Cour d'appel de Montpellier, du 20 avril 2004, 02/01848

Sommaire: COPROPRIETE Une société civile immobilière, en sa qualité de copropriétaire, peut engager les actions nécessaires à la sauvegarde de la jouissance lui appartenant sur son lot privatif, dès lors que les troubles qu'elle subit ont leur origine dans les parties communes. Elle est recevable à agir contre le vendeur qui s'était engagé à faire des travaux sur les parties communes. Le vendeur qui n'a pas exécuté son obligation ne saurait invoquer le bref délai de l'article 1648 du Code civil, l'action étant fondée sur sa responsabilité contractuelle résultant de l'inexécution d'une obligation particulière contractée de façon autonome et distincte de l'acte de vente

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les jugements rendus le 28 février 2002 par le Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, qui ont: X... - sur l'action principale à l'encontre de Jacques Y... en réparation des conséquences de la mauvaise exécution des travaux dont la charge lui incombait, déclaré la SCI BONNE MAIRE, Philippe FOZZA et le syndicat des copropriétaires recevables et fondés et condamné Y... à payer les sommes suivantes: aux demandeurs: 12.496,78 ä avec réactualisation pour la reprise des travaux de couverture et zinguerie tels que préconisés par l'expert CATANESE; à la SCI BONNE MAIRE: 10.330,28 ä pour les reprises des dommages aux appartements, 26.000 ä à titre de dommages-intérêts pour perte de loyers, arrêtée à février 2002, et 1.000 ä par mois supplémentaires à compter de mars 2002 jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois à compter par Y... des condamnations stipulées; à Philippe FOZZA, 800 ä pour frais de déblaiement de gravats; à la SCI BONNE MAIRE et FOZZA: 2.500 ä pour tous les deux à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive; sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.: 2250 ä à la SCI BONNE MAIRE, 600 ä à Philippe FOZZA, et 900 ä au syndicat des copropriétaires; et condamné Jacques Y... aux dépens, y compris les frais de référé et expertise; II - sur l'action récursoire d'ALARD contre Z... et la compagnie WINTERTHUR, déclaré Y... en partie fondé en son action en garantie pour les dommages subis par l'immeuble et condamné Z... et la WINTERTHUR à lui payer les sommes de 12.496,78 ä, avec réactualisation, pour les travaux de reprise de la couverture et 2.582,57 ä pour les travaux de reprises intérieures incombant à Z..., partagé les dépens entre Y..., d'une part, Z... et la WINTERTHUR d'autre part, et dit qu'ils garantiront Y... pour la moitié des frais de référé et expertise judiciaire; Vu l'appel régulièrement interjeté par Jacques Y... et la compagnie WINTERTHUR de ces deux jugements qui ont été joints; Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2004 par Jacques Y..., tendant à faire constater que le syndicat des copropriétaires n'a formulé aucune demande au titre de remise en état des parties communes devant le Tribunal de Grande instance de Carcassonne et réformer en conséquence le jugement en ce qu'il l'a condamné à lui payer la somme de 12.496,78 ä; déclarer irrecevable la SCI de BONNE MAIRE en vertu des articles 14 et 15 de la loi du 10 Juillet 1965; subsidiairement, vu l'article 1648 du Code Civil, déclarer irrecevable comme tardive l'action de la SCI de BONNE MAIRE, en tout cas infondée, la débouter de sa demande au titre des prétendus loyers non encaissés; condamner solidairement Mr Z... et la Compagnie d'Assurance WINTERTHUR, à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre; condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 ä en application de l'article 700 du NCPC, et aux dépens; Vu les conclusions notifiées le 18 juillet 2002 par la compagnie d'assurance WINTERTHUR, qui sollicite sa mise hors de cause en demandant à la cour de constater que la date de la DROC et du début des travaux est le 1er juin 1998 et que la police d'assurance responsabilité décennale souscrite par Monsieur Z... auprès d'elle prend effet à compter du 1er août 1998,constater que la réception des travaux sans réserves au 20 AO T 1998 a couvert les désordres de toiture, apparents même pour un Maître d'ouvrage non compétent en matière de construction, et que Monsieur Y... s'est immiscé dans la direction des travaux; que M. Z... n'est pas intervenu sur la cheminée et n'a pas réalisé les travaux de zinguerie, qu'il n'a pas souscrit l'activité zinguerie et que la garantie de l'assureur ne peut s'appliquer à un sinistre survenu à l'occasion de l'activité zinguerie ; constater que la police d'assurance décennale a été résiliée au 31 décembre 1998 et que seule la garantie obligatoire est maintenue à l'exclusion des garanties complémentaires, constater le manque de diligences et d'inertie de Monsieur Y... et de la SCI DE BONNE MAIRE dans la réalisation des travaux de réfection, qui ont aggravé les dommages immatériels; condamner Monsieur Jacques Y... à la somme de 1.700 ä sur le fondement de l'article 700 du NCPC, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire; Vu les conclusions notifiées le 14 janvier 2004 par la SCI DE BONNE MAIRE, Philippe FOZZA et le syndicat des copropriétaires, demandant à la cour de rejeter la demande d'annulation du jugement en ce qu'il aurait statué "ultra petita"; déclarer recevables et fondées les demandes présentées conjointement par les deux copropriétaires et le syndicat des copropriétaires tendant à voir Y... condamné à exécuter ou faire exécuter les travaux en toiture prescrits par l'expert judiciaire; leur donner acte de ce que la copropriété a fait réaliser et payé ces travaux;confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Y... à leur payer la somme de 12.496,78 ä et retenu sa responsabilité pour manquement à ses obligations contractuelles résultant de la convention du 04 août 1998, et aux obligations lui incombant en sa qualité de syndic bénévole, et en ce qu'il a alloué à la SCI BONNE MAIRE 10.330,28 ä pour reprise des dommages, 26.000,00 ä à titre de perte de loyers arrêtés à février 2002 et 1.000 ä supplémentaires pour chaque mois à compter de mars 2002 jusqu'à expiration d'un délai de 3 mois à compter du paiement par Y... des condamnations prononcées contre lui, en ce qu'il l'a condamné à payer à Philippe FOZZA la somme de 800 ä à titre de remboursement de frais de déblaiement, à la SCI et à Philippe FOZZA (pour tous les deux) 2.500 ä, et au paiement de diverses indemnités pour frais irrépétibles; le condamner en outre à leur payer à chacun la somme de 1.000 ä en remboursement de ceux qu'ils ont exposés en appel; statuer ce que de droit sur l'appel interjeté par WINTERTHUR ASSURANCES et condamner Jacques Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais des instances en référé et d'expertise judiciaire; M O T X... V A T X... O N X... - SUR LA DEMANDE PRINCIPALE a) en ce qui concerne la recevabilité Jacques Y... soutient dans son premier moyen que dans ses écritures de première instance, le Syndicat des copropriétaires ne sollicitait aucune condamnation à son égard, et que dès lors le premier juge a statué ultra petita en le condamnant à payer diverses sommes à la copropriété. Or les conclusions notifiées le 20 Septembre 2001 par Philippe FOZZA, la SCI BONNE MAIRE et le Syndicat des copropriétaires agissant conjointement, comportent bien une demande de condamnation d'ALARD à l'exécution des travaux de réfection préconisés par l'expert judiciaire et au paiement de dommages-intérêts et frais irrépétibles. Dès lors, en condamnant Y... à payer notamment au syndicat de copropriété la somme de 12.496,78 ä nécessaire à la réfection de la toiture, ce qui ne constitue qu'une modalité de la réparation à laquelle tendait la demande, le premier juge a statué dans les limites de sa saisine. Rien n'interdit par ailleurs au syndicat de fonder sa demande sur une expertise à laquelle il n'était pas partie, dès lors qu'elle a été conduite en présence d'ALARD et lui est opposable. Jacques Y... prétend en son second moyen que la SCI DE BONNE MAIRE n'était pas recevable à demander sa condamnation à exécuter les travaux prescrits par l'expert sur la toiture de l'immeuble, au motif que, s'agissant de parties communes de la copropriété, seul le syndicat pouvait être actionné, sauf à lui à exercer ensuite une action récursoire. Or d'une part l'article 15 de la Loi du 10 Juillet 1965 confère au syndicat de copropriété qualité pour agir en justice seul ou conjointement avec des copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, et d'autre part un copropriétaire peut aussi engager les actions nécessaires à la sauvegarde de la jouissance lui appartenant sur son lot privatif, dès lors que les troubles qu'il subit ont leur cause dans les parties communes. Ainsi, la SCI BONNE MAIRE, troublée dans la jouissance de son lot privatif par des infiltrations provenant de la toiture, était recevable à agir contre Jacques Y..., d'autant qu'en s'engageant le 4 Août 1998 à faire des travaux sur des parties communes, il avait spécialement sollicité et obtenu de la part de la SCI une participation personnelle de 50.000 francs. Enfin, il ne saurait invoquer la prescription pour non respect du bref délai de l'article 1648 du code Civil, alors que l'action dirigée à son encontre n'est pas fondée sur la garantie des vices cachés due par le vendeur, mais sur sa responsabilité contractuelle résultant de l'inexécution de son obligation particulière contractée le 4 août 1998, autonome et distincte de l'acte de vente du 19 août 1998. Aucun moyen d'irrecevabilité n'étant en définitive fondé, l'action est recevable. b) en ce qui concerne le fond Ainsi que l'expert judiciaire a pu le constater, les travaux de réhabilitation de la toiture auxquels s'était engagé Jacques Y... ont été réalisés au mépris de toutes les règles de l'art: posée de manière anarchique et inapte à assurer sa fonction d'étanchéité, la couverture ne pouvait qu'engendrer lors des intempéries les graves infiltrations qui ont endommagé les appartements, et l'ampleur des désordres était telle qu'elle était à reprendre en sa totalité. Dans ces circonstances, il ne peut sérieusement prétendre avoir "exécuté son obligation principale". Le moyen tiré de l'achèvement des travaux lors de la signature de l'acte authentique est inopérant, le litige ne concernant pas les obligations nées du contrat de vente, mais celles résultant d'un engagement spécifique. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a déclaré Y... entièrement responsable du préjudice causé par l'inexécution de ses obligations contractuelles et l'a condamné au paiement du coût, estimé par l'expert, des travaux de reprise de la couverture et de réparation des dommages occasionnés par les infiltrations aux parties privatives, y compris les frais de déblaiement des gravats. De même, les appartements qui devaient être loués à compter du 1er janvier 2000 étant inhabitables, le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a condamné au paiement des loyers perdus par la SCI DE BONNE MAIRE, justement fixés à un montant de 1.000 ä par mois au vu de l'estimation locative de l'agence ALBOUY. Jacques Y... ne saurait invoquer la négligence de la copropriété à effectuer les travaux qui auraient permis d'éviter ou limiter le préjudice, alors qu'il en était le syndic et que, malgré mises en demeure en cette qualité de remédier aux désordres dès la survenance des premiers sinistres (cf. lettres des 6.12.1999 et 8.02. 2000), il n'a pris aucune initiative et opposé à ces demandes pressantes une inertie totale. Sa qualité d'organe du syndicat des copropriétaires ne saurait lui permettre de se soustraire à sa responsabilité personnelle pour cette faute grave commise dans l'exercice de ses attributions de syndic. Le jugement statuant sur l'action principale est ainsi confirmé sur l'ensemble de ses dispositions, à l'exception toutefois de celle par laquelle le premier juge a condamné Y... au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive au motif que cette attitude révélait une intention de nuire et avait entraîné un préjudice spécifique, la preuve n'en étant pas en effet formellement rapportée. X... - SUR LES RECOURS EN GARANTIE a) à l'égard de Miloud Z...: C'est par des motifs pertinents et que la cour adopte que le premier juge l'a déclaré tenu de garantir Y... de l'intégralité du coût de réfection de la toiture et du quart des frais de remise en état des appartements, et a laissé en revanche à la charge du maître de l'ouvrage les trois quarts de ces frais, les pertes de loyer et le coût de l'enlèvement des gravats. b) à l'égard de la compagnie WINTERTHUR: Elle dénie sa garantie au motif que les travaux ont débuté antérieurement à la période de validité de la police d'assurance de responsabilité civile décennale souscrite par Z... avec effet au 1er août 1998. Il résulte des articles L. 241-1 et A. 243-1 du Code des assurances qu'en l'absence de stipulation rétroactive d'un contrat postérieur, le contrat d'assurance obligatoire de responsabilité a vocation à s'appliquer à la date de l'ouverture de chantier. Cette date est celle de la déclaration d'ouverture du chantier. Toutefois, lorsque comme en l'espèce cette date n'est pas connue, et en ce cas seulement, il convient de déterminer la date à laquelle le chantier a effectivement été ouvert. Si le premier juge a pertinemment observé que la facture du 11 juin 1998 incluait la réalisation de certains points sensibles en toiture, tels que l'arase des pignons et les rives, qui ne sauraient être considérés comme étrangers au chantier, il n'en a pas cependant tiré les conséquences et a méconnu les textes précités en retenant que les désordres affectaient des travaux exécutés après le 1er août 1998, alors que cette facture fait clairement apparaître que le chantier a été ouvert avant la date de prise d'effet du contrat d'assurance. Le jugement sera donc réformé de ce chef et la compagnie WINTERTHUR déclarée hors de cause. Jacques Y... paiera en équité, sur le fondement de l'article 700 du N.C.P..C. et en sus des sommes allouées par le premier juge, les indemnités complémentaires de 1.000 ä à la SCI DE BONNE MAIRE, 1.000 ä à Philippe FOZZA et 1.000 ä au syndicat des copropriétaires, sans que les circonstances de la cause justifient l'application de ce texte au profit d'une autre partie, et supportera tous les dépens de première instance et d'appel, incluant les frais d'expertise. P A R C E A... M O T X... F A... Sur l'appel du jugement statuant sur la demande principale: Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné Jacques Y... au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive et, le réformant et statuant à nouveau de ce chef, déboute la SCI DE BONNE MAIRE et Philippe FOZZA de leurs demandes à cet égard. Y ajoutant, condamne Jacques Y... à payer, sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C., les indemnités complémentaires de 1.000 ä à la SCI DE BONNE MAIRE, 1.000 ä à Philippe FOZZA et 1.000 ä au syndicat des copropriétaires. Sur l'appel du jugement statuant sur les recours en garantie: Confirme le jugement déféré sur le recours de Jacques Y... à l'encontre de Miloud Z... Le réforme en ses dispositions concernant son recours contre la compagnie d'assurances WINTERTHUR et, statuant à nouveau, le déboute de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de cette compagnie et la déclare hors de cause. Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du N.C.P.C. au profit de la compagnie WINTERTHUR ni de Jacques Y... Sur la charge des dépens Condamne Jacques Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise, ceux d'appel étant directement recouvrés par les avoués de la cause. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT