Cour d'appel d'Agen, du 19 novembre 2003, 02/696

Sommaire: VENTE - Immeuble En vertu de l'article 1583 du Code Civil, la vente est parfaite dès qu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix. En l'espèce, il n'est ni contesté ni contestable que l'acte sous seing privé signé entre les parties doit être analysé comme un acte de vente. Il en résulte que les parties n'ont pas entendu faire de la réitération de la vente par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, ou fait de celle-ci la condition même de leur engagement. Le retard apporté à la réalisation de l'acte authentique, s'il autorisait le vendeur à mettre en demeure l'acquéreur de concourir à celle-ci, ne l'autorisait pas à retirer son consentement à la vente. En considérant dès lors que la régularisation de la vente par acte notarié n'était nullement une condition déterminante de la convention, et après avoir constaté qu'aucune clause de l'acte initial ne sanctionnait par la nullité de la vente l'absence d'accomplissement de cette formalité dans le délai fixé, le premier juge, retenant l'accord des parties sur la chose et le prix, a fait une juste application des dispositions précitées aux éléments de l'espèce en déclarant la vente parfaite

DU 19 Novembre 2003 ------------------------- C.S/S.B Maryline X.... épouse Y... Emilie Jeanne Y... Z.../ S.C.I. GORCAN Philippe A... Aimé Z... RG N : 02/00696 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix neuf Novembre deux mille trois, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame Maryline X.... veuve Y..., intervenant tant à titre personnel qu'en qualité d'héritière de feu son époux Manuel Y... Mademoiselle Emilie Jeanne Y... intervenant en qualité d'héritière de feu son père Manuel Y... représentés par Me NARRAN, avoué assistés de Me Guy DEBUISSON, avocat APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 22 Février 2002 D'une part, ET : S.C.I. GORCAN prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est Zone Industrielle 47500 MONTAYRAL Monsieur Philippe A... Monsieur Aimé Z... représentés par Me Solange TESTON, avoué assistés de la SCP SOCIETE D'AVOCATS C.FAUGERE F. FAUGERE L.BELOU, avocats INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 15 Octobre 2003, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, François CERTNER, Conseiller et Christophe STRAUDO, Vice-Président placé désigné par ordonnance du Premier Président en date du 5 mars 2003, assistés de Dominique SALEY, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * * EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES: Par acte dressé en l'étude de Me E. , Notaire à Prayssac, les époux Y... ont cédé à Aimé Z... et Philippe A..., seuls associés de la S.C.I. GORGAN, une parcelle de terre à bâtir sise commune de Prayssac (46) cadastrée lieu-dit "la Plaine Sud" section AC numéros 225 et 229 pour une contenance totale de 15 a 54 ca au prix de 251.160,00 francs, avec paiement d'un acompte de 12.000,00 francs. L'acte a été signé sous les conditions suivantes : - l'obtention d'un permis de construire par les acquéreurs pour l'édification d'un immeuble à usage de bureaux pour une superficie de 400 m , - la délivrance d'un état hypothécaire exempt d'inscription dont le montant soit supérieur au prix convenu ou de servitudes non connues des acquéreurs, - l'inexistence de tout commandement de saisie, - l'obtention par les acquéreurs d'un emprunt d'un million de francs d'une durée de 15 ans au taux maximum de 6%, outre les clauses habituelles relatives à la capacité des parties et l'existence d'un droit de préemption. Il a été prévu en outre que l'acte authentique serait régularisé au plus tard le 13 août 2000. En l'absence de régularisation à la date fixée, les époux Y... ont informé par courrier du 18 août 2000 les acquéreurs de leur volonté de ne plus donner suite à l'affaire et de reprendre leur liberté. Par exploit du 4 décembre 2000, la SCI GORGAN et Messieurs A... et Z... les ont fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de CAHORS aux fins de voir déclarée parfaite la vente. Par jugement du 22 février 2002, la juridiction saisie a fait droit à leur demande, déclaré parfaite la vente et condamné les vendeurs à verser aux demandeurs les sommes de 2300,00 euro à titre de dommages et intérêts, et de 550,00 euro au titre des frais irrépétibles. La juridiction a en revanche rejeté la demande de restitution de l'acompte initial, considérant que le notaire qui en était dépositaire n'avait pas été appelé à la cause. Dans des conditions de forme et de délais non contestées, les époux Y... ont interjeté appel de cette décision le 23 mai 2002. En cours de procédure, Monsieur Y... est décédé, et sa fille Emilie Y... est intervenue volontairement à la procédure en sa qualité d'héritière. Au terme de leurs ultimes écritures, Mesdames Y... en sollicitent la réformation, ainsi qu'une somme de 3050,00 euro en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile . Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que la clause prévoyant la réitération de l'acte de vente dans le délai prévu constitue une condition essentielle du contrat dont le non respect doit entraîner résolution de la vente. A titre subsidiaire, et si celle-ci devait être qualifiée de condition suspensive, elles soutiennent que la clause précitée a été stipulée dans l'intérêt des deux parties, et non ainsi que l'a retenu le premier juge dans celui du seul acquéreur. Au terme de leurs ultimes écritures, la SCI GORCAN, Messieurs Z... et A... concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré parfaite la vente. Ils sollicitent pour le surplus sa réformation, demandant une somme 7623,00 euro à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la non réalisation de la vente dans les délais, 3000,00 euro à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu'une somme de 1500,00 euro au titre des frais irrépétibles. Ils réclament en outre qu'injonction soit donnée aux consorts Y... d'autoriser Maître E. à se dessaisir à leur profit de l'acompte initialement versé, majoré des intérêts, et ce sous astreinte, et que l'intégralité des frais de notaire soit mise à la charge des vendeurs. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2003. MOTIFS DE LA DÉCISION : Vu les moyens et prétentions des parties tels que développés dans leurs ultimes conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informés ; sur le fond : Attendu qu'en vertu de l'article 1583 du Code Civil, la vente est parfaite dès qu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix ; Attendu qu'en l'espèce, il n'est ni contesté ni contestable que l'acte sous seing privé signé entre les parties le 19 avril 2000 doit être analysé comme un acte de vente ; Que cet acte a prévu, outre les conditions habituelles relatives à la capacité des parties, au droit de préemption et à la validité des titres de propriété, les conditions suspensives suivantes : - l'obtention d'un permis de construire par les acquéreurs pour l'édification d'un immeuble à usage de bureaux d'une superficie de 400 m , - la délivrance d'un état hypothécaire exempt d'inscription dont le montant soit supérieur au prix convenu ou de servitudes non connues des acquéreurs, - l'inexistence de tout commandement de saisie, - l'obtention par les acquéreurs d'un emprunt d'un million de francs d'une durée de 15 ans au taux maximum de 6%, Qu'il résulte des termes mêmes de la convention que celles-ci n'ont été édictées que dans le seul intérêt de l'acquéreur; qu'en ce sens elle stipule (p.4) : " Comme condition déterminante des présentes, la réitération de la vente est soumise à la réalisation préalable des conditions suspensives contenues ci-dessous; ces conditions étant stipulées dans le seul intérêt de l'acquéreur il pourra, et lui seul, si elles n'étaient pas réalisées huit jours avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, opter pour l'une des trois solutions suivantes : - demander que le présent acte soit considéré comme nul et non avenu sans indemnité de part et d'autre, et que l'acompte éventuellement versé lui soit restitué par le vendeur, - demander, si les documents nécessaires aux réalisations ne lui étaient pas parvenus, une prorogation de délais, sans que cette prorogation puisse excéder un mois, à moins qu'il ne soit personnellement responsable de ce retard ; - renoncer purement et simplement au bénéfice des conditions." ; Que l'acte stipule en outre que " pour le cas où la réalisation par acte authentique ne serait pas effectuée à la date prévue, quelle que soit la cause du retard , les parties se donnent réciproquement tout pouvoir nécessaire à l'effet d'effectuer le dépôt de l'original unique des présentes au rang des minutes de Maître E., reconnaître la signature de chacune d'elles, établir la désignation détaillée et l'origine de propriété des biens vendus, procéder aux formalités de purge et de publicité, passer et signer tous actes, substituer et, généralement, faire le nécessaire." ; Qu'il résulte dès lors de ce qui précède que les parties n'ont pas entendu faire de la réitération de la vente par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, ou fait de celle-ci la condition même de leur engagement; que la clause précitée n'emportait que la faculté d'une substitution réciproque des parties aux fins d'accomplissement de ces formalités; Que le retard apporté à la réalisation de l'acte authentique, s'il autorisait le vendeur à mettre en demeure l'acquéreur de concourir à celle-ci, ne l'autorisait pas à retirer son consentement à la vente ; Qu'en considérant dès lors que la régularisation de la vente par acte notarié n'était nullement une condition déterminante de la convention, et après avoir constaté qu'aucune clause de l'acte initial ne sanctionnait par la nullité de la vente l'absence d'accomplissement de cette formalité dans le délai fixé, le premier juge, retenant l'accord des parties sur la chose et le prix, a fait une juste application des dispositions précitées aux éléments de l'espèce en déclarant la vente parfaite ; Qu'écartant les moyens contraires développés par les consorts Y..., la Cour ne peut dès lors que confirmer sur ce point la décision déférée. Sur les demandes de dommages et intérêts lies à l'inexécution de la vente et pour procédure abusive. Attendu qu'il n'est pas contestable que l'action fautive des vendeurs a entraîné un retard dans la réalisation par les acquéreurs des objectifs commerciaux dont le terrain acquis était le support ; Qu'il est tout aussi constant que les époux Y... ont sans motif légitime retiré de manière unilatérale leur consentement et poursuivi une procédure qui a abusivement retardé la résolution du présent litige ; Qu'en retenant dès lors l'existence de telles fautes, et en indemnisant les préjudices subis par la SCI GORCAN et Messieurs Z... et A... par l'allocation des sommes de 1600,00 et 700,00 euro, le premier juge a fait une juste application des dispositions légales aux éléments de l'espèce qui justifie que sa décision soit confirmée sur ce point ; sur la restitution de l'acompte et le paiement des frais de maître escaffre. Attendu qu'il résulte Attendu qu'il résulte des pièces versées au dossier que la SCI GORCAN et Messieurs Z... et A... ont consigné entre les mains de Maître GR., notaire à Puy l'Evêque, la somme de 251 160,00 francs le 19 septembre 2000, correspondant à la totalité du prix d'achat des terrains ; Qu'il leur appartient dès lors de procéder au paiement des termes de la vente en tenant compte le cas échéant de l'acompte versé entre les mains de Maître E. ; Que leur demande de restitution sera en conséquence rejetée ; Que par ailleurs, rien ne justifie qu'en ce qui concerne la charge des frais notariés éventuellement sollicités par Maître E., il soit dérogé aux stipulations de l'acte de vente ; Sur les frais irrépétibles. Attendu qu'au regard des éléments de l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI GORCAN et de Messieurs Z... et A... les frais irrépétibles exposés en cause d'appel; qu'il convient dès lors de condamner les dames Y... à leur verser la somme de 1500,00 euro sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et de confirmer par ailleurs les dispositions du jugement déféré fondées sur cet article. PAR CES MOTIFS: La Cour après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, En la forme, reçoit les appels jugés réguliers des consorts Y... d'une part, et de la SCI GORCAN et de Messieurs Z... et A... d'autre part, Au fond , confirme la décision déférée en toutes ses dispositions ; Et y ajoutant, Condamne Maryline et Emilie Y... à verser à la SCI GORCAN et à Messieurs Z... et A... la somme de 1.500,00 euro au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties, Dit que les dépens de la présente instance seront supportés par Maryline et Emilie Y... Ainsi fait et jugé les jours, mois et an susdits. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffière. LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT D. SALEY B. BOUTIE