Cour d'appel de Versailles, du 14 mai 1999, 1997-3546

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Preneur - Obligations - Restitution de la chose louée en fin de bail - Dégradations - Preuve - Etat des lieux de sortie Un état des lieux de sortie établi par huissier de justice après que le locataire ait été dûment convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception, sept jours à l'avance, qui, régulièrement versé aux débats, a pu être librement et contradictoirement discuté par le locataire, a pleine force probante contre ledit locataire, peu important le refus du locataire de signer amiablement ce constat

FAITS ET PROCEDURE, La Société "A.G.F" a donné à bail deux logements sis ) LEVALLOIS-PERRET, 3 allée Claude MONET, l'un suivant acte sous seing privé en date du 21 avril 1994 à Madame X... de Y..., l'autre suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 1994 à Monsieur Z... A..., ce dernier s'étant porté caution (non solidaire) de Madame X... de Y.... Par acte d'huissier en date du 6 décembre 1996, la Société "A.G.F" ont fait citer ses anciens locataires afin de voir condamner : * Madame X... DE Y... à leur payer la somme de 9.625,16 francs, au titre des réparations locatives, * Monsieur Z... A... à leur payer la somme de 15.595,74 francs, au titre des réparations locatives, * à leur payer (chacun) la somme de 2.500 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 27 mars 1997, le tribunal d'instance de LEVALLOIS-PERRET a débouté la Société "A.G.F" de ses demandes comme étant non fondées, l'a déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, a rejeté la demande d'exécution provisoire et a condamné la Société "A.G.F" aux dépens. A l'appui de son appel régularisé le 10 avril 1997, la Société "A.G.F" expose que la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie concernant le local loué à Madame X... DE Y... fait apparaître que les locaux n'ont pas été restitués en l'état reçu ; que concernant le local loué à Monsieur Z... A..., en l'absence de constat d'entrée, il y a lieu d'appliquer la présomption de l'article 1731 du Code civil qui est applicable dans le cadre d'application de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en outre, la preuve des dégradations locatives affectant les deux logements loués est suffisamment rapportée. Par conséquent, elle prie la Cour de : - la recevoir en son appel et l'en déclarer bien fondée, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - condamner Monsieur Z... A... à payer aux A.G.F-VIE la somme de 15.595,74 Francs avec intérêts de droit à compter de l'assignation en date du 6 décembre 1996 valant mise en demeure au titre des réparations locatives, - condamner Madame X... DE Y... in solidum avec Monsieur Z... A... en son qualité de caution à payer aux A.G.F VIE la somme de 9.625,16 Francs avec intérêts de droit à compter de l'assignation du 6 décembre 1996 valant mise en demeure, au titre des réparations locatives, - condamner Monsieur Z... A... et Madame X... DE Y... à payer chacun à la Compagnie A.G.F VIE la somme de 6.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur Z... A... et Madame X... DE Y... aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP GAS, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur Z... A... soutient qu'un état des lieux de sortie a été établi le 14 mars 1995, à sa demande, lors de la remise des clefs au propriétaire, et que ce document ne fait état d'aucun désordre ; qu'il ne peut être tiré argument du constat établi non contradictoirement le 22 mai 1995 ; qu'il ne doit, en conséquence, aucune somme à la Société A.G.F (en réalité la date exacte est le 22 mars 1995). Madame X... DE Y... expose que la Société A.G.F ne démontre aucunement qu'elle devrait des sommes au titre des réparations locatives. Par conséquent, les deux intimés demandent à la Cour de : - débouter les A.G.F de toutes les demandes, fins et conclusions, - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, - condamner les A.G.F à payer à Monsieur Z... A... et à Madame X... DE Y... la somme de 15.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les A.G.F en tous les dépens, de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Bernard JOUAS avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 février 1999 et les parties ont fait déposer leurs dossiers à l'audience du 2 avril 1999. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant en ce qui concerne Madame X... DE Y..., que la bailleresse A.G.F-VIE, invoque d'abord les réparations locatives qui lui seraient dues et que ce vocable très précis employé par l'article 7-C) de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, applicable en l'espèce, correspond aux définitions données pour ces réparations par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; Considérant, de plus, et surtout, que les "A.G.F" font état de dégradations qu'ils imputent également à cette locataire et qu'en vertu de l'article 7-C de la loi du 6 juillet 1989, la locataire est obligé de : "...répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement" ; Considérant que Madame X... DE Y... ne discute et ne conteste pas sérieusement l'existence et la nature des dégradations et des pertes invoquées par elle et que, sans même répondre aux moyens précis de l'appelante sur ce point, elle se borne prétendre en termes très vagues que : "la société A.G.F ne démontre pas/qu'elle est redevable de la moindre somme au titre des réparations locatives" ; Mais considérant que les "A.G.F" font, à juste titre, valoir que cette locataire avait refusé de signer amiablement un état des lieux de sortie, et que c'est donc un huissier de justice qui avait dressé cet état des lieux, dès le 22 mars 1995, sans la présence cependant de cette locataire qui, bien que convoquée par l'huissier (par lettre recommandée avec avis de réception 7 jours à l'avance au moins), ne s'étant pas présentée à ces opérations ; Considérant que ce document de l'huissier a été versé aux débats, que la locataire en a eu connaissance et a pu le discuter librement et contradictoirement, ce qu'elle n'a, d'ailleurs, même pas fait, puisqu'elle ne dit et ne conteste rien sur es constatations mêmes de l'huissier, ni sur la réalité des dégradations et des pertes relevées par celui-ci ; que ce procès-verbal a donc toute sa force probante et en retenu par la Cour ; Considérant enfin, que Madame X... DE Y... n'invoque aucun cas de force majeure, ni cas fortuit exonératoire ; que la Cour, infirmant, retient donc que cette locataire doit répondre de ces dégradations et pertes, en vertu de l'article 7-C de la loi du 6 juillet 1989 ; Considérant que cette intimée ne discute et ne conteste pas le coût des réparations nécessaires concernant l'électricité, les vitreries, les menuiseries-plomberie, les peintures, la serrurerie et les parquets dont le coût justifié s'élève à 8.664,16 francs ; que Madame X... DE Y... est donc condamnée à payer cette somme aux "A.G.F" et qu'elle est, de plus, condamnée à payer la somme de 961 Francs correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat des lieux, de sortie ; que ces deux sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt qui fixe ces créances à caractère indemnitaire ; II/ Considérant en ce qui concerne l'autre locataire, Monsieur Z...-A..., que celui-ci avait donné congé et qu'en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, il lui appartenait donc de faire établir contradictoirement un état des lieux lors de la restitution des clés ; que certes, Monsieur Z...-A... a fait établir un procès-verbal de constat par huissier, le 14 mars 1995, mais que les "A.G.F" n'y étaient pas représentées puisque rien ne démontre que le gardien de l'immeuble qui n'est qu'un salarié aurait également reçu le mandat expres de ce bailleur de participer à l'établissement d'états des lieux de sortie et de signer ces états au nom du mandant ; que d'ailleurs, le gardien de l'immeuble, (Monsieur DURVILLE), n'a pas signé cet état des lieux du 14 mars 1995, et qu'il n'a même pas assisté à l'ensemble des opérations de l'huissier ; que ce procès-verbal de constat n'a pas de force probante suffisante et n'est donc pas retenu par la Cour ; Mais considérant que, de son côté, les "A.G.F" qui réclament des dommages et intérêts au titre de prétendues dégradations et pertes et au titre de réparations locatives (et ce, en invoquant la présomption de l'article 1731 du Code civil) doit démontrer la réalité et la nature de ces désordres d'ordre locatif (article 7-C) et d) de la loi du 6 juillet 1989), et qu'il lui appartenait donc, en tant que professionnelle de l'immobilier et de propriétaire d'un important patrimoine immobilier destiné à a location, de prendre toutes mesures utiles, conformes aux exigences de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, pour faire établir, contradictoirement et en temps utile des états des lieux, à la remise des clés (et lors de leur restitution) ; Considérant, en fait, que cette bailleresse n'a jamais fait établir d'état des lieux à l'entrée, ce qui représente un manquement regrettable à ses obligations professionnelles, au regard des dispositions d'ordre public de l'article 3 de a loi du 6 juillet 1989 ; Mais considérant qu'à la sortie, cette bailleresse a fait établir un procès-verbal d'état des lieux, par huissier, dès le 22 mars 1995 (et non pas moi comme l'écrit à tort Monsieur Z...-A...), et que l'huissier avait convoqué pour 9h30 (par lettre recommandée avec avis de réception, 7 jours à l'avance, au moins) ne s'était pas présenté ; que celui-ci qui a, par la suite, adressé de longs courriers circonstanciés aux "A.G.F" n'a jamais expliqué pourquoi il n'avait pas assisté à ces opérations de l'huissier, du 22 mars 1995 ; Considérant que les constatations de l'huissier, à cette date, ont surtout trait à un défaut d'entretien des lieux (qui relève de l'obligation d'entretien courant incombant au locataire en vertu de l'article 7-d) de la loi du 6 juillet 1989) et qu'il est mentionné que plusieurs parties du logement sont "sales" ou "très sales", ou affectées de "salissures" ; que cet état des lieux mentionne également ce qui peut être qualifié des "dégradations et pertes" (au sens de l'article 7-C de la loi) ; que Monsieur Z...-A... ne dit d'ailleurs rien expressément au sujet de ces constatations précises de l'huissier, du 22 mars 1995, et que la réalité de ce défaut d'entretien et de ces dégradations et pertes qui lui sont imputés sont donc démontrés à sa charge, alors surtout que cet intimé n'invoque aucune force majeure ni aucun cas fortuit, ni une vétusté ; Mais considérant quant aux réparations dues aux "A.G.F" de ces chefs, que cette appelante présente des demandes en paiement, sous forme de "forfait" et que, de plus, ces sommes réclamées sont manifestement exagérées, compte tenu des constatations faites le 22 mars 1995 ; que la Cour fixe donc à 10.000 Francs le coût total de ces réparations dues aux "A.G.F" et que Monsieur Z...-A... est condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt qui fixe cette créance à caractère indemnitaire, ainsi que la somme de 1.020 Francs correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d'huissier du 22 mars 1995 ; III/ Considérant qu'il est constant que, par acte du 21 avril 1994, Monsieur Z...-A... s'est porté caution des obligations de locataire de Madame X... DE Y..., et qu'il ne formule aucun moyen pour discuter ou critiquer la régularité de cet acte et l'étendue de son cautionnement (articles 1326 et 2015 du Code civil) ; qu'aucune solidarité n'a été expressément stipulée dans cet acte de cautionnement (article 1202 du Code civil) et qu'il n'y a pas lieu de retenir une obligation in solidum des deux intimés à l'égard de l'appelante, puisque, dans le présent cas, il n'y a pas de fautes respectives de la locataire et de sa caution qui aient concouru à produire le dommages des A.G.F dans son ensemble ; Considérant que Monsieur Z...-A... est donc condamné avec Madame X... DE Y... les sommes et les intérêts au taux légal ci-dessus fixés à la charge de la locataire ; IV/ Considérant que, compte tenu de l'équité, chacun des deux intimés est condamné à payer aux "A.G.F" la somme de 3.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'eux-mêmes sont déboutés de leurs demandes respectives en paiement de somme en application de ce même article ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : INFIRME le jugement déféré et STATUANT A NOUVEAU : I/ CONDAMNE Madame X... DE Y... Isabelle et Monsieur Patrick Z...-A... (en tant que caution) à payer aux A.G.F les sommes de 8.664,16 Francs (HUIT MILLE SIX CENT SOIXANTE QUATRE FRANCS SEIZE CENTIMES et 961 Francs (NEUF CENT SOIXANTE ET UN FRANCS), avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; II/ CONDAMNE Monsieur Patrick Z...-A... (en tant que locataire) à payer aux A.G.F les sommes de 10.000 Francs (DIX MILLE FRANCS) et de 1.020 Francs (MILLE VINGT FRANCS), avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; III/ CONDAMNE chacun des deux intimés à payer aux A.G.F la somme de 3.000 Francs (TROIS MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et LES DEBOUTE de leurs demandes respectives fondées sur cet article ; CONDAMNE les deux intimés à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX