Cour d'appel de Versailles, du 4 juillet 1997, 1995-2889

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour habiter - Défaut d'occupation du bailleur - Absence de motif légitime et sérieux - Portée Lorsqu'un bailleur délivre un congé pour habiter à son locataire, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il s'engage à venir habiter les lieux sous peine d'engager sa responsabilité pour délivrance d'un congé frauduleux, l'intention frauduleuse s'appréciant au jour du congé, sauf s'il justifie d'un motif légitime

Suivant acte sous seing privé en date du 15 avril 1992, Madame X... a donné à bail à Monsieur et Madame Y... un appartement situé ... à VERSAILLES, au troisième étage. Cet appartement est devenu la propriété de Monsieur Marc Z..., héritier de Madame X... née Z.... Par acte d'huissier en date du 17 septembre 1990, Monsieur Z... a fait délivrer aux épouse Y... un congé aux fins de reprises pour habiter, avec effet du 15 avril 1991. Les lieux ont été, en fait, libérés au mois de septembre au mois de septembre 1991, le bailleur ayant accordé un délai aux preneurs. Par acte d'huissier du 8 mars 1994, Monsieur et Madame Y... ont fait citer Monsieur Marc Z... devant ce tribunal afin d'obtenir le paiement des sommes suivantes : - 150.000 francs à titre de dommages/intérêts, - 7.500 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et ce, avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Les demandeurs ont fait valoir que peu après leur déménagement, le conseil de Monsieur Z... leur avait adressé une lettre, datée du 20 novembre 1991, aux termes de laquelle, il indiquait que Monsieur Z... avait dû renoncer à son projet d'habiter personnellement les lieux et proposait aux époux Y... d'acquérir l'immeuble en son entier ; que par lettre du 19 décembre 1991, ils avaient protesté contre ces manoeuvres et précisé qu'en raison de leur déménagement récent, il leur était impossible de procéder à l'acquisition de leur ancien logement ; qu'il apparaît, en réalité, que Monsieur Z... avait abusé de la possibilité légale de faire délivrer un congé pour habiter, aux seules fins de se débarrasser de ses locataires et de vendre l'immeuble au meilleur prix. Les époux Y... ont ajouté qu'ils ont trois enfants, dont un encore en bas âge ; que Madame Y... exerçait la profession de médecin et avait ouvert son cabinet médical dans le quartier SAINT LOUIS à VERSAILLES, ce qui lui permettait d'assurer la garde des enfants ; qu'en raison du déménagement, Madame Y... n'avait pu conserver son cabinet alros qu'elle avait pu développer une clientèle ; qu'en outre, ils avaient dû acquérir un nouvel appartement et souscrire un emprunt de 890.000 francs, sur 15 ans, au taux de 10,20 %; que la somme de 150.000 francs réclamée à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et le préjudice moral apparaît, selon eux, ainsi justifiée. Monsieur Z... a conclu au débouté des demandeurs de toutes leurs prétentions et a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation des époux Y... au paiement d'une somme de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Il a soutenu que la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur et Madame Y... ne reposait sur aucun fondement juridique, tant contractuel que délictuel ; que la vente de l'immeuble avait été motivée par les difficultés financières importantes qu'il avait rencontrées; qu'en effet, le montant des réfections de l'immeuble dépassait largement sa faculté d'emprunt ; que par ailleurs, l'existence des préjudices allégués par les époux Y... n'était pas, selon lui, démontrée ; qu'ainsi le lien de causalité entre le déménagement et le déficit professionnel subi par Madame Y... n'était pas établi . Monsieur et Madame Y... ont répliqué que les justifications produites par Monsieur Z..., relatives aux travaux de réfection de l'immeuble, ne concernaient pas l'appartement litigieux et que le prêt immobilier invoqué par Monsieur Z... datait de 1987. Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur Z... a sollicité la condamnation de Monsieur et Madame Y... au paiement d'une amende civile de 10.000 francs sur le fondement de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, outre la somme de 5.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le tribunal d'instance de VERSAILLES, statuant par jugement du 9 janvier 1995 a rendu la décision suivante : Condamne Monsieur Marc Z... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 100.000 francs à titre de dommages et intérêts, Déboute Monsieur Z... de ses demandes reconventionnelles, Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, Condamne Monsieur Marc Z... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 3.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne Monsieur Marc Z... aux dépens. Le 2 février 1995, Monsieur Z... à interjeté appel. Il demande à la Cour de : - Dire et juter que le congé pour reprise délivré le 17 septembre 1990 l'a été sans que le comportement de Monsieur Z... ne puisse être qualifié de frauduleux, - Dire et juger que Monsieur Z... a respecté en novembre 1991 le droit de préemption de ses anciens locataires et qu'à aucun moment, il n'a agi en violation leurs droits, - Dire et juger qu'aucune faute contractuelle et ou délictueuse n'est établie à l'encontre de Monsieur Z..., En conséquence, - Réformer la décision déférée en toutes ses dispositions et notamment, en ce qu'elle a condamné Monsieur Z... au paiement d'une somme de 100.000 francs à titre de dommages et intérêts toutes causes confondues et débouter Monsieur et Madame Y... de toutes leurs demandes fins et conclusions. - Condamner Monsieur et Madame Y... sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil pour procédure abusive au paiement d'une somme de 50.000 francs à titre de dommages et intérêts, - Condamner Monsieur et madame Y... au paiement d'une somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. - Condamner Monsieur et Madame Y... en tous les dépens de première instance et d'appel, avec autorisation pour ces derniers, donnée à Maître JUPIN, avoué près la Cour d'appel de VERSAILLES, de les recouvrer, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Les époux Y... demandent à la Cour de : - Dire Monsieur Marc Z... irrecevable et mal fondé en son appel, - L'en débouter, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu le caractère abusif du congé délivré à la requête de Monsieur Marc Z... aux époux Y..., - Recevoir Monsieur et Madame Y... en leur appel incident. - Les en déclarer bien fondés, Y faisant droit , - Condamner Monsieur Z... à payer à Monsieur Jean Pierre Y... et à Madame Martine Y... une somme de 150.000 francs à titre de dommages/intérêts, - Condamner Monsieur Z... à payer à Monsieur et Madame Y... une somme de 15.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, s'ajoutant à la somme accordée sur ce fondement de première instance. - Condamner Monsieur Z... aux entiers dépens dont recouvrement au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 27 mars 1997 et l'affaire plaidée à l'audience du 3 Juin 1997. SUR CE LA COUR : 1/ Considérant qu'en application de l'article 15-1 alinéa 1er de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, d'application immédiate, le congé donné par Monsieur Z... devait être justifié par sa décision de reprendre l'appartement litigieux, pour l'habiter lui-même avec sa famille, (c'est-à-dire son épouse et ses deux filles, alors mineures), ce qui signifie nécessairement que le juge devant statuer sur la validité de ce congé a le pouvoir et le devoir de rechercher si ce congé avait été délivré de bonne foi et sans esprit de fraude ; que le bailleur, en effet, est tenu d'exécuter de bonne foi le contrat de bail le liant (article 1134 du Code civil) et qu'il doit donc, en l'espèce, démontrer, d'abord, qu'il avait bien eu la volonté sincère d'habiter les lieux et ensuite, qu'il en aurait été empêché en raison de circonstances impérieuses, indépendantes de sa volonté ; Considérant, d'abord, que l'appelant ne démontre toujours pas qu'il aurait eu l'intention sincère et effective d'occuper personnellement les lieux repris, et qu'il ne précise pas pourquoi -en se plaçant à la date de délivrance du congé litigieux, c'est-à-dire au 17 septembre 1990- il aurait voulu quitter, avec son épouse et ses deux filles leur ancien domicile de RUEIL MALMAISON pour venir habiter ... à VERSAILLES ; qu'il ne fournit, sur ce point, aucune précision ni aucune justification et qu'au demeurant, actuellement, c'est-à-dire près de sept ans après la date du congé, il n'habite ni à RUEIL MALMAISON, ni à VERSAILLES, mais à PARIS, dans le 16 ème arrondissement ; Considérant, ensuite, qu'il est constant que dès le 13 juillet 1992, Monsieur Z... a vendu son immeuble, pour le prix de 5.700.000 francs et que vainement, il reprend les mêmes arguments qu'en première instance, à juste titre écartés par le premier juge, pour essayer d'expliquer son changement d'attitude ; Considérant que les prétendues difficultés d'ordre financier qu'il aurait rencontrées après le 17 septembre 1990, son inopérantes et ne peuvent être opposées aux locataires, alors qu'il est patent que, dès le 21 février 1990, -c'est-à-dire, sept mois avant la délivrance du congé- Monsieur Z... avait fait établir un devis par l'architecte, Monsieur A..., pour un montant de 350.000 francs HT. ; qu'il lui appartenait, en tant que propriétaire-bailleur avisé, de s'entourer de tous autres avis et de faire établir, tous autres devis, en temps utile, avant de délivrer un congé au sujet du coût des travaux utiles ou nécessaires qu'il voulait faire réaliser dans son immeuble ; qu'il ne pouvait ignorer d'emblée quels travaux concernant le gros-oeuvre ou le nouvel "aménagement" qu'il souhaitait pour son immeuble, seraient utiles ou nécessaires et qu'il ne peut donc, maintenant, invoquer quatre autres devis d'architecte et d'entrepreneur qu'il a fait établit tardivement, après la délivrance du congé, entre décembre 1990 et juillet 1991, pour prétendre qu'en définitive, ces dépenses de travaux "cumulées avec d'autres charges" avaient été impossibles à engager ; Considérant, en résumé, que tous ces devis auraient dû être établis sur les diligences de Monsieur Z..., avant même qu'il ne fasse délivrer le congé et qu'ainsi, dès le départ et en temps utile, il aurait su quel parti adopter sur le sort à donner à son immeuble, et notamment à l'appartement litigieux du 3ème étage, c'est-à-dire, soit l'occuper effectivement, soit vendre l'ensemble de cet immeuble ; Considérant, ensuite que Monsieur Z... connaissait parfaitement la consistance et l'état du patrimoine, notamment immobilier de Madame X... née Z..., son auteur, et que là encore, il lui appartenait, en temps utile et avant même de delivrer un congé, de se renseigner sur les droits de succession qu'il aurait à acquitter en sa qualité d'héritier, ayant accepté cette succession ou sur les travaux de rénovation nécessaires ou indispensables qui seraient à faire ; qu'ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, Monsieur Z..., dès le 17 septembre 1990, connaissait précisément le montant de ces droits de succession, puisque, le 5 juin 1990, la direction générale des impôts avait adressé à son notaire un rectificatif portant sur l'échéancier qui lui avait été adressé pour le paiement de ces droits, et que, de plus, le nouvel échéancier communiqué par l'administration fiscale faisait mention d'un premier réglementer fait par l'intéressé, le 21 mai 1990 ; Considérant, enfin que Monsieur Z... n'ignorait pas, en septembre 1990, qu'il lui restait à payer des échéances en remboursement du prêt immobilier personnel qu'il avait obtenu en 1987 ; Considérant, ainsi, qu'aucune de ces circonstances et charges n'était imprévisible pour l'appelant en septembre 1990 ; qu'il n'est donc pas fondé à prétendre que, neuf mois après la délivrance de ce congé, il se serait trouvé dans une "impasse financière imprévisible" ce qui l'aurait conduit à vendre son immeuble ; Considérant enfin que peu sérieusement et sans aucune bonne foi, Monsieur Z... a ensuite en novembre 1991, cherché, là encore, à faire échec, frauduleusement, aux droits de ses locataires, en leur proposant, non pas l'appartement qu'il occupait au troisième étage, mais l'ensemble de l'immeuble ; qu'il est patent que le bailleur savait qu'une telle offre déraisonnable et dissuasive ne pouvait être acceptée par ses locataires et qu'il est manifeste, là encore, qu'il y a eu de sa part des manoeuvres frauduleuses destinées à obtenir l'éviction et le départ des époux Y... ; Considérant que la fraude corrompt tout et que c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu le caractère abusif de ce congé ; qu'en vertu de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et en application des principes généraux de la responsabilité contractuelle des articles 1134 et 1147 et 1148 du Code civil, la responsabilité de Monsieur Z... est donc retenue ; que les jugement est confirmé de ce chef; II/ Considérant que par une motivation pertinente que la Cour adopte, le premier juge a exactement retenu que les époux Y... n'établissaient pas l'existence d'un lien de causalité (certain et direct) entre le départ de la rue des Bourdonnais à VERSAILLES, et la cessation d'activité professionnelle de médecin par Madame Y... ; qu'il est patent qu'il s'agit là d'un choix librement fait par l'intéressée pour des motifs de pure convenance personnelle; que les époux Y... se sont installés à FONTENAY LE FLEURY (78) et qu'il n'est toujours pas démontré qu'il était devenu impossible pour Madame Y... de poursuivre l'exercice de sa profession dans son cabinet de médecin à VERSAILLES ; Considérant que la décision prise par les époux Y... d'acheter un appartement au moyen, notamment d'un prêt de 890.000 francs (sur 15 années) donnant lieu à des remboursements de 9.673,17 francs par mois, ne représente pas une forme de préjudice directement causé par le congé abusif et frauduleux donné par Monsieur Z... ; qu'il n'y a donc pas lieu d'accorder des dommages/intérêts de ce chef; Considérant, par contre, qu'il est certain que ce déménagement rendu nécessaire par ce congé abusivement donné a causé aux époux Y... une préjudice personnel, direct, d'ordre moral ; qu'il est évident, en effet, que Madame Y..., lorsqu'elle exerçait encore à VERSAILLES, pouvait faire face facilement aux impératifs de garde de ses trois jeunes enfants,mineurs, en raison de la proximité de son domicile ; que d'une manière plus générale, les époux Y... ont été obligés de quitter leur cadre de vie de la rue des Bourdonnais et ont eu à subir tous les tracas et tous les soucis inhérents à ce déménagement et à leur réinstallation qu'ils n'avaient pas envisagés ni souhaités et que leur ont été imposés par ce congé abusif et frauduleux ; Considérant que c'est donc à bon droit et par une exacte appréciation de ce préjudice subi que le premier juge a accordé 100.000 francs de dommages/intérêts aux époux Y... ; que le jugement est donc également confirmé, de ce chef ; que les deux intimés sont déboutés de leur appel incident en paiement de 150.000 francs de dommages/intérêts; Considérant que le jugement est confirmé en ce qu'il a, à bon droit et compte tenu de l'équité, accordé aux époux Y... la somme de 3.000 francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que la Cour, y ajoutant, et eu égard à l'équité, condamne Monsieur Z... à payer aux intimés la somme de 6.000 francs pour leurs frais irrépétibles en appel ; III/ Considérant que Monsieur Z... succombe en son appel et que, compte tenu de l'équité, il est donc débouté de sa demande en paiement de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que les époux Y... ont formulé des demandes fondées et justifiées et que leur action engagée en avril 1994 devant le Tribunal d'instance n'a pas été tardive comme le prétend à tort l'appelant ; que celui-ci est donc débouté de sa demande en paiement de 50.000 francs de dommages et intérêts pour une prétendue "procédure abusive"; PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Vu la fraude, Vu l'article 15-I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1134, 1147 et 1148 du Code civil ; DEBOUTE Monsieur Marc Z... des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; CONFIRME le jugement déféré, Et y AJOUTANT : CONDAMNE Monsieur Z... à payer aux époux Y... la somme de SIX MILLE (6.000) FRANCS en vertu de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; DEBOUTE les époux Y... des fins de leurs autres demandes. CONDAMNE Monsieur Z... à tous les dépens de première instance d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP d'avoués FIEVET ROCHETTE LAFON conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.