Cour d'appel de Versailles, du 22 juin 2001, 1999-7285

Sommaire: VENTE A l'occasion d'une promesse de vente d'immeuble sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, l'acquéreur qui, ayant donné mandat de recherche d'un prêt à l'agent d'immobilier, s'abstient pendant le délai prévu à l'acte de fournir à son mandataire les éléments nécessaires à la constitution du dossier de demande d'emprunt et ne démontre pas davantage avoir entrepris directement des démarches susceptibles de prospérer, fait obstacle à la réalisation de la promesse de vente. Dès lors que les éléments du débats établissent suffisamment que les facultés financières de l'acquéreur devaient conduire normalement à l'obtention du prêt requis, s'il avait été sollicité dans le délai imparti, l'inaction de l'acquéreur constitue une inexécution fautive de ses obligations contractuelles engageant sa responsabilité sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1148 du code civil.

COUR D'APPEL X... VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRÊT N° DU 22 JUIN 2001 R.G. N° 99/07285 AFFAIRE : S.A.R.L. CHF IMMOBILIER C/ Fabrice Y... Béatrice Z... Appel d'un jugement rendu le 24 Août 1999 par le T.I. COLOMBES Expédition exécutoire Expédition Copie délivrées le : à : SCP JUPIN & ALGRIN SCP MERLE & CARENA-DORON, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS LE VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE UN, La cour d'appel de VERSAILLES, 1ère chambre 2ème section, a rendu l'arrêt CONTRADICTOIRE suivant, prononcé en audience publique, La cause ayant été débattue à l'audience publique du 17 Mai 2001, DEVANT : Monsieur Alban CHAIX, président chargé du rapport, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assisté de Madame Caroline X... GUINAUMONT, greffier, Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la cour, dans son délibéré, celle-ci étant composée de : Monsieur Alban CHAIX, président, Madame Marie-Christine LE BOURSICOT, conseiller, Monsieur Daniel CLOUET, conseiller, et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la loi, DANS L'AFFAIRE, ENTRE : S.A.R.L. CHF IMMOBILIER Ayant son siège 2, place de la Libération 95220 HERBLAY Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège. APPELANTE CONCLUANT par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués à la Cour PLAIDANT par Maître DELPLA, avocat au barreau de PONTOISE ET Monsieur Fabrice Y... A... au 4, rue Gaston Appert 92390 VILLENEUVE LA GARENNE Madame Béatrice Z... A... au 4, rue Gustave Appert 92390 VILLENEUVE LA GARENNE INTIMES CONCLUANT par la SCP MERLE & CARENA-DORON, avoués à la Cour 5 FAITS ET PROCÉDURE Le 28 juin 1998, la S.A.R.L. CHF IMMOBILIER recevait de l'indivision PAJOLE un mandat de vente sans exclusivité d'une villa située à HERBLAY. La commission de la S.A.R.L. CHF IMMOBILIER était ramenée à 40.000 francs. Le 30 juin 1998, jour où Monsieur Y... et Madame Z... signaient une promesse d'achat sous condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire de 728.000 francs sur 20 ans à un taux maximum de 6% l'an. Monsieur Y... et Madame Z... donnaient mandat à la S.A.R.L. CHF IMMOBILIER pour solliciter en leur nom un ou plusieurs prêts répondant à ces caractéristiques. Par assignation en date du 22 janvier 1999, la S.A.R.L. CHF IMMOBILIER saisissait le Tribunal d'Instance de COLOMBES aux fins de voir Monsieur Fabrice Y... et Madame Béatrice Z... solidairement condamnés, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer la somme de 40.000 francs de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 1998 et 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Par un jugement contradictoire en date du 24 août 1999, le Tribunal d'Instance de COLOMBES a rendu la décision suivante - déboute les parties de leurs demandes, - laisse les dépens à la charge de la S.A.R.L. CHF IMMOBILIER. Le 29 septembre 1999, La SARL CHF IMMOBILIER a interjeté appel. Elle soutient que conformément aux termes du mandat, le mandataire déclarait que l'exécution de ce mandat est gratuite et ne donnerait lieu à aucune rémunération à charge du mandant. X... plus, Monsieur Y... et Madame Z... devaient apporter à la société CHF IMMOBILIER toutes pièces nécessaires à l'instruction du dossier de prêt. Or, elle fait observer que les consorts Y... et Z... n'ont jamais répondu à cette correspondance et n'ont jamais communiqué les pièces nécessaires à l'instruction de ce dossier. Selon elle, les consorts Y... et Z... ont en fait commis une faute intentionnelle dans la non-exécution du contrat. Elle prétend qu'en se référant aux mentions figurant dans l'acte de vente, la Caisse d'Epargne, selon les barèmes en cours à l'époque des faits, aurait consenti un prêt aux consorts Y... et Z... Elle précise par ailleurs qu'elle a régulièrement respecté ses obligations et, devant l'impossibilité dans laquelle les acquéreurs la mettait pour exécuter son mandat, s'est adressée spontanément aux organismes bancaires pour que ceux-ci prennent contact directement avec les acquéreurs. Par ailleurs, elle fait valoir que Monsieur Y... et Madame Z... n'ont pas communiqué les pièces nécessaires qui lui auraient permis de rechercher un prêt pour le financement de l'immeuble. Elle ajoute que les conditions de financement proposées par Monsieur Y... et Mademoiselle Z... leur auraient permis d'obtenir un financement. Elle fait observer que contrairement aux allégations de Monsieur Y... et Madame Z... dans leurs conclusions en réplique, qu'elle n'a jamais prétendu avoir elle-même trouvé un financement compatible avec la situation financière des acquéreurs. Elle estime en outre que les consorts Y... et Z... se gardent bien de verser aux débats les éléments permettant d'établir à quelle date a été demandé le prêt, les caractéristiques du prêt sollicité, ni les motifs de refus opposés par les établissements bancaires Elle soutient qu'elle apporte la preuve que le bien litigieux est un produit très recherché, compte tenu du montant de la vente et de la situation du bien. Elle précise que l'immobilisation au bénéfice des consorts Y... et Z... lui a fait perdre irrémédiablement la possibilité de vendre ce bien alors que plusieurs personnes s'étaient à l'époque portées acquéreurs, puisque passé le délai de réitération de l'acte, les propriétaires ont cherché directement un acquéreur. Elle insiste par ailleurs sur le fait que elle ne pouvait pas rechercher un nouvel acquéreur dans la mesure où le vendeur lui avait demandé de séquestrer l'indemnité d'immobilisation. Elle fait également valoir qu'il est permis d s'interroger sur le fait que les banques aient refusé d'accorder ce prêt en précisant que "les règles d'endettement ne permettaient pas le financement". Dès lors, il est permis de douter sur la véracité des déclarations effectuées par les consorts B... X... plus, cette dernière a dû réclamer avec insistance, et finalement en recommandé, aux acheteurs les pièces nécessaires à une recherche de prêt alors qu'ils s'étaient engagés en leur donnant mandat à les leur fournir Elle demande donc à la Cour de - statuant sur l'appel interjeté par la S.A.R.L. CHF IMMOBILIER à l'encontre du jugement prononcé par le Tribunal d'Instance de COLOMBES le 24 août 1999 : - dire cet appel recevable et bien fondé, Y faisant droit : - infirmer en toutes ses dispositions la décision déférée, Statuant à nouveau : - condamner Monsieur Y... et Mademoiselle Z... à payer à la S.A.R.L. CHF IMMOBILIER la somme de 40.000,00 francs outre les intérêts au taux légal à compter du 30 août 1998, date de la résiliation de la condition suspensive, en réparation du préjudice financier subi par la société CHF IMMOBILIER, - condamner les consorts Y... et Z... à payer à la S.A.R.L. CHF IMMOBILIER la somme de 15.000,00 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Madame Béatrice Z... et Monsieur Fabrice Y... aux entiers dépens d'appel au profit de la société JUPN & ALGRIN, Titulaire d'un office d'avoué près la Cour d'Appel, qui pourra les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Pour sa part, Monsieur Y... et Madame Z... soutiennent que la SARL CHF IMMOBILIER ne saurait se prévaloir d'un courrier adressé aux concluants le 2 juillet 1998, c'est à dire deux jours après la signature de la promesse. Ils font observer que les concluants ne pouvaient réunir les pièces réclamées en si peu de temps. Ils arguent également du fait que la CHF IMMOBILIER se contredit puisqu'elle prétend que Monsieur Y... et Madame Z... ne lui auraient pas fourni les documents réclamés, mais précise qu'elle avait elle-même trouvé un financement compatible avec la situation financière des acquéreurs auprès de la Caisse d'Epargne. Ils font remarquer en outre que la S.A.R.L. CHF IMMOBILIER'établit en aucune manière que la Caisse d'Epargne aurait accordé le prêt aux conditions prévues au contrat de vente. Par ailleurs, selon eux, la Caisse d'Epargne n'aurait pu, pour un même dossier, , refuser de prêter directement aux acquéreurs, et accepter de le faire par le biais de la S.A.R.L. CHF IMMOBILIER. X... plus, ils font observer que la société CHF IMMOBILIER ne peut notamment pas sérieusement soutenir qu'ils auraient intentionnellement fait échouer la vente. Elle fait remarquer que les concluants ont accompli un certain nombre d'actes positifs prouvant qu'ils souhaitaient que cette vente se réalise. Ils ajoutent également qu'ils ont produit par ailleurs aux débats le dossier de financement qu'ils ont eux-même déposé à la Caisse d'Epargne et à la BHE démontrant qu'ils ont fait toute diligences pour que la condition suspensive d'obtention du prêt soit remplie avant le 30 août 1998. Par ailleurs, ils ont selon eux fait preuve de loyauté de prévenir l'agence, par l'intermédiaire de leur conseil, des difficultés qu'ils avaient à obtenir un financement, et ce dès le 5 août 1998. En outre, compte tenu de la date du courrier de Maître SEBAN, le 5 août 1998, les demandes de financement ont été faites forcément en temps utile. Ainsi, l'attestation de la Caisse d'Epargne d'Ile de France Nord en date du 3 juillet 1998 démontre q'un dossier de financement a bien été déposé au début du mois de juillet 1998. Ils font observer que la société CHF IMMOBILIER est seule responsable de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, puisqu'en dépit de son devoir d'information et de conseil, et alors même qu'elle avait trouvé un financement conforme à son mandat, elle ne l'a pas porté à la connaissance de Monsieur Y... et de Madame Z..., et leur demandant de réserver aux concluants le meilleur accueil. Différents courriers, adressés trois jours après la signature de la promesse d'achat, démontrent que l'appelante n'était, elle-même pas opposée à ce que les banques et acquéreurs prennent contact directement, bien au contraire. Dès lors, ils en concluent à la particulière mauvaise foi de la société CHF IMMOBILIER. Ils demandent donc à la Cour de Déclarer l'appel interjeté par la SARL CHF IMMOBILIER irrecevable ou à tout le moins mal fondé; En conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions; Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions; Condamner l'appelante à verser aux concluants la somme de 10 000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Condamner l'appelante aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP MERLE CARENA DORON, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 5 avril 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 17 mai 2001. SUR CE, LA COUR, Considérant que les consorts Y... et PELFORT ne critiquent et ne discutent pas la pertinence de la motivation du premier juge qui, par une exacte analyse des documents qui lui étaient soumis, a retenu que ces deux intéressés n'avaient pas fourni à la société C.H.F. IMMOBILIER "les pièces nécessaires à l'introduction de leurs dossiers de prêts", ainsi que l'exigeait leur contrat de mandat donné à cette société; Que les intimés qui réclament la confirmation du jugement déféré sont réputés s'en approprier les motifs (article 954 dernier alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile), et que la Cour adopte en son entier, sur ce premier point, ces motifs pertinents et non contestés; qu'il est en effet manifeste que, maintenant encore, les consorts B... ne font toujours pas la preuve qui leur incombe, qu'ils avaient, en tempstés; qu'il est en effet manifeste que, maintenant encore, les consorts B... ne font toujours pas la preuve qui leur incombe, qu'ils avaient, en temps utiles, dans le délai de 60 jours stipulé, et loyalement, constitué des dossiers complets et sincères pour solliciter les prêts nécessaires; Qu'en fait, les documents qu'ils produisent à ce sujet sont incomplets ou trop succincts et ne permettent pas de prouver que ces deux intimés avaient bien sollicité des prêts correspondant aux caractéristiques de ceux prévues dans leur contrat et après avaient fourni des justificatifs complètes et sincères de leurs revenues et de leurs charges; Que les circonstances de la cause conduisent à admettre que les déclaration faites par les emprunteurs auprès de l'appelante, au sujet de leurs apports personnels, de leurs emprunts et de leurs ressources mensuelles, devaient normalement leur permette d'obtenir les prêts nécessaires, et qu'ils ne démontrent toujours pas pour quels motifs précis et au vue de quels dossiers, ces prêts leur avaient été refusés; Considérant que c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu contre eux l'inexécution de leur obligation contractuelle; Que la Cour y ajoutant, précise que cette violation de leurs obligations contractuelles est fautive et qu'elle engage donc leur responsabilité, par le fondement des articles 1134 et 1147 et 1148 du Code Civil; Considérant que, vainement, les intimés cherchent à échapper à leur responsabilité contractuelle en prétendant que la société CHF IMMOBILIER serait, selon eux, seule responsable de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, au motif non explicité ni démontré, que celle-ci n'aurait pas respecté à leur égard son obligation d'information et de conseil; que la responsabilité de cette société ou sa prétendue "mauvaise foi", sur le fondement des articles 1992 et 1993 du Code Civil, ne sont donc pas retenues, et qu'il est souligné que le jugement n'a d'ailleurs pas suivi ce moyen des deux défendeurs et que ceux-ci qui en demandent maintenant la confirmation (article 954 dernier alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile) ne le critiquant pas sur ce point; Considérant, quant au préjudice ainsi subi par la société appelante, qu'il est patent que ce sont les consorts Y... et Z... qui, par leur seules fautes, ont empêché l'obtention des prêts nécessaires et donc la réalisation de cette vente immobilière, privant ainsi leur cocontractant de la possibilité de percevoir la commission convenue, soit 40 000 francs; Que ce préjudice financier est certain et direct et qu'il doit donc être entièrement, séparé par l'allocation de 40 000 francs de dommages-intérêts à l'appelante; Que les deux intimés sont donc condamnés à payer ces 40 000 francs de dommages-intérêts à la société CHF IMMOBILIER (enseigne LA FORET- IMMOBILIER), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt qui fixe cette créance à caractère indemnitaire; Considérant que, compte tenu de l'équité, les deux intimés sont déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que par contre, ils sont condamnés à payer à la SARL appelante la somme de 8 000 francs en vente de ce même teste; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement et contradictoirement : Vu les articles 1134, 1147 et 1148 du Code Civil; Réformant et statuant à nouveau : Condamne Monsieur Fabrice Y... et Madame Béatrice Z... à payer à la SARL C.H.F IMMOBILIER la somme de 40 000 francs de dommages-intérêts, avec intérêts aux taux légal à compter de la date du présent arrêt; Déclare les intimés des fins de leurs demandes en paiement; Condamne les deux intimés à payer à la SARL appelante la somme de 8 000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Condamne Monsieur Y... et Madame Z... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'Avoués JUPIN ET ALGRIN conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, qui l'a prononcé, Madame Caroline X... GUINAUMONT, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT