Cour d'appel de Versailles, du 29 septembre 2000, 1998-9019

Sommaire: BAIL (règles générales) Il incombe au bailleur, outre l'obligation d'entretien qui résulte de l'article 1719 du code civil, d'effectuer les grosses réparations énumérées de manière non exhaustive par l'article 606 du code civil, l'appréciation du caractère important des travaux à réaliser et leur qualification de grosses réparation relevant de considérations de fait.Lorsque les réparations litigieuses telles que préconisées par l'expert judiciaire portent sur la réfection totale de la toiture d'un immeuble, par suite de la dégradation naturelle due au temps et à l'absence de travaux réguliers d'entretien courant puis de réparations, elles constituent des grosses réparations, au sens de l'article 606 du code civil, et elles incombent au seul bailleur, faute pour lui de rapporter la preuve que le locataire aurait failli à son obligation d'entretien

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 30 octobre 1994, Monsieur Hyacinthe X... et Monsieur Jean Michel X... ont consenti à Monsieur Mostafa Y... un renouvellement de bail portant sur un immeuble à usage d'hôtel meublé situé 27 rue Paul Vaillant Couturier à ARGENTEUIL (95100). Par ordonnance de référé en date du 12 juillet 1996, un expert a été nommé aux fins de préciser de la toiture, le coût des réparations à effectuer, l'origine des désordres et d'indiquer s'ils pouvaient être la conséquence d'un défaut d'entretien du locataire. Par assignation en date du 26 mars 1998, Monsieur Mostafa Y... a fait citer devant le tribunal d'instance de SANNOIS, Monsieur Jean Michel X... aux fins de le voir condamner : à lui verser la somme de 50.000 francs à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi par la dégradation de son fonds, la nature du bail qui stipulent que le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent et s'oblige à entretenir les locaux en bon état de réparations locatives, le bailleur n'étant tenu qu'aux réparations visées par l'article 606 du code civil, le défaut d'entretien des locaux par le preneur qui occupe les lieux depuis le 28 juin 1989 et son absence de prise en charge des conséquences des chutes de matériaux provenant de l'immeuble voisin, carences qui sont à l'origine de l'état de dégradation des lieux. Il a formé une demande reconventionnelle et sollicité la condamnation de Monsieur Y... : à lui verser la somme de 40.000 francs à titre de dommages-intérêts et la somme de 25.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et ce, avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Le tribunal d'instance de SANNOIS, par jugement contradictoire en date du 10 septembre 1998, aux motifs que le statut des baux commerciaux ne soustrait pas le bail au droit commun en ce qui concerne les obligations d'entretien et de garantie du bailleur et le régime des travaux de réparations à effectuer ; que le contrat prév oyait que le bailleur ne serait tenu que des réparations à faire aux gros murs et à la toiture ; que ces clauses n'étaient pas applicables aux travaux de réfection des toitures et de la cheminée apparaissaient pareillement dus à une lente dégradation au fil du temps selon le rapport d'expert ; qu'il s'agissait de gros travaux au sens de l'article 606 du code civil, a rendu la décision suivante : - ordonne à Monsieur X... d'exécuter les travaux préconisés dans le rapport d'expertise et décrits ci-après : mise en place d'échafaudage De protection ML 8 680 5.440,00 F [* cloison de garantie complémentaire Ens 1 6.200,00 F *] dépose complète de la couverture de la croupe côté rue et stockage des tuiles pour réemploi Ens 1 3.790,00 F [* A nouveau, couverture en tuiles mécaniques Route sur liteaux neufs Compris toutes coupes d'ajustage Ens 1 14.800,00 F *] Arêtier en terre cuite, fourni posé et scellé Ens 1 1.890,00 F [* Rive contre mur compris bande de Solin en Zinc 12/10 , solin ciment et filet en plomb amorti sur la tuile Ens 1 2.710,00 F *] Remplacement de tuile en recherche sur toiture compris dépose partielle, réfection de liteaunnage et repose des tuiles récupérées Ens 1 16.380,00 F [* reprise des derrières de souche en Zinc 12 compris bande de solin et Solins ciment Ens 1 6.210,00 F *] reprise des ruellés ciment dégradées Ens 1 1.980,00 F * descente et enlèvement des gravois Ens 1 1.250, 00 F Total hors taxes 60.650,00 F B/ Bâtiment en aile à droite * mise en place de cloison de garantie et création d'accès à la toiture provisoire Ens 1 8.110,00 F * révision complète de la toiture, remplacement de tuiles cassées en recherche, refixation ou rem- placement partiel de liteaunnage et tous travaux accessoire Ens 1 12.810,00 F * réfection complète des jouées et bavettes de lucarne compris ruelles ciment, armatures de pieds de poteau et tous travaux accessoires U 7.2960 20.720,00 F * descente et enlèvement de Gravois Ens 1 1.500,00 F TOTAL HORS TAXES 43.140,00 F TOTAL HORS TAXES 103.790,00 F TOTAL TVA 20,6 % 21.380,74 F TOTAL TOUTES TAXES COMPRISES 125.170,74 F * Réfection des enduits de cheminée Sur l'ensemble des corps de souche * piochage des enduites ciment pour Mise à nu des boisseaux Ens 1 6.240,00 F * mise en sacs des gravois et enlève- ment aux décharges publiques Ens 1 3.980,00 F A nouveau, * Fourniture et pose d'un grillage galvanisé fixé mécaniquement Ens 1 2.970,00 F * Réalisation d'un enduit mortier de ciment compris couche d'ac- crochage et finition finement talochée Ens 1 18.720,00 F Pour l'exécution des travaux, mise en place de complément d'échaffau- dage et protection Ens 1 2.600,00 F * essais fumigènes et contrôle des conduits Ens 1 810,00 F TOTAL HORS TAXES 36.320,00 F TOTAL TVA 20,60 % 7.481,92 F TOTAL TOUTES TAXES COMPRISES 43.801,92 F * réfection de la charpente du bâtiment gauche * renfort sur panne du grenier de droite, jambage central avec madrier double traité sur plan cher, avec prise en appui Sur mur de refend aux deux extrémités PRIX HORS TAXES 3.500,00 F T.V.A 20,60 % 721,00 F Soit...................... 4.221,00 F outre des reprises partielles en raison des dégâts provoqués par les infiltrations d'eau. Dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à défaut sous astreinte de 500 francs par jur de retard, - déboute Monsieur X... de sa demande reconventionnelle visant à faire supporter le coût de ces travaux par son locataire, - le déboute de sa demande en dommages-intérêts à l'encontre de son locataire, - déboute Monsieur Z... de sa demande en dommages-intérêts à l'encontre de son bailleur, - ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, - condamne Monsieur X... à verser à Monsieur Y... la somme de 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - le déboute de ce chef, - condamne Monsieur X... aux dépens. Le 13 novembre 1998, Monsieur X... a interjeté appel. Il soutient que les réparations à effectuer ne concernent pas la couverture en totalité, ni même les souches de cheminée et ne relèvent donc pas de l'article 606 du code civil; que même à considérer qu'il s'agit de grosses réparations, elles ne pourraient rester à sa charge en tant que propriétaire, en raison de l'absence d'entretien par le locataire. Il prie donc la cour de : - le recevoir en son appel, - l'y déclarer bien fondé, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, - débouter Monsieur Mostafa Y... de toutes ses demandes, fins et conclusions, - le condamner à payer à Monsieur Jean Michel X..., qui a effectué les travaux de toiture demandés par l'expert , la somme de 163.015 francs, ainsi qu'en justifie la facture du 26 mai 1999, - condamne, en outre, Monsieur Y... à payer à Monsieur X... une somme de 40.000 francs à titre de dommages-intérêts et une somme de 25.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile , - condamner Monsieur Y... en tous les dépens de première instance et d'appel dont le montant pourra être recouvré par Maître TREYNET, avoué, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur Y..., intimé, réplique que les travaux litigieux sont imputables à la carence du propriétaire lequel ne justifie pas les avoir exécutés, au surplus, conformément aux règles de l'art, il prie la cour de : - recevant le concluant en ses écritures, - l'y déclarant bien fondé, Y faisant droit, - confirmer la décision entreprise, Et statuant à nouveau, - condamner Monsieur X... à payer au concluant la somme de 50.000 francs à titre de dommages-intérêts, - le condamner à lui payer la somme de 30.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui sont recouvrés par la SCP BOMMART MINAULT, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 22 juin 2000 et l'affaire a été appelée à l'audience du 30 juin 2000. SUR CE, LA COUR, SUR CE, LA COUR, Considérant qu'en vertu du contrat liant les parties, le bailleur n'est tenu que des réparations à faire aux gros murs et à la toiture conformément à l'article 606 du code civil; que certes, il y est également précisé que le preneur s'oblige à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent; que cependant, cette disposition ne dispense pas le bailleur de son obligation d'entretien prévue par l'article 1719 du code civil et de son obligation de réparations, même restreinte aux travaux de l'article 606 du code civil ; Considérant qu'aux termes de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; que néanmoins, il est de droit constant que l'appréciation du caractère important des réparations est une question de fait et que peuvent être qualifiées de grosses réparations, certaines d'entre elles non strictement énumérées par l'article précité ; Considérant qu'il ressort du rapport de l'expert judiciaire désigné par l'ordonnance de référé du 12 juillet 1996, rapport lui-même daté du 20 juillet 1997, et dont les conclusions sont adoptées par la cour , que les réparations litigieuses concernent la totalité de la toiture, en raison de désordres sur toutes ses parties, afférents aux tuiles datant de 1934, à l'état de fissuration avancé de l'enduit de la souche de cheminée dont les solins sont décollés et fissurés, au très mauvais état des solins en faîtage, ou encore à l'existence de points d'infiltration d'eau ; que cet état de la couverture nécessite donc de grosses réparations de la couverture en toutes ses parties, relevant de l'article 606 du code civil ; Considérant qu'il ressort du même rapport d'expertise que de "manière générale", l'origine des désordres est consécutive à une lente dégradation des constructions au fil du temps, en l'absence de travaux réguliers d'entretien courant puis de réparations; qu'il n'est pas démontré par Monsieur X... qu'à la date d'entrée dans les lieux de Monsieur Y... en 1989, la toiture avait été bien entretenue par les locataires précédents, ni que l'intimé aurait lui-même failli à une obligation qui ne lui incombait que partiellement, puisque aussi bien les grosses réparations restaient à la charge du bailleur ; Considérant que par l'arrêt en date du 9 décembre 1999 rendu entre les mêmes parties et invoqué par l'appelant, la cour de céans s'est prononcée sur le manquement du locataire à des obligations n'ayant pas de rapport avec celle afférente à la couverture de l'immeuble ; que de même, la cour ne se prononce pas sur le fond sur le manquement du propriétaire à l'entretien du gros oeuvre, mais constate qu'il n'est justifié d'aucune demande d'intervention forcée à cet égard par le locataire avant la délivrance du commandement ; que par conséquent, il n'y a pas autorité de la chose jugée sur le respect par les parties de leurs obligations respectives concernant la couverture de l'immeuble, comme le prétend l'appelant, qui n'est donc pas fondé à tirer argument de cet arrêt ; Considérant que par conséquent, faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'un manquement du locataire à ses propres obligations, il est bien tenu de faire procéder à ses frais aux grosses réparations de la couverture telles que décrites par le rapport d'expertise ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné à Mon sieur X... d'exécuter ces travaux repris au dispositif de la décision ; Considérant que Monsieur X... produit une facture de travaux de couverture en date du 26 mai 1999, d'un montant total TTC de 163.015 francs, donc légèrement inférieur au montant estimatif retenu par l'expert (173.193,66 francs) ; que cependant, l'intimé ne démontre pas que les travaux effectués ne seraient pas ceux décrits par l'expert et repris par le jugement déféré ; qu'il sera donc donné acte à Monsieur X... de l'exécution de travaux de couverture de l'immeuble litigieux pour le montant de la facture ; Considérant que Monsieur X..., auquel incombaient ces réparations, sera débouté de sa demande de remboursement de la facture de travaux, ainsi que de celle en paiement de dommages-intérêts pour le trouble intervenu dans la jouissance de son patrimoine, lequel, à le supposer établi, ne relèverait que de sa propre carence dans l'entretien de ce patrimoine ; Considérant que Monsieur Y..., pas plus qu'il ne l'avait fait en première instance, ne précise devant la cour la nature du préjudice dont il réclame réparation ; qu'au surplus, ainsi que l'a relevé le premier juge, il ne justifie pas avoir effectué des démarches auprès de son propriétaire pour obtenir l'exécution de travaux de réfection, y compris lorsqu'il a renouvelé son bail en 1994 ; que par conséquent, la cour le déboute également de sa demande en paiement de dommages-intérêts ; Considérant qu'en revanche, eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Monsieur Y... la somme de 6.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; ET Y AJOUTANT : DONNE acte à Monsieur X... de l'exécution de travaux de couverture de l'immeuble litigieux pour le montant de la facture du 26 mai 1999, soit 163.015 francs TTC ; DEBOUTE Monsieur X... des fins de toutes ses demandes ; DEBOUTE Monsieur Y... de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur. X... à payer à Monsieur Y... la somme de 6.000 francs (SIX MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; LE CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP BOMMART MINAULT, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier qui a assisté Le Président, au prononcé, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX