Cour d'appel de Versailles, du 8 novembre 2004

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle Il résulte de la combinaison des dispositions d'ordre public des articles L 231-4 et R 231-9 du Code de la construction et de l'habitation qu'en matière de construction de maison individuelle la perception de tous payements par le constructeur avant l'ouverture du chantier est subordonnée à la constitution d'une garantie de remboursement donnée par un établissement de crédit sous forme de caution solidaire du constructeur, caution dont l'objet est de garantir le remboursement des sommes versées par le client en cas de défaillance du constructeur.En l'absence de dispositions expresses de la loi relatives à la limitation de la garantie de remboursement à certaines parties des sommes versées par l'acquéreur, une telle limitation, à la supposer admissible, implique que le contrat de construction mentionne la limitation de garantie applicable au bénéficiaire dès lors que les stipulations contractuelles du contrat de cautionnement ayant pour objet de limiter l'étendue de la garantie offerte, ne sont pas opposables au bénéficiaire de la garantie, tiers à cette convention.Il suit de là qu'un organisme de caution qui se prévaut d'une limitation de son engagement à l'égard du bénéficiaire de la garantie doit établir que le constructeur qu'il cautionne solidairement a lui-même limité l'objet de la garantie dans le contrat de construction, alors que, de surcroît, une limitation de garantie de remboursement est en contradiction avec le caractère d'ordre public de la législation afférente au contrat de construction de maison individuelle et l'interprétation restrictive qui doit en être faite.

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 54F 4ème chambre ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 08 NOVEMBRE 2004 R.G. Nä 03/01829 AFFAIRE : Laurent X... ... C/ S.A. CEGI Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2003 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE Nä Chambre : 7 Nä Section : A Nä RG : 4263/02 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP BOMMART MINAULT, Me Claire RICARD REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Monsieur Laurent X... 51 Chemin des Vignes 94440 SANTENY Madame Véronique Y... épouse X... 51 Chemin des Vignes 94440 SANTENY représentés par la SCP BOMMART MINAULT, avoués - Nä du dossier 00028750 plaidant par Maître KLEIN Virginie avocat au barreau de NANTERRE INTIMEE COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES IMMOBILIERES "CEGI" Ayant son siège 5 rue Soyer 92200 NEUILLY SUR SEINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Maître Claire RICARD, avoué - Nä du dossier 230165 plaidant par Maître LEROUX de la SELARL LES COLONNES DE SAINT VINCENT avocat au barreau de PARIS Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 7 septembre 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Geneviève BREGEON Z..., et devant Madame Catherine MASSON-DAUM A..., chargés du rapport ; Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Madame Geneviève BREGEON, Z..., Monsieur Bernard BUREAU, A..., Madame Catherine MASSON-DAUM, A..., Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine B..., 5RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par contrat de construction d'une maison individuelle signé le 29 avril 2000 M. et Mme X... ont confié à la société anonyme MAISONS PUMA la construction d'une maison d'habitation à Santeny. Le délai convenu pour la construction était de 12 mois à compter de l'ouverture du chantier, elle même située 3 mois après la réalisation des conditions suspensives stipulées. Les parties ont convenu d'une garantie de remboursement et de modalités de règlement du prix convenu définies en conséquence, le garant étant la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES IMMOBILIERES (CEGI). Les époux X... ont procédé à plusieurs versements, à la signature du contrat et à la délivrance du permis de construire pour un montant correspondant à 10 % du prix. La société MAISONS PUMA a été placée en redressement judiciaire le 1er juillet 2001 puis en liquidation judiciaire le 30 août suivant. M. X... a déclaré sa créance le 21 août 2001 et, par courrier du 17 août de la même année, a demandé à la société CEGI le remboursement des acomptes versés, soit 102.790,80 francs correspondant à 10% du prix de la vente. La société CEGI a procédé au remboursement de la somme de 15.000 francs et a refusé le remboursement du surplus en faisant valoir qu'elle avait limité sa garantie à l'acompte de 15.000 francs. Les époux X... ont assigné la société CEGI en condamnation à leur payer la somme de 13.383,65 avec les intérêts au taux légal à compter du 17 août 2001, date de la mise en demeure. Par jugement du 14 février 2003 le tribunal de grande instance de Nanterre a débouté M. et Mme X... de leur demande, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et condamné les demandeurs aux dépens. M. et Mme X... ont formé appel du jugement par déclaration remise au greffe le 12 mars 2003. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 15 juin 2004. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Dans leurs dernières conclusions déposées le 9 juillet 2003 les époux X... demandent à la Cour de condamner la société CEGI à leur payer la somme de 13.383,65 avec les intérêts au taux légal à compter du 17 août 2001, d'ordonner la capitalisation des intérêts. Ils sollicitent l'allocation d'une indemnité de procédure de 3.000 . Pour l'essentiel ils font valoir qu'ils n'ont jamais eu connaissance de l'acte de cautionnement, dressé le 20 février 2002 et adressé à un autre constructeur pour soutenir que la limitation de la caution est contraire aux dispositions de l'article L. 251-8 du Code de la construction et ne leur est pas opposable. Dans ses dernières conclusions déposées le 18 mars 2004 la société CEGI demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner les appelants à lui payer une indemnité de procédure de1.500 . Pour l'essentiel, elle soutient que les maîtres d'ouvrage ne pouvaient ignorer les prévisions des dispositions particulières du contrat de construction de maison individuelle fixant le montant cautionné à un plafond de 15.000 francs et que la perception par le constructeur d'un montant supérieur à la somme garantie est assimilable à un encaissement sans garantie fait en violation des dispositions de l'article L. 231-4 III, alinéa 4 du code de la construction et de l'habitation, dispositions s'inscrivant dans le cadre des dispositions de l'article L. 231-4 II du même code et pénalement sanctionnées. SUR QUOI, LA COUR : Considérant que le contrat de construction de maison individuelle opte, dans ses conditions particulières sous le titre "modalités de règlement du prix convenu" pour le payement du prix convenu en application de l'article 3-3a) des conditions générales, soit les modalités applicables lorsque le constructeur justifie de la garantie de remboursement prévue par l'article R. 231-7 du Code de la construction et de l'habitation et dont il est indiqué qu'elle est annexée au contrat ; que la même clause indique : "montant de l'acompte versé à la signature : 15.000 francs" ; que la société CEGI produit un acte de cautionnement établi par elle le 18 mai 2000 au visa de la loi du 19 décembre 1990, se référant au contrat liant les parties à l'instance, adressé à la société MAISONS PUMA et indiquant : "Le contrat de construction prévoyant le paiement d'un acompte au constructeur avant la date d'ouverture du chantier, la CEGI s'engage à intervenir en cas de défaillance du constructeur ; qu'une clause intitulée "limite de garantie" stipule, dans son premier alinéa : "La garantie de remboursement est accordée dans la limite de 15.000 francs" ; Considérant que l'article R. 231-9 du Code de la construction et de l'habitation définit la garantie de remboursement comme la caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréée à cet effet ; que selon l'article L. 231-4 du même code, la garantie de remboursement est la condition pour que le constructeur puisse percevoir des payements avant la date d'ouverture du chantier et couvre le remboursement des sommes en cause dans le cas où le chantier n'est pas ouvert, l'ensemble de la législation étant d'ordre public ; Que la loi ne prévoit pas expressément la possibilité de limiter la garantie de remboursement à certains des versements effectués par l'acquéreur et qu'à supposer qu'une telle limitation soit admissible, le contrat de construction de maison individuelle doit mentionner la limitation en cause ; Que tel n'est pas le cas en l'espèce puisque les conditions particulières se bornent à mentionner le montant de l'acompte versé à la signature du contrat sans stipuler que la garantie de remboursement se limite à ce montant et ne couvre pas les versements effectués ultérieurement et alors au surplus que l'article des conditions générales relatif aux modalités de règlement procède à un renvoi aux dispositions réglementaires et prévoit la possibilité pour le constructeur de percevoir 5% du prix à la signature du contrat et 10% du prix à l'obtention du permis de construire ; que l'acte de cautionnement adressé à la société MAISONS PUMA produit par la société CEGI se réfère expressément aux dispositions de la loi du 19 décembre 1990 avec lesquelles il se déclare en conformité ; Considérant que le garant a, de par la loi, la qualité de caution solidaire du constructeur ; qu'il lui appartient, s'il entend limiter son engagement à l'égard du bénéficiaire de la garantie, d'établir la preuve que le constructeur lui-même a limité l'objet de la garantie de remboursement dans le contrat de construction de maison individuelle ; qu'il ne peut pas invoquer à l'encontre de la demande du bénéficiaire de la garantie les stipulations éventuellement convenues dans le contrat de cautionnement conclu avec le constructeur sans établir que le contrat en vertu duquel la garantie était donnée était limité quant à l'étendue de la garantie ; qu'il doit répondre, au même titre que le constructeur, du remboursement des sommes versées par l'acquéreur avant l'ouverture du chantier dans la mesure où ces payements n'étaient exigibles que parce que leur remboursement était garanti ; Que de surcroît, la limitation du montant de la garantie de remboursement est en contradiction avec le caractère d'ordre public de la législation en matière de contrat de construction de maison individuelle et de l'interprétation restrictive qui doit en être faite ; Considérant, dans ces conditions, que le jugement sera infirmé et que la demande des époux X... sera accueillie ; que toutefois le courrier du 17 août 2001 ne mettait pas expressément en demeure la société CEGI de s'acquitter des montants réclamés et que les intérêts commenceront à courir à partir de la lettre de mise en demeure adressée par le conseil des appelants à la société CEGI le 15 octobre 2001 ; que les conditions de l'article 1154 du Code civil étant satisfaites, la capitalisation des intérêts sollicitée sera accordée ; Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme X... la totalité des frais irrépètibles engagés par eux devant le tribunal et la Cour ; que la société CEGI sera condamnée à leur verser une somme de 2.000 par application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; que la société CEGI qui succombe dans ses prétentions sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Vu l'article L. 231-4 et R. 231-9 du Code de la construction et de l'habitation : INFIRME, en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 14 février 2003 ; STATUANT A NOUVEAU : CONDAMNE la société CEGI à payer à M. et Mme X... la somme de 13.383,65 avec les intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2001 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; CONDAMNE la société CEGI à payer à M. et Mme X... la somme de 2.000 en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; CONDAMNE la société CEGI aux dépens de première instance et d'appel ; ACCORDE à ceux des avoués de la cause qui peuvent y prétendre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, Z..., et signé par Madame Geneviève BREGEON, Z... et par Madame Marie-Christine B..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le Z...,