Cour d'appel de Paris, du 12 septembre 2003, 2002/07966

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération non effectivement conclue - Vente sous condition suspensive Une vente n'est pas effectivement conclue au sens de l' article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 quand elle est réputée faite sous condition suspensive. Ainsi, lorsque les modalités de financement pour l'achat d'un bien immobilier sont expressément réservées par l'acquéreur, il s'ensuit que cette opération se trouve régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du Code de la consommation qui imposent la condition suspensive pour l'ensemble des conventions relatives à la vente

COUR D'APPEL DE PARIS 25è chambre, section A X... DU 12 SEPTEMBRE 2003 (N , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 2002/07966 Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 26/02/2002 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS (2ème Chambre) RG n : 2001/00864 APPELANTE : S.A.R.L. B.V.I .CONSEIL exploitant une agence LAFORET IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 199 rue du Faubourg Saint Martin - 75010 PARIS représentée par Maître RIBAUT, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP MARGER & SKOG, Toque P 463, avocats au Barreau de Paris, qui a fait déposer son dossier INTIME : Monsieur Y... Z... ... par Maître BLIN, avoué ayant pour avocat Maître ROSENBLATT, Toque D 0880, Avocat au Barreau de PARIS, qui a fait déposer son dossier COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 Juin 2003 , en audience publique, devant la Cour composée de : Françoise CANIVET, présidente Brigitte A..., conseillère Brigitte BERNARD, conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame B... X... : - Contradictoire - prononcé publiquement par Madame A..., conseillère. - signé par Françoise CANIVET, présidente et par Madame B..., greffière présente lors du prononcé. Par acte du 27 septembre 2000, les époux Ben C... ont donné mandat à la société BVI Conseil de vendre un bien leur appartenant au prix de 1 850 000 francs, moyennant une commission de 130 000 francs à la charge de l'acquéreur. Par "lettre proposition d'achat" du 3 octobre 2000, à en-tête de la société BVI Conseil, M. Z... Y... a offert d'acquérir cet appartement au prix de 1 650 000 francs, cette somme, ainsi qu'il était stipulé, comprenant sa rémunération "dont les modalités et le montant sont déjà énoncés au mandat". Le 4 octobre 2000, a été apposée au pied de cette lettre la mention manuscrite "bon pour accord au prix net vendeur de un million cinq cent cinquante mille francs français" suivie d'une signature. Z... Y... s'est ensuite ravisé et la vente a été conclue avec un tiers le 12 octobre suivant. Après l'avoir vainement mise en demeure de lui régler sa commission de 100 000 francs, la société BVI Conseil l'a assigné à cette fin. Par jugement du 26 février 2002, le tribunal de grande instance de Paris, rappelant que l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 prévoit qu'aucune commission ne peut être exigée par un agent immobilier avant que la vente ait été "effectivement conclue et constatée dans un acte unique constatant l'engagement des parties", a dit que l'acte par lequel Z... Y... avait proposé un prix qui avait été accepté le lendemain par l'un des mandants seulement, ne constituait pas cet acte unique, n'ayant pas été conclu concomitamment par les deux parties, que surtout cet acte ne constatait pas une vente effectivement conclue, dès lors que les modalités de financement avaient été expressément réservées par Z... Y..., et qu'aucun engagement des parties n'y était contenu. Il a en conséquence débouté la société BVI Conseil de ses demandes et l'a condamnée à payer à Z... Y... la somme de 915 ä au titre de l'article 700 du NCPC. [* Appelante, la société BVI Conseil, affirme que la vente était parfaite dès lors qu'il y avait eu accord sur la chose et sur le prix; que les conditions exigées par la loi du 2 janvier 1970 sont réunies pour ouvrir son droit à commission; que la loi Hoguet n'impose pas la signature simultanée de l'acte par les parties; qu'en tout état de cause, Z... Y... a laissé croire qu'il s'était engagé à acquérir le bien des époux Ben D..., qu'il a même offert de régler une indemnité 20 000 francs. Elle conclut à l'infirmation du jugement entrepris, à la condamnation de Z... Y... à lui payer la somme de 15 244,90 ä au titre de sa commission avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2000, et subsidiairement à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, et à lui payer la somme de 2 500 ä au titre de l'article 700 du NCPC. Intimé, Z... Y... demande au contraire la confirmation de ce jugement, outre le paiement de la somme de 2 500 ä au titre de l'article 700 du NCPC. *] [* *] Considérant que c'est à bon droit que les premiers juges, estimant que les conditions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 n'étaient pas remplies, ont débouté la société BVI conseil de sa demande de paiement de la commission litigieuse; Qu'il sera seulement rappelé que les dispositions, qui sont d'ordre public, de l'article L 312-16 du Code de la consommation sur le crédit immobilier, imposent la condition suspensive pour l'ensemble des conventions relatives à la vente; qu'en application de l'article L. 312-17, la renonciation au bénéfice de ces dispositions légales doit être écrite de la main de l'acquéreur; qu'en l'espèce, comme l'a relevé le tribunal, les modalités de financement de l'acquisition projetée par Z... Y... avaient été réservées; que par suite, la vente était réputée faite sous condition suspensive; qu'elle n'était donc pas "effectivement conclue" au sens de l'article 6 de la loi précitée; Que de surcroît, l'acte litigieux ne faisait que renvoyer, pour la rémunération de l'agence immobilière, au mandat conclu avec les vendeurs, sans reprendre les stipulations de ce mandat; qu'il ne faisait pas lui-même mention du montant de cette rémunération ni ne désignait la partie qui en avait la charge; Considérant, sur la demande subsidiaire de la société BVI, que celle-ci ne fait pas la preuve d'une faute de Z... Y... qui justifierait une indemnisation sur le fondement de l'article 1382 du Code civil; que cette demande de dommages-intérêts sera rejetée; Considérant que l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du NCPC au profit de Z... Y.... PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la société BVI Conseil sur le fondement de l'article 700 du NCPC, L'infirme de ce seul chef, Statuant à nouveau, Rejette les demandes au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Déboute la société BVI Conseil de sa demande de dommages-intérêts, La condamne aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Blin avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE