Cour d'appel de Versailles, CT0041, du 20 février 2006
Formation: CT0041

Sommaire: EXPROPRIATION POUR CAUSE D'UTILITE PUBLIQUE 0 Arrêt 2005-03497 1 28 février 2006 2 CA Versailles 3 4ème Chambre - Expropriations, Présidence : Mme Geneviève BREGEON ; Assesseurs : M. Ph. Clody, Vice-Président au tribunal de grande instance de PONTOISE, Mme D. KHAYAT, Vice-Président au tribunal de grande instance de NANTERRE 4 Titrage : Expropriation pour cause d'utilité publique Indemnité Fixation Exclusions des améliorations Conditions Améliorations destinées à augmenter l'indemnité Application Bail commercial (non) Il résulte de l'article L. 13-14, alinéa 1er du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que la juridiction doit fixer le montant des indemnités dues d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, aux termes de l'article L. 13-14, alinéa 2 du code précité, les améliorations de toute nature - mêmes celles qui sont apportées à l'immeuble antérieurement à l'ordonnance d'expropriation - ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toute autre circonstance, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Tel n'est pas le cas d'un bail commercial conclu pour l'occupation des lieux frappés d'expropriation, de sorte que, hors la fraude dont la preuve incombe à l'autorité expropriante et qui ne saurait résulter de la seule connaissance du projet d'expropriation, le droit au bail ne revêt pas la nature d'une amélioration au sens de l'article L. 13-14, alinéa 2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H 4ème chambre expropriations ARRET No CONTRADICTOIRE DU 28 FEVRIER 2006 R.G. No 05/03497 AFFAIRE : EPASQY représenté par Monsieur Philippe X... ès qualités de liquidateur C/ Société WATELET TP Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Janvier 2005 par le juge de l'expropriation de VERSAILLES RG no : 04/48 Bis Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : CABINET DS AVOCATS SCP RAMBAUD MARTEL + Parties REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT DE LA VILLE NOUVELLE DE SAINT QUENTIN EN YVELINES "EPASQY" représenté par Monsieur Philippe X... ès qualités de liquidateur Domicile élu au CABINET DS AVOCATS 46, rue de Bassano 75008 PARIS Représenté par le CABINET DS AVOCATS avocats au barreau de PARIS APPELANT Société WATELET TP Ayant son siège 7, route Principale du Port 92230 GENNEVILLIERS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Maître Bruno RICHARD de la SCP RAMBAUD MARTEL avocat au barreau de PARIS INTIMEE Composition de la cour : L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2006 en audience publique, en l'absence du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, Monsieur le DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DES YVELINES, ayant été avisé de la date d'audience par convocation du 26 octobre 2005, devant la cour composée de : Madame Geneviève BREGEON, Président, Monsieur Philippe Y..., Vice-Président au tribunal de grande instance de PONTOISE, Mme Danielle Z..., Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Nanterre, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine A... FAITS ET PROCEDURE, Aux termes d'un bail commercial conclu le 16 février 1999, la société WATELET TP (ci-après désignée WATELET), entreprise de travaux publics, est locataire d'un terrain sis 26 rue Hoche à Bois d'Arcy (78), cadastré section BB no 24, d'une superficie de 2.214 m . Celui-ci comporte ou comportait des bâtiments à usage de bureaux d'une surface de 429 m , un atelier de 100 m et un garage de 60 m avec fosse ainsi qu'une station de distribution de carburant, outre un parking et une aire de circulation goudronnés. Ce bien a fait l'objet d'une procédure d'expropriation totale, poursuivie par l'établissement public d'aménagement de la ville nouvelle de Saint Quentin en Yvelines (ci-après désigné EPASQY), dans le cadre de la zone d'aménagement concerté du secteur rue Hoche. Par arrêté du 14 décembre 1992, le préfet a déclaré cette opération d'utilité publique et l'a prorogée pour cinq ans par nouvel arrêté du 16 octobre 1997. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 6 décembre 2002. Sur demande du liquidateur de l'EPASQY, le juge de l'expropriation de Versailles a, par jugement en date du 7 janvier 2005 : * fixé à 924.163 ç l'indemnité due à la société WATELET au titre de son éviction, * sursis à statuer sur les frais éventuels de licenciement, * déclaré l'EAPSQY tenu de verser à la société WATELET la somme de 5.000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, * rejeté toute autre demande, * laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante. LA COUR Vu l'appel formé à l'encontre de cette décision par M Philippe X... ès qualités de liquidateur de l'EPASQY, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au greffe de la cour le 26 avril 2005 et dont celui-ci a établi les récépissés le 6 mai 2005, Vu le mémoire déposé le 24 juin 2005, notifié par le greffe de la cour le jour même à la société WATELET et au commissaire du gouvernement, par lequel le liquidateur de l'EPASQY, poursuivant la réformation partielle du jugement déféré, demande à la cour de : fixer l'indemnité d'éviction à 155.373 ç sauf à parfaire pour l'indemnité principale, 14.387,30 ç pour les frais de remploi, 9.159 ç pour les frais de déménagement, 12.000 ç au titre des frais de papeterie, publicité, installation téléphonique et informatique générés par le transfert, [* sur le trouble commercial, ordonner une expertise ou, subsidiairement, fixer l'indemnité de ce chef à 50.333 ç, Vu le mémoire accompagné d'un document déposé le 22 juillet 2005, notifié le 16 août 2005 par le greffe de la cour à l'appelant et au commissaire du gouvernement, par lequel la société WATELET intimée relevant appel incident, demande à la cour de : *] confirmer le jugement en ce qu'il a sursis à statuer sur les indemnités de licenciement, lui allouer une somme supplémentaire de 10.000 ç au titre des frais irrépétibles exposés en appel, Vu les convocations adressées le 26 octobre 2005 par le greffe de la cour à l'appelant, à l'intimée et au commissaire du gouvernement pour l'audience du 17 janvier 2006, SUR CE, Considérant que le commissaire du gouvernement n'a pas jugé utile de conclure en cause d'appel et qu'il convient de passer outre à son absence aux débats dans la mesure où le greffe de la cour lui a régulièrement notifié les écritures et pièce des parties ainsi que la date d'audience ; Considérant que la réalité du bail et le montant du loyer ne sont pas contestés en sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la production de ce contrat ainsi que le réclame l'appelant en page 7 de ses écritures susvisées ; Considérant que le jugement n'est pas remis en cause en ce qu'il a sursis à statuer sur les frais de licenciement ainsi qu'en ce qu'il a alloué des indemnités de 9.159 ç pour frais de déménagement et 12.000 ç pour frais de papeterie, publicité, installation téléphonique et informatique générés par le transfert ; que l'EPASQY en sollicite la réformation sur les sommes octroyées au titre de la valeur du droit au bail et de l'indemnisation du trouble commercial ainsi qu'au titre des frais de plaquette commerciale, drapeaux et panneaux publicitaires ; que la société WATELET relève appel incident sur le montant des indemnités relatives à la perte de son droit au bail et à son trouble commercial ainsi que sur le rejet de sa demande d'indemnité pour perte de clientèle occasionnée par le transfert de son activité ; Considérant que les parties conviennent que le loyer actuel est inférieur à sa valeur théorique et ne remettent pas en question la méthode du différentiel de loyer utilisée en première instance pour établir l'indemnité d'éviction du droit au bail ; que la méthode de calcul de l'indemnité de remploi n'est également pas discutée ; Que les parties admettent que le loyer annuel de 7.333,26 ç hors taxe porte également sur une parcelle attenante à celle expropriée et que seule la somme de 4.253 ç doit être retenue comme représentant le loyer versé pour cette dernière ; qu'elles s'accordent également sur la base des valeurs locatives à retenir soit : * bureaux : 76 ç x 429 m = 32.604 ç, * atelier : 45 ç x 100 m = 7.200 ç, * terrain libre : 10 ç x 1.624 m = 16.240 ç, en sorte que l'économie de loyer s'avère de 51.791 ç (56.044 ç - 4.253 ç), la somme de 55.791 ç revendiquée par la société intimée étant entachée d'une erreur de calcul tout comme celle de 51.866 ç indiquée par le premier juge ; Que l'EPASQY critique le coefficient multiplicateur de 4,5 appliqué par ce dernier et soutient qu'il convient de faire application d'un coefficient de 3 aux motifs que le bail a été conclu le 16 février 1999, postérieurement à l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 14 décembre 1992 et à l'arrêté de prorogation du 16 octobre 1997, que la société bailleresse et la société preneuse sont respectivement sociétés mère et filiale et que la propriétaire des lieux, la société EUROVIA, ne pouvait ignorer l'existence de l'opération d'aménagement déclarée d'utilité publique couvrant le bien donné à bail ; qu'il en déduit que la locataire connaissait également la situation et que le bail peut être considéré comme une amélioration apportée au fonds pour obtenir une majoration du montant de l'indemnité liée à son éviction ; Que, toutefois, aux termes de l'article L 13-14 du Code de l'expropriation dont se prévaut l'appelant, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fond de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu, ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée et que sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 11-1 ; Que l'acquisition d'un droit au bail ne saurait, hormis le cas de fraude dont la preuve incombe à l'autorité expropriante, et qui ne peut résulter de la seule connaissance d'un projet d'expropriation, être assimilée à une amélioration au sens du texte précité ; Qu'en l'espèce, la société intimée fait valoir sans être démentie que les lieux ont été occupés depuis près de trente ans par une entreprise aux droits de laquelle elle se trouve ; que la qualité médiocre des bâtiments reconnue par l'appelant, qui décrit ceux à usage de bureaux comme de type préfabriqué ou Algeco d'un seul niveau posés sur murets de parpaings et ceux à usage d'atelier et de garage comme construits en bardage sur structure métallique, ainsi que les photographies de ces bâtiments figurant au dossier de première instance corroborent l'ancienneté et l'affectation que leur attribue la société WATELET ; que ces circonstances suffisent à expliquer le faible montant du loyer ; que, dès lors, aucune fraude ne peut être retenue à l'encontre des deux personnes morales parties au contrat de bail ; qu'en toute hypothèse, l'appelant reconnaît qu'il y a lieu à indemnité et se borne à en discuter le montant ; Que, pour sa part, la société WATELET soutient qu'il convient d'appliquer un coefficient de 6 à raison des conditions d'accessibilité exceptionnelles de son site pour son personnel et ses clients ; Que, cependant, le premier juge a fait l'exacte appréciation de la situation du fonds loué, à proximité immédiate du centre ville, ainsi que des autres circonstances de la cause pour appliquer un coefficient multiplicateur de 4,5 ; qu'il s'ensuit que l'indemnité principale s'établit à 233.059,50 ç (soit 51.791 ç x 4,5) ; Que, sur les bases de calcul retenues en première instance, l'indemnité de remploi s'élève en conséquence à 22.155,95 ç (soit 5 % de 23.000 ç + 10 % de 210.059,50 ç) ; Considérant que, contrairement à ce que soutient l'EPASQY appelant, les documents comptables versés aux débats de première instance par la société WATELET sont signés de son commissaire aux comptes et permettent de connaître les chiffres d'affaires et bénéfices dégagés par le site en cause ; que la liste du personnel avec l'indication des fonctions occupées a été versée par la société WATELET aux débats de première instance ; que le document comptable produit en cause d'appel par la société intimée permet de déterminer la masse salariale affectée en 2003 audit établissement de Bois d'Arcy ; que la masse salariale des années antérieures à 2003 est indifférente à la solution du litige, seule devant être prise en compte celle du dernier exercice à la date de la décision entreprise ; Qu'en cet état, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expertise réclamée par l'appelant aux fins de : * déterminer le nombre de salariés employés en 2003 sur le site de Bois d'Arcy en précisant pour chacun d'eux ses fonctions, * déterminer, pour les exercices 2001, 2002 et 2003, le montant des salaires et charges réglés au personnel rattaché à ce site, * déterminer pour ce site la quote part de bénéfice réalisé au titre des exercices 2001, 2002 et 2003 ; Considérant que la société WATELET fait valoir que le transfert de son établissement de Bois d'Arcy aura des conséquences sur l'organisation de son activité exercée pour les deux tiers dans un rayon de 10 kilomètres, la majorité des salariés résidant à proximité immédiate de ce lieu où ceux qui travaillent à l'extérieur de celui-ci doivent se rendre pour être conduits sur les différents chantiers de l'entreprise ; que l'appelant ne remet pas en cause la réalité du trouble commercial que connaîtra cette dernière du fait de son transfert et prend d'ailleurs l'engagement de lui accorder un délai de six mois pour libérer les lieux à compter de la date à laquelle interviendra le paiement ou la consignation des indemnités allouées ; Que l'appelant estime que ce trouble peut être réparé par l'octroi d'une somme correspondant à un mois de bénéfice moyen réalisé au cours des années 2001, 2002 et 2003 qu'il évalue à 50.333 ç ; que, de son côté, la société WATELET sollicite de ce chef, à titre principal, trois mois de bénéfice et trois mois de la masse salariale du dernier exercice et, à titre subsidiaire, trois mois de bénéfice et un mois et demi de masse salariale ; Que, néanmoins, le premier juge a exactement retenu que l'indemnisation du préjudice commercial doit correspondre à trois mois de bénéfice moyen sur les trois années 2001, 2002 et 2003 (soit 188.666 ç au vu des documents comptables concernant l'établissement concerné) plus un mois de masse salariale de la dernière année ; que, s'agissant de réparer une perte sur salaires et charges pendant les opérations de déménagement et de réinstallation, il convient toutefois de déduire de la masse salariale la somme afférente au personnel intérimaire, laquelle s'élève à 655.674,91 ç pour l'année 2003 selon la pièce comptable annexée au mémoire susvisé de l'intimée, soit 54.639,57 ç pour un mois ; que la seule somme de 390.768,76 ç sera en conséquence retenue au titre de la masse salariale (soit 5.344.900 ç : 12 mois - 54.639,57 ç) ; Que, dès lors, l'indemnité revenant de ce chef à la société WATELET sera ramenée à 579.434,76 ç (188.666 + 390.768,76) ; Considérant que l'appelant fait valoir avec pertinence que les frais relatifs à la modification de la plaquette commerciale (5.382 ç) et aux équipements signalétiques (11.000 ç pour drapeaux et panneaux publicitaires) du nouveau site de l'intimée sont pris en compte dans le forfait de 12.000 ç alloué au titre des frais de papeterie, publicité, installation téléphonique et informatique générés par le transfert ; qu'il convient donc de débouter la société WATELET de ces deux chefs de sa demande ; Considérant que l'ancienneté de l'implantation dont elle se prévaut permet de tenir pour acquis que la société WATELET a su fidéliser sa clientèle ; qu'elle ne Considérant que l'ancienneté de l'implantation dont elle se prévaut permet de tenir pour acquis que la société WATELET a su fidéliser sa clientèle ; qu'elle ne produit aucun élément de nature à établir qu'elle ne pourra pas se réinstaller à proximité de son site actuel de Bois d'Arcy et ne pourra plus satisfaire aux exigences de disponibilité et de rapidité d'intervention que lui imposent certains de ses contrats en cours ; qu'il s'ensuit que sa demande d'indemnité pour perte de clientèle ne peut être accueillie ainsi que l'a dit le premier juge ; Considérant en définitive, qu'abstraction faite d'éventuels frais de licenciement objet du sursis à statuer, l'indemnité d'éviction revenant à la société WATELET s'établit à 855.804,21 ç (233.059,50 + 22.155,95 + 579.434,76 + 9.159 + 12.000) ; Considérant que l'équité ne commande pas l'attribution de sommes au titre des frais non compris dans les dépens d'appel, ceux alloués en première instance n'étant pas contestés ; que l'autorité expropriante, qui succombe sur l'essentiel de ses demandes, doit supporter la charge des dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en valeur à la date du jugement entrepris, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a sursis à statuer sur l'indemnité due au titre des frais éventuels de licenciement et a statué sur les dépens et frais hors dépens, Le réformant en ce qu'il a fixé l'indemnité due pour le surplus à la société WATELET TP à 924.163 ç et, y ajoutant, Fixe à 855.804,21 ç l'indemnité revenant à la société WATELET TP, Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne Monsieur Philippe X... ès qualités de liquidateur de l'établissement public d'aménagement de la ville nouvelle de Saint Quentin en Yvelines aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, Président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, Président et par Madame Marie-Christine A..., Greffier, présent lors du prononcé. Le GREFFIER, Le PRESIDENT,