Cour d'appel de Rennes, du 22 mai 2003, 02/05418

Sommaire: VENTE En vertu de l'article 1116 du Code civil, "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté." La partie qui l'invoque doit donc prouver des manoeuvres ou mensonges délibérés et le caractère rédhibitoire de l'élément caché. Dès lors, ne commet pas un dol le vendeur qui conclut avec des acquéreurs un compromis de vente d'une maison qui présente des traces d'humidité, dans la mesure où le vendeur n'a à aucun moment modifié les lieux, caché les effets de l'humidité ou insisté pour précipiter les opérations. De plus, cette humidité n'était pas de nature à empêcher les acquéreurs de contracter puisque, lorsqu'ils ont été parfaitement informés des conséquences financières de cet état de fait, ils ont sollicité une diminution du prix

Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 02/05418 M. Jean-Louis X... Mme Catherine Y... épouse X... Z.../ M. Malo A... B... BOURG Mme Sophie C... épouse A... B... BOURG Confirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM B... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT B... 22 MAI 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS B... DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès D..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 01 Avril 2003 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 22 Mai 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS : Monsieur Jean-Louis X... 29 rue de la Victoire 44000 NANTES représenté par Me Yvonnick GAUTIER, avoué assisté de la SCP SAINT SERNIN LEHMAN, avocats Madame Catherine Y... épouse X... 29 rue de la Victoire 44000 NANTES représentée par Me Yvonnick GAUTIER, avoué assistée de la SCP SAINT SERNIN LEHMAN, avocats INTIMES : Monsieur Malo A... B... BOURG E... des Marais Pont du Cens 44300 NANTES représenté par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assisté de Me Bertrand ERMENEUX, avocat Madame Sophie C... épouse A... B... BOURG E... des Marais Pont du Cens 44300 NANTES représentée par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assistée de Me Bertrand ERMENEUX, avocat I - Exposé préalable : Le 8 juillet 1999, les époux A... du Bourg ont signé un compromis de vente de leur maison sise à Nantes, 6 rue Adrien Delavigne, au profit des époux X... pour le prix de 1 300 000 francs. L'acte authentique était prévu avant le 30 octobre suivant, il était prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 1 000 000 francs par les acquéreurs qui versaient à titre d'acompte une somme de 65 000 francs entre les mains du comptable du notaire chargé de l'acte. La condition relative au prêt a été réalisée le 6 août 1999. Par télécopie du 6 octobre 1999, le notaire des époux X... a indiqué au notaire des époux A... du Bourg que ses clients sollicitaient une diminution du prix de 100 000 francs à raison d'une humidité affectant les lieux. Puis par lettre du 22 octobre suivant, il était fait savoir que les époux X... abandonnaient leur projet d'acquisition. Il en a été pris acte par une lettre en recommandé du 28 octobre 1999, sollicitant indemnisation du fait de cette rupture. Par acte du 30 novembre 1999, les époux X... ont assigné les époux A... du Bourg en référé, sollicitant la restitution de l'acompte de 65 000 francs. Ce référé a été retiré du rôle. Les époux A... du Bourg ont alors, par acte du 17 décembre 1999, assigné les époux X... aux fins de paiement de 77 160 francs en réparation du préjudice subi, outre 65 000 francs en application du contrat et 12 000 francs au titre des frais. Par jugement du 22 novembre 2000, le Tribunal de Grande Instance de Nantes a : -Dit qu'en exécution de la clause pénale les époux A... du Bourg conserveront la somme de 65 000 francs versée à titre d'acompte par les époux X... ; -Ordonné l'exécution provisoire ; -Condamné les époux X... à payer aux époux A... du Bourg la somme de 13 960 francs (2 128,18 euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; -Débouté les parties de leurs autres demandes. Les époux X... ont déclaré appel de ce jugement le 10 avril 2001. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 13 mars 2003 pour les époux A... du Bourg ; - le 17 mars 2003 pour les époux X... L'Ordonnance de clôture a été rendue le18 mars 2003. *** II - Motifs : 1° Sur le dol : Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Les époux X..., qui l'invoquent, doivent donc prouver des manoeuvres ou mensonges délibérés et le caractère rédhibitoire de l'élément caché. En l'espèce, les époux X..., qui prétendent que la sécheresse qui a sévit en juillet 1999 a été mise à profit par les vendeurs, admettent qu'il y a eu une visite avant le mois de juillet en ces termes :"Après une rapide première visite de la maison, une seconde visite était organisée le 8 juillet..." Or, des traces d'humidités et leurs conséquences telles que décollement des papiers peints étaient visibles selon de nombreux témoignages et un constat d'huissier. En début du mois de juillet 1999, les effets des faibles précipitations relevées pour ce mois ne pouvaient qu'être limités alors que les précipitations de juin de cette année là (44,4l/m ) ont été supérieures à la moyenne 1971-2000 (41,3 l/m ). Par ailleurs, les époux A... du Bourg n'ont à aucun moment modifié les lieux, caché les effets de l'humidité ou insisté pour précipiter les opérations et faire signer le compromis dès le 8 juillet 1999.Au contraire, il apparaît qu'ils ont indiqué aux acquéreurs les coordonnées de l'entreprise Maindron qui avait en 1995 déjà préconisé une solution aux problèmes liés aux remontées capillaires à la base de certains murs. Enfin, cette humidité n'était pas de nature à empêcher les époux X... de contracter puisque, lorsqu'ils ont été parfaitement informés des conséquences financières de cet état de fait, ils ont le 6 octobre 1999, nonobstant l'asthme dont souffrait leur enfant, sollicité une diminution du prix de 100 000 francs (7,7%). D'ailleurs, cette maison a été finalement vendue dès le 12 novembre 1999 pour le prix de 1 270 000 francs net vendeurs et en réalité pour un coût identique, voir supérieur, s'il est tenu compte de frais d'agence de 56 000 francs. Le dol n'est donc pas établi en l'espèce. *** 2° Sur le vice caché : Ainsi qu'il a été indiqué ci-dessus, l'humidité affectant cette maison n'a jamais été cachée aux époux X... qui ne contestent pas avoir visité une première fois les lieux avant juillet, les vendeurs indiquant, sans être démentis, que cette visite a eu lieu en avril 1999. Ils ont pu voir les papiers peints tachés, décollés et boursouflés, le plâtre dégradé au-dessus des lambris, le salpêtre, et ont signé en date du 8 juillet 1999, après un mois de juin plus pluvieux que la moyenne, un compromis de vente où ils indiquaient prendre le bien désigné dans l'état où il se trouvera au moment de la régularisation de la vente, sans garantie notamment de l'état des bâtiments, du sol et du sous-sol. Monsieur X..., de profession inspecteur d'assurances, était parfaitement à même d'évaluer les problèmes liés à ces traces d'humidité d'autant qu'il est fait valoir que les acquéreurs étaient attentifs sur ce sujet à raison de l'affection dont souffrait leur fils. Il n'y a en l'espèce aucun vice caché.[* Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que le vice d'humidité était apparent pour les acquéreurs et que les époux X... ont engagé leur responsabilité en refusant de réitérer la vente par acte authentique. *] 3° Sur la clause pénale : Le compromis prévoyait dans ce cas une clause pénale de 65 000 francs, des dommages et intérêts de 65 000 francs et une indemnité d'immobilisation s'imputant sur le dépôt de garantie d'un même montant. Les termes de l'article 1152 du Code Civil concernent, au titre de la "clause pénale" toutes sommes prévues à titre de dommages et intérêts par une convention en cas de manquement d'exécuter et ces dispositions contractuelles sont redondantes. Il appartient au juge de modérer les stipulations manifestement excessives et d'augmenter celles qui seraient manifestement dérisoires. En l'espèce, le bien n'a pas été immobilisé longtemps et a été vendu 30 000 francs moins cher. Le prêt relais de 1 200 000 francs débloqué le 26 octobre 1999 et remboursé le 15 février 2000 à l'époque de l'acte authentique de la revente, est bien en relation avec le refus des époux X... et les frais financiers de 21 718,90 francs qui en ont résulté doivent être retenus. Dans ces conditions, la clause pénale de 65 000 francs apparaît très exactement adaptée au préjudice pour tenir compte aussi des désagréments et contrariétés inhérents à ce type de situation. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclarée acquise aux époux A... du Bourg la somme de 65 000 francs (9 909,18 ä) versée à titre d'acompte et les époux A... du Bourg seront déboutés du surplus de leurs prétentions sur ce point. [* Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux A... du Bourg les frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel. Compte tenu de la demande reformulée à hauteur de 3 099,59 euros et de la somme de 2 128,18 euros (13 960 francs) allouée par les premiers juges, les époux X... seront condamnés à leur payer en cause d'appel la somme de 971,32 euros. Enfin c'est à bon droit que les premiers juges ont inclus dans les dépens de première instance les frais du référé initial. *] Par ces motifs,Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - Y ajoutant, condamne Monsieur Jean-Louis X... et Madame Catherine F... épouse X... à payer à Monsieur Malo A... du Bourg et Madame Sophie C... épouse A... du Bourg la somme de NEUF CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS et 32 centimes (971,32 euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Déboute les parties de leurs autres fins et prétentions ; - Condamne les époux X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,