Cour d'appel de Lyon, du 15 janvier 2004

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Loi du 2 janvier 1970 - Domaine d'application - Mission d'entremise - / Une mission d'entremise pour la vente de biens immobiliers dans le cadre de laquelle sont signés des contrats préliminaires de réservation en l'état futur d'achèvement et ayant pour objet des appartements déterminés, relève des opérations visées par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, et ce, quand bien même le mandataire qui s'est vu confier la mission n'était pas chargé de la mener à son terme, le fait que son concours ait consisté à faire signer les actes préparatoires à la vente étant suffisant

LA TROISIEME CHAMBRE DE LA COUR D APPEL DE LYON, COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré: Madame MARTIN, Président, Monsieur SIMON, Conseiller Monsieur KERRAUDREN, Conseiller DÉBATS : à l audience publique du 20 NOVEMBRE 2003 GREFFIER: la Cour était assistée de Madame X..., Greffier, présent lors des débats seulement, ARRET: CONTRADICTOIRE prononcé à l audience publique du 15 JANVIER 2004 par Madame MARTIN, Président, qui a signé la minute avec Mademoiselle Y..., Greffier. Exposé de l'affaire Le 25 juin 1999, la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER a donné mandat pour une durée expirant le 30 août 1999, à la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL de commercialiser 32 logements de la résidence "Le Coeur d Ecully", à ECULLY (RHÈNE), moyennant diverses conditions et notamment l obtention de quinze contrats de réservation avec dépôt de garantie au 31juillet1999, ainsi qu une commission de 8 % LIT du prix de vente TTC des appartements. Neuf logements ont ensuite été exclus du mandat. La société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL a obtenu huit réservations mais les signataires y ont renoncé dans la mesure où les actes de vente ne pouvaient être régularisés dans les délais impartis par la loi Périssol compte tenu de difficultés relatives à une servitude de passage. Après avoir vainement réclamé une indemnisation à la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER par suite de la perte de ses commissions, la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL a saisi le tribunal de commerce de LYON qui, par un jugement du 10 avril 2002: - a déboutée de sa demande principale, comme mal fondée, - a dit que la société HEXAGONE DEVELOPPMENT IMMOBILIER avait eu une attitude négligente vis à vis de son cocontractant dans le cadre de l exécution du mandat du 25 juin 1999, - en conséquence, a condamné la société HEXAGONE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.000 euros HT à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle, - a débouté la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle, comme non fondée, - a ordonné l exécution provisoire de la décision, nonobstant appel mais à charge pour la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL de fournir à la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER une caution d un montant de 3.000 euros, - a condamné la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.524 euros au titre de l article 700 du nouveau code de procédure civile, - a condamné la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER aux entiers dépens. La société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL a relevé appel de ce jugement. Aux ternies de ses dernières écritures, en date du 12 mai 2003, elle prie la Cour de réformer ledit jugement et de - dire que le mandat de commercialisation est un mandat d intérêt commun, non soumis à la Loi du 2janvier 1970, - Vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil; - condanmer, en conséquence la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIERàluiverserla somme de 104.841,02 euros LIT, soit 125.389,85 euros TTC, à titre de rémunération, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 septembre 1999, outre 15.244 euros à titre de dommages et intérêts, - subsidiairement et dans l hypothèse où il serait fait application de la loi du 2 janvier 1970, -Vu les articles 1134, 1147, 1149, 1150 et 1151 du Code Civil, - condamner la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER à lui verser la somme de 152.194,12 euros (non soumis à T.V.A.) à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi, - débouter la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle, - condamner la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER à lui verser 4.500 euros au titre de l article 700 du nouveau code de procédure civile. Par conclusions récapitulatives du 26 juin 2003, la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER demande à la Cour de: - confirmer le jugement entrepris en ce qu il a déclaré applicable au mandat du 25 juin 1999 les dispositions de la loi n0 70-9 du 2janvier 1970 complétée par son décret d application n0 72-678 du 20juillet1972, - en conséquence, déclarer nul le mandat de commercialisation du 25 juin 1999 pour violation des dispositions de l article 6 de la loi n0 70-9 du 2janvier 1970, - débouter la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL de ses demandes en paiement de commissions, - réformer la décision entreprise en ce qu elle l a déclarée responsable d une négligence, - condamner la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL à lui payer les sommes suivantes [* 7.622,45 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, *] 4.500 euros au titre des dispositions de l article 700 du nouveau code de procédure civile. La Cour renvoie, pour l exposé complet des moyens et prétentions des parties, à leurs écritures précitées. - Sur la demande principale de la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL: Attendu qu il convient de rechercher si la loi du 2janvier 1970 et le décret du 20 juillet1972 sont applicables en I espèce , les parties étant contraires sur ce point ; Attendu qu aux termes de l acte du 25 juin 1999, la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER a confié à la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL "la vente de trente deux logements", sur la base d une grille de prix et d une notice descriptive; que cette société a plus précisément reçu mission de faire souscrire quinze contrats de réservation avec dépôtde garantie; qu il étaitprévu que sacommission serait versée au fur et à mesure de la régularisation des actes de vente devant notaire; Attendu que la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL a effectivement fait signer des contrats préliminaires de réservation en l état futur d achèvement, conclus entre la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER et des réservataires, et ayant pour objet des appartements déterminés; Attendu qu une telle mission d entremise dans la vente de biens immobiliers d autrui relève des opérations visées par l article 1er de la loi précitée; qu il importe peu que la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL n ait pas été chargée de mener la vente àson terme et qu il suffit que son concours ait consisté à faire souscrire les actes préparatoires à la vente, ainsi qu elle l indique elle-même; Attendu que la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL admet expressément qu il s agit pour elle d activités habituelles; qu elle précise d ailleurs qu elle est titulaire d une carte professionnelle; Attendu qu il résulte de ces éléments que les textes susvisés doivent recevoir application en la cause, étant rappelé qu ils sont d ordre public, que la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER, venderesse, peut s en prévaloir, et que la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL professionnel dont les documents commerciaux portent la mention de transactions sur immeubles et fonds de commerce, ne pouvait les ignorer ; que les carences qu elle reproche à son cocontractant sont donc sans portée Attendu qu il est constant que le mandat litigieux ne comporte pas de numéro d inscription sur le registre des mandats de la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL, contrairement aux prescriptions de l article 72 du décret du 20juillet 1972; qu il est donc nul, par application de ce texte et de l article 6 de la loi du 2janvier 1970; Attendu, en conséquence, que la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL ne peut prétendre à aucune rémunération sur le fondement du mandat du 25juin 1999, comme l a retenu à bon droit le tribunal; - Sur la demande subsidiaire de la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL: Attendu que celle-ci ne peut reprocher à la société HEXAGONE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER des fautes consistant en la violation d obligations prévues par un contrat nul, ou la rupture d un tel contrat; Attendu que cette société réclame, en réparation du préjudice allégué, le paiement des commissions prévues par le même contrat atteint de nullité; Attendu, en toute hypothèse, que le droit à commission n est acquis qu en cas de conclusion effective, notamment, d un contrat de vente, et que les motifs pour lesquels il n est pas conclu, le cas échéant, importent peu ; qu aucune somme représentative de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d entremise quelconque n est due en dehors de ce cas, conformément aux dispositions de l article 6 de la loi précitée ; qu il ne saurait être fait échec à celle-ci par l invocation d éléments fondés sur la responsabilité contractuelle de droit commun; Attendu en outre que, pour le surplus, la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer la perte de crédibilité auprès de sa clientèle qu elle allègue, ni le préjudice commercial consécutif; Attendu, en défmitive, que la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL doit être déboutée de toutes ses demandes et le jugement réformé à cet égard; - Sur la demande reconventiomielle de la société HEXAGONE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER: Attendu que la procédure engagée par la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL ne peut être qualifiée d abusive alors qu elle a partiellement obtenu gain de cause devant le tribunal; qu en outre, l intimée n allègue aucun préjudice, de sorte que sa demande de dommages intérêts sera écartée; Attendu, enfm, qu il n est pas contraire à l équité que l intimée supporte ses frais irrépétibles de procédure; PAR CES MOTIFS: LA COUR, Réformant partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau, Déclare nul le mandat de commercialisation donné par la société HEXAGONE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER à la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL le 25juin 1999, Déboute, en conséquence, la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL de toutes ses demandes, Rejette les réclamations de la société HEXAGONE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER en paiement de dommages et intérêts et d indemnité au titre de l article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne la société AUDIT PATRIMOINE CONSEIL aux dépens de première instance et d appel avec droit de recouvrement direct, pour ces derniers, au profit de la S.C.P. AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués, conformément à l article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.