Cour d'appel de Lyon, du 13 mars 2002, 2000/04517

Sommaire: PROCEDURE CIVILE - Pièces - Versement aux débats - Libre discussion préalable des parties - Nécessité - / Les documents établis par un technicien spécialiste des baux commerciaux peuvent être pris en considération par le juge en dépit du caractère non contradictoire des investigations effectuées, dès lors que l'avis contient un certains nombre de données objectives qui ont pu faire l'objet d'un débat contradictoire entre les parties BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation du loyer du bail renouvelé - Plafonnement - Exceptions - Modification notable des facteurs locaux de commercialité S'agissant d'un bail d'une durée de neuf ans, l'article L.145-34 du Code de commerce impose, sauf accord contraire des parties, le plafonnement de la revalorisation du loyer à l'occasion du renouvellement du bail, l'augmentation autorisée ne pouvant excéder la variation de l'indice INSEE trimestriel du coût de la construction, seule une modification notable des éléments déterminant la valeur locative des locaux étant susceptible de légitimer un déplafonnement du loyer et la fixation subséquente du loyer à la valeur locative effective. En l'espèce, l'augmentation de la clientèle potentielle du commerce en cause et l'amélioration des conditions de stationnement offertes à cette clientèle entraînent une amélioration des facteurs locaux de commercialité suffisamment notable au sens de l'article L. 145-34 précité pour justifier le déplafonnement du loyer litigieux et sa fixation à la valeur locative des locaux donnés à bail

COUR D'APPEL DE LYON 6ème Chambre ARRET du 13 MARS 2002 Décision déférée : JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de VILLEFRANCHE / SAONE en date du 28 Juin 2000 (RG : 199800461) N° RG Cour : 2000/04517 Nature du recours : DECL. D'APPEL Code affaire : 309 Avoués : Parties : - SCP AGUIRAUD-NOUVELLET SOCIETE GAMAY dont le siège social est : 43 Rue de la Sous Préfecture 69400 VILLEFRANCHE-SUR-SAONE Représenté par sa gérante Avocat : Maître PINET (VILLEFRANCHE-SUR-SAONE) APPELANTE ---------------- - SCP DUTRIEVOZ MONSIEUR X... Eric demeurant : Lotissement "La Baie de la Vierge" Quartier Fontsainte 13600 LA CIOTAT Avocat : Maître VERNE (TOQUE 680) INTIME ---------------- - SCP DUTRIEVOZ MADAME X... Marielle Ep. CARDINALE demeurant : 320 Avenue du Prado 13008 MARSEILLE Avocat : Maître VERNE (TOQUE 680) INTIMEE ---------------- INSTRUCTION CLOTUREE le 23 Octobre 2001 DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE du 31 Janvier 2002 LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de : . Monsieur VEBER, Président . Madame DUMAS, Conseiller . Monsieur SORNAY, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame Y..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du 13 MARS 2002, par Monsieur VEBER, Président, qui a signé la minute avec le Greffier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Marielle X... épouse CARDINALE et son frère Eric X... sont propriétaires indivis d'un immeuble situé à Villefranche sur Saône, 45 rue de la Sous-Préfecture, à l'angle de la rue Corlin, à la suite de la donation que leur a consenti le 11 juillet 1997 leur mère Colette X..., née Z.... Le rez de chaussée et le premier étage étaient initialement loués à François MAURICE, dans le cadre d'un bail commercial pour l'exploitation d'un commerce de "articles de ménage, verrerie, vaisselle, quincaillerie et bazar". A l'occasion du renouvellement de ce bail au 24 juin 1987, un litige a opposé les parties pour la fixation du loyer renouvelé. Par décision du 6 juin 1990, le juge des loyers commerciaux de Villefranche a entériné les conclusion du rapport établi alors par l'expert judiciaire SAGNOL et a fixé le loyer renouvelé au 24 juin 1987 à la somme annuelle de 66.360 francs. Le 22 mai 1991, François MAURICE a cédé son fonds de commerce à la Sarl GAMAY, qui exploite depuis dans les lieux loués un magasin à l'enseigne franchisée "Geneviève LETHU". Le bail venant à expiration le 24 juin 1996, la Sarl GAMAY a notifié le 21 juin 1996 à la propriétaire d'alors, Colette X..., une demande de renouvellement de ce bail. Colette X... lui a notifié en réponse le 23 septembre 1996 son accord sur le principe du renouvellement avec fixation du loyer renouvelé à la somme de 300.000 francs par an. La Sarl GAMAY a refusé cette proposition et a saisi le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 76.798,65 francs correspondant au loyer plafonné. Par jugement du 2 décembre 1998, le juge a commis en qualité d'expert Jacques CHAUSSIN, expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d'appel de Lyon, avec pour mission notamment de dire s'il s'est produit une modification notable des facteurs locaux de commercialité affectant les locaux loués entre le 24 juin 1987 et le 24 juin 1996 et de donner son avis sur la valeur locative desdits locaux au 24 juin 1996. L'expert a déposé son rapport le 27 juillet 1999, au vu duquel le juge des loyers commerciaux, par jugement du 28 juin 2000, a fixé à la somme de 114.000 francs hors taxes et hors charges le loyer annuel des locaux objets du bail renouvelé le 24 juin 1996, a rejeté les demandes faites au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et a partagé les dépens par moitié entre les parties. La Sarl GAMAY a interjeté régulièrement appel le 19 juillet 2000 de cette décision, dont elle demande l'infirmation totale, faisant valoir: - qu'il résulte du rapport CHAUSSIN qu'aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité, au sens de l'article 23 du décret du 30 septembre 1953, n'est intervenue entre le 24 juin 1987 et le 24 juin 1996, notamment en ce qui concerne la population de la zone de chalandise du commerce en cause ou les facilités de parking à proximité de la boutique située dans le centre de la ville de Villefranche sur Saône ; - qu'il n'y a donc pas lieu de déplafonner le loyer litigieux, les conditions du déplafonnement exceptionnel prévu par l'article 23-6 du même décret n'étant pas réunies. Elle demande donc la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 76.798,65 francs hors taxes et hors charges, par application de la règle du plafonnement et la condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 20.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Très subsidiairement, elle sollicite l'organisation d'une nouvelle expertise judiciaire. Pour leur part, les consorts X... concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a déplafonné le loyer litigieux, retenant ainsi -implicitement- l'existence d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. S'appuyant notamment sur l'avis technique établi par leur expert Jacques A..., ils se prévalent d'une augmentation de la population dans la zone de chalandise du commerce de 11,38% entre 1982 et 1999 et d'une amélioration des possibilités de parking à proximité du commerce pour retenir l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et solliciter en conséquence la fixation du loyer litigieux à la somme de 145.000 francs par an hors taxes et hors charges à compter du 24 juin 1996. Ils demandent en outre la condamnation de la Sarl GAMAY à leur payer sur l'arriéré résultant du loyer ainsi fixé les intérêts légaux à compter de chacune des échéances échues depuis le 24 juin 1996, ainsi que la somme de 20.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION 1. sur le déplafonnement du loyer : Attendu que le renouvellement de bail litigieux est intervenu le 24 juin 1996 et est donc soumis aux dispositions de l'article 23-6 du décret du 30 novembre 1953 dans sa rédaction issue de la loi du 5 janvier 1988, alors applicable, ce texte ayant été partiellement codifié depuis sous l'article L145-34 du nouveau code de commerce ; Que s'agissant d'un bail d'une durée de neuf ans, ce texte impose, sauf accord contraire des parties qui n'existe pas en l'espèce, le plafonnement de la revalorisation du loyer à l'occasion du renouvellement du bail, l'augmentation autorisée ne pouvant excéder la variation de l'indice INSEE trimestriel du coût de la construction ; Que seule une modification notable des éléments déterminant la valeur locative des locaux, tels qu'ils sont énumérés à l'article 23 du décret (article L145-33 du code de commerce), est susceptible de légitimer un déplafonnement du loyer et la fixation subséquente du loyer à la valeur locative effective ; Qu'il appartient aux bailleurs, qui sollicitent ici le déplafonnement contre l'avis de la société preneuse, de démontrer la réalité de cette modification notable ; Attendu que la seule modification ici alléguée par les consorts X... concerne une évolution des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce en cause, consistant d'une part en une augmentation de la population dans la zone de chalandise du commerce et d'autre part en un accroissement du nombre des emplacements de parking public situés à proximité de la boutique permettant aux clients de stationner plus aisément leur véhicule ; Qu'au soutien de leur demande, ils produisent essentiellement l'avis technique établi par Jacques A..., expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Lyon ; Qu'en dépit du caractère non contradictoire des investigations de ce spécialiste des baux commerciaux, il convient de relever que cet avis contient un certain nombre de données objectives qui ont pu faire l'objet d'un débat contradictoire entre les parties dans le cadre de la présente instance ; Qu'il n'y a donc aucune raison d'écarter les documents établis par ce technicien, qui peuvent parfaitement être pris en considération par la Cour au même titre que les autres éléments de preuve fournis par l'une et l'autre partie ; Attendu qu'il convient tout d'abord de rappeler que le local litigieux est situé en plein centre de Villefranche sur Saône, à une cinquantaine de mètres de la rue Nationale, artère commerciale principale de la ville, et dans une importante rue perpendiculaire à cette dernière, menant à la sous préfecture, à la poste, à l'hôtel de ville et au théâtre ; Attendu qu'en ce qui concerne les parkings, il résulte de l'avis technique établi par Jacques A... qu'ont été créés au cours de la période litigieuse (juin 1987 - juin 1996) plusieurs parkings publics proches des lieux donnés à bail, à savoir parking Tarare (30 places) parking Gagnepain République (20 places) parking Philippe Héron (20 places) parking Grenette (210 places) ; Que la Sarl GAMAY ne conteste que ce dernier, estimant qu'il est trop éloigné de la rue de la Sous Préfecture pour que sa mise en service ait eu une incidence sur son commerce ; Attendu toutefois que la simple consultation d'un plan de la ville de Villefranche permet de constater que même s'il est effectivement un peu moins près de la boutique que les trois autres, il n'en est pas moins suffisamment proche de la rue Nationale et du local litigieux pour que les clients de ce dernier puissent y avoir recours, surtout compte tenu des difficultés certaines de stationnement existant en centre ville, du nombre important de places de parking qu'il offre aux usagers et de la clientèle relativement luxueuse fréquentant la boutique litigieuse ; Qu'en dépit de l'allégation, au demeurant non démontrée par la Sarl GAMAY, de la suppression en 1991 de 14 places de stationnement rue Corlin et à proximité du théâtre, la Cour considère donc qu'il existe du fait de la création de ces parkings une évolution des facteurs locaux de commercialité favorable à la société preneuse ; Attendu qu'en ce qui concerne l'augmentation de population, il y a lieu de relever que la reprise du bail par la Sarl GAMAY et l'adoption d'une franchise Geneviève LETHU ont amené, dans le respect de la destination des locaux fixée par le bail, un considérable élargissement de la zone de chalandise du commerce, qui n'est plus comme à l'époque de François MAURICE limitée à la ville de Villefranche proprement dite dans le cadre d'un petit commerce de proximité ; Qu'un tel commerce d'articles de vaisselle et d'art de la table draine assurément sa clientèle, comme les autres commerces d'un certain luxe du centre ville et notamment de la rue Nationale, sur l'ensemble du pôle d'attraction commerciale caladois, qui va du canton de Beaujeu à ceux de Belleville, Trévoux et Anse ; Attendu que c'est donc à tort que la Sarl GAMAY, s'appuyant sur le rapport de l'expert judiciaire CHAUSSIN, n'examine que l'évolution démographique de la ville de Villefranche et de quelques communes limitrophes ; Que Jacques A..., à la demande des bailleurs, a quant à lui examiné l'évolution de la population de l'ensemble de la zone de chalandise réelle du magasin GAMAY rappelée ci-dessus et y a constaté, sur la base incontestable des chiffres de l'INSEE qu'il joint à son avis, une augmentation globale de cette population de 7.170 personnes entre 1982 et 1999, soit +11,38%, cette variation se décomposant de la façon suivante : +7,59% entre 1982 et 1990 et +3,79% de 1990 à 1999 ; Attendu que les chiffres de l'INSEE ne permettent pas de savoir quelle a pu être exactement l'augmentation de la population pendant la période de référence (juin 1987 - juin 1996) mais laissent présumer que la plus large partie de l'augmentation précitée est bien survenue pendant ladite période, ce qui est conforté par les renseignements que monsieur A... indique avoir reçu des mairies concernées et qui ne sont pas démentis de façon étayée par la société appelante ; Attendu que cette augmentation de la clientèle potentielle du commerce en cause et l'amélioration des conditions de stationnement offertes à cette clientèle entraînent une amélioration des facteurs locaux de commercialité que la Cour estime suffisamment notable au sens de l'article 23-6 précité pour justifier le déplafonnement du loyer litigieux et sa fixation à la valeur locative des locaux donnés à bail ; 2. sur la valeur locative des lieux loués : Attendu que l'article 23 du décret du 30 novembre 1953 impose de déterminer cette valeur locative, à défaut d'accord entre les parties, d'après : - les caractéristiques du local considéré, - la destination des lieux, - les obligations respectives des parties, - les facteurs locaux de commercialité, - les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; a) sur les caractéristiques des lieux loués : Attendu que les lieux loués sont situés à Villefranche sur Saône, rue de la Sous-Préfecture, à l'angle de la rue Corlin et à une cinquantaine de mètres de la rue Nationale ; qu'il s'agit donc là d'un très bon, sinon excellent, emplacement commercial pour cette ville où l'essentiel du commerce de qualité est précisément rassemblé dans ce quartier de la rue Nationale ; Que les lieux loués sont constitués d'une part de locaux commerciaux situés au rez de chaussée et d'autre part d'un appartement à usage d'habitation situé au premier étage, outre une cave et des greniers, le locataire ayant toutefois rendu en 1993 les clés d'un des greniers ; Attendu que l'expert CHAUSSIN, en pages 5 et 15 de son rapport, évalue la surface de vente à 140,10 m et la surface de réserve commerciale à 72,30m , soit une surface pondérée de 166 m ; Qu'en l'absence de toute contestation sur la méthode de pondération applicable, cette surface pondérée doit être retenue par la Cour sous deux réserves ; Attendu qu'il y a lieu en effet, contrairement à ce que propose l'expert, de pondérer par un coefficient de 1,1 la surface de la boutique, qui se trouve située à l'angle de deux rues, étant observé que la façade de la rue Corlin est fort visible de la rue Nationale et donc représente également un attrait pour la clientèle justifiant une majoration qui avait du reste été appliquée lors de la revalorisation précédente du loyer en 1989 (expertise SAGNOL) ; Que par ailleurs les bailleurs font à juste titre valoir qu'il n'y a aucune raison d'affecter un coefficient minorateur une partie de boutique que la Sarl GAMAY a décidé unilatéralement de ne pas exploiter du fait des dimensions spécifiques des présentoirs Geneviève LETHU ("espace 1" de 6,40 m sur le plan) ; Qu'ainsi la surface pondérée des locaux commerciaux s'établit donc à 175 m selon le décompte suivant : - partie du magasin en façade rue de la sous-préfecture : 58,60 m x 1,10 64,46 - partie du magasin en façade rue Corlin: 50,90 m x 1,10 55,99 - partie centrale du magasin: 25,90 m x 0,80 20,72 - annexes du rez de chaussée: 49,60 m x 0,50 24,80 - annexes au premier étage: 22,70 m x 0,40 9,08 total 175,05 Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise CHAUSSIN et de celui établi par monsieur B... dans le cadre du litige sur les réparations locatives que les locaux commerciaux sont adaptés à leur destination et sont en bon état, le problème d'infiltrations par la verrière étant imputable à l'auteur de la Sarl GAMAY, l'ancien preneur François MAURICE, et non aux bailleurs ; Attendu qu'en ce qui concerne l'appartement à usage d'habitation du premier étage, l'expert CHAUSSIN évalue sa surface à 116 m (après correction d'une erreur d'addition et déduction d'un débarras de 15 m et d'une buanderie de 7,14 m ) ; qu'il le décrit comme étant correctement entretenu mais ne présentant aucune prestation remarquable, ce dernier point étant confirmé par le fait qu'il est situé au premier étage et que la distribution de ses pièces n'est pas des meilleures, ainsi que cela résulte du plan versé aux débats ; Qu'il est par ailleurs à noter que ce logement est exceptionnellement bien situé au cour de Villefranche, dans un immeuble d'un certain niveau et présente des surfaces de rangement fort importantes ; Qu'enfin sa valeur locative n'a pas particulièrement à être minorée du fait de l'intégration de ce logement dans un ensemble commercial, le logement disposant d'un accès spécifique à l'escalier de l'immeuble et l'escalier intérieur permettant de descendre dans la boutique étant situé dans la réserve du magasin installée à l'étage ; Attendu que l'expert CHAUSSIN a retenu la proposition de la Sarl GAMAY de pratiquer pendant les neuf années du bail une minoration du loyer de cet appartement de 20 % pour tenir compte de travaux de remise en état effectués par le preneur au cours du bail écoulé ; Qu'il appartient toutefois à la société preneuse de prouver la réalité des travaux qu'elle dit avoir ainsi exécutés et qui n'auraient pas été pris en charge par les bailleurs en dépit de leurs obligations ; Attendu que la Sarl GAMAY se borne à fournir des factures et des devis tous antérieurs à l'expertise B... de 1995 au vu de laquelle la bailleresse d'alors a été condamnée, par arrêt de la Cour d'appel de Lyon du 7 mai 1997, à payer à sa locataire d'une part une indemnité de 45.000 francs pour privation de jouissance et d'autre part une somme de 28.298 francs en remboursement des travaux que le preneur justifiait avoir engagés aux lieu et place de madame X... pour remédier aux infiltrations d'eau affectant l'immeuble et en réparer les conséquences ; Attendu que le paiement effectif de ces sommes à la locataire n'étant pas contesté par quiconque, la Cour ne peut que constater que la Sarl GAMAY ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de travaux exposés par elle indûment et non remboursés par les bailleurs, si bien que la minoration de 20% pratiquée de ce chef par l'expert sur la valeur locative du logement doit être écartée ; b) sur la destination des lieux et les obligations respectives des parties : Attendu qu'il est constant que ces éléments, fixés par le bail initial, n'ont pas été modifié au cours de la période litigieuse, étant observé que le passage à l'enseigne Geneviève LETHU décidé par la Sarl GAMAY s'est fait dans le respect de l'activité commerciale prévue par le contrat ; c) sur les facteurs locaux de commercialité : Attendu que l'évolution favorable de ceux ci a déjà été relevée plus haut dans le présent arrêt ; Qu'il convient juste ici d'ajouter que le magasin litigieux se trouve dans la sphère d'attraction commerciale de la rue Nationale, qui n'est distante que d'une cinquantaine de mètres, et n'a donc pas été touché par la baisse des résultats commerciaux générale au centre ville relevée par l'étude de la Chambre de commerce de Lyon invoquée par la Sarl GAMAY, cette étude prenant le soin de mettre à part la commercialité spécifique de ladite rue Nationale ; d) sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative des lieux loués : Attendu que compte tenu de l'ensemble des paramètres précités, des références motivées fournies par l'expert CHAUSSIN dans son rapport et par les parties dans leurs écritures et pièces respectives, ainsi que des critiques formulées sur ces références par l'appelante comme par les intimés, la Cour dispose d'éléments suffisants pour fixer à la somme de 75 euros par mètre carré pondéré (491,97 F/m ) la valeur locative annuelle du local commercial proprement dit au 24 juin 1996, soit une valeur de 175 x 75 euros = 13.125 euros (86.094,36 francs) hors taxes et hors charges par an ; Attendu qu'à ce chiffre doit s'ajouter la valeur locative propre à l'appartement du premier étage, que la Cour dispose d'éléments suffisants, au vu des éléments de référence figurant dans le rapport CHAUSSIN et des critiques qui en ont été faites par les parties, pour évaluer à la somme de 8.040 euros (52.738,94 francs) par an hors taxes et hors charges ; Attendu que le loyer de l'ensemble des lieux loués au 24 juin 1996, jour du renouvellement du bail, doit donc être fixé au montant de leur valeur locative ainsi déterminée, soit la somme annuelle totale de 21.165 euros (138.833,30 francs) hors taxes et hors charges ; Que la Sarl GAMAY sera déclarée tenue de payer son loyer sur cette base à compter du 24 juin 1996, ainsi que les intérêts au taux légal sur l'arriéré résultant de la fixation de ce nouveau loyer, à compter de chacun des termes échus depuis cette date, par application de l'article 1155 du code civil ; 3. sur les demandes accessoires : Attendu que les consorts X... ont du, pour la présente procédure en cause d'appel, exposer des frais de procédure et honoraires non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge ; Qu'il leur sera donc alloué la somme de 1.000 euros, soit 6.559,57 francs, par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Attendu qu'il est par contre équitable de laisser à la charge de chacune des parties le surplus des frais de ce type qu'elles ont du exposer pour la présente instance ; Qu'enfin les dépens, suivant le principal, seront supportés pour moitié par chacune des parties et comprendront les frais afférents à l'expertise judiciaire de Jacques CHAUSSIN ; PAR CES MOTIFS LA COUR Déclare l'appel recevable et régulier en la forme, Infirme le jugement déféré et, statuant à nouveau, Fixe à la somme de 21.165 euros, soit 138.833,30 francs, le loyer annuel hors taxes et hors charges dû par la Sarl GAMAY aux consorts X... - CARDINALE à compter du renouvellement du bail litigieux intervenu le 24 juin 1996, Dit que la Sarl GAMAY devra leur payer sur l'arriéré résultant du loyer ainsi fixé les intérêts légaux à compter de chacune des échéances échues depuis le 24 juin 1996, La condamne à payer aux consorts X... - CARDINALE la somme de 1.000 euros, soit 6.559,57 francs, par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Dit que les dépens, qui comprendront les frais afférents à l'expertise judiciaire diligentée par Jacques CHAUSSIN, seront supportés pour moitié par chacune des parties et pourront être recouvrés directement par les avoués de la cause, dans les formes et conditions prévues par l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT