Cour d'appel de Toulouse, du 19 août 1999, 1998-01761

Sommaire: VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Condition suspensive - Obtention d'un prêt - Non-réalisation - Demande de prêt non conforme à la convention Réalise la condition suspensive, relative à l'obtention d'un crédit d'un certain montant, d'une promesse de vente, l'acquéreur qui demande et obtient un cré- dit d'un montant inférieur, du moment qu'il peut financer l'intégralilté de l'achat, à des conditions financières autres que celles initialement prévues

DU 19 AOUT 1999 ARRET N° Répertoire N° 98/01761 Première Chambre Première Section MZ/CD 18/02/1998 TGI TOULOUSE RG : 9800197 (4CH) (Mme VIGNOLLES ) Epx A S.C.P MALET C/ Monsieur B Sans avoué constitué INFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du Dix neuf ao t mil neuf cent quatre vingt dix neuf, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO Greffier lors des débats: E. KAIM MARTIN Débats: A l'audience publique du 15 Juin 1999 . La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : réputé contradictoire APPELANTS Monsieur et Madame A Ayant pour avoué la S.C.P MALET Ayant pour avocat la SCP BONNET, du barreau de Toulouse INTIME Monsieur B Sans avoué constitué EXPOSE : Par offres d'achat sous seings privés en date du 16 novembre 1996, acceptées le même jour par M. B , vendeur, M. A et Mme A ont déclaré se porter acquéreurs d'un appartement pour un prix de 560.000 F ainsi que d'un garage pour un prix de 100.000 F. Une somme de 35.000 F était versée par chèque au jour de l'offre le solde étant payable au jour de l'acte authentique. Ces offres, stipulées conjointes et solidaires prévoyaient deux conditions suspensives : l'obtention d'un prêt de 300.000 F pour les acquéreurs et la mise en place de deux canalisations d'évacuation des eaux usées, la rénovation de toutes les parties communes du 3° étage, une attestation de réfection de la toiture datant de 6 mois ainsi qu'un devis de ravalement de la façade et d'installation d'arrivée d'eau dans les combles, pour le vendeur. Ce dernier s'était engagé à payer un dédit de 70.000 F en cas de refus de vendre de sa part. Considérant que le vendeur avait, en définitive, refusé de vendre, les époux A sollicitaient sa condamnation au paiement d'une somme de 70.000 F. Par jugement du 18 février 1998, le tribunal de grande instance de Toulouse condamnait M. B à payer aux époux A une somme de 35.000 F ainsi que 5.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par déclaration du 26 février 1998, les époux A relevaient appel de cette décision. Ils sollicitent l'application de la clause de dédit à la charge du vendeur et demandent sa condamnation à leur payer une somme de 70.000 F à ce titre ainsi que 6.030 F du chef de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Assigné devant cette cour par acte du 1° décembre 1998, M. B n'a pas constitué avoué. DISCUSSION : M. B faisait valoir devant le tribunal que les offres d'achat n'étaient pas valables dans la mesure où elles n'avaient été signées que par Mme A sans mention d'un pouvoir donné par son mari, ni promesse de porte fort et n'ont pas été enregistrées dans le délai légal. Le jugement déféré retient la validité des offres en cause et il n'est pas contesté sur ce point. En revanche, sur l'application de la clause de dédit, le tribunal a considéré qu'en l'absence de mention aux offres d'achat du délai dans lequel devaient être réalisées les diverses conditions suspensives mais par référence à la durée de validité de ses offres, qui était de trois mois, les courriers de mise en demeure de décembre 1996 apparaissaient prématurés pour permettre leur réalisation par M. B. Le tribunal retient encore que les acquéreurs n'ont pas eux-mêmes levé la condition mise à leur charge dans la mesure où ils n'ont pas justifié de l'obtention d'un prêt de 300.000 F comme convenu, mais seulement d'une offre à hauteur de 200.000 F. Il en conclut que les offres doivent être considérées comme caduques et n'ordonne que la restitution d'une somme de 35.000 F. Il apparaît toutefois que si les offres d'achat ont été signées le 16 novembre 1996, leur durée était limitée à trois mois. Les mises en demeure des 8 et 17 décembre étaient peut-être prématurées pour produire un effet immédiat, mais il convient de relever que non seulement M. B n'y a pas répondu immédiatement, mais qu'il est en outre resté taisant alors même que le délai contractuel était expiré. Par ailleurs le fait que les époux A bénéficiaient d'une conditions suspensive leur permettant de ne pas conclure la vente sans faute de leur part s'ils n'obtenaient pas un crédit d'au moins 300.000 F constitue une protection que le vendeur leur avait consenti. S'ils s'avéraient capables de réaliser l'opération avec un emprunt inférieur à celui envisagé au départ, on ne saurait considérer qu'ils auraient méconnu une condition de la vente. Dans la mesure où les acquéreurs, bien que n'ayant obtenu qu'un crédit inférieur à celui envisagé dans l'acte sollicitaient la réalisation des promesses, ayant la possibilité financière de le faire en vertu d'un financement différent de celui qu'ils avaient prévu ne serait-ce qu'à titre de précaution, on ne saurait considérer qu'une condition suspensive qui aurait constitué une condition de la validité de l'acte, n'a pas été réalisé. En revanche, il apparaît que les obligations mises à la charge du vendeur n'ont jamais été réalisées. Celui-ci a implicitement manifesté son intention de ne pas vendre en s'abstenant de toute initiative concernant les obligations mises à sa charge, en ne fournissant aucune explication sur son abstention et en laissant expirer le délai de validité de la promesse sans la moindre explication. Au demeurant, ses observations en première instance, justement écartées par le tribunal, portaient exclusivement sur la validité de la promesse au regard de leur signature par la seule Mme A ou par le défaut de publication. Dans ces conditions, il convient de retenir que la vente ne s'est pas réalisée par le seul fait de M. B et, dès lors, que la clause de dédit doit recevoir application. Il y a lieu en conséquence de condamner M. B à payer à M. et Mme A une somme de 70.000 F, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 1996. Il serait enfin inéquitable de laisser à leur charge l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés dans cette procédure et il convient de leur allouer à ce titre une somme de 6.000 F. PAR CES MOTIFS : La cour, infirme le jugement déféré, condamne M. B à payer à M.et Mme A une somme de 70.000 F avec intérêts au taux légal compter du 10 décembre 1996, ainsi que 6.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, le condamne aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE PRESIDENT ET LE GREFFIER ONT SIGNE LA MINUTE. LE GREFFIER LE PRESIDENT