Cour d'appel de Versailles, du 28 mai 1999, 1997-5385

Sommaire: BAIL (règles générales) - Congé - Pluralité de preneurs - Congé donné par l'un d'eux - Clause de solidarité Le congé donné par l'un des co-preneurs solidaires d'un bail, qui a quitté les lieux, ne le libère pas de son obligation solidaire contractuelle de payer les loyers et les charges jusqu'au terme du bail, sauf accord du bailleur pour accepter ce congé séparé

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 24 mars 1996, Monsieur et Madame Gérard X... ont donné en location à Mesdames Nathalie et Liliane Y... un logement situé à SARTROUVILLE (78500) - Résidence Clémenceau - 3, rue Raoul Dufy, moyennant un loyer mensuel principal de 4.700 Francs. Par lettre en date du 21 mai 1996, Madame Liliane Y... a informé Monsieur et Madame X... de son départ dans une maison de retraite et les a invités à s'adresser à sa petite fille, Nathalie qui entendait conserver le bail. Par lettre en date du 22 mai 1996, L'Agence VOLTAIRE, mandataire des bailleurs,a pris acte du départ de Madame Liliane Y... et lui a indiqué qu'elle ne pouvait pas se délier unilatéralement de l'engagement de location pris conjointement avec Madame Nathalie Y.... Le 17 juillet 1996, Monsieur et Madame X... ont fait délivrer à Mesdames Liliane et Nathalie Y... un commandement de payer la somme de 11.697 Francs visant la clause résolutoire contractuelle et les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990. Par actes d'huissiers en date du 16 octobre et des 18 et 22 novembre 1996, Monsieur et Madame X... ont fait assigner devant le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE Mesdames Nathalie et Liliane Y... et L'UDAF D'EVREUX, ès qualités de curateur de Madame Liliane Y..., aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 29.884,69 Francs représentant l'arriéré de loyers impayés, outre les intérêts de droit et frais d'exécution ; la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; le prononcé de l'expulsion de Mesdames Nathalie et Liliane Y..., ainsi que celle de tous les occupants de leur chef; le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 5.823,50 francs, sans préjudice des charges, et ce, à compter du prononcé du jugement et le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, le tout avec exécution provisoire du jugement. A l'appui de leurs prétentions, ils ont fait valoir que Madame Liliane Y... étant co-titulaire du bail est solidairement tenue en dépit du congé donné le 1er juin 1996 qui ne peut être assimilé à un abandon de famille. Madame Liliane Y... et L'UDAF D'EVREUX ont conclu au débouté des demandes des époux X... et ont sollicité leur condamnation à payer à Madame Liliane Y... la somme de 4.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Ils ont en effet soutenu que le bail était résolu de plein droit à compter du mois de juin 1996, date du départ de Madame Liliane Y... en maison de retraite. Subsidiairement, ils ont fait observer que le commandement de payer visant la clause résolutoire avait mis fin au bail le 17 Septembre 1996 et à la solidarité qui existait entre les locataires. Par jugement réputé contradictoire en date du 4 avril 1997, le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE a rendu la décision suivante: - condamne solidairement mesdames Y... à payer aux époux X... la somme de 29.117 Francs arrêté au 31 octobre 1996, à titre d'arriéré de loyers et charges en deniers ou quittances, avec intérêts de droit à compter du 18 novembre 1996, - déclare acquise la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 17 juillet 1996, - constate la résiliation dudit bail à la date du 17 septembre 1996, - ordonne en conséquence l'expulsion de Madame Nathalie Y..., ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement situé Résidence Clémenceau - 3, rue Raoult Dufy, et ce, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement et au besoin avec le concours de la force publique, - ordonne le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de Madame Nathalie Y..., - fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux, - déboute les époux X... du surplus de leurs demandes, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne solidairement Mesdames Y... à payer aux époux X... la somme de 1.000 Francs, en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamne solidairement Mesdames Y... aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 juillet 1996, soit 560,36 Francs. Le 28 mai 1997, Madame Liliane Y... et L'UDAF D'EVREUX ont relevé appel de cette décision. Ils soutiennent que le contrat de bail ayant été signé par Madame Liliane Y... sans que le consentement de son curateur l'UDAF de l'EURE, ait été recueilli est nul et de nul effet, en application des dispositions de l'article 510-1 du code civil. Ce contrat de bail contenant une clause de solidarité étant assimilable à un acte de disposition. A titre subsidiaire, ils font valoir que Madame Liliane Y... ne peut être tenue au paiement des loyers échus postérieurement à la prise d'effet du congé, la clause de solidarité et d'invisibilité ne pouvant jouer puisque Madame liliane Y... a perdu la qualité de locataire. Les époux X..., intimés, répliquent que la demande de nullité étant nouvelle est irrecevable .En outre, ils soutiennent que celle-ci est mal fondée puisque le contrat de bail étant un acte d'administration ne requiert pas le consentement du curateur . Ils ajoutent que Madame Liliane Y... reste tenue solidairement du paiement des loyers dus jusqu'à la résiliation du bail et de l'indemnité d'occupation due jusqu'au départ de Madame Nathalie Y..., le 3 juin 1997. Par conséquent, les époux X... demandent à la cour de: - déclarer irrecevable en tout cas mal fondé l'appel interjeté par Madame Liliane Y... et l'ATIAM, les en débouter, - déclarer irrecevable comme nouvelle la demande en nullité du bail présentée par Madame Liliane Y... et l'ATIAM, - débouter les appelantes de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer en conséquence la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner Madame Liliane Y... solidairement avec Madame Nathalie Y... à payer aux concluants la somme de 74.375,50 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 1997 pour les sommes postérieures au 31 octobre 1996, Vu l'article 1154 du code civil, - dire que les intérêts échus depuis plus d'un an seront capitalisés chaque année à la date anniversaire de la demande et porteront eux-mêmes intérêts au même taux, - condamner Madame Liliane Y... et l'ATIAM à porter et payer aux concluants la somme de 8.000 Francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Madame Liliane Y... et l'ATIAM en tous les dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ASSOCIATION TUTELAIRE DES PERSONNE PROTEGEES DES ALPES MERIDIONALES (ATIAM), désignée en qualités de curateur de Madame Liliane Y... par ordonnance rendue le 28 novembre 1996 par le juge des tutelles du tribunal d'instance de NICE, est intervenue volontairement à l'instance. Par conclusions signifiées le 26 février 1999, Madame Liliane Y... et L'ASSOCIATION TUTELAIRE DES PERSONNE PROTEGEES DES ALPES MERIDIONALES (ATIAM) répliquent que leur demande de nullité du bail est recevable, puisqu'elle tend à faire écarter les prétentions adverses. Ils ajoutent qu'en tout état de cause, Madame Liliane Y... ne peut être tenue qu'au paiement des loyers échus au 17 septembre 1996, soit la somme de 22.894 Francs, la solidarité ne pouvant être appliquée aux indemnités d'occupation, dès lors que le bail a cessé. Elles demandent à la cour de: - adjuger au concluant l'entier bénéfice de leurs précédentes écritures, - à titre infiniment subsidiaire, juger que Madame Y... ne peut être tenue solidairement au paiement des indemnités d'occupation, - dire en conséquence, que les sommes dues par Madame Y... ne s'élèvent qu'à 22.894 Francs, montant des loyers échus au 17 septembre 1996, - débouter les époux X... de toutes demandes plus amples ou contraires, - et statuer quant aux dépens ainsi que précédemment requis. Madame Nathalie Y..., assignée et réassignée selon actes signifiés les 16 février et 1er septembre 1998 selon les modalités de l'article 659 du nouveau code de procédure civile et le 4 novembre 1998, à la mairie de son domicile certifié certain, n'a pas constitué avoué. L'ordonnance de clôture a été signée le 1er avril 1999 et les dossiers des parties ont été déposés à l'audience du 16 avril 1999. SUR CE LA COUR 1) Sur la recevabilité et le bien fondé de la demande de nullité du contrat de bail : Considérant que la demande en nullité du contrat de bail, formulée pour la première fois devant la cour par l'appelante et son curateur, tend directement à faire écarter les prétentions de Monsieur et Madame X... quant au paiement par Madame Liliane Y... des loyers, charges et indemnités d'occupation dues selon eux en vertu de ce bail; que cette prétention nouvelle des appelants est donc recevable en application des dispositions de l'article 564 du nouveau code de procédure civile; Considérant que néanmoins, le bail, même conclu par un locataire solidairement avec un colocataire, est un acte d'administration, que le majeur sous curatelle peut faire seul, sans que l'assistance de son curateur soit requise en vertu de l'article 510-1 du code civil; que par conséquent, les appelants ne sont pas fondés en leur demande de nullité du bail signé le 24 mars 1996; 2) Sur les effets du congé donné le 21 mai 1996 : Considérant qu'il est de droit constant que le congé donné par l'un des copreneurs solidaires d'un bail, qui a quitté les lieux, ne le libère pas de son obligation solidaire contractuelle de payer le loyer et les charges pendant la durée prévue au contrat, sauf accord du bailleur pour accepter un congé séparé; qu'en l'espèce, le mandataire des bailleurs ayant refusé cet accord, c'est à juste titre que le premier juge a dit que le congé donné par Madame Liliane Y... ne l'avait pas libérée de son obligation au paiement des loyers et charges échus postérieurement au congé; 3) Sur la créance de Monsieur et Madame X... à l'égard de Madame Liliane Y... et de Madame Nathalie Y... Considérant que la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire contractuelle à la date du 17 septembre 1996, pour défaut de paiement des causes du commandement de payer délivré à Mesdames Y... le 17 juillet 1996 et ordonné l'expulsion de Madame Nathalie Y..., ainsi que le transport et séquestre de ses meubles; Considérant que les intimés déclarent que Mademoiselle Nathalie Y... a quitté les lieux le 3 juin 1997, conformément à l'engagement pris par elle dans un courrier du 13 mai 1997 adressé à Monsieur X..., de partir entre le 31 mai et le 5 juin 1997; Considérant que par conséquent, la créance justifiée de Monsieur et Madame X... au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, selon décompte conforme aux dispositions du bail et au dispositif du jugement déféré, s'élève à la somme de 74.375,50 Francs; Considérant que cependant, l'indemnité d'occupation de nature mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire, puisqu'elle doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail, n'est pas de nature contractuelle; qu'elle a d'ailleurs été fixée par le jugement déféré; qu'elle n'est due que par la seule occupante des lieux à compter de la date de résiliation du bail et non par la colocataire, qui ne s'est obligée solidairement qu'au paiement des loyers et charges pendant la durée du bail; Considérant qu'il y a donc lieu de distinguer quant à la créance des intimés; que la cour condamne solidairement Madame Liliane Y... et Mme Nathalie Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 22.894 Francs, montant des loyers et charges échus au 17 septembre 1996; qu'elle condamne Madame Nathalie Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 51.481,50 Francs au titre des indemnités d'occupation et des charges échues à son départ des lieux; 4) Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile : Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Madame Liliane Y... et à L'ASSOCIATION TUTELAIRE DES PERSONNE PROTEGEES DES ALPES MERIDIONALES (ATIAM), ès qualités de curateur de Madame Liliane Y..., la somme de 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; 5) Sur les dépens : Considérant que les dépens seront mis à la charge de Madame Nathalie Y... pour les deux tiers et de Monsieur et Madame X..., pour un tiers; PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort: - DONNE acte à L'ASSOCIATION TUTELAIRE DES PERSONNE PROTEGEES DES ALPES MERIDIONALES (ATIAM) de son intervention volontaire en qualité de curateur de Madame Liliane Y...; - CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt; Et y ajoutant et réformant: - CONDAMNE solidairement Madame Liliane Y... et Madame Nathalie Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 22.894 Francs, montant des loyers et charges échus au 17 septembre 1996; - CONDAMNE Madame Nathalie Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 51.481,50 Francs au titre des indemnités d'occupation et des charges échues à son départ des lieux; - DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes; - CONDAMNE Monsieur et Madame X... à payer à Madame Liliane Y... et à L'ASSOCIATION TUTELAIRE DES PERSONNE PROTEGEES DES ALPES MERIDIONALES (ATIAM), ès qualités de curateur de Madame Liliane Y..., la somme totale de 5.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; - CONDAMNE Madame Nathalie Y..., dans la proportion des deux tiers et Monsieur et Madame X..., pour un tiers, à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt: Le Greffier, Le Président, M. H. EDET A. CHAIX