Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 15 janvier 2009, 08/12185
Formation: 2ème Chambre

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Commission - Droit à commission - Conditions - Détermination - Portée L'agent immobilier ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'une opération de location que s'il a reçu mandat de la personne pour laquelle il s'engage. A défaut de mandat écrit établi préalablement à la visite du bien et précisant les conditions de détermination de la commission de l'opération envisagée, et à défaut d'éléments suffisants susceptibles de palier l'absence de mandat écrit, l'agent immobilier ne peut obtenir de commission à l'occasion de la location conclue, hors sa présence, par un autre agent immobilier. Le seul fait pour l'agent immobilier de faire visiter les locaux et de transmettre à leur propriétaire une offre pour le compte du visiteur ne caractérise pas l'exécution volontaire d'une convention qui doit être contenue dans un écrit, fut-il entaché d'irrégularité

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE2ème Chambre ARRÊT AU FOND DU 15 JANVIER 2009 No 2009/25 Rôle No 08/12185 S.A.R.L. CAPITAL IMMOBILIER "KEOPS" C/ S.A. CORPORATION FRANCAISE DE TRANSPORTS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Commerce d'ANTIBES en date du 20 avril 2007 enregistré au répertoire général sous le no 2006 02830 APPELANTE S.A.R.L. CAPITAL IMMOBILIER "KEOPS" prise en la personne de son Gérant en exercicedont le siège social est sis RN 85 - Val La Palombière - 71 avenue de Tournamy - 06250 MOUGINSreprésentée par la SCP LIBERAS - BUVAT - MICHOTEY, avoués à la Cour, plaidant par Me Elsa GARCIA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMEE S.A. CORPORATION FRANCAISE DE TRANSPORTS, prise en la personne de son représentant légal en exercicedont le siège social est sis 150 chemin de la Poudrière - 06600 PERPIGNANreprésentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me Simone TORRES-FORET-DODELIN, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-*COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 décembre 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Robert SIMON, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Robert SIMON, PrésidentMonsieur Baudouin FOHLEN, ConseillerMonsieur André JACQUOT, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2009. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2009 Signé par Monsieur Robert SIMON, Président, et Madame Mireille MASTRANTUONO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS », agence immobilière spécialisée dans l'immobilier d'entreprise et la S.A. Corporation Française de Transports sont entrées en relation d'affaire, la S.A. Corporation Française de Transports recherchant un local pour son activité en a visité un, le 18 octobre 2005, dans une zone industrielle d'Antibes, appartenant à la S.C.I. Antibes Vallée Industrie dans des circonstances aujourd'hui controversées et l'a pris à bail avec promesse d'achat, les 28 et 29 novembre 2005. Par jugement contradictoire en date du 20 avril 2007, le Tribunal de Commerce d'Antibes a débouté la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » de sa demande en paiement des honoraires (46.694  ) afférents à son entremise permettant la conclusion du bail avec promesse d'achat et l'a condamnée à payer à la S.A. Corporation Française de Transports la somme de 1.000  au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » a régulièrement fait appel de cette décision dans les formes et délai légaux. Vu les dispositions des articles 455 et 954 du nouveau code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret No 98-1231 du 28 décembre 1998 ; Vu les prétentions et moyens de la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » dans ses conclusions récapitulatives en date du 15 avril 2008 tendant à faire juger : - qu'il lui avait été confié « un mandat de recherche non exclusif de locataires » par le propriétaire des locaux en question, la S.C.I. Antibes Vallée Industrie, qui l'avait « sollicitée » et à laquelle la proposition de la S.A. Corporation Française de Transports a été transmise, - qu'elle a fait visiter à la S.A. Corporation Française de Transports les locaux dont s'agit et a transmis à leur propriétaire la proposition de location que la S.A. Corporation Française de Transports lui avait faite, le 27 octobre 2005, - qu'une agence immobilière ne peut exiger pour des considérations de « réactivité commerciale » d'un client qui recherche un bien en location, la conclusion immédiate d'un mandat écrit, - qu'elle (la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS ») était fondée à proposer le bien en question à la location dès lors qu'elle avait été mandatée par la S.C.I. Antibes Vallée Industrie, le 5 août 2005, mais qui de « façon totalement malhonnête » n'a pas donné suite à la demande de signature d'un mandat de recherche de locataire, une fois celui-ci découvert, - subsidiairement, que la S.A. Corporation Française de Transports doit être condamnée à lui payer des dommages-et-intérêts (45.000 ) compensant les peines et soins qu'elle a pris pour lui permettre de conclure l'opération (contrat de location assorti d'une promesse d'achat), ces dommages-et-intérêts sanctionnant « son attitude particulièrement déloyale » ; Vu les prétentions et moyens de la S.A. Corporation Française de Transports dans ses conclusions de ré-enrôlement en date du 3 juillet 2008 (après retrait du rôle à la demande des parties du 19 juin 2008) tendant à faire juger : - qu'elle avait découvert les locaux en question sur les sites Internet de différentes agences immobilières et s'est adressée à l'une d'elles, la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS », pour les visiter, - qu'elle a obtenu les « coordonnées » du propriétaire des locaux en question des services de transports publics de la Communauté d'Agglomération de Sophia Antipolis (CASA) qui n'avait pu mener à bien son projet d'acquérir lesdits locaux,- que la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » n'est pas fondée à facturer des honoraires pour sa prétendue entremise dès lors qu'elle n'était pas mandatée par le propriétaire pour proposer les locaux et n'avait pas recueilli un mandat écrit préalablement délivré, ce mandat ayant été en vain sollicité du propriétaire par la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS », le 24 novembre 2005,- que la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » lui a fait croire de manière déloyale qu'elle détenait régulièrement un mandat, le « courrier circulaire » de la S.C.I. Antibes Vallée Industrie, en date du 5 août 2005, adressé à plusieurs agences immobilières ne pouvant suppléer le mandat,- que, enfin, la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » ne peut lui reprocher aucune faute qui justifierait l'allocation de dommages-et-intérêts, s'il y a eu faute, elle a été commise par la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » qui s'est comportée comme si elle avait reçu un mandat ; L'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire a été rendue le 12 novembre 2008. MOTIFS ET DÉCISION Attendu que selon l'article 72 du décret No 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1o à 5o) de la loi No 70-9 du 2 janvier 1970, sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties ; qu'en l'espèce la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » qui réclame à la S.A. Corporation Française de Transports une commission générée par la conclusion d'un bail commercial entre la S.C.I. Antibes Vallée Industrie, le propriétaire, et la S.A. Corporation Française de Transports, le locataire commercial, relativement à des locaux pour lesquels elle aurait reçu un mandat non exclusif de recherche de locataires de la part du bailleur et également un mandat de recherche de biens à prendre à bail de la part du locataire ; que la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » ne justifie pas qu'elle avait reçu de la S.C.I. Antibes Vallée Industrie le mandat dont elle se prévaut ; que la S.C.I. Antibes Vallée Industrie n'a pas consenti de mandat de recherche de locataire pour les locaux industriels (entrepôts et terrains) situés dans la ZAC des Trois Moulins à ANTIBES ; qu'elle ne justifie pas, non plus, de l'existence de correspondances (fax, emails, courriers ) émanant de la S.C.I. Antibes Vallée Industrie et faisant présumer le mandat, si ce n'est un descriptif des locaux (fiche présentant le bien à la vente ou à la location) établi par ses soins sur son propre papier commercial selon des indications prétendument données, le 5 août 2005, par la S.C.I. Antibes Vallée Industrie ; que la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » ne peut justifier d'un mandat écrit préalable à la négociation (visite, le 18 octobre 2005, des locaux occupés par un autre locataire commercial en instance de départ) ; que malgré deux invitations adressées, les 21 octobre et 24 novembre 2005, à la S.C.I. Antibes Vallée Industrie, la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » n'a pas obtenu de mandat non exclusif de recherche de locataire de la part du propriétaire des locaux industriels ; Attendu que la S.A. Corporation Française de Transports n'a pas adressé à la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » de mandat de recherche d'un bien pour le prendre en location ; qu'il appartenait à la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » d'obtenir un tel mandat lorsqu'elle a été approchée par la S.A. Corporation Française de Transports et/ou de lui faire signer un bon de visite des locaux industriels, une fois celle-ci effectuée ; qu'à défaut de mandat écrit donné par la S.A. Corporation Française de Transports à la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » préalablement à la visite du bien et précisant les conditions de détermination de la commission de l'opération envisagée (prise en location de locaux industriels), et à défaut d'éléments suffisants susceptibles de pallier l'absence du mandat écrit, la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » ne peut obtenir une commission à l'occasion de la location conclue, hors sa présence, entre la S.C.I. Antibes Vallée Industrie et la S.A. Corporation Française de Transports ; que la jurisprudence invoquée par la S.A. Corporation Française de Transports à l'appui de sa prétention n'est pas transposable dès lors que dans le cas d'espèce, il n'existe aucun mandat écrit même irrégulier, aucun bon de visite, aucun engagement de la S.A. Corporation Française de Transports de rémunérer la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » pour son entremise ; que le seul fait que la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » a fait visiter à la S.A. Corporation Française de Transports les locaux industriels et a transmis à leur propriétaire qui ne l'avait pas mandatée, une offre de la S.A. Corporation Française de Transports de prendre à bail lesdits locaux, ne caractérise pas l'exécution volontaire d'une convention qui devait être contenue dans un écrit, fût-il entaché d'irrégularité ; Attendu que la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » doit être déboutée de sa demande subsidiaire en dommages-et-intérêts « pour ses peines et soins » fondée sur la responsabilité délictuelle ; que la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » n'établit pas la faute qu'aurait commise la S.A. Corporation Française de Transports » à l'origine du préjudice qu'elle allègue, alors qu'elle-même a méconnu profondément et à une double reprise la réglementation applicable à l'exercice de son activité professionnelle et qu'elle invoque en réalité sa propre carence qui se trouve à l'origine du préjudice allégué; Attendu que le jugement mérite confirmation pour les motifs exposés ci-dessus et ceux non contraires des premiers juges; Attendu que l'exercice de la voie de recours n'a pas dégénéré en abus dès lors qu'il n'a pas révélé de la part de la partie appelante une intention manifeste de nuire ou qu'il n'a pas procédé d'une erreur grossière équivalente au dol ; que la partie intimée sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts présentée à ce titre Attendu que l'équité commande de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que la partie tenue aux dépens devra payer à l'autre la somme de 2.000  au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d'Appel d'AIX en PROVENCE à la date indiquée à l'issue des débats, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Reçoit l'appel de la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » comme régulier en la forme. Au fond, confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions. Y ajoutant, condamne la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » à la S.A. Corporation Française de Transports porter et payer à la somme de 2.000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. Condamne la S.A.R.L. Capital Immobilier « KEOPS » aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la S.C.P. d'Avoués Marie-José de SAINT FERREOL & Colette TOUBOUL, sur son affirmation de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT