Cour d'appel de Versailles, du 31 mai 2001, 1998-4621

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Résiliation - Clause résolutoire La renonciation à un droit d'origine légale ou conventionnelle ne se présume pas et exige des actes positifs manifestant une volonté non équivoque de la part du titulaire de celui-ci. Le fait que le bailleur ait contesté la nature des tra- vaux exécutés de manière illicite au regard du bail par le locataire n'est pas de nature à établir que les travaux litigieux auraient fait l'objet de la part du bailleur d'une renonciation positive et non équivoque à se prévaloir des infractions commises par le preneur

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 u F.L./D.R. ARRÊT N° DU 31 MAI 2001 R.G. N° 98/04621 AFFAIRE : . SCI GELEM C/ . S.A. PICARD SURGELES Copie certifiée conforme Expédition exécutoire délivrées le : à : . Maître Jean Pierre BINOCHE . SCP KEIME & GUTTIN E.D. RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS ---------------------- LE TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE UN, La cour d'appel de VERSAILLES, 12ème chambre section 2, a rendu l'arrêt CONTRADICTOIRE suivant, prononcé en audience publique, La cause ayant été débattue à l'audience publique du VINGT NEUF MARS DEUX MILLE UN, DEVANT : Mme Françoise LAPORTE, Conseiller, faisant fonction de président chargée du rapport, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assistée de Mme Marie-Thérèse GENISSEL, greffier, Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la cour, dans son délibéré, celle-ci étant composée de : À Mme Françoise LAPORTE, Conseiller, faisant fonction de président, À M. Jean-François FEDOU, conseiller, À Monsieur Denis COUPIN, conseiller, et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la loi, DANS L'AFFAIRE ENTRE : . SCI GELEM, dont le siège est 20 quai de Béthune 75004 PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège APPELANTE d'un jugement rendu le 27 Mai 1998 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE, 7ème chambre B CONCLUANT par Maître Jean Pierre BINOCHE, Avoué près la Cour d'Appel de VERSAILLES PLAIDANT par la SCP JACQUIN ET MARUANI, Avocats au barreau de PARIS ET : . S.A. PICARD SURGELES, dont le siège est Z.I. des Palis, BP 93 - 77792 NEMOURS CEDEX, représentée par son Président Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège INTIMEE & APPELANTE INCIDEMMENT CONCLUANT par la SCP KEIME & GUTTIN, Avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES PLAIDANT par Maître Philippe RIGLET, Avocat au barreau de NANTERRE " 5FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé en date du 18 juillet 1985, la SCI GELEM a consenti à la SA PICARD SURGELES un bail sur des locaux à usage commercial situés 48 rue du Président WILSON à LEVALLOIS PERRET, pour une durée de 9 ans à effet au 1er octobre 1985, moyennant un loyer actuel de 270.000 francs par an. Selon exploit du 29 mars 1994, la société GELEM a donné à la locataire congé avec offre de renouvellement pour le 30 septembre 1994, laquelle, par courrier du 07 avril 1995, a accepté le principe du renouvellement. Les parties étant en désaccord sur le prix du bail renouvelé, la propriétaire a assigné le preneur devant le juge des baux commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE en fixation d'un loyer déplafonné. Se prévalant de travaux réalisés en 1992 par la société PICARD SURGELES, en violation des termes du bail, découverts au cours de l'expertise ordonnée le 03 octobre 1996 dans le cadre de cette instance, la société GELEM a obtenu par ordonnance sur requête du 29 janvier 1997 la désignation de Maître BICHON, huissier de justice, aux fins de procéder à un constat dressé le 12 février 1997. Puis, la société GELEM a délivré à la société PICARD SURGELES, le 04 mars 1997, une sommation d'avoir à remettre les lieux en état visant la clause résolutoire figurant au bail et cette dernière l'a assignée devant le tribunal de grande instance de NANTERRE en nullité du commandement tandis que la propriétaire a demandé reconventionnellement la constatation de la résiliation du contrat de location, l'expulsion du preneur et une indemnité d'occupation. Par jugement rendu le 27 mai 1998, cette juridiction a prononcé la " nullité " de la sommation du 04 mars 1997, débouté les parties du surplus de leurs prétentions, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, ni à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et condamné la société GELEM aux dépens. Appelante de cette décision, la société GELEM soutient que le tribunal n'a pas tiré les conséquences légales des infractions commises par la locataire. Elle conteste avoir eu connaissance des travaux dès le premier mémoire du preneur, en soulignant que le simple descriptif contenu dans la facture du 09 juillet 1992 ne pouvait être opérant à cette fin, et les avoir ratifiés tacitement dans le cadre de la procédure en fixation du loyer renouvelé en affirmant que la prétendue ratification n'a pas été effectuée, en tout cas, par la voie d'un acte de procédure et que la demande de renouvellement du bail n'emportait pas renonciation de sa part à se prévaloir de sa résiliation. Elle affirme que l'invocation, dans le cadre de l'expertise tendant au déplafonnement du loyer, du caractère illicite des travaux dont elle n'a appris l'existence que le 03 janvier 1997, avait pour seul objet de préserver ses droits. Elle ajoute que la réalité des infractions est attestée par le constat établi sur requête et que les travaux en cause, loin de constituer de simples travaux d'adaptation des locaux à leur destination contractuelle, représentent des travaux de modernisation des équipements de la société PICARD SURGELES dont les conséquences sont préjudiciables à la pérennité du bâtiment, aucun contrôle de l'architecte de l'immeuble n'ayant été sollicité. Elle argue de sa bonne foi dans ses relations contractuelles avec la locataire et de la mauvaise foi dont cette dernière aurait fait preuve à son égard pour s'opposer à tout délai. Elle demande donc à la Cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d'ordonner l'expulsion de la société PICARD SURGELES, de fixer l'indemnité d'occupation au double du loyer jusqu'à son départ effectif, de rejeter toutes les prétentions de cette dernière, de lui accorder 200.000 francs de dommages et intérêts pour comportement déloyal et une indemnité de 50.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La société PICARD SURGELES conclut à la confirmation du jugement déféré du chef de l'annulation de la sommation du 04 mars 1997, mais forme appel incident pour obtenir 200.000 francs de dommages et intérêts et sollicite subsidiairement, un délai de trois mois pour remettre les locaux en leur état initial et la suspension de la clause résolutoire dans l'intervalle, outre dans tous les cas, une indemnité de 50.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle oppose que la bailleresse qui avait deux options lorsqu'elle a appris l'existence des travaux n'a pas demandé la résiliation du bail, mais choisi en pleine connaissance de cause de les invoquer comme motif de déplafonnement impliquant une ratification tacite de l'infraction de sa part. Elle réfute point par point l'argumentation de la société GELEM. Elle prétend que tant les circonstances que la nature des travaux par elle réalisés démontrent que la bailleresse a fait délivrer le commandement visant la clause résolutoire en totale mauvaise foi. Elle fait valoir à cet effet, que la société GELEM s'est d'abord prévalue des travaux comme motif de déplafonnement pour obtenir une augmentation du loyer en renouvellement, puis après avoir constaté qu'en cas de déplafonnement le prix risquait d'être fixé à un montant identique au loyer actuel, a alors décidé d'invoquer ces mêmes travaux pour mettre en ouvre la clause résolutoire et récupérer sans bourse déliée les locaux avec tous les aménagements exécutés par ses soins. Elle observe que l'exigence de remise en état des locaux par la propriétaire implique le remplacement d'un matériel performant et sûr par un matériel obsolète et présentant un danger pour la sécurité des consommateurs, alors que les travaux effectués tout en étant mineurs permettent une meilleure adaptation des lieux loués à leur destination contractuelle. Elle en déduit que le commandement ne peut être que déclaré nul. Elle allègue l'intention de nuire de la bailleresse et se considère, en tout état de cause, fondée à réclamer le bénéfice de l'application de l'article 25 du décret du 30 septembre 1953. " MOTIFS DE LA DECISION Considérant qu'il importe de relever liminairement, contrairement à l'opinion des premiers juges, que par l'effet du congé avec offre de renouvellement au 30 septembre 1994 délivré par la société GELEM le 29 mars 1994 et l'accord intervenu entre les parties sur le principe du renouvellement, le bail s'est trouvé renouvelé au 1er octobre 1994, en sorte que la propriétaire n'était nullement tenue de circonscrire son action sur l'unique fondement de l'article 9 du décret du 30 septembre 1953 devenu L.145.17 du code de commerce ; considérant, en outre, qu'à défaut de tout moyen d'irrégularité formelle prévue comme cause de nullité de la sommation du 04 mars 1997, visant la clause résolutoire stipulée au bail signifiée à la requête de la société GELEM, susceptible d'entraîner son annulation, la demande de la société PICARD SURGELES ne peut tendre qu'à la constatation éventuelle de son mal fondée ; considérant qu'aux termes de l'article 6 du bail commercial en cause ; " la société preneuse ne pourra faire dans les lieux loués, sans le consentement express et par écrit du bailleur, aucune transformation, démolition, aucun percement de murs ou de cloison, ni aucun changement de distribution " ; " En cas d'autorisation, ces travaux auront lieu sous la surveillance de l'architecte du bailleur, lequel pourra prescrire toutes les mesures nécessaires pour garantir la solidité de l'immeuble loué. Ses honoraires sont à la charge de la société preneuse " ; considérant qu'il est constant que la société PICARD SURGELES a procédé en 1992 à des travaux dans les locaux dont elle est locataire sans les soumettre au préalable à l'approbation de la société GELEM, ni solliciter le contrôle convenu de l'architecte de cette dernière ; considérant qu'il ressort du procès-verbal de constat du 12 février 1997 de Maître BICHON, que ces travaux ont consisté dans les locaux techniques du rez-de-chaussée et du premier étage, à démolir les planchers et une cloison en brique, à créer une trémie de 2,40 m x 1 m environ, à poser des supports pour conditionneurs en fer IPN de 120 assemblés par équerre de fixation, boulonnés, scellés à chaque extrémité dans les murs, 8 platines de 200 x 200 x 5 soudées et d'un plastique IPN de 120 assemblé par équerres boulonnées, et réalisation d'un crochet forgé en fer rond de 20, le remplacement de 2 fenêtres par des grilles de ventilation composées de cadre cornière 30 x 30, et de fers plats 25 x 4, outre dans la réalisation d'un habillage de la trémie avec pose d'une trappe, d'un coffrage et de l'installation d'une porte ; considérant que cet officier ministériel a aussi précisé que la trémie avait été réalisée sans confortement, en brisure et coupure des solives au centre du plancher et s'avérait désormais suspendue comme n'étant en aucun cas appareillée, ni capelée à l'ouvrage des IPN situés au-dessus, lesquels sont totalement isolés du plancher pour supporter la surcharge correspondant aux lourds condenseurs de climatisation ; considérant que la société GELEM revendique l'acquisition de la clause résolutoire du bail en suite de la sommation la visant, signifiée à la locataire le 04 mars 1997, au titre de ces travaux illicites tandis que la société PICARD SURGELES qui ne discute pas la réalité des infractions au bail par elle commises, prétend que la propriétaire les aurait ratifiées et aurait délivré son commandement de mauvaise foi ; considérant que la renonciation à un droit d'origine légale ou conventionnelle ne se présume pas et exige des actes positifs manifestant une volonté non équivoque de la part de son titulaire ; considérant à cet égard, qu'il s'infère de l'ensemble des éléments des débats que la société GELEM a introduit son action en fixation d'un loyer en renouvellement déplafonné en arguant d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que la société PICARD SURGELES s'est opposée au déplafonnement dès son premier mémoire en réponse du 1er décembre 1995 en affirmant, dans le cadre de la description des lieux loués, les avoir entièrement rénovés et aménagés à ses seuls frais et en annexant une rapport d'expertise amiable de Monsieur X... désigné par ses soins auquel était jointe une liste très générale des travaux accomplis par la locataire en 1985, 1990 et 1992 comportant exclusivement la rubrique concernée et le montant ; considérant qu'au cours des opérations d'expertise judiciaire, la société PICARD SURGELES, dans un dire du 03 janvier 1997, a maintenu sa position mais a fait état de travaux par elle réalisés à hauteur d'un montant total de 1.182.094,53 francs H.T. pour l'essentiel au moment de l'entrée dans les lieux pour solliciter, à titre subsidiaire, un abattement de 15 % sur la valeur locative et transmis à cette occasion le même tableau récapitulatif général ainsi qu'en ce qui concerne les travaux litigieux une facture de 09 juillet 1992 de la société PIERRE MELE les énonçant et les chiffrant à concurrence d'un montant total H.T. de 44.910 francs ; considérant que dans un dire en réplique du 16 janvier 1997, la propriétaire a contesté la nature des travaux et l'application d'un abattement et indiqué que ceux-ci constituaient par eux-même un motif de déplafonnement à un double titre d'abord, parce qu'ils entraînaient une modification des caractéristiques des locaux et en second lieu, parce qu'il s'agissait pour partie de travaux réalisés de manière illicite ; considérant qu'après une réunion d'expertise le 21 janvier 1997 au cours de laquelle Madame Y... a fait part notamment de l'estimation envisagée de la valeur locative, la société GELEM a présenté, le 23 janvier 1997, une requête aux fins d'être autorisée à effectuer un constat des travaux ayant donné lieu à la facturation du 09 juillet 1992, puis après avoir obtenu le 29 janvier 1997, une ordonnance à cette fin et fait dresser ledit constat le 12 février 1997 a signifié le 04 mars 1997, à la société PICARD SURGELES la sommation litigieuse ; considérant que dans l'intervalle, la société GELEM dans un dire du 11 février 1997, a invoqué comme motifs de déplafonnement la modification des facteurs locaux de commercialité et la minoration du loyer initial, en raison des rapports privilégiés existant à l'époque entre les parties, sans se prévaloir en tant que tels à ce moment là, ni par la suite, des travaux irréguliers de 1992 dont la société PICARD SURGELES a fourni un descriptif technique le 04 juillet 1997 ; considérant que l'expert a conclu à un déplafonnement du loyer en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité ; considérant que contrairement à ce que soutient la société PICARD SURGELES, la société GELEM n'avait pas, lors de l'émission de son dire du 16 janvier 1997, parfaite connaissance de la nature, de l'étendue et de la consistance des travaux illicites de 1992 dont elle ignorait tout de l'existence jusqu'à l'expertise ; qu'en effet, ceux-ci sont évoqués de manière très générale et accessoire dans le premier mémoire de la locataire du 1er décembre 1995, de concert avec les précédents, qui eux, avaient été autorisés et pareillement dans le tableau annexe qui les récapitule sommairement, puisqu'il ne comporte à leur sujet que la mention " maçonnerie " et le prix ; que si la facture du 09 juillet 1992 communiquée par l'intimée, le 03 janvier 1997, détaille les travaux, elle ne renferme cependant aucune précision quant à la démolition et à la suppression admises des fenêtres existantes, lesquelles ne sauraient se déduire de la simple indication à cet égard sur ce document, de la pose de deux grilles de ventilation en remplacement ; qu'elle n'a pu davantage en être pleinement et totalement informée lorsqu'elle s'est rendue sur les lieux au cours des opérations d'expertise, puisque Madame Y... spécifie expressément dans son rapport page 6 que les pièces concernées par les travaux n'ont pu être visitées compte-tenu de leur encombrement ; considérant que la société GELEM n'a pu recueillir des renseignements plus précis que lorsque le constat d'huissier a été dressé, le 12 février 1997, et surtout lors de la communication des descriptifs techniques seulement le 04 avril 1997 par la société PICARD SURGELES, soit respectivement près d'un mois et de deux mois et demi après son dire du 16 janvier 1997 ; considérant, en outre, que la société GELEM a fait état, à cette date là, d'un double motif de déplafonnement tenant tant à la modification des caractéristiques des locaux en raison de l'ensemble des travaux, que de l'illicéité de certains qui s'avérait d'ailleurs complémentaire du précédent relatif à l'évolution des facteurs locaux de commercialité et qu'elle n'a, de surcroît, pas repris dans son dire suivant, ni ultérieurement, en sorte que son invocation ponctuelle et transitoire n'a pas eu d'incidence effective sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé que l'expert a proposé sur le seul fondement des facteurs locaux de commercialité évoqué dès le début de la procédure et de façon continue jusqu'à son issue par la bailleresse ; considérant qu'il suit de là, que la société PICARD SURGELES ne rapporte nullement la preuve qui lui incombe d'une ratification tacite des travaux qu'elle a réalisés irrégulièrement, ni d'une renonciation positive et non équivoque à se prévaloir des infractions commises ; considérant que la société PICARD SURGELES ne saurait davantage alléguer la mauvaise foi et l'intention de nuire de la société GELEM lors de la délivrance de la sommation du 04 mars 1997, dans la mesure où ayant découvert l'existence des travaux en cause, fortuitement et près de cinq ans après leur achèvement, la propriétaire était fondée pour préserver légitimement ses droits à exercer toutes les actions qui lui étaient offertes légalement et judiciairement pour y parvenir, et où, il lui appartenait, si elle avait exécuté loyalement le bail, de recueillir l'accord préalable de la société GELEM et de son architecte avant de les entreprendre plutôt que de la mettre devant un fait accompli en violation des termes du contrat de location ; considérant que la société PICARD SURGELES n'ayant pas déféré à la sommation dans le délai d'un mois, la clause résolutoire est acquise ; considérant que la suspension des effets de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du locataire ; considérant que la société PICARD SURGELES ne saurait utilement invoquer à cette fin, les relations de confiance instaurées antérieurement entre elle-même et la bailleresse qui aurait été pendant plusieurs années son conseil juridique, dès lors qu'elle en a formellement dénié l'existence en première instance, notamment dans son troisième mémoire en réponse ; qu'elle ne peut davantage prétendre qu'il s'agirait de simples travaux d'aménagement alors même que les planchers sont supprimés, qu'une trémie a été créée et que les locaux ne sont plus clos à la suite de la suppression de deux fenêtres et que l'ensemble des travaux qui n'a eu d'autre but que de moderniser ses équipements afin de rentabiliser son exploitation sont de nature à porter atteinte à la solidité de l'immeuble au vu des constatations de l'huissier instrumentaire sans qu'un simple avis contraire épistolaire et lapidaire exprimé, le 05 mai 1997, par un architecte dont rien n'indique qu'il ait un jour visité les lieux, ne soit susceptible de les contredire ; considérant qu'une société de l'importance de celle de PICARD SURGELES qui dispose, selon ses propres dires, de services techniques spécialisés ne saurait alléguer avoir été induite en erreur en prétendant avoir pu estimer que les travaux de 1992, exécutés de 2 à 7 ans, après les précédents et qui n'en constituent nullement le prolongement seraient compris dans les autorisations fournies antérieurement par la bailleresse, qui elles ont été sollicitées par ses soins ; considérant enfin, que la société PICARD SURGELES ne saurait enfin, sérieusement invoquer que grâce à son initiative, la société propriétaire a pu avoir connaissance de l'existence des travaux en cause alors qu'il lui impartissait d'exécuter de bonne foi le bail, en respectant ses dispositions, notamment sur ce point et qu'elle n'en a fait état fortuitement dans l'unique dessein de réclamer un abattement sur la valeur locative, à son profit exclusif ; considérant dans ces conditions et qu'eu égard à la mauvaise foi de la locataire et à la gravité des infractions par elles commises, il n'y a aucunement lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions de l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce ; considérant que le bail se trouvant résilié, la société GELEM est fondée à obtenir l'expulsion de la locataire devenue occupante sans droit, ni titre ; que l'appelante peut aussi revendiquer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en cours en dernier lieu, majoré de 30 % jusqu'au départ effectif de la société PICARD SURGELES ; considérant que la demande en dommages et intérêts de l'intimée non fondée au vu de l'issue du litige, sera rejetée ; considérant qu'il en sera de même de celle formée par la société GELEM à défaut de démontrer la réalité du préjudice qui lui aurait été causé par le comportement déloyal de la société PICARD SURGELES ; considérant que l'équité commande, en revanche, de lui allouer une indemnité de 20.000 francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que la société intimée, qui succombe en toutes ses prétentions supportera les dépens des deux instances ; " PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Ï INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Et statuant à nouveau, Ï DEBOUTE LA SA PICARD SURGELES de sa demande " en nullité " de la sommation visant la clause résolutoire du bail en date du 04 mars 1997 ; Ï CONSTATE l'acquisition de cette clause résolutoire ; Ï REJETTE la demande de suspension de ses effets de la SA PICARD SURGELES ; Ï ORDONNE l'expulsion de la SA PICARD SURGELES des lieux loués situés 48 rue du Président Wilson à LEVALLOIS PERRET et celle de tous occupants de son chef ; Ï FIXE l'indemnité d'occupation dont la SA PICARD SURGELES sera redevable à la S.C.I. GELEM jusqu'à son départ effectif des locaux au montant du loyer en cours en dernier lieu majoré de 30 % ; Ï DEBOUTE les parties de leurs demandes en dommages et intérêts ; Ï CONDAMNE la SA PICARD SURGELES à verser à la S.C.I. GELEM une indemnité de 20.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Ï LA CONDAMNE aux dépens des deux instances et AUTORISE Maître BINOCHE, avoué, à recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ARRET PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT M. THERESE GENISSEL F. LAPORTE