Cour d'appel de Versailles, du 15 septembre 2000, 1998-8651

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989)

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 10 octobre 1990, la société D'HLM LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE a donné à bail à Monsieur X... un logement sis à CLICHY, 2 rue Georges BOISSEAU. Par acte d'huissier en date du 6 novembre 1997, la société D'HLM LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE a fait citer Monsieur X... devant le tribunal d'instance de CLICHY afin de le voir condamner à lui payer la somme de 69.109,11 francs, représentant le solde du compte locatif ; celle de 1.500 francs à titre de dommages et intérêts et enfin, celle de 1.500 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. En défense, Monsieur X... a soutenu que la demande était irrecevable en vertu de la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil. Subsidiairement il a exposé ne devoir aucun loyer, le préavis d'un mois se compensant avec le dépôt de garantie et qu'aucune réparation locative ne peut être mise à sa charge, le logement donné en location n'étant pas en bon état et l'état des lieux de sortie ne faisant pas apparaître de dégradations. Il a soutenu que le constat d'huissier n'était pas contradictoire. Reconventionnellement il a demandé la condamnation de la société D'HLM LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE à lui payer la somme de 2.246,60 francs représentant le montant trop perçu en eau froide ; celle de 20.000 francs à titre de dommages et intérêts et enfin, celle de 15.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 18 août 1998 le tribunal d'instance de CLICHY a rendu la décision suivante : - condamne Monsieur Samuel X... à payer à la SA D'HLM LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE la somme de 40.000 francs, - déboute les parties du surplus de leurs demandes, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne Monsieur Samuel X... à payer à la SA D'HLM LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE la somme de 1.500 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne Monsieur Samuel Y... aux dépens. Par déclaration en date du 28 octobre 1998, Monsieur X... a relevé appel de cette décision. Il reprend l'argumentation développée devant le premier juge à savoir qu'il ne doit pas les arriérés de loyers en raison de la prescription de l'action ; qu'il ne peut être condamné au paiement des frais de remise en état et, qu'en raison de son comportement, la société D'HLM LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE doit être condamnée au paiement de dommages et intérêts. Monsieur X... demande donc à la Cour de : - confirmer le jugement du tribunal d'instance de CLICHY en ce qu'il a considéré que l'action en matière de loyer était prescrite, - infirmer ledit jugement dans toutes autres dispositions, - constater que l'état des lieux d'entrée ne satisfait pas aux exigences de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, - débouter la RESIDENCE URBAINE DE FRANCE de toutes ses demandes en paiement de réparations locatives, Subsidiairement, dire que sur la facture des établissements MAILLARD, seulement 2.596,74 francs sont imputables à Monsieur Samuel X... et que la RESIDENCE URBAINE devra prouver le paiement de la facture des établissements MAILLARD, - dire que cette somme de 2.596,74 francs devra être compensée avec le remboursement des acomptes d'eau froide pour un montant de 2.246,60 francs, - recevoir Monsieur X... dans ses demandes reconventionnelles, - condamner la RESIDENCE URBAINE DE FRANCE à payer à Monsieur X... la somme de 20.000 francs à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1143 du code civil, - condamner la RESIDENCE URBAINE DE FRANCE à payer à Monsieur X... la somme de 20.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la RESIDENCE URBAINE DE FRANCE aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, pour ceux la concernant, par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, société titulaire d'un office d'avoués conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société D'HLM LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE expose que le cours de la prescription de l'article 2277 du code civil a été interrompu par la sommation de payer en date du 18 septembre 1997 ; qu'il convient de condamner Monsieur X... au paiement des réparations locatives lui incombant. La société D'HLM LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE demande à la Cour de : - déclarer Monsieur X... irrecevable et en tout cas mal fondé en son appel, - le débouter de toutes ses demandes fins et prétentions, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur X... à payer à la SA HLM LA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE la somme de 40.000 francs au titre des réparations locatives, - déclarer la concluante recevable et bien fondée en son appel incident, Y faisant droit, - condamner Monsieur X... à payer la somme de 17.088,08 francs au titre des loyers impayés, - le condamner à payer la somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - le condamner aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 mai 2000 et l'affaire plaidée à l'audience du 16 juin 2000. Les "notes en délibéré" adressées par les avoués ou avocats ne sont pas des conclusions au sens de l'article 961 du Nouveau Code de Procédure Civile et de l'article 913 et qu'elles ne sont donc pas retenues par la Cour qui ne prendra en considération que les conclusions régulièrement signifiées entre avoués (article 961 alinéa 2 du Nouveau C ode de Procédure Civile). SUR CE, LA COUR, Considérant qu'il est d'abord souligné, à toutes fins utiles, que Monsieur X..., méconnaissant les exigences de l'article 901 et des articles 960 alinéa 2-a) et 961 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile, n'a jamais indiqué ses date et lieu de naissance, ni sa profession et qu'il n'a communiqué aucun document permettant de définir sa famille dont il parle expressément dans ses conclusions ; Considérant quant au fond, que la demande portant sur le paiement de la somme litigieuse de 17.088,08 francs de solde de loyers ne peut être atteinte par la prescription pour cinq ans de l'article 2277, puisqu'en Droit, cette prescription ne peut jouer que si les créances concernées sont déterminées, ce qui n'est pas le cas en la présente espèce puisque la fixation de la créance alléguée par la SA "RESIDENCE URBAINE DE FRANCE" fait l'objet du présent litige ; que l'appelant est, par conséquent, débouté de son moyen tiré de cette prétendue prescription quinquennale, et que le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a admis, à tort, cette prescription ; que cette somme de 17.088,08 francs est fondée et justifiée et que Monsieur X... est donc condamné à la payer ; Considérant quant à l'état des lieux, à la sortie de Monsieur X..., qu'il est d'abord observé que l'intéressé n'a pas fait établir contradictoirement l'état des lieux prévu par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, alors qu'il est patent que c'est lui qui devait être la partie la plus diligente sur ce point et qui avait l'intérêt le plus immédiat et le plus évident à obtenir l'établissement de ce document ; qu'au contraire, l'ensemble des circonstances de la cause démontre que ce locataire est parti à la hâte, sans payer son arriéré de loyers ci-dessus rtenu à sa charge et, sans faire établir un état des lieux à la sortie ; Considérant que Monsieur X... a librement signé l'état des lieux, à l'entrée, sans réserve ni condition, et que, par la suite, il n'a jamais écrit à sa bailleresse pour protester contre le contenu de cet écrit ; que ce n'est que pour les besoins de sa défense qu'il critique maintenant cet état des lieux en prétendant qu'il serait "sommaire" ; que l'adjectif "bon" employé dans ce document signé qui fait foi contre l'intéressé comme un acte authentique (article 1322 du code civil) est suffisamment clair et ne nécessite pas d'être interprété comme signifiant "en état d'usage", comme le prétend, à tort, l'appelant ; que cet état des lieux établi contradictoirement, conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, est donc régulier qu'il est entièrement retenu contre Monsieur X... ; Considérant quant à l'état des lieux de sortie, qu'il a été ci-dessus indiqué que ce locataire n'avait fait aucune diligence pour le faire établir ; que par ailleurs, le premier juge a exactement retenu que Monsieur X... (ainsi que son épouse) avait été sommé d'assister à ce constat, par acte du 9 septembre 1992, mais qu'il ne s'était pas présenté à ce rendez-vous devant l'huissier ; que la valeur probante de ce constat d'huissier n'est pas sérieusement discutable et que son caractère contradictoire est certain , puisque c'est délibérément que Monsieur X... a omis d'assister à ces opérations du 15 septembre 1992 et que, de plus, en tout état de cause, ce document a été soumis à la libre discussion des parties qui ont été ainsi en mesure de le discuter et de le critiquer, contradictoirement devant le tribunal d'instance puis devant la Cour ; que l'appelant se borne à critiquer les mentions complètes et précises de ce constat d'huissier, en prétendant, en termes vagues, qu'il avait "fait des travaux de peinture", mais sans aucune précision ni aucune justification à leur sujet ; Considérant que l'appelant prétend que les travaux réclamés par la SA bailleresse correspondraient à une "remise à neuf" des locaux et qu'il n'argumente que sur la notion de réparations locatives, telles que celles-ci sont définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, alors qu'ici, il est manifeste qu'il s'agit essentiellement de dégradations et de pertes certaines, au sens de l'article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989, étant observé que Monsieur X... doit en répondre et qu'il ne fait la preuve d'aucune force majeure, ou faute, ou fait exonératoires ; que de surcroît, les autres constatations précises de l'huissier dans chacune des pièces portent sur des défauts d'entretien évidents, relatifs notamment aux papiers peints, et aux moquettes, qui relèvent des réparations locatives et qui sont donc dues par l'appelant en vertu de l'article 7-d) de la loi du 6 juilet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; Considérant cependant que certains postes réclamés ne correspondent ni à des dégradations et pertes, ni à des réparations locatives au sens des articles et textes ci-dessus rappelés, et que Monsieur X... n'aura donc pas à prendre en charge les dépenses suivantes : . vérification de l'installation électrique pour 625 francs, . serrurerie (pour 5.808 francs)n l'état des lieux à l'entrée ayant indiqué que les volets de la salle de séjour étaient cassés, et les autres travaux réclamés de ce chef n'étant pas assez précisés ni suffisamment justifiés, - frais dits de "débarras" (pour 1.479,69 francs) alors que l'huissier ne dit rien sur ce point ; Considérant, par ailleurs, qu'il n'y a pas lieu d'appliquer aux chef de dépenses retenus contre Monsieur X... la décote de 80 % que celui-ci réclame, alors que son occupation n'a duré que deux ans ; qu'il est donc débouté de sa demande de ce chef ; Considérant que, compte tenu de ces trois chefs de réparations qui ne sont pas retenus à la charge de Monsieur X..., la Cour, réformant, à tous les éléments d'appréciation qui lui permettent de fixer à 30.000 francs les réparations locatives et les pertes et dégradations dues par l'appelant, et ce, après avoir tenu compte des deux sommes non contestées par la SA intimée de 2.959,09 francs de remboursement du dépôt de garantie et de 2.246,60 francs de remboursement d'acomptes d'eau froide payés par Monsieur X... ; que celui-ci est donc condamné à payer à la SA D'HLM RESIDENCE URBAINE DE FRANCE la somme définitive de 30.000 francs, après cette compensation ; Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée qu'aucune faute n'est imputable à la SA intimée et que, notamment, il n'est pas retenu contre elle qu'elle aurait failli à son obligation de bonne foi dans l'exécution de ce contrat de location la liant ; que Monsieur X... est donc débouté de sa demande en paiement de 20.000 francs de dommages-intérêts de ce chef ; Considérant enfin que, compte tenu de l'équité, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, et eu égard à l'équité, accordé 1.500 francs à la SA D'HLM bailleresse en vertu de l'article 700 du Novueau Code de Procédure Civile ; Considérant que, compte tenu de l'équité, Monsieur X... est débouté de sa demande en paiement fondée sur ce même article, mais que, par contre, il est condamné à payer à l'intimé, en vertu de ce même texte, la somme de 6.000 francs pour ses frais irrépétibles en appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : . INFIRME le jugement en ce qu'il a admis une prescription quiquennale ; . REFORMANT ET STATUANT A NOUVEAU sur le montant des loyers arriérés et des dégradations et pertes, et des réparations locatives dues par Monsieur X... : . CONDAMNE l'appelant à payer de ces deux derniers chefs 30.000 francs (TRENTE MILLE FRANCS) à la SA D'HLM "RESIDENCE URBAINE DE FRANCE", et 17.088,08 francs (DIX SEPT MILLE QUATRE VINGT HUIT FRANCS HUIT CENTIMES) de loyers arriérés ; . DEBOUTE Monsieur X... des fins de toutes ses autres demandes ; . CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a accordé 1.500 francs à la SA bailleresse en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et y ajoutant, CONDAMNE l'appelant à payer à l'intimée 6.000 francs (SIX MILLE FRANCS), sur ce même fondement, pour ses frais irrépétibles en appel ; CONDAMNE Monsieur X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP d'avoués DEBRAY CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX