Cour d'appel de Colmar, du 2 octobre 2003

Sommaire: COPROPRIETE En l'absence d'une délibération contraire l'ensemble des garages édifiés sur un terrain qui est resté expressément une partie commune, devient par voie d'accession une partie commune en vertu de la théorie de l'accession. Aussi, la résolution d'assemblée générale des copropriétaires, qui donne improprement à chaque copropriétaire la qualité de propriétaire du garage qu'il aura construit, doit être lue comme leur reconnaissant un droit de jouissance exclusive sur la portion de partie commune affectée à la construction du garage dont ils ont assuré le financement. C'est ainsi, que le copropriétaire qui vend le garage sur lequel il n'a qu'un droit de jouissance cède un droit qui ne lui est pas personnel et la vente est nulle, faute d'objet.

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE Section A PA R.G. N° 2 A 00/04563 Minute N° 2 M 972.2003 Copies exécutoires à : Maîtres HEICHELBECH, RICHARD-FRICK & CHEVALLIER-GASCHY Maîtres ACKERMANN & HARNIST Maîtres D'AMBRA, BOUCON & LITOU-WOLFF Le 2 octobre 2003 Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 02 OCTOBRE 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Marc SAMSON, Président de Chambre Christian CUENOT, Conseiller Philippe ALLARD, Conseiller Greffier présent aux débats : François DOLLE Greffier présent au prononcé : Nathalie NEFF DEBATS en audience publique du 04 juillet 2003 ARRET CONTRADICTOIRE du 02 octobre 2003 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : AUTRES DEMANDES RELATIVES A LA COPROPRIETE APPELANT et demandeur, INTIME sur appel incident : Le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble LES VIGNES II ayant son siège 18, 20, 22 et 24, rue des Vignes 67400 ILLKIRCH représenté par son Syndic, la SARL Cabinet THIMMESCH ayant son siège 25, rue de Mulhouse 67100 STRASBOURG représenté par Maîtres HEICHELBECH, RICHARD-FRICK & CHEVALLIER-GASCHY, avocats à COLMAR plaidant : Maître VIOLIN, avocat à STRASBOURG INTIMES : - défenderesse, APPELANTE sur incident : 1 - Madame Marie-Louise X... épouse Y... née le 30 mars 1930 à WISSEMBOURG demeurant 1, rue du Général Leclerc 67400 ILLKIRCH GRAFFENSTADEN représentée par Maîtres ACKERMANN & HARNIST, avocats à COLMAR plaidant : Maître KAPPLER, avocat à STRASBOURG - appelés en déclaration de jugement commun : 2 - Monsieur Roland Z... 3 - Madame Solange A... épouse Z... ...; LITOU-WOLFF, avocats à COLMAR (aide juridictionnelle totale n° 68066 00004552 du 11/12/2000) * * * Par jugement du 31 mars 2000, le Tribunal de grande instance de Strasbourg a : - déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II l'acte de vente intervenu entre Mme Y... et les époux Z... et reçu par Me SIEGENDALER le 23 décembre 1996, - condamné Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.524,49 ä à titre de dommages et intérêts, - débouté le syndicat des copropriétaires de ses plus amples fins, moyens et conclusions en ce que ceux-ci tendaient principalement à l'annulation de la vente, - débouté Mme Y... de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, - autorisé l'exécution provisoire du jugement, - condamné Mme Y... aux dépens, - condamné Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II une somme de 1.219,59 ä en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par déclaration faite le 8 septembre 2000, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II a interjeté appel de cette décision en intimant Mme Y... et les époux Z... Mme Y... a formé appel incident. Suivant conclusions remises au secrétariat-greffe le 7 août 2001, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II qui fait notamment valoir que Mme Y... a vendu la chose d'autrui en cédant un garage sur lequel elle ne disposait que d'un usage privatif et précaire, indissociable du lot principal, dès lors que le sol dépend des parties communes, demande à la Cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré inopposable au concluant l'acte de vente reçu Me SIEGENDALER le 23 décembre 1996 ; - le confirmer pour le surplus ; - statuant à nouveau, prononcer l'annulation de l'acte portant mutation du garage avec une rétrocession immédiate au profit de la copropriété ; - déclarer le jugement commun à M. et Mme Z... ; - condamner Mme Y... à lui payer : . la somme de 36.000 F en principal, . la somme de 8.000 F au titre des frais et accessoires, le concluant se faisant donner acte de son accord pour restituer ces sommes à M. et Mme Z... ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme Y... à lui payer une somme de 10.000 F à titre de dommages et intérêts ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme Y... au paiement d'une somme de 8.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance ; - condamner Mme Y... au paiement d'une somme de 10.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel ; - condamner Mme Y... au paiement des frais et dépens à hauteur d'appel. Suivant conclusions remises le 23 novembre 2001, Mme Y... qui rétorque qu'elle a cédé des parties privatives, composées de murs, portes et fenêtres, toiture et revêtement de sol, que la résolution de l'assemblée générale du 3 juillet 1967 ne pouvait lui interdire d'aliéner, prie la Cour de : statuant sur l'appel principal, - dire l'appel principal mal fondé ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : . déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II l'acte de vente reçu par Me SIEGENDALER le 23 décembre 1996, . débouté le syndicat des copropriétaires de ses plus amples fins, moyens et conclusions ; - à titre subsidiaire, en cas d'annulation de la vente passée entre Mme Y... et les époux Z..., condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II à payer à la concluante la somme de 35.000 F et à supporter les frais de transfert de propriété du garage à son profit ; statuant sur l'appel incident, - recevoir Mme Y... en son appel incident ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : . condamné Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 10.000 F à titre de dommages et intérêts, . débouté Mme Y... de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, . condamné Mme Y... aux dépens, . condamné Mme Y... au paiement d'une somme de 8.000 F en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II à payer à Mme Y... la somme de 10.000 F à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive ; - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 F par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel. Suivant conclusions remises le 22 février 2002, M. et Mme Z... qui soulignent que la décision entreprise ne résout pas l'imbroglio juridique que doit examiner la Cour et qu'ils ne sauraient être les victimes d'une situation ambiguù créée par le syndicat des copropriétaires, demandent à la Cour de : - statuer ce que de droit sur les prétentions respectives du syndicat des copropriétaires et de Mme Y... ; - en état de cause, réserver expressément aux concluants le droit de solliciter l'indemnisation de leur entier préjudice en cas d'annulation de la vente litigieuse, respectivement d'inopposabilité de la vente au syndicat des copropriétaires ; - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme Y... aux dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 mai 2003. SUR QUOI, LA COUR, Vu les pièces et les écrits des parties auxquels il est renvoyé pour l'exposé du détail de leur argumentation ; Attendu que la signification du jugement n'étant pas produite, la Cour n'est pas en mesure de vérifier le respect du délai d'appel ; qu'en tout état de cause, la recevabilité de l'appel en la forme n'est pas contestée ; Attendu que suivant acte Attendu que suivant acte reçu le 23 décembre 1996 par Me SIEGENDALER, notaire à Barr, Mme X... veuve Y... a vendu à M. et Mme Z... un "garage extérieur" situé dans la résidence LES VIGNES II à Illkirch-Graffenstaden, qu'elle avait édifié postérieurement à la construction de l'immeuble collectif, faisant partie d'un groupe de trente deux garages édifiés par différents copropriétaires ; que l'acte de vente précise que "ce garage n'a jamais fait l'objet d'un état descriptif de division lui attribuant un lot" ; Attendu que concomitamment, Mme Y... a vendu à M. B... et à Mlle C... les lots n° 16 et 19 dont elle était propriétaire dans la résidence ; Attendu que l'édification de ce garage avait été autorisée par une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 3 juillet 1967 prévoyant notamment : "Dispositions relatives aux garages boxes (extérieurs) A. Dispositions générales a) L'assemblée générale décide d'aménager 32 emplacements sur le terrain de la copropriété pour la construction de garages-boxes selon plan d'implantation dressé. b) Un emplacement est réservé pour chaque copropriétaire à l'effet d'y construire un garage. c) Les droits accessoires aux parties communes, dont le terrain sur lequel est ou sera élevé le garage fait toujours partie, ne sont pas compris dans cette mise à disposition, sauf l'autorisation d'affouiller le sol pour la construction des fondations des murs et la pose d'une dalle de revêtement du sol intérieur du garage... B. Construction des garages. a) Chaque copropriétaire pourra construire, ou faire construire par l'entrepreneur de son choix, à tout moment, son garage, sur l'un des emplacements réservés, sous la réserve de notifier au syndic la date d'ouverture du chantier. b) Le copropriétaire et l'entrepreneur sont tenus de se conformer aux instructions du syndic ... C. Usage et jouissance a) Chaque copropriétaire est propriétaire du garage qu'il aura construit. Cette propriété s'étend aussi bien aux murs, portes et fenêtres, toiture et revêtement du sol intérieur, sous réserves des dispositions du code civil concernant la mitoyenneté des murs latéraux ... b) Chaque garage construit ne pourra être autrement aliéné qu'en un tout avec le lot d'appartement principal du copropriétaire possesseur du garage. c) Chaque copropriétaire a la libre jouissance et use librement de son garage ... D. Désignation et Répartition des charges relatives aux parties communes. a) Les dépenses d'entretien et de réparation d'un garage incombent obligatoirement au propriétaire. Il est fait obligation à celui-ci de maintenir toutes les parties de son garage en bon état. Il est également fait obligation à chaque propriétaire de garage de s'assurer contre tous risques résultant de la construction. b) Les dépenses d'entretien et de réparation des descentes de gouttière et, s'il y a lieu, de la canalisation évacuant les aux de ces descentes à un collecteur commun, sont à la charge du groupe de copropriétaires dont les garages sont desservis par ces descentes ou canalisations. Les frais qui en résultent sont répartis en quote-parts égales aux propriétaires des garages de ce groupe particulier..." ; Attendu certes que la situation créée par la résolution du 3 juillet 1967 qui reconnaît à chaque copropriétaire la qualité de "propriétaire du garage qu'il aura construit", peut paraître ambiguù ; Mais attendu que le garage litigieux (comme les trente et un autres dont la construction avait été projetée) a été édifié sur une parcelle de terrain qui est expressément restée une partie commune (paragraphe A-c) ; qu'en l'absence de délibération prévoyant le classement des garages parmi les parties privatives, les garages sont eux-mêmes devenus des parties communes en vertu de la théorie de l'accession ; Attendu que la résolution du 3 juillet 1967 a en réalité reconnu à chaque copropriétaire un droit de jouissance exclusive sur la portion de partie commune affectée à la construction du garage dont il a assuré le financement ; que ce droit de jouissance, auquel la résolution donne improprement la qualification de droit de propriété pour annoncer la "libre jouissance" reconnue à chaque copropriétaire et l'obligation corrélative d'assurer l'entretien du garage, doit s'exercer selon les modalités arrêtées par les paragraphes C et suivants de ladite résolution ; qu'il n'est qu'une composante du "lot d'appartement principal", qui comprend également des parties privatives et une quote-part de parties communes ; que de même qu'il est interdit de séparer la partie privative de la quote-part y afférente de parties communes, ce droit de jouissance exclusive est inséparable du lot ; que ce principe a été, de façon logique, rappelé par le paragraphe C-b ; Attendu que Mme Y... a entendu céder aux époux Z... un droit qui ne lui était pas personnel ; que la vente du 23 décembre 1996 est nulle, faute d'objet ; que le syndicat des copropriétaires qui a mission de défendre l'intégrité matérielle et juridique de l'immeuble et de veiller au respect de l'état descriptif de division, a intérêt à agir et à solliciter l'annulation d'une vente portant sur une partie commune ; Attendu que le syndicat des copropriétaires qui n'a pas déboursé le prix de vente (35.000 F), n'est pas fondé à en réclamer le remboursement à Mme Y... ; qu'il appartiendra aux époux Z... de donner toute suite qu'ils jugeront utile à cette annulation ; Attendu qu'avant d'agir en justice, le syndicat des copropriétaires a vainement tenté d'obtenir de Mme Y... qu'elle renonce à la vente litigieuse ; que l'obstination de Mme Y... a occasionné à l'appelant un préjudice que le premier juge a raisonnablement évalué à 10.000 F ; que le jugement entrepris doit également être confirmé en ce qu'il a alloué au syndicat une somme de 8.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Attendu que Mme Y... qui succombe, doit être condamnée aux dépens et déboutée de l'ensemble de ses demandes ; qu'il convient d'allouer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II une somme complémentaire de 1.500 ä sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS ============== RECOIT le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II en son appel contre le jugement rendu le 31 mars 2000 par le Tribunal de grande instance de Strasbourg ; INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II l'acte de vente intervenu entre Mme Y... et les époux Z... et reçu par Me SIEGENDALER le 23 décembre 1996, portant le numéro 5244 ; Statuant à nouveau sur ce point, ANNULE cet acte de vente ; DECLARE l'arrêt commun à M. et Mme Z... ; RESERVE à M. et Mme Z... le droit de solliciter le remboursement du prix de vente et, plus généralement, l'indemnisation de leur entier préjudice ; CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.524,49 ä (MILLE CINQ CENT VINGT-QUATRE EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES) à titre de dommages et intérêts, débouté Mme Y... de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, condamné Mme Y... aux dépens et condamné Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II une somme de 1.219,59 ä (MILLE DEUX CENT DIX-NEUF EUROS ET CINQUANTE NEUF CENTIMES) en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Y ajoutant, CONDAMNE Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES VIGNES II une somme complémentaire de 1.500 ä (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ; CONDAMNE Mme Y... aux dépens. Et, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent au prononcé.