Cour d'appel de Lyon, du 6 novembre 2002, 2001/00395

Sommaire: BAIL (règles générales) - Vente de la chose louée - Effets Les manquements du bailleur d'un local commercial, constatés par jugement ayant prononcé la résiliation du bail, qui, antérieurement audit jugement a procédé à la vente de ce local, sont inopposables à l'acquéreur dès lors que, d'une part, le preneur n'a pas fait attraire l'acquéreur dans la procédure devant aboutir à la résiliation judiciaire ni fait signifier ce jugement, et que, d'autre part, postérieurement à cette résiliation, alors qu'il s'est comporté comme le locataire, le preneur n'a fait délivrer aucune mise en demeure ni fait intenter aucune action contre le nouveau bailleur

COUR D'APPEL DE LYON SIXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2002 Décision déférée : Décision du Tribunal de Grande Instance LYON du 22 novembre 2000 (R.G. : 199111869) N° R.G. Cour : 01/00395 Nature du recours : APPEL Affaire : Autres demandes en matière de baux commerciaux Sans procédure particulière APPELANTE : SARL COMPAGNIE NATIONALE DE NEGOCE (CNN) X... social : "BODY FITNESS CENTER" 2 Place du Mont Lachat 74000 ANNECY représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, Avoués assistée de Maître TOUSSET, Avocat, (ANNECY) INTIMEES : COMMUNAUTE URBAINE DE LYON - COURLY -, représentée par son Président en exercice, Monsieur Gérard COLLOMB X... social : 20 rue du Lac 69003 LYON représentée par la SCP DUTRIEVOZ, Avoués assistée par Maître PEYCELON, Avocat, (TOQUE 699) SCI PLACE DES TERREAUX X... social : 33 rue Paul Vaillant Couturier 92000 NANTERRE Instruction clôturée le 18 Juin 2002 Audience de plaidoiries du 10 Octobre 2002 LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de : . Monsieur VEBER, Président . Madame DUMAS, Conseiller . Monsieur SORNAY, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame Y..., Greffier, a rendu l'ARRET réputé contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du 06 NOVEMBRE 2002, par Monsieur VEBER, Président, qui a signé la minute avec Madame Y..., Greffier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Selon un acte sous seing privé en date du 21 janvier 1987, la SCI 12 PLACE DES TERREAUX a donné à bail à Madame Z..., à laquelle s'est substituée la SARL Compagnie Nationale de Négoce (CNN), un local commercial situé dans une galerie marchande reliant la Place des Terreaux à la rue Lanterne à LYON. Suite à la fermeture de la galerie marchande en avril 1990, la SARL CNN a saisi, par acte du 8 avril 1991, le Tribunal de Grande Instance de LYON afin de voir prononcer la résiliation du bail ainsi qu'une indemnité d'éviction. Par jugement du 1er juillet 1994, le Tribunal de Grande Instance a : - prononcé la résiliation du contrat de bail entre la SARL CNN et la SCI 12 PLACE DES TERREAUX par faute du bailleur ; - avant-dire droit sur l'indemnisation, ordonné une expertise confiée à Monsieur A... ; - condamné la SCI 12 PLACE DES TERREAUX à verser à la SARL CNN une provision de 400.000 F sur l'indemnisation de son préjudice. Entre-temps, suivant acte en date des 22 mars et 8 avril 1994, la SCI 12 PLACE DES TERREAUX a vendu à la Communauté Urbaine de Lyon (COURLY) divers immeubles composant la Galerie des Terreaux dont celui comprenant le local commercial loué à la SARL CNN. Le 14 août 1996, la COURLY a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la SARL CNN pour des loyers impayés et a obtenu par ordonnance de référé du 3 mars 1997, confirmée par arrêt du 18 novembre 1998, la résiliation du bail du 21 janvier 1987 et l'expulsion de la SARL CNN, celle-ci quittant toutefois les lieux de son propre chef le 24 octobre 1997. Par ordonnance de référé du 8 janvier 1996, la SARL CNN a fait intervenir la COURLY aux opérations d'expertise et l'expert A... a déposé son rapport le 26 février 1996. Par exploit du 18 août 1997, la SARL CNN a fait attraire devant le Tribunal de Grande Instance la COURLY afin d'obtenir une déclaration de responsabilité à son encontre concernant la résiliation du bail intervenue le 1er juillet 1994 et l'indemnisation de son préjudice. Par jugement du 22 novembre 2000, le Tribunal de Grande Instance de LYON a : - débouté la SARL CNN de son action dirigée contre la COURLY ; - condamné la SCI 12 PLACE DES TERREAUX à payer à la SARL CNN la somme de 205.000 F en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail et la somme de 100.000 F en réparation de son préjudice moral ; - constaté que cette somme est inférieure à l'indemnité allouée à titre de provision et, dans l'hypothèse où celle-ci aurait été versée, condamné la SARL CNN à rembourser la différence soit 95.000 F à la SCI 12 PLACE DES TERREAUX ; - ordonné l'exécution provisoire ; - condamné la SCI 12 PLACE DES TERREAUX à payer à la SARL CNN la somme de 30.000 F sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Appelante de cette décision, la SARL CNN soutient que la COURLY, en sa qualité de bailleresse antérieure au 1er juillet 1994, doit être déclarée responsable des troubles de jouissance subis puisqu'elle est venue dès le mois de mai 1994 aux droits et obligations de la SCI 12 PLACE DES TERREAUX et devait faire le nécessaire pour permettre une jouissance conforme aux clauses du bail. La SARL CNN fixe par ailleurs sa demande d'indemnisation de la façon suivante : 1 - Perte du droit au bail : elle estime que l'évaluation de la perte doit prendre pour assiette le loyer payé réévalué affecté d'un coefficient soit 59.123 F par an x 7,5 = 443.000 F. 2 - Perte du chiffre d'affaires : la SARL CNN calcule cette perte par la différence entre les exercices 1988-1989 (1.088.242) et 1989-1990 (785.424) x 1,166 x 50 % = 176.500 F. 3 - Perte de bénéfices : elle fixe la perte à 40 % de la perte du chiffre d'affaires entre les exercices 1988-1989 et 1989-1990 soit 302.818 x 40 % = 121.100 F. 4 - Frais de transfert : ces frais comprennent le déménagement (8.300 F HT), les aménagements et installations (32.000 F), le trouble d'exploitation soit 3 mois de bénéfice net sur l'exercice 94 (65.383 : 12) x 3 = 16.500 F, l'indemnité de remploi calculée sur le total droit au bail (443.000) et clientèle (176.500) à raison de 25 % jusqu'à 150.000 F et 20 % au delà soit un total de 131.400 F, les préjudices complémentaires pour un total de 51.900 F. La SARL CNN reproche à l'expert A... de ne pas avoir pris en compte la baisse du loyer en raison de la diminution de l'achalandage suite à la fermeture de la galerie. Elle invoque ainsi le rapport de son propre expert qui, en outre, a estimé que la surface réelle du local loué était non de 153 m mais de 141 m et qu'en conséquence la perte de bénéfice devait être majorés de 28 % soit 155.000 F. Elle fixe ainsi son préjudice total à la somme de 1.014.600 F dont elle demande paiement solidaire à la COURLY et de la SCI 12 PLACE DES TERREAUX, outre une somme de 120.000 F à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et une somme de 50.000 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. ***************** La COURLY réplique que la demande de la SARL CNN à son encontre n'est pas recevable car le jugement du 1er juillet 1994, qui a condamné la SCI comme responsable des troubles de jouissance de sa locataire, ne lui est pas opposable car la procédure ne lui a pas été dénoncée ni le jugement signifié alors que la SARL CNN a été informée le 26 mai 1994 de l'acquisition des locaux et s'est comportée postérieurement au jugement comme locataire de la COURLY. La COURLY indique que l'indemnité que peut devoir un bailleur au titre de ses manquements constitue une dette personnelle et qu'une aliénation ne peut décharger le vendeur de son obligation. Elle estime qu'elle ne peut être déclarée responsable de manquements antérieurs à son acquisition. Pour la période postérieure à l'acquisition, la COURLY fait remarquer qu'elle n'a reçu aucune lettre de mise en demeure et que la SARL CNN n'a engagé aucune action en résiliation à son encontre mais s'est maintenue dans les lieux sans aucune critique, demandant même une réduction du loyer. Elle considère dès lors que la SARL CNN s'est satisfait de la situation et ne peut faire état de troubles de jouissance postérieurs à l'acquisition. La COURLY demande donc la confirmation du jugement et sollicite une somme de 3.000 ä au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. A titre subsidiaire, en cas de réformation, la COURLY demande à être relevée et garantie par la SCI 12 PLACE DES TERREAUX qui, lors de la vente, ne l'a pas informée de la procédure en cours l'opposant à la SARL CNN. La SCI 12 PLACE DES TERREAUX, régulièrement assignée, n'a pas constitué avoué. MOTIFS I - Sur la responsabilité de la COURLY : Attendu que selon un acte sous seing privé du 21 janvier 1987, la SCI 12 PLACE DES TERREAUX a donné à bail à Madame Z..., représentant la SARL CNN, un local à usage de magasin dans une galerie commerciale reliant la Place des Terreaux à la rue Lanterne à LYON ; Que par jugement du Tribunal de Grande Instance du 1er juillet 1994, la résiliation du bail a été prononcée aux torts de la SCI 12 PLACE DES TERREAUX en raison du défaut d'entretien et d'ouverture de la galerie commerciale depuis 1989 ; qu'une expertise a été ordonnée pour déterminer le préjudice subi par la SARL CNN ; Attendu qu'il est constant que par acte des 22 mars et 8 avril 1994, la SCI 12 PLACE DES TERREAUX a vendu à la COURLY les lots de copropriété constituant la Galerie des Terreaux dont le local loué à la SARL CNN ; Attendu que la SARL CNN soutient que la COURLY, venue aux droits et obligations de la SCI 12 PLACE DES TERREAUX, devait faire le nécessaire pour lui permettre de jouir des locaux conformément aux clauses du bail et qu'en s'abstenant de le faire, elle a engagé sa responsabilité ; Mais attendu que la SARL CNN n'a pas fait attraire la COURLY dans la procédure en cours devant aboutir au jugement du 1er juillet 1994 ni fait signifier ce jugement ; qu'en outre, elle a, par courrier du 18 mars 1995, reconnu qu'elle était locataire de la COURLY en lui demandant une révision du loyer et en effectuant un paiement partiel de celui-ci ; Que les manquements relevés par le jugement du 1er juillet 1994 sont ainsi inopposables à la COURLY ; que postérieurement au jugement, alors qu'elle s'est comportée comme locataire, la SARL CNN n'a fait délivrer aucune mise en demeure ni fait intenter aucune action contre le bailleur ; qu'elle ne peut dans ces conditions rechercher la responsabilité de la COURLY ; Attendu qu'il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré qui a débouté la SARL CNN de ses demandes dirigées à l'encontre de la COURLY ; Attendu que l'équité commande que la SARL CNN participe à hauteur de 750 ä aux frais irrépétibles que la COURLY a été contrainte d'exposer ; II - Sur le préjudice subi par la SARL CNN : Attendu que l'expert A... a décrit les lieux loués comme un ancien passage transformé en magasin bénéficiant d'un double accès, l'un par la galerie marchande, l'autre directement sur la rue Constantine, d'une superficie pondérée de 97,40 m ; que la SARL CNN y a exploité un fonds de commerce de produits de diététique sportive, de vêtement (body, fitness) de matériel et de chaussures sans concession exclusive ; Que l'expert a établi comme suit les différents postes de préjudice : - perte du droit au bail 50.000,00 F - perte du chiffre d'affaires 27.000,00 F - perte de bénéfice 18.000,00 F - frais de transfert 96.000,00 F - indemnité de remploi 8.000,00 F - frais d'intermédiaire 5.900,00 F -------------------- soit un total arrondi à 205.000,00 F Attendu que la SARL CNN demande une somme de 443.000 F au titre du droit au bail en avançant que l'évaluation de la perte doit nécessairement prendre pour assiette le loyer payé réévalué et affecté d'un coefficient de 7,5 ; qu'elle ne justifie toutefois pas son calcul si ce n'est par une note manuscrite émanant d'un expert près la Cour d'Appel de CHAMBERY non signée et établie de façon non contradictoire ; Qu'en revanche, l'expert judiciaire en répondant aux dires de la SARL CNN a souligné que le loyer réactualisé se situait à 59.123 F par an ce qui est élevé par référence aux loyers du secteur, que la valeur du m pondéré à retenir est celle de 500 F soit une somme de 50.000 F correspondant à la valeur vénale du bail perdu ; Attendu que la SARL CNN, prenant en considération les chiffres d'affaires réalisés depuis l'origine du bail et notamment la période janvier 1988 à juin 1989 ramenée à 12 mois (1.088.242), démontre que la fermeture de la galerie a nuit à l'activité (juillet 1989-juin 1990 : 785.424) ; qu'elle demande au titre de la perte de chiffre d'affaires une somme de (1.088.242 - 785.424) x 1,166 x 50 % = 176.543 F ; Que l'expert judiciaire a, pour sa part, recherché un chiffre d'affaires de référence qui ne soit pas celui du premier exercice, qu'il a également relevé que postérieurement à la fermeture de la galerie commerciale sont intervenues des baisses du chiffre d'affaires pouvant reposer sur la concurrence, l'effet de mode et la situation générale du commerce de détail ; qu'il a estimé que par rapport à l'exercice 1988 le chiffre d'affaires 1991 représente une perte de 5 % soit 45.680 F soit une perte de valeur de 45.680 x 1,186 (TVA) x 50 % = 27.088,24 F arrondis à 27.000 F ; Que le calcul fait par la SARL CNN qui a pour base une réduction du chiffre d'affaires d'une période de 18 mois à une moyenne sur douze mois, ne peut être entériné ; que la somme retenue par l'expert et le Tribunal doit être confirmée ; Attendu que la perte de bénéfice ne peut avoir une base différente de celle du chiffre d'affaires ; que le calcul de l'expert retenant 45.680 x 0,40 = 18.272 arrondis à 18.000 F doit être ainsi retenu ; Attendu, concernant les frais de transfert que la SARL CNN et l'expert s'accordent pour retenir une somme de 8.300 F (déménagement), de 32.000 F (aménagements et installations non transférables),de 46.000 F (frais de publicité et double frais) ; que ces sommes doivent être ainsi admises ; Que la SARL CNN sollicite une somme de 16.500 F au titre du trouble d'exploitation expliquant qu'il y a lieu de retenir une indemnisation forfaitaire équivalente à trois mois de bénéfice net ; que l'expert judiciaire a proposé de retenir une évaluation à partir des frais fixes de l'exercice clos au mois de juin 1994 et pour une durée de quinze jours d'arrêt d'activité ; que cette dernière méthode plus proche de la réalité doit donc être retenue soit 10.000 F ; Attendu que la SARL CNN demande au tire du remploi une somme de 131.400 F en se basant sur le montant du droit au bail et de la perte du chiffre d'affaires affecté d'un pourcentage variant de 20 à 25 % ; que l'expert judiciaire fait valoir que la perte du droit au bail et de clientèle qui représentent un total inférieur à 150.000 F n'est pas susceptible de droits d'enregistrement que les seuls frais à prendre en considération sont des frais estimés à 10 % de ce montant soit en l'espèce 8.000 F ; qu'il convient de retenir ce dernier chiffre ; Attendu que la SARL CNN ne conteste pas la somme de 5.900 F retenue par l'expert au titre des frais d'intermédiaire ; Attendu qu'il convient d'évaluer ainsi le préjudice subi par la SARL CNN : - perte du droit au bail 50.000,00 F - préjudice lié à la perte du chiffre d'affaires 27.000,00 F - perte de bénéfice 18.000,00 F - frais de transfert 96.000,00 F - indemnité de remploi 8.000,00 F - frais d'intermédiaire 5.900,00 F Attendu, en définitive, que la décision du premier juge fixant à la somme de 205.000 F le préjudice économique de la SARL CNN mérite confirmation ; Attendu que par une juste appréciation le tribunal a estimé à la somme de 100.000 F le préjudice moral de la SARL CNN ; que cette dernière ne fournit aucun élément conduisant à relever cette indemnisation ; que cette décision sera également confirmée ; Attendu qu'il n'y a pas lieu d'augmenter l'indemnité de procédure allouée par le Premier Juge à la SARL CNN ; Attendu que la SARL CNN qui succombe supporte les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, Y ajoutant, Condamne la SARL Compagnie Nationale de Négoce à verser à la Communauté Urbaine de LYON la somme de 750 ä en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne la SARL Compagnie Nationale de Négoce aux dépens d'appel et autorise la SCP DUTRIEVOZ, Avoués, à les recouvrer aux formes et conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT