Cour d'appel de Toulouse, du 11 mai 2004, 2003/01538

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Bail consenti par un seul indivisaire - Effets - Inopposabilité aux co'ndivisaires - Portée Il résulte de l'article 815-3 du code civil que la conclusion ou le renouvellement d'un bail portant sur un bien indivis ne peut résulter que d'un mandat spécial, la représentation tacite étant exclue en matière de baux. Dès lors, le bail consenti par un époux seul et portant sur un immeuble dé- pendant de l'indivision post-communautaire existant entre lui et son ex-é- épouse et non encore partagée, sans que l'ex épouse ait donné mandat spécial à son ex-mari pour conclure le bail litigieux ni ratifié l'acte, est inopposable à l'autre indivisaire, cette inopposabilité étant totale en raison de l'indivisibilité du bail et s'étendant à la part du coindivisaire ayant conclu le bail

11/05/2004 ARRÊT N°279 N°RG: 03/01538 MC/JBC Décision déférée du 21 Janvier 2003 - Tribunal d'Instance MOISSAC - 200200115 CAVE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème Chambre Section 1 *** ARRÊT DU ONZE MAI DEUX MILLE QUATRE *** APPELANT(E/S) Madame X... représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour assistée de Me BEAUTE, avocat au barreau de MONTAUBAN INTIME(E/S) Maître Y..., Liquidateur de Monsieur Z... représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de la SCP CAMBRIEL, GOURINCHAS, DE MALAFOSSE, STREMOOUHOFF, avocats au barreau de TARN ET GARONNE Madame A... représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de la SCP LARROQUE, REY, SCHOENACKER-ROSSI, avocats au barreau de TARN ET GARONNE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 09 Mars 2004 en audience publique, devant la Cour composée de : A... DREUILHE, président F. HELIP, conseiller J. BOYER-CAMPOURCY, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : A... COQUEBLIN ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par A... DREUILHE - signé par A... DREUILHE, président, et par A... COQUEBLIN, greffier présent lors du prononcé. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Après leur divorce prononcé par la cour d'appel de Toulouse le 12 novembre 1985, confirmant un jugement du tribunal de grande instance de Montauban en date du 19 mai 1983 Monsieur Z... et Mme A... sont restés en indivision post-communautaire. Il dépend de cette indivision un immeuble à usage d'habitation situé à ... Le 6 avril 1994 M. Z... a été déclaré en liquidation judiciaire et Maître Y... a été désigné en qualité de mandataire liquidateur. Maître Y... s'étant fait autoriser à vendre l'immeuble de gré à gré le 06 février 2002, le notaire chargé de la vente a reçu, le 10 juin 2002, un courrier du conseil de Mme X... indiquant qu'elle était locataire et produisant un bail en date du 5 janvier 1993, enregistré le 17 août 1993. Saisi par Maître Y... d'une demande de nullité du bail, par jugement du 21 janvier 2003 le Tribunal d'instance de MOISSAC a, au vu des dispositions de l'article 815-3 du code civil, constaté la nullité du bail d'habitation conclu le 5 janvier 1993 entre M. Z... et Mme X..., ordonné l'expulsion de Mme X..., sous astreinte, et condamné Mme X... à payer à Maître Y... et à Mme A... la somme de 450 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par déclaration du 21 février 2003 mise au rôle le 3 avril suivant dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme X... a fait appel de cette décision. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES * Par conclusions du 24 juin 2003 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau de procédure civile X... demande à la cour de : - réformer le jugement en toutes ses dispositions. - débouter Maître Y... et Mme A... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. - les condamner à lui payer la somme de 1.500 Euros de dommages intérêts pour procédure abusive, outre 1.500 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens. Au soutien de son appel Mme X... fait valoir que le Tribunal d'instance n'a pas tenu compte du fait que Mme A... avait ratifié la conclusion du bail consenti par son époux, la preuve de cette ratification résultant des écritures déposées par celle-ci dans le cadre de la procédure de liquidation du régime matrimonial et de la copie d'un courrier adressé au notaire le 30 octobre 1988. En toute hypothèse elle soutient que M. Z... a agi dans le cadre de la gestion d'affaire car il était dans l'intérêt des deux époux de mettre en location l'immeuble pour couvrir les emprunts. Enfin et en toute hypothèse elle estime Maître Y... ne peut prétendre à l'inopposabilité du bail dès lors que celui-ci a été conclu en conformité avec les règles du code civil et que l'indivisaire bailleur ne peut se prévaloir d'un défaut de pouvoir pour faire annuler le bail. Selon Mme X... il en est de même pour Mme A... dans la mesure où l'action en inopposabilité exige l'accord de tous les copropriétaires indivis et que celui-ci n'est pas possible en raison du fait que l'indivisaire bailleur doit garantir le preneur et ne peut donc concourir à l'expulsion. Elle affirme enfin que M. Z... n'a pas agi en fraude des droits de ses créanciers et de son épouse en signant le bail avec elle car le bail fait suite à un bail conclu le 29 mai 1983 et renouvelé le 1° septembre 1985 qui n'a pu être fait pour les besoins de la cause ni pour léser soit Mme A... soit Maître Y... es qualité, le prix du loyer correspondant bien à la valeur locative des lieux et elle-même ayant bien réalisé les travaux prévus au contrat. [* *] Par conclusions du 12 décembre 2003 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau de procédure civile Maître Y..., es qualité de mandataire liquidateur de M. Z... demande de débouter Mme X... de l'intégralité de ses demandes et de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal d'instance de MOISSAC. Il demande en outre la somme de 1.500 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et de condamner Mme X... aux dépens. X... cette fin Maître Y..., ès qualités présente les observations suivantes : - le contrat de location produit la première fois début juin 2002 a été signé par M. Z... et par Mme X... B... qui est sa maîtresse sans l'intervention de Mme A... - ce bail est nul et cela d'autant plus qu'il n'a jamais été exécuté comme l'a reconnu lui-même M. Z... dans le cadre de la dissolution du régime matrimonial. - Mme A... n'a ratifié ni le bail du 1° septembre 1985 ni celui du 5 janvier 1993, le fait d'avoir réclamé dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial la réintégration de prétendus loyers perçus par M. Z... ne le démontrant pas dans la mesure où elle réclamait également une indemnité d'occupation à son mari qui occupe effectivement les locaux indivis. - en fait il n'est pas rapporté la preuve que les baux aient été exécutés, le bail de 1993 n'ayant jamais été exécuté comme l'a reconnu M. Z... et n'ayant servi qu'à retarder la réalisation de l'actif. - les baux ont été établis en fraude des droits de Mme A... dans la mesure où les loyers ne correspondent pas à la valeur locative et les baux ont eu pour effet de dévaloriser l'immeuble et de contraindre Mme A... à accepter une proposition de rachat sous évaluée. [* *] Par conclusions du 24 décembre 2003 auxquelles la cour se réfère par application de l'article 455 du nouveau de procédure civile Mme A... demande de débouter Mme X... de l'intégralité de ses demandes et de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal d'instance de MOISSAC. Elle demande en outre la somme de 1.500 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et de condamner Mme X... aux dépens. X... cette fin Mme A... présente l'argumentation suivante : - le bail produit par Mme X... lui est inopposable car elle n'a pas été partie au contrat de location. - M. Z... ne pouvait conclure un tel bail sans obtenir un mandat spécial de sa part, ce qu'il n'a pas eu. - par ailleurs le bail a été conclu en violation de ses droits et en fraude de la loi car il s'agit d'un contrat purement formel et qui ne correspond an aucun cas à la situation des parties. - en effet M. Z... et Mme X... sont concubins et occupent la maison depuis la séparation des époux C... et M. Z... cherche par tous les moyens à conserver cette maison à son seul profit en concluant un contrat de location purement fictif dont le prix ne correspond en aucun cas au prix du marché. - la mention du loyer est de plus totalement fictif, M. Z... ayant reconnu avoir touché un loyer de sa concubine de 1983 à 1987 seulement mais n'en ayant jamais justifié. - l'apparition soudaine du bail est particulièrement suspecte et en rapport avec l'attitude très critiquable de Mme X... et de M. Z... MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la nullité ou l'inopposabilité du bail : Mme X... se prévaut d'un bail consenti le 5 janvier 1993 par M. Z... Il n'est pas contesté que M. Z... a consenti seul ce bail portant sur l'immeuble dépendant de l'indivision post-communautaire existant entre lui et son ex-épouse, Mme A... et non encore partagée. Il résulte de l'article 815-3 du code civil que la conclusion ou le renouvellement d'un bail portant sur un bien indivis ne peut résulter que d'un mandat spécial, la représentation tacite étant exclue en matière de baux. Il n'est pas contesté que Mme A... n'a pas donné mandat spécial à son ex-mari pour conclure le bail litigieux de 1993. Pas plus, à supposer que l'absence de mandat spécial puisse être palliée par une ratification de l'acte par l'autre co-indivisaire, la volonté certaine de Mme A... de ratifier un tel acte qui n'a été invoqué et produit qu'en 2002 lors de la vente de l'immeuble par le mandataire liquidateur n'est établie. En effet, Mme X... qui a la charge de la preuve, ne justifie d'aucune circonstance caractérisant de manière non équivoque de cette volonté, le seul fait que M. Z... ait agi au vu et au su de Mme A... sans opposition de sa part étant insuffisant puisque la représentation tacite est exclue en matière de conclusion ou de renouvellement de baux. Pas plus la lettre adressée par Mme A... au notaire le 30 octobre 1988 dans le cadre des opérations de partage de la communauté et demandant le remboursement par M. Z... de la moitié des loyers perçus par ce dernier de Mme X..., " locataire de la maison depuis 1983", ne peut valoir preuve de la ratification d'un acte passé ultérieurement le 5 janvier 1993. De même les conclusions déposées par Mme A... dans le cadre des opérations de partage de la communauté en 2001 ne peuvent suffire à démontrer la volonté non équivoque de Mme A... de ratifier le contrat de bail conclu ou renouvelé le 5 janvier 1993 dès lors qu'il s'agit d'une demande faite à M. Z..., à non à la locataire, de remboursement de la moitié de la valeur des loyers perçus par ce dernier et que dans le même temps l'ex-épouse demande une indemnité d'occupation à son ex-mari pour le même immeuble ainsi que de lui justifier du bail "prétendument conclu avec Mme X... depuis le 1° juin 1983" qui, effectivement ne lui sera communiqué qu'en juin 2002 et qu'elle ignorait donc en 2001. Faute d'avoir été consenti avec l'unanimité des co-indivisaires le bail conclu le 5 janvier 1993 est nul ou plutôt inopposable à l'autre indivisaire, cette inopposabilité étant totale en raison de l'indivisibilité du bail et s'étendant à la part du co-indivisaire ayant conclu le bail. En effet Mme X... ne peut se prévaloir des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 815-4 du code civil pour prétendre à la validité d'un tel bail, les conditions de la gestion d'affaire n'étant pas remplies en l'espèce faute pour elle de démontrer de l'utilité de l'acte pour Mme A... en 1993 alors que l'immeuble indivis était occupé par le mari tenu d'une indemnité d'occupation et que la présence d'un locataire ne pouvait au surplus que gêner les opérations de partage de la communauté en cas de vente de l'immeuble : de plus le loyer prévu au bail devait , au moins dans un premier temps, servir à payer une dette personnelle de M. Z... et n'avait donc pas d'intérêt pour l'indivision. En tout état de cause il n'a été justifié à aucun moment du paiement effectif du loyer par Mme X... qui était, au moins à cette époque, la concubine de M. Z... Sur ce point Mme X... se contente de simples affirmations, M. Z... ayant lui-même reconnu n'avoir " touché de son amie un loyer de 850F par mois de juillet 1983 à 1987 ou 1988", ce dont il n'a pas apporté la preuve par ailleurs ( Procès-verbal de renvoi devant le Tribunal du 4 octobre 2001). Pas plus Mme X... qui ne produit aucune facture, ne justifie de la réalisation de travaux dans l'immeuble indivis sans effet en toute hypothèse sur le paiement du loyer puisque si le bail a bien autorisé l'exécution de travaux mais il n'a pas prévu l'imputation de leur coût sur le loyer selon les prescriptions de l'article 6-a de la loi du 6 juillet 1989. - Sur la qualité à agir en expulsion de Maître Y..., ès qualités et de Mme A... : [* Sur la qualité à agir de Maître Y..., ès qualités: Il est constant que le co-indivisaires bailleur n'est pas en droit de critiquer le bail auquel il a consenti en raison de l'obligation de garantie à laquelle il est tenu en tant que bailleur. Il ne peut demander ni la nullité au motif que les autres co-indivisaires n'y ont pas consenti ni même seulement l'inopposabilité. Maître Y..., ès qualités de liquidateur de M. Z... et donc au nom de ce dernier dessaisi ne peut donc prétendre à la nullité ou l'inopposabilité du bail sur le fondement de l'article 815-3 du code civil, seul fondement de son action personnelle faute pour lui de pouvoir agir au nom de Mme A... et d'une prétendue fraude commise au préjudice de cette dernière. Pas plus il ne peut agir en expulsion et demander le paiement des dépens et de sommes au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le jugement sera donc réformé sur ces points, et Maître Y... sera débouté de sa demande supplémentaire au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. *] Sur la qualité à agir de Mme A... : Mme A... en sa qualité de co-indivisaires non bailleur est fondée à faire déclarer le bail inopposable à elle sans attendre le partage, cette inopposabilité étant totale en raison de l'indivisibilité du bail. Elle est également fondée à demander l'expulsion de Mme X... qui est un acte d'administration auquel Maître Y..., ès qualités a bien donné son accord puisqu'il a lui-même assigné Mme X... en expulsion. En toute hypothèse, si l'on admet que l'accord ne peut être valablement donné par Maître Y..., l'unanimité prévue à l'article 815-3 alinéa 1°n'est plus nécessaire dès lors que l'expulsion n'est que la conséquence de l'inopposabilité du bail et qu'il est donc impossible de tenir compte, pour déterminer l'unanimité, de la voix de celui qui a conclu un tel bail et qui ne peut se joindre à l'action des autres en raison de l'obligation de garantie auquel il est tenu. Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a constaté la nullité du bail conclu le 5 janvier 1993 et ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme X... à la demande de Maître Y..., es qualité. Il sera confirmé en ce qu'il ordonné l'expulsion de Mme X... à la demande de Mme A... Il sera également confirmé en ce qu'il a accordé à Mme X... un délai jusqu'au 15 mars 2003 et en ce qu'il a fixé, à compter de cette date, une astreinte provisoire dont il s'est réservé la liquidation, étant observé que l'appelante ne formule dans ses écritures, même à titre subsidiaire, aucune prétention ou observation particulière sur ces points. . - Sur les demandes annexes: Mme X... qui succombe doit les dépens d'appel concernant Mme A... Pour les mêmes raisons elle ne saurait prétendre à des dommages intérêts pour procédure abusive et une somme en l'application de l'article 700 du nouveau de procédure civile en cause d'appel. Eu égard aux circonstances de la cause et à la positions des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de Mme A... la totalité des frais exposés pour agir, se défendre et assurer sa représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme supplémentaire de 1.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Réforme le jugement du Tribunal d'instance de MOISSAC du 21 janvier 2003 en ce qu'il a constaté la nullité du bail d'habitation conclu le 5.janvier 1993, ordonné l'expulsion de Mme X... à la demande de Maître Y..., ès qualités, et condamné Mme X... à payer à Maître Y...,ès qualités, la somme de 450 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Statuant à nouveau sur ces points, Dit et juge inopposable à Mme A... le bail d'habitation conclu le 5 janvier 1993 entre M. Z... et Mme X... portant sur l'immeuble situé ... Dit et juge que Maître Y..., ès qualités de liquidateur de M. Z..., n'a pas qualité pour demander ni la nullité ni même seulement l'inopposabilité du bail consenti par M. Z... Déboute Maître Y..., ès qualités de ses demandes au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Confirme le jugement pour le surplus en ce qui concerne Mme A..., sauf à préciser que l'expulsion ne peut être poursuivie que par cette dernière. Y ajoutant, Condamne Mme X... à payer à Mme A... la somme supplémentaire de 1.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Déboute Mme X... de sa demande de dommages intérêts et de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Condamne Mme X... aux dépens d'appel de Mme A... avec distraction au profit de la S.C.P. MALET, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. DIT que Maître Y..., ès qualités, gardera à sa charge ses propres dépens de première instance et d'appel. Le Greffier, Le Président,