Cour d'appel de Toulouse, du 6 avril 1999, 1998-00057

Sommaire: VENTE - Condition suspensive Dés lors qu'un compromis de vente comporte une condition suspensive tenant à l'obtention de renseignements d'urbanisme ne révélant aucune limitation au droit de propriété ou servitude particulière, il doit être considéré qu'est entré dans le champ des prévisions des parties, une condition relative à la possibilité pour l'acquéreur de réaliser une construction conforme à ses prévisions. Ainsi la divisibilité du terrain est entrée dans le champ contractuel.

DU 6 avril 1999 ARRET N° Répertoire N° 98/00057 Première Chambre Première Section RM/EKM 13/11/1997 TGI CASTRES (Mme ROUGER ) M. et Mme A S.C.P BOYER LESCAT MERLE C / M. et Mme B S.C.P NIDECKER PRIEU CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du six avril mil neuf cent quatre vingt dix neuf, par H. MAS, président, assisté de E. X..., greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO Greffier lors des débats: E. X... Débats: A l'audience publique du 09 Mars 1999. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTS Monsieur et Madame A Ayant pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE Ayant pour avocat Maître LAGRANGE du barreau de Castres INTIME Monsieur et Madame B Ayant pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU Ayant pour avocat la SCP BUGIS, CHABBERT, PECH, PERES du barreau de Castres I - FAITS ET PROCEDURE : M. et Mme A ont, par un compromis synallagmatique, vendu sous conditions suspensives un immeuble à M. et Mme B. Ceux-ci ont renoncé au compromis par courrier du 25 avril 1994 en raison de la non-constructibilité et de la non-divisibilité du terrain. Par jugement du 13 novembre 1997, le tribunal de grande instance de Castres a débouté M. et Mme A de leurs demandes et les a condamnés à rembourser 5.000 francs à M. et Mme B. M. et Mme B ont été déboutés de leur demande de dommages-intérêts. M. et Mme A ont régulièrement relevé appel. II - MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : M. et Mme A demandent de juger que les conditions suspensives prévues à l'acte du 13 novembre 1993 se sont réalisées et que la vente est parfaite ; de condamner M. et Mme B , sous astreinte à se présenter devant le notaire moyennant le paiement du prix de 300.000 francs, déduction faite de la somme de 5.000 francs. En subsidiaire, ils réclament 15.000 francs à titre de dédit, déduction faite de 5.000 francs, s'expliquant sur le libellé de leurs écritures antérieures. Ils demandent, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive une somme de 30.000 francs correspondant à la perte pécuniaire sur la période de la location (27 mois à 1.000 francs) et à la perte d'intérêts sur le capital. Ils demandent 5.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Ils font valoir pour l'essentiel que le compromis n'était assorti d'aucune condition suspensive quant à la contructibilité du terrain ou quant à sa divisibilité, et que des entretiens verbaux préalables la signature du compromis ne peuvent l'emporter sur les clauses écrites ; que les circonstances démontrent que la divisibilité du terrain n'était pas une condition substantielle de l'accord. Ils relèvent qu'ils n'avaient pas connaissance de l'état de redressement civil de M. et Mme B auxquels ils n'avaient consenti une occupation de trente mois, moyennant une indemnité modeste de 1.000 francs par mois, que pour leur permettre la terminaison de l'immeuble. Ils réfutent chacun des autres moyens ou prétentions qu'ils prétendent développés par leurs adversaires. [* *] M. et Mme B , intimés, concluent à la confirmation mais forment appel incident pour obtenir 30.000 francs de dommages-intérêts ; ils sollicitent 10.000 francs pour leurs frais irrépétibles. Ils observent que ne peuvent être demandés à la fois le paiement du dédit et la réalisation de la vente. Ils concluent que le contrat est devenu caduc, et qu'en toute hypothèse, il y a vice caché ou dol. Ils demandent le rabat de l'ordonnance de clôture du 13 janvier pour répondre aux conclusions déposées le 12 janvier, et s'insurgent contre les déclarations du notaire M° C. III - MOTIFS DE LA DECISION : Attendu que le respect du contradictoire emportant la nécessité de répondre aux écritures déposées le 12 janvier 1999 par M. et Mme A alors que la clôture a été fixée le 13 janvier 1999 constitue le motif grave de révocation survenu depuis celle-ci justifiant sa révocation ; Que la cour, avant tout débat au fond, a donc révoqué l'ordonnance de clôture, admis les conclusions postérieures, les parties ayant été mises en mesure d'en débattre et a prononcé à nouveau la clôture ; Attendu que deux certificats d'urbanisme ont été délivrés par le maire de Castres le 21 janvier 1994 ; l'un positif sur la reconstructibilité après démolition ; l'autre négatif sur la constructibilité après division en deux lots ; Attendu que M. et Mme B ont renoncé à l'achat le 25 avril 1994 en raison de la non-constructibilité et de la non-divisibilité du terrain ; Attendu que le compromis de vente qui comportait une condition suspensive tenant l'obtention par l'acquéreur d'une note de renseignements d'urbanisme ne révélant aucune limitation au droit de propriété ou servitude particulière, révèle par le libellé même de cette clause qu'il était entré dans les prévisions des parties des conditions particulières, par la formule utilisée d'une "non-conformité aux prévisions d'utilisation de l'acquéreur" ; Attendu que les documents produits aux débats démontrent, ainsi qu'en ont jugé les premiers juges en des motifs que la cour adopte, que la divisibilité du terrain, argument de vente, était entrée dans le champ contractuel, M. et Mme B ayant effectivement présenté une demande en ce sens aux services de l'urbanisme ; M. et Mme A qui, dans un courrier du 21 juin 1995, réfutent cette notion d'argument de vente, ne déclarant pas, par contre, qu'il n'en avait pas été question ; leur notaire lui-même ayant, pour sa part, posé au CRIDON, dès le 18 mars 1994, la question de l'incidence des entretiens verbaux préalables de division du terrain, ou d'agrandissement de l'immeuble existant ; Que d'ailleurs M. et Mme A ne donnent aucune explication sur ce que pouvait recouvrer la formule utilisée, à part celle soutenue par M. et Mme B ; Attendu que le certificat d'urbanisme obtenu ultérieurement, le 4 novembre 1994, par l'indivision A sur la constructibilité du terrain est sans intérêt pour la solution du litige, l'éventualité d'une divisibilité n'ayant pas été envisagée dans la demande de ce certificat ; Qu'ainsi le jugement doit être confirmé ; Attendu que M. et Mme B ont payé l'indemnité d'occupation convenue contractuellement jusque fin avril 1994, époque à laquelle il ont fait connaître leur position ; Que M. et Mme A qui ne font pas la preuve d'une résistance abusive des consorts B à l'appui de leur demande d'indemnité pour perte de location et perte d'intérêts sur le capital, ne peuvent prospérer en cette demande ; Attendu que le paiement de la somme de 20.000 francs par l'acquéreur n'était prévue à l'acte que pour le cas où les conditions suspensives étant réalisées, l'acquéreur ne donnerait pas suite ; Que par contre la restitution de la somme de 5.000 francs versée lors du compromis était stipulée en cas de non réalisation des conditions suspensives ; Qu'il s'ensuit que M. et Mme A ne peuvent prétendre à l'obtention de la somme de 20.000 francs mais qu'ils doivent restituer, ainsi que cela a été jugé, celle de 5.000 francs ; Attendu que M. et Mme B qui forment une demande indemnitaire sur "l'incontestable préjudice dont ils sont fondés à demander réparation" n'argumentent d'aucune manière sur le préjudice invoqué qu'ils ne caractérisent ni dans leurs écritures ni dans les pièces soumises à la cour ; Qu'ils ne peuvent qu'être déboutés de ce chef comme en première instance ; Attendu que M. et Mme A qui succombent doivent les dépens mais qu'aucune considération n'impose de leur faire supporter les frais irrépétibles exposés par leurs adversaires ; PAR CES MOTIFS : LA COUR : Déclare les appels recevables en la forme ; Dit que la cour, avant tout débat au fond, a révoqué l'ordonnance de clôture, admis les conclusions postérieures, les parties ayant été mises en mesure d'en débattre et a prononcé à nouveau la clôture ; Déboute les parties de leur appel ; Confirme le jugement ; Déboute les parties de toutes leurs demandes ; Ajoutant au jugement : Condamne M. et Mme A au paiement des dépens de l'instance d'appel dont distraction au profit de la SCP NIDECKER-PRIEU PHILIPPOT. Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier. LE GREFFIER : LE PRESIDENT :