Cour d'appel de Versailles, du 20 février 1998, 1995-9410

Sommaire: CAUTIONNEMENT - Conditions de validité - Engagement Un professionnel de l'immobilier et des baux qui établit des actes de caution doit veiller à ce que les actes établis satisfont aux exigences des articles 1326 et 2015 du code civil, et qu'ils portent, notamment, les mentions manuscrites, par les cautions, exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que les signataires ont de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée. En l'espèce, des actes qui ne comportent pas d'intitulé de " caution " ou de " cautionnement ", qui ne mentionnent aucun visa relatif aux articles du code civil relatifs au cautionnement, qui ont été signés avant même la signature du bail et sont dépourvus de mention indiquant qu'une copie du bail aurait été remise aux cautions ou qu'elles en auraient eu une connaissance quelconque, qui ne contiennent aucun descriptif de l'appartement objet du bail, pas plus qu'ils ne précisent la durée du bail, le montant du loyer et des charges locatives, de tels actes sont nuls au regard des exigences des articles 1326 et 2015 précités MANDAT - Mandataire - Responsabilité - Responsabilité à l'égard du mandant - Mission de passer un contrat Un professionnel de l'immobilier et des baux d'habitation doit exécuter de bonne foi et avec soin le contrat de mandat confié par un propriétaire mandant, notamment en établissant des actes de cautions conformes aux exigences du code civil. En application de l'article 1992 du code civil, un mandataire professionnel qui établit des actes de cautionnement nuls engage sa responsa- bilité contractuelle envers son mandant, ce qui l'oblige à réparer le préjudice certain et direct, en l'occurrence la perte d'une chance pour le propriétaire de se retourner contre les cautions en cas de défaillance des locataires occasionné par sa faute

Par acte d'huissier en date du 13 juillet 1993, Monsieur X... Y... a fait citer devant le Tribunal d'Instance d'ECOUEN : - Madame Gisèle Z... et Monsieur Frédéric A..., en leur qualité de "caution" de Mademoiselle Christine Z... et de Monsieur Patrice B..., en paiement solidaire d'une somme de 78.481 francs représentant le montant des loyers et indemnités d'occupation dus par les locataires du premier juin 1990 au 30 octobre 1992. - Madame Gisèle Z..., Monsieur Frédéric A..., Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... en paiement solidaire de la somme de 8.790 francs au titre des frais d'expulsion à régler, outre 48.435 francs pour les réparations locatives. Monsieur X... Y... a sollicité, en outre, le paiement d'une somme de 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par acte d'huissier du 17 mars 1994, Monsieur X... Y... a ensuite assigné Monsieur Jacques C..., agent immobilier, (enseigne commerciale "E.J.P.") en paiement d'une somme de 135.666 francs à titre de dommages et intérêts, dans l'hypothèse où les actes de caution ne seraient pas réguliers. En défense, Monsieur Frédéric A... et Madame Gisèle Z... et Monsieur Jacques C... ont conclu à l'entier débouté de Monsieur X... Y..., outre sa condamnation au paiement des frais irrépétibles. Monsieur Jacques C... sollicite 3.000 francs de dommages et intérêts pour "procédure abusive". Madame Gisèle Z... a soulevé, en outre, l'irrecevabilité de l'action de Monsieur X... Y... qui, selon elle, n'aurait pas qualité, en l'espèce, pour agir en justice. Les anciens locataires débiteurs, Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z..., dûment assignés à Mairie, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Le Tribunal d'Instance statuant par jugement réputé contradictoire du 07 avril 1995, a rendu la décision suivante : - ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros 19400234 et 19300923. - déclare l'action de Monsieur X... Y... recevable. - déboute Monsieur X... Y... de toutes ses demandes formées à l'encontre de Madame Gisèle Z..., Monsieur Frédéric A..., cautions et de Monsieur Jacques C..., concerné en tant qu'agent immobilier représentant la société E.J.P. - dit n'y avoir lieu à nouvelle condamnation concernant le paiement des arriérés de loyers, de charges, d'indemnités d'occupation et de frais d'expulsion et INVITE Monsieur X... Y... à saisir le Juge de l'Exécution, en tant que de besoin. - condamne Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... à payer à Monsieur X... Y... la somme de 30.000 francs au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour. - rejette la demande de dommages et intérêts pour "procédure abusive" de Monsieur Jacques C..., représentant la Société E.J.P. - condamne Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... à payer à Monsieur X... Y... la somme de 2.500 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - condamne Monsieur X... Y... à payer au titre des frais irrépétibles : - la somme de 2.500 francs à Monsieur Jacques C..., en sa qualité d'agent immobilier représentant la Société E.J.P, - la somme de 1.500 francs à Madame Gisèle Z.... - la somme de 1.500 francs à Monsieur Frédéric A.... - ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. - rejette toutes demande et conclusion contraires ou plus amples des parties, - condamne Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... aux dépens. Le 03 novembre 1995, Monsieur X... Y... a interjeté appel. Il a d'abord demandé à la Cour de : - infirmer le jugement entrepris. - condamner in solidum Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... au paiement de la somme de 48.435,14 francs pour remise en état des lieux outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 juillet 1993. - condamner in solidum Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... au paiement de la somme de 8.790 francs pour frais d'expulsion outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 juillet 1993, - ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du Code Civil, - condamner in solidum Monsieur Frédéric A... et Madame Gisèle Z..., cautions, à garantir les consorts Patrice B... et Christine Z... des condamnations prononcées à leur encontre à savoir : [* au paiement de la somme au principal de 41.017 francs correspondant aux loyers impayés jusqu'au 31 août 1991 et afférents au contrat initial de bail, ainsi qu'aux intérêts au taux légal à compter de cette date, *] au paiement de la somme de 48.435,14 francs représentant les frais de remise en état des lieux à la suite des dégradations et du défaut d'entretien des lieux par les locataires pendant le contrat initial de location, * au paiement de la somme de 8.750 francs correspondant aux frais d'expulsion, suite à la carence des locataires dans le paiement des loyers pendant la période initiale du contrat de bail. - dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 1993 date de l'assignation, - ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du Code Civil. En tout état de cause, - condamner in solidum les succombants à payer la somme de 10.000 francs conformément à l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - les condamne in solidum aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP GAS, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Dans ses dernières conclusions, Monsieur Y... demande à la Cour : - adjuger à Monsieur Y... le bénéfice de ses précédentes écritures. - statuer suivant le dispositif suivant rectifié : * dire recevable et bien fondé l'appel de Monsieur Y..., * Infirmer le jugement entrepris. - condamner in solidum Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... au paiement de la somme de 48.435,14 francs pour remise en état des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 juillet 1993. - condamner in solidum Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... au paiement de la somme de 8.790 francs en remboursement des frais d'expulsion, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 juillet 1993. - ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1154 du Code Civil, année par année à compter du 4 mars 1996 conformément aux précédentes écritures du concluant. - condamner in solidum Monsieur Frédéric A... et Madame Gisèle Z..., cautions, à garantir les consorts Patrice B... et Christine Z... des condamnations prononcées à leur encontre à savoir : * au paiement de la somme principale de 78.481 francs correspondant au loyer impayé et à l'indemnité d'occupation impayée et afférents au contrat initial de bail, * au paiement de la somme de 48.435,14 francs représentant les frais de remise en état des lieux à la suite des dégradations et du défaut d'entretien des lieux par les locataires pendant le contrat initial de location, * au paiement de la somme de 8.750 francs correspondant aux frais d'expulsion, suite à la carence des locataires dans le paiement des loyers pendant la période initiale du contrat de bail, - dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 1993, date de l'assignation, - ordonner la capitalisation des intérêts en vertu à l'article 1154 du Code Civil, année par année, à compter du 04 mars 1996, conformément aux précédentes écritures de Monsieur Y... A titre subsidiaire, - condamner Monsieur C... à payer à Monsieur Y... la somme de 135.166 francs outre les intérêts capitalisés à compter du 13 juillet 1993, à titre de dommages et intérêts, - dire que cette somme portera intérêts à compter du jugement entrepris au taux légal, conformément à l'article 1153-1 du Code Civil. En tout état de cause, - condamner in solidum les succombants à payer la somme de 10.000 francs conformément à l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - condamner les succombants in solidum aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP GAS, titulaire d'un office d'Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Considérant qu'il sera souligné que Monsieur Y... n'a formé aucune demande expresse et directe contre ces deux anciens locataires en paiement de loyers impayés et d'indemnités d'occupation. PAR CES MOTIFS Monsieur C... (enseigne commerciale "E.J.P.) demande à la Cour de : - déclarer mal fondé l'appel interjeté par Monsieur Y..., L'en débouter, LA COUR statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire : I/ VU les articles 1326 et 2015 du Code Civil : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, . DECLARE nuls les actes dits "de cautions" signés par Monsieur Frédéric A... et par Madame Gisèle D... épouse Z... ; . CONFIRME le jugement, de ce chef, et déboute Monsieur X... - condamner Monsieur Y... à payer au concluant la somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts pour "procédure abusive", ainsi que celle de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner le même aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître BINOCHE, Avoué aux offres de droit, conformément aux disposition de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Y... de toutes ses demandes contre ces deux intimés ; . LE CONDAMNE à payer à Monsieur Frédéric A... la somme de 3.000 francs (TROIS MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Monsieur Frédéric A... qui est recherché en tant que caution, demande à la Cour de : II/ VU l'article 1992 du Code Civil : . REFORMANT ET STATUANT A NOUVEAU : - débouter Monsieur Y... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer la décision entreprise, . CONDAMNE Monsieur Jacques C... à payer à Monsieur X... Y... 50.000 francs (CINQUANTE MILLE FRANCS) de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; . DEBOUTE Monsieur X... Y... de sa demande contre Monsieur Jacques C... en paiement de 135.166 francs (CENT TRENTE CINQ MILLE CENT SOIXANTE SIX FRANCS) (avec intérêts à capitaliser) ; - condamner Monsieur Y... à payer à Monsieur A... la somme de 7.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Laurent BOMMART, Avoué, conformément aux disposition de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. . CONDAMNE Monsieur Jacques C... à payer à l'appelant 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Madame D... épouse Z..., elle aussi recherchée en tant que caution, demande à la Cour de : - confirmer le jugement : . DEBOUTE Monsieur Jacques C... de toutes ses demandes contre Monsieur X... Y... ; . INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur X... Y... à lui payer 2.500 francs (DEUX MILLE CINQ CENTS FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; [* principalement par substitution de motifs, *] subsidiairement, purement et simplement. III/ CONDAMNE solidairement Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... à payer à Monsieur X... Y... : [* 48.435,14 francs (QUARANTE HUIT MILLE QUATRE CENT TRENTE CINQ FRANCS QUATORZE CENTIMES) avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt et capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil ; *] 8.790 francs (HUIT MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DIX FRANCS) de frais d'expulsion avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 1993 et capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil ; En conséquence, débouter Monsieur Y... de toutes ses demandes, fins et conclusions. . CONDAMNE in solidum Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... à tous les dépens de première instance et d'appel de Monsieur X... Y..., qui seront recouvrés directement et in solidum contre eux par la SCP d'Avoués GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - condamner Monsieur Y... aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP MERLE et CARENA-DORON, Avoués, selon les dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les deux anciens locataires, Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... ont fait l'objet de procès-verbal de recherches infructueuses ; l'arrêt sera donc réputé contradictoire à l'égard de tous les intimés. . CONDAMNE Monsieur X... Y... à tous les dépens de première instance et d'appel de Madame Gisèle D... épouse Z... et de Monsieur Frédéric A... qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP d'Avoués MERLE et CARENA-DORON et par Maître BOMMART, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; L'ordonnance de clôture a été signée le 08 janvier 1998 et l'affaire plaidée à l'audience du 20 janvier 1998. . LAISSE à la charge de Monsieur Jacques C... tous ses dépens de première instance et d'appel ; ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : SUR CE LA COUR, I/ Considérant quant aux actes dits de caution, qu'il appartenait à Monsieur C..., qui est un professionnel de l'immobilier et des baux (exerçant sous l'enseigne commerciale "E.J.P.") de réclamer ou de faire établir, par Madame Gisèle D... épouse Z... et par Monsieur Frédéric A..., des actes qui satisfassent aux exigences des articles 1326 et 2015 du Code Civil ; que ces actes devaient donc porter, écrites de la main des deux intéressés, des mentions exprimant sous une forme quelconque, mais de façon explicite et non équivoque, la connaissance que les deux signataires avaient de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'ils contractaient ; Considérant qu'il est patent que ces exigences n'ont pas été respectées en l'espèce, puisqu'il est constant que les deux écrits dont s'agit : [* ne comportent même pas l'intitulé ou la mention de "caution" ou de "cautionnement" ; *] ne visent aucun article relatif au cautionnement (articles 2011 à 2043 du Code Civil) ; [* ont été signés avant même la signature du contrat de bail et ne comportent aucune mention indiquant que les deux signataires auraient reçu un exemplaire de ce bail ou qu'ils en auraient eu une quelconque connaissance ; *] ne disent rien sur l'appartement à louer, sur la durée du bail, ni sur le loyer convenu et les charges locatives dues. Considérant, de plus, que le contrat de bail, signé ultérieurement, le 14 mars 1986, ne dit rien au sujet de l'existence de personnes qui se seraient portées cautions ; Considérant que ces actes qui ne répondent pas aux exigences des articles 2015 et 1326 du Code Civil ne valent donc pas à titre d'actes de cautionnement et que leur nullité est prononcée, étant observé qu'il n'a pas été soulevé qu'ils étaient susceptibles de servir de commencement de preuve par écrit, au sens de l'article 1347 du Code Civil ; Considérant que le jugement déféré est donc confirmé de ce chef et que Monsieur Y... est débouté de toutes ses demandes contre les deux intimés ; que de plus, compte tenu de l'équité, il est condamné à payer à Monsieur Frédéric A..., la somme de 3.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; II/ Considérant que l'agent immobilier, Monsieur C..., est un professionnel des baux d'habitation, et qu'il devait donc exécuter de bonne foi et avec soin le contrat de mandat qu'il avait reçu de Monsieur Y... ; que, notamment, il devait donc respecter les dispositions des articles 1326 et 2015 du Code Civil et donner une vraie efficacité aux actes qu'il établissait et faisait signer par Monsieur Frédéric A... et par Madame D... épouse Z..., ou du moins qu'il leur réclamait ; qu'il devait faire de ces écrits de vrais engagements de caution, donnant toutes garanties au bailleur ; Considérant qu'en ne respectant pas ses obligations de mandataire, Monsieur C... a engagé sa responsabilité contractuelle envers son mandant (article Considérant qu'en ne respectant pas ses obligations de mandataire, Monsieur C... a engagé sa responsabilité contractuelle envers son mandant (article 1992 du Code Civil) ; qu'il est patent que sa faute a causé à Monsieur Y... un préjudice certain et direct, puisque ce bailleur a perdu une chance de pouvoir se retourner contre des cautions en cas de défaillance de ses locataires ; que ce préjudice sera réparé par l'allocation de 50.000 francs de dommages et intérêts ; que le jugement sera réformé de ce chef et que Monsieur C... est condamné à payer ces 50.000 francs de dommages et intérêts à Monsieur Y... ; que ces dommages et intérêts porteront intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement qui fixe cette créance de nature indemnitaire ; Considérant par contre, que Monsieur Y... est débouté de sa demande contre Monsieur C... en paiement de 135.166 francs (avec intérêts à capitaliser) ; Considérant que, compte tenu de l'équité, Monsieur C... est de plus condamné à payer à l'appelant la somme de 5.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que cet intimé qui succombe est débouté de sa propre demande en paiement de 5.000 francs en vertu de ce même article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi que de sa demande en paiement de 10.000 francs de dommages et intérêts pour cette prétendue "procédure abusive" ; que le jugement est infirmé en ce qu'il lui a accordé 2.500 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; III/ Considérant qu'il résulte des documents justificatifs complets versés aux débats par Monsieur Y..., que celui-ci est fondé à agir contre ses locataires, Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z..., sur le fondement de l'article 7-c) et d) de la loi du 06 juillet 1989, pour leur réclamer les sommes justifiées suivantes : [* 48.435,14 francs de frais remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt qui fixe cette créance de nature indemnitaire (ces intérêts étant capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil), *] 8.790 francs de frais d'expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 juillet 1993 valant sommation de payer (ces intérêts étant capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil), Considérant que Monsieur Patrice B... et Mademoiselle Christine Z... sont donc condamnés à payer ces sommes et ces intérêts capitalisés ;