Identifiant: JURITEXT000026821240

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 1583 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 5 septembre 2011), que par acte du 2 octobre 1987, les époux X... ont acquis un immeuble à usage d'habitation financé au moyen d'un prêt d'un montant de 300 000 francs consenti par le Crédit immobilier de Lille (le CIL), aux droits duquel se trouve le Crédit immobilier de France Nord ; que M. X..., en sa qualité de propriétaire du bien et souscripteur d'un emprunt, a bénéficié d'une aide personnalisée au logement (APL) à compter de 1987 ; que dans le cadre des opérations de réalisation des actifs de M. X..., déclaré en liquidation judiciaire le 24 juillet 1990, le bien immobilier a été vendu au prêteur par un jugement d'adjudication du 20 mai 1992 ; que les époux X... se sont maintenus dans les lieux et la caisse d'allocations familiales de Roubaix Tourcoing (la CAF) a continué à verser l'APL au Crédit immobilier ; que, par un courrier du 28 novembre 1995, celui-ci a offert à M. X... le rachat du bien immobilier au prix 263 000 francs outre les frais de notaire et le solde des frais judiciaires occasionnés par les opérations de liquidation ; qu'après avoir été informés par la CAF que le Crédit immobilier lui avait remboursé la somme de 72 175, 63 euros correspondant à l'APL versée de juin 1992 à mars 2005, les époux X... ont assigné le Crédit immobilier pour voir constater qu'ils étaient propriétaires de l'immeuble en cause, voir ordonner aux parties de faire le compte entre elles et obtenir la condamnation du Crédit immobilier au paiement de la somme de 72 175, 63 euros ; Attendu que pour débouter les époux X... de leurs demandes, l'arrêt retient qu'il est constant qu'ils n'ont formulé aucune réponse à la proposition du 28 novembre 1995, qu'ils estiment néanmoins être propriétaires du bien au motif qu'ils auraient réglé le prix convenu dans le courrier ; qu'ils produisent aux débats les copies de divers reçus portant la marque d'un tampon encreur au nom du Crédit immobilier de Lille qui, pour l'essentiel, ne comportent pas le prénom de la personne qui a versé les montants indiqués, ce qui nuit au caractère probant des paiements invoqués, dès lors que certains comportent le prénom de Salim et non de Tahar ; que, par ailleurs, les reçus mentionnant l'identité complète de l'appelant et qui datent de 1994, mars 1995 et mai 1995 sont inopérants pour démontrer l'échange de consentement sur le prix proposé dans un courrier postérieur ; qu'enfin, les mandats et reçus des mois de janvier, février et mars 1997 au nom de Tahar X... d'un montant de 2 000 francs, chacun, sont insuffisants pour démontrer un échange de consentement sur le prix proposé par le Crédit immobilier de Lille dans son courrier du 28 novembre 1995 demeuré sans réponse, alors qu'au surplus cet organisme invoque l'existence d'une créance au titre du crédit qu'il leur avait consenti ; que les époux X... invoquent également la poursuite du versement et corrélativement de l'encaissement par le CIL, devenu la Financière Régionale de Crédit immobilier Nord-Pas-de-Calais (FIRCIN) des allocations versées directement par la caisse d'allocations familiales de Roubaix Tourcoing en vertu de l'acte d'acquisition du bien en 1987 ; que toutefois, ce versement aurait dû cesser dès l'adjudication du bien immobilier en 1992, dès lors que les époux X... avaient perdu leur qualité de propriétaires ; que ce versement étant devenu non causé à compter de cette date, ils ne peuvent tirer aucune conséquence de droit de la poursuite de cette erreur ; que de même l'absence de poursuite engagée à leur encontre par l'adjudicataire aux fins d'obtenir leur expulsion du bien litigieux n'est pas constitutive de droit ; qu'il résulte de ce qui précède que les époux X... ne rapportent pas la preuve du transfert de la propriété du bien immobilier qu'ils revendiquent à tort ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si le rachat de l'immeuble n'avait pas été proposé aux époux X... dès le mois de mai 1992, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; Condamne la société Crédit immobilier de France Nord aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Crédit immobilier de France Nord à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Crédit immobilier de France Nord ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les époux X..., PPREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes tendant à faire constater qu'ils étaient propriétaires de l'immeuble et ordonner aux parties de faire le compte entre elles sur la base du prix convenu dans le courrier du 28 novembre 1995 et d'AVOIR condamné les époux X... à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE la somme mensuelle de 500 euros au titre de l'occupation sans droit ni titre de l'immeuble à compter du 6 novembre 2009 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux X... ont acquis le 2 octobre 1987 un immeuble à usage d'habitation sis..., moyennant le prix de 130. 000 fr financé au moyen d'un prêt conventionné consenti pat le CREDIT IMMOBILIER DE LILLE, éligible à l'aide personnalisée au logement, l'emprunteur donnant audit acte mandat au prêteur pour que cette allocation lui soit versé directement ; que dans le cadre de la liquidation judiciaire prononcée à l'encontre de Tahar X..., le bien immobilier a été vendu au prêteur en vertu d'un jugement d'adjudication rendu le 20 mai 1992 au prix de 75. 000 fr outre 9. 248, 20 fr au titre des frais de poursuite ; que le 28 novembre 1995, le CREDIT IMMOBILIER DE LILLE adressait à Tahar X... le courrier suivant ; « Nous faisons suite à notre entretien du 5 octobre 1994 lors de votre passage en nos bureaux. La clôture de votre liquidation judiciaire nous permet de vous proposer le rachat du logement que nous avons été amenés à acquérir suite aux opérations de liquidation. Nous vous proposons donc le plan de financement suivant : Prix de vente pour signature en décembre 1996 : 263. 000, 00 F-Frais de notaires évalués à 32. 000, 00 F-Solde des frais judiciaires occasionnés pour les opérations de liquidation : 15. 887, 61 F-Total : 310. 887, 61 F » ; qu'il est constant que les époux Tahar n'ont formulé aucune réponse à cette proposition ; qu'ils estiment néanmoins être propriétaire du bien au motif qu'ils auraient réglé le prix convenu dans le courrier ; qu'ils produisent aux débats les copies de divers reçus portant la marque d'un tampon encreur au nom du CREDIT IMMOBILIER DE LILLE qui, pour l'essentiel, ne comportent pas le prénom de la personne qui a versé les montants indiqués, ce qui nuit au caractère probant des paiements invoqués dès lors que certains comportent le prénom de Salim et non de Tahar ; que par ailleurs, les reçus mentionnant l'identité complète de l'appelant et qui datent de 1994, mars 1995 et mai 1995 sont inopérant pour démontrer l'échange de consentement sur le prix proposé dans un courrier postérieur (28 novembre 1995) ; qu'enfin les mandats et reçus des mois de janvier, février et mars 1997 au nom de Tahar X... d'un montant de 2. 000 euros chacun sont insuffisants pour démontrer un échange de consentement sur le prix proposé par le CREDIT IMMOBILIER DE LILLE dans son courrier du 28 novembre 1995 demeuré sans réponse, alors qu'au surplus cet organisme invoque l'existence d'une créance au titre du crédit qu'il leur avait consenti ; que les époux X... invoquent également la poursuite du versement et corrélativement de l'encaissement par le CREDIT IMMOBILIER DE LILLE devenu la FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER NORD-PAS DE CALAIS (FIRCIN) des allocations versées directement par la CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILALES ROUBAIX TOURCOING en vertu de l'acte d'acquisition du bien en 1987 ; que toutefois ce versement aurait dû cesser dès l'adjudication du bien immobilier en 1992, dès lors que les époux X... avaient perdu leur qualité de propriétaires ; que ce versement étant devenu non causé à compter de cette date, ils ne peuvent tirer aucune conséquence de droit de la poursuite de cette erreur ; que de même l'absence de poursuite engagée à leur encontre par l'adjudicataire aux fins d'obtenir leur expulsion du bien litigieux n'est pas constitutive de droit ; qu'il résulte de ce que précède que les époux X... ne rapportent pas la preuve du transfert de la propriété du bien immobilier qu'ils revendiquent à tort ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les époux X... estiment la vente parfaite, fondant leur action sur un accord intervenu entre eux et le CREDIT IMMOBILIER sur la chose et sur le prix, alors qu'ils n'ont jamais cessé d'habiter l'immeuble objet de cette vente ; que toutefois, les défendeurs contestent à bon droit l'existence d'un tel accord dès lors que d'une part, il résulte indiscutablement des débats et de l'aveu même des demandeurs, qu'ils n'ont pas donné la moindre réponse (orale ou écrite) à la proposition de vente formulée par le CREDIT IMMOBILIER dans son courrier du 28/ 11/ 1995 et n'ont donc pas explicitement accepté cette proposition ; alors que d'autre part, cette proposition était subordonnée à la réalisation d'un acte de vente en décembre 1996 et qu'aucun accord ni aucun acte n'a été signé à cette date ni même après ; alors encore que, contrairement à leurs affirmations, il résulte sans équivoque des explications fournies par la CAF et le CREDIT IMMOBILIER corroborées par les pièces produites par ces derniers que les demandeurs n'ont pas versé la moindre somme directement ou par l'intermédiaire de la CAF en lien avec la proposition de vente du 28/ 11/ 1995 puisqu'il est avéré de la Caisse a en réalité continué à verser l'allocation sur la base de l'acquisition initiale en 1987 sans avoir connaissance ni de l'adjudication intervenue en 1992 ni de la proposition précitée ; alors enfin que le seul maintien dans les lieux des époux X... après l'adjudication de l'immeuble qui avait débuté bien avant la proposition de vente présentée par l'organisme prêteur, ne peut, en l'absence de preuve contraire, s'analyser qu'en une simple tolérance du propriétaire de l'immeuble, non créatrice de droit, et ne saurait donc s'analyser en un accord du propriétaire pour vendre l'immeuble à ces occupants alors sans droit ni titre ; que par conséquent, en l'absence de toute preuve d'un accord intervenu entre les parties, la vente de l'immeuble ne peut être considérée comme parfaite et les époux X... seront donc déboutés de leurs demandes en ce sens ; 1° ALORS QUE l'offre et l'acception de contracter peuvent résulter de toute déclaration ou comportement ; qu'en retenant que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE avait offert aux époux X... d'acquérir l'immeuble par courrier du 28 novembre 1995, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le rachat de l'immeuble n'avait pas été proposé aux époux X..., dès le 20 mai 1992, date du jugement d'adjudication, dès lors que, dès cette date, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE avait permis aux époux X... de se maintenir dans les lieux, sans régulariser cette situation par la signature d'un contrat de bail, et avait accepté les versements des époux X... et de la CAF en remboursement du prêt initial, de sorte qu'il convenait, pour apprécier si les époux X... avaient accepté l'offre de la banque et, partant, si la vente était parfaite entre les parties, de prendre en compte le comportement des époux X... dès le mois de mai 1992, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ; 2° ALORS QUE l'offre de contracter peut résulter de toute déclaration ou comportement ; qu'en jugeant que les époux X... ne pouvaient tirer aucune conséquence de la poursuite du versement de l'APL à la banque de 1992 à 2005 au motif que ce n'était que par erreur que la CAF l'avait maintenu, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fait que, de 1992 à 2005, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ait affecté l'APL au remboursement du prêt contracté par les époux X... sans informer la CAF du jugement d'adjudication, n'impliquait pas que la banque considérait que les époux X... lui avaient racheté l'immeuble en 1992 et en payaient régulièrement le prix, ainsi qu'elle l'avait indiqué dans son courrier à la CAF le 18 janvier 2005 dans lequel elle expliquait que l'immeuble « n'était pas répertorié comme un immeuble ayant été attribué au Crédit Immobilier dans le cadre d'une procédure d'adjudication » et que le prêt contracté par les époux X... était « toujours en amortissement et à jour d'échéance », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ; 3° ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond doivent se prononcer sur tous les documents régulièrement versés aux débats ; qu'en jugeant que les époux X... ne démontraient pas avoir réglé le prix convenu correspondant aux sommes restant dues au titre du prêt initial, outre frais, au motif que les reçus produits n'étaient pas probants, sans examiner le courrier adressé par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à la CAF le 18 janvier 2005 (pièce n° 17) dans lequel la banque indiquait clairement que le contrat de prêt initial était « toujours en amortissement et à jour d'échéance », admettant ainsi expressément que les échéances du prêt avaient été régulièrement réglées, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 4° ALORS QU'en toute hypothèse, une dette peut être payée par un tiers ; qu'en retenant, pour juger que les époux X... ne démontraient pas avoir réglé le prix convenu correspondant aux sommes restant dues au titre du prêt initial, outre frais, que les reçus n'étaient pas probants au motif inopérant qu'ils ne comportaient pas le prénom de la personne qui avait versé les sommes visées ou mentionnaient le prénom de Salim plutôt que celui de Tahar, sans rechercher, comme elle y était invitée, quelle dette les sommes dont les reçus attestaient le paiement à la banque avait été acquittée et si ce n'était pas le prêt contracté par les époux X... qui avait ainsi été remboursé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1236 du Code civil ; SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à obtenir du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE paiement de la somme de 72. 215, 63 euros restituée à la CAF ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux X... ayant perdu leur qualité de propriétaires depuis 1992, il incombait au CREDIT IMMOBILIER DE LILLE de restituer à la CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES DE LILLE les allocations indûment perçues, de sorte qu'aucune faute ne peut lui être reprochée en ce qu'elle a restitué la somme de 72. 215, 63 euros le 29 avril 2005 ; que faute d'être propriétaires du bien objet de l'allocation logement, ils n'auraient pu se prévaloir de la prescription biennale résultant de l'article L. 835-3 du Code de la sécurité sociale, alors qu'il leur appartenait d'aviser l'organisme social de la perte de cette qualité ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les époux X... demandent, à titre subsidiaire, la condamnation du CREDIT IMMOBILIER à leur payer la somme de 72. 215, 63 euros, qui représentant la somme restituée par ce dernier à la CAF au titre de l'APL indûment perçue par lui postérieurement à la date de l'adjudication alors qu'ils pouvaient se prévaloir d'une prescription, qui en la matière est de deux années ; qu'ils estiment ainsi que le CREDIT IMMOBILIER a commis une faute dès lors que les allocations leur appartient et qu'aucune demande de la CAF n'a jamais été dirigée dans le délai de la prescription à leur égard ; que toutefois, il ressort des documents produits par la CAF et le CREDIT IMMOBILIER que les époux X... devaient bénéficier de l'APL en leur qualité de propriétaires de l'immeuble et que, alors que l'immeuble avait fait l'objet d'une adjudication en 1992, ils ont omis de déclarer un changement de situation, omission qui, par sa réitération année après année, revêt manifestement un caractère délibéré et frauduleux ; que c'est donc de façon indue que l'allocation a été perçue en leur nom par le CREDIT IMMOBILIER de 1992 à 2005 ; qu'il résulte également des justificatifs versés aux débats qu'à la suite de la révélation de sa situation réelle, les époux X... ont fait l'objet d'une suppression définitive du bénéfice de l'allocation et que la CAF a demandé au CREDIT IMMOBILIER la restitution du trop perçu ; que les demandeurs sont mal fondés à invoquer l'opposabilité à la CAF du jugement d'adjudication alors que le système des allocations est un système déclaratif et qu'il leur appartenait dès lors d'informer ma CAF d'un changement de situation qu'ils ne pouvaient ignorer, ce qu'ils ne justifient pas avoir fait ; qu'au vu de ces éléments, outre le fait que les époux X... sont mal fondés à invoquer leur propre turpitude résultant du silence gardé pendant plusieurs années, l'article L. 835-3 du Code de la sécurité sociale pourtant invoqué par les époux X... à l'appui de leur demande exclue sans équivoque la prescription de deux ans lorsque le paiement indu est intervenu en cas de fraude ou de fausse déclaration, la fausse déclaration étant en l'espèce, l'omission de déclarer un changement de situation qui mettait fin à leurs droits ; que dès lors en l'absence de toute preuve d'une faute du CREDIT IMMOBILIER qui a restitué à la CAF une somme que les époux X... n'étaient pas en droit de percevoir au regard de leur situation, ces derniers seront déboutés de leurs demandes ; ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel les époux X... faisaient valoir qu'ils « auraient également bénéficié d'une allocation de la CAF en qualité de locataires si le CIL avait considéré que leur occupation ne résultait pas d'une vente » (p. 8, dernier §) ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande tendant à obtenir du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE paiement de la somme de 72. 215, 63 euros restituée à la CAF, sans répondre à ce moyen dirimant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.