Cour d'appel de Montpellier, 14 juin 2018, 14/8695
Formation: CT0146

Sommaire: A manqué à son obligation de conseil et d'assurer l'efficacité de son acte le notaire rédacteur de l'acte de vente d'un fonds de commerce qui n'a pas procédé aux vérifications qui lui auraient permis de découvrir que l'autorisation d'ouverture au public n'avait pas été accordée, que d'importants travaux de transformation du garage automobile précédemment exploité avaient été réalisés, que la terrasse édifiée d'une capacité de 60 couverts n'avait pas obtenu de certificat de conformité et que les réservoirs enterrés contenant des liquides inflammables n'avaient pas été correctement neutralisés. Ces manquements fautifs ayant directement contribué à la résolution de la vente par arrêt retenant que l'absence d'autorisation d'ouverture et l'impossibilité administrative d'utiliser la terrasse caractérisaient un défaut de délivrance de la part du vendeur, le notaire doit par conséquent indemniser l'acquéreur des préjudices en lien avec ses fautes, tels que le coût des travaux d'embellissement réalisés en pure perte et le préjudice d'exploitation. En revanche, l'acquéreur ne peut demander au notaire le paiement de la restitution du prix, des intérêts et frais de vente indus, lesquels ne visent qu'à replacer les parties dans l'état où elles étaient avant la vente et n'ont pas un caractère indemnitaire, dès lors qu'il ne démontre pas que le recouvrement de ces sommes est définitivement compromis en raison de l'insolvabilité du vendeur.

Grosse + copiedélivrées leà COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1ère Chambre A ARRET DU 14 JUIN 2018 Numéro d'inscription au répertoire général : 14/08695 Décision déférée à la Cour : Arrêt du 16 DECEMBRE 2003 de la COUR D'APPEL DE MONTPELLIER No RG 02/03191- sur appel du JUGEMENT DU 10 JUIN 2002 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN No RG 01/01286 APPELANTS : Monsieur [B] [R]né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 1]de nationalité Française[Adresse 1][Adresse 1]représenté par Me François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulantet assisté de Me David GUYON de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/5610 du 06/05/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) Madame [Z] [B] épouse [R]née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 2]de nationalité Française[Adresse 1][Adresse 1]représentée par Me François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulantet assistée de Me David GUYON de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/5608 du 06/05/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIMEE : SCP FAIXA-LLIBOUTRY Notaires associés, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège[Adresse 2][Adresse 2]représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES, SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulantet assistée de Me Bernard VIAL de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant ORDONNANCE DE CLOTURE DU 24 Avril 2018 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le MARDI 15 MAI 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre et Madame Caroline CHICLET, Conseiller, chargé du rapport Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambreMadame Caroline CHICLET, ConseillerMadame Florence FERRANET, Conseiller, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 14 mai 2018 Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER ARRET : - CONTRADICTOIRE. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; - signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par lemagistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte reçu le 3 juillet 1998 par Maître [N], notaire associé à Rivesaltes, le liquidateur judiciaire de la Sarl Colo a vendu à [B] [R] et [Z] [B] son épouse (les époux [R]), par l'entremise de la Sarl Must Immobilier, un fonds de commerce de restaurant, brasserie et bar exploité à [Localité 3] moyennant le prix de 1.500.000 Francs (228.673,52 ?). L'établissement ayant fait l'objet d'un arrêté de fermeture rendu par la mairie de [Localité 3] le 24 novembre 1998, les époux [R] ont fait citer le liquidateur judiciaire de la Sarl Colo en résolution de la vente et ont recherché la responsabilité de l'agent immobilier et du notaire. Par un jugement en date du 10 juin 2002, le tribunal de grande instance de Perpignan, saisi uniquement du litige en responsabilité du notaire, a débouté les époux [R] de toutes leurs prétentions. Statuant sur l'appel interjeté par les époux [R], la cour d'appel de Montpellier, dans un arrêt en date du 16 décembre 2003, a sursis à statuer sur la responsabilité du notaire jusqu'au prononcé de la décision définitive dans le litige en résolution de la vente du fonds de commerce et en responsabilité de l'agent immobilier. Après de nombreuses péripéties procédurales, les époux [R] ont finalement transigé avec le liquidateur judiciaire en 2013 et obtenu la restitution du prix, soit 228.228,56 ?. Ils ont sollicité la reprise de l'instance contre le notaire le 18 novembre 2014. Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 22 août 2017; Vu les conclusions de la Scp Faixa-Lliboutry remises au greffe le 24 août 2017 ; Vu l'ordonnance de clôture du 24 avril 2018 ; MOTIFS : Les époux [R] concluent à l'infirmation du jugement et demandent à la cour de retenir la responsabilité du notaire et de le condamner à les indemniser de leurs préjudices. Le notaire est tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige. Lorsqu'il est chargé de la vente d'un fonds de commerce, il doit vérifier que toutes les conditions légales de l'exploitation du fonds cédé sont remplies. Il résulte des dispositions des articles R.123-46 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au présent litige que l'exploitation d'un établissement recevant du public, tel qu'un restaurant, est soumise à l'autorisation d'ouverture du maire afin de constater qu'il satisfait à toutes les prescriptions édictées aux articles R. 123-1 et suivants du même code en vue de la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les immeubles concernés. [W] [N], rédacteur de l'acte de vente du 3 juillet 1998, devait vérifier que le fonds de commerce de « bar, restaurant, brasserie, plats à emporter, traiteur », créé le 10 février 1996 (cf page 2 de l'acte de vente) par une société commerciale placée en liquidation judiciaire dès décembre 1997, avait fait l'objet d'une autorisation d'ouverture, ce qu'il n'a pas fait. S'il avait procédé à cette vérification élémentaire, il aurait découvert que le restaurant exploité par la Sarl Colo avait fait l'objet d'un avis défavorable de la commission de sécurité et n'avait jamais bénéficié d'une autorisation d'ouverture. En outre, il appartenait à [W] [N] de rechercher si le cédant avait procédé à des travaux de construction dans l'immeuble, objet du droit au bail, afin de vérifier que ceux-ci avaient été exécutés avec les autorisations administratives nécessaires. Or, le notaire n'a pas procédé à cette recherche car, s'il l'avait fait, il aurait découvert que le cédant avait réalisé d'importants travaux de transformation du garage automobile précédemment exploité dans les lieux et appris que la terrasse édifiée en surplomb du Têt, et offrant une capacité de 60 couverts, n'avait pas obtenu de certificat de conformité. Cette découverte l'aurait également amené à s'interroger sur la neutralisation des cuves enterrées inhérentes à l'activité de garage automobile et il aurait ainsi pu vérifier auprès du cédant que le dernier exploitant de cette installation classée avait correctement neutralisé les réservoirs contenant des liquides inflammables, ce qu'il n'a pas fait. Il est donc établi que le notaire a commis divers manquements fautifs à l'égard des époux [R]. Le défaut d'investigations du notaire sur l'existence d'une autorisation d'ouverture au public et sur l'existence et la régularité des constructions édifiées par le cédant a directement contribué à l'absence d'efficacité de son acte et au prononcé de la résolution de la vente puisque l'arrêt du 28 juin 2011 a considéré que l'absence d'autorisation d'ouverture et l'impossibilité administrative d'utiliser la terrasse de 60 couverts caractérisaient un défaut de délivrance de la part du vendeur. Le notaire doit par conséquent indemniser les époux [R] des préjudices nés de la résolution de la vente. Le notaire soutient que le préjudice des époux [R] a été circonscrit par l'arrêt du 28 juin 2011 et que ces derniers ne sont pas fondés à revendiquer à son encontre des postes de préjudice non retenus par la cour à l'encontre du cédant. Mais l'exposé des prétentions figurant dans cet arrêt du 28 juin 2011 montre que les époux [R] ont limité leurs demandes à l'encontre du vendeur à la restitution du prix et qu'ils ne lui ont pas réclamé l'indemnisation de leurs préjudices économique et moral de sorte que la cour n'a pas pu circonscrire un préjudice qui ne lui était pas soumis. Surtout, la responsabilité du notaire s'apprécie indépendamment de celle du vendeur et elle n'est pas subsidiaire. Le principe de la réparation intégrale permet à celui qui recherche la responsabilité d'un officier ministériel de lui réclamer la réparation de tous les préjudices en lien avec ses fautes. Enfin, le notaire n'étant pas partie à l'arrêt du 28 juin 2011, celui-ci n'a pas l'autorité de la chose jugée dans le litige l'opposant aux époux [R]. Ces derniers sont donc recevables à solliciter du notaire la réparation de tous leurs préjudices en lien avec les fautes caractérisées dans les motifs qui précèdent. La restitution totale du prix, des intérêts et des frais de vente indus, consécutive à une résolution de la vente, ne vise qu'à replacer les parties dans l'état où elles étaient avant la vente et n'ont pas un caractère indemnitaire, de sorte que l'acquéreur, créancier de cette restitution, ne peut demander le paiement de ces sommes au notaire qui a engagé sa responsabilité envers lui sauf s'il démontre que le recouvrement de ces sommes est définitivement compromis en raison de l'insolvabilité du vendeur. Les époux [R] ont signé une transaction avec le liquidateur judiciaire de la Sarl Colo par laquelle ils ont renoncé à toute action à son encontre en contrepartie du règlement de la somme de 228.228,56 ?. Cette transaction, basée sur un arrangement amiable, ne fait pas la preuve de l'impossibilité pour le liquidateur de la Sarl Colo de procéder à la restitution des intérêts et des frais de la vente. Par conséquent, les époux [R] seront déboutés de leurs demandes de règlement de la somme de 128.914,43 ? au titre des intérêts et de 27.439,84 ? au titre des frais de la vente. Les époux [R] demandent le remboursement des frais financiers qu'ils auraient engagés auprès de la BNP dans le cadre de l'emprunt ayant servi à financer l'acquisition du fonds de commerce à hauteur de 42.264,53 ? (277.263,36 F). Mais ils ne justifient pas des conditions dans lesquelles est intervenue la résiliation de cet emprunt ni ne prouvent la réalité des règlements allégués et ils ne peuvent qu'être déboutés de leurs prétentions de ce chef. Les appelants réclament ensuite la condamnation du notaire à leur payer les dettes générées par l'absence d'activité. Mais il n'est produit aucune pièce tendant à établir la réalité et le quantum des loyers impayés, des dettes envers les fournisseurs et de celles dues envers les organismes sociaux de sorte que ces demandes ne peuvent qu'être rejetées. En revanche, les époux [R] justifient, par la production de nombreuses factures, avoir fait procéder à des travaux d'embellissements du fonds pour 20.487,25 ?. Ces fonds ont été investis en pure perte puisque le fonds s'est révélé inexploitable et que le liquidateur de la Sarl Colo a toujours refusé d'assumer la mise en conformité des locaux avec les normes de sécurité incendie ainsi que les démarches nécessaires à l'obtention d'un permis modificatif pour la terrasse (cf page 14 de l'arrêt du 28 juin 2011). Il ne peut être reproché aux époux [R], qui ont investi leurs économies (975.000 F) et souscrit un emprunt important (900.000 F) pour financer cette acquisition, de n'avoir pas été en mesure d'assumer ces coûts et démarches supplémentaires. Il convient par conséquent de condamner l'intimé à régler aux époux [R] la somme de 20.487,25 ? en réparation des embellissements perdus. Les époux [R] réclament un préjudice de vie à hauteur de 432.000 ? en estimant que les fautes du notaire leur ont fait perdre l'équivalent de 2.000 ? de revenus par mois pendant 18 ans par rapport à la situation qui était la leur avant d'acquérir le fonds inexploitable. Ils font valoir qu'avant de se porter acquéreurs du fonds de commerce, ils étaient salariés et percevaient 2.500 ? par mois pour le couple et que l'échec de leur projet les a privés de ces revenus. Mais cette demande, qui vise en réalité à indemniser les époux [R] d'une perte de chance de ne pas acquérir et donc de conserver leurs salaires, est sans lien direct avec la résolution de la vente laquelle n'a pu faire naître qu'un préjudice d'exploitation né de l'impossibilité d'exploiter le fonds acquis. Ils seront par conséquent déboutés de leurs prétentions de ce chef. Les appelants réclament un préjudice d'exploitation de 1.000.000? basé sur une estimation du chiffre d'affaires du restaurant s'ils avaient pu l'exploiter. Le restaurant vendu avait une capacité de 256 couverts. Le cédant avait déclaré dans l'acte de vente avoir réalisé un chiffre d'affaires annuel de 2.381.624 F (363.075 ?) en 1996 avec des pertes de 378.000 F (57.625 ?). Cependant, ce chiffre d'affaire doit être regardé avec circonspection puisque le cédant a déclaré dans l'acte n'avoir tenu aucune comptabilité et se trouver dans l'impossibilité de communiquer son chiffre d'affaires de l'année 1997. En prenant comme hypothèse un taux de remplissage moyen d'un quart de la capacité, soit 64 couverts par jour, sur 5 jours hebdomadaires et à raison de 48 semaines par an pour tenir compte des congés annuels, avec une moyenne de 20 ? par couvert (deux menus étaient proposés dont l'un à 14 ? et l'autre à 25 ?), le chiffre d'affaires aurait pu être de 307.200 ? par an (64 x 20 x 5 x 48) ce qui correspond au chiffre d'affaires déclaré par le cédant. En appliquant un taux de 80 % pour l'ensemble des charges variables (frais de fonctionnement du restaurant en fonction de l'activité) et des charges fixes (loyers, salaires et frais de personnel, emprunt de 900.000 F sur 84 mois), il reste un bénéfice, avant impôt, de 61.440 ? par an ce qui, rapporté à 18 ans, aboutit à une perte d'exploitation de 1.105.920 ?. Les époux [R], qui étaient tous les deux salariés avant d'acquérir le fonds de commerce (Monsieur employé chez Citroën et Madame employée administratif à la Carpi) et qui étaient sans expérience en matière d'exploitation commerciale d'un restaurant, auraient vraisemblablement rencontré des difficultés pour faire prospérer un restaurant de cette importance que son créateur n'avait pas réussi à maintenir en activité plus de 18 mois avant de déposer le bilan. Par conséquent, le préjudice d'exploitation, même s'il existe puisque que le restaurant actuellement exploité dans les lieux poursuit son activité depuis son ouverture en 2003, doit être fortement pondéré. La cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour estimer le préjudice d'exploitation subi par les époux [R] consécutivement à la résolution de la vente à la somme de 500.000?. Les appelants réclament enfin un préjudice moral à hauteur de 100.000 ?. Les fautes du notaire ont contraint les époux [R] à intenter une procédure judiciaire longue, complexe (tenant la disjonction de l'affaire entre la juridiction commerciale et la juridiction de droit commun) et coûteuse qui aura duré près de 20 ans depuis le 25 février 1999 et ils ont dû subir pendant toute cette période les tracasseries inhérentes à ce type de procédure. La ruine de leur projet et les vicissitudes du procès ont eu en outre un très important retentissement sur la santé psychique de [Z] [R] ainsi qu'en attestent les trois certificats médicaux versés aux débats qui décrivent un « état anxio dépressif réactionnel à la situation judiciaire compliquée ». Ce préjudice moral très important, subi par les époux [R] pendant près de 20 ans du fait des fautes du notaire, sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 50.000 ?. Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS : La cour ; Vu l'arrêt du 16 décembre 2003 ; Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; Dit que la Scp Faixa-Lliboutry a engagé sa responsabilité envers les époux [R] ; Condamne la Scp Faixa-Lliboutry à payer aux époux [R] pris ensemble les sommes de : ?20.487,25 ? au titre du coût des embellissements perdus ; ?500.000 ? en réparation du préjudice d'exploitation ; ?50.000 ? en réparation de leur préjudice moral ; Déboute les époux [R] du surplus de leurs prétentions ; Condamne la Scp Faixa-Lliboutry aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer aux époux [R], pris ensemble, la somme de 5.000 ? sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel. LE GREFFIERLE PRESIDENT CC