Cour d'appel de Versailles, du 10 décembre 1999, 1997-9735

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948)

FAITS ET PROCEDURE, Selon acte sous seing privé en date du 26 avril 1941, la Société AZ IMMO a donné à bail à Monsieur Marcel X... un appartement sis 18, rue Fressard à BOULOGNE (92). Par acte du 6 janvier 1997, Monsieur Gérard X..., fils de Monsieur Marcel Y..., a fait citer la société AZ IMMO devant la tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT afin d'obtenir : - un décompte précis du montant des loyers et des charges de janvier 1991 à décembre 1996, - les quittances de loyers concernant ces années, sous astreinte journalière de 500 francs, - soit le reversement de l'éventuel trop-perçu, soit l'octroi de larges délais de paiement, Subsidiairement, qu'une expertise soit ordonnée. Il a fait valoir qu'il a occupé l'appartement depuis son enfance d'abord avec ses parents puis sa mère et qu'il y vivait seul maintenant ; que les charges ont augmenté de manière incompréhensible et que depuis le 3 juin 1995 aucune quittance ne lui a été envoyée. La Société AZ IMMO s'est opposée à ces demandes faisant valoir que le demandeur ne justifiait pas de sa qualité de locataire et n'avait donc aucun intérêt à agir. Sur le fond, elle a indiqué que le montant des charges était normal. Reconventionnellement, elle a sollicité la condamnation de Monsieur X... à lui payer les sommes de : * 2.146,56 francs, montant du solde débiteur des quittances, outre les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, * 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Devant le premier juge, Monsieur X... a modifié ses demandes et sollicité la reconnaissance de sa qualité de locataire. Par jugement contradictoire en date du 9 octobre 1997, le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT a, notamment, constaté que Monsieur X... n'avait pas la qualité de locataire et était occupant sans droit ni titre de l'appartement, déclaré Monsieur G Z... irrecevable en son action intentée contre la Société AZ IMMO et déclaré nulle l'assignation du 6 janvier 1997 et condamné Monsieur X... à payer à la Société AZ IMMo la somme de 2.146,56 francs au titre de l'indemnité d'occupation restant due. A l'appui de son appel interjeté le 24 novembre 1997, Monsieur X... fait valoir qu'il est devenu locataire au décès de son père le 29 août 1971, ce dernier ayant signé le bail initial par acte sous seing privé en date du 26 août 1941 ; qu'en tout état de cause, il a acquis un droit au maintien dans les lieux par application de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 en sa rédaction en vigueur lors du décès de son père. Il soutient, en outre, que les gérants successifs de l'immeuble, ayant entretenu une correspondance avec lui, connaissaient son existence, ne diligentant aucune procédure d'expulsion. En conséquence, il fait valoir de : - recevoir Monsieur Gérard X... en son appel et le dire bien fondé, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et dire Monsieur Gérard X... locataire, titulaire d'un bail soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, hérité de son père Monsieur Marcel X..., Subsidiairement, dire qu'il bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux au sens de l'article 4 de la loi sur 1er septembre 1948 compte tenu de la rédaction de l'article 5 de la loi applicable au jour du décès de son père, Encore plus subsidiairement, considérer que les gérants successifs des bailleurs qui connaissaient l'existence et la situation de Monsieur Gérard X... ne lui ont jamais contesté aucun droit locatif, sauf par conclusions reconventionnelles à la présente procédure, - enjoindre à la Société A I de délivrer à Monsieur Gérard X... des quittances pour les loyers acquittés, à tout le moins sur les 24 derniers mois et sur les loyers courants, et ce, sous une astreinte de 100 francs par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - débouter en tous les cas la Société AZ IMMO de toutes ses demandes fins et conclusions, - condamner la Société AZ IMMO aux entiers dépens qui pourront être recouvrés pour ceux dont ils auront fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués à la Cour d'appel de VERSAILLES. La Société AZ IMMO fait valoir que, selon l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile et celles de l'article 843 du même code, Monsieur X... ayant, devant le premier juge limité ses demandes à la reconnaissance de sa qualité de locataire, il doit être débouté des autres demandes formulées devant la Cour. Sur le fond, elle expose que Monsieur X..., qui n'était pas partie au bail de 26 avril 1941, ne peut se prévaloir d'un transfert du bail à son profit, un tel transfert étant exclu par les dispositions de l'article 17 de la loi du 1er septembre 1948 et par les stipulations contractuelles ; que donc, il n'a pas qualité à agir au sens des articles 31 et 32 du Nouveau Code de Procédure Civile, son action devant être déclarée irrecevable sur le fondement de l'article 122 du Nouveau Code de Procédure Civile. Subsidiairement, sur le fond, elle expose que Monsieur X... ne peut se prévaloir d'aucune novation, pas plus que du droit au maintien dans les lieux par application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en tout état de cause, Monsieur X... est débiteur de la somme de 2.146,56 francs dont elle réclame le paiement. Elle prie donc la Cour de : - déclarer irrecevable, en tout mal fondé, l'appel interjeté par Monsieur Gérard X... ; l'en débouter, In limine litis, Vu les articles 122, 564 et 843 du Nouveau Code de Procédure Civile : - juger irrecevable la demande d'injonction à la Société AZ IMMO de délivrer à Monsieur Gérard X... des quittances pour les loyers acquittés, à tout le moins sur les 24 derniers mois et sur les loyers courants, et ce, sous une astreinte de 100 francs par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, Au principal : Vu les articles 31, 32 et 122 du Nouveau Code de Procédure Civile : - confirmer la décision entreprise, en toutes ses dispositions, Subsidiairement, Vu les articles 1271 et 1273 du code civil, 5 et 17 de la loi du 1er septembre 1948 : - débouter Monsieur Gérard X... de toutes ses demandes, fins et conclusions, En tout état de cause, - confirmer la décision entreprise quant à la condamnation de Monsieur Gérard X... à payer à la Société AZ IMMO, la somme de 2.146,56 francs au titre de l'indemnité d'occupation restant due, et ce, avec intérêts de droit à compter du jugement, Y ajoutant, - ordonner la capitalisation des sommes dues à compter des présentes conclusions, dès lors qu'ils le seront depuis plus d'une année entière, par application de l'article 1154 du code civil, - allouer à la concluante la somme de 10.000 francs au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner Monsieur Gérard X... à porter et payer à la concluante la somme de 8.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur Gérard X..., en tous les dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 9 septembre 1999 et l'affaire appelée à l'audience du 4 novembre 1999. SUR CE, LA COUR, Sur la demande d'injonction faite par Monsieur X... à la SNC AZ IMMO de délivrer des quittances, Considérant que la SNC AZ IMMO expose que cette demande formée pour la première fois en cause d'appel doit être déclarée irrecevable en vertu de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant que Monsieur X... revendique la qualité de locataire des lieux litigieux ; Que sa demande tendant à voir ordonner à la sté bailleresse de lui délivrer des quittances constitue, par conséquent, la conséquence de sa demande principale ; Considérant qu'il n'y a pas lieu, en application des dispositions de l'article 566 du même code, de déclarer irrecevable la demande d'injonction formée par Monsieur X... dans ses écritures devant la Cour ; Au principal, Considérant que la SNC AZ IMMO conteste le droit à agir de Monsieur X...; Considérant qu'il est constant que le bail dont se prévaut Monsieur X... a été signe entre Monsieur Jean A... et Monsieur Marcel X... , père de l'appelant, le 26 avril 1941 ; Considérant qu'il est établi que par courrier en date du 8 octobre 1990, Madame X..., mère de l'appelante a été avisée de ce que l'immeuble avait fait été vendu au profit de Monsieur Richard B... ; Considérant que, suite au décès de son mari, le 29 août 1971, Madame X... est devenue non pas locataire, mais a acquis la qualité de bénéficiaire du maintien dans les lieux par application de l'article 5 de la Loi du 1er septembre 1948 ; Que ce droit au maintien dans les lieux en ce qui concerne, Monsieur X... a cessé le 8 mars 1972, date à laquelle il est devenu majeur conformément aux dispositions relatives à la Loi sur la majorité alors en vigueur ; Considérant, au surplus, qu'il ne peut plus se prévaloir du droit dont bénéficiait sa mère, remariée depuis, et qui a quitté, ainsi que cela résulte implicitement des écritures les lieux, ce droit étant exclusivement personnel et non transmissible ; Considérant que Monsieur X... prétend, par ailleurs, avoir la qualité de locataire ; Qu'ainsi que le premier juge l'a souligné aucune pièce ne permet de démontrer que la SNC bailleresse a manifesté la volonté expresse d'éteindre l'obligation ancienne dont pouvaient se prévaloir les parents de Monsieur X... et de transférer à son profit le bénéfice du bail initial ; Considérant, en effet, que si des échanges de courriers ont eu lieu entre la bailleresse et Monsieur X..., il n'en demeure pas moins qu'aucune quittance n'a été établie à son nom ; Que lui-même écrivait le 11 octobre 1993 à la SNC THORAVAL/PARTALIS/ACE pour solliciter les justificatifs des charges, signant de la manière suivante : " Pour Madame X... C..., X... Gérard ". Considérant que le tribunal a considéré, à juste titre, que Monsieur X... n'apportait pas la preuve de la volonté de la SNC AZ IMMO de le traiter en véritable locataire des lieux et, qu'au surplus, cette dernière n'a nullement renoncé à la clause excluant pour le locataire la possibilité de céder le logement à ses enfants, clause toujours en vigueur ; Sur la demande reconventionnelle de la SNC, Considérant qu'au vu des pièces produites, le tribunal, à juste titre, a condamné Monsieur X... à payer à la SNC AZ IMMO la somme de 2.146,56 Francs au titre des indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; Sur la capitalisation des intérêts, Considérant que la SNC AZ IMMO est bien fondé à solliciter la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application des dispositions de l'article 1154 du Code Civil ; Sur la demande de dommages-intérêts, Considérant que la SNC AZ IMMO ne démontre que Monsieur X... a fait un usage abusif de son droit d'appel ; Qu'il convient de la débouter de sa demande de dommages-intérêts ; Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 octobre 1997 : DEBOUTE la SNC AZ IMMO de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Y AJOUTANT, ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une entière ; DEBOUTE la SNC AZ IMMO de sa demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; LA CONDAMNE, en outre, aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la société civile professionnelle LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier qui a assisté Le Président, au prononcé, B. TANGUY Alban CHAIX