Cour d'appel de Lyon, du 12 décembre 2002, 2001/01182

Sommaire: VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Condition suspensive - Obtention d'un prêt - Non-réalisation La condition suspensive de l'obtention d'un prêt dans une promesse de vente immobilière est réputée à bon droit accomplie en application de l'article 1178 du Code civil lorsque les acquéreurs ne justifient pas de leurs diligences pour obtenir le prêt dans le délai fixé.

R.G : 01/01182 décision du Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE au fond du 11 janvier 2001 RG N°199902278 X... Y.../ Z... A... B... B Y... COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 12 DECEMBRE 2002 APPELANT : Monsieur Claude X... représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET avoués à la Cour assisté de Me FERRARO, avocat au barreau de VIENNE INTIMES : Monsieur Roger Z... représenté par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assisté de Me PACAUT avocat au barreau de BOURG-EN-BRESSE Monsieur Dominique A... représenté par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour assisté de Me BERTHIER, avocat au barreau de LYON Monsieur Guy B... Monsieur Patrice B Monsieur Roger Y... Instruction clôturée le 06 Septembre 2002 Audience de plaidoiries du 30 Octobre 2002 COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : - monsieur LORIFERNE, président, - monsieur ROUX, conseiller, - madame BIOT, conseiller, assistés pendant les débats de madame KROLAK, greffier. ARRET : réputé contradictoire prononcé à l'audience publique par monsieur LORIFERNE, président, en présence de Madame KROLAK, greffier, qui ont signé la minute. FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes d'un compromis sous seing privé signé le 17 octobre 1997, Roger Z... s'est engagé à vendre à Claude X..., Dominique A..., Guy B..., Roger Y... et Patrice B, qui se sont engagés à l'acheter, un tènement immobilier situé à NEUVILLE-SUR-AIN, lieudit LA CENDRE, cadastré section F, n°1160, moyennant le prix de 900.000 francs, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de 4.000.000 francs sur une durée de dix ans au taux d'intérêts de 8 % hors assurance. Il était convenu que la réitération par acte authentique interviendrait au plus tard le 15 janvier 1998. En raison de la défaillance des acquéreurs, Monsieur Roger Z... a saisi le Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE d'une action tendant à voir constater le caractère parfait de la vente et obtenir un jugement valant acte authentique opposable aux tiers après publication. Par jugement du 11 janvier 2002, le tribunal, après avoir rappelé les conditions de la promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt et constaté la défaillance des acquéreurs dans l'accomplissement de cette condition, a : - déclaré Roger Z... recevable et fondé en sa demande, - dit que la condition suspensive insérée au compromis de vente du 17 octobre 1997 est réputée accomplie, - ordonne la réitération par acte authentique du compromis aux termes duquel Roger Z... s'est engagé à vendre à Claude X..., Dominique A..., Guy B..., Roger Y... et Patrice B, qui se sont engagés à l'acheter le tènement immobilier situé à NEUVILLE-SUR-AIN, lieudit LA CENDRE, cadastré section F, n°1160 moyennant le prix de 900.000 francs, - renvoie les parties devant Maître BEAUME, notaire, pour procéder à la signature de la vente, - dit que les dépens formalités de publication et d'enregistrement seront effectués à la diligence des parties, - condamne Claude X..., Dominique A..., Guy B..., Roger Y... et Patrice B, conjointement et solidairement, à payer à Roger Z... : la somme de SEPT MILLE SIX CENT SOIXANTE DEUX FRANCS (7.662 F) au titre des primes d'assurances échues de 1997 au 30 juin 2000, la somme de DIX MILLE FRANCS (10.000 F) à titre de dommages et intérêts complémentaires, - déboute Roger Z... du surplus de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - déboute Claude X... et Dominique A... de leur appel en garantie dirigé contre Roger Y..., - condamne les défendeurs, conjointement et solidairement, à payer à Roger Z... la somme de DIX MILLE FRANCS (10.000 F) par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, - les déboute de leurs demandes reconventionnelles formées sur ce fondement, - les condamne solidairement aux dépens et dit que Maître PACCAUT pourra procéder à leur recouvrement direct pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Monsieur Claude X... a relevé appel de cette décision dont il demande la réformation. Il conclut au rejet des prétentions de Monsieur Z... et subsidiairement demande de limiter à la somme de 45.000 francs représentant l'indemnité d'immobilisation, le montant des dommages-intérêts résultant de l'absence de réalisation de la vente. Il conclut à la condamnation de Monsieur Y... à le relever et garantir de toutes condamnations. Il sollicite l'allocation de la somme de 1.219,59 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. L'appelant fait valoir que les parties avaient convenu de faire de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement et que dans ces conditions à l'expiration du délai prévu, la promesse est devenue caduque. Il soutient en outre que celle-ci devait être enregistrée conformément à l'article 1840 B... du Code Général des Impôts. Subsidiairement, il conteste le défaut de diligence eu égard à l'importance de l'emprunt qui devait être sollicité. Il indique enfin que la preuve de la réalisation des autres conditions suspensives n'est pas rapportée. Monsieur Dominique A... conclut à la réformation du jugement et au rejet des demandes de Monsieur Z... Il considère que l'acte du 17 octobre 1997 est caduc et que Monsieur Z... ne peut solliciter des dommages-intérêts supérieurs à l'indemnité d'immobilisation et aux frais engagés pour ce bien immobilier au cours de l'année 1998. Il demande que Monsieur Y... soit condamné à le relever et garantir de toutes condamnations mises à sa charge et conclut à la condamnation solidaire de Messieurs Z... et Y... à lui payer une indemnité de 1.524 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Il prétend que les parties ont voulu subordonner la validité de la vente à la rédaction d'un acte authentique et qu'en conséquence la promesse de vente ne vaut pas vente. Il insiste sur l'ampleur du projet et sur sa situation personnelle qui ne lui permet pas de le mener à bien, surtout seul, puisque les autres signataires ont disparu. Il conteste l'importance du préjudice de Monsieur Z... Monsieur Z..., intimé, conclut à la confirmation du jugement et par voie d'appel incident demande de condamner les défendeurs à lui payer une somme de 15.244,90 euros à titre de dommages et intérêts pour immobilisation par année écoulée depuis la date prévue pour la réitération ainsi qu'une somme de 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. L'intimé rétorque que la vente était parfaite dès la signature de l'acte du 17 octobre 1997 s'agissant d'une promesse synallagmatique de vente et que le non respect de leurs obligations par les acquéreurs entraîne l'application de l'article 1178 du Code Civil, et justifie sa demande de réitération par acte authentique et paiement du prix, des primes d'assurances réglées depuis 1998 et des taxes foncières. Messieurs B... et B qui ont été cités à deux reprises n'ont pas constitué avoué. Monsieur Y... défaillant a été cité dans les conditions de l'article 659 du Nouveau Code de procédure civile. MOTIFS ET DECISION Attendu qu'il convient en application de l'article 474 du Nouveau Code de procédure civile, sans qu'il soit nécessaire de faire citer à nouveau Monsieur Y..., de statuer par arrêt réputé contradictoire ; Attendu que selon les dispositions de l'article 1589 du Code Civil la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix ; Attendu qu'en l'espèce comme l'a justement décidé le tribunal après avoir analysé l'acte du 17 octobre 1997 les parties étaient convenues de la chose et du prix, la stipulation d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt ne modifiant pas leur consentement ; Attendu que contrairement à ce que soutiennent les appelants l'indication figurant sous le chapitre "indemnité d'immobilisation" selon laquelle la présente vente ne produira ses effets que lors de la réitération par acte authentique ne prouve pas que les parties avaient fait de la réitération un élément constitutif de leur consentement mais seulement que la livraison de l'immeuble et le paiement du prix n'interviendraient qu'à cette date ; Attendu que cet acte qui comporte un engagement aussi bien du vendeur que de l'acheteur, sans faculté d'option est une promesse synallagmatique de vente non soumise à l'enregistrement de l'article 1840 B... du Code Général des Impôts ; Attendu que les acquéreurs ne justifiant pas de leurs diligences pour obtenir le prêt stipulé dans le délai fixé, le simple courrier évasif du 19 décembre 1997 émanant du conseil de Monsieur Y... n'étant pas suffisant à cette fin, le premier juge a retenu, à bon droit, que la condition suspensive devait être réputée accomplie en application de l'article 1178 du Code Civil et qu'en raison du procès-verbal de carence dressé par Maître BEAUME notaire, il convenait de faire droit à la demande de Monsieur Z... qui exigeait la vente aux conditions convenues ; Attendu que c'est également par d'exacts motifs que les demandes complémentaires en paiement de l'intégralité du prix, des assurances et des taxes foncières ont été accueillies ; Attendu que ni les statuts de la Société à Responsabilité Limitée D.R.P.G.C. selon lesquels Monsieur Y... devait accomplir les actes nécessaires à la constitution de cette Société chargée de l'exploitation du fonds de commerce, de bar hôtel-restaurant discothèque ni celle de constitution de la S.C.I. du Château Vieux qui donnait tous pouvoirs à Monsieur Y... gérant pour acquérir le bien immobilier et souscrire un emprunt n'ont été signés et qu'aucune de ces Sociétés n'a finalement été constituée ; Attendu qu'en conséquence l'appel en garantie formé contre Monsieur Y... doit être rejeté puisque le mandat n'est pas prouvé ; Attendu que la demande de dommages et intérêts complémentaires pour immobilisation par année doit être rejetée puisque la condition est réputée accomplie et que la vente est ainsi intervenue le 17 octobre 1997 ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à Monsieur Z... la charge de l'intégralité de ses frais irrépétibles ; qu'il y a lieu de lui allouer une indemnité complémentaire de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Z... ajoutant, Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur Roger Z..., Condamne Monsieur Claude X..., Monsieur Dominique A..., Monsieur Guy B..., Monsieur Patrice C... et Monsieur Roger Y... à payer à Monsieur Roger Z... une indemnité complémentaire de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200 EUROS) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Les condamne aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle JUNILLON-WIXKY, Société d'avoués. LE GREFFIER LE PRESIDENT