Cour d'appel de Poitiers, du 13 février 2001

Sommaire: BAIL COMMERCIAL L'inexécution par le bailleur d'un immeuble à usage d'hôtellerie de son obligation de clos et de couvert ,ce qui a occasionné des désordres , constitue une atteinte à la destination du fonds justifiant des dommages et intérêts pour perte d'exploitation.

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE POITIERS PREMIERE CHAMBRE CIVILE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS JUGEMENT DU: TREIZE FEVRIER DEUX MIL UN COMPOSITION DU TRIBUNAL: PRESIDENT : Florence LEVANDOWSKI, Juge Statuant par application des articles 801 à 805 du Nouveau Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats. GREFFIER : Madame X..., Débats tenus à I' audience du : 20 Octobre 2000 Nature du Jugement : contradictoire PARTIES: DEMANDEUR: E.U.R.L. HOTEL DESTREES, dont le siège social est sis 69, Boulevard d' Estrées - 86100 CHATELLERAULT représenté par Me Brigitte DE SAINT-JUST, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant DEFENDEUR: Monsieur Branko Franjo Y... né le 26 Octobre 1943 RUSEVO (YOUGOSLAVIE), demeurant 28, rue du Tabary - 86100 CHATELLERAULT représenté par Me Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant Vu l 'assignation du 5 novembre 1999 de Monsieur Branko Y... à la requête de l' EURL HOTEL D' ESTREES. Vu l 'ordonnance du 5 avril 2000 condamnant Monsieur Y... à payer à la demanderesse la somme de 12.949, 98 Frs à titre de provision. Vu les dernières conclusions de l' EURL HOTEL D' ESTREES signifiées le 13 octobre 2000. Vu les dernières conclusions de I' EURL HOTEL D' ESTREES signifiées le 3 octobre 2000. Vu l 'ordonnance de clôture du 1 8 octobre 2000. MOTIFS DE LA DECISION L' EURL HOTEL D ESTREES exploitait un hôtel dans un immeuble situé à CHATELLERAULT, boulevard d' Estrées, selon un bail commercial conclu le 17 juillet 1987 avec M. Y.... De nombreux désordres sous forme d' infiltrations d 'eau par les toitures ont affecté la partie exploitation de l' immeuble. Ces désordres ont fait l' objet d' une expertise ordonnée en référé à la requête de l' exploitant dont le rapport a été déposé le 28 mai 1 999. L' EURL d 'ESTREES, qui a résilié son bail le 17 juillet 1999 et n' exploite plus les lieux loués, demande que Monsieur Z... soit déclaré responsable des désordres constatés par l 'expert et condamné à indemniser son préjudice d 'exploitation et son préjudice commercial résultant de la cessation d' activité à laquelle l 'état des locaux l' a contrainte, préjudices qu' elle chiffre respectivement aux sommes de 200.000,00 Frs et de 500 000,00 Frs. SUR LA RECEVABILITE: L' EURL HOTEL D' ESTREES, si elle n' exploite plus l 'hôtel, n' en a pas moins conservé la personnalité morale qui lui permet d' agir en justice, contrairement à ce qu' entend soutenir Monsieur Y... A... action est recevable. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE: 1) les désordres et leur imputabilité Les désordres relevés par l 'expert concernent les cinq bâtiments que comprend l' hôtel. Ils se caractérisent par des infiltrations d' eau, ayant pour conséquence d' importantes tâches d' humidité affectant l' ensemble des bâtiments, avec décollement des papiers peints et des dalles de plafond qui menacent de tomber dans certaines chambres(p. 8, 9 et 10 du rapport). Ainsi, 12 chambres sont touchées de façon importante par l 'humidité, six d' entre elles étant quasiment inhabitables. L' origine des désordres a pour cause, sur l' ensemble des bâtiments, le mauvais état des toitures : mauvais état des chêneaux, des relevés de solins, défaut d 'étanchéité des faîtages et des tôles des toitures. Ces désordres aux termes du rapport d' expertise résultent d 'un défaut d' entretien. Ils concernent le "couvert" (p. 1 5 à 21 du rapport) et, en conséquence, sont imputables au bailleur, le couvert relevant tant des obligations générales du bailleur, que de celles mises à sa charge par la convention de bail du 17juillet 1987. Monsieur Y... ne justifie que d' une réparation en 1991 du chéneau pour 769,70 F et s' il produit bien un devis de réparation de la toiture, ce devis, dont il ne démontre pas qu' il en ait fait exécuter les prestations prévues, date du 24 novembre 1998, alors qu' il n' est pas contesté que les désordres sont apparus dès 1995 et que le locataire en réclamait encore à son bailleur le remède en 1 997 et ce, en vain. Il entend également faire valoir, pour s' exonérer de ses obligations, la qualité du matériau dont est construit l' immeuble, le "tuffeau", dont la fragilité et la perméabilité sont connues. Cette circonstance devait attirer l' attention de Monsieur Y... sur l' évolution de l' état de son immeuble et, en tout état de cause, est sans effet sur son obligation d' entretien qu' elle ne peut qu' accroître, dès lors qu' il avait connaissance de ce "point faible" de son immeuble. 2) le préjudice: - Le préjudice d exploitation Il doit être rappelé que l' immeuble objet du bail commercial était destiné à l' hotellerie, c 'est à dire la location de chambres meublées, et devait en conséquence répondre à des normes expresses. Il s' ensuit que l 'obligation de clos et de couvert du bailleur prend un caractère encore plus impératif dès lors que son inexécution porte atteinte à la destination du bien donné à bail. Il ressort de l 'expertise qu' en raison des désordres, plus de la moitié des locaux offerts à la clientèle était inexploitable, en tout état de cause, ils ne répondaient pas aux exigences de conformité du classement en 2 étoiles de l' hôtel. L' EURL HOTEL D' ESTREES produit aux débats les éléments comptables de son exploitation d' où il ressort une baisse du chiffre d' affaires correspondant à la survenance des désordres. Au vu de ces résultats, une baisse d 'activité est avérée depuis le début de l' apparition des désordres, le chiffre d' affaires subit ainsi une perte de 40.000 F en 1996, 50.000 F en 1 997, 80.000 F en 1998 et 40.000 F en 1 999 pour arriver à cette date à un résultat d' exploitation déficitaire. Monsieur Y... soutient que la baisse d' activité est liée à l' absence continuelle du gérant, au branchement sur répondeur téléphonique permanent de la réception et au prix excessif des chambres de 150 à 200 F la nuit. Force est de constater qu' il ne produit aucune pièce pour démontrer ses allégations. Il y a lieu de relever que L' EURL HOTEL D' ESTREES pouvait exploiter, jusqu en 1995, l' intégralité de l' espace loué. Il doit d 'ailleurs être indiqué qu' elle avait fait effectuer des travaux et obtenu en 1 993 un arrêté de classement en catégorie 2 étoiles. Il est avéré par l' expertise qu' en raison des désordres, plus de la moitié de l' immeuble a été soustraite à l' exploitation normale d' hotellerie. Par ailleurs, un rapport de visite de la Direction de la Consommation, de la Concurrence et de la Répression des Fraudes a entraîné, en raison de l' état d 'insalubrité de l' hotel, la radiation de l 'établissement, par arrêté du Préfet du 11 novembre 1 999, jusqu' à ce que le bailleur remette les lieux en état. La perte d 'exploitation est donc bien liée directement aux désordres qui ont porté atteinte à la destination d' hotellerie de l 'immeuble. Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de I' EURL HOTEL D' ESTREES du chef du préjudice résultant de la perte d' exploitation. - le préiudice commercial L' EURL HOTEL D ESTREES fait valoir qu' elle a été obligée de cesser son activité compte tenu de la perte d' exploitation et de la non conformité de l' hôtel. Il a été observé plus haut que l' inexécution par le bailleur de son obligation d' assurer le couvert de l' immeuble loué est la cause directe des difficultés d' exploitation des lieux en hôtel. A supposer que l' EURL HOTEL D' ESTREES ait voulu poursuivre son activité, outre qu' elle se serait trouvée en état de cessation des paiements, l 'arrêté préfectoral du 1O novembre 1 999, portant radiation pour une période de six mois comme hôtel de tourisme de l' Hotel d' Estrées, y aurait mis un terme, l 'arrêté précise : "considérant l 'état d' insalubrité dans lequel se trouve d Hotel d' Estrées" à CHATELLERAULT, et indique dans son article 2 " Pendant ce délai de six mois, Monsieur Y..., propriétaire de l 'hôtel d' Estrées, devra faire procéder à sa remise en état." Par ailleurs, dans un courrier du 26 juillet 1 999, la préfecture déclarait à M. B..., gérant de l 'Hotel d 'Estrées : "compte tenu de l' état d' insalubrité dans lequel se trouve cet établissement, il me semble que votre décision de mettre un terme à votre bail de location des murs soit la plus adaptée." Dès lors qu' elle n' est plus exploitante de l' hôtel, I' EURL HOTEL d' ESTREES ne peut plus vendre son fonds de commerce, qu' elle avait acquis en 1 989 pour le prix de 650.000 F outre les frais pour 118.000 F. Le mauvais état de l' immeuble ayant conduit à la cessation d' activité et à la radiation de l 'hôtel comme hôtel de tourisme est imputable entièrement à Monsieur Y..., le bailleur, qui s' est soustrait à ses obligations tant contractuelles que légales. Il doit être tenu d 'indemniser le préjudice subi par l'EURL HOTEL D' ESTREES. La somme de 500.000 F réclamée par le demandeur est justifiée compte-tenu du prix d 'achat du fonds et de ce que les travaux que l'EURL y avait fait faire lui avait permis d' en obtenir, en 1 993, le classement en catégorie 2 étoiles, et lui aurait permis de le revendre dans de meilleures conditions encore. SUR LA DEMANDE RECONVENTlONNELLE Monsieur Y... soutient que son locataire n' a pas respecté les conditions du décret du 30 septembre 1 953 pour résilier son bail et lui a laissé un immeuble dégradé. Il demande sa condamnation au paiement d 'une somme de 700.000 F à titre de dommages et intérêts. L' EURL HOTEL D' ESTREES a donné régulièrement congé pour prendre effet à l' expiration de la période triennale de son bail le 1 7 juillet 1 999. Par ailleurs, la faute avérée du bailleur aurait justifié la résiliation. L' état de l' immeuble a fait l' objet d' une expertise judiciaire d' où il ne résulte pas de faute dans l' exécution de son obligation par le locataire de nature à fonder le préjudice invoqué. Le rapport réalisé le 2 octobre 2000 à la demande de Monsieur Y... par Monsieur C..., soit quinze jours avant l' ordonnance de clôture et plus d' un an après la résiliation du bail, et qui, par ailleurs, se réfère au décret du 26 août 1 987 inopérant en matière de baux commerciaux, n 'apporte aucun élément de nature à contredire le rapport d' expertise judiciaire. Il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur Y... de toutes ses demandes. Il convient d' ordonner l' exécution provisoire qui n' est pas incompatible avec la nature de l 'affaire et est justifiée par le dommage subi depuis plusieurs années par I' EURL HOTEL d' ESTREES à hauteur de 400.000 F. Il sera donné acte à l' EURL HOTEL D' ESTREES de ce qu' elle renonce à l' aide juridictionnelle dans l 'hypothèse d' une décision favorable. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant publiquement, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort, Dit que Monsieur Y... est responsable des désordres constatés par l 'expert judiciaire sur l 'immeuble commercial situé 69 boulevard d 'Estrées à CHATELLERAULT, Condamne Monsieur Y... à payer à I' EURL HOTEL D' ESTREES les sommes suivantes - au titre du préjudice d 'expoitation DEUX CENT MILLE FRANCS (200.000 F soit 30.489,80 E), - au titre du préjudice commercial CINQ CENT MILLE FRANCS (500. 000 F soit 76.224,51 E) Ordonne l' exécution provisoire à hauteur de 400.000 Frs, Donne acte à l' EURL HOTEL D' ESTREES de ce qu' elle renonce au bénéfice de l' aide juridictionnelle, Déboute Monsieur Y... de toutes ses demandes, Le condamne en tous les dépens qui comprendront les frais d' expertise. Ainsi prononcé par Florence LEVANDOWSKI, Juge. En foi de quoi, la présente minute a été signée par Florence LEVANDOWSKI, Juge, et Nathalie X..., Greffier. Le Greffier, Le Président,