Cour d'appel de Versailles, du 15 novembre 2002, 2001-4177

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Preneur - Obligations - Restitution de la chose louée en fin de bail - Dégradations - Preuve - Etat des lieux de sortie - Prescription de l'article 3 - Inobservation - Portée - / Un locataire qui, ayant donné congé à son bailleur, et ayant quitté les lieux loués sans l'en aviser et en ne lui communiquant pas sa nouvelle adresse, rend impossible l'établissement contradictoire d'un état des lieux de sortie ; celui-ci ne peut donc se prévaloir de l'inopposabilité de ce constat non contradictoire, alors que de surcroît, il n'a pas retiré la lettre recommandée lui adressant copie de ce constat.

Suivant acte en date du 16 janvier 2001, Monsieur X... a fait assigner Monsieur Y... et Madame Z... devant le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT aux fins de les voir notamment condamner au paiement d'une somme de 14.330,21 au titre du solde de leur dette locative et des frais de remise en état. Par jugement réputé contradictoire en date du 25 avril 2001, le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT a rendu la décision suivante : - Condamne Monsieur Gérard Y... au paiement à Monsieur X... de la somme de 19.983,29 francs (3.046,43 ) et à celle de 3.500 francs (533,57 ) sur le fondement de l'article l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile du Nouveau Code de Procédure Civile. - Déboute Monsieur X... du surplus de ses demandes. - Autorise l'exécution provisoire de la décision. - Condamne Monsieur X... aux dépens. Par déclaration en date du 22 juin 2001, Monsieur X... a interjeté appel de cette décision. Monsieur X... soutient que le seul fait que le constat des d'état des lieux d'huissier n'ait pas été contradictoirement établi ne saurait suffire à exonérer Monsieur Y... de sa responsabilité au titre des dégradations commises dans l'appartement. Il ajoute que cet état de fait est imputable à Monsieur Y... dès lors que celui-ci est parti sans laisser d'adresse. Monsieur X... demande donc à la Cour de : - Le déclarer recevable et bien fondé en son appel. - Confirmer le jugement dans son dispositif de condamnation de Monsieur Gérard Y... au paiement de la somme de 19.983,29 F (3.046,43 ). - Rejeter comme infondées les demandes de Monsieur Y.... - Infirmer le jugement en ce qu'il a laissé les dépens à la charge de Monsieur X..., alors que Monsieur Y... était partie succombante. Ajoutant au jugement, - Condamner Monsieur Gérard Y... : au remboursement des frais de remise en état des lieux s'élevant à la somme de 9.858,72 , selon justificatifs versés aux débats. - Condamner Monsieur Gérard Y... au paiement de la somme de 2.286 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Le condamner aux entiers dépens, de première instance et d'appel. Monsieur Y... soulève la nullité de l'assignation au motif que son bail courait jusqu'au mois de février 2000, que d'autre part il a signalé sa nouvelle adresse à la poste au mois de janvier 2000 et que par conséquent l'huissier ne pouvait valablement arguer d'un défaut d'adresse pour dresser un procès verbal conforme aux dispositions de l'article 659 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il soutient enfin que le constat d'état des lieux de sortie ne pouvait être contradictoirement établi alors même que le bail n'était pas expiré. Monsieur Y... prie donc en dernier la Cour de : Vu les articles 656 et 659 du Nouveau Code de Procédure Civile, - Annuler l'assignation délivrée le 16 janvier 2001. En conséquence, annuler le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT le 25 avril 2001, sans faculté d'évocation ni d'effet dévolutif. A titre subsidiaire, Vu l'article 15-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989, - Constater que le bail n'était pas arrivé à expiration au jour de l'assignation et du procès-verbal de constat. En conséquence, - Déclarer Monsieur X... irrecevable en ses demandes. A titre infiniment subsidiaire, - Débouter Monsieur X... de toutes ses demandes, fins et conclusions. - Déclarer le procès-verbal de constat du 10 janvier 2000 inopposable à Monsieur Y.... - Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur Y... de sa demande concernant les prétendues réparations locatives. - L'infirmer pour le surplus. Y ajoutant, - Condamner Monsieur X... à payer à Monsieur Y... la somme de 6.000 à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil. - Condamner Monsieur X... à verser à Monsieur Y... la somme de 1.500 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens de première instance et d'appel. Par ordonnance en date du 21 février 2002, le conseiller de la mise en état de la Cour de céans a constaté le désistement partiel d'appel de Monsieur X... à l'encontre de Madame Z.... La clôture a été prononcée le 12 septembre 2002 et l'affaire appelée à l'audience du 4 octobre 2002. SUR CE, LA COUR : Sur la nullité de l'assignation introductive d'instance et la nullité subséquente du jugement A... que par courrier du 30 novembre 1999, Monsieur Gérard Y... a donné congé à son propriétaire, Monsieur X..., précisant qu'il quitterait les lieux loués dans les derniers jours de décembre 1999 ou les premiers janvier 2000 ; qu'à la date du 10 janvier 2000 à laquelle, Monsieur X... a fait établir un état des lieux de sortie hors la présence de Monsieur Y... ; A... que l'assignation introductive d'instance du 16 janvier 2001 a été délivrée plus d'un an plus tard, selon les formes de l'article 659 du nouveau code de procédure civile ; A... que Monsieur Y... ne justifie d'aucun courrier adressé à Monsieur X... l'informant de sa nouvelle adresse et qu'il a aussi manqué à son obligation d'(exécution de bonne foi (article 1134 du Code Civil) ; A... qu'il n'est pas établi qu'à la date de l'assignation, Monsieur X... et l'huissier instrumentaire avaient connaissance de la nouvelle adresse de Monsieur Y.... A... en effet qu'un an plus tôt, aux termes d'un courrier adressé le 11 janvier 2000, Monsieur X... indiquait ne pas avoir pu trouver l'adresse de Monsieur B... précisant cependant de son numéro de portable, et son adresse et son numéro de téléphone professionnels. A... que l'huissier qui a fait délivrer l'assignation a justifié des diligences effectuées pour rechercher Monsieur Y..., auprès du gardien des lieux loués qui a indiqué qu'il était parti sans laisser d'adresse, auprès du service de la mairie chargé de la tenue des listes électorales qui a indiqué ne pas détenir d'éléments, auprès des services de police qui ont indiqué que l'intéressé ne faisait pas l'objet de recherches ; A... qu'il indique avoir entrepris des recherches auprès de l'employeur de Monsieur Y... et des services postaux, qui sont restées vaines. A... que le changement définitif d'adresse effectué par Monsieur Y... auprès des services de la Poste ne suffit à rapporter la preuve ni de l'insuffisance des recherches par l'huissier instrumentaire ni la connaissance de cette adresse par Monsieur X... ; A... que si Monsieur X... a connu l'adresse professionnelle de Monsieur Y... à une époque où il était locataire, il est indiqué dans les conclusions de l'appelant que Monsieur Y... a perdu son emploi en mars 2000, ce que ce dernier ne dément pas ; qu'ainsi il n'est pas établi qu'à la date de l'assignation, en janvier 2001, l'adresse de l'employeur de Monsieur Y... était connue de Monsieur X... ou de l'huissier instrumentaire ; A... que faute d'établir que son adresse personnelle ou son lieu de travail était connu de Monsieur X... ou de l'huissier qui a fait délivrer l'assignation, Monsieur Y... n'est pas fondé à soulever la nullité de l'assignation délivrée dans les formes de l'article 659 du nouveau code de procédure civile. AU FOND 1. Sur les loyers impayés. A... qu'en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le délai de préavis applicable au congé émanant du locataire est de trois mois. A... que par courrier du 30 novembre 1999, Monsieur Y... a informé Monsieur X..., bailleur de sa volonté de mettre fin au bail ; que le préavis expirait fin févier 2000. A... que Monsieur Y... est tenu en conséquence au paiement des loyers dus pendant le préavis expirant fin février 2000. A... que postérieurement au jugement entrepris, le montant des charges réelles du 3ème trimestre 1999 et du 1er trimestre 2000 a été adressé à Monsieur X... ; que celui-ci verse aux débats un décompte actualisé dont il ressort que le montant définitif de l'impayé locatif s'élève à (37890.04 F) 5776,3 ; A... que le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande justifiée en paiement de (36.983,29 F.) 5.638,07 sous déduction du montant du dépôt de garantie (17.000 F.) 2.591,63 qu'il convient d'ajouter au jugement pour tenir compte du montant définitif de l'arriéré locatif la somme de 906,75 F. (138,23 ) correspondant à la différence entre le montant définitif de l'arriéré locatif (37.980,04 F.) 5.776,3 ) et la somme demandée devant le tribunal d'instance (36.983,29 F.) 5.638,07 . 2. Sur les réparations locatives A... que pour prétendre ne pas être tenu au paiement des réparations locatives, Monsieur Y... se prévaut de l'inopposabilité du constat d'état des lieux de sortie qui, bien qu'établi avant l'expiration du contrat de bail, n'est pas contradictoire. A... qu'il n'est pas contesté qu'à la date à laquelle le constat d'état des lieux de sortie a été établi, l'appartement était vide et que Monsieur Y... avait quitté les lieux sans indiquer sa nouvelle adresse ; A... qu'en raison de la libération effective des lieux par le locataire dont Monsieur X... avait eu connaissance, ce dernier avait un intérêt certain et actuel à faire constater leur état, avant l'expiration du délai de préavis. A... qu'il n'est pas contesté que Monsieur Y... n'a pas communiqué sa nouvelle adresse à Monsieur X... A... que cependant Monsieur X... a adressé à Monsieur Y... un courrier recommandé avec accusé de réception du 23 décembre 1999, pour lui, indiquer l'impossibilité dans laquelle il se trouvait de le joindre sur son portable, au téléphone de son domicile ou à son bureau ; que Monsieur X... affirme, sans être contredit par Monsieur Y..., que cette lettre lui a été retournée. A... que, de même, Monsieur X..., le 11 janvier 2000, confirmait n'avoir pu trouver l'adresse de Monsieur Y... ; A... que Monsieur Y..., locataire ayant donné congé et libéré les lieux, qui ne justifie pas avoir avisé le bailleur de son départ, ni avoir communiqué sa nouvelle adresse, a rendu ainsi, par sa faute, impossible l'établissement d'un état des lieux contradictoire de sortie, et qu'il ne peut donc se prévaloir de son inopposabilité, alors, que, de surcroît, il n'a pas retiré la lettre recommandée lui adressant une copie de ce constat. A... que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée établi le 1er octobre 1995 et le constat d'état des lieux de sortie du 10 janvier 2000 soit un plus de quatre années plus tard fait apparaître : 1. un mauvais entretien de la moquette de l'entrée et du séjour, 2. un mauvais état des peintures des plafonds et murs de l'entrée du séjour, des chambres de la salle de bains et de la cuisine, alors qu'elles étaient en bon état à l'entrée dans les lieux, A... que la facture de remise en état des peintures et moquettes versées aux débats s'élève à (58.778.95 F.) 8.960,79 ; qu'un coefficient de vétusté de 40% doit être appliqué pour une occupation de quatre années ; qu'une somme de (35.267.37 F.) 5.376,48 sera donc allouée à ce titre. A... que la facture de serrurerie dont le paiement est demandé à hauteur de (5.890 F.) 897,92 correspond à des prestations de changement d'une serrure et de verrous d'une porte blindée rendues nécessaires par les circonstances ci-dessus analysées dans lesquelles Monsieur Y... a quitté les lieux. A... qu'il sera fait droit à la demande de Monsieur X... au titre des réparations locatives à concurrence de la somme justifiée de (35.267,37 F.) 5.376,48 + (5.890 F.) 897,92 soit (41.157,37 F.) 6.274,4 . A... que Monsieur X..., déjà indemnisé du préjudice matériel subi ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui qui sera compensé par l'allocation d'une somme de 850 par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. A... que l'intimé qui succombe dans ses prétentions supportera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS La Cour Statuant, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort Rejette l'exception de nullité de l'assignation introductive d'instance et du jugement subséquent. Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur Gérard Y... à payer à Monsieur René X... la somme de (19.983,29 F.) 3.046,43 à titre d'arriéré locatif et la somme de (3.500 F.) 533,57 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; L'infirmant en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur X... au titre des réparations locatives et condamné ce dernier aux dépens ; Statuant à nouveau de ces deux chefs : Condamne Monsieur Gérard Y... à payer à Monsieur René X... la somme de (41.157,37 F.) 6.274,4 au titre des réparations locatives. Condamne Monsieur Gérard Y... aux dépens de première instance. Et y ajoutant, Condamne Monsieur Gérard Y... à payer à Monsieur René X... la somme de (906,75 F.) 138,23 au titre du solde de charges. Condamne Monsieur Gérard Y... à payer à Monsieur René X... la somme de 850 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le Condamne à tous les dépens de 1ère instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP FIEVET ROCHETTE & LAFON , conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Catherine C..., Adjoint Administratif Principal, assermenté, faisant fonction de Greffier, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,