Cour d'appel de Versailles, du 30 janvier 1998

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Preneur - Obligations - Restitution de la chose louée en fin de bail - Dégradations S' il résulte de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 l'obligation pour le locataire de répondre des dégradations et pertes survenues dans les locaux dont il a la jouissance et de prendre en charge l'entretien courant du logement, il appartient au juge judiciaire saisi de contrôler et d'apprécier l'exacte étendue des remises en état à opérer. Un propriétaire qui, sur la seule base d'un constat d'huissier, fût-il contradictoire, fait procéder à une remise à neuf des lieux loués ne saurait prétendre, une fois les travaux achevés, demander au juge de fixer l'obligation du locataire à hauteur des travaux effectivement engagés, faute pour le juge saisi de pouvoir faire procéder à des vérifications BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Validité - Conditions - Préavis - Délai - Dérogation en cas de mutation ou de perte d'emploi - Domaine d'application - / Selon les dispositions de l'article 15-I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, le préavis auquel est astreint un locataire donnant congé consécutivement à une perte d'emploi est réduit à une durée d'un mois. Dès lors que la notion de " perte d'emploi " est étrangère à l'exercice d'une profession libérale, l'application des dispositions de l'article 15-I, alinéa 2, précité ne peut être valablement revendiquée en raison de difficultés financières rencontrées dans l'exercice d'une activité d'artisan, les problèmes financiers ne constituant pas, au sens dudit article, une " perte d'emploi " justifiant la réduction du délai de préavis s'imposant au locataire

Suivant acte sous seing privé en date du 23 octobre 1990, Monsieur et Madame X... ont donné à bail à Monsieur et Madame Y... Z... A... un appartement à usage d'habitation situé 15bis, Avenue Guibert à la CELLE SAINT CLOUD moyennant un loyer mensuel de 4.295 francs. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 octobre 1994, Monsieur Y... a donné congé aux époux X... pour le 7 novembre 1994 en raison de difficultés économiques rencontrées par l'entreprise qu'il exploite. Malgré l'opposition des époux X..., Monsieur et Madame Y... leur ont remis les clefs de l'appartement par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 novembre 1994. Le 21 décembre 1994, les portes de l'appartement ont été ouvertes et un état des lieux non contradictoire a été établi par constat d'huissier laissant apparaître de nombreuses dégradations. Suivant acte d'huissier en date du 2 novembre 1994, Monsieur et Madame X... ont assigné Monsieur et Madame Y... Z... devant le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE aux fins de les voir condamner conjointement au paiement des sommes suivante : * 15.311,17 francs à titre d'arriéré de loyer et d'indemnités d'occupation, * 86.762,85 francs à titre de remboursement de travaux de réfection de l'appartement, * 30.777 francs à titre d'indemnité pour l'impossibilité de louer, * 20.000 francs à titre de dommages et intérêts, * 5.000 francs pour frais de procédure. Par jugement en date du 30 mai 1996, le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE s'est déclaré incompétent sur le fondement de l'article 47 du Nouveau Code de Procédure Civile et a renvoyé l'affaire devant le Tribunal d'Instance de DREUX. Par jugement en date du 15 octobre 1996, le Tribunal d'Instance de DREUX a fixé au 9 février 1995 la date du terme du bail et a condamné solidairement les époux Y... Z... A... à payer aux époux X... les sommes suivantes : * 15.311,17 francs pour arriéré de loyers et charges du 1er Novembre 1994 au 9 février 1995, * 86.226,66 francs pour travaux de réfection de l'appartement. * 10.000 francs à titre de dommages et intérêts. * 5.000 francs pour frais de procédure. ainsi qu'aux entiers dépens, le tout assorti de l'exécution provisoire par moitié. * Monsieur et Madame Y... Z... A..., appelants, font valoir que l'état des lieux d'entrée a été imposé à Monsieur Y... du fait de ses problèmes de compréhension de la langue française. Ils soutiennent, en outre, que l'état des lieux de sortie non contradictoire ne peut leur être opposable. Ils ajoutent, à titre subsidiaire, que le montant des réparations mis à leur charge pour les dégradations causées est excessif et sans fondement. Ils indiquent, également, que le congé donné par Monsieur Y... était valable et que les difficultés rencontrées dans son entreprise lui permettaient de réduire le délai de préavis à un mois. Ils font enfin valoir que leur condamnation à payer 10.000 francs au titre des dommages et intérêts est totalement infondée. Par conséquent, ils prient la Cour : - d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne l'indemnité d'immobilisation. - de condamner les époux X... à leur verser la somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - de condamner les époux X... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au profit de la SCP GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. * Les époux X..., intimés et appelants incidemment, font valoir que le congé délivré par Monsieur A..., en date du 6 octobre 1994 n'est pas valable et que, seul le congé de Monsieur et Madame A..., en date du 8 novembre 1994, peut être pris en compte. Ils soutiennent également que la durée du préavis est de trois mois et que la réduction du préavis à un mois ne peut s'appliquer en cas de difficultés rencontrées dans le cadre d'une activité libérale ou commerciale. Ils indiquent que l'état des lieux d'entrée s'est établi en parfaite connaissance de cause des époux A... qui n'ont jamais émis de réserves quant à l'état de l'appartement. Ils ajoutent que les nombreuses dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie ne peuvent que leur être imputable. Ils soutiennent encore que le montant des réparations mis à la charge des époux A... est justifié par la remise à neuf de l'appartement rendue nécessaire par les nombreuses dégradations constatées. Ils déclarent, en outre, que les époux A... ont commis un abus de jouissance caractérisé responsable d'un important préjudice matériel. Ils font également valoir que les époux A... ont organisé leur insolvabilité une fois la décision de première instance rendue pour échapper à son exécution. Ils sollicitent, enfin, la condamnation des époux A... à leur verser la somme de 30.777 francs au titre de l'indemnité d'immobilisation en raison de l'impossibilité pour eux de relouer l'appartement avant le 1er septembre 1995. Par conséquent, ils demandent à la Cour de : - les dire et juger recevables et bien fondés en leurs conclusions, Y faisant droit, - débouter purement et simplement Monsieur Durval Y... Z... A... et Madame Régina DOMINGUEZ B... épouse Y... Z... A..., de leur appel principal à l'encontre du jugement rendu en date du 15 octobre 1996 par le Tribunal d'Instance de DREUX, Faisant droit à leur appel incident à l'encontre dudit jugement et statuant à nouveau, - condamner conjointement et solidairement Monsieur Durval Y... Z... A... et Madame Régina DOMINGUEZ B... épouse Y... Z... A... à leur payer les sommes de : de 13.919,25 francs à titre d'indemnité de préavis pour la période du 10 novembre au 9 février 1995, de 30.777 francs à titre d'indemnité pour impossibilité de louer l'appartement durant la période du 10 février au 31 août 1995, de 20.000 francs à titre de remboursement de frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner conjointement et solidairement Monsieur Durval Y... Z... A... et Madame Régina DOMINGUEZ B... épouse Y... Z... A..., aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment le coût des actes dressés d'une part, par Maîtres PORTE & GOSSERET en date du 4 novembre 1994 et, d'autre part, par Maître DRAGON en date du 21 décembre 1994, - dire et juger que Maître Jean-Michel TREYNET, Avoué, pourra récupérer les dépens d'appel selon les prescriptions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 20 novembre 1997 et l'affaire plaidée pour les parties à l'audience du 18 décembre 1997. SUR CE LA COUR : I) Considérant en ce qui concerne les "réparations" réclamées par les époux X... que les locataires sont obligés de répondre des dégradations et des pertes (article 7-c de la loi du 6 juillet 1989) et de prendre à leur charge l'entretien courant du logement, les menues réparations et les réparations locatives (article 7-d), mais qu'il appartient aux bailleurs de faire la preuve qui leur incombe de la réalité de ces prétendues dégradations et pertes (étant souligné que les époux X... ne parlent expressément que de "dégradations" dans leurs conclusions du 22 juillet 1997, pages 19 et 20, (cote 10 du dossier de la Cour) ; Considérant que l'état des lieux de sortie, prévu par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 a été établi le 21 décembre 1994 par constat d'huissier, de manière non contradictoire, mais qu'il est constant que les époux A... avaient été régulièrement convoqués par l'huissier et qu'ils lui avaient fait savoir qu'ils ne pourraient assister à ses opérations, à la date indiquée ; que de plus, ce procès-verbal de constat leur a été dénoncé par la suite, qu'il a été versé aux débats devant le tribunal d'instance et que les locataires ont donc pu en avoir connaissance et le discuter de façon contradictoire ; qu'au demeurant, ils ne contestent pas expressément, ni sérieusement la réalité des constatations précises et complètes faites dans les lieux, et qu'il est patent que les dégradations et pertes et le défaut d'entretien certains, constatés, leurs soient imputables ; qu'ils ne font pas la preuve qui leur incombe qu'il y aurait eu un quelconque cas de force majeure ou une faute des bailleurs ou le fait de tiers ou une vétusté ou des malfaçons qui pourraient avoir été à l'origine de cet état des lieux, à leur sortie (article 7-c) et d) de la loi du 6 juillet 1989) ; qu'il est constant que les locataires avaient quitté les lieux, le 9 novembre 1994, et qu'ils ne peuvent sérieusement prétendre, ni raisonnablement expliquer l'état des lieux constaté le 21 décembre 1994, en se bornant à faire valoir en termes vagues que dans ce délai "tout avait pu se passer dans cet appartement" ; que les attestations qu'ils produisent n'ont pas de valeur probante suffisante qui leur permette de faire la preuve contraire qui leur incombe ; Considérant que la responsabilité des époux A... est donc retenue en vertu de cet article 7-c) et d) de la loi du 6 juillet 1989) et que le jugement est confirmé de ce chef ; Considérant quant au montant des réparations réclamé par les époux X..., qu'il sera d'abord observé que les époux X... ont pris l'initiative de faire procéder à des travaux, dans les lieux, entre mai et juillet 1995, sans aucun contrôle, ni autorisation judiciaires, et que ce n'est que le 2 novembre 1995 qu'ils ont assigné les époux A... devant le tribunal d'instance -soit un an après le départ de ces locataires- et à une époque où, les travaux étant terminés, il n'était plus possible au juge saisi de faire vérifier sur place quels travaux et quelles réparations devaient être autorisés sur le fondement de l'article 7-c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 ; que les constatations faites par l'huissier, le 21 décembre 1994 ne conduisent pas à admettre qu'une remise en état totale des moquettes et des peintures et boiseries était rendue nécessaire par un défaut d'entretien et par les dégradations imputées aux époux A... ; que les époux X... ne sont donc pas fondés à prétendre que "la réfection généralisée était envisageable, la dégradation ayant été globale" ; que le chiffre de 96.403,17 francs, même ensuite ramené à 86.762,85 francs n'est donc pas entièrement justifié et ne sera pas retenu par la Cour ; Considérant que les factures versées aux débats permettent à la Cour de fixer le montant des réparations nécessaires, imputables aux époux A..., à un total de 40.000 francs ; Considérant, par ailleurs, qu'il est manifeste que l'inobservation fautive de leurs obligations par les époux A..., au regard des prescriptions de l'article 7 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, a causé aux époux X... un préjudice personnel distinct, certain et direct ; qu'ils sont donc condamnés à payer in solidum à ceux-ci 10.000 francs de dommages et intérêts de ce chef et que le jugement est confirmé sur ce point ; Considérant, en outre, que les époux X..., appelants incidents, réclament 30.777 francs au titre d'une prétendue "indemnité d'immobilisation pour l'impossibilité de louer l'appartement entre le 10 février et le 31 août 1995" ; que rien ne démontre, en effet, qu'une telle impossibilité ait existé pendant toute cette durée et qu'elle soit directement imputable aux époux A..., alors surtout que les époux X... ont attendu une année entière, après le départ des époux A... avant de les assigner au fond devant le tribunal d'instance ; que de plus, ils ne précisent et ne démontrent pas à quelle date ils ont reloué les lieux, à qui, pour quelle durée et pour quel montant de loyer ; Considérant qu'ils donc déboutés de leur demande, non justifiée, en paiement de ces 30.777 francs de dommages et intérêts ; Considérant que, compte tenu de l'équité, les appelants qui succombent en la plupart de leurs moyens, sont condamnés in solidum à payer aux époux X... la somme de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour tous leurs frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; que par contre, les appelants, compte tenu de l'équité, sont déboutés de leur demande en paiement de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; II) Considérant quant à la validité et à la durée du congé donné par Monsieur A..., seul, le 06 octobre 1994, que le premier juge faisant une juste appréciation des dispositions de l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et une exacte appréciation des données de la cause a, à bon droit, retenu que Monsieur A... n'était pas fondé à invoquer une prétendue "perte d'emploi", alors qu'il exerce la profession d'artisan-maçon et qu'une telle notion est étrangère à l'exercice d'une profession libérale ; que la simple circonstance que ce locataire ait pu rencontrer des difficultés financières dans ses activités d'artisan ne constitue nullement une "perte d'emploi", au sens de l'article 15-I alinéa 2, pouvant justifier une réduction à un mois du délai de préavis que devait observer ce locataire ; que les appelants sont donc déboutés de leur demande de ce chef et que le jugement est confirmé, en ce qu'il a, à juste titre, jugé que le terme de ce bail était fixé au 9 février 1995 et qu'il a condamné solidairement les époux A... à payer aux époux X... 15.311,17 francs d'arriérés de loyers et de charges locatives du 1er novembre 1994 au 9 février 1995 ; Considérant enfin que les époux A... qui succombent en leur appel sont condamnés in solidum à tous les dépens d'appel ; qu'ils sont également condamnés in solidum à la totalité des dépens de première instance qui comprendront la moitié à leur charge des frais d'actes d'huissier du 4 novembre et du 21 décembre 1994 ; PAR CES MOTIFS LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU l'article 7-c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 : I) REFORMANT ET STATUANT à nouveau : . CONDAMNE in solidum les époux A... à payer aux époux X... 40.000 francs (QUARANTE MILLE FRANCS) de dommages et intérêts, au titre des pertes et dégradations et du défaut d'entretien ; . CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a accordé aux époux X... 10.000 francs (DIX MILLE FRANCS) de dommages et intérêts ; . DEBOUTE ceux-ci de leur demande en paiement de 30.777 francs (TRENTE MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX SEPT FRANCS) d'indemnité d'immobilisation ; . CONDAMNE in solidum les époux A... à payer aux époux X... 10.000 francs (DIX MILLE FRANCS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour tous leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel ; DEBOUTE les appelants de leur demande fondée en cet article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; II) VU l"article 15-I alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 ; . CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions concernant le congé à donner aux époux A... et les sommes dues par ceux-ci de ce chef ; . CONDAMNE in solidum les époux A... à tous les dépens d'appel qui seront recouvrés directement et in solidum contre eux par Maître TREYNET, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONFIRME le jugement sur la charge des dépens mais DIT ET JUGE que les époux A... sont condamnés in solidum à payer le moitié des frais d'actes d'huissier du 4 novembre 1994 au 21 décembre 1994 ; ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le Greffier, Le Président, Sylvie RENOULT Alban CHAIX