Cour d'appel de Montpellier, du 28 mai 2001

Sommaire: VENTE Exécution - Clause pénale - révision (non) - réduction ou baisse du montant de l'indemnité forfaitaire (non) - clause manifestement excessive (non) - promesse de vente - violation des obligations contractuelles du promettant - attitude délibérée et lourdement fautive du promettant - mauvaise foi du promettant - indifférence de l'importance du préjudice réellement subi par le bénéficiaire. Une clause pénale d'un montant de 1.500.000 francs assortissant une promesse de vente d'ensemble immobilier ne peut être tenue pour manifestement excessive, sans même qu'il y ait lieu de rechercher l'importance du préjudice réellement subi par le bénéficiaire, lorsque les pièces produites relèvent la mauvaise foi et l'attitude délibérée et lourdement fautive du promettant, professionnel de linvestissement et du placement immobilier qui, en violation flagrante du contrat le liant au bénéficiaire, est revenu sur ses engagements parce qu'il avait entre temps vendu à un tiers une partie des biens objet de la promesse, et a pris cette décision en pleine connaissance de ses conséquences et implications et après en avoir nécessairement évalué au préalable les avantages et inconvénients au regard de la transaction en cours avec le tiers, avant d'estimer qu'il avait intérêt à prendre le risque de devoir en acquitter intégralement le montant. Le réduire reviendrait à lui permettre de tirer indûment profit de la violation de ses obligations contractuelles.

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu le jugement rendu le 24 mars 1999 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, qui a donné acte à Madame LOSTORTO X... de ce qu'elle ne sollicite plus le remboursement de l'acompte de 300.000 francs, lequel a été réglé par la société COMPAGNIE FRANCAISE POUR INVESTIR ET PLACER, et a condamné cette société à payer à Mme LOSTORTO X... les sommes de 50.000 francs à titre de dommages-intérêts et de 6.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile Vu l'appel régulièrement interjeté par Madame LOSTORTO X... Vu les conclusions notifiées le 12 octobre 1999 par l'appelante, qui demande à la cour de porter l'indemnité qui lui est due à la somme de 1.500.000 francs et la condamnation fondée sur l'article 700 du N.C.P.C. à celle de 20.000 francs; Vu les conclusions notifiées le 11 janvier 2001 par la société COMPAGNIE FRANCAISE POUR INVESTIR ET PLACER, qui sollicite la confirmation pure et simple de la décision entreprise, demande à la cour de lui donner acte du paiement de la somme de 300.000 francs, de débouter l'appelante de ses autres demandes et de la condamner au paiement de la somme de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; M O T I V A T I O Y... Par acte du 10 octobre 1997 intitulé "promesse unilatérale de vente", la Compagnie Française pour Investir et Placer (C.F.I.P. ) s'est engagée à vendre à Mme Z... un ensemble immobilier sis à LATTES pour la somme de 5.000.000 francs avant le 31 décembre 1997, et sous la seule condition suspensive du paiement par la bénéficiaire d'une indemnité d'immobilisation de 300.000 francs au plus tard le 31 octobre 1997; Cet acte stipulait en outre que la vente serait régularisée dans un délai de deux mois de la levée de l'option, et qu'à défaut de régularisation dans ce délai du fait du promettant, celui-ci devrait rembourser à la bénéficiaire l'acompte versé et lui payer en sus à titre de dommages-intérêts et d'indemnité forfaitaire une somme égale à 1.500.000 francs; La bénéficiaire a rempli en temps utile tous ses engagements, en acceptant cette promesse dès le 10 octobre 1997 et en payant l'indemnité d'immobilisation contractuelle dès le 15 octobre 1997. Pourtant la C.F.I.P., dans une lettre du 10 octobre 1997, lui écrivait qu'elle se considérait comme déliée de ses engagements aux motifs qu'elle avait dépassé le délai fixé au 30 septembre 1997, ce qui ne lui avait pas permis de procéder aux formalités d'enregistrement, et que d'ailleurs elle avait déjà revendu une partie des lots objets de la promesse susvisée. En prétextant ainsi le non respect par Mme A... d'une obligation inexistante la C.F.I.P. a manifestement agi dans l'intention de se soustraire à ses engagements contractuels, attitude s'expliquant clairement par le fait qu'elle avait entre temps vendu à un tiers une partie des biens objet de la promesse en violation de celle-ci. C'est donc à bon droit que le premier juge a fustigé le caractère "condamnable" de l'attitude de la C.F.I.P. et retenu le principe de sa responsabilité contractuelle, qu'elle n'entend pas au demeurant remettre en cause. En revanche, en réduisant de 1.500.000 francs à 50.000 francs le montant de la clause pénale au motif que la demanderesse n'avait subi qu'un préjudice, il n'a pas cependant tiré toutes les conséquences de ses propres constations alors que : - ce montant doit être apprécié en fonction du prix de vente fixé à 5.000.000 de francs et a été librement souscrit par la S.A.R.L. C.F.I.P. qui est un professionnel de l'investissement et du placement immobilier; - en décidant de revenir sur sa promesse en violation flagrante du contrat qui la liait à Mme B...- X..., la C.F.I.P.a agi de mauvaise foi; - enfin, elle a pris sa décision en pleine connaissance de ses conséquences et implications quant au devenir de la clause pénale d'un montant de 1.500.000 francs: elle en a nécessairement évalué au préalable les avantages et inconvénients au regard de la transaction en cours avec un tiers, avant d'estimer en définitive qu'elle avait intérêt à prendre le risque de devoir en acquitter intégralement le montant. Cette attitude délibérée et lourdement fautive de la S.A.R.L. S.F.I.P. ne permet pas de tenir pour manifestement excessive l'indemnité forfaitaire dont les parties ont convenu en cas de manquement du promettant à ses obligations et ce, sans même qu'il y ait lieu de rechercher l'importance du préjudice réellement subi par Mme Z.... Force est en effet de constater qu'aucun élément objectif du dossier ne milite en faveur d'une révision de cette pénalité à la baisse, et qu'en outre la réduire reviendrait à permettre à la société C.F.I.P. de tirer indûment profit de la violation de ses obligations contractuelles. Succombant, elle paiera en équité à Madame Z..., sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et en sus de la somme allouée par le premier juge, une indemnité complémentaire de 10.000 francs et supportera tous les dépens; P A R C E C... M O T I F C... Confirme le jugement déféré, sauf sur le montant des dommages-intérêts mis à la charge de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANCAISE POUR INVESTIR ET PLACER. Le réformant et statuant à nouveau de ce chef, l'élève à la somme de 1.500.000 francs. Y ajoutant, condamne la S.A.R.L.COMPAGNIE FRANCAISE POUR INVESTIR ET PLACER à payer à Madame Adriana Monica Z... la somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La condamne aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP JOUGLA. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT