Cour d'appel de Versailles, 31 mars 2008, 07/04710
Formation: CT0137

Sommaire: COPROPRIETE - Règlement - Modification - Opposabilité - Opposabilité aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires - / JDF Lorsque par la clause d'un acte notarié de vente portant sur un lot de copropriété l'acquéreur reconnaît qu'il a eu communication de façon régulière de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ainsi que de leurs modifications et qu'il s'engage expressément à en exécuter les clauses à compter du jour fixé pour le transfert de propriété, il en résulte que la modification apportée au règlement de copropriété par l'assemblée générale des copropriétaires, dont le procès verbal est annexé dans l'acte, est opposable à l'acquéreur. En effet, l'article 4 du décret du 17 mars 1967 expressément visé dans la dite clause atténue le principe posé par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier, en prévoyant que les actes en cause, même non publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur s'il est constaté à l'acte opérant transfert de propriété d'un lot qu'il en a préalablement eu connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Action en contestation - Exercice - / JDF Les résolutions de l'assemblée générale d'où résultent des modifications constituent des décisions au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, elles ne sauraient être contestées que dans les conditions prévues à cet article, soit par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai de deux mois suivant la notification du procès verbal d'assemblée générale. Tel n'est pas le cas en l'espèce, dès lors que les deux résolutions ont été portées à la connaissance de l'acquéreur qui les a acceptées au moment de son acquisition. Celui-ci ne peut pas davantage se prévaloir du principe de perpétuité des voies d'exception, les délais de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 étant des délais de forclusion COPROPRIETE - Règlement - Modification - Opposabilité - Opposabilité aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires - / JDF Il n' y a pas lieu d'enjoindre à l'acquéreur de faire les actes nécessaires à la mise à jour de l'état descriptif de division du règlement de copropriété, dès lors qu'il suffit au syndicat des copropriétaires de faire publier le règlement de copropriété modificatif qu'il a adopté lors de son assemblée générale, et que les énonciations du titre de propriété, non conformes au règlement et à l'état descriptif de division, lui sont inopposables

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72C 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 31 MARS 2008 R.G. No 07/04710 AFFAIRE : S.D.C. DE LA RESIDENCE VERRIERES JOLI-MAI AVENUE DU GENERAL DE GAULLE à MEUDON LA FORET (92360) C/ S.C.I. DU 15 AVENUE DE LA CELLE Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 08 Novembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No Chambre : 8ème No RG : 04/4626 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD SCP JUPIN & ALGRIN REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE HUIT, La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VERRIERES JOLI-MAI AVENUE DU GENERAL DE GAULLE à MEUDON LA FORET (92360) représenté par son syndic la société SAGIL Ayant son siège 23, avenue Verdier 92120 MONTROUGE elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués - No du dossier 0744209 plaidant par Maître DE MENOU avocat au barreau de PARIS APPELANT **************** S.C.I. DU 15 AVENUE DE LA CELLE Ayant son siège 43, avenue du Général de Gaulle 92360 MEUDON LA FORET prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués - No du dossier 0023950 plaidant par Maître Y... avocat au barreau de PARIS -C 789- INTIMEE **************** Composition de la Cour : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Février 2008 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine MASSON-DAUM, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Geneviève BREGEON Z..., Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller, Madame Anne LELIEVRE, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET, FAITS ET PROCEDURE : La société civile immobilière 15 avenue de la Celle (la SCI), venue aux droits de Monsieur A... et de Madame B..., est propriétaire des lots 103 et 4001 du groupe d'immeubles composé de 16 bâtiments situé Avenue du Général de Gaulle, Avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny et rue Saint Lambert à Meudon et soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, le lot 4001 étant décrit dans l'état descriptif de division de l'immeuble comme constitué du « droit de jouissance de construction et d'utilisation à usage commercial entre les cotes NGF 170 et 180 d'une superficie de terrain délimitée au plan par les lettres A, B, C, D, E et F et les vingt-neuf/cent millièmes des parties communes générales ». Le lot 4001 a fait l'objet d'une promesse de vente consentie par la société civile immobilière DE LA STATION SERVICE DE LA ROSERAIE à M. A... et à Mme B... puis d'un acte notarié du 19 mai 1995. La SCI ayant souhaité installer dans ses lots un centre de contrôle technique pour véhicules automobiles en remplacement de la station service qui n'y était plus exploitée, l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 1994 a voté les deux résolutions 8 et 9 suivantes : « - Résolution 8 : l'assemblée générale, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, après avoir obtenu toutes les informations des demandeurs sur les travaux et suivi la présentation des documents d'analyse du dossier technique, administratif et juridique du projet étudié par le conseil syndical, accepte que Mr C... représentant Mr D..., propriétaire du lot no 4001 réalise la modification de LA ROTONDE située Place d'Orion, à destination d'un centre de contrôles techniques pour véhicules. - Résolution 9 : L'assemblée générale, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, approuve, d'une part, les modifications du règlement de copropriété des millièmes de répartition et de l'état descriptif de division, issu de la transformation du lot 4001 et d'autre part, les millièmes afférents au lot modifié passant de 29 millièmes pour le lot 4001 à 482 millièmes pour le lot no 40002 » Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VERRIERES JOLI-MAI, avenue du Général de Gaulle à Meudon la Foret (le syndicat ou le SDC) a, par acte du 23 mars 2004, fait assigner la SCI DE LA CELLE afin qu'il lui soit enjoint de régulariser tous actes et faire toutes déclarations et donner mandat à l'effet de publier à la Conservation des hypothèques les actes et documents nécessaires à la mise à jour de son titre de propriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble afin que ceux-ci mentionnent que le lot 4001 est affecté de 482 tantièmes sur 100453 tantièmes de parties communes générales, sous astreinte de 310 euros par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la décision à intervenir. Par conclusions ultérieures, le SDC a demandé la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 27.625,76 euros au titre des charges de copropriété impayées relatives au lot 4001 avec les intérêts légaux à compter du 1er octobre 2001 et capitalisation outre une somme de 5.000 euros à titre de dommages & intérêts et une indemnité de procédure. Le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement du 8 novembre 2006, a : - constaté l'inexistence de la résolution no 9 de l'assemblée générale du 28 mars 1994, - déclaré recevable le SDC en sa demande en payement des charges de copropriété, - débouté le SDC de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire - et condamné le SDC à payer à la SCI une indemnité de procédure de 1.500 euros ainsi qu'aux dépens. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement par déclaration remise au greffe le 20 juin 2007 puis par une seconde déclaration déposée au greffe le 4 juillet suivant. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 20 novembre 2007. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 12 février 2008 précédent l'audience des débats. PRETENTIONS DES PARTIES : Vu les conclusions en dates des 29 janvier 2008 et 11 février 2008 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant poursuivant la réformation du jugement entrepris, demande à la Cour : - de déclarer la SCI prescrite en sa contestation des résolutions de l'assemblée générale du 28 mars 1994, - d'enjoindre à la SCI de se rendre chez le notaire mandaté par lui afin de régulariser les actes, faire toutes déclarations et donner mandat à l'effet de publier à la conservation des hypothèques les actes et documents pour la mise à jour de son titre de propriété et de l'état descriptif de division sous astreinte de 310 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et pendant un délai de 60 jours, - passé ce délai, l'autoriser à publier l'arrêt au rang des hypothèques concernant le lot 4001 et selon les indications spécifiées dans les conclusions, - de condamner la SCI à lui payer la somme de 27.625,76 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 4ème trimestre 1998 au 4ème trimestre 2004 avec les intérêts légaux à compter du 1er octobre 2001 et la somme de 16.480,81 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er trimestre 2005 au 4ème trimestre 2007 avec les intérêts légaux à compter des conclusions et à titre subsidiaire les sommes de 1.669,66 euros et 990,05 euros pour les mêmes périodes augmentées des intérêts légaux à compter des mêmes dates, - d'ordonner la capitalisation des intérêts, - de condamner la SCI à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages & intérêts ainsi qu'une indemnité de procédure d'un même montant - et de condamner la SCI aux dépens. Vu les conclusions en date du 25 janvier 2008 par lesquelles la SCI, intimée, demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner le SDC à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 euros ainsi qu'aux dépens. Vu les conclusions en date du 12 février 2008 par lesquelles la SCI demande à la cour de rejeter des débats les dernières conclusions du syndicat en date du 11 février 2008. SUR CE : -I- Sur les conclusions de rejet des débats : Considérant que la SCI a déposé ses premières conclusions le 11 janvier 2008 alors qu'injonction lui avait été faite de le faire avant le 23 novembre 2007 et alors que le SDC avait précédemment conclu les 17 juillet, 2 et 24 octobre 2007 ; que la SCI a déposé un second jeu de conclusions le 29 janvier 2008, date prévue pour la clôture qui a de ce fait été reportée au 12 février 2008 et a communiqué cinq pièces par bordereaux des 25 et 29 janvier 2008 ; Que dans ses conclusions déposées le 11 février 2008, le SDC ne modifie pas le conclusif de ses précédentes écritures mais indique répondre aux conclusions et pièces adverses ; Que les conclusions du syndicat du 12 février 2008 seront déclarées recevables compte tenu de ce qu'elles se limitent à répondre à des conclusions déposées dans les délais rappelés ci-dessus ; -II- Sur le fond : Considérant qu'il est établi que la SCI participait à l'assemblée générale du 28 mars 1994 en sa qualité de copropriétaire de lots autres que du lot 4001 ; que plus précisément, M. A... et Mme B... étaient bénéficiaires de la promesse de vente que leur avait consentie la SCI DE LA STATION SERVICE DE LA ROSERAIE le 1er juillet 1992, l'acte énonçant que le bénéficiaire accepte sans prendre l'engagement d'acquérir les lots 103 et 4001 ; que le propriétaire du lot 4001, présent à l'assemblée ne s'est pas opposé au vote des deux résolutions 8 et 9 ; Que la SCI DE LA STATION SERVICE DE LA ROSERAIE s'est retirée de la SCI MEUDON LA FORET VERRIERES et a reçu les lots 103 et 4001 en attribution selon un acte notarié du 19 mai 1995 et qu'elle a vendu les deux lots en cause à la SCI 15 AVENUE DE LA CELLE, venant aux droits de M. A... et de Mme B... par acte du 19 mai 1995 ; Considérant que l'acte notarié de vente des lots en date du 19 mai 1995 produit par la SCI n'est pas complet (manquent les pages 5, 7, 9, 10, 12 à 15) comporte en annexe le procès verbal de l'assemblée générale du 28 mars 1994 et stipule, sous le titre « Obligations et charges de copropriété » une clause ainsi rédigée : « L'acquéreur reconnaît qu'il a eu communication, préalablement aux présentes et conformément aux dispositions de l'article 4 du décret 67-223 du 17 mars 1967, de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété de « l'Objet » ainsi que de leur(s) modificatif(s) éventuel(s) et il s'engage expressément à en exécuter les clauses à compter du jour ci-dessus fixé pour le transfert de propriété » Que par cette clause, la modification apportée au règlement de copropriété par les résolutions 8 et 9 de l'assemblée générale du 28 mars 1994 est opposable à la SCI ; qu'en effet, l'article 4 du décret du 17 mars 1967, expressément visé dans la clause ci-dessus retranscrite atténue le principe posé par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayant cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier » en prévoyant que les actes en cause, même non publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur s'il est constaté à l'acte opérant transfert de propriété d'un lot qu'il en a préalablement eu connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ; que tel est bien le cas en l'espèce ; Considérant, dès lors, que la SCI ne peut pas remettre en question une modification du règlement de copropriété, des millièmes de répartition et de l'état descriptif de division qu'elle a expressément acceptée dans son acte d'acquisition, quand bien même la décision serait-elle nulle voire même inexistante au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'elle a d'ailleurs mis en uvre les travaux que la résolution 8 de l'assemblée générale du 28 mars 1994 a autorisé le propriétaire du lot 4001 à effectuer ; Considérant, par ailleurs, que les résolutions 8 et 9 de l'assemblée générale du 28 mars 1994 constituent des décisions au sens de l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, quoiqu'elles excèdent les pouvoirs du syndicat en ce que ce dernier ne pouvait voter, sauf à l'unanimité, une modification des tantièmes de copropriété affectés au lot 4001 nouvellement dénommé 4002 ; qu'en tant que telles, les deux résolutions litigieuses ne sauraient être contestées que dans les conditions prévues à cet article, soit par les copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois suivant la notification du procès verbal d'assemblée générale ; que tel n'est pas le cas en l'espèce dès lors que les deux résolutions, en faveur desquelles la SCI propriétaire du lot 1004 a voté favorablement n'ont pas été attaquées ; Qu'à supposer même que les résolutions 8 et 9 de l'assemblée générale du 28 mars 1994 puissent être attaquées par la SCI, que ce soit en sa qualité de propriétaire d'autres lots ayant à ce titre participé à l'assemblée générale ou en sa qualité d'acquéreur du lot 4001, la demande d'annulation n'a pas été faite dans le délai de dix ans dans lequel l'article 42, alinéa 1er enferme les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat ; Que, par ailleurs, la SCI conteste que les tantièmes de copropriété aient pu être modifiés en faisant valoir que la surface des parties privatives de son lot n'a pas été augmentée, voire même a diminué mais ne soutient pas que les tantièmes de charges générales affectés au lot 4002 en fonction des tantièmes de propriété aboutissent à une répartition des charges qui doit être non écrite pour ne pas être conforme aux dispositions impératives de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en effet, la SCI vise les dispositions d'ordre public de l'article précité mais n'invoque que la nullité des dispositions portant atteinte à son principe ; Que dans ces conditions la SCI ne peut pas invoquer le non respect des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ni les conséquences de la décision quant à l'augmentation des millièmes ou au changement de la répartition ; Que la SCI ne peut pas davantage se prévaloir du principe de perpétuité des voies d'exception dès lors que les délais de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sont des délais de forclusion ; Qu'enfin, le syndicat produit aux débats le procès verbal d'assemblée générale du 18 avril 2005 qui, dans une huitième résolution, a approuvé la refonte du règlement de copropriété ainsi que la version refondue de ce dernier, qui intègre la suppression du lot 4001 et son remplacement par le lot 4002 auquel sont affectés 482/100.453 èmes de tantièmes généraux de propriété et de charges ; Considérant toutefois qu'il n'y a pas lieu d'enjoindre à la SCI de faire les actes nécessaires à la mise à jour de l'état descriptif de division du règlement de copropriété dès lors qu'il suffit au SDC de faire publier le règlement de copropriété modificatif qu'il a adopté lors de son assemblée générale du 18 avril 2005 et que les énonciations du titre de propriété de la SCI non conformes au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division lui seront inopposables ; Considérant que le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI à lui payer les sommes de 27.625,76 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 4ème trimestre 1998 au 4ème trimestre 2004 et celle de 16.480,81 euros au titre des charges pour la période du 1er trimestre 2005 au 4ème trimestre 2007 ; que la SCI fait valoir que la demande n'est pas justifiée au vu des pièces produites et conteste en particulier les charges réclamées au titre du ravalement qui n'a jamais été effectué et soutient être créancière d'une somme de 5.206,18 euros ; Considérant que le syndicat produit aux débats, pour chacun des exercices 1998 à 2007 inclus le procès verbal d'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice écoulé et votant le budget prévisionnel de l'exercice en cours, une attestation de non recours pour chacune de ces assemblées générales, les appels de fonds et relevés de charges ; Qu'il ressort des appels de fonds et relevés de charges que la quote part de charges imputés au lot 4001 a été calculée sur la base d'un nombre de tantièmes de 29/100.000 èmes et non pas de 482/100.453 èmes ; Que l'article 15 du règlement de copropriété modifié par l'assemblée générale du 18 avril 2005 produit aux débats prévoit que les charges communes générales sont réparties au prorata des millièmes généraux et qu'il n'est pas soutenu que le règlement de copropriété initial prévoyait une autre répartition ; Considérant que la demande formée par le syndicat à titre principal en application de la répartition résultant de la neuvième résolution de l'assemblée générale du 28 mars 1994 est bien fondée dès lors que la modification des quotes parts de charges résultant de la modification des tantièmes de propriété s'est trouvée applicable à l'égard du syndicat dès le vote des résolutions correspondantes et à l'égard de la SCI dès l'acquisition du lot 4001 ; Considérant, par ailleurs, qu'il ressort du procès verbal d'assemblée générale du 28 avril 2003 que les travaux de ravalement, voirie et étanchéité ont été réceptionnés en septembre 2001 ; qu'en tout état de cause, les conditions d'exécution de travaux dont le budget a été voté et les provisions appelées ne sont pas susceptibles de remettre en cause l'obligation des copropriétaires de s'acquitter des appels de fonds correspondants ; Considérant, enfin, que la SCI produit aux débats le questionnaire relatif à la vente des lots 3119, 3120, 3121 et 3122 par lequel le syndic réclamait au notaire une somme de 95.778,04 francs au titre des charges de copropriété et travaux outre 837,20 francs pour les frais de dossier de vente ; Que le syndicat fait valoir que la somme principale, qui a été adressée au syndic par le notaire chargé de la vente, correspond aux charges imputables aux lots vendus ; que le document produit vise en effet les seuls lots 3123 à 3128 et que la SCI, à qui il appartenait de contester le montant réclamé lors de la vente des lots en cause, n'établit pas qu'une partie de la somme de 95.778,04 francs correspondrait à des charges imputables au lot 4001 ; Considérant que le SDC demande que le point de départ des intérêts soit fixé, sur la somme de 27.625,76 euros au 1er octobre 2001, date d'émission des chèques impayés et, sur la somme de 16.480,81 euros à compter des conclusions d'appel ; Que toutefois, le syndicat a établi les relevés de charge et appels de fonds sur la base d'une quote part de 29/100.000èmes et l'établissement des chèques n'est accompagné d'aucune pièce établissant que la SCI a accepté l'application de la résolution no 9 de l'assemblée générale du 28 mars 1994 ; Que, dans ces conditions, les intérêts partiront à compter du 1er décembre 2005, date de la présentation de la demande par conclusions devant le tribunal, sur la somme de 27.625,76 euros et à compter du 11 février 2008 sur la somme de 16.480,81 euros ; Que les intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; Considérant que le syndicat n'établit pas l'existence d'un préjudice non réparé par les intérêts au taux légal qui aurait été subi par lui, distinct du retard dans le règlement des charges de copropriété ; Que, pour sa part, la SCI ne peut pas se prévaloir du caractère abusif de la procédure engagée par le SDC ; Que les demandes en payement de dommages & intérêts seront dans ces conditions rejetées ; Considérant que le jugement étant infirmé en ses dispositions de fond le sera également du chef de l'indemnité de procédure allouée à la SCI et des dépens ; Qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l'intégralité des frais non compris dans les dépens engagés par lui dans la présente instance ; que la SCI sera condamnée à lui payer une indemnité de procédure de 3.000 euros ; Qu'enfin, la SCI qui succombe en ses prétentions supportera les dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS : Statuant en audience publique et contradictoirement : INFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris, STATUANT A NOUVEAU : DECLARE la SCI DE LA CELLE irrecevable et en touT cas prescrite en sa contestation des résolutions adoptées par l'assemblée générale du 28 mars 1994, CONDAMNE la SCI DE LA CELLE à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de : - 27.625,76 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 4ème trimestre 1998 au 4ème trimestre 2004, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2005, - 16.480,81 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er trimestre 2005 au 4ème trimestre 2007, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 février 2008, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, CONDAMNE la SCI DE LA CELLE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire, CONDAMNE la SCI DE LA CELLE aux dépens de première instance et d'appel et dit que les derniers pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé. Le GREFFIER, Le PRESIDENT,