Cour d'appel de Caen, Chambre civile 2, 15 mai 2008, 06/2639
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AFFAIRE : N RG 06 / 02639 Code Aff. : ARRÊT N MH NP ORIGINE : DECISION en date du 18 Mai 2006 du Tribunal de Grande Instance de CAEN- RG no 04 / 0005 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE- SECTION CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 15 MAI 2008 APPELANTE : LA SARL GILLET CIAPONI 67 Rue Saint Pierre 14000 CAEN prise en la personne de son représentant légal représentée par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués assistée de Me Jean- Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN INTIMEE : LA SCI 67 RUE SAINT PIERRE 2 Rue Saint Pierre 14000 CAEN prise en la personne de son représentant légal représentée par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués assistée de Me Gervais MARIE- DOUTRESSOULLE, avocat au barreau de CAEN COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, rédacteur, Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, Madame VALLANSAN, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 27 Mars 2008 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2008 et signé par Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, et Mme LE GALL, Greffier La SARL GILLET CIAPONI a interjeté appel du jugement rendu le 18 mai 2006 par le tribunal de grande instance de CAEN dans un litige l'opposant à la SCI 67 RUE ST PIERRE. * * * Par acte authentique du 5 juin 1992, la SCI 67 RUE ST PIERRE a donné à bail commercial aux époux Z..., aux droits desquels vient la société GILLET CIAPONI, après cession de droit au bail par acte authentique du 29 décembre 1995, des locaux situés... à CAEN et ce pour une durée de neuf ans. Les parties s'étant accordées sur le principe du renouvellement du bail, mais non sur la date de celui- ci et le montant du loyer du bail renouvelé, le tribunal, par jugement du 17 mars 2005 non frappé d'appel a fixé à la date du 5 juin 2002 le point de départ du bail renouvelé et avant dire droit sur la valeur locative a ordonné une expertise. Le rapport d'expertise a été déposé le 1er octobre 2005. Par le jugement déféré, le tribunal a fixé à la somme annuelle de 43. 599  hors taxes et TVA le loyer du bail renouvelé à compter du 5 juin 2002, et a partagé les dépens par moitié. * * * Vu les écritures signifiées : * le 7 février 2008 par la société GILLET CIAPONI qui conclut à la réformation du jugement, à la fixation du loyer annuel à la somme de 27. 279  et demande paiement d'une somme de 5. 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile, * le 19 février 2008 par la SCI 67 RUE ST PIERRE qui conclut à la réformation du jugement, à la fixation du loyer annuel à la somme de 63. 771 , subsidiairement à la confirmation du jugement, et demande paiement d'une somme de 5. 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile. * * * I Sur la nature de l'indemnité réglée par la société GILLET CIAPONI lors de son entrée dans les lieux La nature de l'indemnité versée lors de l'entrée dans les lieux dépens de la commune intention des parties. En l'espèce, aux termes de l'acte du 29 septembre 1995, reçu en présence des époux Z..., cédants, da la société GILLET CIAPONI, cessionnaire, de la SCI 67 RUE ST PIERRE, propriétaire et de Maître A... ès qualités de représentant des créanciers du redressement judiciaire de Mme Z..., la cession est intervenue en exécution d'une ordonnance du juge- commissaire du 20 décembre 1995 ayant autorisé Mme Z... à procéder à la cession du droit au bail dépendant de l'actif " moyennant le prix principal de 450. 000 F (... ce prix étant utilisé à concurrence de 245. 832, 99 F au paiement d'une indemnité compensatoire au profit du propriétaire des murs la SCI 67 RUE ST PIERRE à CAEN, celle- ci abandonnant en contrepartie tous loyers et charges pouvant être dus... jusqu'au 31 décembre 1995 et renonçant à poursuivre l'action en résiliation du bail par elle intentée ". Au chapitre " prix et modalités du paiement " il a été précisé : " la cession de droit au bail a été consentie et acceptée moyennant le prix principal de 450. 000 F. Ce prix est payé ce jour par le cessionnaire au cédant qui... lui en consent quittance..... Conformément aux dispositions de l'ordonnance sus visée, ce prix est affecté aujourd'hui même à hauteur de 245. 832, 99 F au paiement de l'indemnité due au propriétaire des murs ". Il a été ensuite inscrit un chapitre " Intervention du propriétaire " auquel il a été remis cette somme, étant précisé : " au moyen du paiement de cette somme il abandonne tous loyers et charges pouvant être dus... et renonce à poursuivre l'action en résiliation du bail par lui intentée ". Le locataire soutient que cette indemnité constitue un droit d'entrée réglé au propriétaire, ce qui est contesté par celui- ci. Il résulte des termes de l'acte ci- dessus corroborés par l'attestation du notaire rédacteur, datée du 2 décembre 2005, que le propriétaire des murs n'a reçu directement aucune indemnité, aucun droit d'entrée sur la transaction, que le prix de 450. 000 F était exclusivement destiné à régler le coût de la cession du droit au bail, que ce prix a été réglé par le locataire à Maître A... ès qualités, et qu'ensuite, sur cette somme a été prélevée celle de 245. 832, 99 F (37. 477 ) affectée au règlement des loyers et taxes demeurés impayés régulièrement déclarés à la procédure collective, paiement en contrepartie duquel le bailleur a accepté la cession du droit au bail et abandonné les procédures par lui initiées, l'ensemble de l'opération étant économiquement plus profitable à toutes les parties. Il est ainsi démontré qu'aux termes de la commune intention des parties la somme de 37. 477  ne constituait pas un droit d'entrée, l'objet du paiement étant exclusivement l'apurement de l'arriéré de loyers ainsi que l'a justement estimé le tribunal. II Sur la valeur locative Conformément aux articles L 145-33 et R 145-2 à 8 du code de commerce, l'expert a évalué la valeur locative selon les éléments suivants : * les caractéristiques propres au local considéré L'expert précise que les locaux, dont les parties s'accordent à considérer qu'ils sont situés dans un immeuble présentant un cachet certain- ce qui est avantageux pour l'exercice des professions de syndic d'immeubles et d'agent immobilier-, sont étroits (la largeur sur rue étant d'environ 4, 40 m) répartis sur cinq niveaux sans ascenseur et comprennent des bureaux " aveugles ", certains bureaux commandant la desserte d'autres. Si l'emplacement doit être considéré comme excellent, cette situation caractérise des conditions d'exploitation moyennes. Cependant l'expert indique que les lieux sont d'un accès facile, avec d'importantes possibilités de stationnement à proximité, normalement entretenus, en bon état. La surface pondérée mesurée à 136 m 2 n'est pas contestée. * La destination des lieux La destination, limitée dans le bail d'origine, au commerce de vaisselle (et articles proches) est, depuis la cession, stipulée comme " toutes activités de prestations de services ". * Les obligations respectives des parties L'expert précise que les réparations sont à la charge du locataire à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, de même que la taxe foncière, élément dont il doit être tenu compte. * Les facteurs locaux de commercialité Les observations de l'expert sur ce point, relatives à l'excellente commercialité des lieux, situés dans l'hypercentre commercial à caractère historique, et en zone semi piétonne ne sont pas contestées par les parties. * Les prix couramment pratiqués dans le voisinage Le bailleur fait justement observer que la valeur locative équitable se situe à un niveau intermédiaire entre les prix habituellement pratiqués, résultant notamment des fixations judiciaires de loyers, et ce résultant de la loi du marché. L'expert a relevé de multiples références dans le voisinage immédiat puisque les prix des différents baux du secteur, à la date du renouvellement du bail litigieux, concernent des locaux situés entre le ..., et les critiques apportées par le bailleur aux méthodes, constatations et conclusions du rapport- dont il n'est tiré au demeurant aucune conséquence utile puisqu'il n'est pas sollicité la nullité de ce rapport- sont infondées, l'expert, ainsi que l'a relevé le tribunal, ayant accompli sa mission selon les règles déontologiques applicables, et notamment ayant répondu de manière circonstanciée aux dires du bailleur. Au vu de l'ensemble de ces éléments le tribunal a justement considéré que le prix du mètre carré pondéré devait être fixé à 350  soit, après déduction de la charge de l'impôt foncier, un loyer annuel de 43. 599  hors taxes et le jugement sera confirmé, étant précisé que la SCI 67 RUE ST PIERRE qui sollicite la confirmation du jugement sur ce point ne critique pas les dispositions relatives au point de départ du loyer du bail renouvelé. III Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Succombant principalement en cause d'appel, la SARL GILLET CIAPONI a contraint la SCI 67 RUE ST PIERRE à exposer des frais irrépétibles qui seront en équité fixés à 3. 000 . Pour le même motif elle sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, - Confirme le jugement ; - Condamne la SARL GILLET CIAPONI à payer à la SCI 67 RUE ST PIERRE la somme de 3. 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne la SARL GILLET CIAPONI aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRESIDENT N. LE GALL M. HOLMAN