Cour d'appel de Caen, du 20 décembre 2001, 00/03844

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de conseil - Vente d'immeuble L'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil et d'assistance à l'occasion des opérations réalisées par son entremise, notamment lorsqu'il existe des éléments objectifs, constitutifs d'indices alarmants sur les facultés financières de l'acquéreur, et relatifs aux risques de non-réalisation effective de l'opération. Commet alors une faute, l'agent immobilier à l'origine de la souscription d'une promesse de vente ne contenant aucune clause protectrice de l'acquéreur, telle une condition suspensive d'obtention d'un prêt, alors même qu'une clause pénale a été prévue en cas de défection des parties

Attendu que par acte du 22 octobre 1999, Madame X... a confié à la société AGENCE Y... un mandat de rechercher pour son compte un fonds de commerce en vue d'une acquisition; Que cet acte, suffisamment complet en la forme comme contenant des mentions d'identification du mandant, régulièrement porté à sa date sur le registre de l'agence, avait certes pour but de permettre à l'agent immobilier de percevoir une rémunération pour ses prestations d'intermédiaire dans le cadre d'une éventuelle acquisition par Madame X... , d'un fonds par elle trouvé, mais a eu aussi pour effet de faire naître à la charge du mandataire, professionnel avisé de ce type de transaction une obligation de conseil et d'assistance envers sa cliente, Attendu que, par acte du 26 octobre 1999, rédigé par la société AGENCE Y..., Madame X... s'est engagée à acquérir le fonds proposé à la vente par Monsieur Z... pour le prix de 750.000 F, ce qui correspondait, avec les divers frais à un investissement de 900.000 F ; Attendu qu'il est constant que Madame X... ne disposait personnellement d'aucun apport et devait financer cette opération par un prêt que devait lui consentir un sieur Y... ; Que Maître L..., notaire avait été contacté en vue de l'établissement de cet acte et de ses annexes (notamment tableau d'amortissement) ; Qu'il est tout aussi constant que le sieur A... ensuite disparu, sans avoir donné aucune suite à ce projet ; Attendu que la société AGENCE Y... qui prétend que sa cliente lui aurait caché cet aspect de l'opération et lui aurait affirmé être en mesure de la financer sans recourir à un prêt a ainsi manifesté une totale absence de vigilance; Qu'il résulte en effet des énonciations de l'acte qu'elle a rédigé que Madame X... était âgée alors de moins de trente ans comme étant née le 8 novembre 1969 et sans aucune profession déclarée qui pouvait expliquer la possession d'un capital de près d'un million de francs pour une personne aussi jeune ; Attendu qu'une telle situation, contenant à l'évidence des indices alarmants, aurait dû conduire un professionnel attentif à engager certaines vérifications ou, au moins dans l'hypothèse prétendue d'un silence réticent de sa cliente, à mettre celle-ci en garde sur les conséquences pour elle de l'impossibilité éventuelle de mener à bien le projet ; Attendu qu'en effet, l'acte rédigé par la société AGENCE Y... ne contient aucune clause protectrice de l'acquéreur, comme une condition suspensive de la réalisation effective de la convention envisagée avec le sieur Y..., ou un terme à l'engagement souscrit; Qu'au contraire, une clause pénale lourde a été prévue en cas de défection de l'une des parties ; Attendu que la société AGENCE Y... ne produit aucune pièce pour prouver qu'elle a, d'une manière quelconque, attiré l'attention de sa mandante sur les difficultés, prévisibles, de l'opération envisagée; Qu'elle ne prouve pas et ne prétend d'ailleurs pas que sa cocontractante était elle-même suffisamment expérimentée pour pouvoir se dispenser de ses conseils ; Attendu que la faute ainsi commise par l'agent immobilier est directement à l'origine de la souscription, par Madame X... d'un engagement dans des conditions hasardeuses; Qu'il convient de confirmer la décision du tribunal en ce qu'il a condamné la mandataire défaillante à garantir la mandante des conséquences de l'erreur que celle-ci a ainsi commise, c'est à dire la charge de l'indemnisation du vendeur ; Attendu toutefois que la société AGENCE Y... devra supporter la totalité de cette charge puisque, convenablement conseillée, Madame B... pas contracté dans ces conditions aussi hasardeuses pour elle ; Attendu que la société appelante, qui n'a pas exécuté ses engagements, ne peut prétendre à aucune rémunération pour ses prestations; Qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle ; PAR CES MOTIFS -Réforme le jugement en ce qu'il a limité à la moitié des condamnations prononcées à l'encontre de Madame X... envers Monsieur Z... la garantie due par la société AGENCE Y... ; -Condamne la société AGENCE Y... à garantir Madame X... de toutes ces condamnations, en principal, frais et dépens ; . -Confirme le jugement pour le surplus ; -Condamne la société AGENCE Y... aux entiers dépens qui seront recouvrés selon la loi sur l'aide juridictionnelle.