Cour d'appel de Lyon, du 25 mars 2004, 2001/2476

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Bail La carence du rédacteur d'un acte notarié constitue une faute obligeant celui-ci à réparer le préjudice qui en résulte sans que le silence du bailleur lors de la souscription du bail puisse constituer une cause de limitation de sa propre responsabilité dès lors que ce silence est sans lien de causalité avec la survenance du préjudice. Tel est le cas du notaire qui n'a pas veillé à la validité et à l'efficacité des actes qu'il rédige notamment lorsqu'il n'a pas vérifié d'office la consistance des droits d'une des parties à l'acte sur un immeuble en levant un état préalablement à la rédaction du bail qui lui aurait révélé la publication du commandement faisant obstacle à ce qu'aucune partie de l'immeuble ne soit donnée à bail

Instruction clôturée le 23 Janvier 2004 Audience de plaidoiries du 12 Février 2004 LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de : . Monsieur LECOMTE, Président . Madame DUMAS, Conseiller . Monsieur BAUMET, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame X..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du 25 MARS 2004, par Monsieur LECOMTE, Président, qui a signé la minute avec Madame X..., Greffier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES La SCI SAMAPA est propriétaire d'un immeuble situé à BELLEGARDE SUR VALSERINE, 19 rue Joseph Bertola, dans lequel était exploit l'"Hôtel EUROPA" par Madame Annick Y.... La SCI SAMAGA, dont le gérant était également Monsieur Jacques Z..., est propriétaire de l'immeuble contigu situé au 23 de la même rue. En 1989, Madame Annick A..., veuve de Monsieur B..., a créé le fonds de commerce de l'Hôtel EUROPA. Pour faciliter l'exploitation du fonds, elle a obtenu, de la SCI SAMAGA, par une convention précaire datée du 15 février 1990, la jouissance d'une partie du rez-de-chaussée du 23 où elle a créé une salle destinée au service des petits déjeuners, une cuisine et des toilettes, d'une superficie de l'ordre de 35 m (Rapport C...). Le 24 juillet 1992, Madame B... a été déclarée en liquidation judiciaire, avant d'être radiée du Registre du Commerce et des Sociétés. Le 21 juillet 1992, la Caisse d'Epargne RHONE ALPES LYON a fait délivrer à la SCI SAMAGA commandement d'avoir à lui payer, en principal, les sommes de 592 422,98 F, et de 2 472 355,28 F, avec intérêts au taux de 10,50 %. Le 7 octobre 1992, ce commandement a été publié à la conservation des hypothèques de NANTUA, pour valoir saisie sur l'immeuble du 23 rue Joseph Bertola. Le 25 janvier 1993, la SCI SAMAPA a donné à bail à la SARL HOTEL EUROPA, en voie de constitution par les époux D..., les locaux du 19 rue Joseph Bertola, Monsieur Z... ajoutant que les preneurs auront, également, la jouissance paisible des locaux du 23 où sont exploités la cafétéria, la cuisine et la cave, le tout étant expressément indivisible. Le 8 février 1993, la SARL HOTEL EUROPA a fait l'acquisition du fonds, pour le prix de 680 000 F. L'immeuble du 23 a été vendu aux enchères le 4 mai 1993, la Caisse d'Epargne étant déclarée enchérisseur, au prix de 250 000 F, après mise à prix de 200 000 F. La Caisse d'Epargne a contesté, avant même l'adjudication, la présence au rez-de-chaussée de l'immeuble du 23, d'un occupant, selon elle, sans droit ni titre. Le 10 mai 1993, les SCI SAMAGA et SAMAPA ont été déclarées en liquidation judiciaire. En juillet 1994, la SARL HOTEL EUROPA, dont les droits sur les locaux du 23 étaient ainsi contestés par la Caisse d'Epargne, a cessé de payer les loyers avant à l'automne 1998 de mettre fin à l'exploitation. Le 8 février 2001, la SARL HOTEL EUROPA a été condamnée à payer au liquidateur judiciaire de la SCI SAMAPA un arriéré locatif de 1 080 000 F (loyer annuel : 180 000 F). Le 28 mars 2001, la SARL HOTEL EUORPA a été déclarée en liquidation judiciaire. La SCI SAMAPA et la Caisse d'Epargne ont déclaré leurs créances respectives au passif de la SARL HOTEL EUROPA. Par jugement rendu le 8 février 2001 dont appel, sur assignation délivrée par la Caisse d'Epargne, le Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE a annulé la clause du bail reçue le 25 janvier 1993 par Maître Z..., notaire, pour y inclure les locaux du 23, et, en conséquence, a, à titre principal : - déclaré la Société HOTEL EUROPA occupante sans droit ni titre sur les locaux du 23 rue Joseph Bertola ; - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 5 000 F ; - a déclaré le notaire responsable du préjudice résultant de l'occupation de l'immeuble sans droit ni titre ; - a condamné in solidum la Société HOTEL EUROPA et le notaire au paiement de cette indemnité, avec exécution provisoire ; - a condamné le notaire à relever et garantir de cette condamnation la Société HOTEL EUROPA ; - a condamné la Société HOTEL EUROPA à payer au liquidateur judiciaire de la SCI SAMAPA la somme de 1 080 000 F. Au titre de l'exécution provisoire, la somme de 455 000 F a été versée à la Caisse d'Epargne par le compte du notaire (91 mensualités de 5 000 F) le 9 mai 2001. Maître Marie-Eve E..., appelante, conclut à l'infirmation, à l'opposabilité du bail dans son intégralité et au remboursement, par la Caisse d'Epargne RHONE ALPES LYON, de la somme de 69 364,30 ä (455 000 F) versée au titre de l'exécution provisoire décidée par le Tribunal ; à titre subsidiaire : - au rejet des demandes et appel en garantie dirigés par la Caisse d'Epargne RHONE ALPES LYON et Maître WALCZAK, mandataire liquidateur de la SARL HOTEL EUROPA ; - au rejet des demandes de la SCP BELAT & DESPRAT, mandataire liquidateur des SCI SAMAPA et SAMAGA ; - à l'absence de lien de causalité et de préjudice, l'indemnité d'occupation réclamée ne résultant que des aléas d'une procédure choisie par la Caisse d'Epargne et de la volonté de la SARL HOTEL EUROPA de se maintenir dans les lieux ; - à la responsabilité de la seule SARL HOTEL EUROPA ; - à la condamnation de la Caisse d'Epargne RHONE ALPES LYON, de la SCP BELAT & DESPRAT, ou de qui mieux le devra, à payer la somme de 4 000 ä au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La Caisse d'Epargne RHONE ALPES LYON, intimée, conclut à la confirmation du jugement, sauf à majorer les indemnisations aux sommes suivantes, à la charge solidaire de la SARL HOTEL EUROPA et du notaire : - 15 244,90 ä en réparation de l'immobilisation de l'immeuble ; - 3 048,98 ä pour résistance abusive ; - 1 500,00 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le liquidateur judiciaire de la Société HOTEL EUROPA, intimée, conclut à l'infirmation, au rejet des demandes de la Caisse d'Epargne et à la condamnation du notaire, de la Caisse d'Epargne et du liquidateur judiciaire des SCI SAMAPA et SAMAGA à lui verser la somme de 1 500 ä, au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; à titre subsidiaire, à la seule responsabilité du notaire ou à ce que ce dernier relève et garantisse la SARL HOTEL EUROPA de toute éventuelle condamnation. Le liquidateur judiciaire des SCI SAMAPA et SAMAGA, intimées, conclut à la fixation de sa créance au passif de la Société HOTEL EUROPA à la somme de 164 644,93 ä, avec intérêts au taux légal du 4 juillet 2000 au 23 mars 2001, à la seule responsabilité du notaire, au paiement, par le notaire, de la somme de 85 371 ä, avec actualisation sur la base de l'indice du coût de la construction, à compter du mois d'octobre 1993 et, au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, au paiement de la somme de 3 000 ä. SUR CE Vu les conclusions signifiées par Madame Marie-Eve E..., le 10 décembre 2003, Vu celles signifiées par la Caisse d'Epargne RHONE ALPES LYON, le 26 février 2002, Vu celles signifiées par le liquidateur judiciaire de la SARL HOTEL EUROPA, le 30 juin 2003, Vu celles signifiées par le liquidateur judiciaire des SCI SAMAPA et SAMAGA, le 2 octobre 2003, - Sur les responsabilités : Attendu que, le 25 janvier 1993, Maître E..., notaire, a reçu, à titre d'acte authentique, un bail commercial conclu entre la SCI SAMAPA et la SARL HOTEL EUROPA, en cours d'immatriculation, conférant à cette dernière, outre la jouissance des locaux du 19 rue Joseph Bertola, propriété de la SCI SAMAPA, "les locaux cafétéria, cuisine et cave" appartenant à la SCI SAMAGA, situés au 23 de la même rue, "les pouvoirs de la SAMAPA de comprendre dans le présent bail lesdits locaux résultent de conventions passées entre les deux sociétés" ; Qu'il est fait grief à l'officier ministériel d'avoir ainsi rédigé un acte constitutif de droits au profit du preneur, au mépris des droits résultant de la publication, le 7 octobre 1992 du commandement de payer délivré le 21 juillet 1992, à la requête de la Caisse d'Epargne ; Attendu que, pour résister à la demande d'indemnisation, le notaire fait d'abord valoir que le bail du 25 janvier 1993 n'a point modifié une situation de droit, acquise avant même la rédaction de cet acte, par l'effet de la convention d'occupation précaire du 15 février 1990 et de la persistance, après le terme, de l'exploitation laquelle a conféré au preneur le bénéfice de la propriété commerciale, opposable au créancier poursuivant ; Mais attendu que la Caisse d'Epargne rappelle, à juste titre, que le bail n'est opposable aux tiers que s'il a date certaine, ce qui n'est pas le cas de la convention précaire ; Que, de plus, du fait de la mise en liquidation judiciaire et de sa radiation du Registre du Commerce et des Sociétés, le 22 septembre 1992, Madame Annick B... n'a plus exploité le fonds, après le 25 juillet 1992 ; Que, dans son attestation délivrée le 3 novembre 1999, Madame B... a d'ailleurs indiqué que son exploitation avait pris fin le 24 juillet 1992 ; Qu'il a existé ainsi une solution de continuité ne permettant pas de considérer que le bail du 25 janvier 1993 se limitait à formaliser une situation antérieure perpétuée depuis le terme de l'occupation précaire ; Attendu que le notaire soutient encore que, par sa connaissance de la situation de fait, démontrée par un procès-verbal de description du fonds dressé les 28 juillet et 27 août 1992, à sa requête, la Caisse d'Epargne ne peut pas prétendre avoir découvert la situation locative après son acquisition ; Mais attendu que la présence du locataire, certes connue avant la vente, ne privait point la Caisse d'Epargne du droit de contester le titre que ce dernier lui opposait ; Qu'elle ne peut pas être réputée avoir acquiescé aux droits du preneur, constitués au mépris de la publication du commandement ; Qu'elle avait d'ailleurs, dès le 26 mars 1993, avant même l'audience des criées, fait connaître à l'exploitant de l'hôtel qui, faute de bail opposable, il devait quitter les lieux en raison de la prochaine vente de l'immeuble ; Attendu que, pour limiter sa responsabilité, le notaire argue de la faute du gérant des SCI SAMAPA et SAMAGA lequel ne lui a pas révélé la délivrance du commandement, au moment de la signature du bail authentique ; Mais attendu que la Caisse d'Epargne tient ses droits sur l'immeuble, non point de la délivrance du commandement, mais de sa publication ; Attendu que le notaire doit veiller à la validité et à l'efficacité des actes rédigés par lui; Qu'il lui appartenait de vérifier d'office la consistance des droits de la SCI SAMAGA sur l'immeuble du 23 rue Joseph Bertola, en levant un état, préalablement à la rédaction du bail lequel portait, à la fois, sur les locaux du 19 et du 23 ; Que cet état lui aurait révélé la publication du commandement faisant obstacle à ce que partie de l'immeuble du 23 soit donnée à bail ; Que la carence du rédacteur constitue une faute obligeant le notaire à réparer le préjudice qui en est résulte sans que le silence du bailleur, lors de la souscription du bail, puisse constituer une quelconque cause de limitation de sa propre responsabilité, en l'absence de tout lien de causalité avec la survenance du préjudice ; Attendu qu'en application de l'article 684 de l'Ancien Code de Procédure Civile, le bail verbal, sans date certaine avant le commandement, doit être annulé ; Que le bail notarié du 25 janvier 1993, postérieur à la publication dudit commandement, doit être annulé, en ce qu'il porte sur les locaux du 23 ; - Sur les réparations : Attendu que la SARL HOTEL EUROPA, preneur, n'a pas sollicité l'annulation de la vente du fonds de commerce ; Qu'elle ne sollicite point, dans la présente procédure, une quelconque indemnisation, sans doute en raison de l'arrêt du paiement des loyers depuis le mois de juillet 1994, ce qui explique l'importance de l'arriéré - 1 080 000 F - au paiement duquel elle a été condamnée par jugement rendu le 8 février 2001 ; Attendu que la SCI SAMAPA demande que soit fixée sa créance locative à la somme de 164 644,93 ä, en égard à sa déclaration de créance au profit de la SARL HOTEL EUROPA et que soit réparé le préjudice tenant à l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée, depuis 1993, de vendre l'immeuble, soit 85 371 ä avec actualisation indexée ; Mais attendu qu'il n'appartient pas à la Cour d'Appel, qui ne connaît pas de la procédure collective dont la SARL HOTEL EUROPA est l'objet, d'admettre une créance, liquidée par un jugement et déclarée au passif de cette société ; Attendu que, contrairement à ce que soutient le notaire, la liquidation judiciaire de la SARL HOTEL EUROPA n'a pas entraîné, de plein droit, la résiliation du bail ; Que la passivité du liquidateur judiciaire de la SCI SAMAPA n'a pas nui toutefois au rédacteur du bail litigieux ; Qu'en effet, selon l'avis délivré au Tribunal par Monsieur Jacques C... sur la valeur de l'immeuble du 19, en 1993, l'hôtel ne peut pas être exploité sans les locaux annexes du 23, (35 m pour la salle des petits déjeuners, cuisine et toilettes) ; Que la résiliation judiciaire du bail, pour défaut de paiement des loyers, aurait laissé la SCI SAMAPA dans la même expectative, faute de savoir si la SCI SAMAGA pourrait, de nouveau, donner à bail lesdits locaux annexes ; Attendu que le préjudice de la SCI SAMAPA tient à l'importance du capital ainsi immobilisé, générateur de charges financières, sans contrepartie ; Attendu que, selon Monsieur C..., la valeur de la partie de l'immeuble du 19 affectée à l'hôtellerie pouvait être fixée en 1993, à 980 000 F, compte tenu de la rentabilité de cette activité dans la localité, à la condition que les locaux annexes du 23 restent à la disposition de l'exploitation de l'hôtel ; Attendu que la nullité du bail litigieux interdit à la Société SAMAGA de donner en location ces locaux annexes, ce qui réduit définitivement la valeur de l'immeuble ; Qu'en effet, la SCI SAMAPA dispose de locaux à usage d'un hôtel qui ne peut pas être exploité, alors que les travaux de rénovation en vue de cette exploitation ont été exécutés avant la signature du bail litigieux ; Attendu qu'ainsi, l'échec du projet commercial résulte du trop fort endettement des SCI SAMAPA et SAMAGA lesquelles, sous direction commune, ont voulu la rénovation d'un fonds d'hôtellerie, financée par un prêt de 2 050 000 F, en reliant matériellement les deux immeubles; Que la mauvaise appréciation de la rentabilité du projet est révélée par l'avis délivré par Monsieur C... selon qui le loyer annuel, au niveau du marché, aurait dû s'élever à 83 000 F, alors que le bail prévoyait 180 000 F ; Qu'une indemnité de 40 000 ä suffit à la réparation du préjudice de la SCI SAMAPA ; Attendu que, pour sa part, la Caisse d'Epargne demande réparation pour la privation de jouissance qu'elle subit du fait du bail dont la SARL HOTEL EUROPA puis son liquidateur judiciaire se sont prévalu pour se maintenir dans les lieux ; Qu'elle réclame le paiement d'une indemnité, réparant l'occupation du local du rez-de-chaussée, ainsi qu'une indemnité, réparant l'immobilisation pour le reste de l'immeuble qui ne dispose point d'une entrée autre que celle de la cafétéria ; Attendu que le notaire oppose à ces demandes qu'il ne saurait être tenu des conséquences de l'erreur commise par la Caisse d'Epargne laquelle, à tort, en 1994, a saisi le Tribunal d'Instance, de la nullité du bail, ce qui a retardé de cinq années le déroulement de la procédure, renvoyée devant le Tribunal de Grande Instance par un arrêt infirmatif sur la compétence de la juridiction saisie, en raison de l'objet du litige ; Mais attendu que la saisine du Tribunal d'Instance de NANTUA, par la Caisse d'Epargne, ne peut pas être imputée à faute dès lors que le bail notarié renvoie à "des conventions passées directement entre les deux sociétés", sans autre précision ; Qu'il n'était donc nullement certain que le preneur se prévaudrait de la propriété commerciale ; Que d'ailleurs, le preneur avait initialement bénéficié d'une convention précaire ; Attendu qu'au passif de cette société, la Caisse d'Epargne a déclaré, pour créance au 4 mars 2001, la somme de 455 000 F (69 364,30 ä) ; Que la créance indemnitaire de la Caisse d'Epargne au passif de la SCI SAMAPA est fixée à la somme de 35 000 ä, ce qui justifie la restitution de l'indemnité fixée par le Premier Juge ; Attendu qu'il ne peut pas être déduit du seul rejet d'une argumentation la commission d'une quelconque résistance abusive ; Attendu qu'il serait inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour les créanciers dont les droits à indemnisation sont reconnus, seul le rédacteur de l'acte litigieux étant tenu d'assumer cette charge ainsi que les dépens ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Vu l'évolution du litige résultant de la liquidation judiciaire de la Société HOTEL EUROPA, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nulle la clause du bail reçu le 25 janvier 1993 par Maître E..., portant bail à la Société HOTEL EUROPA d'une partie des locaux du 23 rue Joseph Bertola, a déclaré cette société, occupante sans droit ni titre desdits locaux et en a autorisé l'expulsion, Réformant pour le surplus, Déclare Maître E... responsable du préjudice occasionné par l'occupation du 23 rue Joseph Bertola par la Société HOTEL EUROPA, Condamne, en conséquence, Maître E... à payer à la Caisse d'Epargne RHONE ALPES LYON une indemnité de 35 000 ä et, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, la somme de 1 500 ä, Condamne la Caisse d'Epargne RHONE ALPES LYON à restituer à Maître ROZE SYLVESTRE la somme de 69 364,70 ä, Fixe à 35 000 ä la créance de la Caisse d'Epargne RHONE ALPES LYON au passif de la SARL HOTEL EUROPA, Condamne Maître ROZE SYLVESTRE à payer au liquidateur judiciaire de la Société SAMAPA, en cette qualité, une indemnité de 40 000 ä et, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, la somme de 1 500 ä, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne Maître E... aux dépens, avec pour ceux d'appel, droit de recouvrement direct au profit de Maître DE FOURCROY, de Maître MOREL, Avoués, et de la Société d'Avoués DUTRIEVOZ.