Cour d'appel de Versailles, du 10 avril 1998, 1996-8860

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 23 décembre 1986) Un locataire qui, signataire d'un bail conclu au visa exprès de la loi du 23 décembre 1986, n'a pas sollicité dans le délai d'un an prévu par l'article 25 de cette même loi une mise en conformité des lieux loués, est mal fondé à solliciter par voie reconventionnelle en appel, pour la première fois, le bénéfice de l'application de la loi du 1er septembre 1948 à l'occasion de la délivrance d'un congé pour vendre. Au surplus, dès lors que, jusqu'à la délivrance du congé, les locataires n'ont jamais formulé les moindres réserves ou protestations quand à l'application de la loi du 23 décembre 1986, qu'ils ont acquitté en toute connaissance de cause le loyer librement convenu pendant plusieurs années, ces actes positifs démontrent, sans équivoque, leur volonté certaine de renoncer à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948

Le 30 décembre 1987, Monsieur et Madame X... ont consenti à Monsieur et Madame Y... la location d'un appartement situé à MEUDON Z... pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel de 1.600 Francs révisable, les charges venant en sus, au visa de la loi du 23 décembre 1986. Les 21 et 22 janvier 1993, Monsieur et Madame X... ont fait délivrer respectivement à Monsieur et Madame Y... un congé reprise en vue de reprendre les lieux pour les vendre. Suivant acte d'huissier du 1er février 1994, Monsieur et Madame X... ont fait assigner devant le Tribunal d'Instance de VANVES, Monsieur et Madame Y... aux fins de voir valider le congé précité, ordonner l'expulsion des défendeurs, sous astreinte de 500 Francs par jour de retard, et fixer le montant de l'indemnité d'occupation à celui du loyer courant. Par jugement avant-dire-droit rendu le 4 août 1994, le tribunal a sursis à statuer sur la demande en validité du congé précité ainsi que sur les demandes relatives aux charges locatives formées par Monsieur et Madame X.... Madame A... a été désignée en qualité d'expert avec, pour mission, notamment, de déterminer si les lieux loués répondent aux normes édictées par le décret du 6 mars 1987 et dans le cas contraire, indiquer et chiffrer les travaux nécessaires à la mise en conformité, calculer le loyer exigible et faire les comptes entre les parties. Suite à la non-consignation du 15 décembre 1994, le tribunal a estimé que, si la locataire était en tout état de cause sortie définitivement du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, les locataires pouvaient parfaitement demander la mise en conformité et Madame A... a été désignée en qualité d'expert. L'expert a déposé son rapport le 2 février 1996. A l'audience de plaidoirie du 4 avril 1996, les époux X... ont conclu au bien fondé de leur demande en validité du congé précité et en expulsion des époux Y.... Ils ont insisté sur le préjudice subi du fait qu'ils ne pouvaient vendre leur bien immobilier et ils ont demandé une indemnité d'occupation de 2.500 Francs. Ils ont fait, en outre, une demande accessoire en dommages-intérêts de 20.000 Francs et une demande accessoire de 7.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire et la charge des dépens. Monsieur et Madame Y..., quant à eux, ont invoqué les conclusions du rapport d'expertise dont ils ont sollicité l'homologation. Ils ont conclu au débouté de la demande en validation du congé incriminé et de la demande en expulsion. Ils ont réclamé 8.000 Francs à titre de dommages-intérêts, ainsi que 20.000 Francs pour "procédure abusive" et 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les défendeurs ont enfin sollicité la condamnation, sous astreinte de 500 Francs, des époux X... à leur délivrer les quittances de loyers et de charges des années 1993 à 1995 et 1996. Le tribunal instance statuant par jugement du 20 juin 1996 a rendu la décision suivante : Vu les jugements avant-dire-droit en date des 4 août 1994 et 15 décembre 1994, - homologue le rapport d'expertise établi par Madame A... le 2 février 1996, - constate que le logement en cause ne répond pas aux exigences du décret du 6 mars 1987 et que les époux X... n'ont procédé à aucun travaux de remise en conformité, - valide le congé pour vente délivré le 22 janvier 1993 à la requête des époux X... aux époux Y... pour le 31 décembre 1993, - ordonne l'expulsion des époux Y... du logement situé à MEUDON 14, rue du Docteur Z... ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois de la signification du présent jugement, - dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte, - condamne Monsieur et Madame X... à verser à Monsieur et Madame Y... la somme de 8.000 Francs à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice subi par suite des désordres affectant les lieux loués, - fixe le montant de l'indemnité d'occupation exigible à compter du 1er janvier 1994 au montant des loyers et des charges minorés de 5 %, - condamne en deniers ou quittance, Monsieur et Madame Y... à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 1.842,55 Francs au titre des charges échues pour la période couverte par l'assignation et la somme de 2.034,80 Francs pour la période postérieure à l'assignation et arrêtée au 31 mars 1995, - déboute Monsieur et Madame X... du surplus de leur demande relative aux charges, - déboute Monsieur et Madame X... de leur demande en dommages-intérêts, - déboute Monsieur et Madame Y... de leur demande en dommages-intérêts, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement, - déboute Monsieur et Madame X... et Monsieur et Madame Y... de leur demande respective fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - fait masse des dépens lesquels comprendront les frais d'expertise et seront partagés par moitié entre les parties. Le 17 octobre 1996, les époux B... C... ont interjeté appel. Ils demandent à la Cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé, pour vendre, délivré aux concluants et prononcé leur expulsion, - dire et juger que la location litigieuse reste soumise à la loi du 1er septembre 1948, - condamner les intimés à payer aux concluants la somme de 3.000 Francs pour indemnisation du préjudice subi par suite des désordres affectant les lieux loués et pour procédure abusive et injustifiée, - les condamner à leur payer la somme de 12.000 Francs HT au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, de première instance et d'appel, ces derniers à recouvrir par Maître Bernard JOUAS, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les époux X... forment un appel incident et demandent à la Cour de : - débouter Monsieur et Madame José B... C... de leur appel principal et les en dire mal fondés, - confirmer le jugement prononcé le 20 juin 1996 par le Tribunal d'Instance de VANVES en ce qu'il a validé le congé pour vente délivré le 22 janvier 1993, à la requête des époux X..., aux époux C..., pour le 31 décembre 1993, et ordonner l'expulsion de ces derniers du logement situé à MEUDON, 14, rue du Docteur Z..., ainsi que celle de tous occupants de leur chef, - infirmer pour le surplus et statuer à nouveau, - recevoir Monsieur et Madame José X... en leur appel incident, les en dire bien fondés, - condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame José B... C... à verser aux époux X... la somme de 10.782 Francs au titre des charges, - fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 2.500 Francs par mois et dire qu'elle sera due jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame José B... C... à verser à Monsieur et Madame José X... la somme de 20.000 Francs à titre de dommages et intérêts complémentaires, - condamner sous la même solidarité Monsieur et Madame José B... C... à verser aux époux X... la somme de 10.000 Francs sur la base de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner sous la même solidarité Monsieur et Madame José B... C... aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 22 janvier 1998 et l'affaire plaidée à l'audience du 18 février 1998. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant qu'il est constant que le congé pour vendre litigieux, du 22 janvier 1993, vise expressément les dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, étant rappelé que ce contrat de bail a été librement signé par les époux B... C..., en 1987, au visa expres de la loi du 23 décembre 1986 ; Considérant, de plus, que ce n'est que devant le tribunal d'instance, en 1996, que par voie reconventionnelle, les locataires ont réclamé, pour la première fois, le bénéfice de l'application de la loi du 1er septembre 1948, alors qu'à titre principal, ils n'avaient jamais formulé de protestations, de réserves ou de réclamations au sujet de l'application de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'en tout état de cause, en vertu des dispositions de l'article 25 de cette loi (article 20 de la loi du 21 juillet 1994), ces locataires n'ont jamais réclamé -même devant la Cour- une mise en conformité des lieux dans le délai légal d'un an à compter de la date d'effet de leur contrat (ou dans le délai légal d'un an à compter de la date de publication de cette loi du 21 juillet 1994) ; Considérant, en outre, qu'il pourra être retenu, de surcroît, que les époux B... C... ont payé librement et en toute connaissance de cause, pendant de nombreuses années, le loyer convenu et qu'il est patent qu'il s'agit là d'actes positifs qui démontrent, sans équivoque, leur volonté certaine de renoncer à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; Considérant, par ailleurs, que les appelants ne formulent pas d'autres moyens pour critiquer la validité du congé litigieux, et que celui-ci est donc, déclaré valable ; que l'expulsion des appelants est donc ordonnée et qu'elle se fera conformément aux dispositions des articles 21 et 61 à 66 de la loi du 9 juillet 1991 ; qu'enfin les appelants sont déboutés de leur demande en paiement de 3.000 Francs de dommages et intérêts pour une prétendue "procédure abusive" ; II/ Considérant que le premier juge a exactement fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge des époux B... C... (qui, tout en critiquant sévèrement le prétendu "état d'entretien défectueux" des lieux loués font cependant tout pour s'y maintenir et pour ne pas en être expulsés) ; que le jugement est donc confirmé de ce chef ; III/ Considérant que les documents justificatifs versés aux débats par les époux X... au sujet des charges locatives récupérables qu'ils sollicitent, ne sont pas expressément discuté ni contestés par les appelants ; que la Cour réformant, condamne donc les appelants à payer aux époux X... la somme justifiée de 10.782 Francs de ce chef ; IV/ Considérant qu'il est patent qu'en se maintenant ainsi fautivement dans les lieux, sans avoir de moyens sérieux à faire valoir pour contester la validité du congé et pour combattre les justes demandes des bailleurs, les époux X..., un préjudice certain direct et persistant, en réparation duquel ils sont donc condamnés, in solidum, à payer 10.000 Francs de dommages et intérêts ; V/ Considérant enfin que, compte tenu de l'équité, les appelants qui succombent en leur recours, sont condamnés in solidum à payer aux époux X... la somme de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : I/ . DEBOUTE les époux B... C... des fins de leurs appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; . CONFIRME le jugement en ce qu'il a validé le congé pour vendre du 22 janvier 1993, ordonné l'expulsion des appelants (qui se fera conformément aux dispositions des articles 21 et 61 à 66 de la loi du 9 juillet 1991) et prononcé contre eux une indemnité d'occupation mensuelle ; II/ ET REFORMANT, Y AJOUTANT : . CONDAMNE in solidum les appelants à payer aux époux X... : * 10.782 Francs (DIX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DEUX FRANCS) de charges locatives ; * 10.000 Francs (DIX MILLE FRANCS) de dommages et intérêts ; * 10.000 Francs (DIX MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; LES CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel (qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire, et qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoué, LEFEVRE ET TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX