Cour d'appel de Versailles, du 4 décembre 1998, 1997-5922

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 23 décembre 1986) Pour la location des locaux à usage exclusivement professionnel, les personnes morales peuvent prétendre bénéficier des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, modifié par l'article 36 de la loi du 6 juillet 1989, lesquelles prévoient que le bail doit être conclu pour une durée minimale de six ans et réservent au locataire le droit de donner congé à tout moment sous réserve d'un préavis de six mois. Dès lors qu'aux termes de l'article 46 de la loi de 1986 modifiée, " les dispositions du présent titre sont d'ordre public " et englobent celles de l'article 57 A inclus dans le même titre, la renonciation aux dispositions d'ordre public de l'article précité est nulle en vertu de l'article 6 du Code civil. Un bailleur ayant consenti à bail des locaux à usage exclusivement professionnel à une personne morale pour une durée de deux, sans possibilité de résiliation avant terme, n'est pas fondé à soutenir qu'une telle clause aurait été consentie dans l'intérêt exclusif du locataire qui aurait renoncé au bénéfice du statut des baux professionnels. Dès lors que la clause fixant à deux ans la durée du bail est nulle comme contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 57 A et que cette nullité entraîne substitution de ces mêmes dispositions, il n'y a pas lieu à annulation du bail entier, mais seulement de la clause relative à sa durée

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 1995, la SCI MASCARA a donné en location à la SCP PERRIN-ROYERE-LAJEUNESSE, commissaires-priseurs associés, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SCP PERRIN-ROYERE-LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA, divers locaux situés 11, avenue des Prés à MONTIGNY LE BRETONNEUX, constitués par un entrepôt d'une superficie d'environ 800 m et un terrain d'une superficie d'environ 800 m, contigu à l'entrepôt, à usage de vente aux enchères publiques d'automobiles et de matériels industriels, dans le cadre de l'exercice par les preneurs de leur profession de commissaires-priseurs. Ce bail a été consenti pour une durée de 24 mois à compter du 1er octobre 1995 jusqu'au 30 septembre 1997, moyennant un loyer mensuel de 25.000 Francs HT, charges et taxes en sus. Le 6 mars 1997, la SCI MASCARA a fait assigner la SCP PERRIN-ROYERE-LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA, devant le tribunal d'instance de VERSAILLES. La SCI MASCARA a exposé que par lettre du 10 décembre 1996, le conseil de la SCP PERRIN-ROYERE-LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA l'a avisée qu'un congé lui aurait été délivré le 28 juin 1996 pour le 31 décembre 1996 et l'a invitée à convenir d'un rendez-vous, en vue de la restitution des clefs et de l'établissement d'un état des lieux de sortie ; que par courrier du 16 décembre 1996, elle a contesté avoir reçu ce congé. Elle a soulevé la nullité de ce congé aux motifs que le bail du 28 septembre 1995 ne prévoyait aucune faculté de résiliation unilatérale anticipée en faveur des preneurs ; que par ailleurs, il ressortait de l'acte de signification de ce congé, (délivré en mairie), que l'huissier n'avait procédé à aucune investigation concrète sur les raisons ayant empêché la signification à personne. Elle a donc demandé au tribunal de prononcer la nullité du congé délivré le 28 juin 1996, de dire que le bail devait recevoir exécution jusqu'au 30 septembre 1997 et de condamner la SCP défenderesse à lui payer la somme de 120.600 Francs, correspondant aux loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal, outre les loyers à compter du 1er mai 1997, sous astreinte de 1.000 Francs par jour de retard, ainsi que la somme de 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La SCP PERRIN-ROYERE-LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA au contraire, a demandé au tribunal de : - juger que le bail en date du 28 septembre 1995 contrevient aux dispositions de l'article 57 de la loi du 23 décembre 1986, - juger que le preneur doit bénéficier de la faculté de la résiliation dans les conditions prévues à l'article susvisé, - rejeter l'exception de nullité de l'acte délivré le 28 juin 1996 faute par la SCI MASCARA de rapporter la preuve d'un grief, - déclarer régulier le congé délivré le 28 juin 1996 pour le 31 décembre 1996, - débouter la SCI MASCARA de l'intégralité de ses prétentions, - dire n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamner la SCI MASCARA aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 4.000 Francs en vertu des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La SCI MASCARA a répliqué que le statut des baux professionnels ne bénéficie pas aux personnes morales ; qu'à titre subsidiaire, le locataire a renoncé au bénéfice du statut des baux professionnels et à tout le moins, aux dispositions de l'article 57 A relatives à la durée de ces baux. Par jugement en date du 26 mai 1997, le tribunal d'instance de VERSAILLES a rendu la décision suivante : - juger que le bail en date du 28 septembre 1995 contrevient aux dispositions de l'article 57 de la loi du 23 décembre 1986, - juger que le preneur doit bénéficier de la faculté de la résiliation dans les conditions prévues à l'article susvisé, - rejeter l'exception de nullité de l'acte délivré le 28 juin 1996 faute par la SCI MASCARA de rapporter la preuve d'un grief, - déclarer régulier le congé délivré le 28 juin 1996 pour le 31 décembre 1996, - débouter la SCI MASCARA de l'intégralité de ses prétentions, - dire n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamner la SCI MASCARA aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 4.000 Francs en vertu des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le 4 juillet 1997, la SCI MASCARA a interjeté appel. Concernant la qualification du contrat de bail, elle soutient que celui-ci est soumis aux dispositions de droit commun du code civil et que subsidiairement, la locataire a renoncé au bénéfice du statut des baux professionnels. Concernant la validité du bail, elle fait remarquer que l'éventuelle nullité soulevée par les commissaires-priseurs ne pourrait, en tout état de cause, affecter que la clause litigieuse relative à la durée du bail, à laquelle se trouveraient alors substituées les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme que l'application du contrat de bail et des dispositions de droit commun du code civil conduit à écarter toute faculté de résiliation anticipée unilatérale au profit des locataires. Concernant la nullité du congé du 28 juin 1996, elle souligne que les modalités de sa signification confirment l'irrégularité de sa délivrance en mairie ; qu'elle n'a jamais reconnu avoir reçu l'avis de passage et la lettre simple que l'huissier aurait du lui remettre; que l'huissier n'a apporté aucune précision quant aux circonstances ayant empêché la signification à personne ; que la levée d'un extrait K BIS du destinataire de l'acte, ainsi que l'a effectuée l'huissier, ne constitue pas une investigation telle que prévue par l'article 654 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, mais la simple exécution d'un devoir élémentaire consistant à vérifier le domicile du destinataire de l'acte ; que la nullité de l'acte de signification lui a causé un grief car, dans l'ignorance de ce congé, elle était dans l'impossibilité de remettre les lieux en location ; qu'à cet égard, l'intimée ne saurait se prévaloir de l'attestation de Monsieur X..., aux termes de laquelle, le 21 mai 1996, Monsieur Y..., gérant de la société MASCARA, l'aurait informé de la décision des commissaires-priseurs de quitter les lieux et lui aurait demandé de chercher un autre locataire, ces faits étant antérieurs de plus d'un mois au congé ; que par ailleurs, l'attestation de Monsieur X... est en partie contredite par le contenu de celle de Monsieur Z..., qu'elle verse aux débats. L'appelante réclame donc l'application de la convention jusqu'au terme fixé contractuellement. Elle demande à la cour de : - recevoir la SCI MASCARA en son appel, - l'y dire bien fondée, - infirmer le jugement attaqué sauf en ce qu'il a déclaré valable le contrat de bail, Statuant à nouveau, - dire et juger que le statut des baux professionnels, tel qu'il résulte des dispositions 57 A de la loi du 23 décembre 1986, ne bénéficie pas aux personnes morales, - subsidiairement, dire et juger que la SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA a renoncé au bénéfice du statut des baux professionnels, - dire et juger qu'en conséquence, le contrat de bail du 28 septembre 1995 est soumis aux dispositions de droit commun du code civil, - très subsidiairement, dire et juger que la SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA a renoncé aux dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 relative à la durée des baux professionnels et à la faculté de résiliation anticipée unilatérale, Vu les articles 654 et suivants et 114 du nouveau code de procédure civile, - prononcer la nullité du congé en date du 28 juin 1996 de la SCP HELDT-AVELINE, huissiers de justice à VERSAILLES, - subsidiairement, dire et juger que ledit congé ne saurait avoir produit aucun effet, Vu l'article 1134 du code civil, - dire et juger que le contrat du 28 septembre 1995 doit recevoir exécution par la SCP PERRIN ROYERE LA JEUNESSE VERGEZ-HONTA jusqu'au 30 septembre 1997, - en conséquence, la condamner à payer à la SCI MASCARA au titre des loyers des mois de janvier 1997 à septembre 1997 une somme de 271.350 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 1997, - condamner la SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA à payer à la SCI MASCARA une somme de 20.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens d'appel au profit de la SCP JUPIN ALGRIN, Avoué, qui pourra les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. La SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA conclut en revanche à l'application du statut des baux professionnels, en rappelant notamment, la caractère d'ordre public des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que la clause concernant la durée du bail est manifestement nulle et que cette clause ayant été déterminante pour elle de la conclusion du bail, celui-ci est également nul. Subsidiairement, elle invoque le droit de résiliation du locataire à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois, qu'elle a respecté en faisant délivrer un congé le 28 juin 1996 pour le 31 décembre 1996. Elle dénie avoir jamais renoncé à se prévaloir des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, lors de la conclusion du contrat, la renonciation ne pouvant être anticipée et ne pouvant s'appliquer qu'à un droit acquis. Elle conclut enfin à la régularité de la signification du congé par acte d'huissier de justice. Elle demande à la cour de : Vu l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 modifié par la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles 6, 1131 et suivants du code civil, Vu les articles 654 et suivants, 114, 515 et suivants du nouveau code de procédure civile, - dire recevable et bien fondé l'appel incident interjeté par la SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA à l'encontre d'un jugement rendu par le tribunal d'instance de VERSAILLES le 26 mai 1997, - dire et juger que le bail du 28 septembre 1995 est soumis au statut impératif des baux professionnels, - dire et juger que le bail litigieux contrevient aux dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, - dire et juger que la clause concernant la durée du bail litigieux était déterminante pour la SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA pour la régularisation dudit bail, Par conséquent, - infirmer le jugement entrepris et statuant de nouveau, - prononcer la nullité du bail du 28 septembre 1995 conclu entre la SCP PERRIN ROYERE LA JEUNESSE & VERGEZ-HONTA et la SCI MASCARA, Subsidiairement, - dire et juger que le congé du 28 juin 1996 respecte les conditions de fond et de forme prescrites par les textes applicables, - valider, par conséquent, le congé délivré le 28 juin 1996 par la SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA, Par conséquent, - débouter purement et simplement la SCI MASCARA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SCI MASCARA à payer à la SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA, une somme de 20.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner la SCI MASCARA aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 27 octobre 1998 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 3 novembre 1998. SUR CE LA COUR 1) Sur l'application du statut des baux professionnels à la location litigieuse : Considérant que si les personnes morales ne peuvent bénéficier des dispositions relatives aux baux d'habitation ou mixte à usage professionnel et d'habitation, contenues dans les lois du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989, il est certain et constant qu'en revanche, elles peuvent bénéficier des dispositions prévues par l'article 57 A de la première de ces lois, modifié par l'article 36 de la seconde, pour les locaux à usage exclusivement professionnel ; Considérant qu'en l'espèce, le bail signé par les parties le 28 septembre 1995 ne concerne que des locaux à usage exclusivement professionnel pour la SCP locataire ; que la SCI MASCARA n'est donc pas fondée à prétendre que le statut des baux professionnels ne saurait lui être appliqué : Considérant que l'article 46 de la loi du 23 décembre 1986, modifié par la loi du 6 juillet 1989, énonce que "Les dispositions du présent titre sont d'ordre public" ; que ces termes englobent les dispositions de l'article 57-A inclus dans ce même titre; qu'il est de droit constant qu'en vertu de l'article 6 du code civil, la renonciation à une règle d'ordre public est entachée de nullité ; que le seul tempérament admis par la jurisprudence est, spécifiquement en matière de baux, la possibilité de renoncer à des droits acquis conférés par le statut résultant de la législation spéciale applicable à des catégories de baux ; qu'en l'espèce, la SCP de commissaires-priseurs ne peut avoir régulièrement renoncé, dans le contrat de bail lui-même et préalablement à l'acquisition de droits, au statut des baux professionnels, et plus encore aux dispositions de l'article 57 A précité, qui lui donnaient la faculté de notifier congé au bailleur à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois ; que l'appelante n'est donc pas fondée à prétendre que la durée de 2 ans, sans possibilité de résiliation avant terme, a été fixée dans l'intérêt exclusif de la SCP locataire, cette solution se révélant pour elle beaucoup moins favorable qu'une durée de 6 ans, mais avec possibilité de résiliation unilatérale à tout moment et préavis de 6 mois ; Considérant que la SCI MASCARA n'est donc pas fondée à soutenir que le contrat de location litigieux est soumis aux dispositions de droit commun du code civil ; qu'il est soumis au statut des baux professionnels ; 2) Sur la nullité du contrat de bail : Considérant qu'au regard de l'analyse des textes sus-visés, la clause fixant la durée du bail à 2 ans est nulle, puisque contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 57 A modifié, qui prévoient une durée minimale de 6 ans pour un bail exclusivement professionnel ; que cependant, cette nullité entraîne la substitution des dispositions d'ordre public concernant la durée du bail, lesquelles sont plus favorables au locataire, notamment au regard de la possibilité de donner congé à tout moment; que celui-ci n'est pas fondé à prétendre que cette brève durée aurait été pour lui déterminante de son engagement lors de la signature du contrat ; qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité du bail tout entier, mais seulement de la clause relative à sa durée ; 3) Sur la validité du congé délivré le 28 juin 1996 : Considérant que la SCP locataire avait donc la possibilité de donner congé à cette date pour le 31 décembre 1996, ce qui respectait le préavis de 6 mois ; Considérant que le congé litigieux a été signifié à la mairie du lieu du siège social de la SCI MASCARA, situé 11 avenue des Prés à MONTIGNY LE BRETONNEUX, dont l'existence n'est pas contestée ; que l'huissier a précisé sur l'acte de signification qu'il avait levé un extrait KBIS au registre du commerce du tribunal de commerce de VERSAILLES, ce qui lui a permis de vérifier la véracité de ce siège social ; que ce faisant, l'huissier instrumentaire a satisfait à l'obligation prévue par l'article 656 du nouveau code de procédure civile, de vérifier que le destinataire habitait bien à l'adresse indiquée et de le mentionner dans l'acte de signification ; Considérant que par ailleurs, l'huissier a coché la mention préimprimée indiquant que personne n'a pu ou voulu recevoir l'acte, autre condition requise à la signification en mairie du domicile par l'article 656 précité ; Considérant qu'il ressort des autres mentions de l'acte de signification du 28 juin 1996 que l'huissier a accompli toutes les autres diligences et formalités requises par les articles 657 et 658 du nouveau code de procédure civile ; que les mentions portées par l'huissier font foi à défaut d'inscription de faux ; que par conséquent, l'acte d'huissier portant signification du congé n'est entaché d'aucune irrégularité; qu'il n'y a donc pas lieu à l'examen du grief qui serait résulté pour l'appelante de l'irrégularité invoquée par elle, ni des attestations produites par les parties à cet égard ; Considérant que la SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA ayant régulièrement donné congé à la SCI MASCARA pour le 31 décembre 1996, celle-ci sera déboutée de toutes ses demandes, notamment en paiement des loyers postérieurs à cette date ; que la cour confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 4) Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile : Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à la SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA la somme de 7.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : - DIT que le bail du 28 septembre 1995 est soumis au statut des baux professionnels et, notamment, aux dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, modifié par la loi du 6 juillet 1989 ; - DIT que le congé délivré le 28 juin 1996 est régulier quant au fond et en la forme ; - CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Et y ajoutant : - DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNE la SCI MASCARA à payer à la SCP PERRIN ROYERE LAJEUNESSE & VERGEZ-HONTA la somme de 7.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - LA CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT M-H. EDET A. CHAIX