Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1 février 2008, 06/08905
Formation: CT0165

Sommaire: COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Travaux effectués par des copropriétaires - Autorisation syndicale - Nécessité - / JDF Doit être enlevée la construction effectuée, sans autorisation prise en assemblée générale des copropriétaires, sur une partie commune non dévolue à l'usage privatif du copropriétaire qui la revendique. Du fait de cette dévolution non privative, l'emprise du copropriétaire s'analyse en un accaparement dont l'action tendant à le faire cesser se prescrit par trente ans

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 4o Chambre A ARRÊT AU FOND DU 01 FEVRIER 2008 No 2008/ 45 Rôle No 06/08905 Syndicat des Copropriétaires LES JARDINS DE GORBELLA C/ S.C.P. AURES INVESTISSEMENT AGENCE NATIONALE POUR L'EMPLOI Grosse délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 03 Mai 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04/07085. APPELANT Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LES JARDINS DE GORBELLA sis à Nice, 39 et 45 Boulevard Gorbella, représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET BORNE ET DELAUNAY, elle-même prise en la personne de son PDG en exercice domicilié en cette qualité au siège social, demeurant SA BORNE ET DELAUNAY - 2 rue Valperga - 06000 NICE représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE INTIMEES S.C.P. AURES INVESTISSEMENT prise en la personne de son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis, Allée François Coli Bât 13 C - Parc d'activités de la Siagne - 06210 MANDELIEU représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par la SELARL CABINET BERDAH-SAUVAN, avocats au barreau de NICE substituée par Me Philippe BORRA, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE AGENCE NATIONALE POUR L'EMPLOI prise en la personne de son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant 4 rue Gallilée - 93198 NOISY LE GRAND CEDEX représentée par Me Jean-Marie JAUFFRES, avoué à la Cour, plaidant par Me Daniel HANCY, avocat au barreau de NICE substitué par Me Laurent LACAZE, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Michel BUSSIERE, Président Monsieur André FORTIN, Conseiller Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Février 2008. ARRÊT Contradictoire, Magistrat Rédacteur: Monsieur André FORTIN, Conseiller Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Février 2008, Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES *** La Société Civile Particulière dénommé "AURES Investissement" est propriétaire, au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé "Les Jardins de Gorbella" situé à Nice, aux No 39 et 45 du boulevard Gorbella, d'un local commercial en rez-de-chaussée qu'elle a donné à bail successivement à la banque CETELEM puis à l'Agence Nationale pour l'emploi. En 1986, le syndic de l'époque, le cabinet GUYONVARCH', a autorisé la banque CETELEM à "installer l'air conditionné dans les locaux loués auprès de la société "AURES Investissement", à condition que cette installation soit faite de façon à ce qu'elle ne dépare pas la façade de l'immeuble, et dans la mesure du possible, soit dissimulée par des jardinières". Une tour de refroidissement a notamment été installée par la banque CETELEM sur les abords de l'immeuble et le mur de la copropriété. Par exploit délivré le 30 janvier 2001, le syndicat des copropriétaires "Les Jardins de Gorbella" a fait assigner la SCI "AURES Investissement" ainsi que l'Agence Nationale pour l'emploi devenue locataire, à comparaître devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Nice aux fins de les voir condamner sous astreinte à enlever le matériel de climatisation extérieur ainsi que ses accessoires sis au premier étage de l'immeuble. Par ordonnance prononcée le 4 octobre 2001, le Juge des référés du Tribunal de grande instance de Nice disait n'y avoir lieu à référé. Cette ordonnance devait être confirmée par un arrêt prononcé par la présente Cour le 18 mars 2004. Par exploits délivrés les 7 et 12 octobre 2004, le syndicat des copropriétaires "Les Jardins de Gorbella" a fait assigner la SCP "AURES Investissement" ainsi que l'Agence Nationale pour l'emploi à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Nice pour les voir condamner sous astreinte à faire enlever la cheminée d'extraction et l'ensemble de ses accessoires et équipements se trouvant sur la terrasse au droit du local appartenant à la SCP "AURES Investissement", avec exécution provisoire. La SCP "AURES Investissement" et l'Agence Nationale pour l'emploi ayant soulevé l'irrecevabilité de l'action du fait de sa prescription et conclu, à titre subsidiaire, au débouté, par jugement prononcé le 3 mai 2006, le Tribunal de grande instance de Nice: - Constatait que l'action était prescrite, - Déclarait en conséquence le syndicat des copropriétaires "Les Jardins de Gorbella" irrecevable en sa demande, - Condamnait le syndicat des copropriétaires "Les Jardins de Gorbella" à payer à la SCP "AURES Investissement" d'une part et à l'Agence Nationale pour l'emploi d'autre part la somme de 800 en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - Le condamnait encore aux dépens. *** Par déclaration au greffe de la présente Cour le 15 mai 2006, le syndicat des copropriétaires "Les Jardins de Gorbella" a interjeté appel de ce jugement prononcé le 3 mai 2006 par le Tribunal de grande instance de Nice. Il entend: - Que le jugement entrepris soit infirmé, - Que sa demande soit déclarée recevable et bien fondée, - Que la SCP "AURES Investissement" et l'Agence Nationale pour l'emploi soient déboutées de toutes leurs demandes, - Qu'elles soient condamnées in solidum à faire enlever, sous astreinte de 762,28 par jour de retard, dès le prononcé de l'arrêt à intervenir, la cheminée d'extraction et l'ensemble de ses accessoires et équipements tels que canalisations, tuyauterie, robinetterie, vannes, grillages et conduites se trouvant sur la terrasse au droit du local appartenant à la SCP "AURES Investissement", - Qu'elles soient condamné à lui payer la somme de 5.000 en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - Qu'elles soient encore condamnées aux dépens de première instance et d'appel. *** Au soutien de ses prétentions, il fait valoir: - Que l'important appareil de climatisation avec une cheminée d'extraction considérable mis en place sur une partie commune constitue une emprise sans droit ni titre, - Qu'ainsi l'action en retrait exercée par le syndicat des copropriétaires est une action réelle soumise à la prescription trentenaire, - Que dès lors il est fondé, la pose de l'appareil de climatisation avec une cheminée d'extraction ayant indiscutablement été effectuée il y a moins de trente ans, à demander son enlèvement. *** La SCP "AURES Investissement" demande à la Cour: - De débouter le syndicat des copropriétaires "Les Jardins de Gorbella" de toutes ses demandes, - De confirmer le jugement entrepris, - De déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée l'action engagée par le syndicat des copropriétaires "Les Jardins de Gorbella", - De le condamner à lui payer la somme de 3.000 en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - De le condamner encore aux dépens d'appel. *** Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir: - Que l'action du syndicat des copropriétaires est irrecevable comme étant prescrite, - Qu'en effet il s'agit d'une action en atteinte aux parties communes, - Que l'installation ayant été effectuée en 1986, l'action, de caractère personnel, est prescrite, - Qu'il n'y a pas d'interruption de cette prescription, - Que le syndicat des copropriétaires a implicitement considéré que les abords des commerces étaient des parties privatives, - Que l'installation a été autorisée par le syndic. *** L'Agence Nationale pour l'emploi demande à la Cour: - De confirmer le jugement entrepris, - De déclarer, à titre subsidiaire, l'action irrecevable à son encontre, - De la déclarer, en tout état de cause, infondée, - De débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, - De condamner, à titre infiniment subsidiaire, la SCP "AURES Investissement" à la relever et garantir de toutes condamnations, - De lui donner acte de ce qu'elle se réserve le droit d'exercer tout recours contre cette SCP pour le trouble dont elle pourra être l'objet dans la jouissance des locaux, - De condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - De le condamner de même aux dépens d'appel. * Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir: - Que l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite, - Qu'il s'agit bien en effet d'une action personnelle, - Que l'action est irrecevable à son encontre, - Qu'elle n'est à l'origine d'aucun dommage, - Qu'elle se réserve le droit de solliciter la garantie de son bailleur. *** MOTIFS DE LA DÉCISION * 1/ Attendu que toute pose ou édification d'ouvrages sur les parties communes par un copropriétaire doit faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, toute autre "autorisation", accord ou simple tolérance n'émanant pas de cette instance souveraine étant dénuée de portée; Attendu qu'il en résulte que la SCP "AURES Investissement" ne saurait se prévaloir, en sa qualité de copropriétaire, d'une autorisation quelconque donnée en son temps par un syndic; 2/ Attendu qu'il n'est pas contesté que l'endroit où ont été posés les ouvrages litigieux est une partie commune selon le règlement de copropriété et que le droit de propriété du syndicat des copropriétaire ne peut se perdre que par usucapion c'est à dire prescription trentenaire qui n'est ni démontrée, ni même alléguée en l'espèce, en sorte que de cette circonstance que les charges d'entretien et du nettoyage des abords des commerces aient pu être imputées à la seule SCP "AURES Investissement" n'est pas de nature à permettre à cette SCP de prétendre que le syndicat par la voix de son syndic aurait implicitement considéré que ces abords étaient des parties privatives et en tout cas ne saurait modifier la propriété de ces parties communes telle qu'elle résulte des titres; 3/ Attendu que si l'action exercée contre un copropriétaire par le syndicat tendant au retrait, à la dépose ou à la démolition d'ouvrages ou constructions installés sur une partie commune à l'usage privatif de ce copropriétaire, est une action personnelle dès lors qu'il ne peut y avoir accaparement de cette partie commune puisqu'elle est à l'usage privatif de celui qui l'utilise, tel n'est pas le cas de l'action dirigée contre un copropriétaire qui a installé un ouvrage sur une partie commune non dévolue à son usage privatif, cette emprise qui est susceptible d'ouvrir la voie à l'usucapion s'analysant en un accaparement de cette partie commune, en sorte que l'action tendant à la faire cesser a un caractère réel; 4/ Attendu qu'en l'espèce où la SCP "AURES Investissement" n'établit pas ni même n'allègue que la pose des ouvrages litigieux serait plus que trentenaire, c'est à tort que le premier juge a déclaré l'action prescrite et donc irrecevable et que dès lors il convient d'infirmer le jugement entrepris et de faire droit à la demande d'enlèvement sous astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCP "AURES Investissement", Et attendu que l'Agence Nationale pour l'emploi, preneuse à bail des lieux, devra souffrir cet enlèvement sauf son action en dommages et intérêts pour la préjudice qui pourrait en résulter pour elle; 5/ Attendu que l'action dirigée contre l'Agence Nationale pour l'emploi est dépourvue de tout fondement juridique puisque d'une part ce n'est pas elle a qui a posé les ouvrages litigieux constitutifs d'un accaparement des parties communes, les ayant au contraire trouvé lors de la souscription de son bail et de sa prise de possession des lieux, ce qui contredit toute faute de caractère délictuel qui lui serait imputable et puisque d'autre part le syndicat des copropriétaires n'a pas de lien de droit contractuel avec elle; Attendu, en conséquence, que c'est à juste titre qu'elle demande que le syndicat des copropriétaires soit débouté des demandes qu'il a formulées à son encontre; 6/ Attendu que la demande tendant à se voir donner acte par une juridiction de ce que l'on se réserve le droit d'exercer une action ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du nouveau code de procédure civile et doit donc être déclarée irrecevable ; Vu les articles 696, 699 et 700 du nouveau code de procédure civile, PAR CES MOTIFS, LA COUR, STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT, Reçoit l'appel, Infirme le jugement prononcé le 3 mai 2006 par le Tribunal de grande instance de Nice, Déclare irrecevable la "demande" formulée par l'Agence Nationale pour l'emploi tendant à se voir donner acte de ce qu'elle se réserve le droit d'exercer tout recours contre la SCP "AURES Investissement" pour le trouble dont elle pourra être l'objet dans la jouissance des locaux qui lui ont été donnés à bail par cette SCP; Condamne la SCP "AURES Investissement" à faire enlever, sous astreinte de 150 par jour de retard, passé un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et pendant deux mois à l'issue desquels il pourra être à nouveau statué par le Juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nice, la cheminée d'extraction et l'ensemble de ses accessoires et équipements tels que canalisations, tuyauterie, robinetterie, vannes, grillages et conduites se trouvant sur la terrasse au droit du local appartenant à la dite SCP "AURES Investissement", Dit que l'Agence Nationale pour l'emploi, preneuse à bail des lieux, devra souffrir cet enlèvement sauf son action en dommages et intérêts pour la préjudice qui pourrait en résulter pour elle, Condamne encore la SCP "AURES Investissement" à payer au syndicat des copropriétaires "Les Jardins de Gorbella" la somme de 2.000 et à l'Agence Nationale pour l'emploi la somme de 1.500, le tout en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes, Condamne cependant encore la SCP "AURES Investissement" aux dépens de première instance et d'appel, ordonne distraction de ceux d'appel au profit de la SCP BLANC - AMSELLEM-MIMRAN - CHERFILS et de maître JAUFFRES, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT S.AUDOUBERT M.BUSSIERE