Cour d'appel de Pau, CT0035, du 6 juin 2006
Formation: CT0035

Sommaire: BAIL COMMERCIAL La destruction partielle du local par un incendie constitue une contestation serieuse au droit du bailleur de demander en référé la résiliation du bail pour non paiement des loyers alors qu'il résulte des articles 1722 et 1741 du code civil que le bail prend fin de plein droit par la perte partielle de la chose.

PhD/AM Numéro 2696 /06 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 6 juin 2006 Dossier : 05/02824 Nature affaire : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Affaire : S.A.R.L. L'ERABLE C/ Roger X... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R E T prononcé par Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur Y..., Greffier, à l'audience publique du 6 juin 2006 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 04 Avril 2006, devant : Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller faisant fonction de Président, par suite de l'empêchement légitime de tous les titulaires et des magistrats désignés par ordonnance et se trouvant le magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre de nomination à la Cour Monsieur Z..., Vice-Président placé chargé du rapport, désigné par ordonnance du 13 mars 2006 Monsieur BILLAUD, Conseiller assistés de Monsieur Y..., Greffier, présent à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.R.L. L'ERABLE 45 route des Pyrénées 65500 PUJO agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par la S.C.P. DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour assistée de la S.C.P. CLAVERIE - BAGET, avocats au barreau de TARBES INTIME : Monsieur Roger X... né le 06 Septembre 1949 à PUJO (65) 45 route des Pyrénées 65500 PUJO époux de Madame Régine Marthe Jeanne-Marie A... représenté par la S.C.P. F. PIAULT / M. B..., avoués à la Cour assisté de la S.C.P. MONTAMAT CHEVALLIER FILLASTRE LARROZE GACHASSIN, avocats au barreau de TARBES sur appel de la décision en date du 05 JUILLET 2005 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte notarié en date du 23 juin 2003, M. Roger X... a donné à bail à la société L'ERABLE (S.A.R.L.) des locaux à usage commercial affectés à l'exploitation d'une activité de bar - tabac - dépôt de journaux, moyennant un loyer annuel de 4.572 ç payable en douze termes égaux chacun. Le 8 février 2004, un incendie va survenir dans les lieux loués et la S.A.R.L. L'ERABLE va cesser d'exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués et de payer les loyers. Par acte du 6 mai 2004, M. Roger X... a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail, aux fins de voir reprendre l'exploitation des lieux et payer les loyers échus depuis le mois de février 2004. Suivant exploit du 22 juin 2004, M. Roger X... a fait assigner, par-devant le juge des référés du tribunal de grande instance de TARBES, sa locataire aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, avec les conséquences de droit, et en paiement des loyers et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance du 30 novembre 2004, le juge des référés a ordonné une expertise aux fins de rechercher les causes de l'incendie. L'expert judiciaire a clôturé son rapport le 15 avril 2005. Suivant exploit du 25 mai 2005, M. Roger X... a fait délivrer une nouvelle assignation en référé tendant aux mêmes fins que la précédente. Par ordonnance réputée contradictoire du 5 juillet 2005, le juge des référés a : - constaté la résiliation du bail à compter du 6 juin 2004, - ordonné l'expulsion de la S.A.R.L. L'ERABLE, - condamné la S.A.R.L. L'ERABLE à payer à M. Roger X..., la somme de 1.600 ç à titre provisionnel pour les loyers de février au 5 juin 2004, le montant du loyer mensuel à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 6 juin 2004 jusqu'à départ effectif, outre la somme de 600 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, et les dépens. La S.A.R.L. L'ERABLE a relevé appel de cette ordonnance, par deux déclarations reçues au greffe de la Cour les 29 juillet et 3 août 2005, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas contestées et à l'égard desquelles les seuls éléments portés à la connaissance de la Cour ne font pas ressortir qu'elles seraient contraires à l'ordre public. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 10 janvier 2006. Par conclusions déposées le 10 janvier 2006, la S.A.R.L. L'ERABLE a demandé à la Cour de : - infirmer la décision entreprise, - dire n'y avoir lieu à référé, - dire et juger n'y avoir lieu à l'application de la clause résolutoire, - débouter M. Roger X... de ses demandes, - condamner M. Roger X... et Mme Régine X..., son épouse, aux dépens et au paiement d'une indemnité de 1.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. L'appelante expose qu'elle a respecté ses obligations jusqu'à la survenance de l'incendie qui a partiellement détruit les locaux empêchant toute exploitation du fonds de commerce. Outre une contestation sérieuse quant à l'origine de l'incendie, la S.A.R.L. L'ERABLE entend opposer celle prise de la force majeure résultant de son impossibilité d'exploiter les locaux du fait de l'incendie, en sorte qu'il ne saurait être fait droit à la demande de constat de la résiliation du bail sollicitée par le bailleur. Par conclusions déposées le 21 février 2006, M. Roger X... a demandé à la cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise sur la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire, - condamner la S.A.R.L. L'ERABLE à payer la somme de 11.966,70 ç au titre des loyers dus depuis le 1er février 2004 au 4 avril 2006 et dire qu'après cette date, la Cour majorera cette condamnation des loyers qui seront échus jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir et précisera qu'après cet arrêt la S.A.R.L. L'ERABLE sera tenue à une indemnité d'occupation de 800 ç par mois jusqu'à la restitution des locaux, - condamner la S.A.R.L. L'ERABLE au paiement d'une somme de 2.000 ç à titre de dommages et intérêts, outre celle de 1.200 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile et aux dépens. M. Roger X... fait valoir que dès lors que l'expertise a établi que l'incendie avait été provoqué par une déficience électrique de la machine à glaçons installée, la S.A.R.L. L'ERABLE, qui ne peut invoquer la force majeure, ce fait n'étant ni imprévisible ni irrésistible, était tenue de payer les loyers. L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 28 février 2006. MOTIFS DE LA DÉCISION En liminaire, il convient de rappeler d'une part, que l'ordonnance entreprise est en date du 5 juillet 2005 et, d'autre part, que Mme X..., visée comme intimée dans l'acte d'appel, n'était pas partie en première instance (une erreur matérielle affecte les qualités relatées dans la décision entreprise) et n'est pas intervenue en cause d'appel, en sorte qu'aucune condamnation ne pourrait être prononcée à son encontre ; Sur le fond, l'article 808 du Nouveau Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; En l'espèce, il apparaît que les parties ont procédé à un amalgame entre la question de la détermination de celui à qui incombera la charge des réparations nécessaires à la remise en état des lieux loués du fait de l'incendie avec celle concernant le sort du bail du fait de la destruction des lieux loués par l'incendie ; La première question, notamment réglée par les dispositions de l'article 1733 du code civil, et, le cas échéant, par les clauses du bail, est distincte de la seconde, objet du présent litige ; A cet égard, il faut rappeler que l'article 1722 du Code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas A cet égard, il faut rappeler que l'article 1722 du Code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; L'article 1741 du même Code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ; Il résulte donc de ces deux textes, que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l'une ou l'autre des parties, sauf les dommages et intérêts pouvant être mis à la charge de la partie déclarée responsable de cette perte ; L'application de ces textes, n'est pas restreinte au cas de la perte totale de la chose, elle s'étend au cas de destruction partielle, où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination ; Par ailleurs, l'acte de bail envisage spécialement la destruction totale ou partielle des lieux (page 8 de l'acte) et stipule que si les locaux viennent à être détruits en totalité pour quelque cause que ce soit, le bail sera résilié de plein droit et sans indemnité ; En cas de destruction partielle, pour quelque cause que ce soit, le bail envisage deux situations quant au sort du bail en fonction de l'importance des troubles subis par le preneur et de la durée des travaux de reconstruction, mis à la charge du bailleur, et réserve au preneur une faculté de demander une réduction du loyer sous certaines conditions ; Or, en l'espèce, la S.A.R.L. L'ERABLE, en soutenant, sans être contredite, que la destruction partielle des lieux a rendu impossible toute exploitation de son fonds de commerce conformément à la destination du bail, oppose une contestation sérieuse au droit pour le bailleur, qui ne justifie plus de la délivrance de la chose louée, de poursuivre, en référé, la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, outre le paiement provisionnel des loyers, et alors que le bail est susceptible d'avoir encouru une résiliation de plein droit à compter du jour de l'incendie ou dont le sort, en cas de destruction partielle troublant la jouissance des lieux, pourrait dépendre de la mise en jeu des clauses contractuelles précitées ; En conséquence, il convient d'infirmer la décision entreprise et de débouter M. Roger X... de ses demandes ; Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, en matière de référé, par décision contradictoire et en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Et statuant à nouveau, DÉBOUTE M. Roger X... de l'ensemble de ses demandes, DÉBOUTE la S.A.R.L. L'ERABLE de sa demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, CONDAMNE M. Roger X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, AUTORISE la S.C.P. DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Eric Y... Marie Françoise TRIBOT LASPIERE