Cour d'appel de Toulouse, du 16 octobre 2001, 2000/04578

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 23 décembre 1986) Les baux perpétuels sont prohibés et le fait que la bailleur soit une personne morale est sans influence. En l'absence de faculté de résiliation ouverte au bailleur, le bail doit être considéré comme perpétuel et donc nul. Dès lors, l'occupant est titulaire non pas d'un bail verbal mais d'une convention d'occupation précaire ; il ne peut se prévaloir des dispositions de la loi du 23 décembre 1986. Il s'ensuit qu'il est sans droit ni titre pour se maintenir dans les lieux et que son expulsion a été valablement ordonnée par le tribunal d'instance

DU 16.10.2001 ARRET N°461 Répertoire N° 2000/04578 Troisième Chambre Première Section 07/08/2000 TI TOULOUSE RG : 199904079 (Martine DOURNES) Monsieur X... S.C.P BOYER LESCAT MERLE Y.../ CLINIQUE B Me DE LAMY CONFIRMATION COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Troisième Chambre, Première Section Prononcé: X... l'audience publique du SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE UN, par Y... DREUILHE, président de chambre, assisté de Y... COQUEBLIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : Y... DREUILHE Conseillers : F. HELIP R. IGNACIO Greffier lors des débats: Y... COQUEBLIN Débats: X... l'audience publique du 11 Septembre 2001 . La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : CONTRADICTOIRE APPELANT (E/S) Monsieur X... Z... pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE Z... pour avocat Maître MARFAING DIDIER du barreau de TOULOUSE INTIME (E/S) SA CLINIQUE B Z... pour avoué Maître DE LAMY Z... pour avocat le Cabinet CAMILLE & Associés du barreau de TOULOUSE FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES La Clinique B avait conclu avec le Docteur X... un contrat dit de carrière, ou convention d'exercice, permettant au médecin d'apporter ses soins aux patients de la clinique. Le Docteur X... a conclu avec le Docteur Y... un contrat d'exercice en commun de leur activité médicale. Parallèlement, par acte sous seing privé du 1er Janvier 1991, la SA Clinique B a sous-loué aux deux médecins un local dépendant de la SCI X,à compter du 1er Janvier 1985 permettant aux médecins l'exercice privé de leur art. Le contrat d'exercice avait pour contrepartie une redevance, jugée irrégulière par le Tribunal de Grande Instance, selon jugement du 10 Novembre 1998. Ce jugement, assorti de l'exécution provisoire a jugé que la résiliation anticipée par la clinique des contrats d'exercice n'était pas fondée, a condamné la clinique à payer diverses sommes aux médecins, et a ordonné au Docteur X... (notamment) de cesser toute activité avec les patients de la clinique. Le 21 Juin 1999, la Clinique B a fait délivrer un congé aux deux médecins, pour les locaux faisant l'objet du bail. Le Docteur Y... ayant cessé son activité en 1999 seul est resté dans les lieux M.A, qui a refusé de quitter les lieux, au motif que la clinique ne pouvait résilier le bail, cette faculté n'appartenant, selon le contrat, qu'au preneur. La SA Clinique B a donc fait assigner M.A devant le Tribunal d'Instance pour que le congé soit validé, ou à défaut que le bail soit déclaré nul, et le docteur X... expulsé, sous astreinte. Par jugement du 7 Août 2000, le Tribunal d'Instance de TOULOUSE a jugé que le bail interdisait au bailleur de donner congé, et a rejeté la demande tendant à la validité de ce congé, mais a prononcé la nullité du contrat et a ordonné l'expulsion du preneur. Pour statuer ainsi, le Tribunal : - a estimé que la question du contrat d'exercice, qui a abouti au jugement du 10 Novembre 1998, actuellement soumis à la Cour, était indépendante du contrat de bail - a rejeté l'exception de forclusion soulevée par M.A, - a dit que la loi du 23 Décembre 1986 ne s'appliquait pas au bail litigieux - a jugé que le bail conclu entre les parties était perpétuel dans la mesure où il ne pouvait être résilié que par le preneur, et qu'il était nul. M.A a relevé appel de cette décision. Il maintient, comme devant le Tribunal d'Instance, que la convention d'exercice et le contrat de bail formaient un tout et prenaient fin, comme le contrat de carrière, au soixante dixième anniversaire des médecins, ce qui exclut toute perpétuité. Il ajoute qu'il est possible de consentir un bail perpétuel lorsque le bailleur est une personne morale. Il reconnaît qu'il ne peut avoir plus de droits que le locataire principal ; or le bail principal étant un bail de neuf ans soumis au décret de 1953, la sous-location, qui prend fin à l'expiration du bail principal, ne peut être jugée nulle. Selon lui, la demande de la clinique se heurte à l'autorité de la chose jugée par le jugement du 10 Novembre 1998 qui a débouté la Clinique B de ses demandes et notamment celles visant la fin de la convention. Il ajoute que, les conventions devant être exécutées de bonne foi, la demande de la clinique , qui selon lui est de mauvaise foi, est irrecevable. Selon lui, en effet, la Clinique B est animée à son égard d'une intention de nuire. Si la Cour devait faire droit à la demande, il sollicite une expertise pour déterminer le préjudice que lui causerait la perte de ses installations et une provision. D'autre part, il soulève que le congé lui a été délivré par la Clinique B en qualité de propriétaire, alors qu'elle n'est que sous-locataire de la SCI X ; il estime que cette fausse qualité lui fait grief. Selon lui, l'action de la clinique est forclose en application de l'article 1304 du Code Civil. Subsidiairement, il fait valoir que si le contrat est jugé nul, l'occupation est soumise à la loi du 23 Décembre 1986, qui prévoit une durée de bail de six ans renouvelables, à compter de la signature de la convention, de sorte que dans ce cas le bail, né le 1er Janvier 1991 et renouvelé , ne peut expirer que le 1er Janvier 2003. Il demande à la Cour de réformer le jugement déféré, de rejeter les demandes de la Clinique B et de la condamner à lui payer 5 000 Francs de dommages-intérêts et 20 000 Francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La Clinique B proteste que, comme l'a jugé le Tribunal d'Instance, la convention d'exercice et le bail sont indépendants, et demande à la Cour de confirmer le jugement déféré. Elle réclame 10 000 Francs de dommages-intérêts et 20 000 Francs pour frais et honoraires non compris dans les dépens. MOTIFS DE LA DECISION La Clinique B a donné congé au médecin, et devant son refus, a saisi le Tribunal d'Instance pour que le congé soit validé ou que le bail soit déclaré nul, en raison de son caractère perpétuel, le contrat ne conférant qu'au preneur la faculté de résiliation. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE LA CLINIQUE : - Sur l'autorité de la chose jugée : Pour s'opposer à la résiliation du bail, M.A soulève que la demande se heurte à l'autorité de la chose jugée. Sur ce point le jugement déféré, qui a rejeté l'exception, doit être confirmé ; en effet, le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE dans le litige opposant les docteurs X... et Y... la Clinique ne concerne pas les mêmes parties, et le Tribunal n'a pas statué sur une question relevant du présent litige, puisque le bail des locaux permettant aux médecins un exercice personnel de leur activité n'a pas été évoqué. C'est donc à tort que M.A soulève que la demande de la Clinique B se heurte à l'autorité de la chose jugée. - Sur la mauvaise foi du bailleur : M.A soutient que, les conventions devant être exécutées de bonne foi, la demande de la clinique se heurte aux dispositions de l'article 1134 du Code Civil. La volonté de nuire de la clinique dans la présente instance n'étant pas démontrée, ce moyen n'est pas fondé. - Sur la forclusion de l'action de la clinique : Pour M.A, l'action de la clinique, en raison de la nullité, - alléguée - du contrat de bail, est forclose, pour avoir été intentée plus de cinq ans après la signature du contrat, en application de l'article 1304 du Code Civil. Or, la nullité de la convention n'est soulevée quà titre d'exception par la clinique, et il est de jurisprudence constante que cette exception est perpétuelle. SUR LE FOND: - Sur la nullité du congé pour usage d'une fausse qualité : L'exposé des qualités des parties dans le congé ne comporte aucune irrégularité ou inexactitude, et ce moyen n'est pas fondé. - Sur la validité du bail : Les baux perpétuels sont prohibés, et le fait que le bailleur soit une personne morale est sans influence. Aucune pièce du dossier ne permet de retenir que la commune intention des parties était de soumettre le bail des locaux permettant l'exercice privé de son art par le médecin à la durée de la convention dite de carrière. Dès lors, s'agissant d'un contrat indépendant, c'est à juste titre que le Tribunal d'Instance a considéré qu'en l'absence de faculté de résiliation ouverte au bailleur le bail devait être considéré comme perpétuel et a jugé qu'il était nul. Dès lors, M.A est titulaire non pas d'un bail verbal mais d'une convention d'occupation précaire. Il ne peut donc pas se prévaloir des dispositions de la loi du 23 Décembre 1986 ; il s'ensuit qu'il est sans droit ni titre pour se maintenir dans les lieux et son expulsion a été valablement ordonnée par le Tribunal d'Instance. - Sur les conséquences de l'annulation : M.A soulève qu'il subit du fait de cette annulation un préjudice et sollicite dans ses écritures, sans reprendre cette demande dans le dispositif de ses conclusions, une provision d'un million de francs. Mais, d'une part, la Cour ne dispose d'aucun élément pour chiffrer le préjudice, même provisionnel, de M.A. D'autre part, en raison de l'importance de ce préjudice et des relations des parties, il n'est pas opportun de les priver du double degré de juridiction, et la demande de provision doit être rejetée, aucune pièce n'étant produite par le demandeur. SUR LES DEMANDES ANNEXES : Aucune des parties ne justifie du préjudice qu'elle prétend subir du fait de la procédure, et il convient de rejeter les demandes de dommages-intérêts. Ni l'équité ni la situation économique respective des Ni l'équité ni la situation économique respective des parties ne commandent de faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en faveur de l'une ou l'autre partie. M.A qui succombe supporte les dépens. PAR CES MOTIFS LA COUR Confirme la décision déférée. Déboute les parties de leurs demandes de dommages-intérêts et pour frais et honoraires non compris dans les dépens. Condamne M.A aux dépens avec le droit pour Maître de LAMY, Avoué, de recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision suffisante. Le Président et le Greffier ont signé la minute. Le Greffier Le Président