Cour d'appel de Paris, 26 novembre 2015, 14/14745
Formation: Pôle 4- Chambre 1 
Solution: Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée


Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1 ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2015 (no, 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 14745 Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mai 2014- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 13/ 11970 APPELANTE Madame Sandrine Jacqueline France B...née le 06 Mai 1972 à VILLEPINTE (93420) demeurant ... Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 Assistée sur l'audience par Me Nathalie GARLIN de la SCP ROULETTE GARLIN BOUST MAHI, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : PB 60 INTIMÉS Monsieur Ali X...né le 29 Juin 1950 à Nezlouia et Madame Fazia Y...épouse X...née le 21 Février 1964 à Hussein Dey demeurant ... Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1021 Maître Emmanuel A..., notaire demeurant ... Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Assisté sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX ARRÊT : CONTRADICTOIRE -par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. * * * Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2012 Mme Sandrine Z...a vendu aux époux X...un bien immobilier sis ... au prix de 520 000 euros sous diverses conditions suspensives dont l'une relative à l'obtention d'un prêt. Le délai de réalisation de cette condition était fixé contractuellement au 28 janvier 2013 et la date de la signature de l'acte authentique au 14 juin 2013. Il était également prévu dans l'acte une clause pénale d'un montant de 52 000 euros. Les époux X...ont versé entre les mains de M A...à titre de séquestre la somme de 52 000 euros. La vente n'a pas été réitérée par acte authentique. Vu le jugement rendu le 22 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Bobigny ; Vu l'appel interjeté de cette décision par Mme Sandrine Z...et ses dernières conclusions du 29 janvier 2015 ; Vu les dernières conclusions des époux X...du 28 septembre 2015 ; Vu les conclusions de M Emmanuel A...du 9 juin 2015. SUR CE LA COUR Considérant que suivant acte sous seing privé en date du 29 novembre 2012 Mme Sandrine Z...a vendu aux époux X...un bien immobilier sis ... au prix de 520 000 euros sous diverses conditions suspensives dont l'une relative à l'obtention d'un prêt ; que le délai de réalisation de cette condition était fixé contractuellement au 28 janvier 2013 et la date de la signature de l'acte authentique au 14 juin 2013 ; qu'il était également prévu dans l'acte une clause pénale d'un montant de 52 000 euros ; que les époux X...ont versé entre les mains de M A..., notaire, à titre de séquestre la somme de 52 000 euros ; Considérant que Mme Sandrine Z...demande à la cour de condamner les époux X...à lui payer la somme de 52 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans l'avant contrat soutenant notamment que les époux X...ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du prêt ; Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; Considérant qu'il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L312-6 du code de la consommation que « lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié ». Considérant qu'en application des dispositions susvisées applicables à l'espèce, l'acte sous seing privé litigieux ne pouvait valablement imposer aux époux X...des obligations contractuelles de nature à accroitre les exigences résultant de l'article du code de la consommation susvisée ; Considérant que, pour apprécier si les époux X...ont empêché la réalisation de la condition suspensive, il y a lieu d'examiner si les acquéreurs ont accompli les diligences qui leur incombaient en vue de l'obtention du prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive ; que par ailleurs, toujours en application des dispositions susvisées l'inobservation par les époux X...de déposer une demande de prêt dans le délai de 10 jours et d'en justifier dans les 48 heures du dépôt ne saurait avoir aucune incidence, dès lors que ces obligations posées par l'acte sous seing privé litigieux tendent à aggraver les exigences des dispositions susvisées ; Considérant qu'en l'espèce, dans l'acte de vente en date du 29 novembre 2012, l'acquéreur, déclarait dans la clause (à la page numérotée 7) intitulée " plan de financement " que l'acquisition serait financée de la manière suivante : « ¿ à l'aide de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 456 000euros ¿ ¿ à l'aide d'un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés d'un montant global de : 100 000 euros, soit au total une somme de 556 000 euros ; » qu'ensuite il était stipulé page 7 paragraphe D que « l'acquéreur entend solliciter 350 000 (relais), 106 000 avec un taux d'intèrét 4 % et une durée de prêt de 2 + 10 » ; que cet acte stipule que le prêt serait sollicité auprès du Crédit Lyonnais ou de tout autre établissement financier ; Considérant que les termes des clauses susvisées sont contradictoires et peu claires quant aux caractéristiques du prêt à solliciter ; qu'elles doivent être interprétées, compte tenu du doute sur leurs sens, en faveur de celui qui a contracté l'obligation, soit en l'espèce en faveur des époux X... ; Considérant que les éléments versés aux débats établissent que les époux X...ont pris attache auprès de la banque LCL (le Crédit Lyonnais) pour obtenir un prêt en vue de l'acquisition litigieuse, cette banque ayant par un courrier du 12 février 2013 fait connaître aux époux X...qu'elle ne donnait pas de suite favorable à leur demande de prêt d'un montant de 456 000 euros sur une durée de 138 mois ; qu'il est versé aux débats un courrier de la banque LCL du 14 novembre 2013 qui établit que la demande de prêt des époux X...a eu lieu « la semaine 49 de l'année 2012 », soit dans le délai de la réalisation de la condition suspensive ; qu'il n'est nullement établi que le refus de la banque LCL ait été motivé par un manquement des époux X...à une quelconque diligence ; Considérant qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que les époux X...ont accompli les diligences qui leur incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive sus visée ; que par conséquent cette dernière ne saurait être regardée comme accomplie ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire application de la clause pénale stipulée à l'acte sous seing privé ; qu'il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a constaté la caducité de l'acte de vente du 29 novembre 2012 et statuant de nouveau, de débouter Mme Sandrine Z...de l'ensemble de ses demandes formées du chef de l'application de la clause pénale et du chef d'indemnité d'immobilisation et, en application des stipulations contractuelle d'ordonner la restitution aux époux X...de la somme de 52 000 euros que ces derniers ont séquestrée, dès lors que la condition suspensive de réalisation du prêt ne s'est pas réalisée ; Considérant que les époux X...sont mal fondés à demander la réalisation forcée de la vente dès lors que par courrier en date du 6 mars 2013, (soit après l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive adressé au notaire), ils faisaient part au notaire (étude A...) de ce que le prêt avait été refusé par le Crédit Lyonnais et que d'un commun accord avec Mme Sandrine Z...ils avaient décidé d'interrompre la transaction ; que par ce courrier les époux X...entendaient ainsi se prévaloir du bénéfice de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt qui ne s'est pas réalisée dans le délai fixé contractuellement par les parties, rendant ainsi caduque l'avant contrat du 29 novembre 2012, les parties retrouvant ainsi leur pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre en application de la clause I de l'avant contrat ; que les époux X...seront donc déboutés de leurs demandes en réalisation forcée de la vente litigieuse ; Considérant que les époux X...seront également déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de M Emmanuel A...dès lors qu'ils ne caractérisent aucune faute ni aucun défaut de conseil de ce dernier à l'occasion de l'absence de réalisation de la vente litigieuse qui résulte de la non réalisation de la condition suspensive de l'obtention du prêt dans les conditions susvisées ; qu'ils seront également déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de Mme Sandrine Z...dès lors qu'ils ne caractérisent aucune faute de cette dernière à l'occasion de l'absence de réalisation de la vente litigieuse ; Considérant que Mme Sandrine Z...ne caractérisant aucun harcèlement moral des époux X..., elle sera déboutée de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de ces derniers. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a constaté la caducité de l'avant contrat du 29 novembre 2012 ; Statuant de nouveau sur les autres chefs de demande. Ordonne la restitution aux époux X...de la somme de 52 000 euros (cinquante deux mille) que ces derniers ont séquestrée en l'étude de M Emmanuel A.... Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civil. Fait masse des dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile et qui seront supportés pour moitié par Mme Sandrine B...et pour l'autre moitié par les époux X.... Le Greffier, La Présidente,