Cour d'appel d'Agen, du 6 août 2003, 01/913

Sommaire: VENTE L'agent immobilier doit à son mandant un accomplissement précis et loyal du mandat et il se doit de vérifier les qualités substantielles de la chose dont il a la charge de parvenir à la vente. En l'espèce, ayant reçu mandat d'achat de la part des époux intimés et étant parfaitement informé de l'importance pour ces derniers du raccordement au réseau public, il se devait donc d'obtenir, avant même la réalisation de la vente, les renseignements précis sur la faisabilité et le coût des travaux afin de permettre une juste et réelle connaissance de ses clients. En outre, également négociateur de la vente, investi d'un double mandat de la venderesse et des acquéreurs et ne démentant pas avoir été présent lors de la signature de l'acte authentique, il a, en s'abstenant d'alerter le notaire et l'acquéreur sur l'inexactitude de la clause litigieuse et, en tout cas, en laissant insérer dans l'acte cette clause déterminante de la volonté des acquéreurs sans en vérifier au préalable l'exactitude, commis une faute de nature à engager sa responsabilité

DU 6 Août 2003 ------------------------- C.L/M.F.B Bernard X... Y.../ Epoux Jean Pierre Y... Me Nicole E. Christiane Z... RG A... : 01/00913 - A R R E Z... A...° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du six Août deux mille trois, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, assistée de Isabelle LECLERCQ , Greffière. LA B... D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Bernard X... représenté par Me TANDONNET, avoué assisté de la SCP PRIM - GENY, avocats APPELANT d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 23 Mai 2001 D'une part, ET : Monsieur Jean Pierre Y... Madame Jany C... épouse Y... représentés par Me Solange TESTON, avoué assistés de Me Pierre HANDBURGER, avocat Maître Nicole E. représentée par Me Jacques VIMONT, avoué assistée de Me Georges LURY, avocat Madame Christiane Z... représentée par Me Jean Michel BURG, avoué assistée de Me Joùl CHEMOUILLI, avocat INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 20 Mai 2003, devant Nicole ROGER , Présidente de Chambre, Catherine LATRABE Conseillère et Christophe STRAUDO, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 5 mars 2003, assistés de Monique FOUYSSAC, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Suivant acte dressé par Maître E., notaire à VILLECONTAL sur ARROS en date du 8 septembre 1998, les époux Y... ont acquis de Christiane Z... une maison d'habitation sise à TILLAC, ledit acte comportant la clause particulière suivante : " le vendeur précise que l'installation du tout à l'égout a été faite jusqu'à l'immeuble objet des présentes. Il reste uniquement à faire le branchement pour que le tout à l'égout puisse fonctionner. Il est convenu que les acquéreurs feront le branchement'. La partie du réseau en service le plus proche de la maison pouvant servir de raccordement se situant en réalité à plus de 150 mètres, les époux Y... ont assigné, le 5 novembre 1999, leur venderesse en justice en paiement de dommages intérêts. Cette dernière a appelé, par acte du 7 février 2 000, Maître Nicole E. en intervention forcée, laquelle a appelé en la cause, suivant acte du 9 mai 2 000, Bernard X..., agent immobilier ayant reçu d'une part en 1992 puis en 1995, mandat de vente de Christiane Z... et d'autre part, le 17 juin 1998, mandat d'achat des époux Y... . Suivant jugement en date du 23 mai 2 001, le Tribunal de Grande Instance d'AUCH a : - déclaré Christiane Z... responsable à l'égard des époux Y... des conséquences dommageables de l'affirmation inexacte contenue dans l'acte de vente du 8 septembre 1998, - avant dire droit sur le montant de la réparation, ordonné une expertise confiée à Philippe R., - rejeté la demande de dommages intérêts de Christiane Z..., - dit que Maître E. devra garantir Christiane Z... du paiement des sommes mises à sa charge, - dit que Bernard X... devra garantir Maître E. à concurrence des trois quart des sommes mises à sa charge. Bernard X... a relevé appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas critiquées. L'expert R. a déposé son rapport le 5 décembre 2 001. A l'appui de son recours, Bernard X... soutient, pour l'essentiel, qu'il n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité alors, au contraire, que le notaire qui a un devoir de conseil, a rédigé et inséré la clause litigieuse dans l'acte de vente en dépit de l'absence de certitude de consentement de l'une des parties, à savoir Christiane Z... Il ajoute que le notaire a également failli à sa mission en ne s'assurant pas de la sincérité des informations qu'il a incluses dans l'acte litigieux au sujet du l'assainissement et en ne prenant pas toutes les dispositions pour assurer l'efficacité de l'acte en cause. Il rappelle que l'acte du 8 septembre 1998, porteur de la clause litigieuse, a été précédé d'une promesse synallagmatique de vente ne faisant aucune référence à la celle ci ; il en déduit que l'existence de la possibilité pour les époux Y... du raccordement au réseau collectif n'était pas une condition déterminante de leur engagement ; il prétend que si tel avait été le cas, ils leur appartenait de procéder aux investigations nécessaires auprès de la mairie de TILLAC, lesquelles ne présentaient aucune difficulté. S'agissant du préjudice invoqué par les époux Y..., il considère que pas plus la perte d'exploitation que le trouble de jouissance allégués ne sont établis. Il demande, par conséquent, à la B..., à titre principal de réformer entièrement le jugement entrepris, de constater l'absence de faute dans sa mission d'agent immobilier, de constater que les époux Y... n'établissent nullement que le branchement sur le réseau collectif d'assainissement constituait au jour où ils ont contracté une condition essentielle de leur consentement, de constater que leur préjudice résulte de leur seule faute et de les débouter, en conséquence, de l'intégralité de leurs demandes à son égard ; à titre subsidiaire, il demande à la B... d'homologuer le rapport d'expertise R., de fixer le montant du préjudice subi par les époux Y... à la somme de 13 822,67 Euros et de les débouter de leurs demandes relatives à un préjudice complémentaire ; il sollicite, en tout état de cause, l'octroi d'une somme de 2 000 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à la charge de la partie qui succombe. Les époux Y... demandent, au contraire, à la B... de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant sur le dommage de condamner Christiane Z... ou qui mieux le devra à leur payer les sommes de : - 13 822,67 Euros au titre des frais de raccordement à effectuer, en ce compris les frais de maîtrise d'oeuvre à réévaluer selon l'évolution de l'indice BT01 entre le mois d'octobre 2 001 et le mois de l'arrêt, - 1 600 Euros, à compter du 3 septembre 1998, au titre de la perte d'exploitation de deux chambres d'hôtes, et jusqu'au paiement de l'indemnité principale précitée, - 160 Euros par mois à compter du 8 septembre 1998 en réparation du trouble de jouissance et jusqu'au paiement de l'indemnité permettant l'exécution des travaux de raccordement, - 3 050 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ils font valoir, pour l'essentiel, que l'existence de la clause mensongère constitue une manoeuvre dolosive qui leur est dommageable et dont ils sont en droit de demander réparation sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du Code Civil. Ils ajoutent que pour réaliser leur projet de création de chambre d'hôtes dans la maison objet de la vente, il était impératif pour eux de ne pas se contenter d'une fosse septique, d'ailleurs en mauvais état. Ils sollicitent l'octroi de dommages intérêts représentant le coût des travaux de raccordement, tels que préconisés par l'expert R.. Ils affirment, en outre, avoir subi un préjudice complémentaire résultant du fait que faute de branchement au réseau d'assainissement public, ils n'ont pu mener à bien leur projet de création de chambres d'hôte, ce qui a généré pour eux une perte d'exploitation conséquente. Ils prétendent, enfin, que le fait que la fosse septique existante ne puisse épurer correctement les effluents est, pour eux, à l'origine d'un préjudice supplémentaire dans la jouissance du bien acquis. Christiane Z... demande, quant à elle, à la B... de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a dit que Maître E. devrait la garantir du paiement des sommes mises à sa charge et de lui allouer une somme de 3 048,98 Euros au titre des frais irrépétibles. Elle soutient qu'elle n'a fait aucune déclaration, dans aucun acte, aucune lettre ou correspondance pour indiquer que l'installation du tout à l'égout avait été faite jusqu'à l'immeuble. Elle rappelle qu'elle n'était pas présente, lors de la signature de l'acte authentique de vente et que le 27 août 1998, elle a donné procuration notariée, signée en l'étude de Maître E. au profit de Marie France G., comptable de l'étude à l'effet de réaliser la vente, cette procuration ne contenant aucune déclaration ni réserve relative au raccordement au tout à l'égout. Elle fait, dès lors, état de ce qu'à la date à laquelle elle a donné la procuration, elle ignorait tout de la portée et des termes exacts de la clause litigieuse. Elle fait valoir que Maître Nicole E. porte l'entière responsabilité de cette clause qu'elle a rédigé et qu'elle a introduit de sa propre initiative dans l'acte de vente. Maître Nicole E. demande, pour sa part, à la B... de réformer le jugement entrepris, de débouter Christiane Z... de son appel en garantie et de prononcer sa mise hors de cause ; à titre subsidiaire, elle demande à la B... de constater l'absence de préjudice et de dire n'y avoir lieu à perte de chance ; à titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation de Bernard X... à la garantir de toutes condamnations mises à sa charge ; en tout état de cause, elle demande à la B... de condamner in solidum Bernard X... et Christiane Z... au paiement d'une somme de 3 000 Euros au titre de l'article 700 précité. Elle prétend qu'elle a inséré la clause dont s'agit sur indication précise et expresse de la venderesse et de l'agent immobilier et que conformément aux usages, lecture a été faite à Christiane Z... de l'acte modifié le 27 août 1998, de sorte qu'elle s'est assurée, par là même, du consentement des parties. S'agissant de l'agent immobilier, Maître E. soutient pour l'essentiel que ce dernier a failli dans sa mission en omettant d'informer ses clients sur la question du raccordement au tout à l'égout. Elle fait état de ce que Bernard X... était présent à l'étude le 27 août 1998 et elle affirme que ce dernier a, de concert avec Christiane Z... et en pleine connaissance de cause des faits de l'espèce, sollicité le rajout de la clause litigieuse dans l'acte de vente. Elle ajoute qu'il était également présent pour la passation de l'acte authentique et qu'il n'est nullement intervenu à la lecture de l'acte permettant ainsi la rencontre des volontés des parties. Elle soutient qu'elle n'a commis aucune faute dans la mission qui lui a été confiée et qu'elle ne saurait être tenue de garantir la venderesse de ses manoeuvres dolosives. SUR QUOI Attendu que l'analyse minutieuse et complète des faits à laquelle a procédé le premier juge n'est nullement contestée utilement en cause d'appel par les parties lesquelles invoquent des arguments identiques à ceux développés, déjà, en première instance. Qu'il lui a été répondu en des attendus justes et bien fondés auxquels il n'y a guère à ajouter que ceci : - il est incontestable que le raccordement du tout à l'égout dont Bernard X... admet, dans son attestation en date du 3 décembre 1999, que la question a été évoquée à plusieurs reprises lors de la négociation de vente, constituait pour les époux Y... un élément déterminant de leur décision d'acquisition ; une clause particulière à ce titre a, d'ailleurs, été insérée dans l'acte authentique de vente. - la mention qui figure à l'acte de vente est inexacte, la distance entre le regard public de branchement le plus proche et la parcelle des époux Y... ayant été fixée par l'expert R. à 153 ml. - s'il est constant, par ailleurs, que la question du tout à l'égout a été également évoquée lorsque Christiane Z... a rencontré le notaire pour établir une procuration générale de vente, aucun élément du dossier ne permet, par contre, de démontrer que Christiane Z... qui n'a jamais rencontré les époux Y... est à l'origine de l'affirmation précise reproduite dans l'acte de vente selon laquelle l'installation du tout à l'égout était faite jusqu'à l'immeuble ; il n'est pas davantage établi que Maître E. qui est la rédactrice de la clause litigieuse lui a donné connaissance de la teneur exacte de celle ci avant de l'inclure à l'acte de vente auquel la venderesse était représentée en vertu d'une procuration établie selon les termes d'usage et dépourvue de toute mention relative à l'assainissement de l'immeuble. - les notaires institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité ont également pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent ; responsables en vertu de l'article 1382 du Code Civil, ils ne peuvent décliner leur responsabilité en alléguant qu'ils se sont bornés à donner la forme authentique aux conventions des parties - dans le cas présent, il n'est nullement établi que Maître E. a effectivement exécuté son obligation d'éclairer Christiane Z... sur la portée de la clause litigieuse ni de ce qu'elle a recherché la volonté exacte de la venderesse pour la traduire fidèlement dans son acte, étant précisé que la présence de l'agent immobilier aux cotés de la cliente ne dispensait pas le notaire de son devoir de conseil - l'agent immobilier, quant à lui, doit à son mandant un accomplissement précis et loyal du mandat et il se doit de vérifier les qualités substantielles de la chose dont il a la charge de parvenir à la vente. - en l'espèce, Bernard X... qui avait reçu mandat d'achat de la part des époux Y... était parfaitement informé de l'importance pour ces derniers du raccordement au réseau public ; il se devait, donc, d'obtenir, avant même la réalisation de la vente, les renseignements précis sur la faisabilité et le coût des travaux afin de permettre une juste et réelle connaissance de ses clients et il est mal fondé, à cet égard, à reprocher à ces derniers de ne pas avoir procédé eux mêmes à ces investigations, dont il précise dans ses écritures, qu'elles ne présentaient aucune difficulté particulière. - enfin, l'intéressé, négociateur de la vente, investi d'un double mandat de la venderesse et des acquéreurs et qui ne dément pas avoir été présent lors de la signature de l'acte authentique a, en s' abstenant d'alerter le notaire et l'acquéreur sur l'inexactitude de la clause litigieuse et en tout cas en laissant insérer dans l'acte cette clause déterminante de la volonté des acquéreurs sans en vérifier au préalable l'exactitude, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. Attendu, dans ces conditions, que le premier juge, après avoir retenu que la venderesse devait répondre à l'égard de l'acquéreur des conséquences dommageables de la mention mensongère portée à l'acte de vente a, à juste titre déduit des circonstances de l'espèce que Christiane Z... était bien fondée en son action récursoire à l'encontre de Maître Nicole E. à la garantie de laquelle devait venir l'agent immobilier. Qu'au regard des éléments de l'espèce, la contribution à la dette a été déterminée dans de justes proportions, compte tenu de la gravité des fautes respectives commises en relation directe avec le dommage subi par les acquéreurs, contraints d'engager des frais supplémentaires pour que le tout à l'égout puisse fonctionner dans les conditions prévues à l'acte de vente. Attendu par conséquent qu'il convient de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions. Attendu, s'agissant de la réparation du préjudice subi par les époux Y..., qu'il est légitime de leur accorder la somme de 13 822,67 Euros représentant le coût des travaux de raccordement au réseau public à réaliser tels que fixés par l'expert R., cette estimation ne faisant l'objet d'aucune critique sérieuse de la part des parties et cette somme devant être réévaluée selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. Que, par contre, faute par les époux Y... de rapporter la preuve qui leur incombe de l'existence d'un préjudice complémentaire actuel et certain, les intéressés seront déboutés de leurs demandes au titre d'une perte d'exploitation et d'un trouble de jouissance purement hypothétiques, en l'état des pièces du dossier. Attendu que les dépens de première instance et de l'appel seront mis à la charge de Christiane Z... qui succombe pour l'essentiel , laquelle devra également verser au titre des frais irrépétibles la somme de 1 500 Euros aux époux Y... PAR CES MOTIFS LA B... Reçoit l'appel jugé régulier en la forme, Le déclare mal fondé, Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, Et y ajoutant, Condamne Christiane Z... à payer aux époux Y... la somme de 13 822,67 Euros (treize mille huit cent vingt deux Euros soixante sept Cents) à titre de dommages intérêts, Dit que cette somme sera réévaluée selon l'indice BT 01 entre le mois d'octobre 2 001 et le mois de Juillet 2 003, Dit que Maître Nicole E. et Bernard X... devront garantir tant cette condamnation que la condamnation aux frais irrépétibles ainsi que celle aux dépens selon les termes précisés au dispositif du jugement entrepris, Condamne Christiane Z... à payer aux époux Y... la somme de 1 500 Euros (mille cinq cents Euros) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Rejette comme inutile ou mal fondée toutes demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne Christiane Z... aux dépens de première instance et de l'appel, Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, Me TESTON, avoué , à recouvrer directement ceux des dépens d'appel dont il aura été fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Isabelle LECLERCQ, Greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE I. LECLERCQ A... ROGER