Cour d'appel de Versailles, du 25 octobre 2002, 2001-4100

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Rémunération des gardiens Un gardien d'immeuble dont la mission selon les stipulations de son contrat de travail, est d'assurer la surveillance, le dépannage et la bonne marche des installations techniques, est en charge de l'entretien des parties communes et dispose à ce titre de statut d'employé d'immeuble au sens de l'article 2 d) du décret n° 87-7131 du 26 août 1987; les dépenses engagées à ce titre sont récupérables en totalité et non seulement au trois-quart, hypothèse ne s'appliquant que lorsque le gardien est titulaire du statut de concierge ou de gardien d'immeuble.

Suivant acte d'huissier en date du 18 septembre 2000, les époux X... ont fait assigner la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ devant le Tribunal d'Instance de VANVES aux fins d'obtenir le remboursement des charges sociales de Madame Y... à hauteur la somme de 337,07 concernant la période allant de 1991 à 1997. Par jugement contradictoire en date du 5 avril 2001, le Tribunal d'Instance de VANVES a rendu la décision suivante : - condamne la Société Civile Immobilière 64 rue de l'Egalité à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 337,07 au titre des charges sociales et fiscales de Madame Y... pour la période de 1991 à 1997, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2000, - condamne la Société Civile Immobilière 64 rue de l'Egalité à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 294,61 au titre des charges sociales et fiscales de Monsieur Y... pour la période de 1991 à fin septembre 1996, - condamne la Société Civile Immobilière 64 rue de l'Egalité à imputer aux locataires que 75 % du salaire net des charges sociales et fiscales de Monsieur et Madame X... à compter du mois d'octobre 1993 jusqu'au 19 décembre 1999, - condamne la Société Civile Immobilière 64 rue de l'Egalité à verser aux époux X... la somme de 381,12 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne la Société Civile Immobilière 64 rue de l'Egalité aux dépens de la présente instance. Par déclaration en date du 20 juin 2001, la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ représentée par la SAGGEL GESTION a interjeté appel de cette décision. La SAGGEL GESTION soutient que Madame Y..., dont les époux X... poursuivent le remboursement des charges, relève de l'alinéa c) de l'article 2 du décret du 26 août 1987 et que par conséquent elle était fondée à récupérer les dépenses correspondant aux charges sociales et fiscales. La SAGGEL GESTION demande donc à la Cour de : - déclarer la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ recevable et bien fondée en son appel, - infirmer la décision entreprise, - débouter purement et simplement Monsieur et Madame X... de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner Monsieur et Madame X... solidairement au paiement de la somme de 1500,00 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les demandeurs aux entiers dépens de la présente instance. Les époux X... répondent que l'article 2 du décret du 26 Août 1987, doit être interprété strictement ce qui interdit par conséquent au bailleur de calculer les charges sur la rémunération et les charges sociales et fiscales du gardien. Ils affirment concernant Monsieur Y... que la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ récupère 100 % des charges alors qu'elle affirme n'en récupérer que 75 %. Les époux X... prient donc en dernier la Cour de : - dire et juger la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ mal fondée en son appel, l'en débouter, - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, - condamner la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ au paiement d'une somme de 1500,00 en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens. La clôture a été prononcée le 12 septembre 2002 et l'affaire appelée à l'audience du 20 septembre 2002. SUR CE, LA COUR : Considérant que les époux X... ont été locataires jusqu'au 20 décembre 1999 d'un appartement donné en location par la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ, que les époux Y... sont gardiens de l'immeuble depuis 1991 ; que Madame Y... est toujours gardienne, que Monsieur Y..., initialement gardien a été promu agent technique en octobre 1996 et l'était toujours fin 1999 ; Considérant que la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ a procédé auprès de Monsieur et Madame X... à la récupération des dépenses de personnel. Considérant qu'aux termes de son appel la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ soutient : * que la récupération auprès de ses locataires des trois quarts du montant de la rémunération doit être calculée sur le salaire et les charges sociales et fiscales versés à Madame Y... de 1991 à 1997 et sur ceux versés à Monsieur Y... de 1991 à septembre 1996 alors que le premier Juge faisant droit à la demande des époux X... a considéré que la récupération des trois quarts de la rémunération devait être calculée sur le seul salaire ; * qu'elle n'impute effectivement à l'ensemble des locataires que 75 % du montant des salaires et des charges fiscales et sociales de Monsieur Y..., depuis octobre 1996 ; 1. Sur l'assiette de calcul des dépenses de personnel récupérables Considérant que les dépenses de personnel, au sens du décret Nä 87-713 du Décret du 26 Août 1987 relatif aux charges récupérables, sont définies par l'article 2 b), comme correspondant à la rémunération et aux charges fiscales et sociales ; Considérant que si les deux alinéas c) et d) de ce décret ont pour objet de déterminer la part récupérable des dépenses de personnel engagées pour l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets, selon qu'ils sont assurés par un gardien ou concierge ou par un employé d'immeuble, la seule différence entre ces deux alinéas est la proportion de récupération des rémunérations versées à ces personnes qui n'est que des trois quarts pour les gardiens ou concierges, alors qu'elle porte sur la totalité pour les employés d'immeuble ; Considérant que Madame Y..., gardienne de l'immeuble depuis 1991 et Monsieur Y..., gardien de l'immeuble de 1991 à octobre 1996 relèvent de l'article 2 c) du décret Nä 87-713 du 26 Août 1987 ; que les dépenses correspondant à leur rémunération sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ; Considérant qu'il importe peu que ce texte ne précise pas que les dépenses de personnel des gardiens ou des concierges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant comprennent non seulement la rémunération mais également les charges fiscales, dès lors que les dépenses de personnel sont définies, à titre liminaire par l'article 2 b) du même texte comme englobant les charges sociales et fiscales ; Considérant qu'il existe certes une différence de rédaction entre l'article 2 d) applicable dans le cas où l'entretien est assuré par un employé d'immeuble, lequel précise que les dépenses de personnel incluent les charges sociales et fiscales y afférentes, et l'article 2 c) applicable dans le cas où l'entretien est assuré par un gardien ou un concierge, lequel se borne à mentionner la rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sans préciser que les dépenses comprennent charges sociales et fiscales ; Mais considérant qu'il ne peut être déduit de cette différence de rédaction une dérogation à la définition liminaire des dépenses de personnel lesquelles comprennent non seulement la rémunération mais les charges sociales et fiscales ; 2. Sur la proportion de récupération des rémunérations versées à Monsieur Y... depuis octobre 1996 Considérant que contrairement aux affirmations de l'appelante, celle-ci récupère depuis le nouveau contrat de travail signé avec Monsieur Y..., 100 % des rémunérations qui lui sont versées, que cela ressort à la fois d'un courrier adressé par SAGGEL GESTION, mandataire de la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ à un autre locataire, le 6 octobre 2000 que du décompte de charges de l'exercice 1997 ; Considérant que par contrat du 13 juin 1996, prenant effet le 1er octobre 1996, Monsieur Christian Y... a été promu agent technique, qu'il ressort de ce contrat qu'il assure la surveillance, le dépannage et la bonne marche des installations techniques de plomberie, électricité, menuiserie, serrurerie de l'ensemble immobilier ; Considérant que depuis la modification de son contrat de travail, Monsieur Y... n'assure plus un emploi de gardien mais un emploi d'agent technique ; qu'il est chargé de l'entretien des parties communes ; qu'à ce titre, il relève de l'article 2 d) du décret du 26 Août 1987 ; Considérant qu'en application de ce texte les dépenses de personnel engagées sont exigibles en totalité au titre des charges récupérables ; Considérant que l'appel interjeté par la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ est fondé et que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions ; Considérant que l'équité commande d'allouer à la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ une somme de 800,00 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant que les intimés qui succombent supporteront la charge des dépens. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. - Reçoit l'appel de la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ et le déclare fondé. En conséquence, - Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Et statuant à nouveau : - Déboute Monsieur et Madame X... de l'intégralité de leurs demandes. - Condamne Monsieur Philippe X... et Madame Michelle X... à payer à la S.C.I. DE L'ÉGALITÉ la somme de 800,00 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Les condamne à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la S.C.P. GAS , conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Natacha Z..., Greffier, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,