Cour d'appel d'Agen, du 17 octobre 2001, 00/00677

Sommaire: BAIL (règles générales) - Cession Doit être considérée comme une cession de bail tout acte juridique emportant transmission du contrat, que ce soit à titre onéreux ou à titre gratuit. En l'espèce, le bail contient une clause de substitution ainsi libellée : "le bail- leur autorise le preneur à se substituer toute personne morale de son choix à la condition que ce dernier détienne une participation de plus du tiers du capital et des droits de vote ou dispose d'une minorité de blocage et exerce les fonctions de direction". Il s'agit donc d'une cession de bail, soumise à la formalité de l'article 1690 du Code Civil qui impose la signification de la cession de créance ou son acceptation par le débiteur dans un acte authentique

DU 17 Octobre 2001 ------------------------- M.F.B Jean-Paul X..., S.A.R.L. LOISIRS ET PLAISIRS C/ S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT TOURISTIQUE DE CASTELJALOUX S.D.T.C., Maître Yannick GUGUEN RG N : 00/00677 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix sept Octobre deux mille un, par Monsieur LEBREUIL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Jean-Paul X... né le 11 Novembre 1940 à CAZAUGITAT (33790) Demeurant Quartier Poms 40160 PARENTIS EN BORN S.A.R.L. LOISIRS ET PLAISIRS prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Base de loisirs de Clarens Côté Nord 47700 CASTELJALOUX représentés par Me TANDONNET, avoué assistés de la SCP R.M.C. et ASSOCIES, avocats APPELANTS d'une ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de MARMANDE en date du 06 Avril 2000 D'une part, ET : S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT TOURISTIQUE DE CASTELJALOUX S.D.T.C. prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Lac de Clarens 47700 CASTELJALOUX représentée par Me Solange TESTON, avoué assistée de la SCP BOULOUS-CHEVALLIER, avocats Maître Maître Yannick GUGUEN agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société LOISIRS ET PLAISIRS 22 Boulevard Saint Cyr 47300 VILLENEUVE SUR LOT représenté par Me TANDONNET, avoué INTERVENANT SUR CONCLUSIONS INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 19 Septembre 2001, devant Monsieur LEBREUIL, Président de Chambre, Messieurs Y... et CERTNER, Conseillers, assistés de Monique FOUYSSAC, Greffier, Monsieur de COULON de LABROUSSE, Auditeur de justice ayant participé au délibéré avec voix consultative et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Statuant sur l'appel dont la régularité n'est pas contestée, interjeté par Monsieur Jean-Paul X... et par la SARL LOISIRS ET PLAISIRS d'une ordonnance de référé en date du 6 avril 2000 par laquelle le président du Tribunal de grande instance de Marmande a condamné Jean-Paul X... à payer à la société anonyme Société de Développement Touristique de Casteljaloux une provision de 144.012,61 francs à valoir sur les loyers échus au 24 février 2000, constaté que le bail se trouve résolu de plein droit par l'effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 24 février 2000, ordonné l'expulsion de Monsieur X... et de tous occupants de son chef, fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges antérieurement payés, débouté Monsieur X... de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, débouté la société bailleresse de ses demandes à l'encontre de la SARL Société Loisirs et Plaisirs et condamné Monsieur X... au paiement d'une indemnité de 3.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que les faits de la cause ont été exactement relatés par les premiers juges en des énonciations auxquelles la cour se réfère expressément et qu'il suffit de rappeler que la société de Développement Touristique de Casteljaloux, ( SDTC ), titulaire d'une convention d'affermage pour la gestion du complexe de Clarens, a fait assigner Monsieur Jean-Paul X..., locataire en vertu d'un bail sous-seing privé du 15 avril 1999, et la SARL Société Loisirs et Plaisirs, substituée au locataire, en paiement des loyers impayés au 24 janvier 2000 mais aussi en résiliation du bail à compter de cette date ; Attendu que Monsieur X..., la SARL LOISIRS ET PLAISIRS et Maître GUGUEN, agissant en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de cette SARL, appelants font grief au premier juge de s'être ainsi prononcé alors pourtant - que le contrat de location contenait une clause de substitution libellée comme suit : " Le bailleur autorise le preneur à se substituer toute personne morale de son choix à la condition que ce dernier détienne une participation de plus du tiers du capital et des droits de vote ou dispose d'une minorité de blocage et exerce les fonctions de direction "; - qu'en fait le bail avait été souscrit par Monsieur X... pour le compte de la SARL en cours de formation mais non encore immatriculée et dont les statuts prévoyaient expressément la prise en charge des engagements des fondateurs, dès son immatriculation définitive au registre du commerce ; que ces statuts avaient été signés et enregistrés le 15 avril 1999 et que la société avait été immatriculée le 22 avril ; qu'elle avait repris à compter de cette date le bail souscrit par Monsieur X... ; que cette reprise était opposable à la société bailleresse en application des dispositions de l'article 1134 du Code civil; que Monsieur X... avait bien assuré la gérance de la société et détenu une participation de plus du tiers ; que les conditions de la substitution étaient donc bien réunies et qu'aucune poursuite ne pouvait être exercée contre Monsieur X... pris en son nom personnel ; que la société bailleresse prétendait qu'une signification était indispensable mais que son argumentation de ce chef était inopérante ; que l'existence d'une stipulation contractuelle de substitution ne prévoyant ni l'information du cocontractant ni son agrément empêchait en effet celui-ci de s'opposer à son application ; que de toute façon la société intimée était parfaitement informée de l'effectivité de la substitution puisque c'était la SARL qui lui avait payé les loyers et qu'elle avait accepté ces paiements ; - que le commandement visant la clause résolutoire n'avait pas été délivré à la SARL et ne saurait donc produire le moindre effet ; - que de toute façon aucune condamnation ne saurait être prononcée à l'encontre de ladite SARL dès lors qu'elle faisait l'objet d'une procédure collective et que la partie adverse n'avait pas déclaré sa créance en temps utile ; que ladite créance était donc éteinte, étant ici observé que le privilège du bailleur n'était pas soumis à publicité et que par conséquent il n'y avait pas lieu de lui adresser l'avertissement prévu par l'article 50 alinéa 1er de la loi du 25 janvier 1985 ; - que les décomptes fournis par la société SDTC étaient inexacts ; que du fait de l'extinction de sa créance elle ne pouvait pas prétendre la compenser avec le dépôt de garantie de 63.500 francs encaissé lors de la prise du bail et qu'il y avait donc lieu de la condamner à restituer cette somme ; - que de toute façon, sa créance ne saurait excéder la somme de 56.392,61 francs après déduction du règlement de la somme de 23.412 francs et du montant du dépôt de garantie de 63.500 francs ; qu'ils demandent en conséquence à la Cour de réformer la décision déférée et de condamner la partie adverse à leur payer la somme de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que la société de Développement Touristique de Casteljaloux, intimée, fait au contraire valoir - que Monsieur X... est seul titulaire du bail et qu'aucune substitution n'a pu avoir lieu au profit de la SARL en l'absence de signification de la cession au bailleur conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code civil ; que l'autorisation de substitution consentie dans le bail était assortie de conditions et qu'il appartenait au preneur de signifier à son cocontractant la réalisation de ces conditions ; qu'en ce qui la concerne elle a toujours établi les loyers au nom de Monsieur X... et que s'il est vrai qu'ils ont été payés par la SARL cette circonstance ne saurait valoir acceptation d'un preneur substitué ; - que tous les créanciers privilégiés doivent être avertis personnellement par le représentant des créanciers ou par le liquidateur de la situation du débiteur afin qu'ils déclarent leur créance au passif et qu'en ne l'avertissant pas de la liquidation judiciaire de la SARL et de la nécessité de produire sa créance le liquidateur a lui-même compris que le titulaire du droit au bail n'avait jamais cessé d'être Monsieur X... ; qu'en ce qui la concerne elle n'avait pas à produire sa créance au passif d'une société avec laquelle elle n'avait aucun lien contractuel ; - que Monsieur X... ne justifie à aucun moment du paiement de la somme de 23.412 francs correspondant au solde de la facture de vente des stocks et que par ailleurs, s'agissant du dépôt de garantie, il doit être rappelé que celui-ci a pour objet de garantir les réparations locatives nécessaires lors de la libération des lieux et que par conséquent il ne saurait venir en déduction du montant des sommes dues au titre des loyers échus ou d'un solde de facture ; qu'elle conclut en conséquence à la confirmation pure et simple de la décision dont appel et à la condamnation de Monsieur X... au paiement de la somme de 15.000 francs sur le fondement de l'article 700 susvisé du nouveau Code de procédure civile ; qu'elle demande à titre subsidiaire à la Cour de condamner Monsieur X... à lui verser la somme de 144.012,61 francs, de constater la résolution du bail de plein droit depuis le 24 février 2000, de donner acte à Monsieur X... et à la SARL de ce qu'ils ont libéré les lieux dans les huit jours de la signification de l'ordonnance du 26 avril 2000, et de les débouter de toutes leurs demandes ; SUR QUOI Attendu que doit être considéré comme une cession de bail tout acte juridique emportant transmission du contrat, que ce soit à titre onéreux (vente amiable, adjudication) ou à titre gratuit ; que la substitution en litige est donc constitutive d'une cession de bail et qu'elle était soumise comme toute cession de créance à la formalité légale de l'article 1690 du Code civil qui impose la signification de la cession de créance ou son acceptation par le débiteur dans un acte authentique. qu'en d'autres termes, et bien qu'elle ait été autorisée préalablement par le bailleur, elle ne lui est pas opposable dès lors qu'elle ne lui a été pas été signifiée et qu'il n'a pas pu vérifier la réalisation des conditions dont elle était assortie ; Attendu de plus que l'acceptation de la cession ne peut pas être déduite du seul encaissement des loyers sans réserve ; que la renonciation du bailleur à se prévaloir de l'irrégularité résultant du défaut de signification suppose toute une série d'actes positifs, tels que par exemple la perception des loyers payés par le cessionnaire et l'établissement de quittances à son nom par le bailleur ou encore l'acceptation d'un chèque de loyer émis par le cessionnaire, avec promesse d'envoi d'une quittance après encaissement et la demande de réitération de la cession par acte notarié, mais qu'au cas particulier ces actes positifs font défaut puisque notamment les loyers ont toujours été établis au nom de Monsieur X... ; Attendu que la substitution invoquée par ce dernier est donc inopposable à la société intimée et que celle-ci était en droit de le considérer comme son seul locataire ; qu'elle n'avait donc pas à produire sa créance au passif de la société LOISIRS ET PLAISIRS avec laquelle elle n'a aucun lien contractuel ; Attendu en outre, sur le montant de la créance, que Monsieur X... ne justifie à aucun moment du paiement de la somme de 23.412 F correspondant au solde de la facture de vente du stock ; qu'il a reconnu être débiteur de cette somme par courrier du 13 décembre 1999 et qu'il ne démontre pas l'avoir payée après cette date ; que de surcroît il est prévu par l'article 13 du contrat de location que le dépôt de garantie n'est restitué au preneur qu'après paiement de tous les loyers et des indemnités dont il pourrait être redevable envers le bailleur, notamment à l'occasion des travaux qui pourraient être nécessaires à la remise en parfait état locatif des lieux loués ; qu'il s'en déduit qu'il ne saurait venir en déduction de la dette ; Attendu qu'il convient par conséquent de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ; Attendu que l'appelant qui succombe en toutes ses prétentions doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à l'intimée la somme de 8000 F par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; PAR CES MOTIFS LA COUR En la forme, reçoit l'appel jugé régulier, Mais au fond, le rejette, Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, Et, y ajoutant, Condamne Monsieur X... aux dépens d'appel et autorise Maître TESTON, avoué, à recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante ; Le condamne en outre à payer à la Société de Développement Touristique de Casteljaloux la somme de 8000 F( huit mille Francs)(soit 1 219,59 Euros) par application de l'article 700 modifié du nouveau Code de procédure civile ; Rejette toute autre demande contraire ou plus ample des parties. Le président et le greffier ont signé la minute de l'arrêt. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. FOUYSSAC M. LEBREUIL