Cour d'appel de Versailles, du 15 mars 2002, 2000-8186

Sommaire: BAIL (règles générales) 1) En vertu de l'article 15-1 alinéa 2 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par signification par voie d'huissier. Il s'ensuit que l'envoi d'un congé par lettre recommandée, non réclamée dans le délai d'instance par le destinataire, n'a pas fait l'objet d'une "réception", au sens des articles 668 et 669 alinéa 3 du nouveau Code de procédure civile, ni d'une "remise" au sens de l'article 669 alinéa 2 du même code et que l'auteur du congé, à qui il appartenait de procéder par voie de signification, ne rapporte pas la preuve d'un congé régulièrement donné conformément aux prévisions de la loi du 6 juillet 1989. 2) Il résulte des dispositions de l'article 262 du Code civil que les époux, cotitulaires d'un bail, restent solidairement tenus envers le bailleur du paiement des loyers et des charges ou indemnités d'occupation jusqu'à ce que mention du jugement du divorce ait été faite en marge des registres de l'état civil, peu important que l'un des époux ait été autorisé à résider séparément par ordonnance du juge aux affaires familiales, dès lors qu'il n'est pas établi que le bailleur aurait accepté un quelconque congé séparé et qu'il aurait accepté une novation. 3) L'époux colocataire d'un bail, qui a été autorisé à résider séparément par ordonnance du juge aux affaires familiales, reste solidairement tenu envers le bailleur. Il ne peut donc prétendre "appeler en garantie" l'autre époux demeuré dans les lieux pour se décharger de son obligation solidaire à l'égard du bailleur

Suivant acte sous seing privé en date du 10 août 1995, Monsieur et Madame X... ont donné à bail à Monsieur Y... un appartement sis à SAINT GERMAIN EN LAYE (78), 4 rue du Prieuré. Les époux Y... étant en instance de divorce, Monsieur Y... a donné congé de l'appartement le 20 avril 1999, alors que Madame Y... se maintenait dans les lieux. Suivant ordonnance en date du 18 avril 2000, le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE, statuant en référé a notamment constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Madame Y... et l'a condamnée au paiement d'une somme de 79.078,00 francs (12 055,36 ) au titre des arriérés de loyers, il a en outre renvoyé les parties à mieux se pourvoir s'agissant des demandes formées à l'encontre de Monsieur Y.... Suivant exploit d'huissier en date du 6 juillet 2000, Monsieur et Madame X... ont fait assigner Monsieur et Madame Y... aux fins de les voir solidairement condamnés au paiement de 132.490,00 francs (20.197,97 ) au titre des arriérés locatifs, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer à partir du 1er octobre 2000. Par jugement réputé contradictoire en date du 9 novembre 2000, le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE a rendu la décision suivante : - condamne solidairement Monsieur Marc Y... et Madame Elisabeth Z... épouse Y... à payer à Monsieur et Madame Didier X... 18.542,51 EUROS (121.630,89 francs) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 octobre 2000, en deniers ou quittances valables, avec intérêts légaux à compter du 6 juillet, 2000 ; - fixe l'indemnité d'occupation due jusqu'au 30 novembre 2000 au montant des loyers et charges dus contractuellement, puis à partir du 1er décembre 2000 au montant des loyers et charges majorés de 10 % ; - condamne solidairement Monsieur et Madame Y... au paiement de cette indemnité d'occupation ; - condamne solidairement Monsieur et Madame Y... au paiement de 457,35 EUROS (3000,00 francs) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de Procédure Civile ; - déboute les parties du surplus de leurs demandes principales et reconventionnelles ; - condamne solidairement Monsieur et Madame Y... aux entiers dépens. Par déclaration en date du 4 décembre 2000, Monsieur Y... a relevé appel de cette décision. Monsieur Y... expose qu'il ne serait être tenu solidairement avec Madame Y... née Z... des arriérés locatifs dès lors que la cotitularité prévue, entre époux, par l'article 1751 du Code Civil cesse lorsqu'il a été porté connaissance à une date antérieure à celle de la transcription du divorce de leur séparation et résidence séparée. Monsieur Y... fait en outre observer que les époux X..., en écrivant à Madame Z... pour lui proposer un bail à son nom, ont prouvé qu'ils avaient eu connaissance de la résidence séparée des époux Y... et du seul maintien dans les lieux de Madame Z.... Monsieur Y... demande donc à la Cour de : - le recevoir en son appel ; l'en dire bien fondé ; - réformer le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE le 9 novembre 2000 et statuer à nouveau ; - vu le congé donné par Monsieur Y..., l'ordonnance ayant attribué à Madame Z..., les droits locatifs sur l'appartement litigieux, l'ordonnance de référé du Président du Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 6 novembre 1999, débouter Monsieur et Madame X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur Y..., le mettre hors de cause ; - à titre très subsidiaire, condamner Madame Z... à garantir Monsieur Y... de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ; - débouter les époux X... de leurs demandes de paiement de réparations locatives et d'indemnités complémentaires d'immobilisation du logement ; - dire n'y avoir lieu au paiement de provisions sur charges locatives, les comptes de charges devant être soldés et justifiés, en l'état du départ de Madame Z... le 11 septembre 2001, débouter les Consorts X... de ce chef ; - dire n'y avoir lieu au paiement d'un droit au bail à compter du 1er janvier 2001 ; - condamner in solidum Monsieur et Madame X... à restituer à Monsieur Y..., le dépôt de garantie de 2134,29 EUROS (14.000,00 francs) versé lors de la conclusion du bail et à lui verser une somme de 1219,59 EUROS (8000,00 francs) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - condamner solidairement les époux X... et Madame Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel. Les époux X... répondent qu'en application des articles 1751 et 220 du Code Civil, la solidarité entre époux titulaires d'un bail subsiste et se poursuit jusqu'a la transcription du divorce en marge de l'état civil des conjoints. Les époux X... prient donc en dernier la Cour de : - les recevoir en leurs écritures et les y dire bien fondés, vu l'ordonnance de référé définitive du 18 avril 2000, vu le jugement attaqué rendu par le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE du 9 novembre 2000, vu le procès-verbal d'expulsion du 11 septembre 2001, notifié à Madame A... par procès-verbal 659 le17 septembre 2001, vu les dispositions de l'article 1751 et 220 du Code Civil, vu le décret du 26 Août 1987, vu l'ordonnance rendue par la Cour de céans le 5 octobre 2001 : - confirmer le jugement attaqué rendu le 9 novembre 2000 par le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE, quant au principe de condamnation solidaire des époux A... au paiement des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, et, en ce qu'il fixe l'indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2000, au montant des loyers et charges tel qu'il résulterait de l'application du bail, majorés de 10 %, et condamne à 457,35 EUROS (3000,00 francs) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - dire y avoir lieu à réformer la décision quant au quantum des condamnations en raison de l'actualisation des comptes entre les parties, - voir fixer la date d'arrêté des comptes au 30 septembre 2001, compte tenu du mobilier resté dans les lieux, postérieurement à la notification du 17 septembre 2001, du procès-verbal d'expulsion du 11 septembre 2001, en conséquence, - condamner solidairement Monsieur Marc Joseph Y... et Madame Elisabeth Z... épouse Y... à payer aux époux X... une somme totale de 17.459,63 EUROS (114.527,64 francs) arrêtée au 30 septembre 2001 : (dont 16.087,46 EUROS 105.526,85 francs au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation, et 1384,08 EUROS 9079,00 francs au titre de la majoration de 10 % à compter du 1er décembre 2001, telle que prononcée par le Juge de première instance), - les condamner sous la même solidarité au paiement des réparations locatives à hauteur de 4665,24 EUROS (30.602,00 francs) déduction faite du dépôt de garantie de 2134,29 EUROS (14.000,00 francs), - condamner les époux A... solidairement au paiement de la somme de 1524,49 EUROS (10.000,00 francs) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions signifiées le 11 janvier 2002, Monsieur Y... a fait assigner Madame Y... née Z... B... clôture a été prononcée le 17 janvier 2002 et l'affaire plaidée à l'audience du 5 février 2002. SUR CE, B... COUR : I) - Sur le congé invoqué par l'appelant : Considérant que Monsieur Y... fonde le principal de son argumentation sur l'existence d'un congé qu'il aurait donné à ses bailleurs, les époux X..., le 21 avril 1999 ; Considérant que ce congé devait être donné conformément aux dispositions de l'article 15-I alinéa 2 de la loi d'ordre public du 6 Juillet 1989, c'est-à-dire donc, que ce congé devait être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ; qu'il est constant que ce congé a fait l'objet d'une lettre recommandée avec avis de réception mais que celui-ci n'a pas été signé par les époux X... pour le motif suivant indiqué par la POSTE : "non réclamé dans le délai d'instance" ; Considérant qu'il n'y a donc pas eu de "réception" de cette lettre, au sens de l'article 668 du Nouveau Code de Procédure Civile et de l'article 669 alinéa 3 dudit Code, ni de "remise" au sens de l'article 669 alinéa 2 ; que Monsieur Y... devait donc recourir à une signification de son congé par acte d'huissier, ce qu'il n'a pas fait ; qu'il n'est donc pas fondé à invoquer l'existence d'un congé, ni par sa lettre recommandée avec demande d'avis de réception, du 21 avril 1999, ni par sa lettre simple du 25 avril 1999 par laquelle il aurait confirmé qu'il donnait congé ; Considérant qu'en l'absence de preuve d'un congé régulièrement donné conformément à ces dispositions de l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 Juillet 1989, l'appelant est débouté de son moyen tiré de l'existence d'un prétendu congé ; II) A) Considérant, de plus, qu'en droit, Monsieur Y... qui est cotitulaire du bail litigieux, reste tenu solidairement envers ses bailleurs du paiement des loyers et des charges ou indemnités d'occupation, jusqu'à ce que mention du jugement de divorce ait été faite en marge des registres de l'état civil (article 2621 du Code Civil), et ce nonobstant le fait que l'appelant ait quitté les lieux avant cette date et qu'il ait été autorisé par ordonnance du Juge aux Affaires Familiales à résider séparément de son épouse ; qu'ici, en outre, ainsi qu'il l'a été ci-dessus motivé, les bailleurs n'ont jamais accepté un quelconque congé séparé émanant de Monsieur Y... ; que de plus, aucun écrit ne permet de supposer que les bailleurs auraient, même implicitement, accepté une novation par laquelle ils n'auraient plus eu que Madame Z... comme seule locataire et seule débitrice ; Considérant que l'appelant reste donc solidairement tenu avec son ex-épouse, née Z..., et ce jusqu'au 30 juillet 2001, date à laquelle l'arrêt de divorce du 11 janvier 2001 a été transcrit à l'état civil, étant rappelé que Madame Z... a été expulsée des lieux, le 11 septembre 2001 ; que celle-ci reste donc tenue, seule du paiement des loyers et des charges ou indemnités d'occupation, entre le 31 juillet 2001 et le 11 septembre 2001 ; que par ailleurs l'indemnité d'occupation a été exactement fixée par le premier Juge et qu'elle est confirmée ; Considérant, en ce qui concerne ce que l'appelant appelle son "appel en garantie" contre Madame Z..., qu'il a été ci-dessus motivé que les époux A... restaient tenus solidairement envers les époux X... jusqu'au 30 juillet 2001 (articles 220 et 1751 du Code Civil) et que l'appelant est par conséquent débouté de ce prétendu "appel en garantie" qu'il fonde sur le motif de droit erroné, selon lequel, il n'y aurait plus eu de solidarité entre les époux-locataires, depuis l'ordonnance du 30 juin 1978 autorisant leur résidence séparée ; qu'en tout état de cause, les difficultés nées des conséquences de cette solidarité entre les époux A..., n'ont pas à être réglées ici dans le cadre de ce litige locatif et devront trouver leur solution lors de la liquidation de la communauté ayant existé entre eux ; C...) Considérant, quant aux comptes définitifs à établir entre les bailleurs et les locataires, tenus solidairement jusqu'au 30 juillet 2001, au sujet de ces loyers, charges, et indemnités d'occupation, qu'un nouveau décompte devra être établi en tenant compte de la date de transcription de l'arrêt de divorce, c'est-à-dire le 30 juillet 2001, et qu'une réouverture des débats est donc ordonnée, de ce chef, avec injonction donnée à Monsieur Y... de réassigner Madame Elisabeth Z... ; Considérant cependant que, compte tenu de l'obligation solidaire, non sérieusement contestable, pesant sur les débiteurs A..., ceux-ci sont d'ores et déjà condamnés solidairement à payer, à titre provisionnel, la somme de 12.960,00 EUROS à titre de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation (jusqu'au 30 juillet 2001) ; Considérant que, dès à présent, l'appelant est débouté de sa demande en restitution de son dépôt de garantie. III) Sur les réparations et dégradations locatives : Considérant que les époux X... se fondent sur les constatations faites par Huissier, le 21 septembre 2001, hors la présence de Monsieur Y... que l'Huissier a omis de convoquer, sept jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception, comme l'exige pourtant l'article 3 de la loi du 6 Juillet 1989 ; que la valeur probante de ce document qui n'a pas respecté le principe du contradictoire à l'égard de l'appelant n'est donc pas suffisante pour démontrer contre celui-ci l'existence de ces prétendues réparations ou dégradations locatives qui seraient dues par lui ; que les époux X... sont donc déboutés de ce chef de demande contre l'appelant ; Considérant que leur demande est également formulée solidairement contre Madame Z..., mais que là aussi, il est très regrettable que l'huissier se soit borné à mentionner que la "locataire" (dont l'identité n'est même pas précisée) avait "quitté les lieux" (sans même dire à quelle date), et qu'il n'a pas cru devoir convoquer cette locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, méconnaissant ainsi les exigences de l'article 3 de la loi du 6 Juillet 1989 ; que ce procès-verbal de constat du 21 septembre 2001 qui n'a pas été établi de manière contradictoire n'a donc pas de valeur probante suffisante et ne sera pas retenu à la charge de Madame Z... ; Considérant que les époux X... sont donc également déboutés de cette demande en paiement solidaire pour les dégradations et réparations locatives, en ce qu'elle est dirigée contre Madame Z... ; IV) Sur les autres demandes des parties : Considérant que la Cour sursoit à statuer sur toutes les autres demandes des parties et réserve les dépens. PAR CES MOTIFS : B... Cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort. I) - Vu l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 Juillet 1989 et les articles 668 et 669 du Nouveau Code de Procédure Civile : - Dit et juge que Monsieur Marc Joseph Y... n'a pas délivré de congé à ses bailleurs. - Déboute l'appelant des fins de ce moyen. II) - Vu les articles 220 et 1751 du Code Civil : Vu l'article 262 du Code Civil : A) - Dit et juge que Monsieur Y... est tenu solidairement avec Madame Elisabeth Z... (divorcée Y...) au paiement solidaire des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 30 juillet 2001. - Juge que Madame Z... reste seule redevable des loyers, charges et indemnités d'occupation dus entre le 31 juillet 2001 et le 11 septembre 2001. - Confirme le jugement en ses dispositions fixant l'indemnité d'occupation due. - Déboute Monsieur Y... de son appel en garantie contre Madame Z... C...) - Ordonne d'office une réouverture des débats et renvoie l'affaire devant le conseiller de la mise en état à l'audience du 23 Mai 2002 à 13h45 et enjoint aux époux X... de produire un nouveau décompte actualisé pour tenir compte de la solidarité ci-dessus fixée entre les ex-époux A..., jusqu'au 30 juillet 2001, Madame Z... restant seule débitrice pour la période du 31 juillet 2001 au 11 septembre 2001. - Enjoint à Monsieur Y... - Enjoint à Monsieur Y... de réassigner Madame Z.... - Mais, dès à présent : condamne solidairement Monsieur Y... et Madame Z... à payer aux époux X..., à titre provisionnel, la somme de 12.960,00 EUROS à titre de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation (jusqu'au 30 juillet 2001). - Déboute l'appelant de sa demande en restitution du dépôt de garantie. III) Déboute les époux X... de leur demande en paiement solidaire de 4665,24 EUROS à titre de réparations locatives et de dégradations. IV) - Sursoit à statuer sur les autres demandes des parties et réserve les dépens. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Denise D..., Greffier, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,