Cour d'appel de Versailles, du 26 mai 1998, 1995-3133

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Sous-location - Conditions - Concours du bailleur à l'acte - Nécessité - / Selon les dispositions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 le locataire a l'obligation d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte de sous-location. L'autorisation de sous-louer prévue par le contrat de bail, ne dispense pas le locataire principal de respecter cette formalité, sauf le cas où le propriétaire a par avance ou ultérieurement renoncé à s'en prévaloir. En conséquence, est fondé à poursuivre le locataire en cessation des sous-locations irrégulièrement consenties le propriétaire qui n'a pas été appelé à concourir aux actes de sous-location, le contrat de bail ne comportant aucune renonciation de la part du bailleur à concourir à ces actes, peu important que les activités professionnelles du locataire portent, notamment, sur la mise à disposition temporaire de locaux, dès lors que les sous-locations ont été consenties sur le fondement de l'article 3.2 du décret précité et susceptibles en tant que tel, en cas de maintien dans les lieux au-delà de vingt- quatre mois, de permettre au bénéficiaire d'acquérir la propriété commerciale

Suivant acte sous seing privé en date du 28 décembre 1977, Mademoiselle Simone X..., aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société EXOR, a donné à bail à la société CLAIRE LEROUX INTERPERFORMANCE devenue CENTRE LOCATIF INTERNATIONAL PARMENTIER et ci-après dénommé société CLIP, un appartement à usage de bureaux de huit pièces avec dépendances et caves situés au 2ème étage d'un immeuble sis 80, avenue de la Grande Armée à PARIS (16e) pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1978 moyennant un loyer initial annuel en principal de 120.000 francs, porté lors de la dernière révision en date du 15 février 1994 à 210.795,65 francs. Ce bail comprenait les dispositions particulières suivantes : . article 11 - (Le preneur s'engage à) "ne pouvoir utiliser les lieux qu'à usage de bureaux et dans le cadre de son objet social : prestations de services, de secrétariat multilingue, relations publiques, location de bureaux et domiciliation, ceci à l'exclusion de toute activité seulement professionnelle, de toute habitation et de l'usage de toute machine autre que de bureaux". . article 12 - "de ne pouvoir consentir une sous-location totale ou de ne pouvoir consentir de sous-location partielle si ce n'est qu'à titre précaire et sans qu'en aucune manière le ou les sous-locataires puissent pouvoir prétendre, notamment en raison de la nature ou de la durée de leur occupation, à un quelconque droit à renouvellement, étant rappelé que les locaux forment un tout indivisible, ce que les parties reconnaissent expressément". Dans le courant de l'année 1985, la société EXOR ayant appris que les locaux objets du bail étaient sous-loués à diverses sociétés et estimant que la société CLIP avait enfreint les dispositions précitées du bail, a, sur autorisation de justice, fait procéder le 14 janvier 1996, à un constat d'huissier duquel il ressortait : - la présence ou la domiciliation dans les lieux de 14 sociétés commerciales et de trois particuliers ; - des revenus tirés de ces sous-locations représentant environ le double du loyer principal payé par la société CLIP ; Eu égard à cette situation, la société EXOR a fait délivrer le 26 mai 1996 à la société CLIP, une sommation visant la clause résolutoire, d'avoir à faire cesser ces sous-locations qu'elle tenait pour irrégulières. La société CLIP a délivré à son tour, une sommation de protestation, estimant s'être strictement conformé aux clauses du bail et, par acte du 18 juillet 1986, elle a sollicité le renouvellement de son bail, ce à quoi s'est opposé la société bailleresse. [* La société CLIP a alors porté le litige devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS qui, par jugement en date du 16 juin 1987, après avoir retenu que la société CLIP n'avait commis aucune infraction aux clauses du bail, a : - prononcé la "nullité" de la sommation du 26 mai 1986 ; - constaté la régularité du congé donné le 19 septembre 1986 par la société EXOR ; - dit que ce congé comportant refus de renouvellement ouvrait droit à indemnité d'éviction par la société CLIP et que celle-ci devait en contrepartie payer une indemnité d'occupation jusqu'à son départ définitif ; - ordonné une expertise confiée à Monsieur Y... pour permettre de chiffrer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation ; - dit n'y avoir lieu à versement de dommages et intérêts ; *] Sur appel de la société EXOR, la Cour d'Appel de PARIS a, par arrêt du 25 novembre 1988, confirmé en toutes ses dispositions ce jugement. Statuant sur le pourvoi formé par la société EXOR, la 3ème chambre de la Cour de Cassation a, par arrêt du 11 juillet 1990, cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de PARIS, motif pris que, après avoir retenu que le bail autorisait le locataire à consentir des sous-locations pour 23 mois, sans rechercher comme il le lui était demandé, si la locataire avait appelé la bailleresse à concourir aux actes de sous-location, la Cour n'avait pas donné de base légale à sa décision ; [* Par arrêt en date du 08 décembre 1992, la Cour d'Appel de REIMS, désignée comme Cour de Renvoi, a statué dans les termes ci-après : - Reçoit en la forme l'appel de la SA EXOR ; - Au fond, l'en déboute ; - Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 16 juin 1987 ; Evoquant quant au fond, - Homologue le rapport d'expertise Y... déposé le 17 janvier 1990 ; - Dit et juge que l'indemnité d'occupation due par la SARL CLIP à compter du 1er juin 1987 et que l'indemnité d'éviction due par la SA EXOR seront calculées sur la base dudit rapport d'expertise Y... ; - Rejette les demandes des parties plus amples ou contraires ; - Condamne la SA EXOR à verser à la SARL CLIP la somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - Condamne la SA EXOR aux entiers dépens ; *] Sur nouveau pourvoi de la société EXOR, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de REIMS pour violation de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953, en retenant : - que sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ; qu'en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ; - que pour constater la nullité de la sommation visant la clause résolutoire délivrée pour sous-location irrégulière par la société EXOR, propriétaire, à la société CLAIRE LEROUX INTERPERFORMANCE (CLIP), preneur à bail de locaux à usage commercial, et dire que le refus de renouvellement du bail opposé par la société EXOR ouvrait droit à une indemnité d'éviction par la société CLIP, l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, retient que le bail autorisait des sous-locations précaires et qu'en consentant des sous-locations d'une durée n'excédant pas 23 mois, dérogeant aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, la société CLIP n'était pas tenue d'appeler le propriétaire à concourir aux actes de sous location ; - qu'en statuant ainsi, la Cour a violé le texte susvisé ; * Devant la Cour de ce siège, désignée comme 2ème Cour de Renvoi, la société EXOR persiste à soutenir que le bail n'autorisait pas la société CLIP a sous-louer de façon permanente l'intégralité des locaux, sauf à dénaturer la commune intention des parties. Elle ajoute que, en tout état de cause, et comme l'a rappelé sans ambigu'té la Cour de Cassation, elle aurait dû être appelée à concourir aux actes de sous-location, comme le prévoit l'article 21 du décret du 30 septembre 1953, et que la violation de cette disposition lui fait d'autant plus grief en l'espèce que, faute de connaître l'existence des sous-locations, et notamment leur prix, elle n'a pas pu faire valoir son droit à réajustement des loyers. Elle demande en conséquence, que le jugement déféré soit infirmé en toutes ses dispositions, que soit constatée la résiliation de plein droit du bail au 27 juin 1986 par l'effet de la sommation délivrée le 26 mai 1986 ; que soit fixée l'indemnité d'occupation due à compter du 27 juin 1986 jusqu'au 31 janvier 1987, date du départ de la société CLIP, sur la base du rapport d'expertise de Monsieur Y... soit 520.000 francs par an en principal ; que la société CLIP soit en conséquence condamnée à lui payer la somme de 145.835,45 francs au titre du rappel sur indemnité d'occupation pour la période du 1er juillet 1986 au 31 janvier 1987, ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts. A titre subsidiaire, elle demande que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la société CLIP avec les mêmes conséquences de droit que ci-dessus. A titre plus subsidiaire encore, elle sollicite la validation du congé refusant le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction qu'elle a délivré à la société CLIP en raison des motifs graves et légitimes motivant ce refus. Enfin, et en tout état de cause, elle demande que la société CLIP soit condamnée à lui rembourser la somme de 368.987,91 francs qu'elle lui a versée en exécution de l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de REIMS, avec intérêts au taux légal, à compter du 24 juin 1993 et capitalisation des intérêts, outre une indemnité de 100.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société CLIP conclut, pour sa part, à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris, sauf à se voir allouer une indemnité de 15.000 francs au titre des frais qu'elle a été contrainte d'exposer devant la présente Cour de Renvoi. En réplique, elle fait essentiellement valoir que l'approche que fait son adversaire du litige est incompatible avec l'activité exploitée par elle et parfaitement connue de son adversaire, à savoir celle d'exploitation d'un Centre d'Affaires, activité de prestations de service consistant à mettre à disposition des sociétés domiciliées divers moyens, activité selon elle parfaitement compatible avec les clauses du bail. Elle ajoute qu'il n'y avait pas lieu pour elle d'appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-location dès lors qu'il ne s'agissait que de titres précaires excluant pour le sous-locataire, toute possibilité d'exiger un maintien dans les lieux et que l'article 21 du décret, qui n'est pas d'ordre public, n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce. Elle ajoute encore que le bailleur ne peut se prévaloir utilement du montant des sous-loyers perçus par elle dès lors que s'y trouvent inclus différentes prestations (accueil, installations téléphoniques, entretien et fournitures diverses) qui ne relèvent pas directement du contrat de location et que les revenus qu'elle a ainsi reçus ne peuvent se comparer utilement avec le montant du loyer principal. * MOTIFS DE LA DECISION . Sur la résiliation du bail Considérant que l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 fait obligation au locataire d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte de sous-location ; que l'autorisation de sous-louer, donnée par le propriétaire, ne dispense pas le locataire principal de respecter cette formalité, sauf le cas où le propriétaire a par avance ou ultérieurement renoncé à s'en prévaloir ; Considérant qu'en l'espèce, il est constant et non contesté que le bail consenti à la société CLIP le 28 décembre 1977 donnait à cette dernière la faculté de sous-louer dans les conditions prévues aux articles 11 et 12 du contrat ci-dessus rappelés ; que cet acte ne comportait cependant aucune renonciation du bailleur à concourir aux actes de sous-location qui viendraient à être ainsi consentis ; Or, considérant qu'il résulte des pièces des débats que la société CLIP a consenti un certain nombre de sous-locations pendant la durée du bail à diverses sociétés sans en informer la société EXOR et sans appeler celle-ci à concourir aux actes de sous-location ; qu'il suit de là que la société EXOR était fondée à se prévaloir de cette infraction en faisant délivrer commandement à la société locataire, par acte du 26 mai 1996, d'avoir, dans le délai d'un mois, à se conformer aux dispositions de l'article 12 du bail et plus particulièrement à faire cesser toutes les locations irrégulières..... ; qu'à cet égard, il importe peu que les activités de la société CLIP soit orientées vers la mise à disposition temporaire de locaux, avec en sus diverses prestations de services fournies, dès lors que chacune des sociétés sous-locataires a bénéficié d'un bail dérogatoire de l'article 3.2 du décret, susceptible en tant que tel, en cas de maintien dans les lieux au-delà de 24 mois, de permettre au bénéficiaire d'acquérir la propriété commerciale ; qu'il était dans ces conditions nécessaire de mettre en mesure le bailleur, qui n'a pas été appelé à concourir à ces actes lesquels ne sauraient valablement leur être opposés, de vérifier préalablement la conformité et la régularité de chaque contrat de sous-location non seulement pour les effets juridiques susceptibles d'en découler mais également pour lui permettre de faire éventuellement usage de son droit à réajustement du prix, étant observé qu'en l'espèce et comme il a été dit, le locataire principal tirait des sous-locataires des revenus largement supérieurs à ceux perçus par le bailleur ; que de surcroît, il apparaît que les sous-locations litigieuses ont été consenties en violation des dispositions de l'article 12 du bail qui ne prévoyait qu'une autorisation de sous-location partielle (au singulier), même si sont visés plus loin "le ou les sous-locataires" cette dernière mention pouvant parfaitement s'appliquer au cas d'une sous-location consentie conjointement à plusieurs preneurs et n'étant pas de nature à remettre en cause les dispositions précédentes d'interprétation restrictive visant "une sous-location" ; Considérant que, dans ces conditions et pour ces seuls motifs, la société EXOR était fondée, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, à demander que soit déclarée acquise la clause résolutoire à compter du 26 juin 1996 dès lors que la situation n'avait pas été régularisée à cette date et qu'en tout état de cause, il s'agissait d'une infraction non réparable ; que, subsidiairement et pour les mêmes motifs, en raison de la gravité du manquement dont s'agit, elle était fondée à s'opposer au renouvellement du bail ou à solliciter la résiliation judiciaire du bail ; que le jugement dont appel qui a fait une analyse erronée des éléments de la cause, sera, dans ces conditions, infirmé en toutes ses dispositions ; . Sur les conséquences financières Considérant que, depuis le 27 juin 1986, date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à son départ intervenu le 31 janvier 1987, la société CLIP est débitrice d'une indemnité d'occupation ; Considérant que le loyer contractuel était, dans son dernier état fixé à 210.785,65 francs par an, soit 20.833,63 francs par mois ; que sur la base des propositions de l'expert Monsieur Y... tendant à voir fixer l'indemnité d'occupation à 520.000 francs par an en principal et que la Cour fait siennes, la société CLIP reste redevable, pour la période du 1er juillet 1986 au 31 janvier 1987, d'un complément de 145.835,45 francs, qu'elle sera condamnée à payer à la société EXOR avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ; que de même, la société EXOR est fondée à réclamer le bénéfice de la capitalisation des intérêts, conformément à l'article 1154 du Code Civil et ce, à compter du 11 juillet 1995, date de la première demande formée par voie de conclusions ; Considérant que la société EXOR est également fondée à réclamer le remboursement des sommes qu'elle a été contrainte de verser à la société CLIP en exécution de l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de REIMS et ce, avec intérêts de droit à compter de la notification de la présente décision ouvrant droit à restitution et non pas à compter de la date du versement, comme le réclame à tort la société EXOR ; Considérant enfin qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EXOR les sommes qu'elle a été contrainte d'exposer ; que la société CLIP sera condamnée à lui payer une indemnité de 20.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens comprenant les frais d'expertise ; * PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et sur renvoi après cassation, - Dit recevable l'appel interjeté par la société EXOR et y faisant droit pour l'essentiel ; - Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ; Et statuant à nouveau, - Constate la résiliation de plein droit du bail à la date du 27 juin 1986 par effet de la sommation délivrée le 26 mai 1986 visant la clause résolutoire ; - Fixe l'indemnité d'occupation due à compter du 27 juin 1986 jusqu'au 31 janvier 1987 date de départ de la société CLIP CLAIRE LEROUX INTERPERFORMANCE CIE, sur la base du rapport judiciaire de Monsieur Y..., à 520.000 francs par an en principal ; - Condamne en conséquence la société CLIP CLAIRE LEROUX INTERPERFORMANCE CIE à payer au titre de rappel sur indemnité d'occupation, à la société EXOR, pour la période du 1er juillet 1986 au 30 janvier 1987, la somme de 145.835,45 francs avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; - Ordonne la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil, à compter du 11 juillet 1995, date de la première demande ; - Condamne également la société CLIP CLAIRE LEROUX INTERPERFORMANCE CIE à restituer à la société EXOR les sommes perçues en exécution de l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de REIMS, et ce avec intérêts de droit à compter de la notification de la présente décision ; - Condamne aussi la société CLIP CLAIRE LEROUX INTERPERFORMANCE CIE à payer à la société EXOR une indemnité de 20.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - La condamne enfin aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise et autorise Maître BINOCHE, Avoué, à en poursuivre directement le recouvrement, comme il est dit à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET PRONONCE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER qui a assisté au prononcé LE PRESIDENT M. Z... F. ASSIÉ