Cour d'appel de Versailles, du 1 octobre 1999, 1997-8116

Sommaire: BAIL (règles générales) - Promesse de bail - Promesse synallagmatique - Conditions de validité - Accord sur la chose et le prix - / Un écrit n'étant pas nécessaire, la promesse de bail est valable dès lors qu'un prix a été fixé et qu'il y a ainsi accord entre les parties sur le prix et la chose. En conséquence, lorsqu'à l'issue de la visite d'un immeuble, un client adresse à l'agent immobilier mandaté aux fins de location une télécopie lui confirmant la réservation de l'immeuble désigné, envoie quatre jours plus tard un chèque à titre de garantie ainsi que les documents généralement sollicités lors de la signature d'un bail pour vérifier la solvabilité du locataire, la transaction intervenue entre lui et l'agent immobilier doit être considérée comme une promesse synallagmatique de bail

FAITS ET PROCEDURE Monsieur Hervé X... est propriétaire d'une maison située à MARLY LE ROY, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Ayant décidé de la louer, il a confié à deux agences des mandats de location en date du 6 juillet 1995, le loyer devant s'élever à la somme de 9.125 Francs par mois à compter du 1er octobre 1995. Le 17 août 1995, Monsieur Y... a visité la maison par l'intermédiaire d'une des agences. Des pourparlers sont intervenus concernant des travaux à effectuer. Monsieur Y... a remis un dossier complet et a émis, le 5 septembre 1995, un chèque d'un montant de 9 000 Francs à valoir sur le premier paiement. Monsieur X... a retiré la maison de la location et fait établir deux devis de travaux. Le 26 octobre 1995, il a présenté à l'encaissement le chèque de 9.000 Francs. Le chèque n'a pu être honoré, Monsieur Y... ayant fait opposition "pour perte ou vol". La maison n'a été relouée que le 16 avril 1996. C'est dans ces conditions que Monsieur X... a assigné Monsieur Y... devant le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE aux fins notamment de voir condamner ce dernier à lui payer la somme de 120.000 Francs à titre de dommages-intérêts en remboursement des travaux effectués et de la perte de loyers subis. Monsieur Y... a soulevé in limine litis l'incompétence matérielle de ce tribunal d'instance au profit du tribunal de grande instance de VERSAILLES. Par jugement rendu le 20 février 1997, le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE s'est déclaré compétent et a constaté que l'accord liant Monsieur X... et Monsieur Y... s'analysait en une promesse synallagmatique de bail. Par jugement du 24 juillet 1997, cette même juridiction a condamné Monsieur Y... à payer à Monsieur X... la somme de 23.793 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 1995, débouté le demandeur du surplus de sa demande, condamné Monsieur Y... à payer à Monsieur X... la somme de 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Monsieur Y... a relevé appel de ces deux jugements. Monsieur X... ayant conclu à l'irrecevabilité de ses écritures sur le fondement de l'article 960 alinéa 2 et 961 du nouveau code de procédure civile au motif que Monsieur Y... n'avait mentionné que sa seule adresse professionnelle. Monsieur Y... a communiqué l'adresse de son domicile personnel aux termes de conclusions signifiées le 19 janvier 1999. Sur le fond, Monsieur Y... soutient qu'aucun accord sur la chose et le prix n'est intervenu entre les parties. Il fait valoir qu'en effectuant des travaux alors qu'aucune accord ne liait les parties, Monsieur X... a fait preuve de négligence et doit en supporter les conséquences. Monsieur Y... demande, par conséquent, à la Cour de réformer les deux jugements entrepris, de débouter Monsieur X... de toutes ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 12.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Monsieur X... quant à lui expose que les pièces produites permettent de démontrer la réalité de l'accord sur le prix et la chose liant les parties. Il estime avoir subi un préjudice résultant d'une part des travaux entrepris et d'autre part de la perte de loyers. Il prie par conséquent la Cour de : - confirmer la décision entreprise du chef de la condamnation de Monsieur Y... au paiement de la somme de 23.793 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 1995, Y ajoutant, - faisant droit à l'appel incident du concluant, condamner Monsieur Y... au paiement de la somme de 98.117,46 Francs (62.427,96 + 35.689,50 = 98.117,46 Francs) au titre du préjudice subi du fait de l'absence de remboursement des travaux effectués et de la perte des loyers, Vu l'article 1154 du code civil, - dire que les intérêts échus depuis plus d'un an seront capitalisés chaque année à la date anniversaire de la demande et porteront eux-même intérêts au même taux, - condamner Monsieur Y... à porter et payer au concluant la somme de 6.000 Francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur Y... en tous les dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 6 mai 1999 et l'affaire plaidée le 29 juin 1999. SUR CE LA COUR I) Considérant que Monsieur Y... a en cours de procédure fait connaître l'adresse de son domicile personnelle (conclusions en date du 19 janvier 1999) ; Que ces écritures sont par conséquent recevables, et notamment les dernières signifiées le 30 avril 1999. II) Considérant que l'appelant conteste s'être engagé à louer le bien proposé à la location par Monsieur X... ; Considérant que la promesse de bail est valable dès lors qu'un prix a été fixé et qu'il y a, par conséquent, accord entre les parties sur ce prix et la chose, la nécessité d'un écrit n'étant pas requise ; Considérant qu'il est constant que Monsieur X... a confié à deux agences immobilières un mandat aux fins de location de son bien immobilier à compter du 1er septembre 1995 moyennant un loyer mensuel de 9 125 Francs ; Considérant qu'il n'est pas contesté que Monsieur Y... a adressé à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel il avait visité cet immeuble un FAX en date du 1er septembre 1995, ainsi rédigé : "Je vous confirme par la présente la réservation au 1 avenue de la Bruyère à compter du 15 octobre 1995, et ce bien évidemment après acceptation de mon dossier par vos services" ; Considérant qu'il a, quatre jours plus tard, remis à Madame X... un chèque, sans ordre d'un montant de 9.000 Francs, Monsieur Y... ne contestant pas cette remise et précisant dans ces écritures que ledit chèque avait été "remis à titre de garantie", afin de prouver "la sincérité des pourparlers en cours ; Considérant que le fait que le nom du bénéficiaire ait été porté ultérieurement est sans incidence sur la validité de ce chèque déclaré volé par la suite par Monsieur Y... pour éviter qu'il ne soit procédé à son encaissement ; Que Monsieur GAUTIER , membre de l'agence de la FORET confirme que le chèque litigieux n'a pas été volé mais a été remis à Madame X... qui le lui a ensuite transmis, cette personne ajoutant l'avoir alors complété ; Considérant au surplus que Monsieur Y... ainsi qu'il l'annonçait dans son FAX en date du 1er septembre 1995, a transmis les documents généralement sollicités lors de la signature d'un bail pour s'assurer de la solvabilité du locataire, à savoir, avis d'imposition et bulletins de salaires ; Qu'ayant manifesté le désir de transformer les lieux loués, il a fait parvenir "un descriptif de travaux" établi le 17 octobre 1995, à sa demande par Monsieur Jean BRIEUC DUGARD , architecte d'intérieur ; Considérant que ce dernier, après une visite des lieux effectuée le 13 septembre 1995, a procédé à l'estimation des "prestations demandées" par Monsieur Y... tant au rez-de-chaussée qu'à l'étage ; Considérant enfin que Monsieur Y... s'est également adressé à : [* la SA LYONNAISE DES EAUX auprès de laquelle il a sollicité un abonnement, un numéro de client lui ayant été attribué ; *] EDF/GDF ; Considérant que dans ces conditions le tribunal, à juste titre, a jugé qu'il y a avait eu entre les parties, accord sur le prix et la chose, la transaction s'analysant en une promesse synallagmatique de bail et qu'il s'est donc déclaré compétent ; III) Considérant que si le principe de travaux avait été admis par les parties, il n'en demeure pas moins qu'aucun accord n'avait encore été matérialisé quant à leur mise en oeuvre et répartition du coût entre bailleur et locataire ; Que la prudence, eu égard à leur importance (transformation, notamment, en une seule pièce de deux pièces du rez-de-chaussée) commandait par conséquent d'attendre la formalisation par écrit de cet accord ; Que Monsieur X... est par conséquent mal fondé à solliciter la réparation du préjudice résultant selon lui des travaux qu'il a entrepris de façon hâtive ; Considérant en revanche que la rupture unilatérale de la promesse de bail a eu pour conséquence de priver Monsieur X... de la possibilité de relouer son pavillon ; Que le premier juge en lui allouant une somme équivalente, à trois mois de loyers, correspondant au montant des trois loyers dus, au titre du préavis, dans l'hypothèse de résiliation d'un bail, a procédé à une exacte appréciation du préjudice certain et direct que lui a occasionné Monsieur Y... en ne donnant pas suite à ses engagements ; Considérant qu'il convient donc de confirmer les jugements entrepris en toutes leurs dispositions ; IV) Considérant que Monsieur X... est bien fondé à solliciter la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application des dispositions de l'article 1154 du code civil ; Qu'il est fait droit à sa demande ; V) Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur X... les sommes exposées par lui qui ne sont pas comprises dans les dépens ; Qu'il y a lieu de lui allouer, en sus de la condamnation prononcée en première instance, la somme de 5.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME en toutes leurs dispositions les jugements rendus respectivement le 20 février 1997 et le 24 juillet 1997 par le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE ; Y ajoutant, ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière en application de l'article 1154 du code civil ; CONDAMNE Monsieur Y... à payer à Monsieur X... la somme de 5.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre celle allouée en première instance ; LE CONDAMNE en outre aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER qui a assisté au prononcé LE PRESIDENT B. TANGUY A. CHAIX