Cour d'appel de Lyon, 18 octobre 2011, 09/07942
Formation: 8ème chambre
Solution: Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée


R. G : 09/ 07942 COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRET DU 18 Octobre 2011 Décision du Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE Au fond du 18 novembre 2009 RG : 06/ 2267 ch no 1 SARL SPIRALE IMMOBILIER C/ Synd. copropriétaire DE L'IMMEUBLE " LES TERRASSES DE LA VALETTE " X... COMPAGNIE D'ASS. SMABTP SA ALLIANZ IARD Y... Z... APPELANTE : SARL SPIRALE IMMOBILIER représentée par ses dirigeants légaux 6, rue du 4 Septembre 42000 SAINT-ETIENNE représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour assistée de Me CHABRIER, avocat au barreau de SAINT ETIENNE INTIMES : LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble " LES TERRASSES DE LA VALETTE " 16 boulevard E. Richard 42400 SAINT CHAMOND représenté par son syndic la société UFFI SAINT CHAMOND 17, place de la Liberté 42400 SAINT CHAMOND représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour assistée de Me Martine MARIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE Monsieur Maurice X... né le 09 Mars 1937 à SAINT ETIENNE (42022)... 42270 SAINT PRIEST EN JAREZ représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assisté de Me Philippe REFFAY, avocat au barreau de L'AIN SA ALLIANZ IARD anciennement dénommée SA AGF IART représentée par ses dirigeants légaux 87 rue de Richelieu 75002 PARIS représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assistée de Me Philippe REFFAY, avocat au barreau de L'AIN Compagnie d'assurances SMABTP représentée par ses dirigeants légaux 10, rue Marmotel 63037 CLERMONT FERRAND CEDEX 1 représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour assistée de Me LARCHER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE Maître Vincent Z... ès qualité de commissaire à l'execution du plan de la SARL FAYARD Père et Fils... 43000 LE PUY EN VELAY représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour assisté de Me LARCHER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE Maître Raphaël Y... ès qualités de représentant des créanciers de la SARL FAYARD Père & Fils... 43620 LE PUY EN VELAY Date de clôture de l'instruction : 09 Mai 2011 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Septembre 2011 Date de mise à disposition : 18 Octobre 2011 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :- Pascal VENCENT, président-Dominique DEFRASNE, conseiller-Catherine ZAGALA, conseiller assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier. A l'audience, Dominique VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. Arrêt réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Entre 2000 et 2003, la SARL SPIRALE IMMOBILIER a fait réaliser un ensemble immobilier à Saint Chamond 16 boulevard Edmond Richard, composé d'un bâtiment de cinq étages à usage d'habitation, d'un bâtiment à usage de garages et de parkings aménagés. A cette construction ont notamment participé :- monsieur X..., architecte, maître d'oeuvre de l'opération,- la société FAYARD Père & Fils, entreprise de maçonnerie, chargée des lots 2 et 20 (maçonnerie-abords). Pendant les opérations de construction, la société SPIRALE IMMOBILIER a vendu les appartements en l'état futur d'achèvement. Une notice descriptive des différentes prestations était annexée aux actes de vente. La copropriété de l'ensemble immobilier dénommée " Les Terrasses de la Valette " a été constituée. La réception des parties communes avec réserves est intervenue le 31 janvier 2003 entre la société SPIRALE IMMOBILIER et les constructeurs concernés. La copropriété non représentée à cette réception et mécontente de certaines prestations a formulé un certain nombre de réserves dans un courrier adressé à monsieur X..., le 15 février 2003, puis fait constater par un huissier de justice divers désordres le 15 avril 2003. Par jugement du 13 juin 2003, le tribunal de commerce du Puy en Velay a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société FAYARD Père & Fils, maître Z... étant désigné en qualité d'administrateur et maître Y... en qualité de mandataire judiciaire. Par un nouveau jugement du 3 décembre 2003, le tribunal de commerce devait par la suite autoriser le plan de cession de l'entreprise FAYARD et désigner maître Z... en qualité de commissaire à l'exécution du plan tandis que la mission de maître Y... devait prendre fin par ordonnance du juge commissaire en date du 4 novembre 2005. Par ordonnance du 30 juin 2004, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint Etienne, saisi à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Terrasses de la Valette ", a ordonné une expertise confiée à monsieur A.... L'expert a déposé son rapport le 21 juin 2005. Le 6 juillet 2006, le syndicat des copropriétaires a fait ensuite assigner au fond la société SPIRALE IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Saint Etienne pour la voir condamner sur le fondement de l'article 1134 du code civil à lui payer : * 22. 468, 04 euros représentant le coût de la reconstruction du mur du fond des garages, * 1. 750, 94 euros pour le coût de remplacement d'arbres morts dans l'environnement de l'immeuble depuis la construction de celui-ci, * 3. 500 euros au titre du coût du déplacement de l'interphone en faisant valoir en regard de ce mur et de cet interphone des non-conformités aux stipulations contractuelles. Les 28 novembre et 7 décembre 2006, la société SPIRALE IMMOBILIER a de son côté appelé en garantie dans la procédure monsieur X... en sa qualité d'architecte, maître Y... et maître Z... en leur qualités respectives de représentants des créanciers et de commissaire à l'exécution du plan de cession de la société FAYARD, la SMABTP en sa qualité d'assureur responsabilité décennale de la société FAYARD. Le 7 novembre 2007, maître Y..., maître Z... et la SMABTP ont appelé en garantie la société AGF IART, aujourd'hui ALLIANZ en qualité d'assureur de l'architecte X.... Par jugement du 18 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Saint Etienne a : - condamné la société SPIRALE IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Terrasses de la Valette " la somme de 22. 468, 04 euros au titre des travaux de mise en conformité contractuelle du mur à l'arrière des garages ainsi que la somme de 1. 500 euros pour le coût de remise en place de l'interphone de l'immeuble, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande concernant l'abatage des arbres morts ou endommagés, - déclaré irrecevable la demande en garantie formée par la société SPIRALE IMMOBILIER à l'encontre de l'architecte, de l'entreprise de maçonnerie et de la SMABTP, - débouté monsieur X... et la compagnie AGF de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts, - condamné la société SPIRALE IMMOBILIER aux entiers dépens, y compris les frais de référé et les honoraires d'expertise -condamné la société SPIRALE IMMOBILIER au paiement de la somme de 3. 500 euros au syndicat des copropriétaires et celle de 1. 000 euros, à monsieur X..., à la compagnie AGF IART, à la SMABTP, à maître Z... ès qualités, chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société SPIRALE IMMOBILIER a interjeté appel du jugement le 17 décembre 2009. L'appelante demande à la cour : - de réformer le jugement sur les condamnations prononcées à son encontre et subsidiairement sur le rejet de son appel en garantie, - de condamner solidairement monsieur X... et son assureur AGF IART, l'entreprise FAYARD et son assureur SMABTP à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, - de condamner les mêmes au paiement de 5. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle fait d'abord valoir que le syndicat des copropriétaires n'a formulé aucune réserve concernant le mur et l'interphone dans le procès-verbal de réception et que son action en garantie à son encontre est prescrite en application de l'article 1642-1 du code civil. Elle conteste par ailleurs sa responsabilité. Sur le mur, elle indique que l'expert judiciaire n'a pas relevé de désordre mais seulement des fissures filiformes sans caractère de gravité, que même si elle a conservé la base saine de ce mur, le gros oeuvre est bien constitué en béton armé conformément à la notice descriptive, qu'en tout cas, elle n'a pas réalisé elle-même les travaux, que la dépense mise à sa charge par le tribunal est disproportionnée et qu'on tente de lui faire réparer d'autres murs. Sur l'interphone, elle indique qu'il a été installé pour l'ouverture de la porte du rez-de-chaussée conformément à sa notice descriptive, que son emplacement au niveau du portillon d'entrée en façade sur rue au lieu de la porte principale donnant accès au hall d'entrée résulte d'une demande des copropriétaires eux-mêmes et qu'en tout hypothèse cette différence d'emplacement n'est pas préjudiciable. Subsidiairement elle entend rechercher la responsabilité et la garantie des intervenants à la construction sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, ce au titre des dommages dits " intermédiaires ". Elle fait valoir à cet égard que monsieur X... qui avait une mission complète de maîtrise d'oeuvre devait veiller au respect par les entreprises de la notice descriptive et des règles de l'art tandis que la société FAYARD avait l'obligation spécifique de respecter ces règles de l'art. Monsieur X... et la compagnie ALLIANZ demandent de leur côté à la cour :- de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des prétentions de la société SPIRALE IMMOBILIER,- de le réformer en ce qu'il a rejeté leur propre demande en paiement de dommages-intérêts,- à titre subsidiaire, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre et de déclarer irrecevable leur appel en cause en l'absence de fondement juridique,- reconventionnellement, de condamner la société SPIRALE IMMOBILIER à payer à chacun d'eux la somme de 3. 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 3. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Ils soulèvent d'abord l'irrecevabilité de la demande en garantie de la société SPIRALE IMMOBILIER au motif que celle-ci n'indique pas dans ses écritures de première instance le fondement juridique de sa demande. Sur le fond, ils font valoir qu'il n'est pas rapporté la preuve des manquements de l'architecte dans l'accomplissement de sa mission et celle d'un lien de causalité entre un éventuel non-respect des règles de l'art concernant le mur et la non-conformité de ce mur. Ils ajoutent que les descriptifs annexés aux actes de vente ne sont pas opposables à l'architecte. S'agissant de l'interphone, ils font valoir que le syndicat des copropriétaires ne peut s'en prendre qu'à lui-même s'il n'a pas signalé l'anomalie de son emplacement lors de la réception. Enfin, ils soutiennent que la compagnie ALLIANZ ne garantit pas les conséquences de la responsabilité contractuelle de son assuré. Maître Z... ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la société FAYARD et la SMABTP assureur de cette société demandent à la cour :- de juger irrecevables l'action et les prétentions du syndicat des copropriétaires et celle de la société SPIRALE IMMOBILIER à leur encontre,- à tout le moins le les mettre hors de cause,- à titre subsidiaire, de condamner monsieur X... et son assureur la compagnie ALLIANZ à les garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux,- en tout état de cause, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société SPIRALE IMMOBILIER, monsieur X... et son assureur ou ceux d'entre eux qui mieux le devra aux dépens ainsi qu'au paiement à chacun d'eux de la somme de 3. 000 euros HT en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir que la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble " Les Terrasses de la Valette " donnant pouvoir au syndic d'agir en justice et irrégulière comme étant trop générale et ne saurait en tout hypothèse les concerner puisqu'elle ne vise pas les non-conformités en litige. Ils soutiennent que maître Y... doit être mis hors de cause puisque sa mission a cessé le 4 novembre 2005 et que la société FAYARD Père & Fils n'est pas dans la procédure. Ils font valoir également que la société SPIRALE IMMOBILIER est dépourvue de qualité à agir, n'étant plus propriétaire de l'immeuble et qu'elle est au surplus forclose, n'ayant pas déclaré sa créance à la procédure collective de la société FAYARD. Sur le fond, ils indiquent qu'il n'est pas prouvé que le mur du fond du garage n'ait pas été exécuté conformément aux règles de l'art et au marché, que l'expert judiciaire ne préconise pas la construction d'un nouveau mur et n'envisage pas une dépense aussi importante que celle retenue par le tribunal sur la base d'un devis qui vise au demeurant plusieurs murs et que par ailleurs, les murs d'enceinte de la copropriété sont vétustes si bien que les désordres ne sauraient être imputés à la société SPIRALE IMMOBILIER. Ils indiquent aussi que l'interphone ne concerne pas l'entreprise FAYARD mais l'entreprise MICHEL et que la non-conformité prétendue était apparente à la réception. Sur la garantie des assureurs, ils font valoir que la police décennale souscrite par la société FAYARD auprès de la SMABTP n'a pas vocation à couvrir les non-conformités contractuelles alors que la police responsabilité civile souscrite par monsieur X... auprès de la compagnie ALLIANZ est bien mobilisable compte tenu des fautes commises par l'architecte dans l'exécution de sa mission de maîtrise d'oeuvre. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Terrasses de la Valette " sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation de la société SPIRALE IMMOBILIER aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait remarquer que toute référence à la réception des parties communes et aux réserves qui auraient pu être formulées à cette occasion est inopérante puisqu'il n'a pas participé à cette réception. Il fait valoir qu'il est formellement établi que la structure du mur du fond des garages n'est pas conforme à la notice descriptive de sorte que la société SPIRALE IMMOBILIER doit aujourd'hui supporter les travaux nécessaires pour rendre ce mur conforme au contrat sans pouvoir discuter l'existence ou non d'un préjudice. Il affirme qu'il n'a jamais demandé le déplacement de l'interphone comme le soutient la société SPIRALE IMMOBILIER et que son emplacement actuel non conforme à la notice descriptive est également incommode. MOTIFS DE LA DÉCISION Attendu tout d'abord que la décision du premier juge ayant rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement du coût de l'abatage des arbres endommagés n'est pas remis en cause devant la cour et doit en conséquence être confirmée ; Attendu que maître Y..., mandataire judiciaire dont la mission a cessé par ordonnance du juge commissaire en date du 4 novembre 2005 ne peut qu'être mis hors de cause ; Attendu que le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Saint Etienne, par ordonnance du 4 juin 2009, a rejeté l'exception de procédure tirée du défaut d'habilitation du syndic, alors soulevée par la société SPIRALE IMMOBILIER, monsieur X... et la SMABTP ; Que ce moyen évoqué encore aujourd'hui devant la cour par maître Z... ès qualités et la SMABTP ; en regard de l'irrégularité prétendue du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires ne saurait prospérer ; I-Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Terrasses de la Valette " 1/ Sur la recevabilité Attendu que la société SPIRALE IMMOBILIER fait valoir les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil selon lesquelles l'action contre le vendeur à raison des vices de construction ou des défauts de conformité apparents doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date du plus tardif des événements suivants : la réception, des travaux avec ou sans réserves, ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; Que cependant, en l'espèce, l'action du syndicat des copropriétaires " Les Terrasses de la Valette " est motivée non par des vices de construction ou défauts de conformité aux règles de l'art mais par des non-conformités du mur et de l'interphone avec les prévisions contractuelles ; Que ces non-conformités au contrat ne sont pas soumises au délai de prescription de l'article 1648 du code civil mais à la prescription de droit commun ; Qu'en conséquence, l'action du syndicat des copropriétaires est recevable sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; 2/ Sur le fond Attendu que la notice descriptive des travaux qui est un document contractuel de la vente précise en son article I-10 intitulé " Gros oeuvre-garage " que les murs périphériques et murs de refend doivent être réalisés en béton armé ou en aggloméré de béton ; Qu'il résulte du rapport de l'expert A... que le mur arrière du garage de l'immeuble est constitué pour sa plus large hauteur par le mur d'origine formant clôture avec la propriété voisine où l'appareillage de pierres liées au mortier a été conservé pour l'essentiel après arasement et qu'il a été surmonté sur une hauteur d'environ un mètre d'un parapet en béton armé en aggloméré de béton supportant à l'avant le relevé d'étanchéité de la clôture-terrasse des garages ; Que peu importe les raisons qui ont conduit le vendeur ou les constructeurs à cet ajustement et que l'expert n'ait pas relevé de vices de construction mais seulement des fissures filiformes sans caractère de gravité, il n'en demeure pas moins que la construction de ce mur n'est pas conforme aux prévisions contractuelles ; Que la responsabilité que la société SPIRALE IMMOBILIER apparaît engagée du fait de ce manquement à son obligation de délivrance et que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Terrasses de la Valette " est en droit d'exiger la mise en conformité du mur en cause avec les prescriptions de la notice descriptive ; Attendu qu'il ressort des explications fournies à la cour et du devis de l'entreprise BATTISTI produit par le syndicat que cette mise en conformité nécessite l'édification d'un nouveau mur en béton armé en doublage du mur de pierres existant avec des fouilles en tranchée et des fondations en béton afin d'éviter la destruction du mur d'origine et que le coût de ces travaux est estimé à 22. 468 euros TTC ; Que contrairement aux dires de l'appelante et des constructeurs, il ne s'agit pas d'un autre mur que le mur du fond du garage et que ceux-ci se contentent d'alléguer un coût excessif sans formuler la moindre contre-proposition ; Qu'en conséquence, la cour, à l'instar du tribunal de grande instance, estime devoir retenir la somme de 22. 468 euros TTC au titre des travaux de remise en conformité et les mettre à la charge de la société SPIRALE IMMOBILIER en application des articles 1604 et 1147 du code civil ; Attendu qu'au paragraphe 14 intitulé " Electricité ", la notice descriptive prévoit l'installation d'un interphone avec écran vidéo pour ouverture de la porte au rez-de-chaussée ; Qu'il est permis d'affirmer au vu de cette formulation que la commune intention des parties était d'assurer une communication audiovisuelle entre les occupants de l'appartement et les visiteurs se présentant à l'entrée de l'immeuble, au rez-de-chaussée de celui-ci ; Que l'expert judiciaire a constaté que l'interphone avait été reporté à une porte d'entrée sur rue en retrait de plusieurs mètres par rapport à la porte principale, ce qui constitue aussi une non-conformité aux spécifications contractuelles ; Que la société SPIRALE IMMOBILIER ne justifie pas d'un accord écrit postérieurement à la vente portant sur la modification de l'emplacement de cet interphone et que ses allégations sur ce point sont au demeurant démenties par un courrier d'une quinzaine de copropriétaires en date du 15 février 2003 réclamant une installation de l'interphone au niveau du hall d'entrée comme prévu dans l'acte de vente ; Que la société SPIRALE IMMOBILIER qui a également méconnu son obligation de délivrance à cet égard peut être tenue de supporter le coût du déplacement de l'interphone à l'endroit initialement convenu, lequel peut être évalué, comme les premiers juges, à la somme de 1. 500 euros ; II-Sur les demandes en garantie 1/ Sur la demande formée à l'encontre de la société FAYARD et de son assureur, la SMABTP Attendu qu'il résulte des dispositions des articles L 622-24 et L 622-26 du code du commerce qu'à compter de la publication du jugement d'ouverture de la procédure collective, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement, à l'exception des salariés, doivent adresser la déclaration de leur créance au mandataire judiciaire dans le délai de deux mois et qu'à défaut de déclaration dans ce délai les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et dividendes à moins que le juge commissaire ne les relève de leur forclusion ; Attendu qu'il n'est pas contesté en espèce que la société SPIRALE IMMOBILIER n'a pas déclaré sa créance au passif du redressement judiciaire de la société FAYARD de sorte que sa demande en garantie formée en l'encontre de cette société ne peut qu'être déclarée irrecevable ; Attendu que par voie de conséquence, la demande également formée par la société SPIRALE IMMOBILIER à l'encontre de la SMABTP en qualité d'assureur de la société FAYARD doit également être déclarée irrecevable sans qu'il soit besoin d'examiner les autres fins de non-recevoir opposées par ces deux parties au promoteur ; 2/ Sur la demande formée à l'encontre de monsieur X... et la compagnie ALLIANZ son assureur Attendu qu'il sera noté au préalable que dans leurs écritures devant la cour, monsieur X... et son assureur concluent à l'irrecevabilité et subsidiairement au mal fondé des demandes formées à leur encontre par le syndicat des copropriétaires alors que seule la société SPIRALE IMMOBILIER sollicite leur condamnation au paiement par voie de son action en garantie ; Attendu que l'article 15 du code de procédure civile qui fait obligation aux parties de se faire connaître mutuellement et en temps utile les moyens de droit et de fait sur lesquels elles fondent leurs demande n'est pas sanctionné par l'irrecevabilité de cette demande et qu'en tout cas la société SPIRALE IMMOBILIER précise bien dans ses écritures qu'elle entend rechercher la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l'article 1147 du code civil ; Attendu que la notice descriptive des travaux comporte en première page sous le nom de l'immeuble le logo et le nom de monsieur X... ; que ce dernier, chargé d'une mission de maîtrise d'oeuvre complète et qui a participé à la conception des travaux ne peut sérieusement prétendre que la notice descriptive ne lui est pas opposable ; Que la mission de monsieur X... comportait également la surveillance des entreprises en charge du chantier de construction et qu'il devait notamment veiller au respect par les entreprises des prescriptions contractuelles ; Que les deux types de non-conformité constatées révèlent qu'il a manqué à ses obligations en n'effectuant pas correctement le contrôle des entreprises ; Que son explication concernant la vétusté prétendue du mur ne peut être retenue, ni l'argument sur l'absence de réserves à la réception, argument inopérant compte tenu de la nature des responsabilités en cause ; Attendu en conséquence que monsieur X... devra garantir la société SPIRALE IMMOBILIER de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires ; Attendu que l'article 5- g de la police d'assurance responsabilité professionnelle des architectes souscrite par monsieur X... initialement auprès de la PRESERVATRICE FONCIERE exclut expressément de la garantie les conséquences de la responsabilité encourue par l'assuré pour inexécution d'obligations résultant de stipulations contractuelles ; Que la compagnie ALLIANZ, anciennement dénommée AGF IART et venant aux droits de la PRESERVATRICE doit en conséquence être mise hors de cause ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement de dommages-intérêts formée par monsieur X... et par son assureur ; III-Sur les dépens et les frais irrépétibles Attendu que les entiers dépens, y compris les frais d'expertise, seront mis à la charge de la société SPIRALE IMMOBILIER ; Que les dispositions du jugement concernant les frais irrépétibles mis à sa charge seront confirmées mais qu'il y a lieu de les réformer en ce qui concerne monsieur X... et son assureur ; Que la société SPIRALE IMMOBILIER devra régler en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Terrasses de la Valettes " la somme de 3. 000 euros,- à maître Z... ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la société FAYARD Père & Fils, la somme de 1. 000 euros,- à la SMABTP, la somme de 1. 000 euros ; Que toutefois monsieur X... devra garantir la société SPIRALE IMMOBILIER à l'intégralité des dépens mis à sa charge et de l'intégralité des frais irrépétibles alloués au profit du syndicat des copropriétaires ; Qu'il n'y a pas lieu en cause d'appel de faire application des dispositions de l'article 700 au profit de la société ALLIANZ ; PAR CES MOTIFS Dit l'appel recevable, Confirme le jugement querellé sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables la demande en garantie formée par la SARL SPIRALE IMMOBILIER à l'encontre de monsieur Maurice X... et de son assureur, la compagnie AGF IART et en ce qu'il a alloué à ces derniers une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne monsieur Maurice X... à relever et garantir la SARL SPIRALE IMMOBILIER de toutes les condamnations en principal et intérêts prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Terrasses de la Valette ", Met hors de cause la compagnie ALLIANZ SA anciennement dénommée AGF IART en sa qualité d'assureur de monsieur Maurice X..., Y ajoutant, Met hors de cause maître Y..., ès qualités, Condamne la SARL SPIRALE IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Terrasses de la Valette ", la somme de 3. 000 euros, à maître Z... ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de cession de la SARL FAYARD Père & Fils la somme de 1. 000 euros, et à la SMABTP la somme de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de monsieur X... et de la compagnie ALLIANZ SA, Condamne la SARL SPIRALE IMMOBILIER aux dépens d'appel, Condamne monsieur Maurice X... à relever et garantir la SARL SPIRALE IMMOBILIER à hauteur des dépens de première instance et d'appel y compris les frais de référé et d'expertise, Condamne monsieur Maurice X... à relever et garantir la SARL SPIRALE IMMOBILIER à hauteur des indemnités de l'article 700 du code de procédure civile allouées en première instance et en appel au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Terrasses de la Valette ", Accorde aux avoués de la cause les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le président.