Cour d'appel de Versailles, du 17 septembre 1999, 1997-7437

Sommaire: RESPONSABILITE CONTRACTUELLE - Dommage - Existence - Nécessité - / Un bailleur ne peut agir en réparation de dégradations locatives contre son locataire, sur le fondement de l'article 1732 du code civil, qu'à condition de rapporter la preuve des dégradations locatives , du préjudice résultant de ces dégradations et de l'existence d'un lien de causalité, direct et certain, entre ce préjudice et ces dégradations

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 11 octobre 1993, Madame X... a donné en location à Monsieur DE Y... et Madame DE Z..., une villa sise Villa Chaptal à LEVALLOIS-PERRET, pour une durée de 6 ans. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 septembre 1995, Monsieur DE Y... et Madame DE Z... ont donné congé pour le 31 décembre 1995. Le 3 mai 1996, Monsieur DE Y... et Madame DE Z... ont fait assigner Madame X... devant le tribunal d'instance de LEVALLOIS-PERRET, afin d'obtenir le remboursement du dépôt de garantie égal à 3 mois de loyer mensuel, soit 75.000 Francs. Reconventionnellement, Madame X... a réclamé le paiement d'une somme de 81.448,42 Francs au titre des travaux de remise en état et, avant dire droit, subsidiairement la commission d'un expert. Par jugement du 12 septembre 1996, le tribunal a désigné Monsieur GRIFFE en qualité d'expert, avec pour mission de chiffrer les travaux de remise en état dus par les locataires. L'expert a déposé son rapport le 21 novembre 1996, aux termes duquel il a chiffré le coût des réfections à 72.315 Francs. Monsieur DE Y... et Madame DE Z... ont alors soutenu que Madame X... était irrecevable et mal fondée en sa demande puisque, ayant vendu l'immeuble, elle n'avait pas à en assumer la remise en l'état. Ils ont donc sollicité le remboursement du dépôt de garantie de 75.000 Francs et le paiement de la somme de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame X... a conclu à son intérêt à agir et repris sa demande en paiement de la somme de 81.448,42 Francs par compensation avec le dépôt de garantie et de celle de 3.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement en date du 12 juin 1997, le tribunal d'instance de LEVALLOIS-PERRET a rendu la décision suivante : Vu le jugement du 12 septembre 1996 : - constate le défaut e qualité et d'intérêt à agir de Madame X..., - déclare, en conséquence, irrecevable sa demande reconventionnelle, - condamne Madame X... à restituer à Monsieur DE Y... et Madame DE Z... la somme de 75.000 Francs montant de leur dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 1996, - rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne Madame X... aux dépens qu'incluront les frais d'expertise qu'elle avait demandés. Le 22 juillet 1997, Madame X... a interjeté appel. Elle fait valoir qu'elle est fondée à obtenir des locataires l'indemnisation des dégradations commises par ces derniers sur le fondement de l'article 1732 du Code civil, s'agissant d'une créance personnelle qui, sauf stipulation contraire dans l'acte de vente, ne se transmet pas à l'acquéreur de l'immeuble; que le bien ayant été acheté "dans l'état où il se trouve" implique que la décote due aux dégradations est comprise dans le prix ; qu'elle établit que l'immeuble a été revendu avec une moins-value compte tenu des coûts d'aménagement et de reconstruction réalisés par elle après son acquisition; qu'enfin, l'évaluation de son préjudice retenue par l'expert est insuffisante, le coût de réfection des désordres s'élevant à la somme de 81.448,42 Francs selon le devis de l'entreprise Opéra Groupe France en date du 29 mars 1996. Elle demande à la Cour de : - dire Madame X... recevable et bien fondée en son appel, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - condamner M. DE Y... et M. DE Z... à payer la somme de 81.448,42 Francs à Madame X..., - les débouter de toutes fins et conclusions, - les condamner solidairement à payer à Madame X... la somme de 30.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner aux entiers dépens comme précédemment requis. Monsieur DE Y... et Madame DE Z... ont de nouveau soutenu que le défaut d'intérêt à agir de Madame X... rendait son action irrecevable ; qu'en tout état de cause et subsidiairement, elle était mal fondée à prétendre que l'état de l'immeuble ne lui avait pas permis de le vendre à son juste prix, alors qu'elle l'a acquis au prix de 2.925.000 Francs et revendu au prix de 5.700.000 Francs, soit 31.666 Francs le m, alors qu'à la même époque deux propriétés sises Villa Chaptal se sont négociées respectivement à 21.333 Francs et 26.923 Francs le m ; que concernant l'application de l'article 1732 du Code civil, Madame X... ne démontre pas la réalité de son préjudice ; que subsidiairement, si l'évaluation des travaux par l'expert n'est pas critiquable, la réparation des désordres ne saurait être mise entièrement à leur charge. Ils demandent à la Cour de : - dire Madame X... irrecevable et mal fondée en ses prétentions, - confirmer, en conséquence, le jugement rendu le 12 juin 1997 par le tribunal d'instance de LEVALLOIS-PERRET, Y ajoutant, condamner l'appelante à payer la somme de 20.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Subsidiairement, fixer à 20.000 Francs le montant des travaux susceptibles d'être mis à charge des intimés, - dire que les sommes reçues au titre de l'exécution provisoire ne sont pas susceptibles de porter intérêt du jour de leur réception, - condamner Madame X... aux dépens qui comprendront les frais d'expertise, - dire que la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON bénéficiera des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 3 juin 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 15 juin 1999. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'il est constant que le droit du propriétaire de réclamer au locataire responsable la réparation des dégradations commises par celui-ci sur le fondement de l'article 1732 du Code civil, constitue une créance personnelle, née de l'inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles, qui sauf stipulation contraire, ne se transmet pas à l'acquéreur de l'immeuble ; que par conséquent, le vendeur de l'immeuble a bien qualité et intérêt à agir contre les anciens locataires aux fins de recouvrement de sa créance de réparation ; Considérant que cependant, la demande en paiement de cette créance de responsabilité contractuelle ne peut être accueillie que si la preuve est rapportée à la fois du préjudice résultant des dégradations, et du lien de causalité, direct et certain, entre le préjudice et celles-ci ; qu'en effet, si, certes, le droit à créance de réparation de dommages naît lors des dégradations, il ne peut cependant être liquidé que lorsque le tribunal statue, en fonction des éléments lui permettant de chiffrer le préjudice directement et réellement subi par le propriétaire ; Considérant qu'en l'espèce, Madame X... ne prouve pas qu'elle aurait fait procéder à la réparation des dégradations qu'elle impute à ses anciens locataires, antérieurement à la vente de l'immeuble ; qu'il ressort de la déclaration de moins value faite à l'administration fiscale le 20 février 1997, d'un montant de 4.484.375 Francs, qu'elle résulte de la différence entre d'une part, la somme du prix et des frais d'acquisition, et des dépenses de construction et d'amélioration et d'autre part, le prix de vente en 1996 ; que Madame X... ne démontre nullement que cette moins value déclarée par elle sur la vente de l'immeuble serait due aux dégradations faites par ses anciens locataires ; qu'elle ne produit aucun document prouvant l'existence d'un lien de causalité direct et certain entre ces dégradations et une minoration du prix qu'elle aurait du consentir : qu'il convient de remarquer à cet égard que Madame X... n'avait pas informé spontanément les intimés de la vente et qu'elle n'a communiqué le montant de la transaction qu'en cause d'appel ; Considérant que Madame X... ne rapportant pas la preuve du préjudice qu'elle aurait subi, ni du lien de causalité, certain et direct, entre la moins value sur le prix de vente et les dégradations reprochées aux intimés, elle n'est pas fondée en son action en réparation et donc en paiement de la somme de 81.448,42 Francs ; qu'elle doit donc rembourser le montant du dépôt de garantie à Monsieur DE Y... et Madame DE Z...; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, mais en y substituant les motifs retenus par la Cour, la demande de l'appelante étant recevable mais non fondée ; Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Monsieur DE Y... et Madame DE Z... la somme de 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: DECLARE recevable la demande de Madame X... sur le fondement de l'article 1732 du Code civil, mais la dit non fondée ; CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, en y substituant les motifs retenus par la Cour ; ET Y AJOUTANT : DEBOUTE Madame X... des fins de toutes ses demandes ; CONDAMNE Madame X... à payer à Monsieur DE Y... et Madame DE Z... la somme de 5.000 Francs (CINQ MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; LA CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier qui a assisté Le Président, au prononcé, B. TANGUY Alban CHAIX