Cour d'appel de Riom, 8   décembre 2004, 04/01015
Formation: Chambre Commerciale 

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Selon l'article L 145-38 du Code de commerce, une demande en révision du prix du bail commercial peut être formée trois ans après la date d'entrée en jouissance du locataire, puis tous les trois ans après le point de départ du bail renouvelé ; La révision s'opère par référence à l'indice trimestriel du coût de la construction, à moins que les parties dans leur négociation ou le juge en cas d'échec de la négociation, aient la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative ;Cette valeur locative est elle-même déterminée par référence à l'article L 145-33 et à son décret d'application du 30 septembre 1953. En outre, il appartient au locataire qui sollicite une révision à la baisse, d'apporter la preuve de la modification matérielle, et non pas subjective, des facteurs locaux de commercialité ; cette preuve ne saurait être apportée par l'expertise judiciaire, laquelle ne saurait servir à suppléer la carence de la partie sur laquelle repose la charge probatoire, ainsi que l'indique l'article 146 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le défaut de fourniture de la preuve de la variation avant même l'expertise judiciaire, est une cause d'irrecevabilité de la demande en diminution du loyer commercial, car la révision constitue une entorse grave à la force obligatoire du contrat, longtemps interdite par la jurisprudence, et ne saurait être ouverte sans préalables effectifs.En l'espèce, pour obtenir la désignation d'un expert selon jugement avant dire droit du 4 juin 2003, GMCF-BRUCE FIELD a fourni en tout et pour tout au premier juge outre les titres, mémoires et conventions des parties, un lot de photographies et un arrêt de la Cour relatif à un autre commerce ; En revanche, il a dû fournir plus tard, sur l'exigence de l'expert, une attestation comptable, d'où il ressort que son chiffre d'affaires, s'il ne progresse pas, demeure néanmoins très stable

COUR D'APPEL DE RIOM Chambre Commerciale ARRET N° DU : 08 Décembre 2004 N : 04/01015 TF Arrêt rendu le huit Décembre deux mille quatre Sur APPEL d'une décision rendue le 21.01.2004 par le Tribunal de grande instance de CUSSET ENTRE : S.C.I. GALERIE MARCHANDE DU CASINO DES FLEURS VILLA APPELANTE ET : S.A.R.L. G.M.C.F. exploitant à l' enseigne BRUCE FIELD INTIME DEBATS : Après avoir entendu en application des dispositions des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, à l'audience publique du 18 Novembre 2004, sans opposition de sa part, l'avocat de la partie appelante en sa plaidoirie, M. le Conseiller Magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et à l'audience publique de ce jour, indiquée par le magistrat rapporteur, M. le Conseiller faisant fonction de président a prononcé publiquement l'arrêt suivant conformément aux dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile Par jugement contradictoire en date du 21 janvier 2004, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Cusset a constaté la modification notable des facteurs de commercialité du site où la S.A.R.L. G.M.C.F. exploite un magasin à l'enseigne BRUCE FIELD ; a fixé le loyer dû au bailleur la société civile Galerie marchande Casino des Fleurs à 6.110 HT par an ; a condamné la S.C.I. à payer 1.000 pour frais à sa locataire. Par acte de son avoué en date du 8 avril 2004, la Société civile immobilière Galerie Marchande CASINO DES FLEURS a interjeté appel principal et général de la décision intervenue. Devant la Cour, l'appelante a déposé des conclusions conformes aux articles 915 et 954 du Nouveau Code de Procédure Civile, dont les dernières en date sont du 4 août 2004, et dans lesquelles il est demandé à la Cour de rejeter la thèse de la modification notable des facteurs de commercialité, de dire en conséquence que le loyer en vigueur continuera de s'appliquer entre les parties, et de condamner l'intimé à payer 1.500 euros pour frais de procédure. A l'appui de ce recours, la S.C.I.. expose qu'elle donne à bail depuis 1986, avec renouvellement en 1995, un local situé sur rue à l'entrée de la Galerie des Fleurs, pour y vendre des vêtements. La S.C.I. dénie l'existence d'une baisse de rentabilité de ce commerce et relève que l'expert s'est basé, au rebours de ce que lui demandait le juge, sur l'hypothèse d'un renouvellement et non pas sur celle de la révision triennale applicable à l'espèce, la période à considérer s'étalant de 1995 à 2001 ; que l'expert a donc porté une appréciation fausse et trop favorable au locataire, de la modification des facteurs de commercialité ; que de fait, l'intimé est en peine de démontrer matériellement une telle modification ; que l'expert, à son tour, a procédé par approximation, comparant des éléments sans rapports entre eux ; que notamment, la fermeture de quelques échoppes dans le centre commercial n'est pas significative, le magasin BRUCE FIELD ayant lui, pignon sur rue ; qu'en outre, l'ouverture d'un centre concurrent est postérieure à la période 1995-2001 et ne peut donc être considérée, alors qu'au contraire, un parking a été ouvert pour la facilité des clients de BRUCE FIELD et de la Galerie des Fleurs ; L'intimée, la S.A.R.L. G.M.C.F., exploitant l'enseigne BRUCE FIELD, a constitué avoué. Dans des écritures récapitulatives du 11 août 2004, il est conclu à la confirmation du jugement critiqué et à l'octroi de 1.500 pour frais irrépétibles de procédure. L'intimée estime que le centre Casino des Fleurs est dans le marasme ; que la plupart des commerces y ont fermé ; que les dégradations s'y accumulent ; que la galerie est mal placée et ne peut concurrencer en confort d'autres galeries plus modernes ; que les sans-abri s'y réfugient ; qu'un centre concurrent, dit "des Quatre Chemins", a été mis en chantier en mai 2000 et a été pris d'assaut par des enseignes modernes dès mai 2001 ; que la Cour de céans a déjà eu à en tirer des conséquences favorables pour une autre commerçante de la Galerie des Fleurs ; que le loyer actuellement payé par G.M.C.F. est de 11.388 euros par an HT, pour 38 mètres carrés, ce qui est prohibitif. SUR QUOI LA COUR, Recevabilité Attendu que l'appel, interjeté dans les forme et délai légaux, est régulier et recevable ; Au fond Attendu que par application de l'article L 145-38 du Code de commerce, une demande en révision du prix du bail commercial peut être formée trois ans après la date d'entrée en jouissance du locataire, puis tous les trois ans après le point de départ du bail renouvelé ; Que la révision s'opère par référence à l'indice trimestriel du coût de la construction, à moins que les parties dans leur négociation ou le juge en cas d'échec de la négociation, aient la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative ; Que cette valeur locative est elle-même déterminée par référence à l'article L 145-33 et à son décret d'application du 30 septembre 1953 ; Attendu que comme l'a fait observer le premier juge sans en tirer toutes conséquences de droit, il appartient au locataire qui sollicite une révision à la baisse, d'apporter la preuve de la modification matérielle, et non pas subjective, des facteurs locaux de commercialité ; Que cette preuve ne saurait être apportée par l'expertise judiciaire, laquelle ne saurait servir à suppléer la carence de la partie sur laquelle repose la charge probatoire, ainsi que l'indique l'article 146 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Que le défaut de fourniture de la preuve de la variation avant même l'expertise judiciaire, est une cause d'irrecevabilité de la demande en diminution du loyer commercial, car la révision constitue une entorse grave à la force obligatoire du contrat, longtemps interdite par la jurisprudence, et ne saurait être ouverte sans préalables effectifs ; Attendu qu'en l'espèce, pour obtenir la désignation d'un expert selon jugement avant dire droit du 4 juin 2003, GMCF-BRUCE FIELD a fourni en tout et pour tout au premier juge outre les titres, mémoires et conventions des parties, un lot de photographies et un arrêt de la Cour relatif à un autre commerce ; Qu'en revanche, il a dû fournir plus tard, sur l'exigence de l'expert, une attestation comptable, d'où il ressort que son chiffre d'affaires, s'il ne progresse pas, demeure néanmoins très stable, aux environs de 220.000 euros par an, pour la période triennale à considérer de 1998 à 2001 ; Qu'il doit admettre aussi, bien que le premier juge ne l'ait pas relevé, que l'ouverture (effective et concrète) d'un centre commercial concurrent a été postérieure à ladite période triennale ; Qu'il résulte de ces constatations, que GMCF-BRUCE FIELD n'apporte pas avant expertise d'indices suffisants, moins encore de preuves, d'une variation défavorable des facteurs de commercialité ; que sa demande en justice est donc irrecevable, comme le soutient le bailleur depuis le début du procès ; Attendu que, succombant au principal, GMCF-BRUCE FIELD supportera la charge des dépens du présent appel et ceux de première instance, en ce compris le coût de l'expertise ; Qu'au titre des frais exposés pour le présent appel et non compris dans les dépens, la partie condamnée aux dépens paiera à l'autre par application de l'article 700 Nouveau Code de Procédure Civile la somme de 1.000 ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement , par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, En la forme, REOEOIT la S.C.I. Galerie marchande DU CASINO DES FLEURS en son appel ; Au fond, RÉFORME le jugement rendu le 21 janvier 2004 par le Tribunal de grande instance de Cusset ; DÉCLARE IRRECEVABLE la demande en révision de loyer commercial présentée par la S.A.R.L. Galerie Marchandes du CASINO DES FLEURSexploitant à l'enseigne BRUCE FIELD, locataire, contre la S.C.I. Galerie Marchande du CASINO DES FLEURS, bailleresse ; Condamne la S.A.R.L. Galerie Marchande du CASINO DES FLEURS. à payer les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, outre la somme de 1.000 par application de l'article 700 Nouveau Code de Procédure Civile, dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le Greffier Le Président