Cour d'appel de Pau, du 24 mai 2004, 02/00006

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Faute - Vente d'immeuble L'agent immobilier qui présente un bien avec la mention "maison rénovée" manque à son devoir de conseil si l'état intérieur de ce bien présente une apparence de vétusté interdisant l'emploi de ce qualificatif. Pour rechercher la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier, l'acquéreur de ladite maison devra démontrer l'existence d'un préjudice causé par cette faute. Cette preuve n'est pas rapportée dès lors qu'il apparaît que le terme "maison rénovée" n'a pu induire en erreur l'acquéreur qui avait été détrompé par la visite des lieux car cette maison et la grange annexe ne présentaient aucune trace de camouflage et apparaissaient telles qu'elles étaient, la présence d'un seul panneau destiné à protéger de l'humidité étant insuffisante pour accréditer le grief de dissimulation et fausser son jugement

AP / EP Numéro /04 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 24/05/2004 Dossier : 02/00006 Nature affaire : Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire Affaire : Patricia Anne X... épouse Y... Z.../ Germain A..., Françoise B... épouse A..., S.A.R.L. DAUBER BERNEX IMMOBILIER RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R E T prononcé par Monsieur PARANT, Président, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Madame C..., Greffier, à l'audience publique du 24 Mai 2004 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 29 Mars 2004, devant : Monsieur PARANT, Président Monsieur LESAINT, Conseiller Madame RACHOU, Conseiller assistés de Madame C..., Greffier, présent à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame Patricia Anne X... épouse Y... née le 09 Août 1942 à BURNLEY (ANGLETERRE) 1 Route de Capbreton 40230 BENESSE MAREMNE représentée par Me Michel VERGEZ, avoué à la Cour assistée de Me DAUGA, avocat au barreau de DAX INTIMES : Monsieur Germain A... 3 Résidence du Square 40150 HOSSEGOR Madame Françoise B... épouse A... 3 Résidence du Square 40150 HOSSEGOR représentés par la SCP F.PIAULT / M.LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour assistés de Me DEFOS DU RAU, avocat au barreau de DAX S.A.R.L. DAUBER "BERNEX IMMOBILIER" prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège Centre Commercial les Tuileries RN 10 64340 BOUCAU représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE, avoués à la Cour assistée de Me TAFALL, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 26 SEPTEMBRE 2001 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX FAITS ET PROCEDURE Le 19 juin 1998, Madame Y... a donné mandat à l'agence immobilière S.A.R.L. DAUBER BERNEX IMMOBILIER de rechercher une maison individuelle pour un prix allant de 106.714,31 à 114.336,31 ä dans le secteur géographique de LABENNE, ONDRES, TARNOS, BENESSE, MAREMNE ; Le lendemain, 20 juin 1998, Madame Y... a signé dans les bureaux de l'agence un sous-seing-privé de vente portant sur une maison située route de Capbreton à BENESSE MAREMNE, appartenant aux époux A..., décrite comme étant une maison rénovée correspondant pour le surplus aux caractéristiques objet du mandat ; le prix convenu était de 590.000 F ; l'acte authentique a été enregistré le 24 juillet 1998 en l'Etude de Me LAFARGUE, notaire à SOUSTONS ; S'étant aperçue par la suite que l'immeuble avait fait l'objet de travaux de présentation destinés, disait-elle, à masquer sa vétusté, et accomplis par des personnes non professionnelles, elle a assigné le vendeur et l'agence immobilière d'abord en référés devant le Tribunal de Grande Instance de DAX aux fins de désignation d'un expert puis, au dépôt du rapport de ce dernier, au fond pour obtenir la condamnation de l'Agence Immobilière au paiement de 300.000 F de dommages et intérêts en citant les vendeurs en intervention forcée et en garantie ; Estimant que le mandat donné à l'Agence Immobilière ne contenait aucune indication sur l'état du bien recherché et se limitait à la vérification du caractère excessif du prix proposé, le Tribunal de Grande Instance de DAX, par jugement du 26 septembre 2001, a débouté Madame Y... de sa demande et l'a condamnée au paiement de 5000 F à l'Agence DAUBER BERNEX IMMOBILIER ainsi qu'aux époux A... ; Le 5 novembre 2001 Madame Y... a relevé appel ; Le 2 novembre 2002 Madame Y... a revendu cette maison pour le prix de 137.204 ä soit 900.000 F ; l'acte mentionnait que les frais de la procédure menée contre Monsieur A... ainsi que l'octroi éventuel d'une indemnité resteraient acquis au vendeur ; Elle demande à la Cour de dire que la S.A.R.L. DAUBER BERNEX IMMOBILIER a manqué à son obligation d'information et de conseil et doit être condamnée sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil à réparer son préjudice qu'elle évalue à 50.000 ä en principal outre intérêts de droit à compter du jour de la demande sauf à tenir compte de la variation de l'indice du coût de la construction entre la date du dépôt du rapport de l'expert et celle de la décision à intervenir ; elle sollicite 3000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile ; Selon l'appelante : - son action est recevable puisque à la suite de la revente de cet immeuble, elle a fait insérer dans l'acte de vente une clause lui réservant les frais de cette procédure ainsi que l'octroi éventuel d'une indemnité ; - si le mandat ne contient aucune indication particulière sur l'état de l'immeuble, le sous-seing-privé proposé par l'agence présente l'immeuble comme rénové ce qui démontre son attente quant au bien à acquérir ; il était son mandataire chargé d'un mandat écrit de recherche ; - l'agent immobilier, en dehors de toute mention contractuelle est tenu d'informer son client des particularités essentielles du bien ainsi que des désordres l'affectant ; - rien ne lui permettait de se convaincre de la présence de vices et de l'état réel de l'immeuble car elle est un profane dans le domaine de l'immobilier ; l'agence n'a rien dit et lui a fait signer le sous-seing-privé le lendemain du mandat ; - elle ne se serait pas contentée d'une telle baisse de mise a prix 10.671 ä si elle avait eu connaissance de ce que les travaux de remise en état s'élèveraient à la somme de 40.398 ä ; l'attestation parasitaire ne parle pas de la présence d'insectes xylophages ; La S.A.R.L. DAUBER BERNEX IMMOBILIER demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris, condamner Madame Y... au paiement de 3000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile et à titre subsidiaire dans le cas où par impossible sa responsabilité serait retenue de condamner les époux A... à la relever indemne de toute condamnation ; Selon l'intimée : - l'appelante en vendant l'immeuble n'a plus intérêt à agir ; - l'expert, hormis un panneau imperméable au bas de la paroi retapissée dans la chambre sud-ouest, n'a relevé aucune trace de camouflage dans ces bâtiments; les vices étaient apparents et il y a dans le contrat une clause d'exclusion de garantie pour les vices de construction qui s'étend même aux vices cachés ; - pour la présence d'insectes xylophages elle a déclaré être au courant de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ni quiconque ; - enfin elle confond volontairement l'état de la grange qui n'avait pas été renouée de celui de la maison qui l'avait été ; - vis à vis des époux A... la S.A.R.L. DAUBER BERNEX IMMOBILIER demande la garantie des vendeurs tant par application du contrat de mandat qu'ils avaient signé avec elle que par application de leur responsabilité contractuelle envers Madame Y... avec laquelle ils ont signé l'acte de vente. Les époux A... demandent à la Cour de déclarer irrecevable et en tous cas non fondé l'appel de Madame Y..., de confirmer le jugement entrepris et de la condamner au paiement de 1500 ä au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile. Selon les intimés : - l'appel en cause effectué par la S.A.R.L. DAUBER BERNEX IMMOBILIER est irrecevable car l'action contractuelle dirigée contre cette agence immobilière ne les concerne pas ; L'obligation contractuelle de cette agence ne peut être garantie par un tiers ; - Madame Y... s'est installée dans les lieux une quinzaine de jours avant de signer l'acte notarié le 24 juillet 1998 ; - l'attestation antiparasitaire confirme la présence de termites et l'acheteur déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ; - Madame Y... a négocié âprement le prix puisque la maison était en vente à 700.000 F et qu'elle a obtenu 590.000 F ; elle était consciente de l'état de la maison notamment de la présence d'insectes xylophages ; DÉCISION DE LA COUR I- La demande formée par Madame Y... contre l'agence immobilière D... que Madame Y... recherche la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière en raison d'un manquement à son devoir de conseil pour avoir laissé insérer dans le sous-seing-privé de vente la mention "maison rénovée" que, selon elle, l'état de ce bâtiment ne justifiait pas ; D... que si les photos jointes au dossier révèlent une maison avenante dont les peintures extérieures étaient récentes, l'agence ne pouvait mentionner ou laisser inscrire sur le sous-seing-privé que la maison était rénovée, l'intérieur présentant une apparence de vétusté qui avait dissuadé d'autres agences d'employer ce qualificatif sur leur publicité ; D... que jusqu'à la conclusion de l'acte juridique qui exécute les effets du mandat et rend sa commission exigible, l'agent immobilier doit à son client tous les éclaircissements nécessaires à une exacte estimation du prix convenu avec le cocontractant, au regard du double critère de la qualité du bien ou de la prestation recherché et de l'état du marché ; que dés lors la valorisation inexacte de la maison par l'emploi du qualificatif "rénové" a constitué un manquement de l'agence immobilière à son obligation de conseil, susceptible d'altérer le consentement donné par Madame Y... à l'achat de l'immeuble ; Mais attendu que Madame Y... doit démontrer l'existence d'un préjudice causé par la faute imputable à l'agence D... que ce qualificatif n'a pu induire en erreur Madame Y... qui avait été détrompée par la visite des lieux effectuée la veille le 19 juin le jour où elle avait signé le mandat de recherche car, hormis la présence, consignée par l'expert dans son rapport, d'un panneau imperméable au bas de la paroi retapissée dans la chambre sud ouest, cette maison et la grange annexe ne présentaient aucune trace de camouflage et apparaissaient telles qu'elles étaient ; D... que la présence d'un seul panneau destiné à protéger de l'humidité étant insuffisante pour accréditer le grief de dissimulation et fausser son jugement, Madame Y... fut à même de se faire une idée de l'état exact de ces bâtiments tel qu'il est révélé par les photos jointes au rapport de l'expert ; qu'ainsi la faute patente commise par l'agence n'est pas la cause d'un vice du consentement en la personne de sa cliente sur la qualité réelle du bien qu'elle se proposait d'acheter ; D... d'autre part que Madame Y... n'a pas subi de préjudice car l'expert a évalué la valeur de l'ensemble immobilier dans une fourchette allant de 590.000 F à 645.000 F compte tenu des défauts de la maison qu'il a nécessairement pris en compte dans son estimation ; qu'ainsi en achetant pour une somme de 590.000 F, après négociation et diminution du prix consentie par le vendeur, Madame Y... n'a pas subi de préjudice objectif, fut-ce la perte d'une chance, l'allégation d'une ristourne supplémentaire si l'agence avait donné les conseils adéquats relevant de la supputation ; D... d'autre part qu'en l'absence d'une estimation minorée par l'agence des travaux à effectuer, Madame Y... n'a pu se méprendre sur leur ampleur au vu de l'état de l'électricité et des boiseries ; D... que la faute de l'agence a si peu lésé Madame Y..., qu'en 2002 elle a revendu le même bien en faisant une plus value de 280.513,98 F soit 42.764 ä qui ne doit rien aux réparations entreprises depuis l'acquisition, l'intéressée se bornant à soumettre à la Cour des devis à l'exception de la moindre facture acquittée pouvant accréditer la mise en oeuvre de travaux ; Qu'il convient donc de confirmer mais pour d'autres motifs le jugement de première instance ; D... qu'en raison de la faute commise par la S.A.R.L. DAUBER BERNEX IMMOBILIER et de la succombance de Madame Y..., l'une et l'autre seront déboutées de leur demande de frais non taxables ; D... que chaque partie supportera les dépens de première instance et d'appel dont elle a fait l'avance. II- L'appel en garantie formé contre les époux A... D... que cette mise en cause n'a aucune raison d'être au regard de la clause de non garantie pour vices apparents et cachés insérée dans l'acte de vente et opposable l'agence BERNEX, tiers à l'origine sans lien de droit avec les époux A... mais devenu leur mandataire par suite de la faculté de délégation incluse dans le mandat donné à une autre agence du réseau ORPI ; D... que sollicitant la réformation en toutes ses dispositions du jugement entrepris, Mme Y... est fondée à être exonérée des frais non taxables et des dépens mis à sa charge par le premier juge au titre de l'instance l'unissant aux époux A..., cités par la S.A.R.L. DAUBER BERNEX IMMOBILIER, auxquels elle n'avait pourtant rien demandé ; D... que comme en première instance, les époux A... ne réclament rien à l'agence immobilière et se bornent à conclure contre l'appelante qui en raison des succombances respectives sera exonérée des frais non taxables et des dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Reçoit Madame Y... en son appel ; Confirme le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts Le réforme en ce qu'il l'a condamnée au paiement de frais non compris dans les dépens ainsi qu'aux dépens de première instance ; Déboute chaque partie de sa demande formée au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile tant en première instance qu'en appel ; Dit que chaque partie supportera les dépens de première instance et d'appel dont elle a fait l'avance ; Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame Y... au paiement de frais non compris dans les dépens au profit des époux A... ; Déboute les époux A... de leur demande formée contre Madame Y... au titre de l'article 700 du nouveau code procédure civile ; Reçoit la S.A.R.L. DAUBER BERNEX IMMOBILIER en son appel en garantie formé contre les époux A... ; La déboute de sa demande ; La condamne aux dépens de l'instance d'appel ; Dit que les dépens seront recouvrés directement par la SCP PIAULT LACRAMPE CARRAZE, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. C... A. PARANT