Cour d'appel de Toulouse, du 3 septembre 2001

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Mandat En vertu des articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, un agent immobilier ne peut obtenir rémunération que s'il justifie de l'existence d'un mandat écrit régulièrement enregistré préalablement à la vente. Il en résulte qu'une reconnaissance d'honoraires souscrite le jour de la signature de la promesse de vente sous seing privé ne peut pallier l'absence de mandat régulier préalable. Par ailleurs, l'agence immobilière, qui ne justifie d'aucun mandat régulier émis à son propre nom par l'une ou l'autre des parties à la vente, ne peut se prévaloir du mandat non exclusif de vente émis au bénéfice d'une autre agence dès lors que ce mandat ne prévoyait aucune faculté de substitution pour le mandataire qui devait exécuter lui-même la mission confiée

DU 3 septembre 2OO1 ARRET N°387 Répertoire N° 2OOO/01415 Première Chambre Première Section HM/EKM 24/O1/2000 T. Commerce TOULOUSE (Mme X...) SARL T S.C.P MALET STE S S.C.P MALET C/ EPOUX Y... S.C.P NIDECKER-PRIEU CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du trois septembre deux mille un, par Z... MAS, président, assisté de C. DUBARRY faisant fonction de greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : Z... MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO A... lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 26 Juin 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE SARL T B... pour avoué la S.C.P MALET B... pour avocat la SCP ROUZAUD, du barreau de Toulouse INTERVENANTE VOLONTAIRE SARL S B... pour avoué la S.C.P MALET B... pour avocat la SCP ROUZAUD, du barreau de Toulouse INTIMES Monsieur Michel Y... Madame Martine Y... B... pour avoué la S.C.P NIDECKER-PRIEU PHILIPPOT B... pour avocat la SCP BRUNO-ALMUZARA-DELMAS du barreau de Toulouse FAITS ET PROCEDURE : Une promesse unilatérale de vente ayant pour objet un fonds de commerce de pizzeria situé dans les locaux commerciaux du centre commercial CARREFOUR a été signée par M. et Mme Y... au profit de M. Amar Z... le 27 novembre 1997 en l'étude de Maître ROBERT, notaire. Cet acte prévoyait au dernier paragraphe a15 "une commission pour l'agence T à la charge de l'acquéreur s'élevant à 144.72O frs TTC". Conformément aux termes du bail commercial les liant à la société S, M. et Mme Y... lui ont notifié leur intention de vendre par lettre recommandée avec AR du 28 novembre 1997 afin que le bailleur puisse exercer son droit de préférence. Cependant la lettre ne fait pas état de la clause relative à la commission de la société T. La SA S a accepté le bénéfice de la promesse puis le 31 décembre 1997 la société immobilière CARREFOUR venant aux droits de S s'est substituée la société Y... A l'issue de la procédure engagée par M. Z... qui contestait la régularité de la préemption, l'acte de vente du fonds de commerce a été passé entre M. et Mme Y... et la société Y... devant Maître CLARY, notaire. Le 4 février 1998, la société T a adressé une mise en demeure aux époux Y... aux fins du règlement de la commission de 144.72O francs estimant que leur responsabilité se trouvait engagée du fait de leur omission d'indiquer au bailleur l'existence d'une commission mise à la charge de l'acquéreur. Le 9 mars 1998, la conseil des époux Y... répondait que la vente a été réalisée au profit de la société Y... et que cet acte ne prévoyait pas le règlement d'une commission. Les époux Y... ont été assignés devant le tribunal de commerce de Toulouse en paiement de la somme de 144.72O francs à titre de dommages et intérêts par la société T. Ils ont quant à eux assigné Maître ROBERT, notaire, devant le tribunal de grande instance afin de se voir garantis d'une éventuelle condamnation. Par jugement du 24 janvier 2OOO, le tribunal de commerce a débouté la SARL T de l'ensemble de ses demandes, après avoir constaté que cet agent immobilier ne pouvait produire aux débats aucun mandat valable justifiant sa demande de commission ainsi que l'exige la loi du 2 janvier 197O. La SARL a fait appel de cette décision dont elle demande la réformation. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : La société T soutient que par omission du droit à la commission les époux Y... ont commis une faute en vertu de l'article 1382 du code civil. Le lien de causalité entre la faute et le préjudice réside pour la société T dans cette omission qui a conduite à la perte de la commission. Elle estime que la preuve du mandat est rapportée puisqu'il porte le n° 1OOO8 et date du 11 avril 1997. Elle demande la réformation de cette décision. [* *] Les époux Y... soutiennent que la somme réclamée par la société T ne peut être légitimée par aucun contrat de mandat passé avec une autre agence, dès lors que "le mandat reçu est un mandat spécial" qui rend par conséquent inopposable au mandant la délégation de l'agence S à l'agence T. Le décret du 2O juillet 1972 exige un mandat écrit préalablement délivré pour la négociation d'opérations visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 197O. Les époux Y... contestent la recevabilité de l'intervention volontaire de la société S, celle-ci ne justifiant pas son intérêt à intervenir. Ils considèrent que la société S ne s'est jamais manifestée auprès des concluants pour percevoir une commission prouvant par là même son absence de droit au titre du mandat. Ils considèrent qu'une offre d'achat ne peut pas s'analyser en un mandat de vente, mandat qu'ils estiment inexistant puisque dépourvu de numéro de registre. Ils soutiennent que la promesse de vente n'a d'effet qu'entre le vendeur et l'acquéreur et ne peut pas avoir d'effet juridique pour la SARL T qui est un tiers à la convention. En outre, ils estiment que l'obligation de payer la commission ne les engage pas puisque elle incombait à l'acquéreur. Enfin, ils considèrent que l'absence de mandat écrit frappe de nullité absolue celui-ci en vertu de la loi Hoguet et que le préjudice subi se trouve lié à l'impéritie de l'agent immobilier. Les époux Y... demandent l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la société S, la confirmation du jugement du 24 janvier 2OOO et reconventionnellement le paiement de 1O.OOO francs au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. [* *] La société S estime que son intervention est justifiée puisqu'elle est détentrice d'un mandat portant le n°1OOO8 conféré par les époux Y... et conforte le bien fondé de l'agence T. Elle estime que son intérêt réside dans le partenariat qu'elle avait arrêté avec l'agence T. MOTIFS DE LA DECISION : Attendu qu'en application de l'article 554 du nouveau code de procédure civile, l'intervention volontaire de la société S au soutien des prétentions de la SARL T doit être déclarée recevable ; Attendu que le droit de préemption dont bénéficie le bailleur s'analysant en une simple substitution de celui-ci à l'acquéreur éventuel, le bailleur ou la personne qu'il s'est régulièrement substituée, est tenu en cas de préemption d'exécuter toutes les clauses et conditions de la vente et notamment de payer la commission stipulée en faveur d'un agent immobilier pourvu que l'obligation de l'acquéreur au paiement de cette commission ait été portée à sa connaissance et qu'elle soit valable ; Attendu qu'il est donc certain que la société au profit de laquelle a été exercé le droit de préemption aurait été tenue de régler la commission prévue à l'acte initial si les conditions intégrales de cet acte avaient été portées à sa connaissance par les époux Y... vendeurs du fonds de commerce tenus de faire une notification correcte, et sous réserve de la validité de l'obligation ; Attendu que les époux Y... n'ont pas indiqué dans la notification la commission stipulée due par l'acquéreur, qu'ils ont donc commis une faute entraînant l'impossibilité pour le cabinet T de tenter d'obtenir de l'acquéreur final le paiement de la commission auquel elle prétend ; Mais attendu que la société T ne peut justifier d'un préjudice résultant de cette faute que si son droit à obtenir le paiement d'une commission est certain ; Attendu alors qu'en vertu des articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 197O et 72 et 73 du décret du 2O juillet 1972, un agent immobilier ne peut obtenir rémunération que s'il justifie de l'existence d'un mandat écrit régulièrement enregistré préalablement à la vente ; Attendu qu'une reconnaissance d'honoraire souscrite le jour de la signature de la promesse de vente sous seing privé ne peut pallier l'absence de mandat régulier préalable ; Attendu que la société T ne justifie d'aucun mandat régulier émis à son propre nom par l'une ou l'autre des parties ; Attendu qu'elle ne peut se prévaloir du mandat non exclusif de vente émis par les époux Y... au bénéfice du cabinet S dès lors que ce mandat ne prévoyait aucune faculté de substitution pour le mandataire qui devait exécuter lui-même la mission confiée et qui devait d'ailleurs, s'il avait exécuté sa mission, être honoré par le vendeur ; Attendu que le cabinet T à supposer qu'il puisse invoquer le mandat consenti au cabinet S ne pouvait en toute hypothèse modifier la charge de la rémunération en la transférant à l'acquéreur sans violer les dispositions de l'article 73 du décret du 2O juillet 1972 ; Attendu que l'existence d'un partenariat invoqué par les deux agents immobiliers est inopérante en l'espèce ; Attendu que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont écarté la demande en paiement de la SARL T; Attendu qu'il apparaît équitable d'allouer aux époux Y... la somme de 7.OOO francs par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : LA COUR : Déclare l'appel recevable ; Donne acte à la société S de son intervention volontaire; Confirme la décision déférée ; Confirme la décision déférée ; Condamne la SARL T à payer aux époux Y... la somme de 7.OOO francs (sept mille francs) par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile; La condamne aux dépens distraits au profit de la SCP NIDECKER-PRIEU PHILIPPOT. Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier. LE A... : LE PRESIDENT :