Cour d'appel de Montpellier, 11 avril 2013, 11/02893
Formation: 1e Chambre Section AO1

Sommaire: Sont coupables de réticence dolosive les vendeurs d'une maison qui n'ont pas révélé aux acquéreurs la survenance d'importants désordres liés à des infiltrations et ayant nécessité des travaux couverts par la garantie décennale jusqu'en 2014. Ils ne peuvent se retrancher derrière leur statut de sourds muets, alors qu'ils étaient assistés par un interprète en langue des signes choisi par eux et qu'ils étaient utilement conseillés par leur propre notaire.

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1e Chambre Section AO1 ARRÊT DU 11 AVRIL 2013 Numéro d'inscription au répertoire général : 11/02893 Décision déférée à la Cour : Jugement du 7 AVRIL 2011 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER No RG 09/6687 APPELANTS : Monsieur Rénaldo X...né le 12 Mars 1968 à CAMBRAI (59400)de nationalité française...34160 SAINT GENIES DES MOURGUESreprésenté par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame Nathalie Y... épouse X...née le 4 Mars 1970 à TOULOUSE (31000)de nationalité française...34160 SAINT GENIES DES MOURGUESreprésentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur Horst Z......34160 SAINT DREZERYreprésenté par la SCP AUCHE HEDOU - AUCHE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIERassisté de Me Olivier GUERS, avocat plaidant de la SCP MELMOUX-PROUZAT-GUERS, avocats au barreau de MONTPELLIER Madame Michèle B... épouse Z......34160 SAINT DREZERYreprésentée par la SCP AUCHE HEDOU - AUCHE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIERassistée de Me Olivier GUERS, avocat plaidant de la SCP MELMOUX-PROUZAT-GUERS, avocats au barreau de MONTPELLIER ORDONNANCE de CLOTURE du 22 JANVIER 2013 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le MERCREDI 20 FEVRIER 2013 à 8H45 en audience publique, Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Madame Anne BESSON, Président de ChambreMadame Sylvie CASTANIÉ, ConseillerMadame Caroline CHICLET, Conseillerqui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE,- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;- signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS - PROCÉDURE - MOYENS et PRÉTENTIONS des PARTIES : Les époux X..., propriétaires d'une villa qu'ils ont fait construire sur la base d'un permis de construire délivré le 1er avril 1996, située à SAINT DREZERY (Hérault), ..., vendent ce bien aux époux Z... selon promesse synallagmatique sous seing privé du 16 novembre 2007, réitérée en la forme authentique par acte du 22 janvier 2008. Le bien est ainsi désigné : maison édifiée d'un rez-de-chaussée sur partie d'un sous sol, lequel sous sol comprend « un garage, un bureau et une chambre ». Les époux Z... se plaignant d'avoir appris par leur voisinage, dès leur emménagement, l'existence de désordres en nature de fissures survenus courant 2001 et 2002 à l'origine d'importants travaux de consolidation ayant touché à la structure même de la maison, provoquent la désignation, selon ordonnance de référé du 30 octobre 2008, de Jean-Michel C... en qualité d'expert, ultérieurement remplacé par René Jean D.... En cours d'expertise, les époux Z... font constater par huissier de justice le 30 décembre 2008 l'apparition de nombreuses infiltrations et venues d'eau se produisant par le plancher de la villa et ils obtiennent par ordonnance de référé du 2 avril 2009 l'extension de la mission de l'expert qui dépose son rapport définitif le 30 juillet 2009. Par jugement du 7 avril 2011, le Tribunal de grande instance de MONTPELLIER, saisi par les époux Z... selon acte du 20 novembre 2009 : - constate que les époux X... ont caché aux époux Z... l'existence d'un sinistre portant sur la structure de la maison, intervenu avant la vente du 22 janvier 2008, - constate que les désordres relatifs aux infiltrations rendent une partie de la maison acquise par les époux Z... impropre à sa destination, - condamne solidairement les époux X... à payer aux époux Z... les sommes suivantes : 10 000  en réparation du préjudice subi du fait du dol dont ils ont été victimes, 10 000  au titre du défaut d'assurance dommages-ouvrage, 25 000  au titre des réparations des infiltrations dans le bureau, 2 500  en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejette toutes prétentions contraires ou plus amples, - condamne solidairement les époux X... aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. Les époux X... relèvent appel de ce jugement selon déclaration au greffe déposée le 27 avril 2011. Dans leurs dernières écritures déposées le 28 juin 2011, les époux X... concluent par infirmation du jugement entrepris, au rejet de l'intégralité des demandes formées par les époux Z... et à leur condamnation à leur payer la somme de 2 500  en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Dans leurs dernières écritures déposées le 1er septembre 2011, les époux Z... concluent à la confirmation du jugement entrepris à l'exception de la disposition leur ayant alloué, en application de l'article 1382 du code civil, la somme de 10 000  en réparation du préjudice résultant du dol, cette somme devant être élevée à 52.500. Les époux X... devront, en outre, être condamnés à leur payer la somme de 2 500  en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'ordonnance de clôture est en date du 23 janvier 2013. S U R C E : Sur la DEMANDE au titre du SINISTRE apparu en 2001, à l'origine des travaux de reprise achevés en 2004 : Il est établi par les pièces du dossier que la maison construite par les époux X... en 1996 et vendue par eux aux époux Z... en 2007, a présenté en 2001 d'importants désordres en nature de fissures infiltrantes en façade et de défauts d'évacuation des eaux pluviales sur le balcon de l'étage, ayant conduit la compagnie l'AUXILIAIRE, assureur décennal du constructeur de la villa, à verser aux époux X... le 19 octobre 2002, une indemnité d'un montant de 41 538, 52  au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre et en super structure. Le fait, de la part des époux X... qui ne sont pas fondés, ainsi que l'a considéré le premier Juge par des moyens pertinents méritant d'être approuvés, à se retrancher derrière leur statut de sourds muets, alors qu'ils étaient assistés par un interprète en langue des signes choisi par eux et qu'ils étaient utilement conseillés par leur propre notaire, de ne pas avoir révélé l'existence de ce sinistre, à l'origine de travaux constituant en soi un ouvrage bénéficiant de la garantie décennale jusqu'en 2014, équivaut à tout le moins à une réticence dolosive. La victime d'un comportement dolosif est admise à exercer sur le fondement de l'article 1382 du code civil une action en responsabilité pour obtenir réparation de son préjudice. L'expert judiciaire D... dit clairement dans son rapport que les travaux de reprise en sous oeuvre des murs d'enveloppe dans la partie située en bas de pente, ont été correctement exécutés. Il n'existe, en effet, aucune trace d'humidité en pied des murs d'enveloppe et de cloison, même s'il précise que le revêtement en bois sur les murs et les cloisons masque l'état du support. Le désordre n'entraîne, selon lui, aucune moins-value du bien. Le moyen invoqué par les époux Z... qui s'appuient sur un avis émis par leur propre expert, Claudie E..., pour obtenir une indemnisation supérieure à celle qui leur a été allouée, et consistant à dire que la réparation n'est que partielle dans la mesure où elle ne porte que sur les deux murs de façade sinistrés, de sorte que la villa subit une diminution de sa valeur vénale du fait de l'existence d'une partie non réparée, est inopérant. Seuls deux murs d'enveloppe ayant été dégradés, il n'y a pas lieu d'étendre la reprise à l'ensemble des façades, le risque d'atteinte étant hypothétique et ne reposant pas sur des éléments objectifs et tangibles. C'est à juste titre que le premier Juge a alloué de ce chef aux époux Z..., malgré l'absence de moins-value et de préjudice quantifiable, la somme de 10 000  à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral subi par eux et du risque de survenue d'un désordre éventuellement caché par le revêtement en bois. Sur la DEMANDE au titre des INFILTRATIONS apparues dans les pièces transformées en 1999 en chambre et en bureau et qui étaient à l'origine un cellier et une cave : Il est établi par le procès-verbal de constat d'huissier et par les éléments figurant au rapport de l'expert D..., que le hall menant au bureau, au garage et à la buanderie est particulièrement humide. La cloison côté bureau est cloquée, moisie et transformée en éponge. Le bas du mur côté garage est trempé sur 10 à 15 cm par le bas. Dans le bureau le mur côté garage est complètement vicié derrière les lambris. Il y a des champignons et du moisi jusque sur un mètre de hauteur. Ce bureau est insalubre. Ces désordres rendent sans conteste ces deux pièces réputées habitables, aux termes de l'acte de vente désignant le sous-sol comme étant composé d'un garage, d'un bureau et d'une chambre, impropres à leur destination. C'est par des moyens pertinents adoptés par la Cour que le premier Juge a considéré que les conditions de la garantie des vices cachés étaient réunies et que les acquéreurs étaient fondés à réclamer à leurs vendeurs, en application des articles 1641 et suivants du code civil, l'indemnisation de leur préjudice que le Tribunal a justement fixée par des considérations que la Cour fait siennes, au vu des éléments figurant au rapport de l'expert, à la somme de 25 000 . Le moyen des époux X... selon lequel ces désordres ont pour origine la surélévation de l'allée par des graviers et le fait que les époux Z... ne nettoient pas la partie du caniveau située devant le garage ne repose sur aucun élément objectif. L'expert dit clairement que la cause des infiltrations et venues d'eau provient de la transformation de la cave ou cellier en pièces d'habitation exigeant une mise hors d'eau. Cet avis technique et motivé ne saurait être remis en question par les attestations produites par les époux X... en cause d'appel selon lesquelles ils n'ont, durant leurs nombreuses années d'occupation, connu aucune infiltration dans les pièces du sous-sol. Sur la DÉFAUT d'ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE : Les travaux de réparation achevés en 2004 et couverts par la garantie décennale, auraient dû, avant leur exécution, faire l'objet d'une police d'assurance dommages-ouvrage souscrite par les époux X.... En l'absence d'une telle police et alors que la garantie décennale n'est pas expirée à ce jour, les époux Z... perdent une chance d'être indemnisés en cas de survenance d'un désordre décennal. Cette perte de chance a été justement réparée par le premier Juge à la somme de 10 000 . Le jugement doit, en définitive, être confirmé dans toutes ses dispositions et les époux X... qui succombent en leur appel, être déboutés de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés, sur ce fondement, à payer aux époux Z... la somme de 2 500 . P A R C E S M O T I F S : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré, Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et y ajoutant : Déboute les époux X... de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, Les condamne solidairement à payer aux époux Z... la somme de 2 500  sur ce fondement, Condamne les époux X... aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.