Cour d'appel de Versailles, du 31 mars 2000, 1998-4897

Sommaire: BAIL (règles générales)

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1976, la SCI DU CENTRE COMMERCIAL 101 à 103, BOULEVARD JEAN JAURES, a donné à bail à Monsieur et Madame Henri X..., un appartement à usage d'habitation situé sur cour, bâtiment B, aux premier et deuxième étage d'un ensemble immobilier sis 17bis, avenue Robert SCHUMANN à BOULOGNE BILLANCOURT, conformément aux modalités prévues par le titre I de la loi du 1er septembre 1948. Par exploit d'huissier délivré le 14 juin 1994, la SCI DU CENTRE COMMERCIAL a donné congé à Monsieur et Madame Henri X... avec effet au 31 décembre 1994, sur le fondement des dispositions des articles 19 et subsidiairement 10-2 et 10-7 de la loi du 1er septembre 1948 ainsi que de l'article R.641-4 du code de la construction et de l'habitation. Par acte en date du 28 octobre 1994, la SCI DU CENTRE COMMERCIAL a introduit devant le tribunal de céans une action en validation de ce congé. La demanderesse s'est désistée de son instance, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 janvier 1995. Par acte authentique du 18 novembre 1996, Monsieur et Madame Thomas Y... ont acquis l'immeuble dont dépend l'appartement loué. Par lettre du 7 février 1997, la SCI DU CENTRE COMMERCIAL a donné subrogation à l'acquéreur afin que celui-ci exerce l'ensemble des droits dont la SCI disposait sur l'appartement et notamment ceux afférents audit congé. Par exploit d'huissier délivré le 24 mars 1997, Monsieur et Madame Y... ont fait assigner Monsieur et Madame X... devant le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT, afin de s'entendre essentiellement, au bénéfice de l'exécution provisoire : - valider le congé délivré le 14 juin 1994 par la SCI DU CENTRE COMMERCIAL à Monsieur et Madame X... avec effet au 31 décembre 1994, - dire que ceux-ci sont déchus de tout droit au maintien dans les lieux, - ordonner la libération des lieux ou à défaut l'expulsion des locataires, - condamner solidairement les époux X... à payer à Monsieur et Madame Y..., la somme de 162.000 francs en deniers ou quittances, avec intérêts de droit à compter de l'assignation et la somme de 7.000 francs à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 1er avril 1997 jusqu'à la libération des lieux, outre la somme de 15.000 francs HT au titre des frais irrépétibles. Suivant jugement contradictoire en date du 2 juillet 1997, la réouverture des débats a été ordonné. Par un jugement contradictoire du tribunal d'instance en date du 1er avril 1998, Monsieur et Madame Y... ont été débouté de leurs demandes et condamné au paiement de la somme de 4.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Suivant acte remis au greffe en date du 25 mai 1998, Monsieur Thomas Y... et Madame Sylvie Z... épouse Y..., ont relevé appel de la décision rendue en première instance. Ils demandent à la Cour de les recevoir en leurs prétentions, aux motifs que, les appelants n'ont jamais manifesté l'intention expresse ni formelle de renoncer au bénéfice du congé qui a été délivré à Monsieur et Madame X... et ont, bien au contraire, persisté dans leur demande tendant à les voir déclarés subrogés dans les droits et actions de la SCI DU CENTRE COMMERCIAL 101-103 boulevard JEAN JAURES, aux termes du congé délivré le 14 juin 1994, de sorte que l'appel doit être déclaré recevable; que la validité de la subrogation doit être reconnue puisque celle ci est intervenue lors du transfert de propriété à la date de l'acte notarié (le 18 novembre 1996), alors que le document daté du 7 février 1997 n'est pas constitutif de droit mais déclaratif et a pour objet de formaliser l'intention de la SCI DU CENTRE COMMERCIAL 101/103 Boulevard JEAN JAURES de confirmer le bénéfice d'une action éventuelle en validation de congé à Monsieur et Madame Y...; que l'absence de mention dans l'acte notarié n'est pas une condition de validité de la subrogation conventionnelle qui peut résulter d'autres éléments que de l'acte même de subrogation, tel un acte postérieur au paiement. Il est donc demandé à la Cour de : Statuant sur l'appel régulièrement interjeté par Monsieur et Madame Y... d'un jugement rendu par le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT le 1er avril 1998, Il est demandé à la Cour de bien vouloir : dire et juger que l'acte de transfert de propriété de l'immeuble dans lequel se situe les biens objets du bail consenti à Monsieur et Madame X..., emportent transfert de tous les droits attachés à l'immeuble objet de la vente, En conséquence, Vu les dispositions de l'article 1250.0 du code civil : dire et juger que ce courrier emporte confirmation du bénéfice de la subrogation conventionnelle et de l'accord expressément formulé par la SCI DU CENTRE COMMERCIAL 101-103 Boulevard JEAN JAURES pour voir Monsieur et Madame Y... engager toute action en validation du congé délivré à Monsieur et Madame X... par exploit en date du 14 juin 1994, En conséquence, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté le bénéfice de la subrogation sollicitée par Monsieur et Madame Y..., faute de concomitance entre la vente du bien immobilier dans lequel se trouvent les lieux loués à Monsieur et Madame X..., et la subrogation conventionnelle de Monsieur et Madame Y..., dans les droits et actions de la SCI DU CENTRE COMMERCIAL 101-103, Boulevard JEAN JAURES, - dire et juger que la subrogation conventionnelle résulte expressément de l'acte translatif de propriété en date du 18 novembre 1996, subrogation confirmée par la SCI DU CENTRE COMMERCIAL 101-103 Boulevard JEAN JAURES par courrier en date du 7 février 1997, - constater que Monsieur et Madame Y... n'ont jamais renoncé au bénéfice de l'action en validation du congé en date du 14 juin 1994, à effet du 31 décembre 1994, qu'ils ont engagée à l'encontre de Monsieur et Madame X..., - dire et juger que la renonciation au bénéfice du congé ou de l'action ne se présume pas, En conséquence, - rejeter comme inopérants les arguments d'irrecevabilité de l'appel développé par Monsieur et Madame X..., - rejeter également comme inopérants les arguments tendant au mal fondé dudit appel, En conséquence, réformant le jugement entrepris, - valider le congé délivré à Monsieur et Madame X... le 14 juin 1994, avec effet au 31 décembre 1994, Vu l'article 10.7 de la loi du 1er septembre 1948 : - dire et juger Monsieur et Madame X... déchus de tous droits au maintien dans les lieux en raison de l'insuffisance occupation des locaux, - ordonner à Monsieur et Madame X... la libération des locaux qu'ils occupent dans l'ensemble immobilier situé 17bis avenue Robert Schumann à BOULOGNE BILLANCOURT, dans le bâtiment sur cour, 1er et 2ème étages, tant par eux-mêmes que par tous occupants de leur chef, A défaut, - ordonner leur expulsion avec, si besoin est, l'aide de la force armé, - voir condamner Monsieur et Madame X... à payer conjointement et solidairement à Monsieur et Madame Y... : - à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 1995, jusqu'au 31 mars 1997, la somme de 162.000 francs avec intérêts de droit à compter de l'introduction de la procédure en deniers ou quittance, - à compter du 1er avril 1997, la somme de 7.000 francs par mois à titre d'indemnité d'occupation, et ce, jusqu'à la libération effective de la totalité des locaux, Vu l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile : - condamner Monsieur et Madame X... à verser à Monsieur et Madame Y... la somme de 20.000 francs en réparation des frais irrépétibles qu'ils ont dus engager, - condamner Monsieur et Madame X... en tous les dépens, dont le montant pourra être recouvré par Maître TREYNET avoué aux offres de droit. En défense, les époux X... prient la cour de faire droit à leurs demandes, aux motifs que l'appel doit être déclaré irrecevable de par le congé donné par les défendeurs aux appelants , congé valant reconnaissance de la qualité de locataires; qu'à titre subsidiaire la recevabilité de l'appel doit être écartée, la subrogation dans les droits et actions de la SCI du Centre Commercial ne pouvant résulter du transfert de propriété intervenu lors de la vente le contrat de bail n'étant créateur entre les parties que de droits personnels, droits dont les actions qui s'y rapportent ne sont pas attachés à l'immeuble et ne sont pas transférés de plein droit à l'acquéreur; que la demande de congé formée par les époux Y... doit également être écartée, l'insuffisance d'occupation n'étant pas constituée. Il est donc demandé à la Cour de - déclarer irrecevable l'appel interjeté par les époux Y... compte tenu de leur renonciation au congé du 14 juin 1994 résultant de la signification d'un second congé sans réserves, Subsidiairement, dire et juger cet appel mal fondé, - les en débouter, - dire et juger que les époux Y... ne peuvent se prévaloir du congé du 14 juin 1994 faute de subrogation,; - dire et juger que les locaux loués ne sont pas occupés insuffisamment, - confirmer le jugement du 1er avril 1998 en toutes ses dispositions, - condamner Monsieur et Madame Y... à payer aux époux X... une indemnité de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur et Madame Y... aux dépens de première instance et d'appel et autoriser la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués, à recouvrer directement ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 3 février 2000 et l'audience des plaidoiries fixée au 29 février 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant que le congé litigieux est celui délivré par la SCI DU CENTRE COMMERCIAL 101-103 Boulevard JEAN JAURES, le 14 juin 1994 à effet au 31 décembre 1994, mais qu'il est constant qu'au cours de cette instance d'appel, les époux Y... ont, à leur tour, et en leurs propres nom et qualité de propriétaires, délivré un nouveau congé, en date du 12 octobre 1998 pour le 1er avril 1999 ; que ce second congé ne se réfère aucunement au précédent, et qu'il n'indique pas qu'il serait délivré pour conserver les droits des propriétaires ; qu'il a donc une valeur propre et qu'il régit désormais les rapports entre les propriétaires et leurs locataires, les époux X..., et qu'il est patent qu'implicitement mais nécessairement, les époux Y... ont renoncé au précédent congé de 1994 et qu'ils se fondent désormais sur leur seul congé du 12 octobre 1998 par lequel ils ont clairement manifesté leur intention de mettre fin au bail dont s'agit ; Considérant qu'il est donc évident que présentement, en l'état de leur congé du 12 octobre 1998, les époux Y... ne justifient plus d'un intérêt actuel et certain à invoquer le précédent congé délivré par la SCI, auquel ils ont implicitement mais nécessairement renoncé ; qu'ils ne peuvent, à la fois, persister à réclamer la validation du premier congé de la SCI, tout en se prévalant, si besoin est, de leur congé personnel du 12 octobre 1998, lequel n'a pas un caractère accessoire ou subsidiaire par rapport au précédent ; Considérant que ce défaut d'intérêt à agir des appelants entraînera donc le prononcé de l'irrecevabilité de leur appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte, en application de l'article 122 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant, de plus, qu'en tout état de cause, même si le fond avait dû être abordé, il serait alors opposé aux époux Y... qu'ils ne démontrent pas que leur acte notarié d'acquisition du 18 novembre 1996 -dont le premier juge avait regretté l'absence de production (voir page 6 du jugement)- a bien été communiqué entre avoués, conformément aux dispositions de l'article 961 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile ; que les appelants se sont bornés à communiquer ce qu'ils appellent une "attestation" du 5 mars 1997 (leur pièce n° 4), mais qu'il ne s'agit que d'une lettre de leur notaire, et non pas stricto sensu d'une attestation, au sens de l'article 202 du Nouveau Code de Procédure Civile, et que rien n'indique qu'une copie de l'acte de vente du 18 novembre 1996 était jointe à cette lettre et était ensuite communiquée à l'avoué des époux X... ; qu'en outre, la copie de cet acte notarié qui se trouve dans le dossier de plaidoiries des époux Y..., ne comporte aucune mention relative à une prétendue subrogation dont ils auraient bénéficié de la part de la SCI venderesse, et que cet acte de vente (page 4) indique simplement l'existence du bail des époux X... mais ne parle pas d'un congé qui leur aurait été donné, en 1994 ; Considérant que, compte tenu de l'équité, les époux Y... sont condamnés à payer aux époux X... la somme de 5.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour leur frais irrépétibles en appel, le jugement déféré ayant déjà accordé, à bon droit, à ceux-ci la somme de 4.000 francs, sur ce même fondement ; PAR CES MOTIFS, .LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU l'article 122 du Nouveau Code de Procédure Civile : VU le défaut d'intérêt à agir : DECLARE irrecevables l'appel et toutes les demandes des époux Y... ; LES CONDAMNE de plus à payer aux époux X... la somme de 5.000 francs (CINQ MILLE FRANCS) en vertu de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. CONDAMNE les époux Y... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués LEFEVRE TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : P/Le Président empêché (Article 456 du NCPC) Le greffier, Le conseiller, B. TANGUY M-C. LE BOURSICOT