Cour d'appel de Toulouse, du 20 février 2006, 05/00244
Formation: 1ère Chambre Section 1 
Solution: Confirmation partielle

Sommaire: CONSTRUCTION IMMOBILIERE En application des articles 1642-1 et 1648 du code civil, l'action en réparation des désordres apparents doit être engagée par l'acquéreur en vente en état futur d'achèvement dans le délai d'un an suivant la date à laquelle le promoteur vendeur peut être déchargé des vices apparents à la livraison. L'acceptation par le promoteur de réparer certains désordres n'implique pas l'accord sur l'ensemble des désordres apparents listés à la livraison et pour lesquels aucune action n'a été engagée dans le délai susvisé.

COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 20/ 02/ 2006 RG : 05/ 00244 Décision déférée du 25 Novembre 2004- Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE-02/ 3635 Mme X... JEAN SNC LP PATRIMOINE représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE C/ SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LE WILSON I-SYNDIC FONCIA CAPITOLE représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LE WILSON II représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT *** *** ARRÊT DU VINGT FEVRIER DEUX MILLE SIX *** APPELANTE SNC LP PATRIMOINE, venant aux droits de la société LP PROMOTION 76 allées Jean Jaurès 31071 TOULOUSE représentée par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour assistée de Me Christine LESTRADE, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMES SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LE WILSON I représenté par son syndic FONCIA CAPITOLE 12 rue Arnaud Vidal Bâtiments A et C 31000 TOULOUSE représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour assistée de Me Françoise CALAZEL, avocat au barreau de TOULOUSE SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LE WILSON II 10 bis rue Arnaud Vidal Bâtiment B 31000 TOULOUSE représentée par la SCP NIDECKER PRIEU-PHILIPPOT, avoués à la Cour assistée de Me Françoise CALAZEL, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2006, en audience publique, devant H. MAS, Président, O. COLENO, conseiller, chargés d'instruire l'affaire, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : H. MAS, président O. COLENO, conseiller C. FOURNIEL, conseiller Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET :- contradictoire-prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties-signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre. FAITS ET PROCEDURE La société LP PROMOTION a réalisé deux bâtiments B et C et rénové un bâtiment existant 10 bis et 12 rue Arnaud Vidal à Toulouse qu'elle a commercialisés en état futur d'achèvement. Les immeubles appelés Résidence Wilson I (lot A et C) et Wilson II (bâtiment B) sont placés sous le régime de la copropriété. La réception des travaux a été prononcée avec réserves par la société LP PROMOTION le 20 juillet 2000 pour la Résidence Wilson I, la réception aurait eu lieu le même jour pour la Résidence Wilson II. Un document dit : " levée de réserves des parties communes 27/ 10/ 2000 " a été dressé par le syndicat des copropriétaires le 16 novembre 2000. Ce document liste divers désordres et non conformités à reprendre. De nouvelles listes ont été adressées par le syndicat des copropriétaires à la société LP PROMOTION le 6 novembre 2001, et le 18 avril 2002. Par acte du 21 octobre 2002 les syndicats des copropriétaires des Résidences Wilson I et Wilson II ont fait assigner la société LP PROMOTION devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour obtenir sa condamnation à procéder sous astreinte à la reprise des désordres visés dans l'assignation et à l'édification d'une verrière. Ils ont également demandé chacun 5. 000 € à titre de dommages et intérêts et 1. 000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La société LP PROMOTION a conclu à l'irrecevabilité des demandes pour défaut de fondement juridique et défaut d'habilitation du syndic, et pour prescription de l'action au visa de l'article 1792-3 du code civil en contestant en outre l'existence de désordres de nature décennale. Par jugement du 25 novembre 2004, le tribunal de grande instance de Toulouse a rejeté les moyens d'irrecevabilité pour défaut d'habilitation des syndics et prescription des actions et ordonné une expertise à l'effet notamment de déterminer si les réserves visées le 20 juillet et le 27 octobre 2000 ont été levées, dire s'il subsiste des désordres et donner leur avis sur leur nature, leur origine et les travaux propres à y remédier. La société LP PATRIMOINE venant aux droits de la société LP PROMOTION a fait appel de cette décision. Au terme de ses dernières écritures et au visa de l'article 1792-3 du code civil, elle a conclu à la réformation du jugement au motif que l'action des syndicats est forclose et réclame 2. 500 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle a exposé que les désordres invoqués sont de faible importance et ne relèvent pas de la garantie décennale mais de la garantie biennale expirée au jour de la délivrance de l'assignation. Elle ajoute que la prescription n'a pu être interrompue, pour les désordres qui persisteraient au seul motif qu'elle a accepté de réaliser certains travaux et que dans ces conditions l'expertise ordonnée est inutile. Les syndicats des copropriétaires ont conclu à la confirmation et réclamé 1. 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et 1. 000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Ils ont exposé que le promoteur s'était engagé à lever les réserves avant le 27 octobre 2001 que le délai a été repoussé d'un commun accord, que la société LP PROMOTION s'était également engagée à réaliser la verrière. Ils ajoutent que les désordres ne sont pas concernés par la garantie biennale, et que le promoteur est tenu de respecter l'engagement qu'il a pris de remédier aux désordres, ce qui n'a pas été intégralement réalisé comme le montrent les constats versés aux débats. Ils ont soutenu par ailleurs que seule l'expertise ordonnée permettra de qualifier les désordres. Par arrêt du 21 novembre 2005 la cour a confirmé la décision déférée en ce qu'elle a ordonné une expertise, l'a réformée en ce qu'elle a rejeté sans distinction l'exception de prescription de l'action et a ordonné la réouverture des débats sur ce point en invitant les parties à s'expliquer sur l'application des articles 1642-1 et 1648 du code civil. La société LP PATRIMOINE a conclu à la forclusion des syndicats des copropriétaires pour agir à son encontre au titre des vices apparents à la livraison des immeubles, et a sollicité leur condamnation solidaire à verser la somme de 3. 000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle expose que la majeure partie des désordres dont se prévalent les syndicats était apparente à la prise de possession et que l'action n'a pas été engagée dans le délai d'un an à compter de la date à laquelle elle pouvait être déchargée de ces vices soit le 27 novembre 2001. Elle fait par ailleurs valoir que certains menus désordres sont apparus après réception mais relèvent de la garantie biennale ce que confirmerait la note dressée par l'expert selon laquelle aucun des désordres ne porte atteinte à la solidité de l'immeuble ni ne compromet sa destination. Elle soutient que l'action serait également prescrite pour ces désordres dès lors qu'elle n'a pas été engagée dans les 2 ans de la réception soit avant le 20 juillet 2002. Elle ajoute qu'elle ne s'est jamais engagée à réparer l'intégralité des désordres apparents. Les syndicats des copropriétaires font valoir que leur action n'est pas prescrite en ce qui concerne les désordres apparents dès lors que la société LP PATRIMOINE s'est engagée à les réparer ce qu'elle a d'ailleurs partiellement fait. Ils sollicitent chacun 1. 000 € à titre de dommages intérêts pour appel abusif et 1. 000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application des articles 1642-1 et 1648 du code civil l'action concernant la réparation des désordres apparents à la prise de possession d'un immeuble vendu en état futur d'achèvement ou de rénovation doit être engagée dans le délai d'un an suivant la date à laquelle le promoteur pouvait être déchargé des vices apparents ; Attendu qu'il n'est pas contesté que la prise de possession a eu lieu par les syndicats des copropriétaires le 27 octobre 2000 date à laquelle une liste de désordres a été dressée il appartenait aux syndicats des copropriétaires d'agir, à défaut de réparation volontaire de ces désordres, avant le 27 novembre 2001 ; Attendu que le fait pour la société LP PATRIMOINE d'avoir fait reprendre certains de ces désordres n'implique pas à lui seul qu'elle a accepté de les reprendre dans leur totalité ; Attendu que les syndicats des copropriétaires font valoir que la société LP PATRIMOINE a déjà réalisé la majorité des travaux de reprise et s'est engagée à reprendre presque tous les désordres apparents ayant fait l'objet d'une réserve lors de l'établissement du procès verbal du 27 octobre 2000 ; Attendu que la réalisation de travaux postérieurement à l'expiration du délai que les syndicats avaient pour agir n'implique pas une renonciation à se prévaloir de la prescription pour les désordres non réparés ; Attendu que les syndicats ne prouvent pas un engagement formel de réparation qui ne peut résulter du simple silence du promoteur à réception de lettres missives ou de mises en demeure qui ne suppléent pas l'assignation en justice seule à même d'interrompre le délai pour agir ; Attendu que l'action des syndicats concernant les désordres apparents à la réception qui ne présente à ce jour qu'un intérêt limité compte tenu des travaux de reprise effectivement réalisés est donc prescrite ; Attendu que les demandes de dommages intérêts pour appel abusif sont infondées dès lors que l'appel est partiellement admis ; Attendu qu'en l'état de la succombance respective des parties il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que les dépens seront à la charge de la société LP PATRIMOINE ; PAR CES MOTIFS LA COUR, vu l'arrêt du 21 novembre 2005, déclare prescrite l'action des syndicats des copropriétaires concernant les désordres apparents à la prise de possession de l'immeuble listés le 27 octobre 2000 et non réparés par la société LP PATRIMOINE, rejette les demandes en dommages intérêts pour appel abusif formées par les syndicats des copropriétaires LE WILSON I et LE WILSON II, I, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SNC LP PATRIMOINE aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP NIDECKER PRIEU. Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président, et par E. KAIM MARTIN, greffier.