Cour d'appel de Montpellier, du 1 juillet 2004, 03/00627

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de conseil Un agent immobilier commet un manquement à son devoir de renseignement et de conseil en incitant l'acquéreur à se désister de son engagement d'achat et à abandonner la somme consignée, sans attendre de savoir s'il obtiendrait la garantie des prêts sollicités et si la condition suspensive du financement serait ou non réalisée, ce qui manifestement était prématuré et contraire à ses intérêts

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu le jugement rendu le 16 décembre 2002 par le Tribunal de Grande Instance de BEZIERS, quia donné acte aux époux X... de leur désistement à l'égard de Madame Y..., les a déboutés de leur demande à l'encontre de la SARL LES PASTORALES et de la société MCN, et les a condamnés à payer à chacun des trois défendeurs la somme de 600 ä sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. et aux entiers dépens; Vu l'appel régulièrement interjeté par les époux X..., et leurs conclusions du 15 décembre 2003 tendant à: - constater que la condition suspensive d'obtention de prêt stipulée dans l'acte sous-seing privé de promesse de cession de parts du 5/05/99 est défaillie postérieurement au paiement réalisé par Monsieur X... au bénéfice de la SARL MCN et de la SARL LES PASTORALES; - dire et juger en conséquence que la SARL MCN n'avait aucun droit acquis à commission, et la condamner en conséquence à leur rembourser la somme de 15.627,55 ä augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24/01/2000, et à leur payer la somme de 7.622,45 ä en réparation du préjudice occasionné par la défaillance délibérée de cette société dans son obligation de conseil; - condamner la SARL LES PASTORALES à leur rembourser la somme de 7.622,45 ä qui lui a été indûment versée; - condamner solidairement la SARL MCN et la SARL LES PASTORALES à leur payer la somme de 1.524,49 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens; Vu les conclusions notifiées le 24 décembre 2003 par la SARL LES PASTORALES et Bernadette Y... qui sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation des époux X... à payer sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. les sommes de 2.000 ä à la SARL LES PASTORALES e de 1.000 ä à Bernadette Y...; Vu les conclusions notifiées le 17 septembre 2003 par la SARL MCN MEDITERRANEE COMMERCES NEGOCIATION tendant également à la confirmation, et au paiement par les appelants de la somme de 800 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; M O T I V A T I O N SUR LA DEMANDE Z... REMBOURSEMENT Z... LA SOMME Z... 50.000 FRANCS VERSÉE AU VENDEUR Par lettre recommandée du 25 novembre 1999, Didier X... a écrit à la SARL LES PASTORALES qu'il ne pouvait donner suite à sa proposition d'achat et proposait d'abandonner à titre de dédommagement la somme consignée de 50.000 francs, indiquant avoir déjà mandaté Maître FOURNIER pour lui adresser les fonds. Le vendeur a accepté cette offre le 29 novembre 1999 et le versement a été effectué le 3 décembre 1999. Cet engagement suivi d'acceptation a donné naissance à un contrat autonome et distinct du sous seing privé du 5 mai 1999, traduisant la volonté de l'acheteur de réparer le préjudice causé par sa décision au vendeur, ce qui constitue la cause du paiement qui ne peut être dés lors considéré comme indu et sujet à répétition. Le jugement est confirmé en conséquence de ce chef. SUR LA DEMANDE EN REMBOURSEMENT Z... LA COMMISSION VERSÉE À L'AGENCE MCN En droit: L'article 6 de la loi du 2janvier I 970, qui constitue le fondement légal du droit à commission de l'agent immobilier intervenant en tant qu'intermédiaire entre les parties, stipule dans son cinquième alinéa: " "aucun bien, effet, valeur. somme d'argent, représentatif de commission, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque n'est due aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations réalisées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties". L'article 74 du décret du 20 juillet 1972 précise: "lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi sus visée s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée". IL résulte de l'application au cas d'espèce de ces dispositions d'ordre public que l'agence MCN, ainsi que le font pertinemment valoir les époux X..., n'avait aucun droit acquis à commission tant que l'acte définitif de cession des parts sociales n'était pas intervenu, et qu'elle ne pouvait donc exiger, ni même seulement accepter d'eux une quelconque rémunération. Dès lors, l'agent IMMOBILIER ne saurait prétendre, pour quelque motif que ce soit, conserver la somme de 102.510 francs TTC qu'elle s'est fait illégalement remettre sur facture du 25 novembre 1999. Au surplus, dès le 9 décembre 1999, le GAN a notifié à M. X... qu'il ne pouvait donner suite à sa demande d'assurance pour raisons médicales, ce qui en tout état de cause n'aurait pas permis la réalisation de la condition suspensive, et par voie de conséquence la cession de part sociales envisagée. IL sera donc fait droit à la demande des époux X... en restitution de cette somme payée indûment, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24/01/2000. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT PAR L'AGENCE Z... DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR MANQUEMENT À SON DEVOIR Z... CONSEIL Sur sommation interpellative du 24 juillet 2003, le gérant de la SARL MCN a reconnu avoir lui-même rédigé la lettre manuscrite du 25 novembre 1999 signée par Didier X..., par laquelle ce dernier a notifié au vendeur sa décision de ne pas donner suite à sa proposition d'achat et de lui abandonner en dédommagement la somme consignée de 50.000 francs (7.622,45 ä). L'agent immobilier se devait, en sa qualité de professionnel, d'attirer son attention sur le fait qu'il avait tout intérêt à attendre la décision du GAN, - décision d'ailleurs imminente et notifiée deux semaines plus tard- , dès lors qu'elle était susceptible de faire défaillir la condition suspensive sans qu'il soit tenu au paiement de l'acompte. En l'incitant tout au contraire à se désister de son engagement d'achat et à abandonner la somme consignée, sans attendre de savoir s'il obtiendrait la garantie des prêts et si la condition suspensive du financement serait ou non réalisée, ce qui manifestement était prématuré et contraire à ses intérêts, l'agence a commis un manquement à son devoir de renseignement et de conseil qui est directement à l'origine de la perte de cette somme par les époux X.... En effet, sans ce comportement fautif, elle leur aurait été restituée à la suite de la décision de refus notifiée le 9 décembre 1999 par le GAN. La SARL MCN leur en doit par conséquent réparation. Succombant sur l'essentiel, elle leur paiera en outre la somme de 1.500 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et supportera la totalité des dépens de première instance et d'appel, sans que l'équité commande de faire application de l'article 700 au profit d'une autre partie. P A R C E A... M O T I F A... Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes à l'encontre de la SARL LES PASTORALES et pris acte de leur désistement à l'égard de Bernadette Y.... Le réforme pour le surplus et, statuant à nouveau, condamne la SARL MCN MÉDITERRANÉE COMMERCES NÉGOCIATION à payer aux époux X... les sommes suivantes: 1) 15.627,55 ä, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24/01/2000; 2) 7.622,45 ä, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour; 3) 1.500 ä sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Condamne la SARL M.C.N. aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct pour ceux d'appel au profit de la SCP JOUGLA et de la société ARGELLIES-TRAVIER-WATREMET. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT