Cour d'appel de Versailles, du 10 décembre 1999, 1998-1233

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948)

FAITS ET PROCEDURE, Par acte du 15 mars 1977, les consorts X... ont donné à bail à Monsieur Y... un appartement situé 8, rue du commandant Pilot à NEUILLY SUR SEINE pour une durée de six ans à compter du 1er avril 1976. Ce bail a été établi conformément aux dispositions de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948. Par acte du 12 septembre 1978, Monsieur Z... a cédé son bail à Madame A... à effet du 15 août 1978. Les propriétaires sont régulièrement intervenus à cette cession. Par acte du 11 octobre 1998, un renouvellement de bail a été conclu entre les parties qui a pris effet le 1er avril 1988 pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel de 1.300 francs. Ce renouvellement a été conclu en application des dispositions transitoires contenues dans les articles 20 et suivants de la loi du 23 décembre 1986 dite loi Méhaignerie. Ce bail a été reconduit de trois ans en trois ans et le loyer a été régulièrement révisé selon les indices conformément à la loi du 23 décembre 1986. Par acte d'huissier en date du 22 février 1995, Madame A... a fait assigner devant le tribunal d'Instance de NEUILLY SUR SEINE les consorts Z... aux fins de, dire que le local doit être régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, désigner un expert avec mission d'établir le décompte de la surface corrigée et du trop-perçu, faire procéder à l'exécution des travaux énumérés dans l'assignation dans les six mois, subsidairement de réduire à 1000 francs par mois le loyer jusqu'à exécution complète des travaux et condamner le bailleur à lui verser des dommages et intérêts. Par jugement avant-dire-droit en date du 20 décembre 1995, le tribunal d'Instance de NEUILLY SUR SEINE a désigné Monsieur B... en qualité d'expert avec mission de donner son avis sur l'existence des désordes et le défaut de conformité aux normes de confort et d'habitabilité définies par le décret du 6 mars 1987 et de préciser la valeur locative du logement en cas d'application rétroactive des articles 27 et suivant de la loi du 1er septembre 1948 à compter du 1er avril 1992. Le 26 avril 1996, Monsieur B... a déposé son rapport d'expertise où il a : - conclu au défaut de conformiété des lieux aux dispositions règlementaires précitées, notamment, en l'absence de salle d'eau, de totale isolation du cabinet d'aisances, et d'une installation électriques "qui laisse fortement à désirer", - préconisé les travaux à entreprendre de l'ordre de 26 à 36.000 francs pour adapter le logement aux conditions minimales du texte susvisé, - proposé un calcul de surface corrigée établie à 41,91 m , - suggéré une valeur locative d'un montant mensuel de 335 francs en 1995/1996, - évoqué dans ce cas un trop-perçu de loyer de 52.272 francs pour la période du 1er avril 1992 au 31 décembre 1995, et s'est interrogé sur l'inexistence d'une douche pourtant mentionnée au bail, et par conséquent, sur les cisconstances d'une éventuelle modification des équipements des lieux. Madame A... a sollicité : - l'entérinement du rapport d'expertise en toutes ses conclusions et, notamment, en ce qui concerne la surface corrigée établie à 41,91 m en catégorie 3A pour un loyer de 335 francs par mois au 1er juillet 1995, et requis donc condamnation des défendeurs à : - exécuter donc condamnation des défendeurs à : - exécuter dans un délai de six mois du jugement et sous contrôle de bonne fin de l'expert les travaux de mise en conformité du logement au décret du 6 mars 1987, - lui payer les sommes de : 20.000 francs de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance du fait du dégaut de conformité des lieux, et de 18.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans préjudice des dépens comprenant les frais d'expertise. Par jugement contradictoire en date du 11 juin 1997, le tribunal d'Instance de NEUILLY SUR SEINE a rendu la décision suivante : Vu le précédent jugement de ce siège en date du 20 décembre 1995 ayant prononcé la mise hors de cause de Monsieur Z... C..., et décidé d'une expertise technique des lieux, - entérine le rapport d'expertise déposé par Monsieur B... D... le 26 avril 1996, - déclare Madame A... E... fondée en son action, - dit qu'à défaut de conformité des lieux loués au décret du 6 mars 1987, le bail initialement conclu à effet du 1er avril 1976 est resté, lors de son renouvellement le 1er avril 1982, soumis au régime de l'article 3ter de la loi du 1er septembre 1948, - fixe, en conséquence, la valeur locative (catégorie IIIA) à 286,10 francs par mois au 1er avril 1992 portée à 335 francs par mois au 1er juillet 1995, - condamne Messieurs F... Z..., Bernard MAETS, Denis Z... et Bruno Z... à payer à Madame E... A... la somme principale de 52.270 francs en répétition d'indu sur les loyers (période du 1er avril 1992 au 31 décembre 1995), - dit que les défendeurs devront dans un délai de huit mois de la signification du présent jugement et sous contrôle de bonne fin de l'expert judiciaire, procéder à la mise en conformité du logement en application du décret susvisé du 6 mars 1987, conformément aux plans et recommandations techniques figurant en page 6 du rapport d'expertise de Monsieur B... D..., - dit qu'à défaut d'exécution, ils supporteront une astreinte provisoire de 200 francs par retard pendant soixante jours, au-delà de quoi, il sera de nouveau statué à l'initiative de la partie la plus diligente, - se réserve la faculté de liquider l'astreinte, - condamne les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 10.000 de dommages-intérêts du chef de trouble de jouissance des lieux, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en faveur de l'une ou l'autre des parties, - condamne les défendeurs aux dépens comprenant les frais et honoraires de l'expert. Le 16 janvier 1998, les consorts F..., Bernard, Bruno, Denis, Z... ont relevé appel de cette décision. Ils reprochent à la décision entreprise d'avoir ainsi statué alors que, selon eux, le local loué était à l'évidence conforme aux normes de confort et d'habitabilité prescrites par le décret du 6 mars 1987 et que la suppression de la douche du fait du locataire ne saurait à elle seule justifier la non application de la loi nouvelle. A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent que Madame A... n'a jamais contesté la conformité du local aux normes du décret précité et soulignent à cet égard que les travaux réclamés par Madame A... sont sans rapport avec les dites normes. En outre, ils font valoir qu 'en acceptant le renouvellement de son bail conformmément aux articles 20 et suivants de la loi du 23 décembre 1986, la fixation d'un nouveau loyer, la reconduction de ce nouveau bail à deux reprises et la révision du loyer selon les indices, Madame A... avait renoncé de manière expresse et non équivoque à invoquer le bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948. A titre subsidaire, ils font valoir que le retour à l'application de la loi de 1948 est impossible et qu'il ne saurait être fait application de l'articel 27 de la loi de 1948 si le bail doit rester soumis à l'article 3ter. En conséquence,ils sollicitent que la mise en conformité des locaux consiste non en une transformation totale de ceux-ci comme l'a demandé le tribunal mais en la simple réalisation d'une douche et d'un lavabo et que le bail reste soumis aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986. Reconventionnellement, ils requièrent le versement de la somme de 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par conséquent, les consorts Z... demandent à la Cour de : - les dire recevables et bien fondés en leur appel, - infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE en toutes ses dispositions, A titre principal, - constater que le local était conforme aux normes de confort et d'habitabilité édictées par le décret du 6 mars 1987, - constater que Mademoiselle A... n'a jamais contesté la conformité du local aux normes et a expressément renoncé à invoquer le retour à la loi du 1er septembre 1948, en acceptant le renouvellement de son bail en application des articles 20 et suivants de la loi du 23 décembre 1986, Subsidiairement, pour le cas où la Cour considérait que les locaux ne sont pas conformes aux normes définies par le décret du 6 mars 1987, - constater que le retour à la loi du 1er septembre 1948 est impossible, - constater que les travaux réclamés par Mademoiselle A... sont sans rapport avec une éventuelle mise en conformité des locaux, Dans ce cas, dire que la mise aux normes consistera en la réalisation d'une douche et d'un lavabo que les consorts Z... s'engagent à faire exécuter dans les trois mois qui suivront la date à laquelle l'arrêt sera devenu définitif, - dire que le bail restera soumis aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986, En tout état de cause, condamner Mademoiselle A... à verser aux consorts Z... une somme de 8.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame A..., intimée, (aide juridictionnelle totale) réplique que, contrairement aux allégations des appelants, les lieux litigieux ne sont pas conformes aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 aux motifs que ces derniers sont dépourvus de salle d'eau réglementaire et que les installations électriques laissaient à désirer. A l'appui de sa prétention, elle soutient que si le contrat de bail mentionnait à l'origine l'existence d'une douche, celle-ci qui était des plus précaires a été supprimée à l'occasion de travaux commandés par le cabinet COULON pour le compte des appelants et fait valoir qu'en tout état de cause le logement ne pouvait être conforme aux normes de confort et d'habitabilité du décret de 1987 puisque le lavabo faisait défaut. Elle ajoute que les installations électriques ne répondaient pas à ses besoins de sorte qu'une réfection de l'installation est nécessaire comme le préconise l'expert. Enfin, elle précise que les travaux sollicités relèvent pour partie des normes visées par le décret précité et pour partie des obligations contractuelles du bailleur de sorte que son action étant fondée sur le contrat de bail est fondée. En conséquence, elle allègue que le bail litigieux doit être soumis au régime général de la loi du 1er septembre 1948 à titre de sanction, puisque les travaux de conformité n'ont pas été effectués et précise qu'il importe peu que les parties aient conclu à l'origine un bail dérogatoire de l'article 3 ter. En outre, elle soutient que le prix du loyer pour les trois ans précédant l'assignation doit être fixé selon les dispositions de la loi de 1948. Par contre, elle ne dit rien au sujet de la renonciation à la loi de 1948 qui lui est opposée. Par conséquent, Madame A... demande à la cour de : - déclarer les consorts Z... mal fondés en leur appel ; les en débouter, - confirmer, au besoin, par substitution de motifs le jugement entrepris, - condamner les consorts Z... à payer à Madame A... la somme de 6.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les mêmes aux entiers dépens de la procédure, lesquels seront recouvrés par Maître BINOCHE, avoué, conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. L'ordonnance de clôture a été signée le 21 octobre 1999 et l'affaire appelée à l'audience du 5 novembre 1999 où elle a été plaidée pour les appelants, l'intimée faisant déposer son dossier. SUR CE, LA COUR, Considérant que Madame A... qui connaît parfaitement les lieux puisqu'elle les occupe depuis le 15 août 1978, sans protestations ni réclamations, a attendu le 22 février 1995 pour demander, pour la première fois, une mise en conformité des locaux et pour réclamer l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; Mais considérant qu'à bon droit, les appelants sont fondés à invoquer une renonciation de cette locataire au bénéfice de cette loi, et qu'il est établi, en effet, à cet égard, que le 11 octobre 1988, l'intéressée a librement et en toute connaissance de cause accepté un renouvellement de ce bail qui a pris effet au 1er avril 1988 pour une durée de trois ans, moyennant un nouveau loyer de 1.300 francs par mois qu'elle a ensuite payé régulièrement, sans protestations ni réserves ; que ce bail s'est ainsi reconduit de trois en trois ans, à deux reprises, et que le loyer a été révisé suivant les indices, et ce, conformément aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 en vertu desquelles (articles 20 et suivants portant dispositions transitoires) ce bail avait été renouvelé ; que ce n'est donc qu'après 17 années d'une occupation paisible, sans réserves ni réclamations, notamment à propos d'un prétendu état de vétusté des lieux, que Madame A... s'est décidée à contester le régime légal applicable à cette location ; qu'il est donc manifeste que, par ces actes positifs et répétés pendant 17 années, cette locataire a clairement manifesté son intention non équivoque de renoncer au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 ; Considérant, par conséquent, que Madame A... n'est plus fondée à prétendre que son appartement ne serait pas conforme aux conditions minimales de confort et d'habilité édictées par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987, et à réclamer un retour à l'application de la loi du 1er septembre 1948 ; Considérant qu'il est souligné que l'intimée n'a pas répondu à ces moyens sérieux et pertinents des appelants, relatifs à sa renonciation à l'application de la loi du 1er septembre 1948 ; que le jugement est, par conséquent, entièrement infirmé et que Madame A... est déboutée des fins de toutes ses demandes ; Considérant, de plus que, compte tenu de l'équité, Madame A... est condamnée à payer aux consorts Z... la somme de 8.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : FAIT droit à l'appel des consorts Z... ; PAR CONSEQUENT : INFIRME en son entier le jugement déféré ; DEBOUTE Madame A... des fins de toutes ses demandes ; LA CONDAMNE à payer aux LA CONDAMNE à payer aux consorts Z... la somme de 8.000 francs (HUIT MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; LA CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP d'avoué FIEVET ROCHETTE LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile et à celles de la loi sur l'aide juridictionnelle. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier qui a assisté Le Président, au prononcé, B. TANGUY Alban CHAIX