Cour d'appel de Rennes, du 22 septembre 2004, 03/02974

Sommaire: BAIL (règles générales) Les conventions devant s'exécuter de bonne foi, doit être débouté de sa demande en paiement des réparations locatives au titre du bail après le départ des lieux de son locataire, le bailleur qui, d'une part, a limité tous recours éventuels contre le vendeur à une période de trois mois à compter de la cession du fonds de commerce et, qui, d'autre part, a confirmé qu'il procéderait au remboursement du dépôt de garantie sans la moindre réserve et en connaissance des travaux qui étaient rendus nécessaires par l'état des lieux. En effet, le délai de trois mois ne pouvait concerner qu'un événement apparu après la cession et non la simple limitation dans le temps d'un recours qu'il entendait d'ores et déjà former

Septième Chambre ARRÊT R.G : 03/02974 S.C.I. IMMOBILIER X... C/ S.A. CASTORAMA FRANCE Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2004 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président de Chambre, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 16 Juin 2004 devant Madame Marie-Gabrielle LAURENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président de Chambre, à l'audience publique du 22 Septembre 2004, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTE : S.C.I. IMMOBILIER X... 49 rue de la Châtaigneraie 35600 REDON représentée par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués assistée de Me Patrice COUETOUX DU TERTRE, avocat INTIMÉE : S.A. CASTORAMA FRANCE Z.I. 59175 TEMPLEMARS représentée par Me Yvonnick GAUTIER, avoué assistée de Me AYME RAVAUD LE GUEN, avocat Par acte du 25 avril 1979 la SCI Immobilier X... a donné à bail commercial à la société Jardinerie X... divers locaux édifiés sur un terrain de 8880 m à Redon lieudit La Gaudinais. Le fonds de commerce a été cédé le 16 juillet 1997 à la société Euroloisirs, aux droits de laquelle se trouve la société Castorama France, et exploité sous l'enseigne Castorama. Par acte du 12 mars 1999 la société Euroloisirs a elle-même cédé le fonds de commerce à M. Henri X... agissant pour le compte de la société Espace nature en voie de constitution avec jouissance à compter du 9 janvier 1999. Le bailleur a donné son consentement à cette cession par lettre du 11 mars 1999 et a indiqué renoncer à la solidarité prévue à l'article 9 du bail sous réserve le cas échéant de tous droits et actions contre le cédant tant pour le paiement des loyers et accessoires que pour l'exécution de toutes charges et conditions du bail. Par courrier complémentaire du 12 mars 1999, le bailleur a indiqué limiter tout recours contre le vendeur pendant une durée de trois mois à compter de la date de cession. Il a en outre confirmé qu'il procédera au remboursement du dépôt de garantie de 72 000 francs au plus tard le 12 juin 1999. Le 21 janvier 1999 le bailleur avait fait procéder à un constat d'état des lieux dont il a envoyé copie à la société Euroloisirs par lettre recommandée avec avis de réception du 30 mars 1999 en lui demandant "de faire le nécessaire dès réception". Par acte du 21 mai 1999 la SCI a fait opposition sur le prix de vente du fonds de commerce entre les mains du séquestre juridique de l'Ordre des avocats de Paris pour avoir paiement notamment de la somme en "principal de 400 000 francs correspondant au montant estimé pour réparations locatives après le départ de la société Euroloisirs du local occupé par elle au centre commercial de Beaulieu à Redon et dont la requérante est propriétaire". Sur assignation d'Euroloisirs et demande reconventionnelle de la SCI Immobilier X... le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes a, par ordonnance du 24 novembre 1999, dit nulle comme faite hors délai l'opposition sur le prix de vente et en a ordonné la mainlevée. Il a fait droit à la demande d'expertise. Par jugement du 7 janvier 2003 le tribunal de grande instance de Rennes a constaté qu'il n'y avait pas eu de la part de la SCI Immobilier X... d'interpellation suffisante valant mise en demeure de la société Euroloisirs dans les trois mois de la cession ; que la renonciation à la solidarité devait donc conduire au débouté des demandes de la SCI Immobilier X.... Il l'a condamnée à payer le dépôt de garantie se montant à 10 977 euros. la SCI Immobilier X... a fait appel de ce jugement. Elle expose que les clauses du bail font supporter au preneur l'ensemble des réparations, peu important que la société Euroloisirs n'ait occupé les lieux que pendant deux ans ; qu'elle n'a jamais renoncé aux dispositions du bail. Elle fait notamment valoir que la signification du procès verbal de constat décrivant les désordres constitue une mise en demeure suffisante de même que l'opposition à paiement du prix de vente chiffrée et motivée. Contestant la ventilation de la charge des travaux faite par l'expert, elle demande la condamnation de la société Euroloisirs à lui payer la somme de 54 246,46 euros. La société Castorama France expose que la SCI Immobilier X... n'a jamais fait la moindre demande pendant le cours du bail, ce qui s'explique par le fait que les travaux auraient dû être facturés au preneur précédent. Elle soutient qu'après la cession elle ne pouvait être tenue à l'égard de la SCI Immobilier X... qu'au titre de la solidarité et non de la remise en état des locaux et qu'aucune action n'a été intentée contre le cessionnaire dans le délai de trois mois ; qu'en s'engageant à restituer le dépôt de garantie sans condition la SCI Immobilier X... avait admis qu'elle était remplie de ses droits ; qu'à défaut d'avoir réclamé à la preneuse, la société Espace nature la moindre somme au titre des réparations locatives la SCI Immobilier X... ne pouvait pas mettre en jeu la garantie solidaire consentie par Castorama. Elle conclut donc à la confirmation du jugement. Subsidiairement elle critique le rapport d'expertise. Très subsidiairement elle demande la compensation. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens, la cour renvoie aux dernières écritures déposées le 22 mars 2004 par l'appelante et le 3 décembre 2003 par l'intimée. SUR CE Considérant que c'est à raison que le premier juge a dit que la notification du procès verbal de constat accompagnée d'une lettre demandant simplement au preneur de "faire le nécessaire" ne constitue pas une interpellation suffisante ; qu'en cause d'appel la SCI Immobilier X... produit cependant l'acte d'opposition au prix de vente du 21 mai 1999 qui chiffre de façon motivée le montant estimé des réparations locatives après le départ des lieux ; que la conjugaison de ces deux pièces constitue une interpellation suffisante puisque la société Euroloisirs était en mesure de connaître les demandes et prétentions du bailleur ; que la nullité de l'opposition ou son mal fondé n'affectent pas l'acte d'opposition lui-même et n'a pas pour effet d'anéantir son caractère de mise en demeure ; que c'est donc dans le délai de trois mois à compter de la cession que la SCI Immobilier X... a demandé les réparations locatives au titre du bail ; Considérant que les conventions doivent s'exécuter de bonne foi ; Que la SCI Immobilier X... a limité tous recours éventuels contre Euroloisirs à une période de trois mois à compter du 12 mars 1999 et a confirmé qu'elle procédera au remboursement du dépôt de garantie au plus tard le 12 juin 1999 sans la moindre réserve et en connaissance des travaux qui étaient rendus nécessaires par l'état des lieux ; que dès lors le délai de trois mois ne pouvait concerner qu'un événement apparu après la cession et non la simple limitation dans le temps d'un recours qu'elle entendait d'ores et déjà former ; Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Immobilier X... de ses demandes et a fait droit à celle de la société Euroloisirs ; Considérant que la SCI Immobilier X..., qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens et à payer à la société Euroloisirs la somme de 1 800 euros à titre d'indemnité de procédure en appel, le jugement étant confirmé sur ce point ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement. Y ajoutant condamne la SCI Immobilier X... à payer à la société Castorama France aux droits d'Euroloisirs la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT