Cour d'appel de Versailles, du 2 novembre 2001, 1999-5867

Sommaire: PROTECTION DES CONSOMMATEURS - Crédit immobilier - Promesse de vente - Condition suspensive d'obtention d'un prêt - Non-réalisation S'agissant d'une offre d'achat faite sous condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêt, l'acte de loyauté du promettant communication à sa banque la lettre de son employeur lui annonçant la suppression de son poste et l'invitant à se rapprocher de la structure de reclassement de l'entreprise) directement à l'origine du refus de prêt par la banque, comme il aurait impliqué celui d'établissements concurrents, ne saurait faire obstacle à la caducité de l'offre d'achat par suite de non réalisation de la condition suspensive contractuelle. De plus, le mandataire du vendeur ne saurait prétendre que le commettant à commis une faute en interdisant la réalisation de la condition suspensive alors qu'il ne peut faire état d'aucun préjudice qui serait résulté de cette prétendue faute, la perte de rémunération invoquée ayant ici sa cause dans la révocation de la vente du commun accord des parties

Le 15 septembre 1998, Mme X... signait une offre d'achat de l'appartement sis, 20 , avenue Léon Blum à EPINAY SUR SEINE, appartenant à M. et Mme Y..., au prix de 560.000 Francs. Elle versait le même jour sur le compte séquestre de la SARL IMMOFRANCE, mandataire des vendeurs, la somme de 25.000 Francs à titre d'acompte sur le prix de vente. Le 12 novembre 1998, Mme X... a fait assigner respectivement la SARL IMMOFRANCE et M. et Mme Y..., devant le Tribunal d'Instance de MONTMORENCY, afin d'obtenir la condamnation de la société IMMOFRANCE à lui verser la somme de 25.000 Francs assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre celle de 6.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et ce, avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Mme X... a exposé que la société IMMOFRANCE a refusé de lui restituer la somme de 25.000 Francs, en dépit du refus des vendeurs de donner une suite favorable à son offre d'achat et de l'opposition de la banque à lui octroyer un prêt destiné à financer l'acquisition, en raison de l'incertitude de ses futurs revenus résultant de la suppression de son poste de travail à compter du 1er mai 1999. La SARL IMMOFRANCE a conclu au rejet de ces prétentions, aux motifs que la vente de l'appartement était parfaite en raison de l'acceptation donnée par les vendeurs à l'offre d'achat et que la condition suspensive d'accord du prêt devait être réputée accomplie, Mme X... Z... contentée de formuler une seule demande de prêt et ne lui ayant transmis aucun document sur sa situation financière pour lui permettre de prospecter des établissements de crédit en vue d'obtenir un prêt. A titre reconventionnel, elle a donc sollicité la condamnation de Mme X... à lui payer la somme de 40.000 Francs à titre d'indemnité d'immobilisation, représentant le montant de sa commission et celle de 6.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. M. et Mme Y..., régulièrement assignés en mairie, n'ont pas comparu ni fait comparaître pour eux. Par jugement réputé contradictoire en premier ressort en date du 6 Mai 1999, le Tribunal d'Instance de MONTMORENCY a rendu la décision suivante : Condamne la SARL IMMOFRANCE à verser à Madame Fabienne X... la somme de 25.000 francs augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, Rejette le surplus des demandes, Ordonne l'exécution provisoire du jugement, Condamne la SARL IMMOFRANCE à verser à Madame Fabienne X... la somme de 6.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Condamne la SARL IMMOFRANCE aux entiers dépens. Par déclaration en date du 11 Juin 1999 la Société IMMOFRANCE a relevé appel de cette décision. Elle demande à la Cour de : Annuler le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Dire et juger le présent arrêt opposable aux époux Y..., fussent-ils non comparants, Statuant à nouveau, Dire et juger que c'est du fait fautif de Madame X... que la SARL IMMOFRANCE a été privée de sa rémunération de 40.000 francs, Autoriser la Société IMMOFRANCE à se voir attribuer la somme de 25.000 francs détenue par elle comme séquestre, Condamner Madame X... au surplus, c'est-à-dire à 15.000 francs en principal, outre les intérêts sur 40.000 francs à compter de la mise en demeure du 5 Octobre 1998, La condamner à payer à la Société IMMOFRANCE la somme de 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, La condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel qui pourront être recouvrés par la S.C.P. KEIME et GUTTIN, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Mme X... soutient que l'offre d'achat du 15 septembre 1998 a été révoquée du consentement mutuel des parties, elle-même l'ayant révoquée par courrier du 25 septembre 1998 et les époux Y... ayant expressément accepté cette révocation par courrier du 6 octobre 1998; que subsidiairement, la non réalisation de la condition suspensive d'accord de prêts entraînait la caducité de l'offre; que du fait de la révocation, aucun droit n'était constitué au profit de la société IMMOFRANCE, laquelle n'avait pas vocation à percevoir une commission de la part de Mme X...; que par ailleurs, elle-même n'a commis aucune faute tandis que l'agence immobilière n'a subi aucun préjudice; qu'en revanche, celle-ci a fait preuve d'une résistance abusive en retenant la somme qu'elle détenait à titre de séquestre. Elle demande à la Cour de: Dire et juger la Société IMMOFRANCE mal fondée en son appel, l'en débouter, En conséquence, Vu les dispositions des articles 1134 et suivants du Code Civil, 1181 et suivants du même code : Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la Société IMMOFRANCE à verser à Madame Fabienne X... la somme de 25.000 francs augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation; Y ajoutant : Ordonner la capitalisation des intérêts, année par année, en application des dispositions de l'article 1154 du Code Civil; Condamner la Société IMMOFRANCE à régler à Madame X... une somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; La condamner à lui régler une somme de 8.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La condamner aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la S.C.P. DELCAIRE&BOITEAU, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile; M. et Mme Y... font valoir qu'ils ont accepté l'annulation de la vente demandée par Mme X..., de sorte que la vente qui n'était pas parfaite, puisque soumise à la condition de l'acceptation de l'offre d'achat, ne s'est pas réalisée; que Mme X..., qui n'avait aucun intérêt à tromper sa banque , la SOCIETE GENERALE , sur sa situation financière, n'a commis aucune faute. Ils demandent à la Cour de: Déclarer tant irrecevable que mal fondé l'appel interjeté par la SARL IMMOFRANCE, L'en débouter, Ce faisant, Confirmer l'intégralité des dispositions de la décision injustement entreprise, Y ajoutant, Condamner la SARL IMMOFRANCE à verser aux époux époux Y... la somme de 10.000 francs en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Condamner la SARL IMMOFRANCE aux entiers dépens, tant en première instance qu'en appel, lesquels seront directement recouvrés par la S.C.P. DEBRAY-CHEMIN, Avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES, et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par arrêt contradictoire en date du 16 mars 2001, la Cour de céans a rendu la décision suivante: Vu le jugement rendu le 6 Novembre 2000 par le Tribunal de Commerce de PONTOISE prononçant la liquidation judiciaire de la Société IMMOFRANCE et désignant Maître CANET en qualité de liquidateur : Ordonne la réouverture des débats; Renvoie l'affaire devant le Conseiller de la mise en état à l'audience du 5 Avril 2001 à 14 heures; Sursoit à statuer sur toutes les autres demandes; Réserve les dépens. Maître CANET, Mandataire Judiciaire agissant en qualité de liquidateur et représentant des créanciers de la société IMMOFRANCE, intervenant volontairement à l'instance, soutient que la vente étant définitive, les époux Y... ne pouvaient revenir sur leur accord, ce qui portait atteinte aux droits de la société IMMOFRANCE; que Mme X... a commis une faute en ne transmettant pas à l'agence les documents nécessaires au montage du dossier de crédit; que c'est sur la base de renseignements inexacts que la SOCIETE GENERALE a refusé le crédit sollicité par Mme X..., laquelle est donc seule responsable du non accomplissement de la condition d'obtention du crédit; que la société IMMOFRANCE a subi un préjudice puisqu'elle a été privée de sa commission d'un montant de 40.000 Francs. Il demande donc à la Cour de: Voir donner acte à Maître CANET es-qualité de son intervention volontaire es-qualité de liquidateur et représentant des créanciers de la Société IMMOFRANCE. Et statuant à nouveau, Voir annuler le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Dire et juger le présent arrêt opposable aux Epoux Y..., fusent-ils non comparants. Statuant à nouveau, Dire et juger que c'est du fait fautif de Madame X... que la Société IMMOFRANCE a été privée de sa rémunération de 40.000 francs, Autoriser la Société IMMOFRANCE à se voir attribuer la somme de 25.000 francs détenue par elle comme séquestre, Condamner Madame X... au surplus, c'est-à-dire à 15.000 francs en principal, outre les intérêts sur 40.000 francs à compter de la mise en demeure du 5 Octobre 1998, La condamner à payer à la Société IMMOFRANCE la somme de 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Voir condamner de même Madame X... aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la S.C.P. KEIME&GUTTIN, Avoués aux offres de droit, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 6 septembre 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 2 octobre 2001. SUR CE, LA COUR: Considérant qu'il résulte du courrier adressé par Mme X... aux époux Y... le 25 septembre 1998 et du courrier adressé par ces derniers à la société IMMOFRANCE le 6 octobre 1998, que les parties au contrat de vente ont entendu le révoquer d'un commun accord, conformément à l'alinéa 2 de l'article 1134 du code civil; que dès lors, les choses doivent être remises en l'état et l'acompte sur le prix de vente versé par Mme X... sur le compte séquestre de la société IMMOFRANCE, mandataire du vendeur, doit lui être restitué par celle-ci; Considérant qu'à titre surabondant, l'offre d'achat avait été faite par Mme X... sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant global de 410.000 Francs; que Mme X... produit la lettre de son employeur datée du 22 septembre 1998, lui annonçant la suppression de son poste de travail et l'invitant à se rapprocher de l'Unité mobilité reclassement; que les termes non équivoques de ce courrier font apparaître la fragilité professionnelle de Mme X...; que celle-ci produit également la lettre du 2 octobre 1998, de la SOCIETE GENERALE, l'informant du refus d'octroi du prêt de 410.000 Francs; que par conséquent, la non réalisation de la condition suspensive a entraîné la caducité de l'offre d'achat de Mme X... et partant, la non réalisation de la vente; Considérant que le fait pour Mme X... d'avoir informé la banque de sa nouvelle situation professionnelle constitue un acte de loyauté; que la communication du courrier de son employeur à d'autres banques aurait nécessairement entraîné le même refus, compte tenu de l'aléa affectant désormais les ressources de l'emprunteur; que Maître CANET, es-qualités de Mandataire Liquidateur de la Société IMMOFRANCE, n'est donc pas fondé à soutenir que Mme X... aurait commis une faute en ne communiquant pas les documents nécessaires à l'obtention d'un prêt à l'agence immobilière, ni qu'elle aurait abusé la SOCIETE GENERALE; que compte tenu des termes de la lettre de son employeur du 22 septembre 1998, il ne peut pas davantage être fait grief à Mme X... d'être responsable du non accomplissement de la condition d'octroi du crédit; Considérant que de surcroît, Maître CANET, es-qualités, ne justifie pas d'un préjudice qui serait résulté directement de la prétendue faute de Mme X..., puisqu'aussi bien, la perte de sa rémunération a pour cause la révocation de la vente d'un commun accord des parties, imputable au vendeur et à l'acheteur, révocation dont le caractère fautif n'est pas allégué, et encore moins démontré; qu'enfin, la société IMMOFRANCE qui a reçu un nouveau mandat des époux Y... dès le 6 octobre 1998, n'a jamais indiqué au cours de la procédure si elle avait vendu le bien par la suite et partant, perçu sa commission; Considérant que par conséquent, la Cour déboute l'appelante et Maître CANET es-qualités de toutes leurs demandes et confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, étant précisé qu'il sera enjoint à Maître CANET de restituer la somme de 25.000 Francs, détenue par la société IMMOFRANCE à titre de séquestre, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation; Considérant que Mme X... ne justifie pas avoir produit au passif de la société IMMOFRANCE une créance au titre de la capitalisation des intérêts ou au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive; qu'elle sera donc déboutée de ces chefs de demandes; Considérant qu'il en est de même pour les sommes réclamées par les intimés sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; que ni Mme X..., ni M. et Mme Y... n'ont formé de demande à ce titre à l'encontre de Maître CANET, intervenant volontaire en qualité de liquidateur et représentant des créanciers de la société IMMOFRANCE; qu'il n' y a donc pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions; Et y ajoutant: Enjoint à Maître CANET, Mandataire Judiciaire agissant en qualité de liquidateur et représentant des créanciers de la société IMMOFRANCE, de restituer à Mme X... la somme de 25.000 Francs ( 3.811,23 euros), que la société IMMOFRANCE ne détient qu'à titre de séquestre, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation; Déboute Maître CANET, Mandataire Judiciaire agissant en qualité de liquidateur et représentant des créanciers de la Société IMMOFRANCE, des fins de toutes ses demandes; Déboute Mme X... de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; Condamne Maître CANET Mandataire Judiciaire agissant en qualité de liquidateur et représentant des créanciers de la Société IMMOFRANCE à tous les dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés directement contre lui par la SCP DELCAIRE BOITEAU et la SCP DEBRAY CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt: Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Caroline DE A..., qui a assisté à son prononcé Le Greffier, Le Président,