Cour d'appel de Lyon, du 16 mars 2004, 2002/02778

Sommaire: BAIL (règles générales) Des odeurs nauséabondes régnant dans les parties communes d'un immeuble, devant l'entrée des bureaux d'une avocate, constituent un trouble qui n'est pas tolérable, en raison de sa nature et de sa durée, pour l'exercice d'une profession libérale de telle sorte que se trouve justifiée la résolution du bail, peut important que l'origine exacte de ce désordre n'ait pas été déterminée

Instruction clôturée le 14 Octobre 2003 Audience de plaidoiries du 05 Février 2004 LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de : . Monsieur LECOMTE, Président . Madame DUMAS, Conseiller . Monsieur BAUMET, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame X..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du 16 MARS 2004, par Monsieur LECOMTE, Président, qui a signé la minute avec Madame X..., Greffier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Le 23 août 2000, l'OPAC DE L'AIN a donné à bail à Mademoiselle Y..., Avocate, des locaux à usage de bureau, situés à VAULX-EN-VELIN, pour une durée de six mois. Par diverses correspondances expédiées durant le mois de mars 2001, la locataire a dénoncé au bailleur les nuisances sonores provoquées par les aboiements des chiens de l'un de ses voisins, le défaut d'entretien des parties communes, notamment des odeurs nauséabondes. Le 29 mai 2001, elle fit connaître qu'elle quittait les lieux et, par huissier, le 7 juin 2001, fit constater l'existence des troubles dont elle se plaignait. Le 4 juillet 2001, un état contradictoire de sortie des lieux a été dressé. Par jugement rendu le 26 mars 2002 dont appel, le Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE a prononcé la résiliation du bail, à la date du 30 juin 2001, a condamné le bailleur à restituer le dépôt de garantie et à supporter divers frais accessoires. L'OPAC DE L'AIN, appelant, conclut à l'infirmation, au débouté et à la condamnation de Mademoiselle Y... à lui verser une indemnité de 1 500 ä, pour procédure abusive, et la somme de 1 000 ä, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Mademoiselle Y..., intimée, conclut à la confirmation de la résiliation du bail, ainsi qu'au paiement des sommes suivantes : - 2 413,75 ä (4 mois de loyer) à titre de remboursement des loyers perçus à compter de la date de la mise en demeure (7 mars 2001), - 419,23 ä, à titre d'indemnité pour le préjudice subi par son cabinet, - 326,24 ä, à titre du remboursement des constats établis par la SCP PINTUS & DI FAZIO, Huissiers de Justice, - 601,69 ä, à titre de remboursement des frais de déménagement. SUR CE Vu les dernières conclusions signifiées par l'OPAC DE L'AIN, le 4 mars 2003, Vu celles signifiées par Mademoiselle Y..., le 7 avril 2003, Attendu que le bailleur conteste le principe de la résiliation judiciaire, en l'absence de toute faute qui lui soit imputable ou de l'indétermination de l'origine des mauvaises odeurs ; Mais attendu qu'aux termes de l'article 1719 du Code Civil, le bailleur est tenu d'assurer la jouissance possible du preneur ; Que le bailleur répond, sauf cas de force majeure, de toute violation de cette obligation; Qu'il ne peut trouver dans le fait des autres colocataires de l'immeuble, ni même dans celui de leurs visiteurs, une quelconque cause d'exonération ; Attendu que, selon les attestations délivrées par MademoiselleY, Monsieur Mohamed Z..., Mademoiselle A... et selon le constat dressé le 7 juin 2001, des odeurs nauséabondes régnaient dans les parties communes, devant l'entrée des bureaux de l'avocate ; Que ce trouble, en raison de sa nature et de sa durée de plusieurs mois, n'était pas tolérable pour l'exercice d'une profession libérale, peut important que l'origine exacte de ce désordre n'ait pas été déterminée ; Que la résiliation judiciaire est ainsi justifiée, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs développés par le preneur ; Attendu que cette résiliation doit être prononcée avec effet à la date de la mise en demeure d'avoir à faire cesser le trouble, soit le 7 mars 2001 ; Que les quatre loyers ultérieurement payés (2 413,75 ä) ainsi que le dépôt de garantie (419,23 ä) doivent être restitués, une indemnité d'occupation de 1 200 ä devant être versée pour l'occupation des lieux depuis le 7 mars 2001 jusqu'au déménagement ; Attendu qu'il ne peut être fait de lien, avec certitude, entre le déménagement et la variation du nombre d'entrée de nouveaux dossiers ; Qu'en revanche, le déménagement a nécessairement perturbé le fonctionnement du cabinet, en imposant la manutention de dossiers, leur reclassement, l'envoi de multiples informations, ce qui justifié l'attribution d'une indemnité complémentaire de 1 000 ä ; Attendu qu'il n'est pas d'usage qu'un avocat se fasse rémunérer par un confrère ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail souscrit par Mademoiselle Y... auprès de l'OPAC DE L'AIN, et a condamné l'OPAC DE L'AIN aux dépens incluant le coût du constat dressé le 8 juin 2001 (149,40 ä) et la moitié du coût de l'état des lieux établi le 4 juillet 2001 (88,42 ä), Réformant pour le surplus, Condamne l'OPAC DE L'AIN à payer à Mademoiselle Y... une indemnité de 1 000 ä et à lui restituer les sommes de 2 413,75 ä et de 419,23 ä, Condamne Mademoiselle Y... à verser à l'OPAC DE L'AIN une indemnité d'occupation de 1 200 ä, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne l'OPAC DE L'AIN aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître GUILLAUME, Avoué. LE GREFFIER LE PRESIDENT