Cour d'appel de Montpellier, CT0050, du 3 janvier 2006
Formation: CT0050

Sommaire: VENTE Est responsable de la non réitération de la vente immobilière par acte authentique, le vendeur qui omet, alors qu'il s'y était engagé dans la promesse synallagmatique de vente et après mise en demeure de l'acquéreur, de transmettre à l'acheteur les documents justifiant l'existence de garantie décennale sans lesquels ce dernier ne peut pas faire valoir ces droits à l'encontre des entrepreneurs. Le compromis doit donc être résilié aux torts exclusifs du vendeur.

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel par la SCI JSP DE VALFLAUNES d'un jugement rendu le 10 août 2004 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, qui notamment l'a débouté de ses demandes et condamnée à payer aux consorts X... Y... la somme de 1.500 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'à une amende civile de 1.500 ç et aux dépens; Vu les conclusions de l'appelante du 4 novembre 2005 tendant, au visa des articles 1583 et suivants, 1109 et 1116, 1184, 1604 et 1615, 1382 du Code civil, L. 24 1-1 et suivants, L. 242-1 et suivants du Code des assurances: à titre principal, de constater la réticence dolosive des consorts X... et Y... et prononcer en conséquence la nullité de la vente intervenue le 14 juin 2001; à titre subsidiaire, de constater que la non réitération de la vente leur est exclusivement imputable, prononcer la résolution de la vente, les débouter de leurs demandes et les condamner in solidum à lui payer une somme de 110 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 11 décembre 2001 et l'intégralité des frais de notaire et d'huissier déboursés en vain par elle, et à lui régler une somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du N.C.P.C. et aux entiers dépens; Vu les conclusions notifiées le 1er décembre 2005 par Richard X... et Sophie Y..., tendant à confirmer dans son intégralité le jugement sauf en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages et intérêts et, statuant à nouveau, dire et juger que les parties ont chacune commis une erreur ayant vicié leur consentement à l'acte du 14 juin 2001, qu'ils n'ont pas commis de manoeuvres dolosives dans le but de déterminer la SCI JSP DE VALFLAUNES à contracter, que le comportement abusif de celle-ci leur a causé un préjudice direct, actuel et certain; en conséquence, confirmer le jugement en ce qu'il a implicitement constaté que l'acte du 14 juin 2001 était nul, débouter la SCI JSP DE VALFLAUNES de ses demandes et la condamner à leur payer les sommes de 110.000 ç à titre de dommages intérêts et de 2.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens; M O T I V A T I O Z... Dans le compromis de vente conclu le 14 juin 2001 au profit de la SCI DE FALFLAUNES, les consorts X... Y... vendeurs précisaient: "La villa ne bénéficie pas de garantie décennale souscrite par les vendeurs. Cette garantie est mise en place par les entreprises intervenantes à titre individuel....L'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera lors de l'entrée en jouissance sans garantie du vendeur...sauf à faire valoir ses droits au titre d'une éventuelle garantie décennale en cours et au bénéfice des assurances qui auraient pu être souscrites". Il résulte des correspondances échangées et du procès-verbal de difficultés établi par le notaire le 7 décembre que les vendeurs n'ont pas déféré aux sommations réitérées de l'acquéreur de leur communiquer les justificatifs concernant la souscription d'une assurance dommages ouvrage, ainsi que les coordonnées de l'architecte et des intervenants et de leurs assureurs respectifs. C'est cette difficulté qui a empêché la signature de l'acte authentique qui n'aurait pu en aucun cas reproduire ces clauses contraires à la loi. Aucune des parties ne poursuit la réalisation forcée de la vente. La SCI DE VALFLAUNES conclut à sa nullité pour réticence dolosive des vendeurs et subsidiairement à sa résolution à leurs torts exclusifs, et elle réclame l'indemnisation du préjudice subi de ce fait. Si les stipulations précitées procèdent manifestement d'une méconnaissance du droit par les parties qui sont l'une et l'autre profanes, les vendeurs ayant cru à tort pouvoir s'affranchir de leur responsabilité décennale, leur teneur ne permet pas cependant de leur imputer des manoeuvres ou réticences dolosives. La SCI DE VALFLAUNES, qui les a acceptées malgré la part d'incertitude qu'elles comportaient, ne rapporte pas la preuve qu'ils lui ont sciemment dissimulé que la villa objet du compromis ne bénéficiait d'aucune garantie décennale. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point. En revanche, force est de constater que les consorts X... Y... ont été dans l'incapacité de fournir les justificatifs de l'existence et de l'efficacité des garanties décennales que l'acquéreur était en droit d'attendre pour pouvoir exercer normalement ses recours en cas de survenance de désordres. En effet, il est constant qu'ils n'ont souscrit ni l'assurance responsabilité décennale imposée par les dispositions d'ordre public de l'article L 241-1 du Code des Assurances, ni l'assurance dommages ouvrages également obligatoire de l'article L 242-1, laquelle est une assurance de choses attachée à la propriété de l'immeuble et dont le bénéfice doit se transmettre à l'acquéreur. De surcroît, s'agissant des garanties prétendument "mises en place par les entreprises intervenantes à titre individuel", les documents non exhaustifs qu'ils produisent ne permettent pas d'apprécier de manière précise et certaine la réalité et l'étendue de telles garanties et ne suffisent pas à établir que les travaux ont été couverts dans leur intégralité par des polices d'assurance de responsabilité décennale souscrites par des locateurs d'ouvrage. Ainsi, l'architecte Jean-Pierre MONIER atteste que sa mission a été interrompue au stade de la finition du gros oeuvre et couverture, ce qui implique la réalisation de travaux postérieurs sans le contrôle et la surveillance d'un maître d'oeuvre qualifié, et sans la garantie d'une assurance de responsabilité d'architecte pour tous les désordres survenus après le gros oeuvre. En réalité les vendeurs, comme ils l'indiquent dans leurs écritures (p.24) n'ont confié qu'une partie de ces travaux à des professionnels et en ont exécuté eux-mêmes une grande partie dont l'étendue exacte n'est pas déterminée. Il en est ainsi notamment de travaux d'électricité, plomberie et le chauffage central, et ils indiquent avoir également posé des carrelages et des menuiseries extérieures et réalisé des peintures. Aucune police d'assurance ne vient garantir ces travaux. Il en résulte qu'en cas de survenance de désordres de nature décennale, la SCI VALFLAUNES aurait été privée de tout recours, que ce soit au titre d'une police dommages ouvrage qu'à celui d'une police couvrant la responsabilité décennale du vendeur constructeur ou d'entreprises réalisatrices des travaux, ce qu'a entendu précisément éviter le législateur en rendant ces garanties obligatoires dans l'intérêt de l'acquéreur. Le défaut de remise par les consorts X... Y... des documents justifiant de l'existence de ces garanties légales constitue une faute qui les rend seuls responsables de l'absence de réitération de la vente par acte authentique et les oblige à réparer le préjudice qui en est résulté pour la SCI VLAFLAUNES. Elle n'a pu disposer de l'acompte de 11.052,52 ç déposé entre les mains d'un séquestre, a entrepris en pure perte des démarches avant de se résoudre l'abandon de son projet, ce qui lui a causé un préjudice que la cour, en fonction des éléments dont elle dispose, évalue à la somme de 2.000 ç, tous postes confondus. En revanche, la SCI VALFLAUNES ne justifie pas d'autres chefs de préjudice présentant un lien direct avec le défaut de réalisation de la vente, notamment quant à la constitution prématurée d'un dossier de permis de construire et ne démontre pas que le report de son projet sur l'acquisition d'une maison située dans une autre région s'est soldé par une perte financière par rapport au projet initial Quant aux frais exposés dans le cadre des actions en justice engagées à l'encontre des consorts X... Y..., ils font partie de ceux que l'article 700 du N.C.P.C. a pour objet d'indemniser, et que la cour fixe en équité à la somme de 2.000 ç. P A R C E S M O T I F S A... le jugement déféré et, statuant à nouveau: Prononce la résolution du contrat de vente du 14 juin 2001aux torts exclusifs de Richard X... et Sophie Y... Les condamne in solidum à payer à la SCI JSP DE VALFLAUNES les sommes de 2.000 ç à titre de dommages-intérêts et de 2.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Déboute la SCI JSP DE VALFLAUNES du surplus de ses demandes. Condamne in solidum Richard X... et Sophie Y... aux dépens, et dit que ceux d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT