Cour d'appel de Rennes, du 25 septembre 2003, 02/05368

Sommaire: VENTE - Immeuble - Garantie - Vices cachés Ne constitue pas un vice caché l'humidité affectant une maison dans la mesure où, d'une part, aucune manoeuvre ou réticence tendant à cacher quoique ce soit ne peut être retenue à la charge des vendeurs, ces derniers ayant laissé à l'acquéreur toutes possibilités de revenir sur place à la suite des premières visites et ayant pu légitimement considérer cette humidité comme normale eu égard au fait qu'ils ont auparavant eux-mêmes usé des lieux comme résidence secondaire ou de vacances, et dans la mesure où, d'autre part, le vice invoqué n'était pas indécelable pour un acquéreur de diligence moyenne procédant à des vérifications élémentaires et n'ayant pas oublié que la région est naturellement exposée aux pluies. De plus, s'agissant d'une construction de 1910 ou 1911, en rez de chaussée plus combles, sise dans une commune de l'ouest français, les problèmes auxquels l'acquéreur a eu à faire face après de fortes pluies sont de ceux qui sont visés par la clause de non garantie inclue à l'acte authentique

Quatrième Chambre ARRÊT N° R.G : 02/05368 Mme Chantal X... Y.../ Mme France Z... épouse A... AGENCE IMMOBILIERE DU PAYS DE RETZ M. Emile A... B... partielle RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès C..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 18 Juin 2003 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 25 Septembre 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTE : Madame Chantal X... 11 rue du Calvaire 44580 FRESNAY EN RETZ représentée par Me Jean-Loup BOURGES, avoué assistée de Me MEYRE, avocat INTIMES : Madame France Z... épouse A... 2 square Collet 37550 ST AVERTIN représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assistée de Me LHOMMEAU, avocat AGENCE IMMOBILIERE DU PAYS DE RETZ Rue du Marché 44270 MACHECOUL représentée par Me Yvonnick GAUTIER, avoué assistée de la SCP HUC HERVOUET GAUTIER SEZE, avocats Monsieur Emile A... 2 square Collet 37550 ST AVERTIN représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assisté de Me LHOMMEAU, avocat I - Exposé préalable : Par acte authentique du 27 septembre 1999, Madame Chantal X... a acquis des époux A... pour le prix de 480.000 francs une maison sise à Fresnay en Retz, 11 rue du Calvaire, négociée par l'intermédiaire de l'Agence Immobilière du Pays de Retz, SARL Flimmo. Par actes des 9 et 13 décembre 1999, Madame Chantal X... a fait assigner les époux A... et l'agence immobilière aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer 72.687,27 francs au titre de travaux de réfection résultant d'une humidité excessive, 15.000 francs à titre de dommages et intérêts, outre des frais irrépétibles. Par jugement du 5 septembre 2001, le Tribunal de Grande Instance de Nantes, constatant que les vices allégués étaient apparents, a : -Débouté Madame Chantal X... de l'ensemble de ses demandes ; -Débouté les époux A... de leurs demandes reconventionnelles et la SARL Flimmo de sa demande de dommages et intérêts ; -Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; -Condamné Madame Chantal X... à payer à la SARL Flimmo la somme de 762,25 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; -Condamné Madame Chantal X... aux dépens. Madame Chantal X... a déclaré appel de ce jugement le 29 octobre 2001. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 1er octobre 2002 pour les époux A... ; - le 29 octobre 2002 pour Madame Chantal X... ; -15 novembre 2002 pour la SARL Flimmo. L'Ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2003. [* II - Motifs : 1° Sur la régularité de l'appel : Les époux A... font valoir que l'acte d'appel vise un jugement du 4 septembre 2001 qui est inexistant, puisque à cette date aucune décision n'est intervenue entre les parties. Le conseiller de la mise en état étant dessaisi, il appartient à la Cour de statuer de ce chef. S'il est exact que l'acte d'appel du 29 octobre 2001 vise un jugement en date du 4 septembre 2001 alors qu'en réalité le jugement attaqué était du 5 septembre 2001, il n'y avait aucune ambigu'té pour les parties à la suite de cette erreur matérielle puisqu'un seul jugement avait été rendu entre eux par le Tribunal de Grande Instance de Nantes ce mois de septembre 2001. Il ne pouvait y avoir d'erreur sur le jugement attaqué et cet appel est recevable. *] 2° Au fond : Madame Chantal D... a visité l'immeuble en cause le 29 juin 1999 et, alors que rien ne l'y contraignait, a signé le jour même un compromis de vente au prix principal de 480.000 francs. Elle a revisité les lieux le 3 juillet 1999 avec son fils dont il n'est pas contesté qu'il était alors élève architecte et a eu toutes possibilités de revenir sur place, les vendeurs ne s'y opposant en aucune manière. A sa demande, il lui a été remis les clés de la maison, alors vidée de tout mobilier, le 23 septembre 1999, soit quatre jours avant la signature de l'acte authentique. Il ne peut donc en l'espèce être retenu à charge des vendeurs quelque manoeuvre ou réticence tendant à cacher quoique ce soit. Madame X... n'a fait aucune observation et a persévéré jusqu'à la signature en l'étude du notaire le 27 septembre 1999, pour immédiatement s'adresser à un "expert" qui sera sur les lieux dès le 30 septembre 1999. Elle indique qu'en raison de la sécheresse qui a sévi en juin et juillet 1999, elle n'a pas pu se rendre compte que l'immeuble était affecté d'important problème d'humidité et que ce vice était de ce fait caché. Il convient de considérer l'importance des précipitations en mai et juin 1999 et non en juillet pour apprécier les conséquences sur l'édifice les 29 juin et 3 juillet. A Bourgneuf en Retz et Machecoul respectivement, il y a eu 90,9 et 90,3 mm de précipitations en mai 1999 et 50,5 et 53,3 en juin 1999, avec pour ce mois de juin, des précipitations les 26, 27, 28 et 29, le 29 étant le jour de la première visite et de la signature du compromis. Si le mois de juillet a vu peu de précipitations, il y en eu toutefois les 2, 4 et 5 à Bourgneuf en Retz et les 3, 4 et 5 à Machecoul. S'il est exact qu'il y aura de fortes précipitations sur ce secteur en septembre 1999, il n'est pas établi qu'il y avait une sécheresse anormale au mois de juin précédent et le vice invoqué n'était pas indécelable pour un acquéreur de diligence moyenne procédant à des vérifications élémentaires et n'ayant pas oublié que la région est naturellement exposée aux pluies. Les époux A..., usant auparavant des lieux comme résidence secondaire ou de vacances ont pu d'ailleurs légitimement considérer l'humidité affectant cette maison comme normale et ne pas s'en inquiéter outre mesure. S'agissant d'une construction de 1910 ou 1911 en rez de chaussée plus combles, sise dans une commune de l'ouest français, les problèmes auxquels l'acquéreur a eu à faire face après de fortes pluies, M. E... précisant que le phénomène ne peut que revenir à "chaque pluie soutenue ou à la faveur d'un bon orage", est de ceux qui sont visés par la clause de non garantie inclue à l'acte authentique. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont débouté Madame X... de ses demandes.[* Il n'est en rien établi que l'agence immobilière ait failli à ses obligations et le jugement sera confirmé sur ce point par adoption de motifs. *] Les vendeurs sollicitent reconventionnellement réparation du préjudice subi du fait de ce litige, exposant qu'ils ont dû notamment renoncer à un projet de voyage. Ils ont sans discussion possible subi un trouble du fait de l'attitude agressive et procédurière de Madame X... et, si l'annulation de voyage prévu est antérieure à l'assignation, elle est postérieure aux premières protestations de celle-ci. Ce préjudice, qui sera qualifié de moral, sera réparé, toutes causes confondues, par la somme de 1.000 euros.[* L'agence immobilière ne peut prétendre à un préjudice causé par ce qui relève de ses activités habituelles et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. *] Il serait inéquitable de laisser aux intimés la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre la somme allouée par les premiers juges à la SARL Flimmo, Madame Chantal X... sera condamnée à payer de ce chef 1.000 euros aux époux A... et 1.000 euros à la SARL Flimmo. *** Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux A... de leur demande de dommages et intérêts ; - Statuant à nouveau de ce chef, condamne Madame Chantal X... à payer à Monsieur Emile F... et Madame France Z... épouse A... la somme de MILLE EUROS (1.000 euros) à titre de dommages et intérêts ; - Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions ; - Y ajoutant, condamne Madame Chantal X... à payer les sommes de : * MILLE EUROS (1.000 euros) à la SARL Flimmo, * MILLE EUROS (1.000 euros) à Monsieur et Madame A..., en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamne Madame Chantal X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,