Cour d'appel de Toulouse, CT0038, du 10 avril 2006
Formation: CT0038

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de conseil - Manquement - Caractérisation - Applications diverses - / Commet une faute l'agent immobilier qui, en possession d'un document indiquant de manière approximative la surface d'un appartement constituant un lot de copropriété qu'il a pour mission de présenter à la vente, indique aux acquéreurs potentiels la surface précitée comme garantie et n'attire pas l'attention du vendeur sur la nécessité de procéder à un mesurage précis conforme à l'article 4-1du décret n 67-223 du 17 mars 1967. Il doit rembourser au vendeur la réduction du prix obtenu par l'acquéreur.

10/04/2006 ARRÊT No166 NoRG: 05/02351 OC/CD Décision déférée du 14 Février 2005 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/2352 Mme LAMBOLEY Société GEDIMMO X... 21 représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE C/ Pascale Y... représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT Marc Z... représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 ARRÊT DU DIX AVRIL DEUX MILLE SIX APPELANTE Société GEDIMMO X... 21 64, rue Etienne Billière 31300 TOULOUSE représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour assistée de Me Jean Gervais SOURZAC, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMES Madame Pascale Y... 12 Allées du Docteur A... 31100 TOULOUSE représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour assisté de Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Marc Z... 12 allées du Docteur A... 31100 TOULOUSE représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour assisté de Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 Février 2006 en audience publique, devant la Cour composée de : H. MAS, président O. COLENO, conseiller C. FOURNIEL, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre. FAITS ET PROCÉDURE Le 5 mars 2003, Pascale Y... et Marc Z... ont confié à la société GEDIMMO S.A.R.L., agence X... 21, mandat sans exclusivité de vente de l'appartement dont ils étaient propriétaires dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété à Toulouse, 24 rue des Consuls, pour le prix de 107.700 ç, commission de 7.700 ç à la charge des vendeurs. Par l'entremise de l'agence, ils ont signé dès le 6 mars 2003 un acte sous seing privé de vente au profit de Barbara Lortal pour le prix prévu au mandat. Le métrage du lot de copropriété effectué le 12 mars ayant fait apparaître une insuffisance de surface légèrement supérieure à 5%, l'acquéreur notifiait son intention de poursuivre la vente moyennant une diminution proportionnelle du prix, en suite de quoi l'acte authentique était dressé au prix de 101.030,16 ç, soit une réduction de 6.669,84 ç. Considérant que l'agent immobilier avait engagé sa responsabilité à leur égard, Pascale Y... et Marc Z... refusaient de lui payer sa commission. Par acte d'huissier du 10 juillet 2003, la société GEDIMMO X... 21 S.A.R.L. les a assignés en paiement devant le tribunal de grande instance de Toulouse. Par le jugement déféré du 14 février 2005 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a fait droit à la demande principale mais condamné la société GEDIMMO à payer aux consorts B... la somme de 6.669,64 ç à titre de dommages-intérêts et compensé les créances réciproques, considérant que l'agent immobilier ne démontrait pas avoir accompli l'obligation particulière d'information qui lui incombait sur la portée des exigences de la loi Carrez, et avait donc manqué à son devoir de renseignement et de conseil, et que la diminution de prix, qui ne pouvait être évitée, représentait le préjudice causé par cette faute. La société GEDIMMO X... 21 S.A.R.L., régulièrement appelante, conclut à la réformation partielle de cette décision et au rejet des prétentions des consorts B... à son égard. Elle soutient que le premier juge a inversé la charge de la preuve, que c'est aux consorts Y... Z... qu'il incombait de faire la preuve de la faute qu'ils prétendent lui imputer, qu'il leur revenait de faire procéder au métrage de leur appartement, et sont responsables du moyen par lequel ils ont prétendu y satisfaire en connaissance de la loi Carrez explicitement mentionnée sur l'acte sous seing privé. Sur le préjudice, ils font valoir que la loi Carrez ne leur créait aucune obligation de diminuer le prix pour la passation de l'acte authentique, qu'ils ne démontrent pas avoir subi une perte du fait de la diminution alors que l'appartement a été vendu pour sa surface réelle au même prix du mètre carré, enfin qu'ils avaient accepté de prendre en charge la diminution à hauteur de 2.096,84 ç. Pascale Y... et Marc Z... concluent à la réformation partielle du jugement dont appel, à l'allocation de leur demande de dommages-intérêts complémentaires à hauteur de 1.500 ç et au rejet de la demande de la société GEDIMMO en paiement de sa commission ou subsidiairement la compensation des créances réciproques. Ils soutiennent qu'en acceptant sans réagir un document ne fournissant qu'une indication de surface assorti d'une marge d'erreur de 5% pour un appartement situé dans les combles qui ne pouvait manifestement pas répondre aux exigences de mesurage de la loi Carrez promulguée deux ans plus tard sur lesquelles aucune information ne leur a été donnée, la société GEDIMMO a manqué à son obligation de conseil et compromis l'efficacité de l'acte de vente dressé par son entremise. Sur le préjudice, ils font valoir qu'ils n'avaient pas d'autre choix que de consentir à la diminution du prix, que le mandat ne faisait aucune référence à la superficie du lot dont le prix n'avait pas été déterminé par référence à une valeur au mètre carré, qu'il est résulté pour eux de cette diminution divers tracas et inconvénients financiers. MOTIFS DE LA DÉCISION Attendu que l'agent immobilier à ce mandaté qui prête son concours à la rédaction d'un acte est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, et le cas échéant d'informer les parties des risques qu'elle comporte ; Attendu que le mandat de vente du 5 mars contient un paragraphe spécial pré-imprimé concernant la superficie privative des lots de copropriété en référence à l'article 46 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965, qui en l'occurrence n'a été renseigné que pour indiquer que cette superficie n'est "pas connue à ce jour", sans autre indication ni du contenu des exigences légales correspondantes, ni de leur portée, ni des conditions pratiques dans lesquelles il y sera satisfait par les consorts B... dont il est seulement indiqué par mention pré-imprimée que le mesurage leur incombe ; qu'il se déduit seulement de la date à laquelle le cabinet d'expertise SOUAL est intervenu pour procéder au mesurage, le 12 mars 2003, que les consorts B... ont été informés de la nécessité d'y faire procéder sans délai et qu'ils ont fait diligence en ce sens ; Attendu que le document intitulé "état des lieux" daté du 5 juillet 1995 remis à l'agent immobilier par les consorts B..., d'où résulte une surface habitable totale de 58,15 m mesurée pièce par pièce, exprime qu'il comporte un état des surfaces calculées avec une marge d'erreur tolérée de 5%, et un constat visuel des conditions d'habitabilité selon les normes de l'arrêté du 1er mars 1978, et pour les besoins d'une demande de prêt conventionné ; qu'il se déduit du fait que le mandat de vente porte mention de cette surface sous la forme de la mention "] 58,15 m " que c'est dès l'établissement du mandat que ce document a été communiqué à l'agence, qui reconnaît l'avoir reçu ; Attendu que l'acte sous seing privé de vente dressé dès le lendemain mentionne une superficie de "57 m environ" ; Attendu que les autres mentions de l'acte sous seing privé dressé le 6 mars dont la matrice émane de la société GEDIMMO font apparaître d'une part en rubrique "désignation" que le document de mesurage aurait dû être annexé à l'acte, ce dont rien n'indique qu'il l'aurait été en la circonstance, d'autre part en rubrique "conditions", un paragraphe "garantie de la superficie" aux termes duquel "la superficie telle qu'elle est indiquée dans la désignation qui précède fait l'objet de la garantie instituée par l'article 46 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 issu de la loi du 18 décembre 1996", sans autre précision ; Attendu qu'il suit de l'ensemble de ces constatations convergentes qu'il n'a pas pu échapper à l'agent immobilier, professionnel spécialiste en la matière, que la superficie de l'appartement dont la vente lui était confiée n'était pas connue dans les termes de l'article 46 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 et suivant les modalités spéciales de son calcul résultant de l'article 4-1 du décret no67-223 du 17 mars 1967, ce à quoi un état des lieux dressé à une époque antérieure à la loi Carrez et suivant d'autres critères de mesurage et à des fins différentes n'avait pu satisfaire ; que le libellé des mentions des actes dressés par l'agent immobilier relativement à cette superficie, qui font apparaître non seulement son caractère approximatif mais surtout une réduction de celle-ci entre le mandat et l'acte sous seing privé de vente, sont de nature à établir que cela ne lui a en effet pas échappé ; Attendu qu'il en résulte qu'en recevant dès le lendemain de l'établissement du mandat l'acte sous seing privé de vente contenant mention d'une superficie mal déterminée pourtant explicitement garantie, et alors que le mesurage selon l'article 4-1 susvisé ne pouvait matériellement pas avoir été réalisé, l'agent immobilier a, en connaissance de cause, créé le risque qui s'est ensuite réalisé ; qu'il ne ressort d'aucun des éléments du débats qu'il aurait accompli à cet égard son obligation de renseignement et de conseil à l'endroit des consorts B..., là où ni le mandat, ni l'acte sous seing privé ni aucun autre document adressé ou remis à ces derniers ne reproduisent les dispositions de l'article 46 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 qu'ils n'avaient aucune compétence particulière pour connaître par eux-mêmes, Marc Z... exerçant la profession de technicien, Pascale Y... de secrétaire ; Attendu qu'il s'ensuit que c'est à juste titre que le premier juge a admis que la société GEDIMMO avait commis une faute dans l'accomplissement de sa mission contractuelle, en établissant un acte dont l'efficacité était d'emblée compromise sans en avoir informé ses mandants ; Attendu, sur le préjudice, que l'appelante n'est pas fondée à discuter l'existence et la consistance pas plus que le lien de causalité avec sa faute dès lors que l'obligation d'indiquer la superficie du lot de copropriété vendu s'impose dès l'établissement de l'avant-contrat, et qu'il est justifié qu'à la découverte de l'insuffisance en l'occurrence de 3,53 m soit 6,19%, l'acquéreur a d'emblée fait savoir par l'intermédiaire de son notaire qu'il entendait poursuivre la vente et obtenir une diminution proportionnelle du prix ; que cette configuration plaçait les vendeurs dans une situation incertaine et en tout cas risquée dans laquelle ils ont pu légitimement considérer que l'issue la moins dommageable était de consentir à cette diminution ; que l'appelante ne démontre pas qu'ils aient pu disposer d'une autre issue suffisamment assurée qui leur permettait d'éviter ce dommage sans en encourir un plus grand, notamment en considération de la clause pénale de 10.770 ç, le caractère certain et l'innocuité de la possibilité avancée de maintenir le prix dans l'acte authentique en modifiant la surface qui avait été annoncée dans l'avant-contrat, lequel avait scellé une vente parfaite dont par hypothèse l'acquéreur avait annoncé qu'il n'entendait pas se départir, n'étant pas démontrés ; Attendu que la société GEDIMMO n'est pas plus fondée à prétendre que le prix de vente de l'appartement aurait été fixé par référence à un prix au mètre carré sans s'expliquer comment il pourrait alors avoir été de 107.700 ç tout à la fois pour une surface à peu près égale à ] 58,15 m dans à un prix au mètre carré sans s'expliquer comment il pourrait alors avoir été de 107.700 ç tout à la fois pour une surface à peu près égale à ] 58,15 m dans le mandat, et de "57 m environ" dans l'acte sous seing privé ; Attendu que n'est pas fondé non plus le moyen selon lequel les consorts B... ne démontreraient pas qu'ils auraient pu vendre au prix de 107.700 ç le même appartement avec indication de sa surface exacte selon la loi Carrez, alors d'une part que la vente s'était faite dès le lendemain de la signature du mandat, d'autre part que l'attitude de l'acheteur qui a voulu poursuivre la vente démontre que l'accord s'était bien fait sur la chose vendue telle qu'elle existe et se présente indépendamment de sa surface calculée selon la loi Carrez, et qu'il n'a fait que rechercher le bénéfice d'une disposition légale lui permettant d'obtenir une réduction substantielle sur un prix qu'il n'avait pas même discuté ; Attendu enfin que la société GEDIMMO ne peut utilement se prévaloir d'une proposition transactionnelle faite avant tout procès par les consorts B..., qu'elle a refusée et continue de combattre jusqu'en cause d'appel, alors que sa responsabilité n'était en réalité pas sérieusement contestable ; Attendu que les consorts B..., qui ont été contraints par la seule faute de leur mandataire de faire face à une situation source de déceptions et tracas et ont par surcroît dû affronter la résistance de celui-ci jusqu'en justice et en cause d'appel, sont fondés à demander réparation d'un préjudice moral complémentaire ; qu'une indemnité de 800 ç assurera une complète réparation de ce dommage ; PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme la décision déférée, mais seulement en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages-intérêts complémentaires formée par les consorts B... et, statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne la société GEDIMMO S.A.R.L. à l'enseigne X... 21 à payer à Pascale Y... et Marc Z... la somme supplémentaire de 800 ç à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions, Y ajoutant, Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Rejette la demande formée par la société GEDIMMO S.A.R.L. X... 21, Condamne la société GEDIMMO S.A.R.L. X... 21 à payer à Pascale Y... et Marc Z... la somme de 1.500 ç, Condamne la société GEDIMMO S.A.R.L. X... 21 aux entiers dépens de l'instance en appel, et reconnaît à la SCP NIDECKER & PRIEU-PHILIPPOT, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président, et par E. KAIM MARTIN, greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT E. KAIM MARTIN H. MAS