Cour d'appel de Bastia, CIV.1, du 16 novembre 2004
Formation: CHAMBRE_CIVILE_1

Sommaire: COPROPRIETE En vertu de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, l'avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble qui pourra, avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire sachant que tout paiement (ou transfert amiable ou judiciaire) du prix est inopposable au syndic de l'immeuble ayant régulièrement fait opposition. Par conséquent, en effectuant cette formalité tardivement soit six mois après l'acte de vente et deux mois après la réalisation de la condition suspensive et la compensation du paiement du prix de cette vente, non seulement le notaire a manqué à son devoir de conseil, mais surtout, il a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en l'empêchant de valablement faire opposition à la vente et ce même s'il n'aurait pu exercer son privilège sur le prix de vente qui n'était pas consigné en l'étude du notaire.

ARRET No du 16 NOVEMBRE 2004 R.G : 03/00549 R-MCB Décision déférée à la Cour : jugement du 09 janvier 2003 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R.G : 00/1390 SCP PINNA - MELGRANI - CUTTOLI C/ Syndicat de copropriété IMMEUBLE SAMPIERO COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE QUATRE APPELANTE : SCP PINNA - MELGRANI - CUTTOLI, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal en exercice 6 boulevard Sylvestre Marcaggi 20000 AJACCIO représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour assistée de la SCP MORELLI-MAUREL-SANTELLI-PINNA-RECCHI, avocats au barreau d'AJACCIO INTIME : Syndicat de copropriété IMMEUBLE SAMPIERO Pris en la personne de son représentant légal en exercice C/SARL ALPHA GEST 14 Cours Grandval 20000 AJACCIO représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP ROMANI-CLADA-PERETTI-MAROSELLI, avocats au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 octobre 2004, devant la Cour composée de : Madame Marie-Colette BRENOT, Président de Chambre Madame Françoise BASTIEN-RABNER, Conseiller Monsieur Antoine STEFF, Conseiller qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Martine X... MINISTERE PUBLIC : Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée et qui a fait connaître son avis. ARRET : Contradictoire, Prononcé par Madame Marie-Colette BRENOT, Président de Chambre, à l'audience publique du 16 novembre 2004, date indiquée à l'issue des débats, Signé par Madame Marie-Colette BRENOT, Président de Chambre, et par Madame Martine X..., Greffier présent lors du prononcé. * * *EXPOSE DU LITIGE : Madame Y... a été condamnée, par jugement du 29 juin 1995, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAMPIERO à AJACCIO la somme de 28.828,29 francs. L'appartement dont Mme Y... était propriétaire dans cet immeuble a été vendu par acte reçu par la SCP PINNA-MELGRANI-CUTTOLI, notaires. Le Syndicat de copropriété de l'immeuble SAMPIERO, qui n'avait pu recouvrer auprès de Madame Y... l'arriéré de charges, a formé opposition à la vente par acte extra-judiciaire du 5 mars 1997. Le notaire l'ayant informé que le prix de vente n'avait pas transité par sa comptabilité, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAMPIERO a fait assigner la SCP PINNA-MELGRANI-CUTTOLI en déclaration de responsabilités et réparation de préjudice. Par jugement du 9 janvier 2003, le tribunal de grande instance d'AJACCIO : - a dit que le paiement du prix de vente de l'appartement ayant appartenu à Madame Y... est inopposable au syndic, - a dit que la SCP PINNA-MELGRANI-CUTTOLI, notaire associé, est responsable du défaut d'encaissement des sommes dues au Syndicat, - l'a condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAMPIERO la somme de 8.076,40 euros, - l'a condamnée à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par déclaration du 23 avril 2003, la SCP PINNA-MELGRANI-CUTTOLI a régulièrement interjeté appel de cette décision. Vu les conclusions déposées le 28 juillet 2003 par la SCP PINNA-MELGRANI-CUTTOLI par lesquelles : - elle fait valoir que la vente du lot en cause est intervenue sans versement de prix par une opération de compensation de créance, que le notaire ne détenait aucune somme et qu'il n'y avait pas lieu à notification de l'avais de mutation prévu par l'article 20 de la loi de 1965, - elle demande de constater que le notaire n'a commis aucune faute, - subsidiairement, elle invoque fa faute du Syndicat des copropriétaires qui n'a pas inscrit d'hypothèque légale à l'origine du préjudice qu'il invoque, - elle précise que l'erreur qui pourrait être reprochée au notaire ne peut être à l'origine directe du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires puisque même si ce dernier avait pu former opposition, cette dernière aurait été sans effet compte tenu de l'absence de versement de somme entre l'acquéreur et le vendeur, - elle sollicite la réformation du jugement, le débouté du Syndicat des copropriétaires et sa condamnation à lui payer la somme de 2.286,74 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Vu les conclusions déposées le 13 janvier 2004 par le Syndicat des copropriétaires de la résidence SAMPIERO par lesquels il fait valoir que le fait de n'avoir pas reçu en son temps l'avis de mutation prévu par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ne lui a pas permis de faire valablement opposition à la vente et sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 4.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * * MOTIFS DE LA DECISION : L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extra-judiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire (...). Les effets de l'opposition sont limités au montant de créance ainsi énoncé (...). Tout paiement au transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition". Suivant acte reçu le 13 août 1996 par Maître PINNA, notaire, Madame Y... et ses fils ont vendu à Monsieur Z... un appartement et un grenier situés 2 avenue président Kennedy à AJACCIO moyennant le prix principal de 350.000 francs. L'acte précise que "d'un commun accord entre les parties, ledit prix est compensé avec pareille somme de 350.000 francs formant le montant en principal de prêts d'argent souscrits par les consorts Y..., vendeurs, au profit de Monsieur Z..., acquéreur". Cet acte comporte la condition suspensive suivante : "toutefois, il est entendu que les effets de cette compensation seront suspendus jusqu'à ce qu'il soit justifié à l'acquéreur qu'il n'existe aucune inscription hypothécaire, ni aucune transcription ou publication d'actes ou jugements susceptibles de remettre en cause la vente ou de restreindre les droits de l'acquéreur sur le bien acquis". Par acte du 27 décembre 1996 reçu par Maître PINNA, le vendeur et l'acquéreur ont constaté la réalisation de la condition suspensive et la compensation du paiement du prix de cette vente". Ce n'est que le 25 février 1997, soit près de deux mois après l'acte constatant la réalisation de la condition suspensive que la SCP PINNA-MELGRANI-CUTTOLI a adressé au syndic de la copropriété de l'immeuble du 2 avenue Kennedy l'avis prévu par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Contrairement à ce que soutient le notaire, cette notification s'imposait à lui en application de l'article 20 de la loi du 10 janvier 1965 et il a manqué à son devoir de conseil en effectuant cette formalité tardivement, soit plus de six mois après l'acte du 13 août 1996. L'alinéa 2 de L'alinéa 2 de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 rend inopposable au syndic tout paiement ou tout transfert amiable ou judiciaire du prix. Il est constant que par "transfert amiable du prix", il faut entendre notamment toutes opérations ayant pour effet de transférer la créance à un tiers notamment le paiement par compensation ou d'éteindre la dette du prix du fait de créances sur le vendeur que détiendrait l'acheteur. Si Maître PINNA avait fait la notification de l'article 20 au Syndicat de copropriétaires au moment de l'acte passé le 13 août 1996, celui-ci aurait fait opposition avant que l'acte du 27 décembre 1996 constatant la réalisation de la condition suspensive et la compensation du paiement du prix ne soit reçu par le notaire. Le fait que les fonds n'aient pas transité par son étude ne permet pas au notaire d'affirmer que l'opposition aurait été sans effet, cette opposition aurait, en effet, fait obstacle à ce que l'acte du 27 décembre 1996 constatant le paiement du prix par compensation soit passé, même si le Syndicat de copropriétaires n'aurait pu exercer son privilège sur le prix de vente qui n'était pas consigné en l'étude du notaire. En d'autres termes, l'opposition faite dans le délai aurait empêché que l'acte soit passé. Le préjudice du Syndicat des copropriétaires qui n'a pu valablement faire opposition à la vente est égal au montant des charges de copropriété qu'il n'a pu recouvrer. Ce montant n'est pas contesté par l'appelant. Le jugement sera en conséquence confirmé. Le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi de l'appelant dans l'utilisation d'une voie de recours. Sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée. Il y a lieu de fixer à la somme de 1.000 euros le montant des frais irrecouvrables que l'équité commande de ne pas laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAMPIERO. * * * PAR CES MOTIFS, LA COUR : Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, Y ajoutant, Rejette la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAMPIERO, Condamne la SCP PINNA-MELGRANI-CUTTOLI à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAMPIERO la somme de MILLE EUROS (1.000 euros) en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne la SCP PINNA-MELGRANI-CUTTOLI aux dépens. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET 03/00549 Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours arrêt du SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE QUATRE SCP PINNA - MELGRANI - CUTTOLI Rep/assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour) Rep/assistant : la SCP MORELLI-MAUREL-SANTELLI-PINNA-RECCHI (avocats au barreau d'AJACCIO) C/ Syndicat de copropri IMMEUBLE SAMPIERO Rep/assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep/assistant : la SCP ROMANI-CLADA-PERETTI-MAROSELLI (avocats au barreau d'AJACCIO) DOSSIERS AVOUES MANQUANTS : NON RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES DOSSIERS RENDUS LE NOMBRE DE PHOTOCOPIES : 8