Cour d'appel d'Agen, du 15 juillet 2004, 03/818

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Mandat - Mandat d'entremise - Mandat non exclusif de vendre - Effet - / La disposition d'un mandat non exclusif de vente par laquelle le mandant s'oblige à informer l'agent immobilier par lettre recommandée avec accusé de réception s'il réalise la vente lui-même ou avec une autre agence constitue une clause pénale. Le juge peut modifier la somme prévue au titre de cette clause dans les conditions prévues à l'article 1152 du Code civil et ainsi réduire son montant, identique à la commission due en cas de réalisation de la vente par le mandataire, s'il le considère manifestement excessif

DU 15 Juillet 2004 ------------------------- B.B/S.B S.A.R.L. SINGLA IMMOBILIER C/ Régis X... RG N : 03/00818 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du quinze Juillet deux mille quatre, par François CERTNER, Conseiller, assisté d'Eliette RABA, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : S.A.R.L. SINGLA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est Place du Lyon d'Or 32100 CONDOM représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de la SCP SEGUY BOURDIOL DAUDIGEOS LABORDE, avocats APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de CONDOM en date du 09 Avril 2003 D'une part, ET : Monsieur Régis X... représenté par la SCP A.L. PATUREAU & Y... RIGAULT, avoués assisté de Me Jean-Paul ESCUDIER, avocat INTIME D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 09 Juin 2004, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, François CERTNER et Dominique NOLET, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Par jugement du 09 avril 2003, le tribunal d'instance de CONDOM déboutait la société SINGLA IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, la condamnait à payer à Régis X... la somme de 750 i à titre de dommages intérêts et de 750 i en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'exécution provisoire était ordonnée. Par déclaration du 15 mai 2003, dont la régularité n'est pas contestée, la société SINGLA IMMOBILIER relevait appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions déposées le 03 septembre 2003, elle soutient que le jugement doit être annulé, le premier juge n'ayant pas respecté le principe du contradictoire. Sur le fond, elle estime que la clause pénale inséré dans le contrat de mandat signé avec Régis X... est valable et que celui-ci, n'ayant pas respecté les dispositions contractuelles, doit être condamné à lui verser 6100 i au titre de l'indemnité forfaitaire, le coût des oppositions et 1000 i en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elle conclut à la réformation du jugement en ce sens. Régis X..., dans ses dernières écritures déposées le 01 décembre 2003, estime que le premier juge a fait une exacte application des règles de droit aux éléments de l'espèce. Il sollicite donc la confirmation du jugement entrepris. Il réclame encore la somme de 10000 i à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 2000 i en remboursement de ses frais irrépétibles. SUR QUOI, Attendu que les pièces régulièrement communiquées démontrent que Régis X..., propriétaire d'un bien immobilier à LECTOURE, donnait mandat de vendre cet immeuble à la société SINGLA IMMOBILIER selon acte du 02 juillet 2001 pour un prix de 82 322,47 i ; que cette agence faisait visiter ce bien 31 fois entre le 17 juillet 2001 et le 29 mai 2002 ; que le prix étant trop élevé, un nouveau mandat était signé mentionnant un prix de 76300 i ; que trois nouvelles visites étaient encore effectuées ; Que notamment les époux Y... visitaient l'immeuble le 14 août 2002 ; que ces derniers se portaient alors acquéreur de l'immeuble mais par l'intermédiaire d'une autre agence le 20 août 2002 pour un prix de 65000 i ; Que la société SINGLA IMMOBILIER invoquant le non respect par Régis X... de la clause contractuelle qui prévoit qu'au cas où la vente serait réalisée par le vendeur ou par un autre cabinet, le vendeur s'oblige à informer le mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception et que le non respect de cette clause entraîne le versement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue, assignait Régis X... en paiement de cette somme après avoir fait opposition sur le prix de vente ; que le tribunal rendait alors le jugement déféré ; Attendu sur la nullité que selon l'article 16 du Nouveau Code de Procédure Civile, le juge doit en toute circonstance respecter et faire respecter le principe du contradictoire ; Qu'en décidant dans ses motifs que la clause invoquée par la société SINGLA IMMOBILIER était nulle car contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 02 janvier 1970, sans inviter les parties à s'expliquer sur cette nullité, le premier juge a violé ces dispositions légales ; que son jugement sera donc annulé ; qu'en l'état de cette annulation, la cour se doit de statuer au fond ; Attendu qu'il est certain que le mandat donné par Régis X... à la société SINGLA IMMOBILIER ne comporte aucune clause d'exclusivité ; que ce mandat stipule " de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant : a) s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire, b) s'interdit pendant la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui c) le mandant garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur. Cependant, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet pendant la durée du mandat, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire par lettre recommandée avec AR les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandant les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur. En cas de non respect des obligations énoncées ci avant aux paragraphes A, B ou C, il s'engage expréssément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto. " ; Que la disposition mentionnée en majuscule s'analyse en une clause pénale ; qu'une telle clause, aux termes de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, est valable si elle est expressément prévue au contrat dont un exemplaire a été remis au mandant et si elle mentionnée en caractères très apparents ; Que, quelles que soient les dénégations de Régis X..., ces deux conditions sont remplies ; qu'en effet, aucune obligation n'était faite à la société SINGLA IMMOBILIER d'envoyer le mandat par courrier recommandé au mandant alors que ce contrat précise qu'en exemplaire lui en a été remis : Que Régis X... ne démontre pas avoir respecté cette obligation et que l'avertissement qu'il prétend avoir donné par téléphone, même à le supposer établi, ce qui est contesté, ne remplit pas l'obligation contractuelle ; Attendu par contre qu'il ne saurait être fait grief à Régis X... d'avoir donné son bien à vendre à un prix inférieur à une autre agence ; que le mandant n'est pas tenu de respecter la concurrence et qu'il appartient au mandataire d'inciter son mandant à revoir le prix souhaité dans les limites du marché ou à lui proposer les acquéreurs aux prix qu'il estime être celui du marché ; Attendu que sans qu'il soit besoin de rechercher s'il y eu faute de Régis X... en relation directe avec un préjudice subi par la société SINGLA IMMOBILIER, il suffit de constater que la clause pénale est due en cas de non respect des dispositions contractuelles sans qu'il soit fait référence à ces notions ; que tel est bien le cas en l'espèce ; Qu'en application des dispositions de l'article 1152 du Code Civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; Que la somme prévue au titre de clause pénale est identique à la commission due en cas de réalisation de la vente par la société SINGLA IMMOBILIER ; que la vente n'ayant pas été réalisée par son intermédiaire, cette somme apparaît manifestement excessive et que, en considération des pièces communiquées et des visites effectivement réalisées par cette agence, la cour possède les éléments suffisants pour fixer à 1500 i le montant de cette clause pénale ; qu'il apparaît que les oppositions au paiement ont été faites dans le seul intérêt de la société SINGLA IMMOBILIER et qu'elle en supportera le coût ; Attendu que Régis X..., qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens et sera débouté de sa demande de dommages-intérêts ; Attendu que l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Reçoit en la forme l'appel jugé régulier, Au fond, annule pour défaut du respect du principe du contradictoire le jugement rendu le 09 avril 2003 par le tribunal d'instance de CONDOM, Evoquant et statuant au fond, Dit et juge que Régis X... a manqué à ses obligations contractuelles, Le condamne en conséquence à payer à la société SINGLA IMMOBILIER la somme de 1500 i à titre de clause pénale, Déboute les parties de leurs autres demandes, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Condamne Régis X... aux dépens de première instance et d'appel et autorise la SCP d'avoués VIMONT à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur CERTNER, Conseiller et par Madame RABA, greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Vu l'article 456 du Nouveau Code de Procédure Civile, signé par M. CERTNER, Conseiller ayant participé au délibéré en l'absence du Président empêché