Cour d'appel d'Angers, du 24 juin 2002, 2001/00055

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations - Travaux prescrits par l'Administration Les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur, en application de l'article 1719 du Code civil, sauf stipulation expresse contraire. Ne constitue pas une telle stipulation une clause du bail disposant que le prneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance.

COUR D'APPEL D 'ANGERS 1ère CHAMBRE A SC/IM ARRÊT N0 01/00055 AFFAIRE X..., SCP MARGOTTIN BACH C/ Consorts DE Y... Z... du TGI ANGERS du 07 Novembre 2000 ARRÊT DU 24 JUIN 2002 APPELANTS: Monsieur Jean-François X... Hôtel A... de Laval - 34 boulevard du Roi René - 49000 ANGERS La SCP MARGOTTIN BACH, agissant en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de Mr X... 39 rue du Fort de Vaux - BP 12252 - 49022 ANGERS CEDEX 02 représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour assistés de Me Denis SEGUIN, avocat au barreau de PARIS INTIMES: Monsieur Charles-Henri DE Y... 24 rue de Milan - 75009 PARIS Madame Edwige DE Y... épouse B... 8 rue Baltu - 75007 PARIS Madame Astrid DE Y... épouse DE BOISSET "La C..." - 49440 LA CORNUAILLE représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour assistés de Me Christian BEUCHER, avocat au barreau d'ANGERS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Madame CHAUVEL, Conseiller, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 10 décembre 2001, pour exercer les fonctions de Président, Monsieur D... et Madame BLOCK, Conseillers E... présent lors des débats: M. L. ROBERT E... présent lors du prononcé : C. LEVEUF DÉBATS : A l'audience publique du 06 Mai 2002 A l'issue des débats, le Président a indiqué que l'arrêt serait rendu à l'audience du 10juin 2002. A cette date, le délibéré a été prorogé 24juin 2002. ARRÊT : contradictoire Prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 24 Juin 2002, date indiquée par le Président. Selon actes notariés des 3 et 7 novembre 1986, les consorts de Y..., ci-dessus désignés, ont donné à bail à la S.A. "Hôtel Pension A... de Laval" un immeuble à usage de commerce et d'habitation situé à ANGERS - 34 boulevard du Roi René (l'exploitation convenue étant celle de bar-hôtel-pension de famille avec restaurant et location de salles). Dans le cadre de la mise en liquidation judiciaire du preneur, le fonds de commerce a été cédé à Jean-François X..., suivant un acte du 13 février 1991, auquel sont intervenus les consorts de Y... et qui rappelait les conditions du bail. Des difficultés sont survenues à propos de l'exécution de certains travaux, ce qui a donné lieu à la désignation en référé d'un expert judiciaire. Au vu de rapports déposés par Monsieur F..., ainsi commis, Jean-François X... et la SCP MARGOTTIN BACH, agissant ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement de ce dernier, ont, par actes des 9 et 22 mars 1999 fais assigner les consorts de Y... en remboursement de travaux de mise en conformité des locaux commerciaux, en exécution d'autres tenant au gros oeuvre et en réparation d'un préjudice commercial. Par jugement du 7 novembre 2000, le Tribunal de Grande Instance d'ANGERS a: >débouté les demandeurs principaux de leurs prétentions à remboursement de la somme de 164 840.90 Francs et à indemnisation d'un préjudice commercial; > condamné solidairement les consorts de Y... à procéder, dans des délais précisément impartis, à divers travaux de gros oeuvre et autorisé, à défaut, Jean-François X... à faire réaliser ceux-ci aux frais avancés des bailleurs; écarté toute application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; > partagé les dépens et frais d'expertise par moitié entre les parties. Jean-François X... et la SCP MARGOTTIN BACH, (agissant en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de ce dernier) ont formé appel de ce jugement et conclu comme suit: "> Infirmant le jugement en ses dispositions leur faisant grief et statuant à nouveau; > Condamner les consorts de Y..., solidairement, à payer aux concluants la somme de 20 532.44 ä HT avec intérêt au taux légal à compter de leur paiement par Monsieur X...; > Dire que ces intérêts seront capitalisés année par année et produiront eux-mêmes intérêt au taux légal; > Débouter les consorts de Y... de leur demande de délai d'exécution et, plus généralement, de leurs demandes contraires aux présentes; > Et dire que faute pour eux d'exécuter les travaux ordonnés par les premiers juges dans les deux mois de la signification de l'arrêt, ils seront tenus de payer aux concluants une provision de 40 000 ä à valoir sur le coût de ceux-ci; > Condamner les consorts de Y..., solidairement, à payer aux concluants la somme de 60 000 ä à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice commercial subi au cours des exercices 1995 à 1998; >Condamner les mêmes au paiement d'une indemnité de 4 500 ä en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; > Ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de l'avoué aux offres de droit; Subsidiairement, Avant dire droit sur le préjudice subi par Monsieur X..., > désigner tel expert avec mission de donner son avis sur le préjudice commercial subi par Monsieur X... après le déclassement de son établissement." Les consorts de Y... sollicitent la confirmation du jugement entrepris, sauf à leur accorder un délai de deux ans pour réaliser les travaux restant à effectuer suivant l'expertise. Ils réclament la somme de 15 000 Francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions des appelants en date du 4 avril 2002 et celles des intimés en date du 15 avril 2002; Vu l'ordonnance de clôture en date du 18 avril 2002; MOTIFS Le litige porte sur trois points: + la charge de travaux de mise en conformité à des exigences administratives, + le délai d'exécution de travaux résiduels admis par les bailleurs comme étant à leur charge, + l'indemnisation d'un éventuel préjudice commercial subi par le preneur. Sur les travaux de mise en conformité L'article 1719 du Code Civil dispose que "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée." L'article 1720 du même Code ajoute que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives." Les consorts de Y... ne contestent pas qu'il y a eu des injonctions administratives de procéder à des mises en conformité (en matière d'hygiène et de sécurité) à des arrêtés ministériels des 25juin 1980, 26 septembre 1980 et 21juin 1982 ainsi qu'au Code du Travail. Mais ils prétendent d'une part que ces injonctions sont postérieures à la reprise par Jean-François X... du fonds de commerce (lequel avait pu jusqu'alors normalement fonctionner), de sorte qu'ils ont satisfait à leur obligation de délivrance, d'autre part que les clauses du bail les déchargeaient de toute obligation de ce chef. Contrairement aux énonciations du jugement déféré et ainsi que le font valoir les appelants, d'abord, les règles administratives en cause étaient antérieures à la délivrance de l'immeuble, lequel, selon l'article 1719 1er du Code Civil, doit être conforme à la destination pour laquelle il est loué ; ensuite les clauses vantées sous les n0 1, 4 et 9 (disposant que le preneur prendra l'immeuble loué dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celle qui serait nécessaire pour assurer le clos et le couvert, aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, devra assurer ledit immeuble en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administrative pouvant s'y rapporter) sont dénuées de précision susceptible de les considérer comme dérogatoires au principe jurisprudentiel strict et constant, dégagé de l'article 1719 2e du Code Civil, selon lequel les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, étant relevé que les consorts de Y... ne prétendent pas que les travaux en cause seraient liés à des édifications nouvelles (ce qui ne ressortit d'ailleurs pas des expertises judiciaires) ou à une utilisation des locaux non prévue initialement. Il sera donc fait droit à l'appel de ce chef, le montant des travaux à rembourser n 'étant pas en soi discuté. En l'absence de visa d'une sommation antérieure de payer; les intérêts courront à compter de la demande en justice, rien ne s'opposant par ailleurs à leur capitalisation. Sur les travaux de gros oeuvre Les consorts de Y... exposent qu'ils n'ont jamais contesté -ce qui est exact- être tributaires des travaux de gros oeuvre conformément au rapport d'expertise qu'ils en ont déjà exécuté la plupart, ce qui est tout aussi exact et d'ailleurs non contesté ; mais que s'agissant notamment de l'escalier d'accès à l'établissement, ils en ont été empêchés par Jean-François X... -ce qui résulte effectivement d'une lettre à eux adressée le 23 juin 2001 par ce dernier à l'annonce de travaux et libellée comme suit: "Je ne suis pas d'accord pour qu'il soit procédé à la démolition de l'escalier. En effet, ces travaux vont modifier totalement la réception de l'entrée, ce qui entraînera nécessairement pour mon établissement un grave préjudice. Je vous rappelle au surplus que j'ai contesté et donc formé appel du jugement rendu." Dans leurs écritures devant la Cour, les appelants ne remettent cependant pas en cause les travaux ordonnés de ce chef et insistent même sur leur urgence en contestant toute obstruction de leur part et en passant sous silence la lettre susvisée qui leur est opposée. Dans ces conditions, un nouveau délai de six mois sera accordé aux bailleurs sans qu'il soit nécessaire d'ajouter au jugement déféré la prévision d'une allocation de provision au preneur. Sur le préjudice commercial Les premiers juges ont justement considéré que la preuve n'était pas suffisamment rapportée d'une relation de causalité entre les manquements des bailleurs et le préjudice invoqué (baisse du taux d'occupation et déclassement de l'établissement), et ce, par une motivation pertinente tenue ici pour reproduite et complétée comme suit, sans qu'il y ait lieu à expertise. Des lettres de la Direction Départementale de la Concurrence et de la Direction des Services Vétérinaires en date des 19 et 25 août 1994 font état d'équipements incomplets des chambres, de la nécessité de rénovation intérieure, de problèmes d'hygiène et même de désinsectisation. L'expert judiciairement commis a lui-même constaté un défaut d'entretien sérieux des locaux communs (moquette déchirée, papiers peints délavés et décollés par endroit, peinture écaillée...) et un état de saleté presque repoussant" des chambres et salles de bain... Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et sur les dépens Les circonstances et l'issue du litige conduisent à nouveau à écarter toute application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à ordonner la compensation des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS STATUANT publiquement et contradictoirement, REFORMANT, CONDAMNE solidairement les consorts de Y... à payer à Jean-François X... et la SCP MARGOTTIN BACH, ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement de ce dernier, la somme de 20 532.44 ä HT avec intérêt au taux légal à compter de la demande en justice, lesquels seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil; ACCORDE aux consorts de Y... un nouveau délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt pour achever les travaux mis à leur charge;ORDONNE la compensation des délais d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE PRÉSIDENT S. CHAUVEL E... C. LE VEUF