Cour d'appel de Versailles, 29 septembre 2008, 06/09136
Formation: CT0137

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - / JDF Les dispositions de l'article R.261-2 du code de la construction et de l'habitation qui prévoient la constatation de l'achèvement de l'immeuble par une personne, désignée dans les conditions qu'il précise, ne concernent que les ventes à terme. Une telle constatation n'est pas exigée par la loi en cas de vente en l'état futur d'achèvement. L'absence d'un tel document, à le supposer prévu par les stipulations de l'engagement de caution selon lesquelles sa garantie prendra fin le jour de la réception par la banque de la déclaration d'achèvement des travaux telle que prévue à l'article R. 261-24 du même code, n'empêche pas l'immeuble d'être achevé

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 38E 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 29 SEPTEMBRE 2008 R.G. No 06/09136 AFFAIRE : Société BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE MOULIN A VENT 8 RUE VIRLOJEUX 78120 SONCHAMP Décision déférée à la Cour : Jugements rendus les 26 Octobre et 7 décembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES No chambre : 4ème No RG : 05/03724 et R.G.No 06/10055 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP KEIME GUTTIN JARRY SCP BOITEAU PEDROLETTI REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE HUIT, La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Société BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE Ayant son siège 4, place Hoche 78000 VERSAILLES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - No du dossier 06001117 ayant pour avocat la SCP PARISET du barreau de VERSAILLES APPELANTE **************** SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE MOULIN A VENT 8 RUE VIRLOJEUX 78120 SONCHAMP représenté par son syndic la Société REMARDE GESTION Ayant son siège 5, rue Georges Clémenceau 78120 RAMBOUILLET elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués - No du dossier 00017705 ayant pour avocat Maître ROUAULT du barreau de VERSAILLES INTIME **************** Composition de la Cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Juin 2008, devant la Cour composée de : Madame Geneviève BREGEON, Président, Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller, Madame Anne LELIEVRE, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLETFAITS ET PROCEDURE, La société LCM a procédé, courant 1999/2000, à la rénovation d'un ensemble immobilier sis au lieu dit Le Moulin à Vent à Sonchamps (78), pour y créer dix logements qu'elle a vendus par lots de copropriété en état futur d'achèvement, livrables fin janvier 2000. M Jérôme Z... a été investi d'une mission de maîtrise d'oeuvre. La société BPROP, aux droits de laquelle se présente la société BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE (BANQUE VAL DE FRANCE), s'est portée garant d'achèvement le 24 décembre 1999. Faisant valoir l'absence de réception et d'achèvement des travaux ainsi que la non conformité d'une partie de ces derniers, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a obtenu la désignation de M A..., en qualité d'expert, par ordonnance du juge des référés en date du 13 novembre 2003. Celui-ci a déposé son rapport le 25 août 2004. Entre-temps, la société LCM a été placée en liquidation judiciaire le 17 février 2001. Les 22 et 25 mars 2005, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a assigné Mo Jean-Claude MARTIN, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LCM, ainsi que M Z... et la BANQUE VAL DE FRANCE, afin d'obtenir paiement par les deux derniers nommés de la somme de 48.989,39  au titre des réparations. Par jugement réputé contradictoire en date du 26 octobre 2006, le tribunal de grande instance de Versailles a : * rejeté la demande dirigée contre M Z..., * déclaré recevable celle contre la BANQUE VAL DE FRANCE, * condamné la BANQUE VAL DE FRANCE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 48.989,39  avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2005, * condamné la BANQUE VAL DE FRANCE aux dépens, non compris le coût de l'assignation de M Z... qui restera à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, mais comprenant le coût de l'expertise et augmentés de la somme de 2.000  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. Par un second jugement réputé contradictoire en date du 7 décembre 2006, le même tribunal a rectifié le précédent en ajoutant dans son dispositif qu'il ordonnait l'exécution provisoire et en remplaçant la somme de 2.000  par celle de 2.500 . LA COUR Vu l'appel formé par la BANQUE VAL DE FRANCE à l'encontre de ces deux décisions en intimant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, Vu les conclusions en date du 23 avril 2007, par lesquelles la BANQUE VAL DE FRANCE, poursuivant la réformation des jugements déférés en leurs dispositions la concernant, demande à la cour, au visa des articles L 261-1 et R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, de : * débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble de ses demandes contre elle, * le condamner à lui verser une somme de 3.000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, Vu les conclusions en date du 8 novembre 2007, par lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, intimé, demande à la cour de : * confirmer les jugements entrepris, * condamner la BANQUE VAL DE FRANCE à lui payer la somme de 4.000  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 8 avril 2008, SUR CE, Considérant que l'appelante fait valoir, sans être démentie, que les copropriétaires ont pris possession de leurs appartements en mars 2000 et que le descriptif des travaux promis, produit par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, n'est pas annexé aux actes de vente versés aux débats ; Qu'elle se prévaut des dispositions de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation pour soutenir qu'elle ne doit pas sa garantie, l'immeuble étant achevé puisque pourvu des éléments d'équipement indispensables à son utilisation selon sa destination ; qu'elle souligne qu'en application de ce texte, pour apprécier l'achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel et qu'il en va de même pour les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou les éléments d'équipements impropres à leur utilisation ; Considérant qu'en l'espèce, aucune réception n'est intervenue ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient que les désordres, malfaçons et non-conformités, affectant les travaux de rénovation effectués, ne permettent pas de considérer qu'ils sont achevés en ce qui concerne les parties communes de l'immeuble ; Qu'il soutient qu'en application de l'article R 261-24 du Code précité, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, l'achèvement ne peut résulter que de la déclaration certifiée par un homme de l'art, telle que prévue à l'article R 460-1 du Code de l'urbanisme, ou de sa constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R 261-2 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en l'absence de déclaration ou constatation de l'achèvement de l'immeuble objet de son contrat, conforme aux exigences dudit article R 261-24, il prétend que le garant ne peut être libéré de ses obligations ; Mais considérant que les dispositions de l'article R 261-2 du Code de la construction et de l'habitation ne concernent que la vente à terme ; que la constatation de l'achèvement par une personne qualifiée n'est pas exigée par la loi en cas de vente en l'état futur d'achèvement ; que l'absence d'un tel document, à le supposer prévu par les stipulations de l'engagement de caution selon lesquelles sa "garantie prendra fin le jour de la réception par la banque de la déclaration d'achèvement des travaux telle que prévue à l'article R 261-24" du même Code, n'empêche pas l'immeuble d'être achevé au sens de l'article R 261-1 précité ; Qu'il convient dès lors d'examiner si l'immeuble en cause est ou non achevé ainsi que le prévoit ce dernier texte ; Considérant que l'expert A... a contradictoirement constaté que : * le ravalement est à reprendre mais il ne fait état d'aucune infiltration par les fissurations des linteaux et tableaux des baies des façades de l'immeuble, * les autres travaux mal achevés ont trait : ** aux mouvements de terre et murets de soutènement extérieurs, ** à l'éclairage extérieur de l'immeuble, ** à la collecte des eaux pluviales dont il indique, sans l'avoir personnellement constaté, qu'elles atteignent "parfois" le couloir de desserte des appartements du rez-de-chaussée ou le fond du hall "sous l'effet du vent", ** à l'enlèvement de la mousse présente sur la couverture, ** à l'isolation thermique des combles, ** à de menus ouvrages de finition dans le sous-sol : en plomberie (à raison d'éléments mal fixés et mal protégés ainsi que de l'absence de bouchons de dégorgement), en électricité (à raison de fils électriques coupés nets et laissés dénudés dans le local basse tension) et en menuiserie (afin notamment de vérifier l'étanchéité à l'eau des châssis) ; Que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne démontre pas le caractère substantiel de ces défauts de conformité et malfaçons ; Considérant que l'expert a également noté un groupe d'extraction d'air vicié d'un appartement rejetant dans le vide sanitaire mais qu'il n'est pas allégué que celui-ci soit une partie commune ; que, d'ailleurs, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne le mentionne pas dans les griefs qu'il énumère ; Considérant, en cet état et dès lors que l'immeuble est occupé depuis la prise de possession des appartements par les copropriétaires, qu'il est réputé achevé depuis celle-ci au sens de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il s'ensuit que la garantie d'achèvement de l'appelante avait pris fin au jour de l'assignation introductive d'instance en sorte que, contrairement à ce qu'ont dit les premiers juges, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne peut qu'être débouté de son action contre elle ; Considérant que l'équité commande de ne pas attribuer de somme au titre des frais non compris dans les dépens ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES doit être condamné aux entiers dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant en audience publique et contradictoirement, dans les limites de sa saisine, Infirme les jugements entrepris, Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de son action contre la société BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES aux entiers dépens de première instance incluant ceux du jugement rectificatif du 7 décembre 2006 ainsi que les frais d'expertise et aux dépens d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé. Le GREFFIER, Le PRESIDENT,