Cour d'appel de Versailles, du 29 septembre 2000, 1998-8884

Sommaire: MANDAT - Mandataire - Responsabilité - Faute Si l'article 1992 du Code civil fait peser sur le mandataire une présomption de faute en cas d'inexécution du mandat, il n'en va pas de même en cas de mauvaise exécution du mandat. Dans cette hypothèse il appartient au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire. S'agissant d'un contrat de mandat salarié et d'une convention d'agent immobilier en vertu desquels une agence immobilière a reçu pour mission, notamment, de rechercher un candidat locataire pour un local libre dont les clefs étaient confiées au seul gardien de l'immeuble, la circonstance que des dégradations ont été commises dans les lieux - lesquelles ne sont attestées que par un écrit sans valeur probante, puisqu'établi par un constatant, dont on ignore les qualité et profession, se bornant à reprendre les déclarations du concierge de l'immeuble- ne démontre pas que le mandataire aurait commis une quelconque faute de négligence ou d'imprudence dans l'exécution de son mandat et, pas davantage, qu'il existerait un lien de causalité direct et certain entre cette prétendue faute et le dommage, alors que la date des "dégradations" n'a pu être déterminée

FAITS ET PROCEDURE, Par acte d'huissier en date du 16 janvier 1998, Monsieur Patrick X... a fait citer la société CPH IMMOBILIER afin de la voir condamner à la lui payer la somme de 30.000 francs à titre de dommages et intérêts et celle de 1.500 francs au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Il soutenait que la société CPH IMMOBILIER avait mal exécuté le contrat de mandat qu'il lui avait confié pour la location d'un appartement lui appartenant à CRETEIL. Par ailleurs, la société CPH IMMOBILIER a fait citer la société IMMOBILIERE DU LAC afin de la voir condamner à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre suite à l'action de Monsieur X..., ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société IMMOBILIERE DU LAC, bien qu'assignée à mairie, n'a pas comparu ni fait comparaître personne pour elle. Par jugement contradictoire en date du 29 octobre 1998, le tribunal d'instance de Versailles a rendu la décision suivante : - ordonne la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros 11 98 00118 et 11 98 00711, - condamne la SA CPH IMMOBILIER à payer à Monsieur X... la somme de 27.670 francs augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour, - condamne la SARL L'IMMOBILIERE DU LAC à garantir la SA CPH IMMOBILIER de l'intégralité des condamnations prononcées par le présent jugement en principal indemnités de procédure et dépens, - ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, - condamne la SA CPH IMMOBILIER à payer à Monsieur X... la somme de 1.500 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne la SARL L'IMMOBILIER DU LAC à payer à la SA CPH IMMOBILIER la somme de 1.500 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne la SA CPH IMMOBILIER aux dépens de l'instance principale et la SARL IMMOBILIERE DU LAC aux dépens de l'appel en garantie; Par déclaration en date du 19 novembre 1998, la société IMMOBILIERE DU LAC a relevé appel de cette décision. Elle fait valoir, dans ses conclusions signifiées le 12 mai 1999, qu'aucun manquement contractuel ne peut lui être reprochée et n'est, en tout état de cause, démontré dès lors qu'elle n'était pas titulaire d'une délégation exclusive de visite du bien litigieux et prie donc la Cour de : - infirmer la décision entreprise à l'égard de la société IMMOBILIERE DU LAC, En conséquence, - la décharger de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, - débouter les parties de toutes autres demandes, - condamner tant Monsieur X... que la société CPH IMMOBILIER à payer à la concluant la somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit d ela SCP BOMMART MINAULT, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société CPH IMMOBILIER soutient que la société IMMOBILIERE DU LAC était bien titulaire d'une délégation dans le cadre de la recherche d'un candidat locataire ce qui s'accompagne systématiquement d'une visite des lieux ; qu'elle doit donc, comme l'a décidé le premier juge, être tenue responsable du préjudice subi par Monsieur X.... Par conséquent, elle prie la Cour de : Vu l'article 1992 du code civil : - confirmer le jugement du tribunal d'instance de VERSAILLES du 29 octobre 1998 en ce qu'il a condamné la SARL L'IMMOBILIERE DU LAC à garantir la société CPH IMMOBILIER de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre sur la demande principale de Monsieur X..., - condamner la société IMMOBILIERE DU LAC au paiement d'une somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la société IMMOBILIERE DU LAC aux entiers dépens d'appel au profit de la société JUPIN ET ALGRIN, titulaire d'un office d'avoué près la Cour d'Appel, qui pourra les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... prie quant à lui la Cour de : - déclarer irrecevable, en tout cas mal fondé, l'appel interjeté par la société L'IMMOBILIERE DU LAC ; l'en débouter, - confirmer, en conséquence, la décision entreprise, en toutes ses dispositions, Y ajoutant , Vu l'article 1154 du code civil : - dire que les intérêts échus depuis plus d'un an seront capitalisés chaque année à la date anniversaire de la demande et porteront eux-mêmes intérêts au même taux, - condamner la société L'IMMOBILIERE DU LAC à porter et payer au concluant la somme de 5.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la partie qui succombera en tous les dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 22 juin 2000. Le même jour la société IMMOBILIERE DU LAC a fait signifier de nouvelles conclusions. Par conclusions en date du 28 juin 2000 la société CPH IMMOBILIER a sollicité de la Cour que ces écritures soient rejetées des débats comme versées tardivement. Les dossiers des parties ont été déposés à l'audience du plaidoirie du 29 juin 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant que l'appelante a attendu le 22 juin 2000, c'est-à-dire le jour de la signature de l'ordonnance de clôture, pour faire signifier ses dernières conclusions ; que cette signification qui ne s'est pas faite en temps utile est une violation des articles 15 et 16 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'en application de ces textes la Cour écarte donc des débats ces écritures tardives ; que la Cour ne tiendra donc compte que des conclusions de la SARL appelante précédemment signifiées le 12 mai 1999 (cote 15 du dossier de la Cour) ; Considérant que la SARL IMMOBILIERE DU LAC était liée à la SA C.P.H IMMOBILIER par un contrat de mandat salarié et une convention d'agent immobilier (au sens de l'article 6 de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970), du 2 octobre 1996, en vertu desquels elle recevait notamment la mission de : "Rechercher un candidat locataire" étant précisé de plus que le bien était libre, que les clés étaient chez le gardien et qu'elles devaient y être redéposées après chaque visite ; Considérant que ces termes clairs et précis n'excluaient cependant pas la possibilité pour d'autres personnes (lme gardien ou le propriétaire elle-même) d'avoir accès à ces lieux, étant de plus observé que cette mandataire n'avait pas reçu la mission d'assurer la garde, la surveillance et la conservation de ce bien ; Considérant, en Droit, que la présomption légale qui pèse sur le mandataire en vertu de l'article 1992 du code civil ne joue pas dans l'hypothèse d'une mauvaise exécution du mandat et qu'il appartient, dans ce cas, au mandant de faire la preuve qui lui incombe des fautes de gestion qu'il veut imputer à son mandataire ; qu'ici, la SA mandante se borne à produire un constat établi, non contradictoirement, le 11 février 1997, par un certain Monsieur Robert Y... dont on ignore la profession et la qualité, et qui, en tout état de cause, se borne principalement à retranscrire des déclarations du gardien Monsieur Z... ; que ce simple document, sans valeur probante, ne démontre nullement que la SARL IMMOBILIERE DU LAC aurait commis une quelconque faute de négligence ou d'imprudence, le 18 janvier 1997 ou le lundi 27 janvier 1997, ou encore le 29 janvier 1997, et que ces prétendues fautes seraient la cause certaine et directe des prétendues "dégradations" que ce Monsieur Y... a notées dans l'appartement ; que de plus, rien ne permet de déterminer la date de ces "dégradations", et qu'il n'a pas été constaté qu'il y avait eu une quelconque effraction et une entrée par voie de force dans les lieux, ou même une entrée rendue possible par des fenêtres laissées ouvertes ; qu'en outre, dès le 3 juin 1996, un procès-verbal de constat d'huissier, établi à la demande de Monsieur X..., avait constaté le mauvais état des lieux, avec des dégradations et pertes et un mauvais entretien ; Considérant, de plus, qu'en tout état de cause, les réparations réclamées n'ont fait l'objet d'aucune évaluation contradictoire et que le montant réclamé, de ce chef, n'est pas justifié et qu'il correspond à des travaux qui ont été décidés et entrepris par le propriétaire, seul, et à sa seule convenance ; que la SARL appelante dont les fautes ne sont pas démontrées ne doit donc pas sa garantie, de ce chef, et que le jugement déféré est infirmé en toutes ses dispositions la concernant ; Considérant que, compte tenu de l'équité, la SA C.P.I IMMOBILIER qui succombe en ses moyens et ses demandes en garantie est condamnée à payer à l'appelante la somme de 6.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que par contre, eu égard à l'équité, la SARL appelante est déboutée de sa demande contre Monsieur X..., sur ce même fondement, puisqu'il est constant que cette partie ne lui réclame toujours rien directement et ne l'avait pas assignée devant le tribunal d'instance ; Considérant quant à la SA C.P.H IMMOBILIER, qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée qu'elle est déboutée des fins de tous ses moyens et de toutes ses demandes en garantie et en paiement contre la SARL appelante ; que le jugement déféré est donc infirmé en toutes ses dispositions relatives aux rapports entre ces deux sociétés ; que de plus, eu égard à l'équité, la SA intimée est déboutée de sa demande contre l'appelante en paiement de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant quant à Monsieur X..., que le jugement déféré qui n'a pas été critiqué sur ce point par la SA C.P.H IMMOBILIER est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, et par une motivation entièrement adoptée, retenu la responsabilité de cette société à son égard, et condamné l'intéressée à lui payer 27.670 francs de dommages-intérêts ; que la Cour, y ajoutant, ordonne que les intérêts échus, dus au taux légal pour une année entière au moins sur cette somme confirmée, seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, et ce, à compter du 2 mai 2000, date de ce chef de demande ; Considérant, de plus que, compte tenu de l'équité, la SA C.P.H IMMOBILIER est condamnée à payer à Monsieur X... la somme de 5.000 francs, en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour ses frais irrépétibles en appel, le jugement étant, par ailleurs, confirmé en ce qu'il lui a déjà accordé, à bon droit, 1.500 francs sur ce même fondement ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU les articles 15 et 16 du Nouveau Code de Procédure Civile : DECLARE tardives les conclusions signifiées le 22 juin 2000 par la SARL appelante ; ECARTE des débats ces conclusions ; VU l'article 1992 du code civil : FAIT droit à l'appel de la SARL IMMOBILIERE DU LAC ; INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions concernant les rapports entre cette société et la SA C.P.H IMMOBILIER ; DEBOUTE la SA C.P.H IMMOBILIER de tous ses moyens et de toutes ses demandes contre l'appelante ; CONDAMNE la SA C.P.H IMMOBILIER à payer à la SARL appelante la somme de 6.000 francs (SIX MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; DEBOUTE l'appelante de sa demande, de ce chef, contre Monsieur X... ; CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions concernant les rapports entre la SA C.P.H IMMOBILIER et Monsieur Patrick X... ; DE PLUS : ORDONNE que les intérêts échus, dus au taux légal pour une année entière au moins sur la somme confirmée seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, et ce, à compter du 2 mai 2000 ; CONDAMNE la SA C.P.H IMMOBILIER à payer à Monsieur X... 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour ses frais irrépétibles en appel ; CONDAMNE la SA C.P.H IMMOBILIER à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP d'avoués BOMMART MINAULT et par la SCP d'avoués LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX