Cour d'appel de Colmar, CIV.2, du 17 février 2006
Formation: CHAMBRE_CIVILE_2

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Manquement - Caractérisation - Applications diverses - / En insérant dans l'acte de vente une clause selon laquelle les parties ont convenu de régulariser la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme en prolongeant la construction existante par une arche reliant un muret implanté sur la limite séparative, le notaire, même s'il devait ne pas être l'initiatrice de cette solution, a commis une erreur manifeste d'appréciation et un manquement à son obligation de conseil puisque les dispositions du P.O.S. de la commune et celles de l'article R 111-19 du Code de l'urbanisme s'opposaient à l'efficacité d'une telle proposition. Le seul fait que cette condition impérative d'une mise en conformité avec les règles d'urbanisme, aux frais des vendeurs, n'ait pas pu être réalisée dans les termes stipulés dans l'acte de vente notarié caractérise le préjudice subi par les acquéreurs

AL/SU MINUTE No 219/2006 Copie exécutoire à : - Mes d'AMBRA, BOUCON & LITOU-WOLFF - la SCP WEMAERE - LEVEN Le 17/02/2006 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR DEUXIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B ARRET DU 17 Février 2006 Numéro d'inscription au répertoire général : 2 B 03/02842 Décision déférée à la Cour : 30 Avril 2003 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG APPELANTS et demandeurs : 1) Monsieur Frédéric Gaùtan X..., demeurant 24, Rue de la Source à 67440 MARMOUTIER, 2) Madame Franca Y... épouse X..., ...; LITOU-WOLFF, Avocats à la Cour, Plaidant : Me ATZENHOFFER, Avocat à STRASBOURG, INTIMEE et défenderesse : LA SCP "ANNE CRIQUI ET ODILE CRIQUI-MARX", ayant son siège social 116, Grand'rue à 67700 SAVERNE, prise en la personne de son représentant légal, Représentée par la SCP WEMAERE - LEVEN, Avocats à la Cour, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 Janvier 2006, en audience publique, devant la Cour composée de : M. LEIBER, Président, Mme FRATTE, Conseiller, Mme SCHIRER, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier ad'hoc, lors des débats : Mme Astrid DOLLE, ARRET : - Contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile. - signé par M. Adrien LEIBER, président et Mme Astrid DOLLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Par jugement du 30 avril 2003 le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG a reconnu que Maître Odile CRIQUI-MARX notaire associée à SAVERNE avait, à l'occasion d'un acte de vente du 19 mars 2001, manqué à son obligation d'information et de conseil envers M. et Mme X..., acquéreurs d'un immeuble vendu par les époux Z... à MARMOUTIER, mais a considéré que les demandeurs ne justifiaient pas d'un préjudice actuel et certain, et en conséquence les a déboutés de leurs conclusions, tout en condamnant la SCP CRIQUI et CRIQUI-MARX aux dépens de la procédure et au paiement d'une somme de 1.220 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 10 juin 2003 M. et Mme X... ont interjeté appel de ce jugement. Selon conclusions récapitulatives du 9 décembre 2004 ils exposent et soutiennent : - qu'ayant appris juste avant la vente que l'immeuble était irrégulièrement implanté à moins de trois mètres de la limite séparative du fonds voisin, ils ont accepté la solution de régularisation, suggérée par le notaire, de prolonger la construction par une arche et un muret implanté sur la limite, aux frais des vendeurs qui acceptaient de consigner une somme de 50.000 F (7.622,45 ç) pendant un délai de huit mois entre les mains du notaire, - que cependant il est apparu que cette solution ne répondait pas aux exigences de l'article R 111-19 du Code de l'urbanisme et du P.O.S. de la commune de MARMOUTIER, - qu'à défaut d'obtenir un accord formel des voisins, ils ont finalement été contraints de prolonger l'immeuble par une construction adjacente jusqu'à la limite séparative pour obtenir, en décembre 2003, le certificat de conformité, - que les travaux ainsi engagés dépassent le montant de 50.000 F estimé par le notaire et n'ont pas pu être réalisés dans le délai de huit mois prévu à l'acte de vente, - que malgré son engagement par courrier du 20 juillet 2001 Maître CRIQUI-MARX n'a pas conservé la somme séquestrée et ne leur a réglé qu'un montant de 913,16 ç pour les frais d'architecte, - que leur préjudice, résultant de la nécessité de travaux plus onéreux pour la mise en conformité de l'immeuble ainsi acquis, s'élève à 17.608,41 ç, outre des frais financiers de 373,03 ç, dont à déduire 913,16 ç, - qu'ils ont investi au total plus de 200.000 ç et ont revendu l'immeuble à un prix légèrement inférieur en 2004, subissant une perte compte tenu de l'évolution des prix de l'immobilier. Ils concluent à l'infirmation du jugement et à la condamnation de la SCP CRIQUI ET CRIQUI-MARX à leur payer la somme de 17.068,28 ç avec intérêts légaux à compter du 9 décembre 2004, - ainsi qu'une somme de 5.000 ç au titre de leur préjudice moral et une indemnité de procédure de 3.000 ç pour les deux instances. La SCP Anne CRIQUI et Odile CRIQUI-MARX conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement qui a constaté à bon droit que les demandeurs ne justifiaient pas d'un préjudice certain, dès lors qu'ils ne sont l'objet d'aucune action, ni de l'administration de l'urbanisme, les poursuites pénales étant en tout état de cause prescrites, ni de leurs voisins, les époux A..., qui ne subissent aucun dommage et qui ont manifestement renoncé à toute réclamation, de sorte que l'absence de certificat de conformité était sans conséquence préjudiciable. Vu l'ordonnance de clôture du 30 juin 2005 ; Vu le dossier de la procédure et les documents annexes versés aux débats ; Attendu qu'il n'est pas contesté que la société civile professionnelle engage sa responsabilité pour les fautes commises par l'un de ses associés ; Attendu que le premier juge a exactement rappelé que le notaire avait une obligation de conseil à l'égard des parties et devait assurer l'efficacité de ses actes ; Attendu qu'en insérant dans l'acte de vente du 19 mars 2001 une clause selon laquelle les parties ont convenu de régulariser la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme en prolongeant la construction existante par une arche reliant un muret implanté sur la limite séparative, Maître CRIQUI-MARX, même si elle devait ne pas être l'initiatrice de cette solution, a commis une erreur manifeste d'appréciation et un manquement à son obligation de conseil puisque les dispositions du P.O.S. de la commune de MARMOUTIER et celles de l'article R 111-19 du Code de l'urbanisme s'opposaient à l'efficacité d'une telle proposition, ce qui n'est plus contesté par l'intimée ; Attendu qu'en outre, les travaux de mise en conformité devant être réalisés aux frais des vendeurs, il peut également être reproché à Maître CRIQUI-MARX d'avoir limité le séquestre à un montant de 50.000 F sur une période de huit mois, montant et délai insuffisants pour atteindre l'objectif poursuivi, et de ne pas avoir au moins conservé la somme séquestrée malgré son engagement personnel par courrier du 20 juillet 2001 ; Attendu que Maître CRIQUI-MARX avait pour mission de rédiger un acte de vente prévoyant les clauses adéquates permettant à M. et Mme X... d'obtenir le certificat de conformité et les mettant à l'abri de tout recours, ce qui constituait pour eux une condition essentielle à laquelle était subordonné leur achat, sans augmentation du prix ; Attendu que malgré les tentatives du notaire d'obtenir l'accord des voisins, les époux A..., ceux-ci n'ont pas accepté ni de céder une bande de terrain, ni de renoncer formellement à toute action en raison de l'implantation irrégulière de l'immeuble en cause ; Attendu que le seul fait que cette condition impérative d'une mise en conformité avec les règles d'urbanisme, aux frais des vendeurs, n'ait pas pu être réalisée dans les termes stipulés dans l'acte de vente notarié caractérise le préjudice subi par les acquéreurs ; Attendu que les époux X... justifient du montant qu'ils ont été contraints d'exposer pour arriver au but recherché, alors que ces frais auraient dû être à la charge des vendeurs si le notaire n'avait donné des conseils erronés, - qu'il convient donc de faire droit à leur demande à hauteur de 17.068,28 ç ; Attendu qu'à titre complémentaire leur préjudice moral, résultant des multiples démarches effectuées et d'une longue procédure judiciaire, sera indemnisé par un montant de 3.000 ç, - qu'il y a lieu d'y ajouter une indemnité au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS INFIRME le jugement rendu le 30 avril 2003 par le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG, et statuant à nouveau : CONDAMNE la SCP Anne CRIQUI et Odile CRIQUI-MARX à payer à M. et Mme X... - Y... la somme principale de 17.068,28 ç (dix sept mille soixante huit euros et vingt huit cents) avec intérêts légaux à compter du présent arrêt et la somme de 3.000 ç (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; LA CONDAMNE également aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 ç (deux mille cinq cents euros) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,