Cour d'appel de Poitiers, du 4 février 2004, 03/01661

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Travaux Les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur. Seule l'existence d'une telle stipulation dans un bail commercial peut mettre à la charge du preneur ces travaux

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LA ROCHE SUR YON --- ORDONNANCE DU 04 Février 2004 --- ORDONNANCE DE REFERE rendue le 04 Février 2004 par M. LAPEYRE, Président, assisté de Madame X..., Greffier. DEMANDEUR(S) : LA SOCIETE LN CASH, SARL au capital de 38.112,26ä dont le siège social est 10, rue Guillaume de Machaut - 85000 LA ROCHE SUR YON, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LA ROCHE SUR YON sous le numéro B 412 710 786, agissant poursuite et diligence de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par Me DOUCET, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant, substituant la SCP MASSE-LEFEVRE-TAPON-LEFEVRE, avocats au barreau de LA ROCHE SUR YON. DEFENDEUR(S) : LA S.C.I. LES BAZINIERES, Société Civile Immobilière au capital de 1.829,39 ä , immatriculée au RCS LA ROCHE SUR YON N° D 323 889 998, dont le siège social est 1, rue du Bois de L'Ile - 85600 TREIZE SEPTIERS, représentée par son gérant, domicilié en cette qualité audit siège. représentée par la SCP BUET-CAUMEAU-CHALOPIN, avocats au barreau de LA ROCHE SUR YON, avocats plaidant. DEBATS : L'affaire a été évoquée à l'audience du 29 octobre 2003, renvoyée au 26 novembre 2003, mise en délibéré au 14 janvier 2004 et prorogée au 04 Février 2004. Ordonnance exécutoire à titre provisoire et sans caution en application des articles 484 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile. Nous, Président, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur(s) conseil(s), et après en avoir délibéré ; Le 6 juin 1997, la SCI BAZINIERE a donné à bail, par acte sous seing privé, à la SARL LN CASH un local à usage commercial. Cette dernière a réalisé divers travaux d'aménagement consistant notamment dans la pose de cloisons. A la suite, la société SOCOTEC a effectué un contrôle de sécurité des installations électriques, de l'alarme incendie et des installations de gaz et a constaté un certain nombre de non conformités tels que la fixation des appareils d'éclairage au dessus du public et le système d'alarme hors service. Dans un second rapport, la SOCOTEC a déclaré les travaux comme conformes à l'exception du système d'alarme en attente de réalisation. Le 23 août 2001, la SCI LES BAZINIERES a fait réaliser un contrôle de sécurité par la société APAVE qui fait état d'un certain nombre de non conformités tels que l'absence de système de détection dans les combles et de plaques de type BA 13 MO sur les parois existantes, le recoupement des vides non réalisés au droit de la salle de vente et des réserves d'approches du magasin. Le 17 janvier 2002, la SCI LES BAZINIERES a avisé les locataires du remplacement de la centrale d'alarme par une centrale de type 1 dans un souci de sécurité et leur a demandé de raccorder chacun des magasins à cette dernière. Le 25 septembre 2003, la commission communale de sécurité de la ville de LA ROCHE SUR YON a effectué une visite et a demandé, afin de poursuivre l'activité du magasin LN CASH, de réaliser les travaux demandés dans le rapport de diagnostic de l'APAVE, de raccorder le système d'alarme sur la centrale générale, de lever les non conformités relevées par la SOCOTEC et de faire vérifier les robinets incendie armés, le fonctionnement des fermes portes outre les trappes de désenfumage. Par courrier du 6 octobre 2003, la SCI LES BAZINIERES a mis la SARL LN CASH en demeure de réaliser les travaux prescrits par la commission de sécurité. A défaut de solution amiable entre le bailleur et le preneur, ce dernier a, par acte du 20 octobre 2003, assigné la SCI LES BAZINIERES aux fins de la voir condamner à réaliser les travaux prescrits par la commission communale de sécurité de la ville de la ROCHE SUR YON sous astreinte de 1000 ä par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, outre le paiement de la somme de 1500 ä sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Il fait valoir que selon la jurisprudence, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur ; qu'il ne peut donc s'exonérer que si ces travaux ont été expressément visés par une clause d'exonération ; qu'en l'espèce, le bail ne comporte aucune clause claire et précise permettant ce transfert de charge des travaux et qu'ainsi, seul le bailleur doit exécuter ces travaux de conformité préconisés par la commission de sécurité de la ville de LA ROCHE SUR YON. Par conclusions du 14 novembre 2003, la SCI LES BAZINIERES demande à titre préliminaire que la SARL LN CASH justifie de sa qualité à agir, conclut au rejet des prétentions de la demanderesse et demande reconventionnellement la condamnation de la SARL LN CASH à lui payer la somme de 1500 ä sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle fait valoir à titre principal que d'une part, le bail prévoit que les travaux de mise aux normes sont à la charge du preneur ; qu'en effet, l'article 8 du contrat de bail dispose que ce dernier devra se conformer aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlement sanitaire ; qu'ainsi, aux termes de cette clause, les parties au contrat ont accepté que les travaux relatifs à la sécurité de l'exploitation soient à la charge de la SARL LN CASH, d'autre part ; que le preneur est seul à avoir réalisé des travaux d'aménagement et qu'enfin, les travaux de mise aux normes concernent des travaux réalisés par le preneur en 1997 et que ces travaux sont consécutifs aux conditions d'exploitation du magasin. Elle prétend à titre subsidiaire que les demandes de la SARL LN CASH se heurtent à des contestations sérieuses ; qu'en effet, la condition d'urgence fait défaut compte tenu de son autorisation d'effectuer les travaux de conformité et que le rapport de l'APAVE a été établi en 2001, ce qui a laissé un temps suffisant au preneur pour contester la demande de réalisation des travaux. Par conclusions du 26 novembre 2003, la SARL LN CASH reprend ses prétentions initiales et justifie en sus de sa qualité à agir, LN CASH étant sa raison sociale et EASY CASH sa dénomination commerciale. Elle invoque en outre qu'elle a entrepris des travaux d'aménagement des locaux afin de les exploiter conformément à la destination contractuelle ; que ces travaux consistaient dans la mise en oeuvre de cloisons de séparation et dans la pose d'un faux plafond ; que les rapports de la SOCOTEC ont simplement constaté l'absence de fonctionnement de l'alarme générale ; qu'un avis favorable a été donné pour l'ouverture du magasin le 29 septembre 1997 et qu'ainsi, les locaux étaient conformes aux normes administratives et adaptés à la destination contractuelle. Elle fait valoir en outre qu'elle n'a pas réalisé de nouveaux aménagements, que les travaux sollicités par l'administration proviennent de la volonté du bailleur de modifier son installation de sécurité et que par conséquent, il appartient à ce dernier de prendre en charge les travaux de mise en conformité demandés par l'autorité administrative. DISCUSSION : Sur la qualité à agir de la SARL LN CASH : Attendu que la qualité à agir de la demanderesse, par ailleurs justifiée, n'est plus contestée à l'audience ; Que dès lors sa demande est recevable sur le fond ; Sur le fond : Attendu que la demande apparaît fondée sur les dispositions de l'article 809 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile qui n'exige nullement la constatation de l'urgence, mais celle de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable ; Qu'en tout état de cause, et au surplus, la SCI LES BAZINIERES qui a mis en demeure la SARL LN CASH le 6 octobre 2003 d'effectuer les travaux a nécessairement admis l'urgence de l'exécution de ces derniers ; Sur la charge des travaux prescrits par la commission communale de sécurité suivant procès verbal de visite du 26 septembre 2003 : Attendu qu'il est de jurisprudence aujourd'hui constante que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; Qu'en d'autres termes, le bailleur ne peut s'exonérer de la charge de ces travaux que dans la mesure où ils ont été expressément visés par une clause d'exonération prévue au contrat ; Attendu que la bailleresse affirme que ce transfert résulterait des articles 4 et 8 du contrat de bail qui stipulent : - article 4 : "il (le preneur) aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité". - article 8 : "le preneur devra... se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police réglementaires, sanitaires... et veiller à toutes les règles de l'hygiène, de la salubrité...". Que cependant, le bailleur ne peut s'exonérer des dits travaux en invoquant purement et simplement la clause suivant laquelle le preneur se serait engagé à se conformer à la réglementation en vigueur, ni la clause qui met ou mettrait à la charge exclusive du preneur les travaux de réparation et transformation nécessaires à l'activité de son activité ; Qu'en effet, l'absence de transfert de la charge des travaux en cause ne peut être discutée, la Cour de Cassation s'étant encore prononcée sur l'inefficacité de telles clauses, comme l'indique à juste titre la demanderesse à la procédure (cf. cassation 3e chambre civile, 19 juin 2002) ; Attendu au surplus que les dispositions de l'article 9 du bail précisent que le preneur doit assurer l'exploitation de son commerce en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales et administratives qui peuvent s'y rapporter et sont considérées par la jurisprudence comme n'étant pas de nature à dispenser le propriétaire de prendre en charge le coût des travaux de mise en conformité des locaux ; Sur la conformité des travaux lors de l'ouverture du magasin et les travaux ultérieurs : Attendu que la SCI LES BAZINIERES soutient par ailleurs que ces travaux resteraient à la charge du preneur dans la mesure où ceux-ci concerneraient exclusivement des mises aux normes d'aménagements réalisés par ce dernier ; Que cette argumentation ne peut toutefois être suivie ; Qu'en ce qui concerne la conformité aux normes lors de l'ouverture du magasin, il résulte des pièces produites ainsi que des explications des parties, ce qui n'est pas contesté, que le preneur a pris une partie des locaux de l'un des locataires précédent de l'immeuble dont dépendent les locaux donnés à bail ; Qu'il a aménagé les dits locaux pour les exploiter conformément à leur destination contractuelle, ce qui a entraîné la mise en oeuvre d'une cloison de séparation avec les autres commerces exploités dans l'immeuble, la mise en place d'une cloison de séparation entre la réserve d'approche nécessaire à l'activité et la surface de vente autorisée et enfin la pose d'un faux plafond ; Que ces travaux ont été réalisés avec l'accord du bailleur, de la commission de sécurité et de la SOCOTEC et que le rapport sécurité incendie de cette dernière société du 26 septembre 1997 n'a fait état d'aucune non-conformité imputable à la demanderesse à la procédure ; Attendu que seul le rapport de vérifications techniques de la SOCOTEC du 29 septembre 1997 n'a fait état que d'une seule difficulté, à savoir l'alarme générale des magasins CASH CONVERTER et FABIANO laquelle était hors service. Attendu ensuite que suivant arrêté du 29 septembre 1997 le maire de la ROCHE SUR YON a autorisé l'ouverture du magasin par la Société LN CASH après avis favorable de la commission de sécurité ; Que force est de constater ainsi qu'à l'ouverture les locaux étaient adaptés à leur destination et conformes aux normes et prescriptions administratives ; Attendu qu'ultérieurement, la demanderesse n'a pas modifié la consistance des lieux, ni leur usage ; Qu'à l'inverse le bailleur a fait procéder suite à l'un de ses courriers du 17 janvier 2002 au remplacement de l'ancienne centrale de sécurité incendie afin de répondre aux exigences de la commission de sécurité et que la pose de cette nouvelle centrale, compte tenu des modifications nouvelles de la réglementation, a entraîné la nécessité de réaliser les travaux prescrits par l'administration ; Attendu qu'il résulte de ce qui précède que les travaux nécessaires de mise en conformité d'une partie des locaux à usage de réserve, appelée "réserve d'approche" ne résulte que de la modification du système général de sécurité incendie opéré par le bailleur, et comme déjà indiqué, de la nouvelle réglementation applicable ; Qu'il appartient en conséquence au bailleur de prendre en charge les dits travaux ; Qu'il s'agit des travaux que la défenderesse aurait désiré voir exécutés par la SARL LN CASH dont l'énumération figure dans les dernières écritures de la demanderesse (page 5) déposées sur notre bureau à l'audience le 26 novembre 2003 ; Attendu qu'il convient de condamner la dite défenderesse à exécuter ces travaux dans les conditions prescrites au dispositif de la présente décision, et passé le délai d'un mois après la signification de la présente ordonnance, sous astreinte. Attendu qu'en équité, il convient d'allouer à la demanderesse la somme de 1000ä en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; Nous déclarons compétent ; Déclarons la demande de la SARL LN CASH recevable et bien fondée ; Condamnons la SCI LES BAZINIERES à faire réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux prescrits suivant procès-verbal de visite de la Commission Communale de Sécurité de la Ville de LA ROCHE SUR YON en date du 26 septembre 2003 dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 ä par jour de retard pendant un mois, délai après lequel il pourra éventuellement être statué à nouveau. Nous réservons la possibilité de liquider la dite astreinte ; Condamnons la SCI LES BAZINIERES à payer à la SARL LN CASH la somme de 1000 ä en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La condamnons aux dépens.