Cour d'appel de Colmar, du 6 novembre 2003

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE Aux termes de l'article L 261-15 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de réservation dans le cadre d'une vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ne permet pas au bénéficiaire de la réservation d'obliger le réservant à conclure le contrat de vente projeté, et ne lui ouvre pas d'autres droits que l'indemnisation du préjudice qu'il peut subir du fait d'un refus injustifié du vendeur de passer cet acte. Par suite, le contrat de réservation ne restreint pas le droit de disposer du vendeur et ne fait en conséquence pas partie des actes qui, aux termes de l'article 38-f de la loi du 1er juin 1924, peuvent être inscrit au livre foncier.Aucune circonstance particulière ne permettant de considérer que le contrat de réservation en cause, en l'espèce, constitue une promesse de vente, il en résulte qu'il s'agit d'un contrat "sui generis". Dès lors, c'est à juste titre qu'est rétractée l'ordonnance ayant autorisé le réservataire à faire inscrire une prénotation sur les droits faisant l'objet du contrat de réservation.

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE Section A MS/CW MINUTE N° 1078/03 Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A 02/05952 Copies exécutoires à : Maîtres WETZEL & FRICK Maître BUEB Le 6 novembre 2003 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 06 novembre 2003 Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 12 décembre 2002 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE STRASBOURG APPELANT et défendeur : Monsieur Stéphane X... né le 28 décembre 1969 à VERDUN demeurant 20, rue des Boulangers 68000 COLMAR représenté par Maîtres WETZEL & FRICK, avocats à COLMAR INTIMEE et demanderesse : La S.N.C. L'ORANGERIE prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social 58, avenue Marceau 75008 PARIS représentée par Maître BUEB, avocat à COLMAR plaidant : Maître HUCK, avocat à STRASBOURG COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 24 septembre 2003, en audience publique, devant la Cour composée de : Marc SAMSON, Président de Chambre Christian CUENOT, Conseiller Philippe ALLARD, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier ad hoc, lors des débats : Christine WEIGEL ARRET : - Contradictoire - prononcé publiquement par Marc SAMSON, Président - signé par Marc SAMSON, Président et Nathalie NEFF, greffier présent au prononcé. Le 4 décembre 2002 la S.N.C. L'ORANGERIE a saisi le Président du Tribunal de grande instance de STRASBOURG d'une demande tendant à ce que soit rétractée une ordonnance sur requête rendue le 15 novembre précédent, autorisant Monsieur X... à faire inscrire au Livre Foncier de STRASBOURG la prénotation d'une restriction au droit de disposer de biens immobiliers ayant fait l'objet d'un contrat de réservation, alors que celui-ci était caduc et ne pouvait en tout état de cause constituer un titre au sens de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924. Monsieur X... a conclu au rejet de la demande et, reconven-tionnellement, pour le cas où la caducité serait admise, a sollicité la condamnation de la S.N.C. L'ORANGERIE à lui restituer l'acompte de 17.531,64 ä qu'elle conservait indûment. Par ordonnance en date du 12 décembre 2002, le Délégataire du Président du Tribunal a donné satisfaction à la demande de la S.N.C. L'ORANGERIE, en rétractant l'ordonnance du 15 novembre au motif que le contrat de réservation en cause était caduc et que Monsieur X... ne pouvait se prévaloir ni d'un acte de vente ni d'une promesse de vente encore valable pour fonder sa demande de prénotation. La demande reconventionnelle de Monsieur X... est d'autre part déclarée irrecevable, la compétence du Juge des requêtes étant limitée à la mesure conservatoire contestée. ---------- Monsieur X... a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration reçue au greffe de la Cour le 24 décembre 2002. Il demande à la Cour de l'infirmer, de rejeter la demande de la S.N.C. L'ORANGERIE et de lui allouer le bénéfice de sa demande reconventionnelle. Il soutient que le contrat n'était pas caduc et que la S.N.C. L'ORANGERIE est seule responsable de l'absence de signature de l'acte de vente. Il soutient également que les parties étant d'accord sur l'objet et le prix de la vente, celle-ci est parfaite. Il souligne que le premier Juge a rappelé que le contrat de réservation valait promesse de vente et autorisait une prénotation par application des articles 38 et 39 de la loi du 1er juin 1924. Il fait d'autre part grief au premier Juge d'avoir déclaré irrecevable sa demande reconventionnelle alors que la saisine du Juge est déterminée par les prétentions des parties. Il soutient que sa demande est parfaitement fondée au regard des dispositions de l'article L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat n'ayant pas été conclu du fait du vendeur, qui préfère manifestement disposer de son bien à un meilleur prix en conservant l'acompte. Il conclut aussi à l'irrecevabilité et au mal fondé de la demande de dommages et intérêts formée par la S.N.C. L'ORANGERIE. ---------- Celle-ci conclut au rejet de l'appel et à la confirmation de l'ordonnance entreprise en rappelant que seule la défaillance de Monsieur X... est à l'origine de l'absence de signature du contrat. Elle fait cependant grief au premier Juge d'avoir admis qu'un contrat de réservation conforme à l'article L 261-16 du Code de la construction et de l'habitation constitue une promesse de vente permettant une prénotation. Elle souligne que l'acte de vente n'a pas été conclu, et serait lui-même caduc. Elle souligne aussi qu'aucune des conditions de restitution de l'acompte n'est remplie en sorte, qu'à supposer la demande reconventionnelle recevable, ce qu'elle conteste, elle ne serait pas fondée. Elle demande l'allocation de 2.000 ä à titre de dommages et intérêts compensant le préjudice que lui fait subir l'immobilisation de ses droits. ---------- SUR QUOI, LA COUR, Vu les pièces et les écrits des parties, auxquels il est renvoyé pour l'exposé du détail de leur argumentation ; Attendu, en la forme, que l'appel a été interjeté suivant les formalités légales, que la date de signification du jugement ne résulte pas du dossier, qu'aucun motif n'est développé au soutien de l'irrecevabilité de l'appel soulevée par S.N.C. L'ORANGERIE dans un articulat de pure forme ; Attendu quant au fond que le contrat de réservation, qu'aux termes de l'article L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, les parties à un contrat de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement peuvent conclure, ne permet pas au bénéficiaire de la réservation d'obliger le réservataire à conclure le contrat de vente projeté, et ne lui ouvre que le droit à l'indemnisation du préjudice qu'il peut subir du fait d'un refus injustifié du vendeur de passer cet acte ; qu'il en résulte que ce contrat de réservation ne restreint pas le droit de disposer du vendeur, et ne fait en conséquence pas partie des actes qui, aux termes de l'article 38-f de la loi du 1er juin 1924, peut être inscrit au Livre Foncier ; qu'il ne peut en conséquence donner lieu à prénotation par application de l'article 39 de la même loi ; qu'aucune circonstance particulière ne permet de considérer que le contrat de réservation en cause en la présente espèce, constituerait non pas un contrat "sui generis", mais une promesse de vente, aucune indication n'étant notamment donnée quant à l'état d'achèvement de l'immeuble, étant rappelé que la réservation, convenue le 18 mai 2001, portait sur des lots de copropriété d'un immeuble collectif, indiquait un délai prévisionnel d'achèvement au troisième trimestre 2002 et précisait que le permis de construire avait été délivré le 22 décembre 2000, ces éléments laissant à penser que la construction venait, au plus, d'être entreprise, et que la vente envisagée n'avait encore qu'un support matériel inexistant ou, au mieux, très restreint ; Attendu que c'est dans ces conditions à juste titre, que le premier Juge a rétracté l'ordonnance ayant autorisé Monsieur X... à faire inscrire une prénotation sur les droits faisant l'objet du contrat de réservation ; Attendu que c'est de même à juste titre que le premier juge a rejeté la demande reconventionnelle, qui suppose une appréciation des circonstances et de l'imputabilité de la non-réalisation de la vente qui échappe à la compétence du Juge des référés ; Attendu que la S.N.C. L'ORANGERIE ne justifie pas du préjudice qu'elle invoque ; PAR CES MOTIFS ============== RECOIT l'appel en la forme, Le rejetant quant au fond, CONFIRME l'ordonnance entreprise, CONDAMNE Monsieur X... en tous les frais et dépens et à verser à la S.N.C. L'ORANGERIE 1.500 ä (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Et, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent au prononcé.