Cour d'appel de Versailles, du 12 décembre 2002, 2000-8019

Sommaire: BAIL (règles générales) - Perte de la chose - Perte partielle - Résiliation du bail S'il résulte des dispositions de l'article 1722 du Code civil qu'en cas de destruction partielle de la chose louée, le preneur peut demander la résiliation du bail, ce n'est qu'à la condition qu'il se trouve dans l'impossibilité de jouir des liex loués ou d'en faire un usage conforme à leur destination. S'agissant de deux bâtiments contigus dont l'un est devenu inhabitable à la suite d'un sinistre, la circonstance que le second des bâtiments, nonobstant des désordres consécutifs au sinistre, était encore occupé par le preneur plus de deux ans et demi après leur survenance, sans que celui-ci démontre avoir été confronté à des difficultés particulières d'exploitation, permet de déduire que ces désordres n'ont pas revêtu pour lui un caractère irrésistible de nature à justifier la libération soudaine des lieux ;que dès lorsla résiliation du bail litigieux sur le fondement de l'article 1722 du Code civil n'est pas fondée

La SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS est propriétaire d'un ensemble immobilier comportant divers bâtiments dénommés A, B et C, à usage industriel et commercial situés à GENNEVILLIERS, rue du Moulin de Cage. Elle a donné à bail à la société THOMSON CSF, aux droits de laquelle se trouve actuellement la société THOMINTEX, nouvellement désignée THALES FREIGHT & LOGISTICS, les locaux dépendant du bâtiment B à usage de bureaux et d'entrepôts en vertu de deux baux : - le contrat nä 13769 signé le 26 novembre 1987, avec effet au 1er janvier 1988 ; - le contrat nä 16529 en date du 23 juillet 1993, avec effet au 1er juillet précédent. Le 11 mai 1993, lors d'un violent orage, une partie de la toiture du bâtiment A s'est effondrée, les structures des bâtiments A, B et C ont été endommagées. La compagnie UAP, actuellement AXA COURTAGE, prise en sa qualité d'assureur multirisques selon police nä 6709232 de la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS, a introduit devant le tribunal de grande instance de PARIS une procédure de référé aux fins d'institution d'une mesure d'expertise. Par ordonnance du 08 juin 1993, Monsieur Z... a été désigné en qualité d'expert, avec pour mission de donner son avis sur l'origine des désordres et sur les responsabilités encourues, et de se prononcer sur le coût des travaux de remise en état. Par lettre du 30 juin 1995, la société THOMINTEX, occupante des locaux dépendant du bâtiment B, a informé la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS de son désir de quitter les lieux afférents au bail nä 16529 le 31 décembre 1995, pour des raisons liées à la restructuration du groupe THOMSON auquel elle appartient ; sa demande de résiliation anticipée a été rejetée par la bailleresse. Par courrier du 06 décembre 1995, la société THOMINTEX a notifié à la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS la résiliation des deux baux avec effet au 31 décembre 1995, sur le fondement de l'article 1722 du code civil, au motif que les locaux occupés par elle dans le bâtiment B étaient impropres à leur destination par suite de l'effondrement du bâtiment A. Par acte d'huissier du 25 avril 1996, elle a signifié à la bailleresse la résiliation du bail nä 13769 avec effet au 31 décembre suivant. C'est dans ces circonstances que, consécutivement à une première procédure de référé ayant donné lieu à une ordonnance en date du 07 mai 1997 l'ayant déboutée de ses prétentions, la société EUROSTORE GENNEVILLIERS a, par acte d'huissier du 25 mars 1998, assigné la société THOMINTEX devant le tribunal d'instance d'ASNIERES en règlement des sommes de 2.309.930 F (352.146,56 ) T.T.C. au titre des loyers et charges impayés afférents au bail nä 13769, et de 1.072.773 F (163.543,19 ) T.T.C. correspondant aux loyers et charges impayés relatifs au bail nä 16529. Par jugement du 25 mai 2000, le tribunal a : * constaté que les deux baux nä 16529 et nä 13769 se sont trouvés résiliés sur le fondement de l'article 1722 du code civil ; * débouté la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS de toutes ses demandes ; * condamné la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS à payer à la société THOMINTEX les sommes de : * 53.771,26 F (8.197,38 ) H.T., au titre du dépôt de garantie sur le bail nä 16529 ; * 478.885,89 F (73.005,68 ) HT, au titre du dépôt de garantie sur le bail nä 13769 ; * 8.000 F (1.219,59 ), au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; * * débouté les parties du surplus de leurs prétentions et condamné la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS aux dépens. La SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS a interjeté appel de cette décision. Elle expose que, si les désordres ayant fait suite à l'orage survenu le 13 mai 1993 ont notamment entraîné le départ de certains locataires du bâtiment A dont les locaux étaient devenus inhabitables ou dangereux, le départ de la société THOMINTEX, occupante du Bâtiment B, ne s'est pas révélé nécessaire, dès lors que la déformation de la structure de ce bâtiment n'a porté atteinte ni à la solidité ni à la destination de l'ouvrage. Elle observe que c'est la raison pour laquelle la partie adverse s'est maintenue dans les lieux jusqu'à sa décision personnelle de les quitter deux années et demi plus tard, et elle précise que c'est seulement en décembre 1995 qu'elle a mis en cause la sécurité des locaux loués en alléguant un danger pour les personnes. Elle relève que, tant dans ses notes successives qu'aux termes de son rapport déposé par lui le 04 avril 1997, Monsieur Z..., expert judiciaire, a contesté catégoriquement que l'occupation des locaux en cause ait présenté un risque pour les personnes, de nature à justifier un départ anticipé de la société locataire. Elle soutient que la décision de la société THOMINTEX de notifier la résiliation des baux a été la conséquence, non de l'état des locaux loués, mais de la restructuration du groupe THOMSON, et elle en déduit que, pour tenter d'échapper au respect de ses obligations contractuelles, la société locataire a constitué de toutes pièces un dossier technique sans rapport avec la réalité. Estimant que, les conditions de l'article 1722 du code civil n'étant pas réunies, la partie adverse n'était pas fondée à s'abstenir de payer les loyers et charges restant dus, la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS demande à la Cour, en infirmant le jugement déféré, de condamner la société THOMINTEX à lui payer les sommes de : * 2.309.930 F (352.146,56 ), au titre du bail nä 13769 ; * 1.072.773 F (163.543,19 ), du chef du bail nä 16529 (pour lequel aucun congé n'a été délivré) ; ce avec intérêts au taux légal jusqu'à complet paiement, les intérêts étant capitalisés selon les dispositions de l'article 1154 du code civil. Elle sollicite en outre la condamnation de la société intimée au versement, à titre de dommages-intérêts complémentaires pour résistance abusive, de la somme de 100.000 F (15.244,90 ), augmentée des intérêts au taux légal jusqu'à complet paiement, eux-mêmes capitalisés selon les dispositions de l'article 1154 du code civil. Elle réclame en outre la somme de 75.000 F (11.433,68 ) en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La société THOMINTEX, nouvellement dénommée THALES FREIGHT & LOGISTICS, conclut à la confirmation du jugement. Elle explique qu'à la date de la notification de la résiliation des baux le 06 décembre 1995, la situation des lieux lui imposait de partir, compte tenu des éléments techniques alors en sa possession, confirmant l'existence de très sérieux doutes sur la solidité de la structure même de l'immeuble. Elle précise avoir quitté les lieux fin novembre 1995 après que Monsieur A..., expert désigné par le Comité d'Hygiène et de Sécurité de THOMSON eût conseillé à cette dernière de libérer les locaux loués et d'envisager une installation ailleurs. Elle fait valoir que l'avis inattendu et contraire à ses préconisations antérieures, émis le 07 mars 1996 par Monsieur Z..., expert judiciaire, ne saurait remettre en cause la validité de la résiliation des baux notifiée au bailleur trois mois plus tôt sur le fondement des dispositions l'article 1722 du code civil. Elle soutient que, loin de s'expliquer par une volonté de restructuration, son départ s'est imposé en raison du risque réel et sérieux que présentait pour ses salariés l'état de délabrement des lieux loués. Elle demande qu'ajoutant à la décision entreprise, la Cour assortisse les condamnations prononcées à l'encontre de la bailleresse au titre de la restitution des dépôts de garantie, des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 1995. Subsidiairement, s'il était jugé que les vices affectant la solidité de l'immeuble étaient insuffisants pour justifier la résiliation des baux, la société THALES FREIGHT & LOGISTICS sollicite reconventionnellement la condamnation de la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS, sur le fondement des dispositions de l'article 1721 du code civil, à lui régler à titre de dommages-intérêts l'équivalent du montant des condamnations au paiement des loyers et charges prononcées à son encontre. Elle ajoute que, dans cette hypothèse, elle ne saurait être redevable du moindre arriéré de loyers et charges au titre du bail nä 16529 à compter du 1er juillet 1996, puisque la résiliation notifiée par lettre du 06 décembre 1995 a en tout état de cause produit effet à l'expiration de la période triennale. Elle demande que, dans cette éventualité, les sommes dues par chacune des parties soient compensées entre elles. Elle réclame en outre l'allocation de 50.000 F (7.622,45 ) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 avril 2002. ä MOTIFS DE LA DECISION : ä SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DES BAUX POUR CAS FORTUIT : Considérant qu'aux termes de l'article 1722 du code civil, " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bailä " ; considérant qu'il est constant que l'application de cette disposition légale n'est pas restreinte au cas de perte totale de la chose, et s'étend au cas où le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir des lieux loués ou d'en faire un usage conforme à leur destination ; considérant qu'en l'occurrence, la résiliation des baux dont la société THOMINTEX a pris l'initiative par lettre recommandée du 06 décembre 1995 est motivée par l'obligation dans laquelle elle se trouve, en raison du danger auquel ses salariés sont exposés, d'évacuer l'immeuble, lequel est impropre à sa destination ; considérant qu'il est acquis aux débats que les bâtiments dont la société EUROSTORE GENNEVILLIERS est propriétaire ont, à la suite d'un violent orage survenu le 11 mai 1993, subi des dommages importants, la poutre centrale du bâtiment A (contigu et solidaire au bâtiment B) s'étant rompue et ayant provoqué l'effondrement de la toiture ; considérant que ces dommages ont conduit à l'institution d'une mesure d'expertise confiée par ordonnances des 08 juin et 09 juillet 1993 à Monsieur François Z..., dont la mission a été étendue par ordonnance du 02 février 1995 aux autres bâtiments (en particulier le bâtiment B abritant les locaux loués), non directement atteints par le sinistre du 11 mai 1993 ; or considérant que, si les désordres ayant affecté le bâtiment A ont entraîné le départ de certains locataires de ce bâtiment dont les locaux étaient devenus inhabitables ou dangereux, ceux ayant concerné le bâtiment B n'ont manifestement pas eu les mêmes conséquences, puisque la société THOMINTEX s'est maintenue dans les lieux jusqu'en décembre 1995, soit pendant plus de deux années et demie après la survenance du sinistre ; considérant que, pour tenter de justifier sa décision d'évacuer les locaux loués fin décembre 1995, la société intimée ne peut utilement se prévaloir des notes diffusées les 21 mars et 24 avril 1995 par Monsieur Z..., aux termes desquelles celui-ci a estimé que : " Les fissurations observées sur les poutres dans les bâtiments A, B et C sont de nature à provoquer éventuellement des désordres sur les structures " ; considérant qu'en effet, dans des courriers en date des 06 juillet, 28 juillet et 20 octobre 1995, l'expert judiciaire, invité à se prononcer sur la possibilité de prendre possession des locaux des bâtiments A et B, a précisé que les travaux de réfection avaient été exécutés sous l'autorité du maître d'ouvre Monsieur Y... et sous le contrôle du Bureau VERITAS, qu'à l'issue de ces travaux, la réception des locaux est intervenue le 21 avril 1995, les réserves formulées ne concernant que des problèmes secondaires de finition sans rapport avec le différend liant les parties, et qu'il n'existe donc plus aucun risque normalement prévisible sur cette partie d'ouvrage refait ; considérant que la société intimée n'est pas davantage fondée à invoquer les conclusions de la note technique en date du 20 octobre 1995, aux termes de laquelle Monsieur A..., expert désigné par la Direction de la Société THOMSON CSF à la demande du Comité d'Hygiène et de Sécurité de cette entreprise, indique avoir, en raison de la dangerosité du bâtiment, conseillé à sa mandante de quitter les lieux au plus vite et d'envisager une installation ailleurs ; considérant qu'à cet égard, après avoir pris connaissance tant de l'avis de cet expert que d'un constat d'huissier établi le 19 décembre 1995, Monsieur Z..., expert judiciaire, et Monsieur Y..., Ingénieur-Conseil, ont procédé sur place à de nouvelles vérifications qui les ont amenés, en contradiction avec l'opinion émise par Monsieur A..., à conclure que : " Aucun des désordres signalés par THOMSON CSF (aux droits de laquelle se trouve la société intimée) - pris individuellement ou dans un ensemble avec les autres - ne peut présenter un danger pour la sécurité des personnes et des biens " (rapport de visite de Monsieur Y... en date du 19 février 1996) et que : " il n'y a pas de risque majeur, ni mineur, puisque les désordres constatés ne portent pas sur la structure " (avis de l'expert judiciaire en date du 07 mars 1996) ; considérant que cette analyse a été corroborée lors du dépôt par Monsieur Z... de son rapport d'expertise, confirmant que la réception des locaux le 21 avril 1995 pour les bâtiments A et B permettait d'utiliser les lieux loués à partir de cette date, et que les explications données par Monsieur A... ne correspondaient pas à des désordres susceptibles d'empêcher leur occupation ; considérant qu'au demeurant, la circonstance que la société THOMINTEX se soit maintenue dans les lieux pendant plus de deux années et demie sans démontrer avoir été confrontée à des difficultés particulières dans son exploitation permet de déduire que les malfaçons ayant affecté le bâtiment en cause n'ont pas revêtu pour elle un caractère irrésistible de nature à justifier la libération soudaine des lieux loués fin décembre 1995 ; considérant que, dans la mesure où, en fonction de ce qui précède, il apparaît qu'à cette date, le preneur ne se trouvait pas dans l'impossibilité de jouir de la chose louée ou d'en faire un usage conforme à sa destination, il convient, en infirmant le jugement déféré, de dire que la société THOMINTEX, désormais dénommée THALES FREIGHT & LOGISTICS, n'était pas fondée à solliciter la résiliation des deux baux litigieux sur le fondement des dispositions de l'article 1722 du code civil. ä SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE DE DOMMAGES-INTERETS POUR DEFAUT DE GARANTIE : Considérant qu'en application de l'article 1721 du code civil, " il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser " ; considérant que la société THOMINTEX allègue que le manquement du bailleur à son obligation de garantie l'autorise à réclamer des dommages-intérêts devant se compenser avec le montant des loyers impayés ; mais considérant qu'au soutien de sa prétention de ce chef, elle se contente d'invoquer la nécessité absolue dans laquelle elle s'est trouvée d'installer ses employés dans d'autres locaux ; or considérant que, d'une part, il vient d'être énoncé que la preuve n'a pas été rapportée de l'existence d'un cas fortuit de nature à légitimer l'initiative prise par la société locataire de libérer les lieux loués et de résilier les baux en décembre 1995 ; considérant que, d'autre part, elle ne démontre ni même n'allègue que les désordres ayant affecté l'immeuble loué durant sa période d'occupation des lieux jusqu'à fin décembre 1995 ont généré pour la société THOMINTEX un trouble de jouissance ou des difficultés d'exploitation justifiant une diminution du montant du loyer ou l'allocation de dommages-intérêts ; considérant que ses demandes d'indemnisation sur le fondement de la disposition légale précitée et de compensation de sa prétendue créance avec le montant des loyers réclamés par la partie adverse doivent donc être rejetées. ä SUR LA DEMANDE DU BAILLEUR EN PAIEMENT DE L'ARRIERE DE LOYERS ET CHARGES : Considérant que, dès lors qu'il s'infère de ce qui précède que la résiliation des baux litigieux n'était pas justifiée par l'existence d'un cas fortuit, c'est à bon droit que la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS sollicite la condamnation de la société locataire à lui payer les loyers et charges restant dus jusqu'à la date d'expiration de ces baux ; considérant que, dans la mesure où la société THOMINTEX a, par acte d'huissier du 25 avril 1996, régulièrement donné congé au titre des locaux ayant fait l'objet du bail nä 13769 pour l'échéance du 31 décembre 1996, il s'ensuit que la réclamation de la société bailleresse à titre d'arriéré de loyers et charges arrêté au 31 décembre 1996 est justifiée, en ce qui concerne ce bail, à concurrence de : 425.152,11 (2.788.815 F) T.T.C. - 73.005,55 (478.885 F), correspondant à la restitution du dépôt de garantie, = 352.146,56 (2.309.930 F) T.T.C. ; considérant qu'il y a donc lieu de condamner de ce chef la société THALES FREIGHT & LOGISTICS à payer à la société EUROSTORE GENNEVILLIERS la somme de 352.146,56 , augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 1998, date de l'assignation, et d'ordonner la capitalisation des intérêts, conformément à l'article 1154 du code civil, à compter de la demande formée par conclusions du 22 janvier 2001 ; considérant qu'en revanche, il doit être observé que le bail nä 16529 n'a pas donné lieu à la délivrance d'un congé de la part de la société locataire ; considérant que cette dernière n'est pas fondée à se prévaloir de la demande de résiliation notifiée par elle le 06 décembre 1995 pour conclure que ce bail a régulièrement pris fin à la date de son expiration triennale le 1er juillet 1996 ; considérant qu'en effet, cette demande de résiliation, outre qu'elle n'était nullement justifiée par les raisons invoquées par le preneur, à savoir l'existence d'un cas fortuit, ne saurait valoir congé régulièrement délivré pour cette échéance, faute d'avoir respecté les conditions de forme exigées par l'article L145-9 du code de commerce ; considérant que, dès lors, s'agissant de ce second bail, la société EUROSTORE GENNEVILLIERS est bien fondée à réclamer le versement de l'arriéré de loyers et charges dus jusqu'au 30 juin 1999, date d'expiration de la période triennale suivante, soit : 171.740,53 (1.126.544 F) T.T.C. - 8.197,34 (53.771 F) = 163.543,19 (1.072.773 F) T.T.C. ; considérant qu'il y a donc lieu de condamner la société THALES FREIGHT & LOGISTICS au paiement de 163.543,19 , augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 1998, date de l'assignation, sur la somme de 122.497,82 (803.533 F) et à compter du 22 janvier 2001 sur le surplus, et d'ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la demande formée par conclusions 22 janvier 2001. ä SUR LES DEMANDES ANNEXES : Considérant que, faute par elle de démontrer que la présente procédure lui a causé un préjudice distinct de celui normalement indemnisé par l'allocation des intérêts légaux, la société EUROSTORE GENNEVILLIERS doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; considérant que l'équité commande d'allouer à la société appelante une indemnité égale à 2.000 sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; considérant qu'il n'est en revanche pas inéquitable que la société intimée conserve la charge de l'intégralité des frais non compris dans les dépens exposés par elle dans le cadre de cette instance ; considérant que la société THOMINTEX, désormais dénommée THALES FREIGHT & LOGISTICS, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel. ä PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, DECLARE recevable l'appel interjeté par la société EUROSTORE GENNEVILLIERS, LE DIT bien fondé ; INFIRME le jugement déféré, et statuant à nouveau : CONDAMNE la société THOMINTEX, nouvellement désignée THALES FREIGHT & LOGISTICS, à payer à la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS, en règlement de l'arriéré de loyers et charges dus au titre du bail nä 13769, la somme de 352.146,56 , augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 1998 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur la somme susvisée à compter du 22 janvier 2001 ; CONDAMNE la société THOMINTEX, nouvellement désignée THALES FREIGHT & LOGISTICS, à payer à la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS, en règlement de l'arriéré de loyers et charges dus au titre du bail nä 16529, la somme de 163.543,19 , augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 1998 sur le montant de 122.497,82 et à compter du 22 janvier 2001 sur le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur la somme susvisée à compter du 22 janvier 2001 ; CONDAMNE en outre la société THOMINTEX, nouvellement désignée THALES FREIGHT & LOGISTICS, à payer à la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS, la somme de 2.000 sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; REJETTE la demande de dommages-intérêts présentée par la SCI EUROSTORE GENNEVILLIERS ; DEBOUTE la société THOMINTEX, nouvellement désignée THALES FREIGHT & LOGISTICS, de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNE la société THOMINTEX, nouvellement désignée THALES FREIGHT & LOGISTICS, aux dépens de première instance et d'appel, et AUTORISE la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, société d'Avoués, à recouvrer directement la part la concernant, conformément à ce qui est prescrit par l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ARRET REDIGE PAR MONSIEUR FEDOU, CONSEILLER PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE PRESIDENT M. THERESE GENISSEL FRANOEOISE X...