Cour d'appel de Colmar, du 28 novembre 2001

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Aux termes des dispositions de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 31 août 1990, le nouveau loyer doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables. Il est de droit que les irrégularités affectant les références n'ont d'influence sur la validité de la proposition de renouvellement que si elles ont causé un grief au locataire. Ainsi, les mentions "tout confort", même si elles sont irrégulières, sont néanmoins suffisantes pour permettre à la locataire d'établir une comparaison utile avec son propre appartement, d'autant plus que les indications accompagnant les références figurant dans la lettre recommandée de son bailleur, lui permettent de situer clairement les lieux, de connaître la date de construction de l'immeuble, la date d'entrée des locataires et le prix du loyer au mètre carré. Dès lors, doit être confirmé, le jugement ayant fixé le loyer à un montant compris dans la fourchette de loyers résultant des références proposées par le bailleur.

ML/EB Chambre 3 B R.G. N° : 98/06490 Minute N° : 3M 01/939 Copies exécutoires délivrées à : Maître D'AMBRA Maîtres CAHN et Ass. Le Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 28 NOVEMBRE 2001 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. LEIBER, Président de de la 3ème Chambre Civile, Section B Mme SCHIRER, Conseiller, assesseur, M. LAURAIN, Conseiller, assesseur, Greffier présent aux débats et au prononcé : M. DOLLE DEBATS A L'AUDIENCE X... du 10 Octobre 2001 ARRET CONTRADICTOIRE du 28 Novembre 2001 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : 519 Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou professionnel APPELANTE : Madame Y... née WEITZNER Z... représentée par son fils, Monsieur Y... A... ... par Maître Dominique D'AMBRA, Avocat à la Cour INTIMEE : La SCI B... ayant son siège 29 Rue de la Couronne à 68400 RIEDISHEIM prise en la personne de son représentant légal représentée par Maîtres CAHN et Associés, Avocats à la Cour La SCI B... et Madame Z... Y... sont liées par un bail verbal en date du 1er décembre 1966, portant sur un appartement de 75 m2, comportant trois pièces, une cuisine, une salle de bains, des WC, équipé d'un chauffage, agrémenté d'une terrasse, situé 31 rue de l'Horticulture à MULHOUSE. Par lettre recommandée A.R. du 12 décembre 1997, la SCI B... a proposé à Madame Y... le renouvellement de son bail, arrivant à échéance triennale le 23 juin 1998, au loyer augmenté de 1 740,00 F. par mois à 3 300,00 F. par mois. Cette lettre visait les dispositions de l'article 17 c de la loi du 06 juillet 1989 et contenait trois références de loyers ayant servi à établir la proposition du nouveau loyer. Sur le refus de Madame Y..., la Commission Départementale de Con-ciliation a rendu, le 08 juin 1998, un avis selon lequel la valeur locative du loge-ment se situait entre 2 000,00 F. et 3 000,00 F. par mois. La SCI B..., faute d'accord avec sa locataire, a saisi, par requête du 22 juin 1998, le Tribunal d'instance de MULHOUSE d'une demande tendant à voir le loyer fixé à 3 300,00 F. par mois. Par jugement du 10 novembre 1998, le Tribunal d'instance a : fixé le loyer à 2 850,00 F. par mois, dit que la hausse de loyer s'appliquera par sixième annuel, soit 215,00 F. par an à compter du 24 juin 1998, rappelé que le jugement était exécutoire, de plein droit, par provision, condamné Madame Y... à verser 2 000,00 F. à la SCI B... sur le fondement de l'article 700 du NCPC, condamné Madame Y... aux dépens. Madame Y... a interjeté appel de ce jugement le 21 décembre 1998. Dans ses dernières conclusions déposées le 1er mars 2001, elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de constater que les trois références mentionnées par le bailleur ne respectent pas les dispositions de l'article 17c de la loi du 06 juillet 1989, ni celles du décret du 31 août 1990, de constater que la noti-fication du 15 décembre 1997 est irrégulière, de débouter la SCI B... de ces demandes, de la condamner aux dépens et à lui verser une somme de 4 000,00 francs sur le fondement de l'article 700 du NCPC. Elle fait valoir pour l'essentiel qu'elle a supporté les frais d'équipement (ins-tallations électriques, chauffage) et de remise en état de l'appartement (vitrification des parquets) et qu'elle entretient le jardinet attenant. Elle invoque l'absence de représentativité des références de loyer mention-nées dans la proposition de renouvellement : - l'appartement de 90 m2 est beaucoup plus spacieux que l'appartement litigieux ( 71 m2), - les deux autres références ne sont pas comparables. Elle expose que le propriétaire ne peut produire d'autres références en cours de procédure, d'autant qu'elle sont imprécises et concernent les loyers fixés posté-rieurement à l'offre de renouvellement. Elle ajoute que les références produites par la SCI B... ne comportent pas les huit mentions prescrites par l'article 19 de la loi du 06 juillet 1989, que l'absence de précision quant au quartier où se situe l'immeuble est décisive puisque la gare est immédiatement voisine et génère des nuisances importantes, aggravées par la circulation intense du Boulevard du Chemin de Fer. Elle signale la mauvaise qualité de construction de l'immeuble, mal isolé du point de vue phonique et thermique, dont l'installation électrique n'est plus aux normes, sans ascenseur, l'appartement de Madame Y... étant dépourvu de WC séparés de la salle d'eau. La SCI B... a conclu, quant à elle, en dernier lieu le 02 janvier 2001 : elle demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris, de condamner Madame B... à lui verser la somme de 5 000,00 F. à titre de dommages-intérêts pour appel abusif, la même somme sur le fondement des dispositions de l'article 700 du NCPC et de condamner l'appelante aux dépens. Elle fait valoir, en substance, que la proposition de renouvellement n'encourt par le grief de nullité puisque les références peuvent concerner des appartements de surfaces différentes, ou des locations plus récentes que celles des parties. Elle ajoute qu'en tout état de cause, aucun grief n'est établi et qu'elle a complété en cours de procédure, comme elle en a le droit, les références originaires, que de l'ensemble de ces éléments, il résulte bien que le loyer retenu par le premier juge concorde avec les références produites. L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 septembre 2001. SUR QUOI, LA COUR Aux termes des dispositions de l'article 17c de la loi du 06 juillet 1989, le nouveau loyer doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19. Ce dernier texte dispose que les loyers servant de référence "doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés, soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique". Le décret du 31 août 1990 précise que "les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés au cours des trois dernières années dans le voisinage pour les logements comparables quelle que soit la date d'entrée dans les lieux du locataire". Il dispose que le nombre minimal de références est de trois, que celles-ci doivent, pour les deux tiers, viser des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans, et qu'elles doivent mentionner : - le nom de la rue et la dizaine de numéros de l'immeuble, - la qualité et l'époque de la construction, - l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur, - la surface habitable et le nombre de pièces principales, - l'existence éventuelle d'annexes prises en compte dans le loyer, - son état d'équipement, notamment WC intérieur, salle d'eau, chauffage, - l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans, - le montant du loyer hors charges effectivement exigé. Il est de droit que les irrégularités affectant les références n'ont d'influence sur la validité de la proposition de renouvellement que si elles ont causé un grief au locataire. Il importe en effet qu'à la lecture des références figurant dans la proposition de renouvellement, le locataire trouve les bases d'une discussion, en connaissance de cause, de l'offre qui lui est faite. Le bailleur est en droit de compléter ces références par d'autres qui lui paraissent pertinentes. Dans le cas présent, Madame Y... critique les références en ce qu'elles mentionnent "tout confort" au lieu de préciser l'état du logement et reproche à son propriétaire de n'avoir mentionné ni l'étage, ni l'existence d'un ascenseur, ni la qualité de l'immeuble dans ces références. Par ailleurs, elle considère comme inopérante la production aux débats de cinq baux de location d'appartements du voisinage immédiat (rue de l'Horticulture, passage du Triangle à MULHOUSE, rue Castelnau à RIEDISHEIM) dont deux mentionnent qu'ils sont équipés "tout confort". Il est exact que les trois références figurant sur l'offre de renouvellement ne mentionnent ni l'état du logement, ni l'étage, ni la qualité de la construction. Toutefois, et en premier lieu, Madame Y... a disposé, avec les trois réfé-rences figurant dans la lettre recommandée de son bailleur en date du 12 décembre 1997 d'indications lui permettant de situer clairement les lieux, de connaître la date de construction de l'immeuble, la date d'entrée des locataires et le prix du loyer au mètre carré, soit : - 38,89 F. (appartement de 90 m2), - 47,23 F. (appartement de 57 m2), - 46,66 F. (appartement de 57 m2). Les mentions "tout confort", si elles sont irrégulières, sont néanmoins suffi-santes pour permettre à Madame Y... d'établir une comparaison utile avec son propre appartement dont elle se plaint du manque d'entretien et de remise en état de la part du propriétaire. Au demeurant, et en second lieu, la Commission Départementale de Conci-liation a retenu une valeur de 2 800,00 F. à 3 000,00 F. par mois et le premier juge a estimé que le loyer devait être de 2 850,00 F. par mois, montant accepté par le bailleur.mois et le premier juge a estimé que le loyer devait être de 2 850,00 F. par mois, montant accepté par le bailleur. Or, ce montant entre dans la "fourchette" de loyers résultant des références proposées par le bailleur. Par suite, l'inobservation des prescriptions de l'article 5 du décret du 31 août 1990 n'est pas, en l'espèce, de nature à affecter la validité de l'offre de renouvelle-ment. De sorte que le jugement entrepris sera confirmé. Sur la demande de la SCI B... tendant à voir condamner Madame Y... pour appel abusif L'attitude de Madame Y... ne révèle aucun abus du droit d'appel. Cette demande sera, dès lors, rejetée. Sur l'application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile Madame Y..., dont les prétentions sont rejetées sera écartée du bénéfice de ces dispositions. Dans le cas d'espèce, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de l'inti-mée les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés. Sur les dépens La partie perdante est, en application de l'article 696 du Nouveau code de procédure civile, condamnée aux dépens. Tel est le cas de Madame Y... qu'il convient, dès lors, de condamner aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, après en avoir délibéré : DECLARE recevable l'appel dont elle est saisie, jugé recevable en la forme; Au fond CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE Madame Y... aux dépens d'appel. Et le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent au prononcé.