Cour d'appel de Versailles, du 14 novembre 1997, 1995-4268

Sommaire: PREUVE (règles générales) - Moyen de preuve - Etat des lieux contradictoire - Force probante - / Un état des lieux établi par un huissier de justice fait foi des constatations qu'il consigne jusqu'à preuve contraire. L'établissement de cet acte de manière non contradictoire est indifférent à son opposabilité, dès lors que, régulièrement versé aux débats, chacune des parties en a eu connaissance et a été en mesure de le discuter contradictoirement

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 1986, Monsieur et Madame X... ont donné à bail aux époux Y... un pavillon d'habitation, situé 3, rue Pasteur à MAGNY. Le 23 avril 1992, les époux X... ont notifié aux époux Y... un congé pour le 31 octobre 1992, aux fins de reprise pour habiter. Les locataires ont quitté les lieux le 15 avril 1993 après un jugement d'expulsion en date du 2 février 1993. Par acte d'huissier en date du 14 février 1994, Monsieur et Madame Z... ont assigné Monsieur et Madame X..., devant le Tribunal d'Instance de CHARTRES aux fins d'obtenir la restitution de leur dépôt de garantie d'un montant de 3.000 francs, leur condamnation au paiement d'une somme de 10.000 francs à titre de dommages-intérêts et de 4.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire du 19 juillet 1994, le Tribunal d'Instance de CHARTRES a : - déclaré les époux X... fondés à ne pas restituer le dépôt de garantie, les époux Y... ayant manqué à leurs obligations locatives, - condamné Monsieur et Madame Y... à payer aux époux X... la somme de 8.638,77 francs au titre des différents travaux devant être effectués suite aux négligences des preneurs, - débouté les époux Y... de leur demande de dommages et intérêts et les époux X... du surplus de leurs demandes, - laissé les dépens à la charge des demandeurs. * Les époux Y..., appelants, font valoir à l'appui de leurs prétentions que : - l'état des lieux fourni par les époux Y... ne peut leur être opposable pour le paiement des réparations locatives, celui-ci n'ayant pas été établi contradictoirement, - les époux X... ne rapportent pas la preuve que les dégradations commises leur sont imputables, - la reprise du logement par les propriétaires est "abusive et frauduleuse", Par conséquent, ils prient la Cour de : - déclarer recevable et fondé leur appel, Y faisant droit, infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, - condamner les époux X... à leur restituer le dépôt de garantie et au paiement de la somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts, - les condamner aux entiers dépens. * Les époux X..., intimés, soutiennent que : - la non-restitution du dépôt de garantie est justifiée par les dégradations commises par les preneurs, - le congé adressé aux époux Y... n'est pas frauduleux, Par conséquent, ils demandent à la Cour de : - débouter les appelants de toutes leurs demandes, - confirmer la décision entreprise, - condamner les appelants au paiement de la somme de 15.000 francs pour procédure abusive ainsi qu'à celle de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître BINOCHE, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 juin 1997 et l'affaire plaidée pour les époux X... à l'audience du 16 octobre 1997. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant, en ce qui concerne la restitution de leur dépôt de garantie réclamée par les époux Y..., que ce dépôt a, pour but, aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce, de garantir l'exécution de leurs obligations locatives par les locataires ; que les appelants contestent principalement la valeur de l'état des lieux établi par huissier, le 3 juin 1993, dont ils disent, à tort, qu'il leur serait "inopposable", au seul motif qu'il n'aurait pas été fait en leur présence ; qu'il demeure que ce document, même dressé hors leur présence, a été versé aux débats et soumis à la libre discussion contradictoire, les locataires ayant été ainsi mis en mesure d'en avoir connaissance et de le discuter ; que ni devant le premier juge, ni devant la Cour, les époux Y... ne contestent sérieusement la force probante certaine de deux constats (dont celui du 15 avril 1993 qui, lui, a été établi en leur présence, que viennent corroborer les attestations de trois tiers, fournies par les époux X..., exactement analysées par le tribunal et que les appelants ne discutent d'ailleurs pas ; Considérant qu'il résulte de ces éléments de preuve que, notamment, les dépendances contenaient de vieux objets de nature diverse, que le jardin n'était pas entretenu, que certaines portes avaient disparu ou étaient détériorées, et enfin que la fosse sceptique était pleine et encombrée ; Considérant que la présence de vieux objets divers et le défaut d'entretien de la fosse sceptique et du jardin constituent des défauts d'entretien courant (au sens de l'article 7-d) de la loi du 6 juillet 1989) qui incombaient aux locataires ; que la disparition ou les dégradations de portes représentent des dégradations et pertes (au sens de l'article 7-C) de ladite loi) dont les époux Y... doivent répondre puisqu'il est constant qu'ils n'allèguent et ne démontrent aucun cas de force majeure, ni de faute des bailleurs, ni de fait de tiers ; Mais considérant que les époux X... ne versent pas aux débats les justificatifs des dépenses qu'ils auraient personnellement exposées et qui seraient, selon eux, de : 1.835,99 francs de frais de débouchage de la fosse sceptique, - "forfait" de 4.800 francs de frais de réparation et pose de portes ; Considérant qu'ils se bornent à produire à ce sujet, un décompte arrêté au 14 avril 1993 et établi par leur mandataire "FONCIA-BRETTE" ; que de plus, ils ne précisent pas si ces locaux ont été reloués depuis avril 1993, ni dans quel état ils l'auraient été, puisqu'ils ne versent pas de nouveau contrat de location, ni un nouvel état des lieux à l'entrée des nouveaux locataires ; que leur demande n'est d'ailleurs pas expressément chiffrée dans leurs conclusions en appel et qu'à défaut de justificatifs de leurs dépenses, ils ne sont donc pas fondés à retenir le dépôt de garantie fourni par les époux Y... ; que leur demande de ce chef est rejetée et que le jugement est infirmé sur ce point ; que les époux X... sont, par conséquent, condamnés à restituer l'intégralité de ce dépôt de garantie de 3.000 francs ; II/ Considérant, en ce qui concerne le congé pour occuper personnellement, donné par les bailleurs aux époux Y..., le 23 avril 1992 pour le 31 octobre 1992, qu'il est constant que cet acte n'indique pas l'adresse du (ou des) bénéficiaires de la reprise, étant simplement indiqué que ce congé était donné par FONCIA-BRETTE, "mandataire de Monsieur et Madame X...", sans autre indication ; qu'en supposant que ces "Monsieur et Madame X..." soient bien les bailleurs, il sera alors constaté qu'il n'est pas contestable qu'à cette époque du congé, Monsieur et Madame A... et Jeanne-Hélène X..., les bailleurs, étaient domiciliés en CORSE, à MEZZAVIA (20167), "café de l'Europe", ce qui était déjà leur adresse en 1986 et qui est toujours leur adresse actuelle ; Considérant que le défaut d'indication de l'identité complète et précise des prétendus bénéficiaires de la reprise et l'absence d'indication de leur adresse, entraînent la nullité de ce congé, et ce, en vertu des dispositions de l'article 15-I alinéa 1° de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 ; que l'absence de ces mentions a, en effet, causé aux époux Y..., non complètement renseignés, un grief certain et direct (article 114 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile) ; que la Cour prononce donc a nullité de ce congé ; Considérant que cet acte nul a cependant obligé les époux Y... à quitter les lieux et leur a ainsi causé un préjudice certain et direct en réparation duquel les époux X... sont condamnés à leur payer 5.000 francs de dommages et intérêts ; III/ Considérant que, compte tenu de l'équité, les époux X... qui succombent en leurs moyens et demandes sont condamnés à payer 5.000 francs aux appelants, en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'eux-mêmes sont déboutés de leur propre demande fondée sur ce même article ; Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que les époux Y... sont fondés en leur appel et que les intimés ne peuvent donc leur reprocher une "procédure abusive" ; qu'ils sont, par conséquent, déboutés de leur demande en paiement de 15.000 francs de dommages et intérêts de ce chef ; PAR CES MOTIFS, La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : . Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau : . Déboute les époux X... des fins de toutes leurs demandes ; les condamne à restituer aux époux Y... l'intégralité de leur dépôt de garantie de 3.000 francs ; . Prononce la nullité du congé pour reprendre, donné le 23 avril 1992 ; . Condamne les époux X... à payer aux époux Y... 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) de dommages et intérêts ; . Les condamne à payer aux appelants la somme de 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; . Condamne les époux X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués, LEFEVRE ET TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, Sylvie RENOULT Alban CHAIX