Cour d'appel de Rennes, du 6 janvier 2005

Sommaire: VENTE Ne sont pas en contradiction les articles 1616, 1617 et 1622 du Code civil, relatifs à l'obligation de délivrer la contenance telle qu'elle portée au contrat, avec les articles L261-11 et R 261-13 du Code de la construction et de l'habitation, relatifs à l'information et la protection de l'acquéreur. Par consé quent, application des articles 1617 et 1622 aux ventes en état de futur achè- vement, sous la réserve, ces dispositions visant la protection des intérêts de l'acquéreur, de faire courir le délai préfixe d'un an à compter du moment ou ce- lui-ci a pu se rendre compte de la différence de surface

Quatrième Chambre ARRÊT N° R.G : 03/05025 JLM M. Joùl X... Mme Véronique Y... épouse X... Z.../ S.A.R.L. JOUAN IMMOBILIER Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 JANVIER 2005 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, Monsieur Philippe SEGARD, Conseiller, Madame Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Madame Agnès A..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 04 Novembre 2004 ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 06 Janvier 2005, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS : MonsieurJoùl X... 7 rue Urvoy de Saint Bedan 44000 NANTES représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assisté de Me Catherine LESAGE, avocat Madame Véronique Y... épouse X... 7 rue Urvoy de Saint Bedan 44000 NANTES représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assistée de Me Catherine LESAGE, avocat INTIMÉE : S.A.R.L. JOUAN IMMOBILIER venant aux droits de la S.A.R.L. LE CAPITAN 85 Quai de la Fosse 44000 NANTES représentée par la SCP D'ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués assistée de la SCP CALVAR ET ASSOCIES, avocats I - Exposé préalable : Le 3 mai 1996 les époux X... ont réservé un appartement au 5ème étage d'un immeuble en état futur d'achèvement à Nantes, 7 rue Urvoy de Saint Bedan. Le prix était de 2.500.000 francs (381.122,54 ä) et la surface, selon plans et notice descriptive, de 146,13 m . L'acte authentique de vente par la SARL "Le Capitan" été passé le 12 février 1997 et la livraison, prévue pour le deuxième semestre de 1997 a eu lieu le 25 novembre 1997. Il a été alors constaté un manque de surface affectant plusieurs appartements et le représentant de la SARL Le Capitan a indiqué qu'un contentieux allait être engagé contre ses locateurs d'ouvrage à raison de ces non-conformités. Un expert, M. B..., était effectivement désigné en référé et a conclu en mars 1999 à une surface réelle de 134,52 m contre 144,01 m sur les plans pour l'appartement des époux X..., soit un déficit de 9,49 m et une moins- value de 230.000 francs (35.063,27 ä). La SARL Le Capitan a, par lettre du 29 septembre 1999, donné connaissance de ces conclusions aux époux X..., qui n'étaient pas parties au référé. Le 4 juillet 2000, le règlement de copropriété était modifié sur les travaux de M. C..., géomètre-expert, mais les époux X... n'ont reçu aucune indemnisation malgré demandes et mises en demeure adressées à la SARL Le Capitan les 2 août 2001 et 15 janvier 2002. Par acte du 1er février 2002, les époux X... ont fait assigner la SARL Le Capitan et, par jugement du 19 février 2003, le Tribunal de Grande Instance de Nantes, constatant qu'il n'avait pas été renoncé au délai de l'article 1622 du Code Civil, qui n'avait été ni interrompu ni suspendu, et que l'action des époux X... était prescrite, a : -Débouté Monsieur et Madame Alfred X... de leurs demandes dirigées contre la SARL Le Capitan ; -Condamné Monsieur et Madame Alfred X... à payer à la SARL Le Capitan la somme de 450 ä sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile -Condamné Monsieur et Madame Alfred X... aux dépens. Monsieur Alfred X... et Madame Véronique Y... épouse X... ont déclaré appel de ce jugement le 7 juillet 2003. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 7 octobre 2004 pour Monsieur "Joùl" X... et Madame Véronique Y... épouse X... ; - le 13 octobre 2004 pour la SARL Jouan Immobilier venant aux droits de la SARL Le Capitan. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2004. *** II - Motifs : Il n'est pas discuté que la loi du 18 décembre 1996 dite "Carrez" n'est pas applicable à l'espèce ne fût-ce que pour être entrée en vigueur postérieurement à l'acte authentique. Les dispositions des articles 1601-1 à 1601-4 du Code Civil et L261-9 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation, bien que protectrices de l'acquéreur, ne comportent pas de règles particulières relatives au défaut de surface non intentionnel constaté à l'achèvement des travaux. Une surface inférieure à celle contractuellement stipulée constitue une non-conformité et non un vice. L'article R 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation distingue effectivement ces notions et les dispositions de ce code en ses articles L261-11 et R261-13 concernant l'information et la protection de l'acquéreur ne sont pas en contradiction avec les dispositions des articles 1616, 1617 et 1622 du Code Civil concernant l'obligation de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat. Ces dispositions sont donc applicables à la vente en état futur d'achèvement sous réserve, puisqu'une action ne peut dépérir avant que de naître et que les dispositions d'ordre public susvisées sont protectrices pour l'acquéreur, de faire courir le délai préfix d'un an à compter du moment où celui-ci a pu se rendre compte de la différence de surface. En l'espèce, il n'a pas été établi de procès-verbal de livraison et les époux X... sont restés dans l'attente d'un relevé définitif des surfaces de l'appartement puis des résultats de l'expertise que le vendeur avait indiqué avoir demandé et obtenu en référé. La réponse à ces exigences et la preuve du déficit de surface leur a été donnée par la lettre du 29 septembre 1999 indiquant, avec copie d'une partie du rapport de l'expert : "Je ne suis pas sans ignorer vos nombreux courriers nous demandant d'intervenir auprès de l'architecte monsieur D... afin d'obtenir un plan correspondant à votre appartement et afin de déterminer sa surface réelle par rapport à votre acte de vente". Ce délai d'un an devait alors courir à compter de la réception de cette lettre début octobre 1999, donc jusqu'à début octobre 2000, or l'assignation a été délivrée le 1er février 2002. Par ailleurs, si ce délai préfix pouvait être interrompu, dans les termes de l'article 2244 du Code Civil, par une citation en justice, même en référé, un commandement ou une saisie signifiée à celui qu'on veut empêcher de prescrire, force est de constater que les époux X... n'ont pas fait délivrer de tels actes à la SARL Le Capitan. Si la lettre du 29 septembre 1999 ajoutait : "A ce jour, nous avons assigné monsieur D... et indiqué dans ce rapport la perte financière correspondante" (sic), ceci n'est pas une reconnaissance de responsabilité et la Cour adopte expressément les motifs exacts en fait et en droit du premier juge et répondant en tous points aux conclusions des parties, pour constater que les époux X... ne font pas la preuve de ce que leur vendeur aurait usé de manoeuvres déloyales destinées à paralyser ou retarder l'action des acquéreurs lésés alors que d'autres copropriétaires, placés dans la même situation, ont agi dans les délais. Le jugement entrepris sera donc confirmé.[* Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Jouan Immobilier la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre la somme de 450 ä allouée par le premier juge, les époux X... seront condamnés à lui payer de ce chef la somme de 1.000 ä. *] Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; -Y ajoutant, condamne Monsieur Joùl X... et Madame Véronique Y... épouse X... à payer à la SARL Jouan Immobilier la somme de MILLE EUROS (1.000 ä) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamne Monsieur Joùl X... et Madame Véronique Y... épouse X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,