Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 22 janvier 2010, 08/16105
Formation: 11e Chambre A

Sommaire: BAIL (règles générales) - Tacite reconduction - Effets - Nouveau bail Selon l'article 1738 du code civil, si à l'expiration des baux écrits le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit et selon l'article 1736 du même code, si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. En application de ces textes, le congé n'est soumis à aucune forme particulière et doit être considéré comme valable dès que son auteur manifeste clairement la volonté d'une partie de mettre fin à la location et que le délai de préavis respecte le délai d'usage des lieux.

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE11o Chambre A ARRÊT AU FOND DU 22 JANVIER 2010 No 2010/ 47 Rôle No 08/16105 S.C.I. PATRICE ET PAUL C/ Société POLYPIPE Grosse délivrée le :à : SCP TOUBOULSCP COHEN réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance d'AUBAGNE en date du 24 Juin 2008 enregistré au répertoire général sous le no 11-07-510. APPELANTE S.C.I. PATRICE ET PAUL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié au siège social, demeurant Quartier Fontmagne - RN 396 - 13420 GEMENOSreprésentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, Assistée de Me Stéphanie LEANDRI, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Société POLYPIPE anciennement dénommée S.A.S. MERIDIONALE DES PLASTIQUES, prise en la personne de son représentant légal y domicilié au siège social sis, demeurant 11, rue d'Altkirch - 65580 SEPPOIS LE BASreprésentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, Assistée de la SELARL BAFFERT - FRUCTUS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 02 Décembre 2009 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Danielle VEYRE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Robert PARNEIX, PrésidentMadame Danielle VEYRE, ConseillerMme Hélène BARTHE-NARI, Vice-président placé, affecté à la cour par ordonnance spéciale du Premier Président qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2010. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2010, Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu le jugement rendu le 24 juin 2008 par le Tribunal d'Instance d'AUBAGNE qui a débouté la société PATRICE ET PAUL de ses demandes en paiement formées à l'encontre de la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES, a condamné la société PATRICE ET PAUL à restituer à la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES la somme de 2.744,08 euros au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la demande, Vu l'appel formé le 10 septembre 2008 par la société PATRICE ET PAUL, Vu les conclusions récapitulatives déposées le 19 octobre 2009 par la société PATRICE ET PAUL, qui demande à la Cour de réformer le jugement entrepris, de condamner la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES à lui payer la somme de 73.001,84 euros au titre d'arriérés de loyers comptes arrêtés au 1er septembre 2007, et la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, de débouter la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES de sa demande de restitution du dépôt de garantie, Vu les conclusions déposées le 2 mars 2009 par la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES, qui demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris, et d'ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme due par la société PATRICE ET PAUL, de condamner celle-ci à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. MOTIFS ET DÉCISION Attendu que l'article 1738 du Code Civil dispose que si à l'expiration des baux écrits le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit ; Attendu que l'article 1736 du même code dispose que si le bail a été fait sans écrit l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux ; Attendu qu'en matière de bail verbal le congé n'est soumis à aucune forme particulière et doit être considéré comme valable dès que son auteur manifeste clairement la volonté d'une partie de mettre fin à la location ; Attendu en l'espèce, que par acte sous-seing privé du 28 janvier 2002 la société PATRICE ET PAUL, a donné en location à la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES un terrain nu de 8.000 m2 destiné à "l'entreposage de roues aciers avec tubes de plastiques" pour une durée de vingt-quatre mois du 1er février 2002 au 31 janvier 2004, moyennant un loyer annuel de 32.929,00 euros hors taxes, TVA en sus, le loyer étant payable par mois et d'avance, et indexé sur l'indice du coût de la construction ; Attendu qu'il est acquis que la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES s'est maintenue dans les lieux après l'expiration du bail survenue le 31 janvier 2004 et que les loyers ont été payés jusqu'au mois d'avril 2006 ; Attendu, que les parties s'accordent à convenir que le contrat les liant est soumis aux dispositions du droit commun des baux ; Attendu que le 12 juillet 2006 la société GESTISUD mandataire de la société PATRICE ET PAUL, adressait à la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES une lettre recommandée avec accusé de réception en ces termes "il semble que les lieux soient inoccupés, malgré votre libération des lieux, vous restez toujours titulaire du contrat de bail, aucun congé n'ayant été délivré dans les formes, aussi nous vous prions de bien vouloir procéder au règlement des sommes à devoir au titre de votre contrat de bail, à savoir et suivant quittancement ci-joint annexé, avec règlement par mois d'avance ; période du mois de mai au mois de juillet 2006 (plus régularisation loyers antérieurs) période du mois d'août 2006, soit un total de 23.019,25 eurosTTC ..." ; Attendu qu'en réponse la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES, envoyait le 21 juillet 2006 une lettre recommandée avec accusé de réception à la société GESTISUD, où elle lui indiquait que le bail avait pris fin le 31 janvier 2004 qu'il ne s'était pas renouvelé de façon expresse à l'expiration de la durée de vingt-quatre mois, qu'elle ne devait pas la somme réclamée, et lui demandait la restitution de la caution de 2.744,08 euros ; Attendu, que la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES s'étant maintenue dans les lieux après le 31 janvier 2004, terme du bail initial avec l'accord tacite du bailleur qui a continué à percevoir les loyers jusqu'en avril 2006, il s'est opéré en application de l'article 1738 du Code Civil un nouveau bail dont l'effet est régi par l'article 1736 du Code Civil relatif aux locations faites sans écrit ; Attendu, que dans ce courrier du 21 juillet 2006 la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES même si, elle s'est à tort prévalue d'une fin de bail au 31 janvier 2004, (ce qu'elle ne reprend pas dans ses écritures) a clairement et sans équivoque manifesté sa volonté de mettre fin aux relations contractuelles avec la société PATRICE ET PAUL ; Attendu, que le nouveau bail étant fait sans écrit, le congé n'est soumis à aucune forme particulière et que cette lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2006, doit être considérée comme valant congé donné par le locataire à la société PATRICE ET PAUL ; Attendu qu'il convient de préciser qu'un nouveau bail s'étant formé le 1er février 2004, les modalités pour la délivrance d'un congé prévues dans le bail du 28 janvier 2002 ne sont plus applicables ; Attendu que la société PATRICE ET PAUL ne saurait invoquer la non remise des clefs par la locataire, l'ayant empêchée de reprendre possession des lieux, alors qu'elle possédait les clefs du portail métallique du terrain qui lui permettait d'accéder à la fois à ce terrain et à la propriété de son gérant ainsi que cela est indiqué dans le constat d'huissier du 22 mars 2007 qu'elle a fait établir ; Attendu, enfin, que ce constat ne fait état que de la présence d'objets hétéroclites (grillages, morceaux de tuyaux, palettes algeco) et n'est pas révélateur d'une activité effective de la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES ; Attendu, que le bail étant fait sans écrit la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES devait en mettant fin au bail respecter un préavis conforme à l'usage des lieux ; Attendu que s'agissant d'une location portant sur un terrain nu, les délais d'usage doivent être fixés à un mois ; Attendu, qu'il s'en suit que la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES est tenue au paiement des loyers jusqu'au mois d'août 2006 inclus (le loyer du mois de juillet 2006 étant dû dans son intégralité) ; Attendu qu'au regard du décompte locatif produit par la société PATRICE ET PAUL, tel que détaillé dans la lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2006, il convient de fixer l'arriéré de loyers impayés à la somme de 23.019,25 euros TTC au 31 août 2006, ce décompte n'étant pas discuté dans son calcul même à titre subsidiaire par la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES ; Attendu que la société POLYPIPE MERIDIONALE DES PLASTIQUES réclame la restitution du dépôt de garantie du 27 avril 2009 versé lors de la signature du bail du 28 janvier 2002 (2 744,08 euros) outre intérêts ; Attendu que le dépôt de garantie, destiné à garantir les obligations du locataire n'est restitué qu'après déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues par le locataire ; Attendu en l'espèce que la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES a l'obligation au terme du bail de nettoyer les lieux et de les rendre propres au bailleur ; que le devis du 15 janvier 2009 de la société PEYRONEL produit par l'appelante faisant notamment état de travaux de nettoyage de 300,00 euros HT, cette somme majorée de la TVA de 19,60 % doit être mise à la charge de l'appelante, soit 358,80 euros, à l'exclusion de toutes autres sommes figurant sur ce devis, qui ne relèvent pas de l'obligation d'entretien des lieux loués du locataire ; Attendu, par ailleurs que l'arriéré des loyers s'élevant à 23.019,25 euros, le solde du dépôt de garantie est absorbé par cet arriéré ; Attendu ainsi que la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES demeure redevable envers la société PATRICE ET PAUL de la somme suivante 23.019,25  + 358,80  - 2.744,08  = 20.633,97 euros ; et qu'il convient de la condamner au paiement de celle-ci ; Attendu que la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES qui succombe au principal supportera les dépens ; qu'aucune considération d'équité ou d'ordre économique ne commande qu'il soit fait application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la société PATRICE ET PAUL ; PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement, Infirme le jugement entrepris, Condamne la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES à payer à la société PATRICE ET PAUL la somme de 20.633,97 euros, (vingt mille six cent trente trois euros et quatre vingt dix sept centimes Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamne la société POLYPIPE MÉRIDIONALE DES PLASTIQUES aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.