Cour d'appel de Versailles, du 11 décembre 1998, 1996-8780

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Dès lors qu'un procès-verbal d'état des lieux, établi de manière non contradictoire avant l'entrée dans les lieux, a été expressément prévu au bail notarié, qu'il a été versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties en première instance et en appel, le locataire, qui avait la faculté d'en demander copie au moment de la signature du bail et a, ensuite, été en mesure de le connaître et de le critiquer, n'est pas fondé à en contester la validité, la Cour se réservant d'en apprécier la valeur probante BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) En vertu de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 le procès-verbal d'état des lieux de sortie est établi par l'huissier de justice "à l'initiative de la partie la plus diligente". Un locataire, ayant donné congé et quitté les lieux sans prendre l'initiative de faire établir un état des lieux de sortie, n'est pas fondé à contester l'opposabilité d'un constat établi, non contradictoirement à la requête du bailleur qui, versé aux débats, a été soumis à la libre discussion contradictoire des parties, et dont il ne discute et ne critique pas le contenu

FAITS ET PROCEDURE, Par acte notarié du 18 mai 1989, Monsieur Joseph X... prenait à bail une maison d'habitation appartenant aux consorts Y... et l'occupait jusqu'en février 1995, date à laquelle ce locataire quittait les lieux après avoir donné congé. Par acte d'huissier du 27 novembre 1995, les consorts Y... ont assigné Monsieur X... devant le tribunal d'instance de RAMBOUILLET pour lui réclamer des frais de remise en état et des dommages et intérêts en alléguant une "détérioration totale du pavillon". Monsieur X... a principalement fait valoir que les deux procés-verbaux de constat, établis par huissier, à l'entrée et à la sortie, n'étaient pas contradictoires et que donc, selon lui, ils lui étaient "inopposables". Le tribunal d'instance statuant par jugement contradictoire du 4 juin 1996 a rendu la décision suivante : - condamne Monsieur Joseph X... à payer à Madame Liliane Y... épouse Z..., Madame Françoise Y... et Madame Marie-Laure Y... épouse A... la somme de 71.632,11 Francs au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - dit que cette somme représente l'indemnisation maximale à laquelle peut prétendre le bailleur, - déboute les consorts Y... de leurs autres demandes et conclusions, - reçoit Monsieur Joseph X... en sa demande reconventionnelle, l'en déboute, - ordonne l'exécution provisoire du jugement, - dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - partage les dépens par moitié. Le 26 septembre 1996, Monsieur Joseph X... a interjeté appel. Il demande à la Cour de : - réformer le jugement entrepris, - constater que les procès-verbaux de Maître LE HONSEC du 17 avril 1989 et du 22 février 1995 sont inopposables à Monsieur Joseph X..., - constater que les attestations versées aux débats par Monsieur Joseph X... prouvent l'état de dégradations de la maison lors de l'entrée en jouissance, - constater que les consorts Y... ne rapportent pas la preuve que la maison n'a pas été restituée en bon état d'entretien locatif, considération prise de l'état dans lequel elle a été donnée en location, - condamner les intimées à payer à Monsieur X... 35.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner les consorts Y... en tous les dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à verser à Monsieur Joseph X... une indemnité de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, avec application au profit de la SCP LEFEVRE ET TARDY, des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, Si par extraordinaire , la Cour d'appel devait prononcer une condamnation à l'encontre de Monsieur Joseph X..., la limiter en tout état de cause à la somme de 35.816,06 Francs. Les consorts Y... ont ensuite formé un appel incident et ils demandent à la Cour de : - condamner Monsieur X... à leur payer les sommes suivantes : [* dommages-intérêts pour préjudice matériel, - remboursement des frais de tapisserie 135.519,64 Francs, - remboursement des frais de plomberie et fa'ence 7.744,58 Francs *] dommages-intérêts pour impossibilité de relocation ou de la vente de la maison à la suite du départ de la famille Y 78.000,00 Francs [* dommages-intérêts pour résistance abusive 5.000,00 Francs *] article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile (HT) 6.000,00 Francs - le condamner à leur payer la somme de 6.000 Francs hors taxe en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les dépens, - dire que ceux d'appel seront recouvrés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... conclut au débouté des intimées des fins de leur appel incident et, ajoutant à ses précédents moyens, il réclame la nullité des deux procés-verbaux de constats d'huissier en visant expressément l'article 114 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 15 octobre 1998 et l'affaire plaidée à l'audience du 13 novembre 1998. SUR CE, LA COUR, A) I/ Considérant que Monsieur X... conteste d'abord le procès-verbal de constat qui a été établi le 17 avril 1989, c'est-à-dire un mois avant la signature du contrat de bail notarié ; que certes ce procès-verbal d'huissier n'a pas été établi contradictoirement mais que sa rédaction était expressément prévue aux pages 8 et 9 du bail notarié du 18 mai 1989, et qu'il appartenait donc au locataire qui est un juriste (haut magistrat honoraire à BEYROUTH-LIBAN) de s'enquérir au sujet de la rédaction de cet écrit, ou du moins, d'en réclamer une copie, ce que manifestement il n'a pas fait ; que de plus, ce document est dans le débat, qu'il a été soumis à la libre discussion contradictoire des parties, en première instance et en appel, et que Monsieur X... a donc été en mesure de le connaître et de le critiquer ; que ce procès-verbal est, par conséquent, retenu par la Cour qui en appréciera la valeur probante ; qu'en tout état de cause, Monsieur X... a pris possession des lieux, sans formuler de réserves, ni de protestations et que, même s'il devait être admis qu'il n'y a pas eu d'état des lieux à l'entrée, la présomption de l'article 1731 du Code civil serait alors applicable à la charge du preneur ; II/ Considérant, quant au procès-verbal de sortie du 22 février 1995, que certes, là encore, ce document d'huissier n'a pas été établi en présence du locataire, mais qu'il demeure que l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 (que Monsieur X... invoque d'ailleurs expressément), édicte que ce procès-verbal est établi par huissier de justice, "à l'initiative de la sortie la plus diligente" ; et qu'il est constant que Monsieur X... n'a pris aucune initiative pour faire établir ce procès-verbal par huissier, lorsqu'il a quitté volontairement les lieux, après avoir donné congé ; Considérant, de plus, que ce procès-verbal est lui aussi dans le débat, qu'il a été soumis à la libre discussion contradictoire des parties, et que Monsieur X... a donc été en mesure de le connaître et de le critiquer ; que la teneur même des constations précises de l'huissier n'est d'ailleurs pas contestée, et que l'appelant se borne à parler d'"inopposabilité des constats", mais sans discuter la réalité et l'importance des dégradations et des pertes constatées à la sortie des lieux et, qui ont fait l'objet de photographies prises par l'huissier ; Considérant, par conséquent, qu'en vertu de l'article 1731 du Code civil, Monsieur X... est présumé avoir reçu les lieux, en 1989, en bon état de réparations locatives, et qu'en application de l'article 7-C, de la loi du 6 juillet 1989, il est obligé de répondre des dégradations et des pertes constatées le 22 février 1995, sauf s'il fait la preuve contraire qui lui incombe qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, ou par la faute du bailleur, ou par le fait d'un tiers ; que l'appelant n'offre et ne rapporte pas cette preuve ; Considérant quant à l'état de ces locaux à l'entrée en 1989, que Monsieur X... qui prétend maintenant que les lieux auraient été "en état de décrépitude" et "en mauvais état" ou en "état de dégradation avancée" ne fait pourtant pas état des réclamations qu'il aurait adressées, à ce sujet, à ses bailleurs, entre 1989 et 1995 ; que de plus, il a signé un bail devant notaire sans formuler aucune réserve sur l'état prétendu de vétusté de cette maison ; qu'il est donc étonnant que ce locataire, personne de qualité, ait pu accepter de rentrer dans les lieux -dont il parle maintenant en termes très sévères- sans formuler des protestations ou des réserves, par écrit, alors pourtant qu'il acceptait, en toute connaissance de cause, de les louer 78.000 Francs par an (6.500 Francs par mois), et de verser un dépôt de garantie de 13.000 Francs ; Considérant que les attestations (toutes datées de décembre 1995) produites par l'appelant, 6 années après son entrée dans les lieux, n'ont pas de valeur probante suffisante et ne lui permettent pas de faire la preuve contraire prévue par l'article 1731 du Code civil ; que la présomption édictée par cet article à l'encontre du locataire doit donc recevoir ici sa pleine application ; Considérant, par ailleurs, que la réalité des dégradations et des pertes dont doit répondre Monsieur X... ci-dessus démontrées par l'état des lieux du 22 février 1995, en l'absence de toute preuve contraire faite par ce locataire (article 7-C de la loi du 6 juillet 1989), engage donc sa responsabilité ; Considérant, enfin, qu'il sera opposé à l'appelant que ces deux procés-verbaux de constats d'huissier sont des moyens de preuve laissés à l'appréciation du juge, et que les dispositions des articles 112 à 116 du Nouveau Code de Procédure Civile concernant les actes de procédure ne sont applicables aux actes d'huissier que lorsqu'il y a inobservation d'une des mentions limitativement exigées par l'article 648 du Nouveau Code de Procédure Civile, laquelle peut être effectivement sanctionnée par une nullité éventuelle, en application de l'article 649 dudit code ; que tel n'est pas le cas en la présente espèce, où aucune de ces mentions obligatoires du Nouveau Code de Procédure Civile n'a été omise par l'huissier ; que les demandes en nullité de ces deux procés-verbaux, au visa de l'article 114 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile, sont donc rejetées ; Considérant que le jugement est, par conséquent, confirmé en ce qu'il a accordé de justes réparations aux bailleurs et ce, au vu de devis qui ne sont pas "excessifs" comme le prétend, à tort, l'appelant ; B) I/ Considérant que Monsieur X... forme des demandes incidentes en prétendant que les consorts Y... auraient été de "mauvaise foi", alors qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que les demandes des bailleurs sont en majeure partie fondées, et alors que lui-même succombe en tous ses moyens concernant la validité des deux procès-verbaux de constats d'huissier ; qu'il est donc débouté de sa demande de dommages et intérêts, de ce chef, ou pour ce qu'il qualifie, à tort, de "procédure abusive" ; Considérant qu'il a été ci-dessus motivé que la Cour retenait les devis de travaux de remise en état proposés par les consorts Y... et que Monsieur X... est donc débouté de sa demande incidente, non fondée ni justifiée, tendant à faire réduire à 35.816,06 Francs le montant des condamnations à prononcer contre lui ; Considérant enfin que Monsieur X... succombe en son appel et que, compte tenu de l'équité, il est donc débouté de sa demande en paiement de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; II/ Considérant, quant à l'appel incident des consorts Y..., que les intimés réclament 78.000 Francs de dommages et intérêts en raison de l'impossibilité de relouer en l'état ce pavillon ; que la réalité et l'importance des dégradations et des pertes dont doit répondre Monsieur X... sont certaines, et qu'il est patent que des locaux aussi gravement dégradés, et aussi mal entretenus ne pouvaient pas être rapidement reloués, mais qu'ils nécessitaient des travaux de remise en état (que le tribunal a exactement fixés à 71.632,11 Francs) ; Considérant que cette impossibilité imputable à Monsieur X... a causé aux consorts Y... un préjudice certain et direct que la Cour évalue à 20.000 Francs ; que le jugement déféré est donc réformé sur ce point, et que l'appelant est condamné à payer ces 20.000 Francs de dommages et intérêts ; Considérant qu'il a déjà été ci-dessus motivé que le jugement est confirmé en ce qu'il a exactement fixé à 71.632,11 Francs les frais de remise en état dus par Monsieur X... ; que les consorts Y... sont donc déboutés de toutes leurs autres demandes incidentes, non justifiées, tendant à faire fixer leur préjudice matériel à 135.519,64 Francs + 7.744,58 Francs ; Considérant que, certes, Monsieur X... succombe en son appel, mais qu'il n'est pas pour autant démontré qu'il aurait opposé une "résistance abusive" aux consorts Y... qui sont donc déboutés de leur demande, de ce chef, en paiement de 5.000 Francs de dommages et intérêts ; Considérant par contre que, compte tenu de l'équité, l'appelant est condamné à payer aux consorts Y... la somme de 5.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : I/ . DEBOUTE Monsieur Joseph X... des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; . CONFIRME le jugement déféré ; II/ ET AJOUTANT : . CONDAMNE Monsieur X... à payer aux consorts Y... 20.000 Francs (VINGT MILLE FRANCS) de dommages et intérêts, et la somme de 5.000 Francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; . DEBOUTE les consorts Y... des fins de leurs autres demandes incidentes ; CONDAMNE Monsieur X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP d'avoués, LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX