Cour d'appel de Versailles, du 16 novembre 2000

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Il résulte de la combinaison des articles 23 et 27 du décret du 30 septembre 1953 que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative, et que, sauf preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.Il suit de là qu'en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer peut être fixé à la baisse, sans autre limitation que la valeur locative corrigée de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction.S'agissant d'un loyer qui était supérieur à la valeur locative, c'est à bon droit que le locataire sollicite la révision pour qu'il soit réduit à la valeur locative sans qu'il y ait lieu d'examiner la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

FAITS ET PROCEDURE : Suivant acte notarié en date du 03 juillet 1992, la SARL LEMONNIER FRERES a consenti à la SARL ETNA un bail sur des locaux à usage commercial situés 14 bis rue Baillet Reviron et 23 Passage de la Geôle à VERSAILLES pour une durée de 9 ans à effet au 1er octobre 1992. Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 novembre 1995, la société ETNA a demandé la révision du loyer à la somme de 44.100 francs par an sur le fondement des articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 à compter du 1er octobre 1995. Après échange des mémoires, la locataire a saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES. Ce magistrat a, par jugement avant dire droit du 25 juin 1996, désigné Monsieur X... en qualité de l'expert, puis après le dépôt du rapport le 29 janvier 1997, a, par une seconde décision rendue le 28 octobre 1997, retenu au vu des articles 23 et 27 du décret du 30 septembre 1953 une détermination du loyer de révision selon la valeur locative, fixé le loyer annuel en révision au 1er octobre 1995 à la somme de 57.975 francs hors taxes et charges, alloué une indemnité de 5.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à la société ETNA et partagé les dépens par moitié entre les parties. Appelante de ce jugement, la société LEMONNIER FRERES soutient que l'arrêt du 24 janvier 1996 de la 3ème chambre de la Cour de Cassation sur lequel s'est fondé le premier juge n'a pas remis en cause sa jurisprudence antérieure en matière de révision. Elle prétend que cette décision n'a pas autorisé la fixation généralisée des loyers révisés à la valeur locative mais a seulement entendu condamner la thèse subordonnant la recevabilité de la révision judiciaire à la démonstration de la modification des facteurs locaux de commercialité dans le même sens que la variation du loyer. Elle ajoute que la société ETNA ne rapporte pas la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité, ni a fortiori de ce qu'elle aurait entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative en application de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953. Elle sollicite, en conséquence, la fixation du loyer révisé au 06 décembre 1995 à la somme de 104.934,43 francs conformément aux clauses du bail ainsi qu'une indemnité de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société ETNA forme appel incident pour voir évaluer le prix du bail révisé à 44.100 francs à compter du 1er octobre 1995 TVA comprise et réclame subsidiairement sa détermination à 49.155 francs correspondant à la valeur locative réelle à cette date. Elle demande aussi une indemnité de 20.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elle oppose que la Cour de Cassation dans l'arrêt du 24 janvier 1996 a pris une position de principe qui a été confirmée ensuite. Elle fait valoir que contrairement aux dires de l'expert, il existait une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative tenant à l'irrespect par certains commerçants de la cour des antiquaires ou du Passage de la Geôle du règlement intérieur et à la fermeture de la salle des ventes de la Rue Rameau. Elle considère que la surface pondérée proposée par l'expert est excessive. L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 juin 2000. MOTIFS DE L'ARRET : Considérant qu'en vertu des articles 23 et 27 du décret du 30 septembre 1953, le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative et qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; Considérant que le prix du bail révisé en application de l'article 27 ne peut en aucun cas excéder la valeur locative ; Considérant que lors d'une révision triennale en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité, l'indice étant à la hausse, le loyer ne peut excéder ni la valeur locative, ni le plafond légal ; Qu'il suit de là que le loyer peut être fixé à la baisse sans devoir rester égal au loyer précédent et sans limitation autre que la valeur locative elle-même, le locataire n'ayant pas à rapporter la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité. Considérant dans ces conditions, que l'examen de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n'a plus lieu d'intervenir comme l'a estimé, à juste titre, le premier juge, le preneur pouvant solliciter que le loyer révisé soit réduit à la valeur locative, lorsque celui de la période précédente lui est supérieur ; Considérant qu'il ressort du rapport d'expertise de Monsieur X... que les locaux loués à la société ETNA situés à VERSAILLES à usage d'antiquités dépendent d'un immeuble édifié Passage de la Geôle élevé sur rez-de-chaussée d'un étage sans combles ; Que les lieux comprenant une boutique en angle au rez-de-chaussée et une pièce à usage de réserve outre un wc au 1er étage et sont tant à l'intérieur qu'à l'extérieur en bon état d'entretien. Considérant que le premier juge a exclu, à bon escient, la pondération à 1,10 opérée par l'expert en raison d'une situation en angle dans la mesure où l'effet favorable s'avère annihilé par la présence de deux piliers devant la façade principale dont une des vitrines, tout en retenant, en revanche, la pondération de 0,3 de la réserve ; Considérant que les éléments négatifs pour le commerce en cause tenant à la suppression de la salle des ventes renommée de la Rue Rameau et son remplacement par un magasin d'alimentation, comme le non respect patent au vu des constats d'huissier dressés à l'initiative de la locataire par les commerçants des horaires imposés par le règlement intérieur sont compensés par sa localisation en un lieu historique regroupant des commerces de qualité et de même spécialité bénéficiant des facilités de circulation et de stationnement générées par la complète rénovation de la Place du Marché située à proximité en sorte que la commercialité locale même si elle s'est modifiée au cours de la période concernée n'a pas évolué notablement à la baisse ou à la hausse ; Considérant que l'emplacement du commerce en cause possède une spécificité compte tenu de la quasi unicité des destinations celle-ci ne peut s'apparenter à un centre commercial générant par lui-même son propre marché comme l'a relevé pertinemment l'expert ; Qu'il n'y a donc pas lieu de circonscrire les prix de comparaison aux seuls loyers de commerces d'antiquités. Considérant que le premier juge en tenant compte des prix pratiqués dans le voisinage, des deux rapports amiables effectués par les parties et des données fournies par Monsieur X... a retenu, exactement, un prix du m de 1.500 francs pour déterminer la valeur locative annuelle à 53.400 francs pour les 35,60 m pondérés loués et non pas 57.975 francs comme indiqué par erreur dans le dispositif de sa décision qui sera rectifié en conséquence ; que le point de départ dudit loyer sera fixé au 06 décembre 1995, date à laquelle la demande de révision de la locataire par lettre recommandée a été présentée à la bailleresse ; Considérant qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles ; Que celles-ci qui succombent chacune en certaines de leurs prétentions, supporteront les dépens d'appel par moitié. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME le jugement déféré sauf à rectifier le montant du loyer annuel en révision à 53.400 francs et à fixer la date à laquelle il est exigible au 06 décembre 1995, DIT n'y avoir lieu à application en la cause de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, FAIT MASSE des dépens d'appel pour être partagés par moitié entre les parties et AUTORISE leurs avoués à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT M.THERESE GENISSEL F. LAPORTE