Cour d'appel d'Agen, du 6 avril 2005, 03/1815

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS L'acte passé par le notaire n'a pas atteint son but, celui de transmettre à l'acheteur une propriété incontestable, le rapport de l'expert ayant mis en relief les incertitudes entourant l'exactitude de la limite matérialisée par une clôture. En droit, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente eu égard au but poursuivi par les parties. Notamment, il doit se montrer vigilant lorsqu'il constate une discordance entre la contenance cadastrale et celle figurant sur las actes antérieurs. En l'espèce, s'il est constant que le notaire appelant intervenait aux termes d'un acte portant vente d'un terrain, cet acte ne prévoyait que l'obligation pour le propriétaire du lot voisin de faire édifier à ses frais une clôture sur la ligne divisoire séparant les fonds. Il n'appartenait pas au notaire de vérifier sur place l'implantation de cette clôture et sa conformité avec le plan de masse, ni la réalité des côtes portées sur le plan, alors que celui-ci était certifié véritable par les requérants et qu'il portait le cachet de dépôt à la Direction Départementale de l'Equipement du département. Enfin, aucun texte ne fait obligation au notaire d'annexer un plan lors de la vente d'une maison d'habitation, cette obligation n'existant que lors de la vente de terrains nus à lotir ou d'appartements vendus en copropriété. En outre, la société intimée agissait, dans l'acte incriminé, en qualité de constructeur et indiquait connaître l'immeuble vendu pour l'avoir visité et s'être entouré de tous éléments d'information nécessaires à cet égard. En conséquence, il en résulte que les titres antérieurement reçus par le notaire appelant ne révélaient aucun difficulté quant à la ligne divisoire des propriétés, qu'aucune connaissance de difficultés n'avait été portée à sa connaissance antérieurement à l'acte en cause et qu'ainsi, aucune faute n'est démontrée à l'encontre de cet officier ministériel

DU 06 Avril 2005 ------------------------- B.B/S.B SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LEFEBVRE-REUTIN C/ S.A.R.L. ROYAL SAINT JEAN RG N : 03/01815 - A R R E T Nä - ----------------------------- Prononcé B l'audience publique et solennelle du six Avril deux mille cinq, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1Pre Chambre dans l'affaire, ENTRE : SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LEFEBVRE-REUTIN prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siPge Dont le siPge social est 5 place Clémenceau 64000 PAU représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de la SCP KUHN, avocats DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION ordonné par l'arrLt rendu le 04 Novembre 2003, cassant un arrLt rendu par la Cour d'Appel de PAU en date du 18 Novembre 1999, sur l'appel d'un jugement rendu le 05 Mars 1996 par le Tribunal de Grande Instance de PAU D'une part, ET : S.A.R.L. ROYAL SAINT JEAN prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siPge Dont le siPge social est 57 Avenue du Béarn 64320 IDRON OUSSE SENDETS représentée par la SCP A.L. PATUREAU & P. RIGAULT, avoués assistée de Me Dominique REMY, avocat DEFENDERESSE D'autre part, a rendu l'arrLt contradictoire suivant aprPs que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique et solennelle tenue en robes rouges, le 09 Mars 2005, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Bernard BOUTIE et Jean-Louis BRIGNOL, Présidents de Chambre, Dominique NOLET et Chantal AUBER, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, GreffiPre, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siPge ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date B laquelle l'arrLt serait rendu. En 1948, la propriété dite "Villa IrPne" située B PAU avait été cédée B la SCI du PARK ANGLAIS laquelle l'avait ensuite divisée en plusieurs lots. Selon actes des 23 mars et 05 avril 1961, le lot nä 3 avait été subdivisé en deux lots : un lot 3a appartenant aux trois copropriétés GREEN PARK, PARK ANGLAIS et LITTLE PARK et le lot 3b attribué aux époux J. selon acte reçu le 02 avril 1990 par la SCP LEFEBVRE-REUTIN, la société ROYAL SAINT JEAN, promoteur immobilier, achetait B Madame R., ayant droit des époux J., le terrain avec maison d'habitation cadastré CV 122 constituant le lot 3b du lotissement " Villa IrPne ". Le syndic des trois copropriétés du PARK ANGLAIS contestant la limite séparative des lots 3a et 3b, la société ROYAL SAINT JEAN assignait le syndicat des copropriétaires afin que soit déclarée réguliPre la limite actuelle. Dans un jugement rendu le 04 janvier 1994, le tribunal de grande instance de PAU donnait acte aux parties de leur accord, le syndicat ayant acquiescé mais réservait une éventuelle action en dommages intérLts au profit de la société ROYAL SAINT JEAN. Sur assignation de la société ROYAL SAINT JEAN B l'encontre de la SCP LEFEBVRE-REUTIN, de Madame R. et du syndicat des copropriétaires, le tribunal de grande instance de PAU, dans un jugement rendu le 05 mars 1996 : * déboutait la société ROYAL SAINT JEAN de ses demandes contre le syndicat et Madame R., * déboutait ces derniers de leur demande reconventionnelle, * accordait des indemnités en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, * décidait qu'en passant un acte de vente d'un terrain dont la ligne divisoire était contestée par le propriétaire riverain, la SCP LEFEBVRE-REUTIN avait failli B son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte, * avant dire droit sur l'évaluation du préjudice allégué par la société ROYAL SAINT JEAN, ordonnait une expertise. Sur appel de la SCP LEFEBVRE-REUTIN, la cour d'appel de PAU, dans un arrLt rendu le 18 novembre 1999, confirmait ce jugement en toutes ses dispositions et allouait B Madame R. et au syndicat des copropriétaires la somme de 15000 F chacun en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Statuant sur le pourvoi formé contre cet arrLt par la SCP LEFEBVRE-REUTIN, la premiPre chambre civile de la Cour de Cassation, dans un arrLt rendu le 04 novembre 2003, cassait et annulait en toutes ses dispositions l'arrLt de la cour d'appel de PAU. Au visa de l'article 1382 du Code Civil, la haute juridiction fait grief B la cour d'appel d'avoir retenu la responsabilité du notaire en affirmant que celui-ci devait avoir une connaissance de la difficulté portant sur la ligne divisoire de propriété pour avoir instrumenté dix ans plus tôt des actes portant sur un immeuble voisin alors qu'il résultait de ses propres constatations que l'examen des seuls actes portant sur le bien vendu ne révélait aucune difficulté de cet ordre. La présente cour, désignée comme cour de renvoi, était réguliPrement saisie par la SCP LEFEBVRE-REUTIN le 26 novembre 2003. Dans ses derniPres conclusions déposées le 08 avril 2004, la SCP LEFEBVRE-REUTIN soutient qu'aucune des piPces communiquées de démontre la faute par elle commise et que, par réformation du jugement, la société ROYAL SAINT JEAN doit Ltre déboutée des demandes faites contre elle. Elle réclame encore la somme de 30000 ä B titre de dommages intérLts et celle de 15000 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société ROYAL SAINT JEAN, dans ses derniPres écritures déposées le 20 janvier 2005, estime que les premiers juges ont fait une exacte application des rPgles de droit aux éléments de l'espPce. Elle sollicite donc la confirmation du jugement entrepris en son principe de reconnaissance de responsabilité mais, l'expertise ayant été menée B son terme, réclame l'indemnisation sur la base du rapport déposé, les frais engagés ainsi que les intérLts. SUR QUOI, Attendu que le jugement déféré a motivé la condamnation de la S.C.P. notariale de la maniPre suivante : "Attendu que si en définitive le litige avec la copropriété voisine s'est soldé en faveur de la S.A.R.L. "ROYAL SAINT JEAN", l'acte passé par le notaire n'a pas atteint son but, transmettre B l'acheteur une propriété incontestable, le rapport de l'expert S. ayant mis en relief les incertitudes entourant l'exactitude de la limite matérialisée par une clôture. "Attendu que si en 1961, Monsieur J., auteur médiat de la S.A.R.L. "ROYAL SAINT JEAN" et Monsieur L., gérant de la S.C.I. "PARK ANGLAIS", auteur immédiat du syndicat des copropriétaires, ont convenu d'édifier une clôture B la charge et B la diligence du second, l'acte ne fut pas passé devant Maître LEFEBVRE, mais devant Maître T. "Mais, attendu que la S.C.I. du "PARK ANGLAIS" devait connaître, par la suite, des vicissitudes, les deux premiPres promotions "GREEN PARK" et "PARK ANGLAIS" ayant épuisé les droits de construire, au détriment de la troisiPme, "LITTLE PARK", concédée par Monsieur L. B un certain Monsieur N.. "Attendu que sur procPs intenté par ce dernier, l'expert Z. devait déjB constater l'irrégularité entourant l'édification de la clôture. "Attendu qu'aprPs annulation du contrat conclu avec Monsieur N., Monsieur L., gérant de la S.C.I. du "PARK ANGLAIS", redevenue promoteur de la résidence "LITTLE PARK", obtint un permis de construire (refusé précédemment au premier) sur présentation B la D.D.E. d'un plan de masse plaçant la clôture B l'Ouest du portail pendant qu'il remettait au notaire, Maître LEFEBVRE, un autre plan la figurant B l'Est. "Attendu que celui-ci a alors annexé ce document B l'acte dressé le 21 Mars 1980 opérant cession par la S.C.I. "LITTLE PARK" B la S.C.I. de la Résidence "LITTLE PARK", des droits sur des lots annulés par suite d'une modification de la distribution intervenue. "Attendu que cet exposé révPle que le notaire ne pouvait ignorer les contestations entourant cette clôture dPs les années 1970 ; qu'en tous cas, cette annulation de droits au motif d'une modification dans la distribution antérieure de la résidence "LITTLE PARK" devait attirer sa vigilance, au regard des rPgles de prospect que la S.C.I. du "PARK ANGLAIS" ne pouvait respecter sans modification de la ligne séparative des fonds... "Qu'ainsi, outre un manquement B son obligation de résultat, la S.C.P.LEFEBVRE - REUTIN a commis une faute de négligence lors de la passation de l'acte de vente R. - S.A.R.L. "ROYAL SAINT JEAN". "Attendu que n'ayant pu, par sa faute, assurer B l'acheteur la transmission d'un droit de propriété incontesté, le notaire est donc responsable de la revendication de propriété exercée par le voisin, le syndicat des copropriétaires, et conséquemment, de l'arrLt du chantier imposé B la S.A.R.L.. "ROYAL. SAINT JEAN" par l'entrepreneur de la S.A."HE MAS". "Attendu en effet que le retrait des réservations, voire mLme l'arrLt du chantier, est une conséquence prévisible des contestations portant sur la limite de propriété du terrain dans la vente de laquelle la S.C.P. notariale est intervenue". Attendu que la société intimée insiste sur le fait que la SCP LEFEBVRE-REUTIN avait reçu le rPglement de copropriété le 21 mars 1980 ainsi que les actes de vente des 27 lots dont 07 logements et 03 commerces ; qu'au premier était annexé un plan de masse qui ne correspond pas B celui déposé auprPs des services de l'Equipement, la ligne divisoire en cause n'étant pas située au mLme endroit ; Qu'elle fait remarquer qu'aucun plan n'est annexé B l'acte authentique du 02 avril 1990 comme cela est l'usage et que les pages 37 et 38 de l'acte antérieur ne figuraient pas aux piPces annexées alors qu'elles ont trait B la limite de propriété ; Qu'elle en déduit que, sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil, le notaire n'a pas rempli son obligation irréfragable de résultat et de conseil pour rendre efficace l'acte rédigé en toute son étendue ; Attendu en droit que le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'il doit notamment se montrer vigilant lorsqu'il constate une discordance entre la contenance cadastrale et celle figurant sur las actes antérieurs ; Attendu en l'espPce que s'il est constant que la SCP LEFEBVRE-REUTIN intervenait aux termes d'un acte reçu les 23 mars et 05 avril 1961 portant vente d'un terrain des époux J. B Monsieur L., cet acte ne prévoit que l'obligation pour la SCI PARK ANGLAIS, propriétaire du lot 3b de faire édifier B ses frais une clôture sur la ligne divisoire séparant le fond voisin ; Qu'il n'appartenait pas au notaire de vérifier sur place l'implantation de cette clôture et sa conformité avec le plan de masse ; Que de mLme, figure en annexe de l'acte du 21 mars 1980 portant modification du rPglement de copropriété du PARK ANGLAIS un plan de masse des biens concernés et que le notaire n'avait pas l'obligation de vérifier lui-mLme ou de faire vérifier la réalité des côtes portées sur ce plan alors que celui-ci était certifié véritable par les requérants et qu'il portait le cachet de dépôt B la DDE du département ; Qu'enfin, aucun texte ne fait obligation au notaire d'annexer un plan lors de la vente d'une maison d'habitation, cette obligation n'existant que lors de la vente de terrains nus B lotir ou d'appartements vendus en copropriété ; Attendu en outre que la société ROYAL SAINT JEAN agissait dans l'acte incriminé en qualité de constructeur et indiquait connaître l'immeuble vendu pour l'avoir visité et s'Ltre entouré de tous éléments d'information nécessaires B cet égard ; Qu'en conséquence, il en résulte que les titres antérieurement reçus par la SCP LEFEBVRE-REUTIN ne révélaient aucun difficulté quant B la ligne divisoire des propriétés, qu'aucune connaissance de difficultés n'avaient été portées B la connaissance du notaire antérieurement B l'acte en cause et qu'ainsi, aucune faute n'est démontrée B l'encontre de cet officier ministériel ; Qu'en l'absence de toute faute, il ne sera pas examiné l'existence du lien de causalité et le préjudice allégué par la société ROYAL SAINT JEAN ; Que, par réformation du jugement, la société ROYAL SAINT JEAN sera déboutée de son action contre la SCP LEFEBVRE-REUTIN ; Que les autres dispositions du jugement ne sont pas discutées et qu'elles seront donc confirmées ; Attendu que la société ROYAL SAINT JEAN, qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens ; Que, tenue aux dépens, elle devra payer B la SCP LEFEBVRE-REUTIN la somme de 2000 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Attendu sur les dommages intérLts qu'il n'est pas démontré une faute dans l'exercice de la voie de l'appel ni l'existence d'un préjudice supérieur B celui inhérent B l'exercice de toute action en justice ; qu'ils ne seront donc pas accordés ; qu'au surplus, la falsification invoquée n'est pas démontrée alors qu'une erreur est seulement reconnue ; PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant en audience publique, par arrLt contradictoire et en dernier ressort, Vu l'arrLt rendu le 04 novembre 2003 par la premiPre chambre civile de la Cour de Cassation, Au fond, infirme le jugement rendu le 05 mars 1996 par le tribunal de grande instance de PAU en ce qu'il retenait l'existence d'un manquement dans l'exécution de ses obligations B l'encontre de la SCP LEFEBVRE-REUTIN et que cette faute était B l'origine de l'arrLt momentané du chantier de la société ROYAL SAINT JEAN et, avant dire droit, confiait B Monsieur RIVERA une mission d'expertise, Statuant B nouveau, Déboute la société ROYAL SAINT JEAN de ses demandes B l'encontre de la SCP LEFEBVRE-REUTIN, aucune faute n'étant démontrée B l'encontre de cet office notarial, Confirme pour le surplus la décision déférée, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu B octroi de dommages intérLts, Condamne la société ROYAL SAINT JEAN B payer B la SCP LEFEBVRE-REUTIN la somme de 2000 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Condamne la société ROYAL SAINT JEAN aux dépens qui comprendront ceux exposés devant le tribunal de grande instance et la cour d'appel de PAU et autorise la SCP d'avoués VIMONT B les recouvrer conformément B l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le présent arrLt a été signé par Nicole ROGER, Présidente et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier La Présidente