Cour d'appel de Toulouse, du 3 novembre 2003, 2002/05499

Sommaire: VENTE Le bailleur qui fait une offre de vente au profit de son locataire doit maintenir celle-ci pendant le délai de deux mois ouvert au locataire pour accepter. L'offre d'acheter au prix demandé, qui est faite avant l'expiration de ce délai, rend la vente parfaite, peu important qu'au préalable le locataire ait fait une offre moindre

ARRET N°428 N°RG: 02/05499 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS [* COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 *] ARRET DU TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE TROIS [* APPELANTS SARL X... représentée par la SCP MALET, avoués la Cour assistée de Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Y... représenté par la SCP NIDECKER PRIEU, avoués la Cour assisté de Me Jean COURRECH, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMES Epoux Z... représentée par la SCP SOREL DESSART SOREL, avoués à la Cour assistée de la SCP SIMON-JOLLY-CABROL, avocats au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 30 Septembre 2003 en audience publique, devant la Cour composée de : H. MAS, président R. METTAS, conseiller M. ZAVARO, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par H. MAS - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier présent lors du prononcé. *][* *] FAITS, PROCEDURE, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : Les époux Z..., locataires d'une maison à usage d'habitation appartenant à monsieur Y..., ont reçu de la SARL X..., le 28 décembre 1999, un congé avec offre de vente au prix de 900.000 francs. Par courrier du 15 janvier 2000 les époux Z... ont formulé une offre d'acquisition au prix de 785.000 francs, demeurée sans réponse. Par lettre recommandée reçue le 24 février 2000, les époux Z... ont accepté l'offre de vente au prix exigé de 900.000 francs. Par courrier du même jour, la SARL X... les informait de la caducité du congé délivré en décembre 1999 et du retrait de l'offre de vente du propriétaire. Les époux Z... ont assigné M. Y... et la SARL X... devant le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE afin d'obtenir le prononcé de la vente par jugement. Le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE, par son jugement en date du 19 novembre 2002, a jugé que par l'effet du mandat apparent de la SARL X..., monsieur Y... était engagé par l'offre de vente délivrée aux époux Z... et que la vente de la propriété de FONSORBES était parfaite. Le Tribunal a dit que sur sommation régulièrement délivrée par les époux Z..., M. Y... devra se présenter en l'étude du notaire indiqué pour la régularisation de l'acte authentique de vente et qu' à défaut de comparaître, le notaire devra passer outre son absence. En outre, le Tribunal a dit que le prix convenu de 137.204,12 euros dû par les époux Z..., sera diminué du montant des loyers réglés à compter du 1er août 2000 jusqu'au jour de la passation de l'acte authentique de vente. Le Tribunal a réservé le droit des époux Z... à demander l'indemnisation du préjudice qui pourrait résulter d'une aggravation des conditions financières de leur emprunt immobilier. Par ailleurs, la SARL X... a été condamnée payer d'une part aux époux Z... la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du NCPC, d'autre part à monsieur Y... la somme de 61.020,77 euros , le montant des loyers de l'immeuble , à compter du 1er août 2000 jusqu'au jour de la passation de l'acte authentique de vente, et la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du NCPC. Monsieur Y... a été débouté de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires. La SARL X... a été privée du droit de percevoir une commission au titre de la vente de l'immeuble. Enfin le Tribunal a dit n'y avoir pas lieu à l'exécution provisoire. La SARL X..., puis M. Y... ont relevé appel ; les instances sont jointes. La SARL X... soutient que l'acceptation des locataires est irrégulière. En particulier, la SARL affirme que le courrier du 15 janvier 2000 portant acceptation à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé, a rendu caduque l'offre de vente; qu'il ne peut y avoir de rétractation, et que la formation de la vente a ainsi été empêchée, de même que le transfert de propriété. Par ailleurs la SARL invoque l'absence d'efficacité du mandat de vente donné par M. Y... La SARL X... soutient que, si elle avait reçu mandat pour parvenir à la vente de biens appartenant à monsieur Y..., elle n'avait pas le pouvoir de le représenter pour conclure la vente; qu'en conséquence l'acceptation n'a pas rendu la vente parfaite. En outre, la SARL X... affirme que la théorie du mandat apparent n'a pas à s'appliquer au cas d'espèce dans la mesure où il n'avait pas de mandat conforme à la loi et au décret. Enfin, la SARL conteste devoir payer les loyers des époux Z..., ainsi que des dommages-intérêts monsieur Y... La SARL X... demande à la Cour de condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens. Monsieur Y... qui sollicite la réformation du jugement entrepris rappelle dans ses dernières écritures avoir donné un mandat de gestion à la SARL X... le 1O janvier 2OOO seulement ; et il affirme que la vente est nulle. Il soutient n'avoir jamais eu la volonté de vendre au prix indiqué par la SARL X... et n'avoir jamais donné mandat exprès de vendre le bien objet du litige à la SARL; il dit que la SARL a ainsi outrepassé ses pouvoirs et a commis une faute. Il soutient ensuite qu'il ne pouvait en l'espèce y avoir eu mandat apparent, invoque en outre la nullité de l'offre qui, faute d'indiquer son identité en tant que propriétaire, viole les articles 10 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur Y... conteste devoir payer les loyers des époux Z... à compter du 1er août 2000 et conteste être à l'origine de leur préjudice résultant de l'aggravation des conditions financières de leur emprunt immobilier. Enfin, monsieur Y... conteste le montant des indemnités et dommages et intérêts qui lui ont été alloués en première instance comme insuffisantes. Monsieur Y... demande à la cour : de dire que les époux Z... ne pouvaient légitimement croire en l'existence d'un mandat apparent consenti à la SARL X... afin de vendre le bien sis à FONSORBES, de constater que la SARL ne disposait d'aucun mandat de vendre ce bien, de dire et juger que le congé délivré aux époux Z... le 28 décembre 1999 et par conséquent l'offre de vente contenue dans ce congé est nul, et en tout cas lui est inopposable; de dire en conséquence qu'il n'existe pas de vente au sens des dispositions des articles 1582 et suivants du Code Civil entre M. Y... et les époux Z...; de dire que la SARL X... a commis de nombreuses fautes inexcusables au préjudice de M. Y... et de la condamner au paiement de la somme de 45.734,71 euros à titre de dommages et intérêts. SUBSIDIAIREMENT, monsieur Y... demande à la Cour : - de réformer le jugement en tant qu'il dit et juge que le prix convenu de 137.204,12 euros dû par les époux Z... sera diminué du montant des loyers réglés à compter du 1er août 2000 jusqu'au jour de la passation de l'acte authentique de vente; qu'il réserve le droit des époux Z... de demander l'indemnisation du préjudice qui pourrait résulter d'une aggravation des conditions financières de leur emprunt immobilier et déboute M. Y... de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires - de le confirmer pour le surplus, - de statuer à nouveau en fait et en droit, de débouter les époux Z... de leur demande tendant à la compensation entre les loyers payés et le prix de vente jusqu'à la passation de l'acte authentique, et la réserve de leurs droits sur un préjudice financier, - de condamner la SARL X... au paiement d'une somme supplémentaire de 60.979,61 euros à titre de dommages et intérêts - en tant que de besoin, d'ordonner une expertise pour déterminer la valeur du bien immobilier en février 2000. En tout état de cause, M. Y... demande la condamnation des succombants à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du NCPC. Les époux Z... concluent à la confirmation du jugement entrepris. Les époux Z... demandent à la Cour de juger que la SARL X... s'est présentée à eux comme le mandataire apparent de M. Y..., et que ce dernier est par conséquent engagé par le congé donné en son nom par ladite société; - de juger que l'échange des consentements consacré par les courriers échangés entre le mandataire du propriétaire et les locataires les 28 décembre 1999 et 22 février 2000 a consacré un accord parfait sur la vente; - de donner acte aux époux Z... de la levée de la condition suspensive stipulée en leur faveur, d'obtention d'un financement, qu'ils ont effectivement obtenu; - de prononcer en conséquence la vente de la propriété bâtie sise à FONSORBES, cadastrée section B1 n°427; - de leur donner acte de leur offre de payer le prix convenu de 137.204,12 euros et de juger que celui-ci sera diminué des loyers qu'ils ont continué à verser, - de réserver leur droit à poursuivre l'indemnisation du préjudice qui pourrait résulter d'une aggravation des conditions financières de leur emprunt immobilier, par l'effet d'un changement du taux applicable en cours de procédure; - de condamner in solidum les défendeurs à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du NCPC; outre les dépens. Ils relèvent que le propriétaire ne peut invoquer, à son profit, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. MOTIFS DE LA DECISION : - Sur les demandes de M. et Mme Z... : Attendu que la SARL X... a adressé, le 28 décembre 1999 un courrier dans lequel il rappelait la date d'effet du bail, et par lequel il signifiait congé à M. et Mme Z... et indiquait que, si les locataires désiraient acquérir le logement, ils devaient le lui faire savoir; Attendu que M. et Mme Z... avaient reçu, préalablement, un courrier de D, daté du 21 décembre 1999, les informant de ce que cette agence était déchargée de la gestion des biens de M. Y... ; Qu'ainsi M. et Mme Z... pouvaient légitimement croire que la SARL X... avait le pouvoir de gérer le bien et de délivrer un congé pour vente au nom du bailleur ; Que c'est donc à bon droit que le tribunal a considéré, en des motifs que la cour adjoint aux siens, que l'offre de vente devait produire effet ; Attendu que le bailleur qui fait une offre de vente au profit de son locataire, doit maintenir celle-ci pendant le délai de deux mois ouvert au locataire pour accepter ; Attendu que l'offre d'acheter au prix demandé, qui est faite avant l'expiration de ce délai, rend la vente parfaite, peu important qu'au préalable le locataire ait fait une offre moindre ; Qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que l'offre d'acheter au prix proposé de 900.000 francs le 24 février 1999, était valable et que la vente était parfaite, et en ce qu'il a dit que du prix devaient venir en déduction les échéances de loyer réglées à compter du 1er août 2OOO jusqu'au jour de la passation de l'acte authentique, le droit des époux Z... à demander l'indemnisation du préjudice qui pourrait résulter d'une aggravation des conditions financières de leur emprunt immobilier étant réservé ; - Sur la demande de M. Y... : Attendu que la SARL X... n'a été investi d'un mandat écrit de gestion courante qu'à compter du 1O janvier 2000 ; Attendu que les fautes qu'il a commises à l'égard de M. Y... ont été mises en exergue par le tribunal en des motifs qui sont adoptés ; Attendu que la relation causale entre les fautes et le préjudice éprouvé par le propriétaire, de même que l'appréciation de ce préjudice ont été exactement déterminées par le tribunal ; que M. Y... n'apporte pas aux débats d'autres éléments que ceux communiqués en première instance ; que sa demande d'expertise n'est pas justifiée ; Attendu que la perception du prix de vente et des dommages-intérêts alloués lui permettra de réinvestir la somme qu'il obtiendra ; que la perte de revenus stables qui n'a pas été prise en considération en première instance justifie l'octroi d'une somme supplémentaire de 3.000 euros destinée à compenser le temps pendant lequel M. Y... sera privé de la perception de loyers avant qu'il puisse remettre un nouveau bien en location, somme incombant à la société X..., comme étant en relation causale avec les fautes commises ; Attendu que la SARL X... succombe ; qu'elle doit les dépens et les sommes supplémentaires de 1.3OO euros à M. et Mme Z..., d'une part, et à M. Y..., d'autre part; PAR CES MOTIFS : LA COUR : Déclare les appels recevables en la forme ; Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne la SARL X... à payer à M. Y... la somme supplémentaire de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamne la SARL X... aux dépens dont distraction au profit des SCP SOREL-DESSART-SOREL et NIDECKER-PRIEU PHILIPPOT et à payer au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile la somme de 1.300 euros au profit de M. et Mme Z..., d'une part et de M. Y..., d'autre part. Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président et E. KAIM-MARTIN, greffier. LE GREFFIER : LE PRESIDENT : E. KAIM-MARTIN H. MAS