Cour d'appel de Rennes, du 19 décembre 2002, 01/07083

Sommaire: BAIL (règles générales) - Congé - Nullité - Application du régime général des nullités formelles - / Aux termes de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné au locataire en vue de vendre le logement doit reproduire, à peine de nullité, les cinq premiers alinéas de cet article. Toutefois, s'agissant d'une nullité pour vice de forme, elle ne peut être prononcée, en application de l'article 114 du nouveau Code de Procédure Civile, que si le locataire prouve le grief causé par l'irrégularité. Ainsi le fait de ne pas reproduire les alinéas concernés et notamment le troisième fait bien grief au locataire qui n'a pas eu connaissance des possibilités offertes par la loi en cas de recours à un prêt, alors qu'il avait souhaité acquérir la maison louée, ce qui entraîne par conséquent la nullité du congé

Quatrième Chambre ARRÊT R.G : 01/07083 M. Roger X... Mme Michelle X... Y.../ M. Jean Z... Mme Marguerite A... épouse Z... Infirmation B... exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2002 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès C..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 05 Novembre 2002 devant Mme Véronique JEANNESSON, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 19 Décembre 2002, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS : Monsieur Roger X... 18 allée René Guy Cadour 29490 GUIPAVAS représenté par la SCP BAZILLE & GENICON, avoués assisté de Me Isabelle BOUCHET-BOSSARD, avocat Madame Michelle X... 18 allée René Guy Cadour 29490 GUIPAVAS représentée par la SCP BAZILLE & GENICON, avoués assistée de Me Isabelle BOUCHET-BOSSARD, avocat INTIMES : Monsieur Jean Z... 11 rue Paulhan 78140 VELIZY VILLACOUBLAY représenté par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT & LE CALLONNEC, avoués assisté de Me Christian BERGOT, avocat Madame Marguerite A... épouse Z... 11 rue Paulhan 78140 VELIZY VILLACOUBLAY représentée par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT & LE CALLONNEC, avoués assistée de Me Christian BERGOT, avocat I - Exposé du litige: Suivant acte sous seing privé du 7 février 1985, les époux Z... ont donné à bail à Monsieur et Madame X... une maison située à GUIPAVAS, au lieu dit Keravilin. Le bail prévoyait un loyer annuel de 30 000 F payable mensuellement et le versement d'un dépôt de garantie de 2 500 F. Le 6 juillet 1999, par lettre recommandée avec accusé de réception de leur notaire, Monsieur et Madame Z... ont délivré congé aux époux X... pour le 28 février 2000, au motif qu'ils désiraient vendre la maison et ont fait une offre de vente à 1 000 000 F. Monsieur et Madame X... n'ont pas répondu et se sont maintenus dans les lieux après le 28 février 2000 tout en payant les loyers. Le 9 mai 2000, Monsieur et Madame Z... ont alors adressé aux époux X... une sommation interpellative demeurée sans effet. Par acte du 25 septembre 2000, Monsieur et Madame Z... ont fait assigner les époux X... devant le Tribunal d'instance de BREST aux fins d'ordonner leur expulsion. Par jugement du 23 août 2001, le Tribunal d'instance de BREST a constaté que les époux X... sont occupants sans droit ni titre de la maison d'habitation appartenant à Monsieur et Madame Z... sise à GUIPAVAS, depuis le 28 février 2000, ordonné l'expulsion des époux X... et de toute personne de leur chef dans le délai d'un mois à compter du jugement, sous astreinte de 300 F par jour de retard passé ce délai et avec le recours de la force publique si besoin est, les a condamnés à payer aux époux Z... une indemnité d'occupation mensuelle de 3 700 F et ce jusqu'à complète libération des lieux ainsi qu'à une somme de 2500 F en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et a ordonné l'exécution provisoire. Par conclusions signifiées et déposées le 7 janvier 2002, Monsieur et Madame X..., régulièrement appelants par acte du 19 novembre 2001, concluent à la réformation du jugement et demandent à la Cour, à titre principal et par application de l'article 15 -II de la Loi du 6 juillet 1989 de prononcer la nullité du congé notifié aux époux X..., subsidiairement de constater que le bail s'est poursuivi sans l'opposition des bailleurs à compter du 28 février 2000 et en conséquence de débouter Monsieur et Madame Z... de leurs demandes, à titre infiniment subsidiaire de dire n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte et de les condamner à des frais irrépétibles, faisant essentiellement valoir qu'aux termes des dispositions d'ordre public de l'article 15 -II de la Loi du 6 juillet 1989 , le congé adressé aux locataires en vue de vendre le logement doit impérativement reproduire sous peine de nullité les cinq alinéas du paragraphe II dudit article, ce qui n'est pas le cas en l'espèce et l'omission de cette mention faisant grief aux locataires, que dès le 29 janvier 1999, par l'intermédiaire de leur notaire ils avaient fait une offre d'acquisition de l'immeuble et qu'en tout état de cause le bail s'est poursuivi postérieurement au 28 février 2000 puisqu'ils ont continué à payer leurs loyers sans opposition des bailleurs, qui ont accepté les paiements. Par conclusions signifiées et déposées le 26 mars 2002, les époux Z... concluent à la confirmation du jugement et sollicitent la condamnation des époux X... à leur payer la somme de 1 500 ä en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile soutenant principalement que les époux X... ne rapportent pas la preuve d'un grief causé par l'irrégularité du congé, qu'ils ont accepté les paiements en mentionnant sur les quittances qu'il s'agissait du montant de l'indemnité d'occupation et non du loyer et que l'astreinte est justifiée par la mauvaise foi des époux X... . Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions visées ci dessus. *** II - Motifs Sur la validité du congé du 6 juillet 1999 : Il ressort des conclusions de Monsieur et Madame X... non contestées sur ce point et des copies du congé donné à chacun d'eux par le notaire des époux Z... figurant au dossier de ces derniers que les cinq alinéas de l'article 15-II de la Loi du 6 juillet 1989 dont il est exigé par le même article la reproduction dans chaque notification à peine de nullité ont été omis. Cependant, en application de l'article 114 du nouveau Code de procédure civile, cette nullité pour vice de forme ne doit être prononcée que si cette omission a causé grief aux locataires. En l'espèce, si le congé mentionne les termes des deux premiers alinéas et une partie du troisième de l'article 15-II, il ne les reproduit pas pour autant et en tout état de cause l'alinéa trois est amputé et les alinéas quatre et cinq sont manquants. Or, les époux X... avaient fait une offre d'acquisition de leur logement, par l'intermédiaire de leur notaire, le 29 janvier 1999 à hauteur de 800. 000 F qui était demeurée sans réponse des époux Z... ce que ceux-ci ne contestent pas. L'omission dans le congé de l'intégralité de l'alinéa trois de l'article 15-II et spécialement des complètes dispositions selon lesquelles : "Si, dans sa réponse il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente..." fait grief aux locataires qui n'ont pas eu connaissance des possibilités offertes par la loi en cas de recours à un prêt alors qu'ils avaient souhaité acquérir la maison louée. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré et de prononcer la nullité du congé en date du 6 juillet 1999. Sur les autres demandes : Il résulte de la nullité prononcée que les demandes des époux Z... deviennent sans objet. Ils en seront donc déboutés. Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux X... les frais irrépétibles qu'ils ont engagés pour faire valoir leurs droits en première instance et en cause d'appel. Monsieur et Madame Z... seront condamnés à leur payer la somme de 1500 ä en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Ils seront également condamnés aux entiers dépens. III - Par ces motifs : LA COUR : - Reçoit l'appel régulier en la forme, - Infirme le jugement déféré, - Prononce la nullité, avec les conséquences de droit qui en résultent, du congé en date du 6 juillet 1999, - Déboute Monsieur et Madame Z... de leurs demandes, - Condamne Monsieur et Madame D... payer à Monsieur et Madame X... la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500 ä) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, - Condamne Monsieur et Madame E... entiers dépens de la procédure qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l' article 699 du nouveau Code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,