Cour d'appel d'Angers, 7 mars 2006, 05/01483
Formation: CT0007

Sommaire: BAIL RURAL - Tribunal paritaire - Procédure - Décision - / JDF Encourt la nullité le jugement qui mentionne que le TPBR était composé de deux assesseurs preneurs et d'un assesseur bailleur lors du délibéré, sans qu'il soit précisé si le président a statué seul après avoir recueilli leur avis comme le prévoit l'article L. 443-3 du code de l'organisation judiciaire VENTE - Immeuble - Droit de préemption des locataires - / JDF Ne constitue pas un détournement du droit de préemption de son objectif légal le fait, pour les preneurs qui exploitent des domaines agricoles contigus d'une carrière de se rapprocher d'un exploitant de carrières concurrent pour tenter de contrer, au mieux de leurs intérêts communs, les offres d'achats faites par la société d'exploitation de la carrière aux propriétaires bailleurs alors qu'elle avait fait connaître à ces derniers sont intention d'évincer les preneurs. Il importe peu que le financement obtenu par les preneurs provienne d'un tiers qui peut avoir un intérêt personnel à cette préemption, dès lors que l'opération ne se traduit pas par une substitution immédiate d'acquéreur et reste compatible avec l'objectif de la loi qui est de favoriser l'accession à la propriété exploitante

1ère CHAMBRE A FV / IM ARRET N AFFAIRE N : 05 / 01483 Jugement du 19 Mai 2005 Tribunal d'Instance du MANS no d'inscription au RG de première instance 04 / 2 ARRET DU 07 MARS 2006 APPELANTE : LA SOCIETE CARRIERE DE SAINT DENIS ZA du Champ Blanchard Distré-49400 SAUMUR régulièrement convoquée, non comparante, représentée par Me Cédric FISCHER, avocat au barreau de PARIS INTIMES : LA S. A. PIERRE CHARRON 57 rue Pierre Charron-75008 PARIS régulièrement convoquée, non comparante, représentée par Me DELTOMBE, avoué à la Cour assisté de Me BALENSI, avocat au barreau de PARIS Monsieur Jean-Marie Y...... 72350 ST DENIS D'ORQUES Monsieur Maurice Z......-72350 ST DENIS D'ORQUES Madame Françoise A... épouse Z......-72350 ST DENIS D'ORQUES régulièrement convoqués, comparants, assistés de Me Philippe GONI, avocat au barreau de PARIS Madame Marie-Solange DE C... veuve F...... Madame Marie-France DE C... épouse H.........-75017 PARIS régulièrement convoquées, non comparantes, non représentées, Madame Fernande D... épouse E...... régulièrement convoquée, comparante COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2005 à 13 H 45, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame CHAUVEL, conseiller, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 15 décembre 2005, pour exercer les fonctions de président, Madame BLOCK et Madame VERDUN, conseillers qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Madame LEVEUF ARRET : réputé contradictoire Prononcé publiquement le 07 mars 2006, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Signé par Madame CHAUVEL, président, et par Madame LEVEUF, greffier. FAITS ET PROCEDURE La société Carrière de Saint Denis, qui exploite un gisement de roches massives à Saint Denis d'Orques (Sarthe), a souhaité acquérir deux domaines agricoles contigus à cette carrière, et dans le tréfonds desquels ce gisement se prolonge. Les négociations auprès des propriétaires de ces domaines ont conduit à la signature de deux compromis de vente, les 18 mai et 1er octobre 2001, portant : - le premier sur la ferme de «... » d'une superficie de 75 ha, 77 a et 28 ca, propriété de Mme E... et exploitée en bail à ferme par les époux Z..., - le second sur la ferme de «... » d'une superficie de 58 ha, 79 a et 31 ca, appartenant aux consorts DE C... et objet d'un bail à ferme consenti à M. Y.... Ces compromis étaient conclus au prix principal de 3, 6 millions de francs chacun, et sous la condition suspensive du non-exercice par les preneurs de leur droit de préemption. Ces projets d'aliénation étaient notifiés à chacun des fermiers, lesquels exerçaient leurs droits de préemption et se portaient acquéreurs des domaines agricoles au prix proposé par la société Carrières de Saint Martin, par actes notariés du 27 juillet 2001 pour les époux Z... et du 7 janvier 2002 pour M. Y.... La société Carrière de Saint Martin découvrait ensuite que l'existence de transactions entre les fermiers et une société d'exploitation de carrières concurrente, la SA CHARRON, laquelle se serait vue consentir, en contre-partie de prêts destinés à financer les domaines préemptés, une promesse de vente, un contrat de fortage sous condition suspensive et un pacte de préférence. La société Carrière de Saint Denis, invoquant la qualité d'acquéreur évincé au sens de l'article L. 412-12 du Code rural, a, par acte d'huissier de justice du 25 mars 2004, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux du MANS afin de voir prononcer, au visa de ce texte et de l'article 1167 du Code civil, notamment l'annulation des ventes conclues les 27 juillet 2001 et 7 janvier 2002 et la déchéance des droits de préemption des preneurs. Après une décision avant-dire droit du 15 février 2005, enjoignant à Me G..., notaire, de produire certaines pièces en rapport avec la vente du 7 janvier 2002, le tribunal a, par un jugement du 19 mai suivant, débouté la société Carrière de Saint Denis de l'ensemble de ses demandes. Celle-ci a relevé appel de ce jugement, notifié le 25 mai, par lettre recommandée adressée au greffe de la cour d'appel d'ANGERS le 6 juin 2005. Le greffe a accusé réception de cette déclaration d'appel puis convoqué les parties à l'audience du 13 décembre 2005. Lors des débats à l'audience, les parties ont comparu, à l'exception des consorts de C... dont l'avocat a adressé une lettre déclarant s'en remettre à ses écritures. La Cour a demandé à la société Carrières de Saint Denis de justifier en cours de délibéré de la publication de son acte introductif d'instance. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La société des Carrières de Saint Denis, représentée par son avocat, Me FISCHER, membre la SCP Fischern Tandeau de Marsac, Sur & Associés, a développé à l'audience les moyens contenus dans ses conclusions déposées le 13 décembre 2005 et aux termes desquels elle demande à la cour : - d'annuler le jugement déféré comme rendu par le tribunal d'instance, juridiction incompétente, et dans une composition irrégulière, comprenant deux assesseurs preneurs et un assesseur bailleur,- subsidiairement, d'infirmer ce jugement,- d'enjoindre à M. Y... de justifier, sous astreinte, des conditions de financement de l'acquisition de la ferme de...,- d'enjoindre à Me G..., notaire ayant instrumenté cette vente, de communiquer l'extrait de sa comptabilité faisant apparaître au crédit de son compte la somme de 3, 6 millions de francs ayant servi à payer le prix d'acquisition,- de juger que les preneurs ont exercé leurs droits de préemption en fraude à la loi,- d'annuler les actes de vente consécutifs à l'exercice de ces droits de préemption et de la déclarer inopposables à la société Carrières de Saint Martin,- de déclarer parfaites les ventes sous conditions suspensives qui avaient été conclues avec les propriétaires des domaines les 18 mai et 1er octobre 2001,- d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir,- de condamner la SA Pierre CHARRON à lui payer une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts pour fraude à la loi,- de condamner cette société à une indemnité de procédure de 15 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens. La SA Pierre CHARRON, représentée par son avocat, Me BALENSI, a repris à l'audience les moyens développés dans ses conclusions, déposées par son avoué, Me DELTOMBE le 6 décembre 2005, et aux termes desquelles elle sollicite : - le rejet de l'action paulienne engagée sur le fondement de l'article 1167 du Code civil, la société Carrières de Saint Martin n'étant créancière d'aucune des parties aux actes dont elle poursuit l'annulation,- la constatation que le demandeur n'apporte pas la preuve d'un concert frauduleux entre la SA Pierre CHARRON et les preneurs préempteurs,- la constatation que la SA Pierre CHARRON n'a pas participé au financement de l'acquisition des terrains acquis par M. Y... le 7 janvier 2002,- la constatation que la vente conclue entre M. Y... et la SA Pierre CHARRON ne porte pas sur les terrains objets du compromis de vente que celle-ci avait passé le 1er octobre 2001 avec les consorts C...,- la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions,- la condamnation de la société Carrière de Saint Denis à lui régler la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,- sa condamnations aux entiers dépens. Les époux Z... et M. Y..., représentés par leur avocat, Me GONI, reprennent à l'audience les prétentions et moyens développés dans leurs conclusions, déposées le 9 décembre 2005, et aux termes desquelles ils sollicitent : - le rejet de l'exception de nullité du jugement, la mention du tribunal d'instance figurant en en-tête résultant d'une simple erreur matérielle,- l'annulation de la procédure, faute de publication de l'assignation dans les conditions prévues au décret du 4 janvier 1955,- le rejet de la demande en annulation des ventes lesquelles ont résulté de l'exercice normal de leur droit de préemption, sans fraude ni détournement de procédure, les fermiers préempteurs continuant à exploiter les terres,- l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts présentée par les consorts de C..., lesquels ne justifient d'aucun préjudice ni intérêt à agir,- la condamnation de la société Carrière de Saint Denis à verser à chacun des preneurs préempteurs la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,- sa condamnation à verser une indemnité de procédure de 5 000 euros au profit des époux Z..., et de 2 500 euros au profit de M. Y...,- sa condamnation aux entiers dépens. Les consorts de C... ont déposé des conclusions par la voie de leur avocat, la SELAFA FIDAL, mais n'ont pas comparu, ni été représentées à l'audience. Mme Fernande E... a comparu en personne à l'audience, et déclaré s'en rapporter à justice. MOTIFS DE LA DECISION I) Sur la procédure A) Sur la publication de l'acte introductif d'instance Attendu que la SNC Carrière de Saint Denis a produit, en cours de délibéré et conformément à la demande de la cour, la copie de sa requête introductive d'instance revêtue de la mention du conservateur des hypothèques du Mans, attestant de la publication et de l'enregistrement de cet acte à la date du 6 mai 2004 ; qu'elle a donc satisfait aux exigences du décret du 4 janvier 1955 avant la clôture des débats ; que la fin de non-recevoir soulevée sur ce point par les consorts Z...- Y... sera donc écartée ; B) Sur la demande d'annulation du jugement déféré Attendu que la SNC Carrières de Saint Denis soutient que le jugement serait nul pour avoir été rendu par le tribunal d'instance, juridiction incompétente, et subsidiairement par une juridiction irrégulièrement composée, les mentions du jugement révélant la présence de deux assesseurs preneurs et d'un seul bailleur sans préciser si le Président a eu recours à la procédure prévue à l'article L. 443-3 du Code de l'organisation judiciaire ; Attendu qu'il ressort des mentions du jugement déféré, de la décision avant-dire droit du 15 février 2005, auquel il se réfère pour l'exposé du litige, et des pièces de la procédure que la décision a été rendue, après une tentative de conciliation infructueuse, par le tribunal paritaire des baux ruraux du Mans, composé lors des débats et du délibéré de son président, de deux assesseurs preneurs et d'un assesseur bailleur ; que la mention « tribunal d'instance du Mans » portée en en-tête du jugement dont appel résulte manifestement de l'emploi d'un imprimé inadapté, et ne permet pas d'induire que la décision a été prononcée par cette juridiction ; Attendu qu'il est exact, en revanche, que la composition du tribunal telle mentionnée dans le jugement ne satisfait pas à l'exigence de parité, sans qu'il soit précisé si le président a eu recours à la procédure prévue dans un tel cas par l'article L. 443-3 du Code de l'organisation judiciaire ; qu'au contraire, le jugement mentionne que la juridiction était composée de deux assesseurs preneurs et d'un assesseur bailleur « lors du délibéré » ; que ces mentions ne permettent pas de s'assurer que le Président a statué seul, après avoir pris l'avis des assesseurs présents, dans les conditions prévues par l'article précité ; que cette irrégularité est de nature à préjudicier à la SNC Carrières de Saint Denis, dont les intérêts sont contraires à ceux des preneurs majoritairement représentés dans la composition ayant statué ; qu'il convient, en conséquence, d'annuler le jugement déféré comme rendu dans une composition irrégulière, et de faire application de l'article 562 du nouveau Code de procédure civile, en évoquant le litige ; C) Sur la recevabilité contestée de la demande reconventionnelle des consorts de C... Attendu que les consorts de C... n'ont pas comparu pour soutenir leurs conclusions écrites ; que l'oralité de la procédure ne permet pas à la cour de se considérer comme valablement saisie des prétentions et moyens qu'ils y développaient ; que la fin de non-recevoir soulevée à l'audience par la SA Pierre CHARRON est donc fondée ; Qu'il convient de faire droit à la demande présentée par M. Y... sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, sauf à la limiter à la somme de 500 euros ; II) Sur le fond A) Sur le détournement du droit de préemption Attendu que la SNC Carrières de Saint Denis soutient que les preneurs auraient exercé leur droit de préemption en fraude à la loi, en détournant ce droit de sa finalité à l'instigation de la SA Pierre CHARRON, qui aurait elle-même faussé les règles de la libre concurrence en acquérant, par l'entremise des preneurs à bail à ferme, le droit d'exploiter le gisement contenu dans les sous-sols des domaines agricoles sans avoir à surenchérir sur l'offre de la SNC ; Attendu qu'à tenir pour constant que l'acquisition de ces domaines aient été financée au moyen d'un prêt ou d'avantages consentis par la SA CHARRON ou par l'une de ses sociétés s  urs, cette circonstance ne suffit pas à établir l'existence d'une fraude à la loi ; qu'en effet, aucune disposition légale n'interdit au preneur d'obtenir le financement nécessaire à l'acquisition du bien qu'il préempte d'un tiers qui peut avoir intérêt personnel à cette préemption dès lors que l'opération ne se traduit pas par une substitution immédiate d'acquéreur et reste compatible avec l'objectif de la loi qui est de favoriser l'accession à la propriété exploitante et de développer le faire-valoir direct ; Attendu que ni la SA CHARRON, ni les preneurs préempteurs ne contestent s'être rapprochés pour tenter de contrer, au mieux de leurs intérêts communs, les offres d'achat faites aux propriétaires bailleurs par la SNC Carrières de Saint Denis, offres dont le montant excédait manifestement la valeur agricole des terres et les capacités financières des fermiers ; que les témoignages produits révèlent que l'intention de ces derniers était de préserver leurs exploitations agricoles face à un acquéreur potentiel dont les intérêts et les objectifs annoncés les exposaient à un risque d'éviction immédiat ; que ce risque était réel comme le démontre la lettre adressée par la SNC à l'attention des propriétaires-bailleurs le 24 avril 2001, et qui affirmait, au nombre des avantages que présentait une vente sur un contrat de fortage, qu'une « carrière peut obtenir l'éviction d'un exploitant agricole si elle devient propriétaire » (pièce de l'appelante no 20) ; Qu'en s'adressant, dans ce contexte, à un exploitant de carrières concurrent qui leur garantissait un apport financier immédiat au remboursement différé et susceptible de compensation avec des redevances de fortage futures, dans un délai et des conditions leur permettant de continuer à exercer leur activité tout en devenant propriétaires des terres et infrastructures qu'ils avaient contribué à valoriser par leur travail et leur savoir-faire depuis de nombreuses années, les époux Z... et M. Y... n'ont pas détourné leur droit de préemption de son objectif légal ; Attendu que les conventions passées entre la filiale de la SA CHARRON et les époux Z..., régulièrement publiées, s'inscrivent dans la lettre et l'esprit de l'article 412-12 du Code rural, en imposant aux preneurs de maintenir leurs activités professionnelles durant 9 ans, période légale permettant de présumer l'absence de fraude ; qu'elles préservent également les droits des descendants des époux Z..., en faveur desquels il est fait exception au pacte de préférence (convention titre V, article 3, p. 20), à reprendre l'exploitation agricole de leurs parents ; qu'il n'est pas démontré que l'exécution du contrat de fortage qui, conclu sous la condition suspensive d'obtention des autorisations administratives nécessaires d'ici 2013, ne portera que sur 29 ha d'un domaine qui en compte 75, mettra obstacle à la poursuite des activités agricoles de la ferme de la ... ; qu'enfin, les promesses d'achat et de vente limitées aux seules parcelles susceptibles d'une exploitation minière, supposent la défaillance de la condition suspensive à laquelle l'exécution du contrat de fortage est subordonnée, et demeurent donc soumises à un aléa qui ne permet pas de les regarder comme une rétrocession susceptible de nuire à l'exploitation effective par les époux Z..., en qualité de propriétaire, de la totalité des biens préemptés pendant au moins 9 ans ; Qu'il s'ensuit que la preuve n'est pas apportée que ces derniers aient exercé leur droit de préemption en fraude à la loi ; Attendu que les accords passés avec M. Y... n'ont pas été révélés malgré les sommations faites par la SNC Carrières de Saint Denis et l'injonction de production de pièce délivrée par le tribunal à l'égard du notaire chargé d'instrumenter la vente du 7 janvier 2002 ; que cette circonstance, si elle laisse craindre l'existence d'une irrégularité, ne suffit pas à justifier l'annulation de cette vente, sanction qui suppose l'existence d'une fraude démontrée ; qu'en l'état, force est de constater que la preuve n'est pas apportée que M. Y... n'exploite pas personnellement et en totalité les terres dont il s'est porté acquéreur dans les conditions prescrites par l'article L. 412-12 du Code rural, ni qu'il se soit engagé à une rétrocession incompatible avec cette exploitation ; que l'action de la SNC à son égard paraît donc prématurée ; Attendu qu'en l'état de ces éléments, la SNC Carrières de Saint Denis, qui échoue dans la preuve d'un détournement du droit de préemption, ne peut qu'être déboutée de ses demandes à l'égard des acquéreurs ; B) Sur les fautes reprochées à la SA CHARRON Attendu que la SNC Carrières de Saint Denis reproche à la SA CHARRON d'avoir pratiqué des opérations de crédit de façon habituelle, sans y être habilitée, et d'avoir commis des actes de concurrence déloyale ; que la réparation de telles fautes, qui ressortissent au droit économique, excèdent les limites de compétence du tribunal paritaire des baux ruraux et par voie de conséquence, de celles de cette cour ; Qu'au demeurant, les prêts ou avantages financiers consentis aux preneurs afin de leur permettre d'exercer leur droit de préemption ont pour contrepartie la faculté d'exploiter les richesses du sous-sol des biens préemptés ; qu'ils ne sauraient être assimilés à des opérations de banque ou des financements immobiliers rémunérés et pratiqués de façon habituelle, en contravention aux règles régissant ces activités ; Quant à l'exercice d'une concurrence déloyale, force est de constater que rien n'interdisait à la SNC Carrières de Saint Denis d'offrir aux preneurs des baux à ferme qui grevaient les terres qu'elle espérait acquérir, les mêmes avantages et garanties que celles proposées par la SA CHARRON, ce qui lui eut évité de s'exposer au risque toujours possible d'une préemption ; Attendu qu'il n'existe aucune considération d'équité permettant de dispenser la SNC des Carrières de Saint Denis de rembourser les frais irrépétibles que ses adversaires ont dû exposer pour défendre à son action ; qu'il convient, en conséquence, de la condamner à payer aux preneurs une somme de 3 000 euros aux époux Z... et celle de 2 000 euros à M. Y... et à la SA Pierre CHARRON par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS STATUANT publiquement et par arrêt réputé contradictoire, REJETTE la fin de non-recevoir prise du défaut de publication de l'acte introductif d'instance ; PRONONCE la nullité du jugement déféré comme rendu en méconnaissance des prescriptions de l'article L. 443-3 du Code de l'organisation judiciaire ; Evoquant, DECLARE les demandes reconventionnelles formées par voie de conclusions par les consorts de C... irrecevables comme non soutenues à l'audience ; DEBOUTE la SNC Carrières de Saint Denis de l'ensemble de ses demandes ; La CONDAMNE à payer aux époux Z... la somme de 3 000 euros, et à M. Y... et à la SA Pierre CHARRON celle de 2 000 euros chacun par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; CONDAMNE les consorts de C..., in solidum, à payer à M. Y... une indemnité de 500 euros par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; CONDAMNE la SNC Carrières de Saint Denis aux entiers dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT C. LEVEUF S. CHAUVEL