Cour d'appel de Nmes, du 2 décembre 2003, 01/03390

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Indemnité d'occupation A l'arrivée de son terme, une convention qui expire n'a pas à être reconduite dès lors que les contractants ont exclu cette possibilité dans la convention et que le maintien dans les lieux des anciens locataires résulte de pourparlers engagés sur la vente du local sans que les occupants ne payent de loyers, et non d'une volonté du propriétaire d'accorder un bail commercial. Les anciens locataires qui continuent d'occuper les lieux sont des occupants sans droit ni titre et doivent en conséquence payer une indemnité d'occupation

COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRES REUNIES ARRET DU 02 DECEMBRE 2003 APPELANTE : Madame Doriane X... épouse Y... née le 29 Octobre 1967 à LA TOUR DU PIN (38110) Caserne Fouque BP 66 34700 LODEVE représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assistée de Me Malika LIATENI, avocat au barreau de BOURGOIN JALLIEU INTIMES : Monsieur Jean Yves Z... Les A... 59, Avenue Viviani 69008 LYON représenté par la SCP M. B..., avoués à la Cour assisté de Me CHEBBAH, avocat au barreau de LYON Madame Monique C... épouse Z... Les A... 59, Avenue Viviani 69008 LYON représentée par la SCP M. B..., avoués à la Cour assistée de Me CHEBBAH, avocat au barreau de LYON ORDONNANCE DE CLOTURE rendue le 12 Septembre 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Gérard DELTEL, Président, siégeant en remplacement de M. le Premier Président, légitimement empêché, spécialement désigné pour le substituer, Mme Christine JEAN, Conseiller, Madame Elisabeth PONSARD, Conseiller, M. Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller, Mme Catherine GAY-JULIEN, Conseiller, GREFFIER : Mme Françoise D..., Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision, DEBATS : à l'audience publique du 07 Octobre 2003, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Décembre 2003, ARRET : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Gérard DELTEL, Président, à l'audience publique du 02 Décembre 2003, date indiquée à l'issue des débats. Chambres réunies, sur renvoi de la Cour de Cassation, EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 16 juillet 1992, les époux Z... ont consenti à Mademoiselle X... la location pour six mois à compter du 11 mai 1992 d'un local sis à PORT LA NOUVELLE (11), à usage commercial moyennant un loyer mensuel de 1.500 F. La locataire s'est maintenue dans les lieux au delà des six mois, des pourparlers ayant été engagés entre les parties pour la vente du local. Le 11 avril 1994, les époux Z... ont fait délivrer à Mademoiselle X... un commandement de payer la somme de 27.000 F au titre des loyers non acquittés, visant la clause résolutoire du contrat qui est demeuré sans effet. Par exploit en date du 17 mars 1995, les époux Z... ont fait assigner Mademoiselle X... devant le Tribunal d'Instance de NARBONNE en fixation d'indemnité d'occupation et en résiliation de bail. Le Tribunal s'est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de NARBONNE. Suivant jugement en date du 2 octobre 1997, cette juridiction a dit résolue toute convention intervenue entre les époux Z... et Mademoiselle X... et a condamné cette dernière à payer aux demandeurs la somme de 96.000 F au titre de l'occupation indue de leur local outre celles de 25.000 F à titre de dommages et intérêts et de 3.000 F en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Mademoiselle X... a régulièrement relevé appel de cette décision. Par arrêt du 19 octobre 1999, la Cour d'Appel de MONTPELLIER a confirmé le jugement querellé mais a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 1.500 F par mois soit 130.500 F au jour de l'arrêt. Mademoiselle X... a été condamnée à payer aux époux Z... la somme de 5.000 F sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à supporter les dépens. Sur le pourvoi formé par Mademoiselle X..., la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt du 19 octobre 1999. Pour l'exposé du détail des prétentions et moyens des parties devant la Cour de ce siège désignée comme Cour de renvoi, il est expressément fait référence à leurs conclusions récapitulatives signifiées le 12 février 2003 pour les époux Z... et le 14 août 2003 pour Mademoiselle X... Mademoiselle X... forme les demandes suivantes : "Infirmer le jugement rendu le 2 octobre 1997 en toutes ses dispositions ; Dire et juger que, jusqu'au 1er mars 1998, les parties étaient en l'état d'un bail commercial, tenant au fait que, conformément à l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953, elle-même a acquis la propriété commerciale par son maintien dans les lieux en l'absence d'opposition du bailleur ; Dire alors que les relations entre les parties doivent être régies par les textes applicables en matière de bail commercial ; Dire que les demandes des époux Z... tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail litigieux et tendant à voir mettre à sa charge une indemnité d'occupation ne pouvaient prospérer ; En conséquence, débouter Monsieur et Madame Z... de l'intégralité de leurs demandes et les renvoyer à mieux se pourvoir ; Condamner, en conséquence, Monsieur et Madame Z... à lui restituer la somme de 27.974,74A (183.502,26 F), outre intérêts au taux légal à compter de sa perception ; En tout état de cause, constater qu'à compter du 1er mars 1998, Monsieur et Madame Z... ont donné à bail le local commercial dont s'agit, sans opposition de sa part ; En conséquence, dire qu'à cette date, est intervenue une résiliation amiable du bail commercial verbal dont s'agit ; Constater que Monsieur et Madame Z... ont fait preuve de mauvaise foi à l'encontre de la concluante ; En conséquence, les condamner à verser à Madame X... la somme de 4.000A à titre de dommages et intérêts ; Condamner Monsieur et Madame Z... à lui verser la somme de 5.000A en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Les condamner aux entiers dépens". Les époux Z... forment appel incident et demandent à la Cour de dire et juger que le bail souscrit s'analyse en une convention d'occupation précaire pendant les 6 premiers mois et qu'ensuite Madame X... était occupante sans droit ni titre. Ils entendent voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme totale de 19.894,60A (130.500 F) outre intérêts de droit à compter de l'assignation. Ils sollicitent en outre la condamnation de Mademoiselle X... à leur payer la somme de 7.622A au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 1.000A en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La clôture de la procédure a été prononcée le 12 septembre 2003. MOTIFS Sur la qualification du contrat Attendu que l'acte sous seing privé du 16 juillet 1992 précise que la location du local est consentie pour une durée de 6 mois à compter du 11 mai 1992, expirant le 10 novembre 1992 même à défaut de dénonciation ; qu'il y est en outre mentionné que la convention est, d'un commun accord entre les parties, exclue du champ d'application du décret du 30 septembre 1953 ; que toute reconduction est exclue ; Attendu que ces termes clairs et précis sont exclusifs de toute volonté de consentir un véritable bail et démontrent le commun accord des parties sur une jouissance temporaire moyennant une participation financière modique de 1.500 F par mois sans mettre à la charge du propriétaire les obligations légales du bailleur ; Attendu que tenant les pourparlers engagés sur la vente du local entre les époux Z... et Mademoiselle X..., celle-ci s'est maintenue dans les lieux ; que les propriétaires ont manifesté par leur comportement leur refus d'accorder un bail commercial et la reconduction de la convention expressément exclue par les stipulations contractuelles ; qu'une promesse de vente du local a été conclue avec Mademoiselle X... ; que les époux Z... ont demandé la signature de l'acte authentique de vente et se sont toujours opposés à un bail commercial comme au renouvellement de la convention ; Attendu que les motifs développés par le juge d'instance au soutien de sa décision d'incompétence ne lient pas la Cour pas plus que ceux exposés par le juge de la mise en état ; Attendu que la convention conclue entre les parties se distingue d'un bail en raison des circonstances spéciales ayant donné lieu à la conclusion de l'accord et justifiant sa précarité tenant au projet de vente des locaux par les époux Z... à Mademoiselle X... dont l'occupation était l'accessoire ; que cet accord a, au regard de ces éléments et des stipulations contractuelles, été exactement analysé par le Tribunal en une convention d'occupation précaire sauf à le préciser dans le dispositif du présent arrêt ; Attendu que cette convention a expiré le 10 novembre 1992 ; qu'il n'y a pas lieu à résolution de la convention mais à constatation de son expiration ; qu'à compter de cette date, Mademoiselle X... a été occupante sans droit ni titre ; Sur l'indemnité d'occupation Attendu que Mademoiselle X... a joui des locaux appartenant aux époux Z... sans ne jamais s'acquitter d'une quelconque somme ; Attendu qu'au regard de la situation du local litigieux sis à PORT LA NOUVELLE, de sa superficie de 39,16 m2, de sa valeur locative, l'indemnité d'occupation due par Mademoiselle X... doit être fixée à 228,67A (1.500 F) par mois à compter du 10 novembre 1992 ; Attendu que cette indemnité a été réclamée dans l'exploit d'assignation du 17 mars 1995 interruptif de prescription ; Attendu que les époux Z... ont consenti à un tiers un bail commercial sur le local dont s'agit, le 1er mars 1998, d'ailleurs sans opposition de Mademoiselle X... ; que l'indemnité n'est plus due par Mademoiselle X... à partir de cette date ; Attendu que Mademoiselle X... sera condamnée à payer la somme de 14.635A sous déduction des sommes déjà payées ; Attendu que le jugement entrepris sera réformé partiellement ; Attendu que les époux Z... n'ont pas présenté de demande de paiement concernant les sommes dues pour la période antérieure au mois de novembre 1992 ; que Mademoiselle X... ne justifie pas du paiement de sommes par Monsieur E... aux époux Z... avant le 1er mars 1998 ; Sur les dommages et intérêts Attendu que la résistance injustifiée et la mauvaise foi de Mademoiselle X... ont causé aux époux Z... un préjudice distinct, indépendant du retard apporté au paiement qui a perduré jusqu'à ce jour ; que la réparation de ce préjudice sera portée à 7.500A tenant les circonstances de la cause ; Attendu que les prétentions de Mademoiselle X... s'avèrent mal fondées et seront donc rejetées ; Attendu que l'équité justifie d'allouer aux époux Z... la somme supplémentaire de 1.000A en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Attendu que Mademoiselle X... succombe et supportera les dépens ; PAR CES MOTIFS, LA COUR : Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, Chambres réunies, sur renvoi de la Cour de Cassation, Vu l'arrêt de la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 18 juillet 2001 ; Vidant le renvoi ; Dit l'appel régulier et recevable en la forme ; Au fond ; Réforme partiellement le jugement entrepris ; Dit que la convention conclue entre les parties le 16 juillet 1992 s'analyse en une convention d'occupation précaire du local sis à PORT LA NOUVELLE (11) ; Dit que cette convention a expiré le 10 novembre 1992 et qu'à compter de cette date, Mademoiselle X... a été occupante sans droit ni titre ; Fixe l'indemnité d'occupation due par Mademoiselle X... à 228,67A (1.500 F) par mois à compter du 10 novembre 1992 jusqu'au 1er mars 1998 ; Condamne Mademoiselle X... à payer de ce chef aux époux Z... la somme de 14.635A sous déduction des sommes déjà payées outre intérêts légaux à compter du présent arrêt ; Rejette les prétentions de Mademoiselle X... ; Porte le montant des dommages et intérêts alloués aux époux Z... à la somme de 7.500A ; Confirme l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles de première instance ; Condamne Mademoiselle X... à payer aux époux Z... la somme supplémentaire de 1.000A au titre des frais irrépétibles exposés en appel et à supporter les dépens qui seront distraits au profit de la SCP B..., avoués, sur leurs affirmations de droit. Arrêt signé par M. DELTEL, Président et par Mme D..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,