Cour d'appel de Versailles, du 19 novembre 1999, 1997-8827

Sommaire: BAIL (règles générales) - Preneur - Obligations - Paiement des loyers - Exception - Exception d'inexécution En application des articles 1728 du Code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, un locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu et ne peut en suspendre le paiement qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les locaux

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 1993, les époux X... ont donné à bail à Monsieur et Madame Y... une maison sise à COIGNERES (78), 60 allée du Forgeron. Suite à des difficultés de remboursement de leur emprunt immobilier, leur établissement de crédit, la SA COMPTOIR DES ENTREPRENEURS, a procédé à une saisie-attribution des loyers entre les mains des époux Y..., signifiée par acte du 12 mai 1995 et, a entrepris une procédure de saisie immobilière suspendue par arrêt de la Cour de céans en date du 30 mai 1996. Bénéficiant d'un délai pour trouver un acquéreur de la maison donné à bail, les propriétaires ont fait délivrer congé aux époux Y... par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er février 1996. Par acte d'huissier en date du 14 août 1996, les époux X... ont fait citer les époux Y... devant le tribunal d'instance de RAMBOUILLET et, par acte daté du 20 décembre 1996, ils ont assigné la SA COMPTOIR DES ENTREPRENEURS. Ils sollicitaient la condamnation des époux Y... à leur payer la somme de 57.196,80 francs au titre des loyers impayés et la condamnation solidaire des époux Y... et de la SA COMPTOIR DES ENTREPRENEURS à celle de 20.000 francs à titre de dommages et intérêts outre 8.000 francs an application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ils ont exposé que la SA COMPTOIR DES ENTREPRENEURS avait négligé de percevoir certains loyers et que, sans leur consentement, ce dernier avait autorisé la compensation entre l'arriéré locatif et une somme due en remplacement de la chaudière. Ils se sont opposés à cette compensation et ont contesté la nécessité du remplacement de la chaudière. Les époux Y... ont soutenu s'être libérés du paiement des loyers de novembre et décembre 1995, janvier 1996 pour avoir acquitté la facture de remplacement de la chaudière ; par ailleurs, ils ont reconnu avoir cessé le paiement des loyers à compter de mars 1996 et être débiteurs de la somme de 28.444,44 francs. Reconventionnellement, ils ont sollicité la condamnation des époux X... à leur payer les sommes de : 32.962,88 francs en remboursement des travaux de remise en état qui ne leur incombait pas, 20.000 francs à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, - compensation de ces sommes avec celle dont ils se reconnaissent débiteur. La SA COMPTOIR DES ENTREPRENEURS dite "C.D.E" a soutenu qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée au sens de l'article 1382 du code civil ; que suite à la vente de l'immeuble il avait été entièrement désintéressé et qu'il convenait de condamner les époux X... à lui payer les sommes de 5.000 francs à titre de dommages et intérêts et 3.000 francs au titre des frais irrépétibles. Par jugement contradictoire en date du 16 septembre 1997, le tribunal d'instance de RAMBOUILLET a rendu la décision suivante : - condamne les époux Y... Yves à payer aux époux X... Michel la somme de 28.444,44 Francs au titre des loyers de mars à juin 1996, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 1996, date de l'assignation, - déboute les époux X... Michel du surplus de leur demande à l'encontre des époux Y... et du COMPTOIR DES ENTREPRENEURS, - déboute le COMPTOIR DES ENTREPRENEURS de sa demande reconventionnelle, - reçoit les époux Y... Yves en leur demande reconventionnelle, - condamne les époux X... à leur payer les sommes de 3.000 francs à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et 837,50 Francs, représentant la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé le 1er juillet 1996 par Maître MILLET, huissier de justice à RAMBOUILLET, - déboute les époux X... du surplus de leur demande, - ordonne la compensation des dettes, - condamne les époux X... à remettre aux époux Y... les quittances de loyers de novembre, décembre 1995, janvier 1996 et mars à juin 1996, sous astreinte de 200 francs par jour de retard dans les quinze jours de l'exécution du jugement, - ordonne l'exécution provisoire du jugement, nonobstant appel et sans caution, - condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 3.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - partage les dépens par moitié entre les époux X... et les époux Y.... Appelants de cette décision le 21 octobre 1997, les époux Y... exposent, dans leurs dernières conclusions, que c'est à bon droit que la SA COMPTOIR DES ENTREPRENEURS les a dispensés de régler les loyers de novembre et décembre 1995, janvier 1996, afin de compenser cette somme avec celle qu'ils avaient acquitté pour le remplacement de la chaudière et qui incombait au bailleur en vertu des dispositions de l'article 1720 du code civil. Ils font valoir, en outre, qu'ils ont usé de la maison comme l'aurait fait "un bon père de famille" ; que les désordres allégués ne sont pas de leur fait ; que de surcroît, ils ont fait procéder à des travaux de réfection pour un montant de 32.962,88 francs dont ils sollicitent le remboursement. Ils allèguent avoir subi un trouble de jouissance par l'absence de chauffage et d'eau chaude pendant le dernier trimestre 1995 ainsi que par l'impossibilité de jouir de la pièce d'eau du mois d'août 1994 au mois de janvier 1995, dont ils sollicitent réparation. Ils demandent donc à la Cour de : -les recevoir en leur appel, les y dire bien fondés, - réformer le jugement entrepris en ses chefs faisant grief à ces derniers, - condamner conjointement et solidairement les époux X... à verser aux époux Y... : la somme de 32.962,90 francs en remboursement des travaux qui ne leur incombaient pas et qui ont représenté pour les bailleurs un enrichissement sans cause, la somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - confirmer le jugement pour le surplus, - condamner les époux X... aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués, à recouvrer ceux la concernant conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les époux X..., appelants incidents, soutiennent que c'est en raison de l'inertie des locataires qu'ils n'ont pu donner leur accord pour le remplacement de la chaudière, aucun devis ne leur ayant été communiqué ; que l'accord donné par la SA COMPTOIR DES ENTREPRENEURS leur est inopposable ; qu'aucune compensation en peut avoir lieu avec une créance incertaine. Ils sollicitent la confirmation de la décision du premier juge d'une part, relativement au dépôt de garantie en allèguant que les dégradations du local loué sont dues à la faute des locataires et, d'autre part, relativement au rejet de la demande des époux Y... tendant au remboursement de prétendus travaux qu'ils auraient effectués. Ils indiquent que les époux Y... ont été indemnisés par la MACIF en octobre 1994, des troubles de jouissance invoqués. Ils font grief au premier juge d'avoir mis hors de cause la SA COMPTOIR DES ENTREPRENEURS alors que celui-ci a commis une faute en autorisant la compensation litigieuse sans solliciter préalablement leur accord et en encourageant les locataires à retenir les loyers ; qu'ils s'est donc comporté comme un gérant d'affaires au sens de l'article 1372 du code civil mais sans apporter tous les soins d'un bon père de famille à la gestion dont ils sollicitent réparation. En conséquence, ils prient la Cour de : - les déclarer tant irrecevables que mal fondés en leur appel, - voir déclarer tant recevables que bien fondés les époux X... en leur appel incident, - réformer le jugement entrepris en ses chefs faisant grief à ces derniers, - condamner conjointement et solidairement les époux Y... à verser aux époux X... : * la somme de 57.196 francs correspondant aux loyers de novembre 1995 à juin 1996, avec intérêts au taux légal à compter de leur exploit introductif d'instance le 9 août 1996, - dire que le dépôt de garantie d'un montant de 13.800 Francs restera acquis aux époux X... compte tenu des dégradations observées dans l'état des lieux de sortie, et ce, en application de l'article 1730 du Code civil, - condamner in solidum les époux Y... et le C.D.E à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 20.000 Francs à titre de dommages-intérêts, - les condamner in solidum à leur verser la somme de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner in solidum en tous les dépens, qui seront recouvrés par la SCP KEIME-GUTTIN, titulaire d'un office d'avoué près la Cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SA COMPTOIR DES ENTREPRENEURS réplique que les époux X... ne justifie nullement du préjudice qu'il auraient subi ni qu'elle aurait contribué, par sa faute, à sa réalisation et prie la Cour de : - recevant le C.D.E en ses conclusions, - l'y déclarant bien fondé et y faisant droit, - dire et juger que le C.D.E s'en rapporte à justice sur l'appel principal formé par les époux Y..., - confirmer la décision entreprise, - débouter les époux X... de leur demande de dommages-intérêts formée à l'encontre du C.D.E, Et statuant à nouveau, - condamner les époux Y... ainsi que les époux X... à payer au concluant la somme de 10.000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamne les mêmes à payer au concluant la somme de 7.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Laurent BOMMART, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 7 octobre 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 15 octobre 1999. SUR CE, LA COUR, A/ I/ Considérant en ce qui concerne les loyers dus par les époux Y..., qu'en application de l'article 1728-2° du Code civil et de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires doivent payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et qu'en Droit, les intéressés ne peuvent décider de suspendre le paiement régulier que s'il y a une impossibilité totale pour eux d'utiliser les locaux ; qu'en l'espèce, les appelants ne peuvent donc sérieusement invoquer qu'ils n'avaient pas reçu de quittances pour, essayer de justifier leur décision de s'exonérer totalement du paiement qui leur incombait en vertu des deux textes ci-dessus rappelés, et ce, pendant plusieurs mois ; Considérant qu'ils sont donc déboutés de ce moyen et que les loyers de mars 1996 à juillet 1996 (soit 28.444,44 Francs) sont donc dus par eux ; qu'ils sont condamnés solidairement à payer cette somme justifiée ; Considérant en ce qui concerne les autres loyers litigieux de novembre et décembre 1995 et de janvier 1996, qui font l'objet de l'appel incident des époux X..., que l'obligation d'entretenir la chose louée en bon état de réparations qui pèse sur les bailleurs en vertu de l'article 6-a) et 6-c) de la loi du 6 juillet 1989 est une obligation de faire, au sens de l'article 1142 du Code civil et qu'en vertu de ce texte, cette obligation, en cas d'inexécution de la part du débiteur, se résout en dommages-intérêts ; que de plus, en application de l'article 1146 du Code civil, ces dommages-intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est mis en demeure de remplir son obligation et qu'en l'espèce, les époux Y... ne démontrent pas qu'ils avaient respecté ces exigences légales en adressant aux époux X... une sommation ou une mise en demeure, par écrit, et notamment par la voie d'un huissier, pour réclamer explicitement le changement de la chaudière ; que de plus, ils ne justifient pas d'un contrat d'entretien qu'ils auraient souscrit au sujet de l'ancienne chaudière, afin de leur permettre de respecter leur obligation d'entretien courant et de réparations locatives des équipements, telle que le prévoit l'article 7-d) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en définitive, sans avoir obtenu l'autorisation écrite des bailleurs et sans y avoir été autorisés par une décision de justice, en vertu de l'article 1144 du Code civil, les époux Y... ont donc décidé, seuls, de faire changer la chaudière ; que cette décision unilatérale prise sans qu'aient été respectées les dispositions légales ci-dessus analysées, n'engage pas les bailleurs ; Considérant que les époux Y... ne sont donc pas en droit d'évoquer une prétendue compensation avec les loyers qu'ils devaient, et que la Cour, infirmant et statuant à nouveau, les condamne donc solidairement à payer ces trois mois de loyers ; qu'en définitive, les époux Y... sont condamnés solidairement à payer aux époux X... la somme totale, justifiée, de 57.165 Francs d'arriérés de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 9 août 1996, en deniers ou quittances et en tenant compte du dépôt de garantie de 13.800 Francs qui demeure donc acquis aux bailleurs ; IV/ Considérant, en effet, en ce qui concerne ce dépôt de garantie, que celui-ci, aux termes de l'article 22 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 a pour but "de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire" et qu'il doit donc, le cas échéant, être affecté par la déduction des sommes restant dues au bailleur ; que les époux X... sont donc en droit de conserver de dépôt de 13.800 Francs, que les appelants sont déboutés de leur demande de restitution, et que le jugement est confirmé de ce chef ; Considérant, toujours en ce qui concerne ce dépôt de garantie, que les époux Y... ne sont pas davantage fondés à en réclamer la restitution alors que le premier juge dont la motivation précise est entièrement adoptée, a exactement retenu que : - l'état des lieux, à l'entrée, le 24 août 1993, indiquait que les locaux loués étaient en bon état d'entretien, - l'état des lieux, de sortie, du 1er juillet 1996 établi par l'huissier Maître MILET, à la demande des époux Y..., a décrit les dégradations constatées, qui dépassent un usage normal, puisque, notamment, l'huissier a noté : "La tapisserie de la chambre, jouxtant le dressing est déchirée, il existe de nombreuses traces de tamponnages-dans la salle à manger, la tapisserie est déchirée, la moquette au sol est très tachée et entièrement à changer ; la porte basculante du garage est endommagée, le montant droit est en piteux état. A l'étage, la tapisserie est déchirée près de l'escalier, de même que dans l'une des chambres et dans le W.C" ; - Maître LE HONSEC, huissier de justice, à la demande du bailleur, a dressé le 31 juillet 1996, un procès-verbal faisant les mêmes constatations ; Considérant qu'il est donc ainsi démontré que les époux Y... n'ont pas respecté leur obligation de l'article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989, et qu'ils doivent donc répondre de ces dégradations et de ces pertes, alors surtout qu'ils n'invoquent et ne démontrent aucun cas de force majeure, ni aucune faute du bailleur, ni aucun fait d'un tiers ; que les travaux de remise en état qui leur incombent de ce chef sont donc à imputer sur leur dépôt de garantie, et qu'ils sont, par conséquent, à nouveau déboutés de leur demande de restitution de celui-ci ; qu'ils ne font pas la preuve qui leur incombe que les infiltrations et les moisissures dans les lieux qu'ils invoquent maintenant seraient dues à un vice de la construction ou à un défaut d'entretien à imputer aux bailleurs, et qu'il n'y a donc aucune conséquence de droit à tirer des constatations sur ces deux points, quant à la restitution du dépôt de garantie qui restera acquis aux bailleurs ; Considérant enfin qu'il est manifeste que ce défaut délibéré et injustifié de paiement de loyers retenu à la charge des époux Y..., a causé aux époux X... un préjudice certain et direct, et que les appelants sont donc condamnés à leur payer, in solidum, de ce chef, 5.000 Francs de dommages-intérêts ; III/ Considérant que les époux Y... font à nouveau état des travaux effectués par eux, dans les lieux, qu'il est d'abord souligné que ni le bail signé le 19 juillet 1993 ni l'état des lieux, à l'entrée, n'ont précisé que les époux Y... auraient à faire des travaux, ou encore, qu'ils étaient expressément autorisés à les faire ; que les prétendus "importants travaux de remise en état" qu'ils allèguent ne sont donc, en réalité, que des améliorations ou des modifications qu'ils ont décidé de faire, de leur propre initiative, à leur convenance et pour leur seul confort personnel ; que notamment, les modifications qu'ils ont apportées dans l'équipement de la cuisine, n'ont pas été, elles non plus, autorisées par écrit par le bailleur, comme l'exige l'article 7-f) de la loi du 6 juillet 1989, et qu'en application de ce texte les époux X... ont donc le droit de conserver le bénéfice de toutes ces transformations sans que les époux Y... puissent leur réclamer une indemnisation ; que cette disposition légale était d'ailleurs expressément reprise dans le contrat de bail qui prévoyait cette interdiction contre les preneurs ; que les appelants ne sont donc pas fondés à invoquer un prétendu enrichissement sans cause pour éluder l'application de ces dispositions légales, d'ordre public ; Considérant que les appelants sont donc déboutés de leur demande en paiement de 32.962,88 francs, de ce chef ; Considérant quant aux troubles de jouissance invoqués par les époux Y..., que ceux-ci font valoir que, selon ce qu'ils affirment, ils avaient été privés de chauffage et d'eau froide pendant le dernier trimestre 1995, ainsi que de la jouissance de la pièce d'eau du mois d'août 1994 au mois de janvier 1995 en raison d'un dégât des eaux et de fissures ; Mais considérant que les appelants ne communiquent aucune pièce permettant d'établir la date et les causes de ce prétendu dégât des eaux et de ces prétendues fissures, et la durée des troubles qu'ils allèguent, et que, notamment, ils ne produisent aucun procès-verbal de constat d'huissier à leur sujet, ni aucune lettre de réclamation, ni aucune sommation qu'ils auraient adressées à leurs bailleurs ; qu'ils ne font pas état de l'intervention de leur assureur au sujet de ce sinistre ; qu'il est souligné que les seuls documents produits datent d'octobre et de novembre 1995 et qu'ils ont trait au remplacement de la chaudière décidé par les époux Y..., seuls, dans des conditions qui demeurent incertaines et sans qu'il soit prouvé qu'il y avait eu d'abord une interruption de la production d'eau chaude et du chauffage aux dates prétendues ; qu'il est, à nouveau, souligné que les appelants ne font état d'aucun contrat d'entretien de la chaudière d'origine qu'ils auraient souscrit dès 1993, et que l'on ne sait donc rien sur son entretien entre 1993 et novembre 1995, date de son changement ; Considérant que les appelants sont donc déboutés de leur demande en paiement de 20.000 francs de dommages-intérêts de ce chef et que le jugement est infirmé en ce qu'il leur a accordé 3.000 francs de dommages-intérêts ; Considérant que les époux Y... succombent en leur appel et que, compte tenu de l'équité, ils sont donc déboutés de leur demande en paiement fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que par contre, eu égard à l'équité, ils sont condamnés à payer aux époux X... la somme de 6.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et infirme le jugement en ses dispositions relatives à cet article ; B/ Considérant, en ce qui concerne le "COMPTOIR DES ENTREPRENEURS" (dit "C.D.E"), qu'il est constant que ce créancier des époux X... a obtenu une saisie-attribution pour une somme de 927.487,63 Francs et qu'il a fait notifier cette décision aux époux Y... par acte d'huissier du 12 mai 1995 ; qu'il est également constant que, dès juin 1995, ces locataires ont réglé leur loyer entre les mains du C.D.E, ou du moins certains de leurs loyers puisqu'ensuite ils ont décidé, de leur propre chef, de pratiquer des rétentions de ces loyers et des prétendus compensations ; Considérant que le C.D.E a normalement et sans commettre de faute, mis à exécution la décision de saisie-attribution rendue à son profit, dans les conditions des articles 42 à 47 de la loi du 9 juillet 1991, étant souligné qu'aucune contestation n'avait été élevée dans le délai d'un mois prévue par l'article 45 (et par l'article 61 alinéa 2 du décret du 31 juillet 1992) ; qu'en vertu de l'article 43 de cette loi, l'acte de saisie emportait attribution immédiate au profit du C.D.E, le saisissant, de cette créance de loyers saisie disponible entre les mains des tiers-saisis, les époux DANAIS ; que les époux Y..., tiers-saisi, devaient donc procéder au paiement de leur loyer entre les mains de C.D.E, et ce, sans qu'aucune faute ne puisse être retenue contre celui-ci, notamment sur le fondement d'une prétendue gestion d'affaires que les époux X... invoquent contre lui ; que le jugement est donc infirmé en ce qu'il a, à tort, retenu une faute et une responsabilité du C.D.E ; que les époux X... sont donc déboutés de leur demande incidente contre le C.D.E en paiement de 20.000 Francs de dommages-intérêts ; Considérant que certes ces intimés succombent en leurs demandes contre le C.D.E mais qu'il n'est pas pour autant ainsi démontré que leur action serait abusive ; que le C.D.E est donc débouté de sa demande de ce chef en paiement de 10.000 francs de dommages-intérêts pour une prétendue "procédure abusive" ; Considérant par contre que, compte tenu de l'équité, les époux X... sont condamnés à payer au C.D.E la somme de 5.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : A/ . DEBOUTE les époux Yves Y... des fins de leur appel et des demandes en paiement que celui-ci comporte ; REFORMANT ET STATUANT A NOUVEAU : CONDAMNE les époux Y... à payer solidairement aux époux X... 28.444,44 francs (VINGT HUIT MILLE QUATRE CENT QUARANTE QUATRE FRANCS QUARANTE QUATRE CENTIMES) de loyers impayés (de mars 1996 à juillet 1996), ainsi que les trois mois de loyers de novembre et décembre 1995 et de janvier 1996, soit un total de 57.165 francs (CINQUANTE SEPT MILLE CENT SOIXANTE CINQ FRANCS), avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 1996, et ce, en deniers ou quittances en tenant compte du dépôt de garantie de 13.800 Francs que les époux X... sont autorisés à conserver ; CONFIRME le jugement de ce dernier chef ; . CONDAMNE les époux Y... à payer aux époux X... 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) de dommages-intérêts, et la somme de 6.000 Francs (SIX MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; B/ . DEBOUTE les époux X... de leurs demandes contre le "COMPTOIR DES ENTREPRENEURS" (dit "C.D.E") ; . INFIRME le jugement en ses dispositions portant condamnation du C.D.E ; . DEBOUTE le C.D.E de sa demande de dommages-intérêts de 10.000 Francs contre les époux X..., mais CONDAMNE ceux-ci à lui payer 5.000 Francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; C/ CONDAMNE les époux Y... à payer in solidum tous les dépens de première instance et d'appel exposés par les époux X..., et DIT que ces dépens seront recouvrés directement contre eux, in solidum, pour la SCP d'avoués KEIME ET GUTTIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE les époux X... à tous les dépens de première instance et d'appel du C.D.E qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués BOMMART-MINAULT, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, B. TANGUY Alban CHAIX