Cour d'appel de Montpellier, 7 octobre 2008, 08/2764, Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de Cassation
Formation: CT0050

Sommaire: BAIL (règles générales) - Tacite reconduction - Effet - /JDF La clause régissant la promesse de vente ne saurait être considérée comme une clause occasionnelle, sans lien indivisible avec les autres clauses du contrat, lorsqu'elle est au contraire étroitement imbriquée à celles concernant le bail et participe de l'économie générale du contrat voulue par les parties. Ainsi, le prix de vente et le montant des loyers fixés de manière intangible pendant toute la durée de l'exécution du contrat, fût-il reconduit, témoignent de la commune intention des parties de considérer les loyers comme une modalité de paiement fractionné. Dès lors la tacite reconduction du contrat de bail concerne la totalité de ses dispositions à l'exception de la durée et la volonté du preneur d'exercer l'option d'achat et solliciter le bénéfice de la promesse de vente est valable

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1o Chambre Section A2 ARRET DU 07 OCTOBRE 2008 Numéro d'inscription au répertoire général : 08 / 02764 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 AVRIL 2008 TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER No RG 11-07-1221 APPELANTS : Madame Jacqueline X... née le 08 Février 1945 à FONTENAY AUX ROSES de nationalité Française... 34990 JUVIGNAC représentée par la SCP ARGELLIES-WATREMET, avoués à la Cour assistée de Me LEGROS, avocat au barreau de MONPTELLIER Monsieur François Z... né le 11 Juin 1958 à ALGER de nationalité Française... ... 34990 JUVIGNAC représenté par la SCP ARGELLIES-WATREMET, avoués à la Cour assisté de Me LEGROS, avocat au barreau de MONPTELLIER INTIMEE : Madame Mathilde A... née le 13 Septembre 1957 à TIKO (CAMEROUN) de nationalité Française Chez Maître B...... 34000 MONTPELLIER représentée par la SCP AUCHE-HEDOU, AUCHE AUCHE, avoués à la Cour assistée de Me Thomas B..., avocat au barreau de MONTPELLIER ORDONNANCE DE CLOTURE DU 04 Septembre 2008 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 SEPTEMBRE 2008, en audience publique, Monsieur Christian TOULZA ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Christian TOULZA, Président Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller Monsieur Hervé BLANCHARD, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Monique AUSSILLOUS ARRET : - CONTRADICTOIRE -prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; - signé par Monsieur Christian TOULZA, Président, et par Mme Monique AUSSILLOUS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu le jugement rendu le 10 avril 2008 par le Tribunal d'Instance de MONTPELLIER, qui vu le contrat de bail en date du 07 septembre 1992, reconduit tacitement en septembre 2001 et septembre 2004, a déclaré déclare caduque, depuis le 06 septembre 2001, la clause de promesse de vente contenue dans ce contrat, déclaré valables et réguliers les congés délivrés le 1er mars 2007 par Mathilde A... à Jacqueline X... et François Z... et condamné ces derniers aux dépens ; Vu l'appel régulièrement interjeté par Jacqueline X... et François Z... et leurs conclusions du 27 août 2008 tendant à titre principal, en cas d'absence de lien d'indivisibilité entre la promesse de vente et le bail, à constater que la promesse de vente est à durée indéterminée et qu'il ne peut lui être appliqué la durée initiale du bail ; par voie de conséquence, constater l'absence de bail et l'absence de qualité de bailleur de Madame A... et prononcer la nullité du congé délivré le 1er mars 2007 ; à titre subsidiaire, en cas d'existence d'un lien d'indivisibilité entre la promesse de vente et le bail, constater que la promesse de vente est à durée indéterminée conformément aux stipulations contractuelles et à la volonté des parties ; par voie de conséquence, constater l'absence de bail et l'absence de qualité de bailleur de Madame A... et prononcer la nullité du congé délivré le 1er mars 2007 ; en tout état de cause, la condamner à leur payer la somme de 3000  au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ; Vu les conclusions notifiées le 25 août 2008 par Mathilde C..., tendant à confirmer le jugement, constater en conséquence que le bail s'est renouvelé et que la promesse de vente est devenue caduque, déclarer valables et réguliers les congés délivrés à Madame X... ET Monsieur Z..., et les condamner au paiement de la somme de 3. 000  sur le fondement de l'article 700 du N. C. P. C. et aux entiers dépens ; MOTIVATION L'acte sous seing privé du 7 septembre 1992 stipulait, d'une part la prise à bail par Madame X... du bien appartenant à Madame A... pour une durée de 9 années reconductible tacitement, et d'autre part une promesse de vente à son profit rédigée comme suit : « Le bailleur confère au preneur la faculté d'acquérir si bon lui semble, dans le délai et aux conditions ci-après indiqués,... Le preneur pourra demander la réalisation de la présente promesse à toute époque et sans préavis, à charge de faire connaître son intention au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Etant ici précisé qu'il sera consenti, sr le prix de vente, une imputation correspondant à la totalité des sommes versées au titre des loyers acquittés par le preneur depuis la conclusion du bail. Si elle se réalise, la vente aura lieu moyennant le prix principal de 675. 000 francs. » Ce contrat stipulait également le versement immédiat d'une somme de 175. 000 francs qualifiée de « dépôt de garantie », en précisant qu'« en cas de réalisation de la promesse de vente , la somme déposée en garantie s'imputera sur le prix de vente ou ce qui en restera du. » En premier lieu, force est de constater que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, aucune clause du contrat ne pose le principe d'une limitation de la promesse dans le temps ni ne traduit l'intention des parties d'aligner sa durée sur celle du bail initial. En second lieu, la clause régissant la promesse de vente ne saurait être considérée comme une clause occasionnelle, sans lien indivisible avec les autres clauses du contrat, tant elle est au contraire étroitement imbriquée à celles concernant le bail et participe de l'économie générale du contrat voulue par les parties. Ainsi, elles ont définitivement fixé le prix de vente à la somme de 675. 000 francs, convenu d'un « dépôt de garantie » de 175. 000F, et décidé d'imputer sur le prix de vente « la totalité des sommes versées au titre des loyers acquittés par le preneur depuis la conclusion du bail ». De surcroit, la clause « révision du loyer » prévoit que « les parties conviennent expressément ne soumettre le bail à aucune révision ». Il en résulte qu'à l'instar du prix de vente, le montant des loyers a été fixé de manière intangible pendant toute la durée de l'exécution du contrat, fût-il reconduit. Ces dispositions particulières, inhabituelles en la matière, témoignent de leur commune intention de considérer les loyers comme une modalité de paiement fractionné de ce prix. Dès lors, sa tacite reconduction en septembre 2001 a concerné la totalité de ses dispositions à l'exception de sa durée. Au surplus, si Madame C... estimait que la promesse était caduque au 6 septembre 2001, elle était évidemment tenue de rembourser à Madame X... la somme de 175. 000 francs. Or elle ne démontre pas ni d'ailleurs ne soutient lui avoir fait la moindre proposition en ce sens, et ce à un moment quelconque depuis cette date. Dans ces circonstances, c'est par une exacte application des dispositions contractuelles toujours en vigueur que par courrier recommandé de son conseil du 28 avril 2004, Madame X... a manifesté sa volonté d'exercer l'option d'achat et sollicité le bénéfice de la promesse de vente en l'invitant à prendre contact avec elle afin de se rendre devant un notaire pour régulariser l'acte de vente, et a réitéré sa demande par acte de « confirmation de levée d'option d'achat » délivré par huissier le 21juin 2004, démarches qui n'ont suscité au demeurant aucune réaction de la part de Madame C.... L'acceptation de la promesse de vente par Madame X... ayant mis un terme au contrat de bail, le congé délivré le 1er mars 2007 par Madame C... est par voie de conséquence nul et ne nul effet. PAR CES MOTIFS Réforme le jugement déféré et, statuant à nouveau : Déclare nul le congé délivré le 1er mars 2007 par Mathilde A... à Jacqueline X... et François Z... Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamne Mathilde C... aux entiers dépens et dit que ceux d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT CT / MA