Cour d'appel de Versailles, du 8 mars 2002, 2001-5313

Sommaire: BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Prix - Fixation - Bail renouvelé - Proposition de loyer - Notification - Notification en la forme ordinaire - Lettre recommandée Aux termes de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15-I alinéa 2 de cette même loi, c'est-à-dire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie de signification. Dès lors, la notification de proposition d'un nouveau loyer n'est pas valablement faite, au regard de l'article 669 alinéa 3 du nouveau Code de procédure civile, lorsque la lettre recommandée est retournée au bailleur avec la mention "non réclamée - retour à l'envoyeur", sans que l'avis de réception ait été signé du locataire et que, face à cette non remise, le bailleur s'est abstenu de procéder par voie d'huissier

Par acte sous seing privé du 1er avril 1968, qui a été renouvelé le 23 juin 1983, la Société FONCIÈRE PARISIENNE DES PME ACL 2 a donné à bail à Monsieur ALBERT X..., un appartement situé 70 rue de Montreuil à VERSAILLES moyennant paiement d'un loyer mensuel hors charges de 984,00 francs (150,01 EUROS). Le bail s'est reconduit par tacite reconduction et il est venu à expiration le 22 juin 1986. Par lettre recommandée du 16 décembre 1997, la Société ACL 2 a, dans le cadre de l'article 17 c de la loi du 6 Juillet 1989, proposé à Monsieur Albert X... le renouvellement du bail, le nouveau loyer hors indexation étant porté à 1.315,81 francs (200,59 EUROS) hors taxes et hors charges. A défaut d'accord du locataire, la Société ACL 2 a saisi la Commission Départementale de Conciliation qui a estimé que sa demande était irrecevable car la proposition d'augmentation du loyer n'avait pas été proposée six mois avant l'expiration du bail. Par acte d'huissier de justice du 12 juin 1998, la Société ACL 2 a assigné Monsieur Albert X... afin d'entendre : - fixer à 1.315,81 francs (200,59 EUROS) le montant hors taxes et hors charges du loyer mensuel à compter du 22 juin 1998, - condamner Monsieur Albert X... au paiement de la somme de 3.000 francs (457,35 EUROS) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Monsieur X... soulève l'irrecevabilité de la demande de la Société ACL 2 au motif que le délai de six mois prévu par l'article 17 c de la loi du 6 Juillet 1989 n'a pas été respecté. Par un jugement contradictoire en date du 21 septembre 1998, le Tribunal d'Instance de VERSAILLES a rendu la décision suivante : - déclare irrecevable la demande en fixation de loyer présentée par la Société FONCIÈRE PARISIENNE DES PME ACL 2, - dit qu'elle devra supporter la charge des entiers dépens. Le 13 septembre 1999, la Société Immobilière ACL PME a interjeté appel. Elle demande donc à la Cour de : INFIRMER le jugement entrepris ; VU LES ARTICLES 899, 908 ET 909 DU NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE LE DECLARER irrecevable en ses demandes, fins et prétentions non transmises par l'intermédiaire d'un Avoué ; VU LA LOI DU 6 JUILLET 1989 VU LES ARTICLES 668 A 678 DU NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE FIXER le montant du loyer mensuel à la somme de 1 315,81 francs (200,59 EUROS) hors taxes et hors charges à compter du 22 juin 1998 ; VU L'ARTICLE 700 DU NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE CONDAMNER Monsieur X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction est requise au profit de la S.C.P. GAS conformément aux dispositions précitées. Régulièrement réassigné devant la Cour d'Appel par acte d'huissier en date du 13 juin 2000 puis remis en mairie, Monsieur ALBERT X... n'a pas constitué Avoué. L'arrêt sera donc rendu par défaut. L'ordonnance de clôture a été signée le 8 mars 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 17 mai 2001. Par arrêt en date du 22 juin 2001, la Cour de céans (1ère Chambre - 2ème section) a rendu la décision suivante : Vu l'article 669 alinéa 3 du Nouveau Code de Procédure Civile et les articles 17 -c et 15 de la loi du 6 Juillet 1989 ; Déclare recevable la proposition de renouvellement avec réévaluation du loyer ; Vu les articles 17-c et 19 de cette loi du 6 Juillet 1989 et le décret Nä 90-780 du 31 Août 1990 ; Condamne Monsieur Albert X... à payer à la SA ACL- PME (venant aux droits de la Société ACL 2) la somme de 5000,00 francs (762,24 EUROS) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; * Condamne Monsieur X... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre lui par la S.C.P. d'Avoués GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par conclusions en date du 3 août 2001, Monsieur Albert X... a formé opposition à un arrêt rendu par défaut en date du 22 juin 2001 par la Première Chambre deuxième section de la Cour d'Appel de céans. Monsieur Albert X... conclut à l'irrecevabilité de la proposition de renouvellement du 16 décembre 1997 au motif que la lettre recommandée a été retournée à son expéditeur avec la mention "non réclamée - retour à l'envoyeur" ; que l'avis de réception n'a pas été signé par lui, qu'en conséquence, le bailleur ne peut se prévaloir d'une proposition de renouvellement du bail dans le délai de six mois avant la date d'expiration du bail dans la mesure où la preuve de la remise de l'acte à son destinataire n'est pas rapportée. Il ajoute que le bail s'est reconduit tacitement jusqu'au 23 juin 2001, que la proposition de renouvellement délivrée le 16 décembre 1997 était prématurée et ne pouvait prendre effet qu'à compter du 23 juin 2001. Il soutient enfin que la bailleresse ne fournit pas d'éléments probants de nature à justifier l'augmentation du loyer et la fixation de son montant à la somme de 1.315,81 francs (200,59 EUROS). Monsieur Albert X... demande donc à la Cour de : vu les dispositions des articles 571 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile : - le déclarer recevable en son opposition ; - l'y déclarer bien fondé ; en conséquence : - rétracter l'arrêt rendu le 22 juin 2001 par la 1ère Chambre 2ème section de la Cour d'Appel de VERSAILLES en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau : vu les dispositions des articles 15, 17 c de la loi du 6 Juillet 1989 : vu les dispositions de l'article 669 alinéa 3 du Nouveau Code de Procédure Civile : - déclarer irrecevable la demande de proposition de renouvellement de bail et réévaluation du loyer formée par la Société Immobilière ACL-PME, subsidiairement, vu le bail consenti à Monsieur X... le 23 juin 1983, vu les dispositions de l'article 14-1 de la loi du 21 Juillet 1994, - constater que la proposition de réévaluation de loyer délivrée par la Société ACL-PME le 16 décembre 1997, prenait effet le 23 juin 2001, encore plus subsidiairement, sur le fond : - déclarer la Société Immobilière ACL-PME mal fondée en sa demande de réévaluation du loyer, en tout état de cause : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - débouter la Société Immobilière ACL-PME de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la Société Immobilière ACL-PME à payer à Monsieur Albert X... la somme de 762,25 EUROS en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué, pour ceux la concernant, par la S.C.P. JULLIEN-LECHARNY-ROL, Société titulaire d'un Office d'Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. La Société ACL 2 réplique qu'en matière de notification d'une offre de renouvellement de loyer, le délai de six mois court à compter de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception, que la date de la notification est à l'égard de celui qui y procède celle de l'expédition. Elle précise que la date d'effet de la proposition de réévaluation du loyer est conforme à la loi suivant les dispositions transitoires des lois du 26 Décembre 1986 et du 6 Juillet 1989. Elle ajoute que les éléments de comparaison fournis par l'observatoire des loyers démontrent que le loyer est manifestement sous évalué, que des modalités d'augmentation du loyer figurent dans une convention signée le 12 décembre 1994, qu'il est fait référence à cette convention dans l'offre de renouvellement. La Société ACL 2 demande donc à la Cour de : - débouter Monsieur X... en toutes ses demandes, fins et prétentions, vu la loi du 6 juillet 1989, vu les articles 668 à 678 du Nouveau Code de Procédure Civile, - infirmer la décision rendue par le Tribunal d'Instance de VERSAILLES le 21 septembre 1998, - fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 200,59 EUROS hors taxe et hors charge à compter du 22 juin 1998, vu l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur X... à payer à la Société Immobilière ACL-PME la somme de 1219,59 EUROS, vu l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction est requise au profit de la S.C.P. GAS, conformément aux dispositions précitées. L'ordonnance de clôture a été signée le 17 janvier 2002 et l'affaire appelée à l'audience du 1er février 2002. SUR CE, LA COUR : I ) Sur la notification de l'offre de renouvellement du bail par lettre recommandée avec accusé de réception : Considérant qu'aux termes de l'article 17 - c) de la loi du 6 Juillet 1989, "le bailleur peut proposer (un nouveau loyer) au locataire, du moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15......." et que cet article 15-I alinéa 2 de cette loi édicte que : " le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier" ; Considérant, en la présente espèce, qu'il est constant que la lettre recommandée avec accusé de réception du 16 décembre 1997 envoyée par la bailleresse a été retournée à celle-ci avec la mention : "Non réclamée - retour à l'envoyeur", et que l'avis de réception n'a jamais été signé par Monsieur X... ; qu'il n'y a donc pas eu de remise de cette lettre à son destinataire, au sens de l'article 669 alinéa 3 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant qu'il appartenait donc à la Société ACL-PME (venant aux droits de la Société ACL 2), face à cette non-remise de cette lettre recommandée à Monsieur X... et à l'absence de signature de l'accusé de réception, de procéder, à son égard, par voie de signification, comme le prévoit l'article 15-I alinéa 2 ci-dessus analysé, ce qu'elle n'a pas fait ; Considérant que les conditions de forme de proposition d'un nouveau loyer n'ont donc pas été respectées par cette bailleresse, que l'article 669 alinéa 3 du Nouveau Code de Procédure Civile n'a pas été observé, et que cette notification n'a pas été valablement faite ; que ce moyen d'opposition de Monsieur X... est fondé, qu'il y est fait droit et que l'arrêt par défaut du 22 juin 2001 (R.G. Nä 7024/99) est rétracté de ce chef, et donc rétracté en son entier, par voie de conséquence ; que la Société "FONCIERE PARISIENNE DES P.M.E. ACL 2" est donc déboutée des fins de toutes ses demandes contre Monsieur Albert X... ; I I ) Considérant que, compte tenu de l'équité, Monsieur Albert X... est débouté de sa demande en paiement de somme en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Vu l'arrêt par défaut de cette Cour (1ère Chambre - 2ème section) du 22 juin 2001 (R.G. Nä 7024/99) : - Vu l'article 15-I alinéa 2 et l'article 17 - c) de la loi du 6 Juillet 1989 : - Vu l'article 669 alinéa 3 du Nouveau Code de Procédure Civile : - Fait droit à l'opposition de Monsieur Albert X... : Par conséquent : Déboute la Société "FONCIERE PARISIENNE DES P.M.E. ACL 2" de toutes ses demandes. - Déboute Monsieur Albert X... de sa demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Condamne la Société ACL 2 à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la S.C.P. d'Avoués JULLIEN-LECHARNY ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Mademoiselle Elodie Y..., Greffier placé, délégué à la Cour d'Appel de VERSAILLES, par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de VERSAILLES, en date du 28 janvier 2002, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,