Cour d'appel de Versailles, du 14 novembre 1997, 1995-3806

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) - Domaine d'application - Exclusion - Local vacant - Local ne remplissant pas les normes de confort et d'habitabilité - Bail conclu sous l'empire de la loi du 23 décembre 1986 L'article 25, alinéa 2, de la loi du 23 décembre 1986 dispose que les locaux à usage d'habitation ou professionnel vacants à compter de cette date ne sont plus régis par la loi du 1er septembre 1948 et que, lorsque ces derniers ne satisfont pas aux normes fixées par le décret du 6 mars 1987, le locataire peut demander la mise en conformité des lieux, sous réserve d'effectuer sa demande dans un délai d'un an à compter de la prise d'effet du contrat de location. Dès lors, le bénéficiaire d'un bail signé postérieurement à 1986, qui n'établit pas être entré dans des locaux non vacants et ne rapporte pas la preuve d'avoir demandé au propriétaire une mise en conformité des locaux dans le délai légal, n'est pas recevable à solliciter le retour à l'application de la loi du 1er septembre 1948

Monsieur et Madame X... ont donné en location à Monsieur Y... un pavillon situé à HOUILLES, .... Le 21 avril 1992, Monsieur et Madame X... ont fait délivrer à Monsieur Y... un commandement de payer la somme de 36.000 Francs, correspondant aux 12 derniers mois de loyers, qui visait la clause résolutoire contractuelle. Le 19 août 1992, Monsieur et Madame X... ont fait assigner Monsieur Y... devant le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE, aux fins d'obtenir que : - soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - Monsieur Y... soit condamné à leur payer la somme en principal de 48.000 Francs, correspondant aux loyers due pour les mois d'avril 1991 à juillet 1992, - son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, soit ordonnée, - le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur Y... soit fixée à 6.000 Francs par mois à compter de la décision à intervenir. Par jugement avant dire droit du 6 janvier 1994, le tribunal a désigné en qualité d'expert Monsieur Z... avec mission notamment de calculer le loyer exigible depuis l'entrée dans les lieux et de faire le compte entre les parties. Le 14 juin 1994, Monsieur Z... a déposé son rapport par jugement du 2 mars 1995. Le tribunal a rendu la décision suivante : - entérine le rapport de Monsieur Z..., expert, - dit que la loi du 1er septembre 1948 n'est pas applicable, - condamne Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 70747,70 Francs avec intérêts de droit à compter de la présente décision, - ordonne la réouverture des débats fixée au 6 avril 1995 sur la demande d'expulsion et de fixation de l'indemnité d'occupation, - sursoit à statuer sur toutes les autres demandes, - dit que Monsieur Y... pourra s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 3.000 Francs à compter du 15 avril 1995, date du premier versement, - précise qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette sera immédiatement exigible. Par jugement du 6 avril 1995, le tribunal a rendu la décision suivante : - vu le jugement en date du 2 mars 1995 ayant condamné Monsieur Y... à payer la somme de 70.747,70 Francs et accordé des délais de paiement, - rappelle que faute pour lui de respecter une seule des échéances ainsi fixée, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprenant ses effets, il sera procédé à son expulsion sans qu'il soit besoin de recourir à justice, ainsi qu'à celles de tous occupants de son chef du logement situé à HOUILLES, ..., immédiatement et sans délai, - fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail à une somme égale de 2.500 Francs jusqu'à la libération effective des lieux, - déboute Monsieur et Madame X... du surplus de leurs demandes, - condamne Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 2.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamne Monsieur Y... aux dépens. Le tribunal a rendu un troisième jugement le 4 janvier 1996, rectifiant une erreur matérielle du jugement du 11 mai 1995 et l'assortissant de l'exécution provisoire, prévue dans les motifs et omise au dispositif. Les 5 avril 1995 et 7 juillet 1995, Monsieur Y... a interjeté appel des deux jugements rendus les 2 mars 1995 et 11 mai 1995; les affaires ont été enrôlées respectivement sous les numéros 95/3806 et 95/6806. Par ordonnance de référé en date du 5 avril 1997, le Premier Président de la Cour de céans a arrêté l'exécution provisoire dont était assorti le jugement du 11 mai 1995, sur la demande de Monsieur Y.... Au soutien de son premier appel, Monsieur Y... critique le rapport d'expertise, qui a estimé que les locaux étant vacants à la date de la signature du bail, ils échappaient aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Il prétend en effet qu'il occupait les lieux avant que ne soit établi le bail du 1er avril 1989 et que celui-ci est donc un bail "3ter". Il souligne que les lieux en cause ne respectaient pas les dispositions du décret du 6 mars 1989 concernant les normes de confort et d'habitabilité. Il conclut à l'application d'un loyer concernant un local en catégorie 2C, de 777,32 Francs par mois au 1er avril 1989. Il demande à la Cour de : - infirmer la décision dont appel et statuant à nouveau, - condamner les époux X... à 31.338,94 Francs, in solidum, outre 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - débouter les époux X... de toutes leurs demandes, fins et conclusion s'opposant aux présentes, - à titre très subsidiaire, allouer les plus larges délais de grâce au concluant pour s'acquitter de toute somme dont il serait déclaré redevable, - condamner les époux X... aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, Avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Dans ses conclusions d'appel contre le second jugement du 11 mai 1995, il demande à la Cour de: - surseoir à statuer dans l'attente du sort réservé à l'appel du jugement rendu le 2 mars 1995 par le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE, A titre très subsidiaire, - dire et juger n'y avoir lieu à expulsion, notamment et en tant que de besoin en suspendant les effets de toute clause résolutoire, - ne prononcer de condamnation au titre d'une indemnité d'occupation que sur une base inférieure à cette retenue en première instance et de prononcer de condamnation qu'en deniers et quittances, - débouter Monsieur et Madame X... s'ils venaient s'opposer de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les mêmes aux entiers dépens lesquels seront recouvrés directement par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, Avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Monsieur et Madame X... font valoir qu'ils ont conclu avec Monsieur Y... un premier bail le 1er avril 1988, qui a été suivi d'un second en date du 1er avril 1989 ; que les deux locations ont été consenties au visa de la loi du 23 décembre 1986 ; que le pavillon était vacant au sens de l'article 25 de cette loi, lorsque Monsieur Y... en a pris possession ; qu'il appartenait à ce dernier, s'il contestait les normes d'habitabilité du pavillon loué, de demander sa mise en conformité dans le délai d'un an, ce qu'il n'a pas fait ; que par conséquent, la loi du 1er septembre 1948 n'était pas applicable en vertu des dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'aucun état des lieux n'ayant été dressé à l'entrée, Monsieur Y... est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. En ce qui concerne le compte entre les parties, les intimés reprochent à l'expert judiciaire, et au tribunal qui l'a suivi, d'avoir fixé le loyer dû par Monsieur Y... à la valeur locative, alors que le loyer étant librement fixé, il convient d'appliquer le loyer contractuel. Ils soulignent également que Monsieur Y... n'a pas justifié de la cause du changement du chauffe-eau et n'a produit aucune facture concernant le remplacement des radiateurs par des convecteurs électriques. En revanche, Monsieur et Madame X... approuvent l'expert (et le tribunal qui l'a suivi) d'avoir refusé de prendre en compte les dépenses prétendument exposées par Monsieur Y... Dans l'affaire 95/3806, ils demandent donc à la Cour : - confirmer le jugement rendu le 2 mars 1995 par le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE en ce qu'il a dit que la loi du 1er septembre 1948 n'était pas applicable, L'infirmant en ses autres dispositions et statuant à nouveau, - condamner Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 198.000 Francs avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts par application de l'article 1153 du code civil, - condamner Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 15.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - le condamner en tous les dépens y compris ceux de première instance dont distraction au profit de Maître TREYNET, Avoué, en application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Ils s'opposent bien entendu au sursis à statuer dans la deuxième instance d'appel et sollicitent plutôt la jonction des deux affaires. Ils font remarquer que le jugement rendu le 11 mai 1995 est favorable à l'appelant, puisqu'il a lui a accordé des délais de paiement en suspendant les effets de la clause résolutoire, pourtant définitivement acquise depuis le 21 juin 1992 ; que Monsieur Y... ne leur a rien versé depuis janvier 1994 et omet même de régler ses factures d'eau, de sorte que la Compagnie Générale des Eaux se retourne contre les propriétaires ; que Monsieur Y... a donc manqué gravement à ses obligations contractuelles, ce qui justifie leur demande subsidiaire de résiliation du bail à ses torts exclusifs. Dans l'affaire 95/6806, ils demandent à la Cour de : A titre principal : - débouter Monsieur Y... de sa demande de sursis à statuer, - joindre la présente affaire à l'affaire enrôlée devant la 1ère chambre B de la Cour d'Appel de VERSAILLES sous le numéro de répertoire général 3806/95, - confirmer le jugement rendu le 11 mai 1995 par le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE en ce qu'il a rappelé à Monsieur Y... que faute pour lui de respecter une seule des échéances, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprenant ses effets, il sera procédé à son expulsion sans qu'il soit besoin de recourir à justice, L'infirmant en ses autres dispositions et statuant à nouveau, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du jour de la résiliation du bail à une somme égale à 3.000 Francs jusqu'à libération effective des lieux, A titre subsidiaire : - vu l'article 1184 du code civil, prononcer la résolution judiciaire du bail consenti par les époux X... à Monsieur Y..., Dans tous les cas : - condamner Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme complémentaire de 15.000 Francs au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - le condamner en tous les dépens, y compris ceux de première instance, dont distraction au profit de Maître TREYNET, Avoué, en application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 25 septembre 1997 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 17 octobre 1997. SUR CE, LA COUR 1) Sur la jonction des instances : Considérant qu'en application des dispositions de l'article 367 du nouveau code de procédure civile, il est de l'intérêt d'une bonne justice de juger ensemble les deux instances 95/3806 et 95/6806 ; que par conséquent, la Cour en ordonne la jonction ; 2) Sur l'application de la loi du 1er septembre 1948 : Considérant que Monsieur et Madame X... produisent l'acte notarié en date du 28 juin 1985, portant vente à leur profit du pavillon litigieux ; que cet acte précise que le pavillon est vendu libre de toute occupation ; Considérant qu'ils produisent également les deux contrats de location conclus avec Monsieur Y... les 31 mars 1988 et 1er avril 1989 ; que ce dernier a donc raison de soutenir qu'il occupait les lieux avant le 1er avril 1989, puisqu'il était titulaire d'un premier bail depuis un an ; qu'il l'était peut-être conjointement avec Messieurs A't Bala'd A... et apparemment, Ait Belaid B... (et non Monsieur Ait Belaid C..., comme il l'écrit dans ses conclusions), selon une première page de ce contrat, bizarrement datée du 5 août 1988 ; que toutefois, la mention "prend la suite de Monsieur Ait Belaid B...", qui figure uniquement sur l'exemplaire du bail produit par l'appelant, semble avoir été rajoutée ; qu'en tout état de cause, en l'absence de tout autre élément, elle ne prouve pas l'existence d'un bail antérieur au profit de Monsieur Ait Belaid B... ou A't Balaid A... ; que le second bail est au nom de Monsieur Y... seul ; Considérant que ce dernier n'a d'ailleurs pas mentionné le nom de ses prédécesseurs éventuels, ni lors des opérations d'expertise, ni devant le tribunal ; qu'il n'apporte donc pas la preuve que les locaux n'auraient pas été vacants à la date du 31 mars 1988 ; Considérant que c'est donc à juste titre que l'expert, puis le premier juge qui a entériné son rapport, ont fait application des dispositions de l'article 25 alinéa 2 de la loi du 23 décembre 1986 ; que celles-ci prévoient que les locaux vacants après cette date ne sont plus soumis à la loi du 1er septembre 1948 et que si ces locaux ne satisfont pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par le décret du 6 mars 1987, le locataire peut seulement, dans le délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat, demander au propriétaire la mise en conformité des lieux ; que Monsieur Y..., qui n'a jamais formé cette demande même après le délai d'un an, ne peut donc solliciter le retour à l'application de la loi du 1er septembre 1948 ; Considérant que la Cour confirme donc le jugement du 2 mars 1995, en ce qu'il a dit que la loi du 1er septembre 1948 n'est pas applicable au bail litigieux ; 3) Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail et le prononcé de l'expulsion : Considérant que la demande de sursis à statuer de Monsieur Y... est sans objet du fait de la jonction des deux instances l'opposant aux époux X... ; Considérant que dès lors que la loi du 1er septembre 1948 n'est pas applicable à la location litigieuse, celle-ci relève de la loi du 23 décembre 1986, au visa de laquelle elle a été conclue, et de la loi du 6 juillet 1989 ; Considérant que Monsieur Y... n'a pas réglé dans le délai de deux mois prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les causes du commandement de payer, à savoir les loyers dus contractuellement et légalement, qui lui a été signifié régulièrement le 21 avril 1992 ; que par application de cet article, la clause résolutoire est acquise depuis le 21 juin 1992 ; que par conséquent, Monsieur Y... occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date ; 4) Sur le compte entre les parties : ntant de l'indemnité d'occupation, de nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire,23 juillet 1986, qui pose le principe que le loyer des logements faisant l'objet d'une nouvelle location est librement fixé entre les parties ; que par conséquent, la Cour infirme le jugement déféré en ce qu'il a calculé le montant des loyers dus en se référant à la valeur locative fixée par l'expert, au lieu de calculer les loyers contractuellement dus ; que de même, conformément aux prétentions des intimés, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation, de nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire,au lieu de calculer les loyers contractuellement dus ; que de même, conformément aux prétentions des intimés, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation, de nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire, au montant du loyer contractuel plus les charges ; Considérant que les intimés présentent un décompte exact des loyers et indemnités d'occupation calculés sur la base du loyer contractuel de 3.000 Francs par mois, dus pour la période du 1er mars 1991 au 30 juin 1994 (date du décompte de l'expert), ce qui représentait un total de (37 x 3.000 Francs =) 111.000 Francs ; qu'il convient d'ajouter à cette somme les indemnités d'occupation de juillet 1994 à novembre 1996 inclus soit (29 x 3.000 Francs =) 87.000 Francs ; que Monsieur Y... ne justifie pas en la présente instance du paiement de ces loyers et indemnités d'occupation ; Considérant que toutefois, Monsieur Y... a produit devant l'expert, comme devant la Cour, la facture de remplacement du chauffe-eau d'un montant de 4.530,52 Francs ; que c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il s'agissait d'une réparation à la charge du bailleur, la vétusté des installations de chauffage justifiant que Monsieur Y... l'ait effectuée, même en l'absence d'état des lieux d'entrée ; Considérant en revanche que l'appelant verse au dossier différentes factures, (y compris une facture du 26 septembre 1995 relative à des livres scolaires!), sans expliquer, ni établir en quoi elles correspondent à des réparations à la charge du bailleur ; que par ailleurs, les devis qu'il verse aux débats ne justifient pas de l'engagement de la dépense correspondante ; qu'enfin, ne figure pas dans ces nombreuses pièces, la facture des convecteurs électriques qui auraient été mis en place par le locataire ; que celui-ci n'avait d'ailleurs pas justifié de cet achat lors de l'expertise, ainsi que le note Monsieur Z... page 15 de son rapport ; Considérant que par conséquent, la Cour condamne Monsieur Y... à payer aux époux X... la somme de 198.000 Francs au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 30 novembre 1996, avec intérêts de droit, ainsi que l'indemnité d'occupation fixée à 3.000 Francs par mois, jusqu'à la libération effective des lieux ; que la somme de 4.530,52 Francs correspondant au remplacement du chauffe-eau doit être déduite de cette somme, ainsi que les versements éventuellement effectués par l'appelant en cours de procédure ; Considérant que la Cour ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; Considérant que les intimés n'ont pas critiqué les jugements déférés en ce qu'ils ont respectivement accordé à l'appelant des délais de paiement en l'autorisant à s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 3.000 Francs, et dit qu'il ne sera procédé à son expulsion qu'à défaut de respect d'une seule échéance ; que la Cour confirme donc les jugements déférés sur ces points ; 5) Sur la demande au titre des frais irrépétibles : Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Monsieur et Madame X... la somme de 4.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : - ORDONNE la jonction des deux instances 95/3806 et 95/6806 ; - CONFIRME les jugements déférés en toutes leurs dispositions, sauf dispositions contraires ci-après ; Et y ajoutant et réformant : - DIT que Monsieur Y... est redevable d'un arriéré de loyers calculé sur la base du loyer contractuel de 3.000 Francs par mois ; - FIXE l'indemnité d'occupation due par Monsieur Y... depuis la résiliation du bail, intervenue le 21 juin 1992, à la somme de 3.000 Francs par mois plus les charges ; - CONDAMNE Monsieur Y... à payer aux époux X... la somme de 198.000 Francs, au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à la date du 30 novembre 1996, avec les intérêts de droit à compter du 21 avril 1992 sur la somme de 36.000 Francs, du 19 août 1992 sur 12.000 Francs complémentaires, du 2 mars 1995 sur 22.747,70 Francs complémentaires et de ce jour sur le surplus ; - CONDAMNE Monsieur Y... à payer aux époux X... l'indemnité d'occupation de 3.000 Francs par mois jusqu'à la libération effective des lieux ; - DIT que la somme de 4.530,52 Francs correspondant au remplacement du chauffe-eau doit être déduite des sommes dues par Monsieur Y..., ainsi que les versements éventuellement effectués par celui-ci en cours de procédure et dûment justifiés ; - ORDONNE la capitalisation des intérêts de droit dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; - DEBOUTE Monsieur Y... des fins de toutes ses demandes ; - CONDAMNE Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 4.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - LE CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par Maître TREYNET, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile et de la loi sur l'aide juridictionnelle.