Cour d'appel de Montpellier, 9 février 2017, 12/05720
Formation: 1ère Chambre A 

Sommaire: 1) Il résulte des articles 1341 et 1347 du Code civil qu'il peut être dérogé à l'exigence de la preuve littérale par l'existence d'un commencement de preuve par écrit émanant de celui contre lequel la demande est formée et rendant vraisemblable le fait allégué. Ainsi, vaut commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 le procès-verbal de séance d'une assemblée générale de copropriétaires relatant par écrit un engagement verbal précis et circonstancié, réalisé avec l'accord de son auteur, dans un document dont il ne conteste ni l'authenticité, ni l'exactitude. 2o Dès lors qu'un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété valant commencement de preuve par écrit et corroboré par plusieurs témoignages établit que deux copropriétaires se sont accordés sur la vente et le prix de plusieurs lots en copropriété, cette promesse est synallagmatique et non unilatérale. De ce fait, elle n'encourt pas la nullité au motif qu'elle n'aurait pas fait l'objet de l'enregistrement exigé par les articles 1589-2 du code civil et 1840 du code général des impôts, celui-ci étant prévu exclusivement pour les promesses unilatérales.

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1ère Chambre A ARRET DU 09 FEVRIER 2017 Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 05720 Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 MAI 2012 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER No RG 10/ 07077 APPELANTE : Madame Evia X...née le 25 Janvier 1954 à EL MINIA (Egypte) de nationalité Egyptienne 6 October Steet HURGHADA (Egypte) Représentée par Me Jean pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIME : Monsieur Yves, Marie, François Y... né le 02 Mai 1940 à MONTPELLIER (34000) de nationalité Française ...92100 BOULOGNE BILLANCOURT Représenté par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER INTERVENANTE : Madame MARIE LOUISE Z...veuve Y... de nationalité Française ...75000 PARIS Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 23 Novembre 2016 AVEC RABAT DE L'ORDONNANCE DE CLÔTURE LE 14 DECEMBRE 2016 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 14 DECEMBRE 2016, en audience publique, Madame Caroline CHICLET ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre Madame Caroline CHICLET, Conseillère Madame Emmanuelle WACONGNE, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Aurélie VARGAS, greffier stagiaire en préaffectation ARRET : - contradictoire -prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; - signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre, et par Madame Elisabeth RAMON greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ******** EXPOSE DU LITIGE : Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis rue Stanislas Digeon à Montpellier du 25 mai 2009, Yves Y..., propriétaire indivis de places de parking, s'est engagé à céder à Evia X...cinq emplacements de stationnement constituant les lots 46, 47, 48, 49 et 50 de l'état descriptif de division, la cession devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2009 moyennant le prix de 40. 000 €. Par exploit du 1 er décembre 2010 X..., représentée par son frère, a assigné Yves Y... devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour voir constater l'accord des parties sur la chose et sur le prix et voir déclarer parfaite cette vente. Par jugement du 22 mai 2012 ce tribunal, au motif que nul ne plaide par procureur, a déclaré nulle l'assignation et condamné la demanderesse à payer à Yves Y... la somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. Evia X...a relevé appel de cette décision le 23 juillet 2012. Marie-Louise Z...veuve de Jean-Louis Y... et usufruitière à concurrence d'un quart indivis de la propriété des emplacements de stationnement litigieux est intervenue volontairement en cause d'appel par conclusions du 15 septembre 2015 et a saisi le conseiller de la mise en état suivant requête remise au greffe le 24 septembre 2015 d'un incident de péremption de l'instance. Par ordonnance en date du 13 juillet 2016, le conseiller de la mise en état a déclaré l'incident recevable mais mal fondé, rejeté l'incident de péremption, condamné Yves Y... et Marie-Louise Z...veuve Y... aux dépens de l'incident à payer à l'appelante une somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et fixé l'affaire à l'audience collégiale de plaidoirie du mercredi 14 décembre 2016 à 8h45. Vu les conclusions d'Yves Y... et de Marie-Louise Z...remises au greffe le 12 décembre 2016 ; Vu les conclusions d'Evia X...remises au greffe le 1er décembre 2016 ; Vu l'ordonnance ayant révoqué la clôture initiale du 23 novembre 2016 et prononcé une nouvelle clôture le 14 décembre 2016 avec l'accord de toutes les parties ; MOTIFS : Sur la recevabilité de l'action et de l'appel : Les consorts Y... contestent la recevabilité de l'action et de l'appel d'Evia X...en faisant valoir que celle-ci n'aurait pas été représentée valablement lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mai 2009, faute de procuration récente. Il a été annexé au procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse une procuration générale du 14 février 2002 établie au consulat de France au Caire (Egypte) par laquelle Evia X...a donné pouvoir à son frère, Magdy D..., ou à l'épouse de celui-ci, Martine A..., de la représenter. Cette procuration n'est pas contraire au paragraphe 4 du chapitre IV du règlement de copropriété qui autorise les copropriétaires à se faire représenter par un mandataire de leur choix, habilité par une simple lettre ; le règlement précisant que cette procuration, sauf directives contraires expressément formulées qui n'existent pas en l'espèce, habilite le mandataire à voter pour le compte de son mandant sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour. Cette procuration est pas conséquent valable et n'a d'ailleurs pas été contestée par Yves Y... lors de l'assemblée litigieuse ni dans le délai de contestation des résolutions de l'assemblée générale. Les consorts Y... ne caractérisent nullement le défaut d'intérêt ou de capacité à agir qu'ils invoquent. L'appel ayant été régulièrement formé par Evia X..., la demande tendant à voir déclarer l'action et l'appel irrecevables doit être rejetée. Sur la nullité de l'assignation : Les consorts Y... concluent à la nullité de l'assignation introductive d'instance pour défaut de pouvoir du représentant. Ils exposent que la demanderesse, vivant en Egypte, a cru pouvoir se faire représenter par son frère vivant en France dans l'assignation lequel a constitué avocat en cette qualité alors qu'elle n'est atteinte d'aucune incapacité mentale ou physique justifiant une telle représentation. L'assignation, régulièrement publiée le 24 mars 2011 à la conservation des hypothèques, a été rédigée au nom de Evia X..., non résidente, et demeurant à Hurghada (Egypte) représentée par son frère Magdy D..., résident français, selon procuration générale faite en date du 14 février 2002 au consulat général de France au Caire (Egypte). Evia X...a constitué avocat devant le premier juge par l'intermédiaire de ce représentant. Ainsi que le soutient justement l'appelante, la demande en nullité de l'assignation pour défaut de pouvoir ou de capacité d'un représentant judiciaire constitue une exception de procédure qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Cette demande n'ayant pas été présentée à ce magistrat avant son dessaisissement, la cour ne peut que la déclarer irrecevable et le jugement sera infirmé de ce chef. Sur le fond : 1) Sur la vente : L'appelante demande à la cour de dire que la vente passée entre elle et Yves Y... est parfaite et d'ordonner la publication de l'arrêt au fichier immobilier. Les consorts Y... opposent l'absence de preuve littérale de la convention. Il peut être dérogé à l'exigence de la preuve littérale de l'article 1341 du code civil, dans sa version applicable, par l'existence d'un commencement de preuve par écrit émanant de celui contre lequel la demande est formée et rendant vraisemblable le fait allégué. Aux termes du 1o de la résolution no10 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 2, rue S Digeon, du 12, rue Foch, 8 rue de la Coquille et de la rue Eugène Lisbonne en date du 25 mai 2009, « Yves Y... s'est engagé à céder à Evia X...les 5 emplacements de stationnement dont il est propriétaire, constituant les lots 46, 47, 48, 49 et 50 de l'état descriptif de division. Cette cession interviendra au plus tard le 31 décembre 2009 et moyennant le prix de 40. 000 (quarante mille) euros ». Par le 2o de cette même résolution, Evia X..., valablement représentée par Martine A..., a déclaré s'engager « à donner à bail à la Sa Cogesim (syndic) les deux emplacements de stationnement constituant les lots 49 et 50. Cette location d'une durée de 5 années entières et consécutives débutera au jour de la cession mentionnée ci-dessus, aux mêmes conditions que pratiquées actuellement dans le cadre du bail liant Yves Y... à la Sa Cogesim. La Sa Cogesim s'engage à libérer ces deux emplacements sans indemnité à l'issue de cette période de cinq années. » Yves Y... ne discute pas avoir consenti à ce que son engagement, pris envers Evia X...au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mai 2009 à laquelle il participait, soit relaté par écrit dans le procès-verbal de séance. Cette relation par écrit d'un engagement verbal précis et circonstancié, réalisée avec l'accord de son auteur, dans un document dont il ne conteste ni l'authenticité ni l'exactitude, vaut commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 du code civil dans sa version applicable. Ce commencement de preuve par écrit est corroboré par les témoignages de deux copropriétaires présents lors cette assemblée. Le professeur Jacques B..., neurologue et professeur émérite à l'université de Montpellier, et Marie B...attestent en effet avoir assisté aux négociations entre Yves Y... et le mandataire de Evia X...au cours desquelles le premier a demandé au second de voter en faveur du changement de destination de son lot no25, situé au-dessous de celui de Evia X..., ce que le mandataire a accepté en contrepartie de la vente, au profit de son mandant, de cinq emplacements de stationnement. Selon les témoins, Yves Y... a refusé le prix de 30. 000 € proposé par le mandataire de Evia X...en exigeant celui de 40. 000 € qui a finalement été accepté par l'acquéreur lequel a, en outre, pris l'engagement de donner à bail à la Sa Cogesim à compter de la date de cession les deux emplacements de stationnement déjà loués par le vendeur pour une durée de cinq années. Les témoins indiquent que, fort de cet accord, le mandataire de Evia X...a voté en faveur du changement de destination du lot appartenant à Yves Y.... Il résulte du commencement de preuve par écrit et des témoignages queYves Y... et Evia X...sont convenus de la vente d'une chose déterminée (cinq emplacements de stationnements constituant les lots no46 à 50 de l'état descriptif de division), moyennant un certain prix (40. 000 €) et dans des conditions de réitération précises (au plus tard le 31 décembre 2009). Contrairement à ce que soutiennent à tort les consorts Y..., il y a donc bien eu rencontre des volontés entre Yves Y... et Evia X...sur la chose et sur le prix. Cette promesse est synallagmatique et non unilatérale, contrairement à ce que soutiennent les intimés, dès lors que l'engagement de Evia X..., relaté dans le procès-verbal et corroboré par les témoignages précités, de donner à bail au syndic de l'immeuble deux des emplacements de stationnement à compter de la date de cession proposée par le vendeur suffit à faire la preuve de son acceptation sans réserve de l'offre d'Yves Y... et de son accord pour en payer le prix à la date convenue. Elle a d'ailleurs versé la somme de 42. 036 € entre les mains du notaire le 29 décembre 2009 ainsi que cela résulte du procès-verbal de difficulté dressé par Maître C...le 25 juin 2010. Il est donc vain pour les consorts Y... de conclure à la nullité de la promesse au motif qu'elle n'aurait pas fait l'objet de l'enregistrement exigé par les articles 1589-2 du code civil et 1840 du code général des impôts et qui est prévu exclusivement pour les promesses unilatérales. L'absence de consentement de Marie-Louise Z...veuve Y..., coïndivisaire des lots no46 à 50, lors de la vente du 25 mai 2009, n'entraîne pas la nullité de la convention ; la cession intervenue lui est seulement inopposable pour sa quote-part de droits indivis, étant précisé qu'il n'est pas établi que Evia X...avait connaissance de l'existence d'une indivision sur les lots vendus à la date du 25 mai 2009. La vente est donc opposable à Marie-Louise Z...veuve Y... à concurrence de la quote-part des droits indivis de Yves Y... qui sont d'un quart en usufruit et de trois quarts en pleine propriété selon le projet d'acte authentique dressé par Maître C..., notaire associé à Montpellier, auquel les intimés se réfèrent sans contestation en page 10 de leurs écritures. Cependant, tenant l'inopposabilité partielle précédemment exposée, l'efficacité de la vente de la quote-part des droits indivis de Yves Y... à Evia X...est subordonnée au résultat du partage entre coïndivisaires. 2) Sur les demandes de dommages-intérêts : L'efficacité de la vente de la quote-part de droits indivis étant subordonnée au résultat du partage entre coïndivisaires, Evia X...ne peut prétendre avoir subi un manque à gagner sur les loyers perçus en l'absence de certitude sur l'attribution au bénéfice de son vendeur des lots litigieux. Elle ne peut qu'être déboutée de sa demande de ce chef. Les consorts Y... ne démontrent pas en quoi l'attitude de l'appelante leur aurait causé un préjudice et ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS : La cour ; Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; Rejette les demandes des consorts Y... tendant à voir déclarer irrecevables l'action et l'appel d'Evia X...Pacha ; Déclare irrecevable la demande de nullité de l'assignation soulevée par les consorts Y... ; Dit que Yves Y... a vendu à Evia X...le 25 mai 2009 sa quote-part de droits indivis (¿ en usufruit et Y en pleine propriété) sur les lots no46, 47, 48, 49 et 50 de l'immeuble en copropriété sis à Montpellier (Hérault) 2, rue S Digeon, 12, rue Foch, 8 rue de la Coquille et rue Eugène Lisbonne, cadastré section HS numéro 26 pour une contenance de 10 ares et 22 centiares (état descriptif de division et règlement de copropriété établi par acte de Maître François C..., notaire à Montpellier, en date du 30 août 1999, publié au 1er bureau de la conservation des hypothèques de Montpellier le 22 septembre 1999, volume 99 P 13368, divisant la copropriété en 50 lots numérotés de 1 à 50 et acte modificatif en date du 11 février 2008 établi par le notaire susnommé, publié au 1er bureau des la conservation des hypothèques de Montpellier le 8 avril 2008, volume 2008 P 5097, créant le lot 51 issu des parties communes et divisant la copropriété en 51 lots numérotés de 1 à 51) ; Dit que Marie-Louise Z...veuve Y..., coïndivisaire des lots précités, n'a pas consenti à cette vente et que cette vente lui est inopposable pour sa quote-part de droits indivis ; Dit en conséquence que l'efficacité de cette vente est subordonnée au résultat du partage entre Yves Y... et Marie-Louise Z...veuve Y... ; Déboute Evia X...de sa demande au titre de la perte de loyers ; Déboute les consorts Y... de leur demande de dommages-intérêts ; Condamne Yves Y... aux dépens de première instance et d'appel et à payer à Evia X...une somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en première instance et en cause d'appel ; Déboute les consorts Y... de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne, sous les réserves précédemment énoncées relatives à l'efficacité de la vente, la publication du présent arrêt au fichier immobilier territorialement compétent aux frais de Yves Y.... LE GREFFIER LE PRESIDENT CC