Cour d'appel de Versailles, du 17 décembre 1999, 1998-666

Sommaire: BAIL (règles générales)

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 24 mai 1996, Monsieur X... a donné à bail à Monsieur et Madame Y... une maison meublée sise au 26, rue de la Borne au Diable à SEVRES (92), moyennant un loyer mensuel de 9.737,50 Francs et un dépôt de garantie de 19.000 Francs. Monsieur et Madame Y... ont dénoncé le bail par courrier du 24 mai 1996 et un état des lieux a été dressé par huissier le 7 juillet 1996. Par acte d'huissier en date du 23 janvier 1997, Monsieur X... a fait citer Monsieur et Madame Y... devant le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT afin de les voir condamner à lui payer les sommes de : * 20.663,63 Francs correspondant aux deux mois de loyers impayés des mois de novembre et décembre 1996 et en conséquence, que le tribunal valide la saisie-conservatoire pratiquée à l'encontre de Monsieur et Madame Y... le 26 septembre 1996, pour ce montant ; * 292.125 Francs correspondant aux 30 mois restant à courir pour le bail à durée déterminée ; * 8.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Reconventionnellement, les époux Y... ont sollicité la condamnation de Monsieur X... à : - leur restituer le dépôt de garantie de 19.000 Francs, aucune détérioration ne pouvant être mise à leur charge, - leur payer la somme de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement en date du 2 octobre 1997 le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT a rendu la décision suivante : - constate que le bail a pris fin le 6 mars 1997, - condamne Monsieur et Madame Y... à régler jusqu'à cette date les loyers à Monsieur X..., et ce, avec intérêts à compter de la signification du présent jugement, - condamne Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur X... la somme de 322.90 Francs au titre des réparations locatives et de remise en état de la maison, déduction faite du dépôt de garantie de 19.000 Francs, - déboute respectivement Monsieur et Madame Y... et Monsieur X... du surplus de leurs demandes, - condamne les parties aux dépens. Le 3 décembre 1997, Monsieur et Madame Y... ont relevé appel de cette décision. Ils prient la cour de : - déclarer recevable et bien fondé l'appel des époux Y..., Y faisant droit, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré la clause de préavis et résiliation manuscrite, rajoutée et insérée au bail du 24 mai 1996 comme étant nulle et non avenue, - le réformer pour le surplus, En conséquence, - constater et fixer au 31 janvier 1997 la date de résiliation du bail, - déclarer l'offre de Monsieur et Madame Y... de régler les loyers de novembre 1996, décembre 1996 et de janviers 1997 satisfactoire et entériner leur proposition de régler la somme de 29.212,50 Francs, - condamner Monsieur X... à restituer aux époux Y... la somme de 19.000 Francs versée à titre de dépôt de garantie, - ordonner la main levée de la saisie conservatoire effectuée par Maître VERGNES à la requête de Monsieur X... signifiée au Crédit Agricole de l'Ile de France le 26 décembre 1996 et pratiquée sur les comptes CRCA de Monsieur Y..., - dire et juger que les époux Y... ne sont pas tenus au paiement des frais de remise en état facturés par l'entreprise Rénovation Exposition Service et Monsieur Z..., - subsidiairement, réduire considérablement et en de plus justes proportions les frais de remise en état incombant aux locataires, - en tout état de cause, débouter Monsieur X... de ses demandes différentes plus amples ou contraires, - condamner Monsieur X... au paiement de la somme de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur X... aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP KEIME GUTTIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur X... prie la cour de : - déclarer Monsieur et Madame Y... mal fondés en leur appel, - les en débouter, - les débouter de toutes leurs demandes fins et conclusions, En conséquence, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil, - condamner Monsieur et Madame Y... à verser à Monsieur X... une somme de 10.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre une somme de 5.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 7 octobre 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 16 novembre 1999. SUR CE LA COUR I) Considérant en ce qui concerne la date de résiliation du bail, que certes la date prévue correspondant au délai de préavis de trois mois du congé, donné par les appelants était le 31 janvier 1997 ; qu'il convient cependant de tenir compte de la date à laquelle les lieux ont été effectivement et définitivement libérés par les époux Y... après que ceux-ci eurent respecté les obligations pesant sur eux ; qu'en exécution des dispositions légales du droit commun en matière de location de meublés, ces locataires qui prenaient l'initiative de donner congé devaient faire toutes diligences utiles pour faire établir contradictoirement un état des lieux de sortie, lors de la restitution des clés et qu'il leur appartient donc de faire la preuve qui leur incombe des dispositions qu'ils ont prises pour que cet état des lieux et cette remise des clés se fassent en temps utile ; que leur longue lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 1996 indique certes leur nouvelle adresse à IGNY (91430) mais qu'elle ne contient aucune mention précise au sujet de la date à laquelle se feraient la remise des clés et l'établissement de l'état des lieux de sortie ; qu'il est notamment manifeste que les époux Y... ne se sont pas adressés à un huissier qui aurait convoqué Monsieur X... au moins 8 jours à l'avance (article VI du contrat), ce qui leur aurait ensuite permis de tirer toutes conséquences de droit utiles d'une éventuelle carence du bailleur ; que ce n'est, en fait, que le 1er février 1997 - donc tardivement - que les époux Y... ont écrit à leur bailleur pour "le mettre en demeure de leur fixer un rendez-vous sur place pour procéder à l'état des lieux", et qu'il est certain que cette diligence, tardive, de leur part, ne les autorisait pas à conserver la possession des clés des lieux loués , qu'ainsi, en fait, par la possession même de ces clés, ils n'ont pas effectivement et définitivement libéré les lieux et qu'ils ne les ont pas remis à l'entière disposition du propriétaire dans les conditions normales de leur contrat qu'ils auraient du eux-mêmes respecter dès le 20 janvier 1996, au plus tard, et même avant, dès qu'ils s'étaient installés à IGNY (91430) en octobre 1996 ; qu'ils ne démontrent aucune force majeure no aucun cas fortuit pouvant les exonérer de ces obligations légales ; que cette carence fautive de leur part a été retenue à bon droit à leur charge par le premier juge dont la décision sur ce point est donc confirmée ; que les appelants sont donc condamnés au paiement du loyer de novembre 1996 jusqu'au 6 mars 1997, date à laquelle enfin, a pu se faire la restitution des clés qui a marqué la libération définitive des lieux litigieux ; que les intérêts au taux légal dus sur ces sommes confirmées seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; II) Considérant quant aux dégradations et pertes, que les locataires sont obligés d'en répondre, à moins qu'ils ne trouvent qu'elles ont eu lieu pour cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers ; qu'il résulte de la comparaison entre l'état des lieux à l'entrée et le procès-verbal de constat d'huissier établi contradictoirement le 6 mars 1997 (avec photos), qu'il y a eu un défaut d'entretien certain et des dégradations qui ont été exactement retenues par le premier juge, et qui consistaient notamment en des taches d'huile et en un état d'abandon complet du jardin ayant causé la mort de 6 thuyas ; que les constatations de ce procès-verbal de constat portent également sur des traces de graisse et de salissures dans la cuisine sur les éléments d'équipement, ainsi qu'au sujet d'une trace d'enfoncement du mur ; que l'huissier a noté en outre : [* dans le petit local chaudière : un sol sale, des murs avec des traces de projections ; *] dans la cage d'escalier desservant l'étage : des traces marron avec boursouflages ; [* dans la première pièce : des petites taches sombres sur les murs, une fenêtre près du lavabo qui ne ferme pas au niveau de la crémone inférieure, un support tablette sans tablette ; *] dans la première pièce principale : de légères traces de salissure contre les murs, une tache principale et quelques petites traces de salissures au plafond, des traces de salissure sur la menuiserie en partie basse ; [*dans la seconde pièce principale : des traces de moisissure sur les menuiseries en partie basse et quelques traces de salissures ou rayures sur le mur de droite ; *] dans la troisième pièce principale : quelques tâches sur la moquette, quelques taches ou traces de salissures sur l'ensemble des murs (excepté le mur de façade) ; [* dans la salle de bains : dix trous chevillés, quelques traces de moisissures sur les murs, un panneau de douche dégradé, le fond de la cuvette des WC sale et entartré, une armoire de toilette sale ; *] à l'extérieur, notamment : des traces de salissures et des déjections de pigeons sur la façade, un défaut d'entretien du jardin ; Considérant que les appelants discutent certaines de ces constatations mais que, d'une manière générale, ils ne font pas la preuve d'une vétusté des lieux ou d'une force majeure susceptibles et les exonérer de leurs obligations, et qu'ils restent donc tenus de ce défaut d'entretien et de ces dégradations, en vertu des articles 1730 et 1732 du code civil ; que de plus, il est manifeste que la demande de dommages-intérêts formulée de ces chefs par le bailleur est exagérée, sans cependant qu'il puisse lui être reproché de vouloir ainsi obtenir "une rénovation totale de sa maison" comme le prétendent tous les appelants ; que le jugement est donc réformé sur le montant de l'indemnisation à accorder à Monsieur X... et que les époux Y... sont condamnés à lui payer 8.000 Francs de dommages-intérêts ; que les intérêts dus au taux légal sur ces dommages-intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; III) Considérant que les circonstances de la cause ne démontrent pas que les époux Y... pourraient se voir reprocher un abus dans leur droit d'agir en justice, comme le prétend l'intimé qui est donc débouté de sa demande en paiement de 10.000 Francs de dommages-intérêts pour "procédure abusive" ; Considérant par contre, que compte-tenu de l'équité, les époux Y... sont condamnés à payer à Monsieur X... la somme de 5.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant qu'eu égard aux 5 mois de loyers et aux dommages-intérêts ci-dessus confirmés ou accordés à Monsieur X... et qui viennent en déduction du montant du dépôt de garantie, l'intimé, n'est tenu à aucune restitution de somme au titre de ce dépôt de garantie ; que les appelants sont donc déboutés de leur demande de ce chef ; Considérant par conséquent que les appelants sont déboutés de leur demande tendant à faire ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire à bon droit effectuée par l'huissier Maître VERGNES, à la requête de Monsieur X..., signifiée au Crédit Agricole de l'Ile de France, le 26 décembre 1996 et pratiquée sur les comptes CRCA de Monsieur Jean-François Y... ; Considérant enfin, que compte-tenu de l'équité, les appelants qui succombent en plusieurs chefs de leur appel sont déboutés de leur demande en paiement de somme, en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : I) CONFIRME le jugement sur la date de résiliation du bail ; CONDAMNE les époux Y... à payer le loyer convenu, de novembre 1996 au 6 mars 1997 ; ORDONNE que les intérêts au taux légal dus sur ces loyers confirmés seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; ORDONNE que les intérêts au taux légal dus sur ces loyers confirmés seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; II) Vu les articles 1730 et 1732 du code civil : Réformant et statuant à nouveau : CONDAMNE les appelants à payer à Monsieur X... 8.000 Francs de dommages-intérêts et DIT que les intérêts au taux légal dus sur ces dommages-intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; III) DEBOUTE Monsieur X... de sa demande en paiement de 10.000 Francs de dommages-intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE les époux Y... à lui payer 5.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; DEBOUTE les appelants de leur demande en restitution du dépôt de garantie et de leur demande en mainlevée de la saisie-conservatoire ; LES DEBOUTE de leur demande en paiement de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; FAIT masse de tous les dépens de première instance et d'appel qui seront supportés pour 1/3 par Monsieur X... et pour les 2/3 par les époux Y..., et qui seront recouvrés directement contre eux, dans ces proportions par la SCP d'avoués KEIME GUTTIN et par la SCP d'avoués FIEVET ROCHETTE LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT B. TANGUY A. CHAIX