Cour d'appel de Montpellier, du 16 mars 2004, 97/03690

Sommaire: VENTE L'acquéreur d'un appartement indemnisé pour la non-conformité du bien acquis ne commet pas de faute à ne pas employer cette indemnité à solder par anticipation le crédit souscrit. Une telle opération se situe dans le contexte des rapports bilatéraux issus du contrat de prêt, et suppose un accord des parties, qui n'aurait pu être obtenu qu'après des négociations dont l'issue est par nature incertaine et purement aléatoire, soumise au bon vouloir des banques, et l'emprunteur n'était pas tenu de "tenter sa chance". Dès lors le préjudice financier résultant de ce qu'il a emprunté plus qu'il ne l'aurait fait si le prix avait été conforme aux surfaces vendues doit lui être réparé intégralement

X... ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu le jugement rendu le 15 mai 1997 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, qui a notamment: - Fixé le plafond de garantie, pour l 'ensemble des instances connexes à 5.000.000 F pour le total des indemnités, qui seront distribuées au marc-le-franc; - Condamné in solidum Pierre Y... et la Compagnie G.F.A., cette dernière dans la limite de son plafond de garantie, à payer aux époux Z... la somme de 680.574,46 francs; - Rejeté les demandes formées à l'encontre de ZURICH ASSURANCES et des sociétés LE CARRE D'OR et UNISTRAT ASSURANCES ; - Condamné Pierre Y... et la Compagnie G.F.A. à payer en application des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C. les sommes de 15.000 francs aux époux Z...; - Condamné les époux Z... à payer en application des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C. la somme de 2.500 francs à la Compagnie ZURICH ASSURANCES; Vu l'appel interjeté par Pierre Y... et la compagnie G.F.A.; Vu l'arrêt rendu le 13 avril 2000 qui a: - Confirmé le jugement déféré sur le rejet des demandes des parties à l'encontre des sociétés ZURICH ASSURANCES et LE CARRE D'OR au titre de la non-conformité de l'appartement et UNISTRAT ASSURANCES et les dépens; - Dit qu'AM PRUDENCE doit sa garantie d'assurance à Pierre Y..., jusqu'à concurrence de la somme totale de 5.000.000 francs pour l'ensemble des sinistres évoqués à la même instance, avec application de la franchise contractuelle opposable aux copropriétaires concernés ; - Dit qu'entre ces copropriétaires, la répartition de l'indemnité aura lieu au marc-le-franc; - Condamné in solidum Pierre Y... et la société AM PRUDENCE, dans les limites de la garantie ci-dessus énoncée, à payer aux époux Z... la somme de 110.321 Francs au titre du préjudice sur le prix de vente de l'appartement, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation ; - Réservé la créance éventuelle des propriétaires au titre du préjudice financier et ordonné une expertise afin de le rechercher et de l'évaluer; - Dit que Maître REY, es qualité, devra livrer dans les quinze jours de la signification de l'arrêt, l'appartement aux époux Z...; - Dit n'y avoir lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte ; - Dit n'y avoir lieu à condamnation des époux Z... à payer à la Compagnie ZURICH ASSURANCES et à la société UNISTRAT ASSURANCES une indemnité en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; - Réservé les autres demandes ainsi que les dépens ; Vu le rapport d'expertise déposé le 18 juin 2002 par l'expert ESTANY, qui a chiffré les éléments du préjudice financier découlant de la non-conformité subi par les époux Z... comme suit: A - Selon la méthode proposée avec compensation financière francs euros au taux de 2,74% 109.121 16.635 B - Selon la méthode proposée avec compensation financière 96.662 14.736 au taux de 4,50 % C - Selon les décomptes de M. Y... : 97.908 14.926 Vu les conclusions notifiées le 12 février 2004 par les époux Z... qui demandent à la Cour de condamner, in solidum, Pierre Y..., AM PRUDENCE, ZURICH ASSURANCES, Maître REY et UNISTRAT ASSURANCES à leur payer les sommes suivantes : À 16.635 Euros en réparation du préjudice relatif aux intérêts bancaires liés à la non-conformité de l'appartement ; À 65857,97 Euros à titre d'indemnisation des pertes de loyer pour la période courant du 4eme trimestre 1991 au 1er novembre 2002 ; À A titre d'indemnisations complémentaires : 9.160,66 Euros au titre du redressement fiscal ; - 7.562,39 Euros au titre des charges de copropriété ; - 1.613,41 Euros au titre des charges de copropriété 2001 et 2002 ; - 8.767,34 Euros au titre des taxes foncières et d'habitation : - 2.360,58 Euros au titre des taxes foncières 2001,2002 et 2003 : À La somme de 30.000 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; Vu les conclusions notifiées le 2 décembre 2003 par Pierre Y..., tendant à: 1 ) Concernant le problème du vice de construction affectant certains parkings - Dire et juger responsables desdits vices et de leurs conséquences dommageables eu égard à l'acquéreur concerné tant le maître d'ouvrage (S.A.R.L. CARRE D'OR) que l'architecte Y... et les condamner au paiement des sommes éventuellement sollicitées de ce chef comme suite à l'arrêt du 13 avril 2000 et, ce, sous réserves d'en apprécier le bien fondé tant en leur principe qu'en leur quantum et des règles applicables à la procédure collective du maître d'ouvrage, - Dire et juger que le maître d'ouvrage et le concluant devront être relevés et garantis des dites condamnations par les compagnies ZURICH ASSURANCES et AM PRUDENCE dans les limites des dispositions contractuelles applicables; - Rejeter toute demande dont le principe ou/et le quantum ne seraient pas dûment justifiés du fait de l'acquéreur ainsi présumé lésé; 2 ) Concernant l'indemnisation des préjudices après expertise judiciaire: - Rejeter toute demande éventuelle quant aux pertes de revenus locatifs ou autres ainsi qu'en ce qui concerne le remboursement partiel ou total des taxes ou charges diverses, lesdites demandes n'ayant fait l'objet d'aucun justificatif, ayant été écartées par l'expert ESTANY et faisant, pour certaines, double emploi avec les autres chefs d'indemnisations sollicités par ailleurs ; -Accueillir en leur principe les demandes concernant l'indemnisation du préjudice financier lié au remboursement des emprunts immobiliers, mais les réduire en leur quantum, et au vu des présentes écritures et des pièces versées aux débats, nonobstant les conclusions du rapport de l'expert ESTANY et les conclusions de l'acquéreur concerné; tenant l'absence du rapport d'expertise de M.ESTANY et de tout justificatif produit par l'acquéreur, rejeter la demande et, à titre infiniment subsidiaire et sous réserve que la Cour ne statue pas ultra petita, retenir la somme retenue par son expert comptable soit 12.515 Euros; 3 ) Concernant les intérêts, les dépens et l'application de l'article 700 du N.C.P.C.: -Dire et juger que les intérêts au taux légal alloués sur les sommes visées par l'arrêt à intervenir ne courront qu'à compter du jour de la signification dudit arrêt et jusqu'à complet paiement ; que ceux concernant les sommes allouées par l'arrêt du 13 avril 2000 ne courront qu'à compter dudit arrêt dans la mesure où il s'agissait d'un arrêt de réformation partielle et jusqu'au jour de leur règlement effectif; subsidiairement sur ce point, les allouer du jour du jugement au jour de leur règlement et non à compter de la date de l'assignation; -Dire que les dépens liés à la procédure ayant suivi l'arrêt du 13 avril 2000, en ce compris le coût de l'expertise ESTANY, demeureront à charge de l'acquéreur pour les motifs ci-dessus énoncés; subsidiairement, les partager par moitié entre l'acquéreur et les autres parties succombant; statuer ce que de droit sur les dépens antérieurs à l'arrêt du 13 avril 2000; -Réduire dans de très larges proportions le montant sollicité en application de l'article 700 du N.C.P.C. pour les mêmes motifs et tenant l'équité ; Vu les conclusions notifiées le 5 août 2003 par la S.A. AM PRUDENCE anciennement dénommée GFA, assureur de Y..., qui demande à la cour, vu les dispositions des articles 1147, 1153 et suivants du Code Civil et l'arrêt du 13 avril 2000, de: - Confirmer les limites de l'obligation à garantie de la compagnie AM PRUDENCE, s'agissant du plafond de garantie et de l'opposabilité de la franchise, et dire et juger que pour les quinze instances pendantes, elle ne peut être condamnée au-delà de la somme 310.208,87 ä (2.034. 836,80 F), laquelle sera répartie au marc le franc; - Dire et juger que les intérêts applicables sur le préjudice résultant des non-conformité de l'appartement, alloués au titre de l'arrêt du 13 avril 2000, ne courent qu'à compter du prononcé de cet arrêt; - Dire et juger que le préjudice financier des époux Z... doit être limité à la somme de 14.736 ä; - Réduire à de plus justes proportions la somme réclamée par les époux Z... en application de l'article 700 du N.C.P.C., dire et juger que les dépens seront également mis à la charge de la compagnie ZURICH, et condamner les époux Z... ou tout succombant au paiement d'une somme de I 000 ä sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C., ainsi qu'aux entiers dépens; Vu les conclusions notifiées le 10 septembre 2003 par Christian REY, ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL CARRE D'OR, demandant à la cour, vu l'arrêt du 13 avril 2000,de rejeter l'intégralité des demandes formées par les époux Z... et de condamner solidairement Monsieur Y... et la société AM PRUDENCE au paiement de la somme de 1.500 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de X... Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise et d'appel. Vu les conclusions notifiées le 19 janvier 2004 par la SA ZURICH ASSURANCES, tendant à faire juger que sa mise hors de cause au titre de la non-conformité des appartements est désormais revêtue de l'autorité de la chose jugée et que les demandes présentées à son encontre sont en conséquence irrecevables ou sans objet et à voir condamner in solidum les époux Z..., M. Y... et AM PRUDENCE aux entiers dépens; Vu les conclusions notifiées le 5 février 2004 par Pierre Y..., tendant à voir rejeter les dernières écritures de la Compagnie ZURICH ASSURANCES et des époux Z... comme étant tardives. M O T I V A T I O N SUR LA X... : Maître ESCARGUEL, conseil de l'appelant Y..., qui avait déposé le 5 février 2004 des conclusions tendant au rejet des écritures notifiées le 19 janvier 2003 par la compagnie ZURICH, a fait acter au plumitif qu'il abandonnait cette prétention. Il en résulte que cet incident de procédure a disparu. Les conclusions signifiées le 12 février 2004 par les époux Z... reprennent les mêmes demandes, en se bornant à actualiser le montant du préjudice subi au titre des charges de copropriété et des taxes foncières, que celles qui avaient été notifiées le 20 janvier 2004,soit plus de vingt jours avant la clôture, et pour lesquelles M.BRUGVIN disposait d'un délai suffisant pour répliquer. La demande tendant à voir écarter les conclusions des époux Z... ne peut, dès lors prospérer. SUR LA MISE EN CAUSE DE LA SOCIÉTÉ ZURICH ASSURANCES, DE MA TRE REY ET DE UNISTRAT ASSURANCES : L'arrêt rendu le 13 avril 2000 par cette Cour a confirmé le jugement déféré sur le rejet des demandes des parties à l'encontre des sociétés ZURICH ASSURANCES et LE CARRE D'OR, dont le mandataire liquidateur est Maître REY, au titre de la non-conformité de l'appartement et UNISTRAT ASSURANCES Les dispositions de cette décision sont irrévocablement passées en force de chose jugée et les demandes formées à l'encontre de ces parties par les époux Z... ne sont donc plus d'actualité et son irrecevables. Les circonstances de la cause et l'équité ne conduisent pas, par ailleurs, à faire application au profit de Maître REY des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de X... Civile. SUR L'ÉVALUATION DU PRÉJUDICE FINANCIER : Dans son arrêt du 13 avril 2000, la Cour, après avoir alloué à chacun des acquéreurs une indemnité égale à la différence entre le prix de l'appartement et celui qu'il aurait du normalement payer en fonction de sa superficie réelle, a commis l'expert ESTANY aux fins de rechercher le préjudice financier résultant de ce qu'il a emprunté plus qu'il ne l'aurait fait si le prix avait été conforme aux surfaces vendues. L'expert a déterminé à cette fin le coût excédentaire de l'emprunt en fonction des intérêts contractuels, tout en prenant en considération l'indemnité versée en exécution de l'arrêt, cet avantage financier étant évalué sur la base d'un revenu théorique du capital: - soit au taux légal qui était de 2,74 % en 2000: - soit au taux moyen couramment pratiqué en matière de placement sans risque, qui était de l'ordre de 4,50 %. Seul le taux moyen répond réellement à la logique du marché et correspond de manière effective aux conditions qui prévalaient à cette époque, et qui conduisaient de nombreux épargnants normalement avisés à opter, soit pour un plan d'épargne logement au taux précisément de 4,50 %, soit pour d'autres placements procurant un revenu du même ordre. Pierre Y... critique essentiellement la prise en compte de la période postérieure à la perception par l'emprunteur de l'indemnité allouée, faisant valoir qu'il est fautif de ne pas l'avoir employée pour solder son crédit par anticipation. Or une telle opération, loin d'être une simple formalité, se situe au contraire dans le contexte des rapports bilatéraux issus du contrat de prêt, et elle suppose un accord des parties que rien ne permet de tenir pour acquis. Ainsi, l'emprunteur n'aurait pu remettre en cause ses obligations à l'égard du prêteur que dans le cadre de négociations dont l'issue était par nature incertaine et purement aléatoire, soumise au bon vouloir de banques souvent peu enclines à accepter un remboursement anticipé en raison de la forte baisse des taux d'intérêts entre 1991 et 1995. Le litige opposant l'acquéreur et le constructeur ne pouvant interférer dans ces rapports contractuels, totalement étrangers à l'objet des débats, l'emprunteur n'était nullement tenu de "tenter sa chance" auprès de son banquier, comme l'appelant l'indique à tort dans ses écritures d'appel (p; 10), et n'a commis aucune faute qui justifierait de ne pas lui accorder la réparation intégrale du préjudice résultant de la non-conformité de son appartement. Ce moyen n'est donc pas pertinent et il convient de l'écarter. Compte tenu des conditions du contrat de prêt souscrit pour acquérir le bien immobilier, du taux moyen de 4,50 % couramment pratiqué, et de l'ensemble des pièces et éléments de fait produits par les parties, il convient de fixer le préjudice financier des époux Z... à la somme de 14.736 ä (96.662 francs), de nature en effet à permettre de l'indemniser correctement. S'agissant de dommages-intérêts, cette somme ne pourrait produire d'intérêts qu'à compter du présent arrêt. En l'espèce cependant, l'ouverture de la procédure collective en a arrêté le cours. Pierre Y... sera en conséquence condamné à réparer ce préjudice in solidum avec son assureur AM PRUDENCE, étant rappelé que cette compagnie, ainsi que la Cour l'a déjà jugé, ne peut être tenue qu'à concurrence de la somme totale de 5.000.000 francs pour l'ensemble des 15 instances, avec application de la franchise contractuelle et répartition des indemnités au marc le franc. SUR LES AUTRES PRÉJUDICES RÉCLAMÉS PAR LES EPOUX Z...: Les époux Z... ont transformé leur demande initiale de résolution de la vente en une demande de réduction du prix de vente et en dommages et Les époux Z... ont transformé leur demande initiale de résolution de la vente en une demande de réduction du prix de vente et en dommages et intérêts. Ils ont accepté, par là- même, l'appartement malgré sa conception défectueuse et la diminution de la surface qui en résultait. Il leur était loisible d'en prendre possession et d'en jouir; étant observé, à cet égard, que les autres copropriétaires, qui ont mis leur bien à la location ainsi que le relève l'expert (page 11 du rapport d'expertise), ne réclament aucun préjudice de ce chef. De même, la location de l'appartement aurait permis d'éviter le redressement fiscal et de couvrir les charges usuelles (charges de copropriété, taxes foncières et d'habitation). Il convient, en conséquence, de débouter les époux Z... de leurs demandes relatives aux préjudices supplémentaires qu'ils réclament. SUR LES FRAIS ET DÉPENS L'arrêt du 13 avril 2000 ayant réservé les demandes tendant à l'application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ainsi que les dépens, il convient de statuer à cet égard, abstraction faite de ce qui a déjà été jugé par l'arrêt du 21 décembre 2000 concernant exclusivement le litige afférent au parking. Pierre Y... et la Compagnie AM PRUDENCE, qui succombent sur l'essentiel, paieront en équité aux époux Z... la somme de 3.000 ä en application des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C. au titre des frais non compris dans les dépens exposés tant en première instance qu'en appel. Ils supporteront également l'intégralité des dépens exposés jusqu'à l'arrêt du 13 avril 2000. En revanche, la Cour n'ayant fait droit que partiellement à la demande d'indemnisation du préjudice financier, les dépens exposés entre le 21 décembre 2000 et le présent arrêt, qui incluent les frais de l'expertise ESTANY, seront supportés par moitié entre Y... et son assureur, d'une part, et les époux Z..., d'autre part. P A R C E A... M O T I F A... La Cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Rejette la demande formée par Pierre Y... tendant à voir écarter les conclusions des époux Z... ; Réforme le jugement en ses dispositions restant déférées et, statuant à nouveau: Condamne in solidum Pierre Y... et la S.A. AM PRUDENCE à payer aux époux Z... somme de 14.736 ä en indemnisation de leur préjudice financier, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt, et celle de 3.000 ä sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. Dit que les dépens exposés jusqu'à l'arrêt du 13 avril 2000, qui comprennent les frais de référé et de l'expertise OSTERMEYER, seront intégralement supportés par Pierre Y... et la SA AM PRUDENCE, et que ceux exposés entre le 21 décembre 2000 et le présent arrêt, incluant ceux de l'expertise ESTANY, seront partagés par moitié entre eux et les époux Z.... Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Ordonne l'application de l'article 699 du Nouveau Code de X... Civile au profit des avoués de la cause. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT