Cour d'appel de Rennes, CT0032, du 22 février 2006
Formation: CT0032

Sommaire: BAIL COMMERCIAL La clause d'un contrat de bail commercial faisant implicitement référence à l'article 1724 du Code civil, et ayant pour objet de permettre au bailleur d'entretenir son bien sans que le preneur puisse s'y opposer, ne saurait néanmoins l'exonérer de la responsabilité contractuelle qui lui incombe pour avoir laissé l'immeuble sans entretien en sorte qu'il est atteint de vétusté, et cette clause ne peut donc être opposée aux preneurs pour voir rejeter leur demande d'indemnité

Septième Chambre ARRÊT No R.G : 05/01309 M. Joùl André Marie X... Mme Janick Marie Baptistine Y... épouse X... Z.../ Mme Sabrina A... épouse B... M. Pascal B... C... partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 22 FEVRIER 2006 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 11 Janvier 2006 devant Madame Marie-Gabrielle LAURENT et Monsieur Patrick GARREC, magistrats rapporteurs, tenant seuls l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, à l'audience publique du 22 Février 2006, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS : Monsieur Joùl André Marie X... La D... 35390 LE GRAND FOUGERAY représenté par la SCP Y. CHAUDET - J. BREBION - J.D. CHAUDET, avoués assisté de Me Jean DOUCET, avocat Madame Janick Marie Baptistine Y... épouse X... La D... 35390 LE GRAND FOUGERAY représentée par la SCP Y. CHAUDET - J. BREBION - J.D. CHAUDET, avoués assistée de Me Jean DOUCET, avocat INTIMÉS : Madame Sabrina A... épouse B... 7 place de l'église 35390 LE GRAND FOUGERAY représentée par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués assistée de Me Jean-Maurice CHAUVIN, avocat ---- Monsieur Pascal B... 7 place de l'église 35390 LE GRAND FOUGERAY représenté par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués assisté de Me Jean-Maurice CHAUVIN, avocat Par acte du 13 avril 2000 les époux X... ont donné à bail à la SARL MGR Distribution un local à usage de commerce d'alimentation générale, une annexe à usage de bureaux et un appartement. Le fonds de commerce a été cédé aux époux B... par acte du 28 décembre 2001. Le bail stipule en son article 1 que le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement et tel qu'il a pu le constater par la visite qu'il a faite préalablement aux présentes, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts. L'article 2 met à la charge du preneur l'entretien des lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberies et autres. Se plaignant de l'état des lieux, les preneurs ont demandé aux bailleurs l'exécution de travaux. Par ordonnance du 28 mai 2003 le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes a désigné un expert qui a déposé son rapport le 6 juillet 2004. Par jugement du 24 janvier 2005 le tribunal de grande instance de Rennes a retenu que certains désordres concernent le clos et le couvert et que d'autres sont dus à la vétusté et les a mis à la charge des bailleurs. Il a par ailleurs chiffré les préjudices de jouissance et financier. Les époux X... ont fait appel de ce jugement. Ils estiment qu'ils ne peuvent être tenus que du désordre no 1 concernant la réfection du plancher. Ils concluent au rejet de la demande concernant le préjudice immatériel en application de la clause du bail qui stipule que le preneur souffrira que le bailleur fasse, pendant le cours du bail aux locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent, tous travaux quelconques qui pourraient devenir nécessaires, quelles qu'en soient l'importance et la durée alors même que celle-ci excéderait quarante jours et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité. Les époux B... concluent à la confirmation du jugement en ce qui concerne les désordres et les troubles de jouissance. Formant appel incident ils demandent une augmentation de leur préjudice financier, faisant valoir que la clause du bail exonérant le bailleur de toute indemnité n'a vocation à s'appliquer que pour le cas où aucun manquement du bailleur dans l'exécution de ses obligations n'a été dénoncé par le preneur. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens, la cour renvoie à la décision attaquée et aux dernières écritures déposées le 17 novembre 2005 par les bailleurs et le 30 novembre 2005 par les preneurs. SUR CE Considérant que la cour reprendra la motivation du premier juge en ce qui concerne l'information due par les preneurs aux bailleurs ; Considérant que le bail met à la charge des bailleurs les travaux relatifs au clos et au couvert ; qu'il n'exclut nullement ceux de ces dommages qui auraient été visibles lors de l'entrée dans les lieux ; Qu'aucun de ces désordres ou leur aggravation n'est dû à un défaut d'entretien des preneurs mais qu'ils résultent de la vétusté ou d'un vice de la construction ; Que les bailleurs ont reconnu devant l'expert et ne contestent pas devoir la réfection du plancher du magasin qui menace ruine (dommage 1 : 16 249,67 ç HT) ; qu'ils n'ont cependant rien fait ; que l'urgence des travaux justifie le prononcé d'une astreinte dont les modalités seront précisées au dispositif ; Que le dommage 2 consiste en de nombreuses infiltrations par la toiture terrasse et la toiture biaise dont les réparations sont de 1 007,38 et 376,49 ç HT ; Qu'il n'est pas contesté que le désordre 3 touchant la cheminée extérieure dont les plaques d'enduit en ciment se sont détachées affecte un ouvrage relatif au clos et au couvert dont la réparation à dire d'expert se monte à 820 ç HT ; Que le bâtiment extérieur en construction légère est dans un état de vétusté très avancé au point que l'expert souligne que la sécurité des personnes n'est pas garantie et qu'il convient d'en interdire l'accès (dommage 9) ; qu'il importe peu que ce local soit utilisé comme vestiaire ou comme bureau dès lors que son état le rend inutilisable ; que l'expert préconise un remplacement total (14 230 + 1 960 + 6 045 + 2 345 + 900) pour une somme de 25 480 ç HT ; Considérant qu'aux termes de l'article 1755 du code civil aucune des réparations réputées locatives ne sont à la charge des locataires lorsqu'elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure sauf clause expresse du bail laissant la vétusté à la charge du preneur ; Que tel n'est pas le cas de l'article 1 du bail visé ci-dessus qui n'exclut nullement que les réparations dues à la vétusté soient à la charge des bailleurs ; Que le dommage 4 relatif à la chute d'une plaque de marbre de la cheminée intérieure désolidarisée de son support est imputable à la vétusté selon l'expert non critiqué sur ce point ; qu'il est dû 105 ç HT ; Que le plafond et les murs de la cuisine présentent des traces d'infiltrations et sont endommagés ; que l'expert n'attribue pas à la vétusté ce désordre 5 qui paraît dû à une défaillance de l'évacuation de l'air ; que les époux B... ne sont pas recevables à demander réparation de ce désordre qui était apparent lors de la signature du bail commercial ; Qu'aucun remède n'est envisagé pour le fléchissement naturel du plancher de la cuisine dû à la vétusté (dommage 6) ; Que la rupture d'un joint de la douche (dommage 7) relève de l'entretien courant et doit rester à la charge des preneurs ; Que l'expert n'envisage aucun remède pour le dommage 8 constitué de fissures au plafond et aux poutres du séjour dont l'imputabilité à la vétusté n'est pas démontrée puisque le désordre peut provenir d'un léger mouvement de l'immeuble à une certaine époque ou du vieillissement naturel de la structure ; Qu'il sera alloué, rectifiant une erreur matérielle, la somme de 27 788,87 ç HT ; Considérant que le bail comporte une clause qui fait implicitement référence à l'article 1724 du code civil et est ainsi libellée "le preneur souffrira que le bailleur fasse, pendant le cours du bail aux locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent tous travaux quelconques qui pourraient devenir nécessaires, quelle qu'en soit l'importance et la durée alors même que celle-ci excéderait quarante jours et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité" ; Qu'une telle clause a pour objet de permettre au bailleur d'entretenir son bien sans que le preneur puisse s'y opposer ; qu'elle ne saurait l'exonérer de la responsabilité contractuelle qui lui incombe pour avoir laissé l'immeuble sans entretien en sorte qu'il est atteint de vétusté ; Que les bailleurs ne sont donc pas fondés à opposer cette clause aux preneurs pour voir rejeter leurs demandes d'indemnité ; Considérant que le seul trouble de jouissance indemnisable en ce qui concerne le logement est occasionné par la chute d'une plaque du marbre de la cheminée ; qu'il sera alloué à ce titre la somme de 100 euros ; Considérant que le trouble de jouissance pour la partie commerciale concerne notamment les travaux de maçonnerie qui dureront un mois et demi et entraîneront la fermeture du magasin pour laquelle il est demandé en outre un préjudice commercial, ce qui fait double emploi ; qu'il n'y a lieu de retenir que quinze jours pour les travaux de peinture qui ne nécessiteront pas la fermeture mais occasionneront nécessairement une gêne ; Que ce trouble sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 1 000 euros ; Qu'en appel les intimés n'apportent pas d'éléments supplémentaires permettant d'apprécier leur préjudice économique à une somme supérieure à celle qui a été justement évaluée par le premier juge ; PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement en audience publique, Confirme le jugement quant aux travaux à la charge des bailleurs. Rectifiant une erreur matérielle condamne les époux X... Y... à payer aux époux B... A... la somme de 27 788,87 euros HT. Ajoutant au jugement, au besoin condamne les époux X... Y... à procéder aux travaux de réfection du plancher du magasin tels que figurant dans le devis Lamprier pour une somme de 16 249,67 euros dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt passé lequel délai courra une astreinte de 100 ç par jour de retard pendant deux mois. Infirmant le jugement, condamne les époux X... Y... à payer aux époux B... A... la somme de 6 590 euros au titre du préjudice de jouissance et économique.e de jouissance et économique. Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile condamne les époux X... Y... à payer aux époux B... A... la somme de 2 000 euros en sus de celle allouée par le premier juge à titre d'indemnité de procédure. Condamne les époux X... Y... aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais de référé et d'expertise et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT