Cour d'appel de Versailles, du 24 septembre 1999, 1997-4545

Sommaire: CONTRATS ET OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Preuve - Charge - Existence de l'obligation - / En application de l'article 1315, alinéa 2, du Code civil, celui qui se prétend libéré d'une obligation doit établir le fait à l'origine de l'extinction de celle-ci. Ainsi, un locataire ne peut se contenter de contester les relevés de consommation d'eau facturés par le bailleur au motif que ces relevés ont été effectués unilatéralement, alors qu'il lui appartenait d'être présent pour y assister et que le compteur d'eau a fait l'objet d'un contrôle technique à l'initiative du bailleur, pour tenter de s'exonérer du paiement de factures d'eau

FAITS ET PROCEDURE Madame Sylvie X... est locataire d'un appartement sis à GARGES LES GONESSE, 10 rue Philippe DELORME et appartenant à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F. Le 23 juillet 1996, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F a fait délivrer à Madame X... un commandement de payer la somme de 13.712,15 Francs en principal, reproduisant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d'huissier de justice en date du 20 septembre 1996, Madame X... a fait citer la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F devant le tribunal d'instance de GONESSE aux fins de : - la voir condamner à porter au crédit de son compte locatif une somme de 10.360,48 Francs, ainsi que celle de 1.241,45 Francs, - subsidiairement, lui accorder des délais de paiement et de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire, - dire que les intérêts de retard ne pourront commencer à courir qu'à compter du 23 juillet 1996, - la voir condamner à recréditer son compte locatif d'une somme de 562,35 Francs et celle de 679,10 Francs, - la voir condamner à lui payer la somme de 5.199,60 Francs avec intérêts au taux légal. Madame X... a contesté le commandement de payer dans la mesure où il concernait une régularisation d'eau chaude effectuée en janvier 1994. Reconventionnellement, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F a sollicité la condamnation de Madame X... à lui payer la somme de 13.742,12 Francs au titre des loyers et charges impayées, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Subsidiairement elle a demandé au tribunal de prononcer la résolution judiciaire du bail, d'ordonner l'expulsion et de fixer une indemnité d'occupation et une astreinte du 50 Francs par jour de retard, l'allocation d'une somme de 1.500 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement contradictoire en date du 19 février 1997, le tribunal d'instance de GONESSE a rendu la décision suivante : - déboute Madame X... de toutes ses demandes en paiement, - reçoit la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F en sa demande reconventionnelle, - condamne Madame X... à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F une somme de 13.742,12 Francs avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, - autorise Madame X... à régler cette somme en 24 versements égaux sauf le dernier à parfaire, le premier devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut de paiement d'une seul versement à son échéance la totalité du solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - en ce cas, ordonne l'expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce en la forme ordinaire et accoutumée avec l'assistance de la force publique si besoin est, - condamne Madame X... en tant que de besoin, à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux loués, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne la demanderesse aux dépens. A l'appui de son appel interjeté le 15 avril 1997, Madame X..., fait valoir que la consommation d'eau chaude, apparaît exorbitante pour une durée si courte (17.000 litres d'eau par mois) et ne peut résulter que d'une défaillance technique du compteur très ancien (1974) ; que dès lors, les relevés de consommation d'eau produits par le bailleur ainsi que la vérification du compteur établie par la société SCHLUMBERGER le 25 mars 1994, ne peuvent constituer des éléments de preuve absolus. Subsidiairement, elle expose que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F ne verse pas aux débats le décompte de régularisation d'eau chaude, lui interdisant de vérifier le prix du m3 ; que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F lui doit la somme de 5.190,60 Francs représentant le montant des loyers indûment perçus pour le bail d'un box de 1986 à 1987, alors que le contrat relatif à ce box avait été résilié en 1985 ; qu'en vertu de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F n'est pas fondée à lui réclamer le paiement de la somme de 678,29 Francs à titre de frais de recouvrement ; qu'elle est locataire de bonne foi. En conséquence elle prie la Cour de : - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par Madame X..., Y faisant droit, - infirmer le jugement en date du 19 février 1997 et statuant à nouveau, - constater que la consommation d'eau chaude relevée par le compteur de Madame X... se situe en dehors des consommations possibles à atteindre et que cette surconsommation résulte d'une anomalie de fonctionnement, - constater que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F a manqué à son obligation contractuelle de résultat de fournir un compteur en bon état de fonctionnement (article 6 de la loi du 7 juillet 1989), - en conséquence, débouter la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F de sa demande en paiement de la somme de 9.960,52 Francs au titre de la régularisation d'eau chaude et de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, Subsidiairement, Vu l'article 1315 du code civil, - constater que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F ne justifie pas du montant de sa créance, - en conséquence, débouter la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F de sa demande en paiement, - constater que Madame X... a payé à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F la somme de 9.960,52 Francs au titre de la régularisation d'eau chaude en exécution du jugement en date du 19 janvier 1997 assorti de l'exécution provisoire, - en conséquence, condamner la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F à rembourser à Madame X... la somme de 9.960,52 Francs augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 1997, Vu les articles 1235 et 1376 du code civil, - condamner la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F à payer à Madame X... la somme de 5.199,60 Francs au titre des loyers perçus indûment pour le box, - dire et juger que ladite somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 1988, Vu l'article 32 alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991, - dire et juger que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F n'est pas recevable à solliciter le paiement de la somme de 678,29 Francs au titre des frais de recouvrement, - condamner, en conséquence, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F à rembourser à Madame X... ladite somme de 678,29 Francs augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 1997, - débouter la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F de toutes ses demandes, fins et conclusions, dont notamment celles tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, - condamner la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F à payer à Madame X... la somme de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F en tous les dépens qui seront recouvrés par la SCP DELCAIRE BOITEAU, avoué, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F sollicite la confirmation de la décision déférée. Elle explique que la régularisation d'eau chaude, dont l'appelante a fait l'objet, est parfaitement justifiée eu égard à l'absence de cette dernière lors des relevés des compteurs d'eau depuis 1992, si bien que sa consommation en eau chaude a été soumise à une tarification forfaitaire ; qu'en outre, en 1993, le relevé de son compteur d'eau a pu être effectué, laissant apparaître une consommation de 272 m3 au lieu des 8 m3 du forfait d'où la régularisation ; que la perception des loyers relative au box en 1986 et 1987 était justifiée dès lors que Madame X... n'a restitué les clés qu'en janvier 1998 suite à une lettre de relance ; que les frais de recouvrement sont contractuellement justifiés ; qu'elle est créancière, au titre du compte locatif dont s'agit, d'une somme de 8.688,76 Francs. Par conséquent, elle demande à la Cour de : - débouter purement et simplement Madame X... de son appel, le déclarer tant irrecevable que mal fondé, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de GONESSE le 19 février 1997, - pour le surplus, constater l'acquisition de la clause résolutoire et voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion, - condamner Madame X... au versement de la somme de 8.688,76 Francs à titre d'arriéré de loyers terme du mois de janvier 1998 inclus, - condamner Madame X... au versement d'une somme de 5.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 6 mai 1999 et l'affaire plaidée pour l'appelante, l'intimé ayant fait déposer son dossier à l'audience de plaidoiries du 24 juin 1999. SUR CE LA COUR I) Considérant, en Droit, que c'est à l'abonnée Madame X..., qu'il incombe d'établir le fait ayant produit l'extinction de son obligation et ce, en vertu de l'article 1315 alinéa 2 du code civil ; Considérant en l'espèce, que certes, il y a pu y avoir une augmentation de la consommation d'eau chaude enregistrée par la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F, mais que cet état de choses peut très bien s'expliquer si les besoins d'eau chaude ont augmenté et notamment si plusieurs personne ont habité chez Madame X... pendant la période considérée, ce qui n'a pu que provoquer un accroissement de cette consommation, sans que pour autant il y ait eu une erreur de facturation ; Considérant que Madame X... ne peut sérieusement discuter ses relevés de consommation, au seul motif, selon elle, qu'ils auraient été faits unilatéralement, alors qu'elle-même était en mesure, seule, de vérifier ses propres consommations sur son compteur, et qu'il lui appartenait, de plus, d'être présente pour assister à ces relevés sur son compteur ; que les chiffres relevés sur celui-ci sont suffisants pour déterminer la consommation de l'appelante et n'ont pas besoin d'être comparés à ceux du compteur général de l'immeuble ; Considérant par ailleurs, que la société bailleresse produit un procès-verbal de contrôle technique du 25 mars 1994 dont la valeur probante est certaine et n'est pas sérieusement contestée par l'appelante qui ne réclame même pas d'expertise et ne fourni aucun élément d'appréciation contraire permettant de mettre en doute le sérieux de ce contrôle technique ; Considérant que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F a communiqué les listes de consommation d'eau chaude depuis octobre 1990 et que ces documents permettent de vérifier le prix du m appliqué, étant observé qu'il est démontré que la bailleresse a tenu un exact compte des provisions d'eau chaude payées par l'appelante pendant la période considérée ; Considérant que le jugement déféré est donc confirmé en ce qu'il a, à bon droit, condamné Madame X... à payer 13.742,12 Francs de ce chef , que cette somme confirmée est due en deniers ou quittances, compte-tenu des 9.960,52 Francs déjà versés par Madame X... en vertu de l'exécution provisoire du jugement déféré ; II) Considérant, en ce qui concerne le box loué par Madame X..., que celle-ci ne fait toujours pas la preuve qui lui incombe de la date à laquelle elle aurait restitué les clés et qu'elle ne combat pas sérieusement la date de janvier 1988 avancée par la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F, sur ce point ; que c'est donc à bon droit, que le premier juge a retenu que la somme totale de 5.199,60 Francs restait due par Madame X... pour les années 1986 et 1987 et qu'il l'a déboutée de sa demande en restitution de ce chef ; que le jugement est confirmé de ce chef ; qu'il n'y a eu aucune paiement indu et que l'appelante est déboutée de sa demande en restitution de cette somme ; III) Considérant que les frais de recouvrement mis à la charge de cette locataire, pour un total de 678,29 Francs sont justifiés par un titre exécutoire au sens de l'article 32 alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991, puisqu'ils sont réclamés en vertu des stipulations du contrat de bail ; que le jugement est donc confirmé de ce chef ; IV) Considérant quant à l'application réclamée de la clause résolutoire qu'il est démontré qu'en janvier 1998, Madame X... restait devoir 8.688,76 Francs d'arriérés de loyers et qu'elle n'a pas communiqué de documents justificatifs démontrant qu'elle aurait apuré cette dette ; qu'elle est, par conséquent, condamnée à payer cette somme ; que la clause résolutoire est donc acquise et que la cour ordonne l'expulsion de Madame X... et celle de tous occupants de son chef, et la séquestration de son mobilier qui se feront conformément aux dispositions des article 61 à 66 de la loi du 9 juillet 1991 (modifiée par la loi du 29 juillet 1998) ; V) Considérant que Madame laquitaine qui succombe en son appel est, compte-tenu de l'équité, déboutée de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que par contre, eu égard à l'équité, elle est condamnée à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F la somme de 4.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que certes, Madame X... succombe en son appel, mais qu'il n'est pas pour autant démontré que son appel aurait été abusif comme le prétend la société intimée qui est donc déboutée de sa demande en paiement de 5.000 Francs de dommages-intérêts de ce chef ; PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : - DEBOUTE Madame Sylvie X... des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; Par conséquent : - LA CONDAMNE à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F la somme de 13.742,12 Francs en deniers ou quittances et celle de 5.199,60 Francs ; LA DEBOUTE de sa demande en restitution de cette dernière somme ; - LA CONDAMNE en outre à payer à cette société 678,29 Francs de frais de recouvrement ; - CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire ; Par conséquent : - ORDONNE que l'expulsion de Madame X... et de tous occupants de son chef et la séquestration de son mobilier se feront conformément aux dispositions des articles 61 à 66 de la loi du 9 juillet 1991 (modifiée par la loi du 29 juillet 1998) ; - CONDAMNE Madame X... à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F la somme de 8.688,76 Francs d'arriérés de loyers ainsi que la somme de 4.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - DEBOUTE la société intimée de sa demande de dommages-intérêts ; - CONDAMNE Madame X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER qui a assisté au prononcé LE PRESIDENT B. TANGUY A. CHAIX