Cour d'appel de Versailles, du 14 décembre 2001, 2000-2277

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) - Maintien dans les lieux - Bénéficiaires - Abandon ou décès de l'occupant - Descendant - Descendant mineur - Nécessité - JDF 1) Le bénéfice du maintien dans les lieux prévu par l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 ne bénéficie aux enfants du preneur que si ses derniers sont encore mineurs et ont effectivement vécu depuis plus d'un an avec le locataire décédé.

Madame Line X... veuve Y... et Mesdemoiselles Sylvie et Patricia Y... sont propriétaires en indivision d'un immeuble situé 45, rue Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT. Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 1932 , Monsieur Y... a donné à bail un local d'habitation situé dans ledit immeuble à Monsieur Maurice Z.... Ledit bail se trouve régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Le preneur est décédé le 3 octobre 1952. Au décès de Madame Germaine Z... le 3 octobre 1992 leurs deux enfants Monsieur A... Z... et Mademoiselle Mauricette Z... se sont maintenus dans les lieux. Par exploit d'huissier en date du 7 septembre 1999, Mesdames Patricia, Sylvie Y... et Line X... veuve Y... ont assigné Monsieur et Madame A... et Germaine Z... devant le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT aux fins de : - voir les occupants déchus du droit au maintien dans les lieux, - voir ordonner leur expulsion et la séquestration de leurs biens mobiliers, - les voir condamner au paiement de 4.000,00 francs à titre d'indemnité d'occupation, de 5.000,00 francs au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que 5.000,00 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par un jugement contradictoire en date du 20 janvier 2000, le tribunal d'instance de Boulogne Billancourt a rendu la décision suivante : - Déboute les parties de la totalité de leur demande, - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - Dit que chacune des parties gardera à sa charge les frais qu'elle a engagés, - Laisse les dépens à la charge de Mesdames Patricia, Sylvie Y... et Ligne X... veuve Y.... Par déclaration en date du 15 février 2000, Mesdames Line Y... née X... , Sylvie Y... et Patricia Y... ont interjeté appel. Elles demandent à la Cour d'une part de constater la déchéance du maintien dans les lieux en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, Monsieur A... Z... ,et, d'autre part de statuer sur la transmission aux héritiers du droit au maintien dans les lieux. S'agissant du premier moyen, les demandeurs maintiennent l'argumentation développée en première instance. Concernant la transmissibilité du bail aux héritiers, ces derniers soutiennent que celle-ci ne peut être envisagée qu'à l'égard des descendants mineurs. Elles demandent en conséquence à la Cour de : Déclarer Madame Ligne X... veuve Y... et Mesdemoiselles Sylvie et Patricia Y... bien fondées en leur appel. Y faisant droit, Vu les dispositions de l'article 4 et 5 de la loi du 1er septembre 1948, - Infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Boulogne Billancourt le 20 janvier 2000 en toutes ces dispositions, - Déclarer Monsieur A... Z... et Mademoiselle Mauricette Z... déchus de leur droit au maintien dans l'appartement, sis 45, rue de Bellevue à Boulogne Billancourt. - Ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef dans les quinze jours de la signification de l'arrêt à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique. - Condamner Monsieur A... Z... et Mademoiselle Mauricette Z... solidairement à payer aux consorts Y... une somme de 4.000,00 francs mensuelle au titre de l'indemnité d'occupation, outre les charges récupérables contre les locataires par application des dispositions de l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948. - Condamner solidairement Monsieur A... Z... et Mademoiselle Mauricette Z... à verser aux consorts Y... une somme de 5.000,00 francs en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. - Les condamner également aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP FIEVET-ROCHETTE-LAFON, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. - Débouter Monsieur et Madame Z... de leur appel incident. Monsieur A... Z... et Mademoiselle Mauricette Z... répondent que s'agissant de la déchéance du droit au maintien dans les lieux, les locataires peuvent se prévaloir d'une transmission du bail aux héritiers. En outre, ils affirment avoir respecté leurs obligations locatives. Ils demandent donc à la Cour de : - Débouter les consorts X.../Y... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - Confirmer la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a débouté les concluants de leur demande de dommages et intérêts, En conséquence, - Déclarer Monsieur et Madame Z... redevables et bien fondés en leur appel incident, - Condamner les consorts X.../Y... au paiement de la somme de 20.000,00 francs au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les concluants, - Condamner les consorts X.../Y... au paiement de la somme de 10.000,00 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - Condamner les consorts X.../Y... aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Claire RICARD, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 11 octobre 2001 et l'affaire plaidée à l'audience du 15 novembre 2001. SUR CE, LA COUR, Sur le droit au maintien dans l'appartement : Considérant que les Consorts Z... sont majeurs pour être nés respectivement en 1921 pour Mademoiselle Mauricette Z... et 1933 pour Monsieur A... Z... et ne peuvent prétendre relever des conditions de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 ; que leur référence à l'article 1742 du code civil apparaît inopérante en l'espèce puisque le bail dont bénéficiait leur défunte mère relevait expressément de la loi de 1948 parce qu'elle-même avait bénéficié de ce droit au maintien dans les lieux après le décès de son mari. Considérant que c'est donc à bon droit que les Consorts Y... soutiennent que les Consorts Z... ne peuvent bénéficier du droit au maintien dans les lieux de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948. Sur le manquement aux obligations locatives : Considérant que les Consorts Y... soutiennent que les Consorts Z... manquent à leurs obligations locatives ; Considérant que, malgré ses dénégations sur ce point, Monsieur A... Z... a été définitivement condamné pour avoir commis des dégradations dans les parties communes de l'immeuble ; qu'il ne conteste pas les allégations selon lesquelles il projetterait des déchets chez certains de ses voisins ; que si même on pourrait voir dans ce comportement des plaisanteries de potache de mauvais goût, elles n'en constituent pas moins un manquement grave à l'obligation pour un locataire de jouir paisiblement des lieux loués ; que les Consorts Z... ne peuvent donc être qualifiés d'occupants de bonne foi ; Considérant que, nonobstant l'avis des Consorts Z... sur ce point, l'installation de caméras vidéo dans les parties communes de l'immeuble ne peut être regardée comme une atteinte à l'intimité de la vie privée, les parties communes d'un immeuble étant, par nature, hors de la sphère intime privée des locataires dudit immeuble ; Considérant que le recours aux dispositions de la convention européenne de protection des droits de l'homme ne peut avoir effet qu'au profit des personnes injustement spoliées dans leurs droits malgré leur respect des lois en vigueur ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, les Consorts Z... ayant manqué à leurs obligations de locataires devant jouir paisiblement des lieux ; Considérant que les Consorts Z... seront déboutés de leur appel incident ; Considérant que le jugement entrepris doit donc être infirmé et que l'expulsion des Consorts Z... doit être ordonnée avec délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et l'éventuel concours de la force publique ; Considérant que les Consorts Y... réclament la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle à 4.000,00 francs outre les charges récupérables ; que cette demande, non contestée et justifiée, sera accueillie ; Sur les dépens et les frais irrépétibles : Considérant que, parties perdantes, les Consorts Z... supporteront les dépens de première instance et d'appel avec, pour ces derniers, bénéfice de distraction au profit de l'avoué des Consorts Y... ; que ceux-ci réclament, pour leurs frais irrépétibles, la somme de 5.000,00 francs que l'équité commande de leur allouer ; PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. - Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau. - Déboute les Consorts Z... de leur appel incident. - Dit qu'ils sont déchus du droit au maintien dans les lieux. En conséquence, - Ordonne leur expulsion un mois après la signification du présent arrêt, avec l'éventuelle assistance de la force publique dans les conditions fixées par les articles 61 à 66 de la loi du 9 juillet 1991;. - Fixe à 4.000,00 francs (soit 609,80 Euros) l'indemnité mensuelle d'occupation, outre les charges récupérables. - Condamne in solidum les Consorts Z... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront, pour ces derniers, être recouvrés directement par la SCP FIEVET-ROCHETTE-LAFON, avoué des Consorts Y..., conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. - Les condamne in solidum à payer aux Consorts Y... la somme de 5.000,00 francs (soit 762,25 Euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame B... de GUINAUMONT, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,