Identifiant: JURITEXT000043618151

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 2 juin 2021 Rejet Mme BATUT, président Arrêt n° 413 F-D Pourvoi n° S 19-22.401 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 2 JUIN 2021 Mme [O] [B], épouse [P], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° S 19-22.401 contre l'arrêt rendu le 30 avril 2019 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Agence de l'océan-l'adresse, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme [B], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Agence de l'océan-l'adresse, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 30 avril 2019), [A] [B] était propriétaire d'une maison d'habitation qu'elle a donnée en location meublée à une association, par acte sous seing privé du 9 décembre 2004 à effet au 1er janvier 2005 jusqu'au 31 décembre 2007. Aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé. Par mandat du 27 novembre 2007, elle a confié la gestion de la location à la société Agence de l'océan-l'adresse (l'agent immobilier) et par contrat du 19 décembre 2007, elle a consenti un bail de droit commun à l'association. Celle-ci a quitté les lieux le 20 décembre 2013, à la suite du congé donné par Mme [O] [B], fille d'[A] [B], décédée le [Date décès 1] 2011. 2. Après avoir, le 17 janvier 2014, fait établir un constat d'état des lieux par un huissier de justice, Mme [B] a, le 7 avril 2015, assigné l'agent immobilier en indemnisation de ses préjudices matériel et moral. Examen du moyen Enoncé du moyen 3. Mme [B] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes d'indemnisation, alors : « 1°/ que l'agent immobilier professionnel rédacteur d'un contrat de bail doit en assurer l'efficacité ; que, nonobstant l'existence d'un précédent bail conclu sans son intervention, entre les mêmes parties et venu à expiration, commet une faute le rédacteur du nouveau bail qui ne dresse aucun état des lieux, mentionne que des meubles sont laissés à la disposition du preneur, selon liste annexée au bail, sans dresser et annexer une telle liste ; qu'en l'espèce, la cour d'appel constate qu'après avoir reçu mandat de gérance le 19 décembre 2007, l'agent immobilier a établi un bail mentionnant que « le locataire reconnaît que le bailleur laisse quelques meubles à disposition. Une liste est annexée aux présentes », mais qu'aucune liste signée des parties n'est produite, qu'aucun état des lieux n'a été dressé, et que le mobilier laissé à disposition du locataire n'est pas précisément répertorié en annexe du bail alors que le bailleur avait autorisé l'agent immobilier à vider les meubles stockés dans le garage « et à les transporter à la maison » ; que le constat d'huissier de justice dressé le 17 janvier 2014 à la demande du bailleur n'est pas probant car « aucune référence n'existe par comparaison avec un état des lieux d'entrée » ; que la réparation des dégradations des meubles laissés à disposition ne saurait être supportée par l'agent immobilier non fautif, étant rappelé le défaut d'établissement de la liste de meubles laissés effectivement au locataire en 2004, puis en 2007 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que l'agence immobilière avait commis une faute en rédigeant un bail sans dresser ni état des lieux d'entrée ni liste de meubles pourtant annoncée dans le bail, ce qui avait placé le bailleur dans l'impossibilité de faire valoir ses droits auprès du preneur, et a violé les articles 1992 et 1147 dans sa rédaction alors en vigueur du code civil ; 2°/ que l'agent immobilier professionnel chargé d'un mandat de gestion locative doit à la fin du bail dresser un état des lieux exhaustif et détaillé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le 20 décembre 2013, l'agent immobilier avait dressé un document « succinct puisque sur une seule page » mentionnant que « la maison est restituée en bon état d'entretien, à défaut d'état des lieux d'entrée. Relevé électricité : 78490 KWh Relevé eau : 212 m3. Le dépôt de garantie soit 2 050 euros peut être restitué » ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que l'agence immobilière avait commis une faute en rédigeant un état des lieux de sortie qui ne comportait aucune description des lieux loués et ne permettait pas au bailleur de faire une quelconque réclamation auprès du locataire, la cour d'appel a violé les articles 1992 et 1147 dans sa rédaction alors en vigueur du code civil ; 3°/ qu'énonçant qu'il y avait lieu d'appliquer en l'espèce un coefficient de vétusté, de sorte qu' « en dépit des photographies versées aux débats par Mme [B], il n'y a pas lieu de retenir un comportement fautif de la part de l'agence immobilière », sans avoir recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si le constat d'huissier de justice et le reportage photographique détaillé réalisé ne démontraient pas que le bien avait subi de véritables dégradations, un manque d'entretien et n'était pas seulement atteint d'une simple vétusté normale, de sorte que l'agence immobilière avait bien commis une faute en mentionnant succinctement dans l'état de lieux qu'elle dressait que « la maison est restituée en bon état d'entretien » la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1992 et 1147 dans sa rédaction alors en vigueur du code civil. » Réponse de la Cour 4. Après avoir écarté l'existence d'une faute de l'agent immobilier, l'arrêt relève que, si Mme [B] a invoqué l'exécution de divers travaux, rendus nécessaires par l'état de la maison, avant sa vente, celle-ci est intervenue sept mois après la restitution des lieux pour un prix supérieur de 50 000 euros à celui retenu dans l'acte de partage successoral et en déduit qu'elle ne justifie pas de la réalité de son préjudice, après neuf années de location. 5. Il s'ensuit qu'en l'absence de preuve d'un préjudice subi par Mme [B], le moyen, qui invoque en ses trois branches le comportement fautif de l'agent immobilier, est inopérant. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme [B] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [B] et la condamne à payer à la société Agence de l'océan-l'adresse la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme [B]. Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme [B] de ses demandes de dommages-intérêts comme non fondées à l'encontre de l'agence immobilière de l'Océan l'Adresse ; Aux motifs que par acte sous seing privé du 09/12/2004 à effet au 01/01/2005, l'immeuble propriété de Mme [A] [B], mère de Mme [O] [B] épouse [P], assistée de sa curatrice, a été donné à bail à la Fondation [E] [D] pour se terminer le 31/12/2007, moyennant un loyer mensuel initial de 1 025 euros ; qu'il n'est pas versé d'état des lieux aux débats, alors que le contrat ne porte pas de référence à une location meublée ; qu'une annexe signée de Mme [B] et de sa curatrice, précise notamment : « déménagement par la propriétaire d'un certain nombre de meubles et objets personnels. - La fondation peut mettre à sa disposition un camion et de la main d'oeuvre. - Remplacement par du mobilier de la fondation, l'objectif étant de faire 4 chambres à deux lits individuels, 1 lit de veille sur le palier et une chambre à 2 lits individuels dans le studio. Prise en charge par la fondation des frais d'aménagement, avec l'accord de la propriétaire : - studio avec salle de bain - douche au rez-de-chaussée de la maison - WC broyeur à la place du bidet de la salle de bain de l'étage » ; que le bail précisait en effet qu'existait une pièce pour faire un studio ; que faute de présence d'un état des lieux d'entrée, ceux-ci sont présumés reçu en bon état d'entretien et de réparations locatives par le locataire, ce qui est toutefois contredit par les options d'aménagement incluses dans l'annexe au bail, divers travaux dont la création d'un studio étant pris en charge par le locataire avec l'accord de la propriétaire et de sa curatrice ; que ces points étaient rappelés par le courrier de la fondation [E] [D] en date du 21/11/2003 versé au débat ; qu'au demeurant, le bon état des lieux avant leur location est attesté par M. et Mme [R] et M. [W] [K] ; que par contre, aucune liste des meubles laissés dans la maison à la disposition des locataires n'est produite, signée du bailleur et du locataire ; que les deux listes d'éléments d'équipements de la cuisine versés par Mme [B] ne sont ni datées, ni signées et ne constituent pas un élément probant ; que M. [W] [K], par son attestation du 02/11/2015, fait état de ce que « le mobilier meublant la maison... lorsque celle-ci était occupée par mon beau-frère et ma soeur, il était en parfait état, et même pendant la période du début de location... du mobilier provenant de nos parents était en bon état, en particulier des armoires qui avaient été remises à neuf » ; que toutefois, la liste des meubles présente à l'origine de la location et laissée à disposition du locataire n'est ni produite, ni établie, même si la présence de divers meubles n'est pas contestable au vu des photographies versées par les deux parties ; que dans un second temps, concomitamment à l'expiration du premier bail, Mme [A] [B], assistée de sa curatrice a donné un mandat de gérance à la société Agence de l'Océan l'Adresse du 27/11/2007 ; que par acte sous seing privé du 19/12/2007, a été consenti un bail de droit commun à la Fondation [E] [D] pour une durée de trois ans, moyennant un loyer de 1 198,40 euros par mois. ; que ce bail fait mention au paragraphe « autres conditions particulières » de ce que : « le locataire reconnaît que le bailleur laisse quelques meubles à disposition. Une liste est annexée aux présentes » ; que toutefois, aucune liste signée des parties n'est versée aux débats ; que de même, aucun état des lieux n'a été dressé, tel que déjà pratiqué lors du premier bail ; qu'il ne peut être reproché à l'agence immobilière mandataire de ne pas avoir fait réaliser un tel état des lieux, alors que cet état n'avait pas été dressé lors de la première location ou le mandataire n'intervenait pas ; que faute de cet état, le locataire était réputé prendre les lieux loués en bon état d'entretien et de réparations locatives ; que le mobilier laissé effectivement à la disposition du locataire n'est pas précisément répertorié en annexe du bail du 19/12/2007, alors que Mme [A] [B] et sa curatrice autorisaient expressément le 19/12/2007 l'agence Océan à « vider les bois et meubles stockés dans le garage de Raniette et à les transporter à la maison sise [Adresse 3] » ; que par la suite, apparaît une difficulté pour l'agence à joindre Mme [O] [B] après décès de Mme [A] [B] le 30/12/2011 ; que l'agence justifie ainsi avoir du contacter le notaire de la succession par courriers électroniques des 21 et 26/06/2013 aux fins de contacter Mme [O] [B], demandant ses instructions dans le cadre du renouvellement du bail. Le personnel notarial répondait alors que Mme [B] n'avait ni mail, ni portable ; qu'un courrier lui avait été transmis le 18/06/2013 sans réponse de sa part que la transmission d'information sera toutefois réalisée de telle manière que Mme [B] transmettra le 26/06/2013 sa volonté de ne pas renouveler le bail, cette volonté étant rappelée par courrier du 29/08/2013 ; que congé était donc donné par le mandataire au locataire selon courrier recommandé du 11/09/2013, avec libération des lieux pour le 31/12/2013 ; que Mme [B] était informée de ce congé par courrier du 13/09/2013, ce courrier précisant « nous ne manquerons pas de vous contacter prochainement, lorsque M. [I] de la [Personne physico-morale 1] nous aura fixé la date pour l'état des lieux » ; qu'à ce titre, l'agence immobilière verse aux débats copie d'un courrier du 11/12/2013, indiquant à Mme [B] : « la fondation [D] vient de me contacter pour convenir d'un rendez-vous pour établir l'état des lieux de sortie... celui-ci est fixé au 20 décembre à 11 heures, et je vous remercie d'être présente et d'apporter l'état des lieux d'entrée qui a dû être effectué au mois de janvier 2015. En effet, je ne retrouve aucun état des lieux d'entrée lors de la mise à disposition de la maison à la Fondation [D] » ; que Mme [B] ne s'est pas déplacée à ce rendez-vous d'état des lieux, indiquant que ce courrier ne lui serait jamais parvenu et constituerait un faux, l'agence lui ayant indiqué verbalement ne pas l'avoir prévenu car, habitant loin, elle pensait qu'elle ne se serait pas déplacée ; que s'il est exact que le courrier dont il est fait état n'a pas été transmis en lettre recommandée avec accusé de réception, Mme [B] ne démontre pas non plus qu'il s'agisse d'un faux document ; que dans ces circonstances d'absence de la propriétaire, un état des lieux a été dressé sous l'entête de la SAS L'Adresse Agence de l'Océan le 20/12/2013 ; que ce document, certes succinct puisque sur une seule page, porte les mentions suivantes : « la maison est restituée en bon état d'entretien, à défaut d'état des lieux d'entrée. Relevé électricité : 78490 KWh Relevé eau : 212 m3. Le dépôt de garantie soit 2050 euros peut être restitué » ; qu'à la demande de Mme [O] [B], maître [X] [J], huissier de justice interviendra le 17/01/2014 et fera les constats suivants : « J'ai constaté ce qui suit : Il s'agit d'une maison d'habitation située sur un terrain comprenant cuisine, séjour, entrée, trois chambres, une salle de bain et à l'étage une chambre, une salle de bain et un palier, un studio séparé et un garage. J'ai constaté que la maison était entièrement meublée de meubles généralement anciens. Salle de séjour : Présence d'un meuble ancien (photo 1) dont la corniche est manquante et les ferrures et serrures des deux portes et du tiroir sont manquantes, il ne subsiste que les marques laissées par leur enlèvement (photo 1). Sous la fenêtre, il manque, selon la déclaration de Madame [P], une plaque sur radiateur. J'ai constaté la présence au mur, sous la fenêtre, au-dessus du radiateur, les deux trous de fixation (photo 2). Présence d'une grande cheminée dans cette pièce de séjour, Madame [P] me déclare n'avoir aucun certificat de ramonage pour cette cheminée. Sur la table du salon, traces claires et décolorées et diverses taches. Sur un coffret, présence également de multiples taches claires et sombre et de rayures. Porte vers l'extérieur, targettes manquantes et le loquet d'ouverture de la porte est également manquant (photo 40). Hall d'entrée : Meuble de rangement avec étagères présentant également plusieurs taches de décoloration et traces diverses sur les étagères (photo 5). Sur le mur à côté de ce meuble, plusieurs points de colle, de fixation pour coller des affiches ou posters (photo 6), le mur ensuite est sale et taché (photos 8, 9). Dans le couloir : Une grande armoire ancienne dont la porte est démontée et la serrure cassée (photos 10 et 11), un autre meuble à coté, dont les serrures et ferrures sont manquantes et ont été enlevées (photo 12). WC : Porte-serviettes manquant (photo 13). Liège mural déchiré dans les angles, traces de salissures, voire matière fécale, sur le mur (photo 15) et tapisserie déchirée également dans le tableau de porte (photo 16). Chambre : Un radiateur dans cette chambre est fixé par une barre de fer de façon sommaire (photo 17). Présence d'une commode à tiroirs, un des cache-serrures est manquant (photo 18). Autre commode, manque un bouton de tiroir à l'un des tiroirs (photo 19). Autre chambre avec coin toilette, au fond : Le puits de lumière en toiture a été occulté par un plaquage bois, avec une grille vissée, ce puits de lumière est visible à l'extérieur (photos 20 et 21). Dans cette pièce, présence d'un hublot d'éclairage sans ampoule (photo 23). Et j'ai constaté que le mur principal de cette chambre présente de multiples taches, salissures et traces sombres (photos 22 à 24). Dans la salle de bain, les joints de douche, de faïence et du bac à douche sont noirs (photos 25, 26), un porte-serviettes cassé (photo 27). Madame [P] me déclare qu'il existait dans la cuisine, une machine à laver la vaisselle et un lave-linge qui sont manquants. J'ai constaté dans cette pièce au sol, en deux endroits, la présence de marques sur le carrelage, telles que laissées par un appareil ménager (photos 28 à 30). Sous l'évier, les étagères et les espaces sont sales et non nettoyés (photos 31 à 34). Assiettes décoratives : il existait deux séries de trois assiettes décoratives, je constate qu'il existe deux séries de deux assiettes décoratives et qu'il existe un crochet vide pour une série (photo 35) et également un crochet vide pour une autre série (photo 36). A l'étage : Salle de bain : Carreaux de faïence manquants à la trappe de visite (photo 37). Dans une des chambres : Plusieurs taches sur une table (photo 38). Annexes, garage et studio : Le garage est sale, non nettoyé, avec un certain désordre (photos 57, 58, 60). Dans le studio, présence d'une fuite à gauche de la cheminée avec décollement du papier et tache sur le papier (photo 61). Extérieur : D'une manière générale, j'ai constaté qu'il s'agissait d'herbe qui envahissait tous les éléments extérieurs, à savoir les allées et les parterres et qu'il n'y avait aucun autre aménagement décoratif de visible (photos 41, 42), notamment la photo 42 qui montre une allée gravier, qui a été envahie par l'herbe, ainsi que la photo 46, où l'allée est envahie par l'herbe, ainsi que leur parterre de fleurs et encore, l'allée à l'arrière de la maison (photo 47). J'ai constaté la présence à l'extérieur d'une fosse septique (photo 42). Madame [P] me déclare n'avoir aucun certificat reçu de l'agence sur la vidange de cette fosse. A l'extérieur, chaise pvc, cassée, abandonnée (photo 44), ainsi qu'un chariot Super U avec des bidons (photo 56). Pour l'extérieur, il y a côté mer, un petit cabanon témoignant d'un mauvais entretien avec plusieurs lames défaites (photo 48). Le portillon allant vers le rivage, vers la mer n'a plus de serrure (photo 49). Un globe à l'extérieur est rempli d'eau (photo 50). Un second cabanon présente également des signes de non entretien avec des planches tombées et défaites (photo 52). A l'extérieur également, il y a un local avec deux bouteilles de gaz, le portail de ce local est coincé et ne s'ouvre pas, il n'est pas possible de vérifier le contenu des bouteilles de gaz (photo 54). J'ai constaté également que les gouttières n'avaient pas été entretenues et qu'il y a de nombreuses aiguilles de pin dans ces gouttières (photo 55) » ; Diverses photographies sont jointes à ce constat. Toutefois, ce constat interviendra 27 jours après état des lieux contradictoirement établi faisant état d'un bon état d'entretien. Sa force probante est en conséquence insuffisante, alors qu'aucune référence n'existe par comparaison avec un état des lieux d'entrée ; que même si le bien était alors réputé en bon état, il convient de rappeler que des travaux non négligeables avaient été laissés en 2004 à la charge du locataire ; de même, la durée de location doit être considérée, sans qu'il soit justifié par Mme [B] de l'exécution de travaux incombant au propriétaire durant les 9 années consécutives de location ; qu'il y aurait eu lieu dans ces circonstances de durée de considérer l'application d'un coefficient de vétusté, s'agit au surplus d'un bien situé en zone maritime ; que dans ces conditions, en dépit des photographies versées aux débats par Mme [B], il n'y a pas lieu de retenir un comportement fautif de la part de l'agence immobilière ; qu'au surplus, si Mme [B] fait état des divers travaux nécessaires selon elle avant la vente, celle-ci est effectivement intervenue 7 mois après la restitution des lieux pour un prix supérieur de 50 000 euros à celui retenu dans l'acte de partage successoral qu'elle ne justifie pas en conséquence de la réalité de son préjudice, après 9 années de location ; que par ailleurs, la réparation des dégradations des meubles laissés à disposition, pour un montant selon devis en date du 20/03/2014, ne saurait être supportée par l'agence non fautive, étant rappelé le défaut d'établissement de la liste de meubles laissés effectivement au locataire en 2004, puis en 2007, alors que certains meubles étaient retirés à cette occasion du garage ; qu'au surplus, un coefficient de vétusté devait nécessairement s'appliquer en l'espèce dans les rapports entre le bailleur et son locataire ; qu'enfin, Mme [B] déboutée du principal de ses demandes ne justifie pas dans ces circonstances avoir subi un préjudice moral ; Alors 1°) que l'agent immobilier professionnel rédacteur d'un contrat de bail doit en assurer l'efficacité ; que nonobstant l'existence d'un précédent bail conclu sans son intervention, entre les mêmes parties et venu à expiration, commet une faute le rédacteur du nouveau bail qui ne dresse aucun état des lieux, mentionne que des meubles sont laissés à la disposition du preneur, selon liste annexée au bail, sans dresser et annexer une telle liste ; qu'en l'espèce, la cour d'appel constate qu'après avoir reçu mandat de gérance le 19 décembre 2007, l'Agence de l'Océan a établi un bail mentionnant que « le locataire reconnaît que le bailleur laisse quelques meubles à disposition. Une liste est annexée aux présentes », mais qu'aucune liste signée des parties n'est produite, qu'aucun état des lieux n'a été dressé, et que le mobilier laissé à disposition du locataire (arrêt p. 8) n'est pas précisément répertorié en annexe du bail alors que le bailleur avait autorisé l'agence à vider les meubles stockés dans le garage « et à les transporter à la maison » (p. 9) ; que le constat d'huissier de justice dressé le 17 janvier 2014 à la demande du bailleur n'est pas probant car « aucune référence n'existe par comparaison avec un état des lieux d'entrée » (p. 11) ; que la réparation des dégradations des meubles laissés à disposition ne saurait être supportée par l'agence non fautive, étant rappelé le défaut d'établissement de la liste de meubles laissés effectivement au locataire en 2004, puis en 2007 (p. 11) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que l'agence immobilière avait commis une faute en rédigeant un bail sans dresser ni état des lieux d'entrée ni liste de meubles pourtant annoncée dans le bail, ce qui avait placé le bailleur dans l'impossibilité de faire valoir ses droits auprès du preneur, et a violé les articles 1992 et 1147 dans sa rédaction alors en vigueur du code civil ; Alors 2°) que l'agent immobilier professionnel chargé d'un mandat de gestion locative doit à la fin du bail dresser un état des lieux exhaustif et détaillé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le 20 décembre 2013, l'agence de l'Océan avait dressé un document « succinct puisque sur une seule page » mentionnant que « la maison est restituée en bon état d'entretien, à défaut d'état des lieux d'entrée. Relevé électricité : 78490 KWh Relevé eau : 212 m3. Le dépôt de garantie soit 2050 euros peut être restitué » (p. 9, avant-dernier §) ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que l'agence immobilière avait commis une faute en rédigeant un état des lieux de sortie qui ne comportait aucune description des lieux loués et ne permettait pas au bailleur de faire une quelconque réclamation auprès du locataire, la cour d'appel a violé les articles 1992 et 1147 dans sa rédaction alors en vigueur du code civil ; Alors 3°) qu' énonçant qu'il y avait lieu d'appliquer en l'espèce un coefficient de vétusté, de sorte qu' « en dépit des photographies versées aux débats par Mme [B], il n'y a pas lieu de retenir un comportement fautif de la part de l'agence immobilière » (p. 11), sans avoir recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si le constat d'huissier de justice et le reportage photographique détaillé réalisé ne démontraient pas que le bien avait subi de véritables dégradations, un manque d'entretien et n'était pas seulement atteint d'une simple vétusté normale (conclusions d'appelante p. 12 et 13), de sorte que l'agence immobilière avait bien commis une faute en mentionnant succinctement dans l'état de lieux qu'elle dressait que « la maison est restituée en bon état d'entretien » la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1992 et 1147 dans sa rédaction alors en vigueur du code civil ;