Cour d'appel de Rennes, du 27 mai 2004, 02/07881

Sommaire: VENTE Donne lieu à l'application de la clause pénale contractuelle, le manquement d'une société venderesse, professionnelle de l'immobilier, à ses obligations dans la mesure où elle ne pouvait ignorer après avoir vu et visité l'immeuble, que celui-ci était occupé et ne pouvait méconnaître qu'en application de la loi, elle devait, lors de la première vente après division de l'immeuble, prendre en compte la possibilité d'une préemption par un locataire et pour le moins inclure une condition suspensive relative à cette procédure

Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 02/07881 S.A.R.L. LUGO C/ M. Jean-François X... Mme Nadine Y... Mme Liliane Z... M. Philippe Z... Mme Annie Z... épouse A... Confirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM B... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT B... 27 MAI 2004 COMPOSITION DE LA COUR LORS B... DÉLIBÉRÉ : Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, Monsieur Philippe SEGARD, Conseiller, Madame Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Madame Agnès C..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 24 Mars 2004 devant Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 27 Mai 2004, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTE : S.A.R.L. LUGO 1 rue de la Source 22770 LANCIEUX représentée par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués assistée de Me Yann CHELIN, avocat INTIMÉS : Monsieur Jean-François X... 18 rue Théodore Botrel 35170 BRUZ représenté par Me Yvonnick GAUTIER, avoué assisté de la SCP GUYOT ET ASSOCIES, avocats Madame Nadine Y... 18 rue Théodore Botrel 35170 BRUZ représentée par Me Yvonnick GAUTIER, avoué assistée de la SCP GUYOT ET ASSOCIES, avocats Madame Liliane Z... 16 boulevard l'Hotellier 35800 DINARD représentée par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assistée de Me Michel Z..., avocat Monsieur Philippe Z... 42 rue de la Cheminée 97434 SAINT GILLES LES BAINS représenté par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assisté de Me Michel Z..., avocat Madame Annie Z... épouse A... D... du Général de Gaulle 22770 LANCIEUX représentée par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assistée de Me Michel Z..., avocat I - Exposé préalable : La SARL Lugo a projeté de diviser en plusieurs lots de copropriété un ensemble immobilier sis à Lancieux, 1 rue de la source qu'elle avait acquise par substitution d'un sieur E..., par ailleurs son gérant, dans un compromis signé le 19 février 2000 avec les consorts Z... F... acte sous seing privé du 11 août 2000, la SARL Lugo a vendu à Monsieur Jean-François X... et Madame Nadine Y... divers lots de cette copropriété, sous conditions suspensives et notamment que la venderesse soit propriétaire des biens objets de la vente au plus tard le 21 novembre 2000. La vente entre les consorts Z... et la SARL Lugo a été régularisée par acte authentique du 27 octobre 2000 mais le 9 novembre 2000, Me Lamotte notaire informait Monsieur X... et Madame Y... que les époux G..., locataires des lieux, entendaient exercer leur droit de préemption. La vente n'ayant pu être réalisée à leur profit, Monsieur X... et Madame Y... ont, après mise en demeure du 1er décembre 2000 restée sans effet, fait assigner, par acte du 23 mars 2001, la SARL Lugo pour avoir paiement de la clause pénale. La SARL Lugo a appelé en garantie les consorts Z... F... jugement du 15 octobre 2002, le Tribunal de grande Instance de Rennes a : -Condamné la SARL Lugo à payer à Monsieur X... et Madame Y... la somme de 14.787,55 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2000 ; -Condamné la SARL Lugo à payer à Monsieur X... et Madame Y... la somme de 950 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; -Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; -Condamné la SARL Lugo aux entiers dépens dans ses rapports avec les demandeurs ; -Débouté la SARL Lugo de toutes ses demandes à l'encontre des consorts Z... -Débouté les consorts Z... de leur demande de dommages-intérêts ; -Condamné la SARL Lugo à payer à Monsieur Philippe Z..., Madame Annie Z... épouse A... et Madame Liliane H... épouse Z... la somme de 320 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; -Condamné la SARL Lugo aux entiers dépens dans ses rapports avec les consorts Z... La SARL Lugo a déclaré appel de ce jugement le 11 décembre 2002. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 11 septembre 2003 pour Monsieur Jean-François X... et Madame Nadine Y... ; - le 23 septembre 2003 pour les consorts I... ; - le 13 février 2004 pour la SARL Lugo. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2004. *** II - Motifs : 1°Sur la clause pénale : La SARL Lugo, professionnelle de l'immobilier, qui avait vu et visité l'immeuble et ne pouvait ignorer qu'il était occupé, ne pouvait méconnaître qu'en application de la loi elle se devait lors de la première vente après division de l'immeuble, prendre en compte la possibilité d'une préemption par un locataire et pour le moins inclure une condition suspensive relative à cette procédure. Vis à vis des consorts J..., elle a manqué à ses obligations et il est constant que de son fait la vente n'a pu se réaliser. Il y a donc lieu à application de la clause pénale contractuelle. Celle-ci, représentant 10% du prix de vente prévu, est usuelle en la matière et n'apparaît pas excessive. Elle répare en outre le préjudice causé aux co-contractants, privé de cette acquisition et perturbés dans leurs projets. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SARL Lugo à payer à Monsieur Jean-François X... et Madame Nadine K... la somme de 14.787,55 euros (97.000 francs). *** 2° Sur la garantie des consorts Z... : Le compromis du 19 février 2000 mentionnait :"3° Sur l'état locatif : que les biens à vendre seront le jour de l'entrée en jouissance libres de toute location, occupation ou réquisition." Cette mention ne pouvait signifier que le bien en cause était définitivement libre de toute location et devait au contraire attirer l'attention de Monsieur Bruno E..., marchand de biens, et de la SARL Lugo, dont il était le gérant, sur la présence de locataire avant l'entrée en jouissance d'un bien dont par ailleurs ces professionnels de l'immobilier déclaraient bien connaître pour l'avoir vu et visité. Ledit compromis a été rédigé par la SARL Agence de la Plage et il n'est en rien démontré que les consorts Z... soient à l'origine de cette mention imprécise ou aient fait preuve d'une quelconque réticence. F... ailleurs, l'acte authentique du 27 octobre 2000 mentionne : "2) Le vendeur déclare qu'une partie de l'immeuble est loué...l'acquéreur déclare avoir obtenu du vendeur tous renseignements sur les conditions d'occupation de l'immeuble et faire son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation de ces locations, sans recours contre le vendeur." Les consorts Z..., qui n'avaient pas procédé à une division de l'immeuble en lots n'avaient pas à notifier la cession aux locataires, cette obligation résultant en réalité de l'initiative prise prématurément par la SARL Lugo. Dès lors c'est à juste titre que le premier juge a constaté que la preuve de la mauvaise foi des consorts Z... n'était pas rapportée et a débouté la SARL Lugo de sa demande en garantie. Le jugement sera confirmé de ce chef. [* 3° Sur les dommages et intérêts : Si l'appel contre les consorts J..., qui ne sollicitent pas de dommages et intérêts de ce chef, peut apparaître abusif, il n'en n'est pas de même à l'égard des consorts Z..., dont la situation a fait l'objet d'une discussion sérieuse et qui n'obtiennent gain de cause que par manque d'éléments de preuve. Ils seront donc déboutés de leur demande sur ce point. *] Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur Jean-François X... et Madame Nadine Y... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre la somme de 950 euros allouée par le premier juge, la SARL Lugo sera condamnée à leur payer de ce chef la somme de 1.500 euros ; Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts I... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre les sommes de 320 eurosallouées à chacun par le premier juge, la SARL Lugo sera condamnée à leur payer globalement une seule somme de 900 euros, puisque plaidant par le même conseil. *** F... ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - Y ajoutant, condamne la SARL Lugo à payer les somme de : *MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 euros) à Monsieur Jean-François X... et Madame Nadine Y... ; *NEUF CENTS EUROS à Monsieur Philippe Z..., Madame Annie Z... épouse A... et Madame Liliane H... épouse Z... ; en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Déboute les parties de leurs autres fins et prétentions ; - Déboute les parties de leurs autres fins et prétentions ; - Condamne la SARL Lugo aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,