Cour d'appel d'Agen, du 6 septembre 2000, 1998/00070

Sommaire: SERVITUDE Lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit, il peut être suppléé par témoins ou présomptions à l'insuffisance de l'acte invoqué comme titre de servitude, sans avoir à rechercher si le fonds dominant est effectivement en état d'enclave ou si son propriétaire est en droit de se prévaloir d'une servitude conventionnelle par destination du père de famille. Constitue un commencement de preuve par écrit de nature à démontrer l'intention du vendeur de conférer un droit de passage, l'acte sous seing privé stipulant que l'immeuble est vendu avec tous droits d'accès sur un chemin à créer, c'est-à-dire sur une parcelle intitulée dans un document d'arpentage "chemin d'accès", devant être cédée à la commune mais acquise par un particulier et sur laquelle les propriétaires riverains revendiquent une servitude de passage. Constituent des témoignages venant corroborer ce commencement de preuve par écrit les attestations du notaire rédacteur de l'acte et du réalisateur du projet de lotissement affirmant que la parcelle litigieuse était destinée à permettre à tous les propriétaires riverains d'accéder à leur immeuble

DU 27 Septembre 2000 ------------------------- M.F.B Madeleine X... veuve Y..., Geneviève Z... veuve A... B.../ Line C... Aide Juridictionnelle RG N : 98/00070 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du vingt sept Septembre deux mille, par Monsieur LEBREUIL, Président de Chambre, assisté de Robert PERRET-GENTIL, Greffier-en-Chef LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame Madeleine X... veuve Y... née le 21 Juillet 1912 à MONT DE MARSAN (40000) 56, avenue Léon Blum 47500 FUMEL (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle de 70%) numéro 98/00663 du 29/05/1998 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN ) Madame Geneviève Z... veuve A... née le 17 Novembre 1920 à RUNHOW RFA Rue Ludomir Combes 47500 FUMEL représentées par Me TANDONNET, avoué assistées de la SCP ISSANDOU, avocats (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 98/00601 du 29/05/1998 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d' AGEN) APPELANTES d'un jugement du Tribunal de Grande INSTANCE d' AGEN en date du 02 Décembre 1997 D'une part, ET : Madame Line C... née le 14 Juillet 1947 à SAINT PIERRE D'AURILLAC (33) 12, rue Ludomir Combes 47500 FUMEL représentée par Me Jean Michel BURG, avoué assistée de la SCP GONELLE- VIVIER, avocats INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 28 Juin 2000, devant Monsieur LEBREUIL, Président de Chambre, Messieurs D... et COMBES, Conseillers, Madame E..., magistrat stagiaire a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré, assistés de Brigitte REGERT-CHAUVET, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Statuant sur l'appel dont la régularité n'est pas contestée interjeté par Madame Y... d'un jugement en date du 2 décembre 1997 par lequel le tribunal de grande instance d'Agen a constaté que Madame C... est seule propriétaire de la parcelle n° 1158 section ZD commune de Fumel, qu'aucune servitude de passage ne grève cette parcelle et a condamné Madame Y... et Madame A... à payer à Madame C... la somme de 1000 F chacune, soit au total 2000 F par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; Attendu que les faits de la cause ont été exactement relatés par les premiers juges en des énonciations auxquelles la cour se réfère expressément et qu'il suffit de rappeler - que la Société Européenne des Produits Réfractaires ( S.E.P.R ) était propriétaire à FUMEL, au lieudit " Albigés Haut " et " Florimont ", de différents terrains qu'elle louait à ses ouvriers ; - qu'ayant décidé de vendre ces terrains à ses locataires, elle faisait établir en octobre 1978 par Monsieur F..., géomètre, un plan parcellaire qui, après remaniement, donnait lieu le 15 novembre 1978 à un document d'arpentage faisant apparaître deux parcelles cadastrées ZD 1137 et ZD 1158 intitulées " chemin d'accès "; - qu'elle proposait de céder à la commune ces deux chemins pour le franc symbolique mais que seul le chemin cadastré n° 1137 était pris en charge par la municipalité, le chemin n° 1158 demeurant la propriété de la S.E.P.R ; - que par acte notarié du 24 mars 1995 Madame C... a fait l'acquisition entre les mains de cette société de la parcelle 1158 dont elle a besoin pour accéder à la voie publique à partir des parcelles 1155, 1153 et 1151 qui sont aussi sa propriété et qu'elle a acquises, la première le 20 mai 1994 de Monsieur G... qui la tenait lui même de la S.E.P.R suivant acte du 24 mars 1980, la seconde le 18 février 1995 et la troisième le 3 août 1995; - que Madame Y... a fait l'acquisition le 14 mars 1980 entre les mains de la S.E.P.R de la parcelle 1144, riveraine de la parcelle 1158 et qu'elle revendique un droit de passage sur cette parcelle n° 1158 ; - que Madame veuve A... est intervenue volontairement aux débats en première instance pour soutenir de la même manière que la parcelle n° 1156 dont elle est propriétaire depuis le même jour 14 mars 1980 pour l'avoir acquise à cette date de la S.E.P.R bénéficie aussi d'une servitude de passage sur la parcelle n° 1158 ; - que le tribunal a rejeté les demandes de Madame Y... et de Madame A... en observant d'une part qu'elles ne produisaient aucun titre et d'autre part que leurs parcelles n'étaient pas enclavées ; qu'en outre elles ne pouvaient pas se prévaloir d'une destination de père de famille puisque s'il était vrai que les parcelles en litige avaient appartenu à une seule et même personne, à savoir la Société Européenne de Produits Réfractaires ( S.E.P.R) rien ne permettait d'affirmer que cette personne avait voulu créer une servitude sur l'un des fonds au profit des autres ; Attendu que Madame veuve Y... fait grief au premier juge de s'être ainsi prononcé alors pourtant - que son titre de propriété ne contenait certes aucune servitude mais que c'était par suite d'un oubli du rédacteur de l'acte et que la S.E.P.R avait bien eu la volonté de créer un chemin d'accès destiné à tous les riverains de la parcelle 1158 ; que les servitudes discontinues peuvent s'établir par témoins ou présomptions lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit et que dans le cas de l'espèce constituent effectivement des commencements de preuve par écrit [* les actes sous seing privé conclus entre la S.E.P.R, GARAUD et A..., l'un et l'autre faisant apparaître que les immeubles étaient vendus " avec tous droits d'accès sur le chemin à créer " ; *] la lettre de la S.E.P.R au maire de FUMEL du 13 octobre 1978 stipulant que le rachat par la commune des deux voies d'accès " évite le problème des servitudes et permet un découpage rationnel des lots " ; [* la demande de certificat d'urbanisme GARAUD en date du 15 mars 1995, *] l'attestation de Maître GARCIA, notaire rédacteur des actes de vente, certifiant que le chemin à créer " était indispensable pour permettre aux propriétaires tant des immeubles que des terrains à vendre d'accéder au fond de leur immeuble et d'y construire éventuellement un garage " ; - que de plus la servitude de passage se présumait par l'existence d'une voie de 8 mètres de large longeant toutes les constructions et la présence d'un large portail permettant le passage d'une voiture attelée d'une caravane ; - que de toute façon sa parcelle était bien enclavée puisqu'elle n'avait qu'un accès à pied sur l'avenue Léon BLUM et qu'elle avait besoin de passer par la parcelle 1158 pour accéder à son garage ; - qu'enfin elle était en droit d'invoquer la destination du père de famille; que les parcelles 1144 et 1158 appartenaient originairement à la S.E.P.R et que c'était bien par elle que les choses avaient été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; que de plus le portail donnant sur la voie de desserte était le signe apparent qu'il était utilisé pour exercer la servitude de passage et qu'il convenait dès lors de faire application des dispositions de l'article 694 du Code civil aux termes desquelles " Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à l'exercice de la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné " ; Qu'elle demande en conséquence à la cour de réformer la décision déférée, de dire qu'elle bénéficie d'une servitude de passage sur la parcelle 1158, et de condamner Madame C... à enlever la terre par elle entreposée tout le long de la clôture, à rétablir un passage devant le portail comme à l'origine et à lui payer la somme de 8000 F par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; Attendu que Madame A... conclut dans le même sens et demande aussi paiement de la somme de 8000 F par application de l'article 700 susvisé du Nouveau code de procédure civile ; Attendu que Madame C..., intimée, conclut au contraire à la confirmation du jugement dont appel en faisant valoir - que ni Madame Y... ni Madame A... ne peuvent se prévaloir d'une servitude légale, leurs fonds n'étant pas enclavés ; - qu'elles n'ont pas de titre et que les présomptions dont elles font état ne sauraient suppléer à cette absence de titre ; que s'il est vrai que la création de la parcelle 1158 répondait à un désir de désenclaver les fonds, il ne s'agissait en réalité que des parcelles 1151, 1153 et 1155 qui, au contraire des autres parcelles riveraines, ne disposaient pas d'un accès direct à la voie publique ; qu'il n'avait jamais été dans l'intention de la S.E.P.R de consentir un droit de passage sur le n° 1158 aux propriétaires des parcelles 1143, 1144 et 1145; qu'il est d'ailleurs attesté par Maître LEYGUE notaire ( correspondance du 20 avril 1995 ) que la parcelle 1158 n'est grevée d'aucune servitude conventionnelle et par l'office notarial GARCIA LEYGUE ZAPPA ( attestation du 29 décembre 1993 ) que seule la parcelle 1155 bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle n° 1158 du fait de son état d'enclave ; que les actes sous seing privé font certes mention d'un chemin à créer qui serait pris en charge par la commune de FUMEL mais que force est de constater que ce chemin n'a jamais été réalisé ; que la lettre de la S.E.P.R en date du 13 octobre 1978 et la demande de certificat d'urbanisme en date du 15 mars 1995 ne font référence qu'aux parcelles enclavées 1151, 1153 et 1155 pour lesquelles il était indispensable de prévoir une servitude de passage ; - que la destination du père de famille est exclue ; SUR QUOI Attendu en droit qu'il peut être suppléé par témoins ou présomptions à l'insuffisance de l'acte invoqué comme titre de servitude lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit ; Or attendu - que les actes sous seing privé de vente à Monsieur Y..., à Monsieur A... et à Monsieur GARAUD, premier acquéreur de la parcelle 1155 appartenant aujourd'hui à Madame C..., stipulent très clairement que les immeubles étaient vendus avec " tous droits d'accès sur le chemin à créer " ; qu'ils constituent des commencements de preuve par écrit de nature à démontrer qu'il était dans l'intention de la société venderesse de permettre à tous les riverains de l'actuelle parcelle 1158 de disposer d'un droit de passage sur cette parcelle; - que le témoignage de Maître GARCIA notaire rédacteur de ces actes sous seing privé vient corroborer ce commencement de preuve puisqu'il a établi le 18 mai 1999 une attestation libellée comme suit : " A la date de la signature des sous seings privés, le chemin actuellement litigieux n'était pas encore créé, mais s'il en a été fait mention, c'est en plein accord avec la venderesse et les acquéreurs, puisque ce futur chemin était indispensable pour permettre aux futurs propriétaires tant des immeubles que des terrains à vendre d'accéder au fond de leur immeuble et d'y construire éventuellement un garage . Certains terrains ont d'ailleurs été lotis aux fins de construction de garages. En tant que rédacteur des sous seing privés, de la connaissance des lieux et des accords intervenus entre les parties, je puis affirmer que le chemin à créer, actuellement la parcelle n° 1158 était destiné à permettre l'accès à chacun des futurs propriétaires par le fonds de leur immeuble et qu'aucune servitude n'a été consentie au profit d'un quelconque propriétaire. En effet la parcelle n°1158 devait par la suite être cédée à la commune de FUMEL qui devait l'entretenir. J'ignore les raisons pour lesquelles cette création ne s'est pas faite ." - qu'il se déduit de ce témoignage que la volonté de la SEPR n'était pas seulement de désenclaver les parcelles ultérieurement acquises par Madame C..., lesquelles n'ont pas d'autre accès à la voie publique que le chemin en litige cadastré n°1158 mais de permettre à tous les riverains de ce chemin de l'utiliser pour accéder au fond de leur immeuble ; - que le témoignage de Monsieur H..., réalisateur du projet de lotissement et auteur de la division parcellaire, va dans le même sens puisqu'il atteste que la parcelle 1158 " avait pour but de désenclaver les fonds des parcelles riveraines dans l'éventualité de la construction de garages " ; -que Madame C... dénature ce témoignage lorsqu'elle soutient que pour Monsieur H... il s'agissait seulement de désenclaver les parcelles 1151, 1153 et 1155 dont elle est aujourd'hui propriétaire alors que le témoin mentionne l'ensemble des parcelles riveraines sans faire aucune distinction entre celles qui sont en état d'enclave ( celles de Madame C... ) et les autres ( celles notamment de Madame Y... et dees sans faire aucune distinction entre celles qui sont en état d'enclave ( celles de Madame C... ) et les autres ( celles notamment de Madame Y... et de Madame A..., la première débouchant sur l'avenue Léon BLUM et la seconde sur la rue Ludomir COMBES ); - qu'il y a lieu à cet égard d'observer que l'argumentation de Madame C... consistant à soutenir qu'aucune servitude ne peut avoir été convenue en faveur de ses deux adversaires dès lors que leurs fonds disposaient d'ores et déjà d'un accès sur la voie publique est inopérante puisque ce n'est pas parce que ces fonds n'étaient pas enclavés que la SEPR n'avait pas l'intention de créer une servitude de passage pour permettre à leur propriétaires d'accéder à leur immeuble par le chemin cadastré n°1158 ; - que cette intention s'évince aussi de la lettre en date du 13 octobre 1978 par laquelle la S.E.P.R écrit au maire de FUMEL: " Nous avons noté que vous étiez d'accord pour que notre société cède à la commune pour un franc symbolique les deux voies d'accès ( comme mentionné sur le plan d'ensemble de chaque lot ) et dont la commune assurera l'entretien sous sa responsabilité. Cette solution évite le problème des servitudes et permet un découpage rationnel des lots. " - que cette lettre selon l'intimée ne se rapporte qu'à la desserte de ses propres parcelles, en raison de leur état d'enclave, mais que force est au contraire de constater qu'elle concerne l'ensemble des lots et qu'à tout le moins elle ne permet pas d'affirmer que les voies d'accès à créer n'avaient pas d'autre vocation que de desservir les parcelles enclavées; - que les certificats d'urbanisme de Monsieur GARAUD et de Madame C... constituent aussi des présomptions en faveur de la thèse des appelantes puisqu'ils font apparaître que les services de l'urbanisme ont exigé avant d'accéder à la demande de permis de construire déposée par les intéressés pour la parcelle 1155, une attestation notariée de servitude de passage pour l'accès au terrain avec sa convention d'entretien entre les différents utilisateurs; - qu'il est ainsi acquis aux débats que pour tous les acteurs de l'opération de lotissement la parcelle n°1158 était une voie de desserte destinée à l'ensemble des riverains ; - que Maître LEYGUE, notaire associé au sein de l'étude GARCIA-LEYGUE-VIDAL-ZAPPA et rédacteur de l'acte de vente de la parcelle 1158, a certes écrit le 20 avril 1995 au directeur de la S.E.P.R qu'aucune servitude conventionnelle ne grevait cette parcelle mais que la portée de cet écrit est limitée et qu'il signifie seulement qu'aucun des titres ne mentionne la servitude en litige ; qu'on ne saurait en déduire que la société venderesse n'a jamais eu l'intention de conférer un droit de passage sur la parcelle 1158 aux propriétaires riverains et qu'au demeurant, si l'on devait s'en tenir à la lettre de ce courrier, il faudrait admettre qu'aucune servitude n'avait été prévue en faveur de Madame C... elle même lorsque le 20 mai 1994 elle a fait l'acquisition de la parcelle 1155 alors pourtant que ce fonds était enclavé ; qu'il faut en réalité situer cet écrit dans son contexte et constater que Maître LEYGUE n'était pas l'associé de Maître GARCIA lors de la rédaction des actes sous seings privés et des actes de vente, de telle sorte qu'il n'a pas participé à l'élaboration du projet et qu'il a pu rédiger le document dont s'agit sans avoir eu connaissance de l'ensemble des éléments du litige d'où il résulte que la voie de desserte n° 1158 a bien été créée à l'usage de tous les propriétaires riverains; - que si les actes authentiques n'ont pas fait mention de la servitude ainsi convenue entre toutes les parties c'est uniquement parce qu'il était acquis pour tous les intervenants que la commune allait faire l'acquisition du chemin de servitude, de telle sorte qu'il devenait inutile d'en faire mention dans les actes de vente ; que la commune, en définitive, n'a pas donné suite à ce projet mais qu'on ne saurait en déduire que les riverains ont renoncé à utiliser la parcelle 1158 comme voie de desserte ou que l'accord qu'ils avaient conclu à cet égard avec la société venderesse est devenue caduc ; Attendu qu'il convient par conséquent, sans avoir à rechercher si les fonds dominants sont effectivement en état d'enclave ou si leurs propriétaires sont ou non en droit de se prévaloir d'une servitude conventionnelle par destination du père de famille de réformer la décision déférée et de faire droit dans les termes du dispositif aux conclusions des appelantes ; Que Madame C... devra permettre à ses adversaires d'accéder depuis leurs propriétés au chemin d'accès mais qu'on ne saurait mettre à sa charge les travaux indispensables pour permettre de mettre ce chemin au même niveau que la parcelle, légèrement en surplomb, de Madame A... ; que ces ouvrages, selon l'article 698 du code civil, sont en effet aux frais du propriétaire du fonds auquel la servitude est due ; Attendu que Madame C... qui succombe en toutes ses prétentions doit être condamnée en tous les dépens de première instance et d'appel ; Que l'équité commande en revanche de ne pas prononcer à son encontre la condamnation prévue par l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit l'appel jugé régulier, Le déclare bien fondé, Et réformant la décision déférée, Dit et juge que les parcelles cadastrées ZD n° 1156 et ZD n° 1144 bénéficient d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section ZD numéro 1158 ; Ordonne la publication du dispositif du présent arrêt au bureau des hypothèques de la ville de VILLENEUVE SUR LOT ; Condamne Madame C... à enlever la terre par elle entreposée sur la parcelle 1158 en limite de la parcelle 1144 et à rétablir le passage devant le portail de Madame Y... ; Dit et juge en revanche que les travaux nécessaires pour accéder à la propriété de Madame A..., en raison de la différence de niveau entre les parcelles 1156 et 1158, resteront à la charge de Madame A... ; Condamne Madame C... en tous les dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Dit n'y avoir lieu à la condamnation prévue par l'article 700 modifié du Nouveau code de procédure civile . Le Président et le Greffier ont signé la minute de l'arrêt LE GREFFIER-EN-CHEF LE PRESIDENT R. PERRET-GENTIL M. LEBREUIL