Identifiant: JURITEXT000025531636

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° s V 10-27. 750 et N 10-27. 950 ; Donne acte au syndicat des copropriétaires du 50 rue Dutot à Paris du désistement de son pourvoi en ce qu'il est formé contre les arrêts du 5 juillet 1991 et du 12 juin 1992 ; Sur le moyen unique du pourvoi n° V 10-27. 750 : Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que, par son arrêt du 11 février 1998, la Cour de cassation avait, sur la question de l'accès au lot n° 5, remis les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant l'arrêt du 16 février 1996, qu'en conséquence la décision du tribunal de rétablir l'escalier prenant naissance dans le lot n° 2 devait recevoir application, que toutes prétentions contraires ne pouvaient qu'être rejetées et que de surcroît l'accès au lot n° 5, tel que prévu dans l'état descriptif de division, était parfaitement réalisable et ne contrevenait à aucun des textes d'ordre public énumérés à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 contrairement à ce qu'objectaient les époux X..., la cour d'appel qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le premier moyen du pourvoi n° N 10-27. 950, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que le dire de Mme X..., contraire aux clauses du règlement de copropriété en ce qui concerne le passage par le lot numéro 2, ne pouvait exonérer le syndicat des copropriétaires et rendre l'adjudicataire responsable, et exactement retenu, par motifs propres, sans violer les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, que le caractère définitif des décisions d'assemblée ayant refusé l'exécution des travaux demandés par M. Y... était insusceptible de soustraire le syndicat des copropriétaires aux obligations légales lui incombant en particulier celles dérivant de l'article 9 de cette loi, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en condamnant le syndicat à effectuer les travaux à ses frais ; Sur le second moyen pourvoi n° N 10-27. 950, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires, qui avait demandé la confirmation du jugement en ce qu'il avait fixé le préjudice de M. Y... à 10 000  et avait qualifié le préjudice de ce dernier " d'incontestable ", n'avait pas sollicité de partage de responsabilité sur ce préjudice ; qu'il n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation, un moyen contraire à ses propres écritures ; Attendu, d'autre part, que l'arrêt n'ayant pas constaté que l'absence d'accès au lot n° 5 était une situation apparente et notoire, le moyen manque en fait ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, manque en fait pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne le syndicat des copropriétaires du 50 rue Dutot Paris 15e aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit par la SCP Blanc et Z..., avocat aux Conseils pour M. et Mme X... (demandeurs au pourvoi n° V 10-27. 750) Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 20 mars 1990 avait force de chose jugée concernant l'accès au lot de M. Y..., Aux motifs que l'arrêt du 16 février 1996 avait été cassé en ce qu'il avait dit que l'escalier desservant le lot de Mme X... était affecté à la jouissance de son lot et de celui de M. Y... ; qu'en l'absence d'arrêt infirmatif antérieur, l'absence de saisine de la juridiction de renvoi avait pour effet de conférer force de chose jugée au jugement du 20 mars 1990 ; que la décision du tribunal de rétablir l'escalier prenant naissance dans le lot n° 2 devait recevoir application ; que toutes les prétentions contraires ne pouvaient qu'être rejetées ; Alors que l'autorité de chose jugée suppose que la même question litigieuse procède de la même cause que la précédente sans que soient invoqués des faits nouveaux ayant modifié la situation des parties ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si les opérations d'expertise réalisées postérieurement au jugement du 20 mars 1990 n'avaient pas révélé que l'escalier permettant d'accéder au grenier au deuxième étage n'avait en réalité jamais existé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1351 du code civil. Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 50 rue Dutot à Paris 15e (demandeur au pourvoi n° N 10-27. 950) PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt du 13 octobre 2010 attaqué : D'AVOIR constaté que le jugement du 20 mars 1990 a force de chose jugée en ce qui concerne l'accès au lot de Monsieur Y... et D'AVOIR ordonné au syndicat des copropriétaires d'effectuer, à ses frais, les travaux décidés par le jugement, lequel a dit qu'il y avait lieu à rétablissement de l'escalier prenant naissance dans le lot n° 2 pour accéder au lot n° 5 ; AUX MOTIFS QUE, sur les conséquences de la cassation partielle de l'arrêt du 16 février 1996 de la 23ème chambre B de cette Cour et du défaut de saisine de la juridiction de renvoi après cassation, ledit arrêt, lui-même précédé de deux arrêts, avait été rendu sur appel d'un, jugement contradictoire rendu le 20 mars 1990 par le Tribunal de grande instance de PARIS qui, saisi par Monsieur Y... aux fins notamment de voir suspendre le paiement des charges de copropriété afférents à son lot inaccessible-lot n° 5 au 2ème étage du bâtiment A de l'immeuble en copropriété dont s'agit-et de se faire attribuer un droit de passage pour pouvoir y accéder, avait entre autres dispositions :- dit que l'escalier prenant naissance dans le passage à droite traversant le bâtiment A et accédant au 1er étage est affecté à la jouissance exclusive du lot n° 4,- dit que le règlement de copropriété a prévu un accès au lot n° 5 par un escalier prenant naissance dans le lot n° 2,- dit en conséquence qu'il y a lieu à rétablissement dudit escalier,- commis un expert avec mission entre autres chefs, de préconiser toute solution et tous travaux propres à permettre l'accès au lot n° 5 et notamment la reconstitution de l'escalier,- sursis à statuer sur la demande concernant les charges de copropriété afférentes au lot n° 5 jusqu'à ce que celui-ci soit accessible ; que par arrêt du 16 février 1996, la Cour d'appel de PARIS, statuant sur appel dudit jugement, avait entre autres dispositions :- entériné le rapport d'expertise de Monsieur Z... en ce qu'il détermine l'accès au lot n° 5 et modifie les millièmes de copropriété et le règlement de copropriété,- dit que l'escalier prenant naissance dans le passage à droite traversant le bâtiment A de l'immeuble du 50 rue Dutot et accédant au 1er étage est affecté à la jouissance exclusive des lots n° 4 et 5,- ordonné audit syndicat de réaliser la construction de la seconde volée d'escalier conformément à l'avis de l'expert Z..., à savoir la création d'une cage privative à l'intérieur du volume permis par les prospects par rehaussement au-dessus du lot n° 3 du bâtiment A sur cour,- autorisé Monsieur Y... à déposer le permis de construire conformément aux plans approuvés par l'expert,- ordonné la modification des millièmes de copropriété dans les termes définis par l'expert Z...,- débouté les parties du surplus de leurs demandes ; que cet arrêt avait été précédé de deux arrêts : 1°- celui du 5 juillet 1991 qui est avant-dire droit, s'agissant d'une réouverture des débats pour demander aux parties de s'expliquer sur la régularité du règlement de copropriété et sur les dispositions qui pourraient être prises afin de permettre à Monsieur Y... de jouir librement de ses parties privatives ; 2°- celui du 17 juin 1992 qui avait notamment : débouté en l'état le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur Y... 20. 000 francs à titre de dommages et intérêts (3. 048, 98 ), sursis à statuer sur les autres demandes et, avant dire droit, commis Monsieur Z... en qualité d'expert ; que ces trois arrêts ont fait l'objet de pourvois en cassation formés par Madame X... ; que par son arrêt du 11 février 1998, la Cour de Cassation, troisième chambre civile a :- rejeté le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les arrêts du 5 juillet 1991 et 12 juin 1992,- cassé et annulé mais seulement en ce qu'il a dit que l'escalier prenant naissance dans le passage à droite traversant le bâtiment A de l'immeuble et accédant au premier étage est affecté à la jouissance exclusive des lots n° 4 et 5, l'arrêt rendu le 16 février 1996 ; qu'aucune des parties n'ayant saisi la juridiction de renvoi, l'article 1034 alinéa 2 du Code de procédure civile énonçant que : « l'absence de déclaration dans le délai ou l'irrecevabilité de celle-ci confère force de chose jugée au jugement rendu en premier ressort lorsque la décision cassée avait été rendue sur appel de ce jugement » doit recevoir application ; que la cassation étant partielle, il faut rechercher quelles sont les dispositions :- de l'arrêt qui ne sont pas affectées par la cassation,- du jugement du 20 mars 1990 ayant acquis force de chose jugée, après avoir délimité la portée des deux arrêts non cassés ; 1- que l'arrêt avant dire-droit du 5 juillet 1991n'a ni autorité ni force de chose jugée ; qu'il est sans effet sur le jugement précité ; 2- que l'arrêt mixte du 17 juin 1992 est dépourvu d'autorité et/ ou de force de chose jugée sur les points sur lesquels il a sursis à statuer ; que la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 20. 000 francs en réparation du préjudice de Monsieur Y... résultant de l'impossibilité dans laquelle il se trouve d'user et de jouir librement de ses parties privatives a un caractère définitif et force de chose jugée ; qu'elle consacre la responsabilité du syndicat des copropriétaires et fixe le préjudice immatériel subi au 12 juin 1992 ; que Monsieur Y... ne soutient pas que le déboutement en l'état de la demande en paiement d'arriéré de charges prononcé par cet arrêt a autorité et/ ou force de chose jugée ; 3- que comme l'ont retenu les premiers juges, aucun de ces deux arrêts n'infirme le jugement entrepris ; 4- que la cassation partielle de l'arrêt qui porte sur le droit de jouissance exclusive sur l'escalier dont s'agit s'étend, conformément à l'article 624 du Code procédure civile aux dispositions de l'arrêt de la Cour d'appel qui se trouvent en lien de dépendance nécessaire avec ladite cassation ; a-le rétablissement de l'escalier : qu'ainsi que l'ont retenu les premiers juges par les motifs pertinents suivants que la Cour fait siens : « l'arrêt du 16 février 1996 a été cassé en ce qu'il a dit que l escalier desservant le lot de Madame X... était affecté à la jouissance de son lot et de celui de Monsieur Y... ; que la Cour de cassation a, ainsi, annulé la décision par laquelle la Cour d'appel a statué sur l'accès au local de Monsieur Y..., qu'elle a donc remis les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant l'arrêt du 16 février 1996 en ce qui concerne cet accès ; que, dès lors, en l'absence d'arrêt infirmatif antérieur, l'absence de saisine de la juridiction de renvoi a pour effet de conférer force de chose jugée au jugement du 20 mars 1990 ; qu'en conséquence, la décision du Tribunal de rétablir l'escalier prenant naissance dans le lot n° 2 doit recevoir application » ; qu'il s'ensuit que toutes prétentions contraires ne peuvent qu'être rejetées comme contraires à l'article 1034 alinéa 2 du Code de procédure civile ; b) la modification des millièmes de copropriété et du règlement de copropriété ; que pour proposer ladite modification l'expert Z... (pages 30 à 34 de son rapport) s'est fondé sur la solution technique de l'accès au lot n° 5 « par un escalier à jouissance exclusive avec le lot n° 4 » que l'arrêt du 16 février 1996 adoptera mais que la Cour de Cassation condamnera comme contraire à l'article 4 du règlement de copropriété stipulant qu'est attaché à la propriété du lot n° 4- et non des lots n° 4 et 5- le droit à la jouissance exclusive de l'escalier litigieux ; qu'en application de l'article 624 du Code de procédure civile la cassation de l'arrêt en ce qu'il a dit que l'escalier dont s'agit est affecté à la jouissance exclusive des lots 4 et 5 entraîne par voie d'indivisibilité et de dépendance nécessaire la cassation du même arrêt en ce qu'il a :- ordonné la modification des millièmes de copropriété dans les termes définis par l'expert Z... ; que dès lors que le jugement du 20 mars 1990 n'avait pas statué sur ce point la Cour doit comme l'ont fait les premiers juges dans leur décision du 1er juillet 2008, trancher cette question à l'occasion de l'examen de la demande en paiement de charges (voir infra IV) ; que pour les motifs sus-retenus supra l-4- a-, la Cour confirme le jugement entrepris de ce chef, sauf à modifier l'astreinte selon les nouvelles modalités précisées au dispositif de l'arrêt ; que c'est par de justes motifs adoptés par la Cour que les premiers juges ont ordonné :- au syndicat des copropriétaires d'effectuer les travaux décidés par le jugement du 20 mars 1990,- aux époux X... de permettre aux entreprises chargées des travaux d'édification de l'escalier d'avoir librement accès au chantier ; que la Cour qui confirme ce qui précède ajoutera :- que lesdits travaux doivent être réalisés aux frais du syndicat des copropriétaires responsable, qui connaissant depuis le placement de l'immeuble sous le statut de la copropriété l'inaccessibilité d'un lot de copropriété n'a jamais entrepris les travaux propres à mettre l'immeuble en conformité avec les énonciations du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division en ce qui concerne le lot n° 5 alors qu'il doit assurer à chaque copropriétaire le libre accès à son lot de copropriété pour lui permettre d'exercer le droit d'usage et de jouissance qu'il tient de l'article 9 de la loi,- que de surcroît l'accès au lot n° 5, tel que prévu dans l'état descriptif de division est parfaitement réalisable et ne contrevient à aucun des textes d'ordre public énumérés à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, contrairement à ce qu'objectent les époux X... ; qu'il sera fait observer sur ce dernier point que le statut de la copropriété n'est pas incompatible avec l'existence de servitudes ; que le syndicat des copropriétaires, qui n'est pas vendeur, n'est pas habile à vouloir opposer à l'acquéreur des lots n° 5 l'apparence du défaut d'accès audit lot à l'époque de l'adjudication ; que cette connaissance de l'acquéreur n'est pas une cause d'exonération de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que de même, le caractère définitif des décisions d'assemblée ayant refusé l'exécution des travaux demandés par Monsieur Y... est insusceptible de soustraire le syndicat des copropriétaires aux obligations légales lui incombant, en particulier celles dérivant de l'article 9 ; que ces décisions ne peuvent pas faire échec à la décision de justice confirmée d'exécution forcée de travaux ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Monsieur Y... ne peut accéder depuis plus de 20 ans au lot qu'il a acquis ; que le syndicat des copropriétaires a été condamné par la Cour d'appel de PARIS à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; que les parties n'ont pas cru bon de saisir la juridiction de renvoi désignée par la Cour de cassation ; que cette absence de saisine emporte, de droit, des conséquences ; que celles-ci seront d'autant plus lourdes que les parties n'ont pas cherché réellement un accord pour résoudre un litige qui a pour origine une contradiction entre la description des lieux telle qu'elle figure au règlement de copropriété, établi en fonction de travaux non menés à terme, et leur état réel ; que la Cour de cassation a cassé l'arrêt prononcé le 16 février 1996 en ce qu'il a dit que l'accès au lot de Monsieur Y... s'effectuerait par l'utilisation de la première volée de l'escalier desservant le bien de Madame X... ; que la Cour a jugé que ce passage se heurtait aux clauses du règlement de copropriété ; que Monsieur Y... ne peut, dès lors, utilement solliciter un tel passage ; que l'article 1034 du Code de procédure civile dispose que l'absence de saisine de la juridiction de renvoi « confère force de chose jugée au jugement rendu en premier ressort lorsque la décision cassée avait été rendue sur appel de ce jugement » ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a, avant l'arrêt cassé partiellement, prononcé deux arrêts ; que, dans son dispositif, l'arrêt du 5 juillet 1991 ordonne la réouverture des débats et demande aux parties de s'expliquer sur la régularité du règlement de copropriété et sur les dispositions qui pourraient être prises afin de permettre à Monsieur Y... de jouir librement de ses parties privatives ; que, dans le dispositif de son arrêt du 12 juin 1992, la Cour déclare irrecevables des conclusions, déboute « en l'état » le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges et le condamne à payer à Monsieur Y... des dommages et intérêts ; qu'elle « sursoit à statuer sur les autres demandes » et « avant dire droit, tous droits et moyens des parties étant réservés » ordonne une mesure d'instruction ; qu'une décision est, aux termes de l'article 455 du Code de procédure civile, énoncée sous forme de dispositif ; que seul ce qui est énoncé au dispositif constitue une décision ; que les développements figurant dans l'arrêt du 5 juillet 1991 sur l'absence de construction de l'escalier mentionné au règlement de copropriété, sur l'irrégularité de celui-ci et sur l'impossibilité de construire l'escalier sans l'accord du propriétaire de l'appartement du premier étage n'ont donc pas le caractère d'une décision ; que ce caractère décisionnel peut d'autant moins être retenu que cet arrêt, qui a pour seul objet d'inviter les parties à fournir des explications, n'est pas susceptible de recours ; que les époux X... ne peuvent donc exciper utilement de cet arrêt pour soutenir qu'il a infirmé le jugement du 20 mars 1990 ; que l'arrêt prononcé le 12 juin 1992 sursoit à statuer sur les demandes relatives à l'accès au lot de Monsieur Y... et réserve les moyens des parties ; qu'ainsi, aucun des arrêts intervenus avant celui du 16 février 1996 n'infirme le jugement du 20 mars 1990 ; que l'arrêt du 16 février 1996 a été cassé en ce qu'il a dit que l'escalier desservant le lot de Madame X... était affecté à la jouissance de son lot et de celui de Monsieur Y... ; que la Cour de cassation a, ainsi, annulé la décision par laquelle la Cour d'appel a statué sur l'accès au local de Monsieur Y... ; qu'elle a donc remis les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant l'arrêt du 16 février 1996 en ce qui concerne cet accès ; que, dès lors, en l'absence d'arrêt infirmatif antérieur, l'absence de saisine de la juridiction de renvoi a pour effet de conférer force de chose jugée au jugement du 20 mars 1990 ; qu'en conséquence, la décision du Tribunal de rétablir l'escalier prenant naissance dans le lot numéro 2 doit recevoir application ; que la nécessité de procéder à ces travaux est due à l'inexactitude du règlement de copropriété ; que seule Madame X... a inséré un dire au Cahier des charges de l'adjudication ; que ce dire ne peut avoir d'effet qu'en ce qui concerne le lot dont elle est propriétaire ; que ni le propriétaire du lot n° 2 ni le syndicat des copropriétaires n'ont formé de dire ; que le dire de Madame X..., contraire aux clauses du règlement de copropriété en ce qui concerne le passage par le lot n° 2, ne peut, ainsi, exonérer le syndicat des copropriétaires et rendre l'adjudicataire responsable ; que les travaux seront donc à la charge du syndicat des copropriétaires ; que les époux X... devront permettre aux entreprises d'avoir librement accès au chantier ; 1°) ALORS QU'en déclarant le syndicat des copropriétaires entièrement responsable de la nécessité de procéder à des travaux permettant à Monsieur Y... d'accéder à son lot n° 5, cette nécessité provenant de l'inexactitude du règlement de copropriété par rapport à la situation réelle du bien immobilier, et en condamnant en conséquence le syndicat des copropriétaires à procéder à ses frais à ces travaux, sans rechercher si, en acquérant en pleine connaissance de cause, et sans formuler la moindre réserve, un bien clairement dépourvu d'accès, le cahier des charges de l'adjudication comportant de surcroît un dire signalant que Madame X... disposait de la jouissance exclusive de l'escalier menant à son appartement au 1er étage, aucun escalier ne menant au grenier et la seule trappe d'accès existante étant située dans son appartement, situation dont l'adjudicataire, dûment averti, devait faire son affaire personnelle, Monsieur Y..., professionnel averti en matière immobilière, ne devait pas être considéré comme s'étant nécessairement engagé à assumer la réalisation à ses frais des travaux permettant d'accéder à son lot privatif, qui lui bénéficiaient exclusivement, ce, quelles que soient les stipulations du règlement de copropriété, qui n'étaient en toute hypothèse pas en adéquation avec la situation effective du bien, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8, 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du Code civil ; 2°) ALORS en toute hypothèse QUE sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que des assemblées générales, devenues définitives, faute d'avoir été contestées, avaient refusé les travaux d'accès au lot de Monsieur Y... ; que dès lors, en déclarant le syndicat des copropriétaires entièrement responsable de l'inexécution de travaux d'accès au lot n° 5, sans expliquer en quoi le syndicat des copropriétaires était habilité à prendre une mesure contraire à la décision régulièrement votée en assemblée générale, la Cour d'appel a violé les articles 25 et 26 de la de la loi du 10 juillet 1965. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt du 13 octobre 2010 attaqué : D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur Y... la somme de 60. 000  à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE la Cour réforme le jugement de ce chef, le préjudice direct et certain subi par Monsieur Y... à raison de la privation de l'usage et de la jouissance de son lot depuis le 12 juin 1992 ayant été sous-estime par les premiers juges ; que, pour la période comprise entre la date précitée et celle du présent arrêt la Cour dispose des éléments suffisants pour fixer la réparation du préjudice à la somme de 60. 000  ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE Monsieur Y... ne peut pas accéder à son lot ; qu'il subit, ainsi, un préjudice incontestable ; que celui-ci a été indemnisé jusqu'au 12 juin 1992, date de la condamnation prononcée par la Cour d'appel ; 1°) ALORS QUE la faute de la victime en relation causale avec le préjudice subi est au moins de nature à entraîner un partage de responsabilité ; qu'en l'espèce, il est constant que Monsieur Y..., a acquis le lot n° 5 en pleine connaissance de sa situation enclavée, et d'un dire inséré dans le cahier des charges de l'adjudication, soulignant que Madame X..., propriétaire du lot n° 4, disposait de la jouissance exclusive de l'escalier menant à son appartement au 1er étage, aucun escalier ne menant au grenier et la seule trappe d'accès existante étant située dans son appartement, situation dont l'adjudicataire, dûment averti, devait faire son affaire personnelle, sans aucun recours contre le poursuivant, qui s'exonérait de toute responsabilité de ce chef ; que dès lors en affirmant que le syndicat des copropriétaires était entièrement responsable de la privation de jouissance invoquée par Monsieur Y..., sans expliquer en quoi les risques que ce dernier, professionnel averti en matière immobilière, avait sciemment pris en faisant l'acquisition du bien immobilier litigieux, ne se trouvaient pas à l'origine de la privation de jouissance dont il se prévalait, et en quoi cette prise délibérée de risque ne justifiait pas que Monsieur Y... soit tenu responsable, fut-ce partiellement, de son propre préjudice, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QU'il résulte des constatations de l'arrêt que l'absence d'accès au lot n° 5 était une situation apparente et notoire dont le constat pouvait se faire indépendamment même des stipulations du cahier des charges établi dans le cadre de la vente par adjudication ; que dès lors en affirmant que le syndicat des copropriétaires, du fait qu'il n'était pas vendeur, n'était pas habilité à opposer à l'acquéreur du lot n° 5 l'apparence du défaut d'accès audit lot à l'époque de l'adjudication, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a violé l'article 1382 du Code civil.