Identifiant: JURITEXT000041585804

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION______________________ Audience publique du 5 février 2020 Rejet Mme BATUT, président Arrêt n° 115 F-D Pourvoi n° M 18-26.808 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS_________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 5 FÉVRIER 2020 La société Aquasourca, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 18-26.808 contre l'arrêt rendu le 23 octobre 2018 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société L'Etoile, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ à la société JCB intermédiation conseil immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Aquasourca, de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société L'Etoile, et l'avis de M. Chaumont, avocat général, après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 23 octobre 2018), le 26 août 2014, M. Y... , cogérant non associé de la SCI L'Étoile (la SCI), a confié à la société JCB intermédiation conseil immobilier (l'agent immobilier) un mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien appartenant à la SCI, au prix net vendeur de 12 000 000 euros, soit 12 720 000 euros frais d'agence inclus. 2. Par lettre du 19 mars 2015, la société Aquasourça a présenté une offre d'achat auprès de l'agent immobilier, pour le prix de 12 600 000 euros honoraires d'agence inclus. Cette offre a été réitérée, à hauteur de 12 720 000 euros, par lettre adressée directement à la SCI. 3. M. Y... a indiqué à la société Aquasourça qu'il n'était pas donné suite à ses offres et que le bien était retiré de la vente. 4. Le 4 novembre 2015, la société Aquasourça a assigné à jour fixe la SCI aux fins de voir constater la vente parfaite et, subsidiairement, obtenir le paiement de dommages-intérêts. La SCI a appelé en garantie l'agent immobilier. Examen du moyen Enoncé du moyen 5. La société Aquasourça fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors : « 1°/ que le mandat de vente confié à un agent immobilier permet à ce dernier d'engager son mandant pour l'opération envisagée lorsqu'il comporte une clause l'y autorisant expressément ; qu'en jugeant qu'il n'y a pas eu offre de vente, quand le mandat de vente en date du 26 août 2014 comportait une clause expresse suivant laquelle « le mandant charge le mandataire de vendre les biens désignés ci-après », la cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, ensemble l'article 1134, devenu article 1103, du code civil ; 2°/ que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par son mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ; qu'en jugeant, par motifs éventuellement adoptés, qu' « à supposer même qu'eût été jugé valable, régulier et opposable le mandat de vente du 26 août 2004, ce contrat n'a d'effets au visa de l'article 1165 du code civil qu'entre le mandant et son mandataire et non à l'égard de tiers acquéreur de sorte que la SCI L'Etoile pouvait parfaitement refuser un acquéreur qui lui était présenté aux conditions de son mandat », la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil, par refus d'application, ensemble l'article 1165 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, par fausse application ; 3°/ qu'il y a mandat apparent lorsque le tiers a légitimement pu croire que le prétendu mandataire disposait des pouvoirs nécessaires pour représenter le mandant ; qu'en écartant l'existence d'un mandat apparent donné par la SCI à son gérant M. Y... , par une série de motifs impropres à justifier sa décision, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la société Aquasourça n'avait pas légitimement pu croire, dès la signature du mandat de vente, en la réalité des pouvoirs de M. Y... , qui avait signé un mandat de vente au nom de la SCI, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil. » Réponse de la Cour 6. Après avoir exactement énoncé que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à celui-ci d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause du mandat l'y autorise expressément, l'arrêt constate que l'agent immobilier ne disposait pas d'une telle autorisation. 7. Il ajoute que la société Aquasourça ne justifie d'aucun engagement ferme et définitif à son égard émanant de M. Y... pour le compte de la SCI qui lui aurait permis, en dépit de l'absence d'une autorisation de vendre conforme aux statuts, de se prévaloir de la théorie du mandat apparent, la recherche prétendument omise ayant ainsi été effectuée. 8. Dès lors, le moyen, inopérant en sa deuxième branche qui critique des motifs surabondants, n'est pas fondé pour le surplus. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Aquasourça aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille vingt.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour la société Aquasourca. Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré inopposable à la SCI L'ETOILE le mandat de vente portant sur un tènement immobilier sis [...] , cadastré section [...] d'une contenant de 10 ares et 96 centiares [...] confié le 26 août 2014 à la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER et d'avoir débouté la SA AQUASOURÇA de sa demande de vente judiciaire portant sur ce tènement et de sa demande subsidiaire de condamnation sous astreinte de la SCI L'ETOILE à régulariser un acte authentique réitératif de vente ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. Y... a confié un "mandat de vente" à la société JCB Intermédiation ; que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à ce dernier d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ; que la clause du mandat aux termes de laquelle le mandant "s'oblige à ratifier la vente à l'acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du mandat" n'est susceptible de trouver effet qu'entre le mandataire et le mandant, la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages-intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l'acquéreur trouvé par le mandataire ; qu'en l'espèce, le mandat signé par M. Y... en date du 26 août 2014, mentionne : "étendue de la mission : proposer, présenter les biensvisiter faire visiter les biensfaire toute publicité qu'il lugera utileensemble des pouvoirs et obligations dont celui d'établir l'avant contrat (délégation totale)" ;Que seules les 3 premières cases sont cochées ce dont il résulte que le mandataire n'avait pas "l'ensemble des pouvoirs" ; que de surcroît dans un courrier en date du 22 novembre 2014, la société JCB Intermédiation a écrit : "Vous m'avez confié un mandat ayant pour mission de vous présenter un acheteur potentiel dans le cadre de la vente de votre immeuble" ce dont il résulte que cette société avait bien conscience des limites de son mandat ; que de même, dans un courrier du 26 septembre 2014, la société Aquasourça qui est un important professionnel de l'immobilier indique qu'elle a besoin d'éléments complémentaires afin de formaliser une "offre" ferme sans condition de financement, (et non pas une acceptation), et dans un courrier du 19 mars 2015, elle écrit à la société JCB Intermédiation qu'elle fait une "offre ferme et définitive" à hauteur de 12 600 000 € et que la "validité de son offre est d'une durée de 10 jours" ce dont il résulte que cette société professionnelle ne s'est pas mépris sur le fait qu'il lui appartenait bien de faire un offre soumise à l'acceptation du vendeur auquel un délai était fixé ; qu'or, ni M. Y... ni personne d'autre pour le compte de la Sci L'Etoile n'a accepté l'offre d'achat de la société Aquasourça ; qu'au contraire celle-ci a fait l'objet d'un refus explicite ; qu'en conséquence, il n'y a eu ni offre de vente, ni acceptation de l'offre d'achat de la part de M. Y... ou de la Sci l'Etoile ; qu'en l'absence d'accord des parties, la vente n'est pas parfaite et le jugement ne peut qu'être confirmé » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « au demeurant, à supposer même qu'eût été jugé valable, régulier et opposable le mandat de vente du 26 août 2004, ce contrat n'a d'effets au visa de l'article 1165 du Code civil qu'entre le mandant et son mandataire et non à l'égard de tiers acquéreur de sorte que la SCI L'ETOILE pouvait parfaitement refuser un acquéreur qui lui était présenté aux conditions de son mandat (cass. civ. 3ème 9 juillet 2013, pouvoir n° 12-20453), sans préjudice d'une part, pour son mandant d'engager le cas échéant sa responsabilité et/ou de se prévaloir de la clause pénale et d'autre part, pour le tiers acquéreur, au visa de l'article 1382 du code civil, de se prévaloir d'une rupture abusive des pourparlers » ; 1°) ALORS QUE le mandat de vente confié à un agent immobilier permet à ce dernier d'engager son mandant pour l'opération envisagée lorsqu'il comporte une clause l'y autorisant expressément ; qu'en jugeant qu'il n'y a pas eu offre de vente, quand le mandat de vente en date du 26 août 2014 comportait une clause expresse suivant laquelle « le mandant charge le mandataire de vendre les biens désignés ci-après », la cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, ensemble l'article 1134, devenu article 1103, du Code civil; 2°) ALORS QUE le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par son mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ; qu'en jugeant, par motifs éventuellement adoptés, qu' « à supposer même qu'eût été jugé valable, régulier et opposable le mandat de vente du 26 août 2004, ce contrat n'a d'effets au visa de l'article 1165 du Code civil qu'entre le mandant et son mandataire et non à l'égard de tiers acquéreur de sorte que la SCI L'ETOILE pouvait parfaitement refuser un acquéreur qui lui était présenté aux conditions de son mandat », la cour d'appel a violé l'article 1998 du Code civil, par refus d'application, ensemble l'article 1165 du Code civil, dans sa rédaction applicable au litige, par fausse application ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « selon acte en date du 26 août 2014, Monsieur Y... es qualité de co-gérant de la SCI L'ETOILE a confié à la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER un mandat de vente sans exclusivité de son bien immobilier sis [...] pour un prix de 12000000 euros, outre 6 % d'honoraires à la charge du vendeur ; que par courrier du 12 septembre 2014, la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER a délégué à Monsieur H... Q... ledit mandat de vente avec partage par moitié des honoraires ; que par mail du 26 septembre 2014, Monsieur C... I... pour le compte de la société d'investissement AQUASOURCA a écrit à Monsieur Q... pour lui manifester l'intérêt porté par sa société à l'acquisition de ce bien en sollicitant des éléments et pièces supplémentaires ; que par mail du 7 octobre 2014, Monsieur X... représentant la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER a écrit à Monsieur Y... pour l'informer de la visite prochaine le 9 octobre du bien immobilier par Messieurs I... S... et Monsieur Q... dont Monsieur Y... a accusé réception le jour même ; que par mail du 17 octobre 2014, Monsieur C... I... pour la société AQUASOURCA a fait un compte-rendu descriptif de la visite du bien à Monsieur Q... ; que par courrier en date du 22 novembre 2014, la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER a écrit à Monsieur Y... pour s'étonner du retard pris dans la transmission à la société AQUASOURCA d'un dossier complet et évoquer le fait que l'offre de cette dernière permettrait d'argumenter auprès de ses associés pour tenter d'obtenir leur adhésion ; que par courrier LRAR du 19 mars 2015, reçu le 23 mars 2015, la SA AQUASOURCA a fait une offre d'achat pour le bien litigieux adressée à la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER pour un prix de 12600000 euros, honoraires de commercialisation compris ; que par acte d'huissier en date du 24 avril 2015, la SA AQUASOURCA a fait signifier à la SCI L'ETOILE un courrier d'accompagnement du 22 avril 2015 ainsi que le mandat de vente du 26 août 2014, signé en sus par la SA AQUASOURCA avec la mention bon pour acceptation aux termes et prix du mandat ; que par courrier en date du 11 mai 2015, la SCI L'ETOILE, en la personne de Monsieur Y... , a écrit à la SA AQUASOURCA, avec copie à Monsieur X..., de la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER exposant d'une première part que les deux offres successives étaient refusées, d'une seconde part, s'est étonné que la SA AQUASOURCA soit entrée en possession du mandat de vente et d'une troisième part que le bien était retiré de la vente ; que par courrier LRAR reçu le 25 mai 2015, la SA AQUASOURCA a indiqué à la SCI L'ETOILE le maintien de son acceptation en fixant un rendez-vous chez le Notaire de la SCI pour le 12 juin 2015 ; que par courrier du 28 mai 2015, la SCI L'ETOILE s'est étonnée de ce rendez-vous fixé par Monsieur X... le 12 juin prochain mais est restée ouverte à une réunion à une date ultérieure ; que par courrier du 27 mai 2015, la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER a indiqué à Monsieur Y... d'une part, qu'elle lui avait présenté l'offre d'ACQUASOURCA lors d'un rendez-vous le 23 mars 2015 correspondant aux conditions du mandat, d'une seconde part, qu'il avait effectivement évoqué l'accord préalable nécessaire des associés de la SCI pour entériner cette offre avec un engagement de retour de l'offre signée sous 72 heures et d'une troisième part, qu'elle estime avoir rempli ses obligations et sollicite la clause pénale figurant au mandat à hauteur de 720000 euros ; que par courrier en date du 11 juin 2015 adressé à la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER, la SCI L'ETOILE a considéré que la clause pénale ne pouvait recevoir application dès lors qu'elle était parfaitement informée de l'accord nécessaire préalable des associés à la vente ; que selon divers échanges de mails entre le 16 et le 22 juin 2015 entre le cogérant de la SCI L'ETOILE et Monsieur I... pour la SA AQUASOURCA, il est convenu d'une rendez-vous le 7 juillet 2015, étant précisé que Monsieur Y... a ajouté que la vente a toujours été conditionnée à l'accord des associés de la SCI, la société AQUASOURCA soutenant au contraire qu'une telle condition ne figurait pas au mandat ; que selon procès-verbal en date du 22 juin 2015, l'assemblée générale ordinaire de la SCI L'ETOILE a refusé à 86,51 % la vente du bien immobilier sis [...] moyennant le prix minimal de 12000000 euros d'euros et d'autoriser le gérant à rechercher un acquéreur ; que selon échange de mails en date des 10 et 15 juillet 2015, Monsieur C... I... et Monsieur Y... ont eu une analyse totalement divergente des discussions ayant eu lieu le 7 juillet 2015, la SA AQUASOURCA considérant qu'une vente pourra intervenir aux conditions du mandat alors que Monsieur Y... soutient qu'il a uniquement envisagé de concéder à la SA AQUASOURCA un droit de préférence sur l'immeuble en cas de vente après accord des associés ; que sur ce, () quatrièmement, il résulte de l'article 1849 du code civil que doit être annulé l'acte passé par le gérant sans autorisation conforme aux statuts et engageant la société dès lors qu'il n'entre pas dans l'objet social ; qu'il résulte des statuts mis à jour de la SCI L'ETOILE en date du 28 janvier 1997 que la société a pour objet : "la propriété, l'acquisition, l'administration, l'exploitation par bail ou autrement, de tous biens et droits immobiliers et plus particulièrement d'un immeuble sis à LYON [...], [...] . L'emprunt sous toute forme auprès de tous organismes financiers de crédit pour permettre l'acquisition ou l'aménagement de ces biens et droits immobiliers et à la sûreté et garantie de ces emprunts, l'affectation hypothécaire des biens acquis. Et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet, pourvu qu'elles ne modifient pas le caractère civil de la société" ; que cet objet social est repris au KBIS de la société et a donc été régulièrement porté à la connaissance des tiers ; que le fait que l'objet social soit la propriété d'un immeuble ne permet pas d'en déduire au visa de l'article 544 du code civil que ceci implique qu'entre implicitement mais nécessairement dans l'objet social de la société celui d'en disposer en ce qu'il est immédiatement préciser "l'acquisition" et "l'administration" mais aucunement sa disposition ; qu'en outre, il importe de noter que nonobstant le fait que la SCI L'ETOILE puisse être propriétaire d'un autre immeuble [...] , l'immeuble litigieux sis à LYON est expressément mentionné dans l'objet social de la société de sorte que sa propriété, son acquisition et son administration, à l'exclusion de sa disposition, est l'objet même de la SCI L'ETOILE ou à tout le moins partie essentielle ; que sa vente modifierait en conséquence nécessairement l'objet social de la société ; que la convocation par la gérance non pas d'une assemblée générale extraordinaire comme elle aurait dû le faire en vertu des articles 35 et 36 des statuts publiés de la SCI L'ETOILE mais d'une assemblée générale ordinaire pour proposer au vote le 22 juin 2015 l'autorisation faite au gérant de vendre l'immeuble litigieux ne saurait avoir une quelconque valeur de reconnaissance par la SCI que la disposition du bien entre dans son objet contrairement à l'énoncé clair et précis de ses statuts publiés et opposables aux tiers, une assemblée générale pouvant d'ailleurs faire l'objet d'une annulation ; qu'il s'ensuit que Monsieur Y... en sa qualité de co-gérant n'avait pas pouvoir pour engager seul et sans autorisation la SCI L'ETOILE à l'égard de la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER en vue de proposer à la vente son bien immobilier sis [...] , cadastré section [...] d'une contenance de 10 ares et 96 centiares [...] ; que cinquièmement, au visa des articles 1 er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, un mandat apparent ne peut faire échec aux règles impératives susvisées imposant que la preuve du principe et de l'étendue du mandat confié à un professionnel soit rapportée par écrit (cass.civ. 28 avril 2011, pourvoi n°10-14894) de sorte que c'est à tort que notamment la SA AQUASOURCA, à supposer au visa de l'article 1165 du code civil qu'elle puisse s'en saisir s'agissant d'un contrat conclu entre la SCI L'ETOILE et la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER, se prévaut, en cas de déclaration d'inopposabilité comme en l'espèce, d'un mandat apparent de vente donné par la SCI L'ETOILE ; qu'en conséquence, il convient de constater l'inopposabilité à la SCI L'ETOILE, la nullité n'étant pas sollicitée à ce titre, du mandat de vente donné par Monsieur Y... , un de ces cogérants, le 26 août 2014, à la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER ; que sixièmement, l'inopposabilité du mandat de vente du 26 août 2014 à la SCI L'ETOILE fait obstacle à ce que la SA AQUASOURCA se prévale au visa des articles 1583 et 1589 du code civil d'une vente parfaite portant sur un tènement immobilier sis [...] , cadastré section [...] d'une contenance de 10 ares et 96 centiares [...] par la seule apposition sur ce document de sa signature et de son acceptation de la vente aux conditions du mandat étant noté par ailleurs que la proposition antérieure par courrier du 19 mars 2015 de même que celle-ci ont été expressément refusées le 11 mai 2015 par Monsieur Y... pour le compte de la SCI L'ETOILE, alors même d'ailleurs qu'il n'en avait même pas le pouvoir ; qu'au demeurant, à supposer même qu'eût été jugé valable, régulier et opposable le mandat de vente du 26 août 2014, ce contrat n'a d'effets au visa de l'article 1165 du code civil qu'entre le mandant et son mandataire et non à l'égard de fiers acquéreur de sorte que la SCI L'ETOILE pouvait parfaitement refuser un acquéreur qui lui était présenté aux conditions du mandat (cass.civ. 3Ième 9 juillet 2013, pourvoi n°12-20453), sans préjudice d'une part, pour son mandant d'engager le cas échéant sa responsabilité et/ou de se prévaloir de la clause pénale et d'autre part, pour le tiers acquéreur, au visa de l'article 1382 du code civil, de se prévaloir d'une rupture abusive de pourparlers ; que de manière superfétatoire, en dehors de ce mandat de vente inopposable à la SCI L'ETOILE, la SA AQUASOURCA ne justifie d'aucun engagement ferme et définitif à son égard émanant de Monsieur Y... pour le compte de la SCI L'ETOILE, nonobstant l'absence d'autorisation conforme aux statuts de vendre le bien immobilier de la SCI L'ETOILE, aux mêmes conditions que celles figurant dans ce mandat et qui lui permettrait de se prévaloir de la théorie du mandat apparent en qualité alléguée de tiers de bonne foi ; qu'en effet, l'ensemble des courriers et mails échangés entre la SA AQUASOURCA et Monsieur Y... postérieurement et même d'ailleurs antérieurement à l'apposition de sa formule d'acceptation de la vente aux conditions du mandai, dont l'historique est rappelé supra, ne comporte aucun échange clair et non équivoque de consentement à la vente du bien litigieux aux mêmes prix et conditions que celles qui figuraient sur le mandat ; qu'au contraire, les parties ont des analyses totalement divergentes des discussions qui ont eu lieu entre elles et notamment lors de la réunion du 7 juillet 2015 ; que Monsieur Y... , pour le compte de la SCI L'ETOILE, a même manifesté de manière pour le moins claire et non équivoque dans son courrier du 11 mai 2015 non seulement le refus des deux offres successives de la SA AQUASOURCA mais encore affirmé que le bien était retiré de la vente ; que le seul fait qu'il ait pu ensuite accepter des rencontres et discussions avec la SA AQUASOURCA, non certes sans une certaine ambiguïté, ne constitue pas un engagement clair et non équivoque de vendre le bien immobilier pour le compte de la SCI L'ETOILE à des conditions précises et déterminées ; qu'au vu du procès-verbal d'assemblée générale du 22 juin 2015 de la SCI L'ETOILE, nonobstant les moyens inopérants en l'espèce sur son caractère irrégulier au motif qu'il aurait dû être convoqué une assemblée générale extraordinaire et non ordinaire, la SA AQUASOURCA ne peut davantage se prévaloir d'un accord des associés à la vente dans le cadre d'un mandat apparent donné au cogérant puisque la résolution en vue de l'autoriser à vendre le bien immobilier litigieux a été massivement refusée sans qu'il ne soit justifier de précédentes assemblées générales où une majorité des associés aurai t a contrario émis le souhait de vendre le bien immobilier pour un prix de 12000000 euros ; qu'en conséquence, il y a lieu de débouter la SA AQUASOURCA de sa demande de vente judiciaire et subsidiairement de celle de condamnation sous astreinte de la SCI L'ETOILE à régulariser un acte authentique réitératif de vente ; que la demande indemnitaire pour résistance abusive ne peut qu'être rejetée pour les mêmes motifs » ; 3) ALORS QU'il y a mandat apparent lorsque le tiers a légitimement pu croire que le prétendu mandataire disposait des pouvoirs nécessaires pour représenter le mandant ; qu'en écartant l'existence d'un mandat apparent donné par la SCI L'ETOILE à son gérant Monsieur Y... , par une série de motifs impropres à justifier sa décision, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la société AQUASOURÇA n'avait pas légitimement pu croire, dès la signature du mandat de vente, en la réalité des pouvoirs de Monsieur Y... , qui avait signé un mandat de vente au nom de la SCI L'ETOILE, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du Code civil.