Cour d'appel de Versailles, du 18 mai 2004, 2003-00284

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Au sens de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, constitue un motif légitime et sérieux de donner congé la volonté exprimée par la bailleur de procéder à des travaux d'agrandissement et de restructuration de leur immeuble - ici un villa de la région parisienne - sous réserve que l'auteur du congé rapporte la preuve de la réalité de ses intentions par tous éléments de nature à attester du caractère sérieux du motif allégué et de la nécessité de la libération des lieux : dès est le cas lorsqu'il est établi qu'un architecte a été requis pour conduire le projet, que des plans ont été dressés, que les permis de démolir et de construi- re ont été sollicités et obtenus et qu'il résulte des éléments précédents que la mise en ouvre du projet, par son ampleur, rend les lieux inhabitables

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C 1ère chambre 2ème section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 18 MAI 2004 R.G. Nä 03/00284 AFFAIRE : François X... et autres C/ Y..., Emile, Jacques Z... et autres Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu le 04 Décembre 2002 par le Tribunal d'Instance BOULOGNE BILLANCOURT RG nä : 1235.02 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP JULLIEN SCP LEFEVRE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX HUIT MAI DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Monsieur François X... né le 16 Février 1947 à KINSHASA (ZAIRE) de nationalité BELGE 13 avenue Dutourneu - 01410 WATERLOO (BELGIQUE) représenté par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués assisté de Me Vincent CANU, avocat au barreau de NANTERRE Monsieur Yves X... né le 04 Septembre 1949 à RENAIX (BELGIQUE) de nationalité BELGE 22 avenue Floreal - 01410 WATERLOO (BELGIQUE) représenté par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués assisté de Me Vincent CANU, avocat au barreau de NANTERRE Madame Marie-Thérèse A... veuve X... née le 01 Août 1925 à RENAIX (BELGIQUE) de nationalité FRANCAISE 22 avenue Floréal - 01410 WATERLOO (BELGIQUE) représentée par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués assistée de Me Vincent CANU, avocat au barreau de NANTERRE INTIMES Monsieur Y..., Emile, Jacques Z... né le 31 Août 1949 à PARIS (75015) de nationalité FRANCAISE 37 rue Preschez - 92210 ST CLOUD représenté par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués assisté de Me Florence LACOSTE FAUCHILLE, avocat au barreau de PARIS Madame Hélène B... épouse Z... née le 29 Avril 1949 à TALENCE (33400) -de nationalité FRANCAISE 37 rue Preschez - 92210 ST CLOUD représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués assistée de Me Florence LACOSTE FAUCHILLE, avocat au barreau de PARIS Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mars 2004 devant la cour composée de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, Madame Hélène C..., Vice-Président placé auprès du Premier Président, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Natacha D... * FAITS ET PROCEDURE, 5Par jugement du 4 décembre 2002, le tribunal d'instance de BOULOGNE-BILLANCOURT a : - débouté les consorts X... de leur demande en validité de leur congé délivré le 26 décembre 2001 sur le fondement de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le motif à l'appui de ce congé n'étant ni légitime ni sérieux ; - débouté les consorts X... de leur demande faite sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - condamné les consorts X... à payer aux époux Z... la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Les consorts X... ont régulièrement interjeté appel de cette décision le 13 janvier 2003 et, aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 2 mars 2004, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de leur argumentation, demandent de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 décembre 2002 par le tribunal d'instance de BOULOGNE-BILLANCOURT ; - débouter les époux Z... de l'ensemble de leurs demandes ; - vu les dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, - constater le caractère légitime et sérieux du congé délivré aux époux Z... le 26 décembre 2001, à effet du 3 juin 2002 ; - en conséquence, - ordonner l'expulsion des époux Z... ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux qu'ils occupent, 37 rue Preschez - 92110 SAINT-CLOUD, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ; - condamner solidairement les époux Z... à payer aux consorts X... la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 1er juillet 2002, date d'effet du congé ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et de la somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - les condamner solidairement en tous les dépens de première instance et d'appel. Les époux Z..., dans leurs dernières écritures déposées le 8 mars 2004, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, demandent à la Cour de : - constater que les travaux envisagés ne nécessitent pas le départ des locataires et pourraient - en cas d'accord entre les parties - être exécutés en leur présence; - en conséquence, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté madame Marie-Thérèse X..., monsieur François X... et monsieur Yves X... de leur demande en validité de leur congé délivré le 26 décembre 2001 sur le fondement de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le motif à l'appui de ce congé n'étant ni légitime ni sérieux ; - y ajoutant, - condamner solidairement les consorts X... à verser aux époux Z... les sommes de : - 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - 3 000 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour la procédure d'appel ; - les condamner sous même solidarité aux dépens. MOTIFS Considérant que par acte du 26 décembre 2001, les consorts X..., propriétaire d'une villa à SAINT-CLOUD donnée en location aux époux Z..., ont fait délivrer à ces derniers un congé visant les dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et justifiant leur refus de renouvellement du bail par leur volonté de procéder à des travaux d'agrandissement et de restructuration de leur immeuble ; Considérant que les locataires n'ont pas libéré les lieux à la date d'effet du congé ; Que le tribunal d'instance de BOULOGNE-BILLANCOURT a considéré que le motif allégué par les bailleurs n'étaient pas légitime et sérieux ; Que devant la Cour, les appelants font valoir que le juge du fond n'a pas à statuer sur l'opportunité de la réalisation des travaux et que le premier juge ne pouvait considérer que les travaux dont s'agit ne présentaient pas un caractère sérieux, les intimés soutenant que le congé est nul d'une part pour défaut d'intérêt né et actuel et, d'autre part, pour absence de caractère légitime et sérieux, et que la procédure est en outre abusive. 1 - Sur le caractère légitime et sérieux du motif figurant dans le congé Considérant, aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, que : "lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux" ; Considérant que des travaux de rénovation, de restructuration et d'amélioration des locaux qui exigent la libération des lieux loués constituent un motif légitime et sérieux ; Que l'auteur du congé doit rapporter la preuve de la réalité de ses intentions de réaliser les travaux, preuve devant résulter de documents précis permettant d'attester du caractère sérieux du motif allégué ; Considérant que les appelants ont fait réaliser les plans des travaux projetés qui démontrent au vu des documents versés au débat, leur importance et la nécessité, pour leur mise en oeuvre, de libérer une partie des locaux, ce qui rend l'ensemble des lieux inhabitable pour une famille nombreuse; qu'un architecte a été requis pour ce projet ; qu'un permis de démolir a été accordé le 3 décembre 2002 et qu'un permis de construire a été délivré le 30 juin 2003 ; Considérant qu'il est par ailleurs prouvé que les appelants ont exposé des frais d'architecte dès le début de l'année 2002 pour réaliser leur projet ; qu'il est en outre établi que quatre ans avant la délivrance du congé, soit en juin 1997, les consorts X... ont demandé à leur architecte, monsieur LA TOUR DU E..., de travailler sur leur projet d'agrandissement de leur maison et de leur garage, étant précisé qu'une note d'honoraires de 12 555 francs a été réglée à ce dernier par les bailleurs le 15 septembre 1997 ; Considérant qu'il est établi, au vu des pièces du dossier, que les époux Z... étaient parfaitement informés des intentions des consorts X... puisqu'ils ont notamment été demandeurs et bénéficiaires des travaux concernant le garage ; Que toutefois, les projets relatifs à la maison ont été mûris et améliorés bien avant la délivrance du congé, étant précisé que les investissements prévus ne peuvent résulter d'une décision de dernière minute prise à la date du congé pour les besoins de la cause ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, contrairement aux allégations des intimés, les appelants justifient d'un intérêt légitime, né et actuel à la date du congé, pour ne pas renouveler le bail ; 2 - Considérant, en conséquence, que le jugement doit être réformé en toutes ses dispositions ; Que le congé du 26 décembre 2001 avec effet au 30 juin 2002 sera validé, les époux Z... étant solidairement condamnés à payer aux consorts X... une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2002 égale au dernier loyer payé augmenté des charges ; Considérant qu'il convient d'ordonner l'expulsion des intimés des lieux qu'ils occupent à défaut de libérer ces derniers dans les deux mois suivant la signification du présent arrêt ; Considérant que les appelants seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts qui n'apparaît pas justifiée ; que la somme de 1 500 euros dédommagera équitablement les appelants de leurs frais irrépétibles ; Que les intimés supporteront les dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Déclare l'appel recevable ; Réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau : Déboute les époux Z... de l'ensemble de leurs demandes ; Valide le congé délivré aux époux Z... le 26 décembre 2001 avec effet au 30 juin 2002 ; en conséquence : Ordonne l'expulsion des époux Z... ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux qu'ils occupent, si nécessaire avec l'assistance de la force publique, et ce à défaut de leur libération dans les deux mois qui suivront la signification du présent arrêt ; ; Condamne solidairement les époux Z... à payer aux consorts X... à compter du 1er juillet 2002 une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges ; Déboute les consorts X... de leur demande en paiement de dommages et intérêts ; Condamne solidairement les époux Z... : - à payer aux consorts X... la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - aux entiers dépens de première instance et d'appel avec, pour ces derniers, application au profit de la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués, des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Mme Dominique F..., Adjoint Administratif Principal Faisant fonction de greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,