Cour d'appel de Versailles, du 11 février 2003, 2001-7776

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération non effectivement conclue Dans une promesse de vente consentie pour un délai de trois mois, sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, la disposition qui prévoit que la somme déposée par le bénéficiaire de la promesse doit, soit être acquise au promettant en cas de réalisation de la vente, soit restituée au bénéficiaire en cas de non réalisation de la condition, constitue une stipulation contractuelle claire et précise en application de laquelle les fonds versés par le bénéficiaire doivent lui être restitués en cas de non obtention du permis de construire dans les trois mois, peu important qu'un permis de construire ait été obtenu au delà du délai contractuel.Il suit de là que l'agent immobilier intervenu dans l'opération n'est pas fondé à demander le paiement de la rémunération contractuellement prévue en cas de vente, laquelle, de surcroît, était à la charge du vendeur.

Suivant acte en date du 11 mai 2000, les époux X... ont fait assigner la SARL VICTOR HUGO IMMOBILIER devant le Tribunal d'Instance de POISSY aux fins de la voir condamner à restituer la somme de 7.622,45 séquestrée entre ses mains. Par jugement contradictoire en date du 25 septembre 2001, le Tribunal d'Instance de POISSY a rendu la décision suivante : - Condamne les époux X... à payer à la société VICTOR HUGO IMMOBILIER la somme de 4.573,47 euros, compte tenu du fait que les époux X... avaient séquestré une somme de 7.622.45 euros entre les mains de la société VICTOR HUGO IMMOBILIER. - Condamne la société HUGO IMMOBILIER à restituer aux époux X... une somme de 3.048,98 euros. - Rejette toute autre demande. - Condamne chaque partie à supporter les dépens qu'elle aura engagés. - Dit n'y avoir lieu à condition sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par déclaration en date du 29 novembre 2001, les époux X... ont interjeté appel de cette décision. Les époux X... exposent qu'une promesse de vente, sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, a été signée à leur profit le 10 avril 1999, que faute d'avoir obtenu ledit permis, les vendeurs ont renoncé au paiement de l'indemnité d'immobilisation et se sont estimés libres de tout engagement à leur égard. Ils soutiennent que le refus de délivrance du permis ne saurait leur être imputable et ajoutent que la rémunération de l'agence ne pouvait, en tout état de cause dépasser 4.573,47 et qu'elle n'est par conséquent pas fondée à retenir une somme de 7.622,45 . La SARL VICTOR HUGO IMMOBILIER ayant fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 16 mai 2002, les époux X... ont notamment assigné en intervention forcée le mandataire liquidateur. Les époux X... demandent donc à la Cour de : - Les recevoir en leur appel et les déclarer bien fondés. - Infirmer le jugement dont appel. - Déclarer recevable et bien fondé les concluants en leur assignation en intervention forcée à l'encontre de Me CHAVANNE de DALMASSY ès- qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VICTOR HUGO IMMOBILIER. Et statuant à nouveau, - Condamner ME CHAVANNE de DALMASSY, ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VICTOR HUGO IMMOBILIER à restituer aux concluants l'indemnité d'immobilisation dont elle est séquestre soit 7.622,45 euros et ce avec intérêts aux taux légal à compter du 28 mars 2000. - Ordonner la capitalisation des intérêts et ce par application de l'article 1154 du Code Civil. - Recevoir Monsieur et Madame X... en leur demande actuelle et y faisant droit. - Les recevoir en leur appel et les déclarer bien fondés. - Infirmer le jugement dont appel. - Déclarer recevable et bien fondé les concluants en leur assignation en intervention forcée à l'encontre de Me CHAVANNE de DALMASSY ès- qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VICTOR HUGO IMMOBILIER. Et statuant à nouveau, - Condamner ME CHAVANNE de DALMASSY, ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VICTOR HUGO IMMOBILIER à restituer aux concluants l'indemnité d'immobilisation dont elle est séquestre soit 7.622,45 euros et ce avec intérêts aux taux légal à compter du 28 mars 2000. - Ordonner la capitalisation des intérêts et ce par application de l'article 1154 du Code Civil. - Recevoir Monsieur et Madame X... en leur demande actuelle et y faisant droit. - Condamner Me CHAVANNE de DALMASSY, ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VICTOR HUGO IMMOBILIER, au paiement de la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Et la condamner en tous les dépens de première instance et d'appel. - Condamner Me CHAVANNE de DALMASSY, ès-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VICTOR HUGO IMMOBILIER, au paiement de la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Et la condamner en tous les dépens de première instance et d'appel. Quoiqu'ayant régulièrement constitué avoué, la SARL VICTOR HUGO IMMOBILIER n'a pas conclu. Me CHAVANNE de DALMASSY, assigné en intervention forcée à une personne présente à son domicile, en qualité de liquidateur de la SARL VICTOR HUGO IMMOBILIER, n'a pas constitué avoué ; l'arrêt sera rendu par défaut par application de l'article 473 du Nouveau Code de Procédure Civile. La clôture a été prononcée le 12 septembre 2002 et l'affaire appelée à l'audience du 20 décembre 2002. SUR CE, LA COUR, Y... que suivant acte sous seing privé en date du 10 avril 1999, Monsieur et Madame Z... ont promis de vendre à Monsieur Michel X... et Madame Viviane A... épouse X..., sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire un terrain leur appartenant situé à VAUX sur SEINE 78740) moyennant un prix de 77749 (510 000 francs) ; que cette promesse était consentie pour une durée maximum de trois mois, expirant à la date d'obtention du permis de construire. Y... qu'une somme de 7622,45 (50000 francs) a été déposée par les époux X... entre les mains de la Société VICTOR HUGO IMMOBILIER, en qualité de séquestre ; qu'il est expressément prévu au paragraphe séquestre de la promesse de vente que ce versement est destiné soit à être acquis au promettant en cas de réalisation de la vente soit à être restitué au bénéficiaire en cas de non réalisation d'une condition suspensive liée à la vente; que cependant en cas de non réalisation pure et simple de l'opération, l'option étant levée et les conditions suspensives réalisées, le séquestre ne se libère des fonds qu'en vertu d'un accord amiable ou d'une décision judiciaire. Y... qu'à l'expiration du délai de trois maximum prévu par la promesse pour l'obtention du permis de construire, ce permis n'avait été ni demandé ni obtenu; que tacitement, les effets de cette promesse ont été prorogés; que le notaire des vendeurs écrivait, le 26 novembre 1999, aux acquéreurs, faisant état d'un certificat d'urbanisme délivré le 4 novembre 1999, et les interrogeait pour savoir s'ils accepteraient que la signature intervienne avant l'obtention du permis de construire et s'ils voulaient ainsi renoncer à la condition suspensive; que le 28 janvier 2000, le permis de construire demandé par les époux X... leur était refusé; que par courrier du 10 février 2000 adressé aux époux X..., le notaire des vendeurs, prenant acte du refus de permis de construire, leur indiquait que ses clients s'estiment libres de tous engagements et leur demande de faire part de leur position; que Monsieur et Madame X... acceptaient la prendre acte du désengagement des vendeurs, sous réserve de récupérer la somme séquestrée et celle versée pour l'extension du réseau EDF. Y... que la condition suspensive n'a pas été réalisée dans le délai de la promesse ; que les vendeurs se sont désistés de leur engagement ; qu'en vertu des stipulations contractuelles, clairement formulées, le versement effectué entre les mains du séquestre devait être restitué aux acquéreurs ; qu'il importe peu que postérieurement à ce désistement, les époux X... aient obtenu le 11 mai 2000 un permis de construire demandé le 4 février 2000. Y... qu'en l'absence d'opposition des vendeurs, la somme séquestrée devait être restituée par la Société VICTOR HUGO IMMOBILIER ; qu'en s'opposant à cette restitution, celle-ci invoque la compensation avec les sommes dont elle demande le paiement au titre de la rémunération de la négociation qu'elle a conduite. Mais considérant que la vente n'est jamais intervenue; qu'il ne peut être considéré, contrairement à ce qu'a pu soutenir la Société IMMOBILIÈRE VICTOR HUGO que la condition suspensive s'est réalisée dès lors qu'en février 2000, soit plus de dix mois après la signature de la promesse valable pour une durée maximum de trois mois, les vendeurs et les acquéreurs ont décidé constatant que la condition suspensive n'était pas réalisée et qu'un refus de permis de construire avait été opposé aux acquéreurs de ne pas conclure la vente; que la circonstance que le permis de construire a été ultérieurement délivré est sans effet sur l'incidence du refus de permis de construire de janvier 2000 et de la renonciation subséquentes des parties à conclure la vente ; que les dispositions de l'article 74 du décret du 20 juillet 1992 ne peuvent recevoir application ; que la Société VICTOR IMMOBILIER à défaut de vente effectivement conclue et de réalisation de la condition suspensive n'est pas fondée à demander le paiement de la rémunération contractuellement prévue, laquelle était de surcroît à la charge des vendeurs. Y... que la Société VICTOR HUGO IMMOBILIER avait la qualité de mandataire de Monsieur et Madame Z..., vendeurs ; qu'il n'existe pas de lien contractuel entre la Société VICTOR HUGO IMMOBILIER et Monsieur et Madame X... dont la responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que la preuve d'une faute commise par Monsieur et Madame X... n'est pas rapportée ; qu'en effet il ressort des pièces versées aux débats, à savoir un courrier adressé par les époux X..., le 10 mai 1999, à la Société VICTOR HUGO IMMOBILIER, puis un autre adressé au notaire du vendeur le 18 février 2000, que le retard apporté au dépôt de la demande de permis de construire en date du 1er septembre 1999, a pour origine des difficultés concernant le bornage, l'adduction d'eau et le raccordement EDF. Y... qu'en l'absence de retard fautif imputable aux époux X..., dans le dépôt de la demande de permis de construire, la demande en paiement d'une somme susceptible de se compenser avec la restitution de l'indemnité d'immobilisation séquestrée n'est pas fondée ; que le jugement qui n'a pas fait droit intégralement à la demande de restitution de la somme séquestrée sera réformé. Y... que la liquidation judiciaire de la Société VICTOR HUGO IMMOBILIER prononcée par jugement du Tribunal de commerce ne fait pas obstacle à la restitution des sommes séquestrées ; qu'en revanche, les intérêts afférents à la somme restituée ne peuvent donner lieu à condamnation mais seulement à fixation de la créance des époux X... Y... que l'équité commande d'allouer aux époux X... une somme de 800 par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Y... que Maître CHAVANNE de DALMASSY ès qualité de liquidateur de la Société VICTOR HUGO IMMOBILIER qui succombe supporte la charge des dépens. PAR CES MOTIFS La Cour Statuant, publiquement, par décision réputée, en dernier ressort Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a limité le montant de la restitution ordonnée. Le réformant de ce chef Ordonne la restitution de l'intégralité de la somme de 7622,45 séquestrée. Fixe la créance de Monsieur et Madame X... au titre des intérêts au taux légal afférents à cette somme depuis la mise en demeure du 29 mars 2000. Ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 du code civil, demandée par conclusions du 31 janvier 2002. Condamne Maître CHAVANNE de DALMASSY ès qualité de liquidateur de la Société VICTOR HUGO IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 800 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le Condamne aux dépens qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP BOMMART & MINAULT, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban B..., qui l'a prononcé, Madame Natacha C..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,