Cour d'appel de Pau, CIV.2, du 26 mai 2005
Formation: CHAMBRE_CIVILE_2

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations - Délivrance - Logement décent Le locataire qui prétend qu'un logement est indécent et insalubre doit rapporter la preuve non seulement de l'état du logement mais aussi d'avoir mis en demeure le bailleur de satisfaire aux obligations lui incombant. Ce seul motif allégué ne peut le dispenser du paiement du loyer et la compensation opérée d'office sur le moyen par le locataire ne saurait être justifiée

YG/AM Numéro /05 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 26 mai 2005 Dossier : 04/02378 Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : Christophe X... C/ André Y... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R Ê T prononcé par Monsieur GRANGER, Conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur LASBIATES, Greffier, à l'audience publique du 26 mai 2005 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 17 Mars 2005, devant : Monsieur GRANGER, magistrat chargé du rapport, assisté de Monsieur LASBIATES, greffier présent à l'appel des causes, Monsieur GRANGER, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur PETRIAT, Conseiller faisant fonction de Président, par suite de l'empêchement légitime de tous les titulaires et des magistrats désignés par ordonnance et se trouvant le magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre de nomination à la Cour Monsieur GRANGER, Conseiller Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur Christophe X... né le 05 Septembre 1976 à STRASBOURG (67) 28 rue Mesclin 65000 TARBES représenté par la S.C.P. DE GINESTET / DUALE, avoués à la Cour assisté de Maître SEGUELA-BRUNET, avocat au barreau de TARBES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 04/006480 du 25/03/2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) INTIME : Monsieur André Y... 16 rue Pierre Bonnard 65000 TARBES représenté par la S.C.P. P. MARBOT / S. CREPIN, avoués à la Cour sur appel de la décision en date du 11 JUIN 2004 rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE TARBES FAITS ET PROCÉDURE Par acte d'huissier de justice du 5 février 2004, M. André Y... a fait assigner M. Christophe X... aux fins de : 1o) s'entendre condamner à lui payer 1.498 ç au titre des loyers et charges, une indemnité d'occupation égale au loyer, outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux, 300 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, 2o) voir constater la résiliation du bail liant les parties, 3o) voir ordonner l'expulsion de M. Christophe X..., au besoin avec l'assistance de la Force Publique, dès la signification du jugement à intervenir, 4o) s'entendre condamner aux dépens. Cette assignation a été dénoncée au Préfet des Hautes-Pyrénées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception notifiée le 11 février 2004. Le bailleur a exposé que par acte sous seing privé, non daté, il a donné en location au preneur, un appartement meublé à usage d'habitation situé à TARBES 28, rue MESCLIN, moyennant un loyer mensuel de 336 ç, outre les charges. Le bail a pris effet le 1er janvier 2003. Le preneur étant défaillant dans son obligation de payer le loyer, un commandement de payer lui a été notifié le 20 octobre 2003. Il est demeuré infructueux. Le demandeur a ajouté, qu'à la date du 5 février 2004, il restait dû 1.498 ç au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, somme dont il a sollicité le paiement. M. X... a répliqué, que contrairement aux affirmations du bailleur, les locaux étaient vides. De plus, des travaux qui devaient être exécutés ne l'ont pas été, motif pour lequel il a cessé le paiement des loyers. [* *] [* *] Vu le jugement prononcé le 11 juin 2004 par le tribunal d'instance de TARBES qui a, au visa des articles R. 321-1 et 2 du code de l'organisation judiciaire, 1153, 1153-1, 1315, 1341, 1728 du code civil, 700 du nouveau code de procédure civile, condamné M. Christophe X... à payer à M. André Y... 1.498 ç au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 5 février 2004, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2004, une indemnité d'occupation égale au loyer, outre les charges, du 5 février 2004 à la libération effective des lieux, constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 23 décembre 2003, ordonné l'expulsion de M. Christophe X... et de tous occupants de son chef, passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement, au besoin avec l'assistance de la Force Publique, débouté le demandeur pour le surplus, condamné le défendeur aux dépens, outre le coût du commandement de payer, Vu l'appel de cette décision interjeté le 13 juillet 2004 par M. Christophe X... dans des conditions de forme et de délai qui n'apparaissent pas contestables, Vu, conformément aux dispositions de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, les dernières conclusions déposées par les parties, soit le 13 octobre 2004 pour M. Christophe X... et le 14 décembre 2004 pour M. André Y..., Vu l'ordonnance de clôture du 8 février 2005. * * * PRÉTENTIONS DES PARTIES Par ses conclusions, M. Christophe X... demande à la Cour de : Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de TARBES le 11 juin 2004, Lui donner acte de ce qu'il ne conteste pas devoir le montant des loyers dus à M. Y... auxquels il conviendra de déduire la somme de 220,58 ç par mois d'aide au logement versée directement au propriétaire par la Caisse d'Allocations Familiales des Hautes-Pyrénées, Lui accorder des délais de paiements sur une période de 24 mois en application des dispositions de l'article 1244-1 du code civil, Condamner M. Y... à lui payer une somme de 2.000 ç de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice, en application des dispositions des articles 1147 et suivants du code civil, Condamner M. Y... à lui payer une somme de 1.000 ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant recouvrés par la S.C.P. DE GINESTET - DUALE, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. [* Par ses conclusions, M. André Y... sollicite de la Cour de : Statuant sur l'appel interjeté par M. X... du jugement rendu par le tribunal d'instance de TARBES le 11 juin 2004, Prendre acte de ce que l'appelant se borne à contester le quantum de sa dette et sollicite des délais de paiement, Prendre acte de ce qu'il a quitté les lieux, sans toutefois restituer au propriétaire les clefs de l'appartement litigieux, Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré à la Cour, Condamner M. X... au paiement de la somme de 1.000 ç au titre des frais irrépétibles de procédure, Le condamner aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, Autoriser la S.C.P. MARBOT-CREPIN à procéder au recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. *] DISCUSSION M. Christophe X... a quitté les lieux, ne conteste pas devoir des loyers en retard à son propriétaire mais conteste la somme réclamée dans la mesure où le propriétaire a omis d'indiquer au tribunal qu'il percevait directement l'aide au logement versée par la Caisse d'Allocations Familiales, d'un montant de 220,59 ç. Il reconnaît avoir cru bon de ne pas régler l'intégralité de ses loyers au bailleur afin de l'inciter à remplir ses obligations, le logement loué étant insalubre. Il conteste avoir signé un bail relatif à un logement meublé, soutient qu'il s'agissait d'un appartement soumis à la loi No 89-462 du 6 juillet 1989 et qu'à ce titre M. Y... devait se conformer aux dispositions de l'article 20-1 de la loi susvisée. À cet effet, il joint en pièces de procédure, une lettre de la ville de TARBES du 8 août 2003 faisant état de son intervention auprès du service hygiène-santé de la commune, ainsi qu'une demande de mise en conformité adressée au bailleur par ce même service, en date du 7 novembre 2003. Il demande sur le fondement de l'article 1147 du code civil la réparation de son préjudice, résultant du fait d'avoir vécu dans un logement totalement insalubre, par le versement de 2.000 ç à titre de dommages et intérêts. Actuellement sans emploi, il sollicite un délai de paiement de 24 mois en application de l'article 1244-1 du code civil. * * * * Le seul document liant les parties consiste en une convention de bail rédigée sur un formulaire de location de meublés, non datée, comportant l'ensemble des clauses habituellement insérées dans ce type de contrat, et indiquant au niveau des conditions particulières, que le montant du loyer initial est de 336 ç par mois, payable d'avance le 1er de chaque mois, qu'il est conclu pour une durée de 2 ans du 1er janvier 2003 au 1er janvier 2005, sauf résiliation dans les conditions fixées aux conditions générales. En outre, sous le titre dédié aux conditions particulières, il est indiqué que les animaux ne sont pas admis dans l'immeuble. Si la convention de bail ne comporte aucune indication sur les meubles garnissant le logement, force est de constater que celui-ci ne répond pas aux exigences posées par l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel "le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques (...)". En fait les deux parties sont d'accord pour considérer que c'est au cours de l'année 2001 que M. André Y... a donné à bail cet appartement à M. X..., et que le contrat n'a été rédigé qu'en 2003. M. X... soutient que c'est M. Y... qui lui a fait signer un contrat de bail non daté au mois de juillet 2003, et non pas le 1er janvier de la même année. M. Y... affirme que c'est à la demande d'un responsable des "restos du coeur" qu'il a accepté, pendant une période qui devait initialement se limiter à 3 mois, d'héberger M. X... dans l'appartement litigieux. S'agissant de la rédaction du bail, il indique qu'il se trouvait très affaibli, à la suite d'un accident cérébral survenu en 1999, suivi de trois nouveaux chocs de même nature, lorsque M. X... lui a lui-même soumis le bail. La situation de très grande précarité dans laquelle se trouvait M. X... en 2001 conduit à considérer que l'appartement donné en location était meublé, même en l'absence d'inventaire, le locataire ne disposant d'aucun bien meuble lui permettant de garnir un appartement. De plus le caractère de location de meublé, échappant aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, résulte de la durée du bail limité à deux ans, du 1er janvier 2003 au 1er janvier 2005. Bien que non daté, le contrat a été signé par chacune des parties, lesquelles ont donc entendu déroger aux dispositions d'ordre public de la loi précitée. Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Par ailleurs, comme l'a justement retenu le premier juge, aux termes de l'article 1341 du code civil, il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes. Au surplus, la caractérisation de ce bail, meublé ou non, est sans conséquence sur la solution du litige dans la mesure où M. X... prétend que le logement n'était pas décent, et que la loi du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains, a rendu applicable aux meublés les alinéas 1 et 2 de la loi de 1989 et l'article 20-1 de ce même texte législatif permettant au locataire de demander la mise en conformité dudit logement s'il ne peut être considéré comme décent. S'agissant de ce texte, il n'est pas indifférent de relever que le décret d'application ne date que du 30 janvier 2002 (décret No 2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains), et que par conséquent, toute la période antérieure à sa publication au J.O.R.F., le 31 janvier 2002, le rend inapplicable au cas d'espèce. De plus, la lettre adressée par le service communal d'hygiène et de santé de la commune de TARBES (SCHS), en date du 7 novembre 2003, fait seulement état de la difficulté suivante à laquelle le bailleur doit remédier : "créer une ventilation en partie haute dans la salle de bains pour le logement de M. X...". Le reste des recommandations adressées par ce service au bailleur, concerne exclusivement le logement de Mme Z..., qui n'est pas partie à l'instance, et dont M. X... ne saurait se prévaloir. Au demeurant, les demandes de mise aux normes relatives au logement de Mme Z... méritent d'être relevées, pour mémoire, afin de mesurer le peu d'importance qu'elles revêtent : "créer une ventilation en partie haute donnant directement sur l'extérieur dans les WC, remédier au phénomène d'humidité observé dans la chambre côté Nord". La demande adressée par le SCHS au bailleur, par correspondance du 7 novembre 2003, ne caractérise nullement la délivrance d'un logement indécent. Il sera également observé que l'appelant ne produit aucune mise en demeure adressée à son bailleur pour l'inviter à satisfaire aux obligations de réparation qu'il pensait pouvoir lui imputer. Il ne justifie par aucun constat, aucun document revêtant une valeur probante, le caractère indécent du logement. L'intervention du SCHS n'a eu lieu qu'après que M. André Y... ait rappelé à son locataire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 24 juillet 2003, non réclamée, qu'il entendait reprendre possession de son logement compte tenu des problèmes qu'il lui causait, de sa décision d'y effectuer des travaux, et des retards de paiement qu'il avait dans ses loyers et charges. Ce retard n'était d'ailleurs pas récent puisque, dès le 7 février 2002, M. Y... avait demandé au locataire la somme totale de 194 ç, dont 98 ç au titre des ordures ménagères, et 96 ç au titre de la consommation d'eau. Ainsi, il est suffisamment démontré que M. X... n'apporte aucun élément permettant de caractériser la délivrance d'un logement indécent par le bailleur et qu'il n'a formé cette demande que dans la perspective de tenter d'obtenir une compensation avec sa dette des loyers et charges. Il sera débouté de sa demande. Face à la résistance du locataire, le bailleur s'est vu contraint de lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 20 octobre 2000. Ce commandement de payer étant demeuré sans effet, M. Y... a fait assigner M. X... suivant exploit du 5 février 2004. M. X... conteste le montant de la dette locative au motif que M. Y... n'aurait pas pris en compte le versement direct de l'aide au logement de 220,59 ç. Il résulte des éléments produits aux débats, notamment d'une attestation délivrée par le directeur de la Caisse d'Allocations Familiales, le 6 février 2004, que M. X... a perçu l'aide au logement, pour le montant susvisé, au titre des mois de juillet à décembre 2003 ainsi que pour le mois de janvier 2004, et d'une lettre du 17 juillet 2004 adressée par le même organisme au bailleur, que ses droits au titre de l'aide au logement ont été suspendus à partir du 1er juillet 2004, le prestataire n'ayant pas fourni le montant de son loyer depuis le mois de janvier 2004, ni le montant de ses ressources pour l'année 2003. L'analyse du décompte établi par le bailleur permet de constater qu'au 7 octobre 2003, le preneur accusait un retard de 734 ç au titre des loyers des mois de juin, juillet, août 2003 et des charges pour consommation d'eau et taxe d'ordures ménagères de 190 ç au titre de l'année 2002 et de 160 ç au titre des charges de l'année 2003. Les loyers restant dus tiennent compte du versement de l'allocation logement par la Caisse d'Allocations Familiales, contrairement aux allégations de l'appelant. Le décompte définitif fait apparaître qu'entre le mois d'octobre 2003 et le mois de février 2004, en ce compris les charges de l'année 2003 et la taxe d'ordures ménagères de la même année, M. X... restait débiteur de la somme totale de 1.498 ç, nonobstant le versement de la somme de 600 ç le 13 octobre 2003, qui n'a fait qu'apurer partiellement sa dette antérieure. L'article 1728 du code civil faisant obligation au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus, il échet de constater que M. X... a manqué à l'une de ses obligations essentielles en qualité de preneur. La preuve du paiement des loyers incombant au locataire, et celui-ci ne la rapportant pas, la décision du premier juge ne pourra qu'être confirmée dans ses entières dispositions. Il sera relevé, en outre, qu'en dépit du caractère infondé de sa demande formée au titre du logement décent, M. X... n'a jamais sollicité une autorisation de justice aux fins d'être autorisé à faire compenser sa pseudo-créance au titre de réparations à effectuer par le bailleur avec sa dette de loyer. L'articulation de son moyen pour justifier le non-paiement de ses loyers et charges était non seulement non fondée, mais au surplus, ne reposait sur aucun titre. M. X... sera débouté de sa demande de délais de paiement en ce qu'il n'est pas débiteur de bonne foi, et que par ailleurs, tout octroi de délai serait illusoire compte tenu de l'importance de la dette par rapport à ses ressources qui consistaient uniquement en la perception des ASSEDIC, suivant la lettre du 20 juillet 2004 versée en pièces de procédure, en l'absence de nouveau renseignement communiqué à la Cour depuis cette date. M. X... sera condamné à payer une somme de 1.000 ç à M. Y... en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. * * * PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort, Déclare l'appel recevable en la forme, Déboute M. Christophe X... de toutes ses demandes fins et conclusions, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, ET AJOUTANT, Condamne M. Christophe X... à payer une somme de 1.000 ç à M. André Y... sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Rejette comme inutiles ou mal fondées toutes demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne M. Christophe X... aux entiers dépens de la procédure et autorise la S.C.P. MARBOT / CREPIN à recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Eric LASBIATES Jean PETRIAT