Cour d'appel de Toulouse, du 2 octobre 1999, 1998-03604

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération non effectivement conclue - Vente sous condition suspensive - Non réalisation du fait de l'acquéreur - Portée - / Dès lors que l'acquéreur d'un bien immobilier n'accomplit pas les démarches nécessaires à l'obtention du prêt qu'il avait sollicité, il commet une faute vis-à-vis de l'agent immobilier. Ce dernier est donc en droit de demander réparation dans la mesure où il a subi une perte de chance de percevoir sa commission

DU 2 novembre 1999 ARRET N° Répertoire N° 98/03604 Première Chambre Première Section MZ/EKM 23/04/1998 TI TOULOUSE (Mme ELIAS PANTALE) AGENCE IMMOBILIERE A S.C.P MALET C/ Mme B AJ 100 % du 27/01/1999 S.C.P NIDECKER PRIEU INFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du deux novembre mil neuf cent quatre vingt dix neuf, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO Greffier lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 05 Octobre 1999. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE SARL AGENCE IMMOBILIERE A Ayant pour avoué la S.C.P MALET Ayant pour avocat Maître POULHIES du barreau de Toulouse INTIMEE Madame B Ayant pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU Ayant pour avocat Maître VAYSSE BATTUT du barreau de Toulouse Aide Juridictionnelle 100 % du 27/01/1999 I - FAITS ET PROCEDURE : Monsieur C, le 3 juin 1997, a mandaté la SARL AGENCE IMMOBILIERE A pour vendre sa maison d'habitation . La commission de vente avait été fixée à la somme de 3O.OOO francs. Mme B a été présentée à M.C. Le 7 juillet 1997, Mme B a acheté, par acte sous seing privé, la maison de M. C, en l'étude de Maître LAURENS, pour un prix de 38O.OOO francs, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire auprès du crédit agricole ou de la Caixa d'un montant de 24O.OOO francs, son apport personnel étant fixé à 14O.OOO francs. La régularisation de la vente, par acte authentique, a été fixée au plus tard le 7 septembre 1997. Suite à la défaillance de Mme B, diverses assignations ont été délivrées. Par jugement en date du 23 avril 1998, le tribunal d'instance de Toulouse, a, notamment : - déclaré Mme B responsable de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt assortissant la vente immobilière conclue le 7 juillet 1997, en raison du caractère incomplet du dossier de demande de prêt, - condamné Mme B à payer à M.C la somme de 28.OOO francs à titre d'indemnité et celle de 3.OOO francs au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile et à Maître AURENS la somme de 1.732,59 francs, en remboursement des frais engagés, - débouté la SARL AGENCE IMMOBILIERE A de ses demandes au motif que l'intermédiaire perdait son droit au paiement de sa commission si la vente n'était pas conclue, en application des articles 6 de la loi du 2 janvier 199O et 78 du décret du 2O juillet 1972. La SARL AGENCE IMMOBILIERE A a régulièrement relevé appel de la décision. II - MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : La SARL AGENCE IMMOBILIERE A conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes. Elle sollicite, en outre, la condamnation de Mme B à lui payer : - 3O.OOO francs à titre de dommages et intérêts, - 3.618 francs au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile, - aux entiers dépens. Elle déclare fonder sa demande en réparation non pas sur le contrat de commission mais bien sur une faute de Mme B qui a empêché la vente et lui a causé un préjudice qui résulte de la privation de la rémunération du service rendu par l'agence. *** * Mme B conclut à la confirmation du jugement. Elle sollicite, en outre, la condamnation de la SARL AGENCE IMMOBILIERE A à payer la somme de 1O.OOO francs au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile et à payer les entiers dépens. Elle consid re que le contrat de commission entre Monsieur C et la SARL AGENCE IMMOBILIERE A lui est inopposable. Elle ajoute n'avoir commis, au demeurant, aucune faute délictuelle à l'égard de ladite agence qui serait de nature à engager sa responsabilité. Enfin, elle soutient que la perte de la commission, à elle seule, ne constitue pas un véritable préjudice. III - MOTIFS DE LA DECISION : Il n'est pas discutable que le contrat passé entre le vendeur et l'agence soit inopposable à MME B. Mais il convient de relever que l'appelant n'invoque nullement un fondement contractuel. Or si l'intermédiaire perd son droit à commission en cas de réalisation de la condition suspensive, le fait générateur de la commission se trouvant en effet dans la conclusion de la vente, il demeure toujours recevable à solliciter réparation des conséquences dommageables d'un fait quelconque qui, en dehors de toute relation contractuelle, lui aurait causé un préjudice. MME B soutient n'avoir commis aucune faute dans la mesure où ce serait uniquement du fait de la perte de son emploi qu'elle n'aurait pu obtenir le bénéfice de l'emprunt qu'elle sollicitait. Elle produit une attestation du crédit agricole en date du 3 octobre 1997, qui donne une suite défavorable sa demande de financement. Néanmoins, elle produit également un courrier du crédit immobilier de France en date du 8 septembre 1997 duquel il ressort que sa demande n'a pu être présentée en commission, car le dossier est resté incomplet. Il en découle donc que MME B n'a pas accompli toutes les démarches nécessaires l'obtention du prêt qu'elle avait sollicité. Elle a donc commis une faute qui a causé à l'agent immobilier un préjudice en ce que ce dernier a perdu la chance de percevoir sa commission. Ce préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 10.000 F à titre de dommages et intérêts. Compte tenu des circonstances qui viennent d'être exposées, l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions contraires à ce qui suit : condamne MME B à payer à l'agence immobilière A une somme de 10 000 F à titre de dommages et intérêts, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne MME B aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle. Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier. LE GREFFIER : LE PRESIDENT :