Cour d'appel de Grenoble, COMM, du 12 octobre 2006
Formation: CHAMBRE_COMMERCIALE

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation - Plafonnement applicable au bail renouvelé - Exclusion - Modification des éléments de calcul du loyer Doit être écartée la règle du plafonnement des loyers commerciaux dès lors que au cours du bail expiré les éléments de fixation de la valeur locative ont été notablement modifiés. En l'espèce les modifications intervenues à la suite d'un avenant au bail commercial ont consisté d'une part à la diminution de l'assiette du bail et d'autre part à la réduction corrélative du montant du loyer.Cet avenant de résiliation partielle a donc substantiellement altéré l'équilibre contractuel puisque à la fois les caractéristiques des lieux loués et les obli- gations respectives des parties ont été modifié .Cependant le loyer réclamé par la société bailleresse qui représente quatre fois le loyer antérieur excède sensiblement la moyenne des prix pratiqués dans le voisinage et il est donc nécessaire avant dire droit sur la demande de fixation du loyer à la valeur locative de recourir à une mesure d'instruction (expertise)

RG No 05/02066J.L.B.No Minute :Grosse délivrée le :S.C.P. CALASS.C.P. GRIMAUD Me RAMILLON S.C.P. POUGNAND S.E.LA.R.L. DAUPHIN & MIHAJLOVIC AU NOM DU PEUPLE FRANCAISC OUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX ARRET DU JEUDI 12 OCTOBRE 2006 Appel d'une décision (No RG 04/02557)rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE en date du 04 avril 2005 suivant déclaration d'appel du 04 Mai 2005 APPELANTE :S.C.I. EQUINOXE 125 Route de la Buisse Le Bérard 38500 COUBLEVIE représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Courassistée de Me Michel DALMAS, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMEE :S.N.C. CHOLLEY & MOREIGNE prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège 5 Rue des Terreaux 38500 VOIRON représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Coura ssistée de Me Franck BENHAMOU, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :Monsieur Allain URAN, Président de Chambre, Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller, Madame Françoise CUNY, Conseiller, Assistés lors des débats de Madame Eliane PELISSON, Greffier. DEBATS :A l'audience publique du 07 Septembre 2006, Monsieur URAN, Président a été entendu en son rapport Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience publique de ce jour, La S.N.C. Cholley et Moreigne (anciennement pharmacie Petigny) exploite à VOIRON (Isère) une pharmacie dans des locaux situés 5 rue des Terreaux appartenant à la S.C.I. Equinoxe qui vient aux droits de Madame Suzanne X.... Les lieux loués, dépendant d'un immeuble collectif, comprenaient à l'origine un local principal au rez-de-chaussée à usage d'officine, au premier étage un appartement d'habitation, au sous-sol deux caves, dans les combles deux galetas, ainsi qu'un petit bâtiment contigu à l'immeuble à usage de réserve et de bureau. La S.N.C. Cholley et Moreigne est au bénéfice d'un bail commercial de 9 années à effet du 1er janvier 1977 consenti les 13 et 15 juillet 1977 en renouvellement d'un bail ancien des 15 et 16 avril 1958. Le bail a été renouvelé à son profit pour 9 années à deux reprises à compter des 1er janvier 1986 et 1er janvier 1995. Le loyer exigible à cette dernière date a été fixé amiablement à la somme annuelle de 66.100 francs. Par acte du 29 septembre 2000 les parties, à la demande du preneur, ont procédé à la résiliation partielle du bail en ce qu'il comprenait l'appartement à usage d'habitation situé au premier étage, les deux caves et les deux galetas moyennant une réduction du loyer annuel qui a été ramené à la somme de 50.000,00 francs. Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2003 la S.C.I. Equinoxe a fait délivrer à la société locataire un congé avec offre de renouvellement pour l'échéance du 31 décembre 2003 moyennant un nouveau loyer de 32.928 euros hors taxes. L'offre de renouvellement a été acceptée le 10 octobre 2003, mais les exigences financières de la bailleresse ont été rejetées. Cette dernière a saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de GRENOBLE, qui par jugement du 4 avril 2005 a fixé le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2004 à la somme de 8.257,04 euros hors taxes et hors charges, outre indexation. La S.C.I. Equinoxe a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 4 mai 2005. Vu les dernières conclusions signifiées et déposées le 28 avril 2006 par la S.C.I. Equinoxe qui demande à la cour, par voie de réformation, de fixer le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2004 à la somme de 32.928,00 euros H.T., de condamner la S.N.C. au paiement du supplément de loyer avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, d'ordonner subsidiairement une expertise aux fins d'évaluation de la valeur locative et en tout état de cause de condamner la société intimée à lui payer la somme de 3.000 euros pour frais irrépétibles aux motifs que plusieurs éléments de fixation de la valeur locative ont été notablement modifiées au cours du bail expiré, ce qui permet d'écarter la règle du plafonnement, que la résiliation partielle du bail en date du 29 septembre 2000 a tout d'abord modifié substantiellement la consistance et les caractéristiques des lieux loués, peu important que le loyer ait été corrélativement réduit dans l'attente du renouvellement suivant, que l'évolution de la taxe foncière, qui n'a diminué que de 2,59% entre 1994 et 2004 malgré la modification de l'assiette du bail, ainsi que la diminution du loyer décidée en cours de bail ont en outre modifié substantiellement l'équilibre du contrat et donc les obligations respectives des parties, que les facteurs locaux de commerciabilité ont enfin évolué de façon notable dans un sens favorable au commerce exploité dans les lieux loués, alors que l'agglomération voironnaise a connu un essor économique important et une croissance démographique soutenue, que les transports ont été améliorés que le nombre de places de stationnement s'est accru, que le secteur de la pharmacie des terreaux s'est modernisé avec l'implantation de nouvelles enseignes, que sur la base des nombreux loyers de comparaison fournis de part et d'autre, et compte tenu des avantages commerciaux dont bénéficie la société locataire (surface de 230 m - meilleur emplacement de la ville - locaux d'angle donnant sur un espace piétonnier), il est raisonnable de retenir une valeur locative de 140 euros le m qui ne représentera que 2,8% du chiffre d'affaires. Vu les conclusions signifiées et déposées le 30 novembre 2005 par la S.N.C. Cholley et Moreigne qui sollicite la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de l'appelante à lui payer une indemnité de procédure de 4.500 euros aux motifs qu'il n'est pas justifié d'une modification notable des éléments de fixation de la valeur locative, alors que la reprise de l'appartement par la bailleresse s'est accompagnée d'une diminution non proportionnelle du loyer, qui a conduit en fait à une majoration négociée du loyer strictement commercial, que l'équilibre du bail n'a pas été affecté par cette opération, que les chiffres allégués au titre de la taxe foncière, à les supposer exacts, démontrent que l'administration a commis une erreur justifiant une demande de dégrèvement, qu'en toute hypothèse il n'y a pas eu sur ce point d'évolution notable, qu'aucune preuve n'est apportée d'une modification notable des facteurs locaux de commerciabilité pour le commerce considéré, les observations trop générales relatives à l'essor économique , démographique et urbanistique du voironnais ne pouvant être prises en compte, qu'en réalité l'augmentation de la population n'a eu aucune incidence favorable compte tenu d'une situation très concurrentielle (9 officines situées dans le même quartier), de l'insuffisance des places de parking et de l'absence d'arrêt de bus à proximité, que le loyer réclamé par la S.C.I. est deux fois supérieur aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, notamment s'agissant des trois pharmacies proches. MOTIFS DE L'ARRÊT La restitution, par avenant du 29 septembre 2000, de l'appartement d'habitation situé au 1er étage de l'immeuble et de ses annexes s'est accompagnée d'une réduction sensible du loyer, tel que révisé le 1er janvier 1999 (69.172,00 francs), qui a été ramené à la somme de 50.000,00 francs, ce qui représentait une diminution de 27,72%. L'assiette du bail a corrélativement été réduite de plus de 40%, (la surface de l'appartement est de 110 m et celle des locaux commerciaux de 230 m ). Bien que n'étant pas affecté à l'exploitation commerciale, l'appartement d'habitation du premier étage présentait incontestablement une utilité pour l'officine. Sa grande surface lui donnait, en effet, vocation à constituer le logement principal de l'exploitant et de sa famille, ce qui était de nature à procurer à ce dernier un avantage professionnel non négligeable compte tenu des contraintes de garde pesant sur lui. La société locataire affirme par ailleurs elle-même dans ses écritures d'appel qu'en ne réduisant pas le loyer proportionnellement à la superficie des locaux restitués le 29 septembre 2000, les parties étaient convenues d'une réévaluation du loyer commercial proprement dit. A cet effet la cour observe que, bien qu'à aucun moment le loyer du logement d'habitation n'ait été individualisé, la réduction de loyer qui a été consentie apparaît relativement modeste eu égard à la valeur locative théorique de l'appartement restitué au propriétaire (la réduction représente un loyer de 1.500 francs par mois pour un appartement de 110 m situé au coeur de la ville de Voiron. L'avenant de résiliation partielle du 29 septembre 2000 a donc substantiellement altéré l'équilibre contractuel, ce qui conduit la cour à retenir l'existence d'une modification notable, au cours du bail expiré, à la fois des caractéristiques des locaux loués et des obligations respectives des parties. La règle du plafonnement édictée par l'article L 145-34 du Code de commerce doit par conséquent être écartée ; étant observé que pour ramener conventionnellement le loyer commercial à la somme annuelle de 50.000,00 francs les parties n'ont ni anticipé sur le renouvellement futur du bail (l'avenant n'a prévu que les modalités de la révision triennale devant intervenir le 1er janvier 2002), ni fait une référence quelconque aux éléments à prendre en considération pour déterminer la valeur locative. Dés lors que le loyer de renouvellement réclamé par la S.C.I. bailleresse (32.928,00 euros), qui représente quatre fois le loyer antérieur tel que révisé le 1er janvier 2002 (8.257,00 euros), excède sensiblement la moyenne des prix couramment pratiqués dans le voisinage (96 euros le m par an), telle qu'elle résulte des références fournies de part et d'autre, il est nécessaire de recourir avant dire droit sur la demande de fixation du loyer à la valeur locative à une mesure d'instruction. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant en audience publique et contradictoirement, Après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau : - Ecarte la règle de plafonnement, Dit et juge que le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2004 doit être fixé à la valeur locative, Avant dire droit sur la demande de fixation du loyer à la valeur locative, Ordonne une expertise confiée à : - Monsieur Jean-René Y... 3 allée des Centaurées à MEYLAN (Téléphone : 04.76.90.60.32) qui aura pour mission : - d'entendre les parties et de se faire remettre tous documents utiles, - de se rendre sur les lieux loués, 5 rue des terreaux à VOIRON, et de les décrire, - de déterminer la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2004 en fonction de l'ensemble des éléments mentionnés à l'article L 145-33 du Code de commerce en s'attachant particulièrement à l'étude des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, Dit que la S.C.I. Equinoxe consignera au greffe de la Cour la somme de 1500 euros dans le délai d'un mois à compter de ce jour, Dit qu'à défaut de consignation à l'expiration de ce délai, la désignation de l'expert deviendra caduque, Dit que lors de la première réunion, ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours, Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire, Dit que l'expert déposera au greffe de la Cour d'appel un rapport écrit de ses opérations dans le délai de trois mois à compter de l'avis de consignation et en fera tenir une copie à chacune des parties et à chacun de leurs avoués, Dit que le Président chargé de la mise en état sera chargé du contrôle des opérations d'expertise, Dit qu'il sera pourvu au remplacement de l'expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Nouveau code de procédure civile, Réserve les dépens. Prononcé publiquement par Monsieur URAN, Président qui a signé avec Madame PELISSON, Greffier.