Cour d'appel de Versailles, du 17 décembre 1999, 1998-920

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération non effectivement conclue - Droit à rémunération (non) - / En vertu de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucune somme d'argent, notamment à titre de commissions, ou de frais de recherche, de publicité ou d'entremise quelconque n'est due à l'agent immobilier avant qu'une des opérations visées à l'article 1er de cette loi, ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. S'agissant de l'achat d'un immeuble bâti, lorsque l'offre d'achat conclue avec un agent immobilier, indique que "cette offre est valable jusqu'à la signature des actes", il est manifeste que l'emploi de l'expression "signature des actes" ne peut viser que le "seul acte écrit contenant l'engagement des parties" prévu par l'article 6 de la loi précitée. Lorsque, de surcroît, cette même offre spécifie que les honoraires de l'agent immobilier seraient payables à la signature de l'acte notarié et toutes sommes versées seraient restituées en cas de non réalisation, il résulte tant des dispositions d'ordre public de l'article 6, que des clauses contractuelles claires et non équivoques, qu'en l'espèce, du fait du désistement du vendeur et de son acceptation par l'offrant, aucune vente effective n'a été conclue entre les parties et pas davantage d'acte écrit conforme à l'article 6 de la loi : aucune commission n'est donc due à l'agent immobilier

FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé en date du 24 juin 1996, Madame X... a donné mandat à la SARL IMMO FRANCE pour vendre un bien immobilier lui appartenant, sis à BENSVILLE. Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 1996, les époux Y... ont signé avec la SARL IMMO FRANCE ès qualités de mandataire de Madame X..., une offre d'achat d'un montant de 135.000 Francs et ont remis à titre d'indemnité d'immobilisation la somme de 13.500 Francs déposée sur le compte séquestre de l'agence. Par courrier du 10 septembre 1996, la SARL IMMO FRANCE a fait savoir aux époux Y... que Madame X... s'était désistée. Par lettre recommandée en date du 30 septembre 1996, les époux Y... ont accusé réception de cette décision et ont sollicité la restitution de l'indemnité d'immobilisation. La SARL IMMO FRANCE s'est opposée à cette demande. Par acte d'huissier en date u 23 juin 1997, les époux Y... ont assigné devant le tribunal d'instance de MONTMORENCY la SARL IMMO FRANCE afin d'obtenir sa condamnation à leur restituer l'indemnité avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 1996, outre 10.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 5.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement contradictoire en date du 23 octobre 1997, le tribunal d'instance de MONTMORENCY a rendu la décision suivante : - condamne la SARL IMMO FRANCE à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 13.500 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 1996, - condamne la SARL IMMO FRANCE à payer aux époux Y... la somme de 2.000 Francs à titre de dommages-intérêts, - condamne la SARL IMMO FRANCE à payer aux époux Y... la somme de 2.500 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - déboute la SARL IMMO FRANCE de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamne la SARL IMMO FRANCE aux dépens. Le 11 décembre 1997 la SARL IMMO FRANCE a relevé appel de cette décision. Elle soutient que la commission versée par les époux Y... lui était bien due puisque d'une part, en raison de l'accord des parties intervenu dans le délai de levée d'option (trois mois) la vente était parfaite, et que d'autre part, la condition suspensive figurant sur l'offre d'achat est réputée acquise ; qu'elle était donc fondée à retenir l'acompte et sollicite reconventionnellement le paiement du solde de ses honoraires. Elle demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - débouter les époux Y... à verser à la SARL IMMO FRANCE la somme de 21.500 Francs à titre de complément d'honoraires de transaction, A titre subsidiaire, - condamner les époux Y... à payer à la SARL IMMO FRANCE la somme de 30.000 Francs à titre de dommages-intérêts, - les condamner enfin au paiement de celle de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement par la SCP KEIME GUTTIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Les époux Y... s'opposent à ces demandes. Ils font valoir qu'aucune somme ne peut être due à la SARL IMMO FRANCE dès lors que les consentements des parties ne sont pas rencontrés, le vendeur s'étant désisté dans le délai de levée d'option ; qu'en outre, la condition suspensive prévue à l'acte n'a jamais été réalisée. Ils prient donc la cour de : - déclarer la SARL IMMO FRANCE autant irrecevable que mal fondée en son appel, - l'en débouter ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu le 23 octobre 1997 par le tribunal d'instance de MONTMORENCY, Y ajoutant, - condamner la SARL IMMO FRANCE au paiement de la somme de 10.000 Francs en vertu des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 7 octobre 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 16 novembre 1999. SUR CE LA COUR Considérant qu'aux termes de l'article 6 de la loi d'ordre public n° 70-09 du 2 janvier 1970 aucune somme d'argent, notamment à titre de commissions, ou de frais de recherche, de publicité ou d'entremise quelconque n'est due à l'agent immobilier avant qu'une des opérations visées à l'article 1 de cette loi - s'agissant ici de l'achat d'un immeuble bâti - ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; Considérant que dans la présente espèce, l'offre d'achat qu'invoque la SARL IMMO FRANCE, datée du 13 juillet 1996, stipulait en sa clause "DUREE" que : "cette offre est valable jusqu'à la signature des actes (durée ne pouvant excéder trois mois) et sera en cas d'acceptation du vendeur, considérée comme un accord définitif sur la chose et sur le prix c'est-à-dire une promesse synallagmatique de vente" ; Considérant qu'il est manifeste que l'expression"signature des actes" employée dans cette offre d'achat ne peut que viser le "seul acte écrit contenant l'engagement des parties" prévu par l'article 6 de la loi d'ordre public du 2 janvier 1970 et que, dans le présent cas, il est patent qu'il n'y a jamais eu de signature d'un acte unique, notarié, constatant l'engagement des époux X... et des époux Y... ; qu'il y a simplement eu une acceptation par le vendeur de l'offre d'achat formulée par les époux Y... le 14 juillet 1996, et que de plus, dès le 10 septembre 1996, la SARL IMMO FRANCE avisait les époux Y... du désistement de leur offre de vente exprimée auprès d'elle par les époux X..., étant souligné que ce désistement d'offre a été accepté par les époux Y..., le 30 septembre 1996, sans réserves, ni conditions ; Considérant quant à la rémunération réclamée par l'agent immobilier, qu'il résulte des termes de l'acte d'offre d'achat contresigné par les vendeurs , le 14 juillet 1996, que les honoraires de la SARL IMMO FRANCE lui seraient payables à la signature de l'acte notarié et que les sommes versées seraient restituées en cas de non-réalisation ; Considérant qu'en application de ces clauses contractuelles claires et non équivoques et des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ci-dessus analysées, il convient donc de retenir que du fait du désistement des vendeurs, explicitement formulé et de la libre acceptation de ce désistement par les époux Y..., sans restrictions ni réserves, il n'y a en fait jamais eu aucune opération de vente effectivement conclue entre ces parties ni aucun acte écrit, conforme à l'article 6 de la loi, constatant l'engagement des parties et notamment aucun acte notarié ; Considérant par ailleurs, qu'en vertu de l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous les conditions convenues, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il appartient donc à la SARL appelante qui invoque aussi expressément cet article 1178 de prouver que les époux Y... auraient, fautivement, empêché la réalisation des conditions convenues qui étaient ainsi libellées : "certificat d'urbanisme positif - branchement d'eau et électricité et assainissement à la charge des acquéreurs" ; Considérant qu'il n'y a eu aucune faute imputable aux époux Y... à qui ne peut donc être reprochée la non-réalisation de ces conditions, alors qu'il a été ci-dessus motivé qu'il est certain qu'en dehors de toute étude pédologique et de toute réalisation de condition, ce sont les vendeurs qui ont, dès le 10 septembre 1996, décidé de se désister de leur offre et que ce désistement a été librement accepté, sans réserves, par les époux Y... ; qu'aucune faute ne peut être imputée de ce chef ni aux époux X... ni aux époux Y..., qui ont usé normalement de leur droit de désistement et de renonciation, et que, par conséquent, pas davantage sur le fondement de cet article 1178 du code civil, une quelconque rémunération ou indemnisation n'est due à l'agent immobilier ; Considérant que la SARL IMMO FRANCE est donc déboutée de ses demandes en paiement d'honoraires et de dommages-intérêts et que le jugement déféré est confirmé de ces chefs ; Considérant que l'appelante succombe en ses moyens et que compte-tenu de l'équité, elle est donc déboutée de sa demande en paiement de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que par contre, eu égard à l'équité, cette SARL est condamnée à payer aux époux Y... la somme de 4.000 Francs en vertu de cette article 700 du nouveau code de procédure civile pour les frais irrépétibles en appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il leur a accordé 2.500 Francs sur ce même fondement ; Considérant que le premier juge a exactement retenu de plus, qu'il résultait des pièces qui avaient été produites devant lui, et notamment des correspondances adressées par la SARL IMMO FRANCE aux époux X... le 10 septembre et le 8 octobre 1998, que cet agent immobilier avait parfaitement conscience de l'obligation de restitution à l'égard des époux Y... pesant sur lui, puisqu'il est certain que l'intéressé réclamait aux époux X... une indemnité compensatrice de rémunération, ainsi que l'exécution à leurs frais, d'une étude pédologique ; que le tribunal a donc, à bon droit, retenu que c'est fautivement que la SARL IMMO FRANCE avait cru pouvoir, dans de telles circonstances, exercer un droit de rétention sur les fonds versés par les époux Y... et ce malgré une mise en demeure de restituer qui lui avait été adressée le 5 décembre 1996 par lettre recommandée avec accusé de réception ; que le jugement est donc confirmé en ce qu'il a exactement condamné la SARL IMMO FRANCE à payer aux époux Y... 2.000 Francs de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral certain et direct qu'il leur avait ainsi causé et en les obligeant à assumer tous les tracas d'une instance judiciaire ; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Vu l'article 6 de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970 : DEBOUTE la SARL IMMO FRANCE des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté cette SARL de ses demandes en paiement d'honoraires et de dommages-intérêts ; Et y ajoutant : CONDAMNE la SARL appelante à payer aux époux Y... la somme de 4.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles en appel ; CONFIRME le jugement en ce qu'il leur a accordé 2.500 Francs sur ce même fondement, ainsi que 2.000 Francs de dommages-intérêts ; CONDAMNE la SARL IMMO FRANCE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP d'avoués JULLIEN LECHARNY ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ; ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT B. TANGUY A. CHAIX