Cour d'appel de Versailles, du 21 novembre 1997, 1995-3924

Sommaire: BAIL (règles générales) Un emplacement de stationnement, situé à l'extérieur de l'immeuble dans lequel se trouve le local d'habitation principale et loué 27 ans après ledit local, ne peut être considéré comme ayant été loué "accessoirement au local principal" au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, le renouvellement du bail de cet emplacement de stationnement ne relève pas des dispositions de l'article 19-c de la loi du 6 juillet 1989 mais uniquement des seules règles de droit commun du Code civil

Suivant convention écrite du 26 août 1988, la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS "C.D.C" a donné à bail à Monsieur Daniel X..., seul, un parking n°19 situé à NEUILLY SUR SEINE, 2/4 Place de Bagatelle pour une durée de six années à compter du 1er octobre 1988 moyennant un loyer initial annuel de 4.691,90 francs. Le 21 février 1994, la "C.D.C" a adressé à Monsieur Daniel X... une lettre recommandée avec avis de réception lui proposant, en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, le renouvellement du bail pour une durée de six années à compter du 1er octobre 1994, moyennant un loyer porté de 711 francs par mois à 995,40 francs par mois, hors indexation. Par lettre du 2 septembre 1994, et pour tenir compte du décret du 26 août 1994, la "C.D.C" a proposé un loyer porté à 890,50 francs en fin de bail. Les parties n'ont pu parvenir à un accord. Par acte d'huissier daté du 27 septembre 1994, remis au Secrétariat-Greffe le 29 septembre 1994, la C.D.C a fait assigner Monsieur Daniel X... devant le Tribunal d'Instance de NEUILLY SUR SEINE, afin de voir fixer le montant mensuel du loyer du parking à 890,50 francs, à compter du 1er octobre 1994, la hausse devant être étalée par sixième annuel. La C.D.C a sollicité également la somme de 3.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... a conclu à l'irrecevabilité de la demande, au motif que les termes de référence proposés par la C.D.C ne correspondaient pas à des locaux comparables et il a sollicité 5.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Son épouse, Madame X... née Y... est intervenue volontairement pour faire juger que le parking était, selon elle, un accessoire du bail principal et que, dès lors, en application de l'article 1751 du Code Civil, la proposition de nouveau bail aurait dû également lui être adressée personnellement. Elle en a conclu que le bail venu à expiration était reconduit pour six années aux mêmes conditions ; Madame X... a sollicité enfin 3.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La C.D.C a répliqué que Madame X... ne pouvait sérieusement prétendre que le garage loué à son époux servirait effectivement à l'habitation du ménage (article 1751 du Code Civil) ; Le tribunal d'instance statuant par jugement du 8 février 1995, a rendu la décision suivante : - fixe à 830,50 francs le montant mensuel du loyer hors charges du parking occupé par Monsieur X... pour un bail renouvelé pour six années, à compter du 1er octobre 1994, - dit que la hausse ainsi fixée s'appliquera par sixième au cours des six années du bail renouvelé, - dit que les révisions contractuelles s'appliqueront aux valeurs ainsi définies, pour la première fois le 1er octobre 1995, indice de référence 3ème trimestre 1994, - rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, - déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamne les défendeurs aux dépens. Le 13 mars 1995, les époux X... ont interjeté appel. Ils demandent à la Cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, - dire et juger que le bail portant sur le garage N° 19 est un accessoire au bail d'habitation, En conséquence, dire et juger que Madame X... est titulaire en sa qualité d'épouse de cette convention, - constater que la proposition de nouveau loyer ne lui a pas été notifiée, En conséquence, dire et juger que la proposition lui est inopposable et que par là même le bail s'est reconduit pour une période de 6 ans aux mêmes clauses et conditions, - déclarer sans effet la proposition faite à Monsieur X.... A titre subsidiaire, constater qu'il n'est pas précisé dans la proposition adressée au seul Monsieur X... la surface des locaux servant de termes de référence, En conséquence, constater que les dispositions légales n'ont pas été remplies, En conséquence, déclarer irrecevable la demande de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, En tout état de cause, infirmer en toutes ses dispositions et dire que le bail s'est renouvelé pour une période de 6 ans aux mêmes clauses et conditions, - condamner la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS à verser à Monsieur et Madame X... une somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS aux entiers dépens et frais de procédure qui seront recouvrés par la SCP KEIME & GUTTIN, et ce, en application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS ("C.D.C") demande à la Cour de : - déclarer Monsieur et Madame X... mal fondés en leur appel, - les en débouter purement et simplement, - confirmer le jugement du Tribunal d'Instance de NEUILLY du 8 février 1995 en ce qu'il a dit que la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS n'était nullement tenue de notifier l'offre de renouvellement à Madame X..., - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le loyer payé par Monsieur X..., à savoir 711 francs par mois, est manifestement sous évalué, - infirmer le jugement en ce qu'il n'a fait droit que partiellement à la demande d'augmentation de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, Statuant à nouveau, - fixer à 890,50 francs le montant hors charges du loyer mensuel de l'emplacement de garage sis à NEUILLY SUR SEINE et loué à Monsieur Daniel X... pour un bail renouvelé d'une durée de six ans à compter du 1er octobre 1994, - dire que la hausse ainsi fixée judiciairement s'appliquera par sixièmme auc ours de six années du contrat à renouveler, - dire que les révisions contractuelles s'appliqueront aux valeurs ainsi définies, - condamner in solidum Monsieur et Madame X... à payer à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS une somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SCP LISSARRAGUE & DUPUIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 25 septembre 1997 et l'affaire plaidée à l'audience du 24 octobre 1997. SUR CE, LA COUR, I) Considérant que Madame X... née Manuelle Y... est intervenue volontairement devant le Tribunal d'Instance et qu'en vertu de l'article 554 du Nouveau Code de Procédure Civile, elle doit justifier d'un intérêt à le faire ; qu'il est constant que les époux X... sont mariés depuis le 19 janvier 1956, que l'appartement a été loué en 1961 et que le parking litigieux a été loué, à Monsieur X..., seul, 27 ans plus tard, le 26 août 1988 ; que présentement, au sujet du parking, l'épouse n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code Civil qui ne concerne que le local servant effectivement à l'habitation des deux époux, alors qu'il est manifeste qu'un emplacement de stationnement ne constitue pas un tel local ; que Madame X... n'est donc pas fondée à soutenir que la proposition de renouvellement du bail concernant ce parking lui serait inopposable, faute de lui avoir été notifiée ; II) Considérant en ce qui concerne l'argumentation et les moyens des deux appelants, tirés de l'application de l'article 2 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, qu'il est constant qu'il s'agit de deux immeubles distincts, le parking étant situé dans l'immeuble 2/4 place de Bagatelle à NEUILLY, alors que l'appartement se trouve dans l'immeuble du n°5 du Boulevard POTIN, à NEUILLY ; que ce parking ne peut donc être considéré comme ayant été loué "accessoirement un local principal", au sens de cet article 2 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 ; Considérant que ces deux locaux sont donc indépendants l'un de l'autre et que le bail concernant l'emplacement de parking n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; Considérant, certes, que le bail stipule que : "dans le cas où le preneur donnerait congé de son appartement, il s'engage à libérer cet emplacement (de parking) au plus tard à la même date" , mais que cette clause ne peut s'appliquer en l'espèce puisqu'il n'y a eu aucun congé donné par les époux X... et qu'il ne s'agit ici que de la discussion du montant d'un nouveau loyer dans le cadre d'un bail renouvelé ; qu'il ne résulte nullement de cette seule clause, que les parties auraient eu l'intention de considérer que le bail du parking de 1988 était un accessoire du bail principal de 1961 ; que de plus, le premier juge a exactement retenu que le locataire avait la faculté de résilier le bail du parking sans pour autant qu'il soit ainsi porté atteinte au bail du logement ; Considérant, par conséquent, que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, jugé que la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, bailleresse, n'était pas tenue de notifier à Madame X... l'offre de renouvellement du bail du parking et que cette proposition était donc valable (sous réserve cependant de ce qui sera ci-dessous motivé au sujet du montant du nouveau loyer) ; III) Considérant quant à l'appel de Monsieur Daniel X..., qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée, que l'intéressé n'est pas fondé à prétendre que la proposition d'un nouveau loyer qui lui a été adressée et que la procédure engagée contre lui seraient sans effet, au motif, selon lui, que son épouse serait en droit de soutenir que le bail du parking se serait renouvelé tacitement à son égard, et ce pour une durée de 6 ans et aux mêmes clauses et conditions, y compris celles concernant le montant du loyer ; Considérant, quant aux moyens subsidiairement soulevés par Monsieur X..., et tirés de l'article 19-c de la loi du 6 juillet 1989 et de celle du décret n° 90-780 du 31 août 1990, qu'il est parent que ces dispositions légales n'ont pas à s'appliquer au renouvellement de ce bail de 1988 qui ne porte que sur un emplacement de parking et non pas sur un logement, ce parking étant soumis aux seules règles de droit commun du Code Civil, et ne relevant d'aucune réglementation particulière ; Considérant que les neuf références produites par la bailleresse sont précises et concordantes, et non sérieusement discutées ni critiquées, et qu'elles permettent donc à la Cour de fixer à 800 francs le nouveau loyer mensuel de ce parking, et ce, pour trois ans à compter du 1er octobre 1994 ; que les révisions contractuelles s'appliqueront à ce nouveau montant à compter du 1er octobre 1995, mais que cette hausse qui n'est pas soumise à un régime particulier, n'aura pas à être appliquée, ni par tiers, ni par sixième ; que le jugement est donc réformé de ces chefs ; IV) Considérant que, compte tenu de l'équité, les appelants qui succombent sont déboutés de leur demande en paiement de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que par contre, eu égard à l'équité, ils sont condamnés à payer à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS la somme de 5.000 francs en vertu de ce même article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : I) - DEBOUTE Madame X... née Y... des fins de son intervention volontaire : - CONFIRME le jugement à son égard ; II) - REFORMANT le jugement déféré et STATUANT A NOUVEAU : - FIXE à 800 francs (HUIT FRANCS) le nouveau loyer mensuel du garage, dans le cadre du bail renouvelé pour trois années à compter du 1er octobre 1994 ; DIT et JUGE que les révisions contractuelles s'appliqueront à ce nouveau montant, à compter du 1er octobre 1995 ; JUGE que cette hausse n'a pas à être appliquée par tiers ou par sixième ; III) - DEBOUTE les époux X... de leur demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - LES CONDAMNE à payer à la "CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS" la somme de 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de ce même article ; - LES CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'Avoués LISSARRAGUE-DUPUIS & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, Sylvie RENOULT Alban CHAIX