Cour d'appel de Bourges, 31 janvier 2008, 07/10598
Formation: CT0062

Sommaire: IMPOTS ET TAXES - Enregistrement - Droits de mutation - Mutation à titre onéreux d'immeubles - Exonération - Achat en vue de la revente - / JDF Le seul fait que la revente d'un bien ait été réalisée dans le délai de 4 ans prévu par l'article 1115 du code général des impôts qui institue en faveur des marchands de biens un régime exonératoire, ne suffit pas à caractériser l'intention spéculative, laquelle suppose la recherche de profits commerciaux

BM/GP COPIE + GROSSE Me Jean-Charles LE ROY DES BARRESMe Didier TRACOL LE : 31 JANVIER 2008 CHAMBRE CIVILE No - Pages Numéro d'Inscription au Répertoire Général : 07/00598 Décision déférée à la Cour :Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 04 Mai 2006 PARTIES EN CAUSE : I - S.A.R.L. IMMO DELMAZ II, agissant sur les poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social :Château de Sevry18140 SEVRY représentée par Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES, avoué à la Coursans assistance d'avocat APPELANTE suivant déclaration du 23/04/2007 II - DIRECTION DES SERVICES FISCAUX, agissant sur les poursuites et diligences de son Directeur, domicilié en cette qualité en ses bureaux :1 boulevard Lahitolle18000 BOURGES représentée par Me Didier TRACOL, avoué à la Couret Mme Y..., Inspectrice INTIMÉE 31 JANVIER 2008No / 2 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 Décembre 2007 en audience publique, la Cour étant composée de : M. PUECHMAILLE Président de Chambre, entendu en son rapportMme LADANT Conseiller Mme LE MEUNIER-POELS Conseiller *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme GEORGET *************** ARRÊT : contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. *************** 31 JANVIER 2008No /3 Vu le jugement dont appel rendu entre les parties le 04 mai 2006 par le Tribunal de Grande Instance de BOURGES ; Vu les dernières conclusions signifiées le 19 juillet 2007 par la SARL IMMO DELMAZ II, tendant à voir, par l'infirmation dudit jugement déclarer nulle la décision par laquelle la Direction Générale des Impôts a rejeté le 20 juillet 2004 sa réclamation contentieuse du 02 mars 2004, annuler par voie de conséquence l'avis de mise en recouvrement établi par celle-ci le 31 mars 2003, et condamner la même à lui payer la somme de 1 500  au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Vu les dernières conclusions signifiées le 29 octobre 2007 par la Direction Générale des Impôts agissant poursuites et diligences du Directeur des Services Fiscaux du Département du Cher, tendant à voir confirmer le jugement entrepris ; Vu l'Ordonnance de clôture en date du 28 novembre 2007 ; SUR QUOI, LA COUR : Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère expressément aux énonciations de la décision entreprise et aux conclusions déposées ; Qu'il suffit de rappeler que l'objet du litige qui oppose la Sarl IMMO DELMAZ II à l'administration fiscale a trait à une opération immobilière d'achat-revente d'immeuble réalisée par cette société entre 1992 et 1997 sur une maison à usage d'habitation sise ... ; Que selon d'administration fiscale, cette opération d'achat-revente n'aurait pas été réalisée dans le cadre d'une activité de marchand de biens et ne serait donc pas éligible à l'exonération des droits d'enregistrement prévue par l'article 1115 du Code Général des Impôts de sorte que l'achat de l'immeuble en 1992 relevait des dispositions de l'article 710 du même Code relatif aux cessions d'immeubles à usage d'habitation et de garage ; 31 JANVIER 2008No /4 Que l'administration des impôts ayant prononcé par notification de redressements du 04 avril 2002, la déchéance du régime de faveur de l'article 1115, la Sarl IMMO DELMAZ II a contesté l'imposition supplémentaire résultant de la notification des redressements dont s'agit, au motif que l'engagement de revente dans le délai de quatre ans prévu par ledit article avait été respecté et que l'activité commerciale de marchand de biens était démontrée, à titre habituel et dans une intention spéculative ; Attendu que la Sarl IMMO DELMAZ II, société commerciale par nature et ayant pour objet statutaire l'activité de marchand de biens, est présumée procéder à des achats de biens immobiliers suivis de ventes, de manière habituelle et avec une intention spéculative ; Qu'il s'agit cependant d'une présomption simple qui peut être combattue par la preuve contraire, d'après les circonstances particulières de l'espèce ; Que l'appelante soutient que les associés de la Sarl IMMO DELMAZ II se livrent de façon habituelle à des opérations immobilières par le biais de deux sociétés, la Sarl IMMO DELMAZ I et la Sarl IMMO DELMAZ II, dans le cadre desquelles six opérations d'achat-revente auraient été réalisées entre les années 1991 et 2001 ; Or attendu que sur les six opérations d'achat, les trois premières ont donné lieu à des reventes soit à des sociétés détenues par la famille Z... laquelle détient 100 % du capital des deux Sarl, soit à M. Z... lui-même, et les trois autres ont été réalisées après l'envoi par l'administration fiscale des premières notifications de remise en cause de l'activité de marchand de biens des 14 et 18 octobre 1999 ; Que l'immeuble faisant l'objet de l'opération litigieuse, après avoir été occupé à titre gratuit dès l'origine de l'acquisition par M. et Mme Z..., a fait l'objet quant à lui d'une revente à la SA TEXROD HOLDING dont le capital est détenu à 99,97 % par M. Z... et sa famille ; Qu'après avoir relevé que cette opération d'achat-revente était en définitive la seule effectuée entre sa création le 26 mars 1992 et novembre 2000, soit en plus de huit ans, par la Sarl IMMO DELMAZ II, sans que cette dernière puisse se retrancher derrière d'autres opérations effectuées par des sociétés également détenues par ses propres associés, le premier Juge a pu dès lors valablement estimer que la condition d'activité habit+uelle d'achat-revente requise par l'article 35 du Code Général des Impôts n'était pas remplie par la Sarl IMMO DELMAZ II ; 31 JANVIER 2008No /5 Qu'il a tout aussi justement énoncé que le seul fait que la revente ait été réalisée dans le délai de l'article 1115 du même code ne suffisait pas à caractériser l'intention spéculative, laquelle suppose la recherche de profits commerciaux ; Or attendu que l'intention spéculative également exigée par l'article 35 fait défaut en l'espèce dès lors en effet que l'immeuble acquis en mai 1992 par la Sarl IMMO DELMAZ II sous le régime des marchands de biens, constitue son seul actif social et est occupé à titre gratuit par M. et Mme Z... ; que cette occupation gratuite apparaît d'autant plus anormale économiquement que l'acquisition a été faite à crédit de sorte que la Sarl a dû supporter seule sans aucune contrepartie financière le remboursement du capital, des intérêts et des charges, ce qui a occasionné des déficits très importants ; qu'elle a dû par ailleurs financer des travaux immobiliers pour un montant de 597 133,56 F ; qu'il doit être rappelé enfin que la revente de cet immeuble bien qu'effectuée dans le délai de l'article 1115, a eu lieu au profit d'une société, la SA TEXROD HOLDING, dont le capital est détenu à 99,97 % par les mêmes associés que ceux de la Sarl IMMO DELMAZ II ; Que l'opération immobilière litigieuse apparaît en définitive n'avoir eu pour seul objet que de permettre à la Sarl IMMO DELMAZ II de se constituer et de gérer dans les meilleures conditions fiscales possibles un patrimoine privé, qu'elle n'a jamais eu en réalité l'intention de revendre à des tiers réels et avec une intention spéculative ; Qu'il s'ensuit que c'est à bon droit que faute de pouvoir caractériser une activité effective de marchand de biens de la société demanderesse, le Tribunal a estimé non fondée sa contestation de la décision prise par l'administration fiscale le 20 juillet 2004 de rejeter sa réclamation contentieuse du 02 mars 2004, et l'en a déboutée ; Que le jugement entrepris doit être confirmé ; PAR CES MOTIFS : La Cour ; Statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; 31 JANVIER 2008No /6 Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ; Condamne la Sarl IMMO DELMAZ II aux dépens d'appel. L'arrêt a été signé par M. PUECHMAILLE, Président, et par Mme GEORGET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, V. GEORGET G. PUECHMAILLE