Cour d'appel de Colmar, du 8 juin 2001, 1999/03269

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute - Vente - Immeuble Le notaire ne peut méconnaître l'obligation tirée de l'article L. 421-1 du Code de l'urbanisme d'obtenir un permis de construire pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, objet de la vente, lorsqu'ils ont pour effet de changer la destination du bien, dès lors qu' il sait que la vente a pour objet la création d'un logement nécessitant des travaux d'aménagement pour être habitable, et qu'il ne peut ignorer la constitution exacte du bien. Ainsi, le notaire doit, soit attirer l'attention de l'acheteur sur la nécessité pour le vendeur ayant entrepris les travaux de justifier d'un permis de construire, soit passer l'acte de vente sous la condition suspensive de l'obtention dudit permis. En outre, il importe peu que l'acheteur ait été assisté d'un professionnel du bâtiment, cette circonstance ne dispensant pas le notaire de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l'efficacité de l'acte eu égard au but poursuivi par les parties

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE Section B CS/EP RG N 2 B 199903269 MINUTE N 2M 574/2001 Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à : Maîtres WEMAERE et associés Maîtres D'AMBRA et associés Le 08.06.2001. Le Greffier république française au nom du peuple français COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 08/06/2001 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES X... ET DU DELIBERE A. LEIBER, Président de Chambre, C. SCHIRER, Conseiller, H. BAILLY, Conseiller, Greffier ad'hoc présent aux débats et au prononcé : Mme DOLLE X... à l'audience publique du 02/03/2001 ARRET CONTRADICTOIRE du 08/06/2001 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : 636 Demande en réparation formée par la victime pour des dommages occasionnés par l'activité d'un auxiliaire de justice. APPELANT et défendeur : Maître DE GAIL Philippe demeurant 7 rue de Phalsbourg 67320 DRULINGEN représenté par Maîtres WEMAERE, CAMINADE & LEVEN-EDEL, Avocats à COLMAR INTIMEE et demanderesse : Mademoiselle Y... Z... ...; LITOU WOLFF, Avocats à COLMAR avocat plaidant : Maître HUCK, Avocat à STRASBOURG Attendu que Maître Philippe DE GAIL, notaire, a interjeté appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 19 avril 1999 qui : - a dit et jugé qu'il a commis une faute dans le cadre de sa fonction directement à l'origine du préjudice subi par Mademoiselle Z... Y... - en conséquence, l'a condamné à verser à Mademoiselle Z... Y... les sommes de 272 018,53 francs et 180 000,00 francs avec les intérêts au taux légal à compter du jugement - a débouté Mademoiselle Y... du surplus de sa demande - a ordonné l'exécution provisoire - l'a condamné aux dépens ainsi qu'au versement à Mademoiselle Y... de la somme de 10 000,00 francs en application de l'article 700 du NCPC qu'il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter Mademoiselle Y... de ses fins et conclusions et de la condamner, outre aux entiers dépens au paiement de 10 000,00 francs en application de l'article 700 du NCPC, qu'il expose : - que rien ne pouvait lui permettre de soupçonner une incompatibilité avec les règles de l'urbanisme, ce d'autant plus que Mademoiselle Y... s'était adjoint les services d'un professionnel de la construction - que les combles aménagés figuraient déjà dans le règlement de copropriété initial dont il n'était pas le rédacteur - qu'il ignorait tout des démêlés que les vendeurs avaient eu avec les services de l'Urbanisme de Strasbourg - que c'était au maître d'oeuvre de s'assurer de l'habitabilité et de la constructibilité des lots pouvant faire l'objet de la vente au regard des règles d'urbanisme existantes et non à lui ; Attendu que Mademoiselle Z... Y... a conclu à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de Maître DE GAIL, outre aux dépens, au paiement de la somme de 15 000,00 francs en application de l'article 700 du NCPC ; qu'elle expose : - que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité - que la vente avait pour objet la création d'un studio autonome à partir d'un comble existant qui nécessitait pour être habitable des travaux, lesquels étaient d'ailleurs pour partie prévus dans l'acte notarié - que pour avoir une efficacité quelconque, l'acte de vente doit être précédé de la production par le vendeur d'un permis de construire ou être passé sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire - qu'il appartenait dès lors au notaire, en sa qualité de professionnel tenu d'un devoir de conseil, de vérifier si l'immeuble qu'elle entendait acquérir pouvait être affecté de l'usage d'habitation auquel elle le destinait - qu'il est constant que la vente a été résolue par jugement du 06 février 1996 pour défaut de constructibilité et d'habitabilité de ce bien aménagé en infraction aux règlements départementaux et municipaux - que le notaire qui ne l'avait pas éclairé sur ce point engage sa responsabilité ; SUR CE, Vu la décision entreprise, Vu les conclusions des parties auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens invoqués devant la cour, Vu l'ordonnance de clôture du 07 décembre 2000, Attendu que par acte reçu par Maître Philippe DE GAIL, notaire, le 20 décembre 1993, Mademoiselle Y... a acquis un logement situé dans les combles de l'immeuble 13 rue de la Haute Montée et 23 rue Thomann à Strasbourg avec une cave en sous-sol formant les lots n 32 et 13 du règlement de copropriété et état descriptif de division de Maître SEYLER, notaire, en date du 12 octobre 1989 modifié suivant acte reçu par Maître DE GAIL le 26 novembre 1993, moyennant le prix de 261 000,00 francs y compris les travaux d'aménagement pour 61 000,00 francs auquel s'ajoutait une commission de 19 000,00 francs pour l'agence immobilière, que la banque WOOLWICH était intervenue au même contrat aux fins d'accorder à Mademoiselle Y... un prêt de 380 000,00 francs destiné à couvrir le prix de vente à hauteur de 280 000,00 francs ainsi que le coût des travaux restant à réaliser à hauteur de 100 000,00 francs ; Attendu que par jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 06 février 1996, la vente de ce logement a été résolue, l'aménagement du bien vendu en local d'habitation se heurtant aux règlements et arrêtés municipaux applicables ; Attendu que Maître DE GAIL soutient qu'il ne lui appartenait pas de vérifier l'habitabilité des lieux, ni leur conformité par rapport aux différentes règles d'urbanisme existantes, n'en ayant ni la compétence technique, ni la possibilité, faute pour lui de pouvoir obtenir un document administratif attestant d'une telle conformité avant la signature de l'acte ; Mais attendu qu'il résulte du dossier que la vente avait pour objet la création d'un logement qui nécessitait pour être habitable des travaux d'aménagement que le vendeur avait commencé à effectuer et qui étaient d'ailleurs évoqués dans l'acte du notaire puisqu'ils avaient motivé l'intervention de la banque WOOLWICH qui avait octroyé à l'acquéreur un prêt destiné, pour partie, à financer les travaux restant à exécuter ; Que Maître DE GAIL ne pouvait ignorer la constitution exacte du bien vendu issu du détachement d'une mansarde et d'un comble jusqu'alors compris dans un autre lot n 11 au titre de laquelle il avait notamment modifié le règlement de copropriété par acte intitulé "modificatif au règlement de copropriété" rédigé par ses soins le 26 novembre 1993 ; Que de ce fait, il ne pouvait méconnaître l'obligation tirée de l'article L 421-1 du code de l'Urbanisme d'obtenir un permis de construire pour les travaux exécutés sur les constructions existantes lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination ; Que Maître DE GAIL qui avait l'obligation de s'assurer de l'habitabilité des lieux vendus, devait soit attirer l'attention de Mademoiselle Y... sur la nécessité pour le vendeur qui avait commencé à aménager le comble de justifier d'un permis de construire soit passer l'acte de vente sous la condition suspensive de l'obtention de ce permis de construire, ce qu'il n'a pas fait et ce qui prive par conséquent son acte de toute efficacité dès lors qu'il est constant que l'aménagement des lieux vendus en vue de l'habitation n'était pas possible et que la situation était irrégularisable ; Attendu que Maître DE GAIL fait par ailleurs valoir que Mademoiselle Y... était assistée d'un architecte pour la réalisation des travaux restant à sa charge et que ce professionnel avait toute latitude pour effectuer les vérifications nécessaires et conseiller utilement sa cliente ; Mais attendu que le notaire, tenu d'une obligation de réaliser un acte utile aux parties ne saurait se retrancher derrière la circonstance que Mademoiselle Y... était assistée d'un professionnel du bâtiment ce qui, de toute manière, ne le dispensait pas de prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité de son acte eu égard au but poursuivi par les parties, et n'est pas de nature à diminuer sa propre responsabilité ; Qu'il a été démontré que la vente du comble destiné à l'habitation ne pouvait être opérée faute de répondre à cette destination ; Que le jugement entrepris qui a retenu la responsabilité du notaire doit par conséquent être confirmé en toutes ses dispositions y compris celles concernant le chiffrage du dommage de l'intimée fondée sur la résolution de la vente, les montants mis en compte n'étant pas discutés ; Attendu que l'appelant qui succombe supporte les dépens d'appel et doit être condamné à payer à l'intimée la somme de 6 000,00 francs au titre de l'article 700 du NCPC ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, après en avoir délibéré : Reçoit l'appel de Maître DE GAIL ; Au fond : Confirme le jugement entrepris ; Condamne Maître Philippe DE GAIL à payer à Mademoiselle Z... Y... la somme de 6 000,00 francs (six mille francs) en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Le condamne aux dépens d'appel ; Et le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent au prononcé.