Cour d'appel d'Aix-en-Provence, du 18 avril 2002, 97-13625

Sommaire: BAIL COMMERCIAL Saisie d'une opposition à un commandement de payer fondée sur la contestation du montant du loyer d'un bail de sous-location lors du second renouvellement de ce bail, une cour d'appel se reportant aux clauses maintenues du contrat de cession des droits de sous-location conclu entre les parties lors du premier renouvellement du bail a pu estimer que la clause indexant le loyer du sous-bail renouvelé sur le montant du loyer payé par le locataire principal rédigée clairement était licite au regard des prescriptions des articles 23 et 35 du décret du 30 septembre 1953 et qu'elle s'imposait aux parties qui l'ont librement acceptée

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS NO 2002 4' Chambre A Civile ARRÊT AU FOND Arrêt de la 4' Chambre A Civile du 18 Avril 2002 prononcé sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande DU 18 Avril 2002 Instance MARSEILLE en date du 29 Avril 1997, enregistré sous le n' 9603384. Rôle NO 97/13625 SA EMKA EMES COMPOSITION LORS DES DÉBATS "ET DU DÉLIBÉRÉ C/ Président: Monsieur Guy X... Conseiller: Madame Françoise MONTELIMARD Charles Y..., ès qualités, Conseiller: Madame Anne DAMPFHOFFER Greffier : Madame Sylvie Z..., présente uniquement lors des débats. SA Y... EQUIPEMENT DÉBATS: A l'audience publique du 05 Mars 2002 l'affaire a été mise en délibéré à l'audience du 18 Avril 2002. PRONONCE: A l'audience publique du 18 Avril 2002 par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller assistée par Madame Sylvie Z..., Greffier. Grosse NATURE DE L'ARRET délivrée le: CONTRADICTOIRE à: (Ref. dossier) 2 NOM DES PARTIES SA EMKA EMES prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité au siège social: 4 place des Capucines 13001 MARSEILLE représentée par la SCP GIACOMETTI - DESOMBRE, avoués à la Cour Plaidant par : Me PIERI (avocat au barreau de MARSEILLE) APPELANTE CONTRE Monsieur Charles Y... né le 29 Août 1924 à Marseille ès-qualités de liquidateur amiable de la STE Y... EQUIPEMENT Traverse Bonherbe 13400 AUBAGNE INTERVENANT FORCE SA Y... EQUIPEMENT8 rue Mission de France 13001 MARSEILLE représentés par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour Plaidant par Me Isidore ARAGONES (Avocat au Barreau de MARSEILLE INTIMES I - Exposé du litige: La Société Y... était locataire de locaux commerciaux sis à Marseille en vertu d'un bail à effet du 29 septembre 1975. Elle a sous-loué une grande partie de ces locaux à la Société EMKA EMES en vertu d'un bail du 23 décembre 1974 à effet du 29 septembre 1975, prévoyant le paiement d'un loyer égal au 12/14ème du loyer principal. Par jugement du 14 janvier 1987, le juge des loyers du Tribunal de Grande Instance de Marseille a fixé le loyer du bail principal renouvelé le 29 septembre 1985 à la somme annuelle de 137.000frs ; alors la Société Y... a réclamé au sous-locataire le paiement d'un loyer correspondant au 12/14è de la valeur ainsi fixée. La Société EMKA EMES a fait opposition à ce commandement. Par un jugement rendu le 29 avril 1997, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a statué ainsi qu'il suit : " déboute la Société EMKA EMES de son opposition au commandement du 17 avril 198 7, "dit n' avoir lieu à application de l'article 700 du N.C.P.C et condamne la Société EMKA EMES aux dépens. La Société EMKA EMES a relevé appel de cette décision le 24 juin 1997. Elle a conclu, devant la Cour, le 19 novembre 2001, en demandant de réformer le jugement entrepris, dire que le bail de sous-location s'est renouvelé du consentement des parties à compter du 29 septembre 1985. "juger que le loyer de la sous-location de la Société EMKA EMES doit être fixé à la somme de 95. 000frs par an à compter du 29 septembre 1985. 1' condamner en conséquence la Société Y... EQUIPEMENTS à rembourser le trop perçu de loyers à compter de cette date, et dans l'hypothèse où par extraordinaire la Cour estimerait que le bail de sous-location n'a pas été renouvelé le 29 septembre 1985, dire que la tacite reconduction du bail antérieur porte sur toutes les conditions du bail y compris le montant du loyer. "juger en conséquence, que le loyer payé à compter du 29 septembre 1985 ne saurait être supérieur au montant du loyer payé antérieurement, " condamner en conséquence la Société Y... à rembourser le trop perçu à la Société EMKA EMES, 1] en toutes hypothèses, condamner d'ores et déjà la Société Y... à payer à la Société EMKA EMES la somme de 500. 000frs à titre provisionnel et désigner un expert qui aura pour mission d'évaluer le montant des sommes à rembourser enfaisant les comptes entre les parties, " condamner également la Société Y... à payer à la Société EMKA EMES la somme de 10. 000frs à titre d'indemnité pour les besoins de la procédure en application de l'article 700 du N. C. P. C. " la condamner aux entiers dépens. 4 Au soutien de son recours, elle expose que - il n'est pas établi que la sous-location n'a jamais cessé, - l'application de la clause des 12/14è lui fait payer un loyer supérieur à la valeur locative des locaux en violation des dispositions de l'article 23 du décret du 30 septembre 1953, et que les parties ne se sont jamais accordées sur ce point. - en toutes hypothèses et si, conune l'indique la Société Y... EQUIPEMENTS elle-même, le bail n'avait pas été renouvelé, les parties sont en l'état d'une tacite reconduction de la sous-location en date du 29 septembre 19975, et dont le prix de loyer demeurait. Monsieur Charles Y..., intervenant le 4 juillet 200 1, en sa qualité de liquidateur amiable de la Société Y... EQUIPEMENT après que Monsieur Georges-Max Y... ait démissionné, a conclu, en demandant de - confirmer le jugement entrepris, - condamner l'appelante à lui payer la somme de 12.000frs par application de l'article 700 du N.C.P.C. ainsi qu'à supporter les entiers dépens. Il fait, à son tour, principalement valoir que - le sous-locataire ne lui a jamais demandé le renouvellement de son bail conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et que, dès lors, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction aux clauses et conditions du bail initial. - la clause initiale fixant le sous-loyer à 12/14è du loyer principal est licite, et qu'il s'agissait d'une clause déterminante pour les parties; que l'éventuel dépassement de la valeur locative est inopérant. Il - SUR CE MOTIFS 1) Sur la recevabilité de l'appel La recevabilité de l'appel n'est pas critiquée. Rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable. 2) Sur le fond : 2-1 : Le 23 décembre 1974, Monsieur Y..., la Société Etablissement A... et la Société EMKA EMES ont signé un acte intitulé "cession de droits à sous-location" dont il résulte que le 3 novembre 1966, Monsieur Y... a sous-loué une partie de ses locaux à la Société Etablissement A... ; le prix du sous-bail est de 10.000frs par an, alors que le prix du bail principal est alors de 14.000frs par an.. Il est stipulé que le sous-loyer varierait en fonction des fluctuations du prix du bail principal, de telle sorte que la Société Etablissement A... "paierait comme prix du bail les 10/14è du prix du bail consenti à Monsieur A...". 2-2: Par le même acte, Monsieur Y... déclare proroger à compter du "1er janvier 1975" jusqu'au 29 septembre 1975 le sous-bail du ') novembre 1966 au profit des Etablissements A... 5 2-3 : Il consent, par ailleurs, à sous-louer, "en renouvellement du bail de sous-location du 3 novembre 1966", pour une durée de neuf années entières qui commenceront à courir le 29 septembre 1975 pour se terminer le 29 septembre 1984, les locaux, objets dudit contrat, à la Société Etablissements A... L'acte précise que "cette prorogation et ce nouveau bail sont consentis et acceptés aux charges et conditions contenues au bail de sous-location ... du 3 novembre 1966 auxquelles il n'est apporté aucune autre modification ni dérogation que celles ci-après convenues, relatives au montant du loyer aux modalités du paiement de celui-ci", à savoir: - à partir du ler janvier 1975, le montant du sous-loyer est porté à une somme correspondant aux 12/14è du prix du bail principal, - le nouveau bail courant à partir du 29 septembre 1975 est consenti "moyennant un loyer annuel non encore arrêté mais correspondant aux 12/14è du montant du loyer annuel payé par Monsieur Y... pour son bail principal au propriétaire de l'immeuble." 2-4: La Société Etablissements A... consent, en dernier lieu, à la Société EMKA EMES la cession de tous ses droits de sous-location, à savoir: "- le bail à titre de sous-location consenti à celle-ci par Monsieur Y..., aux termes de l'acte sus-analysé, reçu par Me LENTHERIC, notaire à Marseille, le 3 novembre 1966 et ce, pour le temps qui en reste à courir à compter, rétroactivement, du 10 décembre 1974,- la prorogation dudit bail jusqu'au 29 septembre 1975, ci-dessus consentie par Monsieur Y..., - le nouveau bail à titre de sous-location, consenti à Monsieur Y..., pour une durée de neuf années à compter du 29 septembre 1975, aux termes des présentes, en renouvellement du bail précédent." La Société ENIKA EMES précise, pour sa part, qu'elle s'engage à "exécuter aux lieu et place de la Société Etablissements A... toutes les charges, clauses et conditions qui lui incombaient aux termes de la sous-location." Le rappel des obligations conventionnelles ainsi définies entre les parties démontre que celles-ci ne souffraient d'aucune ambigu'té ou équivoque en ce qui concerne la fixation du loyer désormais dû par la Société EMKA EMES, en ce sens que celle-ci devait bien s'acquitter en-vers la Société Y... d'un loyer pour un sous-bail renouvelé, correspondant aux 12/14è du loyer principal qu'elle-même paye au bailleur. Cette clause est licite, les dispositions de l'article 3 5 du décret du 3 0 septembre l953 ne conférant pas un caractère d'ordre public aux dispositions de l'article 23. Elle a été librement consentie et doit donc faire la loi des parties. 6 La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence ayant fixé par un arrêt du 25 février 1993 le loyer principal renouvelé à compter du 29 septembre 1985, le sous-loyer réclamé par la Société Y... et dont il n'est pas contesté qu'il représentait bien les 12/14è du loyer principal était justifié et la Société EMKA EMES, qui certes n'a à aucun moment donné congé mais qui affirme elle-même avoir accepté le renouvellement du bail à compter du 29 septembre 1985 par un courrier recomrnandé du 5 avril 1985, ne pourra qu'être déboutée des fins de son recours, ledit renouvellement ayant pu licitement s'accompagner des dispositions litigieuses, et parfaitement régulières relativement à la fixation (lu sous-loyer aux 12/14è du loyer principal. Le jugement sera donc confirmé, mais par substitution des ses motifs, et l'appelant sera débouté des fins de son recours. En raison de sa succombance, l'appelant versera, en équité, à Monsieur Y..., ès qualités, la somme de 1.2001E par application de l'article 700 du N.C.P.C. et supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant Publiquement et par Arrêt Contradictoire RECOIT l'appel DEBOUTE l'appelant des fins de son recours CONFIRME le jugement attaqué, par substitution de motifs, étant précisé que le sous-bail s'est renouvelé entre les parties à compter du 29 septembre 1985. Y ajoutant, CONDAMNE l'appelant à verser à Monsieur Y... ès qualités de liquidateur de la Société Y... EQUIPEMENTS la somme de 1.200f par application de l'article 700 du N.C.P.C. ainsi qu'à supporter les dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du N.C.P.C. au profit de la SCP GIACOMETTI - DESOMBRE avoués. LE GREFFIER LE PRESIDE.T