Cour d'appel de Lyon, du 24 octobre 2002

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS Commet une faute professionnelle le notaire qui a rédigé un acte permettant l'empiétement sur la propriété d'un tiers alors que, en tant que rédacteur d'un acte, il est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité et, en particulier, de vérifier les droits des parties. Néanmoins, bien que cette faute soit en relation directe avec le préjudice subi, le notaire ne saurait supporter seul la totalité du préjudice lorsque sa faute est moindre que celle des co-contractants qui ont sciemment empiété sur la propriété d'autrui.

1 RG : 2001/1482 La première chambre de la cour d'appel de Lyon, composée, lors des débats et du délibéré, de : Monsieur JACQUET, président, Madame BIOT, conseiller, Monsieur GOURD, conseiller, en présence, lors des débats en audience publique, de Madame KROLAK, greffier, a rendu l'arrêt contradictoire suivant, EXPOSE DU LITIGE: La copropriété Larny, à Pollionay, est constituée d'un immeuble et d'un terrain cadastré AD numéro 302. A l'arrière du bâtiment, elle comporte une bande de terre d'un mètre de large sur 15 mètres de long, à usage de caniveau, située entre le mur de la copropriété et un mur de soutènement en pierres sèches, soutenant le terrain de la propriété X.... A la demande de Madame Y..., ce fossé a été remblayé par la société Ferimmo, puis planté d'arbustes. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Larny ayant sollicité, en vain, à plusieurs reprises, la remise en état des lieux, une expertise était ordonnée par ordonnance de référé du 7 décembre 1996. Le rapport de l'expert était déposé le 24 juin 1997. Le 10 avril 1998, le syndicat des copropriétaires a assigné, devant le tribunal de grande instance de Lyon, Madame Chantal Y... et demandé que celle-ci soit condamnée à lui payer les sommes nécessaires à la remise en état des lieux outre des dommages et intérêts. Le 17 juillet 1998 Madame Y... a appelé en garantie le rédacteur des actes, M° Sibille, notaire. Par jugement du 5 février 2001, le tribunal de grande instance de Lyon a, avec exécution provisoire : - rejeté les exceptions de procédure et fins de non recevoir, - condamné Madame Chantal Y... à payer au syndicat de la résidence Larny : - 49.601 francs 57 pour les travaux de remise en état des lieux, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du présent jugement, - 21.000 francs de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 7.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - dit que Madame Y... devra laisser pénétrer sur sa propriété, sous astreinte, les ouvriers chargés de la remise en état des lieux, - dit que M° Sibille a commis une faute professionnelle et condamné ce dernier à relever et garantir Madame Y... des condamnations prononcées ci-dessus à hauteur de 20.000 francs, - rejeté le surplus des demandes comme non fondées et condamné Madame Y... aux dépens. [* Madame Chantal Y... a relevé appel de cette décision. *] Elle demande à la cour, par conclusions du 15 juin 2001, de réformer la décision entreprise, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions, de condamner M° Sibille à la relever et garantir de toute condamnation. Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Larny ou de qui mieux le devra à lui payer 10.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle fait valoir que la demande en dommages et intérêts, formée par ses adversaires, n'est pas, en l'espèce, justifiée. Elle ajoute qu'aucune faute n'est démontrée à son encontre. Elle relève, enfin, que c'est le rédacteur des actes, M° Sibille, qui a commis une faute, en ne faisant pas les vérifications qui s'imposaient à lui, et qu'il doit la relever et garantir non pas d'une partie mais de la totalité des condamnations qui pourraient être prises à son encontre. [* Le syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence Larny, représenté par Monsieur Z..., conclut à la confirmation du jugement entrepris. A... fait valoir que la procédure est régulière, l'habilitation à agir pouvant être délivrée au syndic en tout état de la procédure. A... précise qu'il n'est pas contesté que la parcelle du terrain, qui a fait l'objet d'un remblaiement et d'une fermeture par la construction d'une clôture, appartient à la copropriété et que cet empiètement constitue une atteinte au doit de propriété justifiant son action contre Madame Y... A... note que l'expert a parfaitement chiffré les travaux nécessaires à la remise en état des biens immobiliers et que les dommages et intérêts demandés sont justifiés par le comportement anormal de Madame Y... qui a fait faire ces travaux malgré l'opposition de la copropriété. *] Le notaire, M° Sibille, demande d'infirmer la décision entreprise, de déclarer irrecevables les demandes de la copropriété, subsidiairement, de les rejeter comme mal fondées, et de dire qu'il ne saurait relever et garantir Madame Y... pour des indemnités liées à ses propres constructions. A... sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer 7.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens. A... expose que la qualité de syndic de Monsieur Z... n'est nullement justifiée. A... précise qu'il n'est démontré, à son encontre, aucune faute, aucun préjudice et aucun lien de causalité pour justifier la demande en garantie formée par Madame Y... A... ajoute, au surplus, que les travaux de destruction et de reconstruction du mur de Madame Y... ne peuvent pas être sollicités à titre d'indemnité par la copropriété Larny. [* Madame Chantal Y... a conclu à nouveau, l'avant veille de l'ordonnance de clôture. M° Sibille demande que ces dernières conclusions, ainsi notifiées au mépris du principe du contradictoire, soient déclarées irrecevables. *] La procédure a été régulièrement communiquée au ministère public. MOTIFS DE LA DECISION : Attendu qu'il est établi au dossier que Monsieur Z... est le syndic du syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence Larny et autorisé à agir au nom de ce syndicat par délibération régularisatrice de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 5 juillet 2000 ; que M° Sibille doit être débouté de ses prétentions contraires ; [* attendu que Madame Chantal Y... a conclu l'avant veille de l'ordonnance de clôture ; que ces dernières conclusions modifient ses prétentions, puisque, notamment, elle demande, pour la première fois, des dommages et intérêts au notaire, conteste l'étendue de la remise en état, et modifie sensiblement le montant réclamé de l'indemnité en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que leur dépôt tardif, qui ne permet pas à M° Sibille de faire valoir son argumentation en réponse, est contraire au principe du contradictoire ; que ces conclusions, ainsi déposées, doivent, comme telles, être déclarées irrecevables ; *] attendu que l'empiètement sur le terrain de la copropriété résidence Larny n'est plus contesté en cause d'appel ; que, en méconnaissance de l'article 545 du code civil, en empiétant sur le terrain d'autrui malgré les protestations de la copropriété voisine, propriétaire du terrain, Madame Chantal Y... a bien commis une faute à l'origine du préjudice subi par ladite copropriété ; que les travaux de remise en état nécessaires ont été chiffrés par les premiers juges au vu de l'estimation de l'expert de justice missionné à cette fin ; que la remise en état des lieux nécessite l'ensemble des travaux préconisés et chiffrés par l'expert y compris la destruction et la reconstitution d'un mur de soutènement existant auparavant et protégeant le fond servant ; qu'il convient de confirmer la décision entreprise sur ce point ; attendu que Madame Y... soutient également que le tribunal a accordé au demandeur au litige des dommages et intérêts injustifiés ; que le syndicat des copropriétaires demande à la cour la confirmation des dommages et intérêts alloués par le tribunal ; que leur demande est, en l'espèce, fondée dans sa nature et son montant, la copropriété s'étant opposée en vain à l'empiètement et ayant sollicité, à l'amiable et à plusieurs reprises, de Madame Y..., la remise en état des lieux sans l'obtenir ; qu'il convient, dès lors, de confirmer le jugement entrepris sur ce point également ; * attendu que le notaire, en tant que rédacteur d'un acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité et, en particulier, de vérifier les droits des parties ; que l'acte du 23 juin 1993, rédigé par M° Sibille notaire, stipule que la SARL Ferimmo procédera au remblai de la bande de terre d'environ un mètre de large, côté nord de la parcelle AD 301 jusqu'au niveau du terrain naturel côté de la propriété de Madame X..., sur la longueur indiquée au plan, soit environ 15 mètres ; que le tribunal a très pertinemment relevé, par des motifs qu'il convient d'adopter, que le notaire devait s'apercevoir, notamment par le plan annexé à l'acte, que la longueur de la zone prévue dans l'acte pour être remblayée excédait la seule parcelle AD 301 et se prolongeait nécessairement sur la parcelle AD 302 appartenant à la copropriété ; qu'il a rédigé un acte permettant l'empiètement sur la propriété d'un tiers ; qu'il a ainsi commis une faute professionnelle en relation directe avec le préjudice subi par la copropriété évincé ; que le tribunal a très exactement limité la garantie due par le notaire à Madame Chantal Y..., en relevant que, en l'espèce, la faute du notaire était moindre que celle des co-contractants qui ont sciemment empiété sur la propriété d'autrui ; qu'il y a lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point également ; * attendu que la partie, qui succombe dans l'essentiel de son recours, doit supporter les entiers dépens d'appel ; qu'il y a lieu de débouter chacune des parties de ses prétentions plus amples ou contraires, notamment en ce qui concerne les autres demandes en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour la procédure d'appel ; PAR CES MOTIFS : La cour, Ecartant la fin de non recevoir soulevée par M° Sibille ayant trait au défaut de qualité du représentant en justice du syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence Larny, Déclarant irrecevables les conclusions déposées par Madame Chantal Y... le 4 septembre 2002, Confirme la décision entreprise. Y ajoutant, Déboute chacune des parties de ses prétentions plus amples ou contraires. Condamne Madame Chantal Y... aux dépens d'appel et autorise les avoués de ses adversaires à recouvrer directement contre elle les dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. * Cet arrêt a été prononcé publiquement par le président, en présence du greffier, et a été signé par eux. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Madame KROLAK, Monsieur JACQUET