Cour d'appel d'Aix-en-Provence, CT0179, du 27 janvier 2006, 78
Formation: CT0179

Sommaire: Si la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des copropriétaires distincts, il n'en est pas de même lorsque l'un des héritages est une partie commune dont la propriété demeure nécessairement commune à tous. En conséquence, la clause de règlement de copropriété portant constitution d'une servitude de passage sur un lot privatif, au profit des parties communes de l'immeuble, doit être déclarée non écrite comme contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, les deux héritages n'appartenant pas à deux propriétaires distincts.

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE4 Chambre AARRÊT AU FOND DU 27 JANVIER 2006No 2006/ Rôle No 02/18931Syndicat des Copropriétaires LE BEAUSOLEIL C/Monique X... veuve Y... Grosse délivrée le :à :réf Décision déférée à la Cour :Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 juillet 2002 enregistré au répertoire général sous le no 99/2988. APPELANT Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LE BEAUSOLEIL, 7-9 Avenue Romain Rolland et 5, rue Grammond à NICE, représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. BELVÉDÈRE IMMOBILIER - 36 bld Tzaréwitch - 06000 NICE, elle-même prise en la personne de son gérant en exercice demeurant en cette qualité audit siègereprésenté par la S.C.P. COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, ayant Maître Etienne BERARD, avocat au barreau de NICE INTIMÉE Madame Monique X... veuve Y... née le 15 décembre 1938 à SAINT ETIENNE (42048), demeurant ... - 06000 NICE représentée par la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour ayant Maître Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE*-*-*-*-*COMPOSITION DE LA COURL'affaire a été débattue le 08 décembre 2005 en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Guy ROMAN, PrésidentMonsieur André FORTIN, ConseillerMonsieur Philippe COULANGE, Conseillerqui en ont délibéré.Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2006.ARRÊTContradictoire,Magistrat Rédacteur : Monsieur Guy ROMAN, PrésidentPrononcé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2006,Signé par Monsieur Guy ROMAN, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe de la décision.***I - Exposé du litige : Monsieur et Madame Y... ont acquis les lots no 208 et 209 issus du lot no 49 constituant deux emplacements de parking dans l'immeuble en copropriété dénommé LE BEAUSOLEIL, situé à NICE. Souhaitant transformer les parkings en garage, ils ont fait poser une porte et ont sollicité de l'assemblée Générale des copropriétaires du 17 janvier 1996, une autorisation qui leur a été refusée. Par ordonnance de référé en date du 22 octobre 1996, rendue à la requête du Syndicat des Copropriétaires, le Président du Tribunal de Grande Instance de NICE a condamné les époux Y... à rendre au lot 49 (devenu les lots 208 et 209) son usage de box ouvert et les a condamnés à démonter la porte de garage mise en place, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. Les époux Y... ont formulé une nouvelle demande d'autorisation lors de l'Assemblée Générale des copropriétaires en date du 20 janvier 1999 et qui a de nouveau été rejetée. Par assignation en date du 21 avril 1999, les époux Y... ont alors saisi le Tribunal de Grande Instance de NICE en lui demandant de :- dire que la résolution no 9 de l'Assemblée Générale du 20 janvier 1999 devra être déclarée nulle pour abus de majorité commis par l'ensemble des copropriétaires ayant voté contre la sollicitation des époux Y..., visant à leur donner l'autorisation de fermer leur parking situé sur les lots 208 et 209 de la communauté immobilière,- dire que la servitude constituée par le Syndicat des Copropriétaires sur le lot de copropriété de Monsieur et Madame Y... est nulle par application des dispositions de l'alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. Par jugement rendu le 18 juillet 2002, le Tribunal de Grande Instance de NICE a :- annulé la résolution no 9 de l'Assemblée Générale du 20 janvier 1999,- annulé la clause de l'état descriptif de division figurant page 48 au "deuxièmement",- condamné le Syndicat des Copropriétaires à payer à Madame Y... la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété LE BEAUSOLEIL a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe, en date du 11 septembre 2002. Il demande à la Cour d'infirmer la décision entreprise, de débouter Madame Y... de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. A l'appui de son recours, le Syndicat des Copropriétaires fait valoir que :- l'action engagée par Madame Y... est prescrite,- la servitude existant sur le lot no 49 ne porte pas atteinte au caractère privatif de ce lot,- le refus de l'Assemblée Générale d'autoriser la transformation des parkings en garages ne constitue pas un abus de majorité. Madame Y... a conclu à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation du syndicat au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du N.C.P.C. Les parties ont à nouveau signifié des conclusions :- le 4 novembre pour le Syndicat des Copropriétaires,- le 2 décembre 2005 pour Madame Y...,alors que l'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2005. II - Motifs de la décision : Attendu que le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété LE BEAUSOLEIL a conclu le vendredi 4 novembre et l'ordonnance de clôture a été rendue le mardi 8 novembre 2005, comme annoncé plusieurs mois à l'avance ; Attendu que Madame Y... ne précise pas en quoi ces conclusions nécessitaient une réponse qu'elle n'a pu apporter avant l'ordonnance de clôture de sorte qu'aucun motif ne justifie la révocation de l'ordonnance de clôture, qu'ainsi les conclusions signifiées le 2 décembre 2005 par Madame Y... doivent être déclarées irrecevables ; Attendu qu'il ressort des éléments du dossier que l'immeuble LE BEAUSOLEIL situé à NICE, avenue Romain ROLLAND et Rue GRAMMONT, est un immeuble collectif ayant fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété, conformément à la loi du 10 juillet 1965 ; Que le règlement de copropriété a été établi le 5 février 1965 par Maître Z..., notaire à NICE ; Que le dernier acte modificatif est en date du 27 février 1968 et constate la division du lot 49 à usage de garage entre plusieurs lots à usage de parkings ; Attendu que Monsieur et Madame Y... ont acquis les lots no 208 et 209 issus du lot no 49, lots définis dans l'état descriptif de division comme étant :- lot no 208 : un emplacement de parking pour voiture automobile particulière, situé au sous-sol,- lot no 209 : un emplacement de parking pour voiture automobile particulière, situé au sous-sol. Que le règlement de copropriété prévoit au profit du Syndicat des Copropriétaires, un droit de passage sur les lots no 208 et 209, la clause étant libellée comme suit :"le ou les propriétaires du lot no 49 (ou des locaux issus de la division dudit lot) devront laisser libre accès aux architectes, entrepreneurs, ouvriers et livreurs savoir :Au sous-sol dans la partie du lot no 49, se trouvant entre la chaufferie et la cave comprise dans le lot no 48, pour l'entretien et la réparation des appareils et installation servant au chauffage collectif. A cet effet, une porte a été prévue dans la cloison séparant la chaufferie de ladite partie du lot no 49 du fait que le transport ou la manipulation d'appareils et matériels encombrant est impossible en passant par les escaliers et les couloirs des caves.Néanmoins, le passage par les lots no 208 et 209 représentant initialement le lot no 49, ne devra se faire que s'il y a lieu à déplacer des objets encombrants.Dans le cas contraire, le passage aura lieu normalement par les escaliers et les couloirs des caves". Attendu que Madame Y... a invoqué la nullité de cette clause eu égard aux dispositions de l'article 1 de la Loi du 10 juillet 1965. Attendu que si les actions personnelles nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans, les clauses contraires aux dispositions d' ordre public de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites d'après l'article 43 de ladite loi ; Attendu que si la division d'un ensemble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des copropriétaires distincts, il n'en est pas de même lorsque l'un des héritages est une partie commune dont la propriété demeure nécessairement commune à tous ; Attendu en conséquence que la clause du règlement de copropriété portant constitution d'une servitude de passage sur le lot privatif de Madame Y..., au profit des parties communes de l'immeuble, doit être déclarée non écrite, les deux héritages n'appartenant pas à deux propriétaires distincts ; Attendu que l'appelant devra payer à Madame Veuve Monique Y... la somme de1.000 euros en application de l'article 700 du N.C.P.C et en raison de sa succombance les dépens d'appel. Vu l'article 696 du N.C.P.C. PAR CES MOTIFSLa Cour,Statuant publiquement et par arrêt contradictoireReçoit l'appel,Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 2 décembre 2005 par Madame Veuve Y...,Confirme le jugement entrepris sauf à préciser que c'est la clause du règlement de copropriété qui est déclarée non écrite et que c'est la résolution numéro 9de l'Assemblée Générale du 20 janvier 1999 qui est annulée;Y ajoutant,Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LE BEAUSOLEIL à payer à Madame Y... la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du N.C.P.C.Le condamne aux dépens d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués, en application de l'article 699 du N.C.P.C.LE GREFFIER LE PRÉSIDENT S. AUDOUBERT G. ROMAN