Cour d'appel de Versailles, du 21 avril 2000, 1998-6826

Sommaire: BAIL (règles générales) - Preuve Dès lors qu'un jugement d'adjudication, constitutif du titre de propriété de locaux d'habitation, ne fait état d'aucun bail existant ni d'aucun locataire occupant les lieux, l'occupant qui allègue l'existence d'un contrat de bail sans rapporter la preuve d'un paiement de loyer ou de l'existence d'un avis d'échéance, n'est pas fondé à se prévaloir de l'article 1743 du Code civil pour l'opposer à l' adjudicataire, alors surtout que le bail est consentit par une personne n'ayant pas la qualité de propriétaire et est dépourvu de caractère authentique ou de date certaine.

FAITS ET PROCEDURE, La Société SOFON est devenue propriétaire de l'immeuble sis 108, rue Raymond Ridel à LA GARENNE COLOMBES suivant jugement d'adjudication en date du 27 octobre 1995 signifié le 17 novembre 1995 et publié à la Conservation des Hypothèques le 16 juillet 1996. Le lot n° 2 est occupé par Monsieur X... suivant contrat en date du 15 mai 1996. Par acte en date du 17 février 1998 de Maître BICHON, Huissier de Justice à NEUILLY SUR SEINE, la Société SOFON a fait citer Monsieur et Madame X... : - aux fins de voir constater que le bail daté du 15 mai 1996 n'a pas été valablement souscrit, - que Monsieur X... est occupant sans droit ni titre des lieux sus indiqués et ordonner son expulsion immédiate et sans délai ainsi que celles de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte de 100 francs par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pendant un délai de 30 jours au-delà duquel il sera à nouveau statuer, - de les voir condamner à lui payer la somme d'un montant de 3.500 francs à titre d'indemnité d'occupation du 1er décembre 1997 et jusqu'à parfaite libération des lieux, charges en sus, - de les voir condamner à lui payer la somme de 1.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'exécution provisoire et la condamnation aux dépens sont également sollicités. La Société SOFON, à l'appui de sa demande, a fait valoir que le prétendu bail avait été consenti par l'ancienne propriétaire, qui n'avait plus qualité pour disposer du bien suite au jugement d'adjudication, et que le bail n'ayant aucune date certaine devait être déclaré nul. Monsieur X... a rétorqué qu'il ignorait le transfert de propriété, la Société SOFON n'ayant publié le jugement d'adjudication qu'en juillet 1996, et invoquait la théorie de l'apparence ; qu'il avait toujours versé ses loyers à l'ancienne propriétaire, puis entre les mains du mandataire judiciaire. Considérant que le bail n'avait pas date certaine et était inopposable à la Société SOFON, le tribunal d'instance de COLOMBES, par jugement contradictoire en date du 12 mai 1998, a rendu la décision suivante : - dit que Madame X... est occupante sans droit ni titre des lieux sis 108 rue Raymond Ridel à LA GARENNE COLOMBES (92250), - dit que Monsieur X... devra quitter les lieux sus indiqués dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, - dit que faute par Monsieur X... d'avoir libéré les lieux dans le délai prescrit, il pourra en être expulsé ainsi que tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - fixe à 1.100 francs en sus des charges l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur X..., à compter du 1er décembre 1997 jusqu'au jour où les preneurs auront rendu les lieux libres de toute occupation, - rejette les autres demandes des parties, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne Monsieur X... aux dépens. Le 10 août 1998, la Société SOFON a interjeté appel. Elle prie la Cour de : - la recevoir en ses conclusions et y faisant droit, - confirmer le jugement rendu le 12 mai 1998 par le tribunal d'instance de COLOMBES en ce qu'il a jugé que le bail du 15 mai 1996 était inopposable à la Société SOFON et que Monsieur Y... X..., occupant sans droit ni titre du lot 2, devait en être expulsé ainsi que tous occupants de son chef en la forme accoutumée, - le réformant pour le surplus et statuant à nouveau, - voir condamner Monsieur Y... X... à payer à la Société SOFON la somme de 3.500 francs à titre d'indemnité d'occupation mensuelle du 1er décembre 1997 et jusqu'à parfaite libération des lieux, charges en sus, - condamner Monsieur Y... X... à payer à la Société SOFON la somme de 10.000 francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - s'entendre condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame X... ont été assignés devant la Cour de céans, par acte d'huissier end ate du 9 novembre 1998, déposé en mairie, et réassignés par acte en date du 22 février 1999 , également déposé en mairie. Ils n'ont pas, cependant, constitué avoué ; l'arrêt sera donc rendu par défaut. L'ordonnance de clôture a été signée le 3 février 2000 et l'affaire a été appelée à l'audience du 9 mars 2000 où elle a été plaidée pour l'appelante. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'il est constant que les époux X... ont quitté les lieux litigieux le 10 septembre 1999, et que le chef de demande d ela société appelante tendant à faire ordonner l'expulsion de ces intimés devient donc en fait sans objet ; Considérant quant aux autres points touchant au fond du litige, qu'il est d'abord constant que le jugement d'adjudication du 27 octobre 1995 qui constitue le titre de propriété de la société SOFON ne fait état d'aucun contrat de bail existant et ne parle d'aucun locataire occupant les lieux ; que le bail invoqué par les époux X... n'a pas de force probante suffisante, puisque les intéressés n'ont pas été en mesure de démontrer qu'ils auraient payé des loyers avant le mois d'août 1996, et notamment en 1995, c'est-à-dire à l'époque où la SNC appelante devenait propriétaire ; qu'ils n'ont pas communiqué d'avis d'échéance ni de preuves du paiement de leurs loyers pour 1995 et jusqu'à août 1996 ; qu'en tout état de cause, ce bail du 15 mai 1996 a été consenti par une personne n'ayant pas la qualité de propriétaire, et que les époux X... n'étaient donc pas fondés à prévaloir de l'article 1743 du code civil, alors surtout qu'il ne s'agissait pas d'un bail authentique ou ayant date certaine, au sens de l'article 1328 du code civil ; Considérant que le jugement déféré est, par conséquent, confirmé en ce qu'il a déclaré ce bail inopposable à la SNC et ordonné l'expulsion des époux X..., ayant ainsi exactement apprécié les données de la cause et fait une juste application des articles sus-indiqués, sous réserve cependant de ce qui sera ci-dessous motivé au sujet des deux autres chefs de demandes et de réformation formulés par l'appelante ; Considérant, d'abord, que, compte tenu de l'équité, les époux X... sont condamnés à payer à la SNC SOFON la somme de 8.000 francs, en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour ses frais irrépétibles en première instance et en appel ; Considérant ensuite que, compte tenu des éléments d'appréciation fournis à la Cour, le montant de l'indemnité d'occupation est réformé, et qu'il est fixé à 3.500 francs par mois, à compte du 1er décembre 1997 et jusqu'à la date de la libération complète et effective des lieux ; que par contre, il n'y a pas lieu à paiement, en outre, de charges locatives puisque celles-ci sont indissociablement liées à l'existence d'un bail, alors qu'ici, il s'agit d'occupation sans droit ni titre et que l'indemnité d'occupation dont s'agit a, pour partie, un caractère indemnitaire ; que ce chef de demande est donc rejeté ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, par arrêt par défaut et en dernier ressort : . CONSTATE que les époux X... Y... ont quitté les lieux litigieux, le 10 septembre 1999 ; VU l'article 472 du Nouveau Code de Procédure Civile : . CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré le bail du 15 mai 1996 inopposable à la SNC SOFON et ordonné l'expulsion des époux X... ; DE PLUS, REFORMANT ET STATUANT A NOUVEAU : . CONDAMNE les époux X... à payer à la SNC appelante la somme de 8.000 francs (HUIT MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; . CONDAMNE les époux X... à payer à la SNC SOFON une indemnité d'occupation de 3.500 francs (TROIS MILLE CINQ CENTS FRANCS) par mois à compter du 1er décembre 1997 et jusqu'à la date de la libération effective et complète des lieux ; DEBOUTE l'appelante de sa demande en paiement, en plus, de charges locatives ; CONDAMNE les époux X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier qui a assisté Le Président, au prononcé, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX