Cour d'appel de Versailles, du 2 mars 2004, 2002-06900

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) L'article 40 II. de la loi modifiée du 6 juillet 1989 exclut expressément du champ d'application de son article 24 les logements soumis à la loi du 1er sep- tembre 1948. L'irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire pour défaut d'assignation au préfet prévue par l'article 24 précité ne peut donc être utilem- ent opposée par un locataire dont le bail est régi par les dispositions de la loi de 1948

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRET Nä 51A CONTRADICTOIRE DU 02 MARS 2004 R.G. Nä 02/06900 AFFAIRE : Hassan X... C/ Jacques Y... Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu le 05 Septembre 2002 par le Tribunal d'Instance VANVES RG nä : 452/02 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : SCP MERLE Me Farid SEBA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DEUX MARS DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANT Monsieur Hassan X... né le 27 Juin 1966 de nationalité MAROCAINE 3 ter rue de Vélizy 92190 MEUDON représenté par la SCP MERLE & CARENA-DORON, avoués assisté de Me Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2002/10010 du 08/01/2003 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) INTIME Monsieur Jacques Y... 58, rue Singer 75016 PARIS représenté par Me Farid SEBA, avoué assisté de Me Bernard DEMONT, avocat au barreau de PARIS Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience du 29 Janvier 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Mars 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène Z..., Vice-Président placé chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, Conseiller, Madame Hélène Z..., Vice Président Placé auprès du Premier Président Greffier, lors des débats : Madame Natacha A..., 5FAITS ET PROCÉDURE, Par jugement contradictoire du 5 septembre 2002, le Tribunal d'Instance de VANVES, saisi d'un litige opposant Monsieur Y... à Monsieur X..., a : -déclaré la demande recevable, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du présent jugement, - dit que faute pour Monsieur X... de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, - condamné Monsieur X... à payer à Monsieur Y... : - la somme de 1.733,73 au titre de l'arriéré impayé de loyers et charges, terme de juin 2002 inclus, - une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale au montant du loyer courant et charges à compter du présent jugement, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l'expulsion, et révisable annuellement en fonction de l'évolution des indices du coût de la construction, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamné Monsieur X... à la somme de 200 sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Monsieur X... a régulièrement relevé appel de ce jugement le 21 octobre 2002. Monsieur X..., dans ses conclusions récapitulatives déposées le 15 janvier 2004, demande à la Cour de : - déclarer son appel recevable et fondé, - infirmer la décision entreprise, sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire vu le bail du 28 mai 1976, vu l'article 80 de la loi du 1er septembre 1948, - constater que la procédure d'expulsion diligentée n'est pas régulière, faute pour Monsieur Y... de justifier de la délivrance préalable d'un commandement de payer valable, - débouter Monsieur Y... de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, sur la demande de résiliation judiciaire de l'engagement de location -constater que Monsieur Y... ne justifie pas de la dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception, deux mois au moins avant l'audience, de son assignation au représentant de l'état dans le département, - juger que l'absence de versement des loyers par Monsieur B... était justifiée par la suppression des toilettes opérée par son bailleur, qui a rendu les lieux inutilisables, - juger que l'absence de versement des loyers n'est pas suffisamment grave, au regard de la faute de Monsieur Y..., pour entraîner la résiliation du bail, d'autant que Monsieur Y... met actuellement Monsieur B... dans l'impossibilité de s'acquitter de ses obligations en refusant tout paiement des loyers courants, - déclarer Monsieur Y... irrecevable et subsidiairement mal fondé en sa demande de résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers, - le débouter de toutes ses demandes, - donner injonction à Monsieur Y... d'avoir à remettre à disposition de Monsieur X... des toilettes, et ce, sous astreinte de 15 euros par jour de retard, - prendre acte de ce que Monsieur B... s'engage à reprendre le paiement des loyers dès que le bailleur lui aura remis des toilettes à disposition, et lui accorder un délai de deux ans pour s'acquitter de son arriéré locatif, conformément aux dispositions de l'article 2144-1 du Code civil, - enjoindre à Monsieur Y... d'avoir à accepter et à encaisser les loyers versés par Monsieur X..., - constater que du fait de la suppression de ses WC, Monsieur X... a subi un important trouble de jouissance pendant trois années dont il est en droit de demander réparation en sollicitant la réduction du montant de son loyer de 50% à compter d'avril 2000 et jusqu'à la remise à disposition effective desdites toilettes, - condamner Monsieur Y... à payer à Monsieur B... à titre de dommages et intérêts une somme de 1.153, 12 euros, correspondant à la moitié de sa dette locative arrêtée au 01/10/2003, et ordonner la compensation entre les créances réciproques, - juger que pour l'avenir Monsieur B... ne sera redevable que de 50% du loyer courant tant que Monsieur Y... ne lui aura pas remis des toilettes à disposition, conformément aux termes du bail, - débouter Monsieur Y... de ses demandes de dommages et intérêts et d'indemnité au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, - si contre toute attente la Cour devait confirmer l'expulsion de Monsieur B..., dire qu'il ne sera redevable que de 50% de sa dette locative en raison du trouble de jouissance subi, et déduire également de la créance du bailleur le dépôt de garantie de 137,20 euros versé en début de bail, - condamner Monsieur Y... aux dépens. Dans ses dernières conclusions signifiées le 15 janvier 2004, Monsieur Hassan C... soutient que la procédure d'expulsion n'est pas régulière puisqu'aucun commandement de payer visant la clause résolutoire ne lui a été délivré, seule une mise en demeure lui ayant été délivrée le 15 janvier 2001 ; il conteste également que la résiliation judiciaire puisse être ordonnée, l'assignation n'ayant pas été dénoncée au préfet plus de deux mois avant la date d'audience ; enfin et surtout il fait valoir que son bailleur a supprimé les WC existants dans la cour et les seuls dont il dispose, si bien qu'il est privé de tout WC et ne peut plus vivre décemment dans ce logement, tout en étant dans l'impossibilité de le quitter puisqu'il n'a d'autres ressources que le R.M.I.; qu'il est donc en droit de faire valoir l'exception d'inexécution ; que le bailleur refuse en tout état de cause d'encaisser les loyers. Monsieur C... propose de reprendre le paiement du loyer dès qu'il disposera de WC et demande deux années de délais pour s'acquitter de l'arriéré locatif. Monsieur Y..., dans ses conclusions déposées le 15 janvier 2004, demande à la Cour de : - confirmer le jugement entrepris, - constater l'acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance le 26 novembre 2002 d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et l'article 80 de la loi du 1er septembre 1948, et en toute hypothèse prononcer la résiliation judiciaire de l'engagement de location litigieux, - rappeler qu'en matière de la loi du 1er septembre 1948 la suspension des effets de la clause n'est pas possible juridiquement passé le délai d'un mois de la délivrance du commandement, - débouter Monsieur B... de sa demande en installation de WC par application de l'article 31 du NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, son bail étant résilié, et alors qu'il ne justifie nullement de la suppression des WC, en particulier à compter du 1er avril 2000, - débouter Monsieur B... de sa demande de délais faute par lui de justifier de moyens financiers suffisants pour respecter un échéancier, outre le paiement du terme courant, - le condamner à payer à Monsieur Y... la somme de 2.424,41 euros au titre de l'arriéré arrêté au 1er janvier 2004, - le condamner à payer à Monsieur Y... : - la somme de 1.500 à titre de dommages et intérêts, - la somme de 2.000 au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, - le condamner aux dépens. Monsieur Y... établit sa qualité de propriétaire des lieux et rappelle qu'il a demandé non la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire mais la résiliation du bail pour non paiement des loyers, si bien que la délivrance préalable d'un commandement de payer visant la clause résolutoire était inutile soutient que son locataire ne peut exciper de l'exception d'inexécution puisqu'il ne justifie pas de la suppression des WC et habite effectivement le logement ; qu'il aurait pu tout au plus demander une réduction du loyer ; que son bail se trouve désormais résilié par acquisition de la clause résolutoire dont le juge ne peut suspendre les effets. Que les demandes de Monsieur Hassan C... relatives à l'installation d'un WC sont donc devenues sans objet ; enfin Monsieur Y... s'oppose à l'octroi de délais, Monsieur Hassan C... ne justifiant pas de ressources lui permettant de s'acquitter de sa dette. MOTIFS Sur la qualité de propriétaire de Monsieur Jacques Y... D... que Monsieur Jacques Y... justifie par un acte de notoriété établi par Maître GOBIN notaire à Meudon, venir aux droits de son père Raymond Y... Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande D... que l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée en 2000, dispose que les dispositions des articles 3, 8 à 20, du premier alinéa de l'article 22 et de l'article 24 ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi nä 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Qu'il en résulte que les dispositions relatives à la notification de l'assignation au préfet, à peine d'irrecevabilité, prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas applicables aux demandes de résiliation judiciaire du bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que Monsieur C... ne peut donc se prévaloir de l'absence de notification de l'acte introductif d'instance. Sur le bien fondé de la demande D... que si l'article 80 de la loi du 1er septembre 1948 ne permet pas au juge de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire, Monsieur Jacques Y... a, en l'occurrence, formé une demande de résiliation judiciaire du bail pour non paiement du loyer, quoique le premier juge ait improprement constaté au dispositif de la décision "l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail", au lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail comme les motifs de la décision le précisent. D... que Monsieur Hassan C... ne conteste pas ne pas s'être acquitté du loyer, que cependant il fait valoir l'exception d'inexécution et soutient que les seuls WC dont il disposait dans la cour de l'immeuble ont été supprimés par le bailleur, rendant les lieux inhabitables. D... que l'engagement de location signé entre Monsieur Raymond Y..., père de Monsieur Jacques Y... fait état de la location d'une pièce et d'un WC extérieur situé au rez de chaussée du bâtiment 3 au fond de la cour ; que le WC fait donc partie de la location. D... que pour établir la suppression de cet équipement, élément essentiel au succès de sa demande, Monsieur Hassan C..., qui a été débouté de sa demande sur ce point faute de preuve, n'a cru devoir verser aux débats que 4 photographies et une attestation d'un locataire ; que les quatre photographies portent sur un garage neuf et une cour mais que Monsieur Hassan C... ne justifie pas de ce qu'il s'agit des lieux'un locataire ; que les quatre photographies portent sur un garage neuf et une cour mais que Monsieur Hassan C... ne justifie pas de ce qu'il s'agit des lieux loués et que le nouveau garage ait été construit à l'endroit où se tenaient précédemment les WC qui lui étaient loués. D... qu'il verse également aux débats une attestation, non conforme aux dispositions de l'article 202 du nouveau code de procédure civile, portant en entête "les locataires du 3 ter rue de Vélizy" en date du 12 janvier 2004 sans aucune précision de l'identité de l'attestant, de sa qualité de locataire, et qui précise qu'en effet des toilettes à usage collectif étaient dans la cour à la disposition des locataires de l'immeuble, jusqu'à l'installation par ceux-ci de WC privés. D... que ce document ne peut constituer la preuve requise, d'une part parce que l'identité de l'attestant n'est pas précisée et d'autre part parce qu'il n'en résulte pas la preuve que les WC supprimés soient les seuls dont Monsieur C... dispose, l'attestant précisant que les WC n'ont été supprimés que du fait de l'installation de WC privés ; D... que le seul fait que Monsieur Y... indique dans ses conclusions du 10 décembre 2003 "tout au plus aurait il pu obtenir une réduction du loyer" ne peut constituer l'aveu d'une suppression des toilettes que Monsieur Jacques Y... conteste à plusieurs reprises dans ses écritures. D... que pour expliquer sa défaillance dans la preuve qui lui incombe, Monsieur Hassan C... invoque son absence de ressources et l'impossibilité de faire établir un constat d'huissier compte tenu de son absence de ressources ; mais considérant que Monsieur C... dispose de l'aide juridictionnelle ; que la cour ne peut se fonder que sur les éléments de preuve qui lui sont soumis, et que la preuve du manquement du bailleur sur ce point incombe à Monsieur C... ; D... que Monsieur Hassan C... ne justifiant pas d'une exception d'inexécution, le premier juge a pu à bon droit considérer que le non paiement du loyer constituait un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; que la décision sera donc confirmée en toute ses dispositions, sauf à actualiser le montant des loyers dus à 2424,41 terme d'octobre 2003 inclus et à rectifier le dispositif de la décision en "prononçant" la résiliation judiciaire du bail liant les parties. D... que, compte tenu de cette défaillance dans la preuve mise à sa charge, Monsieur C... ne peut également qu'être débouté de sa demande de réduction du loyer en indemnisation du trouble de jouissance subi et dans l'attente de l'installation de WC. D... que Monsieur Hassan C... ne justifie pas d'autres ressources que le R.M.I. ; qu'il ne s'acquitte pas de la totalité des loyers courants si bien qu'il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement, en l'absence de preuve de ses facultés d'apurement de la dette. D... que le bail étant résilié, Monsieur C... n'a plus qualité pour demander au bailleur d'installer ou de réinstaller de WC. D... que Monsieur Hassan C... ne justifie pas de ce que Monsieur Jacques Y... refuserait d'encaisser les loyers qu'il lui verse; qu'il ne sera donc pas fait droit à sa demande tendant à enjoindre à Monsieur Jacques Y... d'avoir à accepter et à encaisser les loyers versés. D... que Monsieur Jacques Y... ne justifie pas du caractère abusif de l'appel interjeté par Monsieur Hassan C... ; qu'il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif ; D... que Monsieur Hassan C... est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle ; que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que Monsieur C... sera cependant condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort, sur l'appel du jugement du tribunal d'instance de Vanves en date du 5 septembre 2002, Reçoit l'appel de Monsieur Hassan C... , Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf quant au quantum des sommes allouées et sauf en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, Et statuant à nouveau de ces chef, Prononce la résiliation judiciaire du bail liant Monsieur Y... à Monsieur Hassan C..., Condamne Monsieur Hassan C... à payer à Monsieur Jacques Y... la somme de 2.424,41 au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtées au 1er janvier 2004, Y ajoutant, Déboute Monsieur Hassan C... de sa demande tendant à l'installation de WC, Déboute Monsieur Hassan C... de sa demande de délais, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile , Condamne Monsieur Hassan C... aux dépens d'appel qui seront recouvrés par Maître SEBA, avoué, selon les dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha A..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,