Cour d'appel de Pau, 19 janvier 2006, 04/03078, Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de Cassation
Formation: CT0035

Sommaire: BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Domaine d'application - Exclusion - Convention d'occupation précaire - Constitue une convention d'occupation précaire, exclusive de l'application de la loi du 6 juillet 1989 et ménageant ainsi au propriétaire un droit de reprise sur son bien, la mise à disposition d'un logement par son propriétaire au profit d'un membre de sa famille, fondée sur une volonté d'aide provisoire et en contrepartie d'une somme sans rapport avec la valeur locative du logement

PhD / BLL Numéro / 06 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH-Section 1 ARRÊT DU 19 janvier 2006 Dossier : 04 / 03078 Nature affaire : Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel Affaire : Berthe X... épouse Y... C / Dominique Z..., Corinne X... RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé par Monsieur GRANGER, conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur LASBIATES, Greffier, à l'audience publique du 19 janvier 2006 date indiquée à l'issue des débats. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 24 Novembre 2005, devant : Monsieur DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Monsieur LASBIATES, greffier présent à l'appel des causes, Monsieur DARRACQ, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur PETRIAT, Conseiller faisant fonction de Président, par suite de l'empêchement légitime de tous les titulaires et des magistrats désignés par ordonnance et se trouvant le magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre de nomination à la Cour Monsieur GRANGER, Conseiller Monsieur DARRACQ, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 12 septembre 2005 qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame Berthe X... épouse Y... née le 13 Juin 1942 à ARCANGUES (64) de nationalité française ......12500 ESPALION représentée par la S. C. P. LONGIN C. ET P., avoués à la Cour assistée de Maître BLAZY-ANDRIEU, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : Monsieur Dominique Camille Z... né le 13 juin 1954 à Chatou (78) ... ...64200 BIARRITZ Madame Corinne X... née le 3 juillet 1969 à Bidart (64) ... ...64200 BIARRITZ (bénéficient d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2004 / 006320 du 24 / 02 / 2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) représentés par la S. C. P. F. PIAULT / M. LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour assistés de Maître FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 24 AOUT 2004 rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE BIARRITZ FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A compter du mois de juin 2001, Mme Corinne X... et M. Dominique Z... ont occupé un appartement dépendant d'une maison, sise commune d'Arcangues, appartenant à Mme Berthe X..., moyennant une somme mensuelle de 2. 000 francs. Par lettre du 7 août 2001, Mme Berthe X... a décidé de mettre " fin au contrat de location " à compter du 15 décembre 2001, en vue de la mise en vente de la maison. Par lettre du 3 mai 2002, sous la plume du conseil de Mme Berthe X..., Mme Corinne X... et M. Dominique Z... ont été mis en demeure de libérer les lieux, " sachant que les propriétaires occuperont leur maison à compter du 31 mai 2002, au plus tard ". Mme Corinne X... et M. Dominique Z... ont libéré les lieux le 3 juin 2002. Suivant exploit du 5 février 2004, Mme Corinne X... et M. Dominique Z... ont fait assigner Mme Berthe X... aux fins de voir qualifier de " frauduleux " le congé délivré, et condamner Mme Berthe X... à réparer leur préjudice du fait de leur éviction des lieux loués. Par jugement du 24 août 2004, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé plus ample des faits, de la procédure suivie en première instance, comme des moyens et prétentions initiaux des parties, le tribunal d'instance de BIARRITZ a : - déclaré nul le congé délivré par Mme Berthe X..., - condamné Mme Berthe X... à payer à Mme Corinne X... et M. Dominique Z... la somme de 8. 232, 24 euros en réparation du préjudice matériel, et celle de 1. 000 euros en réparation du préjudice moral, outre celle de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Mme Berthe X... a relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe de la Cour le 23 septembre 2004 et inscrite au rôle le même jour, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas contestées et à l'égard desquelles les seuls éléments portés à la connaissance de la Cour ne font pas ressortir qu'elles seraient contraires à l'ordre public. Par conclusions déposées le 7 mars 2005, Mme Berthe X... a demandé à la Cour de : - réformer le jugement entrepris, - juger que l'occupation de l'appartement sis à ARCANGUES répondait aux critères d'une entraide familiale, - constater qu'aucun bail n'a prévalu entre les parties, - condamner solidairement Mme Corinne X... et M. Dominique Z... à lui payer une somme de 5. 000 euros à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, outre une somme de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Selon Mme Berthe X..., la mise à disposition de l'appartement résulte d'une convention d'occupation précaire fondée sur l'entraide familiale, entre une tante et sa nièce, exclusive de tout rapport locatif, comme en témoignent l'absence de prix sérieux, la teneur des échanges de courriers avec Mme Corinne X... et M. Dominique Z..., et l'absence de versement de loyer. Par ailleurs, le préjudice invoqué par les intimés ne résulte en rien du congé critiqué, mais du fait que sans le contester de quelque manière que ce soit, ils se sont empressés de quitter les lieux. Au demeurant, Mme Berthe X... rappelle qu'ils ont sollicité et obtenu son autorisation d'entreposer leurs meubles dans le garage de juin à septembre 2002. En se maintenant dans les lieux au delà de ce qui avait été convenu, Mme Corinne X... et M. Dominique Z... ont retardé la mise en vente de la maison, retard préjudiciable dont elle demande réparation. Par conclusions déposées le 24 mai 2005, Mme Corinne X... et M. Dominique Z... ont demandé à la Cour de confirmer le jugement entrepris, dire que le congé délivré par le bailleur est nul, et de condamner Mme Berthe X... au paiement d'une indemnité de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les intimés exposent que l'ensemble des actes émanant de Mme Berthe X... même, démontrent l'existence d'un bail d'habitation soumis comme tel aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence le terme du bail étant fixé au 1er juin 2004, Mme Berthe X... ne pouvait délivrer un congé pour vendre, requalifié en congé pour occupation personnelle, avant le 31 décembre 2003, conformément à l'article 15 de ladite loi. Ils ont dû quitter l'appartement brutalement, à cause des pressions exercées par Mme Berthe X..., et prendre un nouvel appartement moyennant un loyer de 647, 91 euros. Au demeurant, la bailleresse n'a pas repris les locaux pour son usage personnel. Ils évaluent leur préjudice à la somme correspondant à la différence entre le loyer initialement payé, de 304, 90 euros et le nouveau loyer, pendant la période durant laquelle les preneurs auraient dû rester dans les lieux, c'est à dire jusqu'en juin 2004. L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 6 septembre 2005. MOTIFS DE LA DÉCISION Attendu en droit, que l'existence d'une convention d'occupation précaire, qui n'est pas exclusive de rapports locatifs, se caractérise par l'instabilité qui l'affecte, le propriétaire s'étant gardé la faculté de rompre à tout moment le contrat afin de pouvoir reprendre sans restriction la jouissance de son bien ; Que cependant, les parties ne peuvent conclure une telle convention à seule fin de se soustraire à l'application de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 ; Que pour être licite, elle doit répondre à une situation particulière à laquelle le régime du contrat de location ne pourrait être appliqué sans inconvénients excessifs pour le propriétaire ; Attendu qu'en l'espèce, la mise à disposition à Mme Corinne X... et M. Dominique Z... d'un appartement en contrepartie d'un prix de 2. 000 francs, très modique mais non dérisoire, dépassant la seule couverture des charges, et la délivrance par Mme Berthe X... des " quittances de loyers ", et des " congés ", caractérisent des rapport locatifs ; Attendu en revanche, que l'ensemble des faits de la cause révèlent que des circonstances particulières ont présidé à la conclusion de ce bail verbal, traduisant une volonté claire des parties de ne pas conférer au droit de jouissance des preneurs une réelle stabilité ; Attendu en effet, que la modicité du montant du loyer convenu, sans rapport avec sa valeur réelle, reflète cette instabilité alors qu'un an auparavant, Mme Berthe X..., qui donnait à bail régulièrement les deux appartement, avait loué ce même appartement, en vertu d'un bail écrit, moyennant un loyer de 5. 000 francs, hors charges ; Que Mme Berthe X..., n'avait strictement aucun intérêt à grever sa maison qu'elle projetait de vendre, d'un bail de droit commun, d'une durée de trois ans, assorti d'un loyer modeste, qui aurait substantiellement déprécié la valeur de son bien, divisé en deux appartements, dont le second est resté libre de toute occupation en vue de cette vente ; Qu'à l'évidence, les relations familiales unissant Mme Corinne X... à sa tante, Mme Berthe X..., ont participé de la formation de ce bail, chaque partie y puisant un intérêt propre, les preneurs, confrontés à des difficultés de logement en raison de leurs faibles revenus, bénéficiant d'un logement pour lequel leur contribution financière, après le versement de l'A. P. L., restait symbolique, et la bailleresse, retirant un revenu dans l'attente de la mise en vente de son bien ; Attendu qu'il faut constater qu'à la suite de l'envoi de la lettre du 7 août 2001, notifiant la " fin du contrat de location ", Mme Corinne X... et M. Dominique Z... n'ont jamais remis en cause cette issue, se bornant à solliciter des délais en raison des difficultés pour trouver un logement en rapport avec leurs revenus ; Que dans son courrier du 15 avril 2002, M. Z..., a même demandé à Mme Berthe X... de lui confirmer par lettre recommandée " la date butoir du 1er juin ", document nécessaire, selon lui, à la constitution d'un dossier de recherche d'un appartement ; Attendu que la teneur des échanges épistolaires entre les parties, révèlent sans ambiguïté possible la précarité de la jouissance consentie à Mme Corinne X... et M. Dominique Z... ; Attendu enfin, qu'après le départ des preneurs, ces derniers ont encore sollicité l'aide de Mme Berthe X..., qui a accepté de garder leurs meubles dans le garage de la maison, le jeu des relations familiales continuant de fonctionner entre les parties ; Attendu qu'il résulte des considérations qui précèdent que Mme Corinne X... et M. Dominique Z... ont occupé l'appartement dont s'agit, en vertu d'une convention d'occupation précaire fondée sur une volonté d'aide provisoire, à caractère familial, ménageant à Mme Berthe X... un droit de reprise de son bien ; Attendu en conséquence que ce bail échappait aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu qu'il s'ensuit que Mme Berthe X... ne peut se voir reprocher aucune faute fondée sur les dispositions de cette loi ; Attendu au demeurant, que Mme Berthe X... a fait valoir, à juste titre, qu'en ne contestant pas le congé prétendument illicite, intrinsèquement, mais en quittant les lieux, Mme Corinne X... et M. Dominique Z... seraient alors à l'origine du préjudice qu'ils invoquent ; Attendu qu'en l'absence de faute caractérisée à l'encontre de Mme Berthe X..., Mme Corinne X... et M. Dominique Z... seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes et le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions ; Attendu sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts, que Mme Berthe X..., qui a seulement produit au soutien de sa demande l'acte de vente du 28 octobre 2003, ne caractérise pas le préjudice que lui aurait causé le maintien des locataires dans les lieux jusqu'au mois de juin 2002 ; Attendu qu'elle sera déboutée de ce chef de demande ; Attendu que Mme Corinne X... et M. Dominique Z... seront condamnés, sans solidarité, à payer à Mme Berthe X... une indemnité de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour l'ensemble de la procédure ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, et statuant à nouveau, DEBOUTE Mme Corinne X... et M. Dominique Z... de l'ensemble de leurs demandes, DEBOUTE Mme Berthe X... de sa demande reconventionnelle, CONDAMNE Mme Corinne X... et M. Dominique Z... à payer à Mme Berthe X... une somme de 1. 000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, CONDAMNE Mme Corinne X... et M. Dominique Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel, AUTORISE la S. C. P LONGIN, avoués, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT Eric LASBIATESJean PETRIAT Sur les circonstances de nature à justifier la conclusion d'une convention d'occupation précaire, à rapprocher :3e Civ., 29 avril 2009, pourvoi n° 08-10.506, à paraître, (cassation)