Cour d'appel de Rennes, du 20 mars 2003, 02/05415

Sommaire: VENTE - MODALITES - CONDITION SUSPENSIVE - Obtention d'un prêt - Non-réalisation La condition suspensive d'obtention d'un prêt figurant dans un compromis de vente n'étant pas essentielle pour le vendeur d'un terrain à bâtir et étant stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs, c'est de manière abusive et en toute mauvaise foi que le vendeur a rompu les relations contractuelles en arguant de la non-réalisation de ladite clause

Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 02/05415 S.A.R.L. VAL D'ERDRE PROMOTION C/ Mme Anne X... épouse Y... M. Jean Y... M. Pierre Z... Mme Odette A... épouse Z... Confirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM B... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT B... 20 MARS 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS B... DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès C..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 29 Janvier 2003 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 20 Mars 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTE : S.A.R.L. VAL D'ERDRE PROMOTION 6 rue de Thessalie 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE représentée par la SCP BAZILLE & GENICON, avoués assistée de Me Jean-Michel POLLONO, avocat INTIMES : Madame Anne X... épouse Y... Le Haut D... 44240 SUCE SUR ERDRE représentée par Me Jean-Loup BOURGES, avoué assistée de Me Paul Albert MERAND, avocat Monsieur Jean Y... Le Haut D... 44240 SUCE SUR ERDRE représenté par Me Jean-Loup BOURGES, avoué assisté de Me Paul Albert MERAND, avocat Monsieur Pierre Z... 4 rue de la République 58290 MOULINS ENGILBERT représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assisté de Me Caroline GUILLON VERNE, avocat Madame Odette A... épouse Z... 4 rue de la République 58290 MOULINS ENGILBERT représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assistée de Me Caroline GUILLON VERNE, avocat I - Exposé préalable : Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 1998, la SARL Val d'Erdre Promotion a promis de vendre aux époux Y... un terrain à bâtir sis à Suce sur Erdre, lotissement "Domaine de Beauregard", lot n°11, d'une surface de 1 659 m2, pour le prix de 390 000 francs HT, soit 470 340 francs TTC. Un chèque de 19 500 francs était remis à l'agence rédactrice Périon Immobilier contre reçu du 8 septembre 1998. Il était prévu une condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 600 000 francs pour financement partiel de l'opération d'achat du terrain et de construction d'une maison. Le délai pour obtenir ce prêt était fixé à deux mois, délai dépassé d'un commun accord puisqu'en date du 9 décembre 1998 Périon Immobilier réclamait le justificatif d'un dépôt de demande de prêt. Le 23 novembre 1998, les époux Y... déposaient une demande de permis de construire. Les parties restaient en relation et, en date des 3 et 22 février 1999, l'agence Périon Immobilier adressait aux époux Y... des correspondances relatives à l'état d'avancement des travaux de viabilisation du lotissement et prévoyant une signature de l'acte authentique en mars. Le 8 mars 1999, la SARL Périon Immobilier a adressé aux époux Y... une lettre recommandée, reçue le 10, par laquelle elle annulait la promesse de vente au motif qu'il n'avait pas été transmis l'accord de financement dans les deux mois, soit avant le 7 novembre 1998. Dès le 10 mars 1999, les époux Y... faisaient valoir qu'ils finançaient l'achat sur leurs deniers personnels, sans avoir recours à l'emprunt, et qu'ils se tenaient à disposition pour la signature de l'acte notarié. Le 11 mars 1999, la SARL Val d'Erdre Promotion leur retournait leur chèque de 19 500 francs. Le 19 mars 1999, la SARL Val d'Erdre Promotion signait avec les époux Z... un compromis de vente du même terrain, cette fois ci pour le prix de 550 000 francs HT. Le 2 avril 1999, les époux Y... ont assigné la société Val d'Erdre Promotion devant le Tribunal de Grande Instance de Nantes en réitération de la vente sous astreinte et dommages-intérêts. Cette assignation a été publiée à la Conservation des Hypothèques le 12 avril 1999. Entre temps, l'acte authentique concernant les époux Z... était signé devant Me Gaschignard, notaire à Héric, le 7 avril 1999, acte publié à la Conservation des Hypothèques le 22 avril 1999. Le 12 novembre 1999, les époux Z... sont intervenus volontairement à la procédure engagée par les époux Y... contre la SARL Val d'Erdre Promotion. Par jugement du 19 décembre 2000, le Tribunal de Grande Instance de Nantes a: -Reçu les époux E... en leur intervention volontaire ; -Déclaré les époux Y... recevables à agir ; -Condamné la SARL Val d'Erdre Promotion à comparaitre en l'étude de Me Gaschignard, notaire à Héric pour procéder à la régularisation authentique de la vente aux époux Y... sous astreinte de 1 000 francs par jour de retard ; -Dit que passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, celui-ci tiendra lieu d'acte authentique de vente pour le prix de 390 000 francs ; -Condamné la SARL Val d'Erdre Promotion à payer : [*aux époux Y... les sommes de 40 000 francs à titre de dommages et intérêts et de 10 000 francs pour les frais irrépétibles ; *]aux époux Z... les sommes de 597 941,03 francs avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 2 avril 1999 et de 10 000 francs pour les frais irrépétibles; -Condamné la SARL Val d'Erdre Promotion aux dépens qui comprennent les frais de publication de l'assignation et du jugement à la Conservation des Hypothèques. La SARL Val d'Erdre Promotion a déclaré appel de ce jugement le 7 mai 2001. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées: - le 22 janvier 2002 pour Monsieur Jean Y... et Madame Anne X... épouse Y... ; - le 26 avril 2002 pour la société à responsabilité limitée Val d'Erdre Promotion ; - le 10 décembre 2002 pour Monsieur Pierre Z... et Madame Odette A... épouse Z.... L'Ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2003. *** II - Motifs : Les premiers juges ont très exactement analysé l'acte signé le 7 septembre 1998 entre la SARL Val d'Erdre Promotion et les époux Y..., et il s'agit d'un acte de vente sous seing privé. La clause suspensive de l'obtention d'un prêt n'était pas essentiel pour le vendeur et était stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs, il convenait une fois le délai de deux mois prévu par l'acte d'interroger ceux-ci pour savoir s'ils entendaient s'en prévaloir ou financer autrement cet achat. C'est d'ailleurs ce qu'écrivait l'agence aux époux Y... le 3 février 1999. Par ailleurs, l'acte notarié n'avait pas pu être signé fin décembre 1998, des formalités concernant la contenance du lot étant en suspens et il était attendu un certificat municipal ou un arrêté qui sera signé le 20 février 1999. L'Agence a alors écrit aux époux Y... le 22 février 1999 que le compromis prévoyait la régularisation de l'acte authentique dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du certificat municipal constatant la finition des travaux. Celle-ci, la SARL d'exploitation du cabinet Patrick Perion, n'avait aucune qualité pour notifier que "la promesse de vente se trouve annulée pour non réalisation de la condition suspensive", puisque la venderesse qui disposait aux termes du contrat de cette possibilité contractuelle était la SARL Val d'Erdre Promotion. En fait, la venderesse, en l'absence de justificatif de la demande de prêt pouvait obliger les acquéreurs à renoncer à cette clause suspensive. Elle aurait alors dû faire sommation aux époux Y... de se présenter devant le notaire. Au lieu de cela, c'est l'agence immobilière qui a précipitamment agi pour tenter de vendre le terrain plus cher. A cet égard, le fait que, par changement de régime fiscal, les prix pour les acquéreurs étaient respectivement de 470 340 francs et 550 000 francs ne change rien à la différence de prix pour le vendeur : 390 000 et 550 000 francs, soit 160 000 francs de plus (78%). La mauvaise foi de la venderesse et de l'Agence immobilière résulte encore de la précipitation qui a caractérisé la vente aux époux Z... : compromis du 19 mars et acte authentique du 7 avril suivant. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont constaté que l'annulation notifiée par Périon Immobilier le 8 mars 1999 était abusive et ont fait droit aux prétentions des époux Y... quant à la réalisation de la vente. Le jugement sera confirmé de ce chef. *** Sur la demande des époux Z... : Les époux Z..., dont la bonne foi n'est pas mise en doute, sont bien fondés à obtenir restitution de la somme par eux payée au vendeur, soit 91 155,52 euros (597 941,03 francs) avec intérêts au taux légal depuis l'assignation du 2 avril 1999 . Par ailleurs, l'attitude du vendeur, qui n'ignorait rien des engagements précédents, est à l'origine d'un préjudice qui doit être réparé. Ils avaient pour projet de déménager de la Nièvre vers les bords de l'Erdre et d'y faire construire leur résidence principale. Ils avaient souscrit auprès de la société "Les Constructeurs de l'Erdre"un contrat de construction d'une maison individuelle pour un coût de 210 303 euros, qui a subi un surcoût de 24 854 euros au 2 décembre 2002. Ils ont dû retirer de la vente leur maison dans la Nièvre et ont subi un préjudice moral du fait des contretemps dans leurs projets, de l'incertitude dans laquelle ils sont restés plusieurs années et des conséquences néfastes sur leur état de santé. Ce préjudice sera réparé par la somme de 15 000 euros.[* Sur le préjudice des époux Y... : La rupture abusive des relations contractuelles a causé aux époux Y... un préjudice résultant du fait qu'ils ont été retardé pendant plusieurs années de la jouissance du bien dont s'agit. Les premiers juges ont très exactement évalué ce préjudice à 6 097,96 euros (40 000 francs) et le jugement sera confirmé de ce chef. *] Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre les sommes attribuées en première instance, il leur sera alloué de ce chef à chacun 1 500 euros. *** Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; -Y ajoutant ; - Condamne la SARL Val d'Erdre Promotion à payer les sommes de : *A Monsieur Pierre Z... et Madame Odette A... épouse Z... : -QUINZE MILLE (15 000) EUROS à titre de dommages et intérêts ; -MILLE CINQ CENTS (1 500) EUROS en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile; *A Monsieur Jean Y... et Madame Anne X... épouse Y... : -MILLE CINQ CENTS (1 500) EUROS en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile; -Condamne la SARL Val d'Erdre Promotion aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,