Cour d'appel de Toulouse, du 2 juillet 2001, 2000/01702

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute - Vente - Immeuble Commet une faute la société civile professionnelle de notaires qui laisse les acquéreurs d'un immeuble régler directement une partie du prix entre les mains du vendeur, privant ainsi le créancier hypothécaire du paiement immédiat d'une partie de sa créance et empêchant les acquéreurs d'obtenir la cession d'un immeuble libre de toute sûreté. Le préjudice du créancier résultant directement de cette faute est d'ores et déjà établi et équivaut au prix de vente qu'il n'a pu percevoir et qui était inférieur à sa créance hypothécairement garantie, dès lors qu'il aurait, sans la faute des notaires, obtenu immédiatement paiement sans avoir à procéder à d'autres poursuites

DU 2 JUILLET 2001 ARRET N°333 Répertoire N° 2000/01702 Première Chambre Première Section HM/CD 18/01/2000 TGI MONTAUBAN (Mme X...) Monsieur Y... Z... 100 % du 05/04/2000 S.C.P BOYER LESCAT MERLE C/ Madame A... épouse Y... S.C.P NIDECKER PRIEU Maître C MUTUELLES DU MANS ASSURANCES Maître D S.C.P RIVES PODESTA Epx B... S.C.P BOYER LESCAT MERLE REFORMATION GROSSE DELIVREE LE Y... COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE C... AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé : Y... l'audience publique du Deux juillet deux mille un, par H. MAS, président, assisté de B... KAIM MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats : Magistrats : H. MAS, R. METTAS, chargés du rapport avec l'accord des parties (articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile). Greffier : B... KAIM MARTIN Débats : Y... l'audience publique du 28 Mai 2001. La date à laquelle serait rendu l'arrêt a été communiquée. Composition de la cour lors du délibéré : Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO D... l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANT Monsieur Y... E... pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE E... pour avocat la SCP DELRIEU, BAREGES du barreau de Montauban Aide Juridictionnelle 100 % du 05/04/2000 INTIMEE ET APPELANTE Madame A... épouse Y... E... pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU E... pour avocat la SCP LARROQUE - REY, SCHOENACKER ROSSI du barreau de Montauban INTIMES MAITRE C E... pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA E... pour avocat la SCP LARRAT, du barreau de Toulouse COMPAGNIE MUTUELLES DU MANS ASSURANCES E... pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA E... pour avocat la SCP LARRAT, du barreau de Toulouse MAITRE D E... pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA E... pour avocat la SCP LARRAT, du barreau de Toulouse Monsieur et Madame B... E... pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE E... pour avocat la SCP CONQUET, MASSOL, MASCARAS du barreau de Montauban FAITS ET PROCEDURE Dans le cadre de leur divorce les époux Y... ont convenu du partage de leurs biens communs meubles et immeubles. Aux termes de cette convention régulièrement homologuée M. Y... devait verser à son ex-épouse Mme A... épouse Y... une soulte de 54.302,76 Frs et assurer le remboursement d'un prêt de 30.000 Frs dans un délai de 2 ans avec réserve au profit de Mme A... du privilège du copartageant. M. Y... a, par ailleurs, été condamné à des dommages intérêts pour non paiement de pension alimentaire. Afin de garantir le paiement des sommes dues par son ex-époux Mme A... a fait inscrire une hypothèque sur les biens immobiliers de celui-ci le 10 mars 1997. M.A a vendu, par acte de la SCP LABEDAN-DEBROUSSE LATOUR daté du 14 mars 1997, une parcelle de terre pour le prix de 19.500 Frs aux époux B... et les parcelles pour le prix de 30.000 Frs à M. F... Les prix ont été payés à concurrence de 37.250 Frs directement entre parties hors la comptabilité de la SCP notariale et 12.250 Frs par la comptabilité de l'étude. Cette dernière somme a été remise par les notaires au vendeur. Au motif qu'il n'avait pas été tenu compte de son inscription d'hypothèque lors de la vente des parcelles précitées et qu'elle n'avait donc pas perçu les sommes devant lui revenir Mme A... a fait assigner Me C notaire et son assureur les Mutuelles du Mans ainsi que Y... et les époux B... devant le tribunal de grande instance de Montauban pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 59.793,73 Frs outre les intérêts au taux légal sur le montant de la soulte du 7 novembre 1996 au jour du paiement et la somme de 8.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. M.A a contesté devoir quelque somme que ce soit à son ex-épouse en raison des sommes versées par lui et du fait que celle-ci a gardé des meubles qui lui appartenaient en propre pour une valeur de 70.000 Frs et a reconventionnellement sollicité la condamnation de la demanderesse après compensation à lui payer 53.447,24 Frs. Mme A... a invoqué la faute de la SCP notariale qui a délivré le prix de vente au mépris de son inscription préalable à la vente. La SCP notariale et Me D ont conclu au rejet soutenant n'avoir commis aucune faute et contestant en outre le caractère certain du préjudice allégué. Les époux B... ont sollicité leur mise hors de cause en faisant valoir qu'ils n'avaient aucune responsabilité dans la mesure où ils ont réglé le prix de vente ils ont subsidiairement sollicité la condamnation de Me D et de la compagnie d'assurances à les relever et garantir et à leur payer 10.000 Frs à titre de dommages intérêts et 10.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Par jugement du 18 janvier 2000 le tribunal de grande instance de Montauban a dit que la dette de Y... à l'égard de Mme A... s'élève à 54.596,62 Frs outre intérêts à compter du 7 novembre 1996, débouté Mme A... de ses demandes à l'égard des époux B... et de ses demandes à l'encontre de Me C, constaté que Me D a commis une faute en n'attirant pas l'attention des acheteurs et du vendeur sur les conséquences en matière de vente immobilière du versement hors de sa comptabilité de la somme de 37.250 Frs sur un prix total de 49.500 Frs en cas d'inscription d'hypothèque, enjoint à Me D de se libérer de la somme de 7.250 Frs entre les mains de A... somme venant en déduction de sa créance sur Y..., et sursis à statuer sur l'évaluation du préjudice et la relation de causalité entre la faute et le dommage jusqu'à ce que la demanderesse justifie du devenir des voies d'exécution qu'elle engagera contre son ex-mari à l'effet de recouvrer sa créance. M.A le 6 mars 2000 puis Mme A... le 23 juin 2000 ont fait appel de cette décision. Les instances ont été jointes le 1° mars 2001 après que les parties aient conclu dans chacun des dossiers. Il convient donc de prendre en compte les dernières écritures des parties signifiées dans chacune des instances ultérieurement jointes. Y... soutient devant la cour que la créance de A... garantie par l'inscription d'hypothèque s'élève à 119.593,62 Frs, qu'elle a perçu directement 98.786,69 Frs, qu'elle refuse de lui restituer des meubles lui appartenant en propre d'une valeur de 70.000 Frs et que, par compensation, elle reste redevable d'une somme de 49.193,70 Frs qu'elle doit être condamnée à lui payer. Il soutient en conséquence qu'elle n'a subi aucun préjudice à la suite de la vente consentie aux époux B... et qu'en outre il reste propriétaire d'autres terrains encore grevés par l'hypothèque garantissant la créance de son ex-épouse. Il réclame la condamnation de celle-ci à lui payer 10.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Mme A... soutient être créancière de son ex-époux au titre de la soulte 54.302,76 Frs du remboursement d'un prêt 30.000,00 Frs d'une somme versée à la caisse d'épargne 9.786,69 Frs des frais d'avocat 1.200,00 Frs d'un arriéré de pension alimentaire 24.000,00 Frs de dommages intérêts et article 475-1 accordés par jugement 4.000,00 Frs des intérêts sur la soulte 1.504,18 Frs soit sous réserves d'intérêts ultérieurs 124.793,73 Frs dont à déduire 65.000 Frs reçus à la suite de vente d'où un solde de 59.793,73 Frs au 11 janvier 2000 qui doit être assorti des intérêts légaux entre cette date et le 7 novembre 1996. Elle conteste avoir reçu d'autres sommes de son ex-époux à l'exception d'une somme de 14.000 Frs sur l'arriéré de pension alimentaire qu'elle reconnait avoir perçue en cours de procédure ce qui ramène sa créance à 45.793,73 Frs. Elle conteste par ailleurs devoir quelque somme que ce soit au titre d'une rétention de meubles en faisant valoir que les parties ont, dès avant le jugement de divorce, procédé amiablement au partage des meubles qui a été repris dans l'acte notarié de liquidation, et que Y... ne rapporte nullement la preuve de la propriété des meubles qu'il revendique. Y... l'égard des notaires de leur assureur et des époux B... elle soutient que les époux B... doivent lui verser la somme de 7.250 Frs au délaisser l'immeuble dès lors qu'ils l'ont empêché de faire valoir son privilège sur le prix de vente et que les notaires doivent lui payer la somme de 12.750 Frs qu'ils détiennent outre la somme de 37.250 Frs en raison du préjudice qui lui a été causé en raison de l'impossibilité de se faire régler sur le montant du prix payé hors la comptabilité du notaire. Elle réclame 10.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Les époux B... sollicitent leur mise hors de cause au motif que, n'ayant pas été avisés par les notaires des risques encourus en cas d'inscription d'hypothèque ils n'ont commis aucune faute en payant directement une partie du prix. Ils demandent en tout état de cause à être relevés et garantis par Me C et Me D et la condamnation de ceux-ci à purger l'hypothèque sous peine d'astreinte. Ils réclament également la condamnation "du notaire" et sa compagnie d'assurance à leur régler 10.000 Frs à titre de dommages intérêts et la même somme par application de l'article 700 du NCPC. Me C et Me D et la compagnie d'assurance Les Mutuelles du Mans soutiennent que la demande de Mme A... à l'égard des époux B... est irrecevable comme nouvelle et que la demande en garantie formée de ce chef à l'encontre de Me D est infondée. Me C et Me D sollicitent chacun 5.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Me D expose qu'il a consigné la somme de 12.250 Frs à la Caisse des Dépôts et Consignations et s'en remet à justice sur le sort de cette somme. MOTIFS DE LA DECISION sur la créance de Mme A... ATTENDU que le principe d'une créance de Mme A... sur M. Y... n'est pas contesté, ce dernier reconnaissant une créance de 109.806,93 Frs qu'il prétend avoir réglé soit directement soit par compensation avec la valeur des meubles propres retenus par son ex-épouse ; ATTENDU que la différence entre la somme susvisée et celle de 124.793,73 Frs soit 14.986,80 Frs provient de l'absence de prise en compte par M.A d'une part d'une somme de 5.200 Frs correspondant à des frais d'avocat (1.200 Frs) et à des condamnations prononcées par le tribunal correctionnel à 2.000 Frs de dommages intérêts et 2.000 Frs article 475-1 du code civil, d'autre part d'une somme de 9.786,69 Frs correspondant à la prise en charge par Mme A... de sommes dues à la Caisse d'Epargne qui auraient du être supportées par M.A en vertu de la convention de liquidation homologuée ; ATTENDU que Mme A... établit par les productions de l'acte de partage que son ex-époux devait assurer seul le remboursement du solde restant du sur le prêt consenti par la Caisse d'Epargne aux deux époux coemprunteurs, que Y... ne conteste pas que son ex-épouse a réglé la somme de 9.786,89 Frs sur demande de la Caisse d'Epargne à laquelle ne pouvait être opposée la convention de partage ; que c'est donc à bon droit que Mme A... inclut cette somme dans la créance à l'égard de Y...; ATTENDU que c'est également à bon droit qu'elle inclut la somme de 5.200 Frs correspondant à des condamnations définitives à payer des sommes à titre de dommages intérêts au titre de l'article 475-1 du code civil et des dépens ; que c'est donc la somme de 124.793,73 Frs qui doit être prise en compte pour déterminer la créance résiduelle de Mme A... ; ATTENDU qu'il appartient au débiteur, qui se prétend libéré, de rapporter la preuve de sa libération ; ATTENDU que Mme A... reconnait avoir reçu à ce jour une somme de 65.000 Frs avant le 11 janvier 2000 et une somme supplémentaire de 14.000 Frs après cette date ; que la somme restant due par Y... hors intérêts est donc de 45.793,73 Frs dès lors que Y... ne rapporte la preuve d'aucun paiement supplémentaire et qu'il ne peut déduire de cette somme celle détenue par les notaires sur les ventes et qui n'ont pas à ce jour été versées à Mme A... ; ATTENDU qu'il pourrait invoquer un paiement par compensation mais, comme l'ont retenu juste titre les premiers juges, il ne rapporte pas suffisamment la preuve qui lui incombe de ce que son ex-épouse détient des meubles qui lui appartenaient en propre et qui n'auraient pas été inclu dans le partage des biens communs de sorte que sa demande de compensation qui ne pourrait être accueillie que s'il justifiait à ce jour à l'encontre de son ex-épouse d'une créance certaine, liquide et exigible n'est pas fondée ; ATTENDU que nonobstant l'existence de titre exécutoire pour une partie de la créance et compte tenu des origines diverses des créances alléguées il convient, faisant les comptes entre les parties, de prononcer condamnation à l'encontre de Y... à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 59.793,73 Frs du 7 novembre 1996 au 11 janvier 2000 et de le condamner à payer la somme de 45.793,73 Frs avec les intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2001 ; sur les demandes à l'égard des époux B... ATTENDU que la demande de paiement ou de délaissement formée à l'encontre des époux B... sur le fondement des articles 2-166 et 2-169 du code civil n'est pas nouvelle puisqu'elle avait été formée en première instance, Mme A... ayant demandé la condamnation directe des époux B... à lui verser la partie du prix de vente non détenue par les notaires ; ATTENDU que la demande est bien fondée à concurrence de la partie du prix non détenue par le notaire soit 7.500 Frs dès lors qu'il est constant que Mme A... avait fait inscrire, antérieurement la vente, une inscription d'hypothèque pour une somme supérieure à celle restant due à ce jour par M.A ; qu'elle a été privée de la possibilité d'être réglée sur le prix de la vente et que son hypothèque n'ayant pas été purgée elle conserve son droit de suite entre les mains du nouveau propriétaire qui ne peut invoquer la possibilité, pour le créancier hypothécaire, de se faire payer sur la vente d'autres biens conservés par le débiteur ; ATTENDU que les époux B... s'ils sont tenus à l'égard de Mme A... sont en droit de rechercher la responsabilité des notaires qui ont reçu l'acte de vente pour faute dans leur devoir de conseil dès lors que ceux-ci, qui ne posséderaient pas de relevé d'hypothèque à jour à la date de la vente, auraient du attirer l'attention des acquéreurs sur les risques qu'ils prenaient en réglant immédiatement entre les mains du vendeur une partie du prix de vente sans savoir si l'immeuble était libre de toute hypothèque ; ATTENDU que les notaires intimés associés au sein d'une SCP seront tenus en cette qualité d'associés avec leur assureur Les Mutuelles du Mans à garantir les époux B... et condamnés à leur payer la somme de 6.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC et à obtenir radiation de l'hypothèque grevant leur bien ; sur la demande de Mme A... à l'égard des notaires ATTENDU que la SCP notariale a incontestablement commis une faute en laissant les époux B... et M. B... régler directement une partie du prix entre les mains du vendeur privant ainsi le créancier hypothécaire du paiement immédiat d'une partie de sa créance et empêchant les acquéreurs d'obtenir la cession d'un immeuble libre de toute sûreté ; ATTENDU que, contrairement à l'opinion des premiers juges, le préjudice de Mme A... résultant directement de cette faute est d'ores et déjà établi et équivaut au prix de vente qu'elle n'a pu percevoir et qui était inférieur à sa créance hypothécairement garantie dès lors qu'elle aurait, sans la faute des notaires, obtenu immédiatement paiement sans avoir à procéder à d'autres poursuites, qu'on ne peut lui imposer de faire, étant observé qu'après paiement les notaires subrogés dans les droits de Mme A... pourront eux mêmes procéder à ses poursuites à l'encontre de Y... qui reste personnellement tenu à la dette ; ATTENDU que les notaires C et D en leur qualité d'associés de la SCP notariale seront donc tenus de verser à Mme A... la somme qu'ils ont consignée sur le prix des ventes et condamnés avec leur assureur qui ne conteste pas sa garantie in solidum avec M.A à payer la différence entre la somme consignée susvisée et les prix de vente des immeubles hypothéqués soit 37.250 Frs ; ATTENDU qu'il apparait en outre équitable d'allouer à Mme A... à la charge des notaires associés et des Mutuelles du Mans la somme de 6.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC ; ATTENDU que les autres demandes formées à ce titre ne sont pas justifiées par l'équité ; que rien ne justifie les autres demandes formées à titre de dommages intérêts complémentaires ; PAR CES MOTIFS LA COUR, déclare les appels recevables, réforme la décision déférée et statuant à nouveau, condamne M.A à payer à Mme A... les intérêts au taux légal sur la somme de 59.793,73 Frs du 7 novembre 1996 au 11 janvier 2000 et la somme de 45.793,73 Frs avec les intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2001 jusqu'à complet paiement, condamne les époux B... à délaisser l'immeuble acquis de M.A ou à payer in solidum avec M.A les sommes mises à la charge de ce dernier mais à concurrence seulement de 7.250 Frs à Mme A..., condamne les notaires associés C et D avec leur assureur Les Mutuelles du Mans à relever et garantir les époux B... de la condamnation à paiement qui précède et à rapporter mainlevée de l'hypothèque grevant leur immeuble au profit de Mme A... dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d'astreinte de 500 Frs par jour de retard passé ce délai, condamne les mêmes à payer aux époux B... la somme de 6.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC, condamne les notaires associés C et D avec leur assureur Les Mutuelles du Mans à payer A... in solidum avec les époux B... et Y... les sommes mises à la charge de ce dernier mais à concurrence seulement de 49.500 Frs, dit que ce paiement s'effectuera partiellement par déconsignation au profit de Mme A... de la somme de 12.250 Frs consignée par eux à la Caisse des Dépôts et Consignations, les condamne à payer à Mme A... la somme complémentaire de 6.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC, rejette les autres demandes, condamne in solidum Y... et les notaires associés C et D avec leur assureur, Les Mutuelles du Mans, aux dépens de première instance et d'appel qui seront, dans leur rapport entre eux, supportés à concurrence de moitié par Y... et de moitié par les notaires associés et leur assureur et distraits au profit de la SCP BOYER LESCAT MERLE et de la SCP NIDECKER PRIEU. LE PRESIDENT ET LE GREFFIER ONT SIGNE LA MINUTE. LE GREFFIER LE PRESIDENT