Cour d'appel de Versailles, du 28 juin 2002, 2000-5671

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Mandat - Mandat d'entremise - Mandat exclusif de Un contrat de mandat exclusif de vente établi par un professionnel de l'immobilier doit respecter toutes les mentions figurant dans l'imprimé auquel il recourt lui-même pour le consigner et donc, contenir, toutes les indications utiles relatives à la détermination du prix de vente voulu par le vendeur. Il s'ensuit qu'un mandat de vente qui se borne à mentionner un prix de vente maximum sans indiquer un prix minimum, alors que la rubrique "mention manuscrite" "bon pour accord au prix minimum de.., suivie de la signature du mandant" n'est ni complétée ni signée par le vendeur, s'analyse en un mandat consenti à un prix de vente indéterminé, lequel constitue une condition potestative au sens de l'article 1174 du Code civil, le mandataire s'arrogeant la faculté de proposer la vente de l'immeuble à un prix dépendant de lui seul. Il y a donc lieu de prononcer la nullité d'un tel contrat en application de l'article précité

Par acte d'huissier en date du 23 novembre 1999, la SARL SEGEVIMMO (LAFORET-IMOBILIER) a fait assigner Monsieur X... et Madame Y... afin de les faire condamner, sous exécution provisoire, à lui payer la somme de 6.097,96 EUROS à titre de dommages et intérêts, outre celle de 762,25 EUROS pour résistance abusive et 762,25 EUROS sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elle a exposé que les défendeurs l'avaient chargée de vendre leur appartement sis 17 boulevard Lénine à ARGENTEUIL ; qu'elle avait trouvé un acquéreur qui avait signé une promesse de vente, le 22 janvier 1999, mais que les Consorts X... et Y... avaient refusé de ratifier la vente, lui faisant ainsi perdre sa commission sur la vente d'un montant convenu de 6.097,96 EUROS. Monsieur X... et Madame Y... ont répliqué que le mandat conclu avec la S.A.R.L. SEGEVIMMO était nul d'une part, en raison du non respect des dispositions applicables au démarchage à domicile, d'autre part, au motif que le contrat recelait une condition potestative (articles 1170 et 1174 du Code Civil), une clause précisant que le bien devait être vendu au prix maximum de 67.077,57 EUROS. Ils ont soutenu, de plus, que la demanderesse n'aurait pas respecté ses obligations contractuelles et précisent que l'offre présentée par leur mandataire en janvier 1999 était inférieure au prix de vente escompté. Par un jugement contradictoire en date du 11 mai 2000, Le Tribunal d'Instance de SANNOIS a rendu la décision suivante : - déclare nul le contrat de mandat de vente conclu entre Monsieur X... et Madame Y... et la S.A.R.L. SEGEVIMMO le 13 juillet 1998, - en conséquence, déboute la S.A.R.L. SEGEVIMMO de ses demandes en dommages et intérêts, - déboute Monsieur X... et Madame Y... de leurs demandes reconventionnelles en dommages et intérêts, - dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire, - condamne la S.A.R.L. SEGEVIMMO à payer à Monsieur X... et Madame Y... la somme de 457,35 EUROS sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamne aux dépens. Par déclaration en date du 4 août 2000, la Société SEGEVIMMO a interjeté appel. La Société SEGEVIMMO expose que les trois causes de nullité du contrat invoquées ne seraient qu'un moyen utilisé par les Consorts X... et Y... pour se soustraire à leurs obligations aux motifs qu'il n'est pas démontré qu'il s'agissait d'un démarchage à domicile ; que le mandat type, qui n'est pas un "contrat exclusif de vente", ne devait pas comporter le nom du démarcheur, et que la promesse de vente conclue correspondait aux conditions du mandat. Elle prie donc en dernier la Cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, - infirmer la décision entreprise, - condamner solidairement Monsieur X... et Madame Y... à lui payer les sommes de : * 6097,96 EUROS à titre de dommages et intérêts en réparation de leur manquement aux obligations leur incombant aux termes du contrat de mandat, * 762,25 EUROS à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * 762,25 EUROS sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - débouter Monsieur X... et Madame Y... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner Monsieur X... et Madame Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel. Monsieur Yves X... et Madame Christine Y... maintiennent l'argumentation développée en première instance. Ils soutiennent que le mandataire n'a pas respecté l'obligation d'informer le mandant de l'accomplissement du mandat en ne délivrant pas le duplicata de reçu délivré à l'acquéreur, et que, par ailleurs, le défaut de mandat régulier interdit à l'agent immobilier de percevoir une commission. Ils demandent donc en dernier à la Cour de : - statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par la Société SEGEVIMMO à l'encontre du jugement du Tribunal d'Instance de SANNOIS du 11 mai 2000, sur le fond, vu l'article 3 de la loi du 22 Décembre 1972, vu les articles 1170 et 1174 du Code Civil, vu les articles 1134 et suivants du Code Civil, - déclarer nul et de nul effet le mandat de vente exclusif en date du 13 janvier 1998 pour les causes sus-énoncées, - constater en tout état de cause le non respect par la Société SEGEVIMMO de ses obligations contractuelles, - en conséquence, la débouter purement et simplement de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et confirmer la décision entreprise en son principe et en sa disposition relative à la somme allouée au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, y ajoutant, - accueillir Monsieur Yves X... et Madame Christine Y... en leur appel incident, y faisant droit, - condamner la Société SEGEVIMMO à leur payer les sommes suivantes : * 4573,20 EUROS à titre de dommages et intérêts pour sanctionner la mauvaise foi dont elle a fait preuve pour tenter d'obtenir le règlement d'une commission indue, * 2000 EUROS à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée autant que téméraire, * 1500 EUROS sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la Société SEGEVIMMO aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la S.C.P. DEBRAY-CHEMIN, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie. L'ordonnance de clôture a été signée le 2 mai 2002 et l'affaire plaidée à l'audience du 21 mai 2002. SUR CE, LA COUR : A) I) Sur la nullité du contrat de mandat invoquée par les intimés (article L. 121-21 et L. 121-23 du Code de la Consommation) : Considérant que le contrat litigieux est expressément intitulé "mandat exclusif de vente" et qu'en droit, doivent donc en principe s'appliquer les dispositions de l'article L. 121-21 du Code de la Consommation (section III - DEMARCHAGE) qui régit le démarchage à domicile ou à résidence, puisqu'il est certain que l'agent immobilier venait ici proposer une fourniture de services qui consistait à agir en tant que mandataire et à rechercher un acquéreur pour cet immeuble de Monsieur X... et de Madame Y... ; Mais considérant que ce contrat du 13 juillet 1998 ne peut être soumis à ces dispositions du Code de la Consommation et à celles, notamment, des articles L. 121-23 et L. 121-24 dudit Code, que s'il s'agit bien d'un contrat qui aurait été signé au moyen d'un démarchage à domicile, et que ce sont les Consorts Z..., signataires de cet acte et qui invoquent sa nullité, qui doivent rapporter la preuve qui leur incombe des circonstances dans lesquelles ce contrat avait été signé ; que parmi les sept pièces dont la liste est annexée à leurs dernières conclusions du 7 février 2002, (article 954 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile), les intimés ne communiquent pas d'attestations relatives à ce prétendu démarchage à domicile dont ils auraient fait l'objet, ce 13 juillet 1998 ; Considérant qu'aucune nullité n'est donc encourue par ce contrat en application de l'article L. 121-23 du Code de la Consommation ; II) Sur la nullité de ce contrat invoquée, en application des articles 1170 et 1174 du Code Civil : Considérant que ce contrat de mandat exclusif de vente, établi par un professionnel devait respecter toutes les mentions figurant dans l'imprimé utilisé par cet agent immobilier et donc, contenir toutes mentions utiles au sujet de la détermination du prix de vente voulu par les propriétaires ; qu'à cet égard, il est constant que la rubrique "PRIX DE VENTE" porte la mention manuscrite de 440.000,00 francs (QUATRE CENT QUARANTE MILLE FRANCS) (67.077,57 EUROS), comme étant le prix maximum, alors qu'il n'y a aucune indication dans la rubrique du prix minimum ; que de plus, l'encadré figurant dans cet imprimé dans la même rubrique "PRIX DE VENTE" est libellé de la manière suivante : "mention manuscrite "BON POUR ACCORD AU PRIX MINIMUM DE .... F", suivie de la signature du mandant", et qu'il est constant qu'aucune mention manuscrite n'a indiqué ce prix minimum et qu'aucune signature du mandant n'a été apposée ; Considérant qu'il résulte de ces lacunes de cet écrit, que le prix de vente de cet immeuble demeurait indéterminé et qu'il y a, de ce chef, une condition potestative, au sens de l'article 1174 du Code Civil d'ordre public, de la part de la S.A.R.L. SEGEVIMMO (LAFORET IMMOBILIER) qui s'arrogeait ainsi la faculté de proposer la vente de cet appartement à un prix minimum, non fixé contractuellement, et qui allait donc dépendre d'elle seule ; que la nullité prévue par l'article 1174 du Code Civil doit donc être prononcée en l'espèce et, que cet écrit annulé ne peut être retenu au profit de l'appelante comme valant commencement de preuve par écrit (article 1347 du Code Civil), alors que cet article a trait à la preuve des contrats et non pas au consentement (articles 1108 et suivants dudit Code) des parties ; Considérant qu'il n'y a donc plus lieu d'analyser les autres moyens des parties et qu'en raison de la nullité de ce contrat, la S.A.R.L. appelante est déboutée des fins de toutes ses demandes en paiement, infondées ; B) - Sur les demandes incidentes des intimés : * Considérant que certes, la S.A.R.L. SEGEVIMMO succombe en son appel, mais qu'il n'est pas pour autant ainsi démontré, qu'elle aurait été de mauvaise foi, et que cet appel constituerait une procédure téméraire et injustifiée et qu'il s'agirait d'une voie de recours manifestement abusive, comme le prétendent à tort les Consorts Z... qui sont donc déboutés de leur demande en paiement de 2000 EUROS de dommages et intérêts de ce chef ; * * Considérant que, compte tenu de l'équité, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, accordé 457,35 EUROS aux Consorts Z... en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que la Cour, y ajoutant, eu égard à l'équité, condamne l'appelante à leur payer 609,80 EUROS sur ce même fondement, pour leurs frais irrépétibles en appel. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. Vu les articles 1170 et 1174 du Code Civil : - Prononce la nullité du contrat de mandat exclusif de vente du 13 juillet 1998. - Par conséquent : déboute la S.A.R.L. SEGEVIMMO (LAFORET IMMOBILIER) des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte. - Confirme le jugement en ses dispositions portant application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et y ajoutant, condamne l'appelante à payer aux Consorts Z... la somme de 609,80 EUROS en vertu de ce texte, pour leurs frais irrépétibles en appel. - Déboute les intimés de leur demande de dommages et intérêts. - Condamne l'appelante à tous les dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés directement contre elle par la S.C.P. d'Avoués DEBRAY & CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Madame Natacha A..., Greffier, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,