Kausal fråga: Verkan: “bostadsbrist”

Text 1: För en hyreshöjning med fem procent per år krävs påtagliga och varaktiga efterfrågeöverskott. Hänsynstagandet till efterfrågeöverskott eller efterfrågeunderskott sker inte för enskilda lägenheter eller fastigheter utan för hela bostadsområden. En hyreshöjning till följd av efterfrågeöverskott sker först om det krävs flera års kötid för att erhålla en hyresbostad i ett område och detta förhållande kan antas bestå även i en lågkonjunktur. Hyreshöjningarna vid påtagliga och varaktiga efterfrågeöverskott begränsar sig till högst ca fem procent per år, vilket leder till en långsam anpassningsprocess. Med vårt förslag finns det även i fortsättningen särskilda regler om hyressättningen.

Text 2: Spåren yttrar sig mest tydligt i prisbildningen på bostäder. Eftersom utbudet av bostäder i de flesta lokala bostadsmarknader är givet på både fem och tio års sikt blir betalningsviljan och priserna på bostäder en direkt återspegling av hushållens efterfrågan. Detta påverkar i sin tur bostadsbyggandet. I normalfallet bestäms efterfrågan på bostäder av hushållens förväntningar om framtida värden – nyttor – förenade med att bo och leva i olika delar av landet, lokala marknader, kommuner och platser. Och dessa förväntningar avgörs i hög grad av hushållens föreställningar om de sociala och ekonomiska villkoren av att bo i en viss kommun eller lokal marknad.

Text 1: Många av de ungdomar som i dag står med ofullständiga skolbetyg har växt upp i trångboddhet och  eller osäkra boendeförhållanden. Stadsdelar blir än mer tätbefolkade och enligt beprövad erfarenhet kan vi se stora brister i dessa barns framtidsmöjligheter. Otrygga boende och trångboddhet påverkar skolresultat. Barnen har ofta bristande koncentration och saknar studiemöjligheter i hemmet. Stimulerande lek och fritid i hemmet och möjlighet att kunna ta hem kamrater hindras av trångboddhet och för barn olämpliga miljöer.

Text 2: Samtidigt blir det svårare att finna lämpliga jämförelselägenheter för nyproduktionen. Om jämförelser då i brist på andra nyproducerade lägenheter görs med tidigare byggda bostäder leder detta till ökade svårigheter för de byggherrar som fortfarande vill bygga hyreslägenheter. I tider med snabb ökning av produktionskostnaderna kan detta leda till stora svårigheter att genomföra nyproduktion med tillfredsställande lönsamhet. Detta dilemma försökte Svea hovrätt lösa i det s.k. Oxtorgsmålet. Hovrätten tolkade kravet på korrekt hyressättning hos allmännyttan som självkostnad på objektsnivå.

Text 1: Det torde innebära att fler fastigheter med hyresrätter byggs i stället för fastigheter med bostadsrätter. En sådan omfördelning torde inte påverka antalet ärenden i byggnadsnämnderna – och heller inte i överinstanserna. Det kan givetvis också leda till en ökning av det totala antalet bostäder. Effekten av en sådan ökning bör emellertid ses i relation till det utredningsarbete som pågår i slutet av år 2012 rörande förenklingar av processer, av plan- och bygglagen m.m. I förhållande till förväntade kommande förändringar på dessa områden torde effekten av ett ökat antal ärenden än annars bli helt negligerbar.

Text 2: De som finansierar sina studier på annat sätt kommer inte i åtnjutande av dessa rabatter. 10.5 Bostadsfrågor Expansionen av högskolan har lett till brist på studentbostäder. Det är på många håll svårt att få bostad inom rimlig tid. Bostadskostnaderna är på vissa håll höga.

Text 1: Den regionala arenan behöver knytas ihop. PBL förutsätter en god samverkan mellan de olika regionala aktörerna kring frågor som berör fler än en kommun avseende både infrastruktur och bostadsförsörjning. Den regionala tillväxten påverkas negativt när bostadsmarknaden inte fungerar. Det kan vara svårt att tacka ja till ett nytt jobb eller ny utbildningsplats när det saknas lämpliga bostäder. Bristen på bostäder leder även till att människor bor åtskilt, segregerade, vilket innebär skillnader i levnadsvillkor samt mindre delaktighet i samhället i vissa kommundelar.

Text 2: Detta kan innebära lägre ambitionsnivåer och omprioriteringar eller att ytterligare medel måste tillföras från olika aktörer. Det är därför angeläget att diskutera vilka aktörsgrupper som kan få bekosta en fortsatt utbyggnad. När det gäller bostadsbyggande torde höjda ersättningsnivåer påverka kommunernas ekonomi. Initiala effekter av ersättningsbestämmelserna ” neutraliseras ” emellertid därefter av efterföljande förvärv till marknadspriser. Det innebär att ersättningsnivåerna i princip inte påverkar konsumenterna.

Text 1: Vår kartläggning visar att den kommunala planeringen för bostadsförsörjning i flera avseenden lever sitt eget liv, frikopplad från övrig kommunal och regional planering. Befolkningsökningen i kommunerna uppkommer genom höga födelsetal och invandring. Migrations- och asylfrågor är i första hand ett statligt ansvar och det är svårt för kommunerna att planera för den bostadsefterfrågan som detta leder till. Detsamma gäller behovet av bostäder för andra hushållskategorier som studenter och i viss utsträckning soldater, där staten påverkar omfattningen av den inflyttning som sker. Kommunerna saknar många gånger både kunskap om och eget ansvar för betydande delar av de hushåll som planeringen för bostadsförsörjning behöver omfatta.

Text 2: Små kommuner med vikande befolkningsunderlag har ofta ekonomiska problem. Verksamheten måste successivt anpassas till de minskande intäkter som följer av färre invånare. Tomma bostäder i kommunala bostadsbolag, liksom ett stort pensionsåtagande för anställda, bidrar till problemen. I allt väsentligt säkerställer dock systemet för kommunalekonomisk utjämning att alla kommuner har likartade ekonomiska förutsättningar för att tillhandahålla invånarna likvärdig service. Systemet, som i sin nuvarande utformning började gälla år 2005, syftar till att förutsättningar för att ge likvärdig service inte skall påverkas av kommuninvånarnas inkomster eller andra strukturella förhållanden.

Text 1: I dessa situationer finns en vilja att använda de resurser och konkurrensfördelar som finns för att locka människor att flytta in, alternativt hindra utflyttning. Även om strandnära lägen bara är en av flera faktorer som inverkar på attraktiviteten, kan ett attraktivt läge slutligen vara avgörande för om bebyggelsen blir av. Det kan bero på att lån för byggande ofta inte beviljas utan ett enligt långivarens bedömning attraktivt läge. Stranden kan därför även på detta vis sägas vara en resurs för lokal utveckling.

Text 2: Samtliga förklarande variabler för svaga bostadsmarknader redovisas i Appendix, tabellbilaga 1. Att en kommun kategoriseras som mycket svag måste inte betyda att komunnens bostadsföretag redovisar höga och ökande vakanser med tillhörande ekonomiska problem. Tidigare analyser visar att vakansproblem normalt också påverkas av egenskaper hos bostadsutbudet i det kommunala bostadsföretagets bestånd. Framförallt handlar det om när bostäderna byggts, hur stort beståndet är och hur stor andel av bostäderna som har gynnsamma eller ogynnsamma lägesegenskaper. Under de senaste femton åren har också stora insatser genomförts som syftat till att reducera utbudet av hyresbostäder genom rivning och konvertering till annan användning.

Text 1: Detta medförde att realräntan efter skatt blev positiv för första gången under efterkrigstiden. Likaså minskade omfattningen av de statliga subventionerna. Sammantaget ledde detta till ökande boendekostnader för hushållen i samtliga boendeformer. 1.3.1 Statens stöd till bostadsfinansieringen, fastighetsbeskattningen Under början av 1990-talet genomfördes betydande förändringar i de statliga stöden till bostadsfinansieringen.

Text 2: (iii) Nya lägenheter som länkas in vid årsskiftena utan jämförelse bakåt leder till en bias i den mån skillnaden mellan hyresnivån i nya och gamla lägenheter inte motsvaras av en lika stor kvalitetsskillnad. För andra produktgrupper är denna bias vanligen överskattande. Hyresregleringen på äldre bostäder med åtföljande brist på dessa kan dock medföra att konsumenterna tvingas över i nyproduktionens dyrare bostäder snarare än väljer detta själva. Den nya metoden skulle då eventuellt kunna ha en underskattande  effekt. (Denna effekt fanns dock inte alls med hyresundersökningens tidigare metod.)

Text 1: Tillväxtlänen Uppsala och Östergötland låg på 8 respektive 6 procent. Utbudet av nya bostäder har inte följt befolkningsökningen. En ökad efterfrågan på bostäder har bidragit till kraftigt stigande bostadspriser. Den demografiska utvecklingen påverkar bygginvesteringarnas utveckling och inriktning. Den pågående urbaniseringen innebär att efterfrågan på bostäder och andra investeringar är koncentrerad till landets storstadsregioner och centralorter.

Text 2: Den genomsnittliga väntetiden har visserligen minskat det senaste året men är fortfarande lång. För många asylsökande består den till stor del av tiden av passiv väntan. • Rätten för asylsökande att bosätta sig var de vill under asyltiden, den så kallade  EBO-lagen, medför problem med asylmottagandet och svårigheter för kommuner där många bosätter sig. • Få nyanlända har hunnit bli självförsörjande efter etableringstiden, och få har skaffat en bostad själva efter två år. • Många kommuner har betydande kostnader för integrationen, framför allt i form av försörjningsstöd.

Text 1: Allmännyttans minskade nyproduktion gör att utrymmet för högre hyror minskar också i det övriga (privatägda) beståndet och sätter därmed en högre ekonomisk press på övriga fastighetsägare. Samtidigt blir det svårare att finna lämpliga jämförelselägenheter för nyproduktionen. Om jämförelser då i brist på andra nyproducerade lägenheter görs med tidigare byggda bostäder leder detta till ökade svårigheter för de byggherrar som fortfarande vill bygga hyreslägenheter. I tider med snabb ökning av produktionskostnaderna kan detta leda till stora svårigheter att genomföra nyproduktion med tillfredsställande lönsamhet. Detta dilemma försökte Svea hovrätt lösa i det s.k. Oxtorgsmålet.

Text 2: Detta kan innebära lägre ambitionsnivåer och omprioriteringar eller att ytterligare medel måste tillföras från olika aktörer. Det är därför angeläget att diskutera vilka aktörsgrupper som kan få bekosta en fortsatt utbyggnad. När det gäller bostadsbyggande torde höjda ersättningsnivåer påverka kommunernas ekonomi. Initiala effekter av ersättningsbestämmelserna ” neutraliseras ” emellertid därefter av efterföljande förvärv till marknadspriser. Det innebär att ersättningsnivåerna i princip inte påverkar konsumenterna.

Text 1: Timlönerna ökar mer. Även om det inte finns grund i produktionskostnaderna så kommer en minskad arbetstid att leda till en något högre ökning av timlönerna. Det beror på att det kan uppstå brist på arbetskraft, flaskhalsar. Arbetsgivarna måste då betala mer i konkurrens om arbetskraften. Dessutom kommer trycket på högre löner att vara större från de anställda om deras reallöner ökar mindre.

Text 2: Allmännyttans minskade nyproduktion gör att utrymmet för högre hyror minskar också i det övriga (privatägda) beståndet och sätter därmed en högre ekonomisk press på övriga fastighetsägare. Samtidigt blir det svårare att finna lämpliga jämförelselägenheter för nyproduktionen. Om jämförelser då i brist på andra nyproducerade lägenheter görs med tidigare byggda bostäder leder detta till ökade svårigheter för de byggherrar som fortfarande vill bygga hyreslägenheter. I tider med snabb ökning av produktionskostnaderna kan detta leda till stora svårigheter att genomföra nyproduktion med tillfredsställande lönsamhet. Detta dilemma försökte Svea hovrätt lösa i det s.k. Oxtorgsmålet.

Text 1: Rapport 2013:19. flyttkedjor för att möjliggöra eller underlätta generationsväxling i olika delar av beståndet. Rapporterad brist på bostäder kan vara ett uttryck för en dynamisk ekonomi, där ökade inkomster leder till ökad efterfrågan på bostäder. Att en kommun uppger bostadsbrist innebär visserligen i de flesta fall att det är svårt att flytta till, eller inom kommunen. Men brist på bostäder innebär inte nödvändigtvis att bostadssociala problem, som trångboddhet och omfattande andrahandsuthyrning, är utbredda fenomen.

Text 2: Naturligtvis påverkar det deras möjligheter att lära sig svenska. När tankarna är på annat håll och den kontinuerliga jakten på lägenhet tar studietid i anspråk så fördröjs absolut deras språkliga utveckling. Boendesituationen ger dem också en känsla av hopplöshet och brist på framtidstro, vilket naturligtvis också påverkar. Avbrott, flyttlass och sämre studieresultat än vad som annars hade varit fallet är inte ovanligt. Sammanfattningsvis kan man väl säga att brist på koncentration, brist på energi och motivation hög frånvaro och nedstämdhet alla är effekter vi kan se och de påverkar alla möjligheten till en snabbare progression.

Text 1: För det första påverkas naturligtvis personens möjlighet att få studiemedel. Den frågan behandlas närmare nedan. Vidare kan personens rätt till bostad påverkas. För de flesta studentboenden är det ett särskilt krav att personen bedriver studier på ett universitet eller en högskola. Uppfylls inte studentkravet, vilket sker när antagningen återkallas, kan hyresgästen sägas upp från sin bostad.

Text 2: Många nyanlända tvingas till trångboddhet under kortare eller längre perioder. De nuvarande boendeförhållandena är mycket otillfredsställande med tanke på barnens situation. Bristen på bostäder i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö medför att utsikten att lösa boendesituationen är starkt kopplad till arbete och egna inkomster. Enligt uppgifter från Göteborgs stad väljer de flesta fastighetsägare att inte acceptera hyresgäster som försörjer sig med ekonomiskt bistånd. Bostadsmarknaden är särskilt begränsad för dem som inte har någon förankring på bostadsmarknaden eller referens från bostadsföretagen.

Text 1: Och i praktiken kan det vara svårt att hitta ett likvärdigt sätt att möta kravnivån. Det har också hävdats att den höjda nivån fördyrar projektet. Den nödvändiga lägenhetsytan blir något större, vilket påverkar hyran. Produktionskostnaden per kvadratmeter påverkas däremot inte. Investeringsstödet till trygghetsbostäder var 2 600 kronor per kvadratmeter för nybyggnad och 2 200 kronor per kvadratmeter för ombyggnad.

Text 2: Utredningsdirektivet uttrycker ett önskemål om att nyanlända skall bosätta sig i regioner med goda förutsättningar för arbete och bostäder. Exempel på sådana nämns inte. I dag finns det tillgång till bostäder framför allt i regioner med stor avfolkning på grund av brist på arbete. Tillgång till arbete finns främst i storstadsregioner där den politiska viljan att bygga bostäder för nyanlända utomnordiska invandrare tycks begränsad. Exempelvis har det i Malmö byggts mycket studentbostäder och bostäder för danskar som önskar bosätta sig i Malmö medan man inte byggt bostäder för att tillgodose behoven för nyanlända invandrarfamiljer.

Text 1: Dessa svårigheter får inte tas som intäkt för att det inte går att åstadkomma denna typ av mer blandade områden. Med genomtänkta strategier finns möjligheter att framgångsrikt åstadkomma en önskvärd blandning, såväl vid nybyggnation som vid komplettering av befintliga stadsdelar. "I sammanhanget kan konstateras att bostadsfrågan är ett av flera områden där socialtjänsten har fått ansvar för nya grupper och uppgifter på grund av den bostads- och hemlöshet som skapats till följd av bristen på bostäder; strukturell hemlöshet. Trångboddheten ökar och allt fler människor utan andra sociala problem vänder sig till socialtjänsten för att få bistånd till olika former av akuta och tillfälliga boenden.

Text 2: Det kan också finnas skäl att överväga om en statlig aktör har en roll att fylla genom att tillgodose bostadsbehovet för utsatta grupper på orter där det inte tillhandahålls tillräckligt med bostäder för denna grupp. • Att städerna blir alltmer segregerade beror till en del på prisutvecklingen på det ägda boendet men också på en vikande tillgång på hyreslägenheter. Många bostadsområden blir svåråtkomliga på grund av kapitalkraven. Till detta kan läggas att kommunerna inte alltid har tillgång till marken inom sitt eget område och därför inte har full rådighet över planeringen av staden, vilket försvårar politik för blandning av upplåtelseformer. Ett stort inflöde av utrikes födda under ett antal år har också lett till en koncentration av nyanlända och utrikes födda i särskilda bostadsområden, och här har möjligheten till eget boende för asylsökande påverkat möjligheten för staten att fördela de nyanlända över hela landet.

Text 1: Det gäller • statliga lån för ny- och ombyggnad av bostäder • statlig garanti för hyresförluster till följd av vakanser Utredningen föreslår ingen subvention förbunden med de statliga topplånen utan de avses erbjudas till en marknadsmässig ränta och som en kompletterande finansiering i förhållande till de lånemöjligheter som erbjuds av kreditgivare på den ordinarie kreditmarknaden.

Text 2: Detta medförde att realräntan efter skatt blev positiv för första gången under efterkrigstiden. Likaså minskade omfattningen av de statliga subventionerna. Sammantaget ledde detta till ökande boendekostnader för hushållen i samtliga boendeformer. 1.3.1 Statens stöd till bostadsfinansieringen, fastighetsbeskattningen Under början av 1990-talet genomfördes betydande förändringar i de statliga stöden till bostadsfinansieringen.

Text 1: Spåren yttrar sig mest tydligt i prisbildningen på bostäder. Eftersom utbudet av bostäder i de flesta lokala bostadsmarknader är givet på både fem och tio års sikt blir betalningsviljan och priserna på bostäder en direkt återspegling av hushållens efterfrågan. Detta påverkar i sin tur bostadsbyggandet. I normalfallet bestäms efterfrågan på bostäder av hushållens förväntningar om framtida värden – nyttor – förenade med att bo och leva i olika delar av landet, lokala marknader, kommuner och platser. Och dessa förväntningar avgörs i hög grad av hushållens föreställningar om de sociala och ekonomiska villkoren av att bo i en viss kommun eller lokal marknad.

Text 2: Samtliga förklarande variabler för svaga bostadsmarknader redovisas i Appendix, tabellbilaga 1. Att en kommun kategoriseras som mycket svag måste inte betyda att komunnens bostadsföretag redovisar höga och ökande vakanser med tillhörande ekonomiska problem. Tidigare analyser visar att vakansproblem normalt också påverkas av egenskaper hos bostadsutbudet i det kommunala bostadsföretagets bestånd. Framförallt handlar det om när bostäderna byggts, hur stort beståndet är och hur stor andel av bostäderna som har gynnsamma eller ogynnsamma lägesegenskaper. Under de senaste femton åren har också stora insatser genomförts som syftat till att reducera utbudet av hyresbostäder genom rivning och konvertering till annan användning.

Text 1: Möjligheterna att träda in på bostadsmarknaden och äga sin bostad är av naturliga skäl mer begränsade för finansiellt begränsade hushåll. Enligt Enström-Öst (2012) gäller detta i högre utsträckning för unga och utrikesfödda. Inträdeshindren på bostadsmarknaden medför också att familjebakgrunden får större betydelse för ungas möjligheter till eget boende. Enström-Öst (2012) indikerar i sin studie att sannolikheten att bli bostadsägare påverkas positivt om föräldrarna äger sin bostad. De finner också att betydelsen av familjebakgrund och föräldrars förmögenhet har ökat.

Text 2: En allt för omfattande uthyrning till inneboende leder till trångboddhet och osunda boendevillkor och bidrar till ökad risk för de boendes fysiska och psykiska hälsa. Barnfamiljer som är inneboende eller bor i lägenheter med många inneboende är särskilt utsatta och barnens lek och skolgång riskerar att påverkas negativt. En uthyrning till ett stort antal inneboende leder också till ökat slitage på fastigheten. Även andra boende i fastigheten kan påverkas genom att otryggheten ökar i trappuppgångar och tillgången till gemensamma utrymmen försämras.

Text 1: Arbetarfamiljer med många barn bodde i trånga och obekväma bostäder. Han berättar att diskussionen om arbetarklassens boende, brottsligheten bland arbetarungdomar och deras svårigheter att klara skolgången var densamma som dagens diskussionen om personer med utländsk bakgrund. Diskussionen då ledde till att politikerna tog tag i frågan och beslutade om en miljon nya bostäder för att förbättra de sociala och ekonomiska förhållandena för stora grupper i samhället. Han fortsätter att det inte är omöjligt att ” lyfta ” gruppen personer med utländsk bakgrund. Enligt honom är utbildning och arbete viktiga medel i detta arbete.

Text 2: Vår kartläggning visar att den kommunala planeringen för bostadsförsörjning i flera avseenden lever sitt eget liv, frikopplad från övrig kommunal och regional planering. Befolkningsökningen i kommunerna uppkommer genom höga födelsetal och invandring. Migrations- och asylfrågor är i första hand ett statligt ansvar och det är svårt för kommunerna att planera för den bostadsefterfrågan som detta leder till. Detsamma gäller behovet av bostäder för andra hushållskategorier som studenter och i viss utsträckning soldater, där staten påverkar omfattningen av den inflyttning som sker. Kommunerna saknar många gånger både kunskap om och eget ansvar för betydande delar av de hushåll som planeringen för bostadsförsörjning behöver omfatta.

Text 1: Den regionala arenan behöver knytas ihop. PBL förutsätter en god samverkan mellan de olika regionala aktörerna kring frågor som berör fler än en kommun avseende både infrastruktur och bostadsförsörjning. Den regionala tillväxten påverkas negativt när bostadsmarknaden inte fungerar. Det kan vara svårt att tacka ja till ett nytt jobb eller ny utbildningsplats när det saknas lämpliga bostäder. Bristen på bostäder leder även till att människor bor åtskilt, segregerade, vilket innebär skillnader i levnadsvillkor samt mindre delaktighet i samhället i vissa kommundelar.

Text 2: Det torde innebära att fler fastigheter med hyresrätter byggs i stället för fastigheter med bostadsrätter. En sådan omfördelning torde inte påverka antalet ärenden i byggnadsnämnderna – och heller inte i överinstanserna. Det kan givetvis också leda till en ökning av det totala antalet bostäder. Effekten av en sådan ökning bör emellertid ses i relation till det utredningsarbete som pågår i slutet av år 2012 rörande förenklingar av processer, av plan- och bygglagen m.m. I förhållande till förväntade kommande förändringar på dessa områden torde effekten av ett ökat antal ärenden än annars bli helt negligerbar.

Text 1: Det gäller • statliga lån för ny- och ombyggnad av bostäder • statlig garanti för hyresförluster till följd av vakanser Utredningen föreslår ingen subvention förbunden med de statliga topplånen utan de avses erbjudas till en marknadsmässig ränta och som en kompletterande finansiering i förhållande till de lånemöjligheter som erbjuds av kreditgivare på den ordinarie kreditmarknaden.

Text 2: Det torde innebära att fler fastigheter med hyresrätter byggs i stället för fastigheter med bostadsrätter. En sådan omfördelning torde inte påverka antalet ärenden i byggnadsnämnderna – och heller inte i överinstanserna. Det kan givetvis också leda till en ökning av det totala antalet bostäder. Effekten av en sådan ökning bör emellertid ses i relation till det utredningsarbete som pågår i slutet av år 2012 rörande förenklingar av processer, av plan- och bygglagen m.m. I förhållande till förväntade kommande förändringar på dessa områden torde effekten av ett ökat antal ärenden än annars bli helt negligerbar.