Cour d'appel de Versailles, du 19 février 1998, 1996-1472

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Le droit direct au renouvellement au bail du sous-locataire, instauré par l'article 22 du décret du 30 septembre 1953, suppose que le bailleur ait, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location, soit par une clause du bail principal, soit spécialement par un contrat déterminé et sous réserve, en cas de sous-location partielle, que les locaux loués au locataire principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. Lorsqu'un bail principal conditionne expressément la sous-location totale ou partielle des lieux loués au consentement exprès et écrit du bailleur, sous peine de nullité de la sous-location, et prévoit en outre que la sous-location devra être constatée par acte notarié en présence du bailleur ou lui dûment appelé, la sous-location consentie au mépris de ces clauses et qui n'a été agréée par le bailleur qu'a posteriori en subordonnant expressément celui-ci aux conditions du bail principal, notamment l'indivisibilité des lieux dans la commune intention des parties et l'exclusion pour le sous-locataire de l'acquisition de la propriété commerciale à l'issue du bail, le sous-locataire ne peut prétendre à l'inopposabilité des conditions posées a posteriori, alors que de surcroît l'acte de sous-location se réfère expressément au bail principal. En effet, l'autorisation donnée par le bailleur quelques jours après la passation de la sous-location fait nécessairement partie intégrante du champ contractuel de la sous-location puisque ladite autorisation conditionne la validité même de cet acte

La Caisse de Retraite "ORGANIC COMPLEMENTAIRE" est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage d'hôtels, de bureaux, de commerces et de parc automobile, situé dans l'Ilot du Manège à VERSAILLES. Suivant acte sous seing privé en date du 26 juillet 1990, elle a donné à bail à la société "MLG", pour une durée de 9 années commençant à courir à compter du 1er avril 1991, un local à usage commercial de 108 mètres carrés faisant partie de l'ensemble immobilier susévoqué, outre deux places de stationnement, moyennant un loyer initial hors taxes de 238.800 francs. Les travaux d'aménagement étaient laissés à la charge du preneur. Le 27 décembre 1990, la société MLG a consenti à la SARL X..., en cours de formation et représentée par Madame X..., une convention de sous-location portant une surface de 25 mètres carrés et une place de stationnement moyennant un loyer hors taxes de 81.000 francs. Il était précisé dans cette convention d'une part, que la "date d'échéance de celle-ci serait la même que la date d'échéance du bail principal" et d'autre part, que "le sous-locataire reconnaît expressément qu'il ne peut prétendre à aucun titre à la propriété commerciale des locaux qu'il occupe". Par ailleurs et par lettre du 15 janvier 1991, annexé à la convention de sous-location, la société ORGANIC COMPLEMENTAIRE, représentée par son mandataire le SGIE JEAN THOUARD, a autorisé la société MLG à sous-louer aux conditions suivantes : - Les locaux forment un tout indivisible. - La sous-location ne pourra ouvrir droit à la propriété commerciale à l'expiration du contrat, le bailleur n'étant pas tenu à son renouvellement. - La durée de la sous-location ne pourra excéder celle du bail principal, la résiliation de celui-ci pour quelque cause que ce soit mettant fin à la sous-location. - La société MLG restera tenue du paiement des loyers ou de toute indemnité d'occupation jusqu'à entière libération des locaux. Par jugement en date du 21 avril 1992, le Tribunal de Commerce de VERSAILLES a prononcé la liquidation judiciaire de la société MLG et désigné Maître DUMOULIN, en qualité de mandataire liquidateur. Suivant ordonnance en date du 28 janvier 1993, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de Maître DUMOULIN, es-qualités, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux objet du bail consenti le 26 juillet 1990. Nonobstant cette décision, la SARL X... s'est maintenue dans les lieux en prétendant au renouvellement de son bail et toute tentative de négociation ayant échoué, la Caisse de Retraite, après avoir vainement saisi à nouveau le juge des référés, a fait assigner la société X... devant le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES pour obtenir notamment son expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation hors taxes annuelle de 238.000 francs. La société X... s'est opposée à ces prétentions et a sollicité de plus fort le renouvellement de son bail. Par jugement en date du 02 octobre 1995, auquel il est renvoyé pour plus ample exposé des éléments de la cause, le tribunal a statué dans les termes ci-après : - Dit que les locaux, objet du bail consenti le 26 juillet 1990 par la Caisse de Retraite dénommée "ORGANIC COMPLEMENTAIRE" à la SA "MLG" forment matériellement un tout indivisible. - En conséquence, dit que cette indivisibilité fait obstacle au droit au renouvellement du sous-locataire, conformément à l'article 22 du décret du 30 septembre 1953. - Déclare la société "X...", occupante sans droit ni titre de la partie des locaux qu'elle occupe depuis la résiliation du bail principal, soit depuis le 28 janvier 1993. - Ordonne son expulsion des lieux qu'elle occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef. - Fixe à la somme de QUATRE VINGT UN MILLE FRANCS (81.000 francs), le montant de l'indemnité d'occupation due depuis le 28 janvier 1993, par la SARL "X..." à la Caisse de Retraite dénommée "ORGANIC COMPLEMENTAIRE". - Dit que cette indemnité sera réévaluée en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, l'indice de base servant au calcul de cette réévaluation étant celui du dernier trimestre connu, au moment de la résiliation, soit le 28 janvier 1993. - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. - Condamne la SARL "X..." à payer à la Caisse de Retraite dénommée "ORGANIC COMPLEMENTAIRE", la somme de CINQ MILLE FRANCS (5.000 francs), au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Déboute les parties du surplus de leur demande. - Condamne la SARL "X..." aux dépens. * Appelante de cette décision, la société X... fait tout d'abord valoir que, sur le plan matériel et, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, il apparaît des pièces des débats que les locaux sont parfaitement et aisément divisibles. Elle ajoute que la clause instituant une indivisibilité conventionnelle ne lui est pas opposable, dans la mesure où elle ne figurait ni au bail principal du 26 juillet 1990, ni à la convention du 27 décembre 1990 et où elle n'a été insérée qu'à posteriori dans l'autorisation de sous-location donnée par le bailleur, le 15 janvier 1991, au locataire principal, acte auquel elle n'a pas été partie. Elle déduit de là que, dès lors que doivent être tenues pour nulles, comme contraires aux dispositions d'ordre public du décret du 30 septembre 1953, les clauses visant à faire échec à son droit au renouvellement du bail et que la possibilité de diviser les locaux ne souffre aucun obstacle, elle est en droit d'exiger, au besoin sous astreinte, de la société bailleresse qu'elle lui propose un nouveau bail, reprenant les clauses et conditions du précédent. Subsidiairement, elle propose un sursis à statuer, en ce qui concerne le montant du nouveau loyer, dont elle pourrait être redevable jusqu'à l'issue d'une procédure actuellement pendante devant la Cour de ce siège et relative à la fixation du loyer des différentes sociétés locataires de la Caisse de Retraite ORGANIC COMPLEMENTAIRE. Plus subsidiairement et pour le cas où son argumentation principale ne serait pas suivie, elle estime que l'indemnité d'occupation, qu'elle pourrait être tenue d'acquitter, ne saurait excéder 1.800 francs par mètres carrés. Enfin, elle réclame une indemnité de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. * La Caisse de Retraite ORGANIC COMPLEMENTAIRE conclut, pour sa part, à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a dit que les locaux n'étaient pas divisibles et en ce qu'il a tiré toutes conséquences de droit de cette situation. Elle reproche, en revanche, au tribunal d'avoir sous estimé le montant de l'indemnité d'occupation à laquelle elle est en droit de prétendre et, dans le cadre d'un appel incident, elle demande que le montant de ladite indemnité soit fixé par référence à la différence entre les loyers qu'elle aurait dû percevoir si la totalité des locaux avaient pu être reloués et les sommes versées par la société X... sur la partie qu'elle occupe indûment, le tout majoré de 20 % sauf à se voir allouer d'ores et déjà la somme de 855.780 francs pour la période du 1er décembre 1993 au 4ème trimestre 1994, soit vingt trimestres. Elle demande également que l'abus de droit commis par la société X... soit sanctionné par la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 30.000 francs à titre de dommages et intérêts. Enfin, elle réclame une indemnité de 20.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION * Sur la divisibilité des locaux Considérant que le droit direct au renouvellement du bail du sous-locataire, instauré par l'article 22 du décret du 30 septembre 1953, suppose que le bailleur ait autorisé la sous-location soit par une clause du bail principal, soit spécialement par un contrat déterminé ou, à défaut, que le bailleur ait expressément ou tacitement autorisé ou agréé la sous-location. Que, par ailleurs, lorsque seulement une jouissance partielle des locaux a été consentie au sous-locataire, le droit au renouvellement dont bénéficie celui-ci ne peut être mis en oeuvre qu'à la condition que les locaux loués au locataire principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. Considérant qu'en l'espèce il ressort des pièces des débats que le bail principal en date du 26 juillet 1990 prévoyait que le preneur ne pourra sous-louer les locaux en tout ou partie qu'avec le consentement exprès et par écrit du bailleur, sous peine de nullité des sous-locations consenties au mépris de cette clause, et que, pour être valable, toute sous-location devra être constatée par acte notarié en présence du bailleur ou lui dûment appelé. Que, par acte du 27 décembre 1990, la société MLG a sous-loué une partie des locaux à la société X... alors en formation et représentée par Madame X..., étant observé que le bailleur principal n'a pas été appelé à concourir à cet acte ; que, par lettre en date du 15 janvier 1991, la SGIE JEAN THOUARD, représentant le bailleur, a formellement agréé à posteriori à cette sous-location, sous certaines conditions précédemment rappelées et notamment celles prévoyant que les locaux, objet du bail, forment dans la commune intention des parties un tout indivisible et que le sous-locataire ne pourra prétendre à la propriété commerciale à l'issue du bail. Considérant que la société X... ne saurait utilement prétendre que les conditions posées à posteriori par le bailleur dans le courrier précité du 15 janvier 1991, annexé à l'acte de sous-location, tenant à l'indivisibilité des locaux, ne lui seraient pas opposables. Qu'en effet et comme il a été rappelé précédemment, la société X... ne peut prétendre au renouvellement direct de son bail qu'autant que, comme le prévoyait le bail principal auquel il est fait expressément référence dans la convention du 27 décembre 1990, le bailleur consentirait à cette sous-location ; qu'il se déduit de là que l'autorisation donnée par le bailleur, quelques jours après la signature de l'acte de sous-location, requise pour la validité même de cet acte, fait partie intégrale du champ contractuel et que la Caisse de Retraite ORGANIC COMPLEMENTAIRE est en droit d'opposer à la société sous-locataire les réserves contractuelles qu'elle a entendu expressément exiger en ce qui concerne la divisibilité des locaux ; que cela est d'autant plus acquis en l'espèce que le bailleur, mis devant le fait accompli, n'a pas été appelé à concourir à l'acte pour faire valoir ses exigences, comme le prévoyait le bail principal et qu'il aurait pu se prévaloir de cette seule irrégularité pour refuser la sous-location. Considérant qu'en tout état de cause, il apparaît des documents produits que l'indivisibilité matérielle des locaux n'est pas sérieusement contestable en l'espèce . Considérant en effet qu'il résulte des pièces versées aux débats, et plus particulièrement d'un constat d'huissier effectué sur autorisation de justice le 27 juillet 1996, qu'il n'existe aucune séparation réelle entre les locaux précédemment occupés par la société MLG et la société X... et qu'on ne peut accéder à la partie sous-louée qu'en passant par l'espace vide laissé par la société MLG, "en déplaçant les tissus suspendus et les planches de bois installés par la société X..." ; que la société appelante est d'autant plus mal venue à contester cet état de fait qu'elle admet dans ses écritures que des travaux pouvaient être aisément réalisés pour modifier la situation et permettre un accès direct à la boutique qu'elle exploite, ce qui montre bien qu'en l'état actuel, qu'il convient de prendre seul en considération, cet accès direct n'est pas possible. Considérant que, dans ces conditions, c'est à bon droit que les premiers juges, se fondant sur l'indivisibilité des locaux, ont débouté la société X... de sa demande de renouvellement du bail, dit que celle-ci devait être déclarée occupante sans droit, ni titre des locaux qu'elle occupe depuis le 28 janvier 1993, date de résiliation du bail principal, et ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. * Sur l'indemnité d'occupation Considérant que lorsque l'occupant se maintient dans les lieux sans droit, ni titre, l'indemnité d'occupation doit être fixée en prenant en compte le préjudice réellement subi par le propriétaire, et ce, sans référence à la valeur locative réelle des locaux occupés. Considérant qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que la société X..., en se maintenant sans droit ni titre dans des locaux auxquels on ne pouvait accéder que par la partie précédemment louée à la société "MLG", a empêché la bailleresse de relouer même partiellement ces locaux, dont le caractère indivisible a été reconnu, et fait subir à celle-ci une baisse importante des revenus escomptés ; que, eu égard à cette constatation, l'indemnité d'occupation ne peut être fixée, comme l'a décidé à tort le premier juge, à une somme équivalente au loyer hors taxes précédemment acquitté par la société locataire pour 25 mètres carrés ; que ladite indemnité doit en effet inclure la perte afférente à l'autre partie du local immobilisée pendant plusieurs années du fait de la société X... ; que la Cour fixera, en conséquence, en fonction des éléments dont elle dispose et compte tenu de la mauvaise conjoncture actuelle du marché locatif qui ne permettait pas raisonnablement au bailleur d'espérer un loyer plus important que celui qu'elle percevait de la société "MLG", l'indemnité d'occupation due par la société X... depuis le 28 janvier 1993 et jusqu'à complète libération des lieux au montant du dernier loyer HT payé par la société MLG, sauf à déduire les sommes versées depuis par la société X... au titre de la partie qu'elle occupe, le préjudice subi par la Caisse de Retraire ORGANIC COMPLEMENTAIRE étant ainsi entièrement réparé. * Sur les autres demandes Considérant que la Caisse de Retraite "ORGANIC COMPLEMENTAIRE" ne justifie pas que la résistance que lui a opposée la société X... ait dégénéré en abus de droit ou d'un préjudice autre que celui précédemment réparé ; que la demande de dommages et intérêts complémentaires qu'elle forme sera rejetée. Considérant, en revanche, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge les sommes qu'elle a été contrainte d'exposer devant la Cour ; que la société appelante sera condamnée à lui payer une indemnité de 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, laquelle indemnité venant s'ajouter à celle déjà allouée au même titre par le premier juge. Considérant enfin que l'appelante qui succombe, supportera les entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, - Reçoit la société X... MP SARL en son appel principal et la Caisse de Retraite dénommée "ORGANIC COMPLEMENTAIRE", représentée par la SGIE JEAN THOUARD SARL, en son appel incident, - Dit le premier mal fondé et faisant droit partiellement au second, - Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions excepté celle relative à la fixation de l'indemnité d'éviction, - Infirmant de ce seul chef et statuant à nouveau, - Fixe l'indemnité d'occupation due par la société X... MP SARL à la Caisse de Retraite dénommée "ORGANIC COMPLEMENTAIRE", représentée par la SGIE JEAN THOUARD SARL, depuis le 28 janvier 1993, à l'équivalent du dernier loyer HT acquitté par la société MLG, sauf à déduire les sommes versées à ce jour par la société X... MP SARL au titre de la partie qu'elle occupe, - Rejette le surplus des réclamations formées par la Caisse de Retraite dénommée "ORGANIC COMPLEMENTAIRE", représentée par la SGIE JEAN THOUARD SARL, excepté celle relative à l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - Condamne à ce titre la société X... MP SARL à lui payer une indemnité complémentaire de 10.000 francs, - Condamne également la société X... MP SARL aux entiers dépens de première instance et d'appel et autorise la SCP JUPIN & ALGRIN à poursuivre directement le recouvrement de la part la concernant, comme il est dit à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET PRONONCE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER DIVISIONNAIRE LE PRESIDENT A. PECHE-MONTREUIL F. ASSIÉ