Cour d'appel de Versailles, du 11 février 2000, 1998-2082

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Etat des lieux prévu par l'article 3 - Procès-verbal établi par un huissier Un procès-verbal de sortie des lieux établi par constat d'huissier, même s'il n'a pas été établi en présence des locataires, fait preuve certaine, dès lors qu'il a été versé aux débats devant le premier juge puis devant la Cour et soumis à la libre discussion contradictoire des parties, et que ces locataires ont été en mesure d'en avoir connaissance et de le critiquer

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 24 août 1994, Monsieur et Madame X... ont donné lieu à bail à Monsieur et Madame Y... un pavillon d'habitation sis 11 impasse Panu à RICHEBOURG moyennant un loyer mensuel de 5.000 francs, outre le droit au bail (2,5 %). En raison du non-paiement de certains loyers, un commandement visant la clause résolutoire du bail a été délivré aux époux Y... le 21 mars 1996. Ce commandement étant resté infructueux, les époux X... ont, par acte d'huissier en date du 5 juin 1996, fait assigner Monsieur et Madame Y... afin de voir, condamner ces derniers au paiement des sommes de 37.375 francs à titre d'arriérés de loyers avec intérêts de droit, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer majoré de 50 % outre 50 francs par jour de retard et de la somme de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. En outre, ils ont sollicité la constation de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation du bail, outre l'expulsion des époux Y... . Par jugement en date du 14 février 1997, le tribunal d'instance de MANTES LA JOLIE a ordonné une mesure d'expertise aux fins de décrire les désordres éventuels affectant l'immeuble, évaluer le trouble de jouissance éventuel, établi la liste des réparations locatives et chiffrer le cas échéant l'indemnité due à Monsieur et Madame X... et faire le compte entre les parties. Par jugement en date du 18 juillet 1997, le tribunal a constaté la caducité de la désignation de l'expert, les époux Y... n'ayant pas consigné la provision mise à leur charge, les a déboutés de leur demande de relevé de la caducité et a renvoyé l'affaire au 19 septembre 1997. Monsieur et Madame X... ont sollicité le débouté des demandes des époux Y..., le bénéfice de leurs précédentes écritures et la condamnation des époux Y... au paiement de la somme de 40.227,50 francs à titre de dommages-intérêts en raison des réparations locatives avec intérêts de droit à compter de l'assignation, le tout avec exécution provisoire. Monsieur et Madame Y... ont sollicité de : - leur donner acte qu'ils ont été contraints de quitter le 31 octobre 1996 les lieux devenus insalubres, - dire qu'il convient compte tenu de l'état des lieux de pratiquer sur le prix du loyer un abattement de 3.000 francs par mois à compter du 1er novembre 1995 soit 36.000 francs, - dire qu'ils se trouvent à jour de leur dette locative, - condamner Monsieur et Madame X... à leur payer la somme de 33.800 francs à titre de dommages et intérêts, - les condamner à restituer la somme de 10.000 francs représentant le dépôt de garantie, - les condamner à payer 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - ordonner l'exécution provisoire et condamner Monsieur et Madame X... aux dépens. Par jugement contradictoire en date du 24 octobre 1997, le tribunal d'instance de MANTES LA JOLIE a rendu la décision suivante : - - déclare le bail du 14 novembre 1994 résilié ; - constate que la demande d'expulsion est sans objet compte tenu du départ des lieux le 31 octobre 1996 par Monsieur et Madame Y..., - condamne Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 39.352,50 francs majorée des intérêts au taux légal sur 37.375 francs et à compter du 19 septembre 1997 sur le surplus, - déboute Monsieur et Madame X... du surplus de leur demande, - déboute Monsieur et Madame Y... de leurs demandes reconventionnelles, - prononce l'exécution provisoire, - condamne Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 5.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne Monsieur et Madame Y... aux dépens y compris le coût du commandement de payer. Le 13 février 1998, les époux Y... ont relevé appel de cette décision. Ils reprochent à la décision entreprise d'avoir ainsi statué alors que, selon eux, ils ont rapporté la preuve du règlement des loyers des mois de février et mars 1996 grâce à l'attestation de Mademoiselle Z..., laquelle constitue un commencement de preuve par écrit et est conforme aux dispositions de l'article 202 du Nouveau Code de Procédure Civile. En outre, ils sollicitent de voir appliquer un abattement de 3.000 francs sur leurs loyers sur une période de 12 mois compte tenu du trouble de jouissance subi du fait des difficultés d'évacuation de l'eau et d'humidité ambiante. Enfin, ils font valoir que le constat des lieux de sortie n'étant pas établi de manière contradictoire ne leur est pas "opposable" (sic) et que les époux X... n'ont pas justifié de l'exécution de prétendue réparations locatives de sorte qu'ils sollicitent l'infirmation de la décision en ce qu'elle les a condamnés au paiement du coût de réparations locatives. Par conséquent, les époux Y... demandent à la Cour de : - les déclarer recevable et fondé en leur appel interjeté, Y faisant droit, - infirmer la décision entreprise sauf en ce qu'elle a ordonné la restitution du dépôt de garantie par Monsieur et Madame X... à Monsieur et Madame Y..., Et statuant à nouveau, - constater que Monsieur et Madame Y... ont réglé les loyers des mois de février et mars 1996 en espèces, soit la somme de 10.250 francs, - constater que Monsieur et Madame X... n'ont pas respecté l'obligation leur incombant en leur qualité de propriétaires, c'est-à-dire d'assurer le clos et le couvert à Monsieur et Madame Y..., qui ont subi un trouble de jouissance du fait de l'humidité affectant le pavillon et de l'isolation déficiente de la toiture, de l'absence de délivrance de quittances de loyers, du double des clés des portes, du changement de la serrure de la porte d'entrée, - appliquer, en conséquence, un abattement de 3.000 francs sur le loyer pendant 12 mois, et ordonner le remboursement de la some de 36.000 francs par Monsieur et Madame X... à Monsieur et Madame Y..., - ordonner la compensation entre l'arriéré locatif et la somme de 36.000 francs due par les époux X..., dire que Monsieur et Madame Y... ne sont redevables d'aucune somme au titre de l'arriéré locatif, - constater que le constat d'état des lieux de sortie en date du 31 octobre 1996 à l'initiative de Monsieur et Madame X... n'est pas contradictoire et n'est pas opposable à Monsieur et Madame Y..., - dire et juger, en conséquence, que Monsieur et Madame Y... ne peuvent être tenus au règlement de réparations locatives au vu dudit constat, - les décharger, en conséquence, de toutes les condamnations prononcées contre eux en principal intérêts et frais, - condamner Monsieur et Madame X... à leur payer la somme de 6.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner les mêmes entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués à VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame X..., intimés, répliquent que, contrairement aux allégations des appelants, le témoignage n'est pas suffisante pour établir le paiement des loyers des mois de février et mars 1996 et soulignent que l'état des lieux établi contradictoirement le 1er septembre 1994 atteste que le logement a été refait totalement à neuf. Par ailleurs, ils font valoir que les appelants ne justifient pas avoir effectué des travaux d'évacuation ni souffert de troubles de jouissance et soutiennent que l'humidité survenue en 1996 ne peut être que la conséquence de travaux effectués par les époux Y... sans aucun respect des règles de l'art. En conséquence, ils sollicitent le débouté des demandes en dommages et intérêts et d'abattement sur les loyers des appelants. Ils font valoir que les appelants ne rapportent pas la preuve de l'absence de délivrance des quittances des plans d'évacuation au sol et du double des clés des portes de sorte qu'ils sollicitent le débouté des demandes des appelants de ce chef. Enfin, ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris du chef des réparations locatives aux motifs que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie attestent des dégradations et pertes survenues lors de l'occupation des appelants. Par conséquent, les époux X... demandent à la Cour de : - déclarer les époux Y... irrecevables, en tout cas mal fondés en leur appel, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - ordonner la capitalisation des intérêts échus année après année dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil, - débouter les époux Y... de toutes leurs demandes, fins et prétentions, - condamner les époux Y... au paiement de la somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive conformément aux dispositions de l'article 559 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner à payer la somme de 8.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant pourra être directement recouvré par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 2 décembre 1999 et l'affaire plaidée pour les appelants à l'audience du 6 janvier 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant que les appelants persistent à prétendre qu'ils auraient payé en espèces les loyers de février et de mars 1996 mais sans préciser ni démontrer pour quelles raisons particulières ces deux versements se seraient faits en espèces, et sans quittances, alors que les autres règlements ont été faits en majorité par chèques ; que la seule attestation de Madame Carmen A... ne suffit pas à faire la preuve qui leur incombe de la réalité de ces deux paiement (article 1315 alinéa 2 du code civil), et que le jugement est donc confirmé en ce qu'il a, à bon droit, retenu cette somme impayée d'un total de 5.125 francs à la charge des époux Y... ; Considérant que les époux Y... avaient l'obligation de verser à l'expert judiciaire la provision fixée à leur charge par le jugement du 14 février 1997 mais qu'ils n'ont pas procédé à cette consignation, de sorte que ce technicien n'a pas pu rechercher si la mauvaise isolation de la toiture, alléguée par eux, avait pu leur causer des troubles de jouissance ; que de plus, le premier juge a exactement retenu que l'état des lieux, à l'entrée, établi contradictoirement le 1er septembre 1994, démontrait que ce logement avait été refait à neuf et que les locataires n'avaient formulé aucune réserve ; que par ailleurs, ils n'ont jamais fait constater par un huissier les prétendus problèmes d'évacuation et d'isolation qu'ils évoquaient dans leurs lettres du 24 octobre 1995 et du 13 mai 1996 ; que les époux Y... sont donc déboutés de leur demande tendant à obtenir, de ce chef, un abattement sur les loyers qu'ils restent devoir, et que le jugement est confirmé sur ce point ; qu'ils sont déboutés aussi de leur demande de dommages-itnérêts en réparation de ces prétendus troubles de jouissance pendant 12 mois; Considérant, quant aux réparations locatives auxquelles les époux Y... étaient tenus en vertu de l'article 7-d) de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987, que, certes, le procès-verbal de constat d'huissier de sortie du 31 octobre 1996, n'a pas été établi en leur présence ; qu'il demeure cependant que ce document a été versé aux débats devant le premier juge et devant la Cour, qu'il a été soumis à la libre discussion contradictoire des parties, et que les époux Y... ont donc été en mesure, d'en avoir connaissance et de le critiquer ; que les appelants se gardent bien d'ailleurs d'argumenter au sujet des constatations précises faites par l'huissier et qui ont été minutieusement analysées par le premier juge, et qu'ils se bornent à dire, hâtivement, que ce constat ne leur était pas "opposable" (sic) ; que la Cour retient donc la valeur probante certaine de ce constat d'huissier du 31 octobre 1996 et confirme le jugement en ce qu'il a, au vu de ces constatations, exactement évalué à 3.000 francs et à 227,50 francs le montant de ces réparations locatives dues par les locataires ; Considérant en définitive que c'est à bon droit et par une motivation que la Cour adopte, que le premier juge a retenu que le compte entre les parties devait être ainsi fixé : [* loyers impayés 46.125 francs, + réparations locatives dues par les époux Y... 3.000 F + 227,50 F = 49.352 Francs *] dépôt de garantie (de 10.000 F) = 39.352 francs Considérant que le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné les époux Y... à payer aux époux X... cette somme de 39.352 francs, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la demande du 5 juin 1996 à concurrence de 37.375 francs et à compter du 19 septembre 1997 pour le surplus ; Considérant que, compte tenu de l'équité, le jugement est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, accordé aux époux X... la somme de 5.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que la Cour, y ajoutant, eu égard à l'équité, condamne les appelants à payer aux époux X... la somme de 4.000 francs pour leurs frais irrépétibles en appel, en vertu de ce même article ; que par contre les appelants qui succombent entièrement en leur appel sont, compte de l'équité, déboutés de leur demande en paiement de 6.000 francs sur ce même fondement ; Considérant enfin que certes, il est vrai que les époux Y... succombent entièrement en leur appel, mais qu'il n'est pas, pour autant, ainsi démontré que ce recours serait abusif et dilatoire comme le soutiennent les époux X... qui sont donc déboutés de leur demande en paiement de 10.000 francs de dommages et intérêts de ce chef ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, ,contradictoirement et en dernier ressort : DEBOUTE les époux Y... des fins de leur appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; CONFIRME en son entier le jugement déféré ; ET Y AJOUTANT : CONDAMNE les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 4.000 francs (QUATRE MILLE FRANCS) pour leurs frais irrépétibles en appel, en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; . DEBOUTE les époux X... de leur demande de dommages et intérêts en vertu de l'article 559 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE les appelants à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués LAMBERT DEBRAY CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, B TANGUY Alban CHAIX