Cour d'appel de Versailles, du 5 novembre 1999, 1997-8459

Sommaire: BAIL (règles générales) - Prix - Fixation Un locataire ne peut soutenir que son loyer aurait été fixé de manière forfaitaire dès lors qu'il n'en rapporte pas la preuve et qu'il reconnaît avoir accepté, au cours des années précédentes, des augmentations de loyer qui constituent des actes positifs répétés manifestant son intention certaine et non équivoque de renoncer au prétendu caractère forfaitaire de son loyer

FAITS ET PROCEDURE Selon bail simplement verbal en date du mois de novembre 1987, la SA D'HLM FRANCE HABITATION a donné en location à Mademoiselle Véronique X... un logement sis à LE PORT MARLY, xxxxxxxxxxxxxxxxx moyennant un loyer mensuel de 1.600 Francs. Par acte d'huissier ne date du 2 juin 1997, la SA D'HLM FRANCE HABITATION a fait citer Mademoiselle X..., assignée à la mairie de son domicile certifié certain, devant le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE afin d'obtenir : - le paiement de la somme de 10.194,11 Francs représentant l'arriéré locatif, outre les intérêts et les frais d'exécution, - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, - le prononcé de la résolution de l'engagement de location par application de la clause résolutoire contractuelle, - le prononcé de l'expulsion de Mademoiselle X..., - le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer, - le paiement de la somme de 5.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Mademoiselle X... n'a pas comparu ni personne pour la représenter. Par jugement réputé contradictoire en date du 7 août 1997, le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE a condamné Mademoiselle X... à payer à la SA D'HLM FRANCE HABITATION la somme de 10.194,11 Francs, arrêtée au 30 mars 1997 avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 1997 ; prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion ; fixé l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer et ordonné l'exécution provisoire. Appelante de cette décision, Mademoiselle X... soutient que la procédure introduite par la SA D'HLM FRANCE HABITATION est irrégulière, l'assignation en date du 2 juin 1997 devant être déclarée nulle par application des dispositions des articles 112 et suivants et 648 du nouveau code de procédure civile. Par ailleurs, sur le fond, elle expose que le tribunal l'a, à tort, condamnée à payer à la SA D'HLM FRANCE HABITATION la somme de 10.194,11 Francs au titre d'un arriéré de loyer alors que, cette somme qui représenterait, un impayé de charges ; que c'est d'ailleurs pour cette raison que le bailleur ne lui a pas fait délivrer un commandement de payer conformément aux exigences de l'article 1741 du code civil ; qu'en outre, elle soutient que le bailleur ne peut lui réclamer un arriéré pour charges alors qu'il n'avait aucunement été conclu qu'en plus du loyer, elle devrait s'acquitter de sommes au titre des charges locatives, la somme de 1.600 Francs acquittée mensuellement correspondant, selon elle, et suivant les termes de l'article 1728-2 du code civil, "au prix du bail". Elle estime également que la SA D'HLM FRANCE HABITATION a eu, à son égard, un comportement déloyal, source d'un grave préjudice dont elle demande réparation par l'allocation de la somme de 20.000 Francs à titre de dommages-intérêts. Elle prie donc la Cour de : - dire et juger recevable et bien fondée Mademoiselle X... en son appel à l'encontre du jugement rendu en date du 7 août 1997 par le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE, Y faisant droit, Vu les articles 112, 648 et suivants du nouveau code de procédure civile, Vu les articles 1708 et suivants du code civil, - dire et juger irrégulier et en conséquence annuler l'acte introductif d'instance délivré en date du 2 juin 1997 par la SCP PORTE ET GOSSEREZ, huissiers de justice à MARLY LE ROI, à la requête de la SA D'HLM FRANCE HABITATION, - en conséquence, annuler purement et simplement le jugement rendu en date du 7 août 1997 par le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE avec toutes conséquences de droit, Subsidiairement, mettre à néant ledit jugement, Et statuant à nouveau, - débouter purement et simplement la SA D'HLM FRANCE HABITATION de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mademoiselle X..., - dire et juger que celle-ci est parfaitement en règle, tant au titre des loyers que des charges, pour le logement dont elle est locataire et sis au 51, rue de Paris 78560 LE PORT MARLY, - dire et juger que Mademoiselle X... bénéficie d'un loyer mensuel, charges comprises, de 1.600 Francs, - dire et juger que la SA D'HLM FRANCE HABITATION ne saurait unilatéralement ajouter à ce loyer le montant de charges locatives, - dire et juger que le loyer mensuel est payable à terme échu, - constater la bonne foi de Mademoiselle X... qui a essayé de résoudre à l'amiable le différend opposant les parties, - constater par contre, la mauvaise foi de la SA D'HLM FRANCE HABITATION, - condamner en conséquence la SA D'HLM FRANCE HABITATION à payer à Mademoiselle X... : * la somme de 20.000 Francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, * la somme de 20.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner la SA D'HLM FRANCE HABITATION aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés par Maître TREYNET, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. La SA D'HLM FRANCE HABITATION réplique que l'acte introductif d'instance que Mademoiselle X... ne produit pas aux débats, est parfaitement régulier et conforme aux exigences de l'article 655 du nouveau code de procédure civile. Elle fait valoir en outre que, le bail étant simplement verbal, le contrat se trouve régi par les dispositions des articles 1714 et suivants du code civil qui n'exigent nullement la délivrance d'un commandement de payer, que, bien au contraire, la procédure de résiliation du bail engagée contre Mademoiselle X... est conforme aux exigences de l'article 1741 du code civil. L'intimée ajoute qu'aux termes de l'article 1728-2° du code civil, relatif aux obligations du locataire, l'expression "prix du bail" doit s'entendre des loyers au sens strict mais également des charges locatives, qu'à défaut de démontrer que le bail prévoyait, à l'origine un loyer "toutes charges comprises" - ce que l'appelante n'établie pas en l'espèce - celle-ci se doit d'acquitter lesdites charges qui lui sont réclamées sur justificatifs et dont ni le principe ni le quantum n'avaient à être négociés entre les contractants. Par conséquent elle demande à la Cour de : - la recevoir en son argumentation, la déclarant bien fondée, Vu les dispositions des articles 16 et 56 du nouveau code de procédure Vu les dispositions des articles 1728 et 1741 du code civil, Vu l'application jurisprudentielle de l'article 1743 du code civil, - débouter Mademoiselle X... de ses poursuites et demandes comme étant irrecevables et en tout état de cause, mal fondées, - confirmer le jugement intervenu le 7 août 1997 en ce qu'il a : * condamné Mademoiselle X... au paiement de la somme de 10.194,11 Francs, [* prononcé la résiliation du bail, *] ordonné l'expulsion de la locataire, ainsi que de celle de tous occupants de son chef du logement situé au 51, rue de Paris 78560 PORT MARLY, fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux, * condamné Mademoiselle X... aux entiers dépens, - condamner Mademoiselle X... au paiement de la somme de 20.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel comme précédemment requis. L'ordonnance de clôture a été signée le 7 octobre 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 8 octobre 1999. SUR CE LA COUR I) Considérant que, conformément aux dispositions de l'article 663 du nouveau code de procédure civile, l'original de l'acte d'huissier d'assignation du 2 juin 1997 porte mention des formalités et diligences auxquelles l'huissier a procédé en vertu des articles 654 et suivants dudit code, avec l'indication de leurs dates ; que notamment, il est constant que ce second original mentionne que l'huissier a vérifié sur les boîtes aux lettres que Mademoiselle X... habite bien à l'adresse indiquée (51 rue de Paris à PORT MARLY 78560) et qu'en raison de l'impossibilité de procéder à une remise à personneä personne n'ayant répondu à ses appels, l'huissier a ensuite laissé un avis de passage au domicile sus-indiqué, et que la lettre simple de l'article 658 du nouveau code de procédure civile avec copie de l'acte de signification, avaient été adressés à la destinataire, le 3 juin 1997 ; Considérant que ces mentions de l'huissier font foi jusqu'à inscription de faux et que l'appelante n'est pas allée jusqu'à suivre cette procédure, tout en formulant cependant toute une série d'argumentations relatives à des "erreurs" (sic) de l'huissier et à une prétendue "impossibilité" (sic) - selon elle - de procéder à certaines de ces diligences, ce qui donnerait donc à penser que cet officier ministériel avait mentionné faussement des diligences et formalités qu'il n'aurait pas accomplis, ni respectées ; qu'en l'absence de cette procédure d'inscription de faux, et en l'absence de toute plainte de la part de l'appelante, soit devant le Procureur de la République, soit devant le président de chambre des huissiers, il n'y a pas lieu de retenir qu'un quelconque faux ait pu être commis ; qu'en outre, Mademoiselle X... feint de s'étonner que l'acte ait pu être signifié par un clerc d'huissier, alors qu'en droit, le clerc d'huissier assermenté a qualité pour décerner et accomplir ces actes de procédure ; que par ailleurs, la copie d'une lettre produite par l'appelante, qui porte le n° 15 de la rue de Paris au lieu du n° 51 de cette rue ne peut être attribuée de manière certaine aux huissiers SCP PORTE ET GOSSEREZ et qu'en tout état de cause, même en admettant une erreur sur ce seul point, cette erreur ne démontrerait pas l'inexécution de toutes les autres diligences relatées par l'huissier ; Considérant que, de surcroît, la nullité édictée par l'article 693 du nouveau code de procédure civile ne pourrait être envisagée que si l'inobservation des dispositions des articles 654 et suivants dudit code avait causé à la destinataire un grief (article 114 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile) ; qu'en l'espèce, il est patent que Mademoiselle X... n'a subi aucun préjudice puisque ce jugement réputé contradictoire à son égard n'a donné lieu à aucune voie d'exécution contre elle et qu'elle a été en mesure de faire appel rapidement et de faire valoir devant la cour tous ses moyens et arguments ; Considérant en définitive, qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner la nullité de l'acte d'assignation par huissier du 2 juin 1997 et que l'appelante est déboutée de sa demande de ce chef ; II) Considérant quant au fond, qu'il est d'abord souligné que Mademoiselle X... qui est responsable des ressources humaines et qui est donc parfaitement en mesure de connaître l'existence de la loi du 23 décembre 1986 et surtout de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, a délibérément choisi, en toute connaissance de cause, de se lier par un bail verbal et non pas par le contrat écrit prévu par l'article 3 de cette dernière loi, ce qui lui aurait permis de bénéficier de toutes les garanties et de toutes les protections prévues par cette législation au profit du locataire ; Considérant que l'appelante soutient, sans le démontrer, que son loyer aurait été fixé de manière "forfaitaire", tout en reconnaissant cependant qu'elle avait accepté, ces dernières années, des augmentations de ce loyer ; que par ces actes positifs, répétés, elle a ainsi manifesté son intention certaine et non équivoque de renoncer à ce prétendu caractère "forfaitaire" du loyer ; Considérant que cette argumentation est quelque peu surabondante, puisqu'il est certain que l'assignation du 2 juin 1987 ne visait qu'un arriéré de charges locatives et que c'est donc manifestement par erreur que le jugement a parlé de loyers impayés ; que s'agissant donc bien ici, de charges, celles-ci doivent être justifiées et que, pour être récupérables, elles doivent correspondre à celles prévues limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; que Mademoiselle X... ne fait pas la preuve qui lui incombe que son loyer aurait été "forfaitaire" et que toujours, selon elle, ce loyer "forfaitaire", charges comprises, aurait été de 1.600 Francs par mois, en juillet 1995, comme elle l'affirmait à l'époque) ; Considérant que certes ces charges litigieuses ont fait l'objet d'une contestation distincte de la part de la locataire, puisque celle-ci, personnellement ou par l'intermédiaire de son avocat Maître MAUGEY, a échangé plusieurs courriers, à ce sujet, avec la SA D'HLM FRANCE HABITATION, mais qu'il demeure que l'appelante qui persiste dans sa contestation ne discute et ne critique cependant pas sérieusement les chiffres des charges qui lui sont réclamées ; qu'elle affirme toujours - mais sans le démontrer - que son loyer serait, selon elle, "forfaitaire" et qu'il engloberait donc les charges ; Mais considérant qu'un tel loyer prétendument "forfaitaire", ne correspond nullement au loyer que définissent la loi du 23 décembre 1986 et celle du 6 juillet 1989 et qui est fixé distinctement des charges locatives qui, elles, sont limitativement énoncées par le décret du 26 août 1987 et doivent être justifiées ; que de plus, le "prix du loyer" dont parle l'article 1728-2° du code civil, ne vise que le montant du loyer convenu, en principal, mais n'englobe pas les charges locatives qui ont un caractère accessoire par rapport à ce prix et sont calculés distinctement et selon des règles qui leur sont propres ; Considérant que ces justifications ont été fournies et communiquées par la société bailleresse intimée, et que ces documents ne sont pas sérieusement critiqués par l'appelante ; que la cour condamne donc Mademoiselle X... à payer à la SA D'HLM FRANCE HABITATION cette somme justifiée de 10.194,11 Francs de charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 1997, date de la sommation de payer ; que le jugement est donc confirmé de ce chef ; Considérant cependant, que compte-tenu des circonstances ci-dessus analysées et relatives à l'existence même d'un bail verbal comportant des incertitudes, ce manquement de l'appelante a ses obligations de locataire n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation de son bail, à ses torts, en application des articles 1184 et 1741 du code civil ; que la bailleresse est donc déboutée de ce chef de demande et de ses demandes en expulsion, en séquestration du mobilier et en paiement d'une indemnité d'occupation ; que le jugement est infirmé de ces chefs ; III) Considérant par contre, que compte-tenu de l'équité, l'appelante est condamnée à payer à la SA D'HLM FRANCE HABITATION, intimée, la somme de 6.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que la SA D'HLM FRANCE HABITATION a fait valoir des moyens sérieux auxquels il est en partie fait droit ; qu'elle n'a donc pas suivi contre Mademoiselle X... une "procédure abusive" comme le prétend cette appelante qui est donc déboutée de sa demande en paiement de 20.000 Francs de dommages-intérêts de ce chef ; que de plus, compte-tenu de l'équité, elle est déboutée de sa demande en paiement de somme fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : - CONFIRME le jugement en ce qu'il a condamné Mademoiselle X... à payer à la SA D'HLM FRANCE HABITATION 10.194,11 Francs de charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 1997 ; - INFIRME le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Mademoiselle X..., son expulsion, et la séquestrations de son mobilier et a fixé une indemnité d'occupation ; - DEBOUTE l'appelante de ses demandes de dommages-intérêts et de paiement en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - LA CONDAMNE à payer à la SA intimée la somme de 6.000 Francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - FAIT MASSE de tous les dépens de première instance et d'appel qui seront supportés par moitié, et qui seront recouvrés directement dans cette proportion, par la SCP d'avoués KEIME ET GUTTIN, et par Maître TREYNET, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : LE GREFFIER qui a assisté au prononcé LE PRESIDENT S. LANGLOIS A. CHAIX