Cour d'appel de Versailles, du 19 octobre 2001, 1999-9016

Sommaire: BAIL (règles générales) - Congé - Validation Ne justifie pas d'un intérêt actuel et certain à contester la validité d'un congé délivré à fin de reprise pour habiter, le locataire qui, alors que l'instance en expulsion engagée par le bailleur était toujours pendante, a signé un nouveau bail puis quitté les lieux litigieux sans émettre aucune réserve ni jamais réclamer sa réintégration, ce départ volontaire manifestant clairement de sa part l'intention non équivoque de renoncer à ses droits ainsi que l'intention de donner librement son plein effet au congé reçu

Monsieur X..., propriétaire d'un ensemble immobilier sis 46 rue Kléber à Levallois-Perret, a, par acte sous seing privé en date du 25 juin 1985, donné à bail à Monsieur Gilles Y..., un appartement situé au 3e étage de cet ensemble, en échange du paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 1.592,00 francs. Le bail a pris effet le 18 juin 1985. Monsieur X... est décédé le 19 septembre 1996 et a laissé pour ayants droits de cet ensemble immobilier Monsieur Jean Claude Z... et Madame Chantal A..., qui ont souhaité exercer leur droit de reprise sur cet appartement afin d'y loger le fils de Monsieur Z..., Pierre Z..., ce dernier voulant rapprocher son domicile de son lieu de travail. Par acte en date du 30 septembre 1997, les propriétaires ont fait délivrer un congé afin de reprise pour habiter. Monsieur Y... ne semblant pas décider à quitter les lieux, Monsieur Jean Claude Z... et Madame Chantal A... ont, par acte en date du 06 avril 1998, assigné le locataire en expulsion. Par conclusions additionnelles en date du 23 décembre 1998, les bailleurs ont demandé au tribunal de constater que le locataire avait quitté les lieux, et de le condamner à leurs régler diverses sommes d'argent correspondant notamment aux arriérés locatifs. Le locataire a invoqué le caractère frauduleux du congé litigieux et a demandé au tribunal de débouter purement et simplement les bailleurs qui ne disposaient d'aucune créance liquide, certaine et exigible à l'encontre de Monsieur Y.... Par un jugement réputé contradictoire en date du 09 septembre 1999, le Tribunal d'instance de Levallois-Perret a rendu la décision suivante: Constate la validité du congé pour reprise et du préavis délivrés le 30/09/97 pour le 01/04/98 à Monsieur Y.... Dit qu'il est déchu de plein droit de tout titre d'occupation, à compter du 01/04/1998. Constate que Monsieur Y... ayant quitté les lieux, la demande d'expulsion est devenue sans objet. Condamne Monsieur Y... à payer aux demandeurs une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, plus les charges et taxes, jusqu'au 22/10/1998, date de sa remise effective des clés. Condamne Monsieur Y... à payer au titre des loyers et indemnités mensuelles d'occupation, arrêtés au 22/10/1998 la somme de 3.245,28 francs Condamne Monsieur Y... à payer à Monsieur Z... et Mme B... la somme de 3.500 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Déboute la partie demanderesse du surplus de ses demandes, notamment de dommages et intérêts. Rejette la demande reconventionnelle de Monsieur Y... qui succombe. Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. Condamne Monsieur Y... aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer de sa dénonciation à la caution mais aussi la moitié de l'état des lieux de sortie (soit 910,37 francs). Le 10 novembre 1999, Monsieur Gilles Y... a interjeté appel. Il invoque le caractère frauduleux du congé délivré pour reprise par les propriétaires aux motifs que, d'une part, les bailleurs disposaient d'un logement libre similaire dans le même immeuble, logement qu'ils se sont abstenus de louer à Monsieur Pierre Z... ou de lui proposer à la location en prétextant des nuisances sonores, et que, d'autre part, le bénéficiaire de la reprise ne prouve pas qu'il ne disposait pas d'un logement correspondant à ses besoins normaux. Il demande à la Cour de Vu les articles 19 et 23 de la loi du 1er Septembre 1948, Déclarer recevable et bien fondé Monsieur Gilles Y... en son appel à l'encontre du jugement rendu le 9 Septembre 1999 par le Tribunal d'Instance de LEVALLOIS PERRET; Infirmer ce jugement sur les points suivants : A titre principal, Constater que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'un logement correspondant à ses besoins normaux; A titre subsidiaire, Constater que Monsieur Z... et Madame A... disposaient au jour de la délivrance du congé pour reprise d'un logement vacant similaire, et ce au 1er étage de l'immeuble sis 46, rue Kléber - 92300 LEVALLOIS PERRET; En conséquence, Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions; Constater que le congé délivré le 30 Septembre 1997 par Monsieur Z... et Madame LA C... est frauduleux; Dire et juger que la production d'un nouveau bail d'habitation par Monsieur Y... n'emporte pas acceptation du congé préalablement délivré par Monsieur Z... et Madame LA C...; Et ce faisant, Condamner solidairement Monsieur Z... et Madame LA C... à verser à Monsieur Gilles Y... la somme de 67.482,00 francs à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier; Condamner solidairement Monsieur Z... et Madame LA C... à verser à Monsieur Gilles Y... la somme de 20.000,00 francs au titre du préjudice moral; Constater que Monsieur Z... et Madame LA C... ne disposent pas d'une créance liquide, certaine et exigible à l'encontre de Monsieur Gilles Y... et les débouter de toute demande de ce chef; Constater que le procès-verbal d'Huissier a été initié à la requête de Monsieur Z... et Madame LA C..., et donc dire et juger que la moitié du coût de cet acte ne peut être mis à la charge de Monsieur Gilles Y...; Condamner Monsieur Z... et Madame LA C... à rembourser la somme de 5.009,22 francs reçue par ces derniers au titre de l'exécution provisoire du jugement infirmé; Confirmer le jugement en ce qu'il a indiqué qu'aucun frais de réparation locatif ne pouvait être mis à la charge de Monsieur Gilles Y...; Condamner solidairement Monsieur Z... et Madame LA C... à verser à Monsieur Gilles Y... la somme de 20.000,00 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Condamner solidairement Monsieur Z... et Madame LA C... aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés par la S.C.P. KEIME&GUTTIN, titulaire d'un Office d'Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les propriétaires répliquent que la preuve des allégations du locataire sur l'existence d'un autre local similaire vacant n'est pas rapportée, d'autant que l'appartement du 1er étage ne peut être tenu pour logement similaire au regard de la différence d'étage, de confort, et des nombreuses nuisances qui en affectent la jouissance (bruit des moteurs de voitures jusqu'à des heures avancées le soir, odeurs d'essence, de graisse), et que le simple fait que Monsieur Z... soit contraint d'effectuer 160 km par jour se rendre sur son lieu de travail est suffisant pour justifier d'un intérêt légitime à reprendre les lieux loués, sans mauvaise foi ni fraude. Ils demandent à la Cour de : Vu l'article 19 de la Loi du 1er Septembre 1948, Vu le congé délivré à Monsieur Y... le 30 Septembre 1997 pour le 1er Avril 1998, Débouter Monsieur Y... de toutes ses demandes, fins et conclusions comme irrecevables et mal fondées. Dire et juger que Monsieur Y... ayant volontairement quitté les lieux et souscrit un nouveau bail dès le 1er Août 1998, après la délivrance du congé, il est dès lors irrecevable à venir contester la validité de la reprise exercée en vertu de ce congé. A titre subsidiaire, le déclarer mal fondé en ses contestations. Confirmer le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de LEVALLOIS-PERRET en date du 9 Septembre 1999 en ce qu'il a : - constaté la validité du congé pour reprise et du préavis délivré le 30 Septembre 1997 pour le 1er Avril 1998 à Monsieur Y..., - dit qu'il est déchu de plein droit de tout titre d'occupation, à compter du 1er Avril 1998, - constaté que Monsieur Y... ayant quitté les lieux, la demande d'expulsion est devenue sans objet, - rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur Y... qui succombe, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, - condamné Monsieur Y... aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution mais aussi la moitié de l'état des lieux de sortie soit 910,37 francs. L'infirmer pour le surplus. Statuant à nouveau, Condamner Monsieur Y... au paiement des sommes suivantes: - 9.430,68 francs au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation, charges et frais au 22 Octobre 1998, - 10.100,00 francs au titre de la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer courant majoré de 1.500 francs pour la période du 1er Avril au 22 Octobre 1998, - 8.442,00 francs au titre des travaux de remise en état. - 30.000 francs à titre de dommages et intérêts pour les causes sus-énoncées, - 20.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile de Première Instance (10.000 francs) et d'appel (10.000 francs). Condamner Monsieur Y... aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la S.C.P. JULLIEN-LECHARNY-ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de Clôture a été signée le 06 septembre 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 21 septembre 2001. SUR CE, LA COUR, A ) Sur les demandes de l'appelant Monsieur Gilles Y... : I-) Considérant en ce qui concerne le congé litigieux, qu'il résulte des circonstances de la cause démontrées et des documents communiqués, que dès le 1er Août 1998, Monsieur Y... a signé un nouveau bail et que librement et en toute connaissance de cause, il a quitté les lieux litigieux le 4 Août 1998, sans émettre de réserves, ni de protestations, ni de conditions, et ce alors que l'instance engagée devant le Tribunal d'Instance le 6 Avril 1998 était toujours pendante; qu'en outre, Monsieur Y... n'a jamais réclamé sa réintégration dans les lieux; Considérant qu'il est patent que ce départ volontaire est un acte positif qui manifeste clairement l'intention non équivoque que ce locataire a eu, de renoncer à ses droits, en cette qualité, et de donner librement son plein effet au congé qu'il avait reçu; qu'il ne justifie donc plus d'un intérêt actuel et certain à contester la régularité et le bien fondé de ce congé; Considérant qu'en tout état de cause, il lui sera opposé, si besoin est, que les moyens qu'il a ensuite fait valoir devant le Tribunal d'Instance, après son départ, sont inopérants car infondés et injustifiés; Considérant en effet que Monsieur Y... argue d'abord de ce que les bailleurs auraient, à la date de délivrance du congé, le 30 Septembre 1997, eu à leur disposition un appartement sis au 1er étage du même immeuble, mais que les documents justificatifs communiqués démontrent que ce logement invoqué n'est pas l'équivalent de celui du 3 ème étage occupé par l'appelant, puisqu'ils n'ont toujours pas prouvé que cet appartement du 1er étage ait été vacant à l'époque du congé ou susceptible d'être repris, les attestations fournies par Monsieur Y... étant d'une valeur probante insuffisante pour faire cette preuve, et alors que, de plus et surtout, ce logement n'avait pas de cuisine, pas de salle d'eau et était inoccupable en raison de l'installation électrique vétusté; que les conditions d'application de l'article 23 de la loi du 1er Septembre 1948 n'étaient donc pas remplies en l'espèce et que Monsieur Y... ne peut invoquer ces dispositions légales pour s'opposer à la régularité et au bien-fondé du congé; qu'afin la présence d'un garage, juste au dessous de cet appartement du 1er étage, crée incontestablement des nuisances de tout ordre et notamment sonores pour ce logement qui ne peut donc plus être considéré comme étant "équivalent" (au sens de l'article 23 de la loi) à celui loué à l'appelant; que les bailleurs étaient donc en droit de n'exercer aucun droit de reprise sur ce logement du 1er , en vertu de ce même article, étant à nouveau souligné que Monsieur Y... a librement et volontairement déféré à son congé, sans protestations, ni réserves, et notamment sans chercher à se référer aux dispositions de cet article 23; qu'il est par conséquent débouté des fins de ses moyens, de ce chef; Considérant que de plus, subsidiairement, l'appelant prétend que, selon lui, les conditions de l'article 19 de la loi du 1er Septembre 1948 , ne seraient pas remplies, car toujours selon lui, le bénéficiaire de cette reprise (Monsieur Pierre Z...) aurait en fait déjà disposé d'un logement répondant à ses besoins normaux; Considérant que ce moyen n'a jamais été soumis au 1er Juge et qu'il n'a jamais fait l'objet d'une protestation ou d'une réserve de la part de Monsieur Y... lorsque celui-ci a décidé librement de quitter les lieux litigieux, le 4 Août 1998; que certes, ce moyen nouveau devant la Cour est recevable en application de l'article 563 du Nouveau Code de Procédure Civile mais qu'il n'est pas justifié, puisque les bailleurs ont rapporté la preuve que Monsieur Pierre Z..., majeur, demeurait, lors de la délivrance du congé, chez ses parents, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx et que dès cette époque, il était obligé d'effectuer un trajet aller-retour quotidien de 160 km pour aller travailler à COURBEVOIE, puis à PARIS; qu'en tout état de cause, il était légitime que ce jeune majeur, célibataire puisse avoir une habitation indépendante et que, dès le 30 Septembre 1997, il pouvait se prévaloir de cet intérêt légitime à venir habiter au 46, de la rue Kleber à LEVALLOIS PERRET où il est constant qu'il demeure toujours actuellement, et qui correspond à ses besoins normaux; Considérant que Monsieur Y... est donc également débouté des fins de ce nouveau moyen tiré de l'article 19 de la loi du 1er Septembre 1948; II) Considérant en définitive que l'appelant ne démonte toujours pas quelles "manoeuvres" (sic), les bailleurs auraient utilisées contre lui "pour l'évincer" et avec "l'intention de nuire"; que ce congé n'est donc pas frauduleux et que Monsieur Y... est débouté de ses demandes en indemnisation de ses prétendus préjudices d'ordre financier et d'ordre moral; Considérant que, compte tenu de l'équité, Monsieur Y... est débouté de sa demande en paiement de 20.000 francs en vertu de l'article700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Considérant enfin que l'appelant qui est condamné aux sommes présentement confirmées est débouté de sa demande en restitution de la somme de 5.009,22 francs qui, à bon droit, lui a été réclamée en vertu de l'exécution provisoire du jugement déféré; B) Sur les demandes incidentes de Monsieur Jean-Claude Z... et de Madame B... née Chantal LA C... : I-) sur les sommes réclamées au titre des loyers, des indemnités d'occupation et des charges et frais :Considérant quant à l'état des lieux de sortie, que la loi du 1er Septembre 1948 applicable en l'espèce ne comporte pas de disposition comparable à celles de l'article 3 de la loi du 6 Juillet 1989 en ce qui concerne les frais d'un tel état; que ce document ayant été établi le 7 Décembre 1998, à la seule demande des propriétaires doit donc rester à leur seule charge; que le jugement est réformé sur ce point et que les intimés sont déboutés de ce chef de demande;Considérant quant aux frais de remise en état des lieux, qu'il est constant qu'aucun état des lieux n'avait état établi à l'entrée de Monsieur Y..., en Juin 1985, et que la présomption de l'article 1731 du Code Civil devant donc s'appliquer, ce locataire est certes présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et qu'il doit les rendre tels quels; Mais considérant que le 1er Juge a exactement analysé le contenu trop succinct et insuffisant de l'état de sortie établi contradictoirement par Huissier, le 7 Décembre 1998, qui ne permet pas de retenir l'existence de réparations locatives devant être mises à la charge de Monsieur Y..., alors qu'il est patent que la vétusté normale est à l'origine de l'état usagé des peintures et des papiers peints; que par ailleurs des autres constatations de l'Huissier sont certes susceptibles d'être qualifiées de dégradations et de pertes, mais qu'elle ne relèvent donc pas de la présomption de l'article 1731 qui ne vise que les réparations locatives; que de plus, en l'absence de tout état établi à l'entrée, il n'est pas possible d'imputer au locataire ces éventuelles dégradations; que les intimés sont donc déboutés de leur demande de ce chef et que le jugement est confirmé sur ce point; II) Sur les dommages et intérêts réclamés par les intimés : Considérant que la préjudice que les intimés allèguent ne leur est pas personnel et qu'il aurait été subi, selon eux, par le bénéficiaire de la reprise Monsieur Pierre Z... qui n'est pas partie et qui ne réclame donc rien; que les intimés n'ont pas la qualité, ni le pouvoir d'agir pour lui, et que leur demande de dommages et intérêts de ce chef est donc déclarée irrecevable; III-) Considérant que le Premier Juge, eu égard à l'équité, a exactement accordé aux bailleurs demandeurs la somme de 3.500 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et que le jugement est confirmé de ce chef; Considérant que la Cour, y ajoutant, compte tenu de l'équité, condamne Monsieur Y... à payer aux intimés la somme de 6.000 francs en vertu de ce même texte, par leurs frais irrépétibles en appel; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort Vu les articles 19 et 23 de la loi du 1er Septembre 1948 : A) Confirme le jugement en ce qu'il a validé le congé, reprise du 30 Septembre 1997; Déboute Monsieur Gilles Y... des fins de tous ses moyens relatifs à ce congé; Le déboute de ses demandes de dommages et intérêts; Le déboute de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et de sa demande en restitution de 5.009,22 francs (soit 763,65 Euros); B) - I) Réformant le jugement : déboute les intimés de leur demande sur les frais de l'état des lieux de sortie; Déboute les Consorts Z... et B... de leur demande de remise en état des lieux, et confirme le jugement de ce chef; II) Déclare irrecevable la demande incidente de dommages et intérêts des intimés; III) Confirme le jugement en ses dispositions fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et y ajoutant, condamne Monsieur Y... à payer aux intimés 6.000 francs (soit 914,69 Euros) en vertu de ce même article pour leurs frais irrépétibles en appel; Condamne Monsieur Y... à tous les dépens de Première Instance et d'Appel qui seront recouvrés directement contre lui par la S.C.P. d'Avoués JULLIEN&LECHARNY et ROL conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban D..., Président, Madame Caroline DE E..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,