Cour d'appel de Versailles, du 16 décembre 1999, 1997-2874

Sommaire: CREDIT-BAIL - Crédit-bail immobilier - Résiliation Selon les dispositions de l'article 1 de la loi du 2 juillet 1966 modifié par l'ordonnance du 28 septembre 1967, les contrats de crédit-bail immobilier doivent prévoir " à peine de nullité, les conditions dans lesquelles résiliation pourra intervenir à la demande du preneur". Si par application de ce texte, la nullité d'un tel contrat doit être prononcée, même si aucune des parties n'a revendiqué l'application de cette clause et que l'exception de nullité n'est proposée par le crédit-preneur que dans le but de s'opposer au paiement de l'indemnité contractuelle de résiliation, il n'est reste pas moins que ses dispositions spécifiques ne visent qu'à protéger le preneur et leur violation n'a pour effet que d'entraîner une nullité relative qui se prescrit par cinq ans à compter de la date de l'acte.

FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte authentique en date du 05 décembre 1990, la société CRÉDIT COMMERCIAL, à laquelle s'est substituée la société SOPHIA Y..., a conclu avec la société RUEIL PATRIMOINE INVESTISSEMENT (ci-après désignée RPI) un contrat de crédit-bail portant sur un ensemble immobilier situé 3-5-7 avenue Paul Doumer à RUEIL MALMAISON (92500). La société RPI, crédit preneur, a sous loué ces immeubles à la société BASS SA, pour un loyer annuel de 1.221.360 francs HT. En raison de difficultés économiques, la société BASSE SA a cessé de régler les loyers et elle a été placée en redressement judiciaire par jugement en date du 07 février 1992. Compte tenu de cette situation, la société RPI n'a pu faire face aux paiements des redevances contractuellement prévues et la société SOPHIA Y... lui a fait délivrer deux commandements, les 10 janvier et 25 avril 1994, visant la clause résolutoire insérée à l'article 23 du contrat de crédit-bail. Un protocole d'accord a été conclu entre les parties le 02 septembre 1994, prévoyant un étalement de la dette, mais ledit protocole n'ayant pas été respecté, la société SOPHIA a fait délivrer à la société RPI, le 25 juin 1995, un nouveau commandement, visant la clause résolutoire. Ce commandement n'ayant pas été suivi d'effet, la société SOPHIA Y... a sollicité en référé l'expulsion de la société RPI. Par ordonnance en date du 1er mars 1996, le juge des référés a fait droit à cette demande. Parallèlement, et par acte du 20 février 1996, la société RPI a fait assigner la société SOPHIA Y... devant le Tribunal de Commerce de NANTERRE pour voir constater la nullité du contrat de crédit-bail. La société SOPHIA Y... s'est opposée à la prétention adverse et a formé une demande reconventionnelle en résiliation du contrat et en paiement d'un arriéré de redevance ainsi que d'une indemnité contractuelle de rupture. Par jugement en date du 22 janvier 1997 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé des éléments de la cause, le Tribunal a statué dans les termes ci-après : * déclare SNC RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER (RPI) irrecevable en son exception de nullité du contrat, * déboute SNC RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER (RPI) de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, * constate la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier du 05 décembre 1990 passé entre les parties, * condamne SNC RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER (RPI) à payer à SA SOPHIA Y... la somme de 501.054,92 francs en deniers ou quittance valable, somme principale majorée des intérêts conventionnels à compter du 14 juillet 1995, * condamne SNC RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER (RPI) à payer à SA SOPHIA Y... une indemnité d'occupation des locaux à compter du 1er mars 1996, date de l'ordonnance de référé ordonnant l'expulsion de SNC RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER RPI et de tout occupant de son chef, de 15.127,64 francs HT par jour jusqu'au jour de la libération des locaux et de la restitution des clefs, * ordonne l'exécution provisoire du jugement sans constitution de garantie sauf en ce qui concerne la clause pénale, * condamne SNC RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER (RPI) à payer à SA SOPHIA Y... au titre de l'indemnité conventionnelle de résiliation la somme de 10.000.000 francs TTC, * déboute SA SOPHIA Y... de sa demande au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, * condamne SNC RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER (RPI) aux entiers dépens de l'instance. * Appelante de cette décision, la société RPI fait grief au premier juge d'avoir mal apprécié les éléments de la cause et les règles de droit qui lui sont applicables. Elle soutient tout d'abord que le contrat de crédit-bail, auquel elle a souscrit, comporte certes une clause de résiliation anticipée ouverte au preneur, comme le prévoit la loi du 02 juillet 1966 relative au crédit-bail, mais que la mise en oeuvre de cette faculté de résiliation s'est avérée en l'espèce impossible pour elle, en raison des dispositions que contient ladite clause et qui la vide de tous sens ou de toute efficacité. Elle déduit de là que, s'agissant d'une atteinte à un ordre public de protection et d'une fraude à la loi, elle est fondée, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, à solliciter la nullité absolue de l'ensemble du contrat de crédit-bail en application de l'article 6 du Code Civil, cette possibilité lui étant ouverte pendant un délai de 30 ans. Elle demande, dès lors, que la société SOPHIA Y... soit déclarée déchue, à défaut de fondement contractuel, de tout droit à indemnité. Subsidiairement, et pour le cas ou son argumentation principale ne serait pas suivie, elle reproche encore à la société SOPHIA Y... de ne pas lui avoir ouvert, comme il a été dit, une faculté réelle anticipée de résiliation et elle demande à être replacée dans la situation qui aurait été la sienne si elle avait pu exercer en temps utile son droit de résiliation. Elle fait grief également à la société SOPHIA Y... d'avoir refusé sans motif légitime un locataire de substitution et de poursuivre en réalité un enrichissement indu. Eu égard à cette argumentation, elle demande à la Cour de réduire à "zéro", en application de l'article 1152 du Code Civil, l'indemnité contractuelle de résiliation, manifestement disproportionnée, ou de condamner la société SOPHIA Y..., en raison de son comportement fautif, à lui payer des dommages et intérêts équivalents aux sommes qu'elle serait susceptible de lui devoir et d'ordonner la compensation entre les condamnations prononcées. Plus subsidiairement, elle sollicite l'organisation d'une mesure d'expertise pour chiffrer le prétendu préjudice subi par SOPHIA Y... du fait de la rupture. Enfin, elle réclame une indemnité de 50.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. * La Société SOPHIA Y... soulève à titre principal l'irrecevabilité de l'action engagée à son encontre par la société RPI faisant observer tout d'abord que la procédure a été engagée et poursuivie par la société "RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER", laquelle n'a pas d'existence légale, et non pas par la société "RUEIL PATRIMOINE INVESTISSEMENT". Elle ajoute que cette dernière société ne justifie pas d'une activité et d'une adresse exacte. Elle se prévaut également de l'absence d'indication de l'organe représentatif de la société RPI dans l'acte d'appel. Elle en déduit que, s'agissant d'irrégularités de fond, la nullité de la procédure est encourue, et que l'appel doit être déclaré irrecevable. Subsidiairement, elle conclut à la confirmation du jugement déféré par adoption de motifs en ce qu'il a fait droit à l'exception de prescription par elle invoquée, constaté la résiliation du bail et condamné la société RPI à lui payer : * au titre des arriérés de loyers, charges et impôts la somme de 501.054,92 francs en deniers ou quittances valables, avec intérêts contractuels à compter du 14 juillet 1995, * au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 15.127,64 francs HT par jour à compter du 1er mars 1996 et jusqu'au 31 janvier 1997, date de la reprise des lieux. En revanche et dans le cadre d'un appel incident, elle soutient qu'il n'y a pas lieu à réduction de l'indemnité conventionnelle de résiliation et demande que la société RPI soit condamnée à ce titre à lui payer la somme de 19.384.752,20 francs HT. Elle lui réclame également une indemnité de 50.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Dans ses dernières écritures en réplique, la société RPI maintient son argumentation et expose que les imprécisions ou omissions, que comportent certains actes de procédure, relèvent d'erreurs matérielles qui ont été réparées ou qui peuvent l'être par la Cour et que, en tout état de cause, la société SOPHIA Y... ne peut se prévaloir d'aucun grief. MOTIFS DE LA DÉCISION * Sur les prétendues irrégularités affectant la procédure Considérant que la société SOPHIA Y... se prévaut de diverses irrégularités affectant la procédure ; qu'elle fait tout d'abord valoir que celle-ci a été initiée et poursuivie par la société "RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER" qui n'a pas d'existence légale, et non pas par la société "RUEIL PATRIMOINE INVESTISSEMENT" qui a souscrit le contrat de crédit-bail ; que, de même, le jugement dont appel a été prononcé contre la société "RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER". Mais considérant qu'il est justifié qu'il existe une société RUEIL PATRIMOINE INVESTISSEMENT, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du Tribunal de Commerce de NANTERRE, sous le numéro B 303.733.968 ; qu'il est également acquis que c'est bien cette société qui est concernée par le présent litige ; qu'il s'agit donc d'une simple erreur matérielle de dénomination, rectifiée au demeurant dans les dernières écritures de la société RPI ; que cette erreur matérielle n'a eu de surcroît aucune conséquence, pas plus qu'elle n'a causé aucun grief à la société SOPHIA Y..., dans la mesure ou cette société a pu parfaitement identifier son adversaire à l'encontre duquel elle a fait diligenter une mesure d'expulsion pendant le cours du procès ; que la validité de la procédure ne saurait dès lors s'en trouver affectée, sauf à ordonner la rectification du jugement entrepris en ce qu'il comporte, par suite d'une erreur matérielle, la dénomination "RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER" au lieu de celle de "RUEIL PATRIMOINE INVESTISSEMENT". Considérant que la société SOPHIA Y... soutient ensuite que l'acte d'appel doit être tenu pour nul dès lors qu'il n'indique pas l'organe qui représente la société RPI. Mais considérant que la déclaration d'appel mentionne la forme sociale de la société RPI, l'adresse du siège social de cette société et précise que celle-ci agit "en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège" : que cet acte satisfait donc suffisamment aux exigences de l'article 901 du Nouveau Code de Procédure Civile, étant observé que la société SOPHIA ne justifie en tout état de cause d'aucun grief et que l'identité exacte du dirigeant de la société RPI était parfaitement connue d'elle, comme il sera vu ci-après. Considérant que la société SOPHIA Y... allègue encore que l'adresse indiquée sur l'acte d'appel ne serait pas exacte et que la société RPI n'exercerait aucune activité à cette adresse. Mais considérant que les mentions de la déclaration d'appel sont exigées en vue d'assurer l'identification de la partie appelante et non pas l'exécution de décision déférée ; qu'il n'est nullement démontré en l'espèce que l'adresse portée sur l'acte d'appel du 15 avril 1997 n'était pas exacte au moment ou cet acte a été formalisé, alors que le vice doit s'apprécier à la date de l'acte et que ce n'est que par un constat d'huissier diligenté le 16 avril 1998 que la société SOPHIA Y... a fait dresser un procès-verbal de recherches susceptible de démontrer que la société appelante n'exercerait plus d'activité à l'adresse indiquée à l'acte d'appel et que son dirigeant, Monsieur A... Z... SILVA, serait parti, aux dires de la gardienne de l'immeuble, sans laisser d'adresse. Considérant que dans ces conditions, les moyens préalables de procédure, invoqués par la société SOPHIA Y..., tendant à faire échec au recours exercé par la société RPI et à voir annuler la procédure, seront rejetés. * Sur l'exception de prescription Considérant que la société RPI soutient que le contrat de crédit-bail auquel elle a souscrit comporte une clause de résiliation impossible à mettre en oeuvre par le crédit-preneur ; qu'elle en déduit, que s'agissant d'une atteinte à l'ordre public et d'une fraude à la loi, le contrat doit être annulé dans son entier sans que puisse lui être opposé la prescription quinquennale. Mais considérant que, si l'article 1-(2) de la loi du 02 juillet 1966, modifié par l'ordonnance du 28 septembre 1967, dispose que les contrats de crédit-bail immobilier doivent prévoir "à peine de nullité, les conditions dans lesquelles la résiliation pourra, le cas échéant, intervenir à la demande du preneur" et si, par application de ce texte, la nullité d'un contrat de crédit-bail immobilier, dont la clause de résiliation anticipée n'assurerait pas au preneur une faculté effective de résiliation, doit, lorsqu'elle est invoquée, être prononcée, même si aucune des parties n'a revendiqué l'application de cette clause et que l'exception de nullité n'est proposée par le crédit-preneur que dans le but de s'opposer au paiement de l'indemnité contractuelle de résiliation, il n'en reste pas moins que ces dispositions spécifiques, seules applicables en la cause, à l'exclusion de celles supplétives édictées par l'article 6 du Code Civil, ne visent qu'à protéger le preneur et leur violation n'a pour effet que d'entraîner une nullité relative qui se prescrit pour cinq ans à compter de la date de l'acte, prescription incontestablement acquise en l'espèce, comme l'a relevé à bon droit le premier juge par de justes motifs que la Cour s'approprie. Que la société RPI sera, en conséquence, déclarée irrecevable en sa demande de nullité du contrat et le jugement déféré confirmé de ce chef. * Sur la résiliation du contrat Considérant que le contrat de crédit-bail prévoit, en son article 23, une clause de résiliation de plein droit, en cas de non règlement de loyers ou charges, un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Considérant qu'il est constant que la société RPI n'a pas satisfait, dans le délai imparti, aux causes du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 14 juin 1995 ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a constaté la résiliation de plein droit du contrat à compter du 14 juillet 1995, soit un mois après la délivrance du commandement, et condamné la société RPI, en deniers ou quittances valables, à payer les causes de ce commandement avec intérêts conventionnels à compter de la date de sa délivrance ; que le jugement sera également confirmé de ce chef. * Sur l'indemnité contractuelle de résiliation Considérant que, comme il a été dit précédemment, l'appelante ne peut plus se prévaloir de la nullité du contrat et, plus particulièrement, de la nullité de la clause de résiliation anticipée pour échapper au paiement de l'indemnité contractuelle de résiliation ; qu'elle ne peut davantage, et aux mêmes fins, reprocher à la société SOPHIA Y... de ne pas avoir voulu accepter un nouveau locataire en la personne de la société FILETECH, alors que le crédit bailleur était libre de ne pas contracter avec cette société qui n'offrait pas à ses yeux des garanties suffisantes ; que la société RPI ne peut pas non plus demander à être replacée dans les conditions qui auraient été les siennes si, comme elle le prétend, elle avait pu mettre en oeuvre la clause de résiliation anticipée, alors qu'elle n'a jamais tenté de faire valoir son droit à résiliation, si ce n'est pour s'opposer au paiement de l'indemnité de résiliation et postérieurement à la mesure d'expulsion prononcées à son encontre. Considérant qu'il suit de là que la société SOPHIA Y... est fondée à invoquer l'article 23 alinéa 2 des conditions générales du contrat qui régit les conséquences pécuniaires de la résiliation de plein droit du contrat et qui prévoit : (Que) " Le preneur devra au bailleur, à titre de dommages et intérêts, dans les termes des articles 1152 et 1223 du Code Civil, pour avoir effet même en cas d'exécution partielle, une indemnité de résiliation égale à l'encours financier tel que défini dans le tableau annexé, déterminé à la date d'effet de la résiliation, augmenté du montant des reversements des taxes ci-après, le tout majoré de deux années de loyers calculés sur la base du dernier appel de loyer périodique affectif formulé auprès du preneur avant la résiliation ; (que) cette indemnité sera augmentée de la TVA exigible .... ; (que), il est expressément convenu, en conséquence, que la présente clause pénale constitue une condition essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n'avait pu contracté". Considérant que, calculé selon les modalités susvisées, l'indemnité de résiliation s'établit à 19.384.752,20 francs HT. Considérant cependant que, s'agissant d'une clause pénale, le juge conserve la faculté de la réduire dans la mesure où elle présenterait un caractère manifestement excessif et ou sa stricte application aboutirait à un enrichissement indû du bailleur. Considérant qu'il y a donc lieu de rechercher quelle est la réparation équitable à laquelle peut prétendre le bailleur, ce qui revient à préserver l'équilibre économique de l'opération, nonobstant la défaillance du preneur, et à permettre au bailleur d'obtenir la juste rémunération qu'il était en droit d'attendre de cette opération et en considération de laquelle il s'est engagé. Considérant que, en prenant en compte un rendement de 10,52 % attendu de l'opération, l'investissement d'origine d'un montant de 17.283.500 francs HT, les loyers versés avant la rupture du contrat soit 10.689.980,60 francs HT, la valeur de l'immeuble à ce jour récupéré par le crédit bailleur et la possibilité pour ce dernier de le relouer, depuis la mise en oeuvre de la mesure d'expulsion, soit depuis le 31 janvier 1997, la période pendant laquelle la société RPI a été condamnée à juste titre par le premier juge à payer la somme de 15.127,64 francs HT par jour à titre d'indemnité d'occupation par application de l'article 25 du contrat, (les motifs non critiqués du jugement sur ce point étant adoptés par la Cour) et les frais financiers et notamment les intérêts versés par le crédit-bailleur, l'indemnité de 10.000.000 francs TTC retenu par le premier juge, réparera équitablement le préjudice subi ; que le jugement sera encore confirmé de ce chef. * Sur les autres demandes Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Considérant que la société RPI, qui succombent dans l'exercice de son recours, supportera les entiers dépens exposés à ce jour. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, REOEOIT la société RUEIL PATRIMOINE INVESTISSEMENT, désignée par suite d'une erreur matérielle "RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER" dans l'acte d'appel, en son appel principal, et la SA SOPHIA Y... en son appel incident, DIT ces appels mal fondés et les rejette ainsi que les moyens de procédure invoqués par la société intimée tendant à voir déclarer irrecevable l'appel principal et à voir annuler la procédure, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf à le rectifier en ce que, par suite d'une erreur matérielle, il est fait état, tant dans le dispositif que dans les motifs et le chapeau dudit jugement, de la société "RUEIL PATRIMOINE IMMOBILIER" au lieu de la société "RUEIL PATRIMOINE INVESTISSEMENT" , ORDONNE que soit, en conséquence, substituée la véritable dénomination de la société RUEIL PATRIMOINE INVESTISSEMENT à la dénomination erronée employée dans le jugement et que cette mention rectificative soit portée en marge de la minute et sur les expéditions du jugement, ainsi qu'en dispose l'article 462 du Nouveau Code de Procédure Civile, DIT n'y avoir lieu en la cause à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, CONDAMNE la société RUEIL PATRIMOINE INVESTISSEMENT aux entiers dépens de première instance et d'appel et autorise la SCP d'avoués MERLE-CARENA-DORON à poursuivre directement le recouvrement de la part la concernant, comme il est dit à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRÊT PRONONCE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRÉSIDENT ET ONT SIGNE LE PRÉSENT ARRÊT LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M.Thérèse GENISSEL F. X...