Cour d'appel de Poitiers, Chambre civile 1, 21 novembre 2007, 05/00693
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ARRÊT No R.G : 05/00693 PAQUE C/ Epoux X... RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2007 Numéro d'inscription au répertoire général : 05/00693 Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 janvier 2005 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE. APPELANTE : Madame Suzanne Y... épouse Z... née 27 octobre 1935 à REIMS (51) demeurant ... - Le Bastion 17000 LA ROCHELLE représentée par la SCP MUSEREAU-MAZAUDON, avoués à la Cour, assistée de Maître Elisabeth A..., avocat au barreau de ROCHEFORT SUR MER, substituée par Maître Cécile B..., avocat au barreau de PARIS, qui a été entendue en sa plaidoirie ; INTIMES : Monsieur Pierre X... né le 20 Mars 1941 à L'ILE TUDY (29) Madame Henriette C... épouse X... née le 03 Octobre 1941 à PLOBANNALEC (29) demeurant ... 29900 CONCARNEAU représentés par la SCP GALLET-ALLERIT, avoués à la Cour, assistés de Maître Philippe D..., avocat au barreau de LA ROCHELLE, qui a été entendu en sa plaidoirie ; COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 24 Septembre 2007,en audience publique, devant la Cour composée de : M. Xavier SAVATIER, Président, Monsieur Axel BARTHÉLEMY, Conseiller, Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller, qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Madame Sandra BELLOUET ARRÊT: - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile, - Signé par Monsieur Xavier SAVATIER, Président, et par Madame Sandra BELLOUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Mme Z... était locataire depuis le 30 Janvier 1997 d'un appartement sis ..., appartenant aux époux X.... Les parties ont signé le 26 Octobre 1998 un compromis de vente concernant le bien immobilier, pour le prix de 500 000 Fr, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, la réception de l'offre devant intervenir au plus tard le 20 Décembre 1998, et la signature de l'acte authentique étant prévue au plus tard le 25 Décembre 1998. Mme Z... a justifié le 29 Novembre 2002 d'une proposition de financement, par la Caisse d'Epargne de POITOU CHARENTE, de son projet d'achat. Dans l'intervalle Mme Z..., qui s'était abstenue de payer les loyers échus, a été expulsée des locaux, en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive. Par assignation à jour fixe dûment autorisée elle a saisi le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE aux fins de voir constater le caractère parfait de la vente avec toutes conséquences de droit et faire indemniser le préjudice subi en raison du manquement contractuel des époux X.... Par jugement du 25 Janvier 2005 le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE a : - débouté Mme Z... de l'ensemble de ses prétentions, - condamné Mme Z... à payer aux époux X... la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, LA COUR Vu l'appel interjeté par Mme Z..., Vu les conclusions du 8 Juillet 2005 par lesquelles l'appelante demande notamment à la Cour de réformer la décision déférée, constater le caractère parfait de la vente avec toutes conséquences de droit, condamner les époux X... à lui payer une somme de 45.821 euros à titre de dommages intérêts et 3.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Vu les conclusions du 20 Avril 2007 par lesquelles les époux X... sollicitent notamment la confirmation de la décision déférée et la condamnation de Mme Z... à leur payer une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, MOTIFS SUR LE CARACTÈRE PARFAIT DE LA VENTE Les premiers juges ont exactement rappelé les dispositions des articles 1134 et 1156 du Code Civil et les termes du compromis de vente signé le 26 Octobre 1998 qui ne constitue pas un acte authentique, l'Office Notarial "CHAUDUN, CHIFFOLEAU, DIERES MONPLAISIR" notaires associés à LA ROCHELLE n'en étant que le rédacteur. La clause relative à la condition suspensive a prévu sans ambiguïté que l'acquéreur avait l'intention de recourir à un prêt de 500 000 Fr, d'une durée de trois ans, au taux nominal de 6%, hors assurance, avec recours à une hypothèque sur l'appartement concerné. La condition suspensive était réputée réalisée dès la remise par la banque à l'acquéreur d'une offre écrite, au plus tard le 20 Décembre 1998, le vendeur devant ensuite en être informé, par lettre recommandée avec accusé réception de son cocontractant au plus tard le 23 Décembre 1998. Mme Z... soutient avoir obtenu une offre de prêt dans les délais convenus mais n'en justifie pas. Elle produit une attestation en date du 24 Novembre 1998, de la Caisse d'Epargne POITOU CHARENTE, qui confirme le dépôt d'une demande de prêt de 500 000 Fr (sur huit ans et non trois) destiné à financer l'achat d'un appartement situé au Bastion à LA ROCHELLE. Ce document qui n'est pas une réponse favorable de l'organisme bancaire à la demande ne peut valoir offre de prêt. La proposition de financement obtenue le 29 Novembre 2002, soit quatre ans après le délai convenu, est accompagnée d'une lettre de la Caisse d'Epargne faisant référence à "une proposition faite en Novembre 1998". Toutefois cette proposition n'étant pas communiquée, sa réalité et ses effets juridiques ne peuvent être vérifiés et la seule affirmation de Mme Z... est inopérante pour retenir qu'une offre de prêt lui a bien été adressée dans le délai. Les vendeurs n'ont pas de surcroît été officiellement informés de l'obtention de cette offre, ce qui constitue un manquement de l'acquéreur à ses obligations contractuelles. Mme Z... ne peut reprocher aux époux X... d'avoir omis de la mettre en demeure de justifier de la réalisation de la condition suspensive et se prévaloir de leur silence pour considérer qu'une prorogation de délai de réalisation de la condition lui a été ainsi accordée. En effet le compromis énonce, tout aussi clairement, qu'à défaut de réception d'une lettre recommandée avec accusé réception avisant les vendeurs de l'obtention ou la non obtention du prêt, ceux ci ont la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, ce qui leur laisse une option, sans leur imposer le respect de cette procédure. En conséquence, la carence de Mme Z... à démontrer que la condition suspensive s'est trouvée réalisée dans les délais, prive de fondement son raisonnement sur le caractère parfait de la vente, le compromis se révélant caduc par l'effet de la défaillance de la condition suspensive. L'argumentation de Mme Z... relative à la prorogation du délai fixé pour la signature de l'acte authentique est inopérante. En effet si le compromis a prévu de dépasser la date du 25 Décembre 1998, pour tenir compte des nécessités administratives, c'est dans la seule hypothèse où la condition suspensive se révélait réalisée, la vente étant alors parfaite, ce qui ne correspond pas au cas de l'espèce. En conséquence la décision sera confirmée. SUR LES DEPENS Mme Z... succombant sera condamnée aux entiers dépens et l'application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile sera autorisée. PAR CES MOTIFS : CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions ; y AJOUTANT CONDAMNE Mme Z... à payer aux époux X... la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Mme Z... aux dépens et autorise l'application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,