Cour d'appel de Reims, Chambre civile 1, 2 juin 2008, 07/00952
Formation: CHAMBRE_CIVILE_1

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de conseil - Vente d'immeuble - Vices cachés - Conditions - / JDF Le manquement au devoir de conseil de l'agent immobilier n'est pas établi dès lors que les désordres affectant l'immeuble vendu par son intermédiaire n'étaient pas apparents et que la preuve n'est pas rapportée qu'il avait eu connaissance du vice caché. L'agent, non informé par le vendeur des ces désordres non apparents, qui ne fait alors pas procéder à une expertise pour constater cet état parasitaire, ce que la loi n'impose pas, respecte son devoir de conseil

ARRET No du 02 juin 2008 R. G : 07 / 1486 joint au 07 / 00952 X... c / Y... AB... Z... A... YM Formule exécutoire le : à : COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE- 1o SECTION ARRET DU 02 JUIN 2008 APPELANT : d'un jugement rendu le 28 Février 2007 par le Président du Tribunal de Grande Instance de CHARLEVILLE- MEZIERES, Monsieur Jean- Pierre X... exerçant sous l'enseigne ARDEN'IMMOBILIER... 08300 RETHEL COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT- JACQUEMET- CAULIER- RICHARD avoués à la Cour, et ayant pour conseil la SCP J. MANIL- P. MANIL, avocats au barreau des ARDENNES INTIME ET APPELANT : Monsieur Denis A...... 08430 JANDUN Comparant, concluant par la SCP SIX GUILLAUME B..., avoués à la Cour, et ayant pour conseil la SCP JUMELIN ROYAUX, avocats au barreau des ARDENNES INTIMES : Monsieur Jean- Claude Y... ... 08270 LE CHESNOIS AUBONCOURT Madame Martine C... épouse Y... ... 08270 LE CHESNOIS AUBONCOURT Comparant, concluant par la SCP THOMA- LE RUNIGO- DELAVEAU- GAUDEAUX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil la SCP RAHOLA- DELVAL, avocats au barreau des ARDENNES Monsieur Bernard Z... 08430 RAILLICOURT BARBAISE N'AYANT PAS CONSTITUE AVOUE bien que régulièrement assigné COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Monsieur MAUNAND, Président de Chambre Monsieur MANSION, Conseiller Madame HUSSENET, Conseiller GREFFIER : Madame Nicole FABRE, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier lors des débats et Madame Maryline THOMAS lors du prononcé, DEBATS : A l'audience publique du 05 Mai 2008, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2008, ARRET : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2008 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2001, M. Jean- Claude Y... et son épouse, née Martine C..., ont acquis des époux E... F... un ensemble immobilier sis au Chesnois G... (08), lieudit Le Village, cadastré section AB no 12, moyennant le prix de 850. 000 francs, et ce, par l'intermédiaire de M. Jean- Paul X..., agent immobilier, exerçant sous l'enseigne Arden'Immobilier. L'immeuble comprenait au rez- de- chaussée une cuisine, un salon, une salle à manger, une pièce, des toilettes, à l'étage un palier avec trois chambres, une salle de bains et des toilettes, au- dessus un grenier avec lucarne et des dépendances à usage de garage et de remise. Après leur emménagement, les époux Y... ont constaté que les chevrons et une partie des pannes de la grange étaient attaqués par des insectes xylophages. Par acte du 8 novembre 2002, ils ont fait assigner leurs vendeurs en référé devant le président du Tribunal de grande instance de Charleville- Mézières aux fins de désignation d'un expert judiciaire. Les époux E... ont appelé dans la cause M. Bernard Z... et M. Denis A..., entrepreneurs, et M. X.... Par ordonnance de référé du 22 janvier 2003, M. Michel H... a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Il a déposé un rapport d'expertise intermédiaire le 16 juin 2003. Il a, ensuite, été remplacé par M. Pascal I... qui a déposé un rapport définitif le 28 août 2004. Par actes des 2 et 8 décembre 2004, les époux Y... ont fait assigner en responsabilité MM. X..., A... et Z.... Par jugement du 28 février 2007, le Tribunal de grande instance de Charleville- Mézières a : - déclaré recevable l'action en responsabilité des époux Y... contre M. A... ; - déclaré MM. X..., A... et Z... responsables in solidum des conséquences dommageables subies par les époux Y... suite au manquement à leur obligation de conseil ; - constaté l'accord intervenu entre les époux Y... et M. Z... aux termes duquel ce dernier prendra en charge le coût des travaux de remise en état estimés par l'expert judiciaire et les frais exposés par les acquéreurs à concurrence de 15 % ; - condamné in solidum MM. X... et A... à payer aux époux Y... la somme de 29. 209, 78 euros au titre des travaux de reprise, et ce, in solidum avec M. Z... à concurrence de la somme de 4. 381, 47 euros, somme actualisée à la date du jugement suivant l'évolution de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee et portant intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné in solidum MM. X... et A... à payer aux époux Y... la somme de 1. 000 euros au titre du trouble de jouissance, et ce, in solidum avec M. Z... à concurrence de la somme de 150 euros, lesdites sommes avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; - débouté MM. X... et A... de leurs demandes principales et accessoires ; - condamné in solidum MM. X..., A... et Z... aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais de constat, de la procédure de référé et d'expertise ; - condamné in solidum MM. X... et A... à payer aux époux Y... la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ce, in solidum avec M. Z... à concurrence de la somme de 225 euros ; - ordonné l'exécution provisoire. M. X... a relevé appel de ce jugement le 10 avril 2007 et M. A... le 7 juin 2007. Les instances ont été jointes par le magistrat chargé de la mise en état. Par dernières conclusions notifiées le 7 avril 2008, M. X... poursuit l'infirmation du jugement déféré en ses dispositions le concernant et demande à la Cour de : - prononcé sa mise hors de cause ; - débouter les époux Y... de leurs demandes plus amples ou contraires dirigées à son encontre ; - condamner tout succombant au paiement de la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais et honoraires d'expertise. Par dernières conclusions notifiées le 1er février 2008, M. A... poursuit l'infirmation du jugement déféré et demande à la Cour de : - dire que l'action engagée par les époux Y... à son encontre est prescrite ; - les débouter en conséquence de toutes les demandes dirigées contre lui ; - subsidiairement, les dire autant irrecevables que mal fondés en leurs demandes ; - plus subsidiairement, dire n'y avoir lieu à homologation du rapport de M. I... qui n'a pas permis de déterminer l'origine du sinistre ni avec fiabilité son évaluation ; - débouter les époux Y... de leurs demandes plus amples ou contraires et les condamner au paiement de la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 3 mars 2008, M. et Mme Y... poursuivent la confirmation du jugement déféré et, y ajoutant, la condamnation in solidum de MM. X... et A... au paiement de la somme supplémentaire de 2. 000 euros à titre de dommages- intérêts en réparation de leur trouble de jouissance résultant de l'impossibilité d'utiliser la grange et la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. M. Z... n'a pas constitué avoué. SUR CE, LA COUR, Attendu que M. Z... a été assigné le 12 septembre 2007 par acte déposé en l'étude de l'huissier de justice, de sorte que l'arrêt sera rendu par défaut par application de l'article 474, alinéa 2, du code de procédure civile ; Attendu que M. H... a constaté, après un examen visuel et non destructif des parties visibles et accessibles de la charpente, d'une part, à l'intérieur de la grange la présence de traces de vermoulure sur les pannes provenant de trous d'envol relevés sur les pannes elles- mêmes ou sur les pièces placées dessus et, d'autre part, à l'extérieur de la grange, la dégradation d'une ferme de l'auvent au droit de l'assemblage entrait- jambette ; que l'expert judiciaire a indiqué que l'atteinte était beaucoup plus prononcée qu'à l'intérieur ; Que M. H... a précisé que, sur les bois intérieurs, la forme, l'orientation et la taille des trous d'envol ainsi que les vermoulures, caractérisaient une attaque de petites vrillettes alors que la forme et la taille des trous de sortie relevées sur les bois extérieurs correspondaient à une attaque de capricorne des maisons ; que, pour l'intérieur, M. H... a précisé que, compte tenu du cycle de vie des vrillettes, de la densité des trous d'envol, du climat local et du taux de mortalité des larves dans les premiers temps de leur vie, les premières attaques remontaient à environ huit à dix ans et leur visibilité à quatre à six ans maximum ; que, pour l'extérieur, il a indiqué que compte tenu du nombre de galeries, lesquelles sont à usage unique, du cycle de vie des capricornes et du climat local, l'infection était détectable depuis dix à quinze ans ; Qu'en l'état de ses investigations, M. H... concluait son pré- rapport en indiquant que l'on ne pouvait pas ne pas s'apercevoir des attaques d'insectes xylophages lors des travaux sur la charpente et qu'il n'était pas nécessaire d'être un professionnel avisé pour les voir et en déduire les causes ; Attendu que M. I... a constaté que l'ensemble des éléments constitutifs de la charpente de la grange, y compris les chevrons remplacés, présentait des trous de contamination dus à des larves de petites vrillettes ; qu'il a également relevé que l'ensemble des pannes et un grand nombre de chevrons présentaient des traces de contamination due à des capricornes des maisons, que la rupture du chevron situé près du pignon Ouest était due à des attaques de larves de capricornes des maisons et que l'encastrement Ouest de la panne intermédiaire haute du plan Sud menaçait de se rompre sous l'action des attaques de larves de capricornes des maisons ; que l'expert judiciaire a interdit l'accès au bâtiment par mesure de précaution ; Que selon M. I..., les premières manifestations tangibles des attaques de petites vrillettes étaient apparues entre 1991 et 1995 et les premières manifestations des attaques de capricornes des maisons a minima en 1988 ; Attendu que M. I... a, par ailleurs, indiqué que la charpente était située à près de huit mètres du sol et que le nombre et l'importance des coulées de sciures apparaissant à la surface des pièces " ne peuvent en aucune façon et à elles seules indiquer l'état de la charpente " ; que les traces visibles depuis le sol peuvent apparaître pour un observateur normalement avisé, non spécialiste de la préservation du bois ni professionnel de la transaction immobilière, comme normales et représentatives d'un bâtiment ancien situé en zone rurale ; qu'il a estimé que les entrepreneurs qui sont intervenus sur la charpente ne pouvaient pas ne pas se rendre compte des attaques des insectes xylophages et leur a reproché de ne pas avoir exercé leur devoir de conseil à l'égard des époux E... qui n'ont pas pu informer M. X... de l'état de contamination de la charpente de la grange ; que M. I... a, cependant, précisé que, si les attaques ne pouvaient pas avoir été constatées par M. X..., ce dernier aurait dû faire réaliser un constat de l'état parasitaire du bien ; Attendu que les époux Y... poursuivent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a fait droit aux demandes formées contre l'agent immobilier au motif que ce dernier est tenu à un devoir de conseil et que, en tant que professionnel de l'immobilier, il devait une information loyale quant aux désordres pouvant toucher l'immeuble ; qu'ils estiment que les attaques d'insectes étaient visibles et pouvaient apparaître pour l'acquéreur normalement avisé alors, de surcroît, que, s'agissant d'un bâtiment ancien, les attaques de ce type sont fréquentes ; que les intimés soutiennent que M. X... aurait dû vérifier la présence de parasites, d'autant que la loi no 99-471 du 8 juin 1999, certes non applicables dans les Ardennes, mettait ce problème en avant ; Mais attendu que le manquement au devoir de conseil de l'agent immobilier, par l'intermédiaire duquel l'immeuble a été vendu aux acheteurs, n'est pas établi dès lors que les désordres affectant la charpente n'étaient pas apparents et que la preuve n'est pas rapportée qu'il avait eu connaissance du vice caché ; Qu'en l'espèce, M. X..., pour qui les désordres affectant la charpente de la grange n'étaient pas apparents ainsi que l'a relevé M. I... dans son rapport et à qui les vendeurs n'avaient fourni aucune information sur les attaques dont était l'objet la charpente, ne peut pas se voir reprocher de ne pas avoir fait procéder à un état parasitaire du bien immobilier alors qu'aucune obligation légale ne pesait sur lui en ce sens ; que la circonstance, au demeurant connue des acquéreurs, selon laquelle de sévères attaques de charpente par des insectes xylophages sont choses communes dans les bâtiments anciens n'est pas suffisante pour imposer à l'agent immobilier la réalisation systématique d'un état parasitaire des biens vendus par son intermédiaire ; Que les intimés ne peuvent pas davantage tirer argument de la flexion des pannes dans le sens de la pente de la toiture au regard notamment de l'ancienneté du bâtiment et du fait qu'ils pouvaient de toute évidence se convaincre eux- mêmes de cette flexion ; qu'en outre, les traces visibles depuis le sol pouvaient apparaître pour M. X..., qui n'est pas un professionnel du bâtiment ni un spécialiste du bois et dont l'attention n'avait pas été attirée sur d'éventuelles attaques de la charpente, comme normales et représentatives d'un bâtiment ancien situé en zone rurale ; Attendu qu'il résulte de ce qui précède que les époux Y... seront déboutés des demandes formées contre M. X... et le jugement déféré réformé en ce sens ; Attendu que, pour s'opposer à la fin de non- recevoir soulevée par M. A... et tirée de l'acquisition de la prescription décennale, les époux Y... font valoir qu'il est intervenu sur la toiture en 1989 et en 1990 pour la réalisation de travaux de réfection et que leur action ne porte pas sur ces travaux mais sur le manquement de l'entrepreneur à son obligation d'information concernant la présence des insectes ; qu'ils estiment qu'il s'agit d'une obligation contractuelle de droit commun, sans rapport avec les travaux de réfection, et que l'action se prescrit par trente ans conformément aux dispositions de l'article 2262 du code civil ; Attendu que M. A... est intervenu en 1989 pour le remplacement de dix- huit mètres linéaires de chevrons et pour la réalisation de travaux de couverture et de collecte des eaux pluviales (facture no 89 / 02 du 2 janvier 1989) et en 1990 pour la réalisation de travaux de couverture (facture no 90 / 110 du 2 juin 1990) ; qu'il est constant et non contesté que les travaux effectués par M. A... ont été payés par le maître d'ouvrage qui les a acceptés sans réserves ; Attendu que M. A... fait justement valoir que son obligation de conseil est inhérente au contrat d'entreprise qu'il avait signé avec les précédents propriétaires alors qu'il est intervenu pour la réalisation de travaux portant sur la charpente et la couverture de l'immeuble litigieux et qu'il lui est fait grief de ne pas avoir appelé l'attention du maître d'ouvrage sur l'état de la charpente ; Que, dès lors que la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur pour manquement au devoir de conseil ne peut être invoquée, quant aux désordres affectant l'ouvrage, au- delà d'un délai de dix ans à compter de la réception, l'action engagée par les époux Y... contre M. A... plus de dix ans après cette dernière doit être déclarée irrecevable ; Attendu qu'il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera réformé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a constaté l'accord intervenu entre les époux Y... et M. Z... aux termes duquel ce dernier prendra en charge le coût des travaux de remise en état estimés par l'expert judiciaire et les frais exposés par les acquéreurs à concurrence de 15 % et en ce qu'il a prononcé condamnation à l'encontre de M. Z... dans les termes de l'accord ; Attendu que les époux Y..., qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnés aux dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise, et d'appel ; qu'ils ne peuvent donc pas obtenir l'indemnité qu'ils sollicitent au titre de leurs frais de procédure non compris dans les dépens ; Que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes formées par les autres parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et par arrêt de défaut ; Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a constaté l'accord intervenu entre les époux Y... et M. Bernard Z... aux termes duquel ce dernier prendra en charge le coût des travaux de remise en état estimés par l'expert judiciaire et les frais exposés par les acquéreurs à concurrence de 15 % et en ce qu'il a prononcé condamnation à l'encontre de M. Bernard Z... dans les termes de l'accord ; Statuant à nouveau des autres chefs ; Déclare M. Jean- Claude Y... et Mme Martine C... épouse Y... irrecevables en leurs demandes formées contre M. Denis A... ; Déboute M. Jean- Claude Y... et Mme Martine C... épouse Y... de leurs demandes formées contre M. Jean- Paul X... ; Rejette les demandes formées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. Jean- Claude Y... et Mme Martine C... épouse Y... aux dépens de première instance et d'appel et admet la SCP Delvincourt Jacquemet Caulier- Richard et la SCP Six Guillaume B..., avoués, au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. Le GreffierLe Président