Cour d'appel d'Aix-en-Provence, CT0014, du 8 décembre 2005
Formation: CT0014

Sommaire: COPROPRIETE Attendu qu'il résulte des termes clairs et précis de l'acte de vente reçu par les notaires, reprenant en cela les énonciations du compromis de vente conclu entre les parties, que le vendeur a cédé à l'acheteur des, locaux qui ont été transformés en un appartement de six pièces principales et qui ne forment qu'une seule unité d'habitation, provenant de la réunion de plusieurs lots, en sorte que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 est celle de l'appartement, tel qu'il se présentait matériellement au jour de la vente et dont l'acheteur ne pouvait ignorer la composition exacte, pour avoir visité les lieux avant son acquisition au moins à quatre reprises accompagné de son propre architecte. Qu'au surplus, l'acte de vente mentionne que le vendeur déclare que des travaux ont été effectués dans l'immeuble depuis moins de dix ans, notamment modification de façades, au niveau des ouvertures et changements de destination (transformation de locaux à usage professionnel en locaux à usage d'habitation), sans avoir souscrit d'assurance à ce sujet, l'acquéreur ayant été informé par le notaire des risques que peut présenter pour lui l'acquisition d'un immeuble imparfaitement assuré ; que par ailleurs, l'attestation de superficie établie par une société d'expertises et qui mentionne les surfaces de chaque pièce ainsi que la destination précise qui leur était affectée au jour de la vente, est annexée à l'acte. Que les autres éléments du dossier, notamment la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble autorisant à l'unanimité le propriétaire des murs de l'ancien restaurant objet du litige à changer la destination du local commercial aux fins de le transformer en local d'habitation, les attestations concordantes de résidants de l'immeuble que l'appartement litigieux constituait un triplex confortable parfaitement habitable, et l'attestation d'un négociateur en immobilier que les traces d'humidité parfaitement visibles au niveau du rez-de-jardin avaient conduit le vendeur, suite à une négociation avec l'acquéreur, à consentir une réduction du prix initialement réclamé, attestent qu'il ne découle aucun dol, réticence dolosive ou mauvaise foi de la part du vendeur, lequel, n'ayant pas la qualité de vendeur professionnel, est fondé à opposer à l'action de l'acheteur la clause insérée dans l'acte qui précise que l'immeuble est vendu dans son état actuel, le vendeur n'étant pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 1 Chambre B ARRÊT AU FOND DU 08 DÉCEMBRE 2005 JCA No 2005/ Rôle No 04/02967 Catherine X... épouse Y... Z.../ Thierry A... Marie -Hélène CHAREYRE- CERUTTI Michelle MOREL - FERAUD Gabriel MALAUZAT Société ABP EXPERTISES B... MUTUELLES DU MANS Grosse délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 13 Novembre 2003 enregistré au répertoire général sous le no 03/1498. APPELANTE Madame Catherine X... épouse Y... née le 25 Octobre 1959 à FONTAINEBLEAU (77300), demeurant 33 boulevard Edouard Herriot - 13008 - MARSEILLE représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me Martial VIRY, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE INTIMÉS S Monsieur Thierry A... né le 25 Juin 1958 à MARSEILLE (13000), demeurant 13/15 rue Roux de Brignoles - 13006 - MARSEILLE Madame Marie-Hélène C... née le 01 Octobre 1959 à BASTIA (20200), demeurant 32 rue Aldebert - 13006 - MARSEILLE représentés par la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués à la Cour, plaidant par Me Alain GALISSARD, avocat au barreau de MARSEILLE Maître Michelle MOREL-FERAUD demeurant 5 rue Francis Davso - 13001 - MARSEILLE Maître Gabriel MALAUZAT demeurant 69 rue Paradis - 13006 - MARSEILLE représentés par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE S.A.R.L. ABP EXPERTISES, dont le siège est 16 rue Lafon - 13006 - MARSEILLE B... MUTUELLES DU MANS, dont le siège est 10 boulevard Alexandre Oyon - 72030 - LE MANS représentées par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour, plaidant par Me Philippe KLEIN, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 02 Novembre 2005 en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Jean-Claude ANDRÉ, Président Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller Madame Martine ZENATI, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT. B... parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2005. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2005, Signé par Monsieur Jean-Claude ANDRÉ, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe de la décision. *** STATUANT sur l'appel formé par Catherine X... épouse Y... d'un jugement rendu le 13 novembre 2003 par le Tribunal de Grande Instance d'Aix-en-Provence, lequel a : - déclaré Catherine X... épouse Y... mal fondée en ses demandes ; - déclaré en conséquence sans objet les demandes des époux A... envers la société ABP Expertises, la Cie Mutuelles du Mans, Me MOREL-FERAUD et Me MALAUZAT ; - condamné Catherine X... épouse Y... à payer aux époux A... la somme de 1.000 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et à la société ABP Expertises, à la Cie Mutuelles du Mans, à Me MOREL-FERAUD et à Me MALAUZAT celle de 500 ç à chacun. Dans ses dernières écritures déposées devant la Cour le 13 octobre 2005, Catherine X... épouse Y..., appelante, soutient qu'une partie des biens immobiliers dont elle a fait l'acquisition sont en réalité des caves impropres à une destination d'habitation, outre que certains d'entre eux correspondent à des lots définis par le règlement de copropriété et dont la superficie est inférieure à 8 m2, en sorte que le mesurage figurant dans l'acte de vente doit être réduit de 110,73 m2. Elle se prévaut par ailleurs de la qualité de constructeurs des époux A... au sens de l'article 1792-1 2o du Code civil, ceux-ci devant dès lors, être condamnés à réparer les désordres affectant l'ouvrage vendu et à l'indemniser des préjudices ainsi subis. Elle estime subsidiairement que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance et, plus subsidiairement encore, lui doivent garantie des vices cachés affectant l'immeuble. Elle fait aussi valoir que son consentement a été vicié et qu'elle a été trompée sur les qualités substantielles de la chose vendue. Quel que soit le fondement juridique à ses prétentions que retiendra la Cour, elle s'estime fondée à obtenir l'allocation de dommages-intérêts d'un montant égal aux travaux déjà réalisés et restant à effectuer pour mettre fin aux désordres. L'appelante conclut donc à l'infirmation de la décision déférée, au rejet des prétentions des intimés et sollicite : - la condamnation solidaire des époux A..., de la société ABP Expertises et de la Cie Mutuelles du Mans à lui verser la somme de 222.757,75 ç au titre de l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, - que les époux A... soient déclarés de plein droit responsables des désordres de nature décennale, - qu'il soit constaté que les pièces en rez-de-jardin n'étaient pas habitables en raison du changement d'affectation réalisé par les vendeurs, - qu'il soit jugé que son consentement a été vicié en raison du dol dont elle a été victime, - qu'en toute hypothèse, il soit retenu que les vendeurs n'ont pas satisfait à leur obligation de délivrer une chose conforme aux prévisions contractuelles, - que, si nécessaire, il soit jugé que les vendeurs lui doivent garantie des vices cachés dont la chose vendue est atteinte. Elle demande en conséquence la condamnation des époux A... à lui payer à titre de dommages-intérêts le coût des travaux de nature à mettre un terme définitif aux désordres et rendre les pièces en rez-de-jardin habitables dans des conditions normales. Elle sollicite, à cet effet, leur condamnation provisionnelle à lui verser la somme de 59.465,55 ç au titre des travaux de reprise des désordres déjà réalisés, une expertise étant en outre ordonnée pour définir et chiffrer les travaux de nature à mettre un terme définitif aux désordres. Elle réclame également la condamnation des époux A... à lui payer la somme de 30.000 ç en réparation de son préjudice de jouissance. Subsidiairement, l'appelante sollicite l'organisation d'une mesure d'expertise avec la mission qu'elle suggère dans le dispositif de ses écritures auxquelles il est fait sur ce point expresse référence. Elle réclame enfin la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser deux sommes de 10.000 ç chacune, tant à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive qu'en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 3 octobre 2005, les époux A..., intimés, répliquent que sont nouvelles en cause d'appel les demandes de l'appelante fondées sur les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil, que l'action rédhibitoire ou estimatoire de Mme Y... se heurte à la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente, outre qu'ils soutiennent que l'appartement vendu était parfaitement habitable. Ils font valoir qu'aucun dol ne peut leur imputé et que le mesurage réalisé par la société ABP Expertises est conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, sans que l'appelante puisse utilement se référer aux énonciations du règlement de copropriété. Ils relèvent en outre que celle-ci n'établit l'insuffisance de contenance qu'elle invoque, alors que son action ne tend pas à la réparation d'un défaut de contenance, mais uniquement d'un défaut de modification de la destination de certains lots, l'action en réduction du prix, à suivre le raisonnement de l'appelante, ne pouvant, selon eux, qu'intéresser les lots 56 et 46, dont la différence de mesurage est inférieure au 20ème. Subsidiairement, ils soutiennent que les travaux qu'ils ont fait exécuter ne leur confèrent pas la qualité de constructeurs. Plus subsidiairement encore, ils estiment que l'appelante ne justifie d'aucune préjudice et se prévalent du manquement des notaires à leur obligation de conseil. B... intimés concluent donc au rejet des prétentions de l'appelante, à la confirmation de la décision entreprise et à sa condamnation à leur verser la somme de 10.000 ç à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Subsidiairement, ils sollicitent la condamnation de MMes MOREL-FERAUD et MALAUZAT et de la S.A.R.L. ABP Expertises à les relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre. Ils réclament enfin la condamnation de tout succombant à leur payer la somme de 5.000 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 20 septembre 2005, MMes MOREL-FERAUD et MALAUZAT, intimés, répliquent que Mme Y... a acquis le bien litigieux en parfaite connaissance de la réalité des choses et de leur cadre juridique et qu'aucun manquement ne saurait leur être imputé. B... intimés concluent donc au rejet des prétentions de l'appelante, à la confirmation de la décision entreprise et à la condamnation de Mme Y... à leur verser, à chacun, la somme de 3.800 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 7 juillet 2005, la S.A.R.L. ABP EXPERTISES et les Mutuelles du Mans, intimées, répliquent que ses opérations ont porté sur l'unité d'habitation qui a été présentée et que son mesurage est en conséquence conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, outre que les désordres affectant l'immeuble sont étrangers aux opérations auxquelles elle a procédé. B... intimés concluent donc au rejet des prétentions de l'appelante, à la confirmation de la décision entreprise et à la condamnation de Mme Y... à leur verser, à chacune, la somme de 2.000 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2005. SUR CE, LA COUR, Attendu qu'aux termes de ses dernières écritures devant les premiers juges, Mme Y... a sollicité la condamnation des époux A... à lui verser la somme de 222.757,75 ç en application des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 19965, outre une somme de 45.800 ç sur le fondement des articles 1134, 1604, 1382 et 1383 du Code civil à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices matériels et de jouissance par elle subis ; qu'il en découle que les prétentions fondées sur les dispositions des articles 1792 et suivants du Codees préjudices matériels et de jouissance par elle subis ; qu'il en découle que les prétentions fondées sur les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil, formées pour la première fois en cause d'appel par Mme Y... et tendant à ce que les époux A... soient déclarés de plein droit responsables des désordres de nature décennale affectant, selon elle, l'immeuble litigieux, prétentions qui n'ont pas pour objet d'opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger une question née de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait, pas plus qu'elles n'étaient comprises dans les demandes ou défenses soumises au premier juge, ni n'en constituent l'accessoire, la conséquence ou le complément, devront être déclarées irrecevables en application de l'article 564 du nouveau code de procédure civile ; Attendu qu'il résulte des termes clairs et précis de l'acte reçu le 12 juillet 2002 par Me MOREL-FERAUD avec la participation de Me MALAUZAT, notaires, reprenant en cela les énonciations du compromis de vente conclu entre les parties le 3 mai 2002, que les époux A... ont cédé à Mme Y... née X... des " locaux qui ont été transformés en un appartement de six pièces principales et qui ne forment qu'une seule unité d'habitation" provenant de la réunion de plusieurs lots, en sorte que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 est celle de l'appartement, tel qu'il se présentait matériellement au jour de la vente et dont Mme Y... ne pouvait ignorer la composition exacte, pour avoir visité les lieux avant son acquisition au moins à quatre reprise accompagnée de son propre architecte ; qu'au surplus, l'acte de vente mentionne, page 5, que le vendeur déclare que des travaux ont été effectués dans l'immeuble depuis moins de dix ans, notamment modification de façades, au niveau des ouvertures et changement de destination (transformation de locaux à usage professionnel en locaux à usage d'habitation), sans avoir souscrit d'assurance à ce sujet, l'acquéreur ayant été informé par le notaire des risques que peut présenter pour lui l'acquisition d'un immeuble imparfaitement assuré ; que, par ailleurs, l'attestation de superficie établie par la société ABP Expertises et qui mentionne les surfaces de chaque pièce ainsi que la destination précise qui leur était affectée au jour de la vente, est annexée à l'acte ; Qu'aux termes de sa huitième résolution, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 8/10 rue Aldebert à Marseille réunie le 5 décembre 1996 a autorisé, à l'unanimité, le propriétaire des murs de l'ancien restaurant exploité dans les lots objet du présent litige à changer la destination du local commercial, soit les lots no 32, 33, 34, 36, 42, 43, 44, 45, 46, 52 et 55 du règlement de copropriété, aux fins de le transformer en local d'habitation ; Qu'il résulte des attestations concordantes délivrées par Pascale PAROZZA, Catherine LENZI, Pierre TRANIER, Antoine LECA, François PAILLOUX et Sylvie DUCHESNE que l'ensemble des pièces de l'appartement litigieux constituant un triplex confortable et spécialement celles situées au rez-de-jardin étaient parfaitement habitables et ne sauraient en aucun cas être assimilées à des caves, outre que ces témoins n'ont pas remarqué d'imperfections affectant les pièces du rez-de-jardin ; Que l'attestation de Béatrice GRAND-DUFAY, négociatrice en immobilier, établit que Mme Y... a visité à quatre reprises les locaux litigieux, accompagnée lors de l'une de ses visites de son propre architecte qui a examiné l'ensemble des pièces du triplex, qu'un certain nombre de traces d'humidité étaient parfaitement visibles au niveau du rez-de-jardin, que cette question a été abordée entre les vendeurs et l'acquéreur en présence de son architecte et qu'elle a conduit les vendeurs à consentir une réduction du prix initialement réclamé ; Qu'il en découle qu'aucun dol, réticence dolosive ou mauvaise foi n'étant démontrés à l'encontre des époux A..., lesquels n'ont pas la qualité de vendeurs professionnels, ceux-ci sont fondés à opposer à l'action de Mme Y... la clause insérée page 12 de l'acte de vente du 12 juillet 2002 qui précise que l'immeuble est vendu dans son état actuel, le vendeur n'étant pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ; Qu'il résulte de ce qui précède qu'aucune manquement à leur obligation de délivrance n'est établi à l'encontre des époux A... ; Que pour ces motifs et ceux non contraires du premier juge que la Cour fait siens, la décision entreprise sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions, sans qu'il y ait lieu, par voie de conséquence, d'examiner les actions en garantie formée contre les notaires et la société ABP Expertise que la présente décision prive d'objet ; Attendu que faute par les époux A... de caractériser et de démontrer le principe, la nature et l'étendue du préjudice dont ils réclament réparation, distinct de celui indemnisé par l'application à leur profit des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée ; Que Mme Y..., qui succombe, supportera les entiers dépens de première instance et d'appel ; Qu'il est inéquitable de laisser supporter aux intimés les frais irrépétibles qu'ils ont respectivement exposés ; PAR CES MOTIFS, STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire ; DÉCLARE irrecevables les prétentions de Catherine X... épouse Y... fondées sur les articles 1792 et suivants du Code civil ; DÉCLARE Catherine X... épouse Y... recevable, mais mal fondée en son appel ; L'EN DÉBOUTE ; CONFIRME en toutes ses dispositions la décision entreprise ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Y AJOUTANT ; CONDAMNE Catherine X... épouse Y... à payer aux époux A... la somme de 1.800 ç, à Me MOREL-FERAUD et Me MALAUZAT, pris ensemble, la somme de 1.000 ç ainsi qu'à la S.A.R.L. ABP Expertises et à la Cie MUTUELLES DU MANS, pris ensemble, celle de 1.000 ç, le tout en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE la même aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT