Cour d'appel de Riom, COMM, du 22 juin 2005
Formation: CHAMBRE_COMMERCIALE

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation du loyer du bail renouvelé - Valeur locative Selon les dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cette règle du plafonnement ne reçoit exception qu'en cas de modification notable des éléments 1° à 4° de ce même article. Une société bailleresse qui aurait demandé un loyer très bas au locataire, à l'époque son ex-mari, en vue de favoriser l'installation future de l'un de leurs enfants dans les lieux ne peut par la suite invoquer son propre manquement qu'au prix d'une preuve formelle et de bonne foi. Le loyer doit ainsi être fixé à la valeur locative, la société ayant voulu contourner son obligation légale et devant désormais en subir les conséquences

COUR D'APPEL DE RIOM Chambre Commerciale ARRET No DU : 22 Juin 2005 N : 04/02907 TF Arrêt rendu le vingt deux Juin deux mille cinq COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Mme Claudine BRESSOULALY, Président M. J. DESPIERRES, X... M. Thierry FOSSIER, X... lors des débats Mme S. PHILIPPE Y... et du prononcé : Mme C. GOZARD Y... Sur Z... d'une décision rendue le 17.11.2004 par le Tribunal DE GRANDE INSTANCE D'AURILLAC ENTRE : S.C.I. LA PRAIRIE DES SAGNES, siège social 21 Chemin de Bataille 46100 FIGEAC Représentant : Me Martine-Marie MOTTET (avoué à la Cour) - avocat plaidant : Me Franck GODET (avocat au barreau de PARIS) APPELANTE ET : M. Jean François A...- né le 1er janvier 1967 à MURAT, commerçant Place de l' Hôtel de Ville 15300 MURAT Représentant : Me Barbara GUTTON-PERRIN (avoué à la Cour) -avocat plaidant: Me Jean-Michel PARAS (avocat au barreau d'AURILLAC) INTIME DEBATS : A l'audience publique du 25 Mai 2005, la Cour a mis l'affaire en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience publique de ce jour. A cette audience, M. DESPIERRES X..., a prononcé publiquement l'arrêt suivant conformément à l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile : Par acte authentique du 20 juillet 1994, la SNC devenue SCI LA PRAIRIE DES SAGNES a donné à bail commercial "tous commerces" à M. B... pour une durée de trois fois trois ans à compter du 1-1-1994 des locaux situés dans la station de montagne Super-Lioran, pour un prix annuel de 108.000 francs hors taxes (16.465 ç). L'acte comporte une répartition des charges partiellement dérogatoire du droit commun et une autorisation de céder le bail ou de sous-louer. M. B... a usé de son droit de cession au profit de M. C..., qui a cédé à son tour à M. A..., lequel fait exploiter par un locataire-gérant étranger au présent procès. Les lieux loués sont situés dans un immeuble en rotonde, dit "Le Saporta", qui avoisine la gare de téléphérique de la station, en centre-ville, près de la zone hôtelière. Ils comportent partie d'un garage, cinq petits locaux d'une surface de 10 à 30 mètres carrés et un ensemble de locaux atteignant 137 mètres carrés. Le preneur a exploité ou fait exploiter dans les lieux un fonds de commerce de tabac, librairie et articles de sport. L'indexation du prix du loyer a été décidée entre les parties pour l'échéance du 1-1-1997, à hauteur de 109.814,23 francs. Mais en vue de l'échéance du bail le 31-12-2002, précisément par acte extrajudiciaire du 26 juin 2002, la SCI LA PRAIRIE DES SAGNES a délivré congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné. Faute d'accord, et par courrier du 11 février 2004, la bailleresse a proposé un prix de 46.439 ç l'an (304.593 francs) à compter du 1-1-2003, avec réactualisation du dépôt de garantie. Devant le silence ou le refus du preneur, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux du TGI d'Aurillac. La bailleresse avait fait établir un rapport d'expertise amiable par M.DURANTON dès 1999, rapport complété par le même en 2003. Le preneur avait fait de même, aux bons soins de Mme D..., en 2002. Le juge des référés, saisi en juin 2001, a à son tour sollicité l'avis, judiciaire et contradictoire, de Mme E.... Enfin, le juge saisi au principal comme il a été dit, a ordonné une expertise, confiée cette fois à Mme F... et achevée en février 2003. En outre, une expertise réalisée par M. G... a été jugée nécessaire, selon ordonnance de référé du 12 mars 2003, pour décrire l'état technique de l'immeuble. Par jugement du 17 novembre 2004, rendu contradictoirement, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance siégeant à Aurillac a débouté la SCI LA PRAIRIE DES SAGNES de sa demande de fixation du loyer à 46.439 ç l'an ; a rappelé qu'en conséquence le loyer demeurait plafonné et fixé selon les variations de l'indice INSEE applicable à la matière ; a réactualisé le dépôt de garantie et en a ordonné le paiement ainsi que celui de l'indexation du loyer à compter du 1-1-2003 ; a condamné la bailleresse sur le fondement de l'article 700 Nouveau Code de Procédure Civile . Par acte de son avoué en date du 23 novembre 2004, la S.C.I. LA PRAIRIE DES SAGNES a interjeté appel principal et général de la décision intervenue. Devant la Cour, la partie appelante a déposé des conclusions conformes aux articles 915 et 954 du Nouveau Code de Procédure Civile, dont les dernières en date sont du 7 février 2005 et dans lesquelles il est demandé à la Cour de retenir un montant annuel de loyer de 46.439 ç depuis le renouvellement du 1-1-2003, de réactualiser le dépôt de garantie en conséquence et de condamner le preneur à payer 2.500 ç pour frais irrépétibles de procédure. L'appelante relève, en fait, que l'économie du bail -clauses particulières et prix- a été arrêtée défavorablement au propriétaire en vue de l'exploitation par l'un de ses propres enfants ; que les locaux sont très vastes, bien placés et en bon état contrairement à ce que voudrait faire croire l'intimée ; que la station du Super-Lioran est dynamique et s'est dotée de quantité d'équipements attractifs depuis plusieurs années, ce que le premier juge a négligé. En droit, l'appelante en déduit que le loyer initial n'était pas conforme à la valeur locative réelle ; que les facteurs locaux de commercialité se sont très nettement améliorés en dix ans ; d'où il s'évince que le loyer litigieux doit être déplafonné, selon un calcul que la SCI LA PRAIRIE DES SAGNES propose à la Cour. La partie intimée, la SARL LE ROND POINT, a conclu le 11 mai 2005. Sans énoncer de nouveaux moyens, elle demande la confirmation du jugement critiqué et s'en approprie les motifs. Elle réclame 2.000 ç pour les frais de sa défense devant la Cour. SUR QUOI LA COUR, Attendu qu'aux termes de l'article L 145-33 alinéa 1o du Code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés doit correspondre à la valeur locative ; Que cette règle est une directive générale, qui peut jouer selon les circonstances en faveur du preneur ou en faveur du bailleur, et qui ne permet de toute façon pas à l'appelante, contrairement à ce qu'elle pourrait tenter dans ses écritures, d'échapper à l'application du texte plus précis qu'est l'article suivant du même code ; Qu'en effet et en application de l'article L 145-34 dudit code, les parties ou le juge doivent fixer le montant du loyer d'un bail renouvelé en affectant le loyer antérieur d'un coefficient de variation réglementairement déterminé ; Que cette règle dite du "plafonnement", à laquelle la loi et la jurisprudence attachent une importance évidente pour protéger le preneur à bail, ne reçoit exception qu'en cas de modification notable d'un des éléments ci-après pendant le cours du bail expiré : 1- les caractéristiques du local considéré, lesquelles sont analysées conformément à l'article 23-1 du décret du 30-9-1953 ; 2- la destination des lieux, telle qu'autorisée par le bail ou ses avenants ; 3- les obligations respectives des parties, notamment -selon l'article 23-3 du même décret- les restrictions à l'usage des lieux, les obligations dont le bailleur se décharge sur le preneur, les améliorations mises à la charge du bailleur, les obligations imposées par des textes intervenus en cours de bail ; 3-bis- les modalités particulières de fixation du prix originairement fixé ; 4- les facteurs locaux de commercialité, c'est-à-dire selon l'article 24-4 l'importance de la ville ou de la rue, les activités dans le voisinage, les transports et l'emplacement ; Qu'en revanche, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, pour des locaux équivalents au sens de l'article 23-5 du décret du 30-9-1953, ne sont pas pris en considération dans l'état nouveau des textes, pour écarter la règle du plafonnement ; que de ce point de vue, les expertises D... et E..., qui utilisent abondamment ce critère, sont ambiguùs ; Attendu que les parties s'accordent pour considérer que la destination des lieux (2o critère) et les obligations respectives des parties (3o critère) sont les mêmes que dans le bail initial ; Attendu, sur les caractéristiques du local considéré (1o critère), que le preneur se prévaut de dégradations d'un auvent et de désordres dans l'évacuation des pluies et des eaux usées ; Que simultanément, ce preneur n'entend pas solliciter de diminution du loyer pour l'avenir, et accepte l'indexation du loyer ancien dans les conditions de l'article L 145-34 du Code de commerce ; Que dès lors, il était inutile pour le premier juge d'examiner si l'un ou l'autre des éléments de l'article 23-1 du décret du 30-9-1953, notamment le lieu de situation dans l'immeuble, la surface, le volume, les modes d'accès, la conformation, les surfaces, la vétusté des équipements, avait connu une modification notable ; Attendu, sur les modalités particulières de fixation du prix originairement fixé (critère 3-bis), que la société bailleresse invoque un arrangement familial, décidé en 1994, selon lequel la gérante de la SCI aurait demandé un loyer très bas au locataire, à l'époque son ex-mari, en vue de favoriser l'installation future de l'un de leurs enfants dans les lieux ; qu'en témoigneraient, - outre le prix effectivement peu élevé du loyer pour un local très vaste et bien placé- , d'autres clauses avantageuses pour le preneur, l'identité de prix pour le local litigieux et pour un autre, très différent, destiné à un autre fils ; Que le montant anormalement peu élevé du loyer de 1994 n'est effectivement plus sérieusement contestable, quoi qu'en ait dit le premier juge, car l'expert F... (point no 7 de son rapport) en fait la preuve, d'ailleurs consacrée par un autre jugement rendu à Aurillac en 2004 entre les mêmes parties ; Que cependant, le loyer doit être fixé à la valeur locative, comme en dispose avec vigueur l'article L 145-33 du Code de commerce ; que celui qui s'affranchit de cette règle, établie autant pour l'intérêt général que pour l'intérêt des particuliers, ne peut invoquer ensuite son propre manquement qu'au prix d'une preuve formelle et de bonne foi ; Qu'autrement dit, et comme l'a finalement relevé le premier juge à titre subsidiaire de son propre raisonnement, la SCI LA PRAIRIE DES SAGNES, ayant voulu contourner son obligation légale, doit en subir désormais les conséquences si son explication factuelle des circonstances du bail initial et des événements modificatifs n'est pas parfaitement claire ; Que justement, à l'époque du bail, les enfants du couple avaient 23 et 27 ans, étaient donc déjà actifs ou étudiants avancés ne se destinant pas au petit commerce saisonnier, de sorte que la thèse selon laquelle le prix du loyer était une faveur qui leur était réservée n'est guère plausible et ne peut convaincre la Cour, pas plus qu'elle n'a convaincu le premier juge ; Attendu, s'agissant de la prétendue modification notable des facteurs de commercialité (4o critère), que le bailleur invoque tour à tour, en insistant sur la nécessité de considérer les neuf années du bail écoulé : - les installations nouvelles consenties par les édiles du Super-Lioran, - le prolongement de la saison d'hiver grâce à des canons à neige avec une augmentation de 25 pour cent de la fréquentation des remontées mécaniques entre 1985-1993 et 1994-2002, - l'absurdité de la référence faite par l'expert F... et par le premier juge à l'évolution des indices, puisque l'action en justice du bailleur vise précisément à montrer l'inadéquation du plafonnement ; Que la SCI LA PRAIRIE DES SAGNES invoquait aussi en première instance, l'amélioration du balisage de sentiers estivaux et l'augmentation du parc locatif ; Que l'existence même de ces diverses installations ou commodités nouvelles, dont la liste a été reprise par l'appelante dans la première expertise (non contradictoire) DURANTON, n'est pas contestable, et est d'ailleurs confirmée et chiffrée (15 millions de francs) par l'expert F..., qui n'a tort qu'en déduisant arithmétiquement de cette évaluation une modification des facteurs de commercialité ; Que cependant, les installations nouvelles, en ce compris les canons à neige, les sentiers et les appartements ou chalets nouveaux, n'ont pas nécessairement fait pièce aux installations de même nature proposées par d'autres stations plus proches des grandes villes ; que ces installations n'ont pas non plus nécessairement suffi à éviter les effets du rapprochement autoroutier des Alpes pendant la même période de 1994 à 2002 ; Qu'autrement dit, les expertises DURANTON sont, au-delà de leur absence de caractère contradictoire, très insuffisantes et la bailleresse succombe en son obligation probatoire car elle n'est pas en mesure de dire si les efforts des décideurs cantaliens ont effectivement attiré des chalands ; qu'aucun chiffre n'est fourni à la Cour sur l'expansion du commerce local ; qu'aucun élément n'est fourni non plus sur la rentabilité des équipements mis en place par les investisseurs et les élus, l'hypothèse n'étant pas rare en moyenne montagne de voir l'offre se développer sans certitude sur l'émergence d'une clientèle ; Que sur ce plan le premier juge, qui n'avait pas légalement à entrer dans le détail des arguties de la société bailleresse, a répondu avec pertinence et soin, notamment sur la question de la durée de saisons d'hiver, et contrairement à ce que lui reproche l'appelante ; Que de même et pour la même raison sans doute, l'augmentation de la fréquentation des remontées mécaniques n'est avancée par l'appelante que par périodes de huit années, si longues qu'il n'est pas possible de dire s'il s'agit d'un véritable attrait nouveau du Super-Lioran ou seulement d'un effet de la démocratisation des sports de montagne, avec une clientèle modeste qui ne favorise pas à tout coup le commerce local ; Attendu qu'en somme, l'appelante ne fait pas la preuve des modifications notables qui lui permettraient d'échapper à la règle du plafonnement ; en quoi le premier jugement sera confirmé ; Et attendu que les autres clauses du bail, le calcul des intérêts et celui du dépôt de garantie ne sont pas explicitement discutés par les parties devant la Cour, de sorte que la confirmation s'impose là encore ; Attendu que, succombant au principal, la SCI PRAIRIES DES SAGNES supportera la charge des dépens du présent appel ; Qu'au titre des frais exposés pour le présent appel et non compris dans les dépens, la partie condamnée aux dépens paiera à l'autre par application de l'article 700 Nouveau Code de Procédure Civile la somme de mille euros ; PAR CES MOTIFS, La Cour, Troisième chambre civile et commerciale, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement rendu le 17 novembre 2004 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance d'Aurillac en toutes ses dispositions. Condamne la SCI PRAIRIES DES SAGNES à payer à M. A... la somme de mille euros (1000 euros) par application de l'article 700 Nouveau Code de Procédure Civile . La Condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le greffier le Président C.Gozard C.Bressoulaly