Cour d'appel de Lyon, du 31 mai 2001, 1999/02146

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Vente - Immeuble Un règlement de propriété n'ayant pas été modifié au moment de la rédaction d'un acte de vente portant affectation d'un grenier à un lot ni lors des actes de vente postérieurs, le notaire, s'il a complètement informé l'acquéreur de la situation réelle et de son absence de propriété sur le grenier en incluant une rubrique observations dans la désignation du bien vendu, ne démontre pas cependant lui avoir fait part de la nécessité de rédiger une attestation rectificative ni de la teneur de celle-ci, ce qui constitue une négligence dans l'accomplissement de sa mission. Le notaire devait à cette occasion, étant donné la difficulté rencontrée, insister auprès de sa cliente et également auprès du propriétaire du lot dans lequel était affecté le grenier pour que ceux-ci entreprennent les démarches utiles à une modification du règlement de copropriété

COUR D'APPEL DE LYON 1ère Chambre ARRET du Décision déférée : JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LYON en date du 03 Mars 1999 (RG : 199611636 - Ch ) N° RG Cour : 1999/02146 Nature du recours : APPEL Code affaire : 636 Avoués : Parties : - SCP JUNILLON-WICKY . MADAME X... Y... Ep. X... demeurant : Avocat : Maître RAVINA-THULLIEZ (TOULOUSE) APPELANT ---------------- - SCP BRONDEL-TUDELA . MONSIEUR R R demeurant : Avocat : Maître TACHET INTIME ---------------- - SCP AGUIRAUD-NOUVELLET . MONSIEUR Y... X... X... demeurant : Avocat : Maître PEROL INTIME ---------------- Les pièces de la procédure ont été régulièrement communiquées à monsieur le procureur général. INSTRUCTION CLOTUREE le 27 Février 2001 DEBATS : en audience publique du 8 Mars 2001 COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : - monsieur LORIFERNE, président, - madame BIOT, conseiller, - monsieur GOURD, conseiller, assistés pendant les débats de madame KROLAK, greffier, ARRET : contradictoire prononcé à l'audience publique du par monsieur LORIFERNE, président, qui a signé la minute avec le greffier. FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte reçu le 18 mars 1992 par Maître R R, notaire associé à LYON (Rhône), Madame Y... X... a acquis de Mademoiselle Y... un appartement constituant le lot 30 d'un immeuble situé Cet acte comportait la précision suivante : -"Aux termes du règlement de copropriété du 4 juillet 1947, il est indiqué que le lot n°30 aura le grenier n°5 ; - Aux termes de l'acte de vente du 9 octobre 1980, au profit de Mademoiselle Y..., la désignation des biens vendus comprend le grenier n°5 conformément au règlement de copropriété ; - Mais aux termes d'un acte reçu par Maître C, notaire, à LYON, transcrit au 2e bureau des Hypothèques de LYON, le 14 octobre 1947, volume 1297, n°2806, contenant vente à Monsieur D X... Y..., la désignation des biens vendus comprend le grenier portant le n°5 ; - que Monsieur et Madame Y... ou leurs ayants droit ont la possession du dit grenier ; - l'acquéreur déclare expressément avoir été informé de cette situation et en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, reconnaissant que les biens vendus ne comprennent pas le grenier n°5". Pour parvenir à la publication du titre à la conservation des Hypothèques, Maître R a établi le 9 juin 1992 une attestation rectificative incluant le grenier n°5 dans la désignation du bien objet de la vente du 18 mars 1992. Reprochant à Maître R d'avoir commis une faute en indiquant à son insu la désignation des biens achetés dans l'attestation rectificative du 9 juin 1992 et d'avoir ainsi manqué à son devoir de conseil, Madame Y... X... épouse X... a fait assigner celui-ci devant le Tribunal de Grande Instance de LYON en paiement de la somme de 10.000 francs de dommages et intérêts représentant la quote-part de taxe foncière et de charges de copropriété supportée à tort. Elle demandait en outre que Maître R soit condamné sous astreinte à effectuer la rectification du règlement de copropriété pour le rendre conforme à l'acte du 14 octobre 1947. Madame X... a également fait assigner Monsieur X... -X... Y... pour qu'il soit condamné au paiement de la somme de 10.000 francs en remboursement de la quote-part des frais par elle acquittée au titre du grenier n°5. Par jugement du 3 mars 1999, le Tribunal, constatant que le notaire n'avait pas la capacité de faire procéder à la rectification du règlement de copropriété et qu'il avait pris soin de préciser dans l'acte de vente la contradiction entre les termes de ce règlement et l'acte de vente du 14 octobre 1947 qui attribuait le grenier n°5 au lot n°8, a débouté la demanderesse de toutes ses prétentions et l'a condamnée à payer à Maître R et à Monsieur Y... la somme de 3.000 francs chacun sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Appelante, Madame X... conclut à l'infirmation de ce jugement et prie la Cour de condamner Maître R sous astreinte de 5.000 francs par jour de retard à effectuer à ses frais toute rectification nécessaire aux fins de mise en harmonie totale entre la publication effectuée aux services des hypothèques et la commune intention des parties à l'acte de vente du 18 mars 1992, de condamner in solidum Maître R et Monsieur Y... au paiement d'une somme de 15.000 francs sauf à prouver à dire d'expert, représentant les frais divers acquittés pour le grenier n°5. Elle réclame en outre 10.000 francs de dommages et intérêts et une indemnité de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. L'appelante maintient qu'en raison de la faute du notaire qui a modifié l'acte de vente du 18 mars 1992 par une attestation rectificative elle est considérée par les tiers comme propriétaire de ce grenier et en supporte toutes les charges. Elle affirme que Maître R devait non seulement attirer son attention sur le fait qu'elle n'acquérait pas la propriété du grenier mais aussi l'informer de ce que cette situation ne serait pas opposable aux tiers et surtout conseiller à ses clients les consorts Y... d'entreprendre des démarches pour faire modifier le règlement de copropriété afin de le mettre en concordance avec la réalité. Madame X... prétend que son préjudice résulte de l'attribution de millièmes supplémentaires pour le paiement des charges communes et d'un possible recours en garantie en cas de sinistre alors qu'elle n'a pas la jouissance de ce grenier. En ce qui concerne Monsieur Y..., elle affirme qu'il bénéficie d'un enrichissement sans cause et qu'il est normal qu'il l'indemnise des charges qu'elle a supportées à sa place. Maître R conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Madame X... à lui verser 15.000 francs de dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité complémentaire sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Cet intimé observe que la désignation des biens vendus dans l'acte de vente ne contient aucune équivoque et que l'acquéreur a été complètement informé de la situation. Il rappelle qu'il n'est pas du pouvoir d'un notaire de procéder unilatéralement à la modification d'un règlement de copropriété, mais que celui-ci a toute possibilité d'établir les rectifications permettant de parvenir à la publication du titre et que l'attestation qu'il a rédigée ne modifie pas la teneur des droits transmis à Madame X... et ne la rend pas propriétaire d'un élément qu'elle n'a pas acquis. Le notaire conteste enfin la réalité du préjudice allégué. Monsieur Y... conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Madame X... a lui payer la somme de 10.000 francs de dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité de 20.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. L'intimé insiste sur le caractère injustifié de la procédure engagée contre lui alors que Madame X... n'a jamais contesté qu'il était propriétaire du lot n°5 et qu'elle ne rapporte pas la preuve des frais et charges qu'elle supporterait au titre du grenier n°5. Le Ministère Public auquel la procédure a été régulièrement communiquée n'a pas présenté d'observation. MOTIFS ET DECISION Attendu qu'il est constant que l'attestation rectificative adressée par Maître R le 3 juin 1992 à la conservation des hypothèques avait pour seul but de faire correspondre l'acte de vente du 18 mars 1992 et le règlement de copropriété de l'immeuble du pour permettre un enregistrement rapide de cette vente, mais n'était pas conforme à la réalité puisque Mademoiselle X... n'avait pas la propriété du grenier n°5 qui demeurait celle de Monsieur Y... ; Qu'en effet le règlement de copropriété du 4 juillet 1947 antérieur à la vente B/Y... du 14 octobre 1947 n'a pas été modifié au moment de la rédaction de cet acte qui affectait le grenier n°5 au lot n°8 ni lors des actes de vente ultérieurs ; Attendu que le notaire s'il avait complètement informé Mademoiselle X... da la situation réelle et de son absence de propriété sur le grenier n°5 en incluant une rubrique observations dans la désignation du bien vendu ne démontre pas cependant lui avoir fait part de la nécessité de rédiger une attestation rectificative ni de la teneur de celle-ci, ce qui constitue une négligence dans l'accomplissement de sa mission ; Qu'il devait en effet à cette occasion, étant donné la difficulté rencontrée, insister auprès de sa cliente et également auprès de Monsieur Y... propriétaire du lot n°8 pour que ceux-ci entreprennent les démarches utiles à une modification du règlement de copropriété ; Mais attendu que Madame X... ne peut engager la responsabilité professionnelle de Maître R sans démontrer le préjudice qui lui a été causé ; Qu'en l'espèce elle n'établit pas qu'elle supporte effectivement les charges de copropriété et les impôts fonciers relatifs à ce grenier n°5 ; Qu'en effet selon la réponse donnée par la S.A. G, Syndic de la copropriété, à la sommation interpellative du 5 février 1997, les greniers ne correspondent pas à l'attribution de millièmes et qu'en conséquence les charges de copropriété ne sont pas modifiées ; Que Monsieur Y... établit pas ailleurs qu'il paye la taxe d'habitation et la taxe foncière pour les biens dont il est propriétaire au et qu'il a souscrit une police d'assurance auprès de la MACIF pour être garanti contre les risques causés du fait de son grenier ; Que l'éventualité d'un recours contre Madame X... qui ne constitue pas un préjudice né et actuel ne peut être retenu ; Attendu qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la demanderesse de toutes ses prétentions ; Mais attendu qu'il n'est pas inéquitable de laisser à Maître R la charge des frais irrépétibles engagés en cours de procédure ; que le jugement sera réformé de ce chef; Attendu que la mis en cause de Monsieur Y... n'était pas nécessaire au bon déroulement de la procédure ; qu'à bon droit le premier juge a alloué à celui-ci une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; Attendu qu'en l'absence de preuve du préjudice que lui a causé l'appel interjeté par Madame X..., cet intimé doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts; Mais attendu qu'il serait inéquitable de lui laisser la charge de l'intégralité des frais irrépétibles exposés en cause d'appel et qu'il y a lieu de lui allouer une indemnité complémentaire de 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, La Cour, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Madame Y... X... épouse X... de toutes ses prétentions, Le réforme en ce qu'il a alloué à Maître R une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Ajoutant à la décision : Rejette les demandes de dommages et intérêts formée par Monsieur J-J Y... et Maître R, Rejette la demande de Maître R fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Condamne Madame Y... X... épouse X... à verser à Monsieur J-J Y... une indemnité complémentaire de HUIT MILLE FRANCS (8.000 Y...) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, La condamne aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle B-T et de la Société Civile Professionnelle A-N, Société d'avoués. LE GREFFIER LE PRESIDENT