Cour d'appel de Colmar, du 7 mars 2002, 00/01930

Sommaire: ALSACE-LORRAINE - Propriété immobilière - Acte translatif de propriété - Acte sous seing privé - Rédaction d'un acte authentique dans un délai de six mois L'article 42 de la loi locale du 1er juin1924 sanctionne par la nullité la promesse de vente qui n'est pas suivie, dans les six mois de passation de l'acte, d'un acte authentique ou, en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice. La demande introduite ne tendant pas à la réalisation de la vente mais ayant pour seul objet le paiement d'une indemnité contractuelle, ne peut efficacement interrompre le délai de six mois. Dés lors, la promesse de vente est caduque.

Deuxième chambre civile Section A CL/MM R.G. N° : 2 A 00/01930 Minute N° 2 M 02/0283 Copie exécutoire aux avocats : HEICHELBECH, SCHNEIDER, RICHARD-FRICK et CHEVALLIER-GASCHY Maîtres WETZEL et FRICK Maîtres BUEB et SPIESER Le 7-03-02 Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 07 MARS 2002 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré M. SAMSON, Président de Chambre C. LOWENSTEIN, Conseiller, C. CUENOT, Conseiller, Greffier ad hoc présent aux débats : Astrid dollé Greffier présent au prononcé : Chantal gulmann DEBATS en audience publique du 21 Novembre 2001 ARRET REPUTE CONTRADICTOIRE du 07 Mars 2002 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : 508 - Demande tendant à faire sanctionner le manquement à une promesse de vente ou à un compromis de vente APPELANT (sous RG 5318/99) et défendeur : Intimé (sous RG 2207/00) 1 - Monsieur Wolfgang X... en LJ, né le 17 Mai 1952 à FREIBURG de nationalité Allemande, demeurant 17 rue des Artisans 68280 ANDOLSHEIM, représentés par Maîtres HEICHELBECH, SCHNEIDER, RICHARD-FRICK et CHEVALLIER-GASCHY, avocats à COLMAR 2 - Maître Anny HARQUET, Mandataire Judiciaire, ès-qualité de liquidateur de Monsieur Wolfgang X..., demeurant 4 rue du Conseil Souverain BP 137 68003 COLMAR CEDEX assignée à personne le 22-01-2001, non représentée APPELANT et défendeur : 3 - Monsieur Daniel Y..., né le xxxxxxxxx demeurant xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx représenté Maîtres WETZEL et FRICK , avocats à COLMAR INTIMES et demandeurs : 1 - Monsieur Guy Z..., né le 06 Novembre 1947 à GUEBWILLER demeurant 4 rue de Colmar 68600 NEUF BRISACH 2 - Monsieur Daniel Z..., né le 09 Juillet 1950 à COLMAR demeurant 16 rue du Général Galliéni 67600 SELESTAT représentés par Maîtres BUEB et SPIESER, avocats à COLMAR BASES CONTRACTUELLES DU LITIGE ET =================================== FAITS CONSTANTS: ================= Par promesse synallagmatique en date du 29 novembre 1996, M. Guy Z... et M. Daniel Z... vendaient à M. Daniel Y..., "ou à toute personne physique ou morale pouvant se substituer à lui, un terrain sis à VOGELGRUN, rue des Sapins, moyennant le prix de 797.720 F; La régularisation authentique de l'acte devait avoir lieu avant le 31 janvier 1997. Cet acte contenait une clause fixant à 50.000 F le montant à payer en cas de refus de régularisation par acte authentique; *** Par convention en date du 1er décembre 1996, M. Daniel Y... cédait à M. Wolfgang X... tous les engagements concernant la vente ci-dessus et M. Wolfgang X... déclarait reprendre tous les engagements pris par M. Daniel Y...; PROCEDURE: =========== Par acte déposé au Tribunal d'instance de COLMAR le 28 mai 1997, M. Guy Z... et M. Daniel Z... sollicitaient notamment la condamnation solidaire de M. Daniel Y... et de M. Wolfgang X... au paiement d'une somme de 50.000 F au titre de la clause pénale. Le Tribunal d'Instance se déclarant incompétent, la procédure était reprise devant le Tribunal de Grande Instance de COLMAR; DECISION FRAPPEE D'APPEL: ========================= Par jugement en date du 11 août 1999, le Tribunal de Grande Instance de COLMAR a condamné M. Daniel Y... et M. Wolfgang X... in solidum à payer à M. Guy Z... et à M. Daniel Z... : - la somme de 50.000 F, sur le fondement de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique; - les dépens; - une indemnité au titre de l'art. 700 du NCPC. Les motivations du Tribunal étaient les suivantes: - la vente n'a pas été régularisée du fait de l'acquéreur; CONCLUSIONS ET MOYENS DES PARTIES: ==================================== Par acte enregistré le 27 octobre 1999, M. Wolfgang X... a relevé appel du jugement sus-visé en intimant M. Guy Z... et M. Daniel Z...; Par jugement en date du 8 février 2000, M. Wolfgang X... faisait l'objet d'une procédure collective; Par acte enregistré le 5 mai 2000, M. Daniel Y... a également interjeté appel en intimant tant M. Guy Z... et M. Daniel Z... que M. Wolfgang X.... Les deux appels ont été joints sous le n° II A 1930/00. Par conclusions enregistrées le 4 avril 2000, M. Wolfgang X... a demandé à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau de: - déclarer les conclusions de M. Guy Z... et M. Daniel Z... irrecevables et non fondées; - condamner M. Guy Z... et M. Daniel Z... à payer à M. Wolfgang X...: * une somme de 100.000 F, à titre de dommages-intérêts pour le préjudice résultant de l'attitude des vendeurs; * les frais et dépens; * une somme de 5.000 F au titre de l'art. 700 du NCPC. A l'appui de ses conclusions, M. Wolfgang X... fait valoir que: - il recherchait pour des clients potentiels un terrain à Vogelgrun; - le délai prévu pour la régularisation authentique avait été repoussé d'un commun accord; - alors que toutes les difficultés étaient aplanies, M. Guy Z... et M. Daniel Z... exigeaient, le 9 avril 1999 (en réalité le 9 avril 1997), un paiement certifié dans les plus brefs délais; - dès le 10 avril 1999 (en réalité le 10 avril 1997) la LBS s'engageait à financer l'acquisition; - en fait le terrain avait été vendu par M. Guy Z... et M. Daniel Z... à Maisons MARLI alors que M; X... était en pourparlers avec les consorts A..., ses propres acquéreurs, et qu'il avait obtenu les concours financiers nécessaires à l'opération; - M. Wolfgang X... a dû racheter la moitié du terrain à Maisons MARLI pour pouvoir le revendre aux consorts A...; - les vendeurs se sont retirés du contrat de manière abusive en vendant le terrain à un tiers; - un dépôt de 50.000 F avait été versé par M. Daniel Y... à l'agent immobilier qui en était constitué séquestre; *** Par acte enregistré le 6 septembre 2000, M. Daniel Y... sollicite également l'infirmation de la décision et demande à la Cour de: - déclarer la demande à son encontre irrecevable et non fondée; - condamner M. Guy Z... et M. Daniel Z... au paiement des dépens et d'une somme de 5.000 F au titre de l'art. 700 du NCPC. A l'appui de son appel M. Daniel Y... fait valoir que: - il a cédé ses droits sur le terrain à M. Wolfgang X..., ce qui a été accepté par les vendeurs, de sorte que, ne s'étant pas porté fort, il est dégagé de toute obligation à l'égard de M. Guy Z... et M. Daniel Z...; - il n'est pas établi que la demande a été engagée dans le délai prévu par l'art. 42 de la loi locale; - la seule voie de recours ouverte aux vendeurs était l'introduction d'une demande tendant à la passation d'un acte authentique et que, ne l'ayant pas fait dans le délai de 6 mois prévu par l'art 42 de la loi locale, la vente est caduque, de même que les dispositions d'indemnisation y contenues; - la nullité de l'obligation principale entraîne celle de la clause pénale; *** Par conclusions en date du 4 janvier 2001, M. Guy Z... et M. Daniel Z... ont conclu à la confirmation du jugement entrepris sous réserve de la fixation de la créance à l'égard de M. Wolfgang X...; Ils ont par ailleurs demandé à la Cour de condamner M. Daniel Y... et M. Wolfgang X..., représenté par son liquidateur, au paiement des frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 8.000 F par application de l'art. 700 du NCPC. Ils font valoir que: - ils ont demandé la réitération du compromis au plus tard pour le 14 février 1997, avec paiement au moyen d'un chèque certifié; - M. Wolfgang X... ne peut émettre aucune prétention dès lors que le liquidateur n'est pas intervenu à la procédure; - M. Wolfgang X... n'a pas régularisé la promesse de vente; - ils ont régulièrement déclaré leur créance à la procédure collective de M. Wolfgang X...; - M. Daniel Y... reste tenu dès lors que les vendeurs n'étaient pas partie à l'acte de cession de la promesse et que M. Daniel Y... s'est porté fort pour celui qu'il se substituera; - le "compromis de vente" prévoit une clause de solidarité; - ils ont respecté le délai de l'art. 42 de la loi du 1er juin 1924 en saisissant le Tribunal d'Instance le 28 mai 1997, la promesse ayant été signée le 29 novembre 1996. - l'art. 42 de la loi du 1er juin 1924 n'exige qu'une demande en justice, sans autre précision et non une action en passation d'acte authentique; - la clause prévoyant versement d'une somme de 50.000 F par celui qui ne procédera pas à la réitération authentique s'analyse en une clause de dédit et non en une clause pénale; [* Le liquidateur de M. Wolfgang X..., bien que régulièrement assigné à personne par M. Guy Z... et M. Daniel Z..., les vendeurs, n'a pas comparu; *] VU le dossier de la procédure, les pièces produites et les écrits, ainsi que le jugement, auxquels la Cour se réfère pour plus ample exposé des faits et des moyens; / SUR CE / QUANT A LA RECEVABILITE DE L'APPEL ET QUANT A LA RECEVABILITE DES CONCLUSIONS DE M. Wolfgang X...: B... que la Cour n'est pas en possession de la signification de la décision entreprise, de sorte qu'elle n'a pas été mise en mesure de contrôler le respect du délai d'appel; B... néanmoins que la recevabilité de l'appel en la forme n'est pas contestée en ce qui concerne M. Daniel Y...; B... qu'en ce qui concerne M. X..., les vendeurs, en soutenant que "M. X... ne peut émettre aucune prétention dès lors que le liquidateur n'est pas intervenu à la procédure"; ont virtuellement mais nécessairement conclu à l'irrecevabilité de l'appel; B... qu'aux termes de l'art. 152 de la loi du 25 janvier 1985 devenu l'art. L 622-9 du C. de Commerce: "Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens"; B... que la Cour ignore si la liquidation judiciaire prononcée à l'encontre de M. Wolfgang X... le 8 février 2000 était précédée d'un redressement judiciaire et en conséquence si, au 29 octobre 1999, date de la saisine de la Cour, cet appelant était encore in bonis; B... qu'en tout état de cause et, même si l'appel a été interjeté alors que M. Wolfgang X... était encore in bonis, ou par M. Wolfgang X... frappé d'une procédure collective, à titre conservatoire, cet appel n'est recevable que s'il est ultérieurement soutenu par les conclusions du liquidateur; B... dès lors que ne peut qu'être déclaré irrecevable l'appel, interjeté par M. X... en liquidation judiciaire, à l'encontre d'un jugement rendu alors qu'il était encore in bonis dès l'instant que le liquidateur, assigné par celui qui se prétend créancier, n'a pas comparu (Cass Com 22/5/84, Bulletin 1984 IV N° 174, 23/1/90, Bulletin 1990 IV N° 22 p 14) QUANT A L'ANALYSE JURIDIQUE DE LA CLAUSE DE SUBSTITUTION: B... que par la promesse de porte-fort, le contractant contracte l'engagement de faire ratifier le contrat par un tiers alors que la faculté de substitution ne constitue qu'une possibilité pour le contractant, qu'il peut exercer ou non, de se substituer un tiers; B... que M. Y... ne s'est donc pas porté fort de M. X... B... qu'une faculté de substitution ne constitue pas davantage une cession de créance (Cass Com 27/3/2001, pourvoi n° 98-13637, 3e Civ 27/4/88, Bulletin 1988 III N° 83 p 48) mais une stipulation pour autrui (3e Civ 2/7/69, B N° 541, 17/4/84, B N° 87, D 1985, p 234 note Najjar, RTD Civ 1985, p 177); B... qu'il résulte de la convention du 1er décembre 1996 que M. Wolfgang X... a accepté la stipulation à son profit; B... que M. Guy Z... et M. Daniel Z... étaient informés de cette acceptation par Me Knittel, leur notaire, ainsi qu'il résulte de la mention "Vente consorts Z... / X..." apposé par ce notaire sur ses courriers; B... que la stipulation pour autrui n'implique pas que le stipulant, c'est-à-dire M. Daniel Y..., soit engagé à l'égard du promettant, c'est-à-dire envers M. Guy Z... et M. Daniel Z..., à réaliser l'opération stipulée au bénéfice du tiers (Cass com 25/3/69, B N° 118); B... qu'il en résulte que l'action contre M. Daniel Y... est irrecevable; SUBSIDIAIREMENT: QUANT A L'ARTICLE 42 DE LA LOI DU 1er JUIN 1924: Quant au respect des conditions de la loi du 1er juin 1924: B... que, conformément à l'art. 42 de la loi du 1er juin 1924, une promesse synallagmatique doit être suivie "à peine de nullité d'un acte authentique, ou en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice dans les six mois qui suivent la passation de l'acte; [* L'effet de la réduction du délai de l'art. 42 de la loi du 1er juin 1924: B... que les parties ont contractuellement prévu, dans la promesse du 29 novembre 1996, que la réitération authentique devait intervenir "au plus tard le 31 janvier 1997", soit avant l'expiration du délai de 6 mois prévu par la loi locale; B... que la loi du 1er juin 1924 n'attache la sanction qu'elle a prévue qu'au dépassement du délai (Cass 3e Civ 23/5/91, B N° 147); B... qu'il en résulte que l'expiration d'un délai de réitération d'un acte de vente, fixé à une durée inférieure à six mois, n'est pas sanctionnée par la nullité prévue par l'art. 42 de la loi du 1er juin 1924 (Cass 3e Civ 25/3/98, Bull d'Inf de la C. Cass du 15/7/98, n° 797); *] Point de départ du délai: B... qu'une citation en justice, même devant un juge incompétent, est interruptive de délai; B... qu'il résulte de la combinaison de l'art. 36 de l'annexe du NCPC relative à son application en Alsace et en Moselle et de l'art. 847-1, alinéa 3 du NCPC que le Tribunal d'Instance peut être saisi par remise et enregistrement au greffe; B... qu'il en découle que le dépôt d'une demande en justice au Greffe du Tribunal d'Instance sauvegarde le délai fixé pour introduire l'action prévue par l'art. 42 de la loi du 1er juin 1924 (Cass 3e Civ 4/7/68, Bull n° 317); B... qu'en l'espèce la demande a été enregistrée au Tribunal d'Instance de COLMAR, le 28 mai 1997, soit avant l'expiration d'un délai de 6 mois puisque la promesse de vente a été signée le 29 novembre 1996; * nature de la demande en justice exigée par l'art. 42 de la loi locale: B... que l'art. 42 de la loi du 1er juin 1924 sanctionne par la nullité la promesse de vente qui n'est pas suivie, dans les 6 mois de la passation de l'acte, "d'un acte authentique ou, en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice"; B... que si le texte ne précise pas la nature de la demande en justice, il découle toutefois de sa finalité (l'inscription au livre foncier) que cette demande ne peut tendre qu'à obtenir la condamnation du défendeur à signer l'acte ou que le jugement tienne lieu d'acte authentique (Metz 21/67/72, RJAL, p 34, 10/7/75, RJAL, p 159, Colmar 12/3/93, Singer, Kahn et Chalumeau aff II U 1768/90); B... qu'en l'espèce, la demande, introduite le ne tendait pas à la réalisation de la vente mais avait pour seul objet le paiement d'une indemnité contractuelle, de sorte qu'elle ne pouvait efficacement interrompre le délai de 6 mois; B... qu'il devait d'autant plus en être ainsi en l'espèce que le contrat subordonnait l'application de l'indemnité contractuelle à une action en exécution ainsi qu'il résulte des termes mêmes de la convention et plus particulièrement de la mention "en outre": "Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours à justice; B... qu'il en résulte que la promesse de vente est caduque; QUANT A LA NATURE DE L'INDEMNITE CONTRACTUELLE: B... que la clause litigieuse de l'acte du 29 novembre 1996 est ainsi rédigée: "Clause pénale" "Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours à justice; "Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat". "Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut, percevra de l'autre partie, la somme de 50.000 F à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice"; B... que l'analyse de la nature juridique de cette stipulation n'est pas sans intérêts dès lors que: - s'il s'agit d'une clause de dédit, celle-ci est maintenue, malgré la caducité frappant l'acte, lorsque le défaut de réalisation authentique ou de la condition suspensive est imputable à la carence du contractant contre laquelle l'autre partie entendait se prémunir (Cass Req 17/1/33, Rev. JAL 1933, p 140, 1ère Civ 23/1/63, B N° 54); - s'il s'agit d'une clause pénale, celle-ci est nulle par application de l'art. 1227 du C. Civil, la nullité de l'obligation principale entraînant celle de la clause pénale (Metz 10/7/75, RJAL, p 159); B... qu'il y a dédit lorsque les parties peuvent, moyennant paiement d'une indemnité, se libérer unilatéralement de leurs engagements (Cass Com 2/4/96, Ediprim/Ferrand, Juridial, base Cass, 3e Civ 9/1/91, B III, n° 456 N° 19); qu'en d'autres termes le dédit constitue une faculté de résolution (Mazeaud, leçons de droit civil, tome III, 2e volume, n° 805); B... que la faculté de dédit est discrétionnaire et constitue l'exercice d'une liberté dont son titulaire n'a pas à justifier les motifs B... qu'en l'espèce, les vendeurs pouvaient à la fois poursuivre l'exécution de du contrat et solliciter le paiement d'une somme d'argent; B... en outre que M. Daniel Y... ne pouvait pas se libérer de son engagement pour une cause quelconque indépendante des conditions suspensives (1ère Civ 17/11/93, B N° 337, D 1994, somm. 233, obs. Paisant); B... que l'indemnité contractuellement prévue avait donc pour but d'assurer l'exécution de la convention et mettait à la charge du défaillant une indemnisation dont le montant était fixé à l'avance, d'un commun accord, de sorte qu'elle s'analyse en une clause pénale (Cass 3e Civ 6/11/86, B III, n° 456 N 150, Cass Com 10/7/90, B III, n° 456 N 204, Metz 10/7/75, RJAL, p 159); B... qu'il a été vu ci-dessus qu'à défaut d'une action en justice telle que prévue par l'art 42 de la loi locale, le "compromis" était caduc; B... qu'aux termes de l'art. 1227 du C. Civil, l'anéantissement de l'obligation principale entraîne celle de la clause pénale; B... qu'il en résulte que la demande en paiement d'une clause pénale doit être rejetée (Colmar, ch dét à Metz 4/11/32, RJAL, 1933 p 407, Colmar, 8/11/50, RJAL 1951, p 77, 20/10/84, Rec Jur Est 1985, n° 1) QUANT A LA SOMME DE 50.000 F VERSEE A L'AGENT IMMOBILIER QUI EN ETAIT CONSTITUE SEQUESTRE: B... que M. Daniel Y... ne demande pas restitution du dépôt de 50.000 F dont l'agent immobilier, qui n'a d'ailleurs pas été mis en cause, était constitué séquestre; B... qu'il échet donc de constater que la Cour n'est pas saisie de ce chef; *** B... qu'il résulte des développements ci-dessus que le jugement entrepris doit être infirmé en tant qu'il a condamné M. Daniel Y... à payer à la M. Guy Z... et à M. Daniel Z... l'indemnité contractuelle de 50.000 F .et qu'il convient de rejeter la demande de M. Guy Z... et M. Daniel Z... à l'encontre de M. Daniel Y...; QUANT AUX FRAIS ET DEPENS: QUANT A L'ART. 700 du NCPC: B... que l'appel de M. Daniel Y... a abouti et que celui de M. Daniel Y... n'a été rejeté que par suite de l'intervention d'une procédure collective et l'absence de constitution du liquidateur; B... en conséquence que M. Guy Z... et M. Daniel Z... doivent être condamné au paiement des frais et dépens des deux instances; B... que l'équité commande de condamner M. Guy Z... et M. Daniel Z... à payer à M. Daniel Y..., sur le fondement de l'art. 700 du NCPC, la somme de 450 ä; PAR CES MOTIFS, =============== LA COUR, statuant publiquement: Déclare l'appel de M. Wolfgang X... irrecevable; Reçoit M. Daniel Y... en son appel; INFIRME le jugement entrepris; Statuant à nouveau: Rejette la demande de M. Guy Z... et M. Daniel Z... à l'encontre de M. Daniel Y... comme irrecevable et non fondée; Condamne M. Guy Z... et M. Daniel Z... au paiement des frais et dépens des deux instances; Condamne M. Guy Z... et M. Daniel Z... à payer à M. Daniel Y... une somme de 450 ä au titre de l'art. 700 du NCPC; Et cet arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent lors du prononcé.