Cour d'appel de Colmar, du 2 mars 2005

Sommaire: MANDAT aute - Mandataire - Rapports du mandataire et des tiers - Délits ou quasi-délits - Forclusion - article 42 de la loi du 1/06/1924.Bien qu'un agent immobilier ne soit contractuellement lié qu'a son mandant, il est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l'opération immobilière dont l'échec est imputable à ses fautes professionnelles.L'action en responsabilité n'est pas soumise au délai de forclusion de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924.

AL/BE MINUTE N° 05/0203 Copie exécutoire à : - Me Marc X... - Me Bernard BURNER Le Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B ARRET DU 02 Mars 2005 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 B 03/01489 Décision déférée à la Cour : 16 Janvier 2003 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE MULHOUSE APPELANTS : Monsieur Vincent Y... demeurant 9A, rue de la Délivrance à 68400 HABSHEIM Madame Viviane Z... épouse Y... ... par Maître M. X..., Avocat à MULHOUSE INTIMEE : S.A.R.L. SAPH'IMMO dont le siège social est 15, rue Poincaré 68100 MULHOUSE prise en la personne de son représentant légal Représentée par Maître B. BURNER, Avocat à MULHOUSE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 26 Janvier 2005, en audience publique, devant la Cour composée de : M. LEIBER, Président Mme SCHIRER, Conseiller M. STEINITZ, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : M. DOLLE, ARRET : - Contradictoire - prononcé par mise à disposition au greffe - signé par M. Adrien LEIBER, président et M. François DOLLE, greffier. Selon acte sous seing privé en date du 7 août 2001, les consorts A... et B... ont donné mandat non exclusif à l'agence SAPH'IMMO SARL de vendre un immeuble immobilier constitué d'une maison d'habitation sur 11 ares à GEISPITZEN et de deux terrains de 10 et 15 ares, le tout au prix de 2.050.000 Francs. En date du 26 septembre 2001, les époux Y... ont signé par l'intermédiaire de l'agence SAPH'IMMO un compromis de vente portant sur une maison de village avec dépendance sur 11 ares à GEISPITZEN au prix de 625.000 Francs, compromis que les vendeurs ont refusé de signer. Par acte introductif d'instance du 27 mars 2002, les époux Y... ont sollicité la condamnation des consorts A... et B... à réitérer la vente de cet immeuble par acte authentique, prétention qu'ils ont ultérieurement abandonnée, et à leur payer, solidairement avec Monsieur Joùl C..., la somme de 5.335,72 Euros à titre de dommages-intérêts. A la suite de la mise en cause de la SARL SAPH'IMMO les demandeurs ont conclu en dernier lieu à la condamnation solidaire de cette société et des consorts A... et B... à leur payer cette somme. Par jugement du 16 janvier 2003, le Tribunal d'instance de MULHOUSE a statué comme suit : - constate que le Tribunal n'est pas régulièrement saisi en ce qui concerne Monsieur Joùl C... et donne acte aux demandeurs de ce qu'ils renoncent à la demande dirigée à son encontre, - déboute les époux Y... de leur demande, - déboute les consorts B... - A... de leur demande de dommages et intérêts, - condamne les demandeurs aux dépens ainsi qu'au paiement d'un montant de 300 ä (trois cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 13 mars 2003, Monsieur et Madame Y... ont interjeté appel de ce jugement en précisant que leur appel est limité aux seules dispositions concernant la SARL SAPH'IMMO. Selon leurs dernières conclusions du 29 novembre 2004, qui seules peuvent être prises en considération aux termes de l'article 954 al. 2 du Nouveau Code de Procédure Civile, les appelants soutiennent que l'agent immobilier a manqué à son obligation contractuelle d'information et de conseil, notamment en ce qu'il leur a donné des renseignements inexacts sur la consistance et le prix des biens mis en vente et en leur faisant signer un compromis de vente qui ne correspondait pas aux conditions du mandat de vente. Ils concluent à l'infirmation du jugement à l'égard de Monsieur Joùl C... et à la condamnation de la SARL SAPH'IMMO à leur payer, en réparation du préjudice subi, la somme de 5.335,72 Euros à titre de dommages-intérêts avec les intérêts légaux à compter de la date du jugement entrepris, outre les entiers dépens et une indemnité de procédure de 1.524,49 Euros. La SARL SAPH'IMMO conclut à l'irrecevabilité de l'appel, subsidiairement à son mal fondé et sollicite une indemnité de 1.500 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elle soutient que dans la mesure où aucune demande n'était dirigée contre elle en première instance, la demande formulée pour la première fois en appel est irrecevable par application de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile, - que dans le cas inverse, l'appel tendrait exclusivement à réparer une omission de statuer du premier juge et serait en tant que tel irrecevable. Subsidiairement sur le fond elle fait valoir qu'elle n'est pas liée contractuellement avec les époux Y... et que même sur le plan quasi-délictuel sa responsabilité n'est pas engagée dès lors que dans son rôle d'intermédiaire elle n'a établi qu'une proposition soumise à l'agrément des vendeurs sans obligation de résultat de sa part, - qu'en outre elle n'est pas liée par la clause pénale prévue dans le compromis de vente non signé, - que le délai de 6 mois imposé par l'article 42 de la Loi du 1er juin 1924 n'a pas été respecté, - qu'enfin les époux Y... ne justifient pas d'un préjudice réel et effectif, ni d'un lien de causalité avec la faute invoquée. Vu l'ordonnance de clôture du 30 novembre 2004 Vu le dossier de la procédure et les documents annexes versés aux débats. Attendu que la déclaration d'appel étant expressément limitée aux dispositions concernant la SARL SAPH'IMMO, il n'y a pas lieu de statuer à l'égard de Monsieur C..., préposé de cette société, qui au surplus n'a pas été intimé devant la Cour, ni même cité ou assigné en première instance, motif pour lequel le tribunal a constaté à juste titre qu'il n'était pas régulièrement saisi à l'encontre de Monsieur C..., ajoutant de manière superfétatoire mais non sans raison que les époux Y... avaient, au moins implicitement, renoncé à leur demande à son encontre. Attendu que par contre le tribunal était saisi d'une demande tendant à la condamnation solidaire de la SARL SAPH'IMMO et des consorts A... et B... (Cf. conclusions du 14/11/2002). Attendu qu'en déboutant les époux Y... de leur demande, le tribunal l'a rejetée en son entier, à savoir contre les deux parties défenderesses mises en cause, - qu'il n'y a donc pas omission de statuer, même si la motivation du jugement ne visant que les consorts A... et B... est en soi insuffisante pour justifier le rejet de la demande à l'encontre de la SARL SAPH'IMMO. Attendu qu'en conséquence l'appel des époux Y... est recevable. Attendu que sur le fond, s'il est constant que l'agent immobilier n'est contractuellement lié qu'avec son mandant, il est également responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l'opération immobilière dont l'échec est imputable à ses fautes professionnelles. Attendu qu'il résulte du jugement du 16 janvier 2003 (définitif sur ce point) que les consorts A... et B... étaient fondés à ne pas signer le compromis de vente établi par la SARL SAPH'IMMO dès lors qu'il ne correspondait pas aux conditions du mandat de vente donné à l'agence immobilière, ni en ce qui concerne la consistance des biens vendus, ni en ce qui concerne le prix de vente. Attendu que si l'action des époux Y... à l'encontre des vendeurs était ainsi vouée à l'échec, la mise en cause de la responsabilité professionnelle de la SARL SAPH'IMMO, laquelle n'est pas soumise au délai de forclusion de l'article 42 de la Loi du 1er juin 1924, est par contre fondée dès lors que cette agence a fait miroiter aux époux Y... la possibilité d'acquérir un immeuble qui les intéressait au prix de 625.000 Francs, sans les informer qu'en réalité elle avait mandat de vendre cet immeuble avec deux autres terrains pour un prix global de 2.050.000 Francs. Attendu certes que les époux Y... n'auraient pas acquis cet ensemble immobilier à ce prix, - que cependant l'erreur dont ils ont été victimes du fait de renseignements inexacts sur les biens mis en vente leur a occasionné un préjudice moral lié à la déception de ne pas pouvoir acquérir cet immeuble, ainsi qu'une perte de temps dans la recherche d'un autre immeuble. Attendu qu'il convient de leur allouer en réparation de ces préjudices une somme de 3.000 Euros à titre de dommages-intérêts, sans lien quelconque avec la clause pénale contractuelle effectivement inapplicable. Attendu que les frais exposés à l'occasion de cette procédure seront compensés par une indemnité de 1.000 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS : - DECLARE l'appel recevable et bien fondé, - INFIRME le jugement rendu le 16 janvier 2003 par le Tribunal d'instance de MULHOUSE dans les seules relations entre les époux Y... et la SARL SAPH'IMMO, - CONDAMNE la SARL SAPH'IMMO à payer aux époux Y... la somme de 3.000 Euros (trois mille euros) à titre de dommages-intérêts avec les intérêts légaux à compter du présent arrêt constitutif de droits, - LA CONDAMNE également aux dépens de l'instance d'appel et au paiement d'une indemnité de 1.000 Euros (mille euros) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et le présent arrêt a été signé par Monsieur LEIBER, Président, et M. DOLLE, Greffier présent au prononcé. Le Greffier : Le Président :