Cour d'appel de Versailles, du 26 novembre 2002, 2001-4380

Sommaire: VENTE - Promesse de vente - Réalisation - Défaut - Défaut du fait du bénéficiaire Lorsque, contrairement à une clause expresse de la promesse de vente, l'acquéreur sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt fait preuve de négligences dans les démarches nécessaires à l'obtention de ce prêt, son inaction constitue un manquement à son engagement contractuel. Dès lors que cette négligence fautive a eu pour effet de faire échec, de manière directe et certaine, à l'octroi du prêt que les facultés financières avérées de l'emprunteur lui permettaient d'obtenir, le mandataire est fondé à invoquer la clause précitée qui lui réserve la possibilité de réclamer indemnisation du préjudice résultant de l'absence de réalisation de la condition, ici la perte de la commission qu'implique la non réalisation de la vente.

Suivant acte d'huissier en date du 3 juillet 2000, la SARL SEGEVIMMO a fait assigner les époux Camille X... devant le Tribunal d'Instance de PUTEAUX aux fins de les voir condamner au paiement d'une somme de 7.622,45 euros à titre de dommages et intérêts outre 1.067,14 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 15 mai 2001, le Tribunal d'Instance de PUTEAUX a débouté les parties de toutes leurs demandes et condamné la SARL SEGEVIMMO aux dépens. Par déclaration en date du 2 juillet 2001, la SARL SEGEVIMMO a interjeté appel de cette décision. La SARL SEGEVIMMO soutient qu'une vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt doit être regardée comme ayant été valablement formée dès l'offre conforme d'un établissement bancaire et alors même que le bénéficiaire aurait décliné cette offre. Elle prétend, dès lors, être fondée à réclamer le paiement de sa commission. Elle ajoute que le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable aux époux X... et que cette faute ouvre droit à l'indemnisation de l'agent immobilier. Elle affirme enfin avoir accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la vente. La SARL SEGEVIMMO demande donc en dernier à la Cour de: - dire la société SEGEVIMMO recevable et bien fondée en son appel, - infirmer la décision entreprise, A titre principal, - condamner les époux X... à payer à la société SEGEVIMMO la somme de 7622,45 à titre de commission, Subsidiairement, - condamner les époux X... à payer à la société SEGEVIMMO la somme 7622,45 à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause, - débouter les époux X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les époux X... à payer à la société SEGEVIMMO la somme 1500 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les époux X... aux entiers dépens. Les époux X... répondent que la demande de la SARL SEGEVIMMO doit s'analyser en une commission, dont le versement est prohibé avant conclusion définitive de la vente et non comme une indemnité fondée sur une hypothétique responsabilité délictuelle des acquéreurs. Ils ajoutent que la SARL SEGEVIMMO ne rapporte pas la preuve de ce que le défaut de réalisation de la condition suspensive serait issu d'une faute de leur part ou d'un manque de diligence dans la recherche d'un établissement susceptible de leur accorder un prêt. Ils soutiennent ensuite que l'agent immobilier ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice, condition nécessaire à l'ouverture de toute responsabilité. Ils prétendent enfin que la SARL SEGEVIMMO est responsable de l'interdiction bancaire dont ils ont été l'objet. Les époux X... prient donc en dernier la Cour de: - déclarer la SARL SEGEVIMMO autant irrecevable que mal fondée en son appel, - l'en débouter ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer partiellement le jugement rendu le 15 mai 2001 par le Tribunal d'Instance de PUTEAUX, Et statuant à nouveau, Vu les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, Vu les dispositions des articles 73 et 74 du décret du 20 juillet 1972, - dire que le défaut de réalisation de la condition suspensive prive l'Agent Immobilier de tout droit au paiement de sa commission, - en conséquence, débouter la SARL SEGEVIMMO de l'intégralité de ses demandes, Subsidiairement, Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du Code Civil, - constater la réalité du refus de prêt et l'absence de la faute des époux X... , - en conséquence, débouter la SARL SEGEVIMMO de l'intégralité de ses demandes, A titre infiniment subsidiaire, - constater que la SARL SEGEVIMMO ne verse aux débats aucune pièce justifiant de la perte définitive de sa commission sur le bien litigieux et n'apporte donc as la preuve d'un préjudice certain, - en conséquence, débouter la SARL SEGEVIMMO de ses demandes, En tout état de cause, - déclarer les époux X... recevables et bien fondés en leur appel incident, Vu les dispositions de l'article 1382 du Code Civil, - constater les fautes de la SARL SEGEVIMMO, - dire que la SARL SEGEVIMMO n'a pu se méprendre sur la portée de ses droits et a donc sciemment engagé une procédure abusive à l'encontre des époux X..., - dire que le préjudice des époux X... est établi, En conséquence, - condamner la SARL SEGEVIMMO à payer aux époux X... la somme de 3050 en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la SARL SEGEVIMMO en tous les dépens. La clôture a été prononcée le 3 octobre 2002 et l'affaire appelée à l'audience du 8 octobre 2002. SUR CE, LA COUR, 1. Sur le paiement de la commission Y... qu'en application de l'article 66 du décret du 20 juillet 1972 le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. Y... que la promesse de vente consentie le 25 septembre 1999 par Monsieur et Madame Z... à Monsieur Camille X... et Madame Aimée A... épouse X... sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, comportait à la charge du vendeur des honoraires de négociation d'un montant de 50000 F. ( 7622,45 ) au profit de la Société SEGEVIMMO. Y... que cette promesse de vente comporte également un mandat donné à la Société SEGEVIMMO par Monsieur Camille X... et Madame Aimée A... épouse X... de solliciter en leur nom un ou plusieurs prêts correspondant à des caractéristiques spécifiquement décrites, étant précisé que l'exécution de ce mandat ne donnera lieu à aucune rémunération à la charge du mandant. Y... que la commission d'un montant de 50000 F. ( 7622,45 ) due à la S.A.R.L. SEGEVIMMO est contractuellement à la charge de Monsieur et Madame Z..., vendeurs; qu'en l'absence de lien contractuel entre la S.A.R.L. SEGEVIMMO et Monsieur Camille X... et Madame Aimée A... épouse X..., acquéreurs, cette dernière, ne peut demander qu'ils soient condamnés, sur le fondement de la promesse, au paiement des honoraires de négociation qui ne sont pas à leur charge. Y... qu'aucune commission n'est d'avantage due par Monsieur Camille X... et Madame Aimée A... épouse X... à la S.A.R.L. SEGEVIMMO au titre du mandat qui lui a été confié de solliciter en leur nom un ou plusieurs prêts, dès lors qu'il est expressément prévu que ce mandat ne donnera lieu à aucune rémunération. Y... enfin qu'en application de l'article 6 de la loi Nä70-9 du 3 janvier 19970, l'agent immobilier ne pourra prétendre à une commission que si l'opération a été "effectivement conclue"; que si la réalisation de la condition suspensive tirée de l'offre par un établissement bancaire d'un prêt décliné par le bénéficiaire est de nature permettre de qualifier la vente de parfaite, elle ne se confond pas avec une réalisation effectivement de l'opération au sens du texte susvisé. Y... que la S.A.R.L. SEGEVIMMO ne peut prétendre au versement par Monsieur Camille X... et Madame Aimée A... épouse X... de la commission prévue par la promesse de vente. 2. Sur les dommages et intérêts Y... que le paragraphe J de la promesse de vente intitulé "non réalisation de la condition suspensive" prévoit expressément, dans l'éventualité où la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, non seulement la possibilité pour le vendeur de demander au tribunal de déclarer la condition suspensive acquise mais également l'indemnisation du mandataire à raison du préjudice causé par cette faute; qu'il s'agit là de deux conséquences distinctes du comportement de l'acquéreur; que c'est à tort que les époux X... soutiennent que l'indemnisation du mandataire serait subordonnée à la mise en oeuvre par le vendeur de la possibilité qui lui est offerte de saisir le tribunal, la rédaction en deux paragraphes devant se comprendre au regard de l'esprit de la promesse de vente dont l'essentiel est de régir les rapports entre vendeur et acquéreur avant d'envisager la rémunération du mandataire. Y... que la promesse de vente du 25 septembre 1999 comporte la description du financement de l'opération, avec une déclaration des acquéreurs relative à leurs ressources mensuelles, les emprunts en cours et les caractéristiques des prêts à solliciter; qu'il était expressément précisé que Monsieur et Madame X... auraient à solliciteraient les crédits destinées au financement de l'acquisition auprès de la Caisse d'Epargne Ile de France, CPI, L'UCB et LA POSTE et,que ces derniers ont en outre donné mandat à la Société SEGEVIMMO de solliciter pour leur soin un ou plusieurs un ou plusieurs prêts; qu'à cet effet, ils se sont engagés à fournir au au mandataire les pièces et renseignements nécessaires à l'instruction des dossiers de prêt. Y... que, le 28 septembre 1999, Monsieur et Madame X... ont déposé une demande de prêt auprès de la Caisse d'Epargne d'Ile de France qui leur a opposé un refus, le 30 octobre 1999 dont rien ne permet d'affirmer qu'il s'agit, contrairement aux affirmations de la Société SEGIVIMMO, d'un refus de complaisance au seul motif d'une erreur purement matérielle figurant dans la lettre de refus mentionnant une demande de prêt d'un montant de 850000 F. ( 129581,66 ) alors que le prêt sollicité était d'un montant de 710000 F. ( 108238,8 ); que cette erreur a d'ailleurs été rectifiée par la Caisse d'Epargne qui a confirmé à la Société SEGEVIMMO le refus de prêt "après une étude complète de la situation" par courrier du 12 novembre 1999 et a indiqué na pas tolérer les allégations gratuites relatives à un refus de complaisance, lesquelles mettent en cause la probité de leur établissement. Mais considérant qu'il ressort des éléments du dossier que Monsieur et Madame X... n'ont pas, contrairement aux indications de la promesse de vente, sollicité de prêt auprès des autres organismes de crédit mentionnés; qu'ils ont ainsi fait preuve de négligence dans les démarches, leur incombant nécessaires à l'obtention d'un prêt; que d'autre part, la Société SEGEVIMMO a été avisée par CPI organisme de crédit qu'elle avait contacté dans le cadre du mandat de recherche d'un prêt, par un courrier du 7 octobre 1999 reçu par fax (pièce 14) le même jour et expédié ensuite par courrier le 10 février 2000 que les acquéreurs n'avaient pas transmis les documents nécessaires à l'instruction de la demande de prêt et ce au mépris de l'engagement contractuel pris au terme de ce mandat. Y... que leur inaction certaine constitue une faute qui a eu pour effet de faire, de manière directe, été de nature à faire échec à l'octroi d'un prêt dès lors que leurs déclarations relatives à leurs facultés financières et à l'absence de tout autre crédit rendaient possible le montage du dossier, ainsi que l'a écrit la CPI, et devaient conduire à l'obtention du crédit. Y... que la Société SEGEVIMMO établit par une attestation notariée du 30 août 2002 (pièce Nä 19 communiquée le 1er octobre 2002) que la vente du bien en cause a finalement été conclue le 18 février 2000 par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière au bénéfice d'un autre acquéreur; qu'elle a ainsi perdu le bénéfice de la commission qu'elle aurait perçue si la transaction n'avait pas échoué en raison de l'inaction fautive de Monsieur et Madame X... Y... que ces derniers seront en conséquence condamnés à indemniser la Société SEGEVIMMO du préjudice subi, en relation certaine et directe avec leur négligence fautive, par l'allocation d'une somme de 7622,45 de dommages et intérêts ; Sur l'appel incident des époux X... Y... que l'interdiction bancaire dont ont fait l'objet les époux X... est consécutive à la remise à l'encaissement par la Société SEGEVIMMO sur le compte 319358M 761 mentionné sur la promesse de vente du chèque d'un montant de 85000 F. ( 12958,17 ) correspondant à l'indemnité d'immobilisation; que ce chèque était présenté le 6 novembre et revenu impayé dès le 24 novembre 1999; que l'indemnité d'immobilisation constitue la cause de ce chèque; que la provision doit exister à la date de la création du chèque; qu'il n'est pas établi qu'une faute peut reprochée à la Société SEGEVIMMO; que la demande de dommages et intérêts des époux X... sera rejetée. Y... que l'équité commande d'allouer à la Société SEGEVIMMO une somme de 750 par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Y... que les intimés qui succombent supporteront la charge des dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Et statuant à nouveau Condamne Monsieur Camille X... et Madame Aimée A... épouse X... à payer à la Société SEGEVIMMO la somme de 7622,45 . à titre de dommages et intérêts. Déboute Condamne Monsieur Camille X... et Madame Aimée A... épouse X... de leur appel incident. Condamne Monsieur Camille X... et Madame Aimée A... épouse X... à payer à la Société SEGEVIMMO la somme de 750 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les Condamne à tous les dépens de 1ère instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP Daniel et Benoît GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arret : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Natacha B..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,