Cour d'appel de Lyon, du 9 décembre 2004, 2003/05546

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de conseil - Vente d'immeuble Une agence immobilière manque gravement à son devoir d'information et de conseil à l'égard des parties à un compromis de vente, d'une part, en n'invitant pas les acquéreurs à faire de la vente de leur propre bien une condition suspensive de l'acquisition envisagée ou à différer leur engagement, alors qu'en tant que professionnelle, elle ne pouvait ignorer le risque que prenaient les acquéreurs en engageant des fonds qu'ils n'étaient pas certains de percevoir et, d'autre part, en les privant de la possibilité d'obtenir un prêt relais, pour le cas où la vente de leur bien serait retardée, en leur faisant expressément renoncer à la possibilité de se prévaloir d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt

R.G : 03/05546 décision du Tribunal de Grande Instance de ROANNE au fond du 03 septembre 2003 RG N°2002/457 COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 09 DECEMBRE 2004 APPELANTE : SA AGENCE CENTRALE 125 Rue Mulsant 42300 ROANNE représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET avoués à la Cour assistée de Me CHARPIN, avocat au barreau de LYON INTIMES : Monsieur Louis X... représenté par Me BARRIQUAND, avoué à la Cour assisté de Me Patrick PHILIPPE avocat au barreau de ROANNE Madame Danièle Y... épouse X... représentée par Me BARRIQUAND, avoué à la Cour assistée de Me Patrick PHILIPPE avocat au barreau de ROANNE Monsieur Houssein Z... représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assisté de la SCP BOUFFERET-PIBAROT avocats au barreau de ROANNE (bénéficie de l'aide juridictionnelle totale numéro 2003/022218 en date du 04/12/003) Madame Najat A... épouse Z... représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assistée de la SCP BOUFFERET-PIBAROT avocats au barreau de ROANNE (bénéficie de l'aide juridictionnelle totale numéro 2003/022218 en date du 04/12/2003) Instruction clôturée le 08 Octobre 2004 Audience de plaidoiries du 28 Octobre 2004 COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Monsieur ROUX, conseiller faisant fonction de président Madame BIOT, conseiller, Monsieur GOURD, conseiller en présence pendant les débats de madame JANKOV, greffier. ARRET : contradictoire prononcé à l'audience publique de ce jour par monsieur ROUX, faisant fonction de président légitimement empêché, en présence de madame JANKOV, greffier, qui ont signé la minute. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seings privés du 22 octobre 2001 et par compromis signé le 25 octobre 2001, Monsieur et Madame Z... se sont engagés à acquérir une maison d'habitation située 101, rue du Moulin à Vent à ROANNE (Loire) appartenant aux époux X... moyennant un prix de 680.000 francs outre commission de la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE de 50.000 francs. Les époux Z... ont refusé de signer l'acte authentique de vente. Par acte en date du 30 avril 2002, Monsieur et Madame X... ont fait assigner Monsieur et Madame Z... en paiement solidaire de la somme de 7.622,45 euros au titre de la clause pénale, outre celles de 1.500 euros de dommages et intérêts et 750 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, avec exécution provisoire. Par acte du 25 juillet 2002, Monsieur et Madame Z... ont appelé la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE en garantie sur le fondement d'un manquement à son devoir de conseil, lui réclamant en outre 10.000 euros de dommages et intérêts et 2.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Par jugement en date du 3 septembre 2003, le Tribunal de Grande Instance de ROANNE a rendu la décision suivante : - condamne solidairement Monsieur et Madame Z... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 7.622,45 euros au titre de la clause pénale et celle de 700 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, - rejette l'exception de nullité de l'assignation d'appel en garantie soulevée par la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE, - condamne la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE à garantir Monsieur et Madame Z... du paiement des sommes dues à Monsieur et Madame X... au titre de la clause pénale et des frais irrépétibles, - condamne en outre la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 700 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, - ordonne l'exécution provisoire, - rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires. La S.A.R.L. AGENCE CENTRALE a interjeté appel de cette décision dont elle sollicite la réformation, demandant à la Cour d'ordonner la restitution des sommes mises à la charge de L'AGENCE CENTRALE par la juridiction de première instance. Elle conteste avoir manqué à son devoir de conseil. Elle prétend en effet que les époux Z... ont été informés des risques inhérents au financement de l'acquisition par la vente de leur propre bien, mais qu'ils ont renoncé expressément à toute clause suspensive relative à l'obtention d'un prêt, du fait de la certitude qu'ils avaient de la vente de leur bien à la Mairie de ROANNE ; qu'ils connaissaient parfaitement la portée de leurs engagements et qu'ils ont par ailleurs bénéficié d'un délai de rétractation de sept jours sans pour autant en faire usage. A... titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation solidaire des époux Z... à lui payer la somme de 7.622,45 euros correspondant au montant des honoraires conventionnellement prévus, le compromis prévoyant que la commission resterait intégralement à la charge de la partie défaillante. Elle réclame enfin la somme de 3.050 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Intimée et appelants incidents, Monsieur et Madame Z... sollicitent la réformation du jugement entrepris. Ils demandent à la Cour de rejeter les demandes d'indemnité des époux X... qui ne justifient d'aucun préjudice, ayant vendu leur bien aux époux B... à un prix supérieur à celui envisagé. Ils soulèvent encore la nullité de la convention dénommée "compromis de vente" pour vice du consentement en raison de l'attitude dolosive de L'AGENCE CENTRALE et de l'erreur commise par eux sur la portée et l'étendue de leurs engagements, étant ajouté que la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE est le mandataire salarié de Monsieur X... qui doit donc répondre de ses fautes. Monsieur et Madame Z... demandent ainsi à la Cour de rejeter la demande principale de Monsieur et Madame X..., ou au moins de réduire la clause pénale à l'euro symbolique par application de l'article 1231 du Code Civil. Ils concluent également au rejet des demandes en paiement de la Société AGENCE CENTRALE. Subsidiairement, ils sollicitent la garantie de L'AGENCE CENTRALE pour les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux sur la demande principale des époux X..., en raison des manquements de l'agence à son devoir de conseil. Enfin, ils réclament le paiement par L'AGENCE CENTRALE de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison des tromperies et des fraudes dont ils sont été victimes, outre 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Intimés, les époux X... concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux Z... au paiement de la somme de 7.622,45 euros correspondant à la clause pénale figurant au compromis, les époux Z... ayant refusé de régulariser la vente sans pouvoir invoquer aucune condition suspensive. Ils réclament également le paiement par les époux Z... de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Ils expliquent que la position adoptée par les époux Z... les a placés dans une situation délicate et a entraîné la remise en clause de l'achat de l'appartement qu'ils comptaient effectuer avec le prix de vente. DISCUSSION Attendu que les époux Z... ne démontrent pas avoir été victimes de manoeuvres dolosives les ayant déterminés à signer le compromis de vente ; que leur demande tendant à l'annulation de cet acte pour vice du consentement doit être rejetée ; Attendu qu'il est constant que les époux Z... comptaient sur la vente de leur maison à la Mairie de ROANNE pour financer l'achat de la maison de Monsieur X... ; Attendu que la S.A.R.L. AGENCE CENTRALE était parfaitement informée de cette situation puisqu'elle a fait des demandes auprès de la Mairie de ROANNE pour presser la réalisation de cette affaire ; qu'elle a notamment écrit le 12 décembre 2001 à Monsieur le Maire de ROANNE : "Monsieur et Madame Z... ... nous ont assuré n'avoir aucun problème de financement, celui-ci ayant lieu par la vente de leur habitation pour laquelle la municipalité de ROANNE se portait acquéreur" (lettre du 12 décembre 2001) ; Attendu qu'en professionnel de l'immobilier Société AGENCE CENTRALE ne pouvait ignorer le risque que prenaient les époux Z... en engageant des fonds qu'ils n'étaient pas encore certains de percevoir ; qu'il lui appartenait d'inviter les époux Z... à faire de la vente de leur bien une condition suspensive de l'acquisition de la maison des époux X..., ou à différer leur engagement ; Attendu qu'en faisant écrire aux acquéreurs une renonciation à se prévaloir d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt la Société AGENCE CENTRALE a privé les époux Z... de la possibilité d'obtenir un prêt relais pour le cas où la vente de leur bien serait retardée ; Attendu qu'il s'avère que la Société AGENCE CENTRALE soucieuse de réaliser la vente de la maison des époux X... a gravement maqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard des parties au compromis du 25 octobre 2001 ; Attendu que les époux Z... sont redevables envers les époux X... de la somme de 7.622,45 euros correspondant à la clause pénale figurant au compromis ; que cependant les époux X... ne démontrent pas avoir subi un préjudice justifiant des dommages et intérêts ; Attendu qu'il y a lieu d'adopter intégralement les motifs des premiers juges, de condamner les époux Z... à payer aux époux X... la somme de 7.622,45 euros et de condamner la Société AGENCE CENTRALE à relever et garantir les époux Z... de cette condamnation ; Attendu que l'équité commande d'élever à la somme de 1.500 euros le montant de l'indemnité que les époux Z... relevés et garantis par la société AGENCE CENTRALE devront payer aux époux X... ; Attendu que les fautes commises par la Société AGENCE CENTRALE envers les époux Z... justifient la condamnation à 1.500 euros de dommages et intérêts prononcée par les premiers juges qui sera confirmée ; Attendu que la Société AGENCE CENTRALE n'aurait pas pu percevoir d'honoraires sur la vente du bien des époux X... aux époux Z... non pas en raison d'une faute de ses derniers, mais en raison de ses propres manquements à ses devoirs professionnels ; qu'elle est donc malvenue de réclamer aux époux Z... une indemnité de 7.622,45 euros correspondant à la commission qu'elle n'a pas perçue ; Attendu que l'équité commande d'élever à la somme de 1.500 euros le montant de l'indemnité que la Société AGENCE CENTRALE devra payer aux époux Z... en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré sauf à élever à la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 EUROS) le montant de l'indemnité que les époux Z..., relevés et garantis, par la Société AGENCE CENTRALE devront verser à Monsieur et Madame X..., au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, et à MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 EUROS) le montant de l'indemnité que la Société AGENCE CENTRALE devra verser aux époux Z... sur le même fondement, Condamne la Société AGENCE CENTRALE aux dépens de l'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle en ce qui concerne les dépens exposés par les époux Z... et droit de recouvrement direct au profit de Maître BARRIQUAND, avoué. LE GREFFIER LE PRESIDENT