Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e Chambre A
, 19 novembre 2010, 09/08816
Formation: 11e Chambre A

Sommaire: BAIL D'HABITATION Pour être qualifiée de meublée, une location doit contenir les équipements suffisants pour assurer la vie quotidienne des occupants. Toutefois, même si les locataires contestent la qualification du bail, le défaut de versements des loyers mensuels entraine des pénalités allant jusqu'à la résiliation du bail et l'expulsion. Par ailleurs, les dégradations et désordres mentionnés par les locataires pour demander des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ne peuvent être acceptés s'ils n'ont jamais été signalés au propriétaire, s'ils proviennent d'un usage anormal des lieux et s'ils n'ont pas entraîné l'impossibilité d'occupation de tout ou partie du logement.

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 11e Chambre A ARRÊT AU FOND DU 19 NOVEMBRE 2010 No 2010/ 512 Rôle No 09/ 08816 Jean-Paul X...Marie-José Y... C/ Martine Z...épouse A... Grosse délivrée le : à : SCP SIDER SCP PRIMOUT réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Mai 2009 enregistré (e) au répertoire général sous le no 11-09-0158. APPELANTS Monsieur Jean-Paul X...né le 06 Novembre 1954 à POINTE A PITRE (97110), demeurant ...représenté par la SCP SIDER, avoués à la Cour, Ayant pour avocat Me Nicolas SORENSEN, du barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame Marie-José Y..., demeurant ...représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour, Ayant pour avocat Me Nicolas SORENSEN, du barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame Martine Z...épouse A...née le 19 Avril 1954 à MARSEILLE (13000), demeurant ... représentée par la SCP PRIMOUT-FAIVRE, avoués à la Cour, Ayant pour avocat Me Alan CONTENCIN, barreau d'AIX-EN-PROVENCE *- *- *- *- * 11ème A-2010/ 512 COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Robert PARNEIX, Président, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Robert PARNEIX, Président Madame Danielle VEYRE, Conseiller Madame Cécile THIBAULT, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2010. ARRÊT Contradictoire, Prononcé (e) par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2010 Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** 11ème A-2010/ 512 Vu le jugement rendu le 15 mai 2009 par le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence qui a prononcé la résiliation du bail signé le 27 juillet 2004, ordonné l'expulsion de M. X...et de Mme Y..., condamné solidairement ces derniers à payer à Mme A...la somme de 8 724, 90 euros, au titre des loyers impayés au 31 mars 2009, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux et une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté M. X...et Mme Y...de leurs demandes et ordonné l'exécution provisoire ; Vu l'appel formé par M. X...et Mme Y...le 15 mai 2009 ; Vu les conclusions déposées le 3 septembre 2009 par les appelants qui demandent à la cour de réformer le jugement, de débouter Mme A...de l'ensemble de ses demandes, de requalifier le bail meublé en bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, en conséquence de fixer le loyer à la somme de 832 euros par mois à compter du 1er septembre 2004 et à la somme de 933, 60 euros à compter du 1er avril 2009, de constater qu'ils ont versé en trop une somme de 4 405, 20 euros et de les autoriser à la compenser avec les loyers impayés, de condamner Mme A...à leur payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions récapitulatives déposées le 5 août 2010 par Mme A...qui demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner les appelants à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; SUR QUOI Attendu que selon contrat du 27 juillet 2004 qualifié de bail meublé, Mme A...a loué une maison à M. X...et à Mme Y...pour une durée d'un an moyennant un loyer mensuel de 1 040 euros ; que les locataires ayant interrompu le règlement du loyer, Mme A..., après leur avoir délivré le 5 novembre 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire, les a assignés en résiliation de bail, en expulsion et en paiement des loyers arriérés selon acte du 21 janvier 2009 ; Attendu que les appelants, sans contester leur retard de paiement, soutiennent, d'une part, que le loyer doit être diminué de 20 % au motif que le bail est en réalité un bail non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu'il existe un trop-perçu en leur faveur de 4 405, 20 euros, d'autre part, qu'ils subissent divers préjudices liés au mauvais état des lieux ; 1) Sur la qualification du bail Attendu qu'une location peut être qualifiée de meublée lorsque les lieux sont garnis en quantité suffisante des meubles nécessaires à la vie courante des locataires ; Attendu en l'espèce que la liste des meubles annexée au bail ne fait état que d'une grille de cheminée, d'un lustre d'une plaque en fonte et d'un cache rideaux dans la salle à manger, d'une table, de quatre chaises, d'un lustre et de vaisselle dans la cuisine, d'un lit et d'un bureau dans la chambre 1, d'un sommier dans la chambre 2, d'un lit et d'un lustre dans la chambre 3 ; que ces quelques équipements sont insuffisants pour assurer la vie quotidienne des occupants ; que le bail a donc été à juste titre requalifié par le premier juge en bail non meublé, qualification qu'au demeurant Mme A...ne conteste pas ; Attendu que la location porte sur une villa de 120 m 2 sur deux niveaux comprenant une cuisine, un séjour, trois chambres, un bureau, une salle de bains et une salle d'eau ainsi qu'un garage de 50 m 2 et un jardin de 2 800 m 2 ; Attendu que Mme A...communique une estimation fixant la valeur locative entre 1 150 et 1 300 euros en décembre 2008 et plusieurs annonces immobilières proposant des villas similaires à la location pour un loyer de 1 000 à 1 300 euros ; 11ème A-2010/ 512 Attendu que ces évaluations ne sont pas remises en question par le seul avis de valeur produit par les appelants fixant le loyer de la villa à la somme de 700 euros par mois, au motif qu'elle est dans un " état proche de l'insalubrité ", et à 950 à 1 000 euros après travaux ; qu'en effet les désordres invoqués sont formellement contestés par l'intimée et n'ont pas été contradictoirement établis ; Attendu qu'il résulte de ces diverses constatations que le loyer initialement fixé à 1 040 euros correspond à la valeur locative de la maison louée non meublée et que la requalification du bail ne justifie pas la diminution de 20 % du loyer sollicitée par les appelants ; que le jugement qui a rejeté ce chef de demande sera confirmé ; 2) Sur la résiliation du bail Attendu que le paiement du loyer aux termes convenus, quelle que soit la qualification donnée au bail, constitue une obligation essentielle du locataire en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que le non respect de cette obligation justifie la résiliation du bail ; Attendu en l'espèce qu'il est constant que M. X...et Mme Y...ont cessé de régler leur loyer à compter de septembre 2007 et n'ont versé que deux acomptes de 700 euros le 28 novembre 2008 et de 1 167 euros le 6 août 2009 ; qu'il s'ensuit que le jugement qui a prononcé la résiliation du bail et ordonné leur expulsion sera confirmé ; 3) Sur la demande reconventionnelle Attendu qu'à l'appui de leur demande de dommages et intérêts M. X...et Mme Y...produisent un procès-verbal de constat du 9 mars 2009 qui fait état du mauvais fonctionnement des plaques de cuisson électriques, de la panne du lave vaisselle, du mauvais entretien du jardin, de l'ancienneté et du mauvais état des chaudières, d'une importante humidité dans une chambre, de moisissures et de fils électriques à nu dans la salle de bains et d'une installation électrique vétuste ; Mais attendu que si l'état des lieux d'entrée mentionne quelques désordres (chauffage vieux, papier peint décollé dans une chambre, quatre volets de l'étage à changer) il indique aussi que la villa est dans son ensemble en bon état ; que, par ailleurs, les locataires ne justifient pas avoir attiré l'attention de la bailleresse sur l'existence de nouveaux dysfonctionnements, dont certains au surplus (jardin non entretenu, porte du lave vaisselle cassée, fils électriques dénudés) résultent d'un usage anormal des lieux ; qu'enfin, il n'est pas démontré que les autres désordres constatés (humidité, vétusté de l'installation électrique, ancienneté du chauffage) aient rendu tout ou partie de la villa inhabitable ; qu'il s'ensuit que le premier juge a justement rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; que le jugement sera confirmé ; 4) Sur les demandes accessoires Attendu qu'il est justifié de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à ce titre une indemnité de 1 500 euros à Mme A...; que la même demande présentée par M. X...et Mme Y...qui succombent en leur appel sera rejetée ; Et attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens ; PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; 11ème A-2010/ 512 Condamne M. X...et Mme Y...à payer à Mme A...la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et les déboute de leur demande sur le même fondement ; Condamne M. X...et Mme Y...aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Et le président a signé avec la greffière. La greffièreLe Président