Cour d'appel de Versailles, du 8 septembre 2000, 1998-8430

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) La renonciation, même implicite, d'un locataire au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948, suppose la connaissance par celui-ci du statut juridique que cette loi confère au preneur.S'agissant de locataires qui ne se sont à aucun moment prévalu d'un bail régi par la loi du 1er septembre 1948, alors que plusieurs témoins attestent de leurs difficultés de compréhension de la langue française écrite, l'existence de la volonté de renonciation est incertaine, et si, comme le soutient le bailleur, la signature, au visa de la loi du 22 juin 1982, d'un nouveau bail constitue un acte manifestant cette volonté de renonciation, en revanche, dès lors qu'en l'espèce l'épouse, cotitulaire du bail, ne l'a pas signé, la volonté de renonciation à l'application de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas établie

FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 1986, Monsieur et Madame X... ont donné à bail à Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... un local dépendant d'un immeuble sis à TRIEL SUR SEINE, 13 rue Galande, visant les dispositions de la loi du 22 juin 1982, les relations contractuelles entre les parties, ayant ledit bien immobilier pour objet, existant depuis 1972, selon une convention simplement verbale. Par acte d'huissier en date du 26 février 1997, Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... ont fait citer Monsieur et Madame X... devant le tribunal d'instance de POISSY afin de voir : constater que le bail les liant est régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; constater que Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... bénéficiaient en conséquence du maintien dans les lieux sur le fondement de l'article 4 de ladite loi ; fixer le montant du loyer à la somme de 3.868,92 francs ; condamner les époux X... au paiement de la somme de 128.046,31 francs en répétition des loyers réglés en sus de la valeur locative ; statuer sur l'amende civile prévue à l'article 57 de la loi du 1er septembre 1948 ; constater que la quote part des charges récupérables représente 5/6èmes des charges de copropriété, soit 312,5 millièmes ; condamner les époux X... au paiement de la somme de 10.000 francs sur le fondement des dispositions du Nouveau Code de Procédure Civile ; subsidiairement, nommer un expert. Monsieur et Madame X... ont soutenu que suite à un accord intervenu entre les parties, la surface louée est passée de 36,4 m à 65.7 m , le loyer étant ainsi porté à la somme mensuelle de 12.000 francs à compter du 1er janvier 1986, date de la signature d'un nouveau bail ; que ce bail a été conclu pour une durée de 6 ans renouvelable tacitement pour des périodes de 3 ans ; que Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... ont donc clairement renoncé aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'entre 1986 et 1996 ils n'ont jamais contesté le montant du loyer qui est justifié au regard des dispositions de la loi du 22 juillet 1982 ; que Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... devront quitter les lieux le 31 décembre 1997, conformément au congé qui leur a été délivré ; qu'il convient de les condamner au paiement de la somme de 5.000 francs à titre de dommage et intérêts et à celle de 5.000 francs au titre des frais de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... ont répliqué ne pas avoir renoncé, en pleine connaissance de cause, aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en effet le bail du 1er décembre 1986 ne comporte pas la mention "lu et approuvé", pas plus qu'une clause de renonciation à la loi de 1948 ; qu'en outre, ils ne savent ni lire ni écrire et ont un niveau d'instruction très faible. Par jugement contradictoire en date du 16 septembre 1997, le tribunal d'instance de POISSY a rendu la décision suivante : - déclare Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... recevables en leur action, - sursoit à statuer sur le surplus des demandes, - avant dire droit, ordonne une expertise, - désigne en qualité d'expert Monsieur Z... d'AUBERT, 14 avenue de Bellevue 78150 LE CHESNAY, tel 01 39 54 88 99, avec mission de se rendre sur les lieux, prendre toutes mesures utiles pour déterminer si les locaux litigieux relèvent de la législation du 1er septembre 1948, évaluer le cas échéant leur valeur locative, enfin vérifier le mode de calcul des charges locatives, - dit que l'expert devra rendre son rapport dans un délai de deux mois à compter de la notification qui lui sera faite de la consignation réalisée, - fixe à 2.000 Francs la consignation à verser par Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... à la régie du tribunal et à valoir sur les honoraires de l'expert, - dit que cette consignation devra être versée dans le délai d'un mois à compter de la présente, - renvoie l'affaire à l'audience du 16 décembre 1997 à 13 heures, - réserve en l'état les dépens. Suite au dépôt du rapport d'expertise, le tribunal d'instance de POISSY, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, le 8 septembre 1998 a : - débouté Monsieur et Madame X... de leur demande fondée sur la renonciation des époux TABORDA DOS Y... au bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - sursis à statuer sur les demandes de Monsieur et Madame TABORDA DOS Y..., - ordonné un complément d'expertise, - désigné en qualité d'expert Monsieur Z... d'AUBERT avec mission de fournir au tribunal tous les éléments utiles pour calculer la valeur locative des locaux litigieux et préciser si celle-ci peut être valablement déterminée suivant les modalités fixées au chapitre III de la loi du 1er septembre 1948, - dit que l'expert devra rendre son rapport dans le délai de deux mois à compter de l'avis de consignation, - fixé à 1.500 Francs la consignation à verser par Monsieur TABORDA DOS Y... dans le délai d'un mois à compter de la notification de la présente, - réservé en l'état les dépens. Par déclaration en date du 6 novembre 1998, Monsieur et Madame X... ont relevé appel de ces décisions. Ils soutiennent que le premier juge a commis une erreur de droit en qualifiant le jugement du 16 septembre 1997 de jugement mixte qui avait autorité de la chose jugée sur le point de savoir si les locataires avaient renoncé à se prévaloir de la loi du 1er septembre 1948, alors que d'une part, le dit jugement s'est borné à ordonner une expertise afin de déterminer si les locaux litigieux étaient soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et, d'autre part, que, si la question de la renonciation aux dispositions de la loi susvisée a été évoquée dans les motifs du jugement, cet élément est insuffisant pour lui conférer le caractère d'un jugement mixte ayant autorité de la chose jugée et ce, conformément aux dispositions de l'article 482 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que, sur le fond, le bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 ne peut, en l'espèce, être accordé aux locataires, ceux -ci ayant renoncé à ce prévaloir des dites dispositions, qu'en outre, la sanction applicable à la non conformité du local aux normes d'habitabilité et de confort, ne peut être un retour à la loi de 1948. Ils demandent donc à la Cour de : - les recevoir en leur appel, - les déclarer recevables, - infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de POISSY le 16 septembre 1997 en ce qu'il a été qualifié de jugement mixte, - infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de POISSY le 8 septembre 1998 en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande fondée sur la renonciation des époux TABORDA DOS Y... au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948, Et statuant à nouveau, - dire que le jugement du 17 septembre 1997 doit être qualifié en jugement avant dire droit, - constater que les époux TABORDA DOS Y... ont renoncé sans équivoque et en toute connaissance de cause les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 par la conclusion du contrat de bail du 1er janvier 1986, - dire que la location, objet du litige, est soumise au régime de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989, - constater qu'il a été donné congé pour vente au locataire le 5 juin 1997, - constater que les locataires n'ont pas exercé leur droit de préemption, - dire le congé bon et valable, En conséquence, - déclarer les époux TABORDA DOS Y... déchus de tout droit à occupation par application de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique s'il y a lieu, - autoriser en tant que de besoin, les propriétaires à entreposer en tel endroit de leur choix les objets effets, meubles et autres se trouvant dans les lieux, aux frais, risques et périls de leurs occupants, - condamner les époux TABORDA DOS Y... tenus in solidum, à payer aux époux X... une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la délivrance du congé pour vendre fixée à 1.400 Francs, outre les charges, telle que définie par l'expert dans son premier rapport, - débouter les époux TABORDA DOS Y... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - entériner le rapport de Monsieur d'AUBERT, - dire que la demande des époux TABORDA DOS Y... ne peut porter sur plus de trois ans par application de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, - condamner les époux TABORDA DOS Y..., tenus in solidum à payer aux époux X... 15.000 Francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,; ainsi qu'en tous les dépens comprenant les frais et honoraires de l'expert, dont distraction au profit de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, avoué à la cour, en application des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... soutiennent qu'aucune erreur de droit n'a été commise par le premier juge et que celui-ci a définitivement tranché, dans le jugement du 16 septembre 1997, le point de savoir s'il y avait eu renonciation aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en outre, les époux X... ont acquiescé audit jugement et qu'ils ne peuvent donc plus le remettre en cause ; qu'ils n'ont pas renoncé, en connaissance de cause, au bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que, de surcroît, les dispositions de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 étant inapplicables à l'espèce, ils sont fondés à se prévaloir d'un bail régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 afin de voir fixer le loyer selon les règles de l'article 26 de cette loi. Ils prient la Cour de bien vouloir user de son pouvoir d'évocation, au titre de l'article 568 du Nouveau Code de Procédure Civile, afin de mettre un terme définitif au litige, et font valoir que le logement doit être classé en catégorie III, sous catégorie B, et que la valeur locative du logement doit être fixée à la somme de 373,08 francs au premier juillet 1999. Ils demandent donc à la Cour de : - débouter Monsieur et Madame Michel X... de leur appel ; les en dire irrecevables. Subsidiairement, et en tout état de cause les en dire mal fondés, - confirmer les jugements rendus les 16 septembre 1997 et 8 septembre 1998 par le tribunal d'instance de POISSY, Vu le rapport d'expertise déposé par Monsieur d'AUBERT, le 12 novembre 1998, évoquer par application de l'article 568 du nouveau code de procédure civile : - classer le local en catégorie III B, - fixer la valeur locative des locaux occupés à la somme mensuelle de 373,08 Francs au 1er juillet 1999, - condamner in solidum Monsieur et Madame X... à restituer à Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... la somme trop perçue sur les loyers réglés, soit la somme de 165.267,34 Francs, suivant le décompte produit aux débats, - condamner in solidum Monsieur et Madame X... à leur verser la somme de 15.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel au profit de la SCP LEFEVRE TARDY, avoué près la cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 8 juin 2000 et l'affaire plaidée à l'audience du 9 juin 2000. SUR CE LA COUR 1) Sur la recevabilité de l'appel des époux X...: Considérant que le jugement rendu par le tribunal d'instance de Poissy le 16 septembre 1997 se bornait, en son dispositif, à déclarer recevables en leur action Monsieur et Madame TABORDA DOS Y... et à ordonner une mesure d'instruction; qu'en application des articles 544 et 545 du nouveau code de procédure civile et en vertu d'une jurisprudence constante en la matière, ce jugement ne pouvait être frappé d'appel indépendamment du jugement sur le fond; que c'est donc à tort que le premier juge l'a qualifié de jugement mixte dans son jugement du 8 septembre 1998; Considérant que par ailleurs, les intimés ne sont donc pas fondés à se prévaloir d'un prétendu acquiescement des époux X... au 1er jugement du 16 septembre 1997, puisque que cette décision non susceptible d'appel était exécutoire de plein droit; qu'à titre surabondant, le chef du dispositif ordonnant la mesure d'expertise n'était pas en l'espèce la conséquence d'un autre chef tranchant le principal, de sorte que la jurisprudence relative à la participation sans réserve aux opérations d'expertise valant acquiescement au jugement ne peut être utilement invoquée par les intimés; Considérant que par conséquent, l'appel des époux X... à l'encontre des deux jugements en date des 16 septembre 1997 et 8 septembre 1998 est recevable; 2) Sur la renonciation des époux TABORDA DOS Y... au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 : Considérant que le jugement du 16 septembre 1997 n'ayant pas autorité de chose jugée sur ce point, il incombe à la cour d'en faire l'examen au fond; Considérant qu'il n'est pas établi, notamment par les courriers adressés par Monsieur TABORDA DOS Y... à l'agence immobilière chargée de la gestion du bien, en date du 16 juillet 1991, 14 février 1994 et 26 juin 1996, que les locataires considéraient être titulaires d'un bail régi par la loi du 1er septembre 1948, au cours de la période du bail verbal, soit du 1er août 1971 au 1er janvier 1986; que la renonciation, même implicite, au bénéfice de cette loi, suppose la connaissance de la situation juridique antérieure, afin de lever toute équivocité; que les difficultés de compréhension par les intimés de la langue française écrite, attestées par plusieurs témoins sont également de nature à mettre en doute leur volonté de renoncer à invoquer la loi du 1er septembre 1948; Considérant que surtout, le bail du 1er janvier 1986, invoqué par les appelants comme un acte manifestant cette renonciation, n'est pas signé par Madame TABORDA DOS Y..., cotitulaire du bail, laquelle n'a donc pas manifesté sa volonté de renoncer ni par cet acte, ni par aucun autre: que par conséquent, la cour rejette la demande des appelants tendant à voir constater que par la conclusion de ce bail, les époux TABORDA DOS Y... ont renoncé sans équivoque et en toute connaissance de cause à l'application de la loi du 1er septembre 1948; Considérant que les époux X... reconnaissent que l'expert judiciaire a commis une erreur de droit, en considérant que le retour à la législation du 1er septembre 1948 était impossible en vertu de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994, inapplicable en l'espèce, s'agissant d'un bail conclu au visa de la loi du 22 juin 1982; Considérant que par conséquent, la cour déboute également les appelants de leurs demandes subséquentes d'application de la loi du 23 décembre 1986, modifiée par celle du 6 juillet 1989, de validation du congé pour vendre délivré le 5 juin 1997, de prononcé de l'expulsion et de fixation de l'indemnité d'occupation; 3) Sur la demande d'évocation : Considérant qu'en application de l'article 568 du nouveau code de procédure civile, il est de bonne justice d'évoquer l'ensemble du litige afin de lui donner une solution définitive; Considérant que seuls les intimés critiquent le rapport d'expertise de Monsieur A..., déposé le 12 novembre 1998, sans néanmoins produire aucune pièce à cet égard, notamment quant au calcul de la surface corrigée ou à l'état du gros oeuvre et de la couverture de l'immeuble; que par ailleurs, ils ne demandent pas qu'une autre expertise soit ordonnée; que dans ces conditions, la cour fait siennes les conclusions du rapport de l'expert, qui présente toutes garanties de compétence et d'impartialité; que l'expert classe le logement en catégorie 3A et calcule la valeur locative annuelle d'un montant de 7.958,64 Francs; Considérant que si les époux TABORDA DOS Y... sont fondés en leur demande de restitution du trop perçu de loyers, ce ne peut être que dans la limite de la prescription triennale prévue par l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, disposition d'ordre public; que par conséquent leur demande, formée dans l'acte introductif d'instance du 26 février 1997, n'est recevable que pour les loyers illicites perçus postérieurement au 26 février 1994; qu'elle sera donc accueillie à hauteur du montant de ces loyers, lequel n'a pas été calculé par les parties; quelicites perçus postérieurement au 26 février 1994; qu'elle sera donc accueillie à hauteur du montant de ces loyers, lequel n'a pas été calculé par les parties; que les époux X... seront donc condamnés à payer la somme correspondante aux époux TABORDA DOS Y...; Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en la présente espèce; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: Vu les articles 544 et 545 du nouveau code de procédure civile: Reçoit les époux X... en leur appel à l'encontre des deux jugements en date des 16 septembre 1997 et 8 septembre 1998; Confirme les jugements déférés; Et y ajoutant et réformant: Rejette la demande des époux X... tendant à voir constater que par la conclusion du bail du 1er janvier 1986, les époux TABORDA DOS Y... ont renoncé sans équivoque et en toute connaissance de cause à l'application de la loi du 1er septembre 1948; Déboute Monsieur et Madame X... des fins de toutes leurs demandes; Vu l'article 568 du nouveau code de procédure civile: Evoque l'entier litige; Vu le rapport d'expertise de Monsieur A..., déposé le 12 novembre 1998: Classe le logement litigieux en catégorie 3A et fixe sa valeur locative annuelle à 7.958,64 Francs; Déclare recevable et fondée la demande des époux TABORDA DOS Y... en restitution par les époux X... du montant des loyers illicites perçus postérieurement au 26 février 1994 et condamne les époux X... à leur payer la somme correspondante; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Condamne Monsieur et Madame X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP LEFEVRE TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt: Le Greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT A. CHAIX