Cour d'appel d'Agen, du 30 avril 2003, 01/155

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Indemnité d'éviction - Paiement - Charge - Bailleur ayant délivré congé - Vente de l'immeuble - Portée - / Faute de clause spécifique par laquelle l'acquéreur se serait engagé à payer l'indemnité d'éviction ou aurait été subrogé dans les droits et obligations des vendeurs avec l'accord du locataire évincé, il convient d'appliquer le principe suivant lequel la vente de l'immeuble comportant le fonds de commerce auquel était attaché le bail n'a pas eu pour effet de décharger les propriétaires de leur obligation de payer l'indemnité d'éviction due aux preneurs auxquels ils avaient délivré, avant la vente, un congé avec refus de renouvellement du bail. En effet, l'obligation de payer cette indemnité ne se transmet pas avec l'immeuble, les obligations nées du bail présentant, en pareille matière, un caractère personnel et non réel

DU 30 Avril 2003 ------------------------- F.C/M.F.B Béna'ssa X.... C/ Michèle Y... veuve Z... Consorts A... RG B... : 01/00155 - A R R E T B...° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du trente Avril deux mille trois, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Béna'ssa X.... représenté par la SCP A-L. PATUREAU P. RIGAULT, avoués assisté de Me Jacques FRANC, avocat APPELANT d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 30 Janvier 2001 D'une part, ET : Madame Michèle Y... veuve Z... prise en tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'Administrateur légal sous contrôle judiciaire de ses enfants mineures Johanna et Marion représentée par Me TANDONNET, avoué assistée de la SCP RAVINA & ASSOCIES, avocats Madame Marie Thérèse A... épouse C. Monsieur Jean-Claude A... Monsieur Michel A... C... trois pris en qualité d'héritiers de leur mère Eugénie BL. Veuve A... décédée représentés par la SCP NARRAN, avoués assistés de la SCP MOREAU DEFARGES& BLUYSSEN avocats INTIMES A TITRE PRINCIPAL INTERVENANTS VOLONTAIRES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 26 Mars 2003, devant Bernard BOUTIE , Président de Chambre, Philippe LOUISET et François CERTNER, Conseillers, assistés de Monique D..., Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. EXPOSE DU LITIGE Dans des conditions de régularité de forme et de délai non discutées, Bena'ssa X.... a interjeté appel contre toutes parties d'un Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN le 30/01/01 l'ayant condamné, avec Eugénie BL. veuve A... et Marie-Thérèse C. née A...: * pour moitié chacun, à payer Michèle Y... veuve Z..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de ses enfants mineurs, la somme de 418.500 francs à titre d'indemnité d'éviction, [* solidairement à payer à Michèle Y... veuve Z..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de ses enfants mineurs, la somme de 15.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, *] ayant autorisée cette dernière à se maintenir dans les lieux jusqu'à versement de cette indemnité; Les faits de la cause ont été relatés par le premier Juge en des énonciations auxquelles la Cour se réfère expressément; L'appelant conclut à la réformation de la décision entreprise s'agissant de sa condamnation à verser la moitié de l'indemnité d'éviction à propos de laquelle il demande sa mise hors de cause; il explique qu'il ne peut rien devoir: - aux termes du congé délivré aux époux Z... par le consorts A... en leur qualité de bailleurs, acte dans lequel ils se sont formellement engagés à payer l'indemnité d'éviction pouvant être due, - aux termes d'une Jurisprudence constante de la Cour de Cassation, la vente de l'immeuble où se situe le fonds en cause ne décharge pas le vendeur de son obligation de payer l'indemnité d'éviction due au preneur à qui, par congé délivré antérieurement, a été refusé le renouvellement du bail, - aux termes de l'acte authentique de vente conclu avec les consorts A... dans lequel il n'est fait nulle mention du congé, ce que confirme la clause selon laquelle les preneurs auraient à lui verser le loyer en sa qualité de nouveau propriétaire, puisqu'il restait encore à courir un mois de bail, - car le fait qu'il connaissait la présence d'un locataire dans les lieux est indifférent, - en vertu de l'art. 8 du décret de 1953 et des art. 1101 et 1103 du Code Civil demeurant la commune intention des parties, à savoir l'engagement des consorts A... de dédommager les preneurs sortants; Reconventionnellement, il réclame la condamnation des consorts A... à lui verser la somme de 18.293,88 Euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice économique souffert en raison du maintien dans les lieux des époux Z... du fait de leur attitude; Il réclame la même somme à Michèle Y... veuve Z..., qui en dépit du congé reçu n'a pas quitté les lieux qui, nonobstant le défaut de paiement de l'indemnité d'éviction, pouvait parfaitement prendre toutes garanties utiles sur le patrimoine des consorts A...; Enfin, il demande la condamnation de ces derniers solidairement avec Michèle Y... veuve Z... à lui payer la somme de 1.524,49 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; De leur côté, d'une part Marie-Thérèse C. née A..., tant personnellement qu'en sa qualité d'héritière de sa mère Eugénie BL. veuve A..., et d'autre part Jean-Claude et Jacques A..., intervenants volontairement en leur qualité d'héritiers de leur mère Eugénie BL. veuve A..., concluent au rejet de prétentions adverses, à la confirmation aux motifs du premier Juge de la décision déférée en ce qu'elle a ordonné le partage de la charge de l'indemnité d'éviction entre eux et Bena'ssa X.... et, formant appel incident, demandent que: > l'indemnité d'éviction soit ramenée à la somme maximum de 9.486,54 Euros (62.226 francs) avec les intérêts à compter de l'Arrêt à intervenir, la demande contraire en augmentation formée par Michèle Y... veuve Z..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de ses enfants mineurs, étant totalement fantaisiste, > cette indemnité précitée ainsi que les dépens et frais d'expertise soient supportés par moitié entre eux et Bena'ssa X..., > Michèle Y... veuve Z..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de ses enfants mineurs et Bena'ssa X.... soient condamnés, outre à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, à leur payer la somme de 3.000 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Ils font valoir que l'indemnité d'éviction ne saurait représenter plus de 20% du dernier chiffre d'affaire réalisé, soit 311.138 francs, aux termes des critères retenus et explicités dans le rapport d'expertise VI., d'autant que l'activité, après avoir été déficitaire, a aujourd'hui totalement cessé puisque la société LE PESCADOU a été dissoute et que le fonds, remplacé par un nouveau commerce, a disparu; ils estiment que de ce fait, il ne peut rien être dû tant au titre du trouble commercial que de l'indemnité de réemploi qui n'a plus de fondement et des frais de déménagement, l'éloignement du nouveau commerce à créer étant le fait du choix personnel de Michèle Y... veuve Z... qui aurait fort bien pu se réinstaller à AGEN; Ils exposent par ailleurs que plusieurs raisons, notamment d'équité, militent pour que le paiement de l'indemnité d'éviction soit partagée par moitié entre eux et Bena'ssa X...: 1 ) pour en être le voisin, ce dernier connaissait parfaitement l'existence du fonds de commerce des époux Z... lors de l'achat de l'immeuble qui était en outre expressément mentionnée en page 5 de l'acte notarié de vente du 19/02/98, 2 ) il y était stipulé qu'il percevrait le loyer tant que le délai de préavis ne serait pas encore expiré, de sorte qu'il savait acquérir un immeuble partiellement occupé, 3 ) il avait l'intention d'agrandir son commerce en récupérant celui des époux Z..., 4 ) il ne pouvait ignorer que la libération des lieux impliquait obligatoirement le paiement d'une indemnité d'éviction, 5 ) rien dans l'acte notarié précité ne dit qu'ils auraient à supporter seuls le poids de cette indemnité; Ils concluent au rejet de la demande de Bena'ssa X.... en dommages-intérêts non justifiée: ce dernier sachant -page 5 et 6 de l'acte notarié- qu'il y aurait une indemnité d'éviction à règler, il n'a subi aucun préjudice puisqu'il a perçu des indemnités d'occupation jusqu'en décembre 2002, date à laquelle il a été en mesure de récupérer les locaux et d'y créer un commerce; Pour sa part, Michèle Y... veuve Z... réclame à titre principal que l'indemnité discutée soit fixée à la somme de 138.195,03 Euros (906.500 francs) compte tenu de l'ensemble des facteurs locaux retenus en la matière; elle critique l'expert d'avoir admis un taux de 20% alors que pour les commerce de poissonnerie, la fourchette se situe entre 35 et 50% du chiffre d'affaire et de n'avoir retenu que celui de la dernière année d'exploitation alors que, traditionnellement, on se fonde sur les trois derniers exercices et que l'on retient, non les chiffres H.T. mais T.T.C.; Elle ajoute que le trouble commercial existe bien et doit donner lieu à réparation, qu'il y a lieu à indemnité de réemploi, les seuls frais notariés exposés pour l'acquisition d'un commerce à VALENCE D'AGEN s'étant élevés à 95.300 francs, même si ce projet n'a pas été mené à bien, et que les frais de déménagement restent cependant dû et doivent être estimé par rapport au coût généralement facturé en pareilles circonstances; Elle demande à ce qu'à défaut, l'indemnité litigieuse ne puisse être fixée à une somme inférieure à 63.799,91 Euros (418.500 francs) correspondant à l'évaluation faite par le premier Juge; Elle réclame au surplus que Bena'ssa X... et les consorts A... soient condamné à lui verser le montant de l'indemnité qui sera arbitrée solidairement entre eux en application de l'art. 1615 du Code Civil; A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour fixerait une indemnité inférieure à celle arbitrée en première instance, elle demande la condamnation de Bena'ssa X... à lui payer la somme de 77.000 Euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi; elle fonde cette prétention sur l'abus de droit d'ester en Justice, ce dernier ayant multiplié les procédures à des fins dilatoires, sachant que devenue veuve et se débattant dans les difficultés, elle ne pourrait assumer très longtemps l'exploitation du fonds sans que celui-ci devienne déficitaire; Enfin, en tout état de cause, elle réclame: - le rejet de la demande en dommages-intérêts de Bena'ssa X... qui n'a souffert d'aucun préjudice en percevant les loyers alors qu'elle se maintenait dans les lieux en vertu des dispositions d'ordre public de l'art. L. 145-28 du Code de Commerce (ancien art. 20 du décret du 30/09/53) qui subordonne la libération des locaux au paiement effectif de l'indenité d'occupation, - la condamnation des consorts A... et de Bena'ssa X... à lui payer la somme de 2.500 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; MOTIFS DE LA DECISION Par acte en date du 12/09/97, les consorts A... ont signifié à leurs locataires, les époux Z..., congé comportant refus de renouvellement du bail commercial les liant avec offre de payer l'indemnité d'éviction au terme prévu pour le 15/03/98; Par acte notarié dressé le 16/02/98, les consorts X... ont acheté aux consorts A... l'immeuble où se situait le fonds de commerce des époux Z...; Il apparaît donc que le congé avec refus de renouvellement du bail est intervenu antérieurement à la vente de l'immeuble et que le bail arrivait à échéance postérieurement à cette transaction; Nul ne discute le principe même du paiement de l'indemnité d'éviction; Ce qui est en litige est d'une part de déterminer qui doit en supporter la charge du règlement et d'autre part quel doit en être son montant; Sur la charge de l'indemnité d'éviction La vente de l'immeuble comportant le fonds de commerce auquel était attaché le bail n'a pas eu pour effet de décharger les consorts A... de leur obligation en leur qualité de propriétaires de payer l'indemnité d'éviction due aux preneurs auxquels ils avaient délivré avant la vente un congé avec refus de renouvellement du bail; Dans ces circonstances, il importe peu que les bailleurs aient perdu la possibilité d'exercer leur droit de repentir, droit auquel la vente a mis fin, ni que l'acquéreur ait connu l'existence des locataires commerciaux pour avoir le cas échéant reçu d'eux le montant du loyer stipulé; L'acte notarié de vente de l'immeuble en cause ne comporte aucune disposition relative à la charge du paiement de l'indemnité d'éviction, ni du reste aucune mention du congé précédemment délivré et de sa nature; faute de clause spécifique par laquelle l'acquéreur se serait engagé à faire son affaire personnelle de la question du règlement de l'indemnité d'éviction ou aurait été subrogé dans les droits et obligations des vendeurs avec, qui plus est, l'accord du locataire évincé, il convient d'en rester au principe précédemment énoncé, lequel se justifie par le fait que l'obligation de payer cette indemnité ne se transmet pas avec l'immeuble alors que les obligations nées du bail présentent en pareille matière un caractère personnel et non réel; D'où il suit que seuls Marie-Thérèse C. née A..., tant personnellement qu'en sa qualité d'héritière de sa mère Eugénie BL. veuve A..., et Jean-Claude et Jacques A..., intervenants volontairement en leur qualité d'héritiers de leur mère Eugénie BL. veuve A..., sont redevables de l'indemnité d'éviction due à Michèle Y... veuve Z..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de ses enfants mineurs; Sur le montant de l'indemnité d'éviction L'expert judiciaire a formulé des propositions étayées, mais qui sont critiquées par les parties: * Michèle Y... veuve Z... explique que selon divers barêmes auxquels il est habituellement fait référence, l'indemnité d'éviction en matière de commerces de poissonnerie se situe dans une fourchette de 30 à 50% du chiffre d'affaire T.V.A. comprise; c'est cependant oublier un certain nombre de spécificités; d'une part, les poissonneries indépendantes dites de proximité sont en voie de disparition, sauf celles haut de gamme, au profit des bancs présentés dans les grandes surfaces; d'autre part, l'évolution de la population du quartier a modifié pour diverses raisons la structure commerciale du secteur; enfin, il ne peut être méconnu que depuis 1994, le chiffre d'affaire de ce commerce a connu une baisse très importante, passant de 1.615.433 francs H.T. à 1.091.946 francs H.T. au cours de l'exercice 1997; au regard de ce qui précède, il ne peut être tenu compte de la fourchette proposée par la locataire, qui est strictement indicative et qui s'inscrit dans une perspective de développement normal de l'activité; * les consorts A... prétendent que l'indemnité d'éviction doit être évaluée au jour du prononcé de l'Arrêt la fixant et qu'elle ne peut en conséquence être égale qu'à la valeur du bail augmentée des indemnités car, de 1997 à 2001, le chiffre d'affaire s'étant totalement effondré pour finalement se situer à un peu plus de 300.000 francs pour un résultat déficitaire, le commerce ayant été définitivement fermé en juin 2002; pour apprécier la consistance du fonds, il convient cependant de se situer à la date du refus de renouvellement car il s'est écoulé plusieurs années entre ce refus opposé par les consorts A... et la restitution des lieux; or, ce laps de temps est la conséquence du comportement des seuls consorts A... lesquels, en ne réglant pas immédiatement l'indemnité qu'ils devaient, ont permis à Michèle Y... veuve Z... d'exercer son droit au maintien dans les lieux; ils ne peuvent naturellement tirer profit de leur carence, ce qui n'empêche pas de tenir compte de l'évolution, non du chiffre d'affaire à la baisse de l'exploitation entre 1997 et 2002, mais de celle générale de la structure commerciale du secteur demeurant le type d'activité, l'évolution démographique et le déplacement de la zone de chalandise; Aux résultats de cette analyse et étant admis selon l'usage qu'il faut tenir compte des chiffres d'affaire T.T.C., il y a lieu d'arrêter à la somme de 40.000 Euros (262.382, 80 francs) le montant de l'indemnité d'éviction, laquelle ne peut comporter que cette indemnité principale à l'exclusion des indemnités accessoires; en effet, il ne peut être réclamé, ni de frais de déménagement et de réinstallation puisqu'il est constant qu'il n'y en a pas eu faute de nouvel établissement, ni de frais de remploi pour la même raison, ni d'indemnité de trouble commercial qui vient indemniser le manque à gagner durant le temps nécessaire à la réinstallation alors qu'il n'y en a pas eu; Sur les plus amples demandes Demeurant ce qui précède, il convient de réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Bena'ssa X... à payer Michèle Y... veuve Z..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de ses enfants mineurs, la somme de 15.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, solidairement avec les consorts A... qui doivent assumer seuls le règlement de cette condamnation; S'agissant de la demande en dommages-intérêts formée par l'appelant, celle-ci n'est susceptible de prospérer qu'à l'encontre des consorts A... car Michèle Y... veuve Z... s'est maintenue dans les lieux en vertu d'une permission de la Loi qui l'autorisait à rester en place jusqu'à la perception de son indemnité d'occupation; En revanche, les consorts A... ont commis une faute en ne réglant pas, en dépit de leur engagement dans le congé délivré, l'indemnité d'éviction aux preneurs commerciaux; cette faute, génératrice de préjudice envers l'appelant, s'apparente à une perte de chance de pouvoir exploiter sans délai la surface commerciale litigieuse; pour évaluer l'importance de son dédommagement, il doit être tenu compte du fait que Bena'ssa X... a perçu des locataires pendant toute la période de leur maintien dans les lieux un loyer puis une indemnité d'occupation du même montant; Au regard de ces considérations et des chiffres précédemment retenus, la Cour trouve les éléments pour évaluer le montant des dommages-intérêts de ce chef à la somme de 5.000 Euros; Il n'y a pas lieu de condamner l'appelant au versement de dommages-intérêts au profit de Michèle Y... veuve Z..., laquelle ne démontre l'existence d'aucun préjudice découlant d'un prétendu abus du droit d'ester en Justice de la part de l'appelant qui n'a fait qu'agir pour la défense de ses droits; L'équité et la situation économique commandent d'allouer à l'appelant le remboursement des sommes exposées par lui pour la défense de ses intérêts; Il convient de condamner les consorts A... à lui verser la somme de 2.000 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; L'équité et la situation économique ne commandent pas de condamner Michèle Y... veuve Z... sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au remboursement aux consorts A... des sommes exposées par eux pour leur défense, ni de prononcer la condamnation inverse; Les dépens de première instance doivent être mis à la charge des seuls consorts A...; ceux d'appel doivent être supportés par moitié entre ceux-ci et Michèle Y... veuve Z..., tous succombant pour une part équivalente; PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort après en avoir délibéré conformément à la Loi, Réforme la décision déférée, Condamne Marie-Thérèse C. née A..., tant personnellement qu'en sa qualité d'héritière de sa mère Eugénie BL. veuve A..., et Jean-Claude et Jacques A..., intervenants volontairement en leur qualité d'héritiers de leur mère Eugénie BL. veuve A... à payer seuls à Michèle Y... veuve Z..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de ses enfants mineurs, la somme: [* de 40.000 Euros (262.382, 80 francs) à titre d'indemnité d'éviction, *] de 15.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile décidée par le premier Juge, Condamne Marie-Thérèse C. née A..., tant personnellement qu'en sa qualité d'héritière de sa mère Eugénie BL. veuve A..., et Jean-Claude et Jacques A..., intervenants volontairement en leur qualité d'héritiers de leur mère Eugénie BL. veuve A... à payer à Bena'ssa X... la somme de 5.000 Euros à titre de dommages-intérêts et celle de 2.000 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Dit n'y a voir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit des autres parties, Déboute ces dernières de leurs plus amples prétentions, Met les dépens de première instance à la charge des seuls consorts A..., Dit que les dépens d'appel seront supportés par moitié par les consorts A... et Michèle Y... veuve Z..., Autorise les Avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Monique D..., Greffière. LA GREFFIERE LE PRESIDENT Y... D... Z... BOUTIE