Cour d'appel d'Agen, du 7 juin 2004

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Résiliation - Clause résolutoire - Suspension - Octroi de délais de paiement - /JDF Selon l'article L. 621-28 alinéa 2 du code de commerce, le liquidateur doit mettre fin au bail commercial s'il lui apparaît qu'il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant. La liquidation étant manifestement dépourvue de fonds, le liquidateur qui, dans l'espoir de réaliser le fonds de commerce, a artificiellement maintenu le contrat de bail commercial, a fait une fausse interprétation des dispositions légales. Il lui revenait de résilier le bail et, comme à tout débiteur sollicitant le bénéfice des délais de l'article 1244-1 du Code civil, de démontrer d'une part, sa bonne foi et d'autre part, que les délais octroyés permettent de désintéresser le bailleur. En l'espèce, il n'est pas démontré que le liquidateur n'a d'autre objectif que de céder le droit au bail, qui est l'essentiel de l'actif. Ce faisant il agit dans l'intérêt des créanciers et non du bailleur, alors que l'article L. 145-41 du code de commerce, qui prévoit la demande de délai, a été conçu dans l'intérêt du titulaire du bail, et non lorsque le locataire est en état de liquidation, dans la perspective d'une reprise du fonds au profit des créanciers. Il en résulte qu'il doit être débouté de sa demande non justifiée d'un délai pour procéder à la passation de l'acte authentique de cession du fonds

DU 07 Juin 2004 ----------------------- J.L.B/S.B Maître Marc L. C/ S.C.I. LA PORTE DU GERS CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D'AQUITAINE RG N : 04/00157 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé B l'audience publique du sept Juin deux mille quatre, par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1Pre Chambre dans l'affaire, ENTRE : Maître Marc L., mandataire judiciaire es qualité de liquidateur de Patrice S. représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué assisté de Me Georges LURY, avocat APPELANT d'une ordonnance de référé rendue par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 15 Janvier 2004 D'une part, ET : S.C.I. LA PORTE DU GERS prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siPge Dont le siPge social est Lieudit "Au Bilain" 47220 ASTAFFORT représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de la SCP GONELLE - VIVIER, avocats CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D'AQUITAINE, Etablissement de crédit, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siPge Dont le siPge social est 304 boulevard Wilson 33076 BORDEAUX n'ayant pas constitué avoué ASSIGNEES A JOUR FIXE INTIMEES D'autre part, a rendu l'arrLt réputé contradictoire suivant aprPs que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 03 Mai 2004, devant Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, Christian COMBES et Chantal AUBER, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siPge ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date B laquelle l'arrLt serait rendu. Maître L. a été nommé liquidateur de Patrice S. qui exploitait un restaurant dans les locaux de la S.C.I. LA PORTE DU GERS B ASTAFFORT, selon bail du 5 février 1997. Le 4 septembre 2003, la S.C.I. a sommé le liquidateur de prendre position sur la continuation du bail dans un délai de trente jours. Celui-ci a obtenu du juge commissaire le 1er octobre 2003, un délai supplémentaire de deux mois. Par ordonnance du 27 décembre 2003, la cession du fonds a été autorisée pour 45 000 ä. Le 1er décembre 2003, le liquidateur a notifié B la S.C.I. sa décision de poursuivre le bail commercial. Celle-ci lui a fait commandement le 8 décembre 2003, en visant la clause résolutoire, de payer les loyers de septembre B décembre 2003 pour 3 408 ä. Le 17 décembre 2003, Maître L. a alors saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'AGEN pour suspendre la clause résolutoire et obtenir des délais, article 1244-1, pour permettre la régularisation de la cession. De son côté, la S.C.I. a demandé, reconventionnellement la résiliation du bail. Par ordonnance du 15 janvier 2004, Maître L. a été débouté de sa demande de délai par la juridiction qui a constaté la résiliation du bail B compter du 9 janvier 2004. * * * Maître L. a relevé appel de cette ordonnance et autorisé B assigner B jour fixe pour le 15 mars 2004, date B laquelle l'affaire a été renvoyée au 3 mai 2004. La S.C.I. a été assignée le 25 février 2004 ainsi que le Crédit Agricole en sa qualité de créancier inscrit et a fait connaître qu'il ne serait ni présent ni représenté. La décision sera donc contradictoire B signifier. * * * Dans ses conclusions déposées le 12 mars 2004, Maître L. demande de : Réformer l'ordonnance, Statuant B nouveau, Ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail des locaux de la S.C.I. LA PORTE DU GERS, Accorder B Maître L. es qualité un délai de grâce de quatre mois pour procéder B la passation de l'acte authentique de cession du fonds de commerce dépendant de la liquidation de Patrice S. et par devant Maîtres BOUDEY et BOUYSSOU, notaires, ainsi que pour percevoir les fonds correspondants et procéder au rPglement des loyers arriérés B la charge du cédant. Condamner la S.C.I. au paiement de 2 000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître BURG, avoué. Il reproche au premier juge d'avoir méconnu la réalité d'une situation qu'il a examiné sans vouloir prendre en considération l'objectif de la demande présentée dans l'intérLt de tous puisque nécessaire B permettre la radiation du seul actif existant au bénéfice des créanciers et pour le bailleur le rPglement de ses loyers arriérés ainsi que la poursuite de la location en cours. Il observe avoir agi en raison de l'engagement pris par un acquéreur du fond d'assumer les charges du bail et non pour le maintenir artificiellement. Il conteste également que la vente soit un "marché de dupe" dPs lors que les loyers échus relPvent du passif de l'article L 621-32, payables par priorité. Il rappelle que la vente est faite pour 40 500 ä et que le seul créancier inscrit, le Crédit Agricole, a déclaré sa créance privilégiée pour 11 080,39 ä. Le mandataire exerce les droits et actions concernant le patrimoine du preneur dessaisi et donc ceux de l'article 145-41 du code de commerce. Selon lui, l'objectif concernant l'éventuelle nullité de la vente est sans incidence. De mLme, il estime irrecevable le grief de l'absence de versement de l'acompte entre les mains du bailleur des sommes provenant de l'acompte de 45 000 ä versé par les acquéreurs. Il s'étonne que la S.C.I. formule un tel grief alors qu'elle critique par ailleurs la validité de la vente. Il constate que la procédure a été régularisée B l'égard du seul créancier nanti le Crédit Agricole. Il rappelle avoir agi avec une totale célérité et de bonne foi. * * * Dans ses conclusions déposées le 2 mars 2004, la S.C.I. LA PORTE DU GERS demande : - de débouter Maître L. es qualité de son appel, - de confirmer l'ordonnance du 15 janvier 2004, - de constater en conséquence l'acquisition du jeu de la clause résolutoire et dPs lors la résiliation du bail commercial, - de condamner Maître L. es qualité au rPglement d'une provision de 5 964,35 ä représentant le montant des loyers de septembre B décembre 2003 et de janvier B mars 2004, - d'ordonner l'expulsion de tout occupant des murs sis 3 avenue d'Agen 47220 ASTAFFORT, si besoin est avec l'assistance de la force publique, - de condamner tout occupant ultérieurement B la résiliation du bail au rPglement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 852,05 ä, - de condamner Maître L. es qualité au rPglement de 2 000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens, avec pour ceux d'appel distraction au profit de la SCP VIMONT, avoués. Elle rappelle qu'elle a fait délivrer le commandement le 8 décembre 2003, car aucun loyer n'était payer depuis septembre 2003. Elle estime que le liquidateur s'est livré B une application détournée de l'article 621-28 du code de commerce. Elle conteste également la bonne foi du liquidateur ce qui lui interdit le bénéfice de l'article 1244-1 du code civil. Elle estime entachées de nullité la vente projetée et l'autorisation accordée. Elle rappelle que l'article 145-41 du code de commerce a été conçu au seul profit du titulaire du bail et non dans la perspective d'une reprise du fonds par un tiers au bénéfice des créanciers. Elle rappelle qu'aucun fond ne lui a été versé alors qu'un acompte de 4 500 ä est intervenu le 15 novembre 2003, ce qui montre l'absence totale de bonne foi. Elle maintient sa demande reconventionnelle. * * * MOTIFS Vu les conclusions déposées le 12 mars 2004 et le 2 mars 2004, respectivement notifiées le 12 mars 2004 pour Maître L. es qualité et le 2 mars 2004 pour la S.C.I. LA PORTE DU GERS. Selon l'article 621-28 alinéa 2 justement rappelé par l'intimée, le liquidateur doit mettre fin au bail commercial s'il lui apparaît qu'il ne disposera pas des fonds nécessaire pour remplir les obligations du terme suivant. DPs lors, c'est avec raison que la S.C.I. observe que la liquidation étant manifestement dépourvu de fonds, le liquidateur, dans l'espoir de réaliser le fonds de commerce a artificiellement maintenu le contrat de bail commercial, en faisant une fausse interprétation des dispositions légales. Il est en effet constant qu'il ne disposait d'aucun fonds de sorte qu'il lui revenait de résilier le bail. Comme l'a encore relevé la juridiction de l'instance, il appartient au liquidateur, comme B tout débiteur sollicitant le bénéfice des délais de l'article 1244-1 du code civil, de démontrer tout B la fois d'une part sa bonne foi et d'autre part que les délais octroyés permettent de désintéresser le bailleur. En l'espPce, il n'est pas démontrer que le liquidateur n'a d'autre objectif que de céder le droit au bail, qui est l'essentiel de l'actif. Ce faisant il agit dans l'intérLt des créanciers et non du bailleur, alors que l'article 145-41 du code de commerce qui prévoit la demande de délai, a été conçue dans l'intérLt du titulaire du bail, et non lorsque le locataire est en état de liquidation, dans la perspective d'une reprise du fonds au profit des créanciers. Dans ces conditions, c'est par des motifs pertinents qui méritent confirmation que le premier juge aprPs avoir retenu que le liquidateur sollicitait des délais sans démontrer qu'ils lui permettraient de désintéresser le bailleur, l'a débouté de sa demande non justifiée. La décision déférée sera donc confirmée en toutes ses dispositions et l'appelant condamné aux dépens d'appel ainsi qu'B verser B la S.C.I. 1 000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La décision déférée sera donc confirmée en toutes ses dispositions et l'appelant condamné aux dépens d'appel ainsi qu'B verser B la S.C.I. 1 000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Enfin, il est constant que la procédure a été régularisée au regard du seul créancier nanti. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrLt réputé contradictoire et en dernier ressort, Reçoit l'appel jugé régulier ; le déclare mal fondé. Confirme l'ordonnance du 15 janvier 2004, Y ajoutant : Porte B 5 964,35 ä la provision due par Maître L. au titre des loyers de septembre, octobre, novembre et décembre 2003, janvier, février et mars 2004, Condamne tout occupant ultérieur B la résiliation du bail au rPglement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 852,05 ä, Condamne Maître L. es qualité aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP VIMONT, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le condamne en outre B verser B la S.C.I. LA PORTE DU GERS, la somme de 1 000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrLt a été signé par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffier. Le Greffier Le Président