Cour d'appel de Toulouse, CT0038, du 6 février 2006
Formation: CT0038

Sommaire: COPROPRIETE - Lot - Vente - Superficie - Différence de plus d'un vingtième - Action en diminution du prix - Calcul - Superficie à prendre en compte La surface des locaux à usage de buanderie et de chaufferie attenant à un lot de copropriété qui ne constituent pas un lot privatif distinct aux termes du règlement de copropriété doit être intégrée à la superficie du lot vendu par application de l'article 4-2 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, même s'il n'y a pas de communication directe entre les pièces composant ce lot

06/02/2006 ARRÊT No42 NoRG: 05/01562 OC/CD Décision déférée du 20 Décembre 2004 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 00/3973 M. SERNY EURL X... représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL C/ Isabelle Y... représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 ARRÊT DU SIX FEVRIER DEUX MILLE SIX APPELANTE EURL X... 33, rue des 36 Ponts 31400 TOULOUSE représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL, avoués à la Cour assistée de la SCP MERCIE - FRANCES - JUSTICE ESPENAN, avocats au barreau de TOULOUSE INTIMEE Mademoiselle Isabelle Y... 18 rue de la Dalbade 31000 TOULOUSE représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour assistée de la SCP AZAM-SIREYJOL, avocats au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2005 en audience publique, devant la Cour composée de : H. MAS, président O. COLENO, conseiller C. FOURNIEL, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre. FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 5 avril 2000 réitéré en la forme authentique le 30 mai 2000, Isabelle Y... a acquis de la société X... S.A.R.L. deux lots de copropriété d'une surface totale annoncée en vertu de la loi Carrez de 105 m pour le prix de 103.665,33 ç. Le vendeur avait par ailleurs souscrit à l'acte un engagement de remaniement de la toiture de manière à assurer la mise hors d'eau. Aux motifs que les travaux en toiture n'avaient pas été exécutés et que la surface vendue était inférieure à celle annoncée dans l'acte, Isabelle Y... a, par acte d'huissier du 20 décembre 2000, délivré assignation à la société X... SARL devant le tribunal de grande instance de Toulouse en réduction de prix et exécution forcée de l'obligation de réparation de toiture. Par le jugement déféré du 20 décembre 2004 assorti de l'exécution provisoire et rendu après expertise et transport sur les lieux, le tribunal a fait droit aux demandes, considérant d'une part que l'offre de réparation de la toiture présentée par L'EURL X... ne satisfaisait pas aux préconisations de l'expert dont l'évaluation devait en conséquence être retenue, soit un coût de 5.829,72 ç augmenté de 3.000 ç au titre du trouble de jouissance subi, d'autre part que la surface vendue ne totalisait que 94,40 m pour 105 annoncés dans l'acte, soit une insuffisance de 10,60 m supérieure à 1/20o justifiant la demande en réduction de prix à hauteur de 10.465,62 ç. Pour parvenir à cette dernière conclusion, le tribunal a considéré que ni la buanderie de 4,70 m , ni la chaufferie de 2,808 m qui constituaient ensemble au moment de la vente un lot séparé au sens de l'article 4-2 du décret no67-223 du 17 mars 1967 dont la superficie totale n'excède pas 8 m , ne devaient être prises en compte pour le calcul des surfaces au sens de l'article 46 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965. La société X..., régulièrement appelante, conclut à la réformation de cette décision, reprenant d'une part son offre de travaux au motif que rien ne justifie le changement de tuiles et soutenant qu'il n'est justifié d'aucun trouble de jouissance, et d'autre part, sauf subsidiairement une nouvelle expertise compte tenu de l'extrême modicité de l'insuffisance retenue par l'expert (0,30 m ), au rejet de la demande en réduction de prix au motif que la buanderie et la chaufferie, qui font partie intégrante du lot no13 vendu avec le lot no9 comme une unité d'habitation et ne constituent pas un lot ou une fraction de lot, doivent être incluses dans le calcul des surfaces. Isabelle Y... conclut à la confirmation du jugement dont appel sauf à fixer au 30 mai 2000 le point de départ des intérêts au taux légal sur les condamnations à paiement au titre des travaux en toiture, conformes à l'avis de l'expert et, au bénéfice d'un appel incident, demande à la Cour d'augmenter de 937,57 ç la réparation du préjudice subi du fait de la réduction réelle de superficie qui s'établit à 11,51 m et non pas 10,60 m comme retenu par le premier juge. Elle soutient, sur la réduction de prix, que la question est de savoir si, au moment de la vente, l'ensemble buanderie chaufferie était ou non isolé et constituait ou non un lot distinct, et qu'elle est en mesure de prouver que la partie buanderie n'avait aucune ouverture sur le réfectoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Attendu que les dispositions de l'article 46 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965 s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ; que la notion de lot ou de fraction de lot qui est reprise tout au long de cet article comme dans les dispositions des articles 4 à 4-4 du décret no67-223 du 17 mars 1967 ne peut s'entendre que par référence à ce qui fait l'objet de la vente, à savoir un lot ou la fraction d'un lot de copropriété, et donc selon les définitions qu'en donnent le règlement de copropriété et l'acte de vente ; Attendu qu'en l'espèce, l'objet de la vente est, selon l'acte authentique, "dans le bâtiment B le lot numéro neuf composé d'un appartement en duplex (niveaux rez-de-chaussée et premier étage) d'environ 73 m et d'une cave d'environ 32 m , (étant précisé que les lots neuf et treize sont attenants et communiquants)" ainsi que "dans le bâtiment C. le lot numéro treize, une maison d'habitation comprenant un seul niveau et toit en terrasse, d'une surface de 40 m environ, cour et jardin privatif d'environ 220 m (étant précisé que les lots neuf et treize sont attenants et communiquants)", précision ajoutée que l'acte énonce à la suite que pour l'application de la loi Carrez, les surfaces des lots sont de 70 m pour le lot no9 et 35 m pour le lot no13 ; Attendu qu'il n'est pas discuté que, comme l'a jugé le tribunal en ordonnant l'expertise, c'est une seule unité d'habitation de 105 m qui a été vendue pour un prix global quoiqu'elle soit composée de deux lots de copropriété, et que c'est donc sur cette surface totale que doit être appréciée l'existence et l'importance du déficit de superficie objet de l'action, et non pas sur les superficies de chaque lot pris séparément ; Attendu que matériellement, le lot numéro treize objet principal de la discussion est composé d'une grande pièce dite réfectoire et, dans la cour, formant appendice contre un mur extérieur du réfectoire, d'un local en dur et couvert abritant une buanderie et une chaufferie en deux pièces distinctes ; Attendu qu'il n'est pas discuté que, hors les communications entre ces trois unités, réfectoire, buanderie et chaufferie qui auraient été modifiées ensuite par Isabelle Y..., ces constructions sont celles qui existaient lors de la vente et en ont été l'objet pour ce qui concerne le lot numéro treize dont la consistance n'est pas plus avant définie ni par l'acte de vente ni d'ailleurs par le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division ; qu'au demeurant, c'est à dessein que le règlement de copropriété n'a pas plus amplement décrit la consistance des lots, celui-ci précisant dans une rubrique "observations particulières" que c'est volontairement que la désignation intérieure des lots n'a pas été donnée, chacun des copropriétaires étant d'ores et déjà autorisé à procéder à l'aménagement intérieur de son lot (...), ajoutant que le jardin privatif compris dans le lot numéro treize pourra recevoir toutes modifications, démolitions, constructions ou aménagements (...) ; Attendu qu'il s'ensuit que seuls deux lots ont été vendus, qui doivent être pris en compte en tous leurs éléments sous les seules restrictions définies d'une part par l'alinéa 3 de l'article 46 qui laisse hors du champ d'application de la règle les caves, garages, emplacements de stationnement, et lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure aux 8 m résultant de l'article 4-2 du décret, et d'autre part par l'article 4-1 du décret qui impose de ne prendre en compte pour le calcul des superficies que les locaux clos et couverts d'une hauteur supérieure à 1,80 m, et impose diverses déductions ; Attendu qu'il n'a pas été vendu de fraction de lot mais deux lots communiquants, qui ont chacun une superficie supérieure à 8 m ; que le local buanderie et chaufferie n'a pas été vendu comme un lot et qu'il n'en constitue pas un ni aux termes de l'acte de vente ni selon le règlement de copropriété ; qu'il n'est qu'une surface bâtie composante du lot numéro treize ; Attendu que c'est donc hors des prévisions de la loi et du règlement que le jugement déféré, rendu dans la suite de deux décisions préparatoires et d'un procès-verbal de transport qui en explicitent les motifs, a retenu que la buanderie et la chaufferie devaient recevoir la qualification de lot distinct au sens de l'article 4-2, par cela seul que lors de la vente, ils n'auraient pas communiqué matériellement avec le reste du logement ; Attendu en conséquence que c'est à bon droit qu'il est soutenu par l'appelante que ces deux surfaces doivent être intégrées au calcul des surfaces, soit une surface totale vendue de 101,25 m en ajoutant les 2,80 m de la chaufferie aux 98,45 m mesurés par l'expert sans cette pièce ; qu'il en résulte un déficit de surface de 3,75 m , inférieur à un vingtième de la surface énoncée à l'acte, soit 5,25 m ; que le jugement dont appel doit donc être réformé et les demandes de Isabelle Y... rejetées de ce chef ; Attendu, sur le coût de réparation de la toiture, que l'appelante, qui a elle-même réalisé des travaux défectueux, ne fournit aucun avis technique propre à critiquer utilement l'avis exprimé par l'expert en réponse à cette objection, exactement repris par le premier juge, sur la nature des travaux à effectuer et leur justification ; et attendu que l'importance des infiltrations subies pendant plusieurs années par temps de pluie, et leur caractère dommageable tant pour l'équipement des locaux que pour leur simple usage justifient l'indemnité allouée par le premier juge, exactement mesurée au préjudice subi ; Attendu qu'aucun motif ni aucune circonstance ne justifient que soit modifié le point de départ des intérêts au taux légal sur ces indemnités tel qu'il a été fixé par le premier juge ; Attendu que Isabelle Y... qui succombe pour partie de ses prétentions, supportera la moitié des frais de la procédure et de l'expertise ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Réformant la décision dont appel en ses seules dispositions concernant l'action en diminution de prix et les dépens et statuant à nouveau de ces seuls chefs, Déclare Isabelle Y... mal fondée en sa demande en diminution de prix et l'en déboute, Fait masse des dépens de première instance -en ce compris les frais d'expertise- et d'appel, dit qu'ils seront supportés par moitiés par les parties, et reconnaît pour ceux d'appel à la SCP NIDECKER & PRIEU-PHILIPPOT et la SCP SOREL DESSART SOREL, avoués qui en ont fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile, Vu l'article 700 Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Rejette les demandes formées en cause d'appel par Isabelle Y... et la société X... S.A.R.L. Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président, et par E. KAIM MARTIN, greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT E. KAIM MARTIN H. MAS