Cour d'appel de Rennes, du 13 mars 2003, 02/01039

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE Lorsque le maître d'ouvrage vendant en état futur d'achèvement s'est engagé contractuellement à informer l'acquéreur sur l'état d'achèvement des travaux - celui-ci ne pouvant en effet interférer dans leur réception - il doit lui communiquer loyalement les informations qu'il détient et ne pas empêcher la mise en oeuvre des garanties en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil, l'acquéreur étant notamment subrogé dans ses droits. L'acquéreur est par conséquent en droit de lui réclamer la production de tous les procès-verbaux de réception des travaux, de même que les renseignements actualisés relatifs à l'assurance dommages-ouvrage

Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 02/01039 JLM SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE RESIDENCE X... CESSON CENTRE C/ M. Fernand Y... Mme Mireille Y... Confirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM Z... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT Z... 13 MARS 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET Z... DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès A..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 23 Janvier 2003 ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 13 Mars 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTE : SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE RESIDENCE X... CESSON 25 rue de la Monnaie 35000 RENNES représentée par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT, avoués assistée de la SCP BELLAT & ASSOCIES, avocats INTIMES : Monsieur Fernand Y... Résidence X... 4 rue St Martin 35510 CESSON X... représenté par Me Yvonnick GAUTIER, avoué assisté de Me GUYOT, avocat Madame Mireille Y... Résidence X... 4 rue St Martin 35510 CESSON X... représentée par Me Yvonnick GAUTIER, avoué assistée de Me GUYOT, avocat I - Exposé préalable : Par acte du 8 décembre 1999, les époux Y... ont acquis en état futur d'achèvement, de la Société Civile de Construction Vente "Résidence X... Cesson Centre", un appartement et un garage pour le prix de 1 220 000 francs (185 987,80 euros). La livraison était prévue pour le dernier trimestre 2000 et une indemnité de retard était prévue après le 1er février 2001. Des retards sont intervenus et, le 21 mars 2001, un document de pré-livraison a été signé, faisant état de diverses réserves. Les clés ont été remises le 26 mars 2001, alors que des travaux étaient encore en cours. Selon constat d'huissier du 5 avril 2001, l'appartement n'était pas habitable. Par acte du 5 novembre 2001, les époux Y... ont assigné en référé la SCCV Résidence X... Cesson Centre aux fins de voir ordonner une expertise et aux fins de condamnation du promoteur à produire sous astreinte les procès-verbaux de réception des travaux et un justificatif de la régularisation du dossier et de la prime d'assurance dommages-ouvrage. Par Ordonnance du 16 janvier 2002, Mme le Président du Tribunal de Grande Instance de Rennes a : -Ordonné une expertise et désigné M. B... pour y procéder ; -Ordonné à la SCCV Résidence X... Cesson Centre de fournir la totalité des procès verbaux de réception des entreprises intervenues sur le chantier et le courrier de l'assureur dommages-ouvrage justifiant de la régularisation du dossier et de la prime d'assurance après achèvement du chantier, sous peine d'une astreinte de 1 000 francs par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de l'Ordonnance ; -Dit qu'il devra être à nouveau statué sur l'astreinte, passé le délai de trois mois -S'est réservé le pouvoir de liquider l'astreinte. La SCCV Résidence X... Cesson Centre a déclaré appel de cette Ordonnance le 8 février 2002. C... de clôture, rendue le 21 janvier 2003, a été, révoquée à l'audience et, ont été acceptées, sans opposition des parties, les dernières écritures échangées. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : -le 21 janvier 2003 pour la SCCV Résidence X... Cesson Centre ; -le 22 janvier 2003 pour les époux Y... C... de clôture a été à nouveau prononcée à l'audience le 23 janvier 2003. *** II - Motifs : Les parties ne contestent pas le bien fondé de la mesure d'expertise ordonnée et l'appel concerne la condamnation sous astreinte à fournir divers documents. 1)- Sur les procès-verbaux de réception : Il est expressément prévu à l'acte du 8 décembre 1999, à sa page 24, que "a) Le vendeur fera connaître à l'acquéreur la date à laquelle est intervenue la réception des travaux de construction de l'immeuble : - soit lors de l'établissement du procès-verbal de constatation d'état des lieux, mention de cette date étant faite sur ledit procès-verbal ; - soit, si la réception n'est pas intervenue lors de ce procès-verbal, par lettre recommandée ou contre décharge." Les dispositions contractuelles tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles doivent être exécutées de bonne foi et donner lieu à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi obligent. Elles doivent s'interpréter conformément à la commune intention des parties. En l'espèce il était convenu d'une information la plus utile possible de l'acquéreur en ce qui concerne l'état d'achèvement des travaux, celui-ci n'étant pas maître de l'ouvrage et ne pouvant interférer dans la réception de ceux-ci. Le document dit "Procès-verbal de réception" établi le 21 mars 2001 entre la SNC Pigeau pour la SCCV et les époux Y... ne fait pas mention de réception des travaux entre le maître de l'ouvrage et le ou les entrepreneurs mais indique faussement que la "réception" dont s'agit constitue le point de départ des garanties biennales et décennales. Cette manière de procéder jette la confusion dans les relations entre les parties et donne aux acquéreurs une mauvaise information de ce chef, contrairement aux stipulations contractuelles, alors que des réserves, à priori en relation avec la réception des travaux, étaient à lever pour le 23 mars 2001 par les entreprises Malle, Renault, Charrier, SEIB, SABM et Lucas, selon documents adressés à ces entreprises par "fax" le 22 mars 2001. De plus, pour la période ultérieure, il est versé aux débats des procès verbaux de réception sous réserves des parties communes, datés des 10 et 11 janvier 2002 alors qu'à cette époque il n'y a eu ni lettre recommandée, ni décharge d'une information des acquéreurs de ce que ces réceptions avaient été signées. A raison des dispositions de l'article A 243-1 du Code des Assurances, la méconnaissance des dispositions de l'article 1792-6 du Code Civil par les maîtres d'ouvrage vendant en état futur d'achèvement, peuvent causer aux acquéreurs des difficultés évidentes et un acquéreur, qui dispose de diverses actions ou est subrogé dans les droits du promoteur, notamment pour les garanties des articles 1792 et suivants du Code Civil, a le plus grand intérêt à ce que le son vendeur fournisse loyalement toutes les informations dont il dispose et ne fasse pas, de fait, obstacle ou difficulté à la mise en oeuvre des garanties. En l'espèce, les époux Y..., début novembre 2001, lorsqu'ils ont assigné en référé, ignoraient tout des réceptions relatives aux travaux concernant leur appartement, alors qu'ils en avaient pris possession depuis sept mois. Il convient donc de condamner la SCCV Résidence X... Cesson Centre au respect des dispositions légales et l'Ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. Les époux Y... sollicitent qu'il leur soit donné acte de ce que sept procès verbaux de réception ont été communiqué dans le cadre des opérations d'expertise, celui de la société SOGEA n'étant cependant pas signé par le maître de l'ouvrage. Il leur en sera donné acte. *** 2°- Sur l'assurance dommages-ouvrage : L'acte authentique, en pages 31 et 32, prend acte des déclarations faites par la société venderesse concernant les assurances et vise l'assurance dommages-ouvrage n°33 735 866 sans franchise et l'assurance responsabilité n°33 735 868, souscrites auprès de PFA Athéna Assurances avec note de couverture délivrée le 15 juillet 1999 dont l'original est demeuré en annexe à l'acte de dépôt rappelé en pages 11 à 14. Il s'agit de dispositions contractuelles démontrant l'importance de ce point pour les acquéreurs, qui, en cas de difficultés relatives à l'achèvement des travaux ou à des malfaçons ont le plus grand intérêt à savoir si le constructeur, maître de l'ouvrage, est toujours effectivement assuré jusqu'à la fin des opérations. Compte tenu des désordres qu'ils avaient constaté et de l'action qu'ils engageaient alors, les époux Y... avaient le plus grand intérêt à l'actualisation de ces informations quant à la réalité de la couverture par la compagnie PFA Athéna Assurances. C... entreprise sera donc confirmée de ce chef. [* L'astreinte doit être fixée en monnaie ayant cours légal et sera de 150 euros par jour de retard. *] Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de ce référé et de cet appel et il leur sera alloué de ce chef la somme de 1 000 euros. Par ces motifs, La Cour : - Statuant en matière de référé ; - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Confirme l'Ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf à fixer le montant de l'astreinte à CENT CINQUANTE EUROS (150 euros) ; -Y ajoutant, donne acte -Y ajoutant, donne acte aux époux Y... de la communication dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire de sept procès-verbaux de réception, celui de la société SOGEA, gros-oeuvre, n'étant pas signé par le maître de l'ouvrage ; - Condamne la SCCV Résidence X... Cesson Centre à payer à M. Fernand Y... et Mme Mireille D... épouse Y... la somme de MILLE (1 000) EUROS en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamne la SCCV Résidence X... Cesson Centre aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,