Cour d'appel de Versailles, du 14 novembre 1997, 1995-4067

Sommaire: BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 Un locataire ayant régulièrement et sans contestation ni réserves payé ses loyers durant sept ans n'est plus recevable à demander l'application de la loi du 1er septembre au local loué, dès lors que ses paiements constituent des actes positifs manifestant sans équivoque sa volonté certaine de renoncer, en toute connaissance de cause, à se prévaloir de la loi précitée

Madame X... (anciennement épouse Y...) a conclu un bail avec Monsieur Z..., le 4 octobre 1985, par l'intermédiaire de Monsieur A..., agent immobilier (mandataire du bailleur), au visa de la loi du 22 juin 1982. En décembre 1992, la locataire a formulé pour la première fois une contestation sur le régime applicable à ce bail et a saisi le Tribunal d'Instance de COLOMBES pour invoquer les dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Après expertise judiciaire diligentée par Monsieur B..., Madame X... (devenue épouse EL C...) a obtenu un jugement au fond du 28 février 1995 dont le dispositif est le suivant : Vu l'article 367 du Nouveau Code de Procédure Civile, Vu la loi du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, Vu l'article 1147 du Code civil, Vu le décret du 6 mars 1987, - joint les instances 1586/93, 1314/94 et 260/93 sous ce dernier numéro, - entérine les conclusions du rapport d'expertise du 27 avril 1994, En conséquence, déclare la demande fondée, - dit que les locaux loués aux époux EL C..., 113, rue Raspail à BOIS COLOMBES, restent soumis à la loi du 1er septembre 1948, et que la surface corrigée s'établit, compte tenu des équivalences superficielles à 46 m , - dit que Monsieur Z... devra payer à Monsieur et Madame EL C... la somme de 42.537,81 Francs, valeur au 27 avril 1994, date du rapport d'expertise judiciaire, - dit que les comptes seront à parfaire au-delà du 30 juillet 1994 sur les bases du rapport d'expertise ci-dessus, - dit que Monsieur Z... devra payer à Monsieur et Madame EL C... la somme de 3.200 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et 6.914,93 francs, montant des frais d'expertise judiciaire avancés par les époux EL C..., - déclare fondé l'appel en garantie formé par Monsieur Z... à l'encontre de Monsieur A..., En conséquence, - dit que Monsieur A... devra, en sa qualité d'administrateur de biens mandataire de Monsieur Z..., payer à celui-ci : * la somme de 42.537,81 francs, valeur au 27 avril 1994, * la somme de 3.200 francs, * la somme de 6.914,93 francs, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire, - rejette le surplus des demandes, - met les dépens à la charge de Monsieur A..., ainsi que l'ensemble des frais d'expertise. Le 24 avril 1995, Monsieur A... a interjeté appel. Il demande à la Cour de : - réformer le jugement entrepris, Statuant à nouveau, vu les articles 35 de la loi du 23 décembre 1986, 3 du décret du 6 mars 1987 et 20 de la loi du 21 juillet 1994, - constater que les époux EL C... ne peuvent demander la réintégration du local litigieux dans l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - constater de plus que le local litigieux remplissait, au moment du contrat, toutes les normes de confort et d'habitabilité prévues par les textes en vigueur, - débouter, en conséquence, les époux EL C... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Subsidiairement, débouter Monsieur Z... de son appel en garantie et de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre le concluant, Très subsidiairement, réduire le montant des dommages-intérêts mis à la charge du concluant, - condamner solidairement les époux EL C... et subsidiairement Monsieur Z... à payer à Monsieur A... une somme de 5.000 francs HT par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les époux EL C... ou tout autre succombant en tous les dépens, et dire qu'ils pourront être recouvrés directement par Maître BOMMART, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Dans ses dernières conclusions, Monsieur A... demande à la Cour de condamner les époux EL C... et subsidiairement Monsieur Z... à lui payer 2.000 francs (HT) de dommages et intérêts et la somme de 5.000 francs (TH) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur Georges Z... avait demandé à la Cour de : - réformant le jugement déféré en ses dispositions critiquées et statuant à nouveau, - dire et juger que les époux EL C... ne peuvent se prévaloir de la loi du 1er septembre 1948, - constater qu'ils occupent sans droit ni titre les locaux dont s'agit, - ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef dans les huit jours du prononcé de l'arrêt à intervenir avec toutes implications de droit, - les condamner à payer les loyers et charges échus et impayés, selon décompte qui sera dressé, - les condamner pour la période postérieure et jusqu'à la libération effective des lieux à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, - confirmer pour le surplus, le jugement en ce qu'il a déclaré fondé l'appel en garantie à l'encontre de Monsieur A... avec toutes conséquences de droit, - condamner in solidum les intimés à une indemnité de 15.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la SCP GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur Z... étant décédé, ses ayants-droit sont intervenus volontairement et demandent à la Cour de : - donner acte aux consorts Z... de ce qu'ils reprennent l'instance et leur allouer le bénéfice des écritures régularisées par Monsieur Georges Z..., - réformant le jugement déféré en ses dispositions critiquées et statuant à nouveau, Sur l'appel incident diligenté par les concluants à l'encontre des époux EL C..., - dire et juger que les époux EL C... ne peuvent se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - les condamner à régler les loyers et charges échus et impayés, selon décompte qui en sera dressé, - donner acte aux concluants de ce que, suivant acte du 17 juin 1994, le local litigieux a été vendu, les comptes devant être arrêtés à la date de la prise de possession de l'acquéreur, Sur l'appel en garantie du Cabinet A..., - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré fondé l'appel en garantie à l'encontre de Monsieur A..., avec toutes ses conséquences de droit, - condamner, en conséquence, ledit Monsieur A... à rembourser aux concluants les honoraires versés par leur auteur au Cabinet d'avocats CRID, pour un montant total de 16.834,47 francs, et ce, par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - dire que le Cabinet A... devra relever indemnes les concluants des loyers et charges non réglés par les époux EL C..., après sommation demeurée sans effet, - condamner conjointement et solidairement les époux EL C... et le Cabinet A..., en raison de leurs fautes respectives qui ont concouru indivisément au dommage, à payer et porter aux concluants la somme de 50.000 francs à titre de dommages-intérêts, - les condamner, sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise, et la somme de 15.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - statuer sur les dépens ainsi que précédemment requis. Dans leurs dernières conclusions, les consorts Z... demandent la condamnation des époux EL C... à leur payer 37.043,15 francs d'arriéré locatif et leur débouté des fins de toutes leurs demandes. Les époux EL C... demandent à la Cour de : - dire et juger Messieurs Z... et A... mal fondés en leur appel, les en débouter, - confirmer la décision entreprise du chef de ses dispositions ayant condamné Monsieur Z... à payer aux époux EL C... une somme de 42.537,81 francs, valeur au 27 avril 1994, comptes à parfaire au-delà du 30 juin 1994 sur les bases du rapport d'expertise, - dire et juger que ladite somme sera assortie des intérêts légaux à compter du jour de la demande, - ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du Code civil, - donner acte aux époux EL C... de ce qu'ils s'en rapportent à justice du chef de l'appel en garantie formé par Monsieur Z... à l'encontre de Monsieur A..., - débouter Monsieur Z... et Monsieur A... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner Monsieur Z... à leur payer une somme de 6.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - le condamner aux entiers dépens, en ce, compris les frais d'expertise, dont le montant sera recouvré par Maître DELCAIRE, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 25 septembre 1997 et l'affaire plaidée pour l'appelant et pour les consorts Z..., à l'audience du 14 octobre 1997. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant qu'il est constant que Madame EL X... (anciennement épouse de Monsieur Mohamed D... et actuellement épouse EL C...) a, depuis octobre 1985, puis à compter de la reconduction de ce bail à son profit, toujours payé régulièrement le loyer convenu, et ce, jusqu'en décembre 1992, date à laquelle elle a saisi le tribunal d'instance de sa contestation sur la loi applicable à ce bail ; que sans protestations, ni réserves, ni réclamations, Madame EL X... et ses deux maris ont donc payé ce loyer , durant tout ce délai ; Considérant que les paiements réguliers du loyer librement stipulé par les locataires, pendant sept années, constituent des actes positifs manifestant sans équivoque et en toute connaissance de cause leur volonté certaine de renoncer à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; Considérant, en outre, qu'en tout état de cause, les époux EL C... n'ont jamais usé de la faculté qu'ils avaient de demander dans le délai d'un an (à compter de la publication de la loi) la mise en conformité des locaux litigieux avec les normes prévues à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, et ce, en application de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 ; qu'enfin, cette contestation de la validité du bail date de décembre 1992 et est donc postérieure au décret du 6 mars 1987 ; que les époux EL C... ne peuvent donc plus se prévaloir des dispositions générales du décret du 22 août 1978 ; Considérant que les époux EL C... sont donc déboutés de leur demande en restitution d'un prétendu trop-perçu de loyers par Monsieur A... ; que le jugement est infirmé en ce qu'il a admis l'application de la loi du 1er septembre 1948 ; II/ Considérant que le loyer librement stipulé est donc dû par les époux EL C... jusqu'à leur départ des lieux et ce, sans aucune garantie due par Monsieur E... dont la responsabilité (article 1992 du Code civil) ,'est pas engagée ; que les intéressés sont déboutés de leur demande en réintégration dans les locaux, en vertu de la loi du 1er septembre 1948 ; Considérant que les consorts Z... ont versé aux débats un décompte précis qui établit que les époux EL C... (qui ne discutent et ne contestent pas ces chiffres) restent leur devoir la somme justifiée de 37.043,15 francs (arrêtée au 19 avril 1994), en tenant compte des 3.761,06 francs dus à titre de deux mois en principal, charges locatives justifiées et droit au bail ; que les époux EL C... sont donc condamnés solidairement (articles 220 et 1751 du Code civil) à payer cette somme totale de 37.043,15 francs ; Considérant que par voie de conséquence à l'infirmation du jugement déféré, prononcée par la Cour, les époux EL C... qui succombent sont également déboutés de leur demande de dommages et intérêts ; Considérant que, compte tenu de l'équité, les époux EL C... qui succombent en leurs moyens et leurs demandes sont déboutés de leur demande en paiement de 6.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; III/ Considérant que toutes les demandes et tous les moyens relatifs à la garantie qui serait due par Monsieur A..., deviennent sans objet et sont de plus infondés, au regard des dispositions des articles 1147 et 1992 du code civil ; que cette demande de garantie est donc rejetée ; IV/ Considérant que Monsieur A... est débouté de sa demande, non fondée ni justifiée, en paiement de 2.000 francs de dommages et intérêts qu'il formule en termes généraux contre les époux EL C..., et subsidiairement contre les consorts Z... ; Considérant que compte tenu de l'équité, il est débouté de sa demande en paiement de 5.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, formulée contre ces mêmes parties ; V/ Considérant qu'aucune faute (sur le fondement des articles 1992 et 1147 du Code civil) n'est retenue à la charge de Monsieur A... et que les consorts Z... sont donc déboutés de leur demande non fondée, contre l'appelant, en paiement de 50.000 francs de dommages et intérêts ; que compte tenu de l'équité, ils sont déboutés de leur demande contre Monsieur A... en paiement de la somme de 16.834,47 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant que les époux EL C... qui succombent en leurs prétentions fondées sur la loi sur 1er septembre 1948 se sont délibérément abstenus de payer régulièrement aux termes convenus le loyer librement stipulé par eux ; qu'ils ont ainsi, par leur faute, causé aux consorts Z... un préjudice certain et direct en réparation duquel ils sont condamnés "in solidum" à payer 10.000 francs de dommages et intérêts ; qu'en outre, compte tenu de l'équité, les époux EL C... sont condamnés in solidum à payer aux consorts Z... la somme de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, PAR CES MOTIFS, La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : . Infirme en son entier le jugement déféré ; . Dit et juge que les époux EL C... ont renoncé à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; Par conséquent : . Déboute les époux EL C... des fins de toutes leurs demandes ; . Les condamne solidairement à payer aux consorts Z... la somme de 37.043,15 francs (TRENTE SEPT MILLE QUARANTE TROIS FRANCS QUINZE CENTIMES) ; . Constate que la demande de garantie contre Monsieur E... est sans objet et juge qu'elle n'est pas fondée ; . déboute Monsieur A... de ses demandes en paiement de dommages et intérêts et de somme en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; . Déboute les consorts Z... de leurs demandes de dommages et intérêts et de paiement de somme en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, contre Monsieur A... ; . Condamne in solidum les époux EL C... à payer aux consorts Z... la somme de 10.000 francs (DIX MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi que 10.000 francs (DIX MILLE FRANCS) de dommages et intérêts ; . Condamne in solidum les époux EL C... à tous les dépens de l'instance et d'appel de Monsieur E... et des consorts Z..., qui seront recouvrés in solidum et directement contre eux par Maître BOMMART avoué et par la SCP d'avoués GAS, conformément aux dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, Sylvie RENOULT Alban CHAIX