Cour d'appel d'Agen, du 10 novembre 2003, 02/737

Sommaire: BAIL (règles générales) - Congé Le congé donné par les bailleurs est justifié par leur décision de vendre le logement occupé par l'appelant, décision constituant un motif péremptoire qui n'a pas à être motivée. Néanmoins, il doit être réservé le cas de la fraude aux droits du locataire, fraude dont l'existence relève du contrôle des Juridictions. Cependant, cette fraude ne se présume pas et la charge d'en faire la preuve et de la caractériser pèse sur celui qui l'invoque. Au cas précis, cette fraude alléguée par l'appelant n'est pas établie ainsi que cela a été justement relevé par le premier Juge. Ainsi donc, la preuve de ce que les bailleurs n'auraient pas réellement l'intention de vendre et agiraient de manière à éluder les droits du locataire n'est pas rapportée. Il ressort en revanche de ce qui précède qu'ils ont effectué des démarches sérieuses pour trouver un acquéreur à un prix dont il n'est pas argué qu'il serait manifestement excessif. Le congé délivré n'étant pas nul mais au contraire parfaitement régulier, il convient d'adopter les motifs justes et bien fondés du premier Juge

DU 10 Novembre 2003 ------------------------- F.C/M.F.B Jacques X... C/ Consorts LALANNE Aide Juridictionnelle RG Y... : 02/00737 - A R R E T Y...° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix Novembre deux mille trois, par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Jacques X... représenté par Me Solange TESTON, avoué assisté de Me Sylvie BRUSSIAU-CONSTANT, avocat (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 02/2515 du 29/08/2002 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d' AGEN) APPELANT d'un jugement du Tribunal d'Instance d'AGEN en date du 30 Avril 2002 D'une part, ET : Madame Lucienne Z... épouse A... Monsieur Jean-Pierre A... représentés par Me TANDONNET, avoué assistés de la SCP TANDONNET - BASTOUL, avocats INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 29 Septembre 2003, devant Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, François CERTNER, Conseiller et Christophe STRAUDO, Vice Président placé désigné par ordonnance du Premier Président en date du 5 mars 2003, assistés de Dominique SALEY, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. EXPOSE DU LITIGE Dans des conditions de régularité de forme et de délai non discutées, Jacques X... a interjeté appel d'un Jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'AGEN le 30/04/02: - ayant validé le congé que lui ont délivré ses bailleurs le 22/06/01, - ayant constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 31/12/01, - ayant ordonné son expulsion avec si nécessaire le concours de la Force Publique, - l'ayant condamné à régler jusqu'à complète libération des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer et charges qui auraient été dûs à défaut de résiliation du bail, - ayant dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - l'ayant condamné aux entiers dépens; Les faits de la cause ont été relatés par le premier Juge en des énonciations auxquelles la Cour se réfère expressément; L'appelant conclut à la réformation de la décision entreprise et au rejet des prétentions adverses; il demande à la Cour de constater la nullité du congé pour vendre délivré le 22/06/01 à l'initiative des bailleurs alors qu'il résulte du faisceau d'éléments probants suivants qu'ils n'ont nulle intention de céder ce bien: * les bailleurs ont multiplié les procédures, toutes à leur détriment, pour ne pas avoir à réaliser les travaux qu'il leur réclamait, * définitivement condamnés il y a plus de deux ans à exécuter des travaux de mise en conformité en raison de l'insalubrité de leur immeuble, ils ont toujours refusé d'y procéder et ne cherchent par la présente procédure qu'à les éviter, * l'immeuble n'a jamais fait l'objet d'une visite sérieuse par un professionnel en vue d'en évaluer le prix, n'a jamais été mis en vente dans une agence ou par petites annonces, n'a jamais été visité par quelque acheteur potentiel; Il soutient qu'en matière de congé pour vendre, les Juridictions peuvent apprécier l'existence d'une fraude des bailleurs aux droits du locataire et qu'en l'espèce, cette fraude s'évince de ce qui précède; Subsidiairement, il réclame l'octroi d'un délai d'un an en vertu des dispositions de l'art. A... 613.1 du Code de la Construction et de l'Habitation pour libérer les lieux; Pour leur part, les consorts A... concluent à la confirmation de la décision querellée aux motifs du premier Juge, ajoutant que l'attitude abusive systèmatiquement opposée par l'appelant n'a jamais permis de faire visiter l'immeuble à des acquéreurs potentiels; ils insistent sur l'âge de Lucienne A..., née en 1918, qui entend régulariser la vente afin de régler ses affaires; Ils demandent la condamnation de l'appelant à leur payer la somme de: 1 ) 3.000 Euros sur le fondement de l'art. 1382 du Code Civil en raison de sa résistance abusive et des pertes qui en sont résultées par le fait de l'indisponibilité du prix de vente escompté et l'obligation d'assumer l'ensemble des nombreuses charges de l'immeuble, 2 ) 1.000 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; MOTIFS DE LA DECISION Le congé donné par les bailleurs est justifié par leur décision de vendre le logement occupé par l'appelant, décision constituant un motif péremptoire qui n'a pas à être motivée; Néanmoins, il doit être réservé le cas de la fraude aux droits du locataire, fraude dont l'existence relève du contrôle des Juridictions; Cependant, cette fraude ne se présume pas et la charge d'en faire la preuve et de la caractériser pèse sur celui qui l'invoque; Au cas précis, cette fraude alléguée par Jacques X... n'est pas établie ainsi que cela a été justement relevé par le premier Juge: 1 ) le prix demandé de 150.000 francs dans le congé délivré n'est pas manifestement sans rapport avec la valeur supposée de l'immeuble en cause d'autant que deux personnes sont candidates à son acquisition sur cette base, 2 ) il est démontré par production de pièces aux débats que dès le mois de mai 2001, les intimés ont donné à une agence immobilière -EUROP'INTER IMMOBILIER- un mandat de vente afin qu'elle trouve un client au prix de 150.000 francs nets vendeurs, 3 ) à l'heure actuelle, les intimés ont mandaté un nouvel agent immobilier, le cabinet S. FRERES, en recherche d'un client sur une base de prix identique, 4 ) de nombreux témoignages rapportent les difficultés rencontrées pour visiter l'immeuble en cause en raison du comportement du locataire, mais les deux acquéreurs potentiels précités disent avoir été finalement mis à même de le faire; Ainsi donc, la preuve de ce que les bailleurs n'auraient pas réellement l'intention de vendre et agiraient de manière à éluder les droits du locataire n'est pas rapportée; il ressort en revanche de ce qui précède qu'ils ont effectué des démarches sérieuses pour trouver un acquéreur à un prix dont il n'est pas argué qu'il serait manifestement excessif; Le congé délivré n'étant pas nul mais au contraire parfaitement régulier, il convient d'adopter les motifs justes et bien fondés du premier Juge et de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions; Il n'y a pas lieu d'accorder à l'appelant un délai de grâce d'un an pour se reloger; en effet, ce dernier a d'ores et déjà bénéficié de facto d'un délai de deux ans et demi pour ce faire; Le fait de n'avoir pu réaliser la vente projetée en raison de l'opposition injuste du preneur a causé aux bailleurs un préjudice, caractérisé par l'impossibilité de disposer d'un capital représentatif du prix et de ses fruits mais aussi d'avoir eu durant des années à supporter les charges inhérentes à la propriété de l'immeuble litigieux; Ce préjudice doit être indemnisé par la condamnation de l'appelant à verser aux intimés la somme de 1.000 Euros à titre de dommages-intérêts; L'équité commande d'allouer à ces derniers le remboursement des sommes exposées par eux pour la défense de leurs intérêts; Il convient de leur accorder la somme de 1.000 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Les dépens d'appel doivent être mis à la charge de l'appelant qui succombe; PAR CES MOTIFS La COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort après en avoir délibéré conformément à la Loi, Confirme la décision déférée, Y ajoutant, Déboute Jacques X... de sa demande de délai de grâce, Condamne Jacques X... à payer aux consorts A... la somme de: 1 ) 1.000 Euros (mille Euros) à titre de dommages-intérêts, 2 ) 1.000 Euros (mille Euros) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Condamne Jacques X... aux entiers dépens d'appel, étant précisé qu'il est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, Autorise les Avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffière. LA GREFFIERE LE PRESIDENT D. SALEY J.L.BRIGNOL