Cour d'appel de Versailles, du 25 septembre 1998, 1997-4822

Sommaire: BAIL (règles générales) Le simple fait pour un locataire de quitter matériellement les lieux loués ne constitue par une restitution des lieux, puisque celle-ci ne se réalise qu'au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux, c'est-à-dire lorsque, tout à la fois, les lieux sont libérés et que toutes les clefs lui sont remises, comme le prévoit l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe au jour de cette remise des clefs le point de départ du délai imparti au propriétaire pour rendre le dépôt de garantie. En l'espèce, un locataire qui ne conteste pas que la remise des clefs n'a pas eu lieu le jour où il a matériellement libéré les lieux, mais postérieurement, au jour où l'état des lieux de sortie a été dressé, et n'établit pas que la non reprise des lieux à une date antérieure serait imputable au propriétaire, est redevable du loyer jusqu'au jour de la remise des clefs

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 1981, la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES a donné en location à Monsieur X... un appartement situé à ISSY LES MOULINEAUX, 50, rue d'Erevan, pour une durée de trois ans, renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 1.874,75 Francs plus 578,61 Francs de charges et le versement d'un dépôt de garantie de 3.749 Francs. Par jugement de divorce du tribunal de grande instance de NANTERRE du 7 juillet 1981, les droits locatifs sur cet appartement ont été attribués à Madame Y..., ex-épouse de Monsieur X.... Cette dernière a donné congé pour le 30 avril 1996. Le 13 novembre 1996, la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES a fait assigner Madame Y... devant le Tribunal d'Instance de VANVES, afin de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes : * 24.672,26 Francs au titre de l'arriéré de loyers et de charges et des frais de remise en état, avec intérêts légaux à compter de la réception de la mise en demeure, cette somme se détaille ainsi : * loyer février 1996 4.056,05 Francs * loyer mars 1996 4.056,05 Francs * loyer avril 1996 4.056,05 Francs * loyer du 1er au 06/05/1996 1.421,84 Francs [* provision pour charges 1994 2.750,00 Francs *] provision pour charges 1995 4.200,00 Francs [* provision pour charges du 1/1/1996 au 6/5/1996 1.750,00 Francs *] frais état des lieux 180,94 Francs [* frais de remise en état (SOPER) 2.644,44 Francs *] frais de remise en état (ESYS) 1.128,90 Francs SOIT 26.144,23 Francs - Dépôt de garantie 2.301,00 Francs SOIT 23.843,23 Francs 5.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Y... a contesté les demandes de la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES et reconventionnellement, a sollicité sa condamnation à 26.138,18 Francs qu'elle a décomposé comme suit : A SON DEBIT A SON CREDIT 4.056,05 F loyer février 1995 3.749,00 F. dépôt de garantie 4.056,50 F loyer mars 1996 20.000 F (travaux effectués par elle dans l'appartement dégât des eaux, fissures 4.056,05 F loyer avril 1996 16.958,45 F troubles de jouissance du fait des fissures estimés à 5 % du loyer du 1/7/1985 au 30 avril 1996 1.272,22 F facture SOPER 1.128,90 F facture ESYS 14.569,27 Francs au TOTAL 40.707,45 Francs au TOTAL Elle a sollicité, en outre, 25.000 Francs à titre de dommages-intérêts et 5.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES a rectifié ses calculs par la suite : [* loyer février 1996 4.056,05 Francs *] loyer mars 1996 4.056,05 Francs [* loyer avril 1996 4.056,05 Francs *] loyer du 1er au 6/5/1996 785,03 Francs [* charges 1994 3.581,03 Francs *] provision pour charges 1995 4.200,00 Francs [* provision pour charges du 1er/01 au 06/05/1996 1.750,00 Francs *] frais état des lieux 180,90 Francs [* remise en état SOPER 2.544,44 Francs *] remise en état ESYS 1.128,90 Francs - dépôt de garantie - 3.749,00 Francs Soit un solde de 22.589,45 Francs Subsidiairement, elle a sollicité la condamnation de Madame Y... à 20.388,45 Francs : [* loyers de février au 6 mai 1996 12.953,18 Francs *] charges 1994 3.581,03 Francs [* dépôt de garantie pour couvrir provisions pour charges 1995 et 1996 3.749,00 Francs *] frais de remise en état 3.673,24 Francs Par jugement en date du 27 mars 1997, le tribunal d'instance de VANVES a rendu la décision suivante : - condamne Madame Y... à payer à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES les sommes suivantes, avec intérêts légaux à compter du 2 août 1996 : 3.581,03 Francs au titre des charges locatives de l'année 1994, 3.673,34 Francs pour frais de remise en état, - dit au la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES peut conserver le dépôt de garantie de 3.749 Francs afin de couvrir les régularisations des charges locatives à intervenir pour les années 1995 et 1996, - condamne la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES à verser à Madame Y... une somme de 21.958,45 Francs, - déboute les deux parties de leurs demandes de dommages-intérêts, - déboute les deux parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - ordonne l'exécution provisoire, - fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties. Le 16 mai 1997, la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES a interjeté appel. Elle reproche au premier juge de l'avoir condamnée à payer à Madame Y... la somme de 21.958,45 Francs, dont 5.000 Francs sur le fondement de l'article 1720 du Code civil, en remboursement de travaux que la locataire aurait effectués suite à un dégât des eaux et à des fissures dans les murs et 16.958,45 Francs pour trouble de jouissance, du fait du caractère inesthétique des fissures et de l'ancienneté des dégâts, alors que Madame Y... ne démontre pas une quelconque responsabilité de son bailleur dans les désordres allégués, ni la réalité du préjudice qu'elle aurait subi et son quantum. Concernant ses propres demandes, elle soutient en premier lieu que Madame Y... ne peut contester devoir le loyer calculé prorata temporis, pour la période du 1er au 6 mai 1996, la remise effective des clefs ayant eu lieu à cette date ; en second lieu, que l'obligation du paiement des loyers et des charges est indépendante de l'accord de l'association de locataires, laquelle, néanmoins, a validé le décompte des charges de l'année 1994 ; en troisième lieu, que doivent être prises en compte les provisions de régularisations de charges de 1995 et 1996, avant restitution du dépôt de garantie ; enfin, que Madame Y... est bien redevable des factures de fais de remise en état. Elle demande à la Cour de : - réformer le jugement du tribunal d'instance de VANVES en date du 27 mars 1997 en ce qu'il a condamné la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES à verser à Madame Y... la somme de 21.958,45 Francs, - dire et juger que Madame Marie-Claire Y... reste devoir à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES, au titre des loyers de février, mars, avril mai et juin 1996, la somme de 12.953,18 Francs, - dire et juger que Madame Marie Claire Y... reste devoir à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES, au titre de la régularisation des charges locatives de l'année 1994 la somme de 3.581,03 Francs, - dire et juger que Madame Marie Claire Y... reste devoir à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES, au titre de la provision pour régularisation des charges locatives des années 1995 et 1996 la somme de 5.950 Francs, - dire et juger que Madame marie Claire Y... reste devoir à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES, au titre des frais de remise en état la somme de 3.673,34 Francs, - dire et juger, en conséquence, que Madame Marie Claire Y... reste devoir à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES la somme de 22.589,45 Francs, compensation faite avec le montant du dépôt de garantie de 3.749 Francs, - condamner, en conséquence, Madame marie Claire Y... à verser à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES la somme de 22.589,45 Francs avec intérêts de droit à compter de la réception de la mise en demeure, - constater la résistance particulièrement abusive de Madame marie Claire Y... dans le règlement de sa dette, - condamner, en conséquence, Madame Marie Claire Y... à verser à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES la somme de 10.000 Francs à titre de dommages et intérêts, Subsidiairement, dire et juger que Madame Marie Claire Y... reste devoir à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES, au titre des loyers de février, mars, avril, mai et juin 1996, la somme de 12.953,18 Francs, - dire et juger que Madame Marie Claire Y... reste devoir à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES, au titre de la régularisation des charges locatives de l'année 1994 la somme de 3.581,03 Francs, - dire et juger que la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES peut conserver, afin de couvrir les régularisations des charges locatives à intervenir, pour les années 1995 et 1996, le dépôt de garantie d'un montant de 3.749 Francs, - dire et juger que Madame Marie Claire Y... reste devoir à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES, au titre des frais de remise en état la somme de 3.673,34 Francs, - condamner, en conséquence, Madame Marie Claire Y... à verser à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES la somme de 20.388,45 Francs avec intérêts de droit à compter de la réception de la mise en demeure, - constater la résistance particulièrement abusive de Madame Marie Claire Y... dans le règlement de sa dette, - condamner, en conséquence, Madame Marie Claire Y... à verser à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES la somme de 10.000 Francs à titre de dommages et intérêts, - condamner Madame Marie Claire Y... à verser à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES la somme de 10.000 Francs augmentée de la TVA au taux applicable, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Madame Marie Claire Y... aux dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Y... conclut au rejet des demandes de l'appelante, en faisant valoir qu'elle a effectivement quitté les lieux le 30 avril 1996, en ayant tenté auparavant de joindre le bailleur pour un rendez-vous, qui n'a pu avoir lieu que le 6 mai, le 1er mai étant un mercredi ; que la créance de la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES au titre des régularisations de charges 1995 et 1996 est en l'état incertaine et partant, indéterminée dans son montant ; que l'appelante n'apporte aucune justification de sa participation aux frais d'état des lieux ; que partie des frais de remise en état est à la charge du bailleur, s'agissant de réparations occasionnées par la vétusté. En ce qui concerne sa demande reconventionnelle, elle fait observer que la seule réalité des désordres suffit à établir l'obligation à réparation et indemnisation du bailleur, auquel elle avait réclamé à plusieurs reprises la réparation des dommages. Elle demande à la Cour de : - dire et juger la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES mal fondée en son appel, - dire et juger la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES mal fondée en son appel, - l'en débouter, - donner acte à Madame Z... de ce qu'elle ne conteste pas devoir les sommes de : * 4.056,05 Francs pour le loyer et la provision de charges de février 1996, * 4.056,05 Francs pour le louer et la provision de charges de mars 1996, * 4.056,05 Francs pour le loyer et la provision de charges d'avril 1996, * 3.581,03 Francs au titre de la régularisation des charges pour l'année 1994, Faisant droit à l'appel incident de Madame Z..., - débouter la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES de ses demandes portant sur : * le paiement du loyer du 1er au 6 mai 1996 pour la somme de 1.750 Francs, positions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.96 pour les sommes respectives de 4.200 Francs et 1.750 Francs, * les frais d'état des lieux pour la somme de 180,90 Francs, - dire et juger que les frais de remise en état s'élèvent en totalité à la somme de 2.901,50 Francs se décomposant comme suit : * frais réclamés par le bailleur 3.673,34 Francs * A déduire frais indus 771,84 Francs - débouter la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES de ses demandes de dommages et intérêts et sa demande d'indemnisation sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Faisant droit aux demandes reconventionnelles de Madame Z..., - condamner la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES à payer à Madame Y... les sommes de : * 20.000 Francs au titre des travaux de réfection des désordres affectant les lieux loués, * 16.958,45 Francs à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, * 3.749 Francs en restitution du dépôt de garantie, * 20.000 Francs en réparation de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, - condamner la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES en tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, pour ceux la concernant, par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, société titulaire d'un office d'avoué conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 18 juin 1998 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 25 juin 1998. SUR CE, LA COUR, 1) Sur les demandes de la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES, * Concernant le loyer pour la période du 1er au 6 mai 1996, Considérant que Madame Y... ne conteste pas devoir les loyers de février 1996 à avril 1996, soit 12.168 Francs ; Considérant que la restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l'appartement ; qu'elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux ; qu'en conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire ; qu'à cet égard, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de deux mois imparti à celui-ci pour restituer le dépôt de garantie a pour point de départ la restitution des clés ; Considérant que Madame Y..., sans contester que le remise des clefs n'a pas eu lieu avant l'état des lieux de sortie, le 6 mai 1996, ne produit aucun document de nature à justifier que la non reprise des lieux par la propriétaire à une date antérieure lui serait imputable pour partie, notamment si elle-même avait sollicité en vain un rendez-vous plus rapide ; que par conséquent, Madame Y... est redevable du loyer pour la période du 1er au 6 mai 1996, soit 785,03 Francs ; * Concernant la régularisation des charges pour 1995 et 1996, Considérant que Madame Y... ne conteste plus la régularisation des charges pour 1994, qu'elle reste devoir pour un montant de 3.581,03 Francs ; Concernant que plus de deux ans après le départ des lieux, l'appelante n'est toujours pas en mesure de justifier du montant des éventuelles régularisations de charges, alors qu'elle verse au dossier le décompte de régularisation des charges pour la période du 1er janvier 1994 au 31 décembre 1994, qui est daté du 31 juillet 1996 ; que l'appelante ne justifie donc pas d'une créance certaine, liquide et exigible à ce titre ; que les provisions sur charges ont été versées par la locataire pour la période considérée ; qu'il n'y a pas lieu de condamner Madame Y... au paiement d'une nouvelle provision ou d'autoriser la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES à conserver le dépôt de garantie jusqu'à la régularisation des charges, au mépris des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui en prévoit la restitution dans le délai de deux mois de la remise des clefs ; * Concernant les frais d'état des lieux, Considérant que l'état des lieux de sortie a été dressé par la Société SEFIGESTION, mandataire de la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES ; que celle-ci ne produit pas la facture que sa mandataire devrait avoir établie et ne justifie pas avoir dû régler ces frais ; qu'elle sera donc déboutée de sa demande de paiement de la somme de 180,90 Francs, correspondant selon elle à la moitié de ces frais ; * Concernant les frais de remise en état assumés par la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES, Considérant que Madame Y... se reconnaît redevable de la facture ESYS, versée aux débats, d'un montant de 1.128,90 Francs et correspondant au remplacement du lavabo de la salle de bains, signalé comme étant cassé sur l'état des lieux de sortie ; Considérant qu'en revanche, elle conteste la montant de la facture SOPER en date du 31 mai 1996, d'un montant de 2.544,44 Francs, correspondant au rebouchage du trou dans la porte entrée/couloir, à la mise en peinture de cette porte, au remplacement d'une vitre et à celui de la poignée de la baie du balcon ; Considérant que cette poignée était signalée "HS" dans l'état des lieux de sortie ; que les changements de poignées de portes, au contraire des menues réparations qui leur sont apportées, ne figurent pas dans les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; que l'appelante ne démontre pas que la nécessité de remplacer cette poignée soit imputable au locataire, plutôt qu'à la vétusté ; que cette réparation doit donc être mise à sa charge ; Considérant qu'en ce qui concerne les travaux afférents à la porte, facturés 105 Francs HT pour le rebouchage et 360 Francs HT pour la peinture des deux faces, Madame Y... produit une facture de la même Société SOPER, en date du 3 août 1990, sur laquelle le prix par porte est de 210 Francs HT, plus une plus-value de (180 Francs : 6 =) 30 Francs, soit 240 Francs par porte ; que bien évidemment, le coût est relativement moins élevé par unité, en raison des travaux de préparation qui sont les mêmes pour 6 portes et une porte ; que surtout, près de 6 ans séparent les deux factures, ce qui explique leur différence de prix ; que le montant des travaux afférents à la porte sera donc imputé totalement à la locataire ; Considérant qu'en définitive, Madame Y... est redevable, au titre des travaux de remise en état, de la somme de (1.128,90 Francs + 2.080,13 Francs =) 3.209,03 Francs ; 2) Sur la demande reconventionnelle de Madame Y..., Considérant que Madame Y... verse aux débats les courriers qu'elle a adressés au mandataire de son bailleur les 8 mai et 2 juin 1985 et le 11 juin 1991, pour lui signaler les infiltrations d'eau sur les murs extérieurs de la salle de bains et du salon, puis les fissures qui sont apparues à la suite ; qu'elle produit également un avis de visite du Cabinet REICH, mandataire de son bailleur, en date du 21 décembre 1988, pour constater le problème des fissures et infiltrations ; que l'assurance de Madame Y... a refusé, à juste titre, de prendre en charge ce sinistre, les dommages étant de nature immobilière ; Considérant que Madame Y... ne produit aucune facture pour justifier des réparations qu'elle aurait fait effectuer ; que par conséquent, la Cour la déboute de sa demande à ce titre ; Considérant que néanmoins, en vertu des dispositions de l'article 1720 du Code civil, il incombait au bailleur d'effectuer les réparations, ou tout au moins les diligences nécessaires pour remédier aux désordres ainsi signalés ; que la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES, qui ne nie pas leur réalité, ne produit pas le compte rendu de la visite des lieux qui a eu lieu le 23 décembre 1988, à l'issue de laquelle elle aurait estimé que sa responsabilité n'était pas engagée ; que l'état des lieux de sortie mentionne des fissures dans la chambre 1, la salle de bains, la salle d'eau et le WC ; qu'il en ressort que le bailleur n'a pas accompli de diligences pour effectuer ces réparations de nature non locatives ; qu'il en est résulté pour Madame Y... un trouble de jouissance de 1985 à 1996 ; que cependant, elle ne justifie pas avoir relancé son bailleur postérieurement à 1991 ; que dans ces conditions, la Cour, réformant sur ce point le jugement entrepris, évalue son préjudice à la somme de 8.000 Francs ; Considérant qu'il convient d'ordonner la compensation entre les créances respectives des parties ; 3) Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles, Considérant que la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES ne rapporte pas la preuve d'un préjudice distinct de celui occasionné par le retard dans le paiement, que lui aurait causé l'attitude dolosive de l'intimée ; que la Cour la déboute de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Considérant qu'il n'apparaît pas contraire à l'équité de laisser à la charge de chacune de parties les frais irrépétibles de l'instance ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt ; ET Y AJOUTANT ET REFORMANT : CONDAMNE Madame Y... à payer à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES les sommes de : * 12.953,18 Francs (DOUZE MILLE NEUF CENT CINQUANTE TROIS FRANCS DIX HUIT CENTIMES au titre de l'arriéré locatif, * 3.581,03 Francs (TROIS MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT UN FRANCS TROIS CENTIMES) au titre de la régularisation des charges pour l'exercice 1994 ; * 3.209,03 Francs (TROIS MILLE DEUX CENT NEUF FRANCS TROIS CENTIMES) au titre des travaux de remise en état ; CONDAMNE la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES à rembourser à Madame Y... la somme de 3.749 Francs (TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE NEUF FRANCS) correspondant au montant du dépôt de garantie et à lui payer la somme de 8.000 Francs (HUIT MILLE FRANCS) en réparation du trouble de jouissance ; DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ; ORDONNE la compensation entre les créances respectives des parties et DIT que Madame Y... devra verser à la Société FONCIERE MALESHERBES COURCELLES la somme de (19.743,24 Francs - 11.749 Francs =) 7.994,24 Francs (SEPT MILLE NEUF QUATRE VINGT QUATORZE FRANCS VINGT QUATRE CENTIMES), outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 août 1996 ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; FAIT masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties et dit qu'ils seront recouvrés, dans cette proportion, directement contre elles, par les SCP JULLIEN LECHARNY ROL et LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX