Cour d'appel de Versailles, du 12 mars 1998, 1993-4156

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation du loyer du bail renouvelé - Plafonnement - Exceptions - Modification des éléments de calcul du loyer Il résulte de l'article 34-3 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953 que, si le bailleur peut arguer d'un changement d'activités dans les lieux loués pour demander la modification du loyer, sa demande doit intervenir au moment de la transformation mais surtout être la contrepartie d'une déspécialisation plénière demandée par le preneur et acceptée par le bailleur. Dès lors, le remplacement d'un commerce de meubles par une activité de bazar ne modifie pas la destination d'un bail consenti à usage de tous commerces, à l'exception de celui d'alimentation, et ne constitue pas une déspécialisation dont le bailleur peut se prévaloir pour obtenir un déplafonnement.

Par arrêt en date du 21 septembre 1994, auquel il est expressément fait référence pour l'exposé des faits et de la procédure, la cour de céans a désigné Mr FREJABUE en qualité d'expert à l'effet de recueillir son avis sur la modification notable éventuelle des facteurs locaux de commercialité, ainsi que sur la valeur locative au 1er avril 1989 de locaux commerciaux sis 47 avenue Paul Vaillant Couturier à ARGENTEUIL. L'expert a accompli sa mission et déposé le 12 mai 1995 un rapport dans lequel il a conclu que : - au vu des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953, la valeur locative au 1er avril 1989 pouvait être estimée à 202.567,20 F ; - il n'existait pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité pour la période allant de 1986 à 1989 ; - le loyer au 1er avril 1989 s'établissait, par application de la variation des indices, à la somme de 102.308,68 F. Concluant à l'infirmation de la décision entreprise, la société MYM et le commissaire à l'exécution de son plan de redressement, Me BLERIOT, ont demandé à la cour d'entériner les conclusions de l'expert, de fixer la valeur locative au 1er avril 1989 à la somme de 102.308,68 F et le montant du loyer rétroactivement à compter du jugement rendu le 22 février 1993 à cette somme, de condamner les époux X... au remboursement du surplus des sommes versées ou de dire éventuellement que ces sommes pourront être déduites des loyers à venir, de les condamner enfin au paiement de la somme de 100.000 F à titre de dommages et intérêts, ainsi que de la somme de 48.240 F sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C Pour solliciter la confirmation du jugement entrepris et le paiement d'une somme de 15.000 F au titre de l'article 700 du N.C.P.C., les époux X... ont soutenu qu'au cours des trois années à prendre en considération, les facteurs locaux de commercialité s'étaient notablement modifiés en raison de l'ouverture de commerces importants, de l'édification d'immeubles et de la création d'un parc de stationnement, étant en outre rappelé que de nouvelles activités étaient exercées dans les lieux loués. L'ordonnance de clôture rendue le 17 juin 1997 a été révoquée le 1er octobre 1997 après le décès de Mme X... intervenu le 27 novembre 1996. Mr X..., marié sous le régime de la communauté universelle et attributaire de l'immeuble litigieux, a régularisé la procédure le 11 décembre 1997. Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 1998. SUR CE, LA COUR Considérant que la cour est saisie de la révision triennale du loyer au 1er avril 1989 et qu'il convient donc d'apprécier la modification des facteurs locaux de commercialité pendant la période 1er avril 1986 - 31 mars 1989, conformément aux dispositions de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 ; Considérant que tant l'expert LE BRAS désigné par le premier juge que l'expert FREJABUE commis par la cour ont estimé qu'il n'y avait pas eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la période considérée ; Considérant que l'édification d'immeubles dans le cadre d'un programme de réhabilitation du quartier était en cours en 1989 et ne pourra donc être prise en considération qu'ultérieurement ; Considérant que le parking situé avenue Paul Vaillant Couturier dessert la partie de l'avenue aménagée en voie piétonne et n'est pas d'un intérêt primordial pour l'autre partie de l'avenue, ouverte à la circulation et où se situe l'immeuble ; Considérant qu'en outre, ce parking aurait été créé en 1976 si l'on en croit les notes de plaidoiries de l'intimé ; Considérant que Mr X... se prévaut encore de l'ouverture de deux commerces, le premier un restaurant Mac Donald's en novembre 1988, le second une boulangerie le 1er avril 1989 ; Mais considérant que l'existence de ces deux commerces, dont l'un ouvert seulement le jour de la révision du loyer et l'autre peu de temps auparavant, n'est pas une preuve suffisante d'une modification des facteurs locaux de commercialité, ainsi que d'un intérêt que pourrait en retirer l'activité de la société MYM ; Considérant que Mr X... argue enfin d'un changement d'activité dans les lieux loués, au motif que la société MYM exerce depuis le 14 octobre 1988 une activité de bazar en remplacement d'un commerce de vente de meubles ; Mais considérant que si aux termes de l'article 34-3 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, le bailleur peut demander la modification du loyer, sa demande doit d'abord intervenir au moment de la transformation, mais surtout doit être la contrepartie d'une déspécialisation plenière demandée par le preneur et acceptée par le bailleur ; Qu'en l'espèce, les locaux loués ont toujours été à usage de tous commerces à l'exception de celui d'alimentation ; Qu'ainsi, l'activité de bazar aujourd'hui exercée dans les lieux n'a pas modifié leur destination telle qu'autorisée par le bail, et qu'en conséquence, Mr X... ne peut s'en prévaloir pour obtenir le déplafonnement ; Considérant qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris et de fixer le prix du bail revisé au 1er avril 1989 à la somme de 102.308,68 F par an ; Considérant qu'à la date du jugement déféré, le loyer sera tel qu'il doit être en fonction de la variation des indices, sauf nouvelle fixation à effet du 1er avril 1992 ; Considérant que la société MYM impute sans preuve ses difficultés financières et sa mise en redressement judiciaire aux prétentions excessives des époux X... et sera donc déboutée de sa demande en dommages et intérêts ; Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement et contradictoirement, Vu l'arrêt en date du 21 septembre 1994, Donne acte à Mr Julien X... de ce qu'il intervient désormais comme seul propriétaire des lieux loués ; Infirme le jugement entrepris, Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer, Fixe le prix du bail revisé au 1er avril 1989 dû par la société MYM à Mr Julien X..., au titre des locaux sis 47 avenue Paul Vaillant Couturier à Argenteuil, à la somme de 102.308,68 F hors taxes et hors charges ; Condamne Mr X... au remboursement des sommes versées en trop ou dit qu'à défaut ces sommes seront déduites des loyers à venir; Condamne Mr X... aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais des expertises de Mr LE BRAS et Mr FREJABUE, et accorde à la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN et à Maître TREYNET pour ceux d'appel le bénéfice de l'article 699 du N.C.P.C. ; Dit sans objet ou non fondées toutes autres demandes. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT M. LE GRAND J-L GALLET