Identifiant: JURITEXT000038629711

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 ; Attendu que, s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2016), que, le 20 décembre 2012, la SCI Léopold Bellan (la SCI), propriétaire d'un local donné à bail professionnel à M. A..., lui a délivré un commandement visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré de charges ; que, M. A... ayant formé opposition à ce commandement au motif que les charges réclamées étaient indues, la SCI a sollicité, à titre reconventionnel, l'acquisition de la clause résolutoire ; Attendu que, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, la cour d'appel se prononce au visa des conclusions déposées par le locataire le 22 août 2014 ; Qu'en statuant ainsi, alors que M. A... avait régulièrement déposé et signifié, le 4 mai 2015, de nouvelles écritures accompagnées de nouvelles pièces dont il n'est pas établi qu'elles aient été prises en considération, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la SCI Léopold Bellan aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. A... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. A... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail professionnel du 13 août 1995 étaient réunies à la date du 20 janvier 2013, D'AVOIR condamné M. A... à payer à la SCI LEOPOLD BELLAN la somme de 2 559,15 € au titre de sa dette locative arrêtée au 11 septembre 2013, D'AVOIR dit qu'en l'absence d'un seul versement à son échéance en plus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire retrouvera de plein droit ses effets, le bail sera résilié et l'intégralité de la dette sera due, D'AVOIR dit qu'il pourra être procédé à l'expulsion de M. A... et de tous ses occupants de son chef des lieux situés au [...] de non restitution volontaire des lieux trois mois après un commandement de quitter les lieux, D'AVOIR dit que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, D'AVOIR condamné M. A... au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les taxes, charges et accessoires, D'AVOIR constaté que M. A... n'avait pas respecté les délais qui lui avaient été accordés par le tribunal et qui conditionnaient la suspension des effets de la clause résolutoire, D'AVOIR dit que celle-ci a repris ses effets conformément au jugement dès le mois de juin 2014 et qu'il y a lieu d'en tirer toutes les conséquences prévues par le tribunal, de constater que le bail a été résilié et D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a dit qu'il y avait lieu de condamner M. A... au paiement de la somme de 2 519,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés dus (arrêtés au 25 février 2015 date de l'expulsion), D'AVOIR débouté les parties de leurs autres demandes, D'AVOIR condamné M. A... à verser à la SCI Léopold Bellan la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, D'AVOIR condamné M. A... aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. AUX MOTIFS QUE « s'agissant de la charge entretien sortie de poubelles, l'appelant reproche au jugement entrepris d'avoir fait application de la loi applicable aux baux d'habitation alors qu'on est en présence d'un bail professionnel ; qu'il rappelle qu'en matière de baux commerciaux et de baux professionnels, la répartition des charges entre locataire et bailleur relève de la liberté contractuelle ; qu'il fait état d'un usage qui a prévalu pendant 17 ans et qui intégrait dans le loyer la charge litigieuse ; qu'il considère par conséquent que le nouveau bailleur ne peut unilatéralement modifier cet usage au risque d'imposer une double facturation de la même charge au preneur ; qu'il sera tout d'abord rappelé que c'est pertinemment que le tribunal a tout d'abord indiqué que l'argument soulevé par le locataire selon lequel ces charges ne seraient pas dues parce qu'elles n'auraient jamais été réclamées était inopérant dès lors qu'en effet cette circonstance ne caractérise pas une renonciation expresse du bailleur à récupérer les charges liées à l'entretien de l'immeuble ; que la lecture du bail montre en outre clairement que le locataire « s'engage en outre à supporter la taxe de balayage, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et d'écoulement à l'égout afférentes aux lieux loués, ainsi que toutes impositions ou taxes nouvelles qui seraient mises à la charge des locataires, ou qui, étant en principe à la charge de l'immeuble, seraient afférentes à une prestation ou à un service au profit des locataires ; que le paiement des charges, taxes, prestations et fournitures s'effectuera par acompte mensuel égal au douzième du montant des charges de l'année précédente et sera régularisé au moment de l'établissement des comptes » ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a estimé que selon le contrat de bail, M. L... A... devait s'acquitter des charges et prestations mises à sa charge par la loi, et l'usage des lieux ; qu'il est en effet d'usage que conformément à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et les dépenses d'entretien courant soient à la charge du locataire ; qu'en l'espèce, la SCI LEOPOLD BELLAN demande à M. L... A... de s'acquitter de sa quote-part du contrat d'entretien conclu avec l'entreprise SAS Pro Hygiéne Service le 31 mars 2011 ; que ce contrat prévoit notamment l'évacuation des ordures ménagères quatre fois par semaine et l'entretien des parties communes balayage, nettoyage etc.) pour un montant mensuel hors taxe de 210 euros ; que les sommes ainsi facturées au titre de la sortie des ordures ménagères et de l'entretien des parties communes constituent des charges liées à l'usage de l'immeuble et à son entretien courant qu'il est d'usage de mettre à la charge du locataire ; que c'est donc à juste titre qu'à compter de la régularisation de charges de 2011, la SCI LEOPOLD BELLAN a facturé à M. L... A... sa quote charge relative à l'entretien et la sortie des ordures ménagères ; qu'il apparaît donc au vu du calcul effectué par le tribunal sur la base des justificatifs fournis par les parties, qu'il y a lieu de confirmer le jugement à l'exposé duquel il sera renvoyé pour le détail des sommes facturées et acquittées, et de retenir qu'au 11 septembre 2013, en tenant compte du fait que le locataire n'était pas redevable de la taxe foncière mais qu'il était redevable de la taxe sur les ordures-sorties de poubelle, M. L... A... se trouvait débiteur envers la bailleresse, une fois les provisions sur charges dont il est établi qu'elles ont été plusieurs fois facturées, de la somme de 809,57 euros ». ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « selon le contrat de bail, M. A... doit s'acquitter des charges et prestations mises sa charge par la loi et l'usage des lieux ; qu'il est d'usage que conformément à l'article 23 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 les services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et le dépenses d'entretien courant soient à la charge du locataire ; qu'en l'espèce, la SCI LEOPOLD BELLAN demande à M. L... A... de s'acquitter de sa quote part du contrat d'entretien conclu avec l'entreprise SAS PRO HYGIENE SERVICE le 31 mars 2011 ; que ce contrat prévoit notamment l'évacuation des ordures ménagères quatre fois par semaine et l'entretien des parties communes (balayage, nettoyage etc) pour un montant mensuel hors taxe de 210 euros Les sommes ainsi facturées au titre de la sortie des ordures ménagères et de l'entretien des parties communes constituent des charges liées à l'usage de l'immeuble et à son entretien courant qu'il est d'usage de mettre à la charge du locataire ; qu'il est inopérant de faire valoir que jusqu'à présent, ces charges n'étaient pas réclamé à M. L... A..., cette circonstance ne caractérisant pas une renonciation expresse du bailleur à récupérer les charges liées à l'entretien de l'immeuble La bailleresse justifie sa dépense en produisant les factures mensuelles de la SAS PRO HYGIENE SERVICE ; que c'est donc à juste titre qu'à compter de la régularisation de charges de 2011, la SCI LEOPOLD BELLAN a facturé à M. L... A... sa quote charge relative à l'entretien et la sortie des ordures ménagères ; que sur les comptes entre les parties, qu'à partir de la régularisation de charges contestée de 2011, effectuée en avril 2012, M. L... A... a réglé une somme mensuelle fixe de 1.080 euros ne correspondant pas aux sommes appelées par la bailleresse ; () que le montant de la taxe foncière 2011 pour l'immeuble élevait à 2.458 euros ; que la part imputée à M. L... A... selon la clé de répartition applicable de 3.933/20.367 est donc de 474,66 euros, qu'il convient de déduire du montant annuel facturé de 1.461,19 euros, soit un montant réellement dû de 986,53 euros ; qu'il s'en déduit que la provision sur charge correspondant, selon le contrat, à un acompte mensuel égal au douzième du montant des charges de l'année précédente, s'élevait à 82 euros (986,53/12) et non à 120 euros comme il a été facturé ; que dans le commandement litigieux délivré le 20 décembre 2012, il est réclamé la somme de 1.813,94 euros correspondant au solde des loyers et charges dus au 12 décembre 2012 ; qu'il convient de déduire de cette somme le montant de la contribution relative à la taxe foncière indûment facturée (474,66 euros) et le trop facturé pendant neuf mois au titre de la provision sur charges (120-82 38 x9 -342 euros) et de déduire le coût du commandement du 8 novembre 2012 soit 187,71 euros, soit une somme réellement due de 809,57 euros (1813,94-474,66 -342-187,71) à la date du 12 décembre 2012 La SCI LEOPOLD BELLAN sollicite la somme de 4.620,86 euros au titre du solde dû au 11 septembre 2013 en produisant un relevé de compte locataire arrêté à cette date ; qu'il convient d'en déduire les sommes indiquées ci-dessus au titre de la taxe for des frais du commandement du 8 novembre 2012 ainsi que les frais du commandement du 20 décembre 2012 qui sera compris dans les dépens (474,66 187,71) ; que sur ce relevé apparaît la somme de 463,42 euros au titre de la régularisation de 2012 ; () qu'il apparaît donc qu'il a été facturé 14 fois 120 euros et 4 fois 140 euros au lieu de 18 fois 82 euros, soit une somme trop facturée au titre des provisions de 764 euros ; qu'il apparaît donc qu'il est dû au 11 septembre 2013 la somme de 2.559,15 euros (4620,8 474,66-187,71 171,92-463,42 - 764) ; qu'L... A... sera condamné au paiement de cette somme ». 1°/ ALORS QUE le juge doit statuer au vu des dernières conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est prononcée au visa des conclusions de l'exposant « signifiées par RPVA le 22 août 2014 » (arrêt attaqué, p. 3 et p. 4), dont elle a exposé succinctement les prétentions, quand ses dernières conclusions, lesquelles comportaient des prétentions et développements nouveaux, avaient été signifiées par l'intermédiaire du « réseau privé virtuel des avocats » (RPVA) le 4 mai 2015 ; qu'en se prononçant ainsi la cour d'appel, qui n'a pas statué au vu des derniers conclusions de l'exposant, a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile. 2°/ ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, l'exposant soutenait que la charge d'entretien avait toujours été réclamée par le bailleur et réglée par lui puisqu'elle avait toujours été incluse au sein de la provision sur charges, en sorte qu'il contestait l'ajout d'une nouvelle charge dite « entretien et sortie de poubelle » qui, précisément, faisait double emploi avec celle déjà existante et dont il assurait déjà le règlement (concl. d'appel, p. 11-12 et p. 13) ; qu'en faisant valoir que le locataire soutenait « que ces charges (i.e. d'entretien) ne seraient pas dues parce qu'elles n'auraient jamais été réclamées » (arrêt attaqué, p. 6 ; jgt, p. 4, §4), quand le locataire soutenait exactement l'inverse, la cour d'appel a dénaturé les conclusion du locataire au mépris de l'article 4 du code de procédure civile. 3° ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, le locataire faisait valoir qu'il ne pouvait être redevable du règlement d'une nouvelle charge dite « entretien-sortie de poubelle » puisqu'il assurait déjà le règlement d'une charge d'entretien, ce qu'il offrait de prouver en produisant le compte de charges et les quittances de loyers établis du chef du précédent propriétaire faisant état du montant dû à ce titre (concl. d'appel A..., p. 11), en sorte que la créance nouvellement revendiquée par le bailleur était dépourvue de contrepartie pour le locataire et s'analysait en une « augmentation de loyer déguisée » (concl. d'appel A..., p. 11) ; qu'en ne répondant pas à ce chef dirimant des conclusions la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 4°/ ALORS QUE la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui est d'ordre public, s'applique aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte, à l'exclusion des locaux à usage professionnel ; qu'en retenant, pour imputer au locataire une charge dont il contestait le bien-fondé, qu'il était « d'usage, conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, (que) les services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et les dépenses d'entretien courant soient à la charge du locataire » (arrêt attaqué, p. 5 ; jgt, p. 4), la cour d'appel a violé par fausse application l'article 23 de ladite loi du 6 juillet 1989. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail professionnel du 13 août 1995 étaient réunies à la date du 20 janvier 2013, D'AVOIR condamné M. A... à payer à la SCI LEOPOLD BELLAN la somme de 2 559,15 € au titre de sa dette locative arrêtée au 11 septembre 2013, D'AVOIR dit qu'en l'absence d'un seul versement à son échéance en plus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire retrouvera de plein droit ses effets, le bail sera résilié et l'intégralité de la dette sera due, D'AVOIR dit qu'il pourra être procédé à l'expulsion de M. A... et de tous ses occupants de son chef des lieux situés au [...] de non restitution volontaire des lieux trois mois après un commandement de quitter les lieux, D'AVOIR dit que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, D'AVOIR condamné M. A... au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les taxes, charges et accessoires, D'AVOIR constate que M. A... n'a pas respecté les délais qui lui avaient été accordés par le tribunal et qui conditionnaient la suspension des effets de la clause résolutoire, D'AVOIR dit que celle-ci a repris ses effets conformément au jugement dès le mois de juin 2014, qu'il y a lieu d'en tirer toutes les conséquences prévues par le tribunal, de constater que le bail a été résilié et de confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'il y avait lieu de condamner M. L... A... au paiement de la somme de 2 519,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés dus (arrêtés au 25 février 2015 date de l'expulsion), D'AVOIR débouté les parties de leurs autres demandes, D'AVOIR condamné M. A... à verser à la SCI Léopold Bellan la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, D'AVOIR condamné Monsieur L... A... aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. AUX MOTIFS QUE « sur l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 20 décembre 2012, l'appelant expose que les conditions de la clause résolutoire n'étaient pas réunies car le commandement de payer avait été suivi d'effet puisque la partie de la somme qui n'était pas contestée a été payée ; que, subsidiairement, si la clause résolutoire était jugée acquise, il demande que ses effets en soient suspendus et qu'un échéancier de 24 mois lui soit accordé pour le paiement des sommes litigieuses ; que, comme l'a toutefois relevé le tribunal, c'est à juste titre que la bailleresse s'est prévalue du commandement délivré le 20 décembre 2012 pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, puisqu'à la date du commandement, le locataire était bien redevable, déduction faite de ce qu'il avait payé, de la somme de 809,57 euros ; qu'il est établi aussi que le commandement de payer étant resté sans effet dans le délai d'un mois imparti, la clause résolutoire est acquise ; qu'il n'est pas contesté en outre que M. A... n'a pas respecté les délais qui lui avaient été accordés par le tribunal et qui conditionnaient la suspension des effets de la clause résolutoire ; qu'il y a donc lieu par conséquent de constater que celle-ci a repris ses effets conformément au jugement dès le mois de juin 2014, d'en tirer toutes les conséquences prévues par le tribunal, et de confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'il y avait lieu de condamner M. L... A... au paiement de la somme de 2 519,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés dus (arrêtés au 25 février 2015 date de l'expulsion) ; que l'appelant sera débouté de ses autres demandes, notamment de celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile et succombant à l'appel, en supportera les entiers dépens et devra verser à la SCI Léopold Bellan la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ». ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail La SCI LEOPOLD BELLAN se prévaut du commandement délivré le 20 décembre 2012 pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; que M. L... A... s'y oppose et demande également la suspension des effets de la clause résolutoire ; qu'ainsi qu'il l'a été exposé ci-dessus, à la date du commandement du 20 décembre 2012, M. L... A... devait une somme de 809,57 euros et non la somme réclamée de 1.813,94 euros ; qu'un commandement délivré pour une somme trop élevée est néanmoins valable ; que le commandement délivré étant resté infructueux dans le délai imparti, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 janvier 2013 ; que compte tenu de l'ancienneté du bail, du caractère partiellement infondé de la somme réclamée dans le commandement litigieux, du fait que le locataire a effectué régulièrement des paiements partiels, il convient de faire droit à sa demande et corder un délai de trois mois suspendant les effets de la clause résolutoire du bail dans les conditions indiquées au dispositif, étant précisé que tout manquement entraînera la déchéance du terme et l'acquisition de la clause résolutoire ; que le bail se trouvera alors résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit ; que l'expulsion de M. L... A... et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux trois mois après un commandement de quitter les lieux ; que M. L... A... sera à compter de l'acquisition de la clause résolutoire redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de te du bail, outre les charges, taxes et accessoires, la majoration de 20% sollicitée dans la motivation des écritures de la bailleresses n'étant pas justifiée ; que sur les autres demandes, il y a lieu de condamner M. L... A..., partie perdante, aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement du 20 décembre 2012 comprendront pas le coût de celui du 8 novembre 2012, qui ne constitue pas un dépens justifié et nécessaire à la présente procédure ; que l'équité commande de laisser à chacune des parties ses frais irrépétibles et de rejeter leurs demandes fondées sur ces textes ; que les circonstances de l'espèce justifient le prononcé de l'exécution provisoire, qui est en outre compatible avec la nature du litige ; que les autres demandes seront rejetées ». 1°/ ALORS QUE, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation intervenue sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la cassation des chefs du dispositif contestés par le second moyen. 2°/ ALORS QUE la mauvaise foi du créancier dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire lui interdit de s'en prévaloir ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que la clause résolutoire avait été invoquée par le bailleur de mauvaise foi dès lors que, par une décision unilatérale, le créancier avait soudainement réclamé le règlement de la taxe foncière dont il résulte des propres constatations de la cour d'appel qu'elle n'était pas due par le locataire, qu'il exigeait en outre le paiement d'une nouvelle charge dite « entretien-sortie de poubelle » qui, pendant plus de dix-sept ans d'exécution contractuelle, avait toujours été réglée par le locataire et intégrée aux provisions sur charge, qu'au surplus, ladite charge d'« entretien-sortie de poubelle » avait été appelée en une seule fois sans information ni explication préalable au titre d'une « régularisation » alors que le contrat qui en constituait prétendument la cause courait depuis plus d'un an, de telle manière que c'est de mauvaise foi que le bailleur se prévalait du non paiement de cette seule charge pour justifier de la résolution du bail ; qu'en se bornant à juger que la clause résolutoire était acquise en raison du non-paiement de cette la charge « entretien-sortie de poubelles », sans même rechercher si l'attitude du créancier ne heurtait pas la bonne foi qui doit normalement présider à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3 du code civil, dans sa version applicable à l'époque des faits. 3°/ ALORS QUE toute sanction doit être proportionnée à la faute ; qu'en l'espèce la résolution d'un contrat de bail professionnel qui s'était exécuté sans aucune difficulté pendant 17 ans pour le seul retard de paiement de charges contestées d'un montant de 809,57 € est une sanction disproportionnée à la faute commise par le preneur et au préjudice subi par le bailleur ; qu'en ordonnant l'acquisition d'une clause résolutoire aux conséquences excessives, la cour d'appel a violé l'article 1134 devenu 1103 et 1104 ainsi que l'article 1184 devenu 1224 à 1230 du code civil.