Cour d'appel de Lyon, du 11 septembre 2001, 1998/07771

Sommaire: HABITATION A LOYER MODERE - Bail - Prix - Conventions conclues en application de l'article L. 351-2.4 du Code de la construction et de l'habitation - Régime locatif dérogatoire - Application aux baux en cours - / Les logements acquis par un organisme d'habitation à loyer modéré, restent soumis soit à la loi du 1er septembre 1948 soit à la loi du 6 juillet 1989, en fonction de leur statut d'origine, s'ils n'ont pas fait l'objet de travaux financés par l'Etat. La soumission à la réglementation propre aux habitations à loyer modéré ne dépend donc que du mode de financement de la construction ou des travaux d'amélioration. Dans l'hypothèse où seuls quelques logements sont réhabilitée, la société d'HLM pourra fixer, pour ses derniers, un loyer nouveau dont le montant sera déterminé selon les dispositions applicables aux logements sociaux. Néanmoins, elle devra fixer un loyer distinct pour les logements non réhabilités qui restent soumis à leur statut d'origine.

La Deuxième Chambre de la Cour d'Appel de Lyon, composée lors des débats et du délibéré de : Marc GOURD, conseiller le plus ancien de la Chambre, faisant fonction de président en vertu de l'ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel de Lyon en date du 1er décembre 2 000, Bernard SANTELLI, conseiller, Marjolaine MIRET, conseiller, assistés lors des débats tenus en audience non publique par Patricia HOFMANN , greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant : Exposé du litige: Madame Lioudmila X... épouse Y..., Monsieur Louis Z... et Madame Isabelle Z... et Madame Adrienne A... habitent depuis de nombreuses années des logements situés 1bis rue Omer à LYON ( 3ème) soumis à la loi du 1er septembre 1948. Le 30 juillet 1990, la S. A. d' HLM SOFILOGIS a acheté ces logements qu'elle a ensuite revendus à la société VILLEURBANNAISE des HABITATIONS à LOYER MODÉRÉ le 30 décembre 2000. La S. A. d' HLM SOFILOGIS a conclu le 18 avril 1991 avec l'Etat une convention destinée à fixer les conditions d'attribution et de réservation des logements ainsi que le montant du loyer, en application de l'article 351-2 du code de le construction et de l'habitation. Le 7 octobre 1991, SOFILOGIS a fait délivrer aux locataires un avis de travaux sur le fondement de l'article 14 de la loi du 1er septembre 1948. Par jugement du 19 janvier 1993, le Tribunal d'Instance de LYON a déclaré nuls ces avis de travaux, pour non-respect des conditions prévues par la loi du 1er septembre 1948. Un nouvel avis de travaux, toujours sur le fondement de l'article 14 de la loi du 1er septembre 1948, a été délivré le 17 mars 1993 et le Tribunal d'Instance de LYON a de nouveau déclaré nuls ces avis de travaux, le 28 juin 1994, en raison de l'existence de motifs sérieux et légitimes pour les locataires, de s'opposer aux travaux. Ces deux jugements du Tribunal d'Instance de LYON concernaient neuf locataires. SOFILOGIS a notifié aux locataires un décompte de surface corrigée et de prix de loyer le 31 juillet 1996; ce nouveau loyer s'est appliqué à compter d'octobre 1996. En l'absence de justificatif de charges, les locataires ont suspendu leurs paiements. Par jugement du Tribunal d'Instance de LYON en date du 22 septembre 1998, les commandements de payer délivrés par SOFILOGIS aux locataires ont été déclarés non avenus et sans effet; SOFILOGIS a été condamnée à payer à Madame X... épouse Y..., Monsieur et Madame Z... et Madame A... 1 500 F chacun à titre de dommages-intérêts et 1 000 F chacun au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; les parties ont été déboutées du surplus de leurs demandes; l'exécution provisoire a été ordonnée. Par déclaration remise au greffe de la Cour le 2 novembre 1998, la S.A. SOFILOGIS a interjeté appel du jugement. Par conclusions récapitulatives reçues au greffe de la Cour le 1er août 2000, elle demande l'infirmation du jugement entrepris; que les commandements de payer soient considérés comme réguliers et bien fondés; que les baux soient en conséquence résiliés; que l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur fait soit prononcée; que les époux Z... soient condamnés à payer 44 449, 34 F au titre des loyers et charges dûs au 31 juillet 2000; que Madame Y... soit condamnée à payer 42 030, 10 F au titre des loyers et charges dûs au 31 juillet 2000; que les héritiers de Madame A... soient condamnés à payer 21 681, 30 F au titre des loyers et charges dûs au 31 juillet 2000; que les occupants soient condamnés à payer une indemnité d'occupation du montant du loyer courant jusqu'à la date de libération des locaux; que chacun des intimés soit condamné à payer 5 000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Au soutien de sa demande la S.A. SOFILOGIS fait valoir que la convention qu'elle a signée avec l'Etat en vertu de l'article L 531-1 du code de le construction et de l'habitation est applicable aux logements des appelants, qui ont été soumis, du seul fait de l'acquisition de leurs appartements par un organisme d' Habitations à Loyer Modéré, à la législation propre aux logements sociaux; que seule la surface corrigée calculée en fonction du bail d'origine a été retenue puisque les travaux n'ont pas été effectués dans leurs logements; que le loyer qui leur a été appliqué au m2 est celui fixé par le Conseil d'Administration et approuvé par le Préfet; que le statut des Habitations à Loyer Modéré leur confère le droit de percevoir l'Aide Personnalisée au Logement; que les charges qui sont réclamées, et notamment les frais de ramonage, sont parfaitement justifiées; que le surloyer doit être appliqué à Madame Y... et à Monsieur et Madame Z... qui ne pourraient prétendre à un logement social s'ils en recherchaient un aujourd'hui, compte-tenu de leurs revenus; que les délais pour régler les impayés sont largement dépassés. Par conclusions récapitulatives reçues au greffe de la Cour le 16 octobre 2000, les époux Z..., Madame Y... et Madame A... demandent confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré non avenus et sans effet les commandements de payer; que les dommages-intérêts soient portés à 4 000 F par personne soit 16 000 F au total; que l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile soit portée à 5 000 F par partie. Au soutien de leur demande, ils font valoir que leurs appartements ne sont jamais entrés dans le domaine et le régime des Habitations à Loyer Modéré à la suite des jugements devenus définitifs du Tribunal d'Instance de LYON interdisant les travaux mais qu'ils sont toujours soumis à la loi du 1er septembre 1948; que ni le nouveau loyer ni a fortiori le surloyer ne pouvaient leur être appliqués; que les locataires concernés sont fragilisés par leur âge, d'ailleurs Madame A... est décédée en cours d'instance, et Monsieur B... qui était partie aux premières actions avec son épouse, est lui aussi décédé après un déménagement qu'il n'avait pas souhaité; que SOFILOGIS a adopté un comportement intransigeant sans tenir compte des actions judiciaires engagées. Par un arrêt du 9 mai 2000, la Cour de céans a ordonné la réouverture des débats notamment sur la résiliation du bail sans se prononcer au fond. A la suite du décès de Madame A... le 9 juin 2000, le Conseiller de la Mise en Etat, par ordonnance du 16 janvier 2001, a ordonné la disjonction de la procédure engagée à l'encontre de la succession de Madame A... de la présente procédure. La S.A. SOFILOGIS ayant vendu l'immeuble dans lequel se situent les appartements litigieux, l'acquéreur, la société VILLEURBANNAISE des HABITATIONS à LOYER MODÉRÉ a déposé des conclusions conjointes avec son vendeur en tant qu'intervenant volontaire, sans pour autant constituer avoué en bonne et due forme. Motifs de la décision: L'argumentation de l'appelant repose sur l'application aux logements concernés des règles spécifiques aux logements HLM. Il s'appuie notamment sur l'article L 442- 10 du code de le construction et de l'habitation qui dispose que les règles relatives aux loyers et divers édictés par les articles L 442- 1 à L 442- 9 s'appliquent aux logements construits ou acquis en application de la législation sur les Habitations à Loyer Modéré appartenant soit à des organismes d' Habitations à Loyer Modéré, soit à l'Etat, à des collectivités locales ou à des groupements de collectivités locales et gérés par lesdits organismes. Or, la soumission à la réglementation propre aux organismes HLM, dépend non pas de l'acquisition d'un immeuble par ce type d'organisme, mais du mode de financement de la construction ou des travaux d'amélioration comme c'est le cas en l'espèce. Il est constant que des logements acquis par un organisme HLM, restent soumis soit à la loi du 1er septembre 1948, soit à la loi du 6 juillet 1989, en fonction de leur statut d'origine, s'ils n'ont pas fait l'objet de travaux financés par l'Etat. C'est la raison d'être du secteur du "logement aidé." L'ensemble de la réglementation propre aux Habitations à Loyer Modéré s'applique dès l'entrée en vigueur de la convention, à condition que des travaux aient été effectivement réalisés en application de cette convention ou une fois les travaux réalisés. Ne pouvant s'appuyer sur cette dernière branche de l'alternative, SOFILOGIS a décidé de s'appuyer sur la première alors que les logements n'étaient pas concernés par la convention passée avec l'Etat en raison du refus prononcé par le Tribunal d'Instance de LYON dans deux décisions devenues définitives. L'opération d'acquisition-amélioration pouvait ne pas porter sur l'ensemble de l'immeuble. Il est prévu dans l'annexe à la convention contenant la description du programme d'acquisition-amélioration, sur laquelle figure d'ailleurs une partie noircie laissant malgré tout apparaître la composition du programme ( paragraphe 3), un alinéa a énumérant les locaux auxquels s'applique la convention et un alinéa b prévoyant la possibilité de lister les locaux auxquels ne s'applique pas la convention. Cette dernière a été signée conformément aux indications fournies par l'organisme d' Habitations à Loyer Modéré lui-même. S' il a déclaré avoir réhabilité 16 logements, les 16 logements, y compris ceux des locataires concernés, sont visés dans la convention, cela ne signifie pas pour autant que tous les logements ont été réhabilités: en l'espèce, et cela n'est pas contesté par les parties, les logements des intimés n'ont pas fait l'objet de travaux. En outre, le loyer fixé par le Conseil d'administration de la société d'HLM a pris en compte les améliorations apportées, y compris dans le coût qui en résulte pour elle. Même si le calcul de surface corrigée qui a été effectué, l'a été sur la base de la surface désignée dans le bail d'origine, le loyer au m2 prend en compte des éléments qui ne peuvent s'appliquer aux logements concernés qui n'ont pas fait l'objet de travaux. La S.A. SOFILOGIS aurait dû, de toute façon, fixer un loyer distinct pour les logements non réhabilités. La Cour de céans, par son arrêt du 9 mai 2000, a décidé de rouvrir les débats et n'a pas pris d'autre décision dans son dispositif. Les éléments fournis à l'occasion de cette réouverture lui ont permis de définir une position conforme à la réalité. L'entrée de ces logements dans le parc locatif HLM, ne les fait pas sortir automatiquement du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, d'autant plus que le code de le construction et de l'habitation prévoit la possibilité d'appliquer cette loi à des Habitations à Loyer Modéré, raison pour laquelle SOFILOGIS l'avait invoquée sans pour autant respecter toutes ses dispositions, avant d'engager les travaux, ce qui a été sanctionné par le Tribunal d'Instance. Le Tribunal d'Instance de LYON, dans la décision entreprise, stigmatise de plus l'acharnement de SOFILOGIS: bien que les congés pour travaux aient été déclarés nuls, elle a continué ses rappels et s'est engagée dans une nouvelle procédure. Elle n'a pas réussi à trouver un accord qu'elle avait fait miroiter par l'intermédiaire de son mandataire, alors que le litige est vieux de près de dix ans, que ne sont plus présents à l'instance que trois locataires, après des abandons de toute nature et des décès. En tant qu'organisme de logement social, alors-même que la loi de 1948 prévoit des dispositions spécifiques pour les personnes âgées, elle n'a pas su parvenir à un règlement amiable. La décision entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le quantum des dommages-intérêts et des sommes allouées au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Compte-tenu de l'importance du préjudice subi qui a obligé les locataires à se pourvoir en justice une nouvelle fois pour faire valoir leurs droits, de la durée de la procédure et de l'âge des parties en cause, alors-même que désormais SOFILOGIS n'est plus propriétaire de l'immeuble, les dommages-intérêts seront portés à 4 000 F par personne concernée. Il leur sera alloué en outre, mais cette fois seulement par logement considéré, une somme de 2 500 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. SOFILOGIS sera condamnée aux entiers dépens tant de première instance que d'appel. Par ces motifs, La Cour, Vu l'arrêt de la Cour d'Appel de Lyon en date du 9 mai 2000, Constate que l'action à l'encontre des héritiers de Madame A... est disjointe de la présente action, Réformant partiellement, Condamne SOFILOGIS à verser 4 000 F à chacune des trois personnes ayant eu à subir un préjudice à titre de dommages-intérêts, La condamne également à payer aux personnes titulaires des deux baux ( Monsieur et Madame Z... d'une part, Madame Y... d'autre part) 2 500 F chacune au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Confirme pour le surplus, Condamne SOFILOGIS aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui seront recouvrés par l'avoué de leurs adversaires conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Cet arrêt a été prononcé publiquement par Marjolaine MIRET, Conseiller, en présence du greffier, et signé par eux. LE GREFFIER Pour LE PRÉSIDENT empêché