Cour d'appel de Versailles, du 19 mars 1999, 1997-963

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 23 décembre 1986) - Bailleur - Obligations Le locataire qui demande la mise en conformité des lieux loués avec les normes minimales d'habitabilité du décret du 6 mars 1987 doit formuler sa demande dans le délai d'un an à compter du début de la location ou de la publication de la loi précitée, en application de la loi du 21 juillet 1994. Et, doit être considéré comme ayant agi dans le délai prescrit par la loi précitée, le locataire qui, sans avoir utilisé expressément l'expression "mise en conformité" a toutefois implicitement sollicité une mise en conformité des lieux loués en demandant au juge des référés la désignation d'un expert aux fins de constatation de l'état de délaissement de l'immeuble et de l'absence de réalisation d'une quelconque prestation

FAITS ET PROCEDURE, Les époux X..., locataires depuis le 15 mars 1989 d'un logement sis à GENNEVILLIERS, 11 avenue Louis ROCHE, appartenant à la Société PAMARAL ont fait assigner cette dernière devant le Tribunal d'Instance d'ASNIERES, suite à une ordonnance de référé rendue par la même juridiction le 8 mars 1995 ayant ordonné une expertise -l'expert ayant déposé son rapport le 2 octobre 1995- et à un commandement de payer que la Société PAMARAL leur à fait délivrer le 25 mars 1996 visant la clause résolutoire insérée au bail. Ils ont demandé au tribunal d'entériner le rapport d'expertise, de fixer le montant du loyer à la valeur résultant de l'application de la loi du 1er sept. 1948, de réduire à 50 francs la provision pour charges, de condamner la SNC PAMARAL à leur payer la somme de 28.495,34 francs, à titre principal, celle de 35.000 francs à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et celle de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de leur allouer un délai de 18 mois pour s'acquitter de leur dette, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. La SNC PAMARAL a conclu au débouté des époux X... Y... a sollicité leur condamnation à lui payer les sommes de 41.469,08 francsä au titre de l'arriéré locatif, celle de 4.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Y... a demandé, en outre, que soit constatée la résolution du bail, et en conséquence, que soit prononcée l'expulsion des occupants ; que soit fixée à 150 % du loyer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à complète libération des lieux ; que soit prononcée une astreinte de 500 Francs par jour de retard quant à la libération des lieux ; que lui soit allouée une somme de 4.000 francs sur le fondement de l'article 700 Nouveau Code de Procédure Civile ; le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement contradictoire en date du 12 décembre 1996, le Tribunal d'Instance d'ASNIERES a rendu la décision suivante : - dit que jusqu'à la mise en conformité des lieux avec les normes légales, le loyer payé par les époux X... sera égal à celui qu'ils payeraient s'ils occupaient un local de 67mé classé en catégorie 3A loué en vertu des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - dit que tant que les charges n'auront pas été justifiées les époux X... ne seront redevables que de la somme de 50 francs par mois, à ce titre, - condamne solidairement les époux X... à payer à la SNC PAMARAL la somme de 16.852,82 Francs outre intérêts au taux légal à compter du 25 mars 1996, date du commandement de payer, - suspend les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail mais qu'en contrepartie les époux X... devront s'acquitter de leur dette par versements successifs de 1.000 Francs à effectuer (en sus des loyers et charges courants) avant la fin de chaque mois dès le mois qui suivra celui au cours duquel interviendra la signification du présent jugement, étant précisé que les intérêts seront réglés avec la dernière échéance et que, faute pour eux de respecter ces modalités de règlement, ne serait-ce bien qu'une seule mensualité : * leur dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible, * il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, * ils devront payer à la SNC PAMARAL à compter du 1er novembre 1996 et jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale à 125 % du montant du loyer (charges en sus), - assortit la présente décision de l'exécution provisoire, - déboute les parties du surplus de leurs prétentions, - partage les dépens par moitié entre les parties, à l'exception des frais d'expertise qui seront supportés exclusivement par la SNC PAMARAL. Le 16 janvier 1997, la SNC PAMARAL a relevé appel de cette décision. Y... fait grief au jugement entrepris d'avoir déclaré que les époux X... ont formé, dans les délais requis, une demande de mise en conformité en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 (modifié par l'article 19 de la loi du 21 juillet 1994) exigeant que le locataire adresse une telle demande à son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d'huissier dans le délai d'un an à compter du début de la location ou de la publication de la loi précitée soit le 25 juilet 1995. Or, il ressort tant des pièces versées aux débats que de la procédure devant le juge des référés et de la procédure au fond, qu'une telle demande n'a jamais été formulée en l'espèce. Y... reproche également au premier juge d'avoir fixé le montant de la participation aux charges à la somme de 50 francs par mois sans tenir compte des décomptes individuels des prestations et charges locatives versés aux débats. La SNC PAMARAL demande donc à la Cour de : - recevoir la SNC PAMARAL en son appel, et l'y déclarant bien fondé : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : - ordonné la mise en conformité des lieux et réduit le loyer, - dit que les charges locatives n'étaient pas justifiées et fixé celles-ci à la somme mensuelle de 50 Francs, - mis à la charge de la SNC PAMARAL les frais d'expertise, Et statuant de nouveau, - dire qu'il ne saurait y avoir lieu à mise en conformité des lieux loués, - dire qu'il ne saurait y avoir lieu à réduction du loyer, - dire que les charges locatives sont justifiées, - dire que les frais d'expertise ne sauraient être supportées par la SNC PAMARAL, En conséquence, -condamner les époux X... à verser à la SNC PAMARAL la somme de 25.552,67 Francs, arrêtée au 31 janvier 1997, sauf à parfaire pour les mois suivants et jusqu'au paiement, à titre d'arriérés de loyers, droit de bail et charges, - assortir la condamnation de l'intérêt au taux légal à compter de l'arrêt, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, - condamner les époux X... à verser à la SNC PAMARAL la somme de 7.500 Francs au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les époux X... aux dépens de première instance, qui comprendront les frais d'expertises, ainsi qu'aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les époux X... font valoir que, si loi du 21 juillet 1994 a mis en place une procédure amiable de demande de mise en conformité des lieux, elle n'interdît pas qu'une telle demande soit faite sous la forme d'une assignation en référé dans le délai d'un an à compter de sa publication, que donc, en l'espèce, l'assignation en référé du 12 janvier 1995 qui sollicitait la désignation d'un expert judiciaire aux fins de constater la non conformité des lieux aux normes légales applicables vaut mise en demeure ; qu'aucune pièce n'est versée aux débats de nature à contredire le rapport de Monsieur LE Z... relativement à la fixation à la somme de 50 francs pour la participation aux charges. Par ailleurs, les intimés entendent former appel-incident de la décision entreprise sollicitant d'une part, l'application à l'espèce des dispositions de la loi du 1er décembre 1948, l'état de l'immeuble justifiant le placement des locaux dans la catégorie 3A et d'autre part, l'allocation de la somme de 35.000 francs à titre de dommages-intérêts, arguant de troubles de jouissance nés de la dégradation et de la vétusté des locaux. Ils prient donc la Cour de : - déclarer recevable, mais mal fondé, l'appel interjeté par la SNC PAMARAL, l'en débouter, Faisant droit à l'appel incident des concluants, - constater qu'aucune pièce n'est versée aux débats par la SNC PAMARAL, Vu notamment le rapport de Monsieur LE Z..., - entériner ledit rapport, - dire que les locaux sont soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - confirmer la fixation du loyer à la valeur locative d'un appartement de 67mé en catégorie 3A, le montant de la provision sur charges de 50 Francs mensuels et la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement, - condamner la SNC PAMARAL à payer aux concluants la somme de 35.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance, - ordonner la compensation des sommes dues entre les parties, Y ajoutant, - condamner la SNC PAMARAL à porter et payer aux concluants la somme de 15.000 Francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la SNC PAMARAL, en tous les dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Dans ses conclusions signifiées le 3 février 1999 la SNC PAMARAL entend actualiser sa créance à la somme de 54.905,82 francs selon décompte arrêté au 31 janvier 1999 sauf à parfaire. Par conséquent, elle prie la Cour de : - adjuger de plus fort à la concluante le bénéfice de ses précédentes écritures, - condamner les époux X... à verser à la SNC PAMARAL la somme de 54.905,82 Francs selon décompte locatif arrêté au 31 janvier 1999 sauf à parfaire, - statuer sur les dépens ce que précédemment requis. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 février 1999 et l'affaire appelée à l'audience du 18 février 1999. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant que la SNC PAMARAL soutient que les époux X... sont irrecevables à agir à son encontre sur le fondement des dispositions de la Loi du 21/7/1994, faute pour eux d'avoir respecté les formes et délais précis, applicables aux demandes de mise en conformité ; Considérant que le locataire doit adresser au bailleur la demande de mise en conformité dans le délai d'un an à compter du début de la location ou de la publication de la loi précitée, soit avant le 25 juillet 1995 ; Considérant que, s'il est exact que Monsieur et Madame X... n'ont pas formulé leur demande par voie de lettre recommandée avec accusé de réception, il n'est toutefois pas contesté qu'ils ont saisi le juge des référés par assignation en date du 12 janvier 1995 ; Que les locataires qui n'ont pas expressément utilisé l'expression "mise en conformité" ont, toutefois, implicitement mais nécessairement sollicité une mise en conformité des lieux, leur demande tendant à la désignation d'un expert aux fins notamment d'estimation de la valeur de la location, de constatation de l'état de délaissement de l'immeuble et de l'absence de réalisation d'une quelconque prestation ; Considérant que le juge des référés, qualifiant précisément la demande, a, aux termes de la motivation de son ordonnance faisant droit à la demande d'expertise, considéré : "qu'il ne peut être apprécié en l'état si les lieux satisfont ou non aux normes minimales de confort et d'habitabilité de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 et du décret du 6 mars 1987, et dans la négative le montant du loyer qui devrait être payé, conformément au B de l'article 17 de la Loi du 6 juillet 1989 (à moins que les locaux ne soient classés en catégorie IV)" ; Considérant que dans ces conditions, le tribunal, à juste titre, a jugé que les époux X..., en saisissant le juge des référés, avaient bien formé une demande de mise en conformité, valant mise en demeure, dans le délai prescrit, et déclaré, par conséquent, recevable cette demande ; II/ Considérant que l'expert désigné par le premier juge et dont le rapport a été déposé le 2 octobre 1995, a conclu que les locaux litigieux ne satisfont pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité prévues par l'article 25 de la Loi du 23 décembre 1986 ; Que la SNC PAMARAL n'a, à aucun moment, tant en première instance qu'en cause d'appel, contesté expressément ces conclusions fondées et pertinentes ; Considérant que, selon l'article 25 de la Loi du 23 décembre 1986, les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 (le bail liant les parties ayant été signé le 15 mars 1989), et satisfaisant aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par décret après avis de la commission nationale de concertation, ne sont pas soumis aux dispositions de la Loi du 1 septembre 1948 ; Considérant que, si les locaux ne satisfont pas à ses normes, le locataire ne peut que demander leur mise en conformité ; Considérant qu'il est constant que les époux X..., bien que l'expertise révèle de multiples non conformités liées à l'absence d'entretien de l'immeuble tant intérieur qu'extérieur (page 9 du rapport ), ne sollicitent pas la réalisation des travaux appropriés ; Qu'à juste titre, le tribunal a donc fait application des dispositions de l'alinéa 3 de l'article précité et qu'il a modifié le montant du loyer ; Considérant que l'expert indique que, compte tenu de l'état de l'immeuble, il ne peut y avoir de référence qu'avec des immeubles en pareil état ou des appartements dépendant de l'immeuble même, et qu'eu égard à l'importance des travaux devant être mis en oeuvre par le bailleur, la valeur locative des lieux doit être recherchée par référence à celle qui résulterait de la Loi du 1er septembre 1948 ; Considérant que le tribunal, en considération de ces éléments, s'est justement approprié les conclusions de l'expert, et dit que la valeur locative des lieux devait être calculée conformément à un décompte du prix du loyer effectué sur la base de 67 m en catégorie 3A, étant rappelé qu'il s'agit d'un mode de calcul, la Loi du 1/9/1948 ne pouvant plus s'appliquer ; III/ Considérant que la SNC PAMARAL justifie par la production des relevés de charges établi au nom des époux X... et des factures correspondantes que ces derniers sont redevables au titre des charges de la somme de 3 420 Francs pour l'année 1995, celle de 3 840 Francs tant pour l'année 1996 que pour 1997 ; Qu'ils seront condamnés au paiement de ces sommes justifiées ; IV/ Considérant que les troubles de jouissance subis par les époux X... ont été suffisamment indemnisés du fait de la diminution du loyer qui leur a été accordé ; Qu'ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts complémentaire ; Considérant que le jugement est confirmé sauf en ses dispositions relatives au charges de copropriété ; V/ Considérant que la SNC PAMARAL est bien fondée à solliciter la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application des dispositions de l'article 1154 du Code civil ; VI/ Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoire et en dernier ressort : CONFIRME le jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'ASNIÈRES le 12 décembre 1996 sauf en ses dispositions relative aux charges locatives ; CONDAMNE Monsieur et Madame X... à payer, en deniers ou quittances, à la SNC PAMARAL, au titres des charges de copropriété les sommes de : * 3.420 Francs (TROIS MILLE QUATRE CENT VINGTS FRANCS) au titre de l'année 1995, * 3.840 Francs (TROIS MILLE HUIT CENT QUARANTE FRANCS) au titre de l'année 1996, * 3.840 Francs (TROIS MILLE HUIT CENT QUARANTE FRANCS) au titre de l'année 1997, AJOUTANT AU JUGEMENT : ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ; DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE les époux X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la SCP FIEVET, ROCHETTE, LAFON, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX