Cour d'appel de Dijon, du 23 mai 2000, 98/02249

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 22 juin 1982)Reprise pour vendre - Congé - Offre de vente Le fait que les locataires ne soient plus dans les lieux le jour de la vente ne les prive pas de leur droit de substitution lorsque les conditions de la vente, qui leur avaient été indiquées dans le congé pour vendre, ont été modifiées

REPUBLIOUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE DIJON 1ERE CHAMBRE - SECTION 2 ARRÊT DU 23 MAI 2000 APPELANTS: Madame X... Y... épouse Z... née le 03 Décembre 1934 à LA CHAPELLE AU MANS (7 1) Monsieur Paul Marcel Z... né le 27 Février 1933 à CHASSY (71) Domiciliés ensemble: I3 rue Saint Pierre 71130 GUEUGINON représenté par Maître GERBAY, avoué à la Cour assisté de Maitre LAMOTTE, avocat au barreau de MACON INTIMES ET APPELANTS l°- Monsieur Michel Gilles A... né le 28 Janvier 1956 à PARAY LE MONTAL (71) 2°- Madame B... C... épouse A... née le 30 ianvier 1957 à LUZY (58) Domiciliés ensembles: 42 Boulevard Jean Mermoz 71120 CHAROLLES représentés par la SCP ANDRF- & GILLIS, avoués à la Cour assistés de Maitre LOUARD, avocat au barreau MACON INTIMES 3°- Maître Jean- Luc BERNAT Notaire Domicilié 27 Faubourc, d'Arroux 71320 TOULON SUR ARROUX représenté par la SCP FONTAINE-TRANCHAND & SOULARD, avoués à la Cour assisté de MîCitre COTESSAT, avocat membre de la SCP COTESSAT, avocats au barreau de MACON 4°- Monsieur Laurent D... né le 13 Janvier l935 à Paray-le-Fresil (O3) (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle -numéro 99/002867 du 07/09/1999 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DIJON) 5°- Madame E... F... épouse D... née le 5 mai 1937 à Gueugnon (7 1) Domiciliés ensemble: 2 rue du Petit Faon 03230 BEAULON (bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 99/002868 du07/09/1999 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DIJON) représentés par la SCP AVRIL & HANSSEN, avoués à la Cour assistés de Màitre DESCHAMPS, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DE LA COUR: Président Monsieur LITTNER, Conseiller, présidant la chambre désic,,né à ces fonctions par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du ler décembre 1999. Assesseurs -Monsieur JACQUIN, Conseiller -Madame ARNAUD, Conseiller lors des débats et du délibéré Greffier lors des débats Madame G..., greffière placée, déléguée à la Cour d'Appel de DIJON par ordonnance de Monsieur le Premier Président et de Madame la Procureure Générale en date du 06 avril 2000. Greffier lors du prononcé Madame GAUTHEROT H... : audience publique du 25 Avril 2000 ARRET: rendu contradictoirement, Prononcé à l'audience publique de la Cour d'Appel de DIJON le 23 Mai 2000 par Monsieur LITTNER, Conseiller, qui a signé l'arrêt avec le greffier. Exposé des faits et de la procédure Monsieur et Madame D... étaient propriétaires d'une maison située rue Saint-Pierre à GUEUGNON qu'ils avaient donnée en location à Monsieur et Madame A... selon baildu 25 juin 1985. Désirant la vendre, Monsieur et Madame D... ont donné conc,é à Monsieur et Madame A..., par lettre recommandée, le 15 ZD décembre 1993, en indiquant que le prix convenu était de 420.000 frs àdébattre, payable à la signature de l'acte authentique. Monsieur et Madame A... n'ont pas accepté ce prix et ont quitté les lieux dans le courant de l'été 1994. L'immeuble a été vendu, selon acte établi par MeCitre BERNAT, notaire à TOULON-sur-AR-ROUX le 12 janvier 1995, à Monsieur et Madame Z...- moyennant le prix de 280.000 frs. Ayant appris l'existence de cette transaction, Monsieur A... s'est adressé à Maître BERNAT qui lui a notifié le contrat par lettre recommandée du 12 mars 1996. Il lui a répondu dans les memes formes, le 26 mars 1996, qu'il entendait se substituer àl'acquéreur et les parties ont été convoquées devant le notaire le 24 avril 1996 qui a constaté - "le refus de Monsieur et Madame D... de transiger et de signer l'acte de substitution, -le refus de monsieur et Madame Z... de donner leur accord à la substitution déclarant avoir fait pour plus de 280.000 frs de travaux dans la maison acquise, - le défaut pour Monsieur et Madame A... du paiement du prix et des frais. Ces derniers, toutefois, offrant de régler sous un délai de trois semaines, produisant un accord de principe sur leur financement délivré par le Crédit Agricole Centre Est en date 6 mars 1996 ". C'est dans ces conditions que Monsieur et Madame A... ont assigné Monsieur et Madame D... pour voir juger qu'ils sont fondés à exercer leur droit de substitution, lesquels ont appelé en la cause Monsieur et Madame Z... et Maitre BERNAT. Par jugement du 29 juin 1998, le Tribunal de Grande Instance de MACONA : - constaté que la substitution des époux A... aux époux Z... s'effectuera au prix de 280.000 frs outre 3O.000 frs de frais pour une maison située I3 rue Saint-Pierre à GUEUGNON cadastrée section AL n' 56 pour 4 a 87 ca acquise par ces derniers selon acte de Maîltre BERNAT notaire à TOULON sur ARROUX (71) en date du 12 janvier 1995, - dit que les époux B... et Michel A... devront verser aux époux X... et Paul Z... la Somme de 310.000 frs correspond au prix de vente et aux frais ainsi que la somme de 309.782,92 frs correspondant aux travaux réalisés entre 1995 et 1996, - précisé que l'acte authentique constatant le versement de ces sommes établi et le transfert de propriété devra être le cas échéant réalisé dans un délai de trois mois à partir de la date à laquelle le jugement sera devenu définitif et qu'à défaut, les époux A... seront réputés avoir renoncé à l'exercice de leur droit de substitution, dit que le présent jugement sera publié à la diligence des demandeurs auprès du service de la Conservation des Hypothèques de CHAROLLES, - commis Maître BERNAT pour procéder à l'acte authentique constatant la substitution et le paiement des sommes dues aux époux Z... ou à défaut pour acter la carence des époux A..., - condamné les époux I... et Laurent D... à verser aux époux B... et Michel A... la somme de 50.000 frs de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - condamné les époux E... et Laurent D... à verser aux époux X... et Paul Z... la somme de 100.000 frs de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - dit que Maître BERNAT n'est pas tenu de garantir les époux E... et Laurent CLAIPE des condamnations prononcées à leur encontre, - débouté les époux J... et Laurent D... de l'ensemble leur de leurs demandes, - débouté les époux X... et Paul Z... ainsi que les époux B... et Michel A... du surplus de leurs demandes, - condamné les époux E... et Laurent D... à verser aux époux B... et Michel A... aux époux X... et Paul Z... ainsi qu'à Maître BERNAT la somme de 5.000,00 frs chacun, ce sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame Z... d'une part, Monsieur et Madame A..., d'autre part, ont interjeté appel de cette décision, procédures jointes par ordonnance du Conseiller de la mise en état du 12 janvier 1999. Monsieur et Madame A... approuvent le tribunal d'avoir fait droit à leur demande de substitution en indiquant qu'ils justifient qu'un prêt leur a été effectivement accordé par le Crédit A-ricole. Ils contestent en revanche devoir indemniser Monsieur et Madame Z... pour les travaux effectués dans la maison et prétendent que leur préjudice doit être réparé par Monsieur et Madame D..., qui sont à l'origine de la situation. Ils estiment que la responsabilité de Maître BERNAT est engagée et que celui-ci doit être condamné, solidairement avec Monsieur et Madame D..., à leur payer 60.000 frs à titre de dommages-intérêts ainsi que 15.000 frs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à les oarantir de toutes condamnations. Monsieur et Madame D... font valoir que Monsieur et Madame A... n'étaient plus leurs locataires lorsque l'immeuble a été vendu et soutiennent qu'ils ne peuvent donc plus se prévaloir d'un droit de substitution. Ils considèrent, subsidiairement, qu'il appartenait au notaire de notifier le nouveau prix et les nouvelles conditions de la vente et qu'il devrait en toute hypothèse, les garantir de toutes condamnations et leur payer, solidairement avec Monsieur et Madame A..., 20.000 frs à titre de dommages-intérêts et 10.000 frs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame Z... estiment que Monsieur et Madame A... n'ont pas valablement exercé leur droit de substitution dès lors qu'ils n'ont pasjustifié qu'ils disposaient du financement nécessaire, soit dans le délai légal soit dans le délai d'un mois suivant leur mise en demeure du 18 juin 1997. Ils soutiennent que Maître BERNAT a commis une faute en ne vérifiant pas la situation exacte de l'immeuble lors de la vente non plus que la solvabilité de Monsieur et Madame A..., lors de la réunion du 24 avril 1996. Ils demandent à la Cour, à titre principal, de dire que le droit de substitution ne s'est pas valablement exercé et de condamner Monsieur et Madame A..., Monsieur et Madame D... et Màltre BERNAT à leur payer 100.000 frs à titre de dommages-intérêts. A titre subsidiaire, ils indiquent qu'ils ont effectué d'importants travaux et sollicitent l'instauration d'une expertise et la condamnation de Monsieur et Madame D... à leur payer 500.000 frs à titre de dommages-intérêts. Ils réclament 15.000 frs en remboursement de leurs frais irrépétibles. Maître BERNAT estime qu'aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors que Monsieur et Madame D... lui avaient affirmé que la maison était libre de toute occupation. Il indique qu'il avait bien précisé à Monsieur et Madame A... qu'ils devaient se munir d'un chèque de banque lors de la réunion du 24 avril 1996 et qu'en réalité ceux-ci n'ont jamais eu l'intention d'acquérir l'inuneuble. Il sollicite la condamnation de Monsieur et Madame Z... ou de qui mieux le devra à lui payer 15.000 frs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. DISCUSSION Attendu qu'à bon droit, le tribunal a considéré que le fait que Monsieur et Madame A... ne soient plus dans les lieux le jour de la vente à Monsieur et Madame Z... était sans incidence qu'admettre le contraire reviendrait à vider la loi de son sens puisqu'il suffirait au propriétaire d'attendre l'expiration du délai de préavis pour vendre sans contrainte à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé ; que du reste, elle prévoit que le locataire indique au bailleur l'adresse où la notification peut être faite, ce qui correspond bien à la situation présente, où le locataire a quitté l'immeuble mis en vente ; Attendu en revanche que contrairement à ce qu'il a estimé, la substitution du locataire à l'acquéreur implique le paiement concommitant du prix , que Monsieur A..., auquel la vente avait été notifiée le 12 mars 1996, a exercé son droit de substitution dans le délai d'un mois, soit le 26 mars 1996 ; qu'il se devait donc de se présenter le 24 avril 1996 devant Maitre BERNAT pour régulariser l'acte, avec les fonds, ainsi du reste que celui-ci lui avait demandé dans sa convocation du 18 avril 1996 ; que faute de l'avoir fait, le prêt invoqué n'ayant été en définitive obtenu que le 4 mars 1998, soit deux ans plus tard, l'on doit considérer que ce droit n'a pas été valablement exercé et débouter Monsieur et Madame A... de leurs demandes Attendu que Monsieur et Madame Z... font valoir que cette procédure les a perturbés que cette perturbation trouve son origine, non dans l'exercice non fondé de la faculté de substitution par Monsieur et Madame A..., mais dans le retard qu'ils ont mis à l'exercer; que le litige s'est en effet compliqué parce que plus d'une année s'étant écoulée entre la vente et la notification de celle-ci, Monsieur et Madame Z... ont eu le temps de prendre possession des lieux et d'y réaliser des travaux importants que le préjudice trouve donc directement son origine dans la faute commise par Monsieur et Madame D... qui n'ont pas notifié à Monsieur et Madame A... la vente dès sa réalisation ; qu'en revanche, ce reproche ne peut être adressé à Maître BERNAT puisqu'il n'est pas démontré qu'il connaissait les circonstances du départ des locataires , qu'au contraire, selon la promesse de vente et d'achat du 18 octobre 1994 qui a précédé la vente, Monsieur et Madame D... lui avaient indiqué qu'il n'existait aucune restriction à la libre disposition de l'immeuble vendu; que Monsieur et Madame D... seront donc seuls condamnés à payer à Monsieur et Madame Z... 10.000 frs à titre de dommages-intérêts Attendu que pour les motifs qui précédent, Monsieur et Madame D... ne peuvent prétendre obtenir ni la garantie de Maître BERNAT, ni sa condamnation et celle de Monsieur et Madame A... à leur payer des dommage-intérêts, Attendu que l'équité commande seulement d'allouer à Monsieur et Madame Z... 5.000,00 frs en remboursement de leurs frais irrépétibles DECISION PAR CES MOTIFS, LA COUR: Condamne Monsieur et Madame D... à payer à Monsieur et Madame Z... 10.000,00 frs - soit 1 524,49 Euros- à titre de dommaces-intérêts et 5.000,00 frs - soit 762,25 Euros - sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires, Condamne Monsieur et Madame D... aux dépens et dit que ceux d'appel seront recouvrés directement par la SCP FONTAINETRANCHAND -SOULARD, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile,