Cour d'appel de Versailles, du 1 juin 2001, 1997-9661

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables Les obligations induites par le régime des provisions pour charges locatives, tel que réglementé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, incombent au bailleur. Il s'ensuit qu'un locataire n'est pas fondé à reprocher à un mandataire administrateur de biens d'avoir, de son propre chef, augmenté de manière fau- tive le montant de celles-ci, ou encore de les avoir délibérément sous évalué- es lors de la conclusion du bail

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRÊT N° DU 01 JUIN 2001 R.G. N° 97/09661 AFFAIRE : Evelyne X... C/ SA COMADIM Société NATIO HABITATION 2 Appel d'un jugement rendu le 10 Juin 1997 par le T.I. COLOMBES Expédition exécutoire Expédition Copie délivrées le : à : SCP JULLIEN-LECHARNY- ROL SCP DEBRAY - CHEMIN SCP KEIME/GUTTIN RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS LE PREMIER JUIN DEUX MILLE UN, La cour d'appel de VERSAILLES, 1ère chambre 2ème section, a rendu l'arrêt CONTRADICTOIRE suivant, prononcé en audience publique, La cause ayant été débattue à l'audience publique du 26 Avril 2001, DEVANT : Monsieur Alban CHAIX, président chargé du rapport, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assisté de Madame Caroline DE GUINAUMONT, greffier, Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la cour, dans son délibéré, celle-ci étant composée de : Monsieur Alban CHAIX, président, Madame Marie-Christine LE BOURSICOT, conseiller, Monsieur Daniel CLOUET, conseiller, et ces mêmes magistrats en ayant délibéré conformément à la loi, DANS L'AFFAIRE, ENTRE : Madame Evelyne X... Y... au 8, rue d'Alsace Lorraine 92250 LA GARENNE COLOMBES APPELANTE CONCLUANT par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, avoués à la Cour PLAIDANT par Me Olivier BAULAC, avocat au barreau de PARIS ET SA COMADIM Ayant son siège social au 235 Avenue le Jour se lève 92100 BOULOGNE BILLANCOURT Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège INTIMEE CONCLUANT par la SCP DEBRAY - CHEMIN, avoués à la Cour PLAIDANT par Me Olivier BRANE, avocat au barreau de PARIS LA Société NATIO HABITATION 2, Société Civile de Placements Immobiliers, ayant son siège social Immeuble le Métropole, 46/52 rue Arago 92823 PUTEAUX CEDEX représentée par sa société de gestion, la société ANTIN VENDOME, Société anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance, dont le siège social est à PARIS 2éme, 33 rue du Quatre Septembre, Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. ASSIGNEE EN INTERVENTION FORCEEE CONCLUANT par la SCP KEIME & GUTTIN, avoué à la Cour PLAIDANT par Me HATEM-LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS -----oooOOooo----- 5 FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 11 mai 1992, la société NATIO HABITATION a, par l'intermédiaire de son administrateur de biens, la société COMADIM, donné à bail à Madame X... un appartement sis à la GARENNE COLOMBES, 31 rue Voltaire, pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 1992, moyennant le loyer de 7.800 francs outre une provision sur charge de 800 francs. Par lettre du 27 février 1996, la société COMADIM a porté à 1.500 francs par mois la provision sur charges locatives. Par acte d'huissier en date du 31 décembre 1996, Madame X... a fait citer la société COMADIM devant le tribunal d'instance de COLOMBES afin de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts pour manoeuvres dolosives en raison de la modification unilatérale du montant des charges locatives. La société COMADIM n'a pas comparu ni personne pour la représenter. Par jugement réputé contradictoire en date du 10 juin 1997, le tribunal d'instance de Colombes à : - dit que la demande de dommages et intérêts est fondée en son principe. - constate que Madame Evelyne X... n'a pas chiffré sa demande de manière précise, - dit que la société anonyme COMADIM doit payer à Madame Evelyne X... : - à titre de dommages-intérêts : 1 franc, - au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile : 12.800 francs, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement, - rejette le surplus des demandes, - met les entiers dépens et frais de procédure à la charge de la société anonyme COMADIM. Le 19 novembre 1997, Madame X... a relevé appel de cette décision. Elle sollicite la confirmation de la décision du tribunal d'instance relativement au principe de sa créance de dommages et intérêts. En revanche, elle soutient que le quantum de sa demande de dommages et intérêts, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, était fixé dans l'assignation comme représentant la différence entre le montant de la provision sur charge contractuellement fixée (800 francs) et celui ultérieurement réclamé par la société COMADIM (1.550 francs) multiplié par la durée mensuelle du bail (72 mois) soit la somme totale de 54.000 francs. A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction du montant du loyer. Elle prie donc la cour de : - recevoir Madame X... en son appel, - l'y dire bien fondée, Y faisant droit, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu que la demande de dommage et intérêts est fondée en son principe ; - l'infirmer, en revanche, en ce qu'elle a constaté que Madame X... n'avait pas chiffré sa demande de manière précise et en conséquence condamné la société COMADIM au paiement de la somme symbolique de 1 franc à titre de dommages et intérêts, Et statuant à nouveau, - condamner la société COMADIM au paiement de dommages- intérêts correspondant à la différence entre le montant de la provision mensuelle sur charges convenue et celle effectivement appelée par la société COMADIM, et ce à compter du 1er juillet 1992 et pour la durée du bail, soit la somme de 54.000 francs, A titre subsidiaire, condamner la société COMADIM à réduire le loyer d'un montant de 800 francs par mois, - dire que cette réduction de loyer s'appliquera à compter du 1er juillet 1992 et jusqu'à l'expiration du bail le 30 juin 1998, - dire la société COMADIM irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel incident, - la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner la Société COMADIM à payer à la concluante la somme de 15.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre ceux déjà fixés par le premier juge et acquittés par la Société COMADIM, - la condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué pour ceux la concernant par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, société titulaire d'un office d'Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. La Société COMADIM fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute ; qu'en raison de l'étalement sur six mois proposé pour payer la régularisation des charges, Madame X... n'a subi aucun préjudice ; que la demande de Madame X... n'était pas déterminée dans l'assignation et qu'aucune demande de réduction du loyer ne peut être formulée à son encontre mais au bailleur. Elle prie donc la cour de : - rejeter les demandes de Madame X..., - infirmer le jugement du tribunal d'instance de COLOMBES dans son intégralité, Statuant à nouveau, - dire et juger que la société COMADIM n'a commis aucune faute pouvant engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de Madame X..., - condamner Madame X... à payer la somme de 15.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par la SCP LAMBERT-DEBRAY-CHEMIN, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 9 septembre 1999 et l'affaire plaidée à l'audience du 2 novembre 1999. Par arrêt avant dire droit contradictoire en date du 3 décembre 1999, la Cour d'appel de céans (Versailles, 1ère chambre, 2ème section) a rendu la décision suivante: - enjoint d'office à Madame Evelyne X... d'appeler dans la cause sa bailleresse la société "NATIO-HABITATION", sous réserve cependant de ce qui pourra lui être opposé en vertu de l'article 555 du Nouveau Code de Procédure Civile, - renvoie l'affaire devant le conseiller de la mise en état, - sursoit à statuer sur toutes les demandes et réserve les dépens. Madame X... soutient, à titre liminaire, qu'elle a fait assigner la SCI NATIO HABITATION 2 devant le tribunal d'instance de Colombes pour ne pas la priver d'un degré de juridiction; que ce tribunal, à la demande de ladite SCI, a renvoyé l'affaire devant la Cour de céans, en raison de la connexité des affaires; qu'il convient donc de joindre les deux instances en cause; que parallèlement elle a fait assigner la SCI NATIO HABITATION en intervention forcée, selon l'injonction de l'arrêt avant dire droit susvisé; que cette intervention forcée est recevable, l'article 555 du nouveau Code de procédure civile étant inapplicable, notamment la condition d'évolution du litige, car cette intervention résulte d'une injonction de la présente Cour, en vertu d'une jurisprudence constante; qu'en outre, la SCI NATIO HABITATION 2 et la SA COMADIM ont commis des fautes professionnelles en sous évaluant de près de 100% le montant des charges locatives affectant réellement l'occupation de l'appartement donné à bail à l'appelante, en ne suivant pas la gestion du bien et en attendant 4 ans pour finalement demander à la preneuse le règlement d'un rappel de charges exorbitant; que ces fautes lui ont causé un préjudice, en raison de l'importance des charges réclamées et du déséquilibre du contrat de bail en résultant, et démontrent la responsabilité contractuelle de la SCI NATIO HABITATION et quasi délictuelle de la SA COMADIM; qu'elle sollicite donc la condamnation in solidum de ces dernières à indemniser son préjudice; que par ailleurs, elle avait effectivement fixé le quantum de sa demande dans son assignation initiale; qu'elle sollicite le paiement de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le montant de la provision mensuelle sur charges convenue et celle effectivement appelée par la SA COMADIM et ce à compter du 1er juillet 1992 et jusqu'au 31 mars 1999, date de sa libération des lieux litigieux, soit la somme de 60.750 francs et, à titre subsidiaire, la réduction du loyer d'un montant de 750 francs correspondant forfaitairement à l'augmentation des charges locatives pratiquée par la SCI NATION HABITATION 2, à compter du 1er juillet 1992 et jusqu'au 31 mars 1992, soit la somme de 60.750 francs; qu'enfin la demande de dommages et intérêts de la SA COMADIM est infondée. Par conséquent, elle prie la Cour: - ordonner la jonction des procédures enrôlées respectivement sous les numéros RG 9661/97 et 7239/00, - recevoir Madame Z... en son appel et l'y dire bien fondée, - juger recevable l'intervention forcée de la société NATION HABITATION 2, - infirmer la décision entreprise, Et statuant à nouveau, - condamner in solidum la société NATIO HABITATION 2 et la société COMADIM à payer à Madame X..., à titre de dommages et intérêts, la différence entre le montant de la provision mensuelle sur charges convenue et celle effectivement appelée par la société COMADIM, et ce à compter du 1er juillet 1992 et pour la durée du bail, soit la somme de 60.750,00 francs, A titre subsidiaire : - condamner la société NATIO HABITATION 2 à réduire le loyer d'un montant de 750,00 francs par mois, - dire que cette réduction de loyer s'appliquera à compter du 1er juillet 1992 et jusqu'à l'expiration du bail le 31 mars 1999, - condamner en conséquence la société NATIO HABITATION 2 à rembourser à Madame X... la somme de 60.750,00 francs, - dire la société COMADIM irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel incident, - la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner in solidum la société NATIO HABITATION 2 et la société COMADIM à payer à la concluante la somme de 15.000,00 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre ceux déjà fixés par le premier juge et acquittés par la société COMADIM, - les condamner enfin in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectués pour ceux la concernant par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, société titulaire d'un office d'avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SA COMADIM fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute; qu'en effet elle a seulement fait application des dispositions légales et conventionnelles en vigueur et précise que la preneuse étant la première locataire, il lui était difficile de faire une évaluation exacte des charges en cause; que le préjudice invoqué par l'appelante n'est pas établi, la révision des charges conduisant à une augmentation mensuelle du loyer de 50 francs et la preneuse étant restée dans le logement en cause 3 ans après l'augmentation litigieuse; qu'elle n'apporte donc la preuve ni d'un préjudice, ni du lien de causalité pouvant justifier l'engagement de sa responsabilité. Par conséquent, elle prie la Cour de: Vu l'article 1382 du Code Civil : - constater que la société COMADIM n'a commis aucune faute, - dire et juger que Madame X... n'apporte pas la preuve d'un préjudice et d'un lien de causalité, En conséquence, - dire et juger Madame X... mal fondée en son appel, - la débouter de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent, Infirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions : - condamner Madame X... à payer à la société COMADIM, la somme de 10.000,00 francs à titre de dommages et intérêts, - la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP DEBRAY-CHEMIN pour ceux la concernant dans les termes de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SCI NATIO HABITATION soutient que sa mise en cause en appel est irrecevable, en vertu de l'article 555 du nouveau Code de procédure civile, qui impose une condition d'évolution du litige; qu'en effet tel n'est pas le cas en l'espèce, où aucun élément nouveau né du premier jugement ou survenu postérieurement, n'est apparu; qu'à titre subsidiaire, en tout état de cause, les conditions de la responsabilité contractuelle et du dol ne sont pas remplies; qu'en effet, selon les termes du contrat de bail et le fait que l'appartement loué était neuf, les charges étaient amenées à être révisées, sans qu'elle puisse savoir exactement dans quelle mesure; qu'elle ne peut être reconnue coupable de manoeuvres dolosives, les charges étant calculées selon les dispositions légales et aucune intention de tromper ne pouvant lui être reprochée; que l'augmentation n'a pas été excessive, à savoir 50 francs par mois; que l'appelante ne peut donc justifier d'aucun préjudice; que la demande de dommages et intérêts de ce chef doit donc être rejetée; qu'à titre très subsidiaire, en tout état de cause, la SA COMADIM étant sa mandataire, il lui appartenait d'évaluer plus exactement la provision sur charges, pour respecter les dispositions et précautions nécessaires et utiles pour garantir ses intérêts de mandant; que cette société doit donc être condamnée en garantie de ses condamnations éventuelles. Par conséquent, elle prie la Cour de: A titre principal : Vu l'article 555 du Nouveau Code de Procédure Civile : - déclarer irrecevable l'appel devant la Cour de la société NATIO HABITATION 2, A titre subsidiaire : - débouter Madame X... de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire, et si la Cour devait faire droit à la demande de dommages et intérêts de Madame X... : - condamner la société COMADIM à garantir la société NATIO HABITATION 2 des éventuels condamnations qui pourraient être mises à sa charge et au profit de Madame X..., - condamner Madame X... à payer à la société NATIO HABITATION 2 la somme de 10.000,00 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Madame X... aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être effectué par la SCP KEIME & GUTTIN, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 5 avril 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 26 avril 2001. SUR CE, LA COUR, I/- Considérant quant à l'intervention forcée de la bailleresse, la société NATIO HABITATION 2, que celle-ci invoque expressément les dispositions de l'article 555 du Nouveau Code de Procédure Civile et soulève l'irrecevabilité de cette intervention forcée ; Considérant, en droit, qu'une telle intervention n'est pas recevable que s'il y a eu une évolution du litige comme l'exige cet article, et qu'en la présente espèce, il est manifeste qu'il n'existe ou que n'est apparu aucun élément nouveau ni du jugement déféré ou survenu postérieurement ; que, dès l'origine et dès son assignation devant le Tribunal d'Instance lancée le 31 décembre 1996, Madame X... ne pouvait ignorer que le débat qu'elle engageait concernait directement sa bailleresse qu'elle a pourtant délibérément omis d'assigner ; qu'elle n'est donc pas en droit maintenant et en dernier de prétendre que selon elle et en vertu de l'article 552 alinéa 3 du Nouveau Code de Procédure Civile - la condition d'évolution du litige ne serait pas exigée ; qu'au contraire cette condition s'impose à elle sur le fondement de l'article 555 dudit code et qu'en l'absence de toute évolution, la Cour déclare donc irrecevable cette assignation en intervention forcée ; que toutes les demandes maintenant formées contre la société NATIO HABITATION 2 sont donc également déclarées irrecevables ; II/- Considérant en ce qui concerne la SA COMADIM seule intimée, que l'appelante fonde expressément sa demande en paiement de 60.750,00 francs de dommages et intérêts sur une "manoeuvre dolosive", étant observé qu'elle n'a cependant jamais demandé la nullité de ce contrat de bail, en vertu des articles 1116 et 1117 du Code Civil ; que certes, en droit, cette commission ne prive pas Madame X... de la possibilité d'exercer contre cette société une action en responsabilité délictuelle pour obtenir une réparation d'un préjudice qu'elle invoque, mais à charge pour elle de faire la preuve qui lui incombe des manoeuvres dolosives qu'elle entend imputer à cette société ; que certes, il est exact qu'il y a eu de la part de la bailleresse une augmentation du montant des provisions sur charges qui avaient été convenues à l'origine pour un montant de 800,00 francs par mois et qui, ensuite, en mars 1996 étaient portées unilatéralement à un montant de 1.550,00 francs ; que les charges locatives dont le régime des provisions est réglementé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 doivent notamment être justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, ou par le budget prévisionnel mais qu'il est patent que ces obligations pèsent sur le bailleur lui-même et que ces provisions ne dépendent en rien du bon vouloir de l'agent immobilier qui n'agit qu'en vertu d'un contrat de mandat ; qu'il n'a jamais été prétendu ni démontré par l'appelante que la SA COMADIM aurait reçu de sa mandante cette mission de fixer elle-même les provisions sur charges et de les augmenter ; que l'appelante ne peut donc reprocher à cette mandataire d'avoir fautivement augmenté de son propre chef ces charges sur provisions, ou encore de les avoir délibérément sous-évoluées lors de la conclusion du contact en mai 1992 ; que pas davantage il n'est démontré que fautivement la SA COMADIM n'aurait pas suivi la gestion du bien et que fautivement elle avait attendu mars pour réclamer ce rappel de charges ; Considérant que c'est donc à tort que le premier juge a retenu la responsabilité de cet agent immobilier et que le jugement déféré est par conséquent infirmé ; qu'il est souligné, à toutes fins utiles, qu'au demeurant, l'appelante n'a jamais soutenu que ce rappel de charges qu'elle qualifie d"exorbitant" n'était pas justifié et qu'il y aurait eu une violation des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus analysé ; qu'elle est par conséquent déboutée de sa demande en paiement de 60.750,00 francs de dommages et intérêts ; III/- Considérant que la SA COMADIM se borne dans le dispositif de ses dernières conclusions, à réclamer 10.000,00 francs de dommages et intérêts, mais sans développer aucune argumentation sur la faute qu'il entendait imputer à Madame X... et sur le préjudice, certain et direct, qui en serait résulté pour lui ; que cette société est donc déboutée de ce chef de demande ; Considérant enfin que, compte tenu de l'équité, Madame X... est déboutée de sa demande contre la SA COMADIM en paiement de 15.000,00 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et que le jugement est infirmé en ce qu'il a accordé 12.800,00 francs sur ce même fondement ; que par contre, eu égard à l'équité, l'appelante est condamnée à payer à la société NATIO HABITATION 2 la somme de 6.000,00 francs en vertu de ce même article ; PAR CES MOTIFS La COUR, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Vu l'arrêt de cette Cour (1ère chambre 2ème section) du 3 décembre 1999 : Vu l'article 555 du Nouveau Code de Procédure Civile : Déclare irrecevables toutes les demandes formulées par Madame X... contre la société NATIO HABITATION 2 ; Vu les articles 1382 et 1383 : Infirmant le jugement et statuant à nouveau : Déboute Madame Evelyne X... de toutes ses demandes contre la SA COMADIM ; déboute celle-ci de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne Madame X... à payer à la société NATIO HABITATION 2 la somme de 6.000,00 francs (soit 914,69 Euros) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Condamne Madame X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP d'avoués DEBRAY-CHEMIN et par la SCP d'avoués KEIME & GUTTIN conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Denise A..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,