Cour d'appel de Montpellier, du 1 avril 2004, 02/01650

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE Eu égard à la nature de cave et non de pièce habitable du local, à la disproportion entre son prix de vente et le coût de l'installation demandée, ainsi qu'à l'humidité du sous-sol et l'ancienneté de l'immeuble qui provoquent normalement des infiltrations, l'acquéreur qui avait obtenu du vendeur sans supplément de prix la réalisation, à tort, de revêtements qui se sont détériorés, n'est pas fondé à lui réclamer l'installation d'un cuvelage qui aurait pour effet d'étanchéiser la cave et de transformer en duplex son studio, ce qui constituerait à son profit non la réparation d'un préjudice mais un enrichissement sans cause

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu le jugement rendu le 7 février 2002 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, qui a: 1) condamné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL FOCH IMMOBILIER, L'AFUL SAINT BARNABÉ, la SARL GROUPE ISIS et la SNC LANGUEDOCIENNE DE CONSTRUCTION ET DE RESTAURATION IMMOBILIÈRE et la compagnie d'assurance SMABTP à payer in solidum à Mme X... la somme de 135.000 Frs soit 20.580,62 ä, avec indexation sur la valeur au jour du paiement de l'indice BT 01 base novembre 1998, et celle de 133.500 Frs soit 20.351 ä augmentée de 1.500 Frs soit 228,67 ä par mois à compter du 1er Mars 2001 et jusqu'à parfait paiement. 2) condamné la SARL FOCH IMMOBILIER à titre personnel et la SA GIAVEDONI in solidum au même titre dans la limite de 50.000 Frs soit 7.622,45 ä; 3) Débouté Mme X... pour le surplus; 4) débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et L'AFUL SAINT BARNABÉ de leur appel en garantie contre la COMPAGNIE GÉNÉRALE DES EAUX. 5) dit que dans les rapports entre co-obligés, les condamnations en faveur de Mme X... seront supportées par les seules SARL GROUPE ISIS à concurrence de 60 % et SNC LCRI à concurrence de 40 % et que les autres défendeurs ont un recours contre elles à concurrence de ce pourcentage pour toute somme effectivement payée à Mme X...; 6) condamné les défendeurs excepté la COMPAGNIE GÉNÉRALE DES EAUX aux dépens y compris ceux de la procédure de référé et à payer à Mme X... une somme de 3.000 ä au titre des frais irrépétibles, et condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et L'AFUL SAINT BARNABÉ à payer au même titre à la COMPAGNIE GÉNÉRALE DES EAUX une somme de 900 ä; 7) rappelé qu'aucune des sommes déboursées par le syndicat dans le cadre de la procédure ne doit être prise en compte pour le calcul des charges de copropriété de Mme X...; Vu l'appel régulièrement interjeté par la SNC société LANGUEDOCIENNE DE CONSTRUCTION ET DE RESTAURATION IMMOBILIÈRE ( L.C.R.I.), qui dans ses conclusions du 26 février 2004 demande à la cour de déclarer Madame X... irrecevable en tout cas mal fondée en ce qui la concerne; subsidiairement, dire que sa responsabilité ne peut être que de pur principe et de réduire les indemnités qu'elle réclame à une somme de principe; plus subsidiairement encore, rejeter comme irrecevables pour défaut d'intérêt et de qualité et comme mal fondés les recours en garantie dirigés contre la société LCRI par L'AFUL SAINT BARNABÉ, la société GROUPE ISIS, le syndicat des copropriétaires et la SARL FOCH IMMOBILIER, syndic; condamner Mme X... aux entiers dépens dans lesquels seront inclus les frais et honoraires de l'expert FASSIO; Vu les conclusions notifiées le 30 janvier 2004 par L'AFUL SAINT BARNABÉ, le syndicat des copropriétaires de la résidence 3 et 3 bis IMPASSE BARNABÉ représentée par son syndic , et la SARL FOCH IMMOBILIER pris en qualité de syndic de la dite copropriété, qui demandent à la cour d'annuler le jugement en ce qu'il condamne la SARL FOCH IMMOBILIER prise à titre personnel et débouter Madame X... de toute demande à l'encontre de cette société; de la déclarer irrecevable sur le fondement de l'article 1384 du Code Civil à l'encontre du syndicat et de L'AFUL SAINT BARNABÉ et de la débouter en tout état de cause; à titre subsidiaire, réduire à la somme de 750 Euros le coût des réparations, dire n'y avoir lieu à remboursement de perte de loyers, dire que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et l'AFUL SAINT BARNABÉ seront relevés indemnes de toute condamnation par les sociétés GIAVEDONI, ISIS, la SMABTP et L.C.R.I. condamner les succombants à payer à l'AFUL et au Syndicat une somme de 3 000 ä chacun sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.; constater que l'AFUL et le syndicat s'étaient désistés contre la CGE et dire n'y avoir lieu à l'article 700 à son égard; condamner les succombants aux dépens; Vu les conclusions notifiées le 25 février 2004 par la SARL GROUPE ISIS, qui demande à la cour d'infirmer le jugement et constater que la pièce en sous sol de l'appartement de Madame X... est uniquement réservée à usage de cave, et que les traces d'humidité sont uniquement dues à l'inoccupation de cet appartement depuis la date de réception des travaux du 22 décembre 1994, et de la débouter en conséquence de l'ensemble de ses demandes; subsidiairement, constater que le mode réparatoire de ces désordres ne saurait excéder 5.000 francs; à titre infiniment subsidiaire, constater que la perte de loyer est uniquement imputable à la SMABTP assureur dommages ouvrage, et condamner ne conséquence cette compagnie à la relever et garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre; condamner également la société LCRI, la SA GIAVEDONI et L'AFUL SAINT BARNABÉ à l'en relever et garantir; en toute hypothèses, condamner tout succombant au paiement de la somme de 1.000 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens; Vu les conclusions notifiées le 23 mai 2003 par la SMABTP, demandant à la cour de constater l'absence de fondement juridique présenté au soutien de sa demande par la société GROUPE ISIS, que le jugement a statué ultra petita à son égard et que toute demande de garantie formée à son encontre est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel; à titre subsidiaire, déclarer l'action de Madame X... irrecevable pour non respect de la procédure à suivre contre l'assureur dommages ouvrage, prescrite et mal fondée; en tout état de cause, constater qu'aucune clause du contrat ne garantit la faute contractuelle non décennale et non biennale; déclarer bien fondé son recours subrogatoire d'assureur dommages ouvrage à l'encontre de l'entreprise générale et du maître d'oeuvre; condamner les succombants au paiement de la somme d e1.525 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens; Vu les conclusions notifiées le 26 février 2004 par Marie-Christine X..., qui sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum la SARL GROUPE ISIS, la SARL LCRI, la SMABTP, L'AFUL SAINT BARNABÉ et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à lui payer in solidum à Mme X... les sommes de 135.000 Frs soit 20.580,62 ä indexée sur la valeur au jour du paiement de l'indice BT 01 base novembre 1998 au titre des travaux de reprise, confirmer en son principe la condamnation des parties requises au paiement du préjudice résultant du trouble de jouissance, le confirmer en ce qu'il a condamné in solidum la SARL FOCH IMMOBILIER en sa qualité de syndic à titre personnel et la SA GIAVEDONI au même titre dans la limite de50.000 Frs soit 7.622,45 EUROS; faisant droit à son appel incident, porter le quantum de son préjudice de jouissance à la somme de 156.000 francs augmentée de 2.000 francs par mois à compter du 1er mars 2002 et condamner in solidum les intimés sauf la CGE dont il convient de confirmer la mise hors de cause, au paiement des sommes de 15.244,90 ä à titre de réparation du préjudice moral subi, et de 6.097,96 ä sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.; Vu les conclusions notifiées le 11 février 2004 par la SA COMPAGNIE GÉNÉRALE DES EAUX, qui sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de la société LCRI à lui payer les 1.524,90 ä pour procédure abusive et 2.287 ä sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.; M O T Y... V A T Y... O N Y... - SUR LES INCIDENTS DE COMMUNICATION DE PIÈCES Attendu que Madame X... n'est pas fondée à solliciter le rejet des conclusions et pièces notifiées le 26 février 2004 par la société LCRI, alors que ces écritures ne sont pas accompagnées de nouvelles pièces et ne contiennent pas de demandes ou de moyens nouveaux qui la concernent; Attendu que les conclusions qu'elle a elle-même notifiées le jour de la clôture se bornent à reprendre ses moyens sans apporter aucun élément nouveau ; que dès lors rien ne justifie de faire droit à la demande de la société LCRI de les écarter des débats; Attendu qu'en revanche sont irrecevables les conclusions et pièces notifiées postérieurement à la clôture par L'AFUL SAINT BARNABÉ; II- SUR LA MISE EN CAUSE DE LA SARL FOCH IMMOBILIER A TITRE PERSONNEL Attendu que la SARL FOCH IMMOBILIER n'a été assignée qu'en sa qualité de syndic de la copropriété et n'a jamais été mise en cause personnellement; qu'elle n'a donc pas la qualité de partie à l'instance; qu'il convient en conséquence d'annuler le jugement en ce qu'il a prononcé des condamnations à son encontre à titre personnel et de déclarer irrecevables les demandes formées à ce titre par Madame X...; III- SUR LES DÉSORDRES Attendu que dans le cadre d'une opération de réhabilitation de l'HÈTEL ST JEAN, Marie-Christine X... a acheté par acte du 13 décembre 1989 dans cet immeuble collectif un studio au rez-de-chaussée, et une cave au sous-sol, ce qui correspondait à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété; Attendu que dans le marché tous corps d'état signé le 13 décembre 1993 entre le maître de l'ouvrage délégué, le maître d'oeuvre et l'entreprise générale, il a été mentionné que la cave vendue à Madame X... "sera traitée en pièce habitable", mention qui ne concerne pas les caves appartenant aux autres copropriétaires; Qu'ont été ainsi réalisés, sans supplément de prix, des aménagements listés au descriptif ( habillage des murs, du sol et du plafond, mise en place de ventilations et d'un convecteur électrique) tandis qu'aucune séparation n'a été installée entre ce local et le rez-de-chaussée; Qu'en revanche, il n'a jamais été envisagé de réaliser des ouvrages spécifiques d' étanchéité, nécessitant des travaux très importants et dont le coût estimé à 135.000 francs, aurait été hors de proportion avec le prix de vente du studio + cave, qui était de 265.000 francs; Attendu que les désordres constatés par l'expert FASSIO, qui sont apparus avant-même la réception de l'ouvrage et ont fait l'objet des réserves portées au procès-verbal, consistent en d'importantes remontées d'humidité qui ont détérioré les embellissements apportés à la cave ainsi que la peinture des parois verticales du rez-de-chaussée; Attendu que les causes de ces désordres résident clairement dans le choix erroné de "traiter en pièce habitable"une cave qui ne pourrait jamais le devenir eu égard à l'humidité du sous-sol dans le "Vieux Montpellier", à moins de prévoir des travaux conséquents de cuvelage des murs et du sol pour empêcher toute pénétration des eaux, travaux sans commune mesure avec les simples embellissements promis gratuitement à Madame X...; Attendu que ces phénomènes naturels de pénétration d'eau à travers les parois du sous sol étaient parfaitement connus et avaient même contraint l'entreprise chargée des peintures, en présence d'une forte humidité des murs accompagnée de moisissures, à suspendre ses travaux dans l'attente d'un temps plus clément et ce, sans que nul ne s'émeuve apparemment de cette situation qui ne pouvait pourtant que se renouveler (rapport p.28) ; IV- SUR LE PRÉJUDICE Attendu que force est de constater que Madame X..., contrairement à ce qu'elle affirme dans ses écritures, n'a pas acheté un duplex, mais un studio avec une pièce en sous sol à usage de cave, seule destination correspondant à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété, c'est-à-dire un local normalement sujet à des infiltrations par capillarité résultant de la configuration de cet immeuble ancien et de l'humidité du sous-sol; Que cette cave ne constituant pas une pièce habitable, même si des revêtements ont été réalisés -à tort- sur les sols et sur les murs en dépit de cet état de fait, elle n'est pas fondée à réclamer l'installation d'un cuvelage d'un coût de 135.000 francs qui aurait pour effet de l'étanchéiser et de transformer en duplex son studio, ce qui constituerait à son profit, non la réparation d'un préjudice, mais un enrichissement sans cause; Qu'elle ne peut davantage réclamer la réfection des embellissements apportés à la cave, puisqu'ainsi que l'expert le souligne, ils seront à nouveau détériorés par l'humidité; que ces travaux incompatibles avec la nature du bien acheté seraient ainsi réalisés en pure perte et ne feraient que reproduire l'erreur initiale; Qu'il convient donc de débouter Madame X... de ces chefs; Attendu qu'en revanche elle pourrait prétendre à la pose d'un dispositif visant à séparer le rez-de-chaussée de la cave comme le préconise l'expert, cette omission étant la cause des remontées d'eau dans les murs du studio; que cependant elle ne le demande pas; Attendu que les dégradations des peintures du rez-de-chaussée occasionnées par cette absence de séparation constituent un préjudice qui doit être indemnisé; que l'expert ayant chiffré à la somme globale de 15.000 francs la réfection des embellissements tant de la cave que du rez de chaussée, il convient de fixer à 1.143,37 ä (7.500 francs)la fraction correspondant à la remise en état du studio; Attendu que le préjudice de jouissance doit être fixé à la somme de 1.000 ä, Madame X... ne produisant aucun élément objectif qui conduise à l'estimer à une somme supérieure; V- SUR LES RESPONSABILITÉS Attendu que le vice étant à la fois apparent et réservé, et aucun procès-verbal de levée des réserves n'ayant été établi, la responsabilité décennale de plein droit des constructeurs des articles 1792 et suivants du Code Civil n'est pas applicable à l'espèce et elle n'est d'ailleurs pas invoquée par Madame X...; Attendu qu'en revanche, elle peut agir sur le fondement des articles 1382 et suivants du Code Civil en rapportant la preuve d'une faute quasi-délictuelle des intervenants, faute qui peut être recherchée dans l'inexécution par eux de leurs obligations à l'égard de leurs co-contractants dès lors qu'il en est résulté pour elle des conséquences dommageables; Attendu qu'il résulte des constatations de l'expert et de l'ensemble des pièces produites que la rsponsabilité des désordres incombe: - à une faute de conception de l'architecte GROUPE ISIS qui est prépondérante, pour avoir fait un choix totalement inadapté et omis de séparer le sous-sol et le rez de chaussée pour empêcher que l'humidité du sous-sol, dont on savait qu'elle était inévitable eu égard à la nature et à la disposition des ouvrages conservés dans leur état d'origine, ne remonte au niveau du rez-de chaussée; - à une faute de la SNC L.C.R.I., pour avoir accepté de traiter une cave humide comme on le ferait d'une pièce habitable et de réaliser ainsi des travaux nécessairement voués à l'échec, et manqué à son devoir de conseil qui lui imposait de faire valoir son point de vue de constructeur professionnel, même à l'égard du maître d'oeuvre; - à une faute de l'AFUL SAINT BARNABÉ et de la SA GIAVEDONI, respectivement maître de l'ouvrage et maître de l'ouvrage délégué, pour avoir commandé des travaux qui manifestement étaient incompatibles avec l'état descriptif de division et le règlement de copropriété; Attendu que ces fautes ayant contribué à la réalisation du dommage subi par Madame X..., la société GROUPE ISIS, la SNC LCRI, L'AFUL SAINT BARNABÉ et la SA GIAVEDONI seront tenues in solidum à sa réparation; Attendu, en revanche, que le syndicat des copropriétaires, dont elle recherche la responsabilité sur le fondement de l'article 1384 du Code Civil, n'a pris aucune part à l'acte de construire, et n'a pas la qualité de commettant des sociétés GROUPE ISIS et LCRI; que dès lors ce fondement est erroné et c'est légitimement qu'il sollicite sa mise hors de cause; Attendu que Mme X... ne justifie pas avoir déclaré le sinistre à la SMABTP prise en qualité d'assureur dommages ouvrage ni mandaté le syndic pour le faire, et ne l'a assignée qu'après l'expiration du délai biennal; que par ailleurs les désordres ont été réservés sans que l'entreprise ait été mise en demeure d'y remédier; que a SMABTP n'est donc pas tenue à garantie; Attendu enfin que la mise hors de cause par le premier juge de la COMPAGNIE GÉNÉRALE DES EAUX ne faisant l'objet d'aucune discussion, et aucune des parties ne formant en appel de demande contre elle, il convient de confirmer le jugement à cet égard; Attendu que pour les motifs ci-dessus exposés, il convient de répartir comme suit les parts de responsabilité respectives des différents intéressés dans leurs rapports entre eux: - SARL GROUPE ISIS: 50 % - SNC LCRI: 25 % - AFUL SAINT BARNABÉ ET SA GIAVEDONI 25 % VI - SUR LES DEMANDES ANNEXES ET LES DÉPENS Attendu que la COMPAGNIE GÉNÉRALE DES EAUX ne démontre pas avoir subi un préjudice en relation avec un abus qui aurait été commis dans l'exercice de la procédure; qu'elle est en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts ; Attendu que l'équité ne commande pas l'application des dispositions de l'article 700 du 700 du N.C.P.C. au bénéfice de l'une quelconque des parties; Attendu que succombant même partiellement, la SARL GROUPE ISIS, la SNC L.C.R.I., L'AFUL SAINT BARNABÉ et la SA GIAVEDONI supporteront tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise; P A R C E Z... M O T Y... F Z... Infirme le jugement déféré et, statuant à nouveau: Déclare irrecevable l'action dirigée à l'encontre de la SARL FOCH IMMOBILIER prise à titre personnel. Condamne in solidum la SARL GROUPE ISIS, la SNC société LANGUEDOCIENNE DE CONSTRUCTION ET DE RESTAURATION IMMOBILIÈRE ( L.C.R.I.), L'AFUL SAINT BARNABÉ et la SA GIAVEDONI à payer à Marie-Christine X... les sommes de 1.143,37 ä au titre des travaux de reprise, avec indexation sur la valeur au jour du paiement de l'indice BT 01 base novembre 1998, et de 1.000 ä en réparation de son préjudice de jouissance . La déboute du surplus de ses demandes. La déboute du surplus de ses demandes. Fixe les parts de responsabilité des différents intéressés dans leurs rapports entre eux à 50 % pour la SARL GROUPE ISIS, 25 % pour la SNC LCRI et 25% pour l' AFUL SAINT BARNABÉ et la SA GIAVEDONI. Dit qu'ils exerceront leurs actions récursoires pour les sommes qu'ils auront payées à Marie-Christine X... en fonction et dans la limite de cette répartition. Déboute la COMPAGNIE GÉNÉRALE DES EAUX de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Dit n'y avoir lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Condamne in solidum la SARL GROUPE ISIS, la SNC L.C.R.I., L'AFUL SAINT BARNABÉ et la SA GIAVEDONI aux entiers dépens incluant les frais des expertises judiciaires, avec droit de recouvrement direct pour ceux d'appel au profit des avoués de la cause. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT