Cour d'appel de Versailles, du 23 septembre 2004, 2003-00851

Sommaire: BAIL (règles générales) Si les dispositions des articles 1719 -3° et 1725 du Code civil font obligation au bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail, elles ne s'opposent pas à ce que le bailleur stipule une exclusion de garantie pour les troubles de droit ou de fait commis par les personnes n'ayant pas la qualité de tiers.En l'état d'une clause du bail énonçant que le bailleur " ne sera donc jamais responsable .. des éventuelles nuisances de quelque nature que ce soit, que ce dernier (le preneur) pourrait causer aux tiers et vice versa " spécialement en raison de " tous travaux exécutés ..quelque gêne qui puisse en résulter " l'exonération conventionnelle de responsabilité stipulée au profit du bailleur vise nécessairement les tiers au contrat. Le locataire lié par son engagement en application de l'article 1134 du Code civil, ne peut donc utilement prétendre qu'un colocataire serait un tiers au contrat et il ne peut davantage soutenir que la clause litigieuse, en interdisant tout recours à l'encontre du bailleur, aurait pour effet de vider de son sens les dispositions de l'article 1719 du Code civil, dès lors que l'objet de cette clause est de prémunir le bailleur contre une diminution de loyer en cas d'éviction partielle du locataire

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section2 D.C/F.S ARRET Nä Code nac : 64A contradictoire DU 23 SEPTEMBRE 2004 R.G. Nä 03/00851 AFFAIRE : Nathalie X... Christine Y... Koffi Z... C/ Paul A... SA BNP PARIBAS Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Novembre 2002 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE Nä Chambre : 7 Nä Section : A Nä RG : 9203/01 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : représenté par la SCP FIEVET-LAFON représenté par la SCP JUPIN & ALGRIN, représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN E.D. REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Madame Nathalie X... demeurant 15 bis rue Saint - Médéric 78000 VERSAILLES. Madame Christine Y... demeurant 95 bd de la Reine 78000 VERSAILLES. Monsieur Koffi Z... ... par la SCP FIEVET-LAFON - avoués, Nä du dossier 230149 assistés de Me Christian MOUR, avocat au barreau de VERSAILLES ( C136) INTIMES Monsieur Paul A... ... par la SCP JUPIN & ALGRIN - avoués, Nä du dossier 19106 assisté de Me Jean-Pierre BUSSY, avocat au barreau de VERSAILLES (C56) S.A. BNP PARIBAS ayant pour siège social 16 boulevard des Italiens 75009 PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN - avoués, Nä du dossier 03.277 assistée de Me Jean-Baptiste COURTEAULT, avocat au barreau de PARIS (B575) Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Juin 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis COUPIN, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Madame Françoise LAPORTE, Président, Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller, Monsieur Denis COUPIN, conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Marie-Thérèse GENISSEL, 5FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES Monsieur Paul A... est propriétaire d'un immeuble sis 36 rue des Etats -Généraux à Versailles. Par acte notarié en date du 27 septembre 1968, il a donné à bail le sous-sol et le rez-de-chaussée à la banque, aujourd'hui BNP PARIBAS, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1968, précisant que les locaux étaient délivrés brut de gros-ouvre et autorisant sa locataire à procéder, en cours de bail, à l'exécution de tous travaux. Le 18 décembre 1995, il a donné en location, par acte sous seing privé, à mesdames Claire B..., Nathalie X..., Christine Y..., messieurs Marc C... et Koffi Z..., agissant solidairement, qui exercent la profession d'avocat, une superficie de 165 m à usage de bureaux, située au deuxième étage de cet immeuble. A l'automne 2000, la banque BNP PARIBAS a engagé des travaux dans son agence, générant des nuisances sonores qui ont amené les locataires du deuxième étage, à l'exception de madame B..., à engager à l'encontre du bailleur, devant le tribunal de grande instance de Versailles, une procédure en restitution de loyers et de charges et en paiement de dommages et intérêts. A la requête de monsieur A..., par ordonnance du 9 juillet 2001, le juge de la mise en état a ordonné le dessaisissement de cette juridiction au profit du tribunal de grande instance de Nanterre. Messieurs C... et Z... et mesdames X... et Y... réclamaient les sommes de 11.580,86 euros au titre du remboursement des loyers de septembre à décembre 2000 outre une provision sur charges de 1.161,96 euros, 3.811,23 euros de dommages et intérêts et 1.524,49 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Monsieur A... a appelé à la cause la société BNP PARIBAS sollicitant sa garantie pour toute éventuelle condamnation. Le 16 octobre 2002, monsieur Marc C... s'est désisté de ses demandes. Par jugement rendu le 22 novembre 2002, cette juridiction a donné acte à ce dernier de son désistement d'instance et, constatant que, lors de la signature du bail, les locataires avaient renoncé à tout recours contre le bailleur pour les nuisances, a débouté mesdames X..., Y... et monsieur Z... de l'intégralité de leurs demandes et les a condamnés à payer 800 euros à monsieur A... et à la banque BNP PARIBAS en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Mesdames Nathalie X..., Christine Y... et monsieur Koffi Z..., qui ont interjeté appel de cette décision, rappellent l'obligation de garantie mise à la charge du bailleur par les dispositions de l'article 1719-3 du code civil. Ils considèrent que la banque BNP PARIBAS, auteur des troubles, également liée à monsieur A... par un contrat de bail revêt la qualité de colocataire. Ils en déduisent que le bailleur ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1725 du code civil comme de la clause contractuelle limitative de responsabilité. Ils ajoutent qu'à supposer, comme l'ont retenu les premiers juges, que la banque BNP PARIBAS constitue un tiers, ils soutiennent cependant que la clause exonératoire de garantie stipulée ne peut s'appliquer à l'obligation essentielle du contrat, telle l'obligation de jouissance paisible due au locataire. Ils affirment qu'en accordant à la banque une autorisation générale d'exécuter librement des travaux, monsieur A... ne pouvait corrélativement exclure sa garantie légale, n'ignorant pas que la nature des travaux engendrerait des désordres phoniques insupportables. Ils relèvent que monsieur A... n'a pas justifié d'une intervention auprès de la banque pour faire réduire les troubles et qualifient de fautive une telle attitude. Ils demandent en conséquence à la cour d'infirmer le jugement, de condamner monsieur A... à leur payer une somme globale de 9.382,83 euros pour les pro-rata de loyers et de charges, 11.433,69 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Subsidiairement, estimant cette prétention recevable en cause d'appel, ils sollicitent la condamnation de la société BNP PARIBAS, sur le fondement de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, à leur payer la somme de 20.816,52 euros de dommages et intérêts outre 2.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Monsieur Paul A... réplique qu'il est loisible aux parties d'insérer dans un contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines obligations qui seraient à sa charge en vertu de l'article 1719 du code civil. Il rappelle que le contrat lui réserve la faculté de louer a des entités diverses éventuellement génératrices de nuisances. Il qualifie d'inutiles, eu égard aux mentions contenues dans le bail, les distinctions entre tiers et colocataires. Admettant la réalité des nuisances sonores, il considère que la gêne n'est pas établie comme ayant été suffisante à empêcher toute activité dans les locaux. Il conclut à la confirmation du jugement et réclame à mesdames X..., Y..., et monsieur Z... 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La société BNP PARIBAS, invoquant les dispositions des articles 4 et 564 du nouveau code de procédure civile, oppose aux demandes des appelants une irrecevabilité en raison de leur caractère de nouveauté, en faisant observer que ceux-ci n'avaient à aucun moment en première instance, formé la moindre demande à son encontre. Elle ajoute qu'à défaut d'identification précise des bénéficiaires des condamnations sollicitées, l'action diligentée doit être déclarée irrecevable, les appelants ne pouvant revendiquer une solidarité active. Subsidiairement, elle fait valoir que si, comme le prétendent mesdames X..., Y... et monsieur Z..., elle-même ne doit pas être considérée comme un tiers, leur action à son encontre doit être déclarée irrecevable pour défaut de qualité de la partie défenderesse. Elle ajoute que les appelants ne justifient pas d'un trouble anormal de voisinage susceptible d'engager sa responsabilité, les travaux d'aménagement réalisés ayant été ponctuels et d'une durée limitée. Elle demande à la cour de déclarer les demandes irrecevables, subsidiairement d'en débouter mesdames X..., Y... et monsieur Z..., de confirmer le jugement et de condamner in solidum mesdames X..., Y... et monsieur Z... à lui payer 2.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 13 mai 2004 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 1er juin 2004. MOTIFS DE LA DECISION SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DIRIGEES CONTRE MONSIEUR A... Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article 1719 - 3ä du code civil le bailleur a pour obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail ; Considérant que sont licites les clauses contractuelles stipulant que le bailleur ne sera pas tenu de garantir les troubles de droit ou de fait commis par les personnes qui n'ont pas la qualité de tiers, au sens des dispositions de l'article 1725 ; Considérant que ce texte exonère en effet le bailleur de toute obligation de garantir le preneur contre les voies de fait émanant de tiers ; que dans le but de favoriser la défense des intérêts des locataires, il est donné au sens du mot tiers une interprétation restrictive ; que, pour l'application de ce texte, ne sont considérées comme des tiers ni les personnes dont le bailleur répond personnellement comme ses préposés ou son mandataire, ni celles avec lesquelles il est lié par une convention identique, c'est-à-dire les autres locataires du même immeuble ; Considérant que le bail signé le 18 décembre 1995 entre monsieur A... et les cinq avocats agissant solidairement, stipule que "le bailleur a toute latitude pour louer à qui bon lui semble dans la zone ou le bâtiment en question. Il ne sera donc jamais responsable de la concurrence que quiconque pourrait faire au preneur, ni des éventuelles nuisances, de quelque nature que ce soit, que ce dernier pourrait causer aux tiers et vice-versa" ; Considérant que le bail prévoit aussi que "Le preneur souffrira toutes les réparations, reconstructions, améliorations, surélévations et travaux quelconques, que le bailleur fera exécuter dans les lieux loués, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quels qu'en soient l'importance et la durée, alors même que celle-ci excèderait quarante jours. Il devra de même supporter tous travaux qui seraient exécutés sur la voie publique ou par les voisins, quelque gêne qui puisse en résulter sauf son recours contre qui il y aurait lieu" ; Considérant que la distinction restrictive du tiers et du colocataire n'est pas, comme le fait valoir à bon droit monsieur A..., utile à la compréhension du sens des clauses ci-dessus que les parties ont librement arrêtées et qui font, en application de l'article 1134 du code civil, leur loi ; Considérant que, dans le premier paragraphe, l'utilisation de la conjonction "donc" détermine clairement une liaison entre les autres locations éventuellement consenties par le bailleur sur d'autres locaux et les éventuelles nuisances causées par des tiers ; que ce mot, dans ce contexte, ne peut viser que les tiers au contrat, au nombre desquels comptent nécessairement les colocataires ; Considérant que cette exonération conventionnelle de responsabilité du bailleur sur les nuisances sonores résultant de travaux se trouve explicitement confirmée par l'engagement des locataires de "supporter tous travaux qui seraient exécutés sur la voie publique ou par les voisins", notion suffisamment large pour écarter la pertinence, à l'égard de la volonté commune des parties, d'une distinction sémantique jurisprudentielle strictement liée aux conditions d'application de l'article 1725 du code civil que n'invoque pas, en l'espèce, le bailleur ; Considérant que mesdames X..., Y... et monsieur Z... font subsidiairement valoir que la clause exonératoire de garantie contractuellement stipulée ne peutConsidérant que mesdames X..., Y... et monsieur Z... font subsidiairement valoir que la clause exonératoire de garantie contractuellement stipulée ne peut s'appliquer dès lors que l'obligation de jouissance paisible constitue une obligation essentielle du contrat et qu'en l'espèce, en autorisant la banque BNP PARIBAS à faire tous travaux, monsieur A... leur interdisait d'exercer tout recours à son encontre, vidant de son sens les dispositions de l'article 1719 du code civil ; Mais considérant que cette clause a pour objectif de prémunir le bailleur, en cas d'éviction partielle, contre une diminution de loyer ; Considérant que mesdames X..., Y... et monsieur Z..., qui n'allèguent ni une éviction totale ni une faute lourde du bailleur, expliquent que les travaux de rénovation de l'agence de la banque n'ont duré que deux mois ; Considérant que si les constats dressés par maître ABRAMI, huissier de justice le 23 octobre et les 1er 11, 13 et 22 décembre, établissent la réalité des nuisances sonores, ils ne démontrent pas que les travaux entrepris par la banque BNP PARIBAS auraient revêtu une ampleur telle qu'ils rendaient impossible l'exercice, au deuxième étage de l'immeuble, de la profession d'avocat ; Considérant que si le constat du 23 octobre fait état de "bruits étourdissant de marteau piqueur", ceux dressés en décembre n'évoquent que "des bruits sourds de marteau piqueur ou de perceuse" ; que la circonstance que l'huissier n'ait pu exactement identifier la source, marteau piqueur ou perceuse, de tels bruits, minimise l'ampleur prétendue des travaux et de l'incidence des nuisances en découlant ; Qu'il suit de là que, par motifs propres et adoptés, doit être confirmé le jugement qui a débouté mesdames X..., Y... et monsieur Z... de toutes leurs demandes et les a condamnés à payer à monsieur A... et à la banque BNP PARIBAS une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; SUR LES DEMANDES FORMEES PAR MESDAMES X..., Y... ET MONSIEUR Z... A L'ENCONTRE DE LA SOCIETE BNP PARIBAS Considérant que la banque BNP PARIBAS a été appelée à la cause, en première instance par monsieur A... qui demandait sa garantie pour toutes condamnations éventuellement prononcées contre lui ; Considérant que, devant les premiers juges, mesdames X..., Y... et monsieur Z... n'ont formé à l'encontre de la banque aucune demande ; que cette dernière a sollicité et obtenu la condamnation des demandeurs à lui payer une indemnité pour ses frais irrépétibles ; Considérant qu'en cause d'appel, mesdames X..., Y... et monsieur Z... forment pour la première fois à l'encontre de la BNP PARIBAS une demande indemnitaire sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil ; Considérant que l'article 564 du nouveau code de procédure civile interdit de soumettre en cause d'appel des prétentions nouvelles si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter celles adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; Considérant que la société BNP PARIBAS n'a formulé aucune demande, autre que celles sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, à l'encontre de mesdames X... et Y... et monsieur Z... qui n'invoquent aucunement la survenance ou la révélation d'un fait depuis que le jugement a été rendu ; Considérant que l'évolution du litige dont ils se prévalent ne constitue pas en l'espèce un motif pertinent pour faire obstacle à l'interdiction édictée par l'article 564 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que mesdames X..., Y... et monsieur Z... se réfèrent aussi à l'article 566 du nouveau code de procédure civile qui rend admissibles les demandes qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles initiales ; Considérant toutefois qu'ils font une lecture inexacte de ce texte qui vise l'ajout de demandes ce qui suppose que des prétentions aient été antérieurement formulées ; qu'en l'espèce mesdames X..., Y... et monsieur Z... n'ont articulé à l'encontre de la banque BNP PARIBAS aucune prétention en première instance et ne peuvent prétendre dès lors y ajouter ; Considérant de plus qu'une action en responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil contre un voisin colocataire ne constitue pas l'accessoire, le complément ou la conséquence de l'action en responsabilité contractuelle du bailleur ; Qu'il s'ensuit que les demandes articulées par mesdames X..., Y... et monsieur Z... pour la première fois en cause d'appel à l'encontre de la société BNP PARIBAS doivent être déclarées irrecevables comme nouvelles au sens de l'article 564 du nouveau code de procédure civile ; SUR LES AUTRES DEMANDES Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à monsieur A... et à la BNP PARIBAS la charge des frais qu'ils ont, l'un et l'autre, été contraints d'engager en cause d'appel ; que mesdames X..., Y... et monsieur Z... seront condamnés in solidum à payer à chacun une indemnité complémentaire de 1.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que l'équité ne commande pas d'allouer des sommes sur le fondement du même texte à mesdames X..., Y... et à monsieur Z... qui, succombant, doivent supporter la charge des dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME par motifs propres et adoptés le jugement entrepris, Y ajoutant, DECLARE mesdames Nathalie X..., Christine Y... et monsieur Koffi Z... irrecevables en leurs demandes indemnitaires nouvellement formées en cause d'appel à l'encontre de la société BNP PARIBAS, CONDAMNE in solidum mesdames Nathalie X..., Christine Y... et monsieur Koffi Z... à payer à chacun de monsieur Paul A... et de la société BNP PARIBAS la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, LES CONDAMNE, sous la même solidarité, aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par les SCP JUPIN-ALGRIN et DEBRAY-CHEMIN, sociétés titulaires d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Françoise LAPORTE, Président, et signé par Madame Françoise LAPORTE, Président et par Mme Marie-Thérèse GENISSEL, greffier présent lors du prononcé LE GREFFIER, LE PRESIDENT,