Cour d'appel de Versailles, du 8 novembre 2001, 1998-4457

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Prix - Révision - Fixation du prix du loyer révisé - Valeur locative Il résulte de la combinaison des articles L 145-33 et L 145-38 du Code de commerce que le prix du bail révisé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative et que, si cette valeur locative a baissé, le locataire peut, lors de la révision triennale, demander la fixation du loyer en dessous du loyer contractuel, sans avoir besoin de rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

Suivant acte sous seing privé en date du 28 octobre 1992, Monsieur Georges X... a consenti à la SARL LAMOTHE le renouvellement de son bail commercial sur des locaux destinés à l'activité de "marchand de vin-restaurateur" situés 9 ter rue de Poissy à SAINT GERMAIN EN LAYE (78), pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1993, moyennant un loyer annuel de 230.000 francs HT et le versement d'un dépôt de garantie de 115.000 francs. A la suite du décès de Monsieur X... survenu le 18 décembre 1995, Maîtres LESSERTOIS et LEBOSSE-PELUCHONNEAU ont été désignés en qualité de co-administrateurs provisoires de sa succession. Plus de trois années s'étant écoulées depuis la dernière fixation du prix de la location, Maîtres LESSERTOIS et LEBOSSE-PELUCHONNEAU ont proposé de le porter à la somme de 233.600 francs par an avec effet au 1er janvier 1996. Le 04 septembre 1997, la société LAMOTHE a contesté cette révision triennale calculée selon les indices INSEE de la construction et saisi le juge des baux commerciaux du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES en fixation du loyer révisé au 1er janvier 1996 à la somme de 117.000 francs sur la base de la valeur locative. Par jugement rendu le 28 avril 1998, ce magistrat a déclaré recevable la demande de révision en valeur locative à la baisse de la société LAMOTHE, dit n'y avoir lieu à expertise judiciaire, fixé à 154.000 francs le loyer annuel en révision au 28 mai 1997, rejeté les demandes reconventionnelles et partagé les dépens par moitié entre les parties. Appelantes de cette décision, Maîtres LESSERTOIS et LEBOSSE-PELUCHONNEAU, ès-qualités, font état d'un jugement prononcé le 20 février 2001 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES assorti de l'exécution provisoire ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et ordonné l'expulsion de la locataire pour faire valoir qu'il importe de surseoir à statuer. Elles soutiennent que contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, la possibilité de fixer librement le loyer à la valeur locative est subordonnée à la réunion de deux conditions tenant à la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative en application de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. Elles observent que l'argumentation exposée par la société LAMOTHE est inopérante dans la mesure où elle se fonde sur la baisse de son chiffre d'affaires dont il ne peut être tenu compte en vertu de l'article 27 alinéa 4 du texte précité et sur deux références inadéquates par la voie de son expert Monsieur Y.... Elles se prévalent du rapport d'expertise établi à leur requête par Monsieur Z... concluant à une valeur locative au 1er janvier 1996 de 2.000 francs le m et se considèrent fondées à obtenir la détermination du loyer révisé selon les indices INSEE du coût de la construction. Elles ont donc sollicité un sursis à statuer jusqu'à ce que le jugement du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES du 20 février 2001 soit passé en force de chose jugée et sur le fond, la fixation dudit loyer à la somme de 233.600 francs, l'octroi des intérêts légaux sur le montant différentiel de loyer de 36.000 francs à compter de la demande en révision en date du 28 mai 1997 conformément à l'article 1155 du Code Civil, l'entier débouté de la société LAMOTHE et une indemnité de 20.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société LAMOTHE conclut à la confirmation de la décision déférée sauf à réclamer par voie d'appel incident, la fixation du loyer révisé au 1er janvier 1996 à la somme de 117.000 francs par an outre à l'octroi d'une indemnité de 20.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elle oppose que le premier juge a accordé, à juste titre, la révision à la baisse du loyer en se fondant sur un revirement de la jurisprudence de la Cour de Cassation intervenu en la matière depuis un arrêt du 24 janvier 1996. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2001. Le 11 juin 2001, les appelantes ont demandé sa révocation et le renvoi de l'affaire à la mise en état, en prétendant qu'elle n'aura plus d'objet si la Cour confirme le jugement du 20 février 2001, frappé d'appel ayant constaté la résiliation du bail. La société LAMOTHE s'est associée à la demande de révocation de la clôture, mais s'est opposée à celles du renvoi à la mise en état comme au sursis à statuer en indiquant qu'il est impératif pour elle que le prix de son loyer soit définitivement fixé. L'incident a été joint au fond par le Conseiller de la Mise en Etat le 12 juin 2001 et par la Cour lors de son audience de plaidoiries du 27 septembre 2001. MOTIFS DE LA DECISION : Sur le sursis à statuer : Considérant que contrairement aux dires des appelantes, le jugement du 20 février 2001 du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en cause du 28 octobre 1992, visée aux commandements de payer des 16 février et 02 avril 1999, au demeurant non définitif, ne peut avoir pour effet de rendre sans objet la présente instance en fixation du prix du bail révisé au 28 mai 1997, lequel aura, en tout cas, vocation à recevoir application dans l'intervalle même si cette décision devait être confirmée ; qu'il n'y a donc nullement lieu de surseoir à statuer. * Sur le fond : Considérant qu'aux termes des articles 23 et 27 du décret du 30 septembre 1953 devenus L 145-33 et L 145-38 du Code de Commerce, le montant des loyers des baux à réviser doit correspondre à la valeur locative et qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire ; considérant que le prix du bail révisé en application de l'article L 145-38 du Code de Commerce ne pouvant en aucun cas excéder la valeur locative, il en résulte que le locataire peut rechercher lors de sa révision triennale, la détermination du loyer à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au plafond résultant de l'application des indices, même en l'absence de variation des facteurs locaux de commercialité et le loyer peut être fixé au dessous du loyer contractuel si la valeur locative a baissé, sans qu'il soit besoin de rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant eu une influence sur la valeur locative ; considérant qu'une mesure d'instruction n'est plus sollicitée en cause d'appel, laquelle ne s'avère d'ailleurs pas nécessaire dès lors que les parties ont l'une et l'autre eu recours à des expertises amiables qui permettent à la Cour de disposer d'éléments d'appréciation suffisants pour statuer ; considérant à cet égard, que le premier juge, après avoir exactement relevé que l'implantation du restaurant exploité par la société LAMOTHE dans les lieux loués d'un immeuble situé à l'angle des rues de POISSY et de la Place du marché neuf, se trouvait dans un secteur de très bonne commercialité, mais non cependant sur le meilleur côté de la place précitée ; considérant, en outre, que le premier juge en tenant compte de la nature du commerce, de sa situation et de la synergie commerciale existant dans cette partie du centre ville, mais aussi des clauses exorbitantes du bail mettant à la charge de la locataire les réparations prévues à l'article 606 du Code Civil, et en rejetant, à juste titre, selon des motifs adoptés par la Cour, la thèse de Monsieur Y..., a estimé, à bon droit, devoir fixer le loyer révisé à la somme de 1.400 francs le m et le déterminé au 28 mai 1997, date de la demande formulée par le preneur, en définitive à la somme de 154.000 francs après avoir constaté que la surface pondérée évaluée à 110 m boutique, par Monsieur Z... n'était pas discutée ; considérant que le jugement attaqué sera donc confirmé intégralement ; considérant que la demande d'intérêts des appelantes sur le solde différentiel est devenue sans objet au vu de l'issue du litige ; considérant qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles ; que celles-ci qui succombent chacune en certaines de leurs prétentions, supporteront les dépens d'appel par moitié. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, VU l'extrait de plumitif du 27 septembre 2001, DIT n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture, REJETTE des débats les pièces nä 14 à 16 produites par les appelantes le 07 juin 2001, REJETTE la demande de sursis à statuer des appelantes, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, LES CONDAMNE aux dépens d'appel chacune pour moitié et AUTORISE leurs avoués à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION QUI A ASSISTE AU PRONONCE DE PRESIDENT M.THERESE GENISSEL F. LAPORTE