Cour d'appel de Nîmes, 6 décembre 2005, 03/02012
Formation: CHAMBRE_CIVILE_1

Sommaire: VENTE - Application de la loi dans le temps - Procédure collective - Vente de gré à gré - Détermination de la date de la vente - Vente postérieure à l'entrée en vigueur de la loi SRU du 13 décembre 2000 - Nullité de la vente - Défaut de déclaration préalable d'intention d'aliéner prévue à l'article L. 213-5 du code de l'urbanisme. Une ordonnance par laquelle le juge commissaire autorise l'administrateur à céder de gré à gré un immeuble, ne rend pas la vente parfaite dès lors qu'elle n'a pas été suivie d'effet, compte tenu de l'absence de passation de l'acte et du prononcé de la liquidation judiciaire sept jours après. Ainsi, la vente effective réalisée par le liquidateur, est soumise aux dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000, puisque postérieurement à l'entrée en vigueur de ce texte et notamment en son article 20 qui prévoit que les aliénations volontaires ou non sont soumises au droit de préemption urbain. Il n'y a pas lieu à appliquer l'article L213-1 nouveau du code de l'urbanisme qui exclut du droit de préemption les immeubles compris dans un plan de cession, puisque ladite vente est devenue parfaite dans le cadre d'une liquidation judiciaire. Il en résulte que la vente doit être annulée par application de l'article L213-2 du code de l'urbanisme, dès lors qu'aucune déclaration préalable d'intention d'aliéner dans les formes prescrites par l'article R213-5 du code de l'urbanisme, n'a été faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve le bien.

ARRÊT No R. G. : 03 / 02012 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MENDE 26 février 2003 S. C. I. VEEGA C / COMMUNE DE MENDE B... X... COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre ARRÊT DU 06 DÉCEMBRE 2005 PPELANTE : S. C. I. VEEGA prise en la personne de son gérant en exercice 2 Avenue du 11 Novembre Le Pont Roupt 48000 MENDE représentée par la SCP M. Y..., avoués à la Cour assistée de la SCP SCHEUER-VERNHET JONQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER INTIMES : COMMUNE DE MENDE prise en la personne de son Maire en exercice Hôtel de Ville Place Charles de Gaulle 48000 MENDE représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour assistée de Me Philippe POUGET, avocat au barreau de MENDE Maître Marc B... Mandataire judiciaire pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SA COOPÉRATIVE LOZERIENNE DES ARTISANS ET PAYSANS Passage Privé Champeyrache 30100 ALES représenté par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour assisté de la SCP DABIENS CELESTE KALCZYNSKI, avocats au barreau de MONTPELLIER Monsieur Jean-Pierre X...... 48000 MENDE représenté par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assisté de la SCP COULOMB CHIARINI, avocats au barreau de NIMES ORDONNANCE DE CLÈTURE rendue le 23 Septembre 2005 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. Pierre BOUYSSIC, Président, Mme Christine JEAN, Conseiller, M. Serge BERTHET, Conseiller, GREFFIER : Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DÉBATS : à l'audience publique du 18 Octobre 2005, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2005. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 06 Décembre 2005, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour. Par acte sous seing privé du 12 septembre 1973, la Société d'Intérêt Collectif des Ateliers Agricoles Lozérien a apporté à titre de fusion à la Coopérative des Artisans et Paysans de LOZERE un immeuble sis à MENDE, 4 rue de l'Ange, cadastré section AS Nos 357 et 358. Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'égard de la société Coopérative des Artisans et Paysans de LOZERE par jugement du 4 décembre 1998 et Maître Z... désigné administrateur judiciaire. La période d'observation fixée à 6 mois était prolongée suivant jugements du 5 mai 1999 puis du 1er décembre 1999 jusqu'au 1er juin 2000. Le 31 mai 2000, le juge commissaire a, sur requête de Maître Z..., autorisé celui-ci à céder l'immeuble sis à MENDE rue de l'Ange, au profit de Madame Ginette A... pour le prix de 800. 000 F. Le redressement judiciaire de la Coopérative des Artisans et Paysans de LOZERE a été converti en liquidation judiciaire par jugement du 7 juin 2000. Maître B... s'est vu désigner en qualité de liquidateur. L'acte authentique de vente entre la société Coopérative dénommée Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans et Madame A..., représentant la SCI VEEGA, a été passé le 7 mars 2001 devant Maître X..., notaire à MENDE, et publié le 1er juin 2001. Soutenant avoir été privée de la possibilité de se prévaloir de son droit de préemption instauré par le POS sur le secteur où est situé l'immeuble objet de la cession, la Commune de MENDE a, par exploits des 1er, 2 et 3 août 2001, fait assigner la SCI VEEGA et la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans prise en la personne de son liquidateur Maître B... devant le Tribunal de Grande Instance de MENDE aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et d'ordonner la publication de la décision à intervenir. La Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans a assigné en intervention forcée Maître X... Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 3 avril 2002. Par jugement du 26 février 2003 le Tribunal de Grande Instance de MENDE a statué comme suit : " Vu la loi du 13 décembre 2000 relative au droit de préemption urbain, Vu les articles L. 231-1 et suivants et articles R. 213-5 et suivants du Code de l'Urbanisme, Dit que la loi du 13 décembre 2000, article 20 devenu l'article 213-1 du nouveau Code de l'Urbanisme, est applicable à la vente conclue entre la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans et la SCI VEEGA par devant Maître Jean Pierre X..., notaire à MENDE, Constate que la déclaration préalable d'aliéner, conforme à l'article R. 213-5 du Code de l'Urbanisme, n'a pas été faite à la Commune de MENDE, En conséquence, Dit que l'acte de vente, intervenu à l'étude de Maître X... le 7 mars 2001 entre la SCI VEEGA et la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans, est nul et que l'immeuble sis 4 rue de l'Ange à MENDE, cadastré section AS No 357 et 358, devra être remis à la vente dans le respect des prescriptions légales relatives à l'exercice du droit de préemption urbain à la Commune de MENDE, Déboute la Commune de MENDE de toutes conclusions plus larges, Condamne la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans à payer à la Commune de MENDE la somme de 1. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Condamne la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans aux dépens. " La SCI VEEGA a régulièrement relevé appel de cette décision. Pour l'exposé du détail des prétentions et moyens des parties devant la Cour, il est expressément fait référence à leurs conclusions récapitulatives signifiées le :-20 décembre 2003 pour la SCI VEEGA,-26 avril 2004 pour Maître B... ès qualités de liquidateur de la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans,-12 octobre 2004 pour Maître X...,-16 février 2005 pour la Commune de MENDE. La SCI VEEGA demande à la Cour : A titre principal de :- constater que la vente de l'immeuble situé 4 rue de l'Ange à MENDE était parfaite dès l'ordonnance du 31 mai 2000,- constater que les conditions de l'annulation de l'acte de vente de l'immeuble cadastré section AS No 357 et 358, sis 4 rue de l'Ange à MENDE, reçu par Maître X... notaire à MENDE, le 7 mars 2001, ne sont pas réunies en l'espèce,- annuler le jugement du Tribunal de Grande Instance de MENDE du 26 février 2003,- débouter la Commune de MENDE de l'ensemble de ses demandes de première instance, A titre subsidiaire de :- constater que la vente de l'immeuble situé 4 rue de l'Ange à MENDE était parfaite dès l'ordonnance du 31 mai 2000,- constater que les conditions de la remise en vente de l'immeuble cadastré section AS No 357 et 358, sis 4 rue de l'Ange à MENDE, reçu par Maître X... notaire à MENDE le 7 mars 2001, ne sont pas réunies en l'espèce,- annuler le jugement du Tribunal de Grande Instance de MENDE du 26 février 2003 en tant qu'il dit que l'immeuble sis 4 rue de l'Ange à MENDE doit être remis en vente,- dire que la vente de l'immeuble sis 4 rue de l'Ange à MENDE doit être réalisée devant notaire par la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans, pris en la personne de son mandataire liquidateur, et Madame Ginette A...,- débouter la Commune de MENDE de l'ensemble de ses demandes de première instance, A titre très subsidiaire, en cas de confirmation du jugement de :- retenir la responsabilité de Maître X... en sa qualité de notaire,- condamner Maître X..., en sa qualité de notaire ayant reçu la vente de l'immeuble situé 4 rue de l'Ange à MENDE, à lui verser, une somme de 93. 750, 80 euros à titre de dommages-intérêts, En toutes hypothèses de :- condamner la Commune de MENDE à lui payer la somme de 1. 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,- condamner la Commune de MENDE aux entiers dépens. " Maître B... ès Maître B... ès qualités forme appel incident et sollicite également la réformation de la décision déférée pour voir dire et juger que la vente litigieuse était régie par les dispositions de l'article L. 213-1 ancien du Code de l'Urbanisme et qu'elle est parfaite. Il conclut au débouté des demandes de la Commune. Subsidiairement il demande à la Cour de dire que la Commune n'a pas manifesté son intention d'exercer son droit de préemption dans les deux mois de la déclaration d'intention d'aliéner et de rejeter ses demandes. Il entend se voir donner acte qu'il se réserve le droit d'engager la responsabilité du notaire si l'acte de vente était déclaré nul. Il sollicite l'allocation d'une somme de 1. 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La Commune de MENDE conclut à la confirmation du jugement entrepris et au débouté des demandes formées par l'appelante, par Maître B... et Maître X.... Elle sollicite que soit ordonnée la publication du jugement déféré et de l'arrêt à intervenir à la Conservation des Hypothèques de MENDE. Elle demande l'allocation d'une somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Maître X..., notaire rédacteur de l'acte de vente litigieux, conclut à l'irrecevabilité de la demande subsidiaire présentée contre lui. Il conclut au débouté de la demande de nullité engagée par la Commune de MENDE. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2005. MOTIFS ATTENDU qu'au soutien de son appel principal, la SCI VEEGA affirme pour l'essentiel que les dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000 sont entrées en vigueur le 14 décembre 2000 et ne s'appliquent pas à la vente litigieuse qui était, selon la jurisprudence de la Cour de Cassation illustrée par un arrêt de la Chambre Commerciale en date du 11 mars 1997, parfaite dès l'ordonnance d'autorisation du juge commissaire en date du 31 mai 2000 laquelle a acquis force de chose jugée et n'était assortie d'aucune condition suspensive. Elle ajoute que Madame A... a été autorisée par le juge commissaire à se substituer à la SCI VEEGA pour conclure l'acte authentique de vente et que l'autorisation donnée une nouvelle fois le 27 janvier 2001 par le juge commissaire ne saurait remettre en cause le caractère parfait de la vente dès l'ordonnance du 31 mai 2000, soit avant l'entrée en vigueur de la loi SRU ; que subsidiairement, elle soutient que l'article L. 213-1 nouveau du Code de l'Urbanisme exclut les ventes intervenues dans le cadre du redressement ou de la liquidation judiciaire d'une entreprise comme c'est le cas en l'espèce ; ATTENDU que l'ordonnance du 31 mai 2000 prise dans le cadre de la procédure collective de redressement judiciaire de la Coopératives des Artisans et Paysans de Lozère, sur requête de l'administrateur judiciaire Maître Z..., a autorisé celui-ci à céder l'immeuble de MENDE à Madame Ginette A... pour un prix de 800. 000 F ; ATTENDU que la liquidation judiciaire de la Société Coopérative a été prononcée le 7 juin 2000 alors que l'acte authentique de vente n'avait pas été passé ; que sur requête de Maître Z..., désigné en qualité de liquidateur, le juge commissaire a, par ordonnance du 27 janvier 2001, autorisé la vente de gré à gré de l'immeuble litigieux à Madame Ginette A... au prix de 800. 000 F en autorisant celle-ci à se substituer à la SCI VEEGA et dit que l'acte de vente devait être régularisé et le prix payé dans le délai de trois mois à compter de la date de cette décision à peine de caducité à l'autorisation ; ATTENDU que contrairement aux assertions de l'appelante, la vente a été réalisée par la passation de l'acte le 7 mars 2001 ; que l'autorisation initialement donnée par le juge commissaire dans le cadre du redressement judiciaire à Maître Z... n'a pas été suivie d'effet compte tenu de l'absence de passation de l'acte et du prononcé de la liquidation judiciaire qui a mis fin aux fonctions de l'administrateur conformément à l'article L. 621-27 du Code de Commerce ; que lorsque le juge commissaire autorise la cession amiable d'un bien immobilier compris dans l'actif de la procédure collective, en application de l'article 138 alinéa 3 du décret du 27 décembre 1985, le liquidateur passe les actes nécessaires à la réalisation de la vente ; que l'ordonnance du 31 mai 2000 n'était pas définitive à la date du prononcé de la liquidation judiciaire intervenue le 7 juin 2000 ; ATTENDU que l'acte de vente du 7 mars 2001 vise expressément et exclusivement l'ordonnance du 27 janvier 2001 ; que cette autorisation donnée à Maître Z... ne peut être analysée en une poursuite d'une action introduite avant la liquidation judiciaire par l'administrateur ; que c'est précisément en raison de la cessation des fonctions de ce dernier et de l'absence de passation de la vente que le liquidateur a dû solliciter une nouvelle autorisation sur le fondement de l'article L. 622-16 du Code de Commerce ; que par courrier du 30 septembre 2000 Madame A... demandait au liquidateur de confirmer son accord à la cession le plus rapidement possible pour mettre en place " le dossier de prêt pour faire l'acquisition de cet immeuble " ; que Maître B... répondait par courrier du 6 octobre 2000 adressé à Maître X... en ces termes : " si je comprends bien, Madame A... ne dispose pas encore des fonds pour réaliser l'acquisition projetée. La mise à disposition des fonds doit être préalable à la demande d'autorisation de vente en liquidation judiciaire " ; que Madame A..., le notaire et Maître B... considéraient donc postérieurement à l'ordonnance du 31 mai 2000, que la vente n'était pas parfaite et devait faire l'objet d'une nouvelle autorisation par le juge commissaire avant d'être passée ; que Maître B... fait état dans le courrier susvisé de " la proposition d'achat " de Madame A... ; ATTENDU au surplus que la vente litigieuse a été passée entre la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans représentée par le liquidateur et la SCI VEEGA, que Madame A... a été autorisée à se substituer par la seule ordonnance du 27 janvier 2001 ; que l'ordonnance du 31 mai 2000 ne fait pas mention d'une faculté de substitution par cette personne morale mais autorise l'administrateur à céder l'immeuble de MENDE à Madame Ginette A... ; la jurisprudence vantée par la SCI VEEGA concerne la vente de gré à gré d'un élément de l'actif mobilier du débiteur en liquidation judiciaire ; qu'elle ne peut s'appliquer à l'espèce, d'autant que les actes matériels de cession du bien en cause n'ont pas été accomplis après l'ordonnance du 31 mai 2000 ; que les décisions produites ont été rendues dans le cadre de l'article 156 de la loi de 1985 devenu l'article L. 622-18 du Code de Commerce selon lequel le juge commissaire " ordonne " la vente ; que dans le cadre de l'article L. 622-16 le juge commissaire " autorise " la vente d'un bien immobilier ; que le caractère parfait de la vente reste soumis aux conditions de l'acquisition de force jugée de l'ordonnance et de l'accomplissement des actes matériels de cession du bien en cause, qui ne se sont pas réalisées en l'espèce avant 2001 ; ATTENDU qu'en conséquence de ces constatations, la Cour considère avec le Tribunal que l'ordonnance du 31 mai 2000 n'a pas eu pour effet de rendre parfaite la vente au profit de la SCI VEEGA ; ATTENDU qu'à la date de la réalisation de la vente par le liquidateur le 7 mars 2001, les dispositions de l'article 20 de la loi SRU étaient applicables depuis le 14 décembre 2000 ; que les aliénations, volontaires ou non, sont en vertu de ce texte soumises au droit de préemption, alors que l'article L. 213-1 alinéa 1er ne soumettait à ce droit que les aliénations volontaires ; ATTENDU que l'article L. 213-1 nouveau exclut du droit de préemption urbain les immeubles " compris dans un plan de cession arrêté en application des dispositions des articles L. 621-83 à L. 621-101 du Code de Commerce et dans une unité de production cédée en application de l'article L. 622-17 du même Code " ; qu'en l'espèce la vente de gré à gré a été passée en application de l'article L. 622-16 du Code de Commerce (article 154 de la loi de 1985) dans le cadre de la liquidation judiciaire et non d'une cession de l'entreprise autorisée pendant le redressement judiciaire pour préserver les emplois ni une cession d'unité de production, c'est à dire d'un ensemble de moyens matériels et humains permettant la poursuite ou la naissance d'une activité économique visée par l'article L. 622-17 du Code de Commerce ; que d'ailleurs l'autorisation du 21 janvier 2001 fait référence au seul article L. 622-16 du Code de Commerce ; que contrairement à l'analyse présentée par l'appelante et partagée par le liquidateur de la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans et le notaire, le nouveau texte ne prescrit pas d'exception au droit de préemption pour les ventes qui s'effectuent dans le cadre d'un plan de continuation ni surtout pour celles qui se produisent de manière isolée à l'occasion d'une procédure de liquidation judiciaire ; ATTENDU que le Tribunal a donc à bon droit jugé que la vente litigieuse était soumise au droit de préemption, le bien litigieux étant situé en zone de droit de préemption urbain ; ATTENDU qu'en application de l'article L. 213-2 du Code de l'Urbanisme " toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée... " ; que l'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété ; qu'en l'espèce, le notaire a fait savoir par courrier du 7 janvier 2000, qu'en l'absence d'offre de la mairie, " il ne resterait plus à la Commune que de faire éventuellement jouer son droit de préemption " ; qu'il ne peut être sérieusement soutenu qu'il y a eu déclaration d'intention d'aliéner conformément aux prescriptions légales alors qu'il n'en est aucunement justifié ; que l'acte notarié exclut expressément l'exercice du droit de préemption " la présente vente ne constituant pas une opération volontaire " et que la Commune a par courrier du 19 janvier 2000 simplement répondu à l'appel d'offre lancé par l'administrateur et qu'elle n'a par la suite jamais été informée de la vente envisagée au profit de la SCI VEEGA et passée le 7 mars 2001 ; que l'absence de réponse à la lettre de l'administrateur judiciaire faisant mention de l'évaluation des domaines ne dispensait pas de la déclaration préalable d'intention d'aliéner ; que ce courrier de Maître Z... ni aucun autre n'informe le maire de la proposition d'achat de Madame A... ni d'un avis favorable à cette offre ; ATTENDU qu'aux termes de l'article R. 213-5 du Code de l'Urbanisme, cette déclaration d'intention d'aliéner est établie dans les formes prescrites par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme ; qu'elle doit être adressée à la mairie de la commune ou se trouve le bien par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal ou déposée contre décharge ; qu'en l'espèce le Tribunal a, à juste titre, retenu que cette déclaration faisait défaut ; ATTENDU qu'en application de l'article L. 213-2 du Code de l'Urbanisme, c'est encore à bon droit que la nullité de la vente passée au profit de la SCI VEEGA a été prononcée ; Que le jugement déféré sera donc confirmé ; que la publication du présent arrêt et du jugement à la Conservation des Hypothèques de MENDE sera ordonnée ; ATTENDU que la SCI VEEGA succombe en son recours ; que l'équité justifie d'allouer à la Commune de MENDE la somme de 1. 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Sur la demande de condamnation formée à l'encontre de Maître X... ATTENDU que devant le Tribunal aucune demande de condamnation n'a été présentée contre le notaire ni par la SCI VEEGA ni par la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans ; que l'assignation du 6 février 2002 a été délivrée à la requête de la société coopérative au visa de l'article 331 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile pour " rendre commun et opposable à Maître X... le jugement à intervenir " ; ATTENDU qu'en application de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile " les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance de la révélation d'un fait " ; ATTENDU que la prétention à condamnation du notaire n'est pas de la nature des demandes autorisées par ce texte ; ATTENDU qu'il n'est justifié ni même allégué d'aucune révélation d'un fait depuis le jugement entrepris ; Que la demande en paiement présentée contre le notaire sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil doit être déclarée irrecevable comme nouvelle ; ATTENDU que l'appelante succombe et supportera les dépens d'appel exposés par la Commune de MENDE ; que les autres intimés qui se sont associés à la demande de réformation du jugement mal fondée conserveront la charge de leurs propres dépens ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Dit l'appel régulier et recevable en la forme ; Confirme le jugement déféré ; Y ajoutant, Ordonne la publication du dispositif du jugement déféré et du présent arrêt à la Conservation des Hypothèques de MENDE ; Dit irrecevable la demande de condamnation de Maître X... ; Dit le présent arrêt commun à ce dernier ; Condamne la Société Coopérative Lozèrienne des Artisans et Paysans à payer à la Commune de MENDE la somme supplémentaire de 1. 300 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; La condamne en outre aux dépens d'appel exposés par la Commune de MENDE qui seront distraits au profit de la SCP d'avoués POMIES RICHAUD VAJOU ; Dit que Maître B... ès qualités et Maître X... conserveront la charge de leurs propres dépens ; Arrêt signé par M. BOUYSSIC, Président et par Mme VILLALBA, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,