Cour d'appel d'Agen, du 17 juin 2002, 00/380

Sommaire: VENTE - Immeuble - GARANTIE - VICES CACHES - DOMMAGE Dans le cadre de la vente d'un ensemble immobilier incluant une piscine présentant des défauts d'étanchéité et de dallage, l'acquéreur dispose du droit d'agir sur le fondement de la garantie des vices cachés contre le vendeur et cela même si l'acte de vente comporte une clause de non garantie qui, si elle est valable en son principe, doit être écartée en raison de la nécessaire connaissance, eu égard à leur importance, des désordres affectant la piscine. De plus, l'acquéreur pourra agir contre le constructeur sur le fondement de l'article 1792 du Code civil, le bien étant rendu impropre à sa destination.

DU 17 Juin 2002 ------------------------- X... Y... veuve Z... A.../ Patrick B..., Pierrette C..., Guy C..., Serge C..., X... C... épouse D... RG E... : 00/00380 - A R R E T E...° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix sept Juin deux mille deux, par Mme LATRABE F..., LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame X... Y... veuve Z... née le 14 Mai 1943 à TREZEL Mérac 47250 SAMAZAN représentée par Me Jean Michel BURG, avoué assistée de Me Philippe REULET, avocat APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance MARMANDE en date du 14 Janvier 2000 D'une part, ET : Monsieur Patrick B... né le 06 juin 1958 à Marmande (47) Boulevard Gambetta Le kibowi 47200 MARMANDE représenté par Me Solange TESTON, avoué assisté de la SCP B... ET ASSOCIES, avocats Madame Pierrette C... née le 27 Août 1921 à FAUILLET (47400) Picaud 47400 FAUILLET Monsieur Guy C... né le xxxxxxxxxxxxxà FAUILLET "Picaud" 47400 FAUILLET Monsieur Serge C... né le 07 Mai 1951 à FAUILLET (47400) "Vignes Basses" 47400 FAUILLET Madame X... C... épouse D... née le 16 Novembre 1941 à FAUILLET (47400) Cadiche 47400 GONTAUD DE NOGARET représentéspar la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistés de Me Catherine NICOULAUD MOREAU, avocat INTIMES, D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 06 Mai 2002, devant Monsieur FOURCHERAUD, Président de Chambre, Madame LATRABE conseiller rédacteur et Monsieur COMBES F..., assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. -:-:-:-:-:- Statuant sur l'appel, dont la régularité n'est pas contestée, interjeté par Madame Y... veuve Z... X..., d'un jugement en date du 14 janvier 2 000 par lequel le Tribunal de Grande Instance de MARMANDE l'a déboutée de ses demandes en paiement dirigées à l'encontre de Monsieur Patrick B..., a déclaré sans objet l'appel en garantie des consorts C... et a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Attendu qu'à l'appui de son recours, Madame Z... explique que, suivant acte au rapport de Maître Bernard MAUREL, notaire à CASTELJALOUX en date du 22 août 1995, elle a acquis de Monsieur B... un immeuble à usage d'habitation situé sur la commune de SAMAZAN, lieu dit "Mérac" moyennant le prix de 860 000 Francs, étant précisé qu'au titre de la désignation des biens objet de la vente était contenue une piscine dans le jardin avec ses éléments d'équipement et qu'à l'occasion de l'utilisation de la piscine, elle a été amenée à constater l'existence de malfaçons rendant celle ci impropre à son usage à savoir des fuites d'eau, un mauvais état des plages présentant de nombreuses fissures, des tuyauteries en mauvais état et un système électrique dangereux. Qu'elle ajoute que suivant ordonnance du 4 octobre 1996, le juge des référés, saisi à sa requête, a désigné Monsieur G... en qualité d'expert et que ce dernier a déposé son rapport le 5 mai 1997, concluant à l'existence de désordres affectant la piscine dont la cause est notamment due en ce qui concerne les fuites affectant le bassin à un vice de conception et en ce qui concerne le phénomène de compactage du remblai de fondation sur lequel est établi le dallage à une faute d'exécution. Qu'elle en déduit, en l'état de ces conclusions, que la vente est affectée d'un vice caché entraînant la responsabilité du vendeur, Monsieur B.... Qu'elle soutient que ce dernier a opéré une réticence fautive à l'informer de l'existence des vices affectant la piscine et qui perduraient au moment de la vente, et que la mauvaise foi du vendeur est d'autant plus établie qu'une procédure judiciaire l'avait opposé aux ayants droits de l'artisan responsable de l'installation de la piscine litigieuse et avait donné lieu à un jugement du Tribunal de Grande Instance de MARMANDE en date du 4 août 1994, de sorte que Monsieur B... est mal fondé à lui opposer la clause d'exclusion conventionnelle de garantie contenue dans l'acte de vente. Qu'elle demande, par conséquent, à la Cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel, de dire que la piscine en cause est affectée d'un vice caché, de dire que la clause d'exclusion conventionnelle de garantie sera écartée du fait de la mauvaise foi de Monsieur B... et de condamner ce dernier à lui payer les sommes de 103 408 Francs au titre des travaux de réfection avec actualisation sur la valeur de l'indice BT 01, 10 043,33 Francs au titre de l'intervention d la société CDP, 2 592,90 Francs au titre de l'intervention MODANESE, 30 000 Francs au titre de la privation de jouissance de la propriété, 50 000 Francs au titre de la privation de jouissance de la piscine, 10 000 Francs au titre du manque à gagner outre les intérêts au taux légal sur ces différentes sommes à compter de l'assignation en référé, soit le 5 septembre 1996 ; qu'elle sollicite, enfin, la condamnation de Monsieur B... au paiement de la somme de 15 000 Francs au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Attendu que Monsieur B... demande, au contraire, à la Cour, à titre principal, de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et de débouter Madame Z... de l'ensemble de ses demandes et y ajoutant de la condamner à lui verser la somme de 5 000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Qu'il prétend que la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente doit être appliquée dans la mesure où il n'avait pas connaissance des vices cachés retenus par l'expert et où le litige qui l'a opposé aux consorts C... portait sur le règlement du solde de la facture de l'entrepreneur compte tenu des travaux de finitions mal effectués et des travaux non réalisés dans un délai raisonnable. Qu'à titre subsidiaire et au cas où la clause de non garantie serait écartée, il demande à la Cour de constater que l'entrepreneur Monsieur H... C..., présumé responsable de son ouvrage par application des dispositions de l'article 1792 du Code Civil a, de surcroît, commis des fautes de conception et d'exécution seules à l'origine du sinistre, de dire qu'il doit assumer seul la responsabilité des désordres, de constater que les héritiers de Monsieur C... ont accepté la succession, de les condamner à le relever indemne et à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge découlant de l'ouvrage de Monsieur C... et enfin, de condamner chacun à lui verser la somme de 5 000 Francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Attendu que les consorts C... agissant en qualité d'héritiers de Monsieur H... C..., demandent, quant à eux, à la Cour à titre principal de confirmer la décision entreprise, de les mettre hors de cause, de débouter Monsieur B... et Madame Z... de toutes leurs demandes à leur encontre et y ajoutant de les condamner au paiement de la somme de 7 000 Francs sur le fondement de l'article 700 précité ; qu'à titre subsidiaire, ils sollicitent l'organisation d'une contre expertise. Qu'ils font valoir pour l'essentiel que : - les demandes de Madame Z... ne sauraient prospérer en application du contrat de vente lui ayant attribué la propriété de l'immeuble en cause et qui contient une clause de non garantie. - les relations ayant existé entre Monsieur C... H... et Monsieur B... ont fait l'objet d'une décision passée en force de chose jugée sur laquelle il ne peut plus être revenu par le biais d'une nouvelle procédure et d'un appel en garantie. - aucune condamnation ne saurait intervenir au vu du rapport d'expertise de Monsieur G..., ce rapport étant inexploitable et dénué de toute pertinence ; en effet, s'agissant du dallage, Monsieur C... H... n'est pas intervenu sur ce poste, la fourniture émanant de l'entreprise PAVAN et la pose de l'entreprise ANDREA, le coût de cette prestation soit 26 000 Francs n'ayant pas été au surplus repris dans la facturation définitive de Monsieur C... ; les investigations de l'expert judiciaire sont manifestement insuffisantes ; s'agissant de la situation du bassin et de l'erreur de conception alléguée, les conclusions de l'expert qui retient que la nappe phréatique inonde la fondation de la piscine sont contraires à l'avis technique émis par le cabinet d'expertises CLO pour lequel la nappe phréatique se situe manifestement en dessous du niveau de fond du bassin ; de plus, la piscine était âgée de plus de 6 ans lorsque Madame Z... en a fait l'acquisition de sorte que l'expert devait en tirer les conséquences quant à l'état de la piscine et une éventuelle moins value sur les travaux éventuels à réaliser ; enfin, l'expert a constaté un liner portant des impacts suite à un défaut d'entretien sans en tirer de conséquences. SUR QUOI Attendu que Monsieur H... C..., paysagiste, a procédé à l'édification d'une piscine en avril 1989 pour le compte de Monsieur B... Que le devis initial prévoyait la construction d'une piscine de 12x6x2,40 m, fouilles, maçonnerie, fourniture et montage des panneaux, ensemble complet de filtration ainsi que la construction d'un muret, de 100 m2 de plage et de son revêtement carrelage y compris les margelles. Que cependant, la fourniture des dalles et des margelles a été effectuée par l'entreprise PAVAN et la pose de ces dalles et margelles a été réalisée par l'entreprise ANDREA, de sorte que Monsieur C... a déduit dans son relevé du 11 janvier 1992 la somme de 26 000 Francs initialement prévue pour la pose et la fourniture par ses soins du carrelage. Attendu que, lors des opérations d'expertise réalisées en 1997, l'expert judiciaire G... a constaté que le bassin n'était pas étanche et que les plages étaient fissurées à plusieurs endroits. Qu'il résulte clairement du rapport d'expertise que la cause de ces désordres, résulte, en ce qui concerne le défaut d'étanchéité, du fait que le bassin est établi dans la partie basse d'un terrain, sur une nappe phréatique qui inonde sa fondation alors qu'aucun drainage naturel n'est possible, qu'aucun drainage artificiel n'est prévu et que la nappe et l'impluvium créé par le bassin amènent de l'humidité sous le liner et développent des micro organismes qui le détériorent. Que, s'agissant des désordres affectant le dallage, l'expert G... a relevé que celui ci est établi sur un remblai de fondation constitué de terres végétales et de graves qui se compacte avec le temps à cause de la présence d'eau due notamment aux fuites d'eau, le remblai, de ce fait, ne portant plus le dallage de la plage, étant précisé que le remplissage des parties laissées vides entre les parois et le terrassement doit être obligatoirement exempt de terre car le tassement de celle ci peut détériorer les canalisations et entraîner la fissure des plages. Que pour remédier à ces désordres l'expert préconise d'une part de supprimer le système de liner, d'étancher le bassin par un cuvelage type citerne et de traiter la finition en peinture et d'autre part de dégager les terres autour du bassin, de combler avec du sable propre et de reconstituer les plages sur une largeur de 0,60 mètres ; qu'il estime à 15 764,45 Euros (103 408 Francs) le coût de la remise en état. Attendu, par ailleurs, qu'il est constant que suivant acte notarié du 22 août 1995, Monsieur B... a vendu à Madame Z... un ensemble immobilier incluant la piscine dont s'agit. Attendu qu'aux termes de l'article 1641 du Code Civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Attendu que le défaut d'étanchéité du bassin et le phénomène de compactage du remblai tels que relevés par l'expert judiciaire rendent à l'évidence la piscine impropre à sa destination. Que ces constatations de l'expert ne sont pas discutées sur le plan technique. Que ces vices sont antérieurs à la vente et présentent un caractère caché. Que sont ainsi réunies les conditions de mise en jeu de la garantie légale prévue aux articles 1641 et suivants du Code Civil. Attendu, en droit, que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Que la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente du 22 août 1995 et stipulant que l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir demander au vendeur aucune indemnité ni diminution du prix pour quelque cause que ce soit; vices de construction apparents ou cachés, est donc valable en son principe. Qu'une telle clause peut toutefois être écartée s'il est établi que le vendeur connaissait l'existence des vices allégués à la date de la vente. Que dans le cas présent, et s'agissant des fuites d'eau invoquées par Madame Z..., Monsieur B... avait nécessairement une telle connaissance eu égard à l'importance de celles ci, telles que constatées par l'expert judiciaire soit 14,80 m3, en un mois et demi et alors d'une part que dès la construction de la piscine, en 1989, il s'était lui même plaint auprès de l'entrepreneur de désordres affectant celle ci et notamment le liner qui a été remplacé en 1992 et d'autre part qu'une procédure judiciaire l'a opposé aux héritiers de Monsieur H... C... décédé le 16 avril 1993, Monsieur B... refusant de s'acquitter de l'intégralité de la facture qui lui était présentée au motif notamment que, selon ses écritures de l'époque, " le travail effectué par H... C... laissant apparaître de nombreuses malfaçons et un retard conséquent n'a pas été effectué suivant les règles de l'art". Qu'il s'ensuit que Madame Z... est bien fondée en son action en dommages intérêts à l'encontre de Monsieur B... Attendu, par ailleurs, qu'aux termes de l'article 1792 du Code Civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l'ouvrage, des dommages même résultant d'un vice du sol qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui l'affectant dans un de ses éléments constitutifs le rendent impropre à sa destination. Qu'est réputé constructeur de l'ouvrage, tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; que tel est le cas, en l'espèce, de Monsieur C... Attendu qu'il résulte suffisamment des opérations d'expertise judiciaire que la piscine en cause est affectée de désordres imputables au constructeur tels le défaut d'étanchéité du bassin et le phénomène de compactage du remblai à l'origine des fissures des plages qui la rendent impropre à sa destination. Que de tels désordres entrent dans le cadre de la responsabilité décennale du constructeur Monsieur C..., telle que prévue par l'article 1792 du Code Civil. Qu'il n'est pas contesté que ce dernier a procédé au terrassement et à la réalisation du support des plages ; que le phénomène de compactage relevé par l'expert judiciaire affecte le remblai de fondation sur lequel est établi le dallage ; que dès lors le fait, que le dallage ait été posé par une autre entreprise est sans incidence sur la présomption de responsabilité légale pesant sur le constructeur de la piscine et de ses éléments constitutifs à l'égard du maître d'ouvrage. Que le fait que l'expert judiciaire ait noté dans son rapport que le liner présentait des traces de chocs dus au manche de balai ou tout autre instrument à manche tubulaire creux ne saurait suffire à caractériser un défaut d'entretien à l'origine des désordres et permettre d'exonérer le constructeur de la responsabilité légale qui pèse sur lui. Que le propre de la responsabilité civile étant de réparer aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage, la réparation intégrale de celui ci n'est assurée que par le remboursement des frais de remise en état de la chose de sorte qu'il ne saurait être retenu un abattement pour cause de vétusté. Qu'enfin l'avis non contradictoire du cabinet d'expertises CLO sur lequel les consorts C... entendent s'appuyer pour critiquer le rapport de l'expert judiciaire ne repose sur aucune étude technique sérieuse de nature à remettre en cause les constatations et conclusions de l'expert judiciaire, le cabinet d'expertises CLO n'ayant, de surcroît, procédé à aucune visite des lieux. Que, dans ces conditions, les critiques soulevées par les consorts C... à l'encontre du rapport d'expertise de Monsieur G... ne sauraient conduire à l'organisation d'une contre expertise, une telle mesure ne se révélant d'aucune utilité et la Cour disposant d'ores et déjà des éléments suffisants pour trancher le litige. Attendu enfin que les consorts C... sont mal fondés à invoquer l'autorité de la chose jugée de la décision du Tribunal de Grande Instance de MARMANDE en date du 4 août 1994, pour s'opposer à l'appel en garantie de Monsieur B..., faute d'identité entre l'objet du litige, cette procédure n'ayant pas eu pour objet de trancher l'origine des désordres et les responsabilités en découlant. Attendu que Madame Z... est, donc, en droit d'obtenir l'allocation de dommages intérêts Que doit être retenu à ce titre, le coût de la remise en état de la piscine tel que fixé par l'expert judiciaire G... soit 15 764,45 Euros. Que, par contre, les postes de préjudice relatifs aux "interventions Sté CDP et MODANESE" dont Madame Z... fait état dans ses écritures ne sont étayées par aucune pièce du dossier ; qu'elle ne démontre pas plus la réalité de la privation dans l'utilisation de sa propriété ou de la privation de jouissance de la piscine qu'elle allègue, étant observé, en outre, que le rapport d'expertise de Monsieur G... ne fait référence à aucun de ces deux éléments ; qu'elle ne justifie pas davantage du manque à gagner dont elle prétend avoir souffert du fait du déroulement de l'expertise judiciaire ; que ces chefs de demandes seront donc rejetés. Attendu que la somme de 15 764,45 Euros qui vient d'être allouée à Madame Z... à titre de dommages intérêts sera assortie des intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1153-1 du Code Civil et ce, à compter du 27 octobre 1997, date de l'assignation au fond. Que Monsieur B..., en sa qualité de vendeur est donc redevable à l'égard de Madame Z... de la somme précitée ainsi assortie des intérêts, étant précisé que les consorts C... en leur qualité d'héritiers de Monsieur H... C..., constructeur de la piscine en cause devront le garantir et le relever indemne des conséquences du présent arrêt. Attendu, par conséquent, qu'il convient d'infirmer la décision déférée. Attendu que l'équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure Civile au profit de Monsieur B... ou des consorts C... Attendu que les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de Monsieur B... qui succombe pour l'essentiel, lequel devra également verser au titre des frais irrépétibles la somme de 750 Euros à Madame Z... PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit l'appel jugé régulier en la forme, Le déclare mal fondé, Infirme la décision déférée, Statuant à nouveau, Condamne Monsieur B..., par application des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil, à payer à Madame Z... la somme de 15 764,45 Euros à titre de dommages intérêts. Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 1997, Condamne Monsieur B... à payer à Madame Z... la somme de 750 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Dit que les consorts C... pris en leur qualité d'héritiers de Monsieur H... C..., constructeur de la piscine litigieuse et redevable à cet égard de la présomption légale de responsabilité visée à l'article 1792 du Code Civil, devront garantir et relever indemne Monsieur B... des condamnations prononcées à son encontre en ce compris l'indemnité de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les dépens, Rejette comme inutile ou mal fondée toutes demandes plus amples ou contraires des parties. Condamne Monsieur B... aux dépens de première instance et de l'appel, Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, Maître BURG, avoué, à recouvrer directement ceux des dépens d'appel dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision. Le Greffier, Le Président, D.SALEY M.FOURCHERAUD