Cour d'appel de Rennes, du 26 mai 2004, 03/01201

Sommaire: INDIVISION - Bail en général Il résulte de la combinaison des articles 1742 et 883 du Code Civil que l'attribution du droit au bail, propriété indivise d'un père et de son fils, par l'effet déclaratif d'une donation-partage ne peut être considérée comme une cession de bail à un nouveau locataire et est dès lors opposable au propriétaire qui ne peut se prévaloir, pour demander la résiliation du bail, du non-respect des formalités contractuellement prévues pour obtenir l'agrément du bailleur au cas de cession dans la mesure où d'une part, le fils était depuis le décès de sa mère co-titulaire du droit au bail commercial et propriétaire indivis du fonds, et où d'autre part, ce dernier, attributaire du fonds de commerce, est censé avoir succédé seul et immédiatement à sa mère au jour du décès de celle-ci, la donation-partage effectuée par son père à son profit ayant eu pour effet de mettre fin à l'indivision

Septième Chambre ARRÊT R.G : 03/01201 M. X... Y... M. Z... Y... A.../ M. Alexandre B... Réformation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM C... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT C... 26 MAI 2004 COMPOSITION DE LA COUR LORS C... DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président de Chambre, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 01 Avril 2004 devant Madame Agnès LAFAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience du 26 Mai 2004, date indiquée à l'issue des débats APPELANTS : Monsieur X... Y... 6 rue du Grand Clos 35760 ST GREGOIRE représenté par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués assisté de Me Jean-Maurice CHAUVIN, avocat Monsieur Z... Y... 30 boulevard Alexis Carel 35000 RENNES représenté par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués assisté de Me Jean-Maurice CHAUVIN, avocat INTIMÉ : Monsieur Alexandre B... 11 avenue de la Guimorais 35400 SAINT MALO représenté par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assisté de Me DRUAIS, avocat Monsieur Z... Y... et son épouse ont acquis le 3 Janvier 1976 un fonds de commerce de laverie automatique comprenant le droit au bail d'un local situé 3, place de Bretagne à RENNES. Par acte du 26 Juin 1976, Monsieur et Madame B... ont conclu avec Monsieur Z... Y... un renouvellement de bail pour 9 ans. Il y était mentionné la clause suivante : " Au cas de cession par le preneur de son fonds de commerce et du droit au présent bail, le bailleur aura le droit de préemption. En ce cas, le preneur devra au préalable faire agréer le cessionnaire par le bailleur qui devra être appelé à concourir à l'acte de cession; à défaut de ce faire, le bailleur aura pour exercer son droit de préemption un délai de dix jours à dater de la signification qui devra être faite par exploit d'huissier, à la requête collective du cédant et du cessionnaire de l'acte de cession officiel, le bailleur devant, dans le susdit délai de dix jours, notifier sa décision par simple lettre recommandée, tant au cédant qu'au cessionnaire". Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er janvier 1985. Par jugement du 12 avril 1990 le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de RENNES a constaté le renouvellement du bail jusqu'au 30 juin 1995 et fixé le nouveau loyer. Madame Y... est décédée le 1er mai 1993, laissant pour lui succéder ses deux enfants X... et Stéphane. Monsieur Z... Y... s'est retrouvé dans l'indivision avec ses deux fils et donataire de la plus forte quotité disponible entre époux. Dans la masse active de la communauté ayant existé entre Monsieur et Madame Y... se trouvait notamment le fonds de commerce. Par acte du 22 décembre 1993, Monsieur Z... Y... a procédé à une donation-partage au profit de ses deux enfants des biens issus de la communauté et appartenant indivisément au père et à ses deux enfants. Monsieur X... Y... s'est vu attribuer le lot n°2 comprenant notamment : - la nue propriété immédiate du fonds de commerce . - l'usufruit de ce fonds à compter du 1er janvier 1995. A la requête de Monsieur Z... D... une copie de cet acte de donation- partage a été signifiée le 16 février 1995 à Monsieur B... qui a refusé de la recevoir estimant qu'elle ne le concernait pas. A compter de début 1995, Monsieur X... D... a exploité le fonds. Le 10 décembre 2001, Monsieur B... a adressé à Monsieur Z... Y... un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers dans le but d'obtenir dans le cadre d'un révision triennale un déplafonnement des loyers. L' huissier chargé de délivrer l'acte a fait savoir au conseil des époux B... qu'il ne pouvait le faire, Monsieur Z... D... n'étant plus inscrit au RCS et son fils X... exploitant le fonds depuis 1995. Par acte des 8 et 9 avril 2002 Monsieur Alexandre B... a assigné Messieurs Z... et X... Y... pour demander le prononcé de la résiliation du bail. Par jugement du 3 février 2003, le Tribunal de Grande Instance de RENNES a prononcé la résiliation du bail pour cession irrégulière et ordonné l'expulsion de Monsieur Z... Y... et de tous occupants de son chef. Messieurs X... et Z... Y... ont relevé appel de cette décision. Ils soutiennent - que les clauses du bail relatives à la cession ne sont pas applicables à la donation- partage du 22 décembre 1993, le droit au bail n'étant pas transféré à un nouveau locataire. - à titre subsidiaire, que la signification de l'acte de donation -partage à Monsieur B... le 16 février 1995 a régularisé la situation. - à titre infiniment subsidiaire, que le bailleur a renoncé à se prévaloir de la prétendue infraction reprochée puisqu'il était informé de la cession depuis plusieurs années et n'a pas assigné le cessionnaire en expulsion. Monsieur Z... B... conclut à la confirmation de la décision. Il fait valoir: - que Monsieur Z... Y... et Monsieur X... Y... devaient lui dénoncer l'acte de cession à compter du 1er janvier 1995. - que, conformément à l'article 1690 du Code Civil les mentions contenues dans l'acte de dénonciation devaient apporter à la connaissance du bailleur les dispositions essentielles de l'acte de donation, alors que seul Monsieur Z... Y... lui a signifié la totalité de l'acte de liquidation -partage comprenant cinquante pages difficilement compréhensibles pour un profane. - qu'on ne peut retenir contre lui l'ignorance dans laquelle il était de ce que les loyers étaient réglés par Monsieur X... Y... à l'Agence gérant le local commercial. La Cour se réfère aux conclusions du 30 avril 2003 pour Messieurs X... et Z... Y... et du 13 juin 2003 pour Monsieur Alexandre B... pour plus ample exposé des prétentions , moyens et arguments des parties. MOTIFS DE LA DECISION Considérant que la donation -partage du 22 décembre 1993 comprend d'une part le partage des biens de la succession de Madame E..., d'autre part une donation -partage des biens de Monsieur Z... Y...; Que Monsieur X... Y... a la qualité de donataire de son père, mais aussi celle d'héritier réservataire de sa mère; Considérant qu'en application de l'article 1742 du Code Civil le droit au bail, dont était cotitulaire Madame E..., est passé à ses héritiers; Que Monsieur X... Y... était depuis le décès de sa mère co-titulaire du droit au bail commercial avec son père et son frère et propriétaire indivis du fonds; Considérant qu'en raison du principe de l'effet déclaratif du partage résultant de l'article 883 du Code Civil, Monsieur X... Y... attributaire du fonds de commerce est censé avoir succédé seul et immédiatement à sa mère au jour du décès de celle-ci; Considérant que la donation-partage a eu pour effet de mettre fin à l'indivision; Que l'attribution du droit au bail, propriété indivise de X... et Z... Y..., ne peut être considérée comme une cession de bail à un nouveau locataire; Qu'elle est opposable au propriétaire qui ne peut se prévaloir , pour demander la résiliation du bail, du non-respect des formalités contractuellement prévues en cas de cession; Considérant que Monsieur B... sera débouté de ses demandes; Que l'équité commande d'allouer aux appelants la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS La Cour, - Réforme la décision déférée. - Déboute Monsieur B... de ses demandes . - Condamne Monsieur Alexandre B... à payer aux consorts Y... la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500 euros) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Condamne Monsieur Alexandre B... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,