Cour d'appel de Versailles, du 2 mars 2001, 1999-5255

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour vendre - Prix de l'offre - Estimation - Caractère exorbitant et intention frauduleuse du bailleur Il appartient au locataire qui invoque le caractère frauduleux d'un congé pour vendre délivré au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 de faire la preuve de la fraude, en établissant l'intention évidente du bailleur d'empêcher le locataire d'exercer son droit légal de préemption. Tel est le cas lorsque le prix proposé au locataire s'est avéré supérieur d'un tiers au prix de réalisation effectif de la vente

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 25 avril 1969, les consorts X..., Y... et GODINOT ont donné à bail mixte à Monsieur et Madame Z... un appartement de six pièces principales sis à NEUILLY SUR SEINE (92), 2 rue de Chézy, 1er étage, droite. Par acte d'huissier en date du 18 novembre 1994, les consorts Y..., A... et B... ont fait délivrer à Monsieur et Madame Z... un congé pour vendre avec offre de vente en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pour la somme de 3.250.000 francs. Par jugement en date du 10 janvier 1996, le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE a validité l'acte de congé pour vendre. Les époux Z... n'ont pas manifesté l'intention d'acquérir et ont restitué les clés de l'appartement le 15 juillet 1996. Par la suite, en 1997, le bien a été vendu à Monsieur Brice A... et à son épouse par voie de licitation. Par actes en date des 14, 17 et 19 novembre 1999, Monsieur et Madame Z... ont assigné devant le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE les consorts C... aux fins de les voir condamner in solidum à payer à Monsieur Z... la somme principale de 590.331,09 francs et à Madame Z... la somme principale de 505.261,49 francs de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, en réparation des préjudices personnel, professionnel et matériel consécutifs à l'exécution d'un congé pour vendre délivré en fraude des droits des locataires évincés, victimes de moyens dolosifs. A l'appui de leurs prétentions, les demandeurs ont fait valoir qu'ils étaient titulaires d'un bail mixte relativement à un appartement où ils exerçaient l'un et l'autre la profession de chirurgiens-dentistes; que le bien a été vendu à titre de licitation à l'un des co-indivisaires, Monsieur Brice A... (ainsi qu'à son épouse), sur la base d'un prix avantageux (2.000.000 francs au lieu de 3.250.000 francs) ainsi qu'en fait foi l'acte de partage du 7 février 1997, sans nouvelle notification du nouveau prix aux locataires sortants, au mépris des exigences d'ordre public de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Les défendeurs ont contesté toute fraude aux motifs que le congé répondait à une volonté de vendre; que la cession du bien est effectivement intervenue mais au profit d'un co-indivisaire à titre de licitation; que s'agissant d'une vente entre parents, le dernier alinéa de l'article 15-II de la loi les dispensait de la notification aux locataires des conditions modifiées de la transaction. Par jugement contradictoire en premier ressort en date du 14 octobre 1998, le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE a rendu la décision suivante : - déclare Monsieur et Madame D... et Jacqueline Z... mal fondés en leur action indemnitaire exercée en vertu de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 du chef de congé frauduleux, - les déboute de totues leurs demandes indemnitaires à l'encontre des consorts Y..., A... et B..., - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en faveur de l'une ou l'autre des parties, - délaisse les dépens aux demandeurs. Par déclaration en date du 17 juin 1999, Monsieur D... Z... et Madame Jacqueline Z... ont interjeté appel de cette décision. Ils entendent démontrer que les consorts E...- B... ont obtenu par moyens dolosifs et frauduleux leur départ de l'appartement et qu'ils doivent en réparer les conséquences dommageables. Ils soutiennent que les consorts A... ont renoncé à se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction du 21 juillet 1994 puisqu'ils ont délivré un congé pour vendre sur le fondement de l'article 15 de ladite loi ; que les consorts A... avaient, dès, lors l'obligation d'aller jusqu'au bout de cette procédure et donc de notifier à Monsieur et Madame Z... la vente sur la base de 2.000.000 francs ; qu'au surplus, Madame Sylvia F... Marie SQUELI-COHEN, épouse de Monsieur Brice A..., n'est pas co-indivisaire; que toute donation de la part de son mari est exclue ; qu'en toute hypothèse, l'article 15.II est inapplicable en ce qui la concerne puisqu'elle a qualité d'acquéreur de l'appartement. Les époux Z... évaluent le préjudice subi à la somme de 590.331,09 francs pour Monsieur Z... et à la somme de 505.261,49 francs pour Madame Z.... Par conséquent, ils prient la Cour de : Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : Vu l'acte notarié du 7 juillet 1992 duquel il appert que Madame Sylvia G... épouse Brice A... n'est pas co-indivisaire : Vu les articles 1142 et suivants du code civil : Il est demandé à la Cour : - de recevoir Monsieur et Madame Z... en leur appel, - au fond, de les y déclarer fondés, - en conséquence, infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, - de condamner in solidum les consorts Y... A... à payer : * à Monsieur Jean Pierre Z... la somme de 590.331,09 francs en principal, - à Madame Jacqueline Z... la somme de 505.261,49 francs en principal, avec intérêts de droit du jour de la demande (mémoire), outre celle de 30.000 francs pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel et aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les consorts C... entendent en réponse faire valoir que le congé est valide, que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables et que les époux Z... n'ont subi aucun préjudice. Ils allèguent que le congé pour vendre est valable puisqu'une vente est effectivement intervenue ; que l'acte en date des 7 et 10 février ne constitue pas un acte de partage mais bien un acte de vente ; que la licitation se définit comme une vente ; que la volonté de vendre des co-indivisaires a perduré de la date de délivrance du congé jusqu'à la date de la cession ; que dans l'intervalle, seules les modalités de vente ont évolué. De plus, en raison des dites modalités, la vente est exclue, selon eux, du champ d'application des dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée puisque la vente à un tiers dans un premier temps envisagée, a été abandonnée au profit de la cession à l'un des co-indivisaires des locaux concernés. En outre, les époux Z... ne sont pas fondés à se prévaloir du bénéfice des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 puisqu'en méconnaissance des dispositions du contrat de bail, ils n'ont jamais habité l'appartement. Sur le préjudice allégué, les consorts C... estiment qu'ils ne sauraient supporter la modernisation et le rachat du matériel de soins des époux Z... alors que celui utilisé dans les locaux objet du litige était tout à fait démontable ; que les double frais sont le fait de Monsieur et Madame Z... qui n'ont libéré les lieux que tardivement ; qu'il n'existe aucun trouble commercial. Enfin, les consorts C... sollicitent l'allocation d'une somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ils demandent, en dernier, donc à la Cour de : - dire et juger Monsieur et Madame Z... mal fondés en leur appel, - les en débouter, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts Z... de toutes leurs demandes, - condamner Monsieur et Madame Z... à payer à Monsieur H... Y..., à Monsieur Gilles A..., à Monsieur Brice A... et à Madame Valérie B..., chacun une somme de 20.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur et Madame Z... en tous les dépens, dont distraction pour ceux d'appel au bénéfice de la SCP JUPIN ET ALGRIN qui pourra procéder à leur recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les appelants n'ont pas répondu à ces dernières conclusions des intimés. L'ordonnance de clôture a été signée le 5 octobre 2000 et l'affaire appelée et plaidée pour toutes les parties à l'audience du.26 janvier 2001. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'il est, certes, constant que ce congé litigieux du 18 novembre 1994 avait été contesté par les époux Z... devant le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE qui, par jugement du 10 janvier 1996 a validé ce congé, sans cependant argumenter au sujet d'une fraude, ce moyen ayant été tardivement présenté devant le premier juge qui ne l'a pas retenu dans sa motivation ; que par ailleurs, il est vrai que les époux Z... ont saisi la cour d'appel de céans, sans viser expressément la fraude et qu'ensuite ils se sont désistés de leur appel, le 19 juin 1996, ce qui a donné lieu à un arrêt du 27 septembre 1996 constatant ce désistement et l'extinction de l'instance ; que certes, ce désistement d'appel vaut acquiescement au jugement déféré du 10 janvier 1996 (article 403 du Nouveau Code de Procédure Civile), mais uniquement en ce que ce jugement a déclaré régulier le congé, sans rien dire au sujet d'une fraude qui n'était pas un moyen figurant dans le débat ; que les époux Z... qui ont ensuite explicitement invoqué la fraude avec des moyens nouveaux, dans leur seconde instance devant ce même tribunal d'instance étaient donc en droit de formuler ce grief nouveau et ce, sans que puisse leur être opposé leur précédent désistement d'appel ; que leur seconde action devant le tribunal d'instance et leur second présent appel sont donc recevables ; Considérant quant au fond, que les appelants sont en droit de réclamer l'application de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 (alinéas 1 à 6), puisque les consorts C... ont eux-mêmes expressément fondé leur congé sur ce texte de loi et qu'ils ont invoqué ladite loi au cours des deux litiges devant le tribunal d'instance (jugement du 10 janvier 1996 et jugement déféré du 14 octobre 1998) ; que les époux Z... ont toujours indiqué lors des procédures précédentes qu'ils étaient domiciliés au n° 2 de la rue de CHEZY à (92200) NEUILLY SUR SEINE et que rien ne démontre qu'ils auraient eu ailleurs leur vrai domicile, à cette époque là, et notamment au n° 3 boulevard Julien POTTIN, à NEUILLY SUR SEINE, comme le prétendent maintenant les intimés ; qu'il convient donc de retenir que le bail du 25 avril 1969 était bien un bail mixte avec usage d'habitation, et qu'en vertu de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi et notamment celles de son article 15-II, sont donc applicables en l'espèce ; Considérant que la présente action des époux Z... étant maintenant expressément fondée sur la fraude, il appartient aux intéressés de faire d'abord la preuve de la réalité de cette fraude ; qu'en droit, une offre de vente notifiée aux locataires pour un prix qui est volontairement dissuasif et dans l'intention évidente d'empêcher ces locataires d'exercer leur droit légal de préemption peut être retenue comme étant entachée de fraude ; que dans la présente espèce, il est constant que la vente du logement litigieux, consentie les 7 et 10 février 1997 à Monsieur et Madame Brice A... (un des co-indivisaires), pour un prix de 2.000.000 francs l'a été pour un prix très inférieur à celui proposé en 1994 aux époux Z... et qui était de 3.250.000 francs et que ce premier élément est donc retenu comme étant constitutif d'une fraude ; Considérant que, certes, cet acte des 7 et 10 février 1997 parle de licitation, mais qu'en droit, en vertu des articles 827 et 1686 et 1688 du code civil, cette licitation vaut vente (chapitre VII du titre sixième "de la vente", et que cette vente est donc soumise aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui parle de "la décision de vendre le logement" en termes très généraux et sans énoncer aucune exclusion en ce qui concerne les ventes par licitation ; que les consorts Y..., Gilles A... et B... devaient donc, en application de l'article 15-II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, (eux ou leur notaire) notifier aux époux Z... ce prix de vente plus avantageux, cette notification valant offre de vente au profit de ces locataires et qu'il est patent que cette formalité, d'ordre public, n'a pas été respectée par les bailleurs-vendeurs, alors pourtant que la sanction prévue par la loi est la nullité de la vente ; Considérant enfin, qu'en tout état de cause, Madame Sylvia F... I... épouse de Monsieur Brice A..., acquéreur avec son mari, n'est pas une parente jusqu'au troisième degré, et que les dispositions dérogatoires de l'article 15-II alinéa 7 ne sont donc pas applicables en l'espèce ; Considérant que ces deux circonstances précises et concordantes démontrent donc que les consorts C... ont eu, à l'évidence, l'intention certaine et frauduleuse d'empêcher les époux Z... d'exercer leur droit légal de préemption ; que cette fraude qui est une faute volontaire peut donc donner lieu à des indemnisations si les préjudices allégués en sont la conséquence certaine et directe ; Considérant que le préjudice pouvant être ainsi indemnisé est évalué de la manière suivante, en ne prenant en compte que les frais, directs et nécessaires, afférents au déménagement de la rue de CHEZY et à l'installation 90 avenue Charles de GAULLE : [* impression de cartes avec la nouvelle adresse du cabinet 280,00 francs, *] frais d'annonces profession dentaire 810,00 francs, [* déménagement 2.713,50 francs, *] vide cave du 2 rue de CHEZY 750,00 francs, [* plaque professionnelle 1.000,00 francs, *] déménagement des meubles Dentaires 1.206,00 francs Total : 6.759,90 francs Considérant que les intimés sont donc condamnés à payer ces dommages-intérêts aux époux Z... ; Considérant que tous les autres travaux réalisés dans les nouveaux locaux du 90 avenue Charles de Gaulle et les acquisitions de matériels ou de mobiliers faites par les époux Z... correspondent à des modernisations ou à des embellissements voulus par eux, selon leurs convenances personnelles, et qu'ils ne représentent pas des conséquences nécessaires, certaines et directes de la fraude ci-dessus retenue ; que les appelants sont donc déboutés du surplus de leurs demandes de dommages-intérêts, de ces chefs ; Considérant quant au "trouble professionnel" également invoqué, que les époux Z... n'ont communiqué aucun avis d'imposition ni aucune déclaration de revenus professionnels, pour les années 1997, 1998, 1999 et 2000, et qu'ils ne font donc pas la preuve qui leur incombe de la réalité et de l'importance de ce prétendu préjudice financier ; qu'ils sont donc également déboutés de ce chef de demande ; Considérant que le prétendu "trouble commercial" n'est pas davantage démontré et que les appelants se bornent à faire état en termes généraux d'un "usage" en matière de refus de renouvellement d'un bail commercial selon lequel, selon eux, ils pourraient obtenir trois mois de chiffres d'affaires ; qu'ils sont donc également déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts de ce chef, les revenus, chiffres d'affaires et impositions n'étant pas démontrés pour les années 1997 à 2000 ; Mais considérant qu'il demeure que ce congé à caractère frauduleux a obligé les époux Z... à assumer toutes les tracas et contraintes d'un déménagement et d'un aménagement dans leurs nouveaux locaux loués, et qu'il est patent que cette faute retenue contre les consorts C... leur a causé un préjudice certain et direct, essentiellement d'ordre moral, en réparation duquel les intimés sont condamnés à leur payer, à chacun, 80.000 francs de dommages-intérêts de ce chef ; Considérant que tous les dommages-intérêts présentement accordés porteront intérêts au taux légal à compter de la date du préent arrêt qui fixe cette créance indemnitaire ; Considérant enfin que, compte tenu de l'équité, les intimés sont condamnés à payer aux époux Z... la somme de 30.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'eux-mêmes qui sont succombants sont déboutés de leur propre demande fondée sur ce même article ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : . VU l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 : . VU la fraude : DECLARE recevable la seconde action des époux Z... devant le tribunal d'instance sur le fondement de la fraude ; INFIRMANT ET STATUANT A NOUVEAU : FAIT partiellement droit à l'appel des époux D... Z... ; Par conséquent : CONDAMNE les consorts Y... H...- Gilles A... - Brice A... - Valérie B... à leur payer les dommages-intérêts suivants : à chacun d'eux, 80.000 francs (QUATRE-VINGT MILLE FRANCS) de dommages-intérêts, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; DEBOUTE les époux Z... des fins de leurs autres chefs de demandes d'indemnisations ; CONDAMNE les intimés à leur payer 30.000 francs (TRENTE MILLE FRANCS) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE les intimés à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP FIEVET ROCHETTE LAFON conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX