Cour d'appel de Bordeaux, CIV.2, du 7 novembre 2005
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ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 7 Novembre 2005 DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 04/06184 Madame Hélène Isabelle X... épouse Y... c/ S.A.R.L. M.J.L. IMMOBILIER Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avoués Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Le 7 Novembre 2005 Par Monsieur Bernard ORS, Conseiller, La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant : Madame Hélène Isabelle X... épouse Y... exerçant sous le nom commercial IMMO-LAND, née le 25 octobre 1963 à Enghien les Bains (95), de nationalité française, profession : agent immobilier, demeurant Le Pays de l'Immobilier - 56 rue Wilson - 24000 PÉRIGUEUX représentée par la S.C.P. FOURNIER, avoués à la Cour assistée de Maître Pierre DANIEL LAMAZIERE, avocat au barreau de Périgueux appelante d'un jugement (R.G. 03/1789) rendu le 5 octobre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de Périgueux suivant déclaration d'appel en date du 18 novembre 2004, à : S.A.R.L. M.J.L. IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, Lauterie Basse - 24640 LE CHANGE représentée par la S.C.P. ARSÈNE-HENRY et LANOEON, avoués à la Cour assistée de Maître BASSALERT substituant Maître Monique BONNEAU-LAPLAGNE, avocats au barreau de Périgueux, intimée, rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 19 septembre 2005 devant : Monsieur Bernard ORS, Conseiller, Magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les Avocats ne s'y étant pas opposés, assisté de Madame Véronique Z..., Greffier. Monsieur le Conseiller en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. Celle-ci étant composée de : Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, Mademoiselle Danielle A..., Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du premier président en date du 29 août 2005, Monsieur Bernard ORS, Conseiller. *** Par acte du 21 décembre 2000, la S.A.R.L. MJL Immobilier a donné à bail à Madame Y... pour une durée de 24 mois deux locaux sis à Périgueux. Il était convenu que cette convention dérogeait aux statuts des baux commerciaux. A l'expiration du bail, le 31 décembre 2002, Madame Y... s'est maintenue dans les lieux. Les 21 septembre et 5 décembre 2002, la S.A.R.L. MJL Immobilier a sollicité le paiement des taxes foncières et d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que les loyers des mois de novembre et décembre 2002. Devant la résistance de Madame Y..., la S.A.R.L. MJL Immobilier a saisi le Juge des référés pour obtenir son expulsion et sa condamnation. Par une ordonnance du 19 juin 2003, celui-ci a constaté l'existence d'une difficulté sérieuse. Par acte du 29 septembre 2003, la S.A.R.L. MJL Immobilier a saisi le Tribunal de grande instance de Périgueux pour que Madame Y... soit condamnée à lui payer la somme de 1.592 ç. Madame Y... a répliqué en soutenant qu'elle bénéficiait d'un bail soumis aux statuts des baux commerciaux et qu'elle ne devait pas les sommes qui lui étaient réclamées. Par jugement du 5 octobre 2004, le Tribunal, après avoir dit qu'un bail commercial liait les parties depuis le 1er janvier 2003, a condamné Madame Y... à payer la somme de 1.515 ç. Le 18 novembre 2004, Madame Y... a relevé appel de cette décision. Vu les conclusions de l'appelante du 6 mai 2005. Vu les conclusions de l'intimée du 5 avril 2005. SUR QUOI LA COUR Attendu qu'à titre liminaire il convient de relever que le contrat dont l'interprétation est nécessaire a été rédigé et souscrit par deux agents immobiliers dans le cadre de l'exercice de leur profession. Attendu que Madame Y... soutient qu'elle ne doit supporter que les taxes municipales soit la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe qu'elle a déjà réglée, elle conteste devoir la taxe foncière ajoutant qu'en tout état de cause il ne peut lui être réclamé qu'une partie de cette taxe, un locataire occupant le premier étage de l'immeuble, elle conteste devoir les frais de recouvrement direct en se fondant sur une réponse ministérielle, elle sollicite la restitution de la somme de 560 ç qu'elle a réglée indûment au titre de l'impôt foncier 2001 et demande que la S.A.R.L. MJL Immobilier soit tenue de lui adresser les factures correspondant au montant du loyer et de l'indemnité d'occupation. Attendu que la S.A.R.L. MJL Immobilier demande la confirmation de la décision déférée. Attendu que, compte tenu des prétentions des parties, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a décidé que Madame Y... bénéficiait d'un bail commercial et en ce qu'il a décidé que la S.A.R.L. MJL Immobilier serait tenue de remette des factures acquittées après paiement des loyers et des charges. Attendu que les charges pouvant être récupérées par le bailleur sur le preneur font l'objet de trois articles dans le contrat de bail : - au paragraphe Impôts et taxes : Indépendamment des remboursements qu'il aura à effectuer au bailleur, le preneur devra payer tous impôts, contributions ou taxes lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier.... ; - au paragraphe Charges, prestations et taxes : Le preneur remboursera au bailleur sa quote part des charges réglementaires des locaux loués, conformément à la liste définie par décret en conseil d'état. Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contre partie s'il y a lieu : .... taxes municipales.... des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ; - au paragraphe Loyer : Le présent bail précaire est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 42.000 francs HT à compter du 1er janvier 2001 en ce non compris les taxes foncières afférentes à l'ensemble des locaux loués. Attendu qu'il convient, en application des dispositions de l'article 1161 du code civil, que comme l'ont fait les premiers juges de considérer la taxe foncière se rapportant au lieu loué comme un accessoire du loyer étant relevé que le dernier paragraphe visé stipule expressément que le loyer ne comprend pas le montant de cette taxe, ce qui signifie qu'elle doit donc être payée en sus. Attendu que la décision déférée doit être confirmée de ce chef. Attendu qu'il n'y a lieu de faire droit à la demande de répétition de l'indu présentée par Madame Y... puisque le remboursement au bailleur de la taxe foncière lui incombe bien. Attendu que si l'appelante soutient qu'elle ne doit pas régler les frais de recouvrement direct, les premiers juges ont écarté cette demande et la S.A.R.L. MJL Immobilier ne demande pas la réformation de la décision de ce chef, il n'y a donc lieu de statuer sur une demande qui n'est pas présentée. Attendu que Madame Y... soutient qu'il lui est réclamé le paiement de la totalité de la taxe foncière pour l'immeuble sis rue Thiers alors qu'elle n'occupe qu'une réserve et que le premier étage de cet immeuble est occupé par un locataire. Attendu que, malgré une étude très attentive du dossier de la S.A.R.L. MJL Immobilier, il n'a pas été possible de découvrir une réponse à ce moyen et les pièces qu'elle produit ne permettent pas de vérifier si cette ventilation a ou non été effectuée. Attendu qu'ainsi la décision déférée doit être confirmée en son principe, Madame Y... étant tenue de régler la taxe foncière afférent au local qu'elle occupe mais après que son bailleur lui ait remis une ventilation de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour le local sis rue Thiers. Attendu qu'il n'y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts présentée par Madame Y..., celle-ci succombant dans ses demandes principales. Attendu qu'il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Déclare Madame Y... pour partie fondée en son appel. En conséquence, confirme la décision déférée en ce qu'elle a jugé qu'au bail précaire liant les parties s'est substitué un bail commercial d'une durée de 9 ans ; en ce qu'il a été dit que le bailleur devait remettre à son locataire des factures après le paiement effectif des loyers ; en ce qu'il a été jugé que Madame Y... était tenue au paiement de la taxe foncière. Mais la réforme pour le surplus et dit que la S.A.R.L. MJL Immobilier devra établir une demande de remboursement des taxes foncières pour les années 2001, 2002 et 2003 faisant apparaître une ventilation de cette taxe entre ses différents locataires de l'immeuble sis rue Thiers à Périgueux. Donne acte à Madame Y... de ce qu'elle dit avoir réglé la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2003. Dit qu'il n'y a lieu à allocation de dommages et intérêts. Dit qu'il n'y a lieu à application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Dit que chacune des parties supportera les dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique Z..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.