Cour d'appel de Versailles, du 29 septembre 2000, 1999-78

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) La valeur vénale du bien à vendre (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989) s'apprécie à la date de délivrance du congé pour vendre à charge pour le vendeur d'établir la réalité de cette valeur. Lorsque le vendeur ne produit aucun élément contemporain du congé pour vendre, de nature à démontrer que le prix demandé correspondait à la valeur vénale de l'immeuble loué, il est manifeste que ce prix, non justifié et volontairement dissuasif a été formulé dans l'intention évidente d'empêcher le locataire d'exercer son droit légal de préemption. Il s'ensuit que le congé pour vendre est entaché de fraude et doit être annulé de ce chef

FAITS ET PROCEDURE Suivant acte authentique en date du 18 juin 1977, renouvelé par tacite reconduction, les consorts X... ont donné à bail à Madame Marie-Thérèse Y... un immeuble à usage d'habitation sis à Belhomert et Fontaine Simon, dénommé Moulin de Guéhouville, moyennant le paiement d'une loyer annuel de 3.000 francs, révisable tous les trois ans, le locataire étant autorisé à poursuivre des travaux d'amélioration déjà entrepris par les précédents preneurs. Par acte d'huissier en date du 24 septembre 1997, Madame X..., devenue seule propriétaire de l'immeuble, a signifié à Madame Marie-Thérèse Y... son intention de vendre le bien au prix de 900.000 francs. Par acte d'huissier en date du 16 avril 1998, Madame Marie-Thérèse Y... a fait citer devant le tribunal d'instance de Nogent le Rotrou, Mademoiselle X... afin de voir constater que le bail susvisé avait été consenti tant à elle qu'à Monsieur Pierre Z... et que le congé n'avait été délivré qu'à l'un d'entre eux ; de la voir condamner à lui verser la somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre celle de 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. A titre subsidiaire, elle a sollicité la nullité du congé ; qu'il n'a pas été délivré au co-titulaire du bail ; que le prix de vente mentionné par ledit congé était excessif. Reconventionnellement, Mademoiselle X... tout en s'opposant à ces prétentions, a sollicité l'allocation de la somme de 6.000 francs par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 7 août 1998, le tribunal d'instance de Nogent le Rotrou a débouté Madame Marie-Thérèse Y... de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à verser à Mademoiselle X... la somme de 3.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par déclaration en date du 15 décembre 1998, Madame Marie-Thérèse Y... a relevé appel de cette décision. Elle demande à la Cour de : - constater que le rapport d'expertise de Monsieur A... comporte de nombreuses lacunes, incohérences et erreurs de nature à justifier la nomination d'un nouvel expert avec la même mission demandée relative à la fixation de la valeur locative du bien et de l'estimation de son prix actuel. - subsidiairement, adjuger à la concluante le bénéfice de ses précédentes écritures et en conséquence, infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de NOGENT LE ROTROU, - dire que le congé délivré le 24 septembre 1997 est nul en raison du prix excessif proposé pour la vente et constituant une fraude à la loi, - recevoir la demande reconventionnelle de la concluante, - dire et juger que celle-ci se rattache par essence au congé délivré et que de plus les travaux entrepris par elle excédent d'une manière incontestable ceux mis à da charge en tant que locataire, - condamner en conséquence Mademoiselle X... à lui payer une somme de 400.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ainsi que 15.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - très subsidiairement, dans le cas où par extraordinaire l'expulsion de la concluante devait être ordonnée, lui donner un délai de trois années pour lui permettre de se reloger, - condamner Mademoiselle X... aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise dont le montant pourra être recouvré directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, avoués à la cour, dans les conditions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Mademoiselle X... prie quant à elle la Cour de : - déclarer Madame Y... irrecevable et mal fondée en ses appel, l'en débouter, - constater qu'elle n'a pas exercé son droit de préemption dans les deux premier mois du délai de préavis et en conséquence, valider le congé qui lui a été délivré le 24 septembre 1997 pour le 30 avril 1998 et prononcer son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que de tous occupants de son chef et de ses biens du "Moulin de Guéhouville" situé Communes de BELHOMERT et FONTAINE SIMON (Eure et Loir), - la déclarer irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, - la condamner à payer à Mademoiselle X... une indemnité d'occupation de 3.700 Francs par mois à compter du 1er mai 1998 jusqu'à la libération des lieux, - condamner Madame Y... à payer à Mademoiselle X... 15.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - la condamner aux dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise et accorder à la SCP d'avoués JULLIEN LECHARNY ROL, le droit prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 22 juin 2000 et l'affaire plaidée à l'audience du 27 juin 2000. SUR CE LA COUR Considérant, en Droit, qu'aux termes de l'article 175 du nouveau code de procédure civile : "La nullité des actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure", étant rappelé que cette dernière nullité est celle édictée par les articles 112 à 121 dudit code ; Considérant que l'appelante qui critique sévèrement le rapport de l'expert judiciaire Monsieur A... n'a cependant jamais réclamé expressément la nullité de ce rapport et qu'elle se borne à émettre "toutes réserves" et à parler de ses "nombreuses lacunes, incohérences et erreurs", en demandant la désignation d'un nouvel expert ; que l'expert judiciaire a procédé à des investigations et des constatations complètes et détaillées et qu'à l'issue d'un travail présentant toutes les garanties de sérieux et d'impartialité, il a formulé des conclusions précises et fondées après avoir répondu aux "dires" écrits des parties ; qu'en tout état de cause, les prétendues "irrégularités" qui ne sont formulées en fait que sous forme de "réserves" et non pas à l'appui d'une demande expresse de nullité, ne constituent pas des violations du principe du contradictoire, notamment en ce qui concerne l'avis donné par le "sapiteur" Monsieur B... (technicien d'une spécialité distincte choisi en vertu de l'article 278 du nouveau code de procédure civile) ; qu'au demeurant cet avis de ce technicien Monsieur B..., connu de l'appelante, n'est pas expressément discuté ni critiqué par celle-ci ; que de plus, il appartenait à l'appelante elle-même, à son avocat et à son avoué de faire toutes diligences qu'ils estimaient utiles pour obtenir auprès du secrétariat de cette cour (service des expertises) tous les documents relatifs à cette mesure d'instruction et qu'aucun retard anormal ou fautif n'est à imputer à ce service ou à l'expert lui-même, sur ce point ; que Madame Y... a disposé de tout le temps nécessaire suffisant pour avoir connaissance de ce rapport d'expertise, en temps utile, et pour le discuter et le critiquer, ce qu'elle n'a d'ailleurs pas manqué de faire longuement dans ses dernières conclusions du 7 juin 2000 : que l'ordonnance de clôture a été signée le 22 juin 2000, sans protestations de la part de l'avoué de l'appelante, et que celle-ci qui évoquait cette demande de report de clôture à la page 7 de ses dernières conclusions (cote 22 du dossier de la cour) n'a même pas repris cette demande dans le dispositif de ces conclusions ; Considérant quant au fond, que dans ses dernières conclusions Madame Y... croit devoir développer diverses vaines argumentations au sujet de ce qu'elle appelle "l'argumentation mensongère" de Mademoiselle X... et qui porte notamment sur les dates des baux, et les circonstances dans lesquelles ils avaient été signés, ainsi que sur les discussions et pourparlers qui auraient eu lieu au sujet du prix de vente de ce moulin, dès 1993 ; que ces argumentations ne sont d'aucune utilité en vue de la solution du litige qui ne porte que sur la valeur vénale de ce bien loué, à vendre, et sur un possible prix dissuasif et excessif qui serait susceptible de constituer une fraude exercée dans le cadre de ce congé pour vendre (article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989) ; que l'appelante conclut d'ailleurs cette série de vaines argumentations en s'attaquant ensuite à la valeur probante et à la qualité du travail de l'expert judiciaire Monsieur A... ; qu'en réalité, à travers ces dernières écritures au contenu parfois confus ou incertain, il apparaît que les moyens principaux de critiques de l'appelante porte sur le montant des travaux qu'elle invoque, sans cependant chiffrer expressément et exactement ce montant dont elle dit qu'il aurait permis; selon elle, "une plus-value d'au moins 300.000 Francs" ; Considérant que ce point a été largement étudié par l'expert Monsieur A... à qui ont été communiqués tous documents justificatifs utiles et que la cour ajoute que tout éventuel document que Madame Y... aurait délibérément omis de produire devant l'expert (article 275 du nouveau code de procédure civile) et tardivement invoqué est écarté des débats ; que notamment les prétendues évaluations émanant de notaires ou d'agences immobilières dont l'appelante fait état dans ses dernières conclusions du 7 juin 2000 n'ont pas été soumis à un débat contradictoire devant l'expert judiciaire et qu'elles n'ont donc pas été étudiées par la cour, étant observé que la communication de pièces sur ce point qui n'a été faite que le 7 mai 2000 (cote n° 21 du dossier de la cour) concerne plusieurs documents anciens de 1996 et de 1997 qui devaient être communiqués en temps utile, et surtout devant l'expert Monsieur A... ; que par ailleurs, des documents de dernière heure versés au dossier de plaidoiries n'ont même pas été communiqués ; Considérant, toujours en ce qui concerne ces travaux, que l'expert les a à juste titre évalués à 324.563,76 Francs dans son rapport du 5 mai 2000 (page 22) et qu'il n'y a pas lieu de se reporter à une première évaluation de 362.000 Francs qu'il avait cru pouvoir d'abord envisager dans son pré-rapport qui n'a pas à être retenu concurremment avec le rapport du 5 mai 2000 qui seul lie la cour (article 282 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile) ; qu'à bon droit, l'expert a tenu un exact compte des travaux de défrichage (page 21 -6-06) dont le coût exact n'est d'ailleurs même pas démontré ; que de plus, sa description précise de la chaudière (pages 20 et 21 du rapport) est retenue et qu'il n'y a donc pas lieu, sur ce point, de s'attacher à une attestation du 5 juin 2000, sans valeur probante suffisante et qui n'avait même pas été soumise à l'expert ; Mais considérant que la valeur vénale du bien à vendre considéré qui doit être retenue est celle afférente à la date à laquelle le congé a été délivré, c'est-à-dire ici, le 24 septembre 1997, et que Mademoiselle Françoise X... n'a toujours pas fait la preuve, qu'à cette date, le prix de ce moulin était bien de 900.000 Francs comme elle le prétend ; que seul l'avis du technicien (sapiteur) Monsieur B... du 16 mars 2000 (cote 23 du dossier de la cour) a fourni un élément d'appréciation digne d'être étudié, mais que ce technicien parle de la "valeur actuelle" (c'est-à-dire donc mars 2000 et non pas du 24 septembre 1997) qui, selon lui, se situe "dans une fourchette de 850.000 Francs à 900.000 Francs", mais qu'il ne dit rien sur ce que pouvait être cette valeur en septembre 1997 ; que la propriétaire, de son côté, ne fournit aucun autre élément d'appréciation, contemporain du congé pour vendre, et que dans ses dernières conclusions, elle se réfère uniquement et entièrement à l'avis du sapiteur Monsieur B... et au rapport de Monsieur A... ; que l'avis du notaire Maître MARCAIS du 21 avril 1998 retient une valeur de cette époque, et non pas de septembre 1997 et souligne les difficultés de présenter cette affaire "dans de bonnes conditions" que sa valeur probante n'est donc pas retenue ; Considérant qu'il est donc manifeste que ce prix de 900.000 Francs réclamé en septembre 1997 est un prix excessif, non justifié, volontairement dissuasif, qui a été formulé dans l'intention évidente d'empêcher la locataire, Madame Y... d'exercer son droit légal de préemption (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989), ce qui constitue une fraude qui affecte ce congé pour vendre ; que la fraude corrompt tout et que ce congé du 24 septembre 1997 doit donc être annulé sur ce fondement, étant de plus souligné, à toutes fins utiles, que Mademoiselle X... n'a jamais justifié d'aucune démarche (publicité, mandat donné à un agent immobilier, visites des lieux par d'éventuels acquéreurs etc...), en vue de trouver des acheteurs ; qu'il n'est donc pas possible de juger que ce congé était "fondé sur la décision de vendre" comme l'exige l'article 15-II ; Considérant que cette annulation est donc prononcée et que le jugement est infirmé ; Considérant que les demandes subsidiaires de Madame Y... deviennent donc sans objet ; que sa demande incidente additionnelle en paiement de 400.000 Francs de dommages-intérêts pour son prétendu "préjudice subi" ne se fonde sur aucun principe de responsabilité explicitement énoncé et de plus démontré, et que la nature et la réalité de ce "préjudice" ne sont même pas précisées ni prouvées ; que de plus, cette demande de dommages-intérêts devient sans objet, dès lors que Madame Y... est maintenue dans ses droits de locataire ; que cette demande, non justifiée et formulée en termes vagues et généraux, est donc rejetée ; qu'il est enfin observé que Mademoiselle X... n'a formulé aucune demande, même subsidiaire, tendant à faire réévaluer le loyer ; Considérant que compte-tenu de l'équité, les deux parties sont déboutées de leurs demandes respectives en paiement de sommes en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Vu le rapport de l'expert judiciaire Monsieur A..., du 5 mai 2000 : Vu l'avis du technicien (sapiteur) Monsieur B..., du 16 mars 2000 : Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 : Vu la fraude : Réformant et statuant à nouveau : PRONONCE la nullité du congé pour vendre, du 24 septembre 1997 ; DEBOUTE Mademoiselle Françoise X... des fins de toutes ses demandes ; DEBOUTE Madame Marie-Thérèse Y... des fins de ses demandes subsidiaires, devenues sans objet, et LA DEBOUTE de sa demande additionnelle en paiement de 400.000 Francs de dommages-intérêts ; DEBOUTE les deux parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; FAIT masse de tous les dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire seront supportés pour 1/4 par Madame Y... et pour les 3/4 par Mademoiselle X..., et qui seront recouvrés directement contre elles, dans ces proportions, par la SCP d'avoués JULLIEN LECHARNY ROL et par la SCP d'avoués LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier Le président C. DE GUINAUMONT A. CHAIX