Cour d'appel de Pau, CT0055, du 2 janvier 2006, 3
Formation: CT0055

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute - Concours de fautes Dés lors que le bailleur a manqué à son obligation d'informer le cessionnaire de l'impossibilité d'éxercer son commerce conformément aux clauses du règlement de propriété et que le notaire a omis d'aviser les parties de l'incompatibilité avec les clauses du règlement, un partage de responsabilités entre le notaire et le bailleur est justifié pour réparer le dommage produit

AP/CDNuméro /06COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 02/01/2006 Dossier : 05/02090 Nature affaire :Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice Affaire :Jean X... C/S.C.P. FABRE-Y...-FABRE RÉPUBLIQUE FRANOEAISEAUNOM DU PEUPLE FRANOEAISA R R E Tprononcé par Monsieur PARANT, Président,en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile,assisté de Madame PEYRON, Greffier,à l'audience publique du 2 janvier 2006date indiquée à l'issue des débats.* * * * * APRES DÉBATSà l'audience publique tenue le 07 Novembre 2005, devant :Monsieur PARANT, PrésidentMadame RACHOU, ConseillerMadame PERRIER, Conseillerassistés de Madame PEYRON, Greffier, présent à l'appel des causes.Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. Le Ministère Public a donné son avis écrit le 12 août 2005.dans l'affaire opposant :APPELANT :Monsieur Jean X... né le 18 Janvier 1917 à LIMOGES (87000) ... 24000 PERIGUEUX représenté par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Courassisté de Me ROUVIERE, avocat au barreau de PAUINTIMEE :S.C.P. FABRE-RIGAL-FABRE anciennement dénommée SCP GRIMALDI-Y... 1 place de la Résistance OLORON SAINTE MARIE (64400)prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège ... 64000 PAU représentée par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Courassistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARISsur appel de la décision en date du 11 MAI 2005rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAUVu le jugement du Tribunal de Grande Instance de PAU en date du 11 mai 2005 qui statuant sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par Monsieur X... contre la SCP FABRE-Y...-FABRE l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts en estimant que l'intervention de cet office notarial n'était pas en relation directe et causale avec le préjudice évoqué par le demandeur et l'a condamné au paiement de 1.000 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens ;Vu l'appel de Monsieur X... en date du 13 juin 2005 et l'ordonnance du Président de la chambre autorisant l'appelant à citer l'intimé conformément aux dispositions de l'article 910 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile ;*Aux termes de ses conclusions du 27 juillet 2005, Monsieur X... demande à la Cour de constater la défaillance contractuelle de la SCP GRIMALDI - Y... lors de la cession du fonds de commerce intervenue le 28 mai 1999, de dire qu'il s'agit à son égard d'une faute délictuelle, à titre subsidiaire de dire que la SCP notariale a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, dans tous les cas, la condamner à le garantir des condamnations pécuniaires au profit de la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS, notamment du paiement d'une indemnité d'éviction, à titre subsidiaire de condamner la SCP GRIMALDI-Y... à le garantir de 76 % des condamnations notamment le paiement d'une indemnité d'éviction, de la condamner au paiement de 2.000 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens ;Selon l'appelant :- étant tiers à la vente du fonds intervenue le 28 mai 1999 par acte authentique, il n'a pu vérifier si l'activité du cessionnaire était conforme au règlement de copropriété ; cette recherche incombait au notaire ;- le notaire n'a pas effectué cette recherche et a engagé sa responsabilité ; cette faute a un lien direct avec sa condamnation à payer une indemnité d'éviction ; en effet la Cour a considéré que ce défaut d'information a empêché la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS de poursuivre l'exploitation de son commerce ou de transmettre son droit au bail ;- le devoir de conseil est dû par le notaire même s'il se contente de donner forme authentique à une convention arrêtée par les parties en dehors de lui ;- si le notaire n'avait pas commis cette faute l'indemnité d'éviction aurait été bien moindre 167.694 Euros et non 686.021 Euros invoqué par la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS ; il ne devrait dans cette hypothèse que supporter 24 % de 686.021 Euros ;*La SCP FABRE-Y...-FABRE demande à la Cour de confirmer le jugement, y ajoutant de dire que Maître Y... n'a commis aucune faute, que Monsieur X... ne fait état d'aucun préjudice né, actuel et certain, de le débouter de toutes ses demandes, de le condamner à payer 3.000 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens, subsidiairement de surseoir à statuer dans l'attente de la décision définitive de la Cour d'Appel de PAU dans l'instance actuellement pendante entre la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS et Monsieur X... ;Selon l'intimée :- il n'a commis aucune faute car il n'a pas à signifier un règlement de copropriété qui est opposable de plein droit au preneur ;- il a rédigé une cession de fonds de commerce et n'a donc pas mis en place un nouveau bail ; il n'avait donc pas le pouvoir de modifier le contenu des obligations cédées par les parties ;- il a exécuté son devoir d'information en mentionnant que le preneur devait respecter le règlement intérieur de l'immeuble ;- le bail originaire était en infraction au règlement de copropriété ; Monsieur X... est seul à l'origine du préjudice dont il se prévaut ;- la Cour doit surseoir à statuer car la Cour de Cassation est saisie d'un recours ayant condamné Monsieur X... au paiement d'une indemnité d'éviction ;DECISION DE LA COUR Attendu que le 1er juillet 1994, Monsieur X... a donné à bail à Monsieur Z... un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à PAU ... pour l'exploitation "d'un commerce de salon de thé, snack, pâtisserie, confiserie, exploitation d'une licence IV" ; que par acte authentique de Maître Y..., notaire, en date du 28 mai 1999, Monsieur Z... a cédé le bail à la S.A.R.L. JUNIORS IRISH COMPAGNY laquelle le 27 janvier 2003 a demandé au bailleur son renouvellement ;Qu'ayant réalisé que le règlement de copropriété interdisait dans ces locaux les commerces de nuit et bruyants et y réservait ceux de luxe soumis à l'approbation de l'assemblée générale lors de chaque transmission, Monsieur X... a subordonné le renouvellement du bail à l'insertion d'une clause imposant au preneur le respect de ce document ;Attendu que la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS a alors assigné Monsieur X... en résiliation de bail dont la poursuite était impossible, et par arrêt du 19 octobre 2004, a obtenu gain de cause devant la Cour qui, constatant un manquement du bailleur à son devoir d'information, l'impossibilité d'exercer dans ces locaux le commerce jusqu'alors exercé par le preneur, en a prononcé la résiliation en le condamnant au paiement d'une indemnité d'éviction à évaluer par une mesure d'expertise confiée à Monsieur A... ; Attendu que Monsieur X... se retourne contre le notaire Maître Y... pour solliciter sa condamnation à le relever et garantir des condamnations prononcées ;I- La faute du notaire :Attendu que cette décision est fondée sur le manquement de Monsieur X... à son obligation de délivrance initiale en 1994 lorsqu'il a donné à bail les locaux pour une activité de snack avec une licence IV sans informer le preneur de l'impossibilité d'y exercer un commerce de ce type en raison des termes du règlement de copropriété ; Attendu que lors de la cession du fonds de commerce de Monsieur Z... à la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS, le 28 mai 1999, le notaire a joint un exemplaire du bail unissant Monsieur X... à Monsieur Z... mais a omis de vérifier que ses clauses étaient compatibles avec le règlement de copropriété et n'a donc pas réuni toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de l'acte authentique dont les parties lui avaient confié l'établissement ; Que vainement l'intimée se prétend dispensée de la vérification du règlement de copropriété au motif de son opposabilité de droit au locataire, car le problème n'est pas celui de savoir si la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS pouvait se dispenser de le respecter mais si, étant de plein droit tenue de le faire, elle aurait dû être avisée de la difficulté préalablement à la cession du bail contenue dans la vente de fonds de commerce ;Que toute aussi vaine était la référence au règlement intérieur dont l'arrêt du 19 octobre 2004 a fait justice en mentionnant que cette clause était inefficace ;II- Le lien de causalité :Attendu que quoique tiers à l'acte authentique, Monsieur X... peut invoquer cette faute dès lors qu'elle constitue un manquement au standard d'un professionnel normalement prudent et diligent ; que toutefois si Maître Y... avait avisé les parties de l'incompatibilité avec les clauses du règlement de copropriété du commerce jusqu'alors exercé, Monsieur Z... aurait été en droit de se retourner contre son bailleur pour manquement à son obligation de délivrance lui interdisant la cession du fonds à un cessionnaire dans la même activité ;Qu'ainsi comme le mentionne l'appelant dans ses conclusions, la relation causale entre la faute commise par le notaire et le préjudice de Monsieur X... se limite à la différence entre l'indemnité d'éviction qui aurait été due à Monsieur Z... et celle qui sera due à la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS ; qu'en l'état, la première chambre de la Cour qui statue sur les actions en responsabilité contre les notaires ignore quelle sera la décision de la deuxième chambre spécialisée dans le contentieux des baux commerciaux et qu'il convient de surseoir à statuer sur le montant des dommages et intérêts dus au requérant ; qu'au vu de la décision de la deuxième chambre de la Cour, si elle reconnaît le principe d'une indemnité d'éviction au profit de la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le Conseiller de la mise en état de la première chambre pour donner à Monsieur A... la mission de donner toutes indications sur l'indemnité d'éviction qui aurait été due à Monsieur Z... ;III- La faute de la victime : Attendu que Monsieur X... a donné à bail à Monsieur Z... des locaux pour une activité de snack, pâtisserie, confiserie, salon de thé assorti d'une licence IV tout en ne pouvant ignorer que le règlement de copropriété les destinait aux commerces de luxe dont la nature devait être soumise à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'à défaut de faire état d'une autorisation donnée par cet organe, il a donc commis une faute à l'origine de son propre préjudice justifiant un partage de responsabilité par moitié entre lui-même et le notaire ;PAR CES MOTIFS LA COUR,Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;Reçoit Monsieur X... en son appel ;Infirme le jugement entrepris ;Dit qu'en omettant de vérifier le règlement de copropriété lors de la conclusion de l'acte authentique de fonds de commerce passé entre Monsieur Z... et la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS, Maître Y... a commis une faute ;Dit que Monsieur X... est fondé à opposer cette faute à son auteur ;Dit que la faute de Maître Y... n'a déterminé qu'un préjudice égal à la différence entre l'indemnité d'éviction qui aurait été due à Monsieur Z... et celle qui sera due à SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS ;Dit qu'en proportion des fautes commises et de leur influence sur la production du dommage, Monsieur X... doit supporter 50 % de responsabilité ;Sursoit à statuer sur les prétentions de Monsieur X... jusqu'à la détermination par la deuxième chambre de la Cour d'Appel du montant de l'indemnité d'éviction due à la SOCIETE D'EXPLOITATION JUNIORS ;Sursoit à statuer sur les demandes formées au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et sur les dépens.LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Mireille PEYRON André PARANT