Cour d'appel de Versailles, du 9 mars 2004, 2002-06623

Sommaire: BAIL (règles générales) Il résulte des dispositions de l'article 1731 du Code civil qu'à défaut d'état des lieux contradictoire et quelles que soient les mentions portées dans le bail relativement à l'état des locaux loués, le locataire est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives à leur entrée.A l'inverse, dès lors qu'un état des lieux de sortie est dressé contradictoirement, le locataire est redevable des dégradations constatées sauf à être diminuées de la vétusté proportionnelle à la durée d'occupation des lieux et dans la mesure où elles leur sont imputables.Si le coût de travaux de réfection des peintures et moquettes inhérents à une occupation de près de neuf ans dont la dégradation a été accélérée par une humidité structurelle du bâtiment ne peut être mise à la charge du locataire, il appartient à ce dernier de supporter le coût d'un nettoyage approfondi des locaux et des réparations locatives lui incombant

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 51E 1ère chambre 2ème section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 09 MARS 2004 R.G. Nä 02/06623 AFFAIRE : Albino DA X... et autres C/ Didier Y... Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu le 21 Août 2002 par le Tribunal d'Instance BOULOGNE BILLANCOURT RG nä : 1604.01 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP JUPIN & ALGRIN, SCP JULLIEN LECHARNY ROL REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE NEUF MARS DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Monsieur Albino DA X... 1 rue des Suisses 92380 GARCHES représenté par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués assisté de Me Tatiana RICHAUD, avocat au barreau de VERSAILLES Madame Rosa DA Z... épouse DA X... 1 rue des Suisses 92380 GARCHES représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués assistée de Me Tatiana RICHAUD, avocat au barreau de VERSAILLES (bénéficient d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2002/9483 du 20/11/2002 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) INTIME Monsieur Didier Y... né le 23 Janvier 1967 à SAINT CLOUD (92210) de nationalité FRANCAISE 33 rue de la Côte Saint Louis 92380 GARCHES représenté par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués assisté de Me Jean-Luc PRETEUX, avocat au barreau de NANTERRE Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience du 27 Janvier 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 2 mars 2004, puis prorogé au 09 Mars 2004 devant la cour composée de : Madame Sabine FAIVRE, conseiller, pour le Président empêché Madame Evelyne LOUYS, Conseiller, Madame Hélène A..., Vice-Président placé auprès du Premier Président, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Natacha B... FAITS ET C..., 5Par acte sous seing privé du 1er juin 1993, Monsieur Didier Y... a donné en location à Monsieur Albino DA X... des locaux à usage d'habitation situé 117, Grande Rue à GARCHES moyennant un loyer mensuel de 548,82 charges comprises, et ce pour une durée de trois ans renouvelable; que ce bail a été reconduit à l'échéance de la période triennale à compter du 1er juillet 1996; qu'un état des lieux de sortie a été dressé le 10 juillet 2001. Saisi par Monsieur Didier Y... d'une demande en paiement d'arriéré de loyers d'un montant de 2 256,25 (14 800 francs) et de réparations locatives d'un montant de 4 505,76 (29 555,87 francs) après imputation du dépôt de garantie, outre les frais de sommation de payer et de constat d'huissier, le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT, par jugement du 21 août 2002, a: - condamné Monsieur et Madame DA X... à payer à Monsieur Y... la somme de 2 256,25 , représentant le montant des loyers et charges impayées entre les mois de mars à juin 2001, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2001, - condamné Monsieur et Madame DA X... à payer à Monsieur Y... la somme de 1 639,73 au titre des réparations locatives et ce, déduction faite du montant du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - condamné Monsieur et Madame DA X... à payer à Monsieur Y... la somme de 460 sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné Monsieur et Madame DA X... à supporter les dépens, à l'exception du coût de la sommation de payer délivrée le 4 juillet 2001, - dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Par déclaration du 8 octobre 2002, Monsieur Albino DA X... et Madame Rosa DA Z... épouse DA X... ont interjeté appel de cette décision. Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 mars 2003, les époux DA X... contestent les condamnations prononcées à leur encontre au titre des réparations locatives au motif d'une part qu'un second contrat de bail leur a été consenti en mentionnant un état neuf alors qu'ils avaient déjà occupé les lieux pendant trois années et d'autre part que les dégradations constatées proviennent soit d'une vétusté attachée à 9 années d'occupation, d'une humidité persistante imputable au bailleur et non d'un manquement d'entretien de leur part. En conséquence, les époux DA X... demandent de : - réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré, - statuant à nouveau, - débouter Monsieur Y... de l'intégralité de ses demandes comme étant mal fondées, - condamner Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame DA X... la somme de 1.000 au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur Didier Y... observe que les époux DA X... ne contestent pas leur dette au titre de l'arriéré des loyers; il indique que les époux DA X... ont signé un nouveau contrat sans émettre aucune protestation sur le caractère neuf des équipements et l'état des lieux; ils ne rapportent pas la preuve contraire d'un mauvais état des lieux ; de même il n'est pas établi que l'humidité constatée dans le rapport de visite de la ville de GRACHES lui soit imputable dès lors que la libération des lieux depuis deux années exclut toute vérification des conditions d'utilisation des éléments d'équipement par les locataires mentionnant un descriptif des lieux; il demande de : - déclarer les époux DA X... tant irrecevables que mal fondés en leur appel, - les en débouter ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu le 21.08.2002 par le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT, Y ajoutant, - condamner solidairement les époux DA X... à payer à Monsieur Y... la somme de 1 525 en vertu des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, - les condamner solidairement aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2004 et l'affaire a été appelée à l'audience du 21 janvier 2004. MOTIFS Sur l'arriéré de loyer Considérant, comme le fait justement observer Monsieur Didier Y..., que les époux DA X... ne contestent pas le principe de la dette au titre de l'arriéré de loyer et ne soutiennent plus en cause d'appel avoir réglé en espèces les échéances de loyers dont le paiement leur est réclamé; que le jugement qui les a condamnés à payer la somme de 2 256,25 représentant le montant des loyers et charges impayés entre les mois de mars à juin 2001, outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2001 sera confirmé. Sur les réparations locatives Considérant qu'aucun état des lieux n'a été joint aux contrats de location des 1er juin 1993 et 1er juillet 1996; que par application de l'article 1731 du code civil, à défaut d'état des lieux établi lors de la prise de possession par les locataires, ces derniers sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doivent les rendre tels, sauf preuve contraire. Considérant que les mentions apposées sur le deuxième contrat de location relatif à l'état neuf de l'appartement et de ses équipements, ne sauraient se substituer à un état des lieux contradictoire au sens de l'article 3 de loi du 6 juillet 1989. Considérant que les époux DA X... seront dès lors présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives à leur entrée dans les lieux le 1er juin 1993; qu'à la signature du nouveau bail en juillet 1996, qui n'était que la reconduction du précédent, les locataires ont manifestement conservé les lieux dans l'état dans lesquels ils se trouvaient; qu'ils ont quitté les lieux au début du mois de juillet 2001. que l'évidence de cette situation de fait établit que les époux DA X... ont reçu les lieux dans un état conforme à une occupation de trois années. Considérant que les dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie contradictoire établi par Maître Marielle BENSIMON, huissier de justice, le 10 juillet 2001 sont à la charge des locataires sauf celles qui résultent d'une vétusté normale après une occupation de neuf années. Considérant que l'huissier a relevé le mauvais état des revêtements de sols et des papiers peints , des peintures des plafonds qui sont fissurés, des traces de saleté et de projections dans les pièces humides (cuisine et salle de bains), quelques carreaux de fa'ence fêlés et cassés dans la cuisine et dans la salle de bains, l'état de saleté affectant les éléments sanitaires receveur de douche présentant des traces de calcaire et de rouille, lavabo sale , siège et couvercle de la cuvette des W.-C. usagés et sales, abattant défixé. Considérant que l'huissier a par ailleurs constaté des traces de moisissures sur plusieurs murs des pièces de l'appartement, sur les joints d'encadrement de la fenêtre de la cuisine et sur la porte palière ; que selon un rapport de visite de la ville de GRACHES du 27 octobre 1998, il existe une humidité importante dans ces locaux situés au rez-de-chaussée, imputable notamment à un manque de d'isolation entre le porche et le logement à la puissance insuffisante des convecteurs électriques, même si seule une expertise approfondie des locaux pourrait déterminer la cause exacte de cette humidité. Considérant que l'humidité qui affecte structurellement les locaux a accéléré et aggravé les dégradations affectant tant les peintures, les papiers peints que les moquettes. Que l'aggravation de ces dégradations n'est en conséquence pas imputable aux locataires. Considérant que le coût des travaux de réfection des peintures, des papiers peints et des moquettes inhérents à une vétusté attachée à une occupation pendant huit années et accélérée par cette humidité ne peut être mis à la charge des locataires; que ces derniers ne doivent en effet être condamnés à supporter que les coût des dégradations et des réparations leur incombant Considérant en revanche, que les locataires doivent supporter le coût du nettoyage approfondi des locaux qu'il s'agisse des éléments d'équipement sanitaires, des revêtements des sols de la cuisine, le coût de la remise en état des fa'ences murales et des accessoires sanitaires (douche, lavabo et W.C) , le coût du remplacement du rangement sous évier dont les revêtements de façades sont sales et usagés, le portillon est défixé, la poignée étant manquante, s'agissant de réparations locatives leur incombant. Considérant que le devis versé aux débats par Monsieur Y... justifie de mettre à la charge des époux X... la somme de * 548,82 H.T au titre du nettoyage général de l'appartement * 198,18 H.T au tire du remplacement du meuble de la cuisine * 300 H.T au titre d'une évaluation forfaitaire du remplacement des accessoires sanitaires et de la remise en état des fa'ences et sanitaires non détaillée dans le devis. Considérant que les époux DA X... sont redevables au titre des réparations locatives de la somme de 1 047 H.T soit 1 104,58 T.T.C. que le jugement sera réformé sur le montant de la somme allouée de ce chef. Considérant que la somme dont les époux DA X... sont redevables est inférieure au dépôt de garantie d'un montant de 1 645,45 ; qu'en demandant la réformation en toutes ses dispositions du jugement déféré, ils demandent implicitement mais nécessairement la compensation du dépôt de garantie avec les sommes dont ils sont redevables au titre des loyers impayés; que la compensation sera ordonnée entre les dettes respectives des parties. Sur le coût du constat d'huissier Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte et qu'il est inutile de paraphraser que le premier juge a rejeté la demande de Monsieur Y... de ce chef. Sur le coût de la sommation de payer Considérant que c'est par des Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte et qu'il est inutile de paraphraser que le premier juge a écarté des dépens mis à la charge des époux DA X... coût de la sommation de payer dont l'utilité n'est pas établie et qui doit en conséquence rester à la charge de Monsieur Y.... Sur l'article 700 et les dépens Considérant que le jugement qui a condamné les époux DA X... au paiement de loyers impayés sera confirmé en ce que qu'il a condamné ces derniers au paiement d'une somme de 460 au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens. Considérant qu'au regard de l'infirmation partielle du jugement chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés, étant précisé que les époux DA X... sont bénéficiaires de l'aide juridictionnelle; qu'il n'existe pas de considération d'équité justifiant de faire droit à la demande de Monsieur Y... au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par décision CONTRADICTOIRE, en dernier ressort. Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant des sommes allouées au titre des réparations locatives, et en ce qu'il conviendra d'ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties. Le réformant de ces chef, Condamne Monsieur Albino DA X... et Madame Rosa DA Z... épouse DA X... à payer à Monsieur Y... la somme de 1104,58 , au titre des réparations locatives.. Ordonne la compensation entre le dépôt de garantie dont les époux DA X... sont créanciers et les créances de Monsieur Y..., Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elles exposés. Arrêt prononcé et signé par Madame Sabine FAIVRE, conseiller pour le Président empêché et par Madame Natacha B..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le CONSEILLER