Cour d'appel de Versailles, du 28 avril 2000, 1998-1478

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989)

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte en date du 10 juillet 1993, Monsieur X... a donné à bail à Madame Natacha Y... épouse Z... un appartement sis à COLOMBES, avenue Anatole France, pour un loyer mensuel d'un montant hors charges de 3.3000 francs, payable au plus tard le 5 de chaque mois. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mai 1996, Madame Y... épouse Z... a donné congé, en raison de son état de femme enceinte, pour le 31 août 1996. Par acte d'huissier en date du 11 juin 1997, Monsieur X... a fait assigner Madame Y... épouse Z... devant le tribunal d'instance de COLOMBES, aux fins de la faire condamner à lui payer les sommes de 37.916,58 francs en principal, à titre de provision sur les loyers et charges locatives dont elle restait redevable après son départ, de 5.000 francs de dommages-intérêts et de 5.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il exposait que le loyer n'avait pas été payé régulièrement, et que les clés ne lui avaient pas été remises. Madame Y... épouse Z... arguait de ce que les clés avaient été, selon elle, adressées au bailleur, et que la demande de ce dernier devait donc être limitée au paiement des loyers dûs au 31 août 1996, soit 4.730,42 francs pour chacun des mois de juillet et août 1996 ; le tribunal d'instance de COLOMBES a, par jugement contradictoire en date du 23 septembre 1997, rendu la décision contradictoire suivante : Vu l'article 1728 du Code Civil, Vu l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, En conséquence ; - dit que Madame Natacha Y... épouse Z... doit payer à Monsieur Victor X... : - à titre de provision : 9.460,84 francs (neuf mille quatre cent soixante francs quatre vingt quatre centimes) en deniers ou quittances, - dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ni d'accorder des dommages-intérêts, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement, - rejette le surplus des demandes, - met les entiers dépens à la charge de Madame Natacha Y... épouse Z.... Le 28 janvier 1998 Monsieur X... a interjeté appel. Il fait valoir que la lettre recommandé avec accusé de réception en date du 22 mai 1996 n'avait eu pour but que de lui notifier le congé, mais que Madame Y... épouse Z... n'y avait pas joint les clés, que le délai de préavis restait à courir, et que diverses lettres recommandées avec accusé de réception postérieures reçues par Madame Y... épouse Z... à cette adresse démontraient sa résidence à cette adresse ; que Madame Y... épouse Z... n'avait jamais remis les clés, le contraignant ainsi à faire appel à un serrurier pour ouvrir la porte le 20 janvier 1998, jour de l'établissement du constat d'état des lieux, que l'appartement ne pouvait donc être considéré comme juridiquement libre, et qu'il était donc fondé à exiger une indemnité d'occupation égale au montant du loyer exigible jusqu'à la date du constat d'état des lieux, le 20 janvier 1998. Par conséquent, il prie la Cour de : - recevoir Monsieur X... en son appel ; - l'y déclarer bien fondé, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, condamner Madame Y... épouse Z... à régler à Monsieur X... la somme de 76.750,57 francs avec intérêts de droit à compter de l'assignation introductive d'instance, - condamner Madame Y... épouse Z... à régler à Monsieur X... la somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts outre la somme de 5.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant pourra être recouvré par Maître TREYNET Avoué conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Natacha Y... devenue épouse Z..., intimée, fait valoir, en réplique, qu'elle avait passé un nouveau bail contrat dès le 1er juillet 1996, date à laquelle elle avait quitté les lieux loués par Monsieur X... et avait remis les clés ; Que Monsieur X... pouvait donc disposer de son logement en application de l'article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; Que le tribunal d'instance de COLOMBES, par jugement en date du 13 octobre 1998 ayant l'autorité de la chose jugée, avait condamné Monsieur X... à lui rembourser le montant du dépôt de garantie de 6.600 francs, ce qui, selon elle, établit la restitution des clés en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Elle prie donc la Cour de : - déclarer recevable mais mal fondé l'appel de Monsieur X..., - le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, - vu le jugement du 13 octobre 1998 ayant force de chose jugée, - ordonner la compensation des sommes dues par chacune des parties conformément à l'article 1289 du Code Civil, - constater que Madame Y... épouse Z... a exécuté la condamnation du jugement entrepris. En conséquence, - condamner Monsieur X... au paiement de la somme de 6.600 francs, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mars 1998, outre capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du Code Civil. - condamner Monsieur X... au paiement de la somme de 10.000 francs en réparation du préjudice moral subi par l'exposition du fait de cette procédure abusive, En tout état de cause, - condamner Monsieur X... au paiement de la somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - le condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP FIEVET-ROCHETTE-LAFON, titulaire d'un office d'Avoué près la Cour d'Appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 3 février 2000 et l'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2000 où elle a été plaidée pour les parties. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'étant constant que Madame Natacha Y... épouse Z... avait donné régulièrement congé le 22 mai 1996, il lui appartient maintenant de faire la preuve qui lui incombe qu'elle a respecté les dispositions de l'article 3 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, c'est-à-dire qu'elle a fait toutes diligences utiles pour faire établir contradictoirement un état des lieux de sortie et qu'elle a restitué ses clés à son bailleur ; qu'il est patent que cette preuve n'est pas rapportée par Madame Y... épouse Z... et qu'elle ne démontre pas qu'elle avait restitué les clés par courrier postal du 22 mai 1996, comme elle le prétend ; Mais considérant qu'il demeure que Monsieur X... qui avait bien connaissance du congé qui lui avait été régulièrement notifié devait, de son côté, dès la date d'effet de ce congé, prendre toutes dispositions utiles pour reprendre effectivement possession de son bien, et cela même si les clés ne lui avait pas été restituées ; que dans ce cas, il était alors en droit de s'adresser à un serrurier pour entrer dans les lieux, ce qu'il a d'ailleurs fait, mais seulement le 23 janvier 1998, c'est-à-dire après une très longue période d'insertion qui doit lui être imputée comme fautive, alors qu'il ne prétend pas que les lieux étaient toujours occupés par Madame Y... épouse Z..., ou encore qu'il s'était heurté à une quelconque impossibilité d'entrer plus tôt dans les lieux ; que tout le principal de l'argumentation de l'appelant porte un défaut de restitution des clés et non pas une quelconque impossibilité pour lui d'entrer dans les lieux, dès le mois de juillet 1996, et qu'il fait notamment valoir à ce sujet que : "Quand bien même le locataire sortant avait matériellement quitté les lieux, il n'a pas satisfait à son obligation de remise des clés."; Considérant par conséquent que Monsieur X... n'est pas en droit de réclamer des loyers et des charges locatives pour la période allant de juillet 1996 au 20 janvier 1998, et qu'il est donc débouté de sa demande en paiement de 76.760,57 francs de ce chefs ; qu'endroit, en effet, le congé régulièrement donné par Madame Y... épouse Z... avait mis fin au bail et à son obligation de payer des loyers et des charges ; Considérant qu'il demeure que Madame Y... épouse Z... qui n'a pas fait établir contradictoirement un état des lieux de sortie et qui ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu'elle avait restitué les clés ( article 3 de la loi du 6 juillet 1989) a commis des fautes de ces deux chefs qui engagent sa responsabilité ; que de plus, elle s'est fautivement abstenue de participer à un constat des lieux, prévu par l'huissier Maître BENZAKEN pour le 22 novembre 1996, à la demande de Monsieur X..., alors qu'elle avait été convoquée et qu'elle avait signé l'accusé de réception de la lettre recommandée de convocation ; Considérant que le préjudice ainsi directement causé à Monsieur X... par ces fautes de la locataire qui n'a pas mis le propriétaire en mesure de récupérer immédiatement son bien, sera réparé par l'allocation de 8.000 francs de dommage-intérêts ; que le jugement est donc réformé sur ce point ; Considérant que, par ailleurs, Madame Y... épouse Z... reste tenue au paiement de deux mois de loyers et charges (juillet et août 1996) restant dus et correspondant à son délai de préavis légal, soit 4730,46 francs x 2 = 9460,92 francs ; qu'elle est condamnée à payer cette somme à Monsieur X... et que le jugement est donc confirmé de ce chef ; Considérant que les dommages-intérêts et la somme ci-dessus mises à la charge de Madame Y... épouse Z... se compenseront, à due concurrence, avec les 6.600 francs au paiement du quels Monsieur X... a été condamné par jugement du tribunal d'instance de COLOMBES du 13 octobre 1998, signifié et passé en force de chose jugée ; que cette compensation tiendra compte des intérêts au taux légal dus sur cette somme de 6.600 francs à compter du 20 mars 1998, ces intérêts échus et dus pour une années entière au moins étant de plus capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; qu'à toutes fins utiles, il est souligné que ce jugement s'est référé au jugement déféré du 23 septembre 1997 et s'est borné à constater que ledit jugement avait admis une restitution des clés ; que cette référence ne s'impose pas à la Cour qui a infirmé sur ce point le jugement déféré ; Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que Monsieur X... ne peut se voir reprocher une procédure abusive comme le lui reproche l'intimée, et que, de son côté, celle-ci n'a pas opposé une résistance abusive comme le prétend l'appelant ; que les deux parties sont donc déboutés de leurs demandes respectives de dommages-intérêts de ces chefs ; Considérant enfin, que compte tenu de l'équité, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que les deux parties sont déboutées de leurs demandes de ce chef ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : REFORMANT LE JUGEMENT ET STATUANT A NOUVEAU : CONDAMNE Madame Natacha Y... épouse Z... à payer à Monsieur X... 8.000 francs de dommages-intérêts DEBOUTE Monsieur X... de sa demande en paiement de 76.760,57 francs de loyers et de charges.; CONFIRME le jugement en ce qu'il a condamné Madame Y... épouse Z... à payer à Monsieur X... 9460,92 francs ; DE PLUS, VU le jugement du tribunal d'instance de COLOMBES du 13 octobre 1998 : ORDONNE la compensation des dommages-intérêts et de la somme ci-dessus fixés, à due concurrence, avec les 6.600 francs accordés par le tribunal d'instance à Madame Y... épouse Z..., et ce, en tenant compte des intérêts au taux légal dus sur ces 6.600 francs à compter du 20 mars 1998, ces intérêts échus et dus pour une année entière au moins étant de plus capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes de dommages-intérêts, et celles fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; FAIT masse de tous les dépens qui seront supportés pour 1/3 par Monsieur X... et pour les 2/3 par Madame Natacha Y... épouse Z..., et qui seront recouvrés directement contre eux, dans ces proportions, par la SCP d'Avoués FIEVET/ ROCHETTE/ LAFON et pour Maître TREYNET, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier qui a assisté Le Président, au prononcé, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX