Cour d'appel de Lyon, du 18 novembre 2004

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Loi du 2 janvier 1970 Les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ont pour vocation de protéger non seulement le propriétaire de l'immeuble, mais encore toute partie ayant la charge de la rémunération de l'agent immobilier. Dès lors, un organisme de recouvrement, bénéficiaire d'un acte de cession de créances, venant aux droits de la banque du propriétaire de l'immeuble qui a réglé la rémunération de l'agent immobilier, est recevable à se prévaloir d'une éventuelle inobservation de cette loi

COUR D'APPEL DE LYON Troisième Chambre Civile ARRÊT DU 18 Novembre 2004 Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Commerce de LYON du 26 février 2003 - N° rôle : 2000/422 N° R.G. : 03/01937 Nature du recours : Appel APPELANTE : SOCIETE SORIM, SAS 16 rue Duguesclin 69006 LYON représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour assistée de Me GENIN, avocat au barreau de LYON INTIMEE : SOCIETE ACR 1, S.A.R.L. 372 rue Saint Honoré 75001 PARIS représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS Instruction clôturée le 14 Septembre 2004 Audience publique du 13 Octobre 2004 LA TROISIÈME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, DÉBATS en audience publique du 13 octobre 2004 tenue par Madame MARTIN, Président, et par Monsieur SANTELLI, Conseiller, chargés de faire rapport, sans opposition des Avocats dûment avisés, qui en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : Madame MARTIN, Président Monsieur SIMON, Conseiller, Monsieur SANTELLI, Conseiller, GREFFIER : la Cour était assistée de Mademoiselle X..., Greffier, lors des débats et du prononcé de l'arrêt, ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé à l'audience publique du 18 novembre 2004 Par Madame MARTIN, Président, qui a signé la minute avec Mademoiselle X..., Greffier. FAITS PROCEDURE PRETENTIONS DES PARTIES Dans le prolongement d'un protocole de conciliation du 28 mars 1994 intervenu entre la société Les Fils de E. PITANCE & Cie ( société PITANCE) et ses divers créanciers, la société PITANCE a, par acte du 30 juillet 1997, cédé à l'OPAC de Lyon, acquéreur amené par la société SORIM, un immeuble sis rue Armand à Villeurbanne, pour la somme de 15.150.000 F, permettant à la National Westminster Bank (Natwest) de percevoir en sa qualité de créancier hypothécaire de premier rang la somme de 14.231.296 F. En rémunération de ses diligences, la société SORIM a reçu une somme de 500.000 F HT à titre d'honoraires de commercialisation. Par lettre recommandée du 30 avril 1999, la société A.C.R.1, organisme de recouvrement de créances venant aux droits de la NATWEST aux termes d'un acte de cession de créance portant sur toutes les sommes dues à cette banque par la société PITANCE, a informé la société SORIM de ce qu'elle considérait que les conditions dans lesquelles avait été versée la commission de 500.000 F ne correspondait ni à la loi ni aux usages et l'a mise en demeure de répéter en ses mains le paiement de cette somme intervenu selon elle de façon indue. Par acte du 1er février 2000, la société A.C.R.1 a assigné la société SORIM devant le tribunal de commerce de Lyon afin de la voir condamner à lui payer la somme de 500.000 F majorée des intérêts au taux légal à compter de son versement ainsi qu'une somme en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile . Par jugement du 26 février 2003, le tribunal de commerce a condamné la société SORIM à restituer à la société A.C.R.1 la somme de 76.224,51 euros (500.000 F) outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation et à payer une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile . La société SORIM a relevé appel du jugement. Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 8 juillet 2004, elle demande à la Cour de réformer le jugement, à titre principal de déclarer l'action irrecevable par application des articles 30,31 et 32 du nouveau code de procédure civile, subsidiairement de la déclarer mal fondée, en toute hypothèse de lui allouer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile . Pour conclure à l'irrecevabilité de la demande, la société SORIM fait valoir que la demande de la société A.C.R.1 ne peut être fondée que sur l'avenant du 26 avril 1999 à l'acte de cession de créance du 13 mars 1998, que cet avenant confectionné pour les besoins de la cause et dépourvu de date certaine constitue en réalité un nouvel acte de cession frappé de nullité absolue faute de déterminer quelle est la créance cédée et quel est le prix de cession. Subsidiairement sur le fond, elle soutient tout d'abord que la société A.C.R.1 n'est pas recevable à invoquer une éventuelle inobservation des dispositions de la loi Hoguet, ce moyen n'étant ouvert qu'au co-contractant et propriétaire de l'immeuble que la loi a entendu protéger en édictant ces dispositions, c'est à dire la société PITANCE ; ensuite elle argue de ce que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la loi Hoguet n'était pas applicable car c'est la seule fois, à l'occasion de la cession de l'immeuble litigieux, qu'il lui est arrivé d'aider à la commercialisation d'un bien ne lui appartenant pas. Elle ajoute que si la Cour considérait que la loi Hoguet doit être appliquée à l'opération en cause, il convient de constater que la NATWEST a donné son accord, postérieurement à la vente de l'immeuble, pour rémunérer la société SORIM en sorte que la loi Hoguet ne saurait être invoquée pour exiger le remboursement de la rémunération. Elle indique enfin qu'aucune action en répétition de l'articleindu n'est susceptible de prospérer. Par conclusions n°2 déposées au greffe le 2 décembre 2003, la société A.C.R.1 sollicite la confirmation du jugement sauf à voir fixer le point de départ des intérêts de retard à compter du jour du versement de la somme de 76.224,51 euros et elle demande l'allocation d'une somme de 10.000 euros par application de l'article 700 pour les frais irrépétibles qu'elle a dû engager devant la Cour. En réponse à l'argumentation de son adversaire, elle soutient que sa demande est parfaitement recevable car la NATWEST a non seulement cédé sa créance à l'encontre de la société PITANCE par acte du 13 mars 1998 mais également les accessoires de cette créance conformément à l'article 1692 du code civil et que l'avenant du 26 avril 1999, qui n'a pour objet que de préciser cette notion d'accessoire de la créance cédée le 13 mars 1998, ne constitue en aucun cas une seconde cession de créance, que l'hypothèque inscrite sur le bien immobilier vendu constituait bien un accessoire de la créance, que les accessoires d'une créance cédée ne font jamais l'objet d'une cession distincte de la cession principale, le prix en étant bien évidemment inclus dans le prix de la créance cédée. Sur le fond, elle indique que la société SORIM ne saurait prétendre de façon crédible ne pas prêter son concours de façon habituelle, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui, que les dispositions de la loi Hoguet ont pour vocation de protéger toute partie ayant la charge de la rémunération de l'intermédiaire et non le seul propriétaire du bien pour lequel un acquéreur est recherché, que la charge de cette rémunération ne pouvait logiquement incomber à un créancier hypothécaire du vendeur, sauf à ce que celui-ci y consente expressément aux termes mêmes d'un mandat écrit et préalable, que la NATWEST n'a signé aucun mandat ou convention mettant à sa charge la rémunération de la société SORIM en sa qualité d'intermédiaire immobilier, que, cependant, devant le tribunal la société SORIM a expliqué que la société PITANCE et le liquidateur de la NATWEST lui avaient tous deux donné mandat de trouver un acquéreur, ce qui confère un fondement contractuel au paiement reçu de la NATWEST par la société SORIM, que la perception par la société SORIM d'honoraires de commercialisation forfaitaire, réglés directement par la NATWEST, à raison de la vente d'un bien immobilier intervenue entre la société PITANCE et l'OPAC du Rhône, se trouve donc avoir été réalisée en infraction avec les règles propres à la rémunération des agents immobiliers édictées par les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970. Elle ajoute qu'aucune ratification postérieure des services de l'agent immobilier ne pouvait justifier le versement de cette somme indue, que la société SORIM n'a accompli aucune diligence particulière justifiant la perception de 500.000 F, que le prix de vente n'est pas conforme à la valeur réelle de l'immeuble, que la société SORIM a gravement manqué à ses obligations de renseignement et de conseil envers son mandant en l'incitant à accepter la vente de l'immeuble à un prix manifestement sous-évalué, que la NATWEST a incontestablement subi un préjudice correspondant au fait que le prix de vente de l'immeuble n'a pas permis d'éteindre sa créance à la date de la vente alors que la valeur réelle de l'immeuble pouvait permettre de l'escompter, que ce préjudice est la conséquence directe des fautes caractérisées commises par la société SORIM lors de l'exécution du mandat qu'elle reconnaît avoir reçu, notamment de M. Y..., en sa qualité d'intermédiaire professionnel dans la vente de cet immeuble, que la société SORIM ne pourra donc qu'être condamnée à restituer les honoraires qu'elle a indûment perçus. La Cour renvoie, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, à leurs écritures précitées. MOTIFS ET DECISION Sur la recevabilité de l'action de la société A.C.R 1 à l'encontre de la société SORIM Attendu que par acte sous seing privé du 13 mars 1998, la société NATIONAL WESTMINSTER BANK représentée par ses liquidateurs MM. Z... et Y..., détentrice d'une créance évaluée au 31 décembre 1997 à la somme de 4.829.154 F en principal à l'encontre de la société PITANCE, a cédé la totalité de cette créance en principal, intérêt, frais et accessoires de la créance à la société ACR1 ; Que par avenant à l'acte de cession du 13 mars 1998 en date du 26 avril 1999, les parties ont: "précisé, en tant que de besoin, que la cession de créance susvisée s'entend aussi bien des sommes dues par le débiteur proprement dit que de toutes les sommes que la NATIONAL WESTMINSTER BANK pourrait avoir payé tant à la société Les Fils de E.PITANCE & Cie qu'aux divers protagonistes du protocole de conciliation du 28 mars 1994 intervenu entre les créanciers de PITANCE & Cie et homologué par le tribunal de commerce de LYON, à l'occasion des opérations de réalisation des actifs du débiteur. La société ACR1 est donc subrogée, à ses risques et périls, dans les droits et actions que pourrait détenir la NATIONAL WESTMINSTER BANK tant à l'encontre du débiteur lui-même qu'à l'encontre des autres créanciers signataires du protocole de conciliation et à l'encontre des différents intervenants aux opérations résultant de ce protocole de conciliation." ; Attendu que la NATWEST a non seulement cédé à la société ACR1 sa créance à l'encontre de la société PITANCE par acte du 13 mars 1998 mais également les accessoires de cette créance ainsi qu'il est dit à l'acte et conformément à l'article 1692 du code civil ; Que l'avenant du 26 avril 1999 n'apparaît pas avoir d'autre objet que de préciser la notion d'accessoire de la créance cédée le 13 mars 1998 ; Attendu que l'hypothèque inscrite sur le bien immobilier sis rue Armand à Villeurbanne constituait bien un accessoire de la créance de la NATWEST ; que dès lors que ce bien affecté en hypothèque a été vendu et que l'hypothèque a été radiée du fait de l'affectation du prix de vente à l'apurement de la créance, le créancier ne pouvait plus céder à titre d'accessoire de sa créance que les droits et actions lui appartenant et nés du fait de la vente de l'immeuble affecté en garantie du paiement de cette créance ; que la société SORIM est intervenue à l'occasion des opérations de réalisation des actifs du débiteur résultant de l'exécution du protocole de conciliation et de ses avenants ; que la société NATWEST disposait donc, à raison de ce paiement, de droits et actions à l'encontre de la société SORIM, qu'elle a valablement pu céder à la société ACR1 en tant qu'accessoires de sa créance principale à l'encontre de la société PITANCE ; Attendu qu'il s'ensuit que l'avenant du 26 avril 1999 ne saurait être considéré comme un nouveau contrat de cession dès lors que les accessoires d'une créance cédée ne font jamais l'objet d'une cession distincte de la créance principale ; Attendu que la société SORIM prétend que l'avenant dont la date serait douteuse aurait été confectionné pour les besoins de la cause "en réaction à la fin de non recevoir déclinée par la société SORIM dans ses premières conclusions le 21 mars 2000" ; que cette allégation est erronée dès lors que la lecture de l'acte introductif d'instance délivré le 1er février 2000 montre que la société ACR1 faisait déjà état à cette date de l'existence de l'avenant ; Attendu que la société SORIM ne peut se prévaloir de ce que l'avenant ne lui a pas été signifié comme l'avait été l'acte initial du 13 mars 1998 car la signification à la société SORIM de l'assignation du 1er février 2000 a emporté signification du transport de la créance entre la NATWEST et la société ACR1 ; Attendu qu'en conséquence, l'action de la société ACR1 doit être déclarée recevable ; Sur le fond Attendu que la société SORIM a pour objet social l'achat, la vente, la location, la négociation et la gestion de tous biens et droits mobiliers et immobiliers pour son compte ou pour le compte de tiers, ainsi que l'étude et la recherche d'opérations immobilières, la gestion des réalisations, la commercialisation des programmes et toutes prestations de services relatives à l'activité immobilière ; qu'elle est titulaire d'une carte professionnelle de transaction et d'une carte professionnelle de gestion que lui a délivrées la Préfecture du Rhône ; Attendu que la société SORIM soutient qu'en dépit de son objet social, elle n'exerce nullement "d'une manière habituelle" une activité d'agence immobilière "portant sur les biens d'autrui", qu'elle est affiliée à la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs et ne commercialise que ses propres programmes, qu'il ne lui est arrivé qu'une seule fois, à l'occasion de la cession de l'immeuble litigieux, d'aider à la commercialisation d'un bien ne lui appartenant pas ; Attendu que si l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 -qui définit les personnes auxquelles les règles que celle-ci édicte sont applicables- prend en considération le caractère habituel des activités et non la profession de l'intermédiaire, il y a lieu de constater que la société SORIM ne produit aucune pièce pour justifier de la réalité de ses activités alors que compte tenu de son objet social et de ce qu'elle se trouve titulaire des cartes professionnelles exigées pour l'exercice des activités visées par la loi du 2 juillet 1970 , la charge de la preuve lui en incombe ; Attendu que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ont pour vocation de protéger non seulement le propriétaire de l'immeuble mais encore toute partie ayant la charge de la rémunération de l'intermédiaire ; qu'il convient donc de considérer que la société ACR1, venant aux droits de la société NATWEST qui a réglé la rémunération de la société SORIM, est recevable à se prévaloir d'une éventuelle inobservation de la loi Hoguet ; Attendu, cependant, qu'une partie peut valablement s'engager à rémunérer les services d'un intermédiaire immobilier si la convention est postérieure à la signature de l'acte authentique de vente ; Qu'en l'espèce, l'acte de vente de l'immeuble a été régularisé le 30 juillet 1997, que la société SORIM a adressé sa facture à la NATWEST le 1er août 1997 et que la NATWEST a réglé cette facture le 25 août 1997 par chèque bancaire signé de M. Y..., négociateur et signataire du protocole de conciliation en 1994 et représentant de la NATWEST en qualité de liquidateur jusqu'en 1998 ; Qu'ainsi, il est démontré que la société NATWEST a donné son accord, postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente de l'immeuble, pour rémunérer la société SORIM ; Que, dès lors, la société ACR1 n'est pas fondée à se prévaloir d'une infraction aux règles propres à la rémunération des agents immobiliers édictées par les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 pour solliciter le remboursement des honoraires de commercialisation versés à la société SORIM ; Attendu que la société ACR1 soutient encore, indépendamment semble-t-il de la question de l'application de la loi Hoguet, que les honoraires facturés sont indus au motif que la société SORIM n'a effectué aucun travail de recherche concrète d'acquéreurs ni de négociation pour obtenir un prix de vente conforme à la valeur de l'immeuble ; Attendu qu'il convient d'emblée d'écarter comme inopérant le grief selon lequel la société SORIM n'a délibérément transmis l'offre de vente de l'immeuble qu'à l'OPAC du Rhône ; que s'il semble bien, en effet, que la société SORIM n'a sollicité qu'un seul acquéreur, l'appelante fait valoir à juste titre que la rémunération était due dès l'instant où celui-ci achetait ; Attendu que la société ACR1 consacre ensuite de longs développements à la valeur du tènement immobilier vendu par l'entremise de la société SORIM pour conclure que celui-ci n'a pas été vendu à sa valeur réelle ce qui a porté préjudice à la société NATWEST ; qu'elle s'appuie d'abord sur une expertise réalisée par M. A... le 30 janvier 1993 chiffrant la valeur de l'immeuble à 23.300.000 F, puis sur des documents fournis par le centre des impôts fonciers de Lyon, l'Insee, le Crédit Foncier de France pour soutenir que le prix de vente se situe très en dessous des minima relevés par le Centre des Impôts de 1994 à 1997, que les prix sont relativement stables pour les immeubles du type de celui de la rue Armand dans la banlieue lyonnaise, que la période de crise et de baisse générale des prix se situe entre 1990 et 1994 ; qu'elle prétend encore que la nouvelle analyse effectuée par M. A... en date du 25 septembre 2000 procède d'une laborieuse tentative pour justifier le décalage entre la valeur d'estimation qu'il expertisait en 1993 et la valeur de vente en 1997 ; qu'elle en déduit que la seule démarche effective de la SORIM aura été de convaincre le liquidateur de NATWEST de consentir à la main-levée de l'hypothèque profitant à la banque à des conditions lésionnaires pour celle-ci et que dès lors qu'elle confirme avoir été mandatée par la NATWEST, la société SORIM a gravement manqué à ses obligations de renseignement et de conseil envers son mandant ; Attendu qu'en réponse à l'argumentation de son adversaire, outre l'analyse discutée de M. A..., la société SORIM verse aux débats une consultation rédigée par M. le Professeur Michel MOUILLART dans laquelle celui-ci, après avoir souligné l'extrême fragilité des constats avancés par la société ACR1 à partir des notes de conjoncture du Crédit Foncier, des études de l'Insee et des relevés du centre des impôts fonciers, écrit notamment, sur la base de diagnostics établis par deux observatoires qui lui semblent pertinents (celui de prix de l'ancien de la FNAIM et celui des loyers du secteur privé de la CNAB) que "...le marché de Lyon et de son agglomération est resté déprimé jusqu'en 1998 et les valeurs ont continué à baisser jusqu'en 1998 !..." ; Attendu qu'en présence d'un tel avis, lequel présente autant de pertinence que les renseignements qu'elle produit, la société ACR1 ne peut prétendre apporter la preuve de ce que, comme elle l'affirme, le redressement s'est opéré à partir de 1994 pour un retour à la normale en 1997, et par suite de ce que le prix de vente de l'immeuble était notoirement inférieur à ceux pratiqués à la même époque sur le marché de l'immobilier lyonnais ; Attendu qu'ainsi, la société ACR1 qui n'établit pas une inexécution fautive de son mandat par la société SORIM n'est pas fondée à solliciter la restitution de la commission prétendument versée de façon indue à cette dernière par la société NATWEST ; Attendu que le jugement sera, en conséquence, réformé en ce qu'il a fait droit aux demandes de la société ACR1 ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la société SORIM la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de la procédure ; qu'il lui sera alloué une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Attendu que le droit de défendre en justice ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages intérêts que dans l'hypothèse d'une attitude fautive génératrice d'un dommage ; que la preuve d'une telle faute de la part de l'intimée n'est pas rapportée et qu'il n'y a pas lieu à dommages intérêts pour procédure abusive ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Déclare l'action de la société ACR1 recevable mais mal fondée. Réformant en conséquence le jugement sauf en ce qu'il a admis la recevabilité de la demande, et statuant à nouveau, Déboute la société ACR1 de ses demandes dirigées contre la société SORIM. Condamne la société ACR1 à payer à la société SORIM la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile . Dit n'y avoir lieu à paiement de dommages intérêts . Condamne la société ACR1 aux entiers dépens de première instance et d'appel avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de la SCP AGUIRAUD NOUVELLET avoués. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, M.P. X... B. MARTIN