Cour d'appel de Pau, du 6 février 2002, 00/00934

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération effectivement conclue - Pluralité de mandataires - Absence d'exclusivité - Portée - / Lorsque le mandant a donné à plusieurs personnes un mandat non exclusif de vendre le même bien, la commission n'est due qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue. L'agent immobilier évincé ne peut prétendre alors à des dommages et intérêts que dans la mesure où il prouve une faute du vendeur ou de l'acquéreur qui l'aurait privé de son droit à commission

CM/EL Numéro /02 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 06/02/2002 Dossier : 00/00934 Nature affaire : Dde en paiement ou en indemnisation formées par un agent immobilier Affaire : S.A.R.L. IDEA CONSULTANTS C/ Christophe X... Corinne Y... épouse X... Mercedes Z... Maître Gilles BERTHE RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R E A... prononcé par Madame MASSIEU, Conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assistée de Madame B..., Greffier, à l'audience publique du 06 FEVRIER 2002 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 12 Décembre 2001, devant : Madame MASSIEU, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame B..., Greffier présent à l'appel des causes, Madame MASSIEU, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur SIMONIN et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur SIMONIN, Président Madame MASSIEU, Conseiller Madame DEL ARCO SALCEDO, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.R.L. IDEA CONSULTANTS Enseigne IDEA IMMOBILIER 2 Rue Henri Faisans 64000 PAU agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE, avoués à la Cour assistée de Me Jean Pierre CASADEBAIG, avocat au barreau de PAU INTIMES : Monsieur Christophe X... né le 04 août 1963 à ANTONY (92160) de nationalité française 13 Rue de Deauville 64000 PAU Madame Corinne Y... épouse X... née le 06 octobre 1963 à RENNES (35000) de nationalité française 13 Rue de Deauville 64000 PAU représentés par la SCP LONGIN C. ET P., avoués à la Cour assistés de Me Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU Madame Mercedes Z... (Assignée - procès-verbal de recherches infructueuses)Résidence Rabelais - 11, rue des Frères Camors 64000 PAU Maître Gilles BERTHE (ASSIGNE EN INTERVENTION FORCEE) Mandataire judiciaire 16 Rue Lamothe 64000 PAU pris ès-qualités de liquidateur de Madame Z... représenté par Me Pierre MARBOT, avoué à la Cour assisté de Me Gilbert GARRETA, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 07 MARS 2000 rendue par le Tribunal de Grande Instance de PAU Attendu que Madame Z... souhaitant vendre une maison d'habitation sise à PAU, 13 rue de Deauville, a donné un mandat non exclusif de vente au prix de 1 100 000 francs, frais de négociation inclus : - à l'Agence GRAMONT SARL (Agence GTI), le 16 septembre 1997, - à la SARL IDEA CONSULTANTS, le 30 septembre 1997, - à Maîtres LAPLACE et PEPOUEY, notaires à MORLAAS, le 6 novembre 1997 ; Attendu que les 1er et 5 novembre 1997, Madame Corinne Y... a signé deux "reconnaissance d'indication et de visite", attestant que la SARL IDEA CONSULTANTS lui a fait visiter le bien à ces dates ; Que ces deux actes mentionnent que le "visiteur" s'engage notamment à "ne traiter l'achat de l'affaire que par le seul intermédiaire de l'agence, même après expiration du mandat, et qu'en cas de violation de l'engagement, il sera tenu à l'entière réparation du préjudice causé qui ne peut être inférieur aux honoraires prévus dans le mandat de vente" ; Attendu que le 5 février 1998, Maître PEPOUEY a dressé un acte sous seing privé par lequel Madame Z... vendait la maison aux époux Christophe X... et Corinne Y... au prix de 910 000 francs, les acquéreurs s'engageant à supporter les frais de négociation, soit 20 000 francs pour la SCP LAPLACE - PEPOUEY, et 20 000 francs pour l'Agence GTI (GRAMONT) ; Attendu que cette vente a été authentifiée le 27 mars 1998 ; Attendu que le 1er juillet 1998, la SARL IDEA CONSULTANTS a assigné Madame Z... devant le Tribunal de Grande Instance de PAU pour obtenir le règlement de la commission de 60 000 francs contractuellement prévue dans le mandat du 30 septembre 1997 ; que le 19 août 1998, Madame Z... a appelé en garantie Monsieur et Madame X... ; Attendu que par jugement du 7 mars 2000, le Tribunal a : - déclaré valable le mandat du 30 septembre 1997, - débouté la SARL IDEA CONSULTANTS de sa demande de commission contre Madame Z..., et de dommages et intérêts contre Monsieur et Madame X..., - débouté les parties de leurs autres demandes, notamment en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamné la SARL IDEA CONSULTANTS aux dépens ; [* *] Attendu que la SARL IDEA CONSULTANTS est régulièrement appelante de cette décision ; qu'elle a intimé devant la Cour Madame Z... et Monsieur et Madame X..., et elle a assigné en intervention forcée Maître BERTHE, ès-qualité de liquidateur de Madame Z... ; Attendu que par ses dernières conclusions du 19 juin 2001, elle demande à la Cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, - condamner Maître BERTHE, ès-qualités, à payer la commission de 60 000 francs, outre les intérêts, - à titre subsidiaire et après avoir constaté les fautes de Madame Z... et de Monsieur et Madame X..., - lui allouer une indemnité de 60 000 francs, - condamner Maître BERTHE et Monsieur et Madame X... à lui payer 10 000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Attendu que par ses dernières conclusions du 23 octobre 2001, Maître BERTHE demande à la Cour de : - constater l'extinction de la créance, la demande de relevé de forclusion de la SARL IDEA CONSULTANTS ayant été définitivement rejetée, - débouter la SARL IDEA CONSULTANTS de toutes demandes, - la condamner à lui payer 10 000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux dépens de première instance et d'appel ; Attendu que par leurs dernières conclusions du 11 août 2000, Monsieur et Madame X... demande à la Cour de : - confirmer le jugement, - condamner la SARL IDEA CONSULTANTS à leur payer 10 000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux dépens ; [* *] 1. - Attendu que par arrêt du 19 juin 2001, la Cour d'Appel de PAU a confirmé l'ordonnance du juge-commissaire à la liquidation judiciaire de Madame Z... qui a débouté la SARL IDEA CONSULTANTS de sa demande en relevé de forclusion concernant sa réclamation de la commission, objet du présent litige ; Attendu que Maître BERTHE demande à la Cour de constater la forclusion de la présente action, et la SARL IDEA CONSULTANTS a cependant conclu au fond, puis indiqué qu'il ne peut être soutenu que la créance serait éteinte sans autre précision ; Or, attendu qu'en application des dispositions de l'article L.621-46 du Code du Commerce, le créancier, dont le relevé de forclusion n'a pas été accepté, est déchu de tout droit ; Attendu que, dès lors, la Cour ne peut que constater la forclusion encourue par la SARL IDEA CONSULTANTS et déclarer irrecevable son action contre Maître BERTHE, ès-qualités, même si elle ne tend qu'à liquider la créance ; Attendu qu'en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, la SARL IDEA CONSULTANTS sera condamnée à payer à Maître BERTHE, ès-qualités, la somme de 1.000 ä ; 2. - Attendu que pour débouter la SARL IDEA CONSULTANTS de ses demandes contre Monsieur et Madame X..., le Tribunal a : - d'une part, considéré que les bons de visite signés par Madame X... étaient contraires aux dispositions de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, en ce qu'ils imposent au visiteur des charges équivalentes à celles du mandant, et aboutissent à conférer au mandataire un mandat exclusif, alors qu'il n'avait reçu qu'un mandat simple, - d'autre part, considéré que la preuve de manoeuvre ou d'une collusion de Monsieur et Madame X..., en vue de lui faire perdre son droit à commission, n'était pas démontrée ; Attendu que la SARL IDEA CONSULTANTS ne développe plus, en cause d'appel, de moyen au soutien d'une demande fondée sur les documents signés par Madame X... ; Attendu qu'il est constant que des mentions telles que celles figurant sur ces bons de visite, auraient pour effet, si elles étaient déclarées valables, de faire bénéficier des avantages de l'exclusivité un agent immobilier ne disposant que d'un mandat simple puisque le visiteur s'engage à ne traiter l'achat que par son intermédiaire, et s'oblige à des dommages et intérêts équivalents à la commission stipulée dans le mandat, en cas de non-respect de cet engagement ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu qu'aucune condamnation de Monsieur et Madame X... ne pouvait être fondée sur les écrits de Madame X... ; Attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs le mandat non exclusif de vendre le même bien, la commission n'est due qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue ; Que l'agent immobilier évincé ne peut prétendre à des dommages et intérêts que dans la mesure où il prouve une faute du vendeur ou de l'acquéreur qui l'aurait privé de son droit à commission ; Attendu qu'en l'espèce, la SARL IDEA CONSULTANTS ne bénéficiait pas d'un mandat exclusif, et il est constant que le bien a été présenté à Monsieur et Madame X... par deux autres intermédiaires munis de mandats ; Attendu que la SARL IDEA CONSULTANTS ne prétend pas avoir mis en rapport Madame Z... et Monsieur et Madame X..., et pas davantage qu'elle aurait participé aux négociations aux termes desquelles le prix et la rémunération de l'intermédiaire figurant dans les 3 mandats ont été diminués ; Attendu que le seul fait que Madame X... se soit présentée sous son nom de jeune fille ne saurait caractériser une faute en relation directe avec la perte de la rémunération ; Attendu que, dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SARL IDEA CONSULTANTS de son action contre Monsieur et Madame X... ; Attendu que les circonstances de la cause ne justifient pas de faire bénéficier Monsieur et Madame X... de leur demande en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Déclare recevables l'appel et l'assignation en intervention forcée contre Maître BERTHE, ès-qualités, Confirme le jugement prononcé le 7 mars 2000 par le Tribunal de Grande Instance de PAU en ses dispositions relatives à la demande de la SARL IDEA CONSULTANTS contre Monsieur et Madame X..., Emendant sur les demandes contre Maître BERTHE, ès-qualités, Déclare l'action de la SARL IDEA CONSULTANTS irrecevable, Condamne la SARL IDEA CONSULTANTS à payer à Maître BERTHE, ès-qualités, la somme de 1.000 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Déboute Monsieur et Madame X... de leur demande sur ce même fondement, Condamne la SARL IDEA CONSULTANTS aux dépens, Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, la SCP LONGIN et Maître MARBOT, avoués, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, M. B... J-R. SIMONIN