Cour d'appel de Lyon, du 1 février 2001, 1998/01449

Sommaire: VENTE - Nullité - Dol - RETICENCE Commettent une réticence dolosive entraînant la nullité d'un compromis de vente, les vendeurs qui, tout en ayant parfaitement connaissance d'un projet de zone artisanale sur le terrain voisin de la propriété vendue, s'abstiennent d'en informer l'acquéreur lors de la signature du compromis alors que celui-ci n'en faisait pas mention

INSTRUCTION CLOTUREE le 13 Novembre 2000 DEBATS : en audience publique du 23 Novembre 2000 COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré - monsieur LORIFERNE, président, - monsieur DURAND, conseiller, - monsieur ROUX, conseiller, assistés pendant les débats de madame KROLAK, greffier, ARRET : contradictoire prononcé à l'audience publique du 1 février 2001 par monsieur LORIFERNE, président, qui a signé la minute avec le greffier. FAITS ET PROCEDURE Aux termes d'un mandat de vente n°429, signé le 19 février 1994, les époux X... ont chargé l'Agence du Parc de vendre une maison individuelle située à DOMARTIN (Rhône) pour le prix de 220.000 francs, remunération d'agence comprise. Le 14 juin 1994, les époux X... ont signé avec Monsieur Jacques Y... un compromis de vente pour un prix de 1.750.000 francs.Un indemnité d'immobilisation de 100.000 francs a été versée par Monsieur Y..., entre les mains de Maître PAILLARD-BRUNET, notaire. Disant avoir appris ensuite l'existence d'un projet de zone artisanale sur le terrain voisin de la propriété X..., lequel comportait la possibilités d'activitee nature industrielle et la construction de bâtiments jusqu'à 12 mètres de hauteur, Monsieur Y..., par courrier du 11 juillet 1994, a fait savoir aux époux X... qu'il considérait le compromis comme nul et a sollicité la restitution de l'indemnité d'immobilisation. Après avoir formé opposition entre les mains du notaire, Monsieur Y... a saisi le Tribunal de Grande Instance de LYON le 21 octobre 1994 d'une demande en annulation de compromis et en restitution de la somme de 100.000 francs consignée. De son côté, l'Agence du Parc a été autorisée à faire pratiquer une saisie conservatoire pour le montant de sa commission entre les mains de Maître PAILLARDBRUNET, et est intervenue volontairement à l'instance. Le Tribunal de Grande Instance de LYON, par jugement du 17 décembre 1997 a annulé le compromis de vente du 14 juin 1994 pour réticence dolosive imputable aux époux X..., ordonnant la restitution à Monsieur Y... de la somme de 100.000 francs et invitant le notaire à se dessaisir de cette somme dès que mainlevée de la saisie conservatoire aura été donnée soit par le JEX, soit par la S.A.R.L. Agence du Parc. Le même jugement a également condamné les époux X... à payer à Monsieur Y... la somme de 5.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Appelants de ce jugement dont ils sollicitent la réformation, les époux X... exposent notamment que l'existence du projet de zone artisanale était connu de tous pour avoir été publiée par l'autorité administrative, qu'il ne s'agissait pas d'une information réservée, chacun pouvant en avoir connaissance et pouvant se renseigner en mairie préalablement à tout engagement, et que Monsieur Y... n'ignorait pas l'existence de ce projet. Ils soutiennent que le projet n'a jamais vu le jour et a été abandonné. Ils concluent à la validité du compromis de vente en date du 16 juin 1994, dont ils sollicitent la réitération. Ils réclament la condamnation de Monsieur Y... à leur verser outre le solde du prix des intérêts sur le prix de vente, 80.000 francs pour les frais d'entretien, ou, à tout le moins, 500.000 francs de dommages-intérêts du fait de la non vente de l'immeuble, ainsi que 20.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. A titre subsidiaire, les appelants demandent à être relevés et garantis par la S.A.R.L. Agence du Parc, laquelle en tant que professionnel, est tenue d'un devoir de conseil à l'égard de son mandant, et doit renseigner l'éventuel acquéreur. Ils sollicitent, en application de l'article 1991 du Code Civil, les intérêts sur la somme de 1.750.000 francs au taux de 9,738 % à compter du 15 septembre 1994, celle de 80.000 francs en remboursement des frais d'entretien, de chauffage, d'assurance, jardin, piscine, augmentée de 8.000 francs par mois depuis le 15 septembre 1995, celle de 500.000 francs de dommages-intérêts en raison de la mévente de leur maison à deux reprises et des difficultés actuelles de l'immobilier et celle de 20.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Monsieur Y... conclut à la confirmation du jugement déféré. Il soutient qu'il n'a pas été informé de l'existe du projet de lotissement artisanal à la date de signature du compromis et que les époux X... ont manqué à leur devoir d'information loyale. Il sollicite en outre la condamnation solidaire des époux X... et de la S.A.R.L. Agence du Parc à lui verser la somme de 100.000 francs de dommages-intérêts et celle de 20.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. La S.A.R.L. Agence du Parc appelante à titre incident, fait valoir que lors de la signature du compromis de vente il a été question des différents projets d'urbanisme existant sur la commune de DOMMARTIN de sorte que Monsieur Y... ne peut prétendre avoir ignoré le projet de lotissement artisanal qui d'ailleurs ne constitue pas une cause impulsive et déterminante de nature à empêcher la signature du compromis. Elle ajoute par ailleurs que les conditions suspensives étant réalisées, la vente était parfaite et sa commission exigible. Ainsi, elle réclame la condamnation solidaire des époux X... au besoin solidairement avec Monsieur Y... à lui payer la somme de 60.000 francs T.T.C. au titre de sa rémunération et celle de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle a conclut au rejet de la demande des époux X... dirigée à son encontre. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que le Tribunal a justement relevé que les vendeurs connaissaient parfaitement l'existence du projet de zone artisanale et que Monsieur X... avait même milité pendant un temps pour le combattre ; Que les appelants ne contestent d'ailleurs pas en cause d'appel qu'ils connaissaient effectivement ce projet ; Attendu que le compromis de vente ne contient aucune mention relative à l'existence d'un projet de zone artisanale ; Que la lettre du notaire à l'avoué en date du 24 juillet 1998, qui ne constitue au surplus pas une attestation selon les formes légales, indique seulement que lors de la signature du compromis en son étude il avait été question de différents projets d'urbanisme ou autoroutier sans autre précision. Qu'une telle lettre n'est pas susceptible de démontrer la connaissance par Monsieur Y... du projet de zone artisanale précitée. Qu'en outre les attestations de Monsieur Z... et de Monsieur de LA TEYSSONNIERE maire de DOMMARTIN démontrent que Monsieur Y... a été informé par un tiers postérieurement au compromis, de l'existence de ce projet et qu'il s'est alors rendu à la mairie pour se renseigner début juillet 1994 soit après la signature du compromis ; Que les autres attestations produites par les appelants n'apportent aucune précision sur l'information de Monsieur Y... à cet égard; Attendu qu'il apparaît ainsi que lors de la signature du compromis, l'acquéreur n'avait pas connaissance du projet litigieux et que les vendeurs, sur lesquels pesaient une obligation de renseigner loyalement l'acquéreur, n'ont pas informé ce dernier de la situation qu'ils connaissaient parfaitement, commettant ainsi une réticence dolosive ; Attendu que par des motifs que la Cour adopte, le Tribunal a retenu le caractère déterminant des circonstances cachées par les vendeurs dès lors que Monsieur Y... était attiré par le caractère rural et tranquille du bien à vendre ; Attendu que l'existence du dol s'apprécie à la date de conclusion du contrat et qu'il est indifférent à cet égard que, par la suite, les parties aient été informées de la mise en sommeil du projet ; Que le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a constaté la nullité du compromis sur le fondement des articles 1109 et 1116 du Code Civil et a ordonné la restitution des 100.000 francs versés par Monsieur Y... ; Attendu qu'aucune faute ne peut être reprochée par les époux X... à Monsieur Y... et que les appelants seront ainsi déboutés de toute demande à son encontre ; Attendu que Monsieur Y... ne justifie pas d'un préjudice susceptible d'ouvrir droit à l'allocation de dommages-intérêts ; Que l'équité commande de lui accorder en cause d'appel une indemnité supplémentaire de 5.000 francs en sus des 5.000 francs alloués par le Tribunal au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile; Attendu que les époux X... qui connaissaient parfaitement la situation du bien qu'il désiraient vendre et qu'ils occupaient, alors même que l'Agence du Parc est située à LYON, ne démontrent pas que l'Agence du Parc a manqué à son obligation de conseil à leur égard ou n'a pas entrepris les recherches qui lui incombaient ; Qu'ils seront déboutés de leur appel en garantie à l'encontre de leur mandataire; Attendu que la rémunération de l'agent immobilier ne peut être exigée qu'après conclusion effective de l'opération ; Que la nullité du compromis interdit la réalisation effective de la vente et que l'Agence du Parc ne peut donc exiger aucune rémunération. Qu'elle sera déboutée de sa demande de ce chef et de toutes les demandes en dommages-intérêts et au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; PAR .CES MOTIFS, La Cour, Déclare l'appel recevable mais mal fondé, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, condamne les époux X... à payer à Monsieur Y... une somme supplémentaire de CINQ MILLE FRANCS (5.000 F) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Condamne les appelants aux dépens d'appel, distraits au profit de la Société Civile Professionnelle BRONDEL-TUDELA et Maître MOREL, avoués, dans les conditions de l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT