Cour d'appel de Versailles, du 24 mars 2000, 1998-4428

Sommaire: BAIL (règles générales)

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 4 mai 1994, Monsieur X... à donné à bail à Monsieur et Madame Y... un appartement sis à FOURQUEUX ; les locataires ont versé la somme de 17.800 francs à titre de dépôt de garantie lors de la signature du bail. Le 15 janvier 1996, Monsieur et Madame Y... ont donné congé et un état des lieux a été dressé contradictoirement par huissier le 17 avril 1996. Par acte d'huissier en date du 3 novembre 1997, Monsieur et Madame Y... ont fait citer Monsieur X... devant le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie de 17.800 francs. En outre, ils ont sollicité la condamnation de Monsieur X... à leur verser la somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... s'est opposé à ses demandes. Reconventionnellement, il a sollicité la condamnation de Monsieur et Madame Y... au paiement de la somme de 19.368,31 francs au titre des loyers dus jusqu'à la remise des clefs, des réparations locatives, de la régularisation des charges, du loyer, du parking, et des frais d'établissement du constat d'huissier, outre la somme de 10.000 francs au titre des frais de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 5 mars 1998, le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE a condamné Monsieur X... à verser à Monsieur et Madame Y... la somme de 17.125 francs, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 1996 et celle de 6.000 francs par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par déclaration en date du 6 mai 1998, Monsieur X... a relevé appel de cette décision. Il fait grief au premier juge d'avoir décidé que les clefs ont été remise au mois d'avril 1996 alors que d'une part, la remise des clefs n'a d'effet que si elle est faite en mains propres au bailleur, à moins qu'un mandat n'ait été donné à un tiers pour les recevoir, qu'en l'espèce il est constant que le concierge n'avait reçu aucun mandat pour recevoir les clefs ; que d'autre part, qu'il n'est pas démontré que toutes les clefs ont été rendues ; qu'enfin, le fait que des devis de remise en état ont été effectués les 11 et 12 avril 1996 -date à laquelle les locataires occupaient toujours l'appartement- ne démontre nullement que les clefs ont été rendues. Il soutient que Monsieur et Madame Y... restent redevables de la somme de 2.079 francs au titre des charges locatives, montant qui est parfaitement justifié par le relevé des charges versés aux débats ; que, contrairement aux énonciations du premier juge, un constat des lieux a bien été établi lors de l'entrée dans les lieux de Monsieur et Madame Y..., qu'en tout état de cause, à défaut d'état des lieux d'entrée, les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives (article 1731 du code civil) ; qu'il résulte de l'état des lieux de sortie que le logement n'a pas été correctement entretenu par les locataires (moquette, absence de ramonage de la cheminée, fuite d'eau, désordre affectant le compteur électrique). Par conséquent, il demande à la Cour de : - recevoir Monsieur X... en son appel et l'y déclarer bien fondé, - réformer le jugement rendu le 5 mars 1998 par le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE, en ce qu'il a débouté Monsieur X... de ses demandes reconventionnelles tendant à faire condamner les époux Y... à lui payer les arriérés de loyer ainsi que les charges et frais de remise en état de l'appartement, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il met à la charge des époux Y... la moitié du coût du constat d'huissier, - débouter Monsieur et Madame Y... de leurs demandes de dommages et intérêts pour appel abusif et de condamnation au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, En conséquence, condamner Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur X... la somme de 18.693,31 francs au titre des arriérés de loyers, charges et des frais de remise en état de l'appartement, avec intérêts de droit à compter du 15 mai 1996, jour où les époux Y... ont juridiquement libéré les lieux, - condamner Monsieur et Madame Y... à payer 7.422,92 francs à Monsieur X... en remboursement des sommes in dûment versées par lui au titre de l'exécution provisoire, avec intérêts de droit, à compter du jour où ces sommes ont été payées à Maîtres REGNIER et NOCQUET, Huissiers de justice, - condamner Monsieur et Madame Y... aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Monsieur X... la somme de 15.000 francs, par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame Y... soutiennent avoir quitté les lieux le 6 mars 1996. Ils font valoir en outre qu'il n'était pas précisé dans le bail que les clefs devaient être remises en mains propres au bailleur ; que s'ils ont remis les clefs au concierge, c'est à la demande expresse du bailleur ; qu'il résulte des pièces versées au débats que dès le 11 avril 1996, Monsieur X... avait récupéré les clefs et que le procès verbal de constat dressé le 17 avril 1996, fait apparaître que l'appartement était vide. Ils indiquent en outre qu'ils ne peuvent être condamnés au paiement des travaux de remise en état dès lors que Monsieur X... ne rapporte pas la preuve des désordres allégués et qu'il n'établit pas que certains travaux seraient dus à des dégradations qui leurs soient imputables (fuite d'eau, compteur électrique). Ils ajoutent que Monsieur X... n'est pas fondé à leur réclamer paiement de charges locatives, le document versé aux débats étant impropre à justifier les sommes demandées. Ils prient donc à la Cour de : - de débouter Monsieur André X..., de son appel comme en étant particulièrement mal fondé, ainsi que de l'ensemble de ses demandes, moyens et prétentions tel que dirigé à l'encontre de Monsieur Téruo Y... et Madame Keiko Z..., épouse Y..., - de dire et juger, Monsieur Téruo Y... et Madame Keiko Z..., épouse Y..., tant recevables que bien fondés en leurs prétentions, moyens et actions, Y faisant droit, - de confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 5 mars 1998 par le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE, En conséquence, de condamner Monsieur André X..., à payer à Monsieur Téruo Y... et à Madame Keilo Z..., épouse Y..., la somme de 17.125 francs (soit 17.800 francs, au titre du remboursement du dépôt de garantie, diminué de la somme de 675 francs, au ttire de la moitié des frais d'établissement du procès-verbal de constat, en date du 17 avril 1996), majorée des intérêts légaux à compter du 17 juin 1996, Y ajoutant, de condamner Monsieur André X..., à payer à Monsieur Téruo Y... et à Madame Keiko Z..., épouse Y..., la somme de 15.000 francs, à titre de dommages et intérêts pur appel abusif, - de condamner Monsieur André X..., à payer à Monsieur Téruo Y... et à Madame Keiko Z..., épouse Y..., la somme de 10.000 francs, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'à succomber aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ces derniers, au bénéfice de maître Jean Michel TREYNET, avoué aux offres de droit, en application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 3 février 2000 et l'affaire appelée à l'audience du 18 février 2000. SUR CE, LA COUR, 1) Sur les loyers restant dus, Considérant que la restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l'appartement; qu'elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre entièrement possession des lieux ; qu'en conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération complète des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire; qu'à cet égard, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de deux mois imparti à celui-ci pour restituer le dépôt de garantie a pour point de départ la restitution des clés ; Considérant qu'en l'espèce, les époux Y... versent aux débats le devis et la facture de leur déménagement effectué selon ces documents le 6 mars 1996; que leur départ des lieux à cette date n'est contredit par aucune pièce; que par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 17 avril 1996, que les lieux étaient alors vides de tous meubles ; Considérant qu'il est précisé sur ce procès-verbal que les clés seront remises ultérieurement à Monsieur X..., sans autre précision; qu'il n'est pas dit en particulier que ce report serait du au refus des locataires de restituer les clefs ; que Monsieur X... ne justifie pas qu'il aurait sollicité la remise des clefs en mains propres ; Considérant que néanmoins, s'agissant d'une obligation pesant sur les locataires, il leur appartient de justifier qu'ils l'ont accomplie ; que Monsieur et Madame Y... ne démontrent pas qu'ils auraient remis toutes les clefs du logement au gardien de l'immeuble à la date du 15 avril 1996 et ce, avec l'accord du propriétaire ; qu'il résulte de l'attestation de la gardienne de l'immeuble datée du 6 mai 1996 et produite par l'appelant, qu'elle a remis les clefs à Madame X... le 6 mai 1996 ; que les intimés sont donc redevables du loyer ou d'une indemnité d'occupation équivalente jusqu'à cette date, soit la somme de 7.681,50 francs ; Considérant qu'en revanche, Monsieur X... ne produisant pas davantage qu'en première instance un bail écrit pour le parking, ni de quittances y afférentes, pour justifier de sa créance de loyers à ce titre, sera débouté de ce chef de demande ; 2) Sur les charges restant dues, Considérant que le "relevé détaillé des dépenses" établi par le syndic de copropriété et versé aux débats par Monsieur X... mentionne certes les charges récupérables, mais pour la période du 1er octobre 1995 au 30 septembre 1996, alors que les lieux ont été restitués au plus tard le 6 mai 1996 ; que par ailleurs, il ne s'agit pas d'un décompte par nature de charges; que ce document ne suffit donc pas à justifier du bien fondé de la demande de l'appelant en paiement d'un complément de charges, par rapport aux provisions mensuelles versées par les intimés à raison de 1.120 francs par mois ; 3) Sur les travaux de remise en état des lieux, Considérant qu'il est indiqué page 4 du contrat de location "Etat des lieux établi lors de la remise des clés au locataire" ; que néanmoins, ni l'appelant, ni les intimés ne versent ce document aux débats ; que par conséquent, il doit être fait application de l'article 1731 du code civil; que Monsieur et Madame Y... sont donc présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives en l'absence de preuve contraire ; Considérant qu'effectivement, le constat d'état des lieux de sortie mentionne des taches et des traces de salissures en plusieurs endroits de la moquette ; que dès lors, Monsieur X... est fondé à réclamer le coût du nettoyage de la moquette, soit 1.809 francs selon devis du 12 avril 1996 ; Considérant qu'en revanche, la facture de ramonage, datée du 25 juillet 1996, donc postérieure au départ des lieux des locataires, ne sera pas mise à leur charge et ce, d'autant plus que l'appelant ne prétend pas, ni ne justifie que Monsieur et Madame Y... n'auraient pas rempli leur obligation à cet égard pendant leurs deux années d'occupation du logement ; Considérant que concernant la fuite d'eau, Monsieur X... produit une attestation de Monsieur A..., dont on ne sait pas quels sont ses rapports avec les parties, qui déclare que Monsieur Y... a fait le nécessaire auprès de sa compagnie d'assurance en avril 1997 pour régler le problème de fuites et dégâts des eaux ; que la date indiquée, postérieure d'un an à la fin du bail et la nature du sinistre, font douter que le témoin évoque la fuite au lave vaisselle pour laquelle l'appelant réclame réparation ; qu'au procès-verbal de constat du 17 avril 1996, figurent les déclarations de Madame X... selon lesquelles il s'est produit un dégât des eaux dans la cuisine à partir du robinet d'arrêt de l'alimentation d'eau du lave-vaisselle ; qu'en revanche, ce même constat ne mentionne pas de fuite persistante ; que dans ces conditions, l'avenant au procès-verbal de constat, établi le 22 mai 1996 par l'huissier de justice à la demande de Monsieur X..., de façon non contradictoire, pour "compléter" les constatations précédentes, qui mentionne "Le tuyau du lave vaisselle est détérioré, ce qui a entraîné une fuite", ne suffit pas à démontrer la réalité de celle-ci et encore moins, son imputabilité aux locataires ; Considérant que ce même avenant établi plus d'un mois après le constat contradictoire et sans que l'huissier ait convoqué les intimés, mentionne également que le fusible du compteur électrique est grillé et présente un aspect carbonisé et que l'essai de fonctionnement de la hotte électrique a démontré que celle-ci ne fonctionnait pas ; que dans la mesure où l'huissier de justice n'avait rien constaté à cet égard le 17 avril 1996, en présence de Monsieur Y..., il n'est pas établi que ces détériorations aient alors existé et qu'elles seraient imputables aux locataires ; Considérant que par conséquent, Monsieur X... sera débouté de ses demandes en paiement au titre de la réparation de la fuite d'eau et du compteur électrique ; 4) Sur la restitution du dépôt de garantie, Considérant que le jugement déféré n'est pas critiqué en ce qu'il a mis à la charge des locataires la moitié des honoraires de l'huissier, soit 675 francs, déduits du dépôt de garantie ; Considérant qu'il convient également d'en déduire la somme de 7.681,50 francs au titre du reliquat de loyers et charges et celle de 1.809 francs au titre des réparations locatives ; que par conséquent, la cour, réformant partiellement le jugement déféré, condamne Monsieur X... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de (17.800 francs - 675 francs -7.681,50 francs - 1.809 francs =) 7.634,50 francs, majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 1996 ; que Monsieur X... sera donc débouté du surplus de ses demandes et notamment de celle en remboursement de la somme de 7.422,92 francs versée en exécution du jugement déféré ; 5) Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles, Considérant que Monsieur X... se voyant reconnaître partiellement fondé en son appel, Monsieur et Madame Y... seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour appel abusif ; Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a alloué la somme de 6.000 francs à ce titre aux époux Y... ; 6) Sur les dépens, Considérant que les parties succombant partiellement toutes deux dans leurs prétentions initiales et en appel, il y a lieu de condamner chacune d'elles à la moitié des dépens ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; ET STATUANT A NOUVEAU : CONDAMNE Monsieur X... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 7.634,50 francs (SEPT MILLE SIX CENT TRENTE QUATRE FRANCS CINQUANTE CENTIMES), majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 1996, au titre du solde du dépôt de garantie ; DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; FAIT masse de tous les dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties et recouvrés directement contre elles par Maître TREYNET et la SCP LEFEVRE TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, B. TANGUY Alban CHAIX