Cour d'appel de Lyon, du 23 mai 2001, 2000/00580

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation du loyer du bail renouvelé - Valeur locative Lors du renouvellement d'un bail commercial, le preneur n'a pas à payer l'équivalent d'un nouveau droit d'entrée lorsqu'il s'est déjà acquitté de la valeur économique que constitue ce droit sous la forme d'un surloyer pendant toute la durée du premier bail. Ainsi, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locati- ve simple des locaux sans majoration correspondant à un droit d'entrée fractionné

COUR D'APPEL DE LYON 6ème Chambre ARRET du 23 MAI 2001 Décision déférée : JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LYON en date du 13 Décembre 1999 (RG : 199990012) N° RG Cour : 2000/00580 Nature du recours : DECL. D'APPEL Code affaire : 309 Avoués : Parties : - SCP AGUIRAUD SA COMPAGNIE FONCIERE RHODANIENNE dite C.F.R dont le siège social est : 18/20 Place de la Madeleine 75008 PARIS Représenté par poursuites et diligences de la SA GESTRIM, dont le siège social est LES AMBASSADEURS, 7 rue Louis Guérin - 69625 VILLEURBANNE Avocat : Maître BALAS APPELANTE ---------------- - ME MOREL SA SOBAC MAILLE dont le siège social est : 34 Rue de Grenette 69002 LYON Représenté par ses dirigeants légaux Avocat : Maître VUARCHEX, substituant Maître JAKUBOWICZ INTIMEE ---------------- - SCP AGUIRAUD SCI LA DAME DU RHONE demeurant : 18-20 Place de la Madeleine 75000 PARIS Représenté par la Régie GESTRIM SA, dont les siège social est : LES AMBASSADEURS, 7 rue Louis Guérin 69625 VILLEURBANNE CEDEX Avocat : Maître BALAS INTERVENANT VOLONTAIRE ---------------- INSTRUCTION CLOTUREE le 23 Janvier 2001 DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE du 24 Avril 2001 LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de : . Madame BAILLY-MAITRE, désignée par ordonnance du 13 juin 2000 pour présider la 6ème Chambre de la Cour . Madame DUMAS, Conseiller . Madame JEAMMAUD, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame X..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du 23 MAI 2001, par Madame BAILLY-MAITRE, Président, qui a signé la minute avec le Greffier FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS DES PARTIES: Suivant bail du 28 juin 1989, prenant effet à compter du 1er juillet 1989 pour une durée de neuf ans, la SA COMPAGNIE FONCIÈRE RHODANIENNE (C.F.R.) propriétaire de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble "Espace Jacobins" , 62 rue de Brest à Lyon 2ème a loué à la SA SOBAC MAILLE un local commercial d'environ 56 m , outre un parking. Puis par avenant du 10 juin 1992, la surface louée a été augmentée d'environ 40 m , et un nouveau loyer a été fixé. Aux termes de la première période triennale, la SA SOBAC MAILLE a sollicité et obtenu du Juge des Loyers Commerciaux, après organisation d'une expertise judiciaire, la réduction du loyer en raison d'une diminution des facteurs locaux de commercialité. Par arrêt en date du 2 avril 1997, la Cour d'Appel de Lyon a confirmé le principe d'une réduction du loyer retenu par le Premier Juge, et a fixé le loyer dû à compter du 9 juillet 1992, à la somme de 250.000,00 Frs pour les locaux hors parking, d'une surface de 95 m pondérés. Par acte extra judiciaire du 22 décembre 1997, la SA SOBAC MAILLE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 1998. A défaut d'accord des parties sur le montant du prix du loyer, elle a saisi le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Lyon qui, par jugement en date du 13 décembre 1999, a fixé le loyer annuel du bail renouvelé le 1er juillet 1998 à la somme de 155.000,00 Frs HT, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant par ailleurs inchangées, a ordonné l'exécution provisoire, et a condamné la SA C.F.R. à payer à la SA SOBAC MAILLE la somme de 4.000,00 Frs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SA C.F.R. a relevé appel de cette décision. La SCI LA DAME DU RHÈNE, nouvelle propriétaire des lieux est intervenue volontairement dans la procédure. Les deux sociétés soutiennent qu'aucune disposition du décret du 30 septembre 1953 n'empêcherait les parties de convenir à l'origine, d'une valeur locative majorée par rapport à la valeur locative résultant de la seule comparaison avec les éléments de référence, majoration justifiée en l'absence de paiement de droit d'entrée, que lors du renouvellement, les parties seraient tenues par leur contrat initial, et donc par le loyer convenu. Elles affirment que le loyer initial aurait été consenti et accepté comme contrepartie de la mise à disposition des locaux, sans qu'il y ait lieu à dissociation de ses "composants", à savoir un loyer de base et un surloyer, et qu'à cet égard l'arrêt rendu le 2 avril 1997 par la Cour d'Appel ne pourrait valablement être allégué. En effet, cette décision aurait tranché dans son dispositif la recevabilité de l'action en révision, et non pas la question du fractionnement de la valeur locative en cas d'un loyer dit "à l'américaine", entre un loyer de base et un surloyer. La diminution du loyer convenu lors du renouvellement, telle que décidée par le Premier Juge, reviendraient selon les sociétés à créer au profit du preneur un enrichissement totalement indu. Elles concluent à la réformation de la décision déférée, à la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 1998 à la somme de 266.464,00 Frs HT, à la condamnation de la SA SOBAC MAILLE à régler les loyers dus à compter du 1er juillet 1998, ainsi qu'une somme de 10.000,00 Frs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et au rejet de toutes les prétentions de cette société. La SA SOBAC MAILLE réplique qu'un droit d'entrée aurait bien été acquitté par elle sous forme d'un surloyer s'ajoutant aux sommes versées en contrepartie de la mise à disposition des locaux par la SA C.F.R., ce qu'aurait reconnu cette société lors de la précédente procédure en révision triennale du loyer, et qu'il y aurait autorité sur ce point. En effet, la Cour d'Appel, dans son arrêt du 2 avril 1997, aurait expressément retenu l'existence d'un surloyer correspondant au versement d'un droit d'entrée réparti sur la durée du bail. Elle soutient que la nature même du droit d'entrée dont le paiement a été fractionné, imposerait la non-reconduction de celui-ci au cours du bail renouvelé, et que l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 2 avril 1997 exclurait également la reconduction d'un surloyer. Elle souligne que dans son rapport du 21 novembre 1994, Monsieur Y... aurait fixé la valeur locative à 105.000,00 Frs, qu'en acceptant un loyer fixé à 155.000,00 Frs par an, elle ferait reste de droit au bailleur, qui ne contesterait pas que le montant du loyer proposé par sa locataire corresponde bien à la valeur locative. Elle demande à la Cour de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 1998, à la seule valeur locative qu'elle évalue à 155.000,00 Frs l'an, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, de débouter la SA C.F.R. de toutes ses demandes, et de la condamner à lui payer une somme de 15.000,00 Frs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. MOTIFS ET DÉCISION: Attendu que l'intervention volontaire de la SCI LA DAME DU RHÈNE, nouvelle propriétaire des locaux loués, est recevable ; Attendu qu'il résulte tant du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur Y..., désigné dans le cadre de la précédente procédure en révision triennale du loyer, que du rapport d'expertise de Monsieur Z..., établi à la demande de la SA C.F.R. dans le cadre de cette même procédure, que le loyer initial convenu entre les parties correspondait à un loyer dit "à l'américaine", applicable à des locaux livrés bruts de tout aménagement et sans droit d'entrée ; Qu'il a été spécifié par ces deux experts, et reconnu par les deux parties lors de la précédente procédure, qu'une partie du loyer initialement convenu correspondait en fait au versement d'un droit d'entrée, ce qui expliquait qu'en l'espèce, le montant du loyer initial s'élève, d'après l'expert judiciaire, à plus du double de ce qui était constaté pour les valeurs locatives dites "classiques", articulées sur le versement d'un montant de droit au bail ; Attendu que ces deux experts se sont accordés à reconnaître que le surloyer, qui compense le non-paiement d'un droit au bail, ne pouvait être réduit en cours de révision sans créer au profit du locataire un enrichissement indu par rapport à celui qui aurait payé en une seule fois le droit au bail ; Que ces avis ont d'ailleurs été admis par la Cour d'Appel qui, dans son arrêt du 2 avril 1997, a fixé le prix du loyer à payer en tenant compte d'un surloyer de 144.444,00 Frs par an, correspondant sur neuf ans à un droit au bail évalué à 1.300.000,00 Frs, somme qui n'est pas très éloignée de celle de 1.500.000,00 Frs visée par Monsieur Z... dans son rapport d'expertise, et payée en 1994, soit 5 ans après l'entrée dans les lieux de la SA SOBAC MAILLE, au titre du droit au bail par la Société NICOLAS, dont les locaux sont situés à proximité de ceux loués à l'intimée ; Attendu que s'agissant d'un renouvellement, la SA SOBAC MAILLE n'a pas à payer l'équivalent d'un nouveau droit d'entrée, puisqu'elle s'est acquittée de la valeur économique que constitue ce droit, sous la forme d'un surloyer pendant neuf ans ; Attendu en conséquence, qu'il convient de confirmer le jugement qui a retenu que le loyer du bail renouvelé le 1er juillet 1998 devait correspondre à la valeur locative simple des locaux, sans majoration correspondant à un droit d'entrée, et a fixé le loyer à la somme de 155.000,00 Frs HT, proposée par la Commission de Conciliation et la locataire, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées; Attendu que l'équité commande que la SA C.F.R. participe à hauteur de 6.000,00 Frs aux frais et honoraires non compris dans les dépens qu'elle a contraint la SA SOBAC MAILLE à exposer devant la Cour ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Reçoit l'intervention volontaire de la SCI LA DAME DU RHÈNE, Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, Y ajoutant, Condamne la SA C.F.R. à payer à la SA SOBAC MAILLE la somme de 6.000,00 Frs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Condamne la SA C.F.R. aux dépens d'appel et autorise Maître MOREL, Avoué, à les recouvrer aux formes et conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT