Cour d'appel de Versailles, du 12 octobre 2001, 1999-8631

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour vendre - Validité - Conditions - Etablissement préalable d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété (non) - / 1° Aucun texte ne subordonnant la validité du congé pour vendre à la communication du règlement de copropriété de l'immeuble, doit être validé le congé litigieux régulièrement délivré au regard des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et dont le locataire ne démontre pas la non réalité du motif BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables 2° Il résulte des termes de l'article 1er du Décret n° 87-712 du 26 août 1987 que la liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives figurant en annexe dudit décret n'est pas exhaustive. En conséquence, constituent des dépenses pour des réparations locatives, récupérables à l'encontre du locataire, les dépenses engagées pour des travaux d'entretien courant et de menues réparations, tels que la dératisation, les changements de code, de gonds, de pose de poignée sur la porte d'entrée de l'immeuble et de reproduction de clefs bien que ces travaux ne figurent pas sur la liste annexée au décret

Suivant acte sous seing privé en date du 26 novembre 1985, Mme Z..., propriétaire d'un appartement sis au ..., l'a donné en location meublée à Messieurs C... et A... X.... Le 30 mai 1991, la société VALORIM, mandataire de Mme Z..., a adressé aux locataires une proposition de renouvellement de bail, avec réévaluation du loyer annuel passant de 23.940 F à 36.444 F. Le 27 janvier 1992, un renouvellement de bail de 3 ans, lui-même renouvelable, a donc été signé à effet du 1er décembre 1991, étant précisé que l'augmentation du loyer, supérieure à 10 % devait s'étaler sur 6 ans. Le 17 avril 1997, Mme Z... a délivré à ses locataires un congé pour vendre à la date d'expiration du bail, à savoir le 30 novembre 1997. Messieurs C... et A... X... s'étant maintenus dans les lieux, une sommation de quitter les lieux leur a été délivrée le 14 janvier 1998, vainement. Le 17 février 1998, Mme Z... a fait assigner Messieurs C... et A... X..., devant le tribunal d'instance d'Asnières, aux fins de constatation de la résiliation du bail à effet au 30 novembre 1997, prononcé de l'expulsion et condamnation solidaire des défendeurs à lui payer l'indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, outre la somme de 20.000 F à titre de dommages-intérêts et celle de 10.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Messieurs C... et A... X... ont contesté le motif du congé, donné non pour vente mais pour non paiement des loyers et charges, sans qu'aucun commandement ne leur ait été délivré, ainsi que le montant des charges. Ils ont demandé la condamnation de Mme Z... à leur payer en principal la somme de 17.523,73 F en remboursement des charges perçues et celle de 913,41 F en remboursement du prix d'achat de la chasse d'eau, outre celles de 15.000 F à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, 40.000 F à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral en raison du caractère vexatoire et frauduleux du congé litigieux et 10.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Ils ont également sollicité la remise sous astreinte de 1000 F par jour de retard de quittances de loyers pour la période d'avril 1997 à mars 1998. Par jugement en date du 22 juillet 1999, le tribunal d'instance d'Asnières a rendu la décision suivante : Vu le congé délivré le 17 Avril 1997 pour le 31 Octobre 1997 valide ledit congé; Autorise Madame Z... à faire expulser sans délai Monsieur BAZIE C... et Monsieur BAZIE A... et tous occupants de leur chef, sous astreinte de 1.000 francs par jour de retard à dater de la signification du jugement, et à faire entreposer le mobilier garnissant les lieux loués dans tout endroit convenable de son choix, aux frais, risques et périls de Messieurs X...; Condamne ces derniers à payer à Madame Z... à compter du 1er Novembre 1998, et ce jusqu'à la libération des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges Condamne solidairement Messieurs X... à payer à Madame Z... la somme de 17.528,79 francs, outre celle de 5.000 francs à titre de dommages et intérêts et celle de 3.500 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Assortit la présente décision de l'exécution provisoire; Déboute les parties du surplus de leurs prétentions; Condamne Monsieur BAZIE C... et Monsieur BAZIE A... aux dépens Le 29 novembre 1999, M. Souka X... a interjeté appel. En réplique à l'irrecevabilité de ses conclusions soulevée par l'intimée, il déclare justifier de son domicile actuel. Sur le fond, il développe devant la cour les arguments présentés en première instance. Concernant le congé pour vendre délivré le 17 avril 1997, il conclut à sa nullité, aux motifs qu'il y a incertitude sur la charge des frais de vente dans ce congé et qu'il n'y a pas eu remise du règlement de copropriété même lors de la signature du bail, ce qui ne lui permettait pas de connaître les obligations résultant de cette copropriété. Il demande donc à la Cour de: Recevoir M. BAZIE C... en son appel; L'y déclarer bien fondé; Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions; Et statuant à nouveau; Débouter Madame Z... de toutes ses demandes, fins et conclusions; Ordonner une expertise pour déterminer les sommes effectivement dues à Madame Z... au titre des loyers et accessoires sur la période du 1er Janvier 1986 au 9 Août 2000, En tout état de cause, condamner Madame Z... à régler à M. X... : - 42.516,21 francs en remboursement de la réévaluation illégale du loyer en décembre 1991, - 588,59 francs en remboursement de la hausse illégale de loyer due à l'application d'un indice illégal de révision en décemble 1993, - 913,41 francs en remboursement du prix de la chasse d'eau, - 1.492,00 francs en remboursement des frais relatifs à la chaudière, - 46.051,83 francs en remboursement des charges locatives non justifiées de Janvier 1986 au 9 Août 2000, - 734,17 francs indûment perçus à titre de solde débiteur pour décembre 1995, - 1.627,50 francs en remboursement du droit de bail indu pour la période postérieure à la date d'expiration du congé litigieux si celui-ci était validé, Condamner Madame Z... à rembourser la somme de 5.000 francs versée en exécution du jugement entrepris, Condamner Madame Z... à régler à M. BAZIE C... la somme de 20.000 francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire; Condamner la même à verser à M. X... la somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; La condamner aux entiers dépens de Première Instance et d'Appel dont le montant pourra être recouvré par Maître D..., Avoué, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. En premier lieu, Mme Z... soulève l'irrecevabilité des conclusions signifiées par M. Souka X... en application des articles 960 et 961 du nouveau code de procédure civile, l'appelant continuant à se domicilier dans l'appartement objet du litige, alors qu'il résulte du procès-verbal de constat, dressé le 9 août 2000 par la SCP LOUVION PLUMEL, huissiers de justice associés, que M. X... a quitté ce local en restituant les clefs. Au fond, elle fait valoir que M. X... ayant quitté les lieux, ses demandes de nullité du congé et de maintien dans les lieux sont devenues sans objet et qu'en tout état de cause, le bailleur est libre de délivrer le congé de son choix, dès lors qu'il le motive et en justifie. Concernant l'arriéré locatif, elle soutient qu'elle a rempli ses obligations de justifier des charges et de tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives; que Messieurs C... et A... X... ont eu connaissance des relevés de charges; que seules les charges récupérables ont été demandées en paiement. Concernant la chasse d'eau, elle fait observer que la somme réclamée par l'appelant correspond à des frais d'entretien à la charge du locataire et que celui-ci ne justifie pas du paiement de la somme dont il demande remboursement. Concernant la demande d'expertise formée par l'appelant, elle répond qu'elle est dilatoire, les comptes communiqués étant précis. Elle demande à la Cour de : Dire Monsieur Souka X... mal fondé en son appel. L'en débouter, Vu les dispositions des articles 960 et 961 du Nouveau Code de Procédure Civile, Dire les conclusions signifiées par Monsieur Souka X... irrecevables. En conséquence, dire l'appel de Monsieur Souka X... non soutenu. En tout état de cause, Vu les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 Juillet 1989, Vu le décret du 26 Août 1987, Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Débouter Monsieur Souka X... de toutes ses demandes fins et conclusions. Condamner Monsieur Souka X... à verser à Madame Z... une somme de 5.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Condamner Monsieur Souka X... aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.C.P. FIEVET-ROCHETTE-LAFON, titulaire d'un Office d'Avoué près la Cour d'Appel de VERSAILLES, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 6 septembre 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 14 septembre 2001. SUR CE, LA COUR: Considérant qu'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 9 août 2000, que Messieurs C... et A... X... ont quitté les lieux. Considérant que M. Souka X... a régulièrement communiqué, selon bordereau du 3 mai 2001, les pièces justificatives de son nouveau domicile, 2 résidence des Genêts à Asnières sur Seine; que par conséquent, la cour rejette l'exception d'irrecevabilité de ses conclusions soulevées par l'intimée; Considérant que le congé pour vendre délivré le 17 avril 1997 par Mme Z... est régulier en la forme et au fond, au regard des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989; que la cour souligne qu'aucun texte ne prévoit la communication du règlement de copropriété de l'immeuble lors du congé pour vente; que l'appelant ne démontre pas la non réalité du motif du congé; que d'ailleurs, Mme Z... justifie, selon attestation de Maître Y..., notaire associé, avoir vendu l'appartement litigieux le 8 février 2001; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a validé ce congé, autorisé l'expulsion de Messieurs C... et A... X... et les a condamnés à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges; Considérant que Mme Z... verse aux débats les relevés et états des charges "récupérables" réclamées à Messieurs C... et A... X...; que l'appelant n'est donc pas fondé à réclamer le remboursement des sommes versées au titre des charges; Considérant que l'article 1er du décret du 26 août 1987 précise : "Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret"; qu'il en résulte que cette liste n'a pas un caractère exhaustif; que les dépenses engagées pour les contrats de dératisation, les changements de code, de gond sur la porte d'entrée de l'immeuble, de pose de poignée sur cette même porte et pour la reproduction de clefs, qui ne figurent pas sur cette liste, n'en constituent pas moins des dépenses pour des travaux d'entretien courant ou de menues réparations, y compris le remplacement d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutif à l'usage normal des locaux; que M. X... n'est donc pas fondé à prétendre que ces dépenses ne seraient pas "récupérables", à l'encontre des locataires; Considérant que l'appelant ne rapporte pas la preuve de la nullité du bail renouvelé signé par les parties le 27 janvier 1992, ni le non respect de l'indice légal de révision du loyer en décembre 1993, ni encore des erreurs de calcul qu'il impute à l'appelante; Considérant que la prétention de l'appelant quant au non paiement du droit au bail sur les indemnités d'occupation n'est fondée sur aucun texte fiscal; Considérant que les fiches d'intervention et les factures, produites par l'appelant à l'appui de ses demandes en remboursement du prix de la chasse d'eau et des frais relatifs à la chaudière, établissent au contraire qu'il s'agit de dépenses engagées pour l'entretien courant ou de menues réparations à la charge du locataire en vertu des dispositions du décret du 26 août 1987 susvisé; Considérant que l'appelant ne démontre pas le caractère indu du solde débiteur pour décembre 1995; Considérant qu'en vertu de l'article 146 du nouveau code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve; que partant, la Cour déboute M. X... de sa demande d'expertise, ainsi que de toutes ses demandes en remboursement; Considérant que Mme Z... produit le décompte détaillé de sa créance au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges et qu'elle en justifie; que le jugement déféré sera donc également confirmé de ce chef; Considérant que le maintien dans les lieux de M. X... au-delà de la date d'expiration du bail a généré un préjudice pour Mme Z..., qui ne pouvait vendre son bien libre d'occupation; que d'ailleurs, la vente n'a été réalisée qu'après le départ de l'appelant; que par conséquent, la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a alloué la somme de 5.000 F de dommages-intérêts à Mme Z...; Considérant que le jugement déféré étant confirmé en toutes ses dispositions, l'appelant sera débouté de toutes ses demandes, y compris en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive; Considérant que Mme Z... déclare que M. X... a procédé au règlement de toutes les sommes dues au titre du jugement déféré et des indemnités d'occupation et charges jusqu'au 9 août 2000, date de restitution des clefs et de libération des locaux; Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Mme Z... la somme de 5.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: Rejette l'exception d'irrecevabilité des conclusions de M. X... soulevées par Mme Z...; Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions; Et y ajoutant: Déboute M. Souka X... des fins de toutes ses demandes; Condamne M. Souka X... à payer à Mme Z... la somme de 5.000 F (762,24 Euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Le condamne à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Caroline DE B..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,