Cour d'appel de Versailles, 24 mai 2007, 06/01448
Formation: CT0012

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Congé - Forme - Acte extrajudiciaire - Inobservation - Nullité - / JDF Dès lors que le bail litigieux est un bail commercial, le congé doit être donné, en vertu de l'article L. 145-9 du code de commerce, par acte extrajudiciaire. Même si le bail autorise expressément l'envoi d'une lettre recommandée, est nul et de nul effet le congé délivré, sous cette forme, pour le terme de la deuxième période triennale et, par conséquent, le bail commercial se poursuit, les loyers de la troisième période triennale restant dus au bailleur BAIL COMMERCIAL - Bailleur - Responsabilité - /JDF Toutefois, commet une faute de nature à engager sa responsabilité et cause un préjudice équivalent au montant de sa créance locative, le bailleur, rédacteur de l'acte, qui y a inséré une clause permettant un congé par lettre recommandée, induisant ainsi le locataire en erreur. Le bailleur connaissait parfaitement les effets de cette clause erronée puisqu'il a réclamé au locataire l'intégralité des loyers en se prévalant de la nullité du congé, onze mois après la délivrance de celui-ci et que, ce faisant, il s'est abstenu délibérément de signaler au locataire l'irrégularité d'un tel congé en ne le faisant qu'à une date où il n'était plus possible de procéder à une nouvelle notification, par acte extrajudiciaire, susceptible de produire valablement effet

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 F.L./P.G. ARRET No Code nac : 30E contradictoire DU 24 MAI 2007 R.G. No 06/01448 AFFAIRE : SCI 65 AVENUE PIERRE LAROUSSE C/ SA AXA FRANCE IARD ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Janvier 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No chambre : 7 No Section : No RG : 04/5016 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : Me Farid SEBA SCP DEBRAY-CHEMIN E.D. REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE SEPT, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SCI 65 AVENUE PIERRE LAROUSSE ayant son siège 65 avenue Pierre Larousse 92240 MALAKOFF, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège. représentée par Me Farid SEBA, avoué - No du dossier 011194 Rep/assistant : Me Olivier DANAÉ substituant Me Danielle BOCQUENTIN-ALAGUILLAUME, avocat au barreau de PARIS (E.659). APPELANT **************** SA AXA FRANCE IARD anciennement dénommée AXA ASSURANCES IARD ayant son siège 26 rue Drouot 75009 PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. SA AXA FRANCE VIE anciennement dénommée AXA ASSURANCES VIE ayant son siège 26 rue Drouot 75009 PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentées par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués - No du dossier 06000366 Rep/assistant : Me Vincent BOURGEOIS, avocat au barreau de PARIS (A.276). INTIMEES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Mars 2007 devant la cour composée de : Madame Françoise LAPORTE, président, Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller, Monsieur Denis COUPIN, conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL FAITS ET PROCEDURE : Suivant acte sous seing privé en date du 04 décembre 1997, la SCI DU 65 AVENUE PIERRE LAROUSSE à MALAKOFF a consenti aux SA AXA FRANCE IARD et AXA FRANCE VIE un bail commercial sur un local de 40 m2 situé à cette adresse, pour une durée de neuf ans à effet au 1er janvier 1998 moyennant un loyer annuel TTC de 75.000 francs (11.433,68 euros). Par courriers recommandés des 28 août et 25 septembre 1998, les sociétés AXA ont informé la bailleresse de l'installation dans les locaux de Monsieur C..., leur agent général, pour y exercer ses activités en leur lieu et place en sollicitant acte du changement de preneur. Le 16 octobre 1998, la société du 65 Avenue Pierre Larousse a retourné les chèques de loyers établis par Monsieur C... et a avisé les sociétés AXA de son refus de changer de locataire tant qu'une cession de bail ne serait pas intervenue avec son agrément. Les sociétés AXA ont continué d'honorer les loyers, puis selon lettre recommandée du 13 janvier 2003 ont donné congé pour le 31 décembre 2003, au terme d'une période triennale. La société du 65 Avenue Pierre Larousse les a alors assignées devant le tribunal de grande instance de NANTERRE en nullité du congé délivré, le 13 janvier 2003 et en règlement des loyers dus pour la troisième période triennale. Les sociétés AXA se sont opposées à ces prétentions en déniant l'application du statut des baux commerciaux. Par jugement rendu le 03 janvier 2006, cette juridiction a dit que le bail n'était pas soumis audit statut, déclaré le congé du 13 janvier 2003 valable, condamné la société 65 avenue Pierre Larousse à payer aux sociétés AXA 6.000 euros de dommages et intérêts et une indemnité de 5.000 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Appelante de cette décision, la société du 65 Avenue Pierre Larousse invoque l'activité commerciale prévue au bail. Elle soutient que dès la signature du contrat de location les sociétés AXA avaient l'intention de tenter de lui faire perdre le plus tôt possible sa nature commerciale et de la mettre devant le fait accompli. Elle précise n'avoir jamais accepté de consentir un bail professionnel. Elle estime qu'aucune faute ne peut lui être reprochée en raison de son refus du congé irrégulièrement notifié par lettre recommandée quelque soit la rédaction du bail commercial. Elle indique que son gérant n'est aucunement juriste. Elle allègue la mauvaise foi des sociétés AXA qui savaient pertinemment qu'elle aurait refusé la décommercialisation du bail. La société du 65 Avenue Pierre Larousse demande donc à la cour de déclarer nul le congé du 13 janvier 2003 délivré non conformément aux dispositions des articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce, de débouter les intimées de leurs prétentions et de les condamner à lui payer la somme de 39.381 euros correspondant aux loyers dus sur la troisième période triennale du bail commercial avec intérêts légaux à compter de l'assignation et une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les sociétés AXA allèguent l'inapplication du statut des baux commerciaux au contrat de location conclu, le 04 janvier 1997, dès lors que l'activité exercée par Monsieur C... dans les lieux loués est celle d'agent général d'assurances, lequel est un intermédiaire non commerçant dont la profession est de nature civile. Elles en déduisent que le congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, selon les termes du bail, était parfaitement valable. Elles considèrent qu'en toute hypothèse, la société du 65 Avenue Pierre Larousse a engagé sa responsabilité contractuelle en stipulant dans le bail que sa résiliation pouvait être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception qui l'a induite en erreur et en ne l'avertissant pas pendant 11 mois de ce que celle-ci estimait le congé nul. Elles prétendent que le préjudice qui en est résulté à leur détriment est équivalent au montant de la créance locative. Elles observent que la société du 65 Avenue Pierre Larousse réclame l'indemnisation d'un préjudice au titre du mois de décembre 2006 alors même qu'elle avait reloué les locaux litigieux à un tiers. Elles concluent à la confirmation du jugement déféré. Elles sollicitent à titre subsidiaire 39.381 euros de dommages et intérêts outre 8.000 euros pour appel abusif ainsi que dans tous les cas une indemnité de 7.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION : Sur le congé Considérant qu'il est constant que le bail litigieux a été consenti, le 04 décembre 1997, par la SCI 65 Avenue Pierre Larousse aux SA AXA ASSURANCES IARD et VIE, désormais dénommées AXA FRANCE IARD et VIE, commerciales par la forme ; considérant que les locaux loués sont constitués d'un magasin et d'un dégagement faisant office de réserve ; que leur destination définie à l'article 4 du contrat de location est celle exclusive "de l'exploitation d'un fonds de commerce de toutes activités d'assurances et de placements immobiliers" ; considérant, en outre, que le bail est clairement qualifié de commercial et stipulé régi par le décret du 30 septembre 1953 dont il reprend les dispositions spécifiques, notamment quant à sa durée et à la révision du loyer ; considérant que le bail ayant été conclu pour une activité indiscutablement commerciale, les sociétés AXA, locataires commerçantes, qui ne pouvaient, en aucun cas, modifier la destination du bail convenue unilatéralement sans l'accord du bailleur, ne sauraient se prévaloir de leur propre faute pour prétendre s'exonérer de leurs obligations comme de l'application du statut des baux commerciaux ; considérant que le tribunal a donc estimé à tort le contraire en se fondant, de manière erronée, sur l'activité effective exercée dans les locaux en violation des terms du bail ; considérant qu'en vertu de l'article L 145-9 du code de commerce, le congé doit être signifié par acte extrajudiciaire ; que cette formalité s'impose à chacune des parties et même si le bail, comme en l'espèce, autorisait l'envoi d'une lettre recommandée ; que le congé délivré par lettre recommandée avec avis de réception est nul et de nul effet ; considérant que le congé donné par les compagnies AXA, sous cette forme, le 13 janvier 2003, s'avère dès lors non valable et n'a pu mettre fin au bail qui s'est poursuivi ; que, par conséquent, la société 65 Avenue Pierre Larousse est en droit d'obtenir le paiement des loyers jusqu'au terme de la période triennale suivante dont le montant de 39.381 euros n'est pas discuté et sera assorti des intérêts légaux à compter de l'assignation du 02 avril 2004 conformément à la demande ; que le jugement déféré sera infirmé de tous ces chefs. Sur la responsabilité de la bailleresse Considérant que la société 65 Avenue Pierre Larousse ne conteste pas avoir rédigé le bail en cause du 04 décembre 1997 ; considérant qu'il a été expressément prévu dans cet acte que le congé devrait être donné par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception ; considérant que la bailleresse qui a rédigé une clause permettant un congé par lettre recommandée qui est à l'origine de l'erreur commise par les sociétés AXA a commis une faute ; considérant qu'en sa qualité de rédacteur du bail, la société appelante devait veiller à sa conformité avec les exigences du statut des baux commerciaux sans pouvoir utilement invoquer l'incompétence juridique de son gérant, au demeurant non démontrée, dès lors que ce dernier en connaissait parfaitement les effets, puisqu'il a réclamé, en son nom, l'intégralité des loyers dès le 24 décembre 2003, en faisant état de la nullité du congé délivré par les locataires, le 13 janvier 2003, pour le 31 décembre 2003, et au cours d'une nouvelle période triennale à compter du 1er janvier 2004 ; considérant, qu'en outre, la société 65 Avenue Pierre Larousse, auteur de la clause erronée, autorisant le congé par lettre recommandée et n'en ignorant nullement les effets, s'est abstenue délibérément d'appeler l'attention des locataires sur l'irrégularité de leur congé et ne les en a informées seulement onze mois plus tard, le 24 décembre 2003, date à laquelle il ne leur était plus possible de procéder à une nouvelle signification par acte extrajudiciaire susceptible de produire valablement effet le 31 décembre 2003 ; considérant que la société 65 Avenue Pierre Larousse, qui a ainsi engagé sa responsabilité, a causé, consécutivement à ses fautes, aux sociétés AXA un préjudice équivalent au montant de sa créance locative ; qu'elle sera donc condamnée à leur verser 39.381 euros de dommages et intérêts, en infirmant encore la décision déférée. Sur les autres prétentions des parties Considérant que l'appel que la société 65 avenue Pierre Larousse avait le droit d'exercer et qui s'avère partiellement fondé est dépourvu de caractère abusif ; que les sociétés intimées seront donc déboutées de leur demande en dommages et intérêts de ce chef ; considérant qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs frais non compris dans les dépens ; que celles-ci qui succombent chacune en certaines de leurs demandes, supporteront les dépens des deux instances par moitié. PAR CES MOTIFS Statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, Dit que le bail du 04 décembre 1997 est soumis au statut des baux commerciaux, Déclare nul le congé délivré le 13 janvier 2003 par les SA AXA FRANCE IARD et AXA FRANCE VIE sur le fondement de l'article L 145-9 du code de commerce, Condamne les SA AXA FRANCE IARD et AXA FRANCE VIE à payer à la SCI DU 65 AVENUE PIERRE LAROUSSE la somme de 39.381 euros avec intérêts légaux à compter du 02 avril 2004, Condamne la SCI DU 65 AVENUE PIERRE LAROUSSE à verser aux SA AXA FRANCE IARD et AXA FRANCE VIE 39.381 euros de dommages et intérêts, Déboute les sociétés intimées de leur demande en dommages et intérêts pour appel prétendument abusif, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne les parties aux dépens des deux instances par moitié et autorise leurs avoués à recouvrer ceux d'appel conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Françoise LAPORTE, président, et signé par Madame Françoise LAPORTE, président et par Madame Marie-Thérèse GENISSEL, greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRESIDENT,