Cour d'appel de Versailles, du 29 octobre 1999, 1997-8338

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour habiter - Nullité - Fraude - Constatations nécessaires Si le bénéficiaire d'un congé pour habiter, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, n'est pas tenu de venir habiter les lieux dès le départ du locataire, il doit avoir l'intention réelle de s'installer dans les lieux loués au moment où il délivre le congé, sous peine d'engager sa responsabilité pour délivrance d'un congé frauduleux, sauf s'il justifie d'un motif légitime. En conséquence, un propriétaire qui consent, quelques jours après le départ du locataire, un mandat de vente exclusif à un agent immobilier fait gravement présumer le caractère frauduleux du congé à la date de sa délivrance sans que celui-ci ne puisse être effacé par le fait que l'appartement soit désormais habité par son propriétaire

FAITS ET PROCEDURE, Monsieur Raymond X... est propriétaire d'un appartement sis au CHESNAY (78), 9, square Copernic, qui a été loué par l'intermédiaire de son mandataire, la société CPH IMMOBILIER, à Madame Marie-Pierre Y..., par acte sous seing privé en date du 11 juillet 1987. Par courrier daté du 25 janvier 1996, la société CPH IMMOBILIER a donné congé à Madame Y... pour le 31 juillet 1996 au motif de la reprise du local par le propriétaire pour y loger, par conséquent, Madame Y... a libéré les lieux à la fin de l'année scolaire puis elle a appris que l'appartement qu'elle occupait avait été mis en vente et qu'il était visité. Par actes d'huissier en date des 11 et 17 octobre 1996, Madame Y... a donc fait citer la société CPH IMMOBILIER et Monsieur X... devant le Tribunal d'instance de VERSAILLES, afin de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes de : * 64.400 francs au titre des frais engagés pour son fils aîné qui se trouve en Allemagne, * 26.052 francs au titre des frais de déménagement, * 30.000 francs de dommages et intérêts pour préjudice moral, * 3.011,49 francs représentant le solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 1996 puis du 28 août 1996, * 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Devant le premier juge, Madame Y... a soulevé le caractère frauduleux du congé pour reprise qui lui a été notifié. Elle a fait savoir que son déménagement lui avait causé, outre un préjudice matériel important notamment en raison de l'obligation dans laquelle elle s'était trouvée d'inscrire son fils dans un établissement d'enseignement en ALLEMAGNE, un préjudice moral résultant de l'éclatement de la famille. Monsieur X... a répliqué que le congé était parfaitement valable puisqu'il avait décidé de reprendre l'appartement pour se rapprocher de ses enfants, que s'il n'était pas entré immédiatement dans les lieux, c'est en raison du mauvais état du logement, que l'appartement avait été effectivement visité, mais uniquement dans le but d'obtenir son estimation, que le préjudice allégué n'est pas en relation directe avec le prétendu caractère frauduleux du congé. Il a indiqué appeler en garantie, en cas de condamnation, la société CPH IMMOBILIER dont la seule responsabilité civile doit être engagée. En outre, il a sollicité la condamnation de Madame Y... et de la société CPH IMMOBILIER à lui payer la somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts. La société CPH IMMOBILIER a fait valoir l'absence de lien de droit l'unissant à Madame Y..., et en soulignant l'absence de justification des préjudices allégués, qu'elle lui avait fait une proposition de relogement en mai 1996 à laquelle Madame Y... n'avait pas donné suite. Par ailleurs, elle a soulevé le caractère indécis de Monsieur X... qui a sollicité la notification du congé afin de reprise, puis lui a donné mandat pour vendre pour enfin prendre possession des lieux en février 1997. Elle a soutenu qu'elle n'avait commis aucune faute dans l'exécution de son mandat. Elle a donc conclu au débouté des demandes de chacun et à titre subsidiaire, à la condamnation de Monsieur X... à la garantir ainsi qu'à la condamnation de Madame Y... et de Monsieur X... à lui payer la somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts. Par jugement contradictoire en date du 15 mai 1997, le tribunal d'instance de VERSAILLES a rendu la décision suivante : - condamne Monsieur X... à payer à Madame Z... les sommes de : 30.000 francs au titre du préjudice moral, - dit que la Société CPH IMMOBILIER devra garantir Monsieur X... à hauteur de la moitié des sommes, - condamne Monsieur X... à payer à Madame Z... la somme de 3.011,49 francs au titre de dépôt de garantie, avec intérêts aux taux légal à compter du 11 octobre 1996. - déboute Madame Z... du surplus de ses demandes, - déboute Monsieur X... de ses demandes, - déboute la Société CPH IMMOBILIER du reste de ses demandes, - ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, - condamne in solidum Monsieur X... et la Société CPH IMMOBILIER à payer à Madame Z... la somme de 4.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne in solidum Monsieur X... et la Société CPH IMMOBILIER aux dépens. Le 1er octobre 1997, la société CPH IMMOBILIER a relevé appel de cette décision et le 14 janvier 1998, Monsieur Raymond X... a fait de même. Par ordonnance en date du 8 septembre 1998, le Conseiller de la mise en état a joint les deux procédures. La société CPH IMMOBILIER reproche au premier juge de l'avoir condamnée à garantir Monsieur X... alors que d'une part, le mandat qu'elle a reçu de ce dernier pour délivrer un congé pour reprise à Madame Y... a été parfaitement exécuté ; que, d'autre part, le mandat pour vendre qui lui a été confié par Monsieur X... a été exécuté jusqu'au moment où le mandant l'a résilié souhaitant occuper personnellement le logement ; qu'en conséquence, elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de ces différents mandats. Elle soutient également que Madame Y... n'a finalement subi aucun préjudice puisque Monsieur X... occupe finalement les lieux. Par conséquent, elle prie la Cour de : - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par la Société CPH IMMOBILIER, Y faisant droit, - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, Vu l'article 1991 alinéa 1er du Code Civil, - constater que la Société CPH IMMOBILIER a respecté les obligations lui incombant dans le cadre de son mandat de gestion locative en délivrant congé à Madame Z... sur les instructions de Monsieur X..., - dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute dans le cadre de son mandat ni failli à son devoir de conseil, - constater que Monsieur X... a agi sous sa propre responsabilité, - mettre, en conséquence, hors de cause la Société CPH IMMOBILIER, - la décharger de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais, - condamner Monsieur X... à payer à la Société CPH IMMOBILIER la somme de 6.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner le même aux entiers dépens, - dire que ceux d'appel seront recouvrés par la SCP LEFEVRE & TARDY, Avoués à VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Y... sollicite la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a décidé que le congé pour reprise a été délivré en fraude de ses droits et reprend l'argumentation développée en première instance relativement au préjudice matériel et moral subi du fait de son départ du logement donné à bail et demande l'allocation de la somme de 64.400 francs à titre de dommages et intérêts. Elle prie donc la Cour de : Statuant sur l'appel principal interjeté par la Société CPH IMMOBILIER, l'appel incident et l'appel provoqué formés par Monsieur X..., l'appel incident formé par Madame Z..., - déclare l'appel principal interjeté par la Société CPH IMMOBILIER, irrecevable et en tout cas mal fondé, - déclarer l'appel incident et l'appel provoqué interjetés par Monsieur X..., tant irrecevables, que mal fondés, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré par Monsieur X..., - condamné Monsieur X... à payer à Madame Z... les sommes de 13.026 francs représentant les frais de déménagement et 30.000 francs au titre de préjudice moral, - dit que la Société CPH IMMOBILIER devra garantir Monsieur X... à hauteur de la moitié de ces sommes, - condamné Monsieur X... à payer à Madame Z... la somme de 3.011,49 francs au titre du dépôt de garantie, avec intérêts aux taux légal à compter du 11 octobre 1996, - condamné in solidum Monsieur X... et la Société CPH IMMOBILIER à payer à Madame Z... une somme de 4.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens, - déclarer recevable et bien fondé Madame Z... en son appel incident, Y faisant droit, Par infirmation du jugement entrepris et statuant à nouveau, condamne Monsieur X... à payer à Madame Z... la somme de 64.400 francs au titre des frais de scolarité engagés pour son fils Christopher. - confirmer, pour le surplus, le jugement entrepris, - condamner in solidum Monsieur X... et la Société CPH IMMOBILIER à payer à Madame Z... la somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel, - dire que ceux d'appel seront recouvrés par Maître BINOCHE, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur Raymond X... expose que le congé pour reprise délivré à Madame Y... était parfaitement valable ; que s'il n'est pas rentré immédiatement dans les lieux c'est en raison d'une part du décès de son épouse et, d'autre part, de l'importance des travaux à réaliser dans le logement ; qu'il a finalement pris possession des lieux en février 1997 ce qui n'affecte en rien la validité du congé, la loi du 6 juillet 1989 n'imposant au propriétaire aucun délai pour la reprise effective des lieux. Il sollicite, en outre, que le décision déférée soit confirmée en ce qu'elle a condamné la société CPH IMMOBILIER à le garantir, mais en sollicite la réformation en ce que cette garantie a été limitée à la moitié des sommes dues à Madame Y... arguant de la faute commise par la société CPH IMMOBILIER relativement à son devoir de conseil. Il prie donc la Cour de : - déclarer les appels principaux, provoqués et incidents recevables, - déclarer l'appel provoqué et incident de Monsieur X... bien fondé, Y faisant droit, - juger le congé délivré non frauduleux, En conséquence, - infirmer la décision déférée du chef des condamnations a son encontre au profit de Madame Z..., - débouter Madame Z... de toutes ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - confirmer la décision déférée du chef de garantie due par la Société CPH IMMOBILIER mais l'infirmer sur le quantum de cette garantie, - dire que cette garantie doit être totale, - condamner Madame Z... et la Société CPH IMMOBILIER à payer à Monsieur X... la somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, - dire que ceux d'appel seront recouvrés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, titulaires d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 30 septembre 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 30 septembre 1999. SUR CE, LA COUR, 1) Sur le congé pour reprise en date du 25 janvier 1996 Considérant qu'il est de droit constant que le contrôle de la réalité du motif du congé et partant, de celle de la reprise, s'exerce a posteriori et qu'à ce moment, la reconnaissance du caractère frauduleux de celle-ci donne droit à l'allocation de dommages-intérêts au profit du locataire évincé ; que s'il n'est pas exigé du bénéficiaire de la reprise qu'il s'installe dans les lieux dès le départ du locataire, encore faut-il que la réalité du motif au moment de la délivrance du congé soit sincère et incontestable ; Considérant qu'en l'espèce, il est établi qu'après avoir régulièrement délivré congé pour reprise des lieux à sa locataire Madame Z..., Monsieur A..., propriétaire du logement, a consenti à la société CPH IMMOBILIER un mandat exclusif de vente de l'appartement litigieux le 24 juillet 1996, soit quelques jours après le départ de Madame Z... et l'établissement de l'état des lieux du 12 juillet 1996 ; que Monsieur A... ne peut sérieusement ni valablement prétendre qu'il aurait confié ce mandat à la société CPH IMMOBILIER, gestionnaire de son appartement -qui en cette qualité avait donné congé à Mme Z...- uniquement afin d'en connaître la valeur marchande, alors que bien évidemment, un tel mandat n'est pas nécessaire pour qu'un agent immobilier procède à l'évaluation d'un bien ; que d'ailleurs, Madame Z... verse aux débats deux attestations de personnes qui témoignent avoir visité l'appartement de Monsieur X... le 13 septembre 1996, ce qui démontre la réalité de sa mise en vente ; qu'il n'est pas contesté que Monsieur X... n'a résilié le mandat de vente que le 23 octobre 1996, soit postérieurement à l'assignation qui lui avait été délivrée, à la requête de Madame Z..., le 17 octobre 1996 ; Considérant que Monsieur X... n'est pas fondé à justifier son comportement par le décès de son épouse, survenu en octobre 1995, soit plusieurs mois avant le congé; qu'il n'est pas davantage fondé à invoquer de nombreux travaux à effectuer dans l'appartement avant de s'y installer, alors qu'il n'a fait procéder à des travaux (peinture et remplacement de moquette pour l'essentiel) qu'en janvier 1997, près de 6 mois après la libération des lieux et après s'être résolu définitivement à les occuper ; que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que l'exécution des travaux de réfection et le fait que l'appartement soit désormais habité par son propriétaire, ne peuvent effacer le caractère frauduleux du congé ; Considérant que le mandat exclusif de vente signé le 24 juillet 1996 par le propriétaire fait donc gravement, précisément et clairement présumer le caractère frauduleux du congé à la date à laquelle il a été délivré, ainsi que l'a retenu le premier juge ; 2) Sur le préjudice subi par Madame Z..., Considérant que Madame Z..., qui était alors demandeur d'emploi, justifie de ses difficultés à retrouver un autre logement, notamment en raison de l'absence de perception d'un salaire et nonobstant celle d'un capital de 1.350.000 Francs en mars 1996 à titre de prestation compensatoire; que n'ayant pas retrouvé immédiatement un logement à proximité de Buc, où son fils Christopher pouvait suivre une scolarité avec des cours en langue française et allemande au lycée, il était normal qu'elle recherche au plus tôt une autre solution, laquelle a consisté à inscrire son fils dans un établissement allemand ; que les frais engagés à cet égard sont prouvés par les documents produits, à savoir une attestation relative aux frais d'internat établie par le lycée franco-allemand de Saarbrken et des titres de transport ; qu'ils constituent donc une part du préjudice certain et direct qui est résulté directement pour elle du congé frauduleux ; que la cour réduit cependant sa demande à ce titre, présentée pour deux années de scolarité en Allemagne, et évalue à la somme de 30.000 Francs le préjudice résultant directement du congé et de la nécessité de déménager ; Considérant que par ailleurs, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur X... à payer à Madame Z... la somme de 13.026 Francs, correspondant à ses frais de déménagement, nécessités par la délivrance du congé et dûment justifiés par la production du devis accepté établi le 3 mai 1996, ainsi que celle de 30.000 Francs au titre du préjudice moral, résultant de l'éclatement de la famille ; 3) Sur l'appel en garantie de la société CPH IMMOBILIER, Considérant que c'est à juste titre que le premier juge a relevé qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre de cette société concernant la délivrance du congé à Madame Z... ; Considérant qu'en revanche, la société CPH IMMOBILIER, professionnel en matière de transactions immobilières et à ce titre informé, non seulement des textes législatifs et réglementaires mais aussi de la jurisprudence, a commis une faute vis-à-vis de Monsieur X... en ne l'informant pas de l'irrégularité qui consistait pour lui à signer un mandat exclusif de vente, alors que le congé avait été donné pour reprise pour habiter lui-même, ni des conséquences qui pouvaient en résulter, notamment quant à l'allocation de dommages-intérêts à la locataire évincée ; Considérant que ce manquement de la société CPH IMMOBILIER à son devoir de conseil en sa qualité de professionnel, pour partie a causé à Monsieur X... le préjudice consistant en la nécessité de réparer celui subi par Madame Z... ; que c'est donc, à juste titre, que le premier juge a retenu que la société CPH IMMOBILIER devrait garantir Monsieur X... des condamnations prononcées à son encontre, à hauteur de la moitié des sommes mises à sa charge ; que la cour confirme sur ce point le jugement déféré ; Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Madame Z... la somme de 6.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; ET Y AJOUTANT ET REFORMANT : CONDAMNE Monsieur X... à payer en sus à Madame Z... la somme de 30.000 Francs (TRENTE MILLE FRANCS) correspondant au préjudice subi par elle du fait du congé frauduleux, au titre des frais de scolarité et de transport de son fils Christopher ; DIT que la société CPH IMMOBILIER devra garantir également Monsieur X... à hauteur de la moitié de cette somme ; DEBOUTE la SA CPH IMMOBILIER des fins de toutes ses demandes ; DEBOUTE Monsieur X... des fins de toutes ses autres demandes ; CONDAMNE Monsieur X... et la société CPH IMMOBILIER, in solidum, à payer à Madame Z... la somme de 6.000 Francs (SIX MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur X... et la société CPH IMMOBILIER, in solidum, à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par Maître BINOCHE, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, B. TANGUY Alban CHAIX