Cour d'appel de Toulouse, du 26 juillet 2001, 2000/03925

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Etendue - Immeuble Le notaire n'est pas tenu de rechercher l'accord amiable des créanciers hypothécaires sur la distribution d'un prix de vente insuffisant pour couvrir l'ensemble des créances garanties ou de procéder à la purge s'il n'a pas reçu mandat pour ce faire .Par ailleurs, s'il est vrai qu'il appartient au notaire de donner aux parties tous conseils utiles pour assurer l'efficacité de l'acte et plus spécialement pour éviter à l'acquéreur tout recours de créanciers inscrits du chef du vendeur même lorsque l'acquéreur est assisté d'un professionnel du droit, il faut observer en l'espèce que l'acquéreur ne pouvait ignorer, au vu meme des énonciations de l'acte, que le prix payé était insuffisant pour assurer le désintéressement de tous les créanciers inscrits et qu'il importait d'obtenir la radiation des sûretés grevant l'immeuble

DU 26 JUILLET 2001 ARRET N°366 Répertoire N° 2000/03925 Première Chambre Premièe Section HM/CD 06/07/2000 TGI TOULOUSE RG : 199803634 (CH1) (Mme X...) SOCIETE A Me DE LAMY Y.../ Maître B S.C.P RIVES PODESTA Madame Y... Me DE LAMY CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE Z... AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du Vingt six juillet deux mille un, par H. MAS, président, assisté de Y... DUBARRY, faisant fonctions de greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO A... lors des débats: E. KAIM MARTIN Débats: A l'audience publique du 18 Juin 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE SOCIETE A, représentée par son liquidateur judiciaire Me Jean Marie COTTIER et par Me Philippe GENIN en vertu du mandat qui lui a été octroyé le 31 janvier 1997 par l'office des faillites du canton de Fribourg. B... pour avoué Maître DE LAMY B... pour avocat Maître GENIN du barreau de Lyon INTIMES MAITRE B B... pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA B... pour avocat Maître LARRAT G.L. du barreau de Toulouse Madame Y... B... pour avoué Maître DE LAMY B... pour avocat Maître GENIN du barreau de Lyon FAITS ET PROCEDURE Par acte authentique reçu par Me B notaire à Toulouse le 30 juin 1993 Monsieur C... a vendu la société de droit suisse A représentée à l'acte par Me Alain BERDAH avocat au barreau de Nice un immeuble situé à Toulouse moyennant le prix de 11.200.000 Frs payé à concurrence de dix millions sept cent mille francs hors la comptabilité du notaire par un chèque directement adressé à la banque WORMS créancier inscrit et de 500.000 Frs par la comptabilité du notaire. Il était précisé à l'acte qu'outre les inscriptions de premier et deuxième rang, prises au profit de la banque WORMS, étaient inscrites une hypothèque au profit de M.Y pour 500.000 Frs en capital et une hypothèque judiciaire au profit de Me PELLEGRINI, syndic d'une société Z, pour 332.410,50 Frs dont le vendeur s'obligeait è rapporter la radiation dans un délai de trois mois. La créance de M. D... a été payée par Me B sur les fonds qu'il détenait sur la demande de Me BERDAH. La société A a fait l'objet en Suisse d'une procédure collective et l'ensemble de ses biens a été réalisé. A l'occasion de la vente de l'immeuble il est apparu que l'hypothèque prise au profit de Me PELLEGRINI en qualité de syndic de la société Z n'avait pas été radiée. Sur demande de Me GUILLEMONAT et de Me PELLEGRINI, représentant la société Z en liquidation judiciaire, et sur accord du conseil de la société A, la somme de 332.410,50 Frs a été réglée par chèque du 30 juillet 1998. Par acte du 29 septembre 1998 la société A, représentée par Me GENIN, avocat à Lyon, en vertu d'un mandat donné par l'office des faillites du canton de Fribourg a fait assigner Me B en responsabilité professionnelle et indemnisation du préjudice résultant du maintien de l'hypothèque. Me B a conclu à l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement au rejet en soutenant qu'il n'avait commis aucune faute dans la mesure où il n'avait pas reçu mandat de procéder à la purge et où il n'avait perçu qu'une petite partie du prix de vente qu'il a libérée au profit d'un créancier inscrit à la demande expresse de Me BERDAH. Il ajoutait que la société A n'aurait pas du régler les sommes réclamées par les représentants la liquidation de biens de Z qui n'avaient plus qualité pour intervenir en l'état de la clôture des opérations de liquidation de biens. Par jugement du 6 juillet 2000 le tribunal de grande instance de Toulouse a débouté la société A de ses demandes. La société anonyme de participations et de financements A représentée par son liquidateur judiciaire Me Jean Marie COTTIER a fait appel de cette décision à l'encontre de Me B et de Mme Y... qui était intervenue en première instance en se prétendant subrogée dans les droits de A. La société A et Mme Y... concluent, dans leurs dernières écritures communes, à la recevabilité de l'action engagée au nom de A et sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil, à la condamnation de Me B à payer à ladite société la somme de 332.410,50 Frs outre les frais de mainlevée de l'hypothèque soit 3.500 Frs avec les intérêts sur ces sommes à compter de l'assignation introductive et capitalisation desdits intérêts. Elles sollicitent en outre 30.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Elles soutiennent, sur la recevabilité, que le mandataire de A avait tout pouvoir de régir, opérer et administrer tous les biens présents et à venir de la société et d'exercer toutes poursuites et que l'action engagée par Me GENIN substituant Me COTTIER est donc recevable. Sur le fond elles font valoir que le notaire connaissait avant la vente l'insuffisance du prix et qu'il aurait donc du procéder à une purge amiable et surtout avertir la société A des conséquences résultant de l'absence de purge ce qu'il ne justifie pas avoir fait. Elles disent que le notaire a entendu protéger son client habituel Monsieur C... et qu'il ne peut invoquer le fait que la société A était représentée par un avocat ou encore que Me BERDAH a donné mandat de verser le solde du prix à M. D... pour prétendre être exonéré de son devoir de conseil. Elles prétendent que le notaire et Me BERDAH, au moment du déblocage du prix, n'ignoraient pas le litige existant entre la famille Y... et C... et qu'ils ont été complices de ce dernier. Me B conclut à l'irrecevabilité de l'action suivie par A représentée par Philippe GENIN pour défaut de qualité et d'intérêt à agir et subsidiairement à la confirmation du rejet de ses demandes. Il soutient que Me COTTIER représentant l'office des faillites du canton de Fribourg responsable de la faillite de la société A n'a pas reçu mandat d'entreprendre une action en responsabilité contre lui et que Me GENIN, qui a agi, ne pouvait avoir plus de pouvoir que Me COTTIER. Sur le fond il affirme qu'il n'est intervenu que pour la régularisation authentique d'une vente négociée sans son intervention, qu'il n'avait pas reçu mandat de négocier la mainlevée amiable des hypothèques ou de procéder à la purge qu'au contraire le vendeur s'était engagé à rapporter la mainlevée des hypothèques existantes, qu'il ne détenait pas le prix total de la vente et qu'en toute hypothèse la société A était toujours à temps de provoquer la purge conformément à l'article 2183 du code civil ce qui lui aurait évité de payer la société Z créancière en liquidation de biens clôturée ne pouvant satisfaire aux exigences de ce texte. MOTIFS DE LA DECISION sur la recevabilité ATTENDU que Mme Y... ne prétend pas avoir qualité pour agir et admet la recevabilité de l'action engagée par la société A, que seule la recevabilité de cette action contestée par Me B doit donc être examinée ; ATTENDU que Me Jean Marie COTTIER a reçu de l'office des faillites du canton de Fribourg mandat de procéder à la réalisation de tous les biens droits et avoirs immobiliers figurant à l'inventaire de la masse en faillite de la société A ; ATTENDU que ce mandat de portée générale entraîne pouvoir d'exercer au nom de la société A toute action nécessaire pour récupérer l'actif de ladite société ; ATTENDU que Me COTTIER qui avait la possibilité de se substituer précisément Me GENIN pouvait, en précisant la mission donnée à ce dernier, lui conférer le pouvoir d'agir en justice au nom de la société A sans avoir à préciser ce mandat pour chaque action à engager ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu la recevabilité de l'action engagée ; sur le fond ATTENDU que le notaire n'est pas tenu de rechercher l'accord amiable des créanciers hypothécaires sur la distribution d'un prix de vente insuffisant pour couvrir l'ensemble des créances garanties ou de procéder à la purge s'il n'a pas reçu mandat pour ce faire ; ATTENDU que la société A ne prétend pas avoir donné mandat à cette fin à Me B ; ATTENDU qu'il résulte au contraire des énonciations de l'acte de vente qu'elle a, en accord avec le vendeur, pris l'initiative de payer directement hors la comptabilité du notaire la banque WORMS créancier de premier rang et de ne remettre au notaire que la somme de 500.000 Frs ce qui ne permettait pas à ce dernier d'offrir la totalité du prix à l'ensemble des créanciers ; ATTENDU par ailleurs que s'il est vrai qu'il appartient au notaire de donner aux parties tous conseils utiles pour assurer l'efficacité de l'acte et plus spécialement pour éviter à l'acquéreur tout recours de créanciers inscrits du chef du vendeur même lorsque l'acquéreur est assisté d'un professionnel du droit, il faut observer en l'espèce que l'acquéreur ne pouvait ignorer, au vu même des énonciations de l'acte, que le prix payé était insuffisant pour assurer le désintéressement de tous les créanciers inscrits et qu'il importait d'obtenir la radiation des sûretés grevant l'immeuble ; ATTENDU d'ailleurs que le notaire avait expressément prévu dans l'acte l'engagement du vendeur de rapporter dans les trois mois la radiation des hypothèques subsistantes de son chef ; ATTENDU que, même s'il ne détenait pas la totalité du prix Me B a conservé une somme de 500.000 Frs ; qu'il appartenait donc à la société A, qui n'avait pas mandaté expressément Me B pour suivre la radiation des hypothèques, d'aviser ce dernier des difficultés rencontrées à l'issue des trois mois de délais donnés au vendeur pour rapporter la radiation ; ATTENDU que la société A ne démontre pas avoir, à un moment quelconque, avisé le notaire de la difficulté d'exécution rencontrée, qu'au contraire Me BERDAH dont le notaire n'avait pas de raison de douter qu'il représentait les intérêts de la A pour le compte de laquelle il avait signé l'acte de vente lui a expressément demandé de se libérer des fonds qu'il détenait encore au profit du créancier d'un rang préférable à celui de la société Z ; ATTENDU qu'en l'état de ce mandat de payer, qui n'était assorti d'aucune réserve quant au maintien d'autres hypothèques, donné par un professionnel du droit il ne peut être reproché au notaire de ne pas s'être préoccupé autrement du sort des inscriptions hypothécaires ; ATTENDU que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté les demandes de la société A à l'encontre de Me B ; ATTENDU qu'il apparait équitable d'allouer à Me B la somme de 6.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC ; PAR CES MOTIFS LA COUR, déclare l'appel recevable, confirme la décision déférée, y ajoutant, condamne la société A à payer à Me B la somme de 6.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC, la condamne aux dépens distraits au profit de la SCP RIVES PODESTA. LE PRESIDENT ET LE A... ONT SIGNE LA MINUTE. LE A... LE PRESIDENT