Cour d'appel de Montpellier, 9 octobre 2006, 06/2531
Formation: CT0050

Sommaire: LOTISSEMENT Dans les rapports entre colotis, les stipulations du cahier des charges ayant un caractère contractuel, leur violation doit être sanctionnée même en l'absence de préjudice dès lors que le propriétaire contrevenant doit être condamné à la démolition de la partie de la construction qu'il a édifiée et qui empiète, en vertu du cahier des charges, sur la zone non aedificandi.

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1o Chambre Section AO2 ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2007 Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 02531 Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 MARS 2006 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS No RG 05 / 1766 APPELANTS : Monsieur Patrick X... né le 13 Octobre 1957 à MAZAMET (81200) de nationalité Française ... 34500 BEZIERS représenté par la SCP ARGELLIES-TRAVIER-WATREMET, avoués à la Cour assisté de la SCP MONESTIER-BERNIGAUD-BELLISSENT, avocats au barreau de BEZIERS Madame Françoise Y... épouse X... née le 30 Mai 1958 à PEZENAS (34120) de nationalité Française ... 34500 BEZIERS représentée par la SCP ARGELLIES-TRAVIER-WATREMET, avoués à la Cour assistée de la SCP MONESTIER-BERNIGAUD-BELLISSENT, avocats au barreau de BEZIERS INTIMES : Monsieur Yves C... né le 15 Avril 1968 à YAOUNDE (CAMEROUN) de nationalité Française ...34500 BEZIERS représenté par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour assisté de la SCP COSTE-BORIES-CASTANIE, avocats au barreau de BEZIERS Madame Corinne A... épouse C... née le 21 Janvier 1963 à MARSEILLE (13) de nationalité Française ...34500 BEZIERS représentée par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour assistée de la SCP COSTE-BORIES-CASTANIE, avocats au barreau de BEZIERS ORDONNANCE DE CLOTURE DU 06 Septembre 2007 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 SEPTEMBRE 2007, en audience publique, Madame CASTANIE ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Christian TOULZA, Président Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller Madame Sylviane SANZ, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mademoiselle Séverine ROUGY ARRET : -Contradictoire. -prononcé publiquement par M. Christian TOULZA, Président. -signé par Monsieur Christian TOULZA, Président, et par Mademoiselle Colette ROBIN, Greffier, présent lors du prononcé. FAITS-PROCÉDURE-PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Les époux X... sont propriétaires d'une maison d'habitation avec jardin formant le lot no 4 du lotissement Golf Saint Thomas à Béziers d'une superficie de 1162 m 2 jouxtant le lot no5 appartenant aux époux C..., d'une surface de 1446 m 2. Par jugement en date du 20 mars 2006, assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal de Grande Instance de Béziers, statuant au vu d'une expertise ordonnée par voie de référé :-déclare l'action des époux X... recevable ;-déboute les époux X... de leur demande en démolition du garage et de ses annexes construit par les époux C... et condamne ceux-ci à aménager sur la fenêtre en façade Sud Est de l'appartement au dessus du garage un verre dormant et à obstruer les trois ouvertures du pool-house donnant une vue directe sur le fonds X... ;-constate que le mur divisoire des deux parcelles n'est pas conforme au cahier des charges du Domaine et en conséquence ordonne aux époux C... et à leurs frais, la mise en conformité de ce mur, selon les préconisations de l'expert, à savoir étêtement du mur, enlèvement de la clôture (en aucun cas parpaing et clôture ne devront dépasser 2,40 mètres de hauteur côté X...), enlèvement du remblai, talutage, mise en sécurité du mur, enduit à faire sur le mur étêté, talutage à la place du remblai dans la bande de 4 mètres du côté C..., drain à reconstituer et solution alternative pour les barbacanes et maîtrise d'oeuvre indispensable ;-dit qu'à défaut d'exécuter cette mise en conformité dans un délai de 4 mois, à compter de la signification du jugement, une astreinte de 200  par jour de retard sera prononcée ;-condamne les époux C... à payer aux époux X... la somme de 1. 500  à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage ;-condamne les époux C... aux dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise et à payer aux époux X... la somme de 1. 000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les époux X... relèvent appel de ce jugement selon déclaration au greffe enregistrée le 12 avril 2006. Dans leurs dernières écritures déposées le 9 août 2006, les époux X... concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré leur action recevable et en ce qu'il a ordonné aux époux C... de mettre le mur divisoire des deux parcelles en conformité avec les préconisations de l'expert. Ils demandent par ailleurs qu'il soit précisé que le niveau des deux parcelles au pied du mur de clôture devra être rigoureusement identique de part et d'autre et qu'il soit jugé que la future clôture ne devra en aucun cas dépasser 2 mètres, sauf à l'endroit où la parcelle X... a été décaissée, où elle pourra atteindre une hauteur de 2,40 mètres côté X... seulement et que la réalisation des travaux de mise en conformité s'exécutera sous le contrôle de bonne fin de l'expert. Ils concluent enfin à la réformation du jugement entrepris pour le surplus. Ils demandent que la non-conformité aux stipulations des cahiers des charges du pool-house (empiétement sur la zone aedificandi) et du garage et de ses annexes (non intégration au volume de la construction principale) soit constatée et que la destruction de ces installations soit ordonnée sous astreinte, avec paiement corrélatif de la somme de 15. 000  de dommages et intérêts. Ils fondent leur demande, au principal sur les articles 1134 et suivants et 1146 et suivants du Code Civil et subsidiairement sur les articles 640 et suivants,675 et suivants et 1382 du Code Civil. Ils concluent en toute hypothèse au paiement de la somme de 3. 500  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Dans leurs dernières écritures déposées le 19 juin 2006 les époux C... concluent à la réformation du jugement attaqué en ce qu'il les a condamnés à aménager un verre dormant sur la fenêtre Sud Est de l'appartement situé au dessus du garage, à obstruer les trois ouvertures du pool-house donnant une vue directe sur le fonds X..., à mettre en conformité le mur divisoire selon les recommandations de l'expert et enfin à payer aux époux X... la somme de 1. 500  à titre de dommages et intérêts et celle de 1. 000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Toutes ces demandes doivent être rejetées. Ils concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande en démolition du garage et de ses annexes, l'action engagée de ce chef par les époux X... devant en toute hypothèse être déclarée irrecevable, faute pour eux d'avoir préalablement fait constater par le Tribunal Administratif l'annulation du permis de construire délivré pour cette construction. Ils demandent subsidiairement dans le cas où la Cour ferait droit à la demande des époux X... en démolition de la partie du pool-house située à l'intérieur de la zone non aedificandi de 4 mètres que les appelants soient condamnés à réduire ou à réimplanter leur maison afin de supprimer les 15 centimètres de la construction se trouvant dans la zone non aedificandi, sous astreinte de 500  par jour de retard. Ils concluent au paiement de la somme de 1. 500  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture est en date du 6 septembre 2007. SUR CE Les époux C... ont fait construire leur maison sur la base d'un permis délivré le 13 avril 2000. Les travaux ont été reçus par procès-verbal du 4 avril 2001. Ils ont par la suite fait construire un garage avec ses annexes, courant 2002 et une piscine ainsi qu'un pool-house en 2003. Leurs voisins, les époux X..., soutiennent que ces derniers ouvrages ne sont pas conformes aux dispositions du cahier des charges régissant le lotissement et ils concluent à leurs mises en conformité où à leurs démolitions. 1o) Sur le mur séparatif et le pool-house : S'agissant du mur, il est établi par le rapport d'expertise que les époux C... l'ont construit en deux phases :-1ère phase : construction sur une hauteur de deux mètres jusqu'à l'arase béton, alors que la piscine et ses abords n'existaient pas ;-2ème phase : exhaussement du mur de 80 cm par rapport à l'arase et pose d'un grillage, après le terrassement du bassin avec épandage des terres provenant du creusement de la piscine autour du bassin, ce qui a eu pour effet de créer un remblai dont l'expert estime la hauteur entre 1,40 mètres et 1,50 mètres. L'expert relève que si le relief pentu du terrain sur lequel les deux villas contiguës sont construites entraîne l'obligation de créer des murs de soutènement, il n'en demeure pas moins que la surélévation du mur est bien liée à la phase no2 des travaux de création de la piscine et de ses abords et à l'apport d'un remblai qui devait nécessairement être soutenu. L'expert indique, s'agissant du pool-house, qu'il est situé à 2,80 mètres de la limite. Le cahier des charges de cession des terrains en vue de la construction de maisons individuelles dispose en son article 34 alinéa 2 que la distance comptée horizontalement de tout point d'un bâtiment nouveau au point le plus proche des limites séparatives de la parcelle doit être au moins égale à 4 mètres et il précise en son article 37-b que pour les limites séparatives des lots, la clôture sera constituée par un mur bahut pouvant aller jusqu'à 0,70 mètre surmonté d'un grillage, le tout ne devant pas dépasser deux mètres. Toutefois, des murs pleins d'une hauteur maximum de 2 mètres pourront être autorisés à la délivrance du permis de construire. Pour l'expert, il est clair qu'il y a une erreur manifeste d'implantation du pool-house située à 2,80 mètres seulement de la clôture au lieu des 4 mètres de recul imposés et que le mur n'est pas davantage conforme aux stipulations du cahier des charges. Il préconise en ce qui concerne le mur qu'il soit mis en conformité selon les modalités suivantes :-étêtement du mur ;-enlèvement de la clôture (les parpaings plus la clôture ne doivent en aucun cas dépasser 2,40 mètres côté X...) ;-enlèvement du remblai ;-réduction (ou réimplantation du pool-house) ;-talutage ;-mise en sécurité du mur qui reste en partie mur de soutènement ;-enduit à faire sur le mur étêté ; -talutage à la place du remblai dans la bande des 4 mètres côté C... ;-grains à reconstituer ;-maîtrise d'oeuvre indispensable. Il déclare, en ce qui concerne le pool-house qu'une solution consiste à l'équiper d'une fermeture sur toute la partie empiétant dans la zone non aedificandi de 4 mètres l'autre solution, " la plus radicale mais qui n'amènerait rien à Monsieur X... étant de démolir le triangle construit dans la zone ". Il doit ici être rappelé au visa des articles 1134 et 1143 du Code Civil que les stipulations d'un cahier des charges ont toujours entre colotis un caractère contractuel de sorte que leur violation doit être sanctionnée, même en l'absence de préjudice. Il sera ajouté surabondamment et en toute hypothèque que l'erreur d'implantation du pool-house aggrave la vue sur le fonds X... et que la surélévation du mur contribue à accroître la notion d'enfermement de cette parcelle, déjà située en contrebas par rapport à la parcelle C... et de surcroît décaissée de 0,40 mètres par son propriétaire. Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a ordonné la mise en conformité du mur selon les recommandations de l'expert et infirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande en démolition de la partie du pool-house empiétant dans la zone non aedificandi et en ce qu'il a condamné les époux C... à obstruer les trois ouvertures du pool-house donnant sur une vue directe sur le fonds X.... Les époux C... doivent dès lors être condamnés à démolir la partie du pool-house empiétant dans la zone non aedificandi, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte provisoire de 200  par jour de retard pendant un mois passé lequel délai il sera à nouveau fait droit. Les demandes complémentaires des époux X... tendant à ce qu'il soit précisé d'abord que le niveau des deux parcelles au pied du mur de clôture devra être rigoureusement identique de part et d'autre, ensuite que la clôture ne devra en aucun cas dépasser 2 mètres, sauf à l'endroit où la parcelle X... a été décaissée, où elle pourra atteindre côté X... seulement, une hauteur totale de 2,40 mètres et enfin que la réalisation des travaux de conformité s'exécutera sous le contrôle de bonne fin de l'expert sont injustifiées ou superfétatoires et doivent en conséquence être rejetées. 2o) Sur le garage et ses annexes : a) Sur la recevabilité : L'article L 480-13 du Code de l'urbanisme selon lequel lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un Tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son inégalité a été constaté par la juridiction administrative, est sans application en l'espèce, les époux X... ne se prévalant pas de la violation de règles de droit public mais de celle des dispositions contractuelles du cahier des charges, sur le fondement des articles 1134 et 1143 du Code Civil. b) Sur le fond : L'article 34 du cahier des charges de cession de terrain en vue de la construction de maisons individuelles dispose que chaque construction doit obligatoirement s'inscrire à l'intérieur des zones d'implantation figurant sur la plan de masse et morcellement et que le recul minimal doit être de 5 mètres par rapport à l'alignement. L'article 11-b du cahier des charges du Domaine de Bel Air-Saint Thomas prévoit pour sa part que tout ouvrage annexe tel que garage, terrasse, patio, pergola, barbecue, etc.... ne peut être construit que dans la mesure où il est correctement intégré aux volumes de la construction. Si la Cour, après avoir rappelé que la notion d'intégration ne saurait se confondre avec celle d'accolement ou même de proximité et qu'elle vise essentiellement à préserver l'harmonie de l'ensemble de la construction, dispose d'éléments d'appréciations suffisants pour considérer que le garage et ses annexes s'intègrent correctement aux volumes de la construction C..., elle ne peut en revanche que constater à la lecture du rapport d'expertise que cet ouvrage est à une distance de 4,74 mètres de la limite séparative constituée par la ligne où se situe les coffrets et donc qu'il ne respecte pas le recul minimal de 5 mètres imposé par le cahier des charges. L'alignement visé par l'article 11-b précité est bien en effet constitué par la limite privative et non comme le soutiennent inexactement les époux C... par la bordure de la voie, c'est à dire la limite du goudron de la route. La circonstance que cette violation du cahier des charges n'est à l'origine d'aucun préjudice ou gène pour les époux X... est, ainsi que cela a été dit indifférente. Les époux X... sont en effet en leur qualité de co-lotis fondés, au visa des articles 1134 et 1143 du Code Civil, à demander le respect du document contractuel qu'est le cahier des charges, sans avoir à justifier d'un quelconque préjudice. La conformité du garage et de ses annexes au permis de construire, toujours délivré sous réserve des droits des tiers et des règlements particuliers est enfin, contrairement à l'appréciation du premier juge, sans incidence sur le litige. Il y a lieu en conséquence par infirmation du jugement entrepris de condamner les époux C... à reculer le garage et ses annexes (appartement, terrasse et arche) pour les mettre en conformité avec la distance minimale de 5 mètres par rapport à l'alignement, dans le délai de 1 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 200  par jour de retard pendant un mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit. 3o) Sur la demande des époux C... : Les époux C... demandent subsidiairement dans le cas où ils seraient condamnés à démolir la partie du pool-house située à l'intérieur de la zone non aedificandi de 4 mètres que les époux X... soient à leur tour condamnés à réduire ou réimplanter leur maison afin de supprimer les 15 cm de la construction se trouvant dans la dite zone, sous astreinte. L'expert relève à cet égard que le mur se situe à 3,85 mètres de la villa X.... Or il note par ailleurs qu'il est construit sur la limite séparative des deux fonds. Il s'ensuit nécessairement que la villa X... empiète elle-aussi dans la zone non aedificandi de 4 mètres. Aucun élément objectif n'établit en effet, contrairement aux affirmations des époux X..., que le mur est implanté en biais par rapport à la limite divisoire. La seule attestation délivrée par Jean-Louis GROSSO, maître d'oeuvre de la construction X... n'est pas suffisamment probante et elle ne justifie pas le recours à la mesure d'expertise demandé par les époux X.... Les époux X... doivent en conséquence être condamnés à réduire leur maison afin de supprimer les 15 cm de la construction se trouvant dans la zone non aedificandi de 4 mètres, dans le délai de 1 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 200  par jour de retard pendant 1 mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit. L'aggravation de l'enfermement du fonds X... résultant de la surélévation fautive du mur par les époux C... a causé aux époux X... un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, dont l'indemnisation, insuffisamment appréciée par le premier juge, doit être portée à la somme de 3. 000 . Les époux C... qui succombent dans l'essentiel de leurs prétentions doivent être déboutés de leur demande en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et condamnés sur ce fondement à payer aux époux X... la somme de 1. 500 . Il doit enfin être fait masse des dépens de première instance en ceux compris les frais de référé et d'appel, qui seront supportés pour 3 / 4 par les époux C... et pour 1 / 4 par les époux X... avec pour les dépens d'appel droit de recouvrement direct au profit des Avoués. PAR CES MOTIFS LA COUR, STATUANT publiquement par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré, CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la mise en conformité du mur selon les préconisations de l'expert, DEBOUTE les époux X... de leur demande tendant à ce qu'il soit précisé que le niveau des deux parcelles au pied du mur de clôture devra être identique de part et d'autre, que la future clôture ne devra en aucun cas dépasser 2 mètres sauf à l'endroit ou la parcelle X... a été décaissée et que la réalisation des travaux de conformité s'exécutera sous le contrôle de bonne fin de l'expert, INFIRME le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau, DECLARE les demandes des époux X... concernant le garage et ses annexes recevables et fondées, CONDAMNE en conséquence les époux C... à reculer le garage et ses annexes (appartement, terrasse et arche) afin de le mettre en conformité avec la distance minimale de 5 mètres à compter de l'alignement, dans le délai de un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 200  par jour de retard pendant un mois passé lequel délai il sera à nouveau fait droit, CONDAMNE les époux C... sous les mêmes conditions d'astreinte à détruire la partie du pool-house empiétant dans la zone non aedificandi d'une largeur de 4 mètres, CONDAMNE les époux X... sous les mêmes conditions d'astreinte à réduire leur maison afin de supprimer les 15 cm de la construction se trouvant dans la zone non aedificandi, CONDAMNE solidairement les époux C... à payer aux époux X... la somme de 3. 000  à titre de dommages et intérêts, DEBOUTE les époux C... de leur demande au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, CONDAMNE solidairement C... à payer aux époux X... la somme de 1. 500  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, FAIT MASSE des dépens de première instance, en ce compris les frais de référé, d'expertise et d'appel et dit qu'ils seront supportés pour 3 / 4 par les époux C... et pour 1 / 4 par les époux X..., avec pour les dépens d'appel droit de recouvrement direct au profit des Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.