Cour d'appel de Bourges, 29 octobre 2009, 09/002881
Solution: Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de vérifier - Vente d'immeuble - /JDF L'agent immobilier, qui n'est pas garant de la solvabilité de l'acquéreur, doit cependant procéder à un minimum de vérifications pour s'assurer que ce dernier est en mesure de pouvoir payer le prix convenu. A défaut, il engage sa responsabilité contractuelle à hauteur de la clause pénale stipulée au contrat de vente.

ER / CL COPIE + GROSSE Me Jacques-André GUILLAUMIN Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES LE : 29 OCTOBRE 2009 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2009 No-Pages Numéro d'Inscription au Répertoire Général : 09 / 00288 Décision déférée à la Cour : Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NEVERS en date du 22 Janvier 2009 PARTIES EN CAUSE : I-SNC PRÊT ACQUISITIONS FINANCEMENTS (P. A. F.), agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité : au siège social : 105 rue de l'Abbé Groult 75015 PARIS et à l'établissement secondaire : 3 rue de l'Eminence 58220 DONZY représentée par Me Jacques-André GUILLAUMIN, avoué à la Cour assistée de Me Patrick GERIGNY, avocat au Barreau de BOURGES, membre de la SCP GERIGNY et ASSOCIES (A-JURIS) APPELANTE suivant déclaration du 20 / 02 / 2009 II-Mme Jacqueline Z...épouse A...née le 18 Octobre 1938 à DONZY (NIEVRE) ...58220 DONZY représentée par Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES, avoué à la Cour assistée de Me Elodie SENLY, avocat au Barreau de NEVERS, membre de la SCP GUENOT-MAZET-SENLY INTIMÉE 29 OCTOBRE 2009 No / 2 III-M. Michel G... né le 11 Mars 1929 à LONS LE SAUNIER (ISERE) ...58150 ST MARTIN SUR NOHAIN non représenté assigné par acte d'huissier du 18 / 05 / 2009 transformé en procès-verbal de recherches INTIMÉ ********************* 29 OCTOBRE 2009 No / 3 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 Septembre 2009 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PUECHMAILLE, Président de chambre chargé du rapport, en présence de Mme LADANT, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. PUECHMAILLEPrésident de Chambre Mme LADANTConseiller Mme LE MEUNIERConseiller *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme GEORGET *************** ARRÊT : PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ************** Vu le jugement rendu le 22 / 01 / 2009 par le Tribunal de Grande Instance de NEVERS ; Vu l'appel interjeté par la société PRETS ACQUISITIONS FINANCEMENTS (la société PAF) ; Vu les conclusions qui ont été déposées devant la Cour, le 05 / 05 / 2009 par la société PAF, et le 15 / 07 / 2009 par Mme Jacqueline Z...épouse A...; Vu les demandes et les moyens contenus dans ces écritures ; Attendu que la société PAF, par l'intermédiaire de laquelle une vente immobilière, sans condition suspensive, a été conclue le 4 juillet 2006 entre les consorts A..., d'une part, et M. D..., d'autre part, fait grief au jugement querellé de l'avoir condamnée in solidum avec M. D... à payer à Mme A..., usufruitière, la somme de 11 750  représentant le montant de la clause pénale stipulée au contrat pour le cas où l'une des parties refuserait de signer l'acte authentique, aux motifs que s'agissant d'une vente portant sur un bien d'une valeur de 235 000  financée sans recours à un prêt, elle avait failli à son obligation de conseil ainsi qu'à son devoir de vigilance, en ne s'assurant pas de la solvabilité de M. D..., et en n'attirant pas l'attention des vendeurs sur les risques qu'ils prenaient en n'exigeant pas de ce dernier le versement d'un séquestre, alors, selon elle, que si aucune somme n'a été versée à titre d'acompte ou de dépôt de garantie, c'est que M. D... s'y est refusé, ce dont les vendeurs étaient parfaitement informés, préférant " vendre leur bien à un acquéreur, sans garanties, plutôt que de risquer de manquer une vente qu'ils attendaient depuis des mois " ; Que la société PAF fait valoir en second lieu que " le compromis mettait les vendeurs à l'abri d'une insolvabilité éventuelle de l'acquéreur par l'effet d'une clause qui diffère le transfert de propriété et l'entrée en jouissance jusqu'à la conclusion de l'acte notarié ", les vendeurs pouvant " à l'issue du délai de réitération reprendre très vite leur liberté et remettre ainsi leur bien en vente " ; Que subsidiairement, elle soutient que les vendeurs n'ont subi aucun préjudice d'immobilisation, dès lors qu'aucun autre acquéreur ne s'est présenté dans les 3 mois qui ont suivi la signature du compromis et que l'immeuble n'a été vendu en définitive qu'au cours du mois de mars 2008 au prix de 190 000  ; qu'elle estime que Mme A...a accepté de prendre un risque en concluant le compromis de vente avec M. D... et qu'en tout état de cause son préjudice ne saurait être supérieur à la somme de 2 636, 75  ; Que la société PAF reproche en dernier lieu au tribunal d'avoir rejeté sa demande de condamnation de M. D... à lui verser la somme de 10 000  à titre de dommages et intérêts pour la perte de sa commission ; Mais attendu que c'est à juste titre que le premier juge a souligné que " pour un professionnel de l'immobilier les acquéreurs finançant l'intégralité du prix sans recourir à un prêt méritent un regain d'attention et de vigilance " ; Qu'il résulte du dossier, qu'en réalité, M. D..., retraité de 77ans à l'époque des faits, ne disposait pas des fonds nécessaires pour s'acquitter du prix de vente de l'immeuble, ce dont l'agent immobilier aurait pu aisément se convaincre s'il avait procédé à un minimum de vérifications, la plus élémentaire consistant à demander à l'acquéreur comment il comptait financer son achat, ce à quoi M. G... aurait sans doute répondu, comme il l'a fait lors d'un rendez-vous fixé par Maître E..., notaire, le 7octobre 2006, soit 6jours après la date prévue pour la signature de l'acte authentique, qu'il attendait de recevoir un prix de 1 475 000  d'une société dénommée " Bureau Central de Détermination de Revenus " ; Que certes, l'agent immobilier n'est pas garant de la solvabilité de l'acquéreur, mais qu'il doit cependant procéder à un minimum de vérifications pour s'assurer que ce dernier est en mesure de pouvoir payer le prix convenu ; que la société PAF ne pouvait pas se contenter de la parole de M. G..., ce d'autant moins qu'aucune garantie ni condition suspensive n'avaient été stipulées au compromis de vente ; qu'en s'abstenant d'agir comme elle aurait dû le faire, la société PAF a donc bien engagé sa responsabilité contractuelle envers Mme A...en laissant croire à celle-ci qu'elle avait un acquéreur sérieux et qu'elle allait pouvoir vendre le bien en question à la date et au prix convenus ; Attendu que c'est donc à bon droit que le tribunal a condamné in solidum M. G... et la société PAF à payer à Mme A...la somme de 11 750  correspondant au montant de la clause pénale stipulée au contrat de vente, la faute de M. D... et celle de la société PAF ayant concouru à réaliser le même dommage dont cette somme assurera la réparation ; Attendu par ailleurs qu'eu égard au comportement fautif décrit ci-dessus de la société PAF, il convient de la débouter de sa demande de dommages-intérêts pour la perte de sa commission ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant publiquement, par défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement ; Déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires dont celles fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la société PRETS ACQUISITIONS FINANCEMENTS aux dépens de l'arrêt ; L'arrêt a été signé par M. PUECHMAILLE, Président de Chambre et par Mme GEORGET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, V. GEORGET. G. PUECHMAILLE.