Cour d'appel de Versailles, du 29 avril 2004, 2002-06686

Sommaire: BAIL COMMERCIAL ll résulte des dispositions combinées des articles L. 145-4 et L. 145-5 du Code de commerce qu'à l'expiration d'un bail dérogatoire, si le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le statut des baux commerciaux, sauf renonciation expresse ou tacite, laquelle peut résulter d'actes manifestant sans équivoque l'intention de renoncer. Tel est le cas du preneur qui, ayant souscrit des baux dérogatoires successifs, s'abstient de répondre à une proposition du bailleur tendant à la signature d'un bail soumis au statut et quitte volontairement les lieux

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 D.C./P.G. ARRET Nä Code nac : 30Z contradictoire DU 29 AVRIL 2004 R.G. Nä 02/06686 AFFAIRE : S.A.R.L. GIO C/ SARL PRESTATION CONDITIONNEMENT DISTRIBUTION Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu rendu le 09 Septembre 2002 par le Tribunal de Grande Instance PONTOISE Nä de chambre : 2ème chambre civile RG nä : 01/01208 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU représentée par la SCP GAS E.D. REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE S.A.R.L. GIO ayant son siège ..., représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège. représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués. assistée de Me Bruno X..., avocat au barreau de PARIS (D.1383). ** ** ** ** ** ** ** ** INTIMEE SARL PRESTATION CONDITIONNEMENT DISTRIBUTION ayant son siège ..., prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par la SCP GAS, avoués. assistée de Me Laurent Y..., avocat au barreau de PARIS (B.252). ** ** ** ** ** ** ** ** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Mars 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis COUPIN, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Madame Françoise LAPORTE, Président, Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller, Monsieur Denis COUPIN, conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Marie-Thérèse GENISSEL, FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES 5Le 30 septembre 1998, la société UNIBAIL a conclu avec la société PRESTATION CONDITIONNEMENT PUBLICITE, ci-après désignée PCD, un bail dérogatoire visant les dispositions de l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 (devenu L.145-5 du code de commerce) pour une durée d'un an, du 1er janvier au 31 décembre 1995, concernant des locaux à usage industriel et de bureaux dépendant d'un immeuble sis à SARCELLES (Val d'Oise) .... Une succession de baux dérogatoires a été ultérieurement signée pour les périodes du 1er janvier au 31 décembre 1996, puis du 1er janvier 1997 au 30 juin 1998 et enfin du 1er juillet 1998 au 30 juin 2000. En décembre 1999, la société GIO est devenue propriétaire de l'ensemble immobilier et, par lettre du 20 octobre 2000, elle a invité la société PCD a régulariser un bail d'une durée de trois, six ou neuf ans, ce que la société PCD a refusé de faire. Le 21 décembre 2000, la société propriétaire a attrait la société PCD devant le tribunal de grande instance de Pontoise pour voir dire et juger qu'elle était liée à celle-ci par un bail commercial et en ordonner, sous astreinte, la signature. Par jugement rendu le 09 septembre 2002, cette juridiction a constaté le départ volontaire du locataire à la date du 31 décembre 2001, a dit que le demandeur ne pouvait se prévaloir de l'irrégularité des baux expirés le 31 décembre 2000 que lui-même ou son auteur avaient consentis en connaissance de cause pour solliciter la signature forcée d'un nouveau bail et le paiement de loyers postérieurement au départ du locataire, l'a débouté de ses demandes à cette fin mais a condamné la société PCD à payer à la société GIO la somme de 24.535,39 euros en deniers ou quittance au titre des loyers échus au 31 décembre 2001 et 750 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La société GIO, qui a interjeté appel de cette décision, soutient que les parties se sont trouvées dans les liens de baux commerciaux de courte durée devenus bail commercial et non dans une convention d'occupation précaire. Elle réfute l'argument de la société PCD selon lequel celle-ci aurait été contrainte de quitter les lieux au motif qu'ils n'auraient pas été considérés par l'administration comme conformes aux normes, en relevant qu'aucune preuve n'est apportée à cet égard. Elle prétend que les premiers juges ne pouvaient tout à la fois constater l'application du statut des baux commerciaux et décharger le locataire de ses obligations à compter du 31 décembre 2001. Elle affirme que rien n'interdit au bailleur de se prévaloir des dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce. Elle approuve le tribunal d'avoir fixé au 1er janvier 1997 le point de départ du bail commercial et en déduit que la société PCD ne pouvait donner congé que pour le 31 décembre 1999, qu'elle n'en a rien fait, n'a jamais donné ultérieurement congé et s'est contentée de quitter les lieux sans même restituer les clés. Rappelant les exigences de l'article L.145-9 du code de commerce relatif à la délivrance du congé, elle en déduit que le bail a continué de s'appliquer pour une seconde période de trois ans et affirme que les loyers courent toujours. Elle conclut à la confirmation du jugement qui a fixé au 1er janvier 1997 la date d'application du statut des baux commerciaux et qui a condamné la société PCD à lui payer les loyers jusqu'au 31 décembre 2001. Elle sollicite qu'y soient ajoutées les charges locatives pour 3.253,43 euros. Elle demande en revanche à la cour de réformer le jugement qui n'a pas condamné la société PCD à payer les loyers au delà du 31 décembre 2001 et réclame le paiement d'une somme de 207.446,63 euros, due au 30 septembre 2003, incluant celle correspondant aux loyers antérieurs au 31 décembre 2001, ainsi que 2.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La société PCD réplique que ni le bailleur ni le locataire ne voulaient s'engager durablement et qu'elle a toujours exprimé sa renonciation à revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux. Elle expose les difficultés rencontrées avec la "DRIRE" relativement à l'exploitation de ce vaste et ancien bâtiment dont la remise aux normes aurait nécessité, selon elle, la reconstruction pure et simple. Elle expose qu'aujourd'hui il n'y a plus de locataire dans ces entrepôts et que la société GIO a tenté d'imposer un bail car elle savait qu'elle n'avait aucune chance d'en retrouver un. Elle soutient que, à la date du 20 octobre 2000, elle n'aurait eu aucune possibilité de revendiquer le bénéfice de l'article L.145-5 du code de commerce si elle l'avait souhaité et s'appuie à cet égard sur les termes du bail dérogatoire du 30 septembre 1998 lequel lui faisait mise en demeure de quitter les lieux le 30 juin 2000. Elle explique qu'à la date du 20 octobre 2000, le bailleur avait assurément la faculté de sommer son locataire de déguerpir. Elle prétend qu'on ne peut tout à la fois retenir d'un côté que l'article L.145-5 du code de commerce n'opère aucune distinction entre preneur et bailleur et de l'autre juger que ce dernier est libre, trois mois après l'expiration du bail dérogatoire, de choisir de demander, à sa convenance, soit l'expulsion de son locataire soit la signature d'un bail commercial dont ce dernier ne veut pas. Elle explique qu'elle n'a pu vider les locaux en quelques mois car la marchandise entreposée ne lui appartenait pas, mais indique qu'elle s'est acquittée d'une indemnité d'occupation jusqu'à sa libération complète des lieux. Elle soutient en conséquence que la société GIO est irrecevable et mal fondée en son appel, doit être déboutée de ses prétentions et condamnée à lui payer 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 06 novembre 2003 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 02 mars 2003. MOTIFS DE LA DECISION Considérant que les sociétés UNIBAIL et PCD ont conclu un bail dérogatoire visant les dispositions de l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 devenu L.145-5 du code de commerce ; Considérant qu'à l'issue de ce premier bail, fixée au 31 décembre 1995, la société PCD a été laissée dans les lieux et qu'un second bail dérogatoire a été signé le 21 février 1996 accordant au locataire la jouissance des lieux pour la période du 1er janvier au 31 décembre 1996 ; Considérant que la convention locative a été renouvelée pour une durée de dix-huit mois, jusqu'au 30 juin 1998, par semblable contrat signé le 28 février 1997 ; Considérant enfin que par un ultime bail dérogatoire signé le 30 septembre 1998 les parties sont convenues de conclure une nouvelle location pour la période du 1er juillet 1998 au 30 juin 2000 ; Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles L.145-4 et L.145-5 du code de commerce qu'à l'expiration d'un bail dérogatoire, si le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le statut des baux commerciaux ; Considérant toutefois que le locataire peut toujours renoncer au bénéfice de ce statut à la condition que cette renonciation soit expresse ou qu'elle résulte d'actes manifestant sans équivoque cette intention et qu'elle soit postérieure à l'expiration du bail de courte durée ; Considérant que la société PCD a signé le 21 février 1996 un renouvellement du premier contrat échu le 31 décembre précédent, puis le 28 février 1997 un troisième contrat alors que le précédent était échu le 31 décembre 1996 et enfin le 30 septembre 1998 une nouvelle location de deux ans commençant à courir le 1er juillet 1998 ; Considérant qu'elle a ainsi explicitement renoncé, à plusieurs reprises, à un droit au bénéfice du statut des baux commerciaux en acceptant, postérieurement à la naissance de ce droit, de maintenir un caractère dérogatoire aux conventions successives de location ; Considérant qu'à l'issue de l'ultime contrat, fixée au 30 juin 2000, la société PCD est restée et s'est maintenue dans les lieux ; Considérant que la société GIO pouvait dès lors légitimement invoquer à son profit les dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce, comme elle l'a fait dans le courrier adressé par son conseil à la société PCD en recommandé avec accusé de réception le 24 octobre 2000 invoquant la règle de durée du bail édictée par l'article L.145-4 du code de commerce ; Considérant toutefois que la société GIO ne pouvait contraindre la société PCD a accepter, contre son gré, l'application du statut protecteur des baux commerciaux à laquelle, elle a, au demeurant, renoncé ; Considérant que cette renonciation résulte sans équivoque d'une part de l'absence de toute réponse à la lettre du conseil du bailleur datée du 24 octobre 2000 qui indiquait : "ma cliente souhaite que ce bail fasse l'objet d'un écrit. Je vous remercie en conséquence de bien vouloir transmettre la présente à votre conseil habituel afin qu'il prenne tout contact utile avec moi" et d'autre part de son départ volontaire des lieux loués ; Considérant que, par suite de la renonciation sans équivoque de la société PCD au droit qu'elle avait acquis en étant restée en possession des lieux postérieurement au 1er juillet 2000, la société GIO n'est pas fondée à prétendre que la société PCD serait redevable à son égard des loyers à courir pendant une durée de neuf ans, faute de congé régulièrement délivré ; Considérant que la société PCD qui conclut seulement au rejet de l'appel de la société GIO admet ainsi implicitement la condamnation qu'ont prononcée les premiers juges à son encontre de payer à la société GIO, en deniers ou quittance, la somme de 24.535,39 euros au titre des loyers échus au 31 décembre 2001, date à laquelle elle a quitté les lieux ; Considérant que la société GIO, qui demande la confirmation du jugement de ce chef, ne discute pas le quantum des loyers réclamés à cette date ; Qu'il suit de là que le jugement entrepris doit recevoir, par motifs propres et adoptés, confirmation ; SUR LES AUTRES DEMANDES Considérant que la société GIO réclame en sus la somme de 3.253,43 euros au titre du remboursement de charges locatives supportées pour le compte de la locataire jusqu'à la date du 31 décembre 2001 ; Considérant qu'elle produit à l'appui de sa demande l'extrait de compte édité le 12 septembre 2003 qui fait état de la facturation, en date du 15 février 2002, du solde des charges pour l'année 2001 d'un montant de 3.253,43 euros ; que ce relevé de compte montre que, l'année précédente, la régularisation des charges de l'année 2000 avait été pareillement facturée à la locataire qui l'avait réglée ; Considérant que le bail dérogatoire mettait contractuellement à la charge de la société PCD l'obligation de rembourser la part lui incombant des services et des charges en quatre acomptes trimestriels et un règlement après apurement du compte annuel ; Considérant au surplus que la société PCD ne formule aucune observation ni discussion sur la demande de régularisation qui lui est faite pour l'année 2001 ; Qu'elle doit en conséquence être condamnée à payer la somme de 3.253,43 euros ; Considérant qu'il serait Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la société PCD la charge des frais qu'elle a été contrainte d'engager en cause d'appel ; que la société GIO sera condamnée à lui payer une indemnité complémentaire de 1.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que l'équité ne commande pas d'allouer des sommes sur le fondement du même texte à l'appelante qui, succombant dans l'exercice de son recours, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME, par motifs propres et adoptés, le jugement entrepris, Y ajoutant, CONDAMNE la société PRESTATION CONDITIONNEMENT PUBLICITE à payer à la société GIO la somme de 3.253,43 euros au titre des charges locatives courues au 31 décembre 2001, CONDAMNE la société GIO à payer à la société PRESTATION CONDITIONNEMENT PUBLICITE la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au bénéfice de la société GIO, CONDAMNE la société GIO aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP Daniel et Benoît GAS, société titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé par Monsieur Denis COUPIN, Conseiller, et signé par Monsieur Denis COUPIN, Conseiller et par Mme Marie-Thérèse GENISSEL, greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ,