Cour d'appel de Versailles, du 13 novembre 1998, 1996-7558

Sommaire: BAIL (règles générales) 1) Un locataire qui ne justifie pas avoir demandé à son bailleur, en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, la mise en conformité des lieux loués avec les normes minimales de confort et d'habitabilité et qui ne rapporte pas s'être plaint du mauvais état des lieux ou d'avoir réclamé la réalisation de travaux pendant toute la durée du bail, soit, en l'occurrence, pendant près de sept ans, n'établit pas avoir sollicité le reclassement du logement antérieurement à la résiliation du bail et à l'instance en cours, et n'est donc pas en mesure de prouver que le loyer contractuel aurait dépassé le loyer légal. 2) Un locataire qui prétend à la répétition de loyers indus doit rapporter la preuve de l'indu. Lorsque s'agissant, en l'espèce, d'un bail se référant expressément à la catégorie 2 C de la loi du 1er septembre 1948, il ne peut être déterminé si le loyer payé par le locataire excédait le loyer légal eu égard à sa catégorie et à son niveau de confort et d'habitabilité, que le locataire n'a pas réclamé d'expertise et ne rapporte en aucune manière l'indu, c'est à juste titre que le premier juge ne fait pas droit à sa demande, alors que de surcroît,en application de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, les actions en répétition de l'indu se prescrivent par trois ans, de sorte que la demande serait irrecevable. 3) Le bailleur a l' obligation de délivrer la chose en bon état de réparation et a une obligation d'entretien des lieux loués. La soumission des lieux loués aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ne saurait dispenser le bailleur des obligations précitées.En l'espèce, lorsqu'il est établi que l'état des lieux loués, du fait de leur dégradation et de leur insalubrité, ont nécessairement occasionné au locataire un préjudice de jouissance, c'est à juste titre que le locataire en demande réparation. A défaut pour le locataire de pouvoir rapport- er, en raison de son inaction pendant plusieurs années et en l'absence de tou- te mise en demeure, que le bailleur aurait été informé de la réalité de l'état des lieux, l'indemnisation du locataire doit être réduite

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 1987, Madame X... a donné à bail à Madame Y... un appartement sis à POISSY, 6, rue de la Gare. Un rapport du 1er décembre 1993 réalisé par les services d'hygiène de la mairie de POISSY à la demande de la locataire a démontré l'insalubrité du logement en décembre 1993, Madame Y... quittait les lieux. Par acte d'huissier en date du 17 novembre 1995, Madame Y... a assigné Madame X... en paiement, avec exécution provisoire, des sommes de 84.728,52 Francs eu égard aux loyers indûment perçus, les locaux étant faussement déclarés en catégorie 2C selon la loi du 1er septembre 1948, de 20.000 Francs de dommages et intérêts pour procédure abusive en recouvrement des loyers et de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame X... a conclu au rejet des demandes de Madame Y... et reconventionnellement a réclamé 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Subsidiairement, elle a invoqué la prescription de l'action en répétition de l'indu pour les loyers antérieurs au 17 novembre 1992, (soit trois ans avant l'assignation). Elle a, en effet, répliqué que le père de Madame Y... s'était maintenu dans les lieux de décembre 1993 au 7 juin 1994, malgré son refus, ce qui l'avait contrainte à saisir le tribunal de grande instance pour voir ordonner son expulsion et que Madame Y... , elle-même, pendant six ans, n'a jamais sollicité de travaux ni invoqué le reclassement des locaux. Le 7 mai 1996, le tribunal d'instance de POISSY, statuant contradictoirement a rendu la décision suivante : - condamne Madame Geneviève X... à payer à Madame Valérie Y... la somme de 15.000 Francs de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - déboute les parties du surplus de leurs demandes, - ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, - condamne Madame Geneviève X... à payer à Madame Y... la somme de 7.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamne aux dépens. Le 6 août 1996, Madame X... a interjeté appel de cette décision. Elle fait grief au jugement entrepris d'avoir accueilli la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Madame X..., aux motifs que cette dernières aurait subi un préjudice de jouissance du fait de la vétusté à l'insalubrité des locaux loués, en méconnaissance des articles 4 et 5 du Nouveau Code de Procédure Civile, le premier juge ayant substitué ses motifs à ceux invoqués par Madame X..., statuant ainsi ultra petita. Par conséquent, elle demande à la Cour de : - la recevoir en son appel, l'y dire bien fondée, Vu les articles 4 et 5 du Nouveau Code de Procédure Civile : - réformer le jugement prononcé le 7 mai 1996 par le tribunal d'instance de POISSY, en ce qu'il l'a condamnée à verser à Madame Valérie Y... la somme de 15.000 Francs à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et celle de 7.000 Francs sur la base de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - dire et juger Madame Y... non recevable ni fondée en ses demandes, - confirmer le jugement pour le surplus, - condamner Madame Y... à lui verser la somme de 15.000 Francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Madame Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés par la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués à la Cour, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Y... répond qu'elle est parfaitement fondée à solliciter la répétition des loyers indus pour un montant de 84.728,52 Francs, la bailleresse n'ayant jamais tenu la promesse de mettre en conformité le logement et les lieux ayant été déclarés insalubres par deux rapports établis par des services différents en décembre 93 et janvier 1994 ; que le grief d'ultra petita ne saurait être retenu à l'encontre du jugement rendu le 7 mai 1996, Madame Y... n'ayant pas, dans ses conclusions, précisé le fondement sur lequel elle sollicitait la réparation de son préjudice. Par conséquent, elle demande à la Cour de : - la recevoir en ses conclusions, - l'y déclarant bien fondée, Y faisant droit, - déclarer recevable mais mal fondée Madame X... en son appel, - la débouter de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Madame X... à lui payer la somme de 15.000 Francs à titre de dommages et intérêts, Pour le surplus, - la recevoir en son appel incident, - l'y déclarant bien fondée, Y faisant droit, infirmer la décision entreprise, - condamner Madame X... à lui payer la somme de 84.728,52 Francs en répétition de l'indu, outre intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner Madame X... à payer la somme de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Laurent BOMMART, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. En réplique, Madame X... reprend les arguments développés en première instance et soutient, en outre, que la demande de répétition de l'indu formulée par son ex-locataire porte sur la totalité des loyers payés depuis son entrée dans les lieux, soit le 1er février 1987 ; que cette demande est surprenante, Madame Y... ne l'ayant jamais mise en demeure d'effectuer tels ou tels travaux et son père, Monsieur Z..., ayant même demandé à reprendre le logement de sa fille en décembre 1993, date à laquelle cette dernière quittait l'appartement pour accoucher et faisait parallèlement procéder à un état des lieux par les services techniques de la ville de POISSY ; qu'il résulte de ce qui précède que Madame Y... a considéré les lieux habitables pendant sept ans ; que par ailleurs, la preuve n'est pas rapportée que le bail aurait été donné avec promesse de mise en conformité ; qu'en tout état de cause, si tel avait été le cas, il est étonnant, que la locataire n'ait pas profité de cette prétendue clause pour mettre en demeure le bailleur d'exécuter les travaux ; qu'en réalité, Madame Y... n'a jamais demandé le classement du logement dans une autre catégorie que celle 2C. Subsidiairement, elle souligne de nouveau que l'action en répétition de l'indu se prescrivant pour trois ans, la demande de restitution des loyers versés avant le 17 novembre 1992 est irrecevable. Par conséquent, elle prie la Cour de : - la recevoir en ses conclusions, ainsi qu'en ses conclusions d'appelante et l'y dire bien fondée, - débouter purement et simplement Madame Y... de toutes ses demandes fins et conclusions, - réformer le jugement prononcé le 7 mai 1996 par le tribunal d'instance de POISSY en ce qu'il l'a condamnée à verser à Madame Y... la somme de 15.000 Francs à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et celle de 6.000 Francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - débouter Madame Y... de son appel incident et de toutes autres demandes, - confirmer le jugement entrepris pour le surplus, - statuer ainsi que précédemment requis sur les dépens. L'ordonnance de clôture a été signée le 17 septembre 1998 et l'affaire plaidée à l'audience du 16 octobre 1998. SUR CE, LA COUR, Considérant que le contrat de location signé par les parties le 31 janvier 1987 précise que le logement est en catégorie 2 C et se réfère expressément aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 ; que la bail était donc régi, en principe, par les articles 25 et suivants de cette loi, qui organisaient la "sortie" de la loi de 1948 ; que cependant, à défaut d'un quelconque état des lieux d'entrée, il ne peut être affirmé que le bail pouvait ne pas être soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948 et du loyer légal, l'état du logement en fin de bail faisant présumer l'inverse ; Considérant que quoiqu'il en soit, les parties ne s'expliquant pas plus avant sur le régime légal applicable au contrat de location, il ne ressort nullement des termes du bail ou de documents contractuels contemporains ou encore, de courriers émanant de la bailleresse ou de l'agence immobilière SOFYDI, que Madame X... se serait engagée à effectuer un minimum de travaux de mise en conformité des lieux loués ; que Madame Y... ne justifie pas avoir demandé à sa bailleresse la mise en conformité du logement avec les normes minimales de confort et d'habitabilité, ainsi que l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 lui en donnait la possibilité ; que pendant la durée d'exécution du bail, c'est-à-dire pendant près de 7 ans, Madame Y... n'a jamais demandé à sa bailleresse de réaliser de quelconques travaux ; qu'elle ne prouve d'ailleurs pas lui avoir adressé un quelconque courrier pour lui faire part du mauvais état des lieux pendant toutes ces années ; qu'elle n'établit pas avoir sollicité le reclassement du logement antérieurement à la présente instance ; Considérant que ce n'est qu'à la fin de l'année 1993, que Madame Y... a fait intervenir le Service d'Hygiène de la Ville de POISSY ; qu'il résulte du rapport établi par ce service le 1er décembre 1993, que le logement, très humide, était dans un état lamentable, avec des moisissures sur les murs et des plafonds fissurés ; que Madame Y... a quitté les lieux quelques semaines après le dépôt de ce rapport, mais que son père, Monsieur Z... s'y est maintenu, sans droit ni titre ; que ce n'est que près de deux ans après avoir quitté les lieux et surtout, après que Madame X... l'eut poursuivie pour le paiement d'un arriéré de loyers impayés, que Madame Y... a assigné à son tour Madame X... en paiement de loyers indûment perçus et de dommages-intérêts ; Considérant que s'agissant d'une location se référant expressément à la catégorie 2C de la loi du 1er septembre 1948, c'est à juste titre que le premier juge n'a pas fait droit à la demande en répétition de l'indu, faute de pouvoir déterminer si le loyer payé par Madame Y... du 1er février 1987 au 18 décembre 1993 excédait le loyer légal, eu égard à la catégorie de l'appartement et à son niveau de confort et d'habitabilité ; que le premier juge a estimé "inopportune" une mesure d'instruction, que Madame Y... n'a jamais réclamée, même en appel, semblant ainsi souscrire à la remarque du premier juge sur le coût et le caractère tardif d'une telle expertise ; qu'en tout état de cause, la preuve de l'existence de l'indu incombe à la locataire, laquelle, n'ayant jamais sollicité le reclassement de l'appartement ou sa mise aux normes, n'est pas en mesure de prouver que le loyer contractuel aurait dépassé le loyer légal ; qu'à titre surabondant, il sera souligné que l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que les actions en répétition de l'indu se prescrivent par trois ans, de sorte qu'en l'espèce, la demande serait irrecevable de surcroît pour les loyers antérieurs au 17 novembre 1992 ; Considérant que cependant, Madame X... a manqué à son obligation de délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces et à tout le moins à son obligation d'entretien de la chose louée, la soumission des lieux aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 elle-même ne pouvant dispenser le bailleur d'assurer à son locataire des conditions d'habitabilité et de salubrité minimales ; que dans ses écritures d'appel, Madame Y... fait sienne la qualification du préjudice dont elle demande réparation, telle que l'a retenue le premier juge ; qu'en effet, l'état de l'appartement, (tel que décrit par le Service d'Hygiène de la Ville de POISSY dans son rapport précité) dû essentiellement à l'humidité et au manque de ventilation ainsi que la vétusté des installations de chauffage, ont nécessairement occasionné à Madame Y... un préjudice de jouissance ; que néanmoins, l'inaction de la locataire pendant plusieurs années, l'absence de mise en demeure de la propriétaire et par conséquent, l'absence de preuve quant à l'information qui a pu lui être donnée sur la réalité de l'état des lieux, permettent à la Cour d'évaluer ce préjudice à un montant inférieur à celui retenu par le premier juge, soit à la somme de 8.000 Francs ; Considérant qu'il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil, à compter du jour de la demande, soit le 31 mars 1998, date de la signification des conclusions d'appel incident de l'intimée ; Considérant que la Cour réforme également le jugement déféré en ce qu'il a alloué la somme de 7.000 Francs à Madame Y... sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et réduit cette indemnité à la somme de 3.000 Francs ; Considérant qu'il n'apparaît pas contraire à l'équité de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles engagés en appel ; Considérant que Madame X..., qui succombe partiellement en son appel, sera condamnée aux dépens ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt ; ET Y AJOUTANT ET REFORMANT : CONDAMNE Madame X... à payer à Madame Z... épouse Y... la somme de 8.000 Francs (HUIT MILLE FRANCS) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil, à compter du jour de la demande, soit le 31 mars 1998 ; REDUIT à 3.000 Francs (TROIS MILLE FRANCS) l'indemnité allouée à Madame Y... par le jugement déféré, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; DEBOUTE Madame X... et Madame Z... épouse Y... des fins de toutes leurs autres demandes, notamment sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Madame X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP BOMMART-MINAULT, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX