Cour d'appel de Toulouse, du 17 avril 2001

Sommaire: COPROPRIETE - Règlement - Destination des lots - Modification - Modification souhaitée par le titulaire du lot - Conditions - / Le règlement de copropriété, document conventionnel, détermine la destination des parties privatives ainsi que les conditions de leur jouissance, dans le respect de la destination de l'immeuble, de ses caractères ou de sa situation et dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement de son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Dès lors, doit être condamnée, sous astreinte, à la remise en l'état antérieur et à la réparation des parties communes, une SCI copropriétaire qui a procédé à la subdivision de son lot, un local commercial, en trois appartements loués en meublés, sans autorisations administratives préalables à l'exécution des travaux et sans avertissement du syndic comme l'édicte le règlement de copropriété, même si cette subdivision n'est pas contraire à la destination du lot, le local n'étant pas à usage exclusif de commerce, ni à celle de l'immeuble, ce dernier étant notamment à l'usage d'habitation

DU 17 avril 2OO1 ARRET N°208 Répertoire N° 2000/01775 Première Chambre Première Section RM/EKM 16/02/2000 TGI TOULOUSE RG : 199803418 (CH1) (Mme X...) SCI L S.C.P. B. CHATEAU- O.PASSERA C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES représenté par son syndic le cabinet GICA CONSEIL IMMOBILIER S.C.P NIDECKER PRIEU CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du dix sept avril deux mille un, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM-MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO Y... lors des débats: E. KAIM-MARTIN Débats: A l'audience publique du 13 Mars 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANTE SCI L 62, Chemin Du Bois De Saget 31240 SAINT JEAN Ayant pour avoué la S.C.P. B. CHATEAU- O.PASSERA Ayant pour avocat Maître VILLARD du barreau de Toulouse INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 15, Rue Laganne 31000 TOULOUSE Représenté par le CABINET GICA CONSEIL IMMOBILIER, 15, rue Bourrassol 31 TOULOUSE es qualité de syndic Ayant pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU Ayant pour avocat Maître MONTARRY FERES du barreau de Toulouse FAITS ET PROCEDURE : La SCI L est propriétaire du lot n° 1 de l'ensemble immobilier "Les Rives du Cours Dillon" ainsi décrit dans le règlement de copropriété : "- au rez de chaussée, un local à usage commercial, professionnel ou de bureau ouvrant sur la façade principale et la façade postérieure du bâtiment" La SCI LABORIE ayant changé la destination des lieux en locaux loués en meublés et ayant procédé à la réalisation de travaux sans accord des copropriétaires, un jugement du 23 mai 1995, l'a condamnée à rétablir la destination de son lot ainsi que les parties communes en leur état initial. Ce jugement a été réformé par la cour d'appel de Toulouse en raison d'un défaut d'habilitation du syndicat des copropriétaires à agir. Par ordonnance de référé en date du 5 août 1997, M. Z... a été désigné en qualité d'expert et a constaté la modification de la destination des locaux en appartements loués en meublés ainsi que la réalisation de travaux sans autorisations. Par acte en date du 9 septembre 1998, le syndicat des copropriétaires des Rives du Cours Dillon, a assigné la SCI LABORIE pour qu'elle rétablisse la destination de son lot. La SCI LABORIE a fait appel de la décision rendue par le tribunal de grande instance de Toulouse en date du 16 février 2OOO qui l'a condamnée à remettre en l'état initial les locaux qu'elle occupe ; à réparer les dégâts occasionnés à la copropriété et à payer 8.OOO francs au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile après l'avoir déclarée irrecevable en ses demandes reconventionnelles et avoir débouté le syndicat de sa demande indemnitaire. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : La SCI LABORIE, dans ses dernières conclusions du 6 février 2OO1, soutient que le changement d'affectation n'est pas contraire à la destination de l'immeuble puisque le règlement de copropriété, article 7 "Généralités" précise que "L'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, professionnel et commercial". Elle estime que le changement d'affectation ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires en matière de sécurité et de répartition des charges. Elle considère que le changement d'affectation ne peut être qualifié de manquement au règlement de copropriété qui n'interdit pas les modifications de destination, et que le règlement n'impose pas, pour le lot 1, au surplus livré brut, d'information ou d'autorisation pour la réalisation de travaux à l'intérieur du lot. Elle fait observer que la copropriété abuse de ses droits en refusant l'ouverture du portail permettant l'accès à la partie arrière du local aux heures ouvrables, en ne permettant pas l'installation d'un climatiseur et en admettant la pose d'une enseigne commerciale de manière restrictive à savoir une enseigne invisible des appartements et non lumineuse. Critiquant le jugement, la SCI soutient que l'autorisation pour les travaux n'a jamais été requise par les services de l'urbanisme et que l'homologation EDF n'était pas obligatoire et considère qu'en tout état de cause ces travaux ne sont pas de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires. Elle estime que la modification opérée ne porte pas atteinte à l'harmonie de l'immeuble, l'installation des stores intérieurs relevant de la liberté des copropriétaires ou occupants, la disposition des lots n'entraînant pas la création de portes. Elle formule une demande de 187.4OO francs à titre de dommages et intérêts à supporter par les copropriétaires, à l'exclusion d'elle-même, outre 15.OOO francs au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile et conclut à la prise en charge, par la copropriété, à dire d'expert, du coût de la remise en état puisque c'est l'attitude de la copropriété qui l'a contrainte à une modification de son local. Le syndicat des copropriétaires des Rives du Cours Dillon avance que la destination de l'immeuble est définie à l'article 7 du règlement de copropriété comme étant à usage d'habitation professionnelle et commerciale et que ce texte impose des autorisations administratives et avertissement du syndicat pour tous les travaux modificatifs des lots privatifs ; que la subdivision d'un lot ou la location en meublé sont soumises à condition. Il demande en conséquence la confirmation de la décision et la condamnation de la SCI LABORIE à remettre en l'état les locaux sous astreinte de 1.OOO francs par jour. Il s'explique sur les abus de droit, infondés, qui lui sont imputés. Il estime que des dommages et intérêts à hauteur de 12O.OOO francs doivent lui être alloués en raison de la dévalorisation de l'immeuble due au changement d'affectation et pour les frais engendrés par celle-ci. Il demande la somme de 3O.OOO francs pour les trois procédures au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile et la condamnation de l'appelante aux dépens de première instance et d'appel. MOTIFS DE LA DECISION : Attendu que le règlement de copropriété, document conventionnel, détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance dans le respect de la destination de l'immeuble, de ses caractères ou de sa situation et édicte que chacun use librement de son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; Attendu que l'immeuble (a. 7) est destiné à l'usage d'habitation, professionnel ou commercial ; qu'il est divisé en 75 lots consistant en appartements T1 ou T2 ou T3, celliers, emplacements de voiture (comprenant de 1 à 45 millièmes) et en un seul lot en rez-de-chaussée, celui acquis par la SCI, défini comme "un grand local à usage commercial, professionnel ou de bureaux ouvrant sur la façade principale et la façade postérieure du bâtiment et comprenant 68 millièmes" ; Attendu qu'il est constant que l'aspect extérieur du lot n° 1 n'a pas été modifié par la SCI même si du fait de la subdivision en deux T 1 bis et un T 2, l'accès par l'arrière de l'immeuble se fait par une porte-fenêtre pour l'un des T 1 bis ; Attendu que chaque copropriétaire peut modifier la disposition intérieure de son appartement sous réserves, s'il y a lieu, de l'obtention d'autorisations administratives et après avoir averti le syndic (p. 31) ; que, par ailleurs, chaque copropriétaire peut modifier (a. 21 p. 53) la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances comme bon lui semble mais que toutes modifications pouvant intéresser toutes choses ou parties communes doivent obtenir l'assentiment du syndic (p. 54) ; enfin que toute modification de lots doit faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division (p. 55) ; Attendu que la location en meublé est autorisée (p. 29) mais par appartement entier ; Attendu que le rapport d'expertise judiciaire démontre qu'il n'y a pas eu d'autorisations administratives préalables à l'exécution des travaux ni avertissement du syndic alors que les branchements faits à l'intérieur des locaux privatifs ont été réalisés sans que la SCI se soucie des problèmes de capacité et que le raccordement électrique au compteur C O2 concernant le T 2 a nécessité le percement d'un trou dans les parties communes pour faire passer un câble électrique sur le sous plafond, ce qui a entraîné quelques dégradations "précaires" des lattes du sous plafond et le colmatage d'un trou avec un enduit de couleur différente ; Attendu que de ces constatations il ressort que la SCI a procédé à des transformations matérielles intéressant les parties communes sans accord du syndic et sans provoquer d'acte modificatif de l'état descriptif de division, autant d'infractions au règlement de copropriété justifiant, en elles-mêmes, la demande du syndicat ; Attendu qu'ainsi la subdivision du local commercial en trois appartements, si elle n'est pas contraire à la destination du lot et de l'immeuble, dès lors que ce local n'est pas à usage exclusif de commerce ou de bureau et que l'immeuble est à l'usage, entre autres, d'habitation, n'a pas été opérée selon les règles prévues au règlement de copropriété et qu'il convient d'ordonner la remise en l'état antérieur et la réparation des parties communes sous astreinte de 2OO francs par jour de retard six mois après la signification de l'arrêt ; Attendu que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la réalité du préjudice qu'il invoque ; que l'atteinte aux parties communes, minime sera réparé par la remise en l'état antérieur avec prise en charge des travaux par la SCI LABORIE ; que la preuve de la dévalorisation du standing de l'immeuble n'est pas rapportée ; qu'il n'apparaît pas qu'il y ait un "entassement de nombreuses personnes" (alors que les baux consentis par la SCI le sont à une personne pour les T 1 bis et à 2 personnes pour le T 2), ou des troubles ou des pertes pour le syndicat liés à cette subdivision ; Attendu que la SCI LABORIE ne peut obtenir de dédommagement pour les frais d'aménagement irrégulièrement entrepris ; Qu'elle ne peut prétendre à indemnité pour avoir été contrainte par l'attitude abusive de la copropriété à la transformation de son local alors qu'elle a opéré cette transformation sans droit ; Qu'elle ne justifie pas en outre de ce qu'elle a été dans l'impossibilité de louer le local commercial en raison de l'attitude du syndicat d'octobre 1991 à septembre 1992 ; que d'ailleurs elle a été déboutée de son action en nullité contre la résolution de l'assemblée générale du 23 janvier 1989 ayant refusé l'ouverture permanente du portail mais par laquelle la copropriété avait admis le principe de revoir sa position lorsque l'activité déployée serait connue ; que la pose du climatiseur sur les parties communes a été faite là aussi de son propre chef par la SCI ; Qu'en l'état du comportement de la SCI, de l'absence apparente de projet bien défini de location commerciale, la SCI LABORIE ne peut davantage alléguer d'un abus de droit de la copropriété dans son refus de permettre la mise en place d'une autre boîte aux lettres et d'une enseigne commerciale ; Attendu que la SCI LABORIE qui succombe sur son appel doit les entiers dépens et la somme supplémentaire de 6.OOO francs au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : LA COUR : Déclare l'appel recevable en la forme ; Confirme le jugement par substitution partielle de motifs ; Y ajoutant : Condamne la SCI LABORIE à remettre en l'état initial le local et à réparer les dégâts occasionnés à la copropriété, sous une astreinte de 2OO francs par jour de retard six mois après que la décision de la cour aura été signifiée ; Déboute les parties de leurs demandes indemnitaires ; Condamne la SCI LABORIE aux dépens de l'instance d'appel et distraction au profit de la SCP NIDECKER PRIEU PHILIPPOT et au paiement de 6.OOO francs (six mille francs) supplémentaires au titre de l'article 7OO du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par le président et le greffier. LE Y... : LE PRESIDENT :