Cour d'appel de Paris, du 6 janvier 2000, 1999/11736

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement En application de l'article R 261-5 du Code de la construction et de l'habitation, la vente d'un immeuble à construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la vente. Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d'autres bâtiments s'ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente. Il peut également comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics. Ainsi un acte authentique contenant état descriptif de division et règlement de copropriété d'un ensemble immobilier à édifier peut énoncer que le terrain composant l'assiette foncière de cet ensemble immobilier sera grevé d'une servitude de passage tous usage sur la voirie et d'une servitude de branchements de l'ensemble des réseaux, au profit d'un second ensemble immobilier à construire, les futurs acquéreurs donnant dans les actes de vente tous pouvoirs au maître de l'ouvrage pour régulariser les servitudes dès que ce dernier aura acquis la parcelle voisine. Dès lors, il est indifférent que le vendeur exécute ce mandat donné par tous les acquéreurs des lots d'un immeuble à construire, constituant la collectivité des copropriétaires, alors que le syndicat des copropriétaires est déjà constitué et le syndic désigné et il n'est donc pas contrevenu aux dispositions de l'article R 261-5 du Code de la construction et de l'habitation, ni à celles de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété

COUR D'APPEL DE PARIS 2ème chambre, section B ARRET DU 6 JANVIER 2000 (N , pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 1999/11736 Pas de jonction Décision dont appel : Jugement rendu le 10/06/1997 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de CRETEIL 5/è Ch. RG n : 1995/04159 Date ordonnance de clôture : 25 NOVEMBRE 1999 Nature de la décision : X... Décision : INFIRMATION APPELANT : Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE 14/16/18/20 AVENUE DU MARECHAL DE LATTRE DE Tassigny 94320 Thiais pris en la personne de son syndic la SOCIETE DE GESTION ET DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES S.G.T.I. ayant son siège représenté par la SCP BERNABE-RICARD, avoué assisté de Maître RAYNALDY, avocat INTIMES : La S.C.I. LE ZENITH prise en la personne de ses repr sentants légaux ayant son siège 5 avenue Louis PLUQUET 59100 ROUBAIX représentée par Maître RIBAUT, avoué assistée de la SCP KARILA et associés, avocat LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE 51 A 55 AVENUE DE VERSAILLES 94320 THIAIS pris en la personne de son syndic la SOCIETE DE GESTION ET DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES S.G.T.I ayant son siège 51 à 55 avenue de Versailles 94320 THIAIS représenté par Maître KIEFFER-JOLY, avoué assisté de Maître GENESTE, avocat COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats et du délibéré : PRESIDENT : Madame KAMARA Y... : Madame SCHOENDOERFFER Y... : Monsieur LAURENT-ATTHALIN Z... : A l'audience publique du 25 NOVEMBRE 1999 GREFFIER (Lors des débats et du prononcé de l'arrêt) Madame A... ARRET X... . Prononcé publiquement par Madame KAMARA, Président, laquelle a signé la minute avec Madame A... , Greffier. La SCI LE ZENITH a réalisé, en qualité de maître d'ouvrage, un programme immobilier à Thiais (Val-de-Marne) réparti en deux ensembles vendus en copropriété dénommés SISLEY 1 et SISLEY 2, et situés respectivement 14 à 20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny et 51 à 55 avenue de Versailles. Alléguant que la SCI LE ZENITH a, suivant deux actes authentiques des 27 septembre 1989 et 17 décembre 1990, outrepassé le mandat qui lui était confié en vue de l'établissement d'"une servitude de passage tous usages sur la voirie de l'ensemble immobilier SISLEY 1 et de branchements sur l'ensemble des réseaux" prévue dans l'acte notarié du 21 juin 1988 contenant état descriptif de division et règlement de copropriété du SISLEY 1, et grevé ce dernier, au profit du SISLEY 2, de diverses servitudes autres que la servitude convenue, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny a fait assigner la SCI LE ZENITH et le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles aux fins d'entendre déclarer les actes de 1989 et 1990 nuls et en tous cas inopposables à son égard, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts en réparation des servitudes contestées. Par jugement du 10 juin 1997, le tribunal de grande instance de Créteil a déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny irrecevables en l'état, faute d'intérêt démontré à agir, et condamné le demandeur à payer à la SCI LE ZENITH et au syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles, chacun, une somme de 5.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, dépens en sus. * Le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny a interjeté appel de ce jugement. Par arrêt avant dire droit du 25 mars 1999, la Cour a invité les parties à produire les extraits cadastraux afférents aux copropriété en cause et à préciser leurs demandes sur les conséquences d'une éventuelle annulation des "conventions de servitude" des 27 septembre 1989 et 17 décembre 1990, notamment quant à un éventuelle interruption des servitudes et aux moyens d'y remédier. * En cet état, le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny poursuit l'infirmation du jugement déféré, en demandant à la Cour de : - vu la loi du 10 juillet 1965, - vu l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation, - vu les articles 637 et suivants du code civil, - annuler les conventions de servitudes établies par les actes notariés des 27 septembre 1989 et 17 décembre 1990 ; - en tout état de cause, les lui déclarer inopposables ; - débouter les intimés de toutes leurs prétentions ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 100.000 F à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par les servitudes litigieuses, outre celle de 30.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - ordonner la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques. Il fait valoir : * que la seule servitude décrite à l'acte du 21 juin 1988 emportant état descriptif de division et règlement de copropriété du SISLEY 1 était celle figurant sur le plan de servitudes annexé à la minute de l'acte, à savoir l'alimentation PTT traversant les bâtiments et restant en attente en limite séparative de la construction du SISLEY 2 ainsi que le compteur et les canalisations d'eau se situant sous la voie carrossable, observation faite que la parcelle sur laquelle a été édifié le SISLEY 2 n'était pas enclavée puisqu'elle avait une desserte au 51 à 55 avenue de Versailles ; * que l'expert MORLEC, désigné pour examiner diverses malfaçons de construction affectant le SISLEY 1, a constaté, aux termes de son rapport déposé au mois d'avril 1992, qu'il existait un branchement unique de réseau d'amenée d'eau pour le SISLEY 1 et le SISLEY 2 non conforme, une arrivée distincte devant être établie pour chaque copropriété, et que ce branchement ne respectait pas le plan joint à l'acte du 21 juin 1988 ; * que la SCI LE ZENITH n'était pas autorisée à représenter, lors de la signature des actes de 1989 et 1990, portant établissement des servitudes, les syndicats des copropriétaires des SISLEY 1 et 2 qui avaient acquis la personnalité morale et étaient seuls habilités, représentés par leur syndic, à consentir des actes de disposition sur les parties communes, conformément aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, étant relevé que l'unanimité recueillie auprès des acquéreurs ne pouvait suppléer la nécessaire décision des assemblées générales des copropriétaires ; * qu'en toute hypothèse, le mandat reçu par la SCI LE ZENITH ne l'autorisait pas à créer de nouvelles servitudes ou à modifier l'assiette de celle qui avait été acceptée individuellement ; * que le mandat donné à la SCI LE ZENITH était spécifique et devait se conformer au plan fixant l'assiette de la servitude ; * que l'état d'enclave est vainement invoqué par la SCI LE ZENITH et le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles puisque celui-ci a été créé par eux-mêmes ; * que la constitution d'une servitude ou l'aggravation d'une servitude préexistante sans l'autorisation du propriétaire du fonds servant cause à l'évidence un préjudice résultant de la limitation dans le droit de jouissance et le droit pour le propriétaire de disposer de son bien ; * que le dommage résulte de la perte de valeur du terrain d'assiette du SISLEY 1, de l'impossibilité de clôturer l'intégralité de la copropriété, du surcoût des charges d'entretien des passages constituant les assiettes des nouvelles servitudes et du branchement d'eau qui passe sous les bâtiments et non plus seulement sous la voirie de l'ensemble immobilier, des nuisances diverses occasionnées par les différents passages et de l'impossibilité d'effectuer des travaux de construction ou de subdivision ; * que ce préjudice témoigne de son intérêt à agir. Enfin, l'appelant a communiqué, le jour de la clôture, des photographies et un plan de section cadastrale. * Le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles conclut à la confirmation du jugement entrepris, soulignant que l'appelant, qui ne démontre aucun préjudice, n'a aucun intérêt à agir, que les servitudes critiquées n'ont eu d'autre effet que de légitimer des servitudes auxquelles est légalement soumise la copropriété du SISLEY 1, par suite de l'état d'enclave qui n'a pas été volontairement créé, qu'il est possible de remédier, aux frais de la SCI LE ZENITH, au problème de l'alimentation en eau, que le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny ne prouve pas avoir subi un dommage et qu'en tous cas, seule la SCI LE ZENITH devrait supporter l'éventuelle indemnisation due à l'appelant. Subsidiairement, il requiert la garantie de la SCI LE ZENITH pour toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre et entend voir : - condamner la SCI LE ZENITH à lui payer : * la somme de 704.933,53 F TTC pour la création de la voie piétonne et la pose de canalisations eau potable et annexes, ainsi que celle de 21.028,16 F TTC pour le raccordement eau potable au domaine public ; * ou la somme de 546.502 F HT, soit 659.081,41 F TTC, pour la seule création de la voie piétonne ainsi que celle de 75.089,36 F TTC pour le raccordement eau potable au domaine public et la pose de canalisations et annexes ; - mettre en sus à la charge de la SCI LE ZENITH les honoraires d'architecte et de syndic. Très subsidiairement, il sollicite la désignation d'un expert avec mission de déterminer et chiffrer les travaux nécessaires à l'établissement des servitudes de passage piétons et eau potable. En toute hypothèse, il conclut à la condamnation de l'appelant à lui verser la somme de 10.000 F en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * La SCI LE ZENITH prie la Cour de : - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny, faute par ce dernier de justifier d'un intérêt à agir ; - subsidiairement, constater que l'appelant ne conteste pas la validité des titres ayant fait naître les servitudes dont il demande l'annulation ; - en conséquence, et dès lors que le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny ne démontre pas l'existence d'une cause d'extinction desdites servitudes, juger dépourvues de fondement ses demandes d'annulation ; - en tout état de cause, - vu l'acte authentique du 21 juin 1988, - vu les actes de vente régularisés par les copropriétaires, - vu les conventions de servitudes des 27 septembre 1989 et 17 décembre 1990, - vu l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation, - juger qu'elle était régulièrement habilitée à régulariser au nom des deux syndicats de copropriété les servitudes litigieuses, et ce, dans les termes de l'article R. 261-5 susvisé ; - dire que les servitudes établies respectent l'assiette de la servitude stipulée dans l'acte susmentionné contenant état descriptif de division et règlement de copropriété ; - en conséquence, rejeter toute demande d'annulation et juger parfaitement opposables à l'appelant les conventions en cause ; - débouter le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny de sa demande de dommages-intérêts, en l'absence de démonstration d'un préjudice à elle imputable et ayant un lien de cause à effet avec les servitudes critiquées ; - condamner le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny au paiement d'une indemnité de 20.000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - sur la prétention subsidiaire du syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles, juger que celui-ci ne rapporte pas la preuve d'une faute par elle commise dans l'exécution de son mandat, ni d'un rapport de causalité entre la prétendue faute et le préjudice allégué ; - en conséquence, débouter ce syndicat de sa prétention, dénuée de fondement ; - subsidiairement, vu le rapport de l'architecte CROUE, ordonner une expertise judiciaire afin de chiffrer contradictoirement le coût des travaux strictement nécessaires à réaliser en cas d'annulation des servitudes litigieuses. CELA ETANT EXPOSE, LA COUR, Sur la communication de pièces tardive Considérant qu'en communiquant des pièces le 23 novembre 1999, jour de l'ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny n'a pas mis les intimés en mesure de formuler toutes observations utiles sur les documents ainsi produits ; Que, par application du principe contradictoire, il convient d'écarter ces pièces des débats, et ce, d'office ; Sur l'intérêt à agir Considérant qu'il est constant que l'ensemble immobilier SISLEY 1 se trouve grevé de servitudes au profit de la copropriété du SISLEY 2 ; Que, dès lors que le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny prétend que ces servitudes ne seraient pas conformes à celle que la SCI LE ZENITH avait reçu mandat d'établir et qu'il excipe d'un préjudice réparable causé par lesdites servitudes, il justifie d'un intérêt juridiquement protégé à agir pour obtenir la suppression de ces servitudes ainsi qu'une indemnisation ; Que le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny irrecevable en ses demandes en l'état ; Sur la validité et l'opposabilité des servitudes Considérant, en droit, qu'aux termes de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation : "La vente d'un immeuble à construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la vente. Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d'autres bâtiments désignés par le mandat s'ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente. Ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l'objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné. Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires pour (....) assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics." ; Considérant, en l'espèce, qu'aux termes de l'acte notarié du 21 juin 1988 établi par la SCI LE ZENITH et contenant état descriptif de division et règlement de copropriété de l'ensemble immobilier SISLEY 1 que la SCI LE ZENITH avait l'intention d'édifier, il était énoncé : "Le terrain composant l'assiette foncière de l'ensemble immobilier sera grevé, au profit des terrains prévus pour le second ensemble immobilier, d'une servitude de passage tous usages sur la voirie du présent ensemble immobilier et de branchements de l'ensemble des réseaux. Les futurs acquéreurs donneront dans les actes de vente tous pouvoirs à la SCI LE ZENITH pour régulariser cette servitude, dès que cette dernière aura acquis la parcelle voisine" ; qu'il était prévu que la SCI LE ZENITH se réservait pour elle-même et ses ayants droit la faculté d'apporter à son projet toute modification qu'elle jugerait utile et compatible avec la destination des lieux et les exigences des autorités administratives compétentes, et notamment, sans que cette énumération soit limitative, modifier l'implantation, la configuration et le nombre des bâtiments projetés, déplacer les voiries, parkings et les locaux techniques, modifier le nombre, la consistance et la disposition des logements projetés ; Que l'acte énonçait encore que "les frais d'entretien, de réparation et de réfection des éléments d'équipements communs aux deux ensembles immobiliers seront répartis entre eux au prorata des surfaces hors oeuvre nette" ; Qu'à cet acte se trouvait annexé un plan de servitudes faisant apparaître les servitudes afférentes aux eaux pluviales, aux eaux usées et aux PTT ; Considérant qu'il n'est pas contesté que tous les acquéreurs de lots de copropriété de SISLEY 1 ont, dans les actes de vente, donné tout pouvoir à la SCI LE ZENITH pour régulariser cette servitude ; Considérant qu'il a été rappelé, dans l'acte authentique du 9 février 1989 contenant état descriptif de division et règlement de copropriété de l'ensemble immobilier SISLEY 2 à construire, établi par la SCI LE ZENITH, que le premier ensemble immobilier comprenait notamment une desserte à l'usage également du SISLEY 2, que le SISLEY 1 serait grevé d'une servitude de passage tous usages sur la voirie et de branchements sur l'ensemble des réseaux et que le syndicat des copropriétaires profiterait de cette servitude de passage et participerait aux charges d'entretien, de réfection et de réparation de la voirie et des réseaux communs au prorata des surfaces hors oeuvre nette des surfaces édifiées ; Considérant que c'est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny et le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles, représentés par la SCI LE ZENITH, sont convenus, par un acte notarié du 27 septembre 1989, publié le 18 novembre 1989, de l'accord suivant : le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny "consent au profit du syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles une servitude de passage sur la voirie de l'ensemble immobilier cadastré section AH n 101 et 100 (SISLEY 1). Ce droit de passage s'exercera de jour comme de nuit, à pied et pour tous véhicules même à moteur ainsi que pour le passage des canalisations d'eaux pluviales et d'eaux usées. Il sera supporté par la parcelle cadastrée section AH n 100 et 101 (fonds servant) et profitera à la parcelle cadastrée section AH n 114 et 43 (fonds dominant)... Le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles profitant de cette servitude de passage participera aux frais d'entretien, de réfection et de réparation de la voirie et des réseaux communs au prorata des surfaces nettes des bâtiments édifiés, à ce sujet il est précisé que les surfaces hors oeuvre sont, pour l'immeuble cadastré section AH n 101 et 100 : 2899 m, et, pour l'immeuble cadastré section AH section AH n 114 et 43 : 2963 m. Ladite servitude est évaluée à 1.000 F" ; Que lesdits syndicats, toujours représentés par la SCI LE ZENITH, ont, par un nouvel acte authentique du 17 décembre 1990, publié le 28 janvier 1991, décidé ce qui suit : le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny "consent au profit du syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles une servitude de passage piétons sur la voirie de l'ensemble immobilier cadastré section AH n 101 et 100. Ce droit de passage s'exercera uniquement de jour comme de nuit. Il sera supporté par la parcelle cadastrée section AH n 100 et 101 (fonds servant) et profitera à la parcelle cadastrée section AH n 114 et 43 (fonds dominant)... Le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles profitant de cette servitude de passage participera aux frais d'entretien, de réfection et de réparation de la voirie et des réseaux communs au prorata des surfaces nettes des bâtiments édifiés. A ce sujet il est précisé que les surfaces hors oeuvre sont, pour l'immeuble cadastré section AH n 101 et 100 : 2899 m, et, pour l'immeuble cadastré section AH section AH n 114 et 43 : 2963 m. Ladite servitude est évaluée à 1.000 F" ; Considérant que les servitudes ainsi constituées ne diffèrent pas de la "servitude de passage tous usages sur la voirie et de branchement sur l'ensemble des réseaux" prévue par l'acte du 21 juin 1988, dont elles ne constituent que la mise en oeuvre, étant observé que le singulier employé par l'acte peut être tenu pour générique et ne signifie pas qu'une seule servitude devait être créée, puisque le fait même que devaient être réalisés à la fois le passage tous usages et le branchement sur la totalité des réseaux entraînait nécessairement l'établissement de plusieurs servitudes ; Que les servitudes litigieuses ne sont pas davantage contraires au plan annexé à l'acte du 21 juin 1988, dès lors que ce plan ne faisait apparaître que les servitudes d'eaux usées et d'eaux pluviales ainsi que la servitude PTT et le local EDF, et ne comportait aucune mention des servitudes de passage tous usages et de branchement sur l'ensemble des réseaux, pourtant expressément stipulées audit acte ; Que, d'ailleurs, le plan masse joint à cet acte était qualifié, en page 3, de "plan masse d'intention" et que la SCI LE ZENITH s'était réservé la faculté d'apporter à son projet toute modification utile et compatible avec la destination des lieux, et notamment de déplacer les voiries ; Qu'il s'ensuit qu'en établissant, par les actes authentiques de 1989 et 1990, les servitudes de passage pour les piétons et les véhicules, ainsi qu'en mettant en place les servitudes d'alimentation en eau et en électricité, la SCI LE ZENITH n'a pas outrepassé le mandat qui lui était confié, ni consenti des servitudes que n'auraient pas acceptées les acquéreurs des lots du SISLEY 1 ; Considérant qu'il n'est pas contrevenu aux dispositions de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation ni à celles de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété lorsque tous les acquéreurs des lots d'un immeuble à construire, constituant la collectivité des copropriétaires, donnent mandat au vendeur de constituer, sur le terrain assiette de la copropriété, des servitudes au profit de l'immeuble voisin à édifier, le fait que le vendeur exécute ce mandat alors que le syndicat des copropriétaires a été constitué et le syndic de copropriété désigné par l'assemblée générale des copropriétaires étant alors indifférent ; Considérant qu'il en résulte que la SCI LE ZENITH était régulièrement investie du pouvoir de consentir les servitudes en cause, qui sont donc valablement établies et opposables au syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny ; Considérant que les servitudes dont s'agit ont été conventionnellement créées, sans référence ni lien avec un état d'enclave ; Qu'en effet, l'acte du 21 juin 1988 énonce que la SCI LE ZENITH envisage d'édifier sur diverses parcelles de terrain situées sur la commune de Thiais un ensemble immobilier prévu pour comprendre à son achèvement deux ensembles immobiliers "et, en outre, des circulations, espaces libres, aires de dégagement, à l'usage commun des deux résidences" ; Qu'à la date de signature de l'acte susmentionné, la SCI LE ZENITH n'avait pas encore acquis le terrain sur lequel le second ensemble immobilier devait être construit, puisqu'elle n'en est devenue propriétaire que le 29 décembre 1988, de sorte que les servitudes ont été convenues avant que ne fût connue l'existence ou l'absence d'enclave ; Que, dès lors, il est vain de rechercher si la SCI LE ZENITH et le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles ont volontairement créé l'état d'enclave, les servitudes conventionnelles dont s'agit étant étrangères à ce dernier ; Considérant que, de l'ensemble de ces éléments, il suit que le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny doit être débouté de ses demandes tendant à voir déclarer nulles ou inopposables les servitudes litigieuses et qu'il n'y a pas lieu à publication du présent arrêt ; Sur le préjudice Considérant que le dommage occasionné par les servitudes de passage a été indemnisé par les actes de 1989 et 1990 en proportion du dommage occasionné, observation faite que l'acte du 21 juin 1988 précise que les syndicats des copropriétaires des deux ensembles immobiliers seront constitués en une union de syndicats de copropriétaires ayant pour objet la gestion, l'administration et l'entretien de la voirie, des réseaux et des équipements communs aux différents bâtiments composant les ensembles immobiliers ; Que, par suite, en raison de la conception unitaire de la totalité de l'ensemble immobilier SISLEY 1 et 2, le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny ne peut utilement prétendre que, du fait des servitudes de passage, il serait privé de la faculté de se clôturer, la voirie étant conventionnellement commune aux deux ensembles immobiliers ; Que, de surcroît, les frais d'entretien, de réfection et de réparation de la voirie sont contractuellement mis à la charge du syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles au prorata des surfaces respectives des bâtiments édifiés et ne peuvent donc donner lieu à indemnisation en faveur du syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny ; Considérant que la servitude de branchement sur les réseaux PTT, EDF et alimentation en eau potable n'a pas donné lieu à une indemnité proportionnée au dommage causé ; Qu'en outre, la servitude d'alimentation en eau potable a été mise en place de manière non conforme, un branchement devant être réalisé pour chaque copropriété distincte ; que le coût de l'exécution d'une amenée d'eau séparée et des travaux annexes (tranchées, percements pour passage des tuyaux dans les murs des bâtiments, remblais, rebouchements, raccords et toutes sujétions) a été justement évalué par l'expert MORLEC à la somme de 80.590 F TTC ; Qu'enfin, lesvalué par l'expert MORLEC à la somme de 80.590 F TTC ; Qu'enfin, les travaux d'entretien, de réfection et de réparation des réseaux communs étant conventionnellement pris en charge par le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles au prorata des surfaces construites, il n'y a pas lieu à indemnisation de ce chef ; Qu'au regard de la totalité de ces éléments, il convient d'évaluer à 90.000 F l'indemnité due au syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny, in solidum par le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles, bénéficiaire de la servitude, et par la SCI LE ZENITH, vendeur constructeur ayant établi ladite servitude ; Considérant que la SCI LE ZENITH ayant vendu aux acquéreurs des lots de copropriété du SISLEY 2 des biens présentés comme devant être équipés de toutes les servitudes utiles à la destination des lieux, le coût de ces dernières a été nécessairement inclus dans le prix de vente ; que, par suite, cette société devra garantir le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles de cette condamnation ; * Considérant que l'équité commande de dire le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles et la SCI LE ZENITH tenus in solidum de verser au syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny une somme de 20.000 F par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, le jugement entrepris étant réformé en ce qu'il a condamné ce dernier à verser des indemnités sur le même fondement ; que la SCI LE ZENITH devra garantir l'appelant de cette condamnation ; Qu'il n'y pas lieu à application des dispositions du texte susdit au profit des intimés ; PAR CES MOTIFS, Ecarte des débats les pièces commniquées le 23 novembre 1999 par le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny ; Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Déclare le syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny recevable mais mal fondé en ses demandes tendant à voir déclarer nulles ou inopposables les servitudes établies par les actes notariés des 27 septembre 1989 et 17 décembre 1990 ; l'en déboute ; Dit le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles et la SCI LE ZENITH tenus in solidum de verser au syndicat des copropriétaires du 14/16/18/20 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny une indemnité de 90.000 F au titre des servitudes, ainsi qu'une somme de 20.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Dit la SCI LE ZENITH tenue de garantir le syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles de l'ensemble des condamnations prononcées contre lui, en ce inclus les dépens ci-après ; Rejette toute autre demande ; Met les dépens de première instance et d'appel à la charge in solidum du syndicat des copropriétaires du 51 à 55 avenue de Versailles et de la SCI LE ZENITH et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code précité. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,