Cour d'appel de Versailles, du 30 avril 1998, 1997-4508

Sommaire: BAIL (règles générales) - Résiliation Le courrier par lequel le mandataire d'un bailleur, professionnel de l'immobilier, " prend note " sans restriction ni réserve, de la proposition d'un locataire de quitter les lieux loués à une date déterminée, vaut implicitement, mais nécessairement, acceptation amiable de mettre fin au bail, en l'espèce, avant son terme

Par acte sous seing privé du 9 janvier 1992, la SCP GEMA a donné à bail à la société SELF LITE INTERNATIONAL un local, sis 17/19, Route d'Asnières à CLICHY, pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer annuel de 149.505 Francs HT. Par avenant en date du 1er janvier 1994, le loyer mensuel du local a été abaissé afin de permettre à la société locataire de procéder à divers travaux de réfection. Par acte d'huissier en date du 25 septembre 1996, la SCP GEMA a fait assigner la société SELF LITE INTERNATIONAL en vue d'obtenir la condamnation de cette dernière, avec exécution provisoire au paiement de la somme de 140.598 Francs, correspondant aux arriérés de loyers dûs, ainsi qu'au versement des sommes de 6.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et de 30.000 Francs à titre de dommages-intérêts. Elle sollicitait également l'autorisation de conserver le dépôt de garantie d'un montant de 34.330,20 Francs. La société SELF LITE INTERNATIONAL a répliqué que contrairement aux allégations de la demanderesse, la résiliation du bail présentait un caractère justifié et a sollicité reconventionnellement la somme de 30.000 Francs à titre de dommages-intérêts, la condamnation de la société bailleresse au versement de la somme de 10.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et la restitution du dépôt de garantie. Par jugement contradictoire en date du 30 janvier 1997, le tribunal d'instance d'ASNIERES a rendu la décision suivante : - constate que la résiliation du bail survenue le 31 octobre 1995 a été acceptée par le propriétaire, - condamne la société SEL LITE INTERNATIONAL à payer à la SCP GEMA au titre des loyers et charges échus au 31 octobre 1995 la somme de 34.330,10 Francs, - condamne la SCP GEMA à restituer à la société SELF LITE INTERNATIONAL le dépôt de garantie, - condamne la SCP GEMA à payer à la société SELF LITE INTERNATIONAL la somme de : [* 15.000 Francs à titre de dommages-intérêts, *] 3.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - déboute les parties du surplus de leurs prétentions, - ordonne l'exécution provisoire du jugement, - condamne la SCP GEMA aux dépens. Le 28 mai 1997, la SCP GEMA a interjeté appel. Elle soutient, d'une part, que la société self lite international a commis une faute en résiliant de manière anticipée, au mépris des stipulations contractuelles, le contrat de bail l'unissant à la SCP GEMA, et qu'il y a lieu, dès lors, de condamner le locataire fautif au paiement du prix du bail pendant le temps nécessaire à la conclusion d'un nouveau bail, en application de l'article 1760 du code civil. Elle ajoute que, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, la résiliation du bail n'a jamais résulté d'un commun accord des parties au contrat. D'autre part, la SCP GEMA réclame, en outre, que le dépôt de garantie lui reste acquis, le versement, notamment, de la somme de 30.000 Francs au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et de celle de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par conséquent, elle demande à la Cour de : - dire recevable et bien fondée la SCP GEMA en son appel, Infirmant le jugement entrepris, - constater la résiliation anticipée par la faute de la société SELF LITE INTERNATIONAL du bail régularisé entre les parties le 9 janvier 1992, - constater que la société SELF LITE INTERNATIONAL s'est abstenue de procéder au règlement des loyers à compter du mois d'août 1995, En conséquence, - condamner la société SELF LITE INTERNATIONAL à verser à la SCP GEMA une somme de 140.598 Francs représentant les arriérés de loyers dus depuis le 1er août 1995 au 1er mai 1996, date de la relocation du local abandonné, - dire que cette somme portera intérêts à compter du 30 mai 1996 sur la somme de 125.819,54 Francs et à compter du 25 décembre 1996, date de l'assignation pour le surplus, - dire que le dépôt de garantie d'un montant de 34.330,20 Francs est acquis à la SCP GEMA, - condamner la société SELF LITE INTERNATIONAL à verser à la SCP GEMA une somme de 30.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - débouter la société SELF LITE INTERNATIONAL de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société SELF LITE INTERNATIONAL à verser à la société GEMA une somme de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner la société SELF LITE INTERNATIONAL aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au profit de la SCP GAS, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. La société SELF LITE INTERNATIONAL réplique que la résiliation du bail, en tant qu'elle a été par elle, proposée et acceptée par la bailleresse, revêt, un caractère amiable exclusif de toute faute, et qu'elle était, en outre, justifiée par les sinistres rendant les lieux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, et de ce fait, tout à fait fondée. Elle sollicite enfin le versement de la somme de 15.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et de celle de 30.000 Francs à titre de dommages-intérêts. Par conséquent, elle demande à la Cour de : Recevant la société SELF LITE INTERNATIONAL en ses conclusions, L'y déclarant bien fondée et y faisant droit, - déclarer la SCP GEMA mal fondée en son appel, - la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail survenu le 31 octobre 1995, Et statuant à nouveau, - condamner la SCP GEMA à payer à la société SELF LITE INTERNATIONAL la somme de 30.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour préjudice subi du fait des inondations, - condamner la SCP GEMA au paiement de la somme de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de MaîtRE BOMMART, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions, la SCP GEMA fait valoir qu'il appartient à la société locataire d'établir l'existence d'un commun accord des parties portant sur la résiliation, ce qu'elle ne fait nullement. Elle ajoute qu'elle a consenti une diminution du montant du loyer à la société SELF LITE INTERNATIONAL en raison des désordres qu'elle subissait dans sa jouissance. Par conséquent, elle demande à la Cour de : - adjuger à la SCP GEMA le bénéfice de ses précédentes écritures, - statuer sur les dépens ainsi que précédemment requis. L'ordonnance de clôture a été signée le 22 janvier 1998 et l'affaire plaidée à l'audience du 20 mars 1998. SUR CE LA COUR Sur la résiliation du bail Considérant que la société SELF LITE INTERNATIONAL établit par la production de multiples courriers adressés à la SCP GEMA avoir subi d'incessants dégâts des eaux durant l'occupation des locaux litigieux, cette situation étant de nature à compromettre la poursuite normale de son activité ; Considérant que c'est dans ces conditions que la société locataire ainsi que cela résulte d'une correspondance en date du 31 juillet 1995, s'est rapprochée du propriétaire des lieux et qu'un accord est intervenu entre les parties pour qu'il soit mis fin amiablement à la poursuite du bail ; Considérant que le 3 août 1995, le mandataire du bailleur, la SA MATIGNON IMMOBILIER, adressait à la société SELF LITE INTERNATIONAL, la réponse suivante : "Le propriétaire bailleur, Monsieur X... nous a transmis votre courrier du 11 juillet lequel a retenu toute notre attention. Nous prenons bonne note de votre départ au plus tard le 11 octobre 1995" ; Considérant que ce courrier émanant d'un professionnel de l'immobilier, administrateur de biens, syndic de copropriété, spécialiste des transactions immobilières, ainsi que lui-même se définit, n'est assorti d'aucune réserve quant à la sauvegarde éventuelle de ses droits ni d'aucune mise en garde du locataire concernant le rappel de ses obligations ; Qu'en précisant prendre note, sans émettre de protestations, le mandataire de la SCP GEMA a implicitement mais nécessairement admis que les parties étaient convenues amiablement de mettre fin au bail avant son échéance ; Considérant que le tribunal, dans ces conditions, a considéré, à juste titre, que le bail avait été résilié de manière anticipée suivant accord des deux parties ; Sur l'arriéré locatif et le dépôt de garantie : Considérant que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a, au vu du décompte versé aux débats et non expressément contesté par la société SELF LITE INTERNATIONAL, condamner cette dernière au paiement de la somme de 34.330,20 francs au titre de l'arriéré locatif et ordonner la restitution du dépôt de garantie du même montant au profit de cette dernière ; Sur les demandes de dommages-intérêts : Considérant que la SCP GEMA ne démontre pas que la société a abusivement résisté à ses demandes ; Qu'elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ; Considérant que nonobstant la diminution de loyers qui lui a été consenti suite aux nombreux sinistres dont elle a été victime durant la location, la société SELF LITE INTERNATIONAL n'a pu jouir normalement des lieux loués ; Que dès 1992, elle dénonçait au bailleur des infiltrations d'eau, cette situation perdurant et faisant l'objet de courriers en avril 1993, août 1993, octobre 1993, mars 1994, mai 1994, octobre 1994 ; Considérant qu'en mars 1995, l'assureur de la société SELF LITE INTERNATIONAL a résilié sa police d'assurances ; Qu'un nouveau sinistre s'est produit en juin 1995 ; Considérant que le tribunal, en allouant la somme de 15.000 Francs à titre de dommages-intérêts à la société locataire, a, compte tenu de cette situation, procédé à une exacte appréciation du préjudice subi par cette dernière ; Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile : Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société intimée les sommes exposées par elle qui ne sont pas comprises dans les dépens ; Qu'il y a lieu de condamner la SCP GEMA à lui verser la somme de 5.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : - CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance d'ASNIERES le 30 janvier 1997 ; Y ajoutant : - CONDAMNE la SCP GEMA à payer à la société SELF LITE INTERNATIONAL la somme de 5.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - LA CONDAMNE en outre aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Maître BOMMART, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT M-H. EDET A. CHAIX