Cour d'appel de Paris, 17 septembre 2015, 14/04735
Formation: Pôle 4- Chambre 1 
Solution: Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée


Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1 ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2015 (no, 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 04735 Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 14930 APPELANTS Monsieur Jacques Jean Benoît X... né le 17 Avril 1945 à NEUILLY SUR SEINE (92) et Madame Danièle Y... épouse X... née le 13 Juin 1950 à HAGUENEAU (67) demeurant... Représentés tous deux par Me Gilles FOUGERAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0039 Assistés sur l'audience par Me Aurèle BROUSSE BOMPAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0039 INTIMÉS Madame Magali Z... née le 23 Juillet 1957 à NEVERS (58000) demeurant... Représentée et assistée sur l'audience par Me Claire ROSSIGNOL de la SCP DESFILIS & McGOWAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0367 Madame Geneviève Madeleine D... Représentée par son tuteur, Monsieur Alain A... demeurant... Représentée par Me Alain BOITUZAT de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Assistée sur l'audience par Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Monsieur Alain A... demeurant... Représenté par Me Alain BOITUZAT de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Assisté sur l'audience par Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Monsieur Jacques A... demeurant... Représenté par Me Alain BOITUZAT de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Assisté sur l'audience par Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Monsieur Michel A... demeurant... Représenté par Me Alain BOITUZAT de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Assisté sur l'audience par Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Monsieur Jean Louis A... demeurant... Représenté par Me Alain BOITUZAT de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Assisté sur l'audience par Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Madame Anne Marie A... ÉPOUSE B... épouse B... demeurant... Représentée par Me Alain BOITUZAT de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Assistée sur l'audience par Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391 Maître Philippe E... membre de la SCP F... E... G... I..., titulaire de l'office notarial sis ...à PARIS (75008) né le 13 Août 1950 à OBJAT (19130) demeurant... Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Assisté sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Maître Yves H... membre de la SCP " 14 PYRAMIDES " 14 rue des Pyramides à PARIS 1er né le 26 Janvier 1949 à NEUILLY SUR SEINE (92200) demeurant... Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Assisté sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 SCP C... & ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 784 712 465 ayant son siège au 6 Rue Biot-75017 PARIS 17 Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Assisté sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 Juin 2015, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX ARRÊT : CONTRADICTOIRE -rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. * * * Par acte authentique reçu le 18 février 2010 par M E..., notaire, assisté de M H..., notaire, les consorts A... ont unilatéralement promis de vendre aux époux X... des biens immobiliers sis à Paris pour un prix de 2 185 000 euros sous condition suspensive d'obtention par les époux X... avant le 9 avril 2010 d'un premier prêt à long terme d'un montant maximum de 458 000 euros remboursable en 25 ans à un taux maximum de 4, 15 % l'an et d'un second prêt relais d'un montant de 1 700 000 euros d'une durée de 2 ans à un taux maximum de 4, 5 % l'an. Le délai d'option a été fixé au 3 mai 2010 et les époux X... ont remis une somme de 109 250 euros en séquestre à M H.... Par acte authentique reçu le 17 juin 2010 par M C..., les consorts A... ont consenti une promesse unilatérale de vente sur les mêmes biens à Madame Z.... Puis, le 4 octobre 2010, ils ont vendu leurs biens à Madame Z.... Par actes d'huissier des 23, 24 et 25 août 2010 et 12 et 19 janvier 2011, les époux X... ont assigné les consorts A..., MM E... et H..., Madame Z... et la SCP C... devant le Tribunal de Grande Instance de Paris aux fins d'annuler la vente du 4 octobre 2010 et ordonner la vente à leur bénéfice. Par un jugement du 13 février 2014, le Tribunal de Grande Instance de Paris a : - Rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, - Débouté les époux X... de leur demande en constatation de la vente des biens des consorts A... à leur bénéfice, - Débouté les époux X... de leur demande en nullité de la vente consentie le 4 octobre 2010 par les consorts A... à Madame Z..., - Débouté les époux X... de leur demande en restitution de la somme séquestrée entre les mains de Maître H... lors de la conclusion de la promesse du 18 février 2010, - Débouté les époux X... de leur demande indemnitaire à l'encontre de la SCP C..., de Maître E... et de Maître H... pour rédaction frauduleuse de la promesse de vente du 17 juin 2010, - Condamné solidairement les époux X... à verser aux consorts A... une somme de 109 250 euros, - Autorisé Maître H... à remettre aux consorts A... la somme de 109 250 euros déposée en séquestre par les époux X... lors de la conclusion de la promesse du 18 février 2010, - Condamné in solidum les époux X... à verser à Madame Z... une indemnité de 5 000 euros pour procédure abusive, - Condamné in solidum les époux X... à verser à la SCP C..., à Maître E... et à Maître H... une indemnité de 2 000 euros chacun pour procédure abusive, - Condamné sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile in solidum les époux X... à verser à Madame Z... une indemnité de 3 000 euros et à la SCP C..., à Maître E... et à Maître H... une indemnité globale de 3 000 euros, - Débouté les consorts A... de leur demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamné in solidum les époux X... aux dépens et accordé à Maître J... le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile, - Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement uniquement en ce qui concerne les chefs du dispositif ne bénéficiant pas aux consorts A.... Vu l'appel interjeté, et les dernières conclusions en date du 4 mai 2015, des époux X... par lesquelles ils demandent à la cour de : - Recevoir les époux X... en leur appel et les y déclarer bien fondés, - Infirmer le jugement du 13 février 2014 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, - A titre principal, dire et juger que les époux X... ont valablement levé l'option le 21 avril 2010 et que la notification de caducité du 25 mai 2010 est nulle et de nul effet, - Dire et juger par conséquent parfaite la vente intervenue entre d'une part les époux X... et d'autre part les consorts A..., - Prononcer la nullité de la vente du 30 septembre 2010 entre les consorts A... et Madame Z..., - Ordonner la réitération par acte authentique de la vente forcée des lots 8, 9 et 19 dépendant de l'immeuble 16, rue Guynemer à Paris au profit des époux X..., dans un délai de 6 mois à compter de l'arrêt à intervenir ou à défaut, si par extraordinaire la Cour devait juger impossible cette réitération, condamner l'indivision A... à payer aux époux X... la somme de 2 330 000 euros, - Ordonner la restitution aux époux X... de la somme de 109 250 euros placée sous séquestre entre les mains de Maitre H..., - A titre subsidiaire, dire et juger que l'indivision A... n'a pas respecté ses engagements envers les époux X... et la condamner à leur verser la somme de 109 250 euros en réparation de leur préjudice, - Dire et juger que Maître E... et Maître H... ont commis des manquements à leurs obligations envers les époux X... et les condamner à garantir ces derniers de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre, - Condamner Maître E... et Maître H... à verser chacun aux époux X... la somme de 109 250 euros en réparation de leur préjudice, - En tout état de cause, ordonner la restitution aux époux X... de la somme de 109 250 euros versée par eux et séquestrée entre les mains de Maître H..., - Dire et juger que les époux X... n'ont pas abusivement attrait Madame Z... dans la cause et que cette dernière ne peut par conséquent se prévaloir d'un quelconque préjudice à leur encontre, - Condamner sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile l'indivision A... à payer 15 000 euros et Maître E... et Maitre H... à payer chacun 10 000 euros aux époux X..., - Condamner solidairement l'indivision A..., Maître E..., Maitre H... et Madame Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel. Vu les dernières conclusions en date du 16 juillet 2014 de Mme Z... par lesquelles elle demande à la cour de : - Confirmer le jugement du 13 février 2014 en toutes les dispositions qui concernent Madame Z..., à l'exception du montant de la condamnation prononcée à l'encontre des époux X... au titre de la procédure abusive, et statuant à nouveau sur ce seul point, - Condamner solidairement les époux X... à régler à Madame Z... la somme de 2 000 euros par mois à compter du 30 septembre 2010, et, y ajoutant, - Condamner solidairement les époux X... à régler à Madame Z... la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner solidairement les époux X... aux entiers dépens, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions en date du 16 juillet 2014, des consorts A... par lesquelles ils demandent à la cour de : - Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - Débouter les époux X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leur demande indemnitaire à hauteur de 2 330 000 euros, - Les condamner au paiement de la somme de 218 500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation au profit des consorts A... et autoriser Maître H..., notaire séquestre, à verser la somme de 109 250 euros dont il est séquestre entre les mains des consorts A..., - Condamner les époux X... au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner les époux X... solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions en date du 15 juillet 2014, de M E..., M H... et la SCP C... par lesquels ils demandent à la cour de : - Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - Constater qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre de la SCP C..., notaires, et le mettre purement et simplement hors de cause, - Dire et juger que Maître E... et Maître H..., notaires n'ont commis aucune faute dans le cadre de leur fonction qui soit à l'origine d'un préjudice certain, réel et actuel pour les époux X..., - En conséquence, débouter les époux X... de leurs demandes de garantie et de leurs demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de Maître H... et Maître E..., - Les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, - Condamner les époux X... solidairement avec tout succombant à payer à Maître Yves H..., la SCP C... et Maître Philippe E..., notaires la somme de 4 000 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner les époux X... et tout succombant solidairement aux entiers dépens en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. SUR CE LA COUR Considérant que les appelants demandent l'infirmation du jugement entrepris, soutenant, à titre principal, qu'ils auraient levé efficacement l'option, dans les conditions prévues par les clauses contractuelles liant les parties aux termes de la promesse unilatérale de vente du 18 février 2010 qui leur a été consentie par les consorts A... ; Mais considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la promesse litigieuse stipule une clause intitulée « Réalisation » aux termes de laquelle la « réalisation de la promesse aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais de chèque de banque dans le délai ci-dessus, la réalisation ou la demande de réalisation de la vente promise résultera de l'un ou l'autre des évènements suivants : 1o) signature de l'acte de vente accompagnée du versement de la totalité du prix et des frais d'acquisition, le tout avant la date d'expiration de la présente promesse 2o) à défaut de signature de l'acte authentique de vente dans ce délai, la réalisation pourra avoir lieu sur l'offre faite par le bénéficiaire, dans le même délai, de réaliser la vente aux conditions convenues. Cette offre pourra être faite par acte extra-judiciaire ou par simple lettre remise au promettant contre décharge, soit encore par lettre remise en l'office du notaire soussigné contre décharge. Toutefois, de convention expresse et déterminante cette offre devra être précédée ou accompagnée du versement du chèque de banque entre les mains du notaire chargé de la réalisation de la vente de la somme correspondant-Au prix stipulé payable comptant après imputation éventuelle de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation de la présente promesse, et des fonds empruntés pour financer le prix et les frais d'acquisition - Aux frais de réalisation-Et pour les fonds d'emprunt, s'il en existe, de la justification de la disponibilité effective des fonds, cette justification résultant d'une attestation de l'organisme prêteur confirmant l'octroi de ce prêt et de ce crédit ¿ » ; Considérant que la promesse du 18 février 2010 mentionne de manière expresse que cette promesse est consentie pour une durée expirant le 3 mai 2010 à seize heures ; que par conséquent la levée de l'option, pour réaliser la promesse litigieuse, devait intervenir au plus tard à cette date, le délai de 8 jours supplémentaire stipulée par la clause intitulée « délai » n'ayant pour objet que la production des documents nécessaires à la régularisation de la vente et non pas de proroger le délai de réalisation de la promesse ; Considérant que c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que les appelants n'avaient pas levé l'option conformément aux modalités stipulées par la promesse litigieuse avant le délai d'expiration de la promesse ; qu'il sera notamment observé que les appelants ne versent aux débats aucune offre de leur part faite au promettant, dans le délai susvisé, de réaliser la vente aux conditions convenues étant rappelé qu'aux termes des clauses contractuelles, qui font la loi des parties, que cette offre devait être faite par acte extra-judiciaire ou par simple lettre remise au promettant contre décharge, soit encore par lettre remise en l'office du notaire soussigné contre décharge ; qu'il ne saurait s'inférer du seul courrier de la banque Espirito Santo (remis le 21 avril 2010 par les appelants au notaire) informant les appelants de l'accord d'un prêt de 2 500 000 euros que ces derniers auraient efficacement levé l'option au regard des stipulations contractuelles rappelées ci-dessus, étant observé que les termes du courrier de cette banque du 20 avril 2010 ne permettent pas de justifier de la disponibilité effective des fonds à la date d'émission de ce courrier qui se limite à porter à la connaissance des appelants de la décision de la banque d'octroyer le prêt sollicité ; que c'est donc a bon droit que les premiers juges ont retenu que la vente n'a pas été formée au bénéfice des appelants avant l'expiration de la promesse et que la vente à Mme Magalie Z... n'était pas ainsi intervenue en fraude des droits des époux X... ; Considérant que par ailleurs, en notifiant le 25 mai 2010 aux époux X... la caducité de la promesse, les consorts A... n'ont fait que tirer les conséquences de l'absence de réalisation de la promesse dans le délai prévu contractuellement et que cette notification ne saurait dès lors s'interpréter comme « une rétractation des consorts A... ou constituer une rupture unilatérale des engagements de ces derniers » ; que les époux X... ne caractérisent pas davantage la mauvaise foi des consorts A... à l'occasion de l'exécution de leurs engagements pris aux termes de la promesse litigieuse ; que les demandes formées par les époux X... à l'encontre des consorts A... des chefs susvisés seront donc rejetées ; Considérant par ailleurs que les termes et la rédaction de la clause « réalisation » stipulée dans la promesse litigieuse sont clairs et précis , dépourvus de toute ambiguïté, ainsi que les termes des clauses relatives aux conséquences découlant de l'absence de réalisation de la promesse ; qu'il s'en déduit que les époux X... étaient ainsi parfaitement informés des modalités de la levée de l'option et des conséquences découlant de l'absence de réalisation de la promesse et sont par conséquent mal fondés à reprocher aux notaires de ne pas les avoir suffisamment informés sur l'importance et le risque de leurs engagements ; qu'il ne saurait davantage valablement être reproché aux notaires de ne pas avoir instrumenté en vue de la réalisation de la vente au profit des époux X... dès lors que ces derniers n'ont pas efficacement levé l'option, alors qu'ils étaient parfaitement informés des modalités à respecter pour lever l'option ; que les époux X... ne caractérisent ainsi aucun défaut d'information, de conseil ou de loyauté des notaires ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes formées à l'encontre des notaires ; Considérant que la caducité de cette promesse étant imputable au promettant qui n'a pas levé l'option dans les délais et dans les conditions de la promesse, il y a lieu, en application des stipulations contractuelles, de dire que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 218 500 euros sera acquise aux consorts A..., cette indemnité étant le prix de l'exclusivité consentie aux époux X... pendant la durée de la promesse litigieuse et ne pouvant dès lors faire l'objet d'une quelconque réduction par la cour aux motifs que la non réitération de la vente n'aurait causé aucun préjudice aux consorts A... ; Considérant qu'il n'est pas démontré que les époux X... aient introduit la présente action dans une intention de nuire ou avec mauvaise foi, ni que leur action en justice ait dégénéré en abus de droit, au regard des circonstances de la cause ; que par conséquent il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à payer à Madame Z... une indemnité de 5 000 euros pour procédure abusive et à verser à la SCP C..., à M E... et à M H... une indemnité de 2 000 euros chacun pour procédure abusive ; et que statuant de nouveau sur ce point, il convient de rejeter les demandes formées des chefs susvisés ; Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné les époux X... à payer à Madame Z... une indemnité de 5 000 euros pour procédure abusive et à verser à la SCP C..., à Maître E... et à Maître H... une indemnité de 2 000 euros chacun pour procédure abusive et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné les époux X... à payer à Madame Z... une indemnité de 5 000 euros pour procédure abusive et à verser à la SCP C..., à M E... et à M H... une indemnité de 2 000 euros chacun pour procédure abusive. Statuant de nouveau sur ces points, rejette toutes demandes formées du chef de procédure abusive. Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de Procédure Civile en cause d'appel. Condamne in solidum les appelants au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, La Présidente,