Cour d'appel de Versailles, du 22 octobre 1998, 1996-3123

Sommaire: BAIL COMMERCIAL 1) S'il est de principe qu'un congé avec offre de renouvellement, signifié au locataire par acte extra-judiciaire dans les conditions prescrites par les articles 5 et 6-1 du décret du 30 septembre 1953, met fin au bail en cours, un tel con- gé n'emporte pas renouvellement du bail tant que, conformément au droit commun, les parties ne se sont pas mises d'accord sur le contenu du nouveau bail, notamment sur son prix. Il en résulte que jusqu'à la fixation, amiable ou judiciaire, du prix du nouveau loyer, le locataire peut renoncer au bail, à charge pour lui de quitter les lieux sans indemnité d'éviction et de payer une indemnité d'occupation rétroactive, à compter du jour où le congé a pris effet. En l'espèce, un congé délivré avec une offre de renouvellement assortie d'un loyer majoré a pour seul effet, en l'absence de tout acte positif d'acceptation par le locataire, de mettre fin au bail en cours, sans que le maintien dans les lieux à l'expiration du bail puisse conférer à cette occupation valeur d'une acceptation de l'offre de renouvellement du bail comportant blanc-seing sur les conditions de son renouvellement, alors qu'en l'occurrence le locataire à continué à acquitter le montant de l'ancien loyer et a expressément refusé l'offre de renouvellement, par une notification par exploit d'huissier. 2) Si l'article 5 alinéa 1 du décret du 30 septembre 1953 impose des formes et délais au locataire qui renonce à son bail, ces dispositions ne s'appliquent que lorsque l'initiative de cette renonciation émane du preneur, à l'exclusion du cas où, comme en l'espèce, l'initiative est imputable au bailleur, à l'origine de la délivrance du congé avec proposition de renouvellement

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mai 1985, la SCI CORAGNE a donné à bail à Mesdames Ginette TAURINES, Veuve X..., Jeannine X..., épouse Y... et Françoise X..., épouse Z..., (ci-après désignés les consorts X...), divers locaux à usage commercial, dépendant d'un immeuble situé, 68 ter rue Marjolin à LEVALLOIS PERRET. Ce bail a été consenti pour une durée de trois, six et neuf années commençant à courir à compter du 1er janvier 1985. Suivant acte du 14 juin 1993, la SCI CORAGNE a fait délivrer à ses locataires un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er janvier 1994, moyennant un loyer déplafonné à 160.000 francs HT à raison d'une variation alléguée des facteurs locaux de commercialité. Suivant acte du 13 juin 1994, les consorts X... ont notifié à la SCI CORAGNE une renonciation à leur droit à renouvellement et les lieux ont été prétendument libéré dans le courant du mois d'août 1994. Estimant que, à défaut de réponse des locataires avant la date d'échéance du bail et du maintien dans les lieux de ces derniers au-delà de cette date, le bail s'était poursuivi jusqu'à l'issue de la première période triennale, la SCI a saisi le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE d'une demande en paiement du loyer sur la base de 160.000 francs HT par an. Les consorts X... se sont opposés à une telle prétention et par, jugement en date du 19 janvier 1996, le tribunal, suivant pour l'essentiel l'argumentation des consorts X..., a : - Dit que le congé du 13 juin 1993 a mis fin au bail. - Fixé l'indemnité d'occupation du 1er janvier 1994 au 1er octobre 1994 à 62.715 francs, outre la TVA et les charges, ces dernières sur justificatif. - Condamné les consorts X... au paiement des arriérés ainsi fixés sauf à déduire une somme de 20.000 francs déjà réglée et le dépôt de garantie de 40.000 francs. - Rejeté le surplus des réclamations des parties et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Laissé à chacune des parties la charge de ses dépens. * Appelante de cette décision, la SCI CORAGNE, reprenant l'argumentation déjà développée par elle en première instance, soutient que le congé est un acte juridique unilatéral dont l'efficacité n'est pas subordonné à l'acceptation du destinataire. A cet égard, elle fait valoir qu'il y a dissociation entre le principe du renouvellement et les conditions du bail renouvelé ; que le prix du renouvellement offert par le bailleur ne saurait être subordonné à l'acceptation du destinataire du congé, cette acceptation n'étant requise que par les seules conditions du bail renouvelé ; qu'il incombe dès lors au preneur, qui renonce au renouvellement, de donner lui-même congé dans les termes et conditions de l'article 5 alinéa 1° du décret du 30 septembre 1953 ; qu'à défaut, le bail est automatiquement renouvelé et le bailleur en droit de réclamer paiement d'un loyer ou d'une indemnité d'occupation calculés sur la base du loyer renouvelé jusqu'à la fin de la première période triennale. La SCI demande, en conséquence, que les consorts X... soient condamnés à lui payer, en deniers ou quittances valables, sur la base d'un loyer annuel de 160.000 francs hors charge et hors taxes, la somme de 460.000 francs, outre une indemnité de 20.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. [* Les consorts X... s'opposent, pour leur part, à l'argumentation adverse et concluent à la confirmation par adoption de motifs du jugement déféré, sauf à se voir allouer la somme de 15.000 francs en couverture des frais qu'ils ont été contraint d'exposer dans le cadre de la présente procédure. MOTIFS DE LA DECISION *] Sur la durée du bail Considérant que, s'il est de principe qu'un congé avec offre de renouvellement signifié au locataire par acte extra judiciaire dans les conditions prescrites par les articles 5 et 6-1 du décret du 30 septembre 1953 met fin au bail en cours, un tel congé n'emporte pas pour autant renouvellement du bail aussi longtemps que les parties ne se sont pas mises d'accord, conformément au droit commun, sur le contenu de ce nouveau bail et notamment sur son prix ; que le locataire, qui estime que le nouveau loyer proposé dans l'offre de renouvellement excède ses possibilités financières, peut, tant que le prix du nouveau loyer n'a pas été fixé soit amiablement soit judiciairement, renoncer à son bail, à charge pour lui de quitter les lieux sans indemnité d'éviction et de payer au bailleur une indemnité d'occupation à compter rétroactivement de la date d'effet du congé, cette possibilité étant même réservée au preneur par l'article 31 alinéa 2 du décret susvisé alors que le juge des loyers ou le tribunal s'est déjà prononcé définitivement sur les conditions du renouvellement du bail à la seule condition que l'option ainsi exercée le soit dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision. Considérant qu'en vertu des principes ci-dessus rappelés, le congé avec offre de renouvellement et proposition d'un nouveau loyer délivré le 13 juin 1993 à la requête de la SCI CORAGNE, a eu pour seul effet de mettre fin au bail en cours à compter du 1er janvier 1994 ; qu'à aucun moment les preneurs n'ont acceptés par un acte positif quelconque le principe du renouvellement, leur seul maintien dans les lieux à l'expiration du bail n'ayant pu conférer à cette occupation valeur d'une acceptation de l'offre de renouvellement du bail avec blanc-seing sur les conditions de ce renouvellement ; qu'au demeurant, force est de constater que les preneurs ont continué à s'acquitter de l'ancien loyer et qu'ils ont en outre manifesté clairement et expressément leur refus de l'offre qui leur avait été faite en notifiant à la SCI bailleresse, par exploit d'huissier du 13 juin 1994, leur renonciation au droit à renouvellement ; que, contrairement à ce que prétend la SCI, aucune disposition du décret du 30 septembre 1953 n'impose au preneur, qui entend renoncer à son droit au renouvellement du bail, de notifier un congé dans les formes de l'article 5 alinéa 1 dudit décret ; qu'en effet, ce texte détermine exclusivement les conditions de forme et de délai auxquelles est soumis tout preneur lorsqu'il prend l'initiative de mettre fin au bail, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce dans la mesure ou cette initiative a été prise par le bailleur ; qu'il suit de là que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le congé du 13 juin 1993 à effet du 1er janvier 1994 a mis fin au bail et qu'aucun accord n'étant intervenu entre les parties en vue du renouvellement de ce bail, les preneurs étaient libres de renoncer au droit au renouvellement, ces derniers demeurant toutefois débiteurs, comme il a été dit, d'une indemnité d'occupation à compter rétroactivement de la date d'effet du congé. * Sur le montant de l'indemnité d'occupation Considérant que l'indemnité d'occupation due rétroactivement par les consorts X... doit être fixée à la valeur locative ; qu'il apparaît toutefois des pièces des débats que, par avenant en date du 1er janvier 1994, le loyer a été porté de 37.000 francs à 80.000 francs HT par an, compte tenu de travaux non autorisés effectués par les preneurs ; que cet important réajustement répondant aux exigences des bailleurs, reflète la valeur locative réelle, étant observé qu'il n'est en rien démontré que celle-ci serait supérieure à celle retenu quelques années auparavant de commun accord des parties ; que le premier juge a, en outre, à bon droit ajouter un correctif en prenant en compte l'augmentation des indices et les sommes déjà versées par les preneurs ; que le jugement qui ne souffre aucune critique de ces chefs, sera encore confirmé sur ce point. * Sur les autres demandes Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts X... les frais que ces derniers ont été contraints d'exposer en cause d'appel ; qu'il leur sera alloué une indemnité de 6.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Considérant, par ailleurs, que la SCI CORAGNE, qui succombe dans l'exercice de son recours, sera condamnée aux entiers dépens d'appel, le jugement étant confirmée du chef de la répartition des dépens de première instance. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, - REOEOIT la SCI CORAGNE en son appel, mais dit cet appel mal fondé et l'en déboute, - CONFIRME en conséquence en toutes ses dispositions le jugement déféré, - Y AJOUTANT, - CONDAMNE l'appelante à payer aux consorts X... une indemnité de 6.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - CONDAMNE également l'appelante aux entiers dépens exposés à ce jour devant la Cour et autorise la SCP d'avoués KEIME et GUTTIN à en poursuivre directement le recouvrement, comme il est dit à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET REDIGE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRESIDENT PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ qui a assisté au prononcé M.T. GENISSEL F. LAPORTE