Cour d'appel de Pau, CT0035, du 16 mai 2006
Formation: CT0035

Sommaire: Une clause contractuelle fixant les modalités du bail renouvelé ne prive pas le bailleur de son droit de repentir en cas de désaccord persistant avec le preneur sur le prix du bail renouvelé

MFTL/AM Numéro /06 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 16 mai 2006 Dossier : 05/01370 Nature affaire : Autres demandes en matière de baux commerciaux Affaire : S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS C/ S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R E T prononcé par Madame METTAS, Président, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur X..., Greffier, à l'audience publique du 16 mai 2006 date à laquelle le délibéré a été prorogé. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 28 Février 2006, devant : Madame TRIBOT LASPIERE, magistrat chargé du rapport, assisté de Monsieur X..., Greffier présent à l'appel des causes, Madame TRIBOT LASPIERE, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame METTAS et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame METTAS, Président Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller Monsieur DARRACQ, Conseiller, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 6 janvier 2006 qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS 5 Boulevard Malesherbes 75008 PARIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par la S.C.P. P. MARBOT / S. CREPIN, avoués à la Cour assistée du Cabinet COHEN TRUMER, avocats au barreau de PARIS INTIMEE : S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM Route du Chaudron 49110 SAINT PIERRE MONTLIMART prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la S.C.P. J.Y. RODON, avoués à la Cour assistée de Maître BARBIER, avocat au barreau de PARIS sur appel de la décision en date du 21 MARS 2005 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE Faits et procédure Par acte du 29 novembre 1985, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS a donné à bail à la S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM, des locaux à usage commercial dépendant du centre commercial "BAB 2" situé à ANGLET ; le bail a été consenti pour une durée initiale de 12 ans à compter du 9 décembre 1985, moyennant le versement d'un loyer variable correspondant à 6 % du chiffre d'affaires, avec un loyer minimum garanti de 145 800 F H.T. par an, révisable chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E. ; La S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM a sollicité le 8 septembre 1997, le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans moyennant un loyer fixé en fonction de la variation de l'indice I.N.S.E.E. du coût de la construction ; La bailleresse a accepté le principe du renouvellement mais a demandé que le loyer minimum garanti soit fixé à compter du 9 décembre 1997 sur la valeur locative estimée à la somme de 307 800 F par an, H.T. et hors charges ; Par jugement rendu le 2 mai 2001, le juge des loyers commerciaux de BAYONNE a débouté la bailleresse de sa demande tendant à la modification du montant du loyer et a dit que le bail devait être renouvelé aux mêmes conditions que le bail expiré ; Par arrêt du 24 juin 2002, la cour d'appel de PAU a confirmé cette décision en précisant que le prix du loyer du bail renouvelé échappait aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et devait être fixé conformément à la convention des parties en fonction du chiffre d'affaires ; Par acte d'huissier du 9 septembre 2003, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS a notifié à la S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM qu'elle entendait exercer son droit d'option et qu'elle s'opposait en conséquence au renouvellement du bail contre paiement de l'indemnité d'éviction à laquelle la locataire pouvait prétendre en application des dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce ; Le 13 janvier 2004, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS a saisi le tribunal de grande instance de BAYONNE à l'effet notamment de faire constater l'exercice de son droit de repentir et d'entendre la S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM à lui verser, à compter du 9 septembre 1997 jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation conforme aux clauses et conditions du bail expiré ; Par jugement du 21 mars 2005, le tribunal de grande instance de BAYONNE a : Ï dit que la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS avait valablement exercé son droit d'option et avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction revenant à la locataire sortante ; Ï ordonné une expertise confiée à Mme Y... ; Ï dit que le maintien dans les lieux de la société CHAUSSURES ERAM pendant la durée de la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction s'effectuera aux clauses et conditions du bail expiré, y compris en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation ; La S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS a interjeté appel de ce jugement ; la société S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM a formé appel incident. Prétentions et moyens des parties Par conclusions récapitulatives du 7 juillet 2005 auxquelles la Cour se réfère en application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS prétend que l'existence dans le bail d'une clause de loyer variable n'est pas de nature à faire obstacle à l'exercice du droit d'option du bailleur ; elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a reconnu qu'elle avait valablement exercé ce droit et en ce qu'il a ordonné une expertise, à l'effet de rechercher les éléments permettant de fixer l'indemnité d'éviction revenant à la locataire ; L'appelante soutient que, si le principe du renouvellement du bail était acquis à l'expiration du délai de trois mois suivant la demande de renouvellement, un désaccord persistait entre les parties sur le prix du loyer du bail renouvelé et que le juge des loyers commerciaux avait d'ailleurs été saisi de cette contestation ; que la faculté d'exercer le droit d'option était en conséquence ouverte à chacune des parties ; Elle prétend que la clause de loyer variable figurant dans le bail n'exclut pas la fixation judiciaire du loyer de renouvellement ; elle prétend que le loyer minimum garanti doit être fixé en l'espèce en fonction de la valeur locative ; La S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS demande à la Cour de : Ï infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que l'indemnité d'occupation devait être fixée aux clauses et conditions du bail expiré ; Ï fixer cette indemnité à la somme de 56 700 ç H.T. et hors charges par an à compter du 9 décembre1997 jusqu'à la libération effective des lieux ; Ï condamner la société CHAUSURRES ERAM à payer en outre à la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS les charges et la T.V.A. dues en vertu du bail échu ; Ï condamner en outre la société CHAUSSURES ERAM à lui verser la somme de 5 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * La S.A.R.L.CHAUSSURES ERAM conteste la rétractation par la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS de son offre de renouvellement ; elle prétend que l'accord des parties sur le renouvellement du bail est acquis et que, conformément à une jurisprudence constante, le renouvellement intervient dans ce cas aux clauses et conditions du bail expiré ; Elle relève que les parties ont convenu dans le contrat initial que le loyer serait égal à 6 % du chiffre d'affaires ; la S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM prétend que le bail a donc été renouvelé sur cette base ; qu'il s'ensuit que le loyer du bail renouvelé étant ainsi fixé conformément à la convention des parties, la bailleresse ne pouvait plus exercer son droit d'option ; L'intimée fait en outre valoir que la faculté de rétractation est dérogatoire et doit être interprétée restrictivement ; qu'en présence d'un bail à loyer variable, le juge ne peut que constater la commune intention des parties sans rien y ajouter ; qu'il n'y a donc pas lieu dans ce cas de demander la fixation judiciaire du prix du loyer ; La S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM soutient que la jurisprudence admettant le droit d'option en présence de baux à loyer variable aboutit à une impasse juridique ; Elle prétend que la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS a acquiescé à l'arrêt du 24 juin 2002 puisqu'elle a réglé sans réserve l'indemnité mise à sa charge en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; qu'en outre, pendant plus d'un an, le loyer a été payé et facturé sans réserve ; La S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM conclut à l'infirmation du jugement dont appel et demande à la Cour de : A titre principal : - dire qu'en présence d'un bail à loyer variable, les parties doivent exercer leur droit d'option lors de la signification du congé ou de la demande de renouvellement et ne peuvent pas opter une seconde fois, puisqu'il n'y a pas lieu à fixation du loyer ;u de la demande de renouvellement et ne peuvent pas opter une seconde fois, puisqu'il n'y a pas lieu à fixation du loyer ; - dire que la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS ne peut remettre unilatéralement en cause le bail qui a été définitivement renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 9 décembre 1997 ; - débouter la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS de toutes ses prétentions ; A titre subsidiaire : - dire que la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS a implicitement renoncé à contester le jugement du tribunal de grande instance de BAYONNE du 2 mai 2001 et l'arrêt de la cour d'appel de PAU du 24 juin 2002 ; - constater l'accord des parties sur le prix du bail renouvelé ; A titre infiniment subsidiaire : - dire que la société CHAUSSURES ERAM a droit à une indemnité d'éviction ; - fixer ladite indemnité à la somme de 500 000 ç sauf à parfaire après expertise ; - dire que le droit au maintien dans les lieux doit s'effectuer aux clauses et conditions du bail expiré y compris en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation qui sera fixée à 6 % du chiffre d'affaires, sous réserve du minimum garanti indexé, le tout déduit de 10 % au titre de la précarité ; - condamner la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS à verser la somme de 5 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Motifs de la décision Attendu que l'appel principal porte exclusivement sur le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur sortant jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction ; que par l'effet de l'appel incident formé par la S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM, la Cour se trouve également saisie du droit de la locataire au renouvellement du bail, et du problème corrélatif de la fixation du loyer du bail renouvelé. Sur le droit d'option de la bailleresse Attendu que le bail initial d'une durée de 12 ans expirait le 9 décembre 1997 ; que lalocataire en a régulièrement demandé le renouvellement ; que si le principe de cette demande a bien été accepté par la bailleresse, l'existence d'un désaccord entre les parties sur le prix du bail renouvelé, laissait entière la faculté offerte à la bailleresse d'exercer le droit d'option de l'article L.145-57 du code de commerce ; Que la clause contractuelle de fixation du loyer n'interdit pas aux parties de convenir pour l'avenir d'un loyer distinct de celui résultant de l'application de la clause de sorte qu'en cas de désaccord persistant sur le montant du loyer, la bailleresse comme le locataire peuvent toujours décider de s'opposer ou de refuser le renouvellement et faire choix de verser ou de percevoir une indemnité d'éviction ; Attendu qu'en l'espèce, le désaccord des parties sur les effets de la clause contractuelle fixant les modalités du loyer, a conduit la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS à saisir le juge des loyers commerciaux aux fins de faire fixer judiciairement le montant du loyer du bail renouvelé ; que l'exercice du droit d'option a été suspendu pendant le cours de la procédure jusqu'à l'arrêt rendu le 24 juin 2002 qui a débouté la bailleresse de son action et a dit pour droit, qu'en présence d'une clause contractuelle fixant le loyer en fonction d'un pourcentage sur le chiffre d'affaires du preneur, le loyer du bail renouvelé échappait aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n'était régi que par la convention des parties ; Attendu que l'acceptation par la bailleresse du paiement des loyers pendant la durée de la procédure engagée aux fins de fixation judiciaire du loyer ne vaut pas renonciation par cette dernière de l'exercice de son droit de repentir ; Attendu que l'arrêt définitif rendu par la Cour sur les modalités de fixation du bail renouvelé est sans effet sur la faculté pour la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS d'exercer ce droit ; que la société a régulièrement et valablement notifié son option à la S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM le 9 septembre 2003. Sur le montant de l'indemnité d'occupation Attendu qu'en cas de paiement d'une indemnité d'éviction, l'article L.145-28 du code de commerce, prévoit que pendant la durée du maintien dans les lieux, le locataire sortant doit payer une indemnité d'occupation dont le montant est déterminé suivant les mêmes règles que celles de la fixation du loyer du bail et soumis éventuellement à la révision triennale ; Attendu que cette indemnité est due à partir du jour où est acquis le droit du locataire au bénéfice de l'indemnité d'éviction, jusqu'à la libération effective des lieux ; Attendu que la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS est fondée à réclamer à la S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM, le versement d'une indemnité d'occupation à compter du 9 septembre 2003 ; que cette indemnité doit être déterminée sur la base du loyer tel que celui-ci aurait été fixé en cas de renouvellement du bail, soit conformément aux dispositions de la clause contractuelle puisqu'il a été définitivement jugé que la bailleresse ne pouvait obtenir un loyer différent de celui résultant de la convention initiale ; Attendu que la preuve n'est pas rapportée en l'espèce que depuis le refus de renouvellement du bail, la S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM exploite son fonds de commerce dans les lieux dans des conditions plus défavorables de nature à justifier l'abattement qu'elle sollicite pour précarité ; Attendu que la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS qui succombe dans son appel supportera la charge des dépens ; qu'il sera en outre alloué à la S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM la somme de 1 500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort ; Confirme le jugement du tribunal de grande instance de BAYONNE du 21 mars 2005 ; Condamne la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS à payer à la S.A.R.L. CHAUSSURES ERAM la somme de 1 500 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Condamne la S.C.I. DU CENTRE COMMERCIAL DES PONTOTS aux dépens ; autorise la S.C.P. RODON, avoué, à recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Eric X... Roberte METTAS