Cour d'appel de Bastia, Chambre civile 1, 19 mars 2008, 05/1020
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ARRET No du 19 MARS 2008 R. G : 05 / 01020 C- DM Décision déférée à la Cour : jugement du 20 juin 2005 Tribunal d'Instance de L'ILE- ROUSSE R. G : SCANDELLA S. A. R. L A CAVALLU C / S. A LES RESIDENCES DU GOLFE DE CALVI COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU DIX NEUF MARS DEUX MILLE HUIT APPELANTES : Madame Suzanne X... épouse Y... ... 20260 CALVI représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour assistée de Me Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE S. A. R. L A CAVALLU Prise en la personne de son représentant légal en exercice 20225 MURO représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour assistée de Me Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE INTIMEE : S. A LES RESIDENCES DU GOLFE DE CALVI Prise en la personne de son représentant légal en exercice 18 Rue Paul Bounin 06100 NICE représentée par Me Antoine CANARELLI, avoué à la Cour assistée de la SCP TOMASI- SANTINI- GIOVANNANGELI- VACCAREZZA- BRONZINI DE CARAFFA, avocats au barreau de BASTIA COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 février 2008, devant la Cour composée de : Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Bernard WEBER, Conseiller Monsieur David MACOUIN, Conseiller qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Emmanuelle PORELLI. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2008. ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Emmanuelle PORELLI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * FAITS ET PROCEDURE : Par acte en date du 11 août 2004, la SA LES RESIDENCES DE CALVI a assigné Madame Suzanne X... épouse Y... devant le Tribunal d'instance de L'ILE ROUSSE afin d'obtenir son expulsion sous astreinte de 300 euros par jour de retard. Elle a procédé dans les mêmes formes à l'assignation de la SARL A CAVALLU gérée par Madame Y... devant cette même juridiction le 14 décembre 2004. Par jugement du 20 juin 2005, le Tribunal d'instance de L'ILE ROUSSE, après avoir ordonné la jonction des deux procédures, a condamné la SARL A CAVALLU et Madame Y... à quitter les parcelles occupées par elles sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un mois suivant la signification, à régler à la SA LES RESIDENCES DE CALVI la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Madame Y... et la SARL A CAVALLU ont interjeté appel. Parallèlement, cette dernière, afin de voir reconnaître sa qualité de fermier des parcelles occupées a saisi par requête en date du 22 novembre 2005 le Tribunal paritaire des baux ruraux de BASTIA qui s'est déclaré incompétent au profit de celui de L'ILE ROUSSE. Cette juridiction par jugement du 19 mars 2007 a accueilli l'exception de litispendance soulevée par la SA LES RESIDENCES DE CALVI et s'est dessaisie au profit de la Cour d'appel de BASTIA. Ces deux procédures ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du 20 juin 2007. Dans leurs dernières conclusions du 24 octobre 2007, Madame Y... et la SARL A CAVALLU demandent d'infirmer le jugement du 20 juin 2005, de dire que la SARL A CAVALLU est occupante des parcelles au titre d'un bail commercial à titre principal ou d'un bail rural à titre subsidiaire, de condamner reconventionnellement la SA LES RESIDENCES DU GOLF DE CALVI à lui payer la somme de 30. 000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, de la condamner en outre à lui verser la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec application des dispositions de l'article 699 du dit code. A titre subsidiaire, à défaut de reconnaissance de l'existence d'un bail, elles sollicitent la condamnation de la SA LES RESIDENCES DU GOLF DE CALVI à lui payer la somme de 372. 360, 69 euros pour enrichissement sans cause. La SA LES RESIDENCES DU GOLF DE CALVI, dans ses dernières écritures du 19 septembre 2007 demande pour sa part de dire que Madame Y..., l'association A CAVALLU et la SARL A CAVALLU sont occupants sans droit ni titre de ses propriétés, de confirmer, en conséquence le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé l'astreinte à 20 euros par jour de retard et de fixer cette dernière à 100 euros par jour de retard, de rejeter la demande d'indemnité au titre des améliorations comme étant une nouvelle demande présentée en cause d'appel, de condamner les appelantes à lui payer la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'ordonnance de clôture est du 16 janvier 2008. * * * MOTIFS : Sur l'existence d'un bail rural : Aux termes de l'article L 411- 1 du code rural toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par les dispositions relatives au bail rural. La preuve de l'existence des contrats visés par cet article peut être rapportée par tous moyens. L'article L 311- 1 du dit code précise en son premier alinéa que " sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ". Par ailleurs la nature du bail est déterminée par l'objet principal de la location et la profession de preneur est indifférente à l'existence d'un bail rural. Il résulte des pièces versées au débat et notamment de diverses attestations confortées par un procès- verbal de constatations du 24 novembre 2003 de Maître A...huissier de justice à CALVI ainsi que par un rapport d'expertise du 3 janvier 2007 de Monsieur Bruno B..., expert agricole et foncier l'un et l'autre sollicités par la SA LES RESIDENCES DU GOLFE DE CALVI que la SARL A CAVALLU occupe diverses parcelles au lieu dit Alzetta en bordure de la ... sur la commune de CALVI lui appartenant. L'intégralité de ces parcelles pour une superficie totale de 52 hectares 22 ares et 77 centiares est clôturée soit par clôtures simples soit par clôtures électriques selon Monsieur B.... Les attestations de la trésorerie de CALVI établissent que la SARL A CAVALLU occupe les lieux depuis sa création en 1999. Ceux- ci étaient occupés précédemment par une association portant la même dénomination et exploitant elle aussi un centre équestre. Il n'est pas contesté que Monsieur C..., représentant légal de la SA LES RESIDENCES du GOLFE DE CALVI, est venu régulièrement, jusqu'à son décès survenu au début de l'année 2004, passer les vacances d'été avec des membres de sa famille dans un bâtiment aménagé à cet effet, sur la propriété, suite à un permis de construire délivré le 27 novembre 1998. A cet égard la notice paysagée annexée à la demande de permis de construire fait état de l'occupation des lieux par un " cercle hippique ". Il ne pouvait en conséquence ignorer cette occupation, la nature et l'ampleur des travaux entrepris pour la mise en culture progressive de ces parcelles initialement à l'état de maquis, et telle qu'établie par le rapport de Monsieur D..., expert agricole et foncier sollicité par la SARL A CAVALLU et par les attestations de Mesdames E...et F..., de Messieurs G...et H.... Les témoignages de Madame I...et de Monsieur H..., lesquels attestent avoir vu Monsieur C...se faire remettre des sommes en liquide au titre de loyers, établissent le caractère onéreux de cette occupation. Maître A...fait état le 24 novembre 2003 d'une " grande étendue " de terres en culture sur les parcelles occupées à hauteur de 17 hectares dédiés essentiellement au fourrage. Monsieur D...pour sa part évoque dans son rapport une " mise en culture par semis de prairies artificielles " sur une superficie de 20 hectares 09 ares après sa visite des lieux au mois de septembre 2005. La comptabilité de la SARL A CAVALLU fait apparaître au grand livre des achats de semences, des ventes de produits de l'exploitation et notamment de fourrages ainsi que l'existence de matériels agricoles dont la présence a été relevée par ailleurs par Maître A...puis par Monsieur D...qui a inventorié notamment un tracteur, une charrue à disques, une herse, un cultivateur, deux faucheuses, deux râteaux fanneurs, une botteleuse. Ces éléments traduisent la maîtrise et l'exploitation de la part de la SARL A CAVALLU d'un cycle biologique de caractère végétal tel que visée par l'article L 311- 1 du code rural. La SARL A CAVALLU est donc titulaire d'un bail rural verbal consenti par Monsieur C...représentant légal de la SA LES RESIDENCES DU GOLFE DE CALVI à compter du 1er septembre 1999, date de sa création et du début de son occupation. Dès lors le congé donné le 11 août 2004 à Madame Suzanne Y... est sans valeur, n'étant pas adressé au preneur. La SA LES RESIDENCES DU GOLFE DE CALVI prétend pour contester l'existence d'un bail rural que celui- ci serait en tout état de cause nul en application de l'article L 331- 6 du code rural dans la mesure où la SARL A CAVALLU n'a pas procédé à la demande d'autorisation préalable d'exploitation prévue par l'article L 331- 2 du dit code. Cette prétention, tombant de toute évidence sous le coup de la prescription, se fonde sur le schéma directeur départemental des structures agricoles de Haute Corse du 9 mars 2000 qui fixe à 40 hectares, pour les plantes fourragères, la surface au- delà de laquelle l'autorisation sus- mentionnée est requise. Ce schéma est cependant postérieur à l'entrée dans les lieux de la SARL A CAVALLU et d'autant moins applicable au cas d'espèce que sur la superficie occupée, 20 hectares 05 ares et 80 centiares sont constitués de marécages en basse terre estimés incultivables par Monsieur D.... Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour trouble de jouissance : La SARL A CAVALLU prétend subir depuis deux années diverses voies de fait ne lui permettant pas une jouissance paisible des lieux occupés. Elle produit à l'appui de cette prétention trois procès- verbaux de constatations de Maître Alain A..., huissier de justice à CALVI établis respectivement les 23, 30 août 2006, le 6 novembre 2006, les 25 juin et 15 septembre 2007 aux termes desquels il apparaît qu'ont été installés en bordure de propriété des panneaux portant la mention " SA LES RESIDENCES DU GOLFE DE CALVI, propriété privée ", que diverses clôtures ont été retirées ou qu'un véhicule immatriculé en Italie a été abandonné de façon à empêcher l'accès à une parcelle. En tout de cause, l'installation, en bordure de propriété, de panneaux de taille modeste, portant la mention " SA LES RESIDENCES DU GOLFE DE CALVI, propriété privée ", à les supposer imputables à l'intimée, ne saurait constituer un trouble de jouissance. Il n'est par ailleurs pas établi, alors qu'une plainte a été déposée devant les services de gendarmerie, que les autres actes reprochés soient le fait personnel du bailleur. Le trouble de jouissance ne saurait pas plus résulter de l'introduction par la SA LES RESIDENCES DU GOLFE DE CALVI d'une action en justice visant à faire cesser l'utilisation par la SARL A CAVALLU de clichés représentant les parcelles occupées à des fins publicitaires dans la mesure où elle n'a pas prospéré et n'avait pas pour objet de porter atteinte à l'intégrité du fond. Sur les dépens : Les dépens doivent être mis à la charge de la SA LES RESIDENCES DU GOLFE DE CALVI qui succombe en appel. * * * PAR CES MOTIFS, LA COUR : Infirme le jugement du Tribunal d'instance de L'ILE ROUSSE du 20 juin 2005, Statuant à nouveau, Dit que la SARL A CAVALLU occupe les parcelles noAP 361, AP39, AP 43, AP 44, AR 2, AR 3, AR 4, AR 5, AR 7, AR 10, AR 11, AR 23, AR 25 et AR 27 sises communes de CALVI et appartenant à la SA LES RESIDENCES DE CALVI depuis le 1er septembre 1999 comme titulaire d'un bail rural verbal, Met hors de cause Madame Suzanne Y..., Annule le congé qui lui a été délivré le 11 août 2004, Déboute la SARL A CAVALLU de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, Condamne la SA LES RESIDENCES DU GOLF DE CALVI à payer la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 euros) à la SARL A CAVALLU au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SA LES RESIDENCES DU GOLF DE CALVI aux dépens dont recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET 05 / 01020 Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours arrêt du DIX NEUF MARS DEUX MILLE HUIT