Cour d'appel de Toulouse, du 4 novembre 2002, 2001/05487

Sommaire: SERVITUDE - Servitude conventionnelle Stipulée par les vendeurs à l'occasion de la division du fond , la clause tendant à imposer la fermeture d'une fenêtre donnant vue sur la partie restant propriété du vendeur constitue une obligation propter rem qui s'impose à tous les acquéreurs successifs de l'immeuble dès lors qu'elle a, entre autres, pour effet d'interdire auxdits propriétaires de prétendre à l'existence d'une servitude de vue par destination du père de famille

DU 4 NOVEMBRE 2002 ARRET N° 446 Répertoire N° 2001/05487 Première Chambre Première Section HM/CD 04/10/2001 TGI TOULOUSE RG : 199800901 (CH1) (M. X...) SCI A S.C.P NIDECKER PRIEU C/ Consorts Y... S.C.P. Y... Z... - O. PASSERA SCI C S.C.P MALET Maître D S.C.P RIVES PODESTA CONFIRMATION PARTIELLE GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé : A l'audience publique du Quatre novembre deux mille deux, par A... MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré : Président : A... MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO B... lors des débats : E. KAIM-MARTIN Débats : A l'audience publique du 7 Octobre 2002. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE SCI A C... pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU C... pour avocat Maître DESPAGNET du barreau de Toulouse INTIMES Consorts Y... C... pour avoué la S.C.P. Y... Z... - O. PASSERA C... pour avocat la SCP JEAY FAIVRE, MARTIN DE LA MOUTTE, du barreau de Toulouse SCI C C... pour avoué la S.C.P MALET C... pour avocat la SCP SAINT GENIEST, GUEROT du barreau de Toulouse MAITRE D C... pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA C... pour avocat Maître CABROL du barreau de Toulouse ********* FAITS ET PROCEDURE Par acte authentique en date du 17 avril 1986 établi par Me Chwartz et Me Poitevin, notaires, les consorts Y... ont vendu une partie de l'ensemble immobilier qu'ils possédaient à diverses personnes physiques et morales qui l'ont aussitôt revendu dans les mêmes conditions par le ministère de Me Chwartz et Me D à la société E et aux consorts D... Les consorts Y... sont restés propriétaires de locaux et notamment d'une chartreuse qui se trouve en vis à vis du bâtiment vendu, au rez de chaussée duquel est exploité un local commercial de café-bar sous l'enseigne G comportant une fenêtre donnant sur la cour séparative des deux bâtiments. L'acte authentique susvisé prévoyait notamment à la charge des acquéreurs que "la fenêtre donnant du café G dans la cour de ladite chartreuse ainsi que les impostes au dessus dans les différents étages seront supprimées". Le lot litigieux, lot n° 1 correspondant aux locaux dans lesquels était toujours exploité le fonds de commerce de café-bar a été revendu à la SCI C avec mention de la clause susvisée le 27 avril 1988. Par acte authentique en date du 20 février 1996 passé devant Me D, notaire à Toulouse, la SCI C a revendu le lot n° 1 à la SCI A sans que la clause afférente à la fermeture de la fenêtre, toujours ouverte, soit reprise. Par acte d'huissier en date du 3 mars 1998, les consorts Y... ont fait assigner la SCI A devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de la voir condamner à faire procéder à la fermeture de la fenêtre donnant sur la chartreuse ainsi qu'au paiement de dommages intérêts. Par acte d'huissier en date du 22 juin 1998, la SCI A, représentée par sa gérante Mme A... a appelé en cause la SCI C et Me D. Par jugement en date du 4 octobre 2001, le tribunal de grande instance de Toulouse a condamné : - la SCI A à obturer la fenêtre litigieuse sous astreinte de 1.000 Frs par jour de retard à compter de la signification du jugement ainsi qu'au paiement de 5.000 Frs et 10.000 Frs au titre de dommages intérêts, - la SCI C et Me D in solidum à payer à la SCI A la somme de 20.000 Frs à titre de dommages intérêts, le notaire devant relever et garantir la SCI C de toutes les condamnations prononcées à l'encontre de celle-ci. La SCI A a fait appel de ce jugement. Elle considère que la SCI C et Me D doivent la relever et la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre à la demande des consorts Y... et demande la somme de 60.000 Frs à titre de dommages intérêts suivant la condamnation à la suppression de la fenêtre litigieuse et 10.000 Frs en réparation du préjudice matériel et moral subi ainsi que 10.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC. Me D soutient que l'obligation litigieuse ne constitue pas un droit réel ou une servitude attachée à l'immeuble mais qu'il s'agit d'une obligation de faire et personnelle qui ne se transmet pas aux sous-acquéreurs, ce qui par conséquent le dispensait de reproduire la clause à défaut de convention des parties en ce sens. Il estime par conséquent qu'aucun préjudice ne peut être prétendu de la part de la SCI A et subsidiairement, dans le cas où la responsabilité du notaire serait retenue, il estime que la SCI C, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, doit conserver à sa charge une partie des condamnations ; La SCI C estime que lorsque la charge implique une restriction à la jouissance du bien vendu, il s'agit d'une obligation "propter rem" qui se transmet à l'acquéreur que ce dernier l'ait acceptée ou non ; Elle avance que pour supprimer tout recours en paiement de dommages intérêts, il était nécessaire que la clause soit contractuellement prévue et imposée aux acquéreurs, ce qui relevait de la compétence du notaire. Elle demande donc que le notaire soit condamné à la relever et la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ainsi qu'au paiement de la somme de 15.000 Frs en application de l'article 700 du NCPC. Les consorts Y... demandent la confirmation pure et simple du jugement et la somme de 2.000 au titre de l'article 700 du NCPC. MOTIFS DE LA DECISION sur la nature de l'obligation ATTENDU que stipulée par les vendeurs à l'occasion de la division du fond la clause tendant à imposer la fermeture d'une fenêtre donnant vue sur la partie restant propriété du vendeur constitue, comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges, une obligation propter rem qui s'impose à tous les acquéreurs successifs de l'immeuble dès lors qu'elle a, entre autre, pour effet d'interdire auxdits propriétaires de prétendre è l'existence d'une servitude de vue par destination du père de famille ; ATTENDU que les époux Y... étaient donc en droit d'opposer cette clause à la SCI A qui a justement été condamnée à fermer la fenêtre litigieuse et à réparer le préjudice subi de son fait par les consorts Y... ; sur les demandes de la SCI A ATTENDU qu'il est constant que l'obligation de fermer la fenêtre existante n'a pas été rappelée dans l'acte d'achat de l'immeuble par la SCI A ; que celle-ci qui subit une charge non déclarée est donc en droit d'obtenir réparation par son vendeur du préjudice subi de ce chef en application de l'article 1638 du code civil ; ATTENDU que ce préjudice inclut celui d'avoir subi les demandes des consorts Y... comme l'ont retenu les premiers juges mais ne peut comprendre les sommes mises à la charge de la SCI A au titre du retard mis à régulariser la situation à partir du moment où la charge occulte lui a été révélée, et du retard dans l'exécution des travaux d'écoulement des eaux ; ATTENDU que les premiers juges ont évalué l'entier préjudice subi par la SCI A à la somme de 20.000 Frs ; ATTENDU que compte tenu de la privation de jour et de vue subie par la SCI A même si la pièce éclairée par la fenêtre litigieuse n'est plus utilisée que comme réserve et des désagréments occasionnés par le litige indépendamment des frais du procès la somme susvisée apparaît insuffisante pour réparer l'entier préjudice ; que la cour allouera à ce titre la somme de 4.500 ä ; ATTENDU que l'entier préjudice étant ainsi réparé, la demande de condamnation à garantie présentée par la SCI A n'est pas justifiée ; ATTENDU que la SCI A demande la condamnation de la SCP D in solidum avec la SCI venderesse à indemniser son préjudice ; ATTENDU que le notaire rédacteur qui avait déjà rédigé les précédents actes de vente n'ignorait pas l'existence de la clause litigieuse ; que compte tenu de son caractère de charge réelle grevant le fond vendu il lui appartenait de la rappeler dans l'acte de vente ou tout au moins de se renseigner sur l'opportunité de ce rappel alors qu'elle avait été reprise dans les actes précédents ce qui démontrait que les premiers acquéreurs ne l'avaient pas respecté malgré l'écoulement du délai pour ce faire ; ATTENDU que la SCP notariale a donc commis une faute qui a contribué à la réalisation du préjudice subi par la SCI A ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu son obligation à réparer ce préjudice in solidum avec la SCI venderesse ; sur le recours en garantie ATTENDU qu'en application de l'article 1602 du code civil il appartient au premier chef au vendeur de s'expliquer clairement sur ce à quoi il s'oblige ; ATTENDU que la SCI A, qui ne pouvait ignorer l'obligation qui pesait sur elle de fermer la fenêtre, n'a pas informé l'acquéreur lors de la visite des lieux ou ultérieurement de l'impossibilité de conserver la fenêtre encore existante ; ATTENDU qu'elle n'a pas plus d'elle même informé le notaire sur l'absence au jour de la vente de la régularisation de la situation en ce qui concerne la vue interdite ; ATTENDU que la faute commise par le notaire consistant, pour ce dernier, au vu de l'existence de la clause, à ne pas s'être inquiété de la nécessité de son maintien, ne peut exonérer la SCI C des conséquences de sa propre faute ; qu'eu égard au concours des deux fautes à la réalisation du préjudice subi par la SCI A, la charge des dommages intérêts alloués à ladite SCI sera partagée par moitié entre le vendeur et la SCP notariale ; sur les mesures accessoires ATTENDU qu'en l'état de la succombance respective des parties, il n'apparaît pas équitable de faire une application complémentaire de l'article 700 du NCPC, sauf au bénéfice des époux Y... auxquels sera alloué la somme complémentaire de 800 ä à la charge de la SCI A; la demande de la SCI C à l'égard de la SCP notariale sera rejetée ; Que les dépens de première instance et d'appel seront è la charge in solidum de la SCI C et de la SCP notariale et répartis entre eux par moitié ; PAR CES MOTIFS LA COUR, déclare l'appel recevable, réforme partiellement la décision déférée seulement en ce qui concerne le montant des dommages intérêts alloués à la SCI A, la charge définitive de cette condamnation, l'article 700 du NCPC et les dépens, statuant à nouveau de ces chefs, condamne in solidum la SCI C et la SCP D à payer à la SCI A en réparation de son préjudice la somme de 4.500 ä , dit que dans leurs rapports entre eux la charge définitive de cette condamnation sera supportée moitié par la SCI A, moitié par la SCP notariale susvisée, condamne la SCI A à payer aux époux Y... la somme complémentaire de 800 ä par application de l'article 700 du NCPC, déboute la SCI C de sa demande fondée sur l'application de l'article 700 du NCPC à l'encontre de la SCP D et autres, dit n'y avoir lieu à application complémentaire en cause d'appel de l'article 700 du NCPC, fait masse des dépens de première instance et d'appel, dit qu'ils seront supportés in solidum par la SCI A et la SCP D et répartis entre eux par moitié avec distraction au profit de la SCP Nidecker Prieu et de la SCP Z... Passera. Le présent arrêt a été signé par M. MAS, président, et par Mme KAIM MARTIN, greffier présent lors du prononcé. LE B... LE PRESIDENT E. KAIM MARTIN A... MAS