Cour d'appel de Versailles, du 8 juin 2000, 1997-8589

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Le bailleur est tenu, dans le cadre de l'obligation de délivrance qui pèse sur lui, de remettre au preneur la chose objet du contrat.Lorsqu'un bail fait état d'une surface louée déterminée, que par un jugement postérieur ayant acquis force de juge jugée, le Tribunal a dit que la surface louée était identique, il s'ensuit nécessairement que le bailleur a pleinement satisfait à l'obligation de délivrance lui incombant.En revanche, en ce qui concerne la fixation du nouveau loyer, le locataire est recevable à solliciter que soit pris en compte l'utilisation effective qui peut être faite des locaux, sous réserve d'établir que l'inaccessibilité alléguée d'une partie des locaux préexistait à la prise d'effet du bail d'origine

FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé en date du 14 septembre 1978, Madame Ginette X..., aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui Madame Catherine Y..., a donné à bail à Madame Z... épouse A..., un local à usage de garage d'une surface prétendue de 250 m , pour une durée de 9 années commençant à courir à compter du 1er juin 1978 pour venir à expiration le 1er juin 1987. A compter de cette dernière date, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction. Selon congés en date des 13 juillet et 26 juillet 1990, Madame X... a offert le renouvellement de bail à compter du 31 janvier 1991 pour un loyer déplafonné de 120.000 francs par an. Madame A... a accepté le principe de renouvellement du bail mais a contesté le montant du nouveau loyer proposé. Saisi à l'initiative de la bailleresse, le juge des baux commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a, par jugement en date du 05 novembre 1991 : À constaté que la durée du bail initial avait excédé 12 ans et dit en conséquence que le nouveau loyer devait être automatiquement déplafonné ; À avant dire droit sur le montant de ce loyer, désigné un expert en la personne de Monsieur B... ; À fixé le loyer provisionnel à 53.000 francs par an. L'expert a déposé son rapport le 18 mars 1994, proposant de fixer la valeur locative à compter du 1er février 1991 à 76.800 francs par an hors charges. Un différent étant né entre les parties d'une part en ce qui concerne la superficie réelle des locaux donnés à bail et d'autre part en raison d'un prétendu trouble de jouissance du locataire tenant à l'insuffisance d'exécution de travaux de couverture imposés au bailleur, le même juge des baux commerciaux s'est, par jugement en date du 06 avril 1995, déclaré incompétent pour connaître de ces deux aspects du litige et a sursis à statuer jusqu'à ce que le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE tranche ces deux difficultés. Par jugement en date du 23 octobre 1996, cette dernière juridiction a : À dit que la surface commerciale dont dispose Madame A... doit être évaluée à 250 m ; À autorisé pour Madame Y... a accéder à un local de 12 m actuellement inaccessible dans l'hypothèse d'un problème ponctuel d'entretien ; À donné acte à Madame Y... de son offre de prendre à sa charge, les frais nécessités par les travaux de réouverture dudit local ; À dit que l'existence d'un trouble de jouissance subi par Madame A... est établi au vu des éléments du dossier et que le juge des baux commerciaux pourrait éventuellement prendre ce trouble en compte dans son évaluation du loyer commercial ; C'est dans ces circonstances de droit et de fait que, par un 3ème jugement en date du 12 septembre 1997, le juge des loyers commerciaux a fixé à 79.800 francs, hors charges, le loyer dû par Madame A... à compter du 1er février 1991, ordonné l'exécution provisoire de ce chef, rejeté la demande formée par Madame A... au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, fait masse des dépens comprenant les frais d'expertise et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties. Appelante de cette décision, Madame A... fait grief aux premiers juges d'une part, de n'avoir pas pris en considération le fait que le local technique de 12 m était inaccessible et muré, et de n'avoir pas pratiqué d'abattement jusqu'à la réouverture dudit local, d'autre part, de n'avoir pas pris en compte les troubles de jouissance qu'elle a subi pour évaluer le nouveau loyer. Elle propose en conséquence à la Cour d'opérer une distinction et de fixer le nouveau loyer, pour la première période triennale, soit du 1er février 1991 au 1er février 1994 à 63.000 francs par an, de le porter ensuite, à compter du 1er février 1994 à 68.360 francs jusqu'à l'ouverture du local de 12 m et à 71.360 francs après l'ouverture de ce local. Elle réclame également la condamnation du bailleur au paiement d'une indemnité de 10.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Madame Y... réfute point par point l'argumentation adverse qu'elle estime dépourvue de tout fondement et elle conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à ce qu'il soit précisé que Madame A... devra être condamnée à verser les différentiels de loyers pour la période du 1er février 1991, et jusqu'à ce jour avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 1997, majorés deux points après la signification du jugement déféré intervenu le 16 octobre 1997. Elle sollicite également une indemnité de 8.000 francs en couverture des frais qu'elle a été contrainte d'exposer et demande que Madame A... supporte les entiers dépens exposés à ce jour. " MOTIFS DE LA DECISION " Sur le prétendu caractère irrecevable d'un local technique de 12 mètres carrés Considérant que le bailleur est tenu, dans le cadre de l'obligation de délivrance qui pèse sur lui, de remettre au preneur la chose qui fait l'objet du contrat ; considérant que le bail d'origine du 14 septembre 1978 fait état d'une surface louée de 250 m ; que par jugement en date du 23 octobre 1996 dont il n'est pas contesté qu'il a acquis force de chose jugée, le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a dit que la surface commerciale donnée à bail était bien de 250 m ; qu'il doit en être tiré pour conséquence que le bailleur a pleinement satisfait à l'obligation de délivrance qui lui incombait ; considérant que la locataire n'en demeure pas moins recevable à solliciter que soit pris en compte dans la fixation du nouveau loyer, l'utilisation effective qu'elle a pu faire de ce local technique de 12 m dont il n'est pas contesté qu'il est resté longtemps muré et inaccessible, à charge cependant pour elle de prouver que cet état de fait pré-existait à la prise d'effet du bail d'origine ; or considérant que cette preuve n'est nullement rapportée en l'espèce ; considérant en effet tout d'abord que l'expert Monsieur B... a indiqué, en page 8 de son rapport, "qu'il existe de très fortes présomptions que ce local actuellement non visitable ait été dans le passé normalement accessible" "(hauteur du plancher supérieur, passage des évacuations d'eaux usées de l'appartement situé juste au-dessus qui s'y trouvent incluses)" ; que par ailleurs un plan établi par Monsieur Olivier C..., architecte, le 27 septembre 1982, soit après l'entrée dans les lieux du locataire, fait apparaître que le local de 12 m était totalement accessible et ouvrait de plein pied en partie arrière du bureau sous la dénomination "magasin" ; que ce document, régulièrement produit aux débats et non utilement critiqué permet de retenir que la fermeture du local en litige a été réalisée alors que la locataire occupait déjà les lieux ; que celle-ci ne peut donc en tirer argument pour opérer artificiellement une distinction et demander à la Cour de ne pas prendre en compte ce local jusqu'à sa réouverture effectuée après le prononcé du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a fixé la valeur locative de ce local à 250 francs par m , comme l'a fait l'expert pour la réserve et les W.C. ; que le jugement dont appel sera confirmé de ce premier chef ; " Sur les troubles de jouissance allégués Considérant que Madame A... reproche au premier juge de n'avoir pas pris en cause les troubles de jouissance qu'elle a subi du fait du bailleur et propose un abattement du loyer annuel pendant la première période triennale du bail en renouvellement ; mais considérant que, si l'état des locaux loués doit être pris en compte pour la fixation du loyer en renouvellement, force est de constater qu'à la suite d'un jugement rendu le 15 mars 1989 par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT, des travaux de gros ouvre ont été réalisés par le bailleur en 1990 ainsi qu'il résulte des pièces des débats, soit antérieurement à la prise d'effet du nouveau bail ; que, lors des opérations d'expertise, l'expert Monsieur B..., prenant en compte des problèmes d'infiltration dont se plaint la locataire, a préconisé certains travaux "mineurs d'achèvement" (cf. note de l'expert annexé à son rapport) ; qu'après réalisation de ces travaux et après que l'expert se soit encore rendu sur les lieux les 29 octobre 1993 et 23 janvier 1994, celui-ci a constaté "que les divers travaux avaient solutionné la plus grande partie des désordres", mais que demeuraient en partie haute du toit, à la jonction avec l'immeuble voisin "des traces d'humidité" ; qu'il résulte de ces constatations non contredites par les constats réalisés notamment à la demande de la locataire qui ne justifie pas avoir mis en demeure le bailleur d'effectuer des nouveaux travaux après ceux réalisés en 1990, qu'il ne s'agit que de désordres mineurs, lesquels ne sauraient, s'agissant d'un bail à usage de garage, s'analyser en un mauvais état des locaux loués susceptible d'influer sur l'usage que la locataire peut faire desdits locaux, étant observé que le bailleur a fait à nouveau réaliser en 1997, des travaux complémentaires de couverture, comme il résulte d'une attestation d'un couvreur ; que, dans ces conditions, le jugement déféré sera encore confirmé en ce qu'il a fixé, au vu des propositions de l'expert qui a pris nécessairement en compte ces désordres mineurs subsistants, le nouveau loyer à 79.800 francs à compter de la prise d'effet du nouveau bail, compte-tenu du local de 12 m susévoqué, étant observé qu'il n'appartient pas au juge des baux commerciaux, même s'il doit, comme il a été dit, prendre en considération l'état d'entretien des locaux, d'ordonner une réparation pour des troubles de jouissance qui relèvent de l'obligation de garantie du bailleur ; u Sur les autres demandes Considérant que le bailleur est fondé à réclamer la condamnation du locataire au paiement des différentiels de loyers pour la période du 1er février 1991 à ce jour, avec intérêts de droit calculés conformément à la loi à compter de la signification du jugement déféré et au fur et à mesure des échéances suivantes ; considérant que l'équité ne commande cependant pas qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; considérant enfin que le jugement dont appel sera également confirmé en ce qui concerne la charge des dépens de première instance que le premier juge a partagé à juste titre entre les parties dès lors que la locataire offrait un loyer insuffisant et que le bailleur émettait des prétentions manifestement excessives de sorte qu'une procédure judiciaire s'avérait, du fait des deux parties, nécessaire ; qu'en revanche Madame A..., qui succombe dans l'exercice du recours qu'elle a cru devoir initier, supportera les entiers dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, REOEOIT Madame A... en son appel, mais DIT celui-ci mal fondé et l'en déboute ; CONFIRME en conséquence en toutes ses dispositions le jugement déféré ; Y ajoutant, DIT que Madame A... sera tenue de payer les différentiels de loyers dus depuis le 1er février 1991 avec intérêts de droit calculés conformément à la loi à compter de la signification du jugement dont appel et au fur et à mesure des échéances suivantes ; DIT n'y avoir lieu en la cause à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE Madame A... aux entiers dépens d'appel, le jugement déféré étant confirmé en ce qu'il a opéré un partage des dépens de première instance, et AUTORISE la SCP d'Avoués KEIME & GUTTIN à poursuivre directement le recouvrement de la part la concernant, comme il est dit à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ARRET REDIGE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE PRESIDENT qui a assisté au prononcé M. Thérèse D... F. ASSIÉ