Cour d'appel de Versailles, du 27 avril 2000

Sommaire: INDIVISION

FAITS ET PROCEDURE Suivant acte notarié en date du 10 avril 1984, madame Renée X... Veuve Y... et messieurs Z... et Jacques Y... ont donné à bail commercial à partir du 1er avril 1984 à la société FRANCE AFFAIRES TRANSACTIONS un immeuble leur appartenant en indivision, sis à AUBERVILLIERS 6 rue de la Haie Coq, comprenant des bâtiments à usage de bureaux avec hangars, remises, dépendances à usage industriel et un petit logement. Le loyer révisable annuellement sur l'indice du coût de la construction était fixé à 300.000 francs et payable tous les trois mois et d'avance. Par acte sous seing privé du 8 juillet 1988, réitéré le 30 septembre suivant, la société FRANCE AFFAIRES TRANSACTIONS a cédé à la COMPAGNIE EUROPEENNE D'ACHAT, dite C.E.A., son fonds de commerce de dépôt-vente exploité 6 rue de la Haie Coq. L'acte définitif a été porté à la connaissance des propriétaires indivis par acte extra-judiciaire. Par acte d'huissier en date du 25 septembre 1992, les bailleurs ont fait délivrer à la société C.E.A. un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, pour motifs graves et légitimes. Par jugement en date du 17 avril 1996, le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY a dit que les consorts Y... sont redevables envers la société C.E.A. d'une indemnité d'éviction, et, avant-dire-droit sur l'indemnité, il a désigné monsieur A... en qualité d'expert aux fins d'en déterminer le quantum. Par arrêt en date du 3 décembre 1997, la Cour d'Appel de PARIS a confirmé la décision des premiers juges; cet arrêt a fait l'objet d'un pourvoi, actuellement pendant devant la Cour de Cassation. Saisi par voie de requête déposée le 28 mai 1996 par madame Renée X... Veuve Y... et par monsieur Z... Y..., le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a, suivant ordonnance en date du 10 juin 1996, désigné maître PEPIN-LEHALLEUR GONDRE, en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision, la mission de cet administrateur a été renouvelée par ordonnance du 12 janvier 1998. Au motif que l'intérêt commun des co-indivisaires commande l'exercice par eux du droit de repentir prévu par l'article 32 du décret du 30 septembre 1953, madame Renée X... Veuve Y... et monsieur Z... Y... ont fait assigner monsieur Jacques Y... et maître PEPIN-LEHALLEUR GONDRE, administrateur judiciaire de l'indivision Y..., devant le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE lequel, statuant en la forme des référés, a par ordonnance en date du 9 février 1999 : À autorisé maître PEPIN-LEHALLEUR GONDRE, en sa qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision constituée entre madame Renée Y... et ses deux fils, Z... et Jacques Y..., à exercer le droit de repentir de l'indivision, et en conséquence à offrir à la société C.E.A. le renouvellement du bail consenti sur les locaux sis à AUBERVILLIERS, 6 rue de la Haie Coq ; À dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; À condamné monsieur Jacques Y... aux dépens. Monsieur Jacques Y... a interjeté appel de cette ordonnance. Il fait valoir qu'à défaut d'unanimité, l'exercice par l'indivision du droit de repentir ne saurait se justifier que par des motifs graves et sérieux. Tout en insistant sur le caractère irréversible de l'exercice de ce droit de repentir, il soutient que cet exercice est en l'espèce parfaitement injustifié, dans la mesure où : À le risque allégué par les intimés d'une réinstallation de la société locataire privant le bailleur de sa faculté de repentir est purement théorique ; À le motif avancé par eux, lié à la nécessité pour madame Veuve Y..., usufruitière, d'obtenir le versement de l'échéance mensuelle du loyer, ne peut être pris en considération, dès lors qu'il appartient aux deux fils de madame Veuve Y... d'assurer la satisfaction des besoins de leur mère si le revenu tiré du bail fait défaut ; À l'appelant a sollicité du Juge de l'Exécution qu'une inscription d'hypothèque se substitue à la saisie conservatoire que la locataire pratique entre ses propres mains sur l'indemnité d'occupation en vertu d'une ordonnance rendue le 8 juillet 1998 par le Juge de l'Exécution. Monsieur Jacques Y... ajoute que la décision d'exercer le droit de repentir est prématurée, dès lors qu'elle interviendrait avant que soit connue l'issue du pourvoi en cassation (laquelle, si elle est favorable, permettrait de poursuivre une éviction gratuite du locataire), et avant que soit prononcé l'arrêt devant statuer à la suite du dépôt du rapport d'expertise (sachant que le délai légal pour l'exercice du droit de repentir n'expirera que quinze jours après ledit arrêt). Relevant également que, pour pouvoir servir de fondement à la présente action, l'article 815-6 du Code civil suppose la condition d'un "intérêt commun" nullement remplie en l'espèce, l'appelant demande à la Cour de mettre à néant l'ordonnance entreprise, de dire qu'il n'y a pas lieu d'exercer le droit de repentir, de débouter les requérants de leurs prétentions, et de les condamner au paiement d'une indemnité de 10.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. v Madame Renée Y... née X... et monsieur Z... Y... répliquent que, si l'exercice du droit de repentir est une décision irréversible, il est aussi conditionné par le maintien du locataire dans les lieux. Ils expliquent que, pour ce seul motif, les indivisaires ne sauraient attendre ni l'issue de la procédure pendante devant la Cour de Cassation, ni le dépôt du rapport d'expertise, et prendre le risque de voir déménager la société C.E.A. Ils soutiennent que l'exercice du droit de repentir est d'autant plus urgent qu'en raison de la saisie conservatoire que la locataire a été autorisée suivant ordonnance du Juge de l'Exécution à pratiquer sur les indemnités d'occupation dues aux consorts Y..., l'indivision ne perçoit depuis cette date plus aucun loyer, et sera privée de tout revenu pendant plusieurs années compte tenu du montant du loyer et de la créance prévisionnelle de la société C.E.A. Ils relèvent également que l'indivision a particulièrement intérêt à exercer sans délai son droit de repentir, dans la mesure où, si elle devait verser une indemnité d'éviction, celle-ci pourrait être d'un montant supérieur à la valeur même du bien immobilier. Ils ajoutent qu'ils n'auraient jamais accepté de délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail, s'ils avaient su que ce congé ouvrirait droit pour le locataire à une indemnité d'éviction, dont la charge est manifestement contraire à l'intérêt commun de l'indivision. En conséquence, ils sollicitent la confirmation en toutes ses dispositions de l'ordonnance déférée, ainsi que la condamnation de l'appelant à payer à chacun des intimés la somme de 6.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Maître Odile PEPIN-LEHALLEUR GONDRE, en sa qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision Y..., soulève l'irrecevabilité de l'appel formé par monsieur Jacques Y..., motif pris de ce que cet appel est devenu sans objet à la suite de l'exercice par les intimés du droit de repentir par acte extrajudiciaire en date du 9 février 1999 et en raison du caractère irréversible de l'exercice de ce droit de repentir. De plus, elle fait observer que, si les consorts Y... avaient unanimement décidé de délivrer un congé à leur locataire, c'était uniquement parce qu'ils pensaient être dispensés du paiement d'une indemnité d'éviction, en raison des motifs graves et légitimes invoqués. Elle soutient que, dès lors que l'indemnité d'éviction aurait sans doute une valeur supérieure à celle du local donné à bail, les co-indivisaires ne pouvaient prendre le risque de voir leur locataire quitter les lieux du jour au lendemain, un tel départ rendant immédiatement exigible le paiement de cette indemnité. Tout en relevant que monsieur Jacques Y... s'est opposé à l'exercice de ce droit pour des raisons qui n'ont jamais été clairement exprimées, elle précise que, depuis qu'est intervenue l'ordonnance prononcée le 8 juillet 1998 par le Juge de l'Exécution ayant autorisé la société C.E.A. à saisir à titre conservatoire les indemnités d'occupation dues par cette société aux consorts Y..., l'indivision ne perçoit plus aucun loyer, et madame Renée Y..., dont il s'agit de l'unique source de revenus, se trouve dans une situation économique difficile. Elle ajoute que l'exercice de ce droit de repentir était d'autant plus justifiée que, saisi par monsieur Jacques Y... seul, l'Avocat à la Cour de Cassation avait estimé dans une consultation que les chances de succès d'un pourvoi formé contre l'arrêt du 3 décembre 1997 étaient pratiquement nulles. En conséquence, l'intimée indique s'associer à la requête présentée par madame Renée Y... et par monsieur Z... Y..., ayant pour objet de lui demander d'exercer le repentir de l'indivision et d'offrir à la société C.E.A. le renouvellement du bail consenti sur les locaux sis à AUBERVILLIERS, 6 rue de la Haie Coq. Aussi demande-t-elle à la Cour de confirmer l'ordonnance entreprise, et de condamner monsieur Jacques Y... à lui payer la somme de 15.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION : v Sur le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'appel pour défaut d'objet : Considérant qu'il est démontré par les documents produits aux débats que, se prévalant des termes de l'ordonnance déférée à la Cour, madame Renée X... Veuve Y..., monsieur Z... Y... et maître Odile PEPIN LEHALLEUR GONDRE, en sa qualité d'administrateur provisoire de l'indivision des consorts Y..., ont par acte extra-judiciaire du 9 février 1999, fait signifier à la Compagnie Européenne d'Achats (C.E.A.) qu'ils entendaient exercer le droit de repentir prévu par l'article 32 du décret du 30 septembre 1953 ; considérant que maître PEPIN LEHALLEUR GONDRE se fonde sur le caractère irréversible de l'exercice de ce droit de repentir pour conclure que l'appel de monsieur Jacques Y... est devenu sans objet ; mais considérant que le président du tribunal de grande instance statuant sur le fondement de l'article 815-6 du Code civil n'est pas juge des référés, mais statue "en la forme des référés" ; or considérant que les décisions rendues en application de cette disposition légale échappent aux règles habituelles du référé, puisqu'elles peuvent trancher le fond, et qu'elles ne sont pas assorties de l'exécution provisoire de plein droit ; considérant qu'au surplus la circonstance que ce droit de repentir ait déjà été exercé par les intimés ne saurait priver monsieur Jacques Y... de son droit d'appel, lequel appartient à toute partie qui y a intérêt ; considérant qu'il s'ensuit que le moyen soulevé par maître PEPIN LEHALLEUR GONDRE, tiré du défaut d'objet de cet appel, doit être rejeté. vSur l'exercice du droit de repentir : Considérant qu'aux termes de l'article 815-6 alinéa 1er du Code civil, le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun ; considérant que, pour s'opposer à l'exercice du droit de repentir tel qu'autorisé par la décision entreprise, monsieur Jacques Y... fait valoir que cet exercice est non seulement prématuré en l'état des procédures actuellement pendantes devant la Cour de Cassation et devant le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY (lequel est saisi de la demande de fixation de l'indemnité d'éviction), mais également injustifié dès lors que la locataire ne peut sérieusement envisager une réinstallation qui lui ferait perdre le bénéfice de sa clientèle ; considérant que l'appelant précise que la condition d'"intérêt commun" exigée par la disposition légale sus-visée n'est en l'occurrence pas remplie, puisque l'intérêt de madame Renée X... veuve Y..., usufruitière, et celui de ses fils nu-propriétaires, ne sont nullement communs ; mais considérant qu'il doit être rappelé que, par arrêt en date du 3 décembre 1997, la Cour d'Appel de PARIS a confirmé le jugement rendu le 17 avril 1996 par le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY, notamment en ce qu'il a dit que les consorts Y... sont redevables envers la société C.E.A. d'une indemnité d'éviction, et en ce qu'il a, avant-dire-droit sur la fixation de cette indemnité, ordonné une mesure d'expertise ; considérant que, si l'exercice du droit de repentir prévu par l'article 32 du décret du 30 septembre 1953 revêt un caractère irrévocable, ce droit ne peut toutefois, conformément à l'article 32 dernier alinéa, être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; or considérant que, compte tenu des éléments connus sur la valeur locative des lieux loués et sur la consistance du fonds de commerce, il est conforme à l'intérêt de l'indivision des consorts Y... que ceux-ci n'attendent pas l'issue des procédures judiciaires actuellement en cours pour exercer un droit leur permettant d'échapper au paiement de l'indemnité d'éviction dont ils seraient définitivement redevables au cas où la société C.E.A. déciderait de quitter les lieux ; considérant qu'à cet égard le premier juge a à juste titre relevé que l'existence de rapports conflictuels entre les parties depuis plusieurs années, attestée par les diverses procédures judiciaires les ayant opposées soit entre elles soit à leur locataire, ne permet pas d'exclure le risque d'un éventuel départ de celui-ci des lieux loués ; considérant que l'exercice du droit de repentir revêt en l'occurrence un caractère d'autant plus urgent que, par ordonnance en date du 8 juillet 1998, le Juge de l'Exécution du Tribunal de Grande Instance de PARIS a autorisé la société C.E.A. à pratiquer entre ses mains, notamment en raison de l'indemnité d'éviction que celle-ci a vocation à percevoir, une saisie-conservatoire des indemnités d'occupation dues aux consorts Y..., et que cette saisie-conservatoire prive de tout revenu l'indivision et empêche le versement à madame Renée Y... de la somme mensuelle de 10.000 francs que l'administrateur judiciaire a reçu pour mission de lui allouer suivant ordonnance de référé du 7 octobre 1996 ; considérant qu'au surplus l'existence d'intérêts éventuellement divergents entre les indivisaires n'implique pas l'absence d'un intérêt commun de l'indivision ; considérant qu'en l'espèce cette divergence ne saurait faire obstacle au prononcé de la mesure sollicitée, laquelle est conforme à l'intérêt commun exigé par l'article 815-6 du Code civil, dans la mesure où l'indivision ne peut prendre le risque des conséquences financières qui résulteraient pour elle du versement d'une indemnité d'éviction à laquelle, sous réserve de l'issue des procédures judiciaires actuellement en cours, elle serait inévitablement tenue en cas de départ de la société C.E.A. des lieux loués ; considérant qu'en fonction de ce qui précède, l'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a autorisé maître PEPIN LEHALLEUR GONDRE en sa qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision à exercer le droit de repentir de l'indivision et à offrir en conséquence à la société C.E.A. le renouvellement du bail consenti sur les locaux sis à AUBERVILLIERS, 6 rue de la Haie Coq ; considérant que l'équité commande en outre d'allouer, d'une part à madame Renée X... Veuve Y... et à madame Z... Y..., d'autre part à maître PEPIN LEHALLEUR GONDRE, administrateur judiciaire de l'indivision, une indemnité égale à 5.000 francs en remboursement des frais non compris dans les dépens exposés par eux en appel ; considérant qu'il n'est cependant pas inéquitable que monsieur Jacques Y... conserve la charge des frais, non compris dans les dépens, par lui exposés pour assurer sa défense dans le cadre de la présente procédure ; considérant que l'appelant, qui succombe dans l'exercice de son recours, doit supporter les entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, DECLARE recevable l'appel interjeté par monsieur Jacques Y... ; le dit mal fondé ; CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée ; Y ajoutant : CONDAMNE monsieur Jacques Y... à payer d'une part à madame Renée X... Veuve Y... et à monsieur Z... Y..., d'autre part à maître Odile PEPIN-LEHALLEUR GONDRE prise en sa qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision Y..., pour chacun d'eux, une indemnité de 5.000 francs, sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, en remboursement des frais non compris dans les dépens exposés en appel par les intimés ; CONDAMNE monsieur Jacques Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel, et autorise d'une part la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, société d'Avoués, d'autre part la SCP KEIME & GUTTIN, société d'Avoués, à recouvrer directement la part les concernant, conformément à ce qui est prescrit par l'article 699 du nouveau code de procédure civile.nformément à ce qui est prescrit par l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ARRET REDIGE PAR MONSIEUR FEDOU, CONSEILLER PRONONCE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE PRESIDENT M.Thérèse GENISSEL F. ASSIÉ