Cour d'appel de Versailles, du 26 mai 2000, 1998-5011

Sommaire: BAIL (règles générales) L'indication d'un montant erroné dans un commandement de payer n'a pas pour effet de le rendre nul, mais seulement de faire qu'il ne vaut que pour les sommes effectivement dues, alors que, de surcroît, l'exigibilité des loyers ou des indemnités d'occupation, n'est pas subordonnée à la délivrance d'un commandement de payer. Il suit de là que la délivrance d'un commandement de payer portant sur trois mois de loyers est régulier, nonobstant le fait qu'au jour de sa délivrance le règlement du premier des trois loyers réclamés avait eu lieu

FAITS ET PROCEDURE, Par contrat en date du 6 mai 1992, Monsieur X... Y... a donné en location un appartement sis à LIMAY -Résidence de la Source- 1 Allée des Bleuets sis à LIMAY, à Monsieur et Madame Z.... Par suite du défaut de paiement des loyers, Monsieur Y... a fait notifier à ses locataires, le 18 juin 1997, un commandement de payer les loyers, rappelant la clause résolutoire du contrat. Ces derniers n'ayant pas exécuté le commandement, Monsieur Y... les a assignés, par exploit en date du 29 janvier 1998, devant le tribunal d'instance de MANTES LA JOLIE, aux fins de voir déclarer acquise à son profit la clause résolutoire, de voir ordonner l'expulsion des locataires, et de les voir condamner à lui payer la somme de 13.200 francs au titre de l'arriéré de loyers, outre celle de 3.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il a, par ailleurs, sollicité la fixation d'une indemnité d'occupation égale au loyer courant d'un montant de 4.000 francs et le prononcé de l'exécution provisoire. Subsidiairement, il a demandé à ce que le congé pour vendre qu'il a délivré le 16 juin 1997, soit validé. Monsieur et Madame Z... n'ont pas contesté devoir un arriéré de loyers et ont offert de verser 500 francs par mois, précisant avoir décidé de quitter le logement loué. Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 20 mars 1998, le tribunal d'instance de MANTES LA JOLIE a rendu la décision suivante : - condamne Madame Z... et Monsieur Z... A... à payer à Monsieur Y... X... la somme de 9.900 francs, montant des loyers impayés au 1er février 1998, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 1998, - les autorise à se libérer de leur date en 19 versements mensuels de 500 francs, la 20ème échéance soldant la dette, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et les autres versements avant le 15 de chaque mois, - déclare acquis au profit de Monsieur Y... le bénéfice de la clause résolutoire prévue au contrat de location du 6 mai 1992, - dit que Monsieur et Madame Z... A... ainsi que tous occupants de leur chef devront quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision ; qu'à défaut ils pourront être expulsés avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, - les condamner à payer à Monsieur Y... X... à titre d'indemnité d'occupation une somme égale au montant du loyer courant jusqu'à libération effective des lieux, - dit qu'il n'y a pas lieu à exécution provisoire, - déboute Monsieur Y... X... de ses autres demandes, - condamne Madame Z... et Monsieur Z... A... aux dépens qui comprendront le coût du commandement. Le 29 mai 1998, Monsieur et Madame Z... ont interjeté appel de ce jugement. Par conclusions signifiées la veille de la clôture, ils font valoir que, suite à l'ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 17 décembre 1998, ils ont fait connaître leur nouvelle adresse par conclusions d'état civil signifiées le 6 octobre 1998, et par production d'une quittance de loyer éditée le 26 novembre 1998. Ils demandent à la Cour de : - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par Monsieur et Madame Z..., Y faisant droit, - infirmer la décision entreprise, Vu l'article 1315 du code civil : - constater qu'aux dates du commandement de payer et de l'assignation introductive d'instance, Monsieur et Madame Z... étaient à jour de leurs loyers, Monsieur Y... leur ayant d'ailleurs délivré des quittances à ce titre, - dire et juger, en conséquence, nul et de nul effet le commandement de payer du 18 juin 1997 et infondée la demande en paiement formulée le 29 janvier 1998 par Monsieur B... aux termes de son acte introductif d'instance, - condamner Monsieur Y... à rembourser Monsieur et Madame Z... la somme de 13.270,19 francs représentant les causes du jugement entrepris intégralement réglées suite à la saisie des rémunérations de Monsieur Z..., outre celle de 2.500 francs au titre du dépôt de garantie, avec intérêts légaux, Vu l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déclarer irrecevable car nouvelle la demande en paiement de la somme de 13.200 francs des loyers des mois d'avril 1996, août 1996 et janvier 1997, n'ayant pas fait l'objet au surplus de commandement préalable, - débouter Monsieur Y... de sa demande en paiement de la somme de 13.200 francs correspondant aux loyers des mois de février à juillet 1998, lesdits loyers ayant été réglés par les époux Z... qui en ont reçu les quittances, ainsi que de celle de 9.900 francs représentant les trois mois de préavis, - constater que Monsieur Y... a commis un abus du droit d'ester en justice, - le condamner à payer à Monsieur et Madame Z... les sommes de : 6.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,; - décharger Monsieur et Madame Z... de toutes les condamnations prononcées à leur encontre en principal intérêts et frais, - condamner Monsieur Y... aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués à VERSAILLES, conformément aux dispositions du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur Y..., intimé, soulève l'irrecevabilité des conclusions prises par les époux Z... au soutien de leur appel, en application de l'article 961 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile. Subsidiairement, il fait valoir que les relevés de compter et talons de chéquiers produits par les époux Z... n'établissent pas le règlement des loyers ;que les loyers d'avril et d'aôut 1996, et de janvier 1997 sont dus en vertu d'un premier jugement aujourd'hui définitif du tribunal d'instance de MANTES LA JOLIE du 27 février 1998 ; que suite à un règlement intervenu le 11 juin 1997, deux mois de loyers restaient dus, de sorte que le commandement de payer en date du 18 juin 1997 ; qui ne l'avait pas pris en considération, était néanmoins régulier et que la clause résolutoire était acquise, les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans les deux mois de la délivrance de l'acte ; que les loyers d'août 1997 à février 1998 sont restés impayés et que les époux Z... sont tenus au paiement des trois mois de préavis prévus au bail, de juillet à octobre 1998 ainsi que des loyers de février à juillet 1998. Il demande donc à la Cour de : Vu les dispositions de l'article 961 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile : - déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 29 septembre 1998 par les époux Z..., Subsidiairement, - confirmer partiellement le jugement rendu le 20 mars 1998 par le tribunal d'instance de MANTES LA JOLIE, - recevoir Monsieur Y... en son appel incident, - l'y déclarer bien fondé, - condamner solidairement les époux Z... à payer à Monsieur Y... la somme de 36.300 francs au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à la date de libération des lieux, soit fin juillet 1998, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner solidairement les époux Z... au paiement de la somme de 10.000 francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, pour ceux la concernant, par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, société titulaire d'un office d'avoués conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 30 mars 2000 et l'affaire appelée à l'audience du 27 avril 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'il est constant que les époux Z... ont libéré les lieux courant juillet 1998 ; Considérant que par conclusions signifiées le 6 octobre 1998, les appelants ont indiqué leur nouvelle adresse, 1 allée des Coutures à 78520 LIMAY et qu'ils communiquent des quittances de loyers libellées à cette adresse pour les mois d'août, septembre, octobre et novembre 1998, ainsi que la convocation envoyée à Monsieur Z..., également à cette adresse, par le tribunal d'instance de MANTES LA JOLIE le 8 janvier 1999 dans le cadre de la requête en saisie des rémunérations diligentée par Monsieur Y... ; que les appelants justifient ainsi de leur domicile actuel et réel; que par conséquent, les dernières conclusions signifiées par Monsieur et Madame Z... le 29 mars 2000 sont recevables ; Considérant qu'il est de droit constant que l'indication d'un montant erroné dans le commandement de payer ne le rend pas nul, mais qu'il ne vaut alors que pour le montant des loyers effectivement dû; que par conséquent, malgré le règlement du loyer d'avril 1997 par les locataires à la date du 11 juin 1997, établi par les appelants et reconnu par l'intimé, le commandement de payer délivré le 18 juin 1997 n'en demeurait pas moins valable pour les loyers restés impayés de mai et juin 1997 ; Considérant qu'il ressort des propres écritures des appelants et des justificatifs de règlement produits par eux, que le loyer de juin 1997 n'a été réglé que le 28 août 1997, soit plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire s'est trouvée acquise à la date du 18 août 1997 ; qu'en effet, le règlement des causes du commandement de payer antérieurement à l'assignation devant le tribunal est resté sans effet sur le jeu de la clause résolutoire contractuelle ; que par conséquent, la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de cette clause et ordonné l'expulsion à défaut de libération des lieux ; Considérant que les appelants méconnaissent totalement dans leur écritures le jugement définitif rendu le 27 février 1998 par le tribunal d'instance de MANTES LA JOLIE, antérieurement au jugement déféré, les condamnant à payer les loyers d'avril et août 1996 et janvier 1997 ; Considérant que le commandement de payer les loyers ou indemnités d'occupation n'est pas une formalité nécessaire à leur exigibilité ; que par ailleurs, la demande incidente de Monsieur Y... en paiement des loyers et indemnités d'occupation impayés à compter de février 1998 constitue le complément de la demande d'origine et est donc recevable en vertu des dispositions de l'article 566 du nouveau code de procédure civile ; Considérant qu'il résulte du tableau d'encaissement des loyers, établi par Monsieur Y... et non contesté par les époux Z..., que les loyers et indemnités d'occupation, y compris les causes du jugement déféré, ont été réglés jusqu'en avril 1998 inclus ; que les appelants ayant quitté les lieux définitivement en juillet 1998 (à une date non définie), restent redevables de trois mois d'indemnité d'occupation, soit 9.900 francs ; que la cour les condamne in solidum, s'agissant d'une dette indemnitaire, à payer cette somme à Monsieur Y... ; Considérant que le bail étant résilié depuis le 18 août 1997, Monsieur Y... n'est pas fondé à s'en prévaloir pour réclamer le paiement du loyer et des charges pendant le préavis de trois mois prévu contractuellement ; que par ailleurs, l'expulsion des époux Z..., désormais occupants sans droit ni titre, ayant été ordonnée par le jugement déféré, un commandement de quitter les lieux dans le délai de deux mois leur a été délivré le 12 juin 1998 ; que dans ces conditions, Monsieur et Madame Z..., qui ont obtempéré à ce commandement, ne sont pas redevables d'une indemnité d'occupation pour la période d'août à octobre 1998 ; Considérant que certes, il ressort de l'état des lieux, établi par la SCP MALRAISON GRAMAIN huissiers de justice, dans le cadre d'un procès-verbal d'expulsion, un certain nombre de dégradations ; que néanmoins, faute de production d'état des lieux d'entrée, aucune comparaison ne peut être faite ; que surtout, Monsieur Y... ne justifie pas du montant des réparations qu'il aurait fait effectuer, sa demande n'étant d'ailleurs pas chiffrée ; Considérant que cependant, les appelants déclarent dans leurs écritures que le dépôt de garantie était de 2.500 francs, ce qui ne correspond pas à la somme indiquée dans le contrat de location, 3.300 francs ; que Monsieur Y... verse aux débats l'original d'un chèque de 2.500 francs (somme indiquée en chiffres), libellé mais non daté par Monsieur Z..., qui porte une somme en lettres différente, de 250 francs ; que ce chèque n'a pas été encaissé; que les appelants ne démontrent pas avoir réglé le dépôt de garantie, ramené à 2.500 francs, par un autre moyen; que par conséquent, la cour les déboute de leur demande de restitution de la somme de 2.500 francs ; Considérant qu'enfin, les appelants ne justifient pas avoir réglé la somme de 13.270,19 francs, représentant les causes du jugement entrepris, à la suite de la saisie des rémunérations de Monsieur Z... ; qu'ils seront donc déboutés de leur demande de restitution à ce titre; que le compte entre les parties sera établi à la suite de cet arrêt, par le juge d'instance, compétent pour la saisie des rémunérations et exerçant à cet égard les pouvoirs du juge de l'exécution ; Considérant que la demande en paiement des loyers, indemnités d'occupation et charges, dus postérieurement au jugement déféré, de même que celle de capitalisation des intérêts dus pour une année entière, ont été formées par conclusions signifiées le 3 novembre 1999, de sorte que les intérêts au taux légal ont couru à compter de cette date et qu'il y a lieu d'ordonner la capitalisation de ces intérêts en vertu de l'article 1154 du code civil, à compter de cette même date ; Considérant que Monsieur et Madame Z... ne rapportent nullement la preuve du caractère abusif de la procédure engagée par Monsieur Y... ; que la cour les déboute de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Monsieur Y... la somme de 4.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : DONNE acte à Monsieur et Madame Z... de ce qu'ils déclarent et justifient être domiciliés 1, allée des Coutures (78520) LIMAY ; DECLARE recevables les dernières conclusions signifiées par Monsieur et Madame Z... le 29 mars 2000 ; CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; ET Y AJOUTANT ET REFORMANT : CONSTATE que Monsieur et Madame Z... ont réglé la somme de 9.900 francs (NEUF MILLE NEUF CENTS FRANCS) qu'ils ont été condamnés à verser au titre des loyers impayés par le jugement déféré ; CONDAMNE Monsieur et Madame Z... in solidum à payer à Monsieur Y... la somme de 9.900 francs (NEUF MILLE NEUF CENTS FRANCS) au titre de l'indemnité d'occupation pour les mois de mai, juin et juillet 1998 ; Vu l'article 1154 du code civil : ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur cette somme à compter du 3 novembre 1999, dès lors qu'ils seront dus pour une année entière ; DEBOUTE les parties respectivement de toutes leurs autres demandes ; CONDAMNE Monsieur et Madame Z... in solidum à payer à Monsieur Y... la somme de 4.000 francs (QUATRE MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; LES CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET :ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX