Cour d'appel de Versailles, du 20 mai 2003, 2002-924

Sommaire: BAIL (règles générales) - Congé A défaut de reprise effective par le propriétaire, la validité du congé implique que le propriétaire justifie d'une impossibilité indépendante de sa volonté. Le divorce ne constitue pas une impossibilité, lorsqu'au jour de la délivrance du congé, la procédure avait déjà été engagée et que son auteur en avait pleine connaissance : le congé doit donc être déclaré frauduleux et être annulé

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRÊT Nä DU 20 MAI 2003 R.G. Nä 02/00924 AFFAIRE : Emmanuel X... Odile Y... épouse X... Z.../ Brigitte A... épouse B... C... d'un jugement rendu le 20 Novembre 2001 par le Tribunal d'Instance RAMBOUILLET Expédition exécutoire Expédition Copie délivrées le : à : Me Jean-Pierre BINOCHE, SCP GAS RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS LE VINGT MAI DEUX MILLE TROIS, La cour d'appel de VERSAILLES, 1ère chambre 2ème section, a rendu l'arrêt CONTRADICTOIRE suivant, prononcé en audience publique, La cause ayant été débattue à l'audience publique du 25 Mars 2003, DEVANT : Monsieur Daniel CLOUET, conseiller chargé du rapport, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, en la présence de Madame sabine FAIVRE, conseiller assistés de Madame Natacha D..., Greffier, Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la cour, dans son délibéré, celle-ci étant composée de : Monsieur Alban CHAIX, président, Monsieur Daniel CLOUET, conseiller, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la loi, DANS L'AFFAIRE, ENTRE : Monsieur Emmanuel X... né le 24 Juillet 1951 à BOLLENE (84500) de nationalité FRANCAISE Madame Odile Y... épouse X... née le 15 Septembre 1953 à OULLINS (69600) de nationalité FRANCAISE demeurant ensemble au 5 rue des Halles 78730 ST ARNOULT EN YVELINES CONCLUANT par Me Jean-Pierre BINOCHE PLAIDANT par Me Jean-Michel REYNAUD, avocat au barreau de VERSAILLES APPELANTS ET Madame Brigitte A... épouse B... née le 06 Mars 1961 à PARIS (75005) de nationalité FRANCAISE Maison Jacques Quartier Désert 97228 STE LUCECONCLUANT par la SCP GAS PLAIDANT par Me Laurent FILLUZEAU, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE FAITS ET PROCEDURE, 5 Suivant acte d'huissier en date du 28 novembre 2000, Monsieur et Madame X..., locataires, ont assigné, devant le Tribunal d'Instance de Rambouillet, Madame B..., aux fins de la voir condamnée à effectuer des travaux de remise en état du logement loué. E... jugement contradictoire en date du 20 novembre 2001, le Tribunal d'Instance de Rambouillet a débouté Monsieur et Madame X... E... déclaration en date du 11 février 2002, Monsieur et Madame X... ont interjeté appel de cette décision. Monsieur et Madame X... exposent en premier que la réparation des dégradations subies par l'immeuble ne sont pas des réparations locatives mais incombent au bailleur. Ils affirment que le système d'évacuation des eaux pluviales est défectueux ce qui a entraîné des inondations successives. Monsieur et Madame X... soutiennent que le bailleur ne respecte pas ses obligations en ne traitant pas les problèmes d'humidité, en ne réalisant pas les travaux nécessaires sur le conduit de cheminée et en refusant d'installer un démodulateur sur l'antenne de la télévision. Ils ajoutent que l'absence d'élagage des arbres prive le logement d'éclairage. Enfin, Monsieur et Madame X... estiment avoir subi un préjudice matériel du fait des inondations leur donnant droit à des dommages et intérêts. Au surplus, ils invoquent un trouble de jouissance lié aux manquements contractuels du bailleur. Monsieur et Madame X... prétendent que le congé pour habiter délivré par le bailleur est frauduleux car il n'y a jamais eu d'occupation a posteriori par les bailleurs. Monsieur et Madame X... demandent à la Cour de: - Dire et juger recevables et bien fondés les époux X... en leur appel Y faisant droit - Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions Et statuant à nouveau Vu la loi du 6 juillet 1989, les articles 1719 et suivants du Code Civil - Condamner Monsieur B... à payer aux époux X... la somme de 3.000 à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel - Condamner Madame B... à payer aux époux X... la somme de 10.000 à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance - Condamner Madame B... à payer aux époux X... la somme de 6.00000 à titre de dommages et intérêts en réparation du caractère frauduleux du congé délivré le 22/02/2001 - Condamner la même au paiement de la somme de 2.000 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive - La condamner également au paiement d'une somme de 1.000 sur le fondement de l'article l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile - La condamner enfin aux entiers dépens Madame B... répond en premier qu'elle ne peut être tenue responsable des dégradations dans la mesure ou elles ont été causées par un événement de force majeure. Elle soutient que toutes les réparations d'entretien demandées par les locataires ne sont pas imputables au bailleur. Madame B... affirme qu'elle n'a pas habité le logement suite au congé en raison de difficultés d'ordre personnel. Madame B... prie donc en dernier la Cour de : - Constater qu'aucun des travaux demandés par les époux X... n'est justifié, - Constater qu'aucun des travaux demandés par les époux X... ne doit être mis à sa charge, - Constater que Madame B... a parfaitement entretenu le local loué et ses dépendances ou jardins, - Constater que Madame B... a fait délivrer un congé pour reprise parfaitement régulier tant en la forme qu'au fond, - En conséquence, débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes tant en ce qui concerne l'exécution de certains travaux, qu'en dommages et intérêts et qu'au titre de l'article l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - Confirmant en cela le jugement du Tribunal d'Instance de Rambouillet en date du 20 novembre 2001 Reconventionnellement, - Condamner solidairement les époux X... à 1.500 de dommages et intérêts pour procédure et recours abusifs, vu l'article 32-1 du Nouveau Code de Procédure Civile, - Condamner solidairement les époux X... à payer à me B... la somme de 2.000 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - Condamner solidairement les époux X... en tous les dépens. La clôture a été prononcée le 13 mars 2003 et l'affaire appelée à plaider le 25 mars 2003. SUR CE, LA COUR Considérant que suivant bail du 1er septembre 1992, Monsieur Emmanuel X... et Madame Odile Y... épouse X... ont été locataires d'une maison sise 4, Chemin de la Brèche à CLAIREFONTAINE appartenant à Madame Brigitte A... épouse B... ; que par exploit d'huissier du 22 février 2001, celle-ci a fait délivrer un un congé pour reprise avec effet au 31 août 2001 ; que les lieux ont été libérés par Monsieur et Madame X... le 7 septembre 2001. Sur les obligations de délivrance et d'entretien de la propriétaire Considérant qu'en application de l'article 6c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévue par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Considérant qu'en raison de leur départ des lieux loués, les époux X... de demandent plus la condamnation de la bailleresse à faire effectuer les travaux lui incombant en application du texte sus visé mais la réparation du trouble de jouissance subi. Considérant qu'à l'appui de leur demande de réparation du trouble de jouissance à hauteur de 10 000 et du préjudice matériel à hauteur de 3 000 , les époux X... se prévalant du manquement du bailleur à l'obligation légale prévue par le texte sus visé concernant : * l'insuffisance des évacuations d'eaux pluviales * l'humidité des lieux loués * le rejet de gaz toxiques par le conduit de cheminée * l'absence d'élagage des arbres * le retard dans la remise en état de la clôture et du chemin d'accès 1. Considérant que Monsieur et Madame X... se plaignent des inondations qu'ils ont subies dans le garage et le couloir du sous-sol à la suite d'orages qui se sont produits les 5 octobre 1993, 1er août 1998 et 7 juillet 2000; qu'il ressort des documents produits que seul l'orage du 1er août 1998 a été à l'origine d'une pénétration d'eau importante; que celle provoquée par l'orage du 7 juillet 2000 est décrite par l'adjudant des sapeurs pompiers comme "légère" étant précisé que le chemin accédant au garage présente une érosion importante due à un débordement de la gouttière saturée; qu'aucun document n'est produit concernant une pénétration d'eau consécutive à l'orage du 5 octobre 1993. Considérant que l'article 2.13.12 du contrat de bail précise que le bailleur ne sera pas responsable des dégâts causés par les eaux résultant de cas de force majeure ou par suite de gel neige, orages, inondations, infiltrations..... le locataire en faisant son affaire personnelle; que ces stipulations contractuelles ne sont pas dérogatoires aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que les dégâts des eaux ne sont pas consécutifs à un manquement du bailleur aux obligations de délivrance et d'entretien; Considérant l'orage du 1er août 1998 a été d'une violence exceptionnelle , qu'il ressort tant du rapport de l'expert de l'assureur des locataires que du rapport de l'architecte mandaté par l'Agence DESMEUZES, agissant pour le compte de la bailleresse établi à la suite de l'orage, que les eaux de ruissellement des jardins et de la rue ont provoqué une venue d'eau importante dans le garage et le sous-sol du pavillon. placé sur un terrain pentusous-sol du pavillon. placé sur un terrain pentu Considérant que l'importance de l'inondation liée à celle de l'orage et a été aggravée par l'implantation de l'immeuble sur le terrain, les eaux de ruissellement convergeant vers la descente du garage, le phénomène étant aggravé par la présence de la route revêtue d'un enrobé qui canalise partiellement les eaux vers la propriété. Considérant qu'il ressort des documents versés aux débats que l'inondation importante du 1er août 1998 et celle plus légère de 2000 sont dues à l'évacuation insuffisante des eaux de ruissellement dont il n'est pas établi que la cause est le sous dimensionnement de la canalisation d'évacuation des eaux dont le diamètre est compatible avec la quantité d'eau susceptible d'être dirigée vers elle; qu'en revanche la commune de CALIREFONTAINE a modifié le caniveau de la rue qui dérive les eaux de ruissellement et empêche de pénétrer dans la propriété lors de fortes pluies. Considérant que les dégâts matériels comme l'humidité constatée par les services de la DDASS après l'orage du 1er août 1998 ne sont pas en relation avec un manquement de la bailleresse dans l'exécution de ses obligations de délivrance et d'entretien mais ressortent d'une part à des événements météorologiques exceptionnels et d'autre part à afflux des eaux de ruissellement canalisés vers la pente du garage; que le jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi sera en conséquence confirmé; que la demande de réparation du trouble de jouissance subi de ce chef sera rejetée. 2. Considérant que Monsieur et Madame X... ont fait constater le 18 août 1998, par les services de la DDASS l'humidité présente non seulement dans le sous-sol à la suite de l'inondation du 1er août 1998 mais aussi au premier étage dans la chambre droite autour du vélux; que la bailleresse a fait intervenir l'entreprise LASNIER qui a installé une ventilation haute sur le vélux de la chambre droite du 1er étage et l'entreprise MENIGER qui est intervenue pour rehausser la sortie de la VMC sur le toit, suivant factures des 18 et 30 décembre 1999; que leur intervention a été retardée par les convenances de Madame X... qui a différé son accord sur la réalisation des travaux, ainsi que cela ressort d'un courrier de Maître HUBER, architecte; que la demande de réparation du préjudice de jouissance subi de ce chef n'est pas fondée. 3. Considérant que Monsieur et Madame X... ont fait constater le 18 août 1998, par les services de la DDASS que le conduit de la cheminée n'est pas gainé sur toute sa hauteur et présente des fissures horizontales dans la chambre du premier étage; que ces fissures avaient été dénoncée par les locataires aux termes d'un courrier du 5 août 1993 (pièce Nä 19); que malgré la communication à la propriétaire du rapport de visite établi par la DDASS, aucune mesure n'a été prise pour remédier au dysfonctionnement de la cheminée avant une mise en demeure adressée par la DDASS au mandataire de la propriétaire le 29 octobre 1999 ; que la propriétaire a enfin fait intervenir l'entreprise VIVIER qui a procédé aux travaux de reprise suivant facture du 19 novembre 1999; que le risque d'intoxication même légère justifiait qu'il soit procédé sans délai aux reprises nécessaires sans qu'il puisse être soutenu, au regard de sont importance que l'intervention a été retardée par les convenances de Madame X... ; que le préjudice résultant de l'impossibilité d'utiliser la cheminée peut être justement réparé par l'allocation d'une somme de 700 . 4. Considérant que Monsieur et Madame X... ont fait constater le 18 août 1998, par les services de la DDASS l'absence d'élagage des arbres situés devant la fenêtre d'une des pièces du rez de chaussée empêchant que la pièce soit éclairée de façon satisfaisante; que la maison est cependant située dans une zone très boisée, que le Plan d'Occupation des Sols protège. Considérant par ailleurs qu'en application du décret du 26 août 1987, comportant liste des réparations locatives, la taille des arbres incombe aux locataires; que les époux X... ne sont en conséquence pas fondées à demander réparation d'un préjudice de jouissance lié à une absence d'élagage des arbres qu'il leur incombait de faire effectuer; que la demande de réparation du préjudice de jouissance subi de ce chef n'est pas fondée. 5. Considérant que la mise en place d'une antenne satellite a été demandée en raison de l'emplacement géographique de la commune de CLAIREFONTAINE et de la proximité de de nombreux arbres qui nuit à la réception des chaînes nationales par voie terrestre; que l'installation de cette antenne a été réalisée le 22 octobre 1999; que cependant l'utilisation d'un démodulateur est essentielle pour permettre le fonctionnement normal de l'antenne et capter les satellites TELECOM 2 A -2B comme les chaînes diffusées par TPS ou Canalsatellite; que le démodulateur est la plus part du temps loué par l'opérateur choisi et facturé dans l'abonnement; que cependant à défaut d'abonnement auprès d'un opérateur, l'antenne n'étant pas équipée d'un démodulateur, les époux X... ont été privés d'une réception satisfaisante des chaînes télévisées nationales accessibles sans abonnement; que la juste réparation du préjudice de jouissance subi de ce chef peut être fixée à 300 . 6. Considérant que les époux X... reprochent à Madame B... d'avoir réparé tardivement la clôture et de façon non satisfaisante le chemin d'accès après la tempête du 26 décembre 1999; que cependant en l'absence de précision sur les circonstances dans lesquelles ces réparation ont été demandées à la propriétaire et finalement exécutées, ainsi qu'en conviennent les locataires, et des inconvénients subis par les époux X... , la réalité du préjudice de jouissance subi par ces derniers n'est pas établis; que leur demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée. Sur la validité du congé pour reprise pour habiter délivré le 22 février 2001 Considérant que le 22 février 2001, Madame B... a fait délivrer un congé pour reprise avec effet au 31 août 2001; que les époux X... ont quitté les lieux le 7 septembre 2001; qu'ayant fait constater le 7 janvier 2003 que les locaux sont occupés depuis le premier septembre 2002 par de nouveaux locataires, les époux X... invoquent le caractère frauduleux du congé délivré faute par la propriétaire d'établir une impossibilité l'ayant empêchée d'habiter les lieux; que la demande d'indemnisation, pour être nouvelle en cause d'appel, ne se heurte pas aux dispositions de l'article 564 du nouveau code de procédure civile dès lors que les époux X... n'ont eu connaissance de l'occupation des lieux par de nouveaux locataires que postérieurement à la décision déférée. Considérant que les difficultés conjugales invoquées par Madame B... et la procédure en divorce en cours depuis le début de l'année 2001 expliquerait qu'elle a décidé de ne plus rentrer en métropole pour ne pas résider à proximité de son époux; Considérant, cependant la procédure de divorce engagée à l'initiative de Madame B... par une assignation du 17 mai 2001, consécutive à une requête en divorce puis ordonnance de non conciliation antérieure à cette date était nécessairement connue de cette dernière avant la délivrance du congé; qu'elle ne peut constituer la circonstance indépendante de sa volonté l'ayant empêchée d'habiter les lieux qu'elle invoque. Considérant que faute par Madame B... de s'être installée dans les lieux et de justifier d'une circonstance indépendante de sa volonté l'en ayant empêchée, les époux X... sont bien fondés à se prévaloir du caractère frauduleux du congé et à demander l'allocation de dommages et intérêts correspondant aux frais de déménagement qu'ils ont été contraints d'exposer et qui peuvent être justement évalués à 1 500 . Considérant que la présente procédure ne présente pas le caractère abusif que l'intimée et les appelants lui prête mais résulte d'une exacerbation des rapports locataires et propriétaires qui n'ont pu être entretenus dans des conditions normales, en raison notamment de demandes pour partie excessives des locataires ; que la demande de dommages et intérêts des appelants en raison d'une résistance abusive de la propriétaire sera rejetée ; que cette dernière qui succombe n'est pas fondée à soutenir que la procédure engagée par les locataires est abusive ; que sa demande de dommages et intérêts sera en conséquence également rejetée. Considérant que l'équité commande d'allouer aux époux X... une somme de 700 par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Considérant que l'intimée qui succombe supportera la charge des dépens. E... CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort Réforme le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur et Madame X... tendant à faire constater les manquements de la bailleresse concernant le défaut d'étanchéité du conduit de la cheminée et l'absence de mise en place d'un démodulateur. Condamne Madame Brigitte A... épouse B... à payer à Monsieur et Madame X... à ce titre une somme de 1000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi. Condamne Madame Brigitte A... épouse B... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 1 500 à titre de dommages et intérêts en réparation du caractère frauduleux du congé délivré le 22 février 2002. Condamne Madame Brigitte A... épouse B... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 700 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La Condamne à tous les dépens de 1ère instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par Maître BINOCHE, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.