Cour d'appel de Versailles, du 2 novembre 2001, 1999-7582

Sommaire: INDIVISION - Bail - Bail consenti par un seul indivisaire Un indivisaire ne peut valablement consentir un bail d'un bien indivis qu'en exécution d'un mandat spécial et ne peut prétendre qu'il a agi en vertu d'un mandat tacite, l'article 815-3 du Code civil exigeant un mandat spécial pour l'accomplissement des actes de disposition, de conclusion ou de renouvellement de baux INDIVISION - Administration - Gestion par un co'ndivisaire S'il résulte des dispositions combinées des articles 815-4, alinéa 2, et 1372 du Code civil que les actes faits par un indivisaire en l'absence de tout mandat peuvent être opposables à l'indivision, c'est sous réserve que celui-ci ait agi comme un gérant d'affaire dans l'intérêt du propriétaire, c'est-à-dire dans l'intérêt commun de l'indivision. Tel n'est pas le cas d'un indivisaire qui, en dépit du refus tacite du co'ndivisaire, donne l'immeuble à bail à son propre fils pour un loyer négligeable

Par actes d'huissier en date des 17 septembre et 2 octobre 1998, Monsieur et Madame Gilbert X..., propriétaires en indivision avec leur fils Guy X... et son épouse d'un pavillon à usage d'habitation et commerciale, situé à Vanves, 82-83 rue Jean Jaurès, ont fait assigner devant le Tribunal de VANVES la S.A.R.L. X... Gérance Immobilière, Monsieur et Madame Guy X... et Monsieur Jean Marc X... aux fins de voir prononcer la nullité du bail consenti le 30 octobre 1997 à Monsieur Jean Marc X... par les époux Guy X... représentés par la S.A.R.L. X... Gérance Immobilière, (dont Monsieur Guy X... est le gérant), avec toutes les conséquences de droit, notamment l'expulsion de l'intéressé sous astreinte de 1.000,00 francs par jour, passé un délai de 8 jours suivant le prononcé du jugement à intervenir et jusqu'à libération effective des lieux ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation de 4.000,00 francs par mois. Les demandeurs précisent que le bail litigieux a été consenti en fraude de leurs droits. Par jugement contradictoire en date du1er avril 1999, le Tribunal d'instance de VANVES a rendu la décision suivante : Dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer. Prononce la nullité du bail consenti le 30 Octobre 1997 à Monsieur Jean Marc X... par Monsieur et Madame Guy X... représenté par le Cabinet X... gérance immobilière. Ordonne que dans le mois de la signification du présent jugement, Monsieur Jean Marc X... ainsi que tous occupants de son chef devra quitter et vider les lieux loués et les remettre à la libre disposition des indivisaires en satisfaisant aux obligations du locataire sortant . A défaut par lui de ce faire à la date susdite, autorise les indivisaires à faire procéder à son expulsion après l'accomplissement des formalités voulues par la loi et même l'assistance de la force publique si besoin est. Dit n'y avoir lieu à prononcer d'astreinte. Fixe l'indemnité d'occupation exigible à compter du mois suivant la signification du présent jugement à 3.000,00 francs en principal, les charges venant en sus. Au besoin, condamne Monsieur Jean Marc X... au paiement de cette indemnité d'occupation. Condamne in solidum Monsieur et Madame Guy X... et la SARL Cabinet X... Gérance Immobilière à payer à Monsieur et Madame Gilbert X... la somme de QUINZE MILLE FRANCS (15.000,00 francs) à titre de dommages et intérêts. Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement. Déboute Monsieur et Madame Gilbert X... de leur demande accessoire en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Condamne in solidum Monsieur et Madame Guy X..., Monsieur Jean Marc X... et la SARL Cabinet X..., Gérance Immobilière, aux dépens de la présente instance. Le 4 octobre 1999, la S.A.R.L. X... gérance immobilière, Monsieur Guy X... , son épouse (née Y...), et Monsieur Jean Marc X... ont interjeté appel. Ils soutiennent le bien fondé de leur demande de sursis à statuer, compte tenu de la plainte déposée entre les mains de Monsieur le Procureur de la République de Nanterre, et de l'instance pendante devant le Tribunal de Grande Instance de la même juridiction, instance tendant aux opérations de liquide et partage de l'indivision X.... Au fond, les appelants reprennent leurs moyens tirés de l'application des articles 815-3 et 815-4, et 1372 du Code Civil. Ils demandent en dernier à la Cour de : Déclarer les époux Guy X..., Monsieur Jean Marc X..., et la SARL X... Gérance Immobilier recevables en bien fondés en leur appel; Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er Avril 1999 par le Tribunal d'Instance de VANVES; Statuant à nouveau : Vu l'instance pénale engagée par les époux Guy X... à l'encontre des époux Gilbert X... : Vu le jugement rendu le 18 Juin 1998 par la 5 ème Chambre du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE : Ordonner le sursis à statuer de l'action engagée par les époux Gilbert X..., dans l'attente tant du sort réservé à la procédure pénale, que de la décision du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE; Subsidiairement : Vu les dispositions de l'article 815-3 alinéa 2 du Code Civil : Constater que les époux Guy X... et la S.A.R.L. X... Gérance Immobilière ont agi en vertu d'un mandat tacite; Vu les dispositions de l'article 815-4 alinéa 2 du Code Civil : Constater que les époux Guy X... et la SARL X... Gérance Immobilière ont agi en vertu de la gestion d'affaires; En conséquence : Déclarer valable et régulier le bail consenti le 30 Octobre 1997 par les époux Guy X... à leur fils Z... X...; En tout état de cause : Dire que ce bail est opposable à Monsieur Jean Marc X...; En conséquence : Débouter les époux Gilbert X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions; Condamner solidairement les époux Gilbert X... à payer aux concluants la somme de 50.000 francs à titre de dommages et intérêts; Condamner solidairement les époux Gilbert X... à payer aux concluants la somme de 25.000 francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame Gilbert X... déclarent que les appelants ne varient pas leur argumentation et que l'ensemble de leurs demandes doit être rejetée. Ils demandent en dernier à la Cour de : Dire et juger les époux Guy X..., Monsieur Z... X... et la Société X... Gérance Immobilière mal fondés en leur appel du jugement rendu le 1er Avril 1999 par le Tribunal d'Instance de VANVES et les débouter de l'ensemble de leurs demandes; Confirmer ledit jugement en ce qu'il a prononcé à leur encontre la nullité du bail en date du 30 Octobre 1997 et subsidiairement dire et juger que cette nullité est opposable à Monsieur Z... X...; Confirmer l'expulsion immédiate de Monsieur Z... X... et de tous occupants de son chef de l'appartement objet dudit bail; Condamner solidairement les époux Guy X..., Monsieur Z... X... à payer une astreinte définitive de 1.000 francs par jour, courant à l'expiration d'un délai de 8 jours suivant le prononcé de l'arrêt à venir, et ce jusqu'à complète libération dudit appartement; Voir supprimer le délai de deux mois au titre de l'article 62 de la loi du 9 Juillet 1991; Voir fixer l'indemnité d'occupation ayant couru depuis le 1er Octobre 1997 à la somme de 4.000 francs par mois; Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux Guy X... et la Société X... Gérance Immobilière à payer des dommages et intérêts mais voir porter leur montant à la somme de 100.000 francs en raison notamment du caractère abusif et dilatoire de leur appel; Condamner in solidum, les époux Guy X..., Monsieur Z... et la Société X... Gérance Immobilière à payer la somme de 30.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Les condamner avec la même solidarité en tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la S.C.P. DEBRAY&CHEMIN, Avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 3 Mai 2001 et l'affaire plaidée à l'audience du 8 Juin 2001. SUR CE, LA COUR, I) Sur la demande de sursis à statuer : Considérant que l'objet du présent litige soumis à la Cour porte sur la validité (ou la nullité) d'un bail conclu le 30 Octobre 1997- au regard des dispositions des articles 815-3 et 815-4 alinéa 2, et 1372 du Code Civil- et que les faits du 28 Avril 1998 (bris d'une porte) que les appelants voulant maintenant imputer aux Gilbert X... sont étrangers à la présente instance et ne sont pas utiles à la solution de l'actuel litige; qu'il n'y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente d'une éventuelle et très hypothétique instance pénale; Considérant par ailleurs que la circonstance que les époux Gilbert X... ont engagé en 1998 une instance en liquidation et partage de l'indivision existante n'est pas davantage utile à la solution du présent litige, et que, bien au contraire, c'est l'arrêt à rendre au sujet du bail litigieux du 30 Octobre 1997 qui sera à prendre en considération pour procéder à ces opérations de partage; que là encore il n'y eu pas lieu d'ordonner un sursis à statuer; que cette demande est donc rejetée; II) Sur le fond : 1) Considérant qu'aux termes de l'article 815-3 du Code Civil, Monsieur Guy X... ne pouvait consentir ce bail qu'en exécution d'un mandat spécial et nécessaire, et qu'il est constant qu'il n'a jamais agi en vertu d'un tel mandat; que Monsieur Guy X... qui est un professionnel de l'immobilier ne pouvait ignorer ces règles du droit civil; Considérant, quant au prétendu mandat tacite, invoqué, qu'un tel mandat ne peut, en tout état de cause, couvrir les actes de conclusions ou de renouvellement des baux (article 815-3 alinéa 2); que ce moyen est donc inopérant en l'espèce et que les appelants en sont déboutés, étant là encore souligné que ces dispositions impératives du Code Civil ne pouvaient être ignorées des deux appelants professionnels de l'immobilier; 2) Considérant que l'application des dispositions de l'article 815-4 alinéa 2 et de l'article 1372 du Code Civil suppose nécessairement que les époux Guy X... et les autres appelants auraient agi dans l'intérêt commun de l'indivision et "en représentation" des époux Gilbert X..., alors que tout dans les circonstances de la cause démontre à l'évidence que les appelants n'ont recherché que l'intérêt personnel du fils Z..., par la voie de ce bail consenti pour un loyer de 2.000 francs par mois qui est très modeste, voire dérisoire; que les époux Guy X..., de plus, n'ont adressé aucune réclamation, ni aucune protestation au époux Gilbert X... lorsque le bien dont s'agit est resté inoccupé de 1993 à fin 1997; qu'ensuite, en Octobre 1997, ils ont consenti ce bail auquel les époux Gilbert X... s'opposaient tacitement mais nécessairement puisqu'ils n'avaient pas répondu à la proposition qui leur avait été adressée à ce sujet en Février 1997, et que passant ainsi outre à cette opposition, les appelants n'ont pris en considération que le seul intérêt du fils Jean Marc, pour le compte de qu'ils ont agi, et non pas l'intérêt commun de l'indivision, et notamment celui des époux Gilbert X...; qu'en tout état de cause, si les appelants considérant que les époux Gilbert X... ont porté préjudice à l'indivision, entre 1993 et fin 1997, il leur appartiendra alors de faire valoir ce moyen dans le cadre du partage judiciaire de cette indivision; Considérant que les conditions de la gestion d'affaires des articles 815-4 alinéa 2 et 1372 du Code Civil ne sont donc pas remplies en l'espèce, et que les appelants sont déboutés de leurs demandes fondées sur ce moyen inopérant; Considérant que le jugement est donc confirmé en ce qu'il a, à juste titre, prononcé la nullité de ce bail; que cette nullité s'impose aussi aux époux Z... X... et que cet appelant est débouté de sa demande tendant à faire juger que ce bail nul lui serait cependant opposable; qu'il en résulte que le jugement est également confirmé en toutes ses justes dispositions ordonnant l'expulsion de Monsieur Jean Marc X... et de tous occupants de son chef, et fixant l'indemnité d'occupation due par celui-ci; 3) Considérant que les circonstances de la cause ne justifient pas le prononcé d'une astreinte ni la réduction du délai de 2 mois fixé par l'article 62 de la loi du 9 Juillet 1991, et que les époux Gilbert X... sont donc déboutés de ces deux chefs de demandes; 4) Considérant qu'il est manifeste que ce bail fautivement consenti par les époux Guy X... avec la SARL X... Gérance Immobilière, sans mandat spécial, ni mandat tacite et en l'absence de toute gestion d'affaire, a causé aux époux Gilbert X... un préjudice personnel, certain et direct, et que le jugement est donc confirmé en ce qu'il leur a accordé, à bon droit, 15.000 francs de dommages et intérêts de ce chef; que les intimés sont déboutés de leur demande incidente en paiement de 100.000 francs de dommages et intérêts de ce chef; Considérant par contre que, compte tenu de l'équité, les appelants sont condamnés in solidum à payer aux époux Gilbert X... la somme de 15.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée (dans le paragraphe II/ SUR LE FOND) que les appelants sont déboutés des fins de toutes leurs demandes et que le bail litigieux est annulé; que les prétentions des époux Gilbert X... sont fondées et très largement justifiées, et que les appelants ne sont donc pas en droit de leur reprocher un prétendu "acharnement procédural"; qu'aucune faute n'est retenue de ce chef contre les intimés et que les appelants sont donc déboutés de leur demande en paiement de 50.000 francs de dommages et intérêts; Considérant enfin que, compte tenu de l'équité, les appelants qui succombent en leur appel sont déboutés de leur demande en paiement de 25.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement; Vu les articles 815-3 et 815-4, et 1372 du Code Civil : Déboute les appelants des fins de leur appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte; Confirme le jugement déféré; Déboute les époux Gilbert X... de leur demande incidente en paiement de 100.000 francs (15244,90 Euros) de dommages et intérêts; confirme les 15.000 francs (17531.64 Euros) de dommages et intérêts accordés par le Tribunal d'Instance; Par contre, condamne in solidum les appelants à leur payer 15.000 francs (2286,74 Euros) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Condamne in solidum les appelants à tous les dépens de Première Instance et d'appel qui seront recouvrés directement et in solidum contre eux par la S.C.P. D'Avoués DEBRAY&CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arret : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Caroline DE A..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,