Cour d'appel de Douai, CT0094, du 9 février 2006
Formation: CT0094

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute - Vente - Immeuble - Existence d'hypothèques Il appartient au notaire rédacteur d'un acte de vente d'un appartement en l'état futur d'achèvement, en présence d'une inscription hypothécaire antérieu re, de prendre toute précaution pour que le prix de vente soit versé en priorité au créancier préalablement inscrit afin de permettre son désintéressement et de libérer les acquéreurs de tout risque d'exercice du droit de suite.En raison de sa défaillance dans la rédaction des actes et dans l'exécution de son devoir d'information le notaire doit supporter seul l'entière responsabilité du préjudice

COUR D'APPEL DE DOUAITROISIÈME CHAMBREARRÊT DU 09/02/2006*No RG : 03/06094Tribunal de Grande Instance de LILLEdu 10 Avril 2003REF : EM/FD/CCAPPELANTSMaître Jacques X... demeurant ... 59000 LILLEreprésenté par la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués à la Courassisté de Me DELEPORTE substituant Me Jean-François PERREAU, avocat au barreau de LILLE S.C.P. Gaùtan DESROUSSEAUX/NOM> , Jacques X... , Bernard Y... et Didier Z... demeurant ... 59000 LILLE représentée pa la SCP MASUREL-THERY-LAURENT, avoués à la Courassistée de Me DELEPORTE substituant Me Jean-François PERREAU, avocat au barreau de LILLEINTIMÉSAPPELANTS INCIDENTS Monsieur Maurice A... né le 06 Juillet 1951 à LILLE (59000) demeurant ... 59280 ARMENTIERES représenté par Me QUIGNON, avoué à la Cour assisté de Me Pierre SOULIER, avocat au barreau de LILLEMadame Annie B... épouse A... née le 21 Novembre 1949 à ARMENTIERES (59280)demeurant ... représentée par Me QUIGNON avoué à la Courassistée de Me Pierre SOULIER, avocat au barreau de LILLECOMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉMadame MERFELD, Président de chambreMonsieur GAIDON, ConseillerMadame CONVAIN, ConseillerGREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame GAMEZ DÉBATS à l'audience publique du 15 Décembre 2005, Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Février 2006 (date indiquée à l'issue des débats) par Madame MERFELD, Président, et Madame GAMEZ , Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.OBSERVATIONS ÉCRITES DU MINISTÈRE PUBLIC : visa du 15 novembre 2005ORDONNANCE DE CLÈTURE DU : 10 novembre 2005 Le 25 mai 1990 Monsieur Maurice A... et Madame Annick B... , son épouse, ont acquis de la SCI AZUR III un appartement en l'état futur d'achèvement situé à Lille 2 et 4 rue Coquerez, moyennant le prix de 1 265 000 francs TTC financé par un prêt consenti par la Société Générale. Maître Jacques X... , notaire associé dans la SCP DESROUSSEAUX X... a rédigé l'acte de vente et l'acte de prêt. En 1997 la Banque Immobilière Européenne anciennement Banque Hypothécaire Européenne (BHE) qui avait financé l'opération de promotion de la SCI AZUR III et disposait d'une inscription hypothécaire sur l'immeuble a exercé son droit de suite sur le lot acquis par les époux A... pour avoir paiement de sa créance à l'égard de la SCI AZUR III placée en liquidation judiciaire. Elle a introduit une procédure de saisie immobilière pour parvenir à la vente de l'immeuble sur adjudication à la barre du Tribunal de Grande Instance de LILLE. En cours de procédure elle a accepté que l'appartement des époux A... soit vendu amiablement selon acte du 8 novembre 2001 pour le prix de 1 220 000 francs sur lequel elle a prélevé une somme de 350 000 francs en réglement de sa créance à l'égard de la SCI AZUR III. Monsieur et Madame A... ont saisi le Tribunal de Grande Instance de LILLE d'une action en responsabilité contre Maître X... et la SCP DESROUSSEAUX - X... - Y... et Z... sur le fondement de l'article 1 382 du Code Civil soutenant que le notaire a commis une faute pour ne pas avoir conçu les actes de vente et de prêt de façon à ce que le créancier inscrit, la Banque Hypothécaire Européenne, soit désintéressé par le déblocage du prix de vente de l'appartement à son profit. Par jugement du 10 avril 2003 le Tribunal a retenu la responsabilité de Maître X... à hauteur de 50% et l'a condamné solidairement avec la SCP DESROUSSEAUX et associés à payer à Monsieur et Madame A... la somme de 35 428,58 euros en réparation de leur préjudice et une indemnité de procédure de 800 euros. Maître X... et la SCP DESROUSSEAUX et associés ont relevé appel de ce jugement le 21 octobre 2003. Par conclusions du 13 octobre 2005 ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement, de débouter les époux A... de leurs demandes et de les condamner à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civil. Ils soutiennent à titre principal que l'action est irrecevable car à défaut pour les époux A... d'avoir justifié d'une déclaration de créance dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCI AZUR III leur créance est éteinte. A titre subsidiaire ils font valoir que le notaire n'a commis aucune faute puisqu'en page 19 de l'acte de vente il a expressément précisé que tous les paiements devront être effectués à l'ordre de la Banque Hypothécaire Européenne et que ce sont les manoeuvres du gérant de la SCI AZUR III qui ont amené les époux A... à régler directement entre les mains de la SCI et non à la Banque Hypothécaire Européenne tel que stipulé dans l'acte. Ils en déduisent que la faute des époux A... est seule à l'origine de leur préjudice. Ils ajoutent que les époux A... n'apportent pas la preuve des paiements qu'ils prétendent avoir effectués à la SCI AZUR III, ni qu'ils ont dû revendre leur appartement à perte. Les époux A... ont conclu le 16 juin 2005 au rejet de l'appel principal et par voie d'appel incident ont sollicité l'infirmation du jugement sur le partage de responsabilité et sur l'évaluation du préjudice, demandant à la Cour de retenir l'entière responsabilité du notaire et de condamner solidairement Maître X... et la SCP DESROUSSEAUX et associés à leur verser les sommes de :- 53 35716 euros montant du prélèvement opéré par la Compagnie Européenne d'opérations immobilières aux droits de la Banque Hypothécaire Européenne, sur le prix de revente de l'appartement avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2001,- 60 979,61 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de revendre l'appartement avant 2001,- 76 224,51 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'insuffisance de valorisation de leur appartement qu'ils ont dû revendre dans la précipitation,- 30 489,80 euros à titre de préjudice moral,- 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le dossier a été communiqué à Monsieur le Procureur Général qui y a apposé son visa.SUR CE : Attendu que la mise en oeuvre de la responsabilité du notaire n'étant pas subordonnée à une poursuite préalable contre d'autres débiteurs il importe peu que les époux A... n'aient pas déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCI AZUR III ; que leur action contre Maître X... et la SCP notariale est recevable ; 1o - Sur la responsabilité du notaire Attendu que le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige ; Attendu qu'il appartient au notaire rédacteur d'un acte de vente en l'état futur d'achèvement en présence d'une inscription hypothécaire antérieure de prendre toute précaution pour que le prix de vente soit versé en priorité au créancier préalablement inscrit afin de permettre son désintéressement et de libérer les acquéreurs de tout risque d'exercice du droit de suite ; Attendu que le notaire prétend qu'il avait prévu dans l'acte de vente des modalités particulières afin d'éviter précisément les difficultés rencontrées par les époux A... ; Attendu qu'il est stipulé en page 19 de l'acte de vente du 25 mai 1990 au paragraphe II "paiement du prix" que le prix sera payable :- à concurrence de 63 250 francs par un ordre de virement donné ce jour par l'acquéreur à la Banque Hypothécaire Européenne,- à concurrence de 379 500 francs au compte du vendeur, dans les livres de la Banque Hypothécaire Européenne, dans les huit jours de l'envoi par le notaire de l'expédition de l'acte portant justification de l'avènement de la condition suspensive (achèvement des fondations)-pour le surplus [* 35% à la mise hors d'eau *] 10% à l'achèvement des cloisons [* 5% à l'achèvement du logement *] 5% à la remise des clés Que ce paragraphe II indique in fine que pour l'application des dispositions ci-dessus concernant le paiement du prix le vendeur informera l'acquéreur de la survenance de la mise hors d'eau et de l'achèvement et que la somme payable lors de chacun de ces événements devra être versée par l'acquéreur dans un délai de dix jours, délai passé lequel l'acquéreur devra payer une pénalité ; Que le paragraphe II relatif au paiement du prix ne comporte aucune indication sur l'identité de la personne à qui le surplus du prix (55%) doit être versé ; Attendu que le paragraphe suivant intitulé "Dispositions Diverses" mentionne qu'il est expressément convenu : a) que tous paiements, en principal et intérêts de retard auront lieu au siège du vendeur et devront être effectués en moyens légaux de paiement : à l'ordre de la Banque Hypothécaire Européenne Attendu que l'acte de prêt rédigé le même jour par Maître X... entre la Société Générale et les époux A... ne prévoit aucune modalité particulière concernant le déblocage des fonds ; Attendu qu'il résulte de la sommation à tiers détenteurs délivrée le 23 avril 1997 aux époux A... que la Banque Hypothécaire Européenne n'a perçu que la seule somme de 599 500 francs, le surplus des paiements des époux A... ayant été adressés à la SCI AZUR III à la demande expresse de son gérant ; Attendu que Maître X... sur qui pèse la charge de la preuve de l'exécution de son devoir d'information ne démontre pas avoir avisé les époux A... des risques encourus par eux à se libérer du prix entre les mains de leur vendeur ; Attendu que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, eu égard aux stipulations contractuelles sus rappelées, les époux A... n'ont commis aucune faute en réglant directement leur vendeur puisque :- d'une part il n'est pas prévu au paragraphe "paiement du prix" que le surplus du prix doit être réglé à la Banque Hypothécaire Européenne,- d'autre part la clause stipulée dans le paragraphe "dispositions diverses" de laquelle il résulte que l'acquéreur doit payer "au siège du vendeur" et "à l'ordre de la Banque Hypothécaire Européenne" est confuse et équivoque ; Qu'il appartenait au notaire d'indiquer clairement dans l'acte que le paiement devait être fait à la Banque Hypothécaire Européenne au siège de cette dernière, Attendu que les époux A... font également observer à juste titre qu'il n'est aucunement précisé dans l'acte qu'il subsistait une garantie hypothécaire au profit de la Banque Hypothécaire Européenne et qu'en page 22 de l'acte il est stipulé qu'en cas d'incendie l'indemnité d'assurance revenait au vendeur (et non à la banque) ; Attendu qu'en raison de sa défaillance dans la rédaction des actes et dans l'exécution de son devoir d'information le notaire doit supporter seul l'entière responsabilité du préjudice des époux A... ; que le jugement sera confirmé en ses dispositions sur la responsabilité du notaire mais infirmé en ce qu'il a laissé une part de responsabilité à la charge des acquéreurs ; 2o - Sur le préjudice Attendu que les époux A... demandent paiement de la somme de53 357,16 euros (350 000 francs) prélevée par la Compagnie Européenne d'Opérations Immobilières sur le prix de revente de leur appartement le 8 novembre 2001, avec intérêts au taux légal de cette date, Que la notaire s'y oppose en soutenant que les époux A... qui ne produisent pas "la trace des chèques avec les débits" n'apportent pas la preuve des paiements qu'ils prétendent avoir effectués à la SCI AZUR III ; Mais celle que cette preuve résulte de la communication des décisions judiciaires rendues dans la procédure ayant opposé les époux A... à la SCI AZUR III avant sa mise en liquidation judiciaire pour défaut d'achèvement de la construction ; que par jugement du 28 février 1996 le Tribunal de Grande Instance de LILLE a indiqué que sur un prix de 1 265 000 francs TTC les époux A... se sont acquittés d'une somme de 999 900 francs d'où un solde restant dû de 265 100 francs que le tribunal a déduit des dommages et intérêts dus par la SCI aux époux A... pour le préjudice résultant du défaut d'achèvement de la construction et la privation de jouissance ; Attendu que sur la somme de 999 900 francs versée la Banque Hypothécaire Européenne a perçu 599 500 francs ainsi qu'elle l'indique dans sa sommation à tiers détenteur du 23 avril 1997 ; que sur la différence de 400 400 euros versée à la SCI AZUR III une somme de 350 000 francs aurait encore due être réglée à la banque ; que les époux A... ayant, par la faute du notaire, été contraints de répéter ce versement c'est à bon droit qu'ils en demandent à titre de dommages et intérêts le remboursement à Maître X... et à la SCP DESROUSSEAUX ; qu'il convient de faire droit à leur demande portant sur la somme de 53 357,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2001, date du paiement à la Banque Hypothécaire Européenne, à titre de complément de dommages et intérêts, Attendu que les époux A... demandent également la somme de60 979,61 euros en réparation du préjudice découlant pour eux de l'impossibilité de revendre leur appartement avant 2001 et la somme de 76 224,51 euros correspondant à l'insuffisance de valorisation de leur bien immobilier qu'ils ont dû revendre sous la pression ; Que ces deux indemnisations ne peuvent se cumuler ; que si les époux A... avaient revendu leur appartement dès 1992 en raison des difficultés économiques qu'ils ont rencontrées à la suite de la mise en liquidation judiciaire de leur entreprise ainsi qu'ils l'écrivent dans leurs conclusions ils n'auraient pas pu bénéficier de la revalorisation de leur immeuble jusqu'en 2001 ; que leur préjudice sera réparé sur la base des intérêts au taux légal produits de 1993 à novembre 2001 par la somme de 999 900 francs représentant la différence entre le prix de vente de leur immeuble (1 265 000 francs) et le montant non payé (265 100 francs) soit un total d'intérêts de 481 098 francs desquels doit être déduite la valeur locative de l'appartement que les époux A... ont occupé jusqu'en novembre 2001 sur la base de 4 000 francs par mois, soit 428 000 francs ; que le préjudice s'établit donc à 53 098 francs ou 8 094,74 euros ; Attendu que l'inquiétude occasionnée aux époux A... par l'exercice du droit de suite de la Banque Hypothécaire Européenne est source d'un préjudice moral qui est évalué à 2 600 euros Attendu que par réformation du jugement les appelants seront condamnés in solidum au paiement de ces sommes aux époux A... ainsi qu'une indemnité procédurale de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel ;PAR CES MOTIFSLa Cour, statuant en audience publique et contradictoirement,Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré la demande recevable et a retenu la faute de Maître X... ainsi que sur les dépens,L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,Dit que Maître X... est entièrement responsable du préjudice subi par Monsieur et Madame A... ,En conséquence le condamne in solidum avec la SCP DESROUSSEAUX X... , Y... et Z... à verser aux époux A... - la somme de 53 357,16 euros, montant du prélèvement effectué par la Compagnie Européenne d'Opérations Immobilières, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2001,- la somme de 8 094,74 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice découlant de l'impossibilité de revendre l'appartement avant 2001,- la somme de 2 600 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.Déboute Monsieur et Madame A... de leur demande de dommages et intérêts pour insuffisance de valorisation de l'appartement,Condamne in solidum Maître X... et la SCP DESROUSSEAUX X... Y... et Z... aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP QUIGNON avoué,Les condamne en outre in solidum à verser aux époux A... une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.Le Greffier, Le Président, V. GAMEZ E. MERFELD