Cour d'appel de Versailles, du 14 mai 1999, 1997-4100

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour vendre - Droit de préemption des locataires ou occupants de logements - Article 15-II Aux termes des dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. En conséquence, la nullité d'un congé qui ne précise rien sur les conditions de la vente doit être prononcée, ce congé ne répondant pas aux exigences d'ordre public de la loi précitée

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 16 août 1984, la Société LE VAL D'OISE, aux droits de laquelle vient la Société PARIS MIDI IMMOBILIER dite "P.M.I", a donné à bail un local à usage d'habitation sis à PARMAIN, 25 avenue de l'Oise, à Monsieur X.... Par courrier en date du 31 janvier 1996, le bailleur a notifié à Monsieur X... un congé pour le 31 août 1996, en application des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Par acte d'huissier en date du 25 septembre 1996, la SA "P.M.I" a fait citer Monsieur et Madame X... devant le tribunal d'instance de PONTOISE afin de faire : - valider le congé délivré le 31 août 1996 et, en conséquence, de dire les locataires déchus de titre d'occupation, en conséquence, de prononcer leur expulsion, - fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à 5.000 francs, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir et de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 3.000 francs, portée à 7.000 francs à la barre, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame X... ont formé une demande reconventionnelle afin que soit constatée la nullité dudit congé et pour que la demanderesse soit condamnée à leur verser la somme de 6.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 21 janvier 1997, le tribunal d'instance de PONTOISE a rendu la décision suivante :: - dit n'y avoir lieu à prononcer le sursis à statuer, - valide le congé délivré par la SA PARIS MIDI IMMOBILIER le 31 janvier 1996 et constate que Monsieur et Madame X... sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 1er mai 1996 en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, En conséquence, dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situés 25, avenue de l'Oise à PARMAIN, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur et Madame X... et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles qu'il plaira au demandeur de désigner, - fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges que les locataires auraient payé en cas de non-résiliation du bail, - ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne Monsieur et Madame X... aux dépens. Le 24 avril 1997, Monsieur et Madame X... ont relevé appel de cette décision. Ils font valoir que le congé délivré le 31 janvier 1996 doit être déclaré nul et de nul effet, la SA P.M.I ne rapportant pas la preuve du contrat de mandat qu'elle aurait conclu avec la SARL OMNIUM SERVICES émettrice du congé ; que le bailleur n'a pas répondu à leur offre d'achat pour un montant de 320.000 francs. Par conséquent, ils demandent à la Cour de : - déclarer Monsieur et Madame X... recevables en son appel, y faire droit et les y dire bien fondés, - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, - constater la nullité du congé et de la notification de l'huissier du 25 juillet 1996, - condamner la SA P.M.I au paiement de la somme de 5.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la SA P.M.I en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Bernard JOUAS, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SA P.M.I réplique que la SARL OMNIUM SERVICES est bien sa mandataire comme en atteste les quittances de loyer adressées à Monsieur et Madame X... et que ceux-ci n'ont pas répondu à l'offre de vendre dans les deux mois impartis. Elle prie donc la Cour de : - confirmer le jugement frappé d'appel en toutes ses dispositions, - débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner Monsieur et Madame X... à payer à la SA P.M.I la somme de 7.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoués associés, en vertu de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 février 1999 et les parties ont fait déposer leurs dossiers à l'audience du 2 avril 1999. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant qu'il est constant que le congé pour vendre (article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989) dont s'agit, a été délivré aux locataires, les époux X..., sous forme d'une lettre du 31 janvier 1996 rédigée par la : "Société OMNIUM-services immobiliers 7, rue du Faubourg POISSONNIERE à PARIS (75009), agissant en tant que mandataire de la Société PARIS-MIDI- IMMOBILIER" ; Considérant que la bailleresse-propriétaire, la SA P.M.I doit justifier du mandat qu'elle a donné à cette société à agir de celle-ci ; que, pour ce faire, elle a versé aux débats, devant la Cour, un mandat général de gestion, donné par écrit le 9 juin 1994, et qui, notamment, sous le titre "AUTRES MISSIONS" a donné mandat à cette société de : "procéder aux résiliations, donner et recevoir tous congés" ; Considérant, de plus, que les documents versés aux débats par la SA P.M.I démontrent que la Société OMNIUM services immobiliers (agent immobilier, membre de la F.N.A.I.M) a, dans sa lettre de congé du 31 janvier 1996, fourni tous les renseignements utiles au sujet de son siège social, de sa forme, de son capital et de son numéro de carte professionnelle, dont l'exactitude est confirmée par les indications de l'extrait KBIS la concernant, son nom commercial étant "MILAN-IMMOBILIER" ; Considérant, par ailleurs, que les époux X... ne formulent pas d'autres critiques à l'encontre de ce mandat général de gestion du 9 juin 1994, au regard des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de celles du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; que ce mandat est donc déclaré valable et que ce mandataire avait qualité à agir pour délivrer congé pour vendre, litigieux ; II/ Considérant, quant au fond, et en ce qui concerne ce congé lui-même, que l'article 15-II de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 édicte que : "...le congé doit à peine de nullité indique le prix et les conditions de la vente projetée" ; Considérant qu'il est, certes, constant que le congé litigieux indique expressément un prix de 610.000 Francs mais que, par contre, il ne dit rien sur "les conditions de la vente", le congé ayant simplement prévu qu'il faudrait fixer avec les époux X... les "modalités de visite des locaux" ; Considérant que ce congé ne répond donc pas aux exigences de cet article 15-11 de la loi et qu'en application de ce texte d'ordre public (et si besoin est, de l'article 6 du Code civil), sa nullité est prononcée ; que le jugement déféré est, par conséquent, infirmé ; qu'il est, en effet, certain que cette inobservation de ce texte de loi, d'ordre public, a causé aux époux X... un grief direct (article 114 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile) en ne leur permettant pas de prendre parti, en toute connaissance de cause ; III/ Considérant que l'acte d'appel n'a visé que la SA P.M.I qui était seule en première instance, en tant que demanderesse, et qu'il n'a jamais été question devant le premier juge d'un mandataire et notamment de la Société "OMNIUM services immobiliers" "ou "MILAN-IMMOBILIER" ; que de plus, l'acte d'appel ne vise que cette SA P.M.I, que l'acte de constitution de son avoué ne parle que d'elle et qu'il n'est donc pas procéduralement régulier de voir apparaître dans des conclusions (signifiées le 15 juillet 1998 -cote 7 du dossier de la Cour) la Société OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS, aux côtés de la société intimée P.M.I, alors qu'il n'est même pas précisé que cette mandataire serait intervenante volontaire devant la Cour (article 554 du Nouveau Code de Procédure Civile) ; qu'enfin, cette Société OMNIUM ne réclame rien explicitement dans le dispositif de ces conclusions ; qu'elle n'est donc pas partie à l'instance et que la Cour ordonne sa mise hors de cause ; IV/ Considérant que, compte tenu de l'équité, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que les parties sont donc déboutées de leurs demandes respectives en paiement, fondées sur cet article ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU l'article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989 : . PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré aux époux X..., par lettre recommandée avec avis de réception, du 31 janvier 1996 ; . PAR CONSEQUENT : INFIRME entièrement le jugement déféré ; . DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives en paiement fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; . MET hors de cause la Société "OMNIUM-SERVICES-IMMOBILIERS" (MILAN-IMMOBILIER") ; CONDAMNE la Société PARIS-MIDI-IMMOBILIER (P.M.I) à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par Maître JOUAS, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX