Cour d'appel de Lyon, du 24 octobre 2002

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS 2° OFFICIERS PUBLICS OU MINISTÉRIELS*Notaire*Responsabilité*Obligation de vérifier*Vente*Immeuble*Caractère réalisable de l'opération*Vérification*Omission*Effet 1° L'article 1108 du Code civil énumère les conditions essentielles pour la validité d'une convention, parmi lesquelles figure "une cause licite dans l'obligation" et l'article 1131 dudit Code précise que l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet. Dans les contrats synallagmatiques, l'obligation de chaque contractant trouve sa cause dans l'obligation de l'autre et cette cause fait ainsi défaut lorsque l'engagement de l'autre co-contractant est impossible à réaliser.Doit être annulé pour absence de cause le contrat de vente d'immeuble dont l'économie voulue par les parties, en l'espèce la création de deux appartements en duplex dans le cadre d'opérations de surélévation d'immeuble, n'était pas réalisable, et ce, depuis la signature même du contrat, notamment en raison de contraintes d'urbanisme préexistant à la vente, de telle sorte que le prix payé par l'acheteur était dépourvu de contre-partie réelle. 2° Outre le devoir de conseil à l'égard des parties à l'acte auquel il intervient, le notaire, doit conférer aux actes authentiques leur efficacité et se doit de vérifier si l'opération envisagée dans les actes qu'il établit est réalisable.Si la restitution du prix de vente à la suite de l'annulation incombe au premier chef au vendeur, l'insolvabilité démontrée de ce dernier rend impossible une telle restitution et par suite la perte du prix de vente constitue pour l'acquéreur un préjudice que les notaires sont tenus de garantir en totalité en raison de leur responsabilité professionnelle, les manquements graves aux obligations de leur profession ayant directement contribué audit préjudice.

R.G : 00/03898 décision du Tribunal de Grande Instance LYON au fond du 17 mai 2000 RG N°199810121 SCP GOUJON BRONNERT STAGNARA ET SALANSON SCP PARISET ET PAILLARD BRUNET C/ X... SUDRE SUCCESSEUR DE HOELTGEN SA REGIE DELECHAUX CLAVEL COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 24 OCTOBRE 2002 APPELANTES : SCP GOUJON BRONNERT STAGNARA ET SALANSON 24 Cours Franklin Roosevelt 69006 LYON représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour assistée de Me RINCK, avocat au barreau de LYON SCP PARISET ET PAILLARD BRUNET 28 rue de la République 69002 LYON représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour assistée de Me RINCK, avocat au barreau de LYON INTIMES : Monsieur X... 1 place Francisque REGAUD 69002 LYON représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour assisté de Me BERTIN, avocat au barreau de LYON Maître SUDRE désigné aux lieu et place de Maître HOELTGEN Mandataire liquidateur de la société IPCR 11 Bd Lafayette 63000 CLERMONT FERRAND SA REGIE DELECHAUX CLAVEL Syndic de la copropriété de l'immeuble 22/23 Place Bellecour 69002 LYON 139 rue Vendôme 69006 LYON représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me BERNARD LABARGE, avocat au barreau de LYON Instruction clôturée le 20 Août 2002 DEBATS : audience publique du 10 septembre 2002, tenue par monsieur LORIFERNE,président, chargé du rapport, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré, assisté de madame Y..., greffier. COMPOSITION de la COUR , lors du délibéré : - monsieur LORIFERNE, président, - monsieur JACQUET, président, - monsieur ROUX, conseiller, ARRÊT : réputé contradictoire Prononcé à l'audience publique du 24 octobre 2002 par monsieur LORIFERNE, président, en présence de madame Y..., greffier, qui ont signé la minute. FAITS ET PROCEDURE Ayant acquis en 1991 un ensemble immobilier situé à LYON 22-23 place BELLECOUR élevé sur 5 étages, la SNC de BELLECOUR à fait établir par Maître BRONNERT, notaire, le règlement de copropriété de cet ensemble et a régularisé les ventes de différents appartements en l'étude du même notaire. Le 22 février 1994, les copropriétaires ont décidé de céder à la SNC DE BELLECOUR, avec faculté de se faire substituer par la société SARIA, le droit de surélévation de l'immeuble et l'ont autorisée à procéder à tous travaux nécessaires pour réaliser cette surélévation. Par acte notarié du26 septembre 1994, passé en l'étude de Maître BRONNERT, le syndicat des copropriétaires transférait à la SNC de BELLECOUR différents lots constitués pour partie du droit de surélévation des immeubles. Le même jour en la même étude la SNC DE BELLECOUR cédait à la société IPCR (Innovation Perspective Création Réalité) les lots qu'elle venait d'acquérir. Le même jour encore, toujours en l'étude de Maître BRONNERT, Maître PAILLARD-BRUNET, notaire titulaire d'un autre office notarial a reçu l'acte de vente de la société IPCR à Monsieur Jean-Jacques X..., portant sur les lots 82 et 83 composés à la fois des lots existant et du droit de surélévation permettant la création de deux appartements de type duplex au niveau R+5 et R+6, outre une cave, moyennant le prix de 1.320,000 FRS. Les autres lots concernés par les travaux de surélévation ont été acquis par les époux Z..., les époux A... et les époux B... Les travaux d'aménagement et de surélévation n'ayant pu être réalisés, Monsieur X... a sollicité en référé la désignation d'un expert, puis a assigné au fond Maître HOELTGEN, liquidateur de la société IPCR, les SCP de notaires GOUJON, BRONNERT, STAGNARA, SALANCON et PARISET, PAILLARD-BRUNET, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pour obtenir la résolution ou l'annulation de la vente conclue avec lui et le paiement de diverses sommes. Par jugement du 17 mai 2000, le Tribunal de Grande Instance de LYON a essentiellement : - constaté qu'en raison des carences conjuguées de la Société IPCR et des notaires BRONNERT et PAILLARD-BRUNET, l'acte de vente reçu le 26 septembre 1994 n'a jamais pu être exécuté, - prononcé l'annulation de la vente conclue par la société IPCR avec Monsieur X..., - dit que la société IPCR, si elle était encore in bonis devrait restituer la somme de 1.320.000 FRS à Monsieur X... lequel devra restituer au liquidateur de cette société les droits immobiliers qu'elle lui cédait, - fixé le préjudice de Monsieur X... à : * 1.320.000 FRS au titre du prix d'achat, * 40.910 FRS au titre des frais financiers d'emprunt, * 244.628 FRS au titre des frais d'immobilisation, * 44.101 FRS au titre des frais financiers d'emprunt, * 150.000 FRS au titre du préjudice d'agrément, * 25.800 FRS au titre des taxes foncières, * 33.453 FRS au titre des honoraires d'architecte. - Condamné solidairement les SCP de Maîtres BRONNERT et PAILLARD-BRUNET, d'une part, et Maître HOELTGEN, pris en qualité de liquidateur de la société IPCR, d'autre part, à payer cette somme à Jean-Jacques X... -Fixé en tant que de besoin la créance du demandeur sur la société IPCR au montant de cette somme, - Constaté qu'en raison de l'annulation de la vente, le Syndicat des Copropriétaires du 22/23 place Bellecour ne peut réclamer aucune charge de copropriété à Jean Jacques X... au titre des lots en questions, - Dit que dans leurs rapports entre eux, les SCP notariales, d'une part, et le liquidateur de la société IPCR, d'autre part, seront tenus chacun pour moitié, - Dit que dans leurs rapports entre elles, les SCP de Maître BRONNERT et de Maître PAILLARD BRUNET seront respectivement tenues dans la proportion de 3/4 et d'1/4. - Constaté l'absence de faute à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 22/23 place Bellecour. - Condamné les défendeurs dont la responsabilité a été retenue, sous la même solidarité et dans les mêmes proportions que ci-dessus, à payer à Jean-Jacques X... la somme de 50.000 FRS sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ce jugement a été complété comme suit par un second jugement du 8 novembre 2000 : "Condamne solidairement les SCP de Maîtres BRONNERT et PAILLARD-BRUNET à apporter au règlement de copropriété de l'immeuble du 22/23 place Bellecour les modifications rendues nécessaires par l'annulation de la vente X.../IPCR, après, si nécessaire, qu'un état des lieux ait été dressé par un technicien spécialisé". " Condamne solidairement les SCP de Maître BRONNERT et PAILLARD-BRUNET, d'une part, et Maître HOELTGEN ès-qualité d'autre part, aux frais de cette mesure (modification du règlement de copropriété et publication)." XXXXXXXXXX Les deux SCP de notaires ont relevé appel et demandent à la Cour de réformer le jugement déféré. Elles soutiennent que la vente intervenue n'est atteinte d'aucune cause de nullité sur le fondement de l'article 1108 du Code Civil, que les notaires ne peuvent être tenus solidairement avec le liquidateur, que Maître BRONNERT n'a pas reçu l'acte de vente litigieux et doit être mis hors de cause, et que Maître PAILLARD-BRUNET n'a commis aucune faute ayant conduit au dommages, les véritables causes de la non faisabilité de l'opération étant à rechercher dans les graves fautes techniques du promoteur en concours avec l'acquéreur. Subsidiairement, elles contestent les préjudices invoqués. Elles réclament la restitution des sommes payées au titre de l'exécution provisoire du jugement et le paiement pour chacune de 7622,42 FRS de dommages-intérêts outre 7622,45 FRS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. XXXXXXXXX Monsieur X... conclut à l'annulation de la vente conclue entre lui et la société IPCR, sur le fondement des articles 1108 et 1131 du Code Civil, comme dépourvue de cause compte tenu de l'impossibilité de procéder aux travaux de surélévation, ou la résolution en application des articles 1641 et 1644 du Code Civil, et à la fixation de sa créance sur la société IPCR à 1.858.892 FRS outre intérêts capitalisés. Il expose que les notaires, et plus spécialement Maître BRONNERT, ont failli gravement à leurs obligations légales et doivent répondre du préjudice subi par lui, de telle sorte qu'ils doivent être condamnés solidairement, ou in solidum, à lui payer 1.858.892 frs outre intérêts.tre intérêts. Il sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que le syndicat des copropriétaires ne pouvait lui réclamer aucune charge de copropriété. Il réclame 25.000 FRS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en sus des 50.000 FRS fixés par le premier juge, et la publication de l'arrêt à intervenir. XXXXXXXXXX La Régie DELECHAUX et CLAVEL, représentant le syndicat des copropriétaires, conclut à la confirmation des jugements rendus par le Tribunal de Grande Instance. Elle demande à la COUR de : Dire que si la vente est annulée, la modification du règlement de copropriété devra être entreprise par le ou les Notaires reconnus responsables, ces derniers prenant soin préalablement de faire dresser un état des lieux par un technicien spécialisé, afin d'établir un règlement de copropriété conforme à la situation actuelle des lots ; Dire que le nouveau règlement de copropriété trouvera application à compter de la date du jugement prononçant l'annulation de la vente consentie à Monsieur X... ; Dire que les compte des copropriétaires devront être rétablis à cette date, cette opération étant soit à la charge des Notaires, soit à la charge d'un Expert-Comptable, qui aura pour mission de rétablir ses comptes, les honoraires de l'Expert-Judiciaire étant à la charge des Notaires responsables ; Condamner en outre les Notaire à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.000 Frs de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis du fait des carences des actes, et des conséquences y afférentes et 15.000 FRS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Maître SUDRE, désigné aux lieu et place de Maître HOELTGEN en qualité de liquidateur de la société IPCR, assigné à personne le 21 juin 2001 n'a pas constitué avoué ; Monsieur Le Procureur C... a conclu à la confirmation du jugement. MOTIFS DE LA DECISION Sur la vente IPCR - X... du 26 septembre 1994 Attendu que l'article 1108 du Code Civil énumère les conditions essentielles pour la validité d'une convention, parmi lesquelles figure "une cause licite dans l'obligation" et que l'article 1131 du même code précise que l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet ; Que dans les contrats synallagmatiques, l'obligation de chaque contractant trouve sa cause dans l'obligation de l'autre et que cette cause fait ainsi défaut lorsque l'engagement de l'autre cocontractant est impossible à réaliser ; Or attendu qu'en l'espèce la création de deux appartements en duplex telle qu'envisagée dans le cadre des opérations de surélévation de l'immeuble et selon les plans annexés à l'acte de vente n'était pas réalisable, notamment en raison des contraintes d'urbanisme préexistant à la vente, ce qui est reconnu par l'ensemble des parties au procès ; Qu'au moment même de la signature du contrat de vente l'exécution du contrat selon l'économie voulue par les parties était impossible de telle sorte que le prix payé par Monsieur X... était dépourvu de toute contre-partie réelle et que le contrat doit être annulé pour absence de cause ; Qu'il y a lieu à publication de la décision judiciaire d'annulation ; Attendu que la société IPCR doit restituer le prix de vente et dédommager Monsieur X... de l'ensemble des frais engendrés par l'acte. Que le tribunal à fixé au total à 1.858.890 FRS la créance de Monsieur X... à la liquidation de la société IPCR, somme dument justifiée et non contestée par le liquidateur en cause d'appel ; Que la liquidation interrompant le cours des intérêts, il n'y a pas lieu d'y ajouter les intérêts ni de faire droit à la demande de capitalisation ; Sur la responsabilité des notaires Attendu que la responsabilité des notaires est recherchée sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code Civil ; Attendu qu'il est constant que l'intervention du notaire doit conférer aux actes authentiques leur efficacité, et que le notaire se doit de vérifier si l'opération envisagée dans les acte qu'il établit est réalisable notamment au regard du plan d'occupation des sols ; Qu'en outre le notaire est tenu à un devoir du conseil à l'égard des parties à l'acte auquel il intervient ; Attendu que Maître BRONNERT a pris une part active à la mise en forme juridique de l'opération immobilière initiée par la SNC de BELLECOUR puisqu'il a établi le règlement de copropriété initial, apporté ensuite à ce règlement les modifications destinée à tenir compte de la transformation de l'immeuble, rédigé et signé la quasi totalité des actes de ventes successifs. Que si l'acte de vente de la société IPCR à Monsieur X... ne comporte pas la signature de Maître BRONNERT bien qu'il ait été régularisé en son étude, il apparaît des pièces versées aux débats par Monsieur X... que l'acte était initialement prévu pour être établi en double nom sous la signature de Maître PAILLARD-BRUNET notaire de l'acquéreur, et de Maître BONNERT notaire du vendeur, ce dernier ayant rédigé et signé l'ensemble des autres actes passés le même jour ; Attendu que les notaires intervenant dans la succession des actes et dans la vente IPCR-X ont fait preuve de nombreuses négligences ; Qu'ils n'ont notamment pas vérifié le respect du plan d'occupation des sols alors qu'il s'agissait d'une opération de surélévation dont les plans annexés à l'acte de vente ne pouvaient recevoir exécution en raison des règles posés par ce POS ; Que la vente consentie par la SNC de BELLECOUR à la société IPCR ne correspondait pas à l'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires ; Que les actes de vente au profit des différents acquéreurs intéressés par les opérations de surélévation ne contenaient pas les clauses indispensables garantissant l'indivisibilité de l'opération et les droits de l'ensemble des "surélévateurs" ; Que les deux notaires en cause n'ont donc pas assuré les vérifications et diligences qui leur incombaient, que Maître PAILLARD-BRUNET n'a pas attiré l'attention de l'acquéreur sur les risques de l'opération, et que l'acte final de vente entre la société IPCR et Monsieur X... s'est trouvé dépourvu de toute efficacité ; Attendu que les notaires ne sauraient imputer une part de responsabilité à Monsieur X..., lequel n'était pas à l'origine du projet dont il a eu connaissance à travers une annonce parue dans la presse, et qui était précisément en droit de considérer que l'intervention des officiers ministériels était de nature à garantir la régularité de l'opération ; Attendu que la responsabilité des notaires est ainsi incontestablement engagée en raison des manquement grave aux obligations de leur profession qui ont directement contribué au préjudice de Monsieur X... lequel a investi des fonds en pure perte et sans aucune contrepartie et se trouve dans l'impossibilité de récupérer les sommes versées à la société IPCR actuellement en liquidation et dont l'insolvabilité est établie par le certificat d'irrecouvrabilité délivré le 14 janvier 2000 par son liquidateur ; Attendu que si la restitution du prix de vente à la suite de l'annulation incombe au premier chef au vendeur, l'insolvabilité démontrée de ce dernier rend impossible une telle restitution et par suite la perte du prix de vente constitue pour Monsieur X... un préjudice que les notaires sont tenus de garantir en totalité en raison de leur responsabilité professionnelle ; Que les autres préjudices liés à la vente et aux conséquences de son annulation, tels que fixés par le Tribunal sont également en lien de causalité directe avec la faute commise par les notaires ; Que la condamnation des notaires pour la totalité du préjudice sera donc confirmée. Que les intérêts courent au taux légal à compter du jugement à leur égard ; Attendu que plusieurs fautes ayant concouru à la réalisation du dommage subi par Monsieur X..., il y a lieu de dire que les notaires et la société IPCR, sont tenus in solidum, et non solidairement, à la réparation de l'entier dommage ; Que la répartition faite par le Tribunal dans les rapports entre co-responsables n'est pas critiqué et sera confirmée ; Attendu que les conséquences de l'annulation de la vente quant aux charges de copropriété et à la nécessité de modifier le règlement de copropriété, telles que prononcées par les 2 jugement doivent également être confirmées, étant précisé que le nouveau règlement de copropriété s'appliquera rétroactivement à la date de la vente annulée et que les comptes devront être rétablis à cette date, tous les frais entraînés par cette mesure étant à la charge des parties condamnées au principal ; Attendu qu'il sera alloué à Monsieur X... une somme supplémentaire de 1500 euros pour la procédure d'appel au titre de l'article 7OO du Nouveau Code de Procédure Civile, en sus des 50.000 FRS fixé par le Tribunal ; Attend que la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires n'est pas justifiée ; Qu'il lui sera alloué sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile une somme de 1000 euros ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Déclare les appels recevables en la forme, CONFIRME au fond le jugement déféré du 17 mai 2000 tel que complété par le jugement du 8 novembre 2000 sauf à dire que les SCP de notaires et la société IPCR sont tenues in solidum et non solidairement au paiement des sommes dues à Monsieur X..., Y ajoutant : - Dit que l'annulation de la vente telle que figurant au dispositif du jugement confirmé sera publiée à la conservation des hypothèques aux frais des parties condamnées, - Précise que les sommes dues par les notaires sont productrice d'intérêts au taux légal à compter du jugement, - Précise que le nouveau règlement de copropriété s'appliquera à la date de vente annulée et que les comptes devront être rétablis à cette date, tous les frais de rectification étant supportés par les parties condamnées, - Condamne les SCP de notaires appelantes à payer sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, une somme supplémentaire de 1500 euros à Monsieur X... et une somme de 1000 euros au syndicat des copropriétaires représenté par la régie DELECHAUX CLAVEL, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne les appelants aux dépens d'appel avec distraction au profit des avoués des autres parties, dans les conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT