Cour d'appel de Versailles, du 21 avril 2000, 1998-4648

Sommaire: BAIL (règles générales) - Bailleur - Responsabilité Il n'existe pas de présomption de responsabilité à l'égard du bailleur fondée sur les obligations pesant sur lui dans le cadre du contrat de bail. Dès lors, le preneur qui allègue l'existence d'un préjudice résultant de l'inexécution par le bailleur de ses obligations doit en rapporter la preuve.

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 9 août 1995, Mademoiselle X... a donné en location à Madame Y... une maison sise à ORGERES EN BEAUCE, 27, rue aux Moines eu lieudit Le Bois de Nottonville, à titre de résidence secondaire et moyennant un loyer mensuel de 1.845 francs. Par déclaration au Greffe du tribunal d'instance de CHATEAUDUN en date du 10 décembre 1996, Madame Y... a fait convoquer Mademoiselle X... afin de la voir condamner à lui payer des dommages et intérêt suite à l'explosion de la chaudière. Madame Y... a par eilleurs formé opposition à 'injonctin de payer rendue à l'initiative de Mademoiselle X... lui réclamant des loyers impayés. Par jugement en date du 18 novembre 1997, le tribunal d'instance de CHATEAUDUN a ordonné la jonction de ces dossiers et une expertise sur l'habitabilité de la maison, en précisant que Madame Y... devait consigner la somme de 18.000 francs auprès de la CARPA avant le 30 novembre 1997. Par lettre du 16 février 1998, Mademoiselle X... a demandé l'enrôlement de l'affaire faute de consignation par Madame Y.... Devant le premier juge elle a demandé que soit prononcée la résiliation du bail pour iirespect de la destination de l'immeuble et l'expulsion de sa locataire ; la condamnation de Madame Y... à lui 46.125 francs, à celle de 20.000 francs à titre de dommages et intérêt; ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et enfin à la somme de 5.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Reconventionnellement, Madame Y... a demandé l'allocation de la somme de 20.000 francs de dommages et intérêts pour avoir dû être logée dans sa famille depuis le 18 novembre 1997, la maison ne disposant pas de chaudière, outre la somme de 3.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elle a offert de quitter les lieux le 30 avril 1998. Par jugement contradictoire en date du 7 avril 1998, le tribunal d'instance de CHATEAUDUN a rendu la décision suivante : - dit que le contrat de bail signé le 9 août 1995 entre Madame Denise Y... et Mademoiselle Céline X... est résilié à compter de ce jour, - condamne Madame Denise Y... à verser à Mademoiselle Céline X..., et 1.845 francs d'indemnité d'occupation par mois postérieur à ce jour, - dit que les meubles garnissant les lieux seront séquestrés sur place ou chez un garde-meubles, au choix de Mademoiselle Céline X... et aux frais, risques et périls de Madame Denise Y..., - enjoint à Madame Denise Y... de libérer les lieux dans LE MOIS de la signification du présent jugement, - ordonne l'expulsion de Madame Denise Y... et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - ordonne l'exécution provisoire, - rejette toute autre demande, - condamne Madame Denise Y... à verser à Mademoiselle Céline X... la somme de 5.000 francs à titre de fais irrépétibles, - condamne Madame Denise Y... aux dépens. Par déclaration en date du 7 avril 1998, Madame Y... a relevé appel de cette décision. Elle demande à la Cour de : - la recevoir en son appel, l'en dire bien fondée, - réformer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 7 avril 1998 par le tribunal d'instance de CHATEAUDUN, - débouter Mademoiselle Céline X... de toutes ses demandes, fins et conclusions, l'en dire mal fondée, - constater en tout état de cause que Madame Y... a quitté les lieux et que les clefs ont été remises à la bailleresse le 15 mai 1998, Vu l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, condamner Mademoiselle X... à verser à Madame Y... la somme de 20.000 francs à titre de dommages-itnérêts pour graves manquements aux textes sus-visés, - la condamner à lui verser la somme de 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués, à recouvrer directement ceux la concernant conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle. Mademoiselle X... prie la Cour de : - la déclarer autant irrecevable que mal fondée en son appel, - l'en débouter ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer partiellement le jugement rendu le 7 avril 1998 par le tribunal d'instance de CHATEAUDUN, - statuant à nouveau, - constater que Madame Y... a remis les clés en mai 1998, et libéré les lieux, - condamner Madame Y... à verser à Mademoiselle Céline X... la somme de ,51.660 francs au titre des loyers et charges, - condamner Madame Y... au paiement de la somme de 10.000 francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, pour ceux la concernant, par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, société titulaire d'un office d'avoués conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 20 janvier 2000 et les dossiers des parties déposés à l'audience du 7 mars 2000. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant que Mademoiselle X... en tant que bailleresse était tenue des obligations prévues par l'article 6-a) et b) de la loi du 6 juillet 1989 mais qu'aucune présomption de responsabilité n'est édictée contre elle, de ces chefs, et qu'il appartient donc à Mademoiselle Y... de faire la preue qui lui incombe des causes de l'explosion de la chaudière, le 29 janvier 1996, et des fautes de la bailleresse qui pourraient avoir été la cause certaine et directe de ce sinistre, et du préjudice qu'elle allègue ; Considérant que la seule mesure d'instruction relative à cet accident est représentée par le rapport de Mosnieur Z..., expert de la MACIF, assureur de Madame Y..., du 1er avril 1996, puisqu'il est constant que, pour des raisons mal déterminées, l'expertise judiciaire ordonnée n'a pas été diligentée, faute de consignation de la provision prévue au profit d l'expert ; qu'en tout état de cause, c'est Madame Y... qui était demanderesse et qui avait donc un intérêt personnel évident à faire toutes diligences utiles pour que cette mesure d'instruction ait lieu, ce qu'elle n'a pas fait ; Considérant qu'il résulte du rapport de l'expert d'assurance Monsieur Z... que cette chaudière avait été mal entretenue dès 1993 et qu'en octobre 1995, Monsieur A..., chargé de son entretien, avait procédé à sa mise en route et avait constaté, alors, un bruit important ; que le 24 novembre 1995, l'entreprise GAZ-DEPANNAGE établissait un devis, à la demande de Madame Y..., pour un montant de 3.632 francs, ce devis ayant ensuite été refusé par la propriétaire ; Considérant qu'il est patent que les réparations visées dans ce devis ne correspondait plus à de simples réparations locatives ou d'entretien courant, au sens de l'article 7-d) de la loi du 6 juillet 1989 et au sens des dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987, et qu'elles ne peuvent donc être mises à la charge de la locataire ; qu'il demeure que Monsieur Z... n'indique rien de précis sur les causes certaines et directes de cette explosion et qu'aucune faute ne peut donc être caractérisée et retenue à la charge de la bailleresse ; Considérant, de plus, que Mademoiselle X... qui ne conteste d'ailleurs pas expressément le principe de ses obligations, de ce chef, fait, à bon droit, état de la "négligence" et de l'"obstruction" qui lui avait opposée Madame Y..., en janvier, avril et juin 1996, lorsqu'elle avait voulu faire intervenir la société GAZ-DEPANNAGE qui, en dernier, lui avait établi un devis daté du 23 avril 1996, auquel elle s'était arrêté ; que l'appelante, quant à elle, ne discute pas sérieusement la réalité de cette chronologie et de ces faits et que, de plus, et en tout état de cause, elle ne démontre pas, qu'après cette explosion de la chaudière, les lieux seraient devenus inhabitables comme elle le prétend, alors qu'il est patent qu'elle aurait pu utiliser un chauffage d'appoint électrique (ou autre) en attendant l'exécution des travaux décidés par la propriétaire ; qu'elle n'est donc pas fondée à invoquer l'exception d'inexécution de l'article 1184 du code civil, et qu'il est, en outre, retenu contre elle qu'elle devait donner un congé, conformément aux dispositions des articles 10 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et faire établir contradictoirement un état des lieux de sortie, en vertu de l'article 3 de cette loi, ce qu'elle n'a pas fait, préférant prendre l'initiative d'arrêter tout paiement de loyers dès janvier 1996 ; que ce n'est qu'en mai 1998 qu'elle a quitté les lieux, de sa propre initiative, ce qui démontre donc que ces lieux, contrairement à ce qu'elle a soutenu, étaient habitables ; qu'en outre, elle n'a pas engagé d'action en justice pour demander la résiliation de ce bail, aux torts de la propriétaire, et qu'elle n'a pas adressé à celle-ci une mise en demeure par huissier d'exécuter des travaux de réparations sur cette chaudière (article 1146 du code civil ; que cependant la demande de résiliation du bail formée par Mademoiselle X... -et à laquelle le jugement a exactement fait droit- est devenue maintenant sans objet puisque Madame Y... a quitté les lieux en mai 1998 ; Considérant que l'exception d'inexécution n'étant pas retenue au profit de Madame Y..., celle-ci restait tenue au paiement régulier du loyer convenu aux termes fixés (article 1728-2° du code civil et article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989) ; qu'elle est, par conséquent, condamnée à payer à Mademoiselle X... la somme justifiée de 51.660 francs à titre de loyers et de charges locatives impayés ; II/ Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée qu'il ne peut être reproché à Mademoiselle X... d'avoir violé ses obligations de bailleresse (des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989) ; que l'appelante est donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts de ce chef ; III/ Considérant que, compte tenu de l'équité, Madame Y... qui succombe en son appel est déboutée de sa demande en paiement de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, mais que par contre, elle est condamnée à payer à Mademoiselle X... la somme de 5.000 francs, sur ce même fondement, pour ses frais irrépétibles en appel, le jugement étant de plus confirmé en ce qu'il a, à bon droit, accordé 5.000 francs à Mademoiselle X... en vertu de ce même article ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : . DEBOUTE Madame Denis Y... des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; . CONSTATE que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet, Madame Y... ayant pris l'initiative de quitter les lieux, en mai 1998 ; . CONDAMNE l'appelante à payer à Mademoiselle Céline X... la somme de 51.660 francs (CINQUANTE ET UN MILLE SIX CENT SOIXANTE FRANCS) à titre de loyers et de charges locatives ; . CONFIRME le jugement en ce qu'il a accordé 5.000 francs à Mademoiselle X... en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et y ajoutant, CONDAMNE Madame Y... à lui payer 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) pour ses frais irrépétibles en appel, sur ce même fondement ; CONDAMNE Madame Y... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP d'avoués JULLIEN LECHARNY ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier qui a assisté Le Président, au prononcé, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX