Cour d'appel de Versailles, du 4 juin 1999, 1997-3280

Sommaire: BAIL (règles générales) - Congé - Pluralité de preneurs - Congé donné par l'un d'eux - Clause de solidarité Le congé donné par l'un des co-preneurs solidaires d'un bail, qui a quitté les lieux, ne le libère pas de son obligation solidaire contractuelle de payer les loyers et les charges jusqu'au terme du bail, sauf accord du bailleur pour accepter ce congé séparé

FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé en date du 9 avril 1994, Monsieur et Madame GUILLOU ont donné en location à Monsieur X... et Mademoiselle Sophie BIHOUIS un studio situé à CHELLES, 4 rue du Révérend Père Chaillet. Par acte du même jour, Monsieur Norbert BIHOUIS, le père de Mademoiselle BIHOUIS, s'est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, réparations et frais. Le 6 février 1995, les époux GUILLOU ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer la somme de 6.436,50 Francs, au titre des loyers de novembre et décembre 1994 ainsi que janvier 1995. Mademoiselle Sophie BIHOUIS a quitté les lieux le 25 février 1995; par courriers distincts des 24 et 26 février 1995, adressés à l'agence immobilière mandataire des bailleurs, elle-même et son père Monsieur Norbert BIHOUIS ont demandé la résiliation du bail. Le 19 février 1996, Monsieur et Madame GUILLOU ont fait assigner respectivement Mademoiselle Sophie BIHOUIS et Monsieur Norbert BIHOUIS, en qualité de caution, devant le tribunal d'instance de Chartres, afin de les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 13.187,92 Francs au titre de l'arriéré de loyers et charges impayés et celle de 1.600 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Mademoiselle Sophie BIHOUIS et Monsieur Norbert BIHOUIS ont conclu au débouté de ces demandes en invoquant le départ des lieux de Mademoiselle BIHOUIS et la résiliation du bail par la lettre du 24 février 1995, qui a pris effet le 28 mars 1995. Ils ont également soutenu que l'acte de caution signé par Monsieur BIHOUIS était nul pour défaut de mention manuscrite conforme aux exigences légales. Par jugement en date du 14 janvier 1997, le tribunal d'instance de Chartres a rendu la décision suivante: - condamne solidairement Mademoiselle BIHOUIS et Monsieur BIHOUIS à payer aux époux GUILLOU la somme de 11.078,05 Francs avec intérêts de droit à compter de l'assignation du 19 février 1996, - les condamne en outre solidairement à payer la somme de 2.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - déboute les parties de leurs autres demandes, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne Mademoiselle BIHOUIS et Monsieur BIHOUIS aux dépens de l'instance. Le 10 avril 1997, Mademoiselle Sophie BIHOUIS a interjeté appel. Mademoiselle Sophie BIHOUIS et Monsieur Norbert BIHOUIS font valoir que Mademoiselle BIHOUIS s'est trouvée dans une situation particulièrement grave, Monsieur X..., son ami et colocataire et Madame GAY, la mère de celui-ci, menaçant son intégrité physique et morale; que c'est en raison des risques ainsi courus et de sa situation de chômage que Mademoiselle BIHOUIS a résilié le bail par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 1995; qu'elle s'est trouvée dégagée de ses obligations locatives à compter du 26 mars 1995; que d'ailleurs, l'agence immobilière a accepté son congé, ce qui a été confirmé lors de la demande de transfert du bail sollicitée par Monsieur X... et sa mère Madame GAY, acceptée également par le mandataire du bailleur; que la négligence de l'agence immobilière et du propriétaire est une cause exonératoire pour Mademoiselle BIHOUIS, laquelle, à titre subsidiaire, est fondée à solliciter des délais de paiement car elle est actuellement sous contrat emploi solidarité. Concernant l'acte de cautionnement signé par lui, Monsieur BIHOUIS reprend les arguments développés en première instance quant à l'insuffisance des mentions manuscrites portées par lui. Il précise qu'il n'a jamais envisagé de se porter caution de Monsieur X... après le départ de sa fille; qu'à titre subsidiaire, si la cour retenait la nullité de l'acte de cautionnement, il ne pourrait être condamné qu'aux loyers dus jusqu'au 26 mars 1995, date à laquelle tous les loyers étaient réglés. Ils demandent donc à la Cour de: Recevant les concluants en leurs appels principal et incident, les y déclarer bien fondés, Y faisant droit, - donner acte à Monsieur BIHOUIS de ce qu'il s'associe aux écritures de Mademoiselle BIHOUIS, - débouter les époux GUILLOU de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau, A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où Mademoiselle BIHOUIS ferait l'objet d'une condamnation, - lui allouer les plus larges délais de paiement en application de l'article 1244-1 du code civil, - condamner les époux GUILLOU au paiement d'une somme de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP BOMMART MINAULT, avoué, conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle. Monsieur et Madame GUILLOU répondent que l'agence immobilière BUTELOT-BARTHELMAY, leur mandataire, n'a pas accepté le congé donné par Mademoiselle BIHOUIS et que bien au contraire, dans son courrier du 1er mars 1995, elle a rappelé que celle-ci restait tenue, ainsi que son père, au titre de la solidarité conventionnelle, au paiement des loyers échus postérieurement à son départ des lieux loués, tant que l'appartement ne serait pas effectivement libéré. Concernant l'engagement de caution de Monsieur BIHOUIS, ils soutiennent que les dispositions de l'article 1326 du code civil ne sont pas prescrites à peine de nullité et que si l'acte dépourvu de mention manuscrite complète ne suffit pas à faire la preuve complète de l'obligation, il constitue un commencement de preuve par écrit; qu'en tout état de cause, les termes de la mention manuscrite portée par Monsieur BIHOUIS sont claires et explicites et démontrent qu'il s'est porté caution des sommes dues tant par sa fille que par Monsieur X...; que Monsieur BIHOUIS a signé le contrat de bail après en avoir pris connaissance. Les époux GUILLOU s'opposent à l'octroi de délais de paiement à Mademoiselle BIHOUIS, faute pour celle-ci de justifier de ses charges et en raison du long délai de fait dont elle a bénéficié, sans effectuer le moindre règlement. Enfin, ils forment appel incident pour obtenir la condamnation de Mademoiselle BIHOUIS et son père à leur payer les frais d'huissier. Ils demandent à la Cour de: - dire Mademoiselle BIHOUIS et Monsieur BIHOUIS irrecevables et en tout cas mal fondés en leurs appels principal et incident, - les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : [* condamné solidairement Mademoiselle BIHOUIS et Monsieur BIHOUIS à payer aux époux GUILLOU la somme de 11.078,05 Francs avec intérêts de droit à compter de l'assignation du 19 février 1996, *] condamné solidairement Mademoiselle BIHOUIS et Monsieur BIHOUIS au paiement de la somme de 2.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - débouter Mademoiselle BIHOUIS de sa demande de délais de paiement, - recevoir les époux GUILLOU en leur appel incident, - les y dire bien fondés, Y faisant droit, - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de Monsieur et Madame GUILLOU de remboursement des frais d'huissier, Et statuant à nouveau, - condamner solidairement Mademoiselle BIHOUIS et Monsieur BIHOUIS à payer aux époux GUILLOU la somme de 2.109,87 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 1995, En toute hypothèse, - les condamner solidairement à payer aux concluants la somme de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, - les condamner toujours sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué pour ceux la concernant par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 1er avril 1999 et l'affaire a été appelée à l'audience du 4 mai 1999. SUR CE LA COUR 1) Sur les effets du congé donné par Mademoiselle BIHOUIS le 26 février 1995 : Considérant qu'il est de droit constant que le congé donné par l'un des copreneurs solidaires d'un bail, qui a quitté les lieux, ne le libère pas de son obligation solidaire contractuelle de payer le loyer et les charges pendant la durée prévue au contrat, sauf accord du bailleur pour accepter un congé séparé; qu'en l'espèce, Monsieur X... et Mademoiselle BIHOUIS se sont engagés solidairement au paiement des loyers et des charges; que l'agence immobilière BUTELOT-BARTHELMAY, mandataire des bailleurs, à laquelle le congé avait été adressé, a répondu à Monsieur BIHOUIS par lettre du 1er mars 1995 qu'il s'était porté caution pour la durée du bail et qu'il resterait caution tant que l'appartement ne serait pas entièrement libre; que contrairement à ce que prétendent les consorts BIHOUIS, le mandataire des bailleurs n'a donc pas accepté le congé séparé donné par l'un des preneurs solidaires; que pas davantage, Mademoiselle BIHOUIS et Monsieur BIHOUIS n'apportent la preuve de l'accord qui serait intervenu pour une reprise du bail par Monsieur X... et sa mère Madame GAY; 2) Sur la créance de Monsieur et Madame GUILLOU au titre des loyers, charges et frais : Considérant c'est à juste titre que le premier juge a dit que le congé donné par Mademoiselle BIHOUIS ne l'avait pas libérée de son obligation au paiement des loyers et charges échus postérieurement au congé et ce, pendant la durée du bail; qu'en l'espèce, la résiliation du bail n'étant intervenue que lors de la libération effective des lieux par Monsieur X..., la créance justifiée de Monsieur et Madame GUILLOU au titre des loyers et charges impayés, de juillet à novembre 1995, selon décompte conforme aux dispositions du bail et non contesté , s'élève à la somme de 11.078,05 Francs, déduction faite du dépôt de garantie; que la cour confirme le jugement déféré qui a prononcé condamnation de Mademoiselle BIHOUIS au paiement de cette somme; Considérant que devant la cour, les époux GUILLOU ne sollicitent plus le paiement de la clause pénale contractuelle réduite à néant par le premier juge; Considérant, concernant les frais de commandement exposés par les époux GUILLOU, que la solidarité entre Monsieur X... et Mademoiselle BIHOUIS n'est prévue au contrat que pour le paiement des loyers et charges; que par ailleurs, Mademoiselle BIHOUIS ne peut être tenue au paiement des frais engagés pour le recouvrement vis-à-vis de la caution; qu'en revanche, elle doit être condamnée au paiement des frais exposés au titre des deux commandements qui lui ont été délivrés le 6 février 1996 et le 13 octobre 1995, soit la somme de 633,31 Francs ; 3) Sur l'engagement de caution de Monsieur Norbert BIHOUIS : Considérant que par application des articles 1326 et 2015 du code civil, l'engagement souscrit par la caution doit comporter, outre sa signature, une mention écrite de sa main exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance de la nature et de l'étendue de son obligation; qu'en l'espèce, la mention manuscrite portée par Monsieur BIHOUIS sur l'acte de caution détaille les sommes pour le paiement desquelles il se porte caution, à savoir les loyers, indemnités d'occupation, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure et comporte sa déclaration selon laquelle il a pris connaissance de l'obligation contractée, "ayant reçu un exemplaire du bail"; que cette déclaration est exacte puisque Monsieur BIHOUIS a signé le bail après y avoir porté une mention manuscrite et en avoir paraphé toutes les pages; que par conséquent, si le montant des loyers et des charges contractuellement du n'est pas précisé dans l'acte de caution, il n'en est pas moins déterminable à la lecture du bail, de sorte que Monsieur BIHOUIS a bien eu connaissance de la nature et de l'étendue de son obligation relative aux loyers et charges, conformément à la mention manuscrite qu'il a portée de sa main sur son engagement de caution; qu'en revanche, le montant des indemnités d'occupation, des réparations locatives et des frais de procédure n'étant pas déterminable contractuellement, l'engagement de caution ne peut s'étendre à ces sommes; que la cour confirme donc le jugement déféré en ce qu'il a dit que Monsieur BIHOUIS devait être tenu au paiement des loyers et charges dus par Mademoiselle BIHOUIS, soit 11.078,05 Francs et l'a condamné solidairement avec celle-ci à payer cette somme à Monsieur et Madame GUILLOU; Considérant que Monsieur BIHOUIS doit supporter les frais afférents aux deux actes de dénonciation de commandement des 20 février et 13 octobre 1995, soit 705,25 Francs; 3) Sur la demande de délais de paiement : Considérant que si Mademoiselle BIHOUIS justifie d'un contrat emploi solidarité pour janvier 1999, moyennant un salaire de 3.000 Francs par mois environ, force est de constater que Monsieur BIHOUIS ne communique aucune pièce relative à ses ressources et à ses charges; que les débiteurs ont d'ores et déjà bénéficié d'un délai de fait de plusieurs années en raison de la durée de la procédure; que dans ces conditions, la cour déboute les consorts BIHOUIS de leur demande de délais de paiement sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil; 4) Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile : Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en faveur de Monsieur et Madame GUILLOU; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: - CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt; Et y ajoutant et réformant: - CONDAMNE Mademoiselle BIHOUIS à payer à Monsieur et Madame GUILLOU la somme de 633,31 Francs correspondant au coût des deux commandements qui lui ont été délivrés le 6 février 1996 et le 13 octobre 1995; - CONDAMNE Monsieur BIHOUIS à payer à Monsieur et Madame GUILLOU la somme de 705,25 Francs correspondant aux frais des deux actes de dénonciation de commandement des 20 février et 13 octobre 1995; - DEBOUTE Mademoiselle Sophie BIHOUIS et Monsieur Norbert BIHOUIS des fins de toutes leurs demandes; - DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; - CONDAMNE Mademoiselle Sophie BIHOUIS et Monsieur Norbert BIHOUIS à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt: Le Greffier, Le Président, M. H. EDET A. CHAIX