Cour d'appel de Versailles, du 8 janvier 2004, 2002-01088

Sommaire: BAIL (règles générales) Au sens de l'article 1721 du Code civil, la présence d'amiante dans les flocages et faux plafonds d'une tour de la Défense ne constitue pas un vice caché pour le preneur à bail dès lors que l'emploi de ce matériau dans les tours bureaux de la Défense était de notoriété publique, ne pouvait être ignoré par un preneur à bail précédemment installé dans une tour voisine depuis dix huit ans, et que celui-ci s'avérait être un élément permanent, inerte et non évolutif, insusceptible d'aggravation dans le temps. Les contraintes financières et techniques spécifiques qu'imposent au preneur la présence d'amiante en cas de travaux de réaménagement des locaux, ne peuvent, pas davantage, constituer un vice caché de nature à justifier la résiliation du bail, alors que le contrat de location spécifie que la réalisation de tous travaux sera subordonnée à l'accord exprès et écrit du bailleur

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 F.L./P.G. ARRET Nä DU 08 Janvier 2004 R.G. Nä 02/01088 AFFAIRE : - S.A. AVIS LOCATION DE VOITURES (appel limité) C/ - L'ETAT DU KOWEIT domicilié chez SAINT MARTINS GESTION IMMOBILIERE Copie certifiée conforme Expédition exécutoire délivrées le : à : ä SCP GAS ä SCP MERLE & CARENA-DORON E.D. REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS ------- LE HUIT JANVIER DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, 12ème chambre section 2, a rendu l'arrêt CONTRADICTOIRE suivant, prononcé en audience publique, La cause ayant été débattue à l'audience publique du TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE TROIS DEVANT : MADAME FRANOEOISE LAPORTE, PRESIDENT chargée du rapport, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assistée de Mme Marie-Thérèse GENISSEL, greffier, Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la cour, dans son délibéré, celle-ci étant composée de : MADAME FRANOEOISE LAPORTE, PRESIDENT MONSIEUR JEAN-FRANOEOIS FEDOU, CONSEILLER MONSIEUR DENIS COUPIN, CONSEILLER et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la loi, DANS L'AFFAIRE ENTRE : - S.A. AVIS LOCATION DE VOITURES (appel limité) ayant son siège Tour Manhattan, la Défense 2, 5/6 Place de l'Iris 92400 COURBEVOIE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. APPELANTE d'un jugement rendu le 13 Novembre 2001 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE, 7ème chambre B. CONCLUANT par la SCP GAS, Avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES. ET - L'ETAT DU KOWEIT ELISANT DOMICILE A LA SOCIETE SAINT MARTINS GESTION IMMOBILIERE AYANT SON SIEGE TOUR MANHATTAN, 6 PLACE DE L'IRIS 92400 COURBEVOIE INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT CONCLUANT par la SCP MERLE & CARENA-DORON, Avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES. PLAIDANT par Maître Olivier ROUX, avocat du barreau de PARIS (T.1102). FAITS ET PROCEDURE : 5L'ETAT DU KOWEIT a consenti par l'intermédiaire de la SA SAINT MARTINS GESTION IMMOBILIERE FRANCE, le 19 décembre 1996, à la SA AVIS LOCATION DE VOITURES un bail commercial sur des locaux à usage de bureaux implantés aux 14ä et 4ä étages d'une surface respective de 2150 m et de 702 m outre dix parkings situés dans la Tour Manhattan à la Défense, 5/6 Place de l'Iris à COURBEVOIE, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1997 dont une période ferme de 6 ans, moyennant un loyer de 4.318.000 francs (658.274,86 euros) hors taxes et charges ramené successivement pour les périodes du 1er avril 1997 au 31 mars 1998 et du 1er avril 1998 au 31 mars 1999 respectivement à 3.462.000 francs (527.778,50 euros) et à 3.890.000 francs (593.026,68 euros). En mars 1999, la société AVIS a décidé d'effectuer des travaux d'adaptation de ses bureaux au 14ä étage en procédant à une modification de l'emplacement des cloisons mobiles comme l'y autorise le bail pour les besoins de son activité et sous réserve de l'accord exprès du propriétaire. Par courrier du 13 avril 1999, la société SAINT MARTINS, gérant de l'immeuble le lui a accordé en lui rappelant qu'il lui appartenait de mener ces travaux en conformité avec les termes du décret nä 96.98 du 07 février 1996 relatif à la protection contre les risques liés à l'inhalation de poussière d'amiante en sa qualité de chef d'établissement. Prétendant avoir appris après son entrée dans les lieux que les locaux comprenaient de l'amiante et que les travaux ne pouvaient être menés sans toucher à des éléments à teneur en amiante, la société AVIS, par lettre du 23 avril 1999, a sollicité de la société SAINT MARTINS son relogement dans des locaux d'ores et déjà désamiantés qu'elle occupe, mais cette dernière a refusé selon courrier du 21 mai 1999 au motif que l'amiante existante n'empêcherait pas l'adaptation des cloisons. C'est dans ces circonstances que la société AVIS a obtenu, en référé, le 11 octobre 1999, la désignation de Monsieur X..., en qualité d'expert. En suite du dépôt du rapport d'expertise, le 15 septembre 2000, la société AVIS a assigné l'ETAT du KOWEIT et la société SAINT MARTINS en résiliation du bail pour vice caché tenant à la présence d'amiante dans les locaux et "attitude dolosive" des défendeurs et en réparation de son préjudice devant le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE. Par jugement rendu le 13 novembre 2001, cette juridiction a débouté la société AVIS de sa demande à l'encontre de la société SAINT MARTINS, prononcé la résiliation du bail du 19 décembre 1996 sur le fondement de l'article 1721 du Code Civil, accordé à la société AVIS un délai de six mois pour quitter les lieux à partir du jour où la décision aurait acquis un caractère définitif, condamné l'ETAT du KOWEIT à verser à la société AVIS une indemnité de 3.000.000 francs (457.347,05 euros) HT, outre 30 % du montant du dernier loyer HT par mois depuis la date de remise des clefs au 31 mars 2003, alloué à la société AVIS une indemnité de 60.000 francs (9.146,94 euros) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et condamné encore l'ETAT du KOWEIT aux dépens. Appelante de cette décision à l'égard exclusivement de l'ETAT du KOWEIT, la société AVIS soutient que l'expertise a révélé que les locaux loués sont infestés par la présence d'amiante ce qui rend les modifications des cloisons extrêmement difficiles et constitue un vice caché pour elle alors que celle-ci était connue des propriétaires lorsqu'ils ont conclu le bail en rendant son départ inéluctable des lieux qu'elle souhaitait garder pendant de nombreuses années. Elle fait grief au tribunal de lui avoir accordé sur le fondement de l'article 1721 du Code Civil une indemnité très inférieure au préjudice réellement subi. Elle fait valoir à cet effet que les frais de recherche de nouveaux locaux de 141.778 euros doivent être distincts de la somme correspondant au coût du déménagement qui, selon elle, doit être évalué sur la base de son dernier déménagement et non pas sur l'évaluation d'un déménagement provisoire comme effectué par l'expert et retenu par les premiers juges. Elle observe relativement au différentiel du prix du loyer qu'il doit être conforme aux données économiques applicables en l'espèce, en relevant que les loyers ont plus que doublés dans le secteur de la Défense depuis 1997 et correspondre à la différence entre le loyer effectivement dû par elle et celui qu'elle aura à supporter dans de nouveaux locaux en estimant que celui-ci doit être calculé jusqu'à la fin du bail le 31 mars 2006. Elle revendique une décôte du loyer d'au moins les deux tiers du prix dès l'origine destinée à réparer la contrainte résultant de l'obligation dans laquelle elle se trouve d'utiliser des locaux qui deviennent au fil du temps de plus en plus inadaptés. Elle considère qu'elle doit être aussi dédommagée des frais d'architecte qu'elle a exposés pour l'établissement des plans de modification de ses locaux en pure perte. Elle affirme être demeurée dans les lieux atteints d'un vice caché afin d'éviter d'aggraver son préjudice. Elle se réfère aux motifs du jugement attaqué pour relever que le vice caché est bien réel et qu'il justifie la résiliation du bail en application de l'article 1721 du Code Civil. Elle allègue, en toute hypothèse, l'existence d'un dol en indiquant qu'elle pouvait légitimement se trouver confortée dans la croyance de l'absence de contamination par l'amiante par l'attitude et les propos de la société SAINT MARTINS alors qu'elle avait commandé une étude à une société spécialisée en mentionnant la présence. Elle sollicite donc la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a résilié le bail. Elle demande à la Cour de dire qu'elle pourra quitter les lieux "à une date à sa convenance" d'ici la fin du bail en cours en raison de l'extrême difficulté que présente ce déménagement. Elle réclame les sommes de 914.695 euros, 141.778 euros et 91.470 euros au titre respectivement du coût de déménagement et d'aménagement dans de nouveaux locaux, des frais de recherche de nouveaux locaux et des frais de gestion du dossier par sa direction et les services techniques auxquels elle a dû recourir. Elle sollicite aussi la condamnation de l'ETAT du KOWEIT au paiement de 739.133 euros par an représentant le surplus de loyer qu'elle devra honorer depuis la date de son départ des locaux pour les trois années suivant son déménagement et au remboursement d'une somme égale aux deux tiers des loyers actuellement réglés à partir de sa date d'entrée dans les lieux jusqu'à son départ. Elle demande subsidiairement une expertise sur le montant de son préjudice et dans tous les cas, une indemnité de 609,80 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ETAT du KOWEIT oppose que la seule présence d'amiante dans des constructions de l'époque de la Tour Manhattan n'empêche pas l'occupation et la jouissance paisible des locaux ainsi que l'a constaté l'expert. Elle fait valoir que la société AVIS ne saurait reprocher au tribunal de lui avoir accordé le délai de six mois pour délaisser les lieux conformément à sa demande, ni suivi dans ses prétentions quant à la durée du préjudice allégué, ni encore de ne pas avoir ordonné une expertise qu'elle n'avait pas requise. Elle estime que la demande de résiliation du bail est désormais sans objet à défaut pour la société AVIS d'avoir donné en temps utile le congé qu'elle annonçait et, en toute hypothèse, injustifiée puisqu'il n'existait aucun vice caché lors de la signature du bail. Elle invoque l'absence de vice caché ou de défaut empêchant l'usage de la chose louée, ni même une modification dans l'implantation des cloisons mobiles, l'amiante la rendant seulement plus onéreuse. Elle considère que les conditions d'application de l'article 1721 du Code Civil ne sont pas réunies en la cause. Elle objecte que la société AVIS n'entend pas, en réalité, quitter les lieux. Elle ajoute que le préjudice allégué a disparu dans la mesure où la société AVIS est demeurée dans les locaux au-delà du 31 mars 2003 et que celui réclamé au dernier moment par l'appelante au titre du différentiel de loyers n'a aucun sens en stigmatisant le caractère potestatif de ses prétentions. Elle soutient que le principe même du préjudice est contestable puisqu'il n'est ni certain, ni direct, ni prévisible et de surcroît évitable en soulignant que la société AVIS a réfusé son offre de résiliation amiable du bail. Elle fait valoir que la demande de décôte du loyer en cours est injustifiée et abusive. Elle conclut ainsi à l'entier débouté de la société AVIS, à l'infirmation du jugement déféré des chefs des condamnations prononcées à son encontre et à l'octroi d'une indemnité de 9.147 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION : SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 1721 DU CODE CIVIL : Considérant qu'en vertu de ce Considérant qu'en vertu de ce texte, le bailleur doit garantir au preneur tous les vices ou défauts cachés du bien loué qui en empêchent l'usage et sont de nature à en entraver la jouissance du locataire ainsi qu'à lui causer un trouble véritable que celui-ci les ait ou non connus lors du bail ; considérant qu'il suit de là que pour que cette garantie légale puisse être mise en oeuvre il est nécessaire qu'il ait existé un tel vice caché lors de l'entrée dans les lieux et qu'elle ne saurait jouer lorsque le défaut est apparent ou notoirement connu, à moins qu'il s'agisse de l'aggravation d'un tel vice qui reste alors à la charge du bailleur ; considérant qu'en l'espèce le bail a été conclu le 19 décembre 1996 et donc à une époque où la règlementation concernant l'amiante résultant des décrets du 07 février 1996 étaient relativement récente ; considérant que les obligations imposées aux propriétaires consistent principalement en des recherches, contrôles et vérifications, puis éventuellement des travaux si les matériaux sont fortement dégradés ainsi que de tenir les résultats des contrôles et la description des mesures prises à la disposition des occupants ; considérant que l'expert, Monsieur X... a souligné que l'ETAT du KOWEIT en tant que propriétaire de la Tour Manhattan par l'intermédiaire de son gérant, la société SAINT MARTINS avait respecté les prescriptions légales lui incombant tout comme le locataire, la société AVIS, en qualité de chef d'établissement en s'informant sur la présence d'amiante et en procédant à une évaluation des risques ; considérant que la présence d'amiante dans les flocages et dans des faux plafonds lesquels n'étaient, au demeurant, pas visés par la règlementation existante au moment de la signature du bail, ne constitue pas un vice caché au sens de l'article 1721 du Code Civil ; considérant, en effet, que le tribunal a estimé, à juste titre, qu'il était de notoriété publique notamment pour les occupants des Tours de la Défense que celles-ci contenaient de l'amiante et que la société AVIS qui, lors de la conclusion du bail en 1996 était installée depuis 18 ans à la Défense dans la Tour Franklin n'avait pu l'ignorer ; considérant qu'il n'existe pas, en l'espèce, au vu des constatations de l'expert judiciaire et des rapports versés aux débats, de nécessité de désamiantage des locaux après évacuation ; que la société AVIS qui les occupent depuis le début de l'année 1997 n'a d'ailleurs pas accepté une résiliation amiable et anticipée du bail "tous droits et moyens des parties réservés", ni estimé devoir donner congé à l'issue de la deuxième période triennale ce qui atteste qu'ils lui conviennent ; qu'en outre, la société AVIS peut exploiter les locaux sans modifier les cloisons, comme elle y procède depuis près de sept ans, et a renoncé, dès le 23 avril 1999, aux travaux envisagés tandis qu'elle n'a pas donné suite à l'offre de location d'autres locaux désamiantés dans la Tour formulée le 15 mai 2002 par la société SAINT MARTINS ; considérant qu'il n'est pas davantage démontré la manifestation d'une quelconque réaction de la part de la société AVIS lorsqu'elle a eu la confirmation de la présence d'amiante dans des flocages aux sous-plafonds des lieux loués par le courrier du 13 octobre 1997 de la société SAINT MARTINS et le rapport de l'APAVE du 26 novembre 1997, ni non plus justifié d'une préoccupation à cet égard de sa part jusqu'à la lettre du 13 avril 1999 de la société SAINT MARTINS lui rappelant que les travaux de réimplantation de ses bureaux par elle envisagés devaient être menés en conformité avec les termes du décret nä 96-98 du 07 février 1996 en sa qualité de chef d'établissement ; qu'ainsi, la société AVIS a découvert, non pas la présence d'amiante, mais les contraintes dans la réalisation des travaux, tant sur le plan financier, que technique, en raison des précautions spécifiques à prendre pour les effectuer ; mais considérant que ces contraintes, incommodités et inconvénients pour réels et tangibles qu'ils soient, ne constituent pas pour autant un vice caché ; considérant de plus que si la présence d'amiante s'analyse effectivement en un vice, celle-ci qui s'avère un élément permanent, inerte et non évolutif, n'a pu être susceptible d'aggravation dans le temps contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, en estimant de surcroît, à tort, que des conséquences plus onéreuses d'exécution de travaux étaient de nature à constituer une majoration dudit vice qui cependant, en tant que tel, n'était pas sujet à modification ; considérant, par ailleurs, que la société AVIS ne saurait utilement prétendre que la faculté de disposer de plateaux modifiables à tout moment aurait été pour elle une des conditions essentielles et déterminantes à la signature du bail alors même qu'elle n'établit aucunement avoir évoqué ce point au moment de la négociation du bail et qu'aucune disposition particulière n'a été stipulée dans le contrat de location qui, au contraire, prévoit une clause sur ce point rédigée en ces termes usuels à l'article V 5.2 ainsi : "IL (LE PRENEUR) NE POURRA FAIRE DANS CES LOCAUX SANS LE CONSENTEMENT EXPRES ET PAR ECRIT DU BAILLEUR, AUCUNE DEMOLITION, AUCUN PERCEMENT DE MURS OU DE CLOISONS OU CHANGEMENT DE DISTRIBUTION" . Qu'il suit de là que la modification de cloisons étant subordonnée à l'autorisation préalable du propriétaire, le renchérissement du coût des travaux y afférents ne saurait pour cette raison encore s'analyser en un prétendu vice ou à son aggravation alors même que le propriétaire est en droit, en vertu du bail, de refuser de donner son accord, sans engager sa responsabilité ; considérant, en outre, que la société AVIS ne démontre nullement avoir eu besoin de modifier les cloisons tous les ans comme elle le prétend, ni même davantage que dans le passé, elle y aurait procédé si fréquemment lorsqu'elle occupait des locaux dans la Tour Franklin ; considérant dans ces conditions que la société AVIS doit être déboutée de sa demande de résiliation du bail pour vice caché en infirmant le jugement déféré. SUR LES PRETENDUES MANOEUVRES DOLOSIVES : Considérant que contrairement à ce que soutient la société AVIS, l'intimée ne justifie pas avoir interrogé le propriétaire de la Tour Manhattan, et la gérante, la société SAINT MARTINS sur l'existence d'amiante, étant de surcroît observé que la société AVIS avait donné mission à son architecte d'examiner les locaux avant de signer le bail et que dans son courrier antérieur à sa conclusion du 12 décembre 1996, celui-ci ne formule aucune question à ce sujet ; que ce n'est qu'après cette signature que l'architecte interrogera le bailleur par lettre du 09 janvier 1997 sur la situation précise des flocages des 4ä et 14ä étages ; que la société SAINT MARTINS a répondu le 10 janvier 1997, qu'elle faisait procéder aux prescriptions règlementaires et que l'analyse effectuée en décembre 1995, avait conclu à des concentrations qui ne se différenciaient pas d'un fond de pollution en milieu urbain ; que cette échange de correspondance qui s'avère ultérieur à la conclusion du bail du 19 décembre 1996, n'a donc pu déterminer la société AVIS à le contracter ; Qu'il s'infère des termes de la lettre de la société SAINT MARTINS du 28 janvier 1997, que les locaux ont été mis à la disposition de la locataire dès le 23 décembre 1996 pour lui permettre de commencer immédiatement ses travaux d'aménagement ce à quoi elle a procédé en touchant nécessairement aux faux plafonds lorsqu'elle a fait démolir et enlever les cloisons existantes, en sorte qu'elle ne peut prétendre qu'elle avait commencé et réalisé ses travaux en fonction de la lettre du 10 janvier 1997 de la société SAINT MARTINS, laquelle, au demeurant, n'a pas été intimée en cause d'appel, étant, en outre, observé qu'il a déjà été retenu que la société AVIS ne pouvait ignorer la présence d'amiante dont il était notoirement connu qu'elle existait dans les Tours de la Défense ; considérant que la société AVIS ne démontre pas la réalité d'une quelconque manoeuvre dolosive de la part du bailleur ; que la société AVIS doit dès lors être aussi déboutée de ses prétentions de ce chef. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Considérant que l'équité commande d'accorder à l'intimée une indemnité de 8.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que la société AVIS qui succombe en toutes ses prétentions, supportera les dépens des deux instances en ce compris les frais d'expertise. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, INFIRME le jugement attaqué en tous ses chefs déférés, Et statuant à nouveau, DEBOUTE la SA AVIS LOCATION DE VOITURES de toutes ses prétentions, LA CONDAMNE à verser à l'ETAT du KOWEIT une indemnité de 8.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, LA CONDAMNE aux dépens des deux instances en ce compris les frais d'expertise et AUTORISE la SCP MERLE-CARENA-DORON, avoués, à recouvrer ceux d'appel conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET REDIGE ET PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE PRESIDENT M. THERESE GENISSEL FRANOEOISE LAPORTE