Cour d'appel de Versailles, du 29 septembre 2000, 1998-8828

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Si l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement en bon état d'usage, d'entretien et de réparations, de garantie des vices ou défauts pouvant affecter les locaux, il ne fait néanmoins peser aucune pré- somption de faute ou de responsabilité sur le bailleur.Il suit de là que c'est au locataire qui allègue des troubles de jouissance de rapporter la preuve de la nature et de la réalité des désordres ainsi que leurs causes.L'établissement tardif d'un constat d'huissier, non contradictoire, alors que ne sont précisées ni les conditions d'habitation des lieux et le nombre d'occupants habituels, ni les conditions de ventilation et d'aération des locaux, qu'aucune expertise judiciaire n'a jamais été réclamée et que pas davantage ne sont communiquées les prétendues lettres de réclamations adressées au bailleur, est insuffisant à établir la preuve de la cause d'un désordre et, partant d'établir l'existence d'une faute imputable au bailleur

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 27 avril 1993, L'OPDHLM DU VAL D'OISE a donné à bail à Monsieur X... un logement conventionné sis à ARGENTEUIL (95100), 5 allée Hector BERLIOZ. Par acte d'huissier en date du 26 juin 1997, Monsieur X... a fait citer devant le tribunal d'instance de SANNOIS L'OPDHLM DU VAL D'OISE afin de se voir autoriser à payer les loyers entre les mains d'un séquestre désigné par le Tribunal et ce, jusqu'à réparations effective du logement ; de voir condamner L'OPDHLM DU VAL D'OISE à lui payer la somme de 30.000 francs à titre de dommage et intérêts pour préjudice subi. Devant le premier juge les parties on fait valoir qu'un accord était intervenu pour un échange de logement et ont indiqué que les travaux venaient de commencer en janvier 1998. Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 28 mai 1998, le tribunal d'instance de SANNOIS a rendu la décision suivante : - donne acte à Monsieur X... de ce qu'il renonce à sa demande aux fins de séquestre des loyers, - donne acte aux parties de leur accord pou un échange de logement au bénéfice de Monsieur X..., Vu le trouble de jouissance subi par Monsieur X..., - condamne L'OPDHLM DU VAL D'OISE à lui payer une somme de 10.000 Francs à titre de dommages-intérêts, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne L'OPDHLM DU VAL D'OISE aux dépens. Par déclaration en date du 4 novembre 1998, L'OPHLM DU VAL D'OISE a relevé appel de cette décision. Il fait grief au premier juge de l'avoir condamner à verser à Monsieur X... la somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts alors que celui-ci ne justifiait d'aucune faute, d'aucun préjudice et d'aucun lien de causalité entre les deux. Il demande à la Cour de : Vu l'article 6 du nouveau code de procédure civile, - déclarer L'OPDHLM DU VAL D'OISE bien fondé en son appel, Y faisant droit, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné L'OPDHLM DU VAL D'OISE à payer à Monsieur X... une somme de 10.000 Francs à titre de dommages-intérêts, - constater l'absence de toute faute de la part de L'OPDHLM DU VAL D'OISE dans l'exécution de se obligations de bailleur, - débouter Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, - condamner Monsieur X... à payer à L'OPDHLM DU VAL D'OISE la somme de 5.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Monsieur X... soutient qu'il a été contraint pendant plus de deux ans de vivre dans un logement insalubre, en raison notamment de l'humidité, que le bailleur n'a donc pas respecté son obligation d'entretien des lieux loués ainsi que celle de faire jouir paisiblement le preneur. Il demande par conséquent à la Cour de : - débouter L'OPDHLM DU VAL D'OISE de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer la décision entreprise sauf en ce qui concerne le quantum alloué à Monsieur X... à titre de dommages-intérêts, - en conséquence, déclarer Monsieur X... bien fondé et recevable en son appel incident et condamner L'OPDHLM DU VAL D'OISE à payer à Monsieur X... une somme de 30.000 Francs à titre de dommages-intérêts, - condamner L'OPDHLM DU VAL D'OISE aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître RICARD, avoué, conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. L'ordonnance de clôture a été signée le 22 juin 2000 et l'affaire plaidée à l'audience du 29 juin 2000.. SUR CE, LA COUR, Considérant que le locataire Monsieur X... qui invoque contre L'O.P.D.H.L.M ses obligations de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations, de garantie des vices ou défauts pouvant affecter les locaux, et d'entretien des locaux en état de servir à leur usage de locaux d'habitation (article 63-a) b) et c) de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce) doit faire la preuve qui leur incombe de la nature et de la réalité des désordres qu'il allègue, et surtout de leurs causes lesquelles doivent être susceptibles d'engager la responsabilité du bailleur sur qui ne pèse aucune présomption de faute ou de responsabilité ; Considérant, à cet égard, que Monsieur X... qui avait cessé tout paiement e ses loyers et charges depuis 1995 a attendu le 30 janvier 1997 pour faire établir un procès-verbal de constat d'huissier qui n'a même pas un caractère contradictoire ; que les constatations de l'huissier ont, notamment, porté sur de "très nombreuses moisissures" dans la cuisine, et sur "des moisissures" dans le séjour, la chambre n° 1, dans la salle de bains et dans le couloir, ainsi que sur des craquèlements des peintures et sur des murs et sols mouillés, mais qu'à aucun moment, il n'a été indiqué quelles étaient les conditions d'occupation de ces lieux et le nombre de personnes y habitant habituellement ; que de même, l'inspectrice de salubrité du service environnement-santé publique de la mairie d'ARGENTEUIL qui a visité les lieux, non contradictoirement, le 1er décembre 1997, a quant à elle, constaté des "traces de moisissures" sur le mur en contact avec la cage d'escalier, ainsi que "d'importantes traces de moisissures" sur les murs en contact avec l'extérieur, dans la cuisine, la chambre, le salon et la salle de bains, mais ici encore, sans rien évoquer sur les causes de cette humidité et sans rien expliciter sur les conditions d'occupation de ce logement type F.2 et notamment sur la ventilation et l'aération de ces locaux ; que rien ne démontre donc les causes de ces prétendus "vices ou défauts" des locaux (article 6-b) de la loi et que la responsabilité de ce chef du bailleur, qui n'est pas présumée, n'est donc pas engagée ; qu'il n'est pas prouvé, notamment, qu'une prétendue coupure du chauffage des cages d'escalier, fin 1995, serait la cause de cet état de choses, alors surtout que les documents communiqués devant la Cour prouvent que les locaux et les parties communes ont été entretenus et chauffés normalement par le bailleur ; Considérant que Monsieur X... n'a jamais réclamé d'expertise judiciaire, par voie de référé ou au fond, au sujet des causes de cette humidité et qu'il n'a jamais communiqué les lettres de protestations et de réclamations qu'il avait pu adresser à son bailleur, et qu'il n'a pas versées dans son dossier de plaidoiries, ce qui donne donc raisonnablement à penser que ces lieux demeuraient habitables et qu'ils étaient beaucoup moins "malsains et insalubres" que l'intéressé le prétend maintenant ; que ce n'est que le 26 juin 1997 qu'il s'est enfin décidé à assigner l'O.P.D.H.L.M devant le tribunal d'instance mais toujours sans rien payer ; Considérant, de plus, que le jugement déféré a noté -page 2 de son exposé des faits et des prétentions) : "A l'audience du 29 janvier 1998, les parties nous ont fait part d'un accord pour un échange de logement et ont indiqué que les travaux venaient de commencer en janvier" ; et que Monsieur X... (ni l'OPDHLM, d'ailleurs) ne précise ce qui est advenu de cet accord ; Considérant, en définitive, qu'en l'absence de preuves sur les causes de cette humidité et sur l'absence de faute prouvée, imputable de ce chef à l'OPDHLM, Monsieur X... est débouté de sa demande inopérante de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et que le jugement déféré est entièrement infirmé ; Considérant que, compte tenu de l'équité, Monsieur X... est condamné à payer à L'OPDHLM DU VAL D'OISE la somme de 5.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : INFIRME en son entier le jugement déféré ; DEBOUTE Monsieur Bernard X... des fins de toutes ses demandes ; LE CONDAMNE à payer à l'OPDHLM DU VAL D'OISE la somme de 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP d'avoués FIEVET ROCHETTE LAFON conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile et à celles de la loi sur l'aide juridictionnelle. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX