Cour d'appel de Versailles, du 17 décembre 1999, 1998-458

Sommaire: BAIL COMMERCIAL

FAITS ET PROCEDURE Madame X... est propriétaire suivant acte authentique du 12 septembre 1985, d'un immeuble sis à MALAKOFF (92), 32, rue Etienne DOLET, lequel est affecté à usage commercial et d'habitation. Le 6 décembre 1993, le faux plafond du bar-restaurant loué et exploité par Monsieur Y... dans les locaux appartenant à Madame X... et ce, en vertu d'un bail commercial, a été endommagé par des infiltrations d'eau et a menacé de s'effondrer. Par actes d'huissier en date du 28 novembre 1996 et du 3 décembre 1996, Monsieur Y... et la société GROUPAMA son assureur, ont fait citer Monsieur et Madame X..., l'UAP et Mademoiselle Z... devant le tribunal d'instance de VANVES afin de les voir déclarer responsables du sinistre survenu le 6 décembre 1996 et condamner in solidum au paiement des sommes de : - 46.156 Francs au profit de la compagnie GROUPAMA, - 5.900 Francs HT au titre des travaux de remise en état, - 39.850 Francs au titre du préjudice commercial, - 17.000 Francs au titre du préjudice moral au profit de Monsieur Y..., - 10.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Monsieur Y... a fait valoir que le sinistre de décembre 1993 était dû à un dégât des eaux survenu dans l'appartement du premier étage. Une expertise judiciaire a été diligentée par Madame A... désigné en référés qui a déposé son rapport daté du 18 mai 1995. Par actes d'huissier en date du 24 et du 27 décembre 1996, Mademoiselle Z... a appelé en intervention forcée Monsieur B... et la MACIF afin d'être mise hors de cause et subsidiairement pour être garantie des condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées à son encontre. Par ailleurs, elle a sollicité la condamnation de Monsieur Y... de la société GROUPAMA, de Monsieur B... (locataire du 1er étage) et de la MACIF à lui payer la somme de 8.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, Madame Z... a exposé n'avoir jamais occupé le logement situé au-dessus du restaurant, celui-ci étant occupé par Monsieur B... pour lequel elle s'était portée caution. Par acte d'huissier en date du 31 janvier 1997, Madame Z... a assigné en intervention forcée Madame C... afin d'être garantie de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, arguant de ce qu'elle avait été la concubine de Monsieur B... et avait résidé dans le local litigieux du 1er étage. Monsieur X... a sollicité sa mise hors de cause, n'étant pas propriétaire de l'immeuble. Madame X... a conclu au débouté des demandes, au motif qu'elle ne pouvait être tenue des désordres allégués en vertu des clauses du bail commercial visant l'article 606 du code civile. Subsidiairement, elle a sollicité la garantie de la SA UAP, de Mademoiselle Z..., de Monsieur B... et de la MACIF. Elle a sollicité l'allocation d'une somme de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. L'UAP, assureur de la bailleresse, a prétendu s'exonérer de sa responsabilité en invoquant l'origine du sinistre à savoir un dégât des eaux dans le local loué à Monsieur B... ; elle a demandé l'allocation d'une somme de 4.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La MACIF, assureur de Monsieur B..., a soulevé l'incompétence du tribunal d'instance en l'espèce, au profit du tribunal de grande instance de NANTERRE. Par ailleurs, elle a fait valoir que l'origine du sinistre n'était pas certaine et que les quantum demandés pour l'indemnisation de Monsieur Y... devaient être revus à la baisse. Par jugement contradictoire en date du 12 juin 1997, le tribunal d'instance de VANVES a rendu la décision suivante : - dit qu'au lieu de Monsieur B... représenté par Maître WEIL il y a lieu d'inscrire : Monsieur Miguel B..., "non comparant" et au lieu de : déboute Monsieur Y... et la société GROUPAMA de leurs demandes à l'encontre de Mademoiselle Z..., il y a lieu d'inscrire : "déboute Monsieur Y... et la société GROUPAMA de leurs demandes, à l'encontre de Mademoiselle Z..., Monsieur B..., la MACIF et Madame C... et au lieu de contradictoire "réputé contradictoire", - dit que la présente décision rectificative sera mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement et notifiée comme lui, - laisse les dépens à la charge du Trésor. Le 15 décembre 1997, la compagnie d'assurance UAP (actuellement SA AXA COURTAGE) a relevé appel de cette décision. Elle fait valoir que seuls Monsieur B... et Madame C... occupants du logement à l'époque des faits, sont à l'origine du sinistre, le dégât des eaux étant dû, selon elle, au dysfonctionnement de leur lave-linge. Elle prie la cour de : - infirmer la décision entreprise des chefs concernant la concluante et statuant à nouveau, - mettre l'UAP hors de cause, - subsidiairement, réduire l'indemnisation çà portion raisonnable et condamner in solidum les consorts D... avec leur assureur la MACIF (si ce n'est avec Mademoiselle Z...) à garantir l'UAP, - les condamner de même à 8.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - débouter tout contestant aux présentes, - rapporter tout acte pris en suite, en conséquence ou en contemplation de l'exécution provisoire assortissant la décision dont appel et spécialement condamner à restitution de toute somme perçue au titre de ladite exécution provisoire avec intérêts légaux à compter du versement, - condamner les consorts D... in solidum avec la MACIF aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant pourra être directement recouvré par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Dans ses conclusions additionnelles, l'UAP fait grief au premier juge d'avoir déclaré inopposable au locataire le rapport d'expertise judiciaire, ce dernier n'ayant pas été dressé contradictoirement, alors que d'une part, il était impossible au propriétaire de connaître la nouvelle adresse du locataire qui avait quitté les lieux alors même que Mademoiselle Z... connaissait cette adresse ; que d'autre part, le rapport ayant été versé aux débats, celui-ci est réputé contradictoire. Elle soutient ensuite que la seule responsabilité des locataires doit être retenue en l'espèce, le sinistre provenant selon l'expert, d'un événement accidentel survenu au droit du raccordement de l'alimentation du lave-linge ; qu'en outre, et en tout état de cause, les travaux rendus nécessaires par le sinistre n'entrent pas dans les prévisions du contrat de bail relatives aux grosses réparations incombant au bailleur. Par conséquent, l'UAP prie la cour de : - la dire et juger recevable et bien fondée en appel, - infirmer la décision entreprise pour les causes ci-dessus indiquées, - déclarer opposable aux locataires l'expertise judiciaire diligentée par Monsieur A..., - dire que seule la responsabilité des consorts C..., B... et Z... est engagée dans la survenance du sinistre dont s'agit, - constater que les réparations à effectuer dans les locaux commerciaux de Monsieur Y... ne s'analysent pas en grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil, En conséquence, - mettre purement et simplement hors de cause la compagnie UAP, Subsidiairement, - condamner les consorts C..., B... et Z... et leur assureur la MACIF à garantir l'UAP de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - adjuger pour le surplus à la compagnie concluante le bénéfice de ses précédentes écritures, - statuer ce que précédemment requis quant aux dépens. La société GROUPAMA et Monsieur Y... invoquent le rapport du cabinet d'expertise FARAT et ne formulent en dernier, des demandes que contre Madame X... et l'UAP en ne visant expressément que les articles 1719 et 1720 du code civil. Par conséquent, ils demandent à la cour de : - dire Madame X... responsable des réparations des désordres des locaux commerciaux donnés à bail à Monsieur Y..., - infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne le quantum et en ce qui concerne l'indemnité allouée à Mademoiselle Z... au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Statuant à nouveau, - s'entendre Monsieur et Madame X... déclarer responsables sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, - s'entendre Monsieur et Madame X... condamner in solidum avec l'UAP leur assureur, * au profit de la Société GROUPAMA ILE DE FRANCE subrogé dans les droits et actions de son assuré, Monsieur Y... la somme de 46.156 Francs (30.000 + 9.456 + 6.700), * au profit de Monsieur Y... : au titre des travaux : 5.900 Francs, au titre du préjudice commercial : 39.850 Francs, à titre de préjudice moral : 17.000 Francs, le tout avec intérêts de droit au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile : 10.000 Francs, - s'entendre condamner aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et seront recouvrés par Maître TREYNET, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Madame X... appelante incidente, soutient, quant à elle, que le sinistre dont s'agit étant dû à un dégât des eaux accidentel survenu dans l'appartement du premier étage elle ne peut aux termes du bail visant l'article 606 du code civil, être tenue pour responsable du sinistre. Elle reproche au premier juge d'avoir déclaré le rapport d'expertise judiciaire inopposable à Monsieur B... et à Madame C..., alors qu'elle a été suffisamment diligente relativement à leur convocation aux opérations d'expertise, d'autant plus que ce rapport, ayant été versé aux débats, a été soumis au principe du contradictoire. Elle fait valoir par ailleurs que Mademoiselle Z... était bien engagée en qualité de locataire et non de caution ; que le montant des dommages-intérêts demandé par Monsieur Y... sont manifestement surévalués et injustifiés. Elle demande donc à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé l'appel incident formé par Madame X..., - y faisant droit, infirmer la décision entreprise, - dire et juger que par application des clauses du bail Madame X... ne peut être tenue pour responsable des désordres dont Monsieur Y... et la société GROUPAMA ILE DE FRANCE demandent réparation, - les débouter de toutes leurs demandes à l'encontre de la concluante, - déclarer Madame X... hors de cause, - à titre subsidiaire, dire et juger que l'UAP et les autres intimés, anciens locataires de l'appartement situé au-dessus du restaurant de Monsieur Y... et leur assureur, seront condamnés à garantir Madame X... de toute condamnation éventuellement prononcée contre elle, - allouer à Madame X... la somme de 15.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner la partie succombante aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour ceux la concernant par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. La MACIF (assureur de Monsieur B... qui n'a pas constitué avoué) soutient que le rapport d'expertise est inopposable à Monsieur B... et qu'elle doit donc en conséquence, être mise hors de cause. Subsidiairement, critiquant le rapport d'expertise, elle expose que Monsieur B... n'a jamais possédé de lave-linge ; qu'en outre, les conclusions de l'expert judiciaire sont contredites par l'expertise amiable diligentée par les assureurs qui relève que le sinistre est dû aux travaux effectués par l'entreprise AUVRAY (celle-ci n'a jamais été appelée dans la cause). La MACIF demande donc à la cour de : - déclarer recevable mais mal fondé l'appel de l'UAP, - la débouter de toutes ses autres demandes, fins et conclusions, - mettre hors de cause la MACIF après avoir constaté d'une part, l'inopposabilité de l'expertise judiciaire à son égard, d'autre part, l'absence d'élément probant pour engager la responsabilité de Monsieur B..., son assuré, En tout état de cause, - condamner tous succombants in solidum au paiement de la somme de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner tous succombants in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Mademoiselle Z... expose que si elle a bien signé le bail avec Monsieur B..., elle n'a jamais habité l'appartement litigieux ; qu'en outre, elle a commis une erreur sur la nature du contrat lors de la signature de celui-ci croyant souscrire un engagement de caution relatif au paiement des loyers ; que l'origine du sinistre dont Monsieur Y... sollicite l'indemnisation a une origine très incertaine, les rapports d'expertise n'étant pas concordants sur ce point. Elle prie donc la cour de : - déclarer recevable mais mal - déclarer recevable mais mal fondé l'appel de l'UAP, du moins en ce qui concerne ses demandes à son encontre, - déclarer recevable et bien fondée ses demandes, - constater qu'elle a commis une erreur sur la substance déterminante prévue par l'article 1110 du code civil concernant son engagement au moment de la signature du bail et le requalifier en conséquence, - confirmer la décision du premier juge sur ce point et la mettre hors de cause, - subsidiairement, au cas où par extraordinaire la cour croirait devoir accueillir même pour partie les demandes contre Mademoiselle Z..., condamner Monsieur B... et la MACIF ILE DE FRANCE à garantir l'intimée de toutes les condamnations en principal, intérêts et frais qui pourraient être prononcées contre elle, - condamner in solidum tous succombants à verser la somme de 10.000 Francs à Mademoiselle Z... en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner in solidum les succombants en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP BOMMART MINAULT, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 novembre 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 19 novembre 1999. SUR CE, LA COUR, Considérant quant au rapport de l'expert judiciaire Monsieur Alain A..., du 18 mai 1995, qu'il est certes exact que les opérations de ce technicien ne se sont pas déroulées en présence de toutes les parties actuelles qui n'avaient pas été appelées dans la cause devant le juge des référés, mais qu'il demeure que ce rapport a été soumis à la libre discussion contradictoire de toutes les parties devant le tribunal d'instance puis à nouveau devant cette cour, et que les intéressés ont donc ainsi tous été en mesure d'en avoir connaissance et d'en discuter et critiquer contradictoirement les constatations et les conclusions ; que ce document a donc un caractère contradictoire à l'égard de toutes les parties et notamment de Madame C... et des locataires et des assureurs et que le jugement déféré est infirmé en ce qu'il l'a déclaré inopposable à ces personnes ; Considérant quant à l'UAP (assureur de Madame X...) aux droits de qui vient maintenant la SA AXA COURTAGE, que sa garantie ne peut être recherchée que s'il est d'abord démontré que le sinistre invoqué par Monsieur Y... (et son assureur GROUPAMA ILE DE FRANCE) est imputable à la propriétaire-bailleresse Madame X... en raison de l'inobservation par l'intéressée et ses obligations d'entretien et de réparations pesant sur elle en vertu des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, seuls expressément invoqués contre la bailleresse ; Considérant quant à la réalité des dommages subis par Monsieur Y... à la suite de ces infiltrations d'eau, que celle-ci n'est pas contestable et est établie par les constatations faites par l'expert d'assurances, le cabinet FARAT et par l'expert judiciaire Monsieur A... dans son rapport du 18 mai 1995 ; Considérant en ce qui concerne les causes de ces infiltrations d'eau que le Cabinet FARAT a estimé, en termes assez dubitatifs, qu'"il semblerait que l'humidité, origine des désordres, provienne d'une poche d'eau qui se serait formée lors du coulage d'une chape de ciment sur le polyane dans l'appartement du 1er étage et qui se serait écoulée lentement par un poinçonnement dans ledit polyane, provoquant une infiltration dans le plafond de la salle du restaurant au rez-de-chaussée" ; que cet expert a ensuite désigné l'entreprise AUVRAY comme responsable mais qu'il est souligné que ce maçon qui a réalisé cette chape n'a jamais été appelé en cause, ni devant le tribunal d'instance ni devant la cour et qu'aucune demande n'est formée contre lui ; Considérant que l'expert judiciaire, lui, considère, que ces infiltrations d'eau ont une autre origine, et qu'il conclut que cette hypothèse de la chape n'est pas fondée (page 8 de son rapport) et que : "un dégât des eaux accidentel survenu dans l'appartement du 1er étage (à droite) doit être retenu comme étant à l'origine du sinistre" (page 10 du rapport), après avoir noté en la page 8 de son rapport : "compte-tenu des constatations faites et des commentaires retenus, l'origine du désordre est imputable à un dégât des eaux survenu dans l'appartement du 1er étage à droite, sur l'alimentation du lave-linge" ; Considérant quant aux responsabilités, qu'en vertu de l'article 1720 du code civil, la bailleresse Madame X... (qui est propriétaire de tout l'immeuble) "... doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives", étant souligné qu'en appel Monsieur Y... et son assureur GROUPAMA n'invoquent expressément contre elle que les articles 1719 et 1720 du code civil et non pas l'article 606 dudit code ; Mais considérant qu'il demeure que ce dernier article est toujours dans le débat puisque l'intimée Madame X... l'invoque expressément et argumente à son sujet pour que soit écartée sa responsabilité, et qu'il est souligné que Monsieur Y... et son assureur la société GROUPAMA n'ont pas répondu à ces moyens précis tirés de l'application de cet article 606 et des clauses du bail ; qu'en vertu du contrat de bail, en effet, il incombe à la bailleresse de ne faire que les "grosses réparations des gros murs et des couvertures dans les termes de l'article 606 du code civil"; et qu'il est certain que la référence expresse à cet article 606 implique nécessairement que les "couvertures" visées sont les "couvertures entières" dont par le cet article ; que dans la présente espèce, il est démontré par les attestations - non contestées ni critiquées - que les dégâts et donc les réparations nécessaires réclamées, ne concernent que le plafond du restaurant de Monsieur Y..., et plus particulièrement, les dalles collées à ce plafond, ce qui a entraîné un effondrement du faux plafond ; que l'expert judiciaire a noté, en outre, (page 8 de son rapport) "des coulures et auréoles maculant par endroits les tentures murales" ; qu'il est donc patent que les réparations réclamées ne concernant pas les gros murs et les couvertures entières prévus par l'article 606 du code civil, expressément visé dans le contrat du bail ; que ce contrat dont la validité n'a jamais été discutée par Monsieur Y... doit dont être exécuté de bonne foi par lui, et que ces réparations dont la cause véritable et certaine n'est d'ailleurs toujours pas entièrement démontrée, doivent rester à sa charge, puisqu'elles ne constituent pas des grosses réparations ; que de plus, le rapport de l'expert judiciaire dont Monsieur Y... se prévaut, a parlé d'un "dégât d'eaux accidentel" et qu'il y a donc lieu d'opposer à ce locataire, si besoin est, que son contrat de bail prévoyait que restaient à la charge du preneur "toutes les dégradations causées par des accidents" ; Considérant enfin, qu'il est souligné que jamais Monsieur Y... n'a cherché à agir directement en responsabilité contre les tiers que sont ces locataires dont la responsabilité a été proposée par l'expert judiciaire ; Considérant que Monsieur Y... et son assureur la société GROUPAMA sont par conséquent déboutés des fins de toutes leurs demandes contre la bailleresse Madame X... ; que par voie de conséquence, l'UAP (actuellement AXA COURTAGE) ne doit aucune garantie et que ces deux mêmes intimés sont donc déboutés de toutes leurs demandes contre cette appelante ; que le jugement déféré est par conséquent infirmé en ses dispositions concernant Madame X... et l'UAP ; Considérant que l'UAP (maintenant SA AXA COURTAGE) était mise hors de cause, ses recours et ses demandes subsidiaires en garantie contre Madame C..., Monsieur B... et Mademoiselle Z... et leur assureur la MACIF, deviennent ainsi sans objet ; que l'appelante est déboutée de sa demande contre eux en paiement de 8.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que ces intimés sont donc mis hors de cause ; que les dépens d'appel exposés par Monsieur B..., son assureur la MACIF, seront supportés par Mademoiselle Z... qui les avait appelés en intervention forcée devant le tribunal d'instance ; que compte-tenu de l'équité, Mademoiselle Z... est condamnée à payer à la MACIF la somme de 5.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que compte-tenu de l'équité, Monsieur Y... et son assureur la société GROUPAMA ILE DE FRANCE, qui succombent en leurs moyens contre l'UAP et contre Madame X..., sont déboutés de leur demande contre eux en paiement de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que compte-tenu de l'équité, Monsieur Y... et son assureur la société GROUPAMA sont condamnés à payer à Madame X... la somme de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant enfin que Mademoiselle Z... est mise hors de cause et que le jugement déféré est confirmé de ce chef ; que les demandes de garantie qui ont pu être formées contre elle, subsidiairement devant la cour, deviennent donc sans objet ; que Monsieur Y... et son assureur la société GROUPAMA qui l'avaient assignée, à l'origine, devant le tribunal d'instance et qui ne formulent aucune demande contre elle, en appel, sont donc, eu égard à l'équité, condamnés in solidum à lui payer 6.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort : Vu les articles 15 et 16 du nouveau code de procédure civile : DECLARE le rapport d'expertise judiciaire contradictoire à l'égard de toutes les parties ; INFIRME le jugement de ce chef ; Vu les articles 1134 et 606 du code civil : Vu les deux rapports d'expertise du cabinet FARAT et de Monsieur A... expert judiciaire : DEBOUTE Monsieur Maurice Y... et la Société GROUPAMA ILE DE FRANCE de toutes leurs demandes contre Madame X... et son assureur l'UAP (aux droits de laquelle vient maintenant la SA AXA COURTAGE) ; INFIRME le jugement en toutes ses dispositions concernant l'UAP et Madame X... ; CONDAMNE Monsieur Y... et la société GROUPAMA ILE DE FRANCE à payer à Madame X... la somme de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONSTATE que les recours en garantie et demandes de l'UAP contre Madame C..., Monsieur B... et Mademoiselle Z... sont donc sans objet ; MET hors de cause ces trois intimés et l'assureur la MACIF ; DEBOUTE l'UAP de sa demande contre eux, fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE Mademoiselle Z... à payer à la MACIF 5.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a mis hors de cause Mademoiselle Z... ; CONDAMNE in solidum Monsieur Y... et l'assureur la société GROUPAMA à lui payer 6.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur Y... et la société GROUPAMA ILE DE FRANCE à tous les dépens de première instance et d'appel de Madame X... et de l'UAP, qui seront recouvrés directement contre elles, par la SCP d'avoués JULLIEN LECHARNY ROL et par la SCP d'avoués LAMBERT DEBRAY CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE Mademoiselle Z... à tous les dépens de Monsieur B... et de la MACIF qui seront recouvrés directement contre elle, par la SCP d'avoués FIEVET ROCHETTE LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur Y... et la société GROUPAMA ILE DE FRANCE à tous les dépens personnellement exposés par Mademoiselle Z..., qui seront recouvrés directement contre eux, par la SCP d'avoués BOMMART MINAULT, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER LE PRESIDENT B. TANGUY A. CHAIX