Cour d'appel de Toulouse, du 16 juin 2003, 2002/05178

Sommaire: COPROPRIETE - Lot - Vente - Prix - Opposition du syndic - Mentions nécessaires. En application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, le privilège immobilier spécial dont peut bénéficier un syndicat des copropriétaires pour sûreté du paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, relatifs à l'année courant et aux deux dernières années échues par préférence au prêteur de deniers, doit être mis en oeuvre par une opposition faite par acte extrajudiciaire dans le délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis de mutation d'un lot appartenant à un débiteur et énoncer, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance et seule une opposition régulièrement formée dans les délais peut mettre en oeuvre le privilège immobilier dont bénéficie le syndicat, qu'il ne peut être supplée à l'absence ou à l'irrégularité de l'opposition par une production à l'ordre ouvert à la suite d'une vente sur saisie immobilière. En conséquence, une opposition pratiquée par acte extrajudiciaire au nom du syndicat des copropriétaires qui ne mentionne pas distinctement le montant et les causes des créances du syndicat pour les charges et travaux afférents à l'année courante et aux deux dernières années échues mais seulement une somme globale sans précision sur la nature des charges réclamées spécialement en ce qui concerne les sommes demandées au titre de travaux ne peut mettre en oeuvre le privilège dont se prévaut le syndicat des copropriétaires

DU 16 JUIN 2003 ARRET N°285 Répertoire N° 2002/05178 Première Chambre Première Section HM/CD 12/09/2002 TGI TOULOUSE RG : 200101955 (CH1) (Mme X...) SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A S.C.P NIDECKER PRIEU Mme Y... S.C.P NIDECKER PRIEU M. Z... S.C.P NIDECKER PRIEU Mme D S.C.P NIDECKER PRIEU Z.../ SA E S.C.P BOYER LESCAT MERLE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES F A... avoué constitué TRESOR PUBLIC A... avoué constitué M. B... A... avoué constitué CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du Seize juin deux mille trois, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO C... lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 12 Mai 2003 . La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : réputé contradictoire Vu le visa du ministère public APPELANTS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A D... pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU Madame Y... D... pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU Monsieur Z... D... pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU Madame D D... pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU INTIMES SA E D... pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE D... pour avocat la SCP MERCIE, du barreau de Toulouse SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES F représenté par son syndic X A... avoué constitué TRESOR PUBLIC A... avoué constitué Monsieur B... A... avoué constitué ********* FAITS ET PROCEDURE Par jugement d'adjudication en date du 13 octobre 1996 publié le 8 janvier 1998, M. Z... et Mme Y... ont été déclarés adjudicataires d'un immeuble saisi au préjudice de M. B... moyennant un prix de 36.587,76 euros . Cette somme devait faire l'objet d'une distribution entre les créanciers sur réquisition d'ouverture d'ordre reçue le 23 janvier 1997 de la SCP MERCIE et autres agissant pour le compte de la SA E. Le 17 juillet 2000, le juge chargé des procédures d'ordre a dressé un procès verbal de règlement provisoire, aux termes duquel le syndicat des copropriétaires a été colloqué en troisième rang à titre privilégié et avant le SA E, créancier hypothécaire de premier rang contre lequel le SA E a formé contredit par acte du 15 février 2001. Par ordonnance en date du 17 mai 2001 le juge chargé du règlement des ordres entre créanciers a renvoyé les parties devant le tribunal de grande instance de Toulouse. La SA E a sommé M. B... de comparaître. Le contredit a également été signifié aux conseils de M. Z... et Mme Y... , du syndicat des copropriétaires A, du syndicat des copropriétaires F et de la Trésorerie de Toulouse Côte Pavée. Le tribunal de grande instance de Toulouse, par jugement en date du 12 septembre 2002, au visa des articles 13-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 d'une part, de l'article 2013 d'autre part, a : - déclaré nulle l'opposition formée le 29 octobre 1996 par le syndicat des copropriétaires A, - accueilli la contestation de la SA E et a dit que le syndicat des copropriétaires n'a pas mis valablement en oeuvre le privilège immobilier, sa créance devenant chirographaire, - dit que la SA E sera colloqué au troisième rang, le syndicat F au quatrième rang et le Trésor Public au cinquième rang. Le tribunal a rejeté toute autre demande, a renvoyé le dossier au juge chargé de la procédure d'ordre et a condamné le syndicat des copropriétaires A aux dépens. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A a relevé appel de cette décision. Concluant par son nouveau syndic bénévole Mme Y... il sollicite la réformation de la décision déférée et la confirmation de la collocation opérée par le juge des ordres et distributions. Il soutient que le privilège dont il demande le bénéfice a été régulièrement mis en oeuvre par la production à la procédure d'ordre et qu'il importe peu que l'opposition initialement pratiquée puisse être déclarée irrégulière dans la mesure où seul le bordereau de production fixe les demandes. Il ajoute que sa créance est parfaitement détaillée dans le bordereau de sa production qui doit donc être admis et qu'en toute hypothèse il est bien fondé à produire en sous ordre de la collocation de la SA E pour les travaux effectués pour la conservation et l'amélioration du gage de cet organisme. La SA E conclut à la confirmation en soutenant que le privilège du syndicat des copropriétaires ne pouvait être mis en oeuvre que par la notification d'une opposition régulière conformément aux dispositions de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, que l'opposition pratiquée ne comporte aucun détail de la créance ni aucune précision sur les sommes pouvant bénéficier du privilège, qu'elle n'a donc pu opérer mise en oeuvre du privilège et que la production à la procédure d'ordre ne peut remplacer l'opposition exigée par la loi. Il ajoute subsidiairement que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la créance dont il se prévaut concerne des charges communes ou des travaux qui pouvaient être mis à la charge du débiteur saisi, étant observé que l'assemblée générale a adopté a posteriori le principe des travaux qui ont en outre eu pour effet de surélever l'immeuble et de créer des nouveaux lots et n'ont pas été votés à la majorité requise. Il soutient que le syndicat a commis une fraude caractérisée et sollicite 1.500 euros par application de l'article 700 du NCPC. La procédure a été transmise au parquet général qui l'a visée. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, le privilège immobilier spécial dont peut bénéficier un syndicat des copropriétaires pour sûreté du paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, relatifs à l'année courant et aux deux dernières années échues par préférence au prêteur de deniers, doit être mis en oeuvre par une opposition faite par acte extrajudiciaire dans le délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis de mutation d'un lot appartenant à un débiteur et énoncer, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance ; Attendu que seule une opposition régulièrement formée dans les délais peut mettre en oeuvre le privilège immobilier dont bénéficie le syndicat, qu'il ne peut être supplée à l'absence ou à l'irrégularité de l'opposition par une production à l'ordre ouvert à la suite d'une vente sur saisie immobilière ; Attendu qu'en l'espèce force est de constater, comme l'ont fait les premiers juges, que l'opposition pratiquée par acte extrajudiciaire au nom du syndicat des copropriétaires le 29 octobre 1996 ne mentionne pas distinctement le montant et les causes des créances du syndicat pour les charges et travaux afférents à l'année courante et aux deux dernières années échues mais seulement une somme globale sans précision sur la nature des charges réclamées spécialement en ce qui concerne les sommes demandées au titre de travaux ; Attendu que cette opposition, dont l'irrégularité n'est d'ailleurs pas sérieusement contestée devant la cour par le syndicat des copropriétaires n'a pu mettre en oeuvre le privilège dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ; Attendu qu'à défaut de mise en oeuvre régulière dudit privilège dans le délai fixé par la loi, la production du syndicat des copropriétaires à la procédure d'ordre ne pouvait être admise à titre privilégié ; que la décision déférée doit donc, sur ce point, être confirmée ; Attendu que le syndicat des copropriétaires prétend subsidiairement qu'il devait être colloqué en même temps que la SA E et en sous ordre de celui-ci pour la somme de 240.500,29 Frs représentant la quote part de M. B..., copropriétaire débiteur, des dépenses d'amélioration et de conservation du gage ; Attendu que ne peut être colloqué en sous ordre d'un créancier venant en rang utile que celui qui démontre posséder une créance suffisamment certaine à l'encontre du créancier colloqué ; Attendu qu'en l'espèce le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas suffisamment la preuve d'une telle créance du syndicat des copropriétaires à l'égard de la SA E alors que les travaux qu'il invoque ont, en fait, été commandés par la SCI Y et M. Z... aujourd'hui seuls copropriétaires, qu'ils ont consisté pour l'essentiel en la surélévation de l'immeuble pour créer de nouveaux lots et qu'ils n'ont été approuvés qu'a posteriori par une assemblée générale de janvier 1996 à laquelle ne participait pas le débiteur saisi dont les autres copropriétaires, qui avaient pris seuls l'initiative des travaux n'ignoraient pas la situation financière obérée ; Attendu qu'il n'apparaît pas que les travaux de surélévation, qui n'ont pu être approuvés à l'unanimité contrairement aux dispositions de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, et les autres travaux correspondraient à des obligations légales ou réglementaires relatives à la conservation de l'immeuble ; Attendu que la demande de collocation en sous ordre formée par le syndicat des copropriétaires doit donc être rejetée ; Attendu qu'il apparaît équitable d'allouer à la SA E la somme de 800 euros par application de l'article 700 du NCPC ; PAR CES MOTIFS LA COUR, déclare l'appel recevable, confirme la décision déférée, y ajoutant, rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être colloqué en sous ordre de la SA E, condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SA E la somme de 800 euros par application de l'article 700 du NCPC, le condamne aux dépens de la contestation avec distraction au profit de la SCP BOYER LESCAT MERLE. Le présent arrêt a été signé par M. MAS, président, et par Mme KAIM MARTIN, greffier, présent lors du prononcé. LE C... LE PRESIDENT E. KAIM MARTIN H. MAS