Cour d'appel de Versailles, du 11 février 2000, 1998-1638

Sommaire: BAIL (règles générales) - Congé - Signification Il appartient au preneur, face à une demande de paiement de loyers par le bailleur, qui prétend avoir régulièrement donné congé à celui-ci, de rapporter la preuve de l'envoi et de la réception dudit congé.

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du ter janvier 1975, Madame Olga X... a donné à bail à Monsieur Jacques Y... un local à usage d'habitation et un garage sis à SURESNES (92), 44 avenue Jean Jaurès. 2 Par acte d'huissier en date du 24 octobre 1996, Monsieur André X..., agissant en qualité de tuteur de Madame Olga X..., a fait citer Monsieur Y... devant le tribunal d'instance de PUTEAUX afin d'obtenir la résiliation du bail ; la condamnation de Monsieur X... à lui payer la somme de 24.125,40 francs due au titre des loyers et charges impayées ainsi que sa condamnation, à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle, au paiement de la somme de 3.000 francs par mois à compter du 2 août 1994 jusqu'à la libération effective des lieux outre la somme de 8.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 9 décembre 1997, le tribunal d'instance de PUTEAUX a rendu la décision suivante - constate que le bail liant les parties a été résilié le 2 août 1994, - ordonne l'expulsion de Monsieur Y... et de celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, - condamne Monsieur Y... à payer à Madame Olga X... la somme de 24.185,40 Francs au titre des loyers dus pour la période du ler janvier 1994 au 2 août 1994, - condamne Monsieur Y... à payer à Madame Olga X... une indemnité mensuelle d'occupation de 2.100 Francs jusqu'à la remise effective du local à la disposition de la bailleresse, - déboute Monsieur Y... de ses demandes en remboursement de loyers, -3 - ordonne une mesure d'expertise et commet pou y procéder Monsieur Z... avec mission de déterminer le montant du préjudice subi par Madame X... consécutivement à l'incendie du garage loué à Monsieur Y..., - dit que Madame Olga X... devra verser au greffe de ce tribunal une somme de 2.500 Francs à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 15 février 1998, - dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de deux mois à compter du versement de la consignation, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au bénéfice du preneur, - condamne Monsieur Y... à payer à Madame Olga X... la somme de 2.500 Francs au titre de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Par acte du 20 février 1998, Monsieur Jacques Y... a relevé appel de cette décision. II soutient avoir donné congé par lettre en date du 2 novembre 1993, pour le ler janvier 1994, conformément aux dispositions du bail; qu'il a quitté les lieux à cette date; qu'il n'y a donc pas lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire. Il fait valoir en outre que l'incendie survenu le 28 novembre 1995 ayant entraîné la perte totale de la chose louée, la résiliation du bail doit être prononcée en application des dispositions de l'article 1722 du code civil. 4- Il ajoute que le montant des loyers réclamé par Madame X... est fantaisiste celui-ci devant être limité à la somme de 8.481,39 francs ; qu'il n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation. Il prétend également que sa responsabilité civile ne peut être engagée dans la survenance de l'incendie précité ; qu'en tout état de cause, cet événement est constitutif d'un cas de force majeure de nature à l'exonérer de sa responsabilité. Formant appel incident, il soutient avoir trop payé la somme de 59.948,05 francs au titre des loyers dont il sollicite le remboursement. Il prie donc la Cour de - dire recevable et bien fondé Monsieur Y... en son appel, Y faisant droit, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - donner acte à Monsieur Y... de ce qu'il s'oppose nullement à la reprise du local par le propriétaire, - débouter Madame X... et Madame Marie A... ès qualités de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner Madame X... et Madame A... ès 1 qualités à verser à Monsieur Y... la somme de 59.948,05 Francs outre les intérêts au taux légal à compter de chaque versement, - condamner Madame X... et Madame A... ès qualités à lui verser la somme de 10.000 Francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Madame Olga X... et Madame A... ès qualités aux entiers dépens d'appel au profit de la SCP JUPIN ALGRIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Madame A... épouse X..., ès qualités d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de Madame Olga X..., en remplacement de Monsieur André X..., intervenante volontaire et Madame Olga X... soutiennent que contrairement à ses affirmations, Monsieur Y... ne justifie d'aucun congé délivré pour le ter janvier 1994 ; que le montant des loyers impayés s'élève à la somme de 24.185,40 francs ; que Monsieur Y... est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 2 octobre 1994, les lieux donnés à bail n'ayant pas été libérés ni les clefs restituées ; qu'en outre, lors de la survenance de l'incendie le 28 septembre 1995 dans le local loué, ce dernier se trouvait toujours en la possession de Monsieur Y..., sa responsabilité étant donc engagée sur le fondement de l'article 1733 du code civil, Monsieur Y... ne rapportant pas la preuve d'une éventuelle cause étrangère de nature à l'exonérer de sa responsabilité. Elles s'opposent à la demande de restitution du trop perçu formée par l'appelant faisant valoir d'une part que l'action est prescrite pour la période antérieure au 10 décembre 1991 et qu'en outre, les majoration de loyers pratiquées en 1992 et 1993 ont été acceptées par Monsieur Y..., celui-ci ne pouvant donc unilatéralement revenir sur son accord en application des dispositions de l'article 1134 du code civil. Elles demandent donc à la Cour de Vu le décès de Monsieur André X... intervenu le 14 août 1998, Vu l'ordonnance de changement de représentant légal rendue le 9 décembre 1998 par le tribunal d'instance d'ABBEVILLE, - donner acte à Madame X... née A... de son intervention volontaire aux lieu et place de Monsieur André X... et de sa reprise d'instance en qualité d'administrateur légal de Madame Olga X..., - déclarer Monsieur Y... irrecevable et en tout état de cause mal fondé en son appel, - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions à l'exception du quantum de l'indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile, En conséquence, - confirmer la décision en ce que celle-ci a constaté que le bail liant les parties a été résilié le 2 août 1994, -7- ordonné l'expulsion de Monsieur Y... et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, condamné celui-ci à payer à Madame Olga X... 24.185,40 Francs au titre des loyers dus pour la période du ler janvier 1994 au 2 août 1994, une indemnité mensuelle d'occupation de 2.100 Francs jusqu'à la remise effective du local à la disposition de la bailleresse, Y ajoutant, -prononcer les condamnations susvisées au profit de Madame Olga X... et de Madame A... épouse X... en qualité d'administratrice sous contrôle judiciaire de Madame Olga X..., Très subsidiairement, pour le cas où par impossible la cour estimerait le preneur en droit de contester le quantum des loyers impayés, - dire et juger que le loyer trimestriel de l'année 1994 ne saurait être inférieur à la somme de 6.486,44 Francs résultant de l'application de l'indice prévu au bail initial, la majoration de loyer intervenue le ler janvier 1985 - soit 10 ans après la signature du bail initial - ne pouvant être remise en cause, ce qui ramènerait l'arriéré de loyer à la somme de 19.459,32 Francs, - confirmer le jugement entrepris en ce que celui-ci a déclaré applicable à Monsieur Y... la présomption de responsabilité résultant de l'article 1733 du code civil, la responsabilité du preneur 8 prenant fin non au jour de la résiliation du bail mais au jour où celui-ci cesse d'avoir la disposition de la chose louée, - confirmer le jugement entrepris en ce que celui-ci a désigné Monsieur Z... en qualité d'expert avec mission de déterminer le montant du préjudice subi par Madame Olga X... consécutivement à l'incendie du garage loué à Monsieur Y..., - confirmer ledit jugement en ce qu'il a débouté Monsieur Y... de ses demandes reconventionnelles en remboursement de loyers et en paiement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Très subsidiairement, pour le cas où par impossible la cour estimerait Monsieur Y... en droit de contester le montant des loyers par lui réglé malgré les dispositions de l'article 1134 du code civil, et l'accord donné par le preneur aux majorations successives de loyers, - déclarer Monsieur Y... irrecevable en sa demande reconventionnelle relative à un prétendu trop perçu de loyer au titre de l'année 1991 ce, en vertu de la prescription quinquennale édictée par l'article 2077 du code civil, - constater qu'au cours de l'année 1992 Monsieur Y... a réglé à la bailleresse la somme de 7.738,27 Francs et non celle de 8.062,07 Francs, - dire et juger que les sommes trop perçues ne sauraient excéder pour l'année 1992 la somme de 5.262,68 Francs et pour l'année 1993, celle de 6.149,20 Francs, la majoration de loyer intervenue au ler janvier 1985 ne pouvant être remise en cause, -9- Sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile - confirmer le jugement entrepris en ce que celui-ci a accordé à la bailleresse une indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile; le réformant sur le quantum, - allouer à Madame Olga X... et à Madame A... épouse X... ès qualités une indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile de 12.000 Francs pour compenser les frais irrépétibles de l'appel, - condamner Monsieur Y... en tous les dépens de première instance comprenant les dépens du référé, dont distraction au profit de Maître CANETTI avocat aux offres de droit ainsi qu'en tous les dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 6 janvier 2000 et les dossiers de plaidoiries des parties déposés à l'audience du 14 janvier 2000. SUR CE LA COUR A)I) Considérant quant à la résiliation du bail, que celui-ci stipulait que le preneur pouvait, donner congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, notifié 3 mois avant le ler janvier de chaque année; que Monsieur Y... qui prétend qu'il aurait donné son congé par une lettre (dont il ne dit d'ailleurs pas expressément qu'elle aurait été recommandée) du 2 novembre 1993, n'a jamais fait la preuve lui incombant de la réalité de cet envoi et qu'il indique qu'il est "dans l'impossibilité de communiquer l'accusé de réception, son dossier ayant été égaré"; Considérant que la simple circonstance que Madame Olga X... ait pu attendre quelque temps avant d'adresser son commandement de payer du 2 août 1994 ne signifie nullement, à elle seule, que la bailleresse aurait reçu ce prétendu congé, et qu'aucune conséquence de droit n'est donc à tirer de son attitude qui, par ailleurs, ne révèle aucune intention de renoncer à réclamer ces loyers; Considérant que c'est donc à bon droit et par une motivation pertinente que la cour adopte, que le premier juge a retenu que, par l'effet de la clause résolutoire, le bail était résilié au 2 août 1994 et que Monsieur Y... qui était resté locataire - et qui, notamment, n'avait pas restitué les clés de ce garage - devait être condamné à payer les loyers échus du ler janvier 1994 au 2 août 1994; que le jugement est confirmé de ce chef et en ses dispositions ordonnant l'expulsion de Monsieur Y...; Considérant quant au montant de ces loyers restant dus par Monsieur Y..., que celui-ci a librement accepté le 4 janvier 1985, de payer sans protestations ni réserves, la somme de 5.273,43 Francs au titre de ce nouveau loyer conventionnel, majoré, correspondant ici au premier trimestre 1985; que dans les années suivantes, ce locataire a continué à accepter - toujours sans protestations ni réclamations - ce nouveau loyer majoré qu'il a régulièrement payé jusqu'en 1994; que ce n'est que le 10 décembre 1996, que pour la première fois, il a prétendu avoir payé "par erreur" (sic), alors qu'il est patent que par ses paiements réguliers, pendant plusieurs années sans protestations ni réclamations, il avait manifesté clairement sa volonté certaine d'accepter librement ce nouveau loyer -11- et de renoncer à toute demande en répétition d'un prétendu paiement indu, étant d'ailleurs souligné que Monsieur Y... n'invoque pas expressément cette notion et ne cite pas les articles 1235 et 1376 du code civil; Considérant que c'est donc à bon droit et par une exacte application de la commune volonté certaine des deux parties sur la fixation de ce nouveau loyer conventionnel majoré que le premier juge a condamné Monsieur Y... à payer la somme justifiée de 24.185,40 Francs correspondant aux loyers dus pour la période du l er janvier 1994 au 2 août 1994; II) Considérant quant à l'indemnité d'occupation fixée à la charge de Monsieur Y... qu'il est constant qu'un incendie survenu le 28 novembre 1995 a entraîné la destruction partielle de ce garage, et en tout cas, l'a rendu inutilisable ainsi que le démontrent les constatations et les photos de l'huissier Maitre THIBAULT, du 12 décembre 1995; que l'indemnité d'occupation n'est donc due que jusqu'au 28 novembre 1995; que la non restitution des clés de ce local par Monsieur Y... démontre que celui-ci avait entendu conserver la jouissance de ces lieux, alors surtout que l'intéressé n'a jamais fait la preuve qu'il avait quitté les locaux, le ter janvier 1994 et qu'il avait prévenu le propriétaire de son départ à cette date; que cette indemnité d'occupation a été exactement fixée par le premier juge à 2.100 Francs par mois et que le jugement est donc confirmé de ce chef, étant observé que Madame Olga X... ne demande pas à la cour de fixer le montant total de cette indemnité; qu'à toutes fins utiles cependant, la cour dit et juge que l'occupation indue des lieux par Monsieur Y... a cessé le 28 novembre 1995, date de l'incendie qui a rendu inutilisables ces locaux et que l'indemnité est donc due jusqu'à cette dernière date; -12- Considérant quant à la demande de remise en état deus lieux à la suite de cet incendie que Madame Olga X... n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 1733 du code civil qui ne concernent que le locataire, alors qu'ici, au 28 novembre 1995, date de l'incendie, Monsieur Y... n'était plus locataire depuis la résiliation du bail au 2 août 1994 et qu'il était occupant sans droit ni titre; que la présomption de responsabilité édictée par cet article ne peut donc s'appliquer à l'appelant; que le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a retenu l'application de ces dispositions légales et en ce qu'il a cru devoir ordonner un expertise avant de statuer sur la demande de réparation de son préjudice formulée par Madame Olga X..., sur ce fondement de l'article 1733; Considérant enfin que compte-tenu de l'équité le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, accordé à Madame Olga X... la somme de 2.500 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; que la cour y ajoutant, eu égard à l'équité, et sur ce même fondement, condamne Monsieur Y... à payer à Madame Olga X... la somme de 4.000 Francs pour ses frais irrépétibles en appel; B-I Z Considérant quant à la demande reconventionnelle de Monsieur Y... en remboursement de 59.948,05 Francs de loyers qu'il aurait payés "par erreur" (sic), qu'il a été ci-dessus motivé que ce preneur avait librement accepté en janvier 1985, un nouveau loyer majoré et qu'il avait ensuite régulièrement payé celui-ci, pendant plusieurs années, sans protestations ni réclamations, ni réserves; qu'il n'y a donc pas eu de paiement indu au sens des articles 1235 et 1376 du code civil, qui ne sont d'ailleurs même pas expressément invoqués et que l'appelant est par conséquent débouté de ce chef de demande, étant à nouveau retenu contre lui que par ses paiements réguliers et -13- répétés, il a de manière certaine renoncé à réclamer une restitution de l ce prétendu trop perçu; que le jugement est donc confirmé de ce chef; II) Considérant qu 'il a été ci-dessus motivé et confirmé que la résiliation du bail était intervenue le 2 août 1994; que la demande subsidiaire de l'appelant tendant à fixer cette résiliation au 28 novembre 1985, date de l'incendie devient donc sans objet et est rejetée; III) Considérant enfin qu'eu égard à l'équité Monsieur Y... est débouté de sa demande en paiement de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions relatives à la résiliation du bail (au 2 août 1994) à l'expulsion de Monsieur Jacques Y... et au paiement de 24.185,40 Francs de loyers dus du ler janvier 1994 au 2 août 1994; CONFIRME le jugement en ce qui concerne l'indemnité d'occupation due par Monsieur Y... et DIT que celle-ci est due jusqu'au 28 novembre 1995; Vu l'article 1733 du code civil INFIRME le jugement en ce qu'il a retenu cet article à la charge de l'appelant et en ce qu'il a ordonné une expertise; -14 CONFIRME le jugement en ce qu'il a accordé 2.500 Francs à Madame X... en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Y ajoutant CONDAMNE Monsieur Y... à payer à Madame X... (et à Madame Marie A... épouse X... ès qualités) 4.000 Francs pour ses frais irrépétibles en appel; DEBOUTE Monsieur Y... des fins de ses demandes reconventionnelles; CONFIRME le jugement en toutes ses autres dispositions non contraires aux présentes; CONDAMNE Monsieur Y... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP d'avoués JULLIEN LECHARNY ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET Le greffier Le président B. TANGUY A. CHAIX