Cour d'appel de Toulouse, du 20 avril 1998, 1996-05103

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération effectivement conclue - Mandat - Dispositions de la loi du 2 janvier 1970 - Non-respect - Portée Le caractère d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 qui permet au cocontractant d'un agent immobilier de se prévaloir de la nullité du contrat conclu, n'interdit pas l'application de l'article 1338 du Code civil. Il en résulte que les paiements des commissions qui ont été effectués volontairement, après la signature de l'acte de vente et en connaissance des vices affectant le mandat, constituent une confirmation de l'obligation contractée à l'égard du mandataire

20 Avril 1998 ARRET N° 96/05103 Première Chambre Première Section 26 Juillet 1996 Tribunal de Commerce d'Albi SCI A SCP BOYER LESCAT MERLE C / AGENCE IMMOBILIERE B SCP NIDECKER PRIEU PHILIPPOT CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé:A l'audience publique du vingt avril mil neuf cent quatre vingt dix huit, par H. MAS, président, assisté C. DUBARRY faisant fonction de greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président: H. MAS Conseillers: R. METTAS M.ZAVARO Greffier lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 10 Mars 1998. Les parties ont été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Nature de l'arrêt: contradictoire APPELANTE SCI A Ayant pour avoué ta S.C.P BOYER LESCAT MERLE Ayant pour avocat la SCP MARCOU, ICHARD du barreau de Castres INTIMEE AGENCE IMMOBILIERE B Ayant pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU PHILIPPOT Ayant pour avocat la SCP COLOMES, PAMPONNEAU PONS du barreau de Albi FAITS ET PROCEDURE: Le 15 novembre 1992, M. C, architecte DPLG, "gérant de la SCI A" a donné un mandat en exclusivité, à titre irrévocable, à compter du 15 novembre 1992 jusqu'à la fin du programme à la SARL Agence Immobilière B, de vendre les appartements et garages de la réalisation immobilière Résidence A, moyennant une commission de 6,5% du prix de vente TTC due dès la conclusion effective de la vente. Le 21 novembre 1995 la SCI A a assigné la Société B en nullité du mandat et en remboursement de la somme de 2 621 537 francs correspondant aux commissions payées indûment. Par jugement du 26 juillet 1996 , le tribunal de commerce d ALBI a débouté la SCI de ses demandes et l'a condamnée à payer à la Société B 5 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive et 5 000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La SCI A a régulièrement relevé appel. II - MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES: La SCI A invoque la nullité absolue du mandat conclu sans limitation de durée en violation de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 et qui constitue un moyen de pur droit que les juges peuvent relever d'office. Elle prétend que la dénonciation en était impossible ; qu elle n'était pas prévue dans les conditions de l'article 78, alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972. Elle considère que le mandataire qui agit sur la base d'un contrat nul ne peut percevoir aucune contrepartie et dément qu'on puisse la considérer comme agent immobilier. Elle relève que les conditions d'application de l'article 1338 du code civil ne sont pas réunies ; qu'elles sont inapplicables ; qu'il n y a pas eu nouvelle convention postérieure à la réitération authentique de l'opération immobilière; que les commissions ont été retenues d'office par le notaire alors qu'elle ignorait la nullité du mandat. Elle observe que l'enrichissement sans cause ne peut être invoqué. Elle soutient avoir voulu renégocier le montant de la commisison , avoir imposé un véritable support publicitaire; avoir exclu les membres de la Société B et de la SCI A. Elle se plaint de l'arrêt des ventes par B en octobre 1995 d'un déficit de 'opération immobilière de 4 millions de francs ; du développement par B de programmes concurrents. Remarquant que la Société B a considéré le mandat résilié dès l'assignation, elle ne comprend pas les raisons de sa propre condamnation à des dommages-intérêts. Elle sollicite 15 000 francs pour ses frais irrépétibles. La SARL B, intimée, conclut à la confirmation et demande 15 000 francs pour ses frais irrépétibles. Elle soutient que c'est en qualité de promoteur immobilier que M. C , gérant de la SCI non encore formée et gérant à venir d une SARL X, a conclu le mandat argué de nullité. Elle invoque la référence aux conditions générales rappelant les articles 77 et 78 du décret et explique les circonstances pour lesquelles aucun terme n'a été convenu. Elle remarque que le contrat a été exécuté trois années avec vente de 5 600 sur 6 000 m2 et que la commission prévue a été payée après chaque vente postérieurement à l'acte authentique ; elle considère que la restitution des commissions constituerait un enrichissement sans cause. Elle cite les articles 1998 et 1338 du code civil. Elle réfute chacun des arguments de la SCI sur son comportement. III - MOTIFS DE LA DECISION: Attendu que la loi du 2 janvier 1970 s applique à tout acte d'entremise concernant la vente d'immeuble sans distinguer selon la profession du client; que la SCI A n'était pas un agent immobilier; Attendu que le caracère d'ordre public de la loi et du décret du 20 juillet 1972 qui permet au contractant d'un agent immobilier de se prévaloir de la nullité du contrat conclu, n'interdit pas l'application de l'article 1338 du code civil Attendu que la confirmation d'une obligation nulle exige à la fois la connaissance du vice affectant l'obligation et l'intention de le réparer; Attendu que la connaissance du vice résulte communément de l'état de la législation ; que l'intention de réparer est démontrée dès lors que l'obligation n a pas été exécutée pour d'autres motifs que la réalisation de l'obligation contractée et que l'exécution est postérieure à la réitération de la vente par l'acte authentique; Attendu que les pièces produites démontrent que la conclusion du mandat a été précédée de pourparlers auxquels M. C a pris une part active dès l'année 1991 ; que les conditions générales se référaient aux loi et décret de 1970 et 1972 ; que l'intégralité des commissions ont été payées sur facture soit par l'étude du notaire soit par la SCI dans les trois jours au plus de la rédaction de la facture ce qui démontre que facture et paiement ont été postérieurs aux actes notariés Attendu que les paiements des commissions qui ont été effectués volontairement en toute connaissance de cause et qui constituent une confirmation de l'obligation contractée à l'égard du mandataire, ne peuvent pas être remis en cause; Attendu qu aucun des manquements reprochés par la SCI à la Société B, sur un commissionnement trop élevé, une tentative de négociation de celui-ci en cours d'exécution, une mauvaise exécution du mandat, une concurrence par la commercialisation d'autres programmes à son détriment, la location imposée d'un appartement témoin, l'exclusion des membres de la SCI, ne sont prouvés; Qu au contraire il ressort de l'attestation du notaire qu'à la date de l'assignation, tous les lots des tranches A et B étaient vendus et que des acquéreurs se sont présentés au-delà de cette date; Attendu que le jugement doit être confirmé; Attendu que la SCI qui succombe doit les dépens et 10 000 francs supplémentaires au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Que c'est à juste titre que le tribunal a alloué des dommages-intérêts pour procédure abusive à la SCI qui du fait de cette action a connu les tracas d'une procédure après une collaboration sereine; PAR CES MOTIFS: LA COUR: Déclare l'appel recevable en la forme; En déboute la SCI A; Confirme le jugement; Y ajoutant: Condamne la SCI A à payer la somme de 10000 francs (dix mille francs) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à la SARL B; Condamne la SCI A aux dépens de l'instance d'appel dont distraction au profit de la SCP NIDECKER-PRIEU PHILIPPOT. Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier. LE GREFFIER: LE PRESIDENT: