Cour d'appel de Colmar, du 29 mai 2002, 00/05706

Sommaire: BAIL (règles générales) - Preneur - Décès - Héritier - Droit au bail - Héritier non bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux - Effets - / En application de l'article 1742 du Code civil, en cas de décès du locataire, le droit au bail passe à ses héritiers, sauf dérogation conventionnelle. Le fait que le bail, dans la mesure où il concerne une habitation à loyer modéré, soit soumis à la loi du 1er septembre 1948, n'exclut pas l'application de l'article précité ; si l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 n'accorde en effet le bénéfice du maintien dans les lieux qu'à certaines personnes dont les enfants mineurs jusqu'à leur majorité lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire décédé depuis plus d'un an, ce texte ne déroge pas à l'article 1742 du Code civil, le droit locatif dont a hérité le fils en application de cet article étant indépendant du droit au maintien dans les lieux

CS/EB Chambre 3 B R.G. N° : 00/05706 Minute N° : 3M 02/00525 Copies exécutoires à : Me CHEVALLIER- GASCHY Me LAISSUE- STRAVOPODIS le Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 29 MAI 2002 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS AVEC L'ACCORD DES AVOCATS : M. LEIBER, Président de la 3ème Chambre Civile, Section B, et Mme SCHIRER, Conseiller, Magistrats-Rapporteurs LORS DU DELIBERE : M. LEIBER, Président de Chambre, Mme SCHIRER et M. LAURAIN, Conseillers, qui en ont délibéré sur rapport des Magistrats-Rapporteurs Greffier présent aux débats et au prononcé : M. X..., DEBATS A L'AUDIENCE PUBLIQUE du 17 Avril 2002 ARRET CONTRADICTOIRE du 29 Mai 2002 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou professionnel APPELANTS : 1) Monsieur Y... Z..., sous curatelle, assisté de Madame Yvette A..., demeurant 2 place de la Mairie à 68850 STAFFELFELDEN 2) Madame Yvette A... ... par Maître CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour INTIMEE : La SA HLM HABITAT FAMILIAL D'ALSACE ayant son siège social 78, faubourg des Vosges à 68800 THANN prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat à la Cour Attendu que Monsieur Y..., assisté de sa curatrice, a interjeté appel d'un jugement du Tribunal d'instance de THANN du 04 octobre 2000 qui a : déclaré la demande de la SA HLM HABITAT FAMILIAL D'ALSACE, agissant en la personne de son représentant légal, recevable et bien fondée ainsi que la mise en cause de Madame Yvette A..., curatrice, a constaté que Monsieur Z... Y... est occupant sans droit ni titre, a condamné Monsieur Y... à évacuer les lieux situés 2 place de la Mairie à STAFFELFELDEN, a déclaré la demande reconventionnelle de Monsieur Z... Y... recevable mais mal fondée et l'en a débouté, a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, a condamné Monsieur Y... aux dépens ; qu'il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau : de débouter la SA HABITAT FAMILIAL D'ALSACE de l'ensemble de ses fins et conclusions, de dire et juger qu'il occupe régulièrement l'appartement antérieurement occupé par sa mère dont il est l'héritier, en conséquence, de constater qu'il est titulaire d'un bail pour le logement qu'il occupe, de rejeter les demandes formées par la société d'HLM pour la première fois devant la Cour, de condamner la société d'HLM à un montant de 5 000,00 F. pour procédure abusive et de 5 000,00 F. au titre de l'article 700 du NCPC ; qu'il expose : - que la société d'HLM, en saisissant le Tribunal d'instance, après la décla-ration d'incompétence du juge des référés qu'elle avait préalablement saisi, a clairement admis que son action était fondée sur l'existence d'un bail ; - que le premier juge s'est fondé à tort sur les dispositions de la loi de 1989 qui n'a pas vocation à s'appliquer ; - que la partie adverse étant un organisme HLM, ce sont les dispositions de la loi de 1948 qui s'appliquent ; - que sa mère qui était titulaire du bail et avec laquelle il vivait depuis mai 1997, est décédée en juillet 1998 ; que suite à ce décès, il a continué à payer régu-lièrement le loyer, en indiquant immédiatement à la partie adverse qu'il entendait garder le logement ; - qu'en sa qualité d'héritier, il bénéficie du droit au maintien dans les lieux; - que les demandes de déchéance du droit au maintien dans les lieux pour absence de jouissance paisible des lieux et de résiliation du contrat sont irrece-vables car nouvelles puisque formées pour la première fois en appel ; - que son expulsion entraînerait des conséquences dramatiques et le laisse-rait totalement dépourvu ; Attendu que la SA d'HLM HABITAT FAMILIAL D'ALSACE a conclu à la confirmation du jugement entrepris et à titre subsidiaire, sur demande reconventionnelle, au prononcé de la déchéance du droit au maintien dans les lieux et encore plus subsidiairement au prononcé de la résiliation du bail de Monsieur Y... ainsi qu'à sa condamnation aux dépens des deux instances et au paiement d'une somme de 5 000,00 F. au titre de l'article 700 du NCPC ; qu'elle expose : - que Monsieur Y... qui vivait depuis moins d'un an avec sa mère, lorsque celle-ci est décédée, n'a pas droit au maintien dans les lieux, les conditions édictées par l'article 5 de la loi de 1948 n'étant pas remplies, ce droit ne bénéfi-ciant en outre qu'aux enfants mineurs jusqu'à leur majorité ; - qu'en tout état de cause, ni la poursuite du bail, ni le droit au maintien dans les lieux ne sauraient être accordés à Monsieur Y..., s'agissant d'un local exclusivement attribué à des personnes âgées ; - que les autres locataires ont en outre eu à se plaindre du comportement déplorable de Monsieur Y... qui gêne leur tranquillité. SUR CE : Vu la décision entreprise, Vu les conclusions des parties auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens invoqués devant la Cour, Vu l'ordonnance de clôture du 31 janvier 2002 ; Attendu qu'un bail conclu le 28 juin 1996 liait l'organisme HLM HABITAT FAMILIAL D'ALSACE à Madame Y... B..., décédée le 07 juillet 1998 ; que Monsieur Z... Y..., fils de Madame B... Y..., se prévaut du transfert du bail à son nom ; Attendu qu'en application de l'article 1742 du Code civil, en cas de décès du locataire, le droit au bail passe à ses héritiers ; que si cet article n'est pas d'ordre public et si les parties peuvent y déroger, le simple fait que le contrat de bail mentionne qu'il ne peut être transmis ou cédé en dehors des dispositions légales et réglementaires expresses, ne signifie pas que les parties ont entendu déroger au principe de l'article 1742 du Code civil ; que le fait que l'immeuble en cause soit affecté en priorité par le maire de STAFFELFELDEN et l'office HLM à l'habitat des personnes âgées est en outre insuffisant pour permettre d'écarter l'application de l'article 1742 du Code civil, en l'absence de clause imposant une condition d'âge, insérée dans le bail ; qu'enfin, le fait que le bail, dans la mesure où il concerne une habitation à loyer modéré, soit soumis à la loi du 1er septembre 1948, n'exclut pas l'appli-cation de l'article 1742 du Code civil ; que si l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 n'accorde en effet le bénéfice du droit au maintien dans les lieux qu'à certaines personnes dont les enfants mineurs jusqu'à leur majorité lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire décédé depuis plus d'un an, ce texte ne déroge pas à l'article 1742 du Code civil, le droit locatif dont a hérité le fils en application de cet article étant indépendant du droit au maintien dans les lieux ; que la Cour de cassation a considéré dans divers arrêts qu'elle a rendus que l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 ne comporte pas de dérogation au principe de l'article 1742 du Code civil (Cass. Civ. 3 26.06.1996 RJDA 10/96 n° 1171) ; que le bail s'est par conséquent poursuivi au profit de Monsieur Y... au décès de sa mère en application de l'article 1742 du Code civil ; que le fait de savoir si Monsieur Z... Y... occupait les lieux depuis plus ou moins d'un an au décès de sa mère est dès lors indifférent à la solution du litige ; que ce n'est que pour être complet qu'il sera relevé que Monsieur Z... Y... démontre par une attestation des MDPA avoir occupé un logement 18 rue des Frères Lumière à WITTELSHEIM jusqu'au 16 mai 1997 et par le témoignage de Monsieur Raoul C... qu'il a quitté ce logement pour s'ins-taller avec sa mère à STAFFELFELDEN, en mai 1997 ; Attendu que la SA d'HLM HABITAT FAMILIAL fait valoir subsidiai-rement qu'en l'absence d'utilisation paisible du logement, la déchéance du droit au maintien dans les lieux doit être prononcée ou le bail résilié ; que cette demande qui tend également à l'expulsion de Monsieur Y... ne saurait être considérée comme nouvelle au sens de l'article 564 du NCPC ; que de plus, si l'occupation sans droit ni titre fondait à titre principal la demande de la société HABITAT FAMILIAL D'ALSACE, l'existence de troubles de jouissance était déjà invoquée en première instance ; que l'exception de demande nouvelle doit être rejetée ; Attendu qu'une pétition en date du 05 octobre 1998 dénonçant des faits précis de violence, d'insultes envers les autres locataires et de bruits commis par Monsieur Y... a été signée par différents habitants de l'immeuble en cause; que différents courriers de plainte concernant les troubles de voisinage causés par Monsieur Y... ont été adressés à la bailleresse par la mairie de STAFFELFELDEN notamment les 12 octobre 1998, 17 décembre 1998 et 16 novembre 2001, démontrant que ces faits se sont prolongés dans le temps ; que les deux seuls témoignages versés aux débats par Monsieur Y... émanant de Mademoiselle Isabelle D... et de Madame Jeanine E... des 29 octobre et 30 octobre 2001 qui soulignent qu'elles n'ont pas à se plaindre du comportement de Monsieur Y... sont insuffi-sants pour établir que les troubles ont cessé ; que dès lors, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur Y... et de le condamner à évacuer les lieux loués ; que l'issue du litige conduit la Cour à condamner Monsieur Y... aux dépens d'instance et d'appel ; que pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a cependant pas lieu de le condamner au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du NCPC. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, après en avoir délibéré : INFIRME le jugement entrepris en tant qu'il a constaté que Monsieur Z... Y... est occupant sans droit ni titre ; Et, statuant à nouveau : DEBOUTE la SA HABITAT FAMILIAL D'ALSACE de sa demande tendant à voir dire et juger que Monsieur Z... Y... est occupant sans droit ni titre du logement qu'il occupe 2 place de la Mairie à STAFFELFELDEN ; DECLARE cependant recevable et bien fondée sa demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation du bail liant les parties ; En conséquence : PRONONCE la résiliation du bail liant les parties portant sur le logement 2 place de la Mairie à STAFFELFELDEN aux torts de Monsieur Z... Y... ; CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus et notamment en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Monsieur Z... Y... du logement précité ; DEBOUTE la SA d'HLM HABITAT FAMILIAL D'ALSACE de toutes conclusions plus amples ou contraires ; CONDAMNE Monsieur Z... Y... aux dépens d'appel. Et le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent au prononcé.