Cour d'appel de Nancy, CIV.1, du 3 avril 2006
Formation: CHAMBRE_CIVILE_1

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE Il résulte de l'article 231-14 du code de la construction et de l'habitation qu'en cas de retard de livraison, les pénalités prévues à l'article 231-2 du même code, en matière de construction de maisons individuelles sur plan proposé, ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu, par jour de retard. L'instauration de ce minimum légal n'interdit pas au juge allouer au maître de l'ouvrage une indemnisation supérieure, en fonction du préjudice subi, mais à la condition de ne pas la cumuler avec les pénalités de retard.

RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY première chambre civile ARRÊT No1133/06 DU 03 AVRIL 2006 Numéro d'inscription au répertoire général : 01/03303 Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.no 01/02561, en date du 18 octobre 2001, APPELANTE : Société GEOXIA CENTRE EST venant aux droits de la société MAISONS INDIVIDUELLES NORD EST( MAISONS PHENIX), dont le siège est 4 Bld de la Paix - "Les Reflets" - - 51100 REIMS représentée par la SCP BONET-LEINSTER-WISNIEWSKI, avoués à la Cour assistée de Me Luc GIRARD, avocat au barreau de NANCY INTIMÉS : Monsieur Arpad X... né le 27 Juin 1965 à NANCY (54000), demeurant Immeuble "LE GALION" - 8 rue du Pont de la Croix - 54000 NANCY représenté par la SCP VASSEUR, avoués à la Cour assisté de Me BERNARD, avocat au barreau de NANCY Madame Elisabeth X... née Y... née le 07 Décembre 1969 à BESANCON (25000), demeurant Immeuble "LE GALION" - 8 rue du Pont de la Croix - 54000 NANCY représentés par la SCP VASSEUR, avoués à la Cour assistés de Me BERNARD, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 06 Mars 2006, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Guy DORY, Président de Chambre, Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller, en son rapport Madame Pascale TOMASINI, Conseiller, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Mademoiselle La'la CHOUIEB ; ARRÊT : contradictoire, prononcé à l'audience publique du 03 AVRIL 2006date indiquée à l'issue des débats, par Monsieur DORY, Président, conformément à l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Guy DORY, Président, et par Mademoiselle La'la CHOUIEB , greffier présent lors du prononcé ; --------------------------------------------------------------------- ----------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à --------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------ FAITS ET PROCÉDURE : Le 25 janvier 1999, Monsieur Arpad X... et Madame Elisabeth Y... ont conclu avec la société MAISONS INDIVIDUELLES "NORD EST" un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. Selon cet acte, l'ouvrage convenu devait être édifié sur un terrain situé à BRIN SUR SEILLE dans un délai de six mois à compter de l'ouverture du chantier, pour un prix forfaitaire et définitif de 462.751 F. La déclaration d'ouverture de chantier a été faite le 5 novembre 1999 mais le 14 février 2000 les travaux ont été interrompus à la suite de la découverte d'une nappe aquifère. Le constructeur a fait procéder à une étude géotechnique du sol qui a révélé le 12 avril 2000 que les caractéristiques du terrain rendaient nécessaire la réalisation de fondations spéciales. Le pavilloneur a ultérieurement subordonné la reprise des travaux à l'engagement des maîtres de l'ouvrage de s'acquitter d'un supplément de prix. Contestant cette position, les consorts X... Y..., par acte du 14 mai 2001, ont fait assigner la société MAISONS INDIVIDUELLES "NORD EST" devant le Tribunal de Grande Instance de NANCY auquel ils ont demandé : - d'ordonner la reprise des travaux et de condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes : * 69.875,25 F au titre des pénalités de retard, * 50.000 F à titre de dommages et intérêts, * 10.000 F au titre des frais non compris dans les dépens. Par jugement du 18 octobre 2001, le tribunal a : - condamné la société MAISONS INDIVIDUELLES "NORD EST" à reprendre les travaux sous astreinte de 5.000 F par jour de retard à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant la signification de la décision, déclarée sur ce point exécutoire par provision, - condamné la défenderesse au paiement d'une somme de 6.000 F au titre des frais irrépétibles de procédure. Pour se déterminer ainsi, le tribunal a énoncé que tout constructeur doit, avant de fixer un prix, faire procéder aux études nécessaires à la détermination du coût de l'ouvrage, sauf à devoir supporter les dépenses qui n'étaient pas initialement prévues. Il a estimé en outre que le professionnel ne peut se prévaloir d'une clause aux termes de laquelle le particulier doit fournir une étude de sol, alors qu'une telle clause, qui a pour effet de majorer le prix en raison de travaux supplémentaires, n'a pas été librement acceptée par voie d'avenant. Pour rejeter la demande en paiement de pénalités de retard, le tribunal a retenu qu'à un certain moment les consorts X... Y... ont eux-mêmes hésité à poursuivre la réalisation du projet. Et il a considéré qu'aucun préjudice n'est démontré à l'appui de la demande de dommages et intérêts. La société MAISONS INDIVIDUELLES "NORD EST" a interjeté appel par déclaration du 12 décembre 2001. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par ses dernières conclusions, notifiées le 16 décembre 2005 et déposées le 19 décembre 2005, la société GEOXIA CENTRE EST, venant aux droits de la société MAISONS INDIVIDUELLES NORD EST, demande à la Cour, par voie d'infirmation du jugement déféré, de débouter Monsieur et Madame X... de toutes leurs prétentions et de les condamner à lui payer une somme de 3.000 ç en remboursement de ses frais irrépétibles de procédure. La société appelante, qui précise que l'ouvrage a été réceptionné sans réserves le 18 novembre 2004, fait valoir que l'interruption du chantier pour une cause imprévisible ne lui est pas imputable si bien que les intimés ne sont pas fondés à invoquer la clause pénale. Elle considère que les intimés réclament de mauvaise foi des dommages et intérêts alors qu'ils ont obtenu la liquidation de l'astreinte à une somme de 30.000 ç. Monsieur et Madame X..., par leurs écritures dernières, notifiées le 19 octobre 2005 et déposées le 20 octobre 2005 forment appel incident pour obtenir la condamnation de la société GEOXIA CENTRE EST au paiement des sommes suivantes : - 38.784,48 ç à titre de pénalité de retard, - 45.000 ç à titre de dommages et intérêts, - 1.500 ç au titre des frais irrépétibles. Les intimés répliquent qu'un constructeur de maisons individuelles ne peut pas revenir sur le prix convenu et font observer que le refus persistant du pavilloneur ne visait qu'à échapper à cette interdiction. Ils contestent que l'état du sol puisse constituer pour le constructeur un cas fortuit et soutiennent avoir toujours réclamé l'achèvement de l'ouvrage. Ils font état d'un important préjudice financier lié à la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés de louer un logement jusqu'au mois de novembre 2004 pour un coût total de 36.776,19 ç, tout en supportant la charge de remboursement de l'emprunt contracté pour la construction du pavillon. Ils réclament l'application de la pénalité contractuelle pour 1649 jours de retard. L'instruction a été déclarée close le 17 janvier 2006. MOTIFS DE LA DÉCISION : Dans l'état de ses dernières conclusions, la société GEOXIA CENTRE EST n'articule plus aucun moyen d'appel qui tendrait à remettre en cause les dispositions du jugement par lesquelles elle a été condamnée à reprendre les travaux et à achever l'ouvrage sous astreinte. Au demeurant, cette condamnation était parfaitement justifiée au regard, tant des articles L 231-2 et R 231-5 du Code de la Construction et de l'Habitation, que de l'article 1793 du Code Civil, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan étant aussi un marché à forfait, si bien que le prix convenu comprend non seulement le coût des études nécessaires à l'implantation et à l'édification du bâtiment mais également le coût de tous les travaux imposés par les caractéristiques du terrain. Le litige, tel qu'il est soumis à la juridiction du second degré ne porte donc que sur l'indemnisation du préjudice subi par les maîtres de l'ouvrage, indemnisation qui a été intégralement refusée par les premiers juges. Il y a lieu d'observer en premier lieu que le fait pour les époux X... d'avoir obtenu la liquidation de l'astreinte, assortissant l'obligation de faire, à une somme de 30.000 ç est indifférent à la solution du litige dès lors que selon l'article 34 aliéna 1er de la loi no91-650 du 9 juillet 1991 l'astreinte est indépendante des dommages et intérêts. Il résulte de l'article R 231-14 du Code de la Construction et de l'Habitation qu'en cas de retard de livraison, les pénalités prévues à l'article L 231-2 du même code, en matière de construction de maisons individuelles sur plan proposé, ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu, par jour de retard. L'instauration de ce minimum légal n'interdit pas au juge d'allouer au maître de l'ouvrage une indemnisation supérieure, en fonction du préjudice effectivement subi, mais à la condition de ne pas la cumuler avec les pénalités de retard. Contrairement à ce qu'ont énoncé les premiers juges, il n'est produit aucun élément de preuve objectif dont il résulterait que le retard de livraison serait, au moins pour partie imputable aux époux X..., qui ont toujours dénoncé l'interruption de chantier. La découverte d'une nappe aquifère dans le sous-sol du terrain sur lequel l'ouvrage devait être édifié ne constituait pas pour le constructeur un cas de force majeure. D'abord, cette circonstance n'était nullement imprévisible, et ainsi qu'il a déjà été relevé plus haut, il incombait au pavilloneur d'effectuer les études de sol préalablement à la détermination définitive du prix. Ensuite, cette circonstance n'était nullement insurmontable puisqu'en définitive la société GEOXIA CENTRE EST a achevé le pavillon convenu en cours de procédure. C'est donc à tort que le tribunal a refusé toute indemnisation. Dans le contrat du 25 janvier 1999, les parties ont contractuellement fixé le montant des pénalités de retard au minimum légal, si bien que compte tenu de la date d'achèvement de l'ouvrage, le 18 novembre 2004, l'application du contrat conduirait à allouer aux appelants une somme de 38.784,48 ç. Dès lors qu'ils réclament une indemnisation complémentaire, il s'impose de rechercher si le préjudice effectivement subi est supérieur au montant résultant de l'application de l'indemnisation contractuelle qui respecte le minimum légal. Monsieur et Madame X..., par leurs productions, justifient avoir exposé une somme totale de 27.036,62 ç pour se loger entre le mois de mai 2000 et le mois de novembre 2004, période pendant laquelle ils auraient pu occuper la maison individuelle si le délai convenu avait été respecté. Par ailleurs l'incertitude dans laquelle ils se sont trouvés placés leur a occasionné un préjudice moral certain, qui doit être évalué à 10.000 ç. Il s'en suit que le préjudice effectivement subi par eux s'élève à 37.036,62 ç si bien qu'il doit leur être alloué l'indemnité minimale légale correspondant en l'espèce également à l'application des pénalités contractuelles de retard, qui s'avèrent être d'un montant supérieur. Succombant pour l'essentiel en son recours, la société GEOXIA CENTRE EST doit en supporter les dépens. Et par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, elle sera condamnée à payer aux époux X... une somme supplémentaire de 1.500 ç en remboursement de leurs frais irrépétibles de procédure d'appel. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant en audience publique et contradictoirement, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a ordonné sous astreinte la reprise des travaux, débouté Monsieur et Madame X... de leur demande de dommages et intérêts et condamné la société MAISONS INDIVIDUELLES DU NORD EST aux dépens et au paiement d'une indemnité de SIX MILLE FRANCS (6.000 F) soit NEUF CENT QUATORZE EUROS ET SOIXANTE NEUF CENTIMES (914,69 ç) pour frais irrépétibles ; Infirme le jugement en ses autres dispositions ; Et statuant à nouveau : Condamne la société GEOXIA CENTRE EST, venant aux droits de la société MAISONS INDIVIDUELLES DU NORD EST à payer à Monsieur et Madame X... une somme de TRENTE HUIT MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT QUATRE EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES (38.784,48 ç) à titre de pénalités de retard ; Et ajoutant au jugement déféré ; Condamne la société GEOXIA CENTRE EST à payer à Monsieur et Madame X... une somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 ç) au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel ; La condamne aux dépens de l'instance d'appel et accorde à SCP VASSEUR, avoué associé à la Cour, un droit de recouvrement direct dans les conditions prévues par l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Signé : L. CHOUIEB.- Signé : G. DORY.- Minute en six pages.