Cour d'appel de Versailles, du 17 février 2004, 2002-06387

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour motif légitime et sérieux - Motif - Reprise pour loger du personnel - / Lorsqu'un bailleur délivre, en application de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour motif légitime et sérieux et non pour reprise, il n'a pas à justifier de la nécessité qu'il aurait de reprendre le logement, mais seulement de la légitimité et du sérieux de son motif de congé. Constitue un tel motif le fait, pour un bailleur, également employeur du personnel d'un établissement scolaire, de faciliter, compte-tenu du coût des loyers et des difficultés de logement en région parisienne, le logement du personnel enseignant administratif et éducatif de l'école et d'améliorer leurs conditions de travail en réduisant leur temps de trajet

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 17 FEVRIER 2004 R.G. Nä 02/06387 AFFAIRE : Yves X... et autres C/ LA FONDATION DE LA SALLE, Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 Juillet 2002 par le Tribunal d'Instance PUTEAUX RG nä : 00.1516 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP LEFEVRE-TARDY-HONGRE-BOYELDIEU, Me Claire RICARD REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Monsieur Yves X... né le 26 Mars 1933 à GRAND FRESNOY de nationalité FRANCAISE 5, Rue du Champtier 92500 RUEIL MALMAISON représenté par la SCP LEFEVRE-TARDY-HONGRE-BOYELDIEU, avoués assisté de Me Emmanuel BRUDER, avocat au barreau de PARIS Madame Marie-Thérèse X... née le 05 Septembre 1944 à CHATEAUNEUF SUR ISERE (26300) de nationalité FRANCAISE 5, Rue du Champtier 92500 RUEIL MALMAISON représentée par la SCP LEFEVRE-TARDY-HONGRE-BOYELDIEU, avoués assistée de Me Emmanuel BRUDER, avocat au barreau de PARIS INTIMEE LA FONDATION DE LA SALLE, fondation reconnue d'utilité publique par décret rendu en Conseil d'Etat pris par le Ministre de l'Intérieur en date du 18 juin 1973 et publié au Journal Officiel du 24 juin 1973. Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 55 rue Henri Chevalier 69004 LYON 04 représentée par Me Claire RICARD, avoué assistée de Me Françoise HERMET-LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience du 16 Janvier 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène Y..., Vice-Président placé chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, Madame Hélène Y..., Vice-Président placé auprès du Premier Président, Greffier, lors des débats : Madame Natacha Z..., * 5FAITS ET PROCEDURE, Par jugement contradictoire du 9 juillet 2002, le Tribunal d'Instance de PUTEAUX, saisi d'un litige opposant LA FONDATION DE LA SALLE à Monsieur et Madame X..., a - dit LA FONDATION DE LA SALLE recevable en ses demandes, - vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, tendant à l'amélioration des rapports locatifs, - validé le congé fondé sur ces dispositions signifié par acte extra-judiciaire le 28 mars 1996, - ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame X... ainsi que de tous occupants de leur chef, - dit que Monsieur et Madame X... bénéficieront d'un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision pour libérer les lieux loués, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle à un montant mensuel de 762,25 outre les charges, taxes, frais et accessoires, à compter de ce jour jusqu'au départ effectif des lieux loués avec indexation annuelle sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, - débouté LA FONDATION DE LA SALLE du surplus de ses demandes, - condamné Monsieur et Madame X... aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire, Monsieur et Madame X... ont régulièrement relevé appel de ce jugement le 27 septembre 2002. Monsieur et Madame X..., par conclusions déposées le 10 décembre 2003, demandent à la Cour de : - les recevoir en leur appel et les déclarer bien fondés, - confirmer le jugement en ce qu'il a dit nuls et de nul effet les congés du 28 mars 1996 délivrés sur les fondements des articles 1708 et suivants du Code civil, - voir infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit recevable LA FONDATION DE LA SALLE en ses demandes, validé le congé délivré au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame X..., et fixé une indemnité d'occupation à un montant mensuel de 762,25 , - voir déclarer en l'état irrecevable LA FONDATION DE LA SALLE en ses demandes, faute de justifier de sa qualité de bailleur, et de ce qu'elle se trouve substituée au droit du précédent bailleur, - pour les raisons exposées ci-dessus, déclarer nuls et de nul effet les congés du 28 mars 1996 délivrés sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, - dire que les époux X... restent locataires des locaux qu'ils occupent, - dire qu'il appartiendra à LA FONDATION DE LA SALLE de rembourser les époux X... du complément des sommes qu'ils ont réglées au titre de l'occupation, - à titre infiniment subsidiaire, au cas ou par extraordinaire la Cour confirmerait le jugement, voir alors ramener le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 600 mensuels, - condamner LA FONDATION DE LA SALLE à payer la somme de 2.800 au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Monsieur et Madame X..., à l'appui de leurs demandes, soutiennent essentiellement que LA FONDATION DE LA SALLE ne rapporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire au moment de la délivrance des congés. Ils contestent également le caractère légitime et sérieux du congé relatif à l'affectation des logements aux membres du personnel de la fondation. LA FONDATION DE LA SALLE, par conclusions déposées le 13 novembre 2003, demandent à la Cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - déclaré LA FONDATION DE LA SALLE recevable en ses demandes, - validé le congé fondé sur les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, tendant à l'amélioration des rapports locatifs, - ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame X..., - fixé le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle à un montant mensuel de 762,25 , outre les charges, taxes, frais et accessoires à compter du jugement et jusqu'au départ effectif des lieux loués avec indexation annuelle sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, - débouter Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs prétentions, - les condamner à la somme de 2.800 sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens; LA FONDATION DE LA SALLE , au soutien de ses prétentions, fait essentiellement valoir qu'elle est bien substituée dans les droits et obligations des associations anciennes bailleresses. Elle expose également que le motif du congé est bien l'affectation des logements au personnel en activité du collège de PASSY-BUZENVAL afin permettre le bon fonctionnement du service. MOTIFS, Considérant que Monsieur et Madame X... ont reçu deux congés délivrés à la requête de l'association l'oeuvre de Saint-Nicolas et l'association les oeuvres du pensionnat de Passy en vue d'obtenir la libération des lieux le 30 septembre 1996. Sur la recevabilité de la demande Considérant que Monsieur et Madame X... soutiennent en premier lieu que l'action de l'association FONDATION DE LA SALLE est irrecevable faute pour elle de justifier de sa qualité à agir. Considérant que l'attestation notariée en date du 31 décembre 2003 versée aux débats démontre que l'association FONDATION DE LA SALLE est désormais substituée dans les droits des associations qui étaient propriétaires des lieux au moment du congé ; que tel est le cas du 5 rue du Champtier à Rueil Malmaison ; que le jugement sera confirmé de ce chef. Sur le régime locatif Considérant que le bail liant les parties ne fait aucune mention des fonctions d'enseignant occupé par Monsieur X... et que le bail doit donc être soumis à la législation d'ordre public de 1989 applicable aux baux d'habitation ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté les dispositions du code civil et déclaré nuls les congés délivrés sur le fondement du code civil. Sur la validité du congé Considérant que le congé a été délivré sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le motif légitime et sérieux invoqué est celui du logement du personnel employé au lycée de Passy Buzenval. Considérant que les époux X... soutiennent d'une part que ce motif ne peut être invoqué que par un bailleur qui démontrerait être également l'employeur du personnel du collège, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et d'autre part que la seule volonté de loger son personnel ou de faciliter ses conditions de travail ne suffisent pas à justifier le congé, le logement du personnel devant être nécessaire ; que tel n'est pas le cas, le logement occupé par Monsieur X... n'étant pas situé dans l'enceinte du collège ni près de l'internat. Considérant que l'association FONDATION DE LA SALLE réplique que le seul intérêt du service suffit à justifier la reprise, l'association ayant intérêt à loger le plus proche possible de ses locaux le personnel enseignant et surveillant permettant d'encadrer 240 élèves dans un pensionnat. Considérant que la validité du congé doit être appréciée au moment de sa délivrance ; qu'il convient donc de s'interroger sur le point de savoir si la personne morale ayant donné congé en 1996 était bien employeur du personnel enseignant au profit de qui elle comptait reprendre les lieux loués. Considérant que l'association qui a délivré congé est l'association des oeuvres du pensionnat de Passy qui était propriétaire non seulement du logement dont s'agit mais également de l'établissement scolaire "pensionnat de Passy Buzenval" ; que Monsieur Philippe GOUAULT président de l'association était d'ailleurs également directeur du collège de Passy-Buzenval ; Considérant dès lors que la personne morale propriétaire des lieux dont la reprise est recherchée était bien, à tout le moins au moment du congé, également employeur du personnel de l'établissement scolaire. Considérant qu'il incombe au bailleur qui délivre congé, non pas d'établir la nécessité qu'il aurait de reprendre le logement mais un motif légitime et sérieux de reprise. Considérant que le motif invoqué est le logement du personnel enseignant administratif et éducatif de l'école ; que le coût des loyers à Rueil Malmaison, joint aux difficultés de logement en région parisienne pour des salaires moyens justifie la volonté du bailleur de faciliter le logement de certains de ses employés et d'améliorer leurs conditions de travail en réduisant leurs temps de trajet, sans que les appelants puisse tirer argument du nombre insuffisant de logements au regard du nombre de salariés. Considérant qu'il n'est pas contesté que monsieur X... est à la retraite depuis plusieurs années et qu'il n'exerce plus de fonctions dans l'établissement scolaire. Considérant que les congés devront donc être validés et l'expulsion de Monsieur et Madame X... ordonnée à défaut de départ volontaire. Considérant que la fixation de l'indemnité d'occupation au montant de 762,25 est justifiée par le préjudice subi par l'association qui ne peut disposer de ce logement pour un prix en rapport avec sa valeur locative. Considérant qu'il ne sera pas fait droit à la demande de délais, Monsieur et Madame X... ayant disposé de 8 ans de délai depuis la délivrance du congé. Considérant que le jugement sera donc confirmé en toute ses dispositions Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort, Sur l'appel du jugement du tribunal d'instance de Puteaux en date du 9 juillet 2002, Reçoit l'appel de Monsieur et Madame X..., Déclare recevable l'action de l'association FONDATION DE LA SALLE, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a octroyé 4 mois de délais à Monsieur et Madame X... pour quitter les lieux, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne Monsieur et Madame X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés par Maître RICARD, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha Z..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,