Cour d'appel de Versailles, du 4 octobre 2002, 2001-3032

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour vendre - Validité - Conditions Est constitutif de fraude, le fait pour le bailleur de délivrer un congé pour vendre à son locataire, et suite au départ de ce dernier, de conclure un nouveau bail avec un autre preneur sans justifier des motifs l'ayant fait renoncer à la vente.

Suivant actes d'huissier en date des 12 octobre 1999 et 18 janvier 2000, Madame X... a fait assigner Dame Veuve Y... ainsi que ses enfants, Monsieur Jacques Y... et Madame Z... née Y..., devant le Tribunal d'Instance de VERSAILLES aux fins de les voir condamner au paiement d'une somme de 17.440,17 à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers qu'elle a dû assumer entre juillet 1995 et septembre 1997 et ce en raison du détournement de la procédure de congé pour vente engagée par ses anciens bailleurs. Suivant actes d'huissier en date des 15 avril et 2 mai 2000, Monsieur Y... a fait assigner la S.A.R.L. DALIGAULT, en qualité de gestionnaire du local litigieux, ainsi que Madame Z..., en qualité de tutrice de Dame Veuve Y..., aux fins de les voir condamner à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prise contre lui. Par jugement contradictoire en date du 14 décembre 2000, le Tribunal d'Instance de VERSAILLES a rendu la décision suivante : - ordonne la jonction des affaires portant les Näs 1804/99, 84/2000 et 852/2000, - déclare Monsieur Y... hors de cause, - déboute Madame X... de toutes ses demandes, - déboute Madame Z... de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamne Madame X... à verser à chacune des parties, Madame Z..., Monsieur Y..., la S.A.R.L. DALIGAULT GESTION une somme de 228,67 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'à régler les entiers dépens de la présente instance. Par déclaration en date du 2 mai 2001, Madame X... a interjeté appel de cette décision. Madame X... expose que par acte en date du 15 juin 1992, l'indivision Y... lui a donné à bail un pavillon sis à SAINT CYR L'ECOLE (78), 36 rue Henri Barbusse, qu'elle a dû quitter ledit pavillon en raison du congé pour vendre délivré le 28 décembre 1994 et que le pavillon n'a pas été vendu mais reloué. Elle soutient que le congé a été détourné de son objet, que le bien a été surévalué pour la faire partir et pour permettre la location du bien à un loyer mensuel supérieur à celui qu'elle versait. Madame X... demande donc à la Cour de : - infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau, vu les articles 1382 et 1147 du Code Civil, vu la réponse Ministérielle du 24 février 1992, - condamner Monsieur Jacques Y... et Madame Françoise Z... à payer à Madame X... la somme de 19.818,37 à titre de dommages et intérêts, - les condamner au paiement de la somme de 1524,49 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La S.A.R.L. DALIGAULT répond que Madame X... ne rapporte pas la preuve de la fraude qu'elle invoque. Elle soutient que les travaux effectués par le preneur étaient, en vertu du bail, à la charge du locataire et que par conséquent Madame X... ne saurait utilement prétendre que le congé a été délivré pour en bénéficier prématurément. Elle affirme encore que Madame X... ne rapporte pas la preuve de ce que le prix de vente du pavillon était surévalué. Elle prétend enfin avoir satisfait à son devoir de conseil tant vis à vis de Madame Y... que de Madame Z.... La S.A.R.L. DALIGAULT demande donc à la Cour de : - déclarer recevable mais mal fondé l'appel interjeté par Madame X..., l'en débouter, - déclarer recevable mais mal fondé l'appel en garantie régularisé par Madame Z... à l'encontre de DALIGAULT GESTION, l'en débouter, y faisant droit, - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, y ajoutant, - condamner Madame X... à payer à la Société DALIGAULT GESTION les sommes de : 1000,00 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, injustifiée et vexatoire, - condamner la même aux entiers dépens. Madame Z... affirme que l'indivision Y... a recherché un acquéreur en vain, que le prix auquel le bien était proposé était réaliste et que par conséquent le détournement du congé n'est pas prouvé. Madame Z... demande donc à la Cour de : la recevant en ses écritures, l'y déclarant bien fondée, y faisant droit, - déclarer recevable mais mal fondée Madame A... en son appel, - l'en débouter ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - débouter Monsieur Y... de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, qu'en conséquence, - confirmer la décision entreprise, à titre subsidiaire, - dire et juger que la Société DALIGAULT GESTION relèvera Madame Z... indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées en principal, intérêts et frais à son encontre, à la requête de Madame X..., et statuant à nouveau, recevant la concluante en son appel incident, l'y déclarant bien fondée, y faisant droit, - condamner l'appelante à payer à la concluante la somme de 1500,00 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner la même à payer à la concluante la somme de 1500,00 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Monsieur Y... expose qu'il ne faisait plus partie de l'indivision lorsque le congé a été délivré, que Dame Veuve Y... était, en vertu d'un acte de partage successoral en date du 21 octobre 1992, devenue la seule propriétaire du bien et qu'il ne saurait par conséquent être condamné en raison du congé qu'il n'a pas délivré. Monsieur Y... prie donc en dernier la Cour de : - déclarer recevable mais mal fondée Madame X... en son appel, - l'en débouter, - confirmer en conséquence la décision entreprise en toutes ses dispositions, mais, y ajoutant : - condamner tous succombants au paiement de la somme de 2000,00 à titre de dommages et intérêts, - condamner également tous succombants au paiement d'une somme de 2000,00 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel. La clôture a été prononcée le 20 juin 2002 et l'affaire plaidée à l'audience du 27 juin 2002. SUR CE, LA COUR : Sur les moyens et les demandes de l'appelante contre Madame Z... née Y... : Considérant que certes, le congé pour vendre litigieux a indiqué un prix de 205.806,17 qui, compte tenu du marché immobilier de l'époque, n'était pas excessif et que ce prix ne peut donc être, à lui seul, constitutif d'une fraude ayant consisté en un prix volontairement dissuasif ; qu'en outre, il est certes exact qu'un mandat de vente a été donné à l'Agent Immobilier S.A.R.L. DALIGAULT GESTION qui a établi des bons de visite et a procédé à une publicité ; Mais considérant qu'il demeure, qu'ensuite, le départ de la locataire Madame X... divorcée A..., cette maison n'a pas été vendue et qu'elle a été relouée à un Monsieur Patrick B..., Gérant de société, dont la Société a son siège au Nä 42 du Boulevard Henri Barbusse (la maison louée litigieuse étant située au Nä 39 de ce Boulevard) dans un immeuble appartenant à Monsieur Jacques Y..., frère de Madame Z... ; que celle-ci n'a jamais fourni la moindre explication ni justificatifs sur les motifs de cette non-vente, alors pourtant que ce moyen avait été explicitement soulevé par Madame X... devant le Tribunal d'Instance (qui n'en a pas parlé), puis devant la Cour ; Considérant que l'ensemble de ces circonstances précises et non contestées, démontre que Madame Z... a mis en place une apparence de processus régulier de vente de la maison et qu'après avoir obtenu le résultat qu'elle espérait c'est-à-dire le départ de sa locataire, en juillet 1995, elle s'est empressée de relouer à un nouveau preneur à sa convenance le 5 février 1996, et dans des conditions plus avantageuses pour elle, et ce après sept visites seulement par des acquéreurs potentiels ; qu'il est ainsi patent que cette bailleresse n'a jamais eu l'intention sincère de vendre, malgré des démarches diligentées à sa demande, et qu'elle a, par fraude, contraint sa locataire à quitter les lieux ; que cette attitude fautive engage donc sa responsabilité envers l'appelante dont elle devra réparer l'entier préjudice direct et certain, résultant de cette éviction frauduleuse ; que le jugement est donc infirmé ; Considérant que Madame X... a d'abord été obligée d'assurer son relogement dans des conditions plus onéreuses, puisque son nouveau loyer, à SAINT CYR L'ECOLE, est de 1478,76 par mois, et qu'elle a dû, de plus, faire face à des frais de déménagement qui sont fixés à 1524,49 ; que ces deux chefs de préjudices seront donc réparés par l'allocation de 18.964,66 de dommages et intérêts ; que Madame Z... née Y... est donc condamnée à payer ces dommages et intérêts à l'appelante ; Considérant enfin que, compte tenu de l'équité, Madame Z... née Y... est condamnée à payer à l'appelante la somme de 1524,49 en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Sur les moyens et demandes formées contre Monsieur Jacques Y... : Considérant que le congé pour vendre, du 28 décembre 1994, avait été donné au nom de Madame Y... (épouse Antoinette C...), depuis décédée, aux droits de qui vient maintenant Madame Z... née Y... en sa qualité d'héritière ; que Monsieur Jacques Y... , quant à lui, est également héritier réservataire et qu'il est donc tenu au paiement des dommages et intérêts ci-dessus fixés qui représentent une dette de cette succession qu'il a acceptée ; Considérant que Monsieur Jacques Y... est donc condamné avec Madame Z... née Y... à payer à l'appelante les dommages et intérêts et la somme en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ci-dessus accordés ; que le jugement est infirmé sur ce point ; Sur les autres demandes de ces deux intimés : Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que l'appelante est recevable et bien fondée en ses demandes contre ces deux intimés, et que ceux-ci ne sont donc pas en droit de lui réclamer des dommages et intérêts pour une prétendue procédure abusive ; qu'ils sont déboutés de ce chef de demande ; Considérant que, compte tenu de l'équité, les Consorts Y... qui succombent en leurs moyens, sont déboutés également de leur demande en paiement contre l'appelante fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant que Monsieur Y... qui ne démontre aucune faute à la charge de Madame Z... née Y... est donc débouté de sa demande contre elle en paiement de dommages et intérêts ; Sur l'appel en garantie formé contre la S.A.R.L. DALIGAULT-GESTION : Considérant qu'il est d'abord souligné, à toutes fins utiles que l'appelante ne formule aucune demande contre cette S.A.R.L. ; que celle-ci est donc déboutée de sa demande infondée contre l'appelante en paiement de dommages et intérêts pour une prétendue procédure abusive et vexatoire ; Considérant, quant aux demandes en garantie toujours formulées contre cette Société par Madame Z... née Y..., qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que la fraude retenue l'est à la seule charge de cette intimée qui avait alors agi en tant que mandataire de sa mère, en vertu d'un mandat qui lui avait été donné par celle-ci par acte notarié du 21 septembre 1993 ; qu'aucune faute ne peut être retenue à la charge de la S.A.R.L. DALIGAULT, notamment en ce qui concerne son devoir de conseil et d'information, pouvant engager sa responsabilité de mandataire, en vertu de l'article 1992 du code Civil ; que Madame Z... née Y... est donc déboutée de toutes ses demandes infondées contre cette mandataire ; Considérant que, compte tenu de l'équité, cette S.A.R.L. est déboutée de sa demande contre l'appelante (qui ne lui réclame rien) en paiement de 1500,00 EUROS en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Infirmant et statuant à nouveau : Vu la fraude : - Condamne Madame Françoise Y... épouse Z... et Monsieur Jacques Y... à payer à Madame Christiane X... divorcée A... : 1524,49 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Déboute ces deux intimés de leurs demandes de dommages et intérêts contre l'appelante et de leurs demandes contre elle en paiement de sommes en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Déboute Monsieur Y... de sa demande de dommages et intérêts contre Madame Z... née Françoise Y... - Déboute Madame Z... née Françoise Y... des fins de toutes ses demandes contre la S.A.R.L. DALIGAULT GESTION. - Déboute cette S.A.R.L. de sa demande contre l'appelante fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et de sa demande de dommages et intérêts contre elle. - Condamne Madame Z... née Françoise Y... à tous les dépens de première instance et d'appel de la S.A.R.L. DALIGAULT GESTION, qui seront recouvrés directement contre elle par la S.C.P. d'Avoués LEFEVRE & TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Condamne Madame Z... née Françoise Y... et Monsieur Jacques Y... à tous les dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés directement contre eux par Me. RICARD, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le GREFFIER, Le PRESIDENT,