Cour d'appel de Versailles, du 2 mars 2004, 2000-06865

Sommaire: VENTE Dans une vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, la non régularisation de l'acte authentique de vente pour un motif étranger à la condition - ici le montant des charges de copropriété - dont il n'est pas démontré qu'il aurait constitué un élément déterminant du consentement de l'acquéreur lors de la promesse de vente, est constitutive d'une faute qui engage la responsabilité de son auteur et l'oblige à réparer le dommage causé à l'agent immobilier privé de la rémunération auquel le compromis lui donnait droit

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 02 MARS 2004 R.G. Nä 00/06865 AFFAIRE : Mohamed X... et autres C/ S.A.R.L. AID SERVICE Nä1 Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu le 22 Juin 2000 par le Tribunal d'Instance SANNOIS RG nä : 99/385 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP GAS, SCP JULLIEN REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DEUX MARS DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Monsieur Mohamed X... né en 1946 à IGOURAR MASSA (MAROC) de nationalité MAROCAINE 2 allée de la Bruyère 95110 SANNOIS Madame Naima Y... épouse X... née le 01 Mai 1963 à CASABLANCA de nationalité MAROCAINE 2 allée de la Bruyère 95110 SANNOIS représentés par la SCP GAS, avoués assistés de Me Martine ARBELTIER-WAGMANN, avocat au barreau de PONTOISE INTIMEE S.A.R.L. AID SERVICE Nä1 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 80 boulevard Charles de Gaulle 95110 SANNOIS représentée par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués assistée de Me Michel RONZEAU, avocat au barreau de VAL D'OISE Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience du 22 Janvier 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Mars 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Charles LONNÉ, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Monsieur Charles LONNÉ, Président,Madame Sabine FAIVRE, Conseiller, Madame Evelyne LOUYS, Conseiller, 5 FAITS ET PROCÉDURE, Par arrêt du 4 octobre 2002, auquel il convient de se reporter pour l'exposé des faits et de la procédure, la Cour de céans a : vu les articles 13 et 442 du nouveau code de procédure civile, ordonné d'office une réouverture des débats et enjoint aux époux Mohamed X... de communiquer : l'acte de signification du jugement du tribunal de grande instance de PONTOISE (2ème chambre) du 24 novembre 2000 ; un certificat de non-appel concernant ce jugement signifié. sursis à statuer sur toutes les demandes et réservé les dépens. Dans leurs dernières écritures déposées le 11 décembre 2003, les appelants demandent à la Cour de : constater que par jugement définitif de la deuxième chambre du tribunal de grande instance de PONTOISE en date du 24 novembre 2000, saisi par les époux Z... d'une demande en réalisation forcée de la vente envisagée, les prétentions des époux Z... ont été déclarées non fondées ; accueillant monsieur et madame X... en leurs demandes, les dire recevables et bien fondés en leur appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal d'instance de SANNOIS le 22 juin 2000 dans l'instance les opposant à la société AID SERVICE Nä 1 ; en conséquence, infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau : dire que la promesse de vente du 27 octobre 1998 ayant été nulle et de nul effet, le refus de monsieur et madame X... de signer l'acte de vente avec les époux Z... est parfaitement légitime et justifié ; dire en conséquence que la société AID SERVICE Nä 1 ne peut reprocher à monsieur et madame X... un refus injustifié de signer l'acte de vente ; que dès lors, sa demande de dommages et intérêts tendant à compenser la perte de commission n'est pas justifiée ; débouter la société AID SERVICE Nä 1 de toutes ses demandes ; constater le caractère manifestement abusif et procédurier de la demande présentée par la société AID SERVICE Nä 1 ; en réparation, la condamner au paiement de la somme de 2 286,74 euros pour procédure abusive et injustifiée ; condamner la société AID SERVICE Nä 1 au paiement d'une somme d e3 048,98 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; condamner la société AID SERVICE Nä 1 aux dépens. Ils font essentiellement valoir que la société AID SERVICE Nä 1 est particulièrement mal fondée à soutenir que seul le dispositif du jugement aurait acquis l'autorité de la chose jugée alors même que c'est par des motifs indiquant que la conditions suspensive n'était pas réalisée que les juges ont pu retenir que les prétentions des époux Z... étaient non fondées ; La société a conclu le 8 octobre 2003 et demande à la Cour de : débouter les appelants de toutes leurs demandes ; confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux X... solidairement à indemniser le préjudice subi par la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 ; le réformer pour le surplus ; en conséquence, condamner solidairement les époux X... à payer à la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 la somme de 4 573,47 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de l'acte introductif d'instance du 17 mai 1999 ; subsidiairement, confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise ; en tout état de cause et y ajoutant, condamner solidairement les époux X... à payer à la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 la somme de 914,69 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; les condamner solidairement au paiement de la somme de 914,69 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et en tous les dépens. Elle soutient en substance : que l'offre de prêt consentie aux époux X... était régulière et non contraire à l'ordre public ; qu'elle a été acceptée en parfaite connaissance de cause par les époux X... qui ne démontrent pas qu'elle ne correspondait pas à leur demande ; que les appelants ne peuvent soutenir que la conditions suspensive ne s'est pas réalisée ; que leur refus de signer l'acte de vente était fondé sur des motifs totalement étrangers au prêt puisque visant des charges de copropriété ; qu'enfin, les époux X... ne sauraient se prévaloir de l'autorité de la chose jugée qui serait attachée au jugement rendu par le tribunal de grande instance de PONTOISE le 24 novembre 2000 qui ne vise que le dispositif de cette décision et non sa motivation, la Cour disposant de toute latitude pour apprécier la réalisation de la condition suspensive. MOTIFS Considérant que dans leurs dernières conclusions du 11 décembre 2003, les appelants fondent toute leur argumentation sur l'autorité de la chose jugée tirée du jugement rendu le 24 novembre 2000 par le tribunal de grande instance de PONTOISE qui, statuant dans le litige opposant les époux Z... aux époux X... dans le cadre d'une demande en réalisation forcée de la vente, a "dit les prétentions des époux Z... non fondées, et les a débouté" ; Considérant qu'il n'est pas discuté que ce jugement est définitif ; Mais considérant que la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 n'était pas partie au procès ayant donné lieu au jugement susvisé ; Que, dès lors, l'autorité de la chose jugée alléguée est en l'occurrence inopérante dans la présente procédure qui oppose les époux X... à une nouvelle partie qui les a assignés sur un fondement autre, à savoir l'indemnisation de son préjudice pour faute commise ; Considérant qu'il est versé au débat un compromis de vente du 27 octobre 1998 par lequel les époux Z... vendent aux époux X... un appartement sous la condition suspensive que ces derniers obtiennent un prêt bancaire de 311 000 francs ; Qu'il est bien précisé dans le contrat que l'acquéreur devra indemniser le mandataire du préjudice causé en cas de non-obtention du prêt par sa faute; Considérant qu'une offre de prêt de 310 000 francs a été faite par la banque LA HENIN aux époux X..., ainsi que cela résulte du courrier de cette banque adressé le 16 novembre 1998 à la société AID SERVICE Nä 1; Considérant que par courrier daté du 26 novembre 1998, les époux X... ont informé l'agence immobilière AID SERVICE Nä 1 de leur refus de signer l'acte authentique en indiquant que le montant des charges mensuelles qui leur avait été donné, soit 800 francs par mois, ne correspondait pas à la réalité, ces charges étant du double ; Considérant que les époux X... ne se sont pas présentés devant le notaire pour signer l'acte à la date convenue du 25 février 1999 ; Que ce refus est fondé sur un motif totalement étranger à l'obtention du prêt qui constituaient la seule condition suspensive figurant au compromis de vente ; Considérant que les mentions et conditions du prêt proposé par la banque LA HENIN dans le délai imparti à l'acte sous seing privé ne sont pas contestées par les appelants ; Que, par ailleurs, les époux X..., qui doivent prouver leur allégations, ne rapportent pas la preuve que l'agence immobilière AID SERVICE Nä 1 leur a donné de fausses indications sur le montant des charges de copropriété afférentes à l'appartement mis en vente ; Que de surcroît, il n'est pas démontré que le montant de ces charges constituait un élément déterminant de leur consentement au contrat du 27 octobre 1998 ; Considérant, dès lors, qu'en refusant de régulariser l'acte authentique de vente sans motif valable, les époux X... ont commis une faute et ont ainsi privé la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 d'une rémunération à laquelle elle avait droit aux termes du compromis signé le 27 octobre 1998 ; Considérant, en conséquence, que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux X... à indemniser la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 de son préjudice ; Considérant que l'intimée sollicite la somme de 4 573,47 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant prévu par la clause pénale figurant en page 7 du compromis de vente ; qu'il convient de faire droit à la demande et de réformer le jugement de ce chef ; Considérant que les appelants seront déboutés de toutes leurs demandes ; Que l'abus de procédure n'étant pas démontré, la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef ; Que le jugement sera confirmé quant à ses dispositions relatives à l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens et qu'il convient de condamner les appelants à payer à l'intimée la somme de 900 euros en application du texte sus visé en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens ; PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Vu l'arrêt rendu le 4 octobre 2002 par la cour de céans ; CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués à la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 ; statuant à nouveau de ce seul chef, condamne solidairement les époux X... à payer à la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 la somme de 4 573,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2000 ; ajoutant, condamne solidairement les époux X... : à payer à la S.A.R.L. AID SERVICE Nä 1 la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; aux dépens qui pourront être recouvrés par la SCP JULLIEN LÉCHARNY ROL, avoué, selon les dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha A..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,