Identifiant: JURITEXT000033944724

Métadonnées:
{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/33/94/47/JURITEXT000033944724.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 25 janvier 2017, 15-26.961, Inédit", "date_decision": "2017-01-25 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "11700110", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "15-26961", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_1", "date_decision_attaquee": "2015-09-15 00:00:00", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Paris", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "Mme Batut (président)", "avocat_general": "", "avocats": "Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2017:C100110", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 septembre 2015), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 11 mars 2014, pourvoi n° 13-10. 593), que, suivant actes reçus les 17 décembre 2003 et 15 janvier 2004 par M. X..., notaire associé à Nice, avec le concours de M. Y..., notaire associé à Nîmes, M. et Mme Z...ont acquis de la société Financière Barbatre deux appartements " en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation ", situés dans les bâtiments C et G d'un ensemble immobilier sis lieudit " La Grange le Roy " ; qu'il était convenu entre les parties que le prix était payable à hauteur de 60 % au jour de l'instrumentation des actes, lesquels mentionnaient que les constructions, hors d'eau et exemptes de toute inscription, bénéficiaient de la garantie intrinsèque d'achèvement ; que la société Financière Barbatre a été placée en redressement puis liquidation judiciaires ; que le chantier ayant été abandonné, M. et Mme Z...ont assigné en responsabilité et indemnisation les SCP A...-B...-C...-D...-E...-F...-G...-X...et H...-I...-Y...-J...(les notaires), alléguant que les actes authentiques avaient été reçus sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau dont l'insincérité aurait dû, selon eux, être détectée par les notaires ; Attendu que M. et Mme Z...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes indemnitaires à l'encontre des notaires ; Attendu, d'abord, que le juge peut prendre en considération des faits que les parties n'ont pas spécialement invoqués au soutien de leurs prétentions, mais qui appartiennent aux débats ; qu'ainsi, en prenant en compte les énonciations de la demande de permis de construire et du contrat de réservation, la cour d'appel, qui en a apprécié souverainement la valeur, n'a pas méconnu les termes du litige ni violé le principe de la contradiction ; Attendu, ensuite, qu'après avoir énoncé que, selon les actes de vente, les bâtiments C et G, objet d'une réhabilitation lourde pour laquelle un permis de construire avait été délivré le 25 octobre 2001, étaient " hors d'eau " d'après une attestation du 16 juin 2003 délivrée par la société 2 AD ingénierie, l'arrêt relève que la déclaration d'ouverture de chantier du 28 août 2003 visait la totalité des travaux prévus par le permis de construire, lesquels consistaient, d'après la demande de permis de construire produite aux débats, en une rénovation de bâtiments existants et conservés, avec adaptation des façades et reprise de la toiture d'angle des bâtiments A et G pour créer un raccordement harmonieux des toitures et habiller les pignons, seule la toiture du bâtiment H étant refaite ; qu'il retient que le remplacement des toitures des bâtiments C et G n'était pas prévu, de sorte que ceux-ci, dotés de leurs toitures, comme l'établissent les photographies annexées à la demande de permis de construire, étaient effectivement " hors d'eau " lors de la vente, ce que corroborait le contrat de réservation par la référence à des travaux de niveaux, cloisonnements, façades et aménagements intérieurs ; que, de ces énonciations et appréciations, la cour d'appel a pu déduire qu'il n'était pas anormal que l'ensemble immobilier ait été déclaré hors d'eau dès le 16 juin 2003, de sorte que les notaires, en l'absence d'éléments discordants ou incohérents au regard du projet de rénovation envisagé, de nature à faire naître des soupçons sur la sincérité de l'attestation de la société 2 AD ingénierie, n'avaient ni à procéder à une vérification de l'état effectif du chantier ni à attirer l'attention de M. et Mme Z...sur les risques du paiement immédiat de la première tranche du prix ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Z...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il a rejeté les demandes formées par les époux Z...à l'encontre de la scp A...-B...-C...-D...-E...-F...-G...-X...et de la scp H...-I...-Y...-J...; AUX MOTIFS QUE les époux Z...reprochent aux notaires de ne pas avoir relevé la discordance entre les dates portées sur les documents dont ils faisaient état à savoir l'attestation remise par le maître d'oeuvre du 16 juin 2003 et l'ouverture de chantier du 28 août 2003 et donc de ne pas avoir attiré leur attention sur les conséquences de celle-ci au regard de la garantie d'achèvement des travaux et le montant des sommes à verser au moment de la signature de l'acte de vente ; que le notaire est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de ses clients ; qu'il lui appartient de démontrer qu'il a effectivement rempli son obligation de ce chef ; que l'acte de vente du 17 décembre 2003 mentionne au titre du paiement du prix que la partie exigible est, compte tenu de l'état d'avancement des travaux " hors d'eau " de 60 % ; que cet avancement résulte d'une attestation délivrée par 2AD Ingénierie le 16 juin 2003 ; que figurent notamment au titre des pièces déposées au rang des minutes, une copie du permis de construire délivré à la société Financière BARBATRE par le maire de la commune de Grisy Suisnes le 25 octobre 2001 sous le numéro 77217000037 et une copie de la déclaration d'ouverture de chantier en date du 28 août 2003 ; que l'acte de vente du 15 janvier 2004 comporte les mêmes mentions et indications de pièces ; que l'attestation rédigée le 16 juin 2003 indique que l'ensemble des bâtiments ci-dessus référencés et faisant l'objet d'une réhabilitation lourde pour laquelle le permis de construire n° 7721700003 7 a été obtenu le 25 octobre 2001 est hors d'eau ; que la déclaration d'ouverture de chantier du 28 août 2003 vise la totalité des travaux qui ont fait l'objet du permis de construire 772170000037 ; que ledit permis construire n'a pas été versé aux débats ; que, par contre, est produite la demande de permis de construire rédigée en décembre 2000 qui fait état dans la note de présentation de ce que : " il n'est prévu aucune extension des bâtiments existants actuellement sur le site. L'ensemble du programme s'intègre dans les volumes des bâtiments existants et conservés. Les façades sont l'objet d'adaptation ou de créations d'ouvertures nécessaires à l'éclairement des locaux aménagés dans ces volumes. Les deux seules adaptations des volumes existants concernent la reprise de la toiture d'angle des bâtiments A et G pour créer un raccordement harmonieux des deux volumes de toitures et habiller les pignons existants. La reprise sur le Bâtiment H en toiture à 4 pentes de 35° en place de la toiture à 2 pentes et pignons de 20 % existant pour permettre sa couverture en tuile plate à petit moule " ; qu'il résulte de ce document que le remplacement des toitures n'était pas prévu sauf pour le bâtiment H et que pour le bâtiment G, il n'y avait qu'une reprise d'angle qui n'entraînait pas de retrait de la toiture ; que les photographies annexées à cette demande font apparaître des bâtiments tous dotés de leur toiture ce dont il se déduit qu'ils étaient hors d'eau ; qu'il n'est pas démontré par les époux Z...que le permis de construire accordé serait différent de la demande précitée ; qu'en outre, le contrat de réservation signé par les époux Z...annexé aux actes de vente mentionne que le réservant déclare que les travaux de rénovation lourde consisteront en niveaux, cloisonnements, façades et aménagement intérieurs ; qu'il s'ensuit que l'opération ne concernait pas les toitures ce dont les acquéreurs étaient avisés ; qu'il n'était donc pas anormal que, dès le 16 juin 2003, l'ensemble immobilier pourvu de toiture ait été déclaré hors d'eau ; que le notaire qui disposait de ces pièces et qui savait donc tout comme les acquéreurs que les toitures n'étaient pas concernées par la rénovation lourde envisagée n'avait pas lieu d'attirer l'attention des acheteurs sur le fait qu'une attestation de mise hors d'eau ait été rédigée le 16 juin 2003 par le maître d'oeuvre alors que la déclaration d'ouverture de chantier était du mois d'août 2003 ; que ces deux événements ne traduisaient pas d'incohérence et n'étaient pas discordants au regard du projet de rénovation envisagé ; qu'aucun devoir de conseil ne pesait donc sur les notaires de ce chef ; qu'au jour de la signature des actes, rien ne permettait aux notaires de supposer que, dans le cadre des travaux, les toitures seraient finalement enlevées ; que les époux Z...sont équivoques dans la formulation d'un second grief fait aux notaires relatif à leur devoir de conseil concernant le choix d'une garantie intrinsèque effectué par le seul vendeur dans le cadre de l'opération envisagée ; qu'en tout état de cause, les acquéreurs ont été avisés dans les deux actes de cette garantie légale parfaitement suffisante eu égard aux éléments fournis et qui n'a pas rempli ses effets à raison de la seule modification des travaux opérés par la société venderesse et le maître d'oeuvre postérieurement à la fourniture de l'attestation du 16 juin 2003 et à l'ouverture des travaux ; qu'aucune faute ne peut être relevée de ce chef ; que le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre est donc confirmé, dans les limites de la cassation intervenue de l'arrêt de Cour d'appel, en ce qu'il a rejeté les demandes formées par les époux Z...à rencontre de la SCP A...B...C...D...E...F...G...X...et de la SCP H...I...K...J...et en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas lieu à recours en garantie ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE Monsieur et Madame Z...auxquels les biens acquis n'ont pas été livrés entendent voir retenues les responsabilités de la SARL FINANCIERE BARBATRE dont la société SAGENA était l'assureur, de la société 2AD INGENIERIE intervenue en tant qu'architecte et des notaires rédacteurs des actes de vente et demandent l'indemnisation de leur préjudice financier ; […] que pour l'opération de construction et de rénovation dont s'agit la SARL FINANCIERE BARBATRE a souscrit auprès de la société d'assurances SAGENA une police dommages ouvrage et une police constructeur non réalisateur (CNR) ; qu'aux termes de l'attestation d'assurance établie par la SAGENA le 4 septembre 2004 ces polices se rapportent aux garanties dommages ouvrage, aux garanties complémentaires des éléments d'équipement, à la garantie des dommages immatériels consécutifs, à la garantie CNR et à la garantie des dommages aux existants ; que la société SAGENA ne produit pas les polices souscrites auprès d'elle par la SARL FINANCIERE BARBATRE ; que cependant le préjudice invoqué par Monsieur et Madame Z...qui n'est pas consécutif à un vice de construction ou à un dommage aux existants ne ressort pas de l'une de ces garanties ; que Monsieur et Madame Z...seront donc déboutés de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigée contre la société SAGENA ; que quant à la société 2AD INGENIERIE Monsieur et Madame Z...prétendent qu'elle a en sa qualité d'architecte délivré des attestations mensongères au vu desquelles ils ont versé des sommes qui n'étaient pas dues ; que les actes notariés de vente des 17 décembre 2003 et 15 janvier 2004 visent en ce qui concerne l'état d'avancement des travaux une attestation délivrée par la société 2AD INGENIERIE le 16 juin 2003 dont il résulte que les travaux du programme " La Grange le Roy " ont atteint le stade " mise hors d'eau " ; que Monsieur et Madame Z...produisent deux autres attestations de la société 2AD INGENIERIE, l'une en date du 24 juin 2005 indiquant que la mise en plâtre est achevée à cette date en ce qui concerne les bâtiments H et G en totalité ainsi que pour le bâtiment A premier étage et l'autre en date du 14 novembre 2005 indiquant la mise hors d'air du bâtiment G rez-de-chaussée et premier étage ; qu'or il résulte du constat d'huissier dressé le 20 mai 2008 à la demande de Monsieur et Madame Z...que la toiture du bâtiment G dans lequel se situent 2 lots acquis n'était pas terminée, que de nombreuses fenêtres de ce bâtiment n'étaient pas posées et que l'ensemble du bâtiment C où se situent les deux autres lots acquis est à découvert et qu'il n'y a aucune charpente et aucune toiture ; que cette situation est confirmée par un rapport technique établi le 10 août 2009 par la SOCIÉTÉ INGÉNIERIE EXPERTISE CONSEIL à la demande de Monsieur et Madame Z...; qu'il en résulte que l'état d'avancement des travaux réels ne correspondait pas à celui indiqué dans les attestations établies par la société 2AD INGENIERIE et destinées à obtenir paiement des fractions de prix prévues dans les contrats de vente ; que plus particulièrement la société 2AD INGENIERIE, professionnel de la construction, ne peut pas prétendre que l'attestation du 16 juin 2003 correspond à l'avancement des travaux sans faire une confusion entre l'état d'origine des bâtiments et leur restructuration et sans dénaturer l'économie des contrats de vente ; qu'en délivrant des attestations inexactes la société 2AD INGENIERIE a commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil et elle sera en conséquence tenue d'indemniser le préjudice en résultant pour Monsieur et Madame Z...; qu'enfin Monsieur et Madame Z...recherchent la responsabilité des notaires rédacteurs des actes en faisant valoir que ces notaires ont failli à leur devoir de conseil, qu'ils n'ont pas vérifié l'exactitude des déclarations de la société venderesse et qu'ils ont omis de prévoir des actes contenant des garanties extrinsèques plutôt qu'intrinsèques ; que les notaires instrumentaires n'ont en charge que l'efficacité juridique des actes laquelle s'est trouvée réalisée par le transfert des droits réels immobiliers au profit de Monsieur et Madame Z...; que d'autre part il n'appartient pas aux notaires instrumentaires de constater l'état des biens objets des ventes ; qu'en l'espèce les actes de vente font référence à l'attestation de la société 2AD INGENIERIE du 16 juin 2003 précisant l'état d'avancement des travaux dont il n'avaient pas à vérifier l'exactitude, étant observé que le décalage entre la date de cette attestation et celle de l'ouverture du chantier du 28 août 2003 également indiquée aux actes n'est pas significative dans un contexte de rénovation d'immeuble ; que pour ce qui concerne le choix d'une garantie intrinsèque au lieu d'une garantie extrinsèque il y a lieu de retenir que les garanties intrinsèques constituées en l'espèce dans le cadre des contrats que les parties aux actes ont soumis aux règles de la vente en l'état futur d'achèvement est conforme aux dispositions de l'article R 261-18 du Code de la Construction et de l'Habitation en ce que l'immeuble était déclaré hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque ; qu'aucun manquement à leurs obligations, notamment de conseil, n'est établi à rencontre de la SCP Patrick A..., Max B..., Carol C..., François Régis D..., Denis E..., Corinne F..., Franco G...et Xavier X... ou de la SCP Eric H..., André I..., Thierry K...et Nicolas J...; que Monsieur et Madame Z...seront donc déboutés de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre celles-ci ; 1°) ALORS QU'en l'état d'une vente en l'état futur d'achèvement, dans le cadre d'une opération de réhabilitation lourde, faisant l'objet d'une garantie intrinsèque, l'antériorité de plus de deux mois d'une attestation de mise hors d'eau par rapport à la déclaration de travaux témoigne d'une discordance de dates évidente, de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis sur l'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons qui doivent conduire le notaire à vérifier l'état effectif des travaux et à alerter les acquéreurs des risques encourus ; qu'en l'espèce, pour écarter la responsabilité du notaire, en dépit de la discordance de date entre l'attestation de mise hors d'eau du 16 juin 2003 et la déclaration d'ouverture de chantier du 28 août 2003, la cour d'appel a retenu que cette déclaration visait la totalité des travaux ayant fait l'objet du permis de construire non versé aux débats, que la demande de permis de construire établie en décembre 2000, à laquelle était annexées des photos montrant tous les bâtiments pourvus de toits, faisait état d'un programme de travaux ne prévoyant le remplacement de toitures que pour le bâtiment H ainsi qu'une reprise d'angle du bâtiment G, et qu'en outre, le contrat de réservation signé par les époux Z...mentionnait des travaux de rénovation lourde consistant en niveaux, cloisonnements, façades et aménagement intérieurs, de sorte que le notaire qui, au vu de ces pièces, savait que les toitures n'étaient pas concernées par la rénovation lourde envisagée, sans que rien ne lui permette de savoir qu'elles seraient finalement enlevées, n'avait pas lieu d'alerter les acheteurs sur la discordance de dates évidente susvisée ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résultait de ses constatations que, malgré cette discordance de dates de nature à faire naître des soupçons quant à la sincérité de l'attestation de mise hors d'eau dans le cadre de l'opération de rénovation lourde litigieuse, le notaire n'avait pas procédé à une vérification de l'état effectif du chantier, ni averti les acquéreurs du risque potentiel, et qui s'est effectivement réalisé, d'un paiement immédiat de la première tranche du prix de 60 % sans que les bâtiments où se situaient les lots acquis soient hors d'eau, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1382 du code civil ; 2°) ALORS en outre et en toute hypothèse QU'en l'état d'une vente en l'état futur d'achèvement, dans le cadre d'une opération de réhabilitation lourde, faisant l'objet d'une garantie intrinsèque, l'antériorité de plus de deux mois d'une attestation de mise hors d'eau par rapport à la déclaration de travaux témoigne d'une discordance de dates évidente, de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire doit alerter les acquéreurs ; qu'en l'espèce, pour écarter la responsabilité du notaire, en dépit de la discordance de date entre l'attestation de mise hors d'eau du 16 juin 2003 et la déclaration d'ouverture de chantier du 28 août 2003, la cour d'appel a retenu qu'au vu de la demande de permis de construire de décembre 2000, dont il n'était « pas démontré par les époux Z...» qu'elle était différente du permis de construire non produit auquel se référait la déclaration, « les deux seules adaptations des volumes existants concern [ai] ent la reprise de la toiture d'angle des bâtiments A et G pour créer un raccordement harmonieux des deux volumes de toitures et habiller les pignons existants, et la reprise sur le Bâtiment H en toiture à 4 pentes de 35° en place de la toiture à 2 pentes et pignons de 20 % existant pour permettre sa couverture en tuile plat », de sorte que le notaire « savait […] que les toitures n'étaient pas concernées par la rénovation lourde envisagée », sans que rien ne lui permette de savoir qu'elles seraient finalement enlevées ; qu'en statuant ainsi, cependant que les termes de la déclaration d'ouverture de chantier n'excluaient nullement des travaux de toiture et faisaient exclusivement référence au permis de construire, mais non à la demande de permis de construire dont ni la scp A...-B...-C...-D...-E...-F...-G...-X...ni la scp H...-I...-Y...-J...ne se prévalaient et dont il n'était pas soutenu qu'elle aurait été portée à leur connaissance ou que les notaires s'y seraient référés au moment de la vente, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 3°) ALORS de surcroît QU'en retenant d'office, et sans susciter les observations préalables des parties sur ce point, qu'au vu de la demande de permis de construire de décembre 2000, dont il n'était « pas démontré par les époux Z...» qu'elle était différente du permis de construire accordé, non versé aux débats, « les deux seules adaptations des volumes existants concern [ai] ent la reprise de la toiture d'angle des bâtiments A et G pour créer un raccordement harmonieux des deux volumes de toitures et habiller les pignons existants, et la reprise sur le Bâtiment H en toiture à 4 pentes de 35° en place de la toiture à 2 pentes et pignons de 20 % existant pour permettre sa couverture en tuile plat », le notaire « savait […] que les toitures n'étaient pas concernées par la rénovation lourde envisagée », la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, et a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 4°) ALORS également QUE le notaire, tenu d'une obligation particulière d'information et de conseil, doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a à cet égard relevé qu'il appartenait au notaire, tenu d'un devoir de conseil à l'égard de ses clients, de démontrer qu'il avait effectivement rempli son obligation de ce chef ; que dès lors en déclarant que les époux Z...n'avaient pas rapporté la preuve de ce que la teneur de la demande de permis de construire, sur laquelle la cour d'appel a fondé sa décision, était différente du permis de construire accordé auquel la déclaration d'ouverture du chantier faisait exclusivement référence, la cour d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales, et a violé l'article 1382 du code civil ; 5°) ALORS en outre et en toute hypothèse QUE pour estimer que la discordance entre la date de l'attestation de mise hors d'eau du 16 juin 2003 et la déclaration d'ouverture de chantier du 28 août 2003 n'était pas de nature à éveiller des soupçons dont le notaire aurait dû alerter les acquéreurs, la cour d'appel a considéré qu'au vu de la demande de permis de construire, les notaires avaient pu déduire que les toitures n'étaient pas concernées par la rénovation lourde envisagée ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que cette demande de permis de construire prévoyait « la reprise de la toiture d'angle des bâtiments A et G pour créer un raccordement harmonieux des deux volumes de toitures et habiller les pignons existants, et la reprise sur le Bâtiment H en toiture à 4 pentes de 35° en place de la toiture à 2 pentes et pignons de 20 % existant pour permettre sa couverture en tuile plat », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1382 du code civil ; 6°) ALORS également QUE pour estimer que la discordance entre la date de l'attestation de mise hors d'eau du 16 juin 2003 et la déclaration d'ouverture de chantier du 28 août 2003 n'était pas de nature à éveiller des soupçons dont le notaire aurait dû alerter les acquéreurs, la cour d'appel a relevé le contrat de réservation signé par les époux Z...et annexé aux actes de vente mentionnait que les travaux de rénovation lourde consisteraient en niveaux, cloisonnements, façades et aménagement intérieurs, de sorte que, au su des acquéreurs, l'opération ne concernait pas les toitures et qu'il n'était donc pas anormal que, dès le 16 juin 2003, l'ensemble immobilier pourvu de toiture ait été déclaré hors d'eau, le notaire sachant ainsi que les toitures n'étaient pas concernées par la rénovation lourde envisagée sans que rien ne lui permette de prévoir que les toitures seraient finalement enlevées ; qu'en statuant ainsi cependant que ni la scp A...-B...-C...-D...-E...-F...-G...-X...ni la scp H...-I...-Y...-J...ne se fondaient sur les stipulations du contrat de réservation, fut-il annexé à l'acte de vente, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 7°) ALORS de plus QU'en relevant d'office et sans susciter les observations préalables des parties sur ce point, que le contrat de réservation signé par les époux Z...annexé aux actes de vente mentionnait que les travaux de rénovation lourde consisteraient en niveaux, cloisonnements, façades et aménagement intérieurs, de sorte que, au su des acquéreurs, l'opération ne concernait pas les toitures et qu'il n'était donc pas anormal que, dès le 16 juin 2003, l'ensemble immobilier pourvu de toiture ait été déclaré hors d'eau et que le notaire en déduise que les toitures n'étaient pas concernées par la rénovation lourde envisagée sans que rien ne lui permette de prévoir que les toitures seraient finalement enlevées, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, et a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 8°) ALORS en toute hypothèse QUE le contrat de réservation prévoyait des travaux de rénovation lourde consistant en niveaux, cloisonnements, façades et aménagement intérieurs, et également que « la consistance et les caractéristiques des travaux [étaient] indiqués à titre prévisionnel » (contrat, p. 3), tout en soulignant la « nature et […] l'importance des travaux de rénovation lourde » (contrat, p. 4) ; que dès lors en déclarant que la déclaration du réservant quant à la consistance des travaux était de nature à exclure définitivement des travaux sur les toitures et en conséquence à exclure les soupçons que pouvait faire naître la discordance entre la date de l'attestation de mise hors d'eau du 16 juin 2003 et celle de la déclaration d'ouverture de chantier du 28 août 2003, sans s'interroger sur le caractère non exhaustif de la liste des travaux de rénovation lourde que le réservant déclarait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 9°) ALORS QU'en l'état d'une vente en l'état futur d'achèvement, dans le cadre d'une opération de réhabilitation lourde, faisant l'objet d'une garantie intrinsèque, l'antériorité de plus de deux mois d'une attestation de mise hors d'eau par rapport à la déclaration de travaux témoigne d'une discordance de dates évidente, de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis sur l'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire doit alerter les acquéreurs ; qu'en l'espèce, la discordance de date entre l'attestation de mise hors d'eau du 16 juin 2003 et la déclaration d'ouverture de chantier du 28 août 2003 constatée par la cour d'appel, était de nature à faire naître des soupçons quant à la sincérité de l'attestation de mise hors d'eau dans le cadre de l'opération de rénovation lourde litigieuse, de sorte que le notaire aurait dû avertir les acquéreurs du risque potentiel, et qui s'est effectivement réalisé, d'un paiement immédiat de la première tranche du prix de 60 % sans que les bâtiments où se situaient les lots acquis soient hors d'eau ; que dès lors en écartant tout manquement du notaire à son obligation de conseil à l'égard des acquéreurs du fait que ceux-ci auraient « été avisés dans les deux actes de cette garantie légale parfaitement suffisante eu égard aux éléments fournis et qui n'a pas rempli ses effets à raison de la seule modification des travaux opérés par la société venderesse et le maître d'oeuvre postérieurement à la fourniture de l'attestation du 16 juin 2003 et à l'ouverture des travaux », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1382 du code civil.