Cour d'appel de Versailles, CT0015, du 26 septembre 2005
Formation: CT0015

Sommaire: COPROPRIETE Au regard des dispositions d'un contrat de syndic de copropriété conclu pour une durée ferme de trois ans, sauf en cas de motifs graves et légitimes qui devront être portés préalablement à la connaissance du syndic et sous réserve d'un vote de l'assemblée générale de copropriété statuant à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la résiliation anticipée du mandat suppose que le syndicat des copropriétaires établisse une faute du syndic. Si l'inertie du syndic consistant à n'avoir pris les dispositions nécessaires consécutives à la visite d'une commission de sécurité qu'à la demande du conseil syndical, ne peut justifier à elle seule une révocation en cours de mandat, il n'en va pas de même d'une erreur comptable, à l'origine d'un redressement fiscal, qui, préalablement mise à jour par un cabinet d'expertise comptable, n'a suscité de la part du syndic aucune autre explication de la difficulté que l'auto justification des diligences accomplies et des méthodes employées alors que n'existait aucune incertitude sur le régime fiscal applicable. Le refus du syndic de convoquer une assemblée générale à la demande du conseil syndical, laquelle est de droit en application de l'article 8 du décret du 17 mars 1967, constitue un élément de plus permettant au syndicat de se prévaloir d'un motif grave et légitime justifiant la rupture anticipée du mandat confié au syndic

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71 H 4ème chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 26 SEPTEMBRE 2005 R.G. N° 04/02401 AFFAIRE : Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT C/ S.D.C.DE L' IMMEUBLE LES JARDINS D'ARCADIE A RUEIL MALMAISON Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Février 2004 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE N° Chambre : 5 ème N° Section : B N° RG : 03/543 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP JULLIEN LECHARNY- ROL SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE CINQ, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT Ayant son siège ... pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués - N° du dossier 20040436 plaidant par Maître Jean-Pierre X... avocat au barreau e PARIS - P 255 - APPELANT ** ** ** ** ** ** ** ** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE LES JARDINS D'ARCADIE sis ... représenté par son syndic le Cabinet FONCIA Ayant son siège Centre Commercial des Trois Fontaines 95000 CERGY lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués - N° du dossier 0439874 plaidant par Y... BAUDOUIN avocat au barreau PARIS INTIME ** ** ** ** ** ** ** ** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Juin 2005 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Geneviève BREGEON, Président, Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller, Madame Dominique LONNE, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET, RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : L'immeuble les Jardins d'Arcadie est une résidence de services pour les personnes âgées soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. A partir de 1997, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT a été nommé aux fonctions de syndic de l'immeuble et son contrat a été renouvelé pour une durée de trois ans par une assemblée générale de copropriétaires tenue le 23 mars 2000. Le président du conseil syndical de la copropriété a demandé au syndic de convoquer une assemblée générale destinée à se prononcer sur la révocation de son mandat et, devant son refus a convoqué lui-même l'assemblée générale qui, dans sa séance du 9 novembre 2001, a révoqué le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT et nommé le Cabinet FONCIA en qualité de nouveau syndic. Sur l'assignation du syndicat des copropriétaires de la résidence (le SDC ou le syndicat), le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT a été condamné par ordonnance de référé du 5 mars 2002, à remettre au Cabinet FONCIA l'ensemble des documents et archives du syndicat, la situation de trésorerie, la totalité des fonds disponibles après apurement des comptes, l'état des comptes des copropriétaires, celui des comptes du syndicat et les intérêts dus depuis le 28 décembre 2001, la même décision ayant rejeté la demande reconventionnelle du Cabinet LOISELET & DAIGREMONT tendant à la désignation d'un administrateur provisoire. L'assemblée générale du 28 juin 2002 a autorisé le syndic à agir en justice contre le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT en remboursement des honoraires indûment perçus au titre des quatrième trimestre 2001 et premier trimestre 2002, et toutes autres sommes susceptibles d'être dues au titre de préjudices occasionnés à la copropriété par des fautes de gestion . La procédure a été introduite par assignation du 31 décembre 2002. Le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement du 25 février 2004 a : - condamné le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 13.193,59 en remboursement des honoraires de gestion et de contentieux indûment facturés, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2002 ainsi qu'une somme de 125.000 à titre de dommages & intérêts, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - débouté le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT de sa demande reconventionnelle en dommages & intérêts pour révocation abusive de son mandat et pour préjudice moral, - condamné le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT à payer une indemnité de procédure de 3.000 au SDC ainsi qu'aux dépens. Le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT a relevé appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe le 31 mars 2004. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 17 mai 2005. PRETENTIONS DES PARTIES : Dans ses dernières conclusions déposées le 8 avril 2005, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, appelant poursuivant la réformation du jugement demande à la Cour : - de débouter le SDC de ses demandes, - d'ordonner la restitution des sommes qu'il a payées au SDC en application du jugement déféré, - de constater que sa révocation était abusive - en conséquence de condamner le SDC à lui payer la somme de 27.038,36 à titre de solde de ses honoraires jusqu'au terme de son mandat, soit au 31 mars 2003, - de condamner le SDC à lui verser une somme de 100 à titre de dommages & intérêts au titre de son préjudice moral - et de condamner le SDC à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 ainsi qu'aux dépens d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 15 mars 2005, le SDC, intimé, demande à la Cour de confirmer le jugement et, y ajoutant, de condamner le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT à lui payer une indemnité de procédure de 4.000 ainsi qu'aux dépens d'appel. SUR QUOI, LA COUR : -I- Sur la demande principale du SDC : Considérant que le contrat de syndic conclu entre le SDC et le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT prévoit en son article I intitulé Durée que le contrat est consenti et accepté pour une durée de trois années et qu'il ne pourra être résilié pendant cette période par le syndicat que pour motifs graves et légitimes, portés préalablement à la connaissance du syndic, puis soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires qui devra alors statuer à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il n'est pas contesté que l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2000 a renouvelé le mandat du syndic pour une même durée de trois ans ; que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 27 septembre 2001, le conseil syndical de la résidence a porté à la connaissance du Cabinet LOISELET & DAIGREMONT quatre séries de reproches qui lui étaient adressés pour lui demander de convoquer une assemblée générale destinée à se prononcer sur la révocation de son mandat pour motif grave et légitime ; que le courrier en question se référait à deux rapports respectivement établis par le Cabinet IRIS et par le Cabinet A2C dont copie était jointe ; que l'assemblée générale du 9 novembre 2001, convoquée par le président du conseil syndical, a décidé, dans sa première résolution, de la révocation du syndic en se référant au courrier du conseil syndical du 27 septembre 2001 ; Considérant que le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT soutient en premier lieu qu'aucune faute ne peut lui être reprochée qui justifierait sa révocation ; Considérant que la lettre que le Conseil syndical a adressée au Cabinet LOISELET & DAIGREMONT le 27 septembre 2001 fait état de quatre séries de critiques relatives à la sécurité, à la comptabilité, au service paramédical et pour avoir diffusé un compte rendu de réunion du conseil syndical non validé par sa présidente ; Que, sur le premier point, le conseil syndical invoque les conclusions du Cabinet IRIS CONSEIL du 4 juillet 2002 mais reconnaît dans son courrier les mesures entreprises de nature à améliorer le respect des règles de sécurité après mise en demeure du conseil syndical ; que le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT produit le procès verbal de visite de la Commission communale de sécurité de la ville de Rueil-Malmaison du 31 octobre 2001 qui, sous réserve de la réalisation de sept prescriptions, émet un avis favorable à la poursuite de l'exploitation des parties communes de la résidence ; Qu'il ressort de ces éléments que ce qui peut être reproché au syndic est de n'avoir pris les mesures nécessaires que sur la demande du conseil syndical ; qu'un tel reproche ne justifie pas à lui seul la révocation du syndic en cours de mandat ; Que pour la question de la gestion comptable, le conseil syndical évoquait dans sa lettre du 27 septembre 2001 l'audit comptable et fiscal des comptes réalisé par le Cabinet A2C et fait valoir que la copropriété a fait l'objet d'un redressement fiscal ; qu'en réponse et avant la tenue de l'assemblée générale convoquée par le président du Conseil syndical, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT a adressé aux copropriétaires une lettre reprenant des courriers antérieurs pour expliquer la décision de sous-traiter les prestations de restauration et les conséquences qui en ont découlé en matière notamment fiscale, la méthode appliquée permettant de récupérer la TVA ; Qu'il ressort de la notification de redressement de la direction générale des impôts du 10 octobre 2003 que le redressement porte sur deux éléments, soit la différence entre la TVA collectée et la TVA déclarée sur les trois années 2000, 2001 et 2002 et la TVA déductible ; que, sur le premier élément, qui représente la part importante du redressement, la différence tient pour l'essentiel à ce que la TVA déclarée n'inclut pas dans la base d'imposition l'ensemble des frais forfaitaires (mise à disposition de personnel et prestations annexes), les frais relatifs à la femme de ménage du sous-traitant et l'entretien du matériel de cuisine aux taux qui leur est applicable soit, 20,6% ou 19,6% ; que ce n'est donc ni la méthode employée reposant sur la différence du taux de la TVA facturée par le prestataire extérieur et celui applicable aux copropriétaires et ayant généré un crédit de TVA, ni l'application d'un taux de TVA de 5,5% aux prestations de repas qui ont été sanctionnées par le redressement mais la non prise en compte régulière des frais autres que la seule prestation de repas du sous-traitant dans la base de l'impôt et au taux qui lui est applicable ; Que le compte rendu de mission du Cabinet A2C Expertise du 4 juillet 2001 détaillait les services facturés par le sous-traitant en trois prestations, soit les repas du personnel, les repas proprement dits et les frais forfaitaires et femme de ménage, leur appliquait les taux tels que retenus par les services des impôts et indiquait pour les frais forfaitaires et femme de ménage : taux 19,6%. Ces frais sont refacturés forfaitaires et femme de ménage : taux 19,6%. Ces frais sont refacturés dans les charges de copropriété et réparties par tantième, donc sans TVA. Le montant de ces frais a été de 1.684.800 francs en 2000, soit un montant de TVA correspondante de 333.029 francs. D'autres frais concernant la restauration sont inclus dans les charges de copropriété : il s'agit de l'entretien des matériels liés à la restauration (incidence HT sur l'année 2000 de 60.462 francs et TVA pour 9.130 francs ; que le rapport évaluait la TVA sur le contrat du sous-traitant et sur les divers entretiens récupérée mais non collectée à la somme de 342.159 francs, chiffre peu éloigné de celui de 373.171,94 francs retenu par l'administration fiscale pour la même année ; Qu'il ressort de ces éléments que l'erreur commise par le syndic ayant justifié le redressement fiscal dans sa majeure partie avait été identifiée par le Cabinet A2C Expertise ; que le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT ne peut pas invoquer les incertitudes du régime fiscal applicable avant l'instruction du 5 mai 1998 dans la mesure où l'instruction précédente du 14 novembre 1988 faisait rentrer dans le champ d'application de la TVA l'activité des organismes chargés d'assurer des prestations de services à titre onéreux ou des ventes de biens tels qu'ils sont fournis dans les résidences services et précisait que la base d'imposition est constituée de toutes les sommes quelle que soit leur dénomination (prix, cotisations fixes ou variables, part des charges communes de copropriété afférentes aux services) qui sont destinées à financer le coût des services rendus aux adhérents et limitait l'application du taux de TVA réduit à la seule fourniture de repas ; que l'instruction du 5 mai 1998 fait de même entrer dans la base d'imposition les sommes payées par les utilisateurs au titre de ces services mais aussi la quote-part des charges de copropriété relatives à ces services et distingue dans les taux les prestations de services et les livraisons, les soins et la fourniture de repas, seule soumise à un taux réduit ; qu'en outre, les deux réponses à questions ministérielles des 21 mars 1994 et 30 janvier 1995 précisent toutes deux, en des termes identiques, que les syndicats de copropriétaires doivent soumettre à la TVA les services supplémentaires qu'ils rendent aux copropriétaires ; que, par ailleurs, la décision de l'administration fiscale de ne pas appliquer au syndicat de pénalités ou d'intérêts de retard n'est pas motivée en fait et ne permet pas d'établir que la solution retenue par le syndic était sujette à discussion ; Qu'en tout état de cause, l'existence du rapport du Cabinet A2C obligeait le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT à répondre précisément sur la difficulté mise en évidence plutôt que de justifier de ses diligences et méthodes auprès des copropriétaires ; que le SDC remarque avec raison que le syndic a d'autant plus engagé sa responsabilité qu'il a été élu en considération de sa compétence professionnelle en matière comptable et fiscale ; Qu'enfin, les deux autres séries de critiques dont le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT conteste la réalité ne sont étayées par aucun élément autre que les écrits échangés entre les parties ; que toutefois et en vertu des dispositions de l'article 8 du décret du 17 mars 1967, la convocation de l'assemblée générale ainsi demandée par le conseil syndical était de droit, que le syndic ne pouvait pas s'y opposer et que son refus n'a pu qu'inciter l'assemblée générale à prendre acte de la réalité des difficultés soulevées par le conseil syndical ; Considérant qu'il ressort de cet ensemble d'éléments que le syndicat peut se prévaloir d'un motif grave et légitime justifiant la rupture anticipée du mandat qu'il avait confié au Cabinet LOISELET & DAIGREMONT ; Considérant que le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT soutient en deuxième lieu que le syndicat n'a pas subi de préjudice du fait du redressement fiscal puisque celui-ci aboutit à faire payer à la copropriété des sommes qu'elle devait et qu'aucune pénalité de retard ou pénalité n'a été appliquée ; Qu'en effet, le préjudice du syndicat n'est pas constitué par les sommes objet du redressement et qu'il aurait dû acquitter ; qu'en revanche, le syndicat invoque à juste titre les difficultés résultant de ce que des lots ont été vendus et de l'incertitude quant au recouvrement de la quote-part au titre du redressement auprès des vendeurs propriétaires pendant les années sur lesquelles celui-ci a porté ; que l'état des ventes pour les années 2000 à 2003 et le montant des quotes- parts incombant aux vendeurs, soit 38.556,77 n'est pas utilement contesté par le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT ; que la Cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour évaluer à la somme de 30.000 le préjudice subi par le SDC ; Considérant, en troisième lieu, que le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT conclut à l'infirmation du jugement du chef de sa condamnation à payer au SDC une somme de 13.193,59 en remboursement des honoraires de gestion et de contentieux indûment facturés et au débouté de la demande mais ne produit aux débats aucun élément de nature à remettre en cause la décision prise par les premiers juges par des motifs que la Cour fait siens ; -II- Sur la demande reconventionnelle du Cabinet LOISELET & DAIGREMONT : Considérant que la demande du Cabinet LOISELET & DAIGREMONT tendant à l'allocation de dommages & intérêts et au payement du solde de ses honoraires jusqu'au terme de son mandat reposant sur le caractère abusif de la rupture de son mandat par le syndicat ne peut qu'être rejetée puisque la rupture est fondée par un motif grave et légitime ; -III- Sur les autres demandes : Considérant que le jugement sera confirmé du chef de l'application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et du chef des dépens ; Qu'en cause d'appel, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'il a été contraint d'engager dans la présente procédure ; que le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT sera condamné à lui payer une somme de 3.000 au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, la demande de l'appelant étant rejetée ; Que le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT qui succombe en ses prétentions d'appel supportera les dépens ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement et contradictoirement : CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il condamne le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins d'Arcadie la somme de 125.000 à titre de dommages & intérêts ; STATUANT A NOUVEAU : CONDAMNE le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins d'Arcadie la somme de 30.000 à titre de dommages & intérêts ; Y AJOUTANT : ORDONNE la restitution des sommes versées en sus de la présente condamnation en exécution du jugement avec les intérêts à compter du présent arrêt ; CONDAMNE la Cabinet LOISELET & DAIGREMONT à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins d'Arcadie la somme de 3.000 en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; DEBOUTE toute demande autre, plus ample ou contraire, CONDAMNE le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, Président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, Président et par Madame Marie-Christine COLLET, Greffier, présent lors du prononcé. Le GREFFIER, Le PRESIDENT