Cour d'appel de Rennes, du 28 novembre 2002

Sommaire: VENTE 1.2Contrats et obligations Incapacité de contracter/ Incapacité éventuelle de contracter d'un des coacquéreurs Validité du compromis de vente souscrit par le coacquéreur capable Lors d'une opération immobilière d'un million de francs, les coacquéreurs ayant contracté un compromis de vente se doivent de se connaître. Ainsi, aucun d'entre eux ne peut valablement soulever l'argument selon lequel il ne savait pas que son partenaire aurait été empêché juridiquement quant à la libre disposition de ses biens. Parfaitement valide, le compromis de vente engage effectivement les parties. 2.1Vente Condition suspensive Obtention d'un prêt/ Absence de notification d'offres de prêt conformes à la convention des parties 2.2Vente Promesse synallagmatique/ Vente sous condition suspensive d'obtention de prêts 2.3Vente Promesse synallagmatique Engagement du bénéficiaire/ Manquements Exécution Application/ Clause sanctionnant la non-réalisation d'un compromis de vente 2.5Contrats et obligations Inexécution imputée à l'une des parties Dommages-intérêts Eu égard au fait que les acquéreurs n'ont pas respecté leurs obligations issues d'un compromis de vente, qu'ils ont laissé passer des mois sans faire connaître leur position et ont ainsi immobilisé l'immeuble objet du contrat durant toute cette période, la clause pénale ne saurait être minorée à leur encontre. Le préjudice subi par le vendeur étant en outre supérieur à cette indemnité, des dommages-intérêts lui seront également octroyés.

4ème chambre arrêt n° 02/05420 du 28/11/02 X... c/ COADOU-MASSEZ I - Exposé préalable : Aux termes d'un compromis de vente signé le 21 avril 1999, les époux Y... ont vendu à M. Robert X... et M. Alain Z... un immeuble à usage d'hôtel et un terrain de 400 à 500 m2 sis à Fouesnant, 79 route de Beg-Meil, outre une licence de débit de boissons de IVème catégorie, pour le prix de 1 000 000 francs. Cette vente était stipulée sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts à solliciter auprès du CIO, du Crédit Maritime et de la BNP, pour un montant de 1 000 000 francs, au taux maximum de 5% et pour une durée maximale de 12 ans. L'acte devait être régularisé au plus tard le 15 juin 1999 par-devant Maître Lanoe, notaire. Les acquéreurs ne se sont pas présentés devant le notaire et, après diverses relances, les époux Y... les ont assignés en paiement de la somme de 150 000 francs à titre de dommages intérêts, outre les frais de procédure. Par jugement du 15 mai 2001, le Tribunal de Grande Instance de Quimper a : - Condamné Messieurs Z... et X... à Payer aux époux Y... la somme de 22 867,35 euros au titre de dommages- intérêts en réparation de leur préjudice; - Ordonné l'exécution provisoire de ce chef; - Condamné Messieurs Z... et X... à payer aux époux Y... la somme de 1 219,59 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; - Débouté les parties de toutes demandes autre, plus ample ou contraire. M. Robert X... a déclaré appel de ce jugement le 1er juin 2001. Il a ensuite entendu se désister de cet appel à l'encontre de M.Alain Z.... Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées: - le 2 octobre 2002 pour M. Robert X...; - le 9 octobre 2002 pour les époux Y.... II - Motifs : M. Robert X... fait valoir qu'il s'est engagé avec M.Alain Z... alors qu'il ignorait que celui-ci était en liquidation judiciaire et n'avait donc pas qualité pour s'engager dans l'acquisition d'un bien. M. Robert X... ajoutant qu'il ne souhaitait et ne pouvait supporter seul ladite acquisition. S'il est produit aux débats un jugement du Tribunal de Commerce de Quimper du 20 décembre 1991 prononçant la liquidation judiciaire de M. Alain Z..., marchand de biens, il n'est fourni aucun justificatif de la situation de celui-ci au 21 avril 1999, date du compromis, alors qu'une période de sept années est largement suffisante pour redevenir "in bonis" De plus, M. Robert A... et M. Alain Z..., qui avaient négocié une opération immobilière d'un million de francs, se devaient de se connaître suffisamment et l'un d'entre eux ne peut arguer de n'avoir pas su que l'autre aurait été empêché juridiquement quant à la libre disposition de ses biens. Il est encore fait valoir que, bien qu'il soit mentionné que les époux X... étaient mariés sous le régime légal de communauté des biens, l'épouse ne soit pas intervenue à l'acte. Un conjoint marié sous le régime légal de communauté réduite aux acquêts peut contacter seul et point n'était besoin de faire intervenir l'épouse à l'acte. Le compromis du 21 avril 1999 était donc parfaitement valide et engageait les parties. Cet acte prévoyait que le ou les acquéreurs devaient notifier au notaire désigné, dans les huit jours de leur remise ou réception, les offres ou refus de prêts et s'obligeaient à déposer ses demandes de prêts dans un délai de dix jours à compter de la signature de l'acte, en en justifiant auprès du notaire en adressant le double. Maître Lanoe devait donc être destinataire du double des demandes de prêts à priori avant le 2 mai 1999. Il n'en a rien été et, le 15 juin 1999, les acquéreurs ne se sont pas présentés devant ce notaire. L'acte ne prévoyait pas de sommation ou de convocation et M. Robert X... ne peut arguer de ce qu'il n'a jamais été sommé de se présenter en l'étude de Me Lanoe. Le notaire et les époux Y... ont proposé une prorogation de délai jusqu'au 31 août 1999 par un acte du 20 juillet 1999, dans la mesure où ils étaient dans l'ignorance des démarches relatives aux prêts. Cette ignorance étant du fait des acquéreurs, ceux-ci ne peuvent ni prétendre que le compromis était caduc depuis le 15 juin 1999 ni qu'ils n'ont pas alors engagé leur responsabilité. Après le 20 juillet 1999, Maître Lance a relancé M. Robert X... par lettres des 8 et 27 septembre et celui-ci a fait parvenir au notaire le 9 octobre 1999 une lettre indiquant qu'il n'avait pas pu obtenir le crédit dans les conditions du compromis. Le 12 octobre 1999, le CIO confirmait avoir fait une offre à un taux de 5,57%, sans préciser la date de la demande, toujours non justifiée. Ce document était adressé au notaire le 23 octobre et celui-ci répondait le 28 du même mois: "Le document que vous m'avez fourni n'est pas un refus de prêt; pourriez-vous m'en fournir unä" Après une nouvelle relance du 3 décembre 1999, M. Robert X... adressait au notaire un document du CIO en date du 9 décembre 1999 refusant un prêt à un taux inférieur à 5,20%. A cette date, il n'avait toujours pas été justifié de demandes de prêts auprès du Crédit Maritime et de la BNP, ni du montant et de la durée du prêt sollicité au CIO. De son côté, M. Alain Z... s'est contenté d'adresser au notaire le 6 octobre 1999 une lettre indiquant que sa banque n'acceptait pas de le "suivre" dans ce dossier car la clôture de sa liquidation n'avait pas été "faite". Aucun des deux acquéreurs n'a respecté les obligations qui leur incombaient aux termes du compromis du 21 avril 1999. Ils ont, malgré les rappels du notaire, laissé passer des mois sans faire connaître leur position et ont ainsi immobilisé le bien en vente d'avril à novembre 1999 pour le moins. Il s'agissait d'un hôtel en région touristique qui n'a pu être proposé à d'autres amateurs pendant la saison d'été, la plus favorable et propice aux négociations et il n'y a donc aucune raison de minorer la clause pénale. Le compromis prévoyait une indemnité de 100 000 francs à titre de clause pénale sans préjudice de dommages- intérêts si le préjudice est supérieur. Or il est constant que la licence IV, évaluée à 50 000 francs, soit 7 622,45 francs s'est trouvée périmée au 15 novembre 1999, faute d'exploitation continue. Il existe donc un préjudice distinct de l'immobilisation de l'immeuble. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont fixé à 150 000 francs soit 22 867,35 euros le préjudice des époux Y... M. Robert X..., seul appelant, s'est désisté de son appel contre Alain Z... Le jugement du 15 mai 2001 du Tribunal de Grande Instance de Quimper est donc définitif à l'égard de celui-ci. Il serait inéquitable de laisser aux intimés la charges des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et il leur sera alloué, outre les 1 219,59 euros de première instance, une somme de 2 000 euros de ce chef. Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Donne acte à M. Robert X... de son désistement contre M. Alain Z...; - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions; - Y ajoutant, condamne M. Robert X... à payer aux époux Y... la somme de DEUX MILLE (2 000) EUROS en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile; - Condamne M. Robert X... aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la S.C.P. Castres, Colleu et Pérot, avoués , pour les sommes dont elle n'aurait pas reçu provision. Le Greffier, Le Président,