Cour d'appel d'Agen, du 7 avril 2004, 02/547

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Selon l'article R 123-3 du Code de la construction et de l'habitation, tout exploitant ou propriétaire d'un établissement recevant du public est tenu au respect des règles de sécurité sous peine de fermeture. En outre, en application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur a une obligation de délivrance de locaux commerciaux conformes à leur destination, par exemple un commerce recevant du public. Dès lors, le propriétaire bailleur des lieux loués est débiteur du montant des travaux concernant l'édification, prévue au bail commercial, d'un mur coupe feu ainsi que de ceux imposés par la commission de sécurité avant toute exploitation publique du commerce

DU 07 Avril 2004 ------------------------- B.L/M.V S.A.R.L. GML C/ S.C.I. DU 8 GUSTAVE A... D... N : 02/00547 - A R R E T N! - ----------------------------- Prononc Ë l'audience publique et solennelle du sept Avril deux mille quatre, par Nicole E..., Pr sidente de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1yre Chambre dans l'affaire, ENTRE : S.A.R.L. GML prise en la personne de son repr sentant l gal actuellement en fonctions domicili en cette qualit au siyge Dont le siyge social est ... sent e par Me Henri G..., avou assist e de la SCP JAUFFRET - FELIX - BEZOMBES, avocats DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION ordonn par l'arret rendu le 27 Mars 2002 par la Cour de Cassation, cassant et annulant partiellement un arret de la Cour d'Appel de BORDEAUX en date du 11 Octobre 2000, sur l'appel d'un jugement du Tribunal d'Instance de BORDEAUX en date du 23 Octobre 1998 D'une part, ET : S.C.I. DU 8 GUSTAVE A... prise en la personne de son repr sentant l gal actuellement en fonctions domicili en cette qualit au siyge Dont le siyge social est ... sent e par Me Jean-Michel Z..., avou assist e de la SCP RIVIERE - MAUBARET - RIVIERE, avocats DEFENDERESSE D'autre part, a rendu l'arret contradictoire suivant aprys que la cause ait t d battue et plaid e en audience publique et solennelle tenue en robes rouges, le 07 Janvier 2004, devant Bernard B..., Premier Pr sident, Nicole E..., Jean-Louis Y... et Bernard X..., Pr sidents de Chambre et Catherine LATRABE, Conseiller, assist s de Dominique F..., Greffiyre, et qu'il en ait t d lib r par les magistrats du siyge ayant assist aux d bats, les parties ayant t avis es de la date Ë laquelle l'arret serait rendu. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La SCI GUSTAVE A... est propri taire d'un bÈtiment d'une superficie de 3.500 m environ Ë PESSAC (33) .... Elle a sign le 6 juin 1997 un contrat de bail commercial avec la soci t GML pour une surface de vente de 1.019 m et des r serves de 250 m avec une destination tous commerces. La soci t GML exploite un magasin Ë l'enseigne FOIRFOUILLE. Le bÈtiment tait occup galement et partiellement par un magasin GEL 2000 exploitant un commerce de vente surgel s. Les deux commerces de la soci t GML et GEL 2000 devenaient donc voisins. Selon l'article R 123-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, tout exploitant ou propri taire d'un tablissement recevant du public est tenu au respect des rygles de s curit sous peine de fermeture (Article R 123-25 du CCH). En vertu de l'article R 123-3 du CCH, tout am nagement d' tablissement est soumis Ë avis de la commission de s curit . La soci t GML aprys la signature du contrat du bail a fait passer le bureau d' tude contrÂle et pr vention VERITAS. Il est alors apparu que le local lou n' tait pas conforme aux rygles de s curit en ce qui concerne l'isolement de la charpente et des murs avec le local lou par GEL 2000. La soci t GML ne pouvait prendre le risque d'ouvrir le magasin au public tant que ces travaux de mise aux normes n' taient pas effectu s et tant que la commission de s curit n'avait pas donn son avis favorable pour l'ouverture au vu de ces travaux. La soci t GML transmettait les devis des diff rents travaux Ë effectuer au bailleur afin qu'il prenne en charge ces travaux conform ment, selon elle, aux stipulations du contrat de bail. Le bailleur pr tendait ne pas devoir prendre en charge ces travaux. La soci t GML avanzait alors le co t des travaux afin de pouvoir proc der Ë l'ouverture du magasin, qui a t , malgr tout, retard e, puisqu'elle a eu lieu le 06 octobre 1997 alors qu'elle tait pr vue au mois d'ao t 1997. La soci t GML assignait devant le Tribunal d'Instance de Bordeaux Pessac la SCI GUSTAVE A... afin qu'elle soit condamn e Ë prendre en charge le paiement des travaux r alis s et impos s par la commission de s curit soit une somme de 277.342,11 F. Elle demandait le remboursement des loyers vers s en ao t et septembre 1997 puisque le commerce n'avait pu ouvrir du fait des travaux de s curit r alis s soit une somme de 68.339,00 F TTC. La SCI GUSTAVE A... s'opposait Ë ces demandes, demandait l'enlyvement d'un panneau publicitaire FOIRFOUILLE install par la soci t GML et sollicitait une indemnit d'occupation Ë l'encontre de la soci t GML pour une partie du local non lou Ë GML et occup Ë titre de r serves par GML. Par jugement du 23 octobre 1998, le Tribunal d'Instance de Bordeaux Pessac condamnait la SCI GUSTAVE A... Ë verser Ë la soci t GML la somme de 104.396,18 F au titre des travaux et condamnait la soci t GML Ë verser Ë la SCI la somme de 41.650,00 F au titre de l'indemnit d'occupation. Le Tribunal d'Instance d boutait la SCI GUSTAVE A... de sa demande de d pose de panneaux publicitaires. En fait, le Tribunal d'Instance avait r duit le montant des travaux Ë charge de la SCI aux factures qu'il estimait correspondre Ë la construction d'un mur conforme Ë la r glementation applicable aux locaux et qui tait Ë charge du bailleur d'aprys le contrat de bail. Pour les autres factures, le Tribunal estimait que les travaux de mise aux normes de s curit n' taient pas Ë charge du propri taire. En fait, selon GML, les factures retenues par le Tribunal ne concernaient meme pas le mur mis Ë charge du bailleur par le bail, mur non construit Ë ce jour, le preneur n'ayant pas demand l'ex cution de cette clause. La soci t GML relevait appel du jugement prononc et demandait Ë la Cour d'Appel de Bordeaux de condamner la SCI GUSTAVE A... Ë verser la somme de 221.788,93 F au titre des travaux et celle de 68.339 F au titre des loyers vers s ind ment Ë la SCI GUSTAVE A.... La SCI GUSTAVE A... s'opposait Ë ces demandes, sollicitait une indemnit d'occupation de 64.350 F relativement Ë des r serves non lou es et 50.000 F par an pour l'occupation de 250 m de r serve qui pourtant taient lou s et prises en compte par le loyer contractuel. Par arret du 11 octobre 2000, la Cour d'Appel de Bordeaux d boutait la soci t GML de sa demande en paiement de travaux, de sa demande en remboursement des loyers vers s en ao t et septembre 1997. Elle condamnait la soci t GML Ë verser Ë la SCI la somme de 18.750 F Ë titre d'indemnit d'occupation et d boutait la SCI du surplus de ses demandes. La soci t GML se pourvoyait en cassation contre cet arret. Par un arret du 27 mars 2002, la 3yme Chambre Civile de la Cour de Cassation au vu du 2yme moyen propos et au visa de l'article 1719-1! et 2! du Code Civil rendait la d cision suivante : "Attendu, selon l'arret attaqu (Bordeaux, 11 octobre 2000) que la soci t GML a pris Ë bail en juin 1997 des locaux Ë usage commercial appartenant Ë la soci t civile immobiliyre du ... (la SCI) pour y exercer une activit de brocante ; que la commission administrative de s curit a exig , pour ces locaux destin s Ë recevoir du public, divers travaux dont l' dification d'un mur coupe-feu et la d solidarisation de la charpente de celle des locaux voisins donn s Ë bail Ë un tiers. Attendu que, pour limiter l'obligation de la bailleresse Ë prendre en charge la construction du mur coupe-feu, l'arret retient que la clause par laquelle elle s'est engag e Ë faire construire Ë ses frais ce mur, d roge Ë celle en application de laquelle le preneur doit prendre les lieux dans l' tat o ils se trouvent sans pouvoir se retourner d'une maniyre quelconque contre le bailleur pour quelque cause que ce soit, et que s'agissant d'une d rogation pr cise, il doit en etre d duit que tous les autres travaux, meme ceux exig s par les autorit s administratives, sont Ë la charge du preneur ; Qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence d'une stipulation expresse du bail mettant les travaux prescrits par l'autorit administrative Ë la charge du preneur, et alors que la clause stipulant que le preneur accepte les lieux en l' tat ne dispense pas le bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l'Administration, la Cour d'Appel a viol le texte susvis ; PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a d bout la soci t GML de sa demande en paiement de travaux, l'arret rendu le 11 octobre 2000, entre les parties, par la Cour d'Appel de Bordeaux, remet, en cons quence, quant Ë ce, la cause et les parties dans l' tat o elles se trouvaient avant ledit arret et, pour etre fait droit, les renvoie devant la Cour d'Appel d'AGEN ;" La soci t GML, qui a saisi la Cour d'Appel d'AGEN dans les formes et d lai de la loi expose, par conclusions r capitulatives, que la commission de s curit lui a impos d'isoler son magasin FOIRFOUILLE du magasin voisin GEL 2000 tant au niveau de la charpente que des parois ; qu'elle a transmis au propri taire les devis de r alisation des travaux n cessaires Ë l'ouverture et Ë l'exploitation de son magasin, et que devant le silence de la SCI GUSTAVE A..., elle les a fait r aliser en ao t et septembre 1997. La soci t GML, au visa de l'article 1719 du Code Civil soutient que les travaux de s curit en question concernaient bien l'obligation de d livrance du bailleur puisqu'il s'agissait de travaux permettant la location de plusieurs commerces au sein du bÈtiment et soutient que la Cour de Cassation a appliqu sa jurisprudence constante selon laquelle les travaux prescrits par l'autorit administrative doivent etre pris en charge par le bailleur meme s'il le bail contient une clause d rogatoire Ë ce principe. Rappelant que les travaux litigieux concernent la structure du bÈtiment et non l'exploitation du commerce, la soci t GML fait valoir que non seulement elle avait l'autorisation contractuelle du bailleur de faire dresser un mur coupe-feu aux frais de ce dernier mais qu'elle avait galement obtenu son autorisation en date du 23 juillet 1997 de restructurer la charpente meme si le propri taire avait indiqu en marge du devis que ces travaux devaient etre r alis s aux frais du preneur compte tenu de ce que la SCI GUSTAVE A... lui a d jË r gl soient 55.553,18 F la soci t GML estime que son bailleur lui doit encore 199.297,53 F soient 30.382,71 euros ce avec int rets au taux l gal Ë compter de l'assignation introductive d'instance. Au cas o la Cour retiendrait l'application des dispositions de l'article 1144 du Code Civil, la soci t GML sollicite la meme somme Ë titre de dommages-int rets car elle avait mis son propri taire en demeure de payer et qu'il avait refus . La soci t GML, enfin, sollicite l'octroi d'une somme de 4.600 euros H.T. au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Proc dure Civile et la condamnation de son adversaire aux entiers d pens avec distraction au profit de son avou (article 699 du Nouveau Code de Proc dure Civile). La SCI GUSTAVE A..., en r ponse, soutient que le bail a t consenti Ë usage tous commerces et cite diverses jurisprudences selon lesquelles les travaux litigieux ne doivent etre pris en charge par le propri taire que lorsque le local commercial a une destination d termin e, sinon il incombe au preneur de les assumer. La SCI voque galement les dispositions de l'article 1144 du Code Civil, argument auquel a r pondu la soci t GML (voir ci-dessus). Enfin, Ë titre subsidiaire, la SCI GUSTAVE A... conteste le d compte de la soci t GML qui, selon elle, serait erron car il comptabiliserait 2 fois une somme de 3724,96 euros, qui correspond Ë la facture du mur de r serve. La SCI GUSTAVE A..., sollicite, en d finitive, le rejet de toutes les demandes de la soci t GML, l'octroi d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Proc dure Civile et la condamnation de son adversaire aux entiers d pens dont distraction au profit de son avou (article 699 du Nouveau Code de Proc dure Civile). MOTIVATION DE L'ARRET : Attendu, au vu de l'arret de cassation, que le litige est d sormais circonscrit Ë la demande de la soci t GML en paiement des travaux qu'elle a fait r aliser et dont elle a fait l'avance. Attendu que le premier juge, se fondant sur les dispositions de l'article 1134 du Code Civil a limit la condamnation de la soci t GUSTAVE A..., aux frais de construction de deux murs coupe feu que le propri taire s'engageait contractuellement Ë difier et Ë payer car leur dification tait conforme Ë la r glementation applicable aux locaux commerciaux accueillant du public et que le preneur s' tait engag Ë prendre les lieux en l' tat o ils se trouvaient et Ë prendre Ë sa charge tous autres travaux. Mais attendu que la Cour de Cassation (3yme chambre civile) a jug que s'appliquaient en l'espyce les dispositions de l'article 1719 du Code Civil selon lesquelles le bailleur a une obligation de d livrance de locaux commerciaux conforme Ë leur destination, en l'espyce, un commerce dit FOIRFOUILLE (brocante) recevant du public, et qu'une clause du bail commercial limitant Ë l' dification d'un seul mur coupe feu son obligation de d livrance, tait ill gale, ce nonobstant l'existence d'une autre clause mettant Ë la seule charge du preneur tousul mur coupe feu son obligation de d livrance, tait ill gale, ce nonobstant l'existence d'une autre clause mettant Ë la seule charge du preneur tous autres travaux pouvant etre ordonn s par l'administration pour la mise en conformit des lieux avec la r glementation sur la s curit des locaux commerciaux recevant du public. Attendu dans ces conditions qu'il convient de r former le jugement dont appel et de dire et juger que la SCI GUSTAVE A... est contradictoirement d biteur du montant des travaux concernant l' dification de mur coupe feu pr vu au bail commercial du 6 juin 1997, mais galement ceux concernant l' dification du mur coupe feu s parant les locaux de GML de la r serve et ceux relatifs Ë la d solidarisation de la charpente du magasin FOIRFOUILLE, du magasin voisin GEL 2000, travaux impos s par la commission de s curit avant toute exploitation publique du commerce du magasin FOIRFOUILLE. Attendu, sur l'application des dispositions de l'article 1144 du Code Civil, qu'il ne peut etre reproch Ë la soci t GML qui avait adress une vaine demande Ë la SCI le 26 juin 1997, d'avoir fait r aliser ces travaux sans autorisation de justice, car ceux-ci, qui s'imposaient contractuellement et administrativement et conditionnaient l'ouverture du magasin FOIRFOUILLE au public (laquelle devait etre retard e du 18 ao t au 6 octobre 1997) avaient un ind niable caractyre d'urgence. Attendu sur le montant du pr judice de la soci t GML, que celle-ci, tenant compte des observations par conclusions de la SCI GUSTAVE A... a rectifi son d compte et a d duit de sa demande non seulement une somme de 55.553,18 F que la SCI a d jË r gl Ë la soci t R olaise de construction mais galement une somme de 24.421 F qui tait incluse dans la facture de 79.974,68 F de cette soci t . Qu'ainsi c'est bien au vu des piyces produites et des rectifications effectu es, la somme de 199.297,53 F soient 30.382,71 euros qui doit etre allou e Ë la soci t GML, ce avec int rets de droit Ë compter de l'assignation introductive d'instance. Attendu qu'il n'est pas in quitable de faire droit, partiellement, Ë la demande de frais irr p tibles de la soci t GML, que les demandes reconventionnelles de la SCI A... doivent etre rejet es et celle-ci condamn e aux entiers d pens dont distraction au profit de l'Avou de la soci t GML. PAR CES MOTIFS La Cour d'Appel d'AGEN, Statuant publiquement, contradictoirement, en audience solennelle et en dernier ressort, Aprys en avoir d lib r conform ment Ë la loi, Vu l'arret de cassation partielle n! 602 FS-D de la 3yme chambre civile de la Cour de Cassation en date du 27 mars 2002, R forme le jugement du Tribunal d'Instance de Bordeaux Pessac du 23 octobre 1998, Condamne la SCI GUSTAVE A... Ë payer Ë la soci t GML une somme de 30.382,71 euros assortie des int rets de droit Ë compter de l'assignation introductive d'instance, La condamne Ë lui payer une somme de 2.000 euros H.T. au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Proc dure Civile, Rejette les demandes de la SCI GUSTAVE A..., Condamne la SCI GUSTAVE A... aux entiers d pens avec le b n fice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Proc dure Civile au profit de l'avou de la soci t GML. Vu l'article 456 du Nouveau Code de Proc dure Civile, le pr sent arret a t sign par Nicole E..., Pr sidente de Chambre ayant particip au d lib r en l'absence de Monsieur C... Pr sident empech et de Dominique F..., Greffiyre pr sente lors du prononc . La Greffiyre, La Pr sidente,