Cour d'appel de Poitiers, du 3 avril 2001

Sommaire: AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération effectivement conclue - Vendeur - Négociation directe avec l'acquéreur présenté - Portée - / Il est de principe que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, a fait connaître à une personne l'immeuble ou le fonds de commerce mis en vente et qu'ensuite le vendeur a traité directement avec le même acheteur, l'opération est réputée effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission acceptée dans l'acte sous seing privé par l'acquéreur, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou des fautes de l'agent immobilier. Il importe peu que des conditions suspensives stipulées à l'acte initial n'aient pas été réalisées et que le prix ait été réduit, de même que la commission réclamée

Vu le jugement rendu le 29 avril 1998 par le Tribunal d'Instance de SAINTES, greffe détaché de ROYAN, qui a condamné solidairement Mme Louise X... et la SARL LOUPHIL payer la SARL AGENCE DU MARCHE la somme de 30 000F, outre celle de 5 000F au titre de l'article 700 du NCPC; Vu les conclusions régulièrement déposées : 1 - Pour Madame Louise X... et la SARL LOUPHIL, le 26 août 1998, demandant : - Le débouté de la SARL AGENCE DU MARCHE ; - Subsidiairement, la condamnation de la SARL AGENCE DU MARCHE à leur payer 30 000F à titre de dommages-intérêts, et la compensation entre les créances réciproques ; - 10 000F au titre de l'article 700 du NCPC ; 2 - Pour la SARL AGENCE DU MARCHE, le 25 mai 2000, demandant la confirmation du jugement attaqué, 10 000F titre de dommages-intérêts pour appel abusif et 15 000F au titre de l'article 700 du NCPC; Vu la déclaration d'appel de Mme X... et de la SARL LOUPHIL en date du 3 juillet 1998 et les autres pièces de la procédure régulièrement produites. Mr Patrice Y... a le 30 décembre 1993 signé en application de la loi du 2 janvier 1970, au profit de Mr Gilbert Z..., agent immobilier, un mandat de vente portant sur son fonds de commerce de bar-restaurant-pizzéria-hôtel exploité dans un immeuble sis 13 rue Pierre LOTI à ROYAN. Pendant la période de validité prévue à ce mandat renouvelable jusqu'au 30 mars 1996 Mr Y... a signé le 15 décembre 1995 avec Mme Louise X..., "soit pour elle, soit pour toute personne physique ou morale qu'elle se substiturait", la vente dudit fonds de commerce au prix de 665 000F sous diverses conditions suspensives, les parties reconnaissant avoir négocié par l'intermédiaire de la SARL AGENCE DU MARCHE (venant aux droits de Mr Gilbert Z...) et qu'il serait due à celle-ci une commission de 45 000F TTC à la charge de l'acheteur. Suivant acte notarié définitif du 8 juillet 1996 ce même fonds de commerce a été vendu au prix de 330 000F par Me Annie AUGER-DUPEU, en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Mr Patrice Y..., autorisée par ordonnance du Juge-commissaire en date du 6 mai 1996, à la SARL alors en formation LOUPHIL, et aux associés de celle-ci, dont Mme Louise X... titulaire de 50% des parts, associés qui deviendraient les seuls acquéreurs en cas de non constitution de la société. La SARL AGENCE DU MARCHE n'était pas mentionnée à cet acte, bien qu'elle ait apporté au notaire de nombreux éléments nécessaires pour l'établir et qu'elle ait été à l'origine de la négociation entre les parties. Or il est de principe que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, a fait connaître à une personne l'immeuble ou le fonds de commerce mis en vente et qu'ensuite le vendeur a traité directement avec le m me acheteur, l'opération est réputée effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission acceptée à l'acte sous seing privé par l'acheteur, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou des fautes de l'agent immobilier. Il importe peu que des conditions suspensives stipulées à l'acte initial n'aient pas été réalisées et que le prix ait été réduit, la commission réclamée de 30 000F étant en conséquence également réduite selon un quantum non contesté et apparaissant justifié. Par ailleurs, contrairement à ce que prétendent les appelantes, il n'est établi aucune faute à l'encontre de la SARL AGENCE DU MARCHE qui, dès l'acte du 15 décembre 1995, avait parfaitement informé l'acheteur du redressement judiciaire ouvert le 20 octobre 1995 à l'égard du vendeur (mis en liquidation judiciaire seulement le 16 février 1996), rappelant plusieurs fois cette situation audit acte avec la nécessité de l'autorisation à attendre du juge-commissaire. Il s'ensuit que le jugement attaqué devra être confirmé. Il n'est cependant pas établi que l'appel ait été interjeté par malice, mauvaise foi ni légèreté blâmable, de sorte que la demande de dommages-intérêts de la SARL AGENCE DU MARCHE n'est pas fondée. En revanche il est équitable d'allouer à celle-ci 6 000F supplémentaires pour ses frais hors dépens. PAR CES MOTIFS, LA COUR, CONFIRME le jugement attaqué; Y AJOUTANT, CONDAMNE in solidum Mme Louise X... et la SARL LOUPHIL à payer à la SARL AGENCE DU MARCHE la somme supplémentaire de 6 000F (914,69 euros) au titre de l'article 700 du NCPC; REJETTE le surplus des demandes; CONDAMNE in solidum Mme Louise X... et la SARL LOUPHIL aux dépens d'appel et autorise la S.C.P. Alain PAILLE & Jean THIBAULT recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. ************************************* Ainsi prononcé publiquement par Monsieur Didier LERNER, Président de Chambre, et signé par lui-même, et Mademoiselle Catherine A..., Greffier. Le Greffier, Le Président,