Cour d'appel de Toulouse, CT0038, du 13 mars 2006
Formation: CT0038

Sommaire: VENTE La rescision pour lésion d'une vente doit être prononcée en vertu de l'article 491-2 du code civil lorsque l'acheteur a acquis la nue propriété d'un bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle, alors qu'il avait nécessairement conscience de faire une très bonne opération puisque le bien jouxte la maison de la mère de l'acquéreur. De plus, le vendeur avait intérêt à retirer un bon prix de la vente de la nue propriété de ce bien afin de pouvoir disposer d'un capital suffisant pour assurer ses dépenses pendant toute sa vieillesse, de sorte qu'un prix trop faible enlevait son utilité à l'opération.

13/03/2006 ARRÊT No115 NoRG: 05/02794 CF/EKM Décision déférée du 30 Mars 2005 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 04/1321 Mme LECLERCQ Bernard X... représenté par la SCP RIVES-PODESTA Christine Y... épouse X... représentée par la SCP RIVES-PODESTA C/ L'UDAF DE LA HAUTE GARONNE représentée par la SCP MALET CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 ARRÊT DU TREIZE MARS DEUX MILLE SIX APPELANTS Monsieur Bernard X... 13, chemin du Moulin 31190 GREPIAC représenté par la SCP RIVES-PODESTA, avoués à la Cour assisté de Me Henry COSTES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Christine Y... épouse X... 13, chemin du Moulin 31190 GREPIAC représentée par la SCP RIVES-PODESTA, avoués à la Cour assistée de Me Henry COSTES, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE L'UDAF DE LA HAUTE GARONNE pris en qualité de curatrice de Mme Veuve Z... née Jeanne A... née le 16 JANVIER 1914 à TOULOUSE demeurant 20, Grande Rue Saint Martin à GREPIAC 31190 57, rue Bayard 31000 TOULOUSE représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Pierre ALFORT, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 Février 2006 en audience publique, devant la Cour composée de : H. MAS, président O. COLENO, conseiller C. FOURNIEL, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties. - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre. EXPOSE DU LITIGE : Par acte notarié des 7 et 8 novembre 2001 madame Jeanne A... veuve Z... d'une part, et les époux Bernard X... et Christine Y... d'autre part, ont conclu un compromis de vente de la nue propriété d'une maison à usage d'habitation ancienne, avec garage et terrain autour, située 20, grande rue Saint Martin 31190 GREPIAC, moyennant le prix principal de 28 965,31 euros. Il était convenu que l'acquéreur aurait la propriété de l'immeuble vendu à compter du jour de la réitération de la promesse de vente par acte authentique, et qu'il en aurait la jouissance à compter du décès de la venderesse, celle-ci faisant réserve expresse à son profit de l'usufruit sur la totalité du bien vendu. Ce compromis de vente a été réitéré par acte authentique passé le 26 avril 2002 en l'étude de maître RIVES, notaire à CINTEGABELLE. Il était précisé dans l'acte que l'immeuble vendu représentait une valeur de 32.183,68 euros en pleine propriété, l'usufruit réservé à madame A... étant évalué à la somme de 3.218,37 euros. Entre temps par ordonnance du 25 février 2002 le juge des tutelles du tribunal d'instance de TOULOUSE avait placé madame A... veuve Z... sous sauvegarde de justice. Par jugement du 18 octobre 2002 le juge des tutelles a placé madame A... sous curatelle renforcée, et a désigné l'UDAF 31 comme curateur d'Etat. Madame A... ayant sollicité la réformation de cette décision et subsidiairement la désignation de madame B... épouse Y..., mère de Christine Y..., en qualité de curatrice, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a par jugement du 14 avril 2003, confirmé le jugement en ce qu'il avait prononcé une mesure de curatelle renforcée, et a ordonné un complément d'enquête sociale, dont le rapport a été déposé le 18 juin 2003. Par jugement du 24 novembre 2003, le tribunal de grande instance a confirmé la désignation de l'UDAF en qualité de curateur de madame A... Par acte d'huissier en date du 23 avril 2004, l'UDAF 31, prise en sa qualité de curateur de madame A..., a fait assigner les époux C..., au visa des articles 491-2 et 1674 du code civil , aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire pour déterminer l'existence d'une lésion de plus des sept douzièmes. Par conclusions ultérieures l'UDAF a fondé sa demande uniquement sur les dispositions de l'article 491-2 du code civil. Suivant jugement en date du 30 mars 2005, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a : -déclaré sans objet la demande d'irrecevabilité ; -prononcé la rescision pour lésion de la vente conclue le 26 avril 2002 entre madame Jeanne A... veuve Z... et monsieur Bernard X... et madame Christine Y..., son épouse, portant sur la nue-propriété de l'immeuble cadastré commune de GREPIAC section D no 41 et no 42 ; -condamné monsieur X... et madame Y... à payer à madame A... la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration en date du 13 mai 2005 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées, les époux C... ont relevé appel de ce jugement. Ils demandent à la cour de débouter l'UDAF 31 de toutes ses demandes, fins et conclusions, et de la condamner à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SCP RIVES-PODESTA. Les appelants prétendent tout d'abord que l'expertise non contradictoire réalisée par madame D... ne leur est pas opposable et doit être écartée des débats, et que le premier juge ne les a pas mis en mesure de critiquer ce rapport. Ils font valoir qu'ils n'ont fait aucune pression sur madame Z... pour faire établir le compromis de vente signé les 7 et 8 novembre 2001, dont l'acte du 26 avril 2002 est indissociable, que la venderesse était totalement consentante, et que la preuve de l'insuffisance des ressources de celle-ci au moment de la vente n'est pas rapportée. Ils ajoutent qu'ils ont contracté de bonne foi avec madame Z..., qui entretenait avec leur famille des relations très étroites et confiantes, que la vente était profitable à cette dernière puisqu'elle lui permettait de continuer à vivre dans sa maison tout en disposant d'un capital à des conditions intéressantes, et qu'il y a lieu de s'interroger sur le souci de l'UDAF de protéger les intérêts des neveux de madame Z... qui l'avaient délaissée, ainsi que le montre la procédure de mise sous tutelle et le jugement du 17 février 1999 ayant prononcé la résolution de la vente consentie à Jean Bernard Z... Madame A... veuve Z... , assistée de l'UDAF 31, conclut à la confirmation du jugement, et à la condamnation des époux X... au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP MALET. L'intimée soutient qu'il y a bien eu lésion au moment de la conclusion du contrat, que le compromis de vente a été passé alors que la venderesse présentait déjà des signes de faiblesse psychologique, que sa situation financière est débitrice en raison de charges élevées dues à son manque d'autonomie, que les époux X... ont profité des liens que leur famille avait tissés avec elle pour faire une très bonne affaire, que leur attitude n'a pas été véritablement désintéressée, et que l'opération n'était utile que pour les acquéreurs. La procédure a été clôturée par ordonnance du 1er février 2006. Le 3 février 2006, les époux X... ont déposé des conclusions tendant à voir rejeter les conclusions déposées par l'intimée le 31 janvier 2006, veille de la clôture. * * * MOTIFS DE LA DECISION : - Sur la procédure : Les conclusions déposées le 31 janvier 2006 par l'intimée en réponse aux écritures des appelants en date du 6 janvier 2006 ne contiennent pas de prétentions nouvelles ni d'arguments nouveaux qui pourraient nécessiter une réplique. Les époux X... n'ont d'ailleurs pas sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture. Il n'y a donc pas lieu de rejeter des débats ces conclusions déposées avant la clôture de l'instruction. - Sur le bien fondé de l'appel : La demande de rescision pour lésion de la vente conclue le 26 avril 2002 est fondée sur l'article 491-2 du code civil, en vertu duquel les actes passés et les engagements contractés par un majeur placé sous sauvegarde de justice peuvent être rescindés pour simple lésion ou réduits en cas d'excès lors même qu'ils ne pourraient être annulés en vertu de l'article 489. Ce texte précise que les tribunaux prendront en considération la fortune de la personne protégée, la bonne ou la mauvaise foi de ceux qui auront traité avec elle, l'utilité ou l'inutilité de l'opération. En l'espèce l'ensemble immobilier objet de la vente litigieuse a été évalué par madame D..., expert en estimations immobilières inscrit près la cour d'appel de TOULOUSE, dans le cadre d'une expertise amiable dont le rapport a été régulièrement versé aux débats par la demanderesse en première instance et en cause d'appel. Cette expertise dont le contenu a pu être discuté par les époux X... peut être prise en considération comme élément d'appréciation de l'existence de la lésion invoquée. Madame D... situe la valeur en pleine propriété de ce bien entre 55.678 euros et 62.000 euros. Pour parvenir à cette conclusion elle a tenu compte : - de la situation du bien à GREPIAC dans une commune proche de TOULOUSE, facilement accessible ; -de la configuration des lieux, maison de village, état d'entretien moyen ; -de la surface du terrain, 791 m , partiellement clôturé, sur lequel est édifiée une construction développant 81, 16 m plus un galetas et un abri de jardin ; -de la possibilité d'ajouter un niveau d'habitation ;-de la possibilité d'ajouter un niveau d'habitation ; -de son état d'occupation ; -des éléments de comparaison démontrant un marché étroit. L'expert a recueilli un élément de comparaison dans le secteur, une vente amiable intervenue en mars 2002, donc contemporaine de la vente objet du litige, d'une maison de village construite sur un terrain de 630 m , d'une superficie de 110 m , habitable sur deux niveaux, moyennant le prix de 100.616 euros. L'évaluation de madame D... est cohérente eu égard aux différences existant entre les deux biens. L'expert précise que dans ce secteur la demande dépasse largement l'offre. La valeur de l'usufruit représentant 10 % de celle de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété serait comprise entre 50.110,20 euros et 55.800 euros, alors qu'elle a été vendue seulement 28.965,31 euros. Force est de constater que les époux X... ne fournissent aucune évaluation contraire à celle faite par madame D.... Par ailleurs à la suite du décès de monsieur Z..., époux de madame A..., la maison avait été évaluée suivant une attestation immobilière de juillet 1993 à la somme de 200.000 francs, soit 30.489,80 euros en pleine propriété, valeur très proche de celle de 32.183,68 euros figurant dans l'acte de vente d'avril 2002, ne reflétant nullement la hausse importante du marché immobilier dans l'agglomération toulousaine à cette période, dont le bien de madame A... a dû bénéficier. Plusieurs témoins attestent que madame B... épouse Y... et sa fille Christine X... avaient noué des relations d'amitié avec madame A... et qu'elles lui venaient fréquemment en aide. Il résulte également des pièces produites que madame A... avait cédé sa maison à l'un de ses neveux monsieur Jean-Bernard Z..., par acte du 25 janvier 1995 , à charge pour lui de la loger et de s'occuper d'elle, mais que cette vente avait été annulée par jugement du 17 février 1999 pour inexécution des obligations mises à la charge de monsieur Z... ; qu'en mars 2003 un autre neveu de madame A..., qui ne lui avait pas rendu visite depuis une dizaine d'années, s'est manifesté et a mis madame Y... à la porte. Il apparaît donc que les relations entre madame A... et les membres de sa famille n'ont pas toujours été suivies ni très harmonieuses, ce qui peut expliquer la place prise auprès d'elle par la famille Y... , et il n'est pas démontré que les époux X... ont tissé des liens avec madame A... dans le seul but d'obtenir sa maison à bas prix. Toutefois en acquérant la nue propriété de ce bien, jouxtant la maison de la mère de madame X... , à un prix très inférieur à sa valeur réelle, les acquéreurs ont nécessairement eu conscience de faire une très bonne opération. Selon les justificatifs produits par l'UDAF 31, les ressources mensuelles de madame A... se composent actuellement de plusieurs retraites d'un montant mensuel total de 926,10 euros, auxquelles s'ajoute une APA de 728,10 euros, et ses dépenses s'élèvent à 1.858,17 euros. Il n'est pas soutenu qu'au moment de la conclusion de la vente litigieuse ses ressources étaient supérieures, ce qui serait peu vraisemblable, s'agissant de retraites et d'une aide sociale. Quant à ses dépenses, elles n'ont rien d'excessif s'agissant d'une personne âgée de 88 ans lors de la vente et à présent de plus de 90 ans, qui n'est plus entièrement autonome et dont le maintien à domicile n'est possible qu'au moyen d'aides quotidiennes pour le ménage, la toilette et les soins courants. Il est prévisible qu'en avançant en âge madame A... perdra peu à peu toute autonomie et que ses charges vont s'accroître de façon importante. Il n'est pas établi qu'elle dispose d'un patrimoine autre que la maison qu'elle occupe. Elle avait donc intérêt à retirer un bon prix de la vente de la nue propriété de ce bien afin de pouvoir disposer d'un capital suffisant pour assurer ses dépenses pendant toute sa vieillesse, de sorte qu' un prix trop faible enlevait son utilité à l'opération. De plus en dépit de certaines dissensions ayant pu exister entre elle et ses héritiers, madame A... peut légitimement souhaiter leur transmettre un capital aussi important que possible. Par conséquent le premier juge a considéré à bon droit que la lésion était établie et a prononcé la rescision de la vente. - Sur les autres demandes : La somme allouée à madame A... sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile est équitable et sera maintenue. L'équité justifie d'octroyer à l'intimée une somme complémentaire de 1.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû engager pour faire assurer sa défense devant la cour. - Sur les dépens : Les époux X... qui succombent doivent supporter les dépens de première instance et d'appel. * * * PAR CES MOTIFS La cour, En la forme, déclare l'appel régulier, Au fond, confirme le jugement, Y ajoutant : Condamne les époux X... à payer à madame A... la somme de 1.000 ç (mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel, Les condamne aux dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de la SCP MALET, avoué. Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président et E. KAIM-MARTIN, greffier. LE GREFFIER : LE PRESIDENT : E. KAIM-MARTIN H. MAS