Cour d'appel de Versailles, du 7 mai 1999, 1997-3284

Sommaire: BAIL (règles générales) - Résiliation - Causes - Manquement du preneur à ses obligations - Indemnité de l'article 1760 du Code civil - / Dès lors que la résiliation du bail est imputable au preneur, le bailleur est fondé à réclamer réparation du préjudice certain et direct qu'il a subi en raison du temps nécessaire à la relocation des lieux, en vertu de l'article 1760 du Code civil

FAITS ET PROCEDURE Par acte en date du 25 avril 1996, Madame X... Y... a donné en location meublée à Monsieur Z... une maison individuelle sise à NEUILLY SUR SEINE, 20, avenue Philippe Le Boucher. Par acte d'huissier en date du 21 août 1996, Madame X... Y... a fait assigner Monsieur Z... aux fins de voir prononcer : * la résiliation judiciaire d'un bail d'habitation en date du 25 avril 1996, * sa condamnation au paiement de la somme de 80.000 Francs à titre d'indemnité ainsi que celle de 6.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Madame X... Y... a fait valoir que Monsieur Z... avait méconnu les obligations lui incombant en vertu du contrat de bail, sous réserve cependant du versement de la somme de 40.000 Francs due au titre du dépôt de garantie. Monsieur Z... a demande qu'il soit sursis à statuer jusqu'à ce que la cour se soit prononcée sur l'appel interjeté contre l'ordonnance de référé ayant rejeté ses demandes de remise des clés du logement loué et de paiement de 50.000 Francs de provision. EN outre, il s'est porté demandeur reconventionnel en requérant la remise des clés sous astreinte de 2.000 Francs et l'allocation de 50.000 Francs de dommages-intérêts sous astreinte du chef de résistance abusive. Par jugement contradictoire en date du 18 décembre 1996, le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE a rendu la décision suivante : Vu les articles 484 et 488 du nouveau code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer, Vu les articles 1184 et 1741 du code civil, - déclare Madame X... Y... bien fondée en son action, - prononce la résiliation du bail d'habitation en date du 25 avril 1996 aux torts du preneur, - déboute, en conséquence, Monsieur Z... de toutes ses demandes, - condamne Monsieur Z... à payer à Madame X... Y... la somme de 60.000 Francs à titre de dommages-intérêts en vertu de l'article 1760 du code civil, - ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, - condamne le défendeur aux dépens, de même qu'à payer à la demanderesse une indemnité de 3.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le 10 avril 1997, Monsieur Z... a relevé appel de cette décision. Il reproche à la décision entreprise d'avoir ainsi statué, alors que Madame X... Y... est seule responsable de l'inexécution du bail de sorte que la résiliation du bail ne pouvait être prononcée qu'aux torts de cette dernière. A l'appui de sa prétention, il fait valoir que Madame X... Y... a refusé de remettre les clés et de libérer les lieux alors qu'il a pleinement accompli ses obligations. En conséquence, il demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE en date du 18 décembre 1996, Statuant à nouveau, - rejeter tous les moyens, fins et conclusions de Madame X... Y..., - prononcer la résolution du bail d'habitation en date du 25 avril 1996 aux torts exclusifs de la bailleresse Madame X... Y..., En conséquence, - condamner Madame X... Y... à : [* restituer à Monsieur Z... la somme de 40.000 Francs perçue, *] payer à Monsieur Z... : la somme de 60.00. Francs à titre de dommages-intérêts, la somme de 15.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître BOMMART, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Madame X... Y... rappelle que suite au congé qu'elle a fait délivré à Monsieur Z... le bail a pris fin le 15 mai 1997. En outre, elle allégue que ce dernier a méconnu à la quasi-totalité de ses obligations de sorte qu'il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir libéré les lieux. Par conséquent, elle demande à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - débouter Monsieur Z... de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner Monsieur Z... au paiement de la somme de 15.000 Francs par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur Z... aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP MERLE CARENA DORON, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 février 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 25 mars 1999. Cette cour (1ère chambre-2ème section) a, par arrêt rendu contradictoirement le 4 décembre 1998 (RG N° 7695/96), confirmé en son entier l'ordonnance de référé du 3 juillet 1996 qui a débouté Monsieur Z... de sa demande en paiement d'une provision de 50.000 Francs. SUR CE LA COUR I) Considérant que le contrat de bail librement souscrit par les parties, le 25 avril 1996, devait être exécuté de bonne foi par Monsieur Z... (article 1134 du code civil), ce qui signifie, en l'espèce, que la date de prise d'effet de ce bail ayant été fixée au 15 mai 1996, l'appelant devait avoir à cette date, respecté toutes ses obligations légales et contractuelles ; Considérant, à cet égard, qu'il est constant que ce n'est que le 29 mai 1996 - donc avec un retard injustifié de 14 jours - que Monsieur Z... a obtenu de la banque la SOCIETE GENERALE une caution bancaire de 102.500 Francs ; qu'il n'est pas fondé à prétendre, en termes vagues, "qu'en vertu d'usages" le dépôt de ce chèque de garantie se faisait "généralement" lors de la remise des clés, alors que de plus, aucune clause du contrat n'avait expressément prévu une date autre que la date de prise d'effet de ce bail ; Considérant par ailleurs, que le paragraphe 11 de l'article VIII ("OBLIGATIONS DU LOCATAIRES") de ce contrat de bail prévoyait que le locataire devait : "s'assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire : incendie, dégâts des eaux, et en justifier au bailleur à la remise des clés" ; Considérant qu'il est constant que Monsieur Z... a respecté ces stipulations, puisque le 31 mai 1991, date fixée pour la remise des clés, il a tenu à la disposition de Madame X... Y... l'attestation de souscription d'un contrat d'assurance ; Mais considérant que ce même 31 mai 1996 - alors que la date de prise d'effet de ce contrat de bail avait été fixée au 15 mai 1996 - Monsieur Z... a également voulu remettre un chèque de 60.000 Francs correspondant à la garantie du mobilier convenue, et qu'il est patent que cette remise a été tardive, puisque à défaut de toute stipulation particulière du contrat sur ce point, cette garantie devait être fournie dès le jour de la prise d'effet du contrat, soit le 15 mai 1996 ; Considérant, en définitive, que 2 de ces 3 obligations principales du locataire n'ont pas été exécutées de bonne foi par lui, avant la date de prise d'effet convenue de ce contrat de bail, ou du moins, au plus tard, à cette date même du 15 mai 1996, et que compte-tenu de ces manquements graves, Madame X... Y... était donc en droit, le 31 mai 1996, de refuser la délivrance des locaux litigieux ; que le jugement déféré est donc confirmé de ce chef ; II) Considérant que Madame X... Y... a pris l'initiative d'une action en justice qui a abouti au jugement déféré, pour réclamer, notamment, la résiliation de ce contrat, laquelle a, à bon droit, été prononcée aux torts de Monsieur Z... qui n'a pas respecté ses obligations contractuelles ; que le jugement est donc confirmé de ce chef en ce qu'il a fait une exacte application des articles 1134, 1184 et 1741 du code civil ; Considérant qu'en vertu de l'article 1760 du code civil, la résiliation étant ici prononcée par la faute du locataire, Madame X... Y... est en droit de réclamer la réparation du préjudice certain et direct qu'elle a ainsi subi ; que compte-tenu du temps nécessaire à la relocation des lieux et qui a été exactement apprécié par le premier juge, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a, à juste titre, fixé à 60.000 Francs les dommages-intérêts devant être accordés à la propriétaire, de ce chef ; qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner la restitution à Monsieur Z... de la somme de 40.000 Francs qu'il a versée et qui se compensera avec la créance certaine, liquide et exigible de 60.000 Francs ci-dessus confirmée ; III) Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que la résiliation de ce bail est prononcée aux torts exclusifs de Monsieur Z..., sans qu'aucune prétendue mauvaise foi, ni aucune faute ne soit retenue à la charge de la propriétaire qui a légitimement refusé la délivrance de la chose louée, en raison des manquement graves du preneur ; que celui-ci est, par conséquent, débouté de sa demande infondée en paiement de dommages-intérêts ; IV) Considérant qu'eu égard à l'équité, l'appelant qui succombe en tous ses moyens est débouté de sa demande en paiement de 15.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant par contre, que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, condamné Monsieur Z... à payer 3.000 Francs en vertu de ce même texte, et que le Cour y ajoutant, condamne l'appelant à payer à Madame X... Y... la somme de 6.000 Francs en application de cet article 700 du nouveau code de procédure civile, pour ses frais irrépétibles en appel ; PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : - DEBOUTE Monsieur François Z... des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; - CONFIRME en son entier le jugement déféré ; Et y ajoutant : - CONDAMNE Monsieur Z... à payer à Madame X... Y... la somme de 6.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour ses frais irrépétibles en appel ; - CONDAMNE Monsieur Z... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP d'avoués MERLE CARENA DORON, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT M-H. EDET A. CHAIX