Cour d'appel de Versailles, du 2 juin 2000, 1998-6277

Sommaire: BAIL (règles générales) C'est au locataire qui se prévaut de l'existence d'un bail d'en rapporter la preuve.Lorsqu'un prétendu locataire n'établit pas que le propriétaire d'un local a d'une quelconque manière manifesté sa volonté non équivoque de le consi- dérer comme son locataire, la simple circonstance que le propriétaire ait pu accepter une simple occupation matérielle des lieux et quelques paiements sont insuffisants à caractériser l'existence d'un bail, dès lors qu'aucun avis d'échéances n'a jamais émis, ni de quittances établies, et que, pas davantage, la souscription d'abonnements d'eau ou d'électricité par l'occupant ne sont constitutifs de titres de location ou ne peuvent valoir présomption de bail verbal. Il s'ensuit que l'occupation des lieux est sans droit ni titre et qu'aucune novation, laquelle ne se présume pas, ne peut être invoquée, faute que soit démontrée l'intention du propriétaire d'accepter l'occupant comme locataire.C'est donc à bon droit que le premier juge a ordonné l'expulsion de l'occupant

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 18 avril 1988, Monsieur X... a donné à bail à Monsieur Y... une maison à usage d'habitation sise à LA CELLE SAINT CLOUD 29, avenue MOLIERE. A partir du mois d'octobre 1995, Monsieur Y... a quitté les lieux sans mettre fin à son bail et ils ont été occupés par Monsieur Z... qui prétend qu'il aurait régulièrement payé un "loyer" (sic) directement au propriétaire. Le 18 octobre 1996, Monsieur X... a fait délivrer à Monsieur Y... un congé pour vendre moyennant le prix de 1.800.000 francs ; Monsieur Z... s'est alors porté acquéreur des lieux et une promesse de vente a été signée le 17 juin 1997. Cependant la vente n'est pas intervenue en raison d'un désaccord existant entre les parties sur la surface vendue. Par acte d'huissier en date du 3 octobre 1997, les consorts X... ont fait citer Monsieur Yves Z... en référé devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES aux fins de voir ordonner son expulsion. Par ordonnance en date du 23 décembre 1997, le Président du tribunal de grande instance de VERSAILLES s'est déclaré incompétent pour statuer sur cette demande et ce en raison de l'existence d'une contestation sérieuse, Monsieur Z... arguant de la conclusion d'un bail verbal. Par acte en date du 10 février 1998, les consorts X... ont donc fait citer Monsieur Z... devant le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE aux fins de son expulsion, en l'absence de tout titre d'occupation. Ils ont également sollicité la fixation d'une indemnité d'occupation à la somme de 8.000 francs par mois ainsi que l'exécution provisoire de la décision et l'allocation d'une somme de 15.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 2 juillet 1998, le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE a rendu la décision suivante : - constate que Monsieur Z... est occupant sans titre, - ordonne son expulsion des lieux situés 29, avenue Molière à LA CELLE SAINT CLOUD, un mois après la signification de cette décision, au besoin avec le concours de la force publique, - condamne Monsieur Z... au paiement d'une indemnité d'occupation de 7.000 francs jusqu'à la libération effective des lieux, - déboute les consorts X... de leur demande d'astreinte, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne Monsieur Z... à payer aux consorts X... 5.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne Monsieur Z... aux dépens. Par déclaration en date du 22 juillet 1998, Monsieur Z... a relevé appel de cette décision. Il soutient qu'un bail verbal aurait existé entre lui et les consorts X..., et que par une interprétation a contrario de l'article 1715 du code civil, une telle convention verbale aurait existé dès lors que, selon lui, il y avait eu volonté commune des parties et un commencement d'exécution ; qu'en l'espèce, il soutient qu'en contrepartie de la jouissance du local, il avait réglé régulièrement "les loyers" (par virement bancaire à compter de juillet 1996 à la demande des consorts X...), acquitté la taxe d'habitation et souscrit une assurance de responsabilité civile. Par conséquent, il prie la Cour de : - le déclarer bien fondé en son appel, Y faisant droit, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - constater que Monsieur Z... est locataire de l'immeuble sis 29, avenue Molière à LA CELLE SAINT CLOUD en vertu d'un bail verbal, Subsidiairement, - octroyer à Monsieur Z... les plus larges délais en vue de son relogement, En tout état de cause, - condamner les consorts X... à verser à Monsieur Z... la somme de 10.000 francs à titre de dommages-intérêts, - les condamner à payer à Monsieur Z... la somme de 5.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner enfin les consorts X... aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, titulaire d'un office d'avoué près la cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur Claude X..., reprenant l'instance en sa qualité d'héritier de Monsieur Jacques X..., décédé le 10 décembre 1999, soutient ès-qualités et en son nom que Monsieur Z... n'a jamais été locataire, le paiement de prétendus " loyers" étant insuffisant pour lui conférer cette qualité, et qu'en outre, lors de son entrée dans les lieux en octobre 1995, le bail consenti à Monsieur Y... était toujours en cours, ce qui excluait donc la conclusion d'un autre bail au profit de Monsieur Z... pour le même logement. Monsieur X... prie donc la Cour de : - donner acte à Monsieur Claude X... de ce qu'il entend reprendre l'instance engagée par son père Monsieur Jacques X... en sa qualité d'unique héritier, - lui donner acte de ce qu'il reprend les conclusions signifiées au nom de Monsieur Jacques X... A... de clôture a été signée le 30 mars 2000. Par conclusions signifiées le 19 avril 2000, Monsieur Yves Z... demande à la Cour de : Vu les dispositions de l'article 784 du Nouveau Code de Procédure Civile : Vu l'ordonnance de clôture en date du 4 février 2000 : - révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 30 mars 2000 : - déclarer recevables les pièces communiquées par Monsieur Z... selon bordereau en date du 19 avril 2000, - les dire dans les débats, - condamner Monsieur X... aux entiers dépens du présent incident dont distraction au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, avoué près la cour d'appel de VERSAILLES conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. De plus, ce même 19 avril 2000, l'appelant a communiqué plusieurs pièces. Monsieur Claude X... s'est opposé à ces demandes et à cette communication tardive. L'affaire a été plaidée le 4 mai 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant que la clôture a été prononcée le 30 mars 2000, conformément au programme de mise en état établi dès le 30 novembre 1998 et que dans un but dilatoire évident, Monsieur Z... qui a, à nouveau, changé d'avocat, a attendu le 19 avril 2000 pour communiquer de nouvelles pièces qu'il avait pourtant en sa possession , puisqu'il s'agit pour la plupart de documents de 1997, de 1998 et de 1999 ; que cette communication est déclarée d'office irrecevable en vertu de l'article 783 alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile, et que de plus, et en tout état de cause, elle n'a pas été faite en temps utile pour permettre à l'intimé d'en avoir connaissance et d'y répondre, et que le principe du contradictoire (article 15 du Nouveau Code de Procédure Civile) n'a donc pas été respecté par l'appelant ; qu'il n'y a aucune cause grave, au sens de l'article 784 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que Monsieur Z... est donc débouté de sa demande en révocation de la clôture ; Considérant, quant au fond, que dans le dernier état de cette procédure, Monsieur Z... bénéficie d'un jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de NANTERRE, du 14 octobre 1999, en vertu duquel il a été autorisé à rester dans les lieux litigieux jusqu'au 1er mai 2000, et qu'il est observé qu'à la date des plaidoiries du 4 mai 2000, l'intéressé occupait toujours ces locaux ; qu'en outre, l'appelant ne dit et ne démontre rien au sujet de l'exécution des modalités de paiement qui lui ont été accordées par cette décision de justice (versements mensuels de 11.500 francs à compter de la notification de ce jugement) et ce, conformément aux propositions que lui-même avait formulées ; que bien au contraire, sa dette s'est aggravée envers les consorts X... ; Considérant que les seules conclusions signifiées en temps utile par l'appelant sont celles du 19 novembre 1998 (cote 8 du dossier de la Cour) par lesquelles il reprend l'intégralité de ses argumentations, à juste titre écartées par le premier juge qui, à bon droit, a retenu que l'intéressé ne faisait pas la preuve qui lui incombe de l'existence d'un bail le liant à Monsieur X... ; que la Cour adoptant cette motivation pertinente retient que le bail précédemment consenti à Monsieur Y... n'avait jamais été résilié avant la délivrance du congé litigieux dont s'agit, faite à ce locataire, le 18 octobre 1996, et qu'ainsi, jusqu'au 18 avril 1997 c'est bien ce Monsieur Y... qui seul avait la qualité de locataire, Monsieur Z... et toutes autres personnes de son chef (concubine et enfants) étant des occupants sans droit ni titre ; qu'à aucun moment, il n'a été démontré par l'appelant que les propriétaires auraient d'une quelconque manière manifesté leur volonté non équivoque de le considérer comme leur locataire, et que la simple circonstance que les propriétaires aient pu accepter une simple occupation matérielle de leur bien et quelques paiements de sa part ne suffit pas, à elle seule, à prouver qu'il y aurait eu un bail entre eux ; qu'il n'y a jamais eu d'avis d'échéances émis ni de quittances établies au nom de l'appelant et que rien ne démontre quel était le montant convenu du prétendu "loyer" et quelles étaient ses modalités de révision et de paiement ; que pas davantage les abonnements d'eau ou d'électricité souscrits par cet occupant, seul, ne constituent des titres de location ou même des présomptions de bail verbal, alors qu'il est évident que de tels abonnements sont facilement obtenus, sans que les prestataires de service (EDF-GDF-FRANCE TELECOM, etc...) Ne vérifient les titres de propriétés ou de location de ceux qui s'adressent à eux ; que l'ensemble de ces éléments de fait ou de ces documents obtenus à la seule demande de Monsieur Z... ou établis par lui-même ne permettent pas de prouver l'existence d'une volonté commune et certaine des parties de se lier par un bail verbal (article 1715 du code civil) ; que les circonstances de la cause, au contraire, démontrent que Monsieur Z... a occupé les lieux, sans droit, ni titre, après le départ du locataire en titre Monsieur Y... sans qu'à aucun moment ne soit intervenue une prétendue novation, comme il le soutient ; qu'une novation ne se présume pas (article 1273 du code civil) et qu'il n'y a à aucun acte émanant des consorts X... qui démontre l'intention non équivoque de ceux-ci d'accepter Monsieur Z... comme nouveau locataire ; que de plus, et à toutes fins utiles, il convient de souligner que l'appelant n'hésite pas à parler de la "véritable fraude" qui aurait été commise contre lui par les consorts X..., alors qu'il occupe indûment les lieux sans rien payer depuis bien longtemps, et que le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de NANTERRE qu'il a saisi lui-même, constatait dans son jugement du 14 octobre 1999 que l'intéressé se voyait réclamer, le 16 février 1999, une somme principale s'élevant déjà à 98.000 francs ; Considérant que le jugement déféré est donc confirmé en ce qu'il a, à bon droit, ordonné l'expulsion de Monsieur Z..., occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et en ce qu'il a fixé une juste indemnité d'occupation de 7.000 francs par mois ; que cette indemnité est due à compter du 1er octobre 1997 et jusqu'à la libération effective et complète des lieux litigieux par Monsieur Z... et par tous occupants de son chef ; Considérant que Monsieur Z... a largement disposé depuis l'origine de ce litige de tout le temps suffisant pour assurer son relogement et qu'il ne démontre pas quelles sont les circonstances particulières qui empêcheraient son relogement de se faire dans des conditions normales (article L.613-1 du code de la construction et de l'habitation), alors surtout que sa dernière demande de ce chef date du 19 novembre 1998 et que le juge de l'exécution lui a été accordé un délai de grâce jusqu'au 1er mai 2000 ; que Monsieur Z... est donc débouté de sa demande en octroi "des plus larges délais" pour quitter les lieux ; Considérant que Monsieur Z... succombe entièrement en son appel et que, compte tenu de l'équité, il est donc débouté de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que, par contre, eu égard à l'équité, il est condamné à payer à Monsieur Claude X... la somme de 10.000 francs en vertu de ce même article, pour ses frais irrépétibles en appel, le jugement déféré étant de plus confirmé en ce qu'il a, à bon droit, accordé 5.000 francs aux consorts X..., sur ce même fondement ; Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que Monsieur Z... est un occupant sans droit ni titre et qu'il est débouté des fins de son appel et de tous les moyens que celui-ci comporte ; que le prétendu préjudice "moral" qu'il invoque est infondé et injustifié, et que l'existence de prétendues négociations qui ont eu lieu avec les consorts B... en vue d'une acquisition éventuelle de ce pavillon ne constitue pas une faute à la charge des propriétaires, susceptible d'engager leur responsabilité envers l'appelant qui est donc débouté de sa demande en paiement de 10.000 francs de dommages-intérêts de ce chef ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU les articles 783 alinéa 1 et 784 du Nouveau Code de Procédure Civile : DECLARE d'office irrecevable la communication de pièces faite, après clôture, le 19 avril 2000 (cote 14 du dossier de la Cour) et DEBOUTE l'appelant de sa demande de révocation de clôture ; . DEBOUTE Monsieur Z... des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; CONFIRME en son entier le jugement déféré ; . DIT ET JUGE que l'expulsion confirmée concerne aussi tous les occupants sans droit ni titre, du chef de Monsieur Z... ; . DIT ET JUGE que l'indemnité d'occupation confirmée est due à compter du 1er octobre 1997 et jusqu'à la libération effective et complète des lieux ; DE PLUS : CONDAMNE Monsieur Z... à payer à Monsieur Claude X... la somme de 10.000 francs (DIX MILLE FRANCS), en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour ses frais irrépétibles en appel ; CONDAMNE Monsieur Z... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP d'avoués KEIME ET GUTTIN conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT X... CHAIX