Cour d'appel de Poitiers, du 10 juillet 2002, 02/322

Sommaire: CONTRATS ET OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Résolution - Résolution conventionnelle - Clause résolutoire - Application Sur le fondement des articles 1134 alinéa 1° et 1654 du code civil, et en application de la clause résolutoire stipulée au contrat liant les parties, la résolution de la vente d'un bien immobilier, dont le prix était payable par fractions, doit être constatée si l'acheteur manque à son obligation de paiement du prix. En revanche, le propre de la résolution d'un contrat étant de replacer les parties dans la situation qui était la leur s'il n'avait jamais existé et son effet étant rétroactif, le vendeur ne peut acquérir, sur la base d'un contrat résolu, la condamnation de l'acquéreur au versement des termes impayés à la date de la résolution.

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROCHEFORT JUGEMENT DU 10 JUILLET 2002 DEMANDEURS : Mr X... et Mme X... époux, REPRÉSENTÉ par la S.C.P. BONNIN - ANDRAULT - FERRY, avocats associés au Barreau de ROCHEFORT, plaidant par Maître TIXIER DÉFENDEUR : Mr A, NON REPRÉSENTÉ [* *] COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Jean-Pierre MÉNABÉ, Président, ayant fait rapport à : Serge VIGOT, Vice-Président et Christine GUENGARD, Juge conformément aux dispositions de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile M.C. LABEYRIE, Greffier, présente lors des débats B. ROGAUME, Agent assermenté, présente lors du prononcé DÉBATS : En audience publique le 26 Juin 2002. JUGEMENT : Réputé contradictoire, prononcé par Jean-Pierre MÉNABÉ, Président, en audience Publique le 10 JUILLET 2002, date indiquée à l'issue des débats. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Suivant acte authentique du 19 mai 2000, les époux X... ont vendu à Mr A un bien immobilier. Le prix, fixé à 410.000,00 Francs (62.504,10 Euros), a été stipulé payable en 205 mensualités de 3.201,69 Francs (488,10 Euros) du 1er juillet 2000 au 1er juillet 2017. Faisant valoir que leur cocontractant avait cessé de respecter ses engagements et qu'une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure était demeurée sans effet, les époux X... ont, par exploit du 20 mars 2002, publié le 21 mai suivant à la Conservation des Hypothèques de ROCHEFORT, fait citer Mr A par-devant ce Tribunal afin qu'il prononce, à la date de l'assignation, la résolution de la vente par application des dispositions de l'acte du 19 mai 2000 et des articles 1134 et 1654 du Code Civil, qu'il ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, qu'il le condamne au paiement de la somme de 1.709,97 Euros, correspondant termes du prix arriérés ainsi qu'à la quote-part de la taxe foncière 2000 et à une facture d'eau lui incombant, de celle de 488,10 Euros, à titre d'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'au jour de la vidange effective des lieux, des intérêts au taux de 12 % l'an sur ces deux sommes à compter du 25 janvier 2002, de celle de 11.879,38 Euros, au titre des dommages-intérêts forfaitaires contractuellement prévus, et de celle de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ils ont enfin sollicité que soient ordonnées l'exécution provisoire de la décision à intervenir et sa publication au Bureau des Hypothèques. Mr A n'ayant pas constitué avocat, l'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2002. Y... termes d'un courrier, signifié à Mr A le 26 juin suivant, le conseil des époux X... a, au visa de l'article 783 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile, porté la demande de ses clients, au titre de l'arriéré, à 3.662,37 Euros, compte tenu des fractions mensuelles du prix de vente dues pour les mois de mars à juin 2002. A l'occasion de l'audience de plaidoirie, le Tribunal a indiqué qu'il entendait soulever le moyen de droit tiré de l'impossibilité pour les époux X... d'obtenir la condamnation de Mr A au paiement des fractions arriérées du prix en cas de résolution de la vente sauf disposition contractuelle contraire le leur permettant. Le conseil des demandeurs n'ayant pas souhaité que la réouverture des débats soit ordonnée afin de pouvoir conclure sur ce point, l'affaire a alors été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour. MOTIFS : Attendu que l'article 1134 alinéa 1er du Code Civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; Que l'article 1654 dudit Code permet, en outre, au vendeur de demander la résolution de la vente si l'acheteur ne paye pas le prix ; Attendu qu'aux termes de l'acte authentique du 19 mai 2000, Mr A s'est obligé au paiement du prix de l'immeuble à lui vendu, soit 410.000,00 Francs (62.504,10 Euros), en 205 mensualités de 3.201,69 Francs (488,10 Euros) du 1er juillet 2000 au 1er juillet 2017 ; Qu'il est stipulé en page 9 dudit acte "qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, à son terme, ou d'exécution de l'un quelconque des engagements" en résultant, la vente "sera résolue de plein droit, si bon semble au Vendeur, et même si l'obligation a été partiellement exécutée, trente jours après une simple mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, contenant déclaration par le Vendeur de son intention d'user du bénéfice de la (...) clause (ainsi prévue) restée sans effet pendant ce délai, nonobstant toute offre postérieure de paiement" ; Attendu que, suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 25 janvier 2002, réceptionnée par son destinataire le lendemain, les époux X... ont mis Mr A en demeure de leur régler, pour le 4 février suivant, deux échéances impayées, soit celles des 1er décembre 2001 et 1er janvier 2002, ainsi que le "le retard d'impôt de 2000" et lui ont fait part de leur intention de se prévaloir du bénéfice de la clause précitée ; Attendu que les termes arriérés n'ont pas été acquittés pas plus que ceux venus à exigibilité depuis lors ; Attendu, dans ces conditions, qu'eu égard au manquement de Mr A à son obligation de paiement du prix de vente, il convient de prononcer la résolution judiciaire de la vente, ainsi que le réclame les époux X... ; Qu'en revanche, le propre de la résolution d'un contrat étant de replacer les parties dans la situation qui aurait été la leur s'il n'avait jamais existé et son effet étant donc rétroactif, les époux X... ne peuvent à bon droit requérir, sur la base d'un contrat résolu, la condamnation de Mr A au versement des termes du prix arriérés alors, au surplus, qu'il a été prévu, à l'acte du 19 mai 2000, qu'en cas de résolution, seuls demeureraient acquis de plein droit au vendeur, à titre d'indemnité forfaitaire,"tous les paiements intervenus sur le paiement du prix de vente", ce qui exclut les fractions de ce prix venues à exigibilité mais demeurées impayées ; Qu'il en est de même s'agissant de la quote-part de la taxe foncière qui aurait dû incomber à Mr A en vertu des énonciations du paragraphe "Impôts et Contributions" figurant en page 7 de l'acte de vente ; Qu'à l'inverse, les dispositions contractuelles, dérogatoires au droit commun de la résolution, permettent aux époux X... de conserver la partie du prix, qu'ils ont encaissée, ainsi que de réclamer l'indemnité conventionnelle de 20 % des sommes restant dues, soit, au vu du tableau d'amortissement annexé à l'acte de vente et sur la base du solde du prix après l'échéance du 1er novembre 2001 (389.618,19 Francs), 77.923,63 Francs ou 11.879,38 Euros ; Qu'ils doivent, par contre, être déboutés de leur prétention relative au remboursement par le défendeur d'une somme de 86,77 Euros au titre d'une "facture d'eau 1996", aucune preuve du caractère contractuel de cette exigence n'étant rapportée et la facture invoquée n'étant pas produite ; Attendu, par ailleurs, qu'étant devenu occupant sans droit ni titre de l'immeuble réintégrant le patrimoine des époux X..., Mr A doit être condamné à le délaisser, son expulsion n'étant ordonnée qu'à défaut de libération volontaire de celui-ci dans le mois de la signification du présent jugement ; Qu'il importe encore de réparer le préjudice financier appelé à résulter de son maintien dans les lieux ; Que l'impossibilité pour les époux X... de jouir et disposer de leur bien jusqu'à sa vidange complète sera, en conséquence, réparée par la condamnation de Mr A au règlement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 488,10 Euros, ce montant correspondant à la valeur locative de l'immeuble au vu de sa situation et de la description qui en est faite dans l'acte du 19 mai 2000 ; Qu'aucune disposition conventionnelle ne prévoyant que l'intérêt annuel de 12 %, courant sur les sommes dues en cas de non-paiement à la date prévue, a vocation à s'étendre à l'indemnité d'occupation judiciairement fixée, il ne saurait être fait droit à ce chef de demande ; Attendu qu'eu égard à l'impérieuse nécessité, pour les époux X..., de pouvoir rentrer en possession de leur bien, l'exécution provisoire de la présente décision sera ordonnée ; Attendu, enfin, qu'il n'apparaît pas inéquitable que Mr A prenne en charge, à concurrence de 600,00 Euros, partie des frais irrépétibles que les époux X... ont été contraints d'exposer. PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résolution de la vente, conclue, suivant acte authentique du 19 mai 2000 et moyennant le prix principal de 62.504,10 Euros, entre les époux X..., d'une part, et Mr A, d'autre part, portant sur l'immeuble, dont la désignation suit : Une maison d'habitation , comprenant : Au rez-de-chaussée : une cuisine, un séjour A l'étage : deux chambres, une salle de bains/wc, une cour. ORIGINE DE PROPRIÉTÉ Les biens et droits vendus appartiennent au Vendeur pour les avoir acquis de : 1° Madame Z... 2° Mademoiselle A... Y... termes d'un acte reçu par Maître G, Notaire à ROCHEFORT, le 5 Juillet 1991. Cette acquisition a eu lieu moyennant le prix de 37 000 Francs, payé comptant et quittancé à l'acte. Une copie authentique de cet acte a été publiée au Bureau des Hypothèques de ROCHEFORT, le 4 Septembre 1991, . Antérieurement : Cet immeuble appartenait à Mademoiselle A..., et sous l'usufruit d'un quart de Madame A..., par suite des faits et actes suivants : - Plus antérieurement, cet immeuble appartenait en propre et en toute propriété à Monsieur A... pour l'avoir acquis à titre de licitation de Madame A..., veuve de Monsieur A..., et de Monsieur Marcel A..., célibataire majeur, aux termes d'un acte reçu par Me B, Notaire à ROCHEFORT, le 11 Août 1947, transcrit au Bureau des Hypothèques de ROCHEFORT le 9 Octobre 1947 . Monsieur A... en son vivant retraité de la Marine, époux de Madame Z..., est décédé, en son domicile le 29 Août 1971, laissant pour recueillir sa succession : Madame Z..., son épouse survivante, pour commune en biens et ayant droit au quart en usufruit des biens composant sa succession en vertu de l'article 767 du Code Civil et pour héritière Mademoiselle A..., sa fille unique issue de son union avec son épouse survivante, ainsi qu'il résulte d'un acte de notoriété dressé par Me B, Notaire à ROCHEFORT, le 5 Octobre 1971. L'attestation de propriété, après le décès de Monsieur A..., a été dressée par ledit Me B, le 4 Février 1972 et publiée au Bureau des Hypothèques de ROCHEFORT, le 9 Février 1972, . DIT que l'immeuble en cause réintégrera le patrimoine des époux X... ORDONNE l'expulsion de Mr A et de tout occupant de son chef dudit bien à défaut de libération volontaire de celui-ci dans le mois de la signification du présent jugement, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique. CONDAMNE Mr A à payer aux époux X... la somme de 11.879,38 Euros, à titre d'indemnité conventionnelle, une indemnité d'occupation mensuelle de 488,10 Euros jusqu'à la vidange effective des lieux, outre la somme de 600,00 Euros, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. DÉBOUTE les époux X... du surplus de leurs demandes financières. ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement à l'exclusion de ses chefs concernant les frais irrépétibles. EN ORDONNE la publication à la Conservation des Hypothèques de ROCHEFORT. CONDAMNE Mr A aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT B. ROGAUME J.-P. MÉNABÉ