Cour d'appel d'Agen, du 5 novembre 2003, 02/1031

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations Selon les dispositions de l'article 1719-2° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir pour l'usage pour lequel elle a été louée. Sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur. En l'espèce, le bail conclu précise : "le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, aura la charge de toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, devra se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires et veiller à toutes les règles de l'hygiène, de la salubrité. ". Le contrôleur du travail produisait un rapport faisant apparaître la nécessité, dans les meilleurs délais, d'une mise en conformité des installations sanitaires, document était porté à la connaissance du bailleur, la locataire demandant un entretien au bailleur pour remédier à ces manquements sans pour autant le mettre en demeure d'effectuer les travaux. L'ensemble de ces éléments établit qu'aucune dispo- sition du bail ne met expressément à la charge des preneurs les travaux prescrits par l'administration et que celle-ci, pour le respect des normes d'hygiène, exige l'installation de l'eau courante. Ainsi, c'est au bailleur, qui doit délivrer des locaux conformes à l'usage pour lequel la location a été contractée, de supporter la charge de cette installation. Il ne saurait se réfugier derrière un " choix de gestion " des preneurs qui avaient accepté d'implanter leur activité de tôlerie industrielle dans des locaux qu'ils savaient démunis d'eau courante alors que l'injonction de l'administration existe et a été portée à sa connaissance sans qu'il démontre y avoir procédé avant le départ des locataires. Est ainsi démontré un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles

DU 05 Novembre 2003 ------------------------- B.B/S.B Frédéric L. S.A.R.L. X... C/ André Y.... RG N : 02/01031 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique et solennelle du cinq Novembre deux mille trois, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Frédéric L. S.A.R.L. X... prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est 28 avenue de l'enclos 31120 PORTET SUR GARONNE représentés par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistés de la SCP CONDAT-MAZARS, avocats DEMANDEURS SUR RENVOI DE CASSATION suite à arrêt de la Cour d'Appel de TOULOUSE en date du 21 Novembre 2000 D'une part, ET : Monsieur André Y.... représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué assisté de Me DESPAGNET, avocat DEFENDEUR D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique et solennelle tenue en robes rouges, le 01 Octobre 2003, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, Catherine LATRABE, Francis TCHERKEZ, Conseillers et Christophe STRAUDO, Vice-Président placé désigné par ordonnance du Premier Président en date du 5 mars 2003, assistés de Dominique Z..., Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Par acte sous seing privé du 08 mars 1990, André Y... donnait à bail commercial à la société X..., représentée par Frédéric L., divers locaux situés à PORTET SUR GARONNE moyennant un loyer de 23280 F (3549,01 T) payable trimestriellement. Malgré un commandement de payer délivré le 22 mai 1997 visant quatre arrérages de loyers, la société X... ne donnait aucune suite. Le 17 mars 1998, Frédéric L. restituait les clés des locaux à l'huissier chargé d'une sommation interpellative. De même, selon bail du 01 mai 1990, des locaux contigus aux précédents étaient également loués à Frédéric L.. Un commandement de payer les arrérages impayés était également délivré le 22 mai 1997. Les locaux étaient également restitués. Sur assignation en paiement du bailleur à l'encontre de ses deux locataires et par jugement du 21 janvier 1999, le tribunal d'instance de TOULOUSE : - condamnait la société X..., représentée par son gérant Frédéric L. à payer à André Y... la somme de 40740 F (6210,77 T) avec intérêts au taux légal à compter du 04 août 1998 et celle de 2000 F (304,90 T) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamnait Frédéric L. à payer à André Y... la somme de 34020 F (5186,32 T) avec intérêts au taux légal à compter du 04 août 1999 et celle de 2000 F (304,90 T) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déboutait les autres demandes des parties et notamment la demande de dommages-intérêts sollicitée par les preneurs en raison des manquements du bailleur à ses obligations. Sur appel de la société X... et de Frédéric L. et par arrêt rendu le 21 novembre 2000, la Cour d'Appel de TOULOUSE confirmait cette décision et condamnait chacun des appelants au paiement de 3000 F (457,35 T) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La troisième chambre civile de la Cour de Cassation, saisie d'un pourvoi par la société X... et Frédéric L., dans un arrêt rendu le 19 juin 2002, cassait et annulait cet arrêt seulement en ses dispositions déboutant la société X... et Frédéric L. de leur demande de compensation et renvoyait la cause et les parties devant la présente Cour. La haute juridiction notait que pour débouter les preneurs de leur demande de compensation, la cour d'appel retenait que chacun des deux baux stipulait que le preneur prenait les lieux dans l'état dans lequel il se trouvait lors de l'entrée en jouissance, qu'il avait la charge de toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de leur activité, devant se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements notamment sanitaires et veiller à toutes les règles d'hygiène et de salubrité ; elle relevait que, sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur et qu'en statuant ainsi, la cour d'appel de TOULOUSE avait violé les dispositions de l'article 1719-2 du Code Civil ; La présente cour était régulièrement saisie le 23 juillet 2002 par Frédéric L. et la société X... Dans leurs dernières conclusions déposées le 17 juin 2003, ils soutiennent que le bailleur, en ne fournissant pas l'eau courante dans les lieux loués, a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien ; qu'ils en déduisent que cette faute leur a causé un préjudice dont le montant doit être fixé à une somme égale à celle due. Ils concluent à la réformation du jugement et demandent que la compensation doit ordonnée entre les sommes. Ils réclament encore la somme de 1525 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. A titre subsidiaire, ils sollicitent la mise en ouvre d'une mesure d'expertise. André Y..., dans ses dernières écritures déposées le 07 février 2003, estime que le premier juge a fait une exacte application des règles de droit aux éléments de l'espèce. Il sollicite donc la confirmation du jugement entrepris et réclame encore la somme de 1500 ä au total en remboursement de ses frais irrépétibles. SUR QUOI, Attendu que selon les dispositions de l'article 1719-2° du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir pour l'usage pour lequel elle a été louée ; que sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur ; Attendu en l'espèce que le bail conclu le 08 mars 1990 entre André Y... et la société X... précise : " elle prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance.elle aura la charge de toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité.elle devra.se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires et veiller à toutes les règles de l'hygiène, de la salubrité. " ; Que le bail conclu entre André Y... et Frédéric L. comporte exactement les mêmes dispositions ; Que dans un rapport daté du 07 avril 1995, le contrôleur du travail écrivait à la société X... : " les installations sanitaires de votre établissement ne correspondent pas aux exigences en matière d'hygiène.le cabinet d'aisance de votre établissement ne comportant pas l'eau courante est insalubre.compte tenu des travaux salissants effectués dans vos ateliers, l'installation d'une douche est nécessaire. Compte tenu de ce qui précède, il apparaît indispensable de procéder à une mise en conformité dans les meilleurs délais de vos installations sanitaires et notamment à un branchement de l'eau. " ; Que ce document était porté à la connaissance du bailleur par Frédéric L. au moyen d'un courrier recommandé du 20 avril 1995, la locataire demandant un entretien au bailleur pour remédier à ces manquements sans pour autant le mettre en demeure d'effectuer les travaux ; Attendu que l'ensemble de ces éléments établit : - Qu'aucune disposition du bail ne met expressément à la charge des preneurs les travaux prescrits par l'administration, - Que celle-ci, pour le respect des normes d'hygiène, exige l'installation de l'eau courante, Qu'ainsi, c'est à André Y..., qui doit délivrer des locaux conformes à l'usage pour lequel la location a été contractée, de supporter la charge de cette installation ; Qu'il ne saurait se réfugier derrière un " choix de gestion " des preneurs qui avaient accepté d'implanter leur activité de tôlerie industrielle dans des locaux qu'ils savaient démunis d'eau courante alors que l'injonction de l'administration existe et a été portée à sa connaissance sans qu'il démontre y avoir procédé avant le départ des locataires ; Qu'est ainsi démontré un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ; Attendu que pour solliciter une somme équivalente au montant des loyers impayés, les preneurs expliquent que leur préjudice a duré 7,3 ans et qu'ainsi, en raison de la valeur locative des biens, la somme de 74020 F (11284,28 T) demandée est justifiée ; qu'elle l'est d'autant plus si on ajoute la valeur de la perte d'exploitation, le local de remplacement, le coût de diverses entreprises qui ont du intervenir ainsi que le trouble de jouissance ; Mais attendu qu'il est constant que ce n'est qu'en 1995, soit cinq années après le début du bail, que l'administration a exigé la mise aux normes des locaux quant à l'hygiène et au branchement au réseau d'eau courante ; qu'antérieurement à cette date, il n'est justifié d'aucune demande faite au bailleur en ce sens ; Que les locataires reconnaissent dans leurs écritures avoir quitté les lieux définitivement le 22 juin 1997 ; qu'ainsi, le préjudice n'a duré qu'un peu plus de deux années ; Attendu quant au montant du préjudice, André Y... ne saurait se réfugier derrière les autres manquements à la législation sociale commis par la société X... qui sont sans relation avec les obligations du bailleur ; Que les sommes demandées et notamment les frais de déménagement, l'augmentation du coût du loyer, la location d'une benne ne sauraient être pris en compte alors que la société X... est restée plus de deux années dans les lieux malgré les injonctions de l'administration et qu'aucun élément n'est fourni quant à la réponse du bailleur à la demande d'entretien quant à la prise en charge du coût des travaux ; Attendu qu'en considération des éléments ci-dessus et des pièces communiquées, la Cour possède les éléments suffisants pour fixer à 2000 ä le montant du préjudice subi par la société X... ; que cette somme sera compensée avec la dette de cette société envers André Y... ; que le jugement sera réformé en ce sens ; Attendu par contre que Frédéric L., qui ne produit aucune injonction de l'administration à son encontre, ne justifie d'aucun préjudice et que d'ailleurs, le courrier recommandé du 20 avril 1995 était adressé au bailleur par la seule société X... ; que sa demande sera donc rejetée ; Attendu que les dépens seront supportés moitié par André Y..., moitié par Frédéric L. ; Attendu que l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Vu l'arrêt rendu le 19 juin 2002 par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, Réforme le jugement rendu le 21 janvier 1999 par le tribunal d'instance de TOULOUSE en ce qu'il déboutait la société X... de ses demandes reconventionnelles, Statuant à nouveau, Fixe à la somme de 2000 ä (deux mille euros) le montant du préjudice subi par cette société du fait des manquements de André Y... à ses obligations contractuelles, Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de ce jour qui fixe le montant du préjudice, Dit et juge que cette somme se compensera avec celle due par la société X... à André Y... en paiement des loyers, Confirme pour le surplus la décision déférée, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause d'appel, Dit que les dépens, qui comprendront ceux exposés devant la Cour d'Appel de TOULOUSE, seront supportés moitié par André Y..., moitié par Frédéric L. et autorise Maître BURG, avoué à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur BOUTIE, Président de Chambre et par Madame Z..., greffière présente lors du prononcé. LA GREFFIERE LE PRESIDENT D. Z... B. BOUTIE