Cour d'appel de Montpellier, 9 juin 2009, 08/1138, Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de Cassation
Formation: CT0050

Sommaire: COPROPRIETE - Lot - Vente - Superficie - Différence de plus d'un vingtième - Action en diminution du prix Aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure. En ce qu'il vise expressément le « contrat constatant la vente », ce texte d'ordre public s'applique nécessairement à l'acte itératif devant notaire et concerne donc le cas où l'erreur sur la superficie ressort de l'acte notarié tandis que le compromis de vente mentionnait une superficie juste. De ce fait, il suffit pour son application que l'acte authentique soit entaché d'une erreur commise objectivement sans qu'il y ait lieu de prendre en compte des considérations extérieures à cet acte. Dès lors, méconnaît les dispositions claires et non équivoques du texte précité, un jugement qui a débouté les acquéreurs de leurs demandes aux motifs que le compromis de vente avait scellé l'accord des parties et que la vente était dès lors parfaite et la surface habitable conforme à celle mentionnée au compromis sans qu'il y ait lieu de s'attacher à l'erreur figurant dans l'acte notarié.

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1re Chambre Section A2 ARRET DU 09 JUIN 2009 Numéro d'inscription au répertoire général : 08 / 01138 Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 JANVIER 2008 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 05 / 06611 APPELANTS : Monsieur Michel X... né le 27 Février 1960 à NEUILLY SUR SEINE (92200)... 34400 ST JUST représenté par Me Michel ROUQUETTE, avoué à la Cour assisté de Me Michel CHRISTOL, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur Patrice Z... né le 29 Avril 1956 à EPERNAY (51200) de nationalité Française... 34920 LE CRES représenté par la SCP ARGELLIES-WATREMET, avoués à la Cour assisté de la SELARL MBA et associés (Me SALGUES), avocats au barreau de MONTPELLIER Madame Anne-Marie B... épouse X... née le 25 Juillet 1959 à ST GERMAIN EN LAYE (78100) de nationalité Française... 34400 SAINT-JUST représentée par Me Michel ROUQUETTE, avoué à la Cour assistée de Me Michel CHRISTOL, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur Michel X... né le 27 Février 1960 à NEUILLY SUR SEINE (92200) de nationalité Française... 34400 SAINT-JUST représenté par Me Michel ROUQUETTE, avoué à la Cour assisté de Me Michel CHRISTOL, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame Anne-Marie B... épouse X... née le 25 Juillet 1959 à ST GERMAIN EN LAYE (78100) de nationalité Française... 34400 LUNEL représentée par Me Michel ROUQUETTE, avoué à la Cour assistée de Me Michel CHRISTOL, avocat au barreau de MONTPELLIER SCP DEIS FREMONT JANNIN, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social 66 Boulevard Raspail 75006 PARIS représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour assistée de Me DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS Maître Robert D...... ... 34731 PRADES LE LEZ représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour assistée de Me BRUGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame Claire F... veuve B... agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de son mari Didier B... décédé le 05 / 06 / 07 domiciliée née le 21 Juillet 1956 à ST GERMAIN EN LAYE (78100) de nationalité Française... 30600 VAUVERT représentée par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour Monsieur Julien B... agissant en qualité d'héritier de son père Didier B... décédé le 05 / 06 / 2007 domicilié né le 16 Décembre 1981 à ST GERMAIN EN LAYE (78100) de nationalité Française... 30600 VAUVERT représenté par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour Madame Ermeline B... agissant en qualité d'héritière de son père Didier B... décédé le 05 / 06 / 2007 domiciliée née le 25 Mai 1984 à ST GERMAIN EN LAYE (78100) de nationalité Française... 30600 VAUVERT représentée par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour ORDONNANCE DE CLOTURE DU 29 Avril 2009 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 05 MAI 2009, en audience publique, Monsieur Christian TOULZA ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Christian TOULZA, Président Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller Monsieur Hervé BLANCHARD, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Monique AUSSILLOUS Ministère public : La procédure a été communiquée le 24 / 11 / 2008 au MINISTERE PUBLIC, pris en la personne du Procureur Général près la Cour d'appel de Montpellier, ARRET : - CONTRADICTOIRE -prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; - signé par Monsieur Christian TOULZA, Président, et par Mme Monique AUSSILLOUS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu le jugement rendu le 22 janvier 2008 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER qui a débouté Monsieur Z... de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à payer à payer à Madame F... veuve B... et ses enfants Julien et Emeline B..., héritiers réservataires de Didier B... la somme de 214, 96 euros et celle de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, aux époux X... la somme de 2000 euros en application du même texte ; condamné solidairement Madame veuve B... et ses enfants à payer sur le même fondement les sommes de 500  à maître D..., 500  à la SCP DEIS-FREMONT-JANNIN et 500  à la SARL CHAPUIS et aux entiers dépens ; Vu l'appel régulièrement interjeté par Patrice Z... et ses conclusions du 18 juin 2008 sollicitant la condamnation solidaire des intimés à lui payer les sommes de 16. 449, 32  avec intérêts de droit à compter de l'acte introductif d'instance, 3. 000  à titre de dommages et intérêts et 4. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ; Vu les conclusions notifiées le 8 avril 2009 par Claire F... veuve B..., Julien B... et Emeline B..., tendant à confirmer le jugement en toutes ses dispositions et condamner Monsieur Z... à leur payer les sommes de 5. 000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, y compris la saisie conservatoire effectuée entre les mains du notaire et 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, y compris les frais de la procédure devant le juge de l'exécution en mainlevée de la saisie conservatoire qu'il n'a pas ordonnée ; Vu les conclusions notifiées le 8 avril 2009 par les époux X..., tendant à rejeter l'appel formé par Monsieur Z... et le débouter de ses demandes ; subsidiairement, condamner la SCP DEIS FREMONT JANNIN et Maître Robert D... à les relever et garantir de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre ; condamner Monsieur Z... et les appelés en la cause à leur payer la somme de 2. 000  sur le fondement de l'article 700 du C. P. C. et aux entiers dépens ; Vu les conclusions notifiées le 31 mars 2009 par SCP DEIS FREMONT JANNIN, demandant à la cour de dire et juger que les appelants en garantie ne justifient ni d'une faute, ni d'un préjudice à son encontre, débouter les consorts X... de leurs demandes, confirmer le jugement en toutes ses dispositions et condamner les consorts X... à lui payer la somme de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ; Vu les conclusions notifiées le 4 mars 2009 par Maître Robert D..., tendant à dire et juger qu'il a exécuté son obligation de conseil et n'a commis aucune faute, qu'il n'est justifié d'aucun préjudice en relation directe de causalité ; en conséquence, débouter Monsieur Z... de ses demandes à son encontre et condamner les époux X... à lui payer la somme de 3. 000  HT sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ; MOTIVATION Aux termes de l'article 46 de la loi du 10juillet 1965, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure. En ce qu'il vise expressément le « contrat constatant la vente », ce texte d'ordre public s'applique nécessairement à l'acte itératif devant notaire et concerne donc le cas où l'erreur sur la superficie ressort de l'acte notarié tandis que le compromis de vente mentionnait une superficie juste. De ce fait, il suffit pour son application que l'acte authentique soit entaché d'une erreur commise objectivement sans qu'il y ait lieu de prendre en compte des considérations extérieures à cet acte. En l'espèce, l'acte authentique de vente du 1eravril 2005 mentionne une superficie de 133, 36 m 2 habitables alors qu'elle n'était en réalité que de 121, 13 m 2, soit une différence de 12, 15 m 2, ce qui ressort notamment du compromis de vente, du tableau des millièmes et du certificat de mesurage. Dès lors le premier juge ne pouvait, sans méconnaître les dispositions claires et non équivoques du texte précité, débouter Patrice Z... de ses demandes à l'encontre de ses vendeurs en considérant en substance que le compromis de vente du 3 décembre 2004 avait scellé l'accord des parties sur la vente d'un appartement de 122 m2 habitables moyennant le prix total de 183 000 euros, que la vente était dès lors parfaite et la surface habitable conforme à celle mentionnée au compromis sans qu'il y ait lieu de s'attacher à l'erreur figurant dans l'acte notarié. La superficie réelle du bien vendu étant inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte authentique du 1er avril 2005 constatant la vente, Patrice Z... est fondé de ce seul fait à se prévaloir des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour demander la condamnation des époux X... et des consorts B... à lui payer le montant de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure. L'erreur de superficie de 12,5 m2 concernant exclusivement l'appartement constituant le lot No 2 et non le jardin qui constitue le lot No 3, le montant de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure ne peut être calculé, comme l'observent justement les consorts B..., qu'en prenant pour base la fraction de prix correspondant au lot No 2 et non le prix de l'ensemble des biens immobiliers fixé à 180. 550 . En revanche, les frais d'agence font partie intégrante du prix et ne doivent pas être déduits. Le lot No 3 représentant 44 / 1000 èmes et le lot N 2 474 / 1000èmes de l'immeuble en copropriété, ce dernier lot correspond à 91, 50 % du prix de vente, soit 165. 203 , qui doit donc servir de base de calcul. Dès lors la diminution de prix est de (12, 15 X 165. 203 / 133, 36) = 15. 051, 11 . En ce qui concerne les notaires, ils ont incontestablement commis l'un et l'autre une erreur en reportant dans l'acte la superficie figurant sur un document faisant état de surfaces brutes, alors qu'une simple lecture du compromis de vente aurait du attirer leur attention sur la discordance existant entre la superficie de 133 m2 figurant sur ce tableau et celle de 122 m2 mentionnée sur le compromis et sur les autres documents, à les amener à s'interroger sur les raisons de cette différence et à effectuer les vérifications qui leur auraient permis de s'apercevoir de leur méprise et de la surface habitable exacte. Pour autant ne peuvent prospérer, ni l'action de Patrice Z... en paiement par les notaires de la somme de 15. 051, 11  ni le recours en garantie formé à leur encontre par les époux X.... En effet, l'action fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une action en restitution d'une partie du prix et non en indemnisation. Or la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution de prix résultant de ces dispositions ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que le vendeur aurait du normalement percevoir eu égard à la superficie réelle du bien vendu. Ne produisant par ailleurs aucune pièce justificative du surcoût financier qui serait résulté pour lui de la majoration de prix, Patrice Z... ne peut qu'être débouté de ses demandes de dommages et intérêts. Il n'est pas établi que l'une ou l'autre des parties ait commis un abus dans l'exercice de la procédure et il n'est pas inéquitable de laisser à chacune la charge de ses propres frais non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Réforme le jugement déféré et statuant à nouveau : Condamne solidairement les époux X... et les consorts Claire F... veuve B..., Julien B... et Emeline B... à payer à Patrice Z... la somme de 15. 051, 11  restitution d'une partie du prix de vente. Déboute Patrice Z... de ses demandes à l'encontre de Maître D... et de la SCP DEIS FREMONT JANNIN. Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts. Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamne solidairement les époux X... et les consorts B... aux dépens et dit que ceux d'appel seront recouvrés conformément à l'article 699 du même code.