Cour d'appel de Versailles, du 21 février 2002, 1998-8630

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Indemnité d'occupation - Fixation - Période s'écoulant entre l'expiration du bail et l'exercice du droit de repentir 1) L'action en fixation de l'indemnité d'occupation se prescrit par deux ans à compter du lendemain de la date d'expiration du bail et ne se trouve pas interrompue par l'effet de l'exercice par le bailleur de son droit de repentir BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation du loyer du bail renouvelé - Plafonnement - Exceptions - Modification des éléments de calcul du loyer - Modification intervenue antérieurement au bail expiré 2) Une modification notable des éléments permettant le calcul du loyer ne peut être retenue, dans le but d'obtenir un déplafonnment du loyer, que lorsqu'elle se produit au cours du bail à renouveler. Les travaux d'amélioration antérieurs au bail expiré ne peuvent être pris en compte lors du second renouvellement, que si ceux-ci ont fait l'objet d'une accession au profit du bailleur

Par acte sous seing privé du 12 octobre 1983, Madame Suzanne X... veuve Z..., aux droits de laquelle vient Madame D... née Chantal Z..., a donné à bail à Monsieur André B..., pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1982, divers locaux à usage commercial sis ..., ce moyennant un loyer de 99.450 francs (15.161,05 euros). Par acte extrajudiciaire du 07 juin 1990, Madame D... a donné congé à Monsieur B... pour le 31 décembre 1990 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Selon ordonnance en date du 18 décembre 1990, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a ordonné une mesure d'expertise et désigné Monsieur LE GOFF, auquel mission a été confiée de fournir les éléments permettant d'évaluer l'indemnité d'éviction ainsi que l'indemnité d'occupation éventuellement due par le locataire. Par acte du 22 décembre 1992, Monsieur André B... a assigné Madame D... en nullité du congé et renouvellement de son bail, subsidiairement en fixation d'une indemnité d'éviction. Le 02 novembre 1993, Madame D... a signifié des conclusions en réplique en vue de voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation. L'affaire a été radiée administrativement par ordonnance du 10 mars 1994; par conclusions signifiées le 14 décembre 1994, Monsieur B... a indiqué qu'il entendait maintenir ses demandes et interrompre la péremption d'instance. L'expert a déposé son rapport le 19 février 1996, proposant une indemnité d'éviction égale à 24.385.438 francs (3.717.536 euros), indemnité de licenciement en sus, et une indemnité d'occupation d'un montant de 293.105 francs (44.683,57 euros). Par acte extrajudiciaire du 29 février 1996, Madame D... a exercé son droit de repentir, et a offert le renouvellement du bail au prix de 330.000 francs (50.308,18 euros) en principal. Par conclusions signifiées le 05 septembre 1997, elle a demandé au Tribunal de fixer l'indemnité d'occupation due pour la période comprise entre le 1er janvier 1991 et le 29 février 1996 sur la base de la valeur locative de 325.672 francs (49.648,38 euros) par an en principal, et d'arrêter le prix du loyer en renouvellement au 1er mars 1996 à 407.000 francs (62.046,75 euros) par an en principal. Par jugement en date du 18 septembre 1998, le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE, accueillant l'exception soulevée par Monsieur André B..., a, vu l'article 386 du Nouveau Code de Procédure Civile, dit l'instance périmée, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et condamné Madame D... aux dépens incluant les frais de référé et d'expertise. Madame Chantal Z... épouse D... a interjeté appel de cette décision. Elle soutient qu'en l'occurrence la péremption d'instance a été interrompue par la délivrance de l'acte de repentir du 29 février 1996, lequel a constitué une diligence faisant partie de l'instance et destinée à favoriser la conclusion du litige. Elle relève également que doivent être qualifiées de diligences interruptives de la péremption les lettres adressées à l'expert judiciaire, dès lors qu'elles manifestent son intention de ne pas abandonner la procédure en cours. Aussi elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit l'instance périmée. De plus, l'appelante conteste que sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation au titre de la période du 1er janvier 1991 au 29 février 1996 soit prescrite, dans la mesure où la prescription biennale a été interrompue, d'abord par l'assignation introductive d'instance du 22 décembre 1992, ensuite par l'exercice par elle du droit de repentir. Elle soulève l'irrecevabilité de l'exception d'incompétence, soulevée par la partie adverse en méconnaissance de l'article 74 du Nouveau Code de Procédure Civile, et subsidiairement elle l'estime mal fondée, dès lors que la Cour, en tant que juridiction d'appel, est en tout état de cause compétente pour statuer sur la demande de fixation du loyer. Elle sollicite l'homologation du rapport d'expertise en ce qu'il a fixé la valeur locative à 325.672 francs au 1er janvier 1991, et elle estime que c'est sur cette base que doit être fixée l'indemnité d'occupation, laquelle ne doit pas être affectée d'un abattement pour précarité puisque le locataire n'est plus sous le coup d'une éviction consécutivement à l'exercice du droit de repentir. Elle observe que le déplafonnement du loyer au 1er mars 1996 est parfaitement justifié, dès lors qu'il résulte du rapport d'expertise que les locaux donnés à bail à Monsieur B... communiquent avec d'autres locaux situés dans un immeuble voisin et loués par l'intimé auprès d'un autre propriétaire, sans que cette modification ait fait l'objet d'un accord préalable de la part de la bailleresse. Par voie de conséquence, Madame D... demande à la Cour de : - fixer l'indemnité d'occupation due pour la période comprise entre le 1er janvier 1991 et le 29 février 1996 sur la base de la valeur locative de 325.672 francs (49.648,38 euros) par an en principal, taxes, charges et accessoires en sus, avec indexation annuelle à compter du 1er janvier 1992 sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction ; - fixer le prix du loyer en renouvellement au 1er mars 1996 à 407.000 francs (62.046,75 euros) en principal, charges et accessoires en sus pour un renouvellement au 1er mars 1996, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées. Elle conclut en outre à la condamnation de Monsieur B... au paiement des arriérés sur indemnité d'occupation et sur loyer et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, et avec capitalisation annuelle des intérêts à compter du 05 septembre 1997. Elle réclame enfin la somme de 15.000 francs (2.286,74 euros) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur André B... conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré acquise la péremption d'instance. Il explique qu'un repentir ne peut valoir diligence interruptive de péremption dès lors qu'il ne fait pas partie de l'instance et ne tend nullement à la continuer ou à la faire revivre. Subsidiairement, relevant qu'il s'est écoulé plus de deux ans entre le 31 décembre 1990, date d'effet du congé, et le 02 novembre 1993, date des conclusions de la partie adverse sans que cette dernière puisse justifier d'un acte interruptif de prescription, l'intimé soulève la prescription biennale de la demande de la bailleresse en paiement d'une indemnité d'occupation. Sur le fond, il soutient que la fixation d'une indemnité d'occupation au même montant pour chaque année de 1991 à 1996, alors que les prix n'ont fait que baisser régulièrement depuis 1991, constituerait pour le bailleur un enrichissement sans cause. Aussi il propose qu'il soit sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation jusqu'à décision passée en force de chose jugée sur le prix du bail renouvelé à compter du 1er mars 1996, ou, à défaut, que cette indemnité soit fixée à la somme de 108.000 francs (16.464,49 euros) par an du 1er janvier 1991 au 29 février 1996, conformément au loyer contractuel arrêté par avenant des 24 septembre et 07 octobre 1986. Monsieur B... demande également à la Cour de dire que le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE était incompétent pour connaître des prétentions de Madame D... tendant à la fixation du loyer en renouvellement, et de renvoyer cette dernière à mieux se pourvoir devant le Juge des Baux Commerciaux de cette juridiction. De plus, il conteste que le prix du bail renouvelé doive faire l'objet d'un déplafonnement, dans la mesure où la communication des lieux loués avec ceux donnés à bail par Madame C... avait été autorisée expressément par la mère de Madame D..., alors propriétaire, au cours du bail ayant précédé celui expiré. Il demande donc à la Cour de fixer le prix du loyer à 108.000 francs (16.464,49 euros) par an à compter du 1er mars 1996, et, à titre subsidiaire, de lui accorder vingt-quatre mois de délai pour lui permettre de s'acquitter des éventuels suppléments de loyer, les paiements à intervenir devant s'imputer d'abord sur le capital. Il sollicite en outre la condamnation de la partie adverse au paiement de la somme de 15.000 francs (2.286,74 euros) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article L 145-58 du Code de Commerce et à l'offre faite par Madame D... dans son repentir. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 octobre 2001. MOTIFS DE LA DECISION : SUR LA PEREMPTION D'INSTANCE : Considérant qu'aux termes de l'article 386 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'instance est périmée lorsque aucune des parties n'accomplit de diligences pendant deux ans ; Considérant que, pour être interruptive de la péremption, la diligence doit faire partie de l'instance et être de nature à faire progresser l'affaire ; Considérant qu'en l'occurrence, en notifiant son droit de repentir à Monsieur B... par acte extrajudiciaire du 29 février 1996, Madame D... a par là même renoncé à son refus de renouvellement, et déclaré expressément consentir au renouvellement du bail ; Considérant que, même si elle n'a pas emprunté la forme d'un acte de procédure, cette démarche ne saurait s'interpréter comme manifestant la volonté de la bailleresse de mettre fin à l'instance ; Considérant que, dans la mesure où il a eu une incidence sur celle-ci en lui donnant une nouvelle impulsion et en l'orientant différemment, le repentir exercé par la bailleresse a constitué de sa part une diligence ayant eu pour effet d'interrompre la péremption ; Considérant qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit l'instance périmée. SUR LA DEMANDE AYANT TRAIT A L'INDEMNITE D'OCCUPATION : Considérant que Madame D... sollicite le versement d'une indemnité d'occupation au titre de la période comprise entre le 1er janvier 1991, date de prise d'effet du congé avec refus de renouvellement, et le 29 février 1996, date de l'exercice par elle de son droit de repentir ; Considérant qu'il est constant qu'au cours de cette période intermédiaire de maintien dans les lieux, le preneur est redevable d'une indemnité d'occupation déterminée suivant les dispositions de l'article L 145-28 du Code de Commerce ; Considérant qu'il est également admis que le point de départ du délai de prescription biennale de l'action en fixation de l'indemnité d'occupation remonte au lendemain de la date d'expiration du bail ; Considérant que la solution ne saurait être différente en cas d'exercice par le bailleur de son droit de repentir, dans la mesure où le congé a définitivement mis fin au bail expiré ; Considérant qu'en l'occurrence, il doit être observé que, dès avant la date de prise d'effet du congé, Madame D... avait, par acte d'huissier du 30 novembre 1990, pris l'initiative d'une assignation en référé en vue de voir ordonner une mesure d'expertise devant notamment permettre au Tribunal d'apprécier le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire à compter du 1er janvier 1991 et jusqu'à la libération effective des lieux loués ; Considérant qu'il apparaît que la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de Commerce, interrompue par cette assignation en référé, a repris son cours dès le prononcé de l'ordonnance, en date du 18 décembre 1990, ayant institué la mesure d'expertise ; Considérant que, par la suite, cette prescription a été à nouveau interrompue le 31 décembre 1990, date de prise d'effet du congé signifié par la bailleresse le 07 juin 1990 pour cette échéance ; Considérant que, toutefois, il s'est écoulé plus de deux années entre la date d'effet de ce congé (31 décembre 1990) et celle des conclusions (du 02 novembre 1993) aux termes desquelles Madame D... a sollicité reconventionnellement la fixation de l'indemnité d'occupation due par le locataire durant la période de maintien dans les lieux, sans qu'il ait été justifié du moindre acte interruptif de prescription au cours de cette période ; Considérant qu'il importe peu que Monsieur B... ait pour sa part régulièrement délivré le 22 décembre 1992, soit dans le délai de deux ans, son assignation en paiement d'une indemnité d'éviction, dans la mesure où son action était distincte de celle de la bailleresse tendant au paiement d'une indemnité d'occupation, et n'avait pas le même objet ; Considérant qu'au surplus, en l'espèce, le point de départ du délai de prescription n'a pu faire l'objet du moindre report, dès lors que le congé comportait offre d'une indemnité d'éviction, et que le propriétaire n'a à aucun moment contesté le droit du locataire à bénéficier de cette indemnité ; Considérant qu'il y a donc lieu de déclarer prescrite la demande de Madame D... tendant à la fixation et au paiement d'une indemnité d'occupation. SUR LA DEMANDE AYANT TRAIT A LA FIXATION DU PRIX DU BAIL RENOUVELE : Considérant que le litige opposant les parties relativement à la fixation du prix du bail renouvelé est la conséquence de l'exercice par Madame D... en date du 29 février 1996 de son droit de repentir ; Considérant que Monsieur B... fait valoir que, s'agissant d'une demande devenue principale, seul le juge des baux commerciaux était compétent pour en connaître ; Mais considérant qu'il a été précédemment relevé que le repentir de la bailleresse n'a pas eu pour effet de mettre fin à l'instance laquelle s'est poursuivie sur d'autres fondements ; Considérant qu'au demeurant, en raison de l'effet dévolutif de l'appel, la Cour de ce siège a vocation à se prononcer sur l'ensemble des demandes qui avaient été soumises au Tribunal et qui lui sont désormais déférées ; Considérant que l'exception d'incompétence soulevée par l'intimé doit donc être rejetée ; Considérant que Monsieur B... prétend également que la présente demande se heurte à la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de Commerce ; Mais considérant que, par l'effet de l'exercice par la bailleresse de son droit de repentir, le bail, objet du congé litigieux, a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er mars 1996 ; Considérant que, dès lors que la prescription n'a pu commencer à courir qu'à la date de ce renouvellement, et qu'elle a été interrompue par les conclusions signifiées par l'appelante le 05 septembre 1997, la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par le preneur doit être écartée ; Considérant qu'au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er mars 1996, Madame D... invoque la modification notable des lieux loués dont Monsieur B... a pris l'initiative sans la moindre autorisation préalable, en faisant communiquer le local commercial loué avec celui qu'il occupe dans l'immeuble voisin, ce qui a eu pour effet de valoriser ce local accessoire et de rationaliser son exploitation ; Mais considérant que la modification notable des éléments d'appréciation déterminant la valeur locative ne peut être prise en compte que si elle s'est produite pendant le cours du bail à renouveler ; Or considérant que, d'une part, il résulte d'un avenant en date du 12 octobre 1976 que le locataire a été expressément autorisé à pratiquer au rez-de-chaussée une ouverture permettant de faire communiquer les lieux loués avec un local contigu ; Considérant qu'il y a donc lieu de conclure que cette ouverture remonte à une date antérieure au bail expiré ; Considérant que le percement auquel il a été procédé en 1976 ne pourrait être pris en compte lors du second renouvellement ayant suivi l'exécution des travaux que dans la mesure où il a correspondu à des travaux d'amélioration ayant fait accession ; Considérant que tel n'est pas le cas en l'occurrence, dès lors qu'aux termes d'un écrit non daté adressé à Monsieur B..., Madame Suzanne Z... avait fait savoir à ce dernier que les ouvertures devraient être fermées lors de sa sortie des lieux, manifestant ainsi son intention de ne pas en revendiquer la propriété en fin de bail ; Considérant que, d'autre part, si le bail conclu le 12 octobre 1983 fait interdiction au preneur de procéder, sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse, à des démolitions, percements de murs ou de cloisons ainsi qu'à des changements de distribution, il ne peut toutefois se déduire avec certitude des documents produits aux débats que les autres ouvertures pratiquées par A... MORAND l'auraient été durant la période comprise entre le 1er janvier 1982 et le 31 décembre 1990 ; Considérant qu'au demeurant, il doit être observé que Madame D... admet elle-même dans ses écritures récapitulatives que la date de percement de ces autres ouvertures n'est pas connue ; Considérant qu'au surplus, il convient de relever que Monsieur LE GOFF, qui fait état dans son rapport d'expertise de baies de communication à tous les niveaux, ne se prononce nullement sur la date à laquelle ces ouvertures ont été réalisées ; Considérant qu'il suit de là que, les conditions d'un déplafonnement n'étant pas remplies, la demande de la bailleresse tendant à voir fixer à la valeur locative le loyer du bail renouvelé au 1er mars 1996 doit être rejetée. SUR LES DEMANDES ANNEXES : Considérant que l'équité commande d'allouer à Monsieur B... une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant qu'il n'est pas inéquitable que l'appelante conserve la charge des frais non compris dans les dépens exposés par elle dans le cadre de cette procédure ; Considérant que Madame D..., qui a exercé son droit de repentir, doit, en application de l'article L 145-58 du Code de Commerce, assumer la totalité des dépens de première instance, dans lesquels sont compris les frais de référé et d'expertise judiciaire ; Considérant que les dépens d'appel doivent également être mis à sa charge. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, VU la notification par Madame Chantal D... née Z... en date du 29 février 1996 de son droit de repentir ; INFIRME le jugement déféré, et statuant à nouveau : REJETTE l'exception de péremption soulevée par Monsieur André B... ; DECLARE irrecevable la demande de Madame Chantal D... née Z... ayant trait à la fixation et au montant de l'indemnité d'occupation ; DIT n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er mars 1996 ; En conséquence, DIT qu'à compter du 1er mars 1996, le montant du loyer est demeuré conforme aux clauses et conditions du bail expiré ; CONDAMNE en outre Madame D... à payer à A... MORAND la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Madame D... aux entiers dépens de première instance, incluant les frais de référé et d'expertise judiciaire, et d'appel, et AUTORISE la SCP MERLE & CARENA-DORON, Société d'Avoués, à recouvrer directement la part la concernant, conformément à ce qui est prescrit par l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET REDIGE PAR MONSIEUR FEDOU, CONSEILLER PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT M.THERESE GENISSEL F. Y...