Cour d'appel de Versailles, du 24 février 2004, 2002-07636

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Aucune disposition de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose au bailleur qui délivre congé pour motif légitime et sérieux de procéder à un descriptif détaillé de l'opération qui en est à l'origine, il lui incombe seulement d'être en mesure d'établir la réalité de son intention et de fournir tous éléments de nature à apprécier du caractère nécessaire du congé.Sauf à dénier au propriétaire le droit d'améliorer son bien et de l'adapter à la situation économique, le motif de " la réunion des lots situés au 5ème étage " qui au vu des pièces des débats implique d'importants travaux, très précisément décrits dans un devis et impose nécessairement la libération de l'appartement loué caractérise un motif légitime et sérieux dès lors qu'il est établi que ce projet dont le locataire avait une parfaite connaissance s'insère dans un projet d'ensemble tendant à constituer par des regroupements de lots des grands appartements familiaux

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 24 FEVRIER 2004 R.G. Nä 02/07636 AFFAIRE : SNC CHAPTAL C/ Hans X... Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 Août 2002 par le Tribunal d'Instance LEVALLOIS PERRET RG nä : 02.212 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP LISSARRAGUE-DUPUIS & ASSOCIES SCP GAS REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE SNC CHAPTAL Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 26 rue Anatole france 92300 LEVALLOIS PERRET représentée par la SCP LISSARRAGUE-DUPUIS & ASSOCIES, avoués assistée de Me Laurence REINER-SACAU, avocat au barreau de PARIS INTIME Monsieur Hans X... né le 03 Février 1958 à PARIS de nationalité FRANCAISE 12 rue Chaptal Bât A 92300 LEVALLOIS PERRET représenté par la SCP GAS, avoués assisté de Me ELIMAN substituant Me Nathalie MICAULT, avocat au barreau de PARIS Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience du 09 Janvier 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Charles LONNÉ, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, Madame Hélène GUILLOU, Vice-Président placé auprès du Premier Président, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL, 5FAITS ET PROCEDURE, Par jugement contradictoire du 1er août 2002 auquel il convient de se reporter pour l'exposé des faits, le tribunal d'instance de LEVALLOIS-PERRET, saisi d'un litige opposant la SNC CHAPTAL à Monsieur Hans X..., a : - dit le congé irrégulier, faute de motifs légitimes et sérieux ; - débouté la SNC CHAPTAL de l'intégralité de ses demandes ; - ordonné l'exécution provisoire ; - condamné la SNC CHAPTAL à payer à Monsieur Hans X... la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ; - laissé les dépens à la charge de la SNC CHAPTAL. La SNC CHAPTAL a régulièrement relevé appel de ce jugement le 7 octobre 2002 et, dans ses conclusions déposées le 8 décembre 2003, demande à la Cour de : vu l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, - infirmer le jugement entrepris, statuant à nouveau, - dire que le congé délivré le 23 novembre 2001 à Monsieur Hans X... l'a été de façon régulière ; - juger que ledit congé repose sur un motif légitime et sérieux ; en conséquence, - le valider ; - juger que Monsieur Hans X... est, depuis le 10 juin 2002, occupant sans droit ni titre des locaux précédemment donnés à bail ; - condamner Monsieur Hans X... à payer à la SNC CHAPTAL un indemnité d'occupation à compter du 10 juin 2002 et ceci jusqu'à complète libération des lieux, d'un montant de 700 euros par mois payable le 1er de chaque mois et d'avance ; - débouter Monsieur Hans VENOT de l'ensemble de ses demandes ; - condamner Monsieur Hans X... à payer à la SNC CHAPTAL la somme de 1 500 au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La SNC CHAPTAL, à l'appui de ses prétentions, soutient essentiellement que le congé donné par le bailleur pour la réalisation de travaux de rénovation est légitime et sérieux. Elle ajoute que les travaux projetés (réhabilitation de l'immeuble) sont d'une ampleur considérable justifiant que les locaux soient libres de toute occupation. Monsieur Hans X..., dans ses écritures déposées le 11 décembre 2003, demande à la Cour de : - déclarer mal fondé l'appel interjeté par la SNC CHAPTAL ; - débouter cette dernière de toutes ses demandes ; - confirmer la décision entreprise ; - subsidiairement, débouter la SNC CHAPTAL de sa demande tendant à voir fixer une indemnité d'occupation de l'article 700 par mois ; - condamner la SNC CHAPTAL à verser à Monsieur Hans X... la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ainsi que la somme de 4 000 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - la condamner aux dépens. Monsieur Hans X... fait essentiellement valoir que le motif légitime et sérieux du congé fait défaut. Il conteste la nature des travaux allégués par la SNC CHAPTAL et estime qu'elle n'a jamais eu la volonté d'entreprendre les travaux dont s'agit. L'intimé prétend que le but de cette opération est purement spéculatif. MOTIFS Sur la validité du congé Considérant que la SNC CHAPTAL a fait délivrer le 23 novembre 2001 à Monsieur Hans X... pour le 9 juin 2002 un congé en application de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 "pour motif légitime et sérieux indépendant de toute faute du locataire, à savoir, la réunion des lots situés au 5ème étage" ; Considérant que la SNC CHAPTAL a donné congé à Monsieur Hans X... aux fins de faire exécuter des travaux de rénovation des parties communes et privatives du 5ème étage de l'immeuble A faisant partie de l'ensemble immobilier du 12 de la rue Chaptal à NEUILLY ; Considérant, en droit, qu'il n'est nullement imposé par les textes au bailleur de décrire en détail dans le congé les travaux projetés pas plus que le cadre technique précis dans lequel ils se situent ; Que la seule obligation qui pèse sur le bailleur est d'être en mesure de prouver son intention réelle d'exécuter les travaux et de permettre d'en apprécier leur ampleur et leur portée ; Considérant, au vu des pièces contradictoirement versées au débat, que les travaux envisagés consistent à réunir les cinq lots du 5ème étage de l'immeuble, soit les lots 112 à 116 ; que le devis daté du 15 novembre 2001 de la société RENOVABITAT D.L, d'un montant de 42 665 (279 864 francs), fait état de la démolition de cloisons, d'importants travaux de maçonnerie, plomberie et électricité ; que ces travaux s'inscrivent par ailleurs dans un contexte plus général d'une rénovation générale de l'immeuble ; Considérant que ce devis ne saurait être remis en cause au seul prétexte qu'il n'est antérieur que de huit jours à la délivrance du congé ; que la description des travaux qu'il comporte ne laisse aucun doute sur la nature et l'ampleur de la rénovation envisagée imposant une libération de l'appartement loué à Monsieur Hans X... ; Considérant, par ailleurs, que la SNC CHAPTAL verse au débat plusieurs attestations de locataires qui étaient dans l'immeuble lorsque ce dernier a été racheté par la SNC CHAPTAL et qui indiquent avoir été dûment et régulièrement avisés des opérations de rénovation et réhabilitation projetées par le nouveau propriétaire ; que l'on relève, également, le témoignage de Monsieur RAVET qui a acheté un appartement dans l'immeuble en décembre 2001 et qui dit "au moment de la signature, la SNC CHAPTAL m'a informé, via sont gérant Lionel DORMOY, de sa volonté de regrouper certains lots restants afin de poursuivre le projet d'ensemble de grands appartements familiaux, projet qui nous a conforté dans notre volonté d'achat" ; Qu'en outre, Monsieur IMBERT précise que Monsieur DORMOY "l'a toujours clairement informé de l'avancement des travaux dans les divers bâtiments et notamment de regrouper certains lots afin de constituer des appartements plus grands pour des familles" ; Considérant, enfin, que, dans un courrier du 3 avril 2001 qui est versé au débat, le gérant de la SNC CHAPTAL a transmis à Monsieur Hans X... tous les documents concernant l'appartement occupé par ce dernier, ainsi que ceux relatifs aux autres lots du 5ème étage ; qu'il est également établi que le géomètre en charge des travaux de la SNC CHAPTAL a été sollicité pour communiquer à l'architecte de Monsieur Hans X... la matrice informatique du 5ème étage afin de pouvoir étudier les possibilités de réaménagement de l'étage ; Considérant, au vu de ce qui précède, que Monsieur Hans X... était donc, contrairement à ce qu'il soutient, parfaitement informé des projets de son bailleur de faire d'importants travaux à son étage tendant à réunir l'ensemble des lots pour réaliser un appartement familial ; Considérant que toutes les allégations de l'intimé sur l'opportunité et la réalité du projet envisagé par l'appelante ainsi que sur son intention purement spéculative ne sont corroborées par aucun des éléments du dossier ; Qu'en revanche, la SNC CHAPTAL est en droit d'améliorer l'immeuble dont elle est propriétaire et de l'adapter à la situation économique, notamment par la restructuration des appartements pour une meilleure répartition des surfaces et une rentabilité accrue ; Que le moyen de Monsieur Hans X... tiré de la violation délibérée de son droit de préemption n'est en l'espèce nullement fondé ; Qu'en revanche, le caractère légitime et sérieux du motif invoqué par la société bailleresse pour justifier son congé, à savoir l'ampleur et la bonne fin des travaux projetés nécessitant que l'appartement loué par Monsieur Hans X... soit libéré, est pleinement démontré ; Considérant, en conséquence, que le jugement entrepris doit être réformé en toutes ses dispositions et que le congé délivré le 23 novembre 2001 doit être validé. Sur l'indemnité d'occupation Considérant que Monsieur Hans X... est occupant sans droit ni titre depuis le 10 juin 2002 ; Qu'il est justifié que le montant du dernier loyer, charges comprises, était de 628 euros par mois en mai 2002 ; Considérant qu'il y a lieu de faire droit à la demande de l'appelante qui sollicite une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 700 euros par mois, cette indemnité couvrant à la fois le loyer moyen correspondant aux locaux indûment occupés mais également le préjudice de la SNC CHAPTAL résultant de l'incapacité dans laquelle celle-ci se trouve de procéder depuis le mois de juin 2002 aux travaux de restructuration prévus ; Sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens Considérant qu'il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SNC CHAPTAL les frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer tant en première instance qu'en appel pour faire valoir ses droits ; Que Monsieur Hans X... sera en conséquence condamné à verser à la SNC CHAPTAL la somme de 1 200 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant que l'intimé, qui succombe en toutes ses demandes, supportera les entiers dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort, Déclare l'appel recevable ; Infirme le jugement entrepris ; statuant à nouveau : Valide le congé délivré le 23 novembre 2001 à Monsieur Hans X... avec effet le 9 juin 2002 ; Dit, en conséquence, que Monsieur Hans X... est occupant sans droit ni titre des locaux appartenant à la SNC CHAPTAL et ce depuis le 10 juin 2002; Condamne Monsieur Hans X... à payer à la SNC CHAPTAL une indemnité d'occupation de 700 euros par mois à compter du 10 juin 2002 et jusqu'à complète libération des lieux ; Déboute Monsieur Hans X... de toutes ses demandes ; Le condamne à payer à la SNC CHAPTAL la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Condamne Monsieur Hans X... aux entiers dépens de première instance et d'appel avec pour ces derniers application au profit de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoué, des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha BOURGUEIL, Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,