Cour d'appel de Versailles, du 12 mars 1999, 1997-8605

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) - Reprise - Article 19 - Bénéficiaires - Descendants Selon l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, le bailleur peut exercer son droit de reprise au profit de l'un de ses descendants qui ne dispose pas d'une habitation qui correspond à ses besoins normaux. Est fondé un congé délivré par un bailleur pour reprise au profit de sa petite fil- le, peu important que les parents de cette dernière soient encore en vie, la loi en limitant pas la notion de descendants à ceux du premier degré, dès lors qu'elle peut légitimement désirer occuper un logement indépendant, que ses propres parents ne peuvent lui procurer

FAITS ET PROCEDURE, Madame veuve X... est propriétaire d'un appartement situé à NEUILLY SUR SEINE 11, rue Beffroy, loué aux époux Y... depuis le 1er octobre 1975, en vertu d'un engagement de location en date du 24 octobre 1975. Souhaitant exercer son droit de reprise au profit de sa petite fille, Madame X... a, le 23 février 1996, fait notifier aux époux Y..., conformément à l'article 19 de la Loi du 1er septembre 1948, un congé d'avoir à libérer les lieux pour le 1er octobre 1996. Monsieur et Madame Y... se maintenant dans les lieux, Madame X... a assigné ces derniers devant le Tribunal d'Instance de NEUILLY SUR SEINE. Par jugement rendu le 30 avril 1997, le tribunal a : - déclaré Madame X... bien fondée en son action, en vertu de l'article 19 de la Loi du 1er septembre 1948, - validé le congé qu'elle a fait délivrer sur cette base à Monsieur et Madame Y... par acte de la SCP NADJAR-RICHARD le 23 février 1996, pour le 1er octobre 1996, - autorisé leur expulsion, - condamné les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 1.411,50 Francs, charges et taxes en sus, à compter rétroactivement du 1er octobre 1996 et jusqu'à totale libération du logement, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Appelants de cette décision, Monsieur et Madame Y... font valoir que les parents de Mademoiselle de CHANALEILLES, petite fille de l'intimée et bénéficiaire désignée de la reprise des lieux, sont à même de pourvoir au logement de cette dernière. Ils exposent que le logement, objet de la reprise, ne peut convenir à une personne du rang social de la petite fille de Madame X..., en raison de sa nature et qu'il s'agit en réalité d'une reprise frauduleuse pour vente. Ils invoquent enfin le fait que le congé ne mentionne ni la date ni le mode d'acquisition de l'immeuble, ni le nom et l'adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire ainsi que l'emplacement et le nombre de pièces du local occupé par ce dernier. Ils demandent, par conséquent à la Cour de : - infirmer le jugement entrepris, Vu l'article 19 de la Loi du 1er septembre 1948 et notamment ses alinéas 1 et 3 : Vu l'article 23 de la même Loi et subsidiairement de l'article 21 : - dire et juger nul le congé qui leur a été délivré le 23 février 1996, - dire et juger que le droit de reprise du requérant ne saurait bénéficier à sa petite fille, en l'absence du décès de ses parents, - voir constater le cas échéant par expertise que le logement ne correspond pas aux besoins de l'éventuel bénéficiaire du congé, - voir ordonner toutes mesures d'instruction pour savoir s'il a été donné congé dans les mêmes conditions au bénéfice de la même personne à d'autres locataires du même immeuble, - voir condamner Madame X... au paiement de la somme de 6.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame X... conclut au débouté des époux Y... et à la confirmation du jugement déféré. Subsidiairement, elle prie la Cour de dire et juger que, dans l'hypothèse où serait ordonnée une mesure d'instruction, les époux Y... en supporteront l'intégralité des frais. Elle sollicite, en outre, la somme de 15.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Dans des conclusions signifiées le 14 décembre 1998, Monsieur et Madame Y..., ajoutant à leurs précédentes écritures, font valoir, qu'en raison de l'abondance de logements dont dispose la propriétaires des lieux, il est parfaitement possible de satisfaire le bénéficiaire du congé sans mettre fin à leur bail et concluent au débouté de Madame X... en ce qui concerne ses demandes formées au titre des articles 700 et 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 7 janvier 1999 et l'affaire plaidée le 9 février 1999. SUR CE, LA COUR, Considérant que Madame X... agit sur le fondement de l'article 19 de la Loi du 1er septembre 1948 ; Qu'il résulte de cet article que le droit de reprise du propriétaire peut s'exercer au bénéfice notamment de ses descendants, dès lors, qu'il justifie que ceux ci ne dispose pas d'une habitation correspondant à leurs besoins normaux ; Considérant qu'en l'espèce, la bénéficiaire désignée de la reprise est Mademoiselle Z... de CHANALEILLES, dont il est établi par les pièces d'état civil versées aux débats (livrets de famille) qu'elle est effectivement la petite fille de Madame X..., et a, par conséquent, la qualité de descendante au sens de l'article précité, et ce quel que soit le caractère du lien de filiation et sans distinction du degré de filiation ; Qu'il est indifférent que ses propres parents soient vivants, la validité du congé n'étant nullement subordonnée à la disparition des descendants du premier degré ; Considérant qu'au moment de la délivrance du congé, Mademoiselle de CHANALEILLES était âgée de 25 ans comme étant née le 19 août 1971 ; Qu'il est justifié qu'à compter du 9 janvier 1996, elle a été engagée en vertu d'un contrat à durée indéterminée par le groupe PROMODIP ; Considérant qu'enfant majeure et salariée, Mademoiselle de CHANALEILLES qui est maintenant mariée, pouvait légitimement, en 1996, aspirer à vivre dans une habitation indépendante de celle de ses parents, chez lesquels elle ne disposait que d'une simple chambre ; Qu'à la date du congé, elle ne disposait donc pas d'un logement correspondant à ses besoins normaux ; Considérant que les appelants prétendent que le congé ne peut leur avoir été délivré que dans une intention frauduleuse, eu égard notamment à la nature du logement qui ne correspond pas au "rang social" de Mademoiselle de CHANALEILLES ; Considérant que cette dernière est à même d'apprécier si le logement que sa grand-mère entend mettre à sa disposition correspond à ses besoins et son "rang social", s'agissant d'une appréciation purement personnelle qui demeure sans influence sur les conditions de délivrance du congé ; Considérant que Madame X... est quant à elle usufruitière des lieux depuis le décès de son mari survenu le 19 février 1987 ; Que le bien immobilier, objet du litige, a été attribué à Monsieur Jean X... aux termes d'un partage en date du 7 mars 1972 ainsi que cela résulte d'une attestation notariée régulièrement communiquée ; Considérant que l'immeuble a été acquis par les consorts X... depuis plus de dix ans ; Considérant que Monsieur et Madame Y... ne verse pas la moindre pièce de nature à établir que le congé a été délivré dans le but de vendre l'appartement dont ils étaient locataires ; Que le fait que d'autres congés aient été délivrés à d'autres locataires ne suffit pas, à lui seul, à établir l'intention frauduleuse de la bailleresse ; Qu'en tout état de cause, si tel devait être le cas, les époux Y... seraient alors fondés à agir à son encontre et à lui réclamer le cas échéant des dommages-intérêts ; Considérant que le congé est régulier en la forme et au fond ; Que le nom, l'adresse des parents de la bénéficiaire ainsi que la désignation de la pièce occupée par cette dernière figurent sur le congé ; Que l'erreur affectant la date et au mode d'acquisition de l'immeuble ne fait pas grief aux appelants, dès lors que la condition d'ancienneté est remplie ainsi que cela a été rappelé précédemment, étant souligné, au surplus, qu'il s'agit non d'une acquisition à titre onéreux mais d'une acquisition à titre gratuit ; Considérant que l'article 19 de la Loi du 1er septembre 1948, n'impose pas au propriétaire exerçant le droit de reprise, l'obligation de mettre à la disposition de l'occupant évincé un logement de remplacement ; Qu'il s'agit, en réalité, que d'une obligation conditionnelle dont l'exécution est subordonnée à la vacance effective du logement, et qui n'existe donc pas lorsque le bénéficiaire du logement est hébergé chez ses parents à la date du congé ; Considérant également que les époux Y... n'établissent pas que Madame X... disposait en 1996 de locaux vides ; Que les rédacteurs de l'attestation collective, en date du 4 novembre 1998, ne précisent nullement la date du relogement des quatre personnes qu'ils désignent ; Que ce document ne présente, par conséquent, pas de valeur probante et n'est pas retenue par la Cour ; Considérant enfin que les travaux de réfection entrepris par Madame X... sont sans conséquence sur la solution du litige ; Considérant que la mesure d'instruction sollicitée n'est pas justifiée et ne sera donc pas ordonnée ; Qu'en aucun cas, une telle mesure ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une parties dans l'administration de la preuve ; Considérant, en définitive, que le tribunal, à juste titre, a déclaré Madame X... fondée en son action et a validé le congé délivré sur la base de l'article 19 de la Loi du 1er septembre 1948, à Monsieur et Madame Y... le 23 octobre 1996, pour le 1er octobre 1996 ; Considérant que le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions ; Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort VU l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 : CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE le 30 avril 1997 ; DEBOUTE Madame X... de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur et Madame Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la Société Civile Professionnelle KEIME et GUTTIN, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX