Cour d'appel de Bordeaux, CIV.2, du 30 mai 2006
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ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 30 Mai 2006 LM DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 05/01031 S.A. SYSTEMAT FRANCE c/ S.C.I. PROMOTION J2L Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avoués Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Le 30 Mai 2006 Par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant : S.A. SYSTEMAT FRANCE (anciennement MEDIATEC), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 171 avenue Charles de Gaulle - 92200 NEUILLY SUR SEINE représentée par la S.C.P. Annie TAILLARD & Valérie JANOUEIX, avoués à la Cour, et assistée de Maître COUZI de la S.C.P. N. LAPUENTE- L. COUZI, avocats au barreau de Toulouse, appelante d'un jugement (R.G. 03/07632) rendu le 18 janvier 2005 par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d'appel en date du 18 février 2005, à : S.C.I. PROMOTION J2L, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 39 avenue Eugène Delacroix - 33700 MERIGNAC représentée par la S.C.P. ARSÈNE-HENRY et LANOEON, avoués à la Cour, et assistée de Maître Erwan DINETY, avocat au barreau de Bordeaux, intimée, rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 04 avril 2006 devant : Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, Magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les Avocats ne s'y étant pas opposés, assisté de Madame Véronique X..., Greffier. Monsieur le Président en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. Celle-ci étant composée de : Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, Monsieur Bernard ORS, Conseiller, Monsieur Pascal Y..., vice-président placé, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 16 mars 2006. La société Médiatec, aujourd'hui dénommée Systemat France, par contrat du 25 novembre 1999, a pris à bail des locaux appartenant à la société Promotion J2L, à compter du 1er novembre 1999. Parmi ces locaux, il y aurait un local de 360 m qu'elle occupait déjà en vertu d'un précédent bail, et des locaux de 39 et 50 m , locaux qu'elle a quittés courant 2001. Elle a versé un dépôt de garantie de 101.960,16 francs, porté à 104.077,42 francs, soit 15.866,50 ç en 2002. Le contrat prévoyait le report de ses effets à compter du jour de la remise des clés au cas où cette remise serait postérieure à la date de prise d'effet prévue au contrat. Le bail prit fin à l'amiable en 2001 pour les deux locaux de 39 et 50 m . Par acte d'huissier du 11 mars 2002, la société Médiatec a donné congé à la société Promotion J2L pour le 31 octobre 2002, pour le local de 360 m . Des difficultés sont survenues entre les parties au sujet de l'établissement de l'état des lieux et de la remise des clés, la société Médiatec souhaitant que ces opérations aient lieu le 31 octobre 2002, et ayant convoqué la société Promotion J2L sur les lieux par exploit d'huissier du 30 octobre 2002, soit dans un délai trop bref pour que la société Promotion J2L puisse participer à cette opération. Un tel constat eut donc lieu le 31 octobre 2002 en préence de la seule société Systemat, et ce n'est que le 5 décembre suivant qu'eu lieu un état des lieux contradictoire entre les parties. La société Promotion J2L réclama, par courrier du 10 février 2003, à la société Systemat diverses sommes correspondant à une occupation des lieux entre le 1er novembre 2002 et la mi-janvier 2003 d'un montant de 20.707,99 ç, une somme de 4.438,65 ç correspondants aux taxes foncières 2002 et une somme de 16.940,12 ç correspondant à des travaux de remise en état des lieux. La société Médiatec ne procéda pas au règlement de ces sommes et, par assignation du 8 janvier 2003, saisit le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une demande tendant à la condamnation de la société Promotion J2L de lui restituer son dépôt de garantie déduction faite des sommes reconnues dues par elle. Par le jugement entrepris, le tribunal a fixé le terme de la convention au 7 décembre 2002, a fixé la créance de la société Promotion J2L au titre des loyers et charges à payer et des réparations locatives, et a débouté la société Promotion J2L de sa demande d'indemnité d'occupation. La société Systemat a interjeté appel et déposé ses dernières conclusions le 28 juin 2005. La société Promotion J2L a déposé ses dernières conclusions le 14 novembre 2005. Vu les dites conclusions. MOTIFS Sur la date de fin du bail Attendu que ,si par lettre du 19 février 2002, la société Systemat a bien annoncé à la société Promotion J2L son intention de quitter les lieux pour le 7 décembre 2002, le congé officiel qu'elle a donné par exploit d'huissier du 11 mars 2002 a fixé ce congé au 31 octobre 2002. Attendu que la société Promotion J2L ne conteste pas sérieusement que le local de 360 m ait été antérieurement occupé. Attendu qu'il y a donc lieu de considérer que le bail a pris fin le 31 octobre 2002, la date de sa prise d'effet initiale n'ayant pas été retardée pour le local de 360 m . Attendu, par ailleurs, que si la société Systemat a convoqué la société Promotion J2L pour un état des lieux contradictoire à trop bref délai en le faisant le 30 octobre pour le 31, elle a cependant remis les clés à un huissier le 31 octobre, lequel a remis ces clés à la société Promotion J2L dès le 4 novembre. Attendu qu'il convient par suite de fixer la date de fin de l'occupation au 31 octobre 2002. Sur les sommes dues au titre des travaux et de l'occupation rendue nécessaire par ces travaux Attendu que le bail prévoit à la charge du preneur l'obligation de maintien des lieux en bon état d'entretien, y compris peintures et moquettes, et le versement de l'indemnité d'occupation pendant le temps nécessaire aux travaux. Attendu que cette clause ne peut être déclarée nulle comme potestative au motif que le bailleur serait libre de faire durer les travaux à sa guise, dès lors que le juge est en mesure d'apprécier la durée nécessaire de ceux-ci au sens du contrat, et de fixer en cas de dépassement l'indemnité due en fonction de cette durée nécessaire. Attendu que l'état des lieux versé aux débats démontre que d'importantes réparations locatives devaient être réalisées. Attendu que, au vu de cet état et des factures versées aux débats, il y a lieu de considérer qu'une somme de 13.000 ç peut être mise à la charge de la société Systemat, au titre de ces travaux. Attendu que la majoration de 15% pour frais de maîtrise d'oeuvre n'étant pas contractuellement prévue, il convient de rejeter la demande présentée de ce chef. Attendu que l'indemnité d'occupation jusqu'au 5 et 10 janvier 2003 n'est pas justifiée dès lors que la société Promotion J2L ayant été informée de la remise des clés dès le 4 novembre, elle était en mesure de demander l'organisation d'un nouvel état des lieux dès ce moment là, ce qui lui aurait permis de réaliser les travaux dans un délai plus bref. Attendu qu'il convient de lui allouer au titre du temps nécessaire à la réalisation des travaux une indemnité égale à deux mois de loyer. Attendu que l'équité justifie l'allocation à la société Promotion J2L d'une indemnité de 1.000 ç sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS, la Cour, confirme le jugement en ce qu'il a fixé la créance de la société Systemat France au titre du dépôt de garantie à 15.866,50 ç. Réforme partiellement le jugement pour le surplus. Fixe le terme du bail et de l'occupation des lieux au 31 octobre 2002. Fixe l'indemnité due à la société Promotion J2L au titre des travaux à 13.000 ç. Dit que la société Promotion J2L a droit à une indemnité d'occupation pour réalisation des travaux égale à deux mois de loyer, soit à la somme de 4.510,20 x 2 = 9.020,40 ç. Donne acte à la société Systemat France de ce qu'elle se reconnaît débitrice de la société Promotion J2L des sommes de : - 4.510,20 ç au titre du loyer d' octobre 2002, - 613,25 ç au titre de la régularisation des charges pour octobre 2002, - 76,80 ç au titre de la régularisation des charges de 2000, - 3.698,88 ç au titre de la taxe foncière de 2002. Fixe la créance de la société Promotion J2L à la somme de : - au titre des travaux : 13.000 ç - au titre de l'occupation pour travaux : 9.000 ç - au titre des sommes dont la société Systemat France se reconnaît débitrice : 4.510,20 + 613,25 + 76,80 + 3.698,88 = 8.899,13 ç. Constate que la créance totale de la société Promotion J2L est ainsi de 13.000+ 9.000 + 8.899,13 = 30.899,13 ç. Dit y avoir lieu à compensation entre cette somme et la somme de 15.866,50 ç représentant le dépôt de garantie. Condamne la société Systemat France à verser à la société Promotion J2L la somme de 30.899,13 ç - 15.866,50 = 15.032,63 ç. Condamne la société Systemat France à verser à la société Promotion J2L la somme de 1.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La condamne aux dépens dont distraction au profit de la S.C.P. Arsène-Henry & Lançon. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique X..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.