Cour d'appel de Montpellier, 27 juin 2013, 12/08539
Formation: 1o Chambre Section AO1 

Sommaire: Doit être réputée non écrite une clause d'un contrat de construction de maison individuelle prévoyant que ¿ toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'oeuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de l'intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible ¿. En effet, cette clause assimile la prise de possession à une réception ¿ de fait¿ et ¿sans réserve ¿ alors que la réception suppose la volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage que la seule prise de possession ne suffit pas à établir. Insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, elle a donc pour effet de créer au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu'elle impose au maître de l'ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effets annoncés de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues et de le priver du bénéfice du délai d'ordre public de 8 jours pour dénoncer les désordres apparents non signalés au jour de la réception.

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1o Chambre Section AO1 ARRÊT DU 27 JUIN 2013 Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 08539 Décision déférée à la Cour : Jugement du 3 SEPTEMBRE 2012 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER No RG 12/ 02495 APPELANTE : SA AST 20 boulevard Charles de Gaulle 69153 DECINES CHARPIEU CEDEX représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER assistée de Me Nadia BOUMEDIENNE, avocat plaidant au barreau de LYON INTIMES : Monsieur Mustapha X...né le 10 Octobre 1976 à KSAR EL HARA (Maroc) de nationalité française ... 34570 VAILHAUQUES représenté par Me Patrick MELMOUX, avocat de la SCP MELMOUX-PROUZAT-GUERS, avocats au barreau de MONTPELLIER Madame Safa Y...épouse X...née le 25 Août 1981 à ROANNE (42300) de nationalité Française ... 34570 VAILHAUQUES représentée par Me Patrick MELMOUX, avocat de la SCP MELMOUX-PROUZAT-GUERS, avocats au barreau de MONTPELLIER COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le MERCREDI 22 MAI 2013 à 8H45 en audience publique, Madame Caroline CHICLET, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Madame Anne BESSON, Président de Chambre Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller Madame Caroline CHICLET, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE,- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;- signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Le 27 septembre 2007, les époux X...ont conclu avec la Sa Ast Groupe, dont l'activité est la promotion, l'aménagement et la construction de maisons individuelles, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans. Le prix convenu était de 97. 154 ¿ concernant les travaux à réaliser par le constructeur. Le coût total du bâtiment s'élevait à la somme de 122. 532 ¿ compte tenu des 25. 378 ¿ de travaux réservés par le maître de l'ouvrage. Les maîtres de l'ouvrage ont accepté trois avenants : ¿ le 30 octobre 2007 pour approfondissement des fondations au prix de 4. 300 ¿, ¿ le 30 octobre 2007 pour plus-value d'enduits d'un montant de 1. 080 ¿, ¿ le 8 septembre 2008 pour porter les cloisons de 50 cm à 70 cm au prix de 700, 50 ¿. Courant 2011, les époux X...ont, sur la base d'un rapport d'expertise amiable réalisé par Alain Z..., sollicité et obtenu la désignation d'un expert judiciaire en référé. L'expert désigné, Jean-Michel A..., a déposé son rapport le 28 mars 2012. Les époux X..., munis d'une ordonnance les autorisant à cette fin, ont assigné à jour fixe la Sa Ast Groupe devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour l'audience du 25 juin 2012 en sollicitant : ¿ à titre principal, sur le fondement des articles 1184 et 1143 du code civil, la condamnation de la défenderesse à leur payer les sommes de : 190. 000 ¿ indexée sur l'indice BT01 à titre de restitution, 8. 949, 76 ¿ au titre des frais de démolition reconstruction, 34. 406, 40 ¿ et 13. 067 ¿ au titre des pénalités de retard, ¿ à titre subsidiaire : de constater l'exercice de leur droit de rétractation sur le fondement de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ou, à défaut, de prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violations du contrat et, dans l'un ou l'autre de ces cas, de condamner la Sa Ast Groupe à leur payer les sommes de : 30. 000 ¿ au titre de la démolition, 62. 220, 90 ¿ au titre des sommes versées au constructeur, 8. 949, 76 ¿ pour les sommes versées au titre de l'arriéré, ¿ à titre infiniment subsidiaire, de déclarer la Sa Ast Groupe responsable des fautes commises dans l'exécution du contrat et de dire que la somme de 32. 568, 30 ¿ actualisée sur l'indice BT01, sera déduite du prix du contrat et condamner la société à lui payer la somme de 65. 335 ¿ au titre des pénalités de retard, de dire non écrite la clause d'actualisation, dire nul l'avenant de travaux supplémentaires d'un montant de 4. 300 ¿, dire que les travaux prévus à la charge du client pour 25. 378 ¿ sont compris dans le prix, constater l'inexistence de l'avenant no3, condamner la société Ast Groupe à leur payer la somme de 65. 335 ¿ au titre de la clause pénale avec application de la clause d'anatocisme, après compensation, condamner Ast Groupe à leur payer la somme de 35. 759, 60 ¿ (39. 201 ¿-3. 441 ¿) avec intérêts au taux légal et application de la clause d'anatocisme, dire que la clause pénale s'appliquera jusqu'à ce que le constructeur ait remis en place les menuiseries, débouter le constructeur de sa demande en paiement. Par jugement en date du 3 septembre 2012, ce tribunal a : ¿ fixé au jour du présent jugement la date de réception de la villa des époux X..., ¿ condamné la Sa Ast Groupe à leur payer la somme de 34. 890, 09 ¿ outre 4. 000 ¿ au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens incluant ceux du référé expertise no11/ 0331230, ¿ dit que les condamnations porteront intérêts au taux légal compter de ce jour, ¿ ordonné l'exécution provisoire, cette mesure n'étant pas compatible avec la nature de l'affaire, ¿ rejeté toute autre demande. La Sa Ast Groupe a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 15 novembre 2012. Vu l'ordonnance du premier président de cette cour en date du 3 décembre 2012 ayant autorisé les époux X...à assigner l'appelante à jour fixe pour l'audience de la 1ère Chambre A1 du 22 mai 2013 à 8h45 ; Vu l'assignation subséquente signifiée par les époux X...à la Sa Ast Groupe le 27 décembre 2012 ; Vu les conclusions de la Sa Ast Groupe remises au greffe le 31 décembre 2012 ; Vu les conclusions des époux X..., appelants à titre incident, remises au greffe le 18 décembre 2013 ; M O T I F S Sur la réception tacite de l'ouvrage : S'il résulte des articles L. 231-6- IV et L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation que la réception de l'ouvrage doit impérativement être faite par écrit dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, cette règle connaît une exception lorsque le maître a manifesté son intention non équivoque de recevoir l'ouvrage. Dans ce cas, le délai de 8 jours prévu par l'article L. 231-8 court à compter de la manifestation de cette intention. Il ne peut donc être soutenu, comme le font les époux X..., qu'admettre la réception tacite en matière de contrat de construction de maison individuelle aurait pour effet de priver le maître de l'ouvrage du bénéfice des dispositions d'ordre public de l'article L. 231-8 susvisé et leur moyen sera rejeté. Les époux X...ont pris possession des lieux le 1er juillet 2009 sans avoir réglé la facture du 30 avril 2009 d'un montant de 15. 380, 10 ¿ et ils n'ont pas réglé, postérieurement à leur emménagement, la dernière facture du 6 août 2009 pour 25. 633, 50 ¿. Les époux X...ont ensuite toujours refusé de s'acquitter du solde du prix avant de solliciter une expertise amiable auprès d'Alain Z...le 5 avril 2011. La persistance du refus de paiement des deux dernières factures par les maîtres de l'ouvrage ne peut être assimilée, nonobstant leur prise de possession des lieux, à une volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage, contrairement à ce que soutient le constructeur. Par ailleurs, l'article 12 des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle prévoit que " toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'oeuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de l'intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible ". Cette clause du contrat assimile la prise de possession à une réception " de fait " et " sans réserve " alors que la réception suppose la volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage que la seule prise de possession ne suffit pas à établir. Cette clause, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, a donc pour effet de créer au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat puisqu'elle impose au maître une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effets annoncés de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues et de priver le maître du bénéfice du délai d'ordre public de 8 jours pour dénoncer les désordres apparents non signalés au jour de la réception. Cette clause doit être réputée non écrite. La Sa Ast Groupe verra sa demande, visant à retenir une réception tacite, rejetée. Sur la réception judiciaire de l'ouvrage : La réception judiciaire demandée subsidiairement par l'appelante suppose un ouvrage en état d'être reçu. Or, l'expert judiciaire A...considère la maison des époux X...comme inhabitable en raison de l'absence d'ouvrant gauche à chacune des fenêtres des quatre chambres de l'étage. En période de chauffe et pour prévenir les intrusions, les époux X...ont dû suppléer à l'absence de ces ouvrants par la fermeture permanente des volets extérieurs en bois et la pose d'un isolant entre les volets et les menuiseries. Ce " bricolage " ne permet cependant pas de conserver une température décente dans les chambres à coucher en période de chauffe alors que deux d'entre elles sont occupées par les deux enfants en très bas-âge du couple. En toute saison, aucune des quatre chambres ne bénéficie de la lumière naturelle. Au jour où la cour statue, il n'est pas allégué ni démontré que les ouvrants manquants des fenêtres ont été posés par le constructeur. La maison étant encore à ce jour inhabitable, l'ouvrage n'est pas en état d'être reçu et la Sa Ast Groupe sera déboutée de sa demande de prononcé d'une réception judiciaire. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. Sur les non-conformités : L'expert relève 4 non-conformités à savoir : ¿ un défaut d'implantation altimétrique de la construction par rapport au permis de construire puisque la construction a été élevée sur un vide sanitaire d'une hauteur de 108 cm au lieu des 74 cm prévus aux plans de coupe (1), ¿ un non-conformité au niveau des coffres saillants des volets roulants du séjour, (2) ¿ une non-conformité contractuelle u niveau de l'escalier qui mène à l'étage dont la première volée se situe à 2 cm de la cloison, laissant un vide entre l'escalier et la cloison disgracieux et impossible à nettoyer (3), ¿ une non-conformité aux normes en vigueur de la porte du garage qui est une porte standard et non isolante, source d'apports de froid (4). (1) La non-conformité altimétrique ne sera pas retenue dès lors que les époux X...ont, nonobstant ce défaut, entrepris de procéder aux travaux de construction d'une extension qu'ils s'étaient réservés. Cette extension qui consiste d'une part, en une cuisine située dans le prolongement du séjour et d'autre part, en un auvent sur la façade de la maison, a nécessité d'importants travaux de construction. Les époux X..., en érigeant l'extension dans le prolongement de la construction principale, ont dû se placer au même niveau altimétrique que cette dernière. Pour ce faire, ils ont dû se référer aux plans de coupe de la construction édifiée par la Sa Ast Groupe et prendre connaissance du niveau réel du sol, ce qui n'a pas manqué de leur révéler le défaut d'implantation altimétrique de la construction principale par rapport au contrat. C'est pourquoi l'expert A...conclut, à juste titre, que lors des études préalables à l'édification de leur extension, les époux X...n'ont pu ignorer le défaut d'implantation altimétrique de la construction principale. Pourtant, loin de signaler cette non-conformité à la Sa Ast Groupe, ils l'ont au contraire acceptée en édifiant au même niveau altimétrique la construction qu'ils s'étaient réservée. Selon l'expert, le niveau d'implantation altimétrique choisi par la Sa Ast Groupe a permis d'éviter un décaissement du fonds de nature à le rendre servant pour la réception des eaux de ruissellement du fonds supérieur. Ce choix de la Sa Ast Groupe, que l'expert qualifie de judicieux, a entraîné un surcoût de construction (en raison des rangées supplémentaires d'agglomérés dans le vide sanitaire) non facturé aux époux X...par le constructeur. Indépendamment du caractère objectivement avantageux pour les époux X...du niveau d'implantation altimétrique retenu par la Sa Ast Groupe, l'acceptation sans réserve de cette non-conformité dont les maîtres ont eu connaissance leur interdit désormais de la dénoncer. (2) La non-conformité contractuelle alléguée au niveau des coffres saillants des volets roulants du séjour ne sera pas retenue dès lors que la fiche de description des ouvrages, annexée au contrat de construction, prévoit des volets roulants mono-bloc (donc saillants) correspondant à ceux qui ont été installés par le constructeur et que les époux X...ne produisent pas d'avenant prévoyant la mise en place de volets roulants intégrés dans l'épaisseur du mur (type Titan). (3) et (4) En revanche, les deux autres non-conformités sont patentes. Elles sont cependant régularisables et ne sauraient justifier, en conséquence, la démolition/ reconstruction de la maison. Les époux X...seront déboutés de leur demande de démolition/ reconstruction. Sur le délai de rétractation : Les époux X..., à titre infiniment subsidiaire, exercent leur faculté de rétractation par voie de conclusions et sollicitent l'anéantissement du contrat soutenant que celui-ci ne leur a pas été remis dans les formes exigées par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. Le contrat sous seing privé de construction de maison individuelle a été notifié aux époux X...au moyen d'une remise en mains propres, ainsi qu'en témoigne une attestation de remise du contrat, signée par les maîtres de l'ouvrage le 30 octobre 2007. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation a été modifié par la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006, laquelle autorise désormais la remise du contrat en mains propres. Cependant, l'application de l'alinéa 3 qui prévoit cette modalité de remise était subordonnée à la parution d'un décret devant préciser les mentions à reproduire dans les actes. Le décret no 2008-1371 pris pour l'application de l'alinéa 3 a paru le 19 décembre 2008, postérieurement à la signature du contrat entre les parties le 29 septembre 2007, en créant les nouveaux articles D. 271-6 et D. 271-7 qui ne sont pas applicables au cas d'espèce. Les dispositions de l'article L. 271-1, applicables au présent litige, sont donc celles issues de la loi no2000-1208 du 13 décembre 2000. Selon cet article, l'acte sous seing privé ayant pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation est notifié à l'acquéreur non professionnel " par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ". La faculté de rétractation de 7 jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, " est exercée dans ces mêmes formes ". La remise de l'acte en mains propres, en ce qu'il ne présente pas des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec avis de réception, ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000, contrairement à ce qui est soutenu par la Sa Ast Groupe. Il s'en évince que, dans le contrat liant les parties, le délai de rétractation n'a pas couru. Lorsqu'un tel délai n'a pas couru, l'acquéreur peut, dans l'instance l'opposant au constructeur, exercer la faculté de rétractation par voie de dépôt de conclusions. La rétractation des époux X...est par conséquent valable. Le contrat est anéanti par cette rétractation et les parties doivent être remises dans l'état antérieur à la signature du contrat. La Sa Ast Groupe doit, en conséquence, restituer aux époux X...les fonds reçus de ces derniers à concurrence de 62. 220, 90 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts, pour ceux dus pour une année entière, à compter de la première demande en justice formée par les époux X...dans le cadre de la présente instance. La cour constate l'absence de demande du constructeur tendant à obtenir une indemnisation du coût de la main d'oeuvre et des matériaux employés pour réaliser la construction. Les époux X..., bénéficiaires de la construction au titre du contrat anéanti mais exécuté, ont la charge de la restitution des matériaux et main d'oeuvre utilisés pour édifier la villa et ne peuvent donc demander le coût de sa démolition. Ils seront déboutés de leur demande de ce chef. Le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions. Sur les dommages-intérêt pour préjudice moral : Les époux X...réclament la condamnation de la Sa Ast Groupe à leur payer la somme de 10. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral. Mais ils ne démontrent pas en quoi l'attitude de la Sa Ast Groupe leur a causé un préjudice et ils seront déboutés de leurs prétentions de ce chef. P A R C E S M O T I F S La cour ; Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; Dit que la clause figurant à l'article 12 des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle doit être réputée non écrite ; Déboute la Sa Ast Groupe de leur demande visant à voir constater la réception tacite de l'ouvrage par les époux X...; Déboute la Sa Ast Groupe de leur demande visant à voir prononcer une réception judiciaire ; Déboute les époux X...de leur demande de démolition/ reconstruction fondée sur les non-conformités contractuelles ; Dit qu'à ce jour, le délai de rétractation des époux X...n'a pas couru ; Dit en conséquence que la rétractation des époux X...exercée par voie de conclusions est recevable et doit produire ses effets ; Constate l'anéantissement du contrat passé entre les parties et condamne la Sa Ast Groupe à restituer aux époux X..., pris ensemble, les fonds reçus de ces derniers à concurrence de 62. 220, 90 ¿, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts, pour ceux dus pour une année entière, à compter de la première demande en justice formée par les époux X...dans le cadre de la présente instance ; Constate l'absence de demande de la Sa Ast Groupe du fait de l'anéantissement du contrat ; Déboute les époux X...de leurs demandes au titre du coût de la démolition des ouvrages et au titre de leur préjudice moral ; Condamne la Sa Ast Groupe aux dépens de première instance et d'appel qui incluront les frais de l'expertise judiciaire et seront recouvrés, pour ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la Sa Ast Groupe à payer aux époux X..., pris ensemble, une somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT CC