Cour d'appel de Versailles, du 7 juin 2001, 1999-7129

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Cession - Rapports entre le cédant et le bailleur - Clause stipulant la solidarité du cédant pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail - Application - Bail tacitement reconduit - / La clause du bail, en vertu de laquelle le preneur s'oblige, en cas de cession de bail, à rester garant et solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail ne constitue pas un cautionnement mais l'institution d'une solidarité passive entre deux codébiteurs principaux. En l'absence de stipulation expresse limitant cette garantie à la durée contractuelle du bail, cette obligation solidaire vaut pour toute la durée effective du bail, y compris la période de tacite reconduction, sans que puissent être utilement invoquées les dispositions de l'article 1740 du code civil, applicables au seul cautionnement

Suivant acte sous seing privé du 10 mai 1988, la société "Les maisons saines-Air et lumière" a consenti à la société Emergence un bail commercial sur des locaux sis à Issy-les-Moulineaux, aux termes duquel il était expressément stipulé notamment que le preneur ne pourrait céder ce bail que sous condition de rester garant et solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et (exécution des conditions du bail; Par acte authentique du 23 mai 1995, la société Emergence a cédé son droit au bail à la société Maçonnerie constructions rénovation et engineering (MORE), et les "Maisons saines -Air et lumière", intervenant à (acte s'est réservée tous droits et actions contre le cédant tant pour le paiement des loyers et accessoires que pour l'exécution de toutes les charges et conditions du bail; La société MCRE ayant été mise en redressement judiciaire par jugement du 23 juin 1997, la société "Les maisons saines - Air et lumière" a déclaré sa créance de loyers pour un montant de 26 067,42 F au titre de la période comprise entre janvier 1997 et le 23 juin 1997, date d'ouverture de la procédure collective; Le 28 août 1997 elle a mis en demeure, mais vainement, la société Emergence, en sa qualité de garant solidaire de MCRE, de lui règler la somme de 27 067,42 F; Par jugement du 20 octobre 1997, le Tribunal de commerce d'Evry a ordonné la mise en liquidation judiciaire de MCRE; Le 23 décembre 1997, Me Y... ès qualités de mandataire judiciaire, a restitué les locaux à la bailleresse quia déclaré sa créance au passif de MCRE, pour un montant de 54 013,90 F arrêtée au 31 décembre 1997; Après nouvelle vaine mise en demeure adressée à la société Emergence de lui régler (arriéré locatif, elle a assigné celle-ci en paiement de la somme de 32 894,90 F, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 21 119 F; Par jugement du 6 mai 1999, le tribunal d'instance de Vanves, qui a 2 rejeté le moyen de la société Emergence tiré de ce qu'elle ne pourrait être tenue au-delà du terme expressément stipulé au contrat, soit le 31 mars 1997, a dit qu'à défaut de stipulation expresse, la société Emergence, garante solidaire, et non caution, du paiement des loyers, était tenue de satisfaire aux obligations de sa cessionnaire défaillante, pour toute la durée effective du bail et donc pour la période postérieure à sa reconduction; Il a condamné la société Emergence à payer, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 21 119 F, la somme de 32 894,90 F arrêtée au 31 décembre 1997, avec intérêts au taux légal sur la somme de 27 067,42 F à compter du 21 juillet 1998, et la somme de 3 000 F au titre de (article 700 du nouveau Code de procédure civile. Appelante, la société Emergence soutient à nouveau qu'en application de l'article 1134 du Code civil elle ne peut être tenue au-delà du terme du contrat fixé au 31 mars 1997, sauf à transformer son obligation de garantie à durée déterminée en engagement à durée indéterminée; Elle affirme que la clause de solidarité s'analyse soit en une stipulation de solidarité et (obligation du cédant est dès lors limitée au terme contractuel, soit en un cautionnement, et de même par application de (article 1740 elle ne peut être tenue après le 31 mars 1997; Elle invoque la faute de la bailleresse qui ne fa pas informée dès le premier terme impayé de la défaillance de MCRE, n'a pas mis en oeuvre la clause résolutoire, a attendu la mise en redressement judiciaire de MCRE pour agir à son encontre, et s'est abstenue de mettre en temps utile fadministrateur judiciaire en demeure de lui faire connaître dans le délai d'un mois s'il entendait poursuivre (exécution du contrat; Elle argue également des dispositions de (article 37 de la loi du 25 janvier 1985 modifiée par la loi du 10 juin 1994, pour soutenir que la société "Les maisons saines - Air et lumière" ne justifie pas d'une mise en demeure de (administrateur judiciaire de faire connaître s'il entendait poursuivre le bail; Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement, de débouter la société "Les maisons saines - Air et lumière" de ses demandes, subsidiairement de dire qu'elle ne peut être tenue de payer les loyers d'un bail qui n'a pas été poursuivi, encore plus subsidiairement, de condamner la société Emergence à lui verser des dommages-intérêts équivalents au montant des loyers qui pourraient être dus au titre de la période du 1 juillet 1997 au 31 décembre 1997, d'ordonner la compensation de ces sommes, de dire en tout cas que le dépôt de garantie de 21 119 F viendra en déduction des sommes dues, et de condamner la société "Les maisons saines - Air et lumière" à lui payer la somme de 15 000 F au titre de (article 700 du nouveau Code de procédure civile. Intimée, la société "Les maisons saines - Air et lumière" réplique qu'en vertu de la clause de garantie solidaire insérée à (acte de cession du bail litigieux, la société Emergence a la qualité de codébiteur solidaire des loyers et non de caution; que cette garantie s'étend au delà du terme fixé contractuellement en cas de poursuite de ce contrat par tacite reconduction, soit jusqu'au 31 décembre 1997; Elle conteste les fautes alléguées par la société Emergence, affirmant au contraire avoir accompli toutes les diligences requises, et demande à la Cour de confirmer le jugement, de lui donner acte de ce qu'elle a opéré déduction du montant du dépôt de garantie, d'ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 5 décembre 1999, et de condamner la société Emergence à lui payer la somme de 10 000 F au titre de (article 700 du nouveau Code de procédure civile. ** Considérant que (obligation solidaire souscrite par la société Emergence envers sa bailleresse de garantir le paiement des loyers et charges dus par la cessionnaire de son bail, ne s'analyse pas en un cautionnement consenti par un tiers à cette obligation de paiement; qu'elle constitue une solidarité passive -4- entre deux codébiteurs principaux; I Considérant qu'en (absence de stipulation expresse limitant cette garantie à la durée contractuelle du bail, la société Emergence est tenue, comme fa dit le premier juge, pendant la durée effective du bail, en ce comprise la i période de tacite reconduction, les dispositions de (article 1740 du Code civil n'étant applicables qu'à la caution; Considérant que comme fa également dit le tribunal, la preuve n'est pas rapportée des négligences invoquées par la société Emergence; Que celle-ci a été avisée du non paiement du loyer dès la seconde échéance trimestrielle impayée; Que la procédure collective ayant été ouverte dès le 23 juin 1997, il ne peut être fait grief à les "Maisons saines -Air et lumière" de s'être abstenue d'engager une action aux fins de constatation de (acquisition de la clause résolutoire, celle-ci, qui n'aurait pu aboutir avant le prononcé du jugement d'ouverture, lui étant ensuite interdite en application de (article 47 de la loi du 25 janvier 1985; Qu'enfin par courrier recommandé du 15 septembre 1997, les "Maisons saines-Air et lumière" a mis en demeure l'administrateur judiciaire de la société MCRE de lui faire connaître s'il entendait poursuivre (exécution du contrat; que le 13 novembre 1997, soit peu après la mise en liquidation judiciaire de la société MCRE, prononcée le 20 octobre, elle a enjoint au mandataire liquidateur de lui restituer les lieux; Considérant par suite que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions; que la capitalisation des intérêts sera ordonnée; Qu'il sera fait application de (article 700 du NCPC au profit de l'intimée; -5- PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement et contradictoirement - Confirme le jugement entrepris, Y ajoutant, - Ordonne la capitalisation des intérêts à compter du 5 décembre 1999, - Condamne la société Emergence à verser à la société les "Maisons saines -Air et lumière" la somme supplémentaire de 10 000 F (dix mille francs) au titre de (article 700 du Nouveau Code de procédure civile, - La condamne aux dépens d'appel, - Admet la SCP Jullien-Lécharny-Rol, avoués au bénéfice de (article 699 du Nouveau Code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt Le Greffier Le Président i C. X... F. CANIVET