Cour d'appel de Lyon, du 4 mars 2004, 2002/04212

Sommaire: VENTE - Immeuble - Nullité Un professionnel de l'immobilier qui admet avoir pris connaissance du cahier des charges et des documents annexes lors de l'acquisition d'un lot immobilier, savait nécessairement, par un simple examen du plan que le lot considéré en raison de sa nature n'avait pas d'accès direct à la voie publique et qu'il serait obligé de se prévaloir des dispositions de l'article 684 du Code civil. Dès lors, une SCI qui a acquis un tel lot, ne peut se prévaloir d'une erreur sur une quali- té substantielle du terrain acquis alors que le fonds dispose d'un droit légal de passage.

Instruction clôturée le 19 Décembre 2004 Audience de plaidoiries du 08 Janvier 2004 Les pièces de la procédure ont été régulièrement communiquées à monsieur le procureur général. COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : - monsieur JACQUET, président, - monsieur ROUX, conseiller, - madame BIOT, conseiller, assistés pendant les débats de madame JANKOV, greffier. ARRET : contradictoire prononcé à l'audience publique par monsieur JACQUET, président, en présence de Madame JANKOV, greffier, qui ont signé la minute. FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS DES PARTIES Par jugement du 26 novembre 1996 la S.C.I. VA FLEURY a été déclarée adjudicataire d'une parcelle de terre de 10 ares 13 centiares au lieu dit CHAMP DU PONT, cadastrée section A 703, sur la commune de LA RIVIERE (Isère) qui constituait le lot n° 2 de biens immobiliers saisis sur poursuites de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD RHONE ALPES à l'encontre de Madame X.... La parcelle contiguù cadastrée initialement A 128 en nature de sol et maison pour 9 ares 31 centiares et la parcelle 704 que constituait le lot n°1 ont été adjugées à Monsieur Pierre Y.... La S.C.I. VAL FLEURY faisant valoir qu'elle s'était rendue compte à la lecture du jugement d'adjudication du Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE que la parcelle acquise était enclavée, après avoir vainement demandé des explications à l'avocat de la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE a fait assigner celui-ci et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD RHONE ALPES devant le Tribunal de Grande Instance de LYON pour que la responsabilité de l'avocat chargé des poursuites soit constatée et que la vente soit annulée puisqu'elle avait pris tous les renseignements à la disposition des enchérisseurs éventuels avant l'adjudication mais que l'état d'enclave du lot n° 2 résultant de la division du lot d'origine en deux lots distincts n'était pas mentionnée. Elle demandait en conséquence la condamnation de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD RHONE ALPES et de Maître N'KAOUA à lui rembourser la somme de 80.712,84 francs avec intérêts au taux légal à compter du jour du versement du prix d'acquisition et à lui payer la somme de 30.000 francs à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral ainsi que celle de 25.000 francs en réparation de ses préjudices financier et matériel, outre une indemnité de 15.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Par jugement du 10 avril 2002, le tribunal, considérant que la venderesse et son avocat n'avaient pas rempli leurs obligations d'information des éventuels enchérisseurs puisque le cahier des charges ne contenait aucune indication sur l'enclave du lot n° 2 et que le rapport descriptif sommaire qui y était annexé précisait au contraire que l'accès au chemin communal ne présentait pas de difficulté, a décidé que la S.C.I. VAL FLEURY avait été trompée sur une qualité substantielle du terrain mis en vente et a : "- prononcé la nullité de la vente sur adjudication du 26 novembre 1996, du bien dont la S.C.I. VAL FLEURY, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n° B.387 857 170, dont le siège social est 36 C rue des Vingt Toises 38950 SAINT-MARTIN-LE-VINOUX, a été déclarée adjudicataire, - condamné in solidum la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD RHONE ALPES et Maître Michel N'KAOUA à payer à la S.C.I. VAL FLEURY les sommes de DOUZE MILLE TROIS CENT QUATRE EUROS CINQUANTE NEUF CENTS (12.304,59 EUROS), outre intérêts au taux légal à compter de l'acquisition, - débouté la S.C. I. VAL FLEURY de sa demande en dommages et intérêts, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement, - condamné les défendeurs in solidum à payer à la S.C.I. VAL LFEURY la somme de DEUX MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS (2.285 EUROS) en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, - condamné les défendeurs in solidum aux dépens de l'instance, - dit que dans leurs rapports entre eux, les défendeurs supporteraient la charge des condamnations prononcées par moitié chacun". La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD RHONE ALPES a relevé appel de ce jugement dont elle demande la réformation. Elle conclut à l'irrecevabilité de la demande en l'absence de publication de l'assignation tendant à l'annulation de la vente conformément à l'article 28-4 du décret du 4 janvier 1955. Elle fait valoir en outre que la S.C.I. VAL FLEURY n'a pas respecté le bref délai de l'action en garantie pour vice caché. Elle prétend enfin que la procédure de saisie immobilière est régulière et que la S.C..I VAL FLEURY en prenant connaissance du cahier des charges et en particulier du document d'arpentage ne pouvait que constater l'état d'enclave du terrain en cause et l'absence d'indication d'une servitude sur le lot n° 1 au profit du lot n° 2 à la suite de la division du tènement immobilier saisi. Elle lui reproche de ne pas avoir visité les lieux avant d'enchérir. Subsidiairement, elle forme un appel en garantie contre Maître N'KAOUA seul rédacteur du cahier des charges et mandaté pour cette procédure de saisie immobilière afin d'être intégralement relevée et garantie de toute condamnation. A titre reconventionnel elle réclame la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité de 1.500 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Maître Michel N'KAOUA, intimé, prie la Cour de constater qu'il n'a commis aucune faute dans la rédaction du cahier des charges qui comportait toutes les mentions exigées et auquel était annexé un document d'arpentage très clair. Il conteste la réalité du préjudice allégué par la S.C.I. VAL FLEURY. Cet intimé conclut donc à la réformation du jugement et à sa mise hors de cause. La S.C.I. VAL FLEURY conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente. Elle se désiste de sa demande en réparation de son préjudice résultant de l'état d'enclave en raison de son impossibilité de le déterminer avec précision. Elle demande donc la condamnation in solidum de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD RHONE ALPES et de Maître N'KAOUA à lui rembourser la somme de 12.304,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour du versement du prix d'acquisition. Elle sollicite également une indemnité de 4.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. La S.C.I. VAL FLEURY maintient que son consentement a été vicié car le cahier des charges n'attirait pas l'attention des enchérisseurs sur la situation d'enclave du lot n° 2 et sur le caractère artificiel de cette enclave créée par le créancier poursuivant et sur le surcoût nécessaire pour obtenir ensuite le désenclavement. Elle souligne que le propriétaire du lot n° 1 refuse d'accorder un droit de passage. Monsieur le Procureur Général auquel le dossier a été régulièrement communiqué conclut à la confirmation du jugement. MOTIFS ET DECISION Attendu que le moyen d'irrecevabilité soulevé par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD RHONE ALPES est inopérant dès lors que la S.C..I VAL FLEURY justifie de la publication à la conservation des hypothèques de SAINT-MARCELLIN (Isère) le 12 juin 2002 de ses conclusions contenant demande d'annulation de la vente sur adjudication ; Attendu que la S.C..I VAL FLEURY, pour prétendre que son consentement a été vicié lorsqu'elle s'est portée adjudicataire invoque une erreur sur une qualité substantielle du terrain acquis, en l'espèce son état d'enclave ; Attendu toutefois que le cahier des charges déposé le 9 septembre 1996 contenait la désignation des biens à vendre, un rapport descriptif sommaire de Monsieur Z... géomètre expert indiquant les caractéristiques des parcelles A 128 et A 129 ainsi qu'un plan ; Attendu que par un dire du 4 octobre 1996, un changement de limites de propriété a été effectué et la désignation des biens à vendre a été modifiée, la parcelle section A n° 129 d'une contenance de 16 ares 80 centiares ayant été divisée en section A n° 703 pour 10 ares (13 centiares et section A n° 704 pour 6 ares 67 centiares et qu'une esquisse provisoire d'un document d'arpentage était jointe à ce dire ; Attendu que les deux lots étaient dorénavant constitués pour le premier de l'ancien corps de ferme composé d'un bâtiment divisé en trois logements avec dépendances et verger cadastré section A n° 128 pour 9 ares 135 centiares et 704 pour 6 ares 67 centiares soit au total 16 ares 02 centiares et pour le second d'une parcelle en nature de verger cadastrée à la section A sous le n° 703 pour 10 ares 13 centiares ; Attendu que les affiches annonçant la vente contenaient expressément ces indications ; Attendu que l'état d'enclave de la parcelle issue de la division de l'ancienne parcelle A 129, et confinée au Sud par un ruisseau, était visible sur le plan annexé au dire du 4 octobre 1996 ; Attendu que le tracé en pointillé, figurant sur le terrain à l'Ouest de la parcelle 703 et reliant le ruisseau à la parcelle 125 n'est pas situé sur les parcelles saisies ; qu'aucune équivoque sur ce point ne pouvait être entretenue ; Attendu qu'ainsi le représentant de la S.C.I. VAL FLEURY qui ne conteste pas sa qualité de professionnel de l'immobilier et qui admet avoir pris connaissance du cahier des charges et des documents annexes savait par un simple examen du plan que le lot n° 2 constitué de la parcelle en nature de verger n'avait pas d'accès direct à la voie publique et qu'il serait obligé d'en réclamer un en se prévalant des dispositions de l'article 684 du Code Civil ; Attendu que la S.C.I. VAL FLEURY n'est donc pas fondée à se prévaloir d'une erreur sur une qualité substantielle du terrain acquis puisque ce fonds dispose d'un droit légal de passage ; Attendu qu'il convient en conséquence, réformant le jugement, de la débouter de sa demande en annulation de la vente sur adjudication du 26 mars 1996 et de ses demandes en réparation des préjudices ; Attendu que l'appel en garantie formé par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTULE SUD RHONE ALPES devient sans objet ; Attendu que l'appelante qui ne prouve pas que les conditions d'exercice de la procédure relevaient de la malveillance et lui ont causé un préjudice particulier sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ; Attendu qu'il n'est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Infirme le jugement, Statuant à nouveau, Rejette la demande en annulation de la vente sur adjudication formée par la S.C.I. VAL FLEURY, Déboute cette Société de ses demandes subséquentes en restitution du prix et paiement de dommages et intérêts, Constate que l'appel en garantie formé par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD RHONE ALPES contre Maître Marcel N'KAOUA est sans objet, Rejette les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Condamne la S.C.I. VAL FLEURY aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle BAUFUME-SOURBE et de Maître LIGIER de MAUROY, avoués.