Cour d'appel de Versailles, du 24 janvier 2002, 1999-2214

Sommaire: IMPOTS ET TAXES - Enregistrement - Droit de mutation - Mutation à titre onéreux d'immeubles - Exonération - Achat en vue de la revente - Défaut de revente dans le délai légal - Force majeure En application de l'article 1115 du Code général des impôts, l'achat pour revendre d'un bien immobilier par un professionnel est exonéré de droits de mutation sous réserve, notamment, que la revente ait eu lieu dans un délai de cinq ans suivant la date d'acquisition. Si la force majeure peut être de nature à décharger le redevable qui n'a pas tenu son engagement, encore faut-il que l'événement invoqué présente le caractère d'irrésistiblilité requis.Tel n'est pas le cas de la chute du marché de l'immobilier, dès lors que cet événement n'a pas pour effet d'empêcher la vente, mais seulement de faire baisser les prix du marché. De même, une inscription hypothécaire consentie par le redevable à concurrence d'un montant ayant pour effet de rendre le bien grevé non négociable, ne peut être constitutive de force majeure, faute pour cet événement de présenter les caractères d'extériorité et imprévisibilité exigés

La SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE, société de marchands de biens, a acquis le 19 août 1987 un bien immobilier situé ... à COLOMBES, au prix de 243918,43 . Elle a souscrit à cette occasion l'engagement de revendre les biens dans le délai de 5 ans prévu à l'article 1115 du Code général des impôts et a ainsi bénéficié de l'exonération des droits de mutation. Ce délai n'ayant pas été respecté, l'administration fiscale lui a notifié un redressement le 23 octobre 1995, suivi d'un avis de mise en recouvrement d'un montant de 84093,47 en date du 31 janvier 1997. La réclamation formée auprès de l'administration fiscale le 15 novembre 1996 ayant été rejetée par décision du 18 août 1997, la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE a, selon acte du 17 octobre 1997, fait assigner le directeur des services fiscaux de Hauts-de-Seine Nord devant le tribunal de grande instance de NANTERRE qui, par jugement du 17 novembre 1998, a : - dit que la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE ne peut être exonérée des droits de mutation figurant dans l'avis de mise en recouvrement daté du 31 janvier 1997 et adressé le 11 février 1997, - dit qu'elle ne peut bénéficier des dispositions de l'article 710 du Code général des impôts, - dit qu'elle doit être déchargée de la totalité des pénalités mises à sa charge par l'avis de recouvrement daté du 31 janvier 1997 et adressé le 11 février 1997, d'un montant de 14635,11 . Appelante de cette décision, la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE en sollicite la réformation en ce qu'elle lui a refusé le bénéfice de l'exonération des droits et mutation, et, si le principe de l'imposition était maintenu, en ce qu'elle lui a refusé l'application du régime de faveur de l'article 710 du Code général des impôts. Elle demande à la Cour, en statuant à nouveau, de : - dire et juger que la force majeure est applicable, - dire et juger en conséquence qu'elle est exonérée de son engagement de revendre dans les 5 ans pris par acte du 19 août 1987, et partant des droits de mutation complémentaires réclamés par avis de mise en recouvrement du 31 janvier 1997 adressé le 11 février 1997, - à titre subsidiaire, dire et juger applicables à son égard les dispositions de l'article 710 du Code général des impôts qui institue un régime de faveur pour les immeubles affectés à l'habitation. La Directrice des services fiscaux des Hauts-de-Seine, intimée, conclut à la confirmation de la décision déférée et à l'allocation d'une somme de 1524,49 en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Pour plus ample connaissance des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux dernières écritures signifiées le 22 juillet 1999 par la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE et le 19 avril 2001 par l'Administration des impôts. SUR CE SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 1115 DU CODE GENERAL DES IMPOTS Considérant que la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE soutient que des circonstances de fait, indépendantes de sa volonté, présentant les caractères de la force majeure, l'ont empêchée de remplir son engagement, souscrit en vertu de l'article 115 du Code général des impôts, de revendre le bien acquis le 19 août 1987 dans le délai de cinq ans ; Qu'elle explique qu'en effet, dans le cadre de son partenariat à hauteur de 20 % dans un programme immobilier réalisé en 1990 avec diverses entités, elle a été contrainte d'accepter au profit de la société OMNIBANQUE une inscription hypothécaire pour un montant de 487836,86 sur le bien dont il s'agit, lequel s'est trouvé grevé au total d'inscriptions à hauteur de 716510,38 , alors que sa valeur vénale n'était que de l'ordre de 304898,03 ; que dès lors, pour des raisons imprévisibles, extérieures à son fait, elle s'est trouvée dans l'impossibilité de revendre le bien de gré à gré, d'autant plus que la crise de l'immobilier sévissait alors, présentant elle-même les caractères de la force majeure, comme l'ont reconnu les pouvoirs publics notamment par le vote de deux lois de finances, des 31 décembre 1992 et 31 décembre 1995, qui ont prorogé le délai de revente pour les acquisitions antérieures au 1er janvier 1993 ; Qu'elle demande dans ces conditions à être déchargée des droits dus en l'absence de revente dans le délai de cinq ans ; Considérant toutefois que la chute du marché immobilier ne présente pas le caractère d'irrésistibilité requis par la notion de force majeure, étant donné qu'elle n'a pas pour effet d'empêcher la vente, mais seulement de faire baisser le prix du marché ; Qu'en outre, l'inscription hypothécaire prise sur le bien le 31 décembre 1992, à la suite d'un accord conclu le 16 septembre 1992, est intervenue à une époque à laquelle les droits de mutation étaient déjà devenus exigibles, la vente remontant au 19 août 1992, et a pour origine un investissement malheureux, ne présentant pas les caractères d'extériorité et d'imprévisibilité qu'implique la notion de force majeure ; Qu'il s'ensuit que la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE est malvenue à se prévaloir de la force majeure et à solliciter l'exonération des droits dus pour défaut de revente dans le délai de cinq ans prévu à l'article 1115 du Code général des impôts. SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 710 DU CODE GENERAL DES IMPÈTS Considérant que la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE, dans un acte complémentaire établi le 25 septembre 1997 et enregistré le 24 novembre 1997, a souscrit l'engagement prévu à l'article 710 du Code général des impôts d'affecter à l'habitation, et fait grief à l'Administration, puis au tribunal, de lui avoir refusé le bénéfice de l'application de ce texte, au motif que l'immeuble ayant été acquis le 19 août 1987, la déclaration d'engagement aurait du être souscrite au plus tard le 31 décembre 1989 ; Qu'elle objecte qu'elle n'était pas en réalité hors délai, au regard d'une part des dispositions de l'article 196-3 du Livre des procédures fiscales, qui prévoit que le contribuable qui fait l'objet d'une procédure de reprise ou de redressement de la part de l'Administration des impôts dispose d'un délai légal à celui de l'Administration pour présenter ses propres réclamations, d'autre part des dispositions combinées des articles L 76 et L 189 du Livre des procédures fiscales, selon lesquelles le délai de reprise de l'administration est interrompu par l'envoi d'une notification de redressement, l'Administration disposant alors d'un nouveau délai de reprise de même durée que le délai interrompu ; Qu'elle soutient que dès lors qu'elle avait reçu une notification de redressement datée du 23 octobre 1995, la prescription décennale ayant été appliquée pour un acte daté du 19 août 1987, la prescription était interrompue jusqu'au 31 décembre 2005 et "au pire des cas" au 31 décembre 1997, si la prescription décennale n'était pas retenue, de sorte que le délai de réclamation n'expirait au mieux qu'à cette date et que sa déclaration du 25 septembre 1997 n'était pas tardive ; Mais considérant que le bénéfice de la taxation réduite prévue à l'article 710 alinéa 1er du Code général des impôts, est en principe subordonné à la souscription, dans l'acte d'acquisition lui-même, de l'engagement dont il s'agit ; Que si l'Administration admet, par mesure de tempérament, que cet engagement puisse être pris dans un acte complémentaire souscrit dans le délai de réclamation prévu à l'article R* 196-1 du livre des procédures fiscales, la mesure de faveur ainsi offerte au contribuable ne peut lui bénéficier que dans les strictes limites prévues par les directives de l'administration, c'est-à-dire dans délai prévu au texte pré-cité, courant à compter de l'acte d'acquisition ; Qu'il s'ensuit que la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE ne peut exciper du bénéfice de l'application de l'article 710 du Code général des impôts ; SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Considérant qu'il n'y a pas lieu, en équité, de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; Que succombant en son recours, la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE supportera les entiers dépens de l'instance d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, DECLARE la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE recevable mais mal fondée en son appel, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y AJOUTANT DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, CONDAMNE la SNC LEMAIRE-GILLARD ET COMPAGNIE aux dépens d'appel, lesquels pourront être directement recouvrés conformément à l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Sylvie Y... Francine X...