Cour d'appel de Versailles, du 16 avril 1999, 1995-395

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 23 décembre 1986) - Bailleur - Obligations Le fait, pour un locataire, de signer un bail au visa exprès de la loi du 6 juillet 1989, constitue un acte positif manifestant, de façon certaine et non équivoque, sa volonté de renoncer aux dispositions de la loi de 1948. De plus, informé par une clause particulière mentionnant les termes de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 de la possibilité, pour lui, de demander au propriétaire la mise en conformité des lieux loués, il est irrecevable à former une telle demande s'il ne justifie pas avoir adressé au bailleur une quelconque réclamation à cette fin dans l'année de la prise d'effet du contrat initial

FAITS ET PROCEDURE, Selon bail en date du 1er janvier 1991, Monsieur X... a donné en location à Mademoiselle Y... un appartement situé à Gennevilliers, 21 Ter rue Georges Thoreton, moyennant un loyer de 2.000 francs, charges comprises. Mademoiselle Y... ayant de cessé de payer le loyer à compter de novembre 1993, Monsieur X... a saisi le tribunal d'instance d'ASNIERES. Par jugement rendu le 10 novembre 1994, cette juridiction a : - condamné Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... la somme de 30 000 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 1994, date de l'assignation sur la somme de 10.000 francs et à compter du jugement sur le surplus, - prononcé la résiliation du bail signé le 1er janvier 1991 aux torts de Mademoiselle Y..., - autorisé son expulsion, - condamné Mademoiselle Y... au paiement de la somme de 2.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - débouté les parties du surplus de leurs prétentions. Appelante de cette décision, Mademoiselle Y... qui invoque, à titre principal, le bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, demande à la Cour de l'infirmer, de désigner un expert. A titre subsidiaire, pour le cas où il ne serait pas fait Droit à cette demande, de lui donner acte de son offre de consigner le règlement de ses loyers arrêtés à la somme mensuelle de 2.000 francs dans l'attente des travaux de remise en état indispensables que fera effectuer le propriétaire, travaux qui seront déterminés par expertise aux frais avancés de Monsieur X..., de condamner Monsieur X... au paiement de la somme de 4.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite les sommes de : * 52.000 Francs au titre de l'arriéré de loyers, * 6.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, * 5.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par arrêt contradictoire en date du 6 septembre 1996, la Cour de céans a ordonné une expertise et désigné à cet effet Monsieur LE Z..., expert près la Cour d'appel de céans avec, pour mission, de prendre connaissance des documents de la cause, se rendre sur place en présence des parties ou elles dûment appelées, rechercher si le logement obéit aux dispositions du la loi du 1er septembre 1948, le cas échéant, de calculer la surface corrigée et le loyer légal assorti des charges conformément aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, faire le compte entre les parties, a dit que Mademoiselle Y... devra consigner au greffe de la Cour la somme de 4.000 francs à valoir sur les honoraires de l'expert dans un délai d'un mois à compter de cette décision, a dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de trois mois à compter du versement de la consignation, a désigné Madame le Conseiller METADIEU pour suivre ces opérations d'expertise, a sursis à statuer sur le surplus des demandes, a renvoyé l'affaire à la mise en état et a réserver les dépens. L'expert a rendu son rapport le 27 janvier 1998. Mademoiselle Y... conclut à la confirmation des conclusions de l'expert et demande à la Cour de : - donner acte à la SCP DELCAIRE BOITEAU, avoués associés de sa constitution aux lieu et place de Maître DELCAIRE, avoué, - recevoir Mademoiselle Y... en son appel, y faire droit, En conséquence, vu l'arrêt avant-dire-droit du 6 septembre 1996, Vu le rapport de l'expert, Monsieur LE Z..., du 9 janvier 1998 : - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mademoiselle Y... au paiement d'une somme de 30.000 Francs à titre de loyers et charges échus, - l'infirmer encore en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail du 1er janvier 1991 aux torts de Mademoiselle Y... et autorisé Monsieur X... à la faire expulser, Et statuant à nouveau, - condamner Monsieur X... à régler à Mademoiselle Y... une somme de 35.710,53 Francs au titre du trop-perçu par le propriétaire, - dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, - ordonner la capitalisation des intérêts, année par année, en application des dispositions de l'article 1154 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur X... à régler à Mademoiselle Y... une somme de 7.000 Francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - le condamner aux entiers dépens, en ce compris, les frais d'expertise dont le montant sera recouvré par la SCP DELCAIRE ET BOITEAU, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... conteste le rapport de l'expert en ce qu'il a conclu à l'applicabilité, en l'espèce, des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 alors que l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 modifié a expressément exclu le retour à l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 pour les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ; par ailleurs, il en résulte que les prescriptions de l'expert, eu égard à la fixation du montant du loyer ne peuvent être suivies. Il fait valoir également que Mademoiselle Y... est de mauvaise foi puisque ce n'est qu'à l'occasion de la procédure en paiement de l'arriéré locatif diligentée contre elle que des contestations sur la salubrité et l'état de l'immeuble ont été émises ; qu'en outre, Mademoiselle Y... n'a formé aucune demande de mise en conformité des lieux qui, en tout état de cause, doit être demandée dans un délai d'un an à compter de la prise d'effet du contrat initial ; que si le local n'apparaît pas conforme aux normes de confort et d'habitabilité, la responsabilité en incombe à Mademoiselle Y... en raison d'un défaut d'entretien du logement et de la suppression des convecteurs électriques neufs ; qu'en tout état de cause, Mademoiselle Y... est redevable d'une somme de 128.000 francs au titre des loyers impayés de juillet 1993 à novembre 1998 inclus. Il demande donc à la Cour de : Vu l'arrêt avant-dire-droit du 6 septembre 1996 : Vu le rapport d'expertise déposé le 9 janvier 1998 : Vu l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 modifié par les lois du 6 juillet 1989 et 21 juillet 1994 : - dire et juger que le bail consenti à Mademoiselle Y... est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, - déclarer, en conséquence, Mademoiselle Y... mal fondée en son appel et l'en débouter, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de Mademoiselle Y..., Y ajoutant, - condamner Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... la somme de 128.000 Francs au titre des loyers dus de juillet 1993 à novembre 1998 inclus, - condamner Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... une indemnité d'occupation de 2.000 Francs par mois jusqu'à libération des lieux, - adjuger de plus fort au concluant l'entier bénéfice de ses précédentes écritures, - condamner Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... une somme de 15.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Mademoiselle Y... aux entiers dépens incluant les frais d'expertise, au profit de a SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, titulaire d'un office d'avoué près la Cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 février 1999 et l'affaire appelée à l'audience du 19 mars 1999. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant que le bail litigieux en date du 1er janvier 1991, a été signé au visa exprès de la Loi du 6 juillet 1989 ; Qu'il est établi conformément à cette loi, et fait spécialement référence à ses dispositions pour la détermination du loyer, la durée, la résiliation, le renouvellement du bail, le dépôt de garantie, état des lieux, obligations du bailleur, du locataire ; Considérant que le contrat contient une clause particulière concernant les locaux construits avant 1948 ; Qu'y est rappelé l'article 25 de la Loi du 23 décembre 1985 (modifié 1989) et précisé ; "Si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux normes précitées (normes minimales de confort et d'habitabilité telles que fixées par décret), le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours". Considérant, qu'en signant librement et en toute connaissance de cause un bail soumis à la Loi du 6 juillet 1989, Mademoiselle Y... a manifesté par cet acte positif, de façon certaine et non équivoque, sa volonté de renoncer aux dispositions de la Loi de 1948 ; Que, lors de la conclusion du bail, il a été prévu que des travaux de peinture seraient effectués par la locataire en contrepartie d'une modification du loyer, et donc tenu compte de l'état des lieux ; Considérant enfin, qu'étant informée de la possibilité pour elle de solliciter une mise en conformité des locaux, Mademoiselle Y... ne justifie pas avoir adressé au bailleur une quelconque réclamation à cette fin ; Considérant, qu'en tout état de cause, elle est désormais irrecevable à former une telle demande faute pour elle de l'avoir formée dans l'année suivant la prise d'effet du contrat initial (article 20 e la loi du 21 juillet 1994) ; II/ Considérant que Monsieur X... est bien fondé à solliciter le paiement du loyer contractuellement fixé à la somme mensuelle de 2.000 Francs, charges comprise ; Qu'il n'est pas expressément contesté par Mademoiselle Y... qu'elle a cessé de régler le loyer depuis le mois de juillet 1993 ; Considérant qu'il est établi qu'elle est redevable de la somme de 128.000 francs arrêtée au mois de novembre 1998 inclus ; Considérant que le preneur est tenu au paiement du loyer à son terme ; Que le défaut de paiement imputable à Mademoiselle Y... justifie la résiliation du bail et le prononcé de son expulsion ; III/ Considérant enfin qu'il convient de faire droit à la demande de Monsieur X... et de condamner Mademoiselle Y... au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 2.000 Francs par mois ; Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU l'arrêt de la Cour de céans en date du 6 septembre 1996 : VU le rapport d'expertise de Monsieur LE Z... déposé le 9 janvier 1998 : CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'ASNIÈRES le 10 novembre 1994 : Y AJOUTANT : CONDAMNE Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... la somme de 128.000 Francs (CENT VINGT HUIT MILLE FRANCS) au titre des loyers dus de juillet 1993 à novembre 1998 inclus ; CONDAMNE Mademoiselle Y... au paiement d'une indemnité d'occupation de 2.000 Francs (DEUX MILLE FRANCS) par mois jusqu'à libération des lieux ; DEBOUTE Monsieur X... de sa demande relative à l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Mademoiselle Y... aux dépens d'appel, incluant les frais d'expertise, et AUTORISE leur recouvrement par la société civile professionnelle FIEVET-ROCHETTE-LAFON, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX