Cour d'appel de Rennes, du 6 mars 2003, 02/05185

Sommaire: FONDS DE COMMERCE - Vente - Mentions obligatoires Tout acte constatant une cession amiable de fonds de commerce doit contenir les mentions prescrites par l'article L.141-1 du Code de commerce (ancien article 12 de la loi du 29 juin 1935). Dès lors que le mandat d'acheter donné à une agence immobilière ne peut s'analyser en une promesse d'achat, lesdites indications ne sont pas nécessaires ENTREPRISE EN DIFFICULTE - Liquidation judiciaire - Actif - Meuble - Cession de gré à gré - Effets Par le mandat d'acheter un fonds de commerce, confirmé par une attestation du mandant, ce dernier a fait une véritable offre d'achat. En l'absence de rétractation de sa part et de recours contre l'ordonnance du juge commissaire acceptant l'offre, la vente est alors devenue parfaite par ladite ordonnance. Dans la mesure où le mandant s'est engagé dans l'opération d'achat de fonds de commerce sans disposer des fonds nécessaires pour le paiement du prix, il a dès lors commis une faute qui a causé l'échec de la vente et dont il doit être déclaré responsable AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Faute Agit avec une légèreté manifeste et engage sa responsabilité l'agent immobilier qui affirme au vendeur d'un fonds de commerce que son mandant dispose du financement nécessaire pour le paiement du prix, alors que tel n'est pas le cas. En tant que professionnel, l'agent immobilier mandaté doit en effet s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur, en particulier lorsqu'il ne peut ignorer la faiblesse des ressources de son mandant, ce dernier vivant de prestations familiales

Quatrième Chambre ARRÊT N° R.G : 02/05185 Mme Florence Marie Cécile CORBE X.../ Me Bernard CORRE M. Lo'c Y... Confirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM Z... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT Z... 06 MARS 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS Z... DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès A..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 14 Janvier 2003 devant Mme Véronique JEANNESSON, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 06 Mars 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTE : Madame Florence Marie Cécile CORBE 3 rue Guizot 29200 BREST représentée par Me Jean-Loup BOURGES, avoué assistée de Me Gaùlle BERGER-LUCAS, avocat bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2001/3603 du 26/06/2001 INTIMES : Maître Bernard CORRE, es qualité de Liquidateur judiciaire de Monsieur Bruno B... 2 place de la Liberté 29200 BREST représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assisté de la SCP BALEY-PAILLER, avocats Monsieur Lo'c Y... 28 rue Monge 29200 BREST représenté par la SCP BAZILLE & GENICON, avoués assisté de Me Philippe BAZIRE, avocat I - Exposé du litige: Par jugement en date du 30 mars 1999 le Tribunal de commerce de Brest a prononcé la liquidation judiciaire de Monsieur B... exploitant un fonds de commerce de débit de boissons et de restaurant sous l'enseigne "L'Oympic" à Brest. Par ordonnance du 21 mai 1999, le Juge Commissaire à la liquidation judiciaire a autorisé l'adjudication amiable de ce fonds de commerce sur une mise à prix de 180 000 F avec possibilité de baisse immédiate du quart à défaut d'enchères. Avant l'adjudication, Madame CORBE a proposé à Maître CORRE es qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de Monsieur B..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière Y..., une offre d'achat de gré à gré du fonds de commerce au prix de 130 000 F net vendeur. Le 21 juin 1999, Maître CORRE es qualités a présenté une requête au Juge Commissaire à la liquidation judiciaire qui par ordonnance du 23 juin 1999 a autorisé ladite vente moyennant la somme de 130 000F payable au jour de la régularisation de l'acte authentique. La vente n'a pas été réalisée, Madame CORBE alléguant des travaux dus à la présence de la mérule dans les lieux. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 novembre 1999, les bailleurs notifiaient à Maître CORRE une mise en demeure d'avoir à prendre parti pour la poursuite ou pour la cessation du bail en cause. Par lettre du 1er décembre, Maître CORRE renonçait à la poursuite du bail, entraînant la résiliation du bail et la perte de la valeur du fonds de commerce. Par acte du 27 décembre 1999, Maître CORRE a fait assigner Madame CORBE devant le Tribunal de grande instance de Brest aux fins de la voir condamner à lui payer 130 000 F en réparation de l'inexécution de son obligation de régulariser l'acte de cession et d'en payer les prix et 23 048,65 F représentant les loyers impayés de juillet à décembre 1999 inclus. Par acte du 14 février 2000, Maître CORRE a fait assigner en intervention forcée Monsieur Y... aux fins d'obtenir sa condamnation in solidum avec Madame CORBE au paiement desdites sommes. Par jugement en date du 25 avril 2001, le Tribunal de grande instance de Brest a condamné in solidum Madame CORBE et Monsieur Y... à payer à Maître CORRE es qualités la somme en principal de 23 332,12 ä, les dépens et 762,35 ä pour les autres frais de l'instance. Par conclusions signifiées et déposées le 17 décembre 2002, Madame CORBE, régulièrement appelante par acte du 18 mai 2001, conclut à la réformation du jugement et demande à la Cour de condamner Maître CORRE es qualités et Monsieur Y... à lui verser une indemnité de 1524,49 ä sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil , de les débouter de leurs demandes et de les condamner aux dépens, faisant essentiellement valoir que la vente du fonds de commerce n'avait pu avoir lieu du fait des travaux rendus nécessaires par un dégât des eaux et l'apparition de la mérule et non de son fait pour défaut de financement, qu'aucune des mentions prévues par l'article 12 d'ordre public de la Loi du 29 juin 1935 ne figure sur le mandat d'acheter établi par Monsieur Y... le 16 juin 1999, que le défaut d'information concernant la situation des lieux s'assimile à un dol et que le vendeur n'était pas en situation d'assurer son obligation de délivrance des locaux conformes aux normes d'exploitation et après avis de la Commission de sécurité. Elle ajoute qu'aucune sommation de réitérer ne lui a été faite. Dans ses dernières écritures déposées le 29 octobre 2002, Maître CORRE es qualités conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et sollicite en outre de la Cour la condamnation in solidum de Madame CORBE et de Monsieur Y... à lui payer des frais irrépétibles soutenant principalement qu'à la date de l'offre, le 17 juin 1999, Madame CORBE ne disposait pas des fonds nécessaires au paiement du prix ce qui a empêché la vente de se réaliser, qu'il appartenait à Monsieur Y... de vérifier que sa cliente possédait le financement requis pour l'opération d'achat du fonds qui en était la condition déterminante. Monsieur Y... a déposé ses dernières écritures le 6 janvier 2003 et conclut à la réformation du jugement et au débouté des demandes de Maître CORRE es qualités à son encontre. C... fait valoir que Madame CORBE a attesté expressément le 16 juin 1999 disposer des fonds pour l'acquisition du fonds, que les pièces versées aux débats montrent que Madame CORBE avait un disponible de 171 700 F, que par courrier du 14 février 2000, elle a confirmé l'absence de faute de Monsieur Y.... C... ajoute subsidiairement , sur le préjudice subi par la liquidation judiciaire de Monsieur B... , que le fonds de commerce était dépourvu de toute valeur économique compte tenu de sa situation économique et de la dégradation des lieux loués et que le préjudice ne peut excéder 1500 ä.. Par conclusions du 9 janvier 2003, Maître CORRE sollicite le rejet des dernières écritures de Monsieur Y..., l'ordonnance de clôture étant intervenue le 10 janvier 2003, après un report dû au dépôt de conclusions de Monsieur Y... le 16 décembre à la veille de la date de clôture initialement prévue et alors que les conclusions de Maître CORRE sont anciennes. Monsieur Y... répond par conclusions du 13 janvier 2003 que ses écritures ne contiennent aucun moyen nouveau et que les ajouts ne modifient en rien la thèse qu'il développe. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions visées ci dessus. *** II - Motifs : Sur la demande de rejet des conclusions de Monsieur Y... en date du 6 janvier 2003 : Les quelques paragraphes ajoutés aux conclusions n° 3 du 16 décembre 2002 ne constituent pas des moyens nouveaux ni mêmes des arguments qui n'aient pas déjà été développés par Monsieur Y... C... n'y a pas lieu de rejeter ses écritures régulièrement déposées le 6 janvier 2003 quelques jours avant l'ordonnance de clôture. Sur l'échec de la vente du fonds de commerce et la responsabilité de Madame CORBE : Madame CORBE assure avoir disposé du financement dès son offre d'achat, ce qu'elle atteste dans son écrit en date du 16 juin1999 et que la vente ne s'est pas conclue du fait des travaux. C'est à juste titre que le Premier Juge a relevé que malgré les rappels multiples adressés en vue de conclure la vente (12 et 22 juillet, 5, 17, 20,25 et 31 août,8 septembre 1999) Madame CORBE et son notaire n'évoquent que des difficultés de financement et non un problème de travaux et de mérule (réponses des 30 août ,9,13 et 26 septembre,19 octobre 1999) ceci jusqu'à une lettre du 26 octobre 1999 faisant allusion pour la première fois à ce problème après l'annonce par celle du 19 octobre que le financement n'avait pas été obtenu. C... peut être ajouté que dans son courrier en date du 14 février 2000 adressé à Monsieur Y..., Madame CORBE indique que dès le mois d'août 1999 elle a pu se rendre compte que d'importants travaux étaient en cours ainsi qu'à la rentrée scolaire avec son notaire mais que par courrier du 13 septembre 1999, celui-ci informait Maître CORRE qu'elle acceptait de prendre en charge un tiers des loyers impayés depuis le prononcé de l'ordonnance pour la période du 1er juillet au 30 septembre 1999, ce qui démontre que les travaux dont elle avait connaissance n'interféraient pas dans l'avancement du dossier en vue de la réitération de la vente. C'est donc bien le défaut de financement qui est à l'origine de l'échec de la vente et non les travaux allégués par Madame CORBE. Le mandat d'acheter établi par Monsieur Y... ne peut en aucun cas s'analyser en une promesse d'achat et les mentions de l'article L 141-1 du Code de Commerce ne sont pas nécessaires sur cet acte. Madame CORBE par ce mandat et son attestation du 16 juin a fait une offre d'achat qui a été acceptée et la vente est devenue parfaite par l'ordonnance du Juge Commissaire en l'absence de rétractation de Madame CORBE avant l'ordonnance et de recours contre celle-ci. C... appartient à Madame CORBE de démontrer que son consentement a été vicié par le défaut des mentions allégué et qu'elle a subi un préjudice, ce qu'elle ne fait pas, étant observé que pour pouvoir demander une étude prévisionnelle le 22 juin à un cabinet d'experts comptables, elle disposait nécessairement d'une grande partie si ce n'est de la totalité des informations prévues audit article. Madame CORBE invoque également un dol de la part du vendeur qui ne l'a pas informé de l'état des lieux loués alors qu'elle s'engageait à les prendre en l'état. Outre le fait que le contrat prévoit que le preneur prendra les lieux loués en l'état sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, ce qui place les dégâts occasionnés par le champignon mérule dans les réparations à la charge du bailleur et qui d'ailleurs s' est produit, Madame CORBE ne rapporte pas la preuve qu'au jour de la vente devenue parfaite, le vendeur avait connaissance de la présence du champignon et qu'il a obtenu son consentement par des manoeuvres frauduleuses. Elle allègue que le vendeur du fonds n'était pas en état d'assurer la délivrance de locaux conformes aux normes d'exploitation et après avis de la Commission de sécurité. C... convient de remarquer que le vendeur du fonds cède un droit au bail et non des murs et que la non conformité des locaux relève des relations contractuelles avec le bailleur, que de surcroît les travaux ont été faits par celui-ci et qu'aucun préjudice quant à l'exploitation du fonds n'est démontré alors qu'au contraire Madame CORBE aurait bénéficié de locaux rénovés et qu'en tout état de cause ce ne sont pas les travaux qui ont fait échouer la vente mais le défaut de financement. Madame CORBE reproche enfin à Maître CORRE es qualités de ne pas lui avoir fait sommation de réitérer. Ce moyen ne saurait prospérer dès lors que par de nombreux courriers adressés à son notaire (5, 25, 31 août, 8 septembre 1999), Maître CORRE pressait instamment Madame CORBE de conclure la vente ainsi qu'elle s'y était engagée, ces courriers, desquels il ressortait une interpellation suffisante, valant mise en demeure, jusqu'à ce qu'il apprenne le 19 octobre 1999 que le financement n'était pas obtenu. Dès lors, engagé par l'ordonnance du juge commissaire, il ne pouvait qu'attendre ce financement qui au demeurant n'était toujours pas attribué au 1er décembre 1999 selon courrier de Maître Criquet à Maître CORRE lequel, sommé par les bailleurs de poursuivre ou de résilier le bail avant le 2 décembre s'est vu dans l'obligation de renoncer à la poursuite du bail. Madame CORBE qui s'est engagée dans l'opération d'achat du fonds de commerce sans disposer des fonds nécessaires a donc commis une faute ayant causé l'échec de la vente dont elle doit être déclarée responsable . Sur la responsabilité de Monsieur Y... : C... est acquis au vu des éléments ci-dessus que Madame CORBE n'a jamais disposé du financement pour son opération d'acquisition, étant relevé que l'étude prévisionnelle du cabinet CEGEFI dont il est argué pour soutenir que Madame disposait d'un apport de 101 700 F date du 28 juillet 1999 et qu'elle ne démontre pas que cette somme ait été effectivement à la disposition immédiate de Madame CORBE . Le courrier adressé par Monsieur Y... à Maître CORRE le 17 juin affirme que sa " cliente dispose des fonds nécessaires pour la paiement du prix et n'a pas recours à un emprunt". C... appartenait à Monsieur Y..., professionnel mandaté par Madame CORBE, et qui confirmait par ailleurs dans ce courrier l'offre d'achat à 130 000 F de s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur, d'autant plus qu'il ne pouvait ignorer la faiblesse des ressources de Madame CORBE qui vivait de prestations familiales. C... s'est ainsi engagé personnellement envers Maître CORRE qui a accepté l'offre d'achat dans l'intérêt de la liquidation judiciaire de Monsieur B... Le Tribunal a exactement considéré que Monsieur Y... a agi avec une légèreté manifeste en affirmant à Maître CORRE que Madame CORBE disposait du financement nécessaire et qu'il doit répondre avec elle du préjudice causé. En conséquence le jugement sera confirmé. Sur le préjudice subi par la liquidation judiciaire de Monsieur B...: Z... fait de la défaillance financière de Madame CORBE, Maître CORRE, mis en demeure par les bailleurs et qui s'était engagé à lui vendre le fonds, n'a pu que faire le choix de ne pas poursuivre le bail dont il est résulté la perte de valeur du fonds. Le préjudice s'élève en conséquence à la somme de 130 000 F auquel il convient de rajouter la perte des loyers impayés de juillet à décembre 1999 soit un total de 23 332,12 ä. C... serait inéquitable de laisser à la charge de Maître CORRE les frais irrépétibles qu' il a engagés pour faire valoir ses droits. Madame CORBE et Monsieur Y... seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1000 ä en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Ils seront condamnés aux dépens. *** III - Par ces motifs : LA COUR : - Reçoit l'appel régulier en la forme, - Confirme le jugement en toutes ses dispositions, - Y ajoutant, - Condamne in solidum Madame CORBE et Monsieur Y... à payer à Maître CORRE es qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de Monsieur B... la somme de MILLE EUROS (1000 ä) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, - Condamne Madame CORBE et Monsieur Y... aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile et aux dispositions légales sur l'aide juridictionnelle. Le Greffier, Le Président,