Cour d'appel de Douai, 10 mai 2007, 05/05041
Formation: CT0039

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Preneur - Obligations - / JDF L'inexécution d'une obligation stipulée expressément dans la convention des parties n'impose pas à sa victime la délivrance d'une mise en demeure, soit pour obtenir l'exécution soit pour recevoir une réparation en argent. Il en va différemment lorsque l'obligation dont l'exécution est poursuivie n'est pas de celle que ladite convention détermine d'avance et avec précision. En effet, en vertu de l'article 1146 du code civil "les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante". Dans le cadre d'un bail commercial, cette mise en demeure permet au bailleur de disposer du minimum d'informations dont il a besoin pour vérifier ses droits et prendre parti sur la suite qu'il veut réserver à la demande du preneur. Le preneur à bail commercial qui souhaite faire réaliser des travaux incombant au bailleur suite à des d'infiltrations et dommages imputables aux travaux de destruction de l'immeuble mitoyen que le bail n'a pas pu prévoir d'avance doit observer les dispositions de l'article 1146 du code civil et permettre au bailleur de connaître lui-même les travaux précis à engager. Par conséquent, il ne peut reprocher au bailleur le défaut d'exécution de cette obligation particulière lui imposant de réaliser des travaux dont il ne peut pas connaître de lui-même qu'ils lui incombaient

COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 2 ARRÊT DU 10 / 05 / 2007 * * * No de MINUTE : / 07 No RG : 05 / 05041 Jugement (No 04 / 01571) rendu le 07 Juillet 2005 par le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE REF : TF / CP APPELANTS Monsieur Francis X..., agissant tant en son nom personnel qu'ès qualités d'héritier de M. Jean-Baptiste X... né le 22 Juin 1955 à MALO LES BAINS (59240) demeurant... 59240 DUNKERQUE Représenté par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour Assisté de Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE Madame Nadine X... épouse A... agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. Jean Baptiste X... née le 22 Avril 1952 à MALO LES BAINS (59240) demeurant... 59640 DUNKERQUE Représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour Madame Christine Rita Julia Suzanne B..., agissant en qualité d'héritière de M. Jean B... née le 28 Octobre 1952 à DUNKERQUE (59140) demeurant... 59240 DUNKERQUE Représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour Assistée de Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE Madame Martine Jeanne Cécile B... épouse D..., agissant en qualité d'héritière de M. Jean B... née le 30 Mai 1955 à MALO LES BAINS (59140) demeurant... 59240 DUNKERQUE Représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour Assistée de Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE Monsieur Jean-Marcel Raymond Cornil B..., agissant en sa qualité d'héritier de M. Jean B... né le 22 Avril 1960 à DUNKERQUE (59140) demeurant... 59380 WEST CAPPEL Représenté par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour Assisté de Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE INTIMÉE Madame Simone H... exerçant le commerce sous l'enseigne " HOTEL DE BRETAGNE " née le 14 Mars 1942 à ZEGERSCAPPEL (59470) demeurant... 59140 DUNKERQUE Représentée par Me QUIGNON, avoué à la Cour Assistée de Me LELEU, avocat au barreau de DUNKERQUE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 5917800205 / 008043 du 20 / 09 / 2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI) DÉBATS à l'audience publique du 27 Mars 2007, tenue par Monsieur FOSSIER magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame NOLIN COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Monsieur FOSSIER, Président de chambre Monsieur ZANATTA, Conseiller Madame NEVE DE MEVERGNIES, Conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2007 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur FOSSIER, Président et Madame NOLIN, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 février 2007 ***** Les consorts X... ont hérité de Feu Jean B... un immeuble situé à Dunkerque, ..., et aménagé pour l'exploitation d'un hôtel de douze chambres sur quatre étages outre le rez-de-chaussée. Un bail commercial a été conclu en 1985 et l'occupante actuelle et depuis 1997 est, par suite de cessions diverses, Madame H.... Le loyer, indexations incluses, est à ce jour de 7470 euros par an. En raison de désordres survenus d'abord du fait d'infiltrations, puis du fait de perforations lors de travaux de destruction presque totale de l'immeuble mitoyen, un expert a été désigné en référé, le 19 juillet 2001 puis de nouveau le 11 juillet 2002. Les rapports de l'expert ont été complètement achevés le 30 mai 2003. Par jugement contradictoire en date du 7 juillet 2005, le Tribunal de grande instance de Dunkerque a constaté qu'après avoir saisi la juridiction en vue d'expulser Madame H..., les consorts X... se désistaient de cette prétention. Mais le tribunal a pris acte d'une demande reconventionnelle de Madame H... en réparation du préjudice subi, du fait des désordres susmentionnés, précisément du fait de l'impossibilité de donner une des douze chambres de l'hôtel en location, et ce pendant dix mois. Le tribunal a retenu un chiffre de 10. 930,60 euros, pour solde de ce compte et a écarté les demandes accessoires des parties. Par acte de son avoué en date du 11. 8. 2005, Madame B..., M. X... et Mme A..., dits consorts X... ont interjeté appel principal et général de la décision intervenue. A l'attention du second degré de juridiction, la partie appelante a déposé des conclusions conformes aux articles 915 et 954 du Nouveau Code de Procédure Civile, dont les dernières en date sont du 12. 12. 2005, et dans lesquelles il est demandé à la Cour de relever que Madame H... n'a pas mis son bailleur en demeure d'avoir à faire les travaux qui auraient permis d'éviter la prétendue perte d'exploitation, en sorte que celle-ci ne peut pas donner lieu à l'octroi de dommages et intérêts. Subsidiairement, les consorts X... estiment que l'appréciation du premier juge, faite sur la base d'une occupation de la chambre à 80 p. 100 en moyenne, ne correspond pas à la réalité économique. Les appelants réclament 2. 500 euros pour frais irrépétibles de procédure. La partie intimée, Madame Simone H..., a conclu le 27 janvier 2006 à la confirmation pure et simple et au paiement de 2. 500 euros pour frais de procédure. L'année 2006 a été consacrée par les parties à des annonces d'incidents de communication de pièces et à des projets de nouvelles conclusions, aucun de ces événements ne s'étant finalement produit. Selon ce qu'autorise l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. SUR QUOI, LA COUR -Au principal Attendu que si l'inexécution d'une obligation stipulée expressément dans la convention des parties n'impose pas à sa victime la délivrance d'une mise en demeure, soit pour obtenir l'exécution soit pour recevoir une réparation en argent, il en va différemment lorsque l'obligation dont l'exécution est poursuivie n'est pas de celle que ladite convention détermine d'avance et avec précision ; Attendu par application à la matière du bail, que la jurisprudence (p. ex., Nancy 4 oct. 2005 ; Douai, 3och.,2 sept. ou 21 oct. 2004) distingue d'une part l'obligation d'entretien ou les autres obligations ordinaires du bailleur, auxquelles ce dernier doit se soumettre sans se réfugier derrière les termes de l'article 1146 du Code civil ; et d'autre part l'obligation de faire les travaux qui peuvent lui incomber en certaines circonstances que la loi énonce abstraitement mais que le bail n'a pas pu prévoir d'avance, et qui requièrent, quant à elles, la délivrance d'une mise en demeure par le preneur ; Que le bailleur dispose ainsi du minimum d'informations dont il a besoin pour vérifier ses droits et pour prendre parti sur la suite qu'il veut réserver à la demande du locataire ; Attendu qu'en l'espèce, l'obligation particulière dont Madame H... déplore le non respect, et le préjudice commercial dont elle poursuit la réparation, tiennent à des travaux dont le propriétaire ne pouvait pas connaître de lui-même qu'ils lui incombaient ; en sorte que, comme le soutiennent les appelants, Madame H... devait observer l'article 1146 du Code civil ; Que s'y étant dérobée, elle ne pouvait faire aboutir sa demande (reconventionnelle) devant le premier juge ; que la sanction de la règle est l'irrecevabilité ; -Accessoires Attendu que Mme H... supportera les dépens de première instance et d'appel ; Qu'au titre des frais exposés pour le présent appel et non compris dans les dépens, la partie condamnée aux dépens paiera à l'autre par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile la somme de 750 euros ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu à Dunkerque le 7 juillet 2005 sur les donnés-acte auxquels il a procédé ; Infirme pour le surplus et statuant à nouveau, Déclare irrecevable faute de mise en demeure préalable, la demande reconventionnelle de Madame H... et l'en déboute ; Condamne Mme H... à payer aux consorts X... ensemble, la somme unique de 750 euros pour frais de procédure, et les entiers dépens de première instance et d'appel ; Accorde aux avoués constitués, le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.