Cour d'appel de Riom, du 22 avril 2004, 1784/03

Sommaire: COPROPRIETE - Assemblée générale - Action en nullité - Causes L'existence d'un service de conciergerie, contribuant à la définition de la destination de l'immeuble touche aux modalités de jouissance des locaux privés. En conséquence, l'indication dans le règlement d'un appartement de gardien qualifié partie commune vaut engagement pris par le constructeur de transférer à chaque copropriétaire une quote-part indivise de la copropriété de ce local. Dès lors, une délibération de l'Assemblée générale n'ayant pas sou- mis l'aliénation d'un tel local à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, doit être annulée

Par voie d'assignation en date du 30 octobre 2002, M. Y, X... Andrée Z et Mme A ont sollicité l'annulation de : * la délibération N° 6 adoptée le 19 août 2002 à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par l'assemblée générale de la copropriété de la Résidence du Parc sise à Saint Nectaire, par laquelle ont été approuvés : - la création d'un lot privatif portant le N° 114 correspondant à l'appartement du gardien, - la suppression des lots N° 31 et 32 correspondant chacun à une cave aux fins de création d'un local à vélos, - l'échange du lot N°114 attribué à la SNC B avec les lots 31 et 32, ces derniers devenant parties communes, * la délibération N°2 relative à l'approbation des comptes de l'exercice 2001 en raison de l'imputation dans les charges de la copropriété des frais de loyer de l'appartement du gardien, * la délibération N°3 relative à l'approbation du budget prévisionnel 2002 pour les mêmes motifs. Par jugement en date du 21 mai 2003, le Tribunal de Grande Instance de CLERMONT FERRAND a déclaré nulle la délibération N° 6 ainsi que les dispositions du PV de l'assemblée générale relatives au budget concernant les frais de loyer du gardien et a ordonné la suppression des frais relatifs à la création d'un carnet d'entretien, le syndicat des copropriétaires étant, en outre, condamné à payer aux demandeurs une somme de 1.000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Appelant de cette décision dans des conditions de forme dont la régularité n'est pas contestée, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc, représenté par son syndic la SARL X en sollicite, au terme de ses conclusions signifiées le 19 janvier 2004 la réformation. Il conclut donc au débouté des demandes des intimés et au paiement par ceux-ci de la somme de 1.524,49 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Par leurs écritures signifiées le 8 janvier 2004, les intimés maintiennent leur demande d'annulation des délibérations N° 2, 3 et 6 et sollicitent paiement d'une somme de 5.000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; SUR CE Attendu qu'en prononçant la nullité de la délibération N°6 du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 août 2002 de la Résidence du Parc à SAINT-NECTAIRE, le tribunal a tiré de ses constatations les conséquences juridiques qui s'imposaient ; Qu'en effet, pour motiver la modification des parties communes par échange de l'appartement du gardien, inclus au règlement de copropriété, contre deux caves, l'appelant argue d'une erreur du géomètre, lors de l'établissement du règlement de copropriété, sans pour autant rapporter la moindre preuve de l'erreur alléguée ; que, bien au contraire, l'appartement litigieux est classé en partie commune dans l'énumération des parties communes au règlement de copropriété (page 12) ainsi qu'au détail de la définition de celles-ci (page 31 du même document) ; Or attendu que l'existence d'un service de conciergerie, contribuant à la définition de la destination de l'immeuble touche aux modalités de jouissance des locaux privés ; qu'en conséquence, l'indication dans le règlement d'un appartement de gardien qualifié partie commune vaut engagement pris par le constructeur de transférer à chaque copropriétaire une quote-part indivise de la copropriété de ce local ; Que, dès lors, l'aliénation d'un tel local requiert, ainsi qu'exactement énoncé par le tribunal, l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, la nécessité du maintien d'un logement de gardien, pour respecter la destination de l'immeuble, étant d'ailleurs admise par l'appelant lequel précise dans ses écritures que l'appartement litigieux serait toujours destiné au logement du gardien, l'acquéreur s'engageant à louer l'appartement à la copropriété pour assurer ce logement ; Qu'une telle disposition, comme observé par le tribunal, aurait pour conséquence la prise en charge par les copropriétaires du loyer de l'appartement du gardien insuffisamment compensée par la remise en échange de l'acquisition de celui-ci de deux caves pour la création d'un local à vélos et par l'augmentation de millièmes ; Que la décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a annulé la délibération N°6 du procès verbal de l'assemblée générale de la copropriété ainsi que des dispositions budgétaires qui en résultent ; Qu'enfin la Cour adoptant les motifs des premiers juges confirmera la décision déférée relativement au remboursement par le syndic de la rémunération décomptée au titre de la création d'un carnet d'entretien ; Attendu qu'il parait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais non compris dans les dépens ; qu'il sera donc alloué à chacun d'eux une somme de 500 ä au titre des frais par eux exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Déclare l'appel recevable en la forme, Au fond, confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, Condamne, en outre, l'appelant à payer à chacun des intimés, la somme de 500 ä au titre des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens, Dit que ni cette indemnité ni les dépens n'entreront dans la quote-part des charges communes due par les intimés, Condamne l'appelant aux entiers dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.