Cour d'appel de Nmes, CT0063, du 14 mars 2006
Formation: CT0063

Sommaire: BAIL COMMERCIAL En application de l'article L145-33 du Code de Commerce, la valeur locative est déterminée d'après, les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En l'espèce, pour tenir compte des caractéristiques du local, la valeur locative a été calculée à partir de la surface de l'immeuble pondérée en raison des travaux d'aménagement réalisés par le locataire. L'examen des obligations respectives des parties a justifié un abattement sur la valeur locative, en raison de la présence d'une clause insérée dans le contrat de bail mettant à la charge du preneur les grosses réparations définies par l'article 606 du Code Civil. La recherche des prix couramment pratiqués dans le voisinage a conduit à retenir la valeur par an et par mêtre carré, fixée par l'expert judiciaire, après consultation des différents professionnels de l'immobilier.

ARRÊT No R.G : 02/04014 CB/CM TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'ALES 26 juillet 2002 S.C.I. ALESIA C/ S.A.R.L. JBD COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre B ARRÊT DU 14 MARS 2006 APPELANTE : S.C.I. ALESIA poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social 45 rue Pierre Curie 30000 NIMES représentée par la SCP M. X..., avoués à la Cour assistée de Me Jean-Louis GUALBERT, avocat au barreau de NIMES INTIMÉE : S.A.R.L. JBD poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social 9 rue de la République 30100 ALES représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assistée de Me Catherine PY, avocat au barreau de NIMES ORDONNANCE DE CLÈTURE rendue le 06 Janvier 2006 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Christiane Y..., Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Didier CHALUMEAU, Président Mme Christiane Y..., Conseillère Mme Anne Laurence Z..., Vice Président Placé GREFFIER : Mme Sylvie A..., Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DÉBATS : à l'audience publique du 23 Janvier 2006, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2006. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Didier CHALUMEAU, Président, publiquement, le 14 Mars 2006, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour. Suivant bail sous seing privé du 24 août 1987 Madame B... aux droits de laquelle vient la SCI ALESIA a donné à bail à usage commercial à la SARL JBD No 10 un ensemble immobilier situé à ALES 9 rue de la République pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er septembre 1987 pour se terminer le 31 août 1996. La destination des lieux est précisée par le bail : "exploitation d'un commerce de coiffeur mixte, esthétique, soins, vente d'articles de PARIS et autres commerces à l'exception de commerces de pneus et de tous commerces mal odorants ou bruyants classés à cet effet". Le loyer annuel lors de la prise d'effet du bail a été fixé par les parties à la somme de 48.000 F hors taxes (7.317,55 euros). Au delà de l'échéance contractuelle le bail s'est poursuivi par tacite reconduction en l'absence de congé notifié par le bailleur ou de demande de renouvellement formulée par le preneur. Par acte extra judiciaire du 28 septembre 1999 la SCI ALESIA a notifié à la SARL JBD No 10 un congé avec offre de renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2000 moyennant la fixation d'un nouveau loyer annuel de 108.000 F hors taxes (16.464,49 euros). Par lettre recommandée avec accusé de réception la société JBD No 10 a accepté le principe du renouvellement mais contesté le montant de l'augmentation de loyer. La Commission Départementale de Conciliation du Gard, régulièrement saisie, a donné son avis, déclarant qu'il y avait lieu à déplafonnement et proposant un loyer mensuel hors taxes de 6.500 F (11.891,02 euros par an). Par acte du 3 mai 2002 la SCI ALESIA a fait assigner la SARL JBD à jour fixe devant le juge des loyers commerciaux près le Tribunal de Grande Instance d'ALES pour à titre principal "voir fixé à la somme de 12.622,78 euros en principal le nouveau loyer annuel à compter du 1er avril 2000, date de renouvellement du bail", à titre subsidiaire voir désigné un expert chargé de déterminer la valeur locative des lieux loués. Par jugement du 26 juillet 2002 le juge des loyers commerciaux a fixé le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 9.005,18 euros au vu des éléments produits par les parties. La SCI ALESIA a interjeté appel du jugement par acte du 27 septembre 2002. Par arrêt avant dire droit du 6 avril 2004 la Cour a ordonné une expertise confiée à Monsieur C... D... a déposé son rapport au greffe le 8 novembre 2004, concluant à une valeur locative de 13.550 euros hors taxes au 1er avril 2000. SUR QUOI : Vu les conclusions signifiées le 5 janvier 2006 par la SCI ALESIA, appelante, Vu les conclusions signifiées le 26 décembre 2005 par la SARL JBD, intimée, Le principe du déplafonnement et d'une fixation du nouveau loyer en fonction de la valeur locative est acquis. La société bailleresse demande "l'homologation" du rapport d'expertise. La société locataire en conteste certains éléments déjà formulés sous la forme de dires auxquels Monsieur C... a répondu dans le cadre de sa mission. Selon l'article L.145-33 du Code de Commerce, applicable en l'espèce, la valeur locative est déterminée d'après : 1o - Les caractéristiques du local considéré, 2o - La destination des lieux, 3o - Les obligations respectives des parties, 4o - Les facteurs locaux de commercialité, 5o - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La société JBD conteste les appréciations de l'expert relatives aux points Nos 1o, 3o et 5o. 1o - Caractéristiques du local * Prise en compte des travaux d'aménagement réalisés par la société locataire Celle-ci fait valoir que dès la prise de possession des lieux elle a intégralement réaménagé les surfaces du rez-de-chaussée et du premier étage. Concernant cet étage, elle fait valoir, sans que ses propos soient démentis, qu'il se trouvait dans l'état où se trouve actuellement le deuxième étage et les combles, complètement délabrés et qu'elle l'a remis à neuf afin de le rendre conforme à sa destination. Elle estime qu'un coefficient de pondération de surface de 0,30 doit être retenu pour cette partie de l'immeuble. En réponse au dire qu'elle a formulé en ce sens l'expert, tout en reconnaissant que les travaux effectués par la locataire "ont beaucoup amélioré l'usage général des lieux" (sous réserve cependant de la nuisance résultant du déplacement de la montée d'escalier, qui rendrait difficile une division de l'immeuble loué en deux entités l'une à usage commercial, l'autre à usage d'habitation), a maintenu sa proposition d'un coefficient fixé selon les usages à 0,50 au motif qu'il n'était pas établi que le bailleur (il s'agissait alors de Madame B...) ait été consulté et ait donné son accord à la réalisation des travaux. L'objection n'est pas déterminante, alors que Monsieur E..., architecte, a attesté en date du 19 décembre 2005 avoir été chargé par Monsieur F..., gérant de la SARL JBD , d'instruire le dossier administratif en vue de l'obtention du permis de construire (délivré le 10 février 1988 par la mairie d'ALES), ce qui impliquait une participation de Madame B... (d'ailleurs expressément prévue dans le bail) et qu'il a confirmé que le premier étage était, avant la réalisation des travaux, utilisé exclusivement comme réserve, tandis que le deuxième étage, très vétuste demeurait inoccupé. L'état descriptif du bail confirme l'existence d'une disposition et de commodités identiques au 1er et second étages (pièce principale et cuisine à l'est, chambres à l'ouest). S'agissant en l'espèce du premier renouvellement du bail, il y a lieu, compte tenu des travaux réalisés par le preneur, de retenir pour le premier étage un coefficient de pondération de surface de 0,30 dont l'expert judiciaire a lui-même reconnu qu'il serait plus "équitable" que le coefficient de 0,50 correspondant aux usages et de ramener la surface pondérée de l'ensemble loué à 126,92 M2 (arrondis à 127 M2) au lieu de 142,32 M2, suivant en cela les prétentions de l'intimée. * Etat des façades D... a répondu au dire formulé à ce titre par la société JBD en déclarant qu'il n'avait pas relevé de manquement particulier du bailleur sur ce point. Il a renvoyé aux photos insérées dans son pré-rapport qui confirment un état général satisfaisant. 2o - Les obligations respectives des parties Le bail contient une clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations définies par l'article 606 du Code Civil, justifiant compte tenu de l'ancienneté et de l'état général de l'immeuble un abattement de 10% sur la valeur locative. 3o - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage Il est produit un jugement du juge des loyers commerciaux en date du 25 octobre 2001 concernant le local immédiatement voisin donné à bail par la SCI ALESIA (aux droits de Madame B...) à Monsieur G..., artisan coiffeur, lequel a donné son fonds en location gérance à la Société JBD le 25 avril 2000. Le jugement a fixé le prix du bail renouvelé à compter du 1er mars 2000 à la somme de 10.542,72 euros hors taxes par an, mais sans fournir d'indication sur les éléments ayant permis à l'expert LAMOUROUX de déterminer la valeur locative. Monsieur C... indique qu'un autre expert intervenu dans ce dossier (Monsieur H...) avait retenu une surface pondérée de 142 M2 pour le local G... Il rapp et parelle que le juge a appliqué un abattement de 15 % sur la valeur locative déterminée par l'expert LAMOUROUX, justifié par le fait que le preneur était tenu d'acquitter les impôts fonciers, un transfert de charge que l'on ne retrouve pas dans le bail B.../JBD . Ces quelques éléments, dont Monsieur C... a tenu compte et qui n'ont suscité aucun dire des parties ne permettent pas de remettre en cause la valeur de 95 euros par an et par mètre carré pondéré retenue par l'expert judiciaire, après consultation de différents professionnels den cause la valeur de 95 euros par an et par mètre carré pondéré retenue par l'expert judiciaire, après consultation de différents professionnels de l'immobilier, pour le local litigieux. C'est pourquoi il y a lieu de fixer à 12.065 euros hors taxes (127 M2 X 95 euros) la valeur locative, ce qui après abattement de 10 %, justifié par la clause du contrat mettant les grosses réparations à la charge du preneur, permet de fixer à la somme de 10.258,50 euros arrondis à 10.258 euros le montant annuel hors taxes du loyer à compter du 1er avril 2000. Le jugement sera réformé en ce sens. PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Vu le rapport d'expertise judiciaire, Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau, Fixe le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 10.258 euros hors taxes à compter du 1er avril 2000, Dit n'y avoir lieu à allouer une quelconque somme au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Fait masse des dépens, incluant les frais d'expertise, pour ceux-ci être partagés par moitié entre les parties, Arrêt signé par M. CHALUMEAU, Président et par Mme A..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,