Cour d'appel de Versailles, du 13 janvier 2000, 1997-2176

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation du loyer du bail renouvelé - Plafonnement - Exceptions - Modification notable des caractéristiques du local considéré En cas de renouvellement d'un bail commercial, doit être écarté, la règle du plafonnement du prix du loyer renouvellé au profit de sa valeur locative, dés lors que se trouve constaté une modification notable de la destination des lieux ou des obligations respectives des parties. Tel est le cas lorsque est ajouté une activité nouvelle obligeant le preneur à installer un four à pizza et une chambre froide dans les locaux ainsi qu'à construire une terrasse ; ou que le loyer a fortement augmenté sans qu'il soit tenu compte de l'indice prévu par le décret du 30 septembre 1953.

COUR D'APPEL DE ED VERSAILLES -JD- REPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS Arrêt n° Le TREIZE JANVIER DEUX MILLE du 13.01.2000 la Cour d'Appel de VERSAILLES, 12ème Chambre, 1ère Section a rendu l'arrêt CONTRADICTOIRE suivant, prononcé en AUDIENCE PUBLIQUE R.G. n° 2176/97 la cause ayant été débattue en AUDIENCE PUBLIQUE 649/99 le DIX HUIT NOVEMBRE MIL NEUF CENT QUATRE VINGT DIX NEUF devant : AFFAIRE : Monsieur GALLET, Président Monsieur RAFFEJEAUD, Conseiller Sté AMF Monsieur DRAGNE, Conseiller C/ assistés de Catherine CLAUDE, Greffier et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la Loi, Sté LA MAMMA Appel d'un jugement rendu le 13/04/95 et d'un jugement rendu le 17/1/96 par le TGI de Nanterre DANS L'AFFAIRE ENTRE LA SOCIETE ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE - AMF, (Société d'assurance mutuelle à cotisations variables), ayant son siège ... agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège APPELANTE CONCLUANT par la SCP KEIME-GUTTIN, avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES PLAIDANT par la SCP BLATTER, avocat au Barreau de PARIS Copie certifiée conforme Expédition exécutoire délivrées le à : SCP Keime-Guttin Scp Bommart-Minault ET LA SOCIETE LA MAMMA, (S.A.), ayant son siège ... (92200) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège INTIMEE CONCLUANT par la SCP BOMMART-MINAULT, avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES PLAIDANT par Maître Z..., avocat au Barreau de VERSAILLES 5 FAITS ET PROCEDURE La compagnie LES ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE (ci-après A.M.F.) est propriétaire de locaux commerciaux sis ..., donnés à bail à la société LA MAMMA NEUILLY qui y exploite un restaurant-pizzeria à l'enseigne Y... PINO. Le bail a été renouvelé le 29 décembre 1983, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet précédent, appelée à prendre fin au 1er juillet 1992. Par avenant du 7 septembre 1988, la compagnie A.M.F. a donné son accord à des modifications de façade, liées à la réalisation d'une terrasse sur le trottoir. A cette occasion, les parties ont constaté que le loyer, s'établissant alors à 252 541 francs, "ne correspond pas à la valeur locative" et sont convenues: - de le porter à "la somme de 376 000 francs à effet du 1er juillet 1988", avec réajustement annuel selon l'indice du coût de la construction "à compter du 1er juillet 1989, fin de la seconde période triennale"; - d'une formule de calcul du "loyer du bail à renouveler ... au 1er juillet 1992 ... pour qu'à cette date, la remise à la valeur locative, objet du présent avenant, ne disparaisse pas". * * * Au 1er juillet 1992, le bail n'a pas été renouvelé, mais s'est trouvé tacitement reconduit, faute de congé ou de demande de renouvellement six mois à l'avance, comme prévu aux articles 5 et 6 du décret n° 53-960 du décembre 1953. Toutefois, dès le 22 juin 1992, la compagnie A.M.F. avait donné congé à sa locataire pour le 31 décembre suivant, avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 1993, moyennant un loyer annuel porté à 1 316 000 francs. La société LA MAMMA NEUILLY a accepté le principe du renouvellement, mais contesté l'augmentation, au soutien de laquelle la bailleresse a invoqué: - la modification notable des caractéristiques propres aux locaux (adjonction de la terrasse sur le trottoir), de la destination des lieux (étendue à la vente à emporter), des obligations respectives des parties (avec l'augmentation du loyer, convenue en 1988 hors variation des indices), des éléments de commercialité (implantation de bureaux dans le voisinage); - le caractère monovalent des locaux, en raison d'aménagements intervenus faisant obstacle à leur affectation à d'autres activités, sauf engagement d'importants travaux (démolition du four à pizza, de la chambre froide ainsi que de la terrasse, suivie pour cette dernière de la reconstruction de la façade). * * * Saisi à l'initiative de la bailleresse, le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a ordonné une expertise, avant dire droit sur le montant du loyer, et fixé celui provisionnel auquel l'intéressée pouvait prétendre jusqu'à la décision à intervenir, par jugement du 13 avril 1995 dans les motifs duquel on peut lire: - "les modifications conventionnelles du loyer ne constituent nullement une cause de déplafonnement" et que "il n'y a donc pas lieu sur ce fondement de faire droit aux demandes" de l'intéressée; - "la présence d'un four à bois et d'une chambre froide invoquée par le propriétaire sont des éléments indispensables à l'activité d'un restaurant pizzeria d'une certaine importance. Ils ne sauraient entraîner le caractère monovalent des locaux, sauf éléments très particuliers qu'une mesure d'expertise recherchera". L'expert a déposé son rapport le 24 février 1996, exposant les éléments susceptibles d'infirmer ou de confirmer le bien fondé des prétentions du bailleur (exception faite des modifications conventionnelles du loyer) et fixant à 787 600 francs la valeur locative au 1er janvier 1993. C'est en cet état que par jugement du 17 octobre 1996, le juge des loyers Commerciaux - après analyse point par point de ces éléments - s'est prononcé comme suit: Constate qu'aucun des motifs de déplafonnement invoqués par la bailleresse ne se justifie, Dit que le plafonnement prévu par l'article 23-6 du 30 septembre 1953 doit recevoir application, Dit qu'il convient d'y ajouter les stipulations contractuelles de l'avenant de 1988 prévue pour le renouvellement, En conséquence, fixe à 445 883 francs le loyer dû par la société LA MAMMA-NEUILLY ... à compter du 1er janvier 1993 ... * * * La compagnie LES ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE (A.M.F.) a interjeté appel du premier jugement le 21 janvier 1999, après un même recours formé deux ans auparavant contre le second, le 27 janvier 1997. S'agissant du premier jugement (conclusions du 13 septembre 1999), elle en conteste les motifs, du chef des conséquences, tant du changement de la base du loyer, intervenu en 1988, que de la présence d'un four à bois et d'une chambre froide, respectivement présentés comme constituant un obstacle technique insurmontable à l'application du plafonnement et établissant la monovalence des locaux. S'agissant du second jugement (conclusions du 16 mai 1997), elle fait grief au premier juge de n'avoir pas suivi l'expert, qui aurait catégoriquement conclu à la déspécialisation, et reprend ses moyens vainement soutenus à cet effet. La valeur locative envisagée par l'expert devrait être retenue, sauf à rectifier ses calculs pour tenir compte d'une chambre de service située au 6ème étage et ramener de 20 à 5% un abattement dont il aurait fait application. La Cour devrait donc : 1er jugement Infirmer le jugement du 13 avril 1995 en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement pour modification respective des parties, ni en raison du caractère monovalent des locaux ... Condamner la société LA MAMMA NEUILLY au paiement d'une somme de 15 000 francs sur le fondement de l'article 700 du NCPC ... ............... second jugement Infirmer le jugement en date du 17 octobre 1996 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 1993 à la somme annuelle de 885 001 francs, hors charges et hors taxes ... Condamner la société LA MAMMA NEUILLY à payer ... les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés ... et leur capitalisation ... 15 000 francs au titre de l'article 700 du NCPC ... * * * Pour la société LA MAMMA NEUILLY, (conclusions des 30 juillet et 14 septembre 1999) l'appelante aurait dû simultanément interjeter appel des deux jugements, circonstance excluant qu'elle ait pu valablement procéder par acte distinct, le second intervenu de surcroit deux ans après. Pour le surplus, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge aurait écarté le déplafonnement. Il appartiendrait en conséquence à la Cour de: 1er jugement Déclarer irrecevable l'appel du jugement en date du 13 avril 1995, Débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins, conclusions, La condamner au paiement de la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, A titre subsidiaire, Confirmer le jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant, Condamner l'appelante au paiement de la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, Dans tous les cas, L'entendre condamner au paiement de la somme de 30 000 francs au titre de l'article 700 du NCPC........... second jugement Confirmer le jugement du 17 octobre 1996 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamner la société ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE au versement d'une somme de 50 000 francs sur le fondement de l'article 700 du NCPC. * * * Il est renvoyé au jugement entrepris et aux conclusions précitées, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des moyens et prétentions des parties. SUR CE, LA COUR Sur la procédure Considérant qu'aux termes de l'article 367 du Nouveau Code de Procédure Civile: Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble; Que tel est le cas pour les appels de la compagnie A.M.F., contre les jugements entrepris, en date des 13 avril 1995 et 17 octobre 1996; qu'il sera donc procédé à la jonction des procédures correspondantes (n° 2176/97 et 649/99) et statué par un seul et même arrêt; Considérant que le Nouveau Code de Procédure Civile dispose par ailleurs, en ses articles: - 482: "Le jugement qui se borne, dans son dispositif, à ordonner une mesure d'instruction ou une mesure provisoire n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée"; - 544: "Les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d'instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d'appel comme les jugements qui tranchent tout le principal ... " - 545: "Les autres jugements ne peuvent être frappés d'appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas spécifiés par la loi"; Considérant qu'en l'espèce, le premier des deux jugements entrepris s'est borné, dans son dispositif, à ordonner une mesure d'instruction (expertise avant dire droit sur le montant du loyer du bail en renouvellement) et une mesure provisoire (loyer provisionnel devant être versé, jusqu'à la fixation du loyer définitif); Qu'il ne pouvait donc en être interjeté appel indépendamment du second fixant le loyer définitif; qu'encore les déclarations d'appel devaient-elles être simultanées, Que l'appel du premier jugement, formalisé le 25 janvier 1999, soit plus de deux ans après celui du second (27 janvier 1997), sera donc déclaré irrecevable; qu'à ce motif d'irrecevabilité s'ajoute d'ailleurs le défaut d'intérêt à agir de la compagnie A.M.F. qui ne conteste, ni le principe, ni le contenu des mesures ordonnées, mais seulement certains éléments de la motivation du jugement, sans autorité de la chose jugées; Considérant qu'il n'y a pas lieu, pour autant, de faire droit à la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, formée par la société LA MAMMA NEUILLY; que le singulier contraste entre l'importance du montant réclamé (pas moins de 100 000 francs) et l'inexistence de toute explication sur un éventuel préjudice soulignent, s'il en est besoin, l'absence de sérieux de sa demande de ce chef; Sur le bail à renouveler Considérant que les locaux donnés à bail, dépendant d'un immeuble sis ..., ont une superficie d'environ 438 m ; qu'ils comprennent: - au rez-de-chaussée: une salle de restaurant (71 places assises, dont 19 dans l'avancée sur l'avenue, construite par le locataire sur le domaine public), avec un four à pizzas rond (1,44 mètres de diamètre) et une cuisine contiguù, donnant sur cour, d'environ 134 m (sans la terrasse); - au 1er étage: une autre salle de restaurant (112 places assises), à laquelle on accède par un escalier intérieur, outre diverses annexes (réserve; bureau; sanitaires ... ), d'environ 181 m ; - au sous-sol: des caves communicantes à usage, après aménagements, de réserves, salle à pétrin, chambres froides, sanitaires, cave à vin, locaux pour le personnel ... d'environ 113 m ; Que s'y ajoute, une chambre de service de 11 m , sise au 6ème étage; Considérant que les lieux ont été loués à "usage de RESTAURANT-PIZZERIA exclusivement", selon bail en date du 17 octobre 1974, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet précédent, moyennant un loyer initialement fixé à 85 000 francs; Que le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans, à compter du 1er juillet 1983; que le loyer a été fixé à 216 750 francs lors de ce renouvellement, puis 252 541 francs lors de la révision triennale au 1er juillet 1986, par application de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE; Que les parties sont ensuite convenues d'une importante augmentation, hors application de l'indice précité; qu'elles ont porté le loyer à 376 000 francs par avenant du 7 septembre 1988 (rappelé en tête du présent arrêt), à l'occasion de l'autorisation donnée à la locataire d'édifier une terrasse sur le trottoir; Que, conformément aux stipulations alors convenues, une nouvelle révision, selon l'indice du coût de la construction, est intervenue à compter du 1er juillet 1989; Sur le bail en renouvellement Considérant que les parties s'accordent pour fixer au 1er janvier 1993, le point de départ du bail en renouvellement; qu'elles ne s'opposent que sur la détermination du nouveau loyer, à compter de cette date; Qu'est sans application le mode de calcul dont elles étaient accessoirement convenues dans l'avenant de 1988, celui-ci ne valant que dans l'hypothèse - non réalisée - d'un renouvellement au 1er juillet 1992; Que doit être également écartée - au profit de la valeur locative - la règle du plafonnement, prévue à l'article 26-3 du décret du 30 septembre 1953, en l'état de la modification notable, au cours du bail expiré: - de la destination des lieux, étendue avec l'accord implicite du bailleur, à la vente de pizzas à emporter: en effet, le chiffre d'affaires généré par cette activité nouvelle - non prévue au bail et dont l'expert a relevé qu'elle se poursuivait - s'établit à plus de 780 000 francs; son apport est d'autant plus appréciable qu'il n'est pas contesté qu'il engendre une marge bénéficiaire très supérieure à celle de la restauration; - des obligations respectives des parties, en liaison avec l'importante augmentation du loyer convenue en 1988, en dehors des prévisions légales, et de la neutralisation de ses effets - que les parties n'ont pourtant pas entendu limiter à la durée du bail restant à courir - qui résulterait de l'application de la règle du plafonnement, selon les modalités prévues à l'article 23-6 du décret précité prescrivant un calcul de l'indexation en fonction de "la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié"; Considérant qu'au terme de ses calculs, l'expert a proposé de fixer la valeur locative à 787 600 francs par an, hors taxes et hors charges, au 1er janvier 1993; que c'est à ce montant que sera fixé le loyer du bail en renouvellement - et le second jugement réformé en conséquence - alors que: - ne sont contestées, du moins sérieusement, ni la surface pondérée de 355 m retenue par l'expert, ni la prise en compte, au vu des observations formulées sur son pré-rapport, de la chambre de service de 11 m située au sixième étage; - le prix du m pondéré de 2 200 francs (non compris le supplément de loyer de 6 600 francs pour la chambre de service), tient exactement compte de l'ensemble des circonstances particulières à l'espèce, y inclus les prix de comparaison constatés ainsi que la baisse des loyers commerciaux amorcée dans le secteur à compter de 1991, après l'augmentation enregistrée au cours des années précédentes; Sur les frais et dépens Considérant que la partie qui succombe doit supporter les dépens; que la compagnie A.M.F. supportera les dépens afférent à son appel irrecevable, interjeté contre le premier jugement, la société LA MAMMA NEUILLY ceux de première instance et d'appel afférents au second jugement; Qu'il apparaît équitable, pour le surplus, de laisser à la charge de chaque partie les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, - JOINT les instances n° 2176/97 et 649/99, - DECLARE la compagnie LES ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE (A.M.F.) irrecevable en son appel du jugement du 13 avril 1993, - La RECOIT en son appel du jugement du 17 octobre 1996, - INFIRME ce jugement et statuant à nouveau, - FIXE le loyer du bail en renouvellement à 787 600 francs par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 1993, - CONDAMNE la société LA MAMMA NEUILLY à payer à la compagnie A.M.F. les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, avec capitalisation à compter du 16 mai 1997, date de la demande, dans les conditions prévues à l'article 1154 du Code Civil, - DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, - CONDAMNE la compagnie A.M.F. aux dépens d'appel du jugement du 13 avril 1995, la société LA MAMMA NEUILLY aux dépens de première instance et d'appel afférents au jugement du 17 octobre 1996, - RECONNAIT aux SCP KEIME-GUTTIN et BOMMART-MIMAULT, avoués, le droit de recouvrer les dépens d'appel dans les conditions prévues à l'article 699 du NCPC. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT C. CLAUDE J.L. X... 0Arrêt 1997-2176 1 13 janvier 2000 2CA Versailles 312 A, Président : J-L. X...; Conseillers : M. A. Raffejeaud et J. Dragne 4 1) Jugements et arrêts d'avant dire droit, Décision ordonnant une mesure d'instruction, Dispositif ne tranchant pas le principal, Appel, Recevabilité, Condition 2) Bail commercial, Prix, Fixation, Plafonnement applicable au bail renouvelé, Déplafonnement, Modification de la destination des lieux 1) Il résulte de la combinaison des articles 482, 544 et 545 du NCPC qu'un jugement qui se borne, dans son dispositif, à ordonner une mesure d'instruction ou une mesure provisoire n'a pas, au principal, l'autorité de chose jugée, et ne peut être frappé d'appel indépendamment du jugement sur le fond que dans les cas spécifiés par la loi. En l'occurrence, lorsqu'un premier jugement s'est borné, dans son dispositif, à ordonner une mesure d'instruction (expertise avant dire droit sur le montant du loyer d'un bail en renouvellement) et une mesure provisoire (loyer provisionnel devant être versé jusqu'à la fixation du loyer définitif), il ne peut en être interjeté appel indépendamment du second jugement qui a fixé le loyer définitif, et à condition que les déclarations d'appel aient été simultanées. Il suit de là que l'appel du premier jugement, avant dire droit, formalisé plus de deux ans après le jugement au fond est irrecevable. 2) Lorsque les parties à un bail ne s'opposent que sur la détermination du prix du loyer, que la surface pondérée des locaux retenue par l'expert n'est pas sérieusement contestée et, pas davantage, le prix du mètre carré pondéré et qu'est intervenue une modification notable de la destination des lieux portant sur leur extension, avec accord implicite du bailleur, et le contenu des obligations respectives des parties, en liaison avec une importante augmentation de loyer convenue en dehors des prévisions légales, laquelle n'a pas été limitée à la seule durée du bail restant à courir, la règle du plafonnement prévue à l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 doit être écartée au profit de la seule valeur locative.