Cour d'appel de Colmar, du 5 décembre 2001, 99/03612

Sommaire: BAIL (règles générales) - Résiliation - Causes - Manquement du preneur à ses obligations Il ne peut exister de location sans loyer ou contrepartie assimilable à un loyer en nature à la charge du locataire. Ainsi, la location à titre gratuit d'un hangar désaffecté pour une durée de trente ans à une association autorisée à transformer ledit hangar en salle polyvalente doit être considérée comme un véritable bail dont la réelle contrepartie réside dans l'engagement du preneur à effectuer la transformation de ce hangar en salle polyvalente. Cependant, l'inachèvement de ces travaux de transformation ne peuvent constituer, pour le preneur, un manquement à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail compte tenu du fait que, d'une part, les travaux déjà réalisés l'ont été en grande partie par des bénévoles qui ne sauraient être astreints à des délais d'exécution au même titre qu'une entreprise professionnelle et que, d'autre part, l'avancement des travaux dépendait également de l'obtention de subventions pour le financement du projet. La situation ne pouvant restée indéfiniment en l'état, un délai d'un an doit être fixé pour permettre l'achèvement des travaux, faute de quoi, l'association devra être considérée comme définitivement défaillante

AL/EB Chambre 3 B R.G. N° : 99/03612 Minute N° : 3M Copies exécutoires délivrées à : Maître HEICHELBECH Maître BOUDET Le Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 05 DECEMBRE 2001 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. LEIBER, Président de la 3ème Chambre Civile, Section B, Mme X... et M. LAURAIN, Conseillers, Assesseurs Greffier présent aux débats et au prononcé : M. DOLLE DEBATS A L'AUDIENCE Y... du 10 Octobre 2001 ARRET CONTRADICTOIRE du 05 Décembre 2001 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : 519 Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou professionnel APPELANTE : La COMMUNE DE ZITTERSHEIM ayant son siège à la Mairie à 67290 ZITTERSHEIM représentée par son Maire représentée par Maître HEICHELBECH, Avocat à la Cour Avocat plaidant : Maître SONNENMOSER, Avocat à STRASBOURG INTIMEE : L' ASSOCIATION THAL MAIER prise en la personne de son représentant légal, Monsieur Daniel Z... ... par Maître BOUDET, Avocat à la Cour Avocat plaidant : Maître MARTINEZ, Avocat à STRASBOURG Selon contrat en date du 12 avril 1988, la Commune de ZITTERSHEIM acceptait de "louer à titre gratuit à l'association THAL MAIER le hangar de battage désaffecté et ce pour une durée de 30 ans à compter du 1er septembre 1986". Aux termes de l'article 2 de la convention, l'association était "autorisée à transformer ledit hangar en salle polyvalente à l'usage de toutes les associations de la commune, existantes et à venir". L'association THAL MAIER, qui occupait déjà les lieux en vertu d'une déli-bération du conseil municipal du 24 juin 1985, a obtenu un permis de construire délivré le 04 août 1987 et a entrepris les travaux de transformation, qui sont cepen-dant restés inachevés. La commission de sécurité de l'arrondissement de SAVERNE a émis le 15 mai 1997 un avis défavorable à l'ouverture de la salle au public. C'est dans ces conditions que par assignation du 26 janvier 1999, la Commune de ZITTERSHEIM a sollicité en justice la résiliation du contrat de location. Par jugement du 17 mai 1999, le Tribunal d'instance de SAVERNE l'a déboutée de cette demande aux motifs que l'association THAL MAIER "autorisée" à faire des travaux, n'avait pris aucun engagement et qu'aucun délai de réalisation n'était imposé. Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 13 juillet 1999, la Commune de ZITTERSHEIM a interjeté appel de ce jugement. Elle fait valoir que le juge ne doit pas s'arrêter au sens littéral des termes mais rechercher quelle a été la commune intention des parties, - qu'en l'espèce, il ne s'agit pas d'une simple mise à disposition gratuite, mais d'un véritable bail en contrepartie de l'engagement de l'association THAL MAIER de transformer le hangar en une salle polyvalente, l'association ayant d'ailleurs expressément reconnu dans un courrier du 25 février 1997 qu'elle se trouvait dans l'obligation de prendre les travaux à sa charge (sous réserve des sub-ventions obtenues) et dans un autre courrier du 13 février 1998 qu'elle revendiquait la paternité du projet et des travaux déjà réalisés, - que même si les parties n'ont fixé aucun délai de réalisation, il doit être constaté que le permis de construire du 04 août 1987 est devenu caduc et que l'absence d'achèvement des travaux à ce jour doit être analysée comme une défaillance de l'association dans l'exécution de son engagement qui constituait la condition du bail. Elle conclut à l'infirmation du jugement du 17 mai 1999, au prononcé de la résiliation du contrat de location du 12 avril 1988 et à la condamnation de l'asso-ciation THAL MAIER à lui restituer les clés du bâtiment et à lui payer deux indemnités de 10 000,00 F. au titre de l'article 700 NCPC en sus des entiers dépens de première instance et d'appel. L'association THAL MAIER, reprenant la motivation du jugement, soutient que l'autorisation qui lui a été donnée d'effectuer des travaux de transfor-mation du hangar, ne met à sa charge aucune obligation juridique, - qu'il s'agit tout au plus d'un devoir moral et d'un objectif nécessaire pour accomplir son propre objet social, - qu'en outre, les travaux autorisés ne sont assortis d'aucun délai de réali-sation, - que les travaux entrepris avant l'expiration du délai de caducité du permis de construire sont quasiment achevés grâce aux efforts importants d'une équipe de bénévoles. Elle conclut à la confirmation du jugement de débouté de la Commune de ZITTERSHEIM et à la condamnation de celle-ci aux entiers dépens de la procé-dure, augmentés d'une somme de 15 000,00 F. au titre de l'article 700 NCPC. Vu l'ordonnance de clôture du 06 septembre 2001 ; Vu le dossier de la procédure et les documents annexes régulièrement versés aux débats ; Attendu que la convention conclue entre les parties le 12 avril 1988, intitulée "contrat de location", doit être interprétée en fonction de la commune intention des co-contractants, - qu'en effet, il ne peut exister de location sans loyer, ou contrepartie assimi-lable à un loyer en nature, à la charge du locataire ; Attendu que l'absence de toute contrepartie pendant une durée de 30 ans est d'autant moins vraisemblable que la convention prévoyait la mise à disposition du hangar, transformé en salle polyvalente, au profit de toutes les associations de la commune et que cet objectif était nécessairement à échéance plus rapporchée que la durée du bail ; Attendu que l'association THAL MAIER, qui à la date du contrat avait déjà obtenu un permis de construire et engagé les premiers travaux, ne peut pas sérieu-sement soutenir que la création d'une salle polyvalente constituait pour elle un simple "devoir moral" ; Attendu que nonobstant l'emploi du terme "autorisation", il s'agit bien d'un engagement de l'association qui constitue la contrepartie de l'utilisation gratuite d'un bien communal pendant trente ans ; Attendu toutefois qu'il est vrai que les parties n'ont fixé aucun délai précis quant à la réalisation de ces travaux de rénovation et de transformation de l'ancien hangar, - qu'il doit être tenu compte du fait que les travaux réalisés l'ont été en grande partie par des bénévoles qui ne sauraient être astreints à des délais d'exé-cution comme une entreprise professionnelle et que d'autre part l'avancement des travaux dépendait aussi de l'obtention de subventions pour le financement du pro-jet ; Attendu que dans ces conditions, il ne peut pas être reproché à l'association THAL MAIER un manquement à ses obligations contractuelles justifiant la rési-liation du bail ; Attendu cependant que la situation ne saurait demeurer indéfiniment en l'état, étant rappelé que l'objectif commun, à savoir la création d'une salle poly-valente ouverte au public, ne peut pas être reporté à l'expiration du bail de trente ans; Attendu qu'eu égard aux délais déjà écoulés et aux travaux réalisés, il convient de fixer un délai d'un an pour permettre l'achèvement et l'ouverture de cette salle au public, faute de quoi l'association THAL MAIER devra être considérée comme définitivement défaillante, avec les conséquences de droit ; Attendu que les circonstances du litige imposant de mettre les dépens à la charge de la Commune mais de rejeter toutes demandes complémentaires au titre de l'article 700 NCPC pour l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, après en avoir délibéré : CONFIRME le jugement rendu le 17 mai 1999 par le Tribunal d'instance de SAVERNE ; Y ajoutant, IMPARTIT à l'association THAL MAIER un délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt pour achever les travaux et obtenir l'ouverture de la salle polyvalente au public, sous peine de résiliation du bail; CONDAMNE la Commune de ZITTERSHEIM aux dépens de l'instance d'appel sur une valeur en litige évaluée à 100 000,00 F. (cent mille francs); REJETTE les demandes d'indemnités complémentaires au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Et le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent au prononcé.