Cour d'appel de Grenoble, du 21 novembre 2000, 99/01336

Sommaire: BAIL (règles générales) - Résiliation - Causes - Manquement du preneur à ses obligations La survenance d'une altercation entre le bailleur et le locataire pour un motif non déterminé, chaque protagoniste ayant causé des blessures à l'autre, le locataire ayant été violenté plus sérieusement et sans qu'il soit établi qu'il ait été à l'origine de la querelle, alors que de surcroît, les parties étaient en procès devant le tribunal d'instance, ne suffit pas à justifier la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1728 du Code civil

R.G. N° 99/01336 LG/R N° Minute : Grosse délivrée le : S.C.P. CALAS S.C.P. GRIMAUD Me RAMILLON S.C.P. POUGNAND S.E.LA.R.L. DAUPHIN & NEYRET AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2EME CHAMBRE CIVILE ARRET DU MARDI 21 NOVEMBRE 2000 Appel d'une décision (N° RG 11-98-000356) rendue par le T.I. ROMANS en date du 14 janvier 1999 suivant déclaration d'appel du 17 Février 1999 APPELANTS : Monsieur David X... Quartier Y... 26750 CHATILLON ST JEAN représenté par la SCP GRIMAUD (avoués à la Cour) assisté de Me GRENIER, avocat au barreau de VALENCE, substitué par Me QUINOT Madame Marylène Z... épouse X... Quartier Y... 26750 CHATILLON ST JEAN représentée par la SCP GRIMAUD (avoués à la Cour) assistée de Me GRENIER, avocat au barreau de VALENCE, substitué par Me QUINOT INTIME : Monsieur Régis A... 1 rue Faige Blanc 38500 VOIRON représenté par Me Marie-France RAMILLON (avoué à la Cour) assisté de Me Jean Yves BRET, avocat au barreau de VALENCE, substitué par Me POLICABANES COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. M. DOUYSSET, Président, Mme Y. ROGNARD, Conseiller, Mme P. CRUTCHET, Conseiller, Assistés lors des débats de Mme M.C. B..., Greffier. DEBATS : A l'audience publique du 24 Octobre 2000, Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour. Par contrat du 21 mars 1998, M.VIOSSAT a consenti à M et Mme X... un bail d'habitation portant sur un appartement, jardin et dépendances situés dans un corps de ferme, sur la commune de Châtillon Saint Jean. Des clauses particulières ont été convenues, aux termes desquelles : - le propriétaire se réservait deux rangées d'arbres fruitiers et quelques mètres de terrain, ainsi qu'un passage lui permettant d'accéder à une parcelle de bois. - M.VIOSSAT tenait à disposition de ses locataires divers outils et matériaux pour lui permettre de fermer un hangar. - M.VIOSSAT s'engageait à remettre des céréales aux locataires en échange de produits fermiers. Le 11 juin 1998, M.VIOSSAT a fait assigner les locataires en résiliation du bail aux motifs que ces derniers ne respectaient pas leurs obligations contractuelles de laisser un libre passage, d'exécuter des travaux et de livrer les produits fermiers. Par jugement du 20 août 1998 M.VIOSSAT a été débouté de ses demandes principales et M et Mme X... de leurs demandes reconventionnelles. Par acte d'huissier du 17 septembre 1998, M.VIOSSAT a fait asssigner M et Mme X... en résiliation du bail au motifs que le locataire a exercé à son encontre des violences et des injures. Par jugement du 14 janvier 1999 le Tribunal d'Instance de ROMANS a prononcé la résiliation du bail au motif que M.MORENO avait commis une faute en ne s'abstenant pas d'éviter tout affrontement avec M.VIOSSAT lors de l'incident du 21 juillet 1998. Le tribunal a ordonné l'expulsion des locataires et fixé une idemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, il a aussi rejeté le surplus des demandes. M et Mme X... ont fait appel du jugement dont ils demandent la réformation. Les appelants ont contesté avoir commis la faute retenue à leur encontre et ont soutenu que c'est M.VIOSSAT qui a exercé des violences sur la personne de M. X... le 21 juillet 1998. M et Mme X... ont formé des demandes reconventionnelles pour voir condamner le bailleur à exécuter ses obligations et à payer des dommages et intérêts pour les violences et harcèlements commis à leur encontre. Ils ont aussi sollicité que la Cour ordonne la consignation des loyers entre les mains du bâtonnier et qu'une indemnité au titre de l'article 700 du N.C.P.C leurs soit allouées. M.VIOSSAT a conclu à la confirmation du jugement sauf à la Cour de constater que les locataires ont quitté les lieux le 30 novmbre 1999, ce qui rend leur opposition à résiliation sans objet. M.VIOSSAT a aussi sollicité la fixation une indemnité d'occupation de 4 000 F. L'intimé a expliqué avoir été victime, le 21 juillet 1998, d'une agression de son locataire, qui n'a eu de cesse de l'empêcher d'accéder à ses terres, de lui voler du matériel, de ne pas payer ses loyers depuis juin 1999 et que ces faits justifient le prononcé de la résiliation du bail et le paiement de dommages et intérêts à concurrence de 25 000 F. M.VIOSSAT s'est aussi opposé aux demandes reconventionnelles et a sollicité 12 000 F au titre de l'article 700 du N.C.P.C. MOTIFS. La recevabilité de l'appel n'est pas contestée, seul son bien fondé est discuté. 1- Sur la résiliation du bail fondée sur l'article 1728 du code civil. Il ressort des pièces versées que le 21 juillet 1998 une altercation s'est produite entre M.VIOSSAT et M. X... pour un motif non déterminé. Il n'est pas établi que M.MORENO soit à l'origine de la querelle. Lors de cette altercation chaque protagoniste a causé des blessures à l'autre, bien qu'il soit aussi établi par les déclarations des témoins de la scène, Mesdames COSTEL et Z... , que M.VIOSSAT était le plus virulent, bien que plus agé que M. X.... Il est aussi acquis que les parties étaient en litige, un jugement du Tribunal d'Instance les opposant ayant été rendu le 20 août 1998. Dès lors qu'il n'est pas établi que M.MORENO était l'agresseur initial, qu'il a été violenté plus sérieusement et que M.VIOSSAT n'a cessé de frapper son adversaire que grâce à l'intervention de tiers, il est excessif de faire grief au locataire de n'avoir pas tenté d'éviter l'affrontement, comme l'a fait le tribunal et d'avoir résilié le bail pour ce seul motif. Le seul fait d'avoir commis des blessures légères sur le bailleur est insuffisant pour prononcer une résiliation. En effet, le comportement de M.VIOSSAT, qui a participé à la rixe et qui ne l'a pas subie, et le contexte conflictuel qui opposait les parties, atténuent la gravité de la faute commise par le locataire. Le jugement qui a statué en ce sens doit être réformé. Les autres griefs allégués par M.VIOSSAT au soutien de sa demande de résiliation ne sont justifiés par aucune pièces. De plus, des griefs similaires ont déja été débattus lors de la précédente procédure, qui s'est achevée par un jugement de débouté de M.VIOSSAT. Il n'est pas établi que de nouveaux faits de vols ou de privation de droit de passage aient été commis depuis le 20 août 1998. Ces griefs ne peuvent donc être retenus. En ce qui concerne le dernier grief relatif au non paiement des loyers de juin 1999 à novembre 1999, date du départ des locataires. Il résule d'un courrier du bailleur que ce dernier n'a réclamé le paiement des quatre loyers de retard que très tardivement et que le locataire a proposé d'apurer le retard par une déduction de la caution et un échelonnement de la dette. Ce retard s'inscrit aussi dans le contexte conflictuel. En conséquence, ce retard de loyers n'est pas d'une gravité telle qu'il justifie le prononcé de la résiliation. Le bailleur doit être débouté de sa demande de prononcé de la résiliation. Il convient seulement de constater que le bail a été résilié de fait, par le départ des locataires le 30 novembre 1999. 2- Sur le surplus des demandes. Les demandes formulées par M.VIOSSAT aux fins d'obtenir l'expulsion des locataires et la fixation d'une indemnité d'occupation sont rejetées. Il en est de même de celles faites par les locataires pour contraindre le bailleur à exécuter ses obligations de livrer des matériaux ou de faire des travaux; ces demandes étant devenues sans objet. M.VIOSSAT ne démontre pas les fautes qu'il invoque au soutien de ses demandes de dommages et intérêts ( vols, refus de droit de passage), il en sera débouté. En ce qui concerne les violences commises le 21 juillet 1998 et les demandes de dommages et intérêts présentées par les deux parties, elles en seront déboutées. En effet, chaque partie a participé à l'altercation et a contribué à la réalisation de son propre préjudice, ce qui exclut tout droit à réparation. En revanche l'équité commande de condamner M.VIOSSAT à payer 8 000 F à M. et Mme X... au titre de l'article 700 du N.C.P.C. M.VIOSSAT succombe pour le principal, il supportera les dépens avec application de l' article 699 du N.C.P.C. PAR CES MOTIFS La Cour, Publiquement, par arrêt contradictoire , après en avoir délibéré conformément à la loi, Déclare l'appel recevable, Réforme le jugement en toutes ses dispositions Statuant à nouveau Déboute M.VIOSSAT de toutes ses demandes. Constate que le bail a été résilié de fait au 30 novembre 1999. Dit sans objet les demandes reconventionnelles de M et Mme X... au titre des travaux et livraisons de produits agricoles. Déboute M.VIOSSAT et M et Mme X... de leurs demandes de dommages et intérêts. Ajoutant : Condamne M.VIOSSAT à payer à M et Mme X... 8 000 Francs au titre de l'article 700 du N.C.P.C. Condamne M.VIOSSAT à payer les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du N.C.P.C. Prononcé et signé par Monsieur le Président et par le greffier.