Cour d'appel de Toulouse, du 21 mai 2001, 2000/03036

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE La garantie d'achèvement extrinsèque que doit fournir le promoteur vendeur en état futur d'achèvement d'un immeuble en vertu des articles L. 261-11, R. 261-17 et R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation oblige la banque qui la donne envers l'acquéreur solidairement avec le vendeur à assurer l'achèvement de l'immeuble, fait naître à la charge de cet établissement, quelles que soient les modalités choisies, une obligation indépendante de celle du débiteur défaillant et constitue une garantie autonome qui ne disparaît pas du fait de la liquidation judiciaire du vendeur en état futur d'achèvement et de l'absence de déclaration de créance du bénéficiaire

DU 21 MAI 2001 ARRET N°273 Répertoire N° 2000/03036 Première Chambre Première Section HM/CD 11/04/2000 TGI TOULOUSE RG : 199804191 (4CH) (Mme X...) BANQUE X S.C.P NIDECKER PRIEU C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES X S.C.P BOYER LESCAT MERLE Me VINCENEUX, liquidateur de la SCI L S.C.P RIVES PODESTA CONFIRMATION PARTIELLE GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du Vingt et un mai deux mille un, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO Y... lors des débats: E. KAIM MARTIN Débats: A l'audience publique du 24 Avril 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE BANQUE X Ayant pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU Ayant pour avocat le cabinet DECKER du barreau de Toulouse INTIMES SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES X Ayant pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE Ayant pour avocat Maître MOREAU du barreau de Toulouse MAITRE VINCENEUX liquidateur de la SCI L Ayant pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA Ayant pour avocat Maître BARANES du barreau de Toulouse ********* FAITS ET PROCEDURE La SCI L a fait édifier un immeuble à usage collectif d'habitation qu'elle a vendu en état futur d'achèvement. Elle a été placée en redressement puis en liquidation judiciaire. Le syndicat des copropriétaires constitué pour la gestion de l'immeuble invoquant divers inachèvements a saisi la Banque X auprès de laquelle la SCI L avait souscrit le 26 juin 1991 une garantie d'achèvement. La Banque X ayant refusé d'intervenir en invoquant le défaut de déclaration de créance du syndicat au passif de la SCI L entraînant l'extinction de la créance dudit syndicat, celui-ci l'a, au vu d'une expertise diligentée après ordonnance de référé, assignée en paiement de diverses sommes devant le tribunal de grande instance de Toulouse. Par jugement du 11 avril 2000 le tribunal de grande instance a condamné la Banque X à payer au syndicat des copropriétaires X la somme de 324.724,18 Frs avec intérêts à compter de l'assignation outre 50.000 Frs à titre de dommages intérêts et 7.000 Frs sur le fondement de l'article 700 du NCPC. Le tribunal a déclaré le jugement opposable à Me VINCENEUX mandataire liquidateur de la SCI L. Le premier juge a retenu que la garantie d'achèvement qui avait pris la forme d'une ouverture de crédit à titre de stipulation pour autrui et non d'un cautionnement devait jouer même en l'absence de déclaration de créance au passif de la société venderesse et a déterminé les sommes nécessaires pour assurer la réalisation des travaux d'achèvement. La Banque X a régulièrement fait appel de cette décision. Elle maintient son exception d'irrecevabilité pour défaut de déclaration de créance en soutenant que la garantie d'achèvement est une sûreté personnelle assimilable au cautionnement et que la caution est en droit de se prévaloir de l'extinction de la créance résultant du défaut de déclaration au passif qui constitue une exception inhérente à la dette par application des articles 53 de la loi du 25 janvier 1985 et de l'article 2036 du code civil. Elle soutient subsidiairement sur le fond qu'il ne peut être tenu compte de l'ensemble des travaux énumérés par l'expert dès lors que seuls peuvent être couverts en vertu de la loi et du contrat les travaux nécessaires à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination et initialement prévus. Elle estime qu'une somme de 20.278,18 Frs est suffisante pour assurer l'achèvement de l'immeuble et prétend que le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à réclamer des sommes supérieures que ce soit au titre de travaux qu'il a fait exécuter de sa propre initiative et dont il demande le remboursement ou d'autres travaux qui ne concernent pas des ouvrages indispensables à l'habitabilité de l'immeuble. Elle réclame 20.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Le syndicat des copropriétaires X conclut à la confirmation et à l'octroi d'une somme de 15.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC, en soutenant que la garantie d'achèvement souscrite n'a pas pris la forme d'un cautionnement mais d'une ouverture de crédit et qu'en toute hypothèse elle constitue une garantie autonome dont la mise en oeuvre n'est pas soumise à une déclaration de créance. Il ajoute que les 4 postes retenus par le premier juge correspondent à des éléments d'équipements substantiels indispensables à l'utilisation de l'immeuble et qu'il ne peut lui être reproché d'avoir préfinancé des travaux d'achèvement particulièrement urgents. Me VINCENEUX sollicite sa mise hors de cause en raison de l'absence de déclaration de créance et l'octroi de 6.500 Frs HT par application de l'article 700 à la charge du syndicat. MOTIFS DE LA DECISION sur la recevabilité ATTENDU que la garantie d'achèvement extrinsèque que doit fournir le promoteur vendeur en état futur d'achèvement d'un immeuble en vertu des articles L 261-11, R 261-17 et R 261-21 du code de la construction et de l'habitation oblige la banque qui la donne envers l'acquéreur solidairement avec le vendeur à assurer l'achèvement de l'immeuble, fait naître à la charge de cet établissement, quelles que soient les modalités choisies, une obligation indépendante de celle du débiteur défaillant et constitue une garantie autonome qui ne disparaît pas du fait de la liquidation judiciaire du vendeur en état futur d'achèvement et de l'absence de déclaration de créance du bénéficiaire ; ATTENDU que la Banque X qui a régulièrement donné sa garantie à la SCI L n'est donc pas fondée à invoquer l'absence de déclaration de créance du syndicat des copropriétaires pour se prétendre déchargée de son obligation de financer les sommes nécessaires à l'achèvement ; ATTENDU que le premier juge a déclaré à bon droit recevable l'action du syndicat des copropriétaires ; sur le fond ATTENDU que les sommes que doit verser le garant en exécution de son engagement sont celles nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'elles cessent donc lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipements qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; ATTENDU que le premier juge a retenu comme entrant dans les travaux nécessaires susvisés : - la fermeture des locaux commerciaux et la mise en place d'un portail qui ne sont pas discutées par la Banque X 20.278,18 Frs - un enduit de finition sur parties obturées 12.543,72 Frs - finition enduit en pignon Nord pose garde corps en bout de coursive 62.670,00 Frs - pose de lambris avant toit en pignon 3.772,26 Frs - voirie légère 51.480,00 Frs - clôture chemin des Chapitres et les travaux exécutés à l'initiative du syndicat 81.689,04 Frs - aménagement du local poubelle 25.724,00 Frs - aménagement de l'entrée 11.100,00 Frs 269.257,20 Frs HT ATTENDU que la Banque X conteste vainement la prise en charge de l'aménagement du local poubelle et de l'entrée, le local poubelle étant à l'évidence nécessaire pour l'utilisation normale d'un immeuble à usage d'habitation collective et étant imposé en outre par l'administration communale et l'aménagement du hall d'entrée étant également indispensable pour de simples raisons de sécurité ; ATTENDU de même que l'absence de garde corps élément de sécurité indispensable à une utilisation normale de l'immeuble et l'absence de tout enduit sur le mur pignon et des lambris qui empêche une isolation et une imperméabilisation normale des façades et est susceptible de générer à brève échéance des infiltrations incompatibles avec l'habitabilité de l'immeuble constituent des inachèvements d'éléments indispensables qui doivent être pris en charge ; ATTENDU, s'agissant de la voirie légère, que les photographies produites aux débats montrent que les abords des bâtiments concernés sont aménagés et qu'un lit de gravillon permet un accès normal aux locaux desservis ; ATTENDU que ce défaut de conformité n'apparait donc pas substantiel et n'entre pas dans le cadre de la garantie d'achèvement ; que la somme de 51.480 Frs sera exclue ; ATTENDU de la même façon que l'absence de création d'une clôture en retrait de celle existante en mauvais état ne constitue pas un défaut de conformité substantiel dès lors que l'absence de cette réalisation ne compromet pas l'utilisation normale de l'immeuble et qu'il n'apparaît pas que la clôture prévue soit nécessaire pour assurer une sécurité véritable des occupants ou des véhicules stationnés sur le parking ; que la somme de 81.689,04 Frs sera également exclue ; ATTENDU que, bien que concluant à la confirmation, le syndicat des copropriétaires reprend dans le corps de ses conclusions mais non dans le dispositif les demandes qu'il avait formées au titre de la signalisation et des modifications de programme pourtant exclues par le premier juge ; ATTENDU que même en considérant que, malgré l'absence de reprise dans le dispositif des conclusions, le syndicat maintient ses demandes de ces deux chefs, il convient, avec le premier juge, de considérer que la BPTP ne peut être tenue de garantir l'achèvement d'ouvrages qui n'ont pas été initialement prévus et sur lesquels elle n'a pas donné son accord et qu'en toute hypothèse ces ouvrages ne sont nullement nécessaires à l'utilisation normale de l'immeuble par rapport à la destination initialement prévue qui excluait la présence de garages au droit des trottoirs non pourvus de bateaux ; ATTENDU que pour assurer la complète indemnisation du syndicat des copropriétaires les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et seront augmentées du taux de TVA en vigueur au jour du paiement par le syndicat des copropriétaires pour les travaux dont il a fait l'avance et au jour du paiement par la Banque X pour les autres travaux ; ATTENDU que le refus injustifié de la Banque X de prendre en charge une partie importante des travaux de finition au prétexte d'une exception d'extinction de créance manifestement infondée a généré pour le syndicat des copropriétaires un préjudice résultant de la gêne importante dans l'utilisation des parties communes des immeubles que le premier juge a justement indemnisé par l'octroi de la somme de 50.000 Frs ; ATTENDU que la mise en cause de Me VINCENEUX mandataire liquidateur de la SCI venderesse était inutile en l'état du défaut de déclaration de créance tout comme son maintien en cause d'appel ; ATTENDU qu'il convient de prononcer sa mise hors de cause et de lui allouer à la charge du syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC ; ATTENDU qu'il apparaît enfin équitable d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme complémentaire de 7.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC ; PAR CES MOTIFS LA COUR, déclare l'appel recevable, réforme partiellement la décision déférée et statuant à nouveau, met hors de cause Me VINCENEUX es qualité de mandataire liquidateur de la SCI L, condamne le syndicat des copropriétaires X à payer à Me VINCENEUX es qualité la somme de 6.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC, déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la Banque X, condamne la Banque X à payer au syndicat des copropriétaires X avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance : - la somme TTC de 44.409,74 Frs au titre des travaux de finition engagés par le syndicat des copropriétaires, - la somme HT de 136.088,16 Frs TVA en vigueur au jour du paiement en sus, - la somme de 50.000 Frs à titre de dommages intérêts, - la somme de 14.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC, condamne la Banque X aux dépens de première instance et d'appel à l'exception de ceux afférents à la mise en cause de Me VINCENEUX mis à la charge du syndicat des copropriétaires et dit que la SCP BOYER LESCAT MERLE et la SCP RIVES PODESTA pourront directement recouvrer ceux d'appel dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision. LE PRESIDENT ET LE Y... ONT SIGNE LA MINUTE. LE Y... LE PRESIDENT