Cour d'appel de Lyon, du 1 juillet 2004, 03/03485

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Vente - Immeuble Après la délivrance d'un congé pour reprise, le professionnel de la vente immobilière a une obligation de diligence et d'information envers les acquéreurs du bien. Il doit ainsi se renseigner sur les conditions de départ du locataire, afin d'informer utilement les acquéreurs et le notaire de sa volonté éventuelle d'exercer un droit de substitution. Cette faute est de nature à engager sa responsabilité. De même, le notaire, qui a l'obligation de procéder à la purge des droits des locataires, commet une faute en ne procédant pas à toutes vérifications utiles préalablement à la réitération du compromis

1 RG : 2003/3485 La première chambre de la cour d'appel de Lyon, composée, lors des débats et du délibéré, de : Monsieur ROUX, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, Madame BIOT, conseiller, Monsieur GOURD, conseiller, en présence, lors des débats en audience publique, de Madame JANKOV, greffier, a rendu l'arrêt contradictoire suivant, EXPOSE DU LITIGE: Monsieur Alain X... était locataire d'une maison d'habitation située à Meyzieu et appartenant à Monsieur et Madame Y... Z... 25 septembre 1997, les époux Y... représentés par la régie Corneille Saint Marc lui ont fait délivrer un congé pour reprise en application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 à effet au 31 mars 1998, avec offre de prix à 750.000 francs. Monsieur X... a fait part de son intention d'acquérir cette maison pour un prix de 500.000 francs mais cette proposition a été refusée et Monsieur X... a libéré les lieux le 31 décembre 1997. Ayant appris que la maison avait été finalement vendue à Monsieur A... et à Madame B... le 28 juillet 1998 pour un prix de 520.000 francs, Monsieur Alain X... a fait assigner les époux Y... et les consorts A... - B... en annulation de la vente et en paiement de dommages et intérêts. Les consorts A... - B... ont fait assigner les notaires, Maîtres X et Y, la SARL Est Immobilier et la Banque populaire de Lyon afin d'être relevés et garantis de toute condamnation, être indemnisés du préjudice subi et obtenir l'annulation du contrat de prêt. Dans le cadre d'une médiation, un protocole de transaction partielle est intervenu entre toutes les parties à l'exception de la SARL Est Immobilier . Aux termes de ce protocole, Monsieur Alain X... s'est désisté de son action en contrepartie du paiement d'une somme de 150.000 francs et les consorts A... - B... en contrepartie du paiement d'une somme de 60.521 francs 46. Les consorts Y... et la Banque populaire de Lyon, à la suite de ces accords, se sont désistés de leurs demandes. Maître X et Y, sans reconnaissance de responsabilité, se sont engagés à régler ces sommes à Monsieur X..., à Monsieur A... et à Madame B..., qui ont subrogé les notaires et leur assureur dans leurs droits et actions. Invoquant cette subrogation, Maîtres X et Y ont sollicité la condamnation de la SARL Est Immobilier à leur rembourser les sommes versées en application de la transaction, en invoquant une faute de sa part. Par jugement en date du 23 janvier 2003, le tribunal de grande instance de Lyon a : - homologué la transaction partielle intervenue entre Monsieur X..., les consorts Y..., Monsieur A... et Madame B..., Maîtres X et Y et la Banque populaire Loire et Lyonnais et annexée au rapport de médiation déposé au greffe le 23 mars 2001 par Maître Leriche, - donné acte à Monsieur X... ainsi qu'à Monsieur A... et Madame B... de ce qu'ils se désistent de leur action, renoncent à toutes demandes et subrogent Maîtres X et Y et leur assureur dans leurs droits et actions, - donné acte à la Banque populaire Loire et Lyonnais de ce qu'elle accepte le désistement d'instance et d'action, - donné acte aux consorts Y... de ce qu'ils se désistent de leurs demandes reconventionnelles à l'encontre de Monsieur X..., de Monsieur A... et Madame B..., de Maîtres X et Y, - constaté qu'au dernier état de leurs conclusions, ils ne forment aucune demande à l'encontre de la SARL Est Immobilier, - déclaré Maîtres X et Y, d'une part, et la SARL Est Immobilier, d'autre part, responsables à concurrence de moitié chacun des préjudices subis par Monsieur X..., Monsieur A... et Madame B... du fait du non-respect des formalités prévues par l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, - condamné la SARL Est Immobilier à payer à Maîtres X et Y, subrogés dans les droits de Monsieur X..., de Monsieur A... et de Madame B... la somme de 16.046 euros 89 avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2000, - rejeté la demande reconventionnelle de la SARL Est Immobilier en dommages et intérêts et toute autre demande, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - rejeté les demandes en ce sens ainsi que toute autre prétention. La SARL Est Immobilier a relevé appel de cette décision. Elle sollicite la réformation de cette décision et conclut au débouté de Maîtres X et Y. Elle réclame une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * Elle estime qu'elle n'a commis aucune faute, faisant valoir qu'elle avait uniquement reçu mission de "rechercher un acquéreur" et non d'administrer le bien, la gestion de celui-ci étant assurée depuis plus de 16 ans par la régie Corneille Saint Marc. Elle prétend qu'elle a été informée de la délivrance du congé pour vente et de l'offre d'achat de Monsieur X... onze mois après la réitération de l'acte authentique et qu'avant cela, elle ne pouvait transmettre aux notaires des informations qui n'étaient pas en sa possession. Elle invoque la dissimulation fautive effectuée par les époux Y... et la faute commise par la régie Corneille Saint Marc qui aurait du avertir ses mandants de la nécessité d'informer la SARL Est Immobilier et de dénoncer à l'ancien locataire les modifications des conditions de vente de la maison. Elle soutient encore que les notaires ont commis des fautes qui sont à l'origine de leurs préjudices. Elle affirme qu'ils n'ont pas procédé à toutes les vérifications utiles et nécessaires préalablement à la réitération du compromis de vente alors qu'ils ont l'obligation de procéder à la purge des droits des locataires avant toute vente. Elle indique, en toute hypothèse, que la faute alléguée est sans lien de causalité avec les préjudices invoqués, la régularisation du protocole d'accord par Maîtres X et Y étant la seule cause directe des règlements effectués et des préjudices avancés. Elle rappelle qu'elle n'a pas signé ce protocole d'accord et n'a pas participé aux opérations de médiation et que ce protocole lui est donc inopposable. Intimés, Maîtres X et Y concluent au rejet des prétentions adverses. Y... titre incident, ils sollicitent la réformation partielle du jugement entrepris et demandent à la cour de condamner la SARL Est Immobilier au paiement de la somme de 32.093 euros 79, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2000. Ils réclament également une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * Ils expliquent que la SARL Est Immobilier avait reçu mandat de vendre la maison, de rédiger le compromis, d'obtenir la réitération de la vente en la forme authentique et par conséquent de donner au notaire toutes les informations nécessaires sur le bien vendu. Ils prétendent que la SARL Est Immobilier, qui ne pouvait ignorer que la maison était précédemment louée à Monsieur X..., a commis la faute à l'origine du litige en se bornant à transmettre aux notaire un compromis mentionnant que le bien était libre de toute location et en les induisant ainsi en erreur. MOTIFS DE LA DECISION : Attendu qu'il est constant que Monsieur Alain X... était locataire d'une maison d'habitation située à Meyzieu qui appartenait à Monsieur et Madame Y... ; que les époux Y..., représentés par la régie Corneille Saint Marc, lui ont fait délivrer un congé pour reprise en application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 à effet au 31 mars 1998, avec offre de prix à 750.000 francs ; que le locataire a fait part de son intention d'acquérir cette maison pour le seul prix de 500.000 francs ; que cette proposition a été refusée et que Monsieur X... a libéré les lieux le 31 décembre 1997 ; que, ayant appris que la maison avait été finalement vendue à Monsieur A... et à Madame B... le 28 juillet 1998 pour un prix de 520.000 francs, Monsieur Alain X... a fait assigner les époux Y... et les consorts A... - B... en annulation de la vente et en paiement de dommages et intérêts ; qu'un protocole de transaction partielle est alors intervenu entre les parties à l'exception de la SARL Est Immobilier . que, aux termes de ce protocole, Monsieur Alain X... s'est désisté de son action, en contrepartie du paiement d'une somme de 150.000 francs, et les consorts A... - B..., en contrepartie du paiement d'une somme de 60.521 francs 46 ; que les consorts Y... et la Banque populaire de Lyon, à la suite de ces accords, se sont désistés de leurs demandes ; que Maître X et Y, sans reconnaissance de responsabilité, ont réglé ces sommes à Monsieur X..., à Monsieur A... et à Madame B..., qui ont subrogé les notaires et leur assureur dans leurs droits et actions ; attendu que, invoquant cette subrogation, Maîtres X et Y sollicitent la condamnation de la SARL Est Immobilier à leur rembourser les sommes versées en application de la transaction, en invoquant une faute de l'agence immobilière qui avait reçu mandat de vendre la maison, de rédiger le compromis, et d'obtenir la réitération de la vente en la forme authentique ; que la SARL Est Immobilier fait valoir qu'elle n'était pas chargée de la location de la dite maison puisque c'était la régie Corneille Saint Marc qui en avait assuré la gestion pendant seize ans et avait délivré un congé pour reprise au locataire en application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 à effet au 31 mars 1998, avec offre de prix à 750.000 francs ; qu'elle ignorait l'existence de ce congé pour reprise dont ne l'avait pas informé les consorts Y... qui l'avait mandatée uniquement pour assurer la vente de la maison ; mais attendu que la cour relève que la SARL Est Immobilier, qui est un professionnel de la vente immobilière, ne conteste pas que, en visitant la maison pour procéder à l'estimation de cette dernière, elle a constaté que celle-ci était occupée par un locataire qui était en train de déménager ; que, professionnel de la vente immobilière et ayant reçu mandat de rédiger le compromis et d'obtenir la réitération de la vente, elle aurait dû s'enquérir auprès de ses vendeurs des conditions exactes du départ de ce locataire, pour pouvoir rédiger correctement son acte et renseigner utilement les notaires ; qu'elle a commis une faute en ne le faisant pas et en se bornant à transmettre aux notaires un compromis mentionnant que le bien était libre de toute location, les induisant ainsi en erreur ; attendu que la SARL Est Immobilier soutient également que le préjudice des notaires est sans lien de cause à effet avec la faute qui lui est reprochée et résulte de la transaction qu'elle-même n'a pas acceptée et qui ne lui est pas opposable ; mais attendu que la cour relève que la transaction, que les notaires ont acceptée, a permis d'éviter la nullité de la vente et de réduire sensiblement les conséquences financières des fautes commises ; que les notaires, qui n'ont pas procédé à toutes les vérifications utiles et nécessaires préalablement à la réitération du compromis de vente alors qu'ils ont l'obligation de procéder à la purge des droits des locataires avant toute vente, ont également commis une faute à l'origine de leur propre préjudice ; qu'il convient, en conséquence, de condamner la SARL Est Immobilier à payer à Maîtres X et Y, subrogés dans les droits de Monsieur X..., de Monsieur A... et de Madame B... la seule somme de 16.046 euros 89, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2000 et de confirmer le jugement entrepris ; que les demandes des parties en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ne sont pas justifiées ; qu'il convient de débouter les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ; * attendu que la SARL Est Immobilier, qui succombe dans son recours, doit supporter les entiers dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris, Y ajoutant, Déboute chacune des parties de ses prétentions plus amples ou contraires. Condamne la SARL Est Immobilier aux dépens d'appel et autorise l'avoué de ses adversaires à recouvrer directement contre elle les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. * Cet arrêt a été prononcé publiquement par le président, en présence du greffier, et a été signé par eux. Z... GREFFIER, Z... PRESIDENT, Madame JANKOV Monsieur ROUX