Identifiant: JURITEXT000036900309

Métadonnées:
{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/36/90/03/JURITEXT000036900309.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 mai 2018, 17-20.242, Inédit", "date_decision": "2018-05-03 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31800445", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "17-20242", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2017-03-30 00:00:00", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Douai", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Chauvin (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2018:C300445", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 30 mars 2017), que, par acte du 26 mars 2012, Mme Marie-France D... B..., M. Jean-Berthold B... et M. Marc-André B... (les consorts B...) ont promis de vendre à M. et Mme X... une parcelle agricole exploitée par M. Z... sous la condition suspensive qu'elle fût libre de toute occupation à la date du transfert de propriété qui devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2013 ; que M. Z... a contesté la validité du congé qui lui a été délivré le 17 juillet 2012 avec effet au 30 septembre 2014 ; que, par acte du 15 mai 2013, le bail rural a été cédé à la fille de M. Z... ; que, par acte du 22 août 2013, les consorts B... ont vendu la parcelle litigieuse à M. et Mme Z... ; que M. et Mme X... ont assigné les consorts B... et M. et Mme Z... en nullité de la vente du 22 août 2013 et en dommages-intérêts ; Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ; Mais attendu qu'ayant constaté que, le 31 juillet 2013, la parcelle vendue n'était pas libre de toute occupation, non par l'effet des délais imposés par le code rural pour la résiliation du bail ou la contestation du congé par le preneur, mais par la cession du bail intervenue, avec l'accord du bailleur, le 15 mai 2013, au profit de la fille de M. Z..., et que cette cession n'avait pas été contestée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit, sans dénaturation et sans violer le principe de la contradiction, qu'à la date du 31 juillet 2013, la condition suspensive avait défailli, que la promesse était caduque et que les consorts B... avaient pu revendre le bien à M. et Mme Z... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne in solidum à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande en annulation de la vente du 22 août 2013 consentie par les consorts B... aux époux Z..., portant sur une parcelle de terre sise à Saulzoir et, en conséquence, d'avoir rejeté leur demande tendant à ce que soit ordonnée la réitération en la forme authentique de l'acte du 26 mars 2012 portant compromis de vente, à leur profit, de cette même parcelle par les consorts B... ; AUX MOTIFS QUE « L'article 1134 (ancien) du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'acte du 26 mars 2012 rappelle que l'immeuble vendu par les consorts B... à M. et Mme X... est loué à M. Z... ; que celui-ci atteindra l'âge de la retraite en juillet 2013 ; qu'un congé lui sera adressé par les soins du notaire rédacteur de l'acte de sorte que l'immeuble sera libre de toute occupation au jour de la signature de l'acte authentique. Il précise que "la condition de la libération des terres par le fermier en place est essentielle et déterminante dans l'accord conclu entre les parties. Ainsi, dans l'hypothèse où cette libération ne pourrait avoir lieu au plus tard pour le jour prévu ci-dessous pour la réalisation de l'acte authentique [le 31 juillet 2013] les présentes devront être déclarées comme caduques et elles ne pourront produire aucune obligation entre les parties". Il ne résulte pas de la convention, et il n'est d'ailleurs pas soutenu, que cette condition ait été édictée au seul bénéfice de l'acquéreur. Dans un courrier du 21 juin 2012, Me C..., notaire rédacteur de l'acte, indiquait aux parties que le congé allait être délivré incessamment à M. Z... qui aurait 60 ans courant juillet 2013, mais que le délai de préavis était de 18 mois à compter du congé, reporté à la fin de l'année culturale en cause. Le congé a ainsi été délivré le 17 juillet 2012, à échéance du 30 septembre 2014. Le notaire examinait l'écart entre la date prévue au contrat et la date d'échéance de la résiliation du bail rural et concluait "Quoi qu'il en soit, il ne s'agit que d'une erreur matérielle sans conséquence sur le fond du problème dans la mesure où les dispositions du code rural, et donc les délais, sont d'ordre public". Les intimés considèrent que la date à laquelle, à défaut de libération des terres, l'acte deviendrait caduc doit être reportée au 30 septembre 2014 parce que ce sont les vendeurs qui seraient "à l'origine" de la date initialement stipulée. Mais cette affirmation ne résulte que du fait que ce sont eux qui ont indiqué l'âge du fermier sans que l'on puisse leur imputer la déduction juridique qui en découle, alors même que, la condition bénéficiant aux deux parties, l'acquéreur pouvait, tout autant que le vendeur, s'emparer du délai contractuel pour se dégager de tout engagement, ce qui rend cet argument sans portée. L'avis du notaire sur les conséquences de ce qu'il analyse comme une simple "erreur matérielle" ne lie pas davantage les parties, ce d'autant plus que si erreur il y a, elle n'est pas "purement matérielle", mais bien intellectuelle. Ils invoquent encore l'article 1153 (ancien) du code civil relatif à l'interprétation des conventions, mais il n'y a lieu d'interpréter seulement une disposition ambiguë, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Ils soutiennent enfin que le dépassement de la date prévue à la convention pour la signature de l'acte n'entraîne pas la caducité de la promesse, cette échéance n'étant pas extinctive mais constituant le point de départ de la possibilité pour l'une des parties d'obliger l'autre à s'exécuter. Cette observation est exacte s'agissant d'une date simplement fixée comme celle à laquelle l'acte devra être réitéré en la forme authentique, mais pas du délai pour la réalisation d'une condition suspensive lorsqu'il est contractuellement stipulé sous peine de caducité. Il convient en conséquence de se placer au 31 juillet 2013 pour apprécier la situation du bien et des parties. Il est constant qu'à cette date la parcelle vendue n'était pas libre de toute occupation non par l'effet des délais imposés par le code rural pour la résiliation d'un bail ni par celui de la contestation du congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux par le preneur, mais par celui d'une cession de bail au profit de Claire Z..., le 15 mai 2013, avec l'accord du bailleur, les consorts B.... Les intimés soutiennent que la cession serait sans valeur pour diverses raisons, mais quoi qu'il en soit de celles-ci, l'acte existe, son annulation n'est pas sollicitée et ne pourrait l'être dans la présente instance en l'absence du bénéficiaire. II faut prendre un autre élément en considération : la parcelle en cause a été vendue à M. et Mme Z... par acte authentique du 22 août 2013, faisant suite à un protocole d'accord du 15 mai 2013 qui n'est pas communiqué mais qui est visé à l'acte authentique lequel mentionne que M. Z... a accepté d'acquérir l'immeuble en cause moyennant le prix de 88 561,50 euros. Il semble donc que les consorts B... et M. et Mme X... [en réalité, M. et Mme Z...] aient conclu un accord sur la chose et sur le prix dès le 15 mai 2013, ce qui laisse perplexe sachant que cette date est celle de la cession du bail, que si la vente a été conclue après la cession on s'explique mal qu'elle ait été ratifiée par M. Z... "en sa qualité de preneur" et que si elle a été conclue avant, on perçoit mal en quelle qualité les consorts B... sont intervenus à celle-ci. Mais un éventuel transfert de propriété des terres au 15 mai 2013 n'est pas évoqué. Dès lors, l'agrément du propriétaire à la cession du bail est fautif dans les rapports entre ce dernier et le premier acquéreur puisqu'il interdisait toute possibilité d'une libération des lieux à la date limite de réalisation de la condition suspensive. Il en résulte que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la condition suspensive qui est défaillie par leur faute. Toutefois ainsi qu'il a été dit ci-dessus, le terrain a été vendu à M. et Mme Z... le 22 août 2013. Or la convention du 26 mars 2012 stipule que le transfert de propriété aura lieu au jour de la signature de l'acte authentique, par dérogation à l'article 1179 (ancien) du code civil prévoyant que la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté. Dès lors, n'étant plus propriétaires après le 22 août 2013, ils ne pouvaient plus vendre à M. et Mme X..., quand bien même la condition suspensive est défaillie par leur faute de sorte que le manquement à leurs obligations contractuelles se résout nécessairement en dommages et intérêts. M. et Mme X... demandent 8 856,15 euros des consorts B..., "à titre de clause pénale". C'est en effet ce que stipule la convention qui, puisque la condition suspensive a défailli par l'effet des vendeurs lesquels ne peuvent donc s'en prévaloir, n'était pas caduque, mais irréalisable du fait d'un autre événement (la dépossession des vendeurs) lui-même possible, bien que fautif, par l'absence d'effet quant à la propriété de l'accord sur la chose et sur le prix du 26 mars 2012. Il convient donc de débouter M. et Mme X... de leur demande d'annulation de la vente du 20 août 2013 ainsi que de celle tendant à ce que soit ordonnée la réitération par acte authentique de l'acte du 26 mars 2012 et de faire droit à leur demande en paiement de 8 856,13 euros » ; 1°) ALORS QUE les juges du fond ont l'obligation d'interpréter une clause contractuelle ambigüe afin de déterminer la commune intention des parties ; qu'est ambigüe une clause dont le sens littéral a pour conséquence, rapprochée d'une autre clause, de priver ab initio l'acte d'efficacité ; qu'en retenant que la clause du compromis de vente conclu entre les consorts B... et les époux X..., prévoyant que dans l'hypothèse où la libération des terres par le fermier en place ne pourrait avoir lieu avant le jour fixé pour la réalisation de l'acte authentique, soit le 31 juillet 2013, le compromis serait considéré comme caduc, était claire et précise quand, le congé ne pouvant, en vertu des dispositions d'ordre public du statut du fermage, qu'être donné pour le 30 septembre 2014, la libération des terres au 31 juillet 2013 était impossible et que l'acte ne pouvait donc, ab initio, produire aucun effet, ce dont il résultait que l'acte était ambigu et devait être interprété pour déterminer quelle avait été la commune intention des parties, la cour d'appel, bien qu'elle y ait été invitée, s'est abstenue de la rechercher, et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code ; 2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, pour rejeter la demande d'annulation de la vente de la parcelle du 22 août 2013, le moyen tiré de ce que, bien que les époux X... soutiennent que la cession de bail au profit de Claire Z... « serait sans valeur pour diverses raisons, quoi qu'il en soit de celles-ci, l'acte existe, son annulation n'est pas sollicitée et ne pourrait l'être dans la présente instance en l'absence du bénéficiaire, » la cour d'appel, qui a soulevé un moyen sans avoir préalablement recueilli les observations des parties, a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les termes des conclusions qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, en jugeant que les consorts X... soutenaient que « la cession serait sans valeur pour diverses raisons », quand ceux-ci avançaient que ladite cession était inexistante, et non nulle, qu'elle n'avait en réalité jamais eu lieu, n'étant qu'un élément du montage réalisé pour faire échec au compromis de vente dont ils étaient bénéficiaires, (concl. p.9, al. 2, 5 à 7, p.13 al. 8 et p.14 al. 5 et s.) la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE tout jugement doit être motivé et que l'insuffisance de motivation équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (p. 13, al. 8 et s. ; p. 14, al. 5 et s.) que la cession de bail du 15 mai 2013 au profit de la fille de M. Z..., Claire Z..., était inexistante, qu'elle n'avait en réalité jamais eu lieu, n'étant qu'un élément du montage réalisé pour faire échec au compromis de vente dont ils étaient bénéficiaires, ce qui s'inférait notamment de la qualité de "preneur en place" reconnue à M. Z... dans l'acte de vente de la parcelle litigieuse en date du 22 août 2013; qu'en se bornant à affirmer que l'acte de cession de bail « existe » quand elle constatait par ailleurs que les consorts B... et M. et Mme Z... avaient conclu un accord sur la chose et sur le prix dès le 15 mai 2013, « ce qui laisse perplexe sachant que cette date est celle de la cession de bail, que si la vente a été conclue après la cession on s'explique mal qu'elle ait été ratifiée par M. Z... "en sa qualité de preneur" et que si elle a été conclue avant, on perçoit mal en quelle qualité les consorts B... sont intervenus à celle-ci, » la cour d'appel a statué par un motif insuffisant en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS, en toute hypothèse, QUE la fraude corrompt tout ; qu'une vente passée, en connaissance de cause par le propriétaire d'un bien et son cocontractant, en fraude des droits d'un premier acquéreur est nulle ; que les exposants démontraient dans leurs écritures d'appel que la vente conclue entre les consorts B... et les époux Z... procédait d'une collusion frauduleuse destinée à contourner les engagements qui avaient été pris à leur égard dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente du 26 mars 2012 ; qu'en omettant de rechercher si la fraude, qui justifiait l'annulation de la seconde vente conclue le 22 août 2013 était constituée, quand elle constatait pourtant que les consorts B... et M. et Mme Z... avaient conclu un accord sur la chose et sur le prix dès le 15 mai 2013, « ce qui laisse perplexe sachant que cette date est celle de la cession de bail, que si la vente a été conclue après la cession on s'explique mal qu'elle ait été ratifiée par M. Z... "en sa qualité de preneur" et que si elle a été conclue avant, on perçoit mal en quelle qualité les consorts B... sont intervenus à celle-ci, » la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe fraus omnia corrumpit.