Cour d'appel de Versailles, du 15 mai 1998, 1996-4147

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989)

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 2 mars 1992, Monsieur et Madame X... ont renouvelé le contrat de bail consenti en janvier 1980 à Monsieur et Madame Y... et portant sur un appartement sis au 50, rue Louis Rouquier à LEVALLOIS PERRET. Par acte d'huissier en date du 21 juin 1995, Monsieur et Madame Y... ont fait assigner les époux X... aux fins d'obtenir, par une décision assortie de l'exécution provisoire, leur condamnation au paiement des sommes de : - 80.000 Francs à titre de dommages-intérêts en réparation de la violation des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, - 8.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Monsieur et Madame X... ont demandé reconventionnellement l'allocation des sommes de 7.000 Francs et 15.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 19 mars 1996, le tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET a rendu la décision suivante : Vu l'article 1134 du code civil, Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, - déclare la demande fondée, En conséquence, - dot que Monsieur et Madame X... devront payer à Monsieur et Madame Y... 47.000 Francs à titre de dommages-intérêts et 5.800 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - rejette le surplus des demandes, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire, - met les dépens à la charge de Monsieur et Madame X.... Le 15 avril 1996, Monsieur et Madame X... ont interjeté appel. Ils font valoir qu'en vertu de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'événement motivant la reprise par le bailleur des lieux loués ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé par ces derniers, au plus tard deux mois avant le terme du contrat, le bail d'une durée initiale inférieure à trois ans, est réputé être de trois ans ; qu'en l'espèce, le bail consenti en 1992 aux époux Y... devait prendre fin la 31 décembre 1993, afin de laisser les lieux loués à la disposition de la fille des bailleurs ; que les bailleurs n'ayant pas confirmé dans le délai légal, la réalisation de l'événement justifiant la reprise des lieux loués, les locataires se trouvaient de plein droit bénéficiaire d'un bail de trois ans, dont la date d'expiration était dès lors fixée au 31 décembre 1994. Monsieur et Madame X... ajoutent que Monsieur et Madame Y... ont quitté les lieux le 31 août 1994, sans en aviser les bailleurs, alors qu'ils étaient assurés, en l'absence de toute notification d'un congé en temps utile, du renouvellement du contrat de bail pour une nouvelle période de trois ans, expirant le 31 décembre 1997. Ils réclament enfin le versement de la somme de 15.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par conséquent, ils demandent à la Cour de : - recevoir Monsieur et Madame X... en leur appel et les y déclarer bien fondés, - en conséquence, infirmer le jugement du tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau : - condamner Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... une somme de 15.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner également aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués. Monsieur et Madame Y... répliquent que leur départ des lieux loués, le 31 août 1994, n'a pu surprendre les bailleurs dans la mesure où ces derniers ont subordonné le renouvellement du bail, opéré par acte en date du 2 mars 1992, à l'engagement des preneurs de libérer l'appartement, objet du bail sur leur simple demande. Ils ajoutent que Monsieur et Madame X... souhaitaient reprendre les lieux loués, non pour assurer le logement de leur fille, mais dans le but de les offrir à de nouveaux locataires moyennant un loyer plus élevé. Ils réclament enfin la somme de 15.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par conséquent, ils demandent à la Cour de : - déclarer les époux X... irrecevables et mal fondés en leur appel, - en conséquence, les en débouter, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET le 19 mars 1996, - condamner les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 15.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner en tous les dépens de première instance et d'appel et autoriser la SCP LEFEVRE TARDY, avoués, à recouvrer directement ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions, les époux X... soutiennent que l'engagement unilatéral de Monsieur Y... de libérer les lieux loués à la date du 31 décembre 1993, outre qu'il est insusceptible de recevoir la qualification de "congé du bailleur", ainsi que le prétendent les intimés, était dépourvu de toute valeur dans la mesure où il n'émane que d'un seul époux preneur. Ils ajoutent que les époux Y... ne font nullement la preuve de la faute des bailleurs et du préjudice qui en serait prétendument résulté. Par conséquent, ils demandent à la Cour de : - adjuger de plus fort aux concluants le bénéfice de leurs précédentes écritures, - statuer sur les dépens ainsi que précédemment requis. L'ordonnance de clôture a été signée le 19 février 1998 et l'affaire plaidée à l'audience du 2 avril 1998. SUR CE LA COUR Considérant qu'il importe de reprendre la chronologie des faits ; Qu'il est constant que Monsieur et Madame X... ont consenti aux époux Y... la location du logement litigieux, constitué de deux petits appartements réunis par les locataires précédents à compter de janvier 1980 ; Que le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 24 juin 1989, ce pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 1989 pour se terminer le 31 décembre 1991 ; Considérant que par exploit du 17 juin 1991, les bailleurs ont délivré aux locataires un congé aux fins de reprise des lieux loués pour les faire habiter par leur fille Pauline X..., née le 19 juillet 1971 ; Qu'il est établi que Monsieur Y... a fait intervenir le maire de LEVALLOIS PERRET auprès de Monsieur et Madame X... afin que leur soit accordé un nouveau délai pour quitter les lieux (lettre du 29 novembre 1991 adressée par le député-maire de LEVALLOIS PERRET aux époux X...) ; Qu'amiablement, les parties sont convenues de signer un nouveau bail d'une durée inférieure à trois ans ainsi que le permet de façon exceptionnelle l'article 11 de la Loi du 6 juillet 1989 ; . Considérant que le 2 mars 1992, Monsieur et Madame X..., renonçant ainsi implicitement au bénéfice du congé précédemment notifié, ont de nouveau accepté que le bail soit renouvelé, mais pour une durée de 24 mois, à compter du 1er janvier 1992, cette durée étant motivée par le motif suivant : "reprise par membre de la famille" ; Que les dispositions de l'article 11 précité étaient expressément reprises dans les clauses du bail ; Considérant que selon cet article, par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme deux mois avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement ; Que dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée, faculté dont il ne peut user qu'une fois ; Que lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans ; Considérant qu'en l'espèce, les propriétaires n'ont pas confirmé deux mois avant le terme du contrat leur volonté de reprise des lieux ; Que le contrat s'est donc tacitement prorogé à l'expiration du délai de deux ans, son terme étant, en raison des dispositions légales sus mentionnées reporté de plein droit au 31 décembre 1994 ; Considérant dans ces conditions que Monsieur et Madame Y..., qui à aucun moment n'ont contesté la validité du bail du 2 mars 1992, ne peuvent valablement soutenir qu'ils ont quitté les lieux le 31 août 1994 en raison du comportement frauduleux du bailleur ; Qu'ils étaient, en effet, fondés à revendiquer le bénéfice d'un bail de trois ans, en l'absence de confirmation par Monsieur et Madame X... de leur volonté de reprendre leur appartement fin 1993 ; Qu'au surplus n'ayant pas été destinataire en juillet 1994 d'un congé pour le 31 décembre 1994, ils étaient assurés du renouvellement de leur bail, à compter du 1er janvier 1995 pour une nouvelle durée de trois ans ; Considérant que leur départ doit, par conséquent, être considéré comme volontaire ; Que la preuve d'un comportement fautif imputable aux bailleurs n'est pas rapportée . Considérant qu'il convient d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de débouter Monsieur et Madame Y... de leur demande de dommages-intérêts ; Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile : Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants les sommes exposées par eux qui ne sont pas comprises dans les dépens ; Qu'il y a lieu de leur allouer la somme de 4.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort : - INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de LEVALLOIS PERRET le 10 mars 1996 ; Statuant à nouveau : - DEBOUTE Monsieur et Madame Y... de l'intégralité de leurs demandes ; - CONDAMNE Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 4.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - LES CONDAMNE en outre aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, titulaire d'un office d'avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT M-H. EDET A. CHAIX