Cour d'appel de Pau, Chambre civile 1, 30 octobre 2007, 05/03208
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FA/PP Numéro /07 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 30/10/2007 Dossier : 05/03208 Nature affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions Affaire : Jean Paul X... C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CASTEL MER ET MONT, S.A.R.L. AGENCE CLEMENCEAU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé par Monsieur NEGRE, Président, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Madame PEYRON, Greffier, à l'audience publique du 30 Octobre 2007 date à laquelle le délibéré a été prorogé. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 17 Septembre 2007, devant : Monsieur NEGRE, Président Madame RACHOU, Conseiller Monsieur AUGEY, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur Jean Paul X... ... 75006 PARIS représenté par la SCP LONGIN, avoués à la Cour assisté de Me Y..., avocat au barreau de PARIS INTIMES : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CASTEL MER ET MONT ... 64600 ANGLET représenté par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour assisté de Maître Z..., avocat au barreau de BAYONNE S.A.R.L. AGENCE CLEMENCEAU ... 64202 BIARRITZ Assignée sur appel de la décision en date du 11 JUILLET 2005 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE Monsieur X... est propriétaire des lots numéro 16 et 4, constitués d'un appartement et d'un parking dans la Résidence CASTEL MER ET MONT, organisée en copropriété située à ANGLET, dont l'AGENCE CLÉMENCEAU est le syndic. Le litige porte sur le règlement de charges de copropriété. Par jugement du 11 juillet 2005, le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a homologué le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur A..., déclaré irrecevables les demandes présentées par Monsieur X... en application du principe d'autorité de chose jugée et l'a condamné, d'autre part, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 13.226,93  représentant le montant des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2003, ainsi qu'une somme de 1.500  à titre de dommages-intérêts et une indemnité de 3.000  en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le Tribunal a rappelé que, par jugement définitif du 8 septembre 2003, cette même juridiction a : -- rejeté la demande de révocation de la SOCIÉTÉ CLÉMENCEAU ainsi que celle de désignation d'un administrateur provisoire ; -- dit qu'il appartient au demandeur de faire inscrire à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée la mise à exécution forcée des décisions de justice rendues et la liquidation des astreintes ; -- ordonné une expertise à l'effet de déterminer si l'arriéré de charges réclamées à Monsieur X... est conforme à la loi, au règlement de copropriété, aux décisions de justice rendues ainsi qu'aux délibérations de l'assemblée des copropriétaires. Le Tribunal a jugé que Monsieur A... a effectué un travail précis et complet ; qu'il a actualisé au 31 décembre 2003 l'arriéré de charges objet d'une condamnation du 15 juin 1999 ; qu'il a examiné les charges dues au titre des années 2000 à 2003 en contrôlant leur formalisme juridique (assemblées générales) ; il a conclu à la régularité et au bien-fondé de la somme demandée par le syndicat au titre des charges de copropriété, notamment en vérifiant si les versements effectués par Monsieur X... avaient été comptabilisés, ce qui était le cas. Monsieur X... a interjeté appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2007. Dans ses ultimes conclusions, Monsieur X... a conclu à la réformation de ce jugement et demande à la Cour : -- de constater la nullité des assemblées générales des 10 juillet 2000, 17 mars 2001,12 août 2002, et 18 avril 2003 ; -- de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à lui payer une somme de 15.000  à titre de dommages-intérêts et une indemnité de 6.000  au titre des frais irrépétibles ; -- de condamner l'AGENCE CLÉMENCEAU au paiement d'une somme de 20.000  à titre de dommages-intérêts et une indemnité de 6.000  en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; -- de prononcer la destitution du syndic et de nommer un mandataire ad'hoc aux fins de convoquer une nouvelle assemblée générale devant choisir un nouveau syndic et refaire les comptes. Monsieur X... expose que le présent litige concerne bien le paiement de charges de copropriété mais que parallèlement, un litige né de l'attitude du syndic a déjà fait l'objet de plusieurs décisions judiciaires ; que, par jugement du 4 juin 1996, un copropriétaire majoritaire, Monsieur B..., a été condamné à remettre en état les parties communes sous astreinte de 200 F par jour de retard et il soutient que le syndic ne prenait pas les décisions dans l'intérêt collectif mais dans celui de certains copropriétaires dont Monsieur B..., ce qui explique que ces décisions de condamnation n'ont pas été exécutées. Il ajoute que de ce fait, par jugement du 27 novembre 2000, le Tribunal a condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et l'AGENCE CLÉMENCEAU à lui payer une somme de 20.000 F à titre de dommages-intérêts en raison de leurs carences dans l'exécution des jugements des 4 juin 1996 et 2 septembre 1997 et que, d'autre part, cette décision a prononcé l'annulation de plusieurs résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 1997, notamment celles portant approbation des charges de copropriété. Monsieur X... estime donc qu'il est créancier de la copropriété et que celle-ci est, dès lors, malvenue de présenter des demandes à son encontre alors qu'elle n'a pas exécuté les précédentes décisions rendues par le Tribunal. Monsieur X... a formulé, d'autre part, des critiques sur le rapport d'expertise. Il soutient, en premier lieu, que l'expert a considéré comme acquises les charges évaluées par l'ordonnance du 15 juin 1999 du juge d'instance de BAYONNE ce qui est inexact et qu'il lui appartenait donc de vérifier l'ensemble des sommes dues et non pas se baser sur celles arrêtées au 15 juin 1999 ; il ajoute qu'aucun justificatif de la créance visée par cette ordonnance n'a été versé au débat et, qu'en tout état de cause, l'ordonnance d'injonction de payer critiquée est du 15 décembre 1999 et non du 15 juin 1999. Sur le fond, il soutient que les charges de copropriété sollicitées doivent reposer sur des procès-verbaux d'assemblées générales de copropriétaires régulièrement notifiés et auxquelles les copropriétaires ont été valablement convoqués, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; il prétend que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne rapporte pas la preuve que les convocations lui ont été régulièrement adressées à son adresse à PARIS et qu'il en est de même pour les notifications des délibérations de l'assemblée générale. Il fait observer, à cet égard, que le rapport d'expertise comporte une contradiction dans la mesure où l'expert soutient qu'il n'a pas constaté d'irrégularités et que, dans le même temps, il indique qu'il n'a pu être justifié des convocations du concluant aux différentes assemblées. Il fait observer, par ailleurs, que le syndic n'a pas vérifié si les travaux donnant lieu au paiement de charges ont été approuvés par les copropriétaires, si les factures correspondent aux devis, et si les copropriétaires ont été mis en demeure d'apprécier la nature et l'étendue des travaux entrepris. Il déclare qu'il a dû adresser une sommation de communiquer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au sujet des accusés de réception des convocations aux assemblées générales et qu'il ressort des documents communiqués que les convocations ont été adressées, pour certaines d'entre elles, à son ancienne adresse à VERSAILLES et pour d'autres à ANGLET, alors qu'il s'agit de sa résidence secondaire et que le syndic connaît parfaitement son adresse à PARIS. Monsieur X... déclare, par ailleurs, que les comptes de copropriété comportent des inexactitudes et que les sommes qui lui sont dues par le SYNDICAT ne sont apparues pour la première fois que le 9 septembre 2002 ; que, d'autre part, son solde de charges qui était nul en janvier 1999 s'élevait à la somme extravagante de 104.563,59 F le 29 janvier 2001. Il ajoute que le décompte communiqué par le syndic le 9 septembre 2002 fait apparaître des sommes d'un montant très élevé portant sur les travaux d'étanchéité de la terrasse et ceux de ravalement et il estime que le syndic a commis une erreur en mettant à sa charge la totalité du coût des travaux. En ce qui concerne ses demandes dirigées contre le SYNDIC DE LA COPROPRIÉTÉ, Monsieur X... fait valoir que le jugement du 8 septembre 2003 qui lui est opposé a certes autorité de la chose jugée mais qu'il n'a pu statuer que sur les carences reprochées au syndic à la date à laquelle il a été rendu. Monsieur X... estime donc que ces demandes de destitution du syndic sont toujours d'actualité en raison de la persistance de son attitude caractérisée par la négligence et la passivité dans le seul but de favoriser un autre copropriétaire, Monsieur B..., se traduisant par des décisions contraires à l'intérêt collectif. Il fait observer que le syndic n'a pas exécuté les décisions de condamnations prononcées à l'encontre de la copropriété et que, d'autre part, il a laissé effectuer par Monsieur B... des travaux non autorisés par l'assemblée générale, et enfin, Monsieur B... n'a pas procédé aux travaux de remise en état des parties communes, la liquidation de l'astreinte n'ayant jamais été demandée par le syndic. Il fonde cette demande sur les dispositions de l'article 18 de la loi du 18 juillet 1965. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CASTEL MER ET MONT a conclu à la confirmation du jugement ainsi qu'à la condamnation de Monsieur X... au paiement d'une indemnité de 2.500  en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il a, d'autre part, conclu à l'irrecevabilité des demandes formulées à l'encontre de l'AGENCE CLÉMENCEAU prise en son nom personnel, laquelle n'est pas partie à la procédure, et, enfin, de déclarer irrecevable l'exception de nullité soulevée à l'encontre des assemblées générales de la copropriété. L'intimé rappelle, en premier lieu, que, par jugement du 19 novembre 2003, le Tribunal de Grande Instance a constaté que les contestations de Monsieur X... se heurtent à l'autorité de la chose jugée. Il fait valoir, d'autre part, que le rapport d'expertise judiciaire, exempt de critiques sérieuses, a mis en évidence de manière très claire le fait que Monsieur X... ne règle plus les charges de copropriété depuis plusieurs années ; que l'expert a pris pour point de départ le budget de l'année 1998 qui fait apparaître un solde débiteur pour ce copropriétaire de 45.930,25 F et qu'un règlement d'un montant de 41.809,45 F a été effectué le 15 janvier 1999, ramenant ainsi le reliquat à la somme de 4.120,80 F au 31 décembre 1999. Il ajoute que l'expert a examiné le budget de 1999 et vérifié chacune des charges de copropriété dues par Monsieur X..., et qu'il a procédé aux mêmes vérifications pour les budgets des années 2001 à 2003 incluse ; que l'expert n'a constaté aucune anomalie significative et que les décomptes sont conformes aux résolutions et aux délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires. Il ajoute que l'ensemble des travaux effectués sur cette copropriété a fait l'objet de délibérations de l'assemblée générale qui ont été régulièrement notifiées à tous les copropriétaires et que les travaux effectués correspondent à ces délibérations (travaux d'étanchéité des terrasses, travaux de ravalement de l'immeuble). L'intimé fait observer, par ailleurs, que les assemblées générales postérieures qui se sont tenues le 17 mars 2001, le 12 août 2002, le 18 avril 2003 et enfin en 2004, ont donné quitus au syndic pour sa gestion, et réitéré l'approbation des comptes sans susciter aucune contestation de la part de Monsieur X.... Il a fait valoir, enfin, que les assemblées générales n'encourent pas la nullité dans la mesure où les actions en contestation de ses décisions doivent à peine de déchéance être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification des décisions, qui ont été régulièrement notifiées à ce copropriétaire. Par acte d'huissier du 9 janvier 2006, Monsieur X... a fait assigner la SARL AGENCE CLÉMENCEAU devant la Cour d'Appel ; elle n'a pas constitué avoué. MOTIFS DE L'ARRÊT Monsieur X... est propriétaire d'un appartement dans le bâtiment A de la Résidence CASTEL MER ET MONT à ANGLET, le surplus des parties privatives de ce bâtiment appartenant à Monsieur B.... Par ordonnance du 15 décembre 1999, le juge d'instance de BAYONNE lui a enjoint de payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 83.620,65 F, représentant le solde de charges de l'année 1998 et de l'exercice 1999. Par jugement du 5 avril 2000 le Tribunal d'Instance s'est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE pour statuer sur l'opposition formée par Monsieur X..., et, par ailleurs, par acte du 1er mars 2002, celui-ci a fait assigner la SOCIÉTÉ AGENCE CLÉMENCEAU, syndic de la copropriété en son nom personnel, pour voir prononcer sa destitution de qualité de syndic et désigner un administrateur provisoire, et de refaire les comptes de la copropriété et il a, d'autre part, sollicité sa condamnation au paiement de dommages intérêts. Par jugement devenu définitif du 8 septembre 2003, le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a rejeté la demande de révocation de la SOCIÉTÉ AGENCE CLÉMENCEAU ainsi que celle relative à la désignation d'un administrateur provisoire et dit qu'il appartient à Monsieur X... de faire inscrire à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée la mise à exécution forcée des décisions de justice rendues ainsi que la liquidation des astreintes. D'autre part, le Tribunal a ordonné une expertise afin de déterminer si l'arriéré de charges réclamé à Monsieur X... est conforme à la loi, au règlement de copropriété, aux décisions de justice rendues, et aux délibérations de l'assemblée des copropriétaires. Par jugement du 11 juillet 2005, le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a déclaré, d'une part, irrecevables les demandes présentées par Monsieur X... relatives à la révocation du syndic, à la désignation d'un administrateur provisoire et au paiement de dommages-intérêts, en raison du principe d'autorité de la chose jugée attaché au jugement du 8 septembre 2003 qui a déjà statué de manière définitive sur ces demandes. D'autre part, le Tribunal a fait siennes les conclusions du rapport d'expertise et condamné Monsieur X... au paiement de la somme de 13.226,93  correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2003, outre une somme de 1.500  à titre de dommages-intérêts, et une indemnité de 3.000  en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Sur les demandes présentées par Monsieur X... à l'encontre du syndic et du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES La Cour observe que Monsieur X... avait présenté des demandes similaires devant le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE en soutenant que le syndic prenait des décisions contraires à l'intérêt collectif, qu'il se mettait au service de Monsieur B... copropriétaire majoritaire, et qu'il négligeait, d'autre part, de faire liquider les astreintes prononcées par l'arrêt du 16 septembre 1998 à l'encontre de Monsieur B..., et de faire exécuter les décisions de justice rendues. Monsieur X... faisait observer qu'il était lui-même créancier du SYNDICAT au titre de différentes indemnités qui lui avaient été allouées par les précédentes décisions de justice. Par jugement du 8 septembre 2003, le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a rejeté toutes ses demandes et cette décision non frappée d'appel est devenue définitive et a donc autorité de la chose jugée. En conséquence, les nouvelles demandes de Monsieur X... présentées à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et de l'AGENCE CLÉMENCEAU à fin de voir prononcer la destitution du syndic et de nommer un administrateur ad'hoc, ainsi qu'à fin de condamnation au paiement de dommages-intérêts et indemnités doivent être déclarées irrecevables, d'autant que Monsieur X... ne rapporte pas la moindre preuve d'éléments nouveaux permettant d'envisager une appréciation différente de la situation. Sur la demande en paiement de charges de copropriété Par ordonnance du 15 décembre 1999, le juge d'instance de BAYONNE a fixé la créance du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à la somme totale de 83.620,65 F se décomposant de la manière suivante : -- solde de charges de l'année 1998 : 4.120,80 F ; -- budget 1999 : 7.348 F ; -- frais de procédure 1994 -1999 : 1.391,42 F et 7.400,17 F ; -- étanchéité de la terrasse du bâtiment A : 6.243 F ; -- travaux de ravalement (appel) : 59.086 F ; -- frais de mise en demeure : 224,40 F ; -- frais de remise de dossier à l'huissier : 589,70 F. L'expert judiciaire a actualisé le montant de la dette au 31 décembre 2003 à la somme de 13.226,93 . Il a contrôlé et vérifié de manière systématique l'ensemble des charges sollicitées, ainsi que leur conformité à la loi, au règlement de copropriété, aux décisions de justice rendues, ainsi qu'aux délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires. En ce qui concerne le solde de charges de l'année 1998, il a exposé qu'elle correspond à un différentiel entre le montant définitif de ces charges ainsi que les appels de fonds honorés par Monsieur X... ; que ce budget a été approuvé par une assemblée générale ordinaire du 3 avril 1998 et les charges définitives par une assemblée générale du 3 avril 1999, les copropriétaires ayant été régulièrement convoqués à ces assemblées et le compte rendu adressé à chacun d'eux. Il a, d'autre part, expliqué que le dépassement constaté entre le budget 1998 et les charges réellement engagées s'explique par la réalisation de travaux exceptionnels liés au portail ainsi qu'aux honoraires d'avocats nécessités par les différentes procédures engagées. L'expert ajoute, enfin, qu'il n'a constaté aucune anomalie significative permettant de remettre en cause ce solde de charges. Force est de constater que Monsieur X... n'a pas fourni le moindre argument de nature à remettre sérieusement en cause les conclusions de l'expert. En ce qui concerne la somme de 7.621,67 F relative aux charges de l'année 1999, l'expert a constaté que Monsieur X... n'a réglé aucun des appels de fonds intermédiaires ; que ce budget a été approuvé par l'assemblée générale ordinaire du 3 avril 1999 et les charges définitives par une assemblée générale ordinaire du 10 juillet 2000 ; que les copropriétaires ont été convoqués à l'assemblée générale du 3 avril 1999 mais que l'expert n'a pas pu vérifier si les comptes rendus des deux assemblées ont été envoyés à chaque copropriétaire. Il ajoute qu'il a vérifié les justificatifs des charges ainsi que leur affectation aux différents postes budgétaires et il n'a constaté aucune anomalie significative permettant de remettre en cause le solde des charges de l'année 1999. Pour ce qui est des frais de procédure des années 1994-1999, l'expert a vérifié que ces frais ont été étalés sur l'ensemble des copropriétaires et qu'une assemblée générale du 3 avril 1998 a rappelé que seuls les propriétaires ayant des lots dans les bâtiments concernés par la procédure participent aux frais engagés du fait de cette procédure ; que ces frais ayant été étalés par erreur sur la totalité des copropriétaires, le syndic a procédé à l'annulation de ceux-ci et les a réaffectés aux propriétaires concernés soit pour Monsieur X... la somme de 7.400,17 F. L'expert a constaté que cette réaffectation de ces sommes a bien été opérée par le syndic. En ce qui concerne les charges relatives aux travaux d'étanchéité de la terrasse imputées à Monsieur X... pour 13.097,91 F, l'expert a constaté que ces travaux ont été autorisés par une résolution de l'assemblée générale ordinaire du 5 avril 1997 et confirmés par une assemblée générale du 27 novembre 1998, et réitérés lors de l'assemblée générale du 3 avril 1999 ; que les copropriétaires ont été convoqués à ces assemblées et qu'il a été fait application de la majorité simple pour l'approbation de ces travaux ; que Monsieur X... qui souhaitait l'application de la double majorité a entamé une procédure judiciaire dont il a été débouté par une décision du 27 novembre 2000. Il ajoute que les comptes rendus de ces trois assemblées ont été adressés à chaque copropriétaire et que les devis et factures, justifiant ces travaux, lui ont été fournis et qu'ils n'appellent aucune remarque ou observation de sa part. L'expert a, par ailleurs, vérifié le montant des sommes réclamées par Monsieur X... au titre des travaux de ravalement pour les sommes de 58.843,90 F et 4.061, 75 F ; il a indiqué que le cumul des travaux réalisés représente une somme totale de 806.666,54 F au lieu de 662.500 F autorisés par l'assemblée générale du 3 avril 1999, mais que ce dépassement a été entériné par les copropriétaires dans la première résolution de l'assemblée générale du 10 juillet 2000. L'expert a indiqué que ces travaux ont bien été affectés à chaque copropriétaire au prorata de ses millièmes et que la somme de 4.061,75 F représente des travaux privatifs effectués dans l'appartement de Monsieur SCHLIENGER. Pour ce qui est du solde des charges des années 2000 et 2001, l'expert a vérifié que ces budgets ont été adoptés par des assemblée générales ordinaires des 18 juillet 2000 et 17 mars 2001 et les charges définitives par une assemblée générale ordinaire du 12 août 2002 et que les copropriétaires ont été convoqués à ces assemblées par lettre recommandée avec accusé de réception ; que l'expert n'a constaté aucune anomalie significative permettant de remettre en cause le solde de ces charges. L'expert a effectué les mêmes constatations en ce qui concerne les charges sollicitées au titre des années 2002 et 2003. Il a conclu, en définitive, qu'aucun élément ne permet de remettre en cause l'arriéré de charges réclamées à Monsieur X..., celui-ci étant conforme à la loi, au règlement de copropriété, aux décisions de justice rendues et aux délibérations des assemblées des copropriétaires. Les conclusions de l'expert sont précises, motivées et exhaustives. L'expert a répondu, d'autre part, à un dire présenté par le conseil de Monsieur X... en ce qui concerne les travaux de ravalement ainsi que les versements effectués en janvier 1999 pour un montant de 41.809 F. L'expert a répondu que ce versement a été comptabilisé et imputé sur le solde de l'arriéré dû au 31 décembre 1997. Pour ce qui est des travaux de ravalement, l'expert a expliqué son calcul et il apparaît que la somme sollicitée à ce titre correspond exactement au nombre de millièmes détenus par Monsieur X... dans cette copropriété. Dès lors, les conclusions chiffrées de l'expert sont justifiées et la Cour fait sienne les dites conclusions. Monsieur X... a, par ailleurs, conclu à la nullité des assemblées générales des 10 juillet 2000,17 mars 2001, 12 août 2002 et 18 avril 2003 au motif qu'elle ne lui aurait pas été régulièrement notifiées par le syndic. En ce qui concerne les délibérations des 17 mars 2001,12 août 2002, et 18 avril 2003, l'expert a constaté que les copropriétaires ont été dûment convoqués à ces assemblées et que Monsieur X..., après deux envois en recommandé avec accusé de réception, n'a pas retourné les courriers de convocation ; que les procès-verbaux aux délibérations de ces assemblées générales lui ont été adressés en recommandé avec accusé de réception mais qu'il n'a pas retiré les courriers correspondants ; par conséquent, ces délibérations de l'assemblée générale ne sont pas entachées d'irrégularité. Pour ce qui est de l'assemblée générale du 18 juillet 2000 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES reconnaît que les notifications des convocations ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales ont été égarés ; cependant, l'assemblée générale de l'année 2000 n'a pas été contestée par Monsieur X... ; d'autre part, les dépenses correspondantes relatives à des gros travaux ont été engagées lors d'assemblées générales antérieures auxquelles Monsieur X... avait participé et, par ailleurs, les assemblées générales postérieures des 17 mars 2001, 12 août 2002 et 18 avril 2003 portant approbation des comptes présentés par le syndic n'ont pas suscité de contestation de la part de Monsieur X.... Enfin, Monsieur X... ne peut solliciter, par voie d'exception, la nullité de cette assemblée générale, dans la mesure où une exception de nullité peut seulement être invoquée pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté. Tel n'est pas le cas en l'espèce puisque les délibérations de cette assemblée générale ont été exécutées et que les comptes du syndic ont été approuvés par l'assemblée générale. En définitive, les contestations présentées par Monsieur X... pour s'opposer au paiement de ces charges sont dénuées de fondement et, dès lors, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions. D'autre part, Monsieur X... sera condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CASTEL MER ET MONT pris en la personne de son syndic en exercice une indemnité de 2.000  en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles qu'il a dû engager en cause d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort ; Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE du 11 juillet 2005 ; Y ajoutant, Condamne Monsieur Jean-Paul X... à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CASTEL MER ET MONT pris en la personne de son syndic en exercice une indemnité de deux mille euros (2.000 ) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Condamne Monsieur X... aux entiers dépens et autorise la SCP MARBOT-CREPIN, avoués, à en poursuivre le recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Mireille PEYRON Roger NEGRE