Cour d'appel de Lyon, 8ème Chambre Civile,  9 MAI 2006, 04/08189 
Formation: 8ème Chambre Civile 

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) Le congé donné par le bailleur sur le fondement de l'article 12 de la loi du 1 septembre 1948 afin d'effectuer des travaux de réfection et réhabilitation de l'immeuble et auquel le locataire ne peut opposer son droit au maintien dans les lieux suppose que le bailleur justifie d'une autorisation administrative préalable. Par la suite ne constitue pas une autorisation administrative préalable exigée par l'article 12 la délivrance par la maire d'un permis de construire. Il s'ensuit que le congé délivré sur ce fondement est nul.

R. G : 04/ 08189 décision du Tribunal d'Instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE Au fond du 21 septembre 2004 X... Y... Y... C/ SARL HOME PATRIMOINE COUR D'APPEL DE LYON 8ème Chambre Civile * ARRÊT du 9 MAI 2006 APPELANTS : Monsieur Alain X...... 69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE représenté par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour assisté de Me GRANGER, avocat Madame Anne-Marie Y... épouse X...... 69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE représentée par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour assistée de Me GRANGER, avocat Monsieur Jean Y... 80 rue Boiron 69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE représenté par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour assisté de Me GRANGER, avocat INTIMEE : SARL HOME PATRIMOINE représentée par ses dirigeants légaux 1, Place Adrien Godien 69004 LYON 04 représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assistée de Me Pierre LAVIROTTE, avocat substitué par Me LAMONICA, avocat R. G. 04/ 8189 ***** Instruction clôturée le 17 Mars 2006 Audience de plaidoiries du 04 Avril 2006 ***** La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON, composée lors des débats et du délibéré de : * Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre qui a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries, * Martine BAYLE, conseillère, * Jean DENIZON, conseiller, assistés lors des débats tenus en audience publique par Nicole MONTAGNE, Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant : FAITS-PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Les époux X... d'une part et Jean Y...- père de Madame X...- d'autre part sont locataires de logements dans un immeuble situé ... à VILLEFRANCHE SUR SAÈNE suivant baux distincts de 1972 soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948. La SARL HOME PATRIMOINE devenue propriétaire le 29 août 2002 a engagé des travaux de totale réfection et réhabilitation de l'immeuble mettant en péril la sécurité des locataires et leur a fait délivrer un congé par actes des 27 octobre et 29 octobre 2003 pour le 30 avril 2004 en invoquant l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948. Par acte du 8 juin 2004, la SARL HOME PATRIMOINE a fait assigner les époux X... et Jean Y... pour obtenir la résiliation des baux et leur expulsion. R. G. 04/ 8189 Par jugement du 21 septembre 2004, le tribunal d'instance de VILLEFRANCHE SUR SAÈNE a :- constaté la résiliation des baux,- dit que les époux X... et Jean Y... seraient tenus de quitter les lieux au plus tard dans le délai de 15 jours à compter de la date de signification du jugement et au delà sous astreinte de 50 euros chacun par jour de retard,- dit que l'expulsion des époux X... et Jean Y... et de tous occupants de leur chef des lieux loués pourrait être engagée à défaut de départ volontaire dans les 15 jours de la signification du jugement si besoin avec l'assistance de la force publique,- condamné les époux X... à verser à la SARL HOME PATRIMOINE la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,- condamné Jean Y... à verser à la SARL HOME PATRIMOINE la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,- débouté les parties du surplus de leurs demandes,- ordonné l'exécution provisoire du jugement,- condamné les époux X... et Jean Y... aux dépens. Les époux X... et Jean Y... ont relevé appel de ce jugement le 29 octobre 2004. Ils indiquent qu'ils ont libéré les lieux début novembre 2004 compte tenu de l'exécution provisoire et qu'en réalité, la SARL HOME PATRIMOINE a " revendu à la découpe " l'ensemble de l'immeuble. Les appelants font valoir à l'appui de leur demande de réformation :- que les congés sont nuls en l'absence de l'autorisation ministérielle préalable visée à l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948, fondement juridique des congés,- que cet article ne permet pas la résiliation du bail mais seulement la reprise avant réintégration ou relogement définitif,- qu'ils conservent leurs droits à être relogés dans les logements d'où ils ont été évincés dans les conditions de l'article 13 de la loi de 1948, les loyers devant être calculés selon les disposions du chapitre III de cette loi, R. G. 04/ 8189- que le droit commun du bail ne pouvait pas s'appliquer au détriment de la loi de 1948, loi spéciale d'ordre public,- que si la SARL HOME PATRIMOINE n'est pas en mesure de les réintégrer dans leurs logements ou dans des logements équivalents dans le groupe d'immeubles objet de l'opération immobilière, elle doit être condamnée à leur payer la somme de 15. 000 euros chacun. Enfin ils réclament solidairement la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; La SARL HOME PATRIMOINE conclut à la confirmation du jugement et au débouté des appelants de l'intégralité de leurs demandes. Elle leur réclame solidairement la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Elle soutient :- que les appelants n'ont jamais répondu à ses très nombreuses offres de relogement provisoire qui remplissaient cependant toutes les conditions d'hygiène normales et présentaient un bon état d'habitation, qu'ensuite du jugement ils n'ont d'ailleurs eu aucun mal à retrouver un logement qui leur convient,- que si le principe de l'article 12 est la réintégration dans l'ancien logement de l'occupant, le refus sans motif légitime de l'offre de relogement équivaut à une renonciation tacite au droit à réintégration,- que le motif légitime de ses congés ne saurait être discuté,- que la résiliation des baux même encadrée par une législation spécifique est un droit relevant de l'application du principe général des conventions et qu'ainsi, les appelants, après les congés délivrés, occupaient sans droit ni titre les lieux. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 sur lequel sont fondés les congés dispose " le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui avec l'autorisation préalable du ministre chargé de la reconstruction et de l'urbanisme ou de son délégué (préfets), effectue des travaux tels que surélévation ou addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant et de sa famille (...) " ; R. G. 04/ 8189 Attendu que la SARL HOME PATRIMOINE n'a pas justifié de l'autorisation administrative préalable exigée par ce texte laquelle ne saurait être supplée par la délivrance-par le maire-du permis de construire ; qu'il s'ensuit que les congés étaient nuls ; que le jugement doit être infirmé ; Attendu que les appelants, qui occupaient les lieux depuis plus de trente ans, ont été troublés dans la jouissance de leurs logements puisque les travaux de démolition ont commencé alors qu'ils se trouvaient encore dans les lieux (suppression de l'antenne TV des époux X... et du chauffage de Monsieur Y...), qu'ils ont été contraints de déménager-Monsieur Y... âgé de 80 ans et malade en a été très perturbé-et ce définitivement puisque la vente à la découpe réalisée par la bailleresse interdisait toute réintégration dans les lieux et qu'ils doivent faire face, malgré des ressources modestes, à des loyers supérieurs à ceux réglés jusqu'alors ; Attendu que dans ces conditions la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour fixer ce préjudice à la somme de 8. 000 euros chacun ; Attendu que l'équité commande d'allouer aux appelants la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La Cour, Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau : Vu l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 : Constate la nullité pour absence d'autorisation administrative préalable des congés délivrés aux époux X... et à Jean Y... respectivement les 27 octobre et 29 octobre 2003 par la SARL HOME PATRIMOINE ; R. G. 04/ 8189 Constatant que les époux X... et Jean Y... ont quitté les lieux loués et faisant droit à leurs demandes de dommages-intérêts : Condamne la SARL HOME PATRIMOINE à payer aux époux X... d'une part et à Jean Y... d'autre part la somme de 8. 000 euros chacun ; Condamne la SARL HOME PATRIMOINE à payer aux époux X... d'une part et Jean Y... d'autre part la somme de 2. 000 euros chacun au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; Condamne la SARL HOME PATRIMOINE aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers recouvrés par l'avoué de ses adversaires conformément à l'article 699 du Nouveau code de procédure civile. Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile et signé par Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre et par Nicole MONTAGNE, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRESIDENT Mme MONTAGNE Mme STUTZMANN