Identifiant: JURITEXT000037384189

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2017), que M. et Mme Y... Z... , propriétaires d'un appartement situé dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de deux résolutions prises lors de l'assemblée générale du 25 mars 2013 ; Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires verse aux débats des textes réglementaires d'ordre général de la mairie de Paris concernant le tri des déchets ménagers, mais ne produit aucun arrêté municipal imposant à la copropriété de l'immeuble en cause de procéder à des travaux à ce titre, de sorte qu'il convient d'écarter les arguments du syndicat des copropriétaires justifiant la régularité de la résolution litigieuse au regard des exigences sanitaires de la ville de Paris à son encontre ; Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'utilisation du local en litige à l'usage des bacs poubelles telle que décidée par l'assemblée générale ne permettait pas, seule, le respect par la copropriété des normes réglementaires résultant de l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il annule la résolution n°28 de l'assemblée générale du 25 mars 2013 et rejette les demandes du syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 28 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. et Mme Y... Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... Z... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du [...] . Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la résolution n° 28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2013, et rejeté en conséquence l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [...] ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « selon l'article 26b) de la loi du 10 juillet 1965 : « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : () La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes » ; qu'en l'espèce, la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 25 mars 2013, qui a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 537/1002 tantièmes, concerne les parties communes de l'immeuble et notamment un local commun situé à gauche du hall d'entrée de l'immeuble et donnant sur une petite courette ; que cette résolution dispose : « vingt-huitième résolution, Emplacement des vélos – Majorité absolue Majorité nécessaire Art. 25 Majorité absolue. Aujourd'hui, des vélos sont garés dans le couloir menant à la courette, cet emplacement est appelé selon le plan joint : garage voitures enfants. De plus, des travaux régulièrement votés ont été exécutés en 2008 pour y transférer les containers poubelles tout en laissant une possibilité complémentaire pour des vélos enfants, les vélos d'adultes devront être retirés et remisés dans les caves privatives. Compte tenu du nombre important d'enfants résidant dans l'immeuble, les poussettes et voitures d'enfants doivent être garées au pied de l'escalier de service. Le conseil syndical a organisé la pose d'un auvent dans la courette et de crochets pour avancer une solution partielle au manque de place des vélos d'enfants au pied de l'escalier de service. Les vélos d'adultes entreposés dans les couloirs des caves devant aussi être remisés dans les caves privatives et ne pourront plus être laissés dans les parties communes » ; que s'agissant de la détermination des parties communes, le règlement de copropriété des 25 juin et 17 septembre 1951 (p. 6) stipule comme « Parties communes : Les parties communes de l'immeuble ci-dessus désigné comprendront : () Le passage cocher, le garage de bicyclettes et voitures et petite courette ensuite » ; que de son côté, le plan versé aux débats par le syndicat des copropriétaires comportant des timbres fiscaux et établi pour le compte de la société civile du [...] , n'a pas date certaine, de sorte qu'il ne peut être pris en considération pour déterminer la destination du local, objet de la résolution litigieuse ; que lors de l'assemblée générale du 25 avril 2007, il a été décidé dans la résolution n° 25 de la suppression des WC communs du rez-de-chaussée et de l'aménagement d'un espace avec le petit local commun contigü pour y entreposer les conteneurs en vue du tri sélectif ; que lors de l'assemblée générale du 20 novembre 2007, il a été décidé dans la résolution n° 8 l'aménagement du local de la gardienne comprenant l'exécution de travaux par la société ASC Compinois courant janvier 2008, le local restant un local à vélo et pour les conteneurs poubelles, les crochets vélos devant être réemployés et si nécessaire remplacés par des neufs avec accès à la courette ; qu'aussi, malgré ces deux décisions prises en assemblée générale afin d'aménager dans une partie de ce local un espace fermé à l'usage de la gardienne, d'y entreposer les bacs de tri sélectif et d'y installer des crochets permettant d'y fixer des vélos, il n'a donc jamais été procédé à une modification du règlement de copropriété afin d'en changer l'affectation et de préciser que seuls les vélos d'enfants peuvent y être entreposés ; qu'en outre, il résulte des termes de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 26 mai 2004 et de ceux de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 20 novembre 2007 que le local litigieux est demeuré une partie commune ; que de même, il résulte des termes de la résolution n° 26 de l'assemblée générale du 11 juin 2012 que cette question du changement d'affectation du local litigieux a été débattue en vain lors de cette assemblée : « Décision à prendre concernant la mise à disposition des parties communes susceptibles de recevoir des vélos d'enfants et poussettes (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) » ; qu'un débat s'est instauré où M. A..., président, expose la problématique des poussettes et vélos d'enfants ; qu'un seul vélo d'adulte est entreposé avec les containers poubelles et n'est utilisé que très rarement ; que deux autres vélos adultes sont entreposés en partie commune de cave et n'ont pas été utilisés depuis au moins 4 ans ; que M. A... expose la nécessité de préciser les choses entre vélos enfants et vélos adultes, qui devraient être entreposés en cave privative ; que des échanges très vifs entre copropriétaires n'ont pas permis d'aborder la question de façon sereine ; qu'aussi, aucune solution n'étant arrêtée, la situation reste temporairement en l'état et le nouveau syndic examinera, avec le conseil syndical, si des solutions sont envisageables rapidement. Pour : 465/902 tantièmes » ; qu'en outre, selon l'article 25(e) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en la cause : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : () Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires » ; que s'agissant de l'application de l'article 25(e) de la loi du 10 juillet 1965 invoquée par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures d'appel, il convient de faire observer que celui-ci verse aux débats des textes réglementaires d'ordre général de la mairie de Paris concernant le tri des déchets ménagers à Paris, mais il ne produit aux débats, en cause d'appel, aucun arrêté municipal imposant à la copropriété de l'immeuble situé [...] de procéder à des travaux à ce titre, de sorte qu'il convient d'écarter les arguments du syndicat des copropriétaires justifiant la régularité de la résolution litigieuse au regard des exigences sanitaires de la ville de Paris à son encontre ou de celles résultant de la législation du travail ou d'une rupture d'égalité entre les copropriétaires qui ne sont aps davantage justifiés en l'espèce; que comme le tribunal, dont la cour adopte les motifs pertinents sur ce point, il convient de retenir que les considérations matérielles liées au nombre de conteneurs nécessaires pour la mise en place du tri sélectifs dans l'immeuble, la difficulté à leur trouver un emplacement au sein de la copropriété et exiguïté du local litigieux ne peuvent être pris en considération par la cour pour déterminer si la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 25 mars 2013 pouvait être votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; que s'agissant d'une résolution dont l'objet est de modifier l'affectation d'un local appartenant aux parties communes de l'immeuble telles que définies par le règlement de copropriété des 25 juin et 17 septembre 1951 (p. 6), il convient, reprenant ainsi les motifs pertinents du tribunal sur ce point, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé que la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 25 mars 2013 ne pouvait être votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais seulement à celle de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé la résolution n° 28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2013 » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; que la résolution 28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2013 a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 537/1002 tantièmes, en ces termes : « - Emplacement des vélos – Majorité absolue, Majorité nécessaire : Art. 25 - Majorité absolue. Aujourd'hui, des vélos sont garés dans le couloir menant à la courette. Cet emplacement est appelé selon le plan joint garage voitures d'enfants. De plus, les travaux régulièrement votés ont été exécutés en 2008 pour y transférer les conteneurs poubelles tout en laissant une possibilité complémentaire pour des vélos enfants, les vélos adultes devant être retirés et remisés dans les caves privatives. Compte tenu du nombre important d'enfants résidant dans l'immeuble, les poussettes et voitures d'enfants doivent être garées au pied de l'escalier de service. Le conseil syndical a organisé la pose d'un auvent dans la courette et de crochets pour avancer une solution partielle au manque de place des vélos d'enfants au pied de l'escalier de service. Les vélos d'adultes entreposés dans les couloirs des caves devant aussi être remisés dans les caves privatives et ne pourront plus être laissés dans les parties communes » ; () que les considérations matérielles liées au nombre de conteneurs nécessaires pour la mise en place du tri sélectif, la difficulté à leur trouver un emplacement dans la copropriété et l'exiguïté du local litigieux ne peuvent être pris en considération pour déterminer si la résolution 28 pouvait être votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; que seule doit être prise en considération la destination des lieux telle qu'elle résulte du règlement de copropriété et l'existence d'une modification éventuelle du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; que le plan versé au débat par le syndicat des copropriétaires, comportant des timbres fiscaux et établi pour le compte de la société civile du [...] , n'est pas daté mais est nécessairement antérieur à la mise en copropriété puisque ce plan représente l'intégralité du rez-de-chaussée de l'immeuble sans aucune mention des lots et que cette société était présente lors de l'établissement du règlement de copropriété ; qu'il ne peut donc être pris en considération pour déterminer la destination du local objet de la résolution critiquée ; que le règlement de copropriété établi le 25 juin 1951 précise en page 6 que les parties communes de l'immeuble comprendront le passage cocher, le garage de bicyclettes et voitures et petite courette ensuite ; que si les dimensions du local excluent que les voitures puissent être des automobiles, il n'est en revanche pas précisé que le garage n'a vocation à accueillir que les bicyclettes d'enfants, et ce dernier doit donc être considéré comme destiné à accueillir indifféremment les vélos pour enfants et adultes ; que lors de l'assemblée générale du 25 avril 2007, il a été décidé dans la résolution 25 de la suppression des WC communs du rez-de-chaussée et de l'aménagement d'un espace avec le petit local commun contigu pour y entreposer les conteneurs en vue du tri sélectif ; que lors de l'assemblée général des copropriétaires du 20 novembre 2007, a été décidé dans la résolution 8 l'aménagement du local de la gardienne comprenant l'exécution de travaux par la société ASC Campinois courant janvier 2008, le local restant un local à vélo et pour les conteneurs poubelles, les crochets vélos devant être réemployés et si nécessaire remplacés par des neufs avec accès à la courette ; qu'ainsi, malgré les décisions prises en assemblée générale afin d'aménager dans une partie de ce local un espace fermé à l'usage de la gardienne, d'y entreposer les bacs de tri sélectifs et d'y installer des crochets permettant d'y fixer des vélos, il n'a jamais été procédé à une modification du règlement de copropriété afin d'en changer l'affectation et de préciser que seuls les vélos d'enfants peuvent y être entreposés ; que par conséquent, le vote de la résolution 28, en imposant aux copropriétaires d'entreposer leurs vélos adultes dans leurs caves privatives, a procédé à un changement de destination du local litigieux telle qu'elle est prévue dans le règlement de copropriété puisque son usage est désormais plus restrictif que celui mentionné dans ledit règlement ; que la même analyse avait d'ailleurs été précédemment réalisée par le syndic de la copropriété puisque cette question avait été débattue en des termes similaires lors de l'assemblée générale du 11 juin 2012 au visa de la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sans que les copropriétaires ne puissent parvenir à un accord sur les solutions à apporter à l'entreprosage des vélos adultes ailleurs que dans le local où se trouvent les poubelles ; que la résolution 28 ne pouvait de ce fait être votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et sera par conséquent annulée » ; 1°/ ALORS QU' aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en la cause, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes » ; que le plan annexé au règlement de copropriété fait partie intégrante de celui-ci ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que « s'agissant de la détermination des parties communes, le règlement de copropriété des 25 juin et 17 septembre 1951 (p. 6) stipule comme « Parties communes : Les parties communes de l'immeuble ci-dessus désigné comprendront : () Le passage cocher, le garage de bicyclettes et voitures et petite courette ensuite » (cf. arrêt, p. 5) ; que le plan annexé au règlement de copropriété précisait que ce local constituait un « garage voitures enfants » ; qu'il résultait nécessairement de ces dispositions conventionnelles que seules des voitures et bicyclettes d'enfants pouvaient être entreposés dans le local litigieux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, aux motifs que ce plan « ne (pouvait) être pris en considération pour déterminer la destination du local, objet de la résolution litigieuse » (cf. arrêt, p. 5 et jugement, p. 6), quand il faisait au contraire partie intégrante du règlement conventionnel de copropriété, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 8 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction applicable en l'espèce ; 2°/ ALORS QU' aux termes de l'article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en l'espèce, « ne sont adoptées qu'à la majorité de tous les copropriétaires les décisions concernant les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires » ; que concernant l'élimination des déchets et mesures de salubrité publique applicables aux déchets ménagers, l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, dispose, en son article 75-3 relatif aux bacs roulants pour déchets solides, que « dans le cas où ces bacs sont utilisés à l'intérieur des immeubles, leurs conditions de manutention doivent être aisées depuis le point de chute ou de remplissage des ordures ménagères jusqu'à leur sortie de l'immeuble et n'occasionner aucune gêne pour le voisinage » ; que l'article 77 ajoute que « dans les immeubles collectifs, les récipients mis à la disposition des occupants pour recevoir leurs ordures ménagères, doivent être placés à l'intérieur de locaux spéciaux, clos, ventilés. Le système de ventilation doit être indépendant de celui des autres locaux et n'être pas cause de propagation d'odeurs (). Un poste de lavage et un système d'évacuation des eaux doivent être établis dans chacun de ces locaux pour faciliter l'entretien dans des conditions telles que ni odeur ni émanation gênante ne puissent pénétrer à l'intérieur des habitations (). Leurs dimensions doivent permettre de recevoir tous les récipients nécessaires à l'immeuble, ceux-ci pouvant y être stockés et manipulés sans difficulté ; elles doivent permettre le stockage dans les récipients des déchets produits pendant deux jours consécutifs sans ramassage par le service public de collecte. Ces locaux ne doivent pas avoir de communications directes avec les locaux affectés à l'habitation, au travail ou au remisage de voiture d'enfants, à la restauration et à la vente de produits alimentaires » ; qu'enfin, l'article 79 prévoit que « les récipients à ordures ménagères, leurs emplacements ainsi que les locaux où ils sont remisés doivent être maintenus en constant état de propreté, désinfectés et désinsectisés aussi souvent que nécessaire et au moins une fois par an. Le nettoyage des récipients est effectué après chaque vidage : ce nettoyage ne doit pas être effectué sur la voie publique » ; que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires établissait que seule l'utilisation du local litigieux à l'usage des bacs poubelles permettait le respect, par la copropriété, de ces normes réglementaires et d'éviter, en conséquence, le risque de sanction, de sorte que la résolution n° 28 votée à cette fin devait être prise à la majorité de l'article 25 e) (cf. p. 17) ; qu'en annulant néanmoins celle-ci, aux motifs inopérants que le syndicat des copropriétaires versait aux débats « des textes réglementaires d'ordre général de la mairie de Paris (notamment pièces n° 10 et 38 de l'appelant) concernant le tri des déchets ménagers à Paris, mais il ne produit aux débats, en cause d'appel, aucun arrêté municipal imposant à la copropriété de l'immeuble situé [...] de procéder à des travaux à ce titre » (cf. arrêt, p. 6), la Cour d'appel a violé l'article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°/ ALORS QU'aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble » ; que dans ses conclusions d'appel, le syndicat de copropriétaires faisait expressément valoir que l'entreposage de vélos d'adultes dans le local litigieux portait atteinte à la destination à usage d'habitation de l'immeuble, en empêchant le respect des normes réglementaires prescrites par l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, et relatives à l'élimination des déchets et mesures de salubrité publique applicables aux déchets ménagers (cf. conclusions d'appel, pp. 8 à 11) ; qu'en omettant de répondre à ce moyen péremptoire, de nature à justifier l'interdiction d'entreposer des vélos adultes dans le local litigieux, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation sans viser ni analyser, même sommairement, les éléments de fait et de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que la résolution n° 28 visait le respect de l'obligation de sécurité de résultat en matière de protection de la santé et de la sécurité des travailleurs (cf. conclusions d'appel pp. 12-13); qu'à l'appui de ses écritures, il produisait le rapport de la société Préventim confirmant la dangerosité des vélos dans le local poubelle, ainsi qu'un courrier de la gardienne relatant la blessure que lui avait occasionnée la chute des bicyclettes alors qu'elle tentait de manoeuvrer les bacs poubelles (cf. conclusions d'appel, p. 13) ; qu'en affirmant de manière péremptoire « qu'il convient d'écarter les arguments du syndicat des copropriétaires justifiant la régularité de la résolution litigieuse au regard des exigences () résultant de la législation du travail » (cf. arrêt, p. 6) sans examiner, même sommairement, les éléments de fait et de preuve produits par celui-ci à cet égard, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.