Cour d'appel de Rennes, du 25 novembre 2004, 03-02643

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Constitue un congé frauduleux délivré à un locataire par des bailleurs afin de reprendre les lieux pour y habiter, alors qu'il résulte des constatations que six mois après l'expulsion du locataire, les bailleurs n'ont toujours pas investi les lieux et n'ont pas entrepris des travaux de réfection préalables à leur occupation dans les lieux, sans justifier de raisons qui les en empêcheraient. N'est pas justifié le refus d'adresser les quittances alors que le bailleur a rever- sé les loyers payés régulièrement dans l'attente d'un jugement pour connaître le montant de l'indemnité d'occupation. L'absence de quittance entraînant l'arrêt du paiement de l'allocation logement qui couvrait toute la dépense de loyer a alors causé un préjudice financier à la locataire qui a du puiser dans ses économies ou se faire prêter une somme équivalente pour assumer ses obligations

Quatrième Chambre R.G : 03/02643 Mme Marie-Christine X... M. Y... DE VIEILLECHEZE Z... A.../ M. Pierre B... Mme Antoinette B... C... la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2004 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, Monsieur Philippe SEGARD, Conseiller, Madame Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Madame Agnès D..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 05 Octobre 2004 devant Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 25 Novembre 2004, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS : Madame Marie-Christine X... 14 rue Villedeneu 2ème étage face 22400 LAMBALLE représentée par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & E... CALLONNEC, avoués assistée de Me JOUBERT DES OUCHES, avocat bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2003/6190 du 23/09/2003 Monsieur Y... DE VIEILLECHEZE Z..., es qualité de Curateur de Madame Marie-Christine X... 17 rue du Général de Gaulle 22400 LAMBALLE représenté par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & E... CALLONNEC, avoués assisté de Me JOUBERT DES OUCHES, avocat INTIMÉS : Monsieur Pierre B... 10 rue de la Caunelaye 22400 LAMBALLE représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me BAOUSSON, avocat Madame Antoinette F... épouse B... 10 rue de la Caunelaye 22400 LAMBALLE représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me BAOUSSON, avocat I - Exposé préalable : Selon bail verbal, Monsieur Y... de Viellecheze puis sa mère, Madame Marie-Christine X... ont été locataires depuis 1986 ou 1987 d'un appartement type 3 sis à Lamballe, 14 rue Villedeneu appartenant aux époux B... E... loyer était de 1.000 francs (152,45 euros) par mois. E... 7 février 2002, les bailleurs ont fait délivrer congé pour reprendre personnellement les lieux et, par acte du 16 juillet 2002, ils ont assigné aux fins de résiliation et expulsion. Par jugement du 3 février 2003, le Tribunal d'instance de Saint Brieuc a: -Validé le congé pour reprise ; -Constaté la résiliation du bail : -Ordonné l'expulsion faute d'avoir quitté les lieux sous deux mois ; -Fixé une indemnité d'occupation égale au loyer et aux charges ; -Condamné Madame X... à payer aux époux B... la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; -Rejeté tous les autres chefs de demande ; -Ordonné l'exécution provisoire ; -Condamné Madame X... aux dépens y compris le coût du commandement. Madame Marie-Christine X... a déclaré appel de ce jugement le 15 avril 2003. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 30 juillet 2004 pour Monsieur Pierre B... et Madame Antoinette F... épouse B...; - le 13 septembre 2004 pour Madame Marie-Christine X... et son curateur, Monsieur Y... de Vieillecheze Z.... L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2004. *** II - Motifs : 1° Sur le congé : Si les bailleurs ont en 2000 envisagé de vendre cet appartement, c'est en 2002 qu'ils ont délivré congé pour reprendre les lieux pour y habiter. Il n'existe pas de possibilité de contrôler a priori le mobile de cette reprise, sauf à établir l'intention frauduleuse. En l'espèce, au delà du procès d'intention, il na pas été rapporté de preuve de ce que cet appartement était destiné à être à nouveau loué ou mis en vente. Par contre, Madame G... ayant quitté les lieux en mars 2004, un contrôle a posteriori est maintenant possible et il est indiqué, ce qui n'est pas contesté, qu'au 13 septembre 2004 les époux B... n'ont toujours pas investi l'appartement dont s'agit. Force est de constater que six mois après le départ de la locataire, les époux B..., qui se contentent d'un document évaluatif forfaitaire établi sur les bases de l'OPAC du Lot et Garonne pour justifier du coût des travaux de réfection, ne justifient pas avoir, sollicité des devis, commandé puis fait entreprendre les travaux préalables à leur occupation des lieux. Il doit dès lors être constaté que les époux B... n'occupent pas l'appartement en cause et ne justifient pas des raisons qui les en empêcheraient. E... congé était dès lors frauduleux et le jugement sera infirmé en ce qu'il l'a validé. Il ne sera pas fait droit à la demande des propriétaires concernant les frais d'expulsion et il sera par ailleurs constaté que la locataire ne réclame pas indemnisation du préjudice subi du fait de son départ forcé. *** 2° Sur la travaux locatifs : Il n'existe pas d'état des lieux d'entrée et il est justifié par des factures de mai 1986 et janvier 1998 de ce que des travaux de peintures ont été faits à l'initiative du locataire et de ce que le chauffage a été régulièrement entretenu. Après une occupation de plus de seize années, le constat dressé par Me Corlay, huissier, n'est que celui résultant de l'usure normale des lieux et le décompte forfaitaire concerne essentiellement des travaux de lessivage, peintures, remplacement de robinet thermostatique ou autres équipements devant être changés naturellement à l'issu d'un tel délai. Les époux B... seront donc déboutés de ce chef. Par ailleurs, le choix d'un constat d'huissier sans proposer préalablement un constat amiable est en lien avec la validité du congé et le coût en sera supporté par les époux B.... *** 3° Sur un impayé de loyers : Il est réclamé "par principe et pour solder les comptes entre les parties" un solde sur loyers et indemnités d'occupation de 19,74 euros mais il n'est pas justifié de ce que la locataire ait laissé un impayé et les bailleurs seront déboutés de ce chef. *** 4° Sur les quittances de loyer : Il est réclamé sous astreinte les quittances de loyers depuis janvier 2002 et réparation du préjudice causé à raison du non versement subséquent de l'allocation logement. Il résulte du relevé d'opérations sur le compte bancaire Crédit Lyonnais de Madame X... qu'à compter de novembre 2002 Monsieur B... a reversé les 152,45 euros que la locataire payait régulièrement. Ceci a été fait sous le prétexte d'attendre le jugement pour connaître le montant de l'indemnité d'occupation mais cette initiative, face à une personne âgée sous curatelle, ne justifie pas que les quittances n'aient pas été adressées puisqu'alors les loyers étaient réglés. Ceci a entraîné un arrêt du paiement de l'allocation logement qui couvrait toute la dépense de loyer et a causé un préjudice financier à Madame X..., privée d'une somme de 15 x 172,17 = 2.582,55 euros et qui a dû puiser dans ses économies ou se faire prêter une somme équivalente pour assumer ses obligations. Ce préjudice sera réparé par la somme de 350 euros. Les loyers ayant été in fine payés intégralement, les bailleurs doivent délivrer quittances. Ils y seront condamnés sous astreinte.[* Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame Marie-Christine X..., bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, et de Monsieur Y... de Vieillecheze Z... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cette instance et Monsieur Pierre B... et Madame Antoinette F... épouse B... seront condamnés à leur payer de ce chef la somme de 800 euros. *] Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - C... le jugement entrepris ; - Déboute Monsieur Pierre B... et Madame Antoinette F... épouse B... de leur demande en validité du congé pour reprendre ; - Constate que Madame Marie-Christine X... a quitté les lieux en mars 2004 et ne sollicite pas réparation du préjudice subi du fait de son éviction abusive ; - Constate que la locataire a payé les loyers et condamne Monsieur Pierre B... et Madame Antoinette F... épouse B... à délivrer les quittances de janvier 2003 à mars 2004 et ce sous astreinte de QUINZE EUROS (15 i) par jour de retard passé 15 jours après la signification de la présente décision ; -Condamne Monsieur Pierre B... et Madame Antoinette F... épouse B... à payer à Madame Marie-Christine X... la somme de TROIS CENT CINQUANTE EUROS (350 i) à titre de dommages et intérêts ; -Déboute Monsieur Pierre B... et Madame Antoinette F... épouse B... de toutes leurs fins et prétentions ; - Condamne Monsieur Pierre B... et Madame Antoinette F... épouse B... à payer à Madame Marie-Christine X... et Monsieur Y... de Vieillecheze Z... la somme de HUIT CENTS EUROS (800 ä) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 ; - Condamne Monsieur Pierre B... et Madame Antoinette F... épouse B... aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile et aux dispositions légales sur l'aide juridictionnelle. E... Greffier, E... Président,