Cour d'appel de Versailles, du 20 janvier 2000, 1997-1988

Sommaire: BAIL (règles générales)

FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 2 janvier 1991, à effet rétroactif au 1er janvier 1991, la SCI SEGA a donné à bail à Monsieur Alain X... des locaux à usage mixte de commerce et d'habitation, situés 41 rue Pierre Sémart à GARGES LES GONESSE, pour une durée de neuf années moyennant un loyer initial de 4.000 francs par mois. Monsieur X..., qui exploitait un commerce de pharmacie dans les locaux loués, a déposé son bilan le 29 octobre 1993, et, par jugement en date du 08 novembre 1993, il a été placé en redressement judiciaire. Par un nouveau jugement en date du 10 décembre 1993, le redressement judiciaire a été converti en liquidation judiciaire et Maître Christine DE BOIS a été désignée en qualité de liquidateur. A la requête de la BANQUE NATIONALE DE PARIS, l'immeuble appartenant à la SCI SEGA a été vendu aux enchères publiques et acquis par les époux Chaloum Y..., suivant jugement d'adjudication en date du 06 octobre 1994. Suivant acte en date du 02 août 1995, les époux Y... ont fait délivrer à Maître DE BOIS, ès-qualités, un commandement d'avoir à leur régler les loyers ayant couru du 06 octobre 1994 au 31 août 1995, soit la somme de 43.200 francs. Maître DE BOIS a fait opposition à ce commandement et a réclamé reconventionnellement 100.000 francs à titre de dommages et intérêts, motif pris essentiellement que l'immeuble était indûment occupé par Monsieur et Madame Dov Y..., fils et belle fille des adjudicataires, dans le seul but de faire échec à la cession du bail à Monsieur Z..., pharmacien, autorisée par ordonnance du juge commissaire en date du 03 octobre 1994. Par jugement en date du 08 janvier 1997 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé des éléments de la cause, le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE a : condamné Maître DE BOIS, ès-qualités, à payer aux époux Y... une somme de 3.066 francs avec intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 1995, cette somme correspondant au loyer dû depuis l'expulsion des époux Dov Y..., soit le 23 octobre 1995, jusqu'à la prise de possession des lieux par Monsieur Z..., intervenu le 14 novembre 1995, ordonné la compensation entre ces deux sommes, [* condamné, en outre, les époux Y... à payer à Maître DE BOIS une indemnité de 5.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens. *] Appelants de cette décision, les époux Y... font grief aux premiers juges d'avoir mal apprécié les éléments de la cause et les règles de droit qui leur sont applicables. A l'appui de leur recours, ils font valoir que, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, ils n'ont en rien participé au bail conclu entre la SCI SEGA et Monsieur et Madame Dov Y... le 26 août 1993 en vertu duquel ces derniers ont occupé le premier étage réservé à l'habitation de l'immeuble loué à des fins commerciales à Monsieur X... et que, contrairement à ce qu'a encore estimé le tribunal, les lieux étaient parfaitement divisibles. Ils ajoutent que, de surcroît, cette situation n'a été en rien préjudiciable à Maître DE BOIS dans la mesure où elle a pu agir librement et faire expulser les époux Dov Y.... Ils en déduisent qu'ils sont fondés à réclamer les loyers à Maître DE BOIS, qui a opté pour la continuation du bail en vue de pouvoir le céder et ils lui réclament à ce titre, pour la période située entre le 06 octobre 1994, date de leur acquisition, jusqu'au 30 novembre 1995, date de prise de possession par Monsieur Z..., la somme de 55.200 francs. A titre subsidiaire, ils estiment que Maître DE BOIS est pour le moins redevable d'un loyer de 33.600 francs, correspondant à la période située entre la décision d'expulsion de Monsieur X... et de tous occupants de son chef et la prise de possession de Monsieur Z.... Plus subsidiairement encore, ils réclament les loyers dûs depuis le 1er juillet 1995, date selon eux de la mise en oeuvre de la mesure d'expulsion, jusqu'au 30 novembre 1995. Ils sollicitent également les intérêts de retard sur ces loyers depuis la date du commandement ainsi que leur capitalisation, conformément à l'article 1154 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ils estiment également dépourvu de tout fondement la condamnation à dommages et intérêts prononcée à leur encontre et réclame à Maître DE BOIS une indemnité de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Sur l'opposition à commandement formée par Maître DE BOIS Considérant que le bailleur est, en vertu de l'article 1719-3 du Code Civil, tenu de faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail ; que le mandataire liquidateur, qui a opté pour la poursuite du bail en vue de le céder ultérieurement, est fondé à se prévaloir de cette obligation générale de garantie et à s'opposer au règlement des loyers, qui constituent la contrepartie de la jouissance, lorsque, du fait d'un tiers dont le bailleur doit répondre, il n'a pu prendre possession des locaux dont le bail est poursuivi ; considérant qu'il apparaît à l'examen des pièces des débats que, lorsqu'elle a voulu prendre possession des lieux donnés à bail dans leur totalité à son administré, Maître DE BOIS s'est heurtés à la présence dans les locaux du premier étage de Monsieur Dov Y... et de son épouse, respectivement fils et belle fille des époux Y... adjudicataires de l'immeuble, qui se prétendaient titulaires d'un bail d'habitation à eux consenti le 26 août 1993 par la SCI SEGA, et que Maître DE BOIS a été contrainte de diligenter plusieurs procédures pour obtenir l'expulsion des intéressés, n'ayant pu prendre possession effective des lieux que le 23 octobre 1995, comme en fait foi un constat d'huissier, de sorte que la cession du bail autorisée par le juge commissaire n'a pu intervenir que le 15 novembre 1995 ; qu'il en résulte que, dès lors que les bailleurs n'ont pas été en mesure d'assurer la jouissance de la chose louée à Maître DE BOIS, même s'ils n'ont pas personnellement consenti le bail d'habitation, ces derniers ne peuvent prétendre au paiement des loyers que pour la période postérieure à l'expulsion intervenue le 23 octobre 1995 et jusqu'au 15 novembre 1995, date de prise de possession des lieux par le nouveau locataire ; que le jugement déféré sera, en conséquence, confirmé, mais par substitution de motifs, en ce qu'il a condamné Maître DE BOIS à payer aux époux Y... la somme de 3.066 francs pour la seule période susvisée ou elle a retrouvé la jouissance des locaux, le commandement du 02 août 1995 étant déclaré sans fondement ; * Sur les dommages et intérêts Considérant que, même si comme ils le soutiennent les époux Y... n'ont pas consenti eux-même un bail à leurs enfants les époux Dov Y..., il n'en reste pas moins que cette opération s'inscrit dans un contexte frauduleux auquel les appelants ont participé avec pour objectif essentiel d'empêcher la cession du bail envisagée par Maître DE BOIS et de conserver un immeuble libre de toute occupation, comme le souligne le mandataire liquidateur ; considérant en effet que le bail d'habitation dont se prévalaient les époux Dov Y..., et qui a été jugé inopposable à Maître DE BOIS, leur a été consenti le 26 août 1993 par la SCI SEGA, composée de Monsieur Alain X..., qui a déposé son bilan quelques mois plus tard et de son épouse Madame Golda Y..., fille des époux Y... appelants, et soeur de Monsieur Dov Y..., et ce quasiment concomitamment avec l'acquisition de l'immeuble par les appelants ; que Maître DE BOIS a été contrainte, eu égard à cette situation, d'initier ou de défendre à plusieurs procédures, auxquelles se sont bien gardés de se joindre les époux Y..., lesdites procédures étant dirigées tant à l'encontre de Monsieur X..., que des consorts Dov Y..., de sorte que les époux Y... ,qui devaient mettre tout en oeuvre pour assurer une jouissance paisible à Maître DE BOIS et qui se sont abstenus de le faire, doivent répondre du préjudice ainsi causé aux opérations de liquidation et plus particulièrement du retard qui en est résulté pour la cession du bail en cours, préjudice qui sera chiffré à 50.000 francs, Maître DE BOIS ne justifiant pas d'un préjudice complémentaire ; que le jugement sera encore confirmé de ce chef mais également par substitution de motifs ; * Sur les autres demandes Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à Maître DE BOIS la charge des frais qu'elle a été contrainte d'engager devant la Cour ; que les époux Y... seront condamnés à lui payer une indemnité complémentaire de 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ladite indemnité s'ajoutant à celle déjà allouée au même titre par les premiers juges ; considérant enfin que les époux Y..., qui succombent, supporteront les entiers dépens exposés à ce jour ; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, REOEOIT les époux Chaloum Y... en leur appel principal et Maître Christine DE BOIS, ès-qualités de mandataire liquidateur de Monsieur X..., en son appel incident, DIT ces appels mal fondés et les rejette, CONFIRME en toutes ses dispositions, mais par substitution de motifs, le jugement déféré, Y ajoutant, CONDAMNE les époux Y... à payer à Maître Christine DE BOIS une indemnité complémentaire de 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ladite indemnité s'ajoutant à celle déjà accordée au même titre par les premiers juges, CONDAMNE également les époux Y... aux entiers dépens et autorise la SCP d'avoués FIEVET-ROCHETTE-LAFON à poursuivre directement le recouvrement de la part la concernant, comme il est dit à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRÊT PRONONCE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRÉSIDENT ET ONT SIGNE LE PRÉSENT ARRÊT LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M.Thérèse GENISSEL F. ASSIÉ * * *