Cour d'appel d'Agen, du 4 mai 2004, 02/1411

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Les deux parties ont engagé le litige sur la clause résolutoire contenue au bail. En l'espèce, il résulte des documents produits que la société intimée a supprimé l'activité de bar-restaurant et n'a conservé que l'activité d'hôtellerie, de telle sorte que depuis cette date et selon les déclarations du gérant lui-même, cinquante pour cent de la surface louée n'est pas exploitée. L'exploitation du fonds de restauration a été déplacée dans un immeuble proche. Le preneur, intimé, a fait constater que les locaux et l'aménagement des structures n'étaient pas conformes à la réglementation sur l'hygiène des aliments et il résulte de la correspondance échangée entre les parties que les bailleurs appelants ont laissé sans réponse les demandes renouvelées de la société intimée d'exécuter dans les locaux loués des travaux conformes aux normes d'hygiène et de sécurité afin d'exécuter une activité de restauration rapide. Il est incontestable que le transfert de l'activité de restauration dans un autre immeuble que l'immeuble loué a été fait sans le consentement du bailleur. Les résultats comptables de l'entreprise ne sont pas de nature à mettre en péril les intérêts des bailleurs et les décisions commerciales de la société intimée ne pourront leur permettre d'obtenir une baisse du loyer actuellement versé aux appelants, selon le contrat de bail originel. Dans ces conditions il convient de dire que la société intimée n'a pas contrevenu aux obligations du bail dans une proportion permettant la résiliation de celui-ci

DU 04 Mai 2004 ---------------------- N.R/S.Buz Emile Célestin X... Madame Dalila Adrienne Y... dite Aline X... née Z... A.../ S.A.R.L. AUBERGE DU CHEVAL NOIR RG N : 02/01411 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du quatre Mai deux mille quatre, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Emile Célestin X... Madame Dalila Adrienne Y... dite Aline X... née Z... représentés par Me Henri TANDONNET, avoué assistés de la SCP PRIM-GENY, avocats APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 28 Août 2002 D'une part, ET : S.A.R.L. AUBERGE DU CHEVAL NOIR prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est Avenue Jean Philip 32120 MAUVEZIN représentée par Me Solange TESTON, avoué assistée de la SCP GOMES - VALETTE, avocats INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 16 Mars 2004, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Catherine LATRABE et Christian COMBES, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCEDURE La S.A.R.L. AUBERGE DU CHEVAL NOIR a acquis le fonds de commerce d'hôtel restaurant bar avec licence 4 appartenant aux époux X..., le 23 juin 1998 ; Le même jour les époux X... lui ont donné à bail l'immeuble dans lequel s'exerçait l'activité d'hôtel-restaurant-bar ; Le 23 juillet 2000 la S.A.R.L. AUBERGE DU CHEVAL NOIR a supprimé l'activité de bar-restaurant et n'a conservé que l'activité d'hôtel, transférant l'activité de restaurant dans un local secondaire 34 rue de la Brèche ; L'extrait Kbis indique ce lieu comme un établissement de la même société, établissement dans lequel a été transférée la licence 4. Estimant que les preneurs ont cessé l'exploitation de la branche restauration dans les lieux loués, en infraction avec le bail, les époux X... ont saisi le tribunal de grande instance d'AUCH d'une demande en mise en oeuvre de la clause résolutoire contenue dans le bail ; Par jugement du 28 août 2002, le tribunal de grande instance a rejeté la demande. Les époux X... ont relevé appel de cette décision. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Au soutien de leur appel les époux X... s'estiment bien fondés à solliciter soit la constatation de la résolution par le jeu de la clause résolutoire, soit la résolution du bail pour infractions du preneur à leurs obligations ; Ils font valoir que le constat auquel ils ont fait procéder établit que la S.A.R.L. AUBERGE DU CHEVAL NOIR a cessé définitivement l'exploitation de la branche restauration dans les locaux loués en août 2000 et que ce défaut d'exploitation ou d'une branche d'activité du fonds de commerce constitue une faute justifiant la résiliation du bail dans la mesure où l'exploitation du fonds et de toutes ses branches d'activité constitue une des conditions expresses du bail ; Selon les bailleurs, l'acte exige l'exploitation dans les locaux d'un fonds de commerce d'hôtel-restaurant-bar en l'absence de laquelle un motif légitime de résiliation a été encouru, ayant pour conséquence de diminuer les garanties du bailleur de même que la valeur locative des murs. Les époux X... font valoir que le local dans lequel le restaurant était exploité ne se trouve pas en dessous des chambres comme l'indique la partie adverse mais dans l'immeuble d'en face, qu'il est maintenant totalement désaffecté ce que le preneur ne conteste pas ; Les époux X... font par ailleurs plaider qu'il n'est nullement justifié que l'activité de restauration aurait été interrompue dans les locaux par suite d'une interdiction des services sanitaires alors que la lettre dont se prévaut le preneur date du 19 mars 2003 et que la décision de fermeture du restaurant a été prise en 2000 sans que l'avis des services sanitaires ait été préalablement recueilli ; Estimant que leurs locaux à usage de restaurant-bar sont désaffectés et se détériorent, les époux X... demandent à la cour de prononcer la résolution du bail et l'application de la clause contractuelle aux termes de laquelle la résiliation effectuée par application de la clause résolutoire donne droit au profit du bailleur à une indemnité égale à six mois de loyer sans préjudice de tous dommages et intérêts qu'il pourrait se faire allouer. Ils demandent en outre le paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer actuel jusqu'à la libération totale des lieux. * * * La S.A.R.L. AUBERGE DU CHEVAL NOIR explique à son tour que dans le cadre de la gestion de son fonds de commerce et compte tenu de la configuration des locaux et des normes liées à l'accueil de la clientèle, elle a décidé de centrer l'activité commerciale de l'immeuble sur l'hôtellerie et la restauration de type "petit-déjeuner" pour les clients de l'hôtel; elle fait valoir que les locaux et le matériel de restauration traditionnelle n'étaient pas conformes aux normes d'hygiène ainsi que l'atteste la lettre de la direction des services vétérinaires du Gers du 19 mars 2003 ; Le preneur ajoute que ce recentrage sur l'hôtellerie favorisait l'exploitation de l'hôtel et que les résultats comptables démontrent le succès rencontré par cette formule ; La société ajoute que dans le souci d'améliorer la rentabilité du fonds, elle a créé un service de restauration rapide compatible avec sa clientèle d'ouvriers, que son gérant a demandé l'autorisation de procéder aux travaux nécessaires et aux aménagements utiles mais que les bailleurs sont restés taisant alors qu'ils devaient prendre en charge les travaux de mise aux normes sur le fondement de l'article 1719-2 du code civil ; Le preneur rappelle qu'il était prêt à assumer le coût total de ces travaux mais qu'il n' a reçu aucune réponse ; il ajoute que les appelants savent pertinemment que les locaux destinés à la restauration ne sont pas conformes aux normes d'hygiène et de sécurité puisque depuis 2001 la S.A.R.L. AUBERGE DU CHEVAL NOIR ne cesse de demander l'autorisation d'exécuter les travaux et qu'elle se heurte à une fin de non recevoir. Le preneur fait observer que les loyers ont toujours été payés sans retard et sans réserve, conclut à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et à la condamnation des époux X... au paiement de la somme de 1 500 ä sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que les deux parties ont engagé le litige sur la clause résolutoire contenue au bail du 23 juin 1998 rappelée par les faits d'une sommation du 14 septembre 2000 restée infructueuse ; Mais attendu qu'aucun des dossiers ne comportent cette sommation dont la cour n'a pas pu prendre connaissance ; Qu'il convient en conséquence d'écarter ce fondement de l'action et de se placer sur la demande subsidiaire en résolution du bail commercial du 23 juin 1998 pour infraction du preneur à ses obligations contractuelles invoquées par les bailleurs ; Attendu que dans cette hypothèse, la cour conserve un pouvoir d'appréciation des infractions au bail reprochées par les bailleurs aux preneurs. Attendu qu'en l'espèce il résulte des documents produits que la S.A.R.L. AUBERGE DU CHEVAL NOIR a supprimé l'activité de bar-restaurant avec effet au 23 juillet 2000 et n'a conservé que l'activité d'hôtel, de telle sorte que depuis cette date et selon les déclarations du gérant lui-même, 50 % de la surface louée n'est pas exploitée ; Mais attendu que l'exploitation du fonds de restauration a été déplacée dans un immeuble proche ; que le preneur a fait constater que les locaux et l'aménagement des structures n'étaient pas conformes à la réglementation sur l'hygiène des aliments et qu'il résulte de la correspondance échangée entre les parties que les bailleurs ont laissé sans réponse les demandes renouvelées de la société d'exécuter dans les locaux loués des travaux conformes aux normes d'hygiène et de sécurité afin d'exécuter une activité de restauration rapide ; Attendu que les résultats comptables de l'entreprise ne sont pas de nature à mettre en péril les intérêts des époux X... bailleurs et que les décisions commerciales de la S.A.R.L. AUBERGE DU CHEVAL NOIR ne pourront leur permettre d'obtenir une baisse du loyer actuellement versé aux époux X..., selon le contrat de bail de 1998 ; Qu'en effet il est incontestable que le transfert de l'activité de restauration dans un autre immeuble que l'immeuble loué a été fait sans le consentement du bailleur. Que dans ces conditions il convient de dire que la S.A.R.L. AUBERGE DU CHEVAL NOIR n'a pas contrevenu aux obligations du bail dans une proportion permettant la résiliation de celui-ci. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Dit n'y avoir lieu à l'application de la clause résolutoire contenue au bail du 23 juin 1998 en l'absence au dossier de la sommation du 14 septembre 2000 ; Déboute les époux X... de leur demande subsidiaire de résolution du bail pour une inexécution du preneur à ses obligations contractuelles. Déboute en conséquence les époux X... de leurs demandes, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en faveur de l'une ou l'autre des parties ; Condamne les époux X... aux dépens dont distraction au profit de Maître Solange TESTON, avoué, sur son affirmation de droit conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffier. Le Greffier La Présidente