Cour d'appel de Versailles, du 7 janvier 2003, 2000-3850

Sommaire: BAIL (règles générales) - Indemnité d'occupation L'indemnité d'occupation, due par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux, est de nature mixte, compensatoire en ce qu'elle représente la compensation du préjudice résultant pour le propriétaire de la privation de la libre disposition des lieux, indemnitaire en ce qu'elle représente la contrepartie de la jouissance des locaux. Dès lors, le juge qui en fixe le montant doit tenir compte à la fois des faits de l'espèce - il s'agissait en l'occurrence d'une maison de quatre pièces principales avec un toit en chaume sur un terrain de huit hectares comportant un étang - et de la nature juridique de cette indemnité

Madame Josette X... divorcée Y... a engagé une procédure de saisie immobilière sur un immeuble sis 6, rue des Noues à MITTAINVILLE (78), propriété de Jacques Y..., son ex-époux. Le commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 27 janvier 1998 et a fait l'objet d'une publication au Bureau des Hypothèques de RAMBOUILLET le 2 mars 1998. Monsieur Y... est décédé le 29 juin 1998. Par déclaration au Greffe du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES du 16 novembre 1998, Madame Maria Z..., légataire universelle a renoncé à la succession. L'Administration des Domaines a été désignée en tant que représentant de la succession vacante de Monsieur Y.... L'adjudication a été fixée au 2 juin 1999. Au cours de la procédure, il est apparu que les locaux étaient occupés par Mademoiselle A... et Monsieur B.... Ces derniers ont prétendu bénéficier d'un contrat de bail de six ans consenti le 1er août 1998 par Madame Z..., qui le conteste ainsi que sa signature. A l'audience du 8 septembre 1999, l'immeuble a été adjugé à la S.C.I. LES NOUES, moyennant le prix de 320.142,94 euros. Suivant acte en date du 26 octobre 1999, la S.C.I. a assigné Mademoiselle Ingrid A... devant le Tribunal d'Instance de RAMBOUILLET aux fins de voir : - constater la nullité du bail, - dire que Mademoiselle A... est occupant sans droit ni titre, en conséquence, - prononcer son expulsion sous astreinte de 304,90 euros par jour de retard à compter du jugement, - fixer à 3048,98 euros par mois l'indemnité d'occupation due à compter du 8 septembre 1999, jusqu'à libération effective des lieux, - ordonner l'exécution provisoire du jugement, - condamner Mademoiselle A... à lui payer la somme de 3048,98 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Mademoiselle A... a reconnu que le bail pouvait être annulé, conformément à l'article 684 du Code de Procédure Civile puisque postérieur au commandement de saisie-vente. Elle prétend avoir été abusée par Madame Z... qui, lors de la signature du bail, s'est présentée comme étant l'héritière de Monsieur Y.... Elle conteste le montant de l'indemnité d'occupation demandée, estime que le loyer ne saurait être supérieur à 304,90 euros et sollicite un délai pour quitter les lieux. Par jugement contradictoire en date du 25 avril 2000, le Tribunal d'Instance de RAMBOUILLET a rendu la décision suivante : - ordonne la jonction des procédures inscrites au répertoire général sous les numéros de R.G. 11.99.728 et R.G. 11.00.1, - déboute Mademoiselle Ingrid A... de ses demandes, - dit nul et de nul effet le contrat de bail signé le 1er août 1998, - constate que Mademoiselle A... est occupant sans droit ni titre, - condamne Mademoiselle A... à payer à la S.C.I. LES NOUES la somme de 1219,59 euros par mois à compter du 8 septembre 1999, et jusqu'à la date de libération effective des lieux, - ordonne l'expulsion de Mademoiselle A... ainsi que celle de toutes personnes et de tous biens de son chef des lieux sis, 6, rue des Noues à MITTAINVILLE (78), dans les huit jours de la signification du jugement, puis passé ce délai, sous astreinte de 304,90 euros par jour de retard, - ordonne l'exécution provisoire du jugement, nonobstant appel, - condamne Mademoiselle Ingrid A... à payer à la S.C.I. LES NOUES la somme de 1219,59 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et en tous dépens. Par exploit d'huissier délivré le 13 décembre 1999, la S.C.I. LES NOUES a assigné Monsieur B... devant le Tribunal d'Instance de RAMBOUILLET afin de le voir condamné à payer une indemnité d'occupation. Par jugement en date du 29 août 2000, le Tribunal d'Instance a rendu la décision suivante : - constate que Monsieur B... est occupant sans droit ni titre de l'immeuble, sis 6, rue des Noues à MITTAINVILLE (78), en conséquence, - le condamne à payer à la S.C.I. LES NOUES une indemnité mensuelle d'occupation de 1219,59 euros à compter du 8 septembre 1999, jusqu'à son départ effectif, - le condamne à payer à la S.C.I. LES NOUES la somme de 609,80 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par déclaration en date du 29 mai 2000, Mademoiselle Ingrid A... a relevé appel de la décision du 25 avril 2000. Elle ne conteste pas que le bail puisse être annulé en vertu de l'article 684 du Code de Procédure Civile. Elle expose que le montant de l'indemnité d'occupation mise à sa charge par le Tribunal ne correspond pas à la valeur locative réelle du bien loué et ne prend pas en compte sa situation personnelle. Elle souligne enfin que le Tribunal aurait dû lui accorder un délai pour quitter les lieux. L'appelante demande donc à la Cour de : - recevoir Mademoiselle A... en son appel, - l'y déclarer bien fondée, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à une somme qui ne saurait être supérieure à 457,35 euros par mois, - accorder à Mademoiselle A... les plus larges délais pour quitter les lieux, - condamner la S.C.I. LES NOUES aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à verser à Mademoiselle A... une somme de 1823,29 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et dire que les frais d'appel seront recouvrés par la S.C.P. MERLE & CARENA-DORON, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par déclaration en date du 30 octobre 2000, Monsieur Jean-Claude B... a relevé appel de la décision rendue le 29 août 2000. Monsieur B... soutient qu'il n'était pas occupant de la propriété dont s'agit. Il prie donc la Cour de : - le recevoir en son appel, l'y déclarer bien fondé ; en conséquence, - infirmer le jugement prononcé le 29 août 2000 par le Tribunal d'Instance de RAMBOUILLET, - débouter la S.C.I. LES NOUES de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la S.C.I. LES NOUES aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à verser à Monsieur B... une somme de 2286,74 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et dire que les frais d'appel seront recouvrés par la S.C.P. MERLE & CARENA-DORON, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par ordonnance en date du 6 mars 2001, la Cour a ordonné la jonction des procédures inscrites au répertoire général sous les numéros 00/03850 et 00/07433 sous le numéro 00/03850. La S.C.I. LES NOUES rappelle que le contrat qui n'a pas acquis date certaine avant le commandement peut être annulé. Elle souligne que le montant de l'indemnité d'occupation est évalué en fonction de la valeur locative, augmentée de la privation de jouissance de l'immeuble résultant de l'occupation sans droit ni titre. En conséquence, l'intimée demande à la Cour de : - déclarer irrecevables et mal fondés les Consorts C... en leur appel, en conséquence, - confirmer purement et simplement les jugements dont appel en toutes leurs dispositions, - condamner Monsieur B... et Mademoiselle A..., chacun, à payer la somme de 1524,49 en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - et condamner Monsieur B... et Madame A... sous la même solidarité aux entiers dépens, dont distraction pour ceux la concernant au bénéfice de la S.C.P. FIEVET-ROCHETTE & LAFON, titulaire d'un Office d'Avoués près la Cour d'Appel de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La clôture a été prononcée le 6 septembre 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 29 novembre 2001. Par arrêt du 11 janvier 2002, la Cour a ordonné la réouverture des débats et enjoint à Mademoiselle A... qui avait été expulsée des lieux litigieux à MITTAINVILLE d'indiquer sa nouvelle adresse. Monsieur B... conteste être le concubin de Madame A... et avoir occupé de façon continue les lieux litigieux. Il affirme rapporter la preuve de ce que son occupation des lieux n'était que sporadique et n'ouvrait pas droit à une indemnité. Monsieur B... et Madame A... estiment que l'indemnité d'occupation est excessive et constitue un enrichissement sans cause eu égard à la disposition du terrain et à l'état des éléments qui la composent. Monsieur B... et Madame A... demandent donc à la Cour de : - constater que la S.C.I. LES NOUES soulève l'irrecevabilité de l'appel interjeté par Mademoiselle A... et Monsieur B... et ne développe aucun moyen à l'appui de sa demande tendant à voir déclarer l'appel irrecevable, - le condamner en conséquence à verser à Monsieur B... et à Mademoiselle A... la somme de un euro de dommages et intérêts, - infirmer en toutes leurs dispositions les jugements entrepris et statuant à nouveau : - donner acte à Mademoiselle A... de ce qu'elle ne conteste pas la nullité du bail en application de l'article 684 de l'ancien Code de Procédure Civile, - dire et juger que la S.C.I. LES NOUES n'a pas apporté la preuve de l'existence d'une occupation des lieux par Monsieur Jean-Claude B..., - mettre en conséquence Monsieur Jean-Claude B... hors de cause et condamner la S.C.I. LES NOUES à lui payer une indemnité de 1525,00 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - ramener l'indemnité d'occupation à charge de Mademoiselle A..., du 9 septembre 1999 au 25 juillet 2000, à 533,57 , à titre infiniment subsidiaire : - ramener au même montant celle mise à charge de Monsieur B... et dire et juger que les deux indemnités ne s'additionneront pas, - dire et juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en faveur de la S.C.I. LES NOUES, - la condamner aux dépens. La S.C.I. LES NOUES estime que les conclusions de Monsieur B... sont irrecevables car ce dernier n'y indique pas sa nouvelle adresse, les documents administratifs produits ne permettant pas de justifier de son adresse à NEUILLY-SUR-SEINE, d'autant que ce domicile est occupé par sa mère et que lui-même n'y réside plus depuis au moins le 19 avril 2002. Elle considère également que le bail est nul car postérieur au commandement de saisie immobilière. En conséquence, Monsieur B... et Madame A... sont occupants sans droit ni titre, ce qui justifie leur condamnation solidaire à une indemnité d'occupation, leur concubinage ayant été établi judiciairement. Elle affirme d'autre part que l'importance de l'indemnité d'occupation est justifiée par le fait qu'elle doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble et à la privation de jouissance de l'immeuble résultant de l'occupation sans droit ni titre. La S.C.I. LES NOUES demande donc à la Cour de : - déclarer irrecevables et mal fondés les Consorts C... en leur appel, - en conséquence, confirmer purement et simplement les jugements dont appel en toutes leurs dispositions, - condamner Monsieur B... et Mademoiselle A..., chacun, à payer la somme de 1525,00 en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - et condamner Monsieur B... et Mademoiselle A... in solidum aux entiers dépens. La clôture a été prononcée le 24 octobre 2002 et l'affaire plaidée à l'audience du 15 novembre 2002. SUR CE, LA COUR : Sur la recevabilité des conclusions signifiées à la requête de Monsieur Jean-Claude B... D... que la déclaration d'appel puis tous les exemplaires des conclusions successifs signifiés à la requête de Monsieur Jean-Claude B... mentionnent que le domicile de ce dernier est 35 rue de Villiers à NEUILLY sur SEINE ; que cependant, il ressort d'un courrier adressé le 19 avril 2002 (pièce nä 2 du bordereau du 2 octobre 2002 reprise comme pièce 28 annexée aux conclusions récapitulatives) par la S.C.P. SUSINI, BENSIMON, Huissiers de Justice, à Maître GUEILHERS, Conseil de la S.C.I. LES NOUES, que Monsieur Jean-Claude B... n'habite plus à l' adresse 35 rue de Villiers à NEUILLY sur SEINE et qu'il s'agit du domicile de sa mère ; D... qu'invité par les conclusions de la S.C.I. LES NOUES signifiées le 1er octobre 2002 à "décliner et justifier son nouveau domicile", Monsieur Jean-Claude B... n'a, ni indiqué, ni justifié son adresse, en méconnaissance des dispositions de l'article 961 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que l'indication du domicilie des parties doit être mentionnée à peine d'irrecevabilité des conclusions ; D... que la mention délibérée dans les conclusions d'un domicile devenu inexact et l'absence d'indication du domicile réel de Monsieur B... ne permettent pas à la partie adverse son identification exacte ; qu'il en résulte un grief certain pour la S.C.I. LES NOUES (article 114 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile) qui lui demande le paiement d'une indemnité d'occupation, en sa qualité de concubin de Madame A... occupant les lieux dont elle a été déclarée adjudicataire ; D... qu'en effet une confusion peut s'opérer avec son demi-frère Renaud E..., lequel a fait surenchère pour l'acquisition des lieux, objet du présent litige, était présent dans les lieux le 24 juillet 1999, date du constat de Maître MILLET, Huissier de Justice, et s'est présenté à ce dernier comme demeurant dans les lieux litigieux depuis un an ; que dans le même temps, Monsieur B..., en sa qualité d'occupant, a eu une altercation aux abords de la propriété litigieuse dénoncée à la gendarmerie, le 29 octobre 1999, que Madame A... dans une lettre adressée à Monsieur F..., le 8 octobre 1999 indique qu'il est son concubin (pièce Nä 1 du bordereau du 23 octobre 2002, et du bordereau annexé aux conclusions récapitulatives) ; qu'il a signé un chèque, le 1er août 1998 sous l'identité JC B... E... ... ; D... que Monsieur Jean-Claude B..., qui a, délibérément indiqué dans ses conclusions un domicile devenu inexact, n'a pas fourni de précision sur son domicile réel malgré la demande qui lui en a été faite par la S.C.I. LES NOUES, intimée ; que compte tenu des éléments factuels de nature à induire une confusion avec son demi-frère les conclusions qu'il a fait signifier sont en conséquence irrecevables par application des dispositions du Nouveau Code de Procédure Civile susvisées ; qu'en l'absence de moyen formulé par la voie de conclusions régulières et recevables à l'appui de l'appel interjeté, le jugement, en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de (8000,00 francs) 1219,59 du 8 septembre 1999, jusqu'à la libération effective des lieux le 25 juillet 2000, sera confirmé ; Sur l'impartialité du Juge D... qu'à l'audience des plaidoiries du 15 novembre 2002, le Conseil de Madame A... et de Monsieur B... a mis en cause l'impartialité du Juge lequel a été conduit à se prononcer sur l'existence d'un concubinage entre Monsieur B... et Madame A... à l'encontre desquels la S.C.I. LES NOUES demande la condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation; que cette mise en cause est inopérante au regard de l'irrecevabilité des conclusions de Monsieur B... ; Sur l'incident de communication de pièces D... que Madame Ingrid A... et Monsieur Jean-Claude B... soutiennent que 20 des 43 pièces visées en annexe des conclusions récapitulatives Nä 1 de la S.C.I. LES NOUES ne figurent pas aux bordereaux de communication de pièces régulièrement échangés entre les Avoués constitués ; que cependant deux bordereaux de communication comportent pour le premier 26 pièces et pour le second 22 pièces ont été signifiés les 2 et 23 octobre 2002 ; que ces pièces, à l'exception des pièces numérotées de 12 à 16 du bordereau du 2 octobre réunies en une pièce Nä 37 en annexe des conclusions récapitulatives correspondent précisément aux 43 pièces visées ; D... que l'incident de communication de pièces est en conséquence sans objet ; Sur la nullité du bail D... qu'en application de l'article 684 de l'ancien Code de Procédure Civile, le bail consenti à Madame Ingrid A... enregistré le 15 septembre 1998 le commandement aux fins de saisie immobilière publié le 2 mars 1998, antérieurement au bail , est nul de plein droit ; que cette nullité n'est pas contestée par cette dernière ; que le jugement qui a fait droit à la nullité du bail sera confirmé ; Sur l'indemnité d'occupation D... que l'indemnité d'occupation est due à la S.C.I. LES NOUES depuis la date du jugement d'adjudication, soit depuis le 8 septembre 1999 jusqu'à la date de libération effective des lieux le 25 juillet 2000 ; D... qu'il est constant que l'indemnité représente, non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le propriétaire de la privation de la libre disposition des lieux ; qu'elle est donc de nature mixte, compensatoire et indemnitaire ; D... que l'indemnité est due par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, en sorte que la S.C.I. LES NOUES propriétaire du logement est recevable à rechercher auprès Madame A... qui ne conteste pas l'occupation des lieux, l'indemnisation du préjudice qu'elle subit du fait de cette occupation sans droit ni titre ; D... que le bien immobilier occupé par Madame A... a été adjugé à la barre du Tribunal (2.100.000,00 francs) 320.142,94 à la S.C.I. LES NOUES, après une surenchère de Monsieur Renaud E..., après que Monsieur B... ait indiqué au futur propriétaire que compte tenu de l'occupation des lieux, il serait pour lui "illusoire de penser récupérer le bien rapidement"; qu'il s'agit d'une maison de quatre pièces principales avec un toit en chaume sur un terrain de 8 hectares comportant un étang ; que la S.C.I. LES NOUES, bien que déclarée adjudicataire de ce bien immobilier, le 8 septembre 1999 n'a pas pu en prendre possession avant qu'il soit libéré effectivement ; D... que c'est par une exacte appréciation des faits et de la nature juridique de l'indemnité d'occupation que le premier Juge en a fixé le montant à la somme mensuelle de (8000,00 francs) 1219,59 , au paiement de laquelle Madame A... qui reconnaît avoir occupé les lieux sera condamnée in solidum avec Monsieur Jean-Claude B... également tenu au paiement par l'effet de la confirmation du jugement du 29 août 2000 ; que le caractère solidaire des condamnations sera ajouté à la confirmation des jugements entrepris ; D... que l'équité commande d'allouer à la S.C.I. LES NOUES une somme de 1000,00 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; D... que les appelants qui succombent partiellement supporteront la charge des dépens. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. - Confirme les jugements entrepris en toutes leurs dispositions. Et y ajoutant, - Dit que Monsieur Jean-Claude B... et Madame Ingrid A... sont condamnés in solidum au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation de (8000,00 francs) 1219,59 à compter du 8 septembre 1999 jusqu'au 25 juillet 2000. - Condamne Monsieur Jean-Claude B... et Madame Ingrid A... à payer à la S.C.I. LES NOUES la somme de 1000,00 en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Les condamne aux dépens qui seront recouvrés directement contre eux par la S.C.P. d'Avoués FIEVET-ROCHETTE & LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Natacha G..., Greffier, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,