Cour d'appel de Toulouse, CT0038, du 27 décembre 2005
Formation: CT0038

Sommaire: COPROPRIETE - Syndic - Responsabilité - Faute La responsabilité d'un syndic doit être retenue lorsqu'il peut lui être fait grief d'une absence de diligence, positivement caractérisée pendant une période relativement longue, face à des infiltrations dans un local qu'il a en gérance. Le syndic doit avoir été formellement avisé de la persistance des dommages et de l'inefficacité de l'intervention demandée, ce qui avait été le cas à plusieurs reprises en l'espèce

27/12/2005 ARRÊT No569 NoRG: 05/00956 OC/EKM Décision déférée du 07 Février 2005 - Tribunal d'Instance d'ALBI - 04/376 J.M. ANSELMI Société NOUALS ET BINEL représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA C/ SYNDICAT DE LA BOUCHERIE DU TARN représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 *** ARRÊT DU VINGT SEPT DECEMBRE DEUX MILLE CINQ *** APPELANTE Société NOUALS ET BINEL Résidence Carnot 34 avenue Gambetta 81000 ALBI représentée par la SCP B. CHATEAU - O. PASSERA, avoués à la Cour assistée de la SCP PHILIPPO, PRESSECQ, avocats au barreau d'ALBI INTIME SYNDICAT DE LA BOUCHERIE DU TARN ... représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL, avoués à la Cour assistée de la SCP DUPUY BONNECARRERE SERRES-PERRIN SERVIERES GIL, avocats au barreau d'ALBI COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2005 en audience publique, devant la Cour composée de : H. MAS, président O. COLENO, conseiller C. FOURNIEL, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre. FAITS ET PROCÉDURE : Par acte d'huissier du 13 décembre 2004, le syndicat de la boucherie du Tarn, propriétaire d'un lot de l'immeuble en copropriété résidence la Berchère à Albi, a fait citer la société NOUALS ET BINEL S.A.R.L., syndic de copropriété, devant le tribunal d'instance d'Albi en responsabilité à raison de sa carence à remédier aux infiltrations qu'il subit dans son lot depuis de nombreuses années, et en réparation. Par le jugement réputé contradictoire déféré du 7 février 2005, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal, constatant l'ancienneté du désordre, la simplicité technique de sa réparation, et l'absence du syndic aux deux réunions d'expertise auxquelles il avait été convoqué, a retenu la carence fautive de celui-ci dans sa mission d'entretien de l'immeuble et l'a condamné au paiement des sommes de 672,17 ç au titre des travaux et 6.500 ç au titre du préjudice de jouissance subi. La société NOUALS ET BINEL, régulièrement appelante, poursuit la réformation de cette décision, conteste être responsable d'un défaut d'entretien et conclut au rejet de la demande du syndicat au titre du préjudice de jouissance, admettant par contre devoir le coût des travaux de reprise. Elle soutient avoir depuis l'origine fait régulièrement diligence et qu'il ne peut lui être fait grief de l'inefficacité des réparations effectuées ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise contradictoire de la SARETEC dont le syndicat de la boucherie a tu l'existence, trompant ainsi la religion du tribunal. Le syndicat de la boucherie du Tarn conclut à la confirmation pure et simple du jugement qui a justement retenu la responsabilité du mandataire professionnel, soulignant d'une part l'importance du préjudice subi, d'autre part le fait qu'en dépit de ses protestations de diligence, le syndic n'a toujours pas réglé le coût des travaux de réparation intérieure que pourtant il ne conteste pas. MOTIFS DE LA DÉCISION : Attendu que les fondements juridiques et contours de la responsabilité civile du syndic de copropriété, mandataire professionnel chargé d'assurer la conservation et l'entretien de l'immeuble, ne font pas l'objet de discussion; que la contestation de l'existence en fait de la faute impose l'examen chronologique précis des réclamations adressées par le copropriétaire et des réponses apportées par le syndic telles qu'elles résultent des pièces versées aux débats; Attendu qu'il en résulte les faits suivants: - un dégât des eaux du 1er juillet 1992 donnait lieu à l'intervention de la mutuelle d'assurances MAPA du syndicat; la compagnie PFA, assureur du syndicat des copropriétaires, indiquait à la MAPA le 10 février 1993 qu'elle réglerait le sinistre sur présentation d'une facture, "dans la limite du rapport d'expertise du Cabinet BRETESCHE"; il s'en déduit qu'un expert est intervenu, dont le rapport n'est pas communiqué; il se déduit cependant d'un courrier adressé par le syndic à la MAPA le 8 avril 1994 portant les mêmes références de sinistre que l'expert avait identifié que les infiltrations provenaient "de la façade"; il s'en déduit également que le syndic était en possession de ses conclusions, ce que corrobore une lettre de la MAPA du 17 juin 1994 qui en contient l'affirmation; il ressort par ailleurs d'une lettre du 23 mars 1994 de la MAPA que le coût des réparations alors réclamées entre assureurs à hauteur de 3.356 Francs concernait les dommages subis par le syndicat de la boucherie; - par lettre du 12 octobre 1993, le syndicat indiquait à son assureur MAPA que "la cause de la fuite malgré nos interventions auprès du syndic et divers travaux commandés par lui pour essayer d'y remédier n'a à ce jour pu être supprimée. Les recherches de localisation se poursuivant, je vous aviserai de leurs résultats..."; il s'en déduit que l'origine de la fuite n'aurait pas été identifiée par la société BRETESCHE et que le syndic faisait diligence; - en ce sens, le syndic produit une facture de recherche de l'entreprise de plomberie Jean-Claude X... du 19 juin 1993 décrivant des travaux "pour fuite d'eau au niveau du volet roulant du syndicat des bouchers; faire joint au silicone au seuil de la porte fenêtre de chez le locataire du dessus"; cette facture était communiquée le 28 décembre 1994 au syndicat qui l'avait réclamée le 8 décembre afin de régulariser auprès de son assureur l'indemnisation des travaux de réfection qu'il envisageait d'effectuer à la suite du dernier dégât des eaux; - par lettre du 29 septembre 1995 faisant référence à une précédente du 19 septembre 1995 signalant un dégât des eaux, le syndicat de la boucherie protestait auprès du syndic de la persistance des infiltrations, notamment lors de fortes pluies, et des dommages en résultant; - par lettre du 3 octobre 1995, le syndic répondait qu'il mandatait un autre artisan afin de déceler et remédier à ces désordres; aucune justification n'est produite de cette diligence annoncée; - par lettre du 14 mai 1996, le syndicat de la boucherie signalait au syndic qu'il était toujours victime d'infiltrations; - par lettre du 4 avril 2002, le syndicat de la boucherie adressait au syndic un constat amiable de dégât des eaux "concernant toujours la même fissure au niveau du plafond"; - la société ELEX adressait à la compagnie MAPA le 19 juin 2002 un rapport d'expertise décrivant le sinistre par la formule "infiltrations d'eau au travers du mur de façade de l'immeuble" et précisant seulement que "malgré diverses tentatives, le syndic n'a toujours pas fait cesser les infiltrations", sans s'attacher à en rechercher les causes, chiffrant seulement les dommages intérieurs; - la société NOUALS & BINEL produit une facture d'intervention de l'entreprise de dépannages et réparations, petits travaux du bâtiment D'PANN BRICO concernant une intervention du 26 juin 2002 en recherches de fuites et réparations effectuées toutes sur le balcon de l'appartement du niveau supérieur (seuil ciment et potelet garde-corps); - par une lettre adressée en la forme recommandée avec demande d'avis de réception le 27 novembre 2002 au syndic, l'expert FABRE mandaté par la société PMA, assureur de protection juridique du syndicat de la boucherie, lui signalait l'origine de la fuite, la fissuration du bandeau béton au niveau du plancher du deuxième étage; et la nature des réparations à effectuer pour y mettre un terme, une étanchéité adhérente ou par protection mécanique sur bandeau sur une longueur de 4 mètres; - le rapport FABRE du 10 décembre 2002 précise que la solution du sinistre est "très simple techniquement"; - par lettre recommandée du 28 janvier 2003, la société PMA communiquait au syndic le rapport de son expert FABRE du 10 décembre 2002, et lui réclamait paiement de la somme de 672,17 ç en réparation des dommages subis par son assuré; - par lettre du 17 février 2003 accompagnée d'un croquis descriptif de l'origine du désordre, la SARETEC, expert de la compagnie AGF, assureur du syndicat des copropriétaires qui a participé aux opérations de l'expert FABRE, a invité le syndic à faire réaliser par l'entreprise de son choix les travaux d'étanchéité afin de faire cesser tout risque d'infiltration; - la société NOUALS & BINEL produit une facture d'intervention de l'entreprise D'PANN BRICO concernant une intervention du 17 mars 2003 décrivant une "mise en place à titre expérimental d'une étanchéité en toile de fibre de verre recouverte de trois couches de Sika Fil caoutchouc beige sur l'ensemble du balcon"; il n'est pas discuté que cette réparation ait mis un terme aux infiltrations, la demande en justice ne portant que sur l'indemnisation des dommages subis par le copropriétaire; - le rapport SARETEC, daté du 27 mars 2003, qui définit le sinistre par la formule synthétique "infiltrations au travers de la façade", conclut que les infiltrations ont pour origine une fissuration du plancher béton en saillie au niveau du deuxième étage (au dessus du coffre du volet roulant précise l'expert Y...); il évoque une intervention de Jean-Claude X..., plombier, à la diligence du syndic à la suite d'un sinistre de septembre 1995; il a été examiné ci-dessus que l'intervention que décrit précisément la SARETEC date du mois de juin 1993 et non pas de septembre 1995; de même, le rapport de la SARETEC indique que selon la chronologie des interventions, les infiltrations antérieures avaient d'autres causes qui ont fait l'objet de réparations: rien dans la chronologie ci-dessus analysée, qui fait seulement apparaître que les réparations ont porté ailleurs que sur le bandeau fissuré, ne permet de confirmer cette appréciation dont l'appelant se prévaut; - après deux rappels de la compagnie PMA des 2 mai et 30 juin 2003 aux fins d'indemnisation, la société NOUALS & BINEL répondait à PMA le 4 juillet 2003 qu'au vu du rapport SARETEC, il était amené à "classer cette affaire sans suite"; - dans une lettre du 29 août 2003 répondant au rapport SARETEC, l'expert Y... indiquait à PMA que les réparations effectuées antérieurement ne pouvaient résoudre le problème, et que "s'il y avait d'autres causes, il n'en reste pas moins vrai que les infiltrations par façades perdurent depuis 1993 et que le problème des bandeaux béton armé n'a jamais fait l'objet d'investigations et encore moins de réparation"; - les 10 février et 2 mars 2004, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception doublées de lettres simples, la compagnie PMA réclamait à nouveau paiement; Attendu que de cette chronologie, il ressort indubitablement que les locaux du syndicat de la boucherie sont l'objet depuis le mois de juillet 1992 d'infiltrations qui se manifestent chez lui au même endroit, au niveau du volet roulant; que cette seule que cette seule constatation amène à conclure que la cause en est la même depuis l'origine, ce qui rejoint l'avis de l'expert Y...; Attendu toutefois qu'il ne peut être fait grief au syndic d'une carence depuis l'origine puisque celui-ci justifie avoir mandaté un entrepreneur en 1993; qu'aucune circonstance ne conduit à envisager d'imputer à faute au syndic l'inefficacité de ces travaux; Attendu par contre qu'au delà, le syndic ne justifie pas avoir accompli aucune diligence entre le 19 septembre 1995, date à laquelle il était formellement avisé de la persistance des dommages et de la sorte de l'inefficacité de l'intervention commandée, et malgré trois réclamations des 19 et 29 septembre 1995, puis 14 mai 1996, jusqu'au mois de juin 2002 consécutivement à une nouvelle réclamation d'avril 2002; que c'est donc sur cette seule période de temps, à partir du 19 septembre 1995 et à nouveau à partir du mois de mai 1996 qu'il peut lui être fait grief d'une absence de diligence, qui est positivement caractérisée de la sorte sur une période de plus de huit mois et qui a prolongé ses effets jusqu'au 4 avril 2002, soit sur une période totale de six ans et demi; Attendu qu'à partir du mois d'avril 2002, le syndic a de nouveau fait diligence pour rechercher une solution, puis pour mettre en oeuvre au mois de mars 2003 celle définie par une expertise efficace; qu'il a par contre de nouveau, sans justification et jusqu'à ce jour, tardé à procurer au syndicat de la boucherie, la réparation de ses dommages matériels alors qu'il ne la conteste pas; Attendu que sur ces bases, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndic; qu'il ne peut que lui être donné acte de ce qu'il admet devoir la somme de 672,17 ç; que le préjudice de jouissance subi par le copropriétaire du fait de la carence du syndic sera complètement réparé, sur les bases résultant des motifs qui précèdent et de l'estimation justifiée et non critiquée du préjudice mensuel subi (49 ç), par une indemnité de 3.800 ç; Attendu que l'appelante, qui succombe pour l'essentiel de ses prétentions et sera tenue des dépens, n'est pas fondée en sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de la boucherie la totalité des frais non inclus dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire assurer sa défense en cause d'appel; PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société NOUALS & BINEL au paiement de la somme de 672,17 ç au titre des travaux de reprise, celle de 500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi que les dépens de première instance; Précise que la somme de 672,17 ç sera réactualisée au jour du paiement en fonction des variations de l'indice BT 01; Réformant sur les dommages-intérêts et statuant à nouveau, Condamne la société NOUALS & BINEL à payer au syndicat de la boucherie du Tarn la somme de 3.800 ç en réparation du préjudice de jouissance subi; Y ajoutant, Condamne la société NOUALS & BINEL à payer au syndicat de la boucherie du Tarn la somme supplémentaire de 1.500 ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Déboute la société NOUALS & BINEL de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Condamne la société NOUALS & BINEL aux entiers dépens de l'instance en appel, et reconnaît à la SCP SOREL DESSART SOREL, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président et E. KAIM-MARTIN, greffier. LE GREFFIER : LE PRESIDENT : E. KAIM-MARTIN H. MAS