Cour d'appel de Versailles, du 1 juin 2004, 2003-00693

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) S'il résulte des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qu'en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec le de cujus de manière habituelle, effective et continue, depuis au moins un an à la date du décès, ce dispositif n'a d'autre finalité que de garantir, sous réserve des conditions qu'il définit, un droit au logement pour ceux qui vivent auprès des locataires de façon régulière, continue et durable et non pas d'ouvrir à ceux-ci le choix entre plusieurs logements sauf à méconnaître les intérêts des bailleurs privés ou les impératifs des bailleurs sociaux.La circonstance que le descendant invoquant le bénéfice de cette disposition - ici une fille s'étant dévouée à prodiguer, nuit et jour, des soins à son père jusqu'à son décès durant plus d'un an - ait conservé son propre logement, dont il était locataire, jusqu'au décès de son père s'oppose à ce qu'il bénéficie des dispositions précitées de l'article 14, dès lors que, de ce fait, il ne rapporte pas avoir satisfait à la condition d'établissement de son habitation principale dans l'appartement donné en location à son auteur

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C 1ère chambre 2ème section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 01 JUIN 2004 R.G. Nä 03/00693 AFFAIRE : Nicole X... C/ S.C.I. DOMAINES IDF-MAIL Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu le 07 Novembre 2002 par le Tribunal d'Instance ASNIERES RG nä : 650.02 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Jean-Michel TREYNET SCP FIEVET REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE PREMIER JUIN DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE Madame Nicole X... 10, Place André Malraux 92290 VILLENEUVE LA GARENNE représentée par Me Jean-Michel TREYNET, avoué assistée de Me Sylvie VAN SEVENDONCK, avocat au barreau de PARIS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2002/11844 du 15/01/2003 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) INTIMEE S.C.I. DOMAINES IDF-MAIL Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 79, avenue de Fontainebleau 94270 LE KREMLIN BICETRE représentée par la SCP FIEVET-ROCHETTE-LAFON, avoués assistée de Me Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Avril 2004 devant la cour composée de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, Madame Evelyne LOUYS, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Natacha Y... 5FAITS ET PROCEDURE, Suivant contrat du 1er novembre 1995, la SCI DOMAINES IDF - MAIL a donné en location à Monsieur Maurice X... et à son épouse Madame Denise X..., un logement situé 10, Place André Malraux à VILLENEUVE LA GARENNE; Monsieur Maurice X..., seul locataire après le décès de Madame Denise X... le 5 décembre 2001, est lui même décédé le 4 mai 2002. Madame Nicole X..., leur fille, était également locataire de la SCI DOMAINE IDF-MAIL d'un appartement situé 9, Place André Malraux à VILLENEUVE LA GARENNE. Elle a porté assistance à ses parents de façon continue pendant la durée de leur maladie; elle a donné congé de l'appartement dont elle était locataire et prétend au transfert du bail consenti à ses parents. Par acte d'huissier du 2 juillet 2002, la SCI DOMAINES IDF- MAIL a fait citer Madame Nicole X... afin de voir constater l'extinction du bail par suite du décès de Monsieur X... en mai 2002, de dire n'y avoir lieu à transfert du bail au profit de cette dernière, en conséquence d'ordonner son expulsion sous astreinte et de la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation s'élevant à 555,13 et d'une somme de 1 000 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement du 10 octobre 2002, le tribunal d'instance d'ASNIÈRES a fait droit aux demandes de la SCI DOMAINES IDF-MAIL sauf à condamner Madame Nicole X... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant que le loyer aurait atteint si le bail s'était poursuivi et à rejeter la demande de la bailleresse au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par déclaration du 29 janvier 2003, Madame Nicole X... a régulièrement interjeté appel de ce jugement. Au soutien de son appel, elle demande, dans ses dernières conclusions du 8 avril 2004, à bénéficier des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au décès du locataire, le transfert du contrat de location aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Elle expose qu'elle a vécu plus d'une année auprès de ses parents malades et que les conditions prévues par le texte susvisé sont remplies. Elle soutient que le congé qu'elle a fait délivrer pour l'appartement dont elle était locataire après le décès de son père ne saurait faire échec aux dispositions susvisées. Subsidiairement, elle expose qu'elle a continué à régler le loyer versé par ses parents; que la bailleresse n'est pas fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur actuelle du loyer et demande la confirmation des dispositions du jugement qui a limité l'indemnité d'occupation au montant du loyer si le bail s'était poursuivi. En conséquence, elle demande de déclarer son appel recevable et bien fondé et de : - dire que le contrat de location portant sur le logement sis 10 place André Malraux à VILLENEUVE LA GARENNE, en date du 1er novembre 1995, a été transféré à Madame X..., en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, - réformer le jugement rendu 7 novembre 2002 par le tribunal d'instance d'ASNIERES en ce qu'il a constaté l'extinction du bail et l'expulsion de Madame X..., à titre subsidiaire, - confirmer le jugement en ce qu'il a : débouté la SCI DOMAINE IDF/MAIL de toute demande d'astreinte, condamné Madame X... au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant que le loyer aurait atteint si le bail s'était poursuivi, - débouter la SCI de toute demande d'article 700, - condamner la SCI DOMAINES IDF/MAIL aux entiers dépens. En réponse, la SCI DOMAINES IDF MAIL demande aux termes de ses dernières conclusions du 22 avril 2004 la confirmation du jugement sur l'extinction du bail et l'expulsion de Madame X..., occupante des lieux. Elle expose que seule la personne vivant avec le défunt peut bénéficier des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989; or Madame X... qui était elle-même titulaire d'un bail n'est pas fondée à soutenir qu'elle vivait avec ses parents; elle précise que la situation financière de Madame X... qui rencontrait des difficultés pour faire face au règlement du loyer portant sur un logement plus petit et bénéficie actuellement d'un plan de surendettement est incompatible avec la conservation du logement de ses parents décédés. Elle forme un appel incident et demande le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 555,13 , laquelle ne saurait être inférieure au montant du loyer de relocation actuelle de l'appartement; elle précise que Madame X... ne règle plus depuis 14 mois le montant de l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi. En conséquence, SCI DOMAINES IDF MAIL demande à la Cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'extinction de plein droit du contrat de location en date du 1er novembre 1995, par suite du décès de Monsieur X... survenu en mai 2002, déclaré n'y avoir lieu à transfert légal du droit de bail au profit de Madame X... et ordonné l'expulsion de cette dernière, - le réformant pour le surplus et statuant à nouveau, - assortir l'expulsion de l'appelante et de celle de tous occupants de son chef, d'une astreinte de 50 par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - condamner Madame X... à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle s'élevant à 555,13 à compter du 4 mai 2002 jusqu'à parfaite et complète libération des lieux, et ceci en deniers ou quittances, - condamner encore Madame X... au paiement de la somme de 2000 sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile , ainsi qu'aux dépens MOTIFS Z... l'appel principal Considérant que selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès; Considérant que la cohabitation au sens du texte susvisée doit être habituelle effective et continue. Considérant qu'il incombe à Madame Nicole X... dont le père est décédé le 4 mai 2002 d'établir qu'elle remplit les conditions prévues par ce texte. Considérant qu'il ressort tant de l'attestation du Docteur A... confirmée pas de nombreuses attestations de voisins qu'en juin 2002 Madame Nicole X... a habité dans l'appartement de ses parents gravement malades pendant une durée supérieure à un an, assumant une présence de jour comme de nuit; qu'une voisine a pu préciser que "chaque jour, je rencontrais Madame X... qui ne demeurait plus chez elle au 9 Place André Malraux mais au 10 Place André Malraux, je la rencontrais régulièrement dans l'ascenseur ou dans le hall, prenant le courrier, revenant des courses....."; que les auteurs des témoignages utilisent indifféremment les termes : habite, réside, demeure. Considérant cependant que Madame Nicole X... a conservé son domicile situé 9, Place André Malraux dans l'appartement dont elle est restée locataire jusqu'au 17 mai 2002 , date à laquelle elle a délivré congé. Considérant dès lors que malgré sa présence quotidienne au domicile de ses parents pour leur prodiguer les soins et leur apporter le soutien dont ils avaient besoin, Madame Nicole X... n'est pas fondée à soutenir qu'elle a établi dans l'appartement donné en location à ses parents son habitation principale, puisqu'elle a conservé le logement dont elle était locataire 9, Place André Malraux, au delà de la date du décès de son père. Considérant qu'elle ne remplit donc pas les conditions prévues par l'article 14 de loi du 6 juillet 1989 relatives au transfert du bail dont la finalité est de garantir, sous certaines conditions, un droit au logement pour ceux qui vivent auprès des locataires de façon régulière, continue et durable sans pour autant ouvrir à ceux-ci le choix du logement qui leur convient le mieux sauf à méconnaître les intérêts des bailleurs privés ou les impératifs des bailleurs sociaux. Considérant que c'est en conséquence par une exacte appréciation des faits et de la règle de droit que le jugement a constaté l'extinction du bail et autorisé l'expulsion de Madame X... Z... l'appel incident Considérant que c'est par une exacte appréciation des circonstances tirées de la présence effective et durable de Madame X... auprès de ses parents dans leur logement, confirmées par les recherches de logement entreprises par cette dernière début 2004 que le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas lieu d'assortir l'expulsion d'une astreinte, nonobstant la défaillance dans le règlement de l'indemnité d'occupation depuis quatorze mois due à une situation financière difficile consécutive à un accident de santé et à une période de chômage. Considérant que l'indemnité d'occupation a une double nature compensatoire et indemnitaire; qu'elle tend à assurer au bailleur une compensation de la jouissance par l'occupant, correspondant à la valeur des lieux occupés et à l'indemniser du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Considérant que c'est en conséquence à juste titre que la SCI DOMAINES IDF-MAIL soutient que l'indemnité d'occupation due par Madame X... depuis l'expiration du bail ne peut être inférieure au loyer de relocation actuelle du logement augmenté des charges; qu'il ressort des éléments de comparaison versés aux débats par la SCI DOMAINES IDF-MAIL tirés de baux récemment consenti pour des appartement de même type que celle- ci doit au regard de la surface du logement être fixée à la somme de 555,13 ; que le jugement sera réformé sur le montant de l'indemnité d'occupation. Considérant que Madame Nicole X... qui succombe supportera la charge des dépens; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DOMAINES IDF -MAIL l'intégralité des frais non compris dans les dépens; qu'il sera fait droit à sa demande à hauteur de 300 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par décision CONTRADICTOIRE, en dernier ressort Z... le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Asnières le 7 novembre 2002 Confirme le jugement entrepris, sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation Le réformant de ce chef Et y ajoutant, Condamne Madame Nicole X... à payer à la SCI DOMAINES IDF- MAIL une indemnité mensuelle d'occupation de 555,13 à compter du 4 mai 2002 et jusqu'à complète libération des lieux. Condamne Madame Nicole X... à payer à la SCI DOMAINES IDF- MAIL la somme de 300 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La condamne aux dépens qui seront recouvrés directement par la SCP FIEVET ROCHETTE & LAFON, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha Y..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,