Cour d'appel de Paris, 22 janvier 2021, 18/192507
Formation: G1
Solution: Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée


Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISEAU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - chambre 1 ARRÊT DU 22 JANVIER 2021 (no , pages) Numéro d'inscription au répertoire général :RG 18/19250 -Portalis 35L7-V-B7C-B6HAD Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Avril 2018 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG no 14/04650 APPELANTS Monsieur L... X...Chez Monsieur et Madame P..., [...][...] Madame Y... X... née M...Chez Monsieur et Madame P..., [...][...] Représentés par Me Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D'AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l'ESSONNE INTIMEES SARL AGENCE PYRAMIDE TRANSACTIONSprise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social [...][...] Représentée par Me Céline ROMERO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0226 SAS FICOPprise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...][...] Représentée par Me Marie-Dominique HYEST de la SCP COHEN-HYEST, avocat au barreau de l'ESSONNE Composition de la cour : L'affaire a été débattue le 10 décembre, en audience publique, devant la cour composée de : M. Claude Creton, président de chambre,Mme Christine Barberot, conseillère,Mme Monique Chaulet, conseillère, qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par, Mme Christine Barberot, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier Arrêt :- contradictoire- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.*****Par acte sous seing privé du 6 janvier 2012 (no 966 au registre des mandats), M. L... X... et Mme Y... M..., épouse X... ( les époux X...), ont donné à la SARL Agence Pyramides transactions le mandat non exclusif de vendre un ensemble immobilier sis [...] ), soit une maison, un garage, un jardin et un terrain de 383 m2 cadastré section [...] , au prix de 305 000 €, la commission de l'agent immobilier, d'un montant de 6 000 €, étant à la charge du vendeur. Par acte sous seing privé du 7 janvier 2012, les époux T... ont vendu le bien précité, avec le concours de l'agent immobilier, à la SAS François investissement construction et promotion (FICOP), au prix de 305 000 €, sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un certificat d'urbanisme positif sur un lot à bâtir, après division de la parcelle [...] à réaliser par l'acquéreur, la commission de l'agent immobilier d'un montant de 6 000 € étant à la charge du vendeur. La réitération de la vente par acte authentique, qui devait être reçu par M B... S..., notaire, était prévue "dans un délai de six mois". Par acte sous seing privé du 14 janvier 2012 (no 968), la société FICOP a donné au même agent immobilier le mandat non exclusif de vendre une maison d'habitation sise [...] ) après division de la parcelle [...] , au prix de 200 000 €, la commission de l'agent immobilier d'un montant de 10 000 € étant à la charge de l'acquéreur. Un premier avenant à ce mandat, par acte sous seing privé du 24 mai 2012, a réduit le prix à la somme de 190 000 €, puis, un second avenant du 15 juin 2012 a réduit le prix à la somme de 172 000 € et la commission à celle de 6 000 € en mettant cette dernière à la charge du vendeur. Par acte sous seing privé du 15 juin 2012, la société FICOP a vendu aux époux V..., avec le concours du même agent immobilier, la maison d'habitation sise [...] , sous diverses conditions suspensives dont celle de la vente suivant acte authentique par les époux T... de l'ensemble immobilier et de la division de la parcelle [...] , au prix de 172 000 €, la commission d'un montant de 6 000 € étant à la charge du vendeur. Par acte sous seing privé du 14 janvier 2012 (no 969), la société FICOP a donné au même agent immobilier le mandat sans exclusivité de vendre un terrain à bâtir sis [...] dans la même commune, d'une superficie de 190 m2 environ après division de la parcelle précitée cadastré section [...] , au prix de 160 000 €, la commission de l'agent immobilier, d'un montant de 16 000 € étant à la charge de l'acquéreur. Un avenant à ce mandat, par acte sous seing privé du 24 mai 2012, a réduit la commission à la somme de 10 000 € en la mettant à la charge du vendeur. Par acte sous seing privé du 25 mai 2012, la société FICOP a vendu avec le concours de l'agent immobilier, la parcelle détachée d'une superficie de 188 m2, aux époux J... , sous diverses conditions suspensives, au prix de 145 000 € en ce compris la commission de l'agent immobilier d'un montant de 10 000 € à la charge du vendeur. La division de la parcelle [...] en deux lots a été faite et le certificat d'urbanisme délivré le 27 avril 2012, le certificat de non-recours ayant été délivré le 4 juin 2012. Les ventes au profit des époux J... et V... n'ont pas été réalisées. La vente X.../FICOP n'a pas été réitérée. Les époux X... ont vendu chacun des deux lots à des tiers par actes authentiques des 17 juin 2013 (maison au prix de149 000 €) et 6 décembre 2017 (terrain au prix de 125 000 €). Après avoir mis en demeure la société FICOP, par lettre recommandée avec avis de réception du 23 avril 2013, de lui payer la somme de 22 000 € à titre d'indemnité compensatrice de la perte de ses trois rémunérations, par acte extra-judiciaire du 23 mai 2014, la société Agence Pyramides transactions a assigné la société FICOP en paiement de la somme de 22 478,10 € de dommages-intérêts au titre de la perte des commissions et de celle de 4 000 € pour résistance abusive. Le 5 janvier 2016, l'agent immobilier a assigné les époux X... mêmes fins. C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 avril 2018, le Tribunal de grande instance d'Evry a :- déclaré la société Agence Pyramides transactions recevable et partiellement fondée en ses demandes,- condamné in solidum la société FICOP et les époux X... à payer à la société Agence Pyramides transactions la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts,- débouté les époux X... de leurs demandes de résolution de la vente, de paiement de dommages-intérêts et d'une somme en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,- débouté la société FICOP de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,- condamné in solidum la société FICOP et les époux X... à payer à la société Agence Pyramides transactions la somme de 2000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,- condamné in solidum la société FICOP et les époux X... aux dépens. Sur l'appel principal interjeté par les époux X... et l'appel incident de la société Agence Pyramides transactions, cette Cour, par arrêt du 9 octobre 2020, a :- dit effectivement conclue la vente suivant acte sous seing privé du 7 janvier 2012 par les époux X... à la société FICOP de l'ensemble immobilier sis [...] ), cadastré section [...] ,- dit que les vendeurs et l'acquéreur avaient renoncé, d'un commun accord, à la réitération de cette vente,- avant dire droit, invité les parties à conclure sur la question de savoir si la commission de l'agent immobilier n'était pas due pour la vente précitée,- pour ce faire, révoqué la clôture, fixé une nouvelle clôture et une nouvelle audience de plaidoiries. Après cette réouverture des débats, par dernières conclusions, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :- vu les articles 1134, 1147 dans leur version applicable aux faits du litige, 1382, devenu 1240, et suivants, 1589 du Code civil, la loi du 2 janvier 1970,- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :- dans le cas où la Cour statuerait sur les demandes de l'agent immobilier en retenant la fondement de la responsabilité issue de l'article 1382 devenu les articles 1240 et suivants du Code civil :- débouter la société Agence Pyramides transactions de l'ensemble de ses demandes dirigées contre eux,- dans le cas où la Cour statuerait sur les demandes de l'agent immobilier en retenant la fondement du droit à perception de la commission d'agent immobilier :- débouter la société Agence Pyramides transactions de l'ensemble de ses demandes dirigées contre eux,- si, par extraordinaire, le Cour entrait en voie de condamnation contre eux, condamner la société FICOP à les garantir de l'ensemble de ces condamnations,- en tout état de cause, reconventionnellement :. prononcer la résolution du compromis de vente du 7 janvier 2012,. condamner la société FICOP à leur payer la somme de 30 500 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2016,. condamner solidairement les sociétés FICOP et Agence Pyramides transactions à leur payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile pour procédure abusive,- condamner solidairement les sociétés FICOP et Agence Pyramides transactions à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.Par dernières conclusions, la société Agence Pyramides transactions prie la Cour de :- vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 1382 devenu les articles 1240 et suivants du Code civil,- débouter les époux X... et la société FICOP de leurs demandes dirigées contre elle,- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :. l'a déclarée recevable et fondée en ses demandes,. a condamné in solidum la société FICOP et les époux X... à payer à la société Agence Pyramides transactions la somme de 6 000 €,. a débouté les époux X... de leurs demandes de résolution de la vente, de paiement de dommages-intérêts et d'une somme en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,. débouté la société FICOP de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,. a condamné in solidum la société FICOP et les époux X... à lui payer la somme de 2000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,. a condamné in solidum la société FICOP et les époux X... aux dépens- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :. l'a déboutée de ses demande au titre des actes sous seing privé des 25 mai et 25 juin 2012,. l'a déboutée de ses demandes au titre des frais avancés de diagnostics et de dommages-intérêts pour résistance abusive,- statuant à nouveau :- sur l'acte du 7 janvier 2012,- à titre principal, dire que la condamnation in solidum des époux X... et de la société FICOP à lui payer la somme de 6 000e a pour fondement l'article 1147 ancien devenu 1231-1 du Code civil et 6-1 de la loi du 2 janvier 1970,- à titre subsidiaire : confirmer la condamnation in solidum des époux X... et de la société FICOP,- sur les actes des 25 mai et 15 juin 2012,- dire que la responsabilité des époux X... et de la société FICOP est engagée sur le fondement de l'article 1382 ancien devenu 1240 nouveau du Code civil,- condamner in solidum la société FICOP et les époux X... à lui payer la somme de 10 000 € au titre de son droit à indemnisation au titre de l'acte du 25 mai 2012,- condamner in solidum la société FICOP et les époux X... à lui payer la somme de 6 000 € au titre de son droit à indemnisation au titre de l'acte du 15 juin 2012,- condamner in solidum la société FICOP et les époux X... à lui régler la somme de 478,10 € à titre de remboursement des frais de diagnostics,- condamner in solidum in solidum la société FICOP et les époux X... à lui payer la somme de 4 000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,- condamner in solidum la société FICOP et les époux X... à lui la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, dépens en sus. Par dernières conclusions, la société FICOP demande à la Cour de :- vu l'article 1382 du Code civil, devenu l'article1240 du même Code ;- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes des époux X... formées contre elle,- débouter les époux X... de leurs demandes formées contre elle,- débouter la société Agence Pyramides transactions de toutes ses demandes formées contre elle,- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :. a déclaré la société Agence Pyramides transactions recevable et partiellement fondée en ses demandes, . l'a condamnée in solidum avec les époux X... à payer à la société Agence Pyramides transactions la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts,. l'a déboutée de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,. l'a condamnée in solidum avec les époux X... à payer à la société Agence Pyramides transactions la somme de 2000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,. l'a condamnée in solidum avec les époux X... aux dépens,- statuant à nouveau :- rejeter toutes les demandes des époux T... et de la société Agence Pyramides transactions,- condamner, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, les époux X... et la société Agence Pyramides transactions à lui payer, chacun la somme, de 5 000 €, dépens en sus,- si la Cour décidait de modifier le fondement juridique est estimait la commission due, dire que celle-ci est à la charge des époux X... et les condamner à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. SUR CE, LA COUR Par arrêt du 9 octobre 2020 définitif sur ces dispositions, cette Cour a dit effectivement conclue la vente du 7 janvier 2012 du bien litigieux par les époux X... à la société FICOP, les vendeurs et l'acquéreur ayant, d'un commun accord, renoncé à la réitération de la vente par acte authentique. Cette volonté des parties à la vente de ne pas la réitérer, qui relève de leur liberté contractuelle, n'est pas constitutive d'une faute. Par suite, la société Agence Pyramides transactions doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 6 000 € de dommages-intérêts formée contre les vendeurs et l'acquéreur, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit. Mais, en l'absence d'accord de l'agent immobilier, cette renonciation ne peut priver la société Agence Pyramides transactions de la rémunération convenue, dès lors que la vente a été effectivement conclue. En droit, l'agent immobilier ne peut recevoir sa commission d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. Le mandat no 966 du 6 janvier 2012 consenti par les époux X... à l'agent immobilier met la commission d'un montant de 6 000 € à la charge des vendeurs. L'acte sous seing privé du 7 janvier 2012 aux termes duquel les époux X... ont vendu le bien litigieux à la société FICOP mentionne au chapitre "NEGOCIATION" que la rémunération de l'agent immobilier prévue par le mandat no 966 du 6 janvier 2012 est à la charge du vendeur. En conséquence, les époux X... doivent être condamnés à payer à la société Agence Pyramides transactions la somme de 6 000 € à titre de commission. L'agent immobilier, qui ne subit pas de perte de la commission prévue par le mandat du 6 janvier 2012 (no 966), doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts formée contre la société FICOP, faute de préjudice, étant observé, en outre que la renonciation à l'achat n'est pas constitutif d'une faute. Aux termes du mandat no 966, les frais de diagnostics techniques sont à la charge du mandant. Les époux X... doivent être condamnés à rembourser la somme de 478,10 € au titre de ces frais de diagnostics à l'agent immobilier qui les a exposés pour leur compte. La Cour a dit par l'arrêt précité du 9 octobre 2020 que les époux X... et la société FICOP avaient renoncé d'un commun accord à la réitération de la vente par acte authentique, de sorte que les vendeurs, qui ne se sont pas prévalus de la réalisation des conditions suspensives édictées en faveur de l'acquéreur, ne peuvent imputer à la faute de ce dernier une non-réitération qu'ils ont acceptée. Par suite, les époux X... doivent être déboutés de leur demande de garantie formée contre la société FICOP. Au chapitre "CLAUSE PENALE" de l'avant-contrat de vente du 7 janvier 2012, les parties ont convenu que ""En application de la rubrique "RÉALISATION" et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 30 500 €.De plus, dans l'une et l'autre éventualité, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération sera due au mandataire dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique "NEGOCIATION", l'opération étant définitivement conclue" . Les époux X... n'ont pas mis en demeure la société FICOP de réitérer la vente, ayant convenu d'un commun accord avec l'acquéreur de renoncer à cette réitération. Par conséquent, l'acquéreur n'est pas en défaut et la clause pénale précitée ne peut recevoir application. Les époux X... doivent être déboutés de leur demande en paiement par la société FICOP de la somme de 30 500 € sur le fondement de la clause pénale. S'agissant des ventes subséquentes du terrain et de la maison des 25 mai et 15 juin 2012, consenties respectivement aux époux J... et aux époux V... par la société FICOP, conclues avec le concours de l'agent immobilier en exécution des mandats des 14 janvier 2012 (no 968 et no 969), ces ventes n'ont pas été réalisées, bien que les acquéreurs aient obtenu le prêt qu'ils avaient sollicité. Les époux X..., tiers à ces ventes qui ne conditionnaient pas la vente de l'ensemble immobilier du 7 janvier 2012, n'ont contracté aucune obligation à l'occasion de celles-ci, n'ayant pas, notamment, en renonçant à la vente de leur bien, fait défaillir la condition suspensive de la réalisation de la vente de l'ensemble immobilier incluses dans les deux actes des ventes subséquentes. Par suite, l'agent immobilier doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts formée contre les époux X... pour la perte des commissions attachées aux ventes des 25 mai et 15 juin 2012. En réponse à la mise en demeure que l'agent immobilier lui avait fait délivrer le 23 avril 2013 de lui payer la somme de 22 000 € à titre d'indemnité compensatrice de sa perte de rémunération, la société FICOP a répondu le 18 juin 2013 que le rendez-vous du 9 novembre 2012, fixé par le notaire pour la réitération de la vente de l'ensemble immobilier des époux X..., avait "été remis en cause par certains acquéreurs, au motif d'après eux que l'ensemble des conditions n'était pas rempli. Nous avons dès lors, essayé avec les acquéreurs et l'agence et l'ensemble de intervenants de trouver une solution et ce dans les plus brefs délais". Ainsi, la société FICOP n'a pas conclu la vente initiale en raison de l'échec des ventes subséquentes. Or, il ressort, d'une part, de la lettre du 15 janvier 2013 que les époux J... ont adressée au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique auquel ils réclamaient la restitution de la somme de 3 000 € qu'ils avaient séquestrée en l'étude, que cette demande était faite au motif que "la société FICOP n'ayant pas souhaité réaliser le compromis de vente signé le 7 janvier 2012 avec Mme et Mr L... X..., la condition suspensive prévue en page 17 du compromis de vente FICOP / Magalhaes ne peut être réalisée". D'autre part, par lettre du 3 décembre 2012 adressée à l'agent immobilier, les époux V... ont informé ce dernier qu'ils ne donnaient pas suite au projet d'acquisition, indiquant en avoir informé le notaire, motif pris de ce "que les conditions du compromis n'étaient toujours pas réalisées". Or, l'avant-contrat de vente conclu le 15 juin 2012 par la société FICOP au profit des époux V... inclut (p. 27) la condition particulière d'assainissement suivante : "Le vendeur s'engage à créer sur le domaine public (limite droite face au terrain sis [...] ), un tampon d'égout à ses seuls frais et s'y oblige. Ces travaux devront être réalisés par une entreprise agrée "travaux publics" du choix du vendeur, dans un délai de trois mois au plus tard à compter du 25 mai 2012". Le 25 juillet 2012, la communauté d'agglomération Les Portes de l'Essonne a envoyé à la société FICOP une convention de raccordement à compléter et à retourner signée, un ordre de services de démarrage des travaux, également à compléter et à retourner signé si la société FICOP choisissait l'entreprise de la communauté d'agglomération, un devis de réalisation des travaux pour un montant TTC de 4 336 € TTC. Au 3 décembre 2012, ces travaux n'étaient pas réalisés et les époux V... adressaient à la société FICOP la lettre précitée. Il se déduit de ces éléments que la société FICOP, qui n'a pas mis en demeure les époux X... de réitérer la vente initiale alors que les conditions suspensives étaient réalisées, ni davantage mis en demeure ses acquéreurs de réitérer les ventes subséquentes, est à l'origine de l'échec des trois ventes. La condition suspensive de la réalisation de la vente Antunez-Gonzalez/FICOP avait été insérée tant dans l'avant-contrat de vente FICOP/Gonçalves-Magalhaes que dans celui de la vente FICOP/V.... Cette condition protégeait l'acquéreur comme le vendeur pourvu que, pour ce dernier, l'échec de la vente initiale vînt du refus des vendeurs initiaux. Ainsi, la société FICOP, qui a renoncé à acquérir l'ensemble immobilier, a fait défaillir la condition suspensive des ventes subséquentes. Ces ventes n'étant pas effectivement conclues, les commissions prévues pour chacun des avants-contrats des 25 mai et 25 juin 2012 ne sont pas dues par la société FICOP à l'agent immobilier. La clause "Indemnité d'immobilisation" insérée dans les avants-contrats des 25 mai et 15 juin 2012, rédigée comme la clause pénale précitée insérée dans l'avant-contrat du 7 janvier 2012, est en réalité une clause pénale qui ne peut recevoir application, les ventes subséquentes étant réputées conclues et non effectivement conclues. Cependant, l'agent immobilier réclame, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, des dommages-intérêts pour la perte de ses commissions. En renonçant à acquérir l'ensemble immobilier dont dépendait la vente des deux lots nés de sa division, la société FICOP a fautivement privé l'agent immobilier de la perception des commissions des ventes subséquentes d'un montant respectif de 10 000 € et de 6 000 €. Il y a lieu de condamner la société FICOP au paiement de la somme de 10 000 € + 6 000 € = 16 000 € à titre de dommages-intérêts. La société FICOP n'ayant pas intenté de procédure abusive à l'encontre des époux X..., la demande de dommages-intérêts de ces derniers de ce chef doit être rejetée. Les époux X... et la société FICOP ayant pu se méprendre sur l'étendue de leur droits, leur résistance n'est pas abusive, de sorte que la demande de ce chef de la société Agence Pyramides transactions doit être rejetée. Les dépens d'appel seront supportés in solidum par la société FICOP et des époux X.... La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de la société FICOP et les époux X.... L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de l'agent immobilier sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a : - débouté M. L... X... et Mme Y... M..., épouse X... de leurs demandes de résolution de la vente, de paiement de dommages-intérêts et d'une somme en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, - débouté la SAS François investissement construction et promotion (la SAS FICOP) de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné in solidum la SAS FICOP et M. L... X... et Mme Y... M..., épouse X..., à payer à la SARL Agence Pyramides transactions la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné in solidum la SAS FICOP et M. L... X... et Mme Y... Lorenzo I..., épouse X... aux dépens ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau : Condamne in solidum M. L... X... et Mme Y... M..., épouse X..., à payer à la SARL Agence Pyramides transactions la somme de 6 000 € de commission pour la vente du 7 janvier 2012 ; Condamne in solidum M. L... X... et Mme Y... M..., épouse X..., à payer à la SARL Agence Pyramides transactions la somme de 478,10 € au titre du remboursement des frais de diagnostics ; Déboute M. L... X... et Mme Y... Lorenzo I..., épouse X..., de leur demande de garantie formée contre la SAS FICOP ; Déboute M. L... X... et Mme Y... M..., épouse X..., de leur demande en paiement par la SAS FICOP de la somme de 30 500 € au titre de la clause pénale ; Déboute M. L... X... et Mme Y... M..., épouse X..., de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée contre la SAS FICOP ; Déboute la SARL Agence Pyramides transactions de sa demande de dommages-intérêts formée contre M. L... X... et Mme Y... M..., épouse X..., pour la perte des commissions attachées aux avant-contrats de vente des 25 mai et 15 juin 2012 ; Condamne la SAS FICOP à payer à la SARL Agence Pyramides transactions la somme de 16 000 € de dommages-intérêts ; Rejette les autres demandes ; Condamne in solidum la SAS FICOP et M. L... X... et Mme Y... M..., épouse X..., aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ; Condamne in solidum la SAS FICOP et M. L... X... et Mme Y... M..., épouse X..., à payer à la SARL Agence Pyramides transactions la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel. Le greffier, Le président,