Identifiant: JURITEXT000020825357

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 mars 2008), que la société civile immobilière Solférino (la SCI) est propriétaire des lots n° 18, composé d'un bureau au rez-de-chaussée du bâtiment A, et n° 47, formé du hangar constituant le bâtiment B de la copropriété ; qu'ayant assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 12 rue de Solférino à Boulogne-Billancourt (le syndicat) en annulation de certaines décisions d'une assemblée générale des copropriétaires, celui-ci lui a réclamé à titre reconventionnel le paiement d'un arriéré de charges et des dommages et intérêts ; Attendu que pour accueillir la demande du syndicat, l'arrêt retient que le règlement de copropriété et l'acte le modifiant distinguent les charges générales de la copropriété de celles propres à chaque bâtiment ; qu'il résulte des relevés de comptes produits par la SCI que, depuis l'acte modificatif du règlement de copropriété, le syndic affecte aux diverses dépenses de la copropriété une clé de référence en fonction des règles de répartition résultant de ce règlement et de son modificatif ; que seules les clés "1" et "11" sont utilisées pour les charges imputées au lot n° 47 ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI sollicitant la justification de la répartition forfaitaire des charges entre les bâtiments A et B que faisait le syndic dans ses appels de fonds, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires du 12 rue de Solférino à Boulogne-Billancourt aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 12 rue Solférino à Boulogne-Billancourt à payer à la SCI Solférino la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la SCI Solférino. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société civile immobilière SOLFERINO à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 14.356,04 euros avec intérêts au taux légal correspondant aux charges arrêtées le 1er février 2006 et de 13.662,37 euros avec intérêts au taux légal pour la période du 1er février 2006 au 3 décembre 2007 ; Aux motifs que « la SCI se prévaut des dispositions du règlement de copropriété du 17 juillet 1992 et de son rectificatif du 10 mai 2002 pour soutenir que les charges de copropriété qui lui sont réclamées pour son lot n° 47 ne sont pas conformes à la clé de répartition, qu'elle ne doit participer, sur la base de 237/936èmes, qu'aux seuls frais de syndic, d'assurance de l'ensemble immobilier ainsi que d'entretien du passage véhicule et de la cour et que lui sont imputées à tort des charges afférentes aux frais de sorties et rentrées des poubelles, au fonctionnement de l'ascenseur du bâtiment A, à l'éclairage du hall, de la cage d'escalier et des caves outre des travaux d'entretien ou de réparation de ce même bâtiment A ; Considérant que, contrairement à ce que soutient le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la non-contestation de l'approbation des comptes de la copropriété par les assemblées générales des copropriétaires n'interdit pas à la SCI d'agir pour contester les charges de copropriété qui lui sont réclamées, s'agissant d'une action personnelle relevant du délai de dix ans prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait en revanche valoir avec pertinence que l'acte modificatif du règlement de copropriété est entaché d'une erreur matérielle en ce qu'il mentionne en sa page 22 que le lot n° 47 comporte les 237/936èmes des parties communes alors qu'il résulte de son tableau récapitulatif des modifications apportées que les tantièmes d'origine de ce lot étaient de 237/936èmes et deviennent, après refonte, 247/936èmes (cf pages 24 et 25) ; que la réalité de cette erreur matérielle résulte en effet des termes de sa page 21 selon lesquels le lot n° 47, tel qu'il était prévu dans l'état descriptif de division d'origine, correspondait à un bâtiment à construire à l'emplacement du local industriel existant, lequel n'a jamais été démoli et que, pour tenir compte de cet état de fait, sa désignation ainsi que ses tantièmes de copropriété sont modifiés et que lui sont attribués tous les droits à construire résiduels éventuels de la parcelle constituant l'assiette foncière de la copropriété ; que les charges de copropriété afférentes au lot du 47 doivent donc être calculées sur la base de 247/936èmes ; Considérant que le règlement de copropriété et l'acte le modifiant distinguent les charges générales de la copropriété des charges propres à chaque bâtiment ; Qu'aux termes du règlement de copropriété, ces charges générales doivent être réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes générales telles qu'elles sont déterminées au tableau descriptif de division ; Que "les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes du règlement de copropriété" demeurés inchangés, à savoir celles afférentes aux impôts et assurances ainsi qu'aux services communs, notamment : "Les honoraires du syndic et les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat Toutes rémunérations aux personnes de service telles que les charges du nettoyage et de l'entretien des parties communes générales. Les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires et rémunérations. Les frais d'éclairage, de nettoyage, d'entretien et de réparation des parties communes L'achat, l'entretien et le remplacement des poubelles. Les frais d'entretien et de remplacement des installations communes de toute nature" Que l'acte modificatif ajoute à ces charges générales "l'entretien et le remplacement du système de fermeture du porche ainsi que les charges relatives à l'interphone et au système d'ouverture de la porte du hall d'entrée" ; Que cet acte modificatif précise, d'une part, que "les charges d'entretien et de réparation de l'ascenseur du bâtiment A" sont à répartir "exclusivement entre les copropriétaires des lots numéros 31 à 42, 45 et 46, 48 à 51" et, d'autre part, que les "charges d'entretien et de réparation du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A" sont à répartir, selon la proportion qu'il indique, entre les lots de celui-ci ; que ces dernières charges comme celles relatives à l'ascenseur sont donc propres au bâtiment A ; Qu'en cet état, la SCI ne peut utilement faire grief au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de faire participer son lot n° 47 aux charges communes afférentes aux frais de fermeture du porche, aux frais de sorties et rentrées des poubelles ainsi qu'aux frais d'éclairage, de nettoyage, d'entretien et de réparation des parties communes générales ; qu'elle ne démontre pas que les services collectifs et éléments d'équipements communs auxquels correspondent ces charges communes ne sont d'aucune utilité à l'égard de son lot n° 47, lequel a perdu son caractère de bâtiment industriel et commercial ; Considérant qu'il résulte des relevés de comptes produits par la SCI que depuis l'acte modificatif du règlement de copropriété, le syndic affecte aux diverses dépenses de la copropriété une clé de référence en fonction de règles de répartition résultant dudit règlement et de son rectificatif, à savoir : *une clé "1" pour la répartition des charges communes sur les 936 tantièmes de la copropriété, *une clé "3" ou "nouvelle clé" pour la répartition des charges afférentes au "hall & escalier" du bâtiment A, sur 662 tantièmes de ce dernier correspondant au tableau dudit acte modificatif, *une clé "10" pour la répartition des autres charges du bâtiment A, sur les 689 tantièmes de ce dernier, *une clé "11" pour la répartition des charges du bâtiment B, sur ses 247 tantièmes, *une clé "60" pour la répartition des charges d'ascenseur sur les 1.000 tantièmes créés à ce sujet par l'acte modificatif, *une clé "90" pour la répartition par lot sur 20 tantièmes de la copropriété ; Que seules les clés "1" et "11" sont utilisées pour les charges imputées au lot n° 47 en sorte qu'aucune charge afférente au fonctionnement de l'ascenseur ni aucune charge d'entretien, de réfection ou de reconstruction du bâtiment A n'est réclamée à la SCI, contrairement qu'elle prétend ; Que la demande de l'appelante tendant à ce que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES procède à une nouvelle répartition des charges dues par elle depuis le 17 juillet 2002 n'est donc pas fondée ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il la condamne à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 14356,04 au titre des charges dues depuis son acquisition du l7 juillet 2002, relatives tant au lot n° 47 qu'au lot n° 18 (au sujet duquel elle n'émet aucune critique) et arrêtées au 1er février 2006, incluant la provision appelée pour le 1er trimestre 2006 ainsi que le dernier appel de fonds pour travaux du 24 novembre 2004 » ; Alors que, d'une part, les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété ; qu'en décidant, néanmoins, que la répartition des dépenses d'entretien des parties communes était conforme au règlement de copropriété, sans s'expliquer, comme elle y était invitée, sur la répartition forfaire de ces dépenses, dans les appels de fonds 2002 et 2003, selon un pourcentage de 60% pour l'ensemble des bâtiments A et B et de 40% pour le seul bâtiment A, lorsque ces charges auraient dû être réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété, la cour d'appel a, manifestement, entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors que, d'autre part, les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété ; que les primes de l'assurance multirisque sont des charges générales obéissant au principe de la répartition proportionnelle ; qu'en jugeant, pourtant, que la répartition des charges était conforme au règlement de copropriété, sans s'expliquer, comme elle y était invitée, sur la répartition forfaitaire des primes de l'assurance habitation, 2/3 pour le bâtiment A et 1/3 pour le bâtiment B, quand ces charges auraient dû être réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété, la cour d'appel a, indiscutablement, entaché sa décision d'un manque de base légale à l'aune de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors que, enfin, un copropriétaire n'a pas à participer à une charge si elle ne présente pour lui aucune utilité ; qu'en décidant, néanmoins, que la SCI devait participer aux charges relatives aux poubelles, quand la qualification du bâtiment B d'« entrepôt désaffecté » par le règlement de copropriété excluait en soi la production de déchets ménagers et démontrait, par là même, l'absence d'utilité pour la SCI des charges relatives à de tels déchets, la cour d'appel a manifestement violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.