Cour d'appel de Nmes, du 6 janvier 2004, 99/02814

Sommaire: BAIL (règles générales) - Vente de la chose louée - Droit de préemption des locataires ou occupants Le propriétaire qui consent à vendre la totalité de l'ensemble immobilier à un même acquéreur ne peut être contraint d'en céder une partie seulement à son locataire. En l'espèce la vente de l'ensemble immobilier à deux acquéreurs conjoints constituent une vente en bloc, et cela même si cette vente a été formalisée en deux actes authentiques signés simultanément chez le même notaire, faisant obstacle à l'application du droit de préférence du locataire

COUR D'APPEL DE NIMES ARRÊT No COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRE CIVILE (lère Chambre A) ARRÊT DU 06 JANVIER 2004 R.G: 99/02814 S.BERTHET/B.V TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE NIMES X... décédé 08 février 1999 APPELANTE: Mademoiselle Geneviève X... agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'unique héritière de son père Emile 3 Rue Saint X... 30700 UZES représentée par la SCP ALDEBERT-PERICCHI, avoués à la Cour assistée de Me Olivier CHASLOT, avocat au barreau de PARIS INTIMES: Monsieur Y... Z... 30190 ST CHAPTES représenté par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assisté de la SCP CABINET FONTAINE ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES Monsieur Denis Z... 8 RUE D'ALSACE 38000 GRENOBLE représenté par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assisté de la SCP CABINET FONTAINE ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES Madame Edith Z... 30580 LUSSAN représentée par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assistée de la SCP CABINET FONTAINE ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES Mademoiselle Claire Z... 41 rue de la Pagre 69500 BRON représentée par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assistée de la SCP CABINET FONTAINE ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES Monsieur Pierre Z... 12 rue de la Combe 34830 CLAPIERS représenté par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assisté de la SCP CABINET FONTAINE ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES Monsieur Emile Z... Place Firmain A... 30700 UZES représenté par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assisté de la SCP CABINET FONTAINE ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES Madame Anne Z... épouse B... 3 Impasse des Roitelets Les chênes verts 30400 VILLENEUVE LES AVIGNON représentée par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assistée de la SCP CABINET FONTAINE ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES Monsieur Serge C... 4 Bd des Alliès 30700 UZES représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN avoués à la Cour assisté de la SCP DURAND, avocats au barreau de NIMES Monsieur Y... D... pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'associé de la SCI LE SAINT JULIEN 30330 ST LAURENT LA VERNEDE représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assisté de la SCP DURAND, avocats au barreau de NIMES Monsieur E... D... pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'associé de la SCI LE SAINT JULIEN GRAND'RUE 30700 ARPAILLARGUES ET AUREILLAC représenté par la SCP FONTAINE-NIACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assisté de la SCP DURAND, avocats au barreau de NIMES Mademoiselle Cécile Z... 17 RUE MARÉCHAL FOCH 78690 LES ESSARTS LE ROI représentée par la SCP CURAT JARRICOT, avoués à la Cour assistée de la SCP CABINET FONTAINE ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES ORDONNANCE DE CLÈTURE rendue le 24 Octobre 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ: M. Gérard DELTEL, Président, Mme Christine JEAN, Conseiller, M. Serge BERTHET, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont ensuite délibéré conformément à la loi. GREFFIER: Mme Françoise F..., Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS: à l'audience publique du 18 Novembre 2003, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2004, ARRÊT: Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Serge BERTHET, Conseiller, en remplacement du Président légitimement empêché, à l'audience publique du 06 Janvier 2004, date indiquée à l'issue des débats. FAITS,. PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES Par deux actes notariés du 22 octobre 1994, les consorts Z... ont vendu à Monsieur Serge C... et à la SCI LE SAINT JULIEN divers lots ou parties de lots d'un immeuble sis à UZES. Locataires depuis 1950 d'un appartement avec jardin, cave et grenier et depuis 1956 d'un local avec chambre et point d'eau, Monsieur Emile X... et sa fille Geneviève ont fait assigner les consorts Z..., Monsieur C... et les fondateurs de la SCI LE SAINT JULIEN, Y... et E... D... pour obtenir l'annulation de ces ventes et exercer le droit de substitution du locataire, devant le tribunal de grande instance de Nîmes. Monsieur Emile X... est décédé le 12 avril 1997 et Mademoiselle X... a poursuivi l'instance en son nom personnel et en sa qualité d'unique héritière de son père. Par jugement du 8 février 1999, le tribunal a débouté Mademoiselle X... de ses demandes et l'a condamnée à verser la somme de 6000 francs aux consorts Z... et la somme de 6000 francs aux consorts C... et D... Mademoiselle X... a relevé appel de ce jugement et par un précédent arrêt du 20 février 200 1, la Cour l'a invitée à s'expliquer sur les demandes formées contre Messieurs E... et Y... D... non acquéreurs, et a invité les parties à préciser les numéros des lots dont les consorts X... étaient locataires. Par conclusions du 22 février 2002, Mademoiselle X... demande à la Cour de constater que les ventes consenties par les consorts Z... n'ont pas été notifiées à son père et elle, de constater la nullité de ces ventes, de constater que le droit de substitution lui est ouvert, de juger qu'elle pourra acquérir l'immeuble dans les mêmes conditions d'acquisition que Monsieur C... et les consorts D... pour les parties d'immeubles qu'ils ont acquises des consorts Z... et de les condamner à lui payer la somme de 5.000 Euros vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Elle expose que les lots concernés sont un appartement au 1 er étage, lot n' 9 acquis par Monsieur C..., un jardin avec terrasse, lot n' 10 acquis par Monsieur C..., une cave, lot n' 7 acquis pour moitié par Monsieur C... et pour moitié par Messieurs E... et Y... D... substitués par la SCI LE SAINT JULIEN, un local atelier/chambre, partie du lot n' 8 acquis par Messieurs E... et Y... D... substitués par la SCI LE SAINT JULIEN, une soupente, lot n' 11 acquis par Messieurs E... et Y... D... substitués par la SCI LE SAINT JULIEN, un grenier, lot n' 14 acquis par Messieurs E... et Y... D... substitués par la SCI LE SAINT JULIEN; qu'en 1989 les consorts Z... ont fait procéder à la division de leur maison en appartements et ont vendu un premier appartement, acquis en août 1989 par la commune d'UZES à la faveur de son droit de préemption; que la vente des lots occupés par son père et elle n'a pas fait l'objet d'une notification préalable ; que les consorts Z... ont vendu séparément d'abord l'appartement loué à la famille BAUD, ensuite à des personnes différentes les autres appartements. Par conclusions du 14 avril 2000, Monsieur Denis Z..., Madame Edith Z... Monsieur Y... Z... Madame Cécile Z... Monsieur Pierre Z..., Monsieur Emile Z..., Madame Anne B... née Z... et Madame Claire Z... demandent à la Cour de juger que Mademoiselle X... n'a pas qualité pour agir, de juger que l'action résolutoire ne peut être invoquée par une partie non contractante, de débouter Mademoiselle X... de son action et en tout état de cause dire qu'elle ne bénéficie d'aucun droit de préemption, de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nîmes et de condamner Mademoiselle X... à leur payer la somme de 30.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au titre des frais exposés en appel. Ils soutiennent notamment que Mademoiselle X... n'était pas locataire ; que les consorts X... n'ont pas précisé le fondement juridique de leur action ; que le droit de préemption ne s'applique pas lorsque la vente porte sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation et à usage mixte dudit bâtiment; que son droit au maintien dans les lieux a été respecté ; qu'elle ne subit aucun préjudice. Par conclusions du 15 octobre 2003, Monsieur Serge C..., Monsieur E... D... et Monsieur Y... D... demandent à la Cour de déclarer Mademoiselle X... irrecevable à l'encontre de Monsieur E... D... et Monsieur Y... D... personnellement, de confirmer le jugement du 8 février 1999 et de condamner Mademoiselle X... à leur payer la somme de 2.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; subsidiairement, de juger que Pindivision Z... devra les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux, d'ordonner une expertise pour déterminer leur préjudice, de condamner l'indivision Z... à leur payer à titre de provision la somme de 152.449 Euros ; en tout état de cause, de condamner Mademoiselle X... à leur payer la somme de 1.500 Euros en réparation du préjudice subi ; enfin de condamner l'indivision Z... au paiement d'une somme de 15.000 Euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Ils font valoir que les consorts D... sont intervenus à l'acte d'acquisition en qualité d'associés fondateurs de la SCI SAINT JULIEN ; qu'après la vente d'une partie de l'immeuble à la commune d'UZES l'indivision a confié la vente de l'immeuble en son entier au cabinet immobilier ANSALDI; que Monsieur X... et Mademoiselle X... ont fait une offre qui n'a pas abouti faute de liquidités, n'ayant pu vendre les immeubles qu'ils possédaient par ailleurs pour financer cette acquisition; que le compromis de vente du 2 juillet 1994 porte sur la totalité de l'immeuble ; que dans ce cas le droit de préemption du locataire ne s'applique pas ; que l'exploit introductif d'instance des consorts X... fait offre de n'acquérir que le seul appartement qu'ils occupent et l'atelier et non l'intégralité de l'immeuble ; que le prix de la cession intervenue en 1994 n'est plus en relation avec la valeur de l'immeuble suite aux travaux de rénovation intervenus valant aujourd'hui 430.000 Euros La Mise en État a été clôturée par ordonnance du 24 octobre 2003. SUR QUOI, LA COUR: Attendu que l'assignation a été délivrée à Messieurs Y... et E... D... pris en leur nom personnel et en leur qualité d'associés de la SCI LE SAINT JULIEN ; qu'ils ont conclu en cette double qualité ; que la SCI LE SAINT JULIEN est donc utilement aux débats ; que l'action est improprement dirigée contre eux personnellement dans la mesure où, la SCI LE SAINT JULIEN ayant effectivement repris à son compte l'acquisition dont ils étaient les promettants, ils n'ont pas la qualité d'acquéreurs ; Attendu que Mademoiselle X... fait la preuve qu'elle était locataire, avec son père, de différents locaux dans l'immeuble vendu par l'indivision Z... notamment de l'appartement dont elle a continué à payer le loyer après le décès de son père et de l'atelier dans lequel elle exerce la profession d'artisan relieur ; qu'elle a donc qualité pour exercer l'action en substitution du locataire sur le fondement du texte rappelé ci-après qui crée pour le locataire un droit propre lui permettant d'attaquer l'acte de vente auquel il n'est pas partie ; Attendu que l'état descriptif de division a été publié les 7 août 1989 et 15 janvier 1990 ; que c'est la cession à la commune d'UZES exerçant son droit de préemption en août 19 8 9 sur un logement qui n'était pas loué aux consorts X..., qui a opéré la première division de l'immeuble litigieux ; que cette cession est sans incidence sur le présent litige ; Attendu que l'article 10 de la loi n' 75-1351 du 31 décembre 1975 modifié par la loi n' 82-526 du 22 juin 1982 dispose que: Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires et occupants de bonnefoi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire.( ... ) (Le présent article) ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment en son entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment; Attendu que Mademoiselle X... ne bénéficie d'un droit de substitution que pour les locaux dont elle est locataire ; que ses dernières conclusions répondent imparfaitement à l'arrêt interlocutoire du 20 février 2001, la demande exprimée par son dispositif portant en termes généraux sur l'immeuble sans précision d'étendue de son offre ni de prix; que l'ambigu'té est levée quant à l'étendue de son offre par les motifs de ses conclusions qui énumèrent les lots par elle occupés en son nom propre et en sa qualité d'héritière de Monsieur Emile X..., mais sans précision de prix ; Attendu que le propriétaire qui entend vendre la totalité de son bâtiment ne peut être contraint d'en céder une partie seulement ; que l'acquéreur de l'ensemble immobilier ne peut être contraint de procéder à une acquisition incomplète susceptible de remettre en cause la cohérence de son projet immobilier; Attendu que les actes authentiques remis en cause ont été précédés d'une promesse synallagmatique de vente du 2 juillet 1994 à laquelle Monsieur E... D... et Monsieur Serge C... sont intervenus comme acquéreurs conjointement pour le tout et divers pour moitié ; que les consorts C... D... se sont organisés pour acquérir ensemble la totalité de l'ensemble immobilier disponible après l'exercice par la commune de son droit de préemption, peu important la manière dont ensuite ils ont procédé entre eux à l'attribution des différentes parties de l'immeuble ; qu'il s'agit bien d'une vente en bloc, même si elle a été formalisée en deux actes authentiques signés simultanément chez le même notaire pour permettre à chacun des acteurs de cette opération de disposer de son propre titre ; que les premiers juges ont ainsi fait une exacte application de l'article 10 de la loi 31 décembre 1975 sus-visée ; que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ; Attendu que Mademoiselle X... qui succombe doit supporter les dépens ; Attendu que pour défendre sur son appel, les consorts Z... et les consorts C... D... ont dû exposer des frais non compris dans les dépens, au titre desquels il doit être alloué aux consorts Z... la somme de 1.000 Euros et à Messieurs C... et D... la somme de 1.000 Euros PAR CES MOTIFS, LA COUR: Après en avoir délibéré, conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, En la forme En la forme Reçoit Mademoiselle Geneviève X... en son appel et le dit mal fondé ; Confirme le jugement déféré; Y ajoutant: Condamne Mademoiselle Geneviève X... à payer, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile : - à Monsieur Denis Z..., Madame Edith Z..., Monsieur Y... G...,, Madame Cécile Z..., Monsieur Pierre Z..., Monsieur Émile Z..., Madame Anne B... née Z... et Madame Claire Z... ensemble la somme de 1.000 Euros ; - à Monsieur Serge C..., Monsieur E... D... et Monsieur Y... D... ensemble la somme de 1.000,00 Euros ; Condamne Mademoiselle Geneviève X... aux dépens et alloue à la SCP CURAT-JARRICOT et à la SCP FONTAINE-MACALUSOJULLIEN le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile ; Arrêt signé par M. BERTHET, Conseiller en remplacement du Président légitimement empêché, et par Mme F..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,