Cour d'appel de Versailles, du 1 décembre 2000

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) ail (règles générales), Prix Paiement, Défaut, Clause d'Indemnisation exprimée en pourcentage, NatureLa clause d'un contrat de bail qui prévoit une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non paiement des loyers et charges à leurs échéances, s'analyse en une clause pénale, au sens de l'article 1229 du code civil et non en une amende civile, telle que sanctionnée par l'article 4-i) de la loi du 6 juillet 1989.Il s'ensuit que le locataire défaillant qui n'invoque pas le caractère manifestement excessif de cette clause, au sens de l'article 1152 alinéa 2 du NCPC, y est obligé.

FAITS ET PROCEDURE, Par actes d'huissier en date des 8 et 12 juin 1998, Madame X..., bailleresse, a fait assigner Madame Laurence Y..., sa locataire, Monsieur Z... A..., la caution solidaire et la SARL DERCA devant le tribunal d'instance de VANVES afin de : - constater que Madame Y... n'a pas respecté ses obligations contractuelles de locataire en dépit de diverses réclamations et d'un commandement en date du 21 juillet 1997, - constater que Monsieur A..., en sa qualité de gérant de la société DERCA s'est porté caution de Madame Y..., - constater que les loyers et charges dus s'élèvent à la somme de 28.464,56 francs pour les mois d'avril 1997 à octobre 1997 inclus, - constater que le coût de la remise en état des dégradations s'élève à la somme de 7.252,28 francs et que les frais de l'état des lieux à la charge de Madame Y... sont de 446,22 francs, - condamner conjointement et solidairement ou subsidiairement l'un à défaut de l'autre Madame Y... et la société DERCA et Monsieur A... à payer à Madame X... la somme de 29.163,06 francs au titre des loyers, charges et coût de la remise en état, étant précisé que le dépôt de garantie de 7.000 francs est déjà déduit des sommes dues par Madame Y..., - dire que ces sommes porteront intérêts à compter du 21 juillet 1997 pour la somme de 16.413,40 francs, - condamner conjointement et solidairement ou subsidiairement l'un à défaut de l'autre Madame Y... et la société DERCA et Monsieur A... à payer à Madame X... la somme de 2.846,45 francs au titre de la pénalité de 10 % sur les loyers et charges non payés, - condamner conjointement et solidairement ou subsidiairement l'un à défaut de l'autre Madame Y... et la société DERCA et Monsieur A... en tous les dépens y compris les frais du commandement délivré le 21 juillet 1997 qui se sont élevés à la somme de 1.139,81 francs. Madame X... née B... a exposé à l'appui de sa demande qu'elle était propriétaire d'un appartement sis à ISSY LES MOULINEAUX (92130) -3 rue André Chénier- qu'elle avait donné, selon acte en date du 14 juin 1996, à bail à Madame Y... , à compter du 1er juillet 1996, le loyer était de 3.500 francs, la provision sur charges était de 350 francs et le droit au bail était de 87,50 francs : Que Madame Y... avait versé un dépôt de garantie d'un montant de 7.000 francs correspondant à deux mois de loyer hors charges ; Que Monsieur A... Z..., gérant de la société DERCA s'était porté caution solidaire du paiement du loyers, charges et accessoires, et d'une façon générale de toutes sommes dues par Madame Y... ; Que Madame Y... avait payé irrégulièrement son loyer et commandement de payer lui avait été délivré le 21 juillet 1997 par la SCP LOUVION ET PLUMEL, Huissiers de Justice, pour avoir paiement de la somme de 16.413,40 francs ; Que Madame Y... avait donné congé des lieux pour le 28 octobre 1997 en restant devoir la somme de 28.464,56 francs au titre des loyers et charges uniquement ; Qu'en outre, elle avait, selon la demanderesse, commis des détériorations dans l'appartement ainsi qu'il résultait de la comparaison de l'état initial des lieux et de celui de sortie : les convecteurs ont été retirés, et le coût de la remise en état s'élève à la somme de 7.252,28 francs ; Que, compte tenu du dépôt de garantie d'un montant de 7.000 francs et les frais de l'établissement de l'état des lieux à la charge de Madame Y... se sont élevés à la somme de 446,22 francs ; Madame Y... restait devoir à Madame X... la somme de 29.163,06 francs au titre des loyers, charges et les frais de remise en état. Madame X... a sollicité, en outre, la condamnation de Monsieur A... qui s'était engagé solidairement en sa qualité de gérant de la société DERCA ainsi qu'une somme de 2.864,45 francs correspondant à la majoration de 10 % des loyers dus (clause pénale). Madame Y... a reconnu la dette locative mais a contesté partiellement les réparations locatives en ce qui concerne le câble extracteur, le chapeau de cheminée et un convecteur de salle de bains. Elle a sollicité des délais de paiement et a offert de s'acquitter à raison de 500 francs par mois. Monsieur A... en personne a déclaré qu'il était associé et non gérant de la SARL DERCA et qu'il s'était engagé en son nom personnel comme caution solidaire. Le tribunal d'instance statuant par jugement réputé contradictoire du 29 octobre 1998 a rendu la décision suivante : - condamne solidairement Madame Y... et Monsieur A... à payer à Madame X... la somme principale de 29.163,06 francs avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 1997 date du commandement à hauteur de 16.413,40 francs et de l'assignation du 8 juin 1998 pour le surplus, - met purement et simplement la société DERCA hors cause, - déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, - condamne solidairement Madame Y... et Monsieur A... aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 21 juillet 1997. Le 22 janvier 1999, Madame Y... (aide juridictionnelle totale) a interjeté appel. Elle demande à la Cour de : - infirmer la décision entreprise, Et statuant à nouveau, Vu le constat comparatif des états des lieux : - constater qu'il n'y est aucunement indiqué la dégradation de quatre convecteurs nécessitant en conséquence leur remplacement aux frais de la locataire, - constater, au surplus, que Madame X... ne justifie pas le remplacement effectif des quatre convecteurs, - dire et juger, en conséquence, n'y avoir lieu à condamner Madame Y... au paiement de la somme de 3.953,88 francs, - constater que Madame X... qui réclame le paiement de frais pour le remplacement d'un verrou, rebouchage du trou de cheville, et remise en état de la salle de bains, ne justifie pas de la réalité de leur remplacement, - dire et juger n'y avoir lieu à condamner Madame Y... au paiement de la somme de 2.995,10 francs, - constater que Madame Y... reconnaît être redevable des sommes de 28.464,56 francs, 663,30 francs et 446,22 francs, au titre de l'arriéré locatif, de la réparation de la porte palière et de la moitié des frais d'état des lieux, Vu la situation financière difficile de Madame Y... qui est une débitrice malheureuse et de bonne foi, - accorder à Madame Y... un délai de deux ans pour apurer sa dette, et ce, sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil, - condamner Madame X... à payer à Madame Y... la somme de 3.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la même aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués à VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame X... née C... demande à la Cour de : - dire Madame Y... mal fondée en son appel et en ses demandes et l'en débouter, - condamner en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Madame Y..., à payer à Madame X... la somme de 28.464,56 francs correspondant aux loyers dus ; à la somme de 7.252,28 francs pour le coût de la remise en état des lieux, à la somme de 446,22 francs de constat de sortie, - dire que le dépôt de garantie d'un montant de 7.000 francs viendra en déduction des sommes dues par Madame Y..., - confirmer, en conséquence, le jugement du 29 octobre 1998 rendu par le tribunal d'instance de VANVES, en ce qu'il a condamné solidairement Madame Y... et Monsieur A... à payer à Madame X... la somme de 29.163,06 francs avec intérêts aux taux légaux à compter du commandement de payer en date du 21 juillet 1997 délivré pour un montant de 16.413,40 francs et de l'assignation introduite d'instance du 8 juin 1989 pour le surplus, - constater et dire, en effet, que Monsieur A... qui s'est porté caution en application de l'article 2011 du code civil pour les sommes dues par Madame Y... devra être condamné solidairement avec Madame Y... à payer à Madame X... la somme de 29.163,06 francs, - dire que ces sommes porteront intérêts à compter du 21 juillet 1997, date du commandement pour la somme de 16.413,40 francs, - condamner solidairement ou subsidiairement l'un à défaut de l'autre, Madame Y..., Monsieur A..., à payer la somme de 2.846,45 francs au titre de la pénalité de 10 % calculée sur les loyers et charges dus, cette clause étant insérée dans le bail, - condamner Madame Y... et Monsieur A... in solidum ou subsidiairement l'un à défaut de l'autre à payer à Madame X... la somme de 8.000 francs au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner solidairement ou subsidiairement l'un à défaut de l'autre Madame Y..., Monsieur A..., aux entiers dépens de première instance qui devront comprendre le coût du commandement qui s'est élevé à la somme de 1.139,81 francs ainsi qu'aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP KEIME ET GUTTIN, en application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 21 septembre 2000 et l'affaire plaidée pour l'intimée à l'audience du 24 octobre 2000. Monsieur A... et la société DERCA n'ont pas constitué avoué, et l'arrêt sera donc réputé contradictoire. SUR CE, LA COUR, Considérant quant aux quatre convecteurs dont le remplacement est réclamé par Madame X..., que l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 2 octobre 1997 n'a rien noté d'anormal au sujet de ces éléments d'équipement dont rien ne permet de dire qu'ils seraient affectés de dégradations ou de pertes, au sens de l'article 7-C) de la loi du 6 juillet 1989, dont devrait répondre la locataire ; que l'intimée est donc déboutée de sa demande en paiement de 3.953,88 francs de ce chef ; Considérant quant aux réparations locatives réclamées par l'intimée, que celles-ci devant être retenues à la charge de l'appelante en vertu de l'article 7-d) de la loi du 6 juillet 1989 (et du décret n° 87-712 du 26 août 1987) sont en partie justifiées, compte tenu de constatations de l'état des lieux de sortie et de celui à l'entrée, du 18 juin 1996, et que la Cour a les éléments d'appréciation suffisants qui lui permettent de fixer ces réparations à un total de 3.000 francs ; que l'appelante est donc condamnée à payer cette somme, ainsi que celle de 446,22 francs correspondant à la moitié des frais d'état des lieux de sortie (article 3 de la loi du 6 juillet 1989) ; Considérant que l'arriéré de loyers et de charges restant dû par l'appelante n'est pas contesté ni critiqué, et que le jugement est donc confirmé en ce qu'il a exactement fixé cette dette de Madame Y... à 28.464,56 francs de ces chefs, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 21 juillet 1997, à hauteur de 16.413,40 francs et à compter de l'assignation du 8 juin 1998 pour le surplus de cette créance ; Considérant que la majoration de 10 % prévue dans le contrat est définie dans l'article "CLAUSE PENALE" et qu'il est patent que cette stipulation énonce une clause pénale, au sens de l'article 1229 du code civil, et non pas une amende civile telle que sanctionnée par l'article 4-i) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il est de plus souligné que l'appelante n'a pas invoqué un éventuel caractère manifestement excessif de cette clause pénale, au sens de l'article 1152 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que cette clause devra donc recevoir sa pleine application et que la Cour, infirmant sur ce point, condamne Madame Y... à payer 2.846,46 francs de ce chef ; Considérant que les revenus actuels (en octobre 2000) sont mal définis et qu'il est évident que l'appelante n'a pas les moyens financiers suffisants qui lui permettent de formuler des offres de paiement satisfactoires, alors qu'elle-même indiquait en mai 1999 qu'elle ne disposait pour vivre que de 2.167,89 francs ; que sa dette est ancienne et remonte à 1997 et que trois ans plus tard, cette débitrice n'a encore procédé à aucun règlement ; qu'elle est donc déboutée de sa demande en octroi de délais de paiement en vertu des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil ; Considérant que l'acte de cautionnement solidaire de Monsieur A... est régulier et valable et qu'il doit donc recevoir sa pleine application ; que cette caution est donc condamnée solidairement avec Madame Y... au paiement des loyers et leurs intérêts, des frais d'état des lieux, des pénalités et des réparations locatives ci-dessus fixés à la charge de l'appelante, et in solidum avec celle-ci au sujet des entiers dépens, et de l'indemnité de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile accordée à Madame X... ; Considérant que, compte tenu de l'équité, Madame Y... et Monsieur A... sont condamnés in solidum à payer à Madame X... la somme de 5.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que l'appelante est, eu égard à l'équité, déboutée de sa propre demande fondée sur ce même article ; Considérant enfin que le jugement qui n'est pas critiqué sur ce point est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, mis hors de cause la société DERCA ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort : REFORMANT PARTIELLEMENT ET STATUANT A NOUVEAU : DEBOUTE Madame X... née B... de sa demande en paiement de 3.953,88 francs à titre de réparations de dégradations ; CONDAMNE solidairement Madame Laurence Y... et Monsieur Z... A... à payer à Madame X... née B... : 446,22 francs de frais d'état des lieux ; 2.846,46 francs au titre de la clause pénale ; DEBOUTE Madame Y... de sa demande en octroi de délais de paiement ; CONDAMNE solidairement Monsieur A... au paiement des sommes ci-dessus fixées ; DEBOUTE Madame Y... de sa demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE in solidum l'appelante et Monsieur A... à payer à l'intimée 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONFIRME le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la société DERCA ; CONDAMNE in solidum Madame Y... et Monsieur A... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement et in solidum contre eux par la SCP d'avoués KEIME ET GUTTIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile et à celles de la loi sur l'aide juridictionnelle. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX