Cour d'appel de Versailles, du 24 mars 2000, 1997-3984

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989)

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 07 mai 1981, Monsieur Zein X... a donné en location à Monsieur et Madame Fouad Y... un appartement sis à PUTEAUX, 23 rue Louis Pouey pour une durée de trois ans renouvelable. Le 23 novembre 1990, Monsieur X... a fait délivrer aux époux Y... un congé pour vendre avec effet au 1er juin 1991 et un second congé le 06 août 1992 avec effet au 31 mai 1993. Les deux congés emportaient offres de vente au prix de 3.400.000 francs la première fois et de 3.200.000 francs la deuxième fois. Après trois sommations d'avoir à quitter les lieux restées infructueuses, Monsieur X... a fait citer Monsieur et Madame Y... devant le tribunal d'instance de PUTEAUX afin de voir valider le congé délivré le 23 novembre 1990, dire le bail résilié depuis le 1er juin 1993, ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame Y..., assortir cette expulsion d'une astreinte de 1.000 francs par jour, condamner Monsieur et Madame Y... à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale à deux fois le montant du loyer, outre les charges, ainsi qu'une somme de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, constater que Monsieur et Madame Y... n'exécutent pas leurs obligations, et donc, résilier le bail à leurs torts exclusifs, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement contradictoire en date du 28 janvier 1997, le tribunal d'instance de PUTEAUX a : - validé le congé du 06 août 1992, - dit que Monsieur et Madame Fouad Y... devront quitter et rendre libre de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de son chef, l'appartement qu'ils occupent 23, rue Louis Pouey à PUTEAUX (92800), dans le mois de la signification du présent jugement, - autorisé Monsieur Zein X... à défaut de départ volontaire des locataires à les fais expulser en la forme accoutumée avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - autorisé Monsieur Zein X... à faire entreposer dans tel garde-meubles de son choix les effets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l'expulsion et ce, aux frais avancés de Monsieur et Madame Fouad Y..., - condamné Monsieur et Madame Fouad Y... à payer à Monsieur Zein X... une somme égale au montant du loyer outre les charges à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des lieux, - condamné Monsieur et Madame Fouad Y... à payer à Monsieur Zein X... la somme de 2.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - rejeté le surplus de la demande de Monsieur Zein X..., - rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires des parties, - condamné Monsieur et Madame Fouad Y... en tous les dépens. A l'appui de leur appel interjeté le 11 avril 1997, Monsieur et Madame Fouad Y... font grief à la décision entreprise d'avoir affirmé qu'ils ne rapportaient pas le caractère frauduleux du motif allégué par le bailleur pour leur donner congé alors que le tribunal a relevé que le congé du 06 août 1992 avait été donné pour vendre et que le congé du 02 mai 1995 -congé qui n'a pas été délivré- a été donné pour reprise, si bien que le congé du 06 août 1993 est dépourvu de fondement. Par conséquent, ils prient la cour de : - les recevoir en leur appel, - réformant et statuant à nouveau : - dire Monsieur X... mal fondé en ses demandes, fins et conclusions, l'en débouter, - condamner Monsieur X... au paiement de la somme de 10.000 francs par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur X... au paiement des dépens de première instance et d'appel, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur X... conclut à la confirmation du jugement déféré. Il fait valoir en outre que Monsieur et Madame Y... sont redevables d'une somme de 18.893,27 francs au titre de l'arriéré de loyers et charges impayés ; que l'appel est abusif et qu'il convient donc de lui allouer la somme de 15.000 francs à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 599 du nouveau code de procédure civile. Par conséquent, il demande à la cour de : - dire et juger Monsieur et Madame Fouad Y... irrecevables et en tout cas mal fondés en leur appel, - en conséquence, les en débouter purement et simplement, - dire et juger Monsieur Zein X... recevable et bien fondé en ses demandes, - y faisant droit, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé du 06 août 1992, ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame Fouad Y..., avec l'assistance, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier, autorisé Monsieur X... à faire entreposer dans tel garde-meubles de son choix les effets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l'expulsion, et ce, aux frais avancés de Monsieur et Madame Y..., condamné Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur X... la somme de 2.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - en toute hypothèse, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur et Madame Y..., - condamner Monsieur et Madame Y... à payer la somme de 18.983,27 francs au titre des charges locatives restant dues, outre les intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance impayée, - les condamner à payer la somme de 15.000 francs, à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 559 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur et Madame Y... à payer une indemnité d'occupation d'un montant égal au double du montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application de la convention locative, augmenté des charges et accessoires, le premier jour de chaque mois, - condamner Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur X... la somme supplémentaire de 10.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel, qui seront recouvrés directement par la SCP KEIME et GUTTIN, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Par arrêt contradictoire en date du 16 avril 1999, la cour de céans (1ère chambre, 2ème section) a rendu la décision suivante : - vu le jugement du tribunal d'instance de PUTEAUX en date du 28 janvier 1997, - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture signée le 18 mars 1999, - ordonné la réouverture des débats, - dit que les parties pourront de nouveau conclure conformément aux dispositions de l'article 954 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, - sursis à statuer sur les demandes, - renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 22 février 2000, la date de clôture devant intervenir le 02 décembre 1999, - réservé les dépens, - dit que Monsieur X... devra répliqué le cas échéant. Dans leurs conclusions après arrêt, Monsieur X... prie la cour de : - statuant sur l'appel d'un jugement rendu le 28 janvier 1997 par le tribunal d'instance de PUTEAUX, - dire et juger Monsieur et Madame Fouad Y... irrecevable et en tout cas mal fondés en leur appel, - en conséquence, les en débouter purement et simplement, - dire et juger Monsieur Zein X... recevable et bien fondé en ses demandes, - y faisant droit : - vu les dispositions de l'article 15 II alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé du 06 août 1992, ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame Fouad Y..., avec l'assistance si besoin est de la force publique et d'un serrurier, autorisé Monsieur X... à faire entreposer dans tel garde-meubles de son choix les effets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l'expulsion, et ce, aux frais avancés de Monsieur et Madame Y..., condamné Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur X... la somme de 2.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - subsidiairement, prononcer, sur le fondement des dispositions de l'article 1184 du code civil, la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur et Madame Y..., et ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur et Madame Fouad Y..., avec l'assistance si besoin est de la force publique et d'un serrurier ; autoriser Monsieur X... à faire entreposer dans tel garde-meubles de son choix les effets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l'expulsion, et ce, aux frais avancés de Monsieur et Madame Y..., - en toute hypothèse : - condamner Monsieur et Madame Y... à payer la somme de 15.000 francs à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 559 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur et Madame Z... à payer une indemnité d'occupation d'un montant égal au double du montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application de la convention locative, augmenté des charges et accessoires, le premier jour de chaque mois, - condamner Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur X... la somme supplémentaire de 10.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens, de première instance et d'appel, qui seront recouvrés directement par la SCP KEIME et GUTTIN, avoués près la cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur et Madame Y... prient la cour de : - recevoir les époux Y... en leur appel, Réformant et statuant à nouveau : - dire Monsieur X... mal fondé en ses demandes, fins et conclusions, - l'en débouter, - condamner Monsieur X... au paiement de la somme de 10.000 francs par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur X... au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel et dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 3 février 2000 et l'affaire plaidée à l'audience du 22 février 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant que l'objet initial du débat devant le tribunal d'instance portait sur deux congés pour vendre dont le premier juge a dit qu'ils avaient été délivrés le 23 novembre 1990 et le 06 août 1992, mais que dans ses dernières conclusions, l'intimé, Monsieur X..., s'exprime en termes très vagues et vise "le congé" sans préciser sa date ; que cette imprécision de ces écritures qui ne répondent pas aux exigences de l'article 954 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile (issu de la réforme du décret du 28 décembre 1998) ne permet plus de savoir si ce bailleur se réfère encore à ses deux précédents congés pour vendre de 1990 et de 1992, ou si, au contraire, il entend désormais se prévaloir d'un dernier congé pour reprendre et faire habiter par ses enfants dont il a explicitement parlé dans sa lettre aux époux Y..., du 02 mai 1995 ; que de plus, il a fait délivrer à ceux-ci, par voie d'huissier, le 1er juin 1996, une sommation de quitter les lieux en se référant "au congé-reprise qui/leur/a été notifié" ; qu'il est donc manifeste que la deuxième volonté clairement exprimée de ce bailleur est d'obtenir cette reprise pour faire habiter par ses enfants, et qu'il a ainsi nécessairement renoncé au bénéfice des deux congés pour vendre de 1990 et de 1992 ; qu'en outre, il n'a jamais démontré qu'il avait confié des mandats de vendre à des agents immobiliers, qu'il y avait eu une publicité en vue de la vente de cet appartement et que celui-ci avait été visité par d'éventuels acquéreurs, de sorte que ces deux congés ne sont pas "justifiés" (au sens de l'article 15 - I de la loi du 06 juillet 1989) et qu'ils ne peuvent être considérés comme "fondés" (au sens de l'article 15 - II de cette loi) sur une intention sincère et véritable de vendre ; que toute l'attitude de ce bailleur qui commence par deux congés pour vendre de 1990 et de 1992, puis qui parle de congé pour reprendre et habiter, en mai 1995 et en juin 1996, et qui finit par demander la résiliation de ce bail aux torts des locataires (articles 1184 et 1741 du code civil), démontre à l'évidence que sa seule vraie intention est d'obtenir le départ des époux Y... ; Considérant que Monsieur X... ne justifie plus aujourd'hui d'un intérêt actuel et certain à demander la validation de ses deux congés pour vendre, vieux de 10 ans et de 8 ans et auxquels il a nécessairement renoncé, de manière non équivoque ; qu'il est donc débouté des fins de toutes ses demandes relatives à ces deux congés, et que le jugement déféré est infirmé en toutes ses dispositions ; Considérant que le congé pour reprendre pour faire habiter, de 1995, n'est pas davantage justifié, et que Monsieur X... n'a jamais indiqué dans sa lettre du 02 mai 1995, ni dans sa sommation par huissier du 19 juin 1996, les identités et les adresses des bénéficiaires et qu'il se borne à les indiquer sous le vague vocable de ses "enfants devant poursuivre leurs études à PARIS", alors que l'on ne sait rien sur ces prétendus enfants et sur leurs études ; qu'en tout état de cause, il n'y a donc pas eu de congé pour reprendre délivré conformément aux dispositions d'ordre public, et à peine de nullité, de l'article 15 - 1 alinéa 1er ; Considérant que ne reste donc dans le débat actuel que la demande de résiliation de bail formulée en dernier par l'intimé, qui se fonde sur un retard qu'il impute aux époux Y... dans le paiement de leurs provisions sur charges locatives, mais tout cela exprimé en termes vagues, sans aucune précision sur la date d'exigibilité de ces charges, ni sur leurs montants ; qu'en dernier, Monsieur X... se borne à indiquer par une formule générale que ce bail devait être résilié aux torts des époux Y... en raison des "carences répétées et fautives", sans aucune autre précision, ni justification ; que ces charges ou même ces loyers qui n'auraient pas été payés n'ont d'ailleurs jamais fait l'objet d'une sommation de payer depuis le 03 novembre 1997, et qu'aucun document justificatif actualisé et communiqué ne permet de statuer sur un éventuel arriéré ; Considérant que cette demande (implicitement fondée sur les articles 1184 et 1741 du code civil) n'est donc pas justifiée, et qu'elle est par conséquent rejetée ; Considérant, par ailleurs, que l'intimé fait état d'un accord en vertu duquel les époux Y... et lui seraient "convenus" (sic) que, moyennant un désistement de la procédure alors pendante devant le tribunal d'instance, un ultime délai serait accordé aux époux Y... pour libérer les lieux le 1er juin 1996 au plus tard ; que cependant Monsieur X... ne fait pas la preuve qui lui incombe de la réalité de ce prétendu accord, de sa date et de sa teneur, et qu'il s'est borné à produire deux lettres de son mandataire et une lettre émanant de lui, qui ne peuvent donc être éventuellement invoquées contre les appelants à titre de commencement de preuve par écrit (au sens de l'article 1347 alinéa 1 du code civil) ; que la cour écarte donc cette argumentation non justifiée de l'intimé ; Considérant que les appelants ont fait valoir des moyens sérieux et que leur appel ne peut donc être qualifié d'abusif comme le prétend à tort Monsieur X... qui est donc débouté de sa demande en paiement de 15.000 francs de dommages et intérêts de ce chef, en vertu de l'article 599 du nouveau code de procédure civile ; que de plus, compte tenu de l'équité, Monsieur X..., qui est pendant, est débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et que le jugement est infirmé en ce qu'il a accordé 2.000 francs en vertu de ce même texte ; Considérant par contre que, compte tenu de l'équité, Monsieur X... est condamné à payer aux époux Y... la somme de 6.000 francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles en appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, VU les articles 15 - I et 15 - II de la loi du 06 juillet 1989, DEBOUTE Monsieur X... des frais de toutes ses demandes et de tous ses moyens, INFIRME en son entier le jugement déféré, CONDAMNE Monsieur X... à payer aux époux Y... la somme de 6.000 francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP d'avoués LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier qui a assisté Le Président, au prononcé, B. TANGUY Alban CHAIX