Cour d'appel d'Orléans, CT0062, du 9 janvier 2006
Formation: CT0062

Sommaire: VENTE - Nullité - Dol - JDF Doit être annulé, pour vice du consentement, la vente d'un lot de copropriété comprenant un emplacement de parking dont le vendeur avait caché qu'il était affecté au stationnement des véhicules des personnes handicapées pour satisfaire aux règles d'urbanisme.

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS SCP LVAL LUEGER Me Jean-Michel DAUDÉ Me Estelle GARNIER 09/01/2006 ARRÊT du : 09 JANVIER 2006 No :No RG : 05/00342 DÉCISIO DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal d'Instance de TOURS en date du 26 Novembre 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANTS Monsieur Pierre X... ... Madame Anne Y... épouse X... ... représentés par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Alain MICHEL, du barreau du HAVRE D'UNE PART INTIMÉES :Madame Muriel Z... ... représentée par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP DELHOMMAIS-MORIN, du barreau de TOURS La S.A.R.L. CENTURY 21 AGENCE GRAND SUD prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège 4 Boulevard de Chinon 37300 JOUE LES TOURS représentée par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP BENDJADOR, du barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 30 Décembre 2004 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 10 novembre 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré :Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Elisabet HOURS, Conseiller. Greffier :Madame Anne Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats. DÉBATS :A l'audience publique du 14 NOVEMBRE 2005, à laquelle ont été entendus les avocats des parties. ARRÊT : Prononcé publiquement le 09 JANVIER 2006 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile .Par l'entremise de l'agence immobilière CENTURY 21, un compromis de vente a été signé, le 25 mars 2003, entre les époux X..., vendeurs, et Muriel Z..., acquéreur, portant sur un studio et un emplacement de stationnement constituant les lots no 46 et 102 dans un immeuble en copropriété ... à JOUE LES TOURS ;Ayant appris que l'emplacement de stationnement acquis était un emplacement réservé aux handicapés, Muriel Z... a refusé de réitérer l'acte de vente ; elle a été assignée par les époux X... ; la société CENTURY 21 a été appelée en garantie ; Par jugement du 26 novembre 2004, le Tribunal d'Instance de TOURS a : prononcé la nullité du compromis de vente ; condamné la société CENTURY 21 à restituer à Muriel Z... le dépôt de garantie de 3.000 ç ; condamné solidairement les époux X... à payer à Muriel Z... 800 ç de dommages-intérêts et 400 ç d'indemnité de procédure ; condamné solidairement les époux X... à payer à la société CENTURY 21 800 ç de dommages-intérêts et 400 ç d'indemnité de procédure ; débouté les époux X... de toutes leurs demandes ; Vu les conclusions récapitulatives des époux X..., appelants, du 03 novembre 2005, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles ils exposent en substance que le Tribunal a fait une mauvaise appréciation des éléments de fait et de droit applicables car l'emplacement de stationnement cédé est une partie privative dont le propriétaire a la jouissance exclusive ; que, dans ces conditions, il ne peut en être privé même si un handicapé voulait se garer sur cet emplacement ; qu'en fait, le sigle indiquant un stationnement réservé pour handicapé n'a été apposé que pour satisfaire aux obligations en la matière pour l'obtention du permis de construire mais cette réglementation n'a pas pour effet d'enlever son caractère privatif au lot considéré ; que, dès lors, contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal, Muriel Z... n'a pas à craindre une quelconque éviction de cet emplacement même si un handicapé venait à acquérir un logement dans la copropriété ; que, d'ailleurs, dans cette hypothèse, un échange en jouissance serait toujours possible entre deux lots de parking comme le précise leur notaire ; qu'enfin, s'agissant d'une enceinte privée, l'apposition sur l'emplacement du sigle réservant la place aux handicapés ne saurait produire les effets entraînés par l'application du code de la route ; qu'ils considèrent, dans ces conditions, n'avoir commis aucun dol ni aucune manoeuvre et si le sigle n'était pas apposé quand ils ont acheté leur studio, il était, en revanche, parfaitement apparent quand la société CENTURY 21 a fait visiter l'immeuble à Muriel Z... et elle ne saurait donc obtenir de quelconques dommages-intérêts ; Vu les conclusions récapitulatives de Muriel Z..., du 10 octobre 2005, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles elle expose en substance qu'il lui a été volontairement caché par les époux X... que l'emplacement vendu était réservé aux handicapés alors que cette caractéristique du bien n'est pas anodine puisqu'elle ne pourra s'opposer à ce qu'un handicapé gare son véhicule sur cet emplacement, ce qui s'imposera à elle qu'il s'agisse d'un copropriétaire, d'un visiteur ou même d'un tiers puisque le parking de l'immeuble est en accès libre depuis la voie publique ; que la solution d'un échange en jouissance ne changera rien car elle ne résout pas le problème de fond et la question se posera de nouveau lors de la vente du bien, étant précisé que personne ne peut obliger un copropriétaire à un tel échange ; qu'il est donc évident qu'elle n'est pas sûre de pouvoir bénéficier de la complète jouissance de cette place et il ne peut lui être reproché d'avoir abandonné son projet d'achat ; que les époux X... ont manqué à leur obligation de loyauté et d'information envers l'acquéreur et ils ont aussi manqué à leur obligation de délivrance d'un emplacement libre de toute contrainte ; que le jugement doit donc être confirmé sauf à porter à 3.000 ç les dommages-intérêts qui lui ont été accordés car depuis la promesse de vente, son indemnité d'immobilisation se trouve bloquée et elle ne peut en disposer ; que, par ailleurs, elle a dû suspendre ses projets d'accession à la propriété ; qu'à titre subsidiaire, la clause pénale doit être réduite à zéro compte tenu des circonstances et elle doit être garantie pour toute condamnation par la société CENTURY 21 qui a commis une faute dans la rédaction de la promesse et la désignation du bien ;Vu les conclusions récapitulatives de la société CENTURY 21, du 04 octobre 2005, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles elle expose en substance que les vendeurs ne lui ont jamais indiqué que l'emplacement de parking constituant le lot no 102 était réservé aux handicapés ; que cette particularité n'était, par ailleurs, pas précisée dans leur titre de propriété ni dans le mandat de vendre que les époux X... lui ont confié ; qu'il y a là une réticence dolosive justement sanctionnée par le Tribunal ; qu'elle ne pouvait s'apercevoir de cette situation en visitant le parking puisque les numéros de lot et d'emplacement étaient différents et qu'elle n'a appris cela que par la suite, le 27 juin quand les plans du parking lui ont été transmis par le notaire ; qu'elle est donc victime du comportement des époux X... et n'a commis aucune faute ; qu'en revanche, la faute des vendeurs lui a causé un préjudice puisqu'elle n'a pu bénéficier des honoraires sur une transaction qu'elle avait menée à bien ; que, dès lors, elle est fondée à former appel incident pour voir porter à 3.000 ç le montant des dommages-intérêts qui lui ont été accordés ; SUR QUOI LA COUR : Attendu qu'il s'évince des éléments du dossier et, notamment de la lettre du promoteur RONCE qui y figure qu'un certain nombre de places de parking ont été affectées de façon aléatoire au stationnement des véhicules des handicapés pour satisfaire aux règles d'urbanisme en la matière lors du dépôt du permis de construire ; que le lot no 102 acquis par les époux X... en fait partie ; qu'en effet, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au promoteur de donner à ces emplacements réservés la qualité de partie commune et il peut les commercialiser ; Attendu que, contrairement à ce que soutiennent les époux X..., le fait que cet emplacement soit situé dans une propriété privée n'implique pas nécessairement que le code de la route y soit inapplicable alors, au contraire, qu'il résulte des dispositions de l'article R. 110-1 du dit code qu'il s'applique aux voies ouvertes à la circulation publique ce qui est le cas d'un parking privé débouchant sur la voie publique sans restriction d'accès ; que le propriétaire de l'emplacement no 2 constituant le lot no 102 se trouve donc, de facto, en concurrence pour l'utilisation de cette place avec tout handicapé résident ou visiteur souhaitant bénéficier de l'accessibilité aux bâtiments d'habitation prévue par les dispositions de l'article R. 111-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il s'agit donc là d'une restriction au libre usage du lot considéré qui aurait dû être portée à la connaissance de l'acquéreur par les vendeurs et leur mandataire ; qu'en celant une telle information, les époux X... ont, pour le moins, manqué à leur obligation de loyauté et d'information envers leur cocontractant et le consentement de ce dernier a été vicié sur une qualité substantielle de la chose vendue ; qu'il est donc certain que Muriel Z... n'aurait pas acquis les lots de copropriété dont s'agit si elle avait connu le risque d'éviction affectant la place de stationnement ; que le dol est donc bien constitué ;Attendu que l'échange en jouissance entre deux places de stationnement proposé par le notaire est inacceptable et ne constitue qu'un palliatif inadéquat car cela ne concerne que les copropriétaires ou les locataires et non les handicapés non résidents de l'immeuble ; que rien n'oblige, par ailleurs, un copropriétaire à accepter un tel échange ; que les caractéristiques de chaque place de stationnement ne sont pas forcément similaires dans la mesure où les places réservées aux handicapés répondent à des critères d'accessibilité que n'ont pas les emplacements standards ce qui rompt l'équilibre entre les échangistes et peut nuire à la faisabilité d'une telle opération ; Attendu, dans ces conditions, que le jugement mérite confirmation en ce qu'il a prononcé l'annulation de la promesse consentie en violation d'un consentement éclairé de Muriel Z... ; Attendu que les dommages-intérêts accordés à Muriel Z... pour l'immobilisation de la somme de 3.000 ç et les tracas occasionnés par cette procédure ont fait l'objet d'une appréciation satisfaisante par le Tribunal dont le jugement sera confirmé sur ce point ;Attendu qu'il en est de même pour le préjudice subi par la société CENTURY 21 dont il convient de relever qu'elle, a, pour le moins, manqué de curiosité professionnelle en ne demandant pas à son mandant d'identifier sur le terrain le lot de parking litigieux, ne serait-ce que pour le faire visiter aux acquéreurs ; que cette carence a contribué au litige actuel et à la perte de la commission sur l'opération et les dommages-intérêts accordés à l'agence apparaissent, dans ces conditions, suffisants ; que les appels incidents des deux intimés seront donc rejetés ; Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser supporter aux intimés la charge de la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager ; qu'il leur sera accordé une indemnité de 1.500 ç, chacun, à ce titre, à la charge des époux X... ; PAR CES MOTIFS :Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort : VU les articles 1109, 1116, 1117 du code civil ; VU l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ; CONDAMNE, in solidum, les époux X... à payer à Muriel Z..., d'une part, et à la société CENTURY 21, d'autre part, la somme de mille cinq cents euros (1.500 ç) au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes non contraires ; CONDAMNE les époux X... aux dépens d'appel ; ACCORDE aux avoués de la cause, autres que Maître DAUDE, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.