Cour d'appel de Versailles, du 11 mars 1999, 1995-4032

Sommaire: OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Vente Entre dans la mission du notaire de garantir l'efficacité des actes qu'il dresse, notamment en se renseignant sur la capacité et les pouvoirs des parties à un acte de vente et, le cas échéant, en procédant aux contrôles et vérifications requises lorsque des éléments ou indices conduisent à suspecter la sincérité ou l'exactitude des déclarations ou informations recueillies. En l'état des informations dont il disposait - état hypothécaire et opposition à paiement - le notaire ne pouvait s'en tenir aux déclarations du vendeur sur sa profession de " directeur commercial " et sur sa situation au regard du droit des procédures collectives ; il s'ensuit qu'en recevant la vente sans avoir procédé aux vérifications qui lui auraient permis de découvrir que le vendeur, en redressement judiciaire, ne pouvait valablement consentir à la vente qu'avec l'autorisation du juge-commissaire, le notaire a commis une faute professionnelle engageant sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur et doit la réparation de l'entier dommage que celui-ci a subi du fait de l'annulation de la vente

Suivant acte reçu le 16 avril 1992 par Maître Bernard MACRON, notaire associé de la SCP Bernard MACRON et Marc AUDHOUI, titulaire d'un office notarial à VERSAILLES, Monsieur Bernard X... et Madame Chantal Y..., son épouse, ont consenti à Mesdames Anne-Marie et Elisabeth Z... une promesse de vente concernant une maison d'habitation située 8 Cité Ambroise Croizat à SAINT CYR L'ECOLE (Yvelines), moyennant un prix de 900.000 francs, sous condition suspensive d'obtention de prêts, laquelle s'est réalisée. L'option ayant été levée le 5 juin 1992, les dames Z... ont demandé au notaire de procéder à la réitération de la vente par acte authentique avant le 10 juillet 1992. La régularisation de la vente n'est toutefois intervenue que le 30 septembre 1992, selon acte reçu par le même notaire. Entre-temps, le 22 septembre 1992, le tribunal de commerce de VERSAILLES avait, à l'insu des acquéreurs, ouvert la procédure de redressement judiciaire de Monsieur Bernard X..., qui exerçait selon les actes la profession de directeur commercial, mais avait eu auparavant (en 1990 et 1991) une activité d'artisan en isolation et avait été radié du registre des métiers le 24 janvier 1992. Initiée à la requête de l'URSAFF, en raison des activités d'artisan de Monsieur X..., la procédure a été convertie en liquidation judiciaire le 20 octobre 1992, Maître ROGEAU étant désigné en qualité de mandataire liquidateur. Suivant acte du 27 juillet 1993, Maître Cosme ROGEAU, ès-qualités, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES les époux X... et les consorts Z..., aux fins d'annulation de la vente (qui avait été publiée le 24 novembre 1992), sur le fondement des dispositions de l'article 33 de la loi du 25 janvier 1985. Les consorts Z... ont, par acte du 3 mai 1994, fait assigner la SCP MACRON & AUDHOUI "en garantie", demandant au tribunal de les condamner au paiement de la somme de 900.000 francs avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 1992, ainsi que d'une somme de 200.000 francs à titre de dommages-intérêts et d'une somme de 20.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 15 mars 1995, le tribunal de grande instance de VERSAILLES a, notamment : - prononcé la nullité de la vente intervenue le 30 septembre 1992, - recevant les consorts Z... en leur appel en garantie, condamné la SCP MACRON & AUDHOUI à leur payer la somme de 100.000 francs à titre de dommages-intérêts. Les consorts Z... ont interjeté appel de cette décision, concluant au principal à la validité de la vente, et subsidiairement à la condamnation de la SCP MACRON & AUDHOUI au paiement de la somme de 900.000 francs + 200.000 francs avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 1992, à titre de dommages-intérêts, ainsi que d'une somme de 40.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Maître ROGEAU, intimé, a conclu à la confirmation du jugement déféré et à l'allocation d'une indemnité de 10.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La SCP MACRON & AUDHOUI, appelante, a conclu à la réformation de la décision déférée, demandant à la Cour de dire qu'elle n'avait commis aucune faute susceptible d'avoir engagé sa responsabilité civile professionnelle. Le 15 janvier 1998, la Cour a rendu l'arrêt dont le dispositif suit : "confirme le jugement rendu le 15 mars 1995 en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente intervenue le 30 septembre 1992 suivant acte reçu par Maître MACRON, notaire associé de la SCP Bernard MACRON & Marc AUDHOUI, entre : o Monsieur Bernard Louis Michel X..., né le 15 juillet 1950 à VERSAILLES (Yvelines), o Madame Chantal Charlyne Jocelyne A... épouse X..., née le 4 mai 1952 à MEZIERES EN DROUAIS (Eure et Loir), vendeurs, demeurant ensemble 20 bis rue Ambroise Croizat 78210 SAINT CYR L'ECOLE, et : o Madame Elisabeth La'la Z..., née le xx xxxxxxxxxx à BOULOGNE BILLANCOURT (Hauts de Seine), o Madame Anne-Marie Jane Juliette Z..., née le xxxxxxxxxxxxxà VERSAILLES (Yvelines), acquéreurs, demeurant ensemble xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 78210 SAINT CYR L'ECOLE, ladite vente portant sur une maison d'habitation sise à SAINT CYR L'ECOLE (Yvelines), cadastrée section AA numéro xxx lieudit xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxx", pour une contenance de 3 ares 4 centiares ; y ajoutant, - condamne solidairement Madame Chantal A... épouse X... et Monsieur Bernard X... à restituer à Madame Anne-Marie Z... et à Madame Elisabeth Z... la somme de 900.000 francs ; - avant-dire droit sur les demandes dirigées contre la SCP MACRON & AUDHOUI, vu les articles 8, 13 et 442 du nouveau code de procédure civile, - ordonne la réouverture des débats : o invite Madame et Mademoiselle Z... à préciser les faits qu'elles invoquent à l'encontre du notaire, à s'expliquer sur leur lien de causalité avec le dommage, ainsi que sur le fondement juridique de leurs prétentions à voir déclarer le notaire responsable de leur préjudice, o invite la SCP MACRON & AUDHOUI à produire toutes les pièces relatives aux renseignements recueillis à la conservation des hypothèques en vue de la vente litigieuse ainsi que les pièces comptables établissant la date de la remise des fonds provenant de la vente aux époux X..., o invite en outre les parties à s'expliquer sur : * la connaissance qu'aurait pu avoir le notaire de l'activité professionnelle de Monsieur X..., * les raisons pour lesquelles l'acte authentique, qui devait intervenir avant le 10 juillet 1992, a été signé le 30 septembre 1992, * sur le caractère né et actuel du préjudice dont Mesdames Z... demandent actuellement réparation, et sur les divers éléments de ce préjudice, o dit qu'il y aura lieu de réassigner Monsieur Bernard X... ainsi que Madame Chantal X... en leur notifiant les nouvelles conclusions qui seront prises par les parties en exécution du présent arrêt ; - renvoie la cause et les parties devant le conseiller de la mise en état ; - réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile." Dans ses écritures postérieures à l'arrêt sus-visé, Mesdames Elisabeth et Anne-Marie Z... demandent à la Cour de : - constater les fautes, carences et négligences de la SCP notariale, - constater l'impossibilité de recouvrement contre les époux X..., le mari étant en liquidation judiciaire et la femme ayant organisé son insolvabilité, - condamner la SCP MACRON & AUDHOUI à leur payer la somme de 1.480.000 francs avec intérêt légal à compter du 30 septembre 1992, date de la vente, avec capitalisation des intérêts échus, outre la somme de 30.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Maître ROGEAU, ès-qualités, intimé, déclare s'en rapporter à la sagesse de la Cour sur les demandes non tranchées. La SCP MACRON & AUDHOUI, appelante, sollicite l'adjudication du bénéfice de ses précédentes écritures, concluant de la sorte au rejet des demandes dirigées contre elle. Monsieur X..., intimé, n'a pas constitué avoué mais a été dûment assigné et réassigné devant la Cour selon acte d'assignation délivré à mairie le 19 novembre 1998 et acte de réassignation converti en procès-verbal de recherches infructueuses le 10 décembre 1998, lesdits actes comportant notification des écritures prises dans le cadre de la procédure d'appel. Il sera en conséquence statué par arrêt réputé contradictoire en application des dispositions de l'article 474 du nouveau code de procédure civile. Madame X..., intimée, qui demeure à Madagascar, n'a pas davantage constitué avoué, mais a été assignée devant la Cour selon acte d'assignation délivré à parquet le 9 novembre 1998 et acte de réassignation délivré à parquet le 18 décembre 1998. Le délai de comparution sur l'acte de réassignation n'étant pas écoulé, il convient de disjoindre l'instance en ce qu'elle concerne Madame X.... SUR CE, SUR LA RESPONSABILITE DE LA SCP NOTARIALE Considérant que la SCP MACRON & AUDHOUI fait valoir, sans être contredite sur ce point, que le retard pris dans la signature de l'acte authentique en date du 30 septembre 1992 ne lui est pas imputable, mais procède du fait des acquéreurs, qui n'étaient pas en mesure de régulariser la vente à la date initialement prévue du 10 juillet 1992 ; Qu'elle conteste en tout cas avoir méconnu les obligations qui lui incombaient en recevant l'acte litigieux, dans lequel Monsieur X... apparaissait sous la qualité de directeur commercial, et avait indiqué (page 9 de l'acte) "ne pas être en faillite, règlement judiciaire ou liquidation des biens", alors pourtant qu'une procédure de redressement judiciaire avait été ouverte à son encontre le 22 septembre 1992 (en raison de son activité antérieure d'artisan, exercée en 1991 et 1992) ; Qu'elle soutient qu'elle n'avait pas connaissance de la qualité de "commerçant" de Monsieur X..., la mention VRP figurant dans son acte de propriété n'impliquant pas une telle qualité, et qu'elle n'était pas à même de connaître la situation réelle de l'intéressé, en consultant le MINITEL ou le registre du commerce, puisque Monsieur X... n'avait pas été inscrit à ce registre, mais à celui des métiers ; Qu'ajoutant que l'opposition notifiée le 9 juin 1992 par Maître ABRAMI, huissier de justice, ne pouvait pas lui faire soupçonner un risque pour Monsieur X... d'être déclaré en liquidation judiciaire, elle plaide en définitive qu'elle n'était pas tenue de vérifier les déclarations de Monsieur X..., concernant sa situation professionnelle, et conclut en conséquence à l'absence de faute ; Considérant toutefois qu'il entre dans la mission du notaire de garantir l'efficacité des actes qu'il dresse ; Qu'en application de ce principe, il lui appartient notamment de se renseigner sur la capacité et les pouvoirs des parties à un acte de vente et, dans la mesure où des éléments ou indices conduisent à suspecter la sincérité ou l'exactitude des déclarations ou informations reccueillies, relativement à la situation des parties, de mener plus avant ses investigations en procédant aux contrôles et vérifications requis ; Qu'en l'occurrence, l'état hypothécaire, hors formalité, délivré au notaire le 22 avril 1992, confirmé le 10 juillet 1992, mentionnait une inscription d'hypothèque judiciaire prise le 27 mai 1985 au profit de la SARL SOMEGAZ (avec effet jusqu'au 29 mars 1995, pour sûreté de 39.180,31 francs), et surtout une hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 1er avril 1992 en vertu d'une ordonnance rendue par le tribunal de grande instance de VERSAILLES le 26 mars 1992 et au profit de la société PINAULT BAGNEUX SNC et de la société PINAULT ILE DE FRANCE SA ; Que s'agissant d'inscriptions prises au profit de sociétés, et attestant ainsi d'un contentieux existant entre des parties commerçantes et Monsieur X..., la prudence commandait à Maître MACRON de s'inquiéter de l'origine d'un tel contentieux et d'interroger son client sur ce point, en procédant aux vérifications nécessaires, étant observé que la requête aux fins d'inscription provisoire d'hypothèque judiciaire précisait que "dans le cadre de relations commerciales, les sociétés PINAULT BAGNEUX et PINAULT ILE DE FRANCE sont respectivement créancières de Monsieur Bernard X... d'une somme de 15.329,62 francs et d'une somme de 250.529,45 francs, outre les intérêts de droit", et "qu'ainsi une ordonnance de référé a été rendue le 9 octobre 1991 par le tribunal de commerce de VERSAILLES, condamnant solidairement Monsieur Bernard X... et la société ERB dont il est l'animateur à payer à la société PINAULT BAGNEUX la somme de 15.329,62 francs et à la société PINAULT ILE DE FRANCE la somme de 250.528,45 francs, en sus les intérêts de droit à compter du 26 août 1991" ; Qu'il convient de noter en outre que l'opposition délivrée à Maître MACRON, le 5 juin 1992 par Maître ABRAMI, Huissier de Justice, agissant à la requête de la société PINAULT ILE DE FRANCE et de la société PINAULT BAGNEUX, pour avoir paiement de la somme de 296.279,89 francs, se fondait expressément sur ladite ordonnance de référé rendue le 9 octobre 1991 par le tribunal de commerce de VERSAILLES, et pré-supposait donc que Monsieur X... avait la qualité de commerçant, ce qui devait encore conduire Maître MACRON à vérifier ce point auprès de son client et à s'enquérir de sa situation réelle, en recherchant spécialement, compte tenu de cette situation, si Monsieur X... avait la libre disposition du bien objet de la vente au jour de la signature de l'acte authentique, ou s'il se trouvait au contraire sous le coup d'une restriction liée à son activité professionnelle actuelle ou récente ; Qu'en l'état des éléments dont il disposait, à savoir de l'état hypothécaire et de l'opposition notifiée par Maître ABRAMI, Maître MACRON ne pouvait en tout cas s'en tenir aux déclarations de Monsieur X... sur sa profession de "directeur commercial" et sur sa situation au regard du droit des procédures collectives ; Qu'aussi Maître MACRON a-t-il commis une faute professionnelle en recevant l'acte litigieux sans avoir procédé aux vérifications sus-mentionnées qui lui auraient permis de découvrir que Monsieur X..., en raison du redressement judiciaire ouvert à son encontre, ne pouvait consentir valablement à la vente qu'avec l'autorisation, non demandée, du juge-commissaire ; Qu'il s'ensuit que la SCP notariale a engagé sa responsabilité à l'égard des dames Z... et doit la réparation de l'entier dommage qu'elles ont subi du fait de l'annulation de la vente ; SUR LE PREJUDICE SUBI Considérant que dans le dernier état de leurs écritures d'appel, Mesdames Elisabeth et Anne-Marie Z... chiffrent le montant de leur préjudice à la somme de 1.480.000 francs, comprenant le prix de vente du bien (900.000 francs), le coût du crédit UCB (154.240 francs), les aménagements intérieurs faits en pure perte (150.000 francs), les frais d'acte et d'enregistrement (45.000 francs), les frais de déménagement avancés et à avancer (15.000 francs x 2) et la réparation du préjudice moral subi (200.000 francs) ; Considérant qu'il est certain que les dames Z... ne pourront récupérer auprès des époux X... le montant du prix de vente (900.000 francs) réglé à Maître MACRON le jour de l'acte litigieux, dont l'intéressé s'est dessaisi sans délai, à la vérité imprudemment, en remettant le jour même à Monsieur X... un chèque de 540.000 francs, et en réglant à Maître ABRAMI, le 5 octobre 1992, une somme de 298.279,89 francs, en raison de l'opposition sur le prix de vente pratiquée le 5 juin 1992 ; Qu'en effet, il résulte tant d'enquêtes de solvabilité pratiquées les 27 avril et 11 mai 1998 que de procès-verbaux de saisie-attribution dressés les 25 août et 15 septembre 1998 que les époux X... sont totalement insolvables ; Qu'il en résulte que les dames Z... sont fondées à solliciter de la SCP notariale, à titre d'indemnité, la somme de 900.000 francs correspondant au montant du prix de vente versé dans la comptabilité du notaire ; Que la Cour possédant en outre les éléments d'appréciation nécessaires pour fixer à la somme de 350.000 francs le montant des dommages accessoires subis du fait de l'annulation de la vente, toutes causes de préjudices confondues, il convient de condamner la SCP MACRON & AUDHOUI à payer aux dames Z... une somme de 1.250.000 francs à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation dans les conditions prévues à l'article 1154 du code civil ; SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Considérant que l'équité commande d'allouer aux dames Z... une somme de 25.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et à Maître ROGEAU, ès-qualités, une somme de 5.000 francs sur le fondement de ce texte, lesdites sommes étant à la charge de la SCP notariale ; Que les dépens d'appel seront à la charge de la SCP notariale, en raison de sa succombance ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, ORDONNE la disjonction de l'instance à l'égard de Madame X... ; VU l'arrêt du 15 janvier 1998, INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCP MACRON & AUDHOUI à payer aux dames Z... la somme de 100.000 francs à titre de dommages-intérêts ; STATUANT A NOUVEAU, CONDAMNE la SCP MACRON & AUDHOUI à payer à Madame Elisabeth Z... et à Madame Anne-Marie Z..., ensemble, une somme de UN MILLION DEUX CENT CINQUANTE MILLE FRANCS (1.250.000 francs) à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation dans les conditions prévues à l'article 1154 du code civil ; CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en ses dispositions non contraires à l'arrêt du 15 janvier 1998 et au présent arrêt ; Y AJOUTANT, CONDAMNE la SCP MACRON & AUDHOUI à payer aux dames Z... une somme de VINGT CINQ MILLE FRANCS (25.000 francs) et à Maître ROGEAU, ès-qualités, une somme de CINQ MILLE FRANCS (5.000 francs) en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE la SCP MACRON & AUDHOUI aux dépens d'appel, lesquels pourront être directement recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ARRET REDIGE PAR : Monsieur Gérard MARTIN, Conseiller, ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Catherine CONNAN Colette GABET-SABATIER