Cour d'appel de Bordeaux, 18 septembre 2008, 07/00358
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COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE-SECTION B -------------------------- ARRÊT DU : 18 SEPTEMBRE 2008 (Rédacteur : Monsieur Pierre Louis CRABOL, Conseiller,) FG No de rôle : 07 / 00358 La S. A. R. L. INVESTISSEMENT AQUITAINE Monsieur Gérard Jean Pierre X... c / Monsieur Claude Robert Y... Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avoués Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 décembre 2006 (R. G. 06 / 00304) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 22 janvier 2007, APPELANTS : La S. A. R. L. INVESTISSEMENT AQUITAINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 26, Avenue de la Libération-33360 LATRESNE, Monsieur Gérard Pierre X..., exerçant sous l'enseigne " AGENCE AQUITAINE ", profession agent immobilier, demeurant ..., Représentés par la S. C. P. Sophie LABORY-MOUSSIE & Eric ANDOUARD, avoués à la Cour et assistée de Maître Anne-Laure TIPHAINE substituant Maître Michel DUFRANC de la S. C. P. AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX, INTIMÉ : Monsieur Claude Robert Y..., né le 22 Février 1924 à LIBOURNE (33), de nationalité Française, demeurant ......, Représenté par la S. C. P. Luc BOYREAU & Raphaël MONROUX, avoués à la Cour et assisté de Maître Henri-Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 juin 2008 en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Patrick GABORIAU, Président, Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller, Madame Marie-José GRAVIE-PLANDE, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Armelle FRITZ. ARRÊT : - contradictoire -prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. Par mandat simple de vente du 10 février 2005 valable trois mois et renouvelable par tacite reconduction sauf révocation par lettre recommandée, Claude Y... a confié à Gérard X..., agent immobilier exerçant sous la dénomination " Agence Aquitaine Gérard X... ", la vente de sa maison située à ...en Gironde pour un prix fixé à 290 410 , en ce compris la commission de l'agent, et un prix net de 274 410 . Par acte sous seing privé du 1er avril 2005 Claude Y... s'est engagé sous condition suspensive à vendre ladite maison moyennant un prix fixé à 251 550  à la société INVESTISSEMENT AQUITAINE, représentée par son gérant Gérard X..., au plus tard le 10 septembre 2005 pour la signature de l'acte authentique, avec paiement du prix le jour de l'acte, payable comptant et consigné entre les mains du notaire instrumentaire, à peine de caducité ; de même sous condition suspensive dans l'intérêt de l'acquéreur, il est stipulé d'une part, que la Société INVESTISSEMENT AQUITAINE obtienne de la Banque Courtois un prêt de 120 000  avec justification au vendeur ou à son notaire notamment du dépôt de son dossier dans un délai d'un mois à compter de l'acte et, d'autre part, que si l'une ou l'autre des conditions prévues dans l'intérêt de l'acquéreur ne sont réalisées, à condition qu'il n'y ait pas eu empêchement de réalisation de la part de l'une ou l'autre des parties, la convention est nulle et non avenue sans indemnité de part et d'autre ; par ailleurs, il est convenu que si l'acquéreur ne réalise pas son acquisition dans les conditions et délais prévus, les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étant réalisées, il devra verser au vendeur une indemnité de 5 % du prix de vente, la convention devenant nulle de plein droit si bon semble au vendeur, et que si le refus de réaliser provient du vendeur, celui-ci est tenu à la même indemnité à titre de dommages-intérêts. Le vendeur Claude Y... produit une attestation de son notaire du 19 septembre 2005 selon laquelle à cette date aucun justificatif de dépôt de dossier de prêt, réception de toute offre ni acception ou refus d'une offre de prêt, ne lui a été transmise par cette Société ou son notaire. Par assignation enrôlée le 30 décembre 2005, Claude Y... a fait assigner la SARL INVESTISSEMENT AQUITAINE et Gérard X..., agent immobilier et gérant de la Société précitée, à l'effet de condamner respectivement : - La Société INVESTISSEMENT AQUITAINE à lui payer, sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil, la somme de 5 893, 19  au titre de son préjudice matériel et celle de 3 000  au titre de son préjudice moral en raison d'une faute commise en ne déposant pas un dossier de demande de prêt dans le délai d'un mois à compter de l'acte sous seing privé signé le 1 er avril 2005 concernant la vente de sa maison dont la Société s'était portée acquéreur, outre la somme de 1 500  en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - Gérard X... à lui payer, sur le fondement des articles 1989 et suivants du Code Civil, la somme de 49 410  en réparation de son préjudice correspondant à la différence entre le prix de vente de sa maison tel que fixé dans le mandat confié à ce dernier le 10 février 2005 en sa qualité d'agent immobilier et le prix de vente effectif mais inférieur, que Gérard X... a perçu lors de la vente à un autre acquéreur en octobre 2005, outre la somme de 1 500  par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. *** Le tribunal de grande d'instance de BORDEAUX, par jugement en date du 7 décembre 2006, d'une part après avoir relevé dans ses motifs que la condition été réputée accomplie et après avoir prononcé la résolution pour inexécution de la promesse de vente, et d'autre part après avoir relevé la responsabilité de l'agent immobilier pour avoir dépassé sans autorisation les termes de son mandat, a condamné la SARL et Gérard X... à payer respectivement 5 000  et 25 000  à titre de dommages-intérêts ; Dans leurs dernières écritures déposées le 21 mai 2008 au soutien de leur appel, la SARL et Gérard X... développent : - d'une part que la SARL ayant renoncé à l'emprunt, elle a simplement perdu le droit de se prévaloir de la condition en sorte que la vente n'est pas caduque mais parfaite et d'autre part que l'agent immobilier avait demandé un report de rendez-vous du 3 au 5 août 2005 qui lui a été refusé par le vendeur auquel est donc imputable le défaut de signature de l'acte authentique ; - d'autre que l'agent immobilier n'a commis aucune faute en passant deux annonces en juillet 2005 pour des prix différents dès lors que les annonces étaient postérieures au compromis de vente du 1er avril 2005 et qu'il pensait revendre le bien en deux lots ; Les appelants contestent le montant des préjudices retenus par le Tribunal. Finalement ils demandent chacun la somme de 1 000  à titre de dommages intérêts, l'indemnité contractuelle de 5 % (12 577 ) au profit de la SARL et une indemnité de procédure de 3 500 . L'intimé Claude Y... a conclu le 4 septembre 2007 à la confirmation du jugement, avec indemnité de procédure de 3 500 . SUR CE Attendu que suivant les dispositions de l'article 1178 du Code Civil la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur qui en a empêché l'accomplissement ; Qu'en fait par courrier en date du 2 août 2005 adressé au notaire Dominique D..., déjà communiqué devant le tribunal par bordereau du 26 avril 2006, la SARL acquéreuse a notifié dans le délai de réalisation de l'acte authentique expirant le 10 septembre 2005, sa renonciation au recours à l'emprunt ; Mais attendu que les parties avaient convenu de fixer au délai d'un mois à compter du jour du compromis, la production de la justification du dépôt du dossier de prêt, à peine de caducité du compromis signé le 1er avril 2005, celle-ci était donc acquise à compter du 1er mai 2005, par suite de l'absence de dépôt de dossier de prêt dans le délai conventionnel ; Qu'il est donc indifférent que l'acquéreur ait renoncé à l'emprunt le 2 août 2005 ; Attendu que l'inexécution du compromis par l'acquéreur n'ayant pas déposé de dossier de prêt dans le délai, a été à juste titre retenu par le tribunal qui l'a sanctionnée par des dommages-intérêts dont le montant a été exactement apprécié ; Attendu enfin qu'en raison de la caducité du compromis de vente effective à compter du 1er mai 2005, c'est à juste titre que le Tribunal a retenu la responsabilité de l'agent immobilier pour avoir dépassé les termes de son mandat en proposant la vente de l'immeuble en juillet 2005 par deux annonces au prix de 220 000  et 270 000 , selon la superficie de terrain proposée, alors que son mandat portait un prix net de cession de 274 410  ; Attendu que Claude Y... justifie par attestation notariée n'avoir pu vendre son immeuble que pour un prix de 241 000 , c'est à juste titre que le Tribunal, considérant que cette minoration du prix était la conséquence des annonces parues en juillet 2005, a fixé son préjudice à 25 000  ; Attendu que le bien fondé de la position de Claude Y... exclut des dommages-intérêts au profit des appelants. PAR CES MOTIFS : LA COUR, Confirme le jugement déféré dans l'intégralité de ses dispositions ; Y ajoute, Rejette les demandes en dommages-intérêts formées par la SARL INVESTISSEMENT AQUITAINE et par Gérard X.... Condamne in solidum la SARL INVESTISSEMENT AQUITAINE et Gérard X... à verser à Claude Y... une indemnité de procédure de DEUX MILLE EUROS (2 000 ) ; Condamne in solidum la SARL INVESTISSEMENT AQUITAINE et Gérard X... aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP BOYREAU-MONROUX, Avoués Associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Signé par Monsieur Patrick GABORIAU, Président, et par Monsieur Bernard OLIVIER, Adjoint d'Administration Principal assermenté faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.