Cour d'appel de Versailles, du 12 février 2004, 2002-08420

Sommaire: VENTE Nonobstant toute clause d'exclusion de garantie, le vendeur est tenu, en application des dispositions de l'article 1628 du Code civil, de la garantie qui résulte d'un fait qui lui est personnel, tel qu'un empiètement sur la propriété voisine. L'exception de garantie étant perpétuelle, le vendeur ne peut se prévaloir utilement d'un accord intervenu entre les précédents propriétaires des deux fonds, dont, de surcroît, la preuve n'est pas rapportée, ni invoquer davantage la prescription acquisitive pour se voir reconnaître propriétaire de la chose vendue dont il a conservé la possession

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 1ère section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 12 FEVRIER 2004 R.G. Nä 02/08420 AFFAIRE : Pierre X... Marie-Claire X... C/ Armand Y... Z... Monique Y... Z... Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 Octobre 2002 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES Nä de chambre : 2ème . RG nä : 7284/01 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP BOMMART SCP JULLIEN REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DOUZE FEVRIER DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Monsieur Pierre X... né le XXXXXXXXXXXXXXX à DREUX (28) XXXXXXXXXXXXXXXXXX 78260 ACHERES Madame Marie-Claire A... épouse X... née le XXXXXXXXXXXX à ANET XXXXXXX XXXXXXXXXXX 78260 ACHERES représentés par la SCP BOMMART MINAULT, avoués à la Cour assistés de Me PINARD Avocat au Barreau de VERSAILLES INTIMES Monsieur Armand Y... Z... né le xxxxxxxxxxxxxxxà TEHERAN (Iran) xxxxxxxxxxxxxxxxxx 78260 ACHERES Madame Monique B... épouse Y... née le XXXXXXXXXXXXXX à COURBEVOIE (92) XXXXXXXXXXXXXXXXXX 78260 ACHERES représentés par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL Avoués assistés de Me JC MARTIN Avocat au Barreau de VERSAILLES Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Janvier 2004 devant la cour composée de : Madame Francine BARDY, Président, Madame Lysiane LIAUZUN, Conseiller, Madame Françoise SIMONNOT, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Sylvie C... 5 Les époux X..., propriétaires du fonds situé 17 rue Jean Jaurés à ACHERES (78), ont, en leur qualité de bénéficiaires d'un legs de Madame D..., décédée le 22 février 1980, hérité du fonds voisin situé 15 rue Jean Jaurés. Par acte du 4 novembre 1980, ils ont vendu aux époux Y... Z... la propriété sise 15 rue Jean Jaurés comprenant une maison d'habitation et un jardin. Par acte du 13 mai 1995, les époux Y... Z... ont fait assigner les époux X... devant le Tribunal d' Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE aux fins de bornage et, par jugement du 28 novembre 1996 signifié le 13 décembre 1996, le Tribunal a homologué le bornage selon le rapport de l'expert E... qu'il avait préalablement désigné, fixant ainsi la limite des fonds Par acte du 31 août 2001, les époux Y... Z... ont fait assigner les époux X... devant le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES pour les voir condamnés à démolir les constructions empiétant sur leur fonds et déplacer la clôture en grillage figurant sur la ligne AB fixée par l'expert. Les époux X... ont contesté l'existence d'un empiétement et, en second lieu, soutenu avoir acquis le terrain objet de l'empiétement par prescription trentenaire. Par jugement du 22 octobre 2002, le Tribunal a : - constaté l'empiétement d'une partie de la véranda, de la remise et de l'appentis appartenant aux époux X... sur le fonds des époux Y... Z..., - dit que les époux X... ne peuvent valablement invoquer la prescription acquisitive, - enjoint aux époux X... de procéder à la démolition de la partie de la véranda, de la remise et de l'appentis empiétant sur le fonds des époux Y... Z... selon les limites établies par le plan de délimitation dressé par l'expert judiciaire et homologué par le jugement du Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE du 28 novembre 1996, ce dans un délai de six mois suivant la signification du jugement, sous astreinte de 50 par jour de retard, à défaut d'achèvement des travaux passé ce délai, - enjoint aux époux X... de déplacer la clôture du grillage à la limite du fonds telle qu'établie par le plan de délimitation dressé par l'expert judiciaire et homologué par le jugement du Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE du 28 novembre 1996, ce dans un délai de six mois suivant la signification du jugement, sous astreinte de 50 par jour de retard, à défaut d'achèvement des travaux passé ce délai - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamné les époux X... à payer aux époux Y... Z... la somme de 1.000 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Appelants, les époux X..., aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 5 décembre 2003 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, concluent à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demandent à la Cour, en statuant à nouveau, de : - débouter les époux Y... Z... de l'ensemble de leurs demandes, - subsidiairement, si la Cour devait confirmer la décision entreprise, - leur donner acte de ce qu'ils ne pourront démolir la buanderie sans causer de dommage à la construction mitoyenne implantée sur la propriété Y... Z..., - condamner les époux Y... Z... au paiement de la somme de 1.500 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile0. Aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 21 octobre 2003 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, les époux Y... Z... concluent à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demandent à la Cour, en y ajoutant, de condamner les époux X... à leur verser la somme de 5.000 sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et de les condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. SUR CE Considérant que les époux X... opposent aux époux Y... Z... la clause du contrat de vente du 4 novembre 1980 aux termes de laquelle les acquéreurs s'obligent de prendre l'immeuble vendu dans son état au jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit, et notamment en raison .d'erreurs dans la désignation ou la contenance indiquée , toute différence entre cette contenance et celle réelle, excéda- t-elle même un/vingtième devant faire le profit de l'acquéreur ; que toutefois, cette clause ne dispense pas les vendeurs de garantir les acheteurs contre l'éviction d'une partie de la chose vendue, étant observé qu'en l'espèce, l'objet du litige ne porte pas sur la contenance, mais sur un empiétement ; Considérant qu'il n'est pas contesté par les parties que le jugement du Tribunal d'Instance de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE du 28 novembre 1996, signifié le 30 décembre 1996, qui a homologué le bornage de Monsieur E..., a acquis autorité de la chose jugée et que la délimitation des parcelles proposée par l'expert sur le plan nä3 annexé à son rapport s'impose aux parties ; Considérant que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, la simple lecture de ce plan révèle l'absence d'empiétement de la terrasse, laquelle est construite légèrement en retrait de la ligne AB qui représente la limite séparative des deux propriétés ; que la décision entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a ordonné la démolition de la véranda ; Considérant en revanche qu'il existe effectivement un empiétement de la remise et de l'appentis situés en arrière de l'habitation, ce que ne contestent d'ailleurs pas les époux X... qui exposent que Monsieur D..., ancien propriétaire du fonds Y... ayant construit une remise sur son fonds, légèrement en retrait, c'est avec son accord que l'ancien propriétaire du fonds X... a édifié un peu plus tard la buanderie en s'adossant sur la remise D... ; Considérant que les époux X... invoquent, pour résister à la demande de démolition des époux Y... Z..., d'une part l'accord intervenu entre leurs auteurs et d'autre part, la prescription trentenaire ; Considérant qu'ils ne rapportent pas la preuve de l'accord amiable qui serait intervenu entre leur auteur et l'ancien propriétaire du fonds voisin et dont ils n'ont pas fait état dans l'acte de vente du 4 novembre 1980 ; Considérant, en tout état de cause, qu'en leur qualité de vendeurs, ils sont, par application des dispositions de l'article 1628 du code civil, tenus de la garantieConsidérant, en tout état de cause, qu'en leur qualité de vendeurs, ils sont, par application des dispositions de l'article 1628 du code civil, tenus de la garantie qui résulte d'un fait qui leur est personnel, tel étant le cas des empiétements dont s'agit ; que, devant répondre de leur propre fait, ils ne peuvent évincer l'acquéreur en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire de la chose vendue dont ils ont conservé la possession, l'acquéreur étant toujours recevable dans ce cas à lui opposer l'exception de garantie qui est perpétuelle ; Considérant que par application de l'article 544 du code civil, les époux Y... Z... sont fondés à obtenir la suppression des empiétements, aussi minimes soient-t-ils ; qu'il s'ensuit que la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a ordonné la démolition de la partie de la remise et de l'appentis empiétant sur le fonds Y... Z... ; Considérant que les époux X... ne justifient pas de ce qu'ils ne pourront, ainsi qu'ils le soutiennent, démolir la buanderie sans causer de dommages à la construction mitoyenne implantée sur la propriété Y..., d'autant que, de leur propre aveu, la buanderie Y... a été construite en premier et que leur propre édifice est accolé contre; qu'il n'y a pas lieu de leur donner l'acte requis, d'autant que celui-ci est dépourvu de toute valeur juridique ; Considérant que l'appel étant justifié mais seulement en ce qu'il n'y a pas lieu à ordonner la démolition de la véranda, il n'y a pas lieu, pour des raisons tenant à l'équité de condamner l'une des parties sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile , chacune d'elle conservant la charge des dépens exposés en appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, DÉCLARE l'appel recevable, INFIRME la décision entreprise, mais seulement en ce qu'elle a dit que partie de la véranda constitue un empiétement sur le fonds des époux Y... Z... et en a ordonné la démolition sous astreinte, CONFIRME la décision entreprise en toutes ses autres dispositions, y compris les dépens de première instance, - DIT n'y avoir lieu, en appel, à application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés en appel et que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, Arrêt prononcé par Madame Francine BARDY, Président, et signé par Madame Francine BARDY, Président et par Madame Sylvie C..., Greffier présent lors du prononcé. Le GREFFIER, Le PRESIDENT,