Cour d'appel de Versailles, du 12 juin 1998, 1997-1255

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) Le titulaire d'un bail conclu sous l'empire de la loi du 1er septembre 1948 qui accepte, sans réserve ni critique, la signature d'un nouveau bail visant expressément la loi du 23 décembre 1986, dès lors qu'il n'établit pas que le bailleur en lui proposant la signature d'un nouveau bail aurait commis une quelconque fraude à la loi, renonce de manière certaine et non équivoque à se prévaloir de la loi du 1er septembre 1948

Les époux X... sont locataires d'un appartement situé à GENNEVILLIERS, 11, Avenue de la Roche, propriété de la SNC PAMARAL en vertu d'un bail du 25 mai 1988, succédant à un bail en date du 1er février 1977. Suite au non-paiement des loyers, la SNC PAMARAL a fait délivrer à Monsieur et Madame X... un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 25 mars 1996. Monsieur et Madame X..., invoquant le mauvais état des lieux, ont alors fait citer la société bailleresse devant le tribunal d'instance d'ASNIERES afin notamment d'obtenir la désignation d'un expert. Par jugement rendu le 12 décembre 1996, ce tribunal a : - déclaré irrecevable la demande des époux X... tendant à la mise en conformité des lieux et par voie de conséquence à la diminution du loyer contractuel, - condamné solidairement les époux X... à payer à la SNC PAMARAL la somme de 23.788,89 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 1996, date du commandement de payer sur la somme de 20.340,98 Francs, et à compter du 14 novembre 1996, date de l'audience pour le surplus, outre la somme de 2.000 Francs HT sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - suspendu les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail mais dit qu'en contrepartie les époux X... devront s'acquitter de la somme de 23.788,89 Francs par versements successifs de 1.000 Francs à effectuer (en sus des loyers et charges courants) avant la fin de chaque mois, les intérêts étant réglés avec la dernière échéance et que faute par eux de respecter ces modalités de règlement, ne serait-ce bien qu'une seule mensualité : il pourra être procédé à leur expulsion, * ils devront payer à la SNC PAMARAL à compter du 1er novembre 1996 et jusqu'à libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale à 125 % du montant du loyer (charges en sus), - ordonné l'exécution provisoire, - débouté les parties du surplus de leurs prétentions. Appelants de cette décision, Monsieur et Madame X... font valoir que l'immeuble, tant en ce qui concerne les parties communes que celles louées, ne rentre plus dans les conditions d'hygiène et de sécurité visées dans le décret 87 199 du 6 mars 1987. Ils demandent à la Cour de : - infirmer le jugement entrepris et, Statuant à nouveau, - dire et juger que la SNC PAMARAL devra verser au titre des troubles de jouissance aux époux X... la somme de 50 000 Francs de dommages et intérêts, - constater que le logement et les parties communes ne sont pas conformes au décret 87 713 du 26 août 1987 tant en ce qui concerne l'étanchéité des parties privées que la situation des parties communes, - constater que s'il y a facturation des charges, celles ci n'ont jamais été mises en oeuvre par un travail réel, - constater la fraude à la loi pour esquiver les conséquences de la loi du 1er septembre 1948 et du décret 87 713 du 26 août 1987, - ordonner une expertise afin de dire quels sont les travaux de mises aux normes à entreprendre pour que le décret du 26 août 1987 puisse être appliqué, - dire et juger que le loyer des époux X... sera fixé conformément à l'article 17.6 de la loi du 6 juillet 1989, - dire et juger qu'un loyer provisionnel de 500 Francs par mois est satisfactoire pour cette période, - dire et juger que le loyer contractuel ne pourra reprendre cours qu'après réalisation des travaux prescrits par l'expert, - dire et juger qu'actuellement les conventions synallagmatiques ne sont pas respectées, Subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne l'octroi de 24 mois de délai, - condamner la SNC PAMARAL au paiement de la somme de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SNC PAMARAL conclut à l'irrecevabilité de la demande d'expertise pour mise en conformité en raison du non- respect du délai d'un an prévu par l'article 19 de la loi du 21 juillet 1994 et pour défaut de mise en demeure préalable et subsidiairement au défaut de fondement des demandes. Elle conclut à la confirmation de la décision déférée et prie la Cour de constater que la dette des époux X... est au 1er décembre 1997 égale à 35.376,52 Francs, de condamner ces derniers au paiement de cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et de la somme de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les époux X... en réplique sollicitent le débouté de la SNC PAMARAL SUR CE, LA COUR , Considérant que les époux X... ont le 14 mai 1998 adressé à la Cour postérieurement à l'audience de plaidoiries et par conséquent au prononcé de l'ordonnance de clôture une pièce intitulée "inventaire des paiements de Monsieur X... "; Que cette communication de pièce doit être déclarée d'office irrecevable en application de l'article 783 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Sur le fond, Considérant que selon l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, modifié par la loi du 21 juillet 1994, si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par décret après avis de la commission nationale de concertation le locataire peut dans le délai d'un an à compter de la date d'effet du contrat de location initial demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité des contrats de location en cours ; Qu'à juste titre, le tribunal a déclaré irrecevable la demande d'expertise formée par les époux X... comme n'ayant pas été introduite le délai d'un an suivant l'entrée en vigueur de la loi sus visée, l'acte introductif d'instance datant du 21 mai 1996 ; Considérant, au surplus, que la société bailleresse souligne avec pertinence que les locataires ne l'ont jamais mis en demeure de procéder aux travaux revendiqués aujourd'hui ; Considérant que les époux X... étaient titulaires d'un contrat de bail en date du 1er février 1977, signé sous l'empire des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; Qu'ils ont contracté librement un nouveau bail le 25 mai 1988, se substituant au précédent, visant expressément la loi du 23 décembre 1986 et sans qu'ils n'aient jamais formulé de réserves ni de critiques à son sujet ; Qu'ils n'établissent nullement que la SNC PAMARAL en leur proposant la signature d'un nouveau bail, aurait commis une quelconque fraude à la loi ; Qu'en signant le bail du 25 mai 1988, librement et en toute connaissance de cause, Monsieur et Madame X... ont ainsi renoncé, de manière certaine et non équivoque, à se prévaloir de la loi de 1948, les dispositions du contrat et la référence à la loi de 1986 étant particulièrement explicites ; Considérant que si les époux X... critiquent le montant des charges qui leur sont facturées sans préciser quel sont les charges qui n'ont jamais été exécutées et réclamées indûment selon eux, ils ne contestent pas expressément le montant des sommes qui leur ont été réclamées au titre des loyers ; Qu'il résulte d'un décompte produit par la bailleresse que leur dette s'élevait au 1er décembre 1997 à la somme de 34.276,52 Francs au paiement de laquelle ils seront condamnés ; Considérant enfin que les appelants ne rapportent pas la preuve du trouble de jouissance qu'ils invoquent ; Que la SNC PAMARAL justifie, en revanche, avoir effectué, entre 1988 et 1992, dans l'immeuble habité par les époux X..., des travaux s'élevant à une somme supérieure à 3.000.000 de Francs ; Considérant qu'il convient, par conséquent, de débouter les époux X... de l'intégralité de leurs demandes et de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en faveur de la SNC PAMARAL ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : DECLARE d'office irrecevable la pièce communiquée par Monsieur et Madame X... en cours de délibéré en application de l'article 783 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance d'ASNIERES le 12 décembre 1996 ; Y AJOUTANT : CONSTATE que les époux X... sont débiteurs de la somme de 34.276,52 Francs, arrêtée au 1er décembre 1997 ; LES CONDAMNE au paiement de cette somme majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE la SNC PAMARAL de sa demande relative à l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur et Madame X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX