Cour d'appel de Poitiers, Chambre civile 1, 26 mars 2008, 04/352
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ARRÊT No R. G : 04 / 00352 X... ZZ... C / Y... YY... SCI LES BEGONIAS Z... RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 26 MARS 2008 Numéro d'inscription au répertoire général : 04 / 00352 Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 24 décembre 2003 rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DES SABLES D'OLONNE. APPELANTS : Monsieur René, Maurice, Serge X...... 85300 SOULLANS Madame Colette A... épouse X...... 85300 SOULLANS représentés par la SCP PAILLE & THIBAULT & CLERC, avoués à la Cour, assistés de Maître Patrice B..., avocat au barreau des SABLES D'OLONNE, entendu en sa plaidoirie, INTIMES : Monsieur Jacky, Raymond, André Y...... 28120 SANDARVILLE Madame Martine, Françoise, Geneviève C... épouse Y...... 28120 SANDARVILLE représentés par la SCP MUSEREAU MAZAUDON- PROVOST- CUIF, avoués à la Cour, assistés de Maître Eric D..., avocat au barreau des SABLES D'OLONNE, entendu en sa plaidoirie, SCI LES BEGONIAS Dont le siège social est Avenue des Bégonias Plage des Demoiselles 85270 ST HILAIRE DE RIEZ agissant poursuites et diligences par son gérant en exercice, et de tous ses représentants légaux domiciliés audit siège, défaillante bien que régulièrement assignée. Monsieur Gérard Z...... 85160 ST JEAN DE MONTS défaillant bien que régulièrement assigné. COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 Février 2008, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Marie- Jeanne CONTAL, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller, Monsieur AndréCHAPELLE, Conseiller, qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Madame Sandra F... ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - Signé par Madame Marie- Jeanne CONTAL, Conseiller faisant fonction de Président, et par Monsieur Lionel DUCASSEfaisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Le 21 juillet 1997, Monsieur et Madame Jacky Y... ont signé un contrat de réservation portant sur la vente d'un logement no7 d'un ensemble immobilier " Le Patio des Demoiselles " ainsi que sur un emplacement de parking no12 et une cave, le tout pour un montant de 332. 100 F, actes en mains, tous travaux exécutés selon la notice et les annotations particulières jointes, un versement de 16. 650 F représentant 5 % du prix de vente étant versé à l'ordre de l'Office notariale de CHALLANS. Le 7 juillet 1998, le notaire, Maître H... à CHALLANS, a adressé à Monsieur et Madame Jacky Y... le projet de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement ainsi que le projet de règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que le plan de la résidence. Le 18 juillet 1998, Monsieur et Madame Jacky Y... ont adressé à l'Office notarial un premier versement de 224. 000 F puis le 3 août 1998 un second versement de 80. 000 F. Par courrier en date du 11 août 1998, l'Office notarial a adressé à Monsieur et Madame Jacky Y... un nouveau projet d'acte de vente et le 18 août 2008 un versement de 11. 000 F correspondant à la provision pour frais d'acte a été effectué par Monsieur et Madame Jacky Y.... Entre temps, Monsieur et Madame Jacky Y... s'étant rendus sur les lieux, ont constaté des différences entre le descriptif et les plans remis à l'origine et les travaux réalisés, différences constatées dans un procès- verbal de constat d'huissier contradictoire en date 28 août 1998. Dans ces conditions, Monsieur et Madame Jacky Y... ont refusé de signer l'acte authentique et ont saisi le Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE pour voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire. Il a été fait droit à leur demande dans une ordonnance de référé en date du 16 février 1999. L'expert a déposé son rapport le 21 mars 2000. Au vu de ce rapport, Monsieur et Madame Jacky Y... ont assigné au fond Monsieur et Madame René X..., § et la Société Civile Immobilière LES BÉGONIAS pour voir déclarer la vente parfaite et condamner in solidum les défendeurs à des dommages et intérêts tant pour la remise en état des travaux que pour le trouble de jouissance. Par jugement contradictoire en date du 24 décembre 2003, le Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE a : - constaté l'accord intervenu entre Monsieur et Madame Jacky Y... et Monsieur et Madame René X... relativement à la cession de l'immeuble sis à ST HILAIRE DE RIEZ ; - dit ladite vente parfaite et constaté que les époux Y... avaient acquitté la totalité du prix ; - déclaré Monsieur et Madame René X..., Monsieur Z... et la Société Civile Immobilière LES BEGONIAS responsables contractuellement du préjudice subi par Monsieur et Madame Jacky Y... à la suite du non respect de l'obligation de délivrance ; - condamné in solidum Monsieur et Madame René X..., Monsieur Z... et la Société Civile Immobilière LES BEGONIAS à payer à Monsieur et Madame Jacky Y... la somme de 32. 339, 07  à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de réfection nécessaires à l'immeuble ; - condamné in solidum Monsieur et Madame René X..., Monsieur Z... et la Société Civile Immobilière LES BEGONIAS à payer à Monsieur et Madame Jacky Y... la somme de 15. 000  à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ; - dit que les sommes allouées porteraient intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ; - ordonné l'exécution provisoire ; - condamné in solidum Monsieur et Madame René X..., Monsieur Z... et la Société Civile Immobilière LES BEGONIAS à payer à Monsieur et Madame Jacky Y... la somme de 1. 500  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens ; Vu l'acte de signification de déclaration d'appel et assignation devant la Cour d'Appel de POITIERS avec signification de conclusions délivré à la personne de Monsieur Z... par Monsieur et Madame Jacky Y... le 31 octobre 2006 lequel n'a pas constitué avoué ; LA COUR Vu l'appel de ce jugement interjeté par Monsieur et Madame René X... selon déclaration au greffe de la Cour en date du 5 février 2004 ; Vu l'arrêt avant dire droit en date du 28 mars 2007 aux termes duquel la Cour a sursis à statuer et a invité : - Monsieur et Madame Jacky Y... à s'expliquer sur la recevabilité de leurs prétentions à l'encontre de la Société Civile Immobilière LES BEGONIAS ; - les parties à s'expliquer sur la possibilité pour le réservant de modifier librement les prestations promises au réservataire dans un contrat de réservation précédent une vente d'immeuble à construire ; Vu les conclusions de Monsieur et Madame René X... du 6 février 2008 aux termes desquelles ils demandent à la Cour de débouter Monsieur et Madame Jacky Y... de l'ensemble de leurs demandes, de les décharger de toutes condamnations et de condamner solidairement Monsieur et Madame Jacky Y... à leur verser la somme de 5. 000  au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Vu les conclusions de Monsieur et Madame Jacky Y... du 24 décembre 2007 dans lesquelles ils demandent à la Cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'accord intervenu entre les vendeurs, Monsieur et Madame René X... et eux- même relativement à la cession de l'immeuble sis à ST HILAIRE DE RIEZ et dit que cette vente était parfaite et qu'ils s'étaient acquittés de la totalité du prix convenu ; - y ajoutant, dire que cette vente est conclue entre Monsieur René Maurice Serge X..., né à TOUVOIS (44650), le 03 juillet 1939, de nationalité française, et Madame Colette I... Edith A... épouse X..., née à FALLERON (85300), le 18 août 1940, de nationalité française, vendeurs, d'une part, Et Acquéreurs : Monsieur Jacky Raymond André Y..., né à ILLIERS COMBRAY (28120) le 06 mars 1954, de nationalité française, et Madame Martine J... Geneviève C... épouse Y..., née à CHARTRES (28000) le 07 octobre 1952, de nationalité française, d'autre part ; - dire que cette vente porte sur l'immeuble constituant le lot no7 de la résidence « Le Patio des Demoiselles », rue des Bruyères, Plage des Demoiselles à SAINT HILLAIRE DE RIEZ et cadastré section AT no506, ainsi que les 6 / 8èmes indivis d'un terrain à usage de chemin de desserte à la voie publique cadastré section AT no505 ainsi que l'aire de stationnement no14 et les 9. 938 / 100. 000 èmes des parties communes générales de copropriété du sol et de l'ensemble immobilier ; - dire que les époux Y... désigneront le notaire de leur choix pour procéder aux formalités de publicité foncière dont les frais seront intégralement pris en charge par Monsieur et Madame X... ; - condamner in solidum Monsieur et Madame René X... et Monsieur Z... à leur verser la somme de 8. 110, 29  par an, soit la somme totale de 56 558, 59  entre 1998 et 2005, outre 8. 110, 29  par an à compter du 1er janvier 2006 et jusqu'à la remise des clefs ; - ordonner l'indexation année par année des sommes dues sur l'indice BT01 avec pour indice de référence celui en vigueur au jour du dépôt du rapport, à savoir celui du 1er trimestre 1999 ; - condamner in solidum les époux DUGAST et Monsieur Gérard Z... à leur régler la somme de 2 300  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. SUR CE En premier lieu, il convient de relever que Monsieur et Madame Jacky Y... ne forment plus aucune demande à l'encontre de la Société Civile Immobilière LES BEGONIAS laquelle n'a pas ailleurs aucune existence légale. Sur le fond, Monsieur et Madame Jacky Y... ont signé le 21 juillet 1997 un document intitulé contrat de réservation aux termes duquel en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué sur un compte séquestre, le vendeur, la Société Civile Immobilière LES BÉGONIAS, s'engageait à leur réserver un logement portant le No7 dans un ensemble immobilier " Le Patio des Demoiselles ". Une description sommaire des travaux tous corps d'état était jointe à ce contrat. Ce contrat était signé par Monsieur Y... ainsi que par Monsieur Z... sous le tampon d'architecte. Ce contrat qui par ailleurs respecte que très partiellement les obligations prévues aux articles R 261-25 du Code de la Construction et de l'Habitation ne peut s'analyser que comme un contrat préliminaire, contrat sui generis qui ne peut être identifié à une promesse de vente. Monsieur et Madame René X... soutiennent qu'ils ne seraient pas liés par ce contrat préliminaire dans la mesure où lors de la signature de celui- ci, le projet immobilier devait être réalisé par Monsieur Z..., architecte, et qu'ils ont simplement repris le projet après l'échec de celui- ci au profit de Monsieur Z.... Cependant il convient de constater qu'ils ne rapportent pas la preuve de leur affirmation et que d'autre part le permis de construire délivré par le Maire de la Commune de SAINT HILAIRE DE RIEZ indique simplement que la demande a été faite le 24 juin 1997 soit antérieurement à la signature du contrat avec Monsieur et Madame Jacky Y... et complété le 13 janvier 1998 par Monsieur et Madame X... René. Le numéro du dossier est identique à celui figurant sur le contrat de réservation de Monsieur et Madame Jacky Y.... Enfin, conformément aux dispositions de l'article R 261-30 du Code de la construction et de l'habitation, Maître H... a adressé à Monsieur et Madame Jacky Y... le projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement au nom de Monsieur et Madame René X... en leurs qualités de vendeurs et en y joignant le projet de règlement de copropriété et l'état descriptif de division, le plan de la résidence et le tableau récapitulatif des garanties. En conséquence il ressort de ces éléments que contrairement aux dires de Monsieur et Madame René X..., ceux- ci se considéraient bien comme les réservants dans cette vente en état futur d'achèvement. Ce projet d'acte précisait la description de la partie d'immeuble vendue, son prix ainsi que les modalités de paiement de celui- ci, le délai de livraison ainsi que la garantie de l'achèvement de l'immeuble. En effet il indiquait qu'au stade d'avancement des travaux de construction, la somme de 224. 000 F devait être payé au jour de la signature et le surplus soit 96. 000 F lors de la mise des locaux à dispositions de l'acquéreur après achèvement payable dans les dix jours à compter de la réception de la lettre recommandée envoyée par le vendeur. Cependant il n'est pas contesté que Monsieur et Madame Jacky Y... n'ont jamais accepté de signer cet acte authentique au seul motif que le bien vendu ne correspondrait pas au bien, objet de la réservation. Il convient de rappeler qu'à supposer régulier le contrat de réservation du 21 juillet 1997, seule la signature de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement permet de concrétiser la vente. D'autre part, en raison de la spécificité du contrat de réservation dont les dispositions n'ont légalement qu'un caractère général et prévisionnel, il est possible au réservant de modifier la consistance de l'immeuble ou les éléments d'équipement en le notifiant au réservataire dans le projet d'acte de vente. Le réservataire a alors le choix soit d'acquérir aux nouvelles conditions soit de renoncer à l'acquisition en demandant la restitution de son dépôt de garantie et le cas échéant l'octroi de dommages et intérêts de la part du réservant. En l'espèce, Monsieur et Madame Jacky Y... ont clairement manifesté le désir de ne pas signer l'acte authentique en raison de l'existence de différences importantes entre le projet qui leur avait été présenté lors de l'acte de réservation et l'immeuble finalement réalisé. Le seul fait d'avoir spontanément réglé en dehors de toute demande de la part des vendeurs le prix de vente ne saurait rendre la vente litigieuse parfaite. Il ressort de ces éléments qu'il n'existe aucun contrat entre Monsieur et Madame Jacky Y... et Monsieur et Madame René X.... En outre les défauts de conformité dont se plaignent Monsieur et Madame Jacky Y... n'auraient pu être invoqués que postérieurement à la signature de l'acte authentique si la réalisation de l'immeuble n'était pas conforme à celle décrite dans l'acte de vente en état futur d'achèvement. Ainsi au stade des relations entre Monsieur et Madame René X... et Monsieur et Madame Jacky Y... au moment de l'établissement du contrat définitif, ces derniers ne pouvaient qu'accepter la vente telle qu'elle était présentée ou y renoncer au besoin en sollicitant des dommages et intérêts. Il y a lieu en conséquence de d'infirmer le jugement déféré et de débouter Monsieur et Madame Jacky Y... de l'ensemble de leurs demandes. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, Déboute Monsieur et Madame Jacky Y... de l'ensemble de leurs demandes. Condamne Monsieur et Madame Jacky Y... à verser à Monsieur et Madame René X... la somme de 1. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamne Monsieur et Madame Jacky Y... aux dépens d'instance et d'appel. Autorise l'application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,