Cour d'appel de Rouen, du 12 mars 2001, 4072/2000

Sommaire: BAIL (règles générales) - Prix - Paiement - Obligation - Obligation solidaire - Cessation - Moment - Détermination - Portée L'indemnité d'occupation n'est due qu'en raison de la faute, quasi-délictuelle de celui qui se maintient sans droit dans les lieux initialement loués. Il s'agit d'une dette extra-contractuelle qui ne naît qu'après que le bail ait pris fin et qui n'engage que le preneur maintenu indûment dans les lieux. Ainsi, bien que le contrat de bail prévoit la solidarité et l'indivisibilité de toutes les obligations en résultant, le preneur ayant quitté les locaux loués avant la résiliation du contrat et en ayant informé le bailleur ne pourra être tenu solidairement de l'indemnité exigée de l'autre preneur, occupant sans titre.

Monsieur X... interjette appel du jugement rendu le 07/07/2000 par le Tribunal d'Instance d'EVREUX, auquel la Cour se réfère expressément pour ce qui est des faits et des commémoratifs du litige qui : < a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 06/11/1999, < a ordonné l'expulsion de Monsieur X... et Mademoiselle Y..., < a condamné solidairement Monsieur X... et Mademoiselle Y... à payer à la SCI J, en deniers ou quittances : C 8.998,50 F correspondant au solde des loyers, charges et indemnités d'occupation au 02/11/1999, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 1999 sur la somme de 5.104,30 F et à compter de l'assignation du 25/10/99 pour le surplus, s'agissant de Mademoiselle Y..., à compter de l'assignation du 22/10/1999 pour la totalité s'agissant de Monsieur X... ; C une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours et charges éventuelles à compter du mois de décembre 1999 jusqu'à la libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et pour les échéances postérieures à compter de leur exigibilité et ce, avec indexation sur les variations de loyers et charges que subissent les locataires du même groupe d'habitation ; C la somme de 2.000 F en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; < a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné Monsieur X... et Mademoiselle Y... aux dépens. Par conclusions signifiées le 11/01/2002 auxquelles il est renvoyé pour ce qui est de l'exposé des moyens, Monsieur X... demande à la Cour de : < constater qu'il ne s'est pas maintenu sans droit dans les lieux et n'est donc pas tenu du règlement d'une indemnité d'occupation à compter du 06/11/1999, < déclarer irrecevable la demande formée par la SCI J pour la première fois en appel et concernant la prétendue remise en état des lieux, < dire et juger que Mademoiselle Y... doit le garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre des loyers et charges impayés et, à titre infiniment subsidiaire pour ce qui est des indemnités d'occupation et de remise en état, < confirmer le jugement en ses autres dispositions non contraires, < débouter la SCI J et Mademoiselle Y... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, < de condamner solidairement la SCI et Mademoiselle Y... à lui payer la somme de 763 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens. Il fait essentiellement valoir que : < Il n'entend pas voir réformer la décision en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 06/11/1999 et retenu qu'il était solidairement tenu au règlement du loyer et des charges jusqu'à cette date ; < Il n'est pas contesté qu'il a quitté les lieux litigieux le 26/11/1998, date à laquelle il a donné son congé à la SCI et, à la date du 06/11/1999, il n'était plus présent depuis près d'un an ; < S'il est tenu solidairement avec Mademoiselle Y... pour la durée du bail, il n'en va pas de même pour la suite, et, il ne pouvait être condamné à payer une indemnité d'occupation alors qu'il ne s'est pas maintenu sans droit ; < L'indemnité d'occupation résulte en effet de la faute de celui qui se maintient et non du bail, et, dette extracontractuelle, elle échappe aux dispositions des articles 10 et 11 du bail qui a pris fin avec la résiliation ; < Il est parfaitement fondé à solliciter que Mademoiselle Y... le garantisse des condamnations prononcées contre lui , il a réglé le loyer du mois de décembre 1998 et laissé le dépôt de garantie, de sorte que, lors de son départ, il n'existait aucun arriéré et, ce n'est que postérieurement que les loyers n'ont plus été payés régulièrement, à la date du 31/05/1999, le solde dû s'élevait à 636,60 F dont 100 F de frais de recommandé ; < Les dispositions de l'article 1216 du Code Civil doivent recevoir application alors que s'il était tenu solidairement de régler le loyer, seule Mademoiselle Y... résidait dans l'appartement et l'occupait ; < La demande de la SCI au titre du coût de remise en état est irrecevable par application des dispositions de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile, la possibilité de faire juger pour la première fois en cause d'appel les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait doit être interprétée strictement puisqu'elle déroge à la règle du double degré de juridiction, de plus, alors que la survenance d'un fait est synonyme de l'évolution du litige au sens de l'article 555 du Nouveau Code de Procédure Civile, il faut que l'élément né du jugement ou survenu postérieurement modifie les données du litige ; < En l'espèce, la libération des lieux ne modifie pas les données du litige tel que soumis au premier juge ; < Y... titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait déclarer recevable la demande de remise en état, il devrait être garanti de toute condamnation mise à sa charge puisque seule, Mademoiselle Y... résidait dans l'appartement et l'occupait. Par conclusions signifiées le 11/01/02 auxquelles il est renvoyé pour ce qui est de l'exposé des motifs, la SCI J demande à la Cour de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, et, y ajoutant, vu la libération des lieux et les articles 564 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, de condamner solidairement Monsieur X... et Mademoiselle Y... au paiement de la somme de 54.738,95 F soit 8.344,90 Euros outre 4.392,08 F, soit 669,57 Euros au titre des réparations locatives et frais de constat ainsi que, outre aux dépens, à lui payer la somme de 7.000 F soit, 1.067,14 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elle soutient principalement que : < Monsieur X... doit bien être tenu solidairement des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation en vertu des dispositions des articles 10 et 11 du bail qu'il a signé, selon ces dispositions, le locataire déchu de son droit d'occupation qui se maintient dans les lieux doit une indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du loyer quotidien, cette indemnité d'occupation a donc un caractère contractuel de type clause pénale, elle a été acceptée par Monsieur X... lors de la signature du contrat et modérée par le premier juge qui l'a fixée au montant du loyer quotidien ; < Elle s'en rapporte pour ce qui est de la demande de garantie de Monsieur X... qui ne la concerne pas ; < Un élément nouveau est intervenu depuis le jugement, à savoir la libération des lieux et la remise des clefs, un procès-verbal de constat d'état des lieux a été rédigé du fait que les locataires pourtant convoqués ne se sont pas déplacés, l'appartement a été rendu dans un état lamentable et elle est bien fondée à demander le coût de remise en état pour un montant de 54.738,95 F outre les frais de constat pour 4.392,08 F ; < Contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant, la libération des lieux, intervenue après le jugement dont appel a permis à la SCI de faire réaliser un état des lieux et de constater ainsi les désordres, en application de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile, ses prétentions trouvent leur place dans la procédure relative à l'expulsion des locataires. Bien que régulièrement assignée et réassignée, Mademoiselle Y... n'a pas constitué avoué. SUR CE, Attendu qu'aux termes du bail signé le 23/07/1998 entre Monsieur X... et Mademoiselle Y... d'une part et la SCI J, "Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l'exercice des droits du bailleur" (art 10); Que le même acte stipule également qu'il y aura solidarité et indivisibilité entre Monsieur X... et Mademoiselle Y... "pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat"(art 11) ; Attendu cependant que Monsieur X... établit par les documents qu'il produit avoir quitté l'appartement litigieux le 26/11/1998 et avoir à cette occasion fait parvenir un courrier au bailleur pour lui signifier son congé ; Qu'il ne soutient pas ne pas être tenu solidairement au paiement du loyer jusqu'à la résiliation du bail intervenue le 06/11/1999, et ne critique pas sur ce point la décision entreprise mais considère que cette solidarité ne peut être étendue au paiement de l'indemnité d'occupation ; Attendu que l'indemnité d'occupation n'est due qu'en raison de la faute, quasi-délictuelle de celui qui se maintient sans droit dans les locaux initialement loués, qu'il s'agit donc d'une dette extra-contractuelle qui ne naît qu'après que le bail ait pris fin avec la résiliation qui le prononce et ne saurait engager que le preneur indûment maintenu dans les lieux ; Que l'indemnité due par Mademoiselle Y... du fait de son occupation ne saurait ainsi résulter du contrat, résilié, Monsieur X... ne peut être tenu solidairement à son paiement et la décision devra être sur ce point réformée ; Attendu que selon l'article 1216 du Code Civil, "si l'affaire pour laquelle la dette a été contractée solidairement ne concernait que l'un des coobligés solidaires, celui-ci serait tenu de toute la dette, vis à vis des autres codébiteurs qui ne seraient considérés par rapport à lui que comme ses cautions" ; Qu'alors que Monsieur X... a quitté les lieux le 26/11/1998, dans lesquels Mademoiselle Y... s'est seule maintenue à un moment où il n'existait aucun arriéré de loyer, celui-ci n'apparaissant au vu des décomptes produits par la SCI qu'à partir de juin 1999, et que profitant seule de l'appartement, la dette de loyer contractée solidairement ne concernait qu'elle, Mademoiselle Y... devra être condamnée à garantir Monsieur X... des condamnations mises à sa charge au titre de la dette de loyers et de charges ; Attendu que la SCI J forme pour la première fois en cause d'appel une demande tendant à voir condamner solidairement Monsieur X... et Mademoiselle Y... au titre des réparations locatives et frais de constat ; Qu'elle expose que l'intervention d'un élément nouveau depuis le jugement dont appel, à savoir la libération des lieux et la remise des clefs par Mademoiselle Y... rendrait cette demande recevable ; Que la réalité de cette libération n'est pas contestée ; Que l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile confère aux parties la possibilité de soumettre à la Cour d'Appel de nouvelles prétentions pour faire juger notamment les questions nées de la révélation d'un fait, et, avec les dispositions suivantes du même Code consacre le caractère de voie d'achèvement du litige de l'appel ; Que cependant, s'agissant d'une exception au principe du double degré de juridiction cette disposition doit être appréciée strictement ; Qu'en l'espèce, le fait survenu ne modifie en rien les données du litige soumis au premier juge, qui ne concernait que l'arriéré de loyers, la résiliation du bail et la condamnation à une indemnité d'occupation ; Que la demande présentée en cause d'appel tendant à la réparation du préjudice résultant de la dégradation des locaux ne tend pas aux mêmes fins que la demande initiale en résiliation, expulsion, paiement d'arriéré de loyer et expulsion ; Qu'en conséquence, la demande présentée pour la première fois en cause d'appel par la SCI J devra être déclarée irrecevable ; Attendu qu'il n'existe en la cause aucun élément de nature à faire exception aux dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, que la SCI et Mademoiselle Y... devront ainsi être condamnées à payer chacune, sur ce fondement la somme de 150 Euros au titre des frais non répétibles engagés par lui en cause d'appel tandis qu'elles seront également, la décision entreprise étant sur ce point confirmée pour ce qu'elle a décidé en ce qui concerne les dépens de première instance, condamnées aux dépens d'appel, et, la SCI J sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, En la forme, reçoit Monsieur X... en son appel , la SCI J en son appel incident ; Réforme partiellement la décision entreprise : - En ce qu'elle a condamné Monsieur X..., solidairement avec Mademoiselle Y..., à payer à la SCI J une indemnité d'occupation ; Dit n'y avoir lieu à condamnation de ce chef ; - En ce qu'elle a débouté Monsieur X... de sa demande en garantie, Condamne Mademoiselle Y... à garantir Monsieur X... des condamnations mises à sa charge ; La confirme pour le surplus ; Y ajoutant, - Déclare irrecevable la demande de la SCI tendant à condamner solidairement Monsieur Get Mademoiselle Z... titre des réparations locatives et frais de constat ; - Condamne la SCI J et Mademoiselle Y..., à payer, chacune, à Monsieur X... la somme de 150 Euros au titre des frais irrépétibles avancés par lui en cause d'appel ; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - Condamne Mademoiselle Y... et la SCI J aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.