Cour d'appel de Rennes, du 16 septembre 2004, 02/05838

Sommaire: VENTE Le vendeur d'un terrain constructible est en droit de voir juger que la condition suspensive prévue dans le compromis de vente de ce terrain relative au financement partiel à l'aide d'un prêt est réputée réalisée et ne peut jouer en faveur des acquéreurs dans la mesure où c'est à raison de la passivité et de la négligence de ces derniers qui n'ont jamais justifié de demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles que le financement par un prêt relais n'a pas été obtenu

Quatrième Chambre R.G : 02/05838 S.A.R.L. AGENCE BRETAGNE CONSEIL C/ M. X... David Y... Mme Moira Maria Z... épouse X... Infirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM A... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT A... 16 SEPTEMBRE 2004 COMPOSITION DE LA COUR LORS A... DÉLIBÉRÉ : Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, Monsieur Philippe SEGARD, Conseiller, Madame Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Madame Agnès B..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 02 Juin 2004 devant Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Par défaut, prononcé par Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 16 Septembre 2004, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTE : S.A.R.L. AGENCE BRETAGNE CONSEIL 8 boulevard Villebois Mareuil 35400 SAINT MALO représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assistée de Me SOURDIN, avocat INTIMÉS : Monsieur X... David Y... 72 rue Augustin Beauverger 35300 FOUGERES PV RECHERCHES Madame Moira Maria Z... épouse X... 72 rue Augustin Beauverger 35300 FOUGERES PV RECHERCHES I - Exposé préalable : Les époux C... ont signé le 17 mai 2000 avec l'Agence Bretagne Conseil, SARL ABC, un compromis de vente d'un terrain constructible à Dinard, lot n°12 du lotissement "Les Jardins de la Fontaine", pour le prix de 435.000 francs (66.315,32 euros). Les acquéreurs ont le même jour versé à titre de dépôt de garantie une somme de 21.750 francs (3.315,77 euros) qui devait être séquestrée chez Me Dauguet, notaire. L'acte comprenait une condition suspensive relative au financement partiel à l'aide d'un prêt de 272.930 francs, les acquéreurs devant justifier au plus tard le 29 mai 2000 avoir déposé un dossier de demande auprès du Crédit Agricole ou de tout autre établissement. Le 16 septembre 2000, les époux C... faisaient savoir qu'ils n'avaient pas obtenu le financement et qu'ils renonçaient à l'acquisition. Le 4 octobre 2000 suivant, il était fait sommation aux acquéreurs d'avoir à se présenter devant le notaire le 13 octobre suivant pour signature de l'acte authentique, mais dès le 9 octobre les époux C... faisaient savoir qu'ils entendaient récupérer le dépôt de garantie. Un procès verbal de carence était dressé par le notaire. Sur assignation aux fins de réalisation forcée de la vente délivrée le 9 février 2001, le Tribunal de Grande Instance de Saint Malo, par jugement du 19 juin 2002, a : - Constaté que la condition suspensive d'obtention du financement n'était pas réalisée au 13 octobre 2000, sans que ce défaut n'incombe aux acquéreurs ; - Constaté en conséquence que la SARL ABC a retrouvé sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d'autre depuis le 13 octobre 2000 ; - Débouté la SARL ABC de ses demandes ; - Condamné la SARL ABC à payer à Monsieur et Madame Y... X... la somme de 910 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Rejeté les autres demandes ; - Condamné la SARL ABC aux dépens. La SARL Agence Bretagne Conseil a déclaré appel de ce jugement le 9 juillet 2002. Cet appel n'a été placé au rôle que contre les époux C..., bien que Me Dauguet, notaire, ait été en la cause. Bien que régulièrement assignés, avec notification des pièces de procédure, le 26 mai 2003, les époux C... n'ont pas constitué avoué et n'ont pas conclu. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux écritures déposées au greffe le 4 novembre 2002 et signifiées le 26 mai 2003. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2004. *** II - Motifs : Sur le devoir de conseil de la société venderesse, la Cour adopte expressément les motifs exacts en fait et en droit du premier juge et répondant en tous points aux conclusions des parties, étant de plus observé que les acquéreurs, demeurant alors à Parigné (Ille et Vilaine) n'invoquent pas les conséquences d'une méconnaissance de la langue française. Quant à la condition suspensive, il n'est versé aux débats aucun justificatif du dépôt avant le 29 mai 2000 et même le 29 juin suivant d'une demande de prêt relais correspondant aux stipulations contractuelles (272.930 francs, intérêt maximum 5% et durée 12 mois). Il était expressément indiqué "prêt relai sur revente appartement" et il s'agit du seul prêt dont il est fait état. Les époux C... dans leur lettre à l'Agence Bretagne Conseil en date du 16 septembre 2000 font état de ce que Monsieur X... D. Y... était alors sans emploi et que leur appartement de la "Résidence des Dunes" était toujours en vente pour expliquer qu'ils n'avaient pas le financement suffisant pour poursuivre l'acquisition, mais ce courrier ne fait aucune référence à une ou des demandes de prêts. Il sera ensuite fait état de demandes auprès de banques Anglaises dont les seuls justificatifs sont des lettres de la Bank of Scotland du 5 octobre 2000 faisant référence à une récente communication téléphonique et de l'Equitable Life Assurance Society du 6 octobre 2000 se référant à deux communications téléphoniques des 21 juillet et 5 octobre, outre des démarches auprès du Crédit Agricole qui écrira le 7 octobre 2000 informant du refus d'un prêt. Les seules démarches alléguées ont donc eu lieu en septembre et octobre 2000 et il n'a jamais été justifié de demandes conformes aux stipulations contractuelles. C'est donc à raison de la passivité et de la négligence des acquéreurs que le financement par un prêt relais n'a pas été obtenu. Le vendeur est dès lors en droit de voir juger que la condition suspensive est réputée réalisée et ne peut jouer en faveur des acquéreurs. Le jugement sera infirmé sur ce point. La réitération de la vente n'a pas eu lieu du seul fait et de la seule initiative des acquéreurs, ceux-ci doivent indemnisation du préjudice causé par l'immobilisation abusive du bien entre le 29 mai et le 13 octobre 2000. Le compromis prévoyait au titre de l'indemnisation forfaitaire de ce préjudice une clause pénale de 10% du prix, soit 43.500 francs (6.631,53 euros) mais cette somme sera modérée, la société venderesse n'apportant aucun élément de preuve de l'importance du préjudice subi, notamment de ce qu'il y avait des amateurs pour ledit terrain pendant la période considérée. Le préjudice sera donc réparé par la somme de 3.315,77 euros réputée séquestrée entre les mains du notaire, Me Dauguet.[* Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL ABC la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cette instance et Monsieur et Madame Y... seront condamnés de ce chef à lui payer la somme de 1.200 euros. *] Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ; - Condamne Monsieur X... D. Y... et Madame Moira Maria Z... épouse Y... à payer à la SARL Agence Bretagne Conseil la somme de TROIS MILLE TROIS CENT QUINZE EUROS ET SOIXANTE DIX SEPT CENTIMES (3.315,77 euros) au titre de la clause pénale ; - Autorise Maître Dauguet, notaire à Dinard, à se dessaisir de cette somme entre les mains de la SARL Agence Bretagne Conseil, ce qui vaudra paiement ; - Condamne Monsieur X... D. Y... et Madame Moira Maria Z... épouse Y... à payer à SARL Agence Bretagne Conseil la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200 euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamne Monsieur X... D. Y... et Madame Moira Maria Z... épouse Y... aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,