Cour d'appel de Papeete, Chambre civile 1, 18 octobre 2007, 06/198
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No 666 RGo 198/CIV/06 Grosse délivrée à le Expédition délivrée à le REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 18 Octobre 2007 Madame Roselyne LASSUS-IGNACIO, conseillère à la Cour d'Appel de Papeete, assistée de Mme Maeva SUHAS-TEVERO, greffier ; En audience publique tenue au Palais de Justice ; A prononcé l'arrêt dont la teneur suit : ENTRE : 1- La Société Civile JEANNE D'ARC, société civile au capital de 6.000.000 FCFP, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le numéro 5528-C, dont le siège social est sis 17 rue Jeanne d'Arc, BP 1686 - 98713 PAPEETE, représentée par ses représentants légaux, Messieurs Gilles Y... et Jean-Claude ; 2- La SNC PHARMACIE DE LA CATHEDRALE, société en nom collectif, dont le siège social est sis Place Notre Dame, BP 405 - 98713 PAPEETE, représentée par son représentant légal, Monsieur Olivier Z... ; Appelantes par requête en date du 30 mars 2006, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'Appel le 7 avril 2006, sous le numéro de rôle 06/00198, d'un jugement no 969 du Tribunal Civil de première instance de Papeete en date du 7 décembre 2005 ; Représentées par Me USANG-KARA, avocat à Papeete ; d'une part ; ET : 1- La SCI URA ITI, société civile immobilière, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le numéro 9809-C, prise en la personne de son gérant, Monsieur Edwin A..., dont le siège social est sis 17 rue Jeanne d'Arc, BP 1686 - 98713 PAPEETE ; 2- Monsieur Adwin A..., né le 22 janvier 1948 à Papeete, de nationalité française, gérant de galerie de peinture, demeurant 17 rue Jeanne d'Arc - 98713 PAPEETE ; 3- La SA TAHITI QUINCAILLERIE, société anonyme, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le numéro 348-B, dont le siège social est Fare-Ute - 98713 PAPEETE ; Défendeurs et demandeurs reconventionnels, Représentés par Me VENIERE, avocat à Papeete ; d'autre part ; Après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 6 septembre 2007, devant M. ELLUL, président de chambre, Mme LASSUS-IGNACIO, conseillère et M. MONDONNEIX, conseiller, assistés de Mme SUHAS-TEVERO, greffier, le prononcé de l'arrêt ayant été renvoyé à la date de ce jour ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; A R R E T, LES FAITS ET LA PROCEDURE : Huguette B... née C... a donné à bail commercial ou professionnel divers locaux situés dans un immeuble à PAPEETE à Olivier D..., avocat, à la SNC Pharmacie de la cathédrale, la SA Tahiti quincaillerie et Edwin A... ont souscrit avec étaient locataires. Le 25 avril 1995 Olivier D... et Maître E... ont constitué entre eux la SCI Jeanne d'Arc, afin de mettre en commun leurs moyens matériels d'exercice. Apprenant que leur bailleresse aurait l'intention de vendre, SCI Jeanne d'Arc, la SNC Pharmacie de la cathédrale, Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie ils lui ont adressé le 25 septembre 2002 un courrier commun lui demandant de préciser son intention et l'informant de leur intention de se porter acquéreurs, et "le cas échéant de formuler une offre". Le 22 janvier 2003 l'agent immobilier de Huguette B... née C... annonçait le prix souhaité. SCI Jeanne d'Arc et la SNC Pharmacie de la cathédrale reprochent à Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie d'avoir, alors que les parties négociaient le prix, ont acquis l'immeuble sans en aviser les autres locataires, à un prix inférieur à celui annoncé. Les acquéreurs ont constitué la SCI URA ITI en vue de l'acquisition de cet immeuble. L'acquisition a été transcrite le 5 avril 2004. Le 7 octobre 2004 la SCI Jeanne d' Arc et la SNC Pharmacie de la cathédrale ont saisi le Tribunal de Première Instance pour faire juger que les locataires étaient liés par un mandat d' intérêt commun en vue de l'acquisition de l'immeuble, que ce mandat avait été révoqué unilatéralement par Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie. Invoquant l'article 1134 du Code Civil ont demandé au Tribunal de dire que la SCI Jeanne d'Arc et la SNC Pharmacie de la cathédrale sont devenues propriétaires de l'immeuble aux côtés de la SCI URA ITI et ont offert de payer leur part. Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie et la SCI URA ITI ont formé une demande reconventionnelle afin que le congé donné à la SCI Jeanne d'Arc soit validé et son expulsion prononcée, au motif que la cession du bail entre le locataire initial à la SCI Jeanne d'Arc ne respectait pas les clauses du bail. Par jugement du 7 décembre 2005 le Tribunal de Première Instance de PAPEETE a jugé que les parties étaient liées par un mandat d'intérêt commun révoqué unilatéralement et avec mauvaise foi par Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie, mais que la SCI Jeanne d' Arc et la SNC Pharmacie de la cathédrale n'avaient aucun droit acquis à la propriété de l'immeuble, et les a déboutées de leur demande afin d' être jugées propriétaires . Le Tribunal a constaté que les demanderesses ne sollicitaient pas de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la violation des conventions. Quant au congé donné à la SCI Jeanne d'Arc, le Tribunal a constaté que la cession du bail s'était opérée entre avocats, conformément aux clauses du bail permettant une telle cession sans l'accord du bailleur. Le Tribunal a condamné Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie et la SCI URA ITI à payer à SCI Jeanne d'Arc et la SNC Pharmacie de la cathédrale 200 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française. La SCI Jeanne d'Arc et la SNC Pharmacie de la cathédrale ont relevé appel de ce jugement. LES MOYENS DES PARTIES DEVANT LA COUR : La SCI Jeanne d'Arc et la SNC Pharmacie de la cathédrale demandent à la cour de prononcer l'exécution forcée du mandat d'intérêt général les liant à Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie, de prononcer le transfert de propriété de l'immeuble au profit d'elles mêmes et des défendeurs, sous astreinte, et de condamner les intimés à leur payer 330 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française. Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie et la SCI URA ITI concluent à la confirmation du jugement en ce qui concerne le transfert de propriété, et de condamner les appelantes à leur payer 250 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française. Ils forment appel incident s'agissant de la validité du congé délivré à la SCI Jeanne d'Arc. Sur ce point ils font valoir d'une part que la cession entre Olivier D... à la SCI Jeanne d'Arc a été faite postérieurement à l'expiration du bail, et d'autre part que si le bail permettait la cession du bail, consenti à des avocats, à d'autres avocats, même sans l' accord du bailleur, la cession devait être faite par acte authentique du bailleur, en présence du bailleur ou celui-ci dûment appelé, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Ils demandent donc à la cour d'ordonner l'expulsion de la SCI Jeanne d'Arc sans droit ni titre sous astreinte. La SA Tahiti quincaillerie, qui détient une part sur 100 de la SCI URA ITI, ayant été placée en redressement judiciaire, Charles F... SI YAN a été appelé dans la cause ; il s'en rapporte à justice. MOTIFS DE LA DECISION, La recevabilité de l'appel n'est pas discutée. Sur la portée du courrier du 25 septembre 2002 : Dans cette lettre SCI Jeanne d'Arc, la SNC Pharmacie de la cathédrale, Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie questionnaient Huguette B... sur son intention de vendre l'immeuble et l'informaient en ces termes "pour le cas où vous nous confirmeriez votre intention de vendre cet immeuble, nous serions amenés à nous réunir à nouveau pour en examiner les conditions d'évaluation et le cas échéant pour formuler une offre". Cette lettre ne constitue un mandat d'intérêt commun que pour ce qui est de questionner la propriétaire sur ses intentions. Pour valoir de mandat d'acquérir l'immeuble en commun, encore aurait il fallu que les signataires se réunissent à nouveau et fassent une offre conformément aux termes de leur accord. Il apparaît que si Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie ont négocié de leur côté pour parvenir à l'acquisition, il en est de même de Maître E... (SCI Jeanne d'Arc) puisque c'est personnellement qu'il a été destinataire d'un courrier par lequel l'agent immobilier de Huguette B... née C... lui indiquait que le prix était fixé à 127 millions. Ni la SCI Jeanne d'Arc ni la SNC Pharmacie de la cathédrale ne justifient avoir donné suite à ce courrier, et elles ne produisent aucune preuve de négociations entre elles, Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie ou la SCI URA ITI. Dès lors les appelantes ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un mandat d'intérêt commun en vue de l'acquisition de l'immeuble et le jugement déféré doit être réformé. Le bail dont bénéficie la SNC Pharmacie de la cathédrale n'est pas en litige. Sur le congé délivré à la SCI Jeanne d'Arc : Le 24 avril 1995, Huguette B... née C... a consenti à Olivier D..., avocat, un bail professionnel de 6 ans. Aux termes de ce contrat, le preneur avait la faculté, sans l'accord du bailleur, de céder son droit au bail à son successeur ou consentir une sous location partielle à un avocat lié au preneur par un contrat d'association ou à une personne ou société exerçant la profession d'avocat. C'est donc à juste titre que le Tribunal a jugé que la cession du bail à la SCI Jeanne d'Arc ne constituait pas une violation des clauses du bail s'agissant de l'accord du bailleur. Toutefois, le bail prévoit expressément que "toute cession ou sous location, pour être valable, devra être faite par acte authentique du notaire du bailleur en présence du bailleur ou lui dûment appelé." La SCI Jeanne d'Arc n'a fait valoir aucun moyen de droit ou de fait pour s'opposer au moyen soulevé par les intimés, et n'a même pas jugé utile de répondre à leurs écritures, malgré les trois renvois accordés au conseil de l'appelante, ce qui a eu pour effet de prolonger inutilement la procédure pendant un an. A défaut d'acte notarié, la cession du bail de Olivier D... à la SCI Jeanne d'Arc est nulle et le congé délivré par le nouveau propriétaire doit être validé. L'expulsion de la SCI Jeanne d'Arc doit être ordonnée ; un délai de six mois doit être accordé aux occupants, compte tenu de la nature de leur occupation. Sur les autres demandes : L'équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile local. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en présence de Charles F... SI YAN, en matière civile et en dernier ressort ; Réformant le jugement déféré, Déboute la SCI Jeanne d'Arc et la SNC Pharmacie de la cathédrale de leur demande afin d'être déclarées propriétaires de l'immeuble situé à PAPEETE rue Jeanne d'Arc, ayant appartenu à Huguette B... née C... ; Dit que la cession de bail professionnel consentie par Olivier D... à la SCI Jeanne d'Arc est nulle ; Dit que la SCI Jeanne d'Arc est sans droit ni titre pour occuper les locaux précédemment donnés à bail à Olivier D... et appartenant à Edwin A... et la SA Tahiti quincaillerie et à la SCI URA ITI ; Valide le congé donné à Olivier D... le 18 mars 2004 et à Maîtres E... et Y... le 1er juin 2004 ; Dit que la SCI Jeanne d'Arc et Maitres E... et Y... doivent vider les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les six mois de la signification du présent arrêt ou qu'ils pourront en être expulsés ; Condamne SCI Jeanne d'Arc et la SNC Pharmacie de la cathédrale aux dépens de première instance et d'appel ; Rejette toute autre demande. Prononcé à Papeete, le 18 Octobre 2007 Le Greffier, Le Président, M. SUHAS-TEVERO JP. H...