Cour d'appel de Versailles, du 4 décembre 1998, 1996-2549

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Un locataire qui, n'ayant formulé aucune réserve ni aucune réclamation lors de la signature du contrat de bail et de la prise de possession des lieux et s'étant abstenu de faire dresser un état des lieux d'entrée contradictoire, conformément aux prescriptions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, quitte les lieux quelques mois plus tard sans donner congé ni avoir fait établir, contradictoirement, un état des lieux de sortie, comme l'exige l'article 3 précité, invoque des rapports d' "enquêtes" établis de manière non contradictoire par les services d'une municipalité, plusieurs mois, voire deux ans, après son départ, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le bailleur aurait failli à son obligation d'entretien. Au contraire, le non paiement des loyers et charges par le locataire, alors que les difficultés invoquées par lui résultaient pour partie, selon les rapports dont il se prévaut, d'une sur-occupation des lieux, justifieraient la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts exclusifs en raison de ses carences graves et persistantes. Ce locataire qui, de mauvaise foi n'a pas respecté ses obligations et a occupé les lieux pendant près d'un an en ne payant qu'un seul mois de loyer a causé au bailleur, par sa faute, un préjudice certain et direct en réparation duquel celui-ci est fondé à réclamer l'allocation de dommages et intérêts

FAITS ET PROCEDURE, Par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 13 juin 1995, la SCI M.R.J représentée par Monsieur PEREIRA X... a tenté de délivrer une assignation à Madame Y... Z... aux fins d'obtenir sa condamnation par ce tribunal assortie de l'exécution provisoire à lui verser : * la somme de 39.600 Francs montant du solde débiteur d'un décompte de résiliation, augmentée des intérêts au taux légal, * la somme de 4.000 Francs à titre de dommages-intérêts, * la somme de 2.500 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Devant le premier juge, elle a exposé à l'appui de sa demande, que, par acte sous seing privé en date du 31 mars 1994, elle a donné en location à Madame Y... un appartement situé 116, rue Maurice Berteaux à BEZONS (95870). Madame Y... ayant quitté les lieux, un décompte de résiliation a été établi duquel il résulte qu'elle reste redevable d'une somme de 39.600 Francs à titre de loyers et charges échus de mai 1994 à avril 1995 inclus et de celle de 3.960 Francs à titre de clause pénale contractuellement prévue par le bail. A l'audience du deuxième appel du 28 septembre 1995, après réouverture des débats, la défenderesse n'a pas comparu. La SCI a confirmé le montant de ses demandes et précisé qu'à la suite du départ de Madame Y... début mai 1995, l'appartement avait été reloué dès le mois de juin. Par jugement réputé contradictoire du 2 novembre 1995, le tribunal d'instance de SANNOIS a : - condamné Madame Y... Z... à payer à la SCI M.R.J représentée par son gérant Monsieur PEREIRO X... A... la somme de 36.960 Francs augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 1995, date de l'assignation valant mise en demeure, représentant les loyers et charges impayés de mai 1994 à avril 1995 inclus après déduction du dépôt de garantie de 6.600 Francs, - condamné Madame Y... à payer à la SCI M.R.J représentée par Monsieur B... la somme de 1.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - rejeté les autres demandes, - condamné la défenderesse aux dépens. Appelante de cette décision, Madame Y... demande à la Cour de : - la dire recevable en son appel, - dire qu'elle n'est tenue d'aucun loyer au-delà du mois de février 1995, - débouter la SCI M.R.J de toutes demandes plus amples, - condamner la SCI M.R.J de toute demande d'indemnité ou réduire celle-ci à 1 franc par application de l'article 1152 du Code civil, - condamner la SCI M.R.J à lui payer la somme de 4.000 Francs en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral et matériel, - condamner la SCI M.R.J à lui restituer le dépôt de garantie versé soit 6.600 Francs, - ordonner la compensation des créances respectives des parties, - condamner la SCI M.R.J à lui payer la somme de 10.000 Francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la SCI M.R.J aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SCI M.R.J prie la Cour de : - la recevoir en ses écritures et, y faisant droit, Vu les dispositions de l'article 901 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déclarer irrecevable Madame Y... en son appel et, à tout le moins, en l'ensemble de ses conclusions, faute par elle de justifier de son domicile réel et actuel, - condamner Madame Y... née C... à 10.000 Francs à titre de dommages-intérêts outre autant sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions, - la condamner aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoués près la Cour d'appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 15 octobre 1998, les deux parties ayant fait déposer leurs dossiers à l'audience du 3 novembre 1998. SUR CE, LA COUR, Considérant que l'appelant fait d'abord valoir qu'elle n'avait "jamais eu connaissance de l'assignation introductive d'instance", mais qu'il lui sera immédiatement opposé qu'elle avait délibérément choisi de quitter les lieux loués sans laisser son adresse, et notamment sans en aviser la bailleresse ; qu'elle est donc pleinement et seule responsable des conséquences de cette non-comparution devant le tribunal d'instance qui lui a d'ailleurs permis d'éluder l'instance devant le premier juge, puis d'interjeter un appel (avec le bénéfice d'une prorogation de délai de l'article 915 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile) et d'obtenir ainsi par cette voie de nouveaux délais de fait pour échapper à ses obligations de locataire ; qu'il sera souligné que l'appel étant du 27 février 1996, l'appelante a attendu le 17 septembre 1998 pour faire enfin signifier des conclusions formulant expressément ses moyens au fond ; Considérant qu'il est constant que c'est Madame C... épouse Y... qui a pris l'initiative de quitter les lieux, et de mettre fin au contrat, sans même donner congé, et sans indiquer sa nouvelle adresse ; qu'elle se prévaut de deux rapports d'"enquête" de la mairie de BEZONS, du 21 novembre 1995 et du 14 janvier 1997 qui n'ont pas été établis contradictoirement en présence de la SCI bailleresse et qui, de plus, n'ont pas de valeur probante suffisante alors qu'il est patent qu'ils ont été établis plusieurs mois, voire deux années, après le départ de Madame Y..., en février 1995 ; que celle-ci d'ailleurs, non seulement est partie sans donner de congé, mais qu'elle s'est abstenue, de plus, de faire rédiger un état des lieux de sortie, établi, contradictoirement, comme l'exige l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'elle invoque principalement un autre rapport d'"enquête" de la mairie de BEZONS, du 8 juillet 1994, qui a été établi, non contradictoirement, à sa seule demande et qui ne peut donc être retenu à titre d'état des lieux à l'entrée, lors de la remise des clés, tel que prévu par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il est à souligner que le technicien territorial, auteur de cette enquête avait indiqué à Madame Y... que "la solution adaptée paraissait être un recours judiciaire", et qu'il est patent que l'intéressée n'a pas suivi ce conseil judicieux puisqu'elle n'a saisi aucune juridiction et qu'elle a préféré quitter les lieux, 7 mois plus tard, sans donner de congé et sans indiquer sa nouvelle adresse ; qu'enfin, l'appelante ne fait état d'aucune sommation d'exécuter les travaux utiles ou nécessaires, qu'elle aurait adressée à la SCI bailleresse, et qu'elle n'avait formulé aucune réserve ni aucune réclamation lors de la signature de son contrat de bail et lors de sa prise de possession des lieux, en mars 1994 ; Considérant que ces éléments ne permettent donc pas à l'appelante de faire la preuve qui lui incombe que la SCI aurait failli à son obligation d'entretien de la chose louée en état de servir à son usage de logement, et qu'elle n'était donc pas en droit de se faire justice à elle-même en décidant de ne plus payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus ; que bien au contraire, le rapport d'enquête du 21 novembre 1995 a conclu que ce logement était "suroccupé" et que le rapport du 14 janvier 1997 a conclu, lui, que "l'origine des problèmes rencontrés dans ce logement doit reposer pour partie sur la densité d'occupation" ; Considérant que la carence grave et persistance imputable à la locataire justifierait la résiliation judiciaire de son contrat de bail, à ses torts exclusifs ; que cependant, cette résiliation n'est pas réclamée par la SCI intimée ; Considérant qu'il est constant que Madame Y... n'a payé, en tout, qu'un seul mois de loyer, et qu'ensuite, elle a occupé les lieux jusqu'en février 1995, sans rien payer ; Considérant cependant que la SCI intimée dont les conclusions par avoué lient, seules, la Cour (article 913 du Nouveau Code de Procédure Civile) et qui définissent l'objet du litige (au sens de l'article 4 dudit code) n'a formulé qu'une demande en paiement de 10.000 Francs de dommages pour "mauvaise foi" et de la somme de 10.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; (voir ces conclusions cotes 23 et 28 ,du dossier de la Cour) ; qu'aucune confirmation du jugement déféré, ni aucune condamnation à des loyers n'ont été demandées par la SCI, et que la Cour ne statuera donc que sur les deux chefs de demandes expressément formulés ; Considérant en ce qui concerne les dommages et intérêts réclamés, qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que Madame Y... est une locataire de mauvaise foi qui n'a pas respecté ses obligations et qui a occupé les lieux pendant près d'une année en ne payant, en tout, qu'un seul mois de loyer ; que par sa faute, elle a causé à la SCI bailleresse un préjudice certain et direct en réparation duquel elle est condamnée à payer 10.000 Francs de dommages et intérêts ; que ces dommages et intérêts se compenseront avec le dépôt de garantie de 6.600 Francs dont la restitution est due à Madame Y... ; Considérant, de plus, que, compte tenu de l'équité, Madame Y... qui succombe en son appel est condamnée à payer à la SCI intimée la somme de 5.000 Francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour ses frais irrépétibles ; Considérant que l'appelante dont la mauvaise foi et les manquements graves et persistants ont été ci-dessus motivés est donc déboutée de sa demande en paiement de 40.000 Francs de dommages et intérêts pour de prétendus troubles de jouissance et de prétendus préjudices moraux et matériels ; Considérant que l'appelante a justifié de sa nouvelle adresse et que son appel est donc recevable (article 96 alinéa 2 et 961 alinéa 1° du Nouveau Code de Procédure Civile) ; que la SCI est donc déboutée de sa fin de non-recevoir, de ce chef ; Considérant enfin que cet appel non sérieusement soutenu est dilatoire, et qu'en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1991, la Cour condamne Madame Y... à rembourser les 2/3 des sommes exposées pour elle par l'Etat, au titre de l'aide juridictionnelle ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU les articles 960 alinéa 2 et 961 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile : I/ DECLARE recevable l'appel de Madame Z... C... épouse Y... ; II/ LA DEBOUTE des fins de cet appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; III/ STATUANT dans les limites des conclusions d'appel de la SCI M.R.J (articles 4 et 913 du Nouveau Code de Procédure Civile) : . CONDAMNE Madame Y... à lui payer 10.000 Francs (DIX MILLE FRANCS) de dommages et intérêts ; . DIT ET JUGE que ces dommages et intérêts se compenseront avec le dépôt de garantie de 6.600 Francs dont la restitution est due à Madame Y... ; IV/ VU l'article 46 de la loi du 10 juillet 1991 ; . CONDAMNE Madame Y... à rembourser les 2/3 des sommes exposées pour elle par l'Etat, au titre de l'aide juridictionnelle ; LA CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile et à celles de la loi sur l'aide juridictionnelle. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Marie Hélène EDET Alban CHAIX