Cour d'appel de Versailles, 14 janvier 2008, 06/02562
Formation: CT0015

Sommaire: COPROPRIETE - Syndic - Responsabilité - / JDF Aux termes de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic, seul responsable de sa gestion, ne peut se faire substituer. Il est lié au syndicat des propriétaires par un contrat de mandat et ses fonctions revêtent un caractère personnel ne lui permettant pas de se faire substituer en cédant son activité de syndic de copropriété à un tiers. Par conséquent, il demeure contractuellement responsable de la gestion de la copropriété jusqu'à la désignation d'un nouveau syndic, et tenu, vis à vis de ce dernier, de ses obligations d'ancien syndic telles que fixées par l'article 18-2 de la loi précitée. Toutefois, le tiers, qui reçoit du syndic l'ensemble des mandats et dossiers nécessaires à l'administration de la copropriété, et qui se comporte en gérant de fait, est responsable de sa gestion de fait tant à l'égard du syndicat des copropriétaires qu'à l'égard de l'ancien syndic. Ces deux derniers peuvent agir à son encontre en répétition de l'indu sur le fondement de l'article 1376 du code civil pour réclamer le remboursement de dépenses qui ne sont justifiées par aucune facture

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72Z 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 14 JANVIER 2008 R.G. No 06/02562 AFFAIRE : SDC LA CARAVELLE 37 BOULEVARD CHARLES DE GAULLE à VILLENEUVE LA GARENNE (92390) ... C/ Société EVIDENCE GESTION Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 28 Septembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No chambre : 8ème No RG : 04/5156 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP DEBRAY-CHEMIN Me Jean-Pierre BINOCHE SCP JUPIN & ALGRIN, REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE HUIT, La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA CARAVELLE 37 BOULEVARD CHARLES DE GAULLE à VILLENEUVE LA GARENNE (92390) représenté par son syndic la société FONCIA DUPONT Ayant son siège 67, avenue Marceau 92415 COURBEVOIE CEDEX elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués - No du dossier 06000314 ayant pour avocat le Cabinet WILINSKI du barreau de PARIS -P 241- COMPAGNIE IMMOBILIERE ET COMMERCIALE FRANCAISE "COMIMOB" Ayant son siège 52, rue de Bezons 92400 COURBEVOIE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Maître Jean-Pierre BINOCHE, avoué - No du dossier 241/06 plaidant par Maître Frédérica X... du barreau de PARIS APPELANTS ET INTIMES **************** Société EVIDENCE GESTION venant aux droits de la société COMIMOB SYNDIC Ayant son siège 5, place Charras 92400 COURBEVOIE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués - No du dossier 0022686 ayant pour avocat Maître Y... du barreau de PARIS - P 272- INTIMEES **************** Composition de la Cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Novembre 2007, devant la Cour composée de : Madame Geneviève BREGEON, Président, Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller, Madame Anne LELIEVRE, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET ***************FAITS ET PROCEDURE, Le 8 janvier 2001, la société COMIMOB (COMPAGNIE IMMOBILIERE ET COMMERCIALE FRANCAISE) a cédé à la société COMIMOB SYNDIC son activité de syndic de copropriété en joignant à l'acte de cession la liste des copropriétés dont elle était alors le syndic et parmi lesquelles apparaissait la résidence La Caravelle, sise 37 boulevard Charles de Gaulle à Villeneuve La Garenne (92) Au cours de leur assemblée générale du 24 avril 2001, les copropriétaires de l'immeuble La Caravelle ont désigné en qualité de nouveau syndic la société FONCIA DUPONT, refusant la candidature de la société COMIMOB SYNDIC. Faisant valoir l'absence de justificatifs comptables, l'existence de sommes dues par son ancien syndic et la gestion de fait assumée par la société COMIMOB SYNDIC devenue EVIDENCE GESTION, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a assigné cette dernière et la société COMIMOB, les 20 et 22 avril 2004 en paiement de diverses sommes et transmission de pièces et registres comptables. Par jugement réputé contradictoire en date du 28 septembre 2005, le tribunal de grande instance de Nanterre a : * dit que la mise en cause de la société COMIMOB SYNDIC devenue EVIDENCE GESTION n'est pas fondée, * condamné la société COMIMOB à transmettre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, sous astreinte de 100  par jour de retard passé le 8ème jour à compter de sa signification, le grand livre et les appels de charges du 1er janvier 2000 au 24 avril 2001, * condamné la société COMIMOB aux dépens et à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 2.000  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, * condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer à la société EVIDENCE GESTION la somme de 1.000  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, * ordonné l'exécution provisoire. LA COUR Vu les appels successivement formés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et la société COMIMOB à l'encontre de cette décision, Vu l'ordonnance en date du 7 novembre 2006 par laquelle le magistrat chargé de la mise en état a joint les procédures enregistrées sous no 06/02562 et 06/02655, Vu les conclusions en date du 8 mars 2007, par lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, poursuivant la réformation du jugement déféré, demande à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 34 du décret du 17 mars 1967, 1998 et 1376 du Code civil, de : * débouter la société COMIMOB de ses demandes contre lui, * débouter la société EVIDENCE GESTION de l'ensemble de ses demandes, * condamner solidairement la société COMIMOB et la société EVIDENCE GESTION à lui payer les sommes de : ** 395,92  au titre de la somme portée sur un compte d'attente en l'absence de facture, ** 762,25  au titre de la facture PACT ARIM, ** 287,64  au titre du solde débiteur de M Z..., ** 503,81  au titre du solde débiteur de M A..., ** 1.248,84  au titre du solde débiteur de M B..., ** 1.981,85  au titre des acomptes versés à M C..., ** 6.097,96  au titre des comptes de travaux en l'absence de justificatif, ** 6.000  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, Vu les conclusions en date du 12 juin 2007, par lesquelles la société COMIMOB, poursuivant également la réformation du jugement déféré, demande à la cour, au visa des articles 1998 et 1376 du Code civil, de : * débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et la société EVIDENCE GESTION de l'ensemble de leurs demandes contre elle, * subsidiairement, condamner la société EVIDENCE GESTION à la garantir de toutes les éventuelles condamnations prononcées à son encontre, * condamner la société EVIDENCE GESTION et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à lui payer chacun la somme de 3.000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, * condamner in solidum la société EVIDENCE GESTION et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES aux entiers dépens, Vu les conclusions en date du 11 janvier 2007, par lesquelles la société EVIDENCE GESTION, intimée, demande à la cour de : * débouter la société COMIMOB et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de leurs demandes, * condamner la société COMIMOB et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à lui payer la somme de 2.000  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 11 septembre 2007, SUR CE, Considérant qu'il ressort de l'acte sous seing privé signé le 8 janvier 2001 par la société COMIMOB et la société COMIMOB SYNDIC que la première a cédé à la seconde "les mandats de gestion des immeubles en syndicats de copropriétés" personnellement reçus et dont la liste est annexée à l'acte ; qu'aux termes de ce dernier, ont été cédés "l'ensemble des dossiers, correspondances, pièces, contrats d'abonnement et autres concernant chaque dossier de syndicat de copropriété" et que la cessionnaire a reçu la propriété et la jouissance du fonds cédé à compter du 1er janvier 2001 ; que l'acte indique également que la société COMIMOB a consenti à la société COMIMOB SYNDIC, le 8 décembre précédent, une sous-location d'une partie des locaux dans lesquels elle est installée, avec l'accord des bailleurs, et qu'elle l'autorise à utiliser sa ligne téléphonique ; Considérant qu'il résulte cependant des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est lié au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES par un contrat de mandat et que ses fonctions revêtent un caractère personnel ne lui permettant pas de se faire substituer en cédant son activité de syndic de copropriétés à un tiers ; qu'il s'ensuit qu'en sa qualité de syndic seul désigné par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES intimé, la société COMIMOB demeure contractuellement responsable de la gestion de la copropriété en cause jusqu'à la désignation de la société FONCIA DUPONT comme nouveau syndic le 24 avril 2001 ; qu'elle s'avère en outre tenue des obligations mises à la charge de l'ancien syndic au profit du nouveau syndic par l'article 18-2 de la même loi du 10 juillet 1965 ; Qu'elle peut toutefois, dans ses rapports avec la société COMIMOB SYNDIC devenue EVIDENCE GESTION, se prévaloir de la gestion de fait de cette dernière, postérieurement à la cession de son activité commerciale, pour agir à son encontre en répétition de l'indû sur le fondement de l'article 1376 du Code civil ; Que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est également en droit de se prévaloir de la gestion de fait de la cessionnaire de son ancien syndic pour agir à son encontre en répétition de l'indû sur le fondement du même texte ; Qu'en revanche, seuls les tiers pourraient invoquer la théorie du mandat apparent de syndic pour poursuivre la société EVIDENCE GESTION ou son mandant ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne peut en effet exciper d'aucune croyance légitime en l'existence d'un mandat de sa part à celle-ci tandis que la société COMIMOB, syndic professionnel, ne pouvait ignorer, en l'absence de démission de sa part et de désignation d'un nouveau syndic par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES intimé, qu'elle demeurait le seul syndic ; que leur action, en ce qu'elle se fonde sur l'article 1998 du Code civil, n'est donc pas recevable ; Considérant, certes, que le papier à lettres de la société COMIMOB a été utilisé pour la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2001 ainsi que pour les premiers échanges de correspondance avec le nouveau syndic ; Qu'il ressort toutefois du procès verbal de l'assemblée du 24 avril 2001 que M D..., gérant de la société cessionnaire, y assistait comme représentant du syndic en exercice puisqu'il y a présenté des informations sur la loi "SRU" et ses conséquences et qu'il avait antérieurement adressé des instructions à l'avocat du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sur la conduite à tenir dans le cadre du litige opposant celui-ci aux consorts E.../TAJMOUT ; qu'il ressort également de ce procès verbal que M D... a répondu aux questions des copropriétaires sur le litige relatif à M F..., en les éludant ; Que, par ailleurs, les correspondances adressées au nouveau syndic sur papier à en tête de la société COMIMOB sont signées de M D... ou de M G... et que la société EVIDENCE GESTION n'allègue pas que ceux-ci, tous deux associés en son sein, aient été en sus membres de la société COMIMOB ; que le bilan de la copropriété au 18 juin 2001, bien qu'établi au nom de la société COMIMOB, comporte le cachet de la société COMIMOB SYNDIC ; Qu'à compter du 6 février 2202, les courriers adressés au nouveau syndic sont rédigés sur papier à en tête de la société COMIMOB SYNDIC et, pour la plupart d'entre eux, sont signés par M D... ; que ce dernier y invite le nouveau syndic à prendre contact avec ses services pour lui remettre les documents que celui-ci lui a réclamés par l'intermédiaire d'un huissier de justice ou indique lui avoir déjà remis ceux-ci et répond à ses questions de façon révélant sa parfaite connaissance des dossiers concernant la copropriété ; que le 2 octobre 2002, l'autre associé de la société COMIMOB SYNDIC, M G..., a transmis au nouveau syndic un chèque afférent aux comptes des 3ème et 4ème trimestres 1998 ; Que ces éléments permettent de retenir que, conformément à l'acte de cession du 8 janvier 2001, la société COMIMOB SYNDIC devenue EVIDENCE GESTION s'est comportée en gérant de fait de la copropriété en cause à compter du 1er janvier 2001 et jusqu'à la désignation du nouveau syndic, le 24 avril 2001 ; I - SUR L'ACTION DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES : Considérant que la société COMIMOB fait vainement valoir qu'elle n'est pas l'auteur des écritures comptables du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES postérieurement au 1er janvier 2001 puisque son mandat de syndic n'a pris fin que le 24 avril 2001 ; Qu'il résulte de l'acte de cession du 8 janvier 2001 et des éléments ci-dessus retenus que la société COMIMOB SYNDIC devenue EVIDENCE GESTION a détenu les pièces comptables et dossiers concernant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à compter du 1er janvier 2001 et qu'elle a en seule assumé la gestion de fait puis la transmission des documents et archives au syndic désigné le 24 avril 2001 ; Que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait justement valoir que la société COMIMOB et sa cessionnaire ne justifient pas des dépenses suivantes : 395,92  en l'absence de toute facture et 762,25  en l'absence de transmission de la facture imputée à la société PACT ARIM ; qu'elles doivent donc être condamnées in solidum au remboursement de ces deux sommes ; Considérant que la société COMIMOB ne peut utilement prétendre que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne justifie pas du bien fondé de sa demande relative à la somme de 6.097,96  (40.000 F) figurant à son bilan du 18 juin 2001 sous la rubrique "compte travaux" dans la mesure où celui-ci lui fait grief d'avoir fait figurer cette somme à son débit sans qu'aucune facture ou copie d'appels de fonds relatifs à ces travaux aient été transmis à son nouveau syndic ; qu'en l'absence de production de pièce afférente à des travaux de ce montant, la société COMIMOB et la société EVIDENCE GESTION rembourseront celui-ci au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ; Considérant que la société COMIMOB relève avec pertinence que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne démontre pas avoir vainement tenté de recouvrer les sommes dues par les copropriétaires Z... (287,64 ), A... (503,81 ), B... et JORRY (1.293,45) ainsi que celles dues à son ancien gardien, M C... (1.981,85  et 46,48 ) ; qu'elle en déduit à bon droit qu'il ne peut se prévaloir d'aucune perte de chance qui lui soit imputable, au soutien de sa demande de paiement de ces sommes ; qu'en cet état, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera débouté de ces dernières demandes ; Considérant que la société COMIMOB sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée sous astreinte à remettre des documents comptables au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ; mais que ce dernier ne présente aucune demande à ce sujet en cause d'appel en sorte qu'il est présumé avoir renoncé à sa demande initiale de ce chef ; II - SUR L'ACTION RECURSOIRE DE LA SOCIETE COMIMOB : Considérant que la société COMIMOB fait valoir que les écritures comptables afférentes aux sommes qu'elle est présentement condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sont postérieures à l'acte de cession de son activité la société COMIMOB SYNDIC devenue EVIDENCE GESTION ; qu'elles ont donc été passées par cette dernière sous le nom de la société COMIMOB, dans le cadre de sa gestion de fait de la copropriété en cause ; que, syndic professionnel, cette cessionnaire ne pouvait ignorer qu'elle engageait de la sorte la responsabilité de la société COMIMOB envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et qu'il lui appartenait d'en justifier du bien fondé ; que du fait des irrégularités comptables commises, elle a indûment perçu les fonds inscrits au débit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES que la société COMIMOB est condamnée à rembourser à ce dernier ; Considérant, dès lors, qu'après paiement des sommes présentement mises à sa charge, la société COMIMOB sera subrogée dans les droits du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et en droit d'obtenir restitution par la société COMIMOB SYNDIC devenue EVIDENCE GESTION de ce que celle-ci a indûment reçu, en application de l'article 1376 du Code civil ; que cette dernière garantira donc, de la sorte, la société COMIMOB des condamnations prononcées contre elle ; III - SUR LES AUTRES DEMANDES DES PARTIES : Considérant qu'il convient d'attribuer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 3.000  et à la société COMIMOB celle de 2.000  au titre des frais non compris dans les dépens ; que l'équité commande de ne pas allouer d'autre somme sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Considérant que la société COMIMOB et la société EVIDENCE GESTION, parties perdantes, doivent être condamnées aux entiers dépens ; que, dans leurs rapports entre elles, la seconde garantira la première des condamnations mises à se charge au titre des dépens et des frais hors dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Réformant le jugement entrepris, Condamne in solidum la société COMIMOB et la société EVIDENCE GESTION à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES les sommes de : * 395,92 , 762,25  et 6.097,96  en l'absence de factures, * 3.000  au titre des frais non compris dans les dépens, Condamne la société EVIDENCE GESTION à payer la société COMIMOB la somme de 2.000  au titre des frais non compris dans les dépens, Condamne la société EVIDENCE GESTION à garantir la société COMIMOB de l'intégralité des condamnations mises à sa charge, sur justificatif de leur paiement, Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne in solidum la société COMIMOB et la société EVIDENCE GESTION aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé. Le GREFFIER, Le PRESIDENT,