Cour d'appel de Versailles, du 29 septembre 2000, 1998-8950

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) Un bail qui porte sur un terrain nu et qui énonce expressément que le locataire pourra y édifier une église de culte orthodoxe russe, à l'exclusion de toute autre édifice, alors que le preneur est une association cultuelle orthodoxe russe et que le bail est conclu avec effet rétroactif au 1er septembre 1948, implique nécessairement que l'intention commune claire et non équivoque des parties a été de permettre, en l'occurrence, la reconstruction sur les lieux d'une église orthodoxe russe et de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.Dès lors qu'en l'absence de toute contestation par le bailleur ou ses ayants droits, de l'usage et de la destination des lieux pendant près de cinquante ans, l'intention commune et persistante des parties a été de vouer le terrain nu à la construction d'une église et à l'exercice du culte, c'est à dire à l'exercice d'une activité associative professionnelle dépourvue de tout caractère industriel et commercial, au sens de l'article 8 de la loi de la loi du 1er septembre 1948, l'association cultuelle preneuse, qui n'a jamais renoncé à l'application de cette loi, est fondée à invoquer le droit au maintien dans les lieux prévu par son article 4, alors que, de plus, l'article 70 de ce même texte prévoit expressément un tel droit au profit des occupants d'un bâtiment détruit par faits de guerre et reconstruit

FAITS ET PROCEDURE, L'ASSOCIATION CULTUELLE ORTHODOXE RUSSE a été constituée le 20 octobre 1927, par des réfugiés russes de religion orthodoxe. Ceux-ci ont construit une église sis 132 bis, rue du Point du Jour à BOULOGNE BILLANCOURT. Une demande de renouvellement de bail adressée le 4 juin 1948 au bailleur a fait état de la destruction de l'église dans le cadre d'un bombardement aérien le 4 avril 1943. Un bail a été conclu entre Monsieur Armand X... et L'ASSOCIATION cultuelle orthodoxe russe le 26 octobre 1948 à effet rétroactif du 1er septembre 1948 et portant sur une partie du terrain sis à BOULOGNE BILLANCOURT au 132 bis, rue du Point du Jour, prévoyant que le locataire ne pourrait utiliser le terrain loué que pour y édifier une église de culte orthodoxe à l'exclusion de tout autre bâtiment à usage d'habitation industriel ou commercial. Le bail prévoyait également qu'à l'issue du bail, les constructions devraient être enlevées par la locataire à ses frais. Le bail, d'une durée de douze années, a fait l'objet de renouvellements par actes notariés. Monsieur Y... a, par acte d'huissier en date du 3 janvier 1996 signifié son congé à l'A.C.O.R pour le 31 août 1996, date d'expiration du bail renouvelé. Par acte d'huissier en date du 27 février 1997, Monsieur X... a fait citer devant le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT l'A.C.O.R pour la validation du congé qui lui avait été délivré le 3 janvier 1996, sa condamnation à restituer le terrain libre qu'elle occupait sans droit ni titre de toute construction, et à défaut, l'autorisation de faire démonter les constructions implantées aux frais de L'A.C.O.R. Il a demandé, en cas de résistance, la condamnation de l'A.C.O.R à payer la somme de 150.000 francs de dommages-intérêts et a sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Suite au décès de Monsieur Armand X... et de Madame X..., la procédure a été reprise par les héritiers. Devant le premier juge, les consorts X... ont demandé au tribunal de valider le congé délivré ; ils ont soutenu que le bail n'était pas soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et que l'A.C.O.R ne pouvait se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux. Ils ont demandé la condamnation de l'A.C.O.R au paiement d'une indemnité de 5.000 francs par mois à compter du 1er septembre 1996, et la fixation d'une date pour obtenir la destruction du bâtiment édifié ; à défaut, ils ont demandé à être autorisés à faire démolir le bâtiment. L'A.C.O.R a opposé aux demandeurs, les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, lui octroyant, à l'expiration du bail et compte tenu de sa qualité d'occupante de bonne foi, un droit au maintien dans les lieux. Subsidiairement, elle a demandé des délais, compte tenu de l'ancienneté de son occupation et du fait qu'elle constitue un élément culturel de la ville de BOULOGNE BILLANCOURT ; elle a fait valoir que de nombreuses démarches étaient en cours, auprès de la mairie, pour tenter de trouver une solution à la situation. Par jugement contradictoire en date du 24 septembre 1998, le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT, aux motifs que l'activité de l'exercice d'un culte dans les lieux loués, activité prévue par le contrat de bail lui-même, était une activité professionnelle au sens de la loi du 1er septembre 1948, n'ayant aucun caractère commercial ni industriel ; que si la loi de 1948 n'était pas applicable à la location d'un terrain nu, le locataire pouvait invoquer ses dispositions s'il résultait de la commune intention des parties que ce terrain avait été loué pour recevoir un local ; qu'en l'espèce, l'accord du bailleur sur l'édification du local consacré au culte par le locataire faisait partie du contrat de location ; que la oi de 1948 permettait de reporter l'application de cette loi sur des locaux reconstruits postérieurement à la date de sa promulgation en cas de destruction par faits de guerre ; que la loi du 13 juillet 1991 avait prévu que le maintien dans les lieux de l'occupant de bonne foi pouvait être applicable aux syndicats et association professionnelle ; que l'article 4 de la loi de 1948 prévoyait au profit de l'occupant de bonne foi un droit au maintien dans les lieux nonobstant le congé délivré par son bailleur, a rendu la décision suivante : - déboute les consorts X... de toutes leurs demandes, - condamne les consorts X... à la somme de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au bénéfice de L'ASSOCIATION CULTUELLE ORTHODOXE RUSSE, - laisse les dépens à la charge des consorts X.... Le 5 novembre 1998, les consorts X... ont interjeté appel. Ils font valoir que le document contractuel entre les parties est bien le bail du 26 octobre 1948, lequel fait référence à un "terrain nu" ne rentrant pas dans le champ d'application de la loi de 1948 ; que le fait que le bail mentionnait dans les "charges et conditions" que le terrain ne pourrait être utilisé que pour y édifier une église en bois ou matériaux légers et que lors de l'expiration du bail les constructions devraient être enlevées montre l'intention du bailleur de ne pas rendre applicable au bail les dispositions de ladite loi ; que la construction édifiée ne pouvait être inscrite comme bâtiment de référence, en raison du caractère hypothétique de ce projet. Ils prient donc la Cour de : - voir déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par Messieurs X..., - voir débouter l 'ASSOCIATION CULTUELLE ORTHODOXE RUSSE de sa demande de droit au maintien dans les lieux et subsidiairement de sursis à statuer, - voir infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau voir valider le congé délivré par Maître VITTU, huissier le 3 janvier 1996, - constater que du fait de ce congé L'ASSOCIATION CULTUELLE ORTHODOXE RUSSE se trouve occupante sans droit ni titre, - voir ordonner la restitution du terrain de toute construction à une date déterminée, A défaut d'exécution par L'ASSOCIATION CULTUELLE ORTHODOXE RUSSE, voir autoriser Messieurs X... à faire démonter ces constructions aux frais de L'ASSOCIATION CULTUELLE ORTHODOXE RUSSE, En cas de résistance, la voir condamner au paiement d'une somme de 150.000 francs, - condamner L'ASSOCIATION CULTUELLE ORTHODOXE RUSSE au paiement d'une somme de 20.000 francs en vertu de l'article 700 du Novueau Code de Procédure Civile, - condamner L'ASSOCIATION CULTUELLE ORTHODOXE RUSSE aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'A.C.O.R, intimée, fait valoir en réplique que l'église doit être considérée comme un local professionnel, en vertu d'une jurisprudence constante ; que la loi de 1948 est applicable en l'espèce, l'accord du bailleur sur l'édification du local consacré au culte par le locataire faisant partie intégrante du contrat de location ; que le caractère rétroactif du bail, signé le 26 octobre 1948, au 1er septembre 1948 , établissait la volonté des parties de rendre applicable les dispositions de la loi de 1948 ; que l'église a été reconstruite en 1947 ; que le droit au maintien dans les lieux résultait de l'application des dispositions de l'article 4 de la loi de 1948. A titre subsidiaire, l'A.C.O.R sollicite un sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir pour l'inscription de l'église comme "bâtiment de référence" dans le projet de plan d'occupation des sols révisé. L'A.C.O.R prie donc la Cour de : - donner acte à l'A.C.O.R que sa dénomination est celle D'ASSOCIATION CULTUELLE ORTHODOXE RUSSE, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - juger que la loi du 1er septembre 1948 est applicable , - juger que l'A.C.O.R est bien fondée à se maintenir dans les lieux, - débouter les consorts X... de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - ordonner le sursis à statuer de sa décision, en vertu de l'article 378 du Nouveau Code de Procédure Civile, au moins dans l'attente du vote de plan d'occupation des sols révisé portant inscription de l'église comme bâtiment de référence et en tout état de cause , dans l'attente de l'issue d'éventuelles voies de recours que devraient entreprendre les consorts X..., En tout état de cause, condamner les consorts X... au paiement de la somme de 20.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction sera faite à la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, avoués, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 22 juin 2000 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 27 juin 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'il est, certes, exact que le bail notarié qui lie les parties, signé le 26 octobre 1948, ne visé qu'un terrain nu mais qu'il prévoyait que le locataire (ASSOCIATION CULTUELLE ORTHODOXE RUSSE) ne pourrait utiliser ce terrain que pour y édifier une église de culte orthodoxe russe, à l'exclusion de tout autre bâtiment à usage industriel ou commercial ; que l'objet même de cette location était ainsi clairement défini et tenait compte du fait que cette association locataire occupait ce terrain depuis 1923 et que l'église précédemment construite à cet emplacement, en 1931, avait été détruite au cours des bombardements de 1943 ; qu'il est patent que l'intention commune claire et non équivoque des parties était de permettre sur les lieux la reconstruction d'une église orthodoxe russe, et que ce bail notarié prévoyait d'ailleurs l'existence de constructions puisqu'il stipulait, aussi qu'à l'issue du bail (d'une durée de 12 ans), les constructions devraient être enlevées par la locataire, aux frais de celle-ci ; Considérant, de plus, que ce premier bail notarié a précisé qu'il aurait un effet rétroactif au 1er septembre 1948 et que cette stipulation précise exprime la commune intention certaine et non équivoque que les parties ont eu de soumettre ce bail aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'au demeurant, cette nouvelle église a été achevée en 1947 (semble-t-il) et que ce bail a été reconduit tacitement jusqu'à ce qu'intervienne un renouvellement, le 6 octobre 1984, aux mêmes conditions, sauf le prix, pour une durée de 12 années expirant le 31 août 1996 et ce, sans qu'à aucun moment le bailleur d'origine et ensuite ses héritiers n'aient émis la moindre protestation ni la moindre réclamation au sujet de l'édification connue d'eux et prévue de cette nouvelle église sur ce terrain, ce qui confirme à l'évidence que l'intention commune persistante des parties était bien la construction de cette église sur ce "terrain nu" de 1948 ; que le premier juge a exactement motive que même si la date de reconstruction de cette église n'est pas clairement établie, les dispositions des articles 3, 70 et 71 de la loi du 1er septembre 1948 permettraient de reporter l'application de ladite loi sur des locaux reconstruits postérieurement à la date de sa promulgation, dans le cas où il s'agit de destruction par faits de guerre ; Considérant ensuite que l'Association locataire est en droit de réclamer son maintien dans les lieux, en vertu de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, l'article 8 de ladite loi (loi du 13 juillet 1991) prévoyant ce droit au profit des associations professionnelles ; que le premier juge a exactement retenu que l'exercice d'un culte dans les lieux loués, activité prévue dans le bail lui-même, constituait une activité professionnelle, au sens de cet article 8, (loi du 13 juillet 1991) puisqu'elle n'a aucun caractère commercial ni industriel ; que de surcroît, s'agissant ici d'un immeuble sinistré et reconstruit, ce droit au maintien dans les lieux résulte de l'application de l'article 70 de ladite loi ; qu'enfin, le tribunal a retenu, à juste titre, que jamais l'Association n'avait renoncé à l'application de ces dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; Considérant que l'ensemble de cette motivation pertinente et fondée est donc entièrement confirmée par la Cour ; Considérant, par ailleurs, que l'Association locataire démontre qu'elle respecte toutes ses obligations, notamment celles de l'article 4 de la loi, et qu'elle accuse bien effectivement les lieux à cet usage de culte ; que vainement, les appelants qui n'ont produit aucune attestation conforme aux exigences de l'article 202 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qui ne communiquent aucune pièce à valeur probante suffisante prétendent que "le service du culte se ferait à un autre endroit de BOULOGNE" ou encore que ce bâtiment "n'a d'église que le nom" ; que cette dernière argumentation n'est d'ailleurs plus reprise par les appelants dans leurs dernières conclusions du 21 juin 2000 et qu'ils se bornent à y faire valoir que, selon les dires de deux personnes (Monsieur et Madame Z...) "il y a une dizaine de fidèles à assister aux offices, les samedis et dimanches ordinaires" ; Considérant que les diverses argumentations développées en dernier par les appelants au sujet du P.O.S partiel n° 1 ou de la classification (ou non ) de cette église au titre des Bâtiments de FRANCE sont inopérantes et superfétatoires et sans aucune utilité quant à la solution de ce litige, et qu'elles sont donc écartées sans avoir davantage à être analysées ; Considérant, en définitive, que le jugement déféré est entièrement confirmé et que les appelants sont déboutés des fins de toutes leurs demandes ; que la Cour, ajoutant au jugement confirmé, et eu égard à l'équité, condamne les appelants à payer à l'Association intimée la somme de 8.000 francs, en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour ses frais irrépétibles en appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU la loi du 1er septembre 1948 et notamment ses articles 3, 4, 8, 70 et 71 : DEBOUTE les consorts X... des fins de leur appel et de tous les moyens et demandes que celui-ci comporte ; CONFIRME en son entier le jugement déféré ; ET Y AJOUTANT : CONDAMNE les consorts X... à payer à L'ASSOCIATION CULTUELLE RUSSE DE BOULOGNE la somme de 8.000 francs (HUIT MILLE FRANCS), en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour ses frais irrépétibles en appel ; CONDAMNE les appelants à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués FIEVET ROCHETTE LAFON conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX