Cour d'appel de Rennes, du 29 septembre 2004

Sommaire: BAIL (règles générales) - Incendie En vertu de l'article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. L'application de cet article s'étend au cas où le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination. En l'espèce, un immeuble ayant été partiellement détruit par cas fortuit et le locataire n'ayant pas demandé la résiliation du bail, ce dernier est en droit de demander une diminution du loyer en raison de l'indisponibilité effective de son local d'habitation et à usage commercial. Cependant, en l'absence de faute du bailleur, il ne peut demander de dédommagement autre tels que la réparation de la perte d'exploitation ou une indemnité pour perte de chance de vente de son fonds de commerce

Septième Chambre ARRÊT N° R.G : 02/03321 M. Christophe X... Y.../ M. Antoine Z... A... partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2004 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président de Chambre, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 23 Juin 2004 ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 29 Septembre 2004, date indiquée à l'issue des débats B... : Monsieur Christophe X... et INTIME 11 place Canclaux 44000 NANTES représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me Jean-Louis VIGNERON, avocat INTIMÉ : Monsieur Antoine Z... ET B... 19 place Edouard Normand 44000 NANTES représenté par la SCP JEAN LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués assisté de Me Laurent BEZIAU, avocat Par acte en date du 22 mars 1996, Monsieur Z... a consenti à Monsieur X..., artisan-boulanger, un bail d'une durée de 9 années à compter du 1er avril 1996 pour un local à usage commercial et d'habitation situé, 12, rue Contrescarpe à NANTES et comprenant : - au rez de chaussée, un magasin, un arrière- magasin; - au 2ème étage, un appartement de 4 pièces; - au 3ème étage, une mansarde et un grenier. Le loyer fixé initialement à 13.110,62 euros ( 86.000 F) par an était limité à la somme de 9.146,94 euros ( 60.000 F) au cours de la première période triennale. Le 30 mars 1997, un violent incendie a ravagé l'immeuble, endommageant la toiture, les étages et le magasin de briocherie. Monsieur X... a repris possession des locaux rénovés le 2 Octobre 1998. Invoquant la carence anormale du propriétaire à faire procéder à la remise en état des lieux loués durant 18 mois, Monsieur X... a saisi le Tribunal de Grande Instance de NANTES, par assignation du 5 octobre 1999, en réparation des préjudices qu'il a subis du fait de l'indisponibilité des locaux et a réclamé la condamnation de Monsieur Z... à lui verser: - la somme de 8.384,70 euros HT ( 55.000 F) soit 10.028,10 euros TTC ( 65.780 F), correspondant aux loyers indûment versés ( 11 mois) pour des locaux indisponibles, après déduction d'une indemnité d'assurance (correspondant à 6 mois de loyer); - la somme de 20.802,92 euros ( 136.458,19 F) au titre de la perte d'exploitation; - la somme de 85.539,14 euros ( 561.500 F) de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de vente du fonds de commerce; lesdites sommes étant assorties de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation. Par jugement du 8 Janvier 2002, le Tribunal de Grande instance de NANTES a condamné M. Z... à payer à M. X...: - la somme de DIX MILLE VINGT HUIT EUROS ET DIX CENTIMES toutes taxes comprises ( 10.028,10 euros TTC) au titre du remboursement des loyers ; - la somme de QUINZE MILLE QUATRE EUROS ET DIX NEUF CENTIMES ( 15.004,19 euros ) au titre de la perte d'exploitation; - la somme de MILLE CINQ CENT VINGT QUATRE EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES ( 1 524,49 euros ) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; - et a rejeté le surplus des demandes de Monsieur X..., ainsi que les demandes de Monsieur Z...; M. X... a relevé appel de la décision , en demandant, la confirmation quant aux condamnations de M. Z... et en sollicitant en outre le versement de la somme de 85.600 euros en indemnisation de la perte de chance. Il faisait valoir que le propriétaire n'avait rien fait pour remettre le local commercial à sa disposition alors que cela était possible indépendamment de la réhabilitation du reste de l'immeuble et que cette carence ne lui avait pas permis de vendre son fonds au prix de 198.183,72 euros ( 1.300.000 F) la condition suspensive d'achèvement des travaux en juin 1998 ne s'étant pas réalisée. M. Z... formant appel incident, a conclu au débouté des demandes présentées par M. X.... Il soutenait qu'en cas de perte partielle de la chose louée, si le locataire opte pour la continuation du bail avec réduction des loyers, il ne peut exiger du propriétaire la réfection de la partie détruite. Il ajoutait que le bail prévoyait que le propriétaire ne pouvait être tenu que de grosses réparations, c'est à dire du clos et du couvert. Il précisait qu'en application de l'article 1722 du Code Civil M. X... ne pouvait solliciter une indemnisation sauf en cas de faute du propriétaire qui n'est pas établie en l'espèce. Il estimait que M. X... ne pouvait arguer de la perte d'une chance de vendre son fonds, alors que, contrairement aux termes du contrat, il n'a jamais demandé son autorisation pour la cession. M. X... a déposé ses dernières conclusions le 11 juin 2003 et M. Z... le 26 mai 2003. Par arrêt du 1er octobre 2003, la Cour d'Appel de RENNES a enjoint à m. Z... et à M. X... de conclure en versant toutes pièces probantes utiles sur la source de l'incendie, le point de départ du feu et l'application éventuelle de l'article 1733 du Code Civil. M. Z... a conclu sur ce point le 16 décembre 2003 et M. X... le 13 février 2004. MOTIFS DE LA DECISION Considérant qu'aux termes de l'article 1733 du Code Civil, le preneur répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve qu'il est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine; Que la présomption de responsabilité s'applique pour les locaux faisant expressément partie du bail; Qu'il n'est pas contesté que le local où le feu a pris naissance n'était pas loué à M. X...; Qu'il n'est nullement démontré que M. X... avait une occupation et une utilisation exclusive des locaux ou le feu a pris naissance, s'agissant du local poubelle utilisable par tous et non fermé; Considérant que M. Z... émet une simple hypothèse en affirmant que seul M. X..., qui est gros fumeur, pouvait être à l'origine du dommage; Considérant que la présomption pesant sur le locataire n'est pas applicable en l'espèce; Considérant que pas plus M. X... n'établit que la cause de l'incendie est imputable au propriétaire du fait du mauvais entretien et de la vétusté des installations électriques; Considérant qu'il n'y a pas lieu dans la présente espèce, à l'application des articles 1719 et 1720 du Code Civil, mais de l'article 1722, l'immeuble ayant été partiellement détruit par cas fortuit; Considérant qu'aux termes de cet article , si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; Que si elle n'est détruite qu'en partie le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail; Que dans l'un et l'autre cas il n'y a lieu à aucun dédommagement; Considérant que l'application de l'article 1722 s'étend au cas où le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination; Considérant que M. X... n'a pas demandé la résiliation du bail; Qu'il est en droit de demander une diminution du loyer, ce qu'il avait fait dans le cadre d'une procédure de référé; Qu'il ne peut demander de dédommagement autre au bailleur sauf à démontrer l'existence d'une faute à son encontre; Considérant que les pièces versées aux débats par l'intimé n'apportent pas la preuve irréfutable que le retard apporté à la remise des clefs qui a eu lieu le 2 octobre 1998 est dû à la négligence du propriétaire qui a rapidement contracté les entreprises, les travaux ayant débuté en mai 1997, après expertise; Considérant que l'indisponibilité effective des locaux d'habitation et à usage de commerce durant cette période justifie qu'il soit fait droit à la demande au titre des loyers et le jugement sera confirmé sur ce point; Considérant qu'en l'absence de faute du bailleur, le jugement sera réformé en ce qu'il a accordé une somme au titre de la perte d'exploitation; Que pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'indemnité pour perte de chance de vente de son fonds de commerce; Considérant que chacune des parties succombant partiellement en son recours supportera la charge de ses frais et dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, - Confirme la décision déférée en ce qu'elle a alloué à M. X... la somme de DIX MILLE DIX HUIT EUROS ET DIX CENTIMES (10. 018,10 euros) au titre du remboursement des loyers et celle de MILLE CINQ CENT VINGT QUATRE EUROS ET QUARANTE CENTIMES( 1 524,49 euros) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et en ce qu'elle l'a débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice pour perte de chance de céder son fonds. - L'infirmant, - Déboute M. X... de sa demande pour perte d'exploitation. - Y ajoutant, - Dit que chacune des parties supportera la charge de ses frais et dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,