Cour d'appel de Colmar, 27 août 2008, 08/01617
Formation: CT0596

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Bailleur - Obligations - Garantie - Trouble de jouissance - / JDF La démolition d'un garage, imposée par le plan de sauvegarde et de mise en valeur des territoires d'une commune en vertu de l'article L. 313-1 du code de l'urbanisme, ne constitue pas un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809 du code de procédure civile autorisant le preneur, utilisateur de ce garage, à solliciter la cessation des travaux de démolition. Il n'en demeure pas moins que le bailleur doit garantir la consistance des locaux loués, la démolition des garages entraînant un trouble de jouissance pour le locataire.

Copie exécutoire à -Me Serge ROSENBLIEH -Me Dominique HARNIST COUR D'APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE-SECTION B ARRET DU 27 Août 2008 Numéro d'inscription au répertoire général : 1 B 08 / 01617 Décision déférée à la Cour : 29 Février 2008 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE COLMAR APPELANTS : Monsieur Ekrem X... ... Madame Marie Claude Z... épouse X... ... Représentés par Me Serge ROSENBLIEH, avocat à la Cour INTIMEE : SCI SIRANO 4 rue du Conseil Souverain, 68000 COLMAR Représentée Me Dominique HARNIST, avocat à la Cour COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 Juin 2008, en audience publique, devant la Cour composée de : M. LITIQUE, Président de Chambre, entendu en son rapport Mme MAZARIN-GEORGIN, Conseiller M. ALLARD, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme MUNCH-SCHEBACHER, ARRET : - contradictoire- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.- signé par M. Jean-Marie LITIQUE, président et Mme Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Les époux X... sont titulaires de plusieurs baux commercial et d'habitation au sein du même immeuble situé ..., conclus avec l'ancien usufruitier de l'immeuble, M. B..., la SCI SIRANO, nue-propriétaire depuis 1999, étant devenue propriétaire aux termes d'une procédure de déchéance d'usufruit pour défaut d'entretien de l'immeuble imputable à l'usufruitier ayant abouti au jugement du Tribunal de Grande Instance de COLMAR du 14 décembre 2004 confirmé par arrêt de cette Cour le 2 février 2006. Apparemment, les époux X... ont signé avec M. B... : - le 10 juillet 2001 un bail commercial sous seing privé, conclu en présence du notaire Y... et portant sur le rez-de-chaussée et le 1er étage de l'immeuble, outre (selon mention manuscrite non paraphée) un garage - apparemment le 1er janvier 2003 un bail commercial portant sur le 2e étage de l'immeuble en vue de l'exploitation d'une rhumerie en complément du bar le " MANGO " - le 1er juillet 2003, un bail d'habitation d'une durée de 3 ans portant sur un appartement, un garage et une place de parking, ce bail faisant apparemment suite à un bail sous seing privé conclu en présence du notaire Y... en 2001 pour une durée de trois ans expirant le 30 août 2004, et portant sur un appartement situé au 2e étage de cet immeuble, outre une cave, et renouvelable par tacite reconduction pour une durée de trois ans. Le délabrement de l'immeuble ayant occasionné des chutes de gravas sur la voie publique empruntée notamment par les usagers du Tribunal d'Instance de COLMAR attenant, des barrières de protection étaient disposées par la municipalité pour protéger les piétons et, suite aux mises en demeure adressées par les représentants de la Ville de COLMAR et du Tribunal d'Instance, la SCI SIRANO a entrepris des travaux de réfection, lesquels nécessitaient l'octroi d'un permis de construire. Or, l'immeuble étant situé dans un quartier historique protégé de la ville, tous les travaux pratiqués sur celui-ci doivent être conformes au plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), lequel prévoyait que la démolition des garages pourrait avoir lieu à l'occasion de travaux effectués sur la structure de l'immeuble. De fait, l'avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine en date du 5 janvier 2004 et le permis de démolir délivré le 24 septembre 2007 et le permis de construire délivré le 17 décembre 2007 prévoyaient expressément que le requérant devait respecter les avis de la DRAC et étaient conditionnés par la démolition des garages. Les locataires de l'immeuble, dont les appelants, ont donc été avertis par la SCI SIRANO que des travaux seraient entrepris le 18 janvier 2008. Les appelants ont alors adressé des courriers recommandés à la SCI afin d'obtenir des précisions sur les travaux envisagés, sur leur nécessité et sur des mesures de compensation prévues, ce à quoi la SCI propriétaire s'est retranchée derrière la décision de l'architecte des bâtiments de FRANCE et son courrier du 5 janvier 2004, tout en contestant la location du garage au titre du bail d'habitation consenti aux époux X... . Les travaux de démolition devaient finalement commencer le 26 février 2008, à la suite desquels les époux X... ont alors, selon sommation interpellative du 26 février 2008, demandé à la SCI de cesser immédiatement lesdits travaux, en réponse à quoi la SCI leur a dénié la qualité de locataire des garages. C'est dans ces conditions que les époux X... ont, par acte du 26 février 2008, saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de COLMAR d'une action en référé d'heure à heure pour obtenir la cessation des travaux de démolition des garages sous astreinte de 1. 000  par jour de retard à compter de la décision ainsi que l'ouverture de la porte arrière du local servant de sortie de secours sous la même astreinte, outre 1. 500  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La SCI SIRANO concluait au rejet de la demande, la démolition partielle des garages étant faite et la reconstruction de ces derniers étant interdite par les bâtiments de FRANCE, et contestait les droits des époux X... sur les garages d'autant qu'elle avait introduit une action en annulation des baux commerciaux dont ces derniers se prévalaient et la mention d'un garage, au demeurant rajoutée à la main, ne figurant que dans le bail de 2003. Par ordonnance du 29 février 2008, la juridiction saisie, considérant que le bail commercial du 10 juillet 2001, prévoyait un garage dans la cour, bien que cette mention soit manuscrite, les défendeurs ne présentant pas leur exemplaire du bail permettant de prouver que cette mention ait été rajoutée postérieurement à la conclusion de celui-ci, si bien qu'en apparence les demandeurs justifiaient que leur location comprenait aussi un garage - la démolition des garages étant commencée et un seul garage étant encore debout et en plus en accès sécurisé, le permis de démolir des quatre garages qui ne pourront pas être reconstruits du fait de l'opposition des bâtiments de FRANCE ne pouvait pas porter atteinte aux droits des tiers - en démolissant le garage, la SCI réduisait la surface du bail sur la validité duquel la juridiction du fond ne s'était pas encore prononcée, si bien qu'elle avait commis une voie de fait - l'arrêt des travaux ne sera donc pas ordonné à la condition que la SCI mette à la disposition des époux X... un emplacement de parking jusqu'à ce qu'il soit statué sur l'existence du bail du garage par la juridiction du fond - les demandeurs ne justifient pas que l'ouverture de la porte arrière de l'établissement soit actuellement bloquée a statué comme suit : - REJETONS la demande d'arrêt des travaux sous réserve que la SCI SERANO mette à la disposition des époux X... un emplacement de parking jusqu'à ce qu'intervienne une décision exécutoire du Juge du fond sur la validité du bail et l'existence de la location du garage. - DEBOUTONS les parties de leur demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. - DEBOUTONS les demandeurs du surplus de leur demande. - DISONS que chacune des parties conservera ses propres frais et dépens. - CONSTATONS l'exécution provisoire de la présente décision. À l'encontre de cette décision, les époux X... ont interjeté appel par déclaration déposée le 10 mars 2008 au greffe de la Cour. Se référant à leurs derniers écrits du 19 mai 2008, ils demandent à la Cour de : " Déclarer M. et Mme X... bien fondés en leur appel, Y faisant droit, infirmer l'ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de COLMAR du 29 février 2008, Statuant à nouveau, Constater que la SCI SIRANO a accepté la prise en charge financière d'un emplacement d'un parking pour la durée des travaux, Condamner la SCI SIRANO à mettre à disposition des époux X... un garage, sous astreinte de 1. 000  par jour de retard, à compter du prononcé de l'arrêt jusqu'à achèvement des travaux, Condamner la SCI SIRANO à payer une somme de 5. 000  à titre de dommages et intérêts pour la privation de jouissance, Condamne la SCI SIRANO en tous les dépens de première instance y compris le coût des trois constats d'huissier des 26 février, 27 février et 29 février 2008, Condamner la SCI SIRANO en tous les dépens de l'instance d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure de 2. 000  ". Ils font valoir pour l'essentiel que : - locataires depuis 2001 ils ont légitimement le droit d'obtenir une jouissance paisible des lieux et la SCI bailleresse a procédé à une véritable voie de fait en supprimant une partie de la location (d'un garage et un emplacement de stationnement) alors que le Juge des référés avait été saisi, sans fournir aucune solution de remplacement. - l'ordonnance critiquée est impossible à exécuter dès lors qu'elle n'est assortie d'aucune astreinte et a laissé à chacune des parties ses propres frais et dépens. - compte tenu de l'évolution du litige imposée par l'attitude de la SCI bailleresse, une condamnation provisionnelle en dommages et intérêts pour la voie de fait commise par celle-ci pour la privation de jouissance depuis la mi-février 2008 doit intervenir, de même qu'une condamnation sous astreinte de la SCI bailleresse à fournir un garage et un emplacement de parking en remplacement. - le Tribunal, statuant au fond, vient de leur donner raison en ce qui concerne les baux commerciaux ; leurs droits de locataire ne sont donc pas contestables. - la proposition de la SCI bailleresse aux appelants pour leur louer un emplacement de parking au parking RAPP est tardive et partielle. Se référant à ses derniers écrits du 24 avril 2008, la SCI SIRANO conclut, sur appel principal et appel incident, à l'infirmation de l'ordonnance attaquée, au débouté des appelants de l'intégralité de leurs prétentions et à leur condamnation au paiement, outre les dépens des deux instances, d'un montant de 1 500  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en soutenant en substance que : - les appelants avaient un délai de cinq semaines avant le démarrage des travaux pour obtenir une décision de référé, si bien que l'urgence n'existe pas - leur qualité de locataire d'un garage est extrêmement contestable au vu des baux produits, la location par eux de deux garages étant en surplus matériellement impossible. - la démolition définitive des garages a été imposée par le service départemental d'architecture et du patrimoine du Haut-Rhin et était un préalable indispensable à la réhabilitation du bâtiment. - il existe en l'état de nombreuses contestations sérieuses. - en respect de l'exécution provisoire de plein droit assortissant la décision attaquée, l'intimée a, dès sa signification, par courrier de son avocat, proposé la prise en charge du coût d'un emplacement de parking, et ce sans effet. SUR QUOI LA COUR : Vu la procédure, les pièces régulièrement versées aux débats et les écrits des parties auxquels il est référé pour plus amples exposés de leurs moyens arguments : Tant l'appel principal que l'appel incident, interjetés dans des conditions de forme et de délai dont la validité n'est pas contestée, sont recevables. A. - Sur l'urgence : Selon l'article 808 du Code de procédure civile, le Président de Tribunal de Grande Instance statuant en référé est compétent pour prescrire toute mesure ne se heurtant pas à une contestation sérieuse, l'urgence devant être appréciée au jour où la Cour statue. Or, en l'espèce, outre que trois des quatre garages étaient détruits le jour de l'assignation en référé selon les trois procès-verbaux d'huissier versés aux débats par les appelants, le quatrième garage était inutilisable pour des raisons de sécurité. Dans ces conditions, la cessation des travaux demandée ne relevait plus de l'urgence. B. - Sur le trouble manifestement illicite : Selon l'article 809 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal de Grande Instance, en cas de trouble manifeste illicite ou de dommages imminents, peut prescrire des mesures conservatoires. En l'espèce, en vertu de l'article L. 313-1 du Code de l'urbanisme, des plans de sauvegarde et de mise en valeur des territoires peuvent être adoptés par règlement afin de protéger notamment des immeubles ayant une valeur historique, le PSMV devant indiquer les immeubles dont la démolition ou la modification pourra être ordonnée à l'occasion d'aménagement public ou privé. Or, le PSMV de la Ville de COLMAR prévoit en son article 3. 2. 4 que la démolition de certains immeubles, dont les quatre garages litigieux, pourra être imposée à l'occasion de tous travaux portant sur les structures ou sur le traitement des façades. En l'espèce, la démolition des garages a été imposée lors de la demande d'autorisation des travaux de restauration des façades et des toits de l'immeuble, et ce par le service départemental de l'architecture et du patrimoine du Haut-Rhin en application dudit article du PSMV, cet avis de l'architecte et des bâtiments de FRANCE ayant permis la délivrance du permis de démolir et du permis de construire du 17 septembre 2007. Dans ces conditions, la démolition des garages était obligatoire. Il n'en demeure pas moins que le bailleur doit garantir la consistance des locaux loués, la démolition des garages entraînant un trouble de jouissance pour le locataire. C. - Sur la contestation sérieuse : L'obligation du bailleur nécessite que soit déterminée au moins en apparence la consistance des locaux loués. Or, les circonstances dans lesquelles les baux ont été conclus ainsi que leurs mentions relatives à la consistance des biens loués sont à tout le moins sujettes a caution ; au demeurant la lecture du jugement du Tribunal de Grande Instance de COLMAR du 5 mai 2008 validant le bail commercial du 10 juillet 2001 ne fait aucune allusion à celle-ci, encore moins à l'existence d'un garage faisant partie des biens loués, cette décision se contentant de valider le bail signé par le seul usufruitier sur le fondement de la ratification tacite faite par la bailleresse. De même, s'agissant du bail d'habitation du 1er juillet 2003, le premier bail d'habitation conclu par les appelants en 2001 fait l'objet d'une instance pendante en validité de congé devant le Tribunal d'Instance de COLMAR et ne contient aucune mention d'une place de parking. C'est dans le cadre de cette procédure puis dans le cadre de la présente instance que les appelants ont produit un nouveau bail datant du 1er juillet 2003 comprenant, au titre des locaux loués, un garage. La SCI contestant sérieusement la réalité de ce bail, son examen permet tout de même de noter que sa date a été modifiée (2001 transformé en 2003). En conséquence, la demande des appelants se heurte à une contestation sérieuse. Au surplus, leur demande de condamnation sous astreinte de 1 000  par jour de retard de mettre à leur disposition un garage équivalant à proximité relève de la mauvaise foi, les appelants produisant eux-mêmes une proposition qui leur a été adressée par le Conseil de l'intimée, certes postérieurement à l'ordonnance attaquée, leur indiquant un engagement de prendre en charge le coût d'un emplacement au parking RAPP de COLMAR. Cette proposition, intervenue moins d'une semaine après que l'ordonnance de référé attaquée eut été rendue, est pourtant restée sans réponse du côté des appelants. En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise et de débouter les appelants de l'intégralité de leurs prétentions. D. - Pour le surplus : Les appelants succombant supporteront les dépens des deux instances et leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ne saurait prospérer. En revanche, aucune considération d'équité ne milite en faveur de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de l'intimée dont la demande sera rejetée. PAR CES MOTIFS : LA COUR, DECLARE tant l'appel principal que l'appel incident réguliers et recevables en la forme Au fond, INFIRME l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions CONSTATE l'absence d'urgence et de voie de fait de la bailleresse en présence d'une contestation sérieuse portant sur la consistance des locaux loués aux appelants et notamment sur la présence d'un garage - DEBOUTE les appelants de l'intégralité de leur demande - DEBOUTE l'intimée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile - CONDAMNE les appelants aux dépens des deux instances.