Cour d'appel de Grenoble, du 26 février 2002, 00/1477

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Le déplafonnement du loyer est justifié lorsque le développement du centre ville a pris son véritable essor avec le transfert d'une FNAC, le développement des rues piétonnes et l'ouverture de nouvelles lignes de tramway. Ainsi le preneur ne peut valablement soutenir que l'aménagement et le développement du centre ville ces dix dernières années ne constitue pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité y compris pour son salon de coiffure qui a vu la potentialité de clientèle augmenter considérablement

Par jugement en date du 3 juillet 2000, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Grenoble a fixé à la somme de 80.000 francs par an le montant du loyer du local commercial donné à bail par Monsieur X... à la Sarl Y... Coiffure Création. Monsieur X... étant décédé en juin 2000, ses héritiers, Messieurs Z... et Jean-Louis A... ont repris la procédure et interjeté appel du jugement. Ils rappellent que : - la Sarl Y... loue ce local, situé rue du Docteur B... à Grenoble, depuis le 1er janvier 1980, et qu'après avoir été renouvelé pour 9 ans, ce bail se poursuit depuis le 31 décembre 1997 par tacite reconduction, pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 53.712 francs, - Monsieur X... a fait délivrer un congé au preneur avec effet au 1er janvier 2000 et offre de renouvellement pour un loyer annuel de 94.050 francs, - Monsieur Y... s'opposant au déplafonnement du loyer, Monsieur X... a saisi le juge des loyers commerciaux. Messieurs Z... et Jean-Louis A... demandent le déplafonnement du loyer et la fixation de ce loyer à la somme de 94.050 francs annuel hors taxes et hors charges. Ils réclament par conséquent la condamnation du preneur à leur payer : - ce nouveau loyer à compter du 1er janvier 2000, outre intérêts au taux légal sur chaque échéance mensuelle, - une somme de 12.500 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. A titre subsidiaire, dans le cas où une expertise judiciaire serait ordonnée, Messieurs Z... et Jean-Louis A... sollicitent une somme provisionnelle à valoir sur les nouveaux loyers. La Sarl Y... soutient qu'en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité entre le 1er janvier 1989 et le 31 décembre 1997, le loyer ne peut donner lieu à déplafonnement et que, réactualisé, ce loyer est conforme aux pratiques du voisinage pour des emplacements comparables. La Sarl Y... réclame par ailleurs la condamnation de Messieurs Z... et Jean-Louis A... à lui verser une indemnité de 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. SUR CE LA COUR, 1° Sur le déplafonnement du loyer Le locaux sont situés au rez de chaussée d'un immeuble de la rue du Docteur B... située entre la rue de Belgrade et la rue Félix Poulat à Grenoble. La Sarl Y... soutient : - que le Centre Ville est en l'état depuis plus de neuf ans, - que la présence d'enseignes telles que la FNAC, Mac Donalds ou le magasin C&A ne suffisent pas à justifier une modification notable des facteurs locaux ou que cette éventuelle modification ait eu une incidence sur l'activité de la Sarl. Contrairement à ce qu'affirme le preneur, le développement du Centre Ville a pris son véritable essor avec le transfert de la FNAC en 1994, le développement des rues piétonnes et l'ouverture de nouvelles lignes de tramway. Toute l'activité commerciale s'est recentrée entre la placeVictor Hugo et la place Grenette qui sont devenues le coeur de Grenoble et qui ont vu l'afflux d'une clientèle nouvelle et variée. La Sarl Y... qui exploite un salon de coiffure se trouve à une cinquantaine de mètres de cette place dans une large rue piétonne comprenant des boutiques de prêt à porter, Mac Donalds d'un côté et une grande brasserie de l'autre, à proximité du tramway, des lignes de bus et de taxis ainsi que du parking du centre ville. La Sarl Y... ne peut valablement soutenir que l'aménagement et le développement du centre ville ces dix dernières années ne constitue pas une modification notable des facteurs de commercialité y compris pour son salon de coiffure qui a vu la potentialité de clientèle augmenter considérablement. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'il y avait lieu de déplafonner le loyer. 2° Sur la surface utile pondérée Monsieur C..., à la demande de Monsieur X..., a déterminé la surface utile pondérée du salon de coiffure de la manière suivante : - magasin rez de chaussée : 77,42 m x 1 = 77,42 m - arrière du magasin : 15,74 m x 0,8 = 12,59 m - mezzanine : 29,29 m x 0,3 = 12,59 m (cave et galetas = 0) soit au total une surface de 98,79 m . La Sarl Y... ne critiquant pas cette évaluation, même si Monsieur C... n'est pas intervenu de façon contradictoire, il y a lieu de retenir cette surface pour le calcul du loyer. 3° Sur le montant du loyer Les consorts A... contestent la valeur locative de 808 francs le m retenue par le juge des loyers commerciaux alors que pour le magasin de prêt à porter voisin, d'une surface de 34m , ce dernier avait retenu un loyer de 950 francs le m . La Sarl Y..., pour sa part, se réfère à quatre des loyers cités par Monsieur C... pour constater que le prix au m de son magasin ne saurait excéder 634 francs. Les loyers relevés par le rapport C... (lesquels constituent des données objectives non contestées par la Sarl Y... bien que le rapport ne soit pas contradictoire) permettent, par la diversité des termes de comparaison, d'apprécier en fonction de la situation de la boutique et des locaux équivalents la nouvelle valeur locative du magasin. Les fourchettes des loyers de comparaison vont de 1.300 francs à 1.400 francs le m pour les locaux les mieux situés (rue Félix Poulat en notant qu'il s'agit de locaux de dimensions relativement importantes par rapport à celui de la Sarl Y...) et de 800 francs à 1.000 francs le m pour les locaux en léger retrait dans les rues adjacentes. Au regard de ces éléments, compte tenu du fait que les loyers sont plus élevés pour les petites surfaces, il convient de fixer le nouveau loyer à la somme annuelle de 88.911 francs (98,79 x 900), hors taxes et hors charges (soit 13.554,39 euros). La Sarl Y... sera donc tenue au paiement des loyers sur cette nouvelle base, outre intérêts de droit sur les mensualités dues à compter du 1er janvier 2000. Le jugement sera réformé sur ce point. L'équité ne commande pas de condamner l'une des parties à verser à l'autre une indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Chaque partie succombant partiellement dans ses demandes conservera la charge de ses dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, Publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi, Reçoit l'appel de Messieurs Z... et Jean-Louis A..., venant aux droits de Monsieur X..., Confirme le jugement du 3 juillet 2000 en ce qu'il a prononcé le déplafonnement du loyer, Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau, Fixe la nouvelle valeur locative à compter du 1er janvier 2000 à la somme annuelle de 88.911 francs ( 13.554,39 euros), hors charges et hors taxes, Dit que la Sarl Y... est tenue au paiement des nouveaux loyers, outre intérêts de droit, à compter du 1er janvier 2000 et l'y condamne en tant que de besoin, Dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile par les avoués qui en ont fait la demande. Prononcé par Monsieur le Président qui a signé avec le Greffier.