Cour d'appel de Versailles, du 29 septembre 2000, 1998-8070

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Il résulte des dispositions des articles 17 c et 20 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 qu'en cas de désaccord entre bailleur et locataire sur le montant du loyer du bail renouvelé, la commission de conciliation doit être saisie, au plus tard, quatre mois avant la venue à expiration du bail, et qu'en l'absence d'accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat ; à défaut de saisine du juge avant ce terme le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures. Il suit de là qu'une saisine de la commission de conciliation au-delaà du délai de quatre mois avant la date d'expiration du bail est tardive, que cette irrégularité entache la saisine du juge, et qu'en conséquence le bail doit être reconduit de plein droit aux conditions ante

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé du 30 mars 1972, à effet du 1er avril 1972, la société FONCIERE PARISIENNE DES P.M.E ACL 2 (société ACL 2) a donné à bail à Monsieur et Madame Roger X..., pour une durée de deux mois renouvelable, un appartement situé 70, rue de Montreuil à VERSAILLES (78) moyennant paiement d'un loyer mensuel hors charges de 215 francs. Le contrat a été renouvelé afin d'être mis en conformité avec la loi du 22 juin 1982. Le loyer mensuel hors charges a été porté à 514 francs, la durée du contrat étant de trois années renouvelable. Le bail s'est ensuite reconduit par tacite reconduction. Par lettre recommandée du 17 décembre 1997, la société ACL 2 a, dans le cadre de l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989, proposé à Monsieur et Madame Roger X... le renouvellement du bail, le nouveau loyer hors indexation étant porté à 1.466,31 francs hors taxes et hors charges. A défaut d'accord des locataires, la société ACL 2 a saisi la commission départementale de conciliation qui a refusé d'émettre un avis, compte tenu de l'impossibilité de déterminer la date d'expiration du bail. Par acte d'huissier de justice du 4 juin 1998, la société ACL 2 a assigné Monsieur et Madame X... afin d'entendre, sous le bénéfi ce de l'exécution provisoire : - fixer à 1.466,31 francs le montant hors taxes et hors charges du loyer mensuel à compter du 23 juin 1998, - condamner Monsieur et Madame X... au paiement de la somme de 3.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame Roger X... soulèvent l'irrecevabilité de la demande de la société ACL 2. Ils font valoir qu'il existe une incertitude sur la date de leur contrat de bail et que, par conséquent, le respect du délai prévu par l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être vérifié. En réplique, la société ACL 2 soutient que la date d'expiration de ce bail, qui s'est reconduit par tacite reconduction par l'application des lois du 22 juillet 1982 et du 6 juillet 1989, est le 23 juin 1998 et qu'elle a donc respecté le délai de six mois qui lui était imposé. Le tribunal d'instance de VERSAILLES, par jugement contradictoire en date du 21 septembre 1998, aux motifs que le contrat qui régissait actuellement les rapports entre les parties, et qui avait été conclu postérieurement à la loi du 22 juin 1982, en renouvellement du contrat du 1er avril 1972, avait bien prévu une durée de trois années mais ne comportait ni la date de signature ni la date d'effet du bial ; qu'il n'avait donc pas été mis en conformité avec la loi du 22 juin 1982 (articles 3 et 71) ; que l'omission de la date ne permettait pas de faire application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, l'incertitude sur la date du contrat ne permettant pas de vérifier qu'il avait été conclu avant le 24 juin 1983 ; qu'il ne pouvait donc être vérifié que le délai de six mois qui était imposé au bailleur par l'article 17c alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 avait bien été respecté ; que la demande de la société ACL 2 devait donc être déclarée irrecevable, a rendu la décision suivante : - rejette des débats la note adressée par Monsieur et Madame X..., - déclare irrecevable la demande en fixation de loyer présentée par la société FONCIERE PARISIENNE DES PME ACL 2, - dit qu'elle devra supporter la charge des entiers dépens. Le 22 octobre, la société FONCIERE PARISIENNE DES PME ACL 2 a interjeté appel. Elle fait valoir que le bail signé le 31 mars 1972 avait été conclu pour une durée de deux mois renouvelable par tacite reconduction, et constituait donc un bail à durée indéterminée ; que les dispositions des articles 3 et 71 de la loi du 22 juin 1982 étaient, en conséquence, applicables ; que, le nouveau bail ne satisfaisant pas aux conditions exigées par ces articles, le bail initial s'était poursuivi et que l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986 était donc applicable ; que le bail en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 22 juin 1982 et soumis aux dispositions de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986 expirait donc le 23 juin 1998 ; que la non-application des dispositions de la loi du 22 juin 1982 et de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986 reviendrait à créer un bail perpétuel, prohibé par l'article 1709 du code civil. Enfin, elle conteste le caractère tardif de la saisine de la Commission de Conciliation et prie la Cour de : - dire la société FONCIERE PARISIENNE DES PME ACL 2 recevable et bien fondée en son appel , - infirmer la décision rendue par le tribunal d'instance de VERSAILLES le 21 septembre 1998, en toutes ses dispositions, - déclarer les époux X... irrecevables, et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions, les en débouter, A) Vu l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986 : - dire et juger que le bail conclu entre la Société FONCIERE PARISIENNE DES PME ACL 2 et Monsieur et Madame X..., a été reconduit pour venir à expiration le 23 juin 1998, - fixer, en conséquence, le montant du loyer mensuel à la somme de 1.466,31 francs hors taxes et hors charges, à compter du 23 juin 1998, - condamner Monsieur et Madame X... au paiement d'une somme de 10.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur et Madame X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame X..., intimés, contestent l'argument tiré de l'application de l'article 51 de la loi du 23 déc embre 1986, en faisant valoir que la preuve de la conclusion du contrat avant le 24 juin 1983, nécessaire à cette application, n'avait jamais été administrée par la bailleresse. Subsidiairement, ils invoquent la nullité de l'offre de renouvellement pou non-respect de la procédure prévue par l'article 17C de la loi du 6 juillet 1989, suite à la saisine tardive de la Commission de Conciliation. Ils prient donc la Cour de : - déclarer la Société FONCIERE PARISIENNE DES PME ACL 2 autant irrecevable que mal fondée en son appel, - l'en débouter ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu le 21 septembre 1998 par le tribunal d'in stance de VERSAILLES, - condamner la société FONCIERE PARISIENNE DES PME ACL 2 au paiement de la somme de 10.000 francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, pour ceux la concernant, par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, société titulaire d'un office d'avoués conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 8 juin 2000 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 29 juin 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant en ce qui concerne les dispositions de l'article 3 de la loi d'ordre public du 22 juin 1982 dont l'application a été retenue par le premier juge, qu'en Droit, le contrat de location doit notamment comporter : "... la date d'effet du contrat et sa durée" ; Considérant en l'espèce, qu'il n'est pas contesté que le prétendu "nouveau bail" qui a pu être signé par les époux X... ne comporte pas de date d'effet, et de plus, aucune date de signature ; que c'est donc à tort que le premier juge a cependant décidé que ce contrat "avait bien prévu une durée de trois années", sans tirer les conséquences de l'absence de date de signature et l'absence d'indication d'une date d'effet de ce "nouveau bail" ; qu'il résulte de l'inobservation de ces dispositions d'ordre public qu'il n'y a pas eu de bail mis en conformité avec cette loi du 22 juin 1982 dans les conditions de l'article 71 de cette loi, et que le bail initial du 30 mars 1972 s'est, par conséquent, poursuivi ; que les dispositions de l'article 51 de la loi d'ordre public du 23 décembre 1986 doivent donc recevoir application, cet article édictant que : " Les contrats de location en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date" ; Considérant que le jugement déféré est donc infirmé en ce qu'il a retenu qu'en raison de l'incertitude sur la date de ce contrat qui ne permettait pas de vérifier qu'il avait été conclu avant le 24 juin 1983, il n'y avait pas lieu de considérer que le bail avait expiré au 23 juin 1998 ; que cette décision a, pour effet nécessaire, d'admettre, en fait, que ce bail originaire de 1972 serait un bail perpétuel, alors qu'en Droit, un tel bail est interdit (article 1709 du code civil) et que cette interdiction est d'ordre public ; que la date d'expiration de ce bail renouvelé se situe donc au 23 juin 1998 ; Considérant en ce qui concerne l'offre de renouvellement du bail et la saisine de la commission de conciliation, telle que celle-ci est prévue par l'article 17-c) et l'article 20 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce, en décembre 1997, et par les dispositions du décret n° 87-449 du 26 juin 1987, et notamment par celles de ses articles 6 à 9, qu'il est d'abord souligné que ces dispositions légales sont d'ordre public ; qu'il est de droit constant notamment que la saisine tardive de la commission entraîne l'irrégularité de la saisine du juge et la reconduction du bail aux conditions antérieures ; qu'en la présente espèce, les circonstances de la cause démontrent que la société bailleresse invoquant expressément la date du 23 juin 1998 comme étant celle de l'expiration du bail, elle devait donc saisir la commission, au plus quatre mois avant, c'est-à-dire le 23 février 1998, ce qu'elle n'a pas fait, puisqu'il est certain que cette saisine n'est intervenue tardivement que le 9 avril 1998 ; que la Cour déclare donc irrégulière cette saisine tardive de la commission de conciliation et irrégulière la saisine du juge, et prononce la reconduction du bail aux conditions antérieures ; que la demande de l'appelante en fixation d'un loyer mensuel réévalué à 1.466,31 francs (hors taxes et hors charges), à compter du 23 juin 1998 est, par conséquent, déclarée irrecevable ; qu'il est souligné de plus, à toutes fins utiles, que l'appelante n'a même pas fait valoir dans ses dernières conclusions que le loyer actuel aurait été "manifestement sous-évalué", comme l'exige pourtant l'article 17-C), et qu'elle n'a pas expressément invoqué ni analysé ses loyers de référence (articles 17-C et 19 de la loi du 6 juillet 1989 et dispositions du décret n° 89-98 du 15 février 1989), et qu'elle s'est ainsi bornée à se reporter implicitement à sa liste de références annexée à sa proposition de réévaluation ; Considérant que, compte tenu de l'équité, la SA appelante est déboutée de sa demande en paiement de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que, par contre, elle est condamnée à payer 6.000 francs aux époux X... en vertu de ce même texte ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986 : REFORMANT ET STATUANT A NOUVEAU : FIXE au 23 juin 1998 la date d'expiration du bail renouvelé ; PAR CONTRE : VU l'article 17-C) et l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 : DECLARE tardive et irrégulière la saisine de la commission de conciliation et du juge et DECLARE donc irrecevable la demande de la SA FONCIERE PARISIENNE DES PME ACL 2 de sa demande en fixation d'un nouveau loyer réévalué à compter du 23 juin 1998, et irrégulière la saisine du tribun al d'instance ; PRONONCE la reconduction du bail aux conditions antérieures ; CONDAMNE l'appelante à payer 6.000 francs (SIX MILLE FRANCS) aux époux X... en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; DEBOUTE l'appelante de sa demande de ce chef ; CONDAMNE la SA appelante à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP d'avoués JULLIEN LECHARNY ROL conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX