Cour d'appel de Toulouse, du 14 octobre 2002, 2001/05447

Sommaire: VENTE - Vendeur - Responsabilité - Désordres affectant un immeuble rénové En application des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, les vendeurs d'un immeuble, qui ont réalisé, avant la vente, des travaux de rénovation lourde portant sur des éléments constitutifs de l'ouvrage assurant le clos et le couvert et la solidité d'ensemble de l'édifice, qui ne sont pas de simples travaux d'entretien mais la construction d'un véritable ouvrage s'incorporant à l'ouvrage existant, sont réputés constructeurs et tenus comme tels de la présomption de responsabilité de l'article 1792 du Code civil

DU 14 OCTOBRE 2002 ARRET N° 410 Répertoire N° 2001/05447 Première Chambre Première Section HM/CD 20/11/2001 TGI SAINT GAUDENS RG : 200100170 (M. X...) SCI A S.C.P RIVES PODESTA C/ Epoux Y... S.C.P BOYER LESCAT MERLE SCI C Me DE LAMY CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE Z... AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé : A l'audience publique du Quatorze octobre deux mille deux, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré : Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO A... lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats : A l'audience publique du 16 Septembre 2002. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE ET INTIMEE SCI A B... pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA B... pour avocat la SCP SAINT GENIEST, GUEROT du barreau de Toulouse INTIMES ET APPELANTS Monsieur et Madame Y... B... pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE B... pour avocat Maître VACARIE du barreau de Toulouse INTIMEE SCI C B... pour avoué Maître DE LAMY B... pour avocat la SCP CAMILLE, du barreau de Toulouse ********* FAITS ET PROCEDURE La SCI C a acquis de la SCI A le 15 novembre 1999 un immeuble ancien rénové situé sur la commune X pour le prix de 960.805 Frs. Constatant à la suite de travaux une détérioration importante de la charpente consécutive aux attaques d'insectes xylophages, la SCI C a obtenu en référé le 20 mars 2000 la désignation d'un expert. Au vu du rapport déposé concluant à la nécessité de procéder à des travaux de reprise importants, la SCI C a fait assigner, sur le fondement de la garantie des vices cachés, son vendeur la SCI A et sur le fondement de l'article 1792-1 du code civil les époux Y... auteurs de la SCI A au motif que ceux-ci avaient fait procéder à des travaux de rénovation lourde avant de vendre l'immeuble. La SCI A a conclu au rejet en invoquant sa bonne foi et la clause de non garantie des vices cachés intégrée à l'acte. Les époux Y... ont également conclu au rejet en exposant qu'ils ne pouvaient être considérés comme constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil ; que le vice allégué n'était pas caché et qu'en toute hypothèse la demande se heurtait à la forclusion décennale les travaux de charpente ayant été réalisés en 1989. Par jugement du 20 novembre 2001 le tribunal de grande instance de Saint Gaudens a déclaré les époux Y... et la SCI A responsable des désordres affectant la charpente et les a condamnés in solidum au paiement de la somme de 298.045 Frs au titre des travaux de remise en état, de celle de 40.000 Frs en réparation des troubles de jouissance, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2001. Le tribunal a ordonné l'exécution provisoire à hauteur du coût des réparations et alloué 6.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC à la SCI C. La SCI A d'une part, les époux Y... d'autre part ont régulièrement fait appel de cette décision. Reprenant les arguments développés en première instance la SCI A conteste sa connaissance du vice affectant la charpente et le "camouflage" qui lui est reproché et s'estime bien fondée à invoquer la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente. Elle soutient qu'elle n'a fait procéder qu'à des menus travaux intérieurs qui n'ont pas eu pour effet de cacher les poutres ; que selon les vendeurs la charpente avait été refaite et que la simple occupation des lieux ne lui permettait pas de suspecter les vices invoqués. Elle expose par ailleurs qu'un candidat acquéreur, M. C..., expose que la charpente était visible et qu'il avait pu constater en août 1999 qu'elle était par endroit attaquée par des vers ou des insectes ce qui démontre le caractère apparent du vice allégué. Elle ajoute que l'acquéreur a l'obligation de procéder à des vérifications minimales spécialement lors de l'acquisition d'un immeuble ancien ; Elle sollicite le remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire avec les intérêts au taux légal à compter de la demande de remboursement outre 6.022,96 ä à titre de dommages intérêts et 3.500 ä par application de l'article 700 du NCPC. Les époux Y... concluent également à la réformation, au rejet de toutes les prétentions de la SCI C et à l'octroi de 3.000 ä par application de l'article 700 du NCPC. Ils soutiennent que les désordres actuels ne sont pas la conséquence des travaux de réfection de la toiture qu'ils ont effectué sous le contrôle de l'architecte des bâtiments de France, mais de l'ancienneté de la charpente datant du XVe siècle. Ils ajoutent que les désordres auraient été constatés après démolition des cloisons et planchers réalisés par leur auteur Ubiergo ce qui aurait fragilisé l'ensemble de la structure et que l'insuffisance du traitement de la charpente qu'ils ont fait réaliser n'est pas démontrée. Ils font valoir qu'en toute hypothèse les travaux de renforcement de la charpente qu'ils ont réalisés, ne peuvent les faire considérer comme constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil ; que les désordres seraient dus à une cause étrangère ce qui exclurait toute responsabilité ; qu'en outre les travaux de traitement de la charpente ont été réalisés en 1989 alors que l'acte a tardivement été introduit en l'an 2000, postérieurement à l'expiration du délai de 10 ans. La SCI C a conclu à la confirmation de la décision déférée en son principe pour les motifs retenus par les premiers juges et a sollicité le port à 11.758,57 ä de la somme allouée au titre du trouble de jouissance subi de mars 2000 à janvier 2002, l'octroi de la somme de 3.000 ä au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 1.500 ä pour les frais irrépétibles en cause d'appel. Elle soutient que la SCI A, qui a fait procéder à des travaux ayant eu pour conséquence de cacher le bas et les appuis de poutre sièges des désordres les plus importants ne peut soutenir le caractère apparent du vice, et que les travaux réalisés par les époux Y... et achevés en 1990 moins de 10 ans avant la délivrance de l'assignation interruptive de forclusion constituent bien des ouvrages au sens des articles 1792 et 1792-1 du code civil. Elle ajoute que n'ayant reçu paiement au titre de l'exécution provisoire qu'en janvier 2002 son préjudice de jouissance doit être calculé jusqu'à cette date. MOTIFS DE LA DECISION sur l'existence des désordres ATTENDU que la réalité des désordres dénoncés et leur caractère décennal apparaît incontestable au vu des simples constatations expertales desquelles il résulte que le bas des poutres principales est pourri ; que certaines poutres ne reposent plus sur les murs ; que certaines ont été maintenues grâce à des cales posées sur le plancher et que d'autres ont été grossièrement "confortées" par de simples éléments sans aucune tenue ; ATTENDU que l'état actuel de cette charpente porte atteinte à la solidité même de l'ouvrage qui risque de s'effondrer comme le souligne à juste titre l'expert en cas de forte précipitation neigeuse et sera en toute hypothèse ruiné à échéance si rien n'est fait pour le consolider ; sur les responsabilités ATTENDU que c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu la responsabilité des époux Y... au titre de ces désordres ; ATTENDU en effet que ceux-ci ont fait réaliser des travaux achevés en mai 1990 comme en témoignent la facture dressée par la société Z et l'attestation rédigée par le gérant de cette société, soit moins de 10 ans avant l'assignation en référé interruptive de prescription ; que ces travaux ont concerné la démolition de la couverture existante, le renforcement et le traitement de la charpente siège des désordres actuels et la réfection complète de la toiture et la zinguerie ; ATTENDU que ces travaux de rénovation lourde portant sur des éléments constitutifs de l'ouvrage assurant le clos et le couvert et la solidité d'ensemble de l'édifice ne constituent pas de simples travaux d'entretien mais la construction d'un véritable ouvrage s'incorporant à l'ouvrage existant ; ATTENDU qu'en application des articles 1792 et 1792-1 du code civil les époux Y... qui ont vendu l'immeuble, après réalisation de ces travaux de rénovation pour un coût représentant, pour les simples travaux susvisés, plus du tiers du prix payé par eux pour l'acquisition de l'immeuble sont donc réputés constructeurs et comme tels tenus de la présomption de responsabilité de l'article 1792 du code civil dont ils ne s'exonèrent pas, l'attestation de la société Z démontrant qu'elle avait préconisé un changement complet de la charpente et les conclusions de l'expert démontrant que les désordres actuels n'étaient pas la conséquence d'un événement extérieur survenu postérieurement à la réalisation des travaux, mais bien celle de l'insuffisance du traitement de la charpente et du renforcement terminés en 1990 ; ATTENDU que c'est également à bon droit que les premiers juges ont retenu que la SCI A ne pouvait se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte ; ATTENDU en effet qu'il ressort des constatations et conclusions expertales que l'essentiel des désordres trouve son siège sur le bas des poutres et au niveau des coyaux dont certains sont cassés provoquant une déformation importante de la toiture, alors que les travaux d'aménagement réalisés par la société A, pose de laine de verre et de lambris rampants, ont eu pour effet de cacher la partie basse de ces poutres et les coyaux ne laissant visibles que les parties hautes portant des traces de traitement ancien mais non de désordres actuels ; ATTENDU que les visites effectuées par les acquéreurs non professionnels de la construction ne permettaient donc pas de déceler les vices, constatés par l'expert et la société D chargée par la SCI C de changer les lambris, après enlèvement de ces lambris et laine de verre étant observé que les époux Y... affirment, sans être démentis, qu'ils n'avaient eux mêmes aménagé qu'une pièce dans une partie limitée des combles ; ATTENDU que l'attestation d'un candidat acquéreur précisant qu'il avait pu pénétrer dans les combles et constater des attaques de vers sur les poutres au mois d'août 1999 n'est pas de nature établir le caractère apparent du vice alors que les traces de traitement effectivement visibles sur les parties hautes des parties ne permettaient pas de déceler l'existence actuelle des désordres ; ATTENDU par contre que l'importance des désordres constatés par l'expert manifestement antérieur à la réalisation des travaux de lambris et de pose de laine de verre ne pouvait échapperà la vue même d'un profane en matière de construction ; ATTENDU que la connaissance nécessaire qu'elle avait des désordres apparents qui n'ont été cachés qu'après réalisation par elle des travaux interdit à la société A de se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés ; sur le préjudice ATTENDU que la SCI C envisageait de faire procéder à des travaux qui ne lui permettaient pas d'occuper entièrement la maison acquise ; ATTENDU que le trouble de jouissance subi imputable aux appelants ne peut être que celui lié à la durée des travaux de reprise des désordres mis à leur charge et au retard dans l'exécution des autres travaux du fait de la procédure ; ATTENDU que la somme de 40.000 Frs allouée à ce titre par le premier juge apparaît suffisante pour couvrir cet entier préjudice ; que la demande complémentaire n'est donc pas fondée ; ATTENDU que la somme allouée par le premier juge sur le fondement de l'article 700 du NCPC à la SCI C apparaît également suffisante ; qu'il échet par contre d'allouer à ce titre pour la procédure d'appel la somme complémentaire de 1.200 ä ; PAR CES MOTIFS LA COUR, déclare les appels recevables, confirme entièrement la décision déférée, y ajoutant, condamne in solidum les époux Y... et la SCI A à payer à la SCI C la somme complémentaire de 1.200 ä par application de l'article 700 du NCPC, les condamne dans les mêmes conditions aux dépens d'appel distraits au profit de Me de Lamy. Le présent arrêt a été signé par M. MAS, président, et par Mme KAIM MARTIN, greffier présent lors du prononcé. LE A... LE PRESIDENT E. KAIM MARTIN H. MAS