Cour d'appel de Lyon, du 18 novembre 2004, 2003/05665

Sommaire: AGENT COMMERCIAL En application de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, ont le statut d'agent immobilier toutes les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui, relatives à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis. La construction de maisons individuelles sur des terrains qui sont la propriété des clients constitue un contrat de louage d'ouvrage aménagé et non un contrat de vente pur et simple d'un produit type. La commercialisation de prestations de conception et de construction de maisons individuelles ne pouvant être considérée comme la vente d'un bien immobilier, l'activité de la société n'est pas celle d'un agent immobilier, de sorte qu'elle est fondée à revendiquer le bénéfice du statut d'agent commercial à l'égard de la société mandante.

COUR D'APPEL DE LYON Troisième Chambre Civile ARRÊT DU 18 Novembre 2004 Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Commerce de LYON du 12 septembre 2003 - N° rôle : 2002/00786 N° R.G. : 03/05665 Nature du recours : Appel APPELANTE : SARL COMECO 370 route de Genas 69500 BRON représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour assistée de la SCP DEYGAS PERRACHON BES COTTIN, avocats au barreau de LYON INTIMEE : S.A.R.L. LE CERCLE ARTISANAL MCA 82 cours Gambetta 69007 LYON représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me Alain RIBEYRE, avocat au barreau de LYON Instruction clôturée le 01 Octobre 2004 Audience publique du 14 Octobre 2004 LA TROISIÈME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, DÉBATS en audience publique du 14 octobre 2004 tenue par Madame MARTIN, Président, chargé de faire rapport, sans opposition des Avocats dûment avisés, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : Madame MARTIN, Président Monsieur SIMON, Conseiller, Madame MIRET, Conseiller, GREFFIER : la Cour était assistée de Mademoiselle X..., Greffier, lors des débats et du prononcé de l'arrêt, ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé à l'audience publique du 18 novembre 2004 Par Madame MARTIN, Président, qui a signé la minute avec Mademoiselle X..., Greffier. FAITS PROCEDURE PRETENTIONS DES PARTIES La société LE CERCLE ARTISANAL MCA (société MCA) a pour activité la construction de maisons individuelles. Le 1er juillet 1993, elle a donné mandat à la société COMECO de commercialiser ses produits. Par lettre recommandée du 1er septembre 1999, elle a informé la société COMECO de ce qu'elle avait décidé de mettre un terme au contrat à compter du 1er mars 2000. Le 16 mars 2000, les parties ont régularisé un contrat à durée déterminée qui a pris effet rétroactivement le 1er mars précédent, son terme étant fixé au 28 février 2001. La société MCA a décidé de ne pas renouveler le contrat, ce dont elle a informé la société COMECO par lettre du 31 janvier 2001. Par acte du 21 février 2002, la société COMECO a assigné la société LE CERCLE ARTISANAL MCA devant le tribunal de commerce de Lyon afin de voir constater l'existence d'un contrat d'agent commercial la liant à la société MCA et voir condamner cette dernière à l'indemniser sur la base de deux années de commissions, à titre subsidiaire voir constater l'abus de position dominante dont s'est rendue coupable la société MCA à son égard et condamner cette dernière au paiement d'une somme totale de 700.579,04 euros à titre d'indemnisation, en toute hypothèse voir condamner la société MCA à lui payer la somme de 27.262,49 euros au titre des commissions lui restant dues. Par jugement du 12 septembre 2003, le tribunal a débouté la société COMECO de ses demandes d'indemnisation et a condamné la société MCA à lui payer une somme de 8.149,92 euros à titre de commission. Appelante, la société COMECO demande à la Cour, par conclusions du 3 novembre 2003, de réformer le jugement entrepris. Reprenant son argumentation de première instance, elle invoque à titre principal l'existence d'un contrat d'agent commercial consenti par la société MCA mandante et la rupture de ce contrat, à titre subsidiaire l'abus de position dominante et l'exploitation abusive dont s'est rendue coupable la société MCA. Elle sollicite, en conséquence, la condamnation de la société MCA au paiement d'une somme de 700.579,04 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation avec capitalisation à chaque date anniversaire. S'agissant des commissions impayées, elle demande à la Cour de compléter le jugement en ce qu'il n'a pas statué sur les commissions réglées au cours de la procédure de référé, soit 19.112,57 euros, et de confirmer le jugement entrepris pour le surplus. Elle sollicite enfin la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamnée sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens. Elle demande la condamnation de son adversaire à lui verser la somme de 20.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions du 16 février 2004, la société LE CERCLE ARTISANAL MCA prie la Cour de confirmer la décision des premiers juges en ce qu'elle a constaté la qualité d'agent immobilier de la société COMECO, l'a dite sans droit à revendiquer le bénéfice du statut des agents commerciaux et l'a déboutée de sa demande en attribution d'une indemnité en application du statut ; à titre subsidiaire, elle demande de dire irrecevable la société COMECO en sa demande en réparation du préjudice causé par la rupture du contrat à durée indéterminée du 1er juillet 1993, de constater que n'était pas de droit le renouvellement du contrat à durée déterminée régularisé le 1er mars 2000, de constater que la société COMECO ne justifie d'aucun préjudice suite au non renouvellement du contrat, de la débouter de sa demande de dommages intérêts . Elle conclut au rejet de la demande formulée à raison de l'abus de dépendance économique. Elle sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a fait droit à la demande en paiement de commissions de l'appelante à hauteur de la somme de 8.149,92 euros TTC. Elle demande enfin le paiement d'une somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile . La Cour renvoie, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, à leurs écritures précitées. MOTIFS ET DECISION Sur l'existence d'un contrat d'agent commercial Attendu que par contrat du 1er juillet 1993, la société MCA a concédé à la société COMECO sans exclusivité géographique la commercialisation de ses produits, le contrat étant conclu pour une durée illimitée et chaque partie pouvant y mettre fin moyennant un préavis de 6 mois ; que de façon plus précise il a été convenu que MCA établira le plan des constructions demandées par la clientèle en apportant toute son assistance technique à la société mandataire, cette dernière se chargeant de faire signer le descriptif, le contrat de vente, les plans, d'assurer la mise en place du plan de financement et l'assistance à la clientèle pour l'obtention et l'acceptation des prêts ; Attendu que l'article L 134-1 du code de commerce dispose: "L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. (...) Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières" ; Attendu que la société MCA reconnaît que la société COMECO a été sa mandataire, qu'elle a été chargée de commercialiser ses produits et a été rémunérée par commissions sur le chiffre d'affaires qu'elle lui a apporté ; qu'elle conteste toutefois à celle-ci le bénéfice des dispositions des articles L 134-1 et suivants du code de commerce relatifs aux agents commerciaux au motif qu'intervenant exclusivement dans le domaine immobilier elle a la qualité d'agent immobilier ; Attendu que de l'article 1 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, il ressort qu'ont le statut d'agent immobilier toutes les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; Attendu que la société MCA construit des maisons individuelles sur des terrains qui sont la propriété de ses clients ; que même si la prestation qu'elle propose consiste en un contrat de construction avec fourniture de plans, il n'en reste pas moins qu'il s'agit d'un contrat de louage d'ouvrage aménagé et non pas, comme elle le soutient, d'un contrat de vente pur et simple d'un produit type ; que chaque projet de construction est, en effet, spécifique tant au niveau de l'implantation de la maison sur le terrain propre à chaque client qu'à celui de l'adaptation des plans et options propres à chaque contrat ; Attendu que si le code APE de la société COMECO est celui donné aux agences immobilières, il n'emporte aucune conséquence juridique et ne peut suffire à conférer à celle-ci la qualité d'agent immobilier ; qu'à l'inverse l'obligation d'immatriculation au registre des agents commerciaux n'est pas une condition d'application du statut d'agent commercial ; Attendu qu'en définitive, la commercialisation de prestations de conception et de construction de maisons individuelles ne pouvant être considérée comme la vente d'un bien immobilier, l'activité de la société COMECO n'est pas celle d'un agent immobilier; que l'appelante est, en conséquence, fondée à revendiquer le bénéfice du statut d'agent commercial; Sur le droit à indemnité de la société COMECO Attendu qu'en vertu de l'article L 134-12 du code de commerce pris en son alinéa 1, en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi, mais qu'aux termes de l'alinéa 2 l'agent commercial perd le droit à réparation s'il n'a pas notifié au mandant, dans un délai d'un an à compter de la cessation du contrat, qu'il entend faire valoir ses droits ; qu'il s'agit d'un délai préfix ; Attendu qu'en l'espèce, le contrat signé entre les parties le 1er juillet 1993 a pris fin le 1er mars 2000 ensuite de l'accomplissement d'un préavis contractuel de six mois ; que la lettre de la société MCA en date du 1er septembre1999 informant la société COMECO de sa décision de mettre fin au contrat précisait qu'à la fin du préavis la société COMECO libérera la villa témoin du Village Rhonalpin et transférera son siège social en tout autre lieu de sa convenance ; Attendu que pour des raisons non explicitées dans le cadre de la présente procédure, les deux sociétés ont décidé le 16 mars 2000 de signer, à effet du 1er mars 2000, un contrat à durée déterminée jusqu'au 28 février 2001, pouvant être reconduit pour une durée d'une année à l'exclusion toutefois du cas où le montant du chiffre d'affaires que la société COMECO s'était engagée à réaliser ne serait pas atteint ; que ce contrat qui avait le même objet que le précédent, à savoir la commercialisation de maisons individuelles, comportait toutefois des dispositions différentes notamment s'agissant des obligations de MCA et du montant des commissions ; Attendu que la société COMECO, qui sollicite une indemnisation sur la base de huit années de relations contractuelles, soutient que le contrat à durée déterminée signé le 16 mars 2000 a assuré une continuation pure et simple du premier contrat à durée indéterminée en sorte que les relations contractuelles ne se sont en réalité achevées qu'au 28 février 2001 et que sa demande d'indemnité, formée moins d'un an après cette dernière date, est recevable ; Attendu que pour écarter l'obstacle lié à la tardiveté de sa demande, la société COMECO se prévaut de "l'artifice auquel la société MCA a eu recours afin d'échapper à toute demande en indemnisation" ou encore de la "ruse dont a fait preuve la société MCA en résiliant un CDI pour lui substituer aussitôt un CDD non renouvelé" ; Attendu que les éléments du dossier ne permettent pas de caractériser de prétendues manoeuvres employées par la société MCA pour échapper au paiement de l'indemnité de rupture ; Que la société COMECO savait depuis le 1er septembre 1999 que le contrat à durée indéterminée qui la liait à la société MCA prendrait fin le 28 février 2000, et que, quelques jours après l'expiration de ce contrat, elle a accepté de signer un contrat à durée déterminée d'une année -dont les clauses ne sont pas identiques au précédent contrat- sans qu'il soit démontré qu'elle a été empêchée de faire valoir son droit à indemnisation au titre du premier contrat ; qu'il lui suffisait d'ailleurs de manifester son intention à la réception de la lettre en date du 31 janvier 2001 par laquelle la société MCA l'informait de ce que leurs relations prendraient définitivement fin le 28 février 2001 ; Attendu que, par conséquent, il convient de constater que la société COMECO a perdu son droit à réclamer une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi du fait de la cessation du contrat à durée indéterminée ; Qu'en revanche, sa demande d'indemnisation consécutive au non renouvellement du contrat à durée déterminée est recevable puisqu'elle a manifesté son intention de faire valoir son droit à réparation moins de douze mois après l'expiration dudit contrat ; Attendu qu'aux termes de l'article L 134-12 du code de commerce, l'indemnité compensatrice est due "en réparation du préjudice subi" ; qu'il s'ensuit que l'indemnité n'est due qu'en présence d'un préjudice, ce que confirme l'article L 134-13 qui prévoit que la réparation n'est pas due lorsque l'agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu'il détient en vertu du contrat d'agence ; Attendu que s'agissant d'un contrat à durée déterminée qui s'est normalement achevé à la date prévue, l'agent ne peut se prévaloir de la privation de commissions qu'il savait ne plus percevoir après l'échéance ; qu'il peut prétendre à indemnisation pour des frais ou investissements, que lui aurait demandés le mandant, non amortis au terme du contrat ;u investissements, que lui aurait demandés le mandant, non amortis au terme du contrat ; Attendu que la société COMECO n'apporte aucun élément de preuve d'un éventuel préjudice à cet égard, la Cour observant au contraire que les frais de loyers et de publicités que celle-ci met en avant ont cessé avec le terme du contrat, qu'il n'est pas établi que la société COMECO s'est trouvée dans l'obligation de continuer à payer des salaires sans contrepartie à des salariés, que la société COMECO, de son propre chef et sans doute imprudemment, a engagé un sous-agent commercial le 15 novembre 2000, soit trois mois seulement avant l'expiration de son propre contrat à durée déterminée ; que la société COMECO écrit que la société MCA a récupéré le fruit de son propre travail et sa propre clientèle mais qu'en l'espèce la notion de "clientèle" est bien spécifique puisque constituée, pour l'essentiel, de particuliers qui font construire une maison, il ne s'agit que d'une clientèle éphémère ; Attendu qu'il convient, en conséquence, de rejeter la demande d'indemnisation de la société COMECO comme non fondée ; Sur la demande en paiement de commissions -Commission réclamée au titre du dossier MB CONSEIL Attendu que le client MB CONSEIL a signé un contrat de construction le 27 février 2001 par l'intermédiaire non de la société COMECO mais du service technique de la société MCA ; Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article L 134-6 du code de commerce que pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à sa commission lorsqu'elle a été conclue grâce à son intervention ou lorsque l'opération a été conclue avec un tiers dont il a obtenu antérieurement la clientèle pour des opérations du même genre ; que selon l'article L 134-7, pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent a droit à la commission soit lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l'article L 134-6, l'ordre du tiers a été reçu par le mandant ou l'agent commercial avant la cessation du contrat d'agence ; Attendu que la société COMECO est fondée à solliciter l'application de ces dispositions à son profit dans la mesure où la société MCA ne conteste pas que la société MB CONSEIL avait signé deux précédents contrats grâce au travail de la société COMECO ; Attendu que c'est, en conséquence, à juste titre que le tribunal est entré en voie de condamnation de ce chef ; que l'appel incident de la société MCA doit être rejeté ; -Autres commissions Attendu que les autres commissions dues à la société COMECO, pour un montant de 19.112,57 euros, ont donné lieu à une condamnation de la société MCA par le juge des référés, que la société MCA a exécuté la condamnation et qu'elle ne la remet pas en cause; que la demande de la société COMECO tendant à voir compléter le jugement en ce qu'il n'a pas statué sur lesdites commissions apparaît donc sans objet et non justifiée; Sur l'article 700 et les dépens Attendu que la demande principale de la société COMECO étant rejetée, le tribunal a valablement pu faire application de l'article 700 au profit de son adversaire et condamner la demanderesse aux dépens ; Attendu qu'en cause d'appel, l'équité ne commande pas de faire une plus ample application de l'article 700 au profit de l'intimée ; Que la société COMECO qui succombe pour l'essentiel supportera les dépens ; PAR CES MOTIFS se substituant pour partie à ceux des premiers juges, LA COUR, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit que la société COMECO ne démontre pas l'existence d'un contrat d'agent commercial. Rejette toutes demandes supplémentaires des parties. Condamne la société COMECO aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP JUNILLON WICKY avoués. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, M.P. X... B. MARTIN