Cour d'appel d'Orlans, COMM, du 2 février 2006
Formation: CHAMBRE_COMMERCIALE

Sommaire: BAIL (règles générales) Est à la charge du locataire commercial le remplacement de quelques vitres d'une verrière ne formant qu'une partie de la toiture des locaux loués, même s'il résulte du bail que le bailleur assume la charge des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil.

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS SCP LAVAL-LUEGER Me DAUDÉ ARRÊT du : 02 FEVRIER 2006 No : No RG : 05/00939 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 22 Février 2005 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : Madame Yvonne X... épouse Y..., ... par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Laure IELTSCH, du barreau de PARIS D'UNE PART INTIMÉS : Madame Hélène Z... épouse A..., demeurant 27-31 rue de l'Amiral Gourdon - 45300 PITHIVIERS Monsieur André A..., ... par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP GIRAULT - CELERIER, du barreau d'ORLEANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 29 Mars 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats et du délibéré : Monsieur Jean-Pierre REMERY, Président de Chambre, Madame Odile MAGDELEINE, Conseiller, Monsieur Alain GARNIER, Conseiller. Greffier : Madame Nadia B..., lors des débats et du prononcé de l'arrêt. DÉBATS : A l'audience publique du 26 Janvier 2006. ARRÊT : Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 02 Février 2006 par Monsieur le Président REMERY, en application des dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile. EXPOSÉ DU LITIGE : La Cour statue sur l'appel d'un jugement du Tribunal de grande instance d'Orléans rendu le 22 février 2005, interjeté par Mme Yvonne X..., épouse Y..., suivant déclaration du 29 mars 2005. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions des parties signifiées et déposées les :12 janvier 2006 ( époux A...). Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé que les époux A..., par suite de l'acquisition d'un fonds de commerce, sont devenus les locataires de Mme Y..., au titre d'un bail commercial consenti en renouvellement à compter du 1er mai 1999, pour des locaux à usage de librairie situés à Pithiviers et que, par acte d'huissier de justice du 12 mars 2003, la bailleresse leur a fait commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, d'avoir à payer une certaine somme, à justifier de la souscription d'une assurance pour les risques locatifs, à entretenir , chauffer et garnir les locaux d'habitation du premier étage et à remplacer les vitres cassées d'une verrière située dans la partie habitation du rez de chaussée. Les preneurs ont formé opposition à ce commandement et présenté des demandes reconventionnelles. Par le jugement entrepris, le tribunal a débouté Mme Y... de son action et l'a condamnée à faire procéder sous astreinte aux travaux de réfection de la verrière abritant la salle à manger. Mme Y... a relevé appel de cette décision. En cause d'appel, chaque partie a présenté les demandes et moyens qui seront exposés et discutés dans les motifs ci-après. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 24 janvier 2006, ainsi que les avoués des parties en ont été avisés. MOTIFS DE L'ARRÊT : Sur les sommes exigées par le commandement de payer du 12 mars 2003 : Attendu que sur les sommes réclamées par ce commandement, les époux A... se sont acquittés dans le délai du commandement de celle de 243,53 (complément de loyer) + 491,07 (rappel de loyer après indexation) = 736,60 ç, comme le reconnaît la bailleresse, et qu'il n'existe donc plus de litige à cet égard ; Que reste seul en discussion le paiement de la taxe foncière pour 2002 qui a été réclamée par le commandement à concurrence d'une somme globale de 1.503 ç, sur laquelle les preneurs n'ont versé que la somme de 353 ç correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; que, par ses conclusions, Mme Y... réclame le paiement de la totalité des taxes foncières pour l'année couverte par le commandement, et pour les deux années postérieures, 2003 et 2004, estimant au surplus que leur non-paiement constitue une cause de résiliation du bail commercial ; Mais attendu que, loin d'avoir le sens clair que lui prête Mme Y..., la clause du bail relatif aux impôts, qui n'est pas rédigée comme celle examinée par l'arrêt de la Cour de cassation qu'elle invoque (Cass. 3ème Civ., 6 nov. 2001, arrêt no 1449 D, sur pourv. no Y 00-12.257), est susceptible d'interprétation, dès lors qu'elle est ainsi libellée : "Le preneur acquittera... ses contributions de taxe professionnelle et d'une façon générale tous les impôts, contributions et taxes lui incombant et au lieu de ou, dans l'arrêt précité dont le bailleur pourrait être rendu responsable à un titre quelconque..." ; que cette clause signifie donc, non pas que le preneur doit assumer les taxes incombant normalement au bailleur, comme la taxe foncière, mais, au contraire, qu'il ne doit payer que les taxes mises à sa charge par les textes fiscaux, pour certaines desquelles, comme la taxe professionnelle, le bailleur peut effectivement être responsable ; que cette interprétation est d'autant mieux fondée que la suite de la clause prévoit expressément un remboursement partiel par le preneur de plusieurs taxes incombant exclusivement au bailleur, dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe additionnelle au droit de bail, alors que la clause, prise dans son ensemble, ne fait aucune allusion claire et précise aux autres impôts fonciers ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que, dans le cas d'espèce, l'impôt foncier n'incombait pas aux époux A... et décidé que son non-paiement ou non remboursement ne pouvait constituer une cause de résiliation; Sur la justification d'une police d'assurance garantissant les risques locatifs : Attendu qu'ainsi que l'a retenu le premier juge, dont la motivation est adoptée par le présent arrêt, les époux A... ont justifié, par des attestations délivrées en 2003 par l'agent général de la société d'assurances AXA, être assurés, d'une part, pour la partie commerciale des locaux loués et, d'autre part, pour la partie habitation pour tous les risques locatifs, contrairement à ce que le bailleresse soutient, et ce pour la période contemporaine du commandement, ce qui répond aux causes de celui-ci, dès lors qu'aucune infraction au bail n'a persisté de ce chef après l'expiration du délai de mise en demeure ; qu'ainsi aucune cause de résiliation ne peut être fondée sur l'absence de justification de l'assurance des locaux ; Sur l'obligation de garnir les lieux loués, notamment au 1er étage, de meubles en quantité ou valeur suffisantes pour répondre de l'exécution des conditions du bail : Attendu qu'il résulte d'un constat d'huissier de justice dressé le 25 mars 2005, et dont les constatations précises, même si, contrairement à ce que soutiennent les preneurs, elles ne valent pas jusqu'à inscription de faux, ne sont pas sérieusement contestées par la bailleresse, que l'ensemble des lieux loués, y compris la partie habitation du premier étage, est chauffé et garni de meubles, de sorte que sur ce point il n'existe pas, non plus, d'infraction au bail ou qu'en tout cas, dans le délai de la mise en demeure, il y a été remédié ; Sur le remplacement des vitres cassées de la verrière située dans la partie habitation du rez-de-chaussée : Attendu que, sur ce point, la bailleresse invoque une infraction à l'article cinq ("conditions spéciales à la boutique"), 7o du bail, le seul visé par son commandement du 12 mars 2005, qui stipule que "Toutes les réparations grosses ou menues et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail, aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de la boutique seront à la charge exclusive du preneur. Celui-ci sera tenu de maintenir ces devantures, vitrines et fermetures en parfait état de propreté, d'entretien et de fonctionnement..." ; qu'elle rappelle également qu'aux termes de l'article 12 ("Obligations incombant au bailleur"), clause qu'elle n'a pas cependant invoquée dans sa mise en demeure, elle n'a à sa charge que les grosses réparations, visées à l'article 606 du Code civil, "sans que cette obligation déroge à celles mises à la charge du preneur en ce qui concerne les devantures, volets et rideaux de fermeture de la boutique" ; Qu'en l'espèce, il résulte des deux constats d'huissier de justice versés aux débats et du rapport de l'expert désigné par l'assureur de la bailleresse que les vitres cassées sont celles d'une verrière à deux pans formant le plafond et la toiture de la salle à manger de la partie habitation du rez-de-chaussée sans rapport avec la boutique objet de l'article cinq du bail visé par la mise en demeure du 12 mars 2003 ; que, dès lors, la clause résolutoire n'est pas acquise dans les termes de ce commandement ; Attendu que, par ailleurs, la comparaison des deux constats d'huissier et du rapport d'expertise montre que seules quelques vitres de la verrière sont brisées, la structure métallique de l'ensemble, malgré son ancienneté, comme les joints, qui sont corrects, demeurant dans un bon état général et n'étant pas la source des infiltrations qui ont pu être constatées sur les murs périphériques ; que le miroitier consulté par la bailleresse confirme ces conclusions et propose le remplacement, non de la verrière en tout ou partie, mais seulement de six carreaux cassés pour la somme relativement modique de 851,46 ç TTC ; qu'il en résulte, aucune reconnaissance de "responsabilité" ne pouvant être déduite de la lettre du 8 mars 2005 adressée postérieurement au jugement entrepris à l'assureur de la bailleresse par le fils de celle-ci, que le remplacement des vitres incombe aux preneurs, au titre de l'article 12 du bail, mais que l'absence de remplacement ne constitue pas en l'état, en raison de son manque de gravité, une cause de la résiliation judiciaire du bail demandée à titre subsidiaire par Mme Y..., de même qu'elle ne constituait pas, ainsi qu'il a été dit, l'infraction dénoncée par le commandement du 12 mars 2003 ; qu'il importe seulement d'enjoindre aux époux A..., comme demandé également à titre subsidiaire par Mme Y..., de remplacer, dans les conditions indiquées au dispositif du présent arrêt, les vitres cassées ; que, de ce chef, le jugement sera infirmé ; Sur les demandes accessoires : Attendu que chaque partie succombant sur quelque chef de ses prétentions, il n'existe aucune résistance abusive de la part des preneurs, susceptibles d'ouvrir droit aux dommages et intérêts demandés par la bailleresses, dont la demande de ce chef sera rejetée ; Que, pour les mêmes motifs, chacune des parties supportera ses propres frais et dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS : LA COUR, STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort : CONFIRME le jugement entrepris dans toutes ses dispositions concernant l'absence d'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial litigieux, le paiement des taxes foncières, la justification de l'assurance des risques locatifs et le garnissage des lieux, MAIS L'INFIRME en ce qu'il a rejeté toutes les autres demandes de Mme Yvonne X..., épouse Y..., mis à sa charge les travaux de réfection de la verrière formant le plafond de la salle à manger de la partie habitation des locaux sis 27-31 rue de l'amiral Gourdon à Pithiviers et statué sur les frais et dépens exposés en première instance ; STATUANT à nouveau de ces chefs ; DIT que l'obligation de remplacer les vitres de la verrière décrite ci-dessus incombe aux époux A..., preneurs, mais que le défaut de remplacement ne constitue pas l'infraction au bail dénoncée au commandement visant la clause résolutoire du 12 mars 2003 (page 2. 3o) ni, en l'état, une cause grave justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire sous réserve du respect de l'injonction donnée ci-après ; ENJOINT aux époux A... de procéder au remplacement des vitres dans les cinq mois de la signification du présent arrêt, conformément au devis établi le 18 mars 2005 par la société Miroiterie du Pithiverais (pièce no 15 communiquée en appel par Mme Y..., suivant le bordereau joint à ses dernières conclusions du 14 novembre 2005) : dépose de verres armés GM sur toiture, avec nettoyage des feuillures, pose de verres à l'identique (4 de 330 x 1.700 ; 2 de 390 X 500), avec joint silicone et mastic pur lin, et DIT qu'à défaut d'exécution, les preneurs seront tenus d'une astreinte provisoire de 50 ç par jour de retard ; SE RÉSERVE la liquidation de cette astreinte ainsi que le jugement de la demande de résiliation judiciaire du bail commercial pour non respect de l'injonction ci-dessus ; REJETTE toutes les autres demandes des parties ; DIT que chaque partie supportera ses propres frais et dépens de première instance et d'appel ; ET le présent arrêt a été signé par M. Rémery, Président et Mme B..., Greffier ayant assisté au prononcé de l'arrêt. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT