Identifiant: JURITEXT000027453103

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant relevé que Mme de X...avait donné congé le 16 septembre 2005 pour le 26 décembre 2006 et que ce congé avait été accepté le 21 octobre 2005, avant l'acquisition de la clause résolutoire, par le mandataire de la bailleresse, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendait inopérante, en a exactement déduit, que Mme de X...ne pouvait être solidairement tenue des sommes exigibles après la date d'effet du congé, tant au titre des loyers et des charges qu'au titre des indemnités d'occupation résultant du maintien illicite dans les lieux de M. Y...; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Z...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z...à payer à Mme de X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Z...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme Z... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QUE, si après avoir décidé à juste titre que la clause résolutoire s'est trouvée acquise le 12 novembre 2005, qu'à compter de cette date, une indemnité d'occupation était due et que M. Y...et Mme DE X...en étaient solidairement tenus, il a décidé que Mme DE X...ne serait tenue solidairement avec M. Y...des indemnités d'occupation que jusqu'au 26 décembre 2006 ; AUX MOTIFS QUE « Mme de X...soutient qu'elle n est pas engagée en ce qui concerne la dette après le 26 décembre 2006 ayant donné un congé le 16 septembre 2005 et précisant que seul M. Y...conservait le bail à son nom et qu'en réponse le mandataire lui avait indiqué qu'elle restait solidaire jusqu'au 26 décembre 2006 date de l'échéance de renouvellement de bail ; que de plus, elle indique que la demande de la bailleresse était irrecevable car l'assignation n'a pas été délivrée au préfet conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 2005, qu'elle ne pouvait viser le commandement et sa clause résolutoire et qu'en conséquence, elle n'est pas tenue par les indemnités d'occupation ; qu'enfin, elle ajoute que le contrat ne prévoit pas le paiement des indemnités d'occupation ; que Mme Z...soutient que le préfet a été avisé de son assignation dans les délais, qu'elle n'a pas renoncé à la clause résolutoire, que le congé donné par Mme de X...tenue des engagements par une clause de solidarité est constitutif d'un détournement de la loi car venant juste après le commandement de payer ; que Mme de X...engagée solidairement dans le cadre du bail avec M. Y...a donné un congé par lettre du 16 septembre 2005 " à dater de ce jour " mentionnant que M. Y...conservait la location à son seul nom. Par lettre du 21 octobre 2005, le gestionnaire lui répondait qu'elle restait solidairement responsable de l'exécution du bail et du paiement de " toutes les sommes dues jusqu'au 26 décembre 2006 date d'échéance du renouvellement du bail " ; qu'il est exact comme le soutient Mme De X...que le gestionnaire du bien mandaté par la bailleresse a accepté le congé et en a fixé l'échéance à la date de reconduction tacite du bail soit le 26 décembre 2006 ; qu'en conséquence, Mme de X...ne peut être tenue par la clause de solidarité au-delà de cette date, acceptée par le gestionnaire en sa qualité de représentant du bailleur ; que le commandement de payer a été délivré le 12 septembre 2005 et il n'est pas contesté que la clause résolutoire s'est trouvée acquise dans les deux mois de sa délivrance soit le 12 novembre 2005, la dette de 7 572, 91  n'ayant pas été payée dans le délai des deux mois ; que Mme Z...justifie de ce que son huissier la SCP A... le 26 juin 2007 a avisé le préfet (lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 juin 2007) de la demande de résiliation de bail et lui a notifié l'assignation délivrée aux locataires ; qu'en conséquence, le justificatif d'avis au préfet étant produit devant la cour, le jugement doit être infirmé sur ce point ; que le contrat de location signé le 19 décembre 2000 dans son article 15 fait état d'une clause de solidarité " pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat " et précise qu'il y aura solidarité entre les parties ci-dessus désignées sous le vocable " le locataire " en l'espèce, Mme de X...et M. Y...; que l'article 14 du bail prévoit le paiement d'indemnités d'occupation en cas de déchéance " du droit d'occupation " si les locataires ne libèrent pas les lieux ; que l'article 15 du contrat faisant référence à " toutes les obligations du bail " donc à l'article 14 sus visé et la situation étant expressément prévue dans le contrat, Mme de X...nonobstant la délivrance de son congé était bien engagée pour les indemnités d'occupation, du fait du maintien dans les lieux de son concubin ; que cependant, elle ne l'était que jusqu'au 26 décembre 2006, date à laquelle, elle a été déchargée des contraintes du bail par le gestionnaire ; qu'en conséquence, Mme de X...n'ayant plus à cette date, aucune qualité, ne pouvait être tenue des indemnités d'occupation au-delà et aucune somme ne peut lui être demandée postérieurement au 26 décembre 2006 » (arrêt, p. 5-6) ; ALORS QUE, dès lors qu'un contrat a été résilié, il disparaît définitivement de l'ordonnancement juridique ; que par suite, est sans objet l'acte qui vise, eu égard à sa date d'effet, à résilier une convention d'ores et déjà résiliée ; qu'en décidant le contraire pour considérer, quand le bail était résilié depuis le 12 novembre 2005 par l'effet de la clause résolutoire, qu'un congé émanant de Mme DE X...avait pu mettre un terme à la relation contractuelle le 26 décembre 2006, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil en tant qu'il donne effet à la clause résolutoire et les règles régissant les effets de la clause résolutoire. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QUE, si après avoir décidé à juste titre que la clause résolutoire s'est trouvée acquise le 12 novembre 2005, qu'à compter de cette date, une indemnité d'occupation était due et que M. Y...et Mme DE X...en étaient solidairement tenus, il a décidé que Mme DE X...ne serait tenue solidairement avec M. Y...des indemnités d'occupation que jusqu'au 26 décembre 2006 ; AUX MOTIFS QUE « Mme de X...soutient qu'elle n est pas engagée en ce qui concerne la dette après le 26 décembre 2006 ayant donné un congé le 16 septembre 2005 et précisant que seul M. Y...conservait le bail à son nom et qu'en réponse le mandataire lui avait indiqué qu'elle restait solidaire jusqu'au 26 décembre 2006 date de l'échéance de renouvellement de bail ; que de plus, elle indique que la demande de la bailleresse était irrecevable car l'assignation n'a pas été délivrée au préfet conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 2005, qu'elle ne pouvait viser le commandement et sa clause résolutoire et qu'en conséquence, elle n'est pas tenue par les indemnités d'occupation ; qu'enfin, elle ajoute que le contrat ne prévoit pas le paiement des indemnités d'occupation ; que Mme Z...soutient que le préfet a été avisé de son assignation dans les délais, qu'elle n'a pas renoncé à la clause résolutoire, que le congé donné par Mme de X...tenue des engagements par une clause de solidarité est constitutif d'un détournement de la loi car venant juste après le commandement de payer ; que Mme de X...engagée solidairement dans le cadre du bail avec M. Y...a donné un congé par lettre du 16 septembre 2005 " à dater de ce jour " mentionnant que M. Y...conservait la location à son seul nom. Par lettre du 21 octobre 2005, le gestionnaire lui répondait qu'elle restait solidairement responsable de l'exécution du bail et du paiement de " toutes les sommes dues jusqu'au 26 décembre 2006 date d'échéance du renouvellement du bail " ; qu'il est exact comme le soutient Mme De X...que le gestionnaire du bien mandaté par la bailleresse a accepté le congé et en a fixé l'échéance à la date de reconduction tacite du bail soit le 26 décembre 2006 ; qu'en conséquence, Mme de X...ne peut être tenue par la clause de solidarité au-delà de cette date, acceptée par le gestionnaire en sa qualité de représentant du bailleur ; que le commandement de payer a été délivré le 12 septembre 2005 et il n'est pas contesté que la clause résolutoire s'est trouvée acquise dans les deux mois de sa délivrance soit le 12 novembre 2005, la dette de 7 572, 91  n'ayant pas été payée dans le délai des deux mois ; que Mme Z...justifie de ce que son huissier la SCP A... le 26 juin 2007 a avisé le préfet (lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 juin 2007) de la demande de résiliation de bail et lui a notifié l'assignation délivrée aux locataires ; qu'en conséquence, le justificatif d'avis au préfet étant produit devant la cour, le jugement doit être infirmé sur ce point ; que le contrat de location signé le 19 décembre 2000 dans son article 15 fait état d'une clause de solidarité " pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat " et précise qu'il y aura solidarité entre les parties ci-dessus désignées sous le vocable " le locataire " en l'espèce, Mme de X...et M. Y...; que l'article 14 du bail prévoit le paiement d'indemnités d'occupation en cas de déchéance " du droit d'occupation " si les locataires ne libèrent pas les lieux ; que l'article 15 du contrat faisant référence à " toutes les obligations du bail " donc à l'article 14 sus visé et la situation étant expressément prévue dans le contrat, Mme de X...nonobstant la délivrance de son congé était bien engagée pour les indemnités d'occupation, du fait du maintien dans les lieux de son concubin ; que cependant, elle ne l'était que jusqu'au 26 décembre 2006, date à laquelle, elle a été déchargée des contraintes du bail par le gestionnaire ; qu'en conséquence, Mme de X...n'ayant plus à cette date, aucune qualité, ne pouvait être tenue des indemnités d'occupation au-delà et aucune somme ne peut lui être demandée postérieurement au 26 décembre 2006 » (arrêt, p. 5-6) ; ALORS QUE, premièrement, au titre de la liberté contractuelle, les parties sont en droit d'aménager leurs rapports et notamment les conséquences de la résiliation de la convention ; que par suite, elles ont la possibilité d'organiser les obligations des parties une fois le contrat résolu, s'agissant de l'occupation des lieux, et notamment en cas de bail consenti à des copreneurs solidaires, elles ont la possibilité de prévoir que chaque copreneur sera solidairement tenu des conséquences de la non-libération des lieux quand bien même l'occupation ne serait le fait que de l'un d'entre eux ; que tel était le cas en l'espèce ; que l'arrêt le constate formellement en décidant, au visa des articles 14 et 15 du bail, que chaque preneur serait solidairement tenu, en cas de non-libération des lieux, au paiement des indemnités d'occupation ; qu'en libérant Mme DE X...des indemnités d'occupation à la date du 26 décembre 2006, alors que les stipulations du bail l'obligeaient à paiement dès lors qu'il était constant que M. Y...s'y maintenait illicitement, les juges du fond, qui ont refusé de faire produire effet à une stipulation licite du bail, ont violé l'article 1134 du code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, à supposer que le gestionnaire ait décidé de faire produire effet au congé de Mme DE X...à la date du 26 décembre 2006, de toute façon cette circonstance était inopérante dès lors que, en admettant même que le congé ait pu rompre le lien contractuel, de toute façon Mme DE X...restait tenue, au-delà de la date de rupture du contrat, par les obligations nées de la non-libération des lieux du fait du copreneur, les articles 14 et 15 du bail ayant justement pour objet de fixer la situation des parties postérieurement à la disparition des relations contractuelles ; que de ce point de vue également, les juges du fond, qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l'article 1134 du code civil ; ALORS QUE, troisièmement, faute d'avoir constaté que la propriétaire, fût-ce par le truchement de son gestionnaire, avait renoncé formellement ou tacitement, au travers d'actes non équivoques, aux stipulations du bail fixant les obligations des parties, une fois le contrat rompu, nées de l'occupation des locaux et de leur non-restitution, les juges du fond, à tout le moins, ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil et des règles régissant la renonciation.