Cour d'appel de Montpellier, 14 octobre 2008, 07/03335, Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de Cassation
Formation: CT0050

Sommaire: VENTE - Immeuble - Garantie - Vices cachés L'acheteur d'un immeuble n'étant tenu de procéder qu'à des vérifications normales et non de monter sur le toit pour vérifier l'état de la couverture, il en résulte que le désordre affectant celle-ci n'est pas de ceux dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même au sens de l'article 1642 du code civil. Il s'agit d'un vice caché rendant la maison vendue impropre à son usage au sens de l'article 1641 du code civil.

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1° Chambre Section A2 ARRET DU 14 OCTOBRE 2008 Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 03335 Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 MARS 2007 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MILLAU N° RG 06 / 411 APPELANTS : Monsieur Marc X... né le 22 Juin 1959 à ARLON (BELGIQUE)... 5081 SAINT DENIS-BELGIQUE représenté par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour assisté de Me DELIVRE, avocat au barreau de MILLAU Madame Evelyne Z... épouse X... née le 12 Juillet 1964 à IXELLES (BELGIQUE)... 5081 SAINT DENIS-BELGIQUE représentée par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour assistée de Me DELIVRE, avocat au barreau de MILLAU INTIMES : Monsieur Jean-Louis A... né le 09 Décembre 1953 à MONTPELLIER (34000) de nationalité Française... 34990 JUVIGNAC représenté par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour assisté de Me Pierre-Marie GRAPPIN, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame Eliane C... épouse A... née le 13 Décembre 1931 à MONTPELLIER (34000) de nationalité Française... 34680 SAINT GEORGES D'ORQUES représentée par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour assistée de Me Pierre-Marie GRAPPIN, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur Gérard D...... 12100 MILLAU assigné à domicile le 04 / 10 / 2007 ORDONNANCE DE CLOTURE DU 11 Septembre 2008 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 SEPTEMBRE 2008, en audience publique, Monsieur Christian TOULZA ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Christian TOULZA, Président Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller Monsieur Richard BOUGON, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Monique AUSSILLOUS ARRET : - REPUTE CONTRADICTOIRE -prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; - signé par Monsieur Christian TOULZA, Président, et par Mme Monique AUSSILLOUS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu le jugement rendu le 28 mars 2007 par le Tribunal de Grande Instance de MILLAU, qui a débouté les époux X... de leur action rédhibitoire et de leurs demandes à l'encontre des époux A..., condamné Gérard D... à payer aux époux X... la somme de 5628, 42  au titre de la facture émise le 12 décembre 2003, et condamné les époux X... à payer aux époux A... les sommes de 1500  à titre de dommages et intérêts et 2000  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l'instance en référé et de l'instance au fond. Vu l'appel régulièrement interjeté par les époux X... et leurs conclusions du 5 septembre 2008 tendant à faire droit à leur action rédhibitoire, annuler aux torts exclusifs des époux A..., en vertu des articles 1641 et suivants du Code Civil et avec toutes conséquences de droit, la vente de l'immeuble conclue le 14 octobre 2003, les condamner solidairement à leur rembourser le prix de vente de 85. 000  augmenté des intérêts de droit depuis le 14 octobre 2003 en leur donnant acte de ce qu'ils sont prêts à restituer les clés de l'immeuble, et à leur payer les sommes de 5. 628, 42  (facture D...), 3. 743, 84  (facture cuisine) et 34. 000, 00  à titre de dommages-intérêts en réparation de divers préjudices matériels et moraux subis ; Condamner D... à leur payer, solidairement avec les époux A..., la somme de 5. 628, 42  représentant la facture émise par lui le 12 décembre 2003 et payée par eux pour des travaux effectués contrairement aux règles de l'art ; condamner solidairement les consorts A... et D... (ce dernier au moins pour partie) à leur payer la somme de 5. 200, 00  en vertu de l'article 700 du C. P. C. et aux entiers dépens comprenant ceux de référé et d'expertise judiciaire ; Vu les conclusions notifiées le 19 février 2008 par les époux A..., qui sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation des appelants au paiement de la somme de 4. 000  sur le fondement de l'article 700 du N. C. P. C. et aux entiers dépens de référé et de l'instance au fond. M O T I V A T I O N SUR L'ACTION DES EPOUX X... A L'EGARD DES EPOUX A... La fragilité de la voute de la cave constituait un vice masqué par la présence d'un faux plafond en placoplâtre, que les acquéreurs ont fait enlever par Monsieur D.... Les époux A... ne contestent pas leur connaissance de ce vice mais soutiennent qu'ils avaient informé les époux X... « de la nécessité d'effectuer un confortement ». Or le seul fait que les acquéreurs aient commandé rapidement des travaux au niveau de la voûte ne suffit pas à démontrer qu'ils avaient reçu des vendeurs une information complète sur la nature de ce vice dans toutes ses caractéristiques et toute son ampleur. Or la voûte menaçait de s'effondrer et nécessitait des travaux de réfection très importants que l'expert a chiffrés à 23. 000 . Rien ne permet de dire qu'ils en avaient été avisés. En ce qui concerne la toiture, il résulte du rapport d'expertise qu'elle avait fait l'objet d'interventions successives de mauvaise qualité et que son étanchéité ne pouvait être assurée qu'au prix d'une réfection complète d'un coût de 30. 000 . Les époux A... plaident le « caractère éminemment apparent » de ce vice, et le premier juge les a suivis dans leur raisonnement en considérant qu'« il aurait suffi aux futurs acquéreurs de se déplacer sur le toit pour se rendre compte de son état de vétusté particulièrement apparent ». Or l'expert qui à première vue n'avait pas remarqué de désordre (p 8 du rapport) n'a pu se rendre compte de son état de délabrement qu'en montant sur le toit. Les époux X... n'étant tenus de procéder qu'à des vérifications normales et non de monter sur le toit pour vérifier l'état de la couverture, il en résulte que le désordre affectant celle-ci n'est pas de ceux dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même au sens de l'article 1642 du Code civil, et que contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, il s'agit également d'un vice caché, dont il n'est pas démontré qu'ils ont été informés. Touchant à sa solidité et à son étanchéité, ces vices rendent la maison vendue impropre à son usage au sens de l'article 1641 ou le diminuent tellement que les époux X..., s'ils les avaient connus, ne l'auraient pas acquise ou n'en auraient donné qu'un moindre prix. Dès lors qu'ils n'étaient pas apparents, que les époux A... n'en ignoraient pas l'existence, et qu'ils ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs, ils ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie stipulée au contrat. En conséquence, il convient de faire droit à l'action rédhibitoire des époux X... en application de l'article 1644 du Code Civil et de prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs des époux A...- et non son annulation ce qui est un terme juridiquement inapproprié-et de les condamner à leur rembourser le prix de vente de 85. 000  augmenté des intérêts de droit depuis le 14 octobre 2003 en contrepartie de la restitution des clés de l'immeuble. Ils devront également leur rembourser les sommes de 5. 628, 42  (facture D...) et de 3. 743, 84  (facture cuisine), correspondant à des frais inutilement exposés. Enfin, la remise en cause de leur projet immobilier et les divers tracas qui en sont résulté ont causé aux époux X... divers préjudices matériels et moraux que la cour, en fonction des éléments dont elle dispose, fixe à la somme de 4. 000 . SUR L'ACTION DES EPOUX X... A L'EGARD DE GERARD D... Il convient de confirmer les motifs pertinents par lesquels le premier juge a condamné Gérard D... à rembourser aux époux X... le montant de la facture de 5. 628, 42  correspondant à des travaux de renfort de la voûte que l'expert judiciaire a déclaré contraires aux règles de l'art et à reprendre entièrement. Il sera en conséquence condamné in solidum avec les époux A... au paiement de cette somme. P A R C E S M O T I F S Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Gérard D... à payer aux époux X... la somme de 5. 628, 42 , Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau : Ordonne la résolution aux torts exclusifs des époux A..., en vertu des articles 1641 et suivants du Code Civil et avec toutes conséquences de droit, de la vente de l'immeuble sis... à 12230 NANT, cadastré section A N° 431, conclue le 14 octobre 2003. En conséquence, condamne solidairement les époux A... à rembourser aux époux X... le prix de vente de la dite maison, soit 85. 000 , augmenté des intérêts de droit depuis le 14 octobre 2003 et dit que concomitamment les époux X... leur restitueront les clés de l'immeuble. Condamne solidairement les époux A... à payer aux époux X... les sommes de 4. 000  à titre de dommages et intérêts, 3. 743, 84  correspondant au paiement de la facture de la cuisine, et de 5. 628, 42  correspondant à celui de la facture D..., cette dernière somme in solidum avec Gérard D.... Condamne les époux A... à payer aux époux X... la somme de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamne in solidum les époux A... et Gérard D... aux entiers dépens comprenant ceux de référé et d'expertise et dit que ceux d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. Ordonne la publication du présent arrêt au service de la Publication des Hypothèques.