Cour d'appel de Douai, CT0196, du 16 mars 2006
Formation: CT0196

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Résiliation - Clause résolutoire - Non-paiement des loyers Le juge qui statue sur une demande de délai de paiement avec suspension dela clause résolutoire en application de l'article 1244-1 du code civil doit non seulement prendre en considération la situation du débiteur mais également celle du créancier ; qu'eu égard aux délais que l'EURL a déjà imposé aux bailleurs depuis de nombreuses années, il n'y a pas lieu de faire droit à la nouvelle demande qu'elle présente ;

COUR D'APPEL DE DOUAITROISIÈME CHAMBREARRÊT DU 16/03/2006JOUR FIXE*No RG : 05/06697Tribunal de Grande Instance de BÉTHUNEdu 21 Octobre 2005REF : EM/CC APPELANTE EURL TOP'S CAR BAR ayant son siège social 36 Grand Place 62400 BETHUNE représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI avoués à la Courassistée de Me Jean-Luc CARDOT, avocat au barreau de BÉTHUNE INTIMÉS Monsieur François X... né le 14 Juillet 1916 à PARIS demeurant ... ST OMER représenté par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués à la Courassisté de la SCP BRUNET CAMPAGNE GOBBERS, avocats au barreau de BÉTHUNE Madame Andrée Y... épouse X... née le 12 Juin 1922 à LA BASSEE (59480) demeurant ... 62500 SAINT OMER représentée par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués à la Cour assistée de la SCP BRUNET CAMPAGNE GOBBERS, avocats au barreau de BETHUNE COMPOSITION DE LA COU LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉMadame MERFELD, Président de chambreMonsieur GAIDON, ConseillerMadame BERTHIER, Conseiller---------------------GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame GAMEZDÉBATS à l'audience publique du 25 Janvier 2006, Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2006 (date indiquée à l'issue des débats) par Madame MERFELD, Président, et Madame GAMEZ, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Selon acte notarié du 14 décembre 1995, Monsieur François X... et son épouse, Madame Andrée Y... ont donné à bail à l'EURL TOP'S CAR BAR un immeuble à usage commercial et de débit de boissons et d'habitation situé à BETHUNE, 36 Grand Place moyennant un loyer annuel de 60.000 francs payable mensuellement, révisable à l'expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE. Le 22 février 2005, ils ont fait délivrer à l'EURL TOP'S CAR BAR un commandement de payer la somme de 35.795,90 ç à titre d'arriérés de loyers, taxes foncières et primes d'assurance. Ce commandement rappelait la clause résolutoire prévue par le contrat de bail. Sur assignation délivrée par les époux X... le 23 août 2005, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de BÉTHUNE par ordonnance de référé réputée contradictoire du 21 octobre 2005 a :- constaté la résiliation du bail,- dit qu'il pourra être procédé à l'expulsion de l'EURL TOP'S CAR BAR et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,- condamné l'EURL TOP'S CAR BAR à verser à Monsieur et Madame X... une somme provisionnelle de 39.503,58 ç et une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges jusqu'à son départ effectif,- condamné l'EURL TOP'S CAR BAR aux dépens et à verser aux époux X... une somme de 300 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. L'EURL TOP'S CAR BAR a relevé appel le 18 novembre 2005. Par ordonnance du 30 novembre suivant elle a été autorisée à faire assigner les intimés à jour fixe devant la Cour. L'assignation délivrée le 20 décembre 2005 a été déposée au greffe le 21 décembre 2005. Par conclusions des 28 novembre 2005 et 25 janvier 206 l'EURL TOP'S CAR BAR demande à la Cour d'infirmer l'ordonnance et statuant à nouveau de :- constater qu'elle est aujourd'hui à jour du montant des loyers et en conséquence dire n'y avoir lieu de constater la résiliation du bail,- subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de paiement pour se libérer du solde des loyers dus et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais,- dire que la demande des époux X... au titre des taxes foncières et primes d'assurance se heurte à une contestation sérieuse,- subsidiairement, dire que la demande au titre des taxes foncières n'est justifiée qu'à hauteur de 4.421,16 ç, débouter les époux X... du surplus de leur demande, lui accorder les plus larges délais de paiement pour se libérer de sa dette à ce titre et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur durée,- débouter les époux X... de leurs prétentions au titre des travaux de peinture et subsidiairement lui accorder un délai de neuf mois pour procéder à ces travaux avec suspension des effets de la clause résolutoire,- condamner les époux X... aux dépens et à lui verser la somme de 1.500 ç sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les époux X... ont conclu le 6 janvier 2006 à la confirmation de l'ordonnance sauf à ramener le montant de la condamnation provisionnelle à la somme de 19.631 ç. Ils se portent demandeurs d'une somme de 1.500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Ils demandent à la Cour d'écarter des débats les conclusions et pièces signifiées et communiquées par l'EURL TOP'S CAR BAR le 25 janvier 2006 soutenant que l'appelante qui a fait le choix de la procédure à jour fixe aurait dû faire valoir l'intégralité de son argumentation dès le dépôt de sa requête et joindre à cette requête l'intégralité de ses pièces.SUR CE Attendu que si l'article 918 du nouveau code de procédure civile impose à l'appelant qui sollicite l'autorisation d'assigner à jour fixe d'intégrer ses conclusions au fond dans sa requête et d'y annexer ses pièces justificatives, ce texte ne lui interdit pas de déposer des conclusions en réponse et de communiquer des nouvelles pièces si elles tendent à répondre à celles nouvellement communiquées par l'intimé ; Que l'EURL TOP'S CAR BAR n'ayant pas comparu en première instance ce n'est que devant la Cour, le 6 janvier 2006, qu'elle a reçu communication des pièces des intimés qui n'ont conclu qu'à cette même date ; Que dans ces conditions ces conclusions et pièces communiquées le 25 janvier 2005 qui n'interviennent qu'en réponse aux conclusions et pièces des intimés ne doivent pas être écartés des débats ;* * * Attendu que le 22 février 2005 les époux X... ont fait délivrer à l'EURL TOP'S CAR BAR un commandement de payer la somme de 35.795,90 ç établie comme suit :Loyers dus- années 1996, 1997 et 199836 mois x 762,25 ç 27.441,00 ç- années 1999, 2000 et 200136 mois x 800,36 ç 28.812,96 ç- années 2002, 2003 et 2004 36 mois x 838,46 ç 30.184,56 ç ----------------- 86.438,52 çà déduire : versements reçus 66.319,36 ç ----------------- Solde 20.119,16 çtaxes foncières- montant cumulé 8.099,88 çprimes d'assurances- montant cumulé 7.576,86 ç Attendu que ce commandement rappelait la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail ; qu'aucun versement n'a été effectué dans le délai d'un mois imparti pour le paiement, mais l'EURL TOP'S CAR BAR prétend qu'elle serait actuellement à jour de ses loyers compte tenu de divers règlements intervenus depuis août 2005 ; Attendu que l'EURL TOP'S CAR BAR a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement de la chambre commerciale du Tribunal de Grande Instance de BETHUNE en date du 19 novembre 1999 ; que dès lors seuls les loyers échus à compter de décembre 1999 peuvent être visés par le commandement de payer, les loyers antérieurs ayant fait l'objet d'une déclaration de créance ; qu'il était donc dû au 22 février 2005, date de la délivrance du commandement :- loyer de décembre 1999 : 800,36 ç- loyers de 2000 et 2001 24 mois x 800,36 ç 19.208,64 ç- loyers de 2002, 2003 et 2004 36 mois x 838,46 ç 30.184,56 ç ---------------- 50.193,56 çà déduire : versements 2000 : 10.404,68 ç2001 : 8.803,96 ç2002 : 8.294,24 ç2003 : 7.518,23 ç2004 : 6.098,00 ç -------------- 41.119,11 çsoit un solde de 9.074,45 ç à titre d'arriéré de loyers ; Que l'EURL TOP'S CAR BAR n'a procédé à aucun paiement de loyers de novembre 2004 à mai 2005 de sorte que la dette s'est encore accrue après la délivrance du commandement ; Attendu qu'au 23 août 2005, date de l'assignation, il était dû la somme de 8.109,21 ç établie comme suit :- solde de loyers au 31.12.2004 9.074,45 ç- loyers de janvier à août 2005 : 838,46 ç x 8 6.707,68 ç ----------------- 15.782,13 çà déduire versements8 juin 2005 3.000,00 ç18 juillet 2005 836,46 ç5 août 2005 3.836,46 ç ----------------- 7.672,92 çSolde : 8.109,21 ç Attendu que l'EURL TOP'S CAR BAR a certes procédé à un nouveau règlement de 3.337,55 ç le 9 novembre 2005 et à un virement de 7.399,72 ç le 24 janvier 2006 sur le compte CARPA du conseil des bailleurs mais contrairement à ce qu'elle soutient c'est à l'expiration du délai d'un mois suivant la délivrance du commandement que la Cour doit se placer pour constater les conditions d'acquisition de la clause résolutoire qui en l'espèce sont réunies ; Attendu que l'appelante présente une demande de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce qui renvoie à l'article 1244-1 du code civil ; qu'elle invoque les problèmes de santé de sa gérante et les travaux réalisés sur la grand place à BÉTHUNE qui ont réduit son activité ainsi que la bonne volonté qu'elle a mise à apurer l'arriéré ; Mais attendu que les difficultés de paiement de l'EURL TOP'S CAR BAR sont anciennes ; que le redressement judiciaire a été prononcé le 19 novembre 1999 ; que dès le 20 juillet 2000 les époux X... ont été amenés à lui notifier un commandement de payer pour les loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure collective ; que le 17 juin 2002 ils ont délivré un nouveau commandement puis ont saisi le juge des référés par assignation du 16 septembre 2002 aux fins de résiliation de bail et que ce n'est que le 18 septembre 2002 que la locataire a réglé sa dette de sorte que les époux X... ont renoncé à leur demande de résiliation, ce qui a été constaté par ordonnance du 18 juin 2003 ; que les nouveaux impayés, objet de la présente procédure, sont apparus dès novembre 2004 ; Qu'il en résulte donc que la locataire ne respecte pas son obligation de paiement des loyers aux termes convenus et que ce n'est que sous la menace d'une résiliation de bail qu'elle s'exécute ; que cette attitude est exclusive de bonne foi et cause un grave préjudice aux bailleurs qui sont des personnes âgées, nées en 1916 et 1922 ; que le juge qui statue sur une demande de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire en application de l'article 1244-1 du code civil doit non seulement prendre en considération la situation du débiteur mais également celle du créancier ; qu'eu égard aux délais que l'EURL a déjà imposé aux bailleurs depuis de nombreuses années, il n'y a pas lieu de faire droit à la nouvelle demande qu'elle présente ; Qu'il convient donc de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de l'EURL, en précisant que cette expulsion pourra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ; Attendu que le contrat de bail prévoit que le preneur remboursera au bailleur, à première demande, la taxe foncière se rapportant à l'immeuble loué ; que le fait que les époux X... n'aient pas demandé ce remboursement avant la délivrance du commandement du 22 février 2005, ne constitue pas une faute contrairement à ce que l'appelante tente de soutenir ; que les avis de taxe foncière de 2000 et 2002 n'étant pas produits il ne peut être fait droit, en référé, à la demande à ce titre ; que pour le surplus la demande n'est pas sérieusement contestable ; qu'il est dû :- année 2001 881,16ç- année 2003 1.122,00 ç- année 2004 1.175,00 ç- année 2005 1.243,00 ç --------------- 4.421,16 ç Attendu que le contrat de bail stipule également que le preneur remboursera au bailleur, à première demande, le montant des primes de l'assurance des lieux loués contre l'incendie et autres risques et de l'assurance de la responsabilité du propriétaire d'immeuble à l'égard des tiers ; que cependant dans la mesure où les époux X... n'ont pas versé aux débats les avis d'appel de prime, la Cour considère que les pièces produites à l'appui de cette demande sont insuffisantes, eu égard aux con-testations formulées par l'appelante sur le caractère excessif de la réclamation, à apporter la preuve d'une obligation non sérieusement contestable au sens de l'article 809 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile ; que la demande provisionnelle présentée à ce titre sera rejetée ; Attendu que le compte des parties s'établit ainsi :- solde de loyers au 31 août 2005 8.109,21 ç- taxes foncières 4.421,16 ç ----------------- 12.530,37 çà déduire : versements :- 9 novembre 2005 3.337,55 ç- 24 janvier 2006 7.399,72 ç ----------------- Solde 1.793,10 ç Que l'ordonnance sera réformée sur le montant de la condamnation provisionnelle qui, après actualisation, sera portée à 1.793,10 ç ; Attendu que le premier juge a fait une juste application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; qu'y ajoutant il y a lieu de condamner l'EURL TOP'S CAR BAR à verser aux intimés une somme de 700 ç pour les frais irrépétibles d'appel ;PAR CES MOTIFSLa Cour, statuant en audience publique et contradictoirement,Déboute l'EURL TOP'S CAR BAR de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire,Confirme l'ordonnance en ses dispositions non contraires au présent arrêt, étant précisé que l'expulsion est autorisée à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt,L'infirme sur le montant de la provision et statuant à nouveau,Déboute les époux X... de leur demande de provision à valoir sur les primes d'assurance,Condamne l'EURL TOP'S CAR BAR à leur verser, après actualisation, une indemnité provisionnelle de 1.793,10 ç,La condamne aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la S.C.P. MASUREL THERY LAURENT, avoués,La condamne en outre à verser aux époux X... une somme de 700 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel.Le Greffier, Le Président, V. GAMEZ E. MERFELD