Cour d'appel d'Agen, Chambre civile 1, 4 juin 2008, 07/00380
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Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Domaine d'application - Qualité du preneur - Fonds donné en location-gérance - Conditions - Locataire-gérant - / JDF L'article L. 145-1 du code de commerce fixe les limites du champ d'application du statut du bail commercial. Son alinéa 2 stipule que si le fonds est exploité sous forme de location-gérance, le propriétaire du fonds bénéficie des dispositions dudit article sans avoir à justifier de l'immatriculation au répertoire des métiers. Le fonds litigieux est exploité sous forme de location-gérance, dès lors le propriétaire des locaux donnés à bail commercial ne peut poursuivre la résiliation du bail pour défaut d'immatriculation que si le contrat impose au preneur d'être immatriculé. En l'espèce, l'article 9 du contrat de bail fait obligation au preneur d'exploiter en conformité avec les prescriptions légales et administratives. Précisément, l'alinéa 2 de l'article L. 145-1 du code de commerce autorise le preneur en location gérance à ne pas être immatriculé. C'est dès lors, à juste titre, que l'appelant exploitant en conformité avec les prescriptions légales que le premier juge a débouté l'intimé de sa demande de résiliation du bail pour ce motif

ARRÊT DU 04 Juin 2008 D. N / S. B ---------------------- RG N : 07 / 00380-------------------- Floréal X... Anne Marie Y... épouse X... C / Aline Z... épouse A... ------------------- ARRÊT no550 / 08 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile Prononcé à l'audience publique le quatre Juin deux mille huit, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, assisté de Dominique SALEY, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Floréal X... né le 03 Avril 1946 à TASQUE (32160) de nationalité française Demeurant... 32800 EAUZE Madame Anne Marie Y... épouse X... née le 11 Octobre 1954 à CONDOM (32100) de nationalité française Demeurant ... 32800 EAUZE représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué assistée de Me Christine FAIVRE de la SCP Alain NONNON-Christine FAIVRE, avocats APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 24 Janvier 2007 D'une part, ET : Madame Aline Z... épouse A... née le 28 Mars 1930 à EAUZE (32800) de nationalité française Demeurant ...32800 EAUZE représentée par la SCP J. et E. VIMONT, avoués assistée de la SELARL FAGGIANELLI-CELIER-DANEZAN, avocats INTIMÉE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 16 Avril 2008, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Dominique NOLET, Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable) et Dominique MARGUERY, Conseiller, assistés de Nicole CUESTA, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Par jugement du 24 janvier 2007, le Tribunal de grande instance d'AUCH a notamment :- rejeté les demandes de Floréal et Anne-Marie X...,- prononcé la résiliation du bail commercial du 4 janvier 1991 aux torts de Floréal X...,- condamné Floréal X... à payer à Aline A... la somme de 3. 811, 20  au titre des loyers restant dus. Par déclaration du 5 mars 2007 dont la régularité n'est pas contestée, Monsieur et Madame X... relevaient appel de cette décision. Ils concluent à la réformation partielle de ce jugement et demandent à la Cour de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame A..., de la condamner à leur payer 4. 192, 32  à titre du remboursement de loyers, 1. 168, 59  pour les frais d'assurance. Ils réclament encore la somme de 27. 000  à titre de dommages et intérêts et celle de 4. 500  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Leur adversaire forme un appel incident et demande à la Cour de dire que la radiation de Monsieur X... du registre du commerce lui permettait de demander la résiliation du bail. Elle réclame encore la somme de 10. 000  à titre de dommages et intérêts et de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions des appelants en date du 12 mars 2008 ; Vu les dernières conclusions de l'intimée en date du 8 février 2008. SUR QUOI Par acte authentique du 4 janvier 1991, Marius et Aline A... ont vendu à Floréal X... marié sous le régime de la séparation de biens à Anne-Marie X... un fonds de commerce de station service pour le prix de 300. 000 F. Par un second acte authentique du même jour, ils lui ont donné à bail commercial le rez-de-chaussée de l'immeuble leur appartenant dans lequel le fonds de commerce est exploité pour un loyer annuel de 30. 000 F payable par mensualités de 2. 500 F avec révision triennale. La durée du bail a été fixée à 9 ans renouvelable par tacite reconduction. Par acte du 31 janvier 2001 Floréal X... a établi au profit de son épouse un prêt à usage du fonds de commerce conformément à l'article 1875 du code civil. En prévision de sa retraite, Floréal X... a avisé Madame A... par acte du 22 décembre 2004 qu'il envisageait de céder le droit au bail pour un prix de 27. 000 . Madame A... lui a alors écrit pour lui demander la nature de l'activité susceptible d'être exercée dans les locaux. Il n'a pas été répondu à cette lettre. Monsieur X... a pris sa retraite, la station service a été démantelée en mai 2005 sans aucune information préalable de la bailleresse. Il a fait procéder aux retraits des trois cuves de carburant appartenant à la station Total. Madame A..., propriétaire d'une cuve à fuel s'est opposée à son enlèvement, l'a faite dégazer et neutralisée avec de l'eau. Une pollution du site est apparue. Total a mis en oeuvre une procédure de dépollution. Par lettre recommandée du 20 juin 2005 les époux X... ont indiqué qu'ils avaient une proposition d'acquisition du droit au bail pour l'exercice d'un cabinet d'assurances. Par acte du 7 décembre 2005 Monsieur X... a cédé son droit au bail à son épouse. Par acte du 24 avril 2006 les époux X... ont fait assigner Madame A... afin de voir prononcer la résiliation du bail à ses torts. Ils font valoir que la dépollution totale du site n'a pu avoir lieu en raison du refus de Madame A... de faire enlever sa cuve de fuel, ce qui a dissuadé les nombreuses personnes intéressées par la reprise du fonds de commerce. A la suite du jugement déféré ils ont remis à Madame A... les clés de la station le 2 mars 2007. SUR L'EXPLOITATION DE MONSIEUR X... Le 31 décembre 2000 Monsieur X... a été radié du répertoire des métiers et du registre du commerce. L'article L 145-1 du code de commerce fixe les limites du champ d'application du statut du bail commercial. Son alinéa 2 stipule que si le fonds est exploité sous forme de location gérance le propriétaire du fonds bénéficie des dispositions dudit article sans avoir à justifier de l'immatriculation au répertoire des métiers. Le fonds litigieux est exploité sous forme de location-gérance, dès lors le propriétaire des locaux donnés à bail commercial ne peut donc poursuivre la résiliation du bail pour défaut d'immatriculation que si le contrat impose au preneur d'être immatriculé. En l'espèce, l'article 9 du contrat de bail fait obligation au preneur d'exploiter en conformité avec les prescriptions légales et administratives. Précisément, l'alinéa 2 de l'article L 145-1 du code de commerce autorise le preneur en location gérance à ne pas être immatriculé. C'est dès lors, à juste titre, Monsieur X... exploitant en conformité avec les prescriptions légales que le premier juge a débouté Madame A... de sa demande de résiliation du bail pour ce motif. SUR LE TITULAIRE DU BAIL Monsieur X... indique avoir consenti un prêt à usage à son épouse en date du 7 décembre 2005 et en avoir avisé Madame A... par lettre du 12 décembre 2001. Ce document a été produit au dossier des époux X... le 25 septembre 2006, soit plus de cinq mois après l'introduction de l'instance. Il s'agit d'une lettre simple que Madame A... affirme n'avoir jamais reçu. Rien ne prouve que cette lettre ait été adressée à la bailleresse, dès lors l'acte du 7 décembre 2005 est totalement inopposable à Madame A.... Le seul titulaire du bail a donc toujours été Monsieur X... seul responsable du paiement des loyers. SUR LA RESILIATION DU BAIL A compter du mois d'avril 2006 les loyers n'ont plus été réglés. Il s'agit là d'un manquement grave du locataire à ses obligations qui justifie que soit prononcé à ses torts la résiliation du bail. La décision du premier juge sera confirmée sur ce point. Pour s'opposer à cette décision les appelants font valoir que Madame X... ne pouvait utiliser le local qui lui avait été donné en location car il était pollué. Madame X... n'étant pas le titulaire du bail, elle n'a aucun moyen à faire valoir. Aucune cession n'a été régulièrement dénoncée à Madame A..., le seul redevable des loyers est Monsieur X... qui ne peut se plaindre de ne pouvoir exercer son activité de station service pour la bonne raison que c'est lui-même qui y a mis fin. SUR LE PAIEMENT DES LOYERS Monsieur X... estime qu'il ne peut être tenu au paiement des loyers au motif que la propriétaire ayant fait obstacle à l'extraction de la cuve les locaux étaient inutilisables car leur dépollution ne pouvait être achevée. Aux termes de l'article L 145-1 du code de commerce lorsque le locataire a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite il signifie à son propriétaire son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé, le bailleur a dans un délai de deux mois une priorité de rachat... A défaut d'usage de ce droit son accord est réputé acquis si dans le délai de deux mois il n'a pas saisi le Tribunal de grande instance. En l'espèce Monsieur X... n'a pas spécifié à Madame A... la nature des activités dont l'exercice est envisagé, se contentant dans sa signification du 22 décembre 2004 de reprendre les termes de l'article L 145-1 en faisant état " d'activité de toute nature à condition que cela soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ". Madame A... a spécialement interrogé Monsieur X... sur ce point par courrier recommandé du 28 janvier 2005. Elle n'a pas saisi le Tribunal de grande instance dans le délai de deux mois. Ainsi, Madame A... n'est pas réputée avoir accepté la despécialisation du bail, mais uniquement la poursuite de la seule activité compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble, à savoir l'activité de station service. En effet aux termes de l'article L 145-49 du code de commerce, la demande de despécialisation doit, à peine de nullité comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Dès lors, la présence de la cuve de la propriétaire n'a pu empêcher le preneur d'exercer son activité commerciale puisque la seule activité qui lui était autorisée était celle de station service. Madame A... n'a donc commis aucune faute de nature à interdire la poursuite du bail commercial d'activité de station service et c'est à bon droit que le premier juge a rejeté les contestations de Monsieur X.... SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS Madame A... indique que du fait de l'immobilisation de son immeuble rendue nécessaire par la dépollution des lieux qu'elle a dû achever les preneurs lui doivent indemnisation. Il doit toutefois être rappelé que c'est Madame A... qui s'est opposée à la reprise de sa cuve et a donc empêché que les travaux de dépollution engagés par Total aillent à leur terme. Elle est donc seule responsable de l'immobilisation de son immeuble et sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Les époux X... ne caractérisent pas l'existence d'un préjudice spécifique permettant l'allocation de dommages et intérêts. Ils seront débouté de cette demande. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Au fond, confirme le jugement rendu le 24 janvier 2007 par le Tribunal de grande instance d'AUCH. Y ajoutant, Déboute les parties de leur demande de dommages et intérêts. Condamne Monsieur et Madame X... aux dépens et autorise les avoués à les recouvrer conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Condamne Monsieur et Madame X... à payer à Madame A... la somme de 1. 500  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le GreffierLe Président Dominique SALEYBernard BOUTIE