Cour d'appel de Poitiers, du 11 février 2000, 99/533

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Mandat - Nullité - Portée - / Un agent immobilier ne peut prétendre percevoir une commission sur la vente d'un bien dont il n'a pas été expressément chargé et pour laquelle il ne détient pas de mandat. Il ne peut invoquer pour y prétendre une convention passée avec le vendeur du bien et portant sur ce droit à commission dès lors que cette convention, non limitée dans le temps, est nulle par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 2 Janvier 1970

A. CD - M.F. Minute n° LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINTES composé de - Madame Aime X..., Vice-Président, faisant fonction de Président, - Madame Jackie Y..., faisant fonction de greffier, a rendu le jugement dont la teneur suit dans l'affaire n° 99.533 opposant DEMANDEUR(S): Monsieur Alain Z... domicilié(e): 35, rue de Bellevue 44340 BOUGUENAIS Ayant constitué pour avocat plaidant Maître A... (Barreau de NANTES) et pour avocat postulant Maître AIGOIN Olivier DEFENDEUR (S) S.A. FRADIN IMMOBILIER COMMERCIAL domicilié(e) : 1, Grand Rue 17130 MONTENDRE Ayant constitué pour avocat plaidant Maître VIGNE (Bx) et pour avocat postulant Maître ROUDET Laurence DEBATS : en audience publique du 14 janvier 2000. JUGEMENT: en audience publique du 11 février 2000. A titre subsidiaire, il soutient que l'acte de cession n'a pas été conclu par l'intermédiaire de l'agence FRADIN, laquelle de ce fait ne peut prétendre à commission. Enfin, à titre encore plus subsidiaire, il demande que la commission du Cabinet FRADIN soit réduite dans la mesure où elle est manifestement excessive. Il demande enfin l'exécution provisoire de la décision à intervenir et la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 15.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. La S.A. FRADIN IMMOBILIER COMMERCIAL s'oppose à ces demandes. Elle soutient qu'elle est intervenue en vertu d'un mandat parfaitement régulier qui lui a été donné le 17 octobre 1997 par Monsieur B..., représentant la société SERGA, en vue de rechercher un supermarché alimentaire à acquérir, que c'est en vertu de ce mandat que la convention la liant à Monsieur A... a été signée et que le Cabinet FRADIN est intervenu en qualité d'intermédiaire ; qu'elle a joué un rôle déterminant dans la conclusion du contrat de vente ; que Monsieur A... a reçu le prix de vente et la rémunération de l'agent immobilier ; qu'il est d'une parfaite mauvaise foi. Elle conclut en conséquence au rejet des demandes de Monsieur A... et sollicite reconventionnellement sa condamnation à lui payer la somme de 422.100 francs HT représentant le montant de sa rémunération, la somme de 50.000 francs à titre de dommages et intérêts et celle de 15.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Elle sollicite en outre que l'exécution provisoire de la décision à intervenir. MOTIFS DE LA DECISION. Sur le droit à commission de la S.A. FRADIN en vertu du mandat du 17 octobre 1997 La S.A. FRADIN ne saurait arguer de l'existence du mandat du 17 octobre 1997 pour justifier son droit à commission ; En effet, d'une part Monsieur A... est tiers à ce contrat, lequel de ce fait ne lui est pas opposable. Par convention du 17 octobre 1997 Monsieur B..., représentant la S.A. SERGA donnait mandat au Cabinet FRADIN de rechercher en vue de son acquisition un supermarché dans la région de LEGE (44). Ce mandant était donné sans exclusivité et pour une durée de 18 mois. Il y était expressément stipulé que "dans le cas où le mandant viendrait à se porter acquéreur d'un des biens recherchés et proposés par le mandataire, ce dernier aurait droit à une rémunération fixée à 350.000 francs HT qui sera à charge de l'acquéreur (sauf autre accord)". Dans le cadre de ce mandant, le Cabinet FRADIN a contacté Monsieur A..., propriétaire exploitant d'un supermarché alimentaire à LEGE, désireux de vendre son commerce. Le 3 juin 1998 une convention a alors été signée entre le Cabinet FRADIN et Monsieur A... aux termes de laquelle Monsieur A..., représentant les sociétés exploitant le SUPER U de LEGE, S.A. LEGE EXPANSION, S.A. LEGENNE DE DISTRIBUTION et SCI LES VISITANDINES, autorisait le Cabinet FRADIN à présenter les éléments comptables et administratifs nécessaires à une étude ayant pour but d'aboutir à une offre de rachat valorisant les actions et les parts des sociétés concernées et qu' "à l'issue d une offre acceptée par le vendeur ou après signature du protocole devant aboutir à une vente certaine au profit du client présenté, le Cabinet FRADIN perçoit une rémunération de 350.000 francs HT, payable par l'acquéreur..." qu'"en cas d'exercice du droit de préemption par SYSTEME U les honoraires qui seront conclus en majoration du prix dans le protocole d'accord devront être payés par le vendeur". La société SYSTEME U a exercé son droit de préemption et la vente est intervenue le 4 janvier 1999 au profit de SYSTEME U. Le 27 janvier 1999, Monsieur A... recevait mise en demeure d'avoir à régler au Cabinet FRADIN la somme de 422.100 francs correspondant aux honoraires de négociation sur la cession dont s'agit. Par exploit en date du 11 mars 1998, Monsieur A... a assigné la S.A. FRADIN IMMOBILIER aux fins de voir déclarer nulle la convention du 3 juin 1998 et voir dire que le Cabinet FRADIN ne peut de ce fait prétendre à une rémunération. Il soutient que le mandat donné à l'agence immobilière n'a pas été enregistré conformément aux dispositions de l'article 72 du décret du 20 juillet 1992 et que de ce fait il est nul ; que par ailleurs, ce mandant n'était pas limité dans le temps et que de ce fait et par application de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 il est également nul ; qu'en raison de cette nullité, le Cabinet FRADIN ne peut prétendre à une commission. D'autre part, l'opération visée au contrat à savoir l'acquisition par la société SERGA d'un supermarché dans la région de LEGE ne s'est pas réalisée et aucune rémunération n'est due à l agent immobilier ayant concouru à une opération qui ne s'est pas réalisée. Enfin, le mandat dont s'agit prévoyait que la commission serait à charge de l'acquéreur. Sur le droit à commission de la S.A. FRADIN en vertu de la convention du 3 juin 1998 : La convention du 3 juin 1998 ne saurait s'analyser comme constituant un mandat de vente donné au Cabinet FRADIN ouvrant droit à commission pour le Cabinet FRADIN en cas de réalisation dans la mesure où il résulte des termes de cette convention que Monsieur A... n'a jamais chargé le Cabinet FRADIN de vendre les sociétés qu il représentait. De ce fait, la S.A. FRADIN ne saurait prétendre à percevoir une commission sur la vente de biens dont il n a pas été expressément chargé et pour laquelle il ne détient pas de mandat. En outre, la convention du 3 juin 1998 en ce qu'elle porte sur l'une des opérations visées à l'article 1er en ses 1° et 6° de la loi du 2 janvier 1970 est soumise aux dispositions de cette loi. Or, l'article 7 dispose que "sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l article 1er qui ne comportent pas une limitation dans le temps". La convention dont s'agit ne comportant aucune limitation dans le temps est donc nulle et la S.A. FRADIN ne peut de ce fait prétendre à commission. Dans ces conditions, il convient de rejeter les demandes de la S.A. FRADIN et de dire que la convention du 3 juin 1998 est nulle et que le Cabinet FRADIN n'a pas droit à une commission ; Par ailleurs, compte tenu de la nature de ce litige, il convient d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. Enfin il y a lieu de fixer à 6.000 francs le montant de l'indemnité à laquelle Monsieur A... est en droit de prétendre sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. STATUANT publiquement, contradictoirement et en premier ressort, DIT que la convention intervenue le 3 juin 1998 entre Monsieur A... et la S.A. FRADIN est nulle, DIT que la S.A. FRADIN ne peut prétendre au paiement d'une commission sur la vente intervenue le 4 janvier 1999 au profit de SYSTEME U, REJETTE les demandes de la S.A. FRADIN IMMOBILIER COMMERCIAL, ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision, CONDAMNE la S.A. FRADIN à payer à Monsieur A... la somme de SIX MILLE FRANCS (6.000 francs) sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, LA CONDAMNE aux dépens. AINSI fait, jugé et prononcé par Madame X..., Vice-Président, faisant fonction de Président, ET le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier. J. DEGUIL, A. X...,