Cour d'appel de Saint-Denis-de-la-Réunion, CIV.1, du 24 février 2006, 04/1288
Formation: CHAMBRE_CIVILE_1

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Un preneur ne peut pas résilier un bail commercial sans respecter les conditions de forme et de fond prescrites par le code de commerce

ARRÊT No R.G : 04/01691 Décision déférée à la Cour décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 02 JUILLET 2004 suivant déclaration d'appel en date du 25 OCTOBRE 2004 No 04/1288 S.A.R.L. MOBIRUN C/ X... COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2006 APPELANTE : S.A.R.L. MOBIRUN 8, rue de l'Etang 97450 SAINT-LOUIS Représentée par la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME, avocat au barreau de SAINT-DENIS INTIME : Monsieur Noor Akbar X... 121, rue Sainte-Marie 97400 SAINT-DENIS Représenté par Me Philippe BARRE, avocat au barreau de SAINT DENIS CLÈTURE : 30 SEPTEMBRE 2005 DÉBATS : en application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 décembre 2005, en audience publique, devant M. Jean-Paul SEBILEAU, Premier Président. chargé du rapport, assisté de Didier LESPORT, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 février 2006, date à laquelle il a été prorogé au 24 février 2006. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Président : Jean-Paul SEBILEAU, Premier Président Assesseur : Patrick FIEVET, Conseiller Assesseur : Laurence NO L, Conseiller Qui en ont délibéré Greffier : Michelle BARET, Agent Administratif faisant fonction de Greffier. Arrêt : prononcé publiquement par mise à disposition des parties le 24 février 2006 FAITS - PROCÉDURE - DEMANDE DES PARTIES. Par acte en date du 26 avril 2004 , Monsieur Noor Akbar X... a fait assigné la SARL MOBIRUN devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes: - 4667,86 euros représentant des loyers commerciaux et charges dus pour la période de novembre à décembre 2003 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation - 9528,05 euros à titre de dommages intérêts pour rupture avant expiration de la période triennale du contrat de bail commercial - 1500 euros en application de l'article 700 du NCPC Il a demandé en outre que la décision soit assortie de l'exécution provisoire. Monsieur X... exposait que suivant bail commercial en date du 6 avril 2001, il a donné en location à la SARL MOBIRUN un local à usage exclusivement commercial situé 291 rue du Maréchal Leclerc à Saint Denis ainsi que des places de stationnement moyennant un loyer mensuel de 1905,61 euros augmenté de la taxe additionnelle et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que ce bail arrivait à expiration le 31 mai 2010, que le locataire l'a averti par courrier en date du 13 juin 2003 de ce qu'il entendait mettre fin unilatéralement à ce contrat au plus tard le 30 juin 2003 et qu'il l'a avisé par un nouveau courrier en date du 17 novembre 2003 de ce qu'il entendait quitter les lieux fin novembre 2003, qu'il s'est finalement exécuté le 12 décembre 2003 sans s'acquitter des loyers dûs pour novembre et décembre 2003 ni de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2003 ; il indiquait qu'un tel congé ne pouvait lui être donné qu'à l'expiration de la période triennale et six mois à l'avance et qu'il était donc fondé à solliciter , en réparation de son préjudice, le paiement de cinq mois de loyers. Bien que régulièrement assignée à personne, la SARL MOBIRUN n'a pas constitué avocat. Par jugement rendu le 2 juillet 2004, le Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre a: - condamné la SARL MOBIRUN à payer à Monsieur X... la somme de 4667,86 euros constituée de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2003 et des loyers des mois de novembre et décembre 2003 avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2004 et celle de 9528,05 euros à titre de dommages intérêts - ordonné l'exécution provisoire de la décision - condamné la SARL MOBIRUN à payer à Monsieur X... la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du NCPC - condamné la SARL MOBIRUN aux entiers dépens dont distraction au profit de Me HAN-KWAN, avocat Par déclaration enregistrée le 25 octobre 2004 au greffe de la Cour, la SARL MOBIRUN a interjeté appel de cette décision. La SARL MOBIRUN et Monsieur X... ont déposé des conclusions enregistrées au greffe de la Cour respectivement le 15 juin 2005 et le 21 juillet 2005. L'ordonnance de clôture était rendue le 30 septembre 2005. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions déposées le 15 juin 2005 par la SARL MOBIRUN demandant à la Cour: - d'infirmer le jugement entrepris - de débouter Monsieur X... de ses demandes - de condamner Monsieur X... aux entiers dépens Vu les conclusions déposées le 21 juillet 2005 par Monsieur X... demandant à la Cour: - de confirmer le jugement entrepris - de débouter la SARL MOBIRUN de toutes ses demandes, fins et conclusions - de condamner la SARL MOBIRUN à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts pour appel abusif et celle de 5000 euros pour frais irrépétibles en vertu des dispositions de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux dépens Civile MOTIFS DE LA DÉCISION Au soutien de son appel, la SARL MOBIRUN, qui n'avait pas constitué avocat en première instance bien que régulièrement assignée à personne, fait valoir que la résiliation du bail était parfaitement légitime eu égard au non respect partiel par Monsieur X... de son obligation de délivrance de parkings et qu'elle n'était en conséquence tenue par aucune des conditions de forme et de délai prévues par le code de commerce pour ladite résiliation ; l'appelante soutient également qu'elle était fondée à procéder à la compensation des dépenses d'amélioration engagée par ses soins , à savoir la somme de 4000 euros pour la pose de baies vitrées , avec le montant du loyer du mois de novembre 2003 et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restées impayées. Les éléments versés aux débats font apparaître que ,suivant le contrat de bail commercial signé entre les parties le 6 avril 2001 avec effet au 1er juin 2001 et expirant au 30 mai 2010, le preneur a la faculté de donner congé au moins 6 mois à l'avance. Il résulte des pièces produites que la SARL MOBIRUN a informé Monsieur X... par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 juin 2003 qu'elle entendait quitter les lieux pour le 30 juin 2003, délai qu'elle a prorogé au 30 novembre 2003 par nouvelle lettre recommandée en date du 17 novembre 2003 et que le congé délivré ne respectait donc pas les dispositions légales de forme et de fond prévues par les articles L145-4 et L145-9 du code de commerce. La SARL MOBIRUN ne peut prétendre que Monsieur X... n'a pas respecté ses obligations contractuelles pour justifier les conditions de son congé. En effet, l'appelante ne conteste pas avoir eu à sa disposition une clé du portail donnant accès aux parkings ; le bailleur a ainsi apporté la preuve qu'il a satisfait à son obligation de délivrance .Par ailleurs , il n'est pas établi que le parking situé à l'arrière du magasin n'était pas utilisable, aucun constat d'huissier ou élément probant n'étant produit pour prouver ce fait. Il en résulte que Monsieur X... a respecté ses obligations contractuelles et que la SARL MOBIRUN ne pouvait résilier le bail sans respecter les conditions de forme et de fond prescrites par le Code de Commerce. S'agissant de l'installation des baies vitrées par le locataire, le bail commercial stipule expressément que tous travaux ou transformations par le preneur doivent recueillir au préalable le consentement écrit du bailleur et que tous embellissements et améliorations resteront à l'expiration du bail la propriété du bailleur, à moins qu'il ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif à la charge exclusive du preneur. Il apparaît en conséquence que la demande de compensation du coût de ces travaux avec le montant des loyers impayés doit être rejetée, le consentement du bailleur pour ces travaux n'ayant pas été recueilli par le preneur et aucun dédommagement n'étant prévu par le bail pour ce type de travaux. Il en résulte que Monsieur X... est fondé à obtenir le paiement, à titre de réparation, des loyers restant dus jusqu'à la date d'expiration de la première période triennale , soit le 31 mai 2004, ainsi que des loyers des mois de novembre et décembre 2003 et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2003. Il convient en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions la décision des premiers juges. Monsieur X... sera débouté de sa demande de dommages intérêts pour appel abusif, la mauvaise foi ou la malveillance de la SARL MOBIRUN n'étant pas établie. La SARL MOBIRUN, qui succombe , sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande de condamner la SARL MOBIRUN à payer la somme de 2000 euros à Monsieur X... au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. * * * PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort : Reçoit la SARL MOBIRUN en son appel Le dit mal fondé Reçoit Monsieur X... en son appel incident Le dit mal fondé Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions Déboute les parties du surplus de leurs prétentions Condamne la SARL MOBIRUN aux dépens d'appel Condamne la SARL MOBIRUN à payer à Monsieur Noor Akbar X... la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile Le présent arrêt a été signé par M. Jean-Paul SEBILEAU, Premier Président, et par Madame M. BARET, Agent Administratif faisant fonction de Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT