Cour d'appel de Versailles, du 7 septembre 2000, 1997-1700

Sommaire: BAIL COMMERCIAL L'affectation effective donnée à des locaux, ne peut être déduite d'un arrêté préfectoral relatif aux mesures de sécurité applicables aux installations classées.La circonstance qu'un arrêté préfectoral, toujours en vigueur, prévoit qu'un local ne recevra aucune affectation étrangère à l'activité de stockage du gaz, n'implique pas que la totalité des locaux donnés à bail avait ou non pour vocation cet usage unique, et il ne permet pas davantage, de déterminer si le dépôt de gaz relève d'une activité commerciale principale ou accessoire.Lorsqu'il résulte des pièces soumises aux débats que les locaux litigieux ont été affectés, dès l'origine et pour l'essentiel, à l'usage de dépôt de gaz, que les baux ont été régulièrement renouvelés depuis 1954, le dernier bail en cours mentionnant que le local commercial est exploité à usage de quincaillerie générale et, notamment, de stockage des gaz liquéfiés en bouteilles, qu'en outre il est établi que le preneur était lié à un producteur de gaz par un contrat de distribution, il s'ensuit nécessairement que le stockage de gaz dans les locaux loués par le concessionnaire, en vue de la revente à sa clientèle propre, s'analyse comme l'exploitation d'un fonds de commerce et qu'en conséquence, le bail est régi par le décret du 30 septembre 1953

FAITS ET PROCEDURE : Selon acte sous seing privé en date du 06 juillet 1990, Monsieur Henri X... a consenti à la SA X... un bail commercial en renouvellement portant sur des locaux situés 3 boulevard Richelieu à RUEIL MALMAISON, pour une période de 9 années consécutives commençant à courir le 1er octobre 1990 pour finir le 30 septembre 1999, moyennant un loyer en principal de 50.000 francs. Les locaux loués étaient composés essentiellement de trois remises, de six petites pièces et d'un petit terrain aménagé pour le stockage de bouteilles de gaz liquéfiés, étant observé que la société X... SA a pour objet l'exploitation d'un commerce de quincaillerie générale, bazar, droguerie, appareils ménagers, chauffage et stockage de gaz liquéfiés en bouteille butane et propane. Suivant exploit en date du 1er décembre 1992, Madame X... épouse Y..., entre temps venue aux droits de Monsieur Henri X..., décédé, a fait délivrer à la société X... un congé pour le 30 septembre 1993, date d'expiration de la première période triennale, ledit congé portant refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction et étant motivé par un projet de reconstruction. Suivant exploit en date du 30 août 1993, la société X... a saisi le juge des référés pour solliciter la désignation d'un expert en vu de la fixation de l'indemnité d'éviction. Par ordonnance en date du 21 octobre 1993, le juge des référés s'est déclaré incompétent compte tenu de la contestation élevée par la bailleresse quant à la nature commerciale des locaux loués. Par exploit en date du 13 septembre 1995, la société X... a assigné au fond Madame Y... à l'effet notamment de voir dire que les locaux en litige sont soumis au décret du 30 septembre 1953 et obtenir une indemnité d'éviction de 7.468.849 francs correspondant à une année de chiffre d'affaires réalisé dans les locaux loués. Subsidiairement, elle a réclamé une mesure d'expertise et une indemnité provisionnelle de 3.500.000 francs à valoir sur l'indemnité d'éviction devant, selon elle, lui revenir. Madame Y... a conclu au rejet des prétentions adverses motif pris que les locaux donnés à bail ne constituent ni un fonds de commerce autonome, ni un local accessoire et que c'est par erreur que le bail a été qualifié de "bail commercial". Subsidiairement, elle a soutenu que l'indemnité d'éviction ne peut être calculée que sur la valeur du droit au bail. Par jugement en date du 20 novembre 1996 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des éléments de la cause, le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a statué dans les termes ci-après : " Dit et juge que les locaux loués à la société X... au 3 boulevard Richelieu à RUEIL MALMAISON sont soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953. " Dit en conséquence que le congé avec refus de renouvellement délivré à la société X... le 1er décembre 1992 autorise cette société à solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction. " Avant dire droit sur le montant de cette indemnité d'éviction. " Ordonne une expertise et commet pour y procéder : Monsieur FREJABUE Z... 19 rue Pasteur 78000 VERSAILLES " AVEC MISSION : Fournir au Tribunal, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilitées offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation de l'éventuelle indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire. Fournir en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalent, et quel serait, dans l'affirmative, le coût du transfert, en ce compris l'acquisition d'un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l'ancien bail, les frais de droit de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert de fond. Donner tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du nouveau code de procédure civile et qu'il disposera l'original de son rapport au Greffe du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE (CONTROLE DES EXPERTISES) dans les QUATRE MOIS de la consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du Juge du Contrôle. " Fixe à la somme de 10.000 francs la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par Madame X.../Y... à ce même Greffe avant le 20 janvier 1997. " DIT QUE FAUTE DE CONSIGNATION DE LA PROVISION DANS CE DELAI IMPERATIF, LA DESIGNATION DE L'EXPERT SERA CADUQUE ET PRIVEE DE TOUT EFFET. " Dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande d'indemnité provisionnelle formulée par la société locataire. " Condamne Madame X.../Y... à payer à la société X... la somme de 6.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. " Condamne Madame X.../Y... aux dépens de la présente procédure (distraction HOCQUARD MASSON). Appelante de cette décision, Madame Y... persiste à soutenir et s'emploie longuement à démontrer que, en dépit des termes erronés du bail, sur lesquels elle-même et son auteur ont été trompés, les locaux donnés à bail n'avaient d'autre destination que le dépôt et le stockage de gaz, ainsi qu'il résulte d'un arrêté préfectoral en date du 04 janvier 1937, et que cette unique affectation, en l'absence de toute clientèle commerciale propre et autonome, ne saurait permettre de qualifier les locaux en litige de fonds de commerce ou de local accessoire. Elle soutient également que la société X... a volontairement organisé son départ pour permettre à ses dirigeants de prendre leur retraite tout en percevant une importante indemnité. Elle en veut pour preuve le fait que cette société s'est séparée progressivement de toutes ses autres activités exploitées dans des locaux voisins et qu'elle a quitté les locaux en litige avant même l'échéance du congé et sans y être contrainte, contrairement à ce qu'elle prétend. Elle demande en conséquence à la Cour de : " Réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau : Dire et juger que le local sis 3, boulevard Richelieu à RUEIL MALMAISON n'était ni un fonds de commerce, ni un local accessoire. " Vu l'Arrêté Préfectoral en date du 04 janvier 1937, dire et juger que ledit local ne pouvait avoir d'autre destination que celle du dépôt de gaz butane et propane. " Constater que la société X... a soigneusement caché au bailleur l'existence de cet Arrêté ; à défaut de quoi, le bail n'aurait pas contenu l'autorisation de la destination indiquée. " Constater l'erreur commise et dire et juger que les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ne peuvent recevoir application dès lors qu'il ne s'agit pas d'un local commercial et dire qu'il ne s'agit pas davantage d'un local accessoire. " Débouter la société X... & CIE de ses demandes, fins et conclusions, et de ses appels incidents. " A titre subsidiaire, pour le cas où la législation sur les baux commerciaux recevrait application ; dire en tout cas, que l'indemnité d'éviction ne pourrait se calculer que sur la valeur du droit au bail et, en tant que de besoin, commettre tel expert qu'il plaira à la Cour à l'effet de calculer le montant de pareille indemnité. " Condamner la société X... à payer la somme de TRENTE MILLE FRANCS (30.000 francs) à Madame Y..., sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. " Condamner, enfin, ladite société X... aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. La société X... réfute point par point l'argumentation adverse et conclut à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de paiement d'une indemnité provisionnelle à valoir sur l'indemnité d'éviction. Elle réclame, à ce titre, dans le cadre d'un appel incident, la somme de 3.500.000 francs. Elle demande également que l'appelante soit condamnée à lui payer une indemnité complémentaire de 20.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION Considérant tout d'abord que Madame Y... soutient que l'action engagée par la société X... est "en principe" prescrite sans pour autant demander à la Cour de constater formellement cette prétendue prescription et d'en tirer des conséquences de droit ; mais considérant qu'à supposer même ce moyen valablement formulé, force est de constater que la société X... a introduit son action devant le juge des référés par acte du 30 avril 1993 et qu'elle a saisi le juge du fond d'une action en paiement d'une indemnité d'éviction, après que le juge des référés ait décliné sa compétence, par acte du 13 septembre 1995 ; que le congé ayant été donné pour le 30 septembre 1993, date d'expiration de la première période triennale, la société X... a bien introduit son action, contrairement à ce qui est prétendu, dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, comme le prévoit, à peine de forclusion, l'article 5, dernier alinéa du décret du 30 septembre 1953 ; qu'il s'ensuit que l'exception de "prescription" ne peut être que rejetée ; considérant que Madame Y... soutient ensuite que la société X... n'exerçait aucun commerce dans les locaux en litige et qu'elle les avait affecté uniquement en un dépôt de gaz comme le prévoyait un arrêté préfectoral en date du 04 janvier 1937, déduisant de là que c'est par erreur que son auteur Monsieur Henri X..., puis elle-même, aurait accepté de souscrire un bail qualifié à tort de commercial et de proposer une indemnité d'éviction alors que lesdits locaux ne saurait relever du statut instauré par le décret du 30 septembre 1953 ; mais considérant que cette argumentation ne saurait être suivie ; considérant tout d'abord qu'on ne saurait déduire d'un arrêté préfectoral daté du 04 janvier 1937, visant les mesures de sécurité applicables aux installations classées, l'affectation effective donnée aux locaux ; qu'en effet, et même si cet arrêté qui est toujours en vigueur comme l'atteste la Préfecture des Hauts de Seine, prévoit que le local ne recevra aucune affectation étrangère à l'activité de stockage du gaz, il ne résulte pas pour autant des documents produits que la totalité des locaux pris à bail avait vocation à cet usage unique de dépôt de gaz ; que quand bien même cela serait le cas, il n'en reste pas moins que le dépôt du gaz en question peut relever d'une activité commerciale principale ou accessoire ; or considérant qu'il résulte des pièces des débats que le local en litige a été pris à bail par la société X... depuis 1935 et qu'il a été affecté dès l'origine, pour l'essentiel, à l'usage de dépôt de gaz ; que les baux ont été renouvelés également en 1954, 1967, 1973, 1981 et 1990 ; que le dernier bail en cours, mentionnait que le local commercial est exploité à usage de quincaillerie générale, bazar, droguerie, ménager, chauffage et stockage des gaz liquéfiés en bouteilles butanes et propanes ; or considérant qu'il est établi que la société X... était liée à la société APPLICATIONS DES GAZ (A.D.G.) par un contrat de distribution dont l'objet était notamment de permettre au concessionnaire (la société X...) de commercialiser auprès d'une clientèle propre les produits qui lui étaient fournis par la société A.D.G. ; qu'il n'est pas sérieusement contesté que ces produits, commercialisés sous la marque CAMPING GAZ INTERNATIONAL, étaient stockés dans les locaux pris à bail par la société X... et ensuite revendus à la clientèle propre du concessionnaire ; qu'il s'ensuit que, contrairement à ce qui est prétendu, la société X... exploitait dans les locaux un fonds de commerce doté d'une clientèle propre et autonome, étant observé que la société X... disposait également de locaux voisins notamment au 21 - 23 place de l'Eglise à RUEIL MALMAISON, où elle exploitait un fonds de commerce de vente d'appareils ménagers et au 25 place de l'Eglise où elle exploitait un commerce de quincaillerie, lieu de son siège social, toutes ses activités y compris celle de dépôt de gaz étant exercées dans le cadre d'activités globales et complémentaires conformément à l'objet social de la société X... ; considérant que, dans ces conditions, et dès lors que la société X... justifie d'une exploitation continue dans les locaux loués d'un commerce de gaz, qu'elle justifie également d'une immatriculation régulière au registre du commerce pour lesdits locaux et que l'activité de la société locataire n'a cessé que par l'effet du congé donné par Madame Y... le 1er décembre 1992 pour le 30 septembre 1993, comme en atteste la société A.D.G. qui a mis fin au contrat de distribution le 27 juillet 1993, soit quelques jours avant la date du congé n'envisageant pas de le renouveler au delà de son terme intervenu le 28 février 1993 au motif notamment qu'elle avait appris de son concessionnaire que le bail sur les locaux en litige ne serait pas renouvelé, la société X... peut prétendre, comme l'a dit à bon droit le premier juge, au paiement d'une indemnité d'éviction, étant observé qu'il résulte d'un constat d'huissier établi le 04 mai 1993 à la demande de la société locataire et non contredit par celui dressé ultérieurement le 09 juin 1993 à la demande de Madame Y..., que celle-ci avait commencé à faire murer les locaux, empêchant ainsi toute poursuite de l'exploitation et que la bailleresse est, dans ces conditions, mal venue à reprocher à la locataire d'avoir volontairement quitté les locaux avant la date d'effet du congé ; que le jugement déféré sera confirmé de ce premier chef, sans qu'il n'y ait lieu de prendre en compte le fait qui est sans incidence sur le présent litige que la société X... a, postérieurement ou concomitamment au congé, cédé progressivement ses autres activités ; considérant par ailleurs que l'expert désigné par le premier juge a reçu la mission la plus large pour déterminer la fixation de l'indemnité d'éviction ; qu'il appartient donc à ce dernier, dans le cadre de cette mission et après avoir effectué toutes investigations utiles, de proposer les modalités de calcul qu'il estime adéquates et notamment celle dite du calcul par référence au droit au bail, à charge pour le juge du fond qui sera ultérieurement saisi en ouverture du rapport de déterminer la méthode qui lui apparaîtra devoir être retenue au vu des conclusions de l'expert ; considérant en outre que, en l'absence d'éléments d'appréciation suffisants, la demande de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction formée par la société locataire sera également rejetée en l'état et le jugement dont appel encore confirmé de ce chef ; considérant qu'il serait inéquitable cependant de laisser à la société X... la charge des frais qu'elle a été contrainte d'exposer devant la Cour ; que Madame Y... sera condamnée à lui payer une indemnité complémentaire de 10.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ladite indemnité s'ajoutant à celle déjà allouée au même titre à ladite société par le Tribunal ; considérant enfin que Madame Y... qui succombe dans l'exercice de son recours, supportera les entiers dépens. " PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, REOEOIT Monsieur Y... en son appel principal et la société X... en son appel incident ; DIT ces appels mal fondés et les REJETTE ; CONFIRME en conséquence en toutes ses dispositions le jugement déféré ; Y ajoutant, CONDAMNE Madame Nicole X... épouse Y... à payer à la société X... une indemnité complémentaire de 10.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ladite indemnité s'ajoutant à celle déjà accordée au même titre par le premier juge ; CONDAMNE également Madame Nicole X... épouse Y... aux entiers dépens et AUTORISE la SCP d'Avoués BOMMART-MINAULT, à poursuivre directement le recouvrement de la part la concernant, comme il est dit à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ARRET REDIGE PAR MONSIEUR ASSIE, PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT M.THÉRÈSE GENISSEL F. LAPORTE