Identifiant: JURITEXT000027185741

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 octobre 2011) et les productions, que, par acte du 17 février 2006, l'association USBTP a consenti à la société Auron grand domaine (la société AGD) une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble comportant des conditions suspensives devant intervenir au plus tard le 15 décembre 2006 ; que l'acte stipulait que, dans l'hypothèse où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées huit jours avant la date prévue pour la réalisation de la vente par acte authentique, soit le 7 décembre 2006, l'acquéreur pourrait, à sa seule discrétion prendre acte de la caducité de la promesse de vente et solliciter la restitution du dépôt de garantie ou renoncer au bénéfice des conditions suspensives, voire demander une prorogation de délai ; que, le 7 décembre 2006, le droit de préemption n'avait pas été purgé, tandis que l'association USBTP ne justifiait pas avoir obtenu l'homologation de la transaction par le tribunal à la suite de l'ordonnance du 15 juin 2006 par laquelle le juge-commissaire avait autorisé le liquidateur à signer le protocole de transaction du 12 septembre 2006 mettant fin au bail emphytéotique ; que, le 16 mars 2007, prenant acte de la caducité de l'acte du 17 février 2006, la société AGD a sollicité en vain auprès du séquestre conventionnel, M. X..., la restitution du dépôt de garantie ; Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche : Attendu que l'association USBTP fait grief à l'arrêt d'avoir constaté la caducité de l'acte du 17 février 2006, d'avoir appelé M. X..., en sa qualité de séquestre conventionnel, à remettre à la société AGD, sur simple notification de la présente décision, la somme de 180 000 euros qu'il détient en consignation et dit que cette remise de fonds emportera décharge de sa mission de séquestre, d'avoir condamné l'association USBTP à payer les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16 mars 2007, et de l'avoir déboutée de sa demande tendant à condamner la société AGD au paiement de la somme de 700 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par suite de la non-réalisation de la vente, alors, selon le moyen, que l'association USBTP faisait valoir dans ses conclusions en cause d'appel, ce qui était corroboré par les dires du notaire, que le bénéficiaire de la promesse, qui était dans l'incapacité de s'acquitter du prix de vente et des frais d'acquisition, avait demandé au promettant une prorogation du délai pour réitérer la vente, demande qui avait été acceptée, ce qui caractérisait nécessairement la renonciation implicite des parties à se prévaloir de l'expiration du délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pourtant péremptoire de l'association USBTP, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé la non-réalisation des conditions suspensives à la date du 7 décembre 2006, l'arrêt retient que le fait que l'association USBTP et la société AGD aient, suivant acte du 21 février 2007, tenté de parvenir à un nouvel accord fixant un prix de vente différent et de nouvelles conditions suspensives ne saurait être assimilé à une volonté de la part la société AGD de proroger les délais convenus dans l'acte du 17 février 2006, devenu caduc ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations faisant ressortir qu'à aucun moment avant le 7 décembre 2006, les parties n'avaient envisagé de proroger les délais initialement convenus, la cour d'appel, qui a ainsi écarté l'existence d'une renonciation implicite des parties à se prévaloir de l'expiration du délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives, a répondu implicitement mais nécessairement aux conclusions prétendument délaissées ; que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, pris en sa troisième branche : Attendu que l'association USBTP fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande tendant à condamner M. X... au paiement de la somme de 700 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par suite de la non-réalisation de la vente, alors, selon le moyen, que le notaire, chargé de la réitération de la vente, doit conseiller les parties à l'acte à venir sur la validité et la mise en oeuvre des conditions suspensives qui affectent la perfection de la promesse ; qu'en énonçant que le notaire, chargé de la seule réitération de la vente, n'était pas tenu d'un devoir de conseil s'agissant de la réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel a violé l'article 1168 du code civil, ensemble l'article 1382 du code civil ; Mais attendu qu'ayant, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, retenu, par motifs propres et adoptés, que la condition suspensive relative à l'homologation de la transaction mettant fin au bail emphytéotique, était exprimée dans des termes clairs dans l'acte du 17 février 2006, et ne nécessitait pas de conseil particulier de la part de M. X..., notaire chargé de la réitération de la vente, dont ne dépendait pas la réalisation de cette condition, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire avait rempli son obligation de conseil quant aux conséquences de l'acte litigieux ; que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu que le premier moyen, pris en ses première, troisième et quatrième branches, et le second moyen, pris en ses première et deuxième branches, ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'association USBTP aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour l'association Union sociale des professionnels du bâtiment et des travaux publics des Alpes-Maritimes PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la caducité de la promesse de vente signée le 17 février 2006 entre la SARL AURON GRAND DOMAINE et l'association USBTP, d'avoir autorisé Maître X..., en sa qualité de séquestre conventionnel, à remettre à la SARL AURON GRAND DOMAINE, sur simple notification de la présente décision, la somme de 180. 000 euros qu'il détient en consignation et dit que cette remise de fonds emportera décharge de sa mission de séquestre, d'avoir condamné l'association USBTP à payer les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16 mars 2007, et d'avoir débouté l'exposante de sa demande tendant à condamner la SARL AURON GRAND DOMAINE au paiement de la somme de 700. 000  à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par suite de la non-réalisation de la vente ; Aux motifs propres que « la SARL AURON GRAND DOMAINE n'est pas fondée à solliciter le rejet des conclusions déposées par l'association USBTP le 1 " septembre 2011 dès lors qu'elle n'explique pas quels sont les éléments nouveaux que comportaient les conclusions adverses et auxquels elle aurait souhaité répondre ; Attendu que suivant acte du 17 février 2006, l'association USBTP et la SARL AURON GRAND DOMAINE ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur une propriété située à SAINT ETIENNE DE TINEE au prix de 3. 500. 000 euros ; Qu'il était convenu que la réitération de la vente devant notaire devait intervenir au plus tard le 15 décembre 2006 ; que cet acte, conclu sous diverses conditions suspensives, stipule à cet égard : " Comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles l'Acquéreur n'aurait pas contracté, la réitération de la vente est soumis à la réalisation préalable des conditions suspensives convenues ci-dessous. Ces conditions étant stipulées dans le seul intérêt de l'Acquéreur, il pourra, et lui seul, si elles n'étaient pas réalisées huit jours avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, opter pour l'une des trois solutions suivantes :- demander que le présent acte soit considéré comme nul et non avenu, sans indemnité de part et''autre, et que l'acompte éventuellement versé luisait restitué par le Vendeur,- demander, si les documents nécessaires aux réalisations ne lui étaient pas parvenus, une prorogation de délai, sans que cette prorogation puisse excéder un moins, à mois qu'il ne soit personnellement responsable de ce retard,- renoncer purement et simplement au bénéfice de ce retard, Droits de préemption Que toute personne physique ou morale, de droit public ou de droit privé, titulaire d'un droit de préemption, renonce à ce droit (..) ; Aux termes d'un acte reçu par Maitre Charles X... : notaire à Villefranche-sur-Mer le 19 novembre 2001, L'USBTP, vendeur aux présentes, a consenti à la société par actions simplifiée unipersonnelle dénommée " USBTP Vacances " (..) un bail emphytéotique (..) ; La présente promesse de vente est consentie sous la condition suspensive de l'homologation de la transaction mettant fin au bail emphytéotique ". Attendu que la SARL AURON GRAND DOMAINE demande de constater la caducité de la promesse de vente du 17 février 2006 en raison de défaillance de ces deux conditions ; Attendu d'une part que la condition de purge du droit de préemption n'a été réalisée que le 11 janvier 2007, date à laquelle la commune a fait connaître sa décision de ne pas préempter, soit après le 07 décembre 2006, date à laquelle selon l'acte du 17 février 2006, la réalisation des conditions devait être acquise, et, d'autre part, que si un protocole d'accord a été signé entre l'USBTP et l'USBTP VACANCES pour mettre fin au bail emphytéotique, l'homologation de ce protocole par le juge commissaire n'est intervenue que le 13 juin 2008 ; Attendu que le fait que l'USBTP et la SARL AURON aient, suivant acte du 21 février 2007, tenté de parvenir à un nouvel accord fixant un prix de vente différent et de nouvelles conditions suspensives ne saurait être assimilé à une volonté de la part de la SARL AURON GRAND DOMAINE de proroger les délais initialement convenus dans l'acte du 17 février 2006 et que cette nouvelle convention conclue notamment sous la condition de l'autorisation du conseil d'administration de l'USBTP de réitérer le vente avant le 15 mars 2007, condition qui n'a pas été réalisée, n'est pas susceptible de remettre en cause la caducité de l'acte du 17 février 2006 résultant de la défaillance des deux conditions précitées stipulées dans cet acte ; Attendu que c'est dès lors à bon droit, et par des motifs pertinents que la Cour adopte, qu'après avoir relevé que la défaillance des conditions suspensives ne pouvait être imputée à la SARL AURON GRAND DOMAINE, le tribunal a estimé qu'en raison de la caducité de l'acte du 17 février 2006, la somme de 180. 000 euros, consignée par cette société devait lui être restituée ; Qu'aucune faute n'étant démontrée contre la SARL AURON GRAND DOMAINE, l'USBTP doit également être déboutée de la demande en dommages et intérêts qu'elle a formée contre elle » ; Et aux motifs éventuellement adoptés que « la S. A. R. L. AURON GRAND DOMAINE demande au tribunal de constater la caducité de la promesse de vente ayant lié les parties compte tenu de la nonréalisation des conditions suspensives dont elle était affectée et d'ordonner, en conséquence, la restitution du dépôt de garantie versé le jour de la signature de l'acte. L'association USBTP soutient que la défaillance de la condition liée au non exercice du droit de préemption est imputable à la partie demanderesse et que cette condition doit, en conséquence, être réputée accomplie en application des dispositions de l'article 1178 du code civil. L'association USBTP affirme que la S. A. R. L. AURON GRAND DOMAINE invoque de mauvaise foi la défaillance de la condition et sollicite indemnisation du préjudice subi à hauteur de 700 000 euros. Aux termes de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixé, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. L'article 1178 du même code apporte un correctif en précisant que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. A la lecture de la promesse synallagmatique de vente datée du 17 février 2006, la vente a été conclue sous les conditions suspensives suivantes :- purge des droits de préemption,- absence d'hypothèque ou de servitude grevant le bien,- fourniture des certificats techniques habituels,- homologation de la transaction mettant fin au bail emphytéotique consenti au profit à L'USBTP VACANCES ; L'acte de préciser que " ces conditions étant stipulées dans le seul intérêt de l'acquéreur, il pourra, si elles n'étaient pas réalisées huit jours avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, opter pour l'une des trois solutions suivantes :- demander que le présent acte soit considéré comme nul et non avenu, sans indemnité de part et d'autre et que l'acompte versé lui soit restitué par le vendeur,- demander, si les documents nécessaires aux réalisations ne lui étaient pas parvenus, une prorogation de délai, sans que cette prorogation puisse excéder un mois,- renoncer purement et simplement au bénéfice des conditions. " Il convient de rappeler que la régularisation de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 décembre 2006, la réalisation des conditions suspensives devant être acquise 8 jours auparavant, soit le 7 décembre 2006, à défaut l'acquéreur pouvant user de l'option sus visée. Il est acquis que la condition suspensive de purge du droit de préemption n'a été réalisée que le 11 janvier 2007, date à laquelle la Commune a fait connaître sa décision de ne pas préempter. Par ailleurs, il convient de constater que la dernière condition suspensive visée à l'acte tenant à l'homologation de la transaction mettant fin au bail emphytéotique consenti à l'USBTP VACANCES n'était pas remplie à la date du 7 décembre 2006 ; En effet, si un protocole d'accord a, bien, été signé entre l'USBTP et l'USBTP VACANCES le 12 septembre 2006 après autorisation du juge commissaire par ordonnance du 15 juin 2006, l'homologation dudit protocole par le Juge Commissaire n'est intervenue que le 13 juin 2008 ; Il convient de constater que la condition suspensive tirée de l'homologation de la transaction mettant fin au bail emphytéotique ne dépendait absolument pas de la volonté de la S. A. R. L. AURON GRAND DOMAINE, tiers à la transaction. Par ailleurs, il ne saurait être reproché au bénéficiaire de la promesse d'avoir empêché la réalisation de la condition suspensive de purge du droit de préemption ou d'y avoir fait obstacle, considérant qu'en application des dispositions de l'article L 213-2 du Code de l'Urbanisme, il appartenait au propriétaire du bien, et donc à I'USBTP, de déposer la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour procéder à la purge de ce droit de préemption. Considérant que la défaillance des conditions suspensives ne saurait être imputée à la SARL AURON GRAND DOMAINE et que deux des conditions suspensives ne se sont pas réalisées dans les délais prévus, la promesse de vente datée du 17 février 2006 doit, par conséquent, être considérée comme caduque et ne peut produire aucun effet. Le fait que les parties aient tenté de trouver un nouvel accord suivant convention datée du 21 février 2007 fixant un nouveau prix de vente et de nouvelles conditions suspensives et, notamment, l'autorisation du conseil d'administration de I'USBTP de passer l'acte avant le 15 mars 2007, condition qui n'a pas été réalisée, n'est pas susceptible de remettre en cause la caducité de la promesse initiale. La défaillance produisant son effet rétroactivement, les sommes versées lors de la promesse doivent, sauf clause contraire, être restituées. Aux termes de la promesse de vente, il était stipulé au chapitre DÉPÔT DE GARANTIE : " qu'en garantie de ses engagements, l'acquéreur a versé par la comptabilité de Maître X..., la somme de 180 000 euros. Cette somme sera restituée à l'acquéreur si l'une quelconque des conditions suspensives stipulées n'est pas réalisée au jour fixé pour la régularisation de la vente ". En application de cette clause parfaitement claire, il y a lieu de restituer à la S. A. R. L. AURON GRAND DOMAINE le dépôt de garantie versé lors de la signature de la promesse et de rejeter, de facto, les demandes indemnitaires présentées par l'USBTP » ; Alors, d'une part, que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que l'exposante faisait valoir dans ses conclusions en cause d'appel que le bénéficiaire de la promesse ne pouvait  sans manquer à la bonne foi  s'emparer de la défaillance de la condition tirée de la purge des droits de préemption dans le délai convenu puisque dans le même temps, elle sollicitait du promettant une prorogation du délai pour réitérer la vente, pour être dans l'incapacité de s'acquitter du prix de vente et des frais d'acquisition (conclusions d'appel de l'exposante, p. 28) ; qu'en retenant, pour tenir la promesse pour caduque, que les conditions suspensives n'étaient pas réalisées au délai convenu, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le bénéficiaire n'avait pas manqué à son devoir de cohérence contractuelle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; Alors, d'autre part, que l'exposante faisait valoir dans ses conclusions en cause d'appel, ce qui était corroboré par les dires du notaire, que le bénéficiaire de la promesse, qui était dans l'incapacité de s'acquitter du prix de vente et des frais d'acquisition, avait demandé au promettant une prorogation du délai pour réitérer la vente, demande qui avait été acceptée, ce qui caractérisait nécessairement la renonciation implicite des parties à se prévaloir de l'expiration du délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives (v. ses conclusions, p. 28) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pourtant péremptoire de l'exposante, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, en outre, que le liquidateur peut, avec l'autorisation du jugecommissaire et le débiteur entendu ou dûment appelé, compromettre ou transiger sur toutes les contestations qui intéressent collectivement les créanciers, même sur celles qui sont relatives à des droits et actions immobiliers ; que si l'objet du compromis ou de la transaction est d'une valeur indéterminé ou excède la compétence en dernier ressort du tribunal, le compromis ou la transaction est soumis à l'homologation du tribunal ; qu'ainsi, en tout état de cause, le jugecommissaire ne saurait homologuer la transaction qu'il a lui-même autorisée ; qu'en soumettant cependant la perfection des conditions suspensives à l'homologation de la transaction par le jugecommissaire, la Cour d'appel a violé l'article L. 622-20 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause ; Alors qu'enfin le liquidateur peut, avec l'autorisation du jugecommissaire et le débiteur entendu ou dûment appelé, compromettre ou transiger sur toutes les contestations qui intéressent collectivement les créanciers, même sur celles qui sont relatives à des droits et actions immobiliers ; que si l'objet du compromis ou de la transaction est d'une valeur indéterminé ou excède la compétence en dernier ressort du tribunal, le compromis ou la transaction est soumis à l'homologation du tribunal ; qu'en soumettant cependant la perfection des conditions suspensives à l'homologation de la transaction, sans rechercher si son objet était indéterminé ou excédait la compétence en dernier ressort du tribunal, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 622-20 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'exposante de sa demande tendant à condamner Maître Charles X... au paiement de la somme de 700. 000  à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par suite de la non-réalisation de la vente ; Aux motifs propres que « l'USBTP recherche la responsabilité du notaire Maître X..., auquel elle reproche d'avoir tardivement adressé la déclaration d'aliéner à la commune le 28 novembre 2006 ; Attendu cependant qu'ainsi que l'a retenu à juste titre le tribunal, il n'existe pas de lien de causalité entre le manquement et le préjudice allégués dès lors que ce préjudice a pour origine la propre carence de l'appelant qui n'a pas justifié en temps utile de l'homologation de la transaction mettant fin au bail emphytéotique, condition dont la défaillance a entraîné la caducité de la vente ; que par ailleurs cette dernière condition était exprimée dans des termes parfaitement clairs dans l'acte du 17 février 2006, et ne nécessitait pas de conseil particulier de la part de Maître X..., notaire chargé de la réitération de vente, niais dont ne dépendait pas la réalisation de cette dernière condition suspensive ; que le jugement entrepris, qui a débouté l'USBTP de ses demandes contre le notaire, doit en conséquence être confirmée de ce chef ; Attendu que l'USBTP, qui succombe au principal, doit supporter les dépens, et qu'il apparaît équitable de la condamner à payer à chacun des intimés une somme supplémentaire de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel » ; Et aux motifs éventuellement adoptés que « L'association USBTP recherche la responsabilité du notaire, Maître X..., en affirmant que la non réalisation de la vente lui est imputable par la faute qu'il a commise. L'association sollicite, à la fois sur le fondement de la responsabilité contractuelle de l'article 1147 du code civil que sur celui de la responsabilité délictuelle, la condamnation de Maître X... au paiement de la somme de 700 000 euros correspondant au préjudice subi, le bien ayant finalement été vendu moyennant le prix de 2 900 000 euros. Maître X..., en adressant tardivement la déclaration d'intention d'aliéner à la commune le 28 novembre 2006 alors que le délai de réalisation des conditions suspensives était fixé au 7 décembre 2006, aurait commis une faute à l'origine de la non réalisation de la vente. Il convient de constater, à titre liminaire, que la promesse de vente datée du 17 février 2006 est un acte rédigé sous seing privé. Par ailleurs, il est constant que la responsabilité du notaire est de nature quasi délictuelle sauf si celui ci a souscrit une obligation contractuelle à l'égard de son client, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, Maître X... n'ayant signé avec l'association aucun mandat express. Sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil, il appartient à l'association USBTP de rapporter la preuve d'une faute du notaire en relation de causalité directe et certaine avec le préjudice subi. Même si l'on admet que Maître X... a tardé à adresser à la Commune la DIA, force est de constater que cette faute est sans lien de causalité avec le préjudice subi par l'association USBTP dès lors que ce préjudice prend sa source dans la propre carence de cette dernière qui n'a pas justifier en temps utiles, de l'homologation de la transaction mettant fin au bail emphytéotique. Par ailleurs, il sera relevé que par décision du 15 mars 2007, le Conseil d'Administration de l'Association a préféré, à la nouvelle offre présentée le 21/ 02/ 2007 par la SARL AURON GRAND DOMAINE à hauteur de 3. 350. 000 euros, celle de Messieurs Y...et Z...à hauteur de 3 400 000 euros, sans que l'on ne sache pourquoi cette vente n'a pas abouti. En conséquence, le lien de causalité faisant défaut, l'action diligentée par l'association USBTP à-l'encontre de Maître X... ne peut qu'être rejetée » ; Alors, d'une part, que le liquidateur peut, avec l'autorisation du juge-commissaire et le débiteur entendu ou dûment appelé, compromettre ou transiger sur toutes les contestations qui intéressent collectivement les créanciers, même sur celles qui sont relatives à des droits et actions immobiliers ; que si l'objet du compromis ou de la transaction est d'une valeur indéterminé ou excède la compétence en dernier ressort du tribunal, le compromis ou la transaction est soumis à l'homologation du tribunal ; qu'ainsi, en tout état de cause, le jugecommissaire ne peut homologuer la transaction qu'il a lui-même autorisée ; qu'en estimant cependant qu'il n'existait pas de lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice de l'exposante, dès lors qu'elle ne justifiait pas en temps utile de l'homologation de la transaction mettant fin au bail emphytéotique, la Cour d'appel a violé l'article L. 622-20 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause ; Alors, d'autre part, que le liquidateur peut, avec l'autorisation du juge-commissaire et le débiteur entendu ou dûment appelé, compromettre ou transiger sur toutes les contestations qui intéressent collectivement les créanciers, même sur celles qui sont relatives à des droits et actions immobiliers ; que si l'objet du compromis ou de la transaction est d'une valeur indéterminé ou excède la compétence en dernier ressort du tribunal, le compromis ou la transaction est soumis à l'homologation du tribunal ; qu'en estimant qu'il n'existait pas de lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice de l'exposante, dès lors qu'elle ne justifiait pas en temps utile de l'homologation de la transaction mettant fin au bail emphytéotique, sans rechercher si son objet était indéterminé ou excédait la compétence en dernier ressort du tribunal, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 622-20 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause ; Alors qu'enfin, le notaire, chargé de la réitération de la vente, doit conseiller les parties à l'acte à venir sur la validité et la mise en oeuvre des conditions suspensives qui affectent la perfection de la promesse ; qu'en énonçant que le notaire, chargé de la seule réitération de la vente, n'était pas tenu d'un devoir de conseil s'agissant de la réalisation des conditions suspensives, la Cour d'appel a violé l'article 1168 du code civil, ensemble l'article 1382 du code civil.