Cour d'appel de Poitiers, du 15 janvier 2002, 00/1631

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Vente - Immeuble Le notaire est tenu d'éclairer ses clients sur le contenu et les effets des engagements qu'ils ont souscrits. Ce devoir de conseil bénéficie à tous les clients du notaire c'est-à-dire à toutes les parties contractantes. Ainsi, manque de manière flagrante au devoir de conseil, voire même a un comportement quasi dolosif, le notaire qui, d'une part, se garde d'informer l'acquéreur de ce que, en raison de la non réalisation de la condition suspensive relative à l'absence de contamination parasitaire de l'immeuble, il n'était pas tenu de contracter; d'autre part n'explique pas à l'acquéreur qu'une discussion de même nature pouvait s'instaurer à propos de la condition suspensive relative à l'absence de servitude restreignant le droit de propriété

BS/MO Le 15 Janvier 2002 --- Dossier n 00/01631 -- JUGEMENT CIVIL ---- Epoux X... Y.../ S.C.P. BROCHARD BARON ---- Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON --- Contentieux 1ère CHAMBRE CIVILE --- JUGEMENT du 15 Janvier 2002 --- DEMANDEURS : Monsieur Alain Z... né le 20 Octobre 1950 à BRESSUIRE (79300), agent de conduite SNCF, de nationalité Française, et son épouse Madame Edwige A... née le 08 Mars 1956 à MONTLUCON (03100) institutrice, de nationalité Française demeurant 6 Place du Falleron - 44300 NANTES. représentés par Me Bernard LAGRANGE, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON, avocat postulant et Me Olivier BARBEAU, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant. DEFENDEUR : La S.C.P. BROCHARD BARON, au capital de 4 002 000 Francs, inscrite au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 412 402 596, ayant son siège social 94 Rue de la Boulaye - 85320 MAREUIL SUR LAY DISSAIS, prise en la personne de ses représentants légaux audit siège. représentée par la SCP DE GUERRY DE BEAUREGARD - CUFI, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON. COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Monsieur LAPEYRE B... ayant fait rapport en cours de délibéré à Monsieur C... et Monsieur SANSEN D.... E... : Madame F.... DEBATS : à l'audience publique du 6 NOVEMBRE 2001, le B... du Tribunal a indiqué aux parties que le jugement serait prononcé, pour plus ample délibéré à l'audience du 15 Janvier 2002. JUGEMENT : EXPOSE SOMMAIRE DES FAITS ET DES MOYENS DES PARTIES. Article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile. Selon acte sous seings privés en date du 2 JUIN 1999, Messieurs Claude G... et Yves G... ont vendu aux Epoux Alain RAGER-Edwige A..., moyennant paiement du prix de 650 000 Francs (99 091,86 Euros) une propriété située 17, route de Luçon, sur la commune des MAGNILS REIGNIERS, cadastrée section B numéros 144, 166, 167, 168 et 169 pour une contenance de 2 hectares 44 ares 60 centiares. Il était prévu une réitération par acte authentique au plus tard au 7 AOUT 1999. En cas de non paiement du prix, et dans l'hypothèse où le vendeur renoncerait à poursuivre l'acquéreur aux fins de signature de l'acte authentique, il était convenu d'une clause pénale de 10% du prix ainsi que du paiement d'une somme de 10 000 Francs au notaire chargé de recevoir l'acte. La convention a été conclue sous diverses conditions suspensives tenant notamment d'une part, à l'obtention "d'une note de renseignements d'urbanisme ne révélant (...) aucune servitude particulière supprimant ou restreignant le droit de propriété , la jouissance de l'immeuble", d'autre part à l'absence de contamination "par les termites, capricornes, parasites et autres xylophages susceptibles d'endommager les parties boisées de l'immeuble". L'acte établi en un seul exemplaire a été déposé à l'étude de Me BROCHARD, Notaire associé à MAREUIL SUR LAY DISSAIS. Le 2 JUIN 1999 les Epoux Z... ont réglé en cette étude un acompte de 5%, soit 32 500 Francs (4 954,59 Euros). Le 28 JUIN 1999, Monsieur H..., expert en parasites du bois, a adressé à la SCP BROCHARD BARON un compte rendu parasitaire. Il y est fait état d'une infestation due aux vrillettes dans certaines lames de parquets, dans certaines marches et contremarches, ainsi que dans certains éléments des dépendances. Il est également mentionnée une infestation due aux capricornes et aux vrillettes au niveau de certains éléments de la charpente du grenier mansardé. Ce même jour, Monsieur I..., de la subdivision de LUCON de la Direction Départementale de l'Equipement, a adressé à la SCP BROCHARD-BARON une fiche de renseignements dont il ressort que les trois parcelles cadastrées numéros 717, 1714 et 716 sont grevées d'une zone non aedificandi sur une largeur de 35 mètres le long du cimetière. Dans la première quinzaine du mois de JUILLET 1999, les Epoux Z... ont informé Maître BROCHARD de ce que, en raison de l'ampleur des travaux à réaliser, ils entendaient renoncer à acquérir l'immeuble de Messieurs G.... Dans une correspondance en date du 15 JUILLET 1999, Maître BROCHARD a réclamé à Monsieur Z... le versement d'une somme de 32 500 Francs (4 954,59 ä), solde dû sur la clause pénale et d'une somme de 10 000 Francs (1 524,49 ä) représentant le coût de ses frais et honoraires. Monsieur et Madame Z... ont réglé ces sommes le 16 JUILLET 1999. Le 6 SEPTEMBRE 2000, les Epoux Z... ont fait assigner la SCP BROCHARD-BARON devant le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON. Ils reprochent à Maître BROCHARD d'avoir failli à son devoir de conseil en ne les informant pas que les conditions suspensives relatives à la constructibilité des parcelles et à l'infestation par des parasites n'étaient pas réalisées, les poussant à confirmer un refus d'acquérir nonobstant la non réalisation desdites conditions suspensives. Ils demandent la condamnation de la SCP BROCHARD-BARON, tant sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil, que sur le fondement de l'obligation de conseil génératrice d'une responsabilité professionnelle autonome, à réparer leur entier préjudice : - acompte original 32 500 F soit 4 954,59 ä - versement indu de JUILLET 1999 42 500 F soit 6 478,09 ä - à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1153 du Code civil, correspondant aux intérêts moratoires de la créance et à la réparation du préjudice consistant dans les nombreux tracas liés au dossier et dans la nécessité d'effectuer divers déplacements afin d'étayer les pièces du dossier 8 000 F soit 1 219,59 ä Ils sollicitent l'exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que l'allocation d'une somme de 10 000 Francs (1 524,49 ä) sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Dans des conclusions signifiées le 27 MARS 2001, la SCP BROCHARD-BARON conteste que, à la date à laquelle les Epoux Z... lui ont fait part de leur intention de se désister, deux conditions suspensives n'étaient pas réalisées. Tout d'abord, la SCP BROCHARD-BARON considère que la présence de vrillettes est fréquente dans des bâtiments anciens. Il ne s'agit pas de contaminations de nature suffisante pour permettre à l'acquéreur de s'opposer à la vente. Certes, il a été relevé une infestation due aux capricornes au niveau de certains éléments de la charpente du grenier mansardé. Mais, cette infestation peu importante et visible ne constitue pas une contamination susceptible d'endommager des parties boisées. Dès lors l'application de bonne foi de la clause ne permet pas aux Epoux Z... de faire jouer la condition suspensive. Ensuite, la SCP BROCHARD-BARON soutient que le certificat d'urbanisme du 28 JUIN 1999 n'a pas "révélé" l'existence d'une restriction au droit de construire. En effet, les Epoux Z... ne pouvaient ignorer que, en application de l'article L 111-6 du Code de la construction et de l'habitation, il est prévu un périmètre de cent mètres non constructible autour des cimetières. En l'espèce, le plan d'occupation des sols de la commune avait limité le périmètre à 35 mètres. En toute hypothèse, les parcelles concernées sont placées en zone NC, c'est à dire non constructible, sauf pour un agriculteur. Il ne peut alors être soutenu qu'il a été révélé postérieurement à la conclusion du compromis de vente l'existence d'une servitude grave mettant obstacle à l'utilisation normale de l'immeuble. Par suite, la SCP BROCHARD-BARON conclut au débouté des Epoux Z... J... demande cependant qu'il lui soit donné acte de ce que Maître BROCHARD a offert, avant procédure, le remboursement de la somme de 10 000 Francs qu'il tient toujours à disposition des Epoux Z... A titre subsidiaire, la SCP BROCHARD-BARON considère qu'il n'y a pas de lien de causalité entre le préjudice dont les Epoux Z... demandent réparation et une faute qu'elle aurait commise. J... prétend que, si les Epoux Z... ont indûment réglé une clause pénale à Messieurs G..., il leur appartient d'en réclamer la restitution aux bénéficiaires. La SCP BROCHARD-BARON se porte demanderesse reconventionnelle en paiement des sommes de 20 000 Francs (3 048,98 ä) à titre de dommages intérêts et de 10 000 Francs (1 524,49 ä) sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Le 26 JUIN 2001, les Epoux Z... maintiennent intégralement leurs demandes. Ils reprochent à la SCP BROCHARD-BARON de raisonner dans le cadre d'une action en résolution d'une vente alors qu'il s'agit seulement d'apprécier si les conditions suspensives se sont ou non réalisées, c'est à dire si la vente doit ou non être considérée comme ayant existé. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 SEPTEMBRE 2001. L'affaire a été plaidée le 6 NOVEMBRE 2001. MOTIFS ---------- Le notaire est tenu d'éclairer ses clients sur le contenu et les effets des engagements qu'ils ont souscrits. Cette obligation s'impose à cet officier public. Ce devoir de conseil bénéficie à tous les clients du notaire, c'est à dire à toutes les parties contractantes. Au 15 JUILLET 1999, Maître BROCHARD savait que la condition suspensive de l'absence de contamination de l'immeuble par des termites n'avait pu être réalisée. En effet, les Consorts G... et les Epoux Z... étaient convenus de ce que la convention du 2 JUIN 1999 était soumise à différentes conditions suspensives "sous lesquelles, même l'une d'elles, la vente n'aurait pas eu lieu". Ainsi, le vendeur devait justifier "que l'immeuble (...) n'est pas contaminé par les termites, capricornes, parasites et autres xylophages susceptibles d'endommager les parties boisées de l'immeuble". Cette clause est claire. En présence de termites ou de capricornes, l'acquéreur n'est pas tenu de réitérer la vente devant notaire, sans qu'il y ait à s'interroger sur l'importance de la contamination. Monsieur H... a relevé le 28 JUIN 1999 une infestation due aux capricornes au niveau de certains éléments de la charpente du grenier mansardé. Dès lors, la conditions suspensive de l'absence de contamination de l'immeuble par des termites n'a pu être réalisée. De ce fait, les Epoux Z... n'étaient plus tenus d'acquérir l'immeuble. Il était également au courant d'un problème relatif à une seconde condition suspensive tenant à l'absence de servitude restreignant le droit de propriété. En effet, alors que, aux termes de l'article L 111-6 du Code de la construction et de l'habitation, les constructions situées dans un périmètre de 100 mètres des nouveaux cimetières transférés hors des communes sont soumises à autorisation, le Plan d'Occupation des Sols de la commune des MAGNILS REIGNIERS était plus strict, interdisant toute construction sur une bande de 35 mètres de large. Ceci affectait la constructibilité de partie du terrain objet de la vente. Le notaire s'est gardé d'informer les Epoux Z... de ce que, en raison de la non réalisation de la condition suspensive relative à l'absence de contamination parasitaire, ils n'étaient pas tenus de contracter. Il ne leur a pas non plus expliqué qu'une discussion de même nature pouvait s'instaurer, concernant la condition suspensive relative à l'urbanisme. Ceci constitue un manquement flagrant au devoir de conseil. Maître BROCHARD est allé au delà d'un simple défaut de conseil. Il a eu un comportement actif. Dans une correspondance du 17 JUILLET 1999, il a pris fait et cause pour les Consorts G..., à qui il reconnaît seuls le statut de "clients" pour réclamer aux Epoux Z... l'intégralité de la clause pénale. Il n'a pas alors omis de demander aux Epoux Z... de lui régler une somme de 10 000 Francs pour ses frais et honoraires. Ce comportement quasi dolosif a logiquement déterminé les Epoux Z... à régler des sommes qu'ils n'étaient pas tenus d'acquitter. Par suite la SCP BROCHARD-BARON devra réparer l'entier préjudice des Epoux Z..., c'est à dire leur réglera le montant de la clause pénale et des honoraires du notaire, soit la somme de 75 000 Francs ou 11 433,68 Euros. Il sera également fait droit à la demande des Epoux Z... portant sur une somme de 8 000 Francs ou 1 219,59 Euros sur le fondement de l'article 1153 du Code civil. SUR L'EXECUTION PROVISOIRE ET LES DEPENS. La faute du notaire est caractérisée de sorte que le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire. Il apparaît équitable d'allouer aux Epoux Z... la somme de 1 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. La SCP BROCHARD-BARON, qui succombe à l'instance, supportera la charge des dépens. DECISION -------------- Le Tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en premier ressort, Condamne la SCP BROCHARD-BARON à payer aux Epoux X... : - 11 433,68 Euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait du manquement du notaire à son devoir de conseil ; - 1 219,59 Euros à titre de dommages intérêts sur le fondement de l'article 1153 du Code civil ; Assortit le présent jugement de l'exécution provisoire ; Condamne la SCP BROCHARD-BARON à payer aux Epoux Z... 1 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne la SCP BROCHARD-BARON aux dépens. Ainsi prononcé publiquement, Signé par Monsieur LAPEYRE B... et Madame F... E... Le E... : le B... : J. F... F. LAPEYRE