Cour d'appel de Colmar, du 12 décembre 2002, 1999/03946

Sommaire: IMPOTS ET TAXES - Enregistrement - Droits de mutation - Assiette - Valeur des biens - Détermination - Immeuble Le prix de vente constituant l'assiette des droits de l'article 683 du Code général des impôts comprend le montant des travaux réalisés par le vendeur pour le compte des acquéreurs, même s'il s'agit de travaux de rénovation réalisés après la vente, dés lors qu'il sont réalisés d'après un programme arrêté par le vendeur.

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE Section A CC/CW R.G. N° 2 A 99/03946 Minute N° 2 M 1236.2002 Copies exécutoires à : Maîtres ROSENBLIEH, WELSCHINGER, WIESEL & DUBOIS La S.C.P. CAHN & ASSOCIES Le 12 décembre 2002 Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 12 DECEMBRE 2002 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Marc SAMSON, Président de Chambre Christian CUENOT, Conseiller Philippe ALLARD, Conseiller Greffier présent aux débats et au prononcé : Nathalie NEFF DEBATS en audience publique du 24 octobre 2002 ARRET CONTRADICTOIRE du 12 décembre 2002 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : CONTESTATIONS EN MATIERE DE RECOUVREMENT DE DROITS DE MUTATION A TITRE ONEREUX APPELANTE et demanderesse : La société en nom collectif K.L.M. INVESTISSEMENT représentée par son gérant Monsieur Gérard X... ayant son siège social 46, route de Brumath 67460 SOUFFELWEYERSHEIM représentée par Maîtres ROSENBLIEH, WELSCHINGER, WIESEL & DUBOIS, avocats à COLMAR plaidant : Maître ETER, avocat à STRASBOURG INTIME et défendeur : Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Bas-Rhin représenté par Madame Y... ... par la S.C.P. CAHN & ASSOCIES, avocats à COLMAR Vu le jugement du 7 juillet 1999 du Tribunal de grande instance de STRASBOURG, qui a rejeté la réclamation contentieuse de la société K.L.M. INVESTISSEMENT contre un avis de mise en recouvrement du 8 août 1996, relatif à un rappel de taxes de publicité foncière et de droits d'enregistrement ; Vu l'appel recevable relevé par la société K.L.M. INVESTISSEMENT le 30 juillet 1999 ; Attendu qu'au soutien de son recours, la société K.L.M. INVESTISSEMENT reprend sa contestation de la procédure de redressement, qui aurait dû selon elle emprunter les formes de l'article L 64 du Livre des procédures fiscales, dans la mesure où il remettait en cause la portée et la qualification des conventions passées ; qu'elle souligne au fond qu'elle n'a pas passé de vente en l'état futur d'achèvement, et qu'elle n'a contracté aucun engagement de rénover l'immeuble ; qu'elle estime en conséquence qu'il n'y a pas de charge augmentative du prix de vente, et que le redressement fiscal n'est pas fondé ; qu'elle conteste subsidiairement le taux des intérêts de retard fixé à 0,75 % par mois, en indiquant que le dépassement du taux légal constitue une pénalité irrégulière ; qu'elle conclut à l'infirmation du jugement entrepris, au dégrèvement des impositions en cause, et au paiement d'une compensation de 20.000 F sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Bas-Rhin conclut à la confirmation du jugement entrepris, et sollicite une compensation de 762,25 ä sur le fondement de l'article 700 ; Attendu que le redressement fiscal en cause, notifié à la société K.L.M. INVESTISSEMENT le 21 décembre 1995, fait suite à la vente et à la rénovation d'un vieil immeuble du 17 rue de Lucerne à STRASBOURG ; Attendu que cet immeuble avait été acquis en 1991 par la société K.L.M. INVESTISSEMENT de la famille EPITALBRA moyennant la somme de 4 millions de francs, et que du 16 au 22 décembre 1992, cette société, qui avait consulté auparavant un architecte et des entreprises en vue de sa rénovation, a revendu la nue-propriété de lots de copropriété à divers investisseurs, en se réservant l'usufruit jusqu'au 1er janvier 2000 ; que le 23 décembre 1992, elle a convoqué une assemblée générale des copropriétaires, et fait désigner un syndic en la personne de Madame Z..., qui avait pour mission de signer "définitivement" (sic) tous marchés de travaux avec une entreprise SCHELL, moyennant les sommes de 4.586.736 F pour les grosses réparations et 809.424 F pour les petites réparations ; Attendu que Madame Z... recevait le pouvoir de réceptionner les travaux, y compris les parties privatives conformément à un mandat donné par chacun des copropriétaires ; qu'il était prévu que sa mission prendrait fin à la réception définitive, et qu'un quitus devrait lui être donné par l'usufruitier ; que le procès-verbal précisait enfin qu'afin de pouvoir maintenir le coût au mètre carré des travaux comme convenu, il avait été négocié avec l'entreprise SCHELL un déblocage de la moitié de sa facture de gros travaux ; Attendu qu'estimant que la vente et la rénovation ainsi organisées constituaient en réalité une seule opération, la Direction des Services Fiscaux du Bas-Rhin a notifié à la société K.L.M. INVESTISSEMENT un redressement pour faire réintégrer dans le prix le montant des travaux laissés à la charge des nus-propriétaires ; Attendu qu'elle a mis en oeuvre la procédure de redressement contradictoire des articles L 57 à L 61 du Livre des procédures fiscales ; Attendu que la société K.L.M. INVESTISSEMENT conteste la régularité de la procédure choisie, qui aurait dû être conduite selon elle conformément à l'article L 64, disposition qui répute en substance inopposable à l'adminitration les actes fictifs destinés à opérer une dissimulation fiscale ; Attendu que bien que ce moyen pose un problème réel, il n'a pas lieu cependant d'être accueilli ; Attendu en effet que le redressement fiscal qui opère la réintégration dans le prix d'un immeuble vendu du montant des travaux de rénovation ne constitue pas la répression d'un abus de droit au sens de l'article L 64 ; que selon le Conseil d'Etat, (voir notamment un arrêt du 21 juillet 1989), toute requalification dans le cadre d'un redressement n'est pas automatiquement justiciable de cette disposition, et qu'en sont exclues par exemple les simples requalifications de sommes ; Attendu que la simple réintégration dans l'assiette taxable de ce qui est considéré comme un élément du prix de vente n'est pas justiciable de la procédure d'abus de droit ; Attendu qu'au fond, il est constant que le prix de vente constituant l'assiette des droits de l'article 683 du Code général des impôts comprend le montant des travaux réalisés par le vendeur et répercuté sur l'acquéreur (voir en ce sens Cour de Cassation, 3 janvier 1980) ; qu'il n'est naturellement pas possible de retirer artificiellement un élément du prix au moyen d'une facturation séparée ; Attendu que le problème posé par le cas d'espèce est de savoir si des travaux réalisés pour le compte des acquéreurs après la vente, mais d'après un programme arrêté par le vendeur avant celle-ci, peuvent également constituer un élément du prix, ou une charge susceptible de s'ajouter à celui-ci conformément à l'article 683 ; Attendu qu'il importe d'observer que l'opération de vente et l'opération de rénovation étaient étroitement liées, que le coût des travaux de rénovation de plus de 5 millions dépassait la valeur de l'immeuble acquis par la société K.L.M., et que ce supplément de prix était connu et déterminé lorsque les différents investisseurs ont acquis ; Attendu en effet qu'il est constant et non contesté que la rénovation avait été entièrement étudiée préalablement par la société K.L.M. INVESTISSEMENT, qui avait d'ailleurs même pris déjà un principe d'engagement auprès de l'entreprise générale, puisque le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 décembre stipule la signature "définitive" du marché de travaux ; que ce document indique bien que le coût au mètre carré de ces travaux avait été préalablement convenu avec les acquéreurs ; Attendu qu'il y a lieu de relever en second lieu que le vendeur, usufruitier, avait conservé le contrôle du programme des travaux mis en place par ses soins, puisqu'il avait fait nommer une dame Z... qui devait lui rendre des comptes à la fin des travaux, et qui avait même pour mission de réceptionner les parties privatives des copropriétaires ; Attendu qu'il faut souligner en troisième lieu que ces travaux mis à la charge des nus-propriétaires bénéficiaient immédiatement au vendeur lui-même, puisque celui-ci s'était réservé l'usufruit pendant huit ans, durée pendant laquelle il devait naturellement louer les lots à un prix tenant compte de l'importance et de la qualité de la rénovation ; Attendu qu'au résultat des observations précédentes, la Cour estime que l'opération de rénovation était bien une opération globale, demeurée sous le contrôle du promoteur même après régularisation des ventes, que la scission du prix de vente et du coût des travaux était artificielle, et que le montant convenu de ceux-ci constituait effectivement un élément du prix, aussi bien d'ailleurs qu'une charge au profit du cédant dans la mesure où ils bénéficiaient immédiatement à celui-ci ; Attendu donc que c'est à juste que l'administration a rappelé les droits de l'article 683 du Code général des impôts sur cet élément du prix ; Attendu que pour le surplus, cette Cour a déjà jugé que les intérêts de retard au taux fixé par le Code général des impôts ne constituaient pas une pénalité déguisée, mais une réparation forfaitaire du préjudice causé à l'administration, d'un montant d'ailleurs très voisin à certaines époques du taux légal ; qu'il est de l'essence même d'une réparation forfaitaire d'être fixée sans égard au montant exact et circonstanciel du préjudice à une époque donnée ; Attendu qu'il convient en conséquence de rejeter l'ensemble des moyens d'appel de la société K.L.M. INVESTISSEMENT ; que le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions, et que la société K.L.M. INVESTISSEMENT devra payer à Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Bas-Rhin une compensation de 750 ä sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que l'instance ne comporte pas de frais particuliers conformément aux articles L 207 et R 207-1 du Livre des procédures fiscales, en l'absence d'expertise ou de dégrèvement partiel susceptible de valoir au contribuable le remboursement des frais de signification ; PAR CES MOTIFS ============== LA COUR RECOIT l'appel de la société K.L.M. INVESTISSEMENT contre le jugement du 7 juillet 1999 du Tribunal de grande instance de STRASBOURG ; Au fond, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; CONDAMNE la société K.L.M. INVESTISSEMENT à payer à Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Bas-Rhin une compensation de 750 ä (SEPT CENT CINQUANTE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour son obligation d'intervenir en cause d'appel ; CONSTATE qu'il n'y a pas de frais de procédure particuliers à recouvrer. Et, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent au prononcé.