Cour d'appel de Versailles, du 14 mai 1999

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Validité - Conditions Le locataire qui donne congé doit remettre les clefs qu'il détenait au bailleur ou au mandataire de celui-ci pour libérer effectivement les lieux, en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, ne peut prétendre qu'il y a eu libération effective des lieux loués le locataire qui a remis les clefs au concierge de l'immeuble en l'absence de tout mandat spécial donné par le bailleur à ce salarié

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 27 mars 1987, les époux X... ont donné à bail à Monsieur Y... un appartement sis Tour Gambetta au 3ème étage, PARIS LA DEFENSE. Par acte d'huissier en date du 2 mars 1995, les époux X... ont fait assigner Monsieur Y... devant le Tribunal d'Instance de COLOMBES aux fins de les voir condamner au paiement des sommes de 36.899,90 francs au titre d'arriéré de loyers, de 59.035,85 francs au titre de travaux de remise en état, et de 20.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 4 juin 1996, le tribunal d'instance de Colombes a rendu la décision suivante : - déclare la demande fondée sur le chef des travaux de réfection, En conséquence, - dit que Monsieur Y... doit payer à Monsieur et Madame X... la somme de 59.035,85 francs qui produira intérêts au taux légal à compter du 2 mars 1995, date de l'assignation, - dit n'y avoir lieu d'appliquer à dommages-intérêts au bénéfice de Monsieur André Y..., - rejette le surplus des demandes, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire, - met les dépens à la charge de Monsieur Y..., et dit qu'ils seront recouvrés conformément à la législation gouvernant l'aide juridictionnelle. Le 2 août 1996, Monsieur Y... a relevé appel de cette décision. Monsieur Y..., titulaire d'une aide juridictionnelle provisoire, reproche à la décision entreprise de l'avoir condamné au paiement des travaux de réfection alors qu'aucun état des lieux de sortie n'a été dressé, comme l'exige la loi du 6 juillet 1989 et que la preuve des dégradations n'est pas rapportée. En outre, il soutient en réplique que l'état des lieux d'entrée fait état d'une réfection incomplète à laquelle il a participé et que le procès-verbal sur lequel se fonde le tribunal étant irrégulier ne peut lui être opposé. Par conséquent, il demande à la Cour de : - condamner Monsieur et Madame X... à verser à Monsieur Y... une somme de 15.000 Francs à titre de dommages-intérêts, - les condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur la loi d'aide juridictionnelle. Y ajoutant : Vu les dispositions des articles 138 et 139 du Nouveau Code de Procédure Civile : - ordonner à la SARL CGSIGA ZURCHER ayant son siège social 160 rue de la Convention à PARIS (75015), de verser à la présente procédure la lettre recommandée avec accusé de réception émise par Monsieur Y... le 31 mai 1994 et valant congé, - condamner Monsieur et Madame X... aux dépens du présent incident. Les époux X... répliquent que l'état de l'appartement résulte, non d'un usage normal, mais de dégradations imputables à Monsieur Y... et que l'état des lieux établit une réfection quasi complète des lieux, laquelle a, certes, été pour partie, pris en charge par Monsieur X... mais en contrepartie d'une franchise de loyer et charges. En outre, ils soulèvent l'irrégularité du congé donné par Monsieur X... et soutient que la demande de production forcée de la lettre recommandée valant congé est irrecevable et mal fondée. Par conséquent, ils demandent à la Cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - débouter Monsieur Y... de toutes ses demandes fins et conclusions, - condamner Monsieur Y... à verser aux consorts X... la somme de 15.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur Y... en tous les dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et en dernier de : - dire et juger Monsieur Y... irrecevable et mal fondé en sa demande visant à ce que soit ordonné à la SARL COSIGA ZURCHER de verser à la présente procédure la lettre recommandée avec accusé de réception émise par Monsieur Y... le 31 mai et valant congé, - l'en débouter, - condamner Monsieur Y... aux dépens du présent incident. L'ordonnance de clôture a été signée le 7 janvier 1999 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 1 avril 1999. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'aux termes de ses écritures signifiées le 15 juin 1998, Monsieur Y... a indiqué qu'il ne maintenait plus sa demande relative à la régularisation des charges locatives; Qu'il lui en sera donné acte. Sur les frais de remise en état, Considérant qu'un état des lieux contradictoire a été établi le 8 avril 1987 ; Qu'il résulte de ce document que l'appartement a été entièrement rénové, à l'exception de la cuisine, certains travaux étant pris en charge par les bailleurs, d'autres restant à celle du locataire moyennant une franchise de loyers et de charges jusqu'au 1er mai 1987, ainsi que cela résulte du contrat de location en date du 27 mars 1987 ; Considérant que Monsieur X... a supporté le coût des frais de peinture du bureau, des deux chambres, de la salle de bains, des WC, et le celui des frais de remplacement de la moquette du bureau et des chambres, Monsieur Y... ayant payé le surcoût occasionné par la pose d'une moquette de qualité supérieure à celle choisie par le bailleur ; Que Monsieur Y..., quant à lui, a réglé les travaux de crépi de l'entrée et du salon, le remplacement de la moquette du séjour, la réfection des trois murs de la terrasse en peinture blanche et le vernissage du sol en ciment, en couleur brique ; Qu'il est enfin précisé que le lino du sol de la cuisine porte des taches indélébiles, de même que la moquette de la salle de bains ; Qu'il est enfin signalé que deux prises dans la cuisine étaient défectueuses dans la cuisine ; Considérant que Monsieur Y... prétend avoir donné congé au cabinet ZURCHER par lettre du 31 mai 1994 ; Qu'il ne justifie pas de l'envoi de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception exigée par l'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 et ne fait pas la preuve des démarches qu'il aurait entreprises auprès de ce cabinet pour obtenir la justification de cet envoi ; Considérant au surplus que, si Monsieur Y... verse aux débats le récépissé de dépôt d'un ordre de réexpédition définitif délivré par la poste, il ne démontre pas cependant avoir communiqué aux bailleurs sa nouvelle adresse ni les avoir informé de son départ d'une part, et de ce qu'il tenait les clés à leur disposition d'autre part ; Qu'il indique, sans en justifier, avoir remis les clés au gardien de l'immeuble, tiers non-habilité à recevoir lesdites clés ; Considérant, qu'eu égard aux conditions de son départ, Monsieur Y... est particulièrement mal fondé à faire reproche aux bailleurs de ne pas avoir établi un état des lieux de sortie contradictoire, étant relevé que lui-même pouvait et aurait dû prendre l'initiative, selon l'article 3 de la Loi du 6 juillet 1989 de faire établir cet état ; Considérant que le constat d'huissier établi non contradictoirement par le bailleur, le 8 septembre 1994, n'est cependant pas dépourvu de force probante, puisqu'il est dans le débat et qu'il a été soumis à la libre discussion contradictoire des parties qui étaient donc en mesure de le discuter et de le critiquer ; Que Monsieur Y... ne verse aucune pièce de nature à contredire les constatations faites par l'officier ministériel ; Qu'à aucun moment, il n'a contesté la propriété des divers meubles laissés sur place ; Considérant, en effet, que les photographies annexées au constat révèle que Monsieur Y... est parti en abandonnant dans l'appartement divers objets, fauteuil, caisses, étagères et détritus (sacs en plastique notamment) ; Que sur la terrasse, ainsi que sur son pourtour, ont été laissés une planche à voile, des mottes de terre et déchets divers ; Considérant que la moquette de l'entrée est en mauvais état, celle du séjour est hors d'usage, celle-ci étant découpée, celle de la pièce du coté droit sur le pallier est tachée, de même que celle de la grande chambre côté grande arche, et celle de la chambre coté gauche ; Que les murs sont recouverts de peinture usagée dans leur totalité ; Que la jupe de la baignoire est hors d'usage, l'abattant de la cuvette des WC est cassé, et que manque une porte séparative ; Considérant que l'appartement est décrit par l'officier ministériel comme étant particulièrement "sale et dégradé" ; Considérant que, compte tenu de l'importance des dégradations imputables à Monsieur Y... et au vu du devis produit, le tribunal a, à juste titre, condamné ce dernier au paiement de la somme justifiée de 59.035,85 Francs, correspondant au montant des frais de remise en état de l'appartement ; Sur la demande de dommages-intérêts, Considérant que Monsieur Y... qui succombe en sa demande principale sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts X... les sommes exposées par eux qui ne sont pas comprises dans les dépens ; Qu'il y a lieu de leur allouer la somme de 4.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : DONNE acte à Monsieur Y... de ce qu'il ne maintient plus sa demande de régularisation de charges locatives ; CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de COLOMBES le 4 juin 1996 : Y AJOUTANT, CONDAMNE Monsieur Y... à payer à Monsieur Philippe X... et Madame Catherine X... la somme de 4.000 Francs (QUATRE MILLE FRANCS) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; LE CONDAMNE, en outre, aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la société civile professionnelle LISSARRAGUE-DUPUIS & ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX