Cour d'appel de Versailles, du 20 janvier 2000, 1997-2609

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Prix - Accord des parties - Prix fixé en fonction du chiffre d'affaires Lorsqu'un bail a été consenti et renouvelé moyennant un loyer calculé à l'aide de deux composantes, l'une fixe, déterminée de manière forfaitaire entre les parties et constitutive d'un minimum garanti, l'autre variable, correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaire du preneur, les parties ont adopté, tacitement mais de manière non équivoque, un régime de fixation du loyer renouvelé incompatible avec les règles statutaires définies par les articles 23 et suivants du décret susvisé, et comme le permet l'article 35, le renouvellement du bail doit s'opérer aux clauses et conditions du bail expiré, sans que le bailleur ne puisse le contester.

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 1 J-L G. ARRET N° DU 20 JANVIER 2000 R.G. N° 97/02609 AFFAIRE : Sté PARIMALL VELIZY 2 C/ SA VOGUE Appel d'un jugement rendu le 28 Janvier 1997 par le T.G.I. VERSAILLES LOYERS COMMERCIAUX Expédition exécutoire Expédition Copie délivrées le : à : SCP LISSARAGUE DUPUIS SCP BOMMART MINAULT REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT JANVIER DEUX MILLE La cour d'appel de VERSAILLES, 12ème chambre section 1 a rendu l'arrêt CONTRADICTOIRE prononcé en audience publique La cause ayant été débattue A l'audience publique du 30 Novembre 1999, La cour étant composée de : Monsieur Jean-Louis GALLET, président, Monsieur Alain RAFFEJEAUD, conseiller, Monsieur Jacques DRAGNE, conseiller, assisté de Catherine CLAUDE, greffier, et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la loi, DANS L'AFFAIRE ENTRE : Société PARIMALL VELIZY II Ayant son siège ... Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. APPELANTE CONCLUANT par la SCP LISSARAGUE DUPUIS, avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES. PLAIDANT par Maître X..., avocat au barreau de PARIS. ET Société VOGUE Ayant son siège ... Prise en la personne de ses représentants légaux domicliés en cette qualité audit siège. INTIMEE CONCLUANT par la SCP BOMMART MINAULT, avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES PLAIDANT par Maître Z..., avocat au barreau de PARIS. 5 Par acte d'huissier en date du 24 septembre 1996, la société VOGUE, locataire d'un local commercial situé dans le centre commercial de VELIZY II, a assigné, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de VERSAILLES, la société par actions simplifiée PARIMALL VELIZY II, propriétaire du dit local, pour voir dire que le loyer librement déterminé entre les parties lors de la conclusion du bail initial, comprenant une partie constituée par un pourcentage du chiffre d'affaires et une partie minimum fixe, échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n'est régi que par la convention des parties. Par jugement rendu le 28 janvier 1997, le juge des loyers commerciaux a fait droit à la demande et a dit que le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, y compris celles relatives à la détermination du loyer, en rejetant la demande reconventionnelle de la société PARIMALL VELIZY II. Par conclusions signifiées le 5 août 1999, la société PARIMALL VELIZY II, appelante, sans méconnaître les derniers arrêts de la Cour de cassation en la matière, rappelle que celle-ci ne peut rendre des arrêts de réglement et que les dispositions de l'article 1134 du Code civil obligent à analyser la commune intention des parties, eu égard également aux dispositions de l'article 1135 du même code. Elle rappelle aussi que le congé ou la demande de renouvellement signifiés pour l'échéance contractuelle d'un bail commercial ou postérieurement à cette échéance mettent fin au bail et que le renouvellement aboutit à la conclusion d'un nouveau contrat, et aussi que le renouvellement d'un bail commercial s'opère aux clauses et conditions antérieures, à l'exclusion du loyer, et elle ajoute que la question se pose donc de savoir si, en l'espèce, la convention des parties a prévu, par exception à ce dernier principe qui n'est pas d'ordre public, que le renouvellement interviendrait moyennant le maintien du loyer contractuellement fixé à l'origine. Elle précise qu'il est constant que le bail consenti à la société VOGUE est intégralement soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, indiquant que la convention est muette sur les conditions du renouvellement du bail, de sorte que les parties ont manifestement entendu voir appliquer les dispositions des articles 23 et suivants du décret, supplétives de la volonté des cocontractantes qui n'en ont pas disposé autrement. Elle fait observer que d'autres stipulations du bail montrent que les parties n'ont jamais eu l'intention de faire échapper le renouvellement du bail aux dispositions des articles 23 et suivants du décret, telles la clause relative à la durée du bail qui fixe une durée contractuelle de douze ans, la clause de prorogation qui prévoit que le bail pouvait être prorogé aux mêmes conditions que précédemment et qui serait inutile si le renouvellement devait intervenir également sans modification de loyer, de sorte qu'elle fait grief au premier juge d'avoir dénaturé la convention des parties. Elle souligne également que lors du renouvellement précédent, en 1984, le loyer minimum avait été substantiellement augmenté, sans modification de la clause de loyer variable, ce qui démontrerait que les parties s'accordaient à admettre la modification du loyer contractuel à l'occasion du renouvellement du bail. Elle invoque encore l'usage consistant à considérer un centre commercial comme une entité économique indépendante et à ne prendre en compte, comme valeurs de référence, que les locaux situés dans le centre lui-même, pour en déduire que, dans un tel centre, bailleurs et preneurs admettent la fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative lors des renouvellements successifs. Elle s'emploie à démontrer que le maintien du loyer de base à son montant d'origine aboutirait à ce que la somme des deux composantes, la partie fixe et la partie variable, fléchirait vers un montant inférieur à la valeur locative, et conduirait à détruire définitivement l'équilibre économique du contrat, et en déduit que procéder au renouvellement du bail aux clauses et conditions d'origine, y compris le prix, constitue une dénaturation de la convention des parties. Elle met en avant la réussite du centre commercial de VELIZY II, rappelle que le loyer de renouvellement n'est pas soumis à la règle du plafonnement en raison de la durée contractuelle du bail, et, eu égard aux caractéristiques du local et aux éléments de comparaison, elle soutient que le loyer de base de renouvellement ne saurait être fixé à moins de 844.200,00 frs. Elle demande donc à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de juger que le renouvellement interviendra pour une durée de trois, six, neuf ou douze années au gré du preneur, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer minimum de renouvellement au 1er janvier 1997 s'établissant hors charges et hors taxes à un montant de 844.200,00 frs, lequel loyer minimum portera intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil, de plein droit à compter de sa date de prise d'effet, avec capitalisation. Subsidiairement, elle sollicite la désignation d'un expert pour donner son avis sur la valeur locative et, en ce cas, la fixation d'un loyer provisionnel. Par conclusions signifiées le 14 septembre 1999, la société VOGUE, intimée et demanderesse additionnelle, soutient que le mécanisme du loyer binaire s'oppose à l'application des dispositions du décret du 30 septembre 1953, en indiquant que le bail dont s'agit, venu à expiration le 31 décembre 1996, a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel défini selon un pourcentage du chiffre d'affaires avec règlement, en tout cas, d'un loyer minimum garanti imputable et non pas additionnel, sans que les parties aient exprimé la volonté de le faire correspondre à la valeur locative des lieux. Elle se réfère à la jurisprudence récente de la Cour de cassation pour affirmer que la détermination d'un loyer en fonction d'une clause "recette" s'oppose au principe de l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 et rend ce texte inapplicable. Elle précise que le mécanisme du loyer binaire exclut toute référence à la valeur locative et que la réévaluation passée du loyer minimum garanti n'a pas été déterminée en fonction d'une quelconque valeur locative, un tel accord passé et ponctuel ne pouvant influer sur le contrat qui fait la loi des parties. Elle reprend la motivation du premier juge pour indiquer qu'en sollicitant la révision du seul loyer minimum garanti en fonction de la valeur locative, tout en maintenant le principe de la binarité du loyer, la société PARIMALL VELIZY II veut sortir du mécanisme contractuel qu'elle a elle-même mis en place pour soumettre ce loyer minimum garanti au mécanisme du décret qui utilise des critères différents. Elle ajoute que le mécanisme mis en place par le bailleur n'a aucun point commun avec la valeur locative et que, lors de la conclusion du bail, les parties n'ont pas déterminé le montant du loyer, se contentant de le rendre déterminable. A titre infiniment subsidiaire, elle conteste la détermination de la valeur locative opérée par la société bailleresse, et sollicite la désignation d'un expert, s'opposant, en outre, à la demande de l'appelante relative aux intérêts sur le loyer minimum fixé et à la capitalisation. Elle demande donc la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, une mesure d'expertise aux frais de la bailleresse, outre l'application de l'article 700 du NCPC. La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 12 octobre 1999, et l'affaire a été évoquée à l'audience du 30 novembre 1999. Sur ce, la cour : Considérant que, selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; Considérant, en l'espèce, que, par acte sous seing privé en date du 28 octobre 1971, la société de PLACEMENTS ET D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS DU CENTRE COMMERCIAL REGIONAL DE VELIZY 2 et la société VOGUE, ont conclu un contrat de bail, pour une durée de douze années, portant sur un local commercial dépendant du centre commercial de VELIZY 2, moyennant un loyer variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le preneur, avec un minimum garanti fixé à 71.500,00 frs et indexé sur l'indice pondéré départemental du coût de construction des YVELINES ; que, par acte en date du 5 mars 1984 conclu entre la société UNION INTERNATIONALE IMMOBILIERE, venant aux droits de la société de PLACEMENTS ET D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS DU CENTRE COMMERCIAL REGIONAL DE VELIZY 2, et la même société VOGUE, le contrat de bail a été renouvelé pour une durée de douze années, "moyennant un loyer calculé à l'aide de deux composantes : l'une, variable, et l'autre, minimum, le loyer devant être réglé par le preneur chaque année en fonction du plus fort des deux calculs" (article 4, alinéa 1), avec l'indication que "le principe et les modalités de ces deux composantes correspondent à des conditions constitutives et déterminantes des baux afférents à des centres commerciaux" (article 4 alinéa 2) ; qu'il a été précisé que "..le loyer variable correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le preneur, taxes comprises, pendant la période considérée...", selon des taux dégressifs (article 4.2), et que "néanmoins, le preneur devra en tout état de cause régler un loyer minimum garanti imputable et non additionnel, sur la base annuelle hors taxes et hors charges de 321.600,00 frs...arrêté forfaitairement par les parties" (article 4.3), ce loyer minimum garanti étant "indexé de plein droit et sans formalité ou demande.... en fonction des variations de l'indice national du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E..." (article 5) et les autres clauses, charges et conditions générales qui résultent du bail originaire et des avenants en vigueur restant inchangées (article 8) ; Que, par acte d'huissier en date du 13 mai 1996, la société PARIMALL VELIZY 2, venant aux droits de la société de PLACEMENTS ET D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS DU CENTRE COMMERCIAL REGIONAL DE VELIZY 2, a fait signifier à la société VOGUE, un congé avec offre de renouvellement du bail, "pour une durée de douze années, aux clauses et conditions du bail expiré et de ses avenants, moyennant un loyer hors taxes et hors charges comportant un minimum annuel hors taxes établi forfaitairement sur la base de 844.200,00 frs et un loyer variable dont les taux et modalités sont ceux juridiquement en vigueur en fin de location" ; Mais, considérant qu'indépendamment de la jurisprudence antérieure invoquée par une partie et critiquée par l'autre, dont il convient, cependant, de rappeler qu'en dépit de l'article 5 du code civil, elle constitue une source du droit positif, il y a lieu de relever, en l'espèce, que la fixation du loyer renouvelé du bail échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n'est régie que par la convention des parties ; Considérant que, s'il est exact que le contrat de bail liant les parties, régi par celles des dispositions du décret du 30 septembre 1953 qui sont d'ordre public, ne contient aucune clause concernant les conditions de la détermination du nouveau loyer en cas de renouvellement, il ne peut s'en déduire l'application supplétive des dispositions des articles 23 et suivants de ce texte ; Qu'il ressort, en effet, des documents contractuels que les parties sont librement convenues, comme elles en avaient le droit, d'un loyer variable dont le montant est essentiellement fonction du chiffre d'affaires de la société VOGUE, avec seulement la stipulation d'un minimum fixé forfaitairement qui, en tant que montant garanti, a manifestement, dans l'intention commune, un caractère subsidiaire, souligné, sur le plan formel, par sa place seconde dans le texte du contrat, et, sur le plan structurel, par le fait qu'il constitue un seuil arithmétique ayant vocation à être absorbé dans le "loyer d'intéressement" ; qu'à cet égard, ces deux composantes du loyer sont indissociables, étant relevé que le montant minimum forfaitaire convenu n'acquiert une autonomie en tant que loyer que dans l'hypothèse où, compte tenu de l'évolution du chiffre d'affaires du preneur, les modalités de détermination du loyer aboutissent à neutraliser la composante variable ; que prétendre voir fixer à la valeur locative la composante forfaitaire du loyer, tout en maintenant la mise en oeuvre de la composante variable dans laquelle la première a vocation à s'intégrer, conduit à méconnaître le principe posé par l'article 23 selon lequel le montant des loyers des baux à renouveler ne peut, sauf accord entre les parties, excéder la valeur locative, même si le chiffre d'affaires actuel de la société preneuse n'aboutit pas à un tel dépassement ; qu'ainsi, les parties ont adopté un régime incompatible avec les règles statutaires définies par les articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953 et relatives à la détermination du loyer renouvelé, dont elles ont, tacitement mais de manière non équivoque, écarté l'application, comme le leur permet l'article 35 du décret du 30 septembre 1953 qui n'intègre pas dans son champ d'application les clauses contraires ou dérogatoires aux dispositions desdits articles ; Qu'au demeurant, aucun élément de preuve ne permet de retenir l'intention commune des parties de faire application des dispositions invoquées, à l'occasion du renouvellement du bail ; que rien n'indique que la durée initiale de douze ans procède de la volonté de faire échapper le contrat à la règle du plafonnement, alors que les modalités conventionnelles de détermination du loyer l'inscrivent, au contraire, dans un calcul de rentabilité financière ; qu'il faut, ici, observer qu'aucune stipulation du contrat de bail ne fait référence, fût-ce implicitement, à la valeur locative du local loué ; qu'en particulier, le caractère forfaitaire du loyer minimum garanti dément une telle référence, étant ajouté qu'il n'est pas établi que cette composante ait été, initialement ou lors du renouvellement intervenu en 1984, fixée en considération de la valeur locative ; qu'à cet égard, il n'est pas démontré que les parties se sont référées à l'usage allégué de la fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative, dans les centres commerciaux, à le supposer réel - ce qui n'est, au demeurant, pas certain, compte tenu de l'attractivité des prix recherchée lors du lancement de telles opérations commerciales et des litiges nés lors des renouvellements des baux -; que l'augmentation substantielle de cette composante forfaitaire, à l'occasion du renouvellement de 1984, manifeste seulement la mise en oeuvre de la liberté contractuelle des parties, à défaut que soit justifiée la prise en compte, pour sa détermination, des facteurs d'évaluation de la valeur locative ; Que la société PARIMALL VELIZY 2 ne peut utilement invoquer l'article 1135 du code civil dès lors que, si l'équité ou l'usage doivent être pris en considération dans l'interprétation des contrats et des suites qu'ils comportent, il ne peut y être recouru pour la soustraire à l'application de stipulations contractuelles claires et librement convenues entre les parties ; Que, dès lors, le renouvellement du bail conclu entre la société PARIMALL VELIZY 2, venant aux droits de la société de PLACEMENTS ET D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS DU CENTRE COMMERCIAL REGIONAL DE VELIZY 2, et la société VOGUE doit s'opérer aux clauses et conditions du bail expiré, en ce comprise la détermination du loyer dont les modalités sont dérogatoires aux articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953, comme l'a décidé, à bon droit, le tribunal ; que cette solution ne rend pas caduque la clause par laquelle la société bailleresse se voit reconnaître la faculté de proroger la convention pour une période complémentaire de neuf années aux mêmes conditions, dont l'objet est d'aboutir à l'engagement contractuel du preneur tout en prévenant la discussion du montant du loyer à laquelle peut donner lieu le renouvellement ; que la société PARIMALL VELIZY 2 ne saurait invoquer le prétendu déséquilibre de l'économie du contrat, dès lors que, d'une part, l'imprévision, si tant est que l'évolution des données économiques et financières en la matière puissent être regardées comme imprévisibles, n'est pas une cause de révision des contrats, étant ajouté que les conditions financières de la convention litigieuse, ci-dessus évoquées, montrent que celle-ci est essentiellement spéculative, et que, d'autre part, les parties ont la faculté de renégocier les conditions du renouvellement ou de se désengager, sans que le juge puisse se substituer à leur volonté ou procéder à la réfaction du contrat, tel que le demande la société PARIMALL VELIZY 2 ; Qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer la décision entreprise ; Considérant que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du NCPC ; PAR CES MOTIFS statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, - donne acte à la société BOMMART & MINAULT, titulaire d'un office d'avoué près la cour d'appel de VERSAILLES, de sa constitution aux lieu et place de Maître Laurent BOMMART, avoué précédemment constitué pour la société VOGUE, - déclare recevable l'appel interjeté par la société PARIMALL VELIZY 2 à l'encontre du jugement rendu le 28 janvier 1997 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de VERSAILLES, - le dit mal fondé, - confirme le jugement entrepris, - condamne la société PARIMALL VELIZY 2 aux dépens qui pourront être recouvrés directement par la SCP BOMMART & MINAULT, conformément à l'article 699 du NCPC, - déboute les parties de leurs autres conclusions contraires ou plus amples. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE PRESIDENT C. CLAUDE J-L. Y... 0Arrêt 1997-2609 1 20 janvier 20002CA Versailles 312 A, Président : J-L. Y...; Conseillers : M. A. Raffejeaud et J. Dragne 4 Bail commercial, Prix, Révision, Fixation du prix du loyer révisé, Prix fixé en fonction du chiffre d'affaires, Application de la convention des parties et Bail commercial, Prix, Révision, Fixation du prix du loyer révisé, Prix fixé par référence à un minimum et à une somme fixée en fonction du chiffre d'affaires, Révision du minimum, Référence à la valeur locative, Impossibilité Aux termes de l'article 1134 du code civil, " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. ". Lorsqu'un bail a été consenti et renouvelé moyennant un loyer calculé à l'aide de deux composantes, l'une fixe, déterminée de manière forfaitaire entre les parties et constitutive d'un minimum garanti, l'autre variable, correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires du preneur, les deux composantes du loyer sont indissociables puisque le minimum garanti n'acquiert une autonomie, en tant que loyer, que dans l'hypothèse où l'évolution du chiffre d'affaire du preneur aboutit à une neutralisation de la composante variable. Prétendre fixer la composante forfaitaire à la valeur locative, tout en maintenant le jeu de la composante variable, conduirait à méconnaître le principe posé par l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 selon lequel le montant des loyers des baux à renouveler ne peut, sauf accord des parties, excéder la valeur locative, et ce, même si, comme en l'espèce, le montant du chiffre d'affaires actuel du preneur n'implique pas un dépassement. Dès lors que les parties ont adopté, tacitement mais de manière non équivoque, un régime de fixation du loyer renouvelé incompatible avec les règles statutaires définies par les articles 23 et suivants du décret susvisé de 1953, comme le permet l'article 35 du même décret, le renouvellement du bail doit s'opérer aux clauses et conditions du bail expiré, sans que le bailleur puisse, en l'occurrence, invoquer utilement les dispositions de l'article 1135 du code civil, alors qu'il ne peut être recouru à l'usage et à l'équité dans l'interprétation d'un contrat et de ses suites pour le soustraire à l'application des stipulations contractuelles claires et librement convenues entre les parties qu'il contient. * * *