Cour d'appel d'Angers, du 30 janvier 2001

Sommaire: VENTE Selon les dispositions de l'article 1589 du Code Civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix. Ainsi, la vente doit être déclarée parfaite dès lors qu' il y a bien eu accord en la forme sur ces deux éléments, la seule discussion portant sur le caractère éclairé ou non du consentement des vendeurs. Or, le terme "synallagmatique" est certes plutôt connu des initiés mais le contenu du texte était compréhensible au regard du sens commun. Les termes "promesse" (et non intention) ou "consentement pour la vente" contiennent en eux-mêmes la souscription d'une obligation de vendre et non un engagement hypothétique. Ils peuvent effectivement être appréhendés comme visant un événement futur mais celui-ci était inéluctable et nécessairement proche, aucun vendeur de bon sens ne pouvant se lier à un prix pour une durée indéterminée. De surcroît, l'acte attaqué faisait suite à une promesse de vente, en elle-même non discutée. Enfin, il n'est pas démontré, ni même prétendu que les vendeurs aient entendu faire de l'acte authentique la condition même de leur engagement. Aucune démonstration n'étant faîte de manoeuvres dolosives de la part de l'acquéreur, que ce soit par acte positif ou par réticence ou omission, la vente doit être déclarée parfaite. Le jugement déféré doit par suite être infirmé. PROTECTION DES CONSOMMATEURS - Démarchage et vente à domicile - Domaine d'application - Opération de vente de parcelle de terre - Signature de l'acte au domicile des vendeurs (inopérante) - Relations entre les contractants régulières et bonnes - Opérations du même type conclues par ailleurs par l'acquéreur (inopérantes) - Connaissances du vendeur moindres que celles de l'acquéreur (non) - Opération faisant suite à une promesse de vente - Option d'acquérir caractérisée (oui) - Allégations sur l'accroissement du patrimoine forestier de l'acquéreur (inopérantes) - Doléances émises par d'autres vendeurs (inopérantes) - Démarchage à domicile (non caractérisé) - Vente parfaite (oui) -Jugement infirmé - VENTE - Vente à domicile - Démarchage - Opération de vente de parcelle de terre - Signature de l'acte au domicile des vendeurs (inopérante) - Relations entre les contractants régulières et bonnes - Opérations du même type conclues par ailleurs par l'acquéreur (inopérantes) - Connaissances du vendeur moindres que celles de l'acquéreur (non) - Opération faisant suite à une promesse de vente - Option d'acquérir caractérisée (oui) - Allégations sur l'accroissement du patrimoine forestier de l'acquéreur (inopérantes) - Doléances émises par d'autres vendeurs (inopérantes) - Démarchage à domicile (non caractérisé) - Vente parfaite (oui) -Jugement infirmé - DEMARCHAGE - Démarchage à domicile - Domaine d'application - Opération de vente de parcelle de terre - Signature de l'acte au domicile des vendeurs (inopérante) - Relations entre les contractants régulières et bonnes - Opérations du même type conclues par ailleurs par l'acquéreur (inopérantes) - Connaissances du vendeur moindres que celles de l'acquéreur (non) - Opération faisant suite à une promesse de vente - Option d'acquérir caractérisée (oui) - Allégations sur l'accroissement du patrimoine forestier de l'acquéreur (inopérantes) - Doléances émises par d'autres vendeurs (inopérantes) - Démarchage à domicile (non caractérisé) - Vente parfaite (oui) -Jugement infirmé Selon les dispositions de l'article L.121-21 du Code de la Consommation, est soumis aux dispositions de la législation sur le démarchage à domicile "quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage à domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente... de biens...". Ainsi, la vente doit être déclarée parfaite dès lors que les éléments de la situation ne suffisent pas à caractériser un démarchage à domicile. En effet, si l'acquéreur, qui insiste sur sa qualité d'expert en objets d'arts, s'est toujours présenté, dans ses rapports écrits avec les vendeurs, à commencer par l'acte litigieux, comme sylviculteur, s'il ne dément pas que ledit acte a été signé au domicile de ses cocontractants et s'il ressort enfin des pièces produites par les intimés qu'il a procédé à diverses opérations du même type et selon des modalités analogues, il n'est pas démenti que les parties entretenaient des relations régulières et bonnes, que l'opération litigieuse porte sur une parcelle dont les vendeurs ne prétendent pas qu'ils avaient des connaissances moindres que celles de l'acheteur, surtout que, faisant suite encore une fois à une promesse de vente (non critiquée en elle-même) elle concrétise l'option d'acquérir de son bénéficiaire. Les allégations sur l'accroissement du patrimoine forestier de l'acquéreur et sur ses "méthodes" pour y parvenir sont inopérantes, toute personne ayant la faculté d'investir ses économies dans le domaine de son choix et les doléances émises par d'autres vendeurs, dans le cadre d'attestations, également, relevant d'autant de cas particuliers dont il n'est pas possible d'appréhender la similitude avec celui de l'espèce. Le jugement déféré doit par suite être infirmé. VENTE - Immeuble - Lésion - Preuve - Admissibilité - Appréciation souveraine des juges du fond - Expertise - Estimation circonstanciée (oui) - Indicateur du marché des forêts en France - Valeur de fonds, valeur de superficie et valeur de chasse - Expert impliqué dans un litige mettant en conflit le vendeur, l'acquéreur et un tiers - Amitié des protagonistes - Estimation de parcelles mitoyennes - Allusion inopérante - Gravité et vraisemblance des faits invoqués (non) - Lésion présumée (non) - Vente parfaite (oui) - Jugement infirmé Selon les dispositions de l'article 1677 du Code Civil, la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement "et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion." Ainsi, la vente doit être déclarée parfaite dès lors que la lésion ne peut être présumée. En effet, les deux estimations d'experts forestiers qui s'affrontent sont circonstanciées. La première est confortée par "l'indicateur du marché des forêts en FRANCE". La seconde vise une valeur de fonds et une valeur de superficie et ajoute une "valeur de chasse" du fait du passage de sangliers. Elle émane d'un expert, dont les correspondances versées au dossier révèlent qu'il s'est impliqué dans un litige mettant en conflit, arrière les vendeurs, l'acquéreur et un tiers qui convoitait la parcelle litigieuse et en faveur de laquelle il a intercédé, sans allusion à une vileté de prix, les trois intéressés étant alors manifestement unis par des liens d'amitié. L'allusion à l'estimation de parcelles mitoyennes, faîte dans le cadre de la sortie d'une indivision du tiers n'est pas opérante. Le jugement déféré doit par suite être infirmé. VENTE - Pacte de préférence - Définition - Obligation de proposer de vendre un immeuble à des bénéficiaires déterminés - Aucun prix prévu - Obligation purement potestive - Défaut de limitation dans le temps - Pacte de préférence (non) - Déclaration de validité du pacte de préférence (non) - Demande rejetée L'obligation de proposer de vendre un immeuble à des bénéficiaires déterminés sans qu'aucun prix ne soit prévu est purement potestative et ne constitue pas un pacte de préférence. (Cf Cass. Civ. 3e - 1.02.1984). Il s'y ajoute en l'espèce un défaut de limitation dans le temps. Il s'ensuit que la clause critiquée n'a pas de valeur et que toute demande de déclaration de validité du "pacte de préférence" portant sur la parcelle cadastrée doit être rejetée.

COUR D'APPEL D'ANGERS 1ère CHAMBRE A SC/IM ARRET N 54 N : 99/01225 AFFAIRE : X... C/ Y..., Z... Décision du T.G.I. SAUMUR du 09 Avril 1999 ARRET DU 30 JANVIER 2001 APPELANT : Monsieur A... X... Le Prieuré St B... - 72300 SABLE SUR SARTHE représenté par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour assisté de Me PETRELLI, avocat au barreau de PARIS INTIMES : Monsieur Jean-Claude Y... 34 rue de Charnacé - 49000 ANGERS Madame Marie-Claude Z... épouse Y... 34 rue de Charnacé - 49000 ANGERS représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour assistés de Me Alex COLLIN, avocat au barreau d'ANGERS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Madame CHAUVEL, Conseiller, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 13 décembre 1999, pour exercer les fonctions de Président, Monsieur C... et Madame BLOCK, Conseillers GREFFIER présent lors des débats et du prononcé : M.L. ROBERT DEBATS : A l'audience publique du 19 Décembre 2000 ARRET : contradictoire Prononcé par l'un des magistrats ayant participé au délibéré, à l'audience publique du 30 Janvier 2001, date indiquée par le Président à l'issue des débats. Par acte sous seings privés du 1er mars 1996, il a été entendu entre Jean-Claude Y... et A... X... que le premier vendrait au second une parcelle de taillis, située à DAUMERAY (MAINTE & LOIRE) au lieu-dit "Les Ruches", cadastrée section F n° 576, d'une contenance de 2 ha 42, et ce, pour le prix de 12 000 F. Le 15 janvier 1997, les parties ainsi que l'épouse de Monsieur Y... ont signé l'acte privé suivant : "PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENDRE ET D'ACHETER entre Monsieur et Madame Jean-Claude Y..., vendeurs, et Monsieur A... X..., acquéreur, de la parcelle de taillis section F DAUMERAY n° 576, dite Le Bois Des Ruches (contenance de 2 ha 42). Entre les soussignés, Monsieur et Madame Jean-Claude Y..., né le 18 mars 1947, chauffeur livreur, et Monsieur A... X..., sylviculteur, né le 2 décembre 1952, sont entendus ce jour à l'échange des consentements pour la vente à Monsieur X..., de la parcelle n° 576, d'une contenance de 2 hectares 42 ares, section F DAUMERAY moyennant la somme en principal de douze mille Francs, Monsieur X... s'engageant à payer tous les frais en sus. Monsieur Y... s'engage par la présente à donner un droit de préférence à Monsieur X..., en cas de vente de celle-ci, sur la parcelle n° 564 section F, d'une contenance de 1 hectare 02. Ce droit de préférence sera publié et non limité dans le temps. Monsieur et Madame Y... consentent le droit de chasse de la dite parcelle enclavée à Monsieur X.... En retour, Monsieur X... invitera une ou deux fois par an Monsieur Y... à la chasse au sanglier." Le 18 juin 1997, les époux Y... ont saisi le Tribunal de Grande Instance de SAUMUR aux fins d'annulation de la vente pour erreur, lésion et non respect des dispositions de la loi sur le démarchage à domicile. Par jugement du 9 avril 1999, le Tribunal a fait droit à leurs demandes en retenant le dernier moyen et a condamné A... X... aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure de 8 000 F. Appelant de cette décision, A... X... demande à la Cour, par voie d'infirmation : De déclarer parfaits la vente ainsi que le droit de préférence non limité consentis par l'acte sous seings privés du 15 janvier 1997 ; D'enjoindre en conséquence aux époux Y... de comparaître en l'étude de Maître OLIVIER, notaire à DURTAL, afin de réitérer par acte authentique cette vente et ce pacte de préférence ; A défaut de comparution des époux Y... en l'étude de Maître OLIVIER dans le délai d'un mois consécutif à la signification de l'arrêt à intervenir, dire et juger que le présent arrêt pourra être publié à la conservation des Hypothèques à sa diligence et à ses frais ; Débouter les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Vu l'article 1382 du Code Civil, Condamner in solidum les époux Y... à lui payer la somme de 20 000 F à titre de dommages-intérêts ; Subsidiairement, Déclarer valable le pacte de préférence et enjoindre aux époux Y... de concourir aux formalités de publication du dit pacte au bureau compétent de la Conservation des Hypothèques, et ce, à ses frais exclusifs ; Condamner in solidum les époux Y... à lui payer une indemnité de 10 000 F en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. Monsieur et Madame Y... concluent à la confirmation du jugement entrepris, au besoin pour les autres motifs par eux énoncés et, s'agissant de la lésion, après désignation d'experts. Ils sollicitent les sommes de 15 000 F au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel et de 20 000 F à titre de dommages-intérêts. [* Vu les dernières conclusions des parties en dates des 8 décembre 2000 pour l'appelant et 11 décembre 2000 pour les intimés ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 décembre 2000 ; MOTIFS Il n'existe plus de discussion quant à la recevabilité de l'action au regard d'une publication de l'assignation à la Conservation des Hypothèques. Au fond, les éléments de discussion seront examinés dans l'ordre présenté par les demandeurs à l'annulation de l'opération litigieuse. *] Sur le consentement à la vente L'article 1589 du Code Civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix. En l'espèce, il y a bien eu accord en la forme sur ces deux éléments, la seule discussion portant sur le caractère éclairé ou non du consentement des vendeurs. Ceux-ci prétendent qu'ils n'ont pas été en mesure de comprendre la nature et la portée exacte de la convention, telle que présentée et rédigée ; que A... X... a volontairement opté pour une rédaction trompeuse ; que dans leur esprit, l'opération était envisagée comme un événement futur, encore hypothétique, l'acte du notaire réalisant seul la vente. Le terme "synallagmatique" est certes plutôt connu des initiés mais le contenu du texte était compréhensible au regard du sens commun. Les termes "promesse" (et non intention) ou "consentement pour la vente" contiennent en eux-mêmes la souscription d'une obligation de vendre et non un engagement hypothétique. Ils peuvent effectivement être appréhendés comme visant un événement futur mais celui-ci était inéluctable et nécessairement proche, aucun vendeur de bon sens ne pouvant se lier à un prix pour une durée indéterminée. De surcroît, l'acte attaqué faisait suite à une promesse de vente, en elle-même non discutée. Enfin, il n'est pas démontré, ni même prétendu que les époux Y... aient entendu faire de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement. Aucune démonstration n'est par ailleurs faite de manoeuvres dolosives de la part de l'acquéreur, que ce soit par acte positif ou par réticence ou omission. Sur l'application des dispositions sur le démarchage à domicile L'article L.121-21 du Code de la Consommation dispose qu'est soumis aux dispositions de la législation sur le démarchage à domicile "quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente... de biens..." A... X..., qui insiste sur sa qualité d'expert en objets d'arts, s'est toujours présenté, dans ses rapports écrits avec les époux Y..., à commencer par l'acte litigieux, comme sylviculteur. Il ne dément pas que ledit acte a été signé au domicile de ses cocontractants; Il ressort enfin des pièces produites par les intimés qu'il a procédé à diverses opérations du même type et selon des modalités analogues. Ces éléments ne suffisent toutefois pas à caractériser au cas présent un démarchage à domicile, dès lors qu'il n'est pas démenti que les parties entretenaient des relations régulières et bonnes, que l'opération litigieuse porte sur une parcelle dont les vendeurs ne prétendent pas qu'ils avaient des connaissances moindres que celles de l'acheteur, surtout que, faisant suite encore une fois à une promesse de vente (non critiquée en elle-même) elle concrétise l'option d'acquérir de son bénéficiaire. Les allégations sur l'accroissement du patrimoine forestier de A... X... et sur ses "méthodes" pour y parvenir sont inopérantes. Toute personne a la faculté d'investir ses économies dans le domaine de son choix et les doléances émises par d'autres vendeurs, dans le cadre d'attestations, relèvent d'autant de cas particuliers dont il n'est pas possible d'appréhender la similitude avec celui de l'espèce. Sur la lésion L'article 1677 du Code Civil dispose que la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement " et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion." Deux estimations d'experts forestiers s'affrontent : Celle de Jean-Michel GUILLIER, faisant ressortir une valeur maximale à l'hectare de 10 000 F, Celle de Fabien LORNE, aboutissant à une valeur de 39 481 F, soit 16 314 F l'hectare. L'une et l'autre sont circonstanciées. La première est confortée par "l'indicateur du marché des forêts en FRANCE en 1999". La seconde vise une valeur de fonds de 9 801 F et une valeur de superficie de 20 000 F et ajoute une "valeur de chasse" du fait du passage de sangliers. Elle émane d'un expert, dont les correspondances versées au dossier (cf notamment lettre du 8.07.1997) révèlent qu'il s'est impliqué dans un litige mettant en conflit, arrière les époux Y..., A... X... et la famille D'ANDIGNE qui convoitait la parcelle litigieuse et en faveur de laquelle il a intercédé, sans allusion à une vileté de prix, les trois intéressés étant alors manifestement unis par des liens d'amitié. L'allusion à l'estimation de parcelles mitoyennes, faite dans le cadre de la sortie d'une indivision de la famille D'ANDIGNE, n'est pas opérante. Le jugement déféré sera par suite infirmé quant aux prétentions relatives à l'annulation de la vente. Sur les dispositions de l'acte litigieux afférentes à un droit de préférence sur la parcelle cadastrée section F n° 564 L'obligation de proposer de vendre un immeuble à des bénéficiaires déterminés sans qu'aucun prix ne soit prévu est purement potestative et ne constitue pas un pacte de préférence (cf Cass. Civ. 3ème - 1.02.1984). Il s'y ajoute en l'espèce un défaut de limitation dans le temps. Il s'ensuit que la clause critiquée n'a pas de valeur. Sur les demandes accessoires Les circonstances du litige conduisent à écarter toute allocation de dommages-intérêts et toute application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de la partie prospérant en son recours. Succombant, les époux Y... seront alors seulement condamnés aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS STATUANT publiquement et contradictoirement, REFORMANT le jugement déféré : DECLARE parfaite la vente consentie par acte sous seings privés du 15 janvier 1997 par les époux Jean-Claude Y... et Marie-Claude Z..., à Monsieur A..., Pierre, Jean, Marc, Albert X..., de la parcelle de terre dite "Le Bois des Ruches" parcelle n° 576 d'une contenance de 2 ha 42 a, section F, commune de DAUMERAY, moyennant le prix principal de 12 000 F frais en sus à charge de Monsieur X..., acquéreur ; ENJOINT en conséquence à Monsieur Jean-Claude Y... et à Madame Marie-Claude Z..., son épouse, de comparaître en l'étude de Maître OLIVIER, notaire à DURTAL, afin de réitérer par acte authentique ladite vente ; A DÉFAUT de comparution des époux Y... en l'étude de Maître OLIVIER dans le délai d'un mois consécutif à la signification de l'arrêt à intervenir, dit et juge que le présent arrêt pourra être publié à la Conservation des Hypothèques à la diligence et aux frais de Monsieur A... X... ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire, notamment quant à une déclaration de validité du "pacte de préférence" portant sur la parcelle cadastrée section F n° 564 ; CONDAMNE in solidum les époux Y... aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT M.L. ROBERT S. CHAUVEL