Cour d'appel de Versailles, du 24 février 2004, 2002-06376

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) L'exercice du droit de reprise reconnu au bailleur par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise aucun contrôle a priori du juge du fond qui n'a pas à apprécier des mobiles du bailleur mais seulement à s'assurer que l'exercice de ce droit n'est pas entaché de fraude.Tel n'est pas le cas lorsqu'il est établi que le bailleur est bien domicilié dans l'immeuble objet de la reprise, l'invocation de difficultés dans l'exécution de travaux prévus au bail ne pouvant caractériser à elle seule une quelconque fraude de la part du bailleur lors de la délivrance du congé

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRÊT Nä 51C RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 24 FÉVRIER 2004 R.G. Nä 02/06376 AFFAIRE : Patrick MOREL X... et autres C/ Jean-François Y... et autres Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu le 08 Août 2002 par le Tribunal d'Instance ANTONY RG nä : 787/02 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : SCP BOITEAU PEDROLETTI, Me Claire RICARD, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS LE VINGT QUATRE FÉVRIER DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Monsieur Patrick MOREL X... né le 18 Octobre 1952 à LYON (69000) de nationalité FRANCAISE Madame Caroline Z... née le 13 Juillet 1966 à BOULOGNE BILLANCOURT (92100) de nationalité FRANCAISE demeurant ensemble au 138, avenue du Bois de Verrières 92160 ANTONY représentés par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués assistés de Me Michel PARADIS, avocat au barreau de PARIS INTIMES Monsieur Jean-François Y... né le 17 Octobre 1964 à LEVALLOIS (92305) de nationalité FRANCAISE Madame Marie-Laure Y... née le 26 Avril 1966 à NEUILLY SUR SEINE (92200) de nationalité FRANCAISE demeurant ensemble au 138 Avenue du bois de Verrière 92160 ANTONY représentés par Me Claire RICARD, avoué assistés de Me Anne-Marie BRUNO REVERT, avocat au barreau de PARIS AGENCE IMMOBILIÈRE SERVICE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 6, rue Pierre Girard 75009 PARIS défaillante ayant fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses, conformément aux dispositions de l'article 659 du Nouveau Code de Procédure Civile Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience du 20 Janvier 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2004 devant la cour composée de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, Conseiller, Madame Evelyne A..., Conseiller, qui en ont délibéré, 5FAITS ET PROCÉDURE, Par déclaration en date du 27 septembre 2002, Monsieur Patrick MOREL X... et Madame Caroline Z... ont interjeté appel du jugement rendu par le tribunal d'instance d'Antony qui a notamment validé le congé reprise délivré le 13 septembre 2001 par les époux Y... pour le 1er avril 2002, ordonné aux locataires de quitter les lieux, les a condamné solidairement avec la Sarl AGENCE IMMOBILIER SERVICE à payer aux propriétaires la somme de 4 338,38 euros et a fixé une indemnité d'occupation à compter du mois d'avril 2002 au double du montant du loyer jusqu'à la libération des lieux. Selon leurs dernières conclusions déposées le 12 janvier 2004, Monsieur MOREL X... et Madame Caroline Z... soulèvent la nullité du congé pour un motif de pure forme, l'avis de passage laissé par l'huissier mandaté par les consorts Y... ne mentionnant qu'un seul bailleur et de fond, la fraude des bailleurs entachant la régularité de l'acte délivré. Ils font valoir que la somme due à titre d'arriéré de loyers soit 4 338,78 euros a été réglée au mois de juin 2002 ; que le montant de l'indemnité d'occupation fixé par le premier juge au double du montant du loyer devra être ramené au prix du loyer, plus proportionné à leurs revenus et devra être limité au 9 janvier 2003, date à laquelle ils ont libéré les lieux ce qui ramène la créance des époux Y... à un montant de 917,96 euros. Ils s'estiment, en outre, bien fondés à solliciter le paiement d'une somme de 11 393,40 euros correspondant aux travaux qu'ils ont réalisés dans les locaux loués sur la promesse des propriétaires qu'ils pourraient se maintenir dans les lieux au delà de la durée initiale du bail en argumentant que leur départ de l'immeuble constitue l'événement nouveau leur permettant d'engager cette demande sachant qu'il est, en tout état de cause, possible de présenter des prétentions nouvelles pour opposer une compensation ce qui est le cas en l'espèce, leur créance se compensant avec les indemnités d'occupation. Monsieur MOREL X... et Madame Z... demandent donc à la Cour d'infirmer le jugement déféré, de constater la nullité pour vice de forme du congé délivré par le bailleur, subsidiairement, sa nullité pour fraude, de débouter les époux Y... de toutes leurs demandes, de dire que le montant de l'indemnité d'occupation, excessif, doit être fixé au montant du loyer, de déclarer recevable leur demande reconventionnelle et de condamner Monsieur et Madame Y... à leur payer la somme de 11 393,40 euros au titre des travaux réalisés outre 3 000 euros d'indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Dans leurs conclusions déposées le 5 novembre 2003, Monsieur et Madame Jean-François Y... sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le montant de l'arriéré locatif, Monsieur MOREL X..., de Madame Z... et de la Sarl AGENCE IMMOBILIERE SERVICE devant être condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 613,36 euros de ce chef, de celle de 3 000 euros au titre des frais exposés ainsi qu'aux dépens qui comprendront si le montant de la créance n'était pas confirmée les frais de saisie-exécution pour un montant de 1 112,63 euros en soutenant que le congé reprise qu'ils ont fait notifié le 13 septembre 2001 est régulier en la forme dès lors que cet acte mentionne bien le nom des deux bailleurs et juste au fond sachant qu'ils ont bien intégré leur pavillon d'Antony, objet de la reprise ; que le premier juge a fait une application rigoureuse de la clause pénale prévoyant le doublement de l'indemnité d'occupation compte tenu de la personnalité des locataires qui n'évoquent aucune difficultés financières ; que bien qu'il ait effectivement été versé une somme de 4 338,78 euros en cours de procédure, il reste due 2 613,36 euros compte tenu du montant de l'indemnité d'occupation telle que retenue par le premier juge et déduction faite du dépôt de garantie ; qu'enfin, la demande nouvelle en remboursement de dépenses effectuées introduite par Monsieur MOREL X... et Madame Z... est irrecevable au regard de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile et en tout état de cause mal fondée, les travaux ayant été réalisés sans leur autorisation et les dépenses de pure convenance personnelle ainsi que l'atteste la facture versée aux débats. La Sarl AGENCE IMMOBILIERE SERVICE, assignée suivant exploit d'huissier du 4 décembre 2003 à la requête de Monsieur MOREL X... et de Madame Z..., n'a pas constitué avoué. Ces derniers se sont désistés, par acte du 12 janvier 2004, de leur appel interjeté à son encontre. Par acte du 18 décembre 2003, Monsieur et Madame Y... ont fait assigner suivant procès-verbal de recherches infructueuses ladite agence en formant appel contre elle. A l'audience du 20 janvier 2004, ils se sont désistés de leur appel, tel que mentionné au plumitif. MOTIFS Considérant qu'il y a lieu de constater le désistement de Monsieur MOREL X... et de Madame Z... ainsi que celui de Monsieur et Madame Y... de leur appel interjeté contre l'AGENCE IMMOBILIÈRE SERVICE ; 1) Sur la nullité de forme du congé Considérant que si les appelants reconnaissent que le congé reprise leur a bien été notifié le 13 septembre 2001 par les deux bailleurs, co-propriétaires indivis de l'immeuble loué, ils soutiennent que l'huissier mandaté par les époux Y... n'ayant pas mentionné sur l'avis d'information de la signification en mairie par lettre simple le nom de Madame Y... mais seulement celui de Monsieur Y..., ledit congé est entaché de nullité ; Mais considérant que l'acte litigieux a été délivré en mairie en raison de l'absence des locataires de leur domicile lors du passage de l'huissier ; que la seule omission du nom de Madame Y... sur l'avis de passage laissé par l'officier public n'est pas de nature à entacher de nullité le congé délivré qui mentionne bien le nom des deux bailleurs alors même que les locataires ne démontrent ni même n'invoquent aucun grief conformément à l'article 114 du nouveau Code de procédure civile et qu'ils ont été parfaitement informés de la volonté de reprise des deux bailleurs ; Considérant que ce premier moyen tiré de la nullité de forme du congé doit donc être écartée ; 2) Sur la nullité de fond du congé Considérant que les appelants soulèvent encore la nullité du congé reprise qui leur a été notifié en raison de la fraude commise par les bailleurs lors de sa délivrance, lesquels ne justifient pas de la nécessité de reprendre le logement loué pour l'habiter personnellement et leur ont imposé d'importants désagréments dans l'exécution des travaux d'extension de l'immeuble du fait de leur négligence voire de leur malice ce qui a contribué à la dégradation des relations contractuelles ; Mais considérant qu'il est de principe que l'exercice du droit de reprise sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise aucun contrôle a priori du juge du fond qui n'a pas à rechercher s'il est ou non justifié sauf le cas de fraude ; qu'à cet égard, il apparaît à la lecture des dernières conclusions déposées par les bailleurs qu'ils sont bien domiciliés dans leur pavillon d'Antony, objet de la reprise ; que les difficultés invoquées dans l'exécution des travaux qui étaient prévus au bail ne sauraient caractériser une fraude de la part des bailleurs lors de la délivrance du congé en l'absence de tout autre élément ; Considérant que cette exception n'est pas plus fondée que la précédente et il convient d'admettre la validité du congé reprise notifié le 13 septembre 2001 par époux Y... à Monsieur MOREL X... et Madame Z... avec toutes ses conséquences de droit ; 3) Sur l'indemnité d'occupation et sur l'arriéré locatif Considérant que Monsieur MOREL X... et Madame Z... qui reprochent au premier juge d'avoir fixé l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer leur faisant assumer ainsi une charge exorbitante par rapport à leur capacité financière, sollicitent que le montant en soit fixé au prix du loyer et font valoir qu'elle doit être limitée au 9 janvier 2003, date de restitution des clés ; Considérant que le bail du 25 mars 1999 liant les parties contient une clause X qui prévoit "si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés"; Considérant que le juge tient de l'article 1152 du Code civil le pouvoir de modérer la peine convenue si elle est manifestement excessive ; qu'en l'espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur MOREL X... est un professionnel de l'immobilier ce qui à l'évidence lui offrait des facilités pour se reloger dans le délai imparti ; qu'il ne fait d'ailleurs état d'aucune difficulté rencontrée pour trouver une nouvelle habitation se contentant d'évoquer la volonté du couple de ne pas changer les enfants d'établissement scolaire en cours d'année étant observé qu'ils ont néanmoins changé de commune mais en janvier 2003 date à laquelle ils sont partis sans laisser leur adresse sachant que dès le mois d'avril 2002, ils ont cessé de régler les sommes dues au titre de leur occupation ; que les appelants qui dénoncent le caractère disproportionné de l'indemnité mise à leur charge par rapport à leur capacité financière n'étayent leur déclaration par la production d'aucune pièce permettant d'apprécier leur situation économique ; qu'enfin, l'absence de préjudice démontré des bailleurs est sans portée au regard du texte applicable; Considérant qu'il apparaît ainsi que les appelants, qui se sont maintenus dans les lieux en refusant d'exécuter leurs obligations contractuelles, ne sont pas de bonne foi ; qu'il n'est donc pas démontrée le caractère excessif de la peine convenue et il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande de modération fondée sur l'article 1152 du Code civil ; Considérant que l'arriéré locatif fixé par le premier juge à la somme de 4 338,38 euros a été réglé par Monsieur MOREL X... et Madame Z... en cours de procédure ; que néanmoins, les bailleurs sollicitent à bon droit le paiement d'un montant de 2 613,36 euros correspondant aux sommes dues à la date de la reprise des lieux intervenue le 12 février 2003 déduction faite du dépôt de garantie; Considérant que c'est bien cette date correspondant à la date d'établissement du procès-verbal contradictoire d'état de sortie des lieux, et non pas celle du 9 janvier 2003 date à laquelle les consorts MOREL B... ont remis les clés à leur conseil, qu'il convient de retenir comme la date de reprise effective des lieux ; qu'il s'ensuit qu'il doit être fait droit à la demande en paiement par les époux Y... au titre du solde locatif telle qu'elle est formulée ; 4) Sur la demande des appelants en paiement d'une somme de 11.393,40 euros au titre des travaux réalisés Considérant que les époux Y... concluent à l'irrecevabilité de cette demande nouvelle, subsidiairement à son mal fondée ; Considérant que les appelants invoquent en vain les dispositions des articles 564 du nouveau Code de procédure civile ; que leur départ des lieux loués ne peut être considéré comme un événement nouveau alors que celui-ci ne conditionnait pas la demande en remboursement de dépenses effectuées au titre de travaux réalisés dans les lieux loués et ne peuvent donc prétendre opposer compensation avec les indemnités d'occupation ; Considérant qu'il convient de déclarer cette demande irrecevable ; Considérant que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit des époux Y... dans les termes du dispositif ; PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Constate le désistement de Monsieur MOREL X... et de Madame Z... et de Monsieur et Madame Y... de leur appel interjeté contre L'AGENCE IMMOBILIERE SERVICE. Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de l'arrière locatif. Statuant à nouveau, Condamne solidairement Monsieur Patrick MOREL X... et Madame Caroline Z... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 2 613,36 euros avec intérêt au taux légal à compter 5 novembre 2003. Déclare irrecevable la demande formée par Monsieur MOREL X... et Madame Z... tendant au paiement de la somme de 11 393,40 euros. Condamne solidairement Monsieur MOREL X... et Madame Z... à payer aux époux Y... la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Les condamne aux dépens qui seront recouvrés par Maître RICARD, avoué, conformément à l'article 699 du même Code. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha C..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,