Cour d'appel de Nmes, CT0007, du 20 juin 2006
Formation: CT0007

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Le locataire d'une local commercial est tenu par les termes du contrat de bail; lesquels ont en l'espèce, explicitement limité l'affectation du bien loué à différentes activités dont celle de snack à l'exception de traiteur et de restaurant. L'activité du locataire n'entre pas dans l'acception commune du snack, lequel permet de satisfaire à la nécessité de s'alimenter dans des conditions décentes mais simples et enfermées dans un court délai, dès lors qu'il propose à ses clients des formules nécessitants une préparation préalable, susceptibles d'attirer une clientèle de restaurant et incompatibles avec la nécessité de restauration rapide.

ARRÊT No R.G. : 03/04806 SB/VV TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AVIGNON 08 juillet 2003 LE X... ALVAS DE Y... C/ Z... DEVONS A... COUR D'APPEL DE N MES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre A ARRÊT DU 20 JUIN 2006 APPELANTS : Monsieur Patrick LE X... né le 1er Décembre 1951 à PITHIVIERS (45) Quartier du Fort Place Albert Roure 84560 MENERBES représenté par la SCP M. B..., avoués à la Cour assisté de Me Christophe MAMELLI, avocat au barreau de MARSEILLE Madame Carmen ALVAS DE Y... épouse LE X... née le 29 Mai 1953 à FAPLAO (PORTUGAL) Place Albert Route Quartrier du Fort 84560 MENERBES représentée par la SCP M. B..., avoués à la Cour assistée de Me Christophe MAMELLI, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES : Monsieur Eli Z... né le 1er Juillet 1943 à NEW YORK (USA) 52 East 92 Street 10128 NEW YORK représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assisté de Me Christian BONNENFANT, avocat au barreau d'AVIGNON Madame C... DEVONS A... épouse Z... née le 17 Janvier 1950 à NEW YORK (USA) 52 East 92 Street 10128 NEW YORK représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assistée de Me Christian BONNENFANT, avocat au barreau d'AVIGNON ORDONNANCE DE CLÈTURE rendue le 24 Mars 2006 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. Pierre BOUYSSIC, Président, Mme Christine JEAN, Conseiller, M. Serge BERTHET, Conseiller, GREFFIER : Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DÉBATS : à l'audience publique du 18 Avril 2006, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Juin 2006, Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ; ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 20 Juin 2006, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour Monsieur et Madame Z... sont propriétaires d'un immeuble sis à MENERBES comportant des locaux sur lesquels les précédents propriétaires ont consenti des baux commerciaux dont sont actuellement titulaires d'une part Madame D... qui exploite un restaurant à l'enseigne CLEMENTINE, d'autre part Monsieur et Madame LE X... qui exploitent un bar à l'enseigne LE PROGRES. Le 4 juillet 2001, Monsieur et Madame Z... ont fait signifier à Monsieur et Madame LE X... une sommation de respecter les clauses du bail, mentionnant qu'à défaut ils se prévaudraient de cette infraction comme motif grave et légitime de résiliation. Monsieur et Madame LE X... ont saisi le tribunal de grande instance d'AVIGNON qui, par jugement du 8 juillet 2003, a : prononcé la résiliation du bail commercial en date du 20 mai 1998, existant entre les époux LE X... et les époux Z... ; ordonné en conséquence l'expulsion de Monsieur et Madame LE X... et celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ; condamné Monsieur et Madame Z... à payer à Monsieur et Madame LE X... la somme de 3.800 ç à titre de dommages intérêts ; rejeté toutes autres prétentions ; dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties ; condamné les époux LE X... aux entiers dépens. Monsieur et Madame LE X... ont relevé appel de ce jugement. Par conclusions du 24 mars 2006 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, ils demandent à la Cour de : vu les dispositions de l'article 488 alinéa 1er du NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE vu les dispositions des articles L 145-41 et suivants du Code de Commerce, vu les dispositions de l'article 1134 du Code Civil, . Dire et juger que les époux LE X... ont respecté la destination du commerce telle que prévue au bail commercial du 20 mai 1998. . Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'Avignon en date du 8 juillet 2003 en ce qu'il a prononcé la résiliation dudit bail et ordonné l'expulsion des époux LE X... . Condamner les époux Z... à remettre aux époux LE X... les quittances de loyer des mois de juillet 2003 jusqu'au jour de la décision à intervenir dans les 15 jours de la signification de ladite décision et ce sous astreinte de 100 ç par jour de retard. . . Dire et juger que les époux Z... ont commis une faute dans l'exécution de leurs obligations contractuelles. . Condamner les époux Z... à payer aux époux LE X... une somme de 10 000 ç à titre de dommages et intérêts. . CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON en date du 8 Juillet 2003 en ce qu'il a condamné les époux Z... pour non-respect de son obligation de garantir le preneur de toute empêchement à l'exécution normale du bail. y ajoutant, . CONDAMNER Monsieur et Madame Z... à payer à Monsieur et Madame LE X... la somme de 10.000 Euros à titre de dommages et intérêts . Condamner les époux Z... à payer aux époux LE X... une somme de 5000 ç au titre des dispositions de l'article 700 du NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE . Les condamner aux entiers dépens. Par conclusions du 9 novembre 2005 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur et Madame Z... demandent à la Cour de : Confirmer la décision querellée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail Débouter les appelants de toutes leurs demandes fins et conclusions Déclarer irrecevable la demande de dommages-intérêts pour non exécution de bonne foi du contrat à hauteur de 10 000 ç Réformer la décision en ce qu'elle a condamné les concluants pour non respect de leur obligations " garantie de jouissance paisible "; Les condamner in solidum à payer 2000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile Les condamner in solidum aux entiers dépens. La mise en état a été clôturée par ordonnance du 24 mars 2006. SUR QUOI, LA COUR : Attendu que par conclusions du 23 mars 2006, Monsieur et Madame Z... demandent à la cour de déclarer irrecevable une nouvelle pièce communiquée par les appelants le même jour, veille de la clôture, et de lécarter des débats; que Monsieur et Madame LE X... concluent au rejet de cette demande en l'absence d'atteinte au principe du contradictoire. Attendu que la pièce litigieuse, portant le no 35 au bordereau des appelants, est une attestation de M. Jean-François E..., expert-comptable ; que cette attestation date du 22 mars 2006 ; qu'elle ne vient au soutient d'aucune demande nouvelle, d'aucun moyen nouveau, mais a pour objet de faire connaître la plus récente valeur attribuée à leur fonds de commerce par leur expert-comptable; que cet élément de fait, communiqué antérieurement à la clôture, n'appelait pas de réplique particulière, la cour étant à même d'en apprécier la valeur probante si elle estime devoir ordonner la réparation du préjudice dont cette attestation est censée donner la mesure ; qu'il n'y a pas lieu de l'écarter des débats. Attendu qu'aux termes du contrat de bail commercial du 20 mai 1998, la destination du commerce, reproduite en 4ème page de l'acte du 25 mai 1998 portant cession de fonds de commerce par la SNC CAZENEUVE Georges et Cie à Monsieur et Madame LE X..., est ainsi libellée : " Activité: Les biens loués sont affectés à l'usage suivant: BAR-TABAC-LIBRAIRIE-PRESSE-VENTE DE BIBELOTS et SNACK (à l'exception de traiteur et restaurant). " Attendu que par ordonnance du 20 décembre 2000, le juge des référés au tribunal de grande instance d'AVIGNON, au motif notamment que les époux LE X... exerçaient manifestement une activité de restauration ou de traiteur en violation de la clause contractuelle à laquelle ils sont soumis, a ordonné une expertise à l'effet de déterminer le chiffre d'affaires par eux réalisé correspondant à cette activité et le manque à gagner qu'a pu induire cette activité pour Madame D... ; que cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de cette cour du 25 avril 2001. Attendu que la sommation du 4 juillet 2001 fait suite non seulement à cet arrêt mais également à un constat de Maître PONTIER, huissier de justice associé à L'ISLE-SUR-LA-SORGUE, du 31 mai 2001, auquel sont annexées les photographies des terrasses des deux établissements voisins, LE PROGRES et CLEMENTINE, et du présentoir du PROGRES, dont il résulte que le café du PROGRES affiche quatre documents, dont trois formules dont une écrite à la main faisant état du menu du jour à savoir salade verte à l'ail et huile d'olive et gardiane de taureau avec en option des desserts, ce menu faisant apparaître un plat cuisiné et deux prix possibles selon qu'il y ait dessert ou non, ce qui est le principe utilisé par Mme D... ; que le présentoir du PROGRES comporte notamment une " CARTE FIN GOURMET " portant la mention que: " Toutes nos préparations sont faites maison selon le marché du jour ". Attendu que vainement Monsieur et Madame LE X... se prévalent de l'absence de définition du terme " snack ", faisant valoir que l'institut français de la néo-restauration et de l'hôtellerie définit le snack comme " une formule de restauration rapide avec service à table, où le set en matière synthétique remplace la nappe traditionnelle. La carte, très légère, présente quelques plats élaborés permanents ou renouvelés chaque jour, des préparations simples (hot-dog, .ufs au jambon etcà) et quelques grillades préparées à la vue du client derrière le comptoir ". Attendu que Monsieur et Madame LE X... se sont satisfaits, en reprenant leur fonds de commerce, de la terminologie employée et de l'exclusion explicite de l'activité restaurant et traiteur; que si la définition à laquelle ils prétendent se référer répond bien à l'acception commune du snack, que le client préfère au restaurant lorsqu'il s'agit de satisfaire à la nécessité de s'alimenter dans des conditions décentes mais simples et enfermées dans un court délai, elle ne correspond pas aux constatations matérielles susvisées, employant une présentation susceptible d'attirer une clientèle de restaurant et comportant des propositions qui nécessitent une préparation préalable, et non à la demande, incompatible avec la notion de restauration rapide; que peu importe que l'activité reprochée, ainsi qu'il résulte de l'expertise judiciaire, soit marginale, puisque l'expert l'évalue à moins de 8 % du chiffre d'affaires du PROGRES ; qu'elle n'en constitue pas une violation des termes du bail, déjà constatée par le précédent arrêt du 25 avril 2001 qui devait être considéré comme une sérieuse mise en garde, plaçant le bailleur en faute vis-à-vis de son autre locataire s'il laisse l'un de ses preneurs lui faire être considéré comme une sérieuse mise en garde, plaçant le bailleur en faute vis-à-vis de son autre locataire s'il laisse l'un de ses preneurs lui faire concurrence ; que c'est par une exacte appréciation des éléments de la cause que les premiers juges ont fait application de la clause résolutoire contenue au bail. Attendu que le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués; qu'ainsi que l'ont exactement relevé les premiers juges, il résulte des attestations et des constats d'huissier produits par M. et Mme LE X... que l'autre locataire des époux Z... procède au dénigrement du PROGRES, propose également un service snack pour concurrencer le PROGRES et met à profit un droit de passage sur la terrasse du PROGRES pour y disposer des obstacles matériels gênant son exploitation normale ; que les premiers juges ont fait une juste appréciation du préjudice ainsi causé. Attendu que la résiliation du bail constitue une réparation suffisante du préjudice de principe subi par M. et Mme Z..., qui n'établissent pas d'autres pertes que celles tenant aux frais exposés pour satisfaire à leur obligation de garantie à l'égard de Madame D..., à savoir les frais et dépens de l'instance. Attendu que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions; que M. et Mme LE X... qui succombent sur l'essentiel doivent supporter les dépens; que pour défendre sur leur appel, Monsieur et Madame Z... ont dû exposer des frais non compris dans les dépens, au titre desquels il doit leur être alloué la somme de 1000 ç. PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, En la forme, reçoit Monsieur Patrick LE X... et Madame Carmen ALVAS DE Y... épouse LE X... en leur appel et le dit mal fondé. Confirme le jugement déféré ; y ajoutant : Déboute Monsieur Eli Z... et Madame Devons A... C... épouse Z... de leur demande de dommages et intérêts. Condamne Monsieur Patrick LE X... et Madame Carmen ALVAS DE Y... épouse LE X... in solidum à payer à Monsieur Eli Z... et Madame Devons A... C... épouse Z... ensemble la somme de 1000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Condamne Monsieur Patrick LE X... et Madame Carmen ALVAS DE Y... épouse LE X... in solidum aux dépens et alloue à la SCP FONTAINE-MACALUSO-JULLIEN le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Arrêt qui a été signé par Monsieur BOUYSSIC, président, et par Madame VILLALBA, greffier. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,