Cour d'appel d'Orléans, Chambre commerciale, 26 février 2009, 08/02162
Formation: CHAMBRE_COMMERCIALE

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Garantie financière - Mise en oeuvre - Conditions - / JDF Les seules conditions prévues pour la mise en oeuvre de la garantie financière des agents immobiliers sont que le versement litigieux ait eu lieu à l'occasion d'une des opérations visées par la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, que la créance correspondante du client soit certaine, liquide et exigible et que la défaillance de la personne garantie soit établie, sans qu'il soit nécessaire de justifier du mandat préalable qui lui a été donné

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS la SCP LAVAL-LUEGER Me Jean-Michel DAUDÉ 26/02/2009 ARRÊT du : 26 FEVRIER 2009 No : No RG : 08/02162 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS en date du 20 Juin 2007 PARTIES EN CAUSE APPELANTES : Mademoiselle Laurence X..., demeurant ... représentée par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCPA CHAPELIN VISCARDI-VERGNAUD, du barreau de MONTARGIS Madame Nicole Y..., demeurant ... représentée par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCPA CHAPELIN VISCARDI-VERGNAUD du barreau de MONTARGIS D'UNE PART INTIMÉS : Société CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIERES ET FONCIERES (SOCAF) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, ... représentée par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, du barreau de PARIS Maître Jean Paul Z... pris en sa qualité de mandataire liquidateur de Mr Jean Claude A..., rue Cour Jean Dupont - 45200 MONTARGIS représenté par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCPA CHAPELIN VISCARDI-VERGNAUD, du barreau de MONTARGIS Madame Edith B..., demeurant ... N'ayant pas constitué avoué. D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 07 Juillet 2008 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats et du délibéré : Monsieur Jean-Pierre REMERY, Président de Chambre, Monsieur Alain GARNIER, Conseiller, Monsieur Thierry MONGE, Conseiller. Greffier : Madame Nadia FERNANDEZ, lors des débats, DÉBATS : A l'audience publique du 22 janvier 2009, à laquelle, sur rapport de Monsieur RÉMERY, Magistrat de la Mise en Etat, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries. ARRÊT : PRONONCE publiquement le 26 Février 2009 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. EXPOSÉ DU LITIGE La Cour statue sur l'appel, interjeté par Mmes X... et Y..., suivant déclaration du 12 juillet 2007 (enrôlée sous le no d'instance 07/01809, devenu, après retrait du rôle et rétablissement de l'affaire, le no 08/02162), d'un jugement rendu le 20 juin 2007 par le tribunal de grande instance de Montargis. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions des parties signifiées et déposées les : *5 février 2008 (par Me Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire de M. A...), *12 février 2008 (par Mmes X... et Y...), *5 novembre 2008 (par la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières, ci-après : SOCAF). Mme B..., également intimée, a été assignée le 5 décembre 2007, mais sans remise de l'acte à sa personne. L'arrêt sera rendu par défaut en ce qui la concerne. Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé ici que, recherchant à acquérir une maison d'habitation, Mme X..., répondant à une annonce publiée dans la presse, a pris contact avec l'agence immobilière "Cabinet des peupliers" de M. A... et a signé le 12 mai 2001 une promesse synallagmatique de vente portant sur un pavillon appartenant à Mme B... ou Blain situé, d'après l'acte, .... Un dépôt de garantie de 100.000 FF (15.244,90 ), provenant d'un chèque no 89 tiré sur la Société générale par Mme Y..., mère de Mme X..., a été fait entre les mains de l'agent immobilier. Le chèque a été encaissé le 16 mai 2001, d'après l'extrait de compte de Mme Y.... La vente n'a pas été réitérée par acte authentique et Mme X... a demandé à M. A..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçu le 25 juillet 2001, de lui rembourser la somme versée. M. A... est décédé le 1er mars 2002 et sa liquidation judiciaire a été ouverte par jugement du tribunal de commerce de Montargis du 12 avril 2002. C'est dans ces conditions que, par acte du 17 avril 2002, Mme X..., Mme Y... intervenant volontairement après, a fait assigner en paiement M A... (?) et la SOCAF, Mmes X... et Y... assignant ensuite la société AXA France IARD, assureur de la responsabilité professionnelle de M. A... puis Me Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire de celui-ci. Par une ordonnance du 13 décembre 2002, le juge-commissaire de cette procédure collective, après avoir relevé Mme X... de la forclusion encourue, l'a admise au passif à concurrence de la somme de 15.244,90 . Par le jugement déféré à la Cour, le tribunal, après avoir retenu que Mmes X... et Y... avaient qualité et intérêt à agir, a jugé que leur demande dirigée contre la SOCAF et AXA n'était pas fondée, en l'absence de preuve d'un mandat de vente donné par le vendeur à M. A... ou d'un mandat de recherche donné par Mme X..., l'examen de ses registres, en possession du notaire chargé de sa succession, n'ayant permis de retrouver que la trace d'une maison appartenant à Mme C... et située au 47, et non ..., cette maison ayant d'ailleurs fait l'objet d'une vente par acte authentique, sans que soit rapportée la preuve d'un mandat antérieur à la promesse du 12 mai 2001 ici en cause. Le jugement a également rejeté la demande en paiement de la somme de 15.244,90  formée à l'encontre de Me Z..., en raison de l'admission de la créance par l'ordonnance du juge-commissaire du 13 décembre 2002. Mmes X... et Y... ont relevé appel et demandent la condamnation de la SOCAF à leur verser le montant du dépôt, ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive. Me Z..., qui relève qu'aucune demande n'est formée contre lui, s'en rapporte à justice. La SOCAF s'oppose à la demande, principalement en l'absence de mandat et sollicite des dommages-intérêts pour procédure abusive. AXA n'a pas été mise en cause devant la cour d'appel. En appel, chaque partie a développé les demandes et moyens qui seront analysés et discutés dans les motifs du présent arrêt. L'instruction a été clôturée par ordonnance du magistrat de la mise en état du 19 décembre 2008, dont les avoués des parties ont été avisés. A l'issue des débats, le président d'audience a indiqué aux parties que l'arrêt serait prononcé le 26 février 2009, par sa mise à disposition au greffe de la Cour. MOTIFS DE L'ARRÊT Attendu, au préalable, qu'il convient de relever que, dans leurs dernières conclusions, Mmes X... et Y... ne forment plus de demande à l'encontre de l'assureur de la responsabilité professionnelle de M. A..., mais sollicitent seulement la mise en oeuvre de la garantie financière obligatoire des agents immobiliers et assurée, en l'espèce, par la SOCAF ; Attendu que, contrairement à ce que soutient la SOCAF et qu'a retenu le tribunal, la preuve d'un mandat écrit antérieur à l'opération litigieuse n'est pas l'une des conditions de l'application de la garantie financière prévue à l'article 39 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, y compris dans sa rédaction antérieure à celle du décret du 21 octobre 2005, applicable à la cause ; qu'en effet, cette garantie - distincte de l'assurance de la responsabilité professionnelle, qui n'avait pas à intervenir en l'espèce - a pour objet le remboursement des fonds, effets ou valeurs remis à un agent immobilier ; que, plus précisément, aux termes de l'article 39 mentionné ci-dessus, elle s'applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l'occasion d'une opération prévue, notamment, par le 1o de l'article 1er de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dont, comme en l'espèce, l'achat ou la vente d'immeubles ; que les seules conditions prévues pour la mise en oeuvre de cette garantie sont, outre le fait que le versement ait eu lieu à l'occasion d'une des opérations visées, le caractère certain, liquide et exigible de la créance correspondante et la défaillance de la personne garantie, mais non la justification du mandat préalable donné à l'agent immobilier (v. pour un mandat de gestion, par analogie, Cass. civ. 3ème 7 avril 2004, Bull. civ. III, no 79) ; Qu'il résulte des pièces communiquées aux débats que Mme X... a répondu à une annonce qu'avait fait paraître M. A... en vue de la vente d'une maison d'habitation, a signé, le 12 mai 2001, un document imprimé rédigé par celui-ci et portant son cachet qui s'analyse en une promesse d'achat et vente d'un immeuble et, conformément aux stipulations de cet acte, lui a remis un chèque d'un montant de 100.000 FF dont il ne peut plus être contesté, au vu des pièces au dossier, qu'il s'agit bien du chèque no 89 tiré sur la Société générale qui est mentionné en p. 3 du compromis de vente, qu'il a été émis - peu important que ce soit sur le compte bancaire de la mère de Mme X... - le jour même de cet acte à l'ordre du Cabinet des peupliers et qu'il a été encaissé le 16 suivant ; qu'est ainsi suffisamment rapportée la preuve d'un versement effectué à l'occasion d'une des opérations couvertes par la garantie financière ; Que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, reçue le 25 juillet 2001, Mme X... a mis en demeure M. A... de lui restituer la somme versée, lui indiquant qu'elle ne donnait plus suite à son projet d'acquisition, compte tenu du fait que les travaux qui devaient être effectués, avant la réitération par acte authentique, sur la maison, aux termes mêmes du compromis, n'avaient pas été réalisés, la SOCAF n'opposant d'ailleurs aucune dénégation sur ce point, ce qui suffit à exclure toute responsabilité de la part de Mme X... dans l'échec du projet et rend sans intérêt - à supposer que cette discussion ait pu justifier un refus de la garantie financière - la recherche par la SOCAF, à titre subsidiaire, de la responsabilité de Mme X... pour n'avoir pas justifié de ses démarches en vue de l'obtention d'un prêt, étant au surplus relevé que M. A... s'était fait donner, dans le compromis, mandat de rechercher lui-même le financement nécessaire, sans s'acquitter de cette obligation ; que tant cette mise en demeure pour les motifs indiqués, qui ne sont pas contestés, que son caractère infructueux, aucune suite n'ayant été donnée à la lettre reçue le 25 juillet 2001, suffisent à établir, d'une part, que la créance de remboursement des fonds versés à l'occasion du compromis est certaine, liquide et exigible et, d'autre part, que M. A... était défaillant, sans qu'il y ait lieu d'exiger, au préalable, de Mme X... qu'elle poursuive la succession ou la liquidation judiciaire de M. A... en recouvrement de sa créance ; Qu'en conséquence, Mmes X... et Y... sont fondées à obtenir de la SOCAF qu'elle leur règle la somme de 15.244,90 , à compter du 14 septembre 2004, date des conclusions d'intervention de Mme Y... devant le tribunal de grande instance de Montargis, valant mise en demeure régulière de restituer les fonds versés, lesdits intérêts étant capitalisés à compter des dernières conclusions d'appel de Mmes X... et Y... du 12 février 2008, en l'absence, dans ces conclusions, de demande de capitalisation pour une date antérieure ; Attendu, en revanche, qu'aucune faute ayant fait dégénérer le droit de la SOCAF - qui avait d'ailleurs obtenu gain de cause en première instance - de se défendre en justice en abus, la demande de dommages-intérêts formée contre elle pour résistance abusive sera rejetée ; que, compte tenu du sens du présent arrêt, la propre demande de la SOCAF en dommages-intérêts pour procédure et appel abusifs ne peut également être accueillie ; Attendu, sur les dépens, qu'ils seront mis à la charge de la SOCAF, sauf ceux afférents aux mises en cause de la société AXA et de Mme B..., qui ne présentaient pas d'intérêt ; PAR CES MOTIFS LA COUR, STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire - par défaut à l'égard de Mme B... - et rendu en dernier ressort : INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a mis hors de cause la société AXA France IARD (AXA), en tant qu'assureur de la responsabilité professionnelle de M. A... ; CONDAMNE la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF) à payer à Mmes X... ou Y... - le paiement total à l'une ou l'autre étant libératoire pour la SOCAF - la somme de 15.244,90  avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2004, ces intérêts étant eux-mêmes capitalisés à compter du 12 février 2000 ; REJETTE toutes demandes de dommages-intérêts pour procédure ou résistance abusives ; CONDAMNE la SOCAF aux dépens de première instance et d'appel, sauf ceux de mise en cause de Mme B... et de la société AXA, qui resteront à la charge de Mmes X... et Y... et à payer à Mmes X... ou Y..., dans les mêmes conditions que ci-dessus, la somme de 3.000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; ACCORDE à la SCP Laval-Lueger, titulaire d'un office d'avoué près la cour d'appel d'Orléans, le droit à recouvrement direct reconnu par l'article 699 du Code de procédure civile ; ARRÊT signé par M. Jean-Pierre Rémery, Président et Mme Nadia Fernandez, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT