Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile 1, 26 mai 2008, 07/01019
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CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS SCP LAVAL- LUEGER SCP DESPLANQUES- DEVAUCHELLE DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLÉANS en date du 3 Avril 2007 PARTIES EN CAUSE APPELANTE Eurl EXEO FONCIER agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité au siège venant aux droits de la Sarl ABC IMMOBILIER par suite d'un traité d'apport partiel d'actif en date du 23 octobre 2006 approuvé selon procès- verbal d'Assemblée Générale extraordinaire des associés de ladite société en date du 28 novembre 2006 40 Rue André Dessaux 45400 FLEURY LES AUBRAIS Représentée par la S. C. P. LAVAL- LUEGER avoués à la Cour Ayant pour Avocat Maître Valérie VIALA du barreau d'ORLÉANS D'UNE PART INTIMÉS : Monsieur Eric Z...... Madame Anne- Marie Z... épouse A...... S. A. S. URBANIA ORLÉANS UFFI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège 46-48, Rue Bannier 45057 ORLÉANS CEDEX 1 Représentés par la S. C. P. DESPLANQUES- DEVAUCHELLE avoués à la Cour Ayant pour avocat Maître Hugues LEROY du barreau d'ORLÉANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 18 Avril 2007 ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 25 Février 2008 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, Madame Marie- Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller. Greffier : Mademoiselle Marie- Christine TURPAULT, greffier lors des débats, Madame Anne- Chantal PELLÉ, greffier lors du prononcé. DÉBATS : A l'audience publique du 17 MARS 2008, à laquelle ont été entendus Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries. ARRÊT : Prononcé publiquement le 26 MAI 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Par acte sous seing privé du 09 novembre 2005 passé par l'intermédiaire de la société URBANIA ORLÉANS UFFI, Eric Z... et Anne- Marie A... ont vendu à la société A. B. C. IMMOBILIER, moyennant le prix de 310. 340 , un ensemble immobilier à FLEURY LES AUBRAIS comprenant 80 boxes et garages fermés dont 39 en sous- sol et 41 en rez- de- chaussée ; l'acte authentique devait être signé le 31 mai 2006 ; Par courrier recommandé avec accusé de réception, du 05 avril 2006, la société A. B. C. IMMOBILIER a avisé la société URBANIA ORLÉANS UFFI qu'elle n'entendait pas donner suite en invoquant d'importantes dégradations survenues depuis la vente rendant les boxes et les garages impropres à leur destination, à savoir leur location ou leur commercialisation ; La société A. B. C. IMMOBILIER a, par la suite, refusé de signer l'acte authentique ; Par jugement du 03 avril 2007, le Tribunal de Grande Instance d'ORLÉANS a, notamment, : débouté la société A. B. C. IMMOBILIER de sa demande de résolution de la vente ; déclaré parfaite la vente intervenue le 09 novembre 2005 ; condamné la société A. B. C. IMMOBILIER à régulariser la vente suivant acte authentique conforme à l'acte sous seing privé sous astreinte de 200  par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification du jugement ; dit qu'à défaut de régularisation par acte authentique dans les trois mois de la signification du jugement, celui- ci vaudra titre de propriété ; ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais de la société A. B. C. IMMOBILIER ; condamné la société A. B. C. IMMOBILIER à payer à Eric Z... et Anne- Marie A... 10. 000  au titre de la clause pénale et 2. 000  d'indemnité de procédure ; condamné la société A. B. C. IMMOBILIER à payer à la société URBANIA ORLÉANS UFFI 20. 000  au titre de ses honoraires ; Vu les conclusions récapitulatives :- du 11 février 2008, pour la société EXEO FONCIER, venant aux droits de la société A. B. C. IMMOBILIER, appelante ;- du 15 janvier 2008, pour Eric Z..., Anne- Marie A... et la société URBANIA ORLÉANS UFFI ; auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes ; Au soutien de son appel, la société EXEO FONCIER reprend ses moyens de première instance, elle considère qu'Eric Z... et Anne- Marie A... n'ont pas rempli leurs obligations de conservation et de délivrance de la chose vendue puisqu'un constat établi par la S. C. P. d'huissiers de justice LOISEAU- GEYELIN, le 04 avril 2006, a démontré que les locaux avaient subi depuis la vente des dégradations importantes, qu'ils étaient squattés et étaient encombrés d'immondices et de carcasses de voitures volées et qu'ils étaient donc impropres à leur destination initiale qui était d'être loués ou vendus pour le garage des véhicules ; elle considère donc que la résolution de la vente est encourue en application des dispositions des articles 1614, 1182 et 1184 du code civil et estime apporter la preuve, contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, de la dégradation des locaux qu'elle invoque ; elle fait valoir que cela résulte non seulement du constat précité mais encore des attestations versées aux débats et d'un second constat dressé le 15 janvier 2008 qui démontre que la situation a encore empiré puisque, désormais, la porte du sous- sol a été soudée, ce qui condamne l'accès aux garages souterrains et réduit de près de moitié la consistance des locaux ; à titre subsidiaire, elle soutient que la dégradation du bien vendu justifie la condamnation de ses adversaires à lui payer 150. 000  de dommages- intérêts et elle sollicite la compensation avec le prix de vente ; enfin, encore plus subsidiairement, elle réclame une mesure d'expertise ; Eric Z..., Anne- Marie A... et la société URBANIA ORLÉANS UFFI rappellent que la société A. B. C. IMMOBILIER, professionnelle de l'immobilier, a acquis les garages en parfaite connaissance de cause, après les avoir visités, et que la consistance de ces locaux n'a pas été modifiée avant la réitération de l'acte authentique à laquelle l'acquéreur s'est dérobé, pour des motifs fallacieux, après avoir manifestement changé d'avis et réorienté ses choix d'investissement ; ils soutiennent que les lieux livrés sont dans le même état qu'au moment de la vente et qu'ils ont fait faire un constat par l'huissier de justice B..., le 08 juin 2006, qui démontre qu'ils ne sont pas squattés, ni encombrés d'épaves ; ils ajoutent que l'acte de vente est parfait et qu'il est très clair sur le fait que la société A. B. C. IMMOBILIER prend les immeubles dans l'état où ils se trouvent au moment de la signature de l'acte authentique ; ils précisent que l'appelante ne peut exciper, non plus, de l'environnement des garages qu'elle connaissait fort bien au moment de son achat ; ils estiment donc que le jugement doit être confirmé sauf à maintenir la clause pénale à la somme de 31. 000  prévue dans l'acte, somme qui n'apparaît nullement excessive eu égard au prix de vente ; SUR QUOI LA COUR : Attendu que la vente devait être réitérée par acte authentique pour le 31 mai 2006 ; que l'entrée en jouissance des locaux devait s'effectuer au moment de la signature de l'acte notarié ; qu'entre les deux actes, il est constant que les vendeurs restaient gardiens de la chose et qu'ils supportaient la charge de sa disparition partielle ou totale ; Attendu que, pour refuser de régulariser l'acte authentique et poursuivre la vente, la société EXEO FONCIER invoque des dégradations assimilables à une destruction partielle ou totale de la chose vendue ; qu'elle doit cependant apporter la preuve de ces dégradations ; Or attendu que la pièce maîtresse du dossier de l'appelante est constituée par le constat dressé le 04 avril 2006 par la S. C. P. d'huissiers de justice LOISEAU- GEYELIN, duquel il résulte que les locaux sont plus encombrés d'épaves et de détritus que dégradés ; que les " témoignages " recueillis par l'huissier lors de sa visite sur place sont vagues et font état de faits notoires qui ne pouvaient être inconnus de l'acquéreur lors de son achat et qui n'ont pas été modifiés dans les cinq mois qui séparent le compromis et le constat, à savoir le caractère mal famé des lieux et les incivilités qui sévissent dans le quartier ; que les déclarations du témoin sur l'existence de cambriolages ne sont pas datées et la sincérité des déclarations de cet anonyme est prise en défaut quand il mentionne qu'il ne reste plus que trois ou quatre locataires alors que l'état locatif de garages au moment du compromis comporte 23 locataires et qu'au moment où l'acte devait être réitéré, il en reste encore 21 ; Attendu, surtout, qu'en l'absence d'état des lieux au moment du compromis, ce constat ne permet pas d'établir que les locaux auraient subi, dans les cinq mois qui séparent le compromis et le constat, des dégradations quelconques qui justifiassent la renonciation, par l'appelante, à la vente ; qu'il résulte, au contraire, des éléments versés aux débats que les garages ont toujours souffert d'un certain manque d'entretien puisque des lettres de doléances d'anciens locataires évoquaient, dès 1992, des entrées d'eau du fait de l'absence de gouttières signalée dans le constat du 04 avril 2006 ; qu'il résulte encore d'une étude qu'ont fait réaliser la société URBANIA ORLÉANS UFFI, Eric Z... et Anne- Marie A..., par l'expert D..., et des photographies annexées au rapport de celui- ci, qu'en novembre 2000, il existait des travaux d'entretien à effectuer et une simple comparaison entre les photographies prises à l'époque et celles du constat de la S. C. P. LOISEAU- GEYELIN démontre que ces travaux n'ont jamais été effectués par les propriétaires ; Attendu que la société A. B. C. IMMOBILIER est une professionnelle rompue aux affaires et le manque d'entretien des garages n'a pu lui échapper ; que, de même, elle ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir connu l'environnement défavorable des garages et les trafics du quartier alors qu'elle a son siège social dans l'agglomération et qu'elle n'a pas manqué de procéder à des études préalables sur le bien- fondé de son investissement ; Attendu qu'elle était d'ailleurs assistée, lors des visites préalables à la signature du compromis, par un professionnel de l'ingénierie immobilière apte à constater l'état des locaux qu'elle se proposait d'acquérir ; qu'il n'est pas sans intérêt de relever que ce professionnel, David E..., mentionne, dans sa première attestation, qu'il agissait dans la perspective d'une intervention du groupe FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE MONTESQUIEU pour l'ingénierie immobilière, ce qui confirme que les locaux avaient besoin d'une certaine restructuration en vue de leur commercialisation et ce qui explique aussi que le compromis a été passé alors que, manifestement, les problèmes d'entretien ne constituaient pas, pour l'appelante, un obstacle à son achat ; Attendu que la seconde attestation E..., rédigée après le jugement pour les besoins de la cause, pour étayer la dégradation rapide des biens vendus, doit être prise avec circonspection dans la mesure où E... intervient comme le mandataire de l'appelante et que son objectivité est toute relative et dans la mesure encore où il n'existe aucun document permettant de connaître l'état réel des garages au moment du compromis ; Attendu qu'en cause d'appel, la société EXEO FONCIER verse aux débats l'attestation sans aucune valeur probante d'un de ses salariés, C..., qui s'est livré à une enquête de voisinage et qui rapporte des témoignages incontrôlables de voisins anonymes ; qu'il n'y a pas lieu de gloser plus avant sur ce type de pièce qui ne présente aucune garantie de sincérité alors que les attestations de locataires actuels ou ayant récemment donné congé (F... et G...) démontrent qu'il n'y a pas eu une évolution significative des locaux depuis l'acte du 09 novembre 2005 ; Attendu, surtout, que la vente devait être régularisée par acte authentique avant le 31 mai 2006 ; que la société A. B. C. IMMOBILIER ayant fait connaître qu'elle n'entendait pas poursuivre la transaction, elle a été citée à comparaître pour le 09 juin 2006 et a réitéré son refus devant le notaire ; que, la veille, le 08 juin 2006, les vendeurs avaient pris la précaution de faire réaliser un nouveau constat par l'huissier de justice B... ; qu'il résulte de ce constat et des photos y annexées que, au moment où la vente aurait dû être réitérée, les garages sont dans un état d'usage et ne présentent pas de dégradations récentes ; que l'huissier n'y a relevé aucune trace de vandalisme et les photographies ne montrent aucune épave d'automobile ou aucun encombrement ; que le refus de régulariser la vente ne se justifiait donc nullement et la société EXEO FONCIER ne peut réclamer la résolution de la vente alors qu'il résulte de ce dernier constat que les vendeurs et leur mandataire étaient en mesure de délivrer la chose vendue dans un état satisfaisant ; Attendu que les affirmations de la société EXEO FONCIER selon lesquelles, par la suite, la dégradation des garages s'est poursuivie, sont totalement inopérantes puisque c'est au jour où la livraison de la chose était prévue qu'il faut se placer pour apprécier l'attitude des parties ; que, d'ailleurs, le constat dressé le 15 janvier 2008 ne démontre aucune nouvelle dégradation et si effectivement l'accès au sous- sol a été soudé, il s'agit là d'une mesure strictement conservatoire destinée justement à éviter toute intrusion importune et non de la perte de la moitié de la substance de la chose vendue comme le présente l'appelante qui ne peut sérieusement soutenir que la soudure du portail serait irréversible et condamnerait définitivement les garages du sous- sol ; que le jugement sera donc confirmé sauf à y ajouter que, la décision consacrant la validité de la vente, la société EXEO FONCIER devra verser le prix des garages à Eric Z... et Anne- Marie A... ; Attendu que la Cour est suffisamment éclairée et qu'il n'y a pas lieu d'ordonner d'expertise ; Attendu qu'il a été vu que la dégradation des garages par rapport à la date de signature de l'acte sous seing privé n'était pas démontrée ; que, dès lors, la société EXEO FONCIER ne peut faire valoir aucune moins-value venant en compensation de sa dette du prix de vente ; Attendu qu'il est certain qu'en refusant, sans raison légitime, de signer l'acte authentique, la société EXEO FONCIER s'est exposée au paiement de la clause pénale de 31. 000  prévue au contrat ; que, cependant, eu égard au faible préjudice subi par les vendeurs, c'est à juste raison que le Tribunal a considéré que cette clause pénale était manifestement excessive et qu'il l'a réduite à la somme de 10. 000 , plus conforme aux données du litige ; qu'en revanche, les honoraires de la société URBANIA ORLÉANS UFFI sont intégralement dus ainsi que l'a jugé le Tribunal ; Attendu que la société EXEO FONCIER succombe en ses prétentions ; qu'elle sera, par conséquent, déboutée de sa demande de dommages- intérêts pour résistance abusive ; Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser supporter aux intimés la charge de la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager ; qu'il sera accordé une indemnité de 3. 000  à Eric Z... et Anne- Marie A..., ensemble, et à la société URBANIA ORLÉANS UFFI une indemnité de 1. 000  à ce titre ; PAR CES MOTIFS : Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort : VU les articles 1182, 1184 et 1614 du code civil ; DONNE ACTE à la société EXEO FONCIER de ce qu'elle vient aux droits de la société A. B. C. IMMOBILIER. CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ; Y AJOUTANT : CONDAMNE la société EXEO FONCIER à payer à Eric Z... et Anne- Marie A... la somme de trois cent dix mille trois cent quarante euros (310. 340 ) au titre du prix de vente de l'immeuble ; CONDAMNE la société EXEO FONCIER à payer à Eric Z... et Anne- Marie A..., ensemble, la somme de trois mille euros (3. 000 ) et à la société URBANIA ORLÉANS UFFI la somme de mille euros (1. 000 ) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes non contraires ; CONDAMNE la société EXEO FONCIER aux dépens d'appel ; ACCORDE à la S. C. P. DESPLANQUES- DEVAUCHELLE, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, Président, et Madame Anne- Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.