Identifiant: JURITEXT000036742108

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Rennes, 24 novembre 2016), que, le 12 avril 2006, la société Les jardins de la Pirotterie (la SNC), M. Jean-Claude X... et Mmes Odile, Jacqueline et Marie-Hélène X..., propriétaires indivis de parcelles, ont conclu une promesse synallagmatique d'échange afin de faire cesser l'indivision ; que, le même jour, la SNC a vendu à Mmes Odile et Jacqueline X... (Mmes X...) quatre lots à choisir dans le lotissement Les jardins de la Pirotterie qu'elle projetait de réaliser sur les parcelles objets de l'échange, les acquéreurs ayant le choix de ces lots après celui opéré par l'indivision ; qu'après réitération de l'échange par acte authentique, Mmes X... ont assigné la SNC en vente forcée de quatre lots non choisis par l'indivision, puis, en cours d'instance, ont sollicité des dommages-intérêts à la suite de leur vente à des tiers ; Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de dire que l'acte du 12 avril 2006 constitue une promesse synallagmatique de vente et de la condamner au paiement de dommages-intérêts ; Mais attendu qu'ayant constaté qu'il résultait de l'acte que la SNC s'était engagée à vendre au prix de 170 000 euros, quatre lots du futur lotissement et retenu que la chose objet de la vente était déterminable puisque les lots devaient être choisis par l'indivision, puis par Mme X..., sur l'assiette foncière du lotissement et retenu, par des motifs non critiqués, que l'acte sous seing privé ne stipulait aucun droit d'option et que les mentions « bon pour acquisition et bon pour vente » suivies des signatures témoignaient sans ambiguïté de la concomitance de la volonté de vendre de la SNC et d'acquérir de Mmes X..., la cour d'appel, devant laquelle la SNC n'avait pas soutenu que la clause de renonciation devait être écartée pour être purement potestative, a pu en déduire que l'acte litigieux constituait une promesse synallagmatique de vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième et quatrième branches du premier moyen et sur le second moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société en nom collectif Les jardins de la Pirotterie aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société en nom collectif Les jardins de la Pirotterie et la condamne à payer à Mmes Odile et Jacqueline X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Les Jardins de la Pirotterie. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que l'acte du 12 avril 2006 constitue une promesse synallagmatique de vente entre la société Les jardins de la Pirotterie et Mme Odile X... épouse Y... et Madame Jacqueline X... veuve Z..., D'AVOIR condamné la société Les jardins de la Pirotterie à payer à Mme Odile X... épouse Y... et Madame Jacqueline X... veuve Z... la somme de 276 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal et D'AVOIR condamné la société Les jardins de la Pirotterie à verser à Mme Odile X... épouse Y... et Madame Jacqueline X... veuve Z... la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. AUX MOTIFS QUE « en application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l'article 1583 du même code énonce que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que de la lecture de l'acte ci-dessus reproduit, il se déduit que la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE s'est engagée à vendre au prix de 170 000 € à Mesdames Y... et Z..., sous plusieurs conditions suspensives dont la réalisation n'est pas contestée, quatre lots choisis par elles du futur lotissement, la réitération authentique de la vente dans le délai contractuel n'étant pas une condition de son engagement de vendre mais seulement du paiement du prix de vente ; que s'agissant de la chose objet de la promesse de vente, elle est parfaitement déterminable puisque les quatre lots devaient être choisis postérieurement au choix effectué par l'indivision sur l'assiette foncière déterminée de l'opération de lotissement de la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE ; que la promesse de vendre de la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE n'étant pas sérieusement contestable, il convient de rechercher si Mesdames Y... et Z... ont réciproquement consenti à la vente promise ou, au contraire, si l'acte litigieux les a seulement fait bénéficier d'une option leur conférant la liberté d'y consentir ou non, l'existence de ce droit d'option étant essentielle pour caractériser la promesse unilatérale de vente que revendique l'appelante ; que l'acte sous-seing privé passé le 12 avril 2006 ne stipule aucun droit d'option ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la faculté de renonciation laissée à Mesdames Mesdames Y... et Z... n'a pas pour effet de faire disparaître leur engagement d'acquérir les quatre lots au prix de 170 000 € en cas de réalisation des conditions suspensives ; que, effectivement, le fait que la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE a accepté de stipuler à leur profit une telle faculté de renonciation démontre au contraire l'existence préalable de leur consentement à la vente qui conféré à celle-ci un caractère parfait en dépit de la seule faculté qui leur est ainsi laissée de retirer son caractère irrévocable à ce consentement ; que, en outre dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, une telle faculté de renonciation n'aurait aucun intérêt au profit des acquéreurs, ces derniers pouvant éviter la conclusion du contrat de vente en s'abstenant d'exercer leur droit d'option contractuel ; que, au surplus, Mesdames Mesdames Y... et Z... font pertinemment observer que les termes : « La SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE vend... », « Cette cession' », « L'acte authentique de cession' », «' ne pourront en aucun cas se prévaloir de la présente vente », utilisés dans l'acte sous-seing-privé litigieux prouvent la commune volonté des parties de sceller la vente par leur accord réciproque sur la chose et sur le prix dès le 12 avril 2006 sous réserve de l'exercice par les acquéreurs de leur faculté de renonciation et de la réalisation des conditions suspensives ; que, en outre, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, figurent au pied de l'acte les mentions manuscrites « Bon pour acquisition » et « Bon pour vente » suivies des signature des parties qui témoignent sans ambiguïté de la concomitance de la volonté de vendre de la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE, de la volonté d'acheter de Mesdames Y... et Z... ; que, en conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a dit que l'acte du 12 avril 2006 constitue une promesse synallagmatique de vente ; que, en tout état de cause, même en cas de promesse unilatérale de vente, la responsabilité contractuelle de la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE serait engagée pour violation du caractère irrévocable de son engagement de vendre les quatre lots aux intimées au prix convenu ; que, la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE ne peut échapper aux conséquences de l'inexécution fautive de ses obligations de vendeur tenu de délivrer les lots vendus choisis en invoquant la tardiveté de ce choix par les intimées et leur absence de réaction à son courrier du 11 janvier 2008 ; que, en effet, ces dernières, auxquelles l'acte litigieux n'imposait aucun délai, ont exprimé leur volonté de ne pas renoncer à la vente et leur choix des lots acquis par l'inscription d'une hypothèque provisoire le 17 septembre 2009 alors que la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE a vendu postérieurement ces lots sans les en informer ; que, par ailleurs, l'absence de référence aux quatre lots vendus dans la reconnaissance de dette du 10 novembre 2008 relative au paiement de l'impôt sur les plus-values dans le cadre de l'acte d'échange ne peut être interprétée de façon certaine et non équivoque comme l'exercice implicite par Mesdames Y... et Z... de leur droit contractuel de retirer leur consentement à la vente conclue le 12 avril 2006 qui constitue un contrat autonome distinct de l'acte d'échange ; que La SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE ne peut utilement s'exonérer de sa responsabilité contractuelle en invoquant le fait que l'acte litigieux permettait à Mesdames Y... et Z... de bloquer toute opération en empêchant toute vente pour une durée indéterminée ; que, en effet, d'une part elle ne peut remettre en cause les clauses de l'acte qu'elle a elle-même définies et acceptées, et d'autre part il ne tenait qu'à elle de sommer en temps utile ses cocontractantes de choisir les quatre lots et de passer l'acte authentique ou d'exprimer explicitement leur décision d'exercer leur droit de rétractation ; que Les intimées sollicitent la condamnation de la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE au paiement de la somme de 289'500 € ; que l'inexécution de l'obligation de délivrance de la chose vendue par la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE doit être indemnisée à hauteur de la valeur de cette chose qui aurait dû enrichir le patrimoine des intimées ; qu'il résulte des pièces versées aux débats par la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE que cette dernière a vendu à des tiers : - le 23 septembre 2009 la parcelle [...] au prix de 122'000 €, - le 19 octobre 2009 la parcelle [...] au prix de 116'000 €, - le 19 avril 2011 la parcelle [...] au prix de 103'000 €, et - le 29 septembre 2011 la parcelle [...] au prix de 105'500 € ; que L'inexécution de l'obligation de délivrance a donc eu pour effet de priver Mesdames Y... et Z... de la somme totale de 446 500 € dans la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERI ne peut contester qu'elle représente la valeur des lots acquis par les intimées puisqu'elle les a négociés à ce prix auprès de tiers. En outre, elle ne produit aucune pièce permettant de prouver que ce prix est lésionnaire ou que la valeur des lots non délivrés est inférieure à la somme de 446'500 euros qu'elle a elle-même perçue de leurs ventes ; que la promesse synallagmatique de vente du 12 avril 2006 portait sur la vente de « quatre lots de l'opération de lotissement ci-dessus décrite [...] ». Rien ne permet donc à la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE d'affirmer que les lots étaient vendus non viabilisés à Mesdames Y... et Z... et, en tout état de cause, l'appelante ne produit aucune pièce permettant de chiffrer le coût de cette viabilisation ; que, outre le fait que la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE ne peut obtenir la réduction de l'évaluation du préjudice qu'elle a causé aux intimées en invoquant la revente des lots acquis par ces dernières, les premiers juges ont par ailleurs pertinemment indiqué qu'une telle volonté de revente, si elle était prouvée, serait sans incidence sur la valeur finale des biens acquis ; qu'en conséquence, la cour condamnera la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE au paiement de la somme de 276 500 euros (446 500 – 170 000) en réparation du préjudice subi par Mesdames Y... et Z... du fait du manquement à son obligation de leur délivrer les quatre lots vendus ». ». ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les parties en désaccord sur la qualification de l'acte sous seing privé établi le 12 avril 2006, invoqué par Mesdames X... au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la SNC Les jardins de la Pirotterie ; que l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement des réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que la SNC Les jardins de la Pirotterie soutient qu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente et non d'une vente ; que cet acte stipule que la SNC Les jardins de la Pirotterie vend, à Mmes X..., quatre lots de l'opération de lotissement décrite, dont elles auront le libre choix après celui de l'indivision X..., et stipule que cette cession aura lieu moyennant le prix principal de 170 000 euros, cette cession étant soumise à plusieurs conditions suspensives, et l'acte authentique de cession devant être régularisé dans les six mois de la notification à Mmes X... de l'obtention du certificat de vente des lots ; qu'il est indiqué, par ailleurs, qu'elles pourront renoncer à cette acquisition si bon leur semble ; que sur l'acte en cause a été portée la mention manuscrite « bon pour acquisition » par Mmes X... et celle « bon pour vente » par la SNC Les jardins de la Pirotterie ; qu'il ressort de l'ensemble de ces mentions que chacune des parties a pris un engagement, la société SNC Les jardins de la Pirotterie, celui de vendre quatre lots de son opération de lotissement, et Mmes X... d'en acheter quatre, en les choisissant après que l'indivision X... en ait choisi seize, et à ce prix convenu entre les parties, et que chacune a accepté son engagement le jour de cet acte, en apposant la mention « bon pour acquisition » et « bon pour vente » ; que la faculté de renonciation prévue au seul bénéfice des acquéreurs ne peut avoir pour effet de faire disparaître l'engagement de Mmes X... d'acquérir les lots au prix convenu, et le caractère synallagmatique de l'engagement qui ne constitue donc pas une promesse unilatérale de vente, soumise à enregistrement ; qu'il apparaît par conséquent que la SNC Les jardins de la Pirotterie était tenue par ce contrat et ne pouvait comme elle l'a fait notifier son refus de poursuivre la vente, alors que les conditions suspensives n'étaient pas réalisées, et de leur délivrer quatre lots sans motifs avérés ; que cette inexécution du contrat a causé à Mmes X... un préjudice du fait d'avoir été privées de la propriété des biens qu'elle s'était engagée à acquérir, ceux-ci ayant été vendus à des tiers en 2009 et 2011, aucun élément ne permettant de penser qu'elles n'auraient pas exécuté leur propre engagement ; qu'il apparaît au vu des attestations de vente produites, que les lots choisis par Mmes X... et qui ont fait l'objet d'une inscription d'hypothèque provisoire le 17 septembre 2009, ont été vendus par la SNC Les jardins de la Pirotterie, 122 000 euros, 105 500 euros, 103 000 euros et 122 000 euros, le 23 septembre 2009, les 19 avril et 29 septembre 2011, pour un total de 452 500 euros, au lieu des 170 000 euros prévus entre les parties ; qu'il y a lieu de constater que le patrimoine de Mmes X... aurait dû s'enrichir de cette somme, une fois déduit le montant qu'elle sauraient dû verser, le fait qu'elles aient revenud ou pas ensuite ces parcelles étant sans incidence sur la valeur finale des biens acquis () ». 1°/ ALORS QUE la chose vendue doit être désignée d'un commun accord par les parties et ne peut être déterminée unilatéralement par l'un des contractants postérieurement à la formation du contrat ; qu'en l'espèce, il était constant que la chose vendue n'était pas individualisée ni désignée au jour de la formation du contrat puisqu'elle portait sur quatre lots dont les bénéficiaires « auront le libre choix » (prod. 5, p. 2) ; qu'en relevant néanmoins qu'un accord sur la chose était intervenu et que les lots vendus étaient déterminables au jour de la formation du contrat, quand il résultait de ses propres constatations que l'acquéreur s'était vu confier un pouvoir unilatéral de détermination de la chose vendue, laquelle forme l'objet de la prestation du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil, pris ensemble l'article 1129 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. 2°/ ALORS QUE les conditions potestatives par lesquelles le débiteur subordonne l'existence de son engagement au maintien de sa volonté sont frappées de nullité ; qu'en l'espèce, il résultait de la promesse que les bénéficiaires pouvaient « renoncer au contrat si bon leur semble » (prod. 5, p. 2), l'existence du contrat étant placée dans la dépendance de la volonté unilatérale des bénéficiaires qui disposaient d'une faculté de renonciation unilatérale, sans contrepartie et sans limitation de durée ; qu'en retenant néanmoins que l'opération constituait une promesse synallagmatique de vente, caractérisée par un engagement réciproque de vendre et d'acheter, la cour d'appel, qui a prêté effet à une condition purement potestative de la part du débiteur, a violé l'article 1174 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. 3°/ ALORS QUE la preuve de la lésion ne peut être admise que par jugement et qu'il appartient au juge saisi d'une demande de lésion de statuer sur sa recevabilité en recherchant si les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour la présumer ; qu'en l'espèce, le promettant faisait valoir que le prix de 170 000 € stipulé à l'acte pour les quatre lots concernés conférait un caractère lésionnaire à la vente, les quatre parcelles objet de la promesse ayant été revendues pour un montant total de 446 500 €, ce qui faisait présumer une lésion de plus des 7/12ème au préjudice du vendeur ; qu'en relevant néanmoins que l'auteur de la promesse « ne produit aucune pièce permettant de prouver que ce prix est lésionnaire » (arrêt attaqué, p. 6, §2), quand il lui appartenait seulement de statuer sur la recevabilité de la demande en lésion en recherchant si les faits articulés étaient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, la cour d'appel a violé l'article 1674 du code civil. 4°/ ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que, dans ses conclusions, l'exposante soutenait que la qualification de promesse unilatérale de vente emportait la nullité de l'engagement souscrit le 12 avril 2006 (concl. d'appel, p. 7, B, in fine), l'acte sous seing privé relatant la vente n'ayant pas été enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation, contrairement aux prévisions de l'article 1589-2 du code civil ; qu'en jugeant que la responsabilité contractuelle du promettant serait en tout état de cause encourue si l'opération devait être qualifiée de promesse unilatérale de vente, sans répondre aux conclusions décisives de l'exposante invoquant la nullité d'une telle promesse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Les jardins de la Pirotterie à payer à Mme Odile X... épouse Y... et Madame Jacqueline X... veuve Z... la somme de 276 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal et D'AVOIR condamné la société Les jardins de la Pirotterie à verser à Mme Odile X... épouse Y... et Madame Jacqueline X... veuve Z... la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. AUX MOTIFS QUE « en application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l'article 1583 du même code énonce que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que de la lecture de l'acte ci-dessus reproduit, il se déduit que la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE s'est engagée à vendre au prix de 170 000 € à Mesdames Y... et Z..., sous plusieurs conditions suspensives dont la réalisation n'est pas contestée, quatre lots choisis par elles du futur lotissement, la réitération authentique de la vente dans le délai contractuel n'étant pas une condition de son engagement de vendre mais seulement du paiement du prix de vente ; que s'agissant de la chose objet de la promesse de vente, elle est parfaitement déterminable puisque les quatre lots devaient être choisis postérieurement au choix effectué par l'indivision sur l'assiette foncière déterminée de l'opération de lotissement de la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE ; que la promesse de vendre de la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE n'étant pas sérieusement contestable, il convient de rechercher si Mesdames Y... et Z... ont réciproquement consenti à la vente promise ou, au contraire, si l'acte litigieux les a seulement fait bénéficier d'une option leur conférant la liberté d'y consentir ou non, l'existence de ce droit d'option étant essentielle pour caractériser la promesse unilatérale de vente que revendique l'appelante ; que l'acte sous-seing privé passé le 12 avril 2006 ne stipule aucun droit d'option ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la faculté de renonciation laissée à Mesdames Mesdames Y... et Z... n'a pas pour effet de faire disparaître leur engagement d'acquérir les quatre lots au prix de 170 000 € en cas de réalisation des conditions suspensives ; que, effectivement, le fait que la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE a accepté de stipuler à leur profit une telle faculté de renonciation démontre au contraire l'existence préalable de leur consentement à la vente qui conféré à celle-ci un caractère parfait en dépit de la seule faculté qui leur est ainsi laissée de retirer son caractère irrévocable à ce consentement ; que, en outre dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, une telle faculté de renonciation n'aurait aucun intérêt au profit des acquéreurs, ces derniers pouvant éviter la conclusion du contrat de vente en s'abstenant d'exercer leur droit d'option contractuel ; que, au surplus, Mesdames Mesdames Y... et Z... font pertinemment observer que les termes : « La SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE vend... », « Cette cession' », « L'acte authentique de cession' », «' ne pourront en aucun cas se prévaloir de la présente vente », utilisés dans l'acte sous-seing-privé litigieux prouvent la commune volonté des parties de sceller la vente par leur accord réciproque sur la chose et sur le prix dès le 12 avril 2006 sous réserve de l'exercice par les acquéreurs de leur faculté de renonciation et de la réalisation des conditions suspensives ; que, en outre, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, figurent au pied de l'acte les mentions manuscrites « Bon pour acquisition » et « Bon pour vente » suivies des signature des parties qui témoignent sans ambiguïté de la concomitance de la volonté de vendre de la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE, de la volonté d'acheter de Mesdames Y... et Z... ; que, en conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a dit que l'acte du 12 avril 2006 constitue une promesse synallagmatique de vente ; que, en tout état de cause, même en cas de promesse unilatérale de vente, la responsabilité contractuelle de la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE serait engagée pour violation du caractère irrévocable de son engagement de vendre les quatre lots aux intimées au prix convenu ; que, la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE ne peut échapper aux conséquences de l'inexécution fautive de ses obligations de vendeur tenu de délivrer les lots vendus choisis en invoquant la tardiveté de ce choix par les intimées et leur absence de réaction à son courrier du 11 janvier 2008 ; que, en effet, ces dernières, auxquelles l'acte litigieux n'imposait aucun délai, ont exprimé leur volonté de ne pas renoncer à la vente et leur choix des lots acquis par l'inscription d'une hypothèque provisoire le 17 septembre 2009 alors que la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE a vendu postérieurement ces lots sans les en informer ; que, par ailleurs, l'absence de référence aux quatre lots vendus dans la reconnaissance de dette du 10 novembre 2008 relative au paiement de l'impôt sur les plus-values dans le cadre de l'acte d'échange ne peut être interprétée de façon certaine et non équivoque comme l'exercice implicite par Mesdames Y... et Z... de leur droit contractuel de retirer leur consentement à la vente conclue le 12 avril 2006 qui constitue un contrat autonome distinct de l'acte d'échange ; que La SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE ne peut utilement s'exonérer de sa responsabilité contractuelle en invoquant le fait que l'acte litigieux permettait à Mesdames Y... et Z... de bloquer toute opération en empêchant toute vente pour une durée indéterminée ; que, en effet, d'une part elle ne peut remettre en cause les clauses de l'acte qu'elle a elle-même définies et acceptées, et d'autre part il ne tenait qu'à elle de sommer en temps utile ses cocontractantes de choisir les quatre lots et de passer l'acte authentique ou d'exprimer explicitement leur décision d'exercer leur droit de rétractation ; que Les intimées sollicitent la condamnation de la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE au paiement de la somme de 289'500 € ; que l'inexécution de l'obligation de délivrance de la chose vendue par la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE doit être indemnisée à hauteur de la valeur de cette chose qui aurait dû enrichir le patrimoine des intimées ; qu'il résulte des pièces versées aux débats par la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE que cette dernière a vendu à des tiers : - le 23 septembre 2009 la parcelle [...] au prix de 122'000 €, - le 19 octobre 2009 la parcelle [...] au prix de 116'000 €, - le 19 avril 2011 la parcelle [...] au prix de 103'000 €, et - le 29 septembre 2011 la parcelle [...] au prix de 105'500 € ; que L'inexécution de l'obligation de délivrance a donc eu pour effet de priver Mesdames Y... et Z... de la somme totale de 446 500 € dans la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERI ne peut contester qu'elle représente la valeur des lots acquis par les intimées puisqu'elle les a négociés à ce prix auprès de tiers. En outre, elle ne produit aucune pièce permettant de prouver que ce prix est lésionnaire ou que la valeur des lots non délivrés est inférieure à la somme de 446'500 euros qu'elle a elle-même perçue de leurs ventes ; que la promesse synallagmatique de vente du 12 avril 2006 portait sur la vente de « quatre lots de l'opération de lotissement ci-dessus décrite [...] ». Rien ne permet donc à la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE d'affirmer que les lots étaient vendus non viabilisés à Mesdames Y... et Z... et, en tout état de cause, l'appelante ne produit aucune pièce permettant de chiffrer le coût de cette viabilisation ; que, outre le fait que la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE ne peut obtenir la réduction de l'évaluation du préjudice qu'elle a causé aux intimées en invoquant la revente des lots acquis par ces dernières, les premiers juges ont par ailleurs pertinemment indiqué qu'une telle volonté de revente, si elle était prouvée, serait sans incidence sur la valeur finale des biens acquis ; qu'en conséquence, la cour condamnera la SNC LES JARDINS DE LA PIROTTERIE au paiement de la somme de 276 500 euros (446 500 – 170 000) en réparation du préjudice subi par Mesdames Y... et Z... du fait du manquement à son obligation de leur délivrer les quatre lots vendus ». ». ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les parties en désaccord sur la qualification de l'acte sous seing privé établi le 12 avril 2006, invoqué par Mesdames X... au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la SNC Les jardins de la Pirotterie ; que l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement des réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que la SNC Les jardins de la Pirotterie soutient qu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente et non d'une vente ; que cet acte stipule que la SNC Les jardins de la Pirotterie vend, à Mmes X..., quatre lots de l'opération de lotissement décrite, dont elles auront le libre choix après celui de l'indivision X..., et stipule que cette cession aura lieu moyennant le prix principal de 170 000 euros, cette cession étant soumise à plusieurs conditions suspensives, et l'acte authentique de cession devant être régularisé dans les six mois de la notification à Mmes X... de l'obtention du certificat de vente des lots ; qu'il est indiqué, par ailleurs, qu'elles pourront renoncer à cette acquisition si bon leur semble ; que sur l'acte en cause a été portée la mention manuscrite « bon pour acquisition » par Mmes X... et celle « bon pour vente » par la SNC Les jardins de la Pirotterie ; qu'il ressort de l'ensemble de ces mentions que chacune des parties a pris un engagement, la société SNC Les jardins de la Pirotterie, celui de vendre quatre lots de son opération de lotissement, et Mmes X... d'en acheter quatre, en les choisissant après que l'indivision X... en ait choisi seize, et à ce prix convenu entre les parties, et que chacune a accepté son engagement le jour de cet acte, en apposant la mention « bon pour acquisition » et « bon pour vente » ; que la faculté de renonciation prévue au seul bénéfice des acquéreurs ne peut avoir pour effet de faire disparaître l'engagement de Mmes X... d'acquérir les lots au prix convenu, et le caractère synallagmatique de l'engagement qui ne constitue donc pas une promesse unilatérale de vente, soumise à enregistrement ; qu'il apparaît par conséquent que la SNC Les jardins de la Pirotterie était tenue par ce contrat et ne pouvait comme elle l'a fait notifier son refus de poursuivre la vente, alors que les conditions suspensives n'étaient pas réalisées, et de leur délivrer quatre lots sans motifs avérés ; que cette inexécution du contrat a causé à Mmes X... un préjudice du fait d'avoir été privées de la propriété des biens qu'elle s'était engagée à acquérir, ceux-ci ayant été vendus à des tiers en 2009 et 2011, aucun élément ne permettant de penser qu'elles n'auraient pas exécuté leur propre engagement ; qu'il apparaît au vu des attestations de vente produites, que les lots choisis par Mmes X... et qui ont fait l'objet d'une inscription d'hypothèque provisoire le 17 septembre 2009, ont été vendus par la SNC Les jardins de la Pirotterie, 122 000 euros, 105 500 euros, 103 000 euros et 122 000 euros, le 23 septembre 2009, les 19 avril et 29 septembre 2011, pour un total de 452 500 euros, au lieu des 170 000 euros prévus entre les parties ; qu'il y a lieu de constater que le patrimoine de Mmes X... aurait dû s'enrichir de cette somme, une fois déduit le montant qu'elle sauraient dû verser, le fait qu'elles aient revendu ou pas ensuite ces parcelles étant sans incidence sur la valeur finale des biens acquis () ». ALORS QU'il appartient au créancier qui se prévaut de la responsabilité du débiteur d'établir que le préjudice qu'il invoque trouve sa cause dans l'inexécution du contrat ; qu'en l'espèce, de leur propre aveu, les bénéficiaires de la promesse soutenaient qu'ils « n'avaient aucune intention de revendre les parcelles en cause mais espéraient réaliser certains placements, notamment dans le cadre du dispositif de la loi Scellier et bénéficier d'un crédit d'impôts » (concl. d'appel X..., n° 3.4, p. 7), placement qu'ils n'avaient pu réaliser et dont l'issue était par nature incertaine ; qu'en retenant néanmoins que le préjudice subi par les bénéficiaires consistait dans la différence entre le prix initialement arrêté dans la promesse et le prix auquel les biens finalement choisis avaient été revendus à des tiers par le promettant, la cour d'appel, qui a indemnisé la perte d'une plus-value qui ne trouvait pas sa cause dans l'inexécution du contrat, a méconnu les articles 1149 et 1150 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.