Cour d'appel de Versailles, du 21 janvier 2000

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour habiter - Conditions La décision de reprendre un logement donné à bail pour l'habiter constitue un motif suffisant de congé, le locataire n'est alors pas fondé à discuter les raisons qui président à la décision du bailleur, sauf à contester a posteriori la réalité de la reprise et ne peut réclamer le respect par le bailleur de son obligation de faire l'offre d'un autre logement que s'il remplit les conditions énoncés à l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 24 juin 1985, Monsieur et Madame X... ont donné en location à Madame Y... née Z... un appartement sis 21 avenue Amélie à SOISY SOUS MONTMORENCY ; ce bail prenait effet le 1er juillet 1985 et était conclu pour une durée de 6 ans. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 1997, Monsieur et Madame X... ont donné congé à Madame Y... née Z.... Le 6 mars 1998, Monsieur et Madame X... ont fait assigner Madame Y... née Z... devant le tribunal d'instance de MONTMORENCY, afin de voir valider le congé afin de reprise pour habiter délivré par eux, ordonner son expulsion sous astreinte et obtenir paiement de la somme de 3.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Monsieur et Madame X... ont exposé que Mme X... a un besoin impératif de reprendre possession de l'appartement loué, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, en raison de son état de santé ; que le congé a pu être valablement donné pour la date anniversaire du bail et qu'il est régulier. A l'audience, ils ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et y ont ajouté une demande en paiement de la somme de 3.000 Francs de dommages-intérêts et ont porté leur demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à la somme de 5.000 Francs. Madame Y... née Z... a répliqué que le congé n'était pas conforme à la loi, ayant été délivré quatre mois après le renouvellement, qu'il n'est pas motivé et qu'aucun logement de remplacement n'a été offert. Elle a formé une demande reconventionnelle afin d'obtenir le remboursement de la somme de 81.050 Francs correspondant aux provisions sur charges indûment versées en l'absence de régularisation annuelle ; elle a sollicité en outre le paiement de la somme de 2.000 Francs à titre de dommages-intérêts et de celle de 6.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 23 juillet 1998, le tribunal d'instance de MONTMORENCY a rendu la décision suivante : - déclare régulier en la forme le congé délivré par Monsieur et Madame X... le 31 octobre 1997 ; en reporte les effets au 1er juillet 2003, - déboute Monsieur et Madame X... de leur demande de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déboute Madame Y... de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, - avant-dire-droit, sur la demande reconventionnelle de remboursement de charges : - ordonne à Monsieur et Madame François X... de produire au plus tard à l'audience du 19 novembre 1998 les documents justificatifs des charges récupérables relatives au logement loué pour les années 1985 à 1997, (décomptes par nature et par catégorie de charges ainsi que leur mode de répartition entre les occupants) ainsi que les décomptes de régularisation année par année, - dit qu'à défaut par les époux X... d'y satisfaire dans le délai imparti, le tribunal pourra passer outre et statuer sauf à tirer toute conséquence de leur abstention ou de leur refus, - renvoie la cause et les parties à l'audience de ce tribunal du 19 novembre 1998 à 14 heures, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamne Monsieur et Madame X... à payer à Madame Thérèse Z... Y... la somme de 1.500 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le 27 octobre 1998, Monsieur et Madame X... ont interjeté appel. Concernant la validation du congé, ils soutiennent que le congé délivré à Madame Y... répond aux exigences de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que ce texte prévoit que le bailleur doit offrir un logement de remplacement en donnant congé lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans et a des ressources annuelles inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance ; que Madame Y... est âgée de moins de 70 ans; que par ailleurs, eux-mêmes étaient âgés respectivement de 84 et 85 ans à la date de délivrance du congé, de sorte qu'en tout état de cause, ils n'avaient pas l'obligation d'offrir un logement de remplacement. Concernant la date d'effet du congé, ils font observer que le tribunal a fait application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 21 juillet 1994 ; que la durée de reconduction du contrat est de trois ans et non de six, comme l'a retenu le tribunal ; que par conséquent, le bail reconduit est venu à échéance le 1er juillet 1997 et a été alors reconduit tacitement pour une durée de trois ans ; que le congé donné postérieurement, le 31 octobre 1997 pour le 1er juillet 1998, était prématuré ; que ses effets doivent être reportés non pas au 1er juillet 2003 mais au 1er juillet 2000. Concernant la demande de dommages-intérêts de Madame Y..., ils contestent ses accusations. Ils demandent à la Cour de : Vu le bail en date du 24 juin 1985 et le congé en date du 30 octobre 1997 : - dire Monsieur et Madame X... recevables et bien fondés en leur appel, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il reporte au 1er juillet 2003 les effets du congé délivré par Monsieur et Madame X... à Madame Y..., - constater que le bail a été reconduit tacitement pour trois ans à compter du 1er juillet 1997, - constater que le bail en cours vient à expiration le 1er juillet 2000, - dire que les effets du congé délivré le 30 octobre 1997 par Monsieur et Madame X... à Madame Y... sont reportés au 1er juillet 2000, - débouter Madame Y... de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 8.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a alloué à Madame Y... une somme de 1.500 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et la débouter de toutes demandes à ce titre, - condamner Madame Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au profit de la SCP GAS conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Y... née Z... répond que le bail d'une durée initiale de six mois est renouvelable par tacite reconduction par période de même durée ; que l'argumentation des appelants selon laquelle Madame X... aurait des difficultés pour monter l'escalier est inefficiente et que d'ailleurs ce motif n'a pas été évoqué dans le congé ; que les époux X... n'ont pas offert leur logement en remplacement ; que l'appartement qu'elle occupe comporte lui-même deux niveaux différents; que le congé délivré le 31 octobre 1997 est donc nul. Elle fait valoir que les époux X..., qui habitent le logement au-dessus, troublent continuellement sa jouissance en déposant leurs ordures dans le couloir d'accès à son appartement, en passant systématiquement par l'entrée qui lui est réservée, en lui enlevant ses affaires de sa cave. A titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a reporté les effets du congé au 1er juillet 2003. Elle demande à la cour de : - dire et juger les époux X... mal fondés en leur appel, - les en débouter, - faire droit à l'appel incident de Madame Y..., - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit régulier en la forme le congé délivré le 31 octobre 1997 à Madame Y... par les époux X..., Et statuant à nouveau, - dire et juger nul et de nul effet ledit congé, - débouter les époux X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les époux X... à régler à Madame Y... la somme de 20.000 francs à titre de dommages-intérêts, A titre subsidiaire, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reporté les effets du congé donné le 31 octobre 1997 au 1er juillet 2003, - condamner les époux X... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant pourra être recouvré par Maître TREYNET, avoué, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 16 novembre 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 30 novembre 1999. SUR CE, LA COUR, Considérant que dans la lettre de congé datée du 30 octobre 1997 et expédiée par recommandé avec accusé de réception le 31 octobre 1997, le bailleur indique "Il est indispensable que nous puissions disposer pour notre besoin personnel de ce logement" ; que le motif du congé ainsi clairement énoncé est bien la reprise pour habiter au profit des bailleurs eux-mêmes ; que la décision de reprendre le logement pour l'habiter constitue en elle-même le motif suffisant du congé, de sorte que l'intimée n'est pas fondée à discuter les raisons de cette décision des bailleurs ; qu'elle ne pourra, le cas échéant, que contester la réalité de cette reprise a posteriori et que, pour le moment, rien ne permet de douter de la sincérité du motif de reprise invoqué ; Considérant que Madame Y..., qui est née en novembre 1933 selon son numéro de sécurité sociale, ne justifie pas remplir les conditions prévues par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 pour que les bailleurs soient dans l'obligation de lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques réglementaires ; qu'en tout état de cause, il ressort des photocopies des cartes nationales d'identité des appelants versées au dossier de la cour, que Madame X... est née le 5 juin 1912 et son mari le 3 novembre 1913, de sorte qu'ils étaient âgés de plus de soixante ans à la date de délivrance du congé et le seront indéniablement à la date d'échéance du contrat, quelle que soit celle retenue par la cour ; que les dispositions les contraignant à faire l'offre d'un autre logement à leur locataire ne leur sont donc pas applicables ; Considérant que c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les conditions prescrites par l'article 15 de la loi du 15 juillet 1989 étaient réunies en la forme ; Considérant que néanmoins, par application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut donner congé que pour la date d'expiration du bail en respectant le préavis de 6 mois prévu par l'article 15 précité ; qu'en l'espèce, le bail conclu le 24 juin 1985 pour une durée de 6 ans à compter du 1er juillet 1985 est venu à expiration le 30 juin 1991 et faute de congé, a été reconduit tacitement pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 1991, soit jusqu'au 30 juin 1997 ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, toujours faute de congé, il a alors été reconduit tacitement non pas pour six ans mais pour trois ans, comme le prévoit l'alinéa 3 de l'article 10 précité dont la rédaction a été modifiée par la loi du 21 juillet 1994 ; que par conséquent, ce bail reconduit pour trois ans expirera le 30 juin 2000 ; Considérant qu'il est constant que le congé, régulier en la forme, donné pour une date prématurée, vaut pour la première date utile, à savoir en l'espèce la date d'expiration du bail pour laquelle le bailleur peut valablement donner congé; que dès lors, les effets du congé du 30 octobre 1997 sont reportés au 30 juin 2000 ; Considérant que Madame Y... ne démontre pas que les époux X... troubleraient continuellement sa jouissance; que les trois attestations qu'elle verse aux débats font état de la présence de la petite fille des propriétaires qui vient parfois passer la nuit chez eux, accompagnée de son bébé et de l'arrosage du jardin par Monsieur X... ; qu'un seul des témoins déclare que Monsieur X... utilise le robinet installé près de son garage; que ce seul témoignage, sans qu'il soit d'ailleurs précisé si Madame Y... a l'usage exclusif de ce robinet, ne suffit pas à rapporter la preuve des troubles de jouissance allégués ; que par conséquent, la cour déboute Madame Y... de sa demande en paiement de dommages-intérêts ; Considérant que les parties n'ont pas critiqué ni émis de prétention concernant la partie avant-dire-droit du jugement déféré ; qu'il y a donc lieu de la confirmer en tant que de besoin ; Considérant qu'eu égard à l'équité, il convient de confirmer le jugement déféré qui a condamné les époux X... à payer à Madame Y... la somme de 1.500 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, mais de rejeter les demandes des parties sur ce même fondement pour les frais irrépétibles d'appel ; Considérant que les époux X..., qui ont délivré congé pour une date prématurée, seront condamnés aux entiers dépens ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt ; ET Y AJOUTANT ET REFORMANT : CONSTATE que le bail signé par les parties s'est reconduit tacitement pour trois ans à compter du 1er juillet 1997 et expirera le 30 juin 2000 ; DIT que les effets du congé délivré le 30 octobre 1997 par Monsieur et Madame X... sont reportés au 30 juin 2000 ; DEBOUTE Madame Y... née Z... de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; DEBOUTE Monsieur et Madame X... ainsi que Madame Y... née Z... de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile formulées devant la cour ; CONDAMNE Monsieur et Madame X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, B. TANGUY Alban CHAIX