Cour d'appel de Versailles, du 21 janvier 2000, 1998-1499

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Preneur - Obligations - Restitution de la chose louée en fin de bail - Dégradations - Preuve - Etat des lieux de sortie - Prescription de l'article 3 Dès lors qu'un bailleur demande au preneur la remise en état des locaux loués et la prise en chagre des travaux de réparation, celui-ci doit rapporter la preuve que les dégradations constatées sont survenues durant la durée de la location. Si le preneur refuse d'assister à l'état des lieux de sortie, il appartient au bailleur de faire établir cet état par huissier de justice comme le prévoit l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 29 janvier 1993, Madame X... à donné à bail à Monsieur Y... et Madame Z... une maison individuelle à usage d'habitation sise 14 bis, rue du Maréchal FOCH à MAISONS-LAFFITTE (78). Le bail était alors consenti pour une durée de trois mois à compter du 15 mars 1993, moyennant le paiement de la somme mensuelle de 8.000 francs. 2Le 13juillet 1996, les consorts A... ont donné congé pour le 13 octobre 1996. Par acte d'huissier en date du 2 avril 1997, Madame B... fait citer les consorts A... devant le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE afin de les voir condamner à lui payer les sommes de 1.224 francs au titre de l'arriéré locatif, 17.406,79 francs au titre des travaux de remise en état du local loué et du jardin, 25.000 francs à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice par elle subi, 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. A l'appui de ses prétentions, elle a fait valoir que certains loyers sont restés impayés; que de nombreuses modifications ont été apportées à la maison et au jardin et que ceux-ci ont été détériorés. Les consorts A... ont soutenu que Madame X... ne rapportait pas la preuve des sommes réclamées ; qu'aucun état des lieux de sortie n'a été dressé ; que les travaux effectués étaient d'aménagement et non de remise en état et que le jardin était déjà détérioré lors de leur entrée dans les lieux. Reconventionnellement, ils ont sollicité la condamnation de Madame X... à lui payer la somme de 3.338 francs au titre de la compensation du solde du dépôt de garantie et une somme de 5.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement contradictoire en date du 18 décembre 1997, le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE a rendu la décision suivante - ordonne la compensation des dettes des parties et dit qu'il restera à payer par Madame X... une somme de 3.429,72 francs au titre du remboursement du dépôt de garantie à Monsieur C... et à Mademoiselle D..., -ordonne la remise en état du jardin aux frais de Monsieur Y... et de Madame D..., - déboute de sa demande de prise en charge des travaux, Madame X..., - condamner Monsieur Y... et Madame E... au paiement d'une somme de 2.000 francs au titre des dommages intéréts pour le préjudice moral qu'elle a subi, - ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, - dit n'y avoir pas lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - dit que les dépens de l'instance seront supportés pour moitié par Madame X... et pour moitié solidairement par Madame E... et Monsieur C.... Le 14 janvier 1998, Madame X... a relevé appel de cette décision. Elle fait valoir que lors de l'entrée dans les lieux des consorts A..., elle leur a accordé une remise sur loyer d'un montant de 4.000 francs pour l'acquisition d'un évier ; que cependant, les consorts A... ont emporté l'évier avec eux et qu'ils lui sont, dès lors, redevables de la somme de 4.000 francs ; qu'en outre, les consorts Y... F... n'ont pas acquitté la totalité du loyer du mois d'octobre 1996 dont ils sont redevables ; qu'elle reste créancière de la somme de 117 francs à titre de reliquat du loyer du mois de septembre 1996 et du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 1996, soit la somme totale de 8.834 francs. Elle soutient, par ailleurs, que les consorts A... ont fait modifier les lieux sans son consentement, qu'en vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle est en droit d'exiger le paiement des travaux de remise en état des lieux ; que si aucun état des lieux de sortie ne permet d'établir ces éléments, la responsabilité repose sur les consorts A... qui n'ont pas répondu à ses invitations afin que ledit acte soit dressé. Enfin, elle souligne que les dégradations apportées à la maison par les consorts A..., l'ont empêchée de relouer le pavillon, la privant ainsi de revenus et qu'il convient donc de lui allouer la somme de 25.000 francs à titre de dommages et intérêts. Par conséquent, elle prie la cour de - la recevoir en son appel, l'en dire bien fondée, - réformer partiellement le jugement prononcé le 18 décembre 1997 par le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE, Statuer à nouveau, - condamner conjointement Monsieur Y... et Madame E... à payer à Madame X... la somme de 8.834 francs augmentée des intérêts de droit à compter du 18 octobre 1996 au titre des sommes lui restant dues à ce jour en vertu du contrat de location passé le 29 janvier 1993, - les condamner sous la même solidarité à lui payer la somme de 47.073,39 francs TTC correspondant aux frais de remise en état du pavillon et ce, avec intérêts de droit à compter du 18 octobre 1996, dont il faut déduire la fraction du dépôt de garantie d'un montant de 7.610 francs, - les condamner sous la même solidarité à lui verser la somme de 25.000 francs à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice tant matériel que moral par elle subi en application de l'article 1382 du code civil, - les condamner sous la même solidarité à lui verser la somme de 20.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - confirmer la décision déférée pour le surplus, - condamner solidairement Monsieur Y... et Madame E... aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués, à recouvrer directement ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les consorts A... sollicitent la confirmation du jugement déféré, sauf sur le point relatif aux travaux dans le jardin, qui n'étaient pas d'aménagement mais d'entretien. Ils soulignent ensuite que le défaut d'état des lieux de sortie n'est pas de leur fait, d'autant plus que Madame X... aurait pu en faire dresser un par un huissier ; qu'en tout état de cause, Madame X... ne rapporte pas la preuve des dégradations ou disparitions (notamment de végétation) alléguées. Ils prient donc la Cour de - déclarer Monsieur Y... et Mademoiselle E... bien recevables et bien fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions, - confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE en date du 18 décembre 1997 en ce qu'il a ordonné la compensation des dettes des parties et dit qu'il restera à payer par Madame X... une somme de 3.429,72 francs au titre du remboursement du dépôt de garantie à Monsieur Y... et à Madame E..., - infirmant le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau - débouter Madame X... de toute autre demande tant au titre de la remise en état du jardin qu'au titre de la prise en charge de travaux ou de ses demandes à titre de préjudice moral, - condamner Madame X... au versement de la somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner en tous les dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés par Maître BINOCHE, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 2 décembre 1999 et l'affaire appelée à l'audience du 3 décembre 1999. SUR CE. LA COUR, 1) Sur les sommes restant dues au titre du contrat de location. Considérant que pas davantage qu'en première instance, Madame X... n'apporte la preuve d'une remise de 4.000 Francs sur le premier loyer pour l'installation d'un évier dans la cuisine ; que sur l'état des lieux d'entrée, il est indiqué que l'évier est en état d'usage ; que faute d'état des lieux de sortie, il n'est pas démontré que l'évier aurait été enlevé par les intimés ; Considérant qu'en revanche, Madame X... verse au dossier de la cour l'avis de taxe foncière pour 1996, dont il ressort que la taxe d'ordures ménagères pour cette année de référence s'est élevée à la somme de 662 Francs ; que Monsieur Y... et Mademoiselle E... ayant quitté les lieux à la i octobre 1996 lui sont redevables, au prorata du temps d'occupation de la maison, de la somme de 524 Francs; Considérant que les intimés reconnaissent devoir le loyer pour la première quinzaine d'octobre 1996 et un reliquat de 117 Francs pour septembre 1996 ; que par conséquent, ils restent devoir au total la somme de 4.696 Francs ; qu'après compensation avec le solde du dépôt de garantie, Madame X... sera condamnée à leur verser la somme de 2.905,76 Francs ; 2) Sur les demandes relatives aux travaux de remise en Considérant que concernant les travaux de réparation, l'appelante faillit à l'obligation, qui lui incombe, de rapporter la preuve des dégradations et pertes qui seraient survenues pendant la durée de la location ; qu'en effet, même si les locataires ont refusé de revenir sur place pour procéder à l'état des lieux de sortie, comme l'indique la société IMMO-CONCEPT, agent immobilier mandataire de la bailleresse, il appartenait alors à celle-ci de faire établir cet état par huissier de justice, ainsi qu'il est prévu par l'article 3 de la loi d'ordre public, du 6 juillet 1989 ; que contrairement à ce que prétend Madame X..., ses locataires ne sont pas partis sans laisser d'adresse puisque les courriers recommandés qu'elle leur a adressés les 8 septembre et 17 octobre 1996 après leur départ des lieux ont été réceptionnés, en particulier le second expédié au MESNIL LE ROI, à l'adresse de délivrance de l'assignation ; Considérant que le seul témoignage de Monsieur G..., qui avait exécuté des travaux de rénovation du pavillon en 1992, ne suffit pas à pallier l'absence d'état des lieux ; que par ailleurs, l'une des factures invoquées par l'appelante devant la cour, à savoir celle de l'entreprise AMG, d'un montant de 33.866,60 Francs TTC, est datée du 12 février 1993 et ne peut donc concerner des travaux de remise en état exécutés postérieurement au départ des intimés ; que l'autre facture, celle de l'entreprise ONOFRE, est datée du 16 décembre 1996 ; que certes, elle correspond au remplacement de portes et de poignées de portes, à la remise en état du WC sanibroyeur, à l'encollage de fa'ence dans la salle de bains, au lessivage des peintures de la cuisine et à la pose de moquette dans le séjour, c'est-à-dire à des éléments prétendument dégradés par les intimés ; que cependant, faute pour la bailleresse de démontrer que ces dégradations sont effectivement survenues pendant la durée de la location, la cour ne peut que la débouter de sa demande en paiement de ces travaux par ses anciens locataires ; Considérant en revanche, qu'il résulte des propres écritures des intimés, ainsi que l'a relevé le premier juge, et des attestations produites par eux, que ces derniers ont, à tout le moins, planté une haie et aménagé une terrasse dans le jardin, sans l'autorisation de la propriétaire ; qu'il s'agit là, non pas de travaux d'entretien, mais de travaux d'aménagement, comme l'a retenu le premier juge ; que la construction d'une terrasse a nécessairement impliqué la perte de végétation ; que néanmoins, en l'absence de facture pour travaux de remise en état du jardin, il convient de confirmer le jugement déféré uniquement en ce qu'il a condamné Monsieur Y... et Mademoiselle E... à payer à Madame X... la somme de 2.000 Francs en réparation de son préjudice moral du fait de la transformation de son jardin, sans ordonner sa remise en état aux frais des intimés ; 3) Sur la demande en paiement de dommages-intérêts de Madame X..., Considérant que Madame X... ne démontre pas que certains biens meubles d'ornementation auraient été dérobés par ses locataires, pas plus qu'elle n'établit qu'elle n'aurait pas pu relouer immédiatement le pavillon en raison de son état, avec la perte de revenus en résultant ; que le préjudice moral résultant de la transformation du jardin a justement été évalué par le tribunal à la somme de 2.000 Francs ; que par conséquent, Madame X... sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts complémentaires ; 4) Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Monsieur Y... et Mademoiselle E... la somme de 6.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS. LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt ; ET Y AJOUTANT ET REFORMANT :CONDAMNE Madame X... à payer à Monsieur Y... et Mademoiselle E... la somme de 2.905,76 Francs (DEUX MILLE NEUF CENT CINQ FRANCS SOIXANTE SEIZE CENTIMES) à titre de solde du dépôt de garantie; DIT n'y avoir lieu à remise en état du jardin aux frais de Monsieur Y... et Mademoiselle E... ; DEBOUTE Madame X... des fins de toutes autres ses demandes ; CONDAMNE Madame X... à payer à Monsieur Y... et Mademoiselle E... la somme de 6.000 Francs (SIX MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; LA CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par Maître BINOCHE, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt Le Greffier, Le Président, B. TANGUY Alban CHAIX