Cour d'appel de Montpellier, CT0050, du 6 septembre 2005
Formation: CT0050

Sommaire: URBANISME Si l'article L.213-1-2 du Code de l'urbanisme, issu de la loi S.R.U du 13 décembre 2000 stipule que lorsque que la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre , il ne saurait s'inférer de ces dispositions la reconnaissance d'un droit de préemption partielle qui permettrait à son titulaire de réduire librement, et en quelque sorte ad litem, les contours de la préemption à partir d'une DIA portant sur une unité plus large.

Vu le jugement rendu le 13 octobre 2003 par le Tribunal de Grande Instance de Perpignan, rectifié par jugement du 10 novembre 2003, auquel il est expressément référé pour l'exposé des faits et de la procédure antérieure, et qui : "Prononce la nullité de la vente intervenue suivant acte notarié du 14 février 2002 entre l'association SAINT JACQUES ET PERNET et M. Z... portant sur des terrains à usage de prés et jardin situés sur la commune d'ANGOUSTRINE-VILLENEUVE LES ESCALDES et cadastrés section C no11, 1084 et 1137, Condamne l'association SAINT JACQUES ET PERNET solidairement avec la SCP MERLE-RAFFIN-BAFFERT et Me Emmanuel Y... à restituer et à payer à M. Z... la somme de 52 021 ç représentant le prix et les frais de la vente annulée avec intérêt légal à compter de ce jour, Déclare la SCP MERLE-RAFFIN-BAFFERT et Me Emmanuel Y... tenus solidairement de réparer les préjudices de M. Z... du fait de la non efficacité de l'acte de vente qu'ils ont dressé ayant entraîné son annulation, Les condamne à lui payer 7 622 ç de droits de substitution, 49 216 ç de frais d'aménagement de terrains, 71 ç de taxe foncière, le tout avec intérêt légal à compter de ce jugement, outre 1 000 ç de frais de déplacement, 10 000 ç de perte de chance dans la réalisation de son programme immobilier et 4 000 ç au titre de son préjudice moral, Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, Condamne la SCP MERLE-RAFFIN-BAFFERT et Me Emmanuel Y... solidairement à payer à M. Z... une indemnité de 3 500 ç et à l'association SAINT JACQUES ET PERNET une indemnité de 1 500 ç au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, Condamne cette association à payer au même titre une indemnité de 1 500 ç à la commune d'ANGOUSTRINE-VILLENEUVE LES ESCALDES, Condamne le cabinet B... sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, en raison de l'inexécution de son obligation de mandataire, à relever indemne la SCP MERLE-RAFFIN-BAFFERT et Me Emmanuel Y... de toutes les condamnations prononcées contre eux, Le condamne à relever l'association SAINT JACQUES ET PERNET de la condamnation prononcée contre elle, Le condamne aux entiers dépens dont distraction au profit de Me X... dans les formes et conditions prévues par l'article 699 du NCPC." Et selon jugement rectificatif du 10 novembre 2003 : "Condamne la SCP MERLE-RAFFIN-BAFFERT et Me Emmanuel Y... à payer à l'association SAINT JACQUES ET PERNET la somme de 10 000 ç au titre du préjudice matériel et moral." Vu l'appel interjeté par le cabinet B... en date du 21 novembre 2003 à l'encontre du jugement du 13 octobre 2003, et par la SCP MERLE-RAFFIN-BAFFERT et Me Emmanuel Y... le 18 décembre 2003 à l'encontre du jugement du 10 novembre 2003 ; Vu l'ordonnance de jonction des procédures 03/05910 et 03/06040 sous le numéro 03/05910 en date du 22 janvier 2004 ; Vu les dernières conclusions notifiées le 13 juin 2005 par le cabinet B... et M. Philippe B..., intervenant volontaire, qui demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de déclarer la commune d'ANGOUSTRINE A... LES ESCALDES irrecevable en sa demande pour défaut d'intérêt à agir, la débouter en conséquence de toutes ses prétentions, et la condamner au paiement d'une somme de 3 000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Ils font essentiellement valoir qu'à défaut d'indication par la commune d'ANGOUSTRINE-VILLENEUVE LES ESCALDES d'un objet susceptible de justifier l'exercice du droit de préemption dont elle prétend avoir été privée, celle-ci ne satisfait pas à l'obligation légale résultant de l'article L.210-2 du Code de l'urbanisme, et se trouve dépourvue d'un légitime intérêt à agir en annulation de la vente. Subsidiairement, ils soutiennent que la commune, informée par la déclaration d'intention d'aliéner du 2 février 2001 de la cession par l'association SAINT JACQUES ET PERNET de sept parcelles, dont les trois parcelles objet du présent litige, avait été mise en mesure d'exercer son droit de préemption sur tout ou partie des parcelles visées dans cette déclaration, en application de l'article L.213-1-2 du Code de l'urbanisme, et qu'elle y a expressément renoncé par ses deux lettres des 16 et 24 février 2001. Vu les dernières conclusions de la SCP MERLE Y... BAFFERT et de Me Emmanuel Y... notifiées le 8 avril 2004, par lesquelles ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement déféré, de débouter la commune d'ANGOUSTRINE A... LES ESCALDES de toutes ses prétentions pour les motifs énoncés par le cabinet B..., et la condamner aux entiers dépens, ou, subsidiairement, si une condamnation devait être prononcée à leur encontre, de condamner le cabinet B..., chargé de l'accomplissement des formalités liées au droit de préemption, à les en relever indemnes. Ils précisent qu'à l'instar des autres condamnations mises à leur charge par le jugement du 13 octobre 2003, la condamnation prononcée par jugement rectificatif du 10 novembre 2003 doit être garantie par le cabinet B..., en application de l'article 1147 du Code civil. Pour le surplus, ils reprennent et font leur l'argumentation développée par le cabinet B.... Vu les dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2005 par l'association SAINT JACQUES ET PERNET, qui demande à titre principal la réformation du jugement entrepris, par rejet des demandes présentées à son encontre par la commune d'ANGOUSTRINE A... LES ESCALDES, en faisant sienne l'argumentation du cabinet B... sur la nullité de l'assignation, ainsi que sur la renonciation de la commune à exercer son droit de préemption sur les parcelles cédées à M. Z.... Subsidiairement, elle considère qu'en cas de confirmation sur la nullité de la vente, il conviendrait de réformer partiellement le jugement entrepris et condamner la SCP MERLE Y... BAFFERT à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, outre confirmer la condamnation à lui payer 10 000 ç à titre de dommages et intérêts. Vu les dernières conclusions de la commune d'ANGOUSTRINE A... LES ESCALDES notifiées le 18 mai 2005, qui demande à titre principal de déclarer irrecevable l'appel formulé par le cabinet B..., non conforme aux dispositions de l'article 901 du NCPC, en ce qu'il n'indique pas s'il s'agit d'une personne morale, ni ne mentionne sa forme sociale et sa dénomination précise. Subsidiairement et sur le fond, la commune conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption des motifs des premiers juges, et à la condamnation supplémentaire du cabinet B... à lui verser 3 000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et à supporter les entiers dépens. Vu les dernières conclusions de M. Z... notifiées le 30 novembre 2004, par lesquelles il s'en rapporte sur la demande d'annulation de son acte d'acquisition du 24 février 2001, et sollicite à titre reconventionnel : - dans l'hypothèse où la commune d'ANGOUSTRINE A... LES ESCALDES serait déboutée de son action, sa condamnation à lui verser la somme de 8 000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, tout en lui donnant acte de ce qu'il réclamera réparation de ses préjudices à la commune devant le tribunal administratif, - dans l'hypothèse où la Cour confirmerait l'annulation de l'acte de vente, la confirmation sur les condamnations prononcées, sauf à porter à 170 ç (à parfaire) le remboursement des taxes foncières, à 25 000 ç le montant des dommages et intérêts pour perte de chance, 15 244 ç les dommages et intérêts pour préjudice psychologique et moral, et à faire partir les intérêts légaux sur la restitution du prix de vente et frais, ou du 14 février 2001 (date de la vente annulée), ou du 17 mars 2003 (notification de ses premières conclusions), mais non de la date du jugement comme initialement décidé. Il sollicite en tout état de cause la condamnation du cabinet B... à lui payer 8 000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. O O O SUR QUOI sur le jugement defere Il convient d'abord de rectifier l'erreur de plume par laquelle il est indiqué dans le dispositif du jugement du 13 octobre 2003 (page 9) : "Prononce la nullité de la vente intervenue suivant acte notarié du 14 février 2002", alors que la date exacte de l'acte de vente est celle du 24 février 2001. sur la recevabilité de l'appel Il est constant que les mentions de la déclaration d'appel prévues par l'article 901 du Nouveau code de procédure civile sont destinées à assurer l'identification de la partie appelante, et que la nullité de la déclaration d'appel pour absence ou inexactitude d'une de ces mentions ne peut être prononcée que si la partie qui l'invoque rapporte la preuve d'un grief que lui cause l'irrégularité dénoncée. En l'espèce, il est reproché au cabinet B... d'avoir formulé une déclaration d'appel ne précisant pas s'il s'agit d'une personne morale et ne comportant pas mention d'une forme sociale. Il ressort du dossier que le "cabinet B..." est la dénomination commerciale sous laquelle M. Philippe B... exerce en nom propre la profession libérale de conseil spécialisé en procédure d'urbanisme, et qu'il a été présent sous cette dénomination tout au long de la procédure de première instance sans que le cours de celle-ci en soit affecté de quelque façon, tous les actes ayant été délivrés sans aucune difficulté. En tout état de cause, M. Philippe B... s'est porté intervenant volontaire devant la Cour, en tant que personne physique exerçant à l'enseigne du "Cabinet B...", de sorte que la procédure se trouve régularisée. Dès lors, et en l'absence de tout grief rapporté par la commune d'ANGOUSTRINE-VILLENEUVE LES ESCALDES à l'appui de sa demande, il convient de l'en débouter et de déclarer l'appel recevable. sur la recevabilité de la demande La commune d'ANGOUSTRINE-VILLENEUVE LES ESCALDES, qui dispose du droit d'agir en nullité de la vente pour absence de déclaration d'intention d'aliéner (DIA), conformément aux articles L.213-2 et R.213-26 du Code de l'urbanisme, justifie ainsi suffisamment de son légitime intérêt à ester aux fins de respect des dispositions légales d'ordre public conditionnant l'exercice de son droit de préemption, notamment par envoi préalable d'une DIA conforme. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il n'y a pas lieu dans cette procédure de conditionner le droit d'agir de la commune à la preuve de sa volonté de préempter, qui n'a pas pu se manifester en l'absence de DIA valable, ni a fortiori à la justification de la réunion des conditions légales d'exercice du droit de préemption, dont l'appréciation est du ressort de la juridiction administrative. En conséquence, il y a lieu de débouter les appelants de leur fin de non recevoir et déclarer l'action de la commune d'ANGOUSTRINE A... LES ESCALDES recevable. au fond Par des motifs pertinents et particulièrement circonstanciés que la Cour adopte pour confirmer sa décision, le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause ainsi que des moyens et prétentions des parties, qui sont restés les mêmes devant la Cour, en retenant que la vente intervenue entre l'association SAINT JACQUES ET PERNET et M. Z... suivant acte notarié du 24 février 2001 n'avait pas fait l'objet de la déclaration d'aliéner prévue à l'article L.213-2 du Code de l'urbanisme, et qu'elle devait donc être annulée, avec toutes conséquences de droit. Il convient en particulier de rappeler que si l'article L.213-1-2 du Code de l'urbanisme, issu de la loi S.R.U du 13 décembre 2000 stipule que "lorsque que la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre", il ne saurait s'inférer de ces dispositions, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la reconnaissance d'un droit de préemption partielle qui permettrait à son titulaire de réduire librement, et en quelque sorte ad litem, les contours de la préemption à partir d'une DIA portant sur une unité plus large. En effet, cet article d'une part n'est applicable qu'en vue de la réalisation d'une opération d'aménagement, non invoquée en l'espèce, et d'autre part ne vise que le cas où le bien à la vente se trouve situé pour partie seulement dans une zone de préemption ; il permet alors l'exercice du droit de préemption sur la seule - et entière - partie du bien comprise dans ladite zone ; or en l'espèce, il est constant que les sept parcelles visées par la DIA reçue par la commune sont toutes situées dans la zone de préemption, de sorte qu'aucune préemption partielle ne pouvait à bon droit être exercée par la commune. Il sera observé de surcroît qu'à la date de la DIA portant sur l'ensemble des sept parcelles à la vente, les déclarants avaient parfaitement connaissance de la scission de cette vente en trois lots, par application de la clause de substitution prévue dans l'avant-contrat, et que néanmoins, ils ont procédé le 2 février 2001 à une déclaration d'intention d'aliéner globale sur la base de l'unité foncière visée dans la promesse de vente du 8 novembre 2000, sans même mentionner la possibilité de substitution. Ils n'ont pas davantage tenu compte de la mention figurant aux certificats d'urbanisme délivrés pour chacun des trois lots et rappelant l'obligation d'adresser à la mairie une DIA en cas de vente du bien visé par le certificat. Le jugement mérite également confirmation sur les responsabilités qu'il retient, au demeurant non sérieusement critiquées en cause d'appel, étant de surcroît observé que l'association SAINT JACQUES ET PERNET n'est pas fondée à demander réformation partielle au motif que le jugement n'aurait pas retenu la responsabilité des notaires à son égard (cf. p.6-B de ses conclusions), alors qu'il dispose que la SCP MERLE Y... BAFFERT et Me Emmanuel Y... seront tenus solidairement avec elle à restituer à M. Z... le prix et les frais de la vente, afin de ne pas exposer ce dernier à l'insolvabilité de l'association. Par ailleurs, M. Z... ne verse aux débats aucune pièce ni aucun élément nouveau et déterminant permettant à la Cour de faire une autre appréciation de son préjudice, et il convient de confirmer les sommes allouées par le premier juge en réparation exacte et complète de chacun des chefs de préjudice allégués, sauf à parfaire le montant relatif aux débours d'impôt foncier. En revanche, en application de l'article 1153 alinéa 3 du Code civil, en cas de condamnation à restitution de prix consécutivement à l'annulation d'un contrat de vente, les intérêts sont dus du jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer, soit en l'espèce le 17 mars 2003 conformément à la demande de M. Z.... Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a dit que la somme de 52 021 ç représentant le prix et les frais de la vente annulée porterait intérêt légal à compter de son prononcé. Alors que le jugement du 13 octobre 2003 stipule dans son dispositif que le cabinet B... devra relever indemne la SCP MERLE-RAFFIN-BAFFERT et Me Emmanuel Y... de toutes les condamnations prononcées contre eux, cette disposition s'applique sans contestation possible à la condamnation mentionnée au dispositif du jugement rectificatif du 10 novembre 2003. La SCP MERLE-RAFFIN-BAFFERT, Me Emmanuel Y... et M. Philippe B... au nom du cabinet B..., appelants succombant en leurs demandes, seront condamnés conjointement aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 2 000 ç à chacun des intimés sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Rectifie le jugement du 13 octobre 2003 et dit que la date de l'acte de vente annulé doit se lire 24 février 2001 ( et non 2002), Déclare l'appel interjeté sous le nom du cabinet B... recevable, Reçoit M. Philippe B... en son intervention volontaire en tant que personne physique agissant sous le nom "Cabinet B...", Déclare l'action de la commune d'ANGOUSTRINE A... LES ESCALDES recevable, Au fond, Réforme le jugement uniquement sur le point de départ des intérêts légaux sur la somme venant en restitution du prix et des frais de la vente, Statuant à nouveau de ce seul chef, Dit que la somme restituée de 52 021 ç portera intérêt au taux légal à compter du 17 mars 2003, Confirme en toutes ses autres dispositions le jugement du 13 octobre 2003 tel que rectifié par le jugement du 10 novembre 2003 et par le présent arrêt, Y ajoutant, Dit que M. Philippe B... est tenu de toutes les condamnations prononcées à l'encontre du "Cabinet B...", y compris sur les frais irrépétibles et les dépens, Condamne conjointement M. Philippe B..., la SCP MERLE-RAFFIN-BAFFERT et Me Emmanuel Y... à verser à M. Z..., à l'association SAINT JACQUES ET PERNET et à la commune d'ANGOUSTRINE-VILLENEUVE LES ESCALDES la somme de 2 000 euros à chacun sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile Condamne conjointement M. Philippe B..., la SCP MERLE-RAFFIN-BAFFERT et Me Emmanuel Y... aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés les avoués de la cause, en application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT