Cour d'appel de Versailles, du 21 mai 1999, 1997-4514

Sommaire: RENONCIATION - Définition - Manifestation sans équivoque de l'intention de renoncer Le locataire, qui a régulièrement acquitté le loyer convenu avec ses révisions annuelles, sans protestations ni réclamations, a manifesté ainsi sans équivoque, par ses actes positifs et répétés, son intention de renoncer au bénéfice éventuel des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et ne peut demander un retour à l'application de la loi de 1948, d'autant plus s'il n'a pas usé de la faculté qui lui était offerte par l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 de demander une mise en conformité des lieux

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 3 février 1978, les consorts X... ont donné à bail aux époux Y..., un appartement d'une superficie de 72 mètres carrés, composé de quatre pièces dont une entrée, une cuisine, une salle d'eau, toilettes et un débarras, situé au 4ème étage du 24, rue Faidherbe à ASNIERES, moyennent un loyer mensuel de 800 francs, pour une durée de six années. Ce bail était soumis aux dispositions de l'article 3 quinquiès de la loi du 1er Septembre 1948. Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 1984, ce bail a été renouvelé pour une durée de trois ans moyennant un loyer annuel de 16.203,60 francs soit 1.350,30 francs par mois. Ce bail était soumis aux dispositions de la loi de du 22 juin 1982 et a été renouvelé par tacite reconduction. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mai 1995, Mademoiselle Madeleine X... a proposé à Madame LE Z..., divorcée Y..., le renouvellement du bail sur le fondement de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989, avec offre de loyer supérieur (48.000 francs par an). Par lettre recommandée en date du 20 décembre 1995 Madame René X... a saisi la Commission Départementale de conciliation qui a rendu un avis constatant l'absence de conciliation , le 13 février 1996. Par acte d'huissier en date du 22 décembre 1995, Madame X... a fait assigner devant le tribunal d'instance d'ASNIERES, Madame LE Z..., aux fins d'obtenir la fixation du loyer renouvelé à effet au 1er février 1996 à la somme en principal de 34.660,26 francs par an, la hausse s'appliquant par sixième annuel, la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 5.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, le tout avec exécution provisoire. Par jugement en date du 20 juin 1996, le tribunal d'instance d'ASNIERES a donné acte à Mademoiselle Madeleine X... de son intervention volontaire et désigné un expert aux fins de déterminer la valeur locative des lieux conformément aux articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989. L'expert a conclu à la réévaluation du loyer. Madame X... et Mademoiselle X... ont demandé au tribunal d'instance d'ASNIERES d'entériner le rapport de l'expert, de fixer le loyer comme elles l'entendaient initialement et de condamner Madame LE Z... au paiement des sommes de 20.000 francs et de 18.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 13 mars 1997, le tribunal d'instance d'ASNIERES a rendu la décision suivante : - dit que le loyer payé par Madame LE Z... Martine est manifestement sous-évalué, - fixe le montant du loyer annuel à compter du 1er janvier 1996 à la somme de 34.660,26 Francs (soit 2.883,35 Francs par mois), - dit que la hausse de loyer qui résulte de la présente décision s'appliquera par sixième annuel, - condamne Madame Martine LE Z... à payer à Madeleine et Renée X... la somme de 5.000 Francs HT sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déboute les parties du surplus de leurs prétentions, - condamne Madame Martine LE Z... aux dépens (dont les frais d'expertise). Le 5 mai 1997, Madame LE Z... a relevé appel de cette décision. Elle reproche à la décision entreprise d'avoir déclaré recevable l'action des consorts X... alors que Madame Madeleine X... n'était pas dans l'instance, celle-ci s'étant contentée d'intervenir par voie de conclusions en méconnaissance des dispositions des article 68 et 122 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elle soutient que son silence ne vaut pas présomption de renonciation à la protection des dispositions de la loi du 1er septembre 1948. En outre, elle conteste la réévaluation du loyer en faisant valoir que l'immeuble est soumis aux dispositions de la loi de 1948 et qu'aucune rénovation préalable n'a été effectué. Elle ajoute que Monsieur SOLVET, mandataire des Consorts X... a fraudé les lois du 1er septembre 1948 et du 22 juin 1982 pour faire libérer le loyer alors que les conditions de conformités ne sont pas exécutées par le propriétaire. Par conséquent, Madame LE Z... demande à la Cour de : En application des articles 68-alinéa 2 et article 122 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile et du principe selon lequel nul ne plaide par procureur et loi du 1er septembre 1948, loi du 22 juin 1982 et ensemble des dispositions du 22 décembre 1986 et article 4-6° de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, article 25 loi 1290 du 23 décembre 1986 décret 87 149 du 6 mars 1987, - voir réformer intégralement les deux jugement du tribunal d'instance d'ASNIERES des 20 juin 1996 et 20 février 1997 et statuant à nouveau, - déclarer recevables et bien fondées les conclusions de première instance et d'appel de Madame LE Z... et rejeter toutes les demandes fins et conclusions des consorts X..., - déclarer irrecevable l'assignation du 22 décembre 1995 de Madame Renée Madeleine X..., seule en son nom, en fixation du loyer en vertu de l'article 17C de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret du 22 août 1995, en vertu du bail d'un immeuble en indivision avec sa mère Madame Madeleine X... sis à ASNIERES sis à ASNIERES 24, avenue FAIDHERBE, loué à Madame LE Z..., article 3 Quinquiès de la loi du 1er septembre 1948, par acte du 3 février 1978 et renouvelé depuis par bail article 7 alinéa 1 de la loi du 22 juin 1982, - déclarer que Madame Madeleine X..., dont le nom ne figure pas dans l'assignation introductive d'instance est irrecevable à intervenir par voie de conclusions en cours d'instance, - déclarer que les travaux de remise en conformité aux normes exigées par la loi ont été exécutés par les locataires Monsieur et Madame Y... LE Z... en décembre 1977 aux lieu et place des propriétaires constituent la fraude à la loi impérative des 1er septembre 1948 et 22 juin 1982, avant le constat d'huissier et que a sanction à la fraude en matière de non conformité des travaux est le retour au loyer de la loi du 1er septembre 1948, - voir nommer tout expert qu'il plaira à la Cour pour faire fixer le loyer du local loué dont les travaux de rénovation ne sont pas effectués par les propriétaires, - condamner les consorts X... à payer à la concluante la somme de 16.000 Francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions des articles 699 du Nouveau Code de Procédure Civile dont distraction à la SCP d'avoué JULLIEN LECHARNY ROL. Mesdames GINOUZE répliquent que l'action de Madame René X... et l'intervention volontaire de Madame Madeleine X... sont recevables et opposent la forclusion à l'appel interjeté par Madame LE Z.... En outre, elles soutiennent que Madame LE Z... ne pouvait plus contester la régularité du bail en vertu de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994. Enfin, elles sollicitent le versement de dommages et intérêts égard à la particulière mauvaise foi de Madame LE Z.... Par conséquent, Mesdames X... demandent à la Cour de : - déclarer irrecevable l'appel interjeté par Madame LE Z..., le 5 mai 1997, du jugement mixte rendu par le tribunal d'instance d'ASNIERES du 20 juin 1996 qui lui a été signifié le 10 septembre 1996, - dire et juger, en conséquence, Madame LE Z... irrecevable à critiquer le jugement en ce qu'il a déclaré recevables Mesdames X... en leur demande de fixation d'un loyer renouvelé et que le bail était soumis à la loi du 6 juillet 1989, et non pas à celle du 1er septembre 1948, - la débouter de toutes ses demandes, - déclarer recevable mais mal fondé l'appel interjeté par Madame LE BRETON à l'encontre du jugement du tribunal d'instance d'ASNIERES en date du 13 mars 1997, Y faisant droit, - le confirmer en toutes ses dispositions, - débouter Madame LE Z... de toutes ses demandes fins et conclusions, - condamner Madame LE Z... à payer à Mesdames X... les sommes de : * 20.000 Francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, dilatoire et vexatoire, * 10.000 Francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner a même aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués à VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 mars 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 6 avril 1999. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant qu'il est, certes, exact que l'action a été introduite devant le tribunal d'instance par Madame Renée X..., seule, mais qu'il est certain que la coindivisaire, Mademoiselle Madeleine X..., avait un intérêt personnel et légitime à intervenir volontairement dans cette instance, ce qu'elle a fait par voie de conclusions signifiées devant le premier juge, le 23 mai 1996, et ce, conformément aux dispositions des articles 31 et 68 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que cette intervention volontaire est donc déclarée régulière et recevable ; que le jugement déféré est confirmé de ce chef ; II/ Considérant quant au fond, que le bail a été souscrit, librement, le 2 janvier 1984 (ou le 1er janvier 1978 selon l'appelante) et que ce n'est que devant la Cour que, pour la première fois, elle argue expressément de l'existence d'une prétendue "fraude", au motif que, selon elle, il y aurait eu une violation des dispositions d'ordre public de la loi du 1er septembre 1948, alors que toute l'argumentation devant le tribunal d'instance n'avait porté que sur l'application des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ; que ce plus, cette "fraude" est expressément invoquée contre Monsieur SOLVET qui serait architecte et administrateur de biens, mandataire de Mesdames X..., mais qui n'a jamais été attrait dans la cause ; qu'aucune fraude n'est donc retenue à la charge des deux intimées ; Considérant, qu'en tout état de cause, il est patent que Madame LE Z... a régulièrement payé le loyer convenu, avec ses révisions annuelles, sans protestations ni réclamations, jusqu'en 1996, au moins, et qu'il est donc certain que, par ces actes positifs et répétés, elle a ainsi manifesté sans équivoque son intention de renoncer à un bénéfice éventuel des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; Considérant, de plus, qu'à bon droit, le premier juge a retenu que Madame LE Z... n'avait pas usé de la possibilité que lui offrait l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 de demander une mise en conformité de ces locaux ; que la sanction n'est donc plus un retour possible à une application de la loi du 1er septembre 1948 et que l'appelante est, par conséquent, déboutée de toutes ses demandes relatives à l'application de cette loi, en la présente espèce ; Considérant que le jugement déféré est donc confirmé de ce chef, et que, compte tenu de l'équité, la Cour, y ajoutant, condamne Madame LE Z... à payer à Mesdames X... a somme de 4.000 Francs pour leurs frais irrépétibles en appel, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; III/ Considérant que le rapport de l'expert judiciaire, Monsieur BASSE n'est pas sérieusement discuté ni critiqué par Madame LE Z... et que ses conclusions précises et pertinentes sont donc entièrement retenues par la Cour, ainsi que l'avait déjà fait, à juste titre, le premier juge ; que c'est donc à bon droit, et par une exacte application des articles 17-c et 19 de la loi du 6 juillet 1989, que le tribunal a, au vu de ce rapport d'expertise, fixé le montant du loyer annuel, à compter du 1er janvier 1996, à 34.660,26 Francs (soit 2.883,35 Francs par mois), et qu'il a dit que cette hausse s'appliquerait par sixième annuel ; Considérant que les deux jugements déférés sont donc entièrement confirmés, et que l'appelante est déboutée de tous ses moyens et de toutes ses demandes ; IV/ Considérant que, certes, Madame LE Z... succombe entièrement en son appel mais qu'il n'est pas, pour autant, démontré qu'elle aurait ainsi suivi devant la Cour une "procédure abusive, dilatoire et vexatoire" comme le soutiennent à tort les deux intimées qui sont donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts de ce chef ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : . DEBOUTE Madame Martine LE Z... des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; . CONFIRME en leur entier les deux jugements déférés ; ET Y AJOUTANT : CONDAMNE Madame LE Z... à payer à Mesdames X... 4.000 Francs (QUATRE MILLE FRANCS) pour leurs frais irrépétibles en appel, en vertu de 'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; . DEBOUTE Mesdames X... de leur demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame LE Z... à tous les dépens de première instance et d'appel (qui comprendront les frais de l'expertise de Monsieur BASSE) et à ceux d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués LEFEVRE ET TARDY, conformément aux dispositions de 'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX