Cour d'appel de Lyon, du 20 mars 2002, 2000/05498

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Le bailleur doit à son locataire le clos et le couvert dans le cadre de son obligation de délivrance des lieux loués. Il importe peu qu'une clause du bail vienne limiter l'obligation de travaux du bailleur à celle correspondant aux seuls gros travaux prévus par l'article 606 du Code civil, dès lors qu'il est question de remédier à des infiltrations d'eau causant d'importants dégâts

COUR D'APPEL DE LYON 6ème Chambre ARRÊT du 20 MARS 2002 Décision déférée JUGEMENT du TRIBUNAL D'INSTANCE de LYON en date du 17 Juillet 2000 (RG :199900462) N° RG Cour: 2000/05498 Nature du recours : DECL. D'APPEL Code affaire : 309 Avoués : Parties - SCP JUNILLON-WICKY MONSIEUR X... Henri demeurant : 8 Route de Montbrison Lieudit Les Yvernons 69610 SOUZY Avocat: Maître BERNARD-LABARGE (TOQUE 72) APPELANT - --------------- SCP DUTRIEVOZ MADAME MARIN Elisabeth demeurant: Route de Montbrison 69610 SOUZY Avocat: Maître CIEVET (TOQUE 187) INTIMÉE --------------- INSTRUCTION CLOTUREE le 23 Octobre 2001 DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE du 05 Février 2002 LA SIXIÈME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de . Monsieur VEBER, Président . . Madame DUMAS, Conseiller . Monsieur SORNAY, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame Y..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du 20 MARS 2002, par Monsieur VEBER, Président, qui a signé la minute avec le Greffier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES l Par jugement rendu contradictoirement le 17 juillet 2000, le tribunal d'instance de Lyon a condamné Henri X... - à rendre à sa locataire Elisabeth MARIN, après débarras, la disposition du local à usage de garage dépendant du café qu'il lui a donné à bail commercial à Souzy (Rhône), le tout sous astreinte de 100 francs par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification dudit jugement; - à exécuter les travaux d'étanchéité nécessaires pour qu'il soit mis fin aux inondations provoquées par les fuites de l'appartement supérieur et par l'absence de chéneaux et de descentes d'eaux pluviales, sous une astreinte similaire de 200 francs pari our de retard ; - payer à Elisabeth MARIN la somme de 4.522,50 francs au titre de la remise en état du plafond de la-salle de jeux donnée à bail, celle de 20.000 francs à titre de dommages intérêts au titre des divers préjudices qu'elle a subis du fait du non respect par le bailleur de ses obligations contractuelles, et celle de 5.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par ailleurs, cette même décision a déclaré non fondées les demandes reconventionnelles de Henri X... en paiement par Elisabeth MARIN de la somme de 30.000 francs à titre de dommages intérêts pour manquement au contrat de bail, de celle de 10.000 francs pour troubles de jouissance et de celle de 8.000 francs en application de l'article 700 précité. Henri X... a interjeté appel de cette décision le 13 septembre 2000, sollicitant la réformation intégrale de cette décision. Par des conclusions du 10 janvier 2001, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, il reproche essentiellement à Elisabeth MARIN les manquements contractuels suivants : - défaut de justification de sa police d'assurance en 1996, - défaut d'entretien des lieux loués et plus particulièrement non remplacement d'une serrure du garage, finalement changée par le bailleur à ses frais et absence d'entretien du jeu de boules, des jardins et de la terrasse, ainsi qu'en attestent les procès, verbaux de constat dressés par huissier les 23 juillet 1996 et 10 et 12 août 1998, - étalage de tables et de chaises du café sur le trottoir en infraction avec les clauses du bail et gênant le passage des piétons ( mêmes constats d'huissier et mises en demeure par courrier restées sans effet). Par ailleurs, Henri X... affirme avoir eu contractuellement le droit d'effectuer des travaux dans l'immeuble donné à bail et conteste l'avoir fait par pure malveillance, faisant valoir que le baille lui permettait sans que la locataire puisse prétendre à une quelconque indemnité et qu'il était normal que ce chantier occasionne une certaine gêne à Elisabeth MARIN. Plus particulièrement, il conteste que les travaux entrepris en septembre 1997 aient causé à celle ci une perte de 10% de son chiffre d'affaire du mois, ce dont elle ne justifie pas. D'autre part il conteste devoir supporter les conséquences de la fuite d'eau constatée dans l'appartement du dessus occupé par les époux Z..., faisant valoir que le contrat de bail limite ses obligations en la matière aux travaux prévus par l'article 606 du code civil. Il s'oppose à la décision du Tribunal l'ayant condamné à payer à l'intimée des dommages intérêts pour troubles de jouissance, faisant valoir qu'elle ne démontre ni la réalité de ces troubles imputables au bailleur, ni leur lien de causalité avec une baisse avérée du chiffre d'affaire du commerce ou l'état de santé d'Elisabeth MARIN. Il affirme en revanche que cette dernière causait fréquemment du tapage nocturne et démontrait une volonté persistante de lui nuire, dégradant notamment son véhicule. Il demande donc au total le rejet des prétentions d'Elisabeth MARIN et la condamnation de celle ci àlui payer la somme de 5.000 francs à titre de dommages intérêts pour trouble du voisinage et celle de 10.000 francs pour troubles de jouissance, outre celle de 8.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elisabeth MARIN conclut pour sa part à la confirmation intégrale du jugement déféré, faisant valoir que le tribunal a relevé à juste titre les divers manquements contractuels du bailleur. Elle indique que Henri X... ne rapporte aucunement la preuve de fautes de sa locataire, se bornant à procéder par affirmations non étayées. Elle fait valoir qu'au contraire l'attitude de l'intéressé lui a causé divers préjudices dont elle demande l'indemnisation par l'octroi de la somme de 4.522,50 francs correspondant au frais de remise en état du plafond de la salle dei eux, et de celle de 25.000 francs en réparation du trouble de jouissance paisible des lieux loués, de la perte de clientèle entraînant une baisse du chiffre d'affaires et du trouble psychologique qu'elle a subi du fait de la persécution à laquelle elle a été soumise. Enfin, elle fait valoir dans ses dernières écritures que le 20 décembre 2000, Henri X... lui a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail, ne lui offrant qu'une indemnité d'éviction de 50.000 francs. Or elle était alors en pourparlers avec un tiers intéressé par le rachat de son fonds de commerce pour un prix de 300.000 francs mais l'affaire n'a pu se concrétiser parce que le notaire a été obligé d'informer l'acquéreur du non renouvellement du bail et du montant dérisoire de l'indemnité d'éviction offerte. Elle sollicite donc la condamnation de Henri X... à lui payer une indemnité complémentaire de 50.000 francs en réparation de ce préjudice né de la perte de cette chance de vendre le fonds issue directement du caractère dérisoire de l'indemnité d'éviction proposée. ., MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'il est constant que les parties sont liées par un contrat de bail commercial signé les 26 février et 4 mars 1993 portant sur des locaux situés à SOUZY (69) comprenant - partie d'une maison à usage de commerce café, bar, restaurant, jeu de boules, au rez de chaussée, et à usage d'habitation au deuxième étage, outre une cave; - un terrain de jeu de boules à l'est de la maison, - un bâtiment à usage de garage séparé de la maison par une cour et un entrepôt et dans lequel le bailleur s'est réservé une place pour garer son véhicule, - une parcelle de jardin dite "jardin d'en haut", à l'ouest d'un jardin de plus grande étendue, d'une superficie de 200 m2, et séparé de celui du bailleur par une allée, - une parcelle dite "jardin d'en bas" de 20 m2 avec un pré de 30 mz, étant précisé que le locataire a tous les droits nécessaires pour accéder à l'ensemble des lieux loués, et que le bailleur se réserve l'usage du surplus de la maison, de la cour et de l'entrepôt, des jardins, ainsi que des droits de passage par le garage pour accéder au jardin d'en bas ; qu'Henri X... est devenu propriétaire de l'immeuble en mai 1994, Elisabeth MARIN ayant acquis le fonds de commerce ultérieurement ; 1. sur les manquements contractuels reprochés h Elisabeth MARIN Attendu que par des motifs que la Cour adopte, le premier juge a fort justement constaté que si divers manquements aux obligations nées du bail ont pu être reprochés à la locataire en 1996 et 1997, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du procès verbal de constat établi sur sa requête le 4 septembre 1998 par maître CHATELARD que la situation avait été intégralement remise en ordre conformément au bail ; Que le bailleur n'ayant pas introduit d'action en résiliation du bail et les infractions ayant cessé, la Cour ne peut que constater que le bailleur ne démontre aucunement subir un quelconque préjudice de ce chef et doit être dès lors débouté de sa demande de dommages intérêts ; Attendu qu'en ce qui concerne le tapage nocturne, le tribunal a justement relevé qu'aucune poursuite pénale n'avait été engagée en dépit des multiples plaintes déposées par Henri X... et que le seul témoignage susceptible de confirmer les allégations de ce dernier sur ce point émane du locataire d'Henri X... résidant au premier étage de l'immeuble, JeanEric Z..., qui s'est ensuite intégralement rétracté en invoquant des pressions du bailleur ; Que la réalité de ce préjudice n'est donc pas non plus démontrée et la demande de dommages intérêts présentée de ce chef par Henri X... doit être rejetée ; 2. sur les manquements contractuels reprochés à Henri X... Attendu que par des motifs que la Cour adopte également, le premier juge a caractérisé diverses fautes commises par Henri X... ; Qu'ainsi la première consiste dans la réalisation de travaux modifiant la consistance des lieux loués (muret séparatif entre les deux parties du garage, sur lequel la preneuse n'a pas été consultée) et dans le fait d'avoir trop longuement encombré l'accès au reste du garage avec des matériaux de construction et du mobilier à l'état d'épave, causant ainsi à la locataire un trouble de jouissance des lieux qu'elle n'avait aucunement à subir, du fait du caractère irrégulier des travaux en cause ; Que ceci justifie à tout le moins que Henri X... soit condamné sous astreinte à débarrasser le garage des objets qu'il y a indûment entreposés ; Que la seconde faute caractérisée consiste dans le fait pour le bailleur de ne pas avoir réalisé les travaux nécessaires pour remédier d'une part aux inondations du passage menant aux toilettes, provenant de l'absence de chéneau et de descente d'eaux pluviales sur la façade nord-ouest, et de ne pas avoir remédié aux fuites d'eau provenant des sanitaires de l'appartement qu'il loue aux époux Z... au premier étage de l'immeuble, infiltrations qui ont causé d'importants dégâts au plafond de la salle des jeux, rendant l'utilisation de ces derniers dangereuse dans cette pièce ; Attendu que pour s'opposer à cette demande, Henri X... invoque la clause du bail limitant son obligation de travaux à celle correspondant aux seuls gros travaux prévus par l'article 606 du code civil ; Mais attendu que le bailleur doit à sa locataire le clos et le couvert dans le cadre de son i obligation de délivrance des lieux loués et doit donc remédier à de telles infiltrations d'eau, peu ]. important ici que les travaux devant être réalisés à cette fin rentrent ou non dans le cadre de l'article 606 précité ; Que c'est donc avec raison que le premier juge l'a condamné à réaliser les travaux ici nécessaires sous astreinte de 200 francs par jour de retard et à payer à Elisabeth MARIN à titre de dommages intérêts la somme de 4.522,50 francs (689,45 euros) correspondant au coût de la remise en état du plafond endommagé; Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats par l'une et l'autre parties que Henri X... n'a pas laissé sa locataire jouir paisiblement des lieux loués, ainsi que le relève le premier juge par des motifs pertinents adoptés par la Cour ; Qu'Elisabeth MARIN justifie par la production des éléments comptables de son commerce d'une baisse de ses ventes importante en 1997 (12%) et en 1998 (10%) qui correspond bien à la date des difficultés rencontrées avec le bailleur tant par elle même que par ses clients, qui en attestent ; Que même si le bien fondé de certains des griefs allégués par Elisabeth MARIN n'a pas été démontré en l'état, il n'en reste pas moins que le bailleur, par ses réactions totalement disproportionnées à des manquements mineurs de la locataire à ses obligations et l'acharnement dont il a fait preuve, a induit autour de ce bar un climat d'agressivité majeure qui a causé à Elisabeth MARIN une perte de clientèle et un préjudice certain ; Que celle ci est donc bien fondée en sa demande en paiement par l'intéressé d'une indemnité de ces différents chefs de préjudice, que la Cour estime pouvoir réparer intégralement par l'allocation d'une somme de 20.000 francs, soit 3.048,98 euros Attendu qu'Elisabeth MARIN sollicite encore l'octroi d'une indemnité de 50.000 francs en réparation du préjudice né de la perte d'une chance de vendre le fonds consécutive au caractère dérisoire de l'indemnité d'éviction proposée par le bailleur en décembre 2000 ; Que toutefois cette demande ne repose pas, comme les précédentes, sur des manquements des cocontractants en cours d'exécution du bail mais sur des difficultés afférentes à la fin de ce contrat, si bien qu'elle doit être déclarée irrecevable en l'état devant la Cour compte tenu de ce fondement radicalement différent ; Attendu que Elisabeth MARIN a du, tant en première instance qu'en cause d'appel, exposer des frais de procédure et honoraires non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge ; Qu'il convient donc de porter à 1.219,59 euros, soit 8.000 francs, la somme qui lui a été allouée par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Qu'enfin les dépens, suivant le principal, seront intégralement supportés par Henri X... ; PAR CES MOTIFS et ceux non contraires du premier juge que la Cour adopte LA COUR Déclare l'appel recevable et régulier en la forme, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - déclare irrecevable la demande de dommages intérêts présentée par Elisabeth MARIN en réparation du préjudice né pour elle de l'insuffisance de l'indemnité d'éviction offerte par Henri X..., - porte à 1.219,59 euros, soit 8.000 francs, la somme qui a été allouée à Elisabeth MARIN par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne Henri X... aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par la SPC DUTRIEVOZ, Avoués, dans les formes et conditions prévues par l'article 699 du nouveau code de procédure civile. , LE GREFFIER LE PRESIDENT LE GREFFIER LE PRESIDENT