Cour d'appel de Versailles, du 27 avril 2001, 1999-4700

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Résiliation - Demande - Notification au préfet - Domaine d'application - Demande reconventionnelle (non) - / S'il résulte de la loi 98-657 du 29 juillet 1998 que l'assignation tendant à l'expulsion d'un local affecté à l'habitation doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département, cette formalité ne saurait être étendue, dans le silence de ce texte, à des conclusions subséquentes par lesquelles l'intimé réplique en demandant l'expulsion

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 1995, Monsieur et Madame DA X... DE Y... ont donné à bail à Monsieur Z... et à Madame A..., une maison d'habitation sise à CLAMART (92), 10 rue Jeanne Hachette, pour une durée de trois ans ayant commencé à courir le 15 octobre 1995. Suivant acte d'huissier en date du 9 juillet 1998, Monsieur Serge Z... et Madame A... ont fait assigner Monsieur et Madame DA X... DE Y... aux fins de leur donner acte du congé des locaux pour le 15 octobre 1998; de voir opérer la compensation des loyers dus jusqu'au 15 octobre 1998 à raison du préjudice causé par les inondations aux preneurs, préjudice évalué à un montant de 198.990 francs; condamner les bailleurs au paiement de 142.358,75 francs, soit le surplus; donner acte aux preneurs des préjudices qu'ils ont subis à raison du non-respect des règles d'hygiène au niveau de la cuisine et des inconvénients divers; ordonner l'exécution provisoire et la condamnation des bailleurs aux dépens. A l'appui de leurs prétentions ils ont exposé que dès le départ de la location, certains inconvénients se sont révélé puis se sont aggravés; que des odeurs nauséabondes se sont de plus en plus répandues à partir d'un WC dans la cuisine puis dans le séjour; que cette situation a été signalée à Monsieur et Madame DA X... DE Y... par les services de l'hygiène de CLAMART en mars 1998; que l'aération de la cuisine, indépendamment de la situation ci-dessus relatée, est tout à fait insuffisante; que l'évacuation de tout à l'égout, défectueuse, a amené de graves inondations dans le sous-sol lors des importantes chutes d'eau d'août 1997, entraînant des détériorations préjudiciables; qu'ils n'ont obtenu qu'un remboursement symbolique de 8.000 francs, la compagnie d'assurances ayant indiqué que la situation défectueuse était imputable aux propriétaires; que leur préjudice pour perte de plans, cartes, tirages et photraçages s'était élevé à 198.990 francs; que c'est dans ces conditions qu'ils ont laissé leurs loyers impayés. Monsieur et Madame DA X... DE Y... se sont opposé à leur demande; ont rappelé que le sinistre dont les locataires ont été victimes résulte d'un cas de force majeure les exonérant de toute responsabilité; que malgré le commandement visant la clause résolutoire délivré en date du 12 mai 1998, les locataires sont toujours dans les lieux. Reconventionnellement, ils ont sollicité voir condamner solidairement Monsieur Z... et Madame A... à leur payer les sommes de 19.840,49 francs au titre des causes du commandement et de 10.000,00 francs par mois à compter du 1er juin 1998 à titre de l'indemnité d'occupation; ordonner l'expulsion des locataires ainsi que leur condamnation à payer la somme de 10.000,00 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, le tout sous bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement contradictoire en date du 28 janvier 1999, le tribunal d'instance de VANVES a rendu la décision suivante: - déboute Monsieur Z... et Madame A... de toutes demandes, fins et conclusions, - condamne Monsieur Z... et Madame A... à payer à Monsieur et Madame DA X... DE Y... la somme de DIX SEPT MILLE QUATRE CENT VINGT CINQ FRANCS (17.425,00 francs) au titre des loyers et charges dus terme de mai 1998 inclus, - constate que le commandement de payer en date du 12 mai 1998 visant la clause résolutoire est resté infructueux à l'expiration du délai imparti, - en conséquence, dit que le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail est acquise au bailleur, - dit que dans le délai de un mois de la signification du présent jugement, les demandeurs ainsi que tous occupants de leur chef devront libérer les lieux loués et les remettre à la libre disposition des bailleurs en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, - à défaut par eux de ce faire dans un délai imparti, autorise les bailleurs à faire procéder à leur expulsion dans les formes prévues par la loi, avec l'assistance de la force publique si besoin est, - fixe l'indemnité d'occupation à la somme de DIX MILLE FRANCS (10.000,00 francs) par mois à compter du 1er juin 1998, - prononce l'exécution provisoire de la présente décision, - condamne Monsieur Z... et Madame A... aux entiers dépens qui comprendront notamment la coût du commandement du 12 mai 1998 et seront augmentés d'une indemnité de CINQ MILLE FRANCS (5.000,00) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par déclaration en date du 14 juin 1999, Madame Marie A... a relevé appel de cette décision. Dans ses conclusions auxquelles s'est joint Monsieur Z..., ils soutiennent que les bailleurs ont bien manqué à leurs obligations contractuelles; qu'ils n'ont pas pris les mesures de prévention habituelles en matière d'inondation (absence totale de canalisation d'évacuation des eaux devant la porte côté jardin), ce qu'a confirmé le constat d'huissier dressé par Maître JALADY en date du 30 septembre 1998; qu'ils justifient de la détérioration, pendant l'inondation survenue les 5 et 6 août 1997, des plans entreposés dans le sous-sol pour une somme de 198.990 francs; que l'incurie des propriétaires a été tout aussi patente s'agissant des nuisances olfactives liées à la présence des WC pratiquement incorporés à la cuisine; qu'ils étaient donc fondés à ne plus payer les loyers. En réponse aux conclusions des intimés, ils répondent notamment que le bailleur est tenu d'indemniser intégralement le locataire en raison des vices de la chose louée; que leur assurance ne les a que très partiellement indemnisés. Par conséquent, ils prient la Cour de: - déclarer l'appel interjeté par Madame A... tant recevable que bien fondé, Y faisant droit, - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, Vu les articles 1719, 1721 et 1147 du Code Civil, Au principal, constater que le grave préjudice subi par les concluants à raison des inondations du sous-sol et du non-respect des règles d'hygiène et d'aération dans la cuisine est directement et entièrement imputable aux bailleurs, lesquels n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles d'assurer une jouissance paisible des lieux et de garantie les vices cachés, - constater qu'en présence d'un tiers responsable, l'assureur de Madame A... a refusé d'indemniser les concluants de l'intégralité de leur préjudice, se contentant d'un remboursement symbolique, En conséquence, dire et juger que le tiers responsable, en l'espèce le bailleur, est tenu d'indemniser les locataires du préjudice laissé à leur charge, soit la somme de 198.990,00 francs, correspondant à la destruction de plans, cartes, tirages et phottraçages entreposés dans le sous-sol, - opérer compensation des loyers dus à ce jour avec le montant du préjudice de 198.990,00 francs, et condamner Monsieur et Madame B... au paiement du surplus, - dire et juger irrecevable la demande reconventionnelle présentée par les époux DA X... en l'absence de toute justification du respect de l'article 114 de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l'exclusion, Subsidiairement, la déclarer mal fondé, compte tenu du caractère bien fondée de l'exception d'inexécution opposée par les concluants, Plus subsidiairement encore, dire et juger que les époux DA X... devraont restituer la caution de 17.000,00 francs versée par les preneurs, et opérer compensation avec les loyers impayés (17.425,00 francs), - reduire l'indemnité d'occupation mise à la charge des concluants à la somme de 8.500,00 francs par mois correspondant à la valeur locative des lieux, et dire qu'elle ne saurait être due au delà du 20 mars 2000, date à laquelle les concluants ont été expulsés des lieux, En tout état de cause, condamner Monsieur et Madame DA X... à verser aux concluants la somme de 5.000,00 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP MERLE CARENA DORON, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les époux DA X... DE Y... répondent quant à eux que deux ans après leur entrée dans les lieux, les locataires se sont avisés de la présence d'odeurs nauséabondes depuis l'origine; qu'ils ont alors immédiatement proposé aux locataires de faire poser une grille d'aération; qu'en réalité, les consorts Z... et A... tentent de procéder à un amalgame entre les prétendus désordres qu'ils auraient subis depuis l'origine du bail, au demeurant non justifiés, et les conséquences de l'inondation du mois d'août 1997, qui a été déclarée "catastrophe naturelle". En outre, ils soulignent que les appelants font état de préjudices d'ordre professionnel, en méconnaissance de la destination du bail. Sur l'indemnité d'occupation, ils rappellent que non seulement les locataires se sont maintenus dans les lieux sans payer de montant du loyer mais encore qu'ils ont dû être expulsés le 20 mars 2000. Enfin, ils soutiennent que l'argumentation des consorts A... et Z... quant à la nécessité de recourir au Représentant de l'Etat dans le département pour procéder à l'expulsion est empreinte d'une particulière mauvaise foi; que seule est visée par les textes l'assignation et non les conclusions subséquentes. Ils demandent donc à la Cour de: - déclarer Monsieur Z... et Madame A... autant irrecevables que mal fondés en leur appel, - les en débouter ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu le 28 janvier 1999 par le Tribunal d'Instance de VANVES, Y ajoutant, - condamner solidairement Monsieur Z... et Madame A... au paiement des indemnités d'occupation dues depuis le 1er juin 1998 jusqu'au 20 mars 2000, date de libération des lieux, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 30.000,00 francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner solidairement en tous les dépens, dont le recouvrement sera effectué pour ceux la concernant par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, société titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La clôture a été prononcée le 22 février 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 8 mars 2001. SUR CE, LA COUR, Sur la régularité de la demande d'expulsion Considérant que Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... font grief à la demande reconventionnelle visant à leur expulsion de n'avoir pas été notifiée au représentant de l'Etat dans le département deux mois avant l'audience ; Mais considérant que Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... sont les auteurs initiaux de la procédure à laquelle les Époux DA X... DE Y... ont répliqué, par simples conclusions, en demandant, notamment, leur expulsion ; Considérant que la loi invoquée du 29 juillet 1998 prévoit la notification de l'assignation tendant à l'expulsion ; qu'elle ne se prononce pas sur une éventuelle extension de cette formalité à des conclusions subséquentes ; que l'exiger constituerait, au delà des difficultés pratiques liées à la notification des actes de procédures entre avocats ou avoués serait une interprétation aventurée de la volonté du législateur à laquelle la cour n'entend pas se livrer ; Considérant que, dans ces conditions, le moyen soulevé par Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... sera écarté ; Sur l'éventuel manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles Considérant qu'il n'est pas contesté qu'avisés près de deux ans après l'entrée des preneurs dans les lieux de l'existence de mauvaises odeurs, les bailleurs ont immédiatement proposé d'installer une ventilation pour remédier à cette situation ; qu'il ne peut donc leur être reproché d'avoir tardé à rechercher une solution, ni d'avoir manqué à leurs obligations sur ce point ; Considérant que les dégâts résultant des inondations de 1997 n'ont été dénoncés aux bailleurs que près de deux mois après leur survenance ; qu'à la suite de ces précipitations exceptionnelles quant à leur volume et à leurs conséquences, un arrêté de catastrophe naturelle a été pris ; que cela démontre, comme l'a dit justement le premier juge, qu'il y avait là une cause de force majeure irrésistible et que les conséquences de ces inondations ne peuvent être imputées à faute aux Époux DA X... DE Y... ; Considérant que la location était une location d'habitation bourgeoise sans caractère professionnel ; qu'il doit être souligné que le stockage de plans et cartes de grande valeur dans une cave non destinée à cet usage est une négligence de Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... qui ne pouvaient transformer la destination du bail, même partiellement, sans au moins l'accord des propriétaires ; qu'ils ne peuvent donc faire grief à ceux-ci des conséquences du fait d'avoir entreposé des objets précieux en ce lieu où ils n'étaient pas à même d'être préservés alors au surplus que les bailleurs ignoraient cette modification de la destination des lieux ; Considérant que, de plus, Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... ne rapportent pas la preuve des troubles de jouissance dont ils se plaignent ; que la dette de loyer n'est pas contestée ; que le jugement sera donc confirmé sur le débouté de Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... de toutes leurs demandes fins ou conclusions ; Sur le paiement de l'indemnité d'occupation Considérant que les Époux DA X... DE Y... réclament la condamnation solidaire des indemnité d'occupation jusqu'à leur départ le 20 mars 2000 ; Mais considérant que la décision entreprise en fixant l'indemnité d'occupation valait condamnation de Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... à la payer jusqu'à abandon des lieux ; qu'il n'y a donc pas lieu à nouvelle condamnation sur ce point ; que cela sera simplement rappelé ; Considérant que Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... n'étant pas des époux et le bail ne prévoyant pas leur solidarité, ils ne peut être prononcé contre eux de condamnation solidaire comme l'a souligné le premier juge ; Sur les dépens et les frais irrépétibles Considérant que, parties perdantes, Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... supporteront les dépens avec bénéfice de distraction au profit des Époux DA X... DE Y... ; que ces derniers réclament 30.000,00 francs pour leurs frais irrépétibles ; que l'équité commande d'accueillir cette demande à hauteur de 8.000,00 francs ; PAR CES MOTIFS La Cour Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. Rejette le moyen d'irrecevabilité de la demande d'expulsion soulevé par Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... C... le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Précise qu'il vaut condamnation de Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... au paiement des indemnités d'occupation jusqu'à leur abandon des lieux. Dit qu'il ne peut être prononcé de condamnation solidaire entre Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... Condamne Madame Marie A... et Monsieur Serge Z... aux dépens qui pourront être recouvrés directement par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, avoué des Époux DA X... DE Y..., conformément à l'article 699 du nouveau de procédure civile. Les condamne à payer aux Époux DA X... DE Y... la somme de 8.000,00 francs (soit 1 219,59 Euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Le GREFFIER, Le PRESIDENT, C de GUINAUMONT Alban CHAIX