Cour d'appel de Versailles, du 29 septembre 2000, 1998-8810

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Dès lors qu'il ne peut se déduire de l'article 23 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur disposerait " d'une totale liberté pour déterminer les bases de la répartition des charges en fonction notamment de la surface corrigée ", mais qu'au contraire il fait obligation au bailleur de communiquer le mode de répartition des charges dans un immeuble collectif pour permettre au locataire de vérifier l'absence d'arbitraire dans la répartition des charges, des appels de régularisation de charges et des relevés individuels de régularisation qui ne se réfèrent à aucune base de répartition ou à un mode non explicite ne répondent pas aux exigences légales

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 1986, à effet du 1er décembre 1986, la société d' HLM DU VAL D'OISE a donné à bail à Monsieur et Madame X... un logement sis à SAINT OUEN L'AUMONE (95310), 12 rue de la poste. Par acte d'huissier en date du17 décembre 1997, Monsieur et Madame X... ont fait citer devant le tribunal d'instance de MONTMORENCY la société d' HLM DU VAL D'OISE afin d'obtenir sa condamnation à leur rembourser la somme de 9.027,22 francs correspondant à des surloyers et taxes de droit au bail qui leur ont été indûment appliqués, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 1997 ; à fournir tous justificatifs du mode de calcul du loyer appelé et à produire les justificatifs de charges depuis 1989 et ce, sous astreinte de 500 francs par jour de retard ; au remboursement du trop-perçu au titre des loyers et charges, depuis 1989, par application des dispositions de l'article 2277 du code civil et avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre 1.500 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Devant le premier juge, Monsieur et Madame X... ont fait valoir que le 24 novembre 1986, le bailleur les avait informés que le loyer appliqué serait de 98,83 francs le m ; que, par courrier en date du 22 février 1996, le bailleur les informait de l'application d'un surloyer mensuel de 717,84 francs à compter de février 1996 et par courrier en date du 20 août, de l'application d'un surloyer de 900 francs à compter d'août 1996 ; qu'ils ont à maintes reprises contesté l'application du surloyer et sollicité son remboursement. La société d' HLM DU VAL D'OISE a soutenu que les époux X... n'ont pas répondu à l'enquête diligentée dans le courant de l'année 1995 destinée à établir le montant de leurs ressources en vue de l'application d'un surloyer et ce, conformément aux dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation ; que cet état de fait a justifié l'application d'un surloyer de février à août 1996 et à partir du 1er août 1996, d'un supplément de loyer de solidarité ; que par ailleurs, les époux X... ont répondu tardivement à une autre enquête de 1996, justifiant l'application du SLS au mois de janvier 1997, lequel leur était remboursé au mois de février après réception des justificatifs le 20 janvier 1997 ; quant à la répartition des charges elle a soutenu que le logement n'étant pas soumis au régime de la copropriété, elle était en droit d'en faire une répartition selon des critères fixés par elle-même et ce, conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'elle a mis à la disposition des locataires tous les justificatifs de charges, conformément à la loi. Elle a demandé au tribunal qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle accepte de rembourser aux époux X... la somme de 9.027,22 francs ; reconventionnellement, la condamnation de Monsieur et Madame X... à lui verser la somme de 2.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. En réplique, Monsieur et Madame X... ont sollicité la condamnation de la société d'HLM DU VAL D'OISE à leur payer 2.000 francs à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 3.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 9 juillet 1998, le tribunal d'instance de MONTMORENCY a rendu la décision suivante : - déclare irrecevable la demande en remboursement des loyers et charges pour la période antérieur au 17 décembre 1992, en application de l'article 2277 du code civil , - donne acte à la SA D'HLM DU VAL D'OISE de ce qu'elle s'engage à payer à Monsieur et Madame Claude X... la somme de 9.027,22 francs, - dit que cette somme portera intérêts à compter du jugement, - condamne la SA D'HLM DU VAL D'OISE à rembourser à Monsieur et Madame Claude X... la somme de 842,41 francs au titre de la régularisation des charges 1993, - condamne la SA D'HLM DU VAL D'OISE à produire, pour les années postérieures à 1993, les décomptes de régularisation des charges établis sur la base du règlement de copropriété, en date du 11 août 1970, - condamne la SA D'HLM DU VAL D'OISE à payer à Monsieur et Madame Claude X... la somme de 1.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déboute les parties du surplus de leurs demandes, - condamne la SA D'HLM DU VAL D'OISE aux dépens. Par déclaration en date du 2 novembre 1998, la société d' HLM DU VAL D'OISE a relevé appel de cette décision. Elle sollicite la confirmation de la décision entreprise, sauf en ce qui concerne les charges. En effet, elle fait valoir que si la Résidence SAINT LOUIS dont dépend le logement donné à bail, objet du présent litige, est une copropriété, l'immeuble dont s'agit est soumis à la réglementation des HLM ; qu'en outre, les époux X... sont locataires et non copropriétaires et qu'ils ne peuvent donc se prévaloir du régime de la copropriété ; que les dispositions de l'article 3 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989 n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce ; qu'en vertu des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur dispose d'une liberté totale pour déterminer les bases de la répartition des charges en fonction notamment de la surface corrigée du logement ; que la justification des charges réclamées n'exige pas une communication directe des pièces aux locataires, mais la mise à disposition des dites pièces pendant un mois à compter de l'envoi du décompte de charges ; que ces règles ont été parfaitement respectées en l'espèce. Elle demande à la Cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, Et y faisant droit, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - condamner la SA D'HLM DU VAL D'OISE à rembourser à Monsieur et Madame X... la somme de 842,41 francs au titre de la régularisation des charges 1993, - condamner la SA D'HLM DU VAL D'OISE à produire pour les années postérieures à 1993 les décomptes de régularisation établis sur la base du règlement de copropriété en date du 11 août 1970, - condamner la SA D'HLM DU VAL D'OISE à payer aux époux X... la somme de 1.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la SA D'HLM DU VAL D'OISE aux dépens, - confirmer le jugement entrepris pour le surplus en ses dispositions non contraires aux présentes, - débouter les époux X... de toutes leurs demandes, fins et prétentions, - les condamner au paiement de la somme de 5.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant pourra être directement recouvré par la SCP DEBRAY CHEMIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame X... soutiennent que la Résidence SAINT LOUIS regroupe de nombreux immeuble organisés en copropriété et que c'est à juste titre que le premier juge a décidé que l'immeuble dans lequel était situé leur logement était soumis au régime de la copropriété, que donc, la répartition des charges devait se faire en fonction du nombre de tantièmes affectés à chaque lot par le règlement de copropriété ; que, la société d' HLM DU VAL D'OISE n'ayant pas justifié que les charges appelées étaient réparties par tantièmes pour leur logement, ils étaient parfaitement fondés à réclamer les relevés des charges annuels établis par le syndic de la copropriété. Ils demandent, par conséquent, à la Cour de : - dire et juger la SA D'HLM DU VAL D'OISE recevable mais mal fondée en son appel, l'en débouter, - confirmer le jugement, Y ajoutant : - condamner la SA D'HLM DU VAL D'OISE à produire pour les années 1994, 1995 , 1996 et 1997, les décomptes de régularisation des charges établis sur la base du règlement de copropriété en date du 11 août 1970 et ce, sous astreinte de 500 francs par jour de retard, - condamner l'appelante à verser aux concluants une somme de 5.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner l'appelante aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués, à recouvrer directement ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 8 juin 2000 et l'affaire appelée à l'audience du 30 juin 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant que seule reste en litige la régularisation annuelle des charges récupérables auprès de Monsieur et Madame X... ; Considérant que le logement loué aux époux X... dépend d'un immeuble appartenant à une société d'HLM, lequel n'est donc pas soumis au statut de la copropriété; qu'il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'un immeuble collectif et que les contrats de location des appartements qui y sont situés sont régis, ainsi que le concède, d'ailleurs la société d'HLM, par le droit commun des baux et en particulier par la loi du 6 juillet 1989 ; Considérant que la société d'HLM prétend que le bailleur "dispose d'une totale liberté pour déterminer les bases de la répartition des charges en fonction notamment de la surface corrigée", en vertu de l'article 23 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989; qu'il convient de citer cet alinéa in extenso : "Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires" ; Considérant que ces termes n'évoquent pas la prétendue totale liberté dont se prévaut l'appelante; qu'au contraire, l'obligation faite au bailleur de communiquer le mode de répartition des charges dans les immeubles collectifs est de nature à permettre aux locataires de vérifier que la répartition des charges n'est pas arbitraire; qu'il est de droit constant que le juge des loyers exerce son contrôle sur le mode de répartition, laquelle peut se faire effectivement en fonction de la surface des locaux et de l'utilité représentée par les équipements ou services communs; que sans aller jusqu'à cette vérification en l'espèce (laquelle serait impossible en l'état), force est de constater que les appels de régularisation de charges et relevés individuels de régularisation, pour les années 1990 à 1994, versés aux débats par les époux X..., ne font état que d'une base de répartition non explicite (149) et non d'un mode précis et explicité de répartition; que l'appel de régularisation pour 1998 ne fait même plus état de base de répartition, se contentant de se référer en termes vagues aux "dépenses réelles du logement"; Considérant que la société d'HLM ne justifie pas avoir adressé les régularisations annuelles de charges aux intimés pour les années 1994, 1995, 1996 et 1997; que les appels de régularisations pour les années 1990 à 1994 et 1998 ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité, en ce qu'il n'est pas indiqué le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble collectif ; Considérant que dans ces conditions, il convient de réformer partiellement le jugement déféré et d'enjoindre seulement à la société d'HLM de communiquer à Monsieur et Madame X..., conformément à leur demande, les décomptes de régularisation de charges pour les années 1993, 1994, 1995, 1996 et 1997, indiquant précisément le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble collectif ; qu'il y a lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte provisoire de 100 francs par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt ; Considérant que la preuve n'est pas rapportée par les intimés qu'ils auraient versé en trop la somme de 842,41 francs au titre de la régularisation de charges pour 1993; que le jugement déféré sera infirmé sur ce point ; Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Monsieur et Madame X... la somme de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, qui s'ajoutera à la somme fixée par le premier juge ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SA d'HLM du Val d'Oise à rembourser à Monsieur et Madame X... la somme de 842,41 francs au titre de la régularisation de charges pour 1993 ; REFORME partiellement le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SA d'HLM du Val d'Oise à produire pour les années postérieures à 1993, les décomptes de régularisation établis sur la base du règlement de copropriété en date du 11 août 1970 ; ET STATUANT A NOUVEAU : ENJOINT à la société d'HLM du VAL d'OISE de communiquer à Monsieur et Madame X... les décomptes de régularisation de charges pour les années 1993, 1994, 1995, 1996 et 1997, indiquant précisément le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble collectif et ce, sous astreinte de 100 francs par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt ; CONDAMNE la SA d'HLM du VAL d'OISE à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, en sus de celle allouée par le jugement déféré ; LA CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP LEFEVRE TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier qui a assisté Le Président, au prononcé, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX