Cour d'appel de Versailles, du 26 octobre 2001, 2000-154

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Sauf à dénaturer le texte clair et précis de l'alinéa 2 de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 29 juillet 1998, la notification à peine d'irrecevabilité de l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail n'a pas lieu de s'appliquer à des demandes tendant à l'expulsion du locataire sur un fondement autre que le constat de la résiliation pour non paiement des loyers. Partant, une assignation introductive tendant à l'expulsion du locataire en raison de l'absence de reconduction tacite du bail et le paiement de diverses sommes n'encourt aucune irrecevabilité au titre d'un prétendu défaut de notification préalable au préfet

Suivant acte sous seing privé en date du21 décembre 1991, Madame Irène X... a donné à bail à Monsieur Guy-Paul Y... un logement constitué d'une chambre meublée, sis à VERSAILLES (78), 43, rue Albert Joly, pour une durée de 18 mis renouvelable par tacite reconduction par périodes de 12 mois. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mars 1994 et par acte d'huissier en date du 5 mai 1994, Madame X... a donné congé à Monsieur Z.... Par arrêt en date du 20 juin 1997, la Cour d'appel de VERSAILLES a notamment: * infirmé le jugement du 1er décembre 1994 du Tribunal d'Instance de VERSAILLES en ce qu'il avait validé ce congé signifié le 5 Mai 1994, * annulé le congé donné à Monsieur Guy-Paul Y... et * dit qu'il n'y avait pas eu de tacite reconduction du contrat de location. Suivant acte d'huissier en date du 10 février 1999, Madame X... a fait assigner Monsieur Y... devant le Tribunal d'Instance de VERSAILLES aux fins de voir ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique si besoin est et prononcer sa condamnation à lui payer la somme de 3.500 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, le tout sous bénéfice de l'exécution provisoire. A l'appui de ses prétentions, elle a fait valoir l'arrêt du 20 juin 1997 qui avait constaté l'absence de tacite reconduction du bail. Monsieur Y... a répondu que la propriétaire n'avait pas saisi le Préfet préalablement à son assignation en contravention avec les dispositions de la circulaire relative à la prévention des expulsions du 9 février 1999; que la demande d'expulsion se heurtait à l'autorité de la chose jugée; que le contrat s'était poursuivi et que le bail n'était pas résilié. Reconventionnellement, il a sollicité la condamnation de Madame X... à lui verser les sommes suivantes: * 20.000 francs au titre des dispositions de l'article 32-2 du Nouveau Code de Procédure Civile, * 10.000 francs à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et * 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. De plus, il a demandé que les loyers soient réduits à la somme de 500 francs par mois jusqu'à la réalisation complète des travaux de remise en état des lieux. Madame X... a répliqué qu'il n'y avait pas identité de cause entre la procédure pendante et la précédente; que le bail n'avait pas été tacitement reconduit et ne s'était pas poursuivi faute de novation; qu'elle n'avait pas à saisir préalablement le Préfet dans cette hypothèse. A titre additionnel, elle a réclamé le paiement de diverses charges et des frais d'entretien de la chaudière ainsi qu'une indemnité d'occupation . Elle a souligné que Monsieur Y... avait laissé se dégrader l'appartement et notamment la chasse d'eau. En réponse, Monsieur Y... a fait valoir que la bailleresse ne versait aucun décompte précis et ne prenait en compte les sommes qu'il avait versées à hauteur de 4.800 francs; que l'appartement était dans un état de vétusté; qu'il s'était dégradé du fait de l'absence de ventilation. Par jugement contradictoire en date du 4 novembre 1999, le tribunal d'instance de VERSAILLES a rendu la décision suivante: Ordonne l'expulsion de Monsieur Guy-Paul Y... et de tous occupants de son chef de la chambre meublée qu'il occupe sans droit ni titre 43, rue Albert Joly à VERSAILLES depuis le 21 Juin 1994, à défaut de départ dans le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique, Requalifie la demande en paiement de charges et réparations locatives en demande de paiement de dommages et intérêts, Condamne Monsieur Guy-Paul Y... à verser à Madame Irène X..., à titre de dommages et intérêts, les sommes de : * 430 francs correspondant au solde du contrat d'entretien de la chaudière pour l'année 1998/1999, * 6.837 francs correspondant aux frais de consommation d'eau, * 7.600 francs à titre d'indemnité d'occupation du mois de février au mois de Septembre 1999, Ordonne l'exécution provisoire, Condamne Monsieur Guy-Paul Y... à verser à Madame Irène X... la somme de 3.500 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne Monsieur Guy-Paul Y... aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'Aide Juridictionnelle, Par déclaration en date du 20 décembre 1999, Monsieur Guy Paul Y... (aide juridictionnelle totale) a relevé appel de cette décision. Il conclut à l'irrecevabilité de la demande aux motifs de la non saisine préalable du Préfet et de l'autorité de la chose jugée qui s'attache à l'arrêt rendu par la Cour de céans le 20 Juin 1997. Sur le fond, il prétend qu'il n'y a pas eu absence de tacite reconduction; que les quittances de loyers toujours délivrées par la bailleresse attestent de l'intention de cette dernière de poursuivre le contrat de bail; que par ailleurs, elle n'a pas respecté la procédure de congé qui impose une mise en demeure préalable. En outre, il souligne que l'argumentation de Madame X... sur les sommes qui doivent prétendument être mises à la charge de Monsieur Y... est inopérante; qu'au contraire, c'est la bailleresse qui a laissé les dégâts s'aggraver et notamment ceux relatifs à la chasse d'eau. Par conséquent, l'appelant demande à la Cour de: Recevoir Monsieur Y... en son appel; L'y déclarer bien fondé. Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions non contraires aux présentes; Et statuant à nouveau; Dire et juger Madame X... irrecevable en sa demande d'expulsion; Débouter Madame X... de toutes ses demandes, fins et conclusions; Condamner Madame X... à régler à Monsieur Y... la somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant pourra être recouvré par Maître TREYNET, Avoué, conformément à la loi sur l'Aide Juridictionnelle. Madame X... répond qu'elle n'avait pas à notifier au Préfet son assignation tendant à voir ordonner l'expulsion du preneur et non la résiliation du contrat de bail (demande formulée à titre subsidiaire uniquement); que l'action engagée par elle a pour cause la non reconduction du contrat de bail et non comme il l'a précédemment jugé, une demande d'expulsion; que le bail ne s'est pas poursuivi; que la délivrance de quittances de loyers n'a pas entraîné novation du contrat de bail. Concernant les dégâts et les sommes mises à la charge de l'occupant, elle soutient que ce dernier a laissé l'appartement se dégrader et la chasse d'eau fuir pendant de nombreux mois, sans l'en aviser; que de plus, concernant les frais de réparation de la chasse d'eau et du flotteur, le premier juge n'aurait pas dû les laisser à sa charge; s'agissant de réparations locatives. L'intimée demande donc à la Cour de: Débouter Monsieur Guy Y... de son appel; l'en dire mal fondé. Confirmer le jugement rendu le 4 Novembre 1999 par le Tribunal d'Instance de VERSAILLES, sauf en ce qu'il a débouté Madame X... de sa demande en remboursement des frais de réparation du mécanisme du W.C. L'émender de ce chef et statuer à nouveau. Recevoir Madame X... en son appel incident; l'en dire bien fondée. Condamner Monsieur Y... à lui rembourser le montant de la facture du plombier de 1.296,45 francs. Recevoir Madame X... en sa demande additionnelle; l'en dire bien fondée. Condamner Monsieur Y... à lui verser la somme de 8.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et dire que cette somme s'ajoutera à celle fixée par le Premier Juge. Condamner Monsieur Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel, au profit de la S.C.P. LEFEVRE&TARDY, Avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La clôture a été prononcée le 6 septembre 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 27 septembre 2001. Par conclusions remises au greffe le 11 septembre 2001, Madame X... sollicite le rejet des débats des conclusions signifiées par Monsieur Y... le 4 septembre 2001. SUR CE, LA COUR: 1) Sur la demande de rejet des débats des conclusions de M. Y... du 4 septembre 2001 Considérant que ces conclusions de l'appelant ne comportent pas de nouvelles prétentions par rapport à celles signifiées le 29 juin 2001, auxquelles l'intimée n'avait pas répondu; que les moyens exposés sont identiques et sont seulement plus amplement développés dans les dernières conclusions signifiées deux jours avant la clôture; que par ailleurs, Mme X... n'a pas demandé à répondre à son tour sur le fond à ces conclusions; que dans ces conditions, il n'apparaît pas que le principe du contradictoire n'ait pas été respecté; que la Cour retient les conclusions litigieuses dans le débat; 2) Sur la recevabilité de la demande d'expulsion Considérant que la loi du 29 juillet 1998 a ajouté un alinéa 2 à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose : "A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département"; que sauf à dénaturer ce texte clair et précis, le juge ne peut en faire application à d'autres demandes, tendant à l'expulsion du locataire sur d'autres fondements que celui du constat de la résiliation pour défaut de paiement des loyers régi par l'article 24 précité, au prétexte qui plus est, d'une circulaire ministérielle qui n'a pas valeur de droit positif pour les juridictions de l'ordre judiciaire; que d'ailleurs, la circulaire ministérielle du 9 février 1999, adressée aux préfets de régions et préfets de départements, ne vise pas d'autres hypothèses que les assignations rendant au constat de la résiliation du bail; Considérant qu'en l'espèce, ainsi que l'a relevé le premier juge, l'assignation introductive d'instance ne tendait pas au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges, mais avait seulement pour objet l'expulsion du locataire en raison de l'absence de reconduction tacite du bail et le paiement de diverses sommes; que par conséquent, l'appelant n'est pas fondé à invoquer l'absence de notification préalable de l'assignation au préfet comme motif d'irrecevabilité de la demande d'expulsion; Considérant qu'aux termes de l'article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée si la demande nouvelle est fondée sur une cause différente de celle qui a donné lieu au jugement; que dans l'instance qui s'est terminée par l'arrêt de la Cour de céans en date du 20 juin 1997, Mme X... avait fondé sa demande d'expulsion uniquement sur le congé qu'elle avait délivré à M. Y..., ce qu'a souligné la Cour dans son arrêt du 3 juillet 1998, déboutant Mme X... de sa requête en interprétation de son arrêt du 20 juin 1997, pour des motifs rédigés en ces termes: "Considérant qu'il est manifeste que, tant devant le tribunal d'instance que devant la Cour, le fondement unique et nécessaire de la demande d'expulsion, expressément invoqué, est constitué par ce congé dont la validation était réclamée, notamment, par voie de confirmation du jugement, en appel;" Considérant que dans son assignation du 10 février 1999, Mme X... a fondé au contraire sa demande d'expulsion sur l'absence de reconduction tacite du bail et partant, sur une autre cause que celle définitivement jugée par l'arrêt précité du 20 juin 1997; que par conséquent, la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité de M. Y... tirée de l'autorité de la chose jugée; 3) Sur le bien ou mal fondé de la demande d'expulsion Considérant que précisément, il a été définitivement jugé par l'arrêt rendu par la Cour de céans le 20 juin 1997, précité, qu'il n'y a pas eu de reconduction tacite du bail, lequel a donc pris fin à la date du 21 juin 1994, ainsi que l'a exactement retenu le premier juge; que postérieurement, les parties n'ont pas conclu de nouveau contrat de bail; que la délivrance de trois reçus préimprimés intitulés "quittance de loyer", les 28 juin, 28 juillet et 28 août 1997, soit les trois mois qui ont suivi l'arrêt - sans qu'il soit établi que cette décision aurait alors été déjà signifiée - ne suffit pas à établir l'existence d'un nouveau contrat; Considérant que par conséquent, M. Y... est occupant sans droit ni titre depuis le 21 juin 1994, de sorte que la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a ordonné son expulsion; 4) Sur les demandes en paiement au titre des charges et réparations locatives Considérant, comme l'a relevé le premier juge, que M. Y... ne démontre pas avoir informé Mme X... du débit d'eau permanent, - du à la défectuosité du joint d'étanchéité de vidange ainsi qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 23 décembre 1998, établi en présence de plombiers - avant le courrier du syndic adressé à la propriétaire le 18 novembre 1998, ni avoir tenté d'y mettre fin; Considérant que par ailleurs, il ressort donc de ce procès-verbal de constat que la fuite d'eau était due à la défectuosité du joint d'étanchéité de vidange, lequel était irréparable; qu'aux termes du décret nä87-712 du 26 août 1987, constituent des réparations locatives le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasse d'eau, le décret nä87-713 précisant que constituent des charges récupérables à l'encontre des locataires, le réglage des mécanismes de chasse d'eau, ainsi que le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasse d'eau; que ces décrets pris en application de la loi du 23 décembre 1986, ont à tout le moins valeur indicative pour les locations meublées non régies par ce texte et par la loi qui lui a fait suite, en date du 6 juillet 1989 et pour les occupations sans droit ni titre; Considérant que par conséquent, non seulement M. Y... doit acquitter le montant de la consommation d'eau qui est résultée de ce débit permanent, auquel il n'a pas cherché à remédier, mais aussi le coût des travaux de plomberie correspondant au changement du joint d'étanchéité de vidange et de la bonde avec flotteur; que Mme X... verse au dossier la lettre du syndic du 6 janvier 1999, faisant état de la facture des travaux de plomberie d'un montant de 1.296,45 F, mais non la facture elle-même comprenant également le changement du robinet d'arrêt d'eau; qu'à défaut de facture ventilée entre différents postes, la cour évalue à la somme de 600 F TTC le coût des réparations à la charge de M. Y..., qui s'ajoute à celle de 6.837 F correspondant à la consommation d'eau; Considérant que l'appelant ne critique pas la mise à sa charge de la dépense relative à l'entretien de la chaudière, s'élevant à 430 F, qui constitue une charge récupérable à l'encontre du locataire ou de l'occupant des lieux; Considérant que de même, les parties ne discutent pas de la condamnation de M. Y... à payer la somme de 7.600 F à titre d'indemnité d'occupation du mois de février au mois de septembre 1999; que le premier juge s'étant livré à un calcul exact de cette indemnité, la cour confirme également le jugement sur ce point; 5) Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Mme X... la somme de 8.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: Retient dans les débats les conclusions de M. Y... signifiées le 4 septembre 2001. Confirme le jugement déféré en Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions; Et y ajoutant et réformant: Condamne M. Y... à verser en sus à Mme X... la somme de 600 F (soit 91,47 Euros) au titre des menues réparations de plomberie; Déboute M. Y... des fins de toutes ses demandes; Condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 8.000 F (soit 1 219,59 Euros) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Le condamne à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP LEFEVRE TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile et de la loi sur l'aide juridictionnelle. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Caroline DE A..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,