Cour d'appel d'Orléans, CIV.1, du 12 septembre 2005
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COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS la SCP LAVAL - LUEGER Me Jean-Michel DAUDÉ 12/09/2005 ARRÊT du : 12 SEPTEMBRE 2005 No : No RG : 04/02001 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS en date du 05 Mai 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : La S.A.R.L. ACT IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège 16 Bis, Avenue de la Libération 45700 VILLEMANDEUR représentée par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCPDUBOSC LORIOL, du barreau de MONTARGIS D'UNE PART INTIMÉS : Monsieur Henri Edouard X... 20 Rue Madeleine Michelis 92200 NEUILLY SUR SEINE Madame Nicole Y... épouse X... 20 Rue Madeleine Michelis 92200 NEUILLY SUR SEINE représentés par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat Me Carole LE PETIT LEBON, du barreau de PARIS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 03 Juin 2004 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 22 avril 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, à l'audience publique du 26 AVRIL 2005, Madame Anne GONGORA, Conseiller, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile. Lors du délibéré : Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Anne GONGORA, Conseiller, qui en a rendu compte à la collégialité. Greffier : Madame Anne-Chantal Z..., Greffier lors des débats et du prononcé de l'arrêt. ARRÊT : L'arrêt a été rendu le 12 SEPTEMBRE 2005 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour . Vu l'appel interjeté par la S.A.R.L. ACT IMMOBILIER contre le jugement rendu le 5 mai 2004 par le Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS qui l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, a débouté Monsieur et Madame X... de leur demande de dommages intérêts et l'a condamnée à leur payer la somme de 1.200 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et à supporter les dépens. Vu les dernières conclusions de l'appelante signifiées le 17 mars 2005 demandant à la Cour de réformer la décision entreprise, et statuant à nouveau, de condamner solidairement Monsieur et Madame X... à lui payer une somme totale de 85.224,77 ç à titre de commission et, subsidiairement, à titre de dommages intérêts, ainsi que celle de 2.000 ç sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et les dépens de première instance et d'appel. Vu les dernières conclusions des époux X... signifiées le 31 mars 2005 sollicitant de la Cour qu'elle déclare l'appel interjeté par la SARL ACT IMMOBILIER mal fondé, l'en déboute, confirme, par substitution de motifs, le jugement rendu le 5 mai 2004 par le Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS en ce qu'il a débouté la société ACT IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, recevant son appel incident, réforme le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages intérêts, et statuant à nouveau, condamne la société ACT IMMOBILIER à leur payer la somme de 5.591 ç sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, en tout état de cause, confirme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé condamnation de la SARL ACT IMMOBILIER à leur profit sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et du chef des dépens, condamne la société ACT IMMOBILIER à leur payer la somme de 5.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile pour les frais non répétibles exposés en appel et à supporter les dépens ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 22 avril 2005 ; SUR CE, LA COUR, Attendu que la Cour se réfère au jugement déféré et aux conclusions récapitulatives pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties ; Attendu qu'il sera seulement rappelé : - que le 23 mai 2000, Monsieur Henri X... a donné mandat non exclusif pour une durée de trois mois prorogé pour une durée maximale d'une année à la société ACT de vendre leur propriété dite "Château de Bignon" à LORRIS moyennant le prix de 11 millions de francs. Ce mandat prévoyait sous la rubrique "rémunération du mandataire" : "En cas de réalisation, la rémunération du mandataire sera de 4 % du prix de vente HT soit 526.240 francs à la charge des acquéreurs" ; - que la société ACT a présenté aux époux X... les époux A... qui ont signé avec eux, le 20 janvier 2001, un protocole d'accord pour la somme de 9.000.000 Francs commission d'agence incluse qui devait être suivi d'un compromis de vente dans un délai maximum de quatre semaines signé chez Maître EL ANDALOUSSI Notaire à MONTARGIS ; - que cette vente ne s'est pas réalisée et que les époux X... ont signé, le 23 octobre 2001, une nouvelle promesse de vente avec les époux B... ; - que ceux-ci n'ayant pas plus donné suite à cette promesse, Monsieur et Madame X... ont de nouveau, le 14 août 2002, signé devant Maître EL ANDALOUSSI avec les époux A..., une promesse de vente portant sur une partie seulement de leur domaine pour la somme de 700.000 ç prévoyant qu'en cas de levée d'option par le bénéficiaire, avant octobre 2002, ce dernier aurait un délai expirant le 30 novembre 2002 pour réaliser son acquisition par acte authentique ; - que l'option n'a pas été levée et que la vente définitive a été réalisée le 26 avril 2003 au profit des époux C... ; - que la société ACT soutenant que le contrat de mandat avait continué de produire ses effets, le "compromis" signé le 14 août 2002 n'étant selon elle qu'une modalité de l'accord précédent du 20 janvier 2001 a assigné le 11 octobre 2002 Monsieur et Madame X... afin de les voir condamnés solidairement à lui verser 80.224,77 ç représentant sa commission outre 5.000 ç à titre de dommages intérêts et 1.500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; - que c'est dans ces conditions qu'est intervenue la décision entreprise ; 1o- sur le paiement de la commission Attendu que l'appelant expose qu'il est constant qu'en vertu des dispositions de l'article 6 de la Loi du 2 janvier 1970, l'agent immobilier n'a droit au paiement de sa commission que si la vente est effectivement réalisée dans les conditions édictées par cette même loi mais que la commission est due dès lors que l'opération a "été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties" ; qu'en l'espèce les époux X..., vendeurs, avaient convenu d'une rémunération du mandataire de 526.240 Francs soit 80.224,77 ç à la charge des acquéreurs, étant entendu que le mandant s'engageait à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente, ce qui a été fait après que d'un commun accord les conditions de la vente avec les époux A... aient été modifiées en incluant la commission d'agence au montant du prix payé par l'acquéreur ; que sa rémunération était donc exigible ; Attendu que les intimés indiquent que le jugement doit être confirmé car la vente ne s'est jamais réalisée et qu'ils n'ont pas été débiteurs de la commission ; Mais attendu que le mandat de vente signé par Monsieur Henri X... le 23 mai 2001 prévoyait que la rémunération du mandataire serait à la charge des acquéreurs ; qu'aucun autre mandat ou engagement des parties n'a été établi en faveur de la SARL ACT IMMOBILIER à l'occasion du second projet d'achat des époux A... concernant une partie seulement du domaine pour un prix inférieur, contrairement à ce que l'appelante soutient en faisant état "d'un accord incluant la commission d'agence au montant du prix payé par l'acquéreur" ; Qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une rémunération à une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; que le seul engagement concernant la rémunération du mandataire est le mandat qui précise que la commission était à la charge des acquéreurs ; qu'ainsi aucune somme ne peut être réclamée aux époux X... sur la base du mandat ; 2o- sur les dommages intérêts sollicités par l'appelante Attendu que l'appelante réclame la même somme à titre de dommages intérêts estimant qu'en raison des fautes commises par Monsieur et Madame X... elle a été privée de son droit à commission ; Attendu que les intimés soutiennent que la société ACT IMMOBILIER ne peut se prévaloir d'aucun préjudice à leur encontre et qu'ils n'ont en tout état de cause commis aucune faute ; Attendu qu'en droit l'agent immobilier ne peut se prévaloir d'un quelconque préjudice à l'encontre d'une personne autre que celle mentionnée dans le mandat comme ayant la charge du paiement de la commission ; Attendu que s'agissant des 5.000 ç supplémentaires inclus dans la somme réclamée à titre de dommages intérêts, l'appelante ne justifie pas à quel titre ils seraient dus ; Attendu qu'il sera surabondamment indiqué que les époux X... n'ont commis aucune faute, puisqu'ils n'auraient pu en tout état de cause poursuivre les époux A... en exécution forcée sur la base de l'acte du 20 janvier 2001 préparatoire à la signature d'un compromis de vente, puis sur celle de la promesse unilatérale de vente du 14 août 2002 dont l'option n'a pas été levée ; qu'enfin comme indiqué dans le courrier des époux X... en date du 3 septembre 2002 en réponse au Conseil de la société ACT IMMOBILIER, ces derniers n'ont jamais contesté qu'en cas de réalisation de la vente avec les époux A... la commission de 4 % HT aurait été due par les acheteurs ; Attendu que le jugement sera confirmé sur ce point ; 3o- sur l'appel incident Attendu que les intimés sollicitent la condamnation de l'appelante à leur verser la somme de 5.591 ç à titre de dommages intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil au motif qu'elle a fait procéder le 10 octobre 2002 à une saisie conservatoire de l'indemnité d'immobilisation de 70.000 ç versée chez le notaire, autorisée à hauteur de 54.881 ç, dont elle n'a pas donné mainlevée quand elle a appris que la vente avec les époux A... ne s'était pas formée ; que ce n'est que le 24 décembre 2004 en exécution d'un arrêt rendu par cette Cour que cette saisie a été levée et qu'ils ont réglé entre le 1er décembre 2002 et le 29 décembre 2004 des intérêts à 4,89 % correspondant au crédit relais sur la somme indisponible ; Mais attendu qu'il ne peut être fait grief à la société ACT IMMOBILIER d'avoir fait immobiliser la somme de 54.881 ç ce qui a généré des frais pour les intimés puisqu'elle avait été judiciairement autorisée à le faire dans un cadre provisoire ; que l'appel incident des époux X... sera rejeté ; Sur les autres demandes Attendu que l'appelante qui succombe devra supporter les dépens d'appel et indemniser les intimés des frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour leur défense devant la Cour ; PAR CES MOTIFS, La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, DIT l'appel principal interjeté par la SARL ACT IMMOBILIER et l'appel incident des époux X... mal fondés ; CONFIRME par substitution de motifs le jugement rendu le 5 mai 2004 par le Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS ; y ajoutant, CONDAMNE la SARL ACT IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 3.000 ç (TROIS MILLE EUROS) en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes ; CONDAMNE la SARL ACT IMMOBILIER aux dépens d'appel ; ACCORDE à Maître DAUDÉ, Avoué, le droit prévu à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile Et le présent arrêt a été signé par Monsieur Bernard BUREAU, Président et Madame Anne-Chantal Z..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.