Cour d'appel de Lyon, du 27 mai 2004, 2003/01668

Sommaire: IMPOTS ET TAXES - Enregistrement - Droits de mutation - Mutation à titre onéreux d'immeubles Les droits d'enregistrement, en application de l'article 683 du Code général des impôts, doivent porter sur le prix imprimé en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Dès lors que l'indemnité versée par une autre personne que l'acquéreur sous couvert d'un contrat de location purem- ent fictif constitue un supplément de prix payé au vendeur à l'aide d'une av- ance faite à l'acquéreur, c'est à bon droit que l'administration a procédé au re- dressement en droit d'enregistrement chez l'acquéreur. Les sommes versées dans le cadre d'une cession de bail purement fictive constituent un droit d'entrée dans les locaux payable au propriétaire, cette somme venant rembourser l'avance faite par ce dernier et constitue donc un revenu

Instruction clôturée le 12 Mars 2004 Audience de plaidoiries du 31 Mars 2004 COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : - monsieur ROUX, conseiller faisant fonction de président, - madame BIOT , conseiller, - monsieur GOURD, conseiller, assistés pendant les débats de madame JANKOV, greffier. ARRET : contradictoire prononcé à l'audience publique par monsieur ROUX, conseiller, remplaçant le président légitimement empêché, en présence de madame JANKOV, greffier, qui ont signé la minute. EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 12 juin 1998 Monsieur X... a vendu à la S.C.I. RAM représentée par son gérant Monsieur Meir Y... quatre appartements, un magasin et une cave dans un ensemble en copropriété situé 2 et 4 rue Victor Basch et 14 rue Gambetta à BOURG-EN-BRESSE (Ain) pour le prix de 800.000 francs. Par un acte notarié en date du même jour reçu par les mêmes notaires MonsieurX a consenti à Monsieur Meir Y... un bail commercial portant sur le magasin, la cave et l'un des appartements objet de la vente moyennant un droit d'entrée de 700.000 francs payé le jour même et passé dans la comptabilité du notaire. Par un acte notarié en date du 31 juillet 1998 Monsieur Meir Y... a cédé le droit au bail résultant de l'acte du 12 juin 1998 à la S.A.R.L. DAMI B moyennant le prix de 700.000 francs. Par lettre du 23 février 2000 l'administration fiscale a notifié à la S.C.I. RAM un redressement fiscal afférent à cette opération. Elle relevait que Monsieur Meir Y... était le gérant de la S.C.I. RAM dont il détenait avec son épouse 75 % des parts, les 25 % restant appartenant à son fils. Elle considérait que le montage juridique consistant à prendre en location un immeuble qu'on acquiert le jour même et de payer un droit d'entrée de 700.000 francs n'était qu'une pure manoeuvre de dissimulation ayant pour but de minorer le prix de vente qui était en réalité de 1.500.000 francs dont 800.000 francs étaient exprimés dans l'acte de vente et 700.000 francs résultaient du paiement d'un droit d'entrée versé dans le cadre d'un bail purement fictif qui n'avait d'ailleurs pas été enregistré et n'avait reçu aucune exécution, Monsieur Y... ne s'étant jamais installé dans les lieux qui étaient occupés par un autre preneur la Société CASINO jusqu'à la fin du mois de juillet 1998, date à laquelle était entrée la Société DAMI B. Compte tenu du caractère fictif du bail du 12 juin 1998 l'administration fiscale considérait que la cession du doit au bail pour 700.000 francs à la Société DAMI B constituait en réalité le paiement d'un droit d'entrée à la S.C.I. RAM propriétaire des lieux, et donc un revenu foncier pour la S.C.I. RAM soumis à imposition. La S.C.I. RAM a contesté les redressements mais par lettre du 26 juillet 2001 l'administration fiscale a rejeté sa réclamation. La S.C.I. RAM a assigné Monsieur le Directeur des Services Fiscaux devant le Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE qui par jugement en date du 9 janvier 2003 l'a déboutée de ses demandes. La S.C.I. RAM a relevé appel de cette décision. Elle soutient que l'administration a admis que la valeur de l'immeuble indiquée dans l'acte n'était pas minorée. Elle en déduit que l'administration ne pouvait pas porter à 1.500.000 francs la valeur taxable de l'immeuble. Elle soutient que rien n'empêchait Monsieur Meir Y... d'acquérir un droit au bail pour exercer une activité commerciale puis d'abandonner ce projet, et qu'il ne s'est nullement substitué à la S.C.I. RAM pour l'achat du droit au bail. Elle soutient qu'il y a une contradiction de la part de l'administration à soutenir que la somme de 700.000 francs constitue un complément du prix d'achat de l'immeuble et que la vente du droit au bail pour 700.000 francs à la Société DAMI B constitue un revenu foncier de la S.C.I. RAM. Elle demande en conséquence à la Cour de dire que la somme de 700.000 francs ne peut être considérée ni comme un supplément du prix d'achat de l'immeuble, ni comme un loyer perçu par la S.C.I. RAM. Elle sollicite l'annulation de l'imposition complémentaire et la réformation du jugement déféré. Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l'Ain réfute les moyens et arguments de la S.C.I. RAM et conclut à la confirmation du jugement déféré. DISCUSSION Vu l'article 64 du livre des procédures fiscales, Attendu que le 12 juin 1998 MonsieurX par un acte non publié a consenti un bail à Monsieur Meir Y... moyennant un droit d'entrée de 700.000 francs sur un immeuble dont il a transféré la propriété le même jour par un acte passé devant les mêmes notaires à la S.C.I. RAM dont Monsieur Meir Y... était le gérant, et ce pour un prix de 800.000 francs ; Attendu que la démarche de Monsieur Y... ne répond pas à une pratique ou un intérêt commercial normal ; qu'il aurait dû normalement conclure un bail commercial avec la S.C.I. RAM après que celle-ci fût devenue propriétaire ; qu'au demeurant Monsieur Y... n'était pas commerçant et ne s'est jamais installé dans les lieux occupés d'ailleurs par un autre locataire ; Attendu que l'administration n'a jamais admis que la valeur de l'immeuble était de 800.000 francs mais considère en application de l'article 683 du Code Général des Impôts que les droits d'enregistrement doivent porter sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital, ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre et pour quelque cause que ce soit ; Or attendu que l'indemnité de 700.000 francs versée par une autre personne que l'acquéreur sous couvert d'un contrat de location purement fictif constitue un supplément de prix payé au vendeur à l'aide d'une avance faite à l'acquéreur ; que c'est donc à bon droit que l'administration a procédé à un redressement en droit d'enregistrement chez la S.C.I. RAM pour 700.000 francs ; Attendu que le bail du 12 juin 1998 passé entre MessieursX et Y... étant purement fictif, Monsieur Y... ne pouvait procéder à aucune cession de bail à la Société DAMIB ; que la somme versée par la Société DAMI B constitue donc un droit d'entrée dans les locaux payable au propriétaire ; que cette somme versée à Monsieur Y... est venue rembourser l'avance faite par ce dernier à la S.C.I. RAM ; qu'elle constitue donc un revenu foncier de la S.C.I RAM; Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.