Cour d'appel de Versailles, du 11 février 2003, 2001-6732

Sommaire: HABITATION A LOYER MODERE - Bail - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables La gestion d'une résidence locative H.L.M engendrant en elle-même des réparations locatives relevant des charges récupérables, il n'apparaît pas contraire aux dispositions du décret n° 87-713 du 26 août 1987, ni abusif, d'avoir recours à une méthode statistique pour fixer en pourcentage par résidence la part récupérable du montant des frais techniques d'un immeuble

Suivant acte d'huissier en date du 6 juin 1997, L'AMICALE DES LOCATAIRES DE LA RÉSIDENCE MOZART a fait assigner L'OPHLM DE CLICHY, propriétaire, devant le Tribunal d'Instance de CLICHY aux fins d'obtenir notamment que soient déclarées non récupérables certaines charges pour les années 1995 et 1996 et que soient justifiées pour ces mêmes années les charges relatives aux frais de régie technique ainsi que les frais d'enlèvement des ordures ménagères. Par jugement avant dire droit en date du 13 janvier 1998, le Tribunal d'Instance de CLICHY a déclaré l'amicale recevable en son action. Par jugement avant dire droit en date du 7 juillet 1998, le Tribunal d'Instance de CLICHY a notamment désigné un expert avec mission d'apprécier les charges récupérables et de déterminer la réalité des répartitions par locataire. Par jugement contradictoire en date du 30 août 2001, le Tribunal d'Instance de CLICHY a rendu la décision suivante : - l'action de l'Amicale est déclarée recevable, - l'OPHLM de CLICHY est condamné à payer aux locataires de la résidence Mozart, les sommes suivantes : 26.720,53 au titre des charges indûment récupérées sur les frais de régie technique pour les années 1995 à 1998. 25.967,70 au titre des charges indûment récupérées au titre de la redevance plein câble pour les années 1995 à 1998, - l'exécution provisoire est prononcée. - l'OPHLM de CLICHY est condamné à payer à l'Amicale une somme de 2.286,74 - l'OPHLM de CLICHY est condamné à payer aux dépens incluant les frais d'expertise. Par déclaration en date du 5 octobre 2001, l'OPHLM DE CLICHY a interjeté appel des trois décisions. L'OPHLM DE CLICHY soulève en premier l'irrecevabilité de l'action introduite par l'amicale des locataires dès lors qu'ils ne remplissent pas les conditions imposées par l'article 44 alinéa 1 de la loi du 23 décembre 1986. Elle soutient ensuite que les charges récupérables sont parfaitement justifiées dès lors que le régisseur a une mission générale d'entretien différente de celle de l'entreprise de nettoyage, que les frais de régie technique quoique non détaillés, sont ventilés au prorata des surfaces de chaque immeuble et que les frais d'entretien du câble ont pour objet, non la réception des chaînes dites "câblées" mais celle des six chaînes hertziennes. L'OPHLM DE CLICHY demande donc en dernier à la Cour de : - La recevoir en son appel et l'y déclarer fondé. - Réformer les jugements entrepris en toutes leurs dispositions. - Déclarer l'Amicale des Locataires de la Résidence Mozart irrecevable à former des demandes de condamnation de l'OPHLM pour le compte et au nom des locataires de la Résidence Mozart. - Dire et juger que l'ensemble des charges récupérées par l'OPHLM de la Ville de CLICHY auprès des locataires de la Résidence Mozart l'ont été à juste titre. - Subsidiairement, confirmer le jugement entrepris du 30 août 2001 en ses dispositions relatives au salaire du régisseur et aux frais de régie technique. - Condamner l'Amicale des locataires de la Résidence Mozart à payer à l'OPHLM de la Ville de CLICHY la somme de 2.287 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Condamner l'Amicale des Locataires de la Résidence Mozart en tous les dépens. L'AMICALE DES LOCATAIRES DE LA RÉSIDENCE MOZART (bénéficiant de l'Aide Juridictionnelle Totale) répond que la représentativité invoquée par L'OPHLM DE CLICHY sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 ne saurait se confondre avec la capacité d'ester en justice ouvert à toute association sous réserve qu'elle ait intérêt à agir. Elle soutient que le salaire du régisseur ne saurait être récupéré sur les locataires dès lors qu'il exerce des fonctions purement administratives. Elle prétend ensuite que la bailleresse ne saurait prétendre récupérer les frais de régie technique faute de les justifier. Elle affirme encore que seul 73 % des frais d'entretient des ascenseurs sont récupérables s'agissant d'un contrat d'entretient complet. Elle conclut enfin que les coûts d'installation des réseaux de télévision câblée ne constituent juridiquement ni un loyer ni une charge et qu'il ne sauraient par conséquent être récupérables. L'AMICALE DES LOCATAIRES DE LA RÉSIDENCE MOZART prie donc en dernier la Cour de : - Vu le jugement des 13 janvier 1998, 23 juin 1998 et du 30 août 2001 rendus par le Tribunal d'Instance de CLICHY. - Déclarer l'OPHLM de CLICHY mal fondé en son appel et le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'AMICALE des locataires de la Résidence Mozart recevable et bien fondée en ses demandes. - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'OPHLM de CLICHY à payer aux locataires de la résidence Mozart les charges indûment récupérées au titre du salaire du régisseur concernant le nettoyage et la sortie des poubelles, au titre des frais de régie technique, au titre des charges d'ascenseurs et au titre de la redevance plein câble. - Condamner en conséquence l'OPHLM de CLICHY à payer aux locataires de la Résidence Mozart, représentés par l'Amicale des locataires de la Résidence Mozart, les sommes suivantes : * 195.906,49 au titre des charges indûment récupérées sur le salaire du régisseur concernant le nettoyage et la sortie des poubelles pour les années 1995 à 2000, sauf mémoire pour l'année 2001. * 37.112,38 au titre des charges indûment récupérées sur les frais de régie technique pour les années 1995 à 2000, sauf mémoire pour l'année 2001 dont les chiffres seront communiqués ultérieurement. * 525,43 au titre des charges indûment récupérées sur l'entretien des ascenseurs pour les années 1995 à 1998, sauf mémoire éventuellement pour les années 2000 et 2001. * 42.929,33 au titre de charges indûment récupérées au titre de la redevance plein câble pour les années 1995 à 2000, sauf mémoire jusqu'au 2 septembre 2001. - Condamner l'OPHLM de CLICHY à créditer les locataires individuellement d'une somme de 1,83 quittance indûment depuis 1995 jusqu'à ce jour. - Assortir ces condamnations d'une astreinte de 200 par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. - Condamner l'OPHLM de CLICHY à payer à l'Amicale des locataires de la Résidence Mozart une somme de 3.800 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Condamner l'OPHLM de CLICHY aux entiers dépens. La clôture a été prononcée le 7 novembre 2002 et l'affaire plaidée à l'audience du 17 décembre 2002. SUR CE, LA COUR, Sur la recevabilité de l'action de l'Amicale des locataires de la résidence MOZART Considérant que l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE soulève à nouveau l'irrecevabilité de l'action de l'Amicale des locataires de la résidence MOZART qui ne remplirait pas les conditions de la loi pour représenter les locataires, ni pour ester ; Mais considérant que le premier juge a justement noté que les dispositions de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986 n'étaient pas applicables à la présente espèce et que les règles du nouveau code de procédure civile définissant le droit d'agir était applicables à l'Amicale des locataires de la résidence MOZART ; Considérant qu'au vu des éléments de faits, probants et concordants, tels que nombre des adhérents, objet de l'association et nature de ses demandes, il a exactement jugé que l'Amicale des locataires de la résidence MOZART était recevable en son action ; que les justifications apportées en appel ne pourront que conduire à la confirmation de la décision de ce chef ; Sur les charges récupérables Considérant que l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE conteste le jugement sur quatre des postes retenus par le premier juge : - 1ä le salaire du régisseur ; - 2ä les frais de régie technique ; - 3ä l'entretien des ascenseurs ; - 4ä l'entretien du câble ; Considérant que, sur le premier point, l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE souligne que les interventions du régisseur et de l'entreprise LA BRENNE sont d'une nature juridique différente ; que c'est là une réalité au regard des explications de l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE non utilement contestées par l'Amicale des locataires de la résidence MOZART ; que, de plus, il n'est pas abusif de dire que leurs interventions ne sont pas exclusives l'une de l'autre ; que l'expert, dans un souci d'équité qu'il convient de remarquer, a justement dit qu'il convenait de retenir au titre du salaire du régisseur devant être pris en compte le taux de 5 % ; qu'on ne peut voir dans ce chiffre une violation des dispositions de l'article 1er-c du décret nä 87-713 du 26 août 1987 qui autorise le bailleur à récupérer jusqu'à 75 % du salaire du régisseur ; qu'il apparaît donc que la réclamation de l'Amicale des locataires de la résidence MOZART sur ce point n'est pas fondée ; que l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE réclame donc à bon droit la confirmation du jugement sur ce poste de charges ; Considérant que, sur le second point, l'expert a, au terme de travaux sérieux et argumentés, retenu, à juste titre, qu'il convenait d'imputer aux locataires le quart des sommes engagées au titre de la régie technique ; que l'appréciation du premier juge énonçant qu'il est constant qu'une partie de la somme facturée relève d'une affectation locative à la résidence concernée est pleinement fondée et sera retenue ; Considérant qu'il n'est pas raisonnable, comme le fait l'Amicale des locataires de la résidence MOZART, de soutenir que l'impossibilité de l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE a fournir un décompte exactement ventilé des interventions par immeuble interdirait de vérifier qu'il s'agissait de réparations locatives et qu'elles ont bien été réalisées dans la résidence concernée ; Considérant que la gestion d'une résidence locative H.L.M. engendre statistiquement en elle-même un certain nombre de réparations locatives incontestables relevant des charges récupérables ; que le recours à un pourcentage applicable à chacune des résidences du parc immobilier de l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE n'apparaît pas contraire, dans son esprit, aux dispositions de la législation actuelle ; qu'il est bon de rappeler que les offices d'H.L.M. n'ont pas un but lucratif mais assument la charge d'assurer aux locataires à faible revenus un logement décent dont le loyer ne couvre pas toujours le vrai prix de son occupation ; qu'il n'apparaissait donc pas abusif, en l'espèce, de retenir les conclusions modérées et pertinentes de l'expert sur ce point qui ménagent, tout à la fois, le principe social des offices d'H.L.M. et la nécessité d'une gestion rigoureuse pour pouvoir poursuivre ce but ; Considérant que la contestation de l'Amicale des locataires de la résidence MOZART sur ce point n'apparaît donc pas fondée et qu'elle sera donc rejetée ; Considérant que, dans ces conditions, le jugement sera également confirmé de ce chef ; Considérant que, sur le troisième point, on ne peut retenir l'argumentation de l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE sur le coût du contrat alors que seule sa nature (complet ou simple) importe ; que le premier juge a justement dit que les charges d'ascenseur ne pouvaient être récupérées qu'à concurrence de 73 % par référence à la réglementation applicable, le contrat de maintenance complet supposant légalement une récupération à 73 % ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; Considérant que, sur le quatrième point, le premier juge a justement constaté que rien n'autorisait la perception des frais d'entretien du câble à défaut d'accord exprès des locataires ; qu'il a donc justement condamné l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE a rembourser aux locataires les sommes indûment perçues de ce chef ; que la décision sera confirmée sur ce point ; Sur l'actualisation Considérant que l'Amicale des locataires de la résidence MOZART réclame l'actualisation des sommes allouées par le premier juge ; Mais considérant que ses chiffres ne sont pas probants, certains étant contestables en raison du nouveau mode d'imputation des charges adopté par l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE ; que les parties devront pour les années postérieures à celles visées au jugement entrepris établir les comptes sur la base des règles de calcul dégagées par le premier juge et confirmées par la cour, sauf à saisir le juge de l'exécution en cas de difficulté ; Sur l'astreinte Considérant que l'Amicale des locataires de la résidence MOZART réclame la fixation d'une astreinte de 200 ; Considérant que l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE s'y oppose en soulignant qu'il a immédiatement mis en oeuvre les moyens de procéder à l'exécution provisoire ; Considérant que l'Amicale des locataires de la résidence MOZART ne rapporte pas la preuve que l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE ait fait preuve de la mauvaise volonté qu'elle lui impute ; que l'astreinte sollicitée n'apparaît pas nécessaire et ne sera pas ordonnée ; Sur l'exécution provisoire Considérant que l'Amicale des locataires de la résidence MOZART réclame que l'exécution provisoire ordonnée en première instance soit confirmée ; Considérant que la confirmation du jugement entraînera la confirmation de l'exécution provisoire initialement prononcée ; qu'il convient cependant d'observer qu'une telle mesure n'a pas d'utilité en cause d'appel ; Sur les dépens Considérant que l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE qui succombe en son appel supportera les dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ; qu'il n'apparaît pas nécessaire de condamner à nouveau l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE aux frais de l'expertise qui lui ont déjà été imputés en première instance ; Sur les frais hors dépens Considérant que l'Amicale des locataires de la résidence MOZART réclame, pour ses frais non compris dans les dépens, la somme de 3.800 ; que l'équité commande d'accueillir cette demande à hauteur 2.500 ; PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. En adoptant ses motifs, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Dit que les parties devront, pour les années postérieures à celles visées dans le jugement entrepris, établir les comptes selon les principes de calcul dégagés par le premier juge et confirmés par la cour, sauf à saisir le juge de l'exécution en cas de difficulté. Dit n'y avoir lieu à astreinte. Condamne l'Office public d'H.L.M. de CLICHY-LA-GARENNE aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. Le condamne à payer à l'Amicale des locataires de la résidence MOZART la somme de 2.500 au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban X..., qui l'a prononcé, Madame Natacha Y..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,