Cour d'appel de Versailles, du 17 mai 2002, 2000-5163

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations - Réparations - Travaux prescrits par l'Administration - / En application des articles 1144, 1145 et 1146 du Code civil, un locataire ne peut ni décider d'engager des travaux sans s'y être fait autorisé en justice ni réclamer des dommages-intérêts au propriétaire sans l'avoir préalablement mis en demeure de remplir ses obligations, peu important qu'il se prévale d'un constat d'état des lieux établi par un huissier ou d'un rapport d'enquête du service de l'hygiène et de la salubrité municipal, dès lors qu'il ne prouve pas que le rapport invoqué aurait donné lieu à un arrêté municipal d'insalubrité ou d'état de péril en application des articles L 511-1 et suivants du Code de la construction et, pas davantage, qu'il ait mis le propriétaire en demeure postérieurement au constat d'huissier

Suivant acte d'huissier en date du 16 février 2000, Monsieur X... a fait assigner Madame Y... devant le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT aux fins d'obtenir notamment : - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers, - son expulsion, - sa condamnation au paiement des d'une somme de 5 974,01 au titre des loyers et charges impayés. Madame Y... a reconventionnellement demandé le rejet des prétentions du bailleur ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 3 536,98 en remboursement des travaux par elle effectués outre une somme de 3 048,98 en réparation du trouble de jouissance subi. Par jugement contradictoire en date du 22 juin 2000, le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT a rendu la décision suivante : - condamne Madame Nicole Z... épouse Y... à payer à Monsieur André X... la somme de 3183,14 représentant les loyers et charges échus depuis le mois de décembre 1999 jusqu'au 31 mai 2000, - condamne Monsieur André X... à payer à Madame Nicole Z... épouse Y... la somme de 3506,33 au titre des travaux réalisés par la défenderesse, ainsi que la somme de 1524,49 à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, - ordonne la compensation entre les deux sommes et en conséquence, - condamne Monsieur André X... à payer à Madame Nicole Z... épouse Y... la somme de 1847,68 , - déboute les parties du surplus de leurs demandes, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne Monsieur André X... à payer à Madame Nicole Z... épouse Y... la somme de 457,35 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne Monsieur André X... au paiement des dépens. Par déclaration en date du 17 juillet 2000, Monsieur André X... a interjeté appel de cette décision. Monsieur X... expose qu'il ne saurait être tenu à une quelconque prise en charge au titre des travaux effectués par Madame Y..., dès lors que le contrat de bail prévoit que "le locataire reste libre de faire les travaux qui lui conviennent sans demander de participation au propriétaire", qu'en l'espèce le locataire a pris possession des lieux sans émettre de réserve et qu'enfin les factures produites ne correspondent pas aux désordres relevés, tant dans le procès-verbal de constat que dans le rapport d'enquête du Service d'Hygiène et de Salubrité. Il ajoute que Madame Y... reste redevable d'une somme de 4957,64 au titre des arriérés locatifs. Il soutient enfin que Madame Y... a violé les clauses du bail en exerçant dans les locaux une activité commerciale. Monsieur X... demande donc en dernier à la Cour de : - le recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondé, y faisant droit, - réformer le jugement rendu le 22 juin 2000 par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT en ce qu'il a condamné Monsieur X... à payer à Madame Y... une somme de 3506,33 au titre de travaux prétendument effectués dans l'appartement objet du contrat de bail et celle de 1524,49 à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ; - condamner Madame Y... à verser à Monsieur X..., outre intérêts légaux à compter de l'assignation, les sommes suivantes : * 4244,18 au titre des loyers dus entre le 1er février 1998 et le 30 septembre 1998, * 3713,66 au titre des loyers restant dus entre le 1er octobre 1998 au 31 décembre 1999, * 4957,64 au titre des loyers restant dus à partir de l'année 2000, sauf à parfaire ; - condamner Madame Y... à rembourser à Monsieur X... le coût du commandement de payer en date du 6 décembre 1999, soit la somme de 135,21 ; - constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame Y... ; - dire que Madame Y... devra remettre le coin cuisine de l'appartement dans l'état où il se trouvait lors de la signature du bail, au besoin sous astreinte qu'il plaira à la Cour de fixer ; - condamner Madame Y... à régler à Monsieur X... la somme de 1600 à titre de dommages et intérêts ; - condamner Madame Y... à régler à Monsieur X... la somme de 1300 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - la condamner aux entiers dépens. Madame Z... répond que, si le bail contient bien une clause autorisant le preneur à réaliser des travaux, celle-ci vise seulement les travaux qu'elle envisageait pour aménager partiellement les lieux à des fins professionnelles. Madame Z... prie donc en dernier la Cour de : - confirmer le jugement du 22 juin 2000 en toutes ses dispositions, - condamner Monsieur X... à payer à Madame Z... la somme de 1524,49 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur X... aux dépens de première instance et d'appel. La clôture a été prononcée le 14 mars 2002 et l'affaire plaidée à l'audience du 26 mars 2002 pour l'appelant. SUR CE, LA COUR : I ) - Sur les travaux exécutés dans les lieux loués par Madame Y... née Nicole Z... : Considérant que la locataire se prévaut d'un constat de l'état des lieux qu'elle a fait établir par Huissier, à une date non expressément indiquée et de plus de manière non contradictoire, ainsi que d'un rapport d'enquête établi à sa demande, le 29 mai 1997, de manière non contradictoire, par le Service de l'Hygiène et de la Salubrité de la Municipalité de BOULOGNE-BILLANCOURT ; Considérant que ce rapport n'a donné lieu à aucun Arrêté du Maire, pris en application des articles L. 511-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation (C.C.H.), et qu'aucun état d'insalubrité ou d'état de péril ne peut donc être retenu au sujet de ce logement ; qu'en tout état de cause, cette locataire qui prétend que ce logement était "inhabitable et insalubre", devait alors recourir à la procédure de relogement instituée par les articles L. 521-1 et R. 521-1 et suivants du C.C.H., ce qu'elle n'a jamais fait ; Considérant par ailleurs que Madame Y... ne pouvait décider d'engager des travaux sans avoir d'abord respecté les dispositions des articles 1144 et 1145 du Code Civil, et qu'elle devait donc se faire autoriser en Justice à faire exécuter ces travaux, ce qu'elle n'a pas fait ; que de plus, elle ne peut réclamer des dommages et intérêts à Monsieur A... sans l'avoir d'abord mis en demeure de remplir ses obligations, et ce en application de l'article 1146 du Code Civil ; que l'intimée ne démontre pas que, postérieurement au procès-verbal de constat d'huissier établi à (une date indéterminée) et à ce rapport d'hygiène et de salubrité du 28 mai 1997, elle aurait adressé à son bailleur une mise en demeure explicite de procéder à des travaux bien précisés par elle ; que les deux lettres de son Conseil, du 7 mars 1997 et du 24 février 1997 ne sont que des lettres de doléances et de demandes de précisions, mais qu'elles ne contiennent aucune interpellation suffisante, au sens de l'article 1146 du Code Civil ; Considérant que les travaux que Madame Y... a cru pouvoir faire exécuter de son propre chef et sans que n'aient été respectés les articles 1144, 1145 et 1146 du Code Civil resteront donc à sa seule charge, et qu'elle est déboutée de sa demande en paiement les concernant ; que le jugement déféré est infirmé sur ce premier point ; II) - Sur les loyers réclamés à Madame Y... née Z... : Considérant qu'il appartient à cette locataire de faire la preuve qui lui incombe qu'elle a payé le loyer convenu aux échéances fixées, et ce depuis le 1er février 1998 et jusqu'au 30 septembre 1998, ainsi que pour les autres périodes litigieuses, c'est-à-dire en 1999 et en 2000 (article 1315 alinéa 2 du Code Civil) ; qu'il est à observer que l'intimée fait état de virements qu'elle aurait faits au nom de la S.C.I. de NOVES qui n'est pas sa bailleresse et qui, n'étant pas la mandataire du bailleur Monsieur X..., n'avait donc pas qualité à recevoir des paiements au titre des loyers dus à celui-ci ; que les relevés de son compte bancaire ne précisent pas le bénéficiaire des chèques qu'elle invoque à titre de paiement de ses loyers ; que la circonstance que le 16 février 2000 Monsieur X... a assigné Madame Y... devant le Tribunal d'Instance pour lui réclamer des loyers à compter d'octobre 1998, sans avoir élevé de réclamations quant aux loyers antérieurs à cette période, ne constitue en rien un prétendu aveu (au sens de l'article 1356 du Code Civil) qui serait à retenir contre ce bailleur ; qu'enfin les documents communiqués par l'intimée s'arrêtent à avril 2000, et que toute la période postérieure à cette dernière date reste donc due par elle ; Considérant que la somme de 4957,64 de loyers impayés à partir de 2000 réclamée en dernier par l'appelant est justifiée et que Madame Z... est donc condamnée à la payer avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2002, date des conclusions formulant ce chef de demande et valant sommation de payer au sens de l'article 1153 alinéa 3 du Code Civil ; que de même, l'intimée est condamnée à payer la somme justifiée de 4244,18 au titre des loyers dus du 1er février 1998 au 30 septembre 1998, ainsi que celle justifiée de 3713,66 pour les loyers dus du 1er octobre 1998 au 31 décembre 1998, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer contenue dans l'assignation devant le Tribunal d'Instance du 16 février 2000 ; Considérant enfin que la locataire est condamnée à payer la somme justifiée de 135,21 de frais de commandement de payer du 6 décembre 1999 ; III) - Sur les dommages et intérêts réclamés par Madame Y... : Considérant qu'en tout état de cause et librement, sans qu'aucune cause de vice n'ait entaché son consentement, Madame Y... a accepté de prendre en location et d'occuper cet appartement, le 1er février 1997, et s'était même engagée à "faire les travaux qui lui conviennent sans demander de participation au propriétaire" ; qu'elle n'est donc pas fondée à prétendre qu'elle n'avait pu connaître l'étendue des travaux à réaliser pour rendre ce logement habitable ; qu'aucune faute n'est donc retenue à la charge du bailleur au sujet de la longueur et du coût de ces travaux incombant entièrement à la locataire, et que celle-ci est donc déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, étant rappelé qu'il a été ci-dessus motivé qu'elle n'avait adressé aucune mise en demeure en vertu de l'article 1146 du Code Civil ; que le jugement est infirmé en ce qu'il lui a accordé 1524,49 de dommages et intérêts de ce chef ; IV) - Sur la résiliation du bail demandée par l'appelant : Considérant que Monsieur X... ne fait pas la preuve qui lui incombe -notamment au moyen d'un procès-verbal de constat d'huissier- que Madame Y... n'aurait pas respecté la destination d'habitation principale donnée par le bail à ces lieux loués et qu'elle y exercerait une activité commerciale ; Considérant que l'appelant est donc débouté de cette demande non justifiée en résiliation de ce bail, ainsi que de sa demande tendant à faire ordonner une remise en état du coin-cuisine ; V) - Sur les dommages et intérêts réclamés par Monsieur X... : Considérant que certes Madame Y... succombe en ses moyens et en ses demandes, mais qu'il n'est pas pour autant démontré qu'elle aurait eu une "attitude déloyale" comme le prétend l'appelant qui est par conséquent débouté de sa demande en paiement de 1600 de dommages et intérêts de ce chef ; VI) - Sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile : Considérant que, compte tenu de l'équité, Madame Y... est déboutée de sa demande en paiement de somme en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, que le jugement est infirmé sur ce point, et que l'intimée est condamnée à payer 1220 à Monsieur X... sur le fondement de cet article ; PAR CES MOTIFS, La COUR, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, I/- Déboute Madame Y... née Nicole Z... de sa demande en paiement de travaux et infirme le jugement en ce qu'il lui a accordé une somme de ce chef ; II/- Réformant et statuant à nouveau sur les loyers : Condamne Madame Y... à payer à Monsieur André X... les loyers impayés suivants : [* 4957,64 avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2002, *] 4244,18 et 3713,66 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 février 2000, Condamne Madame Y... à payer 135,21 de frais de commandement de payer, III/- Déboute Madame Y... de sa demande de dommages et intérêts et infirme le jugement, de ce chef, IV/- Déboute l'appelant de ses demandes en résiliation du bail, et une remise en état du coin-cuisine, V/- Déboute Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts, VI/- Déboute Madame Y... de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, infirme le jugement sur ce point et condamne l'intimée à payer à Monsieur X... la somme de 1220 en vertu de ce même article, Condamne Madame Y... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par Maître TREYNET, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban B..., qui l'a prononcé, Mademoiselle Valérie C..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER PLACE, Le PRESIDENT,