Cour d'appel de Rennes, du 13 mars 2003, 02/02671

Sommaire: BAIL (règles générales) - Résiliation - Clause résolutoire L'obligation de notifier au représentant de l'Etat l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail n'existe que pour une demande de résiliation par constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, si le bailleur a choisi de faire délivrer un simple commandement de payer, sans mention de la clause résolutoire, sa demande tendant au prononcé de la résolution judiciaire du bail n'est pas irrecevable BAIL (règles générales) - Résiliation - Causes - Manquement du preneur à ses obligations Le bailleur doit établir un manquement grave du locataire à ses obligations, ce qui n'est pas le cas lorsque la situation difficile du locataire résulte des initiatives du bailleur (notamment, carence du bailleur ayant entraîné la suppression de l'allocation logement) BAIL (règles générales) - Résiliation Le bailleur ayant fait procéder à une saisie conservatoire convertie en un constat d'abandon du logement, la date de résiliation du bail est celle de ce constat

Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 02/02671 M. Jean-Yves X... Y.../ M. Daniel Z... Mme Pascale A... épouse Z... B... partielle RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 13 MARS 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès C..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 21 Janvier 2003 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 13 Mars 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANT : Monsieur Jean-Yves X... Ker D... 44320 ST PERE EN RETZ représenté par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assisté de Me Erwan LECLERCQ, avocat bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 4744.2002 du 24/09/2002 INTIMES : Monsieur Daniel Z... 18 bis rue du Golf 44740 BATZ SUR MER représenté par la SCP BAZILLE & GENICON, avoués assisté de Me Gildas MAHIEU, avocat Madame Pascale A... épouse Z... 18 bis rue du Golf 44740 BATZ SUR MER représentée par la SCP BAZILLE & GENICON, avoués assistée de Me Gildas MAHIEU, avocat I - Exposé préalable : Par acte du 17 février 1998, M. E... a donné à bail à M F... Yves X... un appartement sis à Saint Nazaire, 2 rue Gauloise pour un loyer mensuel de 1 500 francs et avec paiement d'une caution de 3 000 francs. Aux termes d'un acte authentique du 11 mai 2001, les époux Z... ont acquis ce logement. A la suite de défaillances dans le paiement des loyers, un commandement a été délivré le 26 juillet 2001 et une assignation le 20 septembre suivant. Par jugement du 20 mars 2002, le Tribunal d'instance de Saint Nazaire a - Prononcé la résiliation du bail à la date du 21 novembre 2001 ; - Condamné M. X... à payer aux époux Z... la somme de 1 451 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; -Ordonné l'exécution provisoire ; -Condamné M. X... à payer 150 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Monsieur F... -Yves X... a déclaré appel de ce jugement le 22 avril 2002. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 29 novembre 2002 pour les époux Z... ; - le 20 décembre 2002 pour M. X.... L'Ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2003. *** II - Motifs : 1°- Sur la résiliation du bail : Il résulte des éléments aux débats qu'en 2001, Monsieur F... Yves X... bénéficiait d'une allocation logement de 1 502,45 francs, versées directement aux bailleurs. Compte tenu d'une réévaluation, lorsque les époux Z... ont notifié, le 11 mai 2001, qu'ils étaient les nouveaux propriétaires, ils ont sollicité d'une part un dépôt de garantie de 2 x 1 600 = 3 200 francs sur l'affirmation du notaire de ce que la caution initiale n'avait pas été versée et d'autre part le paiement de 97,55 francs soit 1 600 - 1 502,45. Il est pourtant constant que le loyer avait été révisé par indexation à 1 560 francs le 1er janvier 2001. Par ailleurs, et alors que les nouveaux propriétaires avaient indiqué faire "le nécessaire auprès de cet organisme pour les informer de ce changement de situation", une lettre de la Caisse d'Allocation Familiales datée du 28 mai 2001 faisait connaître à M. X... que l'allocation logement était supprimée. Or, les seuls revenus du locataire était un RMI de 2 295 francs et les loyers sont restés impayés. Dès le 26 juillet 2001, les époux Z... ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 4 680 (3 x 1560 ) francs en principal au titre des loyers de mai, juin et juillet. Sans attendre l'expiration d'un délai de deux mois, l'huissier annonçait sa visite pour le 2 août 2001 aux fins de saisie-exécution, accompagné d'un commissaire de police. Le même avertissement a été renouvelé pour le 9 août puis pour les 17 et 23 août et 6, 27 et 30 septembre. Des placards "Dernier avis avant ouverture judiciaire des portes" ont été apposés sur la porte. Selon main courante du 28 août 2001, l'eau et l'électricité ont été délibérément coupés. L'obligation de notifier l'assignation au représentant de l'Etat aux fins de saisine des organismes dont relèvent les aides au logement ou des services sociaux, bien que fort adaptée au cas d'espèce, n'existe que pour les demandes aux fins de constat de la résiliation par constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. En l'espèce, les propriétaires ont choisi de faire délivrer un simple commandement de payer, sans mention de la clause résolutoire, et ont assigné aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du bail. Cette demande n'est donc pas irrecevable en la forme. Par contre, il convenait pour les demandeurs d'établir un manquement grave du locataire à ses obligations alors qu'en l'espèce celui-ci a été mis dans une situation difficile du fait des initiatives des nouveaux propriétaires. Le jugement sera donc infirmé et les propriétaires seront déboutés de ce chef. *** X... prétend qu'il était en cours de déménagement lorsque, le 23 octobre 2001, la serrure a été changée et il n'a pu pénétrer à nouveau dans les lieux. Les documents versés aux débats n'apportent pas la preuve de cette réapropriation précipitée des lieux, même si elle apparaît dans la logique des événements précédents. Par contre, en cours de procédure, plusieurs mois avant que l'expulsion ne soit prononcée, les propriétaires ont pris l'initiative de faire procéder à la saisie mainte fois annoncée, cette fois ci, une saisie "conservatoire", qui a été convertie le 21 novembre 2001 en un constat d'abandon du logement encore pourvu de l'essentiel du mobilier, semble-t-il en instance de déménagement, ainsi qu'en témoignent les photographies jointes. Sous le prétexte que l'électricité était coupée et qu'il n'y avait aucun "objet personnel", il a été procédé à la reprise des lieux pour le compte des propriétaires. Le bail doit donc être résilié à compter du 21 novembre 2001. *** 2°- Sur la dette de loyer : M. X..., qui ne conteste pas le principe d'une dette de loyer, entend voir réduire celle-ci à raison d'une éviction au 23 octobre 2001. Pour les motifs ci-dessus, cette prétention ne peut prospérer et le jugement sera confirmé de ce chef. *** 3°- Sur un préjudice de jouissance : S'il n'est pas établi que le locataire ait été de fait évincé avant le 21 novembre 2001, il est constant comme il a été exposé ci-dessus, qu'il a été gravement troublé, de juillet à novembre 2001, dans la jouissance paisible des lieux loués par de nouveaux propriétaires, peut-être mal conseillés, voulant à tout prix libérer les lieux. Ce préjudice doit être réparé par la somme de 1 450 euros qui viendra en compensation de la dette de loyer. *** 4°- Sur les réparations locatives : Les époux Z... ne peuvent reprocher au locataire ainsi évincé l'absence d'état des lieux de départ. Les photographies aux débats ne permettent pas de caractériser des désordres qui excéderaient l'usure normale et le procès-verbal du 21 novembre 2001 ne révèlent pas de dégâts nécessitant des réparations. Par ailleurs les factures d'une entreprise d'électricité-générale Bernier du 19 décembre 2001 et d'une SARL Leloutre-Jounin du 20 août 2002 n'apportent aucune précision sur les travaux qui auraient été effectués, mentionnant seulement : "Remise en état de l'appartement n°1" et "Remise en état de l'appartement 2 rue Gauloise à Saint Nazaire" alors que les dépenses sont conséquentes : 1 219,59 euros pour la première et 2 285,46 euros pour la seconde. Les époux Z... seront donc déboutés de ce chef. *** 5°- Sur les délais de paiement : Compte tenu de la compensation entre les sommes dues, M. X... reste devoir une somme négligeable et il n'y a pas lieu à délai de paiement. *** Il serait inéquitable de laisser à M. Jean-Yves X..., bénéficiaire de l'Aide Juridictionnelle, les frais irrépétibles engagés à l'occasion de cette instance et il lui sera alloué de ce chef la somme de 460 euros. *** Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Confirme le jugement entrepris sur la dette de loyer - L'infirmant pour le surplus : - Prononce la résiliation du bail à compter du 21 novembre 2001 en conséquence de la faute des époux Z... ; - Condamne les époux Z... à Payer à M. X... les sommes de :QUATRE CENT SOIXANTE (460) EUROS en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 37 et 75 de la Loi sur l'Aide Juridictionnelle ; - Déboute les parties de toutes leurs autres fins et conclusions ; - Condamne les époux Z... aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile et aux dispositions légales sur l'aide juridictionnelle. Le Greffier, Le Président,