Identifiant: JURITEXT000039307245

Métadonnées:
{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/39/30/72/JURITEXT000039307245.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 24 octobre 2019, 18-18.307, Inédit", "date_decision": "2019-10-24 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "11900885", "solution": "Cassation partielle", "numero_affaire": "18-18307", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_1", "date_decision_attaquee": "2018-03-27", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel d'Aix-en-Provence", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "Mme Batut (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Piwnica et Molinié", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2019:C100885", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant promesse synallagmatique reçue le 27 mars 2009 par M. B..., notaire à Paris, avec l'assistance de M. J..., notaire à Toulon, la société Centre d'élaboration des concentrés Orangina (la société CECO) s'est engagée à vendre à la société Yack énergie (l'acquéreur) un ensemble immobilier moyennant un prix de 4 200 000 euros ; que la vente a été réitérée par acte authentique du 27 novembre 2009 ; que, soutenant ne pas avoir été informé que la parcelle en cause était située dans une zone d'aménagement concerté ayant donné lieu à l'établissement d'un cahier des charges de cession de terrains, l'acquéreur a assigné la société Orangina Schweppes holding France (le vendeur), venant aux droits de la société CECO, sur le fondement de la garantie d'éviction, ainsi que la SCP J... X..., M. B... et la SCP B... et associés (les notaires), en responsabilité ; Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le moyen unique du pourvoi principal : Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; Attendu que, pour condamner les notaires à relever et garantir le vendeur à hauteur de 90 % du montant de sa condamnation au profit de l'acquéreur et, en conséquence, les condamner à payer à ce dernier la somme de 378 000 euros, in solidum avec le vendeur, après avoir retenu que celui-ci doit garantir l'acquéreur des charges non déclarées qui grevaient le bien vendu antérieurement à la vente, et fixé à 10 % du prix d'achat le montant de l'indemnité due à ce titre, correspondant à la moins-value affectant le bien immobilier, l'arrêt énonce que, s'ils s'étaient montrés prudents et diligents et avaient assuré la sécurité de leur acte, les notaires auraient pu empêcher la réalisation du dommage et qu'en raison de leurs manquements professionnels, l'acquéreur a perdu une chance importante d'avoir pu obtenir cette diminution justifiée de 10 % du prix ; Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution d'une partie du prix de vente à laquelle le vendeur est condamné en application de la garantie d'éviction ne constitue pas un préjudice indemnisable ouvrant droit à garantie, hormis dans l'hypothèse de l'insolvabilité du débiteur de cette restitution, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi incident ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la SCP J... X..., M. B... et la SCP B... et associés doivent relever et garantir la société Orangina Schweppes holding France à hauteur de 90 % du montant de sa condamnation au profit de la société Yack énergie et, en conséquence, les condamne, in solidum avec la société Orangina Schweppes holding France, à payer la somme de 378 000 euros à la société Yack énergie, l'arrêt rendu le 27 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne les sociétés Yack énergie et Orangina Schweppes France holding aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société J... X..., M. B... et la société B... et associés, demandeurs au pourvoi principal. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les notaires devaient relever et garantir la SAS Orangina Schweppes Holding France à hauteur de 90 % du montant de sa condamnation au profit de la SNC Yack Energie, soit la somme de 378 000 euros et en conséquence, d'AVOIR condamné la SCP X... J..., M. F... B... et la SCP B... et Associés in solidum avec la société Orangina Schweppes Holding France au paiement de la somme de 378 000 euros à la SNC Yack Energie ; AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la responsabilité de la société venderesse Orangina, la société Yack la recherche également, outre un manquement à son obligation pré-contractuelle d'information qui peut difficilement être retenu compte tenu de sa qualité de vendeur profane, sur le fondement de l'article 1626 du code civil ; que le vendeur doit en effet garantir l'acquéreur d'une éviction totale ou partielle, mais aussi des charges non déclarées qui grevaient le bien vendu avant la vente, même si celles-ci ne se sont révélées par la suite et fussent-elles seulement prétendues et non encore consommées ; que la bonne ou mauvaise foi du vendeur est indifférente à cet égard, et que la circonstance que le droit de la CCIV, tiers revendiquant, ne soit pas encore irrévocablement jugé est tout aussi inopérant à l'égard d'un trouble actuel issu de la charge révélée ; sur le préjudice et le lien de causalité, que Me J... soutient que le préjudice de la société Yack Energie est inexistant dans la mesure où les avis défavorables de la CCIV résultent exclusivement du manque de précision et d'information de la société Yack concernant ses projets ; qu'il n'est pas établi que les restrictions imposées par le cahier des charges entraîneraient une perte de valeur dans l'hypothèse d'une revente du bien dans sa totalité ; qu'initialement la société Yack avait l'intention d'exploiter le site en vendant de l'électricité produite à base de panneaux solaires et que ce n'est qu'ensuite qu'elle a décidé de vendre une partie des terrains pour diminuer son endettement ; qu'il lui appartenait de s'assurer de la faisabilité de son projet de production et de vente d'électricité ; que le droit d'aliéner étant inhérent à tout droit de propriété, l'acquéreur n'a pas à justifier de ce qu'au moment de son acquisition du terrain litigieux, la société Yack avait le projet de morceler de céder son bien en lots pour démontrer l'existence de son préjudice ; que la société Yack Energie fait valoir qu'elle a un préjudice certain en ce qu'elle a déjà manqué plusieurs ventes et que son préjudice correspondant à la perte de valeur de son bien immobilier grevé d'une charge et la perte des ventes immobilières projetées s'élève au moins à 2 430 000 € sauf à parfaire par une expertise judiciaire ; qu'en effet le 18 février 2014 elle a signé une promesse synallagmatique de vente avec la SCI Canino au prix de 246 000€ ; que la CCIV lui a fait connaître qu'elle n'autorisait pas le morcellement et la vente afin de garantir la cohérence du parc selon ses principes d'aménagement » ; que la société Yack a essuyé ensuite un deuxième refus concernant un autre projet de morcellement du 12 mai 2015 à la société O... au prix de 176 300 € qui lui a été rejeté par la commune de Signes par arrêté du 6 juin 2014 qui ne l'a pas autorisé à réaliser des travaux consistant en la division d'une parcelle en vue de construire ; que selon les intimés ces deux refus émanant de l'organe auquel profite le droit ne suffiraient pas à caractériser la certitude du préjudice puisque ces refus n'ont pas été entérinés par une autorité impartiale ; comme il a été dit supra, que si aucune décision judiciaire définitive mettant en cause la CCIV et reconnaissant la pérennité du droit de celle-ci à mettre en oeuvre les articles 7 et 8 n'a encore été rendue, la Chambre de commerce estime, à bon ou à mauvais escient devoir exercer un droit de regard, de sorte que le dommage de l'acquéreur issu des charges révélées grevant son bien consiste dans la nécessité pour la société Yack Energie soit de renoncer à un projet, soit de l'amender, soit d'avoir recours à justice ; que le préjudice issu de ce trouble est actuel ; qu'il n'est pas hypothétique, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal ; que la société Yack acquéreur a perdu une chance importante, une fois correctement informée par les notaires, d'avoir pu négocier avec la société Orangina le prix de vente en fonction de cette limitation de son droit de vendre ; qu'il en résulte que la société Yack est fondée à solliciter du vendeur une indemnité correspondant à la moins-value affectant le bien immobilier qu'elle a acquis ; que la cour l'estime, sans qu'il y ait lieu d'ordonner quelque mesure d'instruction, à 10 % du prix d'achat du bien immobilier, soit une minoration de 420 000 € ; que les notaires pour leur part, s'ils s'étaient montrés prudents et diligents et s'ils avaient assuré la sécurité de leur acte, pouvaient empêcher la réalisation du dommage ; qu'en raison de leurs manquements professionnels, l'appelante a perdu une chance importante, que la cour estime être de 90 %, d'avoir pu obtenir cette diminution justifiée de 10 % du prix d'achat du bien immobilier ; qu'ayant concouru par leur faute professionnelle propre à la réalisation du même dommage subi par la société Yack, ils doivent relever et garantir le vendeur à hauteur de 90 % du montant du dommage que le vendeur est tenu de garantir, soit à hauteur de 378 000€ correspondant à 90 % de la chance perdue ; en définitive que le jugement qui a rejeté la demande d'indemnisation de la société Yack Energie motif pris de ce que cette société demande non la résolution de la vente, mais l'indemnisation liée à la perte de valeur de son bien qui est grevée d'une charge qu'elle ignorait, préjudice que le tribunal a considéré comme incertain, doit donc être réformé ; ALORS QUE la restitution d'une partie du prix de vente à laquelle est tenue un vendeur en exécution de la garantie d'éviction ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge du notaire ; qu'en jugeant que les notaires devaient relever et garantir la société Orangina Schweppes, venderesse, à hauteur de 90 % du montant de sa condamnation au profit de la société Yack Energie, acquéreur, au titre de la garantie d'éviction (arrêt, p. 9, al. 6) alors que la garantie d'éviction à laquelle cette dernière était tenue ne constituait pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code. Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Orangina Schweppes holding France, demanderesse au pourvoi incident. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la société Orangina, venderesse, devait à la société Yack énergie, acquéreur, la garantie des charges au sens de l'article 1626 du code civil et, en conséquence, d'avoir condamnée la société Orangina à payer à la société Yack énergie la somme de 420 000 € à titre de dommages-intérêts, et de l'avoir condamné à payer, in solidum avec Me B..., la SCP B... et la SCP J..., la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Aux motifs que « Sur la responsabilité ; que ni la promesse de vente ni l'acte authentique de vente dressé le 29 mars 2009 ne font mention de la ZAC de Signes et du cahier des charges de cession de terrains et de ses clauses relatives à la vente, au morcellement et à la location ; que le contrat de vente stipule au contraire qu'il n'y a aucune restriction au droit de disposer ; que s'agissant des servitudes il est indiqué « qu'il n'a été créé, ni laissé acquérir aucune servitude et qu'à la connaissance du vendeur il n'en existe aucune à l'exception des clauses suivantes figurant au sein de l'acte de vente consenti par la CCIV au profit de la compagnie française des produits Orangina », lesquelles sont rappelées dans l'acte ; que sont ensuite énoncés les documents obtenus au rang desquels ne figure pas davantage le cahier des charges de cession des terrains, mais un certificat d'urbanisme du 19 août 2009 qui indique seulement que le terrain se situe « dans la zone UZA3 selon le plan local d'urbanisme approuvé du 18 janvier 2007 » ; qu'il ressort du fichier immobilier que le 5 janvier 1988 ont été déposées des pièces pour la ZAC du plateau de Signes (sans plus de précision), et que le cahier des charges et ses annexes techniques ont été déposés au rang des minutes de Me E..., notaire à Toulon, le 5 novembre 1987, une telle publication pouvait pas suffire à l'information de l'acquéreur comme retenu par le tribunal ; qu'est versée aux débats une lettre de Me B..., notaire, qui demande à la commune de Signes le 23 février 2009, avant la promesse de vente, ce qu'il est advenu de la zone d'aménagement concerté dont la réalisation avait été confiée à la CCIV et demandant la transmission du règlement, du cahier des charges et de toutes dispositions d'urbanisme particulières ; que le maire de Signes par lettre du 27 février 2009 a répondu que « la ZAC est clôturée depuis la mise en vigueur du plan local d'urbanisme en date du 18 juillet 2007 » ; qu'or il appert que la création de cette ZAC a été autorisée par arrêté du 5 janvier 1987 de la mairie de Signes ; que par convention du 6 novembre 1986 la commune de Signes avait confié à la chambre de commerce et d'industrie de Var (CCIV) la maîtrise d'ouvrage de la ZAC ; qu'un cahier des charges de cession de terrains situés à l'intérieur du périmètre de la ZAC a été établi par la CCIV qui stipule en son article 7 que « Toute vente ou morcellement de terrain à terme de la zone est soumise à l'approbation de la CCIV et à défaut de quoi la vente est considérée comme nulle, tout morcellement, quelle qu'en soit la cause, des terrains cédés est interdit même après réalisation de travaux, et en cas de cession les acquéreurs successifs sont tenus par les dispositions de cet articles et tout morcellement est soumis à la réglementation en vigueur. Aucune location des terrains cédés ne peut être consentie sans l'accord préalable et écrit de la CCIV () En cas de cessions successives, les acquéreurs successifs seront tenus par les dispositions du présent article » ; que l'article 8 prévoit que « les actes de vente, partage, location ou de concession d'usages qui sont consentis sont nuls et de nul effet » ; que les articles 1.2 et 1.3 du cahier des charges de cession de terrains stipulent que le titre 1 comportant ces articles 7 et 8 s'applique aux « constructeurs et utilisateurs des terrains » pour satisfaire au respect de l'utilité publique ; que si le titre 1 constitue des dispositions qui sont purement bilatérale entre la CCIV et chaque contractant, pour autant l'article 1.7 prévoit ce qu'il faut entendre par « constructeur » au sens du cahier des charges s'agissant de « tout assujetti au présent cahier des charges qu'il soit propriétaire, acquéreur, cessionnaire, concessionnaire d'usage, etc. » ; et que l'article 1.5 stipule que les prescriptions du cahier des charges seront insérées intégralement par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente en tout acte translatif de propriété ou locatif des terrains ou des constructions, qu'il s'agisse d'une première cession ou de cessions successives ; que la société Yack énergie figure donc au rang des « constructeurs » et qu'elle est concernée par les articles 7 et 8 du cahier des charges ; que celui-ci n'a donc pas vocation à ne régler que les relations entre la chambre de commerce et les premiers acquéreurs, contrairement à ce qui est soutenu ; qu'en dépit de la lettre du maire de Signes qui indique que la ZAC est clôturée depuis la mise en vigueur du plan local d'urbanisme, le PLU indique au contraire en son article 2 du titre 1 que les zones d'aménagement concerté sont et demeurent applicables au territoire communal ; qu'il ressort de ces éléments qu'il ne pouvait être conclu avec légèreté que la ZAC était nécessairement clôturée en 2009 au moment de la vente ; qu'en tout état de cause, la clôture d'une ZAC n'avait pas pour conséquence de mettre fin ipso facto au cahier des charges de cession de terrain ; que si la société Yack énergie a pu acquérir la parcelle en cause de la société Ceco qui l'avait elle-même acquise d'Orangina, sans que cette cession ait été soumise à l'approbation de la CCIV et qu'ensuite la société Yack a pu céder le 10 janvier 2011 à la société Sofegimur une partie de sa parcelle sans l'autorisation à la CCIV, et qu'il n'est ni démontré ni même allégué que celle-ci aurait demandé la nullité de ces morcellements et vente, d'autres cessions par la suite ont été l'objet de refus de la chambre de commerce ; que quelles que soient les obligations de la société Yack au regard des règles édictées par ce cahier des charges, celui-ci et notamment ses articles 7 et 8, emportant limitation conséquente du droit de propriété de Yack, ne sont pas « manifestement inapplicables » ; qu'en toute hypothèse, même si aucune décision irrévocable n'a été rendue tranchant définitivement cette difficulté de droit, il n'en demeure pas moins que l'existence de ce cahier des charges est génératrice d'un trouble actuel aux droit de propriétaire de la SNC Yack énergie consistant en des sujétions particulières pesant sur cet acquéreur pour obtenir l'approbation de la chambre de commerce, ou en étant source de litiges judiciaires entre l'acquéreur et la chambre de commerce ; qu'il ressort des échanges de courriels de juillet et août 2012 que Me J... ne s'est interrogé que postérieurement à la vente sur l'éventuelle application des articles 7 et 8 et leurs conséquences ; que le vendeur fait donc valoir exactement que l'existence de ce cahier des charges avait été portée à la connaissance des notaires ; que la question de son application a été examinée par les deux notaires des parties lesquels ont estimé, sans recherche juridique plus ample, au vu de la lettre de la mairie de Signes du 27 février 2007, que le cahier des charges de cession des terrains ne s'appliquait plus au site ; que les notaires devaient analyser le cahier des charges et ses dispositions 7 et 8 au vu des difficultés d'interprétation depuis la promulgation de la loi SRU quant à la durée de la ZAC et de la survie corrélative du cahier des charges de cession des terrains sans s'arrêter à la déclaration de la mairie de Signes qui invitait néanmoins judicieusement in fine le notaire chargé de la vente à « se rapprocher de la CCIV chargée de la cession et de transfert de lots du parc d'activité duquel relève la parcelle concernée », ce dont les notaires se sont abstenus ; qu'il doit être relevé de surcroît que Me J..., à l'occasion de la vente ultérieure de la société Yack à la société Sogefimure, cette fois, a bien fait mention dans l'acte de l'existence de la ZAC, du cahier des charges qu'il a annexé à son acte, et qu'il résultait d'une correspondance de ce titre la mairie de Signes du 27 mai 2009 que la ZAC était clôturée ; que les notaires ont l'obligation d'éclairer les parties sur leurs droits et leurs obligations ; qu'ils ont commis une erreur de droit en écartant sans prudence le cahier des charges ; qu'il appartenait aux professionnels du droit, et non à la société Orangina, vendeur néophyte des règles de droit, d'informer les parties des risques juridiques pesant sur l'acte et de l'insécurité pesant sur l'acquéreur et d'assurer par conséquent la sécurité juridique de l'acte authentique passé ; qu'ils n'ont pas attiré l'attention de la société Yack énergie sur l'existence du cahier des charges pouvant réduire son droit à vendre et à morceler ; qu'il est à relever, s'agissant en particulier de Me B... que le notaire, officier ministériel, est tenu non seulement à l'égard de ses clients, mais aussi à l'égard de toutes les personnes au bénéfices desquelles il exerce ses compétences, d'un devoir de conseil qui comprend une obligation d'information, de vérification et d'efficacité ; que les notaires en concours sont responsables in solidum à l'égard de toutes les parties à l'acte ; qu'il était fait mention de ce que Me B... était présent lors de la signature de l'acte authentique passé devant Me J..., et qu'à ce titre, il était investi des mêmes obligations professionnelles d'information et de conseil que son confrère ; que le jugement qui a dit que Me J... et Me B... avaient commis un manquement aux devoirs à leur charge et engagé leur responsabilité civile professionnelle doit donc être confirmé ; qu'en ce qui concerne la responsabilité de la société venderesse Orangina, la société Yack la recherche également, outre un manquement à son obligation précontractuelle d'information qui peut difficilement être retenu compte tenu de sa qualité de vendeur profane, sur le fondement de l'article 1626 du code civil ; que le vendeur doit en effet garantir l'acquéreur d'une éviction totale ou partielle, mais aussi des charges non déclarées qui grevaient le bien vendu avant la vente, même si celles-ci ne se sont révélées par la suite et fussent-elles seulement prétendues et non encore consommées ; que la bonne ou mauvaise foi du vendeur est indifférente à cet égard, et que la circonstance que le droit de la CCIV, tiers revendiquant, ne soit pas encore irrévocablement jugé est tout aussi inopérant à l'égard d'un trouble actuel issu de la charge révélée ; que sur le préjudice et le lien de causalité ; que Me J... soutient que le préjudice de la société Yack énergie est inexistant dans la mesure où les avis défavorables de la CCIV résultent exclusivement du manque de précision et d'information de la société Yack concernant ses projets ; qu'il n'est pas établi que les restrictions imposées par le cahier des charges entraîneraient une perte de valeur dans l'hypothèse d'une revente du bien dans sa totalité ; qu'initialement la société Yack avait l'intention d'exploiter le site en vendant de l'électricité produite à base de panneaux solaires et que ce n'est qu'ensuite qu'elle a décidé de vendre une partie des terrains pour diminuer son endettement ; qu'il lui appartenait de s'assurer de la faisabilité de son projet de production et de vente d'électricité ; que le droit d'aliéner étant inhérent à tout droit de propriété, l'acquéreur n'a pas à justifier de ce qu'au moment de son acquisition du terrain litigieux, la société Yack avait le projet de morceler de céder son bien en lots pour démontrer l'existence de son préjudice ; que la société Yack Energie fait valoir qu'elle a un préjudice certain en ce qu'elle a déjà manqué plusieurs ventes et que son préjudice correspondant à la perte de valeur de son bien immobilier grevé d'une charge et la perte des ventes immobilières projetées s'élève au moins à 2 430 000 € sauf à parfaire par une expertise judiciaire ; qu'en effet le 18 février 2014 elle a signé une promesse synallagmatique de vente avec la SCI Canino au prix de 246 000 € ; que la CCIV lui a fait connaître qu'elle n'autorisait pas le morcellement et la vente afin de garantir la cohérence du parc selon ses principes d'aménagement » ; que la société Yack a essuyé ensuite un deuxième refus concernant un autre projet de morcellement du 12 mai 2015 à la société O... au prix de 176 300 € qui lui a été rejeté par la commune de Signes par arrêté du 6 juin 2014 qui ne l'a pas autorisé à réaliser des travaux consistant en la division d'une parcelle en vue de construire ; que selon les intimés ces deux refus émanant de l'organe auquel profite le droit ne suffiraient pas à caractériser la certitude du préjudice puisque ces refus n'ont pas été entérinés par une autorité impartiale ; comme il a été dit supra, que si aucune décision judiciaire définitive mettant en cause la CCIV et reconnaissant la pérennité du droit de celle-ci à mettre en oeuvre les articles 7 et 8 n'a encore été rendue, la Chambre de commerce estime, à bon ou à mauvais escient devoir exercer un droit de regard, de sorte que le dommage de l'acquéreur issu des charges révélées grevant son bien consiste dans la nécessité pour la société Yack énergie soit de renoncer à un projet, soit de l'amender, soit d'avoir recours à justice ; que le préjudice issu de ce trouble est actuel ; qu'il n'est pas hypothétique, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal ; que la société Yack acquéreur a perdu une chance importante, une fois correctement informée par les notaires, d'avoir pu négocier avec la société Orangina le prix de vente en fonction de cette limitation de son droit de vendre ; qu'il en résulte que la société Yack est fondée à solliciter du vendeur une indemnité correspondant à la moins-value affectant le bien immobilier qu'elle a acquis ; que la cour l'estime, sans qu'il y ait lieu d'ordonner quelque mesure d'instruction, à 10 % du prix d'achat du bien immobilier, soit une minoration de 420 00 € ; que les notaires pour leur part, s'ils s'étaient montrés prudents et diligents et s'ils avaient assuré la sécurité de leur acte, pouvaient empêcher la réalisation du dommage ; qu'en raison de leurs manquements professionnels, l'appelante a perdu une chance importante, que la cour estime être de 90 %, d'avoir pu obtenir cette diminution justifiée de 10 % du prix d'achat du bien immobilier ; qu'ayant concouru par leur faute professionnelle propre à la réalisation du même dommage subi par la société Yack, ils 6 doivent relever et garantir le vendeur à hauteur de 90 % du montant du dommage que le vendeur est tenu de garantir, soit à hauteur de 378 000€ correspondant à 90 % de la chance perdue ; en définitive que le jugement qui a rejeté la demande d'indemnisation de la société Yack Energie motif pris de ce que cette société demande non la résolution de la vente, mais l'indemnisation liée à la perte de valeur de son bien qui est grevée d'une charge qu'elle ignorait, préjudice que le tribunal a considéré comme incertain, doit donc être réformé » (arrêt attaqué, p. 5 à 8) ; » 1) Alors que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à son examen par les parties ; que l'article 1.3 du cahier des charges de cession des terrains de la ZAC du plateau de Signes stipule que « les deux premiers titres constituent des dispositions purement bilatérales entre la CCIV et chaque contractant » ; que l'article 1.4 de ce document énonce en outre que le vocable « constructeur » désigne « tout assujetti au présent CCCT, qu'il soit propriétaire, acquéreur, cessionnaire, concessionnaire d'usage, etc. » ; qu'il résulte sans ambiguïté de ces textes que les deux premiers titres de ce cahier des charges ne sont pas applicables aux tiers avec lesquels la CCIV n'a pas directement contracté ; qu'en jugeant toutefois que les articles 7 et 8 du titre I de ce cahier des charges, imposant à tout « constructeur » d'obtenir à peine de nullité l'autorisation de la CCIV pour aliéner, morceler ou donner en location un terrain situé sur la ZAC, au prétexte qu'ils s'appliquent à tout « constructeur » au sens de l'article 1.4 du cahier des charges et que l'article 1.5 énonce que les prescriptions du cahier des charges devront être insérées dans tout acte translatif de propriété ou locatif des terrains ou des constructions, qu'il s'agisse soit d'une première cession soit de cessions successives, quand cette obligation supposait, en application de l'article 1.3 du cahier des charges, qu'en amont, la CCIV ait été partie à l'acte, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du cahier des charges de cession des terrains de la ZAC du plateau de Signes ; 2) Alors que la garantie du fait des charges non déclarées n'est due qu'en présence d'une obligation de déclaration incombant au vendeur qui, de mauvaise foi, s'y est soustrait ; qu'en retenant, pour dire que la société Orangina était tenue de la garantie des charges non déclarées en raison de l'existence du cahier des charges de cession des terrains de la ZAC du plateau de Signes, que la bonne ou mauvaise foi du vendeur était indifférente, la cour d'appel a violé les articles 1626 et 1638 du code civil ; 3) Alors qu'en jugeant que la société Orangina était tenue de la garantie des charges non déclarées au titre du cahier des charges de cession des terrains de la ZAC du plateau de Signes, quand elle retenait par ailleurs qu'il n'appartenait pas à la société Orangina, vendeur néophyte des règles de droit, d'informer l'acquéreur de l'application dudit cahier des charges, ce dont il résultait que la société Orangina n'avait omis de déclarer aucune charge, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1626 et 1638 du code civil ; 4) Alors, en tout état de cause, que la garantie du fait des charges non déclarées n'est due qu'en présence d'une charge incontestable grevant le bien vendu donnant lieu à un trouble actuel, ce qui suppose, à tout le moins, l'existence d'une demande en justice tendant à la reconnaissance de ladite charge ; qu'en jugeant qu'était inopérante la circonstance que le droit de la CCIV, tiers revendiquant, ne soit pas encore irrévocablement jugé et que le trouble était actuel du seul fait de l'existence du cahier des charges imposant à l'acquéreur des sujétions particulières tenant à la nécessité d'obtenir l'approbation de la CCIV, la cour d'appel a violé les articles 1626 et 1638 du code civil ; 5) Alors que le préjudice hypothétique ne donne pas lieu à réparation ; qu'en jugeant, pour dire que le préjudice subi par la société Yack énergie n'était pas hypothétique, que le dommage de l'acquéreur issu de charges révélées grevant son bien consistait dans la nécessité pour lui soit de renoncer à un projet, soit de l'amender, soit d'avoir recours à justice, dès lors que la CCIV jugeait à bon ou à mauvais escient devoir exercer un droit de regard sur les actes passées par la société Yack énergie sur son terrain et peu important que le droit de la CCIV n'ait pas été judiciairement reconnu, quand la circonstance que le droit de la CCIV n'ait pas été reconnu par une autorité impartiale excluait au contraire toute certitude du préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.