Identifiant: JURITEXT000028800855

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 octobre 2012), que la société Institut européen de gestion immobilière (la société IEGI), sous couvert de la société en nom collectif Alésia, créée pour l'occasion, a consenti, le 9 décembre 1998, une promesse de vente à M. X... portant sur les lots 4, 5 et 6 dans un immeuble, rue d'Alésia à Paris ; que les lots devaient être livrés libres de toute occupation lors de la signature de l'acte authentique ; que le 6 mai 1999, M. X..., qui avait versé la somme de 600 000 francs (91 469, 41 euros) sur le prix, a levé l'option ; que les lots n'étant pas libérés à la date prévue pour la signature de l'acte authentique, la société IEGI a proposé à M. X... de mettre gracieusement à sa disposition un appartement, propriété de la SNC Convention, situé rue de la Convention à Paris qui a été vendu, par la suite, à Mme Y... ; qu'après plusieurs années, les lots 5 et 6 de la rue d'Alésia n'étant toujours pas libérés, les parties ont conclu, le 19 janvier 2004, un accord « valant transaction conformément aux dispositions des articles 2044 et suivants du code civil » dans lequel la vente ayant fait l'objet de la promesse de 1998 était annulée, les parties renonçaient à toute action au sujet de cette promesse et la SNC Alésia versait à M. X... une somme de 91 469, 42 euros ; que le lendemain, M. X... signait avec la SNC Louis Morard, membre du même groupe que la SNC Alésia, une promesse de vente portant sur un appartement, rue Louis Morard à Paris dont la vente a été régularisée par acte authentique du 12 mars 2004 et donnait son accord pour le transfert de la somme de 91 469, 42 euros au vendeur ; que M. X..., qui avait été condamné à payer des loyers à Mme Y... pour l'appartement occupé rue de la Convention, a assigné la société IEGI et M. Z..., en sa double qualité de mandataire ad hoc et de liquidateur amiable de la SNC Alésia, ainsi qu'en son nom personnel, en nullité de la transaction ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation pour dol et d'écarter ses demandes alors, selon le moyen, qu'il résulte du protocole d'accord du 19 janvier 2004 que la SNC Alésia a fait état « de l'occupation persistante à ce jour des lots 5 et 6 précités et ce, malgré les procédures engagées par la SNC Alésia » ; qu'en réalité, les lots 5 et 6 avaient été libérés depuis la promesse de vente du 9 décembre 1998 et la levée d'option du 6 mai 1999 ; que simplement, depuis l'accord du 6 mai 1999, la SNC Alésia avait mis gratuitement les lots 5 et 6 à la disposition de Mme A...; qu'en s'abstenant de rechercher si, en laissant croire faussement que les occupants en place lors de l'accord du 9 décembre 1998 et de la levée d'option du 6 mai 1999 demeuraient dans les lieux, sans que les procédures judiciaires engagées aient pu parvenir à leur expulsion-la personne présente dans les lieux ne l'étant que par un fait volontaire de la SNC Alésia postérieurement à l'accord, et du reste à titre gratuit-et si dès lors une erreur provoquée ayant déterminé le consentement ne pouvait être imputée à la SNC Alésia, les juges du fond ont privé leur décision de base au regard de l'article 1116 du code civil et de l'article 2053 du même code ; Mais attendu qu'ayant constaté que les lots 5 et 6, occupés lors de la promesse de 1998, étaient toujours habités par Mme A..., occupante sans droit ni titre, à la date de la transaction malgré les procédures dirigées contre elle par la SNC Alésia, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre l'acquéreur dans le détail de son argumentation et a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que l'existence d'un dol n'était pas caractérisée et a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de décider que l'accord du 19 janvier 2004 comporte des concessions réciproques et vaut transaction, et de rejeter ses demandes alors, selon le moyen : 1°/ que dès lors qu'il était constaté que dans le cadre du compromis de vente originaire, ou à la suite du compromis de vente originaire du 9 décembre 1998, M. X... avait acquitté entre les mains de la SNC Alésia une somme de 600 000 francs, soit 91 469, 41 euros, la circonstance que la SNC Alésia acquitte la somme de 600 000 francs, soit 91 469, 41 euros, dans le cadre du protocole du 19 janvier 2004, ne pouvait caractériser une concession de la part de la SNC Alésia puisqu'aussi bien la vente étant anéantie, il était certain que la SNC Alésia devait à tout le moins restituer les sommes qu'elle avait reçues de la part de M. X... ; que de ce chef, aucune concession ne pouvait être retenue, et qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 2044 du code civil ; 2°/ qu'il résulte des énonciations des juges du fond que M. X... n'a pu entrer en jouissance, comme il en avait le droit, de l'appartement ..., dont il était devenu propriétaire à la suite de la levée d'option du 6 mai 1999 ; que de ce fait, il subissait un préjudice caractérisé par le fait que, occupant un autre appartement, il avait été condamné à payer des sommes à son propriétaire ; que si M. X... renonçait à la vente, aucune contrepartie n'était prévue, à la charge de la SNC Alésia, en contrepartie du préjudice ainsi subi par M. X... ; qu'à cet égard encore, faute de concession de la part de la SNC Alésia, les juges du fond, qui ont retenu l'existence d'une transaction, ont violé l'article 2044 du code civil ; 3°/ que, si les conditions dans lesquelles la vente de l'appartement situé 19 rue Morard aurait pu être le siège d'une contrepartie pour autant que le prix fût inférieur au marché, rien de tel n'a été constaté en l'espèce ; que de ce point de vue, il est exclu que des concessions réciproques puissent être retenues ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 2044 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que les parties avaient décidé d'annuler la vente de l'immeuble de la rue d'Alésia et avaient renoncé, l'une et l'autre, à toute action relative à la promesse de vente du 9 décembre 1998 ; que la SNC Alésia avait proposé à M. X..., qui l'avait accepté, de transférer la partie du prix déjà versée vers l'achat d'un autre immeuble cédé par une société du groupe IEGI, et que la SNC Convention, membre de ce groupe, avait été condamnée à supporter les engagements de la société IEGI pour les loyers acquittés à l'occasion de l'occupation transitoire par M. X... de l'appartement de la rue de la Convention, la cour d'appel a pu en déduire que les parties avaient consenti des concessions réciproques ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande en annulation formée par M. X..., sur le fondement du dol et écarté l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon l'acte sous seing privé du 9 décembre 1998, le groupe MTI, par l'intermédiaire de la SNC ALESIA, a consenti à M. X..., moyennant le prix de 800. 000 francs, une promesse de vente de biens et droits immobiliers portant sur un appartement situé au premier étage d'un immeuble sis ...à Paris 14ème, constitué de la réunion des lots n° 4, 5 et 6 ainsi que sur une cave ; que l'acquéreur a versé une somme de 300. 000 francs par deux chèques ainsi que celle de 300. 000 francs en espèces ; que les locaux devaient être livrés libres de toute occupation ; que par suite d'une occupation sans droit ni titre alléguée par le vendeur des lots n° 5 et 6 faisant obstacle à signature de l'acte authentique, une transaction a été proposée à Monsieur X... le 19 janvier 2004 dans les termes suivants :- annulation de la promesse de vente,- restitution de la somme de 300. 000 francs initialement versée par Monsieur X..., augmentée d'une indemnité forfaitaire du même montant à titre de dommages-intérêts,- en contrepartie de ce versement, renonciation à toute action relative à la promesse précitée ; qu'un compromis de vente a été signé entre la SNC Morard et Monsieur X... le 20 janvier 2004 portant sur les lots n° 1 et 42 dans un immeuble sis ... à Paris 14ème ; que la vente a été réalisée par acte authentique en date du 12 mars 2004 ; que ces deux actes sont intrinsèquement liés l'un à l'autre ; qu'en effet, les parties sont toutes d'accord pour dire que les sommes restituées et versées à Monsieur X... au titre du protocole du 19 janvier 2004 correspondent effectivement aux sommes versées en 1998 par celui-ci, soit au total 600. 000 francs (91. 469, 42 euros) ; que Monsieur X... en a autorisé le transfert au compte de la SNC Morard dans le cadre du compromis de vente signé 20 janvier 2004 concernant l'appartement rue Morard ; que ce faisant, il ne peut, désormais, valablement arguer de contreparties inexistantes dans ce protocole, alors que professionnel du droit, il ne pouvait ignorer qu'il ne faisant que récupérer son investissement de départ et que par le compromis de vente signé le lendemain, un nouvel appartement lui était proposé à la vente ; qu'il est reconnu que le lot n° 4 dont Monsieur X... s'était porté acquéreur en 1998, a été vendu séparément par la SNC Alesia à la SA Immofelis le 25 septembre 2003, donc avant le protocole d'accord du 19 janvier 2004 ; que si le protocole ne fait état que de l'occupation persistante des lots 5 et 6 pour renoncer à la vente de l'appartement, Monsieur X... ne s'est pas s'interrogé sur le sort du lot n° 4 ; que Monsieur X... ne démontre pas qu'en n'apportant aucune information sur le lot n° 4, la SNC Alesia a agi avec fraude à son encontre ; qu'il en est de même pour les lots n° 5 et 6 dont la libération des lieux n'a été effective que postérieurement à la transaction ; qu'en effet, aux termes d'un jugement du tribunal d'instance de Paris 14ème du 4 juillet 2006, nonobstant le fait que la SNC Alesia était redevable d'une somme de 6. 098 euros payable pour moitié en juin 2003 et le solde à la remise des clés, madame A...était bien occupante sans droit ni titre et ne justifiait d'aucune demande de logement social ; que là encore, le dol à l'encontre de Monsieur X... n'est pas démontré ; qu'enfin, les parties ont renoncé à toute action relative à la promesse de vente du 9 décembre 1998 ; qu'en signant la transaction le 19 janvier 2004, Monsieur X..., professionnel du droit, était en mesure d'en connaître l'exact contenu et d'apprécier la portée de son engagement et de celui de la SNC Alesia ; que la transaction doit être déclarée valable et Monsieur X... débouté de l'ensemble de ses demandes au titre de la nullité de l'acte et des demandes de réparation de préjudices en découlant » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Monsieur X... sollicite à titre principal que soit prononcé la nullité du protocole d'accord du 19 janvier 2004 ; qu'ainsi, l'article 2044 du Code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître ; qu'elle implique bien des concessions réciproques, quelles que soient leur importance relative ; qu'en application de l'article 2052 du Code civil, elle a entre les parties l'autorité de la chose jugée et ne peut être attaquée ni pour cause d'erreur de droit ni pour lésion ; que le dit protocole, signé entre Monsieur Laurent X... et la snc Alésia prévoit :- l'annulation de la promesse de vente, en date du 9 décembre 1998, portant sur l'appartement constitué par les lots no 4, 5, 6 et 25 de l'immeuble situé ..., en raison de l'occupation persistante des lots no 5 et 6 et ainsi la renonciation par Monsieur X... à acquérir ledit bien ;- le versement par la snc Alésia à Monsieur X... de la somme de 45. 734, 71 euros augmentée d'une indemnité forfaitaire de ce même montant à titre de dommage intérêts soit au total 91. 469, 42 euros, en contrepartie de quoi les parties ont renoncé à agir relativement à la promesse ; que le compromis de vente du 20 janvier 2004 portant sur l'immeuble de la rue Louis Morard à Paris (75014) indique que la vente est consentie à un prix de 167. 694 euros et qu'aux termes d'une autorisation signée Monsieur X... a autorisé le transfert par la snc Alésia de la somme de 91. 469, 42 euros, due au titre du protocole du 19 janvier 2004 sur le compte de la snc Morard, en " garantie " conformément aux termes du compromis ; que la transaction dans ses obligations réciproques a été exécutée et que le compromis signé a donné lieu à une vente au profit de Monsieur X... du bien concerné ; qu'en conséquence, l'analyse de la réciprocité des concessions doit être faite à l'aune non seulement du protocole mais aussi de ses suites immédiates, à savoir le compromis de vente, portant sur le second bien proposé à Monsieur X... et signé dès le lendemain ; qu'en effet, à la lecture stricte du protocole, tout d'abord, les concessions sont les suivantes : Monsieur X... renonce à acquérir le bien situé rue d'Alésia et la promesse devient inexistante ; en exécution de cette renonciation, les sommes versées à hauteur de 91. 469, 42 euros au total sont restituées tandis que, de plus, les parties renoncent à toute action en exécution de la promesse ; qu'il s'agit d'ores et déjà de concessions réciproques ; mais qu'au surplus il s'induit de la lecture du compromis signé dès le lendemain que ladite somme restituée de 91. 469, 42 euros a été transférée directement pour les besoins de l'acquisition du second bien et a été réemployée ; que par conséquent, l'offre portant sur l'acquisition d'un appartement autre que le bien initial est bien entrée dans la sphère conventionnelle ; que Monsieur X... ne peut soutenir sérieusement que la snc Alésia n'aurait formulé aucune concession au titre du protocole du 19 janvier 2004, de surcroît immédiatement mis à exécution ; qu'il sera débouté de sa demande de ce chef ; que surabondamment, Monsieur X... ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une fraude ; qu'il est constant que le bien situé rue d'Alésia qui avait fait l'objet d'une promesse de vente au profit de Monsieur X... en 1998 était en partie occupé, notamment par Madame A...en ce qui concerne les lots no 5 et 6 ; qu'il résulte d'un jugement du 4 juillet 2006 que son expulsion a été ordonnée à compter de cette date et que les délais sollicités par Madame A...pour quitter les lieux ont été rejetés par jugement rendu par le juge de l'exécution le 25 janvier 2007, soit très postérieurement à la transaction signée ; qu'il résulte des pièces produites que la snc Alésia a vendu le lot no 4 par vente séparée en septembre 2003 à la société Immofélis ; qu'en ce qui concerne les lots no 5 et 6, pour lesquels Monsieur X... s'était porté acquéreur, il ne peut être soutenu qu'ils auraient fait l'objet d'une revente à son insu dans un temps voisin de la transaction de janvier 2004 » ; ALORS QU'il résulte du protocole d'accord du 19 janvier 2004 que la SNC ALESIA a fait état « de l'occupation persistante à ce jour des lots 5 et 6 précités et ce, malgré les procédures engagées par la SNC ALESIA » ; qu'en réalité, les lots 5 et 6 avaient été libérés depuis la promesse de vente du 9 décembre 1998 et la levée d'option du 6 mai 1999 ; que simplement, depuis l'accord du 6 mai 1999, la SNC ALESIA avait mis gratuitement les lots 5 et 6 à la disposition de Mme A...(conclusions de M. X... 18 juillet 2011, p. 6 antépénultième et pénultième alinéa et p. 7 alinéas 1 & 2) ; qu'en s'abstenant de rechercher si en laissant croire faussement que les occupants en place lors de l'accord du 9 décembre 1998 et de la levée d'option du 6 mai 1999 demeuraient dans les lieux, sans que les procédures judiciaires engagées aient pu parvenir à leur expulsion ¿ la personne présente dans les lieux ne l'étant que par un fait volontaire de la SNC ALESIA postérieurement à l'accord, et du reste à titre gratuit ¿ et si dès lors une erreur provoquée ayant déterminé le consentement ne pouvait être imputée à la SNC ALESIA, les juges du fond ont privé leur décision de base au regard de l'article 1116 du code civil et de l'article 2053 du même code ; SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QUE, rejetant la demande de M. X..., il a décidé que l'accord du 19 janvier 2004 comportait des concessions réciproques et valait transaction, et a rejeté en conséquence les demandes de M. X... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon l'acte sous seing privé du 9 décembre 1998, le groupe MTI, par l'intermédiaire de la SNC ALESIA, a consenti à M. X..., moyennant le prix de 800. 000 francs, une promesse de vente de biens et droits immobiliers portant sur un appartement situé au premier étage d'un immeuble sis ...à Paris 14ème, constitué de la réunion des lots n° 4, 5 et 6 ainsi que sur une cave ; que l'acquéreur a versé une somme de 300. 000 francs par deux chèques ainsi que celle de 300. 000 francs en espèces ; que les locaux devaient être livrés libres de toute occupation ; que par suite d'une occupation sans droit ni titre alléguée par le vendeur des lots n° 5 et 6 faisant obstacle à signature de l'acte authentique, une transaction a été proposée à Monsieur X... le 19 janvier 2004 dans les termes suivants :- annulation de la promesse de vente,- restitution de la somme de 300. 000 francs initialement versée par Monsieur X..., augmentée d'une indemnité forfaitaire du même montant à titre de dommages-intérêts,- en contrepartie de ce versement, renonciation à toute action relative à la promesse précitée ; qu'un compromis de vente a été signé entre la SNC Morard et Monsieur X... le 20 janvier 2004 portant sur les lots n° 1 et 42 dans un immeuble sis ... à Paris 14ème ; que la vente a été réalisée par acte authentique en date du 12 mars 2004 ; que ces deux actes sont intrinsèquement liés l'un à l'autre ; qu'en effet, les parties sont toutes d'accord pour dire que les sommes restituées et versées à Monsieur X... au titre du protocole du 19 janvier 2004 correspondent effectivement aux sommes versées en 1998 par celui-ci, soit au total 600. 000 francs (91. 469, 42 euros) ; que Monsieur X... en a autorisé le transfert au compte de la SNC Morard dans le cadre du compromis de vente signé 20 janvier 2004 concernant l'appartement rue Morard ; que ce faisant, il ne peut, désormais, valablement arguer de contreparties inexistantes dans ce protocole, alors que professionnel du droit, il ne pouvait ignorer qu'il ne faisant que récupérer son investissement de départ et que par le compromis de vente signé le lendemain, un nouvel appartement lui était proposé à la vente ; qu'il est reconnu que le lot n° 4 dont Monsieur X... s'était porté acquéreur en 1998, a été vendu séparément par la SNC Alesia à la SA Immofelis le 25 septembre 2003, donc avant le protocole d'accord du 19 janvier 2004 ; que si le protocole ne fait état que de l'occupation persistante des lots 5 et 6 pour renoncer à la vente de l'appartement, Monsieur X... ne s'est pas s'interrogé sur le sort du lot n° 4 ; que Monsieur X... ne démontre pas qu'en n'apportant aucune information sur le lot n° 4, la SNC Alesia a agi avec fraude à son encontre ; qu'il en est de même pour les lots n° 5 et 6 dont la libération des lieux n'a été effective que postérieurement à la transaction ; qu'en effet, aux termes d'un jugement du tribunal d'instance de Paris 14ème du 4 juillet 2006, nonobstant le fait que la SNC Alesia était redevable d'une somme de 6. 098 euros payable pour moitié en juin 2003 et le solde à la remise des clés, madame A...était bien occupante sans droit ni titre et ne justifiait d'aucune demande de logement social ; que là encore, le dol à l'encontre de Monsieur X... n'est pas démontré ; qu'enfin, les parties ont renoncé à toute action relative à la promesse de vente du 9 décembre 1998 ; qu'en signant la transaction le 19 janvier 2004, Monsieur X..., professionnel du droit, était en mesure d'en connaître l'exact contenu et d'apprécier la portée de son engagement et de celui de la SNC Alesia ; que la transaction doit être déclarée valable et Monsieur X... débouté de l'ensemble de ses demandes au titre de la nullité de l'acte et des demandes de réparation de préjudices en découlant » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Monsieur X... sollicite à titre principal que soit prononcé la nullité du protocole d'accord du 19 janvier 2004 ; qu'ainsi, l'article 2044 du Code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître ; qu'elle implique bien des concessions réciproques, quelles que soient leur importance relative ; qu'en application de l'article 2052 du Code civil, elle a entre les parties l'autorité de la chose jugée et ne peut être attaquée ni pour cause d'erreur de droit ni pour lésion ; que le dit protocole, signé entre Monsieur Laurent X... et la snc Alésia prévoit :- l'annulation de la promesse de vente, en date du 9 décembre 1998, portant sur l'appartement constitué par les lots no 4, 5, 6 et 25 de l'immeuble situé ..., en raison de l'occupation persistante des lots no 5 et 6 et ainsi la renonciation par Monsieur X... à acquérir ledit bien ;- le versement par la snc Alésia à Monsieur X... de la somme de 45. 734, 71 euros augmentée d'une indemnité forfaitaire de ce même montant à titre de dommage intérêts soit au total 91. 469, 42 euros, en contrepartie de quoi les parties ont renoncé à agir relativement à la promesse ; que le compromis de vente du 20 janvier 2004 portant sur l'immeuble de la rue Louis Morard à Paris (75014) indique que la vente est consentie à un prix de 167. 694 euros et qu'aux termes d'une autorisation signée Monsieur X... a autorisé le transfert par la snc Alésia de la somme de 91. 469, 42 euros, due au titre du protocole du 19 janvier 2004 sur le compte de la snc Morard, en " garantie " conformément aux termes du compromis ; que la transaction dans ses obligations réciproques a été exécutée et que le compromis signé a donné lieu à une vente au profit de Monsieur X... du bien concerné ; qu'en conséquence, l'analyse de la réciprocité des concessions doit être faite à l'aune non seulement du protocole mais aussi de ses suites immédiates, à savoir le compromis de vente, portant sur le second bien proposé à Monsieur X... et signé dès le lendemain ; qu'en effet, à la lecture stricte du protocole, tout d'abord, les concessions sont les suivantes : Monsieur X... renonce à acquérir le bien situé rue d'Alésia et la promesse devient inexistante ; en exécution de cette renonciation, les sommes versées à hauteur de 91. 469, 42 euros au total sont restituées tandis que, de plus, les parties renoncent à toute action en exécution de la promesse ; qu'il s'agit d'ores et déjà de concessions réciproques ; mais qu'au surplus il s'induit de la lecture du compromis signé dès le lendemain que ladite somme restituée de 91. 469, 42 euros a été transférée directement pour les besoins de l'acquisition du second bien et a été réemployée ; que par conséquent, l'offre portant sur l'acquisition d'un appartement autre que le bien initial est bien entrée dans la sphère conventionnelle ; que Monsieur X... ne peut soutenir sérieusement que la snc Alésia n'aurait formulé aucune concession au titre du protocole du 19 janvier 2004, de surcroît immédiatement mis à exécution ; qu'il sera débouté de sa demande de ce chef ; que surabondamment, Monsieur X... ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une fraude ; qu'il est constant que le bien situé rue d'Alésia qui avait fait l'objet d'une promesse de vente au profit de Monsieur X... en 1998 était en partie occupé, notamment par Madame A...en ce qui concerne les lots no 5 et 6 ; qu'il résulte d'un jugement du 4 juillet 2006 que son expulsion a été ordonnée à compter de cette date et que les délais sollicités par Madame A...pour quitter les lieux ont été rejetés par jugement rendu par le juge de l'exécution le 25 janvier 2007, soit très postérieurement à la transaction signée ; qu'il résulte des pièces produites que la snc Alésia a vendu le lot no 4 par vente séparée en septembre 2003 à la société Immofélis ; qu'en ce qui concerne les lots no 5 et 6, pour lesquels Monsieur X... s'était porté acquéreur, il ne peut être soutenu qu'ils auraient fait l'objet d'une revente à son insu dans un temps voisin de la transaction de janvier 2004 » ; ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'il était constaté que dans le cadre du compromis de vente originaire, ou à la suite du compromis de vente originaire du 9 décembre 1998, M. X... avait acquitté entre les mains de la SNC ALESIA une somme de 600. 000 frs, soit 91. 469, 41 ¿, la circonstance que la SNC ALESIA acquitte la somme de 600. 000 frs, soit 91. 469, 41 ¿, dans le cadre du protocole du 19 janvier 2004, ne pouvait caractériser une concession de la part de la SNC ALESIA puisqu'aussi bien la vente étant anéantie, il était certain que la SNC ALESIA devait à tout le moins restituer les sommes qu'elle avait reçues de la part de M. X... ; que de ce chef, aucune concession ne pouvait être retenue, et qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 2044 du code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, il résulte des énonciations des juges du fond que M. X... n'a pu entrer en jouissance, comme il en avait le droit, de l'appartement ...à Paris 14ème, dont il était devenu propriétaire à la suite de la levée d'option du 6 mai 1999 ; que de ce fait, il subissait un préjudice caractérisé par le fait que, occupant un autre appartement, il avait été condamné à payer des sommes à son propriétaire ; que si M. X... renonçait à la vente, aucune contrepartie n'était prévue, à la charge de la SNC ALESIA, en contrepartie du préjudice ainsi subi par M. X... ; qu'à cet égard encore, faute de concession de la part de la SNC ALESIA, les juges du fond, qui ont retenu l'existence d'une transaction, ont violé l'article 2044 du code civil ; ALORS QUE, troisièmement, si les conditions dans lesquelles la vente de l'appartement situé 19 rue Morard aurait pu être le siège d'une contrepartie pour autant que le prix fût inférieur au marché, rien de tel n'a été constaté en l'espèce ; que de ce point de vue, il est exclu que des concessions réciproques puissent être retenue ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 2044 du code civil.