Cour d'appel de Versailles, du 27 juin 1997, 1996-456

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Prix - Fixation - Bail renouvelé - Réévaluation du loyer Aux termes des dispositions d'ordre public des articles 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989, la réévaluation du montant du loyer, à laquelle un propriétaire peut procéder à l'occasion du renouvellement du bail, est subordonnée à sa sous évaluation manifeste au regard des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés dans le même groupe d'immeubles ou dans tout autre groupe d'immeubles de caractéristiques similaires situés dans la même zone géographique

Par acte sous seing privé du 23 juin 1989, la Société DU PARC DE MAISONS LAFFITTE a consenti à Monsieur et Madame X... le renouvellement de la location d'un logement situé dans un immeuble ... à MAISONS LAFFITTE (78600), pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 1989 et moyennant un loyer mensuel principal de 1.153,34 francs. Par lettre recommandée du 7 décembre 1994, la Société DU PARC DE MAISONS LAFFITTE a proposé à Monsieur et Madame X... la fixation du loyer annuel à 29.304 francs soit 2.442 francs par mois avec une application de cette hausse par sixièmes annuels (1.062 francs chaque année au 88,50 francs par mois). Suite au refus de Monsieur et Madame X... et après l'échec d'une tentative de conciliation, la Société DU PARC DE MAISONS LAFFITTE a donc assigné les intéressés devant le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE par acte d'huissier en date du 9 juin 1995 afin d'obtenir : * la fixation judiciaire du nouveau loyer à la somme contenue dans la proposition faite, avec les modalités d'application de la hausse prévues par l'article 17C de la loi du 6 juillet 1989, * la condamnation de Monsieur et Madame X... au paiement de la somme de 3.000 francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, * l'exécution provisoire du jugement à venir. Les deux parties ont comparu à l'audience et ont fait entendre leur argumentation. Par jugement contradictoire et en premier ressort rendu le 12 octobre 1995, le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE a : - fixé le montant du nouveau loyer de l'appartement donné en location à Monsieur et Madame X... à la somme de 26.364 francs par an, soit 2.197 francs par mois à compter du 1er juillet 1995, - dit que la hausse s'appliquerait par sixièmes mensuels en application de l'article 17C de la loi du 6 juillet 1989, - ordonné l'exécution par la Société DU PARC DE MAISONS LAFFITTE, sous astreinte de 50 francs par jour de retard à l'expiration des deux mois suivants la date du jugement, en cas de non commencement des travaux de mise aux normes de l'électricité selon les prescriptions du rapport CONSUEL en date du 26 juillet 1995 et de vérification de la bonne marche des radiateurs individuels de chauffage. * La Société DU PARC DE MAISONS LAFFITTE, appelante, soutient à l'appui de ses prétentions que : - le contrat de prêt souscrit auprès du CREDIT FONCIER DE FRANCE ayant pris fin et la Société propriétaire des lieux n'étant donc plus soumise à un quelconque encadrement des loyers, la résidence du PARC DE MAISONS LAFFITTE se trouverait donc dans le secteur libre et les locataires auraient donc conclu, à tort, à l'irrecevabilité de l'augmentation du loyer, - la fixation des loyers à renouveler a été faite à partir de références représentatives de l'environnement dans lequel se trouvent les lieux loués et de leur standing, - elle entreprend régulièrement les travaux nécessaires au bon état des lieux qu'elle donne en location, - elle n'a pas acquiescé à d'autres demandes identiques à celle de Monsieur et Madame X..., - les locataires n'apportent pas la preuve de ce que leur installation électrique serait dangereuse et ils n'ont fait état de cela que le jour de l'audience de première instance, et concernant les autres travaux ordonnés par le premier juge, l'immeuble des lieux loués ayant été construit avant le 6 mars 1987, date du décret fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location, aucune norme ne s'impose donc au propriétaire de ces lieux. La Société DU PARC DE MAISONS LAFFITTE, demande donc à la Cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable la demande d'augmentation de loyer, - le réformer sur le montant du loyer et fixer ce dernier à 29.304 francs, - dire et juger qu'il n'y a pas lieu à exécution de travaux, - dire n'y avoir lieu à liquidation de l'astreinte, - désigner tel expert qu'il appartiendra, avec mission, de : * se rendre sur place, * visiter les appartements des intimés, - pour chacun d'eux, dire si l'installation électrique est, ou non, conforme aux normes applicables à l'époque de la construction de l'immeuble et/ou si elle est dangereuse, - dire si cette dangerosité résulte de l'installation dans sont état originaire, d'une modification qui y a été apportée par l'occupant ou d'un défaut d'entretien, - le cas échéant, préciser les travaux qui doivent être exécutés pour que l'installation soit conforme aux normes en vigueur à l'époque de la construction et qu'elle ne présente pas de danger pour les utilisateurs, - déterminer les responsabilités encourues, - condamner Monsieur et Madame X... à lui payer la somme de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner en tous les dépens tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de la SCP GAS, avoué, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. * Monsieur et Madame X..., intimés, soutiennent, principalement à l'appui de leurs prétentions que la Société propriétaire des lieux loués n'a pas fourni les éléments concernant la situation juridique de l'immeuble, n'a pas communiqué les éléments de référence utilisés dans la notification de proposition de loyer qui leur avait été faite et n'a pas non plus fait réaliser les travaux d'électricité ordonnés par le Tribunal d'instance et ce, sans aucune explication, Subsidiairement, Monsieur et Madame X... ajoutent que l'augmentation des loyers demandée par la bailleresse était injustifiée mais qu'ils avaient bien voulu l'accepter en contrepartie de l'engagement de la société bailleresse de rétablir le gardiennage et d'exécuter tous les travaux demandés. Enfin, les intimés précisent que la décision des premiers juges d'exiger la mise en conformité des logements n'avait pas été prise dans le but d'équiper les logements litigieux d'une installation moderne mais simplement parce que l'installation actuelle est, non seulement vétuste, mais également dangereuse. Par conséquent, Monsieur et Madame X... prient la Cour de : - dire nulle la notification d'augmentation de loyer qui leur a été adressée, Subsidiairement, confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, En tout état de cause, confirmer l'injonction faite à la SCI DU PARC DE MAISONS LAFFITTE d'effectuer les travaux d'électricité, - confirmer le prononcé d'une astreinte de 50 francs par jour de retard prononcé par le tribunal à l'expiration du délai de deux mois de la date du jugement, c'est-à-dire à compter du 12 décembre 1995, - prononcer, d'ores et déjà, la liquidation de l'astreinte provisoire jusqu'au jour de l'arrêt, prononcée par le Tribunal de première instance avec exécution provisoire, et condamner, à ce titre, la somme de 10.000 francs, - dire que cette astreinte sera prononcée à titre définitif à 50 francs par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et subsidiairement la maintenir à titre provisoire, - condamner la SCI DU PARC DE MAISONS LAFFITTE à leur verser à la somme de 10.000 francs à titre de résistance abusive, - condamner la SCI DU PARC DE MAISONS LAFFITTE aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner à leur payer une somme de 4.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 15 mai 1997 et l'affaire plaidée à l'audience du 27 mai 1997. SUR CE, LA COUR, I/ Sur la demande de réévaluation du loyer : Considérant qu'en application de l'article 17-C de la loi d'ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989, le loyer ne peut donner lieu à réévaluation que s'il est "manifestement sous-évalué" ; qu'en vertu de l'article 19 de ladite loi les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés dans le même groupe d'immeubles soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique ; Considérant, en outre, que le décret n° 90-780 du 31 août 1990, portant application de cet article 19 de la loi impose que les références à fournir par le bailleur mentionnent, notamment, pour chaque logement loué, certaines caractéristiques ; Considérant qu'il est constant que la proposition de renouvellement du bail adressée à Monsieur et Madame X... ne comporte pas d'indications relatives à la qualité des six immeubles cités comme références et que, dans la rubrique "qualité et époque de construction de l'immeuble" ne figure que la seule mention, vague, : "1949/1974" ; Considérant que la SCI appelante ne fournit elle-même aucune autre précision ni aucun autre document justificatif permettant d'apprécier si oui (ou non) ces six logements de référence sont bien comparables à celui de Monsieur et Madame X... notamment par la qualité, et surtout, s'ils sont situés dans des immeubles comportant des caractéristiques similaires ; que notamment, la qualité et l'état général (à l'époque de la notification de la proposition) de chacun de ces six immeubles de références ne sont pas précisés par l'appelante, alors que Monsieur et Madame X... ont versé aux débats et communiqué de nombreuses photos dans tous ces dossiers, qui démontrent que l'état de l'immeuble litigieux (de 1961) est moyen, voire médiocre ; que d'autres photos communiquées dans tous ces dossiers et d'autres éléments précis d'appréciation, constants, démontrent, par contre, que les autres immeubles cités comme références ont des surfaces de quatre pièces principales supérieures à celles de Monsieur et Madame X... (et à celles des autres intimés), que ces résidences citées disposent de parkings en sous-sols ou en surfaces fermées par des barrières automatiques, que toutes disposent d'un gardien et d'un hall d'accès (dont certains avec du marbre et du bois) doté d'un système digicode, et qu'enfin, toutes, sont dans un très bon ou excellent état d'entretien et sont d'une qualité supérieure à ceux de l'immeuble litigieux ; Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ces données de fait, constantes, que les logement cités en référence ne sont pas comparables à celui de Monsieur et Madame X... (et à celui des autres intimés) et que les six immeubles de référence n'ont pas des caractéristiques similaires à l'immeuble litigieux ; Considérant que ces seules références fournies par la SCI appelante ne lui permettent donc pas de faire la preuve qui lui incombe que le loyer de Monsieur et Madame X... (et celui des autres locataires intimés) serait manifestement sous-évalué, au sens de l'article 17-C) de la loi du 6 juillet 1989 ; que le jugement est donc infirmé de ce chef et que l'appelante est déboutée de toutes ses demandes sur ce premier point ; . Considérant que de surcroît, il sera souligné, à toutes fins utiles, que la SCI appelante n'a jamais fait la preuve qui lui incombe de la législation exacte devant s'appliquer à ses immeubles litigieux (de 1961-1963), s'agissant ici de logements attribués dans le cadre du 1 % patronal et qui ont été, pour la plupart, conventionnés ; II/ Considérant quant aux travaux dont l'exécution a été réclamée par Monsieur et Madame X... (ainsi que par les autres locataires intimés dans les affaires annexes à celle-ci), que les intéressés arguent de ce que l'installation électrique actuelle serait, selon eux, vétuste et dangereuse ; Mais considérant que, parmi tous les locataires-intimés concernés, seuls, Monsieur et Madame X... ont fourni un élément d'appréciation, sur ce point, consistant en un simple document, établi non contradictoirement, le 26 juillet 1995, et appelé "diagnostic sécurité électrique", du comité "CONSUEL" ; que, certes, ce document fournit 10 séries de précisions sur l'état de l'installation des seuls Monsieur et Madame X..., mais sans cependant parler expressément de vétusté ou de dangerosité, et que surtout, il ne préconise aucune mesure précise, urgente à prendre au sujet de cette installation, en vue de la sécurité des utilisateurs ; Considérant, en outre, que ni Monsieur et Madame X... (ni d'ailleurs aucun des autres locataires intimés concernés) ne font état d'incidents de fonctionnement de ces installations électriques domestiques qui pourraient caractériser l'existence d'une quelconque dangerosité ; qu'aucune expertise, à ce sujet, n'a jamais été réclamée, en référé, par aucun des locataires, intimés concernés ; Considérant que Monsieur et Madame X... (et les autres intimés concernés) ne sont donc pas fondés à prétendre que la SCI bailleresse aurait méconnu ses obligations de l'article 1719 du Code civil (et de l'article 1°- e) du décret n° 87-149 du 6 mars 1987 et qu'ils sont, par conséquent, déboutés de toutes leurs demandes relatives à ces travaux ; que le jugement déféré est infirmé, de ce chef ; III/ Considérant que, compte tenu de l'équité, les parties sont déboutées de leurs demandes respectives en paiement de sommes en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : DEBOUTE la SCI PARC DE MAISONS LAFFITTE des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; DEBOUTE les intimés Monsieur et Madame X... de toutes leurs demandes incidentes ; INFIRME en son entier le jugement déféré ; DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives en paiement de sommes en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; FAIT masse de tous les dépens de première instance et d'appel qui seront supportés par moitié par l'appelante et par les intimés, et qui seront recouvrés directement contre eux, dans cette proportion, par la SCP d'avoué, GAS et de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, Sylvie RENOULT Alban CHAIX