Cour d'appel de Rennes, du 11 septembre 2003, 02/00900

Sommaire: COPROPRIETE Des résolutions d'une assemblée générale de la copropriété d'un ensemble commercial ne permettent pas de régulariser une situation de fait qui consiste dans une appropriation totale par l'un des copropriétaires de parties communes affectées originellement pour certaines aux livraisons et à la circulation des véhicules de secours et pour les autres au stationnement des véhicules de la clientèle dans la mesure où, d'une part, ces résolutions concernent une convention précaire d'usage et d'utilisation, constituant exclusivement un droit accessoire, sans jouissance exclusive des parties communes et, d'autre part, l'appropriation totale de celles-ci affectant gravement les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, les résolutions permettant de régulariser la situation crée sur le terrain ne peuvent qu'être prises à l'unanimité des copropriétaires, ce qui n'est pas le cas en l'espèce

COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2003 Quatrième Chambre ARRÊT N° R.G : 02/00900 S.A. KERVILLY C/ M. Gilbert X... Mme Jacqueline Y... épouse X... COMPOSITION DE LA COUR LORS DU Z... : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès A..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 04 Juin 2003 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 11 Septembre 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTE : S.A. KERVILLY 150 route de Brest 29000 QUIMPER représentée par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT & LE CALLONNEC, avoués assistée de la SCP GOURVES DANO & ASSOCIES, avocats INTIMES : Monsieur Gilbert X... 56 bis rue de la Terre Noire 29000 QUIMPER représenté par la SCP BAZILLE & GENICON, avoués assisté de Me Gérard BRIEC, avocat Madame Jacqueline Y... épouse X... 56 bis rue de la Terre Noire 29000 QUIMPER représentée par la SCP BAZILLE & GENICON, avoués assistée de Me Gérard BRIEC, avocat I - Exposé préalable : La SA Kervilly est copropriétaire pour les 8002/10.000 èmes dans un ensemble commercial sis à Quimper, lieu-dit "Stang Vihan" où les époux X... possèdent les 215/10.000 èmes. La SA Kervilly exploite, dans un local anciennement à usage de super-marché, une grande surface de jardinerie et les époux X... ont un commerce de maroquinerie. A plusieurs reprises, les époux X... ont agi en justice pour contester des décisions d'assemblées générales et pour faire libérer une partie du parking, occupé par la SA Kervilly. Sur assignation du 19 octobre 2001, le Tribunal de Grande Instance de Quimper, par jugement du 22 janvier 2002, a : - Débouté la SA Kervilly de sa demande d'expertise ; - Déclaré les époux X... recevables en leur action concernant l'occupation par la SA Kervilly des parties communes extérieures telle qu'elle résulte du procès-verbal de constat du 27 décembre 1999 ; -Condamné la SA Kervilly à libérer les parties communes situées au sud et à l'est du centre commercial de Stang Vihan et affectées originellement - pour la première aux livraisons, à la circulation des véhicules de secours et à l'aire de manoeuvre - pour la seconde au stationnement des véhicules de la clientèle, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte provisoire de 762,25 ä par jour de retard ; -Condamné la SA Kervilly à payer aux époux X... la somme de 1.520 ä à titre de dommages et intérêts ; -Ordonné l'exécution provisoire ; -Déclaré les époux X... irrecevables en leur demande tendant à voir déclarer que cette occupation porte atteinte à la destination de l'immeuble ; -Condamné la SA Kervilly à payer aux époux X... 915 ä en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; -Condamné la SA Kervilly aux dépens. La SA Kervilly a déclaré appel de ce jugement le 4 février 2002. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées: - le 22 avril 2002 pour la SA Kervilly ; - le 9 mai 2003 pour les époux X.... L'Ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2003. *** II - Motifs : 1° Sur l'occupation de parties communes : La décision entreprise est critiquée uniquement en ses dispositions concernant l'occupation des parties communes et l'appelante fait valoir qu'un élément nouveau est survenu depuis le jugement du 22 janvier 2002. La SA Kervilly invoque les résolutions n° 4 à 7 d'une assemblée générale de la copropriété du 21 février 2002 qui prévoient l'établissement d'une convention d'occupation précaire de 1.000 m des parties communes, avec une redevance annuelle de 3.660 ä, donnent mandat au syndic pour signer cette convention et accordent une autorisation précaire en cas de contestation. Ces résolutions, adoptées à la majorité de 3.891 sur 3996, concernent une convention précaire d'usage et d'utilisation, constituant exclusivement un droit accessoire, sans jouissance exclusive des parties communes annexées d'une superficie d'environ 1.000 m et ne peuvent régulariser la situation de fait qui consiste en une appropriation totale de plus de 1.800m avec clôture en plaques de ciment et portail métallique. Par ailleurs, l'appropriation et l'encombrement de la partie arrière autrefois réservée aux livraisons ne permet plus le passage des secours par la "voie pompiers" et est susceptible d'entraîner une fermeture administrative de cet établissement recevant du public et donc d'affecter gravement les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives. Par ailleurs il est constant que l'appropriation d'une partie des places de stationnement ne peut que générer des difficultés de circulation, notamment pour les véhicules de livraison ne pouvant accéder à la partie ad-hoc, et provoque un trouble dans la jouissance de leur lot privatif par les époux X.... Dans ces conditions, les résolutions permettant de régulariser la situation créée sur le terrain ne peuvent qu'être prises à l'unanimité des copropriétaires, ce qui n'est pas le cas de celles ci-dessus visées. Il n'y a donc aucun élément nouveau ayant modifié la situation depuis le prononcé du jugement entrepris et celui-ci sera confirmé sur la libération sous astreinte des parties communes indûment occupées. *** 2° Sur le préjudice : Les copropriétaires disposant de locaux commerciaux dans une gallerie marchande à l'entrée d'une grande surface de vente profitent du site ainsi créé et des installations attirant les clients, particulièrement les parkings. En s'appropriant totalement une partie des surfaces de stationnement et de desserte et partiellement une autre, la SA Kervilly, qui a de fait supprimé plus de 50 places de stationnement et perturbé les circulations et accès, a réduit la commercialité des lieux et causé aux autres co-propriétaires un préjudice qui a été justement réparé par les premiers juges en ce qui concerne les époux X.... Le jugement sera confirmé de ce chef. [* Il serait inéquitable de laisser aux intimés la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre la somme de 915 ä allouée par les premiers juges, la SA Kervilly sera condamnée à leur payer 1.500 ä de ce chef. *] Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - Y ajoutant, condamne la SA Kervilly à payer à Monsieur Gilbert X... et Madame Jacqueline Y... épouse X... la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 ä) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamne la SA Kervilly aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,