Cour d'appel de Versailles, du 12 mars 1999, 1997-399

Sommaire: BAIL (règles générales) - Preneur - Obligations - Réparations - Réparations locatives Les propriétaires d'un appartement dans un immeuble en copropriété ne peuvent réclamer à leur locataire le paiement de la quote-part des charges que la copropriété leur réclame pour les travaux de plomberie exécutés dans l'immeuble au motif qu'il s'agirait de réparations locatives et travaux d'entretien, eux seuls étant redevables de ces charges en tant que copropriétaires

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 30 mai 1990 Monsieur et Madame X... ont donné à bail à la Société "LE RINCE COCHON", un local à usage commercial et ses dépendances sis à LEVALLOIS, 67, rue CHAPTA"LE RINCE COCHON" Le 26 avril 1996, Monsieur et Madame X... ont fait notifier à la Société "LE RINCE COCHON" un commandement de payer, visant la clause résolutoire contractuelle, la somme de 29.535,45 francs représentant le montant des loyers et charges échues en vertu du bail précité. Contestant devoir payer cette somme, la Société "LE RINCE COCHON" a, par exploit d'huissier en date du 22 mai 1996, signifié à personne, fait assigner Monsieur et Madame Y... devant le Tribunal d'Instance de LEVALLOIS afin de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 26 avril 1996 ou subsidiairement constater sa bonne foi et compte tenu de la situation, l'autoriser à se libérer de sa dette en douze mensualités et suspendre les effets de la clause résolutoire, sollicitant la somme de 5.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 3 octobre 1996, le Tribunal d'Instance de LEVALLOIS a rendu la décision suivante : - vu le bail du 30 mai 1990 : - déclare irrecevable et non fondée l'opposition à commandement de la Société "LE RINCE COCHON", - vu le commandement en date du 26 avril 1996, condamne la Société "RINCE COCHON" à payer aux époux X... la somme de 29.535,45 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 1996, - l'autorise à se libérer de sa dette par des versements mensuels de 2.461,28 Francs en sus du loyer courant le premier versement devant intervenir dans le délai de quinzaine de la signification du présent jugement et les suivants à la date anniversaire du premier versement, - constate que les conditions de la clause résolutoire insérée au bail sont remplies mais en suspend les effets, - dit que faute de s'acquitter régulièrement des versements aux échéances prévues, outre le paiement du loyer, et le présent jugement signifié, la totalité de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne la Société "LE RINCE COCHON" aux dépens. Au soutien de son appel interjeté le 28 novembre 1996, La Société "LE RINCE COCHON" fait valoir que le commandement du 26 avril 1996 est nul et de nul effet pour défaut de cause et subsidiairement pour porter sur des sommes qui ne peuvent être réclamées par suite de la prescription de l'action. Par conséquent, la Société "LE RINCE COCHON" prie la Cour de : - le déclarer recevable et bien fondé, En conséquence, Y faisant droit, - réformer la décision entreprise, Et statuant à nouveau, Vu les articles 1161 et 1162 du Code civil, 33 du décret du 30 septembre 1953, - déclarer la concluante recevable et fondée en son opposition, - déclarer nul et de nul effet le commandement délivré le 26 avril 1996, - décharger la concluante de toute condamnation en paiement, Subsidiairement, constater que l'action des époux X... en paiement de charges antérieures au 26 avril 1994 est prescrite, - dire et juger que la concluante ne saurait être tenue qu'au paiement des charges dues à compter du 26 avril 1994, - constater la bonne foi de la Société "LE RINCE COCHON", - dire et juger qu'elle pourra se libérer de sa dette par 24 mensualités égales, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - débouter les époux X... de leurs plus amples demandes, - condamner les époux X... solidairement à verser à la Société "LE RINCE COCHON" 5.000 Francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - les condamner solidairement aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SCP KEIME-GUTTIN, titulaire d'un office d'avoué près la Cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur et Madame X..., dans leurs conclusions d'actualisation de créance demandent à la Cour de : - adjuger aux concluants le bénéfice de leurs précédentes écritures, - condamner la Société "LE RINCE COCHON" à payer à Monsieur et Madame X... pour les années 1996 et 1997 la somme de 20.717,79 Francs au titre des charges restant dues, sauf à parfaire et à actualiser le jour de l'audience à intervenir, - statuer sur les dépens ce que précédemment requis. L'ordonnance de clôture a été signée le 7 février 1999 et l'affaire plaidée, pour la Société "LE RINCE COCHON", à l'audience du 9 février 1999, Monsieur et Madame X... ayant fait déposé leur dossier. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant qu'il est d'abord souligné, à toutes fins utiles, que les époux X... n'ont pas formulé expressément de moyens de fait ou de droit, à l'appui de leur demande d'actualisation de leur créance qu'ils ont formée dans leurs seules conclusions signifiées le 6 janvier 1999 ; que de plus, ils n'ont même pas réclamé explicitement la confirmation du jugement déféré (article 954 alinéa 4 du Nouveau Code de Procédure Civile) ; II/ Considérant qu'il est constant que le commandement de payer du 26 avril 1996 visait la quote-part des charges que la copropriété réclamait aux époux X..., en paiement de travaux de plomberie votés par l'assemblée générale et qui avaient été exécutés dans l'immeuble ; Considérant qu'il est patent que ces charges de copropriété incombant personnellement aux époux X..., en tant que copropriétaires, et qu'elles ne peuvent être mises à la charge de la SARL locataire, au motif qu'il s'agirait de "réparations locatives et travaux d'entretien" prévus par l'article 3 du chapitre "REPARATIONS LOCATIVES ET D'ENTRETIEN" du contrat de bail ; que sans qu'il soit besoin de recourir à une interprétation de cette clause, il est manifeste que cet article 3 du contrat de bail ne concerne que les réparations locatives, stricto sensu, et les réparations de menu entretien, telles que prévues et définies par les articles 1731 et 1754 du Code civil ; qu'il est donc certain que ces réparations invoquées contre le locataire ne peuvent concerner l'ensemble de la plomberie de tout cet immeuble en copropriété et, notamment, des parties communes, alors surtout que doit être également appliquée la clause 5 de ce contrat de bail (page 4) qui a prévu, en termes claires et non équivoques, que le preneur assurera : "La réparation, l'entretien et le remplacement de tous compteurs, appareils et canalisations à usage privatif situés exclusivement à l'intérieur des lieux loués" ; Considérant enfin, qu'en tout état de cause, les dispositions de l'article 606 du Code civil, visé dans cette clause, ne peuvent recevoir application, puisque cet article définit limitativement les "grosses réparations" qui ne comprennent pas les travaux de plomberie et de canalisations ; Considérant que les époux X... ne sont donc pas fondés à se prévaloir de cette clause 3 du contrat de bail ni des dispositions du Code civil ci-dessus analysées pour réclamer à leur locataire des charges de copropriété dont eux seuls, en tant que copropriétaires, sont redevables à l'égard de la copropriété ; Considérant que le jugement déféré est donc infirmé en son entier, et que les époux X... sont déboutés de toutes leurs demandes contre la société appelante ; Considérant que, compte tenu de l'équité, les époux X... sont condamnés à payer à la Société "LE RINCE COCHON" la somme de 5.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : . FAIT droit à l'appel de la Société "LE RINCE COCHON" ; . INFIRME en son entier le jugement déféré ; . CONDAMNE les époux Michel X... à payer à la société appelante la somme de 5.000 Francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; LES CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués KEIME ET GUTTIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX