Cour d'appel de Lyon, 21 avril 2009, 09/00076
Formation: 8e Chambre Civile

Sommaire: BAIL COMMERCIAL - Bailleur - Obligations - Délivrance - Locaux conformes à la destination du bail Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de notamment délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Dès lors, une clause aux termes de laquelle le preneur prend les lieux en l'état n'exonère pas le bailleur de l'obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle.

R.G : 09/00076 décision du Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSEAu fond 2006/2957du 20 octobre 2008 COUR D'APPEL DE LYON 8e Chambre Civile ARRÊT du 21 Avril 2009 APPELANTE : SARL SPV représentée par ses dirigeants légaux2 rue Teynière01000 BOURG EN BRESSE représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Courassistée de Me PEUCHOT, avocat INTIMEE : SA ELECTROLIUM représentée par ses dirigeants légauxRoute de Etangs01240 SAINT PAUL DE VARAX représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Courassistée de Me OHMER, avocat Instruction clôturée le 10 Mars 2009Audience de plaidoiries du 10 Mars 2009 La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON,composée lors des débats et du délibéré de : * Madame Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries,* Madame Martine BAYLE, conseillère,* Madame Agnès CHAUVE, conseillère, assistées lors des débats tenus en audience publique de Madame Nicole MONTAGNE, greffière, a rendu L'ARRET contradictoire suivant : FAITS-PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Le 31 août 2000, la SCI DU SABLONNIER devenue la SARL SPV a donné à bail commercial à la société ETABLISSEMENTS CHABRY ET CIE - ancienne dénomination de la SA ELECTROLIUM - qui a pour activité le traitement de métaux par des procédés chimiques, des locaux situés à St PAUL DE VARAX. Alléguant la chute de tringles métalliques du faux-plafond survenue en novembre 2005 et ayant provoqué des blessures à un salarié, la SA ELECTROLIUM a obtenu l'institution d'une expertise par ordonnance du 7 février 2006. L'expert Monsieur Z... a déposé son rapport le 2 avril 2007. Par jugement en date du 20 octobre 2008 le tribunal de grande instance de BOURG EN BRESSE a :- dit que la SARL SPV devait assumer la charge des réparations de la charpente des lieux loués,- condamné la SARL SPV à faire procéder aux réparations préconisées par l'expert au visa du devis de la société CAP sous astreinte de 1.500  par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir un mois après la signification de la décision,- condamné la SARL SPV à payer à la SA ELECTROLIUM la somme de 4.000  sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,- ordonné l'exécution provisoire de la décision,- condamné la SARL SPV aux dépens y compris les frais de référé et d'expertise. La SARL SPV a relevé appel de cette décision le 7 janvier 2009. Elle conclut à la réformation du jugement en sollicitant la condamnation de sa locataire à faire exécuter tous les travaux rendus nécessaires par les désordres constatés par l'expert judiciaire. Elle fait valoir :- que la SA ELECTROLIUM a accepté de prendre les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient lors de la signature du bail,- que la SA ELECTROLIUM avait en vertu du bail commercial une obligation d'entretien comprenant tous les travaux d'entretien, les transformations ou améliorations, les travaux de mise aux normes (sécurité des personnes, hygiène) et toutes les réparations y compris les éventuelles grosses réparations rendues nécessaires par les vapeurs agressives résultant de son activité industrielle dans les locaux,- que les désordres constatés sur la charpente résultent de l'activité polluante de la SA ELECTROLIUM et du défaut d'entretien des peintures de charpente par cette dernière,- que la SA ELECTROLIUM ne démontre pas avoir effectué l'entretien régulier des peintures de la charpente intérieure, auquel elle était tenue en vertu du bail,- que ce défaut d'entretien des peintures censées préserver la charpente métallique de la corrosion a provoqué le vieillissement prématuré des dites charpentes,- qu'en conséquence la SA ELECTROLIUM a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de la SARL SPV,- et qu'en vertu du bail et par dérogation aux dispositions de l'article 606 du code civil la SA ELECTROLIUM doit supporter les grosses réparations qui résultent de la corrosion de la charpente du fait des émanations polluantes et de l'absence de remise en état de la peinture par elle. Subsidiairement la société SPV sollicite l'institution d'une nouvelle expertise aux fins de valider les choix techniques susceptibles d'être faits pour la réfection de la charpente, et les descriptifs techniques afférents, dans chaque hypothèse soit d'une interruption soit d'une poursuite de l'exploitation de son activité par la SA ELECTROLIUM dans le bâtiment litigieux. Elle estime en effet que les préconisations de l'expert Z... sont sommaires. Sur l'appel incident de la SA ELECTROLIUM et sa demande incidente en paiement de la somme de 1.025.004  HT la SARL SPV réplique que cette demande nouvelle est irrecevable et non fondée, la SA ELECTROLIUM cherchant uniquement à se refaire une santé financière. En toute hypothèse elle réclame à la SA ELECTROLIUM la somme de 6.000  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La SA ELECTROLIUM conclut à la confirmation du jugement et au débouté de la SARL SPV de sa demande d'expertise aux motifs :- que la SARL SPV connaissait parfaitement l'activité exercée dans les lieux depuis 1974, qu'en 1991 la bailleresse a fait poser un faux-plafond cachant l'état de la charpente, - que le bailleur est tenu d'effectuer les travaux nécessaires pour la destination contractuelle des lieux et d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et de faire toutes réparations au cours du bail pouvant devenir nécessaires,- qu'en cours de bail le bailleur avait la charge de toutes réparations touchant la structure essentielle et la préservation de l'immeuble au sens de l'article 606 du code civil, que l'entretien du clos et du couvert résultant de la préservation de l'immeuble ne relève pas des réparations locatives,- que l'expert judiciaire ne met pas en cause l'entretien effectué par elle à compter du 3 août 2000,- que les travaux de toiture charpente ne constituent en aucun cas des travaux nécessités par l'exercice de son activité,- que la reprise de l'ensemble du clos et du couvert doit être envisagée selon les contraintes d'exploitation de la locataire et que la solution CAP retenue par l'expert est la moins coûteuse. Formant appel incident elle sollicite la condamnation de la SARL SPV à lui payer la somme de 1.025.004  HT montant du devis CAP en vertu de l'ordonnance du 8 février 2007 et la somme de 5.000  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'imputabilité des réparations : Attendu que l'expert judiciaire est d'avis que la charpente est affectée de désordres qui mettent en cause sa stabilité qui présente un risque d'effondrement et met en cause la sécurité des personnes et des biens ; qu'il ajoute que la charpente a subi un vieillissement prématuré en raison de l'activité polluante par des vapeurs agressives, que la charpente n'a pas été suffisamment entretenue en regard de cette activité, que ce défaut d'entretien date d'au moins 15 ans et qu'il concerne le clos et le couvert ; Attendu qu'aux termes de l'article 1719 du code civil "le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière" :1° de délivrer au preneur la chose louée (...)2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...) ; Attendu que la clause aux termes de laquelle "le preneur prend les lieux en l'état" n'exonère pas le bailleur de l'obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle ; Attendu que l'article 7 du bail stipule :"E - le bailleur ne sera tenu qu'aux grosses réparations définies par l'article 606 du code civil à l'exception de celles pouvant résulter de la disposition ci-après.Le preneur supportera seul l'intégralité des coûts relatifs à :- tous les travaux, transformations ou améliorations nécessitées par l'exercice de son activité,- tous les travaux de mise aux normes des locaux en matière d'hygiène ou de sécurité, en vertu de tous textes légaux et réglementaires futurs. En outre le preneur supportera seul le coût de toutes les réparations d'entretien qui pourraient devenir nécessaires. En particulier le preneur aura à sa charge la remise en état intérieure de la peinture toutes les fois que les évaporations nocives le rendront nécessaire, le bailleur se réservant le droit de visiter les lieux pour vérification (...)" ; Attendu que les travaux de réparation de la charpente relèvent manifestement de l'article 606 du code civil ; Attendu que la clause dérogatoire mettant à la charge de la locataire la remise en état intérieure de la peinture toutes les fois que les évaporations nocives le rendront nécessaire (souligné par la Cour), d'interprétation stricte, ne peut pas concerner les peintures de la charpente métallique située derrière le faux-plafond ; qu'elle n'apporte aucune dérogation au principe énoncé en tête du paragraphe E ; Attendu que c'est à juste titre que les premiers juges ont mis à la charge de la bailleresse les travaux de réparation de la charpente ; Sur l'étendue des travaux et de la condamnation : Attendu que l'expert a sollicité les parties pour qu'elles lui fournissent des devis descriptifs ; que seule la SA ELECTROLIUM a proposé la solution d'une société CAP et de son maître d'oeuvre ; que l'appelante est donc mal venue de reprocher à l'expert d'avoir retenu cette solution (construction d'une toiture au-dessus de la toiture actuelle sur des fondations nouvelles, puis déconstruction de la toiture actuelle avec mise en place de tunnels de protection du personnel) et de critiquer cette solution alors qu'elle n'en proposait aucune ; que la solution entérinée certes onéreuse l'est moins qu'une reconstruction à neuf d'un bâtiment ; Attendu que cette solution présente l'avantage de ne pas arrêter l'activité de la SA ELECTROLIUM ; que le devis CMR produit par l'appelante moins onéreux que le devis CAP nécessite l'arrêt de l'activité et ne saurait être retenu ; Attendu qu'une contre-expertise ne se justifie pas ; que la rédaction de la mission telle que proposée reviendrait au surplus à confier à un expert judiciaire une maîtrise d'oeuvre incompatible avec ses fonctions ; Attendu que la condamnation de la SARL SPV à effectuer les travaux préconisés par l'expert sur la base du devis CAP signifie qu'elle est obligée non pas de contracter avec cette dernière société et son maître d'oeuvre mais uniquement de faire réaliser les travaux qui y sont décrits ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de condamnation financière de la société SPV formée par l'intimée ; Attendu que l'équité commande d'allouer à l'intimée la somme de 1.500  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; que l'appelante succombant à la procédure en supportera les dépens ; PAR CES MOTIFSLa Cour, Rejette la demande de contre-expertise ; Confirme le jugement déféré ; Y ajoutant : Condamne la SARL SPV à payer à la SA ELECTROLIUM la somme de 1.500  au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la SARL SPV aux dépens d'appel qui seront recouvrés par l'avoué de son adversaire conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile et signé par Madame Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre et par Madame Nicole MONTAGNE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.