Cour d'appel de Versailles, du 21 septembre 2000, 1997-7379

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Il est de principe que des travaux réalisés à seule fin de mettre les lieux en conformité avec leur destination contractuelle, ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du loyer lorsqu'ils relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur. Le déplacement d'un fournil par le preneur afin de mettre cette instal- lation en conformité avec la réglementation en vigueur ne peut, même si ces travaux entraînent une modification des caractéristiques propres des locaux, constituer un motif de déplafonnement dès lors qu'il a été rendu nécessaire par la carence du bailleur dans ses obligations de délivrance et de garantie. En revanche, une modification de la devanture de la boutique qui procure une augmentation de la surface de vente d'un sixième de la surface antérieure constitue une modification notable des caractéristiques propres des locaux justifiant un déplafonnement de loyer.De même, s'agissant d'un fonds implanté en bordure de route, le constat, non sérieusement contredit, d'un forte augmentation de la population de la commune située à proximité immédiate, constitue un motif de déplafonnement tenant à une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé, dès lors qu'un fort accroissement de la circulation automobile, en rapport avec l'augmentation de la population, a nécessairement profité au commerce considéré

FAITS ET PROCEDURE : Suivant acte sous seing privé en date du 12 mai 1986, enregistré le 16 mai 1986, Monsieur et Madame X... ont donné à bail à Monsieur et Madame Y..., pour une durée de 9 ans prenant effet à compter du 13 mai 1986, divers locaux à usage commercial et d'habitation dépendant d'un immeuble situé 40 rue des Closeaux à MAREIL MARLY (78750). Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 1992, Monsieur et Madame Y... ont cédé leur fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie, en ce compris le droit au bail, à Monsieur et Madame Z.... Suivant exploit d'huissier, en date du 10 novembre 1994, Monsieur et Madame X... ont fait délivrer un congé avec offre de renouvellement pour le 12 mai 1995 aux époux Z... moyennant un nouveau loyer annuel de 240.000 francs. Les locataires ont accepté le principe du renouvellement mais ont refusé le loyer proposé. Après avis de la commission départementale qui a conclu à un loyer déplafonné de 135.000 francs et en l'absence d'accord amiable, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES. Par jugement en date du 27 février 1996, ce magistrat a, avant dire droit, désigné Monsieur LE A..., en qualité de consultant avec mission d'usage. Le consultant a déposé son rapport le 13 janvier 1997. Au vu de ce rapport, le tribunal a, par un deuxième jugement en date du 24 juin 1997 : Dit que le loyer devait être déplafonné, fixé le nouveau loyer à compter du 12 mai 1995 à 138.028 francs par an, dit que les intérêts au taux légal courrait sur les arriérés de loyer à compter du 12 mai 1995, ordonné l'exécution provisoire des dispositions qui précèdent et dit que les dépens, comprenant les frais taxés de consultations, seront supportés par moitié par chacune des parties. Appelants de cette décision, Monsieur et Madame Z... font grief au premier juge d'avoir mal apprécié les éléments de la cause en écartant le plafonnement motif pris que le fournil de la boulangerie qu'ils exploitent dans les lieux loués aurait été transféré sans l'accord des bailleurs. Ils soutiennent au contraire que le transfert de ce fournil, réalisé par les époux Y..., aux droits desquels ils se trouvent, a été accepté sans aucune réserve par les époux X... comme le montre les pièces des débats, d'autant que lesdits époux qui exploitaient eux-mêmes le fonds de boulangerie antérieurement, auraient dû mettre le four en conformité avec la réglementation administrative en vigueur, comme ils en avaient l'obligation, avant de donner les locaux à bail. Ils en déduisent que le transfert du fournil ne peut être considéré comme une modification substantielle des caractéristiques des locaux dès lors que ce transfert répond à une nécessité née de la carence des bailleurs et qu'il n'a en rien modifié la capacité de production et de vente du fonds de commerce, mais seulement empêché sa disparition pour cause de non conformité avec la réglementation administrative. Ils estiment également que les autres motifs du déplafonnement proposés par le consultant et les bailleurs, que le premier juge n'a pas cru devoir examiner, sont dépourvus de tout fondement sérieux. A cet égard, ils exposent d'abord que l'extension de la devanture de la boutique n'a pas eu pour effet d'augmenter la surface de vente et qu'elle ne saurait être considérée comme un modification des caractéristiques propres des locaux au sens du décret du 30 septembre 1953. Ils estiment également que la preuve d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité n'est pas rapporté en la cause. Pour l'ensemble de ces motifs, ils demandent à la Cour de fixer, selon les règles du plafonnement, le nouveau loyer dû à compter du 12 mai 1995 à 83.364 francs par an. Subsidiairement, ils soutiennent que les coefficients de pondération proposés par le consultant doivent être retenus, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, et ils proposent pour le cas ou le déplafonnement serait admis, un nouveau loyer de 121.384,80 francs par an. Enfin, ils réclament une indemnité de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et demandent que les bailleurs supportent les entiers dépens exposés à ce jour. Les époux X... réfutent point par point l'argumentation adverse et concluent à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement déféré sauf à se voir allouer une indemnité de 15.000 francs en couverture des frais qu'ils ont été contraint d'exposer et à se voir décharger de tous dépens. MOTIFS DE LA DECISION " Sur le déplafonnement du loyer Considérant qu'il est de principe que ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du loyer des travaux réalisés à la seule fin de mettre les lieux en conformité avec leur destination contractuelle dès lors que ces travaux relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur ; considérant en l'espèce qu'il résulte des pièces des débats, et plus particulièrement des constatations du consultant et d'un pré-rapport d'expertise dressé par Monsieur B... dans le cadre d'une procédure opposant les époux X... aux époux Y..., précédents locataires, que ces derniers ont été contraints de déplacer au sous-sol le fournil édifié par les bailleurs, qui exploitaient antérieurement le fonds de boulangerie, pour mettre cette installation en conformité avec la réglementation en vigueur et péréniser l'exploitation ; que ces travaux, rendus nécessaires par la carence des bailleurs, dans leurs obligations de délivrance et de garantie, ne sauraient dès lors et même s'ils ont entraîné une modification des caractéristiques propres des locaux, constituer un motif de déplafonnement ; mais considérant qu'il apparaît que les époux Z... ont modifié, lors de leur entrée dans les lieux, la devanture de la boutique en l'avançant de 50 centimètres, ce qui représente une augmentation de la surface de vente d'environ 6 mètres carrés pour une surface totale de 36,50 m ; que cette modification notable des caractéristiques propres des locaux constituent un motif de déplafonnement de loyer ; considérant que, de même, il a été constaté, au cours du bail écoulé, une forte augmentation de la population de la commune FOURQUEUX, située à proximité du fonds de boulangerie, laquelle a nécessairement profité au commerce considéré, quoique s'en défendent les époux Z... en faisant notamment valoir que le recensement sur lequel s'est appuyé le consultant et qui a constaté un quasi doublement de cette population, ne co'ncide pas exactement avec la période de référence du bail ; que cela est d'autant plus acquis que le fond se trouve à proximité de la route reliant SAINT GERMAIN EN LAYE à FOURQUEUX, qui a, comme l'a encore constaté le consultant sans être utilement contredit connu, un fort accroissement de la circulation en rapport avec cette augmentation de population ; que, pour ce second motif tenant à une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé, le loyer doit être encore déplafonné ; que le jugement dont appel sera en conséquence confirmé de ce premier chef mais par substitution de motifs ; " Sur le montant du loyer en renouvellement Considérant que le tribunal a, à juste titre, modifié les coefficients de pondération proposés par l'expert en retenant que rien ne justifiait une division en deux zones de la boutique alors qu'elle n'a qu'une superficie de 36,50 mètres carrés ; que de même, conformément à la pratique habituelle, c'est à juste titre que le tribunal a porté les coefficients de pondération du sous-sol à usage de fournil et de laboratoire de 0,30 à 0,45 ; que le jugement déféré sera dès lors confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a fixé le loyer en renouvellement à la somme de 138.028 francs par an en principal à compter du 12 mai 1995, date d'effet du congé, ainsi qu'en ce qu'il a retenu que les locataires étaient redevables des intérêts au taux légal courant sur les arriérés de loyers. " Sur les autres demandes Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que les dépens d'appel seront supportés par les époux Z..., qui succombent dans l'exercice de leur recours, le jugement dont appel étant confirmé en ce qui concerne la répartition des dépens en première instance dès lors que les bailleurs émettaient à l'origine des prétentions manifestement excessives et que les locataires s'opposaient au principe du déplafonnement pourtant justifié. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, REOEOIT les époux Z... en leur appel, Mais dit celui-ci mal fondé, CONFIRME, mais par substitution partielle de motifs, en toutes ses dispositions le jugement déféré, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à application en la cause de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, LAISSE les entiers dépens d'appel à la charge des époux Z..., qui succombent dans l'exercice de leur recours, et AUTORISE la SCP d'avoués KEIME-GUTTIN à en poursuivre directement le recouvrement, comme il est dit à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET REDIGE PAR MONSIEUR ASSIE PRONONCE PAR MADAME LAPORTE ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT M.THÉRÈSE GENISSEL F. LAPORTE