Cour d'appel de Montpellier, 3 février 2009, 08/5670, Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de Cassation
Formation: CT0050

Sommaire: VENTE - Nullité - Cause - Défaut de cause - Applications diverses - /JDF Une condition particulière insérée dans un compromis de vente et stipulant que le financement serait assuré en totalité par la vente d'un bien appartenant aux acquéreurs témoigne de ce que la perception de ce prix était la cause essentielle et déterminante de leur engagement et en constituait la condition sine qua non. La non réalisation de cette condition de financement affecte la cause-même de l'engagement des acquéreurs, laquelle a disparu dès lors que, pour une cause indépendante de leur volonté, soit l'attribution intégrale du prix de vente de leur bien à un créancier hypothécaire inscrit postérieurement, ils ont été privés des fonds qui devaient servir à financer l'acquisition, Dès lors l'acte est nul et ils sont libérés de leur obligation sans paiement d'une indemnité.

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel régulièrement interjeté par les époux X... d'un jugement rendu le 6 septembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER qui les a condamnés à payer aux époux Y... les sommes de 12.000  titre de dommages et intérêts, 1.000  à titre de dommages et intérêts complémentaires et 1.300  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, les a déboutés de leur appel en garantie contre la SARL IMMO 2000 et condamnés à payer à celle-ci la somme de 1.000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens; Vu leurs conclusions du 27 décembre 2006 tendant à constater a titre principal la disparition postérieure de la cause de leur engagement, à savoir l'apparition d'un solde positif suite à la vente de leur maison de SAINT AUNES, suffisant pour permettre l'acquisition du bien immobilier des époux Y... constater en conséquence la nullité du compromis de vente du 19 juillet 2002; dire et juger à titre subsidiaire que la clause litigieuse relative au financement a le caractère de condition suspensive et que le compromis est caduc du fait de la non- réalisation de la condition suspensive en l'absence de faute de leur part; que le compromis ne stipule aucune indemnité d'immobilisation; que la SARL IMMO 2000 a violé son obligation d'information et de conseil à leur égard et devra en conséquence les relever et garantir de toute éventuelle condamnation; débouter les consorts Y... de leurs demandes et les condamner à leur payer la somme de 3.000  au titre des dispositions de l'article 700 du NCPC et aux entiers dépens; Vu les conclusions notifiées le 5 août 2008 par les époux Y..., tendant à dire et juger que les parties auraient du réitérer par devant notaire la vente du fait du non exercice par les collectivités publiques de leur droit de préemption; que le seul fait que le Crédit Foncier ait exigé que l'intégralité du solde leur soit versé, élément dont ils n'ont eu connaissance que par courrier du 15 octobre 2002, soit très postérieurement à la signature de l'acte sous seing privé, leur est inopposable; dire et juger que la somme de 12000  s'analyse en une indemnité d'immobilisation et condamner en conséquence les époux X... à leur payer cette somme au titre du préjudice d'immobilisation; à titre subsidiaire, condamner la SARL IMMO 2000 à leur payer la somme de 12.000  au titre du préjudice d'immobilisation; condamner les parties succombantes au paiement de la somme de 2.000  pour résistance abusive et injustifiée; assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2002, date à laquelle ils mettaient en demeure Maître Z... de payer; condamner les succombants au paiement de la somme de 2.000  sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. et aux entiers dépens; Vu les conclusions notifiées le 18 décembre 2007 par la SARL IMMO 2000, tendant à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux X... de leur appel en garantie à son encontre; y ajoutant, dire qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité; débouter tant les époux Y... que les époux X... de leur appel en garantie; condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens; MOTIVATION Le compromis de vente sous seing privé conclu le 19 juillet 2002 entre les époux Y... et les époux X... stipulait d'une part une « condition suspensive » de non exercice du droit de préemption de la mairie et des collectivités, et d'autre part une « condition particulière » au terme de laquelle le financement « serait assuré en totalité par la vente du bien » situé à SAINT AUNES. Si la première de ces conditions s'est bien réalisée, en revanche la seconde n'a pas été remplie puisque le produit de cette vente a été absorbé intégralement par le Crédit Foncier, qui a postérieurement inscrit une hypothèque sur le bien des époux X..., ce qui les a empêchés d'acquérir la maison des époux ALART. L'insertion de cette clause dans une rubrique spécifique intitulée « conditions particulières » et non dans celle relative aux « conditions suspensives » ne change rien au fait qu'elle « conditionnait » également l'acquisition du bien au sens littéral de ce terme et que, particulièrement explicite, elle traduit clairement la commune intention des parties en ce sens. Le fait que les époux X... aient tenu à ce qu'elle figure dans l'acte témoigne de l'importance capitale qu'ils y attachaient et de ce que la perception de ce prix était la cause essentielle et déterminante de leur engagement et en constituait la condition sine qua non. Ainsi, force est de constater que la non réalisation de la condition de financement stipulée au contrat affecte la cause-même de l'engagement des époux X..., laquelle a disparu dès lors que, pour une cause indépendante de leur volonté, ils ont été privés des fonds provenant de la vente de leur maison et qui devaient servir à financier l'acquisition. Dès lors le compromis est nul et ils sont libérés de leur obligation sans paiement d'une indemnité. Ne démontrant pas que la SARL IMMO 2000 a commis une faute quelconque dans l'établissement de l'acte sous seing privé, les époux Y... doivent être en conséquence déboutés de leur recours en garantie. PAR CES MOTIFS Réforme le jugement déféré et statuant à nouveau : Déboute les époux Y... de toutes leurs demandes. Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamne les époux Y... aux dépens, ceux d'appel recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT