Cour d'appel de Nmes, du 1 février 2005

Sommaire: BAIL RURAL Le droit de préemption prévue aux articles L.412-1 et suivants du code rural bénéficie au preneur en place en cas d'aliénation volontaire ou forcée à titre onéreux d'un fonds de terre ou d'un bien rural donc à toute vente, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique. La vente autorisée par le juge commissaire dans le cadre d'une liquidation judiciaire, prévue par l'article L.622-16 du code de commerce, s'analyse en une aliénation volontaire faisant jouer pour le preneur son droit de préemption. Dans ce cas, la vente obéit à une procédure spécifique prévue par les articles L.412-8 et L.412-9 du code rural non applicable à la vente par adjudication En l'espèce, il apparaît que le preneur en place bénéficie d'un bail antérieur à la liquidation judiciaire. Il bénéficie donc du droit de préemption et le notaire doit lui notifier le prix, les charges, conditions et modalités de la vente.

COUR D'APPEL DE N MES CHAMBRES RÉUNIES ARRÊT DU 01 FÉVRIER 2005 ARRÉT N°72 R.G.: 03/01669 APPELANTS Madame Patricia VIEU X... prise en sa qualité de Mandataire de Patrick, Daniel et Bruno VIEU X..., 34310 QUARANTE représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assistée de la SCP JEAN ET PHILIPPE TERRIER, avocats au barreau de DE BÉZIERS Monsieur Patrick VIEU X... né le 03 Février 1952 à BÉZIERS (34500)Avenue du Château 34310 QUARANTE représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assisté de la SCP JEAN ET PHILIPPE TERRIER, avocats au barreau de BEZIERS INTIMES: Y... Monsieur Daniel VIEU X... né le 03 Février 1954 à BÉZIERS (34500) Avenue du Château 34310 QUARANTE représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoué à la Cour assisté de la SCP JEAN ET PHILIPPE TERRIER, avocats au barreau de Monsieur Bruno VIEU X... né le 25 Mai 1956 à BÉZIERS (34500) Avenue du Château 34310 QUARANTE représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assisté de la SCP JEAN ET PHILIPPE TERRIER, avocats au barreau de BÉZIERS INTIMES: Monsieur Xavier Y... né le 08 Juillet 1962 à PUTEAUX (92800) Château de Salliès 34310 QUARANTE représenté par la SCP M. Z..., avoués à la Cour assisté de Me Xavier LAFON, avocat au barreau de BÉZIERS Maître Gilles SAINT-ANTONIN pris en sa qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur Pierre Y... 10 bis rue Boieldieu 34536 BÉZIERS CEDEX représenté par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assisté de Me Frédéric SIMON, avocat au barreau de BÉZIERS Monsieur Pierre Y... A... des Clairettes 34600 B... AIRES n'ayant pas constitué avoué, Statuant en matière de baux ruraux. COMPOSITION DE C... COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBERÉ: M. Pierre BOUYSSIC, D..., siégeant en remplacement de M. Ie Premier D..., légitimement empêché, spécialement désigné pour le substituer, Madame Christine JEAN, Conseiller, M. Serge E..., Conseiller, M. Jean Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller, Madame Elisabeth PONSARD, Conseiller, GREFFIER: Madame Véronique F..., Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DÉBATS: à l'audience publique du 07 Décembre 2004, où 1'affaire a été mise en délibéré au 01 Février 2005. ARRÊT: Arrêt réputé contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, D..., à l'audience publique du 01 Février 2005, date indiquée à 1'issue des débats. Chambres réunies, sur renvoi de la Cour de Cassation, EXPOSE des FAITS. de la PROCÉDURE et des PRÉTENTIONS des PARTIES Suivant acte notarié en date du 8 mars 1977, Monsieur Pierre Y... a acquis des époux Jacques X..., une propriété agricole, dite "Domaine de Salies" sise à QUARANTE dans l'HERAULT, comprenant le château meublé, son parc, le vignoble, des bâtiments d'exploitation et d'habitation et des terres en nature de bois, landes, vergers et pâtures. G... prix était fixé à la somme de 2.993.640 Frs dont partie payable comptant pour 850.000 F entre les mains du vendeur et 95.294 Frs directement par l'acquéreur auprès du CRÉDIT AGRICOLE en règlement de deux emprunts contractés par Monsieur X... G... solde du prix était converti en une rente en nature de 8 hectolitres de vin par an et une rente annuelle et viagère de 192.000 Frs au profit des vendeurs sans réduction au décès de l'un d'eux et avec indexation. Statuant sur le litige né du défaut de paiement intégral des arrérages indexés et de la demande en révision de ladite rente, la Cour d'Appel de MONTPELLIER a, par deux arrêts des 22 mai 1996 et du 26 octobre 1999, fixé le montant de la rente plafonné entre 1988 et 1997 puis entre 1998 et 1999, arrêté les comptes entre les parties et condamné Monsieur X... à rembourser un trop perçu de 45.830 Frs. Dans cette période et suivant acte du 20 novembre 1996, Monsieur Pierre Y... a signé un bail rural au profit de son fils Xavier portant sur l'exploitation agricole du domaine de Salies et l'ensemble des bâtiments dont le bailleur avait la pleine propriété. Monsieur Pierre Y... a été déclaré en état de liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de BÉZIERS en date du 17 mars 1997 sous le mandat de Maître SAINT H... qui a mis le domaine en vente. Deux offres ont été présentées, l'une émanant de Patrick, Daniel et Bruno VIEU X..., fils adoptifs de Jacques X... pour 800.000 F outre le paiement de la rente viagère et l'autre de Xavier Y... pour 271.000 F outre la rente. Par ordonnance du 30 mars 1999, le Juge commissaire a autorisé Maître SAINT H... à procéder à la vente de gré à gré du domaine au profit des consorts I... G... J... chargé de la passation de l'acte, Maître Louis DE WILLOD, a fait signifier le présent acte de vente à Monsieur Xavier Y..., en sa qualité de preneur exploitant du bien. Celui-ci a déclaré accepté d'exercer son droit de préemption au prix et conditions proposés par les consorts K... C... vente a été passée par acte authentique reçu par Maître WILLOD le 31 mars 2000. Monsieur X... a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de NARBONNE en annulation du bail rural consenti selon lui en fraude de ses droits. Par jugement du 6 juin 2000, le Tribunal Paritaire s'est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de NARBONNE. Par requête du 25 janvier 2000, les consorts K... ont saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux des demandes en nullité du bail rural de la notification par Maître DE WILLOD du projet de vente au preneur et de l'exercice du droit de préemption irrégulier selon eux en application de l'article L.412-11 du Code Rural. Ils demandaient à la juridiction paritaire de constater le caractère définitif de l'ordonnance du Juge commissaire du 30 mars 1999 et de déclarer nul l'acte exprimant la prétendue volonté de préempter. Après tentative de conciliation, par exploit des 15, 18 et 22 mai 2000 les consorts VIEU X... ont fait citer devant le Tribunal Paritaire Monsieur Pierre Y..., Monsieur SAINT H... ès qualités de liquidateur de Pierre Y... et Monsieur Xavier Y... aux mêmes fins que celles visées dans la requête du 25 janvier 2000. G... Tribunal Paritaire a, par jugement du 12 décembre 2000, ordonné la jonction des deux procédures, dit et jugé que les dispositions de l'article 107 de la loi du 25 janvier 1985 n'étaient pas applicables à l'espèce. Pour le surplus des demandes il s'est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de NARBONNE. B... consorts I... ont formé contredit à l'encontre de cette décision par déclaration du 18 décembre 2000. Par arrêt du 15 octobre 2001, la Cour d'Appel de MONTPELLIER a dit le contredit recevable et bien fondé et déclaré compétent le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de NARBONNE. Evoquant, elle a statué comme suit: "Dit et Juge qu'en présence d'une vente de gré à gré, le preneur en place, en l'espèce Monsieur Xavier Y..., est totalement privé du droit de préemption, Dit et Juge que l'exercice du droit de préemption par Monsieur Xavier Y..., le 7 janvier 2000, suite à la notification du J... le 5 janvier 2000, est, en conséquence, dépourvu de toutes conséquences et effets juridiques, Dit et Juge qu'en l'absence d'effet juridique attaché à l'exercice du droit de préemption par Monsieur Xavier Y..., I'acte de cession notarié du 31 mars 2000 passé entre Maître SAINT H..., mandataire liquidateur de Monsieur Pierre Y..., et Monsieur Xavier Y..., est nul et de nul effet, Dit et Juge qu'en raison de cette annulation, le présent arrêt devra faire l'objet d'une publication au Bureau des Hypothèques de la situation de l'immeuble, Dit et Juge que le J... chargé d'instrumenter devra dresser l'acte, mais sans notifier un quelconque droit de préemption au preneur en place, en tenant compte des prescriptions édictées par le Juge commissaire dans son ordonnance du 30 mars 1999, Déboute les consorts I... de leur demande en dommages-intérêts, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Condamne Monsieur Xavier Y... aux frais et dépens de première instance et de contredit." Sur le pourvoi formé par Monsieur Y..., la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a, par arrêt du 5 février 2003, cassé et annulé dans toutes ses dispositions 1'arrêt du 15 octobre 2001 au visa de 1'article L.412-1 du Code Rural imposant au bailleur d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, de tenir compte d'un droit de préemption au profit de l'exploitant preneur en place. Par arrêt du 20 décembre 2004 la Cour d'Appel de MONTPELLIER a confirmé la décision du Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de NARBONNE ordonnant l'expulsion de Monsieur Y... et de tous occupants de son chef du château et du parc. Pour l'exposé des prétentions et moyens des parties devant la Cour de ce siège désignée comme Cour de renvoi, il est expressément fait référence à leurs conclusions récapitulatives signifiées le: - 9 mars 2004 par Monsieur SAINT H..., - 29 avril 2004 pour Monsieur Xavier Y..., - 14 septembre 2004 pour les consorts I... agissant en qualité d'héritiers de Monsieur Jacques X... B... consorts I... demandent à la Cour de: "Mettre à néant le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de NARBONNE, Faire application des dispositions de: - I'article L.143-4 7èmement du Code Rural, - I'article 1583 du Code Civil, - I'article 1166 du Code Civil, - I'article 412-11 du Code Rural OE 2, - I'article L.411-1 du Code de l'organisation judiciaire, Rejeter tous les moyens proposés par les parties intimées, Dire le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux compétent, et évoquant, Déclarer nul le prétendu bail rural signé sans l'accord du syndic, Dire et juger que la notification par Maître VUILLOD a été faite au mépris des règles du Code Rural, et de l'ordonnance de justice définitive, et prétend à tort faire octroyer à Y... le délai de deux mois de l'article L.412-8 du Code Rural, pour préempter, Déclarer l'article L.412-8 inapplicable à 1'espèce, Dire et arrêter que doit être appliquée au contraire, la règle de l'article L.412-11 OE 2 du Code Rural, Constater que Xavier Y... n'a pas dans les 20 jours de la signification de l'ordonnance exercé son droit de préemption, contrairement au texte dudit article L.412-11 OE 2, Constater qu'il n'a pas davantage relevé appel de l'ordonnance du Juge commissaire, aujourd'hui revêtue de l'autorité de la chose jugée, Après avoir constaté que cette ordonnance est opposable à toutes parties, dire que la vente sera réalisée au profit des concluants, et déclarer nulle et de nul effet, la volonté de préempter exprimée par l'acte extrajudiciaire du 7 janvier 200O, Dire et juger que le bien dont il s'agit réintégrera le patrimoine des concluants, quitte et libre de toute obligation à l'égard de quiconque, Condamner les intimés à leur payer la somme de 50.000 F (soit 7.622,45 euros), en réparation du préjudice occasionné, B... condamner à leur payer la somme de 20.000 F (soit 3.048,98 euros) de 1'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, B... condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel." Monsieur Xavier Y... conclut en ces termes: "Vu l'arrêt rendu le 5 février 2003 par la Cour de Cassation, S'entendre la Cour évoquer le litige, Constater que le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de NARBONNE est définitif en ce qu'il a rejeté la demande des consorts I... fondée sur l'article 107 de la loi du 25 janvier 1985, Déclarer en conséquence irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée attachée à cette décision et des dispositions de l'article L.621-110 du Code de Commerce, et en tous cas mal fondée la demande d'annulation du bail à ferme formée par les consorts I..., Constater que la vente autorisée par l'ordonnance du juge commissaire du 30 mars 1999 était une vente de gré à gré, Dire et juger qu'il bénéficiait du droit de préemption et que cette vente était soumise aux dispositions de l'article L.412-8 du Code Rural, Dire et juger qu'il a régulièrement et valablement exercé son droit de préemption dans les formes et délais prévus par ces dispositions, Débouter les consorts I... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, B... condamner au paiement de la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,B... condamner au paiement de la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, B... condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel." Monsieur SAINT H..., ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur Pierre Y..., demande à la Cour de dire valable la vente réalisée par le notaire tenant l'exercice du droit de préemption par un fermier dont le bail était valable au jour de l'acte, de constater l'absence d'élément propre à annuler le bail. Il sollicite la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de 1'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à supporter les dépens. MOTIFS Sur la compétence ATTENDU que les parties s'accordent sur la compétence de la Cour et sur la demande d'évocation; qu'elles concluent au fond; ATTENDU que les demandes d'annulation de vente par l'acquéreur évincé en raison de l'exercice du droit de préemption relèvent de la compétence du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en application de l'article L.441-1 du Code de l'Organisation judiciaire et de l'article L.412-S du Code Rural inclus dans le titre I du livre IV de ce Code, ATTENDU qu'en tout état de cause la Cour est juridiction d'appel des décisions du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux et du Tribunal de Grande Instance; qu'il est de bonne justice d'évoquer le fond en état de recevoir une solution définitive; Au fond ATTENDU que les consorts I... excipent de la nullité du bail rural signé sans l'accord du syndic; qu'ils font ainsi référence pour fonder leur demande à l'article 107 de la loi du 25 janvier 1985, devenu 1'article L.621-107 du Code de Commerce; ATTENDU cependant que l'action en nullité prévue par ce texte ne peut être exercée que par l'administrateur, le représentant des créanciers, le liquidateur ou le commissaire à l'exécution du plan; qu'elle a pour effet de reconstituer l'actif du débiteur; qu'en l'espèce le liquidateur de Monsieur Pierre Y... n'a pas exercé l'action en nullité de la période suspecte; que comme à bon droit soutenu par Monsieur Pierre Y... les consorts I... sont irrecevables à exercer cette action; ATTENDU que surabondamment, la Cour relève que depuis 1989, suivant contrat verbal avec son fils, Monsieur Pierre Y... a mis à disposition de celui-ci les biens à usage agricole en vue de leur exploitation; que Monsieur Pierre Y... produit les déclarations de récoltes depuis 1990 et justifie du paiement du fermage encaissé après la procédure collective par le liquidateur de son père et de son affiliation à la Mutualité Sociale Agricole depuis 1989 comme chef d'exploitation; que l'existence d'un bail soumis au statut du fermage antérieur à la cessation des paiements fixée au 5 janvier 1996 est caractérisée; qu'il n'est ni prévu ni même allégué que les obligations de Pierre Y... excédaient notablement celles de son fils; ATTENDU qu'au soutien de leurs autres prétentions les consorts I... soutiennent en substance que la vente en cause n'est pas une vente volontaire mais une vente de gré à gré dont le caractère forcé conduit à l'exclusion du droit de préemption, que de plus les biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d'une entreprise arrêté conformément aux articles 81 et suivants de la loi du 25 janvier 1985 ne peuvent, aux termes de 1'article L.143-4 du Code de Commerce, faire l'objet d'un droit de préemption ;qu'à titre subsidiaire ils invoquent l'irrégularité de la procédure suivie par le notaire compte tenu du caractère définitif de l'ordonnance contradictoire du juge commissaire et de l'inapplicabilité de l'article L.412-8 du Code Rural, la vente contestée étant selon eux assujettie à l'article L.412-11 OE 2 du Code Rural imposant au preneur un délai de 20 jours pour faire valoir son droit de préemption non respecté en l'espèce; ATTENDU qu'en application des dispositions d'ordre public des articles L.412-1 et suivants du Code Rural, I'exploitant preneur en place bénéficie d'un droit de préemption qui s'exerce en cas d'aliénation volontaire ou forcée à titre onéreux d'un fonds de terre ou d'un bien rural, donc à toute vente sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique; que c'est donc à tort que les consorts K... arguent du caractère forcé de la vente pour exclure le droit de préemption de Monsieur Xavier Y..., exploitant preneur en place; que l'article L.461-18 vanté par les consorts I... concerne le statut du fermage et du métayage dans les départements d'outre mer; ATTENDU que sont également inopérants les moyens tirés de l'application de l'article L.143-4-7ème du Code Rural compte tenu de ce que la vente autorisée par le juge commissaire ne s'inscrit pas dans un plan de cession de l'entreprise visé par les articles 81 et suivants de la loi du 25 janvier 1985 mais dans le cadre des opérations de réalisation de l'actif prévues par les articles L.622- 16 du Code de Commerce et 125 et suivants du décret du 27 décembre 1985 dans le cadre de la liquidation judiciaire; que les textes applicables à la liquidation judiciaire en vertu de l'article L.622-14 du Code de Commerce ne comprennent pas les articles L.621-83 à L.621-102 régissant le plan de cession de l'entreprise; ATTENDU que les consorts I... excipent encore vainement de l'article L.412-11 OE 2 du Code Rural applicable en cas de vente faite par adjudication volontaire ou forcée; que l'ordonnance du 30 mars 1999 a autorisé le liquidateur ès qualités à procéder à la vente de gré à gré de l'immeuble au profit de Messieurs I...; que l'absence de recours contre cette ordonnance ne vaut pas renonciation au droit de préemption; ATTENDU que le chapitre II du titre III du décret du 27 décembre 1985, relatif à la liquidation judiciaire, distingue la vente des biens par voie de saisie immobilière ou d'adjudication amiable (article 125 à 137) et la vente de gré à gré régie par 1'article L.622- 16 du Code de Commerce et l'article 138 du décret; que les règles de publicité, les enchères et la faculté de surenchère ne sont pas applicables à la vente de gré à gré qui obéit à des règles propres; que c'est en raison de ce que la réglementation prévue pour les ventes de gré à gré par les articles L.412-8 et L.412-9 du Code Rural n'est pas applicable à la vente par adjudication que le législateur a institué une procédure particulière de l'exercice du droit de préemption dans ce cas prévu par l'article L.412-11 du Code Rural; ATTENDU que les dispositions de l'article L.412-8 du Code Rural étaient donc applicables à la vente contestée; que conformément à ce texte le notaire devait notifier le prix, les charges, les conditions et modalités de la vente du preneur en place ce qui a été fait par acte d'huissier du 5 janvier 2000; que Monsieur Xavier Y... a régulièrement exercé son droit de préemption en acceptant le 7 janvier 2000 le prix et les conditions propres par les consorts I... dans le délai de deux mois à compter de la signification; ATTENDU qu'en conséquence de ces dispositions légales, la vente réalisée par acte authentique le 31 mars 2000 est parfaite; que la demande d'annulation est en voie de rejet; que les consorts K... seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes; ATTENDU que l'équité justifie d'allouer la somme de 1.000 euros à Xavier Y... et celle de 500 euros à Maître SAINT H... ès qualités de liquidateur en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; ATTENDU que les consorts I... succombent et supporteront les dépens comprenant ceux de l'arrêt cassé; PAR CES MOTIFS, C... COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, Chambres réunies, sur renvoi de la Cour de Cassation et en dernier ressort, Vu l'arrêt de la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 5 février 2003, Vidant le renvoi, Dit que le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux saisi est compétent; Constate l'accord des parties sur la compétence de la Cour I'évocation; et Vu les articles 89 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, Evoque et statuant sur le litige, Vu l'article L.621-110 du Code de Commerce, Dit irrecevable la demande d'annulation du bail rural, Vu les articles L.4 12-1 et L.4 12-8 du Code Rural, Dit et juge régulière et parfaite la vente passée le 31 mars 2000 au profit de Monsieur Xavier Y..., exploitant preneur en place ayant exercé son droit de préemption; Rejette les demandes d'annulation formées par les consorts I...; B... déboute en conséquence de l'ensemble de leurs prétentions; Rejette comme non fondée la demande en dommages intérêts; Condamne les consorts I... à payer la somme de 1.000 euros à Xavier Y... et celle de 500 euros à Maître SAINT H... ès qualités en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; B... condamne en outre aux entiers dépens comprenant ceux de l'arrêt cassé avec distraction au profit de la SCP Z..., avoués, sur ses affirmations de droit; Arrêt signé par M. BOUYSSIC, D... et par Mme F..., Greff]er présent lors du prononcé. G... GREFFIER, G... D...