Cour d'appel de Versailles, du 4 février 1999, 1994-6260

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Loi du 2 janvier 1970 - Domaine d'application Seule l'activité réelle d'une société doit être prise en considération pour déterminer si elle s'est livrée ou a prêté son concours, de manière habituelle, à des opérations entrant dans le champ d'application de la loi du 2 janvier 1970. Une société ayant pour objet "marchand de biens - intermédiaire en immobilier", dont le chiffre d'affaires est nul et dont le caractère habituel de l'activité d'intermédiaire n'est établi par aucun autre élément de preuve, ne saurait donc être assujettie aux dispositions de la loi précitée du chef d'une unique opération d'intermédiaire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par lettre en date du 12 novembre 1990, la société SODEARIF, filiale de la société ELAN, elle-même filiale de la société BOUYGUES, a confié à la société GROUPE X..., un mandat de recherche foncière pour la construction d'un projet immobilier en banlieue ouest de PARIS. Il a été prévu que les honoraires de la société GROUPE X... seraient dus à compter de la signature des actes authentiques et correspondraient à 3,5% du prix de vente du terrain. La société GROUPE X... a mis en contact la société SODEARIF et la société S.E.G.A.T., mandataire de la société S.E.M.N.A., propriétaire de terrains sur la commune de NANTERRE, au point qu'une promesse de vente sera établie pour l'un de ces terrains. Par fax du 29 mars 1991 émanant du GROUPE BOUYGUES, la société SODEARIF a confirmé le versement d'honoraires à la société GROUPE X... si la vente devenait effective. Entre temps, le 27 mars 1991, une promesse synallagmatique a été conclue entre la société S.E.M.N.A. et la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION, autre filiale du groupe BOUYGUES, et la vente du terrain est intervenue entre elles, selon acte authentique en date du 24 décembre 1991. Par courrier en date du 27 décembre 1991, la société GROUPE X... a réclamé vainement à la société SODEARIF le paiement de la somme qu'elle estimait lui être due, soit 2.372.000,00 frs TTC. Par acte d'huissier en date du 2 août 1993, la société GROUPE X... a assigné la société SODEARIF et la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION, nouvellement dénommée FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE en paiement de sa commission. Par jugement rendu le 28 juin 1994, le tribunal de commerce de NANTERRE a condamné la société SODEARIF et la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION à payer solidairement à la société GROUPE X... la somme de 2.205.000,00 frs TTC, majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 août 1993, jour de l'assignation, ainsi que la somme de 10.000,00 frs au titre de l'article 700 du NCPC. Le tribunal a considéré que la recherche foncière à laquelle s'était livrée la société GROUPE X... était exceptionnelle et ne relevait pas de la loi du 2 janvier 1970 sur les transactions immobilières. Il a estimé que la commission revendiquée par la société GROUPE X... était justifiée par les circonstances de fait ayant présidé à l'intervention de celle-ci. Par conclusions récapitulatives signifiées le 27 mars 1998, la société SODEARIF, appelante, soutient que la lettre de mission adressée à la société GROUPE X... entre dans le champ d'application de la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, en faisant état de l'objet social de cette société qui est intervenue en qualité d'agent immobilier, dans le cadre de son activité habituelle, au mépris des dispositions de ce texte, et en en déduisant que le mandat, qui lui a été donné, est nul et n'ouvre droit à aucune rémunération. A titre subsidiaire, elle réfute toute obligation au paiement d'honoraires dans la mesure où les prévisions du contrat n'ont pas été remplies, dès lors que le terrain n'est pas entré dans son patrimoine mais dans celui de la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION, ajoutant que l'appartenance de la société acquéreuse au même groupe est sans incidence et qu'aucune entente n'a eu lieu entre cette société et elle. Elle demande à la cour de : - déclarer SODEARIF recevable en son appel, - infirmer le jugement entrepris, A titre principal, - dire et juger que l'acte du 12 novembre 1990 est régi par la loi du 2 janvier 1970, En conséquence, - le déclarer nul ou à tout le moins dire qu'en l'absence de carte professionnelle la société Groupe X... ne peut prétendre à aucune rémunération, - débouter la société Groupe X... et Maître DE THORE, ès qualités de représentant des créanciers de la société Groupe X..., de toutes leurs demandes, fins et conclusions de ce chef ; A titre subsidiaire, - dire que la demande de la société Groupe X... et de Maître de THORE, ès qualités n'entre pas dans les prévisions du contrat du 12 novembre 1990 ; En conséquence, - débouter la société Groupe X... et Maître DE THORE, ès qualités, de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner la société Groupe X... et Maître DE THORE, ès qualités, à 25.000 F au titre de l'article 700 du N.C.P.C., - condamner la société Groupe X... et Maître DE THORE, ès qualités, aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, en application de l'article 699 du N.C.P.C. Par conclusions signifiées le 7 avril 1998, la société FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE, anciennement dénommée FRANCAISE DE CONSTRUCTION invoque l'absence d'engagement de sa part à l'égard de la société GROUPE X..., soutenant n'avoir pas été substituée à la société SODEARIF et avoir une personnalité juridique et une activité parfaitement distinctes de cette dernière. Elle conteste avoir profité du travail de la société GROUPE X... et affirme que celle-ci n'ayant pas respecté les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 n'est pas recevable à réclamer une quelconque rémunération. Elle demande à la cour de : - déclarer la société FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE recevable et bien fondée en son appel, - réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau : - déclarer irrecevable et mal fondée Maître DE THORE en toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner Maître DE THORE, ès qualités, à payer à la société FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE la somme de 50.000 F sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. ; - condamner Maître DE THORE, ès qualités, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS, titulaire d'un office d'avoués, conformément aux dispositions de l'article 699du N.C.P.C. Par conclusions signifiées le 17 juillet 1998, Maître Marguerite DE THORE, ès-qualités de mandataire liquidateur de la société GROUPE X..., soutient que celle-ci était un marchand de biens et a accepté, de manière exceptionnelle, le mandat de recherche foncière qui lui a été confié par la société SODEARIF, en sorte que la loi HOGUET ne s'applique pas. Elle invoque l'intérêt commun des sociétés SODEARIF et FRANCAISE DE CONSTRUCTION qui agissent de concert, et souligne que l'intervention de la société GROUPE X... a permis la réalisation de l'opération au profit de la seconde. Elle sollicite la rectification du montant alloué par le tribunal, qui est hors taxes et non TTC. Elle demande à la cour de : - donner acte à Maître DE THORE, mandataire liquidateur, représentant des créanciers de la société Groupe MUUR, tombée en liquidation judiciaire le 19 mars 1996, de son intervention ; - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à ce que la condamnation soit hors taxes et non TTC, En conséquence : - condamner solidairement la société SODEARIF et la SNC FRANCAISE DE CONSTRUCTION devenue la société FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE à payer à Maître DE THORE, ès qualités de représentant des créanciers de la société GROUPE X... la somme de 2.205.000 F HT majorée des intérêts légaux à compter du 02.08.1995 + 10.000 F au titre de l'article 700 du N.C.P.C. ; - condamner en outre solidairement les appelantes à payer une somme de 20.000 F au titre de l'article 700 du N.C.P.C. pour l'instance devant la cour, - condamner solidairement les appelantes en tous les dépens d'instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, avoués à la Cour d'Appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du N.C.P.C. La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 20 octobre 1998, et l'affaire a été évoquée à l'audience du 17 décembre 1998. SUR CE, LA COUR 1 - Sur l'application de la loi HOGUET : Considérant que, selon l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, "les dispositions de ce texte s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° l'achat, la vente,....d'immeubles bâtis ou non bâtis...." ; qu'en l'espèce, il est constant que, selon les termes de la lettre qu'elle a adressée, le 12 novembre 1990, à la société GROUPE X..., la société SODEARIF lui a "confié un mandat de recherche foncière pour la construction d'un projet immobilier de 20.000,00 m hors oeuvres de bureaux-activités, banlieue ouest et proche d'une gare RER ligne A" ; qu'elle a précisé que "vos honoraires sont fixés, comme nous en sommes convenus, à 3,5 % du prix de vente du terrain." ; qu'il convient de noter que l'extrait Kbis relatif à la société GROUPE X... fait état d'une activité de marchand de biens ; que, même si les statuts mentionnent que cette société a pour objet, notamment : "marchand de biens - intermédiaire en immobilier", cette dernière indication ne permet pas d'en déduire qu'elle est soumise à la loi susvisée ; que seule son activité réelle est à prendre en considération pour déterminer si elle s'est livrée ou a prêté son concours, de manière habituelle, à des opérations entrant dans le champ d'application du texte ci-dessus rappelé, en qualité d'agent immobilier ; qu'à cet égard, les documents comptables qu'elle produit font apparaître un chiffre d'affaires nul ; qu'aucun autre document versé aux débats n'établit qu'elle a eu une activité d'agent immobilier ; qu'au contraire, elle justifie d'un projet, demeuré sans suite, où elle est intervenue en qualité de marchand de biens ; qu'ainsi, à défaut de preuve établissant le caractère habituel de l'activité d'intermédiaire de la société GROUPE X..., l'unique opération qui lui a été confiée, dans les termes évoqués, par la société SODEARIF, ne suffit pas à l'assujetir aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'il faut ajouter que le fait que la société GROUPE X... ait indiqué deux ou trois terrains à la société SODEARIF n'enlève pas le caractère d'unicité de l'opération à laquelle elle a prêté son concours ; qu'elle est donc recevable à revendiquer la rémunération convenue; 2 - Sur la réalisation de l'opération : Considérant qu'il ressort de la lettre, en date du 1er octobre 1990, adressée par la société S.E.G.A.T., mandataire de la société S.E.M.N.A. à M. X..., que celui-ci a effectivement fait se rencontrer le représentant de cette société et un représentant de la société SODEARIF ; qu'il n'est pas sérieusement contesté que des entretiens et réunions ont eu lieu, entre les représentants des sociétés S.E.G.A.T. et SODEARIF, postérieurement au et dans le cadre du mandat de recherche confié à la société GROUPE X..., comme l'attestent les pages de l'agenda de M. X..., dont rien n'indique que les mentions de rendez-vous qu'elles comportent aient été apposées pour les besoins de la cause ; qu'il n'est pas davantage sérieusement contesté que les diligences de la société GROUPE X... ont abouti à l'élaboration par l'office notarial THIBIERGE, le 13 mars 1991, d'un projet de promesse synallagmatique de vente entre la société S.E.M.N.A. et la société SODEARIF, portant sur un terrain, rue du Port, à NANTERRE, étant noté qu'il n'est pas contesté que la préparation de ce projet a été faite à la demande de la société S.E.M.N.A. ; qu'au demeurant, dans le fax qu'elle a envoyé à la société GROUPE X..., le 29 mars 1991, la société SODEARIF admet l'intervention de sa mandataire qui lui a indiqué deux terrains, "dont l'un situé au bout du Parc de l'Ile, rue du Port..auquel elle est fortement intéressée", et confirme le montant de ses honoraires au cas où la vente effective du terrain interviendrait ; Considérant que l'acte authentique de vente est, en définitive, intervenu le 24 décembre 1991, entre la société S.E.M.N.A. et la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION, concernant le même terrain, rue du Port ; que cet acte a été précédé de la conclusion, entre les mêmes parties, d'une promesse synallagmatique de vente, datée du 27 mars 1991 ; qu'il est ainsi manifeste que la société SODEARIF s'est substituée la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION pour la réalisation de l'opération ; qu'il convient de relever que ces deux sociétés, toutes deux filiales de la société BOUYGUES, appartenant à ce groupe, sont l'une et l'autre spécialisées dans le montage d'affaires et l'investissement, et sont situées toutes deux à BOULOGNE-BILLANCOURT, ainsi que cela ressort de la plaquette publicitaire du Groupe BOUYGUES, de sorte qu'il n'est pas vraisemblable qu'elles aient agi de manière autonome et concurrentielle ; que cette possibilité de substitution était d'ailleurs expressément envisagée dans le projet de promesse synallagmatique de vente préparé, en date du 13 mars 1991, à la demande de la société S.E.N.M.A. entre cette société et la société SODEARIF ; qu'on imagine mal que la société S.E.N.M.A. ait fait préparer un tel projet pour, quatorze jours plus tard, signer une promesse identique avec la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION, sans que cette dernière ait été, en connaissance de cause, substituée à la précédente ; qu'il est, au demeurant, frappant de constater que la promesse synallagmatique, ainsi signée entre la société S.E.M.N.A. et la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION, comporte les modifications suggérées, de manière manuscrite, sur le projet initial ; que la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION ne peut utilement arguer, sur le fondement du courrier du 10 août 1988 du Cabinet immobilier AUGUSTE-THOUARD & CONSEILS relatif à une opération de construction pour JAEGER sur un terrain du site Montupet, de démarches antérieures et autonomes, dès lors que rien n'indique que la finalité de cette opération soit la même que celle qui a donné lieu, trois ans plus tard, à la vente litigieuse, et que, surtout, l'appelante ne justifie d'aucune démarche ultérieure laissant penser que ces prétendus premiers contacts se sont poursuivis jusqu'à l'issue que l'on sait ; que l'attestation, en date du 25 février 1994, fournie par la société S.E.M.N.A., à la demande de la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION, pour étayer l'affirmation selon laquelle les négociations ont été menées de manière totalement indépendante et concurrente avec la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION et la société SODEARIF, perd toute crédibilité compte tenu, outre les développements précédents, de l'observation que la lettre du 7 février 1991 adressée à la société S.E.G.A.T. par la société SODEARIF qui marque son intérêt pour la signature d'une promesse de vente, a été expédiée depuis St Quentin en Yvelines, lieu du siège social de la société mère BOUYGUES ; qu'en plus, la lettre du 29 mars 1991 de la société S.E.G.A.T. à la société SODEARIF montre la corrélation entre la visite du représentant de cette dernière, M. Y..., auprès de la société S.E.M.N.A., et les contacts directs qui ont suivi entre cette dernière et la société BOUYGUES IMMOBILIER, confirmant la substitution qui s'est opérée ; qu'il est évident que la lettre adressée, le même jour, 29 mars 1991, par la société SODEARIF à la société GROUPE X... pour soi-disant confirmer le versement des honoraires convenus en cas d'aboutissement de ses négociations pour l'achat du terrain, n'est qu'un artifice, puisque, à supposer que la société SODEARIF ait, comme elle le prétend, ignoré les négociations en cours entre la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION et la société S.E.N.M.A., cette dernière n'aurait pas manqué de l'informer de l'indisponibilité dudit terrain par l'effet de la promesse synallagmatique intervenue le 27 mars ; qu'il se déduit de l'ensemble de ces éléments, la preuve que les diligences accomplies par la société GROUPE X... dans le cadre du mandat de recherche foncière qui lui avait été confié par la société SODEARIF ont, finalement, profité à la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION, substituée sciemment, voire frauduleusement, à la précédente ; qu'il importe peu que le mandat n'ait été initialement conclu qu'entre la société GROUPE X... et la société SODEARIF et que celle-ci et la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION soient deux entités juridiques distinctes, dès lors que la substitution de l'une à l'autre, dans le cadre et pour la réalisation d'une opération économique du groupe auquel elles appartiennent toutes deux, a opéré transmission des droits et obligations y relatifs de la première à la seconde, sans pour autant que la co-contractante initiale soit déchargée à l'égard de sa mandataire qui n'y a pas consenti ; qu'en conséquence, les deux sociétés se trouvent tenues solidairement au paiement de la commission convenue au profit de la société GROUPE X... ; Considérant que le tribunal a retenu à tort le montant de 2.205.000,00 frs comme étant TTC, alors qu'il est, en réalité, calculé hors taxes, eu égard à la valeur, non contestée, du terrain (63 millions x 3,5 %) ; que les intérêts légaux courront, comme l'a décidé le tribunal, à compter de la date de l'assignation, soit le 2 août 1993, et non 2 août 1995, comme mentionné par erreur dans les conclusions récapitulatives de Maître DE THORE, ès-qualités ; Considérant que l'équité commande que Maître Marguerite DE THORE, es-qualités de mandataire liquidateur de la société GROUPE X... n'ait pas à assumer l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a exposés dans la procédure d'appel ; que la cour est en mesure d'évaluer à 20.000,00 frs la somme que les sociétés SODEARIF et FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE devront lui payer à ce titre; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, - donne acte à Maître Marguerite DE THORE, es-qualités de mandataire liquidateur de la société GROUPE X..., de son intervention, - déclare recevables l'appel principal interjeté par la société SODEARIF et la société FRANCAISE DE CONSTRUCTION, nouvellement dénommée FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE, et l'appel incident formé par Maître Marguerite DE THORE, es-qualités de mandataire liquidateur de la société GROUPE X..., - dit l'appel principal mal fondé, et bien fondé l'appel incident, réformant le jugement entrepris, - condamne solidairement la société SODEARIF et la SNC FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE, anciennement dénommée FRANCAISE DE CONSTRUCTION, à payer à Maître Marguerite DE THORE, es-qualités de mandataire liquidateur de la société GROUPE X..., la somme de deux millions deux cent cinq mille francs (2.205.000,00 frs) hors taxes, majorée des intérêts légaux à compter du 2 août 1993, - confirme les autres dispositions du jugement, y ajoutant, - condamne solidairement la société SODEARIF et la SNC FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE, anciennement dénommée FRANCAISE DE CONSTRUCTION, à payer à Maître - condamne solidairement la société SODEARIF et la SNC FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE, anciennement dénommée FRANCAISE DE CONSTRUCTION, à payer à Maître Marguerite DE THORE, es-qualités de mandataire liquidateur de la société GROUPE X..., la somme de 20.000,00 frs en application de l'article 700 du NCPC, - condamne solidairement la société SODEARIF et la SNC FRANCE CONSTRUCTION IMMOBILIER D'ENTREPRISE, anciennement dénommée FRANCAISE DE CONSTRUCTION, aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la société FIEVET-ROCHETTE-LAFON, conformément à l'article 699 du NCPC, - déboute les parties de leurs autres conclusions contraires ou plus amples. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT M. LE Z... J-L GALLET