Cour d'appel de Toulouse, 11 juin 2007, 05/04844
Formation: CT0038

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Rédaction des actes authentiques - Recherche de l'efficacité de l'acte - Obligations en découlant - Etendue - Détermination - Applications diverses - // JDF Le notaire, en sa qualité de professionnel tenu de garantir l'efficacité des actes qu'il reçoit et d'éclairer les parties sur la portée de leurs engagements et l'étendue de leurs droits, ne satisfait pas à son obligation en se bornant à faire mention, dans l'acte de vente d'une parcelle de lotissement, de l'exigence d'une cote altimétrique de construction des parties habitables en référence à une servitude d'utilité publique non dénommée, dont la cause n'était pas exprimée et restait donc indéterminée pour les acquéreurs, là où il lui suffisait de prendre et fournir communication des données d'urbanisme applicables au terrain pour révéler leur caractère inondable

11/ 06/ 2007 ARRÊT No195 NoRG : 05/ 04844 OC/ CD Décision déférée du 22 Juillet 2005- Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE-03/ 803 Mme X... Jacques Y... représenté par la SCP RIVES-PODESTA C/ Alain Z... représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET Marie A... épouse Z... représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET Jean Michel B... Pascale C... épouse B... Jean Jacques D... Chantal E... René F... Martine G... épouse F... Roger H... Georgette I... épouse H... Joêlle J... épouse K... Adrien L... Liliane M... épouse L... Alex O...Chantal N... épouse O... Pierre P... Micheline Q... épouse P... Jean R... Marie-Yvonne S... épouse R... Frédéric T... Jacqueline U... épouse T... Jeanne V... Gilbert W... Nicole XX... épouse W... représentés par la SCP MALET Compagnie AGF IART représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI SCP GG...YY... LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCE CAISSE DE GARANTIE DES NOTAIRES représentées par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE EXPERTISE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 *** ARRÊT DU ONZE JUIN DEUX MILLE SEPT *** APPELANT Monsieur Jacques Y... ...31120 PORTET SUR GARONNE représenté par la SCP RIVES-PODESTA, avoués à la Cour assisté de la SCP CABINET CAMILLE ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOULOUSE INTIMES Monsieur Alain Z...... 31600 MURET représenté par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET, avoués à la Cour assisté de Me Marie AURIACH, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Jean Michel B...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Pascale C... épouse B...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Marie A... épouse Z...... 31600 MURET représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT JEUSSET, avoués à la Cour assistée de Me Marie AURIACH, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Jean Jacques D...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Chantal E...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur René F...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Martine G... épouse F...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Roger H...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Georgette I... épouse H...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Joêlle J... épouse K...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Adrien L...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Liliane M... épouse L...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Alex O...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Chantal N... épouse O...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Pierre P...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Micheline Q... épouse P...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Jean R...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Marie-Yvonne S... épouse R...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Frédéric T...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Jacqueline U... épouse T...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Jeanne V...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Gilbert W...... 31600 MURET représenté par la SCP MALET, avoués à la Cour assisté de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame Nicole XX... épouse W...... 31600 MURET représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de Me Yvan DE COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE Compagnie AGF IART 87, rue de Richelieu 75002 PARIS représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour assistée de la SCP CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE SCP GG...YY... ...31000 TOULOUSE représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour assistée de Me Michel LORIOT, avocat au barreau de TOULOUSE LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCE 10, boulevard Alexandre Oyon 72030 LE MANS CEDEX 9 représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour assistée de Me Gérard luc LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE CAISSE DE GARANTIE DES NOTAIRES 51, rue RaymondIV 31000 TOULOUSE représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour assistée de la SCP G. L. LARRAT & N. LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 5 Mars 2007 en audience publique, devant la Cour composée de : O. COLENO, conseiller faisant fonction de président C. FOURNIEL, conseiller A. FAVREAU, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire-prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties-signé par O. COLENO, conseiller, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre. FAITS ET PROCÉDURE Par actes d'huissier des 14 février et 6 mai 2003, treize co-lotis du lotissement " ... " à Muret, dont la création avait été autorisée par arrêté du 23 décembre 1985, ont délivré assignation devant le tribunal de grande instance de Toulouse à Jacques Y..., lotisseur, Maître YY..., notaire instrumentaire des ventes de lots entre 1986 et 1994, et la Caisse de garantie des notaires, en responsabilité et réparation à la suite de la découverte, faite à l'occasion de l'échec en 1999 de la vente d'un lot et pour les époux Z... d'un refus de permis de construire aux fins d'extension en 1996, que le lotissement était classé en zone inondable depuis 1951, et au vu des éléments résultant du rapport d'une expertise ordonnée préalablement en référé. La compagnie AGF IART, assureur de Jacques Y..., et la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, assureur de Maître YY..., sont intervenues volontairement à l'instance. Par le jugement déféré du 22 juillet 2005 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a partiellement fait droit aux demandes, jugeant successivement : que l'action n'était pas couverte par la prescription, celles applicables étant contractuelle et trentenaire contre le lotisseur qui ne démontrait pas être commerçant, délictuelle et décennale à compter de la manifestation du dommage contre le notaire, et non contractuelle ; que les actes de vente mentionnant une cote altimétrique minimale de plancher, le vendeur ne s'était pas rendu responsable d'une réticence dolosive mais d'un manquement à un devoir de renseignement inhérent à son obligation de livraison sur l'existence et la nature de la servitude dont les terrains étaient grevés ; qu'à cet égard, le notaire avait pour sa part manqué à son devoir d'explication ; que l'inconstructibilité n'étant apparue que postérieurement aux actes, du fait d'un changement de politique du maire de la Commune inspiré du principe de précaution, et n'étant que relative puisque la reconstruction reste possible, aucun dommage matériel causé par une inondation n'étant démontré, le préjudice souffert par les co-lotis en relation avec les fautes retenues était exclusivement d'ordre moral et non matériel, justifiant une réparation de 15. 000 , portée à 20. 000  pour les consorts Z... qui avaient subi une inondation ; que la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, assureur du notaire, et la Caisse de garantie des notaires sont tenues in solidum à garantir Maître YY... ; que la compagnie AGF IART, assureur de Jacques Y..., n'est pas en cause, ne garantissant que l'activité de promoteur de ce dernier et non celle de lotisseur seule ici exercée. Jacques Y..., régulièrement appelant, conclut à la nullité partielle du jugement sur la prescription, à l'irrecevabilité des actions à son encontre à raison de la prescription en vertu de l'article L. 110-4 du code de commerce et du non-respect du bref délai de l'article 1648 du code civil, et à leur rejet en l'absence de faute, subsidiairement à la garantie de la compagnie AGF et à la réduction du dommage à l'euro symbolique. Estimant que la compagnie AGF a résisté abusivement et manqué à son obligation de loyauté, il réclame contre elle une somme de 10. 000  à titre de dommages et intérêts. La SCI GG...YY... conclut à la réformation du jugement, à la prescription décennale de l'action courant à compter de la passation de l'acte et à son rejet comme mal fondée, réclamant reconventionnellement une somme de 5. 000  à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi à raison de l'imputation d'un dol. La société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD conclut à la réformation du jugement, à la mise hors de cause du notaire et au remboursement des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire. La Caisse de garantie des notaires conclut à sa mise hors de cause. La compagnie AGF conclut à la confirmation du jugement déféré sur l'absence de garantie, subsidiairement à l'absence de faute de Jacques Y... en relation de causalité avec le dommage revendiqué, en toute hypothèse à la limitation de sa garantie et l'opposabilité de la franchise. Marie A... divorcée Z... conclut, au bénéfice d'un appel incident et au visa des articles 1116 et 1382 du code civil, à la condamnation de Jacques Y... et de la SCP de notaires au paiement des sommes de 160. 000  en réparation de son préjudice matériel et 50. 000  de son préjudice moral. Alain Z... conclut à sa mise hors de cause, n'ayant plus aucun droit sur l'immeuble à la suite du partage consécutif au divorce. Les consorts B... demandent à la Cour de réformer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes au titre du préjudice matériel, de leur allouer la valeur des immeubles avec indexation sur l'indice des prix depuis le 22 octobre 2002 et d'élever à 22. 000  la réparation de leur préjudice moral. MOTIFS DE LA DÉCISION Attendu en fait qu'aux termes des conclusions de l'expert, l'intégralité du terrain fait l'objet d'une servitude en zone submersible et d'un plan de prévention des risques naturels d'où il résulte que la totalité des parcelles sont devenues inconstructibles, que celles-ci sont frappées dans le POS de Muret dès son application par anticipation en 1982 de la servitude EL2 de défense contre les inondations, qu'antérieurement, elles étaient déjà soumises à une servitude spéciale de protection du plan d'urbanisme directeur, que cette situation était certainement connue du lotisseur et du notaire ; Attendu que plus précisément, la zone sur laquelle se trouvent les parcelles litigieuses est identifiée comme une zone d'expansion des crues de la Garonne depuis 1951, que le POS de la commune de Muret en vigueur à l'époque les classe en zone UC (chapitre III), correspondant à " une zone de densité moyenne affectée principalement à l'habitat " elle-même divisée en quatre secteurs dont ici le secteur UCb " dans lequel la construction est soumise éventuellement à des dispositions spéciales créées par une servitude de zone inondable " ou submersible (article UC 2) ; Attendu qu'il ressort des explications fournies par le Maire de la Commune de Muret dans une lettre datée du 5 décembre 2000 adressée à l'un des co-lotis que " eu égard aux importantes inondations que notre pays a connu ces dernières années ", une étude précise de la cartographie des zones inondables de la Garonne au droit de Muret a été commandée, et il est apparu légitime de ne pas aggraver le risque existant, ce qui a conduit, conformément aux circulaires ministérielles prises récemment en la matière, et par application des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme qui demeure applicable nonobstant toutes dispositions du POS, à interdire ou contrôler strictement le développement urbain dans les zones d'expansion des crues ; Attendu en effet que l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme édicte que le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ; que ce texte, considéré comme d'ordre public, permet de refuser un permis de construire même dans une zone constructible, et est admis comme susceptible de recevoir application en présence du risque d'inondation ; Attendu que le Maire ajoute, précisant ainsi de manière limpide la teneur de la situation présente qu'il s'agit d'un " changement de politique de la Commune, bien que les règles d'urbanisme n'aient pas été modifiées sur ce point depuis la création du lotissement " ; Attendu que l'expert a justement relevé que les autorisations administratives délivrées aux co-lotis n'imposaient comme restriction, conformément à l'article 8 de l'arrêté portant autorisation de lotir intitulé " servitudes d'utilité publique et prescriptions particulières " qu'une cote altimétrique minimum de 158, 60 m NGF pour les planchers du premier niveau habitable, mais sans la motiver précisément ; Attendu que les actes dressés pour les ventes des parcelles reprennent tous in extenso le texte de l'arrêté de lotir ; Attendu par conséquent qu'il est clair que si l'existence d'une servitude a bien été révélée dans les actes où elle est bien reprise sous cet intitulé, la nature de cette servitude et par conséquent le caractère " inondable " des parcelles n'a fait l'objet d'aucune information explicite de la part du vendeur, et ne ressort pas des termes des actes dans lesquels le mot n'est nulle part employé ni aucun synonyme (submersible) ou expression équivalente (zone d'expansion de crues) ; Attendu qu'il ne peut être utilement prétendu que ce caractère aurait procédé d'une évidence pure, s'imposant immédiatement à quiconque, alors qu'il n'est pas démontré qu'il découlerait nécessairement de la seule proximité du fleuve, situé en contrebas du terrain selon les photographies annexées au rapport d'expertise, ou aurait pu se déduire directement et en tout cas clairement de la prescription d'une cote altimétrique du plancher habitable des constructions ; que le seul examen de la carte faisant apparaître la zone EL2 du POS, zone de la servitude considérée, confirme que cette seule proximité n'induit pas nécessairement le risque d'inondation ; que les descriptions des constructions telles qu'elles résultent du rapport de Monsieur DD..., sapiteur de l'expert désigné pour proposer une évaluation de préjudice matériel, ne font pas apparaître que les co-lotis aient dû recourir à des particularités constructives véritablement notables en référence à cette exigence altimétrique, distinctes de ce qu'exigeaient les pentes des terrains notamment, alors que, comme ils le soutiennent, leurs maisons présentent toutes une façade de plain-pied ; qu'enfin, les éléments versés aux débats font apparaître que la cote minimale imposée ne suffirait pas à mettre les parties habitables à l'abri des effets d'une submersion par les plus fortes eaux connues ainsi qu'il résulte des données analysées plus loin ; Attendu, sur le caractère dolosif de ce défaut d'information, que les co-lotis se prévalent des termes d'un arrêté préfectoral du 9 janvier 1980 portant autorisation de lotissement à Muret, lieu-dit Robineau, dont l'article 6 intitulé " servitudes " est ainsi libellé : " 6. 1. le lotissement est situé dans la vallée de la Garonne, en partie dans la zone submersible légale et peut être classé comme inondé par une crue de période de retour de 25 à 30 ans. 6. 2. Aucun remblai ne pourra être entrepris. Il appartient aux propriétaires des terrains de les protéger s'ils le jugent utile, après avoir obtenu l'accord du service compétent (en application de la loi du 16 septembre 1807). En cas de dommages causés par l'action des eaux aux constructions et terrains du lotissement, ils ne pourront prétendre à aucune indemnité " ; mais attendu que cet arrêté, fort explicite à l'égard du caractère qui fait l'objet du litige, ne concerne pas le lotissement litigieux, également situé au lieu-dit Robineau, mais un autre selon ce que révèlent les références cadastrales comparées ; qu'il est certes contemporain d'un précédent arrêté obtenu le 30 mai 1980 par un précédent propriétaire des parcelles en litige et devenu caduc faute de mise en oeuvre, dont les débats portent la trace de l'existence mais qu'aucune partie n'a été en mesure de produire alors qu'il aurait été publié ; que néanmoins, et à défaut de production de cet arrêté du 30 mai 1980, rien ne permet de retenir qu'il aurait contenu des mentions de même nature que celui du 9 janvier 1980 ; qu'il s'ensuit que le grief de dol qui est fait sur la base de ces mentions au notaire, qui en a provoqué l'annulation à des fins purement administratives selon lui, n'est pas fondé ; Attendu en revanche, que cet arrêté fait apparaître le contenu de l'information qui était à l'époque disponible et qui aurait donc pu être délivrée aux acquéreurs, dont le caractère parfaitement explicite est remarquable ; mais attendu que ce n'est pas la formulation de la servitude qui a été adoptée dans l'arrêté de lotir concernant les Terrasses de Garonne qui ne fait référence, outre pareillement l'interdiction d'entreprendre aucun remblai, qu'à une exigence de niveau de construction de la partie habitable, exigence que ne contenait en revanche pas l'arrêté de référence ; Attendu que le notaire qui a instrumenté la vente qui se réfère à l'arrêté susvisé du 9 janvier 1980 n'a fait que reprendre les informations résultant de l'arrêté de lotir, qui étaient donc explicites ; que Maître YY... a fait de même, mais sur la base d'informations qui ne l'étaient pas ; mais que, pour n'être pas explicite à cet égard, ce dernier arrêté était pris en considération expresse de ce que " l'autorisation (de lotir) sollicitée est compatible avec les prescriptions d'urbanisme applicables au secteur considéré du plan d'occupation des sols " ; Attendu que sur l'ensemble de ces bases qui ne permettent pas de retenir une dissimulation ou même réticence alors que n'est pas en cause la délivrance-même de l'information mais la qualité de celle donnée, c'est à juste titre que le premier juge a conclu que le dol imputé au notaire n'était pas caractérisé ; mais qu'il ne pouvait lui échapper en sa qualité de professionnel tenu de garantir l'efficacité des actes qu'il reçoit et d'éclairer les parties sur la portée de leurs engagements et l'étendue de leurs droits, qu'il délivrait là une information, l'exigence d'une cote altimétrique de construction des parties habitables en référence à une servitude d'utilité publique non dénommée, dont la cause n'était pas exprimée et restait donc indéterminée pour les acquéreurs, et par conséquent une information inefficace ; que c'est donc à juste titre qu'il est fait grief au notaire d'un manquement à ses obligations, alors qu'il suffisait de prendre et fournir communication des données d'urbanisme applicables au terrain pour révéler leur caractère inondable ; Attendu que sur des bases qui sont matériellement en tous points identiques, il ne peut en être jugé différemment pour le lotisseur qui, tenu en cette qualité de professionnel d'une obligation de renseignement, avait lui-même repris un précédent projet de lotissement autorisé au même endroit en le modifiant pour l'agrandir seulement d'une parcelle ; Attendu qu'en fonction des motifs qui précèdent, l'action des co-lotis contre le notaire est une action en responsabilité quasi-délictuelle qui, en application des dispositions de l'article 2270-1 du code civil, se prescrit par dix ans à compter non pas de la vente mais de la manifestation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime dès lors que celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; qu'il n'est pas précisément discuté que c'est à compter au plus tôt de la lettre d'un notaire, Maître EE... à Rodez, informant un co-loti, Sylvie FF..., de l'échec d'une vente en raison du caractère inondable de la parcelle, révélé à l'occasion de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, que les autres co-lotis ont pu commencer à avoir connaissance du vice et du dommage qui en résulte, soit le 6 décembre1999, date de ce courrier ; que c'est donc en vain que la SCP GG...YY... se prévaut de l'exception de prescription de l'action ; Attendu, sur l'action contre le lotisseur-vendeur, qu'il incombe au juge tenu de régler le litige conformément aux règles de droit applicables, de restituer aux faits et actes leur qualification exacte ; que le caractère inondable d'un terrain constitue un vice inhérent à la chose vendue elle-même, susceptible en fonction de sa gravité de la rendre impropre à sa destination normale ; Attendu, sur la gravité du vice, que l'intensité réelle du risque auquel la zone est exposée, en d'autres termes la hauteur des plus hautes eaux par rapport à celle du terrain et par conséquent l'ampleur de la submersion envisageable, résulte des précisions apportées au notaire par le directeur régional et départemental de l'équipement dans un courrier du 19 décembre 2003, dont il ressort que le lotissement peut être décomposé en trois secteurs : - un secteur d'aléa fort, pour une hauteur de submersion supérieure à un mètre pour la crue de référence en 1875 représentant les plus hautes eaux connues, qui concerne les parcelles situées entre la rue du Cardinal Saliège et la Garonne, - un secteur d'aléa moyen correspondant à une hauteur de submersion de 0, 50 mètre à 1 mètre pour les parcelles contiguës à la rue Saliège et situées en zone UCb au POS, - un secteur d'aléa faible, soit une hauteur de submersion inférieure à 0, 50 mètre pour les autres parcelles ; que selon cette division et le plan du lotissement produit, les parcelles des co-lotis à l'instance sont toutes situés en zone d'aléa fort et d'aléa moyen ; Attendu que selon l'arrêté du Maire de la Commune de Muret du 19 avril 1996 portant refus de la demande de permis de construire des époux Z..., les niveaux susceptibles d'être atteints au droit de leur parcelle dont l'altitude moyenne est de 157, 8 m NGF sont de 159, 7 m pour la crue centennale, soit 1, 90 m au dessus du terrain naturel, et 162, 1 m pour la crue de 1875 représentant les plus hautes eaux connues, soit 4, 30 mètres au-dessus du terrain naturel, et en effet une zone de risque grave ; que selon la cartographie du risque versée aux débats, ces submersions s'accompagnent de vitesses de déplacement des masses d'eau de 0 à 0, 5 mètres par seconde dans la zone d'aléa fort ; Attendu que les éléments techniques versés aux débats ne permettent par contre pas de définir les contours actuels du risque en termes de " période de retour des crues ", mais que les explications des parties, qui ne s'y sont pas particulièrement attachées, conduisent à considérer qu'il n'en résulte pas une atténuation de la gravité ainsi caractérisée du vice ; Attendu que la garantie des vices cachés constitue donc l'unique fondement de l'action exercée à l'égard du lotisseur-vendeur dès lors qu'en fonction de la gravité du vice ci-dessus mise en évidence, il est démontré que s'ils l'avaient connu, les acheteurs n'auraient pas acquis les biens ou n'en auraient donné qu'un moindre prix ; Attendu que le bref délai pour agir en garantie des vices cachés ne peut utilement être invoqué qu'à l'intérieur de la prescription extinctive prévue par l'article L. 110-4 du code de commerce aux termes duquel les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes ; Attendu qu'il incombe à celui qui se prévaut d'une fin de non-recevoir d'en démontrer les éléments ; que le premier juge, auquel il incombait de trancher le litige conformément aux règles de droit, n'est pas sorti des débats qui lui étaient soumis en examinant, à partir des éléments soumis à la contradiction, l'ensemble des conditions qu'il dégageait pour l'application de l'exception invoquée, quand bien même elles n'auraient pas été toutes explicitement évoquées par les parties ; qu'il n'y a pas matière à l'annulation partielle du jugement demandée ; Attendu que selon l'article L. 110-1 du code de commerce la loi répute acte de commerce (2o) tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l'acquéreur n'ait agi en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ; que l'opération de lotissement qui consiste à acquérir un terrain, à le diviser en parcelles et à vendre celles-ci après avoir réalisé les aménagements prescrits par l'arrêté de lotir constitue une activité de nature commerciale ; Attendu que Jacques Y... démontre suffisamment par les pièces qu'il produit devant la Cour qu'il exerce des actes de commerce et en fait sa profession habituelle, et par conséquent qu'il est commerçant, ainsi de ses déclarations pour l'application de la taxe professionnelle depuis 1983 en qualité de lotisseur, lotisseur et marchand de biens, et d'une attestation de son expert-comptable selon laquelle il établit une déclaration de bénéfices industriels et commerciaux au titre de son activité de lotisseur depuis 1974 ; Attendu par conséquent que l'action engagée à son encontre en 2003 à raison de l'achat de leurs terrains par les consorts R..., L..., V..., T..., P..., F... en 1986, W..., O..., J..., H... et Z...en 1987, D...-E...en 1988, soit entre 13 et 14 ans avant le premier acte interruptif de prescription en 2001, l'assignation aux fins d'expertise, est irrecevable comme couverte par la prescription décennale courant à compter des actes de vente opérant transfert de propriété et de jouissance par prise de possession immédiate ; Attendu que seule l'action des époux B..., qui ont acquis leur parcelle par acte des 9 et 10 juin 1994, n'encourt aucune irrecevabilité de ce chef ; Attendu, sur le bref délai, que les époux B... ont délivré à Jacques Y... assignation aux fins d'expertise devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse par acte d'huissier du 19 novembre 2001, soit moins de deux ans après la lettre du 6 décembre 1999 précédemment évoquée, adressée à un tiers mais par la divulgation de laquelle le dommage leur a été révélé selon les termes de l'assignation, et après que pendant un an à compter du 20 décembre 2000 ils aient entrepris diverses démarches amiables dans diverses directions ; que l'action engagée dans ces circonstances a été intentée dans un bref délai à compter de la révélation du vice, au sens de l'article 1648 du code civil ; que l'arrêté du Maire de la Commune de Muret du 19 avril 1996 portant refus de la demande de permis de construire des époux Z... précédemment analysé ne peut être pris en considération à l'égard des époux B..., alors que rien n'indique que les époux Z... aient d'aucune manière divulgué l'information en résultant, puisque précisément ces derniers ont agi indépendamment des autres co-lotis et n'avaient pas pris part à l'instance en référé ; Attendu que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices affectant la chose vendue, est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, lequel peut cantonner son action à ces derniers ; Attendu que le responsable est tenu de réparer intégralement le dommage résultant des conséquences de sa faute, sans laquelle le dommage ne se serait pas produit, quand bien même le préjudice eût été aggravé par la suite du fait d'autres causes qui ne lui sont pas imputables ; Attendu que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de la même obligation à réparation intégrale, mais dans la limite édictée par l'article 1150 du code civil de ce qui pouvait être prévu lors du contrat ; qu'à cet égard, Jacques Y... ne se prévaut pas utilement du caractère imprévisible du changement de politique des autorités chargées de la délivrance des autorisations d'urbanisme alors que ce changement ne s'est pas accompagné d'une modification des règles d'urbanisme elles-mêmes et ne traduit pas une aggravation de l'appréciation que quiconque pouvait se faire à l'époque de la vente de l'étendue du risque, lui-même inchangé, ainsi que le révèlent les termes de l'arrêté préfectoral du 9 janvier 1980 précédemment évoqué, ni des conséquences susceptibles de résulter de sa réalisation ; qu'il sera donc tenu in solidum avec le notaire du dommage subi par les époux B..., chacun ayant contribué au même dommage pour le tout ; Attendu que les co-lotis qui se prévalent d'un préjudice doivent en rapporter la preuve ; que pour être réparable, ce préjudice doit être certain et en relation de causalité avec la faute ; Attendu qu'aux termes du courrier précédemment évoqué du 19 décembre 2003 émanant du directeur régional et départemental de l'équipement : - en zone d'aléa fort, les extensions d'habitation seront autorisables dans la limite de 20 m 2 d'emprise au sol, situés au-dessus de l'altitude d'inondabilité de référence des plus hautes eaux connues, - en zone d'aléa moyen et faible, les extensions ne seront pas limitées en surface mais devront également être positionnées au-dessus de la cote d'inondabilité des plus hautes eaux connues, - pour ce qui concerne la reconstruction, elle est autorisable si la destruction provient d'un sinistre autre qu'une inondation et sous réserve que le premier plancher se situe au-dessus de la cote d'inondabilité des plus hautes eaux connues ; Attendu par conséquent que, outre l'exposition des biens aux dommages matériels résultant de la réalisation du risque compte tenu de ses caractéristiques précédemment analysées, la limitation des droits à construire et reconstruire ainsi définis, et la dévalorisation des biens qui résulte du tout dans leur patrimoine comme dans la perspective d'une négociation, caractérisent pour les co-lotis l'existence d'un préjudice matériel certain en relation de causalité directe avec le fait générateur ; Attendu que sur ces bases, les prétentions des co-lotis, qui n'exercent pas l'action rédhibitoire et qui à titre d'indemnisation prétendent unanimement à récupérer la contre-valeur monétaire actuelle de leur bien immobilier tout en conservant celui-ci, et dont ils ont profité sans subir de trouble majeur pendant près de 20 ans pour les plus anciens propriétaires, ne sont pas fondées ; qu'aucune des parties ne prétend avoir quitté sa maison en considération de la perception qu'elle avait personnellement du risque ; que le dommage subi n'est donc pas celui réclamé qui équivaut à une éviction pure et simple ; Attendu que l'expert DD... intervenu en qualité de sapiteur de l'expert désigné en référé doit être approuvé en ce qu'il affirme que les biens litigieux conservent une valeur plancher ; que la Cour approuve le mode d'évaluation préconisé par celui-ci en considérant que les immeubles litigieux conservent une valeur d'usage qui est indiscutable, comme telle mesurable, ce à quoi fait référence l'évaluation d'un rendement locatif réduit en considération des charges qu'implique potentiellement le risque ; que les évaluations qui résultent de ce rapport, qui ne font pas l'objet de critique et se fondent sur une description très détaillée des biens immeubles considérés, intègrent en outre une modulation justement mesurée en fonction de la situation propre de chacun des lots par rapport au risque, suivant qu'ils se trouvent en zone d'aléa fort ou d'aléa moyen ; que les montants qu'ils dégagent, dont le mode de calcul ne se prête pas à une actualisation qui n'est par surcroît justifiée sur aucun de ses éléments, seront retenus comme assurant une réparation complète, au jour où la Cour statue, du dommage matériel subi ; Attendu que les prétentions des co-lotis concernant la réparation de leur préjudice matériel seront par conséquent admise à hauteur des sommes suivantes : Jean-Jacques D...et Chantal E... (no10) 46. 600  époux F... (no14) 49. 500  époux P... (no16) 65. 500  époux H... (no18) 86. 500  époux O... (no24) 37. 200  époux T... (no26) 93. 600  époux B... (no7) 55. 700  époux R... (no17) 21. 800  Joëlle J... (no19) 39. 500  époux L... (no21) 41. 000  Jeanne V... (no23) 51. 900  époux W... (no1) 46. 400  Attendu que la Cour ne dispose pas des éléments pour apprécier le dommage subi par Marie Z..., qui ne s'était pas jointe à l'action en référé des autres co-lotis ; qu'une expertise sera ordonnée à cette fin, confiée au même expert, et qu'il sera sursis à statuer pour le tout sur la réparation du dommage subi par Marie Z... ; Attendu que les co-lotis sont fondés à prétendre subir en outre un préjudice moral du fait de la découverte tardive du vice de leurs immeubles, de l'aléa et de l'atteinte à leur droit qui en résulte, qui n'est pas réparé par la seule indemnisation du dommage matériel qui en résulte ; qu'en fonction des explications des parties et des données ci-dessus analysées du dommage, ce chef de préjudice sera exactement réparé par une indemnité de 6. 000  pour les propriétaires des parcelles situées en secteur d'aléa fort, soit Jean-Jacques D...et Chantal E... (no10), les époux F... (no14), les époux P... (no16), les époux H... (no18), les époux O... (no24) et époux T... (no26), et 5. 000  pour les propriétaires de parcelles situées en secteur d'aléa moyen, soit les époux B... (no7), les époux R... (no17), Joëlle J... (no19), les époux L... (no21), Jeanne V... (no23) et les époux W... (no1) ; Attendu, sur la garantie de la compagnie AGF, que c'est en vain que celle-ci prétend se prévaloir de la clause de la police concernant la date de la réclamation, la seule survenance du fait générateur pendant la période de validité du contrat suffisant à entraîner la garantie de l'assureur, la prise en charge du sinistre par l'assureur étant la contrepartie du paiement de la prime par l'assuré ; Attendu qu'aux termes de la police d'assurance souscrite par Jacques Y... en 1977, l'activité assurée est celle de promoteur constructeur, explicitement et constamment définie au contrat par référence à une finalité qui est la construction d'immeubles à usage principal d'habitation ; que s'il est vrai que le lotisseur est lui-même un constructeur, comme tel soumis à la responsabilité décennale des constructeurs pour les ouvrages de génie civil qu'il construit, la finalité de son activité se limite à celle de l'opération de lotissement, qui se définit comme une division foncière faite en vue de l'implantation de bâtiments ; que c'est ainsi que l'activité du lotisseur ne relève pas du régime de l'assurance obligatoire faute de s'appliquer à la catégorie des travaux de bâtiment, dont elle ne met pas en oeuvre la technique ; Attendu que Jacques Y... ne se prévaut pas utilement des déclarations d'activité qu'il a adressées à son assureur qui pour certaines font certes apparaître le terme de " lotissement " ; qu'en effet, ces déclarations sont requises selon les termes de la police d'assurance pour le calcul du montant de la prime qui est assise sur les prix d'acquisition des terrains à bâtir destinés aux opérations de construction de l'assuré, et le montant total de l'ensemble des travaux effectués sur les divers chantiers relevant de son activité ; que dans ce cadre, la mention d'un ou plusieurs lotissements sur une déclaration d'activité adressée à l'assureur n'implique pas en soi ni ne révèle une modification de l'activité déclarée et n'a valeur que d'identification ou de localisation des bases de calcul de la prime ; qu'il incombait à Jacques Y..., conformément aux stipulations expresses de la police, de déclarer la modification du risque résultant de la modification de son activité ; Attendu par conséquent que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a mis hors de cause la compagnie AGF ; que Jacques Y... ne démontre pas, dans la configuration ci-dessus décrite, la faute de l'assureur ; Attendu que l'appel de la Caisse de garantie des notaires est fondé ; qu'il résulte en effet des dispositions de l'article 12 du décret no55-604 du 20 mai 1955 modifié que la garantie confiée à la Caisse, qui s'étend aux conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par les notaires dans l'exercice normal de leurs fonctions à raison de leur faute, joue sur la seule justification de l'exigibilité de la créance et de la défaillance du notaire ; qu'en l'occurrence où est recherchée la responsabilité civile du notaire, l'exigibilité de la créance des co-lotis n'apparaît qu'au jour de la condamnation exécutoire, et non pas comme prétendu au jour de la mise en cause directe par les co-lotis de la responsabilité civile professionnelle du notaire ; qu'elle suppose par surcroît que soit démontrée la carence du notaire, qui ne peut apparaître qu'après la condamnation ; que le notaire est en l'occurrence garanti par une compagnie d'assurances qui a exécuté les termes du jugement assorti de l'exécution provisoire ; Attendu par conséquent qu'il n'y a pas matière à mettre en cause l'obligation de la Caisse de garantie ; PAR CES MOTIFS LA COUR, 1. Infirme partiellement la décision déférée et, statuant à nouveau pour le tout, 2. Déclare irrecevable comme prescrite l'action engagée contre Jacques Y... par les consorts R..., L..., V..., T..., P..., F..., W...O..., J..., H..., Z...et D...-E..., 3. Déclare recevable et bien fondée en application des dispositions des articles 1641 et 1648 du code civil l'action engagée par les époux B... contre Jacques Y..., 4. Déclare recevable et bien fondée en application des dispositions de l'article 1382 du code civil l'action engagée contre la SCP GG...YY... par les consorts R..., L..., V..., T..., P..., F..., W...O..., J..., H..., Z..., D...-E...et B..., En réparation : 5. Condamne la SCP GG...YY... et la compagnie MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD in solidum à payer les sommes suivantes : à Jean-Jacques D...et Chantal E... 46. 600  au titre du dommage matériel et 6. 000  du préjudice moral, aux époux F... 49. 500  au titre du dommage matériel et 6. 000  au titre du préjudice moral, aux époux P... 65. 500  au titre du dommage matériel et 6. 000  au titre du préjudice moral, aux époux H... 86. 500  au titre du dommage matériel et 6. 000  au titre du préjudice moral, aux époux O... 37. 200  au titre du dommage matériel et 6. 000  au titre du préjudice moral, aux époux T... 93. 600  au titre du dommage matériel et 6. 000  au titre du préjudice moral, aux époux R... 21. 800  au titre du dommage matériel et 5. 000  au titre du préjudice moral, à Joëlle J... 39. 500  au titre du dommage matériel et 5. 000  au titre du préjudice moral, aux époux L... 41. 000  au titre du dommage matériel et 5. 000  au titre du préjudice moral, à Jeanne V... 51. 900  au titre du dommage matériel et 5. 000  au titre du préjudice moral, aux époux W... 46. 400  au titre du dommage matériel et 5. 000  au titre du préjudice moral, 6. Condamne la SCP GG...YY..., la compagnie MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD et Jacques Y... in solidum à payer aux époux B... les sommes de 55. 700  au titre du dommage matériel et 5. 000  au titre du préjudice moral, 7. Déclare Jacques Y... mal fondé en ses demandes en garantie et en dommages et intérêts contre la compagnie AGF et l'en déboute, 8. Met hors de cause la Caisse de garantie des notaires, 9. Met hors de cause Alain Z..., 10. Avant dire droit sur le préjudice subi par Marie Z..., ordonne une expertise, confiée à Monsieur Elie DD..., lequel aura pour mission de visiter l'immeuble, le décrire et donner avis sur le préjudice matériel subi par Marie Z..., en suivant la méthode de calcul proposée dans son précédent rapport, 11. Fixe à 1. 000  le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert que Marie Z... devra consigner au greffe de la Cour dans le mois de l'avis qui lui en sera adressé, 12. Dit que l'expert devra déposer de ses opérations un rapport dans les trois mois de l'avis qui lui sera donné du dépôt de la consignation, 13. sursoit à statuer sur l'ensemble des demandes de Marie Z..., et dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de la mise en état du 8 novembre 2007 pour la suite à donner à la procédure, 14. Déboute les parties de leurs demandes autres ou plus amples, Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, 15. Rejette les demandes de Jacques Y..., la SCP GG...YY..., la Caisse de garantie des notaires, la société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES et la compagnie AGF Assurances, 16. Condamne la SCP GG...YY... et la société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES in solidum à payer aux consorts R..., L..., V..., T..., P..., F..., W...O..., J..., H... et D...-E...chacun la somme de 1. 000 , 17. Condamne la SCP GG...YY..., la société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES et Jacques Y... in solidum à payer aux époux B... la somme de 1. 000 , 18. Condamne la SCP GG...YY..., la société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES et Jacques Y... in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris ceux exposés tant en premier ressort qu'en appel, y compris les honoraires des experts, et reconnaît pour ceux d'appel, à la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, la SCP RIVES-PODESTA, la SCP MALET, la SCP NIDECKER-PRIEU PHILIPPOT-JEUSSET et la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués qui en ont fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile, 19. Dit que dans leurs rapports entre eux, la SCP GG...YY... et la société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES d'une part, et Jacques Y... d'autre part, se répartiront ces dépens dans la proportion respectivement de douze treizièmes et un treizième. LE GREFFIERLE PRESIDENT