Cour d'appel de Versailles, du 28 novembre 1997, 1995-3830

Sommaire: BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 - Maintien dans les lieux - Bénéficiaires - Personnes morales Dès lors qu'une association de bienfaisance dont l'objet social est de venir en aide aux réfugiés ne justifie pas en quoi cet objet en ferait une association professionnelle, caractérisée notamment par la défense des intérêts des membres d'une ou plusieurs professions ou la gestion de certaines allocations, elle ne peut revendiquer ce statut afin de bénéficier du droit au maintien dans les lieux consacré par l'article 8 de la loi du 1er septembre 1948

Selon actes sous seing privé en date du 1er avril et 8 novembre 1985, l'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES est locataire de trois appartements sis dans un immeuble situé 2, avenue de Savoye à BOIS COLOMBES, les différents engagements de location précisant que l'association peut y "loger, à son gré, tout ressortissant français ou étranger soutenu ou pris en charge par cette association". Par exploits d'huissier en date des 31 mai et 15 juin 1990, les sociétés ARENAL et ETUDE DES VALLEES, propriétaires des appartements sus-visés, ont fait délivrer au COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES, trois congés distincts correspondants aux différents appartements avec refus de maintien dans les lieux, au visa de l'article 26-II de la loi du 23 décembre 1986 abrogeant l'article 8 de la loi du 1er septembre 1948. Le 19 avril 1991, la SARL ETUDE DES VALLEES et la SARL ARENAL ont fait assigner l'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES devant le tribunal d'instance de COLOMBES, afin de voir : - valider ces congés, - ordonner l'expulsion du COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES et celle de tous occupants de son chef. - ordonner le transport des meubles et objets mobiliers, - condamner le COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer contractuel, ainsi que la somme de 3.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. L'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES a répliqué qu'elle est une association de bienfaisance reconnue, ce qui fait obstacle à la sortie de la loi du 1er septembre 1948 ; que les occupants doivent lui être substitués pour l'appréciation des conditions de ressources et d'âge ; qu'à titre subsidiaire, il y a lieu de faire constater que les locaux sont protégés par la loi du 1er septembre 1948 et de calculer le loyer dû en application de cette législation. Elle a également sollicité la condamnation de la SARL ETUDE DES VALLEES et de la SARL ARENAL à lui payer la somme de 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement avant-dire-droit en date du 15 juin 1993, le tribunal d'instance de COLOMBES a ordonné une expertise afin de disposer de toutes données techniques de nature à lui permettre de trancher le litige opposant les parties. L'expert, Monsieur X..., a déposé son rapport le 8 février 1994 et un complément de rapport le 21 février 1994. Dans leurs conclusions en ouverture de rapport, la SARL ETUDE DES VALLEES et la SARL ARENAL ont exposé que l'immeuble, précédemment en indivision, a fait l'objet d'un partage ; que les biens immobiliers litigieux sont désormais la propriété exclusive de la société ETUDE DES VALLEES, de sorte que la société ARENAL doit être mise hors de cause ; que le COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES, personne morale, ne peut prétendre au maintien dans les lieux. Le COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES a invoqué les dispositions de l'article 45 de la loi du 13 juillet 1991 et a repris son argumentation antérieure. Par jugement en date du 14 février 1995, le tribunal d'instance de COLOMBES a rendu la décision suivante : Vu l'article 45 de la loi d'orientation pour la ville du 13 juillet 1991, Vu les articles 4 et 8 de la loi du 1er septembre 1948, - entérine les conclusions du rapport d'expertise des 8 février 1994 et 21 février 1994, En conséquence, - dit que la demande principale n'est pas fondée, - dit que la demande reconventionnelle est fondée, - rejette la demande de mise hors de cause de la SARL ARENAL, - dit que la loi du 1er septembre 1948 régit les logements présentement occupés par Madame Y..., Madame Z... et les époux A..., ainsi que la relation du COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES avec le bailleur, - dit que le COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES, qui a contracté les conventions de location relatives à ces trois appartements, a droit au maintien dans les lieux en sa qualité de personne morale, - dit n'y avoir lieu de valider les congés délivrés pour chacun de ces trois appartements loués au COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES le 31 ami 1990 pour l'appartement du 1er étage gauche et pour celui du 3ème étage et les 31 mai 1990 et 15 juin 1990 pour le logement du 1er étage appartement de droite, - dit que la SARL ETUDE DES VALLEES et la SARL ARENAL devront payer solidairement au COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES, à titre de trop perçu, les sommes de 27.093,32 Francs, 27.018,95 Francs et 27.216,27 Francs, valeur au 8 février 1994 et 21 février 1994, date du rapport d'expertise judiciaire, - dit que la SARL ETUDE DES VALLEES et la SARL ARENAL devront payer solidairement au COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES la somme de 2.800 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire, - rejette le surplus des demandes, - met les dépens à la charge de la SARL ETUDE DES VALLEES et la SARL ARENAL solidairement, ainsi que les frais d'expertise judiciaire. Le 8 mars 1995, la société ARENAL et la société ETUDE DES VALLEES ont interjeté appel. Elles développent les arguments déjà présentés devant le tribunal. Elles reprochent au premier juge d'avoir fait rétroagir la loi du 13 juillet 1991 en l'appliquant à des congés délivrés antérieurement à son entrée en vigueur et sans vérifier ses conditions d'applicabilité aux personnes morales. Elles soulignent que le locataire n'a jamais contesté le montant du loyer tel que fixé au bail pendant toute sa durée. Elles demandent à la Cour de : - infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau, - mettre hors de cause la SARL ARENAL, - valider les trois congés régulièrement délivrés au COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES, - ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire et séquestre des meubles aux frais du locataire, - déclarer inapplicable à la cause la loi du 13 juillet 1991, - débouter le COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES de sa demande en fixation des loyers en application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, irrecevable et subsidiairement non fondée, - condamner le COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES à porter et payer aux concluantes la somme de 5.000 Francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner le COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES en tous les dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le 10 janvier 1997, Maître RIFFIER, pris en sa qualité de liquidateur de la société ETUDE DES VALLEES, a fait signifier des conclusions d'intervention volontaire. L'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES réplique que la société ARENAL sollicite sa mise hors de cause, alors qu'elle est l'auteur de l'exploit introductif d'instance et qu'il lui appartient éventuellement de se désister de son action, et qu'en tout état de cause, elle a indûment perçu des loyers jusqu'à l'acte de partage. Sur le fond, elle soutient qu'en vertu de la loi du 13 juillet 1991 "tout congé délivré aux syndicats et associations professionnels antérieurement à la date de publication de la loi...., est nul et sans effet à moins qu'il n'ait donné lieu à une décision d'expulsion définitive" ; que cette loi s'applique donc aux procédures en cours ; que les congés litigieux n'étant pas validés, c'est la loi du 1er septembre 1948 qui s'applique aux différents baux. Elle demande à la Cour de : - dire n'y avoir lieu de mettre hors de cause la SARL ARENAL, - dire la SARL ETUDE DES VALLEES irrecevable en son appel, - dire les sociétés ARENAL et ETUDE DES VALLEES mal fondée en leur appel, - les en débouter et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - y ajoutant, dire que les sommes payées indûment au titre des loyers portent intérêts depuis le 21 février 1994, date du rapport d'expertise judiciaire, - dire que les intérêts échus depuis une année entière se capitaliseront à compter de la signification des présentes écritures par application de l'article 1154 du code civil pour porter eux-mêmes intérêts, - dire que ces sommes sont dues solidairement par la SARL ETUDE DES VALLEES et la SARL ARENAL, - condamner solidairement la SARL ETUDES DES VALLEES et la SARL ARENAL à payer au COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES une somme de 15.000 Francs HT par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 25 septembre 1997 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 28 octobre 1997. SUR CE LA COUR 1) Sur l'intervention volontaire de Maître RIFFIER ès qualités : Considérant qu'il convient de lui en donner acte ; 2) Sur la demande de mise hors de cause de la société ARENAL : Considérant que les sociétés ARENAL et ETUDE DES VALLEES ont procédé au partage des lots de l'immeuble dans lequel sont situés les appartements litigieux, selon acte notarié en date du 5 mai 1993 versé aux débats ; qu'il ressort de cet acte qu'effectivement, la société ETUDE DES VALLEES s'est vue attribuer les lots n° 4, 7 et 14, qui selon le rapport d'expertise de Monsieur X... sont ceux loués à l'intimée ; Considérant que toutefois, l'acte de partage est postérieur à la délivrance des congés dont le bailleur sollicite la validation ; que surtout, la demande reconventionnelle en remboursement des loyers trop perçus, à laquelle le premier juge a fait droit, concerne pour partie la période antérieure au partage et par conséquent des loyers perçus par les deux sociétés, à l'époque propriétaires indivis de l'immeuble ; qu'il en résulte que la société ARENAL n'est pas étrangère à la procédure ainsi qu'elle le prétend ; que la Cour confirme donc le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société ARENAL de sa demande de mise hors de cause ; 3) Sur l'application de la loi du 13 juillet 1991 : Considérant qu'il est rappelé dans les congés délivrés par les appelantes les 31 mai et 15 juin 1990 et qu'il n'est pas contesté par celles-ci, que l'immeuble litigieux a été construit avant le 1er septembre 1948 ; Considérant que l'article 8 de la loi du 1er septembre 1948, dans sa rédaction résultant de la loi du 4 août 1962, prévoyait le droit au maintien dans les lieux des "personnes morales exerçant une activité désintéressée, notamment des associations déclarées et syndicats professionnels" ; qu'il a été abrogé par la loi du 23 décembre 1986, qui supprimait tout droit au maintien dans les lieux pour les personnes morales, et ne peut donc s'appliquer en la cause ; que les congés susvisés visaient ces textes successifs ; Considérant que cependant, la loi du 13 juillet 1991 a rétabli pour partie l'article 8, lequel prévoit désormais un droit au maintien dans les lieux pour "les syndicats et associations professionnelles", ainsi que la nullité des congés délivrés "aux syndicats et associations professionnels antérieurement à la date de publication de la loi du 13 juillet 1991" ; que le troisième alinéa de l'article 8 nouveau précise que seuls peuvent se prévaloir de ses dispositions "les syndicats et associations professionnels qui, à la date du 23 décembre 1986, bénéficiaient des dispositions du présent chapitre" ; Considérant qu'il ressort des engagements de location litigieux que le locataire des trois appartements est l'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES ; qu'il convient donc de déterminer si celle-ci est fondée à invoquer les dispositions de la loi du 13 juillet 1991 et partant, le droit au maintien dans les lieux ainsi que la nullité des congés délivrés les 31 mai et 15 juin 1990 ; Considérant que la rédaction nouvelle de l'article 8 quant aux personnes morales qui y sont visées est plus restrictive que la rédaction ancienne qui s'appliquait à toute activité désintéressée ; que le premier juge a qualifié l'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES "d'association de bienfaisance reconnue", ce qu'elle ne conteste nullement et qui correspond à l'objet social qu'elle revendique et qu'elle affiche dans son appellation ; que toutefois, l'intimée, qui ne communique pas ses statuts, n'explique pas et ne justifie pas en quoi son objet social, à savoir l'aide aux réfugiés, ferait d'elle une association professionnelle qui par définition, réunit les membres d'une ou plusieurs professions dans le but d'en défendre les intérêts ou même gérer certaines allocations, telles que l'UNEDIC à laquelle la jurisprudence reconnaît le bénéfice de l'article 8 ; Considérant que l'intimée n'établit pas qu'elle est une association professionnelle bénéficiant des dispositions de l'article 8 de la loi du 1er septembre 1948, dans sa rédaction nouvelle ; que par conséquent, elle ne peut prétendre au droit au maintien dans les lieux ; qu'il convient de valider les congés réguliers en la forme délivrés les 31 mai et 15 juin 1990 ; que la Cour infirme le jugement déféré sur ces points et ordonne par conséquent l'expulsion de l'intimée et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, ainsi que le transport et séquestre des meubles et objets mobiliers, conformément aux dispositions des articles 61 de la loi du 9 juillet 1991 et 194 et suivants du décret du 31 juillet 1992 ; 4) Sur le montant des loyers : Considérant que le refus du droit au maintien dans les lieux résultant de l'abrogation de son article 8, n'exclut pas l'application des autres dispositions de la loi du 1er septembre 1948 aux personnes morales, notamment en ce qui concerne le montant des loyers ; Considérant qu'il ressort des congés délivrés par les appelantes, analysés ci-dessus, qu'elles ont alors dénié le droit au maintien dans les lieux, situés dans un immeuble construit avant le 1er septembre 1948, en se référant expressément à l'abrogation de l'article 8 de la loi du 1er septembre 1948; qu'en revanche, elles n'ont jamais précisé ni justifié pourquoi les autres dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ne seraient pas applicables aux rapports locatifs les liant au COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES, alors que l'expert judiciaire, aux termes d'un rapport précis et détaillé, conclut à l'application de la surface corrigée et calcule la valeur locative en fonction de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il appartenait dès lors aux bailleresses de démontrer que cette loi n'était pas applicable aux lieux loués ou à tout le moins, de solliciter une autre expertise ; Considérant que par ailleurs, les appelantes ne justifient pas d'une renonciation de leur locataire à l'application de la loi du 1er septembre 1948, renonciation qui soit à la fois certaine, non équivoque et faite en connaissance de cause ; Considérant que par conséquent, l'intimée est fondée en sa demande d'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 en ce qui concerne le montant des loyers et en celle de remboursement des loyers trop perçus ; que c'est à juste titre que le premier juge a adopté les exactes conclusions du rapport d'expertise et a condamné les appelantes à rembourser les sommes calculées au titre du trop perçu ; que cependant, la société ETUDES DES VALLEES étant en liquidation judiciaire, la Cour ne peut que constater la créance de l'intimée à son encontre, en raison de la suspension des poursuites individuelles ; que le trop-perçu exacteme t fixé par le tribunal d'instance est confirmé ; 5) Sur la demande au titre des frais irrépétibles : Considérant qu'il n'apparaît pas contraire à l'équité de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles engagés tant en première instance qu'en appel ; que la Cour infirme le jugement déféré en ce qu'il a alloué à l'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES la somme de 2.800 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et déboute l'ensemble des parties de leurs demandes à ce titre en appel ; Considérant que chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions, de sorte qu'il y a lieu Considérant que chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions, de sorte qu'il y a lieu au partage des dépens ; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : - DONNE acte à Maître RIFFIER, pris en sa qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la société ETUDE DES VALLEES, de son intervention ; - CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société ARENAL de sa demande de mise hors de cause et a condamné solidairement la société ARENAL et la société ETUDE DES VALLEES, désormais en liquidation judiciaire, à payer à l'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES, à titre de trop perçu, les sommes de 27.093,32 Francs, 27.018,95 Francs et 27.216,27 Francs, à la date du rapport d'expertise judiciaire ; Y ajoutant, - DIT que la créance de l'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES à l'encontre de la société ETUDE DES VALLEES ne peut être actuellement que constatée, en raison de la suspension des poursuites individuelles qui s'attache au prononcé de la liquidation judiciaire ; - INFIRME le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ; Et statuant à nouveau : - ORDONNE l'expulsion de l'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, ainsi que le transport et séquestre des meubles et objets mobiliers, conformément aux dispositions des articles 61 de la loi du 9 juillet 1991 et 194 et suivants du décret du 31 juillet 1992 ; - DEBOUTE la société ARENAL et Maître RIFFIER, pris en sa qualité de liquidateur de la société ETUDE DES VALLEES, ainsi que l'association LE COMITE DE BOIS COLOMBES D'AIDE AUX REFUGIES, des fins de toutes leurs autres demandes ; - FAIT masse des dépens de première instance et d'appel et DIT qu'ils seront partagés pour moitié entre les appelants et l'intimée et seront recouvrés directement contre eux par Maître BOMMART et la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT S. RENOULT A. CHAIX