Cour d'appel de Lyon, du 23 octobre 2003, 2002/00805

Sommaire: INDIVISION - Indivisaire - Indivisaire agissant seul - Immeuble Le contrat par lequel un indivisaire agissant seul donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise est inopposable aux autres indivisaires, sauf ratification par eux, mais n'est pas nul et continue de produire ses effets entre les contractants

La première chambre de la cour d'appel de Lyon, composée, lors des débats et du délibéré, de: Monsieur JACQUET, président, Monsieur ROUX, conseiller, Monsieur GOURD, conseiller, en présence, lors des débats en audience publique, de Madame KROLAK, greffier, a rendu l'arrêt contradictoire suivant, EXPOSE DU litige : X... 7 février 2001, Madame Carmen Y... et Madame Marie-Lise Z... épouse A... ont consenti à Monsieur Jean-Pierre B..., exerçant son activité sous l enseigne Agence immobilière de Pusignan (Aip) un mandat de vente sans exclusivité d un bien situé 5 rue des Tilleuls à Pusignan, pour un montant de 898.000 francs, moyennant une rémunération de 58.000 francs à la charge des vendeurs, avec possibilité de substitution à l acquéreur. L Aip a présenté ce bien aux époux C... et Lidia D... lors de deux visites en date des 2 et 10 mars 2001, aux termes desquelles ils ont fait une proposition d achat à 800.000 francs. Soutenant que leur offre était restée sans réponse, les époux D... ont, le 17 mars 2001, signé un compromis de vente avec les consorts Z... pour l achat de ce bien, en présence de la société Agence du grand large immobilier (Agli), laquelle avait également reçu mandat de vente de la part des consorts Z... X... compromis a été réitéré le 30 mai 2001 par le ministère de l office notarial de Meyzieu. L Aip a fait assigner à jour fixe le 5 juin 2001 l Agli, Madame Carmen Z..., Madame Marie-lise A..., tant en son nom personnel qu en sa qualité de mandataire de son frère Gîlles Z... selon procuration, ainsi que Monsieur et Madame D... devant le tribunal de grande instance de Lyon. Elle a demandé leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 58.000 francs à titre de dommages et intérêts correspondant à la commission qu elle aurait du percevoir, outre 10.000 francs pour résistance abusive et injustifiée et 10.000 francs au titre de l article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement en date du 8 janvier 2002, le tribunal de grande instance de Lyon a déclaré recevable l intervention volontaire de Monsieur B... reprenant à son compte la procédure initiée par la société Agence immobilière de Pusignan, a déclaré valable le mandat signé le 7 février 2001 entre l Aip et Mesdames Z... et A..., a débouté Monsieur B..., ainsi que les époux D... de l ensemble de leurs demandes. Il a condamné Monsieur B... à payer à titre de dommages et intérêts les sommes de: - 762,25 euros à l Agence du grand large immobilier, - 1.524,49 euros à Madame Carmen Z..., - 1.524,49 à Madame Marie-Lise Z... épouse A..., -304,90 euros à Monsieur Gilles Z..., - 1.524,49 euros aux époux D.... Il a également ordonné l exécution provisoire du jugement en ce qui concerne l Agli et les consorts Z... E..., il a condamné Monsieur B... à payer sur le fondement de l article 700 du Nouveau Code de procédure civile les sommes de: - 1.524,49 euros à l Agence du grand large immobilier, - 457,25 euros à chacun des consorts Z..., - 1.524,49 euros aux époux D.... Monsieur B... a relevé appel de cette décision. Il demande tout d abord à la cour de constater l absence de production de documents ayant fait l objet de l injonction de communiquer et d en tirer toute conséquence de droit. Il prétend que la pièce adverse numéro 9 a probablement été créée par l AgIi pour couvrir son absence de diligence. Sur le fond, il renouvelle ses prétentions et sollicite la condamnation solidaire des intimés, ou qui mieux le devra, au paiement des sommes de: - 8.842,04 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la commission que l Aip aurait dû percevoir, outre intérêts au taux légal à compter de l assignation de première instance; - 1.524,50 euros pour résistance abusive et injustifiée; - 3.049 euros sur le fondement de l article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Il explique qu il a été évincé purement et simplement de la signature de l acte de vente du bien litigieux, alors qu il a eu un rôle déterminant dans cette vente, notamment en présentant le bien pour la première fois aux époux D.... Il prétend rapporter la preuve des diligences entreprises. Il estime que les consorts Z... n ont pas exécuté de bonne foi leurs obligations de mandants à son égard et qu ils ont ainsi commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle Il expose également que le 2 mars 2001, les époux D... s étaient expressément engagés à s interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence d évincer l Aip lors de l achat du bien immobilier litigieux et qu ils n ont pas hésité, au mépris de cet engagement, à signer un acte authentique de vente avec les consorts Z... en présence d une agence immobilière différente. Il fait encore valoir que l Agli en réalisant la vente a commis une faute délictuelle qui a eu pour conséquence l éviction de Monsieur B..., éviction résultant d une collusion frauduleuse entre les intimés. Intimés, l Agli et les consorts Z... demandent à la cour d infirmer partiellement le jugement sur la validité du mandat de vente de MonsieurX et, statuant à nouveau, de dire le mandat nul et de nul effet pour ne pas avoir été signé par tous les co-indivisaires, notamment par Monsieur Z... et, en conséquences, de débouter MonsieurX de ses prétentions, faute de mandat régulier et de qualité professionnelle à agir. En revanche, ils demandent la confirmation du jugement en ce qu il a dit que Monsieur B... n a pas exécuté le mandat qui lui était donné, en retenant que Monsieur B... ne rapporte la preuve d aucune faute du vendeur ou d abus de sa part, pas plus que de la moindre responsabilité de l Agli et, en conséquences, de débouter Monsieur B... F... sollicitent également la confirmation de la décision sur les condamnations à titre de dommages et intérêts, et demandent que soit portée à 3.000 euros pour chacun d entre eux la condamnation au titre de l article 700 du Nouveau Code de procédure civile. F... expliquent que Monsieur B... n a pas rempli ses obligations prévues par la loi du 2 janvier 1970 et les articles 1091 et 1093 du code civil, notamment en n informant pas les consorts Z... de la proposition des époux D..., et que ces derniers ont dû faire appel à une autre agence, l Agli, qui a mené les négociations et régulièrement rempli sa mission de mandataire. Intimés, les époux D... concluent à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation supplémentaire de Monsieur B... au paiement des sommes de 1.524,49 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros en application de l article 700 du Nouveau Code de procédure civile. F... expliquent qu ils se sont tournés vers l Agli qui proposait à la vente le même bien parce que leur proposition d achat à 800.000 francs faite à l Aip est restée sans réponse. F... font valoir que Monsieur D... n est signataire que d un simple bon de visite qui n implique aucune obligation contractuelle vis à vis de Monsieur B... et estiment n avoir commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle. Par conclusions des 26 août et 1 er septembre 2003, les consorts Z... et l Agli, d une part, et les époux D..., d autre part, concluent au rejet des écritures notifiées par Monsieur B... le 22 août 2003, jour de la clôture. MOTIFS DE LA DECISION: Attendu que, les conclusions déposées par Monsieur Jean Pierre B... le jour de l ordonnance de clôture repoussée à la date la plus proche possible de la date d audience de plaidoiries, n ont pas permis à ses adversaires, qui avaient conclu au fond près d un an auparavant, de répondre; qu il appartient à la cour de respecter et de faire respecter le principe du contradictoire; qu il convient de déclarer irrecevables et d écarter des débats les conclusions ainsi déposées le 22 août 2003 par Monsieur Jean Pierre B... A ttendu que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des ( éléments de l espèce en retenant que le contrat par lequel un in divisaire, agissant seul donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise, s il est inopposable, sauf ratification, aux co-indivisaires, n est pas nul et produit ses effets entre les contractants; que le tribunal a également relevé que Madame A... a résilié par courrier du 17 mars 2001. avec sa mère Madame Z..., le mandat de vente confié à B..., tant en son nom personnel qu en qualité de mandataire de son frère Gilles; que Madame Z... et Madame A... étaient bien liées à Monsieur Jean Pierre B... par le mandat qu elles lui avaient signé; attendu, en effet, que, le 7 février 2001, Madame Z... et Madame A... ont consenti à Monsieur Jean Pierre B..., exerçant son activité sous l enseigne Agence immobilière de Pusignan, un mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien immobilier situé 5 rue des Tilleuls à Pusignan, pour un montant de 898.000 francs; que la rémunération de Monsieur Jean Pierre B... était fixée à la somme de 58.000 francs, à la charge des vendeurs avec pouvoir de substitution à l acquéreur; que Monsieur Jean Pierre B... a fait visiter le bien en question aux époux D... à deux reprises, le 2 puis le 10 mars 2001; que époux C... et Lidia D... lui ont alors fait une offre d acquisition du bien pour le prix de 800.000 francs; que Monsieur Jean Pierre B... fait observer que cette proposition a eu lieu un samedi et qu il l a fait connaître à son mandant par communication téléphonique le lundi 12 mars 2001; qu il produit un relevé téléphonique à l appui de ses dires; que la réalité de cette communication téléphonique n est pas contestée par les consorts Z... qui prétendent, cependant, n avoir été avisés de la proposition de époux C... et Lidia D... par Monsieur B... que le 14 mars 2001 que les époux C... et Lidia D... ont signé, trois jours plus tard, le 17 mars 2001, un compromis de vente pour l acquisition de ce bien par l intermédiaire d une autre agence, l agence immobilière du grand large également chargée de la vente de ce bien; que ce compromis a été signé pour un prix d achat de 800.000 francs augmenté de 30.000 francs de frais d agence à la charge de l acquéreur; que, en signant ce compromis avec les époux C... et Lidia D..., les consorts Z... qui s étaient engagés, dans leur mandat, à ne pas traiter avec quelqu un qui avait visité les lieux avec Monsieur Jean Pierre B..., n ont pas respectés leur contrat, alors même que les époux C... et Lidia D... avaient fait une proposition d achat par l intermédiaire de Monsieur Jean Pierre B...; que, en conséquence. Madame Carmen Z... et Madame Marie-Lise A..., qui étaient contractuellement tenus au paiement de la commission prévue, doivent être seules condamnées à payer, compte tenu des circonstances de l espèce, in solidum, la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts à Monsieur Jean Pierre B...; qu il convient d infirmer le jugement entrepris et de débouter les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, notamment de leurs demandes non fondées en dommages et intérêts ; qu il y a lieu de condamner les consorts Z... et A... à payer 1.500 euros à Monsieur Jean Pierre B... en application de l article 700 du nouveau code de procédure civile, pour l ensemble de la procédure que les demandes des autres parties en application de l article 700 du nouveau code de procédure civile ne sont pas justifiées; attendu que Madame Z... et Madame A..., qui succombent dans leur recours, doivent supporter les entiers dépens de première instance et d appel; La cour, Déclarant irrecevables les conclusions déposées le jour de l ordonnance de clôture par Monsieur Jean Pierre B..., Infirme le jugement entrepris et statuant nouveau: Condamne Madame Carmen G... et Madame Marie-Lise A... à payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts à Monsieur Jean Pierre B..., outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Condamne Madame Carmen Z... et Madame Marie-Lise A... à payer à Monsieur Jean Pierre B... la somme de 1.500 euros en application de l article 700 du nouveau code de procédure civile. Déboute chacune des parties de ses prétentions plus amples ou contraires. Condamne Madame Carmen Z... et Madame Marie-Lise A... aux dépens de première instance et d appel. Autorise les avoués de leurs adversaires à recouvrer directement contre elles les dépens d appel dont ils ont fait l avance sans avoir reçu provision. Cet arrêt a été prononcé publiquement par le président, en présence du greffier, et a été signé par eux. LELE PRESIDENT,