Cour d'appel de Versailles, du 21 mai 2001, 2000-3211

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement Les dispositions de la loi du 18 décembre 1996, dite " loi Carrez ", relatives à la superficie privative des lots, n'ont pas, en principe, vocation à s'appliquer aux ventes en état de futur achèvement, puisque celles-ci sont régies par les dispositions particulières du code de la construction et de l'habitation, notamm- ent par l'article R 261-13 relatif à la conformité des superficies livrées.Toutefois les parties à une vente en état de futur achèvement peuvent se réfèrer aux dispositions de la loi Carrez, dès lors que celles-ci sont plus favorables à l'acquéreur, sans être contraires aux textes réglementant ce mode de vente spécifique

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 4ème chambre ARRÊT N° DU 21 MAI 2001 R.G. N° 00/03211 AFFAIRE : SCP CAUCHEFER LIVIAN FERRANDES BRUNET JORDA MORINEAU C/ Alain X... Octavie Y... épouse X... Z... 48 RUE VELPEAU Alain CHARLE Appel d'un jugement rendu le 03 Mars 2000 par le T.G.I. NANTERRE 7ème chambre A Expédition exécutoire Expédition Copie délivrées le : à : SCP DEBRAY - CHEMIN SCP LISSARRAGUE- DUPUIS & ASSOCIES SCP JULLIEN- LECHARNY-ROL SCP KEIME/GUTTIN RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE UN, La cour d'appel de VERSAILLES, 4ème chambre, a rendu l'arrêt suivant, prononcé en audience publique, La cause ayant été débattue à l'audience publique du 09 Mars 2001, DEVANT : Monsieur Bernard BUREAU, conseiller chargé du rapport, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assisté de Mme Marie-Christine COLLET, greffier, Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la cour, dans son délibéré, celle-ci étant composée de : M. Jean-Pierre MUNIER, président, Monsieur Bernard BUREAU, conseiller, Monsieur Etienne ALESANDRINI, conseiller, et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la loi, DANS L'AFFAIRE, ENTRE : SCP CAUCHEFER, LIVIAN, FERRANDES, BRUNET, JORDA & MORINEAU (notaires associés) 29 Avenue de Saint Mandé 75012 PARIS agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. REPRESENTES par la SCP DEBRAY - CHEMIN, avoués à la Cour PLAIDANT par Maître CHALLAN-BELVAL, avocat au barreau de PARIS APPELANTE ET -Monsieur Alain X... xxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx -Madame Octavie Y... épouse X... 5 rue Michel Charaire 92330 SCEAUX REPRESENTES par la SCP LISSARRAGUE-DUPUIS & ASSOCIES, avoués à la Cour PLAIDANT par Maître LECOCQ, avocat au barreau d'EVRY -Z... 48 RUE VELPEAU ayant son siège 20 avenue Marquise de Defland 92160 ANTONY agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité REPRESENTEE par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, avoués à la Cour PLAIDANT par Maître LESIEUR-CAZAVAN, avocat au barreau de PARIS -Maître Alain CHARLE 35 boulevard Joseph Bara 91120 PALAISEAU REPRESENTE par la SCP KEIME/GUTTIN, avoués à la Cour PLAIDANT par la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS INTIMES 5 FAITS ET PROCEDURE Les époux Alain X... ont acquis, par acte authentique reçu le 23 octobre 1997 par la S.C.P. CAUCHEFER, LIVIAN, FERRANDES, BRUNET, JORDA et MORINEAU, notaires associés à PARIS, avec la participation de Maître CHARLE, notaire associé à PALAISEAU, les lots 10, 15 et 33 dans un immeuble situé 48 rue Velpeau à ANTONY ; Cette vente a eu lieu en état futur d'achèvement mais l'acte fait référence expresse, à plusieurs reprises, à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 18 décembre 1996 dite "loi CARREZ" ; qu'à ce titre, la surface du lot N° 10 constitué par un appartement en duplex de deux pièces était mentionnée pour 48,20 m ; Les époux X... se sont plaints que la surface réelle, mesurée selon les critères de la loi CARREZ, n'était que de 44,40 m et ont assigné leur venderesse, la Z... 48 rue Velpeau ; celle-ci a appelé les notaires en déclaration de jugement commun ; Par jugement du 03 mars 2000, le Tribunal de grande instance de NANTERRE a considéré que les dispositions de la loi CARREZ n'étaient pas, par nature, applicables à une vente en état futur d'achèvement mais estimé que rien n'empêchait les parties de soumettre volontairement leur convention au régime de protection instauré par ce texte, ce qui était le cas en l'espèce ; qu'il a, pour le reste, sursis à statuer sur les demandes en ordonnant une expertise ; Vu les conclusions de la S.C.P. de NOTAIRES CAUCHEFER, LIVIAN, FERRANDES, BRUNET, JORDA et MORINEAU, du 29 août 2000, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes, et dans lesquelles elle expose qu'à tort le Tribunal a considéré que les parties avaient entendu placer leur convention sous l'empire de la loi CARREZ alors qu'une telle commune volonté des parties ne résulte nullement des actes passés et que le contraire est même établi au vu du contenu des conventions ; qu'au moment de l'acte, en effet, les professionnels se trouvaient dans l'incertitude sur le point de savoir si la loi CARREZ, dont l'entrée en vigueur datait du 19 juin 1997 seulement, était applicable aux ventes en l'état futur d'achèvement ; que ce n'est donc qu'à titre de précaution que les notaires ont mentionné cette loi dans l'acte de vente qui fait toujours référence, par ailleurs, aux dispositions normalement applicables du code de la construction et de l'habitation ; qu'ainsi, les parties n'ont pas entendu se placer volontairement sous le régime d'une loi qu'ils savaient inapplicable mais seulement voulu se prémunir dans l'hypothèse d'une éventuelle application de la nouvelle législation à une vente d'immeuble à construire ; que, d'ailleurs, le contrat de réservation ne fait, lui, aucune référence à la loi CARREZ et l'acte authentique ne mentionne aucune renonciation des parties à se prévaloir des dispositions du code de la construction et de l'habitation normalement applicables aux ventes en état futur d'achèvement ; que le jugement doit donc être infirmé ; Vu les conclusions de Maître Alain CHARLE, du 19 février 2001, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes, et dans lesquelles il reprend les moyens de la S.C.P. appelante selon lesquels la référence à la loi CARREZ dans l'acte authentique n'était qu'une simple mesure de précaution des notaires rédacteurs dans l'incertitude où ils se trouvaient à l'époque, de la législation applicable ; Vu les conclusions des EPOUX X..., du 23 janvier 2001, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes, et dans lesquelles ils exposent que le jugement doit être confirmé intégralement dans la mesure où l'acte de vente, rédigé par un professionnel, est clair et dépourvu d'ambigu'té sur la volonté des parties de se placer sous le régime de la loi CARREZ pour le calcul et la garantie des surfaces ; que le principe de précaution invoqué aujourd'hui par les notaires, ne transparaît ni dans l'acte, ni dans la lettre envoyée le 16 juin 1997 par l'appelante à la Z... ; qu'à titre subsidiaire, l'acte démontre au moins que la Z... 48 RUE VELPEAU s'est engagée à leur livrer un lot n° 10 d'une surface de 48,20 m calculée selon les critères de la loi CARREZ et qu'elle a, de toutes façons, violé son obligation de délivrance ; Vu les conclusions de la Z... 48 RUE VELPEAU, du 23 janvier 2001, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes, et dans lesquelles elle reprend les moyens des notaires et expose que les dispositions de la loi CARREZ et du code de la construction et de l'habitation ne sont pas superposables ; que le plan annexé à l'acte est celui annexé au contrat de réservation et que la surface de 48,20 m n'est qu'indicative ; que le subsidiaire des époux X... sur la violation de délivrance n'est ni recevable, ni fondé ; SUR QUOI, LA COUR : Attendu que la loi du 18 décembre 1996, dite "loi CARREZ", n'a pas vocation, par principe, à s'appliquer pour les ventes en état futur d'achèvement dont la matière est réglementée par les dispositions des articles L. 261-1 à L. 261-22 du code de la construction et de l'habitation ainsi que par les articles R. 261-1 à R. 261-33 du même code, étant précisé que la protection de l'acquéreur en matière de respect des surfaces est spécialement organisée par l'article R. 261-13 ; Mais attendu que les rapports juridiques des parties, en droit français, sont placés sous le principe du consensualisme qui les autorise à convenir entre elles de toutes dispositions volontairement acceptées qui ne dérogent pas à une législation d'ordre public plus favorable ; Or attendu que les dispositions protectrices du consommateur prévues par la loi CARREZ en matière de respect des surfaces des locaux acquis sont plus favorables que celles prévues à l'article R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation ; que ces dispositions ne sont pas, par ailleurs, contraires aux dispositions du dit code en ses autres termes réglementant le droit de la vente d'immeuble en état futur d'achèvement ; que rien n'empêchait donc les parties de placer la vente sous le régime des ventes en état futur d'achèvement prévu au code de la construction et de l'habitation et de faire spécialement référence aux critères de la loi CARREZ pour déterminer la surface garantie du bien cédé ; Attendu que la commune intention des parties sur cette question s'évince de la simple lecture de l'acte authentique dans lequel il est clairement mentionné : PAGE 20 : "SUPERFICIE DES LOCAUX - TOLÉRANCES : La présente vente entre dans le champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs des lots de copropriété et du décret n° 97-532 du 23 mai 1997 pris pour son application. La superficie des lots vendus figure dans la désignation qui précède". Attendu, par ailleurs, qu'en page 5, le calcul de la superficie du lot N°10 est donné pour 48,20 m , surface "répondant aux caractéristiques de ces textes" (i-e la loi et son décret d'application) ; que la consistance même de la chose vendue est donc déterminée à partir des critères de la loi CARREZ et l'accord des volontés s'est fait dans ce contexte ; Attendu que la preuve de la commune intention des parties d'adopter un régime plus protecteur du respect des surfaces que la stricte application des textes légaux réside dans le fait qu'elles ont abaissé le seuil de tolérance à 3 % des surfaces habitables alors que la loi CARREZ ne fixe ce seuil qu'à 1/20 ème, soit 5 % ; que, par ailleurs, pour faire cadrer l'application de la loi CARREZ avec la notion de vente en état futur d'achèvement, elles ont expressément décidé que le délai dont disposerait l'acquéreur pour agir commencerait à courir à compter de la prise de possession ; Attendu que l'acte authentique a été rédigé par un professionnel qui sait ce que les mots veulent dire et ne peut vouloir y trouver aujourd'hui un principe de précaution qui n'y figure nullement ; que si la S.C.P. de notaires voulait exprimer son incertitude sur l'application du nouveau texte à la vente en cours, elle pouvait, tout à loisir, exprimer sa position clairement et préciser expressément que la référence à la superficie des locaux telle qu'elle découlait des critères d'application de la loi CARREZ n'était mentionnée dans l'acte qu'à toutes fins utiles et uniquement dans l'hypothèse où la loi du 18 décembre 1996 aurait vocation à s'appliquer à cette vente en état futur d'achèvement ; Attendu, d'ailleurs, qu'il est permis de douter qu'à l'époque, les notaires aient nourri les doutes qu'ils invoquent aujourd'hui ; qu'en effet, lorsque le notaire rédacteur, Maître FERRANDES, écrit à la Z... le 16 juin 1997, il ne manifeste nullement une quelconque hésitation sur l'application de la loi CARREZ à la vente litigieuse ; qu'il n'invoque nulle part une précaution à prendre dans l'acte eu égard à l'incertitude susceptible de régner en la matière ; qu'il écrit, au contraire, de façon péremptoire : "Il est également nécessaire que le géomètre nous fournisse un tableau des surfaces calculées conformément aux principes de la loi CARREZ (décret du 23 mai 1997)" ; Attendu que les autres moyens invoqués par les notaires et la Z... sont dépourvus de portée ; que l'absence de référence à la loi CARREZ dans le contrat préliminaire ne saurait remettre en cause, en effet, les termes clairs et précis de l'acte notarié ; qu'au surplus, dans le contrat préliminaire l'indication de la surface habitable peut n'être qu'"approximative" (Cf R. 261-25 du code de la construction et de l'habitation ) ; Attendu que si, comme il est d'usage en matière de vente en état futur d'achèvement, la Z... 48 rue Velpeau se réservait, dans le contrat préliminaire, "la possibilité d'apporter au plan les modifications rendues nécessaires, l'emplacement des équipements étant donné à titre indicatif", cela ne lui permet pas de se dérober a posteriori à l'engagement qu'elle a pris, dans l'acte authentique, de livrer un local doté de 48,20 m de surface habitable ; qu'il doit, d'ailleurs, être précisé que les dispositions de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation relatives au calcul des surfaces habitables, si elles découlent bien du décret du 23 mai 1997 prévu, notamment, pour l'application de la loi CARREZ ne s'appliquent pas seulement aux ventes soumises à cette loi mais s'appliquent à tous les bâtiments d'habitation (voir à ce sujet la place qu'occupent ces dispositions dans le code de la construction et de l'habitation) ; Attendu, en conséquence, que le jugement dont s'agit sera intégralement confirmé ; Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser supporter aux époux X... la charge de la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager ; qu'il leur sera accordé une somme de quinze mille francs (15.000 francs soit 2.286,74 ) à ce titre ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME, en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; CONDAMNE, in solidum, la S.C.P. CAUCHEFER, LIVIAN, FERRANDES, BRUNET, JORDA et MORINEAU, notaires associés à PARIS, Maître CHARLE, notaire associé à PALAISEAU et la Z... 48 rue Velpeau à payer aux époux X... une somme de quinze mille francs (15.000 francs soit 2.286,74 ) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE, in solidum, la S.C.P. CAUCHEFER, LIVIAN, FERRANDES, BRUNET, JORDA et MORINEAU, notaires associés à PARIS, Maître CHARLE, notaire associé à PALAISEAU et la Z... 48 rue Velpeau aux dépens d'appel ; ACCORDE, pour les dépens d'appel, aux avoués de la cause, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; Arrêt signé par Marie-Christine COLLET, greffier et Jean-Pierre MUNIER, président qui l'a prononcé. 0 Arrêt 2000-3211 1 21 mai 2001 2 CA Versailles 3 4 Présidence : M. J-P.MUNIER, Conseillers : Mrs B. Bureau et E. Alesandrini 4