Cour d'appel de Versailles, du 28 juin 2002, 2001-2486

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour motif légitime et sérieux - Motif La démolition de l'immeuble invoquée par un bailleur pour donner congé à son locataire ne constitue pas un motif légitime et sérieux, au sens de l'article 15-I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu'il est patent qu'au jour de la délivrance dudit congé ce bailleur n'avait aucune intention sincère de démolir puisqu'il n'avait déposé aucune demande de permis de démolir et qu'il s'apprêtait à vendre l'immeuble loué, l'opération de démolition concernant, en réalité, le nouvel acquéreur de l'immeuble, lequel n'a obtenu le permis de démolir que près de deux ans plus tard

Par acte d'huissier en date du 21 mars 2000 la S.A. UNILOGI a fait assigner Monsieur et Madame Zeki X..., ses locataires, devant le Tribunal d'Instance d'ASNIERES, aux fins de voir : - entendre constater que le congé délivré en date du 10 août 1999 par l'ancienne propriétaire-bailleresse avait valablement mis fin au bail dont Monsieur et Madame X... bénéficiaient sur le local qu'ils occupent 25, rue Bapst à ASNIERES SUR SEINE (92600) ; - entendre constater que par l'effet de ce congé et de l'article 15-1 de la loi du 6 Juillet 1989, les époux X... sont déchus de plein droit de tout titre d'occupation sur le local à compter du 14 février 2000 ; - entendre en conséquence ordonner l'expulsion immédiate des époux X... et de tout occupant de leur chef, du local sis à ASNIERES SUR SEINE 25, rue Bapst, avec l'assistance du Commissaire de Police de la Force Pubolique si besoin est ; - entendre fixer à 192,24 EUROS (H.T.) par mois le montant de l'indemnité d'occupation, outre charges et prestations et ce jusqu'à la libération effective des locaux ; - entendre ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; - entendre condamner les époux X... au paiement d'une somme de 762,25 EUROS par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame X... se sont opposés aux prétentions de la S.A. UNILOGI aux motifs : qu'ainsi Madame Y... (ancienne propriétaire et bailleresse) n'avait pas démoli son bien mais l'avait vendu à la Société UNILOGI (cf. attestation du Notaire du 14 janvier 2000) ; que le dépôt de la demande du permis de démolir émanant de la S.A. UNILOGI, daté du 6 mars 2000 est donc postérieur à la délivrance du congé. Ils ont donc conclu au débouté des demandes de la S.A. UNILOGI et ont sollicité une somme de 7622,45 EUROS à titre de dommages et intérêts. Subsidiairement ils ont sollicité une indemnité de 38.112,25 EUROS. Ils ont demandé enfin au Tribunal d'ordonner l'exécution provisoire du jugement et de condamner la S.A. UNILOGI à leur payer une somme de 2286,74 EUROS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le Tribunal d'Instance statuant par jugement du 1er février 2001 a rendu la décision suivante : - déclare nul et sans effet le congé délivré le 10 août 1999 ; - déboute la S.A. UNILOGI de toutes ses demandes ; - condamne la S.A. UNIILOGI à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 3811,23 EUROS à titre de dommages et intérêts et celle de 457,35 EUROS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - ordonne l'exécution provisoire du jugement ; - déboute les parties du surplus de leurs prétentions ; - condamne la S.A. UNILOGI aux dépens. Le 5 avril 2001 la S.A. UNILOGI a interjeté appel. L'appelante demande en dernier à la Cour de : - entendre réformer en tous points le jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'ASNIERES SUR SEINE en date du 1er février 2001, - entendre constater, dire et juger que le congé délivré en date du 10 août 1999 a valablement mis fin au bail dont Monsieur et Madame X... bénéficiaient sur le local qu'ils occupent 25, rue Bapst à (92600) ASNIERES SUR SEINE, ledit congé étant fondé sur un motif légitime et sérieux, à savoir le projet de démolition et reconstruction de l'immeuble, - entendre par voie de conséquence, dire et juger que par l'effet de ce congé et de l'article 15-1 de la loi du 6 Juillet 1989, les époux X... sont déchus de plein droit de tout titre d'occupation sur le local à compter du 14 février 2000, - entendre en conséquence ordonner l'expulsion immédiate des époux X... ou de tout occupant de leur chef du local situé 25 rue Bapst à ASNIERES SUR SEINE avec l'assistance au besoin de la Force Publique, - entendre fixer à 192,35 EUROS hors taxes par mois le montant de l'indemnité d'occupation outre charges et prestations et ce jusqu'à libération effective des locaux, - entendre débouter purement et simplement les Consorts X... de toutes demandes, fins et prétentions contraires comme étant non fondées, - entendre condamner Monsieur et Madame X... solidairement au paiement d'une somme de 1524,49 EUROS par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - entendre condamner solidairement Monsieur et Madame X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Me. TREYNET, sur ses offres et affirmations de droit. Monsieur et Madame Zeki X... demandent en dernier à la Cour de : - confirmer en tous points le jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'ASNIERES SUR SEINE en date du 1er février 2001, en conséquence : - confirmer la nullité du congé délivré le 10 août 1999 par Madame Y..., - condamner la Société UNILOGI au paiement de la somme de 3048,98 EUROS de dommages et intérêts, - débouter la S.A. UNILOGI de toutes demandes, fins et conclusions, - condamner la Société UNILOGI au paiement de 1530 EUROS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la Société UNILOGI aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me. BINOCHE, Avoué à la Cour, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 avril 2002 et l'affaire plaidée à l'audience du 24 mai 2002. SUR CE LA COUR : I ) - Considérant que l'ancienne bailleresse Madame Suzanne LOULMET Veuve Y... a expressément visé dans son congé du 10 août 1999 un motif légitime et sérieux, qu'elle a défini comme étant : "la démolition de l'immeuble" mais qu'en fait, à cette date, l'intéressée n'avait déposé aucune demande de permis de démolir et que ce n'est que, vingt trois mois plus tard, que le nouvel acquéreur, la S.A. UNILOGI, a obtenu un Arrêté du 31 Juillet 2001 lui accordant ce permis ; Considérant que l'ensemble des données de la cause démontre que Madame Veuve Y... qui a vendu son immeuble le 7 janvier 2000 à la S.A. UNILOGI n'a jamais eu l'intention sincère de démolir, alors que, dès le 10 août 1999, elle savait qu'elle allait vendre ; que l'opération de démolition invoquée dans ce congé ne concernait pas directement cette bailleresse, mais ne pouvait incomber qu'à son acquéreur la S.A. UNILOGI, laquelle d'ailleurs n'a démontré aucun zèle particulier à ce sujet, puisque ce n'est que vingt trois mois plus tard, qu'elle a obtenu un Arrêté l'autorisant à démolir ; Considérant qu'il est patent qu'il n'y avait pas de motif légitime et sérieux, au sens de l'article 15-I alinéa 1ä de la loi du 6 Juillet 1989, et que la démolition invoquée dans le congé du 10 août 1999 n'était pas constitutive d'un quelconque motif "légitime et sérieux" au sens de l'article 15-I alinéa 1ä de la loi du 6 Juillet 1989 ; que c'est donc à bon droit que les locataires les époux Zeki X... se sont opposés aux demandes d'expulsion formées contre eux par la S.A. UNILOGI ; que c'est à juste titre que le premier Juge, par une motivation pertinente qui est adoptée par la Cour, a déclaré nul ce congé, et que sa décision est confirmée ; Considérant que la S.A. UNILOGI est par conséquent déboutée des fins de toutes ses demandes (expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation à la charge des époux X...) ; II) - Considérant que les demandes incidentes formées par les époux X... et relatives à l'exécution même du bail, n'ont pas de lien suffisant avec les demandes originaires qui ne portent que sur la validité (ou non) du congé litigieux du 10 août 1999 (article 70 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile) ; que de plus, et en tout état de cause, ces demandes ne sont pas justifiées et que les documents communiqués ne permettent pas de démontrer l'existence des prétendus manquements et fautes que les locataires veulent imputer à l'appelante ; Considérant que les époux X... sont donc déboutés de leur demande en paiement de 3048,98 EUROS de dommages et intérêts de ce chef, et que le jugement est infirmé sur ce point ; III) - Considérant que, compte tenu de l'équité, la S.A. UNILOGI qui succombe en son appel est déboutée de sa demande en paiement de somme en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant par contre que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a, à bon droit et eu égard à l'équité, accordé aux époux X... la somme de 457,35 EUROS en vertu de ce même article, et que la Cour, y ajoutant, compte tenu de l'équité, condamne l'appelante à payer aux intimés la somme de 762,25 EUROS sur ce même fondement pour leurs frais irrépétibles en appel. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. Vu l'article 15-I alinéa 1 de la loi du 6 Juillet 1989 : - Confirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité du congé du 10 août 1999 pour manque de motif légitime et sérieux. - Déboute la S.A. UNILOGI des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte. - Déboute les époux Zeki X... de leur demande de dommages et intérêts ; infirme le jugement de ce chef. - Confirme le jugement en ses dispositions concernant l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et y ajoutant, condamne la S.A. UNILOGI à payer aux époux X... la somme de 762,25 EUROS en vertu de ce même article pour leurs frais irrépétibles en appel. - Condamne la S.A. UNILOGI à tous les dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés directement contre elle par Me. BINOCHE, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Madame Natacha Z..., Greffier, qui a assisté à son prononcé, LE GREFFIER, LE PRESIDENT,