Identifiant: JURITEXT000027450988

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par : - M. Ernesto X..., contre l'arrêt de la cour d'appel de MONTPELLIER, chambre correctionnelle, en date du 24 avril 2012, qui, sur renvoi après cassation (Crim., 10 novembre 2010, n° 09-88. 509), l'a condamné, pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier, à 3 000 euros d'amende ; Sur la recevabilité du mémoire en défense déposé après désistement partiel du pourvoi visant les dispositions civiles de l'arrêt : Le déclare irrecevable ; Vu le mémoire produit ; Sur le troisième moyen de cassation qui est préalable ; Vu l'article 567-1-1 du code de procédure pénale ; Attendu que le moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 6 § 2 de la Convention européenne des droits de l'homme, préliminaire du code de procédure pénale, 1134 du code civil, 1, 3, 4 et 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 121-3 du code pénal, 591 et 593 dudit code, défaut de motifs et manque de base légale ; " en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré M. X...coupable des faits qui lui étaient reprochés d'exercice d'activité d'entremise et de gestion d'immeuble et fonds de commerce sans carte professionnelle ; " aux motifs que, M. Y..., gérante des sociétés de construction et de promotion immobilière (SARL les Terrasses, la SARL Emmanuelle, la SARL les Jasmins, la SARL 72 Deltino), a confié à la société de droit italien la société italienne Maxima représentée par son gérant M. X..., mandat de vendre avec exclusivité les biens et droits immobiliers que ces sociétés détenaient ou allaient édifier au terme de quatre contrats, en date des 2 janvier 2002 et 2 janvier 2003 ; qu'il apparaît de la procédure que Mme Y...était associée à la société Maxima pour en détenir 5 % des parts ; qu'en raison d'un désaccord sur le paiement des commissions qui n'étaient plus versées par les quatre sociétés gérées par Mme Y..., la société italienne Maxima a saisi le tribunal de commerce de Nice par assignations des 7 juillet 2005, afin d'obtenir le paiement des commissions prévues aux contrats ; que la société Maxima réclamait le paiement d'une facture à la SARL les Terrasses : " Notre commission concernant la vente de l'appartement de la résidence les Terrasses du cap à Beaulieu-sur-Mer, prix d'achat 209 000 euros acquéreur SCI Al Gore Immobilier, le paiement de cinq factures de 67 098 euros relatives à des commissions concernant la vente d'appartement dans la résidence Villa Emmanuelle à Nice à la société Emmanuelle ; que, dans un courrier, en date du 4 avril 2005 Me A..., avocat de M. X...indiquait que toutes les réservations ont été effectuées avec des clients apportés par la société Maxima pendant l'année 2003 soit vingt-huit ventes pour un montant de 147 857, 17 euros ; que M. Y..., représentant ces quatre sociétés dont l'objet était la construction et la promotion immobilière, a porté plainte avec constitution de partie civile auprès du juge d'instruction de Nice le 4 août 2005, en exposant qu'elles avaient confié des mandats de vente, portant sur des immeubles situés en France à la société italienne Maxima et qu'elles avaient constaté, après que divers biens immobiliers eurent été commercialisés, que ni cette société ni son gérant M. X...n'étaient titulaires d'une carte professionnelle ; qu'elle portait plainte, également, pour escroquerie au jugement ; qu'elles avaient demandé, dès le 18 février 2005, à la société italienne Maxima de justifier de la détention de la carte professionnelle ; qu'un sursis à statuer était sollicité par les sociétés exposantes dans l'attente de la décision relative à la plainte et le tribunal de commerce de Nice a sursis à statuer le 12 juillet 2006 ; que, dans le cadre de l'information ouverte, après le versement d'une consignation de 4 000 euros, M. X...était mis en examen du chef d'exercice de la profession d'agent titulaire de la carte professionnelle visée par l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 ; que, par ordonnance du 7 mars 2006, M. X...était renvoyé devant le tribunal correctionnel de Nice pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier (articles 1, 3, 16 et 18 loi du 2 janvier 1970) ; que, sur la recevabilité de l'appel, l'appel du prévenu et du ministère public, interjeté dans les formes et délais de la loi, sont recevables ; que sur l'action publique, rappelant devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence l'article 1 de la loi Hoguet qui dispose que les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, l'échange, la location ou la sous location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, M. X...a soutenu qu'en l'hypothèse, les parties avaient conclu un contrat de commercialisation d'un programme immobilier, la société s'engageant à commercialiser le programme en Italie ; qu'il ne s'agissait nullement d'opérations sur les biens d  autrui, mais de relations contractuelles entre un professionnel de l'immobilier donnant, pour ses propres biens, mandat de prestations de services à un autre professionnel de l'immobilier en Italie, pour développer ses programmes en Italie et non en France afin de lui présenter des acquéreurs potentiels pour l'acquisition de ces propres biens ; que si les quatre sociétés plaignantes, propriétaires des biens, ne sont pas soumises à la loi du 2 janvier 1970, dès lors qu'elles vendent leurs propres biens et non ceux d'autrui, il n'en demeure pas moins que le contrat de commercialisation qu'elles ont conféré à la société mandataire Maxima-société Maxima qui acceptait de vendre avec exclusivité les biens et droits immobiliers à Nice ou Beaulieu-sur-Mer (article 1), qui était autorisé à recevoir, lors des signatures, le dépôt de garantie à l'ordre du notaire chargé de la vente, dépositaire du compte séquestre du programme pour un montant égal à 5 % de la réservation et libellé en euros (article 3), qui s'engageait à assurer la commercialisation des programmes (article 3), qui pouvait faire usage du bureau de vente installé sur le terrain (article 3), qui pouvait mettre en place des vendeurs sous son unique responsabilité sur la péninsule italienne (article 3), et qui restait le seul interlocuteur du client pour les questions d'échange de lots, ou dans le traitement des intentions d'annulations éventuelles, ne plaçait pas la société Maxima hors du champ d'application de la loi Hoguet puisque la société Maxima se livrait ou prêtait son concours d'une manière habituelle à des opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à la vente, l'échange d'immeubles bâtis ou non bâtis ; qu'en effet, dès lors que, et peu importe que M. X...ait ou non la qualité d'agent commercial, la société Maxima recevait, lors des signatures, le dépôt de garantie et demeurait le seul interlocuteur pour les question d'échange de lots et pour les questions d'annulations éventuelles, la société Maxima était soumise à l'exigence de la carte professionnelle, sachant que l'activité de la société Maxima ne se limitait pas à des activités de publicité en Italie, puisque Mme Y...avait répondu au juge d'instruction le 19 octobre 2005 qu'elle ne contestait pas que la société Maxima avait bien réalisé des ventes au profit des quatre sociétés (D. 122), qu'elle avait réglé les précédentes factures à la société Maxima et que la société Maxima signait les contrats de réservation ; qu'en outre, il résulte du courrier sollicitant le paiement des commissions adressé le 4 avril 2005 par Me A..., avocat de M. X..., que toutes les réservations ont été effectuées avec des clients apportés par la société Maxima pendant l'année 2003 soit dix-huit ventes pour un montant de 147 857, 17 euros, ce qui démontre que le rôle de la société Maxima ne se limitait pas à des seuls actes de publicité ; que la loi est applicable en ce que les biens sont situés en France ; que le jugement du tribunal correctionnel de Nice sera confirmé en son principe et en sa peine ; que sur l'action civile ( ), les dispositions civiles du jugement seront intégralement confirmées ; 1°) " alors que l'activité du mandataire qui se limite à une activité de commercialisation des programmes immobiliers dont le mandant est propriétaire ne relève pas du champ d'application de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; que, dès lors, ayant constaté au cas présent que les sociétés plaignantes, pour le compte desquelles la société de droit italien Maxima dont M. X...était le gérant intervenait, étaient propriétaires des biens immobiliers dont celui-ci devait assurer la commercialisation en Italie, la cour d'appel, en le retenant dans les liens de la prévention pour défaut de carte professionnelle, a méconnu les conséquences légales de ses constatations au regard des textes visés par le moyen ; 2°) " alors que tout jugement doit être motivé et que l'insuffisance de motivation équivaut à un défaut de motifs ; qu'un jugement de condamnation doit caractériser en tous ses éléments l'infraction retenue, et notamment en, son élément intentionnel ; qu'il n'y a pas, en effet, de délit sans intention de le commettre ; qu'en se bornant, au cas présent, pour retenir M. X...dans les liens de la prévention, à considérer qu'en sa qualité de professionnel avisé il ne pouvait ignorer l'obligation de solliciter une carte professionnelle sans examiner, ne serait-ce que pour l'écarter, la circonstance opérante à cet égard, invoquée dans ses conclusions d'appel régulièrement déposées, qu'exerçant en Italie, il avait pu, cependant, ignorer qu'il était soumis à cette obligation pour présenter des clients italiens à des sociétés françaises, dans le cadre de la commercialisation de biens immobiliers dont elles étaient propriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes visés par le moyen " ; Sur le deuxième moyen de cassation, pris de la violation des articles 6 § 2 de la Convention européenne des droits de l'homme, préliminaire du code de procédure pénale, 1134 du code civil, 1, 3, 4 et 14 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970, 121-3 du code pénal, 591 et 593 dudit code, défaut de motifs et manque de base légale ; " en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré M. X...coupable des faits qui lui étaient reprochés d'exercice d'activité d'entremise et de gestion d'immeuble et fonds de commerce sans carte professionnelle ; " aux motifs que, Mme Y..., gérante des sociétés de construction et de promotion immobilière (SARL les Terrasses, la SARL Emmanuelle, la SARL les Jasmins, la SARL 72 Deltino), a confié à la société de droit italien, la société italienne Maxima représentée par son gérant M. X..., mandat de vendre avec exclusivité les biens et droits immobiliers que ces sociétés détenaient ou allaient édifier au terme de quatre contrats, en date des 2 janvier 2002 et 2 janvier 2003 ; qu'il apparaît de la procédure que Mme Y...était associée à la société Maxima pour en détenir 5 % des parts ; qu'en raison d'un désaccord sur le paiement des commissions qui n'étaient plus versées par les quatre sociétés gérées par Mme Y..., la société italienne Maxima a saisi le tribunal de commerce de Nice, par assignations des 7 juillet 2005, afin d'obtenir le paiement des commissions prévues aux contrats ; que la société Maxima réclamait le paiement d'une facture à la SARL les Terrasses : " Notre commission concernant la vente de l'appartement de la résidence les Terrasses du cap à Beaulieu-sur-Mer, prix d'achat 209 000 euros acquéreur SCI Al Gore Immobilier, le paiement de cinq factures de 67 098 euros relatives à des commissions concernant la vente d'appartement dans la résidence Villa Emmanuelle à Nice à la société Emmanuelle ; que, dans un courrier, en date du 4 avril 2005, Me A..., avocat de M. X..., indiquait que toutes les réservations ont été effectuées avec des clients apportés par la société Maxima pendant l'année 2003 soit vingt-huit ventes pour un montant de 147 857, 17 euros ; que M. Y..., représentant ces quatre sociétés dont l'objet était la construction et la promotion immobilière, a porté plainte avec constitution de partie civile auprès du juge d'instruction de Nice le 4 août 2005, en exposant qu'elles avaient confié des mandats de vente portant sur des immeubles situés en France à la société italienne Maxima et qu'elles avaient constaté, après que divers biens immobiliers eurent été commercialisés, que ni cette société ni son gérant M. X...n'étaient titulaires d'une carte professionnelle ; qu'elle portait plainte également pour escroquerie au jugement ; qu'elles avaient demandé, dès le 18 février 2005 à la société italienne Maxima de justifier de la détention de la carte professionnelle ; qu'un sursis à statuer était sollicité par les sociétés exposantes dans l'attente de la décision relative à la plainte et le tribunal de commerce de Nice a sursis à statuer le 12 juillet 2006 ; que, dans le cadre de l'information ouverte, après le versement d'une consignation de 4 000 euros, M. X...était mis en examen du chef d'exercice de la profession d'agent titulaire de la carte professionnelle visée par l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 ; que, par ordonnance du 7 mars 2006, M. X...était renvoyé devant le tribunal correctionnel de Nice pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier (articles 1, 3, 16 et 18 loi du 2 janvier 1970) ; que sur la recevabilité de l'appel, l'appel du prévenu et du ministère public, interjeté dans les formes et délais de la loi, sont recevables ; que sur l'action publique, rappelant devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence l'article 1 de la loi Hoguet qui dispose que les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, l'échange, la location ou la sous location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, M. X...a soutenu qu'en l'hypothèse, les parties avaient conclu un contrat de commercialisation d'un programme immobilier, la société s'engageant à commercialiser le programme en Italie ; qu'il ne s'agissait nullement d'opérations sur les biens d  autrui, mais de relations contractuelles entre un professionnel de l'immobilier donnant, pour ses propres biens, mandat de prestations de services à un autre professionnel de l'immobilier en Italie, pour développer ses programmes en Italie et non en France, afin de lui présenter des acquéreurs potentiels pour l'acquisition de ces propres biens ; que si les quatre sociétés plaignantes, propriétaires des biens, ne sont pas soumises à la loi du 2 janvier 1970, dès lors qu'elles vendent leurs propres biens et non ceux d'autrui, il n'en demeure pas moins que le contrat de commercialisation qu'elles ont conféré à la société mandataire Maxima-société Maxima qui acceptait de vendre avec exclusivité les biens et droits immobiliers à Nice ou Beaulieu-sur-Mer, (article 1), qui était autorisé à recevoir, lors des signatures, le dépôt de garantie, à l'ordre du notaire chargé de la vente, dépositaire du compte séquestre du programme pour un montant égal à 5 % de la réservation et libellé en euros (article 3), qui s'engageait à assurer la commercialisation des programmes (article 3), qui pouvait faire usage du bureau de vente installé sur le terrain (article 3), qui pouvait mettre en place des vendeurs sous son unique responsabilité sur la péninsule italienne (article 3), et qui restait le seul interlocuteur du client pour les questions d'échange de lots, ou dans le traitement des intentions d'annulations éventuelles, ne plaçait pas la société Maxima hors du champ d'application de la loi Hoguet puisque la société Maxima se livrait ou prêtait son concours d'une manière habituelle à des opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à la vente, l'échange d'immeubles bâtis ou non bâtis ; qu'en effet, dès lors que, et peu importe que M. X...ait ou non la qualité d'agent commercial, la société Maxima recevait, lors des signatures, le dépôt de garantie et demeurait le seul interlocuteur pour les question d'échange de lots et pour les questions d'annulations éventuelles, la société Maxima était soumise à l'exigence de la carte professionnelle, sachant que l'activité de la société Maxima ne se limitait pas à des activités de publicité en Italie, puisque Mme Y...avait répondu au juge d'instruction le 19 octobre 2005 qu'elle ne contestait pas que la société Maxima avait bien réalisé des ventes au profit des quatre sociétés (D. 122), qu'elle avait réglé les précédentes factures à la société Maxima et que la société Maxima signait les contrats de réservation ; qu'en outre, il résulte du courrier sollicitant le paiement des commissions adressé le 4 avril 2005 par Me A..., avocat de M. X..., que toutes les réservations ont été effectuées avec des clients apportés par la société Maxima pendant l'année 2003 soit dix-huit ventes pour un montant de 147 857, 17 euros, ce qui démontre que le rôle de la société Maxima ne se limitait pas à des seuls actes de publicité ; que la loi est applicable en ce que les biens sont situés en France ; que le jugement du tribunal correctionnel de Nice sera confirmé en son principe et en sa peine ; que sur l'action civile ( ), les dispositions civiles du jugement seront intégralement confirmées ; " alors que le bénéfice du statut d'agent commercial n'est exclu que lorsque le mandataire s'est livré, pour le compte d'un mandant qui n'est pas titulaire de la carte professionnelle exigée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, à une activité consistant à rechercher et négocier des biens immobiliers ; qu'il s'ensuit que lorsque une telle activité de recherche et de négociation de biens immobiliers n'est pas caractérisée, le statut d'agent commercial s'applique sans qu'il puisse être reproché à l'agent de s'être soustrait aux exigences de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et notamment de ne pas être titulaire d'une carte professionnelle, et ce, bien que le mandant ne soit pas soumis à la loi du 2 janvier 1970 ; qu'en se bornant au cas présent, pour retenir M. X...dans les liens de la prévention, à relever que dans le cadre du contrat le liant aux plaignantes, lesquelles n'étaient pas soumises à la loi du 2 janvier 1970, il avait réalisé des ventes à leur profit, sans caractériser de sa part une activité préalable de recherche et de négociation de biens immobiliers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes visés par le moyen " ; Les moyens étant réunis ; Attendu que les énonciations de l'arrêt attaqué et du jugement qu'il confirme mettent la Cour de cassation en mesure de s'assurer que la cour d'appel a, sans insuffisance ni contradiction, répondu aux chefs péremptoires des conclusions dont elle était saisie et caractérisé en tous ses éléments, tant matériels qu'intentionnel, le délit dont elle a déclaré le prévenu coupable ; D'où il suit que les moyens, qui se bornent à remettre en question l'appréciation souveraine, par les juges du fond, des faits et circonstances de la cause, ainsi que des éléments de preuve contradictoirement débattus, ne sauraient être admis ; Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ; REJETTE le pourvoi ; Ainsi jugé et prononcé par la Cour de cassation, chambre criminelle, en son audience publique, les jour, mois et an que dessus ; Etaient présents aux débats et au délibéré, dans la formation prévue à l'article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Louvel président, M. Le Corroller conseiller rapporteur, M. Arnould conseiller de la chambre ; Greffier de chambre : Mme Téplier ; En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ;