Cour d'appel de Versailles, du 10 juillet 2002, 2001-5976

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour vendre En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre doit indiquer à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. N'encourt aucune nullité un congé comportant une offre de vente qui met le locataire en mesure, outre la précision du prix, d'identifier le bien objet de la vente. Tel est le cas lorsque l'offre vise "les locaux donnés en location", sans que l'absence de mention et de communication du règlement de copropriété puisse être constitutive d'un quelconque manque d'information de nature à faire grief à l'égard d'un locataire qui est dans lieux depuis plus de dix ans et qui connaît parfaitement les locaux loués par lui

Suivant acte en date du 29 mai 2001, les époux X..., locataires d'un appartement sis au CHESNAY (78), 6 Square Castiglione, ont fait assigner Madame Y..., bailleresse, devant le Tribunal d'Instance de VERSAILLES aux fins de voir déclarer nul le congé délivré en date du 11 décembre 2000 et réitéré le 14 décembre 2000. Par jugement contradictoire en date du 5 juillet 2001, le Tribunal d'Instance de VERSAILLES a rendu la décision suivante : - valide le congé délivré à Monsieur et Madame X... pour le 30 juin 2001, - prononce l'expulsion de Madame Z... épouse X... et de Monsieur X... et de tous habitants de leur chef des lieux sis au CHESNAY (78150) 6, Square Castiglione - Résidence Tuilerie, à défaut de départ volontaire, si besoin est avec le concours de la Force Publique, quinze jours après le commandement de quitter les lieux, et la disposition des meubles dans les formes prescrites par les articles 65 et 66 de la loi du 9 Juillet 1991, - fixe le montant de l'indemnité d'occupation dont seront redevables les locataires au montant du loyer majoré de 228,67 EUROS par mois à compter du 1er juillet 2001 et en tant que de besoin condamne in solidum Monsieur et Madame X... au paiement de cette indemnité, - dit qu'en cas de refus par les locataires de laisser accéder au logement deux heures par jour de 17 H à 19 H, ils seront redevables d'une astreinte de 45,73 EUROS par jour à partir du jour de la constatation de leur refus par Huissier et jusqu'au jour de l'exécution de leur obligation, - ordonne l'exécution provisoire du jugement, - condamne Madame Z... et Monsieur X... au paiement de la somme de 457,35 EUROS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamne aux dépens. Par déclaration en date du 3 août 2001, les époux X... ont interjeté appel de cette décision. Les époux X... exposent que le congé délivré le 11 décembre 2000 est nul faute de reproduire les dispositions de l'article 15-2 de la loi du 6 Juillet 1989, de comporter une description suffisamment précise de la chose mise en vente et d'en indiquer le prix exact. Les époux X... demandent donc à la Cour de : - les recevoir en leur appel et les déclarer bien fondés, - infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, - dire nul et de nul effet la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 décembre 2000, adressée par Madame Y..., - dire et juger qu'à tout le moins, la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 décembre 2000 adressée par Madame Y... est inopposable à Monsieur X..., - dire nul et de nul effet le congé délivré par la S.C.P. BARIANI à Monsieur et Madame X... le 14 décembre 2000 pour le 30 juin 2001, - dire que le bail liant les parties s'est renouvelé pour trois ans à compter du 1er juillet 2001 à ses conditions antérieures, - débouter Madame Y... de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Madame Y... au paiement de la somme de 2286,74 EUROS sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Madame Y... répond en premier que le présent appel n'a pas été valablement soutenu par les époux X... faute pour ceux-ci d'avoir satisfait aux exigences posées par les articles 960 et 961 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elle soutient en outre que le congé délivré est valable dès lors que les textes légaux sont intégralement reproduits, que la chose mise en vente est décrite avec précision et que le prix est fixé. Madame Y... prie donc en dernier la Cour de : - la recevoir et la déclarer bien fondée en son appel, y faisant droit : - déclarer irrecevables les conclusions signifiées par les appelants en application des articles 960 et 961 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déclarer irrecevables et mal fondés les époux X... en leur appel, - les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en conséquence, - confirmer la décision entreprise, et statuant à nouveau : recevant la concluante en son appel incident, - constater la résolution judiciaire du bail en application de l'article 1184 du Code Civil, - condamner les époux X... à payer la somme de 10.091,52 EUROS au titre de l'arriéré locatif, ainsi qu'aux intérêts légaux à compter de l'acte introductif d'instance, - ordonner la capitalisation des intérêts, - les condamner à payer la somme de 3000 EUROS à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - les condamner au paiement de la somme de 1500 EUROS sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. La clôture a été prononcée le 14 mai 2002 et l'affaire appelée à l'audience du 31 mai 2002. SUR CE LA COUR : 1 . Sur la recevabilité des conclusions signifiées à la requête de Madame Chritistiane Z... épouse X... et de Monsieur Joseph X... le 30 novembre 2001 : Considérant que par application combinée des articles 960 et 961 du Nouveau Code de Procédure Civile, les conclusions de la partie personne physique, doivent indiquer, à peine d'irrecevabilité, outre ses nom, prénoms, son domicile ; Considérant qu'à la date de signification des conclusions le 30 novembre 2001, Madame Christiane Z... épouse X... et de Monsieur Joseph X..., appelants, avaient toujours pour domicile les locaux qui leur avait été donnés en location par Madame Y..., puisqu'ils n'ont quitté les lieux aux termes du procès-verbal de reprise des lieux que le 8 mars 2002 ; qu'à la date à laquelle elles ont été signifiées, les conclusions de Madame Christiane Z... épouse X... et de Monsieur Joseph X..., appelants comportaient une adresse exacte ; qu'elles n'encourent pas l"irrecevabilité ; 2. Sur la validité du congé pour vendre délivré par lettre recommandée du 11 décembre 2000 et renouvelé acte extra judiciaire signifié en mairie le 14 décembre 2000 : Considérant que le bail consenti par Madame Monique Y... à Madame Christiane Z... épouse X... et de Monsieur Joseph X..., portant sur un appartement de 3/4 pièces type 2 lot Nä 13301 Résidence Tuileries 6 Square Castiglione au 3ème étage à PARLY 2, LE CHESNAY, une cave lot Nä 13263, d'un box lot Nä 13417 nä 11 et d'un parking lot nä 17726, expirait le 30 juin 2001 ; Considérant que le congé délivré par le bailleur qui a décidé de vendre son appartement doit indiquer à peine de nullité, en application de l'article 15 de la loi du 6 Juillet 1989, le prix et les conditions de la vente projetée ; Considérant que par courrier recommandé du 11 décembre 2000, reçu par Madame Z... et Monsieur X... le 13 décembre 2000, la propriétaire les a informés de sa décision de vendre l'appartement dont ils sont locataires à l'expiration du bail le 30 juin 2001, que le prix de vente demandé est de 182.938,82 EUROS, précisant qu'il s'agissait de la vente d'actions de la SAIC LE CHESNAY ; Considérant que le congé signifié le 14 décembre 2000 à Madame X... et à son époux par acte extra judiciaire précise que le propriétaire n'entend pas renouveler le contrat de bail portant sur le logement donné en location à l'expiration du bail ; que ce congé comporte une offre de vente des locaux , objet de la location pour un prix de 182938,82 ; Considérant que ce congé a rectifié les termes de l'offre de vente en ce qu'elle porte non plus sur des actions de la SAIC LE CHESNAY TRIANON mais sur les "locaux donnés en location." ; qu'il comporte les conditions de la vente et notamment, le versement comptant du prix le jour de la signature de l'acte de vente ; Considérant que le contrat de bail comporte une description précise des locaux donnés en location, qu'il s'agisse de l'appartement, de la cave, du box et du parking ; qu'en visant dans l'offre de vente des "locaux donnés en location", la propriétaire a mis les locataires en mesure d'identifier que l'offre de vente portait sur l'intégralité des biens loués, appartement, cave et box et parking, pour un prix de 18293,88 ; que les locataires n'expliquent pas en quoi l'absence de mention et de communication du règlement de copropriété leur a causé un grief, alors même qu'ils occupent les locaux depuis 1989 ; et qu'ils les connaissent donc parfaitement ; qu'ils ont réglé les charges leur incombant depuis cette date au vu du décompte ; qu'ils ont nécessairement connaissance de la fraction des charges non récupérables réglées par la propriétaire ; qu'ils ne rapportent pas la preuve d'un quelconque grief tiré de l'insuffisance d'indications relatives à la consistance des biens objet de la vente ; que la nullité du congé n'est donc pas encourue ; Considérant que la validité du congé emporte résiliation du bail ; que la demande de résiliation judiciaire de la propriétaire est sans objet ; qu'un procès-verbal de reprise des lieux du 8 mars 2002 atteste du départ des locataires des lieux ; 3. Sur le décompte de fin de bail : Considérant qu'il ressort du décompte versé aux débats que Madame Z... épouse X... et Monsieur Joseph X... ne se sont pas acquittés des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation intégralement ou partiellement depuis le mois de juillet 2001 ; que selon le décompte versé aux débats par la bailleresse, Madame Z... épouse X... et Monsieur X... sont débiteurs de la somme arrêtée à la date de reprise des lieux de 10091,52 . ; Considérant qu'en se maintenant dans les lieux, Madame Z... épouse X... et Monsieur X... ont paralysé la vente projetée causant à Madame Y... un préjudice qu'il convient de compenser par l'allocation d'une somme de 1500 ; Considérant que l'équité commande d'allouer à Madame Monique Y... une somme de 1200 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant que les appelants qui succombent dans leurs prétentions supporteront la charge des dépens. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. - Rejette l'exception d'irrecevabilité des conclusions signifiées par les appelants le 30 novembre 2001. - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Et y ajoutant, - Condamne Madame Christiane Z... épouse X... et Monsieur Joseph X... à payer à Madame Monique Y... la somme de 10091,52 EUROS au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées. - Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 14 mai 2002. - Condamne Madame Christiane Z... épouse X... et Monsieur Joseph X... à payer à Madame Monique Y... la somme de 1500 à titre de dommages et intérêts. - Condamne Madame Christiane Z... épouse X... et Monsieur Joseph X... à payer à Madame Monique Y... la somme de 1200 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Les condamne aux dépens qui seront recouvrés directement contre eux par la S.C.P. BOMMART & MINAULT, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Madame Natacha A..., Greffier, qui a assisté à son prononcé, LE GREFFIER, LE PRESIDENT,