Cour d'appel de Versailles, du 16 mars 2004, 2002-01960

Sommaire: BAIL (règles générales) La condamnation du bailleur à effectuer des travaux de remise en état ne confère au locataire qu'une créance portant sur une obligation de faire. II s'ensuit qu'en l'absence d'autorisation du bailleur sur la nature et le montant des travaux entrepris par le locataire, celui-ci ne peut invoquer le principe d'une créance certaine à l'encontre du bailleur qui a été mis dans l'impossibilité d'exécuter son obligation. C'est donc à juste titre qu'à défaut de paiement de cinq mois de loyers par le locataire, le premier juge a, en application des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, validé le congé pour motif grave et sérieux et constaté la résiliation du bail, au motif que les conditions d'une compensation n'étaient pas réunies

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 540 1ère chambre 2ème section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 16 MARS 2004 R.G. Nä 02/01960 AFFAIRE : Jean François Y... et autres C/ SCP MUSSETS (LES) Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu le 31 Juillet 2001 par le Tribunal d'Instance RAMBOUILLET RG nä : 00.881 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP KEIME & GUTTIN, SCP BOMMART MINAULT REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE SEIZE MARS DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Monsieur Jean François Y... né le 12 Janvier 1933 à PLOUYE (29690) de nationalité FRANCAISE ... représenté par la SCP KEIME & GUTTIN, avoués Madame Lydie B... épouse Y... née le 22 Mars 1929 ... 78120 RAMBOUILLET représentée par la SCP KEIME & GUTTIN, avoués ** ** ** ** ** ** ** ** INTIMEE SCP LES MUSSETS Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège ... représentée par la SCP BOMMART MINAULT, avoués assistée de Me Valérie A..., avocat au barreau de VERSAILLES ** ** ** ** ** ** ** ** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Février 2004 devant la cour composée de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, Madame Evelyne LOUYS, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL 5FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte d'huissier en date du 7 décembre 2000, la SCP LES MUSSETS a fait assigner Monsieur et Madame Y... devant le Tribunal d'Instance de RAMBOUILLET aux fins de voir constater l'arrivée du terme du contrat de bail, ordonner l'expulsion des locataires et de voir les époux Y... condamnés au paiement des loyers impayés. Par jugement contradictoire en date du 31 juillet 2001, le Tribunal d'Instance de RAMBOUILLET a notamment: -Constaté la résiliation du bail à effet au 30 septembre 2000 - Dit que les époux Y... devront libérer les lieux et que faute de l'avoir fait, ils pourront être expulsés -Condamné solidairement les époux Y... à payer à la SCP LES MUSSETS la somme de 7032,37 au titre des loyers et charges impayés. Par déclaration en date du 22 mars 2002, Monsieur et Madame Y... ont interjeté appel de cette décision. Monsieur et Madame Y... exposent en premier qu'ils ont dû prendre à leur charge des travaux incombant en principe au bailleur. En contrepartie ils ont retenu sur le montant du loyer les sommes déboursées. Monsieur et Madame Y... soutiennent que la SCP LES MUSSETS ne rapporte pas la preuve du montant des charges réclamées. Ils affirment, en conséquence, que le congé pour motif légitime et sérieux pour non paiement des loyers n'est pas fondé. Monsieur et Madame Y... demandent donc à la Cour de: - Infirmer la décision entreprise Et statuant à nouveau Vu le jugement en date du 16 mars 1999 -Constater que la SCP LES MUSSETS n'a pas procédé aux travaux de remise en état de l'appartement -Condamner en conséquence la SCP LES MUSSETS à payer aux époux Y... la somme de 6673,10 au titre des travaux de remise en état et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2001 - Ordonner la capitalisation des intérêts sur ladite somme conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil Vu les dispositions de l'article 1315 du Code Civil -Constater que la SCP LES MUSSETS ne justifie pas du bien fondé de sa réclamation au titre des provisions sur charges -La débouter en conséquence de toutes ses demandes de ce chef Subsidiairement -Ordonner une expertise aux frais avancés de la SCP LES MUSSETS afin de déterminer le montant des charges réellement dû par Monsieur et Madame Y..., et depuis leur entrée dans les lieux -Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour pour accomplir ladite mesure -Constater que les époux Y... ont réglé le montant des loyers en tenant compte des frais de remise en état de l'appartement et de l'absence des justificatifs en ce qui concerne le montant des charges -Débouter en conséquence la SCP LES MUSSETS de sa demande de ce chef -Constater que le congé délivré le 28 mars 2000 est dépourvu de motif légitime et sérieux En conséquence, -Débouter purement et simplement la SCP LES MUSSETS de sa demande en validité de congé et en expulsion particulièrement infondée -Condamner la SCP LES MUSSETS à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 5000 à titre de à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et matériel subi -La condamner également à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 3000 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile -La condamner enfin en tous les dépens. La SCP LES MUSSETS répond que Monsieur et Madame Y... ne peuvent se faire justice à eux même en ne payant pas une partie de leurs loyers. Elle soutient qu'elle a toujours communiqué aux locataires le détail par poste des appels de charges ; La SCP LES MUSSETS prie donc en dernier la Cour de: -Débouter les époux Y... de leur appel et les déclarer mal fondés -Confirmer en toutes ses dispositions la décision de première instance Y ajoutant -Recevoir la SCP LES MUSSETS en ses demandes additionnelles Y faisant droit -Condamner Monsieur et Madame Y... au paiement de la somme de 13158,66 au titre des charges et loyers arriérés et ce avec intérêts aux taux légal sur la somme de 7032,32 à compter de l'assignation introductive d'instance, outre capitalisation des intérêts et ce par application de l'article 1154 du Code Civil, et pour le surplus à compter de la signification des présentes ; -Condamner Monsieur et Madame Y... solidairement au paiement de la somme de 1500 au titre des à titre de dommages-intérêts et de 1500 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile -Et les condamner aux dépens. Par arrêt avant dire droit du 6 mai 2003, les débats ont été rouverts aux fins de remise par les appelants des pièces communiquées suivant bordereau du 5 juin 2002 et dépôt de conclusions comportant l'indication des pièces invoquées par un bordereau récapitulatif annexé. Vu les conclusions des appelants en date du 22 septembre 2003; L'affaire a été à nouveau appelée à l'audience du 10 février 2004. MOTIFS, Considérant que suivant bail du 1er octobre 1997, la SCP LES MUSSETS a donné en location à Monsieur Jean- François Y... et à Madame Lydie B... épouse Y... un appartement situé ..., pour une durée de trois années, moyennant un loyer mensuel de 559,49 , outre une provision pour charges de 106,71 . Sur la demande en paiement du coût des travaux de remise en état Considérant que les époux Y... demandent le paiement d'une somme de 6 673,10 correspondant au coût des travaux de remise en état de l'appartement dont ils ont fait constater la nécessité par un constat de Maître X..., huissier de justice, le 2 octobre 1997. Considérant que par jugement définitif rendu le 16 mars 1999, le tribunal d'instance de RAMBOUILLET a ordonné la compensation entre la dette de loyer des époux Y... d'un montant de 274,65 et la dette de la SCP LES MUSSETS au titre des travaux de remise en état effectués pour son compte par les époux Y... et a condamné la bailleresse sous astreinte à faire exécuter les travaux de remise en état des papiers peints et peinture; que la compensation ordonnée ne valait pas pour l'avenir. Considérant que cependant, les époux Y... ont poursuivi la réalisation des travaux en dépit des énonciations du jugement qui a condamné la SCP LES MUSSETS à les faire réaliser; qu'en vertu de la décision du 16 mars 1999, et contrairement à ce qu'ils soutiennent ils ne sont pas créanciers d'une somme d'argent au titre des travaux dont ils ont poursuivi la réalisation sans l'accord de la bailleresse mais créanciers d'une obligation de faire de cette dernière ; qu'en réalisant eux mêmes les travaux de leur choix, ils ont mis cette dernière dans l'impossibilité d'exécuter l'obligation qui lui était faite par la décision du 16 mars 1999. Considérant que nonobstant les photos et les courriers adressés par les locataires à la bailleresse relatifs aux travaux réalisés, ces derniers, qui ont agi sans autorisation préalable de la bailleresse sur la nature et le montant des travaux, ne sont pas fondés, du seul fait qu'ils sont substitués à la bailleresse dans l'exécution de l'obligation prescrite par le jugement, à invoquer le principe d'une créance. Considérant de surcroît que la créance de 6 673,10 au titre de la remise en état de l'appartement n'est pas justifiée à hauteur de cette somme; qu'en effet les factures (pièces 9 à 26 ) versées aux débats dont deux d'entre elles figurent deux fois (pièces 18 et 23) n'établissent pas une créance de ce montant; que de surcroît par jugement rendu le 16 mars 1999, le tribunal d'instance de Rambouillet qui a fixé la créance de Monsieur et Madame Y... a déjà pris en compte les factures de l'année 1998 au titre de travaux incombant à la bailleresse exécutés par les locataires à hauteur de la somme de 274,65 . Considérant que la demande de Monsieur et Madame Y... en paiement de la somme susvisée qui n'est pas fondée, sera rejetée. Sur la résiliation du bailSur la résiliation du bail Considérant qui suivant acte d'huissier du 28 mars 2000, la SCP LES MUSSETS a fait délivrer à Monsieur et Madame Y... un congé pour le 30 septembre 2000, pour motif légitime et sérieux tiré du non paiement des loyers des mois de novembre, décembre 1999, janvier, février et mars 2000. Considérant que pour contester le motif légitime et sérieux du congé, Monsieur et Madame Y... invoquent la créance d'un montant de 6 673,10 au titre des travaux qu'ils ont fait réaliser Considérant qu'en application de l'article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers aux termes convenus, sans qu'il soit fondé à se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour se soustraire au paiement du loyer échus. Considérant que la créance de 6 673,10 au titre de la remise en état de l'appartement dont les locataires, Monsieur et Madame Y... demandent l'imputation sur les loyers n'a jamais présenté un caractère certain, les locataires n'ayant pas été autorisé à se substituer à la bailleresse dans l'exécution de ces travaux. Considérant c'est en conséquence à tort que les époux Y... se prétendent titulaires d'une créance certaine et exigible se compensant avec la créance certaine de la bailleresse au titre des loyers échus impayés d'un montant de 7 032,37 réclamé dans l'assignation introductive d'instance; que c'est en conséquence par une exacte appréciation des faits et de la règle de droit que le premier juge a validé le congé délivré par la SCP LES MUSSETS, bailleresse, et constaté la résiliation du bail au 30 septembre 2000, au motif que les conditions d'une compensation n'étaient pas réunies, les époux Y... ont manqué à l'obligation leur incombant de payer le loyer au terme convenu, et qu'il y avait un motif sérieux au congé délivré. Sur les sommes dues au titre des loyers impayés Considérant qu'il ressort du décompte versé aux débats par la SCP LES MUSSETS que compte tenu des retenues de loyers opérées par les époux Y..., la dette locative s'élevait au 30 novembre 2000 à la somme de 7032,32 ; que le jugement qui a condamné les époux Y... à payer cette somme à la SCP LES MUSSETS, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2000, date de l'assignation, sera en conséquence confirmé; que la capitalisation des intérêts demandée par conclusions du 5 avril 2002 sera ordonnée en application de l'article 1154 du code civil; Sur les charges Considérant que la SCP LES MUSSETS justifie du montant des charges exposées pour les exercices 1997, 1998, 1999, 2000 et 2001; que les provisions appelées étaient en conséquence conformes aux charges exposées; que la régularisation a été opérée conformément aux relevés de charges versées aux débats (pièce 19 de première instance de la bailleresse et 34 et 35 des locataires); que c'est en conséquence à tort que les époux Y... contestent les sommes réclamées au titre des charges. Sur les dommages et intérêts Considérant au regard de ce qui précède que les époux Y... ne sont pas fondés à invoquer un comportement fautif de la SCP LES MUSSETS; que leur demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée. Sur la demande additionnelle Considérant qu'il ressort du décompte versé aux débats par la SCP LES MUSSETS que la dette locative s'élevait au 31 décembre 2002 à la somme de 13158,66 que les époux Y... seront condamnés à verser. Considérant que Monsieur et Madame Y... qui succombent supporteront la charge des dépens; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCP LES MUSSETS l'intégralité des frais non compris dans les dépens; qu'il sera fait droit à sa demande à hauteur de 1 000 par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par décision CONTRADICTOIRE, en dernier ressort, Sur l'appel du jugement rendu par le tribunal d'instance de Rambouillet le 31 juillet 2001, Reçoit l'appel de Monsieur et Madame Y... , le déclare mal fondé, En conséquence, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Et y ajoutant, Vu l'actualisation de la dette locative, Condamne Monsieur Jean- François Y... et à Madame Lydie B... épouse Y... à payer à la SCP LES MUSSETS la somme de 13158,66 correspondant à l'intégralité des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 032,32 à compter du 7 décembre 2000. Dit que, par application de l'article 1154 du code civil, les intérêts sur les sommes dues, échus depuis plus d'une année porteront eux même intérêts à compter du 5 avril 2002, date des conclusions comportant cette demande. Condamne Monsieur Z... François Y... et Madame Lydie B... épouse Y... à payer à la SCP LES MUSSETS la somme de 1000 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les condamne aux dépens qui seront recouvrés par la SCP BOMMART & MINAULT, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha BOURGUEIL, Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,