Cour d'appel de Toulouse, du 28 mai 2001, 2000/02540

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Vente - Immeuble Un notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il rédige ou auxquels il participe. Il est en outre tenu d'un devoir de conseil envers ses clients. Si le notaire n'a effectivement pas à vérifier la vérité d'une affirmation qui lui est faite sur l'absence d'occupation des lieux dans la mesure où cette vérification suppose une démarche factuelle ne lui incombant pas, le notaire doit vérifier si les travaux de rénovation sont ou non achevés, avant d'établir l'acte de vente de l'immeuble. Il lui est facile de procéder à une vérification sur documents, dans la mesure où l'état des travaux peut être établi par la production d'un certificat d'achèvement. Il appartient au notaire de vérifier que l'opération de rénovation a été menée à son terme en exigeant, comme il est dit dans le pouvoirqu'il a reçu, "toutes justifications" et, en particulier, un certificat d'achèvement des travaux. Son abstention constitue un manquement contractuel, directement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs

DU 28 mai 2001 ARRET N°289 Répertoire N° 2000/02540 Première Chambre Première Section MZ/EKM 24/02/2000 TGI TOULOUSE RG : 199401732 (1CH) (Mme X...) SCP M S.C.P RIVES PODESTA Y.../ M. Z... Francis S.C.P SOREL DESSART SOREL Mme B Claude A... ép. Z... S.C.P SOREL DESSART SOREL M° V Liliane Me DE LAMY CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du vingt huit mai deux mille un, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO B... lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 17 Avril 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE SCP M C... pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA C... pour avocat la SCP LARRAT, du barreau de Toulouse INTIME Monsieur Z... Francis C... pour avoué la S.C.P SOREL DESSART SOREL C... pour avocat Maître FINELLI du barreau de Toulouse Madame B Claude A... épouse Z... C... pour avoué la S.C.P SOREL DESSART SOREL C... pour avocat Maître FINELLI du barreau de Toulouse INTERVENANT FORCE MAITRE V Liliane C... pour avoué Maître DE LAMY C... pour avocat Maître DUBLANCHE du barreau de Toulouse agissant es qualité de liquidateur de la SARL E EXPOSE DES FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS : Suivant compromis en date du 4 mars 1988 et acte authentique du 21 juin 1988 passé en l'étude de Maître Mader et intervenu à la suite d'un mandat donné le 8 mars 1988 à un clerc de l'étude de Maître Mader, les époux Z... ont acquis de la SARL E deux appartements situés à Paris qui devaient être rénovés et libres de toute occupation. Se prévalant de ce que les travaux n'avaient pas été effectués et que des locataires étaient dans les lieux, les époux Z... ont saisi le tribunal de grande instance de Toulouse, lequel, après qu'une expertise a été ordonnée, a : - constaté que l'instance était interrompue à l'égard de Maître Mader, décédé, mais a donné acte à la SCP M dans laquelle intervenait ce dernier, de son intervention volontaire, - donné acte à Maître V de son intervention volontaire en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation de la SARL E, - dit que cette dernière avait manqué à son obligation de délivrance des biens vendus, - fixé la créance de M. et Mme Z... au passif de la liquidation judiciaire à la somme de 351.189,59 Frs, - dit que Maître Mader avait manqué à son devoir de conseil et a condamné la SCP M à payer aux époux Z... une somme de 351.189,59 Frs, - condamné in solidum Maître V et la SCP M à payer aux époux Z... une somme de 15.000 Frs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La SCP M conteste le manquement du notaire à son devoir de conseil et conclut au débouté des époux Z... M. et Mme Z... soutiennent que leur préjudice atteint en fait la somme globale de 693.989,59 Frs qu'il convient d'inscrire au passif de la liquidation judiciaire. Ils concluent au manquement du notaire à son obligation de conseil et sollicitent la condamnation de la SCP M au paiement de cette somme, outre 30.000 Frs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Maître V, es qualité, sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a fixé la créance des époux D... au passif de la liquidation judiciaire. Il sollicite sa réformation en ce qu'il a prononcé une condamnation au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à son encontre et sollicite une somme de 10.000 Frs de ce chef. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la responsabilité de la SARL E : Le manquement de la SARL E à son obligation de délivrance du bien vendu tel que décrit dans les documents pré-contractuels n'est pas discuté. Sur le préjudice : Le préjudice causé par la cessation de l'indemnisation prévue à la signature de l'acte, réparé par le jugement déféré à hauteur de 197.691 Frs ainsi que le préjudice causé par les malfaçons et non conformités des appartements vendus, évalué par le jugement à hauteur de 133.498,59 Frs, ne sont pas discutés. Les époux Z... sollicitent la reconnaissance de trois chefs de préjudice écartés par la décision en cause : - le paiement de deux loyers encaissés par la SARL E à hauteur de 53.600 Frs. Les logements devaient être vendus libre de tout occupant, sauf paiement de l'indemnité d'occupation à la charge du vendeur, d'un montant égal à 7 % du montant de l'acquisition, qui correspond à l'indemnisation forfaitaire de l'impossibilité de mettre l'immeuble en location pendant cette période. La demande présentée au titre des loyers fait donc double emploi avec l'indemnisation forfaitaire de l'indisponibilité des appartements en cause. - le préjudice relatif aux emprunts estimé à la somme forfaitaire de 40.000 Frs. La valeur surestimée des appartements aurait obligé M. et Mme Z... à contracter des emprunts supérieurs à ceux qui leur étaient nécessaires ; - le préjudice subi du fait de la surévaluation du prix des appartements estimé à 269.800 Frs. En ce qui concerne ces deux derniers chefs de préjudice, il convient de relever qu'en obtenant le paiement des travaux nécessaires pour achever les travaux et, d'autre part l'indemnisation du préjudice causé par l'occupation des lieux, les époux Z... vont se retrouver dans la même situation que si les appartements leur avaient été livrés conformément aux stipulations contractuelles. Ils n'ont donc aucun autre préjudice indemnisable, sinon celui causé par le fait d'avoir engagé un investissement financier depuis juin 1988, dont il n'ont pas encore le retour et qui justifie l'allocation de la somme de 20.000 Frs octroyée par le jugement. En définitive, le préjudice des époux Z... s'élève à 404.789,59 Frs, somme à laquelle il convient de fixer leur créance sur la SARL E et qui reste inférieure à la créance déclarée. Sur la responsabilité du notaire : Un notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il rédige ou auxquels il participe. il est en outre tenu d'un devoir de conseil envers ses clients. M. et Mme Z... soutiennent que le notaire aurait du vérifier l'affirmation des parties et notamment du vendeur au regard de la liberté des logements vendus de toute occupation, ainsi que de l'achèvement des travaux. La SCP M appelante soutient que le notaire n'avait pas à vérifier personnellement si les appartements étaient libres de toute occupation et si les travaux étaient achevés dans la mesure où il n'avait pas reçu mandat en ce sens. Elle ajoute qu'il n'est pas démontré que l'existence des travaux ait été portée à la connaissance du notaire. Maître Mader est mentionné, dans le compromis de vente ainsi que dans les documents pré-contractuels, comme le notaire de l'opération. Pour autant, l'acte sous seing privé n'a pas été signé devant lui, même si le dépôt de garantie lui a été transmis. Seul l'acte authentique a été établi par lui à la suite d'une procuration établie à Papeete, aux termes de laquelle M. et Mme Z... donnent pouvoir à Maître Mader d'acquérir, de payer le prix, d'obliger le constituant à l'exécution de toutes charges, exiger toutes justifications, se faire remettre les titres et les pièces, de signer les contrats ... L'acte authentique mentionne que l'immeuble en cause était libre de toute occupation. Il n'est fait aucune mention des travaux à effectuer. Par ailleurs le pouvoir rédigé à l'intention de Maître Mader stipule une obligation d'exiger toutes justifications. Si le notaire n'avait effectivement pas à vérifier la vérité d'une affirmation qui lui était faite dans la mesure où la vérification de l'absence d'occupation des lieux aurait supposé une démarche factuelle qui ne lui incombait pas au vu d'une déclaration formelle dont il n'avait aucune raison de suspecter la sincérité, la SCP M ne peut soutenir que le notaire n'avait pas à vérifier si les travaux de rénovation étaient ou non achevés. En effet il ne pouvait établir l'acte de vente d'un immeuble achevé si les travaux ne l'étaient pas. Par ailleurs il lui était facile de procéder à une vérification sur documents, dans la mesure où l'état des travaux pouvait être établi par la production d'un certificat d'achèvement. La SCP M ne peut se contenter de s'appuyer sur le fait que l'existence des travaux n'aurait pas été portée à la connaissance du notaire. Plusieurs éléments permettent d'affirmer que le notaire connaissait ou à tout le moins ne pouvait ignorer le fait que des travaux de rénovation avaient été engagés. Tout d'abord ces travaux sont explicitement exposés dans l'acte sous seing privé du 4 mars 1988 dans lequel Maître Mader est mentionné comme notaire (après avoir été mentionné comme notaire de l'opération dans les documents pré-contractuels). Or il est impensable que Maître Mader qui connaissait l'existence de l'acte sous seing privé dans la mesure où il a reçu deux sommes de 89.000 Frs et 44.000 Frs au titre du dépôt de garantie, n'ait pas eu communication de ce document. Par ailleurs, et même si par extraordinaire, Maître Mader n'avait pas reçu communication du document en cause, et n'en aurait pas demandé communication, il ressort de l'acte authentique lui-même que l'immeuble avait été acquis dans son ensemble en 1986 pour un prix global de 700.000 Frs. La vente en cause concernait les 2490/10 000 èmes de l'immeuble pour un prix global de 720.000 Frs. Donc un quart de l'immeuble était revendu après une possession de deux années pour le prix d'achat de l'ensemble, ce qui indique sans confusion possible une opération de rénovation. Dès lors il appartenait au notaire de vérifier que l'opération de rénovation avait été menée à son terme en exigeant, comme il est dit dans le pouvoir qu'il a reçu "toutes justifications" et en particulier un certificat d'achèvement des travaux. Son abstention constitue un manquement contractuel, directement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs. La faute du notaire expose les intimés à ne pouvoir recouvrer les sommes qu'ils sont en droit d'obtenir du vendeur au titre de l'annulation de la vente, compte tenu de la procédure collective concernant ce dernier. En effet c'est bien cette faute qui place les acquéreurs dans la situation d'être confrontés à une insuffisance d'actif qui rendrait leur créance non recouvrable. Dès lors le notaire sera tenu de régler la totalité de la somme à titre de dommages et intérêts, dont il pourra recouvrer tout ou partie dans le cadre de la liquidation judiciaire au titre de la subrogation. Sur les autres demandes : Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé l'intégralité des frais non compris dans les dépens exposés en appel et il convient de lui allouer à ce titre une somme complémentaire de 8.000 Frs. La condamnation au paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles dans le cadre d'une procédure née après la liquidation judiciaire ne constitue pas une créance devant être fixée au passif de la liquidation. il n'y a donc pas lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé une condamnation à ce titre qui n'apparaît pas au surplus inéquitable. En revanche le maintien de Maître V es qualité en cause d'appel justifie une condamnation à son profit à hauteur de 5.000 Frs. PAR CES MOTIFS : La cour, confirme le jugement déféré, y ajoutant, dit que la SCP M pourra recouvrer tout ou partie de la somme payée aux époux Z... dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SARL E au titre de la subrogation dans les droits des époux Z..., condamne la SCP M à payer à M. et Mme Z... une somme complémentaire de 8.000 Frs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi que, sur le même fondement, une somme de 5.000 Frs à Maître V es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL E, la condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier. LE B... : LE PRESIDENT :