Cour d'appel de Colmar, du 14 novembre 2002, 2001/01181

Sommaire: LOTISSEMENT - Règlement de lotissement Un règlement de lotissement peut être contractualisé notamment compte-tenu du caractère en partie privé de ses dispositions. La SCI, qui s'est portée acquéreur d'un lot, devient membre de droit de l'association syndicale ayant pour objet de contrôler l'application du règlement et du cahier des charges. Elle ne peut dés lors, sans faute de sa part, refuser de se soumettre aux obligations de ce règlement s'imposant à elle en raison du transfert de propriété.

Deuxième chambre civile Section A CC/MM R.G. N° : 01/01181 Minute N° 2 M 02-1128 Copie exécutoire aux avocats : SCP CAHN et ass. Me Fernand BUEB Le 14-11-02 Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 14 NOVEMBRE 2002 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE M. Marc SAMSON, Président M. Christian CUENOT, Conseiller, M. X... ALLARD, Conseiller, Greffier présent aux débats et au prononcé : Nathalie NEFF, DEBATS en audience publique du 10 Octobre 2002 ARRET CONTRADICTOIRE du 14 Novembre 2002 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : 549 - Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction APPELANTE et défenderesse : SCI EST représentée par la SA PROMOGIM, prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social 3 Boulevard Leblois 67000 STRASBOURG représentée par la SCP CAHN et associés, avocats à COLMAR Plaidant : Maître RUHLMANN, avocat à STRASBOURG INTIMEES et demandeurs : 1 - Syndicat des Copropriétaires CLOS DES VANNEAUX I, représenté par son Syndic M. Y..., dont le siège social est 3 à 13 rue des Bouvreuils, à 67100 STRASBOURG 2 - Syndicat des Copropriétaires CLOS DES VANNEAUX II représenté par son Syndic M. Y..., ayant son siège social 6/8 rue des Bouvreuils, à 67100 STRASBOURG 3 - Syndicat des Copropriétaires CLOS DES VANNEAUX III représenté par son Syndic M. Y..., ayant son siège social 12/14 rue de Rheinmatt 67100 STRASBOURG 4- Syndicat des Copropriétaires CLOS DES VANNEAUX IV représenté par son Syndic M. Y..., ayant son siège social 18 rue de Rheinmatt 67100 STRASBOURG 5 - Syndicat des Copropriétaires CLOS DES VANNEAUX V représenté par son Syndic M. Y..., ayant son siège social, 5 à 11 rue Rheinmatt 67100 STRASBOURG ad 1-5 représentées par Maître Fernand BUEB, avocat à COLMAR Plaidant : Maître ALEXANDRE, avocat à STRASBOURG et appelée en déclaration de jugement commun : SA BO TE A BOUGIES, prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social 7 rue de la Boîte à Bougies 67100 STRASBOURG représentée par Maître Fernand BUEB, avocat à COLMAR Attendu que par jugement du 27 février 2001, le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG a fait défense sous astreinte à la SCI EST d'entreprendre les travaux de construction permis par arrêtés du Maire de STRASBOURG du 24 juillet 1996 et du 30 juin 1999, et qu'il l'a condamnée à payer une compensation de 3.811,23 ä aux cinq syndicats des copropriétaires demandeurs ; Attendu que la SCI EST a relevé appel de ce jugement le 7 mars 2001, dans des conditions de recevabilité non contestées ; Attendu qu'au soutien de son recours, la SCI EST fait essentiellement valoir que le règlement de lotissement qui lui est opposé est devenu caduc par application de l'article L-315-2-1 du Code de l'urbanisme, après approbation du plan d'occupation des sols de la communauté urbaine de STRASBOURG ; .../... qu'elle rappelle la teneur des décisions des juridictions administratives qui en ont décidé ainsi, et qu'elle estime qu'elles s'imposent aux juridictions judiciaires par application de l'article L-480-13 du Code de l'urbanisme ; qu'elle conteste enfin la réalité ou la possibilité de troubles anormaux de voisinage; qu'elle conclut à l'infirmation du jugement entrepris, au rejet des demandes des syndicats des copropriétaires, et à leur condamnation à lui payer deux compensations de 30.000 F sur le fondement de l'article 700 du CPC, sans préjudice de son droit à obtenir réparation du dommage résultant du retard de son projet ; Attendu que les cinq syndicats des copropriétaires CLOS DES VANNEAUX concluent à la confirmation du jugement entrepris, en contestant particulièrement la caducité du règlement de lotissement, à défaut de preuve conforme au Code des collectivités territoriales de l'affichage de l'avis aux co-lotis ; qu'ils sollicitent une compensation de 30.000 F chacun sur le fondement de l'article 700 du CPC ; Attendu que la SA La BO TE À BOUGIES , appelée en déclaration de jugement commun, déclare s'en remettre tout en souhaitant un dénouement heureux pour la société PROMOGIM afin de lui permettre de vendre effectivement ses terrains ; Attendu que par note en délibéré, la SCI EST indique qu'elle ignore à quoi correspondent certaines énonciations du bordereau de communication de pièces adverses, relatives à l'acte de vente et au statut lotissement , et qu'elle indique qu'il a été évoqué des photographies qui ne lui ont pas été communiquées ; qu'elle demande que soient écartées toutes pièces qui lui ne ont pas été communiquées ; que dans une seconde note en délibéré, elle propose l'audition du Maire de STRASBOURG relativement au problème de publication de l'affichage de l'avis aux co-lotis ; .../... Attendu que la Cour rappelle que cette demande d'audition, formée après clôture de la procédure et même des débats, n'est pas formellement recevable ; Attendu que la demande d'explication relative au bordereau de communication de pièces adverses n'est pas non plus formellement recevable pour les raisons précédentes ; Attendu que la Cour observe que ce bordereau, d'une formulation effectivement imparfaite, est identique à celui annexé aux conclusions de première instance ; Attendu que la Cour doit s'assurer cependant d'office du respect de la contradiction ; Attendu que ce qui est désigné sous la formulation de statut lotissement correspond en réalité au règlement de lotissement et aux statuts de l'association syndicale, incorporés matériellement dans le règlement de copropriété d'une des résidence Le CLOS DES VANNEAUX ; Attendu que ces pièces étant au centre du cinquième débat judiciaire entre les mêmes parties, il n'est évidemment pas concevable qu'elle n'aient pas été communiquées ; Attendu que l'acte de vente visé au bordereau correspond à une vente en l'état futur d'achèvement du 26 mai 1982 entre la SCI Le CLOS DES VANNEAUX et les époux X... ; que cette pièce a bien été communiquée, et qu'elle ne présente au demeurant pas de véritable intérêt ; Attendu que le dossier remis à la Cour contient enfin un constat d'huissier établi à la requête de Monsieur Y..., désigné sous la qualité de syndic du lotissement CLOS DES VANNEAUX , et diverses photographies jointes ; .../... Attendu qu'il n'apparaît pas que ces pièces, sans intérêt véritable, aient été communiquées, et qu'elles sont écartées des débats ; Attendu que le litige dévolu à cette Cour concerne le projet de construction de la société SCI EST, sur des terrains acquis par compromis sous seing privé du 27 juin 1995 de la SA La BO TE À BOUGIES représentée par Monsieur Jean-Louis Z... ; Attendu que ce projet de construction concerne trois bâtiments collectifs sur un terrain qui formait les lots 4 et 6 d'un lotissement autorisé le 9 juin 1980, et aménagé par une SCI Le CLOS DES VANNEAUX , qui était aussi apparemment une émanation de Monsieur Z... ; Attendu que celui-ci s'était réservé les lots 4 à 7 ; que le règlement de lotissement joint au dossier d'autorisation prévoyait l'affectation des lots 4 et 5 à des constructions individuelles de deux niveaux au maximum, et du lot n° 6 à des équipements de loisirs, avec des bâtiments du type vestiaire, club House ou autres, de deux niveaux, et son affectation également à des activités de jardinage ; Attendu qu'il est constant qu'il n'a pas été établi de cahier des charges ; Attendu qu'informé du projet de construction d'une société PROMOGIM sur ces lots, les syndicats de copropriétaires des résidences établies sur les autres lots ont contesté la validité du permis de construire devant la juridiction administrative ; Attendu que celle-ci a considéré que le règlement de lotissement était caduc par application de L-315-2-1 du Code de l'urbanisme , et que les autres griefs n'étaient pas fondés ; que la Cour d'Appel administrative a confirmé ce jugement, tout en rappelant qu'il ne lui appartenait pas de statuer sur l'éventuelle méconnaissance de règles contractuelles de droit privé ; .../... Attendu que la caducité de ce règlement en tant qu'acte administratif est donc acquise, puisqu'elle a été jugée par la juridiction spécialement compétente, dont la décision s'impose tant par application des principes mis en oeuvre par l'article L- 480-13 du Code de l'urbanisme, que parce qu'elle a été rendue directement entre les mêmes parties ; Attendu qu'il reste à déterminer si d'éventuelles dispositions contractuelles de droit privé peuvent faire obstacle aux projets de constructions de la SCI EST ; Attendu qu'il convient tout d'abord d'écarter la fin de non recevoir tirée de l'article L- 600-3 du Code de l'urbanisme, qui organise la mise en cause de tous les intéressés en cas de déféré du Préfet ou de recours contentieux contre un document d'urbanisme devant la juridiction administrative ; que la juridiction de l'ordre judiciaire n'est pas saisie d'un recours contre un document d'urbanisme ; Attendu que la Cour observe que les dispositions du règlement de lotissement sont d'une nature mixte, puisqu'elles contiennent aussi bien des règles d'aménagement du sol et de dimensions des constructions, constitutives en principe de règles d'urbanisme, que des règles d'aspect des constructions, de surface et de nature des plantations, et d'affectation de certains lots à des activités particulières, constitutives plutôt de servitudes d'intérêt privé au profit des co-lotis ; Attendu que la distinction entre ce qui est du domaine du règlement et ce qui est du domaine d'un éventuel cahier des charges n'est pas très évidente, et que le Conseil d'Etat reconnaît aux juridictions administratives la possibilité d'annuler les règles contenues dans le cahier des charges quand elles sont constitutives en réalité de règles d'urbanisme, tandis que la Cour de cassation admet la possibilité de contractualiser les règlements de lotissement ; Attendu qu'une telle contractualisation est possible en l'espèce, compte-tenu du caractère en partie d'intérêt privé des dispositions du règlement de lotissement ; .../... Attendu qu'une contractualisation effective peut être déduite des éléments suivants ; que le règlement indique qu'il est opposable à quiconque détient ou occupe tout ou partie du lotissement, et que les acquéreurs ou occupants successifs de ce lotissement sont tenus de respecter intégralement les conditions fixées ; qu'en second lieu, les statuts de l'association syndicale, dont le règlement et l'arrêté d'autorisation imposaient la constitution, prévoient qu'elle a notamment pour objet de contrôler l'application du règlement et du cahier des charges du lotissement ; Attendu que ces dispositions combinées témoignent de l'intention des co-lotis d'assurer dans l'intérêt commun la pérennité du règlement en le contractualisant entre eux ; Attendu qu'il reste à savoir si ce caractère contractuel peut valoir pour un tiers acquéreur comme la SCI EST ; Attendu qu'il faut observer tout d'abord que celle-ci n'a pas fait établir pour l'instant d'acte authentique, dont la rédaction ne manquerait pas de poser le problème de la situation de l'immeuble en cause dans un lotissement ; Attendu que cette SCI ne pourrait pas, sans faute de sa part, se faire complice d'une violation de ses engagements contractuels par le vendeur, la société La BO TE À BOUGIES ; que cette société, qui est dans la cause, a pour obligation de répercuter ses engagements contractuels sur son acquéreur ; Attendu surtout qu'un acquéreur devient membre de droit de l'association syndicale, qui a notamment pour vocation statutaire de conserver le règlement et le cahier des charges du lotissement ; .../... Attendu que la SCI EST doit donc nécessairement se soumettre aux règles contractualisées du lotissement, parce qu'elle commettrait une faute en ne le faisant pas, et parce que la régularisation authentique de son acquisition la rendra membre de l'association syndicale chargée notamment de conserver les règles du lotissement ; Attendu qu'eu égard à la persistance des règles privées d'affectation des lots 4 et 6 du lotissement CLOS DES VANNEAUX , c'est donc à juste titre que les co-lotis se sont opposés à la réalisation du projet de construction de la SCI EST ; Attendu que le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives au montant de l'astreinte, et à la compensation allouée sur le sur le fondement de l'article 700 du CPC ; Attendu que pour leur obligation d'intervenir en cause d'appel, les syndicats intimés doivent percevoir chacun une compensation de 500 ä sur le fondement de l'article 700 du CPC ; Attendu enfin que l'arrêt est opposable à la SA La BO TE À BOUGIES . P A R C E A... M O T I F A... La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, reçoit l'appel de la SCI EST contre le jugement du 27 février 2001 du Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG ; écarte des débats le constat d'huissier établi à la requête de Monsieur Y... et les photographies jointes ; déclare irrecevables pour le surplus les moyens et demandes présentés par voie de notes en délibéré ; au fond, confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; .../... y ajoutant, Condamne la SCI EST à payer aux cinq syndicats intimés une compensation de 500 ä (cinq cents euros) à chacun pour leur obligation d'intervenir en cause d'appel ; déclare l'arrêt opposable à la SA La BO TE À BOUGIES ; condamne la SCI EST aux entiers dépens de première instance et d'appel. Et, le présent arrêt a été signé par Monsieur le Président et le Greffier présent au prononcé.