Cour d'appel de Rennes, du 20 mars 2003, 02/05250

Sommaire: VENTE - Modalités - Condition suspensive - Immeuble Ne constitue pas une condition suspensive, dont la non réalisation entraîne la caducité de la promesse, une clause insérée dans une promesse de vente d'immeuble selon laquelle un état descriptif de di- vision de l'immeuble devra être dressé avant la signature de l'acte au- thentique, dans la mesure où le bien vendu était désigné de façon précise, quant à sa superficie, ses conditions d'accès et ses servitudes et que dès lors l'établissement d'un 'état descriptif de division ne constituait pas une condition déterminante de l'engagement des parties.

Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 02/05250 M. Philippe X... Y.../ Mme Renée Z... épouse A... Infirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM B... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT B... 20 MARS 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS B... DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès C..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 28 Janvier 2003 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 20 Mars 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANT : Monsieur Philippe X... 5 rue Saint Vincent de Paul 75010 PARIS représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués INTIMEE : Madame Renée Z... épouse A... 27 rue Colbert 44420 LA TURBALLE représentée par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT, avoués assistée de la DUBAIL ET DOUARINOU, avocats I - Exposé préalable : Selon compromis daté du 10 août 1999, Madame Renée Z... veuve A... a vendu à Monsieur Philippe X... un logement, partie d'une maison sise à La Turballe, 31 rue Colbert, pour le prix de 120 000 francs. Un règlement de copropriété devant être établi, un géomètre a été missionné, dont les honoraires ont été à la charge de l'acquéreur. Mme A... ne voulant plus réitérer l'acte et contestant le règlement de co-propriété proposé, après sommation, un procès verbal de carence a été dressé par le notaire le 25 avril 2000. Par acte du 13 juin 2000, M. X... a assigné Mme A... aux fins de réitération sous astreinte de la vente par acte authentique et condamnation à des dommages et intérêts. Par jugement du 29 octobre 2001, le Tribunal de Grande Instance de Saint Nazaire a : - Débouté Mme A... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du compromis ; - Constaté la caducité de ce compromis ; - Débouté en conséquence les parties de l'ensemble de leurs prétentions. Monsieur X... a déclaré appel de ce jugement le 12 novembre 2001. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 10 juillet 2002 pour Madame Renée Z... veuve A... ; - le 2 octobre 2002 pour Monsieur Philippe X.... L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2003. *** II - Motifs : 1° Sur la caducité : L'acte sous seing privé du 10 août 1999 prévoyait d'une part, en sa page 4, des conditions suspensives générales sans rapport avec le présent litige et devant être réalisées dans un délai de deux mois et, d'autre part en page 10, une "Condition particulière" concernant l'établissement d'un état descriptif, un mesurage "Carrez" et un bornage du terrain, sans délai indiqué. Cette condition particulière, conséquence des mentions que la copropriété n'existait pas et qu'il n'y avait pas de syndic, n'était pas déterminante, ni pour la venderesse, ni pour l'acquéreur puisque la désignation du bien vendu était précise, y compris la "superficie loi Carrez de 35 m2", l'escalier extérieur privatif, le droit au puits et le droit de passage. Le règlement d'une copropriété est habituellement voté par une assemblée générale des copropriétaires et peut être modifié par celle-ci, il n'était donc pas un préalable à la vente et le compromis ne prévoyait d'ailleurs que l'état descriptif. Cet état descriptif pouvait être établi conventionnellement ou à défaut, et en cas d'absence d'accord entre les parties, judiciairement ainsi que le prévoit l'article 3 du Décret du 17 mars 1967. Dès lors, il ne peut en aucun cas être considéré qu'il s'agissait d'une condition déterminante. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a constaté la caducité du dit compromis de vente à raison d'une non réalisation dans le délai d'une condition suspensive. *** 2° Sur la nullité : L'acte signé par les parties le 10 août 1999 mentionne en page 7 un prix principal de 120 000 francs et en page 5 il était constaté le versement entre les mains du notaire d'une somme de 12 000 francs, soit 10% du prix de manière très classique. Les parties ont semblé vouloir augmenter ce prix à 150 000 francs dans la mesure où M. X... a adressé à Mme A... le 22 novembre 1999, soit trois mois plus tard et alors que les relations entre eux étaient encore cordiales comme en témoigne les formules "chère Yvette" et "je t'embrasse", une proposition d'achat de meubles pour une valeur de 30 000 francs. Cette somme de 30 000 francs sera encore proposée par l'acquéreur le 12 février 2000 en lettre recommandée et alors que les relations entre les parties s'étaient tendues, en réponse apparemment à une exigence de la venderesse. Ceci étant, l'accord était parfait sur le prix dès le 10 août 1999 et l'éventuelle contre lettre pour dissimuler une partie du prix ne justifie pas l'annulation de l'acte ostensible mais seulement de la contre lettre elle-même qui en l'espèce n'a pas prospéré. Le compromis signé le 10 août 1999 doit trouver application, Monsieur X... ne sollicite pas que la décision à intervenir vaille vente et Madame Renée Z... veuve A... doit signer l'acte authentique. Elle y sera condamnée sous astreinte provisoire dont il n'y a pas de raison particulière pour que la Cour s'en réserve la liquidation. [* 3° Sur l'état descriptif, le mesurage et le bornage : A l'exception du "mesurage Carrez" qui était légalement prévu aux frais du vendeur, l'établissement d'un état descriptif et le bornage du terrain était prévu aux frais de l'acquéreur. Celui-ci, qui admet lui-même que ces diligences ne sont pas des préalables à la signature de l'acte authentique, ne peut obtenir condamnation sous astreinte de la venderesse à mandater un géomètre pour y procéder. Quant au mesurage par un professionnel, si la venderesse n'y procède pas, elle engagera sa responsabilité dans les termes de la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 ainsi que le notaire le rappelait dans son acte du 25 avril 2000 en page 4. Monsieur Philippe X... sera donc débouté de ces prétentions. *] 4° Sur les loyers : Chacune des parties réclame les loyers que lui aurait rapporté ce logement. Madame veuve A..., qui avait promis de vendre, ne peut rien réclamer de ce chef. Quant à Monsieur X..., il résulte d'une lettre adressée à l'Office du Tourisme le 11 janvier 2001 qu'il a, par différentes interventions auprès de cet office, de Monsieur le Procureur de la République ou du Préfet, rendu impossible la location de l'appartement en cause, loué antérieurement en meublé et seulement de manière saisonnière donc sans locataire fixe. Il ne peut donc obtenir de son adversaire le remboursement de loyers qui auraient été touché pour lui et sera débouté de ce chef. *** 5° Sur les dommages et intérêts : Monsieur Philippe X... , dont l'attitude n'apparaît pas totalement claire dans les événements ayant abouti à la situation ainsi crée, notamment quant à la contre lettre, ne justifie pas d'un préjudice causé exclusivement pas l'attitude de la venderesse et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. *** Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles engagés à l'occasion d'une instance qui eu pu être évitée initialement et qui ensuite s'est révélée complexe. *** Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Infirme le jugement entrepris ; - Condamne Madame Renée Z... veuve A... à signer l'acte authentique par devant Maître Fontaine, notaire à Guérande, et ce sous astreinte de MILLE (1000) euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ; - Déboute les parties de leurs autres fins et prétentions ; - Condamne Madame A... aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,