Cour d'appel de Versailles, du 23 mars 2001, 1999-5881

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé donné au bailleur - Préavis - Délai de trois mois - Réduction - Domaine d'application Si l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis est de 3 mois lorsque le congé émane du locataire, les parties peuvent convenir, par une clause du bail, de réduire ce délai à 1 mois quand une raison familiale grave le justifie et, peut être considéré comme tel, un divorce. Celui-ci constitue, en effet, un événement ayant des conséquences tant morales que financières

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 1986, la Société d'HLM LA SABLIÈRE a consenti a bail à Madame X..., alors épouse Y..., un logement sis à Cergy, 27 Chemin de la Surprise. Madame X... a quitté les lieux le 31 octobre 1994, sans pouvoir établir d'état des lieux contradictoire. La Société d'HLM LA SABLIÈRE a alors établi un décompte de résiliation, duquel il résulte que Madame X... reste redevable de la somme de 52.479,04 francs, comprenant les réparations locatives. Les mises en demeure de payer étant restées infructueuses, la Société d'HLM LA SABLIÈRE a fait assigner Madame X..., épouse Y..., devant le tribunal d'instance de PONTOISE, par acte en date du 9 juillet 1997, afin de la voir condamner à lui payer la somme de 52.479,04 francs avec intérêts au taux légal, celle de 3.000 francs à titre de dommages et intérêts et celle de 3.500 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Madame X... s'est opposée aux demandes de la Société d'HLM LA SABLIÈRE, en soutenant que les états des lieux de sortie ont été établis non contradictoirement, contrairement à ses demandes; que ces états des lieux concernaient manifestement d'autres appartements que le sien; qu'elle contestait donc formellement le contenu de ces états des lieux; que la procédure entamée par la Société d'HLM LA SABLIÈRE caractérisait sa mauvaise foi, qui lui avait causé un préjudice; qu'elle en demandait la réparation, à hauteur de 10.000 francs. La Société d'HLM LA SABLIÈRE a répondu que Madame X... avait notifié son congé par courrier recommandé seulement le 25 octobre 1994 et non le 30 septembre 1994, date à laquelle elle était simplement passée à l'agence pour avertir de son départ, tout en précisant que son mari se maintenait dans les lieux loués; que dès lors, le préavis n'avait commencé à courir qu'à compter de cette lettre recommandée ; que la durée du préavis avait été fixée à deux mois, le divorce n'entrant pas dans la catégorie des raisons familiales graves pouvant justifier une réduction du délai du préavis à un mois ; que les constats d'état des lieux avaient été établis après son départ précoce ; que ces constats, qui faisaient état d'un délabrement important du logement, étaient donc valables et sérieux ; que Madame X... faisait preuve d'une mauvaise foi caractérisée. Madame X... a contesté les allégations de son ancien bailleur concernant le point de départ du congé, l'état de délabrement imputé à son encontre, et la véracité des états des lieux dressés. Par jugement contradictoire en date du 26 janvier 1999, le tribunal d'instance de PONTOISE a rendu la décision suivante : - condamne Madame Charlotte Z... à payer à la Société D'HLM LA SABLIERE la somme de 5.973,25 francs avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance, - déboute la Société D'HLM LA SABLIERE de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déboute Madame Z... de ses demandes reconventionnelles formulées tant à titre de dommages-intérêts qu'au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déboute Madame Z... de ses demandes reconventionnelles formulées tant à titre de dommages-intérêts qu'au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamne Madame Z... aux dépens. Le 15 mai 1999, la Société d'HLM LA SABLIÈRE a introduit une requête aux fins de rectification d'erreur matérielle. Par jugement contradictoire en date du 8 juin 1999, le tribunal d'instance de PONTOISE a alors rendu la décision suivante, en application des dispositions de l'article 462 du nouveau Code de procédure civile : - dit que le corps du jugement paragraphe 7, paragraphes 11 et 12 est ainsi rectifié : "Attendu ainsi que le compte de Madame Y... s'établit de façon suivante : - réparations locatives : 18.000 francs, - compte loyer arrêté à fin novembre 1994 : 5.788,68 francs, - solde : 23.788,68 francs, A déduire 2.766 francs, Attendu ainsi qu'il y a lieu de condamner Madame Y... à payer à la Société d'HLM LA SABLIERE la somme de 21.022,68 francs à titre de décompte de résiliation avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance, - dit que le dispositif est ainsi modifié en son paragraphe 2 : - condamne Madame Charlotte Z... à payer à la Société D'HLM LA SABLIERE la somme de 21.022,68 francs (3.204,92 euros) avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance, Toutes autres dispositions demeurant inchangées, - ordonne que la présente décision rectificative soit mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement, - laisse les dépens à la charge du Trésor Public. Par déclaration en date du 6 juillet 1999, Madame X... a relevé appel de ces deux décisions. Madame X... soutient que le paiement du loyer du mois de novembre 1994 est injustifié en raison de la notification du congé en date du 30 septembre 1994 et de la durée du préavis, réduite à un mois pour raison familiale, en l'occurrence, son divorce ; que la Société d'HLM LA SABLIÈRE veut mettre à sa charge la remise à neuf d'un appartement, alors que les états des lieux apportés sont contestables, car elle n'y a pas été conviée et il semble qu'ils ne concernent pas le logement litigieux ; que le contenu de ces états des lieux est donc manifestement inexact et ne peut fonder une condamnation à payer des réparations locatives douteuses ; que l'attitude de la Société d'HLM LA SABLIÈRE caractérise sa mauvaise foi ; que celle-ci lui a causé un préjudice à réparer. Par conséquent, elle prie la Cour de : - déclarer Madame X... épouse A... divorcée Y... recevable et bien fondée en son appel, Et y faisant droit, - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, En conséquence, - débouter la société D'HLM LA SABLIERE à verser à Madame A... la somme de 10.000 francs à titre de dommages-intérêts, - condamner la SA D'HLM LA SABLIERE à verser à Madame A... la somme de 20.000 francs au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la Société d'HLM LA SABLIERE en tous les dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera poursuivi par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La Société d'HLM LA SABLIÈRE fait valoir que le point de départ du préavis doit être fixé au 25 octobre 1994, le formulaire rempli à l'agence, le 30 septembre 1994, par Madame X... indiquant que son époux restait dans les lieux, ne peut en effet être pris en compte ; la durée du congé doit être fixée à 2 mois, car le divorce ne constitue pas une raison familiale grave ; qu'en tout état de cause, Madame X... ne produit aucun justificatif de son divorce ; que Madame X... est donc redevable des mois d'octobre au titre du loyer impayé et de novembre et décembre 1994 au titre du préavis ; que Madame X... est également redevable de la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie ; qu'en effet, celui-ci a été établi valablement par un officier ministériel, contrairement aux dires non justifiés de l'appelante ; que les contestations de l'appelante concernant les états des lieux fournis ne sont pas sérieuses ; qu'il est manifeste que les constats concernent bien l'appartement auparavant occupé par l'appelante ; que l'état de délabrement du logement, loué originairement à l'état neuf, a occasionné des réparations importantes, qui doivent être mises à la charge de l'appelante au titre des réparations locatives ; que la somme prise en considération doit être celle de 43.685,67 francs, intérêts à compter de la sommation de payer délivrée le 9 août 1996 et non l'assignation ; que Madame X... a fait preuve d'une mauvaise foi caractérisée, justifiant l'octroi de dommages et intérêts. Par conséquent, elle prie la Cour de : - déclarer recevable et mal fondée Madame Y... en son appel, - débouter Madame Y... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - dire recevable et bien fondé la société D'HLM LA SABLIERE en son appel incident, - infirmer partiellement la décision entreprise, - condamner Madame Y... à payer à la société D'HLM LA SABLIERE la somme de 52.479,04 francs outre intérêts à compter du 9 août 1996, - condamner Madame Y... à payer à la société D'HLM LA SABLIERE la somme de 3.000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - co damner Madame Y... à payer à la société D'HLM LA SABLIERE la somme de 10.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Madame Y... aux dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise concernant ceux d'appel au profit de la SCP GAS conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 8 février 2001 et l'affaire plaidée à l'audience du 13 février 2001. SUR CE, LA COUR, Sur le point de départ du congé, Considérant que Madame Charlotte X... fait grief au jugement d'avoir fixé le point de départ du congé au 25 octobre 1994 et non le 30 septembre 1994 ; Mais considérant que Madame Charlotte X... a elle-même avisé la Société d'HLM LA SABLIERE que son futur ex-époux resterait dans les lieux jusqu'au 25 octobre 1994 ; qu'il n'est pas contesté que c'est ce qui s'est produit ; que Madame Charlotte X... et son époux même divorcés maintenant restaient solidairement tenus des loyers pour ce logement qu'ils ont occupés ensemble et dont le bail leur était réputé commun même si Madame Charlotte X... a été la seule à le contracter ; que, dans ces conditions, le premier juge a justement fixé le point de départ du congé au 25 octobre1994, date de départ avéré des occupants de l'appartement ; Sur la durée du congé, Considérant que la Société d'HLM LA SABLIERE conteste la réduction du congé à un mois en raison du divorce des locataires ; Considérant que le premier juge a fort justement dit qu'un divorce est un événement qui modifie l'équilibre budgétaire du couple dont on ne peut ignorer les conséquences tant morales que financières et qui constitue donc une raison familiale grave requise par l'article 6-3 du bail pour réduire le préavis à un mois ; que la Société d'HLM LA SABLIERE se borne à offrir de porter le délai à deux mois ; que cette offre ne peut être prise en compte ; qu'il y a lieu sur ce point de confirmer la décision du premier juge conformément au contrat liant les parties ; Sur les frais d'état des lieux de sortie, Considérant que la Société d'HLM LA SABLIERE conteste le jugement en ce qu'il a dit que les frais de l'état des lieux de sortie établi par huissier devaient rester intégralement à sa charge ; Mais considérant que la Société d'HLM LA SABLIERE ne rapporte pas la preuve que l'huissier ait au moins tenté de prévenir Madame Charlotte X... comme lui en fait obligation l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'elle se borne à énoncer qu'elle a préféré recourir à un constat d'huissier compte tenu du départ des lieux de Madame Charlotte X... ; que cet argument est sans portée alors qu'il n'est pas contesté que la Société d'HLM LA SABLIERE connaissait la nouvelle adresse de Madame Charlotte X... ; Considérant que, dans ces conditions, le premier juge a justement dit que la Société d'HLM LA SABLIERE devrait supporter l'intégralité du coût du constat ; Sur les réparations locatives, Considérant que Madame Charlotte X... soutient que le constat d'état des lieux à son départ ne concernerait pas l'appartement qu'elle occupait ; Mais considérant que si une confusion est intervenue sur ce point, elle a été rapidement redressée et que le constat actuellement au dossier est bien celui concernant le logement de Madame Charlotte X... ; que les protestations de cette dernière sur ce point n'apparaissent pas empreintes d'une parfaite bonne foi ; que les plans de l'appartement versés aux débats permettent de contrôler que le constat s'il a pu ne pas respecter la terminologie propre à Madame Charlotte X... parle cependant de rangements et qu'en cette matière la vision que peut avoir une personne d'un appartement vide de tous meubles ou occupants peut différer de celle d'un occupant habituel des lieux ; que les attestations fournies par Madame Charlotte X... sur ce point n'apparaissent pas convaincantes au regard des constatations de l'huissier qui font foi jusqu'à inscription de faux ; Considérant qu'il n'est pas contestable que Madame Charlotte X... a reçu l'appartement à l'état de neuf lors de son entrée dans les lieux ; que si certains travaux de finition restaient à faire, l'état des lieux de sortie établit une situation de dégradation très au-delà de ce qui pourrait résulter de l'usure normale liée à une occupation paisible, soigneuse et raisonnable ; Considérant que, cependant, la prise d'un appartement à l'état de neuf ne justifie pas qu'il soit rendu en cet état après une occupation de huit années ; que les pièces versées en appel par la Société d'HLM LA SABLIERE ne permettent pas de considérer que le premier juge aurait fait une appréciation erronée des éléments qui lui étaient soumis quant aux réparations locatives ; que la décision doit donc être confirmée de ce chef ; Sur les demandes de dommages-intérêts, Considérant que les parties présentent chacune une demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Mais considérant qu'aucune ne définit la faute commise par l'autre à son encontre, ni ne qualifie le préjudice dont elle pourrait prétendre obtenir réparation ; que ces demandes, non justifiées, seront rejetées ; Sur les dépens et les frais irrépétibles, Considérant que Madame Charlotte X... qui succombe en son appel supportera les dépens avec bénéfice de distraction au profit de l'avoué de la Société d'HLM LA SABLIERE ; que cette dernière réclame 10.000 francs pour ses frais irrépétibles ; que l'équité commande de lui allouer 5.000 francs de ce chef ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME le jugement entrepris, tel que rectifié le 8 juin 1999, en toutes ses dispositions ; REJETTE les demandes de dommages-intérêts de Madame Charlotte X..., épouse A..., divorcée Y..., et de la Société d'HLM LA SABLIERE ; CONDAMNE Madame Charlotte X... aux dépens qui pourront être recouvrés directement par la SCP GAS, avoué de la Société d'HLM LA SABLIERE, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; LA CONDAMNE à payer à la Société d'HLM LA SABLIERE la somme de 5.000 francs(CINQ MILLE FRANCS) (soit 762,25 euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le faisant fonction de greffier Le Président, qui a assisté au prononcé, Sophie LANGLOIS Alban CHAIX