Cour d'appel de Lyon, du 15 mai 2001, 2000/03867

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) - Reprise - Article 19 - CONGE Le fait pour un propriétaire, qui a notifié à ses locataires un congé reprise en application de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, de ne pas habiter les lieux engage sa responsabilité pour congé frauduleux, sauf s'il justifie d'un empêchement valable qui ne peut résulter que de la force majeure ou d'un cas fortuit. Tel n'est pas le cas quand celui-ci invoque un stage éloigné l'empêchant d'user de son droit de reprise

La deuxième chambre de la cour d'appel de Lyon, composée, lors des débats et du délibéré, de Marc GOURD, conseiller le plus ancien de la chambre faisant fonction de président en vertu de l'ordonnance du premier président de la cour d'appel de Lyon, en date du 1er décembre 2000, Bernard SANTELLI, conseiller, Marjolaine MIRET, conseiller, en présence, lors des débats en audience publique, de Patricia HOFMANN, greffier, a rendu l'arrêt contradictoire suivant, EXPOSE DU LITIGE: Par déclaration du 26 juin 2000, Dominique et Jean Marc X..., propriétaires indivis, ont relevé appel d'une décision du tribunal d'instance de Lyon en date du 13 avril 2000 les opposant à leurs anciens locataires les époux Michel Y..., et qui a, notamment - constaté la nullité de la transaction passée entre les partie le 9 janvier 1998 ; - dit que le congé reprise délivré par l'indivision X... s'est avéré frauduleux, le bénéficiaire prétendu n'ayant pas habité le lieux, dans: les trois mois et ne justifiant d'aucun empêchement exonératoire valable ; . condamné l'indivision Dominique et Jean Marc X... à payer aux époux Michel Y...: la somme de3.027 francs 01, en réparation de leur préjudice matériel la somme de 30.900 francs au titre de l'indemnité prévue parl'article 60 de la loi du 1er septembre 1948 la somme de 5.000 francs en application de l'article 700 du NCPC dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. ; - débouté l'indivision Dominique et Jean Marc X... de sa demande revonventionnelle non fondée. ; condamné l'indivision Dominique et Jean Marc X... de sa demande reconventionnelle non fondée; A l'appui de son recours, les appelants exposent que le tribunal a jugé ultra petita ; que les époux Y... n'ont jamais invoqué l'erreur pour obtenir la nullité de la transaction ; que la transaction était valable ; que si la loi du 1er septembre 1948 est d'ordre public il est possible pour l'une des parties d'y déroger contre avantage ; que le protocole d'accord du 9 janvier 1998 accordait aux époux Y... des avantages en nature (délai supplémentaire) et en espèce (abandon de toute action en dommages et intérêts pour installation malgré interdiction d'un chauffage au gaz) ; que la transaction qui arrêtait et réglait définitivement les relations entre les parties leur interdisait tout recours judiciaire ; qu'elle réglait deux litiges ; que les parties ont accepté la validité du congé et que l'acte stipule des concessions réciproques ; que les locataires ont quitté les lieux volontairement que, étant propriétaires d'autres logements dans la périphérie lyonnaise, les époux Y... étaient déchus de leur droit au maintien dans les lieux ; Ils demandent - d'infirmer le jugement entrepris - de débouter les époux Y... de leurs demandes ; - de les condamner à leur payer- solidairement 10.000 francs en application de l'article 700 du NCPC, outre les entiers dépens de première instance et d'appel ; En réponse, les époux Z...ltana soutiennent qu'ils ont bien sollicité en première instance la nullité de la transaction ; qu'il n'y avait, au jour de la signature de l'accord, aucun différend né ou à naître entre eux et l'indivision X... sur la validité du congé de reprise ; que la responsabilité contractuelle que l'indivision prétend avoir renoncé à mettre en oeuvre contre eux est sans rapport avec une éventuelle contestation de la validité du congé de reprise ; qu'ils n'avaient pas perdu leur droit au maintien dans les lieux, ne disposant pas d'autre appartement correspondant à leurs besoins ; que l'indivision X... s'est dispensée d'occuper ou de faire 'occuper l'immeuble par ceux des bénéficiaires pour le compte de qui elle a exercé le droit de reprise, dans les trois mois à compter de leur départ ; qu'elle avait simplement pour but de mettre fin au bail pour relouer l'appartement dans des conditions plus avantageuses pour elle ; que leur préjudice est supérieur à celui indemnisé par le premier juge ; Ils demandent - de débouter les appelants de leurs prétentions ; - de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant des condamnations mises à la charge de l'indivision X... ;- de la condamner à leur payer les sommes de 29.771 francs 31 et de 51.500 francs, ainsi que 10.000 francs en application de l'ar ticle 700 du NCPC, outre les entiers dépens MOTIFS DE LA DECISION Attendu que l'indivision X... a consenti aux époux Y... le 14 février 1984 deux baux d'habitation sur des locaux situés 14 rue Sidoine Appolinaire à Lyon (9ème) ; qu'il est constant que ces baux étaient soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; que le 23 septembre 1997, les époux Y... se sont vus signifier un congé reprise en application de l'article 19 de la loi du 1 septembre1948 ; que le cogé spécifié que la reprise était faite au profit d'un des deux propriétaires indivis, à savoir-Dominique X... ; qu'un procès verbal de transaction a été signé le 9 janvier 1993 ; que l'appartement a été restitué le 27 juin 1998 ; qu'il n'est pas contesté que l'appartement n'a pas alors été occupé par Dominique X... mais a été loué aux consorts Chantal A... et Régis Huguet qui n'ont aucun lien de parenté avec Dominique et Jean Marc X... ; que les époux Y... ont alors assigné l'indivison X... pour faire constater le caractère frauduleux du congé reprise et solliciter leur indemnisation ; que l'indivison soutient que l'accord intervenu (pièce n° 4 intitulé procès verbal de transaction) entre les parties empêchait toute action en justice ; que l'article 7 de cette transaction prévoit que "les parties s'interdisent réciproquement tout recours judiciaire ou amiable dès la signature du présent accord, sauf pour l'indivision par voie de référé pour procéder à l'expulsion des époux B... s'ils se maintenaient abusivement dans les lieux et pour les époux B... en cas de troubles de jouissance par l'indivison X... pendant la période d'occupation ; que les consorts X... soutiennent que cette transaction liait les époux B... et les empêchait de contester en justice la validité du congé qui leur avait été donné ; que les anciens locataires exposent que la transaction ne portait pas sur la validité du congé mais uniquement sur la prolongation de leur occupation des lieux malgré congé ; attendu que les transaction se renferment dans leur objet et que la renonciation qui y est faite à tous droit:, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; que le défaut de reprise par le bénéficiaire du congé reprise n'était bien évidemment pas le différend qui donnait lieu à la transaction portant sur la prolongation de l'occupation des lieux par les preneurs et la renonciation à toute action en responsabilité contre les époux Y... pour la modification du chauffage au gaz réalisé par eux et interdite contractuellement que la question de la validité du congé reprise échappait à la transaction et à l'interdiction incluse d'agir en justice ; attendu que l'indivison X... fait valoir que Dominique X... a été amené à suivre des stages en Ardèche du 28 septembre 1998 au 24 décembre 1998 et du 5 octobre 1998 au 14 décembre 1998 ; qu'il a dû, pour ce faire, habité à Chaisiers (attestation du 8 juillet 1999) ; qu'il serait ainsi excusé de n'avoir pas usé de son droit de reprise ; mais attendu que cette circonstance, qui ne rendait pas impossible pour Dominique X... d'habiter à Lyon et qui ne justifie pas la fait d'avoir reloué les lieux à d'autres personnes, ne constitue pas un empêchement qui rie peut résulter que de la force rnajeure ou d'un ras fortuit ; attendu qu'il est soutenu par Dominique et Jean Marc X... que les époux Y... avaient perdu le droit au maintien dans les lieux, pour avoir eu la possibilité de reprendre un appartement leur appartenant et leur permettant de se loger ; que ce motif n'est pas celui retenu dans le congé ; qu'il n'est pas au demeurant établi, par les seules pièces produites au dossier, que les époux Y... aient eu la possibilité de se reloger dans un appartement similaire leur appartenant ; que les époux Y... ont, en fait, emménagé depuis dans un appartement de l'OPAC adapté à leurs besoins ; qu'il convient en conséquence par substitution de motifs et faisant application de l'article 60 de la loi du 1er septembre 1948, de constater que la transaction passée entre les parties le 9 janvier 1998 ne concerne pas le présent litige et de condamner Dominique et Jean Marc X..., propriétaires indivis, à les indemniser- du préjudice matériel subi du fait de leur éviction injustifiée et du préjudice résultant de la différence de loyers ; que le premier juge a fait sur ce point une exacte appréciation du montant de ces préjudices qu'il convient de confirmer ; attendu que Dominique et Jean Marc X..., qui sont déboutés de leur recours, doivent en supporter les dépens ; qu'il y a lieu, en équité, de condamner Dominique et Jean Marc X... à payer aux époux Michel Y... 8.000 francs supplémentaires, en application de l'article 700 du NCPC, pour la procédure d'appel ; qu'il convient de débouter chacune des partie du surplus contraire ou non fondé de ses prétention ; PAR CES MOTIFS et ceux non contraires du premier juge La cour-, Réforme partiellement la décision querellée Constate que la transaction passée entre les parties le 9 janvier 1998 ne concerne pas le présent litige. Dit que le propriétaire des lieux n'a pas occupé ou fait occuper l'immeuble par ceux des bénéficiaires pour le compte de qui il l'avait réclamé et ne justifie pas d'un empêchement exonératoire. Confirme pour le reste Y ajoutant, Condamne Dominique et Jean Marc X... à payer aux époux Michel Y... 8.000 francs supplémentaires, en application de l'article 700 du NCPC, pour la procédure d'appel. Déboute chacune des parties de leurs prétentions plus amples ou contraires. Condamne Dominique et Jean Marc X... aux dépens d'appel et autorise l'avoué de leurs adversaires à recouvrer directement contre eux les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Cet arrêt a été prononcé publiquement par le président, en présence du greffier, et a été signé par eux. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,