Cour d'appel de Paris, 18 octobre 2006, 05/04916
Formation: CT0248

Sommaire: VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Modalités - Condition suspensive - / JDF Le promettant d'une promesse synallagmatique de vente, en passe de devenir propriétaire d'un immeuble, selon jugement annexé à l'acte, qui s'engage à vendre deux appartements de cet immeuble, au prix de 2 240 000 francs, l'acceptant versant un acompte de 1 000 000 francs et le solde au jour de l'acte authentique, la promesse devenant nulle si le promettant n'est pas confirmé dans ses droits par la cour d'appel, et qui, alors que la condition suspensive de la reconnaissance judiciaire de sa propriété s'est réalisée, vend l'immeuble entier à un tiers, ne peut, pour dégager sa responsabilité, opposer à l'acceptant une lettre, datée du même jour que la promesse, ajoutant aux conditions de celle-ci et qui, non visée dans l'acte, ni contresignée par l'acceptant, n'est pas contractuelle. La résolution de la promesse de vente est dès lors imputable au promettant et ouvre droit à des dommages et intérêts au profit de l'acquéreur évincé pour l'immobilisation d'une somme importante compromettant un autre projet immobilier et pour la perte d'une chance de faire un placement intéressant

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS 2ème Chambre - Section A ARRET DU 18 OCTOBRE 2006 (no , pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 05/04916 Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2004 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 03/00806 APPELANTE S.C.I. LES DEUX FRERES AUX CHAMPS agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant 17 rue Emile Dubois 75014 PARIS représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour assistée de Me Nathalie DAMIANO, avocat au barreau de Paris, toque : C 0190 INTIMEE S.A. INSTITUT EUROPEEN DE GESTION IMMOBILIERE prise en la personne de ses représentants légaux 106bis avenue de Villiers 75017 PARIS représentée par la SCP DUBOSCQ - PELLERIN, avoués à la Cour assistée de Me AUSSEDAT plaidant pour la SCP REMY-PIALOUX, avocat au barreau de Paris, toque : P 136 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l'article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l'article 785 du nouveau code de procédure civile, le 12 septembre 2006, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président Madame Charlotte DINTILHAC, Conseiller Madame Dominique REYGNER, Conseiller qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Mme Gisèle COCHET ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président - signé par Mme Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Gisèle COCHET, greffier présent lors du prononcé. La cour est saisie de l'appel interjeté par la Sci Les Deux frères aux Champs du jugement de la deuxième chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris du 25 novembre 2004 qui a prononcé la résolution de la promesse de vente du 26 octobre 2000 aux torts de la société Iegi et l'a condamnée à lui payer la somme de 136 632.44  au titre de restitution de l'acompte avec intérêt contractuel de 6 % à compter de l'assignation du 12 décembre 2002 et capitalisation des intérêts, 293.60  de frais bancaires d'impayés et 1 500  pour frais irrépétibles. Par dernières conclusions auxquelles il est référé du 10 mai 2006 la Sci les Deux Frères aux Champs fait valoir qu'après la réalisation de la condition suspensive de reconnaissance judiciaire de propriété par arrêt de la cour d'appel du 12 juin 2001 avec désistement du pourvoi le 11 décembre 2001, comprise à la vente du 26 octobre 2000 portant sur deux appartements 92 boulevard Saint Germain, Paris 5ème au prix de 341 486  dont 152 449.02  versé en acompte, la société Iegi a frauduleusement vendu le 20 décembre 2001 à la Snc Colbert l'immeuble entier au prix de 1 981 837, ce qui lui a causé préjudice : par l'immobilisation de la somme de 152 000  - 15 816.58  encaissé le 25 octobre 2002 qui doivent porter intérêt de 6 % à compter de l'acte du 26 octobre 2000 selon les dispositions contractuelles, ou au moins donner lieu à des dommages-intérêts compensatoires du 26 octobre 2000 au 12 décembre 2002, et intérêts de 42 660.47  ensuite, par les difficultés de logement de la famille du gérant de la Sci, en procédure de divorce, constituée de quatre enfants et une réticence dolosive à l'origine d'un préjudice moral de 50 000 , par la perte d'une plus-value qui peut être évaluée à 771 000  selon le marché actuel immobilier parisien de 1 113 000  pour un appartement en duplex de 112 m2 dans le quartier, par la perte de revenus locatifs de 180 000  devant être payés par le gérant ; La Sci demande donc par voie d'infirmation de condamner la société Iegi à payer la somme de 771 000  pour perte de plus-value, celle de 180000  pour perte de revenus locatifs, 50 000  pour préjudice moral, celle de 42 660.70  et 15 331.14  d'intérêts, les frais d'huissier, et 6000  pour frais irrépétibles. Par dernières conclusions auxquelles il est référé du 4 juillet 2006, la société Institut Européen de Gestion Immobilière invoque la caducité de l'acte en fonction d'une lettre du jour de l'acte fixant le terme de la condition suspensive d'arrêt définitif au 30 septembre 2001 qui ne s'est pas réalisée, la nullité de la promesse unilatérale de vente qui n'a pas été enregistrée ; Elle consent à la confirmation du jugement sur le cours des intérêts ; Elle conteste toute faute, tout lien de causalité et tout préjudice qui sont exclusifs les uns des autres et non cumulatifs et tout préjudice moral en faveur d'une Sci, fait valoir qu'elle a procuré gracieusement un appartement de novembre 2000 à avril 2001 ; Elle demande donc de dire nulle la promesse de vente, lui donner acte de sa dette de 136 632.44  et du cours des intérêts contractuels à dater de l'assignation, sans capitalisation, d'infirmer le jugement lui imputant des torts dans la résolution et de condamner l'appelante à payer la somme de 4000  pour frais irrépétibles. SUR CE LA COUR Considérant que selon promesse de vente par acte sous seing privé du 26 octobre 2000, la société Iegi en passe de devenir propriétaire de l'immeuble du 92 boulevard Saint Germain, selon jugement du 11 mars 1999 dont copie annexée à l'acte, s'est engagée à vendre à la Sci Les Deux Frères aux Champs qui l'accepte, dès qu'elle sera devenu propriétaire, deux appartements sis au 4 ème et 5 ème étage gauche, de 56 m2 chacun, au prix de 2 240 000 F, sur la base de 20 000 F le M2 de surface carrez à établir, l'acquéreur versant un acompte de 1 000 000 F et le solde au jour de l'acte authentique, le protocole devenant nul si le vendeur n'était pas confirmé dans ses droits par la cour d'appel, le vendeur s'engageant alors à restituer dans les 15 jours de la signification de l'arrêt la somme de 1000 000 F avec intérêt au taux de 6 % l'an à compter du versement jusqu'à la restitution, l'acte étant signé par les deux parties en deux exemplaires originaux ; Considérant que par lettre du même jour, le Pdg d'Iegi indiquait que si la cour d'appel de Paris n'était pas en mesure de rendre un arrêt définitif avant le 30 septembre 2001 ou en cas de pourvoi en cassation, la promesse deviendrait caduque; Considérant que le jugement du 11 mars 1999 ordonnant la réitération de la vente au profit d'Iegi a été confirmé par arrêt du 12 juin 2001 avec pourvoi notifié le 10 octobre 2001à Iegi ; Considérant que l'acte sous seing privé du 26 octobre 2002 signé par les deux parties constitue une promesse synallagmatique de vente, l'engagement de vendre ayant été accepté sans réserve par l'acquéreur, avec paiement d'un acompte de 1 000 000F de plus du tiers du prix et la réitération de l'acte étant prévue sans autre formalités après la réalisation de la condition suspensive de propriété ; Qu'il n'était donc pas nécessaire d'enregistrer cet acte ; Considérant que la lettre du même jour émanant du Pdg d'Igei non visée dans l'acte ni contresignée par la Sci et qui ajoute aux conditions de l'acte signé par les deux parties, n'est pas contractuelle et ne peut être opposée à l'acquéreur; Considérant que la résolution de l'acte est donc imputable à la société Igei qui n'a pas respecté son engagement irrévocable de vendre après la réalisation de la condition suspensive de la reconnaissance judiciaire de sa propriété ; Considérant que la société Iegi ne conteste pas le cours des intérêts contractuels de 6 % sur la somme déposée à compter de l'assignation ; Qu'il ne peut être alloué d'intérêts contractuels à compter de l'acte, les parties n'étant pas dans les conditions d'arrêt infirmatif visé dans celui-ci ; Que la capitalisation est de droit dès lors qu'elle est demandée dans les conditions de l'article 1154 du Code civil; Considérant que l'indemnisation du préjudice de la Sci, qui ne peut faire valoir de préjudice moral subi personnellement par ses associés, sera fixé globalement à la somme de 60 000  pour l'immobilisation d'une somme importante depuis la signature de l'acte compromettant ses facultés pour un autre projet immobilier et pour la perte de chance résultant d'un acte résolu sans paiement de tout le prix, de faire un placement immobilier intéressant, étant observé par ailleurs que les revenus locatifs tels que réclamés ne sont pas avérés pour un appartement destiné à loger un associé largement majoritaire ; Considérant qu'il n'y a pas lieu à frais d'huissier au-delà de ceux inclus dans les dépens, de ceux déjà alloués par le premier jugement et de la somme de 3000  allouée pour frais irrépétibles exposés en appel. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement sur le débouté de dommages-intérêts et statuant à nouveau de ce chef : Condamne la société Iegi à payer à la Sci Les Deux Frères Aux Champs la somme globale de 60 000  à titre de dommages-intérêts ; Confirme le jugement pour le surplus ; Rejette les autres demandes ; Condamne la société Iegi aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du NCPC et à payer à la Sci Les Deux Frères aux Champs la somme de 3000  pour frais irrépétibles exposés en appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT