Cour d'appel de Versailles, du 23 mars 2004, 2002-03960

Sommaire: BAIL (règles générales) Les dispositions de l'article 1721 du Code civil relatives à la garantie due par le bailleur au preneur en raison des défauts et vices cachés de la chose louée ne sont pas d'ordre public. Dès lors, un bailleur commercial peut valablement exclure toute garantie de son chef dès lors que cette exclusion résulte de clauses claires et non équivoques du contrat de bail ; il en va de même de l'obligation de donner la chose louée en bon état de réparation et de pourvoir aux réparations autres que locatives résultant de l'article 1720 du code préci- té

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51G 1ère chambre 2ème section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 23 MARS 2004 R.G. Nä 02/03960 AFFAIRE : S.C.I. DU CYGNE C/ S.A.R.L. IMMOBILIERE HENRI IV Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu le 30 Avril 2002 par le Tribunal d'Instance PUTEAUX RG nä : 01.435 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP MERLE & CARENA-DORON SCP GAS REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT TROIS MARS DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE S.C.I. DU CYGNE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 39 avenue Victor Hugo 75116 PARIS représentée par la SCP MERLE & CARENA-DORON, avoués assistée de Me Alain TEULIER, avocat au barreau de PARIS INTIMEE S.A.R.L. IMMOBILIERE HENRI IV Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 8 promenade de Saint Leuffroy 92150 SURESNES représentée par la SCP GAS, avoués assistée de Me Guy DUPUY, avocat au barreau de PARIS Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Février 2004 devant la cour composée de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, Madame Evelyne LOUYS, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Natacha X... 5 FAITS ET PROCEDURE, Vu l'arrêt avant dire droit rendu le 18 novembre 2003 par la Cour de céans auquel il convient de se reporter pour l'exposé du litige et notamment pour l'argumentation et les demandes de la société immobilière HENRI IV contenues dans ses dernières écritures du 6 octobre 2003. Vu les conclusions déposées le 15 décembre 2003 par la SCI DU CYGNE, appelante, qui complète son argumentation précédente, rappelée dans l'arrêt du 18 novembre 2003, en faisant valoir que sa demande en paiement de la somme de 4532,14 au titre d'indemnités d'occupation d'avril à juillet 1993 ne peut être considérée comme nouvelle dans la mesure où elle n'a pu présenter de défense au fond devant le premier juge et que le jugement entrepris doit être annulé pour violation de l'article 76 du nouveau Code de procédure civile, et dont le dispositif est le suivant : - réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, - déboute la société immobilière HENRI IV de toutes ses demandes, - ordonner la restitution à la SCI DU CYGNE des sommes par elle versées en vertu de l'exécution provisoire du jugement rendu le 30 avril 2002 par le tribunal d'instance de PUTEAUX, - vu l'arrêt avant dire droit du 18 novembre 2003, - vu le moyen tiré d'une prétendue fin de non recevoir de la société immobilière HENRI IV, - constater que le jugement déféré est nul au visa de l'article 76 du nouveau Code de procédure civile, - constater en conséquence que la SCI DU CYGNE n'a pas présenter en première instance sa demande en paiement de l'indemnité de l'article 700 et en paiement de l'indemnité d'occupation à l'encontre de la société immobilière HENRI IV, - déboute en conséquence la société immobilière HENRI IV de sa fin de non recevoir, - la condamner à lui payer la somme de 4532,14 , - subsidiairement, ordonner la compensation de cette somme avec les sommes qui pourraient être dues par la SCI DU CYGNE, - condamner la société immobilière HENRI IV à payer à la SCI DU CYGNE la somme de 3049 au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, et en tous les dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2004. MOTIFS, 1 - Sur la nullité du jugement entrepris Considérant que la société appelante prétend qu'elle a été privée de s'expliquer sur le fond en première instance et que les prescriptions de l'article 76 du nouveau Code de procédure civile n'ont pas été respectées; Mais considérant que cette demande de nullité doit être rejetée; Qu'en effet, la SCI DY CYGNE, bien qu'assignée en première instance depuis le 27 février 2001 et ayant eu connaissance des demandes et de l'argumentation de la société immobilière HENRI IV, demanderesse, depuis juin 2001 n'a pas cru devoir s'expliquer sur le fond comme elle y a été invitée, ainsi que cela ressort du jugement du 15 janvier 2002 qui mentionne en page 4 : "Après avoir soulevé l'incompétence du tribunal d'instance de PUTEAUX au profit de tribunal de grande instance de NANTERRE, la SCI DU CYGNE a demandé que la société immobilière HENRI IV soit condamnée à lui payer la somme de 1220 au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile . Elle ne s'est pas expliquée sur le fond comme elle y était invitée"; 2 - Sur le fond Considérant que la SCI DU CYGNE a loué, suivant bail commercial du 31 mars 1989, la totalité d'un petit immeuble, sis à SURESNES, à Monsieur Y...; Que, suivant acte du 18 juin 1990, Monsieur Y... a cédé partiellement son droit au bail à la société immobilière HENRI IV pour deux pièces avec WC au rez de chaussée et une cave en sous-sol, étant précisé que la SCI DU CYGNE, propriétaire, a donné son accord sur cette cession et que la société cessionnaire s'oblige, notamment : - à prendre les locaux dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie du bon ou mauvais état des constructions, de la solidité du sol ou du sous-sol, des mitoyennetés, de la contenance, - à exécuter les charges et conditions du bail incombant aux locaux et continuer les contrats, polices, abonnements contractés par le cédant, à compter du jour de l'entrée en jouissance; Considérant que si le bail liant les parties est bien de nature commerciale (il convient à ce sujet de se reporter aux différentes clauses du contrat relatives à sa durée, aux charges, notamment le foncier, à la clause résolutoire etc... toutes caractéristiques des baux commerciaux), force est de relever, comme le mentionne le premier juge avec pertinence, que le litige trouve son fondement sur le droit commun du contentieux locatif ; Considérant en effet, que la société intimée fonde son action sur l'article 1721 du code civil qui stipule que : " il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser"; Considérant qu'il ressort des pièces contradictoirement versées au débat, ainsi que du rapport d'expertise de Monsieur Z..., que la société immobilière HENRI IV a subi de multiples désordres dus à des infiltrations et fuites d'eaux généralement liées à des défauts d'étanchéité et de ventilation ; Considérant toutefois que le bail qui lie les parties stipule qu'il appartient au preneur : Chapitre III : entretien-travaux : " de prendre les lieux dans leur état actuel et total sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation d'aucune sorte ni faire exécuter tant au début du bail que pendant son cours, toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception...; Le locataire aura à sa charge les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, il devra entretenir, réparer et changer, si besoin est, à ses frais...les canalisations, chéneaux, descentes d'eau pluviale... Il ne pourra exercer aucun recours contre le bailleur pour cause d'infiltrations provenant des vitrages; Chapitre IV : responsabilité-recours : Le preneur devra s'assurer contre...le dégât des eaux pour son mobilier, matériel et marchandises.. à une compagnie notoirement solvable, avec affectation au privilège du bailleur. Les polices d'assurance devront comporter une renonciation à tous recours contre le propriétaire et son mandataire, le preneur devra justifier à toute réquisition, de l'existence et des termes desdites polices ainsi que de l'acquittement des primes,le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas de ... humidité, fuites, infiltrations ou autre cause, ainsi que des fuites sur canalisations communes masquées par un coffrage établi par le bailleur. Le preneur devra d'ailleurs s'assurer contre ces risques, le preneur renonce également à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d'insuffisances d'aération ou d'éclairage des sous-sols, s'il en existe, comme en cas d'inondation, même par refoulement d'égouts, le bailleur n'étant aucunement responsable des marchandises détériorées ou de tous autres dégats"; Considérant que l'article 1721 dont les termes ont été rappelés ci-dessus n'est pas d'ordre public; qu'il peut y être dérogé par des conventions particulières, de façon non équivoque; Considérant que tel est bien le cas en l'espèce au vu des clauses claires et précises ci-dessus rappelées du bail qui lie les parties ; Qu'il en est de même s'agissant de l'article 1720 du code civil que la société intimée vise dans le dispositif de ses écritures ; Considérant, en conséquence, que la société immobilière HENRI IV, qui a renoncé en toute connaissance de cause à tout recours contre le bailleur, notamment du chef d'humidité, de fuites et d'infiltration, en signant l'acte de cession du 18 juin 1990 qui renvoie aux charges et conditions du bail du 31 mars 1999, ne peut valablement demander la réparation du préjudice allégué sur le fondement des textes susvisés ; Qu'ainsi, elle doit être déboutée de ses demandes et le jugement sera en conséquence infirmé, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen subsidiaire de l'appelante tiré du défaut de justification des indemnités d'assurances perçues par l'intimée ; 3 - Sur la demande en paiement de la somme de 4532,14 faite par la SCI DU CYGNE Considérant que cette somme correspond d'une part à une indemnité allouée au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile par le juge de l'exécution dans une décision du 2 février 1994, et d'autre part à des indemnités d'occupation des locaux pour les mois d'avril à juillet 1993; Mais considérant, comme le soutient à bon droit l'intimée, que cette demande doit être déclarée irrecevable comme nouvelle devant la Cour; Qu'il convient de rappeler que la SCI DU CYGNE, contrairement à ce qu'elle affirme, n'a pas été "empêchée" de soutenir ses moyens de défense et de former des demandes reconventionnelles et qu'elle ne peut en conséquence faire de telles demandes pour la première fois en appel ; Considérant, en outre et surabondamment, que l'on ne voit pas sur quel fondement juridique la SCI DU CYGNE sollicite dans le cadre de la présente instance, le paiement d'une somme allouée par une autre juridiction, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; 4 - Sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, et sur les dépens.4 - Sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, et sur les dépens. Considérant que l'équité commande de débouter les parties de leurs demandes faites sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Que les dépens, tant de première instance qui comprendront les frais d'expertise, que d'appel, seront supportés par la société immobilière HENRI IV qui succombe principalement ; PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort, Vu l'arrêt rendu le 18 novembre 2003, Rejette la demande de nullité du jugement entrepris faite par la SCI DU CYGNE, Réforme le jugement du 30 avril 2002 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il déclare le tribunal d'instance de PUTEAUX compétent pour examiner les demandes de la société immobilière HENRI IV, statuant à nouveau, Déboute la société immobilière HENRI IV de ses demandes en paiement de dommages et intérêts en réparation de ses divers préjudices, Dit en conséquence que la société immobilière HENRI IV devra restituer à la SCI DU CYGNE les sommes que cette dernière lui a versées en vertu de l'exécution provisoire du jugement de première instance, Déclare irrecevable la demande de la SCI DU CYGNE en paiement de la somme de 4532,14 , Déboute les parties de leurs demandes respectives faites au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Condamne la société immobilière HENRI IV aux dépens de première instance, qui comprendront les frais d'expertise , et d'appel, qui comprendront ceux réservés de l'arrêt du 18 novembre 2003, et avec pour ces derniers application des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile, au profit de la SCP MERLE-CARENA-DORON. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha X..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,