Cour d'appel de Versailles, du 2 avril 1999, 1997-418

Sommaire: BAIL (règles générales) Une société locataire ayant librement accepté la clause dérogatoire au droit commun dans le contrat de bail qui prévoyait qu'elle prenait l'engagement d'assurer l'ensemble des réparations qui seraient nécessaires pendant la durée du bail, à l'exception de celles prévues par l'article 606 du Code civil, ainsi que l'engagement d'entretenir les lieux loués de façon constante et de les rendre en fin de jouissance en parfait état de réparation et d'entretien, cette clause qui a dérogé aux dispositions de l'article 1754 du Code civil n'ayant jamais fait l'objet d'un quelconque demande en nullité, notamment pour cause de vice de consentement, doit recevoir application comme faisant la loi des parties

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 1989, Monsieur X... a donné à bail à la SNC SOMATEM un immeuble sis à VERSAILLES, 9, rue d'Artois, pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 1989. Par acte d'huissier en date du 16 janvier 1996, Monsieur X... a fait citer la SNC SOMATEM devant le tribunal d'instance de VERSAILLES afin de la voir condamner à lui payer la somme de 91.853,73 francs, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, et celle de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Reconventionnellement, la SNC SOMATEM a sollicité la restitution du dépôt de garantie avec intérêts aux taux légal sous astreinte de 1.000 francs à compter de la signification de la décision du premier juge ainsi que la condamnation de Monsieur X... à lui payer une somme de 10.000 francs pour recours abusif et celle de 7.500 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 10 octobre 1996, ayant fait l'objet d'une rectification d'erreur matérielle en date du 16 décembre 1996 (RG n° 1620/97), le tribunal d'instance de VERSAILLES a rendu la décision suivante : - ordonne la rectification des deux erreurs matérielles affectant le jugement du 10 octobre 1996, - dit qu'il convient, désormais, de lire dans le dispositif : "Condamne la Société SOMATEM à payer à Monsieur X... la somme de 215.010,18 francs, "Ordonne la compensation avec le dépôt de garantie dont le montant est de 278.601,73 francs, "Condamne, en conséquence, Monsieur X... à restituer à la Société SOMATEM la somme de 63.591,55 francs dans le mois suivant la signification du jugement, "Ordonne l'exécution provisoire," "Partage les dépens par moitié, "Dit que les dépens afférents à la procédure de rectification d'erreur matérielle seront à la charge du Trésor Public. Le 19 Décembre 1996, la société SOMATEM a interjeté appel de cette décision(RG n°418/97). Elle fait grief à la décision entreprise d'avoir mis à sa charge des réparations permettant au bailleur de remettre entièrement à neuf le local loué alors que lors de son entrée dans les lieux, aucun état des lieux n'avait été dressé si bien que, conformément aux dispositions de l'article 1731 du Code civil, elle n'était tenue de rendre le local qu'en bon état de réparation locative. Elle reproche également au premier juge de s'être fondé, relativement au décloisonnement du local, sur le devis établi à la demande de Monsieur X... par la société SPC AGENCEMENT qui a estimé les travaux à un montant de 35.010,18 francs alors que le devis réalisé, à sa demande, par la Société MENUISERIE GENERALE SAINT LEGER, se monte à la somme de 12.060 francs ; elle demande donc que la facture correspondant à ces travaux soit produite par Monsieur X.... Elle fait valoir, qu'elle ne peut être tenue de la dépose de carrelage et pose de moquette que dans le hall d'entrée ; qu'elle ne peut-être tenue de payer le montant afférent à la réfection des peintures du 2ème étage que sur présentation des factures et non sur le fondement des devis. Par conséquent,elle prie la Cour de : - recevoir la SNC SOMATEM en son appel et l'en déclarer bien fondée, En conséquence, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de VERSAILLES le 10 octobre 1996, modifié le 16 décembre 1996, - surseoir à statuer dans l'attente de la production par Monsieur X... des factures correspondant aux travaux réalisés, Dans l'intervalle, - ordonner la consignation par Monsieur X... de la somme de 215.010,18 francs entre les mains de Monsieur le Bâtonnier Séquestre de l'Ordre des Avocats de PARIS, - condamner Monsieur X... à payer à la SNC SOMATEM la somme de 15.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code Civil de Procédure Civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés par Maître TREYNET, avoué conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... soutient qu'il résulte des pièces versées aux débats que la SNC SOMATEM est entrée dans les lieux alors qu'ils étaient neufs et qu'elle n'a pas rendu les lieux en parfait état de réparation locative et d'entretien ; que le devis proposé par la SNC SOMATEM, portant sur l'enlèvement des cloisons, est incomplet et que la SNC SOMATEM ne peut exiger la production d'une facture, le devis permettant de connaître le montant de la remise en état. Monsieur X... forme, par ailleurs, appel incident de la décision déférée faisant grief au premier juge de l'avoir débouté de sa demande de réfection des peintures défraîchies alors qu'il résulte, selon elle, des dispositions particulières du bail que le preneur était tenu de conserver les peintures dans leur état d'origine si bien qu'il est parfaitement fondé à solliciter la condamnation de la SNC SOMATEM à lui rembourser la somme de 118.900 francs. Par conséquent, il demande à la Cour de : - débouter la SNC SOMATEM de son appel, l'en dire mal fondée, - confirmer le jugement prononcé par le Tribunal d'Instance de VERSAILLES, le 10 octobre 1996, rectifié le 16 décembre 1996, sauf en ce qu'il a refusé de faire droit aux demandes de Monsieur X... en ce qui concerne la réfection des peintures et l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - l'émonder de ces chefs et statuant à nouveau, - condamner en sus la SNC SOMATEM à verser à Monsieur X... la somme de 118.900 francs correspondant à la réfection des peintures, - la condamner à lui verser la somme de 12.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser la SCP LEFEVRE & TARDY, Avoués à recouvrer directement ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SNC SOMATEM expose, en réponse, que l'immeuble appartenant à Monsieur X... a été vendu le 25 mai 1998 au Conseil Général des YVELINES ; que, si Monsieur X... est dans l'impossibilité de fournir une facture afférente à l'enlèvement des cloisons c'est que, selon elle, Monsieur X... n'a pas fait procéder au décloisonnement, l'acquéreur ayant conservé les lieux en l'état ou ayant fait ôter les cloisons à ses frais, qu'en conséquence, elle est fondée à solliciter la somme de 330.000 francs représentant le prix de la pose des cloisons ; qu'il lui semble que Monsieur X... a vendu son immeuble avec le carrelage de grande qualité qu'elle avait fait poser dans le hall à la place de la moquette, que par conséquent, Monsieur X... ne peut réclamer la moindre somme au titre de prétendus travaux de dépose du carrelage et de pose de moquette et doit au contraire l'indemniser du prix actualisé de la pose du carrelage soit 40.000 francs. Par conséquent, elle demande à la Cour de : - adjuger à la concluante l'entier bénéfice de ses précédentes écritures et l'y déclarer bien fondée, - donner acte à la SNC SOMATEM de l'absence de production par Monsieur X... des factures correspondant aux travaux prétendument réalisés, - constater la vente par Monsieur X... de l'immeuble lui appartenant au profit du Conseil Général des Yvelines sis 9 rue d'Artois à VERSAILLES, - dire, en conséquence, que Monsieur X... ne peut faire valoir aucune créance à l'encontre de la SNC SOMATEM, - condamner Monsieur X... à verser à la SNC SOMATEM la somme de 330.000 francs TTC au titre des cloisons mobiles, - le condamner à lui verser la somme de 40.000 francs TTC au titre du carrelage, - ordonner la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 278.601,73 francs à la SNC SOMATEM. Dans ses dernières conclusions, Monsieur X... répond qu'il a opté, en vertu des clauses du bail, pour la remise en état initial des lieux, et que la SNC SOMATEM ne peut donc prétendre à aucune indemnisation du chef des cloisonnements installés. Il demande que la société locataire remette les lieux en leur état d'origine, avant leur restitution ; que ne l'ayant pas fait, il convient de se placer, selon lui, à la date de reprise des lieux pour apprécier l'obligation financière de la SNC SOMATEM ; que l'indemnisation du bailleur n'est pas conditionnée par la preuve préalable de l'exécution des travaux de remise en état ; qu'enfin, la vente de l'immeuble n'a pas d'incidence sur l'obligation de la SNC SOMATEM. Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, les deux dossiers d'appel n°418/97 et n°1620/97 seront joints. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 février 1999 et l'affaire appelée à l'audience du 4 mars 1999 où elle a été plaidée pour les deux parties. SUR CE,LA COUR, Considérant que Monsieur X... a produit tardivement le 3 mars 1999, une attestation de Monsieur Y..., du 23 février 1999, qui n'est même pas conforme aux exigences de l'article 202 du Nouveau Code de Procédure Civile et qui, surtout, n'est pas nécessaire à la solution du litige et n'est donc pas retenue par la Cour ; qu'il n'y a donc, en l'espèce, aucune cause grave, au sens de l'article 784 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile, survenue après la clôture prononcée le 4 février 1999 ; que Monsieur X... est, par conséquent, débouté de sa demande en révocation de cette ordonnance de clôture ; A/ I) Considérant en ce qui concerne l'enlèvement des cloisons, toujours réclamé par Monsieur X..., qu'il est constant que celui-ci a vendu cet immeuble, le 25 mai 1998 pour un prix de 6.450.000 francs, et que sa demande d'enlèvement est donc maintenant sans objet, puisqu'il n'est plus propriétaire ; Considérant de plus, qu'il n'a jamais prétendu ni démontré que l'existence de ces cloisons dans les lieux vendus aurait été pour lui, la cause directe d'une quelconque dépréciation de son bien et qu'elle aurait entraîné une minoration de son prix de vente ; qu'il ne justifie donc d'aucun préjudice de ce chef, ni donc d'un intérêt à agir, et qu'il est, par conséquent, débouté de ce chef de demande ; II) Considérant, en ce qui concerne le remplacement de la moquette existante existante dans le hall d'entrée par du carrelage, par la SNC SOMATEM, que là aussi, Monsieur X... ne prétend et ne démontre pas ce changement -certes, fait sans son autorisation écrite- lui aurait causé un quelconque préjudice lors de la vente de son immeuble ; que sa demande actuelle tendant à faire ordonner une remise des lieux dans leur état d'origine est donc devenue sans objet, et qu'il n'a d'ailleurs plus d'intérêt à agir à ces fins ; qu'il est donc également débouté de cette demande ; III/ Considérant en ce qui concerne les moquettes et les peintures (et autres dégradations) que le premier juge dont la motivation pertinente sur ce point est entièrement adoptée par la Cour, si besoin est, a retenu que la société locataire avait accepté la clause dérogatoire au droit commun de la page 4 de son contrat de bail, qui prévoyait qu'elle prenait l'engagement d'assurer l'ensemble des réparations qui seraient nécessaires pendant la durée du bail, à l'exception de celles prévues par l'article 606 du Code civil, ainsi que l'engagement d'entretenir les lieux loués de façon constante, et de les rendre en fin de jouissance en parfait état de réparation et d'entretien ; Considérant que cette clause librement souscrite par la locataire qui a ainsi accepté de déroger aux dispositions de l'article 1754 du Code civil, n'a jamais fait l'objet d'une quelconque demande de nullité, notamment pour cause de vice du consentement, et qu'elle doit donc recevoir sa pleine application comme faisant la loi des parties (article 1134 du Code civil) ; Considérant que les constatations précises et complètes faites par l'huissier Maître BARIANI dans son procès- verbal de constat de l'état des lieux de sortie, établi contradictoirement le 11 décembre 1995, ne sont pas discutées ni contestées par la SNC SOMATEM ; que les cinq séries de réparations dues ont été exactement relatées par le premier juge ; Considérant que le tribunal a également, à bon droit, tenu compte des devis fournis par Monsieur X... de qui ne pouvaient être exigées des factures, ce qui aurait supposé que tous ces travaux de remise en état et de réparations avaient déjà été exécutés à la seule initiative du bailleur, alors que celui-ci n'avait pas encore fait constater par une décision judiciaire quelles étaient les réparations nécessaires et qu'il n'avait encore obtenu aucun jugement fixant sa créance de ce chef ; Considérant que la Cour tenant compte, elle aussi, des devis versés aux débats, retient donc que les travaux d'entretien mis à la charge de la locataire en vertu de cette clause de son contrat (page 4) et dus par elle comme correspondant aux réparations nécessaires constatées le 11 décembre 1995, doivent être fixés à un total de 80.000 francs ; que le jugement est donc réformé sur ce point ; que notamment sont dues, au vu de ces constatations de l'huissier, de nouvelles peintures des murs qui, pour la plupart sont déclarées en "état d'usage" ou défraîchies ou affectées de salissures, ainsi qu'un changement de celles de moquettes dont il est dit qu'elles sont défraîchies ou usagées, ou "fortement défraîchies", avec quelques traces de tâches ou des traces d'usure (page 6 (1er étage) du procès-verbal de constat et, page 8, page 9 et page 11 dudit constat) ; Considérant que la SNC SOMATEM est donc condamnée à payer à Monsieur X... ces 80.000 francs de frais de réparations ; B/ Considérant que la SNC SOMATEM qui n'avait rien réclamé au sujet des cloisonnements, malgré le procès- verbal de constat de l'état des lieux de sortie du 11 décembre 1995, a attendu le 4 janvier 1999 -soit à peine un mois avant la clôture prononcée le 4 février 1999- pour former une demande incidente en paiement de 330.000 francs TTC au titre de ces cloisonnements posés par elle ; Considérant que certes, le contrat de bail (page 5) prévoyait qu'il était interdit à la locataire de : " faire aucune modification, aucun changement de distribution, aucune amélioration quelconque, aucune construction, de quelque nature que ce soit, sans le consentement préalable expres et par écrit du bailleur." ; Considérant qu'il est cependant constant que la SNC SOMATEM avait bénéficié d'une autorisation préalable qu'elle avait obtenue par écrit, dans le bail (même page 14 de ce contrat) ; Mais considérant que cette clause finale du bail stipulait en outre : "En cas de départ du preneur, les transformations seront cessibles au successeur après négociation sur le prix, "En cas de non-reprise par le successeur ou par le bailleur, les lieux devront être remis en l'état primitif ;" Considérant que ce terme de "successeur" signifie nécessairement qu'il s'agit d'un nouveau locataire et non pas, à l'évidence, d'un nouveau propriétaire des lieux ; que cette clause ne peut donc s'appliquer, en l'espèce, puisqu'il y a eu, non pas une nouvelle location, mais vente de cet immeuble, le 25 mai 1998, et qu'ainsi la locataire SNC SOMATEM n'a pas eu de "successeur" ; que, par conséquent, doit s'appliquer la clause générale de l'article 5 de ce bail qui prévoyait que tous les aménagements, embellissements et améliorations faits par le preneur, profiteraient au bailleur, sans indemnité à la fin du bail ; Considérant que la SNC SOMATEM est donc déboutée de sa demande en paiement de 330.000 francs TTC du chef de ces cloisons ; C) Considérant que, compte tenu de l'équité, il n'y a pas lieu d'accorder des sommes en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que les deux parties sont donc déboutées de leurs demandes de ce chef ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU la jonction des deux dossiers d'appel n° 97/418 et n° 97/1620 ; VU l'article 784 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile ; . DEBOUTE Monsieur X... de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture ; A/ DEBOUTE Monsieur X... de sa demande relative à l'enlèvement des cloisons ; . LE DEBOUTE de sa demande relative à l'enlèvement de la moquette dans le hall d'entrée ; REFORMANT ET STATUANT A NOUVEAU : . CONDAMNE la SNC SOMATEM à payer à Monsieur X... 80.000 francs (QUATRE VINGT MILLE FRANCS) de réparations ; B/ . DEBOUTE la SNC SOMATEM de sa demande incidente en paiement de 330.000 francs (TROIS CENT TRENTE MILLE FRANCS) TTC au titre de ses cloisons ; C/ . DEBOUTE les parties de leurs demandes en paiement fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; FAIT masse de tous les dépens de première instance et d'appel qui seront supportés pour moitié par les parties, et qui seront recouvrés directement contre elles, dans cette proportion, par la SCP d'avoués LEFEVRE & TARDY et par Maître TREYNET, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX