Cour d'appel de Montpellier, du 20 avril 2004, 02/04431

Sommaire: VENTE Les servitudes résultant de la loi ou des règlements, qui ne sont pas la conséquence normale de la nature ou de la situation de l'immeuble, telles que les servitudes administratives, non apparentes, doivent impérativement être déclarées formellement à l'acheteur, sans que le vendeur puisse se retrancher derrière l'argument que l'acheteur avait la possibilité de se renseigner ou qu'il avait une parfaite connaissance des lieux. Si l'existence de la source était connue de l'acheteur, encore faut-il que le vendeur établisse qu'il connaissait aussi le classement de la parcelle en zone de protection, ce qui la rend quasiment inexploitable pour l'élevage ovin, activité de l'acheteur, qui n'aurait certainement pas conclu la vente s'il l'avait su

CA MONTPELLIER - 20 2004- N 02/4431 GFA DE TIERGUES - Monsieur ARNAL SCI DON TIERGUES X... la résiliation de la vente La parcelle CE 35 est grevée, du fait de l'existence sur cette parcelle de la source n 8 alimentant le réseau d'eau potable de la Commune de Saint Affrique depuis vingt ans, d'une servitude administrative instituée par un arrêté préfectoral du 5.3.1979 créant un périmètre de protection rapprochée des eaux, ayant pour effet d'y interdire le pacage d'animaux et tous travaux d'aménagement. Cette source est captée et n'est révélée que par une grille de protection insérée dans la hauteur du mur de pierres sèches formant la limite de la parcelle CE 35 et surplombant le CD n 993, de telle sorte que cette source est invisible de la parcelle CE 35. La servitude ne porte pas sur la source, mais sur les périmètres de protection des eaux, de telle sorte que si les acheteurs avaient connaissance matérielle de cette source, aucun signe apparent n'indique sur les lieux l'existence des trois secteurs de protection ( périmètre de protection immédiate des eaux, périmètre de protection rapprochée, périmètre de protection éloignée). Le caractère apparent de la source ne peut suffire à renseigner le GFA sur l'étendue de ses obligations. L'acte de vente du 19.12.1999 ne mentionne pas l'existence de cette servitude administrative résultant de l'arrêté préfectoral du 5.3.1979 grevant la parcelle agricole CE 35. En application de l'article 1638 du code civil, si les servitudes légales qui découlent du régime ordinaire de la propriété immobilière, étant présumées connues de l'acquéreur n'ont pas à être formellement déclarées, il n'en est pas de même des servitudes résultant de la loi ou des règlements, qui ne sont pas la conséquence normale de la nature ou de la situation de l'immeuble, telles que les servitudes administratives, non apparentes, constitutives de charges exceptionnelles pour l'acquéreur, qu'il appartient impérativement au vendeur de déclarer formellement à l'acheteur sans pouvoir se retrancher derrière l'argument que l'acheteur avait la possibilité de se renseigner ou qu'il avait une parfaite connaissance des lieux. Certes les gérants du GFA, en leur qualité d'exploitant d'un important élevage ovin, avaient la connaissance de la région et de l'existence d'une source sur cette parcelle, mais la SCI n'établit pas qu'ils connaissaient le classement de la parcelle CE 35 en zone de protection rapprochée des eaux ou qu'ils savaient que le captage de cette source pour alimenter le réseau d'eau potable de Saint-Affiique induisait des périmètres de protection institués par un arrêté limitant très précisément l'exploitation de toute la parcelle CE 35. Il ne peut être attachée aucune force probante à l'attestation de Monsieur Y... quant à la connaissance exacte de la servitude par le GFA, puisqu'il est l'intermédiaire mandaté par la SCI pour négocier la vente, outre que cette attestation n'est pas rédigée dans les formes légales. Le GFA a acquis les parcelles de 82 ha, parce qu'elles lui garantissaient un usage agricole utile à l'accroissement de ses quotas laitiers en lui permettant d'accéder à un point d'eau. Or s'il avait eu connaissance du périmètre de protection des eaux, il n'aurait pas conclu l'achat de la parcelle CE 35, qui ne lui permettait pas le pacage de ses troupeaux d'ovins, ni l'exploitation agricole avec des moyens modernes de cette parcelle de 9 ha, car il ne peut notamment y épandre d'engrais organiques ou chimiques ou des pesticides, ni y faire des excavations ou remblaiements ainsi que tout fait susceptible de porter atteinte à la qualité de l'eau. La stabulation des brebis et des agnelles et l'engraissement des agneaux sur un pacage disposant d'un point d'eau est indispensable pour l'élevage d'un important troupeau comme celui du GFA, or cette stabulation sur la parcelle CE 35 entraîne des déjections et donc des immondices susceptibles d'altérer la qualité des eaux de sources. Ainsi les interdictions préfectorales sont tellement importantes, que la parcelle CE 35 est quasiment inexploitable pour le GFA pratiquant l'élevage ovin, afin de produire du lait pour les caves de Roquefort. Dans ces conditions, le jugement déféré sera réformé et la résiliation de la vente est ordonnée aux torts de la SCI en ce qui concerne la seule parcelle CE 35. La SCI conteste le prix de vente de la parcelle, au motif que ce prix ne doit pas être calculé proportionnellement au prix total de la vente, mais d'après l'estimation â l'époque de la partie du bien vendu. Mais la SCI ne donne aucun élément permettant de faire ce calcul, alors que rien dans l'acte de vente ne permet d'accroire l'idée d'un prix différentiel des parcelles, d'autant qu'un prix forfaitaire unique a été fixé pour l'ensemble des 82 hectares. Dans ces conditions le prix de la parcelle CE 35 sera fixée selon la règle proportionnelle, soit 8 995 euros. X... la responsabilité du notaire Maître Arnal n'a pas mentionné l'existence de la servitude administrative dans l'acte du 17.12.1999. En sa qualité de notaire rédacteur d'actes, il n'a donné ni efficacité ni sécurité juridique â l'acte de vente, alors qu'il était de son devoir de s'assurer de l'existence de servitude grevant le fonds vendu notamment auprès des vendeurs et auprès des services publics, puisqu'il s'agit d'une servitude d'utilité publique intégrée au Plan d'Occupation des Sols ; il ne pouvait d'autant moins ignorer l'existence de cette servitude administrative, qu'il avait été le rédacteur du précédent acte de mutation ( acte du 12.11.1994). Sa faute doit être retenue, pour n'avoir pas mentionné l'existence de la servitude administrative dans l'acte de vente. La SCI, qui est condamnée à restituer le prix de vente au GFA, subit un préjudice du fait même de l'annulation de la vente de la parcelle, puisqu'elle se retrouve propriétaire d'une parcelle isolée et donc difficilement exploitable et vendable dans cette région d'élevage ou de culture extensive. II convient donc en fonction de la difficulté devendre une seule parcelle de terre agricole, de fixer le préjudice subi à la somme de 6 000 euros. Le GFA ne justifie d'aucun préjudice, dont est responsable Maître Arnal, il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le GFA sera également débouté de sa demande complémentaire de dommages et intérêts vis à vis de la SCI, en l'absence de justificatif d'un quelconque préjudice. PAR CES MOTIFS Reçoit l'appel régulièrement en la forme, Réforme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant â nouveau, Prononce la résiliation partielle de la vente du 17.12.1999 reçue par Maître Arnal en ce qu'elle porte sur la parcelle sise â Saint Affrique CE 35 lieu-dit Les Crottes d'une contenance de 9 ha 30a 5ca, Condamne La SCI à restituer au GFA le prix de 8 995 euros en contre partie de la restitution du terrain, Déboute le GFA de sa demande de dommages et intérêts, Déboute le GFA de sa demande à l'encontre de Maître Arnal, Condamne Maître Arnal à payer à la SCI la somme de 6 000 euros, Dit n'y a voir lieu à l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en faveur de Maître Arnal et de la SCI, Condamne la SCI à payer au GFA la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne solidairement la SCI et Maître Arnal en tous les dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause.