Cour d'appel de Versailles, du 9 février 2001, 1998-5540

Sommaire: BAIL (règles générales) Le contrat de bail étant toujours conclu "intuitu personae", le preneur à bail s'oblige à habiter personnellement les lieux loués et à ne pas y installer des tiers sans droits ni titre.Tel n'est pas le pas d'un preneur qui prétend occuper deux appartements distincts situés à près de deux heures de transport l'un de l'autre, alors qu'il est établi qu'il a fixé sa résidence familiale dans une autre commune et que l'appartement litigieux est occupé par un tiers au contrat. Il suit de là que c'est à juste titre qu'en raison du manquement grave du locataire, le premier juge a prononcé la résiliation du bail en application de l'article 1741 du Code civil

FAITS ET PROCEDURE, Selon bail verbal, Monsieur X... est locataire d'un logement appartenant à Monsieur Y..., dépendant d'un immeuble sis 3, rue Marius Jacotot à PUTEAUX ; en vertu d'un jugement rendu par le tribunal d'instance de PUTEAUX le 20 décembre 1988, le loyer licite dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948 a été fixé sur la base de la surface corrigée à la somme de 207,50 francs et la provision sur charges à 100 francs. Soupçonnant que son locataire sous-louait les lieux, Monsieur Y... a obtenu l'autorisation de faire constater par huissier de justice les conditions d'occupation de l'appartement. Selon procès-verbal en date du 26 août 1996, l'huissier a constaté dans l'appartement appartenant à Monsieur Y..., la présence de documents, au nom de Monsieur X... et de Monsieur Lahcen Z.... Monsieur Y... a assigné Monsieur X... devant le tribunal d'instance de PUTEAUX, afin de voir expulser ce dernier et tout occupant de son chef, de le voir condamner à lui payer une indemnité d'occupation de 2.000 francs par mois à compter du 1er janvier 1996 jusqu'à la libération effective des lieux et 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civil, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Monsieur X... a contesté sous-louer son appartement et a soutenu que Monsieur Z... était hébergé par un autre occupant de l'immeuble. Il a demandé la condamnation de Monsieur Y... à lui payer 5.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 7 avril 1998, le tribunal d'instance de PUTEAUX, retenant au vu de diverses pièces, qu'il était établi que Monsieur Z... occupait depuis un certain temps l'appartement de Monsieur Y..., et que Monsieur X... avait manqué à son obligation d'occuper personnellement les lieux, a rendu la décision suivante : - constate la résiliation du bail aux torts du locataire, Monsieur X... à compter de la date du présent jugement, - prononce l'expulsion immédiate de Monsieur X... ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, - condamne Monsieur X... à payer à Monsieur Y... la somme de 3.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, une indemnité provisionnelle d'occupation des lieux égale à 500 francs charges comprises depuis le 7 avril jusqu'à parfaite libération des lieux, - ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, - rejette les autres demandes formées par chacune des parties, - condamne Monsieur X... aux dépens. Le 26 juin 1998, Monsieur X... a interjeté appel de ce jugement. Par arrêt contradictoire en date du 12 mai 2000, la cour de céans (1ère chambre, 2ème section) a rendu la décision suivante : - déboute Monsieur X... de ses demandes de nullité de l'assignation et du jugement déféré, - rejette l'exception d'irrecevabilité de l'appel soulevée par Monsieur Y..., Et avant-dire-droit sur le fond, - ordonne la réouverture des débats et renvoie l'affaire à la mise en état à l'audience du 22 juin 2000, - enjoint aux parties et en particulier à Monsieur X... de conclure sur le fond, avant cette date, - sursoit à statuer sur les autres demandes, - réserve les dépens. Monsieur X... fait valoir qu'il appartient à Monsieur Y... de rapporter la preuve de la sous-location pour obtenir, la résiliation du bail ; que cependant, il échet de constater qu'une telle preuve n'est pas rapportée ; que bien au contraire, il est établi que Monsieur Z..., prétendu sous-locataire, est logé dans un autre appartement que celui appartenant à Monsieur Y.... Il demande à la cour de : - dire Monsieur X... recevable et bien fondé en son appel, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 avril 1998 par le tribunal d'instance de PUTEAUX, - débouter Monsieur Y... de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner Monsieur Y... à payer à Monsieur X... la somme de 10.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au profit de la SCP GAS conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur Y... soutient qu'il est parfaitement établi en l'espèce que l'appartement n'est pas occupé par Monsieur X..., mais par Monsieur Z... en qualité de sous-locataire ; que Monsieur X... reconnaît lui-même ne pas avoir son domicile au 427 avenue Maurice d'Auvergne à LE MEE SUR SEINE, logement dont son épouse et lui sont locataires depuis le début de l'année 1996, et où, il habite avec sa famille. Par conséquent, il prie la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de PUTEAUX le 7 avril 1998 en ce qu'il a constaté la résiliation aux torts de Monsieur X... et prononcé l'expulsion immédiate de ce dernier et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire, Statuant à nouveau, - condamner Monsieur X... à payer à Monsieur Y... une indemnité d'occupation de 2.000 francs par mois à compter du 1er janvier 1996, date à laquelle il a sous-loué les lieux à Monsieur Z... et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner Monsieur X... à payer à Monsieur Y... une somme de 40.000 francs à titre de dommages-intérêts, - condamner Monsieur X... à payer à Monsieur Y... la somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur X... en tous les dépens, lesquels seront recouvrés par Maître TREYNET, avoué aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Une nouvelle clôture de l'instruction a été prononcée le 7 décembre 2000 et l'affaire a été appelée à l'audience du 19 décembre 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant que le premier juge a fait une analyse exacte des documents produits en première instance par Monsieur Y... et qu'il communique devant la cour, à savoir le procès-verbal de constat d'huissier du 26 août 1996, la lettre de l'agent du centre des Impôts de Suresnes du 18 février 1997, l'imprimé de droit au bail, la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à Monsieur Z... au 3 rue Jacotot à Puteaux ; qu'il en a fort justement déduit que l'appartement litigieux était occupé depuis un temps certain mais non déterminé par Monsieur Lucien Z... ; Considérant que par ailleurs, il résulte des pièces enfin communiquées par l'appelant en novembre 2000, notamment le contrat de location du 8 janvier 1996 et l'avis d'échéance de loyer de février 1996, que celui-ci est locataire avec son épouse d'un appartement sis 427 avenue Maurice Dauvergne 77350 LE MEE SUR SEINE ; que selon les certificats de scolarité versés aux débats, ses enfants Lhassan né le 12 juillet 1982, Abdelkaril et Abdellali nés le 26 avril 1987 et Lahcen né le 14 avril 1990, sont domiciliés à cette même adresse et scolarisés dans les établissements publics de LE MEE SUR SEINE ; qu'il n'est pas justifié du domicile des trois enfants majeurs de Monsieur X..., de sorte que celui-ci ne démontre pas, comme il le prétend, que le logement de LE MEE SUR SEINE serait trop petit pour loger toute la famille qui occuperait les deux appartements, celui de PUTEAUX dans les Hauts de Seine et celui de LE MEE SUR SEINE en Seine et Marne, soit à près de 2 heures de transport en commun ; qu'ainsi, non seulement il est établi que l'appartement litigieux est occupé par Monsieur Z..., tiers au contrat de location, mais que Monsieur X... n'habite plus les lieux, puisqu'il a fixé la résidence familiale dans un autre département ; Considérant que par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge a constaté le non-respect par Monsieur X... de son obligation contractuelle consistant à habiter personnellement les lieux loués et à ne pas y installer des tiers sans droit ni titre, un contrat de bail étant toujours conclu en considération de la personne (intuitu personae) ; qu'il convient donc de prononcer la résiliation du bail par application de l'article 1741 du code civil, en raison de ce manquement grave du locataire ; que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ; que néanmoins, Monsieur X..., responsable de l'occupation des lieux par un tiers sans droit ni titre devra verser une indemnité d'occupation égale à 500 francs par mois charges comprises à compter du jour du jugement et qui sera portée à 1.000 francs par mois à compter de ce jour jusqu'à la libération des lieux ; Considérant que Monsieur Y... ne rapporte pas la preuve de la résistance abusive de Monsieur X... ; que la Cour le déboute de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Monsieur Y... la somme de 6.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU l'arrêt rendu par la cour de céans le 12 mai 2000 : CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; ET Y AJOUTANT ET REFORMANT : CONDAMNE Monsieur X... à payer à Monsieur Y... une indemnité d'occupation portée à 1.000 francs (MILLE FRANCS) par mois à compter de ce jour jusqu'à la libération des lieux ; DEBOUTE Monsieur Y... de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; DEBOUTE Monsieur X... des fins de toutes ses demandes ; CONDAMNE Monsieur X... à payer à Monsieur Y... la somme de 6.000 francs (SIX MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; LE CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par Maître TREYNET , conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX