Cour d'appel de Versailles, du 28 septembre 2000, 1998-113

Sommaire: BAIL COMMERCIAL L'article 35 du décret du 30 septembre 1953, afférent au statut des baux commerciaux, ne confère aucun caractère impératif aux dispositions des articles 23 à 23-9 du même décret ; il s'ensuit que les parties à un bail sont libres d'en fixer le prix lors de sa conclusion et de déterminer conventionnellement les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé.S'agissant d'un bail qui, régulièrement conclu en dérogation aux règles statutaires, stipule un loyer binaire, composé d'une partie fixe et d'une partie variable fixée en pourcentage du chiffre d'affaires, la fixation du loyer re- nouvelé ne peut, conformément au principe de la force obligatoire du contrat exprimé par l'article 1134 du code civil, être envisagé qu'au vu de la situation existant au moment ou la convention a été conclue. Lorsqu'il est établi que de- puis sa conclusion le bail a été régulièrement renouvelé sur la base binaire évoquée, laquelle a un caractère indivisible, le bailleur ne peut prétendre, en contradiction avec son engagement contractuel, faire fixer le seul loyer minimum garanti en référence à la valeur locative, laquelle exclut en elle-même toute fixation de loyer supérieure à cette valeur

FAITS ET PROCEDURE : Le 18 décembre 1970, la SNC VELIZY PETIT CLAMART a consenti à la Société Y... BURTON SA un bail portant sur des locaux dépendant du Centre Commercial Régional de VELIZY 2, d'une superficie de 415 m , pour une durée de douze années, avec comme point de départ le 2 décembre 1970. En ce qui concerne les activités autorisées, il est expressément stipulé un usage de : "confection et mesures industrielles, hommes, femmes et jeunes gens et à titre accessoire articles de chemiserie et lingerie". A la rubrique "IV.- Loyer et accessoires", il est prévu que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer variable correspondant à un pourcentage égal à 5,5 % du chiffre d'affaires réalisé par le preneur (taxes comprises pendant la période considérée), et il est précisé qu'en tout état de cause, le preneur devra régler un loyer minimum garanti établi en fonction de la surface prévisionnelle des locaux loués, et sauf réajustement annuel, sur la base annuelle de 166.000 francs, avec indexation conforme à l'article 15-3 du contrat. Par lettre recommandée en date du 23 juin 1983, la SNC VELIZY PETIT CLAMART a consenti à la prorogation du bail pour une nouvelle période de neuf années, soit à compter du 3 décembre 1983 pour s'achever le 3 décembre 1992. Par acte d'huissier en date du 26 juin 1992, la Société Y... BURTON a notifié à la bailleresse une demande de renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 4 décembre 1992. Par acte d'huissier en date du 23 septembre 1992, la SNC VELIZY PETIT CLAMART a fait savoir à la Société Y... BURTON qu'elle acceptait le renouvellement sollicité, mais pour une durée de douze années à effet du 4 décembre 1992, et moyennant un nouveau loyer minimum de 1.362.900 francs hors taxes et hors charges par an. Après avoir en date du 5 décembre 1994 notifié à la partie adverse son mémoire en demande, la SNC VELIZY PETIT CLAMART a, suivant acte d'huissier du 29 novembre 1996, fait assigner devant le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES la SA Y... BURTON, aux fins de voir dire que le renouvellement du bail interviendra pour une durée de 3, 6, 9 ou 12 années au gré du preneur, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer minimum de renouvellement au 4 décembre 1992 de 1.392.900 francs, et subsidiairement aux fins de voir désigner un expert et de voir fixer le loyer provisionnel qui sera dû pendant la durée de l'instance. Par jugement en date du 28 octobre 1997, le Juge des Loyers Commerciaux : t a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la bailleresse ; t s'est déclaré incompétent pour statuer sur la durée du bail, au profit du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES (troisième chambre) seul compétent ; t a rappelé que la clause de loyer variable n'est régie que par la convention des parties, et qu'à défaut d'accord de ces dernières, cette clause est reconduite, et que le loyer minimum garanti ne peut subir aucune autre modification que celle résultant de l'indexation ; t a dit, en conséquence, que le bail conclu entre la SNC VELIZY PETIT CLAMART et la SA Y... BURTON s'est renouvelé à compter du 4 décembre 1994 (en réalité 1992) aux conditions de loyer dérogatoires au décret du 30 septembre 1953 convenues au bail initial sous réserve des indexations ; t a débouté la SNC VELIZY PETIT CLAMART de son entière demande, et l'a condamnée aux dépens. La SNC VELIZY PETIT CLAMART a interjeté appel de ce jugement. En premier lieu, elle demande à la Cour de bien vouloir évoquer la question de la durée du bail, et de dire que, s'agissant non d'une prorogation du bail mais d'un renouvellement de celui-ci, la durée du bail d'origine est celle contractuellement stipulée de douze années, le renouvellement devant s'opérer aux clauses et conditions du bail antérieur, à l'exception toutefois du loyer. En second lieu relativement à la fixation du loyer de base de renouvellement, elle fait valoir que, si les dispositions de l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 stipulant que "le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative" ne sont pas d'ordre public, elles n'en constituent pas moins des dispositions supplétives d'une volonté contraire des parties. Elle soutient que ces dispositions doivent trouver à s'appliquer dès lors que, comme c'est le cas en l'espèce, les parties n'en ont pas décidé autrement dans le cadre de leur contrat. A cet égard, elle explique que le simple fait d'avoir prévu une clause de loyer variable ne peut suffire à constituer, de la part des parties, une renonciation expresse aux dispositions de l'article 23 sus-visé. Tout en faisant observer que le loyer de base d'origine, ou loyer minimum garanti, correspond à la valeur locative, elle indique que ce loyer minimum garanti, égal en début de bail à la valeur locative, s'en écarte à mesure que le temps passe, et elle précise que la clause de loyer variable n'a pas d'autre objectif que de permettre au bailleur, dans l'hypothèse où le chiffre d'affaires du preneur augmente normalement, de fixer une limite inférieure à la diminution relative du loyer par rapport à la valeur locative réelle. Elle considère également que le principe suivant lequel le bail commercial est renouvelé à ses clauses et conditions, à l'exception du montant du loyer, doit conduire à la fixation d'un loyer de renouvellement dans des conditions économiques identiques à celles du loyer initial, c'est-à-dire en fixant le loyer de base à la valeur locative, la clause de loyer variable demeurant inchangée. Elle relève que, le bail renouvelé étant un nouveau contrat, il ne saurait être imposé à l'un ou l'autre des cocontractants le maintien du prix d'origine, sauf à démontrer que telle était initialement l'intention des parties, et elle ajoute que, si celles-ci avaient entendu se soustraire à la règle générale selon laquelle le bail renouvelé, qui est un nouveau contrat, se fait moyennant fixation d'un nouveau prix, elles n'auraient pas manqué de l'indiquer expressément dans le contrat. Aussi la Société VELIZY PETIT CLAMART demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de dire que le renouvellement interviendra : pour une durée de 3, 6, 9 ou 12 années au gré du preneur, aux clauses et conditions du bail expiré, et moyennant un loyer minimum garanti de renouvellement au 4 décembre 1992, s'établissant hors charges et hors taxes à un montant de 1.362.900 francs, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date d'effet de ce nouveau loyer, les intérêts échus depuis plus d'un an devant produire eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil. Subsidiairement, l'appelante sollicite l'institution d'une mesure d'expertise devant permettre de déterminer la valeur locative telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments qui sont visés par l'article 23 du décret du 30 septembre 1953, et qui devront être recherchés dans le Centre Commercial de VELIZY 2, lequel constitue une unité autonome de marché. Dans cette hypothèse, elle demande à la Cour de fixer au montant ci-dessus le loyer minimum provisionnel que la locataire devra régler à compter de la date d'effet du nouveau loyer. La Société Y... BURTON indique s'en rapporter à justice quant à la durée du bail de renouvellement. Relativement à la fixation du loyer de base de renouvellement, elle fait valoir qu'il est désormais admis que la clause stipulant la fixation du loyer renouvelé d'un bail à loyer variable assortie d'un loyer minimum garanti est parfaitement valable, que ce loyer binaire échappe à la révision édictée par l'article 28 du décret du 30 septembre 1953, et que sa fixation n'est régie que par la convention des parties. Elle soutient que la convention initiale a entendu mettre à exécution une articulation économique dynamique, souhaitée par les deux parties, prévoyant une partie minimum volontairement fixée à un montant inférieur à la valeur locative, et une partie variable représentant un montant maximum, permettant au bailleur de participer au chiffre d'affaires généré par son locataire. Elle précise que, les modalités de calcul des deux composantes du loyer étant indivisibles, et la convention faisant la loi des parties, il ne peut être soutenu que d'une part cette convention s'impose à elles en ce qui concerne le maintien du système binaire et la fixation du loyer variable, et que d'autre part, pour le loyer minimum, doivent s'appliquer les dispositions du décret du 30 septembre 1953. Elle ajoute qu'en l'absence d'accord des parties, une demande tendant à voir fixer à un montant égal à la valeur locative le seul loyer minimum garanti, alors que se maintiendrait la clause recettes, est contraire au principe de la fixation selon la valeur locative, principe qui exclut la détermination d'un loyer supérieur à cette valeur. Par voie de conséquence, la Société Y... BURTON conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le loyer renouvelé du bail à loyer variable dont s'agit échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, en ce qu'il a énoncé que sa fixation n'est régie que par la convention des parties, et en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande tendant au déplafonnement du loyer. A titre éminemment subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour entendrait appliquer les dispositions du décret du 30 septembre 1953, l'intimée sollicite la désignation de tel expert qu'il lui plaira de commettre, avec la mission d'usage, assortie de la fixation d'un loyer provisionnel égal au montant du loyer versé par elle à ce jour. Elle conclut également à la condamnation de la SNC VELIZY PETIT CLAMART à lui verser une somme de 50.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION : u Sur la contestation relative à la durée du bail : Considérant que, dès lors que la Cour est juridiction d'appel relativement à la juridiction compétente de ce chef en première instance, et dès lors en outre qu'il est de bonne justice de statuer dès à présent sur la contestation opposant les parties ayant trait à la durée du bail, il convient de faire application des dispositions de l'article 89 du Nouveau Code de Procédure Civile, en évoquant le fond ; considérant qu'il est constant qu'en l'occurrence le bail initial a été consenti pour une durée de douze années, tout en réservant expressément au bailleur la faculté de proroger ce bail pour une période complémentaire de neuf années aux mêmes conditions ; considérant qu'il est également constant que, par courrier en date du 23 juin 1983, la SNC VELIZY PETIT CLAMART a usé de cette faculté en prorogeant le bail pour une période complémentaire de neuf années aux mêmes clauses et conditions, notamment de loyer ; considérant que, dans la mesure où le second bail a duré neuf années, ayant commencé à courir le 3 décembre 1983 et venu à expiration le 3 décembre 1992, c'est à bon droit que la Société Y... BURTON a, par acte extrajudiciaire en date du 26 juin 1992, notifié à la bailleresse une demande de renouvellement de bail à compter du 4 décembre 1992 pour une durée de neuf années, conformément à l'article 7 alinéa 1er du décret du 30 septembre 1953, aux termes duquel la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue ; considérant qu'il y a donc lieu de dire que le bail liant les parties s'est renouvelé à compter du 4 décembre 1992 pour une durée de neuf années. u Sur la contestation relative à la fixation du loyer de base de renouvellement : Considérant qu'il résulte des stipulations du bail liant les parties que le loyer initialement convenu entre elles est un loyer binaire, la société locataire s'engageant à payer un loyer variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par elle, taxes comprises, avec un minimum garanti fixé à 166.000 francs ; considérant qu'une clause stipulant un loyer comprenant une partie fixe et une partie variable calculée à partir d'un pourcentage du chiffre d'affaires avec un minimum garanti est valable, ce mode de détermination de loyer ne tombant pas sous le coup des prohibitions édictées par l'article 35 du décret du 30 septembre 1953 ; considérant qu'au surplus la fixation du loyer renouvelé d'un tel bail échappe aux dispositions de ce décret et n'est régie que par la convention des parties ; considérant qu'à cet égard, l'intention de celles-ci de ne pas soumettre la fixation du loyer aux dispositions statutaires s'infère implicitement mais nécessairement du mécanisme initialement mis en place par elles, reposant sur une partie minimum volontairement fixée à un montant inférieur à la valeur locative et sur une partie variable représentant un montant maximum, permettant au bailleur de participer au chiffre d'affaires réalisé par son locataire ; considérant qu'outre le fait qu'aucun renvoi, ni aucune référence à la valeur locative ne figurent dans le contrat de bail initial, il apparaît que les modalités originaires de détermination du loyer ont été expressément reconduites par les parties lors de la prorogation du bail, intervenue suivant courrier recommandé du bailleur en date du 23 juin 1983, avec effet à compter du 4 décembre 1983 ; considérant qu'au demeurant, la prétention de la Société VELIZY PETIT CLAMART, tendant à voir fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative (tandis que la clause de loyer variable resterait inchangée) se heurte à l'incompatibilité existant entre la clause recettes et les règles du décret du 30 septembre 1953 relatives à la fixation du loyer ; considérant qu'en effet, d'une part, la notion de loyer minimum garanti est étrangère au décret, de telle sorte que rien n'autorise à conclure que ce loyer garanti, en l'occurrence fixé en début de bail à 166.000 francs, correspond à la valeur locative initiale ; considérant que, d'autre part, la référence au chiffre d'affaires du locataire n'entre pas davantage dans les prévisions de ce décret, lequel, dans son article 23-5, édicte seulement une fixation par "unité de surface" ; considérant qu'en définitive, dès lors qu'en l'absence de ratio expressément prévu entre loyer minimum et loyer variable, les modalités de calcul du loyer sont indivisibles, le bailleur ne saurait obtenir par la voie judiciaire la réévaluation du montant du loyer minimum garanti, - lequel serait soumis à l'application du décret du 30 septembre 1953 -, indépendamment du loyer variable, - lequel continuerait d'être régi par la convention des parties - ; considérant que, par ailleurs, dans la mesure où le mécanisme contractuel initialement mis en place est de nature à permettre au bailleur d'obtenir, contrairement aux dispositions statutaires, un loyer d'un montant total qui peut être supérieur à la valeur locative, la fixation du seul loyer minimum à la valeur locative lors du renouvellement du bail aboutirait à remettre en cause l'équilibre du contrat au départ recherché par les parties ; considérant que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la Société VELIZY PETIT CLAMART de sa demande tendant à la fixation judiciaire du loyer minimum garanti à la valeur locative, et en ce qu'il a énoncé que le bail conclu entre les parties s'est renouvelé à compter du 4 décembre 1992 aux conditions de loyer dérogatoires au décret du 30 septembre 1953 telles que convenues au bail initial, sous réserve de l'indexation du loyer minimum garanti ; considérant que l'équité commande d'allouer à la Société Y... BURTON, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, une indemnité globale de 10.000 francs, en remboursement des frais non compris dans les dépens exposés par elle tant en première instance qu'en appel ; considérant que l'appelante, qui succombe dans l'exercice de son recours, doit être condamnée aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, DECLARE recevable l'appel interjeté par la SNC VELIZY PETIT CLAMART, le dit mal fondé ; Evoquant sur la contestation relative à la durée du bail : DIT que le bail liant les parties s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 4 décembre 1992 aux clauses et conditions du bail expiré ; Statuant sur la contestation relative à la fixation du loyer du bail renouvelé: CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré ; Y ajoutant : CONDAMNE la SNC VELIZY PETIT CLAMART à payer à la SA Y... BURTON une indemnité globale de 10.000 francs, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, en remboursement des frais non compris dans les dépens exposés par l'intimée tant en première instance qu'en appel ; DEBOUTE la SNC VELIZY PETIT CLAMART de l'intégralité de ses demandes; CONDAMNE la SNC VELIZY PETIT CLAMART aux entiers dépens de première instance et d'appel, et AUTORISE la SCP FIEVET-ROCHETTE-LAFON, Société d'Avoués, à recouvrer directement la part la concernant, conformément à ce qui est prescrit par l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET REDIGE PAR MONSIEUR FEDOU, CONSEILLER PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENTLE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT M.THÉRÈSE GENISSEL F. X...