Cour d'appel de Montpellier, du 2 mai 2002

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Commission - Détermination - Mandat - Stipulations Un agent immobilier ne peut réclamer de commission ou de rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en a la charge

Le 20 janvier 1993, la SCI CHANTECLERC et la société d'exploitation des tennis CHANTECLERC ont vendu à Mme Céline X... ou à toute personne physique ou morale qui lui plairait de se substituer, une parcelle de terre sise à LATTES (34) au prix de 1.984.500 F, soit 302.535,07 euros sous la condition suspensive de l'obtention d=un prêt par l=acquéreur. Le même jour, Mme X... remettait un acompte de 30.253,50 à l=agence AR IMMOBILIER désignée en qualité de séquestre. Par exploit des 11 août et 2 décembre 1993, Mme Céline X... et la SCI X... assignaient la Sté AR IMMOBILIER, la SCI CHANTECLERC et la Sté d=exploitation CHANTECLERC à comparaître devant le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER pour entendre dire et juger que l=une des conditions suspensives n=a pas été réalisée et s=entendre, en conséquence, condamner à restituer la somme de 30.253,50 , outre intérêts à compter du 11 mai 1993, à verser chacune la somme de 1.524,49 au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens de l=instance. Par jugement du 4 mars 1997, le tribunal de Montpellier a débouté la SCI X... et Mme Céline X... de l=intégralité de leurs demandes, a condamné conjointement la SCI CHANTECLERC, la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC et la SCI X... à payer à la Sté AR IMMOBILIER la somme de 14.406,43 outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, a condamné la SCI X... à régler à la Sté AR IMMOBILIER, à la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC et à la SCI CHANTECLERC respectivement 457,35 au titre de l=article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, débouté les parties du surplus de leurs demandes et condamné la SCI X... aux dépens. La SCI CHANTECLERC et la SARL d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC ont relevé appel de cette décision à l=encontre de Mme X..., de la SCI X... et de la Sté AR IMMOBILIER. Par arrêt du 25 novembre 1999, la Cour de ce siège a débouté la SARL AR IMMOBILIER de toute demande en paiement de commission ou de rémunération dirigée contre la SCI CHANTECLERC et la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC, l=a condamnée à payer à chacune de ces sociétés la somme de 609,80 au titre de l=article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à supporter les dépens exposés par ces deux sociétés avec droit de recouvrement direct pour les avoués de la cause ; par ailleurs, cet arrêt a sursis à statuer sur l=action oblique exercée par la SCI CHANTECLERC aux lieu et place de Mme Céline X... et de la SCI X... contre la SARL AR IMMOBILIER et, par voie de conséquence, sur les actions en paiement dirigées par la SARL AR IMMOBILIER contre la SCI X... jusqu=à l=obtention par la SCI CHANTECLERC d=une décision définitive constatant le principe et le montant de sa créance vis à vis de Mme Céline X... et de la SCI X..., et invité la SARL AR IMMOBILIER à formaliser un appel incident et à procéder à l=assignation de Mme Céline X... et de la SCI X.... Le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER a rendu le 29 mars 2000 un jugement qui est définitif pour avoir été signifié le 18 avril 2000 à Mme X... et à la SCI X... qui n=en ont pas relevé appel. Par conclusions du 27 juillet 2000, la SCI CHANTECLERC et la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC demandent à la Cour de les recevoir en leur action oblique, de dire et juger que la Sté AR IMMOBILIER ne saurait exiger une quelconque commission de Mme X... ou de la SCI X..., d=infirmer sur ce point le jugement rendu le 4 mars 1997 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, de dire et juger que la Sté AR IMMOBILIER ne saurait prétendre à conserver par devers elle les sommes qu=elle détient pour le compte de Melle X... et de la SCI X..., de déclarer en conséquence caduque la saisie-conservatoire faite entre ses propres mains par la Sté AR IMMOBILIER sur la somme de 30.253,51 qu=elle détient pour le compte de Mme X... et de la SCI X..., de condamner la Sté AR IMMOBILIER à restituer à Mme X... et à la SCI X... la somme de 30.253,51 sous réserve de la saisie-conservatoire effectuée pour le même montant entre les mains de la Sté AR IMMOBILIER par la SCI CHANTECLERC et sa conversion en saisie-attribution, de condamner la Sté AR IMMOBILIER à payer la somme de 4.573,47 à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, celle de 1.524,49 au titre de l=article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, les entiers dépens avec droit de recouvrement direct pour la SCP ARGELLIES. La SCI CHANTECLERC et la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC font valoir que la Sté AR IMMOBILIER n=a jamais été mandatée ni par elles-mêmes, ni par Mme X..., et la SCI X.... Madame Céline X... et la SCI X... n=ont pas constitué avoué. Monsieur Jean Michel Y..., assigné le 13 avril 2001 par la SCI CHANTECLERC et la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC, en sa qualité d=administrateur provisoire de la SARL AR IMMOBILIER, n=a pas constitué avoué. S U R Q U O I : ATTENDU qu=à la suite de la vente sous condition suspensive intervenue le 20 janvier 1993 entre, d=une part, la SCI CHANTECLERC et la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC et, d=autre part, Mme Céline X..., cette dernière a remis un chèque d=un montant de 30.253,50 à la Sté AR IMMOBILIER prise en qualité de séquestre ; que la condition suspensive ne s=est pas réalisée mais que la Sté AR IMMOBILIER détient toujours la somme de 30.253,50 ; ATTENDU que par jugement du 29 mars 2000 devenu définitif pour n=avoir fait l=objet d=aucune voie de recours suite à sa signification le 18 avril 2000, le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER a condamné solidairement Mme Céline X... et la SCI X... à porter et payer à la SCI CHANTECLERC la somme principale de 30.253,50 et celle de 762,25 au titre de l=article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que cette décision était assortie de l=exécution provisoire ; que la SCI CHANTECLERC est donc créancière de Mme Céline X... et de la SCI X... à hauteur des sommes ci-dessus ; ATTENDU que les créanciers pouvant exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l=exception de ceux qui sont exclusivement attachés à leur personne (art. 1166 du Code Civil) ; que la SCI CHANTECLERC créancière de Mme Céline X... et de la SCI X..., comme il a été rappelé ci-dessus, peut exercer tous les droits et actions de ces dernières à l=exception de celles attachées exclusivement à leur personne ; que la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC, qui n=a pas été déclarée créancière de Mme X... et de la SCI X..., ne peut exercer ces actions ; ATTENDU qu=un agent immobilier ne peut réclamer de commission ou de rémunération à l=occasion d=une opération visée à l=article 1er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l=une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en a la charge ; qu=à défaut de pouvoir se prévaloir d=un tel document, la Sté AR IMMOBILIER ne saurait prétendre à aucune commission de la part de Mme Céline X... et de la SCI X... ; que la saisie-conservatoire pratiquée entre ses propres mains par la Sté AR IMMOBILIER ne saurait produire effet et sera, en conséquence, déclarée caduque ; qu=en revanche, la saisie-conservatoire pratiquée le 18 mai 1998 par la SCI CHANTECLERC entre les mains de la Sté AR IMMOBILIER sera validée et convertie en saisie-attribution ; ATTENDU qu=en l=état du jugement rendu le 4 mars 1997 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER qui avait condamné la SCI CHANTECLERC, la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC et la SCI X... à payer à la Sté AR IMMOBILIER la somme de 14.406,43 à titre d=honoraires de négociation, l=attitude procédurale de la Sté AR IMMOBILIER ne saurait être considérée comme abusive ; que la demande de la SCI CHANTECLERC et de la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sera rejetée ; ATTENDU que les circonstances de l=espèce ne conduisent pas à faire application des dispositions de l=article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile sur la demande de la SCI CHANTECLERC et de la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC ; ATTENDU que la succombance de la Sté AR IMMOBILIER conduit à la condamner aux dépens de l=instance avec application des dispositions de l=article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile pour la SCP ARGELLIES ; PAR CES MOTIFS, La Cour, Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, Vu l=arrêt en date du 25 novembre 1999, Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER en date du 29 mars 2000, -Déclare recevable l=action oblique exercée par la SCI CHANTECLERC ; -Déclare irrecevable l=action oblique exercée par la société d=exploitation des TENNIS CHANTECLERC ; -Dit et juge que la Sté AR IMMOBILIER ne saurait exiger de commission que ce soit de Mme X... ou de la SCI X... ; -Infirme en conséquence, le jugement rendu le 4 mars 1997 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER en ce qu=il a condamné la SCI X... à payer à la Sté AR IMMOBILIER la somme de 94.500 F, soit 14.406,43 outre intérêt au taux légal à compter du 4 mars 1997 ; -Dit et juge que la Sté AR IMMOBILIER ne saurait conserver les sommes qu=elle détient en qualité de séquestre pour le compte de Mme Céline X... et de la SCI X... ; -En conséquence, déclare caduque la saisie-conservatoire pratiquée entre ses propres mains par la Sté AR IMMOBILIER sur la somme de 30.253,51 qu=elle détient pour le compte de Mme Céline X... et de la SCI X... ; -Condamne la Sté AR IMMOBILIER à restituer à Mme Céline X... et à la SCI X... la somme de 30.253,51 sous réserve de la saisie-conservatoire pratiquée le 18 mai 1998 par la SCI CHANTECLERC entre les mains de la Sté AR IMMOBILIER et de la conversion de cette saisie-conservatoire en saisie-attribution ; -Déboute la SCI CHANTECLER de sa demande en paiement de la somme de 4.573,47 à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et de celle de 1.524,49 en application de l=article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; -Condamne la Sté AR IMMOBILIER aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP ARGELLIES-TRAVIER-WATREMET, avoué. Le Greffier, Le Président, HC/MCM