Cour d'appel d'Agen, Chambre civile 1, 15 novembre 2006, 05/01162, Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de Cassation
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Sommaire: BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Congé - Congé pour habiter - Le congé donné par le bailleur au motif de la reprise du logement par son descendant en vertu de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 est frauduleux et préjudiciable aux droits du locataire, dès lors que le logement a été reloué à des tiers et que le bailleur n'apporte la preuve ni de l'impossibilité qu'a pu avoir son descendant de jouir du logement litigieux, ni du caractère imprévisible et irrésistible que cette situation a eu pour lui

DU 15 Novembre 2006------------------------- F. T / I. F Jeanty X... C / Marie-Christine Y... Aide juridictionnelle RG N : 05 / 01162 - A R R E T No------------------------------ Prononcé à l'audience publique du quinze Novembre deux mille six, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, assisté de Nicole CUESTA, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Jeanty X... Demeurant ...... représenté par la SCP Guy NARRAN, avoués assisté de Me Frédéric ROY, avocat APPELANT d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de MARMANDE en date du 02 Juin 2005 D'une part, ET : Madame Marie-Christine Y... née le 12 Mai 1971 à PAU (64000) Demeurant ...... (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2005 / 003523 du 30 / 09 / 2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représentée par la SCP TESTON-LLAMAS, avoués assistée de la SCP DUPOUY, avocats INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 13 Septembre 2006, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Dominique NOLET, Conseiller et Francis TCHERKEZ, Conseiller (lequel, désigné par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Par acte du 29 décembre 2004, Madame Y... Marie-Christine a fait assigner Monsieur X... Jeanty devant le tribunal d'instance de MARMANDE, pour obtenir le paiement de la somme de 5 000, 00 Euros au titre de dommages et intérêts. Madame Y... a été locataire d'une maison à usage d'habitation qui lui avait été louée par Monsieur X..., immeuble sis à SAMAZAN (Lot et Garonne). Elle déplorait l'état dans lequel se trouvait son habitation et le manque d'entretien de la part de son propriétaire. Préalablement à son assignation du 29 décembre 2004, une expertise avait été ordonnée par le tribunal d'instance de Marmande le 3 juillet 2003, confiée à Monsieur Michel A..., expert judiciaire à Marmande, avec pour mission notamment de constater les dégradations de l'immeuble loué, les décrire en précisant l'origine, et chiffrer le coût des réparations nécessaires. La réunion d'expertise a été réalisée le 20 août 2003. Auparavant, par courrier daté du 23 juin 2003, Monsieur X... avait donné congé à Madame Y... pour le 1er juillet 2003, souhaitant reprendre son immeuble pour y installer sa fille. Le 1er août 2004, alors qu'aucune réparation n'a été effectuée par Monsieur X..., malgré les conclusions de l'expert, Madame Y... a quitté le logement. Pour autant, alors que le congé qui lui avait été notifié était motivé par la reprise de la maison au profit de la fille du bailleur, Madame Y... constatait que celle-ci était occupée deux jours après son départ par de nouveaux locataires et non la fille de Monsieur X.... Si Madame Y... avait initialement engagé une action en justice afin de voir son bailleur condamné à effectuer des travaux de réparation, ceux-ci n'ayant jamais été réalisés, et ayant elle-même dû quitter ce logement, elle sollicite l'allocation de dommages et intérêts du fait de la fraude à ses droits en sa qualité de locataire de la part du bailleur qui lui a délivré un congé non conforme et avec un motif fallacieux, outre la privation de jouissance qu'elle a subie. Monsieur X... Jeanty explique qu'à son départ du logement à la fin du mois de mai 2004, sa locataire Madame Y... a laissé les locaux dans un état de saleté repoussante, l'ayant contraint à faire nettoyer l'immeuble. D'autre part, Monsieur X... conteste la vétusté de la toiture de son immeuble dont la partie habitation aurait été entièrement restaurée en 1999. Il précise que deux personnes sont intervenues sur place sans jamais avoir constaté de désordres. Sur le congé, Monsieur X... estime avoir respecté les termes de la loi, en ce qu'il l'a notifié 6 mois à l'avance. Il ajoute que le motif de ce congé était bien réel, mais qu'à la suite du décès brutal de son gendre, sa fille qui devait habiter la maison a été contrainte d'abandonner ce projet. Il explique dès lors qu'il a loué l'immeuble à un couple qui l'a occupé gratuitement en compensation de sa remise en état. Monsieur X... a précisé que Madame Y... lui restait devoir un mois de loyer (mai 2004). Monsieur X... a sollicité la condamnation de Madame Y... à lui payer la somme de 370, 00 euros correspondant au loyer du mois de mai 2004, outre celles de 960, 00 euros et 360, 00 euros pour frais de nettoyage. Le tribunal a estimé : - sur le congé : qu'il résulte des dispositions des articles 12 et 15- I de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs que le bailleur ne peut donner congé que pour la date d'expiration du bail, et ce six mois au moins avant ce terme, que par ailleurs, le congé pour reprise au profit d'un descendant doit mentionner ce motif ainsi que le nom et adresse du bénéficiaire, à peine de nullité, qu'en l'espèce, le congé devait être donné pour la date du 31 juillet 2004, et notifié ou délivré au plus tard le 31 janvier 2004. Si le nom et adresse du bénéficiaire figurent bien sur le congé notifié par Monsieur X..., sa date de prise d'effet (1er juillet 2003) n'est pas conforme avec la Loi et devra donc être reportée à la date du 31 juillet 2004. - sur la fraude aux motifs du congé : que nonobstant ses écritures et observations, Monsieur X... n'apporte pas la preuve de l'impossibilité qu'a pu avoir sa fille à jouir de l'immeuble litigieux, ni du caractère imprévisible et irrésistible que cette situation a eu pour lui ; de plus, Monsieur X... convient qu'il a loué sa propriété à des tiers, en contradiction avec les motifs qu'il avait invoqués dans son congé, que dès lors, Madame Y... a subi un préjudice certain qu'il convient de réparer. - sur la privation de jouissance paisible : qu'il ressort des pièces du dossier que la maison louée par Madame Y... ne répondait pas au qualificatif de " logement décent " de la loi du 6 juillet 1989 précitée. que le rapport d'expertise est clair en ce sens que le constat contradictoire a fait état " d'importantes anomalies constructives ", à savoir et notamment la pénétration d'eau à l'intérieur, une absence de toute ventilation intérieure, de multiples fissures des murs porteurs et cloisons, la présence de salpêtre, la dangerosité importante de toute l'installation et du système électrique, l'insalubrité permanente du réseau des eaux usées, un fléchissement important des pièces maîtresses de la charpente, que la demande de Madame Y... fondée sur la privation de jouissance paisible est fondée et son préjudice certain. - sur le défaut de paiement du loyer du mois de mai 2004 et les demandes de remboursement des frais de nettoyage : qu'aux termes de l'article 9 du nouveau Code de procédure civile, " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ". qu'en l'espèce, Monsieur X... n'apporte aucun élément de preuve à l'appui de chacune de ses demandes : il en sera débouté. que la demande de Madame Y... est bien fondée et qu'il convient d'y faire droit à hauteur de la somme de 5 000, 00 euros. Et par décision du 2 juin 2005, le Tribunal de Marmande a : Condamné Monsieur X... Jeanty à payer à Madame Y... Marie Christine la somme de CINQ MILLE euros (5 000, 00 euros) en principal avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre2004 ; Ordonné l'exécution provisoire ; Condamné en outre Monsieur X... Jeanty à payer à Madame Y... Marie Christine la somme de CINQ CENT CINQUANTE euros (550, 00 euros) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Condamné Monsieur X... Jeanty aux dépens en ce compris les frais d'expertise. Monsieur X... appelant dans ses conclusions du 18 novembre 2005 demande à la Cour reprenant pour l'essentiel ses moyens de première instance, - de " réformer le jugement dont appel. " - de débouter Madame Y... de sa demande de dommages et intérêts et la condamner à lui restituer la somme de 5 000, 00 euros réglée en vertu de l'exécution provisoire. - de la condamner reconventionnellement à payer la somme de 370 euros au titre du loyer du mois de mai 2004 impayé. - " de limiter subsidiairement, en raison de la bonne foi incontestable de Monsieur X..., le montant de la condamnation prononcée en première instance dans la proportion qu'il plaira à la Cour de déterminer et ordonner en même temps la compensation de celle-ci avec la créance de loyer de Monsieur X.... " - de condamner Madame Y... aux dépens. Pour sa part Madame Y... (conclusions du 22 mars 2006) demande à la Cour : - de " dire et arrêter que les nombreux désordres et non conformités constatés relèvent d'une totale inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose allouée, " - de " constater qu'il a de plus fraudé aux droits de sa locataire en lui donnant un congé pour reprise mensonger, " - de " dire et arrêter que par son comportement fautif, il a en outre contraint Madame Y... et son fils à quitter les lieux pour trouver un nouveau logement, " - de confirmer en conséquence en toutes ses dispositions le Jugement déféré, - de débouter Monsieur X... de toutes ses demandes contraires, - de condamner Monsieur X... à lui verser la somme de 1 500, 00  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, - de le condamner aux dépens, en ce notamment compris les frais d'expertise. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte des pièces de la procédure et des débats notamment en lecture de l'expertise judiciaire que les travaux nécessaires à l'entretien du bien loué à charge au bailleur n'étaient pas effectués ; d'ailleurs dans sa lettre valant congé l'invocation d'une donation du bien à sa fille (pour l'occuper) par le propriétaire des biens est justifié par l'impossibilité qui est la sienne de réaliser les travaux nécessaires et qui seraient à la charge de la donataire, ce que d'ailleurs il reconnaît dans ses écritures d'appel- : " C'est dans ce contexte que M. X... a fait délivrer congé en précisant qu'il n'avait pas les moyens financiers d'entreprendre les travaux réclamés ". C'est donc à juste raison que le premier juge, en des moyens pertinents que la Cour adopte, a accordé, en considération de la situation, des dommages et intérêts à Mme. Y... en cumulant ceux estimés pour le préjudice de jouissance et ceux résultant de la violation des règles du congé ; cette décision sera donc confirmée sur ce point. Les circonstances du départ de Madame Y... en 2004 ne permettent pas, comme l'a relevé le premier juge, d'établir une dette de loyer de l'intéressée sous le coup d'un congé antérieur en regard duquel elle s'est exécutée, Ce point soulevé par M. X... sera donc également écarté et la décision entreprise confirmée en totalité, Une allocation de 600  sera accordée à Mme Y..., en cause d'appel, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Monsieur X... supportera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en audience publique par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Statuant sur l'appel principal de Monsieur X..., Le déclare mal fondé et l'en déboute, Confirme en conséquence la décision entreprise, Déboute les parties en surplus de leurs demandes en cause d'appel, Condamne Monsieur X... à payer à Madame Y... la somme de 600  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en cause d'appel. Condamne Monsieur X... aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP TESTON-LLAMAS, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et par Nicole CUESTA, Greffier présent lors du prononcé. Le GreffierLe Président