Identifiant: JURITEXT000042348789

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 1 CH.B COUR DE CASSATION______________________ Audience publique du 9 septembre 2020 Cassation partielle Mme BATUT, président Arrêt n° 552 F-D Pourvoi n° N 18-25.015 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS_________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2020 Mme I... V..., épouse A..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° N 18-25.015 contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2017 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société H... E... et N... E..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , 2°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société SCI Résidence Le Cordat, [...] , 3°/ à M. G... S..., domicilié [...] , 4°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, société coopérative à capital et personnel variables, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. La société H... E... et N... E... ont formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt. La caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt. La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, les observations de la SCP Marc Lévis, avocat de Mme A..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société H... E... et N... E..., de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 30 janvier 2017), après avoir conclu, le 20 juin 2004, par l'intermédiaire de M. S..., un contrat de réservation portant sur un lot de copropriété en l'état futur d'achèvement, destiné à la location et permettant de réaliser une opération de défiscalisation, Mme A... (l'acquéreur) a, suivant acte authentique dressé le 26 novembre suivant par la SCP H... E... et N... E... (le notaire), acquis ce lot de la SCI Résidence Le Cordat (le vendeur). Cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt immobilier souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Gard, devenue la caisse régionale de Crédit agricole du Languedoc (la banque). Les travaux n'ont jamais été achevés et, par jugement du 14 février 2011, le vendeur a été placé en liquidation judiciaire. 2. L'acquéreur a assigné M. L..., en sa qualité de mandataire liquidateur du vendeur, en annulation de la vente, ainsi que le notaire, la banque et M. S..., en responsabilité et indemnisation. Examen des moyens Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi principal, ci-après annexés 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal Enoncé du moyen 4. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes dirigées contre M. S..., alors « que l'intermédiaire commercial, qui fait signer à son client un contrat de réservation d'un lot dans une vente en l'état futur d'achèvement, est tenu, en tant que professionnel, d'une obligation d'information et d'un devoir de conseil à l'égard de son client ; qu'en affirmant, pour débouter l'acquéreur de ses demandes à l'égard de M. S..., que celui-ci ne démontrait pas en quoi l'intermédiaire commercial avait agi de manière déloyale, abusive ou excédant les limites de son devoir de conseil, quand la charge de la preuve de l'exécution de son devoir conseil pesait sur M. S..., la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article 1315, devenu 1353 du code civil : 5. Celui qui est tenu d'une obligation d'information et de conseil doit rapporter la preuve de son exécution. 6. Pour rejeter la demande indemnitaire formée contre M. S..., l'arrêt retient que l'acquéreur ne démontre nullement en quoi ce dernier aurait, dans son unique rôle d'intermédiaire commercial, fait montre à son égard d'une attitude déloyale, abusive ou excédant les limites de son devoir de conseil. 7. En statuant ainsi, alors qu'il incombait à M. S..., dont elle constatait qu'il était soumis à un devoir de conseil à l'égard de l'acquéreur, d'apporter la preuve qu'il s'en était acquitté, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé le texte susvisé. Demandes de mise hors de cause 8. Il y a lieu de mettre hors de cause, sur leurs demandes, le notaire et la banque, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les pourvois incidents éventuels, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande formée par Mme A... contre M. S..., l'arrêt rendu le 30 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Riom autrement composée ; Met hors de cause la SCP H... E... et N... E... et la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc ; Condamne M. S... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour Mme A.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme I... A... de ses demandes indemnitaires contre la SCP E... fondées sur la responsabilité professionnelle de celle-ci ; AUX MOTIFS QUE s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs cotés les dispensent de cette obligation ; que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu d'une part d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effet et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d'autre part de contrôler, dans la mesure du possible les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; qu'en outre, le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou que l'économie de l'acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention ; que c'est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; que le programme immobilier dont il est question a commencé à être commercialisé à la fin de l'année 2003, les premiers actes authentiques de vente ayant été signés en janvier 2004 ; que spécialement Mme A... dans le présent dossier a passé sa vente devant le notaire le 26 novembre 2004 ; qu'il s'agit donc de savoir si à cette date le notaire connaissait ou avait objectivement les moyens de connaître, les risques inhérents à cette opération immobilière, en particulier, puisque c'est de cela dont il s'agit, la possible déconfiture de toutes les sociétés parties prenantes entraînant l'arrêt du projet ; que plus précisément Mme A... soutient devant la cour d'appel que le notaire ne l'a pas suffisamment informée et éclairée sur les risques de l'acte au regard du défaut de permis de construire, de « l'impossibilité matérielle absolue de livrer la résidence au quatrième trimestre 2004 » et qu'il n'a pas procédé aux « vérifications élémentaires » concernant la solvabilité de l'exploitant, les garanties apportées par le promoteur pour prévenir les éventuels risques locatifs, « la privatisation frauduleuse des parties communes », « la pollution du site, et « la surévaluation manifeste du prix de vente » ; qu'il n'est pas possible d'affirmer d'emblée que le notaire, à la place de rédacteur d'acte qui est la sienne, pouvait ou devait savoir que ce programme immobilier tomberait en faillite, alors en outre que l'acte de vente dont il s'agit a été passé au mois de novembre 2004 ; qu'une telle affirmation supposerait une collusion générale et frauduleuse de toutes les personnes ayant participé à cette opération, le notaire y compris, ce qui n'est absolument pas démontré ; que par ailleurs les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à la date de signature de l'acte authentique de vente le 26 novembre 2004 le groupe SIMBIOSIS ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d'autres programmes immobiliers sur le territoire national ; qu'il n'est pas mieux démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter l'acquéreur sur les risques pesant sur l'opération et les objectifs fiscaux poursuivis autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière ; que concernant les risques inhérents à de tels investissements situés en zone de revitalisation rurale dont le succès dépend de la pérennité de l'exploitant et de la rentabilité locative, qui d'après Mme A... n'aurait pas été suffisamment mis en évidence par le notaire, la cour observe que pour ces questions qui ressortissent du pur bon sens et de la plus élémentaire prudence, les acquéreurs, même sans compétence particulière en la matière, pouvaient parfaitement se renseigner eux-mêmes, au besoin en se déplaçant pour vérifier in situ l'objet du projet ; que la cour ajoute que même sans procéder à un coûteux voyage, les acquéreurs éloignés pouvaient sans difficulté prendre auprès de professionnels locaux, grâce aux moyens modernes de télécommunication, tous renseignements utiles sur l'attractivité touristique du lieu, le climat, le potentiel locatif et de loisirs ; qu'il convient par ailleurs de constater qu'il n'est nullement démontré que la SCP T... et E... ait été associée de quelque manière à la phase de commercialisation ou à la rédaction des contrats de réservation ; qu'elle n'a en effet été requise que pour recevoir les actes authentiques de vente en l'état d'autorisations administratives en cours de validité, et notamment du permis de construire délivré le 12 août 2002 lequel avait autorisé la restructuration et l'extension des bâtiments existants à destination d'une résidence de tourisme au vu d'un projet architectural conforme aux dispositions alors applicables en la matière ; qu'il apparaît par ailleurs qu'elle n'est nullement intervenue dans la signature du bail commercial établi entre l'acquéreur et la SARL de Gestion Les Hauts du Cordat (non daté) ; que l'acte authentique comporte en outre un avertissement explicite sur le fait que l'ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme et confié en gestion à un exploitant unique en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; qu'à ce titre, il ne saurait être reprochées à la SCP T... et E... d'avoir failli à son devoir de conseil alors que l'acte de vente précisait le nécessaire classement de l'ensemble immobilier, la nécessité de rédaction d'un bail commercial et le rappel des dispositions fiscales en la matière ; qu'il en va de même pour le risque d'inachèvement des travaux, dont rien ne démontre que le notaire pouvait le soupçonner dès l'année 2004 ; que de ce chef également la cour observe qu'il s'agit d'un aléa possible, comme tant d'autres évènements indésirables, que par principe n'importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement ignorer ; que rien ne démontre que le notaire avait connaissance ou pouvait avoir connaissance, avant la signature de l'acte authentique de vente au mois de mars 2004, des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Company of Garantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, ces documents s'étant révélés totalement illusoires, puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; que la cour observe enfin qu'il n'est pas du tout certain ni encore moins démontré, que le consentement de Mme A... lors de la présente vente aurait été particulièrement déterminé à titre d'exemple par le nombre exact des logements en construction (137 ou 166) par la subtile différence entre « rénovation » et « construction » ou encore par un changement peu significatif de la répartition des parties privatives ou communes, plutôt à l'avantage des copropriétaires d'ailleurs, outre le fait qu'aucune « privatisation frauduleuse » n'est ici démontrée ; qu'il paraît au contraire que ces éléments, parmi d'autres, n'auraient eu en réalité aucune importance pour elle, ou très peu, si in fine le projet avait été mené avec succès et si elle avait pu en retirer sur le long terme tous les bénéfices escomptés ; que le concernant la surévaluation du prix de vente, il a été exposé ci-dessus que cet argument n'est pas recevable, les prix étant librement négociés et Mme A... ayant accepté de payer celui qui lui était demandé pour cet investissement qui, compte tenu des loyers espérés et de la promesse de rachat, ne peut être résumé à la seule valeur du bien immobilier acquis ; qu'enfin la « pollution du site » relève au regard des pièces versées au dossier sur ce point, de la pure spéculation, et aucune « carence scandaleuse » ne peut être imputée de ce chef au notaire, outre le fait que ce simple élément technique, à propos duquel l'on ne dispose d'aucune expertise ou autre démonstration probante, n'était pas en l'état susceptible d'entraver à lui seul et définitivement le projet immobilier de la SCI Résidence LE CORDAT ; qu'aucune faute ne peut donc être retenue contre le notaire ; 1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que la charge de la preuve de l'exécution du devoir de conseil pèse sur le notaire ; qu'en retenant, pour débouter Mme I... A... de ses demandes indemnitaires contre la SCP E..., qu'il appartenait à Mme A... de se renseigner elle-même sur les risques inhérents à des investissements situés en zone de revitalisation rurale, quand le notaire supportait la charge de la preuve de l'exécution de son devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ; 2°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en affirmant que la SCP T... et E... ne pouvait soupçonner, dès l'année 2004, le risque d'inachèvement des travaux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si au regard de l'attestation d'avancement des travaux, établie le 12 décembre 2003 par M. K..., architecte, laquelle justifiait un état d'avancement des travaux au stade « hors d'eau » et du contrat de réservation faisant état d'une livraison au cours du 4ème trimestre 2004, le notaire savait, lors de la signature de l'acte authentique de vente du 26 novembre 2004 par Mme A..., que les travaux n'avaient pas évolué depuis l'attestation de 2003 et ne pourraient être achevés avant la fin du 4ème trimestre 2004, de sorte qu'en s'abstenant d'en informer Mme A..., le notaire avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ; 3°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en retenant que rien ne démontrait que le notaire avait connaissance ou pouvait avoir connaissance, avant la signature de l'acte authentique de vente, des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée European Company of Garantee garantissait aux acquéreurs d'une part, le règlement des loyers, d'autre part, le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, et en constatant que ces documents étaient illusoires puisque la compagnie n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français, quand il appartenait au notaire de se renseigner sur la compagnie d'assurance, ce qui lui aurait permis de se rendre compte que celle-ci n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français et d'attirer l'attention de Mme A... sur les risques de l'acte authentique avant sa signature, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ; 4°) ALORS QUE le notaire qui authentifie un acte portant état descriptif de division et règlement de copropriété doit vérifier la conformité de l'existence de la nature et de l'affectation des lots désignés dans l'acte avec les énonciations du permis de construire mentionnée dans ledit acte, afin que les ventes ultérieures de chaque lot reçoivent leurs pleins effets ; qu'en affirmant qu'il n'était pas démontré que le consentement de Mme A..., lors de la vente, aurait été particulièrement déterminé par un changement peu significatif de la répartition des parties privatives et communes, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire avait commis une faute, en régularisant l'acte de vente de Mme A..., sans se soucier du périmètre de la résidence dans son entier, dès lors que le notaire avait intégré les éléments d'équipement essentiels dans un nouveau lot n° 167, qui demeurait la propriété de la SCI Résidence LE CORDAT et que ce règlement de copropriété était en contradiction avec les documents précontractuels, qui avaient affecté les éléments d'exploitation de la résidence aux parties communes, au profit des acquéreurs dans leur ensemble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme I... A... de ses demandes à l'encontre de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc ; AUX MOTIFS QUE Mme A... reproche à la banque de ne pas voir correctement rempli envers elle son « devoir d'information, de vigilance et de conseil » ; qu'elle allègue à ce propos des incohérences concernant l'assurance garantissant le prêt ainsi que l'état d'avancement des travaux permettant le déblocage des fonds, un défaut d'information et de conseil « portant sur la conformité du prix de vente aux conditions habituelles du marché » et de manière plus générale licence « d'une collusion frauduleuse » entre la banque et la société Weber Investissements ayant édité la plaquette de présentation du projet ; que la mention dans l'offre de prêt de l'existence d'une assurance dont la souscription a été ensuite ajournée par l'assureur (courrier du 25 novembre 2004) n'est absolument pas de nature à démontrer à ce propos l'existence d'une faute de la banque elle-même ; que par ailleurs il n'appartenait pas à la banque, qui en outre n'est pas ici partie au contrat de vente, de vérifier elle-même l'avancement des travaux ou de la cohérence des documents fournis sur ce point par la SCI Résidence LE CORDAT ; que les prix étant librement négociés et Mme A... ayant accepté de payer celui qui lui était demandé pour cet investissement, qui compte tenu des loyers espérés et de la promesse de rachat ne peut être résumé à la seule valeur du bien immobilier acquis, aucune faute de la banque ne peut résulter du prix de vente de l'immeuble ; qu'enfin la « collusion frauduleuse » dénoncée par Mme A... résulte dans le cas présent que de ses seules affirmations mais n'est démontrée par aucune pièce du dossier, pas plus que ne sont prouvées les supposées incohérences concernant 122,61 € d'agios qui auraient été injustement retenus sur son compte ; que de manière générale, Mme A... ne démontre nullement ici que la banque, dans ce cas particulier, et à la place qui était la sienne lors de la conclusion du contrat de prêt, avait de bonnes raisons dès l'octroi du crédit, de supposer que l'opération immobilière dans son ensemble se terminerait par un tel fiasco et qu'elle lui a volontairement dissimulé à ce propos des informations qu'elle détenait ou ne pouvait ignorer ; que la cour observe enfin que même un investisseur non averti ne peut ignorer dans pareille situation que si, pour une raison quelconque, le projet vient à ne pas aboutir et les loyers espérés font défaut, il demeurera tenu à l'égard de la banque et encore moins de le mettre en garde contre un risque manifestement inhérent de manière générale à toute opération de ce type, sauf hypothèse naturellement d'une connaissance du risque par la banque dont elle n'aurait pas informé ses clients, qui n'est pas démontrée ;que pour toutes ses raisons, auxquelles la cour ajoute en tant que de besoin les pertinents motifs du premier juge, celui-ci a valablement rejeté les demandes formées par Mme A... contre la banque ; 1°) ALORS QUE le banquier est tenu d'un devoir d'information et de mise en garde à l'égard de l'emprunteur ; que lors de l'octroi du prêt, le banquier qui dispose d'informations relatives aux risques de l'opération doit les transmettre à l'emprunteur et le mettre en garde; qu'en affirmant, pour débouter Mme A... de ses demandes à l'égard du Crédit Agricole du Languedoc, qu'il n'appartenait pas à la banque, qui n'était pas partie au contrat de vente, de vérifier elle-même l'avancement des travaux ou la cohérence des documents fournis sur ce point par la SCI Résidence LE CORDAT, et en ajoutant que la banque n'avait pas à mettre en garde sa cliente contre un risque d'échec inhérent à toute opération de ce type, sauf l'hypothèse d'une connaissance du risque par la banque dont elle n'aurait pas informé sa cliente, qui n'était pas démontrée en l'espèce, quand il ressort d'une attestation établie par l'architecte, versée au débat par Mme A..., qu'à la date de l'acte de vente signé le 26 novembre 2004, la banque ne pouvait ignorer que l'état d'avancement des travaux de la Résidence LE CORDAT se trouvait au stade « hors d'eau », de sorte qu'en s'abstenant d'informer Mme A... que les travaux ne seraient pas achevés au 4ème trimestre de l'année 2004, la banque avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil ; 2°) ALORS QUE la charge de la preuve de l'exécution du devoir d'information et de mise en garde pèse sur le banquier ; qu'en retenant que Mme A... ne démontrait nullement que la banque avait de bonnes raisons, dès l'octroi du crédit, de supposer que l'opération immobilière dans son ensemble se terminerait par un tel fiasco et qu'elle lui avait volontairement dissimulé des informations qu'elle détenait ou ne pouvait ignorer, quand la charge de la preuve de l'exécution de l'obligation d'information pesait sur la banque, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme I... A... de ses demandes à l'encontre M. S... ; AUX MOTIFS QU'outre son argumentation ci-dessus dirigée contre la SCI Résidence LE CORDAT, Mme A... développe également dans ses écritures au titre du dol (p. 23 et 24) puis de manière autonome (p. 31 à 34) certains griefs contre les agissements selon elle « frauduleux » de M. S..., intermédiaire commercial ; que Mme A... ne démontre nullement en quoi M. G... S... aurait lui-même, dans son unique rôle d'intermédiaire commercial, fait montre à son égard d'une attitude déloyale, abusive ou excédant les limites de son devoir de conseil ; que par de justes motifs que la cour approuve sur ce point, le tribunal de grande instance a donc à bon droit jugé qu'aucune faute n'était établie par Mme A... contre M. S... et rejeté en conséquence ses demandes de ce chef ; ALORS QUE l'intermédiaire commercial, qui fait signer à son client un contrat de réservation d'un lot dans une vente en l'état futur d'achèvement, est tenu, en tant que professionnel, d'une obligation d'information et d'un devoir de conseil à l'égard de son client ; qu'en affirmant, pour débouter Mme A... de ses demandes à l'égard de M. S..., que celle-ci ne démontrait pas en quoi l'intermédiaire commercial avait agi de manière déloyale, abusive ou excédant les limites de son devoir de conseil, quand la charge de la preuve de l'exécution de son devoir conseil pesait sur M. S..., la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil.