Cour d'appel de Rennes, du 27 mars 2003, 02/05258

Sommaire: VENTE - Promesse de vente - Promesse unilatérale - Définition Doit être annulée pour défaut d'enregistrement, en application de l'article 1840 A du Code général des impôts, la convention rédigée et signée par un vendeur et un acheteur par laquelle seul le bailleur s'engage en "acceptant" de vendre au locataire fermier le bien désigné, promesse expressément établie pour une durée de deux mois, a priori pour lever l'option, cette convention devant s'analyser en une promesse unilatérale de vente en raison de l'absence d'équilibre entre les obligations symétriques de vendre et d'acheter, de somme versée à titre d'immobilisation, et de manifestation quelconque permettant d'établir la volonté de conclure la vente

Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 02/05258 M. Michel X... Mme Annie Y... épouse X... Z.../ Mme Andrée LE A... épouse B... Confirmation RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM C... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT C... 27 MARS 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS C... DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès D..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 06 Février 2003 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 27 Mars 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS : Monsieur Michel X... E... 22110 MELLIONNEC représenté par Me Jean-Loup BOURGES, avoué assisté de Me PRIGENT, avocat Madame Annie Y... épouse X... E... 22110 MELLIONNEC représentée par Me Jean-Loup BOURGES, avoué assistée de Me PRIGENT, avocat INTIMEE : Madame Andrée LE A... épouse B... Les F... 22230 ST VRAN représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués assistée de Me BEURRIER, avocat I - Exposé préalable : Par acte sous seing privé fait à Saint Vran le 14 mai 1977, Madame Andrée Le A... épouse B... a loué à Monsieur Michel X... une exploitation agricole de 12,78 hectares sise à Meillonnec, lieu dit "E..." pour un loyer de 400 francs l'hectare. Par acte authentique passé les 10 mars et 28 avril 1979 devant Maître Carluer, notaire à Gouarec, Madame Andrée Le A... épouse B... a converti la part en usufruit de sa mère sur ces biens en une rente viagère et s'est alors trouvée seule et totalement propriétaire de l'exploitation louée. Cet acte n'a pas été publié à la Conservation des Hypothèques, suite à un rejet. Par acte sous seing privé du 24 juillet 1993, Madame Andrée B... a promis de vendre cette propriété au locataire fermier, Monsieur Michel X..., pour le prix de 220 000 francs. Par acte authentique passé le 11 juillet 1997 par-devant Maître Gravat, notaire à Guéméné sur Scorf, Madame B... a vendu aux époux X... les trois quarts en peine propriété et un quart en nue-propriété des biens dont s'agit. Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Loudéac a été saisi d'une demande de paiement des fermages des années 1992 à 1997 par Mme Andrée B... et Mme Veuve Le A... contre les époux X.... Cette juridiction a sursis à statuer jusqu'à décision sur le droit de propriété sur le bien en cause. Saisi par acte du 11 mai 1999 par les époux X..., le Tribunal de Grande Instance de Saint Brieuc a, par jugement du 24 octobre 2000, considérant que la promesse de vente du 24 juillet 1993 ne pouvait valoir vente, débouté les époux X... de leurs demandes et prétentions. Monsieur Michel X... et Madame Annie Y... épouse X... ont déclaré appel de ce jugement le 18 décembre 2000. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 23 mai 2002 pour Madame Andrée Le A... épouse B... ; - le 5 septembre 2002 pour les époux X.... L'Ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2003. *** II - Motifs : Si la promesse de vente du 24 juillet 1993 a été rédigée entre un vendeur et un acheteur et signée par les deux parties, seul le vendeur s'est engagé en "acceptant" de vendre le bien désigné. Si ce terme a été employé c'est parce que Monsieur X... était titulaire d'un bail rural et bénéficiait d'un droit de préemption. L'acquéreur, Monsieur Michel X... n'avait pour sa part rien accepté et ne s'était alors engagé à rien. La promesse était expressément établie pour une durée de deux mois, a priori pour lever l'option. Il n'était pas plus versé une somme à titre d'immobilisation. Il n'y avait donc pas équilibre entre des obligations symétriques de vendre et d'acheter et il s'agit bien d'une promesse unilatérale de vendre. La volonté de lever l'option n'a pas été expresse, ni même tacite en l'absence d'une manifestation quelconque permettant d'établir la volonté de conclure la vente telle qu'envoi d'une lettre, versement d'un acompte sur le prix ou saisine d'un notaire par le bénéficiaire de la promesse aux fins de rédaction d'un acte. En réalité, bien après l'expiration du délai d'option de deux mois, le 31 mars 1995, que Maître Carluer, notaire, a attesté qu'un acte était en cours de rédaction. Cet acte n'a jamais existé et celui rédigé en 1997 par un autre officier ministériel ne concerne pas le même bien puisqu'il est réduit aux droits effectifs de Madame B... sur la propriété et ne mentionne pas la promesse de vente. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont qualifié l'acte du 24 juillet 1993 de promesse unilatérale de vente. Celle-ci devait à peine de nullité, aux termes de l'article 1 840 A de Code Général des Impôts, être enregistrée dans les dix jours. Ayant constaté le défaut d'enregistrement de celle-ci, ils ont à bon droit débouté les époux X... de leurs prétentions et le jugement sera confirmé de ce chef. [* Il serait inéquitable de laisser à l'intimée la charge de la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et il lui sera alloué de ce chef la somme de 1 000 euros. *] Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; -Y ajoutant, condamne Monsieur Michel X... et Madame Annie Y... épouse X... à payer à Madame Andrée Le A... épouse B... la somme de MILLE (1 000) EUROS en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamne les époux X... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,