Cour d'appel de Versailles, du 20 novembre 1998, 1996-8991

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Un locataire qui, convoqué à deux reprises par le mandataire du bailleur pour dresser un état des lieux de sortie, s'abstient de se présenter sans faire valoir un cas de force majeure ou même un empêchement quelconque, ne peut ensuite valablement soutenir que la lettre recommandée par laquelle le mandataire l'informe que consécutivement à sa défaillance il a procédé à un constat, transmis dans la même correspondance, ne lui serait pas opposable, alors que, à la réception de ce document valant état de sortie des lieux, il n'a émis ni réserves ni protestations ; en conséquence, un tel document doit être retenu comme moyen de preuve

Par ordonnance du 29 avril 1994 signifiée le 8 juin 1996, il a été fait injonction à Monsieur X... et Mademoiselle Y... de payer à la SARL Etudes PASCAL la somme de 16.637,50 Francs au titre du solde locatif. Par lettre du 8 juillet 1994, Monsieur X... et Mademoiselle Y... ont formé opposition contre cette injonction de payer. La SARL Etudes PASCAL a été mise hors de cause comme n'étant pas bénéficiaire de l'injonction de payer mais le mandataire des bailleurs Monsieur et Madame Z... qui sont intervenus volontairement dans la cause. Monsieur et Madame Z... ont fait valoir devant le premier juge que, suivant acte sous seing privé du 6 mars 1993 ils ont donné à bail pour trois ans à Monsieur X... et Mademoiselle Y... une maison sise à ISSOU, 7 Résidence de la Source ; que prétextant une mutation, les locataires ont résilié le contrat de bail avec préavis d'un mois ; qu'il résulte d'un état des lieux de sortie que le logement se trouvait dans un état de saleté importante justifiant la non-restitution du dépôt de garantie. Monsieur X... et Mademoiselle Y... n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés. Par jugement réputé contradictoire du 14 février 1995, le tribunal d'instance de POISSY a : - reçu Monsieur X... et Mademoiselle A... en leur opposition, - les a condamnés à verser à Monsieur et Madame Z... la somme de 16.912,50 Francs avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, - sursoit à statuer sur le surplus des demandes, - ordonné la réouverture des débats, - invité Monsieur et Madame Z... à justifier des réparations locatives dont ils demandent le remboursement à hauteur de la somme de 11.000 Francs, - renvoie l'affaire à l'audience du 23 mai 1995 à 13 heures, - réserve en l'état les dépens. Le 24 mai 1995, Monsieur X... a interjeté appel de cette décision. Il fait valoir que : - l'état des lieux de sortie dont se prévalent Monsieur et Madame Z... n'a aucun caractère contradictoire, au surplus le logement dont s'agit a été cambriolé postérieurement à son départ ; ainsi le dépôt de garantie doit être restitué, - la mutation qu'il allègue est parfaitement justifié et autorise le bénéfice du congé abrégé. En conséquence, il demande à la Cour de : - le recevoir en son appel, - l'y dire bien fondé, Réformant le jugement entrepris : - condamner Monsieur et Madame Z... à restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 11.000 francs, - dire et juger qu'ayant fait l'objet d'une mutation professionnelle, il ne peut solliciter que l'allocation d'une somme correspondant à un mois de préavis, soit 5.637,50 Francs, - ordonner la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie, - condamner les époux Z... en tous dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. Monsieur et Madame Z... font valoir quant à eux que : - leur mandataire, l'Etude PASCAL, a fixé deux rendez-vous à Monsieur X... pour établir l'état des lieux de sortie auxquels il ne s'est pas présenté, - l'état des lieux, finalement dressé le 19 mars 1994, a été notifié à Monsieur X... et Mademoiselle Y..., - ainsi, Monsieur X... est mal fondé, selon lui, à se prévaloir du caractère non contradictoire de l'état des lieux, Monsieur X... ne justifie avoir dû déménager à MONTPELLIER en raison d'une mutation professionnelle alors même que les mentions portées sur la déclaration d'appel indiquent qu'il demeure 26, rue Maurice Berteaux à VERNOUILLET. Par conséquent, ils demandent à la Cour de : - déclarer recevable mais mal fondé l'appel interjeté par Monsieur X..., l'en débouter, Y faisant droit, - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - allouer à Monsieur et Madame Z... la somme de 6.000 Francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner tous succombants en tous les dépens qui seront recouvrés par la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués à VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Mademoiselle Y..., assignée le 3 septembre 1997 selon procès-verbal établi conformément à l'article 659 du Nouveau Code de Procédure Civile, n'a pas constitué avoué. L'arrêt sera donc rendu réputé contradictoire. L'ordonnance de clôture a été signée le 17 septembre 1998. SUR CE, LA COUR, Sur le dépôt de garantie, Considérant que Monsieur X... soutient que l'état de sortie ne lui est pas opposable faute d'avoir été établi contradictoirement ; Considérant qu'est versé aux débats, une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 mars 1994, adressée à Mademoiselle A... et Monsieur X..., 26 rue Maurice Berteaux à VERNOUILLET, domicile correspondant à celui indiqué dans sa déclaration d'appel par Monsieur X..., et émanant du mandataire du bailleur, ainsi rédigée : "Le 7 mars dernier, après un rendez-vous que vous n'avez pu honoré, vous me demandiez par téléphone de fixer un deuxième rendez-vous le mercredi 9 mars 11 heures trente afin de constater ensemble l'état des lieux de sortie du pavillon que vous occupiez en tant que locataires. A nouveau vous n'avez pu respecter votre engagement et je n'ai, depuis plus aucune de vos nouvelles. Aussi je me suis rendu sur place, ce jour, pour faire les constatations ci dessous notifiées que je vous demanderai d'approuver savoir : Dégradations constatées depuis votre emménagement..." Considérant que Monsieur X... n'a émis ni protestations ni réserves à réception de cette correspondance valant état de sortie ; Qu'il ne peut valablement soutenir que ce document ne lui serait pas opposable, dès lors qu'il a été dûment convoqué, et ce à deux reprises par le mandataire du bailleur, et qu'il n'a pas jugé utile de se présenter sans faire valoir d'un cas de force majeure ou même d'un empêchement quelconque ; Que ce document doit donc être retenu comme moyen de preuve ; Considérant que la comparaison entre les états d'entrée et de sortie des lieux fait ressortir un défaut d'entretien caractérisé (moquettes sales, papiers peints déchiré, moquette murale tachée) et des dégradations imputables aux locataires telles que : trois gros éclats dans l'évier céramique, gros trou dans la porte d'accès du grenier ; Considérant que, tant la saleté générale des lieux que les dégradations constatées ne peuvent résulter du cambriolage dont les locataires ont été victimes mais qu'elles sont, de manière évidente, la conséquence d'un manquement à leur obligation définie à l'article 1728 du Code civil d'user de la chose louée en bon père de famille ; Considérant que le tribunal, constatant que le bailleur ne justifiait pas, par des factures des dépenses engagées au titre des frais de remise en état, a, à juste titre, sursis à statuer sur cette demande ; Sur le préavis, Considérant que Monsieur X... prétend avoir été contraint de donner congé en raison d'une prétendue mutation professionnelle ; Mais considérant que les difficultés liées à la grossesse de sa concubine si elles sont susceptibles d'expliquer le cas échéant un départ différé, ne peuvent en tout état constituer la justification de l'installation de Monsieur X..., non pas à MONTPELLIER ainsi qu'il l'annonçait dans sa lettre de congé, mais à VERNOUILLET, où il demeure encore à ce jour, et ce depuis mars 1994 ; Qu'au surplus, les pièces produites par Monsieur X... ne font état que d'une "éventuelle mutation" et ne suffisent pas à démontrer la réalité de la mutation envisagée ; Considérant qu'il convient, par conséquent, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame Z... les sommes exposées par elle qui ne sont pas comprises dans les dépens ; Qu'il y a lieu de lui allouer la somme de 4.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort : CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de POISSY le 14 février 1995 ; Y AJOUTANT, CONDAMNE Monsieur X... à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 4.000 Francs (QUATRE MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; LE CONDAMNE, en outre, aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la SCP LEFEVRE ET TARDY, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX