Cour d'appel de Versailles, du 8 février 2002, 2000-2674

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Caractère d'ordre public - Portée En application de l'article 1751 du Code civil, chaque époux copreneur peut mettre fin au bail, sans accord de l'autre, en donnant congé. Mais le congé est nul s'il ne respecte pas les dispositions d'ordre public des articles 15-I et 3 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bail relève de cette loi. D'une part, l'écrit invoqué n'a pas été adressé au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception si bien qu'il n'est pas possible de déterminer le point de départ du délai de trois mois prévu par la loi. D'autre part, le congé doit être l'expression claire et non équivoque d'une intention certaine de libérer les lieux avant une date précisée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, compte tenu des termes vagues employés. Par ailleurs, le locataire n'a jamais fait établir l'état des lieux de sortie et ne rapporte pas la preuve de la remise des clés au bailleur ou à son représentant

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 1986, L'OFFICE PUBLIC D'HABITATION À LOYER MODÉRÉ de la Ville de CLAMART a consenti à bail à Monsieur et Madame Philippe X... un local à usage d'habitation sis à ..., Bâtiment A2, Nä 104. Suite à un jugement de divorce rendu le 7 février 1990 lui attribuant les droits locatifs sur ledit appartement, Monsieur X... a écrit le 22 juillet 1995 à son bailleur et prétend maintenant que cette lettre devait valoir congé de sa part. Par lettre recommandée avec accusé de réception, du 2 août 1995, l'O.P.H.L.M. de CLAMART a contesté la validité de ce "congé". Par acte d'huissier en date du 14 avril 1999, Monsieur Philippe X... a fait assigner l'O.P.D.H.L.M. de CLAMART devant le Tribunal d'Instance de VANVES aux fins de : - voir constater la validité du congé, - voir le défendeur condamné à lui payer les sommes suivantes : * 8335,29 EUROS au titre des loyers indûment perçus depuis le 24 octobre 1995, * 2286,74 EUROS au titre du préjudice moral, * 762,25 EUROS au titre de remboursement des frais de poursuite ainsi que 6.000 francs 914,69 EUROS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 6 janvier 2000, le Tribunal d'Instance de VANVES a rendu la décision suivante : - déclare valable le congé délivré le 22 juillet 1995 par Monsieur Philippe X... à L'OFFICE PUBLIC D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA VILLE DE CLAMART ; - condamne L'OFFICE PUBLIC D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA VILLE DE CLAMART à verser à Monsieur Philippe X... la somme de 8335,29 EUROS au titre des loyers indûment perçus avec intérêts légaux à compter du 14 avril 1999 ; - déboute Monsieur Philippe X... de ses demandes au titre du préjudice moral et des frais de poursuite ; - condamne L'OFFICE PUBLIC D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA VILLE DE CLAMART à 914,69 EUROS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - condamne L'OFFICE PUBLIC D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA VILLE DE CLAMART aux dépens. Par déclaration en date du 17 avril 2000, l'O.P.D.H.L.M. de la Ville de CLAMART a interjeté appel. L'appelant fait valoir que Monsieur X... ne pouvait se prévaloir d'un congé alors qu'il avait perdu définitivement la qualité de locataire par une ordonnance de référé du 3 décembre 1996 constatant que le bail était résilié par le jeu de la clause résolutoire et que le "congé" délivré par Monsieur X... seul n'était pas régulier ; l'appelant fait valoir en outre, que faute de restitution des clefs au propriétaire, le locataire n'avait pas libéré les lieux au sens habituellement admis par la jurisprudence et qu'en conséquence il n'avait pas satisfait à son obligation de restitution. En conséquence, l'appelant prie la Cour dans ses dernières conclusions de : - le recevoir en son appel ; l'en dire bien fondé ; - réformer le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de VANVES, le 6 janvier 2000 ; - débouter Monsieur Philippe X... de toutes ses demandes, fins et conclusions ; l'en dire mal fondé ; - le condamner à lui verser la somme de 1524,49 EUROS en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, au profit de la S.C.P. LEFEVRE et TARDY, Avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... réplique que la mauvaise foi de l'O.P.H.L.M..DE CLAMART serait caractérisée par le fait d'avoir demandé la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire postérieurement à son prétendu congé. Il expose que la restitution des clefs est régulière, que l'O.P.H.L.M. ne pouvait ignorer sa situation matrimoniale, car il calculait le montant du loyer à partir des informations fiscales, et qu'ainsi le "congé" donné par lui seul était valable, au motif que la cotitularité du bail n'existait plus. En conséquence, l'intimé demande en dernier à la Cour de : - débouter l'O.P.H.L.M. de son appel et l'en dire mal fondé ; - confirmer le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de VANVES le 6 janvier 2000, et de plus : - condamner l'O.P.H.L.M. à payer à Monsieur X... une somme de 7622,45 EUROS à titre de préjudice moral et de 3048,98 EUROS en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - le condamner aux entiers dépens de première instance au profit de Me. TREYNET, Avoué près la Cour d'Appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 13 décembre 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 11 janvier 2002, où elle a été plaidée par l'O.P.D.H.L.M. appelant. SUR CE, LA COUR : I ) - Considérant en droit qu'il est certes exact qu'en application de l'article 1751 du Code Civil, chacun des époux X..., copreneurs, avait la possibilité de mettre fin à ce bail en donnant congé, sans accord de l'autre ; que de plus, le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et a l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré ; Considérant en la présente espèce, qu'il est constant que depuis le 15 décembre 1988, en exécution d'une ordonnance de non-conciliation, Monsieur X... occupait seul l'appartement litigieux dont il avait reçu la jouissance exclusive ; que s'agissant ici d'un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 Juillet 1989, d'ordre public, la validité du prétendu congé donné par ce locataire, le 22 juillet 1995, doit donc répondre aux conditions de l'article 15-I de cette loi et à celles de son article 3 ; Mais considérant qu'à la date où ce preneur a saisi le Tribunal d'Instance pour faire valider son prétendu congé (assignation du 14 avril 1999) la situation des ex-époux X..., cotitulaires originaires de ce bail, avait été déjà définitivement fixée à l'égard de leur bailleur l'O.P.D.H.L.M. de la Ville de CLAMART, par les effets de l'ordonnance de référé du 3 décembre 1996 qui avait constaté que ce bail était résilié par le jeu de sa clause résolutoire et qui avait donc ordonné l'expulsion des locataires ; que cette ordonnance, régulièrement signifiée aux époux X..., n'a pas été frappée d'appel et que cette décision est donc passée en force de chose jugée et a même donné lieu à un procès-verbal d'expulsion du 25 juin 1997 ; Considérant qu'il résulte de cette décision de Justice passée en force de chose jugée et de ses actes d'exécution, que Monsieur X... ne pouvait plus, tardivement, et par une demande du 14 avril 1999 en validation d'un prétendu congé donné par lui le 22 juillet 1995, faire obstacle à l'exécution de cette ordonnance ; Considérant, de plus et surtout, que ce prétendu congé devait respecter les dispositions d'ordre public de l'article 15-I de la loi du 6 Juillet 1989, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, puisque l'écrit invoqué n'a pas été adressé au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et qu'à défaut de précision sur la date de réception de cette lettre recommandée il n'est pas possible de déterminer le point de départ de délai de trois mois prévu par la loi ; que par ailleurs, un congé doit être l'expression claire et non équivoque d'une intention certaine de libérer les lieux avant une date précisée, alors qu'en l'espèce, Monsieur X... a indiqué, en termes vagues : "Je vous prie de prendre acte par la présente de la résiliation de mon bail pour l'appartement situé au ... (appartement 104), à CLAMART, qui m'a été attribué par le C.E.A." ; Considérant que Monsieur X... était tellement peu sûr de la validité et de la portée de cet écrit, qu'ultérieurement et pour chercher à clarifier sa position, il a estimé utile d'envoyer un second "congé", le 6 juillet 1997, qui lui aussi, en tout état de cause, ne peut faire obstacle à la force exécutoire de l'ordonnance de référé du 3 décembre 1996 passée en force de chose jugée ; Considérant en outre que ce locataire n'a jamais fait établir l'état des lieux de sortie prévu par l'article 3 de la loi du 6 Juillet 1989 et qu'il ne fait pas la preuve qui lui incombe qu'il avait remis les clés à son bailleur ou à son représentant et qu'il se borne à parler d'une restitution des clés au gardien de l'immeuble -qui est un salarié de l'O.P.D.H.L.M. et non pas son mandataire- et ce, sans même préciser la date de cette prétendue restitution dont rien ne démontre qu'elle aurait été connue du bailleur et acceptée par lui ; Considérant que compte tenu des motifs de nullité affectant ce prétendu "congé" du 22 juillet 1995, Monsieur X... est débouté de sa demande en validation de cet acte ; que la lettre du bailleur du 2 août 1995 conteste la recevabilité de ce "congé" et ne contient aucun terme valant acquiescement à cet acte ; Considérant que le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions relatives à ce prétendu "congé" du 22 juillet 1995 ; II ) - Considérant que certaines des sommes encaissées par l'O.P.D.H.L.M. appelant ont donc été régulièrement perçues au titre des loyers dus en exécution de l'ordonnance de référé du 3 décembre 1996, et sans que puisse lui être reprochée une "fraude" comme l'affirme l'intimé, alors que l'ensemble des circonstances constantes ci-dessus analysées démontre au contraire que ce bailleur était en droit de ne pas tenir compte de l'écrit du 22 juillet 1995 dont il avait contesté expressément la recevabilité, dès le 2 août 1995, et qui manifestement ne constituait pas un congé donné conformément aux dispositions des articles 12 et 15 - I de la loi d'ordre public du 6 Juillet 1989 ; Considérant que l'O.P.D.H.L.M. qui avait à bon droit obtenu l'ordonnance de référé du 3 décembre 1996, signifiée aux époux X... le 7 janvier 1997, disposait alors d'un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible de 6810,09 EUROS de loyers impayés au 31 juillet 1996, qui seule devait donner lieu à des voies d'exécution contre l'intimé ; qu'une éventuelle créance, à titre d'indemnités d'occupation pour la période postérieure à la résolution du bail judiciairement constatée, n'a pas été fixée par un titre exécutoire ayant liquidé cette créance et que présentement, l'appelant ne fournit aucune précision sur ce point ; Considérant par conséquent que le jugement qui, à tort, a reconnu à l'écrit du 22 juillet 1995 la valeur d'un "congé" est informé en ce qu'il a condamné l'O.P.D.H.L.M. à rembourser 8335,16 EUROS à Monsieur X... à titre de loyers qui auraient été "indûment" perçus depuis le 24 octobre 1995 ; Considérant que l'intimé ne peut donc invoquer un paiement indû (articles 1235 alinéa 1 et 1376 du Code Civil) que pour les sommes prélevées sans cause, à titre de loyers, pour la période postérieure à la résolution judiciaire du bail, du 3 décembre 1996 ; que l'O.P.D.H.L.M. est donc condamné à restituer à Monsieur X... toutes les sommes et les intérêts indûment perçus à titre de prétendus "loyers" après le 3 décembre 1996, cet appelant ne disposant d'un titre exécutoire que pour la créance liquide et exigible ci-dessus analysée de 6810,09 EUROS de loyers impayés au 31 juillet 1996 ; que ces sommes restituées porteront intérêts au taux légal à compter de la sommation contenue dans l'assignation du 14 avril 1999 ; III ) - Considérant que l'intimé ne justifie pas du prétendu "préjudice moral" qu'il invoque et qu'il est donc débouté de sa demande en paiement de 7622,45 EUROS de dommages et intérêts de ce chef ; Considérant enfin que, compte-tenu de l'équité, les deux parties sont déboutées de leurs demandes respectives en paiement fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement et contradictoirement : I - Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau : Vu l'ordonnance de référé, passée en force de chose jugée, du 3 décembre 1996 : Vu les articles 1235 alinéa 1er et 1376 du Code Civil : Vu la créance certaine, liquide et exigible de l'O.P.D.H.L.M. d'un montant de 6810,09 EUROS de loyers impayés au 31 juillet 1996 : - Condamne l'O.P.D.H.L.M. de la Ville de CLAMART à restituer à Monsieur Philippe X... toutes les sommes (et les intérêts perçus) encaissés indûment à titre de loyers, après le 3 décembre 1996, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de restituer du 14 avril 1999. II) - Déboute les parties des fins de toutes leurs autres demandes. - Fait masse de tous les dépens de première instance et d'appel qui seront supportés par moitié et qui seront recouvrés directement contre les parties, dans cette proportion, par Me. TREYNET, Avoué, et par la S.C.P. d'Avoués LEFEVRE et TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Catherine Y..., adjoint administratif principal assermenté, qui a assisté à son prononcé Le GREFFIER, Le PRESIDENT,