Cour d'appel de Versailles, du 28 mai 1999, 1997-4004

Sommaire: HABITATION A LOYER MODERE - Bail - Prix - Conventions conclues en application de l'article L. 351-2.4 du Code de la construction et de l'habitation Si un locataire ne peut remettre en cause la convention signée entre l'Etat et un bailleur en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation, qui régit les conditions de la location des logements conventionnés, ni le bail signé entre les parties conformément à cette convention, il peut cependant demander en justice le respect des dispositions de ces documents par son bailleur. En conséquence, la convention conclue entre l'Etat et le bailleur prévoyant en son article 5 que la valeur du loyer est fixée par mètre carré de surface corrigée, laquelle est calculée conformément aux dispositions de l'article 4 du décret du 1er octobre 1960 et de l'article R 442-1 du code de la construction et de l'habitation, cet article précisant que le loyer applicable aux logements concernés est calculé conformément aux articles 28, 29, 32 et 32 bis de la loi du 1er septembre 1948, le locataire est en droit de solliciter une mise en conformité du calcul de la surface corrigée du bail aux dispositions de la loi d'ordre public du 1er septembre 1948

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1992, la S.N.I PARIS ILE DE FRANCE a donné en location à Monsieur X... un appartement sis xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx à PUTEAUX, moyennant un loyer mensuel de 3.786,54 Francs décompté sur la base de 197 m du surface corrigée en application de la convention conclue entre celle-ci et l'Etat le 31 mai 1985. Contestant le calcul de la surface corrigée, Monsieur X... a fait assigner devant le tribunal d'instance de PUTEAUX la S.N.I. aux fins de la voir condamner à lui rembourser le trop-perçu des loyers et charges du 1er septembre 1992 au 31 janvier 1996. Par jugement avant-dire-droit du 9 avril 1996 le tribunal a désigné Monsieur Y... en qualité d'expert. Celui-ci a déposé son rapport le 4 juin 1996. Monsieur X... a demandé le remboursement d'un trop- perçu de 19.525,88 Francs pour la période du 1er février 1993 au 30 novembre 1996 avec intérêts au taux légal, la rectification de son bail avec la mention de la surface corrigée expertisée, soit 1.777 m et du montant des loyers à venir dus, la condamnation de la S.N.I. au paiement de la somme de 2.800 Francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'affichage de la copie du jugement conformément à l'article 51 de la loi de 1948, ainsi que l'application des sanctions prévues à l'article L.353-10 du Code de la Construction et de l'Habitation. La S.N.I. s'est opposée à l'ensemble de ces demandes au motif que la loi du 1er septembre 1948 n'est pas applicable, puisqu'il s'agit d'un logement conventionné. En outre, elle a formé une demande reconventionnelle en paiement des sommes de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts et de 4.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 18 février 1997, le Tribunal d'Instance de PUTEAUX a rendu la décision suivante : - entérine les conclusions du rapport d'expertise de Monsieur Y..., désigné en qualité d'expert par jugement avant-dire-droit de ce tribunal du 9 avril 1996, - dit que la surface corrigée de l'appartement donné en location par la S.N.I. à Monsieur Paul X... aux termes du bail du 1er septembre 1992 est arrêtée au 1er mai 1996 à 177 m avec une valeur locative de 3.454,86 Francs augmentée d'un surloyer de 342 Francs soit un total en principal de 3.796,86 Francs, - dit que le bail devra être rectifié en ce sens, - condamne la S.N.I. à payer à Monsieur X... : et celle de 2.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - rejette les demandes plus amples ou contraires des parties, - condamne la S.N.I. aux dépens qui comprendront le coût de l'expertise confiée à Monsieur Y... et s'élevant aux termes de l'ordonnance de taxe du 4 septembre 1996 à la somme de 5.312,43 Francs. Le 21 avril 1997, la S.N.I. a relevé appel de cette décision. Elle reproche à la décision entreprise d'avoir accueilli la demande de Monsieur X... tendant à contester la surface corrigée alors que celle-ci est irrecevable devant les tribunaux de l'ordre judiciaire. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la demande de Monsieur X... est mal fondée aux motifs que Monsieur X... a librement accepté la surface corrigée prévue au contrat de bail et que le calcul opéré par l'expert contrevient aux termes de la circulaire du 28 janvier 1980 et à l'article R.111.10 du Code de la construction et de l'habitation. Par conséquent, elle demande à la Cour de : - dire recevable et bien fondé l'appel interjeté par la S.N.I, - constater que Monsieur X... est irrecevable et mal fondé en son action, - débouter Monsieur X... de toutes ses demandes, fins et conclusions, Subsidiairement, - ordonner une nouvelle expertise avec même mission pour l'expert, En tout état de cause, - condamner Monsieur X... à payer à la S.N.I. la somme de 10.000 Francs en réparation du préjudice qu'elle lui cause, - condamner Monsieur X... à payer à la S.N.I. la somme de 10.000 Francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur X... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au profit de la SCP GAS, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X..., intimé et appelant incident, réplique qu'il est recevable à saisir le tribunal afin d'obtenir le remboursement des sommes trop versées si le loyer fixé dans le bail viole la convention signée entre la S.N.I. et l'Etat. En outre, il fait valoir que sa demande est bien fondée eu égard aux conclusions de l'expert qui sont tout à fait régulières. Enfin, il sollicite l'infirmation du jugement concernant le loyer fixé au 1er avril 1996 (3.454,86 Francs et non 3.796,86 Francs) et le point de départ des intérêts. Par conséquent, il demande à la Cour de : - déclarer irrecevable et mal fondée la S.N.I. en son appel, - confirmer le jugement qui a déclaré Monsieur X... recevable et bien fondé en sa demande, En conséquence, - dire et juger que la surface corrigée doit être fixée à 176 mètres carrés jusqu'au 1er avril 1996 puis 177 mètres carrés, En conséquence, - dire et juger que le loyer à compter du 1er février 1993 doit être fixé à 3.382,90 Francs, à compter du 1er juillet 1993 à 3.393,10 Francs à compter du 1er juillet 1994 à 3.430,24 francs, à compter du 1er juillet 1995 à 3.435,34 Francs et à compter du 1er avril 1996 à 3.454,86 Francs, - dire et juger que le surloyer n'était exigible que pour un montant de 342 Francs entre le mois de septembre 1995 et avril 1996, - dire et juger que pour les autres périodes aucun surloyer n'est exigible, - en conséquence, condamner la S.N.I. à remettre sous astreinte de 500 Francs par jour à compter du prononcé de l'arrêt un bail conforme en ce qui concerne la surface corrigée et le montant du loyer contractuel exigible à la prise d'effet du bail, - dire que l'astreinte sera fixée pour une période de deux ans après quoi, il sera à nouveau statué, - en conséquence, condamner la S.N.I. à restituer à Monsieur X... une somme de 19.525,88 Francs à compter du 3 novembre 1995, date de la mise en demeure ou subsidiairement à compter du 29 janvier 1996, date de l'assignation, - ordonner l'anatocisme, Compte tenu des loyers perçus depuis lors, condamner la S.N.I. à rembourser à Monsieur X... la somme de 14.053,68 Francs, - dire et juger que la S.N.I. devra rembourser les loyers trop versés et ce, jusqu'à ce qu'elle ait établi un bail conforme, - condamner la S.N.I. à verser à Monsieur X... une somme de 15.000 Francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la S.N.I. aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise et qui seront recouvrés directement par la SCP KEIME-GUTTIN, avoué, et ce, en application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 1er avril 1999, et l'affaire plaidée à l'audience du 8 avril 1999. SUR CE LA COUR Considérant qu'en vertu de l'article R 321-2 du code de l'organisation judiciaire, le tribunal d'instance connaît des actions dont la contrat de louage est l'objet; que d'ailleurs, l'appelante n'a pas soulevé l'incompétence des tribunaux judiciaires pour connaître de l'action de M. X...; Considérant que si Monsieur X... ne peut remettre en cause la convention signée entre l'Etat et la S.N.I. en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, - laquelle régit les conditions de la location des logements conventionnés -, ni même le bail signé entre les parties conformément à cette convention, il n'en demeure pas moins qu'il peut demander en justice le respect par son bailleur des dispositions du contrat de bail et de la convention Etat - S.N.I.; Considérant que la convention conclue entre l'Etat et la société bailleresse prévoit en son article 5, ainsi que l'a relevé le premier juge, que la valeur du loyer est fixée par mètre carré de surface corrigée, laquelle est calculée conformément aux dispositions de l'article R 442-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 4 du décret du 1er octobre 1960; que l'article R 442-1 sus-visé précise que le loyer applicable aux logements concernés est calculé conformément aux dispositions des articles 28, 29, 32 et 32 bis de la loi du 1er septembre 1948; que dès lors, le calcul de la surface corrigée du bail litigieux doit être conforme aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, ce qui ouvre le droit au locataire de solliciter cette mise en conformité; que son action est donc recevable; Considérant que l'appelante critique à la fois la conduite des opérations d'expertise par Monsieur Y..., expert judiciaire et ses conclusions sur le fond; qu'il ressort du rapport d'expertise du 3 juin 1996, que ces critiques sont pertinentes, tout au moins concernant l'absence de référence aux dispositions réglementaires applicables aux logements bénéficiant de prêts aidés par l'Etat; que dans ces conditions, il y a lieu d'ordonner une nouvelle expertise, confiée à Monsieur Z..., dont la mission sera définie au dispositif du présent arrêt; que les frais de cette nouvelle expertise seront mis à la charge de l'appelante qui l'a sollicitée; Considérant que toutes autres demandes ainsi que les dépens seront par conséquent réservés; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: - RECOIT Monsieur X... en son action à l'encontre de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE; - ORDONNE la réouverture des débats; - ORDONNE une nouvelle expertise confiée à Monsieur Daniel Z..., expert près la cour d'appel de VERSAILLES, demeurant 102, avenue Denfert Rochereau 75014 PARIS, avec pour mission: - de recueillir les explications des parties et se faire remettre tous documents utiles, - de se rendre sur les lieux à PUTEAUX, 2 ter rue Francis de Pressencé, - de donner un avis motivé sur la surface corrigée du logement litigieux, compte tenu des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et des dispositions réglementaires spécifiques aux logements bénéficiant de prêts par l'Etat et dits "conventionnés", - d'établir le compte des sommes éventuellement trop perçues par la bailleresse, au titre des loyers, charges, droit au bail, dépôt de garantie, jusqu'à la date de clôture des opérations d'expertise et ce, compte tenu des dispositions de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948; - de donner son avis sur les comptes établis par les parties et les justificatifs présentés; - FIXE à 5.000 Francs le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise que la S.N.I. devra consigner au greffe de la cour avant le 31 juillet 1999; - IMPARTIT à l'expert un délai de trois mois à compter de cette consignation pour déposer son rapport au secrétariat-greffe; - DIT que Madame LE BOURSICOT, conseiller de la 1ère chambre B, sera chargée du contrôle des opérations d'expertise; - SURSOIT à statuer sur toutes les autres demandes ainsi que sur les dépens. Et ont signé le présent arrêt: Le Greffier, Le Président, M. H. A... A. CHAIX