Cour d'appel de Versailles, du 6 mai 2003, 2002-02216

Sommaire: BAIL (règles générales) - Congé 1) Le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il suit de là qu'un congé qui vise le logement donné à bail, indique sa surface, le numéro de lot, la part des millièmes des parties communes telle qu'elle résulte de l'état de division alors établi, ainsi que le prix de vente, est conforme aux exigences de l'article 15-11 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, sans qu'il puisse être reproché utilement que le règlement de copropriété, en cours d'établissement au jour de la délivrance du congé, n'ait pas été annexé au congé

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRÊT Nä DU 06 MAI 2003 R.G. Nä 02/02216 AFFAIRE : Pierre Henri X... Anne Marie Y... épouse X... Z.../ Lionel A... Philippe B... Appel d'un jugement rendu le 13 Décembre 2001 par le Tribunal d'Instance VANVES Expédition exécutoire Expédition Copie délivrées le : à : SCP KEIME & GUTTIN, SCP DEBRAY-CHEMIN, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS LE SIX MAI DEUX MILLE TROIS, La cour d'appel de VERSAILLES, 1ère chambre 2ème section, a rendu l'arrêt CONTRADICTOIRE suivant, prononcé en audience publique, La cause ayant été débattue à l'audience publique du 14 Mars 2003, DEVANT : Madame Sabine FAIVRE, conseiller chargé du rapport, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assisté de Madame Natacha C..., Greffier, Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la cour, dans son délibéré, celle-ci étant composée de : Monsieur Alban CHAIX, président, Monsieur Daniel CLOUET, conseiller, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la loi, DANS L'AFFAIRE, ENTRE : Monsieur Pierre Henri X... né le 08 Février 1943 à CHERAC (17610) de nationalité FRANOEAISE Madame Anne Marie Y... épouse X... née le 29 Octobre 1941 à REIMS (51100) de nationalité FRANOEAISE demeurant ensemble au 61 avenue de la République 92190 MEUDON CONCLUANT par la SCP KEIME & GUTTIN PLAIDANT par Me Laurent DE PANNAFIEU, avocat au barreau de PARIS APPELANTS ET Monsieur Lionel A... né le 30 Mai 1963 à SAINT MAURICE (94417) de nationalité FRANOEAISE 82 rue du Rendez Vous 75012 PARIS CONCLUANT par la SCP DEBRAY-CHEMIN PLAIDANT par Me Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS Monsieur Philippe B... né le 08 Avril 1961 à NEUILLY SUR SEINE (92200) de nationalité FRANOEAISE 8 rue Monconseil 94120 FONTENAY SOUS BOIS CONCLUANT par la SCP DEBRAY-CHEMIN PLAIDANT par Me Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS INTIMES FAITS ET PROCÉDURE, 5 Suivant acte d'huissier en date du 27 février 2001, Monsieur et Madame X... ont fait assigner Monsieur A... et Monsieur B... devant le Tribunal d'Instance de VANVES aux fins de voir constater que le congé délivré le 29 décembre 2000 est inopérant. Par jugement contradictoire en date du 13 décembre 2001, le Tribunal d'Instance de VANVES a rendu la décision suivante: -Déclare Monsieur et Madame X... irrecevables et mal fondés en leur demande en nullité du congé pour vendre délivré le 29 décembre 2000; -Déboute Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs prétentions; -Valide le congé pour vendre délivré le 29 décembre 2000; -Dit que le bail s'est trouvé résilié à la date du 30 juin 2001; En conséquence, -Dit que faute pour Monsieur et Madame X... de quitter les lieux, avec tous occupants et tous biens de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion, à leurs frais, avec l'assistance de la force publique si besoin est, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, étant précisé que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991; -Condamne solidairement Monsieur et Madame X... à payer en deniers et quittances à Monsieur A... et Monsieur B... une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale au montant du loyer augmenté des charges à compter de la date de résiliation du bail, jusqu'à libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion; -Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire; -Condamne Monsieur et Madame X... solidairement à payer à Monsieur A... et Monsieur B... la somme de 304,90 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; -Rejette toutes autres demandes; -Condamne Monsieur et Madame X... aux entiers dépens. Par déclaration en date du 7 février 2002, Monsieur et Madame X... ont interjeté appel de cette décision. Monsieur et Madame X... affirment que le sort de l'appartement litigieux suit le sort du local commercial de sorte que, ce dernier étant en cours d'exécution, les bailleurs paraissent mal fondés à en donner congé. Ils entendent également soulever la nullité du congé en raison du prix manifestement excessif demandé pour la vente des locaux et destiné uniquement, selon eux, à les empêcher de se porter acquéreurs. Ils estiment d'autre part que le règlement de copropriété devait faire l'objet d'une information préalable accompagnant l'offre de vente, information en l'absence de laquelle le congé est inopposable aux locataires. Monsieur et Madame X... demandent donc en dernier à la Cour de: -Recevoir Monsieur et Madame X... en leur appel et les y déclarer bien fondés; -Leur donner acte de ce qu'ils renoncent, compte tenu de la rédaction de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994, à contester la validité du bail conclu le 22 juin 1980 au visa de l'article 3 de la loi du 1er septembre 1948; Pour le surplus, -Constater qu'il ressort de la rédaction même du bail consenti à Monsieur et Madame X... le 22 juin 1980 que l'occupation de l'appartement du 1er étage est contractuellement lié à l'occupation des locaux à usage commercial sis au rez-de-chaussée; -Constater que le bail commercial signé le 21 juin 1976 a été régulièrement renouvelé à effet du 1er juillet 1997 et que ce bail ne viendra à expiration que le 30 juin 2006; -En conséquence dire et juger Messieurs A... et B... mal fondés en leur demande de validation de congé, les en débouter; Subsidiairement: -Il est demandé à la Cour de constater le caractère exorbitant du prix demandé, soit 121.959,21 , en regard du prix d'acquisition de l'immeuble, 464.969,50 , alors que l'appartement proposé à la vente ne représente que 687/10.000èmes des parties communes générales de l'immeuble; -Constater pour le surplus que le règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division n'a été établi que le 8 février 2001 alors que le congé a été délivré le 29 décembre 2000 et qu'à la date du 19 avril 2001, il était toujours en cours de publication au 4ème Bureau des Hypothèques de NANTERRE; -Dire en conséquence que Monsieur et Madame X... n'ont pu se déterminer sur les conditions de la vente projetée faute par eux de connaître les charges correspondant aux millièmes généraux et particuliers affectés à l'appartement; -Prononcer de plus fort la nullité du congé délivré le 29 décembre 2000 à effet du 30 juin 2001; -Dire que le bail s'est donc trouvé reconduit pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 2001; -Condamner Messieurs A... et B... au paiement de la somme de 2.250 au titre des frais irrépétibles de justice et en tous les dépens de première instance et d'appel. Monsieur A... et Monsieur B... estiment que les moyens de Monsieur et Madame X... tirés de ce que le bail litigieux serait lié au sort du bail commercial ne sont pas recevables car formés pour la première fois en cause d'appel. Subsidiairement, ils affirment que la durée du bail était prévue dans la clause CONDITIONS PARTICULIÈRES elle-même. Ils considèrent en outre que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n'imposent pas de joindre au congé une copie du règlement de copropriété et que le prix de vente proposé n'est pas exorbitant, et les époux X... n'en rapporteraient pas la preuve. Incidemment, ils sollicitent la fixation de l'indemnité d'occupation à 914 , charges et taxes en sus et sollicitent également que la Cour précise que les époux X... sont redevables des charges et taxes. Monsieur A... et Monsieur B... prient donc en dernier la Cour de: Vu le congé notifié selon exploit d'huissier le 29 décembre 2000 à effet au 30 juin 2001, Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles 1743 et suivants et 1615 du Code Civil, Vu l'acte de vente du 14 avril 2001, -Débouter Monsieur et Madame X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions; -En conséquence, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a validé le congé délivré à Monsieur et Madame X... selon exploit du 29 décembre 2000, à effet au 30 juin 2001 et ordonné leur expulsion, et condamné Monsieur et Madame X... solidairement à payer à Monsieur A... et Monsieur B... une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2001; -Sur le quantum de l'indemnité d'occupation, accueillir l'appel incident de Monsieur A... et Monsieur B...; -En conséquence, statuant à nouveau, fixer à 914 , charges et taxes en sus, l'indemnité mensuelle d'occupation que Monsieur et Madame X... devront régler, en deniers ou quittances, à compter du 1er juillet 2001 jusqu'à libération effective des lieux se matérialisant, soit par la remise des clés, soit par l'expulsion; -Condamner solidairement Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur A... et Monsieur B... la somme de 1.500 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; -Condamner solidairement Monsieur et Madame X... en tous les dépens, tant de première instance que d'appel. La clôture a été prononcée le 27 La clôture a été prononcée le 27 février 2003 et l'affaire plaidée à l'audience du 14 mars 2003. SUR CE, LA COUR Considérant que Monsieur Pierre X... et Madame Anne-Marie Y... sont locataires en vertu d'un bail d'habitation portant un appartement situé au 1er étage d'un immeuble à MEUDON 61, rue de la République, consenti le 22 juin 1980 par Monsieur D..., aux droits duquel se trouvent Monsieur Lionel A... et Monsieur Philippe B...; Qu'il sont également locataires en vertu d'un bail commercial du 21 juin 1976 de locaux situés au rez de chaussée. Considérant que suivant exploit du 29 décembre 2000, Messieurs A... et B..., devenus propriétaires, suivant acte notarié du 14 avril 2000, ont fait délivrer un congé pour vendre les locaux à usage d'habitation, pour le 30 juin 2001, avec indication d'un prix proposé de 121 960 . Considérant qu'à l'appui de la nullité du congé qui leur a été délivré, les époux X... avaient en première instance soutenu que : * Que la location qui leur avait été consentie n'était pas sortie du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 et que non applicabilité de la loi du 6 juillet 1989, notamment de l'article 15 II relatif au congé pour vendre aux locaux litigieux; * Que le prix proposé est exorbitant; * Que le congé ne comportait pas les éléments nécessaires à l'identification du lot à vendre, en ce que le règlement de copropriété n'était pas joint en copie; Considérant qu'en cause d'appel, les époux X... soutiennent également que le bail d'habitation n'est pas venu à expiration pour la date à laquelle il leur a été donné congé au motif qu'il suivait le régime du bail commercial, lequel serait toujours en cours suite à son renouvellement pour neuf années à compter du 1er avril 1997; qu'en revanche, en cause ils renoncent, compte tenu de la rédaction de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994, à contester la validité du bail conclu le 22 juin 1980 au visa de l'article 3 de la loi du 1er septembre 1948; Qu'il leur en sera donné acte. Sur la faculté de donner congé de l'appartement qui suivrait le régime du bail commercial Considérant que Monsieur et Madame X..., ont initialement saisi le juge pour voir déclarer nul et de nul effet le congé qui leur a été délivré; qu'il avaient invoqué en première instance une nullité invoquée tenant à la défaillance d'une condition de fond d'une part, et une irrégularité formelle du congé lui même d'autre part. Considérant qu'en cause d'appel ils invoquent la défaillance d'une conditions de fond, tirée de ce que le bail de l'appartement n'expire pas au 30 juin 2001parce qu'il suit le régime du bail commercial, différente de celle dont ils s'étaient prévalus en première; Qu'en concluant à la défaillance d'une condition de fond différente de celle invoquée en première instance, Monsieur et Madame X... n'émettent pas une prétention nouvelle mais développent un moyen nouveau à l'appui de leur demande de nullité du congé, lequel n'encourt pas l'irrecevabilité de l'article 564 du nouveau code de procédure civile. Considérant que le bail d'habitation initialement signé le 22 juin 1980, pour six années à effet du 1er juillet 1980, s'est pour la dernière fois reconduit le 1er juillet 1998 pour une durée de trois années prenant fin le 30 juin 2001; que ce bail comme le bail commercial suivant avenant du 16 juin 1980 comporte une clause ainsi rédigée : "il est formellement convenu qu'en cas par Madame X..., pour telle raison qu'il appartiendra, de cessation de son activité commerciale, les clefs de l'appartement du 1er étage seront remises dans les deux mois qui suivront cette cessation d'activité, au propriétaire, accompagnées préalablement d'un congé en bonne et due forme, le tout de manière que ledit bailleur puisse relouer, soit au successeur de Madame X..., soit à telle personne qu'il appartiendra et à telles conditions et charges à convenir." Considérant que cette condition particulière insérée dans le bail d'habitation comme dans le bail commercial aux termes de l'avenant du 16 juin 1980 a pour seul objet, dans l'hypothèse d'une cessation d'activité commerciale, d'obliger Madame X... à donner congé de l'appartement à usage d'habitation; Qu'elle n'empêche en revanche ni le locataire ni le bailleur de donner congé du local d'habitation et de mettre ainsi un terme au contrat de bail portant sur l'appartement indépendamment de la poursuite du bail commercial; Qu'ainsi que le font justement observer les intimés des litiges différents ont opposé ceux dont ils sont les ayants droits à Monsieur et Madame X... concernant les loyers du bail d'habitation d'une part, le loyer du bail commercial d'autre part en enfin les charges concernant les locaux commerciaux, sans qu'aucune confusion soit jamais faite entre ces deux baux; Que la condition particulière du bail de 1980 portant sur l'appartement du 1er étage reprise dans les mêmes termes dans l'avenant au bail commercial de 1980 n'empêche pas le bailleur de donner congé à la date d'expiration du bail et ne permet pas à Monsieur et Madame X... de prétendre que le congé est nul au motif que le bail d'habitation serait toujours en cours et ce jusqu'au terme du bail commercial. Sur les énonciations du congé Considérant que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Considérant que le congé délivré par Messieurs A... et B... le 29 décembre 2000 à Monsieur et Madame X... désigne le logement comme étant celui qui leur est donné en location présentant une surface de 57,2 m , correspondant au lot 119 et représentant les 687/1000 èmes des parties communes générales et 1219/10000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment, tel qu'il qu'il résulte de l'état descriptif de division établi en décembre 2000 par les Cabinet POULAUD & JATHIERES, géomètre expert à Vincennes; le bien immobilier faisant l'objet d'un règlement de copropriété en cours d'établissement en l'étude de Maître François Xavier REGEZ, notaire à Charenton le Pont; que le prix de vente proposé s'élève à 121 959,21 . Considérant que ce congé relatif au logement occupé comporte non seulement l'indication de la surface mais également la quote-part de copropriété afférente au lot représenté par le local loué, que sur ce dernier point il répond aux exigences du texte susvisé en ce qu'il permettait aux locataires éventuels acquéreurs d'avoir connaissance des droits et obligations nés de la division; que ces derniers ne peuvent sans ajouter une obligation pour le propriétaire vendeur que le texte ne prévoit pas, soutenir que l'état de division et le règlement de copropriété, au demeurant établi seulement le 8 février 2001, soit un mois après la date du congé devait être annexé au congé; Qu'enfin invoquer un litige relatif à la quote part des charges leur incombant au titre du bail commercial antérieurement à l'état de division établi postérieurement est inopérant; que c'est en conséquence à bon droit que le premier juge a écarté le motif de nullité du congé tiré de l'absence d'information sur les conditions de la vente. Considérant que Monsieur et Madame X... soutiennent que le prix de 121 959,21 demandé est manifestement excessif; qu'il est destiné à les empêcher de se porter acquéreurs et à les évincer frauduleusement des lieux loués. Mais considérant que la fraude ne se présume pas; que l'argument tiré du rapport entre prix de vente de l'appartement et le prix payé par les bailleurs en avril 2000 pour l'ensemble de l'immeuble est dénué de portée dès lors que le prix d'un bien divisé est supérieur à celui de la part qu'il représente dans une bien total; Qu'il comporte des locaux de valeur inégale à raison de leur destination, de leur configuration et de leur emplacement dans l'immeuble; qu'enfin le prix au m n'a rien d'anomal eu égard aux prix pratiqués dans le secteur et à la qualité de l'immeuble; Que c'est également à bon droit que le premier juge a écarté ce motif de nullité du congé. Sur l'appel incident Considérant qu'en l'absence d'indication sur le montant du loyer réglé par Monsieur et Madame X..., à la date de délivrance du congé, la cour ne dispose par d'éléments d'appréciation pour retenir le montant de l'indemnité d'occupation demandée par Messieurs A... et B... ; Que celle-ci sera en conséquence fixée à compter du 1er juillet 2001, jusqu'à la date de la libération effective des lieux par la remise des clés au montant du loyer outre les charges et taxes. Considérant que l'équité commande d'allouer à Monsieur Lionel A... et Monsieur Philippe B... une somme de 1200 par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Considérant que les appelants qui succombent dans leurs prétentions supporteront la charge des dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Et y ajoutant, Condamne Monsieur Pierre X... et Madame Anne-Marie Y... épouse X... à payer à Monsieur Lionel A... et Monsieur Philippe B... une indemnité d'occupation égale au montant du loyer outre les charges et taxes à compter du 1er juillet 2001, jusqu'à la date de libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion. Condamne Monsieur Pierre X... et Madame Anne-Marie Y... épouse X... à payer à Monsieur Lionel A... et Monsieur Philippe B... la somme de 1.200 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les Condamne à tous les dépens de 1ère instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP DEBRAY &CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, qui l'a prononcé, Madame Natacha C..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,