Cour d'appel de Riom, Chambre civile 2, 4 mars 2008, 07/01269
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COUR D' APPEL DE RIOM Deuxième Chambre Civile ARRET N DU : 04 Mars 2008 AFFAIRE N : 07 / 01269 HR / CHG / VR ARRÊT RENDU LE quatre Mars deux mille huit ENTRE : M. Juan X... X...... 63200 RIOM Représenté par Me Sébastien RAHON (avoué à la Cour) Plaidant par la SCP LAFOND- MEILHAC- AMEIL (avocats au barreau de RIOM) M. Francisco X...... 63530 ENVAL Représenté par Me Sébastien RAHON (avoué à la Cour) Plaidant par la SCP LAFOND- MEILHAC- AMEIL (avocats au barreau de RIOM) SARL T. C. D. BATIMENT, pris en la personne de ses représentants légaux M. Jean Antonio X... X..., et M. Francisco X...... 63200 RIOM Représenté par Me Sébastien RAHON (avoué à la Cour) Plaidant par la SCP LAFOND- MEILHAC- AMEIL (avocats au barreau de RIOM) APPELANTS ET : Mme Rosaria X... Y... ... H. L. M. Champ d' Ojardias 63200 RIOM Représentée par Me Barbara GUTTON- PERRIN (avoué à la Cour) Plaidant par la SCP COLLET- DE ROCQUIGNY- CHANTELOT- ROMENVILLE (avocats au barreau de RIOM) (bénéficie d' une aide juridictionnelle Totale numéro 2007 / 001718 du 17 / 08 / 2007 accordée par le bureau d' aide juridictionnelle de RIOM) M. José X...... 63460 COMBRONDE Représenté par Me Barbara GUTTON- PERRIN (avoué à la Cour) Plaidant par la SCP COLLET- DE ROCQUIGNY- CHANTELOT- ROMENVILLE (avocats au barreau de RIOM) Mme Marion X... épouse LE BRETON... 63200 RIOM Représentée par Me Barbara GUTTON- PERRIN (avoué à la Cour) Plaidant par la SCP COLLET- DE ROCQUIGNY- CHANTELOT- ROMENVILLE (avocats au barreau de RIOM) Mme Marie X... épouse Z...... 63140 CHATEL GUYON Représentée par Me Barbara GUTTON- PERRIN (avoué à la Cour) Plaidant par la SCP COLLET- DE ROCQUIGNY- CHANTELOT- ROMENVILLE (avocats au barreau de RIOM) Mme Carmen X... épouse A...... 50660 ORVAL Représentée par Me Barbara GUTTON- PERRIN (avoué à la Cour) Plaidant par la SCP COLLET- DE ROCQUIGNY- CHANTELOT- ROMENVILLE (avocats au barreau de RIOM) M. B... X... ChampGuillaume 63260 BUSSIERES ET PRUNS Représenté par Me Barbara GUTTON- PERRIN (avoué à la Cour) Plaidant par la SCP COLLET- DE ROCQUIGNY- CHANTELOT- ROMENVILLE (avocats au barreau de RIOM) Mme Rosy X... épouse D...... 63200 MARSAT Représentée par Me Barbara GUTTON- PERRIN (avoué à la Cour) Plaidant par la SCP COLLET- DE ROCQUIGNY- CHANTELOT- ROMENVILLE (avocats au barreau de RIOM) INTIMES Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de RIOM, décision attaquée en date du 29 Mars 2007, enregistrée sous le no 06 / 00825 COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Henry ROBERT, Président Mme Françoise GOUJON, Conseiller M. Michel ROYET, Conseiller GREFFIER : Melle Valérie ROBIN, Greffier lors de l' appel de la cause et du prononcé DEBATS : A l' audience publique du 05 Février 2008 Sur le rapport de Henry ROBERT, Conseiller ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 04 Mars 2008, par mise à disposition de l' arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l' article 450 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile ; Signé par Henry ROBERT, Président, et par Valérie ROBIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Rosaria X... MESA et ses huit enfants sont copropriétaires indivis d' une parcelle de terrain sise.... Cette parcelle est occupée, dans des conditions juridiques restant litigieuses, par la SARL TCD Bâtiment, dont E... Antonio et Francisco X... sont les gérants. La ville de Riom a concédé à la société Bouygues Immobilier la réalisation d' un programme de mise en valeur du quartier intégrant la parcelle X..., ceci dans la perspective de la création d' une zone pilote d' habitat ; en vue de l' acquisition de la parcelle AH 56, la société Bouygues Immobilier a formulé une proposition sur la base d' un prix unitaire de 95  hors taxes. Les appelants, E... Antonio et Francisco X..., ayant refusé cette offre, les autres copropriétaires indivis ont saisi le tribunal de grande instance de Riom pour être autorisés, sur le fondement des dispositions de l' article 815- 5 du Code civil, à passer la vente de la parcelle en cause avec la société Bouygues Immobilier, au prix proposé par celle- ci et malgré l' opposition de leurs frères, ainsi que pour voir condamner ces derniers au paiement d' une indemnité d' occupation d' un montant de 12. 000  pour une période de cinq années. Par jugement 29 mars 2007, le tribunal de grande instance de Riom, devant lequel la SARL TCD Bâtiment était intervenue volontairement, a fait droit à ces prétentions et a en outre condamné Juan Antonio X... et Francisco X... à payer aux demandeurs une indemnité de procédure de 1000 . E... Antonio et Francisco X... et la société TCD Bâtiment ont relevé appel le 21 mai 2007. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par leurs conclusions du 21 septembre 2007, E... Antonio et Francisco X... et la société TCD Bâtiment sollicitent le rejet de la demande d' autorisation des coindivisaires ainsi que de la réclamation d' une indemnité d' occupation ; ils demandent à la cour de dire que faute de congé délivré au locataire et de versement à celui- ci d' une indemnité, il ne peut être procédé à leur éviction des lieux. Ils font valoir que sur le terrain litigieux se trouvent les locaux de la SARL TCD Bâtiment, exploitée par E... Antonio et Francisco X..., qui ont ainsi poursuivi l' entreprise familiale en la redressant au bénéfice de l' indivision. Ils affirment que la parcelle AH 56 leur a été laissée moyennant le versement au profit de Mme X... mère d' un loyer mensuel de 150 . Ils indiquent que s' ils ont décliné la proposition d' achat reçue de la société Bouygues, c' est faute d' avoir obtenu des locaux pour la poursuite de l' exploitation de leur entreprise. Les consorts E... Antonio et Francisco X... soutiennent en premier lieu que la conservation du terrain n' entraîne aucun péril pour l' intérêt de l' indivision, en rappelant que la notion de mise en péril ne se confond pas avec le caractère intéressant ou non, avantageux ou non d' une offre d' acquisition. Ils estiment à ce sujet nullement démontré le caractère inespéré de l' offre reçue, la juridiction de première instance s' étant fondée sur l' opinion d' un unique agent immobilier, sans recourir à une expertise. Ils soulignent qu' il était toujours possible à l' un des membres de l' indivision de provoquer le partage. Les appelants ajoutent qu' il n' a été proposé aucun local de remplacement à la SARL TCD Bâtiment du moins à titre gratuit, le terrain qui lui a été offert étant en réalité inutilisable. Les appelants, selon lesquels les intimés ne contestent pas le bénéfice d' un bail commercial à la SARL TCD Bâtiment, mais reconnaissent au contraire que celle- ci occupe les lieux depuis plus de cinq ans, observent qu' en application des règles d' ordre public en la matière, une indemnité d' éviction aurait dû être proposée à la SARL TCD Bâtiment. Ils ajoutent qu' en application de l' article 815- 13 du code civil, ils peuvent demander qu' il leur soit tenu compte des impenses nécessaires exposées pour la conservation du bien ou son amélioration. Par des écritures du 19 octobre 2007, les appelants concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de E... Antonio et Francisco X... à leur payer une indemnité de procédure de 5. 000 . À propos de l' indemnité d' occupation, ils affirment qu' en fait, E... Antonio et Francisco X... occupent à titre précaire la parcelle en cause pour y déposer divers matériaux de maçonnerie sans que cela puisse leur conférer aucun droit ; ils contestent formellement l' existence d' un bail commercial au profit de la SARL TCD Bâtiment. Ils qualifient de faux le document versé au débat par les appelants c' est- à- dire une reconnaissance attribuée à leur mère qui attesterait ne l' avoir jamais régularisée. Ils estiment que l' indemnité demandée soit 2. 400  par an, doit leur être intégralement allouée, comme représentant seulement 2, 5 % environ de la valeur vénale ordinaire du terrain, c' est- à- dire un rendement inférieur à ce qui est pratiqué pour une location professionnelle. Pour obtenir l' application de l' article 815- 5 du Code civil, les intimés invoquent le caractère exceptionnellement favorable des conditions de prix proposées par la société Bouygues représentant pratiquement le double de la valeur actuelle des terrains à construire dans le secteur ; ils indiquent qu' à défaut de cession de leur terrain, l' opération d' urbanisme pourrait ne pas se faire, ou donner lieu à une expropriation, ce qui risquerait de se résoudre par une perte importante pour l' indivision. Ils qualifient d' abusif le refus de Francisco et Juan Antonio X..., qui serait contraire à l' intérêt de tous les coindivisaires et dont la juridiction pourrait donc décider qu' il y soit passé outre. Ils soulignent le caractère précaire de la situation financière de Rosaria X..., qui aurait particulièrement besoin du produit de la vente, auquel elle pourra d' ailleurs prétendre dans une proportion majoritaire. Une ordonnance du 30 janvier 2008 clôture la procédure. SUR CE, LA COUR : Attendu en premier lieu, quant aux conditions actuelles d' occupation du terrain indivis, que les appelants produisent pour unique pièce une attestation du 14 février 2007 présentée comme établie et signée par leur mère où il est indiqué qu' ils lui régleraient une somme mensuelle de 150  à titre d' occupation de ce terrain comme dépôt pour leur entreprise ; que toutefois Rosaria X... MESA a dénié être l' auteur de cette attestation et qu' il ressort des pièces produites que le texte n' en a nullement été rédigé de sa main que ce document ne présente donc aucune valeur probatoire ; Attendu que s' il est constant entre les parties que le terrain du Cerey est effectivement occupé depuis plusieurs années pour les besoins de l' activité développée par les appelants, il reste que ces derniers n' établissent pas l' existence d' un bail entre eux- mêmes ou la SARL TCD Bâtiment et les coindivisaires ni même le règlement d' un quelconque loyer ; qu' ils ne justifient pas davantage que la société ait son siège ou un établissement secondaire sur place ; qu' il n' existe donc aucun indice du droit de cette société à revendiquer la propriété commerciale qu' il apparaît en fait que ce sont E... Antonio et Francisco X... qui, ayant utilisé de longue date la parcelle en cause, l' ont ensuite mise à la disposition de la société commerciale qu' ils indiquent avoir créée ; Qu' en conséquence sera rejetée comme mal fondée la prétention exprimée par les appelants tendant à se voir reconnaître la qualité de locataires auxquels devrait être réglée une indemnité d' éviction ; Attendu en second lieu, sur l' application des dispositions de l' article 815- 5 du Code civil, qu' il convient de rechercher si le refus opposé par les appelants à la cession à la société Bouygues Immobilier de la parcelle AH 56 est de nature à mettre en péril l' intérêt commun ; Qu' à cet égard, les intimés communiquent un avis de valeur établi par un agent immobilier qui estime, en février 2007, qu' il serait possible d' espérer un prix compris entre 52 et 57  le mètre carré sur le marché immobilier local pour le terrain constructible litigieux ; que si les appelants soulignent le caractère unique de cette évaluation et la critique implicitement, ils n' ont toutefois fourni aucun autre avis ni plus généralement aucun élément d' appréciation permettant de la remettre en cause ; Que dans ces conditions, la proposition reçue de la société Bouygues Immobilier d' une acquisition sur la base de 95  hors- taxes apparaît- t- elle exceptionnellement avantageuse ; que ce caractère très favorable de l' offre formulée s' explique par l' importance du projet immobilier envisagé par cette société de construction, dans le cadre d' un projet public de création d' une zone pilote habitat dans le secteur ; qu' elle valorise le terrain indivis à un montant de l' ordre de 154. 000 , d' évidence supérieur à ce que pourrait proposer un acquéreur particulier ; Qu' au surplus il ressort des documents d' urbanisme versés au débat par les intimés, que le terrain des consorts X... est situé dans une zone AUa c' est- à- dire destinée à l' urbanisation, mais seulement dans le cadre d' une opération d' aménagement d' ensemble portant sur la totalité de la zone ; que d' ailleurs, dans son offre, la société Bouygues Immobilier à prévu comme condition suspensive l' acquisition de l' ensemble des parcelles nécessaires et constituant l' assiette foncière du projet, ce qui s' explique à la fois par son souci de rentabiliser l' opération et par celui de la collectivité publique de procéder à un aménagement concerté et cohérent de la zone ; Attendu que dans ces conditions, le refus de céder le terrain indivis compromettrait la réalisation de l' opération d' aménagement urbain en cause et ne laisserait donc comme perspective aux coindivisaires qu' une cession du terrain dans les conditions du marché immobilier local, que ce soit l' amiable ou dans le cadre d' une éventuelle expropriation ; Que dès lors qu' au surplus les appelants n' invoquent aucune autre possibilité précise de valorisation de la parcelle à un meilleur compte et si l' on considère que celle- ci n' est pas partageable en nature entre les coindivisaires, notamment en raison de leur nombre et de l' intérêt qui s' attache à lui conserver son caractère constructible, il apparaît que le refus opposé par E... Antonio et Francisco X... est directement contraire à l' intérêt commun de l' indivision, qui consiste dans ces conditions à pouvoir obtenir le meilleur prix d' une parcelle dont l' utilisation en commun n' est pas non plus envisageable ; que les appelants se prévalent seulement de leur intérêt personnel d' occupants de la parcelle, qui ne saurait prévaloir sur l' intérêt commun ; Attendu que le jugement sera donc confirmé en ce qu' il a autorisé les intimés à procéder à la vente du terrain indivis au profit de la SA Bouygues Immobilier, au prix offert de 95  le mètre carré ; Attendu qu' il le sera également du chef de la condamnation prononcée à l' encontre des appelants au paiement d' une indemnité d' occupation à l' indivision qu' en effet il n' est pas contesté qu' ils occupent le terrain depuis plus de cinq ans que l' estimation de l' indemnité d' occupation sur la base de 200  par mois soit 2. 400  par an sera en effet retenue, au vu de la valeur du terrain, en ce qu' elle correspond à une rentabilité inférieure à 2 % ; PAR CES MOTIFS : CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du 29 mars 2007 ; Y AJOUTANT : DIT que E... Antonio et Francisco X... et la SARL TCD Bâtiment n' ont pas la qualité de titulaires d' un bail commercial sur la parcelle indivise et ne pourront en conséquence prétendre à une indemnité d' éviction en cas de vente de celle- ci ; VU l' article 700 du code de procédure civile, condamne les appelants, in solidum, à payer aux intimés une indemnité de procédure complémentaire de 1. 000  ; CONDAMNE les mêmes appelants aux dépens et accorde contre eux à Me GUTTON- PERRIN, avoué, le droit de recouvrement direct prévu à l' article 699 du code de procédure civile. Le Greffier : Le Président :