Cour d'appel de Chambry, du 3 septembre 2002, 00/02968

Sommaire: COPROPRIETE - Syndic - Responsabilité - Faute L'entrave à l'occupation d'un immeuble par son légitime propriétaire constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809 du nouveau Code de procédure civile, sur le fondement duquel le juge des référés est compétent pour allouer une provision en réparation du préjudice quand l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable. Les travaux qui occasionnent des difficultés d'accès à un immeuble, ainsi que de nombreuses coupures d'eau, constituent un trouble manifestement illicite imputable au syndic, professionnel de l'immobilier, pour lequel le défaut d'information des copropriétaires sur les troubles nécessaires à la réalisation des travaux est un manquement à son obligation de renseignement et à son devoir de conseil

Le TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE DEUX LA CHAMBRE CIVILE DE LA COUR D'APPEL DE CHAMBERY a rendu l'arrêt dont la teneur suit : dans la cause 00/02968 - 3ème Chambre BB-MB opposant : APPELANTS Monsieur JEAN-PAUL X..., demeurant 1 RUE PLENEY - 69001 LYON Madame FABIENNE Y... épouse X..., ... par la SCP BUTTIN-RICHARD/FILLARD, avoués à la Cour et assistés de Me SEIGLE, avocat au barreau de LYON. à : INTIMEES SARL ACTIMA, dont le siège social est 59 RUE DES ECOLES - 73000 CHAMBERY, représentée par ses dirigeants légaux demeurant en cette qualité audit siège. Représentée par la SCP BOLLONJEON-ARNAUD-BOLLONJEON, avoués à la Cour et assistée de Me PUIG, avocat au barreau d'Albertville. SA LAMY ALBERTVILLE, dont le siège social est 5 PLACE DE LA COMEDIE - 33000 BORDEAUX, prise en la personne de ses dirigeants légaux demeurant en cette qualité audit siège. Représentée par Me Bruno DELACHENAL, avoué à la Cour et assistée de Me LOUCHET, avocat au barreau d'Albertville. COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 04 juin 2002 avec l'assistance de Madame Z..., Greffier Et lors du délibéré, par : - Monsieur J, Premier Président - Monsieur B, Conseiller - Monsieur B, Conseiller -=-=-=-=-=-=-=-=- Vu l'ordonnance rendue contradictoirement le 5 décembre 2000 par le juge des référés du tribunal de grande instance d'ALBERTVILLE qui a débouté les époux Jean-Paul X... de leur demande tendant à ce qu'il soit constaté que durant l'été 2000 ils n'ont pu jouir de leur appartement dans l'immeuble "le Chamois", sis à COURCHEVEL, faute d'avoir pu y accéder physiquement par suite de la mise en place d'une palissade et de la coupure des alimentations en eau chaude ou froide et qu'il s'agit d'un trouble manifestement illicite justifiant la condamnation solidaire de l'entreprise ACTIMA et du syndic de la copropriété, la société LAMY, à leur payer une provision de 50.000 Francs à titre de dommages et intérêts ; Vu l'appel interjeté le 13 décembre 2000 par Monsieur Jean-Paul X... et son épouse, née Fabienne Y..., à l'encontre de l'ordonnance du 5 décembre 2000; Vu les dernières conclusions en date du 3 décembre 2001, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens et par lesquelles Monsieur et Madame Jean-Paul X... demandent à la Cour : - de "réformer" (en réalité d'infirmer) l'ordonnance déférée ; - de constater que les travaux de surélévation entrepris dans l'immeuble par la société ACTIMA ont constitué pour eux un trouble de jouissance manifestement illicite ainsi qu'un trouble anormal du voisinage ; - de constater qu'ils n'ont pas été avertis ni par la société ACTIMA ni par la société LAMY qu'ils ne pourraient pas disposer de leur appartement pendant l'été et l'automne 2000 ; - de constater que l'attitude de ces deux sociétés a constitué une faute préjudiciable à leur égard ; - de condamner en conséquence solidairement et à titre provisionnel les sociétés ACTIMA et LAMY à leur payer la somme de 50.000 Francs à titre de dommages et intérêts, et celle de 15.000 Francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Vu les conclusions en date du 5 décembre 2001, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens et par lesquelles la SARL ACTIMA demande à la Cour, à titre principal, de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions en condamnant les époux X... à lui payer une somme de 1.500 Euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité de même montant en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et subsidiairement, de condamner la société LAMY à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle ; Vu les conclusions en date du 17 octobre 2001, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens et par lesquelles la société LAMY demande à la Cour de confirmer l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions et de condamner Monsieur et Madame X... à lui verser la somme de 2.000 Euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité de même montant au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Vu la clôture le 24 avril 2002 de la mise en état de la procédure ; [* MOTIFS DE LA DECISION : Attendu que la recevabilité de l'appel interjeté par les époux Jean-Paul X... n'est ni contestée ni contestable ; *] Attendu qu'il résulte effectivement des pièces soumises à la contradiction des parties : - que Monsieur et Madame Jean-Paul X... sont propriétaires d'un appartement dans l'immeuble en copropriété dénommé "le Chamois" situé à COURCHEVEL 1850 ; - que le 3 décembre 1999, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de céder à la société ACTIMA le droit de surélever l'immeuble "le Chamois", en vue de la construction de nouveaux lots à usage privatifs; - que lors de l'assemblée générale suivante, tenue le 21 avril 2000, les copropriétaires ont été informés par le gérant de la SARL ACTIMA que les travaux de surélévation devait démarrer au plus tard le 15 juin 2000 et il lui a été demandé de transmettre au syndic un planning de réalisation des travaux en précisant notamment les périodes de coupures d'eau froide et chaude ainsi que de prévoir l'approvisionnement du chantier par l'arrière du bâtiment ; - qu'après avoir fait constater par huissier le 29 août 2000 qu'ils ne pouvaient pas accéder à leur lot et à la suite de l'envoi aux sociétés ACTIMA et LAMY d'une mise en demeure restée vaine, les époux X..., par acte du 17 octobre 2000 ayant donné lieu à l'ordonnance entreprise, ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'ALBERTVILLE ; * * * Attendu qu'il est constant que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ; Qu'il est d'autre part acquis aux débats que les travaux dont s'agit n'entrent pas dans les prévisions de l'article 9 alinéas 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le préjudice subi par les copropriétaires ne doit pas être indemnisé par la copropriété elle-même en cas de faute personnelle du syndic ; Attendu qu'il est également de principe que le syndic de copropriété, professionnel de l'immobilier depuis de nombreuses années comme en l'espèce, est tenu d'une obligation de renseignement et d'un devoir de conseil aux termes desquels il doit notamment mettre en garde les copropriétaires que les travaux décidés lors de l'assemblée générale les empêcheront d'accéder à leur lot pendant la durée du chantier ; Qu'il convient de relever à cet égard que la volonté des copropriétaires de pouvoir continuer à accéder à leurs appartements pendant la durée des travaux, s'évince implicitement mais nécessairement de la rédaction du procès-verbal du 21 avril 2000, dès lors que les copropriétaires ont voulu connaître les périodes de coupures d'eau froide et chaude et ont surtout demandé que l'approvisionnement du chantier se fasse par l'arrière du bâtiment, pensant ainsi pouvoir continuer à accéder par l'entrée normale située sur le devant de l'immeuble ; Attendu que la société LAMY ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle aurait précisé lors des assemblées générales tenues le 3 décembre 1999 et le 21 avril 2000 que les travaux litigieux allaient entraîner une très importante gêne durant l'été 2000 ; Qu'il est acquis aux débats que les procès-verbaux de ces assemblées ne précisent pas que le chantier occasionnera un trouble grave et à fortiori, qu'il empêchera la jouissance des lots de chaque copropriétaire; Attendu que les appelants ont fait constater que le 29 août 2000 aucun accès à l'immeuble n'était possible en raison de la palissade de chantier dressée par la société ACTIMA (pièce N° 7 dossier époux X...) ; Que les époux X... ont à nouveau fait constater le 11 octobre 2000 que la palissade était toujours en place et que l'accès par la porte de l'immeuble était impossible (pièce N° 7 dossier époux X...) ; Attendu que les sociétés LAMY et ACTIMA reconnaissent à tout le moins, en l'état de la rédaction de leurs écritures, que l'accès à l'immeuble a été inaccessible lors du sablage des façades, soit une dizaine de jours au début du mois d'octobre et que les alimentations en eau chaude ou froide étaient fréquemment coupées pendant toute la durée du chantier (conclusions société LAMY p. 7 et société ACTIMA p. 6) ; Que les travaux ont consisté à surélever l'immeuble d'un niveau par la création d'un toit à deux pans en remplacement du toit plat existant, de façon à vendre en appartements les volumes créés ; Attendu que le syndic ne démontre pas, ainsi qu'il le soutient, que les appelants, profanes dans le domaine de la construction et du bâtiment, pouvaient parfaitement se douter que ces travaux allaient les empêcher de jouir de leur lot pendant plusieurs jours ; Que la société LAMY n'est pas davantage fondée à soutenir qu'il n'était pas besoin que le syndic explique aux copropriétaires que leur immeuble serait perturbé pendant l'été et l'automne 2000, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une simple gêne passagère, mais qu'en réalité l'accès au bâtiment a été impossible pendant plusieurs jours et quasiment impossible durant le reste du chantier; Qu'il importe peu de savoir, pour apprécier le trouble de jouissance subi lors des travaux, si cette surélévation a finalement apporté une plus-value au patrimoine immobilier des appelants ; Attendu qu'il résulte des constatations et énonciations qui précèdent que la société LAMY a manqué à l'obligation de renseignement et au devoir de conseil auquel elle est tenue en sa qualité de syndic professionnel, en laissant l'approvisionnement du chantier se faire par l'avant de l'immeuble et en n'avertissant pas expressément les copropriétaires, notamment lors des assemblées générales de 1999 et de 2000, qu'ils ne pourraient pas accéder à leurs lots pendant plusieurs jours au cours de l'été et l'automne 2000 ; Attendu qu'il est de règle que l'entrave à l'occupation d'un immeuble par son légitime propriétaire constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809 du Nouveau Code de Procédure Civile, sur le fondement duquel le juge des référés est compétent pour allouer une provision en réparation du préjudice subi lorsque l'obligation du débiteur n'est pas, comme en l'espèce, sérieusement contestable ; Attendu qu'au vu des pièces soumises à la contradiction des parties, la Cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour fixer le montant de cette provision à la somme de 2.500 Euros ; Attendu en revanche qu'aucune faute ne saurait être retenue à l'encontre de la société ACTIMA, dès lors que celle-ci n'a fait qu'exécuter le droit cédé par l'assemblée générale des copropriétaires de surélever l'immeuble et qu'elle s'est conformée aux exigences de sécurité des services techniques de la commune de SAINT-BON-COURCHEVEL ; Qu'il convient en conséquence d'infirmer la décision déférée, de condamner la société LAMY à payer aux époux X... à titre de provision une somme de 2.500 Euros et de mettre hors de cause la société ACTIMA ; [* Attendu qu'il y a lieu de condamner la SA LAMY, qui succombe, à verser à Monsieur et Madame Jean-Paul X..., la somme de 1.000 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à supporter les dépens de première instance et d'appel ; Qu'aucune considération d'équité ne commande cependant de faire application de ces mêmes dispositions au bénéfice de la société ACTIMA ; *] PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement par décision contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi, DECLARE recevable l'appel interjeté par Monsieur et Madame Jean-Paul X... ; AU FOND INFIRME l'ordonnance déférée dans toutes ses dispositions ; STATUANT A NOUVEAU CONDAMNE la société LAMY à payer aux époux Jean-Paul X... la somme de 2.500 Euros à titre de provision et celle de 1.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; MET hors de cause la société ACTIMA ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au bénéfice de cette dernière société ; CONDAMNE la SA LAMY aux dépens de première et d'appel et pour ces derniers, autorise les Sociétés Civiles Professionnelles BUTTIN-RICHARD-FILLARD et BOLLONJEON-ARNAUD-BOLLONJEON, titulaires d'un office d'avoué, à en recouvrer le montant aux formes et conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Ainsi prononcé en audience publique le 3 septembre 2002 par Monsieur J, Premier Président, qui a signé le présent arrêt avec Madame Z..., Greffier.