Cour d'appel de Versailles, du 5 mai 2000, 1998-5483

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Dans un bail conclu au visa de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, une clause qui modifie la durée légale minimale du bail pour la fixer à une durée inférieure à trois ans est nulle et doit être réputée non écrite.En revanche, dès lors que l'annulation ou la modification d'une clause contractuelle n'entraîne pas la nullité ou l'annulation des autres clauses qui peuvent subsister de façon autonome, c'est à bon droit que le premier juge répute non écrite une clause stipulant que le bail est conclu pour une année renouvelable, qu'il porte à trois ans la durée de ce bail et qu'il maintient les autres clauses non contraires à l'ordre public

FAITS ET PROCEDURE, Par acte d'huissier en date du 20 novembre 1997, Madame X... et Monsieur Y... ont fait assigner Monsieur et Madame Z... devant le tribunal d'instance, exposant que ces derniers leur ont donné à bail un pavillon sis à VERT à compter du 1er septembre 1995, moyennant le paiement mensuel de 4.000 francs, qu'ils ont sollicité en cours de bail le paiement d'un loyer mensuel de 5.000 francs en se fondant sur des dispositions illicites du contrat de bail et leur ont délivré un commandement de payer en date du 23 septembre 1997, par lequel ils leur réclament un loyer de 5.000 francs depuis le début de la location. Madame X... et Monsieur Y... ont estimé que ces prétentions étaient contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 63 juillet 1989, et ont demandé au tribunal de : - de dire que le commandement de payer délivré le 23 septembre 1997 est nul et de nul effet, - de dire que le bail a été conclu pour une durée de trois ans à compter du mois de septembre 1995 pour se terminer le 31 août 1998 sous réserve de renouvellement dans les conditions de la loi du 6 juillet 1989 pour un loyer de 4.000 francs, - de condamner Monsieur et Madame Z..., solidairement, à leur rembourser le montant exigé indûment en sus du loyer à compter de septembre 1997 soit 3.332,46 francs, - de les condamner à leur verser la somme de 10.000 francs à titre de dommages-intérêts, celle de 15.000 francs à titre de réparation du préjudice moral ainsi que celle de 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - de les condamner sous astreinte de 500 francs par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à leur remettre les quittances dues depuis le mois de décembre 1996, - de prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Monsieur et Madame Z... ont soutenu que le bail avait été conclu pour une durée d'un an avec possibilité de reconduction tacite moyennant le versement d'un loyer mensuel de 5.000 francs, réduit à 4.000 francs la première année en contrepartie de travaux à effectuer par les locataires. Estimant que Madame X... et Monsieur Y... leur étaient redevables de la somme de 30.144,72 francs, ils ont demandé au tribunal de : - de condamner Madame X... et Monsieur Y... au versement de cette somme, - de constater l'acquisition de la clause résolutoire, - d'ordonner l'expulsion de Madame X... et de Monsieur Y..., sous astreinte de 1.000 francs par jour de retard, - de fixer une indemnité d'occupation égale à la somme de 5.230,82 francs, - de les condamner à 20.000 francs de dommages-intérêts, outre celle de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - de prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Le tribunal d'instance de MANTES LA JOLIE, par jugement contradictoire en date du 22 mai 1998, a considéré que la clause du contrat prévoyant une durée inférieure à trois ans du bail devait être réputée non écrite comme contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que les autres clauses contractuelles devaient cependant recevoir application ; en conséquence, le tribunal a rendu la décision suivante : - déboute Madame X... et Monsieur Y... de l'ensemble de leurs demandes principales, En conséquence, constate la résiliation du bail à compter du 23 novembre 1997, par l'effet de la clause résolutoire, - dit que Madame X... et Monsieur Y... devront laisser libres de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef les lieux loués dans un délai de deux mois, à compter de la signification de la présente décision, - ordonne à défaut leur expulsion, avec au besoin, le concours de la force publique, sans qu'il soit nécessaire d'y assortir une astreinte, dans le respect des dispositions de la loi du 9 juillet 1991, - condamne Madame X... et Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 33.477,18 francs au titre des loyers échus au 3 avril 1998, - dit que jusqu'à la libération effective des lieux, Madame X... et Monsieur Y... devront verser une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail n'avait pas été résilié, - dit que cette indemnité d'occupation devra être payée dans les mêmes conditions que devait l'être le loyer, - donne acte à Monsieur et Madame Z... de ce qu'ils donnent quittance à leurs locataires de la somme totale de 123.594,10 francs réglée au 1er janvier 1998 représentant les loyers et droit au bail exigibles du 1er septembre 1995 au 1er août 1997, - déboute chacune des parties du surplus de leurs demandes, - condamne Madame X... et Monsieur Y... aux dépens. Le 7 juillet 1998, Monsieur Y... et Madame X... ont interjeté appel. Ils font valoir qu'ils ont exécuté les travaux mis à leur charge et justifiant la réduction du montant du loyer ; que le bail a été renouvelé aux conditions initiales pour un loyer de 4.000 francs par mois, par accord tacite entre les parties ; qu'ils ont effectué pour plus de 30.000 francs de travaux, au su de Monsieur et Madame Z..., dont la mauvaise foi est avérée. Par conséquent, ils prient la Cour de : - déclarer l'appel interjeté par Monsieur Y... et Madame X... tant recevable que bien fondé, Y faisant droit, Au principal, dire et juger que le bail conclu le 18 août 1995 entre les parties, l'a été pour une durée de trois ans renouvelable, dans les conditions de la loi du 6 juillet 1989 et pour un loyer de 4.000 francs ainsi qu'il résulte de l'application du contrat par les parties, - condamner solidairement les défendeurs à : * rembourser le montant exigé indûment en sus du loyer de septembre 1997 à novembre 1997, soit 1.110,82 francs x 3 = 3.332,46 francs, * payer la somme de 15.000 francs de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par les preneurs, * remettre les quittances dues pour les mois de décembre 1996 jusqu'à février 1999 sous astreinte de 500 Francs par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, le dépôt de garantie de 8.000 francs, la somme de 20.000 francs correspondant à l'enrichissement sans cause dont ont bénéficié les époux Z... du fait des travaux entrepris par les concluants dans les lieux litigieux, En tout état de cause, condamner Monsieur et Madame Z... aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP MERLE CARENA DORON, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame Z..., intimés, font valoir que, pour bénéficier d'une diminution du loyer à 4.000 francs par mois la première année, il appartenait aux locataires de justifier de la réalisation des travaux mis à leur charge, que ces derniers n'en rapportaient pas la preuve ; que le loyer s'établit à 5.000 francs depuis le début du contrat. Par conséquent, ils prient donc la Cour de : - dire et juger Monsieur Y... et Madame X... mal fondés en leur appel principal, les en débouter, En conséquence, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : dit que Madame X... et Monsieur Y... devraient laisser libres les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, à défaut, ordonné leur expulsion, - condamné Madame X... et Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 33.477,18 francs au titre des loyers échus au 3 avril 1998, - dit que jusqu'à la libération effective des lieux, Madame X... et Monsieur Y... devraient verser une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, - dit que cette indemnité d'occupation devrait être payée dans les mêmes conditions que le loyer, - les recevoir en leur appel incident, Y faire droit, infirmer partiellement le jugement entrepris, En conséquence, actualiser le montant de leur créance à la somme totale de 49.360,61 francs, comprenant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, arrêtée à février 1999, - condamner Monsieur Y... et Madame X... à leur régler ladite somme en principal avec intérêts légaux au jour de la demande, - ordonner la capitalisation des intérêts année par année en application des dispositions de l'article 1154 du code civil, - condamner, en outre, Monsieur Y... et Madame X... à régler aux époux Z... une somme de 41.000 francs en réparation de leur préjudice matériel et une somme de 30.000 francs en réparation de leur préjudice moral, sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil, - les condamner, en outre, à leur régler une somme de 10.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP DELCAIRE ET BOITEAU, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 24 mars 2000 , jour d'audience des plaidoiries. SUR CE, LA COUR, Sur la durée du bail et le montant du loyer, Considérant que le jugement n'est pas contesté en ce qui concerne la durée du bail portée à la durée minimum légale de trois ans ; Considérant que les appelants laissent supposer dans leurs écritures que le bail serait cependant nul au seul fait que la clause relative à sa durée serait réputée non écrite comme contraire à l'ordre public ; Mais considérant que le premier juge a justement énoncé que l'annulation ou la modification d'une clause d'un contrat n'entraîne pas la nullité ou l'annulation des autres clauses pouvant subsister de façon autonome ; que la décision sera donc confirmée en ce concerne la durée du bail portée à trois ans et le maintien des autres clauses non contraires à l'ordre public ; Considérant que les appelants contestent le jugement en ce qu'il a dit que le loyer mensuel initial était contractuellement fixé à 5 000 francs en notant que la réduction à 4 000francs dépendait de la réalisation de travaux par les preneurs et était limitée à un an ; Considérant que l'analyse du bail, ainsi que l'a souligné le premier juge, permet de dire que les articles relatifs à ces points du contrat sont clairs, précis et ne donnent lieu à aucune interprétation ; qu'il s'ensuit que ne subsiste que le point de savoir si les travaux justifiant la réduction ont bien été réalisés ; que les pièces produites ne sont pas convaincantes s'agissant de tickets d e caisse peu explicites, de facturettes de carte de crédit énigmatiques et d'un devis estimatif de travaux, de plus de trente mille francs, ne pouvant valoir preuve d'un paiement et moins encore de la réalisation des travaux projetés ; Considérant que le premier juge a donc à bon droit dit que les éléments du dossier ne permettaient pas de constater la réalisation des travaux et, partant, de justifier la réduction de loyer prévue au bail ; que la décision entreprise sera donc confirmée également sur ce point ; Considérant que les appelants ne sont pas fondés à réclamer quelque remboursement de loyer indu ni dommages-intérêts pour préjudice moral de ce chef, ni des quittances rectifiées ; qu'ils seront déboutés de toutes leurs demandes se rapportant ou découlant de l'interprétation du bail ; Sur les sommes dues, Considérant que les époux Z... font valoir que leur créance actualisée au jour de leurs conclusions, le 2 février 2000, s'élève à 49 360,61 francs ; Considérant que Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... se bornent sur ce point à écrire que les Époux Z... n'ont pas fourni le moindre décompte des sommes dues ; Mais considérant que, s'il n'a pas été établi d'état récapitulatif des sommes dues, il demeure cependant que les pièces versées justifient intégralement la demande ; que les intimés seront donc condamnés à payer le montant de la créance actualisée ; Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, Considérant que Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... concluent à ce que la cour dise nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 23 septembre 1997 ; Considérant qu'ainsi que le soulignent les intimés, les appelants se bornent à énoncer cette prétention sans moyen ni argument ; que le premier juge a justifié sa décision sur ce point en constatant que le commandement querellé satisfaisait aux exigences légales ce que la cour a également constaté ; que ce point du jugement sera donc confirmé ; Sur la demande de dommages-intérêts des Époux Z... pour préjudice matériel, Considérant que les Époux Z... formulent une demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel ; qu'ils exposent que Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... leur ayant promis d'acheter leur maison, ils ont négligé de renégocier les emprunts immobiliers contractés pour l'achat de leur propre domicile ; qu'ils estiment avoir ainsi perdu par la faute de Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... la somme de 41 130,97 francs dont ils réclament le paiement ; Considérant que Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... ne se sont pas vraiment prononcés sur ce chef de demande ; Considérant cependant que les Époux Z... ne prouvent par aucun élément que Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... se soient engagés, de façon incontestable, à acheter leur bien immobilier ; que leur calcul de renégociation n'est étayé par aucune pièce pouvant laisser croire qu'ils ont perdu une chance en ce domaine ; Considérant que cette demande ni fondée ni justifiée sera rejetée ; Sur la demande de Sur la demande de dommages-intérêts des Époux Z... pour préjudice moral, Considérant que les Époux Z..., en conséquence de la carence selon eux de Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... à acheter leur maison, estiment avoir subi un préjudice moral ; Considérant que les motifs qui ont conduit à rejeter la demande pour préjudice matériel valent également pour la demande au titre du préjudice moral ; qu'à défaut d'engagement indiscutable de Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y..., les Époux Z... ne peuvent prétendre que leurs locataires ont commis une faute dont ils leur devraient réparation des conséquences ; que leur demande de ce chef sera donc rejetée ; Sur la demande de capitalisation des intérêts échus, Considérant que les Époux Z... réclament la capitalisation des intérêts échus année par année ; que cette demande, fondée sur l'article 1154 du code civil, sera accueillie selon les modalités dudit article à compter du jour de la demande de ce chef, soit le 2 février 2000 ; Sur les dépens et l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Considérant que, parties perdantes, Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... supporteront les dépens avec bénéfice de distraction au profit de l'avoué des Époux Z... ; Considérant que ces derniers réclament 10 000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que l'équité commande d'accueillir cette demande à concurrence de 5 000 francs ; PAR CES MOTIFS LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y AJOUTANT, CONSTATE que la créance actualisée des Époux Z... s'établit au 29 février 2000 à la somme de 49.360,61 francs ; CONDAMNE solidairement Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... à payer cette somme aux Époux Z... avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2000, jour de la demande de ce chef ; DIT que les intérêts échus depuis plus d'un an se capitaliseront année par année par application de l'article 1154 du code civil et à compter du 2 février 2000, jour de la demande de ce chef ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires de Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... ; REJETTE les demandes de dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral des Époux Z... et toutes autres demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE solidairement Madame Elisabeth X... et Monsieur Jean-François Y... aux dépens qui pourront être recouvrés directement par la SCP DELCAIRE-BOITEAU, avoué des Époux Z..., conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; LES CONDAMNE solidairement à verser aux Époux Z... la somme totale de 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier qui a assisté Le Président, au prononcé, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX