Cour d'appel de Versailles, du 1 juillet 1999, 1996-6733

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Résiliation - Clause résolutoire - Conditions d'application Dès lors qu'un contrat de bail réserve au bailleur la faculté de le résilier de plein droit " à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer à première demande, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux .. " la circonstance que le bailleur laisse la dette du cessionnaire du droit au bail s'accroître pendant une année avant de lui notifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, sans avoir pris antérieurement aucune initiative, ni avoir agi, contre le cédant codébiteur solidaire, a pour effet de priver celui-ci des effets de la subrogation légale dont il pouvait bénéficier pour exercer l'action en résolution du bail et limiter ainsi le montant de la dette garantie.

COUR D'APPEL DE VERSAILLES E.D. - JLG/KP - REPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS Arrêt n° Le PREMIER JUILLET MIL NEUF CENT QUATRE VINGT DIX NEUF du 01.07.1999 la Cour d'Appel de VERSAILLES, 12ème Chambre, 1ère Section a rendu l'arrêt CONTRADICTOIRE suivant, prononcé en AUDIENCE PUBLIQUE R.G. n° 6733/96 la cause ayant été débattue en AUDIENCE PUBLIQUE le DIX NEUF MAI MIL NEUF CENT QUATRE VINGT DIX NEUF devant : AFFAIRE : Monsieur GALLET, Président M. X... magistrat rapporteur en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, assisté C/ de Madame LE Y..., Greffier Sté Buroboutic 2 Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la Cour, celle-ci étant composée de : Monsieur GALLET, Président Appel d'un jugement Madame TOUTAIN, Conseiller rendu le 13.12.95 Monsieur RAFFEJEAUD, Conseiller par le TGI de PONTOISE (3ème chambre) et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la Loi, DANS L'AFFAIRE ENTRE MONSIEUR X... Gérard Yves François, demeurant Hameau de Sarclars à ROSIERES (81400) APPELANT CONCLUANT par la SCP KEIME & GUTTIN, avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES PLAIDANT par Maître CULOZ, avocat au Barreau d'ALBI AJ PARTIELLE (25 %) n°6245/96 du 06/11/1996 Copie certifiée conforme Expédition exécutoire délivrées le à : Scp Keime-Guttin Scp Lissarrague-Dupuis ET LA SOCIETE BUROBOUTIC II, (SOCIETE CIVILE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS, ayant son siège 26, rue de la République 78100 SAINT GERMAIN EN LAYE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège INTIMEE CONCLUANT par la SCP LISSARRAGUE-DUPUIS & Associés, avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES PLAIDANT par Maître HYDE, avocat au Barreau de PARIS 5 RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par jugement rendu le 13 décembre 1995, le tribunal de grande instance de PONTOISE, statuant sur la demande de la société BUROBOUTIC 2 à l'encontre de M. Gérard X..., a condamné ce dernier à payer à la société demanderesse la somme de 87.658,98 frs, correspondant au montant des loyers dus par M. Amokrane Z..., cessionnaire du bail portant sur les locaux loués initialement au défendeur. Le tribunal s'est fondé sur la stipulation selon laquelle le cédant restait garant et répondant solidaire de son cessionnaire, tant en ce qui concerne le paiement des loyers qu'en ce qui concerne la bonne exécution des conditions du bail. Par conclusions récapitulatives signifiées le 2 mars 1999, M. Gérard X..., appelant, invoque la méconnaissance des dispositions de l'article 1326 du Code civil et soutient que la société BUROBOUTIC 2 ne rapporte pas la preuve de son engagement de caution. Subsidiairement, il invoque les dispositions de l'article 2037 du Code civil pour prétendre être déchargé, en soulignant que la société BUROBOUTIC 2 a maintenu dans les lieux M. Z... jusqu'au prononcé de sa liquidation judiciaire et n'a pas exercé en temps utile l'action résolutoire, ajoutant que la société BUROBOUTIC 2 lui a fait perdre toute possibilité de subrogation. A titre infiniment subsidiaire, il soutient que l'inaction avérée de la société BUROBOUTIC 2 est constitutive d'une faute au sens des dispositions de l'article 1147 du Code civil, génératrice d'un préjudice équivalent au montant des loyers impayés. Il demande, en définitive, à la cour de : - réformer en son entier dispositif le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE le 13 décembre 1995, - débouter purement et simplement la SOCIETE BUROBOUTIC de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, A titre principal, Vu les dispositions des articles 2015 et 1326 du Code civil, Dire et juger que la SOCIETE BUROBOUTIC 2 ne rapporte pas la preuve de l'engagement de caution donné par M. X..., A titre subsidiaire, Vu les dispositions de l'article 2037 du Code civil, Dire et juger que la SOCIETE BUROBOUTIC est déchue de toute action à l'encontre de M. X..., A titre infiniment subsidiaire, Vu les dispositions de l'article 1147 du Code civil, Dire et juger que la carence de la SOCIETE BUROBOUTIC 2 est constitutive d'une faute à l'encontre de la caution, M. X..., Allouer de ce fait à M. X... une somme s'élevant à hauteur de 87.658,98 frs représentant le montant des loyers à régler par M. Z..., Compte tenu du caractère particulièrement abusif de cette procédure, condamner la SOCIETE BUROBOUTIC 2 au paiement d'une somme de 20.000,00 frs à titre de justes dommages et intérêts, Condamner la SOCIETE BUROBOUTIC au paiement d'une somme de 10.000,00 frs en application des dispositions de l'article 700 du NCPC, Condamner la SOCIETE BUROBOUTIC 2 aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP KEIME GUTTIN Avoués associés conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC. Par conclusions signifiées le 3 juin 1998, la société BUROBOUTIC 2, intimée, soutient que la preuve du cautionnement donné par M. X... est libre, les dispositions de l'article 1326 du code civil n'étant pas applicables en raison de la nature commerciale de l'engagement de celui-ci. Elle ajoute que la mise en oeuvre de l'article 2037 du code civil implique la perte d'un droit préférentiel, de sorte que la simple insolvabilité du débiteur principal ne permet pas à la caution de s'en prévaloir. Elle réfute toute faute génératrice d'un prétendu préjudice allégué par M. X.... En conséquence, elle demande à la cour de confirmer la décision entreprise, en y ajoutant la capitalisation des intérêts et la condamnation de l'appelant en application de l'article 700 du NCPC. La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 6 avril 1999. Postérieurement à l'ordonnance de clôture, le 14 avril 1999, la société BUROBOUTIC 2 a signifié de nouvelles conclusions, en sollicitant la révocation de l'ordonnance de clôture. L'affaire a été évoquée à l'audience du 19 mai 1999. SUR CE, LA COUR : Considérant que la société BUROBOUTIC 2, qui se borne à invoquer des circonstances indépendantes de sa volonté l'ayant empêchée de répondre aux dernières écritures de M. X..., sans en préciser la nature, ne justifie pas d'une cause grave, postérieure à l'ordonnance de clôture, susceptible d'en justifier la révocation, de même qu'elle ne précise pas ce qui a pu faire obstacle à une réponse en temps utile aux conclusions de l'appelant déposées plus d'un mois avant la clôture de la procédure ; Qu'il n'y a donc pas lieu de rapporter l'ordonnance de clôture ; Considérant que, conformément aux dispositions de l'article 783 alinéa 1 du NCPC, les conclusions signifiées par la société BUROBOUTIC 2, postérieurement à l'ordonnance de clôture, et qui n'entrent pas dans les exceptions des alinéas 2 et 3 du même texte, sont irrecevables ; Considérant qu'il est constant que, dans le contrat de bail qu'il a conclu, le 12 octobre 1989, avec la société BUROBOUTIC 2, bailleresse, le preneur, M. X..., s'est obligé, en cas de cession de son droit au bail, à "faire préciser dans l'acte de cession son engagement de rester solidaire avec le cessionnaire du paiement des loyers et des charges et de l'exécution des clauses et conditions dudit bail, le preneur et tous les cessionnaires successifs devant toujours rester garants et répondants solidairement entre eux, envers le bailleur, du paiement exact du loyer et de l'entière exécution des charges et conditions du bail, même antérieurement aux cessions" ; que l'acte de cession de bail conclu, le 28 juillet 1992, entre M. X... et M. Amokrane Z..., mentionne expressément que "cette cession est faite à charge par le cédant, ainsi qu'il s'y oblige expressément, de rester garant et répondant solidaire de son cessionnaire tant du paiement des loyers que de l'entière exécution des conditions du bail" ; Considérant que cet engagement pris par M. X... de rester garant solidaire du cessionnaire de son droit au bail ne s'analyse pas en un cautionnement ; que s'étant obligé expressément au paiement des loyers et à l'entière exécution des conditions du bail, comme le cessionnaire, M. Z..., de manière que chacun puisse être contraint pour le tout et que le paiement fait par l'un libère l'autre envers la société bailleresse, il se trouve engagé en qualité de co-débiteur solidaire ; Qu'indépendamment de l'absence de mention manuscrite relatant la nature et la portée de l'engagement, celui-ci, contracté entre commerçants et que M. X... ne conteste pas avoir souscrit dans l'acte de cession, se trouve parfaitement établi et conforté, outre la stipulation expresse ci-dessus énoncée, par la clause corrélative du contrat de bail qu'il a précédemment signé ; Qu'il s'ensuit que M. X... n'est pas fondé à invoquer les dispositions propres au cautionnement, et particulièrement l'article 2037 du code civil ; Que, dès lors, en exécution de son engagement solidaire, M. X... se trouve tenu au paiement de la somme de 87.658,98 frs, correspondant, selon le décompte non critiqué produit par la société BUROBOUTIC 2, au montant des loyers, charges, indemnités et frais dus par M. Z... ; que rien ne s'oppose à la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière, dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, à compter du 3 juin 1998, date de la demande ; Mais, considérant que le contrat de bail prévoit "qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou des charges ou provisions sur charges à leur première demande, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux ou une simple mise en demeure d'exécuter la condition en souffrance, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause sans qu'il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire" ; qu'il n'est pas contesté que, depuis la cession, le cessionnaire, M. Z..., venant aux droits et obligations de M. X..., ne s'est acquitté que de deux acomptes d'un montant total de l'ordre de 16.000,00 frs, laissant les loyers et charges totalement impayés à compter du quatrième trimestre 1992 jusqu'au 30 août 1993, date de la notification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la requête de la société BUROBOUTIC 2, soit une semaine avant l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard du débiteur ; qu'avant la notification de ce commandement de payer, la société BUROBOUTIC 2 ne justifie d'aucune diligence tendant à rappeler à M. Z... ses obligations, ne s'étant bornée qu'à adresser à M. X..., le 16 août 1993, une lettre l'informant de la prochaine délivrance du commandement de payer à son cessionnaire qui "ne payait plus ses loyers régulièrement" ; Qu'en laissant, pendant une année, s'accroître la dette de loyers de M. Z..., son locataire, cessionnaire du droit au bail, sans prendre aucune initiative ni agir, en temps utile, contre lui ni contre le co-débiteur solidaire de celui-ci, comme le lui permettaient les stipulations du contrat de bail, la société BUROBOUTIC 2 a privé M. X... des effets de la subrogation légale dont il pouvait bénéficier pour exercer l'action en résolution du bail et, ainsi, limiter le montant de la dette garantie ; que, dans ces conditions, en méconnaissant ses propres obligations, elle a commis une faute à l'origine d'un préjudice dont elle doit réparation ; que, compte tenu des éléments d'appréciation qui lui sont soumis, notamment le montant annuel du loyer, la cour est en mesure d'évaluer ce préjudice à la somme de 75.000,00 frs ; Qu'il convient, en conséquence, de condamner la société BUROBOUTIC 2 à payer à M. X... la somme de 75.000,00 frs, cette somme venant en compensation de celle dont celui-ci se trouve redevable à l'égard de la même société ; Considérant que M. X... ne rapporte pas la preuve que l'action introduite contre lui par la société BUROBOUTIC 2 ait revêtu les caractères de l'abus ; qu'il sera donc débouté de sa demande d'indemnisation à ce titre ; Que l'équité commande que M. X... n'ait pas à assumer l'intégralité des frais irrépétibles qu'il a dû exposer dans la présente procédure ; que la cour est en mesure de fixer à 8.000,00 frs la somme que la société BUROBOUTIC 2 devra lui payer à ce titre ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, - DÉCLARE recevable l'appel interjeté par M. Gérard X... à l'encontre du jugement rendu le 13 décembre 1995 par le tribunal de grande instance de PONTOISE, - DIT n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture, - DÉCLARE irrecevables les conclusions signifiées par la société BUROBOUTIC 2, le 14 avril 1999, - INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. Gérard X... aux dépens, - CONFIRME les autres dispositions du jugement entrepris, Y AJOUTANT, - ORDONNE la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière, dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, à compter du 3 juin 1998, - DÉCLARE la société BUROBOUTIC 2 responsable et tenue à réparation du préjudice souffert par M. X..., - CONDAMNE la société BUROBOUTIC 2 à payer à M. Gérard X... la somme de 75.000,00 frs (SOIXANTE-QUINZE MILLE FRANCS) à titre de dommages et intérêts, - ORDONNE, en tant que de besoin, la compensation des sommes que se doivent réciproquement les parties, en exécution du présent arrêt, - CONDAMNE la société BUROBOUTIC 2 à payer à M. Gérard X... la somme de 8.000,00 frs (HUIT MILLE FRANCS) en application de l'article 700 du NCPC, - LA CONDAMNE également aux entiers dépens, qui, pour ceux d'appel, pourront être recouvrés directement par la SCP KEIME & GUTTIN, conformément à l'article 699 du NCPC et de la loi sur l'aide juridictionnelle, - DÉBOUTE les parties de leurs autres conclusions contraires ou plus amples. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier Le Président M. LE Y... J.-L. GALLET 12ème chambre A - Délibéré du 01/07/1999 RG N°6733/96 M. X... (Scp Keime-Guttin) c/ Sté BUROBOUTIC 2 (Scp Lissarrague-Dupuis) PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, - DÉCLARE recevable l'appel interjeté par M. Gérard X... à l'encontre du jugement rendu le 13 décembre 1995 par le tribunal de grande instance de PONTOISE, - DIT n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture, - DÉCLARE irrecevables les conclusions signifiées par la société BUROBOUTIC 2, le 14 avril 1999, - INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. Gérard X... aux dépens, - CONFIRME les autres dispositions du jugement entrepris, Y AJOUTANT, - ORDONNE la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière, dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, à compter du 3 juin 1998, - DÉCLARE la société BUROBOUTIC 2 responsable et tenue à réparation du préjudice souffert par M. X..., - CONDAMNE la société BUROBOUTIC 2 à payer à M. Gérard X... la somme de 75.000,00 frs (SOIXANTE-QUINZE MILLE FRANCS) à titre de dommages et intérêts, - ORDONNE, en tant que de besoin, la compensation des sommes que se doivent réciproquement les parties, en exécution du présent arrêt, - CONDAMNE la société BUROBOUTIC 2 à payer à M. Gérard X... la somme de 8.000,00 frs (HUIT MILLE FRANCS) en application de l'article 700 du NCPC, - LA CONDAMNE également aux entiers dépens, qui, pour ceux d'appel, pourront être recouvrés directement par la SCP KEIME & GUTTIN, conformément à l'article 699 du NCPC et de la loi sur l'aide juridictionnelle, - DÉBOUTE les parties de leurs autres conclusions contraires ou plus amples. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier Le Président M. LE Y... J.-L. GALLET 0 Arrêt 1996-6733 1 1 juillet 1999 2 CA Versailles 3 12 A, Présidence : M. J-L. GALLET, Conseillers : Mme Y. Toutain, M. A. Raffejeaud. 4 1) Bail commercial, Cession, Rapports entre le cédant et le bailleur, Clause stipulant la solidarité du cédant pour l'exécution du bail, Portée, Paiement des loyers postérieurs à la cession par le cédant 2) Contrats et obligations, Résolution et résiliation, Clause de résiliation unilatérale, Inexécution de ses obligations par le demandeur en résiliation, Effet 1) Lorsque qu'un contrat de bail prévoit qu'en cas de cession du droit au bail le locataire s'oblige " à faire préciser dans l'acte de cession son engagement de rester solidaire avec le cessionnaire du paiement des loyers et des charges (.) " et que dans l'acte de cession, conclu par le locataire originaire, il est mentionné expressément que " cette cession est faite à charge par le cédant, ainsi qu'il s'y oblige expressément, de rester garant et répondant solidaire de son cessionnaire tant du paiement des loyers que de l'entière exécution des conditions du bail " un tel engagement ne s'analyse pas en un cautionnement mais constitue l'engagement d'un co-débiteur solidaire ; il s'ensuit, en conséquence, qu'indépendamment de l'absence de mention manuscrite relatant la nature et la portée de l'engagement, celui-ci, contracté entre commerçants et non contesté par le cédant, se trouve parfaitement établi et conforté, outre la stipulation évoquée, par la clause corrélative du contrat de bail précédemment signé, ce dont il résulte que le cédant n'est pas fondé à invoquer les dispositions propres au cautionnement, et particulièrement l'article 2037 du code civil. 2) Dès lors qu'un contrat de bail réserve au bailleur la faculté de le résilier de plein droit " à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer à première demande, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux .. " la circonstance que le bailleur laisse la dette du cessionnaire du droit au bail s'accroître pendant une année avant de lui notifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, juste une semaine avant l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à son encontre, et ce, sans avoir pris antérieurement aucune initiative, ni avoir agi, en temps utile, contre le cédant co-débiteur solidaire, comme le lui permettaient les stipulations du bail, a pour effet de priver celui-ci des effets de la subrogation légale dont il pouvait bénéficier pour exercer l'action en résolution du bail et limiter ainsi le montant de la dette garantie. En l'occurrence, la méconnaissance de ses propres obligations par le bailleur constitue une faute à l'origine d'un préjudice dont il doit réparation. * * *