Cour d'appel de Dijon, 26 juin 2007, 06/1983
Formation: CT0358


CL / BL Me X... C / SCI AF Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 26 Juin 2007 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE-AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE DIJON CHAMBRE CIVILE B ARRÊT DU 26 JUIN 2007 No RÉPERTOIRE GÉNÉRAL No 06 / 01983 Décision déférée à la Cour : AU FOND du 26 OCTOBRE 2006, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHAUMONT RG 1ère instance : 05 / 00914 APPELANT : Maître Rémy X...administrateur judiciaire né le 19 Septembre 1952 à ALISE SAINTE REINE (21150) ... représenté par la SCP FONTAINE-TRANCHAND & SOULARD, avoués à la Cour assisté de la SCP FABRE-GUEUGNOT-SAVARY-CAZELLES, avocats au barreau de PARIS INTIMEE : SCI AF dont le siège social est Rue du Four 71240 SENNECEY LE GRAND représentée par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour assistée de Me Valérie SERMET, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 22 Mai 2007 en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur MUNIER, Président de Chambre, Président, Monsieur LITTNER, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport sur désignation du président Monsieur RICHARD, Conseiller, assesseur, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme GARNAVAULT, ARRET rendu contradictoirement, PRONONCE publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile, SIGNE par Monsieur MUNIER, Président de Chambre, et par Madame GARNAVAULT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DE L'AFFAIRE Le 12 janvier 1989, la commune de Varennes le Grand a donné à bail à la société CVA (PDG : M. Z...) divers tènements sur lesquels étaient implantés des bâtiments à usage industriel, commercial et de bureaux, pour une durée de 15 ans, du 1er janvier 1989 au 31 décembre 2003. Par acte du 23 juin 1997, la société CVA a cédé son droit au bail à la SCI AF (gérante : Mme Z...). Par trois actes du 19 décembre 1997, la SCI AF a donné en sous location les immeubles à la société FIVIA (holding) et à ses deux filiales (sociétés CVA et SOCOVAB). Par jugement du 30 octobre 1998, le tribunal de commerce de Chalon sur Saône a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société SOCOVAB, Maître X...étant désigné en qualité d'administrateur judiciaire. Le 3 décembre 1998, le même tribunal a autorisé la location gérance du fonds de la SOCOVAB au profit de la société NSCBI. Le 14 janvier 1999, le redressement judiciaire a été étendu à la SCI AF. La Cour d'appel a annulé ce jugement le 6 avril 1999 mais, statuant par le jeu de l'effet dévolutif, étendu la procédure collective à la SCI AF. Cette décision a été cassée sans renvoi le 4 février 2003. Le 3 octobre 2002, le tribunal de commerce a arrêté un plan de cession de la société SOCOVAB au profit de la société NSCBI avec sous location par la SCI AF des locaux jusque là loués à la société SOCOVAB. Par ordonnance du 18 juin 2003, le juge des référés du tribunal de grande instance de DIJON a ordonné la remise par Maître X...à la SCI AF de divers documents. Le 24 juin 2004, la SCI AF, estimant que l'administrateur avait commis des fautes lors de sa gestion, l'a assigné en paiement de la somme de 3 216 622,55 . Elle lui reprochait les fautes suivantes : -non appel et non encaissement des loyers et charges relatifs aux baux du 19 décembre 1997,-établissement de nouveaux baux portant sur les mêmes immeubles sans résilier les anciens à des conditions de rémunération moindres,-non encaissement des dépôts de garantie prévus par les nouveaux baux,-non levée de l'option d'achat relative au bail conclu le 23 juin 1997,-refus de restituer les documents comptables relatifs à sa gestion après l'arrêt rendu par la cour de cassation. Par jugement du 26 octobre 2006, le tribunal de grande instance de CHAUMONT a déclaré Maître X...responsable du préjudice subi par la SCI AF du fait de ses fautes de gestion dans l'administration de l'entreprise alors en redressement judiciaire et l'a condamné à lui payer les sommes suivantes, outre intérêts à compter de l'assignation et capitalisation : -307 255,16  pour le non appel des loyers et charges des anciens baux,-81 470,48  pour la différence de loyers sur les nouveaux baux,-1 179 266,36  pour perte chance sur la levée d'option,-228 064,87  pour perte de chance sur la perception de loyers,-15 000  pour le préjudice résultant du retard dans la reddition des comptes. Il a en outre accordé à la SCI 2 000  en remboursement de ses frais irrépétibles. Maître X...a fait appel. Dans ses dernières écritures, en date du 15 mai 2007, auxquelles il est fait référence par application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, il sollicite le rejet de l'intégralité des demandes dirigées à son encontre en faisant valoir que la reddition des comptes n'a jamais été contestée, qu'il ne pouvait maintenir les pratiques abusives entre la SCI et ses sous locataires, qu'il ne pouvait verser que les sommes payées par le locataire gérant (50 000 F par mois), qu'à partir du jugement du 3 octobre 2002, la SARL NSCBI était propriétaire et non plus locataire gérante, qu'il devait conserver les dépôts de garantie, qu'il n'avait pas les fonds suffisants pour lever l'option d'achat, que le préjudice allégué est injustifié et qu'une reddition complète des comptes et des documents est intervenue. Il réclame 10 000  à titre de dommages intérêts et 5 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La SCI AF, par conclusions du 15 mai 2007, auxquelles il est pareillement fait référence, répond : -que la reddition de comptes, d'ailleurs incomplète, est sans incidence sur la responsabilité du professionnel, -que Maître X...n'a pas demandé au locataire gérant, la société NSCBI, paiement des loyers et charges prévus dans les actes notariés du 19 décembre 1997, -que des nouveaux baux ont été établis à son insu le 5 décembre 2002, pour une durée réduite et des loyers inférieurs, -que l'administrateur de la SCI a négligé d'encaisser les dépôts de garantie à la suite des baux qu'il a établis, -qu'il n'a pas levé l'option d'achat prévue dans le bail conclu avec la commune de Varennes le Grand, -qu'il a refusé, postérieurement au 4 février 2003, de restituer l'ensemble des éléments détenus. Elle sollicite en conséquence la confirmation du jugement, sauf à porter à 1 474 083,67  la condamnation pour la perte résultant du défaut de levée de l'option et à 1 323 813,24  celle consécutive à la perte de loyers. Elle souhaite obtenir 5 000  en remboursement de ses frais irrépétibles. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que le tribunal a exactement rappelé que Maître X..., ainsi qu'il l'a précisé dans sa lettre du 3 février 1999 adressée au conseil de la SCI, avait été investi par le tribunal de commerce de " la grande mission, à savoir celle d'assurer seul la gestion de la SCI AF " et qu'il avait donc pour mission d'administrer seul cette SCI du 14 janvier 1999, date de sa désignation par l'extension de la procédure collective à la SCI, au 4 février 2003, date de l'arrêt de la cour de cassation censurant l'arrêt de la cour d'appel ayant ordonné l'extension ; Que la reddition des comptes est par ailleurs sans incidence sur la possibilité de rechercher la responsabilité du professionnel ; 1 Sur le non appel et le non encaissement des loyers et charges relatifs aux baux du 19 décembre 1997 et sur l'établissement de nouveaux baux Attendu que deux actes notariés ont été signés le 19 décembre 1997 : -bail commercial par lequel la SCI AF a loué à la société SOCOVAB les parcelles SB 69 (6a 4 ca) et 71 (11a 74 ca) à Varennes le Grand pour un loyer annuel de 30 000 F HT, -sous location par la SCI AF à la société SOCOVAB du tènement immobilier édifié sur les parcelles no ZB 68 (13 a 96 ca) et 70 (32 a 86 ca) louées par la commune de Varennes le Grand, à l'exception des deux bureaux loués aux sociétés CVA et FIVIA, moyennant un loyer annuel de 720 000 F HT ; Attendu que la société appelante fait grief à Maître X...de n'avoir ni appelé ni encaissé les loyers et charges prévus auprès de la société NSCBI, locataire gérant (jugement du 3 décembre 1998) puis cessionnaire (jugement du 3 octobre 2002) ; Attendu que l'administrateur judiciaire soutient qu'il n'a commis aucune faute et fait valoir que le jugement du 3 décembre 1998, qui a autorisé la location gérance du fonds, prévoyait une redevance mensuelle de 50 000 F HT, qu'il a perçue et reversée à la commune de Varennes le Grand ; Attendu que ce jugement rappelait que la SOCOVAB n'avait plus aucune activité, avait perdu tous ses fournisseurs ainsi que le client représentant 88 % de son chiffre d'affaires et que la procédure de licenciement était lancée pour tous les salariés ; Qu'il soulignait encore que le procureur demandait au tribunal d'accepter l'offre de location gérance de la société NSCBI moyennant versement d'une caution de 2 000 000 F ; Qu'il autorisait en conséquence " pour conserver l'outil de travail de la SOCOVAB et sauvegarder une partie des emplois " la mise en location gérance du fonds pour une durée maximale de trois mois moyennant une redevance mensuelle de 50 000 F HT, montant venant en déduction de la valeur de rachat en cas d'acceptation de son offre ; Attendu qu'il résulte du constat fait par l'administrateur, le procureur et le tribunal que la société SOCOVAB, qui n'avait plus d'activité, ne pouvait plus exécuter les contrats signés avec la SCI ; Que l'administrateur ayant la certitude qu'il n'aurait pas les fonds nécessaires pour les respecter, ne pouvait dès lors, conformément à l'article L. 621-28 du code de commerce, pas poursuivre l'exécution de ces contrats ; Que le contrat de location gérance s'est ainsi substitué aux contrats d'origine en prévoyant une redevance de 50 000 F par mois, qui incluait nécessairement les loyers dus au bailleur du tènement immobilier puisque le droit au bail fait partie des éléments incorporels du fonds de commerce ; que le fait que les sommes versées puissent venir en déduction de la valeur de rachat, clause habituelle, ne permet pas de dire que la redevance mensuelle n'inclut pas la contrepartie du droit au bail ; Qu'il résulte d'ailleurs de l'offre de reprise et de l'avenant du 18 septembre 2002 que le loyer versé depuis décembre 1998 (7 622,45 ) correspondait à hauteur de 4 573,47  à la location des locaux et à hauteur de 3 048,98  à la location du fonds et du matériel ; Attendu qu'aucun reproche ne peut être adressé à l'administrateur, qui n'a fait sur ce point que mettre en oeuvre la décision prise par le tribunal, étant au surplus rappelé que la décision d'extension de la procédure a pour effet l'unicité de la procédure collective, qui était effective à compter du 14 janvier 1999, c'est à dire dès le début de la période de location gérance ; Attendu que le jugement du 3 octobre 2002 a arrêté le plan de cession au profit de la société NSCBI, suivant l'offre initiale du 27 juin 2002 et l'avenant du 18 septembre 2002 et a maintenu Maître X...en qualité d'administrateur avec tous les pouvoirs nécessaires à la mise en place du plan et notamment le pouvoir de passer tous les actes permettant la réalisation de la cession ; Que cet avenant, rédigé après accord de la commune de Varennes le Grand pour autoriser un bail de sous location avec la société NCSBI, proposait un nouveau bail de sous location sur la base d'un loyer mensuel de 4 250  HT pour les bâtiments loués par la commune et de 325  HT pour les terrains appartenant en propre à la SCI AF ; Attendu que, le 5 décembre 2002, dans le cadre de nouveaux baux, les loyers ont été fixés aux sommes respectives de 58 144,08  par an pour l'un et de 325  par mois pour l'autre, conformément aux indications portées dans le plan de cession établi le même jour ; Attendu qu'à cette date, Maître X...avait bien qualité pour passer cet acte puisque la SCI AF était toujours en redressement judiciaire par suite de la décision d'extension, qui avait pour effet, ainsi que cela a déjà été souligné, l'unicité de la procédure collective ; qu'il doit être rappelé que l'administrateur avait en charge les intérêts de la société SOCOVAB, qui ne pouvait éviter la liquidation judiciaire qu'à la condition de mise en place du plan de cession qui était proposé ; Attendu qu'il ne peut être fait grief à l'administrateur d'avoir donné son accord pour l'établissement de nouveaux baux dès lors que ceux ci étaient la conséquence de la décision ayant arrêté le plan de cession du fonds de commerce de la SA SOCOVAB à la SARL NSCBI ; Qu'en effet la proposition du repreneur, que le tribunal a retenue, mentionnait expressément que de nouveaux baux devaient être établis tant pour le bail des locaux appartenant à la SCI que pour la sous location ; Qu'il ne peut enfin être reproché à l'appelant de n'avoir pas payé la prime d'assurance due pour la période du 1er février 2003 au 31 janvier 2004 dès lors qu'il n'était plus administrateur de la SCI depuis le 4 février 2003 ; Attendu que le jugement ayant retenu des fautes à l'encontre de l'administrateur judiciaire à ce titre doit donc être infirmé ; 2. Sur les dépôts de garantie Attendu que la SCI AF expose que Maître X...a reçu, à titre de dépôt de garantie, au moment de la signature des baux du 5 décembre 2002, les sommes de 17 385,08  et de 1 166,10 , qu'il ne les a pas encaissées et a même restitué les chèques au locataire ; Qu'elle considère que l'encaissement de ces chèques lui aurait permis à la fin de l'année 2002 de disposer d'une trésorerie dont elle aurait eu besoin pour lever l'option d'achat contenue dans la convention passée avec la commune de Varennes le Grand ; Attendu qu'il est vrai que ces deux chèques, établis par la SARL NSCBI, n'ont pas été encaissées par l'administrateur qui les a conservés avant de les retourner le 10 octobre 2003 au conseil de cette société ; Attendu qu'il s'agit là d'une faute puisque les fonds remis à titre de garantie devaient être conservés pendant toute la durée du bail et donc être versés sur un compte pour éviter la prescription ; Mais attendu que cette négligence de Maître X...n'a pas la conséquence invoquée par la SCI ; Qu'en effet le dépôt de garantie doit être conservé jusqu'à la fin du bail pour garantir la bonne exécution par le preneur de ses obligations mais ne peut en aucun cas constituer une trésorerie disponible pour celui qui en bénéficie ; Que la SCI et son administrateur n'auraient donc pas pu l'utiliser pour exercer l'option d'achat ; Que cette faute ne peut causer un préjudice que dans le cas où des difficultés apparaîtraient au termes des baux, ce qui n'est pas établi actuellement ; Que le préjudice actuel n'est donc que de principe et doit être indemnisé comme dit ci-après ; 3. Sur la non levée de l'option d'achat Attendu que la SCI AF rappelle que l'acte du 12 janvier 1989 passé avec la commune de Varennes le Grand contenait une promesse de vente et fait grief à l'administrateur de n'avoir pas levé cette option d'achat ; Attendu que cet acte contenait une promesse de la commune de vendre au preneur, qui acceptait, l'ensemble immobilier loué dès l'expiration du bail et aux conditions habituelles et de droit, et notamment pour l'acheteur de prendre les biens vendus en leur état et consistance au jour de la vente, pour le prix de 170 000 F hors taxes ; Qu'il était précisé que le preneur devrait aviser la commune par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard une année avant la date d'expiration du bail, de sa décision d'acquérir mais que, passé ce délai le bénéficiaire de la promesse de vente serait déchu de plein droit et sans mise en demeure du droit de demander la réalisation de la vente ; Qu'une faculté de lever l'option par anticipation était également prévue à partir de la huitième année suivant la date de mise à disposition des lieux ; Attendu que la promesse n'a pas été levée ; Que Mme Z..., gérante de la SCI, a écrit à la commune le 2 septembre 2003 pour lui notifier sa décision d'acquérir les biens immobiliers objets du bail ; Que la commune lui a répondu le 11 septembre qu'elle ne pouvait que constater que les termes et délais prévus par l'article 11 du contrat, qui constituait la loi des parties, n'avaient pas été respectés ; Que la SCI estime que l'administrateur a ainsi commis une faute qui lui a fait perdre la propriété de l'immeuble, dont il avait lui même fixé la valeur à 9 500 000 F dans le contrat d'assurance souscrit en 2001 ; Mais attendu que l'appelant soutient à juste titre qu'il ne pouvait lever l'option sans disposer des fonds nécessaires pour payer le prix fixé dans la promesse, sous peine d'engager sa responsabilité ; Attendu qu'ainsi que cela a été dit précédemment les sommes remise à titre de dépôt de garantie, ne constituent pas une trésorerie disponible et ne pouvaient être utilisées à cet effet ; Qu'il ne peut également être fait état des sommes réclamées au titre des loyers que la SCI reproche à l'administrateur de n'avoir pas perçus puisqu'il a été dit précédemment qu'aucune faute ne pouvait être retenue à son encontre de ce chef ; Attendu que le solde existant sur le compte bancaire de la SCI lors de la désignation de Maître X...(10 592,37  soit 69 481,37 F) ne permettait pas de payer le prix exigé par la commune ; Attendu au surplus que la gérante de la SCI, qui connaissait très bien l'existence de la promesse de vente, l'intérêt pouvant résulter pour elle de la levée de l'option et les modalités de son exercice, n'a jamais ni interrogé sur ce point l'administrateur ni adressé à celui-ci une demande ou mise en demeure, ce qu'elle avait la possibilité de faire, même si une mission complète avait été confiée au mandataire judiciaire ; Attendu qu'aucune faute n'est donc démontrée sur ce point à l'encontre de Maître X...; Que le rejet de cette réclamation rend sans objet celle, connexe, relative à la perte de loyers afférents à cet immeuble pendant 9 ans à partir du 1er janvier 2004 ; 4. Sur la non restitution par Maître X...de l'ensemble des éléments détenus Attendu que la SCI intimée soutient que l'administrateur s'est obstiné, malgré de nombreuses demandes amiables puis une ordonnance de référé du 18 juin 2003 et un arrêt de la cour d'appel du 30 octobre 2003, à restituer les documents qu'il détenait ; Qu'elle explique que Maître X...ne lui a transmis qu'avec retard les pièces suivantes : -le 20 juin 2003,45 déclarations de TVA, les annexes aux déclarations 2035 pour les années 1998 à 2001, -le 17 juillet 2003 copies de courriers concernant la prime d'assurances due à AXA, -le 29 juillet 2003 copie des grands livres pour les années 1999,2000 et 2001 mais pas les éléments comptables ayant servi à l'établissement de cette comptabilité ni les 2035 en intégralité, -le 29 décembre 2003 les derniers documents ; Qu'elle indique que ce retard l'a mise dans l'impossibilité de répondre à l'administration fiscale et à la compagnie d'assurances et ont nui à sa gestion ; Attendu que Maître X...était dessaisi de sa mission à compter de l'arrêt de la cour de cassation du 4 février 2003 ; Qu'il lui appartenait dès lors de restituer à la SCI AF sans délais tous les documents nécessaires pour permettre à sa gérante de poursuivre la gestion ; Attendu que cette restitution n'a été ni rapide ni spontanée ; Que la SCI a dû assigner l'administrateur judiciaire devant le juge des référés du tribunal de commerce de DIJON pour obtenir cette restitution de toutes les pièces comptables ; Qu'il a été fait droit à cette réclamation le 18 juin 2003 ; Que l'administrateur ayant fait appel, la cour, par arrêt du 30 octobre 2003, a confirmé l'ordonnance pour tous les documents qui n'avaient pas encore été communiqués ; Attendu que les derniers documents n'ont été transmis à la SCI qu'à la date du 29 décembre 2003 ; Que ce retard dans la remise de tous les documents constitue une faute de la part de l'administrateur ; Que cette faute a entraîné un préjudice pour la société intimée, qui a été informée avec retard du contenu des pièces détenues par l'administrateur pendant la longue période de sa gestion et n'a donc pu répondre aux demandes de l'administration fiscale ou de la compagnie d'assurances auprès de laquelle un contrat avait été passée ; qu'elle a été ainsi contrainte de multiplier les démarches afin de régulariser la situation ; Que ce préjudice découlant des fautes retenues à l'encontre de Maître X...doit être indemnisé par une somme de 5 000  ; 5. Sur la demande reconventionnelle en dommages intérêts de Maître X... Attendu que l'action engagée contre l'administrateur, dont certaines fautes sont retenues, ne l'a pas été avec mauvaise foi ou intention de nuire ; qu'elle n'est donc pas fautive ; Que la demande de dommages intérêts formée par l'appelant doit donc être rejetée ; 6. Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens Attendu que l'équité ne commande pas de faire application aux parties des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Que, succombant sur une partie de ses prétentions, chacune conservera la charge de ses dépens ; PAR CES MOTIFS LA COUR Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, Confirme le jugement en ce qu'il a dit que Maître X...a commis une faute en n'encaissant pas les dépôts de garantie et en restituant tardivement les documents de la SCI AF, Infirme le jugement entrepris pour le surplus et dit que les autres fautes reprochées à Maître X...ne sont pas établies, Condamne Maître X...à payer à la SCI AF pour les fautes retenues à son encontre la somme de 5 000 , Rejette les autres demandes, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens tant d'instance que d'appel et dit, pour ces derniers, que les avoués pourront les recouvrer conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,