Cour d'appel de Douai, 14 mai 2007, 06/00422
Formation: CT0038

Sommaire: VENTE - Garantie - Vices cachés - Clause de non-garantie - Exclusion - Connaissance du vendeur - / JDF Les désordres affectant la charpente d'une maison à usage d'habitation, et notamment la présence du mérule, découverts à l'occasion de travaux d'embellissement, constituent des vices cachés, de nature à engager sur le fondement de l'article 1641 du code civil, la responsabilité des vendeurs, sans que la clause de l'acte de vente, stipulant une exonération de garantie à leur profit, puisse recevoir application. En effet, les vendeurs qui occupaient l'immeuble depuis huit ans et qui avaient mis en place, juste avant la vente, une isolation en laine de verre recouvrant la toiture intérieure et dissimulant, pour l'essentiel, son état ne pouvaient ignorer la dégradation des bois et devaient en informer l'acquéreur. Par ailleurs, le fait que certains désordres (coulées d'eau ou traces de moisissures ) étaient restés visibles, ne permettait pas à ce dernier, eu égard à sa qualité de profane en matière de construction et à l'importance de la surface recouverte de laine de verre, d'apprécier l'état réel de la charpente et de déduire l'existence du mérule

COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 14 / 05 / 2007 * * * No de MINUTE : / 07 No RG : 06 / 00422 JUGEMENT (No 25 / 34 / 04) rendu le 07 Décembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE REF : BR / VR APPELANTE Madame Emmanuelle X... née le 19 Janvier 1969 à DUNKERQUE MALO LES BAINS (59140) demeurant... 59630 LOOBERGHE représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués associés à la Cour ayant pour conseil Maître Ilias KARAGHIANNIS, avocat au barreau de DUNKERQUE INTIMÉS Monsieur Frédéric Julien Pierre A... né le 09 Mars 1963 à COUDEKERQUE BRANCHE (59210) demeurant... 59380 WEST CAPPEL représenté par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués associés à la Cour ayant pour conseil Maître François ROSSEEL, avocat au barreau de DUNKERQUE Bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780020601422 du 14 / 02 / 2006 Madame Virginie Réjane Thérèse C... née le 05 février 1963 à LINSELLES demeurant... 22 / 3 résidence Masurel 59126 LINSELLES représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués associés à la Cour ayant pour conseil Maître François ROSSEEL, avocat au barreau de DUNKERQUE Bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780020601423 du 14 / 02 / 2006 DÉBATS à l'audience publique du 19 Mars 2007, tenue par Madame ROUSSEL magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame HERMANT COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Madame ROUSSEL, Président de chambre Madame GUIEU, Conseiller Madame COURTEILLE, Conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2007 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame ROUSSEL, Président et Madame HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 06 FÉVRIER 2007 ***** Par jugement rendu le 07 décembre 2005, le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE a : débouté Mademoiselle Emmanuelle X... de sa demande au titre de la garantie des vices cachés ; débouté Mademoiselle Emmanuelle X... de sa demande au titre d'un trouble de jouissance ; dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; condamné Mademoiselle Emmanuelle X... aux dépens. Cette dernière a relevé appel de cette décision. Il est fait référence pour l'exposé des moyens et prétentions des parties devant la Cour à leurs dernières conclusions déposées le : 04 septembre 2006 pour Monsieur Frédéric A... et Madame Virginie C... ; 06 novembre 2006 par Mademoiselle Emmanuelle X.... Rappel des données du litige Par acte authentique dressé le 27 septembre 2002, Monsieur Frédéric A... et Madame Virginie C... épouse A... ont vendu à Mademoiselle Emmanuelle X... une maison à usage d'habitation, sise à LOOBERGHE, ..., au prix de 53 357, 15 euros. Se plaignant de la présence de mérule dans la charpente, découverte à l'occasion de travaux d'embellissement, Mademoiselle Emmanuelle X... a, par exploit des 26 juin et 10 juillet 2003, fait assigner ses vendeurs devant le juge des référés afin que soit organisée une mesure d'expertise. Par ordonnance rendue le 07 août 2003, Monsieur D... a été désigné en qualité d'expert ; il a déposé son rapport le 03 juin 2004. Par exploit en date du 19 novembre 2004, Mademoiselle Emmanuelle X... a fait assigner les époux A... devant le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE sur le fondement de la garantie des vices cachés afin d'obtenir indemnisation de son préjudice. La décision déférée a été rendue dans ces conditions faisant application de la clause d'exonération de garantie stipulée à l'acte de vente au profit des vendeurs de bonne foi. A l'appui de son appel, Mademoiselle Emmanuelle X... fait essentiellement valoir que : l'immeuble était affecté de vices cachés lors de la vente ; l'action a été introduite dans un bref délai à compter de la connaissance complète du vice ; la bonne foi des époux A... doit être écartée dès lors que ceux-ci avaient mis en place un matériel isolant de 2, 5 mètres de hauteur, recouvrant la toiture intérieure, et dissimulant son état ; peu importe que le matériel posé soit de la laine de verre ou du placoplâtre, l'inspection de la charpente étant rendue impossible ; il est évident que cette isolation thermique ponctuelle a été réalisée dans le but de cacher l'état déplorable de la toiture ; lorsqu'ils ont posé une telle isolation, peu avant la vente, les vendeurs ont pu se rendre compte du problème et auraient dû l'en informer ; la dissimulation de la charpente et de la toiture, même partielle, a été efficace puisque les profanes ne pouvaient se rendre compte de leur état ; les vendeurs sont de mauvaise foi et la clause exonératoire de garantie doit être écartée. Elle sollicite en conséquence 16 932, 62 euros au titre des travaux de réfection, 5 000 euros au titre du trouble de jouissance, outre application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame A... concluent à la confirmation du jugement en exposant que : les demandes sont irrecevables pour ne pas avoir été formées dans le bref délai de l'article 1648 du Code Civil ; les traces de coulée d'eau à la sous-face du platelage étaient apparentes lors de la vente ; les désordres, cassures et flèches de la charpente étaient également apparents ; c'est la condensation en sous-face du platelage qui a provoqué l'apparition du mérule, ainsi que la dégradation des bois de charpente due à des infiltrations au niveau de la toiture ; la garantie n'est pas due, les vices étant apparents lors de la vente ; ils sont de bonne foi ; la laine de verre a été posée ponctuellement ; la charpente était apparente ; ils n'avaient pas connaissance des vices découverts par l'expert. SUR CE Sur la recevabilité Suite à la vente intervenue le 27 septembre 2002, Mademoiselle Emmanuelle X... a procédé à des travaux de rénovation qui lui ont permis de découvrir l'état des bois de charpente. Dans ces conditions, l'assignation en référé expertise en date des 26 juin 2003 et 10 juillet 2003 a été introduite dans un bref délai après la découverte du vice allégué, au sens de l'article 1648 du Code Civil. Les demandes s'avèrent donc recevables. Sur le fond Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'immeuble vendu est affecté de désordres au niveau de la charpente et de la toiture. En ce qui concerne la charpente, il existe : au niveau du platelage :  des traces de coulées d'eau et de moisissures à la sous-face du platelage ;  des traces de champignons, conséquences de la condensation résultant d'un manquement grave aux règles de l'art dans la conception de la toiture ; au niveau de la charpente :  un fléchissement de certaines pannes et une cassure ancienne qui trouvent leur cause dans la vétusté ;  une dégradation des bois, avec moisissures et bois vermoulus en pied de chevrons, qui résulte des infiltrations d'eau. En ce qui concerne la couverture, il existe un disjointement des tuiles faîtières et une dégradation du solin-ciment d'étanchéité, entre le mur mitoyen et la couverture de la propriété voisine. L'expert préconise pour éviter la réapparition des champignons sur les bois de charpente, après traitement fongicide-insecticide, d'assurer une ventilation effective de la sous-face de la toiture, ce qui implique démontage de la couverture. L'expert a également relevé l'existence d'une isolation ponctuelle par laine de verre, agrafée en sous-face de platelage sur 2, 50 mètres de hauteur, posée par Monsieur Frédéric A... peu avant la vente. Il ressort de ces éléments et des photographies annexées au rapport que les bois de charpente présentaient des traces blanchâtres, des coulées d'eau, des plaques de champignons et des traces de moisissures et que certains bois étaient nettement dégradés. La laine de verre mise en place dans le grenier recouvrait la charpente sur une hauteur de 2 mètres 50 et le schéma, réalisé par l'expert et annexé à son rapport, montre qu'elle recouvrait l'ensemble des deux versants de la toiture, ne laissant à découvert que le sommet de la pièce et la partie centrale de la charpente. Par ailleurs les attestations émanant de Monsieur E..., Monsieur et Madame F..., Monsieur H... établissent qu'après avoir enlevé la laine de verre, le bois est immédiatement apparu dégradé pourri et troué. Monsieur I... a, quant à lui, précisé que l'état du grenier par la partie visible lui semblait " vieux mais en bon état ", avant que ne soit enlevée la laine de verre. Monsieur et Madame A... ne pouvaient ignorer cette situation alors lorsqu'ils occupaient l'immeuble depuis 1994, et qu'ils ont mis en place, juste avant la vente litigieuse, une isolation par laine de verre, masquant en grande partie les bois de charpente. A l'occasion de ces travaux, l'état de dégradation des bois ne pouvait leur échapper et ils devaient en informer leurs acquéreurs. Par contre, le caractère apparent des désordres en charpente ne peut être opposé à Mademoiselle Emmanuelle X... dans la mesure où les traces de moisissure, de champignon et de dégradations des bois étaient pour l'essentiel dissimulées par la laine de verre mise en place par les vendeurs. Le fait que certains désordres étaient visibles (traces de coulées, de moisissures ponctuelles, vétusté des bois) ne lui permettait pas, eu égard à sa qualité de profane en matière de construction et à l'importance de la surface recouverte de laine de verre, d'apprécier l'état réel de la charpente et de déduire l'existence du mérule. Au vu de ces considérations, il apparaît que l'immeuble litigieux était bien atteint de vices cachés lors de la vente, que les vendeurs ne pouvaient ignorer la dégradation des bois de charpente, eu égard aux travaux par eux réalisés récemment alors que l'état des bois était à cette époque nécessairement identique à celui découvert par les acquéreurs, constaté par l'expert, et corroboré par les photographies annexées au rapport. Il s'avère, dans ces conditions, que la clause de l'acte de vente stipulant une exonération de garantie des vices cachés au profit des vendeurs ne peut recevoir application. Il convient, en conséquence, de réformer le jugement déféré et de retenir la responsabilité des consorts A... sur le fondement de l'article 1641 du Code Civil. Le coût des réfections doit être évalué conformément à l'estimation de l'expert à 16 932, 62 euros. Eu égard à l'impossibilité pour Mademoiselle Emmanuelle X... d'aménager les lieux avant travaux et au trouble résultant de ceux-ci, il convient de lui allouer la somme de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance. Il apparaît inéquitable de laisser à sa charge la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les consorts A... qui succombent dans leurs prétentions principales d'appel doivent être déboutés de toutes leurs demandes et condamnés aux dépens. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement déféré ; Condamne les consorts A...-C... à payer à Mademoiselle Emmanuelle X... la somme de 16 932, 62 euros au titre des travaux de réfection, celle de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance et celle de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne les consorts A...-C... aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise dont distraction au profit de la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués associés, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.