Cour d'appel de Versailles, du 29 juin 2001, 1998-4950

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations - Réparations - Clause d'exonération - Portée La clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent et effectue toutes les réparations décharge le bailleur de son obligation de maintenir les locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRÊT N° DU 29 JUIN 2001 R.G. N° 98/04950 AFFAIRE : SA ECOLE SECONDAIRE SUGER C/ X... épouse CABRI Y... Annie X... Z... d'un jugement rendu le 04 Mars 1998 par le T.I. BOULOGNE Expédition exécutoire Expédition Copie délivrées le : à : SCP KEIME & GUTTIN SCP LISSARRAGUE- DUPUIS & ASSOCIES RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS LE VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE UN, La cour d'appel de VERSAILLES, 1ère chambre 2ème section, a rendu l'arrêt CONTRADICTOIRE suivant, prononcé en audience publique, La cause ayant été débattue à l'audience publique du 22 Mai 2001, DEVANT : Monsieur A... CHAIX, président chargé du rapport, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assisté de Madame Caroline DE GUINAUMONT, greffier, Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la cour, dans son délibéré, celle-ci étant composée de : Monsieur A... CHAIX, président, Madame Marie-Christine LE BOURSICOT, conseiller, Monsieur Daniel CLOUET, conseiller, et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la loi, DANS L'AFFAIRE, ENTRE : LA SOCIETE ECOLE SECONDAIRE SUGER, société anonyme ayant son siège Villa "Les Grisards" Sente des Fonds Huguenots 92420 VAUCRESSON prise en la personne de son P.D.G en exercice domicilié en cette qualité audit siège APPELANTE CONCLUANT par la SCP KEIME & GUTTIN, avoués à la Cour PLAIDANT par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS ET Madame Dominique X... épouse CABRI Y... née le 20 Juillet 1955 à PARIS 75009 de nationalité FRANCAISE 54 Boulevard Maillot 92200 NEUILLY SUR SEINE Madame Annie X... née le 26 Septembre 1948 à LA CELLE SAINT CLOUD (78170) de nationalité FRANCAISE Haras d'Auteuil La Croix Saint Leufroy 27790 AUTEUIL AUTHOUILLET INTIMEES CONCLUANT par la SCP LISSARRAGUE-DUPUIS & ASSOCIES, avoués à la Cour PLAIDANT par Maître Adeline VILLEMAIN-LAFON, avocat au barreau de PARIS 5 FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 1963, Monsieur Teddy X... a donné à bail à Madame B... une villa sise à VAUCRESSON, pour une durée de trois années, à compter du 1er janvier 1964. Par acte sous seing privé en date du 14 août 1965, un bail a été consenti à la SARL ECOLE SUGER, qui avait acquis le fonds de commerce de Madame B..., pour une durée de 9 années. Le contrat prévoyait l'autorisation de pouvoir exploiter dans les lieux un établissement d'instruction d'éducation avec internes et externes; donnait en outre l'autorisation d'effectuer un certain nombre de travaux. Un avenant de la même date autorisait le locataire à construire des locaux scolaires sur le terrain de la villa et portait le loyer de 28.000 francs à 50.000 francs par an. Par assignation en date du 16 mai 1997, la SARL ECOLE SUGER a saisi le tribunal d'instance de BOULOGNE -BILLANCOURT aux fins de voir prononcer la condamnation des consorts X... au paiement de la somme de 1.028.882 francs au titre du remboursement des travaux effectués; de celle de 100.000 francs à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et celle de 15.000 sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; leur condamnation à faire effectuer les travaux encore nécessaires de mise en conformité des lieux loués sous astreinte de 2.000 francs par jour de retard et l'autorisation de faire effectuer ces travaux à ses frais avancés en compensation avec les loyers dus, le tout sous bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement contradictoire en date du 4 mars 1998, le tribunal d'instance de BOULOGNE-BILLANCOURT a rendu la décision suivante: -Déboute la S.A.R.L. ECOLE SUGER de toutes ses demandes; - Condamne la S.A.R.L. ECOLE SUGER à la somme de 15.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; - Laisse les dépens à la charge de la S.A.R.L. ECOLE SUGER. Par déclaration en date du 7 mai 1998, la SA ECOLE SECONDAIRE SUGER a relevé appel de cette décision. Elle soutient que c'est au bailleur que revient la charge des travaux de mise en conformité imposés par l'administration, en l'absence de clause contraire insérée au bail, au titre de l'obligation de délivrance; qu'il s'agit de travaux de nature différente que ceux d'installation et de décoration intérieure; que l'ensemble des constructions réalisées par le locataire pendant le cours du premier bail, à savoir le bâtiment industrialisé, le réfectoire et l'internat du bâtiment "Les Grisards", est devenu la propriété pleine et entière du bailleur depuis le 1er juillet 1974; que la renonciation du locataire ne se présume pas; que l'autorisation préalable à l'exécution de travaux n'est pas nécessaire lorsqu'ils sont urgents et indispensables. Elle demande donc à la Cour de: - Infirmer le jugement du 4 mars 1998 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - Dire que les travaux de mise en conformité des locaux loués prescrits par l'administration sont à la charge des consorts X..., en vertu de l'article 1719 du Code Civil, En conséquence, - Condamner solidairement Mesdames Dominique et Annie X... à verser à la société L'ECOLE SECONDAIRE SUGER la somme de 2.861.522 francs au titre du remboursement des travaux déjà effectués, sauf à parfaire, - Condamner solidairement Mesdames Dominique et Annie X... à payer à la société L'ECOLE SECONDAIRE SUGER la somme de 100.000 francs au titre du préjudice financier subi par leur locataire, - Condamner solidairement Mesdames Dominique et Annie X... à exécuter à leurs frais les travaux encore nécessaires à la mise en conformité des lieux loués, sous une astreinte de 2.000 francs par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la décision à intervenir, - Autoriser la société L'ECOLE SECONDAIRE SUGER, trois mois après vaine mise en demeure, à effectuer ces travaux à ses frais avancés et en compensation avec les loyers dus, - Condamner solidairement Mesdames Dominique et Annie X... aux dépens des procédures d'appel et de première instance, qui pourront directement être recouvrés par la SCP KEIME-GUTTIN en ce qui la concerne, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, - Condamner solidairement Mesdames Dominique et Annie X... au paiement de la somme de 20.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Annie X... et Madame C... née X..., entendent quant à elles répondre que le bâtiment dit "industrialisé" est resté la propriété du preneur jusqu'en 1974; que l'appelante ne rapporte pas la preuve de la nécessité des travaux de sécurité incombant au bailleur; qu'avant l'assignation, les concluantes ne savaient pas que L'ECOLE SUGER avait cessé de fonctionner depuis le mois de juin 1996; que la société ECOLE SUGER ne rapporte pas la preuve que les factures des travaux correspondent réellement à des travaux prescrits par l'autorité administrative; que de très nombreuses factures n'ont strictement rien à voir avec des travaux de mise en conformité. Elles prient donc à la Cour de: - Déclarer la Société L'ECOLE SECONDAIRE SUGER mal fondée en son appel, - L'en débouter. - Dire et juger que l'appelante n'apporte aucune preuve de l'existence de prescriptions administratives de travaux de mise en conformité pouvant incomber aux bailleresses, - Constater que la demande de l'appelante est fondée sur le rapport amiable non contradictoire de la Société CONTROLEG, en complète contradiction avec le rapport établi par Monsieur D..., expert près la Cour d'Appel de PARIS, le 26 octobre 1999, - Constater que les bailleurs n'ont jamais reçu de mise en demeure et qu'à défaut d'autorisation judiciaire préalable, l'article 1144 du Code Civil interdit toute action en remboursement de travaux prétendument diligentés par les preneurs, En conséquence, - Confirmer le jugement rendu par la Tribunal d'Instance de BOULOGNE-BILLANCOURT le 8 mars 1998 en toutes ses dispositions, * Accueillant les Consorts X... en leur appel incident, - Condamner la Société L'ECOLE SECONDAIRE SUGER au paiement de la somme de 30.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le montant, pour ces derniers pourra être recouvré directement par la SCP LISSARRAGUE & DUPUIS, titulaire d'un office d'avoué à la Cour, dans les conditions prescrites par l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La clôture a été prononcée le 8 mars 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 22 mai 2001. SUR CE, LA COUR, I - Considérant en ce qui concerne la charge des travaux litigieux, qu'il est exact qu'en application de l'article 1719-2° du Code Civil, les bailleurs ont l'obligation légale d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, mais qu'il convient de plus de tenir compte des stipulations du contrat de bail (ici signé le 30 décembre 1963) qui a prévu que les lieux serait pris en leur état actuel, tous les travaux d'installation et de décoration, de réparations y compris les grosses réparations des articles 605 et 606 du Code Civil, ainsi que les contributions et taxes de toutes natures étant à la charge exclusive du preneur ; qu'il faut aussi retenir les clauses de l'avenant du 14 août 1965 qui a autorisé - outre le bâtiment originaire dit "les GRISARDS", loué en 1963 - des travaux d'installation de l'internat et de la cuisine dans ce premier bâtiment, et la construction du bâtiment supplémentaire dit "industrialisé" ; que cet avenant précisait que ces constructions et améliorations faites par le preneur appartiendraient au bailleur, à la fin du bail, sans indemnité, à moins que celui-ci préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif ; Considérant que le premier juge faisant une exacte analyse de ces conventions claires et précises a pu retenir, à bon droit, que celles-ci ne faisaient peser sur le bailleur aucune obligation postérieure d'entretien et de mise aux normes sur des installations qu'il n'avait pas lui-même mises à la disposition de sa locataire et dont il est constant qu'elles ont été réalisées à la seule demande et sous la seule responsabilité de celle-ci ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la commune intention des parties était de laisser à la charge de la société locataire tous les travaux d'installation résultant de l'utilisation des lieux à usage d'école avec cantine et internat, que cette locataire était autorisée à faire ; Considérant de plus que le premier juge a exactement considéré que cette volonté contractuelle, certaines, des parties s'était manifestée pendant toute la durée de l'exécution du bail (32 ans), puisqu'à aucun moment les bailleurs n'avaient été associés à ces travaux d'aménagement du bâtiment existant ou de celui construit postérieurement, qu'ils n'avaient pas davantage été mise en demeure par la locataire d'assister aux rendez-vous de la commission administrative communale de sécurité afin d'être informés de leurs éventuelles obligations, que les procès verbaux de ces commissions ne leur avait pas été notifiés, et que la société ECOLE SUGER, enfin, ne les avait jamais mis en demeure d'effectuer les travaux dont elle leur réclame toujours actuellement le remboursement ; Considérant que le jugement est donc confirmé sur ce premier point ; Considérant qu'en tout état de cause, ces travaux litigieux ne peuvent être utilement invoqués contre les bailleurs, que s'il est démontré qu'ils ont été "ordonnés" ou "imposés" par l'administration (en reprenant ici les termes mêmes de l'appelante), et qu'il sera ci-après motivé (paragraphe IV) que cette preuve n'est toujours pas rapportée par l'appelante ; que de plus, celle-ci aura à établir que ces travaux étaient "urgents et indispensables" comme elle le prétend ; qu'enfin, il sera retenu dès à présent, que l'appelante dont il est constant qu'elle n'a jamais adressé à ses bailleurs de mises en demeure comme l'exige l'article 1146 du Code Civil, n'est donc pas fondée à lui réclamer des dommages et intérêts en raison d'une prétendue inexécution de ses obligations contractuelles ; qu'elle est par conséquent déboutée de sa demande en paiement de 100.000 francs de dommages et intérêts pour un préjudice dit financier ; II - Considérant en ce qui concerne la clause d'accession contenue dans l'avenant au bail, du 14 août 1969, (et ci-dessus citée) qu'il sera d'abord observé, à toutes fins utiles, qu'elle ne pourrait éventuellement s'appliquer qu'à l'égard du bâtiment dit "industrialisé" ; qu'en tout état de cause et surtout ces travaux de mise en conformité ne pouvaient être réclamés au bailleur, sur ce fondement, que s'il était d'abord démontré par l'appelante qu'il s'agissait de travaux "urgents et indispensables" (sic) et qu'il avaient été "ordonnés" ou "imposés" ou "prescrits" par l'administration , et qu'il sera ci-dessous motivé en détail (paragraphe IV) que cette double preuve n'est toujours pas rapportée par l'intéressée ; Considérant que l'appelante est donc déboutée des fins de ses moyens tiré de l'application de cette clause d'accession ; III - Considérant en ce qui concerne l'argumentation de l'appelante au sujet d'une prétendue renonciation de la locataire à ses droits, qu'il est d'abord souligné que les deux intimées n'invoquent aucun moyen relatif à cette renonciation, étant de plus patent que le tribunal ne s'est pas fondé sur cette "renonciation" dont, seule, l'appelante parle maintenant en considérant que, selon elle, "Le Premier juge semble ainsi penser que ce locataire aurait renoncé de lui-même à réclamer le remboursement de tels travaux" ; que toute l'argumentation que la société ECOLE SURGER croit devoir développer au sujet de l'inexistence d'une quelconque renonciation de sa part est donc inopérante et qu'elle ne sera pas davantage analysée ; Considérant que dans ce même paragraphe C) de ses dernières conclusions (page 10 à 12), l'appelante termine son argumentation expréssément intitulée : "Sur l'absence par le locataire de toute renonciation à ses droits" en insérant dans ses dernières lignes une courte argumentation distincte, relative à une prétendue gestion d'affaires de sa part ; Mais considérant que la société ECOLE SUGER a agi ici dans le cadre de l'exécution d'un contrat de bail, que c'est elle et elle seule qui a pris la décision de faire exécuter des travaux par des architectes, des maîtres d'oeuvre et par des entreprises de son choix, sans aucune concertation avec les propriétaires, et que l'ensemble des circonstances de la cause démontre que jamais cette locataire n'a eu l'intention d'agir pour le compte et dans l'intérêt des bailleurs, alors surtout qu'il n'est toujours pas démontré que ces travaux auraient été urgents et nécessaires, voire indispensables, comme persiste à le prétendre l'appelante ; que l'utilité même de certains de ces travaux démeure sérieusement discutée et discutable ; que les conditions d'application de l'article 1372 du Code Civil ne sont donc pas réunies en la présente espèce, et que l'appelante est déboutée de ses demandes fondées sur cette prétendue gestion d'affaires ; IV - Considérant en ce qui concerne l'article 1144 du Code Civil, qu'il est d'abord rappelé que la motivation ci-dessus développée a notamment porté sur l'article 1146 dudit Code (paragraphe I in fine de la motivation ci-dessus) ; que l'absence évidente de toute mise en demeure préalable - et ce pendant trente deux ans - suppose nécessairement que ces travaux auraient été d'une urgence telle qu'il pouvaient dispenser le locataire de cette exigence légale de la mise en demeure, et ensuite et surtout, qu'ils pouvaient l'exonérer de son obligation - face à l'inexécution de ses propres obligations par le bailleur - de s'adresser au juge pour obtenir l'autorisation prévue par cet article 1144 ; Considérant qu'à l'appui de cette thèse l'appelante invoque à nouveau, sur ce terrain, l'existence de travaux qu'elle persiste à qualifier d'"urgents" et d'"indispensables", alors que l'analyse des 4 (ou 5) procès verbaux de la commission communale de sécurité des : * 19 janvier 1988 * 18 novembre 1988 * 16 novembre 1989 * 16 mars 1993 (qui était le dernier procès-verbal à retenir lorsque l'instance au fond a été engagée devant le Tribunal d'Instance le 16 mai 1997) * éventuellement, 10 novembre 1999 démontre que cette commission ne parle que de "prescriptions", qu'elle n'a indiqué des délais d'exécution que le 16 novembre 1989 et le 16 mars 1993, mais qu'elle n'a jamais adressé d'injonctions ou d'ordres par écrit, avec notamment des sanctions prévues ou envisagées, au sujet des travaux "prescrits" ; que de plus ces travaux "prescrits" ne correspondent pas exactement à ceux que l'appelante a cru pouvoir faire exécuter de son propre chef ; qu'enfin ces travaux dont l'exécution a duré de 1988 à 2000, selon le seul bon vouloir de la locataire, ne peuvent sérieusement être qualifiés d'urgents ou d'indispensables ; que la société ECOLE SURGER reconnaissait d'ailleurs expressément cet état de choses puisque, dans la promesse de vente du 13 mars 1995, elle indiquait (page 8) : "Il n'existe aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre tendant à empêcher totalement ou partiellement l'exploitation paisible du fonds social. " les bâtiments et installations de l'établissement sont en bon état de marche. Ils sont tous régulièrement installés et répondent aux normes d'hygiène, de salubrité et de sécurité en vigueur. Les prescriptions des commissions de sécurité ont été régulièrement exécutées." ; Considérant que la locataire ne procède d'ailleurs pas à une analyse détaillée et complète de ces documents administratifs pour faire la preuve qui lui incombe que tous les travaux qu'elle a cru pouvoir faire exécuter à sa seule convenance - et ce, même jusque pendant l'été 1999 et au début de l'année 2000, alors que la présente instance d'appel suivait son cours devant le Conseiller de la Mise en Etat - correspondaient bien à des "mises aux normes" ou aux travaux "urgents" et "indispensables" qu'elle invoque ; qu'il demeure surprenant et anormal que cette locataire qui avait manifestement, dès l'origine, l'intention de faire mettre ces travaux à la charge de son bailleur, n'ait jamais mis celui-ci en demeure et qu'elle n'ait engagé aucune action devant le juge pour obtenir l'autorisation prévue par l'article 1144 du Code civil ; qu'en l'absence de cette mise en demeure et de toute manifestation d'une quelconque volonté de la part du bailleur, l'appelante n'est donc pas fondée à prétendre maintenant que la propriétaire aurait tacitement accepté que ces travaux soient effectués par sa locataire ; que celle-ci d'ailleurs n'a jamais notifié à son bailleur les résultats de ces procès verbaux de la commission de sécurité et ne s'est jamais concertée avec lui au sujet de ces travaux ; qu'il n'est donc pas possible de présumer, que délibérément tenu par sa locataire dans l'ignorance de cet état de choses, le bailleur aurait pu pourtant accepter tacitement l'exécution de ces travaux ; qu'il sera enfin souligné que les dispositions de l'article 1144 du Code Civil sont d'ordre général et devaient recevoir application en la présente espèce, et qu'il est patent que la société ECOLE SUGER a choisi, en toute connaissance de cause, d'entreprendre et de poursuivre ces travaux - Même pendant le cours d'instances judiciaires - à sa seule convenance, et ce, de manière persistante, de 1988 à 2000 ; Considérant par conséquent que le jugement est entièrement confirmé et que l'appelante est déboutée de sa demande infondée en remboursement du montant de ses travaux dont le dernier montant réclamé s'élève à 2.861.522 francs. Considérant qu'il est rappelé qu'il a déjà été ci-dessus motivé (paragraphe I in fine de cette motivation) que la société ECOLE SUGER était déboutée de sa demande de paiement de 100.000 francs de dommages et intérêts pour un prétendu "préjudice financier" ; Considérant que l'appelante est également déboutée de sa demande infondée tendant à faire condamner solidairement les dames X... à faire exécuter à leurs frais "les travaux encore nécessaires à la mise en conformité des lieux loués" (et ce, sous astreinte), étant souligné que cette formule vague ne permet même pas de définir exactement quels sont ces "travaux encore nécessaires" ; V - Considérant que, compte tenu de l'équité ; l'appelante est déboutée de sa demande en paiement de 20.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que par contre, elle est condamnée à payer aux deux intimées la somme de 10.000 francs, sur ce même fondement, pour leurs frais irrépétibles en appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il a, à bon droit, eu égard à l'équité, déjà accordé 15.000 francs au deux bailleresses, en vertu de ce même article ; PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement et contradictoirement, DEBOUTE la société anonyme ECOLE SECONDAIRE SUGER des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; - CONFIRME en son entier le jugement déféré ; ET Y AJOUTANT - CONDAMNE l'appelante à payer aux dames X... la somme de DIX MILLE FRANCS (10.000 francs soit 1.524,49 suros) pour leurs frais irrépétibles en appel, en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - CONDAMNE l'appelante à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP d'Avoués LISSARRAGUE-DUPUIS & ASSOCIES , conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur A... CHAIX, Madame Caroline DE GUINAUMONT, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,