Cour d'appel de Rennes, 5 novembre 2008, 07/01397, Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de Cassation
Formation: CT0032

Sommaire: PUBLICITE FONCIERE - Transferts successifs - Priorité de transcription - / JDF Considérant que les actes translatifs de propriété immobilière sont transcrits au bureau des hypothèques de la situation des biens ; que, jusqu'à transcription, les droits résultant de ces actes ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux règles de la publicité foncière ; qu'il en résulte qu'entre deux acquéreurs successifs du même immeuble la préférence est due à celui qui le premier a fait transcrire son acte d'acquisition ; qu'il n'est fait exception à cette règle que s'il est établi que le second acquéreur a eu une attitude fautive. Cette attitude fautive n'est pas constituée par les intimés, dès lors que la société venderesse de l'immeuble et l'acquéreur ont régularisé la vente postérieurement au jugement de première instance qui déboutait les appelants en leur demande visant à déclarer parfaite la vente du bien litigieux et inopposable celle opérée entre ces intimés

Septième Chambre ARRÊT N° R. G : 07 / 01397 M. Romuald X... Mme Laurence Y... épouse X... C / S. C. I. FAPOL S. C. I. WAGNER M. Philippe Bernard G... Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2008 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Claudine Z..., lors des débats, et Marie-Noëlle A..., lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 18 Septembre 2008 devant Madame Agnès LAFAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Réputé contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 05 Novembre 2008, date indiquée à l'issue des débats. **** APPELANTS : Monsieur Romuald X...... 35136 SAINT JACQUES DE LA LANDE représenté par la SCP GAUVAIN & B..., avoués assisté de Me Corinne B..., avocat Madame Laurence Y... épouse X...... 35136 SAINT JACQUES DE LA LANDE représentée par la SCP GAUVAIN & B..., avoués assistée de Me Corinne B..., avocat INTIMÉS : S. C. I. FAPOL... 35740 PACE représentée par la SCP JEAN LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués assistée de Me Jean-Maurice C..., avocat S. C. I. WAGNER ASSIGNEE EN INTERVENTION... BP 14219 35740 PACE représentée par la SCP JEAN LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués Monsieur Philippe Bernard G... régulièrement assigné et réassignée à sa personne, n'ayant pas constitué avoué... 35740 PACE défaillant Par acte au rapport de maître D..., en date des 28 et 29 janvier 2002, la SCI FAPOL représenté par Monsieur F...a loué à Madame F...un local commercial sis à PACE pour une durée de neuf ans commençant rétroactivement à courir le 1er juillet 1996 pour se terminer le 1er juillet 2005 ; Le loyer était fixé au 1er janvier 2001, d'un montant mensuel de 3 300, 00 francs (soit 503, 08 ). Le contrat prévoyait une indexation selon laquelle le loyer de base était celui au 1er juillet 1996 soit 3 044, 00 francs (471, 37 ) et l'indice de base celui du 3ième trimestre 1995 (1024 points). Madame F...a vendu son fonds de commerce aux époux X... le 1er avril 2002. A la suite d'un désaccord sur les modalités de calcul de l'indexation du loyer à compter du 1er juillet 2005, Madame F...représentant la SCI FAPOL faisait parvenir le 17 juin 2005 aux époux X... par l'intermédiaire de son notaire, Maître D... un courrier visant au règlement du désaccord leur indiquant que le loyer serait revalorisé à 583, 22  par mois et ajoutait : « Madame F...me charge de vous informer que pour clore tout débat et tout à fait à titre transactionnel et après un effort de sa part, elle serait éventuellement disposée à vendre l'immeuble au prix de 68 602 . J'insiste sur le fait qu'il s'agit d'une proposition transactionnelle et qu'elle n'acceptera pas un chiffre inférieur ». Par lettre du 28 juillet 2005 les époux X... faisaient part au notaire de Madame F...de leur accord pour l'acquisition de l'immeuble au prix fixé de 68 602, 02 . Cette décision était confirmée par une lettre du notaire des époux X... (Me E...) à celui de madame F...(Me D...). Par lettres des 12 septembre et du 4 octobre 2007, Maître D... avisait son confrère que, constatant que les époux X... continuaient à contester les clauses et conditions du bail, notamment sur le loyer, les termes de sa lettre susvisée que son confrère considérait comme une proposition de vente transactionnelle ne pouvaient valoir vente puisqu'il n'y avait toujours pas d'accord transactionnel sur les modalités du bail. Le soit disant accord ne portait donc que sur le prix et non sur les conditions essentielles de la vente. Il retirait donc ce qui avait été considéré par son confrère comme une proposition de vente transactionnelle. Le 19 octobre 2005, la SCI FAPOL signait un compromis de vente de l'immeuble objet du bail au profit de Monsieur G... pour le prix de 70 000 . Par acte en date du 16 janvier 2006, les époux X... ont assigné la SCI FAPOL devant le Tribunal de Grande Instance de RENNES aux fins de voir déclarer la vente parfaite conformément aux dispositions de l'article 1583 du Code civil. Par acte en date du 15 mai 2006, la SCI FAPOL a assigné en intervention Monsieur G.... Elle a conclu au débouté des demandes des époux X... et sollicité reconventionnellement paiement des loyers. Par jugement du 6 février 2007, le Tribunal de Grande Instance de RENNES a débouté les époux X... de leurs demandes et les a condamné à payer en deniers ou quittances un loyer mensuel de 697, 88  TTC outre la somme de 1 500, 00  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile Le 28 mars 2007, la SCI FAPOL réitérait la vente au profit de la SCI WAGNER ayant pour gérant Monsieur Philippe G.... Les époux X... ont relevé appel de cette décision. Par arrêt du 28 novembre 2007, la Cour d'Appel a ordonné la réouverture des débats et renvoyé à la mise en état pour mise en cause de la SCI WAGNER. Les époux X... ont assigné la SCI WAGNER en intervention. Ils demandent à la Cour de :- rejeter la demande d'irrecevabilité soulevée par la SCI FAPOL-de dire que la vente portant sur l'immeuble loué est parfaite-d'ordonner à la SCI FAPOL de réitérer cette vente devant notaire sous astreinte de 400  par jour de retard-déclarer inopposable aux époux X... la vente intervenue au profit de la SCI WAGNER-de condamner la SCI FAPOL à rembourser les loyers perçus à compter du 1er août 2005 et jusqu'à réalisation de la vente-de dire que le loyer du à compter du 1er juillet 2005 était de 563, 56 .- de condamner la SCI FAPOL au paiement de la somme de 5 000, 00  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SCI FAPOL conclut à l'irrecevabilité des demandes présentées par les époux X... et à la confirmation de la décision du Tribunal de Grande Instance de RENNES. Ils sollicitent en outre paiement de la somme de 5 000, 00  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de celle de 3 000, 00  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SCI WAGNER conclut au débouté des demandes des époux X... et à la confirmation de la décision du 6 février 2007 et sollicitent paiement de la somme de 3 000, 00  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. La Cour se réfère aux conclusions déposées par les époux X... le 3 septembre 2008, par la SCI FAPOL le 8 septembre 2008 et par la SCI WAGNER le 16 juin 2008pour plus ample exposé des prétentions moyens et arguments des parties MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande des époux X..., dirigée contre la SCI FAPOL, en régularisation de la vente Considérant que les actes translatifs de propriété immobilière sont transcrits au bureau des hypothèques de la situation des biens ; Que, jusqu'à transcription, les droits résultant de ces actes ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux règles de la publicité foncière ; Qu'il en résulte qu'entre deux acquéreurs successifs du même immeuble la préférence est due à celui qui le premier a fait transcrire son acte d'acquisition ; Qu'il n'est fait exception à cette règle que s'il est établi que le second acquéreur a eu une attitude fautive ; Considérant que lors de la signature du compromis de vente le 19 octobre 2005 par la SCI FAPOL et Monsieur G... ou toute personne ou société qu'il se substituera, il n'est pas établi que la venderesse ait averti l'acquéreur de ses tractations avec les époux X... dont il n'a eu connaissance que par l'assignation du 15 mai 2006 diligentée par la SCI FAPOL ; Que postérieurement au jugement du 19 décembre 2006 qui déboutait les époux X... de leurs demandes, la SCI FAPOL représentée par les époux F... et la SCI WAGNER représentée par Monsieur G... ont régularisé la vente par acte du 28 mars 2007, conformément au compromis, qui a été publié au bureau des hypothèques le 29 mars 2007 ; Qu'aucune faute ne peut être reprochée à la SCI WAGNER dont le droit est opposable aux époux X... qui sont donc irrecevables en leur demande de voir contraindre la SCI FAPOL à régulariser la vente de l'immeuble cédé à la SCI WAGNER ; Considérant que la demande des époux X... ne revêt pas un caractère abusif justifiant l'allocation de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle de la SCI FAPOL en paiement des loyers Considérant qu'en application du bail le loyer doit être indexé non sur l'indice de base du 2ième trimestre mais sur celui du 3ième trimestre de l'indice du coût de la construction ; Qu'en conséquence le loyer au 1er juillet 2005 s'élevait à la somme de : 471, 37  x 1272 (3ième trimestre 2004) : 1024 (3ième trimestre 1995) = 585, 53  ; Qu'en conséquence la bailleresse n'excédait pas ses droits en réclamant un loyer mensuel de 583, 22  HT ; Considérant que le bail prévoit que le preneur remboursera au bailleur le montant de la contribution représentative du droit au bail, mais qu'il est mentionné que ce droit au bail ne sera pas perçu si la location est soumise à la TVA qui sera alors déclarée et acquittée par le bailleur au bureau des services des impôts ; Que la SCI FAPOL a opté pour la TVA depuis 1987 ce que n'ignorait pas les époux X... qui ont versé le loyer TVA comprise à leur entrée dans les lieux ; Que l'acte de cession du fonds comportant cession du droit au bail prévoit que  l'acquéreur paiera, à compter du jour fixé pour l'entrée en jouissance, tous les impôts, taxes et contributions, et autres charges, de toute nature auxquels le fonds artisanal est ou sera assujetti  ; Que c'est pertinemment que le premier juge a estimé que la TVA était due par les preneurs. PAR CES MOTIFS Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné les époux X... à payer à la SCI FAPOL à compter du 1er juillet 2005 et jusqu'à l'entrée en jouissance de monsieur G... un loyer mensuel de 697, 88  TTC. La réformant pour le surplus Déclare irrecevable les demandes des époux X... dirigée contre la SCI FAPOL. Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Déboute la SCI FAPOL de sa demande en dommages et intérêts. Condamne les époux X... aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT