Cour d'appel de Versailles, du 14 février 2001, 1999-2268

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) Selon l'article 1° de l'annexe I du décret du 10 décembre 1948, les locaux qui ne comportent pas les équipements sanitaires qu'il prescrit, notamment cabinet de toilette, salle de douche ou salle de bains ainsi qu'un WC indépendant ou non, ne peuvent être classés dans une sous-catégorie supérieure à la sous- catégorie II C, ce qui signifie qu'un local ne comportant aucun de ses équi- pements est néanmoins susceptible d'être classé en sous-catégorie C de la catégorie II, s'il répond aux exigences de qualité de construction et d'habitabilité définies par le texte précité pour le classement en deuxième catégorie.Tel est le cas de locaux qui, situés dans un ancien hôtel particulier dans le Marais, entièrement rénové et comportant un vaste escalier de pierre avec rampe en fer forgé, ont une superficie de près de soixante douze mètres carrés, comprenant salon, salle à manger ainsi que deux chambres, avec fenêtres donnant sur rue ou sur cour intérieure. En revanche, la disparition d'un deuxième poste d'eau dans une chambre de l'appartement litigieux, même constatée par l'expert judiciaire, ne permet pas de considérer que les lieux comportent un cabinet de toilette, dès lors qu'en l'absence de précision du décompte de surface corrigée originaire, à cet égard, la simple mention de ce poste d'eau ne suffit pas à démontrer l'existence d'un équipement sanitaire qui autoriserait un classement du local en sous-catégorie B

FAITS ET PROCEDURE, Monsieur et Madame X... sont propriétaires d'un appartement sis à Paris (4ème), 26 rue du Roi de Sicile, occupé par Monsieur et Madame Y.... Le 1er octobre 1989, Monsieur et Madame X... ont notifié à Monsieur et Madame Y... un décompte de surface corrigée, auquel ces derniers se sont opposés par lettre du 26 octobre 1989. Par exploit d'huissier du 18 septembre 1992, Monsieur et Madame X... ont assigné Monsieur et Madame Y... devant le tribunal d'instance de Paris 4ème, aux fins de : - voir dire et juger qu'ils sont recevables et fondés en leur demande de fixation du loyer de l'appartement et ce, conformément à la loi du 1er septembre 1948, - sous réserve du pourvoi en cassation des époux X... contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris rendu le 12 mai 1992 dans une précédente procédure opposant les mêmes parties, - désigner un expert pour fixer le prix du loyer, déterminer la catégorie de l'immeuble et effectuer le décompte du loyer à la surface corrigée, - dire que l'expert fera les comptes entre les parties depuis la date d'acquisition par les époux X..., soit le 21 mai 1986 et subsidiairement, depuis le 1er octobre 1989, date de la notification de la surface corrigée. Par jugement en date du 12 novembre 1992, le tribunal d'instance de Paris 4ème a désigné Monsieur Z... en qualité d'expert avec mission principalement de déterminer la date de construction de l'immeuble, de donner un avis motivé sur la catégorie et calculer le loyer exigible eu égard à la catégorie proposée et à la surface corrigée, de faire le compte entre les parties à compter du 21 mai 1986 et du 1er octobre 1989. L'expert judiciaire a déposé son rapport aux termes duquel il a conclu que le local litigieux devait être classé en catégorie III A et que, compte tenu du loyer légal évalué à compter du 1er octobre 1987, Monsieur et Madame Y... restaient redevables de la somme de 25.665,02 francs au 31 mars 1993. Monsieur et Madame X... ont alors conclu au classement en catégorie 2 C au motif qu'un cabinet de toilette aurait été supprimé par les locataires et devait être pris en compte dans la classification. A cet égard, ils ont demandé la production du décompte de surface corrigée dressé le 30 décembre 1969. Les époux Y... ont contesté l'existence d'un cabinet de toilette et ont accepté les conclusions de l'expert. Par jugement rendu le 16 décembre 1993, le tribunal d'instance de Paris 4ème a "entériné" le rapport de Monsieur Z..., déclaré le logement classé en catégorie III A, la surface corrigée étant arrêtée à 113 m majorée de 6 m pour équipements nouveaux, a déclaré Monsieur et Madame Y... débiteurs de la somme de 25.665,02 francs au 31 mars 1993, rejeté le surplus des demandes, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et mis les dépens à la charge de chacune des parties par moitié. Monsieur et Madame X... ont relevé appel de cette décision. Par arrêt du 24 mai 1996, la Cour d'appel de Paris (par des motifs inconnus de la cour de céans, seules les pages 1, 2 et 6 lui ayant été communiquées) a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, a déclaré irrecevables les demandes en résiliation de l'engagement de location formées pour la première fois en cause d'appel par les époux X..., a rejeté les demandes d'injonction et d'expertise formées par ces derniers ainsi que celle en paiement de dommages-intérêts formée par les époux Y..., a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et a condamné les époux X... aux dépens d'appel. Sur pourvoi formé par Monsieur et Madame X..., la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a, vu le décret du 10 décembre 1948, ensemble l'annexe I de ce décret, cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il a déclaré le logement classé en catégorie III A, la surface corrigée étant arrêtée à 113 m majorée de 6m pour équipements nouveaux, l'arrêt rendu le 24 mai 1996, au motif qu'en retenant "que cet appartement est dépourvu de tout cabinet de toilette ou de salle de douches ou de salle de bains fourni par les propriétaires et que ceux-ci ne sauraient prétendre pour échapper à ce classement, que l'appartement est situé dans des constructions répondant à la définition prévue pour la deuxième catégorie, alors qu'il est affecté d'un vice majeur qui ne lui permet pas d'être classé dans la catégorie qu'ils souhaitent lui voir appliquer" et "qu'en statuant ainsi, alors que les locaux qui ne comportent pas au minimum un cabinet de toilette ou une salle de douche ou une salle de bains et un WC intérieur indépendant ou non de cette annexe ne peuvent être classés dans une catégorie supérieure à la sous catégorie II C, sans rechercher si l'appartement litigieux ne présentait pas les caractéristiques permettant son classement dan la deuxième catégorie, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef". L'affaire a été renvoyée devant la Cour de céans qui a été saisie par Monsieur et Madame X... par déclaration du 25 mars 1999. Monsieur et Madame X... soutiennent qu'en raison des caractéristiques du local litigieux, de sa situation, il doit être classé en deuxième catégorie et en sous-catégorie B, en raison de l'existence d'un second poste eau supprimé par les époux Y... et des rénovations intervenues. Ils font observer que ceux-ci n'ont jamais produit, ni devant le tribunal, ni devant la cour, le décompte modificatif du 30 décembre 1969 déjà réclamé par eux en première instance. Ils demandent à la cour de : Vu l'arrêt de la troisième chambre civile de la cour de Cassation en date du 4 novembre 1998 : - dire et juger Monsieur et Madame X... autant recevables que bien fondés dans leur appel du jugement rendu le 16 décembre 1993, par le tribunal d'instance du 4ème arrondissement de PARIS, Faisant droit audit appel, - dire et juger que le logement est classé en catégorie II-B, la surface corrigée étant arêtée à 113m , majorée de 6 m pour équipements nouveaux et que la valeur locative sera majorée de 50 % pour insuffisance d'occupation à compter du 1er janvier 1994, - déclarer Monsieur et Madame Y... redevables de la différence entre les loyers calculés suivant la catégorie II-B depuis la date du 1er octobre 1989, et majorés de 50 % à compter du 1er janvier 1994, avec les loyers calculés par l'expert Z..., - condamner Monsieur et Madame Y... au paiement de la somme de 138.858,05 francs avec intérêts à calculer terme par terme depuis la demande formée et capitalisés année par année, - condamner Monsieur et Madame Y..., conjointement et solidairement à payer à Monsieur et Madame X... une somme de 30.000 francs à titre de dommages-intérêts pour destruction d'équipements et utilisation abusive des privilèges de la loi du 1er septembre 1948, - condamner de même Monsieur et Madame Y... pour les causes sus-énoncées, conjointement et solidairement à payer aux concluants une indemnité de 25.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - dire et juger que Monsieur et Madame Y... seront tenus de supporter intégralement les frais de l'expertise judiciaire de Monsieur Z..., - débouter Monsieur et Madame Y... de toutes autres demandes et conclusions plus amples ou contraires, - condamner Monsieur et Madame Y... aux entiers dépens tant de première instance que l'appel avec, pour ceux exposés devant la cour de céans, le droit de recouvrement direct au profit de la SCP JUPIN ET ALGRIN, avoués titulaires d'un office près la cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur et Madame Y... font valoir que la Cour de cassation a énoncé avec justesse qu'à supposer que le logement appartienne à la deuxième catégorie au regard du décret du 10 décembre 1948, il appartiendrait à la sous-catégorie C et non B, comme le prétendent les appelants; que d'ailleurs, le décompte transmis par eux le 1er octobre 1989 classait le local en catégorie II C et non B; que sans les travaux effectués par eux, le local n'aurait comporté ni cabinet de toilette ni eau chaude. Ils demandent à la Cour de : - déclarer recevable mais mal fondé l'appel des consorts X..., Vu l'arrêt de la cour de Cassation du 4 novembre 1998 : - les déclarer irrecevables en toutes leurs demandes, fins et écritures relatives à des paiements de loyers et charges arriérés ainsi qu'à des dommages-intérêts, les jugements entrepris les ayant déboutés de ces chefs de demandes et ayant acquis force de chose jugée, - confirmer le jugement en ce qu'il a classé l'appartement en catégorie III-A, Subsidiairement, dire que l'appartement ne peut appartenir à la catégorie II-B mais uniquement II-C, En tout état de cause, Vu l'arrêt de la cour de Cassation, condamner les époux X... solidairement à verser aux exposants la somme de 25.000 francs à titre de dommages-intérêts, - condamner les époux X... solidairement à payer aux exposants la somme de 25.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner solidairement aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, titulaire d'un office d'avoué près la cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'aux termes de l'article 1° de l'annexe I du décret du 10 décembre 1948, les locaux ne comportant pas au minimum un cabinet de toilette ou une salle de douches ou une salle de bains et un WC intérieur indépendant ou non de cette annexe, ne peuvent être cassés dans une sous catégorie supérieure à la sous-catégorie II C ; qu'il en résulte que les locaux dépourvus de cabinet de toilette, salle de douches ou de bains ne sont pas obligatoirement classés en catégorie III mais peuvent l'être en catégorie II sous catégorie C, classification exclue par l'expert judiciaire Monsier Z... dans son rapport du 9 avril 1993 ; qu'en revanche, de tels locaux ne peuvent être classés en sous-catégorie II B ; Considérant qu'en l'espèce, les époux X... font état d'un deuxième poste d'eau situé dans la chambre, mentionné dans le décompte de surface corrigée annexé au contrat de location du 1er juin 1960 et dont l'expert judiciaire a constaté la disparition ; que cependant, même l'installation d'un simple lavabo ne permet pas de considérer que les lieux comportent un cabinet de toilette ; que dans ces conditions, l'existence d'un deuxième poste d'eau, sans autre précision, figurant sous cette appellation dans le décompte de surface corrigée de 1960, ne suffit pas à démontrer l'existence d'un cabinet de toilette, d'une salle de douches ou d'une salle de bains dans le local litigieux ; que faute de cet élément d'équipement, l'appartement litigieux ne peut être classé en sous catégorie II B ; Considérant que l'annexe I du décret du 10 décembre 1948 précise que la deuxième catégorie correspond aux locaux situés dans des constructions en matériaux de bonne et très bonne qualité, assurant de conditions satisfaisantes d'habitabilité (notamment du point de vue de l'isolation phonique et termique), avec notamment des pièces de réception (salle à manger et salon), des accès faciles, des vestibules et escaliers de dimensions et d'aspect satisfaisants, alors que la troisième catégorie correspond aux locaux situés dans des constructions en matériaux ordinaires et d'exécution économique assurant des conditions d'habitabilité ordinaires ou médiocres, dépourvus de pièces de réception spécialisées, avec des pièces de dimension exiguù, des dégagements intérieurs et extérieurs réduits ; Considérant qu'il ressort tant du rapport de Monsieur Z... que des photographies et plans produits par les parties, que l'immeuble dont s'agit est un ancien hôtel particulier (l'hôtel de CHARNY) situé dans le quartier du Marais et construit vers 1600 en pierres de taille ; qu'il comporte un vaste escalier intérieur de pierre avec rampe en fer forgé ; que l'immeuble a été rénové avec pose d'un interphone et qu'il est en très bon état ; que l'appartement litigieux, d'une surface de 71,60m comporte une salle à manger et un salon avec fenêtres sur cour et deux chambres, l'une avec fenêtre sur cour et l'autre avec fenêtre sur rue ; que compte tenu de ces caractéristiques, ce local, qui ne peut être qualifié d'ordinaire, doit être classé en catégorie II, sous catégorie C, la surface corrigée étant arrêtée à 113m majorée de 6m pour équipements nouveaux et ce, conformément aux conclusions du rapport de l'expert Monsieur Z... ; Considérant qu'à l'appui de leur demande en paiement de dommages-intérêts, les appelants invoquent tout d'abord la destruction du deuxième poste d'eau ; qu'à défaut de précision sur ce en quoi il consistait, la cour ne peut déterminer qu'il en est résulté un préjudice pour les bailleurs et encore moins évaluer cet éventuel préjudice ; que par ailleurs, les appelants ne démontrent pas avoir subi un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des loyers dus selon la classification retenue par la cour de céans ; qu'enfin, ils n'apportent pas la preuve que le local litigieux aurait servi de résidence secondaire aux époux Y... et encore moins que ceux-ci l'auraient sous-loué (ce qui est contradictoire), ni qu'il en serait résulté un préjudice pour les bailleurs ; qu'à défaut de prouver un quelconque préjudice ou l'inoccupation ou encore l'occupation insuffisante des locaux, les époux X... seront déboutés de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts pour destruction d'équipements et utilisation abusive des privilèges de la loi du 1er septembre 1948 et de majoration de la valeur locative de 50 % à compter du 1er janvier 1994 ; Considérant qu'en revanche, les époux Y... sont redevables de la différence entre les loyers calculés selon la catégorie I C depuis le 1er octobre 1989 avec les loyers calculés par l'expert judiciaire ; que Monsieur et Madame Y... seront condamnés au paiement de la somme correspondant à cette différence, outre les intérêts au taux légal à calculer terme par terme en fonction des demandes formées en justice, avec capitalisation aux conditions de l'article 1154 à compter du 12 octobre 2000 ; Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Monsieur et Madame X... la somme de 12.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que les intimés seront déboutés de toutes leurs demandes et condamnés aux dépens ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; ET STATUANT A NOUVEAU : DIT que le logement litigieux doit être classé en catégorie II, sous catégorie C, la surface corrigée étant arrêtée à 113m majorée de 6m pour équipements nouveaux ; CONDAMNE Monsieur et Madame Y... solidairement à payer à Monsieur et Madame X... la somme correspondant à la différence entre les loyers calculés selon la catégorie II C depuis le 1er octobre 1989 avec les loyers calculés par l'expert judiciaire, outre les intérêts au taux légal à calculer terme par terme en fonction des demandes formées en justice, avec capitalisation aux conditions de l'article 1154 à compter du 12 octobre 2000 ; DEBOUTE Monsieur et Madame X... de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour destruction d'équipements et utilisation abusive des privilèges de la loi du 1er septembre 1948 et de majoration de la valeur locative de 50 % à compter du 1er janvier 1994 ; DEBOUTE Monsieur et Madame Y... de toutes leurs demandes ; CONDAMNE Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 12.000 francs (DOUZE MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; LES CONDAMNE à tous les dépens de première instance (y compris les frais de l'expertise judiciaire) et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP JUPIN ALGRIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DAULTIER Alban CHAIX