Identifiant: JURITEXT000032268508

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 mai 2014), statuant sur renvoi après cassation (4 juillet 2012, pourvoi n° Z 11-16.051), que le syndicat des copropriétaires de la résidence La Verboise (le syndicat) a, le 26 juin 1998, assigné M. X..., propriétaire de quatre lots situés en sous-sol de l'immeuble et affectés à l'habitation, en condamnation à rétablir ceux-ci dans leur état d'origine ; que M. X... a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages intérêts et en indemnisation de sa perte de chance de percevoir des loyers ; Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que le règlement de copropriété comportait une clause d'habitation bourgeoise, qu'il autorisait la location en meublé d'appartements entiers et que la copropriété comportait deux bâtiment abritant quatre vingt-quatre appartements de tailles variables, ainsi que des boxes et emplacements de stationnement qui pouvaient être vendus ou loués à des tiers, et relevé que les lots de M. X... étaient accessibles par l'entrée principale de l'immeuble, qu'ils pouvaient être raccordés au réseau d'alimentation en eau, ainsi qu'au réseau des eaux usées, et étaient, depuis la construction de l'immeuble, aménageables pour une habitation conforme aux normes d'habitabilité, sans création de surface de plancher supplémentaire ni incidence sur le coefficient d'occupation des sols, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et qui n'a pas violé l'article 4 du code de procédure civile, a souverainement retenu que l'affectation des lots de M. X... à l'habitation n'était de nature à porter atteinte, ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires et a légalement justifié sa décision ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé : Attendu que, M. X... ayant demandé l'indemnisation de son préjudice pour perte de chance de percevoir des loyers, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le syndicat n'avait pas commis de faute en faisant exécuter l'arrêt du 13 décembre 2005, a légalement justifié sa décision en rejetant la demande ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi incident qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Verboise. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR dit que les lots numéros 27, 28, 29, 30 et 31 du groupe d'immeubles la Verboise peuvent être affectés à l'habitation, et D'AVOIR en conséquence débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. X... à rétablir ces lots dans leur affectation et destination d'origine ; AUX MOTIFS QUE l'arrêt du 5 décembre 2007 n'ayant cassé l'arrêt du 13 décembre 2005 qu'en ses dispositions ayant condamné M. X... à rétablir dans leur destination d'origine les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31, la disposition de cet arrêt ayant infirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande, est devenue irrévocable ; que l'arrêt du 4 juillet 2012 ayant cassé l'arrêt du 21 janvier 2011 en toutes ses dispositions, c'est à tort que M. X... soutient qu'est irrecevable « toute demande relative au lot 31 eu égard à l'autorité de la chose jugée qui s'attache à l'arrêt rendu le 21 janvier 2011 » ; qu'il n'est pas contesté que le permis de construire délivré à la SCI la Verboise prévoyait, à l'emplacement des locaux constituant les lots n° 27, 28, 29 et 30, des garages qui n'ont jamais été réalisés et que c'est une des raisons pour lesquelles l'administration a refusé de délivrer le certificat de conformité ; qu'il résulte des dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que selon l'article 9 de cette même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que le règlement de copropriété du groupe d'immeubles la Verboise prévoit notamment :- que les appartements et la maison individuelle ne pourront être occupés que bourgeoisement,- que néanmoins les professions libérales pourront y être exercées à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue de l'immeuble et sous réserve qu'il ne soit installé aucune clinique ni laboratoire d'expérience,- que la location en meublé d'appartements entiers est autorisée, mais que la transformation d'appartements en chambres meublées louées à des personnes distinctes est interdite ;qu'il résulte des plans et photographies produits, ainsi que du rapport d'expertise technique établi à la demande du syndicat des copropriétaires le 9 mars 2009 par M. Gilbert Y..., architecte :- que le lot n° 27 a une superficie d'environ 33,21 m², que le lot n° 28 a une superficie d'environ 28,70 m², que le lot n° 29 a une superficie d'environ 37,20 m² et que le lot n° 30 a une superficie d'environ 30,40 m²,- que ces lots, de même que le lot 31, sont situés au niveau de l'entrée principale du bâtiment A, entrée à laquelle on accède par un pan incliné car elle est située à un niveau inférieur à celui de la voie de la copropriété,- que les lots 27 à 31 sont tous équipés, comme les appartements, de fenêtres en aluminium à ventaux coulissants équipées de volants roulants, ce qui permet de les éclairer normalement, la distance les séparant de la voie ayant permis la réalisation d'un talus à faible pente,-qu'ils sont accessibles par l'entrée principale de l'immeuble, qu'il n'est pas contesté que ces lots peuvent être raccordés au réseau d'alimentation en eau et au réseau d'évacuation des eaux usées sans effectuer de travaux dans les parties communes de l'immeuble ; que le fait que les canalisations communes d'évacuation des eaux usées encastrées dans leur plancher comportent des regards borgnes, ainsi que l'a relevé M. Y..., n'est pas de nature à les rendre impropres à l'habitation car de tels regards ne sont pas visitables ; qu'il s'ensuit que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les locaux litigieux sont, depuis la construction de l'immeuble, aménageables pour une habitation conforme aux normes d'habitabilité, sans création de surface de plancher supplémentaire et sans incidence sur le coefficient d'occupation des sols de la copropriété ; que le groupe d'immeubles la Verboise, édifié sur un terrain de 8.815 m², comporte deux bâtiments abritant 84 appartements disparates puisqu'il s'agit d'appartements de type 2, de type 3 et de type 4 ; qu'il comporte également quatre boxes enterrés à usage de garage, trente emplacements enterrés à usage de parking et quarante deux parking extérieurs constituant chacun un lot de copropriété qu'aucune disposition du règlement de copropriété n'interdit de vendre ou de louer à une personne n'occupant pas un appartement ; qu'il résulte ainsi de ce qui précède que l'affectation des lots 27 à 31 à l'habitation n'est de nature à porter atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires qui ne peuvent se prévaloir de l'augmentation des charges en résultant, en sorte que M. X... a pu procéder à cette affectation sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires, qui ne peut opposer à M. X... la décision de l'assemblée générale du 15 février 1996, sera par conséquent débouté de sa demande ; que la mauvaise foi ou l'intention de nuire du syndicat des copropriétaires n'étant pas établies, ce dernier n'a commis aucune faute dans l'exercice de son droit d'agir en justice ; qu'il n'a pas non plus commis de faute en faisant exécuter l'arrêt du 13 décembre 2005 qui avait force de chose jugée ; que M. X... sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts ;qu'en l'espèce, rien ne justifie qu'il soit dérogé à la règle édictée par l'article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; que ces frais de procédure comprendront les honoraires d'avocat, les frais de syndic, les frais d'avoué, les frais d'huissier et les frais du rapport établi par M. Y... le 9 mars 2009, mais ne comprendront pas les frais de l'inspection que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser par l'entreprise Farina le 28 janvier 2009 dans le cadre de l'entretien des canalisations communes ; qu'il appartiendra donc au syndicat des copropriétaires de rembourser à M. X... les sommes qu'il a pu verser au titre de ces frais, sans qu'il y ait toutefois lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte ; 1°) ALORS QUE les travaux affectant les parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ne peuvent être entrepris librement par un copropriétaire et doivent être autorisés par l'assemblée générale sauf à ce que le copropriétaire ayant agi sans autorisation se voit contraint de rétablir les lieux dans leur état antérieur ; qu'à cet égard, dans ses conclusions d'appel (p. 5), le syndicat des copropriétaires faisait valoir que, passant outre le refus qui lui avait été opposé par l'assemblée générale, M. X... avait procédé à des travaux d'aménagement des lots 27 à 31 litigieux, en vue de les louer, et que différents piquages avaient été réalisés sans autorisation de l'assemblée générale sur une partie commune, de sorte que de nombreuses interventions (de la société Farina) avaient été nécessaires, les piquages illicites bloquant les résidus et mettant en charge les colonnes horizontales ou verticales, et les photographies versées aux débats montrant que l'accès aux caves était régulièrement souillé par des excréments remontant de la colonne horizontale (conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires, p. 11) ; que dès lors, en s'abstenant de répondre à ces conclusions, dont il résultait que le raccordement des lots litigieux au réseau d'alimentation en eau et au réseau d'évacuation des eaux usées avait été réalisé au moyen d'une intervention non autorisée sur les parties communes, et occasionnait de surcroît des nuisances dans la copropriété, la cour d'appel, qui, pour estimer que les lots litigieux étaient « depuis la construction de l'immeuble, aménageables pour une habitation conforme aux normes d'habitabilité, sans création de surface de plancher supplémentaire et sans incidence sur le coefficient d'occupation des sols de la copropriété », a notamment relevé qu'ils pouvaient « être raccordés au réseau d'alimentation en eau et au réseau d'évacuation des eaux usées sans effectuer de travaux sur les parties communes », et qu'il était indifférent « que les canalisations communes d'évacuation des eaux usées encastrées dans leur plancher comportent des regards borgnes », a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS en toute hypothèse QUE, pour estimer que les lots 27 à 31 étaient « depuis la construction de l'immeuble, aménageables pour une habitation conforme aux normes d'habitabilité », la cour d'appel s'est fondée sur leur surface respective, sur le fait qu'ils étaient situés au niveau de l'entrée principale du bâtiment A, dont l'accès se faisait par un pan incliné, qu'ils étaient tous équipés de fenêtres en aluminium à ventaux coulissants, ce qui permettait un éclairage normal, qu'ils étaient accessibles par l'entrée principale de l'immeuble, et qu'ils pouvaient être raccordés au réseau d'alimentation en eau et au réseau d'évacuation des eaux usées sans travaux dans les parties communes de l'immeuble, peu important que les canalisations communes d'évacuation des eaux usées encastrées dans leur plancher comportent des regards borgnes puisque de tels regards n'étaient pas visitables ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d'appel dans lesquelles le syndicat des copropriétaires contestait l'habitabilité des lots litigieux en faisant valoir que ces lots, dont l'affectation à usage de parking par le permis de construire n'était pas contestée pour ce qui est des lots 27 à 30, étaient situés au sous-sol, en zone inondable, que leur structure était en béton givré, qu'ils n'étaient pas raccordés à la VMC, pourtant obligatoire, et que différents piquages avaient été réalisés sans autorisation de l'assemblée générale sur une partie commune, de sorte que de nombreuses interventions (de la société Farina) avaient été nécessaires, les piquages illicites bloquant les résidus et mettant en charge les colonnes horizontales ou verticales, et les photographies versées aux débats montrant que l'accès aux caves était régulièrement souillé par des excréments remontant de la colonne horizontale, ce qui tendait à démontrer, même en l'état des constatations de la cour d'appel, que les lots litigieux n'étaient nullement conformes à l'habitation, a fortiori depuis la construction de l'ensemble immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS de surcroît QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 5), le syndicat des copropriétaires faisait valoir que, passant outre le refus qui lui avait été opposé par l'assemblée générale, M. X... avait procédé à des travaux d'aménagement des lots 27 à 31 litigieux, en vue de les louer, et que différents piquages avaient été réalisés sans autorisation de l'assemblée générale sur une partie commune, de sorte que de nombreuses interventions (de la société Farina) avaient été nécessaires, les piquages illicites bloquant les résidus et mettant en charge les colonnes horizontales ou verticales, les photographies versées aux débats montrant que l'accès aux caves était régulièrement souillé par des excréments remontant de la colonne horizontale ; que dès lors en affirmant, pour estimer que les lots litigieux étaient « depuis la construction de l'immeuble, aménageables pour une habitation conforme aux normes d'habitabilité », qu'il « n' était pas contesté que ces lots pouvaient être raccordés au réseau d'alimentation en eau et au réseau d'évacuation des eaux usées sans effectuer de travaux sur les parties communes », cependant qu'il résultait précisément des conclusions du syndicat des copropriétaires que le raccordement des lots litigieux au réseau d'alimentation en eau et au réseau d'évacuation des eaux usées avait été réalisé au moyen d'une intervention sur les parties communes, qui plus est non autorisée, et occasionnait de surcroît des nuisances dans la copropriété la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 4°) ALORS en toute hypothèse QUE si chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et s'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, c'est à la condition de ne porter atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires ; qu'en l'espèce, pour estimer que l'aménagement des lots n° 27 à 31 en studios meublés destinés à l'habitation ne portait atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des copropriétaires, la cour d'appel, tout en relevant que le permis de construire prévoyait des garages à l'emplacement des lots 27 à 30, a déclaré que ces garages n'avaient jamais été réalisés, raison pour laquelle l'administration avait refusé de délivrer le certificat de conformité, et que les lots litigieux étaient aménageables pour une habitation conforme aux normes d'habitabilité, de sorte que leur affectation à l'habitation ne créait pas de surface de plancher supplémentaire et ne présentait pas d'incidence sur le coefficient d'occupation des sols ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les prévisions du permis de construire, ajoutées à la circonstance, soulignée par le syndicat des copropriétaires, que ces locaux n'avaient jamais été utilisés depuis la construction de l'immeuble, et qu'ils étaient désignés sous le simple vocable « locaux », dans l'état descriptif de division, à l'inverse des lots destinés à l'habitation, qui y étaient identifiés comme des « appartements », ne démontraient pas que les lots litigieux n'avaient, quelques soient leurs caractéristiques propres, jamais été destinés à l'habitation, de sorte qu'une telle affectation avait nécessairement une incidence sur le coefficient d'occupation des sols de l'immeuble par l'utilisation de droits à construire attachés à celui-ci, ce qui portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 5°) ALORS en toute hypothèse QUE si chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et s'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, c'est à la condition de ne porter atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires ; que la création de nouveaux logements est susceptible de constituer une modification contraire à la destination de l'immeuble, dès lors qu'elle engendre des risques de surpopulation que les copropriétaires entendaient précisément éviter ; qu'en l'espèce, pour estimer que l'affectation des lots litigieux à l'habitation ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires, la cour d'appel a relevé que ces lots étaient depuis la construction de l'immeuble aménageables pour une habitation conforme aux normes d'habitation, que le groupe d'immeubles La Verboise comprenait 84 appartements de types T2, T3 ou T4, et qu'il comportait quatre boxes enterrés à usage de garage, trente emplacements enterrés à usage de parking et quarante deux parking extérieurs pouvant être vendus ou loués à une personne n'occupant pas un appartement ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires, si la surcharge d'occupation induite par la création de logements supplémentaires en sous-sol, n'était pas de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble, au sein d'une copropriété qui n'avait ni prévu ni souhaité une telle augmentation de sa population, comme cela résultait de l'affectation des lots 27 à 30 à usage de garages par le permis de construire, de l'état descriptif de division, ainsi que de l'absence d'utilisation des lots litigieux depuis la construction de l'immeuble et de l'absence d'autorisation administrative aux fins de leur affectation à l'habitation, a fortiori dans la mesure où M. X... souhaitait créer des studios destinés à la location en meublé, quand les autres habitations de la résidence étaient au moins de type T2 et ne faisaient nullement l'objet de ce type de bail, la cour d'appel, qui constatait par ailleurs que le règlement de copropriété prévoyait l'occupation bourgeoise des appartements et de la maison individuelle sis dans l'ensemble immobilier, a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6°) ALORS également QU'en se bornant à relever que le groupe d'immeuble comportait quatre boxes enterrés à usage de garage, trente emplacements enterrés à usage de parking et quarante deux parking extérieurs pouvant être vendus ou loués à une personne n'occupant pas un appartement, sans rechercher, comme elle y était invitée par le syndicat des copropriétaires, si la suppression d'emplacements de parkings concomitamment à l'accroissement du nombre logements, ce qui compliquait nécessairement le stationnement et l'accès aux réseaux, ne portait pas atteinte au standing et à la destination bourgeoise de l'ensemble immobilier ainsi qu'aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a à nouveau privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7°) ALORS QUE la modification de l'affectation de locaux en copropriété ne devant pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, en se bornant purement et simplement à postuler, sans contester l'augmentation des charges induite par la création de quatre nouveaux logements dans l'ensemble immobilier, que les autres copropriétaires ne « pouvaient se prévaloir de l'augmentation des charges ¿ résultant » de l'affectation des lots 27 à 31 à l'habitation pour contester cette affectation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 8°) ALORS enfin et en toute hypothèse QUE, dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la création de quatre nouveau logements dans l'ensemble immobilier allait davantage solliciter et affecter l'installation VMC et le réseau d'évacuation des eaux usées, qui nécessiteraient notamment une maintenance accrue, que la prime d'assurance serait augmentée proportionnellement à l'augmentation de la surface habitée, et que l'utilisation des parties communes allait accroître la somme de travail de la personne chargée de l'entretien ; que le syndicat des copropriétaires ajoutait que la copropriété serait tenue de déposer et de financer un dossier de demande de déclaration de travaux pour augmenter la surface habitable, impliquant une déclaration à la préfecture pour le changement de destination des locaux, ainsi qu'une augmentation de la taxe foncière, et la réalisation de travaux d'installation de nouveaux équipements et de construction de plusieurs parkings supplémentaires (conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires, p. 7, 8 ; 10, 11) ; que dès lors, en se bornant à postuler que les autres copropriétaires ne « pouvaient se prévaloir de l'augmentation des charges ¿ résultant » de l'affectation des lots 27 à 31 à l'habitation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, outre la hausse des charges, les autres contraintes, notamment administratives et fiscales induites par cette affectation, ne caractérisaient pas une atteinte aux droits des autres copropriétaires résultant de la création des quatre nouveaux logements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande présentée par M. X... visant à obtenir le remboursement des loyers non perçus en raison de l'exécution de l'arrêt de la Cour d'appel du 13 décembre 2015; AUX MOTIFS QUE la mauvaise foi ou l'intention de nuire du syndicat des copropriétaires n'étant pas établies, ce dernier n'a commis aucune faute dans l'exercice de son droit d'agir en justice ; qu'il n'a pas non plus commis de faute en faisant exécuter l'arrêt du 13 décembre 2005 qui avait force de chose jugée ; que M. X... sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts ALORS QUE l'exécution d'une décision ultérieurement cassée donne lieu à restitution, laquelle tend, à la suite de la condamnation prononcée, à remettre les parties au même et semblable état où elles étaient avant la décision cassée ; qu'il s'agit d'une responsabilité pour risque et non d'une responsabilité pour faute ; qu'en rejetant la demande de remboursement des loyers que M. X... n'avait pu toucher en raison de l'exécution de l'arrêt de la Cour d'appel ayant accueilli la demande du syndicat de copropriétaires du 13 décembre 2005 motif pris de ce que le syndicat n'avait pas commis de faute en poursuivant l'exécution de cette décision, la Cour d'appel a violé l'article 19 de la loi du 3 juillet 1967, aujourd'hui article L.111-11 du Code des procédures civiles d'exécution, ensemble l'article 625 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de dommages-intérêts de M. X... en réparation de son préjudice moral; AUX MOTIFS QUE la mauvaise foi ou l'intention de nuire du syndicat des copropriétaires n'étant pas établies, ce dernier n'a commis aucune faute dans l'exercice de son droit d'agir en justice ; que M. X... sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts ; ALORS QUE M. X... faisait valoir qu'il était victime d'un acharnement personnel de la part du syndicat des copropriétaires qui n'a agi que contre lui, quand d'autres irrégularités n'ont fait l'objet d'aucune action ; qu'en ne recherchant pas si M. X... n'était pas victime d'un acharnement personnel de la part du syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil.