Cour d'appel de Versailles, du 3 avril 2003, 2001-2377

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations - Restitution - Dépôt de garantie Le dépôt de garantie est une sûreté réelle qui crée pour celui qui l'a reçu une obligation de restitution en fin de bail, laquelle constitue une dette personnelle du bailleur envers le locataire qui ne se transmet pas, en cas de vente de l'immeuble loué, à l'acquéreur mais reste à la charge du seul vendeur qui l'a reçu initialement

Selon acte sous seing privé en date du 23 septembre 1993, Monsieur Claude X... a consenti à la SA HORIZON 77 un bail sur des locaux à usage commercial situés 16 rue de Lorraine à LEVALLOIS PERRET à compter du 1er avril 1993. Le 03 septembre 1998, la société HORIZON 77 a fait l'objet d'un redressement judiciaire, la SCP MEILLE ET VALLIOT étant désignée en qualité d'administrateur judiciaire. Monsieur X... a déclaré une créance de 1.435.541,02 francs (218.846,82 euros) au titre des loyers non honorés depuis le 1er avril 1997 par la locataire. La société NORMANDE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES -S.N.T.I.- est devenue adjudicataire le 16 octobre 1998 de sept lots loués à la société HORIZON 77 nos 403, 405, 407, 408, 411, 412 et 414, les lots 410 et 416 demeurant la propriété de Monsieur X.... Celui-ci ayant refusé de restituer le dépôt de garantie versé par le preneur, la société S.N.T.I. l'a assigné ainsi que la société HORIZON 77 et la société MEILLE ET VALLIOT devant le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE. Par jugement rendu le 28 février 2001, cette juridiction a condamné Monsieur X... à verser à la société S.N.T.I. la somme de 431.350 francs (65.758,88 euros) à ce titre outre des indemnités de 8.000 francs (1.219,59 euros) à cette dernière et à la société HORIZON 77, ordonné l'exécution provisoire et condamné encore Monsieur X... aux dépens. Appelant de cette décision, Monsieur X... soulève l'irrecevabilité de la demande de la société S.N.T.I. pour défaut de qualité et d'intérêt à agir en faisant valoir que celle-ci n'est plus propriétaire des biens loués, qu'en toute hypothèse, en tant qu'adjudicataire elle n'est pas créancière du débiteur saisi et que seul le représentant des créanciers peut remettre en cause un paiement par compensation. Il estime son appel recevable dès lors qu'il a été condamné en première instance. Il se prévaut, en tout état de cause, de la compensation opérée entre la créance de restitution du dépôt de garantie et la dette de la société HORIZON 77 résultant de loyers impayés, acceptée par cette dernière et prévue par "l'article 33 de la loi du 25 janvier 1985", s'agissant de dettes connexes en précisant que la déclaration de sa créance à laquelle il était obligé de procéder ne saurait constituer un obstacle. Il affirme que par l'effet du jugement d'adjudication les sommes dues en raison des loyers impayés et de la créance de restitution se sont trouvées compensées en soulignant que le dépôt de garantie a été versée à titre de nantissement. Il demande, en conséquence, à la Cour de déclarer la société S.N.T.I. irrecevable en ses prétentions, subsidiairement de prononcer la compensation et de débouter entièrement la société S.N.T.I. et très subsidiairement de constater qu'il est en droit de conserver le dépôt de garantie jusqu'au complet paiement des arriérés de loyers. Il réclame, en outre, une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société HORIZON 77 et la SCP MEILLE ET VALLIOT, ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan de continuation de cette société homologué par jugement du Tribunal de Commerce de NANTERRE du 06 septembre 2000, opposent que la cession des 27 février et 06 mars 2002 est intervenue postérieurement au jugement déféré et ne concerne pas l'intégralité des lots loués, la société S.N.T.I. ayant conservé la propriété du lot 405. Elles en déduisent que la société S.N.T.I. a intérêt à agir mais que Monsieur X... n'en dispose plus puisqu'il a lui-même vendu ses propres lots le 27 février et 06 mars 2002. Elles ajoutent que l'extrait de l'acte de vente des 27 février et 06 mars 2002 ne démontre pas la prétendue renonciation de la Commune de LEVALLOIS PERRET à la restitution du dépôt de garantie versé par la société HORIZON 77. Elles allèguent l'impossibilité de la compensation entre l'arriéré de loyers et le dépôt de garantie en raison de l'objet même de ce dernier. Elles précisent que la compensation partielle réalisée aux termes de la cession des lots au profit de la Commune de LEVALLOIS PERRET a pu s'effectuer parce que le bail était venu à expiration le 20 juin 2002 et n'a pas été renouvelé. Elles invoquent l'impossibilité de compensation en raison de la procédure collective et du plan de continuation par voie d'apurement du passif dont a fait l'objet la société HORIZON 77. Elles concluent à l'irrecevabilité de l'appel de Monsieur X... et à la confirmation du jugement déféré sauf à y ajouter une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société S.N.T.I. oppose que l'adjudicataire succède au débiteur saisi dans l'intégralité de ses droits et obligations à l'égard du locataire pour considérer recevable son action. Elle soutient que la compensation ne peut être mise en oeuvre qu'entre deux créances également exigibles, ce qui n'était pas le cas puisque le bail n'a jamais été résilié. Elle sollicite donc la confirmation de la décision attaquée, les intérêts légaux depuis la première mise en demeure ou à défaut de l'assignation et leur capitalisation. Elle réclame à défaut la condamnation de la société HORIZON 77 à la reconstitution du dépôt de garantie actualisé en fonction des révisions de loyers survenus depuis l'origine du bail avec intérêts de droit capitalisés et demande à la Cour, en cas de non paiement dans le mois du prononcé du présent arrêt, de dire que la clause résolutoire sera acquise et qu'elle pourra procéder à l'expulsion de la société HORIZON 77. Elle sollicite aussi une indemnité de 3.000 euros en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION : SUR LA RECEVABILITE DE L'APPEL DE MONSIEUR X... : Considérant que Monsieur X..., défendeur en première instance, avait intérêt à agir pour s'opposer à la demande en restitution du dépôt de garantie formé à son encontre par la société S.N.T.I. ; considérant qu'il conserve un intérêt à agir en cause d'appel puisqu'il a été condamné par le tribunal à régler à la société S.N.T.I. la somme correspondant au montant de ce dépôt de garantie ; considérant qu'il n'est pas, par ailleurs, allégué, ni démontré, que Monsieur X... n'ait pas exercé son recours dans les délais légaux ; que son appel doit dès lors être déclaré recevable. SUR L'IRRECEVABILITE DE LA DEMANDE DE LA SOCIETE S.N.T.I. : Considérant qu'il s'infère des termes de l'acte authentique en date des 27 février et 06 mars 2002 que la société S.N.T.I. n'a pas cédé à la Commune de LEVALLOIS PERRET l'intégralité des lots occupés par la locataire, la société HORIZON 77 ; qu'en effet, la société S.N.T.I. avait acquis par adjudication de Monsieur X..., le 16 octobre 1998, les lots 403, 405, 407, 408, 411, 412 et 414 et n'a pas revendu à la Commune de LEVALLOIS PERRET le lot 405 dont elle est restée propriétaire ; que cette situation est corroborée par les dispositions figurant page 12 de l'acte de vente qui prévoient la répartition proportionnelle entre les parties du dépôt de garantie et du loyer annuel à concurrence de 90 % au titre des biens vendus ; qu'il suit de là que la société S.N.T.I. possède toujours un intérêt à agir en restitution du dépôt de garantie à due concurrence ; considérant, en revanche, que la société S.N.T.I. n'a pas qualité pour y procéder ; considérant certes que le dépôt de garantie est destiné à assurer la bonne exécution du bail spécialement de tout ce qui pourra être dû en fin de bail lors de la reprise des locaux précédemment loués par le propriétaire ; mais considérant que le dépôt de garantie est une sûreté réelle qui crée pour celui qui l'a reçu une obligation de restitution en fin de bail, laquelle constitue une dette personnelle du bailleur envers le locataire ; considérant que ce n'est pas l'acquéreur de l'immeuble qui est débiteur du dépôt de garantie, mais le vendeur puisque c'est lui qui l'a reçu initialement ; considérant que la société S.N.T.I. est dès lors irrecevable en sa prétention à restitution du dépôt de garantie versé par la société HORIZON 77 ; que le jugement attaqué sera, en conséquence, entièrement infirmé. SUR LES AUTRES DEMANDES DES PARTIES : Considérant que l'équité commande d'allouer à l'appelant une indemnité de 1.900 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; considérant qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société HORIZON 77 ses frais non compris dans les dépens ; que la société S.N.T.I. dont les prétentions sont irrecevables, supportera les dépens des deux instances. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, DECLARE Monsieur Claude X... recevable en son appel, INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, DECLARE la société NORMANDE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES irrecevable en sa demande pour défaut de qualité à agir, LA CONDAMNE à verser à Monsieur Claude X... une indemnité de 1.900 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, REJETTE la demande au même titre de la SA HORIZON 77, CONDAMNE la société NORMANDE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES aux dépens des deux instances et AUTORISE Maître TREYNET et la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, avoués, à recouvrer ceux d'appel conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET REDIGE ET PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE PRESIDENT M. THERESE Y... FRANOEOISE LAPORTE