Cour d'appel de Rennes, CT0015, du 8 décembre 2005
Formation: CT0015

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de conseil - Vente d'immeuble La découverte d'une infestation mycologique (mérule) dans une maison ne peut engager la responsabilité de l'agent immobilier qui a participé à la transaction dès lors que la vente du bien a eu lieu à une époque où ce risque commençait seulement à être connu des professionnels, que l'acquéreur était un artisan, professionnel du bâtiment, et que cette infestation n'a été révélée qu'à la suite de la démolition de doublages

Quatrième Chambre ARRÊT No R.G. : 04/04496 M. Jean René X... Mme Thérèse Y... épouse X... Z.../ M. Jean A... Mme Denise B... épouse A... Mme Jocelyne C... D... la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2005 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, Madame Nicole FAUGERE, Conseiller, Monsieur Philippe SEGARD, Conseiller, GREFFIER : Madame Agnès E..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 19 Octobre 2005 devant Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 08 Décembre 2005, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS : Monsieur Jean René X... Saint F... 29150 CAST représenté par la SCP Y. CHAUDET - J. BREBION - J.D. CHAUDET, avoués assisté de Me Jean-Lo'c PERREAU, avocat Madame Thérèse Y... épouse X... Saint F... 29150 CAST représentée par la SCP Y. CHAUDET - J. BREBION - J.D. CHAUDET, avoués assistée de Me Jean-Lo'c PERREAU, avocat INTIMÉS : Monsieur Jean A... Pont G... 29530 LANDELEAU représenté par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués Madame Denise B... épouse A... Pont G... 29530 LANDELEAU représentée par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués Madame Jocelyne C... 3 rue Amiral Ronac'h 29000 QUIMPER représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Jean-Philippe LARMIER, avocat I - Exposé préalable : Après compromis signé le 20 juillet 2000 par l'intermédiaire de Madame C..., agent immobilier, et par acte authentique reçu le 28 septembre 2000 par Maître Leray, notaire, les époux A... ont vendu aux époux X... pour le prix de 48.021,44 euros (315.000 francs) un immeuble sis à Quimper, 24 venelle du Cosquer et divisé en plusieurs appartements locatifs. Invoquant la découverte de mérule dans cet immeuble, les époux X... ont sollicité une mesure d'expertise qui a été ordonnée en référé le 30 mai 2001 et confiée à M. H... L'expert a procédé à ses opérations et a déposé son rapport le 2 avril 2002 constatant une présence ancienne de mérule dans le solivage du plancher de l'étage, dans la trémie de l'escalier, dans le linteau de la porte d'entrée, sur des parois en maçonnerie et la cloison de la salle de bains au rez de chaussée et contre les parois des angles sud-ouest et nord-ouest du 1er étage. Il préconisait des remèdes pour 35.568,95 euros TTC et notait que Monsieur X..., professionnel du bâtiment puisque artisan maçon, avait eu son attention attirée sur le mauvais état du bâtiment ayant conduit à une baisse du prix, et pouvait donc se poser des questions sur la situation des éléments porteurs. Par actes des 10 et 19 septembre 2002, les époux X... ont fait assigner les époux A... et l'agence C... Immobilier aux fins de condamnation, au visa des articles 1641 et suivants, 1147 et suivants, et 1382 et suivants du Code Civil, d'une somme de 36.404,24 euros pour coût des travaux d'éradication du mérule, 13.99,74 euros outre 823,22 euros par mois pour perte de loyers et 7.500 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 20 avril 2004, le Tribunal de Grande Instance de Quimper a : - Débouté les époux X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - Les a condamnés à payer aux époux A... la somme de 1.500 euros et à Madame C... la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - Les a condamnés aux dépens comprenant ceux de référé et le coût de l'expertise. Monsieur Jean René X... et Madame Thérèse Y... épouse X... ont déclaré appel de ce jugement le 25 mai 2004. Bien que régulièrement constitués, Monsieur Jean A... et Madame Denise B... épouse A... n'ont pas conclu, les époux X... s'étant désistés de l'appel à leur égard. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 1er décembre 2004 pour Madame Jocelyne C... ; - le 2 décembre 2004 pour Monsieur Jean René X... et Madame Thérèse Y... épouse X... I... de clôture a été rendue le 11 octobre 2005. *** I - Motifs : Les termes de la publicité : "Quimper Centre, maison agencée en 3 studios avec coin cuisine équipé, idéal investisseur, très bon rapport locatif" n'évoquent pas l'âge du bâtiment, par ailleurs évident, à la simple visite. Il s'agissait en réalité d'un bâtiment ancien sur trois niveaux, de construction classique avec murs extérieurs en moellons, plancher du rez-de-chaussée en béton, plancher des étages constitués de solives avec plafonds en plâtre et parquet en bois. Etant situé à Quimper, en pleine ville, cet immeuble n'éveillait pas alors particulièrement l'attention même si, depuis les inondations de l'hiver 2000-2001 il peut être considéré comme à risque et susceptible d'infestation de mérule. L'agent immobilier, s'il doit conseiller les acquéreurs potentiels au mieux, n'avait pas à l'été 2000, sur un immeuble apparemment sain et dont l'acquéreur, du fait de sa profession d'artisan, professionnel du bâtiment, était à même mieux que lui d'apprécier l'état d'entretien, à conseiller celui-ci sur le risque d'une infestation mycologique qui commençait seulement à être connue des dits professionnels. De plus, M. J... a noté, et Monsieur X... admet qu'il a dès décembre 2000 entrepris lui-même des travaux de remise en état des lieux et que vers la mi-février il a travaillé au rez-de-chaussée où il a découvert le mérule. L'expert M. H... indique que c'est à la suite des dégâts causés par l'inondation exceptionnelle de décembre 2000, classée catastrophe naturelle, que l'acquéreur a entrepris la démolition des doublages du rez-de-chaussée. Celle-ci était donc Celle-ci était donc invisible à raison des doublages et des embellissements à l'exception de l'escalier et de certains bâtis de portes dont l'état a été signalé et pris en compte quant au prix d'achat. Il n'y a donc pas eu en l'espèce de défaut de conseil de l'agent immobilier à l'égard des acquéreurs et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande de ce chef. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame C... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre la somme de 1.500 euros alloué par le premier juge, les époux X... seront condamnés à lui payer de ce chef la somme de 1.200 euros. Par ces motifs, La Cour : - Donne acte à Monsieur Jean René X... et à Madame Thérèse Y... épouse X... de leur désistement d'appel à l'encontre de Monsieur Jean A... et de Madame Denise B... épouse A... ; - D... le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - Y ajoutant : - Condamne Monsieur Jean René X... et à Madame Thérèse Y... épouse X... à payer à Madame Jocelyne C... la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200 euros) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; - Condamne Monsieur Jean René X... et à Madame Thérèse Y... épouse X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,