Cour d'appel de Lyon, 3 octobre 2007, 06/02249
Formation: CT0464

Sommaire: BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Domaine d'application - Exclusion - Convention d'occupation précaire - / JDF Ne sont pas destinées à s'appliquer aux conventions d'occupation précaire les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, n'est pas fondé à se prévaloir d'une telle convention le descendant de l'occupant afin d'obtenir le transfert de l'occupation à son profit à la suite du décès de son ascendant

ARRET No R. G : 06 / 02249 2004 / 2071 14 mars 2006 COMMUNAUTE URBAINE DE LYON-COURLY C / X... COUR D'APPELDE LYON 10 ème CHAMBRE CIVILE ARRET DU 03 OCTOBRE 2007 APPELANTE : COMMUNAUTE URBAINE DE LYON-COURLY, représenté par son Président en exercice Mr Gérard Y.... 20 rue du Lac 69003 LYON 03 (RHÔNE) représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour assistée de Me PROUVEZ, avocat au barreau de Lyon INTIMEE : Mademoiselle Hélène X...... 69003 LYON 03 (RHÔNE) représentée par Me BAUFUME-SOURBE, avoué à la Cour assistée de Me GUILLAUD, avocat au barreau de LYON COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Anne Marie DURAND, Conseiller faisant fonction de président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Mme Agnès CHAUVE, Conseiller, Mme Mireille QUENTIN DE GROMARD, Vice-présidente placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de Lyon par ordonnance du 03 Juillet 2007. GREFFIER : Mme Astrid CLAMOUR, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, DEBATS : A l'audience publique du 05 Septembre 2007, Instruction clôturée le 04 Juin 2007 Audience de plaidoiries du 05 Septembre 2007 ARRET : EXPOSE DU LITIGE Dans le cadre d'un projet d'aménagement d'une voie nouvelle, la Communauté Urbaine de Lyon, dite COURLY, a, par acte authentique des 12 et 16 août 1974, acquis de gré à gré sans avoir recours à une procédure d'expropriation, de Monsieur Srab X... et son épouse Madame Zartig C..., un immeuble situé ... à Lyon 3ème. Les travaux de voirie envisagés étant différés, le Président de la COURLY a, par lettre du 30 décembre 1974, autorisé les vendeurs à demeurer dans l'immeuble « encore quelque temps moyennant le versement d'une indemnité trimestrielle de 900 francs ». De fait, Madame Zartig C... veuve X... est restée dans les lieux jusqu'à son décès survenu le 22 juillet 2003. Par lettre du 23 septembre 2003, la COURLY a sollicité de Jean-Baptiste X..., fils des vendeurs, l'établissement d'un état des lieux devenus vacants et lui a indiqué qu'elle cessait d'encaisser l'indemnité d'occupation convenue. Par acte d'huissier du 15 mai 2004, elle lui a fait délivrer une sommation de restituer les clefs. Par acte du 28 mai 2004, Mademoiselle Hélène X..., petite-fille des vendeurs, a fait citer la COURLY devant le tribunal d'instance de Lyon à l'effet de voir reconnaître son droit au transfert à son profit du bail dont bénéficiait sa grand-mère. La COURLY a soulevé l'incompétence de cette juridiction au profit de la juridiction administrative et subsidiairement le sursis à statuer jusqu'à ce que celle-ci se prononce sur la légalité de l'acte administratif ayant autorisé les vendeurs à se maintenir dans l'immeuble. Par jugement du 14 mars 2006, le tribunal d'instance de Lyon a retenu sa compétence, écarté la demande de sursis à statuer et a fait droit à la demande de Mademoiselle Hélène X..., lui donnant acte de son offre de payer les loyers à compter du 22 juillet 2003 et condamnant la COURLY à lui verser 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle en a relevé appel et en demande l'infirmation. A titre liminaire et principal, la COURLY soulève l'incompétence des tribunaux de l'ordre judiciaire au profit du tribunal administratif de Lyon. Elle réfute tant le caractère civil des lettres faisant état d'un « loyer » adressées aux consorts X..., que la compétence à contracter avec une personne privée du fonctionnaire territorial chargé de la gestion du dossier. Elle rappelle que les biens appartenant au domaine privé des personnes publiques ne peuvent être le support de contrats à caractère administratif dès lors qu'ils contiennent une clause dérogatoire au droit commun. Elle soutient qu'en l'espèce, l'autorisation accordée par le président de la COURLY d'occuper le bien à titre précaire moyennant le versement d'une « indemnité » constitue une clause exorbitante du droit commun en sorte que l'acte a un caractère administratif. A titre subsidiaire, la COURLY invoque :-le caractère précaire de l'autorisation d'occupation,-l'absence d'engagement de location à défaut de prix réel et sérieux pouvant correspondre à un loyer,-le défaut de preuve d'occupation des lieux par Mademoiselle Hélène X... au moins un an conjointement avec Madame Zartig X..., sa grand-mère. Elle sollicite la condamnation de Mademoiselle Hélène X... à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Mademoiselle Hélène X... demande la confirmation du jugement rendu par le tribunal d'instance de Lyon et la condamnation de la COURLY à lui payer la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle s'oppose tant au sursis à statuer qu'à l'exception d'incompétence. Elle fait valoir qu'à la convention d'occupation précaire initiale, a succédé un bail verbal d'habitation, la cause de l'autorisation d'occupation ayant changé dès lors que la COURLY a renoncé au projet de voirie à l'origine de l'acquisition de l'immeuble. Elle invoque une lettre de la COURLY du 22 mai 2002 faisant état du bail relatif aux lieux occupés et demandant la production d'une attestation d'assurance en cours de validité. Elle affirme que ce bail verbal ne contenait aucune disposition dérogatoire au droit commun des baux d'habitation et que cet acte n'a pas la nature administrative. Elle explique qu'elle habitait avec sa grand-mère dans l'immeuble faisant l'objet du litige, depuis 2001, soit plus d'un an avant le décès de celle-ci, et revendique de ce fait, par application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le transfert à son profit du bail verbal qui lui avait été consenti. Elle précise que le montant réduit du loyer se justifiait par l'état extrêmement dégradé du bien, qui n'avait jamais donné lieu à entretien. MOTIFS ET DECISION § Sur l'exception d'incompétence Les litiges relatifs à l'occupation par une personne privée d'un immeuble dépendant du domaine privé d'une collectivité territoriale relèvent de la compétence des juridictions judiciaires sauf si la convention liant les parties renferme une clause exorbitante du droit commun. La clause du contrat de droit privé consenti par l'administration ayant pour effet de conférer aux parties des droits ou de mettre à leur charge des obligations étrangers par leur nature à ceux qui sont susceptibles d'être librement consentis par quiconque dans le cadre des lois civiles et commerciales, attribue le caractère administratif au contrat. Toutefois, la renonciation à une prise de possession immédiate d'un bien immobilier acquis moyennant paiement par l'occupant d'une indemnité d'occupation est usuelle en droit privé. En sorte que les termes de la lettre adressée en l'espèce par la COURLY aux époux X... le 30 décembre 1974, les autorisant à demeurer « encore quelque temps » dans l'immeuble cédé « moyennant le versement d'une indemnité trimestrielle de 900 francs » du fait du report du projet d'aménagement de la voie nouvelle, ne sont pas spécifiques aux rapports pouvant naître entre une personne publique et une personne privée et ne sont donc pas constitutifs d'une clause exorbitante de droit commun. Il s'ensuit que la COURLY soulève en vain l'incompétence des tribunaux de l'ordre judiciaire. § Sur la nature de l'occupation Selon l'article 1273 du Code civil, la novation ne se présume pas et la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte. Les parties sont d'accord pour admettre que Monsieur Srab X... et son épouse Madame Zartig C... ont pu se maintenir dans les lieux vendus à la COURLY du fait de la convention d'occupation précaire consentie par celle-ci le 30 décembre 1974. Ne saurait traduire la volonté de la Courly, propriétaire du bien, de renoncer aux termes initialement stipulés, selon lesquels l'autorisation de se maintenir dans les lieux était donnée à titre précaire, l'emploi du terme " bail " dans une demande de production d'une attestation d'assurance en cours de validité adressée à l'occupant par une employée chargée de la gestion du parc immobilier. La Cour déduit des circonstances de la cause que Mademoiselle Hélène X... n'est pas fondée à se prévaloir d'un bail verbal. Le jugement sera infirmé. La Cour n'estime pas devoir faire application à l'espèce des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, Confirme le jugement rendu le 14 mars 2006 par le tribunal d'instance de Lyon, en ce qu'il a retenu sa compétence, L'infirme sur le surplus, Rejette les demandes formées par Mademoiselle Hélène X..., Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne Mademoiselle Hélène X... aux dépens de l'instance qui seront distraits au profit de la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués sur son affirmation de droit. Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile et signé par Anne-Marie DURAND, présidente de la dixième chambre et par Astrid CLAMOUR, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.