Cour d'appel de Montpellier, 7 novembre 2013, 11/02521
Formation: 1o Chambre Section AO1

Sommaire: 1) Il ne peut être exigé d'un acquéreur normalement diligent de rechercher aux alentours de la maison proposée à la vente une terrasse en surplomb qui permette d'observer d'en haut l'état de la toiture. Dès lors le vice grave l'affectant ne peut être considéré comme apparent. 2) Dès lors que la réfection totale d'une toiture ancienne est l'unique moyen de réparer intégralement le dommage subi par l'acquéreur et de le replacer r dans la situation où il se serait trouvé en l'absence de désordres, il ne peut être considéré qu'il bénéficie d'une plus value et le coefficient de vétusté proposé par l'expert doit donc être écarté.

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1o Chambre Section AO1 ARRÊT DU 7 NOVEMBRE 2013 Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 02521 Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 SEPTEMBRE 2010 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS No RG 10/ 0825 APPELANTS : Monsieur Clive X... né le 1er Juin 1957 à LONDRES de nationalité française... 81270 LABASTIDE ROUAIROUX représenté par Me Eric NEGRE de la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2011/ 8051 du 14/ 06/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) Monsieur KEVIN Y...... GRANDE BRETAGNE représenté par Me Eric NEGRE de la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : Madame Elisabeth Z... née le 21 Juin 1945 à ST MICHEL (34520) de nationalité britannique... 34390 OLARGUES représentée par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, assistée de Me Delphine SERRIER avocat plaidant substituant la SCP TERRIER CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS ORDONNANCE de CLOTURE du 16 SEPTEMBRE 2013 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le LUNDI 7 OCTOBRE 2013 à 8H45 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline CHICLET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Anne BESSON, Président Madame Caroline CHICLET, Conseiller Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE, - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ; - signé par Madame Anne BESSON, Président, et par Marie-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * * * EXPOSE DU LITIGE Le 26 juin 2003, Clive X... et Kevin Y... ont acheté pour la somme de 15. 000 euros une maison en très mauvais état, située à Olargues afin de l'aménager en résidence secondaire. Après avoir réalisé personnellement divers travaux pour la rendre habitable, ils l'ont revendue à Elisabeth Z... le 14 juin 2006 au prix de 135. 000 euros. Alléguant de très nombreux vices établis par un constat d'huissier du 21 août 2006, Madame Z... a obtenu par ordonnance de référé du 19 décembre 2006 la désignation de l'expert A.... Après dépôt de son rapport du 6 juillet 2007, elle a assigné le 12 mars 2008 Messieurs X... et Y... afin d'obtenir paiement de la somme de 4. 538, 92 euros et une nouvelle expertise pour établir les vices de la toiture. Désigné à nouveau par ordonnance du 20 novembre 2008, Monsieur A... a été remplacé par Monsieur B... qui a déposé son rapport le 8 octobre 2009. Par jugement réputé contradictoire du 20 novembre 2010, le Tribunal de grande instance de Béziers a condamné Messieurs X... et Y... non comparants à payer à Madame Z... la somme principale de 12. 670 euros et celle de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Messieurs X... et Y... ont régulièrement interjeté appel de cette décision le 13 avril 2011. Par arrêt du 4 avril 2013, la cour les a déboutés de leur demande de nullité de l'acte introductif d'instance et les a invités à conclure avant le 30 juin 2013, Madame Z... devant conclure pour sa part avant le 16 septembre 2013. L'affaire a été fixée au 7 octobre 2013. Vu les conclusions de Messieurs X... et Y... remises au greffe le 29 août 2013 ; Vu les conclusions d'Elisabeth Z... notifiées remises au greffe le 12 septembre 2013 ; Vu l'ordonnance de clôture du 16 septembre 2013 ; M O T I F S : Sur le fondement juridique de l'action : Aucune réception des travaux de rénovation n'étant intervenue, les dispositions des articles 1792 et 1792-1 du Code civil régissant la garantie décennale du constructeur ou de celui qui vend après achèvement un immeuble qu'il a construit ne peuvent pas s'appliquer. Néanmoins, cela ne prive en rien Madame Z... de la possibilité d'exercer contre ses vendeurs l'action en garantie légale des vices cachés de l'article 1641 du code civil, aux termes duquel « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Elle cite expressément les articles 1641 et 1642 du code civil en pages 4 et 5 de ses écritures. Même si elle ne vise pas ces moyens dans son dispositif elle les envisage indubitablement au soutien de ses prétentions ce qui n'est d'ailleurs pas discuté par la partie adverse. Cette action fondée sur les vices cachés est recevable. Madame Z... a en effet acheté la maison le 14 juin 2006 et assigné ses vendeurs en référé expertise le 17 novembre 2006, soit dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice prescrit par l'article 1648 du code civil. Une clause de non garantie des vices cachés est insérée dans le contrat de vente. Cette clause, qui n'est pas opposable au professionnel, ne peut être invoquée par le vendeur pour s'exonérer de toute obligation lorsqu'il est établi que celui-ci avait connaissance du vice caché antérieurement à la vente. Dès lors que les consorts X... et Y... ont personnellement effectué les travaux de réhabilitation de la maison avant sa vente, ce qui suppose qu'ils avaient les compétences techniques suffisantes pour y procéder, ils savaient que la toiture était dans un état déplorable et nécessiterait rapidement une réfection totale. Ayant connu le vice avant la vente, ils ne peuvent dans ces conditions se retrancher derrière la clause d'exclusion des vices cachés. Au surplus, ayant procédé eux-mêmes aux travaux de réhabilitation, ils doivent être assimilés à des professionnels et ne peuvent se prévaloir de cette clause à l'égard de leur acquéreur. Sur les vices de la toiture (16. 950 ¿) : L'expert B... conclut qu'avant la vente la couverture n'avait été que « bricolée » et qu'il n'existe aucune autre solution pour mettre fin à ses désordres que sa réfection totale représentant un coût de 16. 950 ¿. En réponse à un dire du conseil des vendeurs estimant que le vice était apparent, il précise en page 3 de son rapport : « Nous avons tenu enfin à indiquer que ce caractère apparent est discutable puisqu'il est difficile d'apprécier l'état de la couverture inaccessible, sauf à se déplacer comme nous avons invité les parties à le faire sur une place située en contrehaut avant de bénéficier d'une vue plongeante sur cet élément essentiel d'une construction ancienne qu'est la couverture (¿) la vue de dessus de cette couverture n'étant pas évidente et il nous a fallu un bon moment pour trouver une terrasse permettant une vue plongeante ». Or il ne peut être exigé d'un acquéreur normalement diligent de rechercher aux alentours de la maison proposée à la vente une terrasse en surplomb qui permette d'observer d'en haut l'état de la toiture. Par ailleurs les consorts X... et Y... n'apportent aucun élément de nature à prouver qu'ils avaient informé Madame Z... de l'état " bricolé " de la toiture et le contrat de vente ne mentionne nullement que la maison d'habitation vendue était à rénover ou que sa toiture était à refaire. Provoquant des infiltrations et compromettant l'habitabilité de la maison, ce vice de la toiture la rend impropre à sa destination ou diminue tellement son usage que Madame Z... ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle l'avait connu. Ce vice étant de la nature de ceux dont les vendeurs sont responsables en application de l'article 1641 du code civil, ils seront tenus à en réparer intégralement les effets dommageables conformément au principe énoncé à l'article 1149. Cette réparation devant avoir pour effet de replacer Madame Z... dans la situation où elle se serait trouvée si les désordres ne s'étaient pas produits, les consorts X... Y... devront en conséquence lui payer la somme de 16. 950 ¿ dès lors que l'unique moyen d'y parvenir est de refaire entièrement la toiture. Il ne peut donc être considéré qu'elle bénéficie d'une plus-value et le coefficient de vétusté de 40 % proposé par l'expert doit donc être écarté. En revanche, Madame Z... ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité direct entre ce vice grave et la facture d'un montant de 1. 125 ¿ payée à l'entreprise Bruno. En effet, ce débours ne procède que de son choix inadéquat de faire réaliser une réparation sommaire et qui selon l'expert ne pouvait en aucun cas s'avérer suffisante. Elle ne produit aucune pièce démontrant qu'elle a subi un préjudice complémentaire ou distinct et notamment un trouble de jouissance et doit donc être déboutée pour le surplus de sa demande. Sur les vices de l'installation électrique (2. 500 ¿) : L'expert A... a confirmé la non conformité de l'installation électrique. Aux termes de l'article 1642 du code civil, « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même ». Or, le 10 août 2006, soit deux mois après la vente Madame Z... les avait déjà fait constater par un huissier, lequel notait dans son constat : « le plan mural supporte un coffre électrique, posé sans conformité aux normes EDF, les fils électriques sont apparents et le pourtour n'est pas définitivement scellé ». Dès lors que l'huissier, qui n'est pas un professionnel du bâtiment, a pu se rendre compte aisément de ces vices, il en résulte clairement qu'au moment de la vente ils étaient apparents aux yeux d'un acquéreur normalement attentif et diligent. Ils ne peuvent donc être considérés comme cachés et n'entrent donc pas dans le cadre de la garantie légale de l'article 1641 du code civil. Le jugement sera donc réformé et Madame Z... déboutée de sa demande sur ce point. P A R C E S M O T I F S : La cour ; Infirme le jugement déféré ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Dit que le bien immobilier acquis par Elisabeth Z... était atteint d'un vice caché connu des vendeurs ; Condamne Clive X... et Kevin Y... in solidum à payer à Elisabeth Z... la somme de 16. 950 ¿ correspondant au coût de remise en état de la toiture ; Déboute Elisabeth Z... du surplus de sa demande ; Condamne Olive X... et Kevin Y... in solidum aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais des deux expertises et les frais du constat d'huissier, les dépens d'appel étant recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne Olive X... et Kevin Y... in solidum à payer à Elisabeth Z... la somme de 2. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du même code.