Cour d'appel d'Agen, Chambre civile 1, 6 mai 2008, 07/00803
Formation: CHAMBRE_CIVILE_1

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations - Délivrance - En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail . Si le locataire n'est pas autorisé à suspendre le paiement des loyers en raison des manquements du bailleur sans autorisation de les consigner, il est néanmoins établi qu'il a subi un préjudice de jouissance qui sera évalué en tenant compte de la durée du bail et du montant du loyer

ARRÊT DU 06 Mai 2008 F. M / S. B --------------------- RG N : 07 / 00803--------------------- Pascal X... Nathalie Y... épouse X... C / Fatima Z... épouse A... --------------------- Aide juridictionnelle ARRÊT no406 / 08 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile Prononcé à l'audience publique du six Mai deux mille huit, par Monsieur René SALOMON, Premier Président, assisté de Dominique SALEY, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Pascal X... né le 20 Mars 1973 à SAINT DIZIER (52100) de nationalité française Madame Nathalie Y... épouse X... née le 05 Avril 1973 à ROUBAIX (59100) de nationalité française Demeurant ensemble... ... représentés par la SCP A. L. PATUREAU & P. RIGAULT, avoués assistés de la SCPA VEYSSIERE DARGACHA-SABLE VEYSSIERE, avocats APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de VILLENEUVE SUR LOT en date du 02 Avril 2007 D'une part, ET : Monsieur Fatima Z... épouse A... né le 02 Mars 1931 à MALOUDA (ALGERIE) de nationalité française Demeurant... ... (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 200700 / 3071 du 04 / 09 / 2007 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représenté par la SCP TESTON-LLAMAS, avoués assisté de Mes GONELLE & VIVIER, avocats INTIMÉE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 11 Mars 2008 sans opposition des parties, devant René SALOMON, Premier Président, Françoise MARTRES, Conseiller (laquelle, désignée par le Premier président, a fait un rapport oral préalable), rapporteurs assistés de Nicole CUESTA, Greffier. Le Premier Président et le Conseiller rapporteurs en ont, dans leur délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre eux-mêmes, de Chantal AUBER, Conseiller, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCÉDURE Le 31 août 2004, Fatima A... a consenti un bail d'habitation aux époux X... pour une maison située... à VILLENEUVE SUR LOT moyennant un loyer de 549  par mois. Le 9 septembre 2005, Fatima A... leur a fait signifier un commandement d'avoir à payer la somme de 1. 866  au titre d'un solde de loyer pour les mois de janvier, juin et juillet 2005 ainsi que les mois d'août et septembre 2005. Par acte d'huissier du 8 novembre 2005, les locataires ont saisi le Tribunal d'Instance de VILLENEUVE SUR LOT pour voir constater qu'ils étaient à jour de leurs loyers, obtenir une expertise des locaux et l'autorisation de consigner les loyers dus, en raison de désordres imputables au bailleur. Par jugement en date du 2 avril 2007, le Tribunal d'Instance a : - rejeté les prétentions des époux X..., - condamné solidairement les époux X... à payer à Fatima A... la somme de 10. 707, 15  au titre des loyers dont ils demeurent redevables pour une occupation allant au 23 du mois de janvier 2007, - condamné solidairement les époux X... au paiement d'une indemnité de procédure de 1. 000 . Les époux X... ont relevé appel de cette décision dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas contestées. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Monsieur et Madame X... reconnaissent que les loyers d'octobre 2005 à mars 2006 n'ont pas été payés. Il reste du à ce titre une somme de 5. 576, 34 . À compter du mois de mars 2006, l'allocation logement a été suspendue. Ils ont quitté les lieux le 14 octobre 2006. Ils précisent que leur fille Shanon née le 11 octobre 2004 a du être hospitalisée en janvier 2005 à la suite d'une bronchiolite pulmonaire en raison de l'insalubrité du logement. Ils soutiennent que cet état d'insalubrité existait avant leur entrée dans les lieux. Il résulte notamment d'un procès-verbal de constatation du service communal d'hygiène et de santé de VILLENEUVE SUR LOT en date du 4 juillet 2005 que ces problèmes avaient déjà été signalés et constatés en février 2003 par le précédent locataire. À la suite de ce procès-verbal, le maire de VILLENEUVE SUR LOT devait intervenir auprès du bailleur pour qu'il entreprenne les travaux nécessaires à la réfection des locaux. Ils estiment rapporter la preuve de l'état d'insalubrité des locaux par la production notamment de photographies et de différentes attestations. En raison du non respect par le bailleur de ses obligations, ils ont cessé de régler les loyers. Ils sollicitent le paiement de dommages et intérêts pour un montant de 5. 000  en raison du préjudice subi. Ils demandent donc à la Cour : - de réformer le jugement déféré, - de constater que Fatima A... a reçu indûment la somme de 584, 53 , - de constater qu'ils reconnaissent devoir la somme de 5. 576, 34  au titre des loyers impayés, - de constater que le problème d'insalubrité est antérieur à l'entrée dans les lieux des locataires et qu'il avait été constaté dès le 7 février 2003, - de dire et juger que le bailleur avait une parfaite connaissance de l'état des locaux et aurait du effectuer des travaux avant de le relouer, - de constater que Fatima A... a refusé d'effectuer les travaux de rénovation préconisés par le service communal d'hygiène et de santé suivant procès-verbal en date du 4 juillet 2005, - de constater que ledit procès-verbal prévoyait en cas de non réalisation de ces travaux une insalubrité administrative avec interdiction de louer et obligation d'effectuer les travaux avant la vente, - de dire et juger que Fatima A... a manqué à son obligation de bailleur de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, - de condamner Fatima A... à leur payer la somme de 5. 000  en réparation du préjudice subi, - d'ordonner la compensation entre les loyers dus et la réparation du préjudice subi, - de condamner Fatima A... à leur payer la somme de 500  au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - de la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP PATUREAU-RIGAULT. Fatima A... sollicite la confirmation du jugement déféré. Elle soutient que depuis le mois d'octobre 2005, les locataires n'ont pas effectué le moindre versement de loyers et qu'elle n'a plus perçu la moindre somme de la MSA au titre de l'allocation logement. Elle a appris en janvier 2006 que l'allocation logement était versée directement aux époux X... au vu d'une attestation prétendument signé par elle. Les époux X... sont toujours redevables de la somme de 10. 707, 15  au titre des loyers impayés ainsi que le préavis comme l'a constaté le premier juge. Ils devront être condamnés à payer cette somme. Par ailleurs, elle soutient que l'état d'insalubrité des locaux tel que soutenu par les locataires n'est pas établi. L'état des lieux d'entrée dans les lieux du 25 août 2004 et co-signé par les parties n'en fait pas état. Le procès-verbal de constat de sortie établi le 16 août 2006 montre des désordres que les locataires ont contribué à créer. Elle estime justifier qu'elle a respecté ses obligations et qu'elle a notamment procédé au remplacement de la chaudière en novembre 2005 comme en atteste la facture qu'elle produit. Elle indique qu'elle a toujours remédié aux difficultés matérielles qui lui ont été signalées par ses locataires. Elle produit un constat d'état des lieux dressé le 7 février 2007 qui s'avère particulièrement éloquent quant à l'état de saleté de la maison résultant du défaut d'entretien des locataires. Elle soutient en outre que les consorts X... ont arrêté de payer le loyer sans en consigner le montant ce qui est une faute à leur encontre. Elle a fait effectuer des réparations qui se sont élevées à la somme de 9. 016, 31 . Elle demande donc à la Cour : - de confirmer le jugement déféré, - de condamner Monsieur X... et Madame Y... au paiement de la somme de 1. 000  au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP TESTON-LLAMAS. MOTIFS DE LA DÉCISION Attendu qu'aux termes du contrat de bail du 31 août 2004, le loyer était fixé à 534  outre 15 euros à titre de provision sur charges, soit la somme de 549  ; Que le premier juge a exactement constaté, au vu des quittances de loyers, des relevés MSA et des avis d'opération bancaire qu'en septembre 2005, mois de commandement de payer, les locataires restaient redevables de la somme de 825, 09 , dépôt de garantie compris ; qu'ils se sont ensuite abstenus de tout paiement ; Attendu que les locataires indiquent avoir quitté les lieux en décembre 2006 sans en justifier ; qu'il résulte d'un courrier en date du 23 janvier 2007 que les clefs de l'immeuble ont été remises à cette date à la SCP GONELLE VIVIER, ce qui fixe la date de départ des locataires ; Qu'il restait donc du à cette date une somme de 9. 609, 09  au titre des loyers impayés ; qu'ils restent redevables de deux mois de préavis ce qui porte la créance de Fatima A... à la somme de 10. 707, 15  ; Attendu qu'en application de l'article 1719 du Code Civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; Qu'en l'espèce, les locataires justifient par la production d'une part de différentes attestations, d'autre part de deux rapports établis par le service communal d'Hygiène et de Santé de VILLENEUVE SUR LOT, établis les 4 juillet 2005 et 17 août 2006, soit pendant le cours du bail, que les locaux présentaient des traces d'humidité importantes et que l'installation électrique devait être refaite comme l'assainissement à charge de la bailleresse ; Que celle-ci justifie avoir changé la chaudière entre les deux constats effectués par le service d'hygiène ; qu'elle n'a par contre pris aucune disposition pour remédier aux autres désordres ; Attendu que si les locataires n'étaient pas autorisés à suspendre le paiement des loyers en raison des manquements du bailleur sans autorisation de les consigner, il est établi néanmoins qu'ils ont subi un préjudice de jouissance qui sera évalué, compte tenu de durée du bail et du montant du loyer, à la somme de 2. 000  ; Que cette somme sera déduite de la créance locative par compensation ; qu'il en résulte que les locataires restent devoir à Fatima A... la somme de 8. 707, 15  ; Attendu qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles ; qu'il y a lieu d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a mis à la charge des locataires une somme de 1. 000  au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et de rejeter les demandes formulées en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné les époux X... à payer à Fatima A... la somme de 10. 707, 15  au titre des loyers impayés ; L'infirme pour le surplus et statuant de nouveau, Condamne Fatima A... à payer aux époux X... la somme de 2. 000  à titre de dommages et intérêts en raison du non respect de ses obligations ; Ordonne la compensation entre ces deux sommes ; Rejette tout autre chef de demande ; Condamne Monsieur et Madame X... aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP TESTON LLAMAS pour les dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par René SALOMON, Premier Président et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier, Le Premier Président