Cour d'appel de Poitiers, du 15 avril 2002, 02/00034

Sommaire: PROPRIETE - PROPRIETE DU SOL - PROPRIETE DU DESSUS ET DU DESSOUS L'alinéa 1° de l'article 552 du Code civil énonce que "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous". Pour définir les limites des propriétés des parcelles distinctes situées à deux niveaux différents, cet alinéa doit être interprété en prenant en considération le texte entier. L'article précité ne définit pas la propriété comme un volume idéal déterminé par des plans verticaux à partir de la surface du sol, ce qui conduirait à énoncer comme principe que le "dessus" vaut le "dessous" et empêcherait de prendre pour référence une parcelle plutôt qu'une autre. La propriété porte sur des objets matériels et non sur des surfaces identifiées par les cotes figurant sur des plans ou des cartes. Ainsi, dès lors que la propriété est conçue comme une chose, la falaise fait partie du fonds supérieur. En effet, celui-ci, fonds de terre et roche, est matériellement limité par le précipice mais c'est bien la matière dont est constitué ce fonds qui forme la falaise

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIORT R.G. N°02100034 DU 15 Avril 2002 AFFAIRE: S.C.I. DU BAS SABLONNIIER S.A. JUBIEN S.A.R.L. J.B. STORES C/ COMMUNE DE NIORT ORDONNANCE DE REFERE A l' audience publique des référés du Tribunal de Grande Instance de NIORT tenue le 12 Avril 2002 par Monsieur CAVELIER, Président du Tribunal, assisté de Madame X..., adjoint administratif faisant fonction de Greffier, a été appelée l' affaire suivante: ENTRE: DEMANDERESSES: S.C.I. DU BAS SABLONNIER, 39 à 45, rue Bas Sablonnier 79000 NIORT, S.A. JUBIEN, ZA Le Lac 79410 ECHIRE, S.A.R.L. J.B. STORES, 39 à 45, rue du Bas Sablonnier 79000 NIORT, représentées par la SCP GUILLAUME-ENNOUCHI, avocats au barreau de NIORT, D' UNE PART, ET: DEFENDERESSE: COMMUNE DE NIORT, Hôtel de Ville - Place Martin Bastard - 79000 NIORT, représentée par la SCP MERENDA - BLAIN-MERENDA, avocats au Barreau de NIORT, D' AUTRE PART, L' affaire a été mise en délibéré et le 15 Avril 2002 a été rendue l' ordonnance dont la teneur suit: La SCI du Bas Sablonnier est propriétaire de parcelles de terrain situées rue du Bas Sablonnier à NIORT cadastrées BH 362, BH 363 et BH 616. Les bâtiments situés sur ces parcelles sont loués notamment aux sociétés Jubien et JB Stores. Ces parcelles jouxtent une parcelle cadastrée BH 874 appartenant à la Commune de NIORT qui les surplombe, une partie des bâtiments se trouvant même située sous la falaise. Autorisées par ordonnance du 10 avril 2002, la SCI du Bas Sablonnier, la SA Jubien et la SARL JB Stores ont, par acte du 10 avril 2002, assigné la Commune de NIORT à l' effet de: -la condamner à mettre en oeuvre toute mesure conservatoire de nature à prévenir le dommage imminent auquel les salariés des sociétés sont soumis, telle la mise à disposition de nouveaux locaux de production et la prise en charge du déplacement des moyens de production, - la condamner à mettre en oeuvre toute mesure confortatoire de nature à sécuriser le site de production et à prévenir tout dommage de nature à l' affecter de manière imminente, -désigner un expert ayant notamment pour mission de donner son avis sur les causes des désordres, de fournir les données techniques permettant l' exécution rapide de travaux confortatifs et de recueillir tous éléments de nature à déterminer l' identité du propriétaire de la falaise, -la condamner à leur payer une somme de 1.150 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elles font essentiellement valoir qu' il y a urgence à intervenir, après les chutes régulières de pierres en provenance de la falaise, car la direction du travail les a mises en demeure de prendre des mesures de protection à l' égard des salariés. Elles soutiennent que la Commune s' est toujours comportée comme propriétaire de la falaise dont la solidité s' est trouvée altérée par la coupe de végétaux et de racines. Par ailleurs, un bâtiment de cinq étages construit récemment sur le terrain de la Commune a pu provoquer une déstabilisation. En réponse, la Commune de NIORT a conclu au débouté des demanderesses. Elle ne s' est, par contre, pas opposée à la désignation d' un expert. Elle estime qu' il n y a pas de dangerosité actuellement, aucune chute de pierre n' étant signalée, que se pose le problème de la propriété de la falaise et qu' il est prématuré de prendre des mesures dont on ne connaît pas la nature. A la suite des plaidoiries, nous sommes transportés sur les lieux, en présence des parties, pour les visualiser. SUR QUOI: 1.Sur le dommage imminent: Le Juge des Référés tient de l 'article 809 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile le pouvoir d' ordonner, même en cas de contestation sérieuse, les mesures conservatoires qui s' imposent pour prévenir un dommage imminent. Même si des chutes de pierre n' ont pas eu lieu récemment, tant la motivation de la décision de la direction régionale du travail du 04 avril dernier que nos propres constatations sur les lieux font ressortir qu en plusieurs endroits, des blocs de rochers en surplomb ou au-dessus des bâtiments présentent des signes de décèlement par fissures multiples. Le risque de chute n' apparaît donc pas hypothétique, il est réel. Dès lors, des mesures conservatoires s' imposent dans la mesure où les bâtiments sont exploités et occupés par des personnels des sociétés Jubien et JB Stores. D' ailleurs, la Commune de NIORT avait reconnu la nécessité de prendre des mesures graves puisque, le 21 août 2001, son maire demandait à la SCI du Bas Sablonnier "d' évacuer les parties à risque du bâtiment situé sous et en bordure de la falaise et d' interdire dans cette zone de sécurité tout accès de public ou de personnel des entreprises qui occupent actuellement les locaux". Pour autant, aucun élément technique n' a été produit justifiant d 'un danger immédiat de chute brutale et volumineuse pouvant atteindre les locaux litigieux et les personnels y travaillant. Des mesures techniques protectrices doivent permettre d' éviter les chutes de pierre sans qu' il soit nécessaire d' envisager, dans l' immédiat, la mise à disposition de locaux extérieurs, avant d' entreprendre des mesures confortatives. A défaut d' élément précis sur ces mesures, il appartiendra à l' expert, qui sera désigné pour donner son avis sur les causes des désordres, de fournir les données techniques permettant l' exécution rapide de ces travaux. 2. Sur la propriété de la falaise: S' agissant de la charge de ces travaux, il doivent incomber au propriétaire de la falaise qui doit en assumer son entretien régulier. Les actes respectifs des parties ne mentionnent pas l' existence de la falaise litigieuse. Le procès-verbal de bornage du 30 janvier 2001 signé par les parties fixe la limite des propriétés à un mur de soutènement édifié par la Commune de NIORT sur sa propriété en bord de falaise. Mais aucun document ne permet de trancher sur la propriété du front de taille qui surplombe les bâtiments à risque et qui est situé en avant du mur de soutènement, donc au-dessus de la propriété de la SCI du Bas Sablonnier, le pied de la falaise se trouvant également en retrait, mais sur la propriété de la SCI du Bas Sablonnier. L' alinéa premier de l 'article 552 du Code Civil énonce que "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et de dessous". Pour définir les limites des propriétés des parcelles distinctes situées à deux niveaux différents, cet alinéa doit être interprété en prenant en considération le texte entier ; le premier alinéa étant éclairé par les suivants qui prévoient que le propriétaire peut faire au-dessus toutes les constructions et fouilles qu' il jugera à propos. L' article 552 du Code Civil ne définit pas la propriété comme un volume idéal déterminé par des plans verticaux à partir de la surface du sol, ce qui conduirait à énoncer comme principe que le "dessus" vaut le "dessous" et empêcherait de prendre pour référence une parcelle plutôt qu' une autre. La propriété porte sur des objets matériels et non sur des surfaces identifiées par les cotes figurant sur des plans ou des cartes. Dans ces conditions, dès lors que la propriété est conçue comme une chose, la falaise fait partie du fonds supérieur. En effet, celui-ci, fonds de terre et de roche, est matériellement limité par le précipice mais c' est bien la matière dont est constitué ce fonds qui forme la falaise. La Commune de NIORT doit ainsi être considérée comme propriétaire de la falaise qui surplombe les parcelles et les biens des demanderesses. La Commune de NIORT aura la charge de mettre en oeuvre les mesures confortatives pour sécuriser les lieux. 3. Sur l 'expertise: Les demanderesses sollicitent la désignation d' un expert avec des missions qui font appel à des spécialités différentes (la géologie, les structures des sols et la géométrie). Le litige existant entre les parties justifie incontestablement le recours à un technicien chargé de déterminer les causes des désordres. Quant à la seconde partie de la mission visant à déterminer la propriété de la falaise, qui ne pourrait être confiée qu' à un géomètre expert, elle ne ressort pas du domaine technique. Un bornage a déjà été réalisé entre les parties. La question posée est de nature juridique et les parties ont accès aux documents qui peuvent leur être utiles. Cette mesure, qui n' est pas utile et suppléerait la carence des parties, ne sera pas ordonnée. 4. Sur l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile: Aucune élément ne justifie que les demanderesses, qui obtiennent satisfaction, conservent à leur charge les frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu' elles aviseront mais dès à présent Condamnons la Commune de NIORT à mettre en oeuvre toute mesure confortative de nature à sécuriser la falaise lui appartenant qui surplombe les parcelles BH 362, BH 363 et Bu 616 appartenant à la SCI du Bas Sablonnier. Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder Monsieur Joseph LE Y..., demeurant 3 rue des Iris 86180 BUXEROLLES, avec mission, en s 'entourant de tous renseignements à charge d' en indiquer la source, en entendant au besoin tous sachants utiles, dont les identités seront précisées, de: se rendre sur les lieux à NiORT, examiner les lieux et la situation des immeubles litigieux, décrire l 'état actuel de la falaise séparant les propriétés des parties, examiner et décrire les désordres actuels de la falaise, rechercher pour chacun la cause et l' origine, dire, en particulier, s' ils résultent d' un défaut d' entretien, donner, pour chaque désordre, son avis sur leur gravité et les risques encourus, décrire et chiffrer, pour chaque désordre, les travaux à réaliser, fournir les données techniques permettant l 'exécution rapide d éventuels travaux confortatifs permettant d' éviter tout dommage. Disons que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Nouveau Code de Procédure Civile. Disons qu' à cet effet l' expert commis, saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer rapport des ses opérations avec son avis dans un délai de CINQ MOIS à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le greffe après consignation de la provision, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le magistrat chargé du contrôle sur demande de l' expert. Plus spécialement rappelons à l' expert: qu' il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis, qu 'il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet; qu' en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l' accord, qu' il devra remplir personnellement sa mission, et informer les parties du résultat de ses opérations et de l 'avis qu' il entend exprimer; qu' à cette fin il leur remettra au cours d' une ultime réunion d' expertise ou leur adressera une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de 30 jours ; qu' il répondra à ces observations dans son rapport définitif en apportant, à chacune d' elles, la réponse appropriée en la motivant. Disons que la SCI du Bas Sablonnier, la SA Jubien et la SARL JB Stores feront l' avance des frais d' expertise. Fixons, sous réserve de consignation complémentaire si la provision allouée devient insuffisante, à la somme de MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS (1.550 Euros) la provision à valoir sur la rémunération de l' expert que la SCI du Bas Sablonnier, la SA Jubien et la SARI JB Stores devront consigner au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans le délai d' UN MOIS à compter du prononcé de la présente décision, à défaut de quoi il sera fait application de l' article 271 du Nouveau Code de Procédure Civile. Disons que l' expert, si le coût probable de l' expertise s' avère plus élevé que la provision fixée, devra commumquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l' évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation d' une provision complémentaire. Disons que cette mesure d' expertise sera effectuée sous l 'autorité du magistrat chargé du contrôle des expertises. Condamnons la Commune de NIORT à payer à la SCI du Bas Sablonnier, à la SA Jubien et à la SARL JB Stores une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) sur le fondement de l 'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Condamnons la Commune de NIORT aux dépens. Ainsi fait et ordonné à NIORT quinze Avril deux mil deux.