Cour d'appel de Versailles, CIV.3, du 17 février 2006
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COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 17 FEVRIER 2006 R.G. No 04/07314 AFFAIRE : S.C.I. CHOPIN C/ Suzanne X... veuve Y... ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Septembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No Chambre : 1 No Section : B No RG : 10156/01 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. CHOPIN 31 rue Gabriel Crié 92240 MALAKOFF agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP BOMMART MINAULT, avoués - N du dossier 30927 plaidant par Me Franck LANGLOIS, avocat au barreau de PARIS (G.0250) APPELANTE 1/ Madame Suzanne X... veuve Y... ci-devant 5 rue Chopin 92120 MONTROUGE et actuellement 28 rue Gabriel Péri 92120 MONTROUGE représentée par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - N du dossier 250061 ayant pour avocat Me Jacques DJIAN au barreau de PARIS INTIMEE 2/ S.A.R.L. GUY HOQUET IMMOBILIER REAL IMMOBILIER 51 avenue de la République 92120 MONTROUGE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués - N du dossier 05000448 ayant pour avocat Me DEHILES au barreau de PARIS INTIMEE 3/ Monsieur Michel Z... ci-devant 23 rue Michal 75013 PARIS et actuellement 4 Passage de l'Industrie 92130 ISSY LES MOULINEAUX représenté par la SCP BOMMART MINAULT, avoués - N du dossier 00030927 plaidant par Me Franck LANGLOIS, avocat au barreau de PARIS (G.0250) INTIME - APPEL INCIDENT Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Janvier 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme WALLON, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Bernadette WALLON, Président, Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller, Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Marie-Thérèse A..., Michel Z... a confié le 4 janvier 1999 à la société GUY HOQUET REAL IMMOBILIER un mandat de recherche portant sur un immeuble à usage locatif ; les honoraires de l'agent immobilier ont été fixés à la somme de 30.000 francs. Le 11 janvier 1999 à MONTROUGE, par l'intermédiaire de la société GUY HOQUET REAL IMMOBILIER, Suzanne X... veuve Y... a promis de vendre à Michel Z..., moyennant le prix de 520.000 francs, soit 79.273,49 euros, des biens et droits immobiliers correspondant à un immeuble à usage locatif situé à MONTROUGE 5 rue Chopin comprenant une construction d'un seul versant en brique couverte en tuile édifiée dudit terrain sur toute sa longueur avec cave sous partie, au rez de chaussée, magasin sous partie, au premier étage : deux logements dont l'un de deux pièces et cuisine et l'autre de trois pièces et cuisine, wc, grenier perdu au dessus; état locatif ci-dessous annexé. La vente conclue sous les conditions suspensives d'usage en matière d'urbanisme et d'état hypothécaire devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 15 juillet 1999. Cet immeuble se trouvant sur une parcelle commune à celle du bâtiment voisin mitoyen (parcelle cadastrée section X no 22 pour 475 m ), également propriété de Suzanne Y..., une division de parcelle devait être effectuée avant réitération de la vente. Par lettre du 7 juillet 1999, le notaire de Suzanne Y... informait son confrère en charge des intérêts de Michel Z... de l'inconstructibilité de la parcelle vendue suite à la division projetée et sollicitait la confirmation de la vente par l'acquéreur. Après avoir demandé une réduction du prix de vente à hauteur de 100.000 francs et l'octroi d'un pacte de préférence sur la parcelle demeurant la propriété de Suzanne Y... (lettre du 14 octobre 1999), Michel Z... a finalement accepté d'acheter au prix convenu avec le bénéfice d'un pacte de préférence (lettre du 27 octobre 1999). Le 16 novembre 1999, le notaire de Suzanne Y... prenait acte de l'accord intervenu entre les parties et informait l'acquéreur du non paiement des loyers par certains locataires. Au mois d'octobre 2000, les époux Z... ont constitué une SCI dénommée CHOPIN destinée à se substituer à Michel Z... dans le compromis régularisé avec Suzanne Y... Diverses difficultés tenant à la division de la parcelle, à la situation des locataires, à l'obtention des pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique sont apparues de sorte que la vente n'a pas fait l'objet d'une réitération devant un notaire. La SCI CHOPIN, continuant à se prévaloir de la promesse de vente du 11 janvier 1999, a saisi le tribunal de grande instance de NANTERRE qui, par jugement du 24 septembre 2004 rectifié pour erreur matérielle par jugement du 10 décembre 2004, a : - débouté la SCI CHOPIN de ses demandes, - rejeté la demande de réalisation de la vente, - condamné la SCI CHOPIN à payer à Suzanne Y... la somme de 7.927,35 euros, - condamné la SCI CHOPIN in solidum avec Michel Z..., pris en son nom personnel, à payer à la S.A.R.L. REAL IMMOBILIER la somme de 4.573,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné la SCI CHOPIN à payer à Suzanne Y... la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamné la SCI CHOPIN in solidum avec Michel Z..., pris en son nom personnel, à payer à la S.A.R.L. REAL IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - rejeté toute demande plus ample ou contraire, - condamné in solidum la SCI CHOPIN et Michel Z... aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; La SCI CHOPIN et Michel Z... ont interjeté appel des deux décisions. Vu les dernières conclusions signifiées le 15 novembre 2005 aux termes desquelles la SCI CHOPIN et Michel Z... demandent à la cour de : - infirmer le jugement déféré, - statuant sur la demande en exécution forcée de la vente, - prononcer l'exécution forcée de la vente dans les termes de l'acte dressé par Maître GALTIER, notaire à Rodez, le 27 février 2001 à son profit en raison de l'accord des parties sur le prix, l'objet et les éléments essentiels du contrat, - constater, conformément à la vente intervenue et aux articles 1625 et suivants du code civil que les charges non mentionnées à l'acte de vente doivent être garanties par le vendeur, - constater en conséquence que Michel Z... doit prendre en charge 50 % des frais du géomètre concernant le certificat d'urbanisme et d'arpentage conformément aux courriers des 14 octobre et 16 novembre 1999 ; le reste des frais de quelque nature qu'ils soient liés à l'intervention du géomètre-expert sont donc à la charge de Suzanne Y... ; Michel Z... doit prendre en charge les frais de quelque nature qu'ils soient de remise en conformité du logement de madame B... tels que voulus par la mairie de Montrouge conformément à la page 11 de l'acte du 27 février 2001 ; les éventuels autres frais de remise en conformité de salubrité seront à la charge de Suzanne Y... ; les frais liés au plomb et à l'amiante (diagnostics et travaux de remise aux normes) seront à la charge de la venderesse, - condamner Suzanne Y... à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BOMMART-MINAULT, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; - statuant sur la demande en paiement de commission de l'agence Guy Hoquet, - infirmer le jugement déféré, - débouté l'agence Guy Hoquet de sa demande relative à la commission, - condamner l'agence Guy Hoquet à payer à Michel Z... la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner l'agence Guy Hoquet à payer à la SCI CHOPIN la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner l'agence Guy Hoquet aux dépens dont distraction au profit de la SCP BOMMART-MINAULT, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE : ô les parties sont parvenues à un accord sur la chose, le prix et les éléments essentiels du contrat de vente, accord concrétisé dans le projet d'acte établi par maître GALTIER le 7 décembre 2000 accepté par Suzanne Y... le 27 février 2001, ô la vente est donc parfaite, ô les difficultés apparues depuis la signature de la promesse de vente incombent au vendeur qui n'a pas informé l'acquéreur de la nécessité d'effectuer une division de la parcelle, de l'inconstructibilité de la parcelle vendue après division, de l'état locatif réel puisque plusieurs locataires ne règlent plus les loyers depuis de nombreux mois, de la nécessité de travaux liés à l'amiante et au plomb, de la mise en demeure de travaux de salubrité adressée par la mairie de Montrouge, de la nécessité de poser un compteur d'eau général, ô le retard apporté dans l'établissement de l'acte de vente ne lui incombe pas ; il a au contraire tout fait pour parvenir à la signature de l'acte authentique ; le changement de notaire et la constitution d'une SCI qui s'est substituée à Michel Z... n'a eu aucune incidence sur la préparation de l'acte, ô les notaires chargés d'établir l'acte authentique n'ont pas été diligents, ô quant à l'agence immobilière Guy Hoquet, elle a gravement manqué à ses obligations d'information, de conseil et de prudence en omettant de procéder à des vérifications essentielles avant d'établir la promesse de vente (titre de propriété, relevé cadastral, état locatif, baux en cours...) ; ses manquements réitérés sont à l'origine du présent litige. Vu les dernières conclusions signifiées le 19 octobre 2005 aux termes desquelles Suzanne Y... demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré, - y ajoutant, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner in solidum la SCI CHOPIN et Michel Z... à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de- condamner in solidum la SCI CHOPIN et Michel Z... à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la SCP FIEVET-LAFON, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE : ô les parties ont reconnu devant les premiers juges être parvenues à un accord sur la chose et sur le prix le 11 janvier 1999, ô le projet d'acte du 7 décembre 2000 ne peut produire aucun effet faute pour les parties d'en avoir eu connaissance et donc d'avoir manifesté leur accord, ô la vente conclue le 11 janvier 1999 n'a pas été réitérée par la faute de l'acquéreur qui ne peut soutenir qu'il ignorait la surface du terrain acheté puisqu'elle était délimitée en fait par un grillage et une haie ; il a été informé des conséquences de la division et a accepté de poursuivre l'achat ; il a été informé des difficultés relatives au paiement des loyers, ô l'acquéreur remet en cause l'économie générale du contrat ce qui démontre l'absence de consentement sur la chose ; son refus de réitérer l'acte de vente aux conditions acceptées le 27 octobre 1999 est abusif et ouvre droit à l'allocation de l'indemnité forfaitaire. Vu les dernières conclusions signifiées le 5 septembre 2005 aux termes desquelles la S.A.R.L. REAL IMMOBILIER GUY HOQUET demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré, - y ajoutant, - ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année, - à titre subsidiaire, - condamner in solidum Michel Z... et la SCI CHOPIN à lui verser la somme de 4.573,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur le fondement de l'article 1147 du code civil et la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner in solidum Michel Z... et la SCI CHOPIN à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP DEBRAY CHEMIN, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE : ô la division de la parcelle n'a pas modifié les lieux déjà délimités par un grillage et une haie végétale, ô l'acquéreur a visité l'immeuble et connaissait sa destination, étant précisé qu'un état locatif était annexé à la promesse de vente, ô le 27 octobre 1999, les parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix ; en contestant la division parcellaire, l'acquéreur remettait en cause la force obligatoire du contrat, ô aux termes de la reconnaissance d'honoraires signée le 11 février 1999, Michel Z... a reconnu être débiteur de la somme de 4.573,47 euros définitivement acquise à l'agence immobilière dès la levée de la dernière condition suspensive ; dès lors que la vente était parfaite le 27 octobre 1999, la somme est due, ô Michel Z... est un investisseur immobilier et à plusieurs reprises il a retardé, sous prétexte de contestations artificielles, l'aboutissement des opérations envisagées afin d'obtenir de meilleures conditions et des délais pour ses financements ; ce comportement abusif justifie l'octroi de dommages et intérêts si la cour n'ordonne pas la vente. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2006. MOTIFS La vente est régie par les principes généraux des conventions lesquelles doivent être exécutées de bonne foi conformément à l'article 1134 du code civil. L'article 1602 du code civil dispose que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur. Le 11 janvier 1999, Suzanne Y... et Michel Z... ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble à usage locatif situé à MONTROUGE 5 bis rue Chopin comprenant une construction d'un seul versant en brique couverte en tuile, édifiée dudit terrain sur toute sa longueur comprenant une cave sous partie, au rez de chaussée un magasin sous partie, au premier étage , deux logements dont l'un de deux pièces et cuisine, et l'autre de trois pièces et cuisine, wc, un grenier au dessus; état locatif annexé. Il était précisé que les biens vendus seront le jour de l'entrée en jouissance loués selon l'état locatif annexé, que s'agissant de la réglementation sur l'amiante, l'immeuble à usage d'habitation comportant un seul logement était exclu du champ d'application du décret du 7 février 1996 modifié par le décret du 12 septembre 1997. La vente était conclue, sous les conditions suspensives habituelles relatives à l'urbanisme et à l'état hypothécaire et d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, moyennant le prix de 520.000 francs, les frais de négociation d'un montant de 30.000 francs étant à la charge de l'acquéreur. La vente devait être réitérée le 15 juillet 1999 devant maître GIRAY notaire à PARIS 8ème assisté de maître LAHAUSSOIS, notaire à MONTROUGE. En cas de refus de l'une des parties de régulariser l'acte authentique dans le délai imparti, il était prévu une clause pénale d'un montant de 52.000 francs. Par lettre du 7 juillet 1999, Maître LAHAUSSOIS, notaire de Suzanne Y..., informait Maître GIRAY, notaire de Michel Z..., que la parcelle vendue à ce dernier serait inconstructible du fait de la division parcellaire devenue indispensable puisque Suzanne Y... restait propriétaire d'une partie du terrain et d'une maison. Il sollicitait en conséquence la confirmation que Michel Z... se portait toujours acquéreur et en ferait son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et les notaires chargés du dossier. Dès le 12 juillet 1999, Michel Z... avait connaissance de cette difficulté et interrogeait son notaire sur l'absence d'autres problèmes avant de prendre position. Fin juillet 1999, Michel Z... changeait de notaire et le dossier était transmis à Maître LAURIAU, notaire à PARIS 3ème. Le 14 octobre 1999, maître LAHAUSSOIS confirmait à son confrère l'inconstructibilité du terrain vendu et l'interrogeait sur la position de son client, n'ayant obtenu aucune réponse à son courrier du 7 juillet. Le même jour, Maître LAURIAU confirmait la volonté d'acquérir de Michel Z... mais à des conditions différentes, baisse du prix de 100.000 francs et octroi d'un pacte de préférence portant sur l'autre partie de la parcelle. Le 27 octobre, Michel Z... renonçait à sa demande de baisse du prix de vente à condition d'obtenir un pacte de préférence. Il est établi qu'à cette date Suzanne Y... et Michel Z... étaient d'accord pour une vente de l'immeuble à un prix déterminé mais qu'il restait à déterminer les conditions précises du pacte de préférence, élément déterminant de leur accord puisque Michel Z... n'acceptait d'acquérir au prix initial qu'à cette condition. En l'absence d'un accord écrit et précis sur les caractéristiques et les conditions du pacte de préférence à consentir par Suzanne Y... sur les biens immobiliers dont elle restait propriétaire alors que Michel Z... avait fait de ce pacte de préférence un élément constitutif de son consentement, il n'y avait pas de consentement réciproque des parties sur la vente. L'acceptation par Michel Z... de poursuivre la vente sous condition d'obtention d'un pacte de préférence s'analyse en réalité en une dénonciation de la promesse de vente du 11 janvier 1999 puisqu'un élément essentiel du consentement est modifié sans que les parties se soient mises d'accord dans un écrit modificatif. La remise en cause de la promesse de vente signée le 11 janvier 1999 est due à la révélation d'un élément nouveau résultant de la division de la parcelle qui modifiait la substance de la chose vendue. En effet, l'acquéreur n'avait pas été informé au moment de la signature de la promesse de vente de la nécessité de procéder à cette division et il ignorait que cette division, effectuée selon les limites existantes sur le terrain (grillage et haie), entraînerait une inconstructibilité de sa parcelle avec les risques que comportent une telle restriction en cas de destruction de l'immeuble vendu. En revanche, Suzanne Y... ne pouvait ignorer que la mise en vente de l'immeuble litigieux nécessitait cette division parcellaire; il lui appartenait de s'informer sur les conditions de cette division et ses conséquences afin de donner aux acheteurs potentiels tous les renseignements utiles leur permettant de prendre une décision en toute connaissance de cause. Or la promesse de vente ne mentionne aucune référence cadastrale ni la nécessité d'une division à effectuer par un géomètre. Suzanne Y... était d'ailleurs parfaitement consciente de ce manquement car elle laissait à l'acheteur la possibilité de renoncer à son acquisition sans conséquence financière pour lui. Les insuffisances informatives du vendeur quant aux caractéristiques du bien vendu au détriment de l'acquéreur justifiaient la remise en cause de la décision d'acquérir sans paiement de l'indemnité d'immobilisation, la non réalisation de la vente étant imputable au comportement fautif du vendeur. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a considéré que les parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix à la date du 27 octobre 1999 et que seul le comportement postérieur de Michel Z... qui a tardé à répondre aux diverses sollicitations et a créé finalement une SCI qui s'est substitué à lui était à l'origine de la non réitération de l'acte authentique. Postérieurement au 27 octobre 1999, alors qu'aucun accord concret et précis n'était intervenu sur le contenu du pacte de préférence, les parties ont continué à discuter dans le but de parvenir à la concrétisation de la vente. De nombreux courriers ont été échangés entre les notaires pour établir le plan de division, puis pour obtenir les pièces nécessaires à l'établissement de l'acte de vente alors que la promesse de vente du 11 janvier 1999 ne les liaient plus. A plusieurs reprises, des difficultés sont apparues tenant au non paiement des loyers par les locataires et à la transmission des baux, à une demande de travaux adressée par le maire de la commune en raison de l'état d'insalubrité du logement occupé par madame B..., à la nécessité de faire poser un compteur d'eau, à un changement de locataire. Michel Z... s'est opposé à la prise en charge de ces travaux non prévus à l'origine. Suzanne Y... a refusé de son côté d'en assumer le coût. Maître GALTIER, notaire chargé finalement des intérêts de Michel Z... a établi un projet d'acte de vente qu'il a adressé le 7 décembre 2000 au notaire de Suzanne Y... Pour la première fois, les conditions du pacte de préférence sont déterminées. Suzanne Y... n'a pas fait connaître expressément son accord sur les clauses de ce projet mais elle a sollicité à trois reprises, par l'intermédiaire de son notaire, la signature de l'acte authentique. Michel Z... n'a jamais fait part de son accord sur les termes de ce projet qu'il n'a pas signé. Dans un courrier du 18 avril 2001, Maître LAHAUSSOIS, en réponse à une demande de son confrère Maître GALTIER, confirme que Suzanne Y... vend son bien en l'état et ne fera aucun travaux et sollicite l'accord de Michel Z... pour la prise en charge des travaux liés au plomb et ceux demandés par le maire à moins qu'il renonce à son projet d'acquisition. Les termes de cette lettre démontrent que le 18 avril 2001 les parties discutent encore leurs engagements et qu'il n'existe pas d'accord sur le projet d'acte du 7 décembre 2000. Malgré une ultime mise en demeure du 14 mai 2001 adressée à Michel Z... les parties de sont pas parvenues à un accord permettant la signature de l'acte authentique. En conséquence, c'est à tort que devant la cour, Michel Z... et la SCI CHOPIN soutiennent que la vente serait parfaite sur la base du projet d'acte du 7 décembre 2000 que ni eux ni Suzanne Y... n'ont expressément accepté, étant observé que la volonté de signer l'acte de vente manifestée par Suzanne Y... ne signifie pas son accord sur le projet d'acte qui pouvait être encore modifié le jour prévu pour la signature. S'il est établi que de longs pourparlers ont existé en vue de parvenir, malgré les difficultés liées à la division de la parcelle et ses conséquences, à la signature de l'acte authentique de vente, en revanche la preuve n'est pas rapportée d'un accord des parties sur la chose vendue et sur son prix. Dès lors, le projet d'acte ne peut recevoir d'exécution forcée, même s'il ne peut plus être sérieusement soutenu que les parties n'ont pas eu connaissance de ce document. Michel Z... et la SCI CHOPIN seront déboutés de leur demande de ce chef. Aux termes du mandat de recherche signé le 4 janvier 1999, Michel Z... s'est engagé à payer à l'agence immobilière REAL IMMOBILIER GUY HOQUET une somme de 30.000 francs à titre de rémunération si la vente se réalise, cette somme devenant exigible après achat effectivement conclu. Le 11 janvier 1999, Michel Z... a signé une reconnaissance d'honoraires d'un montant de 30.000 francs à titre d'honoraire de négociation, la mission étant accomplie. Dès lors que la vente n'a pas été réitérée par acte authentique du fait du vendeur, les honoraires de négociation ne sont pas dus à l'agence immobilière, la rémunération ne pouvant intervenir qu'après achat définitivement conclu. Quant à la demande de l'agence immobilière sur le fondement de la responsabilité contractuelle, elle ne peut prospérer. En effet, il résulte de l'ensemble des pièces du dossier que l'agence immobilière, en sa qualité de professionnel, était tenue à une obligation de conseil et de renseignement envers Michel Z... même si celui-ci avait une certaine habitude des négociations immobilières pour avoir déjà acquis plusieurs biens. Elle devait prendre les précautions nécessaires pour assurer l'efficacité de l'acte sous seing privé qu'elle préparait. Il lui appartenait de procéder aux vérifications essentielles quant à la situation de l'immeuble . Elle devait s'enquérir du titre de propriété et son simple examen lui aurait permis de comprendre immédiatement que la vente supposait une division préalable de la parcelle. En s'abstenant d'effectuer les vérifications minimum, alors qu'elle est un professionnel de l'immobilier, elle a manqué à ses obligations et ne peut solliciter le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1147 du code civil. Michel Z..., alors qu'il était informé des difficultés relatives à la division de la parcelle, a confirmé sa volonté d'acquérir l'immeuble et a tenté d'obtenir des conditions plus avantageuses pour lui en s'abstenant de répondre rapidement aux demandes du notaire de Suzanne Y..., en changeant à trois reprises de notaire, en créant une société civile immobilière en octobre 2000 pour se substituer à lui, en s'abstenant de répondre aux demandes de fixation d'une date pour la signature du projet d'acte établi par son notaire en décembre 2000 avant de finalement demander à la cour d'ordonner l'exécution forcée de la vente sur le fondement de cet acte. La durée des discussions entre les parties n'est pas imputable à l'agence immobilière. Michel Z... et la SCI CHOPIN seront déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts à l'encontre de l'agence REAL IMMOBILIER GUY HOQUET. Les dépens seront supportés par moitié par Suzanne Y... et l'agence REAL IMMOBILIER GUY HOQUET. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déboute Suzanne Y... de sa demande en paiement de la clause pénale, Déboute l'agence REAL IMMOBILIER GUY HOQUET de ses demandes, Déboute la SCI CHOPIN de sa demande en exécution forcée de la vente, Déboute la SCI CHOPIN et Michel Z... de leurs demandes en dommages et intérêts à l'encontre de l'agence REAL IMMOBILIER GUY HOQUET, Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne Suzanne Y... et l'agence REAL IMMOBILIER GUY HOQUET, chacune pour moitié, aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BOMMART MINAULT, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Bernadette WALLON, Président et par Madame C..., Greffier présent lors du prononcé, auquel le magistrat signataire a rendu la minute. Le GREFFIER, Le PRESIDENT,