Cour d'appel de Pau, CT0035, du 28 mars 2006
Formation: CT0035

Sommaire: Les travaux réalisés par le locataire d'un immeuble affecté à l'hôtellerie doivent être intégrés dans le calcul de la valeur locative dés lors qu'il omet de notifier au propriétaire du local les travaux déquipement et d'amélioration du fonds de commerce

PhD/AM Numéro /06 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 28 mars 2006 Dossier : 04/01735 Nature affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé Affaire : Bernard X... Anne Georgette X... C/ Hubert HERVOUET DE LA ROBRIE Y... DE LA Z... Astrid HERVOUET DE LA ROBRIE Y... Lyzie HERVOUET DE LA A... Xavier HERVOUET DE LA ROBRIE Y... B... veuve DE C... née LE MINTIER DE D... Gérard DE C... Hélène DE C... Marie France HERVOUET DE LA ROBRIE Y... DE LA Z... née DE C... Marie Thérèse DE C... Monique DE E... née DE C... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE F... A R R E T prononcé par Madame METTAS, Président, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur G..., Greffier, à l'audience publique du 28 mars 2006 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 31 Janvier 2006, devant : Monsieur H..., magistrat chargé du rapport, assisté de Monsieur G..., Greffier présent à l'appel des causes, Monsieur H..., en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame METTAS et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame METTAS, Président Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller Monsieur H..., Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 6 janvier 2006 qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur Bernard X... né le a : - fixé à la somme de 32.760 ç le prix du loyer annuel dû par les consorts X... depuis le 1er juillet 1997, - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - donné acte à M. Bernard X... de son acceptation pour la signature d'un nouveau bail, - rappelé que les parties ne pourront plus renoncer au renouvellement à l'expiration d'un délai d'un mois, après la signification de la décision définitive, - dit qu'à défaut de régularisation après l'expiration des délais prévus à l'article 31 du décret du 30 septembre 1953, le présent jugement vaudrait bail, - dit n'avoir lieu à l'exécution provisoire, - condamné les consorts X... aux dépens. Les consorts X... ont relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe de la Cour le 26 mai 2004 et inscrite au rôle le même jour, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas contestées et à l'égard desquelles les seuls éléments portés à la connaissance de la Cour ne font pas ressortir qu'elles seraient contraires à l'ordre public. Par conclusions déposées le 24 septembre 2004, les consorts X... ont demandé à la Cour de : - dire et juger que les travaux réalisés par les preneurs ne doivent pas être pris en compte dans le calcul de la valeur locative, - débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes, - débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes, - fixer le montant du loyer de renouvellement dû depuis le 1er juillet 1997 à la somme de 19.200 ç par an, - donner acte à M. X... de ce qu'il demeure en l'état le seul locataire à la suite du départ en retraite de Mme Anne X..., - lui donner acte de son acceptation pour la signature d'un nouveau bail, - condamner les intimés au paiement d'une somme de 2.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens. Sans contester le recours à la méthode hôtelière, les appelants 01 Avril 1955 à LOURDES (65) de nationalité française Hôtel CHRISTIAN ET CLUNY 24 avenue Bernadette Soubirous 65105 LOURDES Cédex Madame Anne Georgette X... née le 05 Juin 1924 à PUYLAURENS (81) de nationalité française Hôtel CHRISTIAN ET CLUNY 24 avenue Bernadette Soubirous 65100 LOURDES représentés par la S.C.P. LONGIN C. ET P., avoués à la Cour assistés de Maître LARROZE, avocat au barreau de TARBES INTIMES : Monsieur Hubert HERVOUET DE LA ROBRIE Y... DE LA Z... né le 05 Juin 1934 à NANTES (44) Bel I... 85710 LA GARNACHE Mademoiselle Astrid HERVOUET DE LA ROBRIE Y... née le 29 Octobre 1975 à NANTES (44) Bel I... 85710 LA GARNACHE Mademoiselle Lyzie HERVOUET DE LA A... née le 29 Octobre 1975 à NANTES (44) Bel I... 85710 LA GARNACHE Monsieur Xavier HERVOUET DE LA ROBRIE Y... né le 22 Mars 1969 à NANTES (44) Bel I... 85710 LA GARNACHE Madame B... veuve DE C... née LE MINTIER DE D... née le 22 Août 1909 à LESTRE (50) de nationalité française Les Castallis 15 rue du Général Buat 44000 NANTES Monsieur Gérard DE C... né le 15 Juillet 1939 à NANTES (44) 13 rue Gibert 50100 CHERBOURG Mademoiselle Hélène DE C... née le 20 Juin 1944 à LE GAVRE (44) 45 rue de la Chézine 44100 NANTES Madame Marie France HERVOUET DE LA ROBRIE Y... DE LA Z... née DE C... Bel I... 85710 LA GARNACHE Mademoiselle Marie Thérèse DE C... née le 16 Juin 1931 à NANTES (44) de nationalité française 134 rue des Maillots 72000 LE MANS Madame Monique DE E... née DE C... née le 16 Janvier 1946 à NANTES (44) 13 rue de la Fontaine 29480 LE RELECQ KERHOUON représentés par la S.C.P. DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour assistés de Maître CHARBONNEL, avocat au barreau de TARBES sur appel de la décision en date du 22 AVRIL 2004 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte notarié en date du 22 avril 1977, les consorts DE C... formulent, d'abord, des contestations de nature juridique sur le caractère infondé de la prise en considération des travaux dans le prix du loyer par le juge des loyers, en soutenant, d'une part, qu'il ne peut leur être opposé le défaut d'accomplissement de la notification de leur intention de procéder aux travaux exécutés dans l'immeuble loué, prévue par l'article 2 de la loi du 1er juillet 1964, alors que les clauses du bail les dispensaient de cette formalité pour les travaux ne touchant pas les gros murs, la toiture et la surélévation d'un étage, ce qui était le cas, selon eux, en l'espèce, et qu'ils tenaient du bail même une autorisation d'exécuter tous les travaux jugés par eux nécessaires, et d'autre part, qu'en vertu des dispositions de l'article 23-3 du décret du 30 décembre 1953, également applicables aux locaux monovalents, seules les améliorations aux lieux loués en cours de bail dont la charge a été assumée par le bailleur peuvent être prises en considération. Par ailleurs, les appelants, demandent de voir ramener de 60 % à 50 % le taux du coefficient d'occupation de l'hôtel retenu par l'expert, de réduire de 14 % à 10 % le pourcentage applicable sur l'assiette de la recette théorique annuelle déterminée par l'expert dans l'hypothèse de la non prise en compte des travaux d'aménagements, et, enfin d'appliquer sur le montant obtenu, un abattement de 30 % pour grosses réparations mises à leur charge. Par conclusions déposées le 4 mai 2005, les consorts DE C... ont demandé à la Cour de : - homologuer le rapport d'expertise, - de ont donné à bail commercial aux époux X..., à titre de renouvellement pour une durée de 20 ans, un immeuble situé à LOURDES, 22 avenue Bernadette Soubirous, à usage d'hôtel - restaurant, dans lequel est exploité l'hôtel "CHRISTIAN ET DE CLUNY". Si les consorts X... devaient accepter l'offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 1997 pour une durée de 12 ans, le désaccord persistant entre les parties sur le montant du prix du loyer a conduit les bailleurs a saisir, par exploit du 21 mai 2001, le juge des loyers du tribunal de grande instance de TARBES, qui, par jugement définitif en date du 28 novembre 2002 a : - donné acte aux parties de leur accord sur le principe du renouvellement du bail, - dit et jugé que le nouveau bail prendrait effet à compter du 1er juillet 1997, pour une nouvelle durée de douze années, entières et consécutives, pour se terminer le 30 juin 2009, aux charges et conditions convenues dans le bail renouvelé par acte notarié du 22 avril 1997, - dit et jugé que le prix du bail renouvelé n'était pas soumis au plafonnement et devait être fixé selon la valeur locative, - et, avant dire droit sur le prix de ce bail renouvelé, a ordonné une expertise confiée à M. J..., avec pour mission, notamment de donner toutes indications utiles pour permettre d'apprécier leur valeur locative au 1er juillet 1997, par référence à la méthode hôtelière. L'expert a clôturé son rapport le 19 mai 2003 en concluant à une évaluation possible du prix du loyer à la somme de 37.760 ç en prenant en considération les travaux effectués par les preneurs et à la somme de 27.660 ç sans cette prise en considération. Par jugement en date du 22 avril 2004, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé plus ample des faits, de la procédure suivie en première instance, comme des moyens et prétentions initiaux des parties, le juge des loyers du tribunal de grande instance de TARBES fixer la valeur locative des locaux loués à la somme de 32.760 ç, telle que retenue par l'expert et ce à compter du 1er juillet 1997, outre les intérêts sur l'arriéré des loyers, - dire que faute de régulariser un nouveau bail dans le délai de 2 mois suivant le jour où la décision à intervenir sera passée en force de chose jugée, cette décision vaudra bail, - débouter les consorts X... de leurs demandes, - les condamner au paiement d'une indemnité de 2.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner solidairement les consorts X... aux entiers dépens de première instance et d'appel. Sur la prise en considération des travaux d'aménagement exécutés par les preneurs, les consorts DE C... font valoir qu'en l'absence d'accomplissement de la notification prévue à l'article 2 de la loi du 1er juillet 1964, à laquelle le preneur doit toujours procéder avant d'entreprendre des travaux, que ceux-ci concernent ou non le gros oeuvre, ils sont fondés à dénier aux consorts X... tout droit à se prévaloir des dispositions légales et de bénéficier d'un abattement sur les travaux, les dispositions de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, étant inapplicables aux locaux monovalents. Sur la valeur locative, ils approuvent les critères économiques et techniques retenus par l'expert et adoptés par le juge des loyers. L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 18 octobre 2005. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LES TRAVAUX REALISES PAR LE PRENEUR Il est constant, en l'espèce, que les consorts X... ont fait procéder, pour environ 546.000 ç, à d'importants travaux d'aménagements et de réhabilitation de l'immeuble loué, travaux qui ne touchaient pas au gros oeuvre ; Tout locataire d'un immeuble affecté à l'hôtellerie, propriétaire du fonds de commerce, tient de l'article 1er de la loi no 64-645 du 1er juillet 1964, le droit d'effectuer, sans l'autorisation du propriétaire des locaux, nonobstant toute stipulation contraire, certains travaux d'équipement et d'amélioration, sous réserve de la procédure spécifique d'engagement des travaux touchant le gros oeuvre ; Il résulte de l'article 2 de la loi précitée que, dans tous les cas, le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. ... ; Selon l'article 3 suivant, pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution visé à l'article 2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l'article 1er ; Au terme de ce mécanisme légal, pour bénéficier des dispositions de l'article 3, le locataire est tenu, quelque soit la nature des travaux entrepris, et alors même qu'aucune autorisation préalable ne serait requise, de respecter l'accomplissement de la formalité substantielle de la notification nécessaire au calcul du délai de 12 ans de l'article 3 ; Contrairement à l'analyse qu'en font les consorts X..., la clause relative aux charges et conditions du bail liant les parties, qui les autorise à procéder à tous travaux nécessaires, sous réserve de l'agrément préalable du propriétaire pour ceux intéressant les gros murs, la toiture et la surélévation d'un étage, ne les dispense, littéralement, en rien de la formalité prévue à l'article 2 précité ; Au demeurant, et en tant que telle, l'autorisation contractuelle de procéder à des travaux, pas plus que le droit légal reconnu à cette fin au locataire par l'article 1er de la loi, et que ne peut limiter la convention des parties, est indépendante de l'obligation pour le locataire qui entend se prévaloir du bénéfice de l'article 3 de notifier son intention au propriétaire conformément aux dispositions de l'article 2 ; En l'espèce, l'omission de cette formalité prive donc les consorts X... du droit de se prévaloir de ces dispositions légales ; En ce qui concerne l'application des dispositions de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 relatives aux améliorations aux lieux loués en cours de bail, il convient de l'écarter en l'espèce, dès lors que par sa nature, le commerce hôtelier exercé par les consorts X... relève de l'article 23-8 du même décret, relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation ; En définitive, il convient de prendre en considération les travaux réalisés par les preneurs dans l'évaluation du prix du loyer qui sera déterminé à partir de la méthode dite "hôtelière" appropriée au secteur et à la nature de l'activité des consorts X..., et dont le mécanisme a été rappelé dans le jugement ordonnant l'expertise. SUR LA RECETTE THÉORIQUE ANNUELLE MAXIMUM Sur ce point, les consorts X... ne remettent pas en cause la méthode de calcul de l'expert, basée sur une saison d'environ 6 mois (185 jours) ; En prenant en compte les travaux réalisés, cette recette s'élève à la somme de 487.495,35 ç, qui servira d'assiette d'estimation du prix du loyer avant application des différents coefficients correctifs. SUR LE COEFFICIENT D'OCCUPATION Il est incontestable que l'hôtel "CHRISTIAN ET DE CLUNY", classé dans la catégorie "2 étoiles", jouit d'un emplacement privilégié dans LOURDES, à proximité des sanctuaires et de la porte Saint Joseph et qu'il bénéficie de deux accès dont celui assuré par le passage Saint Louis qui peut être utilisé par tous et notamment par les personnes handicapées ; L'expert a relevé le bon état d'entretien de l'ensemble immobilier, d'une surface développée de plus de 1.600 m , mis en valeur par les investissements effectués par les locataires, comme en attestent les photographies annexées au rapport ; Cependant, si son potentiel commercial doit être mis en perspective avec les difficultés apparues sur le marché lourdais, caractérisé par "sous enchère" des prix et "surcapacité" d'accueil, la Cour rappelle que ce contexte économique doit être apprécié à la date de renouvellement du bail ; D'après le schéma de la méthode hôtelière annexé par l'expert, les coefficients d'occupation généralement retenus pour les hôtels de tourisme deux étoiles situés en province, varient entre 35 et 65 % et les statistiques lourdaises (observatoire économique et social / CDDE / 12/11/02) révèlent, pour l'année 1997, un taux moyen d'environ 54 % sur les 6 mois de la saison (mai, juin, juillet, août, septembre et octobre) pris en compte par l'expert pour le calcul de la recette théorique ; Compte tenu de l'emplacement stratégique de l'hôtel, de la limitation à 185 jours de la période de calcul de la recette théorique annuelle - non contestée par les consorts X... qui ne peuvent, ici, soutenir, sans d'ailleurs avancer d'élément pertinent, que le mois d'avril aurait dû être utilement pris en compte - mais aussi des difficultés du marché lourdais, le taux d'occupation de 60 % retenu par l'expert s'avère approprié ; Attendu en conséquence qu'il convient d'affubler le montant de la recette théorique annuelle maximale d'un coefficient de 60 %, de sorte que le montant sur lequel devra être appliqué un pourcentage pour le montant du loyer s'élève à : 487.495,35 x 60 % = 292.497,21 ç. SUR LE POURCENTAGE APPLICABLE AU LOYER Selon la documentation citée par l'expert, non contestée par les consorts X..., les pourcentages applicables à la recette théorique, pour obtenir le loyer des hôtels de province sont de 11 à 14 % pour les hôtels deux étoiles, de 9 à 11 % pour les hôtels trois étoiles et de 8 à 10 % pour les quatre étoiles ; Contrairement à ce que soutiennent les consorts X..., les travaux d'amélioration qu'ils ont entrepris pour la réhabilitation de l'immeuble et qui ont maintenu l'hôtel à son niveau catégoriel constituent des charges normales d'exploitation qui ne légitiment pas un abattement sur le pourcentage applicable dont la dégressivité en fonction de la catégorie de l'hôtel est justifiée par le fait que plus la catégorie est élevée plus son exploitant doit apporter des éléments de valorisation étrangers à l'immeuble lui-même et qui accroissent les charges d'exploitation ; Au regard des caractéristiques de l'hôtel et des termes de comparaison des taux appliqués dans les instances de fixation de loyers jugées dans le ressort du tribunal de grande instance de TARBES et de la cour d'appel de PAU, cités par l'expert, il convient de retenir le taux de 14 % proposé par ce dernier ; Le montant du prix du loyer théorique s'élève donc à la somme de : 292.497,21 ç x 14 % = 40.949,60 ç. SUR LES CHARGES DU BAIL Il est constant que les clauses du bail mettent à la charge du preneur la charge des travaux qui incomberaient normalement au propriétaire ; il s'agit d'un supplément de loyer indirect, dont il doit être tenu compte ; Compte tenu de l'importance de l'immeuble où est exploité le fonds de commerce, des charges qui en découlent et des clauses du bail, il convient d'appliquer un abattement de 25 % sur le montant théorique du loyer soit, un prix de loyer de : 40.949,60 ç x 75 % = 30.712,20 ç arrondis à 30.713 ç ; Il sera dit et jugé que les consorts X... devront payer également les intérêts de retard au taux légal courus sur chaque échéance prévue par le bail depuis le renouvellement jusqu'à parfait paiement ; Il sera donné acte à M. X... de ce qu'il demeure seul locataire à la suite du départ en retraite de Mme Anne X... ; En ce qui concerne la régularisation d'un nouveau bail dans les conditions judiciairement fixées, il n'y a pas lieu de prendre de disposition particulière, les parties étant renvoyées à la procédure prévue à l'article L.145-57 du code de commerce ; Il convient de débouter les parties de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de dire qu'ils seront partagés par moitié entre les parties ; Le jugement entrepris sera donc infirmé dans toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, en matière de loyers commerciaux, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, FIXE à la somme de 30.713 ç le prix du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 1997 pour la location de l'immeuble sis à LOURDES, 24 avenue Bernadette Soubirous, DIT que les consorts X... devront également payer les intérêts de retard au taux légal courus sur chaque échéance prévue par le bail depuis le renouvellement jusqu'à parfait paiement, DONNE acte à M. X... de ce qu'il demeure seul locataire, RENVOIE, en tant que de besoin, les parties aux dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce pour la régularisation d'un nouveau bail, DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile, FAIT masse des dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties, AUTORISE la S.C.P DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Eric G... Roberte METTAS Eric G... Roberte METTAS