Cour d'appel de Montpellier, du 1 avril 2004, 02/03845

Sommaire: VENTE Il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de prouver que s'il avait demandé un prêt du montant prévu au compromis ce prêt lui aurait été refusé. Le bénéficiaire qui a demandé un prêt conçu de manière globale et indissociable afin de financer à la fois l'acquisition de l'immeuble et des travaux de restauration non prévus au compromis, pour un montant de plus du double de celui convenu, est seul responsable du refus de la banque et de la défaillance de la condition suspensive

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu le jugement rendu le 5 avril 2002 par le Tribunal d'Instance de LODEVE, qui a débouté Jean-Claude X... de ses demandes et l'a condamné à payer à Henri Y..., Marie-Blanche GUIRAUD et Christiane DIEZ les sommes de 7.622,45 ä à titre de clause pénale qui leur restera acquise ainsi que versées à titre d'acompte, et 152,45 ä à chacun sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C., et à l'agence BLV IMMOBILIER la somme de 6.097,96 ä au titre de ses honoraires; Vu l'appel régulièrement interjeté par Jean-Claude X...; Vu les conclusions notifiées le 24 février 2004 par l' appelant, qui demande à la cour d'annuler le jugement le condamnant à payer à l'agence BLV le montant de la commission alors qu'elle était en redressement judiciaire et que Me BLANC et Me PERNAUD n'ont pas été requis à la procédure; dire que les conditions suspensives à sa charge ont été levées par la tentative de demande de prêt antérieure et dans les délais prévus par le compromis et les deux nouvelles demandes de prêt postérieures aux délais impartis par le compromis; qu'il pouvait solliciter un financement d'un montant supérieur au prix d'achat de l'immeuble; que BLV n'a pas recherché un organisme financier pouvant financer l'opération immobilière; que les vendeurs n'ont pas levé les conditions suspensives mises à leur charge; que le compromis est caduc; débouter les demandeurs et les condamner à lui payer les sommes de 7.500 ä au titre de la somme séquestrée, avec intérêts au taux légal à compter du terme du compromis, les intérêts portant eux-mêmes intérêts en application de l'article 1154 du Code Civil, 2.000 ä à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et 2000 ä sur le fondement de l'article 700 du NCPC; Vu les conclusions notifiées le 1er mars 2004 par Henri Y..., Marie-Blanche GUIRAUD et Christiane DIEZ, qui demandent à la cour de constater qu'ils ne présentent aucune demande à l'encontre de la société BLV et de Maître PERNAUD ès qualité, et de débouter en conséquence Maître PERNAUD ès qualité de toutes ses demandes à leur encontre comme étant sans objet; dire et juger que Monsieur X... ne démontre aucun vice qui lui aurait interdit de régulariser le compromis, qu'il a défailli par sa seule faute pour n'avoir pas mis en oeuvre toute recherche de financement conforme aux stipulations contractuelles pour faire réaliser les conditions suspensives; le débouter de sa demande de restitution de la somme de 7.622,45 ä; leur donner acte en toutes hypothèses qu'ils n'ont perçu sur ce montant que la somme de 1.524,45 ä et ne pourraient être tenus à plus ample remboursement; que la clause pénale de 7.622,45 ä prévue à leur bénéfice n'est nullement excessive au regard de leur préjudice d'immobilisation et de la perte dune chance de vendre leur bien à meilleur prix; confirmer en conséquence le jugement condamnant Monsieur X... à leur payer la somme de 7.622,45 euros à titre de clause pénale qui leur est restée acquise ainsi que versée à titre d'acompte, et le condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux entiers dépens; Vu le conclusions notifiées le 22 octobre 2003 par Me PERNAUD, ès qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement et de représentant des créanciers de la S.A. BLV IMMOBILIER, tendant à faire constater qu'aucune déclaration de créance régulière n'a été effectuée par l'indivision Y... et juger celle-ci irrecevable à solliciter quelque condamnation que ce soit devant la cour, en l'état de l'ordonnance du juge commissaire du 1er octobre 2003; de condamner les consorts Y... à lui payer ès qualité la somme de 500 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; M O T I V A T I O N SUR LA DEMANDE D'ANNULATION DU Z... Le jugement entrepris ayant été rendu, le 5 avril 2002, alors que la société B.L.V. IMMOBILIER était en redressement judiciaire depuis le 20 mars 2002 et que les organes de la procédure collective n'avaient pas été appelés en la cause, il convient de l'annuler et d'évoquer au fond pour donner à l'affaire une solution définitive. SUR LA DEMANDE DE LA SOCIÉTÉ B.L.V. IMMOBILIER En première instance, l'agent immobilier était intervenu pour demander à Jean-Claude X... le paiement de ses honoraires et le premier juge avait fait droit à sa demande en condamnant l'intéressé à lui payer à ce titre la somme de 6.097,96 ä. En appel, Maître PERNAUD, intervenant en qualité de commissaire à l'exécution du plan et de représentant des créanciers de la société BLV IMMOBILIER, ne conclut pas à la confirmation du jugement et n'émet aucune prétention à l'encontre de Jean-Claude X... SUR LA DEMANDE DES CONSORTS Y... Le compromis de vente du 1er juin 1999 stipulait la condition suspensive de l'octroi d'un prêt d'un montant de 770.000 francs à l'effet de financer une partie du prix d'acquisition de l'immeuble, et Jean-Claude X... s'obligeait à effectuer toutes les démarches nécessaires à son obtention et notamment à déposer le dossier dans un délai de 15 jours. L'acte authentique devait être établi au plus tard le 15 septembre 1999. Dans une attestation délivrée le 6 septembre 1999, soit quelques jours à peine avant cette échéance, la BNP indiquait ne pas donner une suite favorable à la demande de prêt immobilier des époux X... concernant l'acquisition et les travaux de l'immeuble considéré. Les précisions fournies par la banque le 21 octobre 1999 révèlent que leur demande concernait à hauteur de 730.000 francs l'acquisition du bien , et pour 786.000 francs les travaux afférents à ce bien. Il en résulte que Jean-Claude X... a demandé un prêt d'un montant global de 1.516.000 francs, soit plus du double de celui convenu, et qu'il était destiné à financer non seulement l'acquisition, mais également d'importants travaux de restauration qui n'avaient pas été envisagés au compromis. Si rien n'interdit au bénéficiaire de la promesse de vente de solliciter pour convenances personnelles un prêt d'un montant supérieur à celui fixé , il doit cependant justifier que le montant prévu au compromis lui a été refusé. En effet, dans le cas contraire, il suffirait à l'acheteur de solliciter un prêt excédant manifestement ses capacités de remboursement pour se le voir refuser et arguer ensuite de ce refus pour ne pas réaliser la vente. En l'espèce, Jean-Claude X... ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que, s'il avait demandé à la BNP un prêt n'excédant pas la somme convenue de 770.000 francs, ce prêt lui aurait été refusé par la banque. Tant l'attestation de la BNP du 6 septembre 1999 que ses propres écritures établissent clairement que le prêt de 1.516.000 francs destiné à financer à la fois l'acquisition et les travaux avait été conçu de manière globale et indissociable, puisqu'il indique que les travaux étaient nécessaires et qu'à défaut, le projet n'était pas réalisable (p.6), et qu'il n'a pas sérieusement envisagé de solliciter un prêt limité à l'achat. Il ne peut se prévaloir d'un refus opposé le 18 octobre 1999 par le Crédit Agricole, qui d'ailleurs fait lui-même état d'un prêt de 1.650.000 francs (770.000 francs achat et 880.000 francs travaux), ni encore de l'attestation établie par ce même organisme le 3 janvier 2000, soit plus de trois mois après la date butoir fixée au 15 septembre 1999 par le compromis pour la signature de l'acte authentique. En réalité, le fait que Jean-Claude X... n'ait donné aucune suite à la proposition de l'agence BLV du 27 septembre 1999 de faire effectuer par ses partenaires financiers une étude de sa demande de financement, laquelle a priori ne devait poser aucun problème, témoigne de ce qu'il n'entendait pas donner suite à l'achat pour des raisons purement personnelles. Son explication tenant à l'existence de nuisances et désordres créés par l'exploitation d'une boulangerie au rez de chaussée de l'immeuble, qui aurait entraîné la nécessité de réaliser des travaux importants, est dénuée de tout caractère sérieux. En effet, ce fonds de commerce avait été mentionné au compromis de vente et il n'apporte pas le moindre élément de preuve des nuisances qu'il allègue. Ainsi, c'est par son seul et unique fait qu'il s'est vu refuser un prêt et a fait défaillir la condition suspensive, et empêché la signature de l'acte authentique à la date du 15 septembre 1999. Dans ces circonstances, et compte tenu en outre de la période d'immobilisation du bien et de sa revente à un prix moindre dont les consorts Y... justifient, la somme de 50.000 francs (7.622,45 ä) prévue à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale n'apparaît nullement excessive. Cette somme, qui a été versée à titre d'acompte aux vendeurs, devra donc leur rester définitivement acquise. Succombant en son recours, Jean-Claude X... paiera aux intimés la somme globale de 1.500 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, en indemnisation des fais non remboursables qu'ils ont été contraints d'exposer en première instance comme en appel. Les consorts Y... ne présentant aucune demande à l'encontre de Me PERNAUD, celui-ci doit être débouté de sa demande fondée sur ces dispositions. P A R C E A... M O T I F A... Annule le jugement déféré. Evoque. Constate que Maître PERNAUD, ès qualité de commissaire à l'exécution du plan et de représentant des créanciers de la SA B.L.V. IMMOBILIER, ne présente plus de demandes à l'encontre de Jean-Pierre X... Condamne Jean-Claude X... à payer aux intimés en deniers ou quittance la somme de 7.622,45 ä à titre de clause pénale. Dit en conséquence que la somme du même montant qui leur a été réglée à titre d'acompte leur restera définitivement acquise. Condamne Jean-Claude X... à leur payer la somme de 1.500 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Déboute Me PERNAUD ès qualité de sa demande fondée sur ce texte. Condamne l'appelant aux dépens, avec droit de recouvrement direct pour ceux d'appel au profit des avoués de la cause. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT