Cour d'appel de Rennes, du 16 avril 2003, 02/00238

Sommaire: BAIL (règles générales) - Résiliation - Causes - Perte de la chose Eu égard à la clause résolutoire insérée dans un bail commercial aux termes de laquelle "par dérogation à l'article 1722 du code civil, au cas de destruction par suite d'incendie de la majeure partie des locaux loués, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, le preneur renonçant expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer", les bailleurs sont autorisés, à la suite d'un incendie dont la cause exacte ne peut être déterminée, à faire valoir la résolution de plein droit puisqu'il y a lieu de constater que la chose louée a été détruite en majeure partie voire en totalité, le coût des travaux de remise en état du bâtiment à usage de commerce et d'habitation excédant la valeur de l'ensemble immobilier donné à bail et les preneurs n'apportant aucune preuve permettant d'apprécier la rentabilité des locaux intacts par rapport au bâtiment endommagé

Septième Chambre ARRÊT R.G : 02/00238 M. Gérard LE X... M. Gérard LE X... M. David Alexandre LE X... M. Jean-François LE X... Y.../ Mme Marie Hélène Z... épouse BARBEDET Mme Bernadette Z... A... Confirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM B... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT B... 16 AVRIL 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS B... DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 03 Mars 2003 devant Madame Marie-Gabrielle LAURENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, à l'audience publique du 16 Avril 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS : Monsieur Gérard LE X..., agissant en son nom personnel C... de Contard 35310 ST THURIAL représenté par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT, avoués assisté de Me Christine TRAVERS, avocat (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 02/00592 du 12/02/2002 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Monsieur Gérard LE X..., es qualité d'Administrateur légal de ses enfants mineurs Jean-François, Pol et Kler Emmanuel C... de Contard 35310 ST THURIAL représenté par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT, avoués assisté de Me Christine TRAVERS, avocat (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 02/00596 du 12/02/2002 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Monsieur David Alexandre LE X... C... de Contard 35310 ST THURIAL représenté par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT, avoués assisté de Me Christine TRAVERS, avocat (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 02/00608 du 12/02/2002 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Monsieur Jean-François LE X... devenu majeur INTERVENANT VOLONTAIRE, C... de Contard 35310 ST THURIAL représenté par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT, avoués assisté de Me Christine TRAVERS, avocat INTIMEES : Madame Marie Hélène Z... épouse BARBEDET D... de la Vallée 35310 ST THURIAL représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Dominique CARTRON, avocat Madame Bernadette Z... A... 2 résidence des Lilas 35310 MORDELLES représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me Dominique CARTRON, avocat Par acte du 14 octobre 1988 les consorts Z... ont donné à bail commercial aux époux Le E... une ensemble immobilier comprenant maison à usage d'habitation et de commerce pour y exploiter un bar-restaurant-station service. Le bail a été renouvelé pour se terminer le 19 avril 2006. Ce bail comprend une clause aux termes de laquelle, "par dérogation à l'article 1722 du code civil, au cas de destruction par suite d'incendie ou autre événement de la majeure partie des locaux loués, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, le preneur renonçant expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer. Un incendie a ravagé les locaux le 9 janvier 2000. Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 juillet 2000, les consorts Z... se sont prévalus de la résiliation. Par jugement du 26 novembre 2001 le tribunal de grande instance de Rennes a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion et la remise des clefs sous astreinte, fixé l'indemnité d'occupation et condamné au paiement de la taxe d'ordure ménagère. M. Le E... et les héritiers de Mme Le E... ont fait appel de ce jugement. Ils font valoir que le bail est indivisible ; que la station service est intacte ainsi que les murs du bâtiment principal ; qu'il n'y a pas perte totale ni même de la majeure partie des biens loués. Ils soutiennent en outre qu'il y a une faute d'entretien des bailleurs à l'origine de l'incendie. Ils concluent donc à une expertise. Ils demandent le débouté des demandes accessoires hormis le paiement de la taxe d'ordure ménagère prorata temporis. Les consorts Z... concluent pour l'essentiel à la confirmation du jugement et demandent en outre à la cour de condamner les consorts Le E... à leur payer une année de loyer et des dommages-intérêts pour défaut d'entretien. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens, la cour renvoie aux dernières écritures du 28 février 2003 pour les appelants et 25 février 2003 pour les intimés. SUR CE Considérant qu'il y a perte de la chose louée lorsque le coût des travaux de remise en état est disproportionné par rapport à la valeur de l'immeuble ; Considérant que le rapport des experts d'assurance peut être pris en compte dès lors qu'il a pu être contradictoirement discuté par les parties et qu'il est étayé par des photographies ; que les consorts Le E... ne produisent aucun élément dont il résulterait que les lieux peuvent être remis en état à peu de frais ; Qu'au contraire il est établi que le bâtiment à usage de commerce et d'habitation nécessite des travaux se montant à plus de 82 000 euros alors que l'ensemble a été évalué à environ 53 000 euros; Que l'ancienneté de l'incendie et le rapport de l'APAVE permettent de dire qu'une expertise ne permettra pas de déterminer la cause exacte de l'incendie ; Qu'enfin l'argument selon lequel le bail est indivisible est inopérant dès lors que les consorts Le E... n'ont pas poursuivi l'exploitation de la station service et qu'ils ne produisent aucune pièce comptable permettant d'en apprécier la rentabilité par rapport au bar-restaurant ; Qu'ainsi par application de la clause résolutoire du bail rappelée ci-dessus, il y a lieu de constater que la chose est détruite en majeure partie voire en totalité, ce qui autorisait les bailleurs à faire valoir la résolution de plein droit ; Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; Considérant que c'est à juste titre que le premier juge a mis à la charge des preneurs la taxe d'ordure ménagère 2000 dès lors qu'ils se sont maintenus dans les lieux (il y a eu dégrèvement en 2001) ; Que pour la même raison ils seront condamnés à payer une année de loyer à titre d'indemnité d'occupation s'étant maintenus jusqu'en janvier 2002 alors que l'assurance n'a réglé qu'une année de loyer et que M. Le E... ne pouvait raisonnablement penser qu'il était dispensé définitivement de tout loyer alors qu'il ne restituait pas les lieux loués ; Considérant que les consorts Le E... ont laissé les lieux en l'état sans les entretenir ; que cependant les consorts Z... devront les faire débarrasser des gravats dus à l'incendie ; qu'aucun préjudice n'est démontré ; Considérant que, si l'équité justifiait de ne pas fixer une indemnité de procédure en première instance, l'appel déraisonnable des consorts Le E... impose d'allouer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement. Dit que l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer est due pour une année de janvier 2001 à janvier 2002 soit une somme de 3 450,81 euros. Déboute les consorts Z... de leur demande de dommages-intérêts. Condamne les consorts Le E... à payer aux consorts Z... la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT