Cour d'appel de Versailles, du 15 septembre 2000, 1998-8681

Sommaire: BAIL (règles générales) Dans un acte aux termes clairs, précis et non équivoques qui vise expressément l'occupation gratuite d'un local d'habitation et énonce que l'occupant s'engage " à régler les charges et impôts d'habitation dont cet appartement fait l'objet ", le terme " charges " désigne nécessairement les seules charges de copropriété définies par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion, en l'absence de contrat de bail, des charges locatives

FAITS ET PROCEDURE, Les époux X... sont propriétaires d'un appartement sis à CONFLANS SAINTE HONORINE, 9 Résidence des Ormes. Ils ont parallèlement acquis un bien immobilier sis 5, rue Edmond Magnez à CONFLANS SAINT HONORINE. A la fin de l'année 1996, Madame Y..., mère de Madame X..., a occupé l'appartement sis 9, Résidence des Ormes. Par exploit d'huissier régularisé le 28 avril 1998, Monsieur et Madame X... ont fait citer devant le tribunal d'instance de POISSY Madame Y... aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 9.192,51 francs au titre des charges de copropriété impayées pour les deuxième, troisième et quatrième trimestres 1997, outre 1.000 francs de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par conclusions complémentaires, Monsieur et Madame X... ont sollicité la condamnation de Madame Y... au paiement de la somme supplémentaire de 4.995,26 francs au titre des charges de copropriété pour le premier trimestre 1998 ainsi qu'une somme de 2.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Devant le premier juge, Madame Y... a fait valoir que, par jugement du tribunal de grande instance de VERSAILLES en date du 14 novembre 1997, Monsieur et Madame X... avaient obtenu son expulsion, comme occupante sans droit ni titre, les déboutant de leurs autres demandes notamment d'indemnité mensuelle d'occupation ; que, conformément à la loi, seule une indemnité mensuelle d'occupation pouvait être mise à la charge d'un occupant sans droit ni titre, ladite indemnité comprenant le paiement des charges de copropriété ; qu'en application de l'autorité de la chose jugée, il convenait de débouter Monsieur et Madame X... de leur demande et de les condamner à lui régler la somme de 10.000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 6.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 8 septembre 1998, le tribunal d'instance de POISSY, aux motifs qu'il résultait des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juin 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun relevant de l'immeuble, et que Monsieur et Madame X... ne prouvaient pas que l'obligation de payer les charges incombait à Madame Y..., a rendu la décision suivante : - déboute Monsieur et Madame X... de l'en semble de leurs demandes, - les condamne à régler à Madame Jacqueline Y... les sommes suivantes : * 3.000 franc s de dommages-intérêts, * 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les demandeurs aux entiers dépens. Le 22 octobre 1998, Monsieur et Madame X... ont interjeté appel. Ils font valoir que l'autorité de chose jugée opposée par Madame Y... doit être écartée, les demandes en paiement d'une indemnité d'occupation et en paiement des charges de copropriété n'ayant ni le même commencement de preuve par écrit démontrant l'engagement pris par Madame Y... de régler les charges et impôts d'habitation, et prient, en conséquence, la Cour de : - les recevoir en leur appel, les en dire bien fondés, - réformer le jugement prononcé le 8 septembre 1998 par le tribunal d'instance de POISSY et statuer à nouveau, - condamner Madame Y... à verser à Monsieur et Madame X... les sommes suivantes : * 14.187,77 francs au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts de droit au jour de la mise en demeure, soit du 22 février 1997, * 8.000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi flagrante, * 10.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués, à recouvrer directement ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Y..., intimée, invoque, in limine litis, l'argument tiré de l'autorité de la chose jugée, déjà présenté en première instance. Subsidiairement, elle fait valoir que les époux X... ne démontrent pas l'existence d'un accord relatif à la prise en charge par madame Y... des charges de copropriété, les pièces invoquées par ceux-ci étant imprécises, et faisant référence aux charges locatives et non aux charges de copropriété. Elle prie donc la Cour de : - dire et juger Monsieur et Madame X... mal fondés en leur appel, les en débouter, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté les époux X... de toutes leurs demandes de paiement à l'encontre de Madame Y..., et recevant Madame Y... en son appel incident, - infirmer partiellement le jugement entrepris, - porter à la somme de 10.000 francs le montant des dommages-intérêts alloués à Madame Y... pour procédure abusive, - condamner les époux X... à régler à Madame Y... une somme de 8.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP DELCAIRE BOITEAU, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 8 juin 2000 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 16 juin 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'en application de l'article 9 du Nouveau Code de Procédure Civile, les époux X... doivent faire la preuve qui leur incombe de l'existence d'une convention les ayant liés à Madame Y... née Z..., cette preuve devant être apportée, ici, par écrit, conformément aux dispositions des articles 1341 à 1348 du code civil ; qu'à cet égard, les appelants invoquent principalement les dispositions de l'article 1347 dudit code ; Considérant, d'abord, que l'intimée se prévaut d'un précédent jugement du tribunal de grande instance de VERSAILLES, du 14 novembre 1997 qui a ordonné son expulsion comme occupante sans droit ni titre de de l'appartement litigieux et qui a débouté les époux X... de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation ; Mais considérant qu'avant même de rechercher si cette demande devant le tribunal de grande instance en paiement d'une indemnité d'occupation devait nécessairement comprendre également la demande actuellement litigieuse en paiement des charges locatives -comme le prétend Madame Y... née Z...- il sera opposé à ce moyen de l'intimée qu'elle ne fait pas la preuve qui lui incombe que ce jugement du tribunal de grande ins tance lui aurait été notifié (articles 503 et 504 du Nouveau Code de Procédure Civile), qu'il serait exécutoire et qu'il serait passé en force de chose jugée ; que l'autorité de la chose jugée invoquée ne peut donc être admise, les conditions d'application des dispositions de l'article 1351 du code civil n'étant pas réunies ; qu'en tout état de cause, "la chose demandée", au sens de l'article 1351 du code civil, n'est pas la même, puisque la seule demande en paiement d'une indemnité d'occupation devant le tribunal de grande instance ne correspond nullement à l'actuelle demande en paiement de charges ; Considérant que les appelants invoquent certains écrits émanant de Madame A..., qui, selon eux, seraient des commencements de preuve par écrit, au sens de l'article 1347 du code civil ; Considérant d'abord, que l'intimée n'a jamais contesté avoir librement rédigé un document, en décembre 1996, dont elle ne désavoue pas l'écriture et qui a donc contre elle la même foi qu'un acte authentique (article 1322 du code civil) ; que cet acte, aux termes clairs, précis et non équivoques, qui vise expressément l'occupation gratuite d le'appartement du n° 9 résidence les ORMES, 78700 CONFLANS SAINT HONORINE, énonce la reconnaissance et l'engagement suivantes de Madame A... : "...en accord avec ma fille Hélène Y... épouse X... et son mari Gilles X..., propriétaires des lieux et domiciliés 5, rue Edmond MAGNEZ, je m'engage à régler les charges et impôts d'habitation dont cet appartement fait l'objet" ; Considérant que le terme large de "charges" vise nécessairement les seules charges de copropriété définies par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'à l'évidence, il n'y a pu avoir une quelconque confusion ou une incertitude entre ces "charges" et d'éventuelles charges locatives qui, logiquement, ne pouvaient être envisagées, puisqu'il n'y avait pas de contrat de bail prévu entre les intéressés ; que cet écrit de l'intimée, formulant ce projet d'accord précis, vaut donc contre elle, à titre de commencement de preuve par écrit, au sens de l'article 1347 du code civil ; Considérant, de plus, que les déclarations faites en justice par Madame A... par voie de conclusions valent aveu judiciaire à son égard, au sens des articles 1354 et 1356 du code civil, et donc commencements de preuve par écrit, contre elle ; qu'elle a notamment reconnu devant le tribunal de grande instance saisi par les époux X..., qu'elle avait bien rédigé l'écrit ci-dessus analysé et qui visait expressément son engagement de payer "les charges" ; que de même, elle se référait à nouveau explicitement à cet engagement pris par écrit par elle, dans son assignation en référé du 30 janvier 1998, et qu'elle y reconnaissait clairement qu'il avait été convenu quelle paierait "les charges" ; Considérant enfin que Madame A... a librement signé un chèque de 1.896,93 francs, le 25 avril 1997, qui a été débité de son compte et qui correspondait à l'évidence au paiement d'une partie de ces charges ; qu'il y a là encore contre elle un commencement de preuve par écrit, au sens de l'article 1347 du code civil ; Considérant que la Cour infirmant, retient donc la valeur de ces commencements de preuve par écrit émanant de l'intimée et que ceux-ci sont complétés par le fait que Madame A... a effectivement occupé l'appartement litigieux et qu'il a même fallu faire ordonner en justice son expulsion ; que ce complément de preuve étant rapporté, il est jugé par la Cour qu'un accord a existé entre l'intimée et les appelants et que ceux-ci sont donc fondés, en vertu de l'article 1134 du code civil, à en réclamer l'exécution par la débitrice ; Considérant que les charges de copropriété réclamées au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l'année 1997, sont justifiées par les documents communiqués par les appelants et qui ne sont pas expressément ni sérieusement discutés ni critiqués par Madame A... ; que par contre, le premier trimestre 1998 n'est pas retenu, l'intimée ayant quitté les lieux le 31 décembre 1997 ; que les charges de copropriété dues s'élèvent donc à un total de 3.644,50 francs + 1.819,35 francs + 3.728,66 francs, soit 9.192,51 francs ; que Madame A... est donc condamnée à payer cette somme aux époux X... avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 février 1998 ; Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que les appelants sont en droit de réclamer ces charges qu'il ne peut donc leur être reproché d'avoir fait preuve d'"acharnement" et d'avoir eu contre Madame A... "une volonté purement pernicieuse" ; que l'intimée est donc déboutée de sa demande incidente en paiement de dommages-intérêts pour une prétendue "procédure abusive" ; Considérant, par ailleurs, que l'intimée, certes, succombe en ses moyens mais qu'il n'est pas pour autant démontré qu'elle aurait opposé aux époux X... une "résistance abusive" et de "mauvaise foi", et que les appelants sont donc déboutés de leur demande en paiement de 8.000 francs de dommages-intérêts de ce chef ; Considérant enfin que, compte tenu de l'équité, les parties sont déboutées de leurs demandes respectives en paiement de sommes en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a accordé 5.000 francs à Madame A... en vertu de ce même texte ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU les articles 1134 et 1347 du code civil : INFIRME en son entier le jugement déféré et STATUANT A NOUVEAU : CONDAMNE Madame Jacqueline Y... née Z... à payer aux époux Gilles X... la somme de 9.192,51 francs de charges de copropriété, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 1998 ; DEBOUTE les parties des fins de toutes leurs autres demandes ; CONDAMNE Madame Y... née Z... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle la SCP d'avoués LEFEVRE ET TARDY conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX