Cour d'appel de Paris, du 8 mars 2000, 1997/23343

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation du loyer du bail renouvelé - Prix fixé en fonction du chiffre d'affaires - Portée - Exclusion des dispositions du décret du 30 septembre 1953 La fixation du loyer dit binaire, c'est-à-dire d'un loyer comprenant une partie variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires TTC du preneur et un minimum garanti, non additionnel, calculé sur la base d'un prix au mètre carré, d'un bail renouvelé échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n'est régie que par la convention des parties, dont il convient de rechercher la commune intention quant au prix du loyer stipulé. Dès lors la clause de loyer variable à raison du pourcentage du chiffre d'affaire, prévue dans le bail initial, reste intangible tandis que le loyer minimum garanti qui ne joue qu'en cas de non dépassement du pourcentage arrêté et qui représente la valeur locative minimale destinée à assurer au bailleur un juste retour sur investissement, doit être fixé en tenant compte uni- quement du prix moyen du mètre carré des baux renouvelés à la même époque, sans versement d'un pas de porte mais prévoyant le jeu d'un loyer variable en fonction du pourcentage du chiffre d'affaires

COUR D'APPEL DE PARIS 16è chambre, section A ARRÊT DU 8 MARS 2000 (N , pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 1997/23343 Pas de jonction Décision dont appel : Jugement rendu le 04/07/1997 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de EVRY Chambre des Baux Commerciaux RG n : 1995/04659 Date ordonnance de clôture : 17 Mai 1999 Nature de la décision : CONTRADICTOIRE Décision : CONFIRMATION APPELANT : S.A.R.L. MIDAC prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 38 rue de Cauchy 94110 ARCUEIL représenté par la SCP HARDOUIN-HERSCOVICI, avoué assisté de Maître LEGRAND PHILIPPE, Toque R054, Avocat au Barreau de PARIS INTIME : S.A. COMPAGNIE FONCIERE prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 5 avenue Kléber 75016 PARIS représenté par la SCP GOIRAND, avoué assisté de Maître SCHEINFELD GINA, Toque P928, Avocat au Barreau de PARIS, SCP JACQUIN INTIME : S.A. COMPAGNIE FONCIERE pris en la personne de son gestionnaire la STE DES CENTRES COMMERCIAUX 2 avenue Charles de Gaulle 78153 LE CHESNAY ayant son siège 5 avenue Kléber 75116 PARIS représenté par la SCP GOIRAND, avoué assisté de Maître SCHEINFELD GINA, Toque P928, Avocat au Barreau de PARIS, SCP JACQUIN COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats et du délibéré Monsieur DUCLAUD, Président Madame CONTENT, Conseiller Madame COBERT, Conseiller DÉBATS : A l'audience publique du 15 décembre 1999 GREFFIER : Lors des débats et du prononcé de l'arrêt : N. ESTEVE ARRÊT : Prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, Président, lequel a signé la minute assisté de N. ESTEVE, Greffier. La Cour statue sur l'appel interjeté par la société MIDAC d'un jugement du Tribunal de grande instance d'EVRY (Juge des baux commerciaux) du 4 juillet 1997 qui a : - fixé le loyer annuel dû par la Société MIDAC SARL à la somme annuelle de CENT QUATRE VINGT SEIZE MILLE FRANCS (196.000 francs) hors charges et hors taxes et ce à compter du 1er janvier 1992, - dit que le loyer portera intérêts au taux légal de plein droit, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - débouté les parties de leurs autres demandes, - fait masse des dépens ; dit qu'ils seront pris en charge, pour moitié, par chacune des parties. Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit. Par acte sous seing privé en date à PARIS du 18 novembre 1979, la société COMPAGNIE FONCIERE STEIN ROUBAIX, aux droits de qui se trouve aujourd'hui la société COMPAGNIE FONCIERE KLEPIERRE, a fait bail et donné à loyer à Monsieur J.C. X..., intervenant au nom et pour le compte de la société en formation JEAN-CLAUDE DEGRIFFES, devenue, par Assemblée Générale Extraordinaire des Associés en date du 26 janvier 1988, la société MIDAC, un local à usage commercial, dépendant du Centre Commercial d'EVRY 2, et dont les caractéristiques sont les suivantes : "Superficie : 39 m "Local 132 bis "Niveau haut 84,00 Ce bail était consenti pour une durée de 12 années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 15 novembre 1979, pour y exercer le commerce de "Confection et accessoires s'y rapportant". En outre, le loyer était fixé, à compter de cette date, de la façon suivante : - loyer minimum garanti fixé à 600 francs du m, soit 23.400 francs hors taxes par an, - loyer variable correspondant à 6% du chiffre d'affaires TTC. Par acte de la SCP PAPILLON et EVERAERE, Huissiers de Justice à EVRY, en date du 24 juin 1991, la société COMPAGNIE FONCIERE a notifié congé avec offre de renouvellement : - à compter du 1er janvier 1992, - pour une durée de 12 années entières et consécutives, - aux clauses et conditions du bail expiré (sauf accord dérogatoire et bilatéral), - moyennant un loyer annuel hors taxes comportant : . un loyer variable dont les taux et modalités (notamment pour les chiffres séparatifs de tranches) sont ceux juridiquement en vigueur en fin de location, . un montant minimum garanti annuel hors taxes établi forfaitairement sur la base de 253.000 Frs. Par ordonnance en date du 23 février 1996, Monsieur Y... était désigné en qualité d'expert. L'expert a déposé son rapport le 5 décembre 1996. Il conclut à un loyer minimum garanti de 4.250 Frs du m, soit: 4.250 x 48,93 m = 208.000 Frs C'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement déféré. Par ordonnance du 2 février 1998, Monsieur le Premier Président a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement déféré seulement en ce qui concerne le paiement des arriérés de loyers du 1er janvier 1992 au 31 décembre 1996. La Société MIDAC, appelante, demande à la Cour de : - infirmer le jugement rendu le 4 juillet 1997 en toutes ses dispositions, - dire et juger qu'en applications des dispositions de l'article 1134 du Code civil, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 1992 doit être fixé selon les modalités prévues au bail d'origine, Subsidiairement, - fixer la valeur locative à la somme de 147.000 francs par an au 1er janvier 1992, - condamner la bailleresse au paiement de la somme de 20.000 francs sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment les frais d'expertise, dont le montant sera recouvré par la SCP HARDOUIN HERSCOVICI, Avoués, dans les conditions de l'article 699 du N.C.P.C. La COMPAGNIE FONCIERE KLEPIERRE, intimée, prie la Cour de : - rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société MIDAC, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le procédé binaire de fixation du loyer minimum garanti n'avait nullement pour effet de faire échec au droit de renouvellement régi par le décret du 30 septembre 1953, - pour le surplus, recevoir la société bailleresse en son appel incident, - infirmer la décision rendue, - dire que le bail sera renouvelé : - pour une durée de douze années, à compter du 1er janvier 1992, - aux clauses et conditions du bail expiré, notamment en ce qui concerne le loyer variable, - moyennant un loyer minimum garanti annuel de 269.500 Frs. - voir dire et juger que ce loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de sa date d'effet, par application de l'article 1155 du Code civil, - voir dire et juger que par application des dispositions de l'article 1154 du Code civil, les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts, - s'entendre la société preneuse condamnée aux entiers dépens, - condamner la Société MIDAC au paiement d'une somme de 30.000 Frs, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. CECI ETANT EXPOSE, LA COUR Considérant qu'il est de principe (Cour de Cassation, Civ. 3, 27 janvier 1999) que la fixation du loyer dit binaire d'un bail renouvelé échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n'est régie que par la convention des parties ; Considérant que dans le cas présent, il convient donc de rechercher quelle a été la commune intention des parties lorsqu'elles ont conclu le bail le 15 novembre 1979 pour une durée de 12 années quant au prix du loyer qui y était stipulé ; Considérant que selon la clause "1.4.Loyer et accessoires", le bail est consenti : - "en l'absence d'indemnité d'entrée", - moyennant un loyer variable correspondant à 6% du chiffre d'affaires (T.T.C.) du preneur pendant sa durée, - mais avec en toute hypothèse un loyer minimum garanti, imputable et non additionnel sur la base annuelle de 600 francs (H.T.) le m, soit au total pour la somme de 23.400 francs, - celui-ci étant indexé au premier janvier de chaque année (à compter du 1er janvier 1981) sur l'Indice Officiel du Coût de la construction publiée par l'I.N.S.E.E. ; Considérant que, sauf à considérer le bailleur comme associé du preneur, ce qui étant étranger à l'économie des règles régissant la propriété commerciale en droit français, n'aurait pu être admis que si les parties avaient solennellement et expressément entendu déroger à ce principe général, il faut admettre que les parties ont considéré que la valeur locative résultant normalement du marché (nouveaux baux et baux renouvelés amiablement) était de 6% du chiffre d'affaires du preneur et que partant le loyer minimum garanti, qui ne joue qu'en cas de non dépassement de ce pourcentage, ne peut à lui seul représenter l'intégralité de la valeur locative des locaux considérés ; Que dès lors, ledit loyer minimum garanti ne peut que représenter la valeur locative "minimale" des locaux destinée à assurer au bailleur à tout le moins un juste retour sur investissement, et ce, même dans la longue durée, au-delà de la période de remboursement des capitaux empruntés, car de toute manière la reconstitution des fonds propres demeure pour le bailleur un impératif permanent d'une bonne gestion de son patrimoine ; que la rédaction de la stipulation du bail à ce sujet ne s'explique que pour cette raison: "loyer minimum garanti ... établi en fonction de la surface prévisionnelle ci-dessus et sauf réajustement après calcul définitif des surfaces sur la base annuelle de 600 francs le mètre carré" ; Considérant que le bail renouvelé le 1er janvier 1992 l'est en particulier aux mêmes conditions de fixation du prix de loyer que le précédent; Que la clause de loyer variable à raison de 6% du chiffre d'affaires (T.T.C.) du preneur reste intangible ; Que le loyer minimum garanti doit, comme dans le bail initial, être fixé, à la valeur locative au 1er janvier 1992 minimale, c'est-à-dire en tenant compte uniquement des prix des baux renouvelés annuellement à la même époque sans versement d'un pas de porte mais prévoyant toujours le jeu du loyer variable en fonction du chiffre d'affaires du preneur ; Considérant qu'il ressort du rapport de Monsieur Y..., expert judiciairement désigné que le prix moyen des loyers renouvelés amiablement est de 3.750 francs le m/B ; que compte tenu du fait que les lieux sont situés hors du mail principal, la Cour fixera le prix du mB à 3.700 francs ; Que le loyer minimum garanti sera donc au 1er janvier 1992 de: 3.600 x 49 m = 176.400 francs hors taxes et hors charges ; Considérant que les loyers porteront intérêts au taux légal sur la "différence" impayée au fur et à mesure des échéances, lesquels intérêts ne seront dus qu'après compensation avec le trop versé des loyers postérieurs au 1er janvier 1997 payés en vertu de l'exécution provisoire (Cf. Ordonnance du Premier Président du 2 février 1998) ; * * * Considérant que l'équité ne commande par d'allouer à l'une ou l'autre des parties une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS Confirme le jugement déféré par substitution des motifs tout en émendant le montant de la fixation du loyer qu'il a prononcé, Fixe le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 1992 liant la société COMPAGNIE FONCIERE et la Société MIDAC à la somme de 176.400 francs hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 1992, Dit que les compléments de loyers impayés porteront intérêts au taux légal au fur et à mesure des échéances concernées mais que leur montant total devra faire l'objet d'une compensation avec le trop versé des loyers réglés postérieurement au 1er janvier 1997 en vertu de l'exécution provisoire, Déboute chacune des parties de leur demande de condamnation réciproque à paiement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Partage les dépens de première instance et d'appel par moitié ; dit que les avoués de chacune des parties les recouvreront dans cette proportion conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le Greffier Le Président