Cour d'appel de Pau, 20 février 2007, 06/00036
Formation: CT0035

Sommaire: BAIL (règles générales) - Congé - Validité - Conditions - / JDF Le bail d'un local d'habitation situé dans l'enceinte d'un site industriel, établi au profit d'une personne morale est régi par les dispositions du droit commun, peu important que cette personne morale ait ensuite décidé de mettre les lieux à la disposition de l'un de ses salariés, à titre de logement de fonction. Elle doit donc être considérée comme unique titulaire du bail. Par conséquent, seule cette dernière, tenue des obligations nées du bail, peut être destinataire du congé délivré par le bailleur. Dès lors, est régulier le congé délivré par le bailleur à la personne morale, dans les formes requises, en application de l'interdiction faite par la réglementation sur les établissements classés de maintenir un local d'habitation à proximité immédiate des bâtiments d'exploitation

MFTL/AM Numéro 722/07 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 20 février 2007 Dossier : 06/00036 Nature affaire : Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion Affaire : S.A. MANUFACTURE EUROPEENNE DE LITERIE PYRENEX C/ S.A. ETABLISSEMENTS ABEL CRABOS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé par Madame METTAS, Président, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Madame HAUGUEL, Greffier, à l'audience publique du 20 février 2007 date à laquelle le délibéré a été prorogé * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 07 Novembre 2006, devant : Madame TRIBOT LASPIERE, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame ECHEVESTE, Greffier présent à l'appel des causes, Madame TRIBOT LASPIERE, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame METTAS, Président Madame TRIBOT LASPIERE, Conseiller Monsieur DARRACQ, Vice-Président, désigné par ordonnance du 4 septembre 2006 qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A. MANUFACTURE EUROPEENNE DE LITERIE PYRENEX Zone industrielle de l'Adour 40500 SAINT SEVER représentée par son directeur général domicilié en cette qualité audit siège social représentée par la S.C.P. F. PIAULT / M.. LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour assistée de Maître ARDANUY, avocat au barreau de DAX INTIMEE : S.A. ETABLISSEMENTS ABEL CRABOS 26 rue du Général Lamarque 40500 SAINT SEVER agissant en la personne de son représentant légal représentée par la S.C.P. J.Y. RODON, avoués à la Cour assistée de Maître ERNST, avocat au barreau de NANTES sur appel de la décision en date du 04 NOVEMBRE 2005 rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONT DE MARSAN Faits et procédure La société ABEL CRABOS prétend avoir donné en location à la société la S.A. MANUFACTURE EUROPEENNE DE LITERIE PYRENEX ci-après dénommée, société PYRENEX un local à usage d'habitation accolé à son entrepôt de stockage de plumes ; ce local est occupé par un salarié de la société PYRENEX, Mr B..., exerçant les fonctions de concierge ; Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 avril 2004, la société ABEL CRABOS a donné congé à la société PYRENEX au motif que la réglementation en vigueur interdisait le maintien d'un immeuble d'habitation dans le périmètre d'un site industriel classé ; la bailleresse a proposé une solution de relogement de Mr B... à proximité ; La société PYRENEX a refusé le congé et la proposition de relogement qui lui a été faite par la société ABEL CRABOS ; Par acte d'huissier du 1er février 2005, la société ABEL CRABOS a donc fait assigner la société PYRENEX devant le Tribunal de Commerce de MONT DE MARSAN pour faire constater la résiliation du bail et pour obtenir la libération des lieux loués au besoin sous astreinte ; Par jugement du 4 novembre 2005, le Tribunal a considéré que : > un bail existait entre la société ABEL CRABOS et la société PYRENEX, > ce bail fait sans écrit était régi par l'article 1736 du Code Civil, > le congé a été valablement donné pour le 31 juillet 2004, > la société ABEL CRABOS est en droit de récupérer la libre disposition de cet immeuble, > il appartient à ladite société de traiter le problème d'occupation de l'immeuble par Mr B..., non partie à l'instance, dans le cadre de la législation sur les baux d'habitation. Cette décision était assortie de l'exécution provisoire ; La société PYRENEX a en outre été condamnée à payer à la société ABEL CRABOS la somme de 2 000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; La société PYRENEX a relevé appel de ce jugement. Prétentions et moyens des parties L'appelante conteste être liée à la société ABEL CRABOS par un bail d'habitation ; elle soutient que l'occupant des lieux Mr B... exerce les fonctions de concierge tant pour le compte de la société PYRENEX que pour le compte de la société ABEL CRABOS et que l'immeuble mis à la disposition de ce salarié est un logement de fonction ; La société PYRENEX conclut à la réformation du jugement dont appel ; elle demande à la Cour de dire qu'elle n'est pas partie au bail et de condamner la société ABEL CRABOS à lui verser la somme de 1 500  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * La société ABEL CRABOS maintient que le bail a été passé avec la société PYRENEX ; elle prétend que ce bail conclu entre deux personnes morales échappe à la législation sur les baux d'habitation et qu'il est donc régi par les dispositions du droit commun ; L'intimée déclare que l'occupant des lieux, Mr B... est employé à plein temps par la société PYRENEX et que la mise à disposition du logement loué est prise en compte sur la feuille de paye de ce salarié à titre d'avantage en nature ; La société ABEL CRABOS conclut à la confirmation du jugement dont appel ; elle demande à la Cour d'ordonner l'expulsion de la société PYRENEX et de tout occupant de son chef et sollicite l'octroi de la somme de 1 000  sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Motifs de la décision Attendu que la société ABEL CRABOS qui est propriétaire d'un bâtiment à usage d'habitation, situé dans l'enceinte de son site industriel à SAINT SEVER (40), a donné ce local en location ; que ce bail n'a pas donné lieu à l'établissement d'un écrit ; Attendu qu'il résulte des factures remises à la société PYRENEX et du rapport spécial établi annuellement par le commissaire aux comptes de cette société au titre des conventions réglementées, que le bail a été consenti au profit de la société PYRENEX qui payait directement des loyers à la société ABEL CRABOS ; Attendu que le bail fait sans écrit au profit d'une personne morale est régi par les dispositions des articles 1714 et suivants du code civil peu important le fait que la personne morale à laquelle il a été consenti, ait par la suite décidé, en accord avec la bailleresse ou sans opposition de la part de cette dernière de mettre les lieux loués à la disposition de l'un de ses salariés pour y habiter ; Attendu que l'occupant, Mr B... est salarié à plein temps de la société PYRENEX qui inclut dans sa rémunération l'avantage en nature qu'elle lui concède de cette manière ; Attendu que la société PYRENEX doit être considérée comme unique titulaire du bail ; qu'elle est donc seule tenue envers la bailleresse des obligations nées du bail ; qu'en sa qualité de locataire elle doit en faire respecter les dispositions par tout occupant de son chef ; Attendu que la société ABEL CRABOS a régulièrement donné congé à la société PYRENEX par lettre recommandée avec réception du 8 avril 2004 ; que par courrier adressé également en recommandé elle a précisé à la locataire que ce congé prendrait effet à l'expiration d'un délai de préavis de 3 mois, conforme à l'usage des lieux ; que ce congé qui n'avait pas à être motivé, a été délivré en raison de l'interdiction faite par la réglementation sur les établissements classés de maintenir un local d'habitation à proximité immédiate des bâtiments d'exploitation ; Attendu qu'il est constant en l'espèce que le local loué est situé dans l'enceinte du site industriel de la société ABEL CRABOS et qu'il est accolé à l'entrepôt de stockage de plumes de la société sur lequel le logement dispose d'une ouverture directe ; Attendu que la bailleresse qui au surplus a proposé à la société PYRENEX un local de remplacement, apparemment disponible, pouvait, sans abus de sa part, résilier le bail avec un préavis suffisant pour permettre à la société PYRENEX de prendre toutes dispositions utiles pour procurer un nouveau logement à son salarié ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement et constatant le maintien abusif de la société PYRENEX dans les lieux, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ; Attendu qu'il sera alloué à la société ABEL CRABOS la somme de 2 000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au titre des frais exposés par elle tant en première instance que devant la Cour. PAR CES MOTIFS La COUR Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement du Tribunal de Commerce de MONT DE MARSAN du 4 novembre 2005 en ce qu'il dit que la S.A. MANUFACTURE EUROPEENNE DE LITERIE PYRENEX était locataire du logement situé dans l'enceinte de la S.A. ETABLISSEMENTS ABEL CRABOS et en ce qu'il a validé le congé ; Dit que la société MANUFACTURE EUROPEENNE DE LITERIE PYRENEX devra libérer ce local ; à défaut ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef ; Condamne la société MANUFACTURE EUROPEENNE DE LITERIE PYRENEX à verser à la société ETABLISSEMENTS ABEL CRABOS la somme de 2 000  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en ce compris les frais de première instance et d'appel ; Condamne la société MANUFACTURE EUROPEENNE DE LITERIE PYRENEX aux entiers dépens ; autorise la S.C.P. RODON, avoués, à recouvrer ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Sylvie HAUGUEL Roberte METTAS