Cour d'appel de Pau, du 24 juillet 2001, 99/02534

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour vendre - Prix de l'offre - Estimation - Caractère exorbitant et intention frauduleuse du bailleur - Appréciation souveraine - / En cas de congé pour vendre le logement, le bailleur détermine librement le prix de vente, qui ne peut donc être fixé ni par le locataire ni par le juge, ce dernier n'étant pas tenu, en outre, de vérifier la totale adéquation du prix offert à la valeur vénale réelle du bien. Toutefois, l'offre de vente faite pour un prix volontairement dissuasif et manifestement exorbitant, dans l'intention évidente d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption, constitue une fraude qui, ne se présumant pas, doit être établie par celui qui l'invoque. Dès lors n'est pas constitutif d'une fraude justifiant l'annulation du congé un prix réclamé de 13 333 Francs au m2 contre un prix moyen du m2 de 12 500 Francs correspondant à l'état du marché

FC/AM Numéro /01 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 24 juillet 2001 Dossier : 99/02534 Nature affaire : Dde du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion Affaire : S.C.I. LES ALLEES C/ Mireille X... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R E T prononcé par Monsieur LARQUE, Président, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur Y..., Greffier, à l'audience publique du 24 juillet 2001 date laquelle le délibéré a été prorogé. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 06 Novembre 2000, devant : Monsieur LARQUE, Président Monsieur ROUX, Conseiller Monsieur COURTAIGNE, Conseiller assistés de Monsieur Y..., Greffier, présent à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.C.I. LES ALLEES représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège Clinique Sokorri 64120 ST PALAIS représentée par la S.C.P. LONGIN C. ET P., avoué à la Cour assistée de la S.C.P. BONNET BAQUIER BASTERREIX ASTABIE, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : Madame Mireille X... Résid.SUPER PRIVE Bât.B Z... 222 22 Avenue Lahouze 64200 BIARRITZ représentée par Maître Pierre MARBOT, avoué à la Cour assistée de Maître Jean Baptiste ETCHEVERRY, avocat au barreau de BAYONNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 99/4255 du 25/10/1999 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) sur appel de la décision en date du 25 MAI 1999 rendue par le Tribunal d'Instance de BIARRITZ Par jugement en date du 25 mai 1999, au motifs duquel il convient de se reporter, le Tribunal d'Instance de BIARRITZ a annulé le congé délivré par la SCI LES ALLEES Madame Mireille X... le 2 décembre 1997 pour un prix manifestement excessif constitutif de fraude aux droits du locataire, a autorisé Madame X... demeurer dans les lieux en vertu du contrat du 12 février 1982 tacitement reconduit, a dit n'y avoir lieu exécution provisoire et a condamné la SCI LES ALLEES payer Madame X... une indemnité de 1 500 F sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Suivant acte en date du 22 juillet 1999, la SCI LES ALLEES a relevé appel de cette décision. Par conclusions en date du 6 mars 2000, la SCI LES ALLEES sollicite que la décision entreprise soit réformée, que soit déclaré régulier et valable le congé de vente délivré Madame X... le 2 décembre 1997, que Madame X... soit déchue de tout droit d'occupation sur ledit logement, que soit ordonnée son expulsion dans le mois de la signification de l'arr t, et passé ce délai sous astreinte de 600 F par jour de retard et que Madame X... soit condamnée lui payer 10 000 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il est exposé que suivant acte sous seing privé du 12 février 1982, la SCI LES ALLEES a donné bail loyer Madame X... un appartement situé BIARRITZ, Résidence Super Privé, avenue Lahouze - bât B, que désirant mettre fin au bail, la SCI LES ALLEES a fait délivrer le 30 juin 1994 un congé pour vente par acte d'huissier duquel elle s'était désistée suite un jugement avant dire droit du Tribunal d'Instance de BIARRITZ du 10 octobre 1995, que le 2 décembre 1997, la SCI LES ALLEES a fait délivrer un nouveau congé pour vente Madame X... et ce, pour la date du 23 juin 1998, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant notamment que l'offre de vente était valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis prévu l'article 17 de cette loi au prix de 600 000 F au comptant, que Madame X... ne s'est pas manifestée pendant ce délai, que le jugement entrepris a ainsi été rendu. Que, cependant, en la mati re, le principe veut qu'il y ait absence de contrôle juridictionnel a priori sur la réalité ou l'opportunité des motifs du refus de renouvellement du bail, que le prix proposé n'a rien d'excessif, que les références retenues par le Tribunal d'Instance sont erronées et, que l'appartement occupé par Madame X..., d'une superficie de 45 m est situé dans un immeuble récent et de standing, proximité immédiate du centre ville de BIARRITZ, équipé d'une cuisine aménagée, d'un balcon de 6 m 30 et jouissant d'un parking. Par conclusions en date du 26 mai 2000, Madame X... sollicite que le jugement entrepris soit confirmé et que la SCI LES ALLEES soit condamnée lui payer la somme de 5 000 F sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il est exposé que Madame X... sollicite l'annulation du congé pour fraude la loi au motif que le prix demandé est manifestement sans rapport avec la valeur du logement dans le but de dissuader le locataire d'exercer son droit de préemption, que la résidence "Le Super Privé" n'est pas récente, ayant été construite il y a environ 20 ans et ne peut tre qualifiée de résidence de standing, que l'équipement électroménager de la cuisine date de la construction de la résidence de m me que la chaudi re, que le prix du m sur BIARRITZ, habituellement constaté pour le collectif ancien la date de délivrance du congé, est d'environ 7 010 F, qu'ainsi l'appartement aurait du tre proposé Madame X... pour un prix de 315 450 F (45 m ), que la comparaison notamment avec les prix de vente des appartements situés dans un immeuble neuf dénommé Résidence "Baratzea" situé en face de la Résidence "Super Privé" démontre le prix excessif réclamé par la SCI LES ALLEES et qu'il est noter que Madame X... souhaite acquérir l'appartement avec l'aide financi re de son fils dans la mesure o sa m re, âgée et malade dont elle s'occupe, réside dans un appartement situé au sein du m me immeuble. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2000. SUR QUOI, LA COUR : Attendu qu'il n'appartient ni au locataire, ni la Cour de fixer le prix de l'appartement litigieux. Que le bailleur détermine librement le prix de vente. Que la fraude ne se présume pas et doit tre établie par celui qui l'invoque. Que la loi n'impose par une étude de marché ou le recours un expert pour connaître la valeur exacte du bien vendre (Versailles 21 mai 1986 - D 1986. IR 436, Paris 13 mai 1987 - D 1987 - IR 145, Paris 29 octobre 1997. D 1999 - Somm 139). Qu'il n'appartient pas au juge de vérifier la totale adéquation du prix offert la valeur vénale réelle du bien, la surestimation étant sanctionnée par l'article 15 - II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989). Que "le désir du propriétaire de réaliser un profit en vendant son bien n'est pas de nature, défaut de manoeuvre illicite, rendre frauduleux l'exercice du droit" (Paris 16 novembre 1993). Que cependant "l'offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'emp cher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l'acte juridique et justifiant son annulation" (Civ. 3 5 Juillet 1995. Bull. Civ. 3 n° 169). Que la Cour de Cassation fait également référence la notion de prix manifestement exorbitant (Civ. 3 24 Février 1999). Que dans la jurisprudence, il est ainsi relevé une fraude quand l'offre de vente fait état d'un prix double de celui correspondant l'état du marché (Paris 16 septembre 1993. D 1993 IR 221) ou de 40 % supérieur l'estimation d'un expert, dans une esp ce o le bailleur exerçait la profession d'agent immobilier et était donc en mesure de connaître les prix pratiqués dans le voisinage (Paris, 20 novembre 1997). Que le prix du m réclamé par le bailleur se situe 13 333,33 F. Que Madame X... fait état de ce qu'il ressort de l'étude publiée par le magazine du logement "de particulier particulier" n° 114 de juin 1999, un prix du m pour le collectif ancien de 7 010 F, que cependant ce prix se réf re des statistiques immobili res remontant 1995-1996, ce qui n'était plus d'actualité l'époque du congé. Que de plus, il s'agit d'une moyenne pouvant recouvrer des situations tr s différentes (l'indication d'une fourchette de prix aurait été plus significative). Que la S.C.I. LES ALLEES verse aux débats un article d'ao t 1999 intitulé "Biarritz : le marché surfe sur la reprise" qui indique un prix moyen du m (en dehors du front de Mer) de 9 000 F 15 000 F. Que le Tribunal d'Instance a relevé que le prix réclamé se situe au-del des indications fournies par la SCI LES ALLEES pour des deux pi ces BIARRITZ dans les Résidences Euskadi, Nathalie, Victoria (de 11 400 12 900 F le m ). Que cependant la différence entre 13 333 F le m et 12 900 le m ne peut a priori tre analysé comme étant constitutif d'une fraude. Que "la semaine du Pays Basque" du 18 au 24 février 2000 rel ve que dans le Pays Basque "côtier", le prix du m est 11 730 F environ. Que la SCI LES ALLEES verse aux débats la liste de 10 appartements vendus sur BIARRITZ de mai 1997 décembre 1998, de laquelle il ressort un prix moyen du m 12 500 F, et une attestation de vente établie par Monsieur A..., notaire, concernant un appartement de deux pi ces plus parking et cave dans l'immeuble "SUPER PRIVE" (dans lequel se trouve également l'appartement litigieux), qui indique que le prix a été fixé 600 000 F se décomposant ainsi : - bien immobilier 550 000 F - meubles garnissant l'appartement 50 000 F la vente ayant été régularisée le 1er juillet 1992. Que, par ailleurs, Madame X... estime la valeur de l'appartement qu'elle occupe 315 450 F, ce qui, au vu des éléments versés aux débats, peut apparaître manifestement en dehors de la réalité du marché. Qu'ainsi, l'examen a priori de la situation ne démontre actuellement l'existence d'aucune fraude la loi. Qu'il convient d'infirmer la décision entreprise, de déclarer valable le congé délivré Madame X... le 2 décembre 1997 avec les conséquences de droit et d'allouer la SCI LES ALLEES une somme de 4 000 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 25 mai 1999 par le Tribunal d'Instance de BIARRITZ. Déclare régulier et valable le congé de vente délivré par la SCI LES ALLEES Madame Mireille X... le 2 décembre 1997. Ordonne en conséquence que dans les 2 mois de la signification du présent arr t, Madame X... sera tenue de libérer l'appartement litigieux tant de sa personne et de ses lieux que de tous autres occupants de son chef et passé ce délai avec le concours de la force publique, si besoin est, et une astreinte comminatoire de 100 F par jour de retard sur une période de 3 mois l'issue de laquelle il sera statué nouveau sur une nouvelle demande de la bailleresse. Condamne Madame X... payer la SCI LES ALLEES une somme de 4 000 F (soit 609,80 ä) soit au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Condamne Madame X... aux dépens de 1 re instance et d'appel. Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, la S.C.P. LONGIN, avoué, recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, P. Y... J.M. LARQUE