Cour d'appel de Lyon, 11 décembre 2007, 06/00786
Formation: CT0029

Sommaire: BAIL (règles générales) - Preneur - Obligations - Paiement des loyers - Exception - Exception d'inexécution - / JDF L'exception d'inexécution invoquée par un locataire pour justifier le non paiement des loyers pendant 8 mois doit être rejetée, dans la mesure où le locataire ne rapporte pas la preuve de l'impossibilité d'habiter dans les lieux loués. Ainsi, le locataire s'est plaint de l'insalubrité de l'appartement deux ans après son installation, et n'a engagé aucune procédure pour être autorisé à consigner les loyers dont il a cessé le versement à cette date. Le constat dressé par le service d'urbanisme de la ville, qui atteste certes de la nécessité de la mise en conformité de certains équipements, est insuffisant pour rapporter la preuve d'une impossibilité d'habiter justifiant la suspension du versement des loyers ou la réduction de son montant. En outre, les bailleurs rapportent la preuve que le locataire a annulé les rendez-vous pris pour les travaux d'électricité, qui ont dû de ce fait être effectués plus tard. Le locataire avait d'ailleurs, par courrier, reconnu devoir les loyers de retard et s'était engagé à « se remettre à jour ». Par ailleurs, si effectivement le locataire est parti en laissant les clefs dans la boîte aux lettres, accompagnées d'un écrit aux termes duquel l'appartement n'avait volontairement pas été nettoyé, il n'en demeure pas moins que les bailleurs n'ont pas alors tenté de faire procéder à un constat des lieux, en convoquant à toutes fins utiles le locataire. En l'absence d'un véritable état des lieux, les photographies produites par les bailleurs sur l'état de saleté dans lequel a été laissé l'appartement sont inopérantes pour justifier la non restitution du dépôt de garantie.

R.G : 06/00786 décision du Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE Au fond 2005/1601 du 17 novembre 2005 COUR D'APPEL DE LYON 8ème Chambre Civile * ARRÊT du 11 Décembre 2007 APPELANTE : Mademoiselle Meriam X... ... 69190 SAINT-FONS représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour assistée de Me GIUDICELLI, avocat aide juridictionnelle Totale numéro 2006/9015 du 05/10/2006 INTIMES : Monsieur Agostinho Z... ... 69190 SAINT-FONS représenté par Me BARRIQUAND, avoué à la Cour assisté de Me PAULIN, avocat Madame Maria B... DE ARAUJO épouse CALDAS Z... ... 69190 SAINT-FONS représentée par Me BARRIQUAND, avoué à la Cour assistée de Me PAULIN, avocat Monsieur Daniel C... ... 69190 SAINT-FONS R.G. 06/786 ***** Instruction clôturée le 02 Novembre 2007 Audience de plaidoiries du 12 Novembre 2007 ***** La huitième chambre de la COUR D'APPEL de LYON, composée de : * Jeanne STUTZMANN, Présidente de la huitième chambre, * Jean DENIZON, conseiller, qui ont tenu à deux l'audience sans opposition des parties dûment avisés, et en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré, Jeanne STUTZMANN, présidente a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries * Martine BAYLE, conseillère, magistrats ayant tous les trois participé au délibéré, en présence, lors des débats en audience publique, de Nicole MONTAGNE, Greffière, a rendu l'arrêt réputé contradictoire suivant : FAITS ET PROCEDURE - Suivant contrat du 1er janvier 2003 Agostinho Z... et son épouse Maria B... DE ARAUJO ont donné en location à Meriam X... un logement sis ... ; - Daniel C... s'est porté caution solidaire ; - Par jugement du 17 novembre 2005 le tribunal d'instance de Villeurbanne a : * constaté que Mademoiselle X... avait quitté les lieux le 7 juillet 2005 ; * condamné celle-ci et Monsieur C... caution à payer aux époux Z... la somme de 2.187,30  à titre d'arriéré au 7 juillet 2005 et celle de 210,72  pour la consommation d'eau, par versements mensuels de 100  ; R.G. 06/786 * débouté les parties du surplus de leurs demandes ; ***** - Ayant relevé appel de cette décision le 7 février 2006 Mademoiselle X... conclut au débouté et demande la restitution du dépôt de garantie de 610  ainsi que d'un trop perçu de loyers de 3.660  ; - Elle soutient que l'appartement loué est insalubre comme en atteste un constat dressé le 15 novembre 2004 par le service d'urbanisme de Saint-Fons ; - Qu'elle a tout mis en oeuvre pour remédier à cela mais elle s'est heurtée à l'inertie du bailleur ; - Qu'elle est à jour des loyers du 1er janvier 2005 et est fondée à opposer à son bailleur l'exception d'inexécution ainsi qu'à demander la réduction des loyers de moitié et en conséquence la restitution de la moitié payée en trop depuis 2003 ; - Subsidiairement elle sollicite des délais ; ***** Les époux Z... concluent à la confirmation et demandent 1.000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Ils soutiennent que la locataire s'est plainte d'une insalubrité, plus d'un an après être entrée dans les lieux ; - Qu'elle a un chien qui gêne le voisinage et elle ne respecte pas ses obligations par son attitude agressive ; Qu'elle n' a jamais pris contact avec l'électricien ; - Que l'appartement n'était pas inhabitable et il appartenait à Mademoiselle X... de saisir le tribunal pour être autorisée à consigner les loyers ; - Qu'elle a restitué les clefs dans la boîte aux lettres en précisant qu'elle laissait l'appartement dans un état "sale", ce qui justifie la non restitution du dépôt de garantie ; R.G. 06/786 - Monsieur C..., régulièrement assigné n'a pas constitué avoué ; - Par arrêt du 4 septembre 2007 la cour a invité les époux Z... à produire un décompte détaillé de l'arriéré de 2.187,30  au 7 juillet 2005, Mademoiselle X..., devant de son coté justifier du paiement du loyer de décembre 2004 ; - Le 16 octobre 2007 les époux Z... ont communiqué un décompte de 2.230,16  au 1er juillet 2005 ; - Mademoiselle X... a notifié des conclusions le 2 novembre 2007 jour de l'ordonnance de clôture ; - Les époux Z... ont notifié des conclusions le 8 novembre 2007 en sollicitant la révocation de l'ordonnance de clôture ; - En raison du refus de révocation ils ont déposé des conclusions aux fins de rejet des écritures de l'appelante ; ***** MOTIFS Attendu que les conclusions notifiées par Mademoiselle X... le 2 novembre 2007 jour de l'ordonnance de clôture et auxquelles il n'a pu être répondu en temps utile, doivent être écartées des débats au visa de l'article 16 du nouveau code de procédure civile ; Attendu que les époux Z... ont produit un décompte détaillé faisant ressortir un arriéré de loyers de 2.230,16  de décembre 2004 au 7 juillet 2005, date de la restitution des clefs, déduction faite d'un versement de 100  du 7 avril 2005 ; - Que Mademoiselle X... ne rapporte pas la preuve du paiement du loyer de décembre 2004, malgré l'invite de la cour ; - Attendu que la locataire qui est entrée dans les lieux en janvier 2003 et ne s'est plainte de l'état d'insalubrité de l'appartement qu'à la fin de l'année 2004, n'a engagé aucune procédure pour être autorisée à consigner les loyers dont elle a cessé le versement à cette date ; R.G. 06/786 - Attendu que le constat dressé par le service d'urbanisme de Saint-Fons, qui atteste certes de la nécessité de la mise en conformité de certains équipements, est insuffisant pour rapporter la preuve d'une impossibilité d'habiter justifiant la suspension du versement des loyers ou la réduction de son montant ; - Que les bailleurs rapportent la preuve par l'attestation de l'entrepreneur PETRE que la locataire a annulé les rendez-vous pris pour les travaux d'électricité qui n'ont pu être réalisés qu'en juin 2005 ; - Que par courrier du 23 mars 2005 Mademoiselle X... avait d'ailleurs reconnu devoir les loyers de décembre 2004 à mars 2005 et s'était engagée à se "remettre à jour" à partir du 12 avril 2005 ; - Qu'ainsi, le premier juge a, à bon droit rejeté l'exception d'inexécution et débouté la locataire de sa demande de restitution de trop perçu ; - Attendu que les bailleurs qui justifient d'un arriéré de loyers de 2.230,16  au 7 juillet 2005, ne réclament à ce titre que 2.187,30 , sans expliquer d'ailleurs cette différence malgré la demande de la cour de produire un décompte de cette dernière somme ; - Attendu en revanche que la demande de consommation d'eau ne peut-être admise dans la mesure où elle est fondée sur une simple note manuscrite des bailleurs ; - Attendu que si effectivement la locataire est partie en juillet 2005 en laissant les clefs dans la boîte, accompagnées d'un écrit aux termes duquel l'appartement n'avait volontairement pas été nettoyé, il n'en demeure pas moins que les bailleurs n'ont pas tenté de faire procéder à un constat d'état des lieux en convoquant à toutes fins la locataire ; - Qu'en l'absence d'un véritable état des lieux, les photographies produites par les époux Z... sur l'état de saleté de l'appartement laissé, sont inopérantes pour justifier la non restitution du dépôt de garantie de 610  ; - Qu'en conséquence l'arriéré de loyers réclamé de 2.187,30  sera réduit de cette somme ; R.G. 06/786 Qu'ainsi, réformant en cela le jugement, Mademoiselle D... sera condamnée à payer la somme de 1.577,30  aux époux Z... qui seront déboutés de leur demande relative à la consommation d'eau ; - Attendu que Mademoiselle X... ne perçoit que le RMI ; - Qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a accordé des délais ; - Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - Que l'appelante qui succombe pour l'essentiel supportera les dépens ; ***** PAR CES MOTIFS La Cour, Vu l'arrêt du 4 septembre 2007 ; Ecarte des débats les conclusions notifiées par Meriam X... le 2 novembre 2007; - Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé l'arriéré de loyers à la somme de 2.187,30  et retenu une consommation d'eau de 210,72  ; Statuant à nouveau : - Condamne Meriam X... à payer aux époux Agostinho Z... la somme de 1.577,30  à titre d'arriéré de loyers au 7 juillet 2005, déduction faite du dépôt de garantie ; - Déboute les époux Z... de leur demande en paiement de la somme de 210,72  à titre de consommation d'eau ; Y ajoutant : Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel ; R.G. 06/786 Condamne Mademoiselle X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés par l'avoué de son adversaire, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile et signé par Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre et par Nicole MONTAGNE, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Mme MONTAGNE Mme STUTZMANN