Cour d'appel de Toulouse, du 23 avril 2001, 2000/01952

Sommaire: SERVITUDE Doit être retenue la responsabilité du mandataire liquidateur, celui-ci, connaissant l'existence du droit de passage pour avoir concouru à la réalisation de la cession du fonds de commerce, ayant commis une faute en ne révélant pas l'existence de ce droit à l'occasion de la cession du fonds. L'existence d'un droit opposable ne pouvant se déduire d'une simple situation de fait, il ne peut donc opposer à l'acquéreur la connaissance qu'il avait et qu'il a admise de l'utilisation de fait des toilettes par les clients du restaurant voisin, dès lors qu'il n'est pas démontré que cette utilisation était basée sur l'existence d'un droit concédé au propriétaire voisin

DU 23 avril 2OO1 ARRET N°226 Répertoire N° 2000/01952 Première Chambre Première Section HM/EKM 28/10/1999 TGI TOULOUSE RG : 199700776 (1CH) (Mme X...) M. Y... Denis S.C.P MALET Z.../ M° E Monique S.C.P BOYER LESCAT MERLE SCP A... Sans avoué constitué SARL A Sans avoué constitué CONFIRMATION PARTIELLE GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du vingt trois avril deux mille un, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : Y... METTAS M. ZAVARO B... lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 20 Mars 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : réputé contradictoire APPELANT Monsieur Y... Denis C... : M° MARIOTTI es qualité de commissaire exécution du plan de M. Y... D... pour avoué la S.C.P MALET D... pour avocat Maître DULON du barreau de Toulouse INTIMES Madame E Monique D... pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE D... pour avocat Maître FABRE Jean Pierre du barreau de Paris SCP A... régulièrement assignée n'ayant pas constitué avoué SARL A Représentée par son gérant M. T E... régulièrement assigné n'ayant pas constitué avoué FAITS ET PROCEDURE : M. A... exploitait un commerce de piano-bar-pub-restaurant dans trois locaux contigs situés à ALBI. Le restaurant-pub était exploité dans les locaux appartenant à la SCI de l'Hôtel de Ville, le piano-bar dans les locaux appartenant à M. S. F... toilettes desservant les deux fonds étaient situées dans le local propriété de S. Le 23 avril 1993, M. A... assisté du commissaire à l'exécution de son plan de redressement M° E a cédé son fonds de commerce de restaurant à la SARL A, avec le droit de passage pour accéder aux toilettes. M. A... a été placé en liquidation judiciaire à la suite de la résolution du plan et le fonds de commerce de piano-bar a été cédé par le mandataire liquidateur à Denis RL par acte du 26 janvier 1995 passé en l'étude de M° PAPEIX, notaire, membre de la SCP A... Denis RL ayant interdit aux clients du restaurant l'accès aux toilettes il a, sur demande de la SARL A, été condamné en référé à rétablir l'accès. Au motif que la clause relative à l'accessibilité des toilettes ne figurait pas sur son acte d'achat, Denis Y... a fait assigner M° E, la SCP notariale A... et la SARL A afin d'obtenir la condamnation du mandataire liquidateur et de la SCP notariale en paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts et par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile en soutenant pour l'essentiel qu'il n'aurait pas acquis au prix retenu s'il avait eu connaissance des droits de la SARL A. M° E a soulevé l'incompétence du tribunal de grande instance au profit du tribunal de commerce d'ALBI et subsidiairement le rejet des prétentions de la SARL A, a sollicité des dommages et intérêts pour non respect de ses droits. La SCP notariale n'a pas constitué avocat. Par jugement du 28 octobre 1999, le tribunal de grande instance de Toulouse a : -admis sa compétence, -déclaré irrecevable l'action engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, -retenu une faute personnelle de M° E mandataire liquidateur et de la SCP notariale pour n'avoir pas révélé la servitude grevant le fonds acquis et l'immeuble donné à bail, -condamné ceux-ci à régler in solidum 32.727,49 francs à titre de dommages et intérêts et 1O.OOO francs par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile, -rejeté la demande en dommages et intérêts de la SARL A et alloué à celle-ci 8.OOO francs par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile. Denis Y... a régulièrement fait appel de cette décision. Aux termes de ses dernières écritures "compilatoires" déposées avec le concours de M° MARIOTTI commissaire à l'exécution de son plan de redressement, il réclame la somme de 2OO.OOO francs augmentée des intérêts au taux légal depuis l'assignation à titre de dommages et intérêts, la somme de 2.727,49 francs avec intérêts à compter du 19 mai 1995 et celle de 2O.OOO francs par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile. Il sollicite par ailleurs le rejet de la demande formée par la SARL A tant à titre de dommages et intérêts qu'en application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile. Il réclame enfin la somme complémentaire de 2O.OOO francs par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile. Il soutient que les premiers juges qui ont justement retenu la faute de M° E et du notaire ont mal apprécié son préjudice. M° E conclut à la réformation en soutenant qu'ayant été assignée en qualité de mandataire liquidateur de M. A... elle ne pouvait être condamnée personnellement et fait valoir subsidiairement qu'elle n'a commis aucune faute dès lors que M. Y... connaissait parfaitement les lieux et n'ignorait pas l'usage des toilettes par les clients du restaurant. Elle prétend subsidiairement que le préjudice éventuellement subi est purement symbolique et qu'elle devrait être relevée et garantie entièrement par la SCP notariale qui a failli à son obligation "de conseil et de sécurité". La SCP notariale A... et la SARL A bien que régulièrement assignées n'ont pas constitué avoué. MOTIFS DE LA DECISION : - Sur les responsabilités : Attendu que les premiers juges ont retenu à bon droit que l'assignation délivrée à M° E tendait à la reconnaissance de sa responsabilité civile à titre personnel pour les fautes commises à l'occasion de sa mission de mandataire liquidateur de M. A... et ont donc retenu à juste titre leur compétence pour apprécier l'existence d'une faute alléguée et ses conséquences ; Attendu alors qu'il n'est pas discuté que l'acte par lequel Denis Y... a acquis le fonds de commerce ne fait pas état du droit consenti à la SARL A exploitant un autre fonds dans le local voisin d'utiliser les toilettes situées dans le local donné à bail pour l'exploitation du fonds acquis par Denis Y... ; Attendu que l'existence d'un droit opposable ne peut se déduire d'une simple situation de fait, que M° E ne peut donc opposer à Denis Y... la connaissance qu'il avait et qu'il a admise de l'utilisation de fait des toilettes par les clients du restaurant voisin, dès lors qu'il n'est pas démontré que cette utilisation était basée sur l'existence d'un droit concédé au propriétaire voisin ; Attendu que M° E qui connaissait elle-même l'existence de ce droit pour avoir concouru à la réalisation de la cession du fonds de commerce de restaurant à la SARL A a commis une faute en ne révélant pas l'existence de ce droit à l'occasion de la vente du deuxième fonds exploité dans les locaux devant supporter l'accès des clients du restaurant aux toilettes du piano-bar ; Attendu que les premiers juges ont donc retenu à bon droit sa responsabilité de même que celle de la SCP notariale qui ne critique pas les dispositions du jugement retenant cette responsabilité ; Attendu que la faute du notaire n'est pas de nature à exonérer M° E qui en sa qualité de mandataire liquidateur représentant le titulaire du fonds de commerce vendu devait s'assurer de la sincérité des énonciations de l'acte de vente ; Attendu que dans leur rapport entre eux la faute respective du notaire et du mandataire liquidateur sera répartie par moitié ; - Sur le préjudice : Attendu que Denis Y... et M° MARIOTTI commissaire à l'exécution du plan de redressement du premier critiquent l'évaluation du préjudice subi faite par le premier juge; Attendu que la faute retenue à l'encontre du mandataire liquidateur et du notaire a contraint Denis Y... à laisser le passage libre jusqu'à ce que la SARL A réalise ses propres sanitaires ; Attendu que Denis Y... soutient qu'il aurait offert un prix bien moindre s'il avait eu connaissance de la charge grevant le fonds acquis ; Attendu toutefois que M° E établit qu'elle avait pour le même fonds une autre offre d'achat d'un montant seulement inférieur de 1O.OOO francs au prix accepté par Denis Y... ; Attendu que celui-ci qui a été placé en redressement judiciaire ne démontre pas que l'existence du passage a créé une gêne intolérable ou qui serait à l'origine de ses difficultés financières, ni que le système de vidéo-surveillance et les volets anti effraction mis en place ont été rendus nécessaires par l'existence du passage litigieux ; Attendu qu'il est toutefois certain qu'il a dû revoir ses plans quant à la disposition des lieux et supporter une modification (minime) de ses locaux pour permettre la réalisation d'un local toilettes distinct pour la SARL A ; Attendu que dans ces conditions les premiers juges ont justement apprécié le préjudice réellement subi par Denis Y... ; que rien ne justifie l'augmentation de la somme allouée à ce titre ; Attendu que la mise en cause de la SARL A n'était pas utile dès lors que ses droits n'étaient pas contestés ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont alloué la somme de 8.OOO francs par application de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile à la charge de Denis Y... ; Attendu que les demandes formées devant la cour à ce titre ne sont pas justifiées par l'équité ; PAR CES MOTIFS : LA COUR : Déclare l'appel recevable ; Confirme la décision déférée ; Y ajoutant : Condamne la SCP A... à relever et garantir M° E des condamnations mises à sa charge in solidum à concurrence de moitié ; Rejette les demandes complémentaires formées devant la cour sur le fondement de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier. LE B... : LE PRESIDENT :