Cour d'appel de Versailles, du 2 juin 2000, 1998-6182

Sommaire: BAIL COMMERCIAL La novation ne se présume pas, elle doit résulter, à défaut d'une expression formelle, d'actes positifs non équivoques.Le paiement régulier de charges indues, fût-ce pendant plus de quinze ans, n'est pas en lui-même constitutif d'actes positifs non équivoques s'agissant du paiement d'impôts fonciers appelés avec d'autres sommes normalement payables par le locataire.A défaut pour le locataire d'avoir jamais explicitement ou implicitement accepté quelque modification que ce soit au bail initial sur ce point, le bailleur n'est pas fondé à invoquer la novation

FAITS ET PROCEDURE, La SCI du ... a donné à bail divers locaux à usage industriel sis ... à COLOMBES à la Société LA BOUDINETTE par acte sous seing privé en date du 25 juillet 1981 pour se terminer le 31 juillet 1990 puis renouvelé par acte du 24 février 1993 pour finir le 31 juillet 1999. Par acte en date du 16 mai 1997 de Maître X..., huissier de justice à COLOMBES la Société LA BOUDINETTE a fait citer la SCI du ... aux fins d'obtenir paiement de la somme de : - 460.120, 26 francs sauf à parfaire à titre de remboursement d'une quote-part de l'impôt foncier avec intérêts de droit à compter de l'assignation, -15.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile l'exécution provisoire et la condamnation aux dépens sont également sollicités. A l'appui de sa demande, la Société LA BOUDINETTE expose qu'elle s'est aperçue, en comparant les charges réclamées sur la facture de l'année 1996 aux stipulations de son bail que le poste "impôt foncier"qu'elle réglait tous les ans sur demande de sa bailleresse ne correspondait à aucune stipulation contenue dans le dit bail. Malgré l'envoi de courriers recommandés, la SCI du ... n'a pas remboursé les dites sommes. La SCI du ... réplique qu'un avenant au bail est intervenu le 27 octobre 1981 précisant les bases servant aux calculs de remboursement des charges et frais. La SARL LA BOUDINETTE a exécuté cet avenant 16 années durant sans élever la moindre contestation, ni la moindre réclamation tant en ce qui concerne la charge de "impôt foncier" que les autres modalités de paiement des charges. Elle est irrecevable à se prévaloir des dispositions des articles 1376 et 1377 relatives au paiement de l'indu en ce que c'est en parfaite connaissance de cause qu'elle s'est acquittée des charges d'impôt foncier . Enfin, elle est au surplus irrecevable à réclamer le remboursement de charges prescrites au titre des dispositions de l'article 33 du décret du 30 septembre 1953 ou à tout le moins au titre des dispositions de l'article 2277 du Code Civil. Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de la Société LA BOUDINETTE au paiement de la somme de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société LA BOUDINETTE rétorque que le courrier daté du 27 octobre 1981, qu'elle n'a d'ailleurs pas reçu, ne saurait faire novation aux conventions d'origine des partes sans acceptation expresse et non équivoque du locataire, qui n'a jamais eu lieu au cas d'espèce. Elle ajoute que sa demande est fondée, de la perception trentenaire prévu par l'article 2262 du code Civil; que le paiement de la taxe foncière par elle, solvens, n'a pas été effectué volontairement mais a résulté de l'envoi de factures erronées de la part de la société défenderesse, accipiens, il s'agit donc bien d'un paiement fait sans cause et à ce titre l'obligeant à restitution. Elle formule des demandes additionnelles concernant la restitution des charges indus au titre de l'entretien d'une installation électrique contrat Merlin Gérin soit la somme de 8.475, 27 francs pour les années 1992 à 1996 et la somme de 4.119,26 francs au titre des frais d'élagage. Par jugement contradictoire en date du 28 avril 1998, le Tribunal d'Instance de COLOMBES a rendu la décision suivante : -Déboute la Société LA BOUDINETTE de toutes ses demandes, - Rejette la demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile de la SCI .... - Laisse les dépens à la charge de la Société LA BOUDINETTE. Le 22 juillet 1998, la société LA BOUDINETTE a interjeté appel, Elle prie la Cour de : -Infirmer en totalité le Jugement rendu le 28 avril 1998 par le Tribunal d'Instance de COLOMBES et, statuant à nouveau, -Dire l'appelante recevable et bien fondée en sa demande en répétition de l'indû; -En conséquence, condamner la SCI du ... à rembourser à la Société LA BOUDINETTE les refacturations d'impôt foncier des années 1982 à 1995, soit la somme de 460.120,26 francs, avec intérêts légaux à compter du 16 mai 1997, date de l'assignation. -Dire en outre l'intimée mal fondée à refacturer à son locataire une quote-part d'impôt foncier au titre des années postérieures à 1995. -La débouter en conséquence de ses demandes à ce titre. -Dire l'intimée mal fondée à refacturer à son locataire les sommes de 6.513,77 francs au titre du contrat MERLIN-GERIN pour les années 1992 à 1995 et la somme de 4.119,26 francs au titre de frais d'élagage pour l'année 1996. -Condamner en conséquence la SCI DU ... au remboursement de la somme de 6.513,77 francs. -Débouter la SCI DU ... en toutes ses demandes, fins et conclusions. -Condamner la SCI DU ... au paiement de la somme de 30.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. -Condamner la même Société aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL qui pourra en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SCI du ..., intimée, prie la Cour de : Dire la SARL LA BOUDINETTE mal fondée ne son appel et en conséquence Vu les dispositions du décret du 30 septembre 1953, Vu les dispositions des articles 606,1134,1376,1377 et 2277 du Code Civil, Et vu les dispositions de l'article 189bis du Code de Commerce, Constater que la lettre de la SCI ... à la Société LA BOUDINETTE du 27 octobre 1981 et son annexe ont valeur contractuelle entre les parties. Confirmer le jugement du Tribunal d'Instance de Colombes du 28 avril 1998, Condamner la SARL LA BOUDINETTE à payer à la SCI ..., outre la somme de 20.000 francs de dommages et intérêts, les arriérés de charges dus au titre du bail qui les lient avec un intérêt au taux légal à compter de leurs dates d'exigibilité respectives comme suit : * Charges relatives à l'année 1996 exigibles le 1er janvier 1997 - Elagage 4.119,26 francs - Impôt foncier Ordures ménagères 38.964,42 francs *Charges relatives à l'année 1997 exigibles le 1er janvier 1998 - Impôt foncier - Ordures ménagères 41.716,29 francs *Charges relatives à l'année 1998 exigibles le 1er janvier 1999 - impôt foncier - ordures ménagères 42.881,20 francs *Charges relatives à l'année 1999 exigibles le 1er janvier 2000 - impôt foncier 43.412,49 francs TOTAL HT 171.093,66 francs TVA 20,60% 35.245,29 francs TOTAL TTC 206.338,95 francs Condamner la SARL LA BOUDINETTE à payer à la SCI ... la somme de 30.000 francs HT au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile soit 36.180 francs TTC. La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP FIEVET-ROCHETTE-LAFON, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par ordonnance d'incident en date du 30 mars 2000, la Cour d'Appel de VERSAILLES a enjoint à la SCI du ... d'avoir à communiquer les pièces qui lui ont été réclamées par bordereau du 18 décembre 1998, ce sous astreinte de 100 francs par jour de retard à compter du deuxième mois de la signification de l'ordonnance, et a dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance principale. L'ordonnance de clôture a été signée le 30 mars 2000 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 25 avril 2000. Par lettre du 5 mai 2000, la SCI a fait part de son intention de transmettre en cours de délibéré des documents relatifs à la taxe foncière des années 1984 à 1993. Par lettre du 10 mai 2000, la société LA BOUDINETTE a prié la Cour de considérer ces pièces irrecevables. SUR CE, LA COUR, Sur la recevabilité des pièces communiquées en délibéré, Considérant que la SCI du ... a adressé à la cour, pendant son délibéré, un certain nombre de pièces qui lui étaient réclamées depuis plus d'un an ; Considérant que la Société LA BOUDINETTE a expressément demandé le rejet de ces pièces ; Considérant que l'article 783 du nouveau code de procédure civile prohibe, sauf exception non alléguée en l'espèce, la production de pièces postérieurement à l'ordonnance de clôture ; Considérant qu'il y a lieu d'accueillir l'objection et de rejeter des débats les pièces litigieuses ; Sur la nature de l'action et sa prescription Considérant que la SCI du ... soulève la forclusion de la Société LA BOUDINETTE en son action sur le fondement successivement de la prescription décennale de l'article 33 du décret du 30 septembre 1953, de la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil et de la prescription décennale de l'article 189 bis du code de commerce ; Considérant que la Société LA BOUDINETTE réplique qu'elle a intenté son action sur le fondement de la répétition de l'indu des articles 1235 et 1376 du code civil dont la prescription est trentenaire ; Considérant que la réclamation de la Société LA BOUDINETTE porte non sur des loyers mais sur des charges ; qu'il est de droit constant que les charges locatives ne sont pas du domaine de l'article 2277 du code civil ; Considérant que le décret du 30 septembre 1953 n'est pas applicable en l'espèce, les charges locatives n'y étant pas spécifiquement visées Considérant que les contestations relatives à des créances d'impôts ou de taxes ne sauraient être considérées comme se rapportant à des obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants ; Considérant que c'est donc à bon droit que la Société LA BOUDINETTE soutient que son action est soumise à la prescription trentenaire de droit commun ; Sur l'existence d'une novation Considérant que la novation ne se présume pas ; qu'elle doit résulter, à défaut d'une expression formelle, d'actes positifs non équivoques ; Considérant que le paiement régulier de charges indues, même pendant une longue durée de seize ans, n'est pas en lui-même constitutif d'actes positifs non équivoques alors que les sommes réclamées au titre de l'impôt foncier étaient nécessairement appelées avec d'autres sommes normalement payables par le locataire ; que la Société LA BOUDINETTE n'a jamais explicitement ou implicitement accepté quelque modification que ce soit du contrat de bail initial sur ce point ; que la SCI du ... invoque une lettre de 1981 à laquelle la Société LA BOUDINETTE n'a pas répondu ; qu'il ne peut en être inféré la novation invoquée ; Considérant que le premier juge a donc justement dit que les impôts fonciers n'avait pas été mis contractuellement à la charge du preneur ; Sur la répétition de l'indu Considérant que l'action en répétition n'est pas subordonnée à la preuve de l'erreur en cas d'indu objectif ni à la démonstration d'un préjudice ; que le seul paiement infondé suffit à justifier la restitution ; Considérant que, dans ces conditions, la décision du premier juge sera réformée sur ce point ; Considérant que la Société LA BOUDINETTE réclame la somme de 460 120, 26 franc avec intérêts légaux à compter du 16 mai 1997, date de l'assignation ; Considérant que cette demande est fondée et justifiée et qu'elle doit être accueillie ; Sur la facture "Merlin Gérin" Considérant que la SCI du ... ne peut, au vu des pièces versées, prétendre n'avoir pas su que sa locataire avait rénové son installation électrique puisqu'elle évoque ce fait dès le mois d'octobre 1991 dans une lettre adressée à la Société LA BOUDINETTE ; Considérant que, dans ces conditions, la réclamation de cette dernière apparaît fondée et justifiée et doit être accueillie ; Sur les frais d'élagage Considérant que la Société LA BOUDINETTE soutient qu'elle ne saurait supporter les frais d'élagage au motif que le bail, qui fait la loi des parties, ne porte que sur des bureaux et des emplacements de parking ; Considérant que la SCI du ... n'a pas conclu sur ce point ; que le bail étant muet sur une éventuelle participation à l'entretien des parties communes spécifiques telles qu'espaces verts, l'objection de la Société LA BOUDINETTE est fondée et doit être retenue ; que là encore le jugement de première instance doit être réformé ; Sur les dépens et l'article 700 du nouveau code de procédure civile Considérant que la SCI du ..., partie perdante, devra supporter les dépens de première instance et d'appel avec, pour ces derniers, distraction au profit de l'avoué de la Société LA BOUDINETTE ; Considérant que celle-ci réclame 30 000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que l'équité commande de lui allouer de ce chef la somme de 20 000 francs ; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. Ecarte des débats les pièces communiquées par la SCI du ... en délibéré. Réforme le jugement entrepris. Réforme le jugement entrepris. Dit la Société LA BOUDINETTE fondée en sa demande de répétition de l'indu. Condamne la SCI du ... à lui rembourser la somme de 460 120,26 francs avec intérêts légaux à compter du 16 mai 1997, date de l'assignation. Dit la SCI du ... mal fondée à refacturer à la Société LA BOUDINETTE les sommes de 6 513, 77 francs au titre du contrat Merlin-Gérin et la somme de 4 119, 26 francs au titre des frais d'élagage pour l'année 1996. Condamne en conséquence la SCI du ... à rembourser à la Société LA BOUDINETTE la somme de 6 513,77 francs. Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires. Condamne la SCI du ... aux dépens de première instance et d'appel et dit que ces derniers pourront être recouvrés directement par la SCP JULLIEN-LECHARNY- ROL, avoué de la Société LA BOUDINETTE , conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. La condamne à verser à la Société LA BOUDINETTE la somme de 20 000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Le greffier, Le président, C.DE GUINAUMONT A.CHAIX