Cour d'appel de Versailles, du 12 novembre 1998, 1996-4212

Sommaire: BAIL COMMERCIAL 1) Lorsqu'il ressort d'une décision ayant acquis l'autorité de chose jugée que la description d'un appartement litigieux, est identique à celui objet du litige dont la Cour est saisie, il en résulte nécessairement que la contestation relative à la définition des lieux loués, doit être tenue pour définitivement tranchée. En effet, dès lors que, conformément aux conditions posées par l'article 1351 du Code civil, les parties sont les mêmes, qu'elles agissent sous la même qualité - le locataire actuel étant aux droits de son prédécesseur partie au jugement évoqué - et ce, sans qu' importe que dans la présente instance le locataire ait pris l'initiative de l'action, que la chose demandée est la même - résiliation judiciaire dans un cas, et, dans l'autre, refus de renouvellement pour motif grave et légitime, demandes qui dans les deux cas tendent à l'éviction du locataire sans indemnité -, qu'il y a identité de cause puisque les deux litiges sont basés sur le même rapport contractuel - un bail commercial - comportant des obligations réciproques à la charge de chacune des parties, l'autorité de chose jugée s'attache au jugement qui a défini les lieux loués et s'oppose à la remise en cause de cette définition. 2) Si en application de l'article 9-1 du décret du 30 septembre 1953, un congé avec refus de renouvellement doit être précédée d'une mise en demeure, il est de principe que la situation peut être régularisée par l'envoi d'une telle mise en demeure postérieurement à la délivrance du congé, sauf à laisser au locataire un délai suffisant pour régulariser sa situation avant que la juridiction saisie d'une action en validité de congé ne se prononce

Monsieur X... est propriétaire d'un immeuble situé 4 rue Gerhard à PUTEAUX (92), comprenant un fonds de commerce de vins, café, bar ainsi que plusieurs appartements au 1er étage. Le fonds de commerce, acquis les 26 juin et 07 juillet 1989 par Monsieur et Madame Y... de Messieurs Z... et OUDJOUDI, a été vendu à Madame A..., sur poursuites de la banque PETROFIGAZ créancière nantie, selon procès-verbal d'adjudication dressé le 08 octobre 1993 par Maître DURAND, notaire associé, étant précisé que Monsieur X... est intervenu à cette vente. Le cahier des charges de la vente sur adjudication précisait que le fonds de commerce vendu comprenait le droit au bail des locaux dans lequel il est exploité tel qu'il est défini à la page 12 de ce cahier des charges, à savoir : "une boutique ... au 1er étage à droite, avec accès par le couloir commun, un logement comportant deux pièces principales, une cuisine, un salle d'eau et water closet". A sa prise de possession, Madame B... a occupé les pièces sur rue du 1er étage, des squatters occupant les pièces sur cour séparées par un mur. Sur procédure initiée par Monsieur X..., les squatters ont été expulsés et Madame B... a pris possession de la totalité du 1er étage, après démolition du mur séparatif. Par acte en date du 24 mars 1995, Monsieur X... a fait signifier à Madame B... un congé avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction motif pris "que les bénéficiaires du bail commercial occupent sans autorisation au premier étage, porte droite, un appartement non compris dans la location et appartenant au requérant". Par acte du 11 avril 1995, Monsieur X... a fait en outre signifier à Madame B... une sommation de déguerpir "d'un studio sis au premier étage porte droite de l'immeuble, .... et comme venant aux droits de Monsieur et Madame Y... C..., ainsi qu'il résulte d'un jugement rendu le 15 juin 1993 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE". Par acte du 18 avril 1995, Madame A... a fait assigner Monsieur X... pour voir dire et juger que les lieux donnés à bail par ce dernier comportent au premier étage à droite, deux pièces principales, une cuisine, une salle d'eau et un water closet, formant une superficie desservie par trois fenêtres donnant sur la rue Gerhard et trois fenêtres sur cour. Monsieur X... a conclu au rejet de cette demande en se prévalant notamment du jugement du 15 juin 1993, et il a sollicité à titre reconventionnel la validation du congé du 11 avril 1995, réclamant une indemnité d'occupation de 70.000 francs pour les locaux compris dans le bail commercial et une indemnité d'occupation de 37.200 francs par an pour le logement en litige du premier étage prétendument non compris dans le bail. * Par jugement en date du 14 février 1996, auquel il est renvoyé pour plus ample exposé des éléments de la cause, le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a statué dans les termes ci-après ; - "Déclare le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE en date du 15 janvier 1993, opposable à Madame B... et dit que le bail du 1er octobre 1986 ne comprend pas le logement situé sur cour mais uniquement le logement du premier étage situé à droite sur la rue Gerhard ; - Dit que le congé avec refus de renouvellement délivré à la requête de Monsieur X... à Madame B... le 24 mars 1995 est de nul effet ; - Dit et juge au surplus que la faute reprochée à Madame B... ne constitue pas un motif grave et légitime de congé avec refus de renouvellement ; - Déboute en conséquence Monsieur X... de sa demande de validation de congé, avec les conséquences y afférentes ; - Fixe l'indemnité d'occupation du logement sur cour à 1.850 francs par mois à compter du 24 mars 1995, outre charges sur production d'un décompte et de justificatifs, et condamne Madame B... à payer à Monsieur X... l'indemnité d'occupation ainsi fixée à compter du 25 mars 1995 ; - Déboute Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts ; - Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens". * Appelante de cette décision, Madame A... fait grief au premier juge d'avoir mal apprécié les faits de la cause. Elle soutient tout d'abord qu'il suffit de se référer à la désignation des lieux, telle qu'exprimée dans les baux antérieurs et telle que résultant d'attestations de précédents occupants, pour s'apercevoir que les locaux litigieux qu'elle occupe entrent bien dans l'assiette du bail. Elle ajoute que le jugement rendu le 15 juin 1993 a été non seulement obtenu par une fraude imputable à Monsieur X... mais qu'il ne lui est pas opposable et qu'il ne peut avoir à son égard une quelconque autorité de la chose jugée. Elle fait encore valoir qu'elle n'a été informée qu'au cours de la présente procédure de l'existence de ce jugement. Elle déduit de là qu'elle est parfaitement fondée à occuper les lieux litigieux et demande à être réintégrée dans ceux-ci ainsi qu'à se voir rembourser l'indemnité d'occupation qu'elle a acquittée en exécution du jugement dont appel. En outre, et à toutes fins, elle dénie toute valeur au congé que lui a déclaré Monsieur X... le 11 avril 1995 et conclut sur ce point, à la confirmation du jugement entrepris. Enfin, elle réclame à Monsieur X... une indemnité de 5.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... fait valoir en réplique que le jugement du 15 janvier 1993, qui définit l'assiette du bail commercial et qui exclut les locaux en litige, est parfaitement opposable à Madame B... laquelle, selon lui, dénature les faits de la cause, et il conclut sur ce point à la confirmation du jugement entrepris ainsi qu'en ce qu'il a admis le principe d'une indemnité d'occupation à la charge de Madame B... D... le surplus et dans le cadre d'un appel incident, il demande à la Cour de dire que le congé délivré à Madame B... produira son plein et entier effet, de dire en conséquence le bail résilié dans son ensemble à la date d'effet de ce congé ; d'ordonner l'expulsion de Madame B... et de tous occupants de son chef ; de fixer l'indemnité d'occupation pour le bail commercial à 70.000 francs par an outre les charges, soit au total 81.110 francs et l'indemnité d'occupation pour le logement occupé indûment à 2.800 francs par an, outre 300 francs de charges. Enfin il demande que Madame B... soit condamnée à lui payer une indemnité de 8.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. * MOTIFS DE LA DECISION . Sur l'assiette du bail commercial Considérant que c'est pour une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge a constaté que le jugement rendu le 15 juin 1993 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE, signifié le 05 mars 1993 à Monsieur et Madame Y... et 08 mars 1993 à la banque PETROFIGAZ et non frappé d'appel, avait autorité de la chose jugée quant à la définition de l'assiette du bail ; Considérant en effet que ce jugement a été rendu à la requête de Monsieur X... qui poursuivait la résiliation du bail alors consenti aux époux Y..., aux droits desquels vient aujourd'hui Madame B... par effet de la vente sur adjudication, motif pris, entre autres infractions reprochées aux preneurs, que ces derniers sous louerait "l'appartement du 1er étage contigu à celui donné en location porte face droite qui ne leur a pas été donné en location" ; que ce grief a été considéré comme établi par le Tribunal qui l'a retenu en ces termes et en a tiré toutes conséquences de droit dans le dispositif. "Par contre, l'occupation et la location par les époux Y... d'un appartement qui n'était pas compris dans les lieux loués a certes le caractère d'une faute justifiant l'allocation d'une somme de 7.000 francs à titre de dommages et intérêts au bénéfice de Monsieur X..., mais cet état de fait ayant été régularisé par ces derniers dès le mois de mai 1991 suite à l'assignation délivrée par Monsieur X... le même mois, cette occupation sans droit ni titre n'apparaît pas revêtir une gravité sufffisante pour entraîner la résiliation du bail" ; qu'il ne peut être sérieusement contesté, sauf à dénaturer les faits de la cause, que l'appartement dont s'agit n'est pas le même que celui aujourd'hui en litige alors qu'il correspond exactement à la description portée au Cahier des Charges de la vente ; qu'il en résulte que la contestation relative à la définition des lieux loués doit, dans ces conditions, être tenue pour aujourd'hui définitivement touchée dès lors que les parties sont bien les mêmes et qu'elles agissent sous la même qualité puisque Madame B... est aux droits des époux Y..., précédents locataires, peu important que dans le présent litige Madame B... ait pris l'initiative de la procédure alors que dans l'affaire précédente les locations étaient définies, que la chose demandée est la même à savoir dans un cas la résiliation judiciaire du bail et dans l'autre le refus de renouvellement pour motif grave et légitime, ces demandes tendant toutes deux aux même fins, soit obtenir l'expulsion du locataire commercial sans indemnité mise à la charge du bailleur ; qu'il y a en outre identité de cause puisque les deux litiges sont basés sur le même rapport contractuel comportant des obligations réciproques à la charge de chacune des parties ; qu'il suit de là que les conditions posées par l'article 1351 du Code Civil se trouvent réunies en l'espèce et que Madame B... ne peut tenter utilement de remettre en cause la définition des lieux loués, telle qu'elle résulte du jugement passé en force de chose jugée du 05 mars 1993, en se livrant à une analyse des différents baux antérieurs ou en se référant à des attestations de précédents locataires ; qu'elle ne peut davantage imputer une fraude à Monsieur X... laquelle n'est nullement établie en l'espèce, le fait que les précédents locataires aient accepté de renoncer, dès réception de l'assignation, à occuper les locaux litigieux, n'étant pas de nature à traduire une collusion entre lesdits locataires et le bailleur alors qu'il apparaît qu'au contraire ce dernier a poursuivi jusqu'à son terme son action en résiliation du bail, même si cette action n'a pas abouti ; que l'appelante ne peut pas plus prétendre que le jugement dont s'agit serait entaché de nullité motif pris que Maître GOULLETQUER désigné en qualité d'administrateur provisoire du fonds exploité par les époux Y... n'avait pas été appelé en la cause ; qu'en effet, il apparaît des pièces des débats que Maître GOULLETQUER a été désigné postérieurement à l'engagement de la procédure ayant donné lieu au jugement querellé ; que cette désignation s'inscrivait dans le cadre de la vente du fonds de commerce ordonnée parallèlement en application de la loi du 17 mars 1909 sur poursuite d'un créancier nanti ; qu'elle n'a pas eu pour effet de faire prendre aux époux Y... leur capacité de défendre à une action en résiliation du bail ; Considérant que dans ces conditions, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit que le bail du 1er octobre 1986 ne comprend pas le logement situé sur cour, mais uniquement le logement du 1er étage situé à droite sur la rue Gerhard, et en ce qu'il a rejeté les prétentions de Madame B... de ce chef ; . Sur la validité du congé avec refus de renouvellement sans offre d'une indemnité d'éviction Considérant que le premier juge a refusé de valider le congé avec refus de renouvellement et dit celui-ci de nul effet, motif pris essentiellement qu'il n'avait pas été précédé de la mise en demeure exigée par l'article 9.1 du décret du 30 septembre 1953 ; Mais considérant qu'il est de jurisprudence constante qu'une mise en demeure peut être adressée au locataire postérieurement à la délivrance du congé sous la seule réserve que ledit locataire dispose d'un délai suffisant pour régulariser la situation avant que la juridiction saisie d'une action en validité de congé ne se prononce ; Or considérant qu'en l'espèce, il sera rappelé que Monsieur X... a délivré congé à Madame B... avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction à la date du 24 mars 1995, ce congé étant motivé par l'occupation irrégulière par le locataire de l'appartement du premier étage en litige ; que ce congé a été suivi d'une sommation de déguerpir délivrée le 11 avril 1995 ; que le 08 novembre 1995 Monsieur X... a également fait délivrer à Madame B... une mise en demeure, rappelant les dispositions de l'article 9 du décret du 30 septembre 1953 et l'infraction ci-dessus évoquée ; qu'il suit de là que le congé initial a été régularisé par l'effet de cette mise en demeure et que c'est à tort que le premier juge ledit congé nul et de nul effet ; Considérant que l'occupation volontaire par Madame B... d'un appartement non compris dans le bail constitue incontestablement en l'espèce, un motif grave et légitime de nature à justifier le refus, par le bailleur, de payer une indemnité d'éviction à Madame B... ; qu'en effet, celle-ci ne saurait utilement arguer de sa bonne foi alors qu'avant même la délivrance du congé, elle avait reçu de Monsieur X..., différents courriers l'informant de la présence de squatters qu'il convenait d'expulser et plus particulièrement un courrier du 06 janvier 1995 ainsi rédigé et qui ne laissait subsister aucune ambigu'té sur la situation de l'appartement litigieux du 1er étage : "Suite à votre courrier du 21 décembre 1994, je vous informe que j'ai engagé une procédure d'expulsion contre les squatters qui occupent mon studio situé au premier étage droite, 4 rue Gerhard à PUTEAUX" ; que surtout, Madame B... a été nécessairement informée de l'existence du jugement rendu le 15 janvier 1993 déjà adressé au notaire chargé de la vente, par la sommation de déguerpir du 11 avril 1995 et qu'elle s'est néanmoins maintenue dans les locaux sans droit ni titre, après la mise en demeure, sans engager pour autant aussitôt une action en contestation de congé ; que c'est donc à juste titre que Monsieur X... refuse à Madame B... tout droit à indemnité d'éviction ; que le jugement dont appel sera infirmé de ce chef ; que, par ailleurs, il sera fait droit à la demande d'expulsion de Madame B... et de tous occupants de son chef dès lors que le bail a été résilié à la date d'effet du congé ; . Sur l'indemnité d'occupation Considérant que Monsieur X... est fondé à prétendre un paiement d'une indemnité d'occupation pour l'appartement du premier étage non compris dans le bail ; que le jugement a fait une exacte appréciation de cette indemnité d'occupation due par Madame B..., à partir des éléments d'appréciation qui lui était fournis, ainsi que du point de départ de ladite indemnité d'occupation ; que le jugement sera confirmé sur ce point et Monsieur X... déboutée des prétentions complémentaires qu'il émet de ce chef ; Considérant qu'en ce qui concerne les locaux objets du bail commercial, la Cour fixera l'indemnité d'occupation à compter du 30 septembre 1995 date d'effet du congé, et au vu des éléments de comparaison dont elle dispose, au montant du dernier loyer augmenté de 20 % et ce, jusqu'au départ volontaire ou l'expulsion définitive de Madame B..., étant précisé que, comme pour le studio litigieux, ladite indemnité d'occupation sera augmentée des charges sur justificatifs de celles-ci ; . Sur les autres demandes Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à Monsieur X... la charge des frais qu'il a été contraint d'exposer pour faire reconnaître son droit ; que Madame B... sera condamnée à lui payer une indemnité de 5.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant enfin que Madame B..., qui succombe, supportera les entiers dépens exposés à ce jour ; * PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, - REOEOIT Madame A... en son appel principal et Monsieur X... en son appel incident ; - DIT le premier mal fondé et faisant droit partiellement au second ; - CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a dit le jugement rendu le 15 juin 1993 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE opposable à Madame B... et en ce qu'il en a tiré pour conséquence que le bail du 1er octobre 1986 ne comprend pas le logement sur cour mais uniquement le logement du premier étage situé à droite sur la rue Gerhard ; - LE CONFIRME également en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation du logement sur cour à 1.850 francs par mois à compter du 24 mars 1995, outre les charges sur production de justificatifs et condamné Madame B... à payer à Monsieur X... l'indemnité ainsi fixée ; - L'INFIRMANT pour le surplus et statuant à nouveau, - DIT que le congé avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction délivré le 24 mars 1995 par Monsieur X... à Madame B... doit sortir son plein et entier effet ; - DIT en conséquence le bail résilié à compter du 30 septembre 1995, date d'effet du congé ; - ORDONNE l'expulsion de Madame B... et de tous occupants de son chef des lieux loués avec si besoin est, le concours de la force publique ; - FIXE l'indemnité d'occupation due par Madame B... sur les locaux précédemment donnés à bail et ce, à compter du 30 septembre 1995, date d'effet du congé, au montant du dernier loyer augmenté de 20 %, outre les charges y afférents sur justificatifs ; - REJETTE toutes autres prétentions des parties à l'exception de celles fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - CONDAMNE à ce titre Madame B... à payer à Monsieur X... une indemnité de 5.000 francs ; - CONDAMNE à ce titre Madame B... à payer à Monsieur X... une indemnité de 5.000 francs ; - CONDAMNE également Madame B..., qui succombe, aux entiers dépens de première instance et d'appel et autorise la SCP d'Avoués DELCAIRE et BOITEAU à en poursuivre directement le recouvrement, comme il est dit à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET PRONONCE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE PRESIDENT M. Thérèse E... F. ASSIÉ