Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11 février 2009, 06/10948
Formation: CT0327

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Renouvellement - / JDF En application de l'article 1731 du code civil, lorsqu'il n'a pas été dressé d'état d'entrée dans les lieux lors du renouvellement du bail, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit par conséquent les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 11o Chambre A ARRÊT AU FOND DU 11 FEVRIER 2009 No 2009 / 84 Rôle No 07 / 14138 SCI LES OLIVIERS C / Jean X... Grosse délivrée le : à : SCP LATIL SCP SIDER réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 12 Juin 2007 enregistré au répertoire général sous le no 11. 07. 0231. APPELANTE SCI LES OLIVIERS prise en la personne de son représentant légal en exercice Mme Y... Rolande, demeurant ...représentée par la SCP LATIL-PENARROYA-LATIL-ALLIGIER, avoués à la Cour, Ayant pour avocat Me Jean-Claude ROBBE, du barreau de DRAGUIGNAN INTIME Monsieur Jean X... né le 13 Mai 1092 à LILLE (59), demeurant ... représenté par la SCP SIDER, avoués à la Cour, Ayant pour avocat Me Alain MASSABIAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *- *- *- *- * COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 10 Décembre 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Robert PARNEIX, Président, chargé du rapport La Cour était composée de : Monsieur Robert PARNEIX, Président Madame Danielle VEYRE, Conseiller Madame Cécile THIBAULT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2009. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Février 2009, Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte du 25 janvier 1998 M. X... a loué une maison à M. Olivier Y.... A compter du 1er janvier 2004, le bail a été renouvelé au profit de la SCI Les Oliviers constituée entre M. Olivier Y... et sa mère, Mme Rolande Y..., occupante de la maison avec son époux, M. Albert Y.... Le 25 mai 2005, M. X... a délivré un congé pour reprise à la SCI Les Oliviers qui a libéré les lieux le 27 novembre 2006. Invoquant des désordres locatifs et des loyers impayés, M. X... a assigné la SCI Les Oliviers en paiement et en dommages et intérêts et, par jugement réputé contradictoire du 12 juin 2007, le tribunal d'instance de Fréjus a accueilli cette demande et condamné la SCI Les Oliviers au paiement de la somme principale de 5 296 euros avec exécution provisoire outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation et d'une indemnité de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Les Oliviers a interjeté appel par acte du 13 août 2006. Dans ses conclusions déposées le 12 décembre 2007, elle demande à la cour de réformer le jugement, de lui donner acte qu'elle accepte de payer les deux derniers mois de location et la taxe d'ordures ménagères, de débouter M. X... de ses autres demandes et de le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient principalement que l'indexation du loyer ne peut être réclamée rétroactivement et que la villa n'était pas en bon état lors de l'entrée dans les lieux en 1998. Par conclusions en réplique déposées le 7 janvier 2008, M. X... sollicite la radiation de l'appel par application de l'article 526 du code de procédure civile et, pour le surplus, la confirmation du jugement et la condamnation de la SCI Les Oliviers au versement d'une indemnité de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir que l'appelante n'a pas satisfait à l'exécution provisoire du jugement, qu'un constat contradictoire du 27 novembre 2006 révèle les dégradations laissées par la locataire après son départ, dont le coût est justifié par les factures produites, et que l'indexation peut être réclamée dans la limite de cinq ans. MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la demande de radiation de l'appel Attendu que la radiation prévue par l'article 526 du code de procédure civile en cas de non exécution par l'appelant du jugement assorti de l'exécution provisoire doit être demandée au premier président ou, dès qu'il est saisi, au conseiller chargé de la mise en état ; qu'il s'en déduit qu'elle ne peut plus être sollicitée après l'ouverture des débats devant la cour ; que, dès lors, la demande de radiation présentée par M. X..., qui n'a pas fait trancher l'incident par le conseiller chargé de la mise en état, est irrecevable ; 2) Sur les loyers et les charges impayés Attendu que la SCI Les Oliviers ne conteste pas devoir les deux derniers mois de loyers et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; qu'elle prétend, à tort, que ces sommes doivent se compenser avec le dépôt de garantie destiné à assurer le paiement des réparations locatives ; que le jugement qui l'a condamnée à payer la somme de 2 622 euros à ce titre sera confirmé ; Attendu que l'indexation des loyers peut être sollicitée dans la limite du délai de prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil alors applicable ; que M. X... justifie du montant et du calcul de l'indexation qu'il avait omis d'appliquer entre juillet 2005 et novembre 2006 ; que la SCI Les Oliviers a été à juste titre condamnée au paiement de la somme de 708 euros à ce titre ; 3) Sur les réparations locatives Attendu qu'il n'a pas été dressé d'état d'entrée dans les lieux lors du renouvellement du bail en 2004 de sorte que la SCI les Oliviers est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire, en application de l'article 1731 du code civil ; Attendu que l'état des lieux de sortie établi contradictoirement par huissier de justice le 27 novembre 2006 révèle que la villa présente non seulement des traces d'usure ou de défraîchissement résultant de l'usage normal du bien loué mais encore des désordres et des dégradations imputables à la locataire et notamment la présence de nombreux trous de chevilles ou de crochets non rebouchés, la disparition d'une étagère dans le salon, des auréoles et des traces d'humidité, la fêlure d'une vasque et d'une jarre ancienne, la dépose d'un convecteur électrique ; que ces constatations ne sont pas contredites par les factures d'entretien versées aux débats par la SCI Les Oliviers qui sont antérieures à son entrée dans les lieux et sont datées des années 1998 à 2002 ; qu'il en est de même des attestations décrivant des travaux réalisés lors du premier bail consenti à M. Olivier Y... en 1998 ; Attendu que M. X... justifie avoir acquitté une facture de 3 094, 54 euros pour la remise en état de la villa ; que pour tenir compte de l'usure normale des lieux, seule la moitié de cette somme sera mise à la charge de la SCI Les Oliviers soit 1 547, 27 euros ; que le jugement sera réformé en ce qu'il a mis la totalité de cette somme au compte de la locataire ; Attendu que le bail stipule que « le jardin doit être entretenu régulièrement au moins deux fois par an en mars en et septembre » et qu'en octobre « un nettoyage général doit être fait » ; que le constat du 27 novembre 2006 indique que « les végétaux n'ont pas été taillés », que le « jardin n'est pas entretenu » et que « des herbes folles sont visibles » ; que ce constat n'est pas remis en cause par l'attestation d'un jardinier produite par la SCI Les Oliviers qui fait état d'un élagage réalisé en mai 1998 ; Attendu que M. X... justifie avoir réglé une somme de 813 euros pour la taille des arbres et le nettoyage du jardin ; que cette somme a été à juste titre mise à la charge de la SCI Les Oliviers ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; Attendu en définitive que la SCI Les Oliviers sera condamnée à payer à M. X... la somme de 2 622 + 708 + 813 + 1 547, 22 = 5 690, 22 euros ; que, déduction faite du dépôt de garantie de 2 073 euros, elle reste redevable de la somme de 3 617, 22 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Attendu qu'il est justifié de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à M. X... la somme de 1 000 euros à ce titre ; que la même demande présentée par la SCI Les Oliviers qui succombe en son appel sera rejetée ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare irrecevable la demande de radiation présentée par M. X... sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile ; Infirme le jugement uniquement sur le montant de la condamnation mise à la charge de la SCI Les Oliviers ; Statuant à nouveau de ce chef ; Condamne la SCI Les Oliviers à payer à M. X... la somme de 3 617, 22 euros (trois mille six cent dix sept euros et vingt deux centimes) outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Ajoutant au jugement ; Condamne la SCI Les Oliviers à payer à M. X... la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et déboute la SCI Les Oliviers de sa demande sur le même fondement ; Condamne la SCI Les Oliviers aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Et le président a signé avec la greffière ; La greffièreLe Président