Cour d'appel d'Agen, du 15 mai 2002, 00/01402

Sommaire: BAIL (règles générales) - Indemnité d'occupation - Conditions La seule condition à l'octroi d'une indemnité d'occupation au propriétaire d'un local est l'occupation indue de ce local par un occupant sans droit ni titre sans qu'il soit nécessaire d'établir que celui-ci en ait retiré un quelconque profit

DU 15 Mai 2002 ------------------------- M.F.B SCP SILVESTRI-BAUJET C/ S.A.R.L. L'ARMOIRE A LINGE RG N : 00/01402 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique et solennelle du quinze Mai deux mille deux, par Monsieur LEBREUIL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : SCP SILVESTRI-BAUJET prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions , domicilié en cette qualité au siège, ... es-qualité de Mandataire Liquidateur judicaire de la SCI SOULET représentée par Me TANDONNET, avoué assistée de la SCP TRASSARD-GUIGNARD-GARCIA, avocats DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION Suite à arrêt de la Cour d'Appel de BORDEAUX, en date du 14 Octobre 1998, D'une part, ET : S.A.R.L. L'ARMOIRE A LINGE prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège ... N 6 33110 LE BOUSCAT N'ayant pas constitué avoué DEFENDERESSE D'autre part, a rendu l'arrêt réputé contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique et solennelle tenue en robes rouges, le 03 Avril 2002, devant Monsieur LANGLADE, Premier Président Messieurs FOURCHERAUD, MILHET, Présidents de Chambre et Monsieur LEBREUIL, Président de chambre rédacteur, Monsieur ROS Conseiller, assistés de R. PERRET-GENTIL, Greffier en Chef, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Statuant en audience solennelle, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation, 3e Chambre civile, du 19 juillet 2001 et sur l'appel dont la régularité n'est pas contestée interjeté par la SARL L'ARMOIRE A LINGE d'un jugement en date du 15 mai 1998 par lequel le Tribunal d'instance de Bordeaux l'a condamnée à payer à la SCP SILVESTRI BAUJET, prise en sa qualité de liquidateur de la SCI SOULET, la somme de 149.823,34 francs au titre des loyers et charges impayés et celle de 2.000 francs par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que les faits de la cause ont été exactement relatés par les premiers juges en des énonciations auxquelles la cour se réfère expressément et qu'il suffit de rappeler - que, bailleresse d'un local à usage commercial situé dans une galerie marchande située à l'intérieur du bâtiment dont elle était emphytéote, la société civile immobilière SOULET en liquidation judiciaire, a, par son liquidateur, la société civile professionnelle SILVESTRI-BAUJET, mis en demeure la SARL L'ARMOIRE A LINGE, locataire, de lui payer des loyers et des charges arriérés ; que cette mise en demeure est demeurée infructueuse et que la SCP SILVESTRI BAUJET a fait assigner la SARL L'ARMOIRE A LINGE en paiement des sommes déjà réclamées, mais aussi en paiement d'une indemnité pour l'occupation de deux lots qui ne lui avaient pas été donnés à bail, et de dommages et intérêts supplémentaires - que, confirmant dans toutes ses dispositions le jugement dont appel du 15 mai 1998, la Cour d'appel de Bordeaux a, par arrêt du 14 octobre 1998, fait droit à la demande en paiement des loyers et des charges arriérés mais a rejeté la demande en paiement d'une indemnité d'occupation au motif qu'il n'était pas établi que la SARL L'ARMOIRE A LINGE ait retiré un quelconque profit de l'occupation des lieux, et a débouté la SCP SILVESTRI BAUJET ès qualités de sa demande de dommages-intérêts aux motifs * que le loyer de la SCI s'élevait depuis le 1er mai 1991 à 97.540 francs par an et que les deux sous-locations seules consenties sur les dix-huit lots représentaient 78.000 francs par an, soit une somme insuffisante pour payer ce loyer, * que par conséquent la SCI ne pouvait pas imputer la résiliation du bail emphytéotique à la carence des deux seuls sous-locataires et que la cause déterminante de l'impossibilité où elle s'était trouvée de payer son propre loyer tenait à la sous occupation des lieux; - que l'arrêt ainsi rendu a été cassé, mais uniquement en ce qu'il a rejeté les demandes formées par la SCP SILVESTRI BAUJET ès qualités en condamnation de la SARL L'ARMOIRE A LINGE à lui payer une indemnité d'occupation et des dommages et intérêts aux motifs qu'en statuant ainsi tout en constatant, sur l'indemnité d'occupation, que la SARL L'ARMOIRE A LINGE avait utilisé les deux lots dont s'agit comme vitrines, et sur les dommages-intérêts que le 24 octobre 1996, date à laquelle avait été résilié le bail emphytéotique, la dette de loyers de la SCI atteignait 145.011 francs tandis qu'au 20 décembre de la même année celle de la SARL L'ARMOIRE A LINGE atteignait 149.823,31 francs, la Cour d'appel n'avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et avait violé les dispositions de l'article 1382 du Code civil ; Attendu que la SCP SILVESTRI BAUJET a déposé le 22 décembre 2000 des conclusions tendant à la condamnation de la SARL L'ARMOIRE A LINGE au paiement des sommes de 123.000 francs au titre de l'indemnité d'occupation des lots n° 2 et 4, 300000 francs à titre de dommages et intérêts complémentaires, et 40.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; qu'elle fait valoir pour l'essentiel 1°) sur l'indemnité d'occupation que la SARL L'ARMOIRE A LINGE a utilisé les lieux comme vitrines et que dès lors elle est redevable d'une indemnité de 3.000 francs par mois pour la période comprise entre mai 1993 et octobre 1996, soit au total 123.000 francs ; 2°) sur les dommages-intérêts que c'est bien le défaut de paiement de ses loyers par la SARL L'ARMOIRE A LINGE qui a empêché la SCI de faire face à ses propres obligations ; Attendu que la SARL L'ARMOIRE A LINGE n'a pas constitué avoué bien que régulièrement assignée en mairie le 14 mai 2001 ; qu'il convient de statuer par défaut par application de l'article 473 du Nouveau code de procédure civile ; SUR QUOI 1°) Sur l'indemnité d'occupation Attendu que la seule condition à l'octroi d'une indemnité d'occupation au propriétaire d'un local est l'occupation indue de ce local par un occupant sans droit ni titre, et qu'il n'est pas nécessaire qu'il soit établi au surplus que l'occupant a retiré de cette occupation un quelconque profit ; que dans le cas particulier il n'est pas contesté que la SARL L'ARMOIRE A LINGE a utilisé les lieux comme vitrines ; que dès lors elle doit être condamnée à payer à la SCI une indemnité de 1.000 francs par mois pour la période comprise entre mai 1993 et octobre 1996, soit au total 41.000 francs ou 6250 ä ; 2°) sur les dommages-intérêts Attendu que le défaut de paiement des deux sous-locations litigieuses représentant 78.000 francs l'an a nécessairement et largement contribué à l'impossibilité pour la SCI de payer son propre loyer d'un montant annuel de 97.540 francs et ainsi aux dommages résultant pour celle-ci de la résiliation du bail emphytéotique ; que l'inexécution de ses obligations par la SARL L'ARMOIRE A LINGE a donc eu non seulement pour effet de priver d'une ressource importante la liquidation judiciaire de la SCI mais également d'entraîner la perte du seul actif de cette liquidation au détriment de l'ensemble des créanciers ; que c'est donc bien le défaut de paiement de ses loyers par la SARL L'ARMOIRE A LINGE qui a empêché la SCI de faire face à ses propres obligations ; que la résiliation du bail emphytéotique est au moins pour partie la conséquence de la défaillance de la SARL L'ARMOIRE A LINGE et qu'il convient de condamner celle ci à payer à la liquidation judiciaire la somme de 8000 ä à titre de dommages et intérêts ; Attendu que la SARL L'ARMOIRE A LINGE qui succombe en toutes ses prétentions doit être condamnée en tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris ceux afférents à l'arrêt cassé de la cour d'appel de Bordeaux, ainsi qu'à payer à la SCP SILVESTRI BAUJET ès qualités la somme de 3000 ä par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; PAR CES MOTIFS LA COUR Vu l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 19 juillet 2001, Réformant le jugement dont appel et y ajoutant, Condamne la SARL L'ARMOIRE A LINGE à payer à la SCP SILVESTRI BAUJET ès qualités la somme de 6250 ä ( six mille deux cent cinquante Euros ) à titre d'indemnité d'occupation et celle de 8000 ä ( huit mille Euros ) à titre de dommages et intérêts; La condamne en outre en tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris ceux afférents à l'arrêt cassé de la cour d'appel de Bordeaux et autorise la SCP TANDONNE, avoué, à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante ; La condamne enfin à payer à la SCP SILVESTRI BAUJET ès qualités la somme de 3000 ä ( trois mille Euros ) par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Rejette toute autre demande contraire ou plus ample des parties. Le président et le greffier ont signé la minute de l'arrêt. LE GREFFIER-EN-CHEF LE PREMIER PRESIDENT R. PERRET-GENTIL B. X...