Cour d'appel d'Angers, du 24 octobre 2000, 1999-00381

Sommaire: CONTRATS ET OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Exécution - Clause pénale - Définition La clause figurant dans le bon de visite du futur acquéreur d'un bien immobilier et qui interdit à ce dernier d'acheter le bien sans l'intervention de l'agence immobilière, mandataire du vendeur, constitue une clause pénale. A ce titre, l'indemnisation prévue en cas de manquement aux dispositions de cette clause par le signataire peut être réduite dès lors qu'elle est qualifiée de manifestement excessive

COUR D'APPEL D'ANGERS 1ère CHAMBRE A SC/IM ARRET N N : 99/00381 AFFAIRE : X..., Y... C/ S.A.R.L. BELLESSORT ET ASSOCIES Décision du T.G.I. LE MANS du 05 Janvier 1999 ARRET DU 24 OCTOBRE 2000 APPELANTS : Monsieur Alain X... La Croix Z... - 72170 VERNIE Madame Solange Y... épouse X... La Croix Z... - 72170 VERNIE représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE (avoués à la Cour) assistés de Me Anne-Marie RABINEAU (avocat au barreau du MANS) INTIMEE : La S.A.R.L. BELLESSORT ET ASSOCIES 20 Grande rue - 72240 CONLIE représentée par Me VICART (avoué à la Cour) assistée de Me SOULARD, substituant Me Jean-Luc JACQUET (avocats au barreau du MANS) COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame CHAUVEL, Conseiller, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 13 décembre 1999, pour exercer les fonctions de Président, Monsieur A... et Madame BLOCK, Conseillers GREFFIER présent lors des débats et du prononcé : M.L. ROBERT DEBATS : A l'audience publique du 12 Septembre 2000 A l'issue des débats, le Président a indiqué que l'arrêt serait rendu à l'audience du 10 octobre 2000. A cette date, le délibéré a été prorogé au 24 Octobre 2000. ARRET : contradictoire Prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 24 Octobre 2000, date indiquée par le Président. Par acte du 19 février 1998, la société BELLESSORT et associés, Cabinet immobilier, a fait assigner Monsieur et Madame X... en paiement de la somme principale de 30 000 F avec intérêt au taux légal à compter d'une mise en demeure du 18 décembre 1997, en exposant qu'après avoir visité un immeuble par ses soins, ils avaient acquis celui-ci arrière elle au mépris des termes d'un bon de visite par eux signé et prévoyant en pareil cas à son profit un dédommagement égal à 10 % du prix de vente. Par jugement du 5 janvier 1999, le Tribunal de Grande Instance du MANS a fait droit à sa demande sauf du chef de l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Appelants de cette décision, les époux X... demandent à la Cour, par voie d'infirmation, de : - Les décharger de toute condamnation ; - Très subsidiairement, de réduire leur condamnation "à hauteur d'une somme qui ne saurait excéder 3 500F, et en tout cas dans les plus larges proportions" ; - Condamner la société BELLESSORT et associés au paiement de la somme de 10 000 F en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens. La société BELLESSORT et associés conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf quant au refus d'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, au titre duquel elle réclame 8 000 F. * * * Vu les dernières conclusions des parties en dates du 26 août 1999 pour les appelants et du 24 mars 2000 pour l'intimée ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 22 juin 2000 ; MOTIFS Il résulte des pièces du dossier : - Que le 3 avril 1997, les époux B... ont donné à la société BELLESSORT et associés un mandat de vente sans exclusivité, portant sur une maison d'habitation avec terrain, située à VERNIE (SARTHE) pour le prix de 350 000 F "net vendeur", la rémunération du mandataire étant, en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par lui ou dirigé vers lui, de 21 500 F TTC à la charge de l'acquéreur ; - Que le 21 juillet 1997, Monsieur X... a signé un "bon de visite", aux termes duquel il s'interdisait de "traiter, négocier, directement ou indirectement, l'achat de ces biens" qu'il reconnaissait par ailleurs avoir visité pour la première fois "sans l'intervention de ladite agence" et s'engageait, en cas de manquement, "à faire réparation du préjudice que constituerait son éviction par le versement à ladite agence d'un dédommagement égal à dix pour cent du prix auquel aura été acquis le bien." - Que la vente a été passée, le 27 novembre 1997, arrière l'agence, pour le prix de 300 000 F, le notaire rédacteur de l'acte du 23 décembre 1997 ayant été destinataire d'un exemplaire du bon de visite litigieux pour l'avoir restitué sur demande ultérieure à l'avocat des acquéreurs. Il est exact que seul le mandat de vente donné à l'agent immobilier peut justifier légalement sa rémunération mais, en l'occurrence, la clause litigieuse vise une indemnisation (et non un droit à commission) pour manquement à un engagement propre du candidat acquéreur et n'est pas arguée de défaut de cause. Le manquement (émanant en l'espèce d'un acquéreur, lui-même agent immobilier) est au demeurant avéré. Ceci étant, il s'agit d'une clause pénale qui est manifestement excessive au regard du pourcentage qui était prévu dans le mandat de vente (6,14 % du prix demandé de 350 000 F) en cas de réalisation de l'opération, étant par ailleurs relevé que le bon de visite mentionnait, contrairement aux énonciations du mandat, que "les prix de vente donnés comprennent les honoraires de l'agence qui sont prévus à la charge du vendeur"... La condamnation prononcée sera alors réduite à 12 000 F. Il y a lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile dans les limites du dispositif ci-après. PAR CES MOTIFS STATUANT publiquement et contradictoirement, CONFIRME le jugement entrepris sauf à limiter à 12 000 F la condamnation prononcée au profit de la société BELLESSORT et associés et à l'encontre des époux X... ; CONDAMNE in solidum les époux X... à verser à la société BELLESSORT et associés la somme de 5 000 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE in solidum les mêmes aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT M.L. ROBERT S. CHAUVEL