Cour d'appel de Toulouse, du 7 février 2000, 1998/05747

Sommaire: COPROPRIETE En application des articles 2 et 4 du décret du 18 décembre 1927 pris en application de la loi du 2 juin 1865 régissant les associations syndicales libres de propriétaires, le caractère réel reconnu aux obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale rend opposable aux acquéreurs successifs des immeubles les charges grevant "propter rem" les biens compris dans le périmètre soumis à la gestion de l'association et les suivent en quelques mains qu'ils passent. Cependant, cette obligation pesant sur les propriétaires successifs ne peut concerner que les charges attachées à l'immeuble telles celles régissant les modalités de jouissance, d'occupation ou d'exercice du droit de propriété sur l'immeuble (aspect, hauteur etc....) mais ne peut concerner l'obligation de payer les sommes votées par les organes de l'association qui ne constitue qu'une obligation personnelle incombant au propriétaire membre de l'association, détenteur de l'immeuble au moment où lesdites sommes sont devenues exigibles

DU 7 février 2OOO ARRET N°87 Répertoire N° 1998/05747 Première Chambre Première Section HM/EKM 29/10/1998 TGI MONTAUBAN (Mme X...) ASSOCIATION A S.C.P RIVES PODESTA C/ Société B S.C.P NIDECKER PRIEU CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du sept février deux mille, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO Y... lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 04 Janvier 2000. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE ASSOCIATION A Ayant pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA Ayant pour avocat la SCP PLANTIE, DECHARME du barreau de Montauban INTIMEE SOCIETE B Ayant pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU Ayant pour avocat Maître MELLIORAT BIRKHOLZ du barreau de Montauban FAITS ET PROCEDURE : Suivant commandement du 17 avril 1996, la SA C a fait procéder à la saisie d'un immeuble appartenant à M. Z... situé dans le périmètre de l' association A à MONTAUBAN. Par décision du 22 mai 1997, le tribunal de grande instance de Montauban a : - rejeté un dire de l'association A tendant à ce que l'adjudicataire soit tenu au paiement des arriérés dus par ses auteurs en sus du prix d'adjudication et des frais, - autorisé l'association A à insérer un dire informant les adjudicataires des termes de l'article 24 de ses statuts prévoyant la prise en charge par le nouveau propriétaire des sommes dues par l'ancien. Par jugement du 22 mai 1997, la société B s'est portée adjudicataire de l'immeuble. L'association A a alors saisi le tribunal de grande instance de Montauban exposant que l'immeuble objet de l'adjudication faisait partie des biens de l'association, qu'au jour de l'adjudication, M.D était débiteur d'une somme de 114.4O9,8O francs au titre de travaux réalisés dans les parties communes, qu'au terme de l'article 24 de ses statuts, tout propriétaire est responsable tant de sa propre cotisation que de celle de celui dont il tient son droit de propriété, que la société B s'est portée adjudicataire en pleine connaissance des sommes dues. Elle a donc sollicité la condamnation de cette dernière à lui payer 114.4O9,8O francs à titre principal. Par jugement du 2O octobre 1998, elle était déboutée de ses demandes. Par déclaration du 17 novembre 1998, elle relevait appel de cette décision. Elle expose que son objet était de réaliser une opération groupée de restauration immobilière et de mise en valeur des immeubles afin de bénéficier des dispositions de la loi Malraux ; qu'au jour de l'ajudication M. Z... était débiteur d'une somme de 114.4O9,8O francs envers elle. La société B, en se portant adjudicataire des lots appartenant à M. Z... aurait contracté l'obligation de régler à l'association A les cotisations des lots dont elle est propriétaire, pour les années antérieures à son acquisition. Elle sollicite donc paiement d'une somme de 114.4O9,8O francs avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 1998 et leur capitalisation, ainsi que 1O.OOO francs pour procédure abusive et 2O.OOO francs du chef de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile. La société B indique que le 7 avril 1997, l'association A avait déposé un dire au cahier des charges tendant à ce que, en application de l'article 24 des statuts l'adjudicataire soit tenu de payer, en sus du prix d'adjudication, les arriérés dus par ses auteurs. Le tribunal avait, dans sa décision du 22 mai 1997, rejeté ce dire, autorisant simplement l'association A à faire annexer l'article 24 des statuts, de façon à informer les adjudicataires non sur leurs obligations, mais sur les prétentions de l'association A. Cette décision avait été prise au vu d'un arrêt de la cour de cassation en date du 13 mars 1996, qui avait cassé un jugement du tribunal de grande instance de Montauban en date du 31 octobre 1991, lequel, dans une affaire distincte, avait autorisé l'insertion au cahier des charges d'une clause selon laquelle l'adjudicataire serait tenu de payer, en sus du prix le montant des appels de fonds qui seront faits par l'association A en contrepartie des travaux. La cour de cassation a considéré que cette clause avantageait spécialement un créancier au détriment des autres. Elle en déduit que l'association A ne saurait lui réclamer les sommes dues par M. Z... et que les statuts de l'association A ne lui sont pas opposables, car l'adjudicataire ne saurait être considéré d'office comme adhérent de l'association. Elle conclut donc à la confirmation de la décision déférée, sauf à solliciter la condamnation de l'association A à lui payer une somme de 15.OOO francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2O.OOO francs sur le fondement de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile. Par arrêt du 13 septembre 1999, la cour a réouvert les débats et invité les parties à s'expliquer sur l'application combinée des dispositions du décret du 18 décembre 1927 et des articles L 322-2 et suivant et L 322-9 du code de l'urbanisme. L'association A a réitéré ses demandes en exposant que l'article 2 du décret du 18 décembre 1927 donnait un caractère réel aux obligations découlant de la constitution d'une association , que l'article 24 de ses statuts, conformément à ce décret, met à la charge du nouveau propriétaire, quelque soit son mode d'acquisition, les sommes dues par l'ancien propriétaire et que les dispositions introduites ultérieurement dans le code de l'urbanisme, si elles tendent à faciliter le recouvrement par l'association des sommes dues par ses adhérents n'ont pas eu pour effet d'abroger les dispositions du décret de 1927 qui dérogent aux textes sur la saisie immobilière et particulièrement à l'article 717 du code de procédure civile. La société B a conclu à la confirmation de la décision déférée en faisant valoir qu'il appartenait à l'association A de prendre une hypothèque sur le bien vendu ou de faire opposition sur le prix de vente mais qu'elle ne peut, nonobstant les dispositions de l'article 24 des statuts qui ne lui sont pas opposables, obtenir sa condamnation à régler des sommes dues exclusivement par le précédent propriétaire. MOTIFS DE LA DECISION : Attendu que dans le cadre de la saisie immobilière pratiquée par l'association A à l'encontre de M.D sur l'immeuble acquis par la société B, le tribunal de Montauban a écarté à la demande d'un créancier inscrit, les prétentions de l'association A tendant à ce qu'il soit dit que l'adjudicataire serait tenu, en application notamment de l'article 24 de ses statuts, de payer les sommes restant dues par le précédent propriétaire en sus du montant de l'adjudication et des frais ; Attendu que la société B a donc acquis en l'état de cette décision, écartant cette obligation, qu'elle n'a donc pas déduit du montant qu'elle souhaitait engager pour son acquisition celui des arriérés dus par le précédent propriétaire ; Attendu qu'il est vrai que le tribunal a cependant autorisé la mention au cahier des charges des prétentions de l'association A quant à l'application de l'article 24 de ses statuts prévoyant la prise en charge par le nouveau propriétaire de sommes éventuellement dues par l'ancien ; Attendu qu'il convient de rechercher si cet article peut être opposé à la société B ; Attendu qu'en application des articles 2 et 4 du décret du 18 décembre 1927 pris en application de la loi du 2 juin 1865 régissant les associations syndicales libres de propriétaires, le caractère réel reconnu aux obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale rend opposable aux acquéreurs successifs des immeubles les charges grevant "propter rem" les biens compris dans le périmètre soumis à la gestion de l'association et les suivent en quelques mains qu'ils passent ; Attendu que cette obligation pesant sur les propriétaires successifs ne peut concerner toutefois que les charges attachées à l'immeuble telles celles régissant les modalités de jouissance, d'occupation ou d'exercice du droit de propriété sur l'immeuble (aspect, hauteur etc....) mais ne peut concerner l'obligation de payer les sommes votées par les organes de l'association qui ne constitue qu'une obligation personnelle incombant au propriétaire membre de l'association, détenteur de l'immeuble au moment où lesdites sommes sont devenues exigibles ; Attendu que c'est d'ailleurs pour faciliter le recouvrement de ces sommes et éviter les problèmes de recouvrement de charges impayées que le législateur a expressément prévu dans les articles L 322-6 et L 322-9 du code de l'urbanisme la possibilité pour une association , de faire inscrire une hypothèque légale sur le bien inscrit dans son périmètre d'intervention pour garantir le paiement des sommes dues dans les conditions prévues par l'article 19 de la loi du 1O juillet 1965 et de pratiquer opposition sur le prix de vente de l'immeuble dans les conditions prévues par l'article 2O de la même loi "pour obtenir paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire" ; Attendu qu'il est admis en droit de la copropriété que l'article 2O susvisé fait obstacle à toute poursuite contre le nouveau propriétaire au titre des charges échues et impayées qui conservent un caractère personnel; Attendu dans ces conditions que s'il est vrai que l'adjudicataire n'a pas qualité pour solliciter la nullité d'une clause du cahier des charges lui imposant le paiement en sus du prix de vente des sommes dues et impayées par l'ancien propriétaire, il convient d'observer qu'en l'espèce pareille clause avait été au contraire expressément écartée par la chambre des criéés et que l'association A ne peut tenter d'obtenir par la présente instance le bénéfice d'un privilège occulte qui lui a été refusé par la décision de justice susvisée ; Attendu que le paiement des sommes dues au titre de travaux et devenues exigibles avant la cession ne pouvant être considérées comme des charges réelles grevant l'immeuble "propter rem" l'association A n'est pas fondé à solliciter l'application de l'article 24 de ses statuts, qui instituant de fait une clause de solidarité non prévue par la loi, est inopposable au nouveau propriétaire, pour obtenir ce paiement ; que la décision déférée doit donc être confirmée ; Attendu que pour être infondée la procédure initiée par l'association A n'apparaît cependant pas abusive ; que rien ne justifie la demande de dommages-intérêts ; Attendu qu'il apparaît par contre équitable d'allouer à la société B la somme de 5.OOO francs par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : LA COUR : Vu l'arrêt du 13 septembre 1999 ordonnant la réouverture des débats; Confirme la décision déférée ; Y ajoutant : Condamne l'association A à payer à la société B la somme de 5.OOO francs par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile ; La condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la SCP NIDECKER-PRIEU PHILIPPOT. Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier. LE Y... : LE PRESIDENT :