Cour d'appel de Versailles, du 4 mars 2003, 2001-7630

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Preneur - Obligations - Paiement des loyers - Cautionnement Dans le cadre d'un bail d'habitation, la faculté de résiliation unilatérale de la caution prévue par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'a vocation à s'appliquer qu'en matière de caution à durée indéterminée. Le fait que les termes de l'article 22-1 précité aient été reproduits sur un acte de caution à durée déterminée annexé au bail ne peut entraîner la nullité du cautionnement pour erreur sur la portée réelle de l'engagement dès lors que le cautionnement restait à durée déterminée et que la caution bénéficiait en sus d'une faculté de résiliation unilatérale au terme du bail initial

Suivant acte en date du 2 novembre 2000, Monsieur X... a fait assigner la société GEFI ainsi que Monsieur Y..., en sa qualité de caution solidaire de la société GEFI, devant le Tribunal d'Instance de NEULLY , aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de l'arriéré locatif dans la limite du montant du cautionnement et de voir condamner la société GEFI seule au paiement du surplus de l'arriéré. Par jugement réputé contradictoire en date du 20 juin 2001, le Tribunal d'Instance de NEUILLY a rendu la décision suivante: -Condamne la société GEFI à payer à Monsieur X... la somme de 45.641,56 euros au titre des loyers et charges impayées au mois d'octobre 2000 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2000, ainsi que la somme de 4.564,17 euros à titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2000. -Déboute Monsieur Y... de sa demande de nullité de son engagement de caution souscrit la 14 avril 1998. -Le condamne au paiement de la dette locative envers Monsieur X..., solidairement avec la société GEFI, à hauteur de la somme de 34.529,70 outre les intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2000. -Ordonne l'exécution provisoire. -Condamne la société GEFI à payer à Monsieur X... la somme de 762,25 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. -Déboute les parties du surplus de leurs prétentions. -Condamne les défendeurs aux dépens. Par déclaration en date du 22 novembre 2001, Monsieur Y... a interjeté appel de cette décision. Quoique régulièrement assignée selon les dispositions des articles 656 et 657 du Nouveau Code de Procédure Civile, la société GEFI n'a pas constitué avoué de sorte que l'arrêt sera rendu par défaut. Monsieur Y... estime que la reproduction des dispositions concernant le cautionnement à durée indéterminée dans un contrat de cautionnement à durée déterminée a été pour lui une source de confusion ne lui permettant pas de connaître réellement la portée de son engagement. Il estime que l'attestation de la Banque Industrielle et Mobilière Privée sur son professionnalisme ne permet pas de déduire qu'il avait une compétence en matière de cautionnement. Il affirme qu'il peut rechercher la responsabilité de droit commun du créancier s'il a laissé s'accumuler un important arriéré de loyers et méconnu son obligation de bonne foi dans l'exécution des conventions en n'informant pas la caution de cette situation. Monsieur X... aurait ainsi priver la caution de régler les loyers impayés et d'assainir la situation locative de la société GEFI et la dette cautionnée. A titre infiniment subsidiaire, Monsieur Y... sollicite que la société GEFI soit condamnée à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, frais ou accessoires. Monsieur Y... demande donc en dernier à la Cour de: Vu les dispositions des articles 2011 et suivants du Code Civil, Vu les dispositions des articles 1138, 1147 et suivants du Code Civil, Vu le jugement du Tribunal d'Instance de NEUILLY en date du 20 juin 2001, Dire et juger Monsieur Y... recevable et bien fondé en ses demandes. En conséquence, Réformer le jugement entrepris de la manière suivante: Dire et juger que le contrat de cautionnement dont s'agit est irrégulier. En conséquence, Voir prononcer la nullité du contrat de cautionnement souscrit par Monsieur Y.... En tout état de cause, Dire et juger que Monsieur X..., en laissant s'accroître la dette de loyers sans agir en temps utile, a commis une faute. Dire et juger que Monsieur Y... est bien fondé à solliciter des dommages et intérêts en raison de la carence et de l'inertie de Monsieur X... à hauteur de la somme de 34.529,70 . Condamner Monsieur X... au paiement d'une somme de 1.524,49 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. A titre infiniment subsidiaire, Dire et juger que la société GEFI devra garantir Monsieur Y... de toutes condamnations en principal, frais ou accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre. Condamner Monsieur X... et la SARL GEFI aux entiers dépens d'appel. Monsieur X... estime que le contrat de cautionnement est parfaitement valable et que la caution a pu prendre connaissance de son engagement puisque le libellé du bail suffisait à lever toute ambigu'té sur l'engagement et les règles applicables à cet engagement d'autant que la caution était un initié. Il affirme d'autre part que le contrat de cautionnement est certes à durée déterminée mais il était encore en vigueur pour la dette concernée. Il affirme qu'aucune obligation ne pèse sur lui envers la caution de sorte que Monsieur Y... ne peut chercher à engager la responsabilité civile du bailleur pour non-respect de ses obligations. Il considère en outre que la preuve d'une faute du bailleur n'est pas rapportée, ni celle d'un préjudice subi par la caution ou un lien de causalité. Monsieur X... prie donc en dernier la Cour de: Vu l'acte de cautionnement du 14 avril 1998, Vu les articles 2021 et 1203 et suivants, ensemble 1728 et 1760 du Code Civil, Dire l'appel de Monsieur Y... non fondé, sous réserve de sa recevabilité même, L'en débouter en toutes ses demandes, fins et conclusions, Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Condamner Monsieur Y... à porter et payer au concluant la somme de 3.050 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, à titre d'indemnisation des frais irrépétibles exposés pour assurer sa défense devant la Cour. Condamner Monsieur Y... en tous les dépens. LA S.A.R.L. GEFI GROUPE EURO FINANCES INVESTIGATIONS, assignée en mairie n'a pas comparu; qu'en application de l'article 474 du nouveau code de procédure civile, il sera statué par arrêt réputé contradictoire. La clôture a été prononcée le 16 janvier 2003 et l'affaire appelée à l'audience du 24 janvier 2003. SUR CE, LA COUR, Sur la validité de l'engagement de caution Considérant qu'accessoirement au contrat de bail soumis expressément aux règles du code civil, consenti par Monsieur Daniel X... à la Société G.E.F.I, le 17 avril 1998 , Monsieur François Z... s'est porté caution solidaire de la Société G.E.F.I. pour garantir le paiement des loyers et accessoires dus pendant la durée du dit contrat renouvelé deux fois pour la même durée, et dans la limite maximale de 34 529,70 (226 500 francs). Considérant que l'acte de cautionnement reproduit l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 qui prévoit une faculté de résiliation unilatérale de la caution, en matière de cautionnement à durée indéterminée. Mais considérant que le cautionnement consenti pour une durée déterminée, en garantie d'un contrat de location qui n'a pas été conclu en application du titre 1er de la loi nä 89-462 du 6 juillet 1989, échappe aux dispositions de l'article 22-1 de ladite loi; que la reproduction de ce texte est dès lors inopérante. Considérant qu'en professionnel averti des opérations immobilières, dont les compétences sont mises en évidence par l'attestation bancaire de crédibilité en date du 12 décembre 1997, Monsieur Z... est particulièrement mal fondé à soutenir que l'engagement de caution était de nature à le tromper dès lors que l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne lui était pas applicable; qu'à supposer que la reproduction matérielle de l'article 22-1 du loi du 6 juillet 1989 modifiée soit créatrice de droit pour lui, elle lui ouvrait une faculté de résiliation unilatérale, mais le prévenait que celle-ci ne prendrait effet au plus tôt qu'à l'expiration du contrat initial; qu'il aurait alors bénéficié, en raison des termes de l'acte de caution, d'une faculté contractuelle de résiliation unilatérale réservée légalement aux seuls cautionnements à durée indéterminée des contrats de location soumis la loi du 6 juillet 1989; qu'il est mal fondé à invoquer la nullité d'un engagement lui permettant d'invoquer des stipulations contractuelles qui lui sont plus favorables que les dispositions légales. Considérant que le jugement qui a débouté Monsieur Z... de sa demande de nullité de l'acte de cautionnement sera confirmé. Considérant, qu'à défaut d'encourir d'autres critiques, l'engagement de caution valable et régulier de Monsieur Z... doit recevoir application; que le jugement qui a condamné ce dernier au paiement de la somme justifiée de 34 529,70 sera confirmé; que la demande de Monsieur X... de capitalisation des intérêts formulée dans les conclusions signifiées le 19 mars 2002 mais non reprise dans les dernières conclusions du 13 septembre 2002 est réputée avoir été abandonnée par application de l'article 954 du nouveau code de procédure civile. Sur la défaillance du bailleur Considérant que Monsieur Z... invoquant la carence et l'inertie de Monsieur X..., bailleur, demande le paiement d'une somme de 34 529,70 à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil. Considérant que s'agissant ici d'un bail souscrit pour une durée déterminée à hauteur d'un montant défini, les dispositions légales n'imposent au bailleur aucune obligation d'information de la caution . Considérant que Monsieur François Z..., caution, reproche à Monsieur Daniel X... de ne pas avoir porté à sa connaissance les impayés de loyers pour l'année 1998 à hauteur de (10411,28 ), pour l'année 1999 à hauteur de 6 371,61 et d'avoir attendu le mois de septembre 2000 pour lui adresser une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 34 529,70 , à la suite de la libération des lieux par le locataire dans le courant du mois d'août 2000; qu'en définitive seize échéances mensuelles sont restés impayées; que ce dernier a laissé augmenter l'arriéré de loyers, sans exercer l'action résolutoire; que son comportement est constitutif d'un manque de loyauté qui cause un préjudice direct et certain à Monsieur Z..., caution justifiant les dommages et intérêts demandés. Mais considérant que Monsieur Daniel X... n'est pas resté inactif ; qu'il a, en effet, relancé à sept reprises le locataires qui, après avoir laissé trois échéances de la fin de l'année 1998 impayées, a repris les paiements de façon irrégulière, certes, pendant les dix premiers mois de l'année 1999; que le locataire a invoqué des difficultés matérielles pour justifier le retard de paiement des loyers puis a promis à plusieurs reprises jusqu'à son départ des lieux de s'acquitter de sa dette locative; que s'il peut être reproché à au bailleur de ne pas avoir tenu la caution informée des impayés locatifs, il n'est pas établi au vu de ces lettres dont les premières sont en date des 29 septembre 1998 et 20 janvier 1999 que la caution se serait acquittée des sommes dues et subrogée dans les droits du bailleur désintéressé aurait engagé l'action résolutoire. Considérant, en tout état de cause, qu'au regard du montant important du loyer mensuel (2855,52 ) par rapport à la limite de l'engagement de caution (34 529,70 ), il n'est pas établi que Monsieur Z... s'acquittant des sommes dues et exerçant, en qualité de caution subrogée, l'action en résolution du bail, aurait pu, compte tenu des délais de procédure, limiter les impayés locatifs à une somme inférieure au montant cautionné; que le préjudice invoqué ne présente pas un caractère certain et direct permettant de faire droit à la demande dommages et intérêts de Monsieur Z...; que la jugement qui a rejeté sa demande sera confirmé. Sur la demande en garantie de Monsieur Z... à l'encontre de la Société G.E.F.I. Considérant que la caution dispose d'un recours contre le débiteur par application de l'article 2032 du code civil; que la demande en garantie est fondée; qu'il y sera fait droit. Considérant que l'équité commande d'allouer à Monsieur Daniel X... une somme de 1000 par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Considérant que l'appelant qui succombe supportera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant, publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Et y ajoutant Dit que la Société G.E.F.I. devra garantir Monsieur François Z... de toutes les condamnations en principal, frais et accessoires prononcées à son encontre. Condamne Monsieur François Z... à payer à Monsieur Daniel X... la somme de 1000 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le Condamne aux dépens qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP LISSARAGUE & DUPUIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban A..., qui l'a prononcé, Madame Natacha B..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,