Cour d'appel de Nancy, 26 mars 2009, 07/013761
Formation: 1ère chambre civile
Solution: Délibéré pour prononcé en audience publique

Sommaire: VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Acquéreur - Faculté de rétractation - Conditions d'information - Modalités Il résultte de l'alinéa 4 de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, d'ordre public, que lorsque la vente à un non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation est précédée d'une promesse synallagma- tique ou unilatérale, seule la notification de cette promesse, à l'exclusion de la notification d'une simple offre d'achat, fait courir le délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur peut librement exercer la faculté de rétractation qui lui est accordée par ce texte. Doivent être réputées non écrites, comme étant contraires au caractère d'ordre public du dispositif légal de protection, les stipulations d'une promesse synallagmatique de vente par lesquelles l'acquéreur reconnaît que le délai de rétractation esr déjà expiré à la date de la conclusion de l'acte, pour avoir commencé à courri le jour de la notification d'une simple offre d'achat.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY première chambre civile ARRÊT No 991 / 2009 DU 26 MARS 2009 Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 01376 Décision déférée à la Cour : déclaration d'appel du 12 juin 2007 d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R. G. no 06 / 04205, en date du 30 mars 2007, APPELANTS : Monsieur Lionel X... né le 21 Juin 1948 à BOURGES, demeurant..., S. A. R. L. OLYMPE EST IMMOBILIER, dont le siége est 69 rue Anatole France-54210 ST NICOLAS DE PORT, agissant poursuites et diligences de son Gérant pour ce domicilié audit siège, Comparant et procédant par le ministére de la SCP LEINSTER, WISNIEWSKI & MOUTON, avoués à la Cour, Plaidant par Maitre LEMAIRE, avocat à la Cour, INTIMÉS : Monsieur Frédéric Y...né le 11 Décembre 1983 à NANCY (54000), de nationalité française, demeurant précédemment......, Mademoiselle Cindy Z...née le 18 Septembre 1984 à NOYON (60400), demeurant précédemment ... et actuellement......, Comparant et procédant par le ministére de la SCP MILLOT-LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour, Plaidant par Maitre G. VIVIER, avocat à la Cour, COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2009, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller chargé du rapport, et Monsieur Eric JAMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame DEANA ; Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Guy DORY, Président de Chambre, Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller, Monsieur Eric JAMET, Conseiller, ARRÊT : contradictoire, prononcé à l'audience publique du 26 MARS 2009 date indiquée à l'issue des débats, par Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller, conformément à l'article 452 et 456 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Guy DORY, Président, et par Madame DEANA, greffier présent lors du prononcé ;------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à------------------------------------------------------------------------------------------------------------- FAITS ET PROCÉDURE : Investie par M. X... d'un mandat de vente, la société Olympe Est Immobilier, le 10 avril 2006, a fait approuver par M. Frédéric Y...et par Mme Cindy Z...une offre d'achat relative à un fonds bâti situé à Saint Nicolas de Port, pour le prix de 110. 000 euros. Cet acte comporte les énonciations suivantes : "- la jouissance des lieux sera acquise à la signature de l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 30 juin 2006,- en cas d'accord des propriétaires, le présent acte vaudra accord définitif sur la chose et sur le prix,- l'agence se chargera d'établir tous actes sous seing privé qui annuleront et remplaceront le présent acte aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la vente, notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 117. 000 euros sur une durée de 25 ans et au taux de 3, 5 %,- les parties aux présentes déclarent chacune en ce qui la concerne avoir pris connaissance tant par elles-mêmes que par les explications qu'elles ont eues du rédacteur de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur déclarant expressément destiner l'immeuble à un usage d'habitation et ne pas agir en qualité de professionnel,- la notification se fera par lettre recommandée avec accusé de réception à la diligence de l'agence,- l'offre est soumise à la condition suspensive du versement par l'acquéreur entre les mains du notaire d'une somme de 1. 000 euros à l'occasion d'un compromis qui devra intervenir avant le 21 avril 2006, et au plus tôt le lendemain de l'expiration du délai de rétractation,- les honoraires de l'agence, d'un montant de 8. 000 euros seront à la charge du vendeur ou de la partie défaillante ". Le jour même, la société Olympe Est Immobilier a notifié cet acte aux consorts Y...-Z..., qui en ont accusé réception le 13 avril 2006. Entre temps, le 12 avril 2006, M. X... a fait savoir à l'agence immobilière qu'il accepte l'offre. Puis, le 25 avril 2006, l'agence a obtenu de M. X... et des consorts Y...-Z...l'approbation d'une promesse synallagmatique de vente qui énonce que le délai de réflexion prévu par l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation a été appliqué à l'offre d'achat et est expiré. Cette promesse de vente a été notifiée aux acquéreurs par les soins de l'agence le 5 mai 2006. Le 10 mai suivant, les consorts Y...-Z...ont déclaré faire usage de leur faculté légale de rétractation. Ils ont ultérieurement refusé de réitérer la vente par acte notarié. Faisant valoir que la notification de l'offre d'achat a fait courir le délai de sept jours à l'intérieur duquel les acquéreurs pouvaient exercer leur faculté de rétractation, si bien que leur refus de réitérer la vente par acte notarié est fautif, M. X... et la société Olympe Est Immobilier, par actes du 28 août 2006, ont fait assigner les consorts Y...-Z...devant le tribunal de grande instance de Nancy aux fins de résolution de la promesse de vente du 25 avril 2006 aux torts exclusifs des acquéreurs. Le vendeur, invoquant un préjudice lié à l'immobilisation de son bien, prétendait à une somme de 11. 000 euros à titre de dommages et intérêts, tandis que l'agence réclamait le paiement des honoraires convenus. Par jugement du 30 mars 2007, le tribunal a débouté les demandeurs de toutes leurs prétentions et les a condamnés in solidum à payer aux consorts Y...-Z...une somme de 1. 200 euros en remboursement de leurs frais de défense non compris dans les dépens. Après avoir rappelé le caractère d'ordre public des dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le tribunal a considéré que faute d'acceptation concomitante du vendeur, l'offre d'achat du 10 avril 2006 ne pouvait constituer la promesse de vente qui est le seul acte dont la notification a fait valablement courir le délai rétractation de 7 jours. Le tribunal a relevé que même en admettant que le délai aurait pu courir à compter de la notification de l'offre d'achat, la notification du 10 avril 2006 ne saurait produire cet effet, faute d'indiquer le délai dans lequel doit être exercé le droit de rétractation. Il a encore constaté, après avoir rappelé les termes de l'article L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation, qu'en tout état de cause la condition suspensive légale de paiement de la somme de 1. 000 euros ne s'est jamais réalisée, si bien que la promesse serait caduque. Le tribunal a donc refusé de qualifier de fautif le refus des consorts Y...-Z...de réitérer la vente par acte notarié et a rappelé que l'agent immobilier ne peut prétendre au paiement de la commission convenue qu'à la condition que la vente soit conclue. M. X... et la société Olympe Est Immobilier ont interjeté appel par acte du 12 juin 2007. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par leurs uniques conclusions, notifiées et déposées le 9 octobre 2007, M. X... et la société Olympe Est Immobilier demandent à la cour, par voie de réformation du jugement déféré, de faire droit à leurs prétentions initiales, et de condamner in solidum les consorts Y...-Z...à leur payer chacun en ce qui le concerne, une somme de 1. 800 euros au titre de leurs frais irrépétibles de défense. Les appelants font valoir que les consorts Y...-Z...ont été clairement informés que la notification de leur offre d'achat, qui a été acceptée par M. X... dès le 12 avril 2006, allait faire courir le délai de rétractation. Ils maintiennent que cette offre s'est transformée en promesse de vente par l'acceptation du vendeur antérieurement à la réception de la notification de l'acte. Ils soutiennent que les acquéreurs ont ratifié cette situation en approuvant en toute connaissance de cause la promesse de vente du 25 avril 2006 qui constatait qu'ils n'ont pas exercé leur faculté de rétractation. Ils ajoutent que la condition suspensive tenant au versement par les acquéreurs d'une somme de 1. 000 euros n'a été stipulée que dans la promesse de vente du 25 avril 2006, alors que le délai de rétractation était expiré, si bien que la condition suspensive opposée par les intimés s'avère potestative. Ils en déduisent que le refus des consorts Y...-Z...est bien fautif, si bien qu'est justifiée leur demande tendant à la résolution de la vente à leurs torts exclusifs, avec des dommages et intérêts pour M. X... en raison du préjudice d'immobilisation de son bien, et avec paiement des honoraires de négociations à l'agence, conformément aux stipulations contractuelles. Par leurs uniques écritures, notifiées le 20 février 2008 et déposées le 22 février 2008, les consorts Y...-Z...concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation des appelants à leur payer une somme de 4. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et d'une somme supplémentaire de 1. 000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles de défense exposés pour la procédure d'appel. Les intimés, faisant leurs les motifs du jugement entrepris, et réaffirmant que l'acte du 10 avril constitue une simple offre d'achat non acceptée, répliquent que seule la notification de la promesse de vente du 25 avril 2006 a valablement pu faire courir le délai de rétractation de 7 jours, si bien qu'ils ont valablement fait usage de leur droit de rétractation le 10 mai 2006, l'unique promesse de vente leur ayant été notifiée le 5 mai 2006. A l'appui de leur demande indemnitaire, ils font valoir que l'agent immobilier, qui a tout tenté pour se soustraire aux dispositions d'ordre public de l'article L 272-1 du Code de la construction et de l'habitation, a ensuite, avec M. X..., exercé des pressions morales pour parvenir à la réitération de la vente par acte notarié en dépit de l'exercice régulier de leur droit de rétractation, qui empêche l'agence de prétendre au paiement de la commission convenue en cas d'aboutissement de la vente immobilière. L'instruction a été déclarée close le 3 juillet 2008. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il résulte de l'alinéa 4 de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, d'ordre public, que lorsqu'une vente immobilière est précédée d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, seule la notification de cette promesse fait courir le délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur peut librement exercer la faculté de rétraction qui lui est accordée par ce texte. Dans le cas d'espèce, l'examen de l'acte du 10 avril 2006 fait ressortir que l'acte que l'agence immobilière a fait approuver par les consorts Y...-Z..., sous l'intitulé " offre d'achat ", tendait en réalité à engager ces derniers en cas d'acceptation ultérieure de l'offre par le vendeur. Mais en premier lieu, dès lors que l'acceptation du vendeur n'était pas concomitante à l'offre des acquéreurs, M. X... et l'agence immobilière soutiennent en vain que par l'acceptation du vendeur le 12 avril 2006, l'offre des consorts Y...-Z..., qui leur a été immédiatement notifiée pour faire courir le délai légal de rétractation, constituait rétroactivement la promesse synallagmatique, qui seule, dans le cas d'espèce, pouvait déclencher le mécanisme légal protecteur de l'acquéreur. Et en second lieu, à supposer même que l'offre d'achat puisse être qualifiée de promesse unilatérale d'achat, ce que ne soutiennent pas les intimés, l'acte serait nul en ce qu'il exige des promettants un versement de somme d'argent, en violation de l'article 1589-1 du Code civil. Par conséquent, la notification aux acquéreurs, le 10 avril 2006, de l'offre d'achat n'a pas fait courir le délai de rétractation. Et dès lors que le caractère d'ordre public du mécanisme de protection de l'acquéreur exclut toute renonciation anticipée au dispositif légal, doivent être réputées non écrites les dispositions de la promesse synallagmatique du 25 avril 2006, en dépit de leur approbation par les acquéreurs, par lesquelles les parties ont admis que la notification de l'offre de vente a fait courir le délai de rétractation et que la faculté de rétractation n'a pas été exercée en temps utile. En outre, si les consorts Y...-Z...ne contestent pas que la promesse de vente leur a été notifiée par l'agence immobilière le 5 mai 2006, force est de constater d'une part, que la lettre ne fait état que d'un " compromis " du 10 avril 2006 inexistant, et d'autre part, que le délai et les modalités d'exercice du droit de rétractation n'y sont pas mentionnés, l'acte n'ayant du reste pas été expédié par lettre recommandée avec avis de réception. En tout état de cause les consorts Y...-Z...ont expédié dès le 10 mai 2006 la lettre recommandée par laquelle ils ont déclaré exercer leur droit de rétractation, ce dont il résulte, en admettant même que la notification du 5 mai 2006 a fait courir le délai légal, que la faculté de rétractation aurait néanmoins été exercée en temps utile. Les lettres successives de la société Olympe Est Immobilier font ressortir que ce professionnel de la négociation immobilière, pour se soustraire à l'application des dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, a délibérément entretenu la confusion entre l'offre d'achat et la promesse synallagmatique. Ainsi dans la notification de l'offre d'achat du 10 avril 2006, elle a fautivement fait état d'une acceptation du vendeur, qui n'est intervenue que le 12 avril suivant. Et le même jour, elle a mensongèrement informé le notaire choisi pour dresser l'acte notarié que l'offre aurait été acceptée à cette date par M. X.... Dans la lettre du 5 mai 2006, l'agence immobilière a faussement affirmé que l'acte qu'elle notifiait, à savoir la promesse de vente du 25 avril 2006, avait été conclu le 10 avril 2006 et notifié le même jour. Non seulement l'exercice régulier par les appelants de leur faculté de rétractation interdit à l'agence immobilière de réclamer les honoraires de négociation convenus, mais en outre, en raison des troubles et tracas occasionnés aux consorts Y...-Z...par la volonté délibérée et persistante du professionnel de contourner le dispositif légal de protection des acquéreurs, la société Olympe Est Immobilier, qui a commis une faute dolosive en exerçant son action en justice, devra payer aux intimés une somme de 1. 000 euros qui réparera leur entier dommage en relation avec la procédure abusive. M. X...et la société Olympe Est Immobiliers, parties perdantes, comme telles tenues aux dépens, seront condamnés, par application de l'article 700 du Code de procédure civile, à indemniser les consorts Y...-Z...par une somme supplémentaire de 1. 000 euros de leurs frais de défense non compris dans les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant en audience publique, contradictoirement, Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ; Y ajoutant ; Condamne la société Olympe Est Immobilier à payer aux consorts Y...-Z...une somme de MILLE EUROS (1. 000 ) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne in solidum M. X... et la société Olympe Est Immobilier à payer aux consorts Y...-Z...une somme supplémentaire de MILLE EUROS (1. 000 ) au titre des frais irrépétibles de défense exposés pour la procédure d'appel ; Les condamne in solidum aux dépens de l'instance d'appel et accorde à l'avoué des intimés un droit de recouvrement direct dans les conditions prévues par l'article 699 du Code de procédure civile ; L'arrêt a été prononcé à l'audience publique du vingt six Mars deux mille neuf par Monsieur SCHAMBER, Conseiller à la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, conformément aux articles 452 et 456 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame DEANA, Greffier. Et Monsieur le Président a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier. Signé : C. DEANA.- Signé : G. DORY.- Minute en six pages.