Cour d'appel d'Agen, Chambre civile 1, 20 février 2008, 07/00441
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Sommaire: BAIL (règles générales) - Preneur - Obligations - Paiement des loyers - Exception - / JDF L'article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. L'obligation de payer les loyers ne peut être suspendue que si le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Enfin, l'existence d'une contestation sur le taux du loyer ne peut en aucun cas dispenser le preneur de satisfaire à ses obligations tant qu'il n'est pas décidé autrement par une décision de justice

ARRÊT DU 20 Février 2008 B.M/S.B ---------------------- RG N : 07/00441 -------------------- Serge X... C/ Yves Y... S.A.R.L. Y... DECOR ------------------- ARRÊT no184/2008 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile Prononcé à l'audience publique le vingt Février deux mille huit, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, assisté d'Isabelle LECLERCQ, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Serge X... né le 25 Octobre 1946 à BRIVE (19100) de nationalité française Demeurant ... 24150 COUZE ET SAINT FRONT représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué assisté de Me Pierre CHEVALIER de la SCP INTER-BARREAUX MCM AVOCAT, avocats APPELANT d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARMANDE en date du 17 Novembre 2006 D'une part, ET : Monsieur Yves Y... né le 22 Mars 1943 à MARMANDE (47200) de nationalité française Demeurant ... représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de Me Gwénaël PIERRE, avocat INTIMÉ S.A.R.L. Y... DECOR prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est ... représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de Me Gwénaël PIERRE, avocat INTERVENANTE VOLONTAIRE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 23 Janvier 2008, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Dominique NOLET, Conseiller et Benoît MORNET, Conseiller (lequel, désigné par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 1974, Madame veuve X..., aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui Serge X..., a consenti à Yves Y... un bail commercial portant sur un immeuble situé ..., moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 400 F. Par acte en date du 31 mai 2005, Serge X... a fait assigner Yves Y... afin de voir prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers et non exploitation des locaux. Par jugement rendu le 17 novembre 2006, le Tribunal de grande instance de MARMANDE a débouté Serge X... de ses demandes et l'a condamné à effectuer, sous astreinte de 100  par jour de retard, les réparations nécessitées par l'état de la toiture de l'immeuble abritant les lieux loués. Serge X... a relevé appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délai qui n'apparaissent pas critiquables. Il demande à la Cour de réformer le jugement déféré, de prononcer la résiliation du bail pour non respect par le locataire de ses obligations, de condamner Yves Y... à lui payer la somme de 1.578,06  correspondant à l'arriéré de loyers au 1er décembre 2006, de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et de condamner le locataire au paiement de celle-ci à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux, d'ordonner l'expulsion et de condamner Yves Y... à lui payer une indemnité de 1.500  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Il soutient principalement que le non paiement des loyers et la non exploitation des lieux justifient la résiliation judiciaire du bail, et que Yves Y... ne peut s'exonérer de ses obligations aux motifs d'un défaut d'entretien de la toiture alors que c'est lui qui a procédé à un aménagement d'une cour en la couvrant de tôles aujourd'hui endommagées par des gouttières. Il soutient subsidiairement que Yves Y... a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. Y... DÉCOR de sorte qu'il n'est plus locataire et qu'il ne peut en conséquence qu'être débouter de ses demandes. Yves Y... et la S.A.R.L. Y... DÉCOR, intervenante volontaire, concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne la demande en dommages et intérêts à hauteur de 2.000  aujourd'hui formulée par la SARL Y... DÉCOR pour non respect de l'obligation de délivrance du bailleur. Elle sollicite également une indemnité de 2.000  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La S.A.R.L. Y... DÉCOR soutient d'abord que si Serge X... a effectivement adressé une lettre relative à l'augmentation du loyer, elle a répondu qu'elle effectuerait la réactualisation à la parution du nouvel indice, et qu'un désaccord existe sur le montant du nouveau loyer après indexation, de sorte qu'elle prétend qu'elle était à jour de ses loyers au 31 mai 2005, date de l'assignation. Elle ajoute que la cession du bail à la S.A.R.L. Y... DÉCOR purement formelle puisqu'elle concerne les mêmes personnes désormais organisées en société, et que Serge X... a accepté, au moins tacitement, la cession de bail, de sorte que sa demande subsidiaire doit être rejetée. Ils maintiennent leur demande de travaux à la charge du propriétaire en précisant que les locaux sont actuellement utilisés comme dépôt par la S.A.R.L. Y... DÉCOR. MOTIFS DE LA DÉCISION I - Sur la demande en résiliation du bail L'article 1728 du Code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. L'obligation de payer les loyers ne peut être suspendue que si le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Enfin, l'existence d'une contestation sur le taux du loyer ne peut en aucun cas dispenser le preneur de satisfaire à ses obligations tant qu'il n'est pas décidé autrement par une décision de justice. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment de la multitude de courriers de rappel, des nombreux décomptes accompagnant les lettres de rappel, du commandement du 27 juillet 2000, et des nombreux rappels postérieurs que Yves Y... a toujours eu un arriéré de loyers, lequel était de plus de 50.000 F en 2000, et de 1.866  le 24 mai 2005, soit quelques jours avant l'assignation devant le Tribunal. Yves Y... ne conteste d'ailleurs pas cet arriéré ou à tout le moins un désaccord sur le prix du loyer au regard des indexations régulières, mais force est de constater qu'il n'a jamais discuté le prix du loyer devant la juridiction compétente. Il apparaît notamment que lors de l'actualisation du loyer le 13 février 2004 à la fin de la période de neuf ans, Yves Y... n'a pas contesté le nouveau loyer de 270  puisqu'il a au contraire répondu qu'il ferait parvenir l'augmentation à la parution du nouvel indice. Il résulte encore du constat d'huissier établi par Maître B... le 5 janvier 2004 que rien ne témoignait de l'exercice d'une activité commerciale, ce que ne conteste d'ailleurs pas Yves Y... puisqu'il admet que les lieux loués ne lui servent que d'entrepôt. Si Yves Y... verse aux débats un courrier de février 2004 dans lequel il signale l'existence de gouttières dans la toiture, cela ne lui permettait aucunement de justifier le non paiement d'une partie du loyer. La condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques en application de l'article 1384 du Code civil, l'inexécution par le preneur de l'une de ses deux obligations principales, à savoir le paiement des loyers, justifie la résiliation judiciaire du bail litigieux. Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail consenti par Serge X... à Yves Y... et à la S.A.R.L. Y... DÉCOR, et de condamner Yves Y... et la S.A.R.L. Y... DÉCOR au paiement de la somme de 1.578,06  au titre des loyers impayés au 1er décembre 2006, de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au prix du loyer, soit 270  par mois, et d'ordonner l'expulsion de Yves Y... et de la S.A.R.L. Y... DÉCOR intervenante volontaire, ainsi que de tous occupants de leur chef. La résiliation judiciaire du bail étant prononcée, Yves Y... et la S.A.R.L. Y... DÉCOR ne peuvent qu'être déboutés de leurs demandes reconventionnelles en exécution de travaux à la charge du bailleur et en dommages et intérêts. II - Sur les dépens et les demandes d'indemnités au titre de l'article 700 du Code de procédure civile Yves Y... et la S.A.R.L. Y... DÉCOR succombant à l'instance, ils en supporteront les dépens. L'équité commande cependant de dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Déclare recevable l'appel formé contre le jugement rendu le 17 novembre 2006 par le Tribunal de grande instance de MARMANDE ; Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau : Prononce la résiliation du bail commercial existant entre Yves Y... et la S.A.R.L. Y... DÉCOR d'une part, et Serge X... d'autre part ; Condamne Yves Y... à payer à Serge X... la somme de 1.578,06  au titre des loyers restant dus au 1er décembre 2006 ; Fixe à 270  l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; Ordonne l'expulsion de Yves Y... et de tous occupants de son chef, notamment la S.A.R.L. Y... DÉCOR, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Déboute Yves Y... et la S.A.R.L. Y... DÉCOR de toutes leurs demandes ; Condamne Yves Y... aux dépens de l'instance, dont distraction de ceux d'appel au profit de Maître BURG, avoué, en application de l'article 699 du Code de procédure civile, et dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et par Isabelle LECLERCQ, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier, Le Président,