Cour d'appel de Lyon, du 10 février 2005, 2003/04872

Sommaire: VENTE - Immeuble - Promesse de vente La clause stipulant, dans une promesse synallagmatique, que le transfert de propriété n'aurait lieu qu'à compter du jour de la réalisation de la vente authen- tique avec versement du prix, est valable, l'article 1583 du Code civil n'étant pas d'ordre public. Le vendeur demeure donc propriétaire de l'immeuble et doit en assumer les risques en l'absence de clause contraire. En raison du caractère consensuel des contrats, il convient de se placer à la date de la promesse synallagmatique pour apprécier le moment où les cocontractants se sont irrémédiablement engagés, de sorte que les conséquences d'un sinistre, intervenu entre la signature de la promesse synallagmatique et la réitération de la vente par acte authentique, doivent être supportées par le vendeur, demeuré propriétaire, qui ne peut se prévaloir utilement de l'article 1614 alinea 1 du Code civil, prévoyant que la chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente. Par ailleurs, le propriétaire ne peut se prévaloir de la clause, stipulée dans l'acte réitératif, par laquelle il s'engage à déclarer le sinistre à son assureur et à s'acquitter du montant des sommes non couvertes par la garantie au titre de la franchise, pour limiter l'étendue de sa responsabilité, puisque déclarer régler les sommes non couvertes par la franchise, c'est supposer que l'assureur couvrira le sinistre, mais ce n'est pas pour autant échapper à ses obligations pour le cas où la garantie ne s'appliquerait pas. Sa responsabilité s'étend, en conséquence, à l'entier dommage subi par l'immeuble

COUR D'APPEL DE LYON Troisième Chambre Civile ARRÊT DU 10 Février 2005 Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Commerce de LYON du 21 juillet 2003 - N° rôle : 2002/2725 N° R.G. : 03/04872 Nature du recours : Appel APPELANTE : SARL COMPAGNIE DES CHAUFOURNIERS C/o RUBY PARTICIPATIONS 3, place d'Helvétie 69006 LYON 06 représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour assistée de la SCP LAMY RIBEYRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON INTIMEE : SA SICF (SOCIETE IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER FRANCAIS) 24 rue de Paradis 75490 PARIS CEDEX 10 représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assistée de Me Jean-Charles MIRANDE, avocat au barreau de PARIS Instruction clôturée le 12 novembre 2004 Audience publique du 01 Décembre 2004 LA TROISIÈME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Madame MARTIN, Président, Monsieur SANTELLI, Conseiller Madame MIRET, Conseiller DEBATS : à l'audience publique du 1er décembre 2004 GREFFIER : la Cour était assistée de Mademoiselle X..., Greffier, présent lors des débats et du prononcé de l'arrêt, ARRET : CONTRADICTOIRE prononcé à l'audience publique du 10 février 2005 par Madame MARTIN, Président, qui a signé la minute avec Mademoiselle X..., Greffier. EXPOSE DU LITIGE - PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par déclaration du 29 juillet 2003, la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS a relevé appel d'un jugement rendu le 21 juillet 2003 par le Tribunal de Commerce de LYON qui l'a condamnée à payer à la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS la somme de 21.342,86 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2001, ainsi que celle de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 3000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et qui a débouté la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS de ses autres demandes ainsi que la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS. Vu l'article 455 alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure Civile dans sa rédaction issue du décret du 28 décembre 1998 ; Vu les prétentions et les moyens développés par la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS dans ses conclusions du 27 novembre 2003 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé tendant à faire juger qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance conforme de l'immeuble, dès lors que la vente n'a été parfaite, selon les stipulations de la promesse de vente du 29 septembre 1999, que le jour de la réitération de cette promesse par acte authentique le 3 janvier 2000 - qu'à cette date, la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS avait connaissance du sinistre ayant affecté l'immeuble dont elle se portait acquéreur - que de la sorte elle ne doit pas sa garantie au-delà de l'engagement qu'elle a pris dans l'acte définitif de faire une déclaration du sinistre à son assureur et de régler le montant des franchises, soit la somme de 2815 francs - que la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS devra donc être déboutée de ses demandes - qu'à titre subsidiaire, si elle était tenue à garantie, il conviendra de relever que la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS ne justifie pas d'un préjudice, les factures produites ne se rapportant pas aux désordres et le paiement de ces factures n'étant pas établi - que le rejet des demandes s'impose donc en l'absence de tout préjudice - qu'à titre infiniment subsidiaire, s'il devait être jugé qu'elle rapporte la preuve d'un préjudice, il y aura lieu de le ramener à la somme de 5385,26 euros correspondant aux seuls volets endommagés et tenant compte de l'usure dont ils étaient atteints à la date du sinistre. Vu les prétentions et les moyens développés par la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS dans ses conclusions du 24 mars 2004 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé tendant à faire juger qu'il n'y a pas eu délivrance conforme dès lors que la chose promise n'a pas été la même que la chose livrée - qu'il y a donc inexécution de cette obligation - qu'en outre la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise à l'acheteur dès qu'il a été convenu de la chose et du prix indépendamment de la livraison et du paiement du prix - que la promesse valant vente est intervenue le 29 septembre 1999, soit avant le sinistre du 26 décembre 1999 - que c'est donc dans l'état à cette date que le bien devait être délivré - que l'acte du 3 janvier 2000 indique que l'immeuble est en bon état, mais comporte la mention d'un engagement du vendeur de déclarer le sinistre à son assureur et de supporter la franchise ainsi que la réparation du préjudice - qu'il ne peut donc s'en affranchir à raison de la défaillance de son assureur - qu'il a proposé une indemnisation de 140.000 francs, ce qui confirme son engagement - que l'exclusion de garantie invoquée par l'assureur du vendeur ne lui est pas opposable - que c'est le coût de remise en état des volets qui lui est dû, sans qu'il soit tenu compte de la vétusté - que le montant des réparations n'a jamais été contesté - qu'elle a droit à 68.233,86 euros, soit l'intégralité de la réparation conformément à son engagement - que si la clause est considérée comme ambiguù, elle doit s'interpréter contre le vendeur - que son préjudice est établi, sans qu'il y ait lieu d'exiger que les travaux aient été exécutés et qu'elle en justifie par la production de devis et de factures - qu'elle a droit en outre à des dommages et intérêts pour procédure abusive - que le jugement doit être confirmé sur le principe, mais que les sommes réclamées doivent lui être accordées, le réformant sur le quantum. MOTIFS ET DECISION : I/ Sur la garantie du vendeur au titre du sinistre survenu le 26 décembre 1999 : Attendu que si la vente aux termes de l'article 1583 du Code Civil est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'il a été convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé, il n'est pas interdit aux parties - les dispositions de ce texte n'étant pas d'ordre public - d'y déroger et de convenir que la propriété de la chose vendue ne sera transférée à l'acheteur qu'après un certain délai - que c'est précisément ce qu'ont voulu les parties qui ont clairement stipulé dans la promesse synallagmatique de vente du 29 septembre 1999 que le transfert de propriété n'aurait lieu qu'à compter du jour de la réalisation de la vente authentique avec versement du prix - que d'ailleurs la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS ne conteste pas l'existence de cette clause, mais au contraire s'en prévaut dans ses dernières écritures - qu'il n'y a donc aucune discussion sur le transfert de propriété au 3 janvier 2000, date de la réitération par acte authentique ; Attendu que l'appelante, qui invoque les dispositions de l'article 1614- alinéa 1 du Code Civil pour en déduire que la chose devait être délivrée en l'état où elle se trouvait au moment de la vente, et ajoute que l'acheteur, qui avait connaissance du sinistre survenu le 26 décembre 1999, ne saurait dans ces conditions être garanti par le vendeur, à défaut de clause contraire prévue dans l'acte du 3 janvier 2000, fait une interprétation erronée des conséquences qu'il convient de tirer de ces dispositions - qu'en effet, affirmer, comme elle le fait qu'au moment de la vente l'acheteur n'ignorait pas le sinistre qui avait affecté l'immeuble, c'est ignorer le caractère consensuel du contrat de vente dont il résulte que la vente est réalisée par le simple échange des consentements - qu'il s'en déduit que c'est à la date de la promesse synallagmatique qu'il convient de se placer pour apprécier le moment où la vente est intervenue, étant observé qu'aucune condition suspensive n'a été stipulée dans cet acte qui en aurait différé les effets - qu'il est manifeste en conséquence que les parties se sont irrévocablement engagées au jour de cette promesse le 29 septembre 1999 et qu'à cette date, l'acheteur n'a pu connaître le sinistre - que c'est donc bien à tort que l'appelante soutient que la date à retenir est celle du 3 janvier 2000, lors de la réitération de la promesse - qu'il convenait donc que la chose soit délivrée en l'état où elle se trouvait au moment de la vente conformément à l'article 1614 - alinéa 1 du Code Civil ; Attendu que le transfert de la propriété à une date ultérieure à celle résultant de l'accord des parties implique que les risques incombent à celle qui était propriétaire au jour où le sinistre s'est produit - que dans ces conditions, c'est bien la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS qui doit assurer les conséquences du sinistre, puisqu'elle est en cette qualité tenue de garantir son acheteur de ce qui a pu affecter le bien avant le transfert - que s'il n'en avait pas été ainsi, on comprend mal pourquoi la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS se serait engagée dans l'acte réitératif à déclarer le sinistre à son assureur et à s'acquitter du montant des sommes non couvertes par la garantie au titre de la franchise - qu'il doit être observé au surplus que d'ailleurs le vendeur en déclarant dans l'acte du 3 janvier 2000 que l'immeuble était en bon état et n'était affecté par aucun sinistre, reconnaissait que son intention était de délivrer un bien exempt de tout dommage - qu'il est manifeste dans ces conditions que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance et qu'il doit assumer les risques inhérents au propriétaire tant que l'acte opérant le transfert de propriété n'était pas intervenu ; II/ Sur l'étendue de la garantie du vendeur au titre du sinistre : Attendu que le vendeur ne peut de toute façon, étant tenu de garantir les risques du propriétaire, prétendre en limiter les effets en invoquant la mention manuscrite figurant dans l'acte par laquelle son engagement ne porterait que sur la déclaration du sinistre auprès de son assureur et le paiement des franchises - qu'il y a dans cet engagement la reconnaissance de sa responsabilité qui s'étend à l'entier dommage subi par l'immeuble - qu'en effet déclarer que l'on réglera les sommes non couvertes par la franchise, c'est supposer que l'assureur couvrira le sinistre, mais ce n'est pas pour autant échapper à ses obligations pour le cas où la garantie ne s'appliquerait pas ; Attendu que la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS fait état de devis pour un montant de 68.233,86 euros TTC - qu'à défaut par l'intimée d'établir qu'elle a procédé aux travaux nécessaires à la remise en état des dommages et d'en justifier le paiement, il convient de retenir la proposition d'indemnisation que l'assureur de la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS avait transmise à la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS le 16 mai 2001 d'un montant de 140.000 francs - qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte la vétusté, dès lors qu'il s'agit d'une indemnité forfaitaire et qu'en tout état de cause la vétusté n'a aucune incidence sur le coût des réparations qui devront être mises en oeuvre - qu'en conséquence la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS doit être condamnée à payer à la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS la somme de 21.342,86 euros (140.000 francs) majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 mai 2001 ; Attendu que le jugement déféré doit être confirmé de ce chef ; III/ Sur la demande de la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS en dommages et intérêts : Attendu qu'en refusant d'indemniser la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS des conséquences du sinistre survenu le 26 décembre 1999, dont elle ne pouvait ignorer qu'elle y était tenue, la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS a causé un préjudice à la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS que ne réparent pas intégralement les intérêts de retard qui lui sont alloués à compter du 29 mai 2001 - que la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS ne s'oppose pas explicitement à cette demande - que le premier juge a fait une juste appréciation de ce préjudice en accordant une somme de 1500 euros de dommages et intérêts à la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS - qu'il y a lieu de en conséquence de confirmer le jugement déféré de ce chef en condamnant la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS à lui payer ladite somme à ce titre en réparation de son préjudice ; IV / Sur les autres demandes : Attendu qu'il serait inéquitable que la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS supporte la charge de ses frais irrépétibles et qu'il convient ainsi de lui allouer une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, qui s'ajoutera à celle accordée par le premier juge ; Attendu que la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS, qui succombe, doit être condamnée aux dépens ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société COMPAGNIE FONCIÈRE DES CHAUFOURNIERS à payer à la société IMMOBILIÈRE DES CHEMINS DE FER FRANOEAIS la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi que les dépens qui seront recouvrés par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, M.P. X... B. MARTIN