Cour d'appel de Lyon, du 13 novembre 2002

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Si le défaut de signification de la cession ou de son acceptation par acte authentique peut être suppléé par un acquiescement tacite comme la renonciation à l'irrégularité de la cession, cet acquiescement ou cette renonciation du bailleur doit résulter d'actes positifs. En l'espèce, la seule connaissance de la cession sans protestation ou la réception des loyers sans réserves, qui traduisent une simple position passive, ne peuvent valoir acceptation.

COUR D'APPEL DE LYON SIXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2002 Décision déférée : Décision du Tribunal de Grande Instance LYON du 26 octobre 1999 (R.G. : 199910484) N° R.G. Cour : 00/06350 Nature du recours : APPEL Affaire : Autres demandes en matière de baux commerciaux - Sans procédure particulière APPELANTS : X..., exerçant sous l'enseigne AUTO SOLEIL SAINT MAURICE représenté par la SCP JUNILLON-WICKY, Avoués assisté par Maître JUNOD-FANGET, Avocat, MOTIFS I - Sur la recevabilité de la demande de la Société SARL AUTO SOLEIL : Attendu que selon un acte sous seing privé en date du 15 juin 1995, Madame Y... a donné à bail à Monsieur Jean-Yves X... un local commercial sis 39 rue Saint Maurice à LYON pour l'exploitation exclusive de "garagiste, négoce autos mécanique peinture et autres articles commerciaux" moyennant un loyer annuel de 79.800 F pour une durée de neuf années commençant le 1er juillet 1995 pour se terminer le 30 juin 2004 ; Attendu que le 1er janvier 1999, Monsieur Jean-Yves X... et Monsieur Jean X... ont créé une Société SARL AUTO SOLEIL dont le premier est gérant avec pour siège social les locaux loués et pour objet toute activité de négoce, de réparation de toutes sortes, mécanique, carrosserie etc... pour tous véhicules neufs ou d'occasion et d'accessoires ainsi que le négoce, l'import, l'export de tout produit manufacturé ou non ; Attendu qu'à la suite de son assignation par Monsieur X... et la SARL AUTO SOLEIL aux fins d'obtenir sa condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux définis par l'expert, Madame Y... soutient que la demande de la SARL AUTO SOLEIL est irrecevable en raison de son absence de lien de droit avec elle ; Que cette société soutient, toutefois, qu'elles s'est constituée pour succéder à Monsieur X... dans l'exploitation de son fonds à la suite de la cession du bail et que, victime des dégâts occasionnés par les fuites d'eau, a un intérêt à agir ; Attendu que le bail du 15 juin 1995 précise dans son article 8 des (TOQUE 361) SARL AUTO SOLEIL Siège social : 39 rue Saint Maurice 69008 LYON représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, Avoués assistée par Maître JUNOD-FANGET, Avocat, (TOQUE 361) INTIMEE : Y... représentée par Maître DE FOURCROY, Avoué assistée par Maître VIGLIANO, Avocat, (TOQUE 637) Instruction clôturée le 11 Octobre 2002 DEBATS en audience publique du 17 Octobre 2002 tenue par Monsieur VEBER, Président, et Monsieur TAILLEBOT, Conseiller, rapporteurs, (sans opposition des avocats dûment avisés) qui en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés lors des débats de Madame Z..., Greffier, COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : . Monsieur VEBER, Président . Monsieur TAILLEBOT, Conseiller . Monsieur SORNAY, Conseiller a rendu l'ARRET contradictoire prononcé à l'audience du 13 NOVEMBRE 2002, par Monsieur VEBER, Président, qui a signé la minute avec Madame Z..., Greffier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Selon un acte sous seing privé en date du 15 juin 1995, Madame Jeanine Y... a donné à bail à Monsieur Jean-Yves X... un local commercial sis 39 rue Saint Maurice à Lyon (8ème) d'une superficie de 650 m à usage de garage, négoce autos mécanique peinture et autres articles commerciaux moyennant un loyer annuel de 79.800 F. En novembre 1997, Monsieur X... s'est plaint à Madame Y... de l'existence de fuites d'eau provenant de la toiture qui perturbaient son activité. Malgré l'intervention de l'entrepreneur de la bailleresse, Monsieur X... a fait constater le 10 avril 1998 la persistance des infiltrations d'eau et a obtenu la désignation de l'expert A... qui a déposé son rapport le 18 novembre 1998 concluant à l'existence de six sources d'inondations dont la remise en état s'élèverait à la somme de 244.338 F (TTC). Par acte du 22 décembre 1998, Monsieur X... a fait assigner Madame Y... devant le Juge des référés afin d'obtenir la condamnation sous conditions diverses que "le preneur ne pourra céder son droit au bail si ce n'est à son successeur dans le fonds de commerce..." ; Que cette clause dont les termes sont clairs et précis énonce que la cession du droit au bail n'est autorisée qu'au profit du successeur dans le fonds de commerce ; que la validité de la cession est ainsi subordonnée à l'acquisition du fonds de commerce par le cessionnaire, ce qui n'est pas le cas de la Société SARL AUTO SOLEIL ; Attendu que la SARL AUTO SOLEIL invoque encore le fait que le notaire ait adressé à Madame Y... une lettre le 5 juillet 1999 pour l'informer de la cession du droit au bail ainsi que le 5 août une lettre recommandée précisant que la SARL AUTO SOLEIL aura son siège dans les lieux loués et pour gérant Monsieur X... ; qu'elle ajoute qu'elle a adressé un chèque le 18 août 1999 pour le règlement des loyers ; Mais attendu que si le défaut de signification de la cession ou de son acceptation par acte authentique peut être suppléé par un acquiescement tacite comme la renonciation à l'irrégularité de la cession, cet acquiescement ou cette renonciation du bailleur doit résulter d'actes positifs ; Qu'en l'espèce, la seule connaissance de la cession sans protestation ou la réception des loyers sans réserves, qui traduisent une simple position passive, ne peuvent valoir acceptation ; Que c'est donc à juste titre que le Premier Juge a décidé que la Société SARL AUTO SOLEIL, qui ne justifiait pas être subrogée dans les droits de Monsieur X..., était irrecevable à agir ; II - Sur le jeu de la clause résolutoire : Attendu qu'il est constant que Monsieur X... a procédé à des travaux d'aménagement sur une partie de la galerie intérieure du garage ; Que selon un commandement délivré le 19 janvier 1999, Madame Y... a mis en demeure Monsieur X... de remettre les lieux dans leur état d'origine astreinte de la bailleresse à effectuer les travaux, demande qui était rejetée par ordonnance du 29 janvier 1999 en raison d'une contestation sérieuse et de l'absence d'un dommage imminent ou d'un trouble illicite. Le 1er janvier 1999, Monsieur X... a créé la SARL AUTO SOLEIL dont le siège social se situe dans les locaux loués et l'activité vise le négoce, la réparation de toutes sortes, mécanique, carrosserie pour tous véhicules automobiles neufs et d'occasion et les accessoires. Il en a été nommé le premier gérant. En l'absence de réponse de Madame Y... aux demandes d'engager les travaux nécessaires, Monsieur X... et la SARL AUTO SOLEIL ont fait assigner celle-ci à jour fixe devant le Tribunal de Grande Instance de LYON pour obtenir sa condamnation à réaliser les travaux, à les indemniser de leur trouble de jouissance et à voir organiser une expertise pour fixer la perte d'exploitation. Madame Y... a soutenu l'irrecevabilité de la demande de la Société AUTO SOLEIL et présenté une demande reconventionnelle en résiliation du bail pour non remise en état des lieux loués et non règlement de l'intégralité de l'arriéré de loyers. Par jugement du 26 octobre 1999, le Tribunal de Grande Instance a : - dit que la Société AUTO SOLEIL est irrecevable à agir ; - constaté que Monsieur X... n'a pas remis les lieux dans leur état d'origine dans le délai prescrit par le commandement délivré le 31 août 1999 ; ; qu'elle a expliqué que le preneur avait "aménagé sur la partie ouest de la galerie un appartement d'une surface approximative de 60 m comportant un séjour avec coin-cuisine, deux chambres, une salle d'eau et un WC sans autorisation de la propriétaire" et a demandé au preneur de déposer les cloisons et installations sanitaires et reboucher l'ouverture faite dans le mur porteur ; Qu'il résulte d'un constat du 25 mars 1999 que l'ouverture a été obturée par des moellons ; Que par commandement du 31 août 1999, Madame Y... a réitéré sa mise en demeure et fait constater par huissier, le 5 juillet 2001, que sur un côté la galerie est aménagée et comporte quatre pièces : - un cabinet de toilette avec lavabo, WC et douche, - un séjour avec coin cuisine (comprenant un comptoir, un four à micro-ondes et une rôtissoire, un réfrigérateur, un évier, une table et deux bancs, un canapé convertible, un téléviseur, un magnétoscope et une chaîne Hi-Fi), - un vestiaire (comprenant des chaises et fauteuils à roulettes, deux armoires métalliques, une commode), - un bureau (comprenant des caissons et armoiries à dossiers, des tables de travail et des chaises) ; Attendu que le jugement déféré a considéré les travaux d'aménagement de la galerie constitutifs d'une violation des dispositions du bail qui imposent au preneur de solliciter le consentement du bailleur préalablement à toute modification des lieux loués ; qu'il a ordonné la remise en état des lieux dans le délai de six mois en suspendant durant ce laps de temps les effets de la clause résolutoire ; - ordonné, cependant, la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et accordé à Monsieur X... un délai de six mois pour remettre dans leur état d'origine les lieux loués par la suppression des aménagements réalisés sur la galerie ; - dit que ce délai commencera à courir un mois après la signification de la présente décision ; - dit qu'à défaut d'exécution dans le délai ci-dessus fixé, le bail sera résilié de plein droit et autorisé en ce cas Madame Y... à procéder à l'expulsion de Monsieur X... et de tout occupant de son chef des locaux ; - condamné Madame Y... à faire réaliser dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement les travaux destinés à supprimer les inondations et infiltrations affectant les lieux loués ; - autorisé, dans le cas où les travaux n'auront pas débuté dans le délai imparti, Monsieur X... à faire réaliser les travaux prescrits par l'expert judiciaire, évalués à 244.338 F TTC, par le maître d'oeuvre et l'entreprise de son choix et condamné Madame Y... à lui verser la somme provisionnelle de 244.338 F à valoir sur le coût de ces travaux - ordonné l'exécution provisoire des dispositions ci-dessus relatives à l'exécution des travaux et au paiement de la provision ; - condamné Madame Y... à verser à Monsieur X... la somme de 10.000 F en réparation de son trouble de jouissance ; Attendu que Monsieur X... estime qu'en statuant ainsi, le jugement déféré a statué ultra petita car Madame Y... n'avait pas sollicité la suppression des travaux exécutés au niveau de la galerie ; Qu'il ressort toutefois des termes mêmes des commandements délivrés que Madame Y... a entendu se prévaloir de la clause résolutoire si Monsieur X... ne remettait pas en l'état d'origine les lieux loués ; qu'en statuant comme il l'a fait, le jugement déféré est resté strictement dans le cadre de la demande de Madame Y... et n'a pas statué ultra petita ; Attendu que Monsieur X... invoque encore que, du fait de son activité de garagiste, il expose ses employés à un travail salissant et se trouve contraint par les dispositions du Code du Travail et plus précisément par l'article R 232-2, à mettre à disposition des travailleurs les moyens d'assurer leur propreté individuelle notamment par des vestiaires, des lavabos, des cabinets d'aisance et, le cas échéant, des douches ; Qu'il soutient ainsi que les aménagements réalisés relèvent des conditions diverses du bail (3ème) qui prévoient qu'il doit effectuer "tous aménagements intéressant même le gros oeuvre (mais dans ce cas sous le contrôle de l'architecte du bailleur dont il réglera les honoraires) pour être en conformité avec toutes réglementations notamment d'hygiène, de sécurité, du travail d'urbanisme etc... afférentes à la nature de son commerce" ; Qu'il produit une lettre de son architecte selon laquelle sur la mezzanine a été aménagé à usage du personnel de l'entreprise un ensemble comportant une salle de douche et un WC, un coin kitchenette et une salle de repos, un vestiaire et un bureau, ensemble construit conformément aux règles de l'art, respectant la réglementation, sans avoir modifier le gros oeuvre et démontable facilement si la restitution du local devait se faire ; - débouté Monsieur X... de sa demande de mesure d'instruction ; - condamné Madame Y... à verser à Monsieur X... la somme de 5.000 F (comprenant le coût des constats d'huissiers) en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... et la Société SARL AUTO SOLEIL ont relevé appel de cette décision limitant leur recours aux dispositions ayant déclaré la SARL AUTO SOLEIL irrecevable à agir, condamné Monsieur X... à remettre en état les lieux loués par la suppression des aménagements réalisés sur la galerie et condamné Madame Y... à verser à Monsieur X... la somme de 10.000 F en réparation de son trouble de jouissance. Par conclusions du 14 mai 2001, Monsieur X... et la SARL AUTO SOLEIL ont saisi le conseiller de la mise en état d'une demande tendant à voir désigner l'expert A... avec pour mission de constater la persistance des infiltrations, donner son avis sur les travaux réalisés et ceux restant à faire, fournir tous éléments sur leur préjudice et autoriser Monsieur X... à suspendre le paiement de toute somme due à Madame Y... jusqu'au dépôt du rapport d'expertise. Par ordonnance du 28 juin 2001, le Conseiller de la mise en état a désigné Monsieur A... afin de dire s'il persiste des infiltrations, d'examiner les travaux effectués, décrire le cas échéant les travaux restant à faire et en évaluer le coût, donner son avis sur le préjudice subi par le preneur. Cette décision a débouté Monsieur X... de ses autres demandes. L'expert a déposé son rapport le 10 novembre 2001. Il a constaté l'existence d'infiltrations provenant de différentes causes (évacuations d'eau insuffisantes, châssis vitrés cassés, abergements en zinc usés, vétusté du toit en tuiles) et a estimé l'immeuble impropre à sa destination. Il a fixé le coût des travaux à la somme Attendu que le bail stipule, cependant, aux conditions diverses, 6ème que "le preneur ne pourra sans le consentement exprès du bailleur, changer la distribution des lieux loués ou y apporter des modifications" ; Que le reproche fait par Madame Y... d'avoir créer dans les lieux un local d'habitation paraît excessif dès lors que les travaux réalisés s'inscrivent dans une amélioration des lieux et des conditions de travail ; qu'il n'est pas contesté par elle que les sanitaires, WC et petit lavabo existant à l'entrée dans les lieux présentaient un caractère vétuste et insuffisant au regard de l'activité déployée par le commerce de Monsieur X... ; Que la modification des lieux, qui vise à mettre en conformité les installations sanitaires avec la réglementation du travail, n'apporte aucune atteinte au gros oeuvre, est démontable, et réalise une amélioration certaine dont la plus value peut bénéficier au bailleur en fin de bail ; que cette modification ne constitue pas un manquement suffisamment grave à l'exécution du bail pour justifier une résiliation ; Attendu, en conséquence, qu'il convient de réformer le jugement déféré et de rejeter la demande de Madame Y... qui ne justifie pas d'une faute grave susceptible de mettre en jeu la clause résolutoire ; III - Sur la charge des réparations : Attendu qu'il résulte du premier rapport de Monsieur A..., expert judiciaire, déposé en novembre 1998, que l'immeuble loué par Madame Y... "est impropre à destination" pour plusieurs causes ainsi précisées : "inondation par les toits, bris de verre cassé des châssis vitrés, inondation par le mur sud, inondation par le mur est .Pignon sud : chute de morceaux de crépis sur la voie publique" ; Qu'en dépit de certains travaux effectués au cours du premier de 28.503,89 ä et le préjudice à la somme de 4.193,57 ä hors préjudice économique. Monsieur X... et la SARL AUTO SOLEIL soutiennent d'abord que la SARL AUTO SOLEIL, qui s'est constituée pour succéder à Monsieur X... dans l'exploitation de son fond, est victime des dégâts et a ainsi intérêt à agir. Ils précisent que Monsieur X... a cédé son bail selon les dispositions prévues (conditions diverses 8ème), que la société exerce la même activité, succède à Monsieur X... et que la cession opérant substitution, la société est subrogée dans les droits de ce dernier et se trouve recevable à agir. Concernant l'obligation de réparation à la charge de Madame Y..., ils indiquent que la mention manuscrite de la bailleresse excluant toute réparation ou amélioration ne concerne que la prise de possession des lieux, qu'elle reste tenue de son obligation d'entretien telle que prévue à l'article 1719-2 du Code Civil comme à l'article 1720. Ils invoquent tant un constat d'huissier du 13 novembre 2000 que l'expertise pour constater que les lieux loués sont toujours impropres à l'usage auquel ils sont destinés. Ils font remarquer que malgré l'exécution provisoire attaché au jugement, Madame Y... n'a pas fait procéder aux travaux nécessaires pour réparer les désordres, que cette situation les ont privés de certains clients et qu'ils convient qu'ils exécutent eux-mêmes les travaux. Ils demandent donc la condamnation de Madame Y... à leur verser la somme de 28.503,89 ä. Ils exposent que leur activité a été durablement perturbée par les désordres notamment en amenant l'abandon de l'activité de préparateur de véhicules d'occasion. Ils invoquent un préjudice économique résultant de cette perte soit 8.320 F par mois en 1997 et 11.700 F en 1998 et par la suite 11.700 F par mois tant que les travaux ne seront pas exécutés soit pour la période du 3 septembre 1997 au 31 décembre 2002 la somme de 726.960 F soit 110.824,34 ä. semestre 2000 à la demande de Madame Y..., l'expert a constaté dans un second rapport déposé le 10 novembre 2001 la persistance des infiltrations d'eau et a conclu que l'immeuble était impropre à sa destination pour les raisons suivantes : "- gouttières par les toits, - inondation par les noues, - vitrage des châssis toiture dangereux, - gouttières par les abergements, - gouttières par les châssis de toiture et leur vitrage" ; Qu'il a ainsi relevé les désordres suivants : [* évacuation d'eau pluviale : chaque descente d'eau pluviale a une section trop faible qui ne permet pas d'absorber le volume d'eau de pluie tombé sur les toits. En raison de l'engorgement des noues, l'eau s'écoule et ruisselle à l'intérieur des locaux, *] en toiture, les châssis vitrés comportent des verres cassés, des verres ordinaires et en mauvais état. Ce vitrage simple présente un danger, n'est pas en conformité ni avec les préconisations des compagnies d'assurance, ni avec les règles élémentaires de sécurité, ni avec la législation du travail, * ouvrages d'abergements en zinc au pourtour des reliefs et châssis : Ils ajoutent qu'ils subissent un préjudice spécifique en cas de pluie en raison de la nécessité de procéder au séchage et au nettoyage des locaux et des véhicules. Se basant sur les données retenues par l'expert qu'ils estiment toutefois insuffisantes, ils chiffrent ce préjudice à 3.282,92 ä par an soit pour la période du 30 septembre 1997 au 31 décembre 2002 à 17.235,33 outre le coût des raccords de peinture à l'emplacement des gouttières fixé par l'expert à 911,65 Ils demandent également l'indemnisation du trouble de jouissance lié à l'exécution des travaux soit 2.286,93 ä. Concernant la demande de Madame Y..., ils précisent que le Tribunal a statué ultra petita car celle-ci n'avait pas demandé la suppression des travaux d'aménagements. A titre subsidiaire, ils soutiennent que ces travaux répondent aux dispositions de l'article R.232-2 du Code du Travail, qu'ils ne constituent pas une modification des lieux et ne portent pas atteinte à la destination des lieux et que l'accord de Madame Y... n'était pas nécessaire. Ils estiment qu'ils n'ont pas l'obligation de remettre les lieux dans leur état d'origine et que le jugement doit être réformé sur ce point. A titre infiniment subsidiaire, ils demandent un délai de six mois pour supprimer les aménagements et sollicitent une somme de 2.287 ä en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Y... soutient qu'elle n'a aucun rapport de droit avec la SARL AUTO SOLEIL, qu'elle n'a pas reçu le courrier du 5 juillet 1999 l'avisant de la cession et qu'en l'état le droit au bail ne peut être cédé qu'à l'acquéreur du fonds. Elle estime qu'aucune éventuelle cession de droit au bail ne lui est opposable et que la demande de la Société SARL AUTO SOLEIL est irrecevable. Concernant la charge des travaux, Madame Y... invoque la clause manuscrite du bail en soutenant que les conditions particulières les plus grosses sources de fuite se situent aux faîtages des châssis aux raccordements avec le faîtage des toits, * vétusté du toit en tuiles : Madame Y... a fait intervenir l'entreprise MELIODON mais le travail est insuffisant. Certaines tuiles reposées sont fêlées, d'autres ont un angle ou deux cassés; au bas de pente, certains rangs de tuiles sont décrochés, il manque des demi-tuiles en rives de pignon. Que l'expert a estimé le coût des travaux à la somme de 28.503,89 ä et le délai nécessaire pour les effectuer à trois mois ; Attendu qu'aux termes de l'article 1719-2ème du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; Attendu que Madame Y... soutient que le bail passé le 15 juin 1995 contient une clause manuscrite l'exonérant de la charge des travaux préconisés par l'expert ; Attendu que le bail comporte, en effet, sous le paragraphe "désignation de la chose louée" une mention manuscrite précisant que le "preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent sans qu'aucune réparation ou amélioration soient à la charge de la bailleresse" ; Que dans le paragraphe "conditions diverses", il est toutefois inclus une clause dactylographiée : "- 3ème - Le preneur aura à sa charge l'entretien et toutes les réparations des locaux et de la devanture, y compris le cas échéant les travaux des parties communes de copropriété, à l'exception des grosses réparations définies à l'article 606 du Code Civil qui restent à la charge du bailleur" ; Qu'enfin, le paragraphe "conditions particulières " contient une clause manuscrite selon laquelle "Madame Jeanine Y..., propriétaire, l'emportent sur les conditions générales et les clauses manuscrites sur les clauses dactylographiées. Elle précise que cette clause ni obscure ni ambiguù ne permet pas d'exiger du bailleur des travaux de remise en état de la toiture ou l'indemnisation des dommages dus au mauvais état de celle-ci. Elle en conclut que les travaux sont à la charge du locataire, demande le remboursement des travaux qu'elle a fait exécuter en raison de l'exécution provisoire et le rejet des dommages et intérêts à l'égard de son locataire. Concernant la demande de suppression des travaux d'aménagements, elle précise que le tribunal n'a pas statué ultra petita car la démolition avait été demandée par commandement du 19 janvier 1999 dans un délai de 3 mois faute de quoi elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire et que la décision critiquée est plus clémente que la résiliation demandée. Elle maintient au vu du constat d'huissier que c'est bien un local d'habitation qui a été aménagé sans son autorisation et que le tribunal en avait ordonné la démolition dans les six mois de la signification. Elle considère, en raison de l'absence de signification, que la démolition devait intervenir dans les six mois de l'appel, ce qui n'a pas été fait, et ce qui justifie la résiliation du bail et l'expulsion des lieux loués. A titre subsidiaire, elle demande la confirmation du jugement déféré. Madame Y... demande le remboursement d'une somme de 98.871,30 F (15.072,84 le rejet de toutes les demandes de dommages et intérêts, de constater la résiliation du bail et une somme de 3.000 ä en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. s'engage à prendre à sa charge le remplacement du portail et de la maçonnerie pour environ 50.000 F" ; Attendu qu'il résulte des énonciations du bail, que la clause contractuelle par laquelle le preneur accepte les lieux en l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance ne dispense pas par elle-même le propriétaire de son obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée ; qu'en l'espèce, la volonté des parties a été que le preneur ne puisse demander au bailleur lors de l'entrée dans les lieux d'autre réparation ou amélioration que celle prévue par les conditions particulière concernant le remplacement du portail ; Que le propriétaire en prenant à sa charge les grosses réparations de l'article 606 du Code Civil au cours du bail a accepté de supporter celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures ; Que Madame Y... doit ainsi assurer la charge des travaux préconisés par l'expert d'une part au titre de son obligation de délivrance, d'autre part parce que les travaux nécessaires relèvent des grosses réparations ; Attendu que Madame Y... soutient qu'elle a fait effectuer les travaux préconisés par l'expert conformément au jugement déféré assorti de l'exécution provisoire ; qu'elle produit à ce titre une facture de la Société MELIODON ainsi qu'un procès-verbal de réception des travaux en date du 15 mai 2000 ; Qu'il ressort toutefois, tant de la seconde expertise de Monsieur A... que du constat établi par Maître ROSNEL, huissier de justice, le 13 novembre 2000, que les travaux n'ont pas suffit à résorber les désordres ; Qu'il convient, en conséquence, de condamner Madame Y... à faire exécuter les travaux préconisés par l'expert A... dans son rapport déposé le 10 novembre 2001 et évalués à la somme de 28.503,89 ä (TTC) sous le contrôle de cet expert ; IV - Sur le préjudice de Monsieur X... : Attendu que Monsieur X... invoque un préjudice économique résultant de son impossibilité à poursuivre son activité de préparation de véhicules d'occasion ; Qu'il fait remarquer que compte tenu de la multiplication des infiltrations dans le garage, cette activité a dû être abandonnée puisqu'il ne pouvait assurer la protection véhicules et ne pouvait être couvert par une assurance ;qu'il ne pouvait assurer la protection véhicules et ne pouvait être couvert par une assurance ; Qu'il produit ainsi des courriers émanant de concessionnaires qui, en raison des risques courus, n'ont pas voulu confier leurs véhicules ; qu'en outre il verse un courrier de l'expert-comptable établissant à 8.320 F le préjudice mensuel en 1997 et à 11.700 F en 1998 ; qu'il estime pour la période du 3 septembre 1997 au 31 décembre 2002 avoir subi un préjudice économique de 726.960 F soit 110.824 ä ; Mais attendu que Monsieur X... n'établit pas la réalité de l'activité invoquée; qu'en effet, les courriers des concessionnaires ne sont que des réponses négatives à des offres de service faites par son établissement et reçues en septembre et décembre 1999 ; Que la lettre de l'expert-comptable du 29 octobre 1998 concerne la perte de chiffre d'affaires à la suite du licenciement d'un salarié intervenu le 30 septembre 1997 ; Attendu qu'à juste titre le Premier Juge a relevé qu'aucun élément ne permettait d'établir que Monsieur X... ait été contraint de modifier son activité ou de renoncer à certains contrats ; Attendu que Monsieur X... invoque un préjudice spécifique en cas de pluie; qu'il est certain que les constatations faites par l'expert établissent que Monsieur X... subit par temps de pluie un trouble de jouissance dès lors que la pluie pénètre dans les locaux et atteint tant le matériel que les véhicules ainsi que cela ressort en outre de plusieurs constats (10 avril 1998, 11 septembre 1998 et 13 novembre 2000) ; que Monsieur X... estime à 17.235,33 ä son préjudice à ce titre pour la période du 3 septembre 1997 au 31 décembre 2002 outre la somme de 911,65 ä retenue par l'expert au titre des raccords de peinture à l'emplacement des gouttières ; Que Monsieur X... demande également l'indemnisation du trouble de jouissance lié à l'exécution des travaux évaluée à trois mois soit une somme de 2.286,93 ä ; Attendu que l'expert A... a considéré que le preneur subissait du fait de chaque pluie un préjudice spécifique résultant de la nécessité de procéder au nettoyage et au séchage des locaux, au nettoyage des voitures et aux raccords de peinture à l'emplacement des gouttières ; qu'il a estimé à dix fois le renouvellement de ce préjudice ; qu'il a fixé à la somme de 2.625,54 le nettoyage et le séchage des locaux, à la somme de 656,38 ä le lavage des véhicules et à 911,65 les raccords de peinture soit au total la somme de 4.193,57 ä ; Attendu que Monsieur X... soutient qu'en réalité son préjudice est nettement supérieur à ce qu'a retenu l'expert, qu'il ne produit cependant aucun élément pour démontrer ses dires selon lesquels c'est une moyenne de dix pluies par an qu'il convient de retenir ; que l'évaluation faite par l'expert sera ainsi retenue ; Attendu que l'équité commande que Madame Y... participe à hauteur de 1.200 ä aux frais irrépétibles que Monsieur X... a été contraint d'exposer ; Attendu que Madame Y... qui succombe principalement supporte les dépens qui comprendront les frais d'expertise ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré la Société SARL AUTO SOLEIL irrecevable à agir, Le réforme pour le surplus, Et, statuant à nouveau, Dit que les travaux d'aménagements sur la galerie ne constituent pas un manquement suffisamment grave aux obligations du bail pour justifier une résiliation, Rejette, en conséquence, la demande de Madame Y... tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, Condamne Madame Y... à faire exécuter les travaux préconisés par l'expert A... dans son rapport du 10 novembre 2001 et évalués à la somme de 28.503,89 ä sous le contrôle de cet expert, Condamne Madame Y... à verser à Monsieur X... la somme de 4.193,57 en réparation de ses troubles de jouissance, Condamne Madame Y... à verser à Monsieur X... la somme de 1.200 en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne Madame Y... aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertises et autorise la SCP JUNILLON & WICKY, Avoués, à recouvrer ceux d'appel aux formes et conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT