Cour d'appel de Toulouse, du 22 avril 2002, 2001/02849

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Vente en l'état futur d'achèvement Le contrat fait la loi des parties qui peuvent prévoir les modalités d'action en réparation des défauts de conformité pourvu que celles-ci ne se heurtent à aucune disposition d'ordre public .Les règles légales relatives au contrat de vente en état futur d'achèvement ne prévoient, même dans le secteur dit protégé, aucune règle particulière s'imposant aux parties concernant le délai pour agir en réparation des non conformités contractuelles relatives à la superficie des lots vendus . Le non respect du délai contractuellement fixé pour agir en réparation des non conformités contractuelles, qui n'est en l'espèce que la reproduction du délai fixé par l'article 1622 du code civil, adapté à la vente en état futur d'achèvement ,dans laquelle le transfert de propriété ne correspond pas à la mise en jouissance de l'immeuble achevé qui seule peut permettre l'appréciation d'éventuelles non conformités, est établi et doit s'appliquer

DU 22 AVRIL 2002 ARRET N°189 Répertoire N° 2001/02849 Première Chambre Première Section HM/CD 25/04/2001 TGI TOULOUSE RG : 199800500 (1CH) (Mme X...) SCI A S.C.P BOYER LESCAT MERLE C/ Epoux Y... S.C.P MALET REFORMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE Z... AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Premère Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du Vingt deux avril deux mille deux, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO A... lors des débats: E. KAIM MARTIN Débats: A l'audience publique du 19 Mars 2002. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE SCI A B... pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE B... pour avocat Maître FARNE du barreau de Toulouse INTIMES Monsieur et Madame Y... B... pour avoué la S.C.P MALET B... pour avocat Maître DUGUET du barreau de Toulouse FAITS ET PROCEDURE Par acte du 12 avril 1996 les époux Y... ont acquis de la SCI A, en état futur d'achèvement, les lots n° 8 et 4 d'un immeuble situé à Toulouse se composant d'un appartement d'une surface habitable de 78,98 m réparti en 3 pièces principales et d'un garage pour le prix de 1.100.000 Frs. Ils ont pris possession des lieux le 11 décembre 1996 dénonçant, lors de la livraison et dans une lettre du 10 janvier suivant, diverses malfaçons et non conformités dont l'une relative à un déficit de superficie. Le 3 février 1998 la SCI A a fait assigner les époux Y... en paiement d'une somme de 95.000 Frs avec intérêts à compter du 31 octobre 1997 au titre de la retenue de garantie (55.000 Frs) et de travaux supplémentaires de climatisation pour 40.000 Frs. Ils ont en outre sollicité 10.000 Frs à titre de dommages intérêts et 7.000 Frs sur le fondement de l'article 700 du NCPC. Au vu du rapport déposé par l'expert désigné au stade de la mise en état pour contrôler l'existence et l'importance des désordres et non conformités dénoncés, la SCI a réitéré ses demandes en acceptant une réduction de 15.000 Frs pour tenir compte des malfaçons et moins values. Elle a contesté le déficit de surface retenu par l'expert sur la base, selon elle, d'un calcul erroné ne tenant pas compte de la hauteur sous plafond supérieure à 1 m 80 au droit de l'accès aux fenêtres dans la chambre et le bureau et a subsidiairement soutenu que la somme allouée à ce titre ne pourrait être supérieure à 100.000 Frs. Les époux Y... ont conclu au rejet en contestant devoir quelque somme que ce soit au titre de la climatisation qu'ils n'auraient pas demandée et ont sollicité la condamnation de la SCI à faire l'avance des sommes nécessaires à la réparation des désordres restant concernant les poutres fendues et les pièces de ferronnerie ou de serrurerie mal protégées. Ils ont par ailleurs sollicité l'octroi d'une somme de 300.000 Frs en réparation du préjudice résultant pour eux de l'importante diminution de surface par rapport à l'acte de vente et 30.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Par jugement du 25 avril 2001 le tribunal de grande instance de Toulouse a mis à la charge de la SCI A : - 15.000 Frs au titre du coût de remise en état des désordres et des moins values en résultant, - 145.470 Frs au titre d'une moins value pour surface manquante, dit que les époux Y... étaient redevables de la retenue de garantie de 55.000 Frs et de la somme de 40.000 Frs au titre de travaux supplémentaires de climatisation et, après compensation, a condamné la SCI A à payer aux époux Y... la somme de 9.980,84 ä (65.470 Frs) avec exécution provisoire. La SCI A a régulièrement fait appel de cette décision. Elle conclut devant la cour à l'irrecevabilité pour tardiveté de la demande des époux Y... tendant à l'indemnisation du déficit de surface, dont elle conteste par ailleurs l'importance, au visa de l'article 1622 du code civil et des termes du contrat prévoyant un délai d'1 an courant après 1 mois à compter de la livraison pour agir judiciairement en réparation des non conformités contractuelles. Elle a conclu à la confirmation du jugement pour le surplus concernant l'appréciation du coût des remises en état qui lui a été imputé et la condamnation des époux Y... à régler la somme de 40.000 Frs au titre de travaux supplémentaires de climatisation en sus de la libération de la retenue de 55.000 Frs. Elle sollicite 10.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Au vu des premières conclusions de la SCI A en date du 4 octobre 2001 les époux Y..., qui avaient reçu injonction de conclure pour le 6 décembre 2001 et été avisés le 6 décembre 2001 de la date de fixation et de la date de clôture prévue pour le 20 février 2002, ont conclu seulement le 11 février 2002. La clôture a alors été repoussée au 13 mars 2002 pour permettre à la SCI A de répliquer utilement à ces premières écritures tardives. La SCI A a répliqué le 1er mars 2002 dans ses dernières écritures ci-dessus évoquées. Dans leurs écritures du 11 février 2002 les époux Y... concluent, par voie d'appel incident, au rejet des demandes en paiement formées par la SCI A au motif qu'elle n'a pas levé totalement les réserves et qu'ils ne sont pas redevables de la somme de 40.000 Frs au titre des travaux supplémentaires de climatisation qu'ils n'ont jamais commandé ni accepté pour le prix demandé. Ils demandent en outre la condamnation de la SCI A au paiement d'une somme de 55.000 Frs (8.384,70 ä ) au titre de moins values immobilières du fait de défauts esthétiques, 300.000 Frs (45.734,71 ä ) du fait de l'importante diminution de surfaces et 3.048,98 ä sur le fondement de l'article 700 du NCPC. S'agissant du défaut de surface, ils contestent l'application à la vente en état futur d'achèvement de l'article 1622 du code civil enfermant l'action en réduction de prix pour diminution de superficie dans un délai d'1 an à compter de la vente et soutiennent que leur action est fondée sur l'article 1382 du code civil et l'article 1142 du même code. Ils ajoutent que le déficit important de surface est suffisamment démontré par l'expert qui conclut à une surface habitable réelle calculée conformément à l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation inférieur de 11,19 m par rapport aux 78,98 m promis dans l'acte de vente. Ils estiment que le premier juge a insuffisamment apprécié l'importance de leur préjudice à ce titre. Les époux Y... ont cru devoir répliquer le 11 mars 2002, 2 jours avant la clôture reportée aux dernières écritures en réplique déposées le 1° mars 2002 par la SCI A. Cette SCI a sollicité, le 14 mars 2002, le rejet de ces conclusions au motif qu'il ne lui était pas possible de répondre avant la clôture ni même avant l'audience du 19 mars 2002. MOTIFS DE LA DECISION sur la procédure ATTENDU que les écritures déposées par une partie avant l'ordonnance de clôture ne sont pas de plein droit irrégulières mais peuvent être déclarées irrecevables lorsqu'elles ne permettent pas à la partie adverse d'y répondre utilement ; ATTENDU qu'en l'espèce les époux Y..., qui ont déposé tardivement leurs premières conclusions d'intimés ce qui a nécessité le report de la clôture, connaissaient dès le 4 octobre 2001 (plus de 4 mois avant leurs écritures) les arguments de la SCI A et plus particulièrement la fin de non recevoir soulevée pour la première fois ; qu'ils avaient donc tout loisir de répliquer utilement ce qu'ils n'ont pas manqué de faire même si c'est avec retard ; ATTENDU que les dernières conclusions de la SCI A du 1er mars 2002 n'ont apporté aucun élément nouveau se contentant de répliquer aux arguments des époux Y... et ne nécessitaient donc pas une contre réplique ; qu'en attendant les derniers jours avant la date de la nouvelle clôture repoussée par leur faute, les époux Y... ont mis, sans raison, en échec le principe du contradictoire empêchant la SCI de répliquer utilement avant la clôture et même avant l'audience de plaidoirie dont rien ne justifiait le report, le litige étant clairement défini ; ATTENDU que les écritures des époux Y... déposées le 11 mars 2002 sont donc déclarées irrecevables et écartées des débats ; sur le défaut de superficie ATTENDU que la SCI conteste l'existence même du défaut de superficie et l'irrecevabilité des époux Y... à s'en prévaloir ; ATTENDU que les époux Y... invoquent à l'évidence une non conformité par rapport aux prévisions contractuelles quand à la superficie habitable promise ; ATTENDU que leur action ne peut se concevoir que dans le cadre contractuel et plus particulièrement des règles concernant le contrat spécial qu'est la vente ici en cause ; ATTENDU que le contrat fait la loi des parties qui peuvent prévoir les modalités d'action en réparation des défauts de conformité pourvu que celles-ci ne se heurtent à aucune disposition d'ordre public ; ATTENDU que les règles légales relatives au contrat de vente en état futur d'achèvement ne prévoient, même dans le secteur dit protégé, aucune règle particulière s'imposant aux parties concernant le délai pour agir en réparation des non conformités contractuelles relatives à la superficie des lots vendus ; ATTENDU qu'il résulte alors du contrat du 12 avril 1996 que les parties ont expressément prévu (page 17) au paragraphe tolérances qu'une différence de moins de 5 % des superficies et des côtes exprimées par les plans seront tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation et (à la page 20 du contrat) au paragraphe C défaut de conformité que "Toute contestation relative à la conformité des lots vendus avec les engagements pris par le vendeur devra être notifiée à ce dernier dans un délai d'1 mois à compter de la prise de possession, toute action judiciaire relative au même objet devant être introduite dans un délai d'1 an à compter de l'expiration de ce délai d'1 mois" ; ATTENDU que les époux Y... ont effectivement évoqué un problème de superficie manquante dans une lettre adressée le 10 janvier 1997 dans le délai d'1 mois à compter de la prise de possession du 11 décembre 1996 mais ils n'ont pas agi en justice avant le 12 janvier 1998 ne demandant réparation en justice à ce titre que dans leurs conclusions en réponse à l'assignation en paiement délivrée le 3 février 1998 par la SCI A ; ATTENDU que le non respect du délai contractuellement fixé pour agir en réparation des non conformités contractuelles, qui n'est en l'espèce que la reproduction du délai fixé par l'article 1622 du code civil adapté à la vente en état futur d'achèvement dans laquelle le transfert de propriété ne correspond pas à la mise en jouissance de l'immeuble achevé qui seule peut permettre l'appréciation d'éventuelles non conformités est ainsi établi ; ATTENDU qu'il entraîne l'irrecevabilité de la demande formée à ce titre par les époux Y... quand bien même il serait démontré que l'on doit exclure de la surface habitable celle laissant un espace libre en hauteur supérieur à 1 m 80 situé au droit des brisis ou joués des ouvertures en chambre et bureau, condition pour que soit établie en l'espèce l'existence d'un déficit de superficie supérieur au seuil de 5 % contractuellement fixé selon le rapport de l'expert CROUSILLAC et de son sapiteur ACQUIER ; ATTENDU que la décision déférée doit donc être sur ce point réformé ; sur le coût de la climatisation ATTENDU que l'appartement livré aux époux Y... est équipé d'un système de climatisation alors qu'un chauffage par convecteur électrique était seul prévu ; ATTENDU qu'il est prévu à la page 18 du contrat de vente que le vendeur devait déterminer le coût et les conditions de paiement des modifications demandées par l'acquéreur et faire réaliser les travaux après accord de ce dernier ; ATTENDU que la SCI A qui réclame le paiement d'une somme de 40.000 Frs au titre de la pose de la climatisation ne produit aucune demande formée par les époux Y... qui contestent avoir demandé la modification technique adoptée ; ATTENDU qu'elle ne produit aucun devis ni aucun avenant accepté par ceux-ci mais seulement copie d'un avenant signé d'elle même le 28 octobre 1997 qu'elle prétend avoir été envoyé aux époux Y... sur leur demande à une date indéterminée, et un devis de la société C approuvé seulement par elle même en date du 22 mai 1996 ainsi qu'une facture de climatisation du 18 juillet 1996 pour les appartements situés au 2ème et 3ème étage ; ATTENDU qu'elle produit également une lettre de demande de règlement de travaux de climatisation adressée aux époux C... acquéreurs du 2ème étage le 1° août 1996 mais aucune demande similaire adressée aux époux Y... auxquels il n'a été demandé paiement qu'en octobre 1997 bien après la livraison et alors que le litige lié aux malfaçons et non conformités était déjà né ; ATTENDU qu'en l'état de ces seuls éléments la preuve de l'engagement des époux Y... de régler la somme de 40.000 Frs au titre de travaux supplémentaires de climatisation n'est pas rapportée ; que la demande formée à ce titre par la SCI A est donc infondée ; sur les malfaçons et moins values ATTENDU que le premier juge, suivant les évaluations expertales, a alloué, au titre de ces malfaçons, une somme de 2.286,74 ä ; ATTENDU que la plupart des désordres relevés par les époux Y... ne représentent que des défauts esthétiques mineurs ne pouvant justifier que l'octroi de modestes moins values pour le montant de 5.000 Frs retenu par le premier juge ; ATTENDU que la somme de 4.000 Frs au titre de la remise en état des serrureries n'est pas utilement discutée ; ATTENDU que s'agissant de l'éclatement important de plusieurs poutres laissant apparaître des fissures importantes pour lesquelles l'expert préconise un traitement pour éviter une aggravation possible du fait de la poursuite de la dessiccation du bois trop tôt posé après la coupe, le premier juge n'a retenu que le coût de reprise pour le montant de 6.000 Frs proposé par l'expert sans tenir compte du fait que la réparation proposée consiste en un moisage des poutres au moyen de fers plats et d'équerres métalliques qui va modifier l'esthétique de l'ensemble ; ATTENDU que compte tenu de cet élément, du préjudice de jouissance que devront subir les époux Y... pendant l'exécution des travaux et du temps écoulé depuis l'évaluation expertale du coût des travaux il convient de leur allouer la somme complémentaire de 1.524,49 ä (10.000 Frs) afin d'assurer la réparation intégrale de leur préjudice ; sur les comptes entre parties ATTENDU que les époux Y... sont redevables de la somme de 55.000 Frs au titre du solde du prix ; qu'il convient de déduire de cette somme celle de 25.000 Frs soit un solde du par eux de 30.000 Frs ; sur les demandes accessoires ATTENDU qu'en l'état de la succombance respective des parties il n'apparaît pas équitable de faire application de l'article 700 du NCPC ; que les dépens de première instance et d'appel seront à la charge de la SCI A qui est responsable des désordres et a tardivement invoqué une fin de non recevoir ; PAR CES MOTIFS LA COUR, déclare l'appel recevable, écarte des débats les écritures déposées par les époux Y... le 11 mars 2002, réforme la décision déférée, statuant à nouveau, déclare irrecevable la demande tardive des époux Y... tendant à la réparation d'une non conformité des surfaces livrées aux dispositions contractuelles, rejette la demande de la SCI A en paiement de la somme de 40.000 Frs au titre de travaux supplémentaires, condamne les époux Y... à payer à la SCI A la somme de 30.000 Frs (4.573,47 ä ) au titre de solde de travaux après déduction de la somme de 25.000 Frs (3.811,23 ä ) au titre de la reprise des malfaçons et préjudice de jouissance, condamne les époux Y... à restituer la somme perçue au titre de l'exécution provisoire avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du NCPC, condamne la SCI A aux dépens distraits au profit de la SCP MALET. LE PRESIDENT ET LE A... ONT SIGNE LA MINUTE. LE A... LE PRESIDENT