Cour d'appel de Versailles, du 4 octobre 2002

Sommaire: MANDAT - Mandant - Décès - Effets En application de l'article 2008 du Code civil, même si le mandat prend fin au décès du mandant, les actes accomplis postérieurement par le mandataire demeuré dans l'ignorance de cette mort, sont valides. Il en résulte que le mandataire qui ignore le décès du mandant est tenu de ses fautes de gestion à l'égard de l'héritier de ce dernier AGENT IMMOBILIER - Mandat En application des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 64 et suivants et 72 et suivants du décret du 20 juillet 1972, un professionnel de la gestion immobilière ne peut agir qu'en vertu d'un mandat écrit. Il s'ensuit qu'en cas de décès du mandant, si le mandataire professionnel de l'immobilier peut valablement continuer sa gestion tant qu'il est dans l'ignorance de cette mort, il ne peut, postérieurement à cette connaissance, continuer de sa propre autorité sa gestion, en contradiction avec son statut, et prétendre invoquer ensuite la gestion d'affaires, celle-ci supposant une volonté sincère et non équivoque de gérer les affaires d'autrui

Suivant exploit d'huissier en date du 18 novembre 1998, Madame X..., qui a hérité, au décès de Madame Y..., d'un appartement sis à CHATILLON (92), 26 rue de la Gare, a fait assigner la S.A.R.L. AGENCE DU CENTRE, à laquelle il avait été donné en gestion, devant le Tribunal d'Instance de VANVES, aux fins de la voir notamment condamner au paiement des sommes suivantes : - 3 774,03 euros au titre des loyers et charges non perçus et de la non relocation de l'appartement ; - 480,38 euros au tire des révisions annuelles des loyers du 1er juillet 1997 au 30juin 1999 ; - 1 372,23 euros pour des travaux de peinture. Par jugement contradictoire en date du 11 mai 2000, le Tribunal d'Instance de VANVES a rendu la décision suivante : - dit les demandes de Madame X... recevables, - condamne L'AGENCE DU CENTRE à verser à Madame X... la somme de 3774,03 euros avec intérêts légaux à compter du 2 juillet 1999 sur 1707,43 euros et du 14 septembre 1999 sur le solde, - condamne L'AGENCE DU CENTRE à verser à Madame X... la somme de 480,38 euros au titre des révisions de loyers non appliquées, - condamne L'AGENCE DU CENTRE à payer à Madame X... 1097,63 euros de dommages et intérêts pour travaux, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamne L'AGENCE DU CENTRE à 762,25 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne L'AGENCE DU CENTRE aux dépens, dont le montant du procès-verbal de constat. Par déclaration en date du 7 novembre 2000, la S.A.R.L. AGENCE DU CENTRE a interjeté appel de cette décision. La S.A.R.L. AGENCE DU CENTRE expose que par acte en date du 3 janvier 1997, feue Madame Y... lui avait confié la gestion de l'appartement litigieux. Elle soutient que le mandat de gestion s'est éteint avec le décès de Madame Y... et qu'il a au plus tard pris fin le 20 mars 1998 date à laquelle l'Agence a été informée du décès. Elle affirme enfin que Madame X... ne saurait rechercher une quelconque responsabilité de sa part dès lors que tous les actes postérieurs au 20 mars 1998, ont été accomplis afin de préserver ses intérêts. La S.A.R.L. AGENCE DU CENTRE demande donc à la Cour de : vu les dispositions de l'article 2003 du Code Civil, - la recevoir en son appel, - l'y déclarant bien fondé, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 11 mai 2000 par le Tribunal d'Instance de VANVES, - statuant à nouveau, débouter Madame X... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Madame X... à lui payer une somme de 1067,14 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Madame X... aux dépens. Madame X... répond que le mandat de gestion s'est achevé le 20 mars 1998 dès lors qu'elle a informé l'Agence du décès du mandant, que par conséquent l'Agence aurait dû cesser de gérer l'appartement, que cependant elle a continué à percevoir les loyers et a gardé les clefs de telle sorte qu'elle a tacitement accepté de poursuivre la gestion de l'appartement et ce conformément aux dispositions de l'article 1372 du Code Civil. Madame X... soutient que l'Agence a commis des fautes dans la gestion en ne l'informant pas de ce que l'appartement était inoccupé et de ce qu'il avait été endommagé par le précédent locataire. Madame X... prie donc en dernier la Cour de : - déclarer recevable mais mal fondé l'appel principal interjeté par la Société AGENCE DU CENTRE, - déclarer recevable et fondé l'appel incident formé par Madame Isabelle X..., y faisant droit, réformant la décision entreprise, vu les dispositions des articles 1372, 2003 et 2008 du Code Civil, - condamner la Société AGENCE DU CENTRE à porter et à lui payer la somme de 1372,23 euros au titre des travaux de peinture, vu l'article 1154 du Code Civil, - dire que les intérêts échus depuis plus d'un an seront capitalisés chaque année à la date anniversaire de la demande et porteront eux-mêmes intérêts au même taux, - confirmer la décision entreprise pour le surplus, - condamner la Société AGENCE DU CENTRE à porter et à lui payer la somme de 2000,00 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la Société AGENCE DU CENTRE en tous les dépens. La clôture a été prononcée le 13 juin 2002 et l'affaire appelée à l'audience du 27 juin 2002. SUR CE, LA COUR : I ) - Considérant, en droit, que le mandat donné à L'AGENCE DU CENTRE par Madame Y... finissait par la mort de celle-ci qui est intervenue le 11 août 1997 (article 2003 du Code Civil), mais qu'en application de l'article 2008 dudit Code, il doit être retenu dans la présente espèce que ce n'est que par lettre recommandée du 20 mars 1998 que l'héritière de la mandante, Madame X..., a informé cette mandataire de la mort de la mandante ; que jusqu'à cette date du 20 mars 1998, ce qui a été fait par L'AGENCE DU CENTRE dans l'ignorance de cette mort est donc valide ; Considérant qu'il en résulte que jusqu'à cette date, la S.A.R.L. AGENCE DU CENTRE, mandataire, ne devait pas commettre de fautes dans sa gestion et qu'elle devait remplir toutes les missions que lui avait confiées son mandat reçu de Madame Y... (article 1992 du Code Civil) ; qui'à cet égard, il est démontré que cette mandataire n'a pas fait application des révisions annuelles contractuelles aux loyers des 1er juillet 1997 et 1er juillet 1998, et qu'elle est donc condamnée à payer à Madame X... les sommes dues à ce titre, c'est-à-dire 161,68 euros et 318,70 euros ; que le jugement est confirmé sur ce point ; II) - Considérant, quant à la période postérieure à ce 20 mars 1998, qu'il appartenait à l'héritière, Madame X..., en sa qualité de nouvelle propriétaire-bailleresse de prendre parti rapidement et de faire savoir à L'AGENCE DU CENTRE si elle entendait lui donner un mandat, ce qu'elle n'a pas fait, puisqu'aucun contrat n'a été signé entre ces deux parties ; Mais considérant que, de son côté, L'AGENCE DU CENTRE qui est une professionnelle de l'immobilier qui ne peut agir qu'en vertu d'un mandat donné par écrit, conformément aux exigences d'ordre public de l'article 6 de la loi du 2 Janvier 1970 (et des articles 64 et suivants et 72 et suivants du décret du 20 Juillet 1972), ne devait continuer sa gestion en cette qualité qu'après s'être assurée qu'elle était la mandataire de Madame X..., ce qu'elle n'a pas fait ; qu'elle n'est donc pas fondée à prétendre maintenant qu'elle aurait, malgré cette absence de mandat, "servi les intérêts de Madame X..." et qu'elle aurait "préservé ses droits et actions" ; qu'il est constant que cet agent immobilier a cru devoir de sa propre autorité, continuer à agir après mars 1998 et en 1999, sans que ces agissements ne puissent être retenus comme étant des actes utiles à Madame X... (article 1372 du Code Civil) et de nature à démontrer une volonté sincère et non équivoque de gérer les affaires de ce tiers ; Considérant que le premier Juge a exactement retenu que, postérieurement au 20 mars 1998, L'AGENCE DU CENTRE avait continué à percevoir des loyers, qu'elle avait établi un état des lieux de sortie du locataire et qu'elle avait indûment conservé les clés de l'appartement jusqu'au 22 septembre 1999 ; que par ces agissements, non conformes aux exigences de la loi du 2 Janvier 1970 et du décret du 20 Juillet 1972, l'appelante a commis des fautes de nature délictuelle à l'égard du tiers qu'était Madame X... et qu'elle lui a ainsi causé un préjudice certain et direct qui sera réparé par l'allocation de la somme de 1524,49 euros de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices réunies ; que le jugement est par conséquent réformé de ce chef ; III) - Considérant que, compte tenu de l'équité, il n'y a pas lieu d'accorder de sommes sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et que les deux parties sont déboutées de leurs demandes respectives sur ce point ; que de plus, eu égard à l'équité, le jugement est infirmé en ce qu'il a accordé la somme de 762,25 euros à Madame X... en vertu de ce même article. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. I ) - Vu les articles 2003 et 2008 du Code Civil : - Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la S.A.R.L. AGENCE DU CENTRE à payer à Madame Isabelle LE Z... épouse X... les sommes de 161,68 euros et de 318,70 euros. II) - Vu l'article 1382 du Code Civil, Réformant et statuant à nouveau : - Condamne l'appelante à payer à l'intimée la somme de 1524,49 euros de dommages et intérêts toutes causes de préjudices réunies, pour la période postérieure au 20 mars 1998. III) - Infirme le jugement en ce qu'il a accordé la somme de 762,25 euros à Madame X... en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et déboute les deux parties de leurs demandes devant la Cour fondées sur ce même article. - Fait masse de tous les dépens qui seront supportés pour un tiers par Madame X... et pour les deux tiers par la S.A.R.L. appelante, et qui seront recouvrés directement contre elles dans ces proportions par la S.C.P. d'Avoués FIEVET-ROCHETTE & LAFON et par la S.C.P. d'Avoués LISSARRAGUE-DUPUIS & Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le GREFFIER, Le PRESIDENT,