Cour d'appel de Versailles, 25 février 2008, 06/04320
Formation: CT0015

Sommaire: URBANISME - Permis de construire - Contestation sur la validité du permis - /JDF Aux termes de l'article L.480-13 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à la cause, lorsque qu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribun- al de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après l'achèvement des travaux. Dès lors que l'achèvement des travaux, simple fait juridique concrètement apprécié par les juges du fond, s'entend à la date où l'immeuble litigieux est en état d'être affecté à l'usage d'habitation auquel il est destiné, à savoir, en l'espèce, au plus tard au jour de la livraison du dernier appartement à son acquéreur, les dates de déclaration d'achèvement des travaux et/ou du procès-verbal de réception sont sans incidence sur le point de départ de la prescription

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 54Z 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 25 FEVRIER 2008 R. G. No 06 / 04320 AFFAIRE : M. Pierre X...C / SMABTP Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 25 Avril 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No chambre : 7ème No RG : 04 / 12183 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Jean-Pierre BINOCHE SCP JUPIN & ALGRIN SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT CINQ FEVRIER DEUX MILLE HUIT, La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Pierre X...... 92370 CHAVILLE Madame Liliane Y... épouse X...... 92370 CHAVILLE Monsieur Jean-Claude Z...... 92370 CHAVILLE Madame Andrée A... épouse Z...... 92370 CHAVILLE Monsieur Thomas B...... 92370 CHAVILLE Madame Irène C... épouse B...... 92370 CHAVILLE Monsieur Maurice D...... 92370 CHAVILLE Monsieur Marc E...... 92370 CHAVILLE Madame Jeanne F... épouse E...... 92370 CHAVILLE Madame Marie E...... 75011 PARIS ASSOCIATION LA MARTINIERE dite " ERMITAGE SAINTE THERESE " Ayant son siège... 92370 CHAVILLE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentés par Maître Jean-Pierre BINOCHE, avoué - No du dossier 379 / 06 plaidant par Maître DE LA SOUDIERE avocat au barreau de PARIS-E 123- APPELANTS SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS " S. M. A. B. T. P " Ayant son siège... 75739 PARIS CEDEX 15 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Société BOUYGUES BATIMENT Ayant son siège... Immeuble Challenger-GUYANCOURT 78061 SAINT QUENTIN EN YVELINES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentées par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués - No du dossier 0022683 ayant pour avocat Maître FIZELIER du barreau de PARIS S. C. I. LES HAUTS DE LA MARTINIERE Ayant son siège... 92370 CHAVILLE prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur Patrick I... domicilié en cette qualité audit siège représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués - No du dossier 0022683 plaidant par Maître MAZNI avocat au barreau de PARIS SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du... à CHAVILLE (92370) représenté par son syndic le Cabinet LAMY Ayant son siège... 91160 LONGJUMEAU lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - No du dossier 20060852 plaidant par Maître Jean-Pierre FORESTIER avocat au barreau de PARIS INTIMES **************** Composition de la Cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Janvier 2008, devant la Cour composée de : Madame Geneviève BREGEON, Président, Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller, Madame Anne LELIEVRE, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLETFAITS ET PROCEDURE : La société AIREC, aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière LES HAUTS DE LA MARTINIERE (la SCI) a obtenu, pour la construction d'un immeuble collectif destiné à être placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, un permis de construire, délivré le 24 avril 1995, en dépit d'un avis défavorable du Maire de Chaville. Le Maire a pris un arrêté d'interruption des travaux le 15 juillet 1998 et une première procédure engagée par l'association ENVIRONNEMENT CHAVILLE FAUSSES REPOSES en annulation du permis de construire a abouti à un rejet prononcé par le tribunal administratif de Paris du 2 juillet 1997. Sur dépôt d'une demande de permis modificatif, un nouveau permis de construire a été accordé à la SCI le 1er décembre 1998. Sur le recours gracieux, ultérieurement rejeté, puis sur la requête tendant à l'annulation de l'autorisation de construire, le sursis à exécution et à la suspension de l'arrêté de permis de construire déposée le 23 avril 1999 par l'association CHAVILLE ENVIRONNEMENT, le tribunal administratif de Paris, par décision du 1er octobre 1999, a annulé l'arrêté du 1er décembre 1998 et la décision de rejet du recours gracieux. Le jugement a été confirmé par un arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris du 3 juin 2003. La construction avait entre temps été achevée et l'immeuble vendu par lots. Par acte du 16 septembre 2004, M. et Mme Pierre X..., M. et Mme Jean-Claude Z..., M. et Mme Thomas B..., M. Maurice D..., M. et Mme Marc E..., Mme Marie E... et l'association LA MARTINIERE (les consorts X...) ont assigné la SCI, le syndicat des copropriétaires du ... à Chaville (le SDC ou le syndicat) afin d'obtenir la mise en conformité de l'immeuble avec les prescriptions du plan d'occupation des sols et des jugements et arrêts à intervenir, la démolition de l'immeuble en cas d'inexécution des travaux dans les six mois ainsi que le payement de dommages & intérêts en indemnisation de leur trouble de jouissance, de leurs préjudices matériels et de la dépréciation ou moins value de leurs biens immobiliers. La SCI a appelé en garantie la société BOUYGUES BATIMENT SA et son assureur, la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP). Les deux instances ont été jointes et les défendeurs ont soulevé le moyen tiré de la prescription de l'action par application des dispositions de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme. Le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement du 25 avril 2006, a :-déclaré la prescription acquise au profit de tous défendeurs,-déclaré les demandes formées par les consorts X... irrecevables,-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ni à exécution provisoire-et condamné in solidum M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme B..., M. D..., M. et Mme E..., Mme E... et l'association LA MARTINIERE aux dépens. Les consorts X... ont relevé appel du jugement par déclaration remise au greffe le 12 juin 2006. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 6 novembre 2007. PRETENTIONS DES PARTIES : Vu les conclusions en date du 17 janvier 2007 par lesquelles les consorts X..., appelants poursuivant la réformation du jugement entrepris, demandent à la Cour de rejeter l'exception d'irrecevabilité tirée de la prescription et de condamner in solidum la SCI, le SDC, la société BOUYGUES BATIMENTS et la SMABTP à leur payer, à chacun d'entre eux la somme de 1. 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Vu les conclusions en date du 7 septembre 2007 par lesquelles la SCI, intimée, demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris, de condamner chacun des appelants à lui payer une indemnité de procédure de 1. 500 euros et de les condamner aux entiers dépens. Vu les conclusions en date du 22 mai 2007 par lesquelles la société BOUYGUES BATIMENT et la SMABTP, intimées, demandent à la Cour de confirmer le jugement, subisidiairement de débouter les consorts X... de leurs demandes et rejeter les appels en garantie dirigés à leur encontre, de condamner chacun des appelants à leur payer une indemnité de procédure de 1. 500 euros et de les condamner, in solidum, aux dépens. Vu les conclusions en date du 6 novembre 2007 par lesquelles le SDC, intimé, demande à la Cour de confirmer le jugement, de condamner chacun des appelants à lui payer une indemnité de procédure de 1. 000 euros et de les condamner, in solidum, aux dépens. SUR CE : Considérant que le tribunal a déclaré la demande des consorts X... prescrite au visa des dispositions de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme aux motifs que la date d'achèvement des travaux qui constitue le point de départ du délai de prescription de cinq ans de l'action en responsabilité civile se situe au plus tard courant juillet 1999 ; Qu'en cause d'appel, les consorts X... font valoir à titre principal que leur demande dirigée contre le SDC ne peut pas obéir aux dispositions de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme dès lors que le syndicat n'est pas propriétaire de l'immeuble et qu'elle se prescrit par dix ans par application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ou des dispositions de l'article 1384 du Code civil ou encore de l'article 544 de ce dernier Code et que contre les autres défendeurs ou même l'ensemble des défendeurs de première instance, leur demande est fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage et se prescrit dès lors par trente ans ; Considérant que l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la cause dispose : « Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après l'achèvement des travaux » ; Considérant que l'action en responsabilité civile peut tendre à une réparation, soit en nature soit en équivalent ; que les tiers titulaires de cette action ne peuvent demander la démolition des ouvrages non-conformes aux règles d'urbanisme qu'à l'encontre du propriétaire actuel de ceux-ci ; qu'en revanche, la réparation en équivalent peut être seule poursuivie auprès du propriétaire initial de l'immeuble dans le cas où ce dernier a été vendu ; Considérant que l'article L. 480-13 du Code de la construction et de l'habitation a pour double objet d'une part d'éviter qu'une juridiction de l'ordre judiciaire ne juge, en contradiction avec l'autorisation de construire délivrée par l'autorité administrative, que la construction édifiée ne respecte pas les normes d'urbanisme applicables et d'autre part de soumettre l'action en responsabilité civile fondée sur le préjudice résultant de la méconnaissance de ces règles d'urbanisme à une prescription abrégée de cinq ans ; Que dès lors que la méconnaissance des règles d'urbanisme est le même fait générateur ouvrant aux tiers lésés une action en responsabilité civile à l'encontre du propriétaire initial et du propriétaire actuel de l'immeuble, le délai de prescription de cette action ne peut être que le même à l'encontre de ceux-ci ; Qu'en l'espèce, le maître d'ouvrage initial est la SCI qui a acquis le terrain d'assiette de l'immeuble et obtenu le permis de construire pour ensuite procéder à sa commercialisation par la vente en état futur d'achèvement des lots le composant ; que la première vente a donné naissance au syndicat des copropriétaires ; Considérant, par ailleurs, que l'action des consorts X... porte sur les parties communes et privatives de l'immeuble et ce de façon indivisible puisque les règles dont la méconnaissance est invoquée dans l'assignation concernent les vues, la hauteur maximale de la construction, l'aspect de la toiture et la surface des espaces verts qui, toutes, peuvent avoir des conséquences sur la consistance des parties privatives ; qu'en pareil cas, il est admis que le syndicat, quoique non propriétaire des parties communes, à vocation à représenter l'ensemble des copropriétaires ; Considérant, enfin, que la prescription quinquennale ne s'applique qu'à l'action en responsabilité civile fondée sur le préjudice résultant de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique ; qu'elle laisse donc subsister l'action pour troubles anormaux de voisinage, pour autant que celle-ci ne soit pas fondée sur la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique ; que le délai de prescription de cette action pour trouble anormaux de voisinage est de trente ans ; Qu'en tout état de cause, les consorts X... ne peuvent pas invoquer la prescription décennale prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ce texte voit en effet son application limitée aux actions opposant les copropriétaires entre eux ou les copropriétaires au syndicat ; Qu'il ressort de l'assignation introductive d'instance du 16 septembre 2004 que les époux X... présentent quatre chefs de demandes, dont trois  travaux de mise en conformité avec le POS, indemnisation des nuisances résultant des violations des prescriptions du POS et indemnisation de la dépréciation de leur bien consécutive à l'implantation illégale de l'immeuble  sont fondés sur la violation des règles d'urbanisme et dont le quatrième est relatif au préjudice subi du fait des travaux de construction eux-mêmes ; que, de même, les consorts E... demandent, outre la mise en conformité de l'immeuble et l'indemnisation de leur préjudice pour trouble de jouissance et dépréciation de leur bien, le remboursement du coût de réparation de la clôture séparative des propriétés endommagée au cours des travaux à hauteur de 3. 500 euros ; que les demandes des autres appelants ont toutes pour objet la mise en conformité de l'immeuble du SDC avec les règles du POS et l'indemnisation des troubles de jouissance et de la dépréciation de leur bien respectif ; Que dans ces conditions, les appelants soutiennent à juste titre que la demande des époux X... tendant à la réparation de leur préjudice résultant de l'exécution des travaux de construction par la SCI n'est pas prescrite ; qu'il en va de même du chef de demande des consorts E... relatif à la réparation de la clôture ; Que toutes les autres demandes, en ce qu'elles sont fondées sur la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, qu'elles soient dirigées contre la SCI ou contre le SDC, sont soumises à la prescription de cinq ans de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme ; Considérant que l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme fixe le point de départ de la prescription quinquennale qu'il institue à l'achèvement des travaux ; qu'il est établi que l'achèvement de l'immeuble au sens de ce texte est un simple fait juridique qui s'apprécie concrètement, qui peut être établi par tous moyens, qui s'entend à la date où la construction est en état d'être affectée à l'usage auquel elle est destinée et qui est souverainement fixée par les juges du fond ; Qu'en l'espèce, les consorts X... invoquent la date à laquelle la SCI a déclaré les travaux achevés dans le formulaire de déclaration d'achèvement des travaux, soit le 17 septembre 1999, tandis que les intimés invoquent la réception des appartements à partir du 28 juin 1999 jusqu'au 26 juillet de la même année pour soutenir que la date d'achèvement de l'immeuble doit être fixée au 28 juin 1999, au plus tard le 26 juillet 1999, date de la dernière livraison aux acquéreurs selon la société BOUYGUES BATIMENT ; Considérant que la SDC produit aux débats le « procès verbal de réception » de douze acquéreurs établis entre le 28 juin 1999 et le 26 juillet suivant, qui tous, comportent une mention relative aux parties communes et aux aménagements extérieurs ; que s'agissant des parties communes, les procès verbaux font état de finitions à réaliser ou de travaux à terminer ; qu'aucune réserve n'est faite quant à l'absence d'un élément d'équipement commun ou à l'impossibilité d'utiliser les parties communes ; que le SDC produit également les justificatifs du déménagement et de l'emménagement de plusieurs acquéreurs dans le courant du mois de juillet 1999 ainsi que d'abonnements EDF-GDF pendant ce même mois ; que l'aménagement extérieur de l'immeuble est sans influence démontrée quant à son habitabilité ; Que par ailleurs, il ressort du plan des façades que le bâtiment se compose de quatre niveaux et d'un ascenseur, que les parties communes ont fait l'objet d'un procès verbal de réception en date du 23 septembre 1999, soit après la date à laquelle la SCI a déclaré l'immeuble achevé au 17 septembre 1999 ; qu'il n'est ni soutenu, ni à plus forte raison établi que des travaux ont été effectués sur les parties communes entre la livraison des appartements et la réception des parties communes ; Que le SDC indique, sans être contredit par les appelants, que ce sont bien tous les appartements dépendant de l'immeuble qui ont été réceptionnés à partir du mois de juin 1999, ce que confirme la taille de l'immeuble telle qu'elle peut être constatée sur les plans de façades ; que la déclaration d'achèvement des travaux constitue une formalité administrative destinée à obtenir un certificat de conformité laissée à l'initiative du propriétaire de l'ouvrage et qui ne présume ni ne dément le fait que l'immeuble est effectivement achevé ; qu'enfin, la circonstance que le procès verbal de réception des parties communes mentionne que la date du 23 septembre 1999 constitue le point de départ des garanties légales est sans incidence sur la question de l'achèvement de la construction qui, au demeurant, est déjà en principe habitable à la date de la réception ; que les réserves contenues dans le procès verbal ne font en outre pas obstacle à sa possibilité d'être habité ; Qu'il ressort de cet ensemble d'éléments que l'immeuble était en état d'être affecté à l'usage auquel il était destiné à la fin du mois de juillet 1999 ; Que la demande des appelants est dans ces conditions prescrite ainsi que l'a retenu le jugement entrepris, tout au moins en ce qu'elle est fondée sur la méconnaissance des règles d'urbanisme ayant entraîné l'annulation du permis de construire du 1er décembre 1998, à l'exception toutefois des demandes de M. Et Mme X... et des consorts E... relatives aux désordres consécutifs aux travaux de construction de l'immeuble ; que la Cour n'est saisie d'aucune demande d'indemnisation de ces derniers chefs ; Considérant que le jugement étant confirmé en l'essentiel de ses dispositions le sera également du chef de l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ; Qu'en cause d'appel, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI, du SDC et de la société BOUYGUES BATIMENT, ensemble avec la SMABTP l'intégralité des frais non compris dans les dépens engagés par eux dans la procédure d'appel ; que les appelants seront condamnés, in solidum, à leur payer, à chacun, la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre ; Que les dépens d'appel seront mis à la charge des appelants qui succombent en l'essentiel de leurs prétentions ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement et contradictoirement : CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré prescrite la demande de M. et Mme X... et la demande des consorts E... fondées sur la réparation de leur préjudice résultant de l'exécution des travaux de construction, PRECISE que la demande des consorts X... est prescrite en ce qu'elle est fondée sur la méconnaissance des règles d'urbanisme ayant entraîné l'annulation du permis de construire du 1er décembre 1998 par jugement du tribunal administratif de Paris du 1er octobre 1999 confirmé par arrêt du 3 juin 2003 par la Cour administrative de Paris, STATUANT A NOUVEAU des chefs réformés et AJOUTANT AU JUGEMENT : DECLARE M. et Mme X... recevables en leur demande tendant à l'indemnisation du préjudice subi pendant les travaux de construction à hauteur de la somme de 3. 475,84 euros et les consorts E... recevables en leur demande de remboursement des frais de réparation d'une clôture endommagée en cours de travaux à hauteur de 3. 500 euros, CONDAMNE les appelants, in solidum, à payer à la SCI LES HAUTS DE LA MARTINIERE en premier lieu, au syndicat des copropriétaires en deuxième lieu et à la société BOUYGUES BATIMENT et la SMABTP en troisième lieu, chacun, la somme de 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE les appelants in solidum, aux dépens d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé. Le GREFFIER, Le PRESIDENT,