Cour d'appel de Versailles, du 20 novembre 1998, 1997-8812

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) 1) Si l'article 15-1 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 oblige un locataire qui donne congé à le faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou à le signifier par huissier, ce même texte ne sanctionne expressément cette obligation d'aucune nullité du congé, à la différence des dispositions de l'article 15-II relatives à un congé délivré par le bailleur. En l'espèce, dès lors qu'en vertu de l'article 114 du nouveau Code de procédure civile, aucune nul- lité ne peut, en outre, être prononcée sans grief, un bailleur qui n'invoque ni ne démontre que l'absence de dénonciation du congé, par le locataire, dans les formes prescrites lui cause grief, n'est pas fondé à invoquer la nullité d'un congé, dont, au surplus, il résulte de ses propres écritures qu'il en a été infor- mé. 2) En application de l'article 15-II alinéa 2 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le congé délivré par le locataire, tel que ci-dessus évoqué, doit respecter le délai légal de préavis de trois mois, sauf à être réduit à un mois si le locataire justifie se trouver dans l'un des trois cas limitativement prévus (mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi). Un locataire qui se borne à invoquer un départ justifié par "un traitement d'une durée indétermi- née aux Etats Unis" n'est pas fondé à bénéficier du délai légal de préavis ré- duit à un mois

Le tribunal d'instance, statuant par jugement réputé contradictoire du 07 octobre 1997 a rendu la décision suivante : - condamne solidairement Monsieur et Madame X... à payer à l'UAP la somme de 3.357,50 francs avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 1997, - se déclare incompétent pour statuer sur la validité de la saisie, - déboute l'UAP de ses demandes plus amples ou contraire, - condamne Monsieur et Madame X... aux dépens. Le 31 octobre 1997, l'UAP a interjeté appel. Elle demande à la Cour de : - infirmer le jugement entrepris, - en conséquence, vu le commandement de payer en date du 11 mars 1997, constater la résiliation du bail, - condamner les époux X... à payer à l'UAP la somme de 24.514,87 francs avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation en date du 18 avril 1997, - subsidiairement, constater la non application du délai de préavis réduit à un mois et en conséquence que le délai de préavis a expiré le 28 avril 1997, - condamner en conséquence les époux X... à payer à l'UAP la somme de 21.186,50 francs avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation, - en tout état de cause, condamner les époux X... à payer à l'UAP la somme de 3.000 francs à titre de dommages et intérêts, - condamner les époux X... à payer à l'UAP la somme de 5.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP FIEVET-ROCHETTE-LAFON, avoués près de la Cour d'Appel de VERSAILLES conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Les époux X... ont fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses, en application de l'article 659 du nouveau code de procédure civile. L'arrêt sera donc rendu par défaut. L'ordonnance de clôture a été signée le 17 septembre 1998 et l'appelante a fait déposer son dossier à l'audience du 23 octobre 1997. SUR CE LA COUR : Considérant que Monsieur X... qui entendait invoquer le bénéfice d'un délai de préavis réduit à un mois (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989) devait respecter les dispositions de cette loi d'ordre public et que, notamment donc, ainsi que l'exige l'article 15-I alinéa 2, les deux locataires qui sont co-titulaires solidaires de ce bail (article 1751 et 220 du code civil) devaient donner un congé notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou être signifié par acte d'huissier ; que cependant la sanction de la nullité n'est pas prévue par ce texte, alors que cette nullité est expressément édictée à l'alinéa 1er et que l'article 15-II lorsqu'il s'agit du bailleur ; Considérant qu'en vertu de l'article 114 du nouveau code de procédure civile aucune nullité ne peut donc être prononcée, alors que de plus, et en tout état de cause, aucun grief (article 114 alinéa 2) n'est invoqué, ni démontré par la bailleresse, et alors qu'en outre, la société SAGGEL VENDOME (mandataire) avait adressé une lettre à Monsieur X..., le 07 mars 1997 par laquelle elle reconnaissait avoir reçu la lettre de celui-ci, du 28 janvier 1997 contenant sa "demande de congé" ; que de plus, cette mandataire ne contestait pas la réalité ni la régularité formelle de ce congé, mais se bornait à réclamer des documents justificatifs au sujet du départ du locataire ; Considérant que ce congé cependant devait respecter le délai légal de préavis de trois mois, puisqu'il est constant que les époux X... ont parlé d'un départ qui aurait été justifié par "un traitement d'une durée indéterminée aux ETATS-UNIS", et on pas par une mutation, ou une perte d'emploi, ou un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, qui sont les seuls cas limitativement prévus par cet article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 pour réduire ce délai légal à un mois ; Considérant que les époux X... ne sont donc pas fondés à bénéficier de ce délai de préavis réduit à un mois, et qu'il doivent donc payer leurs loyers et les charges locatives jusqu'au 28 avril 1997 ; qu'ils restent devoir, de ce chef, la somme justifiée suivante : - terme de septembre 1996 : 7.428,75 francs, - terme de février 1997 : 7.428,75 francs, - terme de mars 1997 : 7.428,75 francs, - terme d'avril 1997 : 7.428,75 francs ---------------------- soit un total de : 29.715,00 francs Considérant qu'à cette somme, en principal, s'ajoutera la somme de 2.971,15 francs (10 %) correspondant à la pénalité prévue dans le contrat ; qu'après déduction du dépôt de garantie de 11.500 francs, les époux X... restent donc devoir la somme de 21.186,50 francs, et qu'il sont condamnés solidairement à payer ce montant à l'UAP ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 avril 1997 ; Considérant, par ailleurs, que dans son assignation devant le tribunal d'instance et lors des débats devant le premier juge, l'UAP n'a pas réclamé la résiliation de ce bail, notamment par le jeu de la clause résolutoire du contrat qu'elle n'invoquait pas ; que son actuelle demande de ce chef, formulée pour la première fois devant la Cour, est nouvelle et donc irrecevable, en application des articles 564 et 566 du nouveau code de procédure civile ; Considérant, en outre, que l'UAP invoque son propre décompte qui indique que diverses autres sommes lui seraient dues par les époux X..., notamment pour des frais de remise en état de robinetterie, de menuiserie et de serrurerie, mais qu'elle n'a fait établir aucun état des lieux de sortie (article 3 de la loi du 6 juillet 1989), notamment par huissier, pour faire constater des éventuelles pertes ou dégradations, ou d'éventuelles réparations locatives, à mettre à la charge des époux X... locataires ; qu'elle est donc déboutée de ces chefs de demandes, non justifiés, étant de plus souligné que deux de ces postes sont définis par elle comme étant des "forfaits" ; Considérant que l'inexécution de leurs obligations de locataires par les époux X..., au regard des exigences de l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et leur défaut de paiement de l'intégralité de leurs loyers ont donné lieu à application de la majoration contractuelle de 10 % prévue à l'article 1-B-5 du contre de bail ; que cette majoration répare déjà le préjudice de l'UAP qui n'est donc pas fondée à réclamer, en outre, 3.000 francs de dommages et intérêts, alors que, de plus, des intérêts moratoires au taux légal dus à compter de la date de l'assignation sont accordés pour réparer l'entier préjudice né de ce retard, et ce en l'absence de toute mauvaise foi démontrée contre ces débiteurs (article 1153 du code civil) ; Considérant enfin que, compte tenu de l'équité, les intimés sont condamnés à payer à l'UAP la somme de 5.000 francs, en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS ; La COUR statuant publiquement, par arrêt par défaut et en dernier ressort ; VU l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; Réformant et statuant à nouveau : CONDAMNE solidairement les époux X... à payer à l'UNION DES ASSURANCES DE PARIS la somme de VINGT ET UN MILLE CENT QUATRE VINGT SIX FRANCS ET CINQUANTE CENTIMES (21.186,50 francs), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 avril 1997 ; DECLARE nulle et irrecevable la demande l'UNION DES ASSURANCES DE PARIS en résiliation du bail ; DEBOUTE l'UNION DES ASSURANCES DE PARIS de ses autres demandes de dommages et intérêts ; CONDAMNE les époux X... à payer à l'UNION DES ASSURANCES DE PARIS la somme de CINQ MILLE FRANCS (5.000 francs) en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE les époux X... à tous les dépens de l'instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués FIEVET-ROCHETTE-LAFON conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, Marie-Hélène EDET. Alban CHAIX.