Identifiant: JURITEXT000033377469

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 18 décembre 2014), que, le 22 janvier 2008, Mme Alma X... veuve Y..., Mme Claire Y..., M. Daniel Y... et M. David Z... (les consorts Y...) ont vendu à M. A... et Mme B... une maison à usage d'habitation construite sur une parcelle cadastrée H 270 sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; qu'une somme de 20 000 euros a été versée aux consorts Y... ; que, le même jour, Mme Claire Y... a vendu à M. A... et Mme B... une parcelle de terre cadastrée H 271, contiguë à la précédente, sur laquelle était posé un chalet démontable dans lequel avait été aménagé un gîte avec piscine et pool-house ; que la promesse de vente était assortie d'un commodat aux termes duquel les acquéreurs avaient la jouissance anticipée et gratuite du bien dès le 24 janvier 2008 ; que l'acte authentique de vente de la parcelle H 271 a été signé le 13 mai 2008 et le prix de 80 000 euros a été payé aux vendeurs ; que M. A... et Mme B..., n'ayant pas pu obtenir de prêt pour l'acquisition de la maison d'habitation, ont assigné Mme Claire Y..., M. Daniel Y... et M. David Z..., pris tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'héritiers de Alma X..., en restitution de la somme de 20 000 euros et en résolution de la vente du 13 mai 2008 pour, à titre principal, manquement à l'obligation de délivrance ; Sur le premier moyen : Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer la somme de 20 000 euros à M. et Mme A..., alors, selon le moyen, que la somme versée par l'acquéreur au moment de la conclusion d'une vente sous condition suspensive constitue une indemnité d'immobilisation visant à indemniser le vendeur de l'immobilisation de son bien en cas de défaillance de la condition ; qu'en retenant, que les consorts Y...- Z... devaient restituer la somme de 20 000 euros à M. et Mme A..., sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette somme n'avait pas pour objet d'indemniser les consorts Y...- Z... de l'immobilisation de la parcelle H 270 au cas où la vente ne se réaliserait pas, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'en application de l'article L. 312-16, alinéa 2, du code de la consommation, lorsque la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les acquéreurs avaient formé une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente et qu'il n'avait pas été fait droit à cette demande et retenu que la promesse était devenue caduque de plein droit sans faute des acquéreurs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en ordonnant la restitution par les vendeurs de la somme qui leur avait été versée ; Sur le second moyen : Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente du 13 mai 2008 et de condamner Mme Claire Y... à restituer le prix et les frais de la vente alors, selon le moyen : 1°/ que la réception de la chose sans réserves sur ses vices connus ou apparents prive l'acheteur de son droit de demander la résolution de la vente pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme ; qu'au cas présent, il ressort des constatations de la cour d'appel que le chalet à usage de gîte situé sur la parcelle H 271, occupé par M. et Mme A... plusieurs mois avant la vente, n'était relié à aucun compteur d'électricité et ne bénéficiait d'aucun système d'assainissement des eaux indépendant, puisqu'il était alimenté en eau et électricité par la parcelle H 270 ; qu'en retenant que ces vices justifiaient la résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme, quand elle relevait que ces vices étaient apparents et connus de M. et Mme A..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1604 et 1610 du code civil ; 2°/ qu'en retenant, pour prononcer la résolution de la vente pour délivrance non-conforme, que Mme Y... s'était engagée, au cours de la procédure de référé ayant abouti à l'ordonnance du 1er juillet 2009, à effectuer le raccordement de la parcelle H 271 au réseau d'alimentation et d'évacuation d'eau, quand cette circonstance, postérieure à la vente, n'avait aucun rapport avec l'obligation de délivrance conforme des consorts Y...- Z..., la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1610 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que, contrairement aux énonciations de l'acte de vente, la parcelle H 271 n'était reliée au réseau d'évacuation des eaux usées que par le biais d'un raccordement sommaire dépendant du bon vouloir de Mme Y..., propriétaire d'un fonds voisin, la cour d'appel a pu déduire de ce seul motif que Mme Y... n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Claire Y..., M. Daniel Y... et M. David Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme Claire Y..., M. Daniel Y... et M. David Z... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement Mme Claire Y..., M. Daniel Y... et M. David Z..., pris tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'héritiers de Mme Alma X... veuve de M. Henri Y..., à payer à M. et Mme A..., la somme de 20. 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2009. Aux motifs propres que « sur la vente sous conditions suspensives du 22 janvier 2008 de la maison à usage d'habitation construite sur la parcelle cadastrée H 270 : Mme Claire Y..., M. Daniel Y... et M. David Z... contestent le jugement rendu en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à M. et Mme A..., la somme de 20. 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2009 ; que les appelants soutiennent que la somme versée l'a été à titre d'indemnité d'immobilisation, qu'elle ne peut être qualifiée d'acompte en l'absence de stipulation, que cette indemnité d'immobilisation doit leur rester acquise dès lors que les acquéreurs ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive stipulée dans leur intérêt en ne sollicitant un prêt que tardivement, le 5 décembre 2008 selon attestation établie le 20 janvier 2009 par le Crédit Mutuel alors que la réitération de la vente par acte authentique était prévue pour le 22 janvier 2009, que curieusement le Crédit Mutuel a délivré le 29 janvier 2009 une seconde attestation faisant état d'une demande de prêt formulée dès le 25 janvier 2008, que M. et Mme A... n'ont pas effectué les diligences nécessaires visant l'obtention d'un prêt ; que M. et Mme A... se prévalent des dispositions de l'article L. 312-16 alinéa 2 du code de la consommation qui prévoit qu'en matière de vente immobilière conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un crédit immobilier, la somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, lorsque la condition suspensive de l'obtention d'un crédit immobilier n'est pas réalisée ; que M. et Mme A... font également valoir que les consorts Y... ne peuvent pas se plaindre d'un éventuel retard dans la demande de prêt, que les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation, interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, que cette obligation contractuelle serait de nature à accroître les exigences de ce texte, qu'ils ont en fait sollicité un prêt auprès de la même banque, à deux reprises : le 25 janvier 2008 et le 5 décembre 2008, que dans les deux cas, leurs demandes ont été rejetées ; qu'il n'est pas contesté que M. et Mme A... ont versé le 22 janvier 2008 à Mme Alba Y..., la somme de 20. 000 € par deux chèques d'un montant respectif de 18. 500 € et de 1. 500, que ces chèques ont été débités de comptes tirés ; que le versement de cette somme d'argent n'a pas été mentionné dans l'acte de vente sous conditions suspensives du 22 janvier 2008 mais doit être relié à cette vente ; qu'il ne ressort pas de la procédure que M. et Mme A... n'aient pas effectué les diligences qui leur incombaient puisque le directeur de la Caisse de crédit mutuel de Carpentras a attesté le 29 janvier 2009 qu'il avait bien déposé le 25 janvier 2008, une demande de prêt immobilier d'un montant nominal de 150. 000 € destiné à financer un projet immobilier de 180. 000 €, cette attestation n'étant pas en contradiction avec l'attestation établie le 20 janvier 2009, par un fondé de pouvoir de cet établissement qui fait état d'une demande de prêt formulée le 5 décembre 2008, ce qui tend à confirmer que M. et Mme A... ont présenté une nouvelle demande de prêt à la fin du délai qui leur était imparti sans toutefois le dépasser ; que sur sommation qui lui a été adressée le 4 décembre 2013, à la requête des consorts Y..., le directeur de la Caisse de crédit mutuel de Carpentras a précisé que les pièces du dossier remis par M. et Mme A..., à l'appui de leur demande de prêt, n'avaient pas été conservées dès lors que cette demande avait fait l'objet d'un refus ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont relevé que le compromis était devenu caduc de plein droit sans faute de l'acquéreur, que M. et Mme A... étaient en droit de prétendre à la restitution de la somme de 20. 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2009, date d'une assignation en référé valant mise en demeure » (arrêt p. 5, § 7 à 9, et p. 6). Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges qu'« en matière de vente immobilière conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un crédit immobilier et que cette condition n'a pas été réalisée, « toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, cette somme étant productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié suivant le quinzième jour après la demande de remboursement (article L. 312-16 alinéa 2 du code de la consommation) ; qu'en l'espèce, il est indéniable qu'il a été payé par l'acquéreur au vendeur, dans le cadre de la transaction portant sur la parcelle 270, le 22 janvier 2008, le paiement de la somme de 18. 500 € (chèque débité le 24 janvier 2008) et de celle de 1. 500 € (chèque débité le 31 janvier 2008), soit au total un montant de 20. 000 € ; que de tels versements, effectués concomitamment à la signature du compromis de vente et dont il n'est pas établi qu'ils puissent résulter d'autres causes non visées dans le compromis (indemnité d'immobilisation …) ou extérieures à celui-ci (dessous-de-table …), peuvent être considérés comme constituant une avance à valoir sur le prix d'achat ; que dès lors qu'il résulte d'une attestation régulièrement délivrée par le Crédit Mutuel, datée du 29 janvier 2009, que l'acquéreur a effectivement déposé auprès de lui une demande de prêt immobilier conformément aux clauses contractuelles, à la date du 25 janvier 2008, et qu'il n'a pas été fait droit à cette demande de financement, ce refus étant intervenu le 20 janvier 2009, soit avant l'expiration du délai de réitération de la vente fixé au 16 février 2009, il convient de retenir que le compromis est devenu caduc de plein droit sans faute de la part de l'acquéreur, de sorte que M. et Mme A... peuvent parfaitement prétendre à la restitution de la somme de 20. 000 € » (jugement p. 11, § 2 à 4) ; Alors que la somme versée par l'acquéreur au moment de la conclusion d'une vente sous condition suspensive constitue une indemnité d'immobilisation visant à indemniser le vendeur de l'immobilisation de son bien en cas de défaillance de la condition ; qu'en retenant, que les consorts Y...- Z... devaient restituer la somme de 20. 000 € aux époux A..., sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette somme n'avait pas pour objet d'indemniser les consorts Y...- Z... de l'immobilisation de la parcelle H 270 au cas où la vente ne se réaliserait pas, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution du contrat de vente reçu le 13 mai 2008 par acte de M. Jean-Paul F..., notaire associé à Sarrians, d'une parcelle de terre à usage de jardin sur laquelle est posé un chalet en bois démontable dans lequel a été aménagé un gîte avec piscine et un pool-house, et d'avoir condamné Mme Claire Y... à payer à M. et Mme A... la somme de 85. 788, 48 € en remboursement du prix de vente. Aux motifs que « M. et Mme A... ont conclu à l'annulation de cette vente, par violation des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en l'absence de notification de l'acte de vente qui leur aurait permis d'exercer leur faculté de rétractation ; mais que l'acte de vente sous conditions suspensives du 22 janvier 2008 ne mentionne pas l'existence d'un immeuble d'habitation mais d'une parcelle de terre actuellement à usage de jardin sur laquelle est posée un chalet en bois démontable dans lequel a été aménagé un gîte avec piscine et un pool-house, de telle sorte que les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ménageant à l'acquéreur une faculté de rétractation n'ont pas vocation à s'appliquer ; que M. et Mme A... ont aussi conclu à la résolution de cette vente pour défaut de délivrance de la chose convenue en faisant valoir que contrairement aux stipulations de l'acte de vente, le chalet n'était pas raccordé aux réseaux d'eau et d'assainissement, que s'ils avaient pu occuper le chalet en bénéficiant d'électricité et d'eau dans les premiers mois de l'année 2008, c'était au cours de l'hiver 2008-2009 que les problèmes avaient surgi lorsqu'il s'étaient aperçus que le chalet n'était alimenté ni en eau, ni en électricité et qu'il n'y avait pas de système d'évacuation des eaux usées, que Mme Y... avait supprimé toute les alimentations en eau et électricité lorsqu'il était apparu qu'ils n'achèteraient pas la parcelle voisine H 270 ; que Mme Claire Y... répond que dans la mesure où la vente de la parcelle cadastrée section H n° 270 n'a pu aboutir, M. et Mme A... ont cherché tous les moyens pour mettre à néant la vente de la parcelle cadastrée sous la section H et le n° 271, qu'ils connaissaient parfaitement la situation quant au raccordement du chalet aux réseaux d'eau et d'assainissement existants, qu'ils avaient d'ailleurs occupé et même loué le chalet pendant plusieurs mois, qu'en refusant de conclure la vente de la parcelle H 270, ils avaient isolé la parcelle H 271, qu'elle avait fait procéder aux travaux de raccordement ainsi qu'elle s'y était engagée ; que M. et Mme A... ont en réalité bénéficié au cours des premiers mois de l'année 2008 de raccordements sommaires pour l'alimentation en eau et pour l'évacuation de la piscine, par des tuyaux qui traversaient la parcelle H 269, propriété de Mme Claire Y..., raccordements qui dépendaient du bon vouloir de Mme Y..., que le raccordement électrique était tout aussi sommaire puisque dépendant de la parcelle voisine H 270 ; qu'au cours de la procédure de référé qui a opposé M. et Mme A... à Mme Claire Y... et qui a abouti à une ordonnance rendue le 1er juillet 2009 rectifiée par ordonnance du 23 septembre 2009, Mme Claire Y... s'est engagée à effectuer le raccordement du fonds A... – B... au réseau d'alimentation en eau et d'évacuation à partir de sa propriété n° 269 par le passage de canalisations jusqu'en limite de propriété et à ses frais ; que Mme Claire Y... soutient qu'elle a rempli ses obligations et que l'astreinte prononcée à son encontre par l'ordonnance de référé, n'a pas été appliquée par le juge de l'exécution confirmé en cela par la cour d'appel dans un arrêt du 8 février 2011 ; que cet arrêt a toutefois précisé qu'il n'appartenait qu'au juge du fond de déterminer et de vérifier les conditions de raccordement et d'évacuation des eaux usées et vannes d'un immeuble d'habitation ; Qu'or il ressort des pièces produites par M. et Mme A... et notamment d'une note d'expertise de M. Stéphane G..., géomètre-expert, désigné en qualité d'expert judiciaire dans une procédure à laquelle ils sont parties ainsi que Mme Y..., que la mairie n'accordera pas de compteur d'eau potable pour la parcelle H 271 qui n'a qu'un sous-compteur d'eau dans la parcelle de Mme Claire Y..., que les eaux usées de la parcelle H 271 traverseraient la parcelle H 1734 (ex-parcelle H 270) appartenant à M. H...et Mme Lisa I...; qu'or il ne ressort pas de l'acte de vente qui a été reçu le 18 septembre 2009 et aux termes duquel les consorts Y...- Z... ont vendu à M. Florian H...et Mme Lisa I..., la parcelle H 1734 (ex-parcelle H 270), que cette parcelle soit assujettie à une servitude de canalisation pour le passage des eaux usées en provenance de la parcelle H 271 ; que le plan établi en page 16 de la note établie par le géomètre-expert fait apparaître que la piscine n'est toujours pas reliée à un réseau d'évacuation des eaux usées ; que la parcelle H 271 n'a pas davantage de compteur d'électricité car elle était alimentée à partir d'un compteur situé sur l'ancienne parcelle H 270, désormais propriété de M. H...et de Mme I...; qu'or aucun compteur d'électricité ne sera installé sur cette parcelle H 271 qui se situe en zone ND dans laquelle toute nouvelle construction était interdite ; que Mme Claire Y... n'a donc pas rempli l'obligation de délivrance qu'elle devait à ses acquéreurs puisque la piscine vendue n'a pas utilisable en l'absence d'électricité et d'évacuation des eaux usées ; qu'il en est de même pour le chalet à usage de gîte qui bien que bénéficiant d'un tableau électrique n'est relié à aucun compteur et dont le raccordement à un système d'assainissement qu'il soit collectif ou individuel, n'est pas démontré et reste même hypothétique ; que l'absence de ces équipements ne permet pas à M. et Mme A... d'utiliser le chalet à usage de gîte ainsi que le poolhouse et la piscine, ce qui prive la parcelle H 271 de tout agrément et lui confère une moinsvalue confirmée par les agents immobiliers interrogés sur ce point ; dans ces conditions, la résolution de la vente doit être prononcée sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les intimés, l'obligation de délivrance due par Mme Claire Y... n'étant pas remplie » (arrêt p. 7 et 8). 1° Alors que la réception de la chose sans réserves sur ses vices connus ou apparents prive l'acheteur de son droit de demander la résolution de la vente pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme ; qu'au cas présent, il ressort des constatations de la cour d'appel que le chalet à usage de gîte situé sur la parcelle H 271, occupé par les époux A... plusieurs mois avant la vente, n'était relié à aucun compteur d'électricité et ne bénéficiait d'aucun système d'assainissement des eaux indépendant, puisqu'il était alimenté en eau et électricité par la parcelle H 270 ; qu'en retenant que ces vices justifiaient la résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme, quand elle relevait que ces vices étaient apparents et connus des époux A..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1604 et 1610 du code civil ; 2° Alors qu'en retenant, pour prononcer la résolution de la vente pour délivrance non-conforme, que Mme Y... s'était engagée, au cours de la procédure de référé ayant abouti à l'ordonnance du 1er juillet 2009, à effectuer le raccordement de la parcelle H 271 au réseau d'alimentation et d'évacuation d'eau, quand cette circonstance, postérieure à la vente, n'avait aucun rapport avec l'obligation de délivrance conforme des consorts Y...- Z..., la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1610 du code civil.