Cour d'appel de Bordeaux, du 18 octobre 2001, 98/05198

Sommaire: SERVITUDE - Extinction - Causes - / La renonciation à une servitude ne peut résulter que d'un comportement positif manifestant de façon non ambiguù la volonté de son bénéficiaire de la faire cesser. Ainsi, les acquéreurs du fonds dominant ne sont pas réputés avoir renoncé à se prévaloir d'une servitude de prospect, au seul motif que celle-ci n'a pas été reportée dans les actes constatant le transfert de propriété du fonds, alors qu'il n' était pas constaté d'autres circonstances de nature à contredire la persist- ance de la ser

ARRÊT RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 18 OCTOBRE 2001 PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A N° de rôle : 98/05198 CL Monsieur André X... Madame X... c/ Monsieur Jean Guy Y... Madame Martine Z... Maître Marianne MASSOUBRE A... de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : à Prononcé en audience publique, Le 18 OCTOBRE 2001 Par Monsieur SABRON, Conseiller, en présence de Geneviève BEAUMONT, Greffier, La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A, a, dans l'affaire opposant : Monsieur André X..., Madame X..., demeurant ensemble Lieu dit "Bas Faureille" - 24530 LA CHAPELLE FAUCHER, Représentés par la S.C.P. ARSENE-HENRY & LANCON, avoué à la Cour, et assistés de Me de LAPOYADE, Avocat au barreau de BERGERAC loco la S.C.P. BONNEAU-LAPLAGNE, Avocat au barreau de PÉRIGUEUX, Appelants d'un jugement rendu le 08 septembre 1998 par le Tribunal de Grande Instance de PÉRIGUEUX suivant déclaration d'appel en date du 01 Octobre 1998, à Monsieur Jean Guy Y..., demeurant LES GRANDES VIGNES - 24530 LA CHAPELLE FAUCHER, Madame Martine Z..., demeurant LES GRANDES VIGNES - 24530 LA CHAPELLE FAUCHER, Représentés par Me Daniel FOURNIER, avoué à la Cour, et assistés de Me ENGEL, Avocat au barreau de PÉRIGUEUX, Maître Marianne MASSOUBRE, demeurant Place du Commandant Gabriel - Bezeau - 24530 CHAMPAGNAC DE BELAIR, Représentée par la S.C.P. CASTEJA & CLERMONTEL-CASTEJA, avoué à la Cour, et assistée de Me BARRIERE, Avocat à la Cour, Intimés, Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue en audience publique, le 13 Septembre 2001 devant : Monsieur SABRON, Conseiller, qui a entendu les plaidoiries, les Avocats ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Geneviève BEAUMONT, greffier, Que Monsieur SABRON, Conseiller, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, celle-ci étant composée de : Monsieur BOUTIE, Président, Monsieur CHEMINADE, Conseiller, Monsieur SABRON, Conseiller, Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés ; Monsieur et Madame X... ont relevé appel dans des conditions dont la régularité ne donne pas lieu à discussion d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Périgueux en date du 8 septembre 1998 qui les a déboutés de leur action tendant à obtenir la démolition de la maison que faisaient construire les consorts B..., propriétaires d'un terrain voisin de l'immeuble à usage d'habitation qu'ils venaient d'acquérir courant 1995, a dit sans objet l'action récursoire formée à l'encontre de Maître MASSOUBRE, notaire qui avait été chargé de la rédaction des actes de l'une et l'autre partie, et les a condamnés à payer aux consorts B... des dommages et intérêts de 10.000 F outre une indemnité de 4.000 F sur le fondement de l'article 700 du NCPC. Il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits et de la procédure aux énonciations du jugement déféré; il sera simplement rappelé que les parties sont chacune propriétaires pour les avoirs acquis en 1995 des auteurs des constituants de biens immobiliers provenant de la division d'un fonds qui appartenait autrefois à Monsieur DE C..., lequel, par acte du 22 août 1974, avait vendu l'immeuble qui est aujourd'hui la propriété des époux X... en stipulant au profit de l'acquéreur, un sieur D..., une servitude grevant le terrain dont il restait propriétaire et interdisant sur cette parcelle, à usage agricole, toute construction ou plantation "dont l'effet serait d'établir un obstacle à la vue et à l'aspect" dont jouissait l'immeuble cédé, à usage d'habitation. Cette constitution de servitude a fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques de Périgueux le 16 septembre 1974 mais la mention n'en a pas été reprise lors de la rédaction des actes de vente des divers ayants droits des constituants, c'est à dire pour le fonds bénéficiaire les époux E... qui ont acheté la maison à Monsieur D... le 15 décembre 1975 et pour le terrain grevé monsieur F..., exploitant agricole, qui a acheté ce bien pour le cultiver à Monsieur DE C... le 13 mars 1977. Les consorts B... qui ont acquis le 28 février 1995 la dite parcelle de Monsieur F... en vue d'y faire édifier une maison d'habitation pour la réalisation de laquelle ils avaient obtenu un permis de construire se sont vu adresser le 22 septembre 1995 par les appelants un courrier recommandé les informant de ce que leur terrain était grevé d'une servitude non aedificandi au profit du fonds en vue de l'acquisition duquel ces derniers venaient de passer un compromis de vente avec les époux E... et leur demandant, dans la mesure où ils entendaient faire usage de cette servitude, de faire cesser ces travaux. L'acte de vente des époux X... devait être réitéré en la forme authentique le 10 octobre 1995 devant Maître Marianne MASSOUBRE, successeur du notaire qui avait rédigé les actes antérieurs, devant laquelle avait été passé le 28 février 1995 l'acte des consorts B.... Les époux X... qui ont produit un état hypothécaire daté du 11 octobre 1995 qui faisait état, contrairement à celui qui avait été délivré à Maître MASSOUBRE le 12 janvier 1995, lors de la rédaction de l'acte des consorts B..., de la servitude de prospect instituée dans l'acte du 22 août 1974, ont fait assigner ces derniers le 31 octobre 1995 devant de Tribunal qui, après jonction de l'appel en garantie formé contre le notaire, a rendu le jugement critiqué. * Les époux X... font valoir au soutien de leur recours que dés lors que la servitude qu'ils invoquent avait fait l'objet d'une publication et qu'aucun acte en contredisant l'exercice n'avait été effectué par les auteurs des intimés qui venaient de commencer des travaux de construction sur le terrain nouvellement acquis, le tribunal ne pouvait retenir que la servitude avait été éteinte à la suite d'une renonciation implicite des bénéficiaires et encore moins qu'eux mêmes, alors qu'ils avaient acquis leur maison en raison de l'avantage procuré par la servitude de prospect, avaient commis un abus de droit en réclamant l'arrêt des travaux; Ils estiment que la responsabilité de la situation incombe au notaire qui n'aurait pas selon eux procédé lors de la rédaction de l'acte de vente des consorts B... à toutes les diligences de nature à informer les acquéreurs de la servitude qui grevait l'immeuble. Les appelants demandent en conséquence à la cour de condamner les consorts B... à démolir l'immeuble qu'ils ont continué de construire en dépit de la connaissance qui leur avait été donnée de l'existence de la servitude, de statuer ce que de droit sur la responsabilité du notaire et de condamner les intimés à leur payer une somme de 15.000 F à titre de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la démolition ne serait pas ordonnée, ils demandent de leur allouer en réparation du préjudice causé par la perte des avantages liés à la servitude de prospect méconnue par leurs voisins des dommages et intérêts de 500.000 F. Les époux X... sollicitent une indemnité de 15.000 F au titre des dispositions de l article 700 du NCPC. * Les époux X... concluent à la confirmation du jugement; ils estiment qu'il résultait de la confrontation des actes sur lesquels la servitude n'avait pas été reportée que Monsieur D... au profit de qui elle avait été stipulée lors de la division du fonds de Monsieur DE C... y avait renoncé et que dés lors, nonobstant la publicité qui ne pouvait la faire renaître, la dite servitude était éteinte. Ils ajoutent qu'ils avaient de bonne foi acheté le terrain afin d'y construire leur maison, qu'un certificat d'urbanisme positif avait été délivré au vu d'une délibération du conseil municipal au cours de laquelle un avis favorable avait été donné par ce dernier et qu'ayant enfin obtenu un permis de construire, ils avaient passé l'acte d'achat après que toutes les précautions aient été prises pour s'assurer de la constructibilité du terrain. Les intimés font valoir par ailleurs que les époux X... qui ont acheté leur immeuble alors que la construction de la maison était aux deux tiers réalisée sont de mauvaise foi dans la mesure où ils savaient parfaitement que, du fait de la présence d'un immeuble sur le fonds servant, ils ne pouvaient pas bénéficier d'une servitude de prospect. C'est après avoir été informés, postérieurement à leur acquisition, de ce qu'une telle servitude avait existé qu'ils auraient décidé de s'en prévaloir dans le seul but de battre monnaie; comme l'a relevé le tribunal l'avantage qu'ils invoquent n'avait pas déterminé leur consentement et ils n'auraient pas passé l'acte authentique si la servitude de prospect avait constitué pour eux une condition essentielle. A titre subsidiaire ils demandent à la cour de condamner Maître MASSOUBRE, responsable pour ne pas avoir procédé aux formalités qui leur aurait permis d'être avisés de l'existence de la servitude, à les relever indemnes de toute condamnation et à leur payer des dommages et intérêts de 35.000 F pour le préjudice moral. Dans l'hypothèse où serait ordonnée la démolition de l'immeuble, ils demandent de condamner le notaire à leur rembourser l'ensemble des dépenses exposées, incluant notamment les frais de démolition et de reconstruction, et dans l'attente de l'évaluation de leur préjudice définitif par un expert, de condamner Maître MASSOUBRE à leur verser une provision de 1.000.000 F outre des dommages et intérêts de 500.000 F. Les consorts B... réclament enfin au titre de l'article 700 du NCPC, à l'encontre des appelants une somme de 10.000 F et, dans le cadre de leur subsidiaire, à l'encontre de Maître MASSOUBRE une somme de 5.000 F. * Maître MASSOUBRE sollicite la confirmation du jugement et, en toute hypothèse, sa mise hors de cause; elle soutient qu'aucune faute ne peut lui être reprochée dés lors que ni les actes antérieurs ni l'état hypothécaire qu'elle avait obtenu lors de la rédaction de l'acte des consorts G... ne faisaient apparaître la servitude litigieuse. Selon elle le fait que la servitude ait été mentionnée dans le second état hypothécaire, délivré le 11 octobre 1995 dans le cadre de la transaction conclue entre les époux E... et les époux X..., ne peut s'expliquer par la formulation des réquisitions qui, contrairement à ce qu'a indiqué le conservateur des hypothèques de Périgueux à la suite du jugement avant dire droit du 18 mars 1997, était dans les deux cas identique; comme la précédente la seconde réquisition mentionnait la désignation de personnes dans le cadre V et celle des immeubles dans le cadre VI de telle sorte que ce n'est pas à l'étude que pouvait être imputée la contradiction relevée entre les deux états. Maître MASSOUBRE réclame à l'encontre des époux X... le paiement d'une indemnité de 10.000 F sur le fondement des dispositions de l'article 700 du NCPC. SUR QUOI LA COUR La persistance et l'opposabilité de la servitude de prospect invoquée par les appelants. La renonciation implicite à une servitude ne peut résulter que d'un comportement positif manifestant de façon non ambiguù la volonté du bénéficiaire de cette servitude de la faire cesser; la circonstance qu'une servitude de prospect n'ait pas, comme en l'espèce, été reportée dans les actes des ayants droits des propriétaire qui ont passé l'acte constitutif ne permet pas de prétendre, en l'absence d'autres circonstances de nature à contredire la persistance de la servitude, que ces ayants droits ont renoncé à s'en prévaloir. Or en l'espèce aucun des acquéreurs successifs de la parcelle au profit de laquelle,, selon un acte du 22 août 1974, la servitude de prospect a été constituée lors de la division de la propriété de Monsieur DE C... n'a objectivement manifesté, sous uns forme quelconque, une telle intention de renoncer. Jusqu'à l'acquisition de la dite parcelle par les époux X... qui ont aussitôt, par lettre du 22 septembre 1995, notifié aux propriétaires du fonds servant dont les travaux de construction n'étaient pas achevés leur intention "d'user de la servitude", ce fonds est demeuré dans son affectation de terre à usage agricole et n'a fait l'objet d'aucun acte susceptible de contredire les droits attachés à la propriété du fonds dominant. La servitude de prospect, qui est un droit réel, ainsi que la charge réelle correspondante affectant le fonds servant ont suivi le propriétés concernées au cours des cessions qui se sont succédées depuis l'acte constitutif et, pas plus que d'une renonciation, les intimés ne sont en mesure de justifier d'aucune des situations décrites par les articles 703 et suivants du code civil comme de nature à faire cesser les servitudes. Il est constant qu'en dépit de la contradiction relevée dans les états hypothécaires obtenus par Maître MASSOUBRE à l'occasion des acquisitions B..., en février 1995, puis X..., en octobre 1995, la servitude litigieuse a été régulièrement publiée à la conservation des hypothèques le 16 septembre 1974 au lendemain de sa constitution; elle n'a fait l'objet d'aucune radiation et elle est par conséquent opposable aux derniers acquéreurs qui sont les consorts B..., peu important le fait que la mention n'en ait pas été reportée dans les actes suivants. L'argument tiré par les intimés de ce qu'ils avaient obtenu un certificat d'urbanisme positif et un permis de construire est inopérant dans la mesure où ces documents sont délivrés sous réserve des droits des tiers. Enfin les époux X... ont acquis des droits immobiliers parmi lesquels figurait la servitude qui a suivi le fonds auquel elle était attachée et il ne peut leur être reproché d'avoir commis un abus de droit en exigeant des propriétaires du fonds assujetti qu'ils fassent cesser les travaux entrepris en méconnaissance d'une servitude de prospect qui leur était opposable. Les appelants exposent qu'ils ont appris de leurs vendeurs, avant de concrétiser la vente, l'existence de la servitude et, de fait, c'est dans le même moment qu'ils signaient un acte sous seing privé, comme ils l'indiquent dans leur lettre du 22 septembre 1995, qu'ils ont notifié aux intimés leur intention d' "user de la servitude" et leur ont demandé de faire cesser les travaux; il est par conséquent inexact de dire que c'est après avoir acquis l'immeuble qu'ils se seraient rendu compte de l'existence d'une servitude, invoquée dans le seul but de battre monnaie, et que les avantages liés à cette servitude n'auraient pas été déterminants dans leur décision d'acquérir l'immeuble, alors que, compte tenu de l'environnement naturel dans lequel était implanté ce dernier, le fait de pouvoir bénéficier d'une servitude de prospect valorisait à l'évidence leur investissement. Les époux X... sont en conséquence en droit de se prévaloir de la servitude litigieuse à l'égard des consorts B..., propriétaires du fonds assujetti, et la transgression de ce droit doit être indemnisée nonobstant le fait que, jusqu'à ce qu'ils aient été avisés de l'opposabilité de la servitude par le courrier précité, les intimés aient été tenus dans l'ignorance de son existence en raison du silence de leur acte et du caractère incomplet de l'état hypothécaire obtenu par le notaire. La sanction d'un droit réel transgressé consiste, sauf autre demande du bénéficiaire, dans la démolition et le juge n'a pas la faculté de substituer à cette dernière une réparation sous la forme de dommages et intérêts; il convient toutefois de tenir compte de la particulière gravité des conséquences d'une telle solution pour les intimés qui ont acquis de bonne foi un terrain en vue d'y édifier leur maison d'habitation et, la demande subsidiaire formée par les appelants élargissant les pouvoirs dont dispose la cour, de rejeter la demande principale et d'allouer aux époux X... au regard du préjudice qu'ils subissent du fait de la dépréciation de leur maison, acquise en mauvais état au prix de 150.000 F, des dommages et intérêts évalués à 100.000 F. Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais occasionnés par la procédure et non compris dans les dépens; il leur sera alloué sur le fondement des dispositions de l'article 700 du NCPC une indemnité de 10.000 F. L'action récursoire formée par les consorts B... à l'encontre de Maître MASSOUBRE. Il n'est pas établi, en dépit des explications fournies à la demande du tribunal par le Conservateur des Hypothèques de Périgueux que la responsabilité de la contradiction relevée entre les états hypothécaires délivrés à l'occasion des deux acquisitions successives, celle des consorts B... et celle des époux X..., puisse être imputée au notaire qui semble avoir rédigé selon des modalités identiques, en visant à la foi les biens et les personnes, les réquisitions. En revanche maître MASSOUBRE a manqué aux obligations de diligence et de conseil auxquelles il était tenu en ne poursuivant pas, dans l'acte établi lors de la vente F... / TEILLOUT-LE H..., les recherches d'antériorité au delà de l'acquisition de l'immeuble, datée du 19 mars 1977, par la communauté des époux F...; l'examen de l'acte du 22 août 1974 par lequel Monsieur DE C..., auteur commun des deux parties, a divisé sa propriété en constituant une servitude de prospect dont est resté grevé le fonds acquis par les consorts TEILLOUT-LE H... aurait révélé l'existence de cette servitude. Il est fait mention de cette division dans l'acte d'acquisition des époux X..., daté du 10 octobre 1995, ainsi que de la constitution de servitude à la quelle elle a donné lieu!; la négligence commise par le notaire qui, dans l'acte d'acquisition par les intimés du fonds assujetti, n'est pas remonté au delà de 18 ans dans les origines de propriété, ce alors que la date de l'acte constitutif de la servitude ne précédait que de 21 ans celle de l'acquisition réalisée par ses clients, est par conséquent la cause du préjudice subi par ces derniers, aujourd'hui exposés aux poursuites des propriétaires du fonds bénéficiaire. Maître MASSOUBRE sera tenue de relever indemne les consorts B... de toutes les condamnations prononcées à leur encontre. La demande de dommages et intérêts formée par les intimés au titre d'un préjudice moral doit être rejetée comme insuffisamment justifiée. Il est équitable, en revanche, d'allouer aux consorts B... l'indemnité de 5.000 F qu'ils réclament au titre de l'article 700 du NCPC. PAR CES MOTIFS LA COUR Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau; Dit que la servitude de prospect instituée par acte du 22 août 1974 n'a été l'objet d'aucune cause d'extinction et qu'elle est opposable aux consorts B...; Donne acte aux époux X... de leur demande subsidiaire en dommages et intérêts. Dit n'y avoir lieu à démolition et condamne les époux B... à payer aux époux X... une somme de 100.000 F à titre de dommages et intérêts; Condamne en outre les consorts B... à payer aux époux X... une indemnité de 10.000 F sur le fondement de l'article 700 du NCPC. Condamne Maître MASSOUBRE à relever les consorts B... indemnes de toutes les sommes dont ils sont redevables en vertu de la présente décision, y compris au titre des dépens et de l'article 700 du NCPC. Condamne en outre Maître MASSOUBRE à payer aux consorts B... une indemnité de 5.000 F au titre des dispositions de l'article 700 du NCPC. Déboute les époux B... de leur demande de dommages et intérêts formée contre le notaire au titre d'un préjudice moral. Condamne les époux B... aux dépens, sauf à être relevés indemnes comme indiqué ci dessus, et dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés par la SCP ARSENE HENRY-LANCON, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC. Signé par Monsieur BOUTIE, Président, et par le Greffier.