Cour d'appel de Versailles, 8 octobre 2007, 06/00061
Formation: CT0015

Sommaire: COPROPRIETE - Règlement - Clause relative aux modalités d'usage des parties communes - Absence - Portée - // JDF L'article 26 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que "sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes". Dès lors que le règlement de copropriété ne mentionne pas l'existence de parties communes spéciales à certains copropriétaires et que l'attribution de télécommandes, permettant d'actionner les barrières d'accès à la résidence, n'a fait l'objet d'aucune décision d'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires ne peut, sans commettre une voie de fait, refuser la délivrance d'une télécommande à un copropriétaire, au seul motif qu'il ne dispose pas d'un emplacement de stationnement, et ainsi restreindre l'usage des parties communes que sont les voiries

COUR D'APPELDE VERSAILLES Code nac : 72D 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 08 OCTOBRE 2007 R.G. No 06/00061 AFFAIRE : M. Daniel X...... C/S.D.C. DE LA RESIDENCE LA SOURCE AUX MEUNIERS 47-49 RUE HENRI BÈQUE et 14 CHEMIN DU BAS DES ORMES à MARLY LE ROI (78160) Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 29 Novembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLESNo chambre : 3ème No RG : 04/09109 Expéditions exécutoiresExpéditionsCopiesdélivrées le : à : SCP BOMMART MINAULT,SCP JUPIN & ALGRIN REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE SEPT,La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Daniel X......92130 ISSY LES MOULINEAUX S.C.I. X... ET ASSOCIESAyant son siège Quartier Haubet40190 PERQUIEprise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentés par la SCP BOMMART MINAULT, avoués - No du dossier 00032618plaidant par Maître Francis MARTIN avocat au barreau de PARIS -P 466- APPELANTS**************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LA SOURCE AUX MEUNIERS 47-49 RUE HENRI BÈQUE et 14 CHEMIN DU BAS DES ORMES à MARLY LE ROI (78160) représenté par son syndic la Société ASL GESTIONAyant son siège 49 bis, avenue Joseph Kessel78180 MONTIGNY LE BRETONNEUXelle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués - No du dossier 22182plaidant par Maître KOERFER-BOULAN avocat au barreau de VERSAILLES INTIME**************** Composition de la Cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Juin 2007 devant la Cour composée de : Madame Geneviève BREGEON, Président,Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller,Madame Dominique LONNE, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Monsieur Daniel X... était propriétaire des lots 215, 216 et 217 donnés en location faisant partie de la Résidence La Source aux Meuniers », sise ... et ... à Marly le Roi avant de vendre ceux-ci, par acte du 28 décembre 2004, à la société civile immobilière X... et associés (la SCI) . La résidence est constituée par 4 bâtiments, plusieurs emplacements de stationnement ainsi que des voies carrossables privées et des chemins pour piétons. Le syndicat des copropriétaires a voté lors d'une assemblée générale du 30 avril 2003 l'installation de barrières automatiques aux deux entrées de la résidence et lors d'une assemblée générale du 4 avril 2004, a évoqué la question de la fourniture de télécommandes supplémentaires. M. X... a, par acte d'huissier du 20 septembre 2004, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence (le SDC ou le syndicat) aux fins de le voir condamner à lui remettre trois bips d'accès à la voie privée qui dessert la copropriété, en annulation de la onzième résolution de l'assemblée générale du 5 avril 2004 et en condamnation au payement de dommages & intérêts. La SCI est intervenue volontairement à l'instance. Le SDC a conclu à l'irrecevabilité et au mal fondé de la demande et, à titre subsidiaire, a demandé de constater que seuls les copropriétaires propriétaires d'un emplacement de stationnement sont concernés par l'obtention d'un bip ainsi que la condamnation de M. X... à lui verser des dommages & intérêts. Le tribunal de grande instance de Versailles, par jugement du 29 novembre 2005, a :- reçu la SCI en son intervention volontaire,- donné acte au SDC de ce qu'il admet que le point 11 de l'assemblée générale du 4 avril 2005 ne constitue pas une résolution exécutoire au sens du statut de la copropriété,- débouté les parties de leurs demandes respectives,- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile- et partagé les dépens par moitié entre les partiesM. X... et la SCI ont relevé appel du jugement par déclaration remise au greffe le 3 janvier 2006. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 3 avril 2007. PRETENTIONS DES PARTIES : Dans leurs dernières conclusions déposées le 1er février 2007, M. X... et la SCI, appelants poursuivant la réformation du jugement entrepris, demandent à la Cour :- de déclarer l'intervention volontaire de la SCI recevable et bien fondée,- de donner acte au SDC que la 11ème résolution de l'assemblée générale du 5 avril 2004 n'est pas exécutoire,- de condamner le SDC à leur payer à chacun les sommes de 5.000 euros à titre de dommages & intérêts et de 5.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,- de condamner le SDC à leur remettre trois bips d'accès à la voirie privée sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir- et de condamner le SDC aux dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 avril 2007, le SDC, intimé et appelant à titre incident, demande à la Cour :- de débouter M. X... et la SCI de leurs demandes,- de dire que M. X... et la SCI ne disposent d'aucun droit à agir en obtention d'un bip, que seuls les copropriétaires possédant un emplacement de stationnement sont concernés par la pose des barrières et l'obtention d'un bip et que le seul objet de la 11ème résolution de l'assemblée générale du 4 avril 2004 est le nombre de bip pouvant être délivrés aux copropriétaires propriétaires d'un parking,- de condamner M. X... et la SCI à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages & intérêts outre une indemnité de procédure de 4.000 euros- et de les condamner aux dépens. SUR QUOI, LA COUR : Considérant que le SDC a déposé, le 15 juin 2007, des conclusions de révocation de clôture afin d'admettre aux débats la lettre adressée le 14 mars 2007 par le Président du Conseil syndical à M. X... ; qu'il fait valoir que la pièce en cause n'est parvenue à l'avoué du syndicat qu'après l'ordonnance de clôture, en réponse à une sommation de communiquer ; Mais considérant que la sommation de communiquer de l'avoué des appelants est postérieure à l'ordonnance de clôture, que les parties n'indiquent pas en quoi la lettre du président du Conseil syndical émise peu de temps avant l'ordonnance de clôture est susceptible d'avoir une influence sur le litige et qu'en tout état de cause, M. X... et la SCI ne seraient pas en mesure de faire valoir leurs observations sur la pièce dont il est demandé qu'elle soit versée aux débats et qui se trouvait visée dans les conclusions du SDC signifiées le 2 avril 2007, soit la veille de la clôture ; Que le dysfonctionnement du fax, dont on ne sait pas s'il s'agit de celui du SDC ou de l'avoué et qui peut être remplacé par d'autres moyens de transmission ou qui pouvait encore justifier une demande de report de la clôture lors de la mise en état ne constitue pas une cause grave justifiant de la révocation de l'ordonnance de clôture ; Que la demande de révocation de l'ordonnance de clôture sera rejetée ; Considérant que le SDC soulève l'irrecevabilité des demandes de M. X... et de la SCI tirée de ce que, ne disposant pas d'un emplacement de stationnement, ils ne disposent d'aucun droit à agir en obtention d'un bip ; Considérant, toutefois, que les appelants, en leur qualité de copropriétaires, disposent d'un droit d'exercer toute action relative à la jouissance et l'usage des parties communes ou au respect des stipulations du règlement de copropriété ; qu'en outre, le motif mis en avant pour contester le droit d'agir des appelants correspond à la question de fond du litige ; Considérant que M. X... et la SCI demandent l'annulation du jugement pour non respect du principe du contradictoire d'une part pour avoir relevé d'office l'application de l'article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 et d'autre part pour défaut de motivation ; Considérant, toutefois et en premier lieu que le tribunal ne s'est référé aux dispositions de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 dont il a rappelé les termes que pour compléter son motif selon lequel c'est à l'assemblée générale et non pas au juge qu'il appartient de se prononcer sur la question de la distribution de systèmes d'ouverture des barrières installées aux deux extrémités de la résidence ; que le tribunal avait précédemment rejeté la demande des appelants et que le renvoi aux dispositions en cause ne fonde pas la décision de débouté mais s'analyse en une simple remarque incidente ; Qu'il n'y avait dans ces conditions pas lieu pour le juge de rouvrir les débats pour solliciter les explications des parties ; Qu'en second lieu, c'est une omission de statuer que les appelants reprochent au premier juge sous couvert d'un défaut de motivation ; qu'il leur appartenait de saisir le tribunal d'une requête afin que celui-ci complète sa décision sur leur demande relative au trouble de jouissance ; Considérant sur le fond, que les parties s'accordent pour considérer que le point 11 de l'assemblée générale du 5 avril 2004 ne constitue pas une décision au sens de la loi du 10 juillet 1965 susceptible de faire l'objet d'une demande d'annulation ; que le SDC en tire pour conséquence que le problème de la distribution des bips relève d'une décision d'assemblée générale et remarque que seuls les copropriétaires possédant un parking peuvent circuler de façon motorisée sur les parties communes ; que M. X... et la SCI invoquent pour leur part la violation de leur droit de propriété et de jouissance des parties communes en faisant valoir que le SDC ne peut, sans abus de droit ou sans instaurer une rupture d'égalité entre copropriétaires, lui interdire l'accès à la voirie privée de la copropriété pour ne réserver celui-ci qu'aux propriétaires d'emplacements de stationnement ; qu'ils ajoutent que le tribunal ne pouvait refuser de trancher le litige relatif à la distribution de bips d'ouverture des barrières ; Considérant que le règlement de copropriété comprenant un état descriptif de division des immeubles composant la copropriété :- inclut dans l'énonciation non limitative des parties communes la totalité du sol, soit l'ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites, des cours et des jardins ;- ne comporte aucune partie commune spéciale à certains copropriétaires seulement,- décrit les lots 215, 216 et 217 comme une lingerie, le droit d'usage commun avec d'autres lots aux douches et water-closets et 103/100.000èmes des parties communes,- dispose au titre de l'usage des parties communes que chacun des copropriétaires use librement des parties communes selon leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, interdiction étant faite aux copropriétaires ou occupants de l'immeuble d'encombrer les cours et autres endroits communs et de laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l'ensemble- et prévoit dans le chapitre consacré à la voirie et aux espaces libres que tous les attributaires ou leurs représentants auront les mêmes droits de circulation sur les voies et allées sans distinction » ; Qu'à défaut dans le règlement de copropriété de définition de parties communes spéciales, les voiries de la résidence sont des parties communes, qu'elles soient réservées aux piétons ou aux véhicules automobiles ; que les appelants soutiennent dès lors à juste titre que le syndicat des copropriétaires ne peut en réduire l'usage que par une décision d'assemblée générale ; Considérant que la résolution 17 de l'assemblée générale du 30 avril 2003 ayant décidé d'engager des travaux de pose d'une barrière automatique aux deux entrées de la résidence n'est pas remise en cause ; que la pose effective de ces barrières a pour conséquence de réduire l'accès à l'intérieur de la copropriété aux copropriétaires disposant d'un système d'ouverture des grilles ; Considérant que la 11ème résolution de l'assemblée générale du 5 avril 2004 est ainsi rédigée : Information sur les travaux de pose des barrières et la gestion de celles-ci. Suite à la demande de M . il est proposé de fournir une télécommande supplémentaire permettant l'accès à la résidence. Après en avoir débattu en Assemblée, il est décidé de remettre aux copropriétaires, propriétaires d'un appartement et sur demande une télécommande supplémentaire après signature d'une lettre d'engagement sur le fonctionnement de la barrière et l'utilisation de celle-ci en s'engageant à ne pas stationner en dehors des emplacements prévus à cet effet.Cette résolution est approuvée » ; Que les parties s'accordent, à raison, pour considérer qu'il ne s'agit pas d'une décision au sens de la loi du 10 juillet 1965 ; Que le syndicat des copropriétaires ne peut dans ces conditions se prévaloir d'aucune clause du règlement de copropriété prévoyant une restriction de l'usage des parties communes que constituent les voies d'accès à certains copropriétaires seulement ; qu'il ne peut pas davantage se prévaloir d'une décision d'assemblée générale ayant, soit réservé l'usage ou l'accès des parties communes ou de certaines d'entre elles aux seuls propriétaires d'emplacements de stationnement, soit organisé les conditions de délivrance de systèmes d'ouverture des barrières dont la pose a été décidée ; Qu'il s'ensuit qu'à défaut de décision d'assemblée générale en ce sens, le syndicat des copropriétaire ne peut, sans commettre une voie de fait, interdire l'accès aux voies de circulation à un copropriétaire ; que le refus de délivrer un bib d'ouverture revient pourtant bien à une telle restriction ; Considérant, dès lors, que le SDC ne peut pas soutenir que les seuls copropriétaires possédant un parking peuvent circuler de façon motorisée sur les parties communes et qu'ils sont seuls concernés par la pose de barrières ;Que par voie de conséquence, la demande des appelants tendant à la condamnation du SDC à mettre à leur disposition un système d'ouverture des barrières installées aux entrées de la copropriété est bien fondée ; que la remise de trois bibs n'est pas justifiée par la SCI qui est l'unique propriétaire des trois lots 215, 216 et 217 ; Que pour les mêmes motifs, le SDC sera débouté de sa demande tendant à ce que la Cour constate que seuls les copropriétaires possédant un parking peuvent circuler de façon motorisée sur les parties communes et sont concernés par la pose des barrières et l'obtention d'un système d'ouverture de celles-ci ; Qu'en revanche, les appelants, s'ils produisent la note aux résidents de l'ASL gérant la résidence indiquant la mise en service des barrières le 28 juin 2004 ne justifient pas de la réalité de leur préjudice de jouissance ni de réclamations de leurs locataires en ce sens ; que dans ces conditions, l'astreinte sollicitée ne paraît pas nécessaire ; Considérant que M. X... et la SCI discutent des conditions de majorité auxquelles l'assemblée générale des copropriétaires pourrait voter des conditions de distribution de systèmes d'ouverture en soutenant qu'elles ne sont pas celles de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette question relève de la seule appréciation de l'assemblée générale et qu'il n'appartient pas au juge d'indiquer au SDC quelles sont les conditions dans lesquelles l'assemblée générale peut se prononcer ; qu'il n'appartient pas davantage à la Cour de se prononcer sur l'objet ou la signification précis de la onzième résolution de l'assemblée générale du 5 avril 2004 ; Considérant que M. X... et la SCI demandent, chacun l'allocation de dommages & intérêts ; Considérant toutefois qu'il a été vu que M. X... n'établit pas la réalité du trouble de jouissance qu'il soutient avoir subi ; Que la SCI ne donne aucun fondement à sa demande de dommages & intérêts qui n'est justifiée par aucun élément de la cause ; Considérant que le SDC demande l'allocation de dommages & intérêts pour procédure abusive ; qu'il ne peut qu'être débouté de sa demande dès lors que les prétentions des appelants sont reconnues justifiées ; Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'ils ont été contraints d'engager dans la procédure ; que le SDC sera condamné à leur payer, ensemble, une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et, pour les mêmes motifs d'équité, sera débouté de sa demande sur le même fondement ; Considérant que le syndicat des copropriétaires qui succombe en ses prétentions supportera les dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement et contradictoirement : REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, REJETTE la demande d'annulation du jugement, DECLARE M. X... et la SCI recevables en leur action, INFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il :- reçu la SCI X... ET ASSOCIES en son intervention volontaire- et donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il admet que le point 11 de l'assemblée générale du 5 avril 2004 (et non pas 4 avril 2005) n'a pas constitué une résolution exécutoire au sens du statut de la copropriété, STATUANT A NOUVEAU sur les autres chefs de demandes : CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à remettre un système d'ouverture à la SCI X... ET ASSOCIES des barrières installées aux deux entrées de la résidence ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. X... et à la SCI X... ET ASSOCIES, ensemble, la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel et dit que ces derniers pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé. Le GREFFIER, Le PRESIDENT,