Cour d'appel de Versailles, du 4 février 2003, 2001-6522

Sommaire: VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Condition suspensive - Défaillance - Obtention d'un prêt En cas de compromis de vente souscrit sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts, il appartient à l'acquéreur de rapporter la preuve des diligences concrètes, complètes et loyales effectuées. Dès lors l'acquéreur qui contacte seulement deux des trois banques visées au compromis, qui n'effectue aucune démarche auprès de tout autre organisme équivalent comme le compromis lui en fait obligation, les réponses très évasives des banques ne permettant pas en outre de vérifier que les prêts ont bien été sollicités conformément aux stipulations contractuelles, n'exécute pas de bonne foi le contrat, empêche ainsi délibérément l'accomplissement de la condition suspensive, celle-ci étant nonobstant réputée accomplie, en application de l'article 1178 du Code Civil, et commet donc une faute ayant causé à l'agent immobilier, privé du montant prévu de sa rémunération, un préjudice certain et direct ouvrant droit au paiement de dommages et intérêts

Suivant acte d'huissier en date du 7 décembre 1999, la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 a fait assigner Monsieur et Madame X... devant le Tribunal d'Instance de MONTMORENCY afin de voir dire que la non réalisation de la condition suspensive de la vente du 24 décembre 1998 est imputable aux époux X... et les voir condamner au paiement de dommages et intérêts. Par jugement contradictoire en date du 20 juillet 2001, le Tribunal d'Instance de MONTMORENCY a rendu la décision suivante : - déboute la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 de ses demandes, - sursoit à statuer sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Monsieur et Madame Jean-Michel X... dans l'attente du résultat de l'instance pénale en cours, - condamne la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 à payer à Monsieur et Madame Jean-Michel X... la somme de 457,35 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 aux dépens. Par déclaration en date du 3 octobre 2001, la Société AID SERVICE Nä 1 a interjeté appel de cette décision. La Société AID SERVICES Nä 1 considère que la défaillance de la condition suspensive est imputable aux époux X... car ceux-ci ont intentionnellement omis de mentionner les prêts déjà existants dont ils étaient redevables. Or, l'existence de ces prêts a eu pour conséquence directe le refus d'un nouveau prêt pour l'acquisition de la maison, condition suspensive de l'accord. La Société AID SERVICES Nä 1 s'estime donc bien fondée à réclamer des dommages et intérêts puisque cette situation était prévue dans l'accord signé le 24 décembre 1998. La Société AID SERVICES Nä 1 demande donc en dernier à la Cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 juillet 2001 par le Tribunal d'Instance de MONTMORENCY, - débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement les époux X... à lui payer la somme de 4573,47 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 914,69 en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner solidairement en tous les dépens de première instance et d'appel. Monsieur et Madame Jean-Michel X... affirment avoir informé la Société AID SERVICES Nä 1 de leur taux d'endettement et en rapporter la preuve par l'attestation de Monsieur Y.... Ils estiment que l'absence de déclaration d'emprunts en cours résulte d'une fausse attestation de Madame Z..., préposée de la Société AID SERVICES Nä 1. Les époux X... prient donc en dernier la Cour de : - déclarer irrecevable, en tout cas mal fondé, l'appel interjeté par la Société AID SERVICE Nä 1 ; l'en débouter ; - confirmer en conséquence la décision entreprise en toutes ses dispositions, y ajoutant, - condamner la Société AID SERVICE Nä 1 à porter et leur payer la somme de 7622,45 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - débouter la Société AID SERVICE Nä 1 de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner la Société AID SERVICE Nä 1 à porter et leur payer la somme de 2300,00 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la Société AID SERVICE Nä 1 en tous les dépens. La clôture a été prononcée le 7 novembre 2002 et l'affaire appelée à l'audience du 13 décembre 2002. Les parties ont fait déposer leurs dossiers. SUR CE, LA COUR : I ) - Considérant qu'il est constant que le compromis de vente du 24 décembre 1998 qui a été librement souscrit et qui fait la loi des parties a prévu une condition suspensive tenant à l'obtention par les époux X... d'un ou plusieurs prêts d'un montant global de 173.791,88 qui devaient être sollicités auprès des Banques U.C.B., LA HENIN, CREDITS SERVICES et tout autre organisme équivalent ; Considérant qu'il appartient donc à ces acquéreurs de rapporter la preuve des diligences concrètes, complètes et loyales qu'ils ont faites auprès de ces trois Banques, et de "tout autre organisme équivalent" ; qu'il résulte des pièces justificatives communiquées par les intéressés que seules trois banques ont été "contactées" (sic), et plus particulièrement, LA HENIN, la Banque WOOLWICH et l'U.C.B., mais non pas CREDITS SERVICES pourtant expressément prévue ; qu'en ce qui concerne les "autres organismes équivalents", il n'est fait état d'aucune démarche ni d'aucune constitution de dossier de la part des intimés ; qu'il est donc patent que les époux X... ont délibérément restreint leurs demandes à trois Banques (ou peut être même deux seulement), ce qui ne correspond aucunement aux obligations pesant sur eux à l'égard de "tout autre organisme équivalent" ; qu'en outre, les réponses, très évasives de ces banques, ne permettent pas de vérifier qu'ils avaient bien sollicité des prêts conformes aux caractéristiques définies dans leur promesse de vente ; Considérant qu'il n'ont pas exécuté de bonne foi leur contrat avec la S.A.R.L. AID SERVICES Nä 1 ; que la Cour infirmant et statuant à nouveau, dit et juge donc que l'appelante rapporte la preuve que, par leur carence fautive, les époux X... ont délibérément empêché l'accomplissement de la clause suspensive stipulée, et qu'en application de l'article 1178 du Code Civil cette condition doit être réputée accomplie ; qu'il devient donc superfétatoire d'analyser quelles étaient les ressources mensuelles exactes du couple au moment de la signature de cette promesse de vente, ou encore de rechercher le niveau de leur endettement, à cette époque ; qu'aucune motivation particulière n'est à développer au sujet des attestations de Madame Z... et de Monsieur Y... qui sont inutiles pour la solution du litige ; Considérant que cette faute des époux X... a causé à leur cocontractante un préjudice certain et direct en la privant de la possibilité de percevoir le montant prévu de sa rémunération ; que les intimés sont donc condamnés in solidum à payer à la S.A.R.L. AID SERVICES Nä 1 la somme de 4573,00 de dommages et intérêts de ce chef ; Considérant que, de leur côté, les époux X... ne sont donc pas fondés à prétendre que l'appelante aurait suivi contre eux une procédure abusive, et qu'ils sont déboutés de leur demande en paiement de 7622,45 de dommages et intérêts de ce chef ; II) Considérant qu'eu égard à l'équité, les époux X... qui succombent entièrement en leurs moyens et en leurs demandes, sont déboutés de leur demande en paiement de somme, fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que le jugement est infirmé en ce qu'il leur a accordé 457,35 sur ce même fondement ; Considérant que, par contre, compte tenu de l'équité, les époux X... sont condamnés in solidum à payer à l'appelante la somme de 914,00 en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. Vu l'article 1178 du Code Civil, - Fait droit à l'appel de la S.A.R.L. AID SERVICES Nä 1 et statuant à nouveau : - Infirme en son entier le jugement déféré. - Déboute les époux X... des fins de toutes leurs demandes. - Condamne in solidum les époux Jean-Michel X... à payer à la S.A.R.L. appelante la somme de 4573,00 de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 914,00 en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Condamne in solidum les intimés à tous les dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés directement et in solidum contre eux par la S.C.P. d'Avoués JULLIEN-LECHARNY & ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Natacha A..., Greffier, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,