Cour d'appel de Lyon, du 25 mars 2004, 2003/00513

Sommaire: VENTE La stipulation de sanctions contre le réservataire pour non régularisation de l'acte, dans un contrat intitulé "contrat préliminaire de réservation" d'un appartement conclu entre un réservant et un reservataire, ne modifie pas la nature de ce contrat qui demeure prévisionnel et ne consacre pas un accord définitif des parties sur la chose et sur le prix valant vente au sens de l'article 1589 du Code Civil. Dès lors, le réservant ne peut être tenu à une obligation de délivrance

Instruction clôturée le 16 Janvier 2004 Audience de plaidoiries du 04 Février 2004 COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : - monsieur ROUX, conseiller faisant fonction de président, - madame BIOT, conseiller, - monsieur GOURD, conseiller, assistés pendant les débats de madame JANKOV, greffier. ARRET : contradictoire prononcé à l'audience publique par monsieur ROUX, conseiller, remplaçant le président légitimement empêché, en présence de madame JANKOV, greffier, qui ont signé la minute. FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS DES PARTIES Le 21 décembre 2000, Monsieur X... a signé avec la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE un contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement dans un immeuble en copropriété sis à LYON 7e pour un prix ferme et définitif de 137.204,11 euros. En juillet 2002, la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE a proposé la régularisation de la vente pour le prix de 153.973,51 euros. Monsieur X..., faisant valoir que le contrat de réservation valait vente et arguant du refus de la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE de lui communiquer le projet d'acte authentique au prix initial a sollicité de la Chambre des Urgences de LYON la condamnation de la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE, sous astreinte, à régulariser l'acte authentique aux conditions d'origine et à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, ou à titre subsidiaire la restitution du dépôt de garantie et le paiement d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Par jugement du 21 janvier 2003, la Chambre des Urgences du Tribunal de Grande Instance de LYON a partiellement fait droit à ses demandes et a condamné la S.C..I PAVILLON ALEXANDRIE, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, à régulariser l'acte authentique portant vente de l'appartement décrit au contrat préliminaire de réservation pour le prix de 137.204,12 euros, a débouté Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts, a ordonné l'exécution provisoire et a condamné la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE à payer au demandeur la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. La S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE a interjeté appel de cette décision dont elle sollicite la réformation, sauf en ce qu'elle a débouté Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts. Elle demande à la Cour de rejeter les prétentions de Monsieur X..., de lui donner acte de ce qu'elle ne s'oppose pas à la libération et à la restitution au bénéfice de Monsieur X... du dépôt de garantie par lui versé lors de la signature du contrat de réservation, et de condamner Monsieur X... au paiement d'une somme de 5.00 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Elle affirme que la volonté des parties n'a pas été de contracter au titre d'une vente mais, comme prévu par le Code de la Construction et de l'Habitation, de signer un contrat préliminaire de réservation, contrat "sui generis" qui ne saurait s'analyser en une promesse ou un acte de vente, dès lors que Monsieur X... n'a jamais eu l'obligation d'acquérir. Elle soutient que ce contrat de réservation qui pourrait éventuellement être requalifié en promesse unilatérale de vente émise par la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE, serait dans ce cas nulle pour défaut d'enregistrement par application de l'article 1840 du Code Général des Impôts. Elle précise également que Monsieur X... ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice. Intimé, Monsieur X... conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il demande à la Cour de donner acte aux parties de ce que la régularisation de l'acte authentique a été effectuée en l'étude de Maître LEUFFLEN, Notaire à LYON et de Maître BERNET, Notaire à ROANNE, le 8 juillet 2003. Il sollicite également la condamnation de la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Il fait valoir que le contrat de réservation signé vaut vente par application de l'article 1583 du Code Civil, dès lors que l'acte prévoit un prix ferme et définitif sans aucune possibilité de révision, ainsi qu'un descriptif du bien réservé. MOTIFS ET DECISION Attendu que le contrat intitulé "contrat préliminaire de réservation" conclu le 21 décembre 2000 par la S.C.I. "PAVILLON ALEXANDRIE" et la Société EDIFICE dénommée le "RESERVANT" d'une part et Monsieur Jean-Michel X... dénommé le "RESERVATAIRE" d'autre part comportait les éléments essentiels suivants : - la réservation par la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE au bénéfice de Monsieur Jean-Michel X..., pour lui être vendu en l'état futur d'achèvement, d'un appartement situé au troisième étage d'une superficie de 73,40 mètres portant le n° 31 sur un plan, d'un garage simple situé au premier sous-sol portant le n° 6, et d'une cave située au premier sous-sol, - un prix ferme et définitif de 137.204,11 euros sans révision, - des modalités de paiement du prix à des dates déterminées en fonction de l'avancement des travaux, - la régularisation de la vente par acte authentique auprès d'un notaire désigné, - le défaut de régularisation de l'acte à la date fixée, constaté par un procès-verbal de carence dressé parle notaire, rendrait au réservant sa pleine et entière liberté quant aux biens et droits réservés, - la signature de l'acte de vente avant l'expiration d'un délai fixé en mai 2001, - la vente ne sera parfaite que par la signature de l'acte authentique à laquelle le transfert de propriété est expressément subordonnée, - le retard du fait du réservataire dans la signature de l'acte authentique de vente entraînerait une majoration du prix de vente, - le versement d'un dépôt de garantie de 6.860,21 euros, - la restitution de ce dépôt de garantie, sans indemnité de part et d'autre, au réservataire dans les trois mois de la demande dans le cas notamment où le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ou si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire, ou si la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour l'acquisition n'est pas levée, - le dépôt de garantie sera acquis au réservant qui ne peux pas demander une autre indemnité et qui retrouvera sa pleine et entière liberté si le réservataire ne signe pas l'acte de vente pour une autre raison que la défaillance du vendeur, l'augmentation du prix de plus de 5 % ou la non réalisation de la condition suspensive d'attribution du prêt. Attendu que ce contrat, comme l'a justement relevé le tribunal est soumis aux dispositions de l'article L 261-15 du Code de la Construction et de l'Habitation ; Attendu que la stipulation de sanctions contre le réservataire pour non régularisation de l'acte ne modifie pas la nature de ce contrat qui demeure prévisionnel et ne consacre pas un accord définitif des parties sur la chose et sur le prix valant vente au sens de l'article 1589 du Code Civil ; Attendu que le réservant ne peut dès lors être tenu d'une obligation de délivrance et qu'il convient, réformant le jugement, de dire que Monsieur X... ne pouvait poursuivre l'exécution forcée de cette vente et contraindre la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE à régulariser l'acte authentique ; Mais attendu que la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE n'a pas respecté l'engagement de proposer au réservataire la vente du bien immobilier au prix ferme et définitif de 900.000 francs prévu au contrat puisque le projet adressé mentionnait un prix de 153.973,51 euros (1.010.000,00 francs) supérieur de 5 % au prix fixée ; Attendu que cette inexécution par le réservant de son obligation de faire doit être sanctionnée par la restitution au réservataire du dépôt de garantie, sans retenue ni pénalité conformément aux dispositions de l'article 2-1.7 de la convention ; Attendu que dans ses dernières conclusions la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE ne s'oppose pas à la libération et la restitution de la somme de 45.000 francs à Monsieur X... ; Attendu qu'il y a lieu de constater que l'acte définitif de vente de l'appartement en cause a été finalement conclu le 8 juillet 2002 et que Monsieur X... a pris possession des lieux ; Attendu que le réservataire devenu acquéreur ne démontre pas avoir subi un préjudice complémentaire du fait de cette inexécution, la livraison d'un appartement achevé ne lui supprimant pas tout recours ; Attendu qu'il ne justifie pas davantage du caractère abusif de la résistance de la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE dès lors que celle-ci était fondée à invoquer le caractère spécifique du contrat de réservation ; Attendu qu'il n'est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Infirme le jugement, Statuant à nouveau, Dit que le contrat du 21 décembre 2000 n'était pas une promesse synallagmatique de vente, Dit que Monsieur Jean-Michel X... ne pouvait contraindre la S.C.I. PAVILLON ALEXANDRIE à régulariser la vente au prix de CENT TRENTE SEPT MILLE DEUX CENT QUATRE EUROS DOUZE CENTS (137.204,12 EUROS), Constate que la S.C.I PAVILLON ALEXANDRIE n'a pas respecté son obligation de réservant en proposant l'appartement à un prix supérieur à celui fixé dans le contrat du 21 décembre 2000, La condamne à restituer à Monsieur Jean-Michel X... la somme de QUARANTE CINQ MILLE FRANCS (45.000 F) outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance valant mise en demeure, Rejette la demande de dommages et intérêts complémentaires formée par Monsieur Jean-Michel X..., Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Condamne Monsieur Jean-Michel X... aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit de Maître MOREL, avoué. LE GREFFIER LE PRESIDENT