Cour d'appel de Versailles, du 24 septembre 1999, 1997-7680

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations - Réparations - Accomplissement par le locataire - Autorisation préalable - Nécessité Lorsque le bailleur n'exécute pas des travaux de réparation de la toiture, dont la nécessité a été établie par un procès verbal d'huissier, après la mise en demeure adressée par son locataire, ce dernier peut lui demander des dommages et intérêts, en raison du trouble de jouissance qu'il subit, ou demander la résiliation du bail aux torts du bailleur pour non respect de ses obligations contractuelles, ou encore solliciter l'autorisation en justice d'exécuter lui même les réparations aux dépens du bailleur, sur le fondement des articles 1142, 1144 et 1146 du code civil. Cependant, un locataire qui prend seul l'initiative de faire exécuter les travaux sans autorisation ne peut s'arroger un droit de compensation pour pratiquer d'office une rétention des loyers

FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 1992, Monsieur Christian X... a consenti à Mademoiselle Martine Y..., un bail d'une maison d'habitation sise à BOUFFEMONT, 7 rue Voltaire, pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer initial mensuel de 3.500 Francs. Par ce même acte Monsieur Jean-Jacques Z... s'est porté caution solidaire. Par acte d'huissier en date du 30 octobre 1992, Mademoiselle Y... a fait citer Monsieur X... devant le tribunal d'instance d'ECOUEN, afin de voir : - condamner Monsieur X... à lui rembourser la somme de 18.857,40 Francs au titre du coût de remplacement d'une chaudière, ainsi que celle de 6.681,01 Francs correspondant au remplacement du système d'assainissement, - ordonner une expertise judiciaire, - condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 20.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire de la décision. Par jugement en date du 2 juillet 1993, le tribunal d'instance d'ECOUEN, a désigné un expert. Ce dernier à déposé son rapport le 28 septembre 1995. Par acte d'huissier du 13 juillet 1993, Mademoiselle Y... et Monsieur Z... ont fait citer Monsieur X... devant la même juridiction afin de voir suspendre les effets d'un commandement visant la clause résolutoire délivré le 25 juin 1993 et condamner Monsieur X... au paiement d'une somme de 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le tribunal, en son audience du 24 janvier 1997, a ordonné la jonction des procédures. Par jugement contradictoire en date du 15 juillet 1997 le tribunal d'instance d'ECOUEN a : - condamné Mademoiselle Y... à verser à Monsieur X... la somme de 46.757,87 Francs, - dit que Monsieur Z... devra garantir en sa qualité de caution le paiement de la condamnation prononcée à l'encontre de Mademoiselle Y..., - débouté les parties de leurs autres demandes, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamné Mademoiselle Y... aux dépens. Le 30 juillet 1997, Monsieur Z... et Mademoiselle Y... ont relevé appel de cette décision. Ils exposent que Mademoiselle Y... a dû faire procéder à des travaux afin de rendre le logement habitable qu'il convient de mettre à la charge du bailleur puisqu'elle n'a accepté de les entreprendre en raison d'un accord qu'elle pensait avoir finalisé avec le bailleur et prient la Cour de : - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mademoiselle Y... au paiement de la somme de 35.203,14 Francs au titre de la "mise aux normes", - infirmer également en ce qui concerne la prise en charge par le bailleur du coût du remplacement du système d'assainissement et de la chaudière, - condamner Monsieur X... au remboursement de ces travaux, ainsi que de la réfection de la toiture pour un prix de 48.855,68 Francs, - statuer ce que de droit sur le paiement des loyers à hauteur de la somme de 49.692 Francs, - infirmer la décision sur le quantum des dommages-intérêts alloués à Mademoiselle Y..., - fixer ceux-ci à la somme de 40.000 Francs, - confirmer le jugement sur les autres points : rejet de la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, rejet de la demande de dommages-intérêts pour préjudice financier, - condamner Monsieur X... au paiement de la somme de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - le condamner en tous les dépens dont le montant sera recouvré par la SCP KEIME GUTTIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur X... expose qu'il n'a conclu aucun accord relatif à des travaux avec Mademoiselle Y..., qu'en fait les travaux que Mademoiselle Y... a entamé puis stoppé, n'avaient pour but que l'embellissement de la maison qui sont, selon les stipulations contractuelles (articles 2, 3, 4 du contrat) à la charge du locataire ; que, concernant les travaux d'assainissement et de la chaudière, les dispositions de l'article 1144 du code civil ne peuvent jouer, faute de mise en demeure préalable du débiteur de l'obligation ; que, concernant les travaux sur la toiture, Mademoiselle Y... a refusé l'accès du logement à la société AGUIAR, et n'a pas achevé les travaux qu'elle avait fait faire par la suite. Il demande donc à la Cour de : - dire Monsieur X... recevable et bien fondé en son appel incident, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur X... au paiement de la somme de : * 23.137,27 Francs au titre des travaux relatifs à la toiture, * 15.000 Francs au titre des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par Mademoiselle Y..., - infirmer également le jugement entrepris en ce qui concerne le préjudice moral et financier subi par Monsieur X..., - condamner Mademoiselle Y... à verser à Monsieur X... la somme de : [* 20.000 Francs à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral de Monsieur X..., *] 3.123,87 Francs à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier de Monsieur X..., - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mademoiselle Y... au paiement de la somme de 35.203,14 Francs au titre de la mise aux normes, l'a débouté de sa demande concernant le remboursement de la chaudière et du système d'assainissement, l'a condamné à régler la somme de 49.692 Francs au titre des loyers impayés et en ce qu'elle a dit que Monsieur Z... devrait garantir en sa qualité de caution le paiement de toutes les condamnations qui seront prononcées à l'encontre de Mademoiselle Martine Y..., - vu l'article 1154 du code civil, prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles, - condamner Mademoiselle Y... à verser à Monsieur X... une indemnité de 13.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, dont le montant sera recouvré par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, - dire que les condamnations prononcées à l'encontre de Mademoiselle Y... porteront intérêt au taux légal à compter de la saisine de la cour d'appel de céans. L'ordonnance de clôture a été signée le 6 mai 1999 et l'intimé a déposé son dossier à l'audience du 22 juin 1999. SUR CE LA COUR I/ Considérant qu'en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce, le bailleur Monsieur X... avait l'obligation de délivrer à la locataire Mademoiselle Y... un logement en bon état d'usage et de réparations et qu'il devait entretenir les locaux en état de servir à leur usage de logement d'habitation ; qu'il s'agit là d'une obligation de faire, au sens de l'article 1142 du code civil et que son inexécution se résout en dommages-intérêts ; que de plus, Mademoiselle Y... devait mettre son bailleur en demeure d'exécuter chacun des travaux qu'elle estimait devoir lui incomber (article 1146 du code civil) ; Considérant qu'il est d'abord souligné que l'appelante fait état d'un procès-verbal de constat établi par huissier, à l'entrée dans les lieux, le 5 février 1992 et qui, selon ses propres écritures révélait que "les locaux n'étaient pas en bon état d'entretien" ; que ce procès-verbal n'indique pas quelles seraient les défaillances du gros oeuvre ou des équipements et qu'il ne contient aucune réserve ni réclamation formulée par le locataire, ni aucun engagement pris par Monsieur X..., à ce propos ; Considérant qu'il est constant que seules les réparations devant être faites sur la toiture, la cheminée à la suite de fuites, ont fait l'objet d'une mise en demeure de la part de Mademoiselle Y..., le 22 juillet 1992, et qu'il est certes constant que Monsieur X... n'a pas déféré à cette mise en demeure ; qu'en Droit, il appartenait alors à Mademoiselle Y... de réclamer des dommages-intérêts en vertu de l'article 1142 du code civil, notamment pour ses troubles de jouissance, puisqu'une jouissance paisible ne lui était plus assurée, ou bien demander la résiliation du bail aux torts du bailleur qui n'avait pas respecté ses obligations (article 1184 et 1741 du code civil), ou enfin et surtout, se faire autoriser en justice à faire exécuter elle-même cette obligation d'entretien et de réparations aux dépens du bailleur, celui-ci pouvant être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution, et ce en vertu de l'article 1144 du code civil ; Considérant en réalité, que l'appelante n'a suivi aucune de ces voies légales et qu'elle a préféré, "lassée des promesses non tenues" (sic), prendre, seule, l'initiative de faire exécuter des travaux de son choix, sans aucune autorisation et sans le contrôle du propriétaire, méconnaissant ainsi gravement les droits attachés à la propriété d'autrui ; que de plus, ces travaux qu'elle a décidé, seule, d'entreprendre, n'ont même pas été achevés, notamment ceux concernant la toiture, et que l'expert (page 10 - 6 "avis technique de l'expert") parle aussi de "modifications" faites dans les lieux ; qu'en outre, en la page 11 de son rapport, l'expert précise qu'il ne pouvait se prononcer sur l'urgence de certains travaux exécutés sur les équipements puisqu'aucun élément d'appréciation justifiait leur mauvais état lors de la signature du bail ; qu'enfin, il est utile de souligner (page 13 du rapport) que Mademoiselle Y... n'a même pas pu produire de facture au sujet des travaux de la toiture qui demeurent inachevés et que l'expert conclut (page 14 - 7 - 4), à bon droit, qu'il faut entreprendre des travaux d'un montant de 35.203,14 Francs pour terminer ces travaux de Mademoiselle Y... ; Considérant en définitive, que Mademoiselle Y... a méconnu gravement les droits du propriétaire (article 544 du code civil) et les dispositions des articles 1142, 1144 et 1146 du code civil, et que rien ne l'autorisait à pratiquer d'office une rétention des loyers (article 7)a) de la loi du 6 juillet 1989 et article 1728-2° du code civil, s'arrogeant ainsi, seule, un droit de compensation avec de prétendues créances qu'elle aurait eues contre Monsieur X... ; que celui-ci était donc fondé à réclamer le paiement intégral de ces loyers qui s'élèvent à un total justifié de 49.692 Francs arrêté à novembre 1994 (et ce en tenant compte des 16.808 Francs qu'il a perçus) ; Considérant que le jugement déféré est donc confirmé de ce chef et en ce qu'il a, à bon droit, condamné Mademoiselle Y... et sa caution Monsieur Z... à payer au bailleur 35.203,14 Francs au titre des travaux restant à faire, et ci-dessus analysés ; Considérant que la cour, y ajoutant, ordonne que les intérêts dus sur ces dommages-intérêts confirmés, pour une année entière au moins, seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, ainsi que les intérêts au taux légal sur toues les sommes maintenant accordées ; Considérant en ce qui concerne plus particulièrement les travaux du système d'assainissement et de la chaudière, que certes l'expert, l'expert judiciaire, a cru pouvoir indiquer, que selon lui "certains des travaux" (dont ceux du chauffage) "se justifiaient sans ambigu'té" (page 10 - 6 - 1 du rapport) et qu'il en était de même pour ceux de l'assainissement (page 11 du rapport) mais qu'il demeure, en Droit, qu'aucune des dispositions légales des articles 544, 1144 et 1148 du code civil n'avait été respectée par la locataire qui a agi, de sa propre initiative, sans autorisation écrite (article 7)f) de la loi du 6 juillet 1989), ni accord ultérieur de la part du propriétaire, et à sa seule convenance, étant de plus rappelé que la plupart de ces travaux et modifications voulus par elle seule, n'ont même pas été terminés (page 10 - 6 - 1 du rapport) ; que là encore, les demandes de Mademoiselle Y... sont infondées et qu'elle en est donc déboutée ; que le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a prononcé des condamnations à paiement contre Monsieur X..., de ces deux chefs ; Considérant en définitive, que l'appelante est déboutée de sa demande en paiement d'une somme totale de 48.855,68 Francs du chef de ces divers travaux et modifications ; II/ Mais considérant par ailleurs, qu'il demeure que Monsieur X... n'a pas respecté son obligation d'entretien de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ci-dessus rappelée et qu'il est constant comme résultant des constatations précises et complètes de l'expert judiciaire que les vices et les défauts affectant le bien loué ont fait obstacle à une jouissance paisible des lieux ; que le jugement est donc confirmé en ce qu'il a, à bon droit, accordé 15.000 Francs de dommages-intérêts à Mademoiselle Y... pour son trouble de jouissance, et que l'appelante est donc déboutée de sa demande en paiement de 40.000 Francs de dommages-intérêts de ce chef ; Considérant que de son côté, le bailleur qui était en droit d'espérer et de réclamer le paiement intégral du loyer convenu, aux termes fixés, s'est trouvé privé de cette source de revenus et que, face à la carence délibérée et persistante de sa locataire, il a été obligé de suivre une longue instance judiciaire, depuis octobre 1992, qui lui a causé divers tracas et préjudices d'ordre moral et financier qui sont certains et directs et qui doivent donc donner lieu à des dommages-intérêts à son profit ; que la Cour réforme donc sur ce point le jugement déféré et condamne Mademoiselle Y... à lui payer 15.000 Francs de dommages-intérêts de ces deux chefs de préjudice avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; Considérant de plus, que compte-tenu de l'équité, l'appelante est déboutée de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et qu'en vertu de ce même texte, elle est condamnée à payer à Monsieur X... la somme de 10.000 Fracs avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; III/ Considérant enfin que Monsieur Z... ne formule en appel aucun moyen ni aucune demande particulière, propre à son acte de cautionnement solidaire du 1er février 1992, dont il ne discute ni la régularité, ni la portée ; qu'il est donc condamné à garantir Mademoiselle Y... du montant de toutes les condamnations ci-dessus prononcées ou confirmées à la charge de cette appelante ; PAR CES MOTIFS LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Vu le rapport de l'expert judiciaire Monsieur CROZET du 26 septembre 1995 : - CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mademoiselle Martine Y... à payer à Monsieur Christian X... la somme de 49.962 Francs de loyers impayés (arrêtée à novembre 1994 et ce en tenant compte des 16.808 Francs déjà perçus) et la somme de 35.203,14 Francs au titre des travaux restant à faire ; - ORDONNE que tous les intérêts dus sur ces sommes confirmées ou maintenant accordées, pour une année entière au moins, seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; - DEBOUTE Mademoiselle Y... de toutes ses demandes en paiement d'un total de 48.855,68 Francs du chef des travaux ; - CONFIRME le jugement en ce qu'il a accordé 15.000 Francs de dommages-intérêts à Mademoiselle Y... ; Réformant et statuant à nouveau : - CONDAMNE Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... 15.000 Francs (QUINZE MILLE FRANCS de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; - DEBOUTE Mademoiselle Y... de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile et LA CONDAMNE à payer à Monsieur X... la somme de 10.000 Francs en vertu de ce même article avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; - CONDAMNE Monsieur Jean-Jacques Z..., caution solidaire, à garantir Mademoiselle Y... de toutes les condamnations prononcées contre elle au profit de Monsieur X... ; - CONDAMNE Mademoiselle Y... à tous les dépens de première instance et d'appel (qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire de Monsieur CROZET) et qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP d'avoué JULLIEN LECHARNY ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER qui a assisté LE PRESIDENT au prononcé, B. TANGUY A. CHAIX