Cour d'appel de Besançon, 4 décembre 2007, 05/2397
Formation: CT0044

Sommaire: BAIL COMMERCIAL L'action fautive du salarié d'une entreprise preneuse d'un bail commercial, ayant provoqué un affaissement important de l'ensemble charpente / couverture et la destruction de l'installation électrique du plafond, ne peut constituer un obstacle à la résiliation du bail dès lors que l'ampleur des dommages causés, l'importance et le coût des travaux à réaliser, et l'impossibilité absolue de poursuivre au sein des locaux une activité quelconque, justifient que la destruction soit assimilée à une perte totale de la chose louée emportant la résiliation de plein droit du bail. Tel est le cas de l'incident survenu lors de travaux de réparation effectués sur un chariot élévateur, à la suite de l' action intempestive d'un salarié de l'entreprise preneuse sur un levier de commande qui a mis en marche l'engin, sans conducteur à bord, lequel dans sa course a brisé une colonne en fonte et déplacé un poteau en béton armé, provoquant d'importants risques d'effondrement de la charpente de l'atelier, irréparable en l'état, sa démolition devant être envisagée.

ARRET No RV / CB COUR D'APPEL DE BESANCON-172 501 116 00013- ARRET DU TRENTE JANVIER 2008 DEUXIEME CHAMBRE CIVILE contradictoire Audience publique du 04 Décembre 2007 No de rôle : 05 / 02397 S / appel d'une décision du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTBELIARD en date du 25 OCTOBRE 2005 RG No 03 / 1492 Code affaire : 30B Demande en paiement des loyers et charges et / ou tendant à la résiliation du bail et / ou à l'expulsion Jacques X... C / SARL X... INDUSTRIE PARTIES EN CAUSE : Monsieur Jacques X..., de nationalité française, demeurant... APPELANT Ayant la SCP DUMONT-PAUTHIER pour avoué et Me Robert BAUER, avocat au barreau de MONTBELIARD ET : SARL X... INDUSTRIE, ayant son siège,... 25490 BADEVEL, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège, INTIMEE Ayant la SCP LEROUX pour avoué et Me Sébastien BENDER, avocat au barreau de STRASBOURG COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : MAGISTRATS : M. SANVIDO, Président de Chambre, M. POLANCHET et R. VIGNES, Conseillers, GREFFIER : M. ANDRE, Greffier, Lors du délibéré M. SANVIDO, Président de Chambre, M. POLANCHET et R. VIGNES, Conseillers, L'affaire plaidée à l'audience du 04 Décembre 2007, a été mise en délibéré au 30 Janvier 2008. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES Le 1er avril 2001, Jacques X... a donné à bail commercial à la SARL X... des locaux industriels situés à Badevel, pour une surface d'environ 1101 m 2. Au mois de mai 2001, M. X... a cédé les parts sociales qu'il détenait dans la SARL X... à MM. Olivier et Daniel C..., l'activité de la société ayant ensuite été développée sous l'enseigne SARL X... INDUSTRIE. Le 9 octobre 2002, le bâtiment abritant la société a subi de graves dommages à la suite de la collision d'un chariot élévateur manipulé par Daniel C... avec deux piliers soutenant la toiture. Selon constat d'huissier dressé le 15 octobre 2002, il a été constaté la rupture de deux piliers, l'un métallique, l'autre en béton, soutenant le plafond, lequel s'est désolidarisé du toit et a chuté, ainsi que la détérioration de l'installation électrique. Deux expertises confiées à Monsieur D... ont été successivement ordonnées en référé pour déterminer les circonstances et la cause de la destruction des piliers et chiffrer le coût des travaux de remise en état des locaux ainsi que le préjudice de jouissance subi par la SARL X... INDUSTRIE. Par acte d'huissier du 17 novembre 2003, la SARL X... INDUSTRIE a fait assigner M. X... devant le tribunal de grande instance de Montbéliard afin que soit constatée la résiliation du bail commercial, à effet du 22 octobre 2002, subsidiairement, que soit ordonnée la résiliation du bail à compter de cette date et d'obtenir la condamnation de M. X... à lui rembourser la somme de 3. 801  correspondant aux loyers versés entre le 22 octobre et le 31 décembre 2002, celle de 3. 353,88  au titre du dépôt de garantie, une indemnité de 500  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et que ses droits soient réservés quant à l'évaluation du préjudice subi du fait de la dégradation des locaux dans l'attente de l'issue définitive de l'expertise judiciaire. Monsieur X... a formé une demande reconventionnelle en paiement des loyers échus de décembre 2002 à novembre 2003, soit 2. 005,60  par mois. Par jugement du 25 octobre 2005, auquel la cour se réfère pour un plus ample exposé des faits et moyens, ainsi que pour les motifs, le tribunal a : -constaté la résiliation du bail conclu entre la SARL X... INDUSTRIE et M. X... au 22 octobre 2002, -condamné M. X... à payer à la SARL X... INDUSTRIE les sommes de : * 3. 801  au titre des loyers réglés pour la période du 22 octobre 2002 au 31 décembre 2002, * 3. 353,88  correspondant au montant du dépôt de garantie, -débouté M. X... de ses demandes reconventionnelles, -ordonné l'exécution provisoire, -condamné M. X... à payer à la SARL X... INDUSTRIE la somme de 500  sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 14 décembre 2005, M. X... a interjeté appel de cette décision. Vu l'article 455 du nouveau code de procédure civile, Vu les dernières conclusions déposées le 21 juin 2007 par Jacques X... aux termes desquelles il demande à la cour, après avoir infirmé le jugement, de : -constater que le bien loué n'a pas fait l'objet d'une destruction totale, -constater que le rapport d'expertise de M. D... n'établit pas clairement les causes du dommage subi par la toiture, -en conséquence, condamner la société X... INDUSTRIE à lui payer le montant des loyers échus et impayés de décembre 2002 à novembre 2003 pour un montant de 2. 005,60  TTC par mois, -condamner la société X... INDUSTRIE à lui payer la somme de 3. 353,88  correspondant au dépôt de garantie ainsi qu'aux deux mois de loyer d'avril et mai 2001, -condamner la société X... INDUSTRIE à lui payer la somme de 22 868  pour non exécution des travaux prévus dans le bail, -débouter la société X... INDUSTRIE du surplus de ses demandes, -la condamner à lui payer la somme de 2. 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les dernières conclusions déposées le 2 octobre 2007 par la SARL X... INDUSTRIE, intimée, aux termes desquelles elle demande à la cour de : -confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait application des dispositions de l'article 1722 du Code civil et constaté la résiliation du bail, -l'infirmer en ce qu'il a retenu la somme de 3. 801  au titre des loyers versés et, sur son appel incident, condamner M. X... à lui restituer la somme de 5. 348 , -à titre subsidiaire, en cas d'infirmation, -constater l'état de destruction des locaux loués à la société X... INDUSTRIE, -en conséquence, ordonner la résiliation du bail commercial liant les parties à effet du 9 octobre 2002, -condamner M. X... à lui rembourser les sommes de : * 5. 348  au titre des loyers indûment perçus pour la période du 9 octobre au 31 décembre 2002, * 3. 353,88  au titre du dépôt de garantie non restitué, -en tout état de cause, déclarer la demande de condamnation à hauteur de 22 867  irrecevable comme nouvelle en appel, -réserver ses droits à chiffrer le préjudice subi du fait de l'incident survenu, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire en cours, -condamner M. X... à lui payer une indemnité de 1. 500  en remboursement de ses frais irrépétibles ; Vu l'ordonnance de clôture du 15 novembre 2007, Vu les pièces régulièrement communiquées ; MOTIFS DE LA DECISION Attendu que M. X... fait grief aux premiers juges d'avoir, au visa de l'article 1722 du Code civil, constaté la résiliation du bail commercial conclu entre les parties à effet au 22 octobre 2002 alors que, selon lui, ce texte ne peut recevoir application que dans l'hypothèse d'une destruction totale des lieux loués et qu'en l'espèce seule la toiture de l'immeuble a été endommagée ; qu'il invoque en outre le caractère volontaire du sinistre ; Attendu que selon les articles 1722 et 1741 du Code civil, le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou force majeure, ou même par la faute de l'une des parties, sauf les dommages-intérêts pouvant être mis à la charge de celle qui est déclarée responsable de cette perte ; Que la perte totale s'entend non seulement de la disparition entière de la chose louée, mais encore lorsque l'usage ou la jouissance auxquels la chose était destinée est devenu impossible au moment de la survenance de l'événement ; Attendu, en l'espèce, que selon les déclarations de Daniel C..., salarié de la SARL X... INDUSTRIE, dont la compatibilité avec les constatations sur place a été retenue par l'expert D..., un incident est survenu lors de travaux de réparation effectués sur un chariot élévateur, à la suite d'une action intempestive du susnommé sur un levier de commande qui a mis en marche l'engin, sans conducteur à bord, lequel dans sa course a brisé une colonne en fonte et déplacé un poteau en béton armé ; Qu'à la suite de la suppression de ces deux appuis, un affaissement important de l'ensemble charpente / couverture s'est produit, ainsi qu'il résulte également du procès-verbal de constat dressé par Me Bekhti, huissier, le 15 octobre 2002, qui a relevé la destruction de l'installation électrique en plafond ; Qu'en dépit des étayages réalisés, la charpente a présenté d'importants risques d'effondrement et que selon l'expertise réalisée par M. F..., à la demande de M. X..., la charpente de l'atelier était irréparable en l'état et sa démolition devait être envisagée ; Que les dommages subis nécessitaient de l'avis de tous les sachants le remplacement de la toiture, différents devis étant produits pour un montant avoisinant 120 000  ; Attendu qu'au vu de ces éléments les premiers juges ont, à juste titre, considéré que l'ampleur des dommages causés, l'importance et le coût des travaux à réaliser et l'impossibilité absolue de poursuivre au sein des locaux une activité quelconque justifiaient que la destruction fût assimilée à une perte totale de la chose louée emportant la résiliation de plein droit du bail, sans que la faute de la preneuse ne pût constituer un obstacle à la résiliation du bail ; Que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail liant les parties, sauf à préciser que la résiliation a pris effet à la date de survenance du dommage, soit le 9 octobre 2002 ; Attendu qu'au vu des extraits de compte et pièces produites, les loyers réglés du 10 octobre au 31 décembre 2002 s'établissent à la somme de 5 348,32  TTC et que l'intimée est bien fondée à en obtenir restitution, outre le dépôt de garantie pour un montant de 3. 353,88  ; Attendu que, pour sa part, Monsieur X... sollicite le paiement de la somme de 22 868  pour non exécution des travaux prévus à l'article 6 du bail ; que si cette demande est recevable en appel en application de l'article 566 du nouveau code de procédure civile, dès lors qu'elle ne tend qu'à l'exécution du contrat de bail, elle doit être considérée comme non fondée dans la mesure où le délai d'exécution des travaux, à savoir " au plus tard à la fin de la troisième année suivant la prise de possession desdits travaux ", n'était pas expiré quand les locaux sont devenus inexploitables, de sorte que la somme susmentionnée n'est pas exigible ; Attendu qu'aux termes d'explications particulièrement confuses sur ce point, Monsieur X... sollicite le paiement du dépôt de garantie qui n'aurait pas été réglé par la société X... INDUSTRIE, ainsi que les deux mois de loyer correspondant aux mois d'avril et mai 2001, ce qui devrait correspondre à une somme de 1. 676,94 x 4 = 6 707,76  HT, alors qu'il ne réclame que le paiement de la somme de 3. 353,88  ; Que l'intimée se borne à répliquer qu'elle a réglé le dépôt de garantie de deux mois de loyer le jour de la signature du bail ; Attendu, en effet, qu'il résulte de l'article 14 du bail que la preneuse a versé le jour même, en un chèque dont quittance sous réserve d'encaissement, la somme de 22 000 F (3. 353,88 ) correspondant à deux termes de loyer en principal à titre de dépôt de garantie et qu'il n'est pas allégué que ledit chèque n'a pas été honoré ; Que force est de constater, s'agissant du paiement des loyers d'avril et mai 2001, qu'aucune réclamation n'a été adressée par le bailleur à la société X... INDUSTRIE et qu'il n'a pas été fait mention d'un tel défaut de paiement en première instance ; que par lettre du 4 février 2003, Monsieur X... indiquait seulement que le loyer n'était plus payé depuis décembre 2002 et que d'ailleurs le commandement qu'il a fait délivrer à l'intimée le 16 janvier 2003, rappelant la clause résolutoire, ne visait que le non paiement du loyer de décembre 2002 ; Qu'aucun élément n'établit que la société X... INDUSTRIE est débitrice de la somme réclamée par l'appelant à ce titre et que celui-ci sera débouté de sa demande ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de réserver les droits de la société X... INDUSTRIE à chiffrer la réparation de son préjudice dans le cadre d'une instance qui n'est pas soumise à la cour ; Que Monsieur X... qui succombe en son appel supportera les dépens et ses frais irrépétibles et sera condamné à payer à l'intimée une indemnité de 1. 000  en application de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré, CONFIRME le jugement rendu le 25 octobre 2005 par le tribunal de grande instance de Montbéliard, sauf en ce qui concerne la date de la résiliation du bail et le montant des loyers à rembourser par Jacques X..., Infirmant de ces chefs, CONSTATE la résiliation du bail du 9 octobre 2002, CONDAMNE Jacques X... à payer à la SARL X... INDUSTRIE la somme de CINQ MILLE TROIS CENT QUARANTE HUIT EUROS TRENTE DEUX CENTIMES (5. 348,32  TTC) au titre des loyers réglés du 10 octobre au 31 décembre 2002, CONDAMNE Jacques X... à payer à la SARL X... INDUSTRIE la somme de MILLE EUROS (1. 000 ) en application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes, CONDAMNE Jacques X... aux dépens d'appel, avec possibilité de recouvrement direct au profit de la SCP LEROUX, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, LEDIT arrêt a été signé par M. SANVIDO, Président de Chambre, ayant participé au délibéré et M. ANDRE, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT DE CHAMBRE,