Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 14 avril 2006, 04/01837
Formation: CHAMBRE CIVILE 

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Rédaction des actes authentiques - Vente - Immeuble - / JDF N'a pas manqué à son obligation de loyauté le notaire qui a établi un acte authentique conforme à un compromis de vente, alors que cet acte prévoyait expressément que l'acquéreur, devenu propriétaire du bien le jour même, n'en aurait l'usage que lors de l'extinction du droit d'usage et d'habitation reconnu au vendeur

ARRET No R. G : 04/ 01837 X... C/ La SA LA BANQUE DE LA REUNION La S. C. P ZAMPIERO-LAI HOK TIM-BALMANN COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS CHAMBRE CIVILE ARRET DU 14 AVRIL 2006 Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 26 OCTOBRE 2004 suivant déclaration d'appel en date du 16 NOVEMBRE 2004 APPELANTE : Madame Marguerite Marie X... épouse Y......97434 ST GILLES LES BAINS Représentée par Me Marie-Anne RIPAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-postulant-et Me DOUMENJOU, avocat au barreau de PARIS-plaidant- INTIMEES : La SA LA BANQUE DE LA REUNION représentée par son Directeur 27 Rue Jean Chatel 97400 SAINT-DENIS Représentée par Me Henri BOITARD, avocat au barreau de SAINT PIERRE La S. C. P ZAMPIERO-LAI HOK TIM-BALMANN 57, rue Jules Auber 97400 SAINT-DENIS Représentée par Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS CLOTURE LE : 30 septembre 2005. DEBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 3 mars 2006 devant Gérard GROS, Conseiller chargé du rapport, assisté de Annick Z..., Agent Administratif faisant fonction de greffier les parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 14 avril 2006. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : - Monsieur Jacques REY, Président de Chambre, président-Monsieur Gérard GROS, Conseiller-Madame Anne JOUANARD, Conseiller qui en ont délibéré. Arrêt : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 avril 2006. GREFFIER : Madame Michelle BARET, Agent Administratif faisant fonction de greffier. * * * FAITS ET PRETENTIONS : Selon acte en date du 6 août 1998 au rapport de Me ZAMPIERO notaire associé de la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN la BANQUE DE LA REUNION a consenti à Mme Marguerite X... un prêt d'un montant de 68 602, 06 € en vue d'acquérir un terrain situé ...à La Possession sur lequel se trouve une maison, propriété de sa soeur Mme Antoinette X.... En garantie du prêt la BANQUE DE LA REUNION a pris une hypothèque de premier rang sur l'immeuble. Le même jour l'acte de vente entre les deux soeurs était passé chez le même notaire à la suite d'un compromis signé le 25 mai 1998, cet acte de vente prévoyant que la venderesse était bénéficiaire sur ce bien d'un droit d'usage et d'habitation sa vie durant. En raison du défaut de paiement du prêt la BANQUE DE LA REUNION a diligenté une procédure de saisie immobilière quelle a interrompue compte tenu de l'occupation de la maison par Mme Antoinette X..., bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation. Arguant d'une part de ce qu'en consentant à sa soeur venderesse un droit d'usage et d'habitation sur un immeuble sur lequel elle avait consenti à la Banque une hypothèque de premier rang Mme Marguerite X... n'avait rempli qu'imparfaitement ses obligations ce qui justifiait la résolution du contrat de prêt et d'autre part de ce que Me ZAMPIERO avait commis une faute en lien avec son préjudice en passant le même jour les deux actes de vente et de prêt, la BANQUE DE LA REUNION a saisi le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis de la Réunion d'une demande en résolution du contrat de prêt et en condamnation solidaire de Mme Marguerite X... et de la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN à lui payer la somme principale de 68 602, 06 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation outre les frais de saisie immobilière et une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. La Ligue Européenne de Défense des Victimes des Notaires est intervenue à la procédure. Mme Marguerite X... arguant de ce que l'intégration dans l'acte de vente de la clause de réserve de droit d'usage et d'habitation ne correspondait pas à la volonté des parties et, qu'ayant été expulsée de la maison par sa soeur Antoinette elle avait subi divers préjudices, a alors demandé au Tribunal, outre la garantie du notaire pour le cas ou il serait fait droit à la demande de la BANQUE DE LA REUNION, que soit consacré la responsabilité de celui ci pour faute dans ses devoirs d'information et de conseil et que la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN soit condamnée à lui verser les sommes de 158 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, de 20 000 € en réparation de son préjudice moral et de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile Par jugement en date du 26 octobre 2004 le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis de la Réunion a débouté la BANQUE DE LA REUNION de toutes ses demandes, débouté Mme Marguerite X... de ses demandes incidentes, constaté que la Ligue Européenne de Défense des Victimes des Notaires ne présentait aucune demande personnelle et condamné la BANQUE DE LA REUNION aux dépens. Par déclaration au Greffe en date du 16 novembre 2004 Mme Marguerite X... a interjeté appel de ce jugement Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées en date du 6 juin 2005 Mme Marguerite X... indique tout d'abord se désister de son appel en tant que dirigé contre la BANQUE DE LA REUNION, cet appel étant irrecevable par ailleurs dès lors que le Tribunal a fait droit à ses propres demandes visant celle ci. Elle soutient que dès lors l'appel incident de la BANQUE DE LA REUNION est irrecevable, sa validité étant subordonnée à la recevabilité de l'appel principal et demande à la Cour de consacrer cette irrecevabilité. Au fond Mme Marguerite X..., qui impute à la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN non seulement une défaillance dans son obligation de conseil mais également un manque de loyauté dolosive et qui fait état de préjudice important caractérisé notamment par le fait de ne pouvoir jouir du bien acquis par elle avant le décès de sa soeur, demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN à lui verser la somme de 180 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices outre la somme de 20 000 € pour résistance abusive et celle de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées en date du 8 mars 2005 la BANQUE DE LA REUNION, qui formalise un appel incident et qui argue de manoeuvres dolosives de Mme Marguerite X... ou en tout cas de la diminution volontaire par elle de sa garantie et de la faute de la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN, demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de prononcer la résolution du prêt et de condamner la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN solidairement avec Mme Marguerite X... à lui verser la somme de 60 602, 06 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de saisie outre la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et aux dépens dont distraction. Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées en date du 13 mai 2005 la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN, qui soutient n'avoir commis aucune faute quelqu'elle soit, demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner solidairement Mme Marguerite X... et la BANQUE DE LA REUNION à lui verser une somme de 20 000 € pour résistance abusive et celle de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2005. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures des 8 mars, 13 mai et 6 juin 2005. EXPOSE DES MOTIFS : - Sur la recevabilité de l'appel incident : Le jugement entrepris a été signifié par la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN le 21 janvier 2005 à la BANQUE DE LA REUNION et le 23 février 2005 à Mme Marguerite X.... Par déclaration au Greffe en date du 16 novembre 2004 Mme Marguerite X... a formé appel général du jugement du 26 octobre 2004 à l'encontre tant de la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN que de la BANQUE DE LA REUNION. La BANQUE DE LA REUNION a formalisé un appel incident dans ses conclusions signifiées le 8 mars 2005. Mme Marguerite X..., par conclusions signifiées le 6 juin 2005, s'est désisté de son appel en tant que dirigé contre la BANQUE DE LA REUNION et a soulevé l'irrecevabilité de l'appel incident de la BANQUE DE LA REUNION au regard de l'irrecevabilité, pour défaut d'intérêt, de son propre appel en tant que dirigée contre ladite Banque Or si l'appel incident de la BANQUE DE LA REUNION a été formalisé antérieurement aux conclusions de désistement de Mme Marguerite X... et alors que la Cour était toujours saisi de l'appel principal il demeure que l'appel incident de la Banque ayant été formalisé plus d'un mois après la signification qui lui a été faite du jugement celle ci serait forclose à interjeter appel principal. Que dès lors l'appel incident ne peut être reçu que si l'appel principal est lui même recevable. Or Mme X... soulevant sans fraude et sans que son droit à cet égard soit contesté par la BANQUE DE LA REUNION l'irrecevabilité de son propre appel principal en tant que dirigé contre la Banque et, son propre appel principal étant en effet irrecevable faute d'intérêt à agir puisqu'elle a obtenu satisfaction par le jugement qui a débouté la Banque de toutes ses demandes dirigées contre elle, il y a lieu, par application des dispositions des articles 550, 546, 410 et 122 du nouveau Code de procédure civile, de déclarer irrecevables d'une part l'appel principal de Mme Marguerite X... dirigée contre la BANQUE DE LA REUNION et d'autre part et en conséquence l'appel incident de la BANQUE DE LA REUNION. - Au fond : Pour contester la décision des premiers juges qui l'ont débouté de ses demandes en responsabilité et indemnisation dirigées contre la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN, Mme Marguerite X... fait valoir qu'elle rapporte la preuve de la faute du notaire caractérisée non seulement par sa défaillance dans son obligation de conseil reconnue d'ailleurs par lui dans des écritures valant aveu judiciaire mais également par un manque de loyauté dolosif concrétisé par l'établissement d'un acte authentique non conforme au compromis signé antérieurement. Elle expose que le notaire n'ignorait pas que le souhait des deux parties à la vente, sa soeur et elle, était qu'elle puissent l'une et l'autre continuer à vivre dans la maison dans laquelle elles vivaient depuis plus de 30 ans. Elle soutient alors, qu'en prévoyant dans son acte authentique, et ce en contradiction avec le compromis signé antérieurement, une clause de réserve d'usage et d'habitation au profit exclusif de sa soeur jusqu'à son décès, ce qui avait pour conséquence de la priver elle même de ce droit d'usage et d'habitation et ce sans attirer son attention sur ce point, Me ZAMPIERO a manqué à son obligation de conseil et trahi l'accord des parties tel que résultant du compromis. Il appartient alors à Mme Marguerite X... de rapporter la preuve d'une part que la commune intention de sa soeur et d'elle était bien ce qu'elle prétend, d'autre part que notaire en avait connaissance et enfin que, le sachant, non seulement il n'a pas attiré son attention sur les conséquences de la clause mais encore il a volontairement rédigé un acte authentique contraire à leur volonté. Or sur la prétendue commune intention des parties qui, comme elle l'a déjà soutenu lors d'une instance ayant donné lieu à un arrêt de la présente Cour le 24 mai 2002, aurait été d'instituer en droit entre sa soeur et elle un usage commun de la maison comme le prévoyait selon elle le compromis du 25 mai 1998, il doit être constaté qu'il n'est produit par elle aucun document ni justifier d'aucun fait permettant d'accroire une telle intention. Qu'en premier lieu en effet alors qu'aux termes du compromis du 25 mai 1998 signé par elle notamment, s'il est prévu de différer le transfert de jouissance de l'immeuble au jour de la régularisation par acte authentique, ladite jouissance devant avoir lieu par la prise de possession réelle, c'est sous réserve du droit d'usage et d'habitation que s'était expressément réservé la venderesse. Qu'il est constant qu'une telle clause ne peut être interprété comme la manifestation de la volonté du vendeur et de l'acheteur de consentir à un usage commun de l'immeuble alors que la formule consistant à prévoir un différé du transfert de propriété et de la jouissance au profit de l'acquéreur jusqu'à l'acte authentique, communément prévue dans les ventes sous condition suspensive, était expressément assortie d'une réserve liée au droit d'usage et d'habitation stipulé au profit de la venderesse. Qu'aucune des clauses de ce compromis, qu'elles portent sur le paiement de la taxe foncière, de la taxe d'habitation ou de l'impôt, n'est en contradiction formelle avec cette réserve de droit d'usage et d'habitation parfaitement claire. Que dès lors il ne peut être fait grief au notaire d'avoir manqué de loyauté en établissant un acte authentique prétendument non conforme à ce compromis alors que cet acte, dressé le 6 août 98, n'a fait que fixer les charges et conditions particulières de l'exercice de cette réserve d'usage et d'habitation déjà prévue dans le compromis, en prévoyant expressément que l'acquéreur, devenu propriétaire du bien immobilier le jour même, n'en aurait toutefois l'usage que lors de l'extinction du droit d'usage et d'habitation reconnu à la venderesse. Il ne peut d'avantage être reproché au notaire un manquement à son devoir de conseil au regard des conséquences de cette clause alors que les termes des deux actes, compromis et acte authentique, sont parfaitement clairs, explicites et sans aucune ambiguïté et que Mme Marguerite X..., institutrice de son état auquel le notaire rédacteur a lu le contenu de l'acte authentique-et notamment la clause aux termes de laquelle l'acquéreur devenu propriétaire du bien immobilier le jour même n'en aurait toutefois l'usage que lors de l'extinction du droit d'usage et d'habitation reconnu à la venderesse-était parfaitement en mesure de le comprendre et d'en apprécier la portée et qu'elle a accepté de le signer sans émettre la moindre réserve Contrairement ensuite à ce que soutient Mme Marguerite X... les diverses écritures de la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN telles qu'elle les vise dans ses écritures ne comportent aucun aveu de quelqu'ordre que ce soit de reconnaissance par ledit notaire d'un quelconque manquement ou d'une quelconque faute tels qu'argués par elle. Qu'en effet le notaire reconnaît seulement qu'il connaissait la situation de fait à savoir que Mme Marguerite X... habitait chez sa soeur Mme Antoinette X... depuis des années et que cette situation de cohabitation devait perdurer dans les faits après la vente du bien et il n'est aucunement justifié par Mme Marguerite X... de ce qu'il ait été de la commune intention de sa soeur et d'elle même telle qu'exprimée au notaire autre chose que ce qu'elles ont toutes deux concrétisé en signant en son étude le compromis d'abord puis l'acte authentique conforme ensuite. Qu'il convient enfin d'ajouter que la référence dans acte de prêt signé chez le notaire selon laquelle Mme Marguerite X... envisageait d'acquérir la maison à titre de résidence principale au prix d'un emprunt important ne prouve pas que le notaire avait connaissance de ce que la commune intention des parties à l'acte aurait été une occupation partagée en droit alors que, comme l'ont justement souligné les premiers juges, cette formulation ne concernait que le mode de financement de l'achat en exécution, faut il le répéter, d'un compromis dont il a déjà été dit qu'il était parfaitement clair quant aux conditions de la vente et de la réserve du droit d'usage et d'habitation. En conséquence le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme Marguerite X... de sa demande dirigée conte la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN. Le caractère abusif de l'appel n'étant pas établi et ce alors même que la confirmation du jugement est prononcé, la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN sera débouté de sa demande à titre de dommages et intérêts de ce chef. L'équité commande la condamnation de Mme Marguerite X... à verser à la SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS *************** La Cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire et en dernier ressort, DECLARE irrecevables l'appel principal de Mme Marguerite X... en tant que dirigé à l'encontre de la BANQUE DE LA REUNION et en conséquence l'appel incident de la BANQUE DE LA REUNION. CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris. CONDAMNE Mme Marguerite X... à verser à SCP ZAMPIERO, LAI-HOK et BALMANN la somme de 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel. CONDAMNE Mme Marguerite X... aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Jacques REY, président, et par Michelle BARET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,