Cour d'appel de Douai, CT0094, du 1 décembre 2005
Formation: CT0094

Sommaire: BAIL (règles générales) - Vente de la chose louée - Effets Le transfert du bail à l'acquéreur ne produit effet que pour l'avenir ; ce n'est qu'à compter de la vente que le nouveau propriétaire reçoit les droits et obligations de l'ancien bailleur ; en application du principe en vertu duquel le bail ne créé entre les parties que des droits personnels, l'acquéreur ne peut être tenu de réparer le préjudice subi par les locataires pendant les années précédant la vente

COUR D'APPEL DE DOUAI TROISIÈME CHAMBRE ARRÊT DU 01/12/2005 * * *No RG : 05/01786 Tribunal de Grande Instance de LILLE du 17 Mars 2003 REF : EM/CC APPELANTS Madame Jeanine X... épouse Y... née le 30 Décembre 1940 à LILLE (59000) demeurant ... 59000 LILLE représentée par la SCP COCHEME-KRAUT, avoués à la Cour assistée de Maître PARRAIN, avocat au barreau de LILLE Monsieur Claude Y... né le 01 Octobre 1939 à LILLE (59000) demeurant ... 59000 LILLE représenté par la SCP COCHEME-KRAUT, avoués à la Cour assisté de Maître PARRAIN, avocat au barreau de LILLE INTIMÉE Madame Dominique Z... épouse A... née le 07 Juillet 1954 à LILLE (59000) demeurant ... MIAMI FLORIDE USA 33180 représentée par la SELARL ERIC LAFORCE RI/ ME LENSEL, avoués à la Cour assistée de Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE DÉBATS à l'audience publique du 20 Octobre 2005, tenue par Madame MERFELD et Monsieur GAIDON, magistrats chargés d'instruire l'affaire qui ont entendu seuls les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame GAMEZ COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Madame MERFELD, Président de chambre Monsieur GAIDON, Conseiller Madame CONVAIN, Conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2005 (date indiquée à l'issue des débats) par Madame MERFELD, Président, et Madame GAMEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÈTURE DU : 15 septembre 2005 Monsieur Julien B... était propriétaire d'un immeuble à usage de commerce et d'habitation situé à LILLE, ... donné en location à la Société VANDAME qui, par acte du 3 octobre 1958, a sous-loué l'immeuble aux consorts B.... Par acte notarié du 6 juin 1981, les consorts B... ont vendu leur fonds de commerce de débit de boissons aux époux Y... et Jeanine X.... Invoquant le mauvais état de l'immeuble les époux Y... ont fait assigner Monsieur René B..., aux droits de Monsieur Julien B... et la S.C.I. VANDAMINO, aux droits de la société VANDAMME, devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de LILLE qui, par ordonnance du 24 novembre 1981, a commis Monsieur C... en qualité d'expert pour dire si des travaux sont nécessaires pour assurer la jouissance paisible des locataires et en fixer le coût. L'expert a établi son rapport le 31 juillet 1982. Il a conclu que l'immeuble était affecté d'une importante vétusté et a chiffré le coût des réfections nécessaires pour assurer une habitabilité normale des lieux à la somme de 237.666,35 francs H.T. soit 36.232 ç. Par suite les époux Y... ont saisi le Tribunal d'Instance de LILLE d'une demande tendant à l'exécution des travaux. La S.C.I. VANDAMINO a appelé Monsieur René B... en garantie, lequel a soutenu que la société VANDAMINO se trouvait sans droit à invoquer le statut des baux commerciaux en raison de son caractère civil, qu'elle avait donné congé pour le 30 juin 1983 et que les époux Y... étaient donc sans droit ni titre. Par jugement du 16 septembre 1983, le Tribunal d'Instance de LILLE a sursis à statuer sur la demande des époux Y... jusqu'à ce qu'il soit prononcé définitivement sur l'action introduite par Monsieur B... et a ordonné un complément d'expertise confiée à Monsieur C... avec mission de donner son avis sur la répartition du coût des travaux entre le propriétaire et les locataires. Le 16 mai 1984, Monsieur C... déposait un second rapport dans lequel il concluait que le coût des travaux se répartissait comme suit : 219.294,73 francs à la charge des propriétaires et 18.371,62 francs à la charge des locataires. Le 15 février 1985, le Tribunal d'Instance de LILLE rendait un second jugement de sursis à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction compétente pour statuer sur la contestation du droit au bail des époux Y... Par jugement du 28 mars 1986, le Tribunal de Grande Instance de LILLE a dit que les époux Y... sont fondés à obtenir le renouvellement du bail qui leur a été consenti sur les locaux sis à LILLE, 148 rue du Molinel, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1983. Monsieur et Madame René B... ont relevé appel de ce jugement le 5 juin 1986. Monsieur René B... est décédé le 5 juin 1987. Son épouse survivante et ses enfants héritiers ont repris l'instance. L'immeuble a été vendu le 22 avril 1988 à Madame Dominique Z... épouse A... qui est intervenue devant la Cour. Madame Christiane D... veuve B... étant décédée le 30 août 1989 et l'instance n'ayant pas été reprise par ses héritiers, elle a été radiée le 27 septembre 1990. Par arrêt du 12 avril 2001, la Cour d'Appel de DOUAI a constaté la péremption de l'instance, ce qui en application de l'article 390 du nouveau code de procédure civile a conféré force de chose jugée au jugement du 28 mars 1986 reconnaissant aux époux Y... le droit au renouvellement de leur bail. Par acte d'huissier du 2 avril 2001, les époux Y... ont fait assigner Madame A... devant le Tribunal de Grande Instance de LILLE aux fins de la voir condamner à lui verser les sommes de 237.666,35 francs à titre de dommages-intérêts pour non réalisation des travaux, 1.710.000 francs à titre de dommages-intérêts pour impossibilité de sous-louer les appartements, 346.500 francs à titre de dommages-intérêts pour obligation de louer un logement extérieur, 5.000 francs en réparation de l'accident subi par Monsieur Y..., 4.035.786 francs en réparation du préjudice subi du fait de l'impossibilité d'agrandissement du local commercial et 26.000 francs à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 17 mars 2003, le tribunal a condamné Madame A... à payer à Monsieur Y... la somme de 700 ç à titre de dommages-intérêts pour l'accident du 15 novembre 1984 et a débouté les époux Y... du surplus de leur demande. Pour débouter les époux Y... de l'essentiel de leurs prétentions le premier juge a notamment indiqué : "La bailleresse démontre par ses pièces 7 à 11 que des travaux ont été exécutés en 1992. "Quel que soit le retard et les circonstances dans lesquelles ces travaux ont été exécutés il n'est pas contesté qu'ils répondent aux recommandations de l'expert et, en tout état de cause il n'est démontré par aucune nouvelle décision de justice définitive que la bailleresse aurait été condamnée à exécuter de manière forcée des travaux nécessaires qu'elle aurait refusé d'exécuter à la demande des preneurs. Il convient enfin de rappeler que pèse également sur les locataires une obligation d'entretien." Les époux Y... ont relevé appel de ce jugement le 11 avril 2003. Alors que la procédure avait été clôturée et l'affaire fixée pour plaider les parties, par lettres du 11 mai 2004, ont sollicité le retrait du rôle indiquant être sur le point de transiger. Par arrêt du 19 mai 2004, la Cour a ordonné le retrait du rôle en vertu de l'article 382 du nouveau code de procédure civile. Les époux Y... ont demandé la réinscription de l'affaire le 21 mars 2005. Par conclusions du même jour, ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement, et statuant à nouveau, de condamner Madame A... à leur verser les sommes suivantes : - 260.687,82 ç à titre de dommages-intérêts pour impossibilité de sous-louer les appartements, - 52.823,58 ç à titre de dommages-intérêts pour l'obligation de louer un logement à l'extérieur moyennant actualisation de cette somme au jour "du jugement" à intervenir, - 763 ç à titre de dommages-intérêts en réparation de l'accident subi par Monsieur Y..., - 615.251,61 ç en réparation du préjudice subi du fait de la non possibilité de l'agrandissement du local commercial, - 3.811,23 ç à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - 4.000,00 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Ils demandent qu'acte leur soit donné de leur désistement à leur demande au titre des dommages-intérêts pour non réalisation des travaux qu'ils avaient formée pour une somme de 36.232 ç. Par conclusions du 16 juin 2005, Madame A... sollicite la confirmation du jugement et la condamnation des époux Y... à lui payer la somme de 3.500 ç à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et une indemnité procédurale d'un montant de 3.000 ç. Elle fait notamment valoir : que les époux Y... ne peuvent se prévaloir d'aucune décision ordonnant l'exécution des travaux, que le locataire ne saurait se plaindre d'une situation qu'il a lui-même créée, qu'il lui appartenait de faire valoir des droits en temps utile, qu'il ne saurait aujourd'hui réclamer la réparation d'un préjudice sur 19 ans. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2005. Par conclusions du 20 octobre 2005, les époux Y... demandent à la Cour de révoquer l'ordonnance de clôture pour leur permettre de verser aux débats le rapport d'expertise établi le 18 novembre 2004 par Monsieur E... commis par ordonnance de référé du 20 janvier 2004. Madame A... s'oppose à cette demande. SUR CE Attendu qu'à l'appui de leur demande de révocation de clôture les époux Y... indiquent que la nouvelle pièce qu'ils communiquent est essentielle aux débats ; que cependant ce motif est insuffisant au regard des dispositions de l'article 784 du nouveau code de procédure civile qui n'autorisent la révocation de la clôture que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; que le rapport d'expertise ayant été établi le 18 novembre 2004, dix mois avant l'ordonnance de clôture, il ne peut être faire droit à la demande de révocation ; que par suite ce rapport d'expertise doit être écarté des débats ; Attendu que l'immeuble donné en location aux époux Y... comporte un rez de chaussée à usage de débit de boissons, un premier étage à usage d'habitation se composant d'un appartement de quatre pièces, un second étage identique au premier et un troisième étage dans les combles qui a servi autrefois d'habitation ; Attendu que les époux Y... sont entrés dans les lieux le 25 juin 1981 et peu après ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 24 novembre 1981, a commis Monsieur C... en qualité d'expert ; que l'expert a relevé l'importante vétusté générale affectant l'ensemble de l'immeuble et a chiffré le coût des travaux à la charge du propriétaire pour assurer une habitabilité normale des lieux à la somme de 219.294,73 francs soit 33.431,27 ç ; Attendu qu'à la suite d'un arrêté de péril pris le maire de LILLE le 26 avril 1991, Madame A... a fait réaliser en 1992 divers travaux de démolition de souches de cheminée, charpente, couverture ; que cependant contrairement à ce qu'indique le tribunal ces travaux sont insuffisants pour répondre aux recommandations de l'expert puisqu'ils n'ont pas porté sur les locaux à usage d'habitation des premier et deuxième étages ; qu'en effet le constat dressé le 17 juillet 1998 par Maître LEMAITRE, huissier de justice montre : - au premier étage : que l'escalier d'accès est d'une grande vétusté sans rampe, ni main courante, qu'il n'y a pas d'électricité dans le couloir, que les planchers sont déformés et affaissés, que certaines fenêtres ne peuvent plus être ouvertes, qu'une partie du plafond s'est effondrée, que l'installation électrique est hors d'usage, qu'il n'y a pas d'eau à l'évier, - au deuxième étage : qu'il n'y a pas d'électricité sur le palier, que les fenêtres sont dans un extrême état de délabrement ; qu'il n'y a pas d'eau, que le robinet est arraché pour partie, que le plancher est complètement déformé avec des écarts importants sur les lattes de bois, que la structure générale est extraordinairement vétuste, que l'électricité est hors d'état de fonctionnement ; Attendu que c'est également à tort que le premier juge a motivé sa décision de rejet en se référant à l'obligation d'entretien des locataires alors qu'aucune réparation rendue nécessaire par la vétusté ne peut être mise à la charge du locataire et que par jugement du 16 septembre 1983 le Tribunal d'Instance avait ordonné un complément d'expertise pour que Monsieur C... fasse précisément la distinction entre les travaux à la charge du propriétaire et ceux incombant au preneur ; qu'aucune contestation n'a été émise par les parties sur le travail de l'expert ; Attendu qu'aucun défaut de diligence ne peut être reproché aux locataires qui ont saisi le juge du fond pour obtenir l'exécution des travaux dès le 22 octobre 1982 et qui ont vu leur action retardée par la contestation émise par le bailleur sur leur droit au renouvellement du bail puis par l'appel qu'il a interjeté à l'encontre du jugement leur reconnaissant le droit au statut des baux commerciaux et enfin par le décès de l'une des parties ; que les différents phases de la procédure retracées dans l'arrêt du 12 avril 2001 constatant la péremption de l'instance montrent que contrairement à ce que prétend Madame A..., cette péremption ne pouvait pas être constatée dès septembre 1992 ;e constatée dès septembre 1992 ; Attendu au demeurant que la demande de dommages-intérêts des époux Y... étant fondée sur le non respect par Madame A... des obligations lui incombant en sa qualité de bailleresse, il importe peu, dès lors que ce manquement est établi, que les locataires ne puissent se prévaloir d'un jugement ordonnant l'exécution des travaux ; Attendu que Madame A... a acquis l'immeuble le 22 avril 1988 ; qu'elle était informée de la demande de travaux des époux Y... puisqu'elle ne percevait aucun loyer, ceux-ci étant consignés à la CARPA en exécution d'une ordonnance rendue le 12 janvier 1984 par le Président du Tribunal d'Instance de LILLE, dont elle a obtenu la main-levée par une ordonnance de référé du 18 juin 1998 confirmée par arrêt du 9 décembre 1999 qui a autorisé le dessaisissement à son profit des loyers séquestrés postérieurement au 22 avril 1988 ; Attendu que la demande de dommages-intérêts des époux Y... est donc fondée en son principe mais uniquement pour la période postérieure à la vente ; qu'en effet le transfert du bail à l'acquéreur ne produit effet que pour l'avenir ; que ce n'est qu'à compter de la vente que le nouveau propriétaire reçoit les droits et obligations de l'ancien bailleur ; qu'en application du principe que le bail ne créé entre les parties que des droits personnels Madame A... ne peut être tenue de réparer le préjudice subi par les locataires pendant les années précédant la vente ; Attendu qu'il convient d'examiner les différents chefs de demande des époux Y... ; qu'il leur sera donné acte de ce qu'ils se sont désistés de leur demande en paiement de dommages-intérêts d'un montant équivalent au coût des travaux chiffrés par l'expert en 1982 ; 1o) Sur l'impossibilité pour les époux Y... de se loger dans l'immeuble Attendu que les époux Y... indiquent que ne pouvant loger dans l'immeuble, ils ont dû prendre en location un appartement moyennant un loyer mensuel de 1.500 francs ; qu'ils demandent sur cette base la somme de 52.823,58 ç pour la période de juillet 1981 jusqu'à septembre 2000 ; Attendu que le bail qui a été cédé aux époux Y... lorsqu'ils ont acquis leur fonds de commerce portait sur un immeuble à usage de commerce et d'habitation et les époux Y... pouvaient légitimement penser qu'ils allaient pouvoir s'installer dans les lieux ; que le préjudice qu'ils invoquent est réel et rien ne permet d'affirmer comme le fait Madame A... que c'est par convenance personnelle que les locataires n'habitaient pas dans l'immeuble loué alors qu'il résulte des constatations de Monsieur C..., expert judiciaire que cet immeuble n'était pas habitable en l'état ; Que sur un loyer de l'ordre de 1.516 francs les époux Y... ont perçu une somme de 1.034,80 francs au titre de l'A.P.L. ; que leur préjudice réel est donc moindre que celui invoqué ; qu'il convient en outre de tenir compte de la modicité du loyer payé à la bailleresse, soit une somme trimestrielle de 479,72 ç en 2002 selon les termes de l'ordonnance de référé du 10 juin 2003 ; Qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de réparer le préjudice subi par les époux Y... en raison de l'impossibilité de se loger dans les lieux sur la base mensuelle de 300 francs soit 45,73 ç ; Qu'il est donc dû pour la période de mai 1988 à septembre 2000 durant 12 ans et cinq mois la somme de 6.813,77 ç ; que Madame A... sera condamnée au paiement de cette somme, le jugement étant infirmé en ce qu'il a débouté les époux Y... de ce chef de demande ; Attendu que les époux Y... n'ont pas cru devoir réactualiser devant la Cour leurs écritures de première instance et ont continué à demander dans leurs conclusions du 21 mars 2005 réparation d'un préjudice arrêté en septembre 2000 "moyennant actualisation au jour du jugement à intervenir" sans fournir le moindre justificatif sur leur situation postérieure à septembre 2000 ; qu'il ne sera pas fait droit à cette demande "d'actualisation" ; 2o) Sur l'impossibilité de sous-louer les appartements à usage d'habitation Attendu que les époux Y... rappellent que le contrat de bail les autorisait expressément à "sous-louer les chambres à des personnes de bonne vie et moeurs" ; qu'ils indiquent que l'immeuble comprenait trois appartements aux premier, deuxième et troisième étages qu'ils auraient pu louer pour la somme mensuelle de 2.500 francs chacun et réclament à ce titre la somme de 260.687,82 ç ; Que cependant même si l'immeuble avait été en état d'habitabilité les époux Y... n'auraient pu y aménager des appartements aux fins de sous-location qu'après y avoir effectué des travaux de mise aux normes ; qu'ils ne démontrent pas que telle était leur intention lorsqu'ils ont conclu le bail ; Qu'il convient là encore de se référer à la modicité du loyer et de rappeler les dispositions de l'article L.145-31 du code de commerce qui, en cas de sous-location, autorisent le bailleur à exiger une augmentation du loyer de la location principale dans l'hypothèse où le loyer de la sous-location serait supérieur, ce qui aurait été le cas si l'on suit les époux Y... dans leur augmentation ; Qu'il n'est justifié d'aucun préjudice à ce titre ; que la décision du tribunal qui a rejeté ce chef de demande doit être confirmée ; 3o) Sur l'accident du 15 novembre 1984 Attendu que le tribunal a condamné Madame A... à indemniser Madame Y... des conséquences de l'accident du 15 novembre 1984 à hauteur de 763 ç ; Que cet accident est antérieur à l'acquisition de l'immeuble par Madame A... qui n'a toutefois pas relevé appel incident de cette disposition puisqu'elle a conclu à la confirmation du jugement ; qu'il y a donc lieu à confirmation ; 4o) Sur l'impossibilité d'agrandir le local commercial Attendu que les époux Y... versent aux débats une évaluation de leur expert comptable de laquelle il résulte que s'ils avaient pu agrandir leur local commercial pour y créer une activité de brasserie ils auraient pu réaliser un bénéfice annuel supplémentaire de 4.035.786 francs soit 615.251,61 ç sur 18,25 années ; Mais attendu que l'immeuble a été donné en location à usage de débit de boissons avec interdiction de changer sa destination (article 9 du contrat) ; que de plus l'article 5 interdit au locataire de faire des changements dans la distribution ou des constructions, démolitions ou percements quelconques sans le consentement exprès et écrit de la bailleresse ; Qu'indépendamment du problème relatif au mauvais état de l'immeuble les époux Y... n'étaient pas en mesure d'exercer une activité de brasserie dans les lieux ; que c'est à bon droit que le premier juge les a déboutés de ce chef de deman- de ; 5o) Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive Attendu que le préjudice résultant de la résistance de Madame A... à effectuer les travaux lui incombant a été réparé par le présent arrêt ; que pour obtenir des dommages-intérêts complémentaires les époux Y... ne font état que "de la nécessité d'établir constats et diverses procédures" ; que cependant aucun décompte ne figure dans leurs conclusions, ni dans leur dossier, que les seuls constats établis postérieurement au 22 avril 1988, date d'acquisition de l'immeuble par Madame A... , sont ceux dressés les 5 novembre 1990 et 17 juillet 1998 par la S.C.P. DHONTE BERA LEMAITRE pour un coût respectif de 850 francs et 1.200 francs, soit 312,52 ç au total ; qu'il convient d'accorder cette somme aux époux Y... à titre de dommages-intérêts et de rejeter leur demande pour le sur- plus ; * * * Attendu que la Cour ayant partiellement fait droit à la demande des époux Y..., Madame A... doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et condamnée aux dépens et au versement d'une indemnité procédurale de 1.600 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en audience publique et contradictoirement, Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture et écarte des débats le rapport d'expertise de Monsieur E..., Donne acte aux époux Y... de ce qu'ils se désistent de leur demande en paiement de dommages-intérêts d'un montant équivalent au coût des travaux chiffrés par l'expert C..., Infirme le jugement en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande en réparation de l'impossibilité de se loger dans l'immeuble et de leur demande de dommages-intérêts complémentaires et statuant à nouveau, Condamne Madame Dominique Z... épouse A... à verser aux époux Y... la somme de 6.813,77 ç en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité d'habiter dans l'immeuble de mai 1988 à septembre 2000 et à titre de dommages-intérêts la somme de 312,52 ç, coût des constats d'huissier des 5 novembre 1990 et 17 juillet 1998, Confirme le jugement pour le surplus, Déboute Madame A... de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, La condamne aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la S.C.P. COCHEME KRAUT, avoués, La condamne en outre à verser aux époux Y... une somme de 1.600 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le Greffier, Le Président, V. GAMEZ E. MERFELD