Cour d'appel d'Agen, du 16 décembre 2002, 2000/696

Sommaire: MANDAT - Mandataire - Rémunération - Agent immobilier - Commission En présence d'un mandat de vente non exclusif, le mandant qui vend le bien sans l'intervention du mandataire à un acquéreur non présenté par celui-ci est délié de toute obligation. Cependant, lorsque les conditions générales du mandat prévoient que le mandant s'oblige à informer le mandataire sans délai par lettre en lui précisant le nom de l'acquéreur, à défaut le mandant doit en supporter les conséquences en compensant par des dommages- intérêts le préjudice résultant pour le mandataire de la perte de rémunération contractuellement fixée. Lorsqu'il est établi que cette information n'a revêtu la forme contractuellement prévue que tardivement, alors que les agents immobiliers avaient reçu quatre jours auparavant une offre d'achat au prix convenu, c'est vainement que le mandant prétend que son envoi postal, informant l'agence de la vente qu'il avait lui-même réalisée, n'était que la confirmation d'un entretien téléphonique antérieur.Celui-ci ayant manqué à son obligation contractuelle doit réparation par le paiement d'une indemnité égale à la commission prévue

DU 16 Décembre 2002 ---------------------------- J.L. B. - M.Z. Michel Y... Philippe D..., C/ Marie Rose HERRERO I... N : 00/00696 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du seize Décembre deux mille deux, par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, assisté de Dominique J..., Greffière. LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Michel Y... (agence Immobilière JAYAN) né le 21 Septembre 1942 à CREIL (60100) demeurant ... Monsieur Philippe D..., agent Immobilier né le 24 Mai 1951 ... - 47000 AGEN représentés par Me Jean Michel BURG, avoué assistés de Me F..., avocat APPELANTS d'un jugement du Tribunal d'Instance d'AGEN en date du 18 Janvier 2000 D'une part, ET : Mademoiselle Marie Rose C... née le 03 Mars 1963 à SALAMANQUE (ESPAGNE) demeurant ... ST CIRQ représentée par Me TANDONNET, avoué assistée de Me Béatrice A..., avocat INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 18 Novembre 2002 sans opposition des parties, devant Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre et Catherine LATRABE, Conseiller, magistrats rapporteurs, assistés de Monique Z..., Greffière. Le Président et le Conseiller rapporteurs en ont, dans leur délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre eux-mêmes, de Philippe LOUISET, Conseiller, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. - 2 - Par acte sous seing privé du 30 septembre 1998, Marie-Rose C... a donné mandat ua Cabinet D..., sans exclusivité, de vendre son appartement, avec possibilité de délégation au profit de l'agence JAYAN. Le prix de vente était de 330.000 F et une rémunération de 30.000 F à la charge du mandant était prévue. Le 11 juin 1999, Michel Y... (Agence JAYAN) et D... ont assigné Mlle C... devant le tribunal d'instance d'AGEN en paiement de 30.000 F à titre de dommages-intérêts, et de 30.000 F au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Ils soutenaient avoir obtenu de Mlle et M. X... une promesse d'achat le 11 mai 1999 et que Mme C..., informée, informée, avait répondu le 14 mai au Cabinet D... qu'elle avait elle-même recueilli une offre d'achat dès le 8 mai et se considérait déliée de toute obligation, le mandat n'étant pas exclusif. Les demandeurs ont invoqué une clause du contrat obligeant le mandant à informer sans délai le mandataire, en cas de vente sans l'intervention de celui-ci, précisant qu'à défaut, le mandant en supporterait les conséquences, notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur. N'ayant pas été avertis de l'offre d'achat du 8 mai ils estiment avoir droit à une indemnité égale à la commission prévue. Mademoiselle C... a rétorqué qu'elle avait avisé l'agence D... de l'offre de M. H... dès le 10 mai 1999 par téléphone et que c'est donc de mauvaise foi que l'Agence a fait signer un compromis de vente à M. X... le 17 mai 1999 (et non le 11); Selon les demandeurs, l'offre de M. G... n'était qu'un prétexte destiné à cacher le refus de vente et Mlle C... ne pouvait pas avoir averti l'agence et résilié le contrat, avant d'être informée de l'offre de M. X.... Par jugement du 18 janvier 2000, la juridiction a estimé que l'offre écrite d'achat du 8 mai 99 était sérieuse et que dès lors, Mlle C... avait un motif valable de refuser de contracter avec M. X..., dont l'offre était postérieure. En conséquence, elle a débouté les demandeurs, condamnés à verser à E... HERRERO 3.000 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. * * * Messieurs Y... et D... ont relevé appel de ce jugement et demandent par conclusions récapitulatives II déposées le 22 octobre 2002 la réformation du jugement et la condamnation de Mlle C... à leur payer 4.573,47 ä à titre de dommages-intérêts et 762,25 ä au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - 3 - Ils font essentiellement valoir que les conditions générales du mandat de vente rappellent que le mandant s'oblige à informer le mandataire sans délai, par lettre, en lui précisant le nom de l'acquéreur. A défaut, le mandant doit en supporter les conséquences. Ils estiment établi qu'elle n'a donné cette information que par lettre du 15 mai, alors qu'ils avaient reçu une offre d'achat dès le 11 mai. Son refus de passer l'acte relève d'un comportement fautif. Ils soutiennent que l'attestation fournie par M. G... est le fait d'une personne complaisante. E... HERRERO leur paraît avoir agi malicieusement. Si M. G... avait réellement fait une offre d'achat, la vente aurait nécessairement été formalisée quelsques temps après. Ils ajoutent qu'aucune justification d'une communication téléphonique du 10 mai n'est produite. Ils contestent la valeur de l'attestation de M. Christophe X.... Il leur paraît invraisemblable que M. X... ait accepté de se porter acquéreur s'il savait que l'appartement n'était plus à vendre. Le listing téléphonique révèle deux communications successives à l'agence, sont du 15 mai et non du 10 mai, et d'une durée de 42 secondes et 45 secondes, ce qui démontre qu'elles n'ont pas abouti à leur destinataire. La présente difficulté n'a en rien empêché la vente, ni affecté la libre disposition du bien. * * * Par conclusions n° 2 déposées le 15 janvier 2002, Mlle C... demande au visu de l'article 1134 du Code Civil, 6 et 74 de la loi du 2 janvier 1970 : - de rejeter l'appel et d'accueillir son appel incident, - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Messieurs D... et Y..., - de le réformer en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts, - condamner in solidum Messieurs D... et Y... à titre principal sur le fondement de l'article 1147 et à titre subsidiaire sur celui des articles 1382 et 1383 du Code Civil à lui payer 7.622,45 ä en réparation des différents préjudices occasionnés par leur comportement. - 4 - - les condamner solidairement à lui payer 914,69 ä au titre de l'article 700 du nouveau Code de Procédure Civile. Elle conteste l'interprétation du contrat des appelants. Selon elle, le mandat prévoit que la rémunération du mandataire n'est due que "en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué". Elle rappelle également les dispositions de la loi du 20 juillet 1972. Or, le sous-seing privé du 17 mai contenait différentes conditions suspensives, dont il n'a pas été justifié de la réalisation dans les délais. Elle invoque également, à propos de l'offre du 11 mai, les articles L 312-15 et L 312-17. Elle ajoute avoir bien informé les appelants par écrit en leur confirmant la conversation téléphonique du 10 mai, de non intention de vendre à l'auteur de l'offre qu'elle avait directement reçue le 8 mai de M. G.... Le 15 mai, aucune opération n'avait pu être réalisée au sens des articles 6 et 14 de la loi du 20 juillet 1972 de nature à leur ouvrir droit à la perception d'une commission. Elle verse l'original de l'offre de M. G... et deux attestations des 15 septembre et 4 novembre 1999 de celui-ci. Elle produit en appel une nouvelle attestation de M. G... outre celles de Mme B... et de M. Christophe X.... Selon elle, ce sont les appelants qui ont violé l'article 1134 du Code Civil et ce sont leurs difficultés qui ont empêché la vente de son bien à M. G..., et celui-ci est tout à fait clair sur ce point dans son attestation du 10 novembre 2000. Ces agissements lui ont causé un préjudice moral et en raison de l'impossibilité de vendre son appartement elle a perdu le mode de financement pour relouer un immeuble. Cela a retardé les travaux de rénovation et l'a privée de la jouissance de son nouvel immeuble. Ce préjudice de jouissances et les tracas et désagréments ouvrent également droit à réparation. De plus, ces perturbations l'ont empêché de préparer un concours auquel elle a échoué. Enfin, elle a été extrêmement choquée par les accusation injustifiées proférées gratuitement à son encontre. Elle demande la réparation des différents préjudices moraux et matériel par la condamnation solidaire des appelants à lui payer 50.000 F sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil et à titre subsidiaire sur celui des articles 1382 et 1383. - 5 - Elle ajoute que la sommation du 12 mai 1999 a été exécutée au domicile de ses parents et non à son propre domicile. Elle n'en a eu connaissance que le 14 mai 1999. Elle invoque encore la nouvelle attestation du 29 décembre 2001 de Christophe X... qui confirme qu'il est l'auteur de la précédente attestation et confirme qu'il a été informé par les agents immobiliers que Mlle C... ne vendait plus l'appartement et ce, en date du 10 mai 1999. Ceci confirme bien, selon elle, l'appel téléphonique de la concluante. Elle produit également le document de l'agence ALT précisant que le bien a été enlevé de la vente le 10 mai 1999. MOTIFS : Ainsi que le rappellent les appelants, en présence d'un mandat non exclusif comme en l'espèce, le mandant qui vend le bien sans intervention du mandataire, à un acquéreur non présenté par celui-ci, est délié de toute obligation. Cependant, il est prévu aux conditions générales du mandat signé par l'intimée, que le mandant s'oblige à informer le mandataire sans délai, par lettre, en lui précisant le nom de l'acquéreur. A défaut, le mandant doit en supporter les conséquences en compensant par des dommages-intérêts le préjudice résultant pour le mandataire de la perte de la rémunération contractuellement fixée. Mlle C... ne soutient pas avoir ignoré cette obligation et affirme même avoir avisé téléphoniquement les agents immobiliers. Il est établi que cette information n'a revêtu la forme contractuellement prévue que par la lettre du 15 mai, alors que les agents immobiliers avaient reçu dès le 11 mai une offre d'achat au prix convenu. Comme le soutiennent les appelants, cette chronologie révèle que Mlle C... ne les a informés qu'après que ceux-ci aient exécutés leur mandat et après sommation interpellative du 12 mai. C'est vainement que Mlle C... prétend que son envoi postal, informant l'agence de la vente qu'elle avait elle-même réalisée, n'était que la confirmation d'un entretien téléphonique du 10 mai, alors que les pièces qu'elle a elle-même produites ne font état d'aucune communication téléphonique avec l'agence à cette date, mais de deux communications intervenues successivement le 15 mai, d'une durée de 42 secondes et de 45 secondes, ce qui démontre, comme le rappellent les appelants, qu'elles n'ont pas abouti à leur destinataire. C'est tout aussi vainement que Mlle C... prétend que l'obligation d'information ne s'entend qu'en cas de réalisation de l'opération et des conditions suspensives. - 6 - En effet, cette dernière situation ne vise que l'hypothèse de la vente par le mandataire alors que l'obligation d'information envisage la situation inverse c'est à dire, l'hypothèse selon laquelle la vente par lemandataire n'a pu intervenir. D'autre part, la présente difficulté, comme le font encore valoir les appelants, n'a nullement créé un empêchement de vente, dès lors que le litige n'a trait qu'au paiement de dommages-intérêts en compensation de la commission et n'a en rien affecté la libre disposition du bien que Mlle C... pouvait fort bien négocier. Les éléments ci-dessus rappelés montrent que Mlle C..., informée par sommation interpellative du 12 mai de ce que M. X... s'était porté acquéreur aux conditions du mandat donné, n'a fait connaître à son mandataire, que par lettre datée du 14, postée le 15, avoir trouvé un acquéreur, sans justifier d'une information préalable de l'agence, alors qu'aux termes du contrat, cette information aurait dû suivre spontanément et par écrit l'offre de vente par elle reçue le 8 mai ; Mlle C... a donc manqué à son obligation contractuelle et elle doit réparation par le versement de la rémunération prévue. La décision déférée sera donc réformée et l'intimée condamnée aux entiers dépens, ainsi qu'à verser aux appelants la somme de 700 ä au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit l'appel jugé régulier, le déclare bien fondé, Réforme le jugement du 18 janvier 2000 ; Condamne Mlle C... à payer à Messieurs Y... et D... la somme de 4.573,47 ä (quatre mille cinq cent soixante treize euros quarante sept centimes) à titre de dommages-intérêts ; La condamne aux entiers dépens, avec pour ceux d'appel distraction au profit de Me BURG, Avoué, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; La condamne en outre à verser à Messieurs Y... et D... la somme de 700 ä (sept cents euros) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le présent arrêt a été signé par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, et Dominique J..., Greffière. La Greffière, Le Président de Chambre, D.SALEY J.L.BRIGNOL