Cour d'appel d'Angers, du 9 octobre 2000, 1999/01897

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de vérifier - Vente d'immeuble Commet une faute dans l'exécution de sa mission l'agent immobilier qui, intervenant en qualité de négociateur et de rédacteur d'une promesse synallagmatique de vente assortie d'une condition suspensive, à savoir l'état hypothécaire du bien vendu, ne lève pas avant la signature de cette promesse un état hypothécaire de façon à pouvoir remplir à l'égard de l'ensemble des parties son obligation d'information

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE COMMERCIALE YM/CG ARRET N REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS AFFAIRE N : 99/01897 AFFAIRE : X..., Y..., S.A.R.L. DEHEM TOURISME C/ S.A.R.L. AGORA CENTRE Jugement du T.C. LE MANS du 10 Mai 1999 ARRÊT RENDU LE 09 Octobre 2000 APPELANTS : Monsieur Marcel X... né le 05 Février 1946 à SAINT GANTON xxxxxxx ROUILLON Madame Marie Louise Y... née le 14 Janvier 1947 à ROMILLY SUR SEINE (10100) xxxxxxxxx S.A.R.L. DEHEM TOURISME 2bis rue Marchande 72000 LE MANS représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS (avoués à la Cour) assistés de Me LOYER, avocat au barreau du MANS INTIMEE : S.A.R.L. AGORA CENTRE 6 rue Gambetta 72000 LE MANS représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE (avoués à la Cour) assistée de Me BEAUFILS, avocat au barreau du MANS COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et lors du délibéré : Monsieur LE GUILLANTON, Président de Chambre, Madame Z... et Monsieur MOCAER, conseillers GREFFIER lors des débats et lors du prononcé : Madame A..., agent administratif assermenté faisant fonction de greffier - 2 - DEBATS : A l'audience publique du 11 Septembre 2000 Prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 09 Octobre 2000, date indiquée par le Président à l'issue des débats. ARRET : contradictoire [* Vu les dernières conclusions de Marcel X..., Marie Louis Y... et la SARL DEHEM TOURISME du 31 août 2000, Vu les dernières conclusions de la SARL AGORA Centre du 30 août 2000, Vu l'ordonnance de clôture en date du 4 septembre 2000, *] Les époux LE B... étaient propriétaires d'un local commercial disponible situé 2 bis rue Marchande au MANS. Par acte sous seing privé du 21 août 1995, ils en ont cédé à la SARL DEHEM TOURISME le pas de porte et conclu avec cette société un bail commercial. Par un second acte sous seing privé du 18 juillet 1996, ils l'ont vendu à Daniel X..., gérant de la SARL DEHEM TOURISME et à son épouse Marie Louis Y..., pour une somme de 250.000 F. Ces deux actes ont été rédigés par la SARL AGORA CENTRE, agent immobilier. La réitération du second par acte authentique s'avéra impossible du fait des inscriptions hypothécaires grevant l'immeuble pour un montant de l'ordre de 1.800.000 F. En accord avec le créancier, la vente fut conclue le 29 juillet 1997 pour une somme de 350.000 F, et la mainlevée des inscriptions hypothécaires fut effectuée. Les époux X... et la Société DEHEM TOURISME ont saisi le 10 novembre 1997 le tribunal de commerce du MANS d'une action en responsabilité à l'encontre de la SARL AGORA, demandant sa condamnation à lui payer la somme de 250.000 F à titre de dommages et intérêts et 20.000 F à celui de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. - 3 - Le jugement déféré les a déboutés et condamnés à payer à la SARL AGORA la somme de 5.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile . Ils en sont appelants et concluent à l'infirmation du jugement déféré et reprennent devant la Cour leurs demandes initiales. La SARL AGORA CENTRE conclut à la confirmation du jugement déféré et demande à la Cour de condamner les appelants à lui payer la somme de 20.000 F à titre de dommages et intérêts et 15.000 F à celui de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS Les appelants reprochent à la SARL AGORA CENTRE d'avoir rédigé des actes inefficaces : le premier n'aurait offert aucune sécurité juridique puisque le bail était, selon eux, susceptible d'être remis en cause par le créancier et le second n'a pu être réitéré faute d'accord de ce même créancier, bénéficiaire d'un droit de suite. Mais il convient tout d'abord de relever que les deux actes constituent des opérations distinctes, étalées dans le temps, conclues entre des personnes différentes et que rien ne permet de considérer qu'ils présentent entre eux un lien de connexité quelconque. Il est significatif de constater à cet égard que le bail commercial ne contient aucune promesse de vente. Dès lors il convient de les examiner séparément : - 1) L'acte du 21 août 1995 L'article 2092-3 alinéa 3 du code civil déclarait inopposable au créancier hypothécaire les baux consentis depuis l'inscription de l'hypothèque. Mais cet alinéa a été abrogé par la loi du 9 juillet 1991 en son article 94 Ainsi et bien que l'hypothèque ait été antérieurement inscrite (1993), le bail commercial conclu le 21 août 1995 au profit de la SARL DEHEM TOURISME est opposable au créancier. Même dans l'hypothèse d'une vente sur saisie immobilière, ce bail, qui avait date certaine pour avoir été enregistré le 14 novembre 1995, comme le démontre le visa en dernière page, se serait imposé à l'acquéreur qui n'aurait pu qu'en respecter les dispositions. C'est donc à tort que la SARL DEHEM TOURISME soutient que ce bail était fragile et susceptible d'être remis en cause par le créancier. - 4 - L'acte litigieux a au contraire joué son plein effet et il ne peut être reproché à la SARL AGORA CENTRE de n'avoir pas recherché si le bien loué était grevé d'hypothèque puisque celle-ci était sans conséquences sur la validité et l'efficacité de l'acte et ne présentait pour le locataire aucun risque particulier. La SARL DEHEM TOURISME ne rapportant pas le preuve d'une faute commise par la SARL AGORA CENTRE dans l'acte où elle était partie, sera déboutée de sa demande et le jugement déféré sera confirmé sur ce point. - 2) L'acte du 18 juillet 1996 Qualifié de "vente", il s'analyse en fait en une promesse synallagmatique de vente puisqu'il détermine les modalités de "réalisation" de la vente par acte authentique, ce qui constitue une formalité indispensable en raison de la nature immobilière de l'objet vendu. Cette promesse est assortie de la condition suspensive suivante : "que l'état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège d'un montant total supérieur au prix de vente convenu ou qui soit de nature à faire échec à l'obtention d'un crédit éventuel". Les époux X... soutiennent, sur le fondement allégué de l'article 1168 du code civil, que l'événement dont dépend la condition n'était ni futur ni incertain et qu'en conséquence la prétendue condition suspensive n'en est pas une, mais seulement "une formule creuse". Mais la définition de la condition suspensive est donnée par l'article 1181 et non l'article 1168 du code civil et elle est la suivante : "L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties". Cette dernière hypothèse est bien celle de l'espèce puisque la condition visait à l'évidence, au moins à titre principal, les inscriptions inscrites avant la rédaction de la promesse. Si les vendeurs avaient nécessairement connaissance des inscriptions hypothé-caires, il n'en allait pas de même des acquéreurs que cette condition suspensive protégeait efficacement. Les époux X... reprochent à la SARL AGORA CENTRE d'avoir ignoré l'état hypothécaire de l'immeuble. L'hypothèque le grevant a été inscrite par la Banque Populaire de Bourgogne le 17 novembre 1993 comme le justifie le bordereau produit, et renouvelée le 28 octobre 1996 selon l'acte notarié du 29 juillet 1997. - 5 - Négociateur et rédacteur d'un acte sous seing privé, la SARL AGORA CENTRE avait le devoir de lever, avant la signature de la promesse synallagmatique, un état hypothécaire de façon à pouvoir remplir, à l'égard de l'ensemble des parties, son obligation d'information. Elle n'allègue aucune raison d'urgence qui ait pu la contraindre à conclure l'acte sans avoir obtenu cet état. La SARL AGORA CENTRE a donc commis une faute dans l'exécution de sa mission et doit réparer le préjudice éventuellement causé aux époux X... Ceux-ci forment une demande, curieusement commune avec la SARL DEHEM TOURISME, d'un montant de 250.000 F. Ils justifient s'être heurtés au refus du créancier de donner mainlevée de son hypothèque pour le prix convenu par la promesse du 18 juillet 1996 (250.000 F) par la production de la lettre du notaire Me LECOMTE en date du 31 janvier 1997. Cette même lettre les avisait de l'accord de la Banque Populaire de Bourgogne si le prix était augmenté de 100.000 F, pour atteindre 350.000 F. Les époux X... l'ont accepté et l'acte de vente a ainsi été conclu le 29 juillet 1997. Ils estiment avoir été contraints de supporter la somme de 100.000 F supplé-mentaire ainsi que les honoraires de la SARL AGORA CENTRE pour un acte inefficace, outre les droits et les frais. Mais, protégés par la condition suspensive intégrée dans la promesse, les époux X... n'étaient nullement contraints d'acheter l'immeuble. L'exigence de la Banque Populaire de Bourgogne les plaçait devant un choix qui était de renoncer à leur projet d'acquisition ou de majorer le prix, et ce choix était totalement libre. Ils ont opté pour la majoration du prix. Cette majoration est donc la conséquence de ce choix et non de la faute commise par la SARL AGORA CENTRE. Les époux X... n'ont, contrairement à leurs dires, rien réglé à la SARL AGORA CENTRE pour son intervention à l'acte du 18 juillet 1996. La condition suspensive ne s'étant pas réalisée, la promesse est devenue caduque et la SARL AGORA CENTRE n'a facturé ni frais ni honoraires. Les époux X... n'ont subi aucun préjudice lié à la faute de la SARL AGORA CENTRE et seront donc déboutés de leur demande, le jugement déféré étant sur ce point encore confirmé. * * * - 6 - L'appel de la SARL DEHEM TOURISME et des époux X... n'étant pas abusif, la SARL AGORA CENTRE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré qui a condamné la SARL DEHEM TOURISME et les époux X... à payer à la SARL AGORA CENTRE la somme de 5.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile sera confirmé et il sera alloué à la SARL AGORA CENTRE la somme de 5.000 F à nouveau, à ce même titre, en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel. Les appelants qui succombent en leurs prétentions, supporteront les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Additant, Déboute la SARL AGORA CENTRE de sa demande de dommages et intérêts, condamne in solidum la Société DEHEM TOURISME et les époux X... à payer à la Société AGORA CENTRE la somme de 5.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel, Condamne in solidum la Société DEHEM TOURISME et les époux X... aux dépens et en autorise le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT C. A... Y. LE GUILLANTON