Identifiant: JURITEXT000033299849

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu les articles 15, 18, 41-3 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 30 mars 2015), que M. X... est propriétaire d'un appartement faisant partie d'une résidence de services soumise au statut de la copropriété ; que l'association Résidence Bocage Parc (l'association), à qui l'assemblée générale des copropriétaires avait confié la fourniture de services spécifiques, a assigné M. X... en paiement d'un arriéré de charges de fonctionnement ; que M. X... a soulevé l'irrecevabilité de l'action ; Attendu que, pour déclarer l'action recevable, l'arrêt relève que la convention donne délégation à l'association pour recouvrer au nom du syndicat des copropriétaires les charges de fonctionnement afférentes aux services fournis et retient que les charges dont le recouvrement est poursuivi sont des charges de copropriété telles que visées à l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux services spécifiques et non pas des dépenses afférentes à des prestations individualisées et que l'association peut agir en vertu de la délégation qui lui a été donnée ; Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ; Condamne l'association Résidence Bocage Parc aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association Résidence Bocage Parc et la condamne à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR déclaré l'association Résidence Bocage Parc recevable en ses demandes et d'AVOIR en conséquence condamné M. X... à payer à l'association Résidence Bocage Parc la somme de 17. 381, 99 € au titre des charges de fonctionnement des services pour la période du 1er mars 2010 au 31 mai 2012 ; AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « l'association Résidence Bocage Parc verse à la procédure copie du Journal Officiel du 18 mars 1973 mentionnant sa déclaration à la préfecture d'Indre-et-Loire, ainsi que ses statuts qui confèrent au président (article XI) le pouvoir de la représenter en justice, ainsi que la délibération du conseil d'administration en date du 25 avril 2013 autorisant son président à ester en justice et à intenter toutes actions utiles ; que la loi du 13 juillet 2006 modifiant la loi du 10 juillet 1965, a introduit dans ce dernier texte l'article 41-1 selon lequel le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat des copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs ; que, en vertu du même texte, ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec un tiers ; que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé le 12 décembre 2008 le contrat qui devait être régularisé le 24 mars 2009, qui comporte un article 5 par lequel l'association Résidence Bocage Parc recevait délégation pour recouvrer au nom du syndicat des copropriétaires les charges de fonctionnement afférentes aux services fournis ; que l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, mis en place par la loi du 13 juillet 2006 dans le chapitre IV bis de cette loi, lequel est consacré spécifiquement aux résidences services, dispose que le syndicat des copropriétaires de ces résidences, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical, conseil auquel l'assemblée générale peut déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques ; que le deuxième alinéa de cet article prévoit un avis du conseil syndical sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers ; que cette disposition démontre que la volonté du législateur était de permettre aux parties d'une part de faire appel à un tiers, ce qui est le cas de l'association appelante, d'autre part de définir les modalités du nécessaire contrôle des modalités d'exécution par les organes de la copropriété ; que l'externalisation des services est donc possible de par la loi, et que c'est, ainsi, la convention qui en règle les conditions financières ; que son argumentation ne prend pas en compte la spécificité relative aux résidences services, dont les règles de fonctionnement issues de la loi du 13 mars 2006 et intégrées dans la loi du 10 juillet 1965 prévoient de façon expresse la possibilité d'une délégation comme l'invoque la partie appelante ; que Jean-Claude X... ne rapportant pas la preuve de ce que cette assemblée générale aurait été l'objet d'un recours dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sa délibération s'impose de façon définitive à l'ensemble des copropriétaires, pour l'approbation de ce contrat comme pour toutes les résolutions critiquées par Jean-Claude X... dans ses écritures ; que la convention de services est donc opposable à l'intimé ; que l'argumentation invoquée par Jean-Claude X... relativement à la validité de cette convention et au défaut de mise en concurrence, de même que l'absence d'avis du conseil syndical devient inopérante du fait de cette approbation ; que la convention de service du 24 mars 2009 entre, ainsi qu'il a été indiqué supra, dans le cadre des conventions qui peuvent être conclues avec des tiers au sens de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'article 39-2 du décret du 17 mars 1967, issu de la modification de ce décret par le décret du 20 avril 2010, précise que « l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières de l'occupation des locaux » doivent être mentionnés dans la convention, ce qui démontre de plus fort que c'est bien la convention qui règle les conditions financières de son exécution, et non la loi ; que c'est en vertu de la délégation qui lui est donnée par le syndicat des copropriétaires de la résidence à l'article 5-1 de cette convention qu'agit aujourd'hui l'association Résidence Bocage Parc ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que cette association, régulièrement déclarée, remplit les critères qui lui confèrent la personnalité morale et la capacité à agir ; que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui donne qualité pour agir au syndicat des copropriétaires n'empêche aucunement cet organe de donner délégation pour agir au tiers qui fournit les services spécifiques pour se faire payer desdits services ; que Jean-Claude X... est de toute façon forclos pour contester la délibération du 12 décembre 2008 qui, en application de l'article 1134 du Code civil s'impose comme étant la loi des parties ; que sa qualité d'adhérent ou non de l'association est indifférente en la cause, puisque ladite association fonde sa demande sur sa qualité de copropriétaires tenu au paiement des charges de fonctionnement ; que, si la clause d'adhésion obligatoire à l'association chargée de gérer les services spécifiques contrevient au principe de la liberté d'association prévue par la loi du 1er juillet 1901, cela n'emporte aucune conséquence pour les parties, puisque cette association, qui a qualité pour recouvrer au nom du syndicat dont elle est délégataire en vertu des accords intervenus, peut le faire envers les personnes qui n'en sont pas membres, la créance de l'association ne résultant pas d'une adhésion des copropriétaires ou des résidents, mais d'une délégation accordée par le syndicat des copropriétaires » (cf. arrêt, p. 8 à 10) ; ALORS QUE l'action en recouvrement des charges de copropriétés est de la compétence exclusive du syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété ayant dès lors seul qualité pour agir à ce titre contre l'un des copropriétaires ; que la cour d'appel, qui a considéré que le litige ne portait pas sur les dépenses afférentes aux prestations individualisées prévues à l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, mais à des charges afférentes au fonctionnement des services proposés par la résidence, c'est-à-dire des charges de copropriété (arrêt, p. 11 § 4 et 5), a néanmoins considéré que l'association Résidence Bocage Parc avait qualité pour agir en recouvrement de ces charges en vertu d'une délégation conférée par le syndicat des copropriétaires (arrêt, p. 8 § 6) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que l'action en recouvrement des charges de copropriété ne pouvait être déléguée par le syndicat des copropriétaires, qui en est le titulaire exclusif, à un tiers, tel qu'une association de gestion des services proposés au sein de la copropriété, en sorte que l'association Résidence Le Bocage Parc, peu important la délégation consentie par l'assemblée générale tenue le 12 décembre 2008, n'avait pas qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS en second lieu QU'EN TOUTE HYPOTHÈSE, le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en énonçant que la convention signée le 24 mars 2009 entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage et l'association Résidence Le Bocage Parc comportait un article 5 par lequel l'association avait reçu « délégation pour recouvrer au nom du syndicat des copropriétaires les charges de fonctionnement afférentes aux services fournis » (arrêt, p. 8 § 7), tandis que cet article se bornait à préciser que « le budget approuvé par l'Assemblée Générale sera facturé par l'Association directement à chaque occupant de la Résidence » (prod. 5, p. 4), sans comporter le moindre mandat spécial de recouvrement à l'encontre des copropriétaires, au nom du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a dénaturé cet écrit clair et précis et violé l'article 1134 du code civil, ensemble le principe selon lequel les juges du fond ne doivent pas dénaturer les documents de la cause. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté M. X... de sa demande reconventionnelle en nullité de la convention du 24 mars 2009 conclue entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage et l'association Résidence Bocage Parc, et d'AVOIR condamné M. X... à payer à l'association Résidence Bocage Parc la somme de 17. 381, 99 € au titre des charges de fonctionnement des services pour la période du 1er mars 2010 au 31 mai 2012 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « Jean-Claude X... ne rapportant pas la preuve de ce que cette assemblée générale aurait été l'objet d'un recours dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sa délibération s'impose de façon définitive à l'ensemble des copropriétaires, pour l'approbation de ce contrat comme pour toutes les résolutions critiquées par Jean-Claude X... dans ses écritures ; que la convention de services est donc opposable à l'intimé ; que l'argumentation invoquée par Jean-Claude X... relativement à la validité de cette convention et au défaut de mise en concurrence, de même que l'absence d'avis du conseil syndical devient inopérante du fait de cette approbation » (arrêt, p. 9 § 4 à 6) ; « que la violation alléguée de l'article 442-7 du Code de Commerce, qui a été édicté principalement pour protéger la liberté de la concurrence contre des pratiques de nature à en compromettre le jeu normal, ne saurait être retenue en la cause pour voir déclarer irrecevable la demande de l'association, puisque d'une part l'association Résidence Bocage Parc n'a pas été créée dans un but lucratif de manière à contourner les règles, et en particulier les règles fiscales, régissant l'activité des sociétés civiles ou commerciales, mais qu'elle l'a été dans le cadre légal de la loi de 1965 modifiée ; que l'argumentation invoquée par Jean-Claude X... n'est pas pertinente, la règle qu'il invoque ayant principalement pour objet de permettre aux autorités compétentes, en cas de fraude à la législation sur les sociétés, de demander ou de prononcer la requalification du contrat d'association en contrat de société, mais étant sans influence sur la validité des actes faits par cet organisme ; que les premiers juges ont en outre estimé à juste titre que Jean-Claude X... ne rapportait pas la preuve de ce que les activités annexes de l'association appelante occuperaient une part telle dans son activité totale qu'elles fausseraient le jeu de la libre concurrence ; que c'est avec raison que le jugement critiqué mentionne que les services proposés à la personne ne peuvent se confondre avec une assistance véritable dans les actes quotidiens, et qu'ils ne constituent pas une prestation de soins au sens de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ; qu'il appartient également aux autorités compétentes, si elles en sont saisies et si elles l'estiment utile, de prendre toutes mesures nécessaires pour faire défense à l'association de rendre certains services à la personne, en particulier le service d'infirmerie (dont rien n'indique d'ailleurs que les prestations sont dispensées par des personnes qui ne remplissent pas les conditions légales), les copropriétaires ne pouvant de toute manière se faire justice eux-mêmes en considérant que de telles prestations sont illégales et qu'ils n'auraient pas à les prendre en charge ; que la convention est également conforme aux dispositions de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, issu des dispositions de la loi du 13 juillet 2006 relative aux résidences de services prévoit que « les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 ; les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1 ; toutefois les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété » ; que le litige ne porte pas sur cette dernière catégorie de dépenses, qui ne concerne, effectivement que les usagers des services, qui seuls doivent payer, e. g. le prix des repas qu'ils prennent, du blanchissage qu'ils font faire ou des excursions qu'ils utilisent ; qu'il résulte du texte précité que les charges afférentes au fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes relevant de l'article 10 al. 1er de la loi du 10 juillet 1965, et qu'elles obéissent aux critères de l'utilité objective que ces services collectifs ou équipements communs présentent pour chaque lot indépendamment de l'utilisation effective que le copropriétaire peut en faire ; que dès lors qu'il n'est pas contesté qu'en leur qualité de copropriétaires, Jean-Claude X... peut profiter de ces services personnellement ou par le biais de tout locataire ou occupant qu'il installe dans son lot, et se trouve débiteur de ces charges ; que l'article 113 du règlement de copropriété, qui ne prévoit pas autre chose, doit donc recevoir application, puisqu'il stipule que « la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun doit demeurer fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; quant à la participation des copropriétaires aux charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes, elle doit rester proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation » (arrêt, p. 10 et 11) ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement confirmé sur ce point, « que la convention prévoit la fourniture par la Résidence Bocage Parc de services spécifiques à l'attention des occupants de la résidence qu'ils soient membres ou non-membres de l'association, ce que ne prévoient pas ses statuts ; que, toutefois, Jean-Claude X...n'établit pas que l'association Résidence Bocage Parc fournit les prestations prévues par la convention (permanence d'accueil de jour, restauration aide à domicile, ménage, blanchisserie, animation) à des non-membres « de façon habituelle » comme le précise l'article L. 442-7 précité ; que l'on peut aisément imaginer, compte tenu de l'objet même de ces prestations, que celles-ci touchent en grande majorité des résidents membres de l'association, et que les quelques visiteurs ou résidents non membres qui pourraient occasionnellement en bénéficier ne suffisent pas à caractériser une activité habituelle au sens du texte susvisé ; qu'en tout état de cause Jean-Claude X...ne justifie pas de l'inverse ; qu'en outre, quand bien même ce dernier apporterait la preuve d'une activité habituelle à destination de personnes extérieures à l'association, il n'est pas démontré dans le cas présent que cette infraction aux dispositions de l'article L. 442-7 du code de commerce fausserait la libre concurrence sur le marché économique local et porterait atteinte à l'ordre public économique de direction que ce texte tend en effet à faire respecter ; qu'il apparaît peu probable, dans l'hypothèse où l'association se cantonnerait à offrir des services tels que l'accueil ou la sécurité à ses seuls membres, que d'autres entreprises privées puissent être suffisamment intéressées pour venir fournir parallèlement ces mêmes services aux non-membres, au regard du faible vivier de clients que ces derniers représentent ; qu'au surplus, les prestations servies par l'association le sont uniquement à l'attention des résidents et peut-être occasionnellement des visiteurs ; que ce champ d'action particulièrement réduit puisque cantonné à la Résidence Le Bocage n'est pas de nature à fausser le libre jeu de la concurrence à l'égard des commerçants qui constituent le tissu économique de la ville de Tours ; que le moyen de nullité soulevé par Jean-Claude X...sur le fondement de l'article L. 442-7 du code de commerce sera donc écarté ; […] que la prestation de l'association, qui selon les termes de la convention se cantonne à assurer aux résidents une réponse à leurs demandes se rapportant à leur confort ou à leur sécurité, notamment en cas de chute ou de malaise, et à assurer le lien, en cas de besoin, avec les structures médicales compétentes, apparaît bien plus restrictive que celle dispensée par les établissements et services visés à l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, dont le rôle est d'apporter « une assistance dans les actes quotidiens de la vie », une « prestations de soins » ou encore une « aide à l'insertion sociale » ; qu'ainsi, le fait de se borner à répondre à une demande de la part d'un résident relative à son confort ou à sa sécurité ne se confond pas avec une véritable assistance dans les actes quotidiens de la vie ; que, de la même manière, un personnel dont le rôle est simplement d'alerter les services extérieurs compétents et de faire le lien en tant que de besoin entre le résident en difficulté et les structures médicales compétentes n'exécute pas une prestation de soins au sens de ce texte ; que, partant, les termes de la convention de services du 24 mars 2009 n'apparaissent pas contraires à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 » (jugement, p. 4 et 5) ; ALORS en premier lieu QUE toute convention contraire à l'ordre public de direction est entachée de nullité absolue ; que les règles relatives aux pratiques restrictives de concurrence relèvent de l'ordre public économique de direction ; qu'en l'espèce, M. X... sollicitait la nullité de la convention de services conclue entre le syndicat des copropriétaires et l'association Résidence Bocage Parc en ce qu'elle contrevenait aux règles édictées par l'article L. 442-7 du code de commerce, dès lors qu'elle proposait des services qui n'était pas prévus par ses statuts, lesquels ne prévoyait la fourniture de prestations qu'au bénéfice de ses membres ; que la cour d'appel, après avoir constaté que l'article L. 442-7 du code de commerce avait été édicté « principalement pour protéger la liberté de la concurrence contre des pratiques de nature à en compromettre le jeu normal » (arrêt, p. 10 § 4), a rejeté la demande en nullité de M. X... en jugeant que cette règle était « sans influence sur la validité des actes faits par cet organisme » dès lors qu'elle avait « principalement pour objet de permettre aux autorités compétentes, en cas de fraude à la législation sur les sociétés, de demander ou de prononcer la requalification du contrat d'association en contrat de société » (arrêt, p. 10 § 4), et que l'approbation de la convention du 24 mars 2009 résultait de l'assemblée générale du 12 décembre 2008, non frappée de recours (arrêt, p. 9 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis qu'il résultait de ses propres constatations que la règle dont la violation était invoquée relevait de l'ordre public de direction, en sorte que sa méconnaissance entachait la convention litigieuse de nullité absolue, ce qui permettait à M. X..., qui y avait intérêt, de s'en prévaloir, la cour d'appel a violé l'article 6 du code civil ; ALORS en deuxième lieu QUE la cour d'appel a constaté que « la clause d'adhésion obligatoire à l'association chargée de gérer les services spécifiques contrevient au principe de la liberté d'association » (arrêt, p. 10 § 2) ; qu'en décidant néanmoins que la convention du 24 mars 2009 stipulant cette clause ne contrevenait pas aux règles de la concurrence en l'absence de preuve « de ce que les activités annexes de l'association appelante occuperaient une part telle dans son activité totale qu'elles fausseraient le jeu de la libre concurrence » (arrêt, p. 10 § 5), adoptant ainsi les motifs du jugement sur ce point (jugement, p. 4), tandis qu'il résultait de ses constatations que la convention imposait une adhésion obligatoire illicite, ce qui réduisait nécessairement la part de copropriétaires ou résidents non membres et faussait le jeu de la concurrence, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 6 du code civil et L. 442-7 du code de commerce ; ALORS en troisième lieu QUE, si le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs, le statut de la copropriété des immeubles bâtis est en revanche incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que la convention de services signées le 24 mars 2009 prévoyait notamment que « le personnel affecté à ce service assurera confort et sécurité des résidents en répondant à leurs demandes, notamment en cas de chute ou de malaise, et provoquera, éventuellement, l'appel à un service extérieur (médecin, pompier, ambulance). Le personnel assure le lien entre les professionnels libéraux, hôpitaux et cliniques et le résident. Ce service fonctionne de jour comme de nuit », et qu'une infirmière avait été embauchée à ce titre (concl., p. 11) ; qu'il en concluait que la convention portait sur des services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, et incompatible avec le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ce qui l'entachait de nullité absolue ; qu'en décidant, par motifs expressément adoptés (arrêt, p. 10 § 6) que la prestation de l'association, se bornant à répondre à une demande de la part d'un résident relative à son confort ou à sa sécurité ne se confondait pas avec une véritable assistance dans les actes quotidiens de la vie (jugement, p. 4 dernier §), tout en ayant constaté que cette convention assurait « aux résidents une réponse à leurs demandes se rapportant à leur confort ou à leur sécurité, notamment en cas de chute ou de malaise, et à assurer le lien en cas de besoin avec les structures médicales compétentes » (jugement, p. 4 dernier §), ce dont il résultait la fourniture de services d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION, ÉGALEMENT SUBSIDIAIRE Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à l'association Résidence Bocage Parc la somme de 17. 381, 99 € au titre des charges de fonctionnement des services pour la période du 1er mars 2010 au 31 mai 2012 ; AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, mis en place par la loi du 13 juillet 2006 dans le chapitre IV bis de cette loi, lequel est consacré spécifiquement aux résidences'services, dispose que le syndicat des copropriétaires de ces résidences, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical, conseil auquel l'assemblée générale peut déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques ; que le deuxième alinéa de cet article prévoit un avis du conseil syndical sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers ; que cette disposition démontre que la volonté du législateur était de permettre aux parties d'une part de faire appel à un tiers, ce qui est le cas de l'association appelante, d'autre part de définir les modalités du nécessaire contrôle des modalités d'exécution par les organes de la copropriété ; que l'externalisation des services est donc possible de par la loi, et que c'est, ainsi, la convention qui en règle les conditions financières ; que son argumentation ne prend pas en compte la spécificité relative aux résidences services, dont les règles de fonctionnement issues de la loi du 13 mars 2006 et intégrées dans la loi du 10 juillet 1965 prévoient de façon expresse la possibilité d'une délégation comme l'invoque la partie appelante ; que Jean-Claude X... ne rapportant pas la preuve de ce que cette assemblée générale aurait été l'objet d'un recours dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sa délibération s'impose de façon définitive à l'ensemble des copropriétaires, pour l'approbation de ce contrat comme pour toutes les résolutions critiquées par Jean-Claude X... dans ses écritures ; que la convention de services est donc opposable à l'intimé » (cf. arrêt, p. 8 et 9) ; ALORS QUE les actes accomplis par une association excédant son objet sont inopposables aux tiers ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que la convention de services conclue le 24 mars 2009 excédait l'objet social de l'association Résidence Bocage Parc puisque cet objet limitait les prestations et services proposés par cette association à ses seuls membres, à l'exclusion des tiers, tels que le syndicat des copropriétaires, et en déduisait que la convention lui était inopposable (concl., p. 11 et 12) ; que, pour décider que la convention était opposable à M. X..., la cour d'appel s'est bornée à énoncer que l'assemblée générale des copropriétaires avait approuvé, le 12 décembre 2008, le contrat qui devait être régularisé le 24 mars 2009 et qu'en l'absence de recours dans le délai légal, cette délibération s'imposait de manière définitive à l'ensemble des copropriétaires, rendant inopérante l'argumentation invoquée par M. X... relativement à la validité de la convention (arrêt, p. 8 et p. 9 § 4 et 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la convention avait été conclue par l'association en excédant son objet, ce qui la rendait inopposable aux copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1998 du code civil. QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION, INFINIMENT SUBSIDIAIRE Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à l'association Résidence Bocage Parc la somme de 17. 381, 99 € au titre des charges de fonctionnement des services pour la période du 1er mars 2010 au 31 mai 2012 ; AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, issu des dispositions de la loi du 13 juillet 2006 relative aux résidences de services prévoit que « les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 ; les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1 ; toutefois les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété » ; que le litige ne porte pas sur cette dernière catégorie de dépenses, qui ne concerne, effectivement que les usagers des services, qui seuls doivent payer, e. g. le prix des repas qu'ils prennent, du blanchissage qu'ils font faire ou des excursions qu'ils utilisent ; qu'il résulte du texte précité que les charges afférentes au fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes relevant de l'article 10 al. 1er de la loi du 10 juillet 1965, et qu'elles obéissent aux critères de l'utilité objective que ces services collectifs ou équipements communs présentent pour chaque lot indépendamment de l'utilisation effective que le copropriétaire peut en faire ; que dès lors qu'il n'est pas contesté qu'en leur qualité de copropriétaires, Jean-Claude X... peut profiter de ces services personnellement ou par le biais de tout locataire ou occupant qu'il installe dans son lot, et se trouve débiteur de ces charges ; que l'article 113 du règlement de copropriété, qui ne prévoit pas autre chose, doit donc recevoir application, puisqu'il stipule que « la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun doit demeurer fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; quant à la participation des copropriétaires aux charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes, elle doit rester proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, tel que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation ; que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 contraint les copropriétaires à participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que l'article 14-1 de la même loi édicte que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel ; (…) les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes » ; qu'il résulte de la combinaison de ces textes que les charges relatives aux services spécifiques de la résidence sont récupérables auprès des copropriétaires en fonction du critère de l'utilité que ces services collectifs et équipements communs présentent pour chaque lot, quelle que soit l'utilisation effective que peut en faire le copropriétaire concerné ; que la seule possibilité pour le copropriétaire de profiter personnellement, ou par le biais de toute tierce personne occupante à titre onéreux ou gratuit qui résiderait dans son lot, l'oblige à supporter ces charges, et ce même si son lot n'est pas occupé » (cf. arrêt, p. 11 et 12) ; ALORS QUE, lorsque le règlement de copropriété étend l'objet du syndicat de copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété, en sorte qu'elles ne se répartissent pas selon le critère de l'utilité, mais seulement entre les copropriétaires ou occupants ayant effectivement recours à ces services ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que les sommes réclamées par l'association Résidence Bocage Parc correspondaient uniquement à des prestations individualisées, et soulignait notamment que les bulletins de redevances de services incluaient chaque mois un abonnement téléphonique (concl., p. 8) ; qu'en se bornant à affirmer de manière générale que « le litige ne porte pas sur cette dernière catégorie de dépenses qui ne concerne, effectivement, que les usagers des services qui seuls, doivent payer G. le prix des repas qu'ils prennent, du blanchissage qu'ils font faire ou des excursions qu'ils utilisent » (arrêt, p. 11 § 4), sans rechercher, comme elle y était invitée, quelle était la nature des prestations proposées par l'association et si ces prestations, notamment le service d'abonnement téléphonique, étaient des prestations individualisées qui ne devaient, dès lors, être acquittées que par les copropriétaires ou occupants profitant effectivement de ces services, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965.