Cour d'appel de Lyon, du 18 décembre 2002, 2001/03656

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation du loyer du bail renouvelé - Plafonnement - Exceptions - Modification des éléments de calcul du loyer - Facteurs locaux de commercialité - Modification notable Dès lors que la création d'une ligne de métro et des parcs de stationnement ont contribué à une augmentation du flux de la clientèle, il peut être retenu l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du prix du bail renouvelé.

COUR D'APPEL DE LYON SIXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2002 Décision déférée : Décision du Tribunal de Grande Instance LYON du 14 mai 2001 (R.G. : 200000020) N° R.G. Cour : 01/03656 EXPOSE DU LITIGE Un bail commercial a été conclu pour une durée de neuf ans, du 24 octobre 1989 au 23 décembre 1998, entre Madame X..., preneur, et la Régie SORNIN, mandataire des Consorts Y..., pour des locaux à usage de pharmacie, situés 7 rue des Archers à LYON 2ème moyennant un loyer annuel de 1 170 000 F. Par acte du 29 juin 1998, les bailleurs ont donné congé pour le 24 décembre 1993 avec offre de renouvellement du bail au prix de 153 000 F l'an. Madame X... a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le loyer proposé. La Commission Départementale de Conciliation des Baux Commerciaux a émis l'avis de maintenir la hausse du loyer dans le cadre de l'indexation. Madame Z... a fait signifier un mémoire tendant à la fixation du loyer de renouvellement au 25 décembre 1998 à 133 120 F par an compte tenu de l'évolution de l'indice. Les bailleurs ont répliqué que compte tenu de la valeur locative réelle, le loyer devrait être fixé sur la base de 120 m à 1 550 F le m soit 186 000 F mais qu'ils ne sollicitaient qu'un loyer de 153 000 F sur la base de 1 275 F le m . Par jugement du 14 mai 2001, le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de LYON a dit que le loyer du bail renouvelé le 24 décembre 1998 sera fixé par application au loyer antérieur d'un coefficient d'évolution égal à la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, sans pouvoir être inférieur au loyer offert d'un montant de 133 120 F l'an, et a condamné les bailleurs à payer à Madame Z... la somme de 3 000 F en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. * * * Appelants de cette décision, les Consorts Y... soutiennent que le loyer doit être déplafonné compte tenu de l'emplacement des locaux dans un secteur qui a vu une évolution notable de sa commercialité. S'appuyant en appel sur l'avis de Monsieur A..., expert, ils demandent à la Cour de fixer le loyer à compter du 24 décembre 1998 à la somme de 186 000 F (28 355,52 ä) hors taxes et hors charges (sur la base d'une surface pondérée de 120 m au prix de 1 550 F le m ), de dire que l'arriéré portera intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code Civil et de condamner Madame Z... aux entiers dépens. Pour conclure à la confirmation du jugement déféré, Madame Z... réplique qu'au cours de la période du 24 décembre 1989 au 23 décembre 1998, il n'y a eu aucune réalisation notable dans le sens de la hausse des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré, la création de la ligne D du métro et de parcs de stationnement restant sans incidence sur la clientèle de la pharmacie. Elle conteste les éléments de comparaison présentés par Monsieur A... (1 550 F le m pour le local CACHAREL) et produit des références de loyers de deux pharmacies voisines faisant apparaître un prix de 800 F à 960 F le m . Subsidiairement, elle observe que si la Cour admettait un loyer supérieur aux prétentions originaires des bailleurs, ce loyer ne pourrait s'appliquer qu'à compter du 19 octobre 2001, date du dépôt des conclusions devant la Cour contenant la modification demandée. Enfin elle sollicite la somme de 762,25 ä (5 000 F) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, en sus de celle de 3 000 F déjà allouée par le Premier Juge. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'il est manifeste que le local commercial, situé sur l'axe perpendiculaire à l'angle des rues des Archers et Gasparin, au coeur de la Presqu'île, dit le "carré d'or", bénéficie d'un emplacement exceptionnel ; Attendu que ce secteur a vu, au cours de la période du bail renouvelé de 1989 à 1998, l'implantation croissante de commerces de grandes marques et d'enseignes de prestige ; Attendu que les créations de la ligne D du métro en septembre 1991 et des parcs de stationnement (en 1993 Place de la République et en 1994 Place des Célestins) ont contribué à une augmentation du flux de la clientèle vers le centre ville, comme le relève avec pertinence Monsieur B... ; Attendu que s'il est vrai que le commerce de la pharmacie reste un commerce de proximité, il n'en demeure pas moins que la pharmacie considérée bénéficie d'un apport indéniable de la clientèle liée à l'attractivité du secteur et encline à l'achat notamment de produits para-pharmaceutiques ; Attendu que la Cour est ainsi conduite à retenir l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité entre 1989 et 1998 justifiant un déplafonnement du prix du loyer du bail renouvelé ; Que la décision déférée doit donc être infirmée ; Attendu qu'il convient d'adopter la base de calcul de la surface pondérée de 120 m , telle qu'elle avait été retenue par Monsieur C... lors de la conclusions du bail ; Attendu que compte tenu des éléments de comparaison produits de part et d'autre sur la valeur locative, la Cour retient le chiffre de 1 250 F le m x 120 m = 150 000 F HT soit 22 867,35 ä HT, comme prix annuel du loyer du bail renouvelé outre charges à compter du 25 décembre 1998 ; Attendu que les entiers dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge du preneur qui succombe sur le principe du déplafonnement ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Réforme le jugement déféré, Statuant à nouveau, Fixe le montant du loyer à compter du 25 décembre 1998 à la somme de 150 000 F hors taxes et hors charges soit 22 867,35 ä, Dit que toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeureront inchangées, Dit que l'arriéré portera intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code Civil, Déboute chacune des parties de leurs autres demandes contraires ou plus amples, Condamne Madame Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SCP AGUIRAUD & NOUVELLET, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT