Cour d'appel de Versailles, du 27 mars 2003, 2001-2046

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Domaine d'application Le caractère commercial d'un bail et sa soumission au statut des baux commerciaux tel qu'issu du décret du 30 septembre 1953 implique l'intention des parties d'affecter les locaux loués à une exploitation de caractère commercial, industriel ou artisanal. En cas de litige, la qualification du bail repose sur l'analyse de l'objet social de la société locataire et de l'activité qu'elle était censée exercer dans les lieux loués. Lorsqu'il résulte des statuts de la société preneuse qu'elle est de forme commerciale, que son activité porte, au moins en partie, sur une activité commerciale, qu'un avenant ultérieur a réaffirmé cette vocation commerciale et que par dérogation à une interdiction de sous-location, celle-ci est autorisée en faveur d'une activité commerciale, il s'infère nécessairement, nonobstant une prétendue dénégation du statut des baux commerciaux par le bailleur dans son assignation, que le bail a un caractère commercial ; qu'il suit de là qu'en application de l'article 29 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, les contestations autres que celles relatives à la fixation du bail révisé ou renouvelé, relèvent de la compétence du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble

Par acte sous seing privé du 22 novembre 1982, la Société Civile du CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE, représentée par son gérant, la Société ESPACE AMENAGEMENT, a consenti à Monsieur Claude X..., Chirurgien-dentiste, agissant en son nom propre ou pour toute personne physique ou morale qu'il se substituerait, le bail d'un local d'une superficie de 354 m environ, situé dans le Centre Commercial de la Défense, désigné comme portant les numéros 914 et 962. Ce bail, consenti pour une durée de douze années à compter de sa signature avec faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration d'une période triennale, stipulait que les locaux devaient être affectés à l'usage de Centre Médical de Spécialistes. Le Docteur Claude X... a constitué avec des membres de sa famille les Sociétés MEDI-DEFENSE et SOMP ; la Société MEDI-DEFENSE s'est substituée à lui pour devenir titulaire du bail ; elle a consenti à la Société SOMP un contrat de sous-location des locaux, avec faculté pour cette dernière de sous-louer à son tour. Par avenant du 23 juin 1983, la destination des lieux a été modifiée, les locaux devant être affectés à l'usage de Centre Médical de Spécialistes ainsi qu'au commerce de tous équipements médicaux, la vente au public étant interdite. Les stipulations afférentes aux modalités de la sous-location ont également été modifiées, la possibilité de sous-location totale ou partielle s'appliquant à une société dont l'objet portera sur le commerce de tous équipements et matériels médicaux ainsi que la gestion d'un centre médical, ou à une société civile de moyens ayant pour objet l'exercice de la médecine. Consécutivement à un procès-verbal de constat dressé le 23 mars 1999 par la SCP SENGES-BARONIE, Huissiers de Justice, commis par ordonnance du 26 février 1999, la Société du CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE a, par acte du 22 juillet 1999, notifié à la Société MEDI-DEFENSE un congé pour le 31 mars 2000, avec refus de renouvellement de son bail, aux motifs, à titre principal, qu'elle lui déniait le bénéfice des dispositions du décret du 30 septembre 1953 ainsi que le droit au renouvellement du bail, à titre subsidiaire pour infraction irréversible au bail par suite du défaut d'agrément du bailleur à la sous-location. C'est dans ces circonstances que, par actes d'huissier des 30 novembre et 02 décembre 1999, la Société du CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE a assigné devant le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE la Société MEDI-DEFENSE et les praticiens exerçant leur activité au sein du centre médical créé par cette dernière, en vue de voir valider le congé et ordonner l'expulsion des lieux loués de la société locataire et des Docteurs Y..., Z..., A..., B..., C..., D..., DANG E... et F... ainsi que de tous occupants de leur chef. Par conclusions déposées le 25 septembre 2000, la Société MEDI-DEFENSE a soulevé l'incompétence du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE au profit du Tribunal d'Instance de PUTEAUX, motif pris de ce que le bail qui lui a été consenti est un bail de locaux à usage professionnel ne relevant pas des dispositions du décret du 30 septembre 1953. Par ordonnance du 13 février 2001, le juge de la mise en état de cette juridiction a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la Société MEDI-DEFENSE, et renvoyé les parties à conclure au fond pour l'audience de mise en état du 24 avril 2001. La Société MEDI-DEFENSE a interjeté appel de cette décision. Elle fait valoir que le Tribunal d'Instance est la juridiction de droit commun en matière de baux, et que seuls les baux régis par le décret du 30 septembre 1953 relèvent de la compétence du Tribunal de Grande Instance en vertu de l'article 29 de ce décret. Elle relève qu'il résulte des termes de son assignation que la Société du CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE admet elle-même que le bail litigieux n'est pas régi par les dispositions du décret précité. Elle observe que la convention liant les parties ne fait aucune référence au décret, qu'elle ne mentionne pas l'existence d'un fonds de commerce, qu'elle prévoit une destination de centre médical, qu'elle autorise la sous-location totale des lieux loués, que la clause d'indexation est celle de la consultation spécialiste de l'Annexe I de la Convention Nationale des Médecins, et que tous ces éléments caractérisent la volonté du bailleur de ne pas soumettre le bail au statut des baux commerciaux. Elle allègue que l'adjonction, dans l'avenant du 23 juin 1983, à l'activité médicale de la possibilité de faire le commerce d'équipements médicaux, mais avec interdiction de la vente au public, n'est pas de nature à entraîner l'application du décret. Elle réitère que l'application du statut des baux commerciaux est attachée, non à la qualité de commerçant du preneur, mais à l'exploitation d'un fonds de commerce dans les locaux loués. Elle en déduit que, dans la commune intention des parties, la destination des locaux était bien celle d'un Centre Médical, et que, pour cette raison, il n'a pas été convenu que le bail soit régi par le statut, cette destination médicale, parfaitement connue de la partie adverse, excluant l'exploitation d'un fonds de commerce. Par voie de conséquence, elle demande à la Cour d'infirmer la décision entreprise, et, statuant à nouveau, de dire que le bail consenti à la société appelante n'est pas régi par les dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce, de déclarer le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE incompétent pour connaître du litige, et de renvoyer la cause et les parties devant le Tribunal d'Instance de PUTEAUX territorialement compétent. Elle réclame en outre une indemnité de procédure égale 3.000 au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et une indemnité du même montant pour les frais engagés par elle en cause d'appel. Monsieur Claude Z... et Madame Jocelyne D..., qui sont titulaires d'un contrat de sous-location qui leur a été consenti, respectivement les 20 décembre 1983 et 20 novembre 1983, par Monsieur Claude X... agissant en qualité de gérant de la Société SOMP, se joignent à l'argumentation développée par la Société MEDI-DEFENSE. Ils soutiennent que la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux professionnels, particulièrement l'article 57 A sur la durée et la reconduction de ces baux, doit trouver à s'appliquer à la présente espèce, dès lors que le contrat principal liant la Société du CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE à la Société MEDI-DEFENSE a expiré le 21 novembre 1994 et qu'un nouveau contrat a pris effet à cette date en l'absence de congé délivré dans les délais conventionnels et légaux. Ils prétendent que, par l'effet de l'article 57 A susvisé, le bail professionnel non dénoncé par le bailleur dans le délai légal de préavis de six mois s'est trouvé renouvelé pour une durée identique aux mêmes clauses et conditions que le bail initial pour une durée de douze ans. Ils relèvent que la Société MEDI-DEFENSE n'a jamais exercé d'autres activités que la sous-location à des médecins spécialistes, et que les parties sont convenues de l'interdiction de la vente au public dans les lieux loués, ce qui est contraire à l'usage d'un local commercial. Ils stigmatisent l'attitude de la bailleresse qui tente de faire qualifier, cinq ans après son renouvellement, le contrat de location en un bail commercial, ce afin de pouvoir dénier, immédiatement après, le bénéfice du statut des baux commerciaux et afin d'obtenir l'expulsion des huit médecins spécialistes. Se portant incidemment appelants de l'ordonnance déférée, ils demandent à la Cour de dire que le contrat liant la Société MEDI-DEFENSE à la Société des QUATRE TEMPS n'a pas la nature d'un bail commercial, de dire que le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE est incompétent pour connaître de ce litige, et de renvoyer les parties devant le Tribunal d'Instance de PUTEAUX. Ils réclament pour chacun d'eux la somme de 1.525 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE conclut à la confirmation de l'ordonnance entreprise. Elle expose que la SARL MEDI-DEFENSE ne peut prétendre au bénéfice de l'article 57 A de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que, ni la nature des locaux, ni leur affectation conventionnelle, ni la qualité du locataire, ne répondent aux conditions de nature à justifier l'application de cette législation. Elle soutient que c'est à tort que les sociétés appelantes invoquent la nécessité d'interpréter la convention des parties en fonction de la rédaction des clauses du bail et des règles édictées en la matière par le Code Civil, alors qu'il appartient uniquement à la juridiction saisie de procéder à la qualification de la convention litigieuse, pour pouvoir déterminer la législation d'ordre public applicable à la relation contractuelle liant les parties. Elle relève que, le preneur étant une société commerciale qui exerce une activité de nature commerciale, les clauses et conditions du bail ne sont pas susceptibles d'entraîner l'exclusion du champ d'application du statut des baux commerciaux. Elle réclame en outre 2.000 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Tania Y..., Monsieur Pascal B... et Monsieur Philippe F... demandent acte de ce qu'ils s'en rapportent à justice sur le mérite de l'appel interjeté par la Société MEDI-DEFENSE. Assignés par acte du 07 octobre 2002, et réassignés par actes du 31 octobre 2002, Madame Vianna A..., Monsieur Jean-Pierre C... et Monsieur Pham DANG E... n'ont pas comparu. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 05 décembre 2002. MOTIFS DE LA DECISION : SUR L'EXCEPTION D'INCOMPETENCE SOULEVEE PAR LA SOCIETE MEDI-DEFENSE : Considérant que la qualification de bail commercial et la soumission du bail au statut résultant du décret du 30 septembre 1953 impliquent que les parties aient eu l'intention d'affecter les locaux loués à une exploitation de caractère commercial, industriel ou artisanal ; Considérant que, dès lors, pour déterminer si le bail consenti par la Société Civile du CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE à la Société MEDI-DEFENSE revêt ou non un caractère commercial, il convient de s'attacher à l'objet social de la société locataire et à l'activité qu'elle était censée exercer dans les lieux loués ; Considérant qu'en l'occurrence, d'une part, il résulte des statuts et de l'extrait K bis produits aux débats que MEDI-DEFENSE, société commerciale par la forme, a pour objet une activité, au moins partiellement de nature commerciale, consistant dans : " la création d'un Centre Médical ainsi que le commerce de tous matériels et produits touchant à la médecine, à la chirurgie, l'art dentaireä, la sous-location à toute société créée ou à créer qui exploitera le centre médicalä, et plus généralement, toutes opérations industrielles, commerciales et financières se rattachant directement ou indirectement aux objets précités " ; Considérant que, d'autre part, à l'article III de la convention du 22 novembre 1982 (" Activité commerciale du preneur - Enseigne "), il est prévu que les lieux loués devront être affectés par la société locataire à l'usage de " Centre Médical de Spécialistes " ; Considérant que la vocation commerciale des locaux donnés à bail est confirmée par l'avenant conclu entre les parties le 23 juin 1983, précisant que les lieux loués devront être affectés par le preneur à l'usage de Centre Médical de Spécialistes, " ainsi qu'au commerce de tous équipements, instruments et matériaux médicaux, chirurgicaux et dentaires, étant entendu que la vente au public est interdite " ; Considérant que, par ailleurs, l'article XI, qui pose le principe de l'interdiction de toute sous-location, est complété, à l'annexe au contrat de bail, par une stipulation dérogatoire autorisant à titre exceptionnel la sous-location totale ou partielle ; Considérant que l'avenant signé par les parties le 23 juin 1983 précise que : " la sous-location ne pourra être consentie qu'à une société dont l'objet sera le commerce de tous équipements et appareils médicauxä, ou à une société civile de moyens ayant pour objet l'activité de la médecine " ; Considérant que cette stipulation suffit à démontrer que, loin de vouloir cantonner la sous-location dans des activités de nature exclusivement libérale, les parties se sont accordées sur la possibilité laissée au preneur de sous-louer les locaux à une société tierce exerçant elle-même une activité commerciale dans les lieux objet du bail ; Considérant qu'au demeurant, contrairement à ce que soutient la société appelante, la dénégation par la Société du CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE du statut des baux commerciaux, pour les motifs énoncés tant dans le congé notifié le 22 juillet 1999 qu'aux termes de l'assignation délivrée devant le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE, ne vaut nullement reconnaissance par elle que le bail liant les parties n'est pas régi par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; Considérant qu'au surplus, toute recherche de l'interprétation des clauses du bail au regard de la commune intention des parties est inopérante, dès lors qu'il s'infère de ce qui précède que les locaux en cause ont été loués à une société ayant un objet commercial afin d'y exploiter une activité commerciale ; Considérant que c'est donc en vain que la société appelante et les sous-locataires intimés invoquent à leur profit les dispositions de l'article 57 A de la loi du 6 juillet 1989, laquelle n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où les locaux loués sont affectés à un usage exclusivement professionnel ; Considérant qu'aux termes de l'article R 321-2 du Code de l'organisation judiciaire, le tribunal d'instance ne peut connaître des contestations en matière de baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal régis par le décret du 30 septembre 1953 ; Considérant qu'en application de l'article 29 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, ces contestations, autres que celles relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, sont portées devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble ; Considérant que l'ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a, rejetant l'exception d'incompétence soulevée par la société appelante au profit du Tribunal d'Instance de PUTEAUX, énoncé que le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE est compétent pour statuer sur les demandes dont il est saisi par assignation diligentée les 30 novembre et 02 décembre 1999 à l'initiative de la Société Civile du CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE. SUR LES DEMANDES ANNEXES : Considérant que l'équité commande d'allouer à la Société Civile du CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE une indemnité de 1.000 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant qu'il n'est en revanche pas inéquitable que la société appelante ainsi que Madame D... et Monsieur Z... conservent la charge de l'intégralité des frais non compris dans les dépens exposés par eux dans le cadre de la présente instance ; Considérant que la Société MEDI-DEFENSE, qui succombe en son recours, doit être condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, DECLARE recevable l'appel interjeté par la Société MEDI-DEFENSE, le dit mal fondé ; CONFIRME l'ordonnance déférée ; Y ajoutant : CONDAMNE la Société MEDI-DEFENSE à payer à la Société Civile du CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE la somme de 1.000 sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; DEBOUTE la Société MEDI-DEFENSE, Madame D... et Monsieur Z... de leur demande d'indemnité de procédure ; CONDAMNE la Société MEDI-DEFENSE aux dépens d'appel, et AUTORISE la SCP LISSARRAGUE-DUPUIS & ASSOCIES, la SCP JUPIN & ALGRIN et la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, Sociétés d'Avoués, à recouvrer directement la part les concernant, conformément à ce qui est prescrit par l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET REDIGE PAR MONSIEUR FEDOU, CONSEILLER PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE PRESIDENT M. THERESE G... FRANOEOISE M. THERESE G... FRANOEOISE LAPORTE