Cour d'appel de Rennes, du 14 avril 2005, 02/7116

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Le non respect par le preneur d'un contrat de bail commercial, de la clause stipulant la possibilité pour ce premier de réaliser des travaux sous la surveillance de l'architecte du bailleur, non-respect associé au non-paiement de loyers dus, constitue un manquement grave à ses obligations entraînant en l'espèce la résiliation de plein droit dudit bail

ARRET N° 151 DU 14/04/05 - RG 02/7116 SARL B... c/ JOUAN veuve JULIEN-DE X... I - Exposé du litige: Par acte notarié des 23 et 24 novembre 1994, Madame Y... a renouvelé le bail commercial signé le 1er octobre 1983 au profit de Madame C..., pour une durée de neuf ans à compter du 24 juin 1993 sur un local à usage de mercerie situé .... Les locaux objet de la location sont décrits ainsi : - au rez de chaussée de l'immeuble , magasin avec mezzanine, arrière-magasin et WC avec lavabo, - à l'entresol, trois pièces, - cave en sous-sol, grenier à l'étage. Par acte notarié du 14 septembre 1996, Madame C... a cédé son droit au bail à la SARL B.... Dans le même acte, un nouveau bail a été conclu entre Madame Y..., bailleresse, et la SARL B..., avec modification de la destination du local affecté à la vente de meubles, objets de design, librairie et toutes activités tertiaires. Par une clause du contrat, la bailleresse autorisait le nouveau locataire à construire un escalier intérieur permettant l'accès du magasin à l'appartement situé à l'entresol. En septembre 1996, la SARL a fait construire cet escalier. Le 20 juillet 1999, Madame Y... a fait délivrer au locataire par l'intermédiaire du cabinet Duthil une sommation de remettre les locaux dans leur état d'origine ainsi qu'un commandement de payer l'arriéré des loyers. Compte tenu du règlement des loyers, A... Julien s'est désistée d'une procédure de référé suivant ordonnance du 31 août 1999. Un commandement de payer l'arriéré des loyers avec rappel de la clause résolutoire a de nouveau été délivré à la SARL B... le 26 novembre 1999, resté sans effet. Par acte du 17 août 1999, la SARL B... a fait assigner Madame Y... devant le Tribunal de Grande Instance de Nantes aux fins notamment de voir dire que les travaux sur l'escalier intérieur étaient autorisés par le bailleur et ne nécessitaient pas l'intervention de l'architecte du bailleur, voir annuler la sommation interpellative du 20 juillet 1999, dire injustifié le refus du bailleur d'autoriser la cession du bail et condamner le bailleur à lui verser une somme de 150 000 F à titre de dommages et intérêts. En cours de procédure, Madame Y... a saisi le 8 février 2000 le Juge des Référés d'une demande de résiliation du bail pour non paiement de loyers par la SARL. Par ordonnance du 15 juin 2000, le juge a sursis à statuer dans l'attente du jugement au fond s'agissant d'une contestation sérieuse sur la bonne foi du propriétaire dans l'exécution de ses obligations et l'appréciation de la bonne foi relevant des juges du fond. Par jugement du 19 mars 2002, le Tribunal de Grande Instance de Nantes a : - constaté la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue dans la sommation du 20 juillet 1999 et dans le commandement de payer du 26 septembre 1999, - ordonné l'expulsion immédiate de la SARL B... et de tous occupants de son chef, - fixé l'indemnité d'occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges locatives et condamné la SARL B... à payer ladite indemnité d'occupation jusqu'à son départ définitif des lieux, - condamné la SARL B... à payer à A... Julien la somme de 13 208.27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 juin 2001, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance impayée, - débouté la SARL de l'ensemble de ses demandes, - condamné la SARL B... à payer à A... Julien la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - condamné la SARL B... aux entiers dépens. La SARL B... a déclaré appel du jugement le 24 juin 2002. Par ordonnance en date du 7 novembre 2002, le Conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire en application notamment de l'article 915 alinéa 2 du nouveau Code de procédure civile. Par conclusions de procédure en date du 18 novembre 2002, Madame Y... a, au visa de l'article 915 alinéa 3 du nouveau Code de procédure civile et de l'ordonnance de radiation prononcée le 7 novembre 2002, sollicité de prononcer la clôture et renvoyer l'affaire à l'audience pour être jugée au vu des conclusions de première instance, et de débouter la SARL B... de toutes ses demandes. La SARL B... a déposé des conclusions le 22 novembre 2002 puis le 3 novembre 2003 sollicitant le sursis à statuer en raison de l'information judiciaire ouverte et d'une plainte avec constitution de partie civile déposée par elle à l'encontre de Madame Y.... Madame Y... est décédée le 30 octobre 2003. Par dénoncé de décès et reprise d'instance en date du 10 juin 2004, Monsieur de X... a repris l'instance en qualité de légataire universel de Madame Y.... L'ordonnance de clôture, reportée à plusieurs reprises, est finalement intervenue le 4 février 2005. En l'état de leurs dernières conclusions devant la Cour, Monsieur de X..., à titre principal reprend les demandes de Madame Y... dans ses écritures du 18 novembre 2002 et la SARL B... sollicite le sursis à statuer en raison de l'information judiciaire en cours. *** II - Motifs : Sur les conclusions de procédure en date du 18 novembre 2002: L'article 915 du nouveau Code de procédure civile dispose que l'avoué de l'appelant doit dans les quatre mois de l'appel déposer au greffe ses conclusions. Les alinéas 2 et 3 du même article précisent : " A défaut, l'affaire est radiée du rôle par une décision non susceptible de recours dont une copie est envoyée à l'appelant par lettre simple adressée à son domicile réel ou à sa résidence. Cette radiation prive l'appel de tout effet suspensif hors les cas où l'exécution provisoire est interdite par la loi. L'affaire est rétablie soit sur la justification du dépôt des conclusions de l'appelant, l'appel restant privé de tout effet suspensif, soit sur l'initiative de l'intimé qui peut demander que la clôture soit ordonné et l'affaire renvoyée à l'audience pour être jugée au vu des conclusions de première instance." En l'espèce, par ordonnance en date du 7 novembre 2002, le Conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire. Par conclusions de procédure en date du 18 novembre 2002, Madame Y... a sollicité de prononcer la clôture et de renvoyer l'affaire à l'audience pour être jugée au vu des conclusions de première instance. La SARL B... n'oppose aucun moyen à cette demande. En tout état de cause, l'article 915 alinéa 3 n'ouvre aucune faculté d'appréciation à la Cour d'appel et les conclusions de l'appelant sont irrecevable même si elles sont signifiées avant le prononcé de la clôture. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de l'intimé et de statuer au vu des conclusions de première instance. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées le 11 juin 2001 pour la SARL B... et le 2 novembre 2001 pour Madame Y.... Sur les demandes au fond : La SARL B... soutient que Madame Y... a manqué à son obligation de délivrance et à son obligation d'entretien des lieux loués et qu'elle a fait preuve de mauvaise foi. Madame Y... faisait valoir que la SARL B... avait entrepris des travaux sans faire appel à l'architecte du bailleur et que les loyers n'étaient pas payés, ne respectant pas ainsi les clauses du bail. 1) sur la résiliation du bail : Le contrat de bail en date du 14 septembre 1996 stipule en son article 5 intitulé "Changements et distributions" : "Il (le preneur) ne pourra faire dans "l'immeuble" sans le consentement exprès et par écrit du bailleur aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons ni aucun changement de distribution. En cas d'autorisation ces travaux auront lieu sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur. Le bailleur donne par ces présentes au locataire l'autorisation de construire l'escalier intérieur permettant l'accès du magasin à l'appartement situé au-dessus, dépendant de la présente location." La SARL B... fait valoir que le second alinéa de cet article est une clause spéciale et que l'autorisation de construire l'escalier lui était donnée sans avoir l'obligation de faire appel à l'architecte du bailleur. Il ressort cependant à la simple lecture de cet article que l'autorisation donnée par le bailleur de construire l'escalier s'accompagne à l'évidence de l'obligation pour les locataires de recourir à l'architecte du bailleur qui doit surveiller les travaux. C'est donc à juste titre que le premier juge a, par des motifs pertinents adoptés par la Cour constaté que la SARL B... a manqué gravement à ses obligations étant relevé que par voie de conséquence, les travaux ayant touché aux parties communes de l'immeuble selon l'analyse de Monsieur Z..., architecte mandaté par le syndic, la SARL B... a enfreint le règlement de copropriété qu' en vertu de l'article 8 du contrat elle s'est engagée à respecter. Madame Y... a fait délivrer à la SARL B... le 20 juillet 1990 une sommation de remettre les lieux en état, visant la clause résolutoire insérée au bail. Aucune régularisation n'est intervenue dans le délai d'un mois prévu à cette clause. De surcroît, la SARL B... était débitrice de la somme de 20 891,56 F au 30 septembre 1999. Un commandement de payer les loyers dus visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à la SARL B... le 26 novembre 1999, qui est resté infructueux. La résiliation est donc encourue de plein droit par la SARL B.... La SARL B... argue de la mauvaise foi de Madame Y... et du manquement à ses obligations de délivrance, d'entretien et de garantie. La Cour adopte expressément les motifs exacts en fait et en droit des premiers juges et répondant en tous points aux conclusions des parties, étant de plus relevé que : - la SARL B... ne démontre aucune action de la copropriété à son encontre concernant l'utilisation des locaux de l'entresol à usage de commerce. La copropriété s'est seulement inquiétée à juste titre de l'atteinte aux parties communes du fait des travaux. Sur ce point non plus aucune action de la copropriété n'a été exercée à l'encontre du locataire ou du bailleur. Par ailleurs, l'accès à l'entresol se faisait par l'escalier de service, partie commune, dont il n'est pas rapporté la preuve qu'il était impraticable. - que le règlement de copropriété prévoit que "chacune des parties divises sera la propriété exclusive et particulière de son adjudicataire ou propriétaire. Chaque adjudicataire sera propriétaire du plancher de son étage, des poutres ou solives le soutenant, du plafond au-dessus de sa tête conformément à l'article 864 du Code civil." En conséquence, Madame Y... pouvait légitimement donner une autorisation de faire construire l'escalier, sauf à faire vérifier par son architecte qu'aucune partie commune ne serait atteinte par les travaux , ce qui l'obligeait dans ce cas à solliciter une autorisation de la copropriété. - que la SARL B... reconnaît, par le biais de ses associés, dans une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 juin 1999 au cabinet DUTHIL que la copropriété ne demande pas que l'escalier soit supprimé et qu'elle n'a pas l'intention de le faire, - que l'affirmation de la SARL B... selon laquelle elle a dû rapatrier ses activités dans un local professionnel rue du Couùdic à Nantes du fait de l'impossibilité d'utiliser l'entresol à des fins commerciales est démentie par le constat que c'est Monsieur B... qui y exerce une activité professionnelle d'enseignement et que par conséquent il est plus que douteux que la cause des difficultés financières de la SARL B... soit due à cette impossibilité d'user commercialement l'entresol, ce qui en tout état de cause n'est pas démontré, - enfin, que l'accord du bailleur à la cession du droit au bail sous condition que la SARL B... réponde d'une éventuelle action de la copropriété en cas d'atteinte aux parties communes est précisé "sans préjudice bien sûr des éventuels recours que vous pourriez estimer devoir intenter", ce qui garantit la SARL B.... C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail et prononcé l'expulsion de la SARL B.... Madame Y... n'ayant commis aucune faute, la SARL B... sera déboutée de ses demandes d'expertise et de dommages-intérêts. ** * L'équité commande de laisser à chacune des parties les frais qu'elle a exposés en vertu de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. La SARL B... sera condamnée aux dépens. * ** - Par ces motifs : LA COUR : Reçoit l'appel régulier en la forme, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Condamne la SARL B... aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,