Cour d'appel d'Agen, du 26 janvier 2004, 02/797

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations Les rapports entre le bailleur et l'appelante sont conditionnés par le bail initial opposable aux parties où ne figure aucune clause expresse mettant à la charge du locataire des travaux spécifiques. Dès lors, la règle tirée de l'article 1719 du Code civil, selon laquelle, faute de clause contraire figurant au bail, c'est au bailleur qu'il appartient de mettre les locaux en conformité avec la réglementation en matière de salubrité et d'hygiène, doit trouver application

DU 26 Janvier 2004 ------------------------- F.T/S.B Nicole X... veuve Y... Z.../ S.C.I. SAUHO RG N : 02/00797 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du vingt six Janvier deux mille quatre, par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame Nicole X... veuve Y... représentée par Me Solange TESTON, avoué assistée de la SCP SOCIETE D'AVOCATS C.FAUGERE F. FAUGERE L.BELOU, avocats APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 05 Avril 2002 D'une part, ET : S.C.I. SAUHO prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est Résidence Louqsor 12 Esplanade Compans Caffarel Appt 47 31000 TOULOUSE représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué assistée de Me Didier RUMMENS, avocat INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 15 Décembre 2003, devant Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, Francis TCHERKEZ et Christian COMBES, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Le 30 juin 1998 Madame Y... a acquis un fonds de commerce "hôtel, café, restaurant, traiteur" à FIGEAC dans des locaux appartenant à l'époque à la SCI CLEMENCEAU -le bail relatif étant à effet du 25 avril 1990 pour un loyer de 48 000 F par an- Cette commerçante ayant été mise en demeure d'effectuer des travaux en matière de sécurité par l'autorité compétente aurait demandé à sa bailleresse de les effectuer et en même temps après constat elle faisait faire l'inventaire des désordres affectant les lieux pour le surplus. Une ordonnance de référé est intervenue à la suite organisant une expertise Entre temps la SCI SAUHO venant aux droit de la SCI CLEMENCEAU, le rapport d'expertise déposé, les parties ont conclu devant le tribunal de grande instance de CAHORS devant lequel Madame Y... sollicitait l'allocation de diverses sommes pour un montant total de 500 000 F. Ladite juridiction a relevé qu'en l'espèce le fondement juridique de l'action intentée par Madame Y... apparaissait au mieux incertain puisqu'elle s'était engagée dans l'acte d'acquisition du fonds de commerce à faire son affaire personnelle des travaux exigés pour mettre son exploitation aux normes requises par la législation en vigueur. Au surplus le prix de cession aurait tenu compte du coût des travaux à effectuer pour la remise en état de normalisation ce qui entraînait que Madame Y... avait acquis le fonds en connaissance de cause. Le tribunal relève que son investissement en matière d'électricité est inférieur aux sommes nécessaires selon l'expertise pour une mise en conformité. Et par décision du 5 avril 2002 le tribunal de grande instance de CAHORS a : - débouté Madame Y... de l'ensemble de ses demandes, - l'a condamné à verser à la SCI SAUHO la somme de 1 200 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - l'a condamné aux dépens de l'instance. Madame Y... a formé appel par acte du 14 juin 2002. Dans ses dernières conclusions du 26 mai 2003 elle demande à la cour au visa de l'article 1719 du code civil : - de réformer le jugement du 5 avril 2000 rendu par le tribunal de grande instance de CAHORS, - de condamner la SCI SAUHO à réaliser les travaux mis à sa charge par l'expert A... qu'elle n'aurait pas déjà réalisés sous astreinte de 50 ä par jour de retard, un mois après le prononcé de l'arrêt à intervenir, - de la condamner au remboursement des travaux d'électricité G. avancés par Nicole Y... pour 49 493,92 F soit 7 545,30 ä avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 mars 2001, - de dire que les loyers à venir seront déposés au compte séquestre de la CARPA du LOT jusqu'à réalisation des travaux, - de condamner la SCI SAUHO à lui payer la somme de 15 250 ä à titre de dommages et intérêts pour "résistance abusive et injustifiée", - de la condamner à lui payer la somme de 3 000 ä en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - de la condamner aux dépens en ce compris les frais d'expertise. Selon elle en effet, la convention passée avec le cédant du fonds est sans influence sur les rapports qu'elle peut entretenir avec son bailleur lequel est tenu dit-elle d'entretenir les lieux dans un état conforme aux règles de sécurité, étant observé qu'elle a effectué de nombreux travaux. Cette opinion n'est pas partagée par la SCI SAUHO qui dans ses dernières conclusions du 22 octobre 2003 demande à la cour : - de confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de CAHORS le 5 avril 2002, - y rajoutant de dire recevable et bien fondé sa demande reconventionnelle, - et dire et juger que Madame Y... est tenue par la convention du 30 juin 1998 à assumer la réalisation et le coût des travaux de mises aux normes des locaux, - constatant qu'elle n'y a pas procédé, autoriser en conséquence la SCI SAUHO à les effectuer et pour y parvenir condamner Madame Y... à lui verser une provision de 45 000 ä à valoir sur les travaux déjà réalisés par la propriétaire et pour ceux à réaliser jusqu'à bonne fin, - de désigner un expert aux fins de surveiller la réalisation desdits travaux et plus généralement d'établir les comptes entre les parties, - de condamner en outre Madame Y... à lui verser une somme de 5 000 ä à titre de dommages et intérêts pour "les préjudices par elle subis", - de la condamner également à lui payer une indemnité de 4 000 ä en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Cette société explique en effet que le contrat du 30 juin 1998 fait la loi des parties ; cette convention ayant en cause le cédant, la cessionnaire et le bailleur ; or l'acte en question met bien à la charge de Madame Y... les travaux dont elle demande aujourd'hui la prise en charge par l'intimée ; elle estime donc qu'aucune disposition du droit positif ne la met en demeure de faire droit à la demande de l'appelante - y ajoutant elle rappelle que l'acte selon elle fondateur des droits des parties mettait à la charge de Madame Y... des travaux et que leur coût avait conditionné le prix de vente du fonds ainsi que l'octroi de subventions, Que dès lors elle estime que la réalisation de ceux-ci doit être effectuée ce qui justifierait sa demande de provision et de désignation d'un expert chargé de surveiller les travaux nécessaires qu'elle entreprendrait de son chef si l'autorisation lui en était donnée par la cour. MOTIFS Il résulte des éléments contradictoirement débattus devant la cour qu'en réalité les rapports entre le bailleur et Madame Y... sont conditionnés par un acte du 7 janvier 1991 qui est le bail initial opposable aux parties. Dans cette convention ne figure aucune clause expresse mettant à la charge du locataire des travaux spécifiques. Dès lors la règle tirée de l'article 1719 du code civil selon laquelle faute de clause contraire figurant au bail c'est au bailleur qu'il appartient de mettre les locaux en conformité avec la réglementation en matière de salubrité et d'hygiène, doit trouver application et en l'espèce il appartient au bailleur de prendre en charge les travaux prescrits par l'administration; peu important en l'espèce si entre la société Terminus cédante du fonds et Madame Y... celle-ci a indiqué dans l'acte de cession du 30 juin 1998 qu'elle ferait à l'égard du cédant son affaire de l'application de la réglementation applicable au fond, cette clause n'ayant de valeur qu'à l'égard de ce dernier en vertu des dispositions de l'article 1165 du code civil sur l'effet relatif des conventions à l'égard des tiers, puisqu'en l'état, nonobstant son intervention à l'acte pour que la cession lui soit opposable, le bailleur reste à cet égard un tiers à la cession en question. Dès lors c'est à juste raison que Madame Y... peut solliciter la mise en état des lieux loués conforme à leur destination. Il convient donc de les faire réaliser en fonction des éléments de l'expertise déjà réalisée et compte tenu des circonstances et de la demande de la société SAUHO, d'y faire procéder sous le contrôle de l'expert antérieurement désigné -avec prononcé d'une astreinte- Ceci étant il est exact que sur les travaux d'électricité nécessaires à une mise en conformité Madame Y... a avancé pour le compte du bailleur une somme de 7 545, 30 ä qui doit donc lui être en l'état remboursée. Madame Y... par contre ne justifie pas de la nécessité de consigner les loyers dus au bailleur ; cette demande doit être rejetée. Il n'y a lieu en l'espèce à allocation de dommages et intérêts qui ne sont pas justifiés. Une allocation de 1 500 ä en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile sera accordée à Madame Y... La SCI SAUHO supportera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Reçoit en la forme l'appel principal de Madame Y... et l'appel incident de la SCI SAUHO. Réforme la décision entreprise et statuant à nouveau. Dit qu'en application des clauses du bail qui lie les parties la SCI SAUHO est tenue d'effectuer les travaux de mise en conformité des locaux loués. En conséquence condamne la SCI SAUHO à faire effectuer les travaux préconisés par l'expert BERGES dans son rapport du 12 janvier 2001, sous astreinte de 50 ä par jour de retard au delà d'un mois suivant le prononcé du présent jugement. Ordonne un complément d'expertise. Désigne pour y procéder Monsieur A... expert déjà désigné - adresse - avec la mission de surveiller la réalisation des travaux qu'il a préconisé dans son rapport du 12 janvier 2001 - de dresser un rapport d'exécution de ceux-ci, - un constat de bonne fin. Dit que la SCI SAUHO devra verser au greffe de la cour la somme de 1 500 ä à valoir sur la rémunération de l'expert dans le délai d'un mois à compter du prononcé du présent arrêt. Désigné le conseiller de la mise en état pour contrôler les opérations d'expertise. Condamne la SCI SAUHO à payer à Madame Y... la somme de 7 545,30 ä avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu'à parfait paiement.et jusqu'à parfait paiement. Déboute Madame Y... de sa demande de dommages et intérêts. Déboute les parties du surplus de leurs demandes en cause d'appel. Condamne la SCI SAUHO à payer à Madame Y... la somme de 1 500 ä en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Condamne la SCI SAUHO aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Maître TESTON, avoué, de les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffière. La Greffière Le Président X... SALEY J.L. BRIGNOL