Cour d'appel de Versailles, du 23 mars 2001

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 23 décembre 1986) - Bail précédent soumis à la loi du 1er septembre 1948 - Local classé en sous catégorie II B ou II C - Proposition d'un contrat en application de la loi du 23 décembre 1986 - Inopposabilité - Conditions Il résulte de la combinaison des articles 29 et 31 alinéa 4 de la loi du 23 décembre 1986, que si les dispositions de l'article 28 de la loi ne sont pas opposables au locataire d'un local classé en sous catégorie II-C dont les ressources sont inférieures au seuil fixé par le décret 87-387 du 12 juin 1987, c'est sous réserve pour le locataire d'aviser le bailleur, dans les deux mois de la réception de sa proposition, qu'il remplit les conditions de l'article 29, et ce, justificatifs à l'appui produits par lui.Dès lors qu'il est de droit constant que le délai imparti au locataire est un délai de forclusion - même si l'article 31 précité, dans sa rédaction issue de la loi du 6 juillet 1989, ne prévoit pas expressément cette sanction - son inobservation implique l'irrecevabilité d'un moyen tendant, tardivement, à faire reconnaître que le locataire remplit les conditions susvisées

FAITS ET PROCEDURE, Un litige locatif a opposé les bailleurs, les époux X... à leurs locataires, les époux Y... et par un jugement avant-dire-droit en date du 4 novembre 1997, le tribunal d'ECOUEN a ordonné une expertise confiée à Madame Z.... Par un jugement contradictoire en date du 30 avril 1999, au vu du rapport de cet expert judiciaire, le tribunal d'instance d'ECOUEN a rendu la décision suivante : - fixe le montant du loyer à la somme mensuelle de 3.000 francs, outre les charges locatives et la constitution d'un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer, - adopte les autres dispositions du contrat proposé par le bailleur, - dit que le contrat de location est réputé avoir pris effet au 1er juillet 1997, - dit que les rapports entre les parties ne sont pous régis par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - dit que la différence entre le loyer établi en application de l'article 28 de la loi et le loyer antérieur s'appliquera par huitième au cours des huit années du contrat, soit 277,10 francs par an, - condamne Monsieur et Madame Y... à verser aux consorts X... la somme de 2.771 francs, - déboute les parties de leurs autres demandes, - ordonne l'exécution provisoire de la décision, - condamne Monsieur et Madame Y... à verser aux consorts X... la somme de 2.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne Monsieur et Madame Y... aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise. Le 18 juin 1999, Monsieur et Madame Y... ont relevé appel de la décision rendue en première instance. Ils soutiennent que, d'une part, la demande des époux X..., preneurs, est irrecevable au motif que l'article 29 de la Loi du 23 décembre 1986 énonce que le bailleur ne peut proposer un bail de 8 ans à son locataire dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants du logement sont inférieures au seuil fixé par décret, qu'ils ont allégué que ce moyen d'irrecevabilité n'avait pas été soulevé dans le délai de deux mois légalement prévu, alors que ce délai n'était plus prescrit à peine de forclusion, que les époux Y... étaient donc recevables en leurs moyens et qu'il ne pouvait être écarté d'une manière aussi laconique que celle par laquelle le tribunal a procédé, et d'autre part, à titre subsidiaire, sur le prix du loyer, que Madame Z... a omis de déterminer en dehors de toute référence à la surface corrigée et que la Cour doit maintenant le déterminer, que les références données par les consorts X... correspondent à des habitations situées en ville et qu'ils ne sont pas pertinents eu égard à la situation du pavillon, qu'aucun élément ne permet donc de fixer la valeur locative du pavillon à un montant supérieur à 1.000 francs par mois. Il demande à la Cour de : - voir dire et juger Monsieur et Madame Y... recevables et bien fondés en leurs demandes, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - voir dire et juger les consorts X... irrecevables en leurs demandes, En conséquence, - les en débouter, Subsidiairement, voir dire et juger que le loyer ne pourra être supérieur à 1.000 francs par mois, - condamner les consorts X... à effectuer la dépose des panneaux situés dans la salle de bains et la pose d'un carrelage, - voir dire et juger que le nouveau loyer ne sera dû qu'à compter des travaux de réfection de la salle de bains terminés, - condamner les consorts X... à payer à Monsieur et Madame Y... 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les consorts X... aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP MERLE CARENA DORON, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. En réponse, Monsieur et Madame X... soutiennent que, d'une part, que les preneurs n'ont adressé aucune réponse à leurs bailleurs dans les deux mois de la notification du 26 octobre 1996, ni sur leurs revenus, ni sur les travaux dont ils s'avisent seulement aujourd'hui d'en demander le paiement aux bailleurs, que d'autre part, le moyen tiré par les preneurs de l'insuffisance de leurs revenus imposables en 1996 et 1997 est irrecevable. Ils demandent à la Cour de : - rejeter comme irrecevable et mal fondées, l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame Y..., - rejeter comme irrecevable et mal fondé leur appel principal, Et recevant Monsieur Michel X... et Mademoiselle Delphine X... en leur appel incident, - constater que du rapport déposé le 25 août 1998 par Madame A..., à ce désigné en qualité d'expert judiciaire, il résulte au premier chef que la propriété louée doit être classée en catégorie II-C, Ce faisant, donner acte à Monsieur Michel X... et à Mademoiselle Delphine X..., agissant comme il est dit en tête des présentes conclusions, de ce qu'ils ont notifié à Monsieur et Madame Y..., le 28 octobre 1996, une proposition de bail de 8 ans dans les termes des articles 28 et suivants de la loi modifiée du 23 décembre 1986, proposant aux occupants, défendeurs à l'instance, la signature d'un nouveau bail, devant prendre effet à compter du 1er juillet 1997, moyennant un loyer annuel de 48.000 francs payable d'avance et par mois, avec paliers d'augmentation annuels conformes à la loi, permettant de porter progressivement le montant des échéances à leur niveau normal, ledit loyer devant être révisé chaque année le 1er juillet sur la base de la moyenne de l'indice du coût de la construction sur quatre trimestres, et pour la première fois le 1er juillet 1998, - constater de même que cette proposition a été assortie des éléments de références ayant servi à fixer le nouveau loyer, et que les conditions de fond et de forme prévues par les textes susvisés sont réunies en l'espèce, - Ce faisant, - dire que Monsieur et Madame Y..., d'une part, et Monsieur Michel X... et Mademoiselle Delphine X..., d'autre part, seront liés par un contrat de bail conforme à la proposition faite à Monsieur et Madame Y... le 28 octobre 1996, comportant un loyer annuel de 48.000 francs à compter du 1er juillet 1997, révisable chaque année le 1er juillet, outre les charges locatives et la constitution d'un dépôt de garantie de deux mois du montant du "loyer mensuel de départ", soit de 783,17 francs x 2 = 1.566,34 francs, - dire et juger toutefois que l'augmentation annuelle du loyer qui en résultera pour Monsieur et Madame Y..., sera, au 1er juillet de chacune des années 1997 à 2004, égale au huitième de la différence entre le nouveau loyer annuel de 48.000 francs qui sera mis à leur charge par l'arrêt à intervenir et leur loyer annuel actuel de 9.398,04 francs, soit (48.000-9.398,04) = 4.825,24 francs 8 - constater qu'en application des dispositions précitées de la loi du 23 décembre 1986 modifiée, le loyer mensuel dû, en principal, par Monsieur et Madame Y... sera augmenté de la façon suivante : A compter Loyer antérieur + Augmentation = Loyer annuel = Loyer mensuel du annuel annuelle avant révision avant révision Indice coût Indice coût Construction Construction 1.7.97 9.398,04 4.825,24 14.223,28 1.185,27 1.7.98 14.223,28 4.825,24 19.048,52 1.587,38 + révision 1.7.99 19.048,52 4.825,24 23.873,76 1.989,48 + révision 1.7.00 23.873,86 4.825,24 28.699,00 2.391,58 + révision 1.7.01 28.699,00 4.825,24 33.524,24 2.793,69 + révision 1.7.02 33.524,24 4.825,24 38.349,48 3.195,79 + révision 1.7.03 38.349,48 4.825,24 43.174,72 3.597,89 + révision 1.7.04 43.174,72 4.825,24 47.999,96 4.000,00 + révision - condamner d'ores et déjà Monsieur et Madame Y... à verser à Monsieur Michel X... et à Mademoiselle Delphine X..., la différence due aux bailleurs au 31 janvier 2000, par rapport aux loyers versés, soit : * période 1.7.97 au 30.6.98 : (14.223,28-9.398,04) = 4.825,24 Francs, [* période 1.7.98 au 30.6.99 : (19.048,52-9.398,04) = 9.650,48 Francs, *] période 1.7.99 au 31.1.00 : (28.873,76-9.398,04)x7 = 11.360,84 Francs, 12 soit une somme totale de 25.836,56 francs au 31.1.2000, avec intérêts de droit à compter de ce jour, - condamner enfin Monsieur et Madame Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise qui se sont élevés à la somme de 11.753,43 francs, ainsi qu'il en sera justifié, et à une indemnité de 15.000 francs au titre de l'article 700 en cause d'appel, s'ajoutant à l'indemnité de même nature accordée par les premiers juges, - dire que les entiers dépens pourront être recouvrés par la SCP GAS, avoué, en application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de Clôture a été signée le 11 janvier 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 26 janvier 2001. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'il est d'abord souligné, à toutes fins utiles, que les époux Y... méconnaissant les exigences de l'article 901 (à peine de nullité) et celles de l'article 960 alinéa 2-a) du Nouveau Code de Procédure Civile (à peine de l'irrecevabilité édictée par l'article 961 alinéa 1 dudit code) n'ont jamais fourni les indications prescrites par ces textes, de sorte qu'après près de deux années de procédure d'appel l'on ne sait toujours rien sur leurs âges et leurs professions ; Considérant qu'il est constant que les locaux litigieux doivent être classés en catégorie II-C et qu'il en résulte que les bailleurs étaient en droit de proposer un contrat de location régi par les dispositions des articles 30 à 33 du chapitre V et des chapitres 1er à III de la loi du 23 décembre 1986, en application de l'article 28 de ladite loi, à la condition, bien sûr, que les autres conditions de cette loi (et notamment celles de son article 29) soient respectées ; Considérant que le jugement déféré est donc confirmé en ce qu'il a, à bon droit, et au vu des constatations et conclusions non discutées ni critiquées de l'expert judiciaire, dit et juge que les articles 25 et 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986 étaient applicables en l'espèce ; Considérant que les appelants persistent à conclure à l'irrecevabilité de la demande des bailleurs, au motif que leurs ressources seraient inférieures au seuil fixé par le décret n° 87-387 du 12 juin 1987 visé dans l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 ; Mais considérant, ainsi que l'a exactement retenu le premier juge par une motivation pertinente que la Cour adopte entièrement, qu'en Droit, l'article 31 alinéa 3 de cette loi édicte que le locataire doit, le cas échéant, faire connaître au bailleur, en présentant les justifications, qu'il remplit les conditions de l'article 29, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur ; que ce délai et un délai de forclusion dans la rédaction de cet article 31, avant sa rédaction nouvelle issue de la loi du 6 juillet 1989 et que cette dernière loi, n'a certes pas prévu expressément cette sanction, mais qu'il demeure que ce délai est resté inchangé et que son inobservation, à défaut de toute autre disposition explicite en sens contraire, doit donc entraîner une forclusion et, par conséquent, l'irrecevabilité de la réponse des époux Y..., à la proposition des bailleurs en date du 28 octobre 1996, étant souligné que cette notification n'a fait l'objet d'aucune critique de la part de ces locataires, et qu'elle est régulière et conforme aux dispositions de l'article 31 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il est, par ailleurs, constant qu'au 4 février 1997, date de l'assignation au fond devant le tribunal d'instance les époux Y... n'avaient toujours pas répondu à cette offre régulière du 28 octobre 1996, et que c'est donc, à bon droit, que le premier juge les a déclarés irrecevables en leur moyen tardif tendant à faire reconnaître qu'ils auraient des ressources inférieures au seuil fixé pa rle décret n° 87-387 du 12 juin 1987 (article 29 de la loi du 23 décembre 1986) ; que le jugement déféré est donc confirmé de ce chef ; Considérant, quant au montant du nouveau loyer à fixer, que le premier juge a exactement retenu les références précises soumises à son appréciation, en vertu de l'article 30 de la loi du 23 décembre 1986, relatives aux prix des loyers pratiqués dans le voisinage et habituellement constatés pour des immeubles de caractéristiques comparables dans la rue de MONTMORENCY à DOMONT (VAL D'OISE), et qu'il a tenu un exact compte des travaux de remise en état faits dans les lieux par les bailleurs pour un montant d'environ 300.000 francs ; Considérant que le loyer proposé par l'expert judiciaire n'est pas à retenir, puisque ses calculs se fondent sur l'application de la loi du 1er septembre 1948, alors qu'ici le loyer doit être fixé en tenant compte des références correspondant aux exigences de l'article 30 de la loi du 23 décembre 1986 ; que l'ensemble des éléments d'appréciation fournis à la Cour (dont le rapport de l'expert judiciaire) permet de fixer ce loyer à 4.000 francs par mois et que le jugement est réformé de ce chef ; qu'en application de l'article 30 alinéa 2 de la loi, la différence entre le nouveau loyer établi en application de l'article 28 de cette loi et le loyer antérieur s'appliquera par huitièmes au cours des huit années de ce contrat ; que de plus, la révision annuelle résultant de l'alinéa d) de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquera à chaque valeur ainsi définie ; Considérant que les époux Y... sont, d'ores et déjà, condamnés à payer aux consorts X... la somme justifiée et non discutée ni critiquée par eux de 25.836,56 francs due au 31 janvier 2000 et, à compter du 1er juillet 1997, au titre de la différence des loyers, outre les charges locatives ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 février 2000, date des conclusions formulant ce chef de demande et valant sommation de payer (article 1153 alinéa 3 du code civil) ; Considérant quant aux travaux dont les appelants réclament l'exécution (réfection de la salle de bains et installation d'une prise de courant), qu'il leur sera opposé que ce chef de demande reconventionnelle n'a pas de lien suffisant (article 70 du Nouveau Code de Procédure Civile) avec les demandes originaires des consorts X... qui ne portaient que sur l'application d'un nouveau loyer en vertu des articles 28 à 33 de a loi du 23 décembre 1986 ; que de plus, les époux Y... n'ont jamais réclamé à titre principal une quelconque exécution de travaux, notamment en recourant aux dispositions de l'article 1144 du code civil et qu'un précédent litige portant sur certains travaux mis à la charge des bailleurs a déjà été définitivement réglé par l'arrêt de cette Cour du 2 avril 1993 ; que les appelants sont donc déboutés de leurs demandes infondées et injustifiées relatives à l'exécution de travaux dans le pavillon ; que de plus, et si besoin est, la Cour confirme entièrement la pertinente motivation du premier juge qui s'est notamment fondé, à bon droit, sur l'application des articles 28 dernier alinéa et 25 alinéa 2 et 3 de la loi du 23 décembre 1986 ; Considérant que, compte tenu de l'équité, les époux Y... sont déboutés de leur demande en paiement de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et que, par contre, sur ce même fondement, ils sont condamnés à payer aux consorts X... la somme de 8.000 francs pour tous leurs frais irrépétibles en appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il a, à bon droit, et par une exacte application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, compte tenu de l'équité, déjà accordé 2.000 francs aux consorts X... ; Considérant enfin que le jugement est confirmé en ce qu'il a, à juste titre, condamné les époux Y... à payer la somme justifiée et non expressément critiquée de 2.771 francs à titre d'arriérés de loyers au mois d'avril 1998 ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU le rapport de l'expert judiciaire Madame A... : DEBOUTE les époux Gérard Y... des fins de leur appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; REFORMANT PARTIELLEMENT ET STATUANT A NOUVEAU : FIXE à 4.000 francs le nouveau loyer mensuel dû par les époux Y... (avec charges locatives en sus) ; DIT ET JUGE que la différence entre le nouveau loyer établi en application de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 et le loyer antérieur s'appliquera par huitièmes au cours des huit années de ce contrat ; DIT ET JUGE que la révision annuelle résultant de l'alinéa d) de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquera à chaque valeur ainsi définie ; ET AJOUTANT AU JUGEMENT : CONDAMNE les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 25.836,56 francs (VINGT CINQ MILLE HUIT CENT TRENTE SIX FRANCS CINQUANTE SIX CENTIMES), et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2000 ; LES CONDAMNE à payer aux consorts X... la somme de 8.000 francs (HUIT MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour leurs frais irrépétibles en appel ; CONFIRME le jugement en toutes ses autres dispositions non contraires aux présentes ; CONDAMNE les époux Y... à tous les dépens de première instance (qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, d'un montant de 11.753,43 francs) et d'appel, qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUILLAUMONT Alban CHAIX