Cour d'appel de Rennes, du 13 mai 2003, 01/06543

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de conseil Dès lors que l'agent immobilier a la qualité d'intermédiaire professionnel dans le domaine des transactions sur fonds de commerce et dont le mandant locataire-gérant est dépourvu d'expérience en matière d'exploitation hôtelière, celui-ci manque à son obligation de conseil et d'information lorsqu'il ne s'assure pas que ledit locataire-gérant a communication au minimum du registre de sécurité lors de la négociation d'un contrat de location-gérance. L'exécution correcte de son devoir aurait permis en effet de déjouer la tromperie des bailleurs

COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 13 MAI 2003 Deuxième Chambre Civile R.G.: 01/06543 EXPOSE DU LITIGE Selon compromis établi le 7 mars 2000 par l'entremise de la société à responsabilité limité PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE, puis acte authentique du 4 avril 2000, les époux X... ont donné en location-gérance à Viviane Y... un fonds de commerce d'hôtel situé à SAINT-MALO. Affirmant avoir été trompée par les loueurs relativement à la conformité de l'immeuble aux règles de sécurité, Madame Y... a, par actes des 6 et 7 février 2001, fait assigner les époux X... et la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE devant le Tribunal de Commerce de SAINT-MALO, lequel a, par jugement du 9 octobre 2001, statué en ces termes : "Prononce la nullité des actes passés entre Monsieur et Madame X... et Madame Y..., actes de location gérance avec promesse de vente ; Dit que la somme de 150.000 Francs versée par Madame Y... à titre de dépôt de garantie lui sera restituée ; Condamne Monsieur et Madame X... à lui payer la somme de 12.000 Francs correspondant au montant des frais notariés, et l'AGENCE DE BRETAGNE PIGEAULT à lui restituer la somme de 22.963,90 Francs versée à titre d'honoraires ; Condamne solidairement Monsieur et Madame X... et l'AGENCE DE BRETAGNE PIGEAULT à payer à Madame Y... la somme de 75.000 Francs à titre de dommages intérêts en réparation de tous préjudices confondus ; Condamne solidairement Monsieur et Madame X... et l'AGENCE DE BRETAGNE PIGEAULT à lui verser la somme de 5.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne solidairement Monsieur et Madame X... et l'AGENCE DE BRETAGNE PIGEAULT aux dépens qui, outre les frais de signification de là présente décision, comprendront les frais de greffe liquidés à la somme de 282,97 Francs ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision". La société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE a relevé appel de cette décision en sollicitant, à titre principal, l'annulation du jugement attaqué pour violation du principe de la contradiction et, subsidiairement, le rejet des prétentions de Madame Y... qui n'aurait pas fait la démonstration de fautes imputables à l'agent immobilier en relation avec le préjudice allégué. Elle réclame en outre la condamnation de cette dernière au paiement d'une indemnité de 1.500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Les époux X... ont également relevé appel du jugement du Tribunal de Commerce de SAINT-MALO, mais Madame X... par conclusions du 31 octobre 2002, puis Maître DAVID, ès qualités de mandataire de Monsieur X... mis en liquidation judiciaire le 23 avril 2002, par conclusions d'intervention volontaire du 4 octobre 2002, ont déclaré vouloir se désister de leur recours. Madame Y... a quant à elle formé appel incident et conclut devant la Cour en ces termes : "Dire n'y avoir lieu à nullité du jugement ; Subsidiairement, confirmer le jugement frappé d'appel ; Condamner in solidum, les époux X... et l'AGENCE DE BRETAGNE à payer à Madame Y... : - les loyers du fonds de location-gérance .... 24.644,30 euros - les loyers des murs ................................... 15.497,97 euros - peinture du hall et bar ................................ 1.088,49 euros - peinture des chambres ................................ 2.286,74 euros - dégâts des eaux .............................................. 616,06 euros - plomberie ....................................................... 276,23 euros - électricité ......................................................... 83,40 euros le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation (6 février 2001) ; Condamner les mêmes, in solidum à lui verser la somme de 76.224,51 euros à titre de dommages-intérêts ; Y additant, condamner in solidum la société à responsabilité limitée AGENCE DE BRETAGNE PIGEAULT et Monsieur et Madame Jacques X... à payer à Madame Y... une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile". Madame Y... a en outre, par conclusions de procédure du 14 mars 2003, demandé le rejet des ultimes conclusions déposées par la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE le 11 mars 2003, jour de l'ordonnance de clôture. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées pour la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE le 11 mars 2003 (sous réserve de leur recevabilité), et pour Madame Y... le 28 février 2003. EXPOSE DES MOTIFS Sur la recevabilité des ultimes conclusions de la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE Il est constant que la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE a déposé ses ultimes conclusions le 11 mars 2003, jour où l'ordonnance de clôture a été rendue. Il est cependant de principe que les conclusions de dernière heure ne peuvent être écartées des débats que dans l'hypothèse où les parties avaient été informées de la date à laquelle l'ordonnance de clôture serait rendue. Or, il résulte du mentions du dossier et des pièces de la procédure que le Conseiller de la Mise en Etat a d'abord indiqué, par avis du 28 janvier 2003, que l'ordonnance de clôture serait rendue le 5 février 2003, puis il a successivement repoussé celle-ci aux 5 mars et 11 mars 2003 sans qu'il soit formellement établi que la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE ait eu connaissance de ces dates. Les dernières conclusions de la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE seront donc regardées comme étant acquises aux débats. Sur l'appel des époux X... Le désistement d'appel doit, aux termes de l'article 401 du nouveau Code de procédure civile, faire l'objet d'une acceptation expresse de la part des intimés ayant au préalable formé appel incident. Or, en l'espèce, Madame X... et Maître DAVID, ès qualités de liquidateur de Monsieur X..., n'ont manifesté l'intention de se désister de leur recours que les 4 et 31 octobre 2002, alors que Madame Y... avait, dès le 15 avril précédent, relevé appel incident du jugement déféré à la Cour à l'effet d'obtenir paiement de diverses sommes refusées par les Premiers Juges. Faute d'avoir été expressément accepté par Madame Y..., le désistement des époux X... ne saurait en conséquence avoir eu pour effet de dessaisir la Cour. Pour autant, les appelants n'ayant pas conclu au fond, la Cour n'est saisie d'aucun moyen de réformation du jugement attaqué et ne pourra en conséquence que rejeter ce recours. Il y aura dès lors lieu de confirmer l'annulation des actes passés entre les époux X... et Madame Y... les 7 mars et 4 avril 2000 ainsi que la restitution de la somme de 150.000 Francs placée sous séquestre au titre du dépôt de garantie et la condamnation des époux X... au paiement des sommes de 12.000 Francs représentant le montant des frais d'acte notarié et de 5.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, outre les dépens de première instance. Il sera toutefois spécifié qu'en raison de la mise en liquidation judiciaire de Monsieur X..., les condamnations prononcées à l'encontre de celui-ci ne peuvent plus s'analyser qu'en une fixation de créance. La condamnation au paiement de la somme de 75.000 Francs à titre de dommages-intérêts fait quant à elle l'objet de l'appel incident de Madame Y... qui sera examiné ci-après. Sur l'appel de la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE Il ressort de la combinaison des articles 14, 861 et 870 du nouveau Code de procédure civile que le Tribunal de Commerce ne peut entendre les parties, leurs conseils ou leurs représentants à une audience postérieure à celle pour laquelle a été donnée la citation que si les parties ont été avisées, verbalement ou par lettre simple, du renvoi à cette audience. Or, il résulte de la décision attaquée que la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE a été assignée, avec les époux X..., à l'audience du Tribunal de Commerce de SAINT-MALO du 6 mars 2001 mais que les débats n'ont eu lieu qu'à l'audience du 11 septembre 2001 après que l'affaire eut fait l'objet de renvois en accord avec les parties comparantes, sans qu'il ressorte des énonciations du jugement et du dossier de la procédure de première instance que la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE, défaillante le 6 mars 2001, ait été avisée par le greffier de ces renvois successifs et de la date à laquelle les conseils des autres parties ont été en définitive entendus. La Cour ne pourra en conséquence, sur le constat de la violation du principe de la contradiction, que prononcer, dans les rapports entre Madame Y... et la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE, l'annulation du jugement du 9 octobre 2001. Néanmoins la Cour, saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel interjeté contre un jugement rendu en premier ressort, est tenue, nonobstant l'annulation de la décision attaquée, de statuer, en application de l'article 562 du nouveau Code de procédure civile, sur le fond du litige. Il résulte à cet égard des pièces produites et des explications non réfutées de l'intimée que les époux X... se sont abstenus d'informer Madame Y..., lors de la mise en location-gérance du fonds, que leur établissement avait fait l'objet le 18 février 1997 d'une visite de la commission de sécurité de l'arrondissement de SAINT-MALO au terme de laquelle il était prescrit aux exploitants de réaliser au plus tard dans le mois divers travaux de mise en conformité de l'hôtel aux règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public, mais qu'au 1er avril 2000, date d'effet du contrat de location-gérance, aucun de ces travaux n'avait été réalisé. Il n'est par ailleurs pas discuté que la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE avait reçu des parties mandat de s'entremettre dans l'opération de mise en location-gérance du fond, en sorte qu'elle était contractuellement liée à Madame Y... qui a au demeurant réglé ses honoraires, et qu'elle était par conséquent tenue à l'égard de cette dernière d'une obligation de conseil et d'information. Ainsi, il appartenait à la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE de s'assurer que Madame Y..., qui n'avait encore aucune expérience en matière d'exploitation hôtelière, était correctement informée de la réglementation relative à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, et qu'à tout le moins le registre de sécurité lui fut communiqué lors de la négociation du contrat de location-gérance. L'agent immobilier n'était sans doute pas contractuellement chargé de procéder à une vérification approfondie de la conformité de l'établissement, mais il ne saurait soutenir avoir été victime, au même titre que le locataire-gérant, de la réticence dolosive des loueurs, alors qu'il ne pouvait ignorer, en sa qualité d'intermédiaire professionnel dans le domaine des transactions sur fonds de commerce, que la tenue d'un registre de sécurité était, pour l'exploitant d'un établissement recevant du public, rendue obligatoire par l'article R 123-51 du Code de la construction et de l'habitation. Or, la consultation de ce registre aurait permis à Madame Y... d'avoir connaissance de l'existence de la visite de la commission de sécurité du 18 février 1997 et de constater de surcroît que le contrôle technique des moyens de secours et du matériel de sécurité équipant l'hôtel n'était plus réalisé depuis 1996. La société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE ne saurait d'avantage prétendre n'être débitrice à l'égard de Madame Y... d'aucun conseil sur la réglementation relative à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, dès lors que cette dernière aurait, selon un courrier adressé le 13 octobre 2000 au époux X..., admis avoir directement débattu de cette question avec les loueurs. Il résulte en effet des termes de ce courrier que les loueurs ont trompé le locataire-gérant, d'une part sur la date de la dernière visite de la commission de sécurité, les époux X... lui ayant affirmé qu'elle avait eu lieu dans les mois ayant précédé la mise en location-gérance, laissant ainsi croire à Madame Y... que la conformité de l'établissement aux règles de sécurité avait été récemment vérifiée, et d'autre part sur le droit de cette dernière à recevoir communication du registre de sécurité, les loueurs ayant prétendu qu'en sa qualité de locataire-gérant elle ne pouvait avoir accès à ce document. Or, une exécution correcte de son devoir de conseil par la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE aurait permis à Madame Y... d'exiger la communication du registre de sécurité et de déjouer ainsi la tromperie des époux X... en constatant que la commission de sécurité n'avait procédé à aucune visite de l'établissement depuis le 18 février 1997. L'appelante ne saurait enfin reporter sa responsabilité propre sur le notaire ayant rédigé le contrat de location-gérance, alors que la mission de cet officier public se bornait en l'espèce à authentifier une opération précédemment négociée par l'entremise de la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE à laquelle il incombait de conseiller ses mandants. La faute de la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE a contribué à vicier le consentement donné par Madame Y... lors de la conclusion du compromis du 7 mars 2000 et, partant, à provoquer l'annulation de cet acte, de sorte que l'intimée est fondée à réclamer à l'agent immobilier le remboursement des honoraires perçus par celui-ci (22.963 Francs, soit 3.500 euros) pour avoir négocié et établi un contrat de location-gérance mis à néant. Cette faute, jointe à la réticence dolosive des époux X..., a par ailleurs indistinctement concouru à l'entier dommage subi par Madame Y..., en sorte que cette dernière est également fondée à obtenir la condamnation de l'agent immobilier, in solidum avec les loueurs, à la réparation de l'intégralité du préjudice en résultant selon des modalités qui seront fixées ci-après, lors de l'examen du mérite de l'appel incident du locataire-gérant. Sur l'appel incident de Madame Y... Relevant appel incident de la disposition du jugement lui ayant alloué une somme de 75.000 Francs (11.433,68 euros) toutes causes de préjudice confondues, Madame Y... demande à la Cour la condamnation in solidum des époux X... et de la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE au paiement des sommes de 24.644,30 euros et de 15.497,97 euros correspondant respectivement au montant de la redevance de location-gérance et des loyers versés au propriétaire de l'immeuble dans lequel l'hôtel était exploité, ainsi que des dommages-intérêts d'un montant de 76.224,51 euros, faisant à cet égard valoir qu'elle a dû abandonner un emploi salarié pour réaliser l'opération annulée, et diverses sommes, d'un montant total de 4.350 euros, correspondant au coût de travaux qu'elle a dû faire réaliser dans l'hôtel. L'annulation du contrat de location-gérance a pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale, son exécution devant être effacée par la restitution réciproque des prestations reçues. A cet égard, Madame Y... est certes fondée à réclamer la restitution de la redevance versée en exécution du contrat annulé ainsi que des dommages-intérêts représentatifs du montant des loyers versés au propriétaire au titre du bail dont la cession ne constituait que l'accessoire de la location-gérance, mais ces sommes se compensent avec l'indemnité due par Madame Y... pour avoir à son profit, pendant la période d'exécution du contrat annulé, exploité le fonds, fait usage du matériel le garnissant et occupé l'immeuble. Elle doit en revanche obtenir le remboursement du coût des travaux d'entretien réalisés dans l'hôtel, puisqu'elle en a assumé la charge en exécution du contrat de location-gérance dont l'annulation prive rétroactivement ces paiements de toute cause. Par ailleurs, Madame Y... a d'évidence subi un préjudice économique et moral résultant de ce qu'elle a quitté, sans espoir de le retrouver, un emploi salarié pour exploiter un hôtel dans le cadre d'un contrat de location-gérance qui s'est trouvé mis à néant avant son terme contractuel. Il sera cependant observé que le défaut de conformité de l'établissement aux règles de protection contre les risques d'incendie et de panique n'est pas, loin s'en faut, la seule difficulté à laquelle le locataire-gérant s'est heurté pendant la durée d'exécution du contrat, le déclassement de l'hôtel par arrêté préfectoral du 22 novembre 2000 puis sa fermeture administrative par arrêté municipal du 29 octobre 2001résultant essentiellement, selon les énonciations de ces actes, d'un défaut d'entretien généralisé et non pas uniquement du défaut de conformité aux règles de sécurité sur lequel portaient le dol des loueurs et le manque de conseil de l'intermédiaire. La Cour considère en conséquence que le préjudice résultant de l'annulation du compromis et du contrat de location-gérance sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 11.433,68 euros, cette somme réparant globalement le préjudice économique et moral subi par Madame Y... ainsi que celui résultant de l'exécution de travaux d'entretien de l'hôtel pendant la période d'exécution du contrat. En conséquence, le jugement attaqué sera, dans les rapports entre Madame Y... et les époux X..., confirmé en toutes ses dispositions, sauf à tenir compte des effets de la mise en liquidation judiciaire de Monsieur X... En outre, après l'annulation du jugement dans les rapports entre Madame Y... et la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE, la Cour, statuant à nouveau, condamnera la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE, in solidum avec les époux X..., à payer à Madame Y... la somme de 11.433,68 euros à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts moratoires dont le point de départ sera dérogatoirement fixé, en application de l'article 1153-1 alinéa 2 du Code civil, au jour du jugement attaqué. Sur les frais irrépétibles et les dépens d'appel Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame Y... l'intégralité des frais exposés par elle à l'occasion de l'instance d'appel et non compris dans les dépens, en sorte qu'il lui sera alloué une somme de 1.700 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, à la charge exclusive de la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE. Enfin, les dépens d'appel seront laissés à la charge des parties appelantes à proportion d'un tiers pour Madame X... et Maître DAVID, ès qualités de liquidateur de Monsieur X..., et de deux tiers pour la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Dit que les ultimes conclusions déposées pour la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE le 11 mars 2003 sont acquises aux débats ; Constate que le désistement de Madame X... et de Maître DAVID, ès qualités de liquidateur de Monsieur X..., n'a pu, faute d'acceptation expresse, avoir pour effet de dessaisir la Cour ; Confirme, dans les rapports entre Madame Y... et les époux X..., le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de SAINT-MALO le 9 octobre 2001 en toutes ses dispositions, sauf à préciser qu'en raison de la mise en liquidation judiciaire de Monsieur X..., les condamnations prononcées à son encontre s'analysent désormais en une fixation de créances ; Prononce, dans les rapports entre Madame Y... et la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE, l'annulation du jugement rendu par le Tribunal de Commerce de SAINT-MALO le 9 octobre 2001 ; Statuant à nouveau, condamne la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE, in solidum avec les époux X..., à payer à Madame Y... la somme de 11.433,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement attaqué ; Condamne la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE à payer à Madame Y... une somme de 1.700 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Déboute les parties de toutes autres demandes contraires ou plus amples ; Met les dépens d'appel pour un tiers à la charge de Madame X... et de Maître DAVID, ès qualités de liquidateur de Monsieur X..., et pour deux tiers à la charge de la société PIGEAULT-AGENCE DE BRETAGNE ; Accorde à la société civile professionnelle CHAUDET et BREBION, avoués associés, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile ;