Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e Chambre A
, 15 octobre 2010, 09/05104
Formation: 11e Chambre A

Sommaire: VENTE Afin de valider l'acte de vente, l'acheteur doit fournir une autorisation de prêt pour la somme de la transaction. Elle l'espèce, le futur acheteur a demandé une somme supérieure à celle nécessaire à l'achat, requête refusée par le prêteur. Il s'est prévalu de la condition suspensive, prévue à l'article 1178 du code civil, pour annuler l'acte de vente. Toutefois, la Cour a considéré que l'acheteur n'a pas respecté son obligation de demander un prêt conforme aux caractéristiques du contrat et est responsable de l'immobilisation de l'appartement de la propriétaire.

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 11e Chambre A ARRÊT AU FOND DU 15 OCTOBRE 2010 No 2010/ 456 Rôle No 09/ 05104 Elisabeth X... C/ Fabien Y...S. A. R. L. FRANCE TRANSACTIONS Grosse délivrée le : à : SCP ERMENEUX SCP TOLLINCHI SCP TOUBOUL réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 08 Janvier 2009 enregistré au répertoire général sous le no 11/ 08/ 26. APPELANTE Madame Elisabeth X...née le 19 Septembre 1948 à LONGCHAMP (COTE D'OR), demeurant ... représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, Assistée de la SCP DAYDE-PLANTARD-ROCHAS & VIRY, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gaëlle BAPTISTE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur Fabien Y...demeurant ...représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour, Ayant pour avocat Me Olivier PEISSE, du barreau de TOULON S. A. R. L. FRANCE TRANSACTIONS prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant 11 Boulevard Cunéo-83000 TOULON représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, Ayant la SCP BERGEL JL-BERGEL MR, avocats au barreau de MARSEILLE *- *- *- *- * 11ème A-2010/ 456 COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 01 Septembre 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Robert PARNEIX, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Robert PARNEIX, Président Madame Danielle VEYRE, Conseiller Madame Cécile THIBAULT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2010. ARRÊT Contradictoire, Prononcé (e) par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2010, Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** 11ème A-2010/ 456 FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon acte sous seing privé du 26 juin 2007 Mme X..., par l'intermédiaire de la société France Transactions, a vendu à M. Y...un appartement pour le prix de 134 000 euros sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. La réitération de la vente n'étant pas intervenue, Mme X...a assigné M. Y...et la société France Transactions afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 7 000 euros stipulée à titre de clause pénale. Par jugement du 8 janvier 2009 le tribunal d'instance de Toulon l'a déboutée de sa demande. Par déclaration du 13 mars 2009 Mme X...a relevé appel et, dans ses dernières écritures déposées le 10 mars 2010, conclut à la réformation du jugement. Elle soutient que la demande de prêt de M. Y...n'était pas conforme aux clauses du compromis de sorte que la condition suspensive doit être considérée comme accomplie. Elle ajoute que la société France Transactions l'a laissée dans l'ignorance des suites du compromis, ce qui a entraîné l'immobilisation de son bien pendant une durée excessive. Elle sollicite en conséquence, sur le fondement des articles 1135, 1147 et 1178 du code civil, la condamnation solidaire des intimés au paiement de la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 30 mars 2010, M. Y...demande à la cour de confirmer le jugement ou, subsidiairement, de réduire le montant de la clause pénale et de condamner Mme X...au versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir qu'il n'a pas obtenu son emprunt par suite de la diminution de ses revenus au cours de l'année 2007. Par conclusions déposées le 26 octobre 2009 la société France Transactions demande également la confirmation du jugement et sollicite une indemnité de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose que Mme X...ne rapporte la preuve ni de la faute qu'elle lui reproche ni de la réalité de son préjudice. MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la demande dirigée contre M. Y... Attendu qu'aux termes de l'article 1178 du code civil " la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement " ; Attendu que cette règle est rappelée par l'acte de vente sous condition suspensive signé par les parties qui stipule notamment en son article J : "... si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre " ; Attendu qu'aux termes de l'acte du 26 juin 2007 M. Y...devait justifier dans un délai de dix jours du dépôt d'une ou plusieurs demandes de prêt d'un montant global de 144 000 euros d'une durée de 30 ans au taux maximum de 4, 50 % ; que selon un courrier de l'Union de Crédit pour le Bâtiment (UCB) en date du 19 février 2008, il a en réalité sollicité un prêt de 154 000 euros d'une durée de 420 mois (35 ans) au taux de 4, 45 % ; 11ème A-2010/ 456 Attendu qu'il résulte de ces constatations qu'il n'a pas respecté son obligation de demander un prêt conforme aux caractéristiques du contrat et a ainsi empêché par sa faute la réalisation de la condition suspensive qui doit être réputée accomplie ; qu'il n'est en effet pas démontré que l'UCB ait refusé son concours en raison de la diminution de ses ressources, celle-ci n'étant intervenue qu'à compter de septembre 2008, ainsi qu'en atteste l'examen de ses fiches de paie ; que par suite le jugement qui a rejeté la demande de Mme X...sera réformé ; Attendu qu'en application de l'article 1152 du code civil le juge peut, même d'office, modérer une clause pénale lorsque son montant est manifestement excessif ; qu'en l'espèce le préjudice de l'appelante réside pour l'essentiel dans l'immobilisation de son appartement pendant deux mois en raison de l'échec de la transaction ; que la somme de 7 000 euros prévue dans l'acte, qui représente plus de 5 % du prix de vente, est manifestement excessive et sera réduite à 4 000 euros ; 2) Sur la demande dirigée contre la société France Transactions Attendu que Mme X...reproche à la société France Transactions de n'avoir pas exécuté loyalement son mandat en tardant à l'informer du rejet de la demande de prêt de M. Y...; Mais attendu que la société France Transcations a informé Mme X...le 27 septembre 2007 du refus du prêt notifié par l'UCB à M. Y...le 17 juillet 2007 ; qu'elle a mis à profit ce délai pour tenter de trouver un autre financement, notamment auprès du Crédit Foncier, ce qui était conforme à l'intérêt de l'appelante ; que dès lors la faute alléguée par Mme X...n'est pas établie et sa demande d'indemnisation a été à juste titre rejetée par le premier juge ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; 3) Sur les demandes accessoires Attendu qu'il n'est pas justifié de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Et attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens ; PAR CES MOTIFS Confirme le jugement uniquement en ce qu'il a rejeté la demande dirigée contre la société France Transactions ; L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau ; Condamne M. Y...à payer à Mme X...la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. Y...aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Et le président a signé avec la greffière. Le greffier Le Président