Cour d'appel de Montpellier, du 3 février 2004, 02/02613

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle Toute modification apportée au contrat de construction de maison individuelle est nécessairement soumise au même formalisme que le contrat lui-même. L'art. L 231-1 du Code de la construction est applicable à l'avenant sous peine de nullité afin que soit garanti le respect de la finalité de protection du maître de l'ouvrage qui lui est attachée

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu le jugement rendu le 22 avril 2002 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, qui a: déclaré nul et non avenu l'avenant de moins value au contrat initial signé le 2 avril 1996 pour un montant de 130.000 Frs et dit la SARL LATTES CONSTRUCTION tenue à l'intégralité de ses obligations résultant du contrat de construction de maison individuelle du 22 août 1995; sursis à statuer sur la demande de 69.556,52 euros au titre du solde du prêt, invité les époux X... à produire l'acte notarié de revente de la villa construite par la défenderesse ainsi que l'acte notarié d'acquisition de leur nouvelle villa et d'une manière générale tout élément justifiant de la perte subie lors de la revente de la villa commandée; sursis également à statuer en ce qui concerne la demande de 155.244,90 euros à titre de dommages intérêts et celle de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure; condamné la SARL LATTES CONSTRUCTION à payer aux époux X... la somme de 6.097,60 euros au titre des frais d'architecte et la somme de 27.745,72 euros au titre des frais de loyer et à supporter les entiers dépens comprenant ceux du référé expertise du 18 Septembre 1997. Vu l'appel régulièrement interjeté par la SARL LATTES CONSTRUCTION; Vu les conclusions notifiées le 26 novembre 2002 par l'appelante, qui demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a déclaré nul l'avenant du 2 avril 1996 et l'a condamnée au paiement des sommes de 6.097,60 euros et de 27.745,72 euros et en ce qu'il a mis les dépens à sa charge, et de condamner les intimés au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens; Vu les conclusions notifiées le 2 décembre 2003 par les époux X..., qui sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré nul l'avenant et la SARL LATTES CONSTRUCTION tenue à l'intégralité de ses obligations résultant du contrat de construction et, évoquant quant aux conséquences de la nullité de l'avenant, de condamner cette société à lui payer les sommes de 456.260,83 francs ( 69.556,52 euros) correspondant au solde du prêt, 304.000 Francs (46.446,64 euros) correspondant à la perte subie lors de la revente de la villa, 40.000.00 francs (6.097,6 euros )correspondant aux frais d'architecte, 100.000 francs (15.244,90 euros ) à titre de dommages et intérêts, 27.745,72 euros (loyer du 1er avril 1997 au 1er février 2000), et 4.000,00 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris ceux du référé du 18 Septembre 1997 et le coût de l'expertise; M O T I V A T I O Y... sur la validité de l'avenant en moins value litigieux Attendu, en droit, que les dispositions de l'article L 231.2 du Code de la Construction issues de la loi du 19 décembre 1990 soumettent le contrat de construction de maison individuelle à un formalisme rigoureux et prescrivent qu'il doit entre autres comporter l'énonciation du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge; Attendu que ces dispositions, qui sont d'ordre public et sanctionnées par la nullité du contrat, ont pour finalité de protéger le maître de l'ouvrage et de lui permettre d'être parfaitement informé sur la consistance et le prix de la construction projetée, tant en ce qui concerne l'immeuble lui-même que les travaux de second oeuvre dont il s'est réservé l'exécution, et de se déterminer ainsi en pleine connaissance de cause; Attendu que toute modification apportée au contrat de construction de maison individuelle est nécessairement soumise au même formalisme que le contrat lui-même, ce qui seul garantit le respect de cette finalité et permet d'éviter que par le biais d'un avenant, le maître de l'ouvrage ne soit privé des droits qu'il tient de l'article L 231.2 du Code de la Construction; Attendu, en l'espèce, que l'avenant en moins value litigieux du 2 avril 1996 se présente comme suit: AVENANT EN MOINS VALUE Comprenant: escalier avec garde corps platré lot carrelage sol lot plomberie et sanitaire lot électricité lot placoplatre doublage cloison plafond BA 13 et isolation Montant total T.T.C................................- 130 000.00 FRS (suivent les signatures des parties) Attendu que force est de constater que cet avenant ne comporte ni la description et le chiffrage de chacun des cinq lots concernés, ni l'indication manuscrite et expresse par les époux X... de ce qu'ils en acceptent la charge; Que dès lors, c'est à bon droit que le premier juge l'a déclaré nul comme ne répondant pas aux exigences de l'article L 231.2 du Code de la Construction , étant au surplus observé qu'aucun élément du descriptif annexé au contrat initial ne permettait aux époux X... de connaître la valeur attribuée à chacun de ces lots, ni les coûts respectifs que représentaient, sur le prix global et forfaitaire de 818.618 Frs, d'une part les travaux de gros oeuvre, et d'autre part le total des travaux de second oeuvre réservés; sur les conséquences de la nullité de l'avenant Attendu que la maison ayant été vendue en l'état par les époux X... et l'acquéreur ayant fait réaliser les travaux restants, l'exécution en nature par la société LATTES CONSTRUCTION de ses obligations résultant du contrat de construction du 22 août 1995 n'est plus possible; Attendu qu'en revanche, il est de bonne justice d'évoquer afin de donner à l'affaire une solution définitive, et de statuer sur l'intégralité des demandes présentées par les époux X... en indemnisation du préjudice que leur a causé cette inexécution; Attendu que l'annulation de l'avenant ayant anéanti l'existence de travaux réservés, l'article L 231-7 I. est inapplicable à l'espèce; que la SARL LATTES CONSTRUCTION ne peut donc se prévaloir de ce texte, édicté au demeurant dans l'intérêt exclusif du maître de l'ouvrage. Attendu que si l'expert indique que les travaux réalisés par LATTES CONSTRUCTION pouvaient être réceptionnés au 21 janvier 1997, cette réception ne concernait que les travaux de gros oeuvre; qu'ainsi la maison, mise "hors d'eau" et "hors d'air" seulement, n'était pas habitable tant que le constructeur n'avait pas effectué les travaux de second oeuvre prévus au contrat (escalier, carrelage, plomberie-sanitaire, électricité, isolation); Attendu que l'inexécution de ces travaux a interdit aux époux X... d'entrer dans les lieux et les a contraints à supporter, ainsi qu'ils en justifient, un loyer mensuel de 5.200 francs du 1er avril 1997 au 1er février 2000, date d'acquisition par eux d'une nouvelle, soit pendant 35 mois; que ce préjudice, d'un montant total de 182.000 francs (27.745,72 euros), est en relation directe avec la faute commise par le constructeur; qu'il convient donc de faire droit à leur demande de ce chef; Attendu que si les époux X... établissent avoir vendu leur immeuble en l'état à un prix sensiblement inférieur à son coût de revient total, ils ne rapportent pas cependant la preuve, compte tenu des aléas inhérents aux transactions immobilières, que cette perte est en relation de cause à effet avec la circonstance que les travaux de second oeuvre- non payés- n'ont pas été réalisés; Attendu que, de même, ils ne démontrent pas l'existence d'un lien de causalité entre l'inachèvement des travaux et des frais qu'ils auraient exposés auprès d'un architecte; Attendu, enfin, qu'aucun élément objectif n'établit l'existence d'un préjudice patrimonial qui résulterait pour les époux X... de l'emprunt souscrit par eux auprès de la Caisse d'Epargne; Attendu, en revanche, que l'impossibilité pour eux de réaliser leur projet de s'installer dans la villa qu'ils avaient fait construire, après avoir accompli des démarches multiples que le non respect par le constructeur de son obligation d'achever son ouvrage a rendu inutiles, leur a causé un préjudice moral qui doit être fixé à la somme de 1.500 euros; Attendu que succombant sur l'essentiel, la SARL LATTES CONSTRUCTION leur paiera en équité la somme de 1.500 euros en indemnisation des frais non remboursables qu'ils ont été contraints d'exposer tant en première instance qu'en appel, et supportera tous les dépens; P A R C E S M O T I F S Z... le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nul l'avenant du 2 avril 1996. Le réformant pour le surplus, et évoquant en outre les points non tranchés: Condamne la SARL LATTES CONSTRUCTION à payer aux époux X... les sommes suivantes: 27.745,72 euros en réparation de leur préjudice matériel; 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral; 1.500 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Déboute les époux X... du surplus de leurs demandes. Condamne la SARL LATTES CONSTRUCTION aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et expertise, avec droit de recouvrement direct pour ceux d'appel au profit de la SCP E. NEGRE - M.C. PEPRATX NEGRE. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT