Cour d'appel de Versailles, du 25 juin 2004, 2002-07764

Sommaire: VENTE Le vendeur d'immeuble qui s'est abstenu de déclarer une servitude non apparente grevant le bien vendu, est tenu à garantie en application des articles 1626 et 1638 du Code civil, sans que l'insertion dans le contrat de vente d'une clause générale d'exclusion de garantie puisse l'exonérer en l'absence de toute référence à une quelconque servitude.Constitue une telle servitude, l'obligation de raccordement au réseau d'assainissement communal signifiée à l'acquéreur dès lors que la clause du contrat de vente aux termes de laquelle " l'immeuble présentement vendu est desservi par le réseau de tout à l'égout " doit être regardée comme signifiant que l'immeuble est effectivement raccordé au réseau, et non pas simplement raccordable audit réseau ; clause qui, conformément aux règles générales d'interprétation des contrats, doit s'interpréter contre le vendeur comme ayant été spécialement insérée à sa demande

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50 F 3ème chambre A.D.D ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 25 JUIN 2004 R.G. Nä 02/07764 AFFAIRE : S.C.I. MOULINS LA MARCHE C/ Consorts X... Y... déférée à la cour : jugement rendu le 29 Octobre 2002 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES Nä de chambre : 3ème chambre RG nä : 02/6415 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU SCP FIEVET-ROCHETTE LAFON REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE S.C.I. MOULINS LA MARCHE 64 Route de Verneuil 78130 LES MUREAUX représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avouésplaidant par Me ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES INTIMES 1/ Monsieur Christian X... 2/ Madame Michèle Z... épouse X... A... 48340 ST GERMAIN DU TEIL représentés par la SCP FIEVET-ROCHETTE-LAFON, avoués plaidant par Me MIGNOT, avocat au barreau de VERSAILLES Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mai 2004 devant la cour composée de : Madame Dominique GUIRIMAND, Président, Monsieur François GRANDPIERRE, Conseiller, Monsieur Jean-Michel SOMMER, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire B... 5Statuant sur l'appel formé par la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE, à l'encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de VERSAILLES, le 29 octobre 2002, dans un litige l'opposant aux époux X... et qui, sur sa demande en paiement de sommes représentant des frais de branchement, de terrassement, d'assainissement et de vidange, de raccordement des eaux usées et de dommages intérêts au titre d'un trouble de jouissance, et sur la demande reconventionnelle des époux X... en paiement de dommages intérêts pour procédure abusive, a : - débouté la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE de sa demande à défaut de fondement suffisant, - condamné la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE à payer aux époux X... la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamné la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE à payer aux époux X... la somme de 1.300,00 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. EXPOSE DES FAITS Pour l'exposé des faits, la cour retient pour éléments constants : Par acte notarié du 13 juillet 2001, les époux X... ont vendu à la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE une maison à usage d'habitation et de commerce située 64, toute de VERNEUIL AUX MUREAUX (78130), moyennant le prix principal de 76.224,51 euros. Le même jour et par un acte établi par le même notaire, madame Michèle X..., née Z..., a cédé aux époux C... le fonds de commerce de café exploité dans les lieux moyennant le prix de 226.673,52 euros. Le 19 septembre 2001, le maire - adjoint des MUREAUX a invité la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE à déverser ses eaux usées domestiques dans le réseau communal, à se raccorder à l'antenne desservant la propriété et à vider, désinfecter et combler la fosse septique existante. PRETENTIONS DES PARTIES La S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE conclut : - à l'infirmation de la décision entreprise, - à la condamnation solidaire des époux X... à lui payer la somme de 18.015,59 euros à titre de dommages intérêts représentant le coût total de travaux de raccordement (1.844,78 euros + 10.757,41 euros + 839,93 euros + 4.573,47 euros), - à la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE expose essentiellement que l'acte de vente comporte une mention selon laquelle l'immeuble vendu est pourvu d'un raccordement au tout à l'égout. Elle rappelle que le vendeur est tenu, au titre de l'article 1626 du code civil, de garantir l'acheteur des charges non déclarées lors de la vente et reproche aux époux X..., d'une part, de ne lui avoir pas délivré un bien conforme et de ne pas l'avoir informé du fait connu d'eux, que la maison était équipée d'une fosse septique. La S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE soutient que les vendeurs ne peuvent lui opposer la clause de non garantie dès lors qu'elle ignorait que l'immeuble était doté d'un équipement sanitaire non conforme à la réglementation. Elle s'appuie sur le témoignage du notaire pour soutenir qu'il ne lui a pas été remis, lors de la vente, une facture concernant la fosse septique. Pour la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE, les demandes qu'elle présente devant la cour tendant aux mêmes fins que les demandes de première instance et ne constituent pas, en application des articles 563 et 565 du nouveau code de procédure civile, des demandes nouvelles. Les époux X... concluent : - à l'irrecevabilité des demandes pour être nouvelles devant la cour, - à titre subsidiaire, au débouté des demandes de la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE, - à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il les a déboutés du surplus de leur demande, - à la condamnation de la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE à leur payer la somme de 3.049,00 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, - à la condamnation de la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE à leur payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les époux X... font essentiellement valoir qu' en fondant leur demande devant la cour sur les articles 1626,1604 et 1142 du code civil, alors qu'ils agissaient en première instance en invoquant les dispositions des articles 1101,1116 et 1117 du code civil qui tendent à la nullité du contrat, la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE émet des prétentions nouvelles irrecevables. Au fond, ils soutiennent que la réception sans réserve de l'immeuble couvre ses défauts apparents de conformité et font observer que les époux C..., porteurs des parts de la S.C.I., ont visité les lieux et n'ont émis aucune réserve. Les époux X... ajoutent que la clause litigieuse qui précise que l'immeuble est desservi par le tout à l'égout, n'implique pas un raccordement au réseau. Ils affirment avoir remis à la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE, au moment de la vente, une facture d'entretien de la fosse, datée du 30 septembre 2000 et reprochent au notaire un manque de diligence. Les époux X... se prévalent également de la clause de non garantie figurant tant dans la promesse du 29 mars 2001 que dans l'acte de vente. A titre subsidiaire, ils relèvent que la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE ne produit que des devis dont le montant est exagéré et ne justifie pas de son préjudice. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties la cour, conformément à l'article 455 du nouveau code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont déposées et signifiées les 3 mars 2004 et 28 avril 2004. SUR CE, LA COUR Considérant que la demande de la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE, qui tend à voir condamner les époux X..., en leur qualité de vendeurs d'immeuble, à lui payer le coût des travaux de raccordement du bien au réseau communal d'assainissement et des dommages intérêts au titre d'un trouble de jouissance, tend aux mêmes fins que les prétentions émises en première instance ; que la demande de la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE, qui n'est pas nouvelle, est dès lors recevable, peu important, ainsi que l'énonce l'article 565 du nouveau code de procédure civile, que le fondement des prétentions présentées en appel soit différent ; Considérant que l'acte de vente du 13 juillet 2001 comporte en page 3 un chapitre intitulé "TOUT A L'EGOUT", ainsi rédigé : "Observation est ici faite que l'immeuble présentement vendu est desservi par le réseau de tout à l'égout " ; Considérant que cette clause, insérée spécialement dans le contrat, doit s'interpréter contre le vendeur qui l'a stipulée, conformément aux règles générales d' interprétation des conventions ; qu'elle doit dès lors être regardée comme signifiant que l'immeuble est effectivement raccordé au réseau et non qu'il est simplement raccordable audit réseau ; Considérant que la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE fonde sa demande, d'une part, sur un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance et, d'autre part sur la garantie d'éviction due par les vendeurs à raison d'un trouble de droit constitué par l'obligation réglementaire de racccordement ; Considérant que s'il résulte des articles 1603 et 1604 du code civil que le vendeur doit délivrer à l'acquéreur une chose conforme aux caractéristiques prévues par les parties, l'acquéreur a renoncé, par une clause de non garantie figurant en page 20 de l'acte de vente, à tout recours notamment pour erreur ou oubli dans la désignation de l'immeuble vendu ; que la mauvaise foi des vendeurs n'est pas prouvée et ne peut se présumer, au seul vu de la clause ambiguù relative à la desserte de l'immeuble, la cour observant que la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE ne se prévaut plus du dol du vendeur en cause d'appel ; qu'en conséquence, les vendeurs sont fondés à s'abriter derrière la clause de non garantie de conformité ; Considérant, en revanche, s'agissant de la garantie d'éviction, que la commune des MUREAUX a mis en demeure, le 19 septembre 2001, la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE de se mettre en conformité avec le règlement d'assainissement approuvé par une délibération du 17 avril 1986 ; que si l'obligation de raccordement, qui représente une charge grevant l'immeuble, résulte également de la loi, elle ne dérive pas du régime ordinaire de la propriété et constitue une servitude non apparente, au sens de l'article 1638 du code civil ; que par application de ce texte et des dispositions de l'article 1626 du même code, les vendeurs doivent garantie à la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE de l'éviction qu'ils ont subie par suite de l'intervention de l'autorité administrative, la clause de non garantie, par la généralité de la formulation employée qui ne fait aucune référence aux servitudes, n'exonérant pas les époux X... de leur obligation légale ; que la demande de l'appelant tendant au paiement d'une indemnité à raison de son éviction partielle doit être accueillie ; Considérant que la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE ne produit que des devis au soutien de sa demande indemnitaire ; qu'il convient de l'inviter à justifier de la réalité et de l'étendue de son préjudice par la production de factures établissant la mise en conformité de l'installation sanitaire et, plus généralement, à présenter sa demande au regard des règles d'indemnisation propres à l'éviction partielle ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt mixte contradictoire et en dernier ressort, Déclare les demandes de la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE recevables, Infirme le jugement en ce qu'il a débouté la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE de sa demande "à défaut de fondement suffisant", Dit que les époux X... doivent garantir la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE contre l'éviction partielle qui est résultée pour eux de l'obligation de mise en conformité des branchements d'assainissement, Révoque l'ordonnance de clôture, Invite la S.C.I. MOULINS DE LA MARCHE à justifier de la validité et de l'étendue de son préjudice par la production de factures établissant la mise en conformité de l'installation sanitaire et, plus généralement, à présenter sa demande au regard des règles d'indemnisation propres à l'éviction partielle, Renvoie l'affaire à la mise en état, Réserve les dépens. Arrêt prononcé par monsieur SOMMER, conseiller, Assisté de madame GENISSEL, greffier, Et ont signé le présent arrêt, Madame GUIRIMAND, président, Madame GENISSEL, greffier.