Cour d'appel de Toulouse, CIV.1, du 27 octobre 2003
Formation: CHAMBRE_CIVILE_1

Sommaire: COPROPRIETE - Syndic - Syndic personne morale L'article 18, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, précise que seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer. Il en résulte que la charge de syndic est personnelle, qu'elle ne découle pas de l'exercice des droits immobiliers mais d'une désignation spéciale par l'assemblée générale et qu'elle ne saurait se transmettre avec les droits immobiliers. En conséquence, une société qui a acquis les droits immobiliers d'une SARL, précédemment nommée syndic provisoire dans le règlement de copropriété, n'est pas régulièrement investie des fonctions de syndic et n'a pas compétence pour convoquer l'assemblée générale

27/10/2003 ARRÊT No NoRG: 03/00016 MZ/EKM Décision déférée du 10 Octobre 2002 - Tribunal de Grande Instance TOULOUSE - 200003334 Mme PELLARIN SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTIONS VENTES LES BUREAUX DE X... représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE C/ SOCIETE WHITE SAS représentée par la SCP RIVES PODESTA COMMUNE DE BLAGNAC représentée par la SCP SOREL DESSART SOREL CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 *** ARRÊT DU VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE TROIS *** APPELANTE SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTIONS VENTES LES BUREAUX DE X... MDB Techniland 123, rue du Chateau 92100 BILLANCOURT représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour assistée de Me FAURIE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMES SOCIETE WHITE SAS 53, rue de Chateaudun 75009 PARIS représentée par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour assistée de Me RUIMY CAHEN, avocat au barreau de PARIS COMMUNE DE BLAGNAC Mairie 1, Place Jean Puig 31700 BLAGNAC représentée par la SCP SOREL DESSART SOREL, avoués à la Cour assistée de Me BOUYSSOU Fernand, avocat au barreau de TOULOUS COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 786 et 91O du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Septembre 2003 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant H. MAS, président et M. ZAVARO, conseiller chargés d'instruire l'affaire. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : H. MAS, président R. METTAS, conseiller M. ZAVARO, conseiller Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par H. MAS - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier présent lors du prononcé. EXPOSE DES FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Le 16 août 2OOO s'est tenue l'assemblée générale des copropriétaires du groupe d'immeubles du RITOURET SUD, au cours de laquelle ont été adoptées des résolutions tenant notamment à la désignation du syndic et à la ratification d'un modificatif du règlement de copropriété La société WHITE SAS, agissant en qualité de copropriétaire, a contesté la régularité de cette convocation et fait assigner par actes des 18 et 19 octobre le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles du RITOURET SUD, la SCCV LES BUREAUX DE X... et la commune de BLAGNAC, autres copropriétaires, aux fins d'annulation de la convocation et des résolutions de l'assemblée générale. Le tribunal de grande instance de Toulouse, par son jugement en date du 1O octobre 2OO2, rejetant les fins de non-recevoir et les irrecevabilités soulevées par la SCCV LES BUREAUX DE X..., a déclaré nulles et de nul effet les convocations à l'assemblée générale du 16 août 2OOO et par voie de conséquence l'assemblée du 16 août 2OOO. La SCCV LES BUREAUX DE X... a été déboutée de toutes ses demandes et condamnée à payer à la société WHITE SAS la somme de 2.OOO ç par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile, ainsi que les dépens. L'exécution provisoire du jugement a été autorisée, sauf en ce qui concerne la condamnation prononcée au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile. La SCCV LES BUREAUX DE X... a relevé appel de ce jugement dont elle sollicite la réformation. La SCCV soutient que la société WHITE SAS, qui ne justifie pas de son titre de propriété des biens à l'origine du litige, n'avait pas qualité pour agir. Qu'en outre, s'agissant d'une assemblée générale ayant pour objet un transfert de propriété, et à défaut de publication de l'assignation introductive d'instance, l'action engagée par la WHITE SAS est irrecevable. A titre subsidiaire, la SCCV soutient que la société WHITE SAS n'avait pas intérêt à agir, les questions débattues lors de l'assemblée litigieuse ayant été entérinées par une assemblée générale ultérieure à l'encontre de laquelle aucun grief n'est relevé. A titre infiniment subsidiaire, la SCCV soutient qu'elle était bien investie des pouvoirs de syndic et qu'elle avait donc qualité pour convoquer une assemblée générale, notamment celle du 16 août 2OO2. La SCCV LES BUREAUX DE X... s'est désistée partiellement de son appel, uniquement à l'encontre du Syndicat des copropriétaires ensemble immobilier Ritouret Sud. Au principal, elle demande à la cour de constater, d'une part, que la société WHITE SAS ne justifie pas de la publication de son titre sur les registres immobiliers hypothécaires appropriés et a refusé à cet égard de communiquer les fiches de propriété ; d'autre part, que la société WHITE SAS n'a pas davantage publié son assignation introductive d'instance. En conséquence la SCCV demande à la cour de la dire irrecevable à agir et la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, la SCCV LES BUREAUX DE X... demande que soit constaté le défaut de notification aux copropriétaires de l'assemblée générale du 16 août 2OOO ; que cette assemblée a été suivie d'une seconde réunion le 2 novembre 2OOO au cours de laquelle la société WHITE SAS a délivré un pouvoir régulier à ses copropriétaires pour voter en ses lieu et place ; constater que des décisions en tous points identiques à celles contestées du 16 août 2OOO ont ainsi été entérinées et notifiées à l'ensemble des copropriétaires. En conséquence, la SCCV LES BUREAUX DE X... demande à la cour de dire et juger que la société WHITE SAS est dépourvue d'intérêt à agir en annulation des convocations et de l'assemblée générale du 16 août 2OOO. Encore plus subsidiairement, la SCCV demande que soit constaté l'institution de la société ACTISPACE comme syndic provisoire par le règlement de copropriété du 22 février 1991, aux droits de laquelle vient la SCCV LES BUREAUX DE X.... En conséquence, la SCCV demande à la cour de la dire et juger régulièrement investie des fonctions de syndic lui permettant de convoquer régulièrement l'assemblée querellée et débouter par conséquent la société WHITE SAS de ses demandes fins et conclusions. En tout état de cause, la SCCV demande à la cour de dire que la société WHITE SAS a abusé de son droit d'ester en justice et en conséquence de la condamner à payer à la SCCV LES BUREAUX DE X... la somme de 8.OOO ç à titre de dommages-intérêts, celle de 5.OOO ç au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile outre les dépens. La Société WHITE SAS conclut à la confirmation du jugement entrepris. Elle soutient avoir rapporté la preuve de sa propriété sur les immeubles litigieux et que ses titres sont publiés à la conservation des hypothèques ; qu'elle avait donc qualité pour agir. La société WHITE SAS affirme que l'assignation n'avait pas besoin d'être publiée ; qu'elle est donc régulière. Elle affirme en outre que son intérêt à agir n'est pas remis en cause par la tenue d'une assemblée générale ultérieure à celle faisant l'objet de la présente instance, les deux assemblées étant entachées de la même irrégularité de convocation. Par ailleurs, la société WHITE SAS soutient que la SCCV LES BUREAUX DE X... n'a pas la qualité de syndic, à aucun titre que ce soit ; qu'elle ne pouvait donc régulièrement convoquer ni l'assemblée générale du 28 juillet 2OOO ni celle du 16 août 2OOO qui sont toutes deux nulles. Elle demande en outre la condamnation de la SCCV LES BUREAUX DE X... à lui verser la somme de 4.OOO ç au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile outre les dépens. La commune de BLAGNAC, relevant qu'aucune demande n'est formulée à son encontre, déclare s'en remettre à justice et sollicite 1.OOOç au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action de la Société White SAS : L'appelante soulève l'irrecevabilité de l'action intentée par la Société WHITE SAS en invoquant tout d'abord le défaut de publication au bureau des hypothèques de son titre de propriété qui la priverait de qualité à agir. Il n'est cependant pas contesté que la société Banque La Hénin, propriétaire de l'immeuble litigieux, l'a cédé à la société Crédit à l'Habitation dans le cadre d'une cession partielle d'actifs. Cette dernière a changé de dénomination sociale et est devenue Société WHITE SAS par suite d'une assemblée du 27 janvier 1997. La Société WHITE SAS qui vient donc aux droits de la Banque La Hénin est donc propriétaire des biens en cause, le transfert d'actif entre cette dernière et la société Crédit à l'Habitation ayant été publiée à la conservation des hypothèques le 6 février 1997. Le changement de dénomination lui-même est spécifié sur la fiche le 18 novembre 1997. Il n'existe donc aucun motif d'irrecevabilité de ce chef. Elle invoque ensuite le défaut de publication de l'assignation introductive d'instance, s'agissant d'une mutation de propriété. Mais l'action initiée par la Société WHITE SAS tend à faire juger la nullité de l'assemblée des copropriétaires du 16 août 2000 faute de convocation régulière. Elle ne vise pas à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité et n'avait donc pas à être publiée. Elle soulève enfin un défaut d'intérêt à agir au motif que la Société WHITE SAS aurait acquiescé aux différentes résolutions objet de l'assemblée générale du 16 août 2000 à l'occasion d'une seconde assemblée organisée au mois de novembre. Cependant la nullité de cette seconde assemblée est soutenue dans le cadre d'une procédure distincte et il existe dès lors un intérêt légitime pour la Société WHITE SAS à rechercher l'annulation de l'assemblée du 16 août 2000. Sur la qualité de syndic provisoire de la SCCV : La demande de nullité de l'assemblée générale du 16 août 2000 est fondée sur le fait qu'elle n'aurait pas été régulièrement convoquée dans la mesure où la SCCV, qui a procédé à cette convocation n'aurait pas eu compétence pour le faire car elle n'était pas régulièrement investie des fonctions de syndic. La SCCV soutient qu'elle était bien investie des pouvoirs de syndic car le règlement de copropriété du 22 février 1991 prévoit en son article 26 que la SARL IMC Actispace est nommée syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale à qui il appartiendra de désigner le syndic définitif. Or elle indique qu'elle tient ses droits de cette SARL et qu'en acquérant ses droits immobiliers elle a acquis l'ensemble de ses prérogatives. Cependant l'article 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer. Il en résulte que la charge de syndic est personnelle, qu'elle ne découle pas de l'exercice des droits immobiliers mais d'une désignation spéciale par l'assemblée générale et qu'elle ne saurait se transmettre avec les droits immobiliers. Au surplus la fonction de syndic provisoire ne s'exerce que jusqu'à ratification par l'assemblée générale laquelle doit intervenir dans l'année. Dès lors la SCCV n'avait pas compétence pour convoquer l'assemblée générale et il convient de confirmer le jugement déféré qui en tire les conséquences de droit. Sur les frais irrépétibles : Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimée la totalité des frais non compris dans les dépens exposés en appel et il convient de lui allouer de ce chef une somme complémentaire de 3.000 ç. La commune de Blagnac recevra également de ce chef une somme de 1.000 ç. PAR CES MOTIFS La cour, confirme la décision déférée, condamne la SCCV Les bureaux de Pessac à payer à la Société White SAS une somme complémentaire de 3.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que 1.000 ç à la commune de Blagnac, la condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président et E. KAIM-MARTIN, greffier. LE GREFFIER : LE PRESIDENT : E. KAIM-MARTIN H. MAS