Cour d'appel de Versailles, du 20 novembre 1998, 1996-7674

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE 1) En vertu des articles 1134 du code civil et L 261-11 du Code de la con- struction, le constructeur vendeur d'un immeuble en état de futur achèvement doit exécuter son contrat de bonne foi et livrer toutes les prestations explici- tement détaillées dans la convention. Dès lors qu'un tel contrat est soumis aux dispositions strictes des articles L 261-9 à L 261-22 du Code de la construction ainsi qu'à celles des articles R 261-1 et suivants du même code, toute modification des obligations respectives des parties, notamment les caractéristiques techniques de l'immeuble, ne peut résulter que d'un contrat écrit, conformément aux exigences de l'article 1341 du code civil. En l'espèce, un constructeur qui, engagé à livrer une installation électrique définie par une norme spécifiée au contrat (en l'occurrence, label Promotelec confort plus), ne rapporte pas la preuve écrite, ou un commencement de preuve par écrit, au sens de l'article 1347 alinéa 1er du code civil, que les spécifications techniques de l'installation auraient été modifiées par les parties, n'est pas fondé à faire cette preuve par tous moyens. 2) La circonstance de la signature sans réserve du procès-verbal de réception de chantier par le maître d'ouvrage, s'agissant d'un défaut de conformité non apparent pour un profane, n'est pas de nature à exonérer le constructeur vendeur de ses obligations. 3) En application de l'article 1793 du code civil, les "travaux supplémentaires" doivent être autorisés par écrit. Un constructeur vendeur qui ne rapporte pas la preuve écrite de prétendus accords intervenus avec le maître d'ouvrage pour la réalisation de travaux supplémentaires (qui se compenseraient avec une obligation principale non exécutée) n'est donc pas fondé à en réclamer paiement

Par ordonnance d'injonction de payer en date du 7 mars 1996, il a été enjoint à la SARL AGENCE CHARLES KATZ de faire installer un système de chauffage électrique, conforme aux spécifications du label PROMOTELEC. Devant le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT saisi par Monsieur X..., celui-ci a indiqué que la maison qu'il avait achetée en l'état futur d'achèvement prévoyait ce label, et qu'il avait été installé un système de chauffage sans autre programmation que la position "nuit/jour" ; que le demandeur a ajouté que cela avait augmenté de façon considérable sa facture de chauffage. Cette installation n'ayant pas été réalisée par son vendeur, il a donc sollicité l'octroi d'une somme de 26.827 Francs correspondant au coût des travaux nécessaires pour la mise aux normes prévues, de cette installation. La SARL AGENCE CHARLES KATZ s'est opposée à la demande. Elle a indiqué que si Monsieur X... demandait que les comptes soient faits entre les parties, il faudrait alors refaire les comptes dans leur ensemble et ne pas se limiter au seul chauffage ; qu'en effet, selon elle, le contrat initial avait été largement modifié par des accords verbaux, que de nombreux travaux "supplémentaires" avaient été réalisés qui n'avaient pas été prévus à l'origine, et ce, pour un surcoût de 69.461 Francs ; que la SARL a ajouté qu'elle pouvait alors produire d'autres factures dont elle avait dû supporter le coût en sus et qui n'avaient pas été réclamés à Monsieur X... dans le cadre d'un accord global puisque c'est sur instructions de celui-ci qu'une installation non conforme au label Confort Plus mais conforme aux règles de l'art aurait été réalisée ; que ce fait serait attesté par la détention par l'agence KATZ aurait été réalisée ; que ce fait serait attesté par la détention par l'agence KATZ d'un chèque émis par Monsieur X... et destiné à l'entreprise VOB qui avait réalisé les travaux ; que dans ce cas, elle a sollicité reconventionnellement l'octroi d'une somme de 59.461 Francs restant due, selon elle, après compensation. Monsieur X... a répliqué que ce chèque que détenait la SARL Agence KATZ avait un tout autre objet ; qu'en effet, lorsque l'entrepreneur était venu chez Monsieur X..., il lui avait indiqué que les combles pourraient être aménagées, et ce, en sus du contrat initial ; qu'il s'agissait donc d'une affaire traitée directement entre l'entrepreneur et lui, et n'ayant rien à voir avec le contrat initial avec la SARL ; qu'au surplus, ces chèques dataient de plus d'une année. Monsieur X... a ajouté qu'effectivement d'autres points restaient, certes, en suspens dans cette affaire, que le haut du mur s'effondrait, que le portail ne marchait pas mais que ces points n'avaient pour l'instant pas l'importance que revêtait pour lui l'absence de l'installation du chauffage initialement prévue. Le demandeur a précisé enfin que les modifications, accords et arrangements prévus entre l'agence et l'entrepreneur lui étaient absolument inopposables et qu'il s'en tenait, quant à lui, au contrat signé devant notaire entre lui et l'agence KATZ. Le tribunal d'instance statuant par jugement du 4 juillet 1996 a rendu la décision suivante : - condamne la SARL AGENCE CHARLES KATZ à payer à Monsieur Pierre X... de la somme de 26.827 Francs, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - condamne la SARL AGENCE CHARLES KATZ aux dépens éventuels. Le 5 août 1996, la SARL "Agence CHARLES KATZ" a interjeté appel. Elle demande à la Cour de : - infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau, - dire Monsieur X... irrecevable en ses demandes, Subsidiairement, le dire mal fondé, Très subsidiairement, - dire que par application du contrat de vente du 30 juin 1993 la moins-value est égale à 6.000 Francs et les plus-values à 59.461 Francs, En conséquence, condamner Monsieur X... à payer à l'agence KATZ la somme de 53.461 Francs, En tous les cas, - condamner Monsieur X... au paiement d'une indemnité de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - le condamner en tous les dépens lesquels seront recouvrés par Maître DELCAIRE, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur Pierre X... forme un appel incident et demande à la Cour de : - statuant sur l'appel interjeté par la Société AGENCE CHARLES KATZ à l'encontre du jugement prononcé le 4 juillet 1996 par le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT, - le déclarer non fondé, - débouter la Société AGENCE CHARLES KATZ de l'ensemble de ses prétentions, - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, - déclarer Monsieur X... recevable et fondé en son appel-incident, Y faisant droit, - condamner la Société AGENCE CHARLES KATZ à payer à Monsieur X... la somme de 26.827 Francs, réactualisée au jour du prononcé de l'arrêt, avec intérêts légaux, - condamner la Société AGENCE CHARLES KATZ à payer à Monsieur X... la somme de 24.000 Francs à titre de dommages et intérêts, avec intérêts légaux à compter de l'arrêt à intervenir, - condamner la Société AGENCE CHARLES KATZ à verser à Monsieur X... la somme de 10.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par la SCP KEIME-GUTTIN, titulaire d'un office d'avoué près la Cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été singée le 17 septembre 1998 et l'affaire plaidée pour l'appelante à l'audience du 20 octobre 1998. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant que le premier juge a exactement analysé les faits de la cause et dégagé les règles de droit qui doivent s'appliquer pour trancher ce litige, et notamment les articles 1134 et 1341 du Code civil ; Considérant qu'il est ainsi constant que, le 30 juin 1993, par acte notarié, la SARL "Agence CHARLES KATZ" a vendu en l'état futur d'achèvement à Monsieur X... cette maison d'habitation litigieuse et que les travaux -et en particulier ceux afférents à l'installation électrique- devant être réalisés ont été détaillés dans une notice à valeur contractuelle annexée à cet acte de vente ; que cette notice descriptive contractuelle signée par les deux parties comportait en sa page 10 la mention suivante : "Il est rappelé que la conception d'ouvrages, les matériaux employés, les calculs et l'exécution des ouvrages, les conditions d'épreuve de réception et d'essais doivent être conformes aux normes et règlements en vigueur et aux spécificités du LABEL CONFORT PLUS" ; Considérant qu'en vertu de l'article 1134 du Code civil, le constructeur-vendeur devait exécuter son contrat, de bonne foi, et qu'il devait donc livrer toutes les prestations convenues, telles que celles-ci avaient été explicitement détaillées (article L.261-11 du Code de la construction et de l'habitation) ; qu'il est constant que cette obligation contractuelle n'a pas été respectée puisque EDF-GDF a pu constater, le 26 janvier 1996, que l'installation réalisée par la SARL venderesse ne répondait pas aux exigences de ce "LABEL PROMOTELEC CONFORT PLUS" et qu'étaient relevées : - une absence de disjoncteurs divisionnaires au départ de chaque circuit électrique ; - une absence du marquage ELEXENCE des convecteurs ; - une absence de la programmation deux zones du chauffage électrique ; Considérant que la simple circonstance que Monsieur X... qui est profane en matière d'installation électrique, ait pu, seul et sans un architecte réceptionner celle-ci , le 29 octobre 1993, sans formuler de réserves, n'a aucun effet exonératoire pour la venderesse et ne signifie nullement que ce client aurait, en toute connaissance de cause, accepté cette installation dont il n'est pas contesté qu'elle ne répondait pas au LABEL CONFORT PLUS ; qu'il est patent que ce défaut de conformité n'était pas apparent pour cet acheteur profane, étant de droit constant que les défauts de conformité apparents doivent être soumis au même régime juridique que les vices apparents ; qu'il en résulte, en l'espèce, que le constructeur-vendeur professionnel doit répondre de ces défauts de conformité non apparents ; Considérant que le contrat dont s'agit est soumis aux dispositions strictes des articles L.261-9 à L.261-22 du Code de la construction et de l'habitation et à celles des articles R.261-1 et suivants dudit code et qu'il est certain que sa teneur -et notamment un changement des obligations respectives des parties ou de la consistance et des caractéristiques techniques de l'immeuble- ne peut être modifiée que par la voie d'un contrat écrit, conformément aux dispositions des articles 1341 et suivants du Code civil, et non pas, comme le prétend à tort l'appelante, par tous moyens, et notamment, selon elle, par production des comptes entre les parties ou par des pièces émanant de tiers ; que la SARL venderesse ne fait même pas état d'un écrit émanant de l'acheteur et notamment d'un ordre de service ou de commande signé par lui et qui serait susceptible d'être retenu contre lui à titre de commencement de preuve par écrit, au sens de l'article 1347 alinéa 1° du Code civil ; Considérant qu'à bon droit et par une exacte application de ces textes, le premier juge a donc retenu que la SARL "AGENCE CHARLES KATZ" ne faisait pas cette preuve écrite lui incombant au sujet de prétendus "accords" ultérieurs qui seraient survenus entre elle et Monsieur X..., ou encore pour parler de prétendus "travaux supplémentaires" alors que ceux-ci sont soumis aux exigences de l'article 1793 du Code civil et doivent donc être autorisés par écrit ; qu'en définitive, l'appelante ne rapporte toujours pas la preuve qu'il y aurait eu de la part de son client "un abandon" de la prestation LABEL PROMOTELEC CONFORT-PLUS ; Considérant, par ailleurs, que ce n'est qu'à l'usage et par une consommation anormalement élevée constatée sur une certaine durée de temps, que Monsieur X... a pu s'apercevoir de la non-conformité de son installation électrique aux normes contractuellement prévues ; que son action au fond, par voie d'injonction de payer, en 1996, n'est nullement tardive et qu'elle n'était pas enfermée dans le délai de deux années invoqué par l'appelante, alors qu'il a déjà été ci-dessus motivé que la réception sans réserves du 29 octobre 1993 n'a pas eu d'effet exonératoire pour le constructeur-vendeur, s'agissant ici de défauts de conformité non-apparents ; que de plus, et en tout état de cause, l'acheteur conserve le droit d'agir en justice, à leur sujet, conformément au droit commun de l'article 1184 alinéa 2 du Code civil, pendant 30 années, et qu'il est donc fondé à réclamer l'exécution de la convention, c'est-à-dire une installation électrique conforme aux stipulations contractuelles ; que le tribunal a exactement évalué ces travaux à un montant justifié de 26.827 Francs, et que cette somme qui est confirmée est de plus actualisée au jour du présent arrêt, pour tenir compte des variations de l'indice du coût de la construction ; II/ Considérant que dans le cadre de sa demande reconventionnelle, l'appelante n'est pas fondée à faire état de prétendus "travaux supplémentaires" dont il a déjà été dit ci-dessus qu'ils n'avaient fait l'objet d'aucune autorisation par écrit, étant constant que ce contrat avait un caractère forfaitaire ; qu'il est à nouveau souligné que, s'agissant de travaux que l'appelante chiffre à 59.461 Francs, une preuve écrite parfaite, conforme à l'article 1341 du Code civil, ou du moins un commencement de preuve par écrit (article 1347 du Code civil) devait être rapportée par l'intéressée, ce qu'elle n'a pas fait ; Considérant que l'appelante est donc déboutée de ses demandes reconventionnelles en paiement de prétendues "plus-values" de 59.461 Francs ; qu'il sera enfin observé que l'appelante qui n'avait jusque là formulé aucune demande sur ce point, a attendu le 15 septembre 1998 (deux jours avant la signature de l'ordonnance de clôture) pour parler d'un "arrêté de compte judiciaire" de fin de chantier mais qu'elle n'a formulé expressément aucune demande de ce chef à la fin de ses écritures ; que cette prétention injustifiée et purement dilatoire est donc rejetée ; Considérant que la SARL appelante succombe en ses moyens et que, compte tenu de l'équité, elle est donc déboutée de sa demande en paiement de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que par contre, et toujours en application de ce même texte, elle est condamnée à payer à Monsieur X... la somme de 5.000 Francs ; III/ Considérant, quant aux dommages et intérêts réclamés par Monsieur X..., appelant incident, que l'intéressé estime que le surcoût de sa consommation électrique pouvait, selon lui, "être évalué à environ 6.000 Francs par an" mais que son évaluation est purement subjective et qu'elle ne s'accompagne d'aucun document justificatif ni d'aucun élément d'appréciation ; que cette demande, injustifiée, est donc rejetée ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : . DEBOUTE la SARL CHARLES KATZ des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; . CONFIRME le jugement déféré ; ET Y AJOUTANT : . DIT ET JUGE que la somme confirmée de 26.827 Francs (VINGT SIX MILLE HUIT CENT VINGT SEPT FRANCS) est actualisée au jour du présent arrêt, pour tenir compte des variations de l'indice du coût de la construction ; . CONDAMNE la SARL appelante à payer à Monsieur Pierre X... la somme de 5.000 Francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; . DEBOUTE Monsieur X... de sa demande incidente en paiement de 24.000 Francs de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SARL appelante à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par le SCP d'avoués KEIME ET GUTTIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX