Cour d'appel de Toulouse, du 17 avril 2001, 2000/01264

Sommaire: VENTE - Modalités - Condition suspensive - Obtention d'un prêt - Non-réalisation En cas de vente conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, l'acquéreur s'engage à faire toutes les démarches utiles aux fins d'obtenir le prêt et à justifier de l'accomplissement de ces formalités. Le manquement de l'acquéreur à cette obligation contractuelle d'information, s'il est susceptible de justifier l'allocation, non de la somme versée à titre de garantie, mais d'une somme destinée à réparer le préjudice éventuellement causé, ne fait pas disparaître la défaillance de la condition suspensive constituée par le refus, même tardif, de la banque de consentir le prêt sollicité dans le délai imparti par la convention

DU 17 avril 2001 ARRET N°203 Répertoire N° 2000/01264 Première Chambre Première Section MZ/CD 23/12/1999 TI MOISSAC RG : 199900174 (Mme X...) STE B S.C.P BOYER LESCAT MERLE C/ Y... Z... A... S.C.P MALET Y... Z... Olive S.C.P MALET Y...° E es qualité représentant des créanciers de A... Z... S.C.P MALET CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du dix sept avril deux mille un, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats Magistrat :Y... ZAVARO, conseiller, chargé du rapport avec l'accord des parties (articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile). Greffier lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 07 Mars 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Composition de la cour lors du délibéré : Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS et Y... ZAVARO Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE SOCIETE B 3, Rue Goujon 66000 PERPIGNAN B... pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE B... pour avocat la SCP RAYNAUD, FALANDRY, DONNADIEU du barreau de Toulouse INTIMES Monsieur Z... A... "les C..." 82400 POMMEVIC B... pour avoué la S.C.P MALET B... pour avocat la SCP CONQUET, MASSOL, MASCARAS du barreau de Montauban Monsieur Z... Olive "Les C..." 82400 POMMEVIC B... pour avoué la S.C.P MALET B... pour avocat la SCP CONQUET, MASSOL, MASCARAS du barreau de Montauban INTERVENANT VOLONTAIRE Maître E es qualité de représentant des créanciers de Y... A... Z... B... pour avoué la S.C.P MALET B... pour avocat la SCP MASSOL, MASCARAS du barreau de Montauban FAITS ET PROCEDURE : Par acte sous seing privé passé en l'étude de Me G, notaire, en date des 16 et 21 juin 1998, la SCI B s'est engagée à vendre à Y... A... Claude Z... et Y... Olivier Jean Z... , un bâtiment à usage d'entrepôt commercial, situé à Moissac. Par courrier en date du 12 septembre 1998, Me G rappelait à MM. Z... que toutes les conditions suspensives devaient avoir été réalisées au plus tard le 31 août 1998 et l'existence d'une garantie de 45.000 Frs en cas de non réalisation de la vente dans le délai fixé. Par courrier du 12 janvier 1999, le conseil de Y... Z... se manifestait pour interdire à Me G de régler la somme de 45.000 Frs à la SCI B au motif que le prêt n'avait pas pu être obtenu. Par acte d'huissier du 21 avril 1999, les consorts Z... ont fait assigner la SCI B aux fins de paiement de la somme de 45.000 Frs avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Par jugement du tribunal d'instance de Moissac, le tribunal a ordonné le déblocage de ladite somme au bénéfice des consorts Z... La SCI B a fait appel de la décision. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : La SCI B soutient, en vertu des articles 1142 et 1147 du code civil, que les consorts D... pas exécuté leurs obligations contractuelles en ne justifiant pas les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt de 450.000 Frs auprès de la Banque P de Toulouse Pyrénées et en omettant de répondre aux correspondances du notaire. Elle prétend avoir subi une perte locative à hauteur de la somme de 122.850 Frs et que l'immeuble a connu une diminution de prix de 100.000 Frs. Outre ces sommes, elle demande la condamnation au déblocage de la somme déposée à titre de garantie sur les 122.850 Frs, au paiement de la somme de 15.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC et le paiement des dépens de première instance. MM. Z... font observer qu'ils ont effectué les démarches nécessaires puisqu'ils démontrent que, dès le mois de juillet, ils se sont adressés au banquier qui s'est d'ailleurs déplacé sur les lieux à financer. En outre, ils estiment que le notaire a eu connaissance du refus de la banque puisqu'il a reçu un nouvel acquéreur qui s'est engagé dès le mois de novembre. Ils produisent une attestation de l'expert comptable de Y... A... Z... indiquant ses difficultés financières et estiment justifiée leur bonne foi, leur permettant la restitution de la somme de garantie. Ils considèrent qu'aucun lien de causalité n'existe entre la vente et la perte des loyers. Ils soutiennent que le préjudice relatif à la diminution du prix ne peut résulter de la différence entre le prix qui leur a été proposé et le prix de vente retenu au final. Ils font valoir que si la cour devait retenir un préjudice, la SCI B devra justifier de la déclaration de sa créance au redressement judiciaire de Y... A... Z... . Ils demandent enfin la condamnation aux entiers frais et dépens de la SCI B et au paiement de la somme de 10.000 Frs au titre de l'article 700 du NCPC. Me E est intervenu volontairement à la procédure es qualité de représentant des créanciers de Y... A... Z..., fonction à laquelle il a été nommée par jugement du 31 mai 2000. MOTIFS DE LA DECISION La convention du 20 juin 1998 était conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acquéreur s'est engagé à faire toutes les démarches utiles et à justifier de l'accomplissement de ces formalités. Si les conditions suspensives étaient réalisées et si l'acte authentique ne pouvait être dressé par la faute de l'acquéreur dans le délai fixé, il était convenu que la somme de 45.000 Frs resterait acquise au vendeur. Il ressort d'un courrier de la Banque P Toulouse-Pyrénées en date du 12 septembre 1998, que Y... Z... a déposé courant juillet 1998 une demande de financement de 450.000 Frs concernant un bâtiment à Moissac. Au vu des éléments du dossier la banque informe son client de son regret de ne pouvoir donner suite à cette demande. L'appelant soutient que cette lettre n'établit pas la réalité des démarches accomplies par Y... Z... et que le courrier produit serait de pure complaisance. Cependant aucun élément n'est produit à l'appui de cette affirmation. La SCI B avance simplement un certain nombre d'arguments qui se fondent sur la communication tardive de ce courrier et sur le silence de Y... Z... Ces arguments ne permettent pas de mettre en cause la sincérité du correspondant de Y... Z... Il convient donc de retenir que les acquéreurs ont accomplis les démarches prévues par la convention dans les délais qui leur étaient impartis, même si la banque a tardé à apporter sa réponse. Les intimés soutiennent avoir communiqué l'information dès réception, mais ne peuvent en justifier. Toutefois la justification de l'accomplissement des formalités ne constitue pas la condition suspensive, mais une obligation à la charge des acquéreurs. Dans la mesure où il est établi que Y... Z... a effectivement tenté d'obtenir un prêt dans le délai imparti par la convention, le fait que la banque sollicitée n'ait apporté sa réponse que tardivement et que les consorts E... ne puissent justifier de l'information des acquéreurs n'enlève rien au fait que la condition suspensive a défailli dès lors que l'emprunt avait été demandé dans les délais et refusé par la banque. Le manquement de l'acquéreur à son obligation contractuelle d'information ne fait pas pour autant disparaître la défaillance de la condition suspensive constituée par le refus de la banque de consentir un prêt alors qu'elle avait été sollicitée dans les conditions prévues à la convention. Ce manquement serait susceptible de justifier l'allocation, non de la somme versée à titre de garantie, mais d'une somme destinée à réparer le préjudice qu'il pourrait avoir causé. Or il ressort d'une correspondance de Maître G, notaire chargé de la vente, en date du 12 septembre 1998, que les vendeurs accordaient aux acquéreurs un délai supplémentaire à échéance du 30 septembre 1998 pour réaliser la vente. Il ressort par ailleurs des écritures de la SCI B que celle-ci a signé un acte sous seing privé de l'immeuble en cause le 6 novembre 1998. Les appelants pourraient donc invoquer la perte d'une chance de trouver un acquéreur plus tôt. Cependant un délai d'un mois ne saurait être considéré comme anormalement long pour trouver un acquéreur. Dans ces conditions il n'existe pas de préjudice indemnisable. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions. Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé l'intégralité des frais non compris dans les dépens exposés en appel et il convient de lui allouer à ce titre une somme de 5.000 Frs. PAR CES MOTIFS : La cour, confirme le jugement déféré, condamne la SCI B à payer à Y... A... Z... et à Y... Olive Z... une somme globale de 5.000 Frs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, la condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE PRESIDENT ET LE GREFFIER ONT SIGNE LA MINUTE. LE GREFFIER LE PRESIDENT