Cour d'appel de Versailles, du 2 juin 2000, 1998-6578

Sommaire: BAIL (règles générales) Le décret 87-712 du 26 août 1987 édicte la liste des charges récupérables par le bailleur à l'encontre du locataire.Dès lors qu'au chapitre " impositions et redevances " de ce texte ne figurent que le droit au bail, la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage, il s'ensuit qu'un bailleur n'est fondé à réclamer le paiement de la taxe foncière qu'en vertu d'une clause expresse du bail ou d'un accord des parties

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 15 mars 1990, Monsieur X... a donné à bail à Monsieur Y... un logement sis à SAINT BRICE SOUS FORET, 9 allée des Glycines. Par deux commandements de payer en date des 16 mai 1997 et 4 septembre 1997, il leur a été demandé de bien vouloir régler les sommes respectives de 6.844,15 francs et 8.928,33 francs, représentant le montant de l'arriéré locatif. Ces commandements n'ont pas été suivis d'effet. Par acte d'huissier en date du 11 décembre 1997, Monsieur X... a fait citer Monsieur et Madame Y... devant le tribunal d'instance d'ECOUEN afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; d'autoriser l'expulsion de Monsieur et Madame Y... ; de les voir condamner à lui verser la somme de 16.220 ,13 francs représentant le montant de l'arriéré locatif. Reconventionnellement, Monsieur et Madame Y... ont sollicité la condamnation de Monsieur X... à leur payer la somme de 26.880 francs à titre de trop-perçu sur la taxe foncière ; que soit ordonnée la production des justificatifs de charges du 1er janvier 1993 au 1er janvier 1998 et ce, sous astreinte de 1.000 francs par jour de retard ; que Monsieur X... soit condamné à leur verser la somme de 10.000 francs au titre des frais irrépétibles. Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 16 juin 1998, le tribunal d'instance d'ECOUEN a rendu la décision suivante : - déboute Monsieur X... de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail liant les parties, - condamne Monsieur X... à restituer à Monsieur et Madame Y... la somme de 26.880 francs, - ordonne à Monsieur X... de remettre à Monsieur et Madame Y... les justificatifs des charges pour la période allant du 1er janvier 1993 au 31 décembre 1997, - dit n'y avoir lieu à astreinte, - réserve la demande au titre des loyers et charges impayés, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamne Monsieur X... à payer à Monsieur et Madame Y... une somme de 2.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne Monsieur X... aux dépens. Par déclaration en date du 23 juillet 1998, Monsieur X... a relevé appel de cette décision. Il soutient, à l'appui de son appel, qu'il avait été convenu entre les parties au contrat de bail, que Monsieur et Madame Y... lui rembourseraient le montant de l'impôt foncier, ce qu'aucune disposition légale n'interdit ; qu'en tout état de cause, le montant des sommes qu'ils ont payé à ce titre s'élève à 19.875,88 francs et non à la somme de 26.880 francs comme ils le prétendent ; que Monsieur et Madame Y... sont débiteurs, suivant décompte produit aux débats, de la somme de 56.592,74 francs au titre des loyers et charges impayés. Il indique que Monsieur et Madame Y... ayant quitté les lieux le 12 août 1998, il n'y a plus lieu de statuer sur le résiliation du bail, mais qu'il convient de les condamner au paiement de la somme de 10.000 francs pour résistance abusive. Il prie donc la Cour de : - déclarer Monsieur X... recevable et bien fondé en son appel, - infirmer en conséquence la décision entreprise, Conformément aux dispositions de l'article 568 du Nouveau Code de Procédure Civile, évoquer l'ensemble du litige précédemment soumis au tribunal, pour qu'il soit statué par une seule et même décision lui donnant une solution définitive, - dire et juger que Monsieur et Madame Y... sont débiteurs d'une somme de 56.592,74 francs au titre des loyers et charges diverses leur incombant, et les condamner solidairement au paiement de cette somme au profit de Monsieur X..., - décharger Monsieur X... des condamnations prononcées contre lui, - condamner solidairement Monsieur et Madame Y... à porter et payer à Monsieur X... : 1°) la somme de 10.000 francs pour procédure et résistance abusive, 2°) celle de 12.060 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner également en tous les dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame Y... soutiennent que Monsieur X... met, à tort, en cause Madame Y... alors qu'elle n'était pas partie au contrat de bail ; que la taxe foncière ne peut être mise à la charge du locataire, s'agissant d'une taxe payable uniquement par le propriétaire, c'est à dire le bailleur, en dehors de toute stipulation contractuelle contraire dont la preuve de l'existence n'est pas rapportée en l'espèce ; qu'ils ont donc trop payé la somme totale de 25.697 francs ; que le montant de 56.592,74 francs réclamé au titre d'un arriéré locatif n'est absolument pas justifié. Par conséquent, ils prient la Cour : - constater que Monsieur Y... indique son adresse, - confirmer le jugement entrepris, - débouter Monsieur X... de ses demandes, - le condamner à payer à Monsieur Y... la somme de 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - le condamner aux dépens, que la SCP KEIME ET GUTTIN pourront distraire en application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 30 mars 2000. Par conclusions en date du 17 avril 2000, Monsieur X... a sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture arguant du fait que les époux Y... avaient signifié des conclusions concomitamment à son prononcé, ce qui ne lui a pas permis d'y répondre. Il demande donc à la Cour de : Vu l'article 784 du Nouveau Code de Procédure Civile : - révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 30 mars 2000 ; Subsidiairement, Vu les articles 15 et 16 du Nouveau Code de Procédure Civile : - rejeter des débats les pièces et conclusions signifiées par les époux Y... le 30 mars 2000 ; - dire que les dépens du présent incident suivront le sort des dépens au fond. L'affaire a été plaidée à l'audience du 2 mai 2000. SUR CE, LA COUR, 1) Sur la demande de rejet des débats des conclusions de Monsieur et Madame Y... du 30 mars 2000, Considérant que certes, les conclusions de Monsieur et Madame Y... ont été signifiées le jour de la clôture, prononcée avec opposition de l'avoué de l'appelant ; que néanmoins, les intimés n'émettent pas d'autres prétentions que celles contenues dans leurs conclusions signifiées le 6 janvier 2000 ; que les dispositifs de ces écritures, qui tendent à la confirmation du jugement déféré, sont identiques; que les moyens nouveaux qui sont développés dans les conclusions du 30 mars 2000 ne font en réalité qu'apporter une réponse aux prétentions nouvelles contenues dans les conclusions de Monsieur X..., reçues à la mise en état le 10 mars 2000; ; que dans ces conditions, il n'apparaît pas que le principe du contradictoire n'ait pas été respecté ; que la Cour retient les conclusions litigieuses dans le débat ; 2) Sur la mise en cause de Madame Y..., Considérant qu'en vertu de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert à l'habitation des époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre; que la dette de loyers correspondant à ce bail est une dette solidaire entre époux ; que par conséquent, c'est à bon droit que Monsieur X... a appelé en la cause devant le tribunal et a intimé devant la Cour, Madame Nathalie Z..., qui a épousé Monsieur Y... le 23 septembre 1994 selon les déclarations de celui-ci ; 3) Sur la nouvelle adresse de Monsieur et Madame Y..., Considérant qu'il est constant que Monsieur et Madame Y... ont quitté l'appartement qui leur était loué par Monsieur X..., début août 1998; qu'ils ont communiqué leur nouvelle adresse, 37 rue Jean Goujon 95440 ECOUEN, dans leurs conclusions d'état civil du 8 décembre 1998 ; 4) Sur la taxe foncière, Considérant que le décret du 26 août 1987 édicte la liste des charges récupérables par le bailleur à l'encontre du locataire; qu'au chapitre "Impositions et redevances" ne figurent que le droit au bail, la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage ; que par conséquent, la taxe foncière, qui n'est pas incluse dans cette liste, ne peut être réclamée par le bailleur au locataire qu'en vertu d'une clause expresse du bail ou d'un accord passé entre les parties ; Considérant qu'en l'espèce, il est seulement précisé sur le bail du 15 mars 1990 que le locataire devra s'acquitter de la taxe des ordures ménagères d'environ 200 francs par mois; que le courrier adressé par Monsieur X... à Monsieur Y... le 14 avril 1990, l'informant que l'impôt foncier est à sa charge, mais qu'il est pour l'instant limité à la seule taxe ménagère, l'immeuble n'ayant pas 15 ans, n'a donc pas valeur contractuelle et n'a pas créé d'obligation de paiement à la charge des preneurs ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a condamné Monsieur X... à rembourser la taxe foncière indûment perçue ; Considérant que les intimés ne produisent les quittances de loyers que pour la période postérieure à mars 1997 et n'établissent donc pas le montant total des sommes réglées au titre de l'impôt foncier ; qu'en revanche, il ressort des tableaux récapitulatifs du bailleur et surtout, des quittances d'août, septembre et octobre 1993 d'une part, communiquées par Monsieur X..., qu'une provision de 240 francs à ce titre n'a été réclamée qu'à compter d'octobre 1993 et de celles d'octobre, novembre et décembre 1996 d'autre part, communiquées par les intimés, que cette provision a été portée à 320 francs dès octobre 1996 et non à compter d'août 1997, comme le prétend l'appelant; que d'ailleurs, celui-ci comptabilise la somme de 3.840 francs pour l'année 1996, soit 320 francs par mois, dans son décompte ; Considérant qu'il résulte de l'analyse de ces pièces que Monsieur et Madame Y... ont versé indûment la somme totale de 19.875,88 francs que Monsieur X... sera condamné à leur rembourser ; 5) Sur la créance des loyers et charges, Considérant que Monsieur Y... a donné congé par courrier recommandé du 29 juillet 1998 pour le 1er août 1998 ; que Monsieur X... ayant été débouté de sa demande de résiliation du bail, celui-ci a continué à lier les parties, de sorte que les locataires sont tenus au paiement des loyers pendant un préavis de trois mois, soit jusqu'au 31 octobre 1998, en vertu des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; Considérant que l'arrêté de compte au 12 août 1998, de même que le décompte en date du 13 janvier 2000, tous deux établis par le gestionnaire de l'immeuble, la société LAMY Gérance, ne peuvent être retenus comme faisant preuve de la créance de loyers et charges réclamée par l'appelant, puisque d'une part, ces pièces émanent de son mandataire et que d'autre part, l'impôt foncier y est imputé aux locataires ; que par ailleurs, les justificatifs des charges versés aux débats ne sont pas suffisamment clairs et précis pour rapporter la preuve d'une créance à ce titre de Monsieur X... ; Considérant que néanmoins, Monsieur et Madame Y... ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe en vertu de l'article 1315 alinéa 2 du code civil, qu'ils ont réglé le loyer pendant la période du 1er janvier 1998 au 31 juillet 1998, puis durant les trois mois de préavis ; qu'il convient de déduire de cette dette de loyers le montant du dépôt de garantie, soit 6.871,14 francs ; que par conséquent, la cour les condamne à payer à ce titre la somme de (39.130,06 francs - 6.871,14 francs =) 32.258,92 francs, en deniers ou quittances, c'est-à-dire qu'ils ne devront s'exécuter qu'à défaut pour eux de produire les quittances correspondantes ; Considérant qu'il y aura lieu, éventuellement, à compensation entre les créances respectives de parties, les époux Y... restant devoir à Monsieur X... la somme justifiée de 12.383,04 francs ; 6) Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en la présente espèce ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : DEBOUTE Madame Z... épouse Y... de sa demande de mise hors de cause ; CONSTATE que Monsieur et Madame Y... ont quitté les lieux, objet du bail litigieux et sont désormais domiciliés, 37 rue Jean Goujon 95440 ECOUEN ; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur X... à rembourser à Monsieur et Madame Y... les sommes versées par eux au titre de l'impôt foncier ; ET Y AJOUTANT ET REFORMANT : CONDAMNE Monsieur X... à rembourser à Monsieur et Madame Y... la somme totale de 19.875,88 francs (DIX NEUF MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE FRANCS QUATRE VINGT HUIT CENTIMES au titre de l'impôt foncier ; CONDAMNE Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur X... la somme de 32.258,92 francs (TRENTE DEUX MILLE DEUX CENT CINQUANTE HUIT FRANCS QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES) au titre des loyers exclusivement, pour la période de janvier à octobre 1998, déduction faite du dépôt de garantie et ce, en deniers ou quittances ; ORDONNE la compensation éventuelle entre les créances respectives de parties, les époux Y... restant devoir à Monsieur X..., la somme de 12.383,04 francs ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP KEIME GUTTIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX