Cour d'appel de Paris, du 25 novembre 1999

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS otaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Prêt - Prêt assorti d'une hypothèque de 1er rang - Vérification de la réalité de l'inscription . En droit , le notaire tenu d'un devoir de conseil et d'information est obligé de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et authentifie sont réunies au regard du but poursuivi par les parties. Dès lors , lorsqu'un notaire reçoit un acte au terme duquel un établissement financier consent une ouverture de crédit et en garantie l'affectation hypothécaire d'un immeuble de premier rang et sans concours au profit dudit organisme , ce notaire , clairement informé de l'exigence de validité de la sûreté par l'établissement financier ne peut se dispenser de son obligation de vérifier l'effectivité de la sûreté stipulée ni de s'assurer de l'efficacité de l'acte de prêt hypothécaire . Il s'ensuit que le notaire commet une faute en remettant les fonds consentis par l'organisme prêteur à une banque s'il n'a pas vérifié au préalable que l'hypothèque était effectivement inscrite .

COUR D'APPEL DE PARIS 2ème chambre, section B ARRET DU 25 NOVEMBRE 1999 (N , pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 1998/06641 Pas de jonction Décision dont appel : Jugement rendu le 13/11/1997 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS 1/1è Ch. RG n : 1996/21390 Date ordonnance de clôture : 21 Octobre 1999 Nature de la décision : X... Décision : INFIRMATION APPELANTE : La S.A. ABBEY NATIONAL FRANCE ANCIENNEMENT DENOMMEE FICOFRANCE prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 70 rue St Sauveur 59000 LILLE représentée par la SCP VALDELIEVRE-GARNIER, avoué assistée de la SCP KOHN, avocat INTIMEE : La S.C.P. MARC ALLEZ JEAN PIERRE GUEROULT ALAIN Y... FREDERIC MARTIN Patrick Wallut notaires associés ayant son siège 25 avenue Georges V 75008 PARIS représentée par la SCP FAURE-ARNAUDY, avoué assistée de Maître REGNAULT, plaidant pour la SCP KUHN COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats et du délibéré : PRESIDENT : Madame KAMARA Z... : Madame SCHOENDOERFFER Z... : Monsieur LAURENT-ATTHALIN A... : A l'audience publique du 28 OCTOBRE 1999 GREFFIER (Lors des débats et du prononcé de l'arrêt) Madame B... ARRET X.... Prononcé publiquement par Madame KAMARA, Président, laquelle a signé la minute avec Madame B..., Greffier. * Suivant un acte authentique reçu le 27 août 1991 par M. Y..., notaire associé de la SCP ALLEZ GUEROULT Y... MARTIN WALLUT, la société FICOFRANCE, dénommée la société ABBEY NATIONAL FRANCE à dater du 1er janvier 1993, a consenti à la SCI LE HAMEAU DRANEM une ouverture de crédit d'un montant maximum de 32.000.000 F, prenant effet à compter du jour de l'acte pour se terminer le 31 décembre 1992, remboursable avec un intérêt au taux T4M majoré de 2,65 points, et destinée, d'une part, à solder les concours financiers accordés à la SCI LE HAMEAU DRANEM par la BANQUE WORMS à hauteur de 27.492.740,32 F pour financer l'acquisition d'un immeuble sis 12 impasse Gaudelet, à Paris 11ème, d'autre part, à régler les dépenses sociales de l'opération immobilière envisagée, dont le coût total était chiffré à 50.882.000 F. L'acte énonçait qu'en garantie du paiement des sommes dues à la société FICOFRANCE au titre de ce crédit, la SCI LE HAMEAU DRANEM affectait et hypothéquait en premier rang et sans concurrence au profit de la société FICOFRANCE l'immeuble susdit, et que M. MAUBERT, président de la société EUROPEENNE DE PROMOTION IMMOBILIERE, qui représentait la SCI LE HAMEAU DRANEM lors de la signature de l'acte notarié, se portait caution personnelle et solidaire de l'emprunteur. L'hypothèque conventionnelle a été inscrite par le notaire le 10 octobre 1991, mais en second rang seulement, une hypothèque judiciaire provisoire ayant été inscrite le 2 septembre 1991 au profit de la société SVITONE pour sûreté d'une somme de 2.600.000 F, une hypothèque judiciaire définitive s'étant substituée à cette inscription, le 24 juin 1994, pour sûreté d'une somme de 2.847.948,84 F. La SCI LE HAMEAU DRANEM ayant été mise en liquidation judiciaire par jugement du 8 juin 1995, la société ABBEY NATIONAL FRANCE a déclaré sa créance entre les mains de M. C..., mandataire liquidateur, à hauteur de la somme de 47.352.621,84 F arrêtée au 13 avril 1995, et cette créance a été définitivement admise suivant ordonnance du juge-commissaire du 25 septembre 1997. La créance de la société SVITONE a également été admise, le 15 novembre 1996, pour un montant de 3.050.438 F. L'immeuble a été vendu le 8 juillet 1996, sur autorisation du juge-commissaire, au prix de 15.000.000 F. Alléguant que le notaire avait commis une faute en remettant les fonds à la BANQUE WORMS pour le compte de l'emprunteur avant d'avoir reçu l'état sur formalité faisant apparaître l'inscription de la société SVITONE, qui prime la sienne, et qu'il lui avait ainsi causé un préjudice, la société ABBEY NATIONAL FRANCE a fait assigner la SCP ALLEZ GUEROULT Y... MARTIN WALLUT en responsabilité et en paiement d'une somme de 3.000.000 F en réparation de son dommage. Par jugement du 13 novembre 1997, le tribunal de grande instance de Paris l'a déboutée de ses demandes, estimant non établi le lien de cause à effet entre la faute du notaire et le préjudice de la demanderesse, et a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * La société ABBEY NATIONAL FRANCE poursuit l'infirmation de ce jugement en demandant à la Cour de condamner la SCP ALLEZ GUEROULT Y... MARTIN WALLUT à réparer son entier préjudice en raison de la faute commise par le notaire, qui a engagé sa responsabilité en vertu des articles 1382 et suivants du code civil, et de la condamner en conséquence à lui payer la somme de 3.050.438 F, outre celle de 50.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle fait valoir que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d'information ainsi qu'à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il recevait en délivrant les fonds qui avaient été adressés à son étude, sans s'assurer que la garantie prévue à l'acte était respectée, alors que, si l'officier ministériel l'avait informée de l'existence d'une autre inscription hypothécaire, elle aurait pu soit refuser que les fonds fussent délivrés puisque l'acte hypothécaire devenait inefficace, soit exiger que l'emprunteur remboursât le créancier bénéficiant de l'hypothèque judiciaire provisoire. Elle ajoute que son préjudice est certain, dès lors que l'immeuble en cause représentait le seul actif de la SCI LE HAMEAU DRANEM et que M. MAUBERT est à ce jour insolvable. * La SCP ALLEZ GUEROULT Y... MARTIN WALLUT conclut à la confirmation du jugement déféré, motif pris de ce que la société ABBEY NATIONAL FRANCE ne démontre ni la faute du notaire, ni l'existence d'un préjudice né, actuel et certain, ni encore la preuve d'un lien de causalité entre la faute et le dommage. Elle prétend : - que l'appelante, refusant d'admettre que les conditions d'octroi de son prêt n'étaient pas en rapport avec le risque encouru, essaie de "récupérer" des fonds par le biais de la présente instance ; - que le notaire avait reçu mission de passer l'acte et de se dessaisir des fonds ; - que la société FICOFRANCE lui avait adressé à cette fin, le 23 août 1991, la procuration destinée à se faire représenter à l'acte ainsi que les fonds correspondant à la créance de la BANQUE WORMS ; - qu'elle avait donc, en toute connaissance de cause, accepté que le notaire se dessaisît des fonds ; - qu'elle a refusé d'accepter le mécanisme protecteur de la subrogation dans l'inscription prise par la BANQUE WORMS à concurrence de 27.000.000 F ; - que le préjudice de l'appelante n'est pas certain puisqu'elle ne démontre pas qu'il lui serait impossible d'obtenir le règlement de sa créance auprès de la caution ou à l'issue de la procédure collective ouverte contre le débiteur principal ; - qu'enfin, comme le tribunal l'a relevé avec pertinence, même si le notaire avait retardé la délivrance du montant du prêt jusqu'à l'obtention des états levés, après la signature de son acte, la société FICOFRANCE n'aurait pas vu son inscription changer de rang pour primer celle qui venait d'être inscrite avant la sienne, de sorte qu'il n'apparaît pas que le préjudice par elle invoqué se trouve uni par un lien de cause à effet avec la faute dont elle se plaint. Elle sollicite, en outre, l'allocation d'une somme de 10.000 F pour couvrir ses frais irrépétibles. CELA ETANT EXPOSE, LA COUR, Considérant qu'en droit, le notaire, tenu d'un devoir de conseil et d'information, est obligé de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et authentifie sont réunies au regard du but poursuivi par les parties ; Considérant qu'en l'espèce, l'acte authentique reçu le 27 août 1991 par M. Y..., notaire associé, contenait l'octroi par la société FICOFRANCE à la SCI LE HAMEAU DRANEM d'une ouverture de crédit de 32.000.000 F et, en garantie du remboursement de ce crédit, l'affectation hypothécaire d'un immeuble en premier rang et sans concours au profit de l'organisme prêteur ; Considérant qu'il s'ensuit que la délivrance du crédit et la constitution de la sûreté étaient liés, de sorte que les fonds objet de ce crédit, adressés par l'établissement prêteur à l'officier public, ne devaient pas être par lui transmis à la SCI LE HAMEAU DRANEM ou à son créancier, la BANQUE WORMS, avant l'inscription d'une hypothèque conforme aux stipulations contractuelles ; Que le fait que lesdits fonds aient été remis au notaire, et non directement à la BANQUE WORMS, démontre suffisamment que la société FICOFRANCE les avait confiés à l'officier public afin que celui-ci ne s'en défît qu'après avoir vérifié que les exigences contractuelles liées à l'inscription de la sûreté étaient remplies, et non, contrairement à ce que prétend l'intimée, pour qu'il les adresse sans précaution à la banque créancière de la SCI LE HAMEAU DRANEM, aucune mission de se dessaisir immédiatement des fonds n'ayant été confiée, expressément ou tacitement, à l'officier ministériel ; Qu'il doit être souligné, à cet égard, que la procuration expédiée le 23 août 1991 par la société FICOFRANCE à l'officier ministériel, en vue de sa représentation par un clerc de l'étude notariale lors de la signature de l'acte, énonçait expressément que le mandataire devait s'assurer, par tous les moyens de droit de sa convenance, de la possibilité de conférer valablement au prêteur les garanties qu'il exigeait ; que la même lettre contenait un avis de dépôt d'acte aux hypothèques dont l'établissement financier demandait qu'il lui fût retourné dès que possible ; Que le notaire était ainsi clairement informé de l'exigence de validité de la sûreté formulée par l'établissement financier, étant relevé que le fait que, d'une part, il ait été convenu que le crédit prendrait effet à compter du jour de la signature de l'acte et que, d'autre part, la BANQUE WORMS ait fixé au 29 août 1991 la date du règlement effectif de sa créance pour donner mainlevée de son inscription hypothécaire, ne pouvait dispenser l'officier public de son obligation de vérifier l'effectivité de la sûreté stipulée et de s'assurer de l'efficacité de l'acte de prêt hypothécaire ; Considérant qu'il en résulte qu'en remettant à la BANQUE WORMS, dès le 28 août 1991, la somme de 27.492.740,32 F, alors que l'hypothèque de premier rang et sans concours conventionnellement prévue comme contrepartie à l'ouverture de crédit n'était pas inscrite, le notaire a commis une faute ; Considérant que la SCP ALLEZ GUEROULT Y... MARTIN WALLUT allègue vainement que la société FICOFRANCE n'a pas accepté d'être subrogée dans le bénéfice de l'hypothèque inscrite par la BANQUE WORMS, alors que ne pesait sur l'établissement prêteur aucune obligation d'utiliser une sûreté prise par un autre créancier et que, de surcroît, ladite sûreté, limitée aux sommes de 18.650.000 F, 3.730.000 F, 2.850.000 F et 570.000 F avec intérêts de 10,50 %, ne suffisait pas à garantir le remboursement du crédit accordé par la société FICOFRANCE ; Qu'il est également inopérant de prétendre que la société FICOFRANCE aurait accepté la remise immédiate des fonds à la BANQUE WORMS du fait qu'elle n'aurait pas réagi postérieurement à la signature de l'acte et à la remise des fonds, alors que la faute du notaire était alors consommée et que, par suite, toute protestation se serait révélée désormais inutile ; Que la société notariale prétend encore à tort que la société FICOFRANCE aurait fautivement accordé le prêt litigieux à un promoteur ayant déjà rencontré des difficultés pour commercialiser la vente des lots en état futur d'achèvement et que l'imprudence de l'établissement financier lui aurait fait consentir un crédit de 32.000.000 F avec comme seule garantie un immeuble dont la valeur s'est avérée être, au jour de la vente, limitée à 15.000.000 F, alors que ces éléments, à les supposer exacts, ne feraient que souligner la faute du notaire qui a remis les fonds au créancier d'un tel emprunteur malgré l'absence de la contrepartie constituée par la sûreté réelle contractuellement prévue ; Considérant que, si le notaire avait, comme convenu, retenu Considérant que, si le notaire avait, comme convenu, retenu les sommes prêtées jusqu'à l'inscription de l'hypothèque de la société FICOFRANCE, celle-ci, en découvrant l'existence d'une garantie primant la sienne, aurait eu le choix de refuser la remise des fonds à l'emprunteur ou d'obtenir de ce dernier le règlement de la créance objet de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire ; Qu'il s'ensuit que la faute commise par le notaire se trouve directement à l'origine du préjudice éventuellement subi par la société ABBEY NATIONAL FRANCE à raison du fait que sa sûreté se trouve primée par celle de la société SVITONE ; Considérant, toutefois, que le dommage effectivement souffert par la société ABBEY NATIONAL FRANCE n'est pas à ce jour établi dès lors que, d'une part, l'appelante n'a pas justifié des sommes par elle perçues ou à percevoir dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCI LE HAMEAU DRANEM ou d'une possible action en comblement de passif dirigée contre les dirigeants sociaux de celle-ci et que, d'autre part, elle n'a pas prouvé avoir en vain poursuivi la caution personnelle et solidaire, dont l'insolvabilité n'est aucunement démontrée ; Que, par suite, la société ABBEY NATIONAL FRANCE, ne démontrant pas que sa créance serait définitivement perdue, ne rapporte pas la preuve d'un préjudice certain, né et actuel ; Considérant qu'il convient en conséquence, infirmant le jugement déféré, de dire que la SCP ALLEZ GUEROULT Y... MARTIN WALLUT est responsable du préjudice éventuellement subi par la société ABBEY NATIONAL FRANCE et de surseoir à statuer sur l'existence et le montant de ce préjudice jusqu'à ce qu'il ait été justifié des paiements opérés en faveur de la société ABBEY NATIONAL FRANCE dans la procédure de liquidation judiciaire de l'emprunteur et du résultat des poursuites à engager contre M. MAUBERT ; Considérant qu'il sera, dans les mêmes conditions, sursis à statuer sur les prétentions fondées sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que l'affaire n'étant pas en état d'être jugée, par suite du sursis à statuer, il convient, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, d'ordonner sa radiation du rôle général de la Cour ; PAR CES MOTIFS, Infirme le jugement déféré ; Statuant à nouveau, Dit la SCP ALLEZ GUEROULT Y... MARTIN WALLUT responsable du préjudice éventuellement subi par la société ABBEY NATIONAL FRANCE ; Sursoit à statuer sur l'existence et le montant de ce préjudice jusqu'à ce qu'il ait été justifié, d'une part, des sommes perçues par la société ABBEY NATIONAL FRANCE dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCI LE HAMEAU DRANEM, d'autre part, du résultat des poursuites à engager contre M. MAUBERT, caution personnelle et solidaire ; Sursoit à statuer, dans les mêmes conditions, sur les prétentions tendant à l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Ordonne la radiation de la présente affaire du rôle général de la Cour ; Dit qu'elle y sera rétablie sur avis d'un magistrat de la chambre ; Réserve les dépens. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,