Cour d'appel de Caen, du 20 décembre 2001, 00/01819

Sommaire: ENTREPRISE EN DIFFICULTE - Redressement et liquidation judiciaires - Bail commercial Le preneur à bail qui méconnaît l'interdiction figurant au bail d'effectuer des travaux affectant le gros oeuvre sans le consentement exprès du propriétaire encourt une sanction en dommages-intérêts et la créance du bailleur en résult- ant doit être déclarée à la procédure de redressement judiciaire ouverte con- tre ledit preneur, à peine d'extinction de la créance

Attendu qu' il est constant, que par lettre recommandée avec accusé de reception du 14 mai 1998, Jean-Pierre E... a notifie aux consorts X... la résiliation du bail commercial concemant les locaux sis a S..., dans lesquels il exploitait un fonds de commerce d'hôtellerie de nomme "Bar Hotel Le R... " ; Que les bailleurs ont exigé qu'un état des lieux préalable soit dréssé contradictoirement par un huissier de justice ; Attendu qu'il résulte du procés-verbal de constat établi le 3 juin 1998, en présence de Jean-Pierre E..., ainsi que des documents photographiques annexes, que des travaux importants avaient ete commences dans l'immeuble litigieux, surtout dans la cage d'escalier, ainsi qu'aux étages ; Attendu que I' expert ultérieurement judiciairement désigné par le tribunal de commerce, note dans son rapport en date du 12 fevrier 1999, qu'un programme de restructuration complète des niveaux et l'aménagement de quinze chambres d'hôtel a été envisagé par Jean-Pierre E... qui a démonté des cloisons légères en briques creuses et des parties de murs porteurs en agglos creux ; Attendu que, devant la cour, Jean-Pierre E... fait valoir en premier lieu que la créance dont se prévalent les consorts Y... éteinte, ceux-ci ne l'ayant pas déclarée ; Attendu que, dans 1eurs conclusions les consorts X... fondent leur demande sur certaines des obligations s'imposant au preneur, en vertu de l'acte de cession du 27 octobre 1996; qu'ils soulignent à cet egard, que cet acte comportait les charges et conditions suivantes : " 1 -de prendre les lieux loués tels et dans l'état ou ils se trouvent actuellement et de les rendre dans le même état enfin de bail. 3 -de ne pouvoir faire dans les lieux aucun percement de murs ou de planchers ni aucun changement dans la distribution, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur 5 -tous travaux, amélioration, embellissements et décors quelconques qui, au cours du bail auront pu être faits par le preneur et resteront en fin de bail, de quelque manière et a quelque époque qu' elle arrive la propriété du bailleur sans aucune indemnité à moins que ce dernier ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif'. Attendu que ces clauses imposent deux séries d' obligations ou charges distinctes ; qu'elles prevoient tout d'abord des charges qui ne sont destinées à jouer qu'en fin de bail (clauses 1 et 5) : rendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient en début de bail, d'une part, et ne pouvoir s'opposer a ce que le bailleur reste, en fin de bail, proprietaire des améliorations, a moins qu'il ne préfère la restitution en l'état initial; qu'elles prévoient par ailleurs (clause 3) une interdiction de faire des travaux concernant le gros oeuvre sans le consentement , exprès du proprietaire ; que cette interdiction joue pendant toute la durée du bail, le bailleur pouvant s' en prévaloir a tout moment ; Attendu que tant le fondement de la demande originelle, faite dans I' assignation, dont la substance a été précédemment rappelee que celui de la demande, telle qu' elle résulte du développement des conclusions devant la cour reposent en réalite sur la méconnaissance, par Jean-Pierre E..., de l'interdiction d'effectuer des travaux affectant le gros oeuvre sans le consentement exprès du propriétaire ; que cette violation pouvait être sanctionnée, notamment, par des dommages-intérêts ; Attendu qu' il n' est pas conteste que ces travaux ont débuté avant le redressement judiciaire de Jean-Pierre E... ; que dès lors, faute de déclaration des consorts X..., la créance qu'ils invoquent est éteinte ; Attendu que I' équité s' oppose a la condamnation sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procedure civile P AR CES MOTIFS -Infirme le jugement déféré et statuant a nouveau, -Dit irrecevables les consorts X... en leurs demandes ; -Dit n 'y avoir lieu a condamnation sur le fondement de I' article 700 du nouveau code de procedure civile ; -Condamne les consorts X... aux depens ; -Admet la SCP M..., au benefice des dispositions de I' article 699 du nouveau code de procedure civile.