Cour d'appel de Rennes, du 19 mars 2003, 02/01024

Sommaire: BAIL RURAL - Bail à ferme - Sous-location Si, en cas de vente des terres louées, l'exploitant preneur en place béné- ficie, en vertu des articles L 412-1 et suivants du Code rural, d'un droit de préemption, il est déchu de ce droit en cas de cession ou de sous-lo- cation illicite. Constitue une sous-location illicite le fait, pour l'exploitant, de sous-louer les terres qui lui étaient données à bail à un de ses associés au GAEC

RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 19 MARS 2003 Septième Chambre ARRÊT R.G : 02/01024 M. Jean-François X... Mme Danièle Y... épouse X... Mme Marie-Thérèse Z... épouse A... B.../ SBAFER S.C.P. HERVE DU PENHOAT ET GUEGAN COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 29 Janvier 2003 ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, à l'audience publique du 19 Mars 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS : Monsieur Jean-François X... C... 29640 PLOUGONVEN représenté par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT & LE CALLONNEC, avoués assisté de Me MOAL-GUEGUEN-BRULE-COURTOIS-MO, avocat Madame Danièle Y... épouse X... C... 29640 PLOUGONVEN représentée par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT & LE CALLONNEC, avoués assistée de Me MOAL-GUEGUEN-BRULE-COURTOIS-MO, avocat Madame Marie-Thérèse Z... épouse A... 17 rue de l'Allée Verte 29640 PLOUGONVEN représentée par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT & LE CALLONNEC, avoués assistée de Me MOAL-GUEGUEN-BRULE-COURTOIS-MO, avocat INTIMEES : SBAFER 4 ter rue Luzel 22015 SAINT BRIEUC représentée par la SCP BAZILLE & GENICON, avoués assistée de Me Anne-Marie VUILLEMIN, avocat S.C.P. HERVE DU PENHOAT ET GUEGAN Notaires 21 et 23 place Cornic 29202 MORLAIX représentée par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assistée de Me Thierry CABOT, avocat Par acte des 27 novembre et 9 décembre 1969 le département du Finistère a donné à bail aux époux Jean D...n la propriété rurale de Parc an Autrou dépendant de l'hôpital de Plougonven pour une contenance de 44 ha 74 a 08 ca. Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction. Après le départ en retraite de son mari Mme D...n a notifié au département du Finistère son adhésion au GAEC de la Montagne constitué avec les époux X... et la mise à disposition des terres louées au GAEC. En juillet 1998 les époux X... ont signé un compromis de vente de la ferme de Parc an Autrou moyennant le prix de 665 000 francs. Cet acte a été signé par le centre hospitalier de Morlaix à une date que la cour ignore. Le rédacteur de l'acte était Me du Penhoat, notaire associé de la SCP Guy Hervé du Penhoat et Yves Guegan. Le 12 août 1998 Mme D...n a envoyé au notaire une procuration afin de résiliation du bail. Le 4 septembre 1998 celui-ci a notifié la vente à la société bretonne d'aménagement foncier et rural (SBAFER) en précisant que les terres étaient louées à Mme D...n mais qu'il y avait résiliation ou promesse de résiliation à compter du 12 août 1998. Les 3 et 4 novembre 1998 la preneuse a fait savoir au notaire qu'elle annulait sa promesse de résiliation unilatérale du bail, qu'elle se portait acquéreur de la propriété et lui a demandé de notifier à la SBAFER que les terres n'étaient pas libres. La SBAFER a notifié au notaire le 5 novembre 1998 l'exercice de son droit de préemption dont elle a avisé l'acquéreur évincé le 9 novembre. La décision de préemption a été affichée en mairie de Plougonven le 13 novembre. Mme D...n s'étant maintenue dans les lieux la vente n'a pas pu être régularisée et le notaire a dressé le 11 décembre 1998 un procès verbal de difficultés. Les époux X... et Mme D...n ont attrait la SBAFER et le notaire en contestant la préemption et subsidiairement en recherchant la responsabilité du notaire. Par jugement du 14 novembre 2001 le tribunal de grande instance de Morlaix les a déboutés de leurs demandes. Les époux X... et Mme D...n ont fait appel de ce jugement. Ils exposent que le pouvoir donné par Mme D...n ne saurait avoir valeur de résiliation de bail et de renonciation au droit de préemption du preneur alors que l'acte ne précise pas la date d'effet de cette résiliation et de libération des lieux ; qu'en outre elle n'a pas été acceptée par le propriétaire ; qu'enfin le consentement de Mme D...n a été vicié car elle pensait que ses associés bénéficiaient des droits des locataires en place. Ils soutiennent en outre que la préemption n'est pas motivée concrètement et doit de ce fait être annulée. Subsidiairement ils concluent à la responsabilité du notaire qui n'a pas notifié la vente projetée au preneur, ce qui constitue une faute professionnelle et qui n'a pas expliqué aux membres du GAEC les conséquences de la résiliation du bail au mépris de son devoir de conseil. Quelle que soit la solution retenue par la cour ils demandent une expertise pour établir leur préjudice. La SBAFER soutient qu'elle n'est tenue que par les clauses et conditions figurant à la déclaration d'intention d'aliéner par application de l'article L 412-8 du code rural ; que celle-ci mentionnait la résiliation du bail à compter du 12 août 1998 ; que si le notaire, mandataire légal du vendeur, a notifié la vente d'un bien libre c'est que le propriétaire a accepté la résiliation amiable du bail, le preneur en place n'ayant dès lors plus de droit de préemption. Elle fait en outre valoir qu'il y a eu cession frauduleuse du bail rural par Mme D...n aux époux X... ce qu exclut tout droit de préemption. Elle estime enfin que la préemption est suffisamment motivée. Elle conclut donc à la confirmation du jugement et demande en outre 15 000 ä à titre de dommages-intérêts. La SCP notariale Guy Hervé du Penhoat & Yves Guegan soutient que Mme D...n étai parfaitement informée de la cession par ses associés qui ont eux-mêmes demandé l'envoi d'une procuration en vue de résiliation du bail ; qu'il appartenait à Mme D...n, si elle souhaitait des conseils, de prendre contact avec le notaire ; que la procuration marquait la volonté expresse de résilier le bail. Elle soutient que les intéressés, agriculteurs, ne pouvaient ignorer le droit de préemption de la SBAFER. Elle indique qu'elle a immédiatement informé la SBAFER de la rétractation de l'intéressée. Elle conclut en outre à l'absence de préjudice. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens, la cour renvoie aux dernières écritures des 16 décembre 2002 pour les appelants, 6 septembre 2002 pour la SBAFER et 16 juillet 2002 pour le notaire. SUR CE Sur les droits de Mme D...n Considérant qu'aux termes des articles L 412-8 et R 143-4 du code rural après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter est tenu de faire connaître à la SAFER notamment la consistance du bien, le prix et les conditions demandées ; que cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus ; que les dispositions de l'article 1589 alinéa 1er du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite ; Considérant que le notaire a indiqué dans sa communication à la SBAFER que les biens étaient loués à Mme D...n selon bail du 29 septembre 1969 et qu'il y avait résiliation ou promesse de résiliation à compter du 12 août 1998 ; que la SBAFER était en droit de penser au vu de cette déclaration faite par le mandataire du propriétaire que ce dernier avait accepté cette résiliation ou cette promesse ; Considérant en outre que si l'exploitant preneur en place bénéficie d'un droit de préemption, en cas de cession ou de sous-location prohibée le cédant et le locataire principal sont cependant déchus de ce droit ; Qu'il résulte du compromis de vente signé sur l'initiative des époux X... qu'ils demandent "une attestation du propriétaire qu'il existe bien une location verbale au profit de Mme X... depuis le 1er janvier 1995, ainsi que la résiliation au 31 décembre 1994 du bail consenti à M. et Mme D...n" ; Que la notification faite au notaire par l'huissier de Mme D...n explique "qu'elle n'a donné son accord à la résiliation du bail qu'en considération du fait qu'elle pensait que Monsieur et Madame X..., ses associés au GAEC de la Montagne, bénéficiaient ipso facto des attributs relatifs aux droits des locataires en place, en raison du fait que Monsieur et Madame X... acquittent le loyer et le droit au bail depuis le 29 septembre 1994" ; Qu'enfin il est établi par l'annexe II de création du GAEC que Mme D...n n'a mis à disposition de celui-ci que des parcelles d'une contenance d'environ 6 ha louées à M. François D...n alors que Mme X... a mis à disposition les terres et bâtiments d'exploitation de la ferme de Parc an Autrou "qu'elle détient en location verbale du Département du Finistère (Sanatorium de Guervenan-Plougonven)" ; que pourtant le 27 mars 1996 Mme D...n informait son propriétaire, le département du Finistère, que le groupement exploitera tous les biens de Parc an Autrou dont elle est locataire ; Qu'il résulte de ce qui précède que Mme D...n a cédé son bail ou sous-loué les terres qui lui étaient données à bail à Mme X... qui ne prétend pas être preneuse en titre, ce qui interdit à Mme D...n de prétendre à un droit de préemption, cette cession ou sous-location n'entrant pas dans les cas limitativement énumérés par l'article L 411-35 du code rural et étant dès lors interdite ; Sur la préemption Considérant que l'article L 143-2 du code rural définit l'objet du droit de préemption des SAFER dont l'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs font partie ; qu'à peine de nullité les décisions de préemption doivent être justifiées par référence explicite et motivée aux objectifs de la loi ; Que la décision de préemption des biens de Parc an Autrou a pour objet l'installation, la réinstallation ou le maintien d'un agriculteur et est motivée comme suit : "Installation d'un jeune agriculteur conformément à la priorité définie par le projet agricole départemental ou réinstallation d'un agriculteur prioritaire. (...) Cette exploitation dotée de bâtiments d'habitation et d'exploitation corrects, d'une capacité de production laitière satisfaisante conviendrait à une installation dans un secteur où la demande est très forte." ; qu'il ne s'agit pas là d'une motivation générale et stéréotypée mais d'une description concrète qui permet de vérifier la réalité de l'objectif de la SBAFER ; Qu'il n'y a pas lieu à nullité de la préemption ; Qu'il en résulte que Mme D...n et ses associés sont sans droit ni titre sur les parcelles objet de la vente ; Sur les dommages-intérêts Considérant que la SBAFER n'allègue aucun préjudice matériel ; qu'elle a été empêchée de mener sa mission mais que l'action en justice qui retarde son acquisition n'apparaît pas évidemment abusive ; Sur la responsabilité du notaire Considérant que les époux X... ont souhaité que le bailleur reconnaisse un bail verbal à Mme X... à compter du 1er janvier 1995 et une résiliation du bail de Mme D...n au 31 décembre 1994, voulant ainsi régulariser la cession ou la sous-location prohibée qui interdisait à Mme D...n d'exercer son droit de préemption ; que l'échec de leur manoeuvre n'est pas imputable au notaire ; que ces motifs et ceux du premier juge conduisent à les débouter ; Considérant que les appelants seront condamnés aux dépens et à payer la somme de 1200 euros à chacun des intimés ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement en toutes ses dispositions. Condamne les appelants à payer à chacun des intimés la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés par la SCP Bazille et Génicon conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT