Cour d'appel de Versailles, du 23 février 2001, 1999-4126

Sommaire: BAIL (règles générales) - Prix - Paiement - Obligation - Obligation solidaire - Cessation - Moment - Détermination - Portée Si, lorsque deux preneurs à bail d'habitation se sont déclarés solidaires lors de la conclusion du contrat, l'un d'eux peut valablement délivrer congé au bailleur en cours de bail, la solidarité stipulée au contrat ne cesse cependant pas et le preneur qui a délivré congé reste tenu solidairement des loyers et charges échus après son départ des lieux tant que le co-preneur reste dans les lieux, ainsi que, le cas échéant, de l'indemnité d'occupation

FAITS ET PROCEDURE, Monsieur X... locataire avec Madame Y... d'un logement situé 37 Place Georges Pompidou à LEVALLOIS PERRET, qui lui avait été donné à bail sous seing privé par Mademoiselle Z..., représentée par le Cabinet BSI à, par exploit du 7 août 1998, fait assigner la propriétaire Mademoiselle Z... et sa colocataire Madame Y... devant le tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET afin de : - voir déclarer bons et valables le congé et le préavis délivrés par lui le 15 janvier 1998 pour le 31 mai 1998, - constater que le contrat de location signé le 19 mai 1995 doit être déclaré résilié en ce qui le concerne à compter du 31 mai 1998 et que pour le cas où Madame Y... souhaiterait rester dans les lieux, elle doit en faire son affaire personnelle auprès de la propriétaire en signant le cas échéant un avenant au contrat, - constater que dans cette hypothèse, il ne pourra en aucun cas être solidaire ou responsable de cette occupation ou du paiement d'aucune indemnité d'occupation sur l'appartement loué, - condamner Madame Y... et Mademoiselle Z... à lui payer la somme de 3.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. Madame Y..., cotitulaire du bail a indiqué qu'à la suite de sa séparation d'avec Madame X... elle n'avait que peu de ressources pour régler les loyers, qu'elle était au chômage ; qu'elle a deux enfants à charge de sa précédente union (20 ans et 13 ans) et ne perçoit que 3.000 Francs par mois des ASSEDIC outre 1.500 Francs de pension pour sa fille de 13 ans. Elle a ajouté ne pas avoir de solution de relogement en vue. Mademoiselle Z... a indiqué que quelque soit l'effet du congé de Monsieur X... au 31 mai 1998, ce dernier restait solidaire de Madame Y..., formant une demande en paiement de 47.890 Francs d'arriérés de loyers au 31 décembre 1998, outre 4.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement contradictoire en date du 08 avril 1999, le tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET a rendu la décision suivante : - constate la validité du congé donné les 10 et 15 janvier 1998 par Monsieur X... à la propriétaire pour le 31 mai 1998, - constate que Monsieur X... n'a plus la qualité de locataire mais reste solidaire en vertu du bail d'origine des loyers ou indemnités d'occupation dus par Madame Y... qui n'a pas donné congé avec lui, - fait droit à la demande reconventionnelle de Mademoiselle Z..., - condamne Madame Y... en sa qualité de locataire de Monsieur X... en sa qualité d'ancien locataire, tenu solidairement avec Madame Y... au paiement à Mademoiselle Z... de la somme de 47.890 Francs au titre des loyers dus au 31 décembre 1998 en les autorisant à s'acquitter de leur dette sur 24 mois par des mensualités de 2.000 Francs le premier versement devant être effectué dans le mois de la signification du présent jugement et les suivants à la date anniversaire du premier règlement, - dit qu'à défaut de règlement aux échéances indiquées la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, - déboute les parties du surplus de leurs demandes, - ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, - laisse les dépens à la charge de Monsieur X... et de Madame Y.... Le 19 mai 1999, Monsieur Daniel X... a interjeté appel. Il soutient que Madame Y... ayant cessé de payer le loyer alors qu'elle est restée dans l'appartement après qu'il eut donné congé, le bailleur aurait dû mettre en jeu la clause résolutoire afin d'obtenir son expulsion ; que Mademoiselle Z... n'a donc pas exécuté de bonne foi la convention signée par les parties, ce qui l'a placé dans une situation sans issue puisque lui-même ne pouvait contraindre Madame Y... à quitter les lieux ; que ce n'est que le 31 mars 2000 que Mademoiselle Z... lui a fait délivrer un commandement de payer, soit près de deux ans après l'arrêt des paiements et ensuite une assignation en référé aux fins d'acquisition de la clause résolutoire, l'audience étant fixée au 7 septembre 2000 ; que pour sa part, il a respecté les termes du jugement et a réglé scrupuleusement 2.000 Francs par mois. Subsidiairement, il fait observer que la date d'expiration du bail étant le 31 mai 1998, il a valablement donné congé en janvier 1998 pour la fin mai 1998. Il demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 15 avril 1999 par le tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET en ce qu'il a validé le congé délivré par Mnsieur X... les 10 et 15 janvier 1998, Statuant à nouveau, Vu les articles 1134 alinéa 3 et 1738 du code civil, - déclarer Monsieur X... recevable et bien fondé en son appel, - dire que le contrat de bail a été exécuté de mauvaise de la part du bailleur et en conséquence, - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, - dire que Monsieur X... ne peut être tenu au paiement d'une quelconque indemnité d'occupation ou d'un quelconque loyer, - débouter les intimées de l'ensemble de leurs prétentions, - condamner Madame Z... à payer à Monsieur X... une somme de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Mademoiselle Z... en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître TREYNET, avoué près la cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. En réponse, Mademoiselle Marie-Laure Z... soutient que Monsieur X... et Madame Y... sont tenus solidairement de lui payer les loyers et les charges ; que si l'appelant a donné son congé pour le 31 mai 1998, l'intimée défaillante ne l'a pas fait et est demeurée dans les lieux, de sorte que l'appelant reste tenu de son obligation de paiement des loyers et indemnités d'occupation ; que celui-ci ne peut valablement prétendre qu'elle aurait exécuté le bail de mauvaise foi. Elle demande donc à la cour de : - déclarer irrecevable en tout cas mal fondé l'appel interjeté par Monsieur Daniel X... ; l'en débouter, - confirmer en conséquence la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner Madame Henriette Y... et Monsieur Daniel X... à payer à Mademoiselle Marie-Laure Z... la somme de 159.391,85 Francs, Vu l'article 1154 du code civil, - dire que les intérêts échus depuis plus d'un an seront capitalisés chaque année à la date anniversaire de la demande et porteront eux-mêmes intérêts au même taux, - condamner Monsieur Daniel X... à porter et payer à la concluante la somme de 5.000 Francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur Daniel X... en tous les dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Madame Y... a été régulièrement assignée à personne le 30 septembre 1999 mais n'a pas constitué avoué. L'ordonnance de clôture a été signée le 7 décembre 2000 et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 19 janvier 2001. SUR CE, LA COUR, Considérant que Monsieur X... a régulièrement donné congé par courriers recommandés des 10 et 15 janvier 1998 pour le 31 mai 1998, en respectant le délai de trois mois prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et les termes du bail signé le 19 mai 1995; que c'est donc à juste titre que le premier juge a constaté la validité de ce congé; Considérant que cependant, il est de droit constant que la solidarité stipulée entre les deux preneurs d'un bail d'habitation ne cesse pas du fait que l'un d'eux donne congé et que par suite, ce preneur reste tenu solidairement des loyers et charges échus après son départ des lieux à raison du maintien dans les lieux de l'autre preneur; que de même, il reste tenu solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation si elle est prévue par le bail en cas d'application de la clause résolutoire pour non paiement des loyers; Considérant qu'en l'espèce, les conditions générales du bail annexées à celui-ci et dûment paraphées par les parties au contrat, prévoient que pour l'exécution de toutes les obligations en résultant, il y aura solidarité entre les parties désignées sous le vocable locataire, donc entre Monsieur X... et Mademoiselle Y...; qu'elles prévoient également le paiement d'une indemnité conventionnelle d'occupation jusqu'à déménagement et restitution des clefs, lorsque le locataire déchu de tout droit de location ne libère pas les lieux; Considérant que l'appelant ne peut se soustraire à son obligation en soutenant que le bail de trois ans aurait expiré à la date pour laquelle il a donné congé, puisque l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la reconduction tacite du contrat, à défaut de congé donné par le bailleur dans les conditions de forme et de fond prévues à l'article 15 de cette loi; que cette reconduction tacite s'opère aux mêmes conditions que celles du bail expiré, de sorte que les preneurs sont restés solidairement tenus au paiement des loyers et des charges après la reconduction tacite au 31 mai 1998; Considérant qu'eu égard à la protection dont bénéficient les locataires en vertu des lois d'ordre public relatives aux baux mais aussi aux possibilités d'expulsion, il ne peut être valablement reproché à Mademoiselle Z... d'avoir exécuté le contrat de bail de mauvaise foi en ne faisant délivrer un commandement de payer à la locataire restée dans les lieux que le 31 mai 2000 et en l'assignant en référé le 14 juin 2000, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de prononcé de son expulsion; Considérant que par conséquent, la cour écarte tous les moyens de Monsieur X... et rejette toutes ses demandes et prétentions; que Monsieur X... sera condamné solidairement avec Madame Y... à régler les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés; que les locataires n'ont pas contesté la somme justifiée réclamée à ce titre en première instance par Mademoiselle Z..., soit 47.890 Francs au titre des loyers dus au 31 décembre 1998; que l'appelant ne discute pas ce quantum devant la cour; que cependant, Mademoiselle Z... réclame aujourd'hui le paiement de la somme de 159.391,85 Francs à ce titre, sans néanmoins communiquer le décompte correspondant, mettant ainsi l'appelant et la cour dans l'impossibilité d'en vérifier l'exactitude et la sincérité; que par conséquent, la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement Mademoiselle Y... et Monsieur X... à payer à Mademoiselle Z... la somme de 47.890 Francs, dont il y aura lieu de déduire les versements effectués par Monsieur X... en vertu du jugement déféré assorti de l'exécution provisoire ; qu'en revanche, la cour déboute Mademoiselle Z... en l'état de sa demande non justifiée complémentaire non justifiée en paiement des loyers et indemnités d'occupation ; Considérant que la somme de 47.890 Francs portera intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, faute de communication d'une mise en demeure préalable; que ces intérêts seront capitalisés aux conditions de l'article 1154 du code civil à compter du 8 août 2000, date de ce chef de demande ; Considérant qu'il n'est pas contesté que les délais de paiement accordés par le premier juge ont été respectés par Monsieur X...; que par conséquent, la cour confirme également le jugement déféré de ce chef; Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en la présente espèce; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort: Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions; Et y ajoutant: Dit que la somme de 47.890 Francs, dont il y aura lieu de déduire les versements effectués par Monsieur X... en vertu du jugement déféré assorti de l'exécution provisoire, portera intérêts au taux légal à compter du jour du jugement; Ordonne la capitalisation des intérêts aux conditions de l'article 1154 du code civil à compter du 8 août 2000; Déboute Mademoiselle Z... en l'état de sa demande complémentaire en paiement des loyers et indemnités d'occupation impayés; Déboute Monsieur X... des fins de toutes ses demandes; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Condamne Monsieur X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt: Le Greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT A. CHAIX