Cour d'appel de Rennes, du 4 décembre 2003, 03/02003

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de conseil - Vente d'immeuble - Vices cachés Manque à son obligation de conseil l'agent immobilier qui omet de signaler à ses clients le risque de présence de champignons attaquant le bois des charpentes (mérule) dans la mesure où les désordres causés par ce parasite sont courants dans la région, notamment dans les maisons traditionnelles, bien connus des professionnels de l'immobilier et constituent des vices cachés pour des profanes des techniques de la construction

Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 03/02003 M. Robert X... Mme Mireille BRET Y... épouse X... Z.../ M. Jean Yves A... Réformation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM B... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRET B... 04 DECEMBRE 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS B... DÉLIBÉRÉ : Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, Monsieur Philippe SEGARD, Conseiller, Madame Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Madame Agnès C..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS: A l'audience publique du 08 Octobre 2003 devant Monsieur Philippe SEGARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 04 Décembre 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS: Monsieur Robert X... 1 rue du Bel Air 93140 BONDY représenté par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assisté de Me CASTEL, avocat Madame Mireille BRET Y... épouse X... 1 rue du Bel Air 93140 BONDY représentée par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assistée de Me CASTEL, avocat INTIMÉ : Monsieur Jean Yves A... 42 rue Anatole Le Braz 22140 BEGARD représenté par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT avoués assisté de Me LE HOUEROU, avocat EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte des 13 et 20 mai 2000 passé pardevant Me TREMINTIN, notaire, la SCI de LAN VEAR, propriétaire d'un supermarché, a acquis en vue d'agrandir le parking de celui ci un terrain contigu supportant une maison ancienne au 29 rue de GUINGAMP à BEGARD. Après division parcellaire, elle a remis en vente la maison par l'intermédiaire de M A..., agent immobilier exerçant sous l'enseigne Cabinet LE MOAL. Ce dernier a établi le 28 août 2000 un compromis de vente au bénéfice des époux X..., au prix principal de 275 000 F. L'acte authentique a été régularisé le 10 novembre suivant pardevant Me LE MONNIER. Les deux actes contenaient une clause exonérant les vendeurs de leur responsabilité pour vices cachés. Ayant entrepris des travaux dans la maison, les acquéreurs ont constaté une infestation des bois, qu'une inspection par un spécialiste révélait être causée par la vrillette et surtout le champignon mérule. Par ordonnance de référé du 14 février 2001, une expertise était confiée à M. D.... Celui ci déposait son rapport le 18 septembre 2001, concluant à une infestation très avancée par la mérule et indiquant que les problèmes d'humidité à l'origine du développement de ce champignon étaient courants dans la région sur ce type de construction ancienne. Se fondant sur ce rapport, les époux X... ont assigné l'agent immobilier par acte du 28 novembre 2001 devant le tribunal de grande instance de GUINGAMP, pour mettre en cause son obligation de conseil en lui demandant à titre de dommages intérêts la somme de 250 000 F, soit 38 112,25 . M A... a appelé en garantie Me TREMINTIN. Par jugement du 23 octobre 2002, le tribunal : -a rejeté l'intégralité des demandes présentées par les époux X... , -a condamné les époux X... à payer à M A... une somme de 800 , en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, -a rejeté la demande en garantie intentée par M A... à l'encontre de Me TREMENTIN, -a condamné M A... à payer à Me TREMINTIN une somme de 800 , en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, -a laissé les dépens de l'action en garantie à la charge de M A... et condamné les époux X... à supporter les dépens de l'instance principale, ainsi que ceux afférents à l'ordonnance de référé du 14 février 2001 et les frais et honoraires de l'expert. M et Mme X... ont interjeté appel de cette décision contre M A... seul. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens développés par les parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision entreprise, et aux dernières conclusions déposées le 19 août 2003 par M et Mme X... et le 8 septembre 2003 par M A.... L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2003. MOTIFS L'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil envers ses clients, qui trouve sa contrepartie dans la rémunération versée, prévue dans l'acte à hauteur de 21.000 F à charge des époux X.... En l'espèce, l'expert relève que les acquéreurs n'ont pu constater les vices affectant l'immeuble qu'après démolition des planchers et plafonds; que les désordres dus à la mérule étaient donc des vices cachés pour des profanes des techniques de la construction ; qu'en revanche, la contamination parasitaire rencontrée est courante dans la région, en particulier sur ce genre de maison traditionnelle dont les maçonnerie en moellons hourdés à la terre sont particulièrement exposées à 1 'humidité; qu'un intermédiaire en construction aurait donc dû signaler le risque de la présence du champignon. Les désordres aussi importants qu'occultes provoqués par le champignon mérule sur la Bretagne sont en effet connus des professionnels comme de la Cour depuis des années. Si la Chambre des notaires du Finistère n'a pris une recommandation sur ce point en regard de la généralité de ses adhérents que le 11 octobre 2001 seulement, cela signifie que des professionnels conscients de leur devoir avaient soulevé le problème bien auparavant. Par ailleurs, M A... ne saurait sérieusement soutenir que les spores du champignon respectent les limites administratives du Département du Finistère distant de seulement quelques 28 kilomètres, et alors que l'expert a bien noté que le phénomène était connu sur toute la région. Il lui appartenait dans ces conditions, en sa qualité d'agent immobilier réputé avoir une bonne connaissance du bien à vendre, non pas d'inspecter lui même l'immeuble techniquement, ce qui n'est effectivement ni de son rôle ni de sa compétence, mais d' informer loyalement tant le vendeur que l' acquéreur du risque de révélation d'un infestation par la mérule sur ce type de construction, en demandant la délivrance par le propriétaire d'un certificat de non infection parasitaire, ou en effectuant toute autre démarche de portée équivalente de nature à attirer l'attention des acquéreurs, qui en l'espèce n'était pas d'ailleurs de la région. Le jugement sera donc réformé et la responsabilité de M A... reconnue pour manquement à son obligation de conseil. Sur la réparation M A... fait valoir que les acquéreur ne sont pas fondés à demander des dommages intérêts à hauteur du montant des travaux de réparation arrêtés par l'expert, alors qu'ils ont acquis l'immeuble à bas prix en pleine connaissance de la nécessité d'y entreprendre d'importantes rénovations; qu'en tout cas, ils ne peuvent prétendre qu'à l'indemnisation de la perte d'une chance d'avoir contracté à moindre prix, la SCI n'étant pas supposée vendre son bien pour une somme dérisoire. Il est exact qu'en l'espèce les époux X... ont engagé des travaux de rénovation importants sur une construction ancienne qui n'était pas utilisable dans des conditions normales dans son état actuel, le prix de vente de 275 000 F reflétant cet état de fait. L'expert a évalué les travaux de reprise à un total TTC de 183.799 F TTC. Il note cependant que sur cette somme un montant de 66.442 F TTC est affecté à la création d'un sol béton et à la pose de cloisons en placoplâtre neuves, ce qui correspond à un enrichissement du maître d'ouvrage. Il propose de ne retenir cette somme que pour moitié. Néanmoins, les circonstances de l'espèce, caractérisant comme dit plus haut l'achat d'une maison ancienne à bas prix en vue de sa rénovation, justifient de retirer l'ensemble de la somme de 66 442 F des dommages intérêts demandés, comme constituant une charge prévisible et normale pour des acquéreurs dans le cadre de leur projet de rénovation. Leur préjudice matériel sera donc arrêté à la somme de 183.799 -66.442 = 117.357 F, soit 17.891 Euros. Sur le préjudice de jouissance L'immeuble est une résidence secondaire pour les époux X... qui vivent en région parisienne. Ils ne justifient pas devoir y prendre actuellement leur retraite ni avoir eu pour projet de le donner en location hors des périodes de vacances. Il sera donc retenu, pour perte de jouissance, une seule durée de 3 mois par an, soit sur 3. ans: 9 mois, soit encore 27.000 F, ou 4.116 Euros. Sur l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile Il sera alloué aux époux X... la somme de la somme de 1.200 Euros. PAR CES MOTIFS La Cour, Reçoit l'appel, Réforme le jugement rendu le 23 octobre 2002 par le tribunal de grande instance de GIINGAMP , Condamne M Jean-Yves A... à payer à M et Mme Robert X... la somme de 22.067 Euros, Condamne M Jean-Yves A... à payer à M et Mme Robert X... la somme de 1.200 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Condamne M A... aux dépens d'appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile,