Identifiant: JURITEXT000029567881

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les premier et troisième moyens, réunis : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 28 mars 2013), que la société X... a donné mandat à la société Y... Bretagne (la société Y...) en vue de la cession d'un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un immeuble à usage commercial ; que par l'entremise de cette société, une promesse synallagmatique de vente a été conclue avec la société Thebais, sous réserve de la réalisation de la condition suspensive de l'obtention de l'accord du crédit-bailleur à la sous-location de ce bien au locataire choisi par l'acquéreur ; que, mise en demeure de régulariser l'acte authentique, la société Thebais a indiqué ne pouvoir y donner suite faute de réalisation de cette condition suspensive ; que la société X... et ses associés, les époux X..., ont assigné la société Thebais et la société Y... en paiement solidaire de la clause pénale et de dommages-intérêts ; Attendu que pour débouter la société X... et les époux X... de leurs demandes, l'arrêt retient que sont versés aux débats des échanges de courriels avec des responsables d'enseignes commerciales qui démontrent que la recherche d'un sous-locataire par la société Thebais a été effective ; Qu'en statuant ainsi, alors que ces échanges de courriels n'étaient pas visés par les écritures des parties, ni mentionnés dans les bordereaux y annexés, la cour d'appel, qui n'a pas invité les parties à s'expliquer sur les conditions de leur communication, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne la société Thebais et la société Y... immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Thebais et la société Y... immobilier à payer la globale de 3 000 euros à la société X... et aux époux X... ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société X... et M. et Mme X.... Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société X... SAS et des époux X... de condamnation in solidum de la SARL THEBAIS et de la société Y... BRETAGNE à payer les sommes de 58. 500 € à titre de clause pénale et de 557. 827, 56 € à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE la promesse synallagmatique de vente a été conclue sous différentes conditions suspensives, devant être réalisées avant le 30 Septembre 2008, la date d'expiration du délai n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, que par courrier recommandé du 03 Octobre 2008, Maître Z..., notaire rédacteur de la promesse, a mis en demeure la société THEBAIS d'effectuer les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives du contrat et de réitérer la vente par acte authentique ; ce courrier faisait suite à deux demandes précédentes par courrier simple, datées des 1er et 08 Septembre 2008, dans lequel Maître Z... demandait à l'acquéreur l'état d'avancement de ses démarches ; qu'il lui fut répondu par courrier du 07 Octobre suivant qu'un sous-locateur potentiel de l'immeuble n'avait pas donné suite au projet et qu'en conséquence la société THEBAIS ne pouvait acquérir ; qu'une seconde mise en demeure de régulariser l'acte, pour le 15 Novembre 2008, date prévue au contrat comme celle de la réalisation, fut adressée en vain à la société THEBAIS ; qu'il convient dès lors d'examiner si l'une ou l'autre des conditions suspensives a défailli ou si elles doivent être considérées comme réalisées ou réputées réalisées ; que la première condition suspensive était « qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé » ; qu'en d'autres termes, il n'était pas dit qu'il existait un droit de préemption, mais que pour le cas où l'un d'entre eux se révélerait, il ne devrait pas être exercé ; que Maître Z... a attesté qu'en définitive aucun droit de préemption n'était constitué et la société THEBAIS n'apporte aucune preuve contraire ; que la seconde condition suspensive était l'agrément de l'acquéreur par le crédit bailleur : elle exigeait des démarches positives de la part de l'acquéreur, visant à se faire connaître du crédit bailleur et à lui justifier de sa situation financière et comptable ; que le courrier adressé le 24 Novembre 2008 par le crédit bailleur à la société THEBAIS démontre qu'elle lui a adressé le 07 Octobre précédent (après la mise en demeure), un certain nombre de documents ; que toutefois, sa lecture permet de comprendre qu'elle a entendu lier sa demande d'agrément par le crédit bailleur à l'obtention d'un sous-locataire, aggravant ainsi la condition d'agrément ; Que la troisième condition suspensive était la mainlevée par le crédit bailleur des cautions personnelles de Monsieur et Madame X... : elle dépendait directement de la réalisation de la précédente en ce que le crédit bailleur n'accepterait de renoncer aux garanties lui ayant été accordées que pour autant que son nouveau locataire lui en présente luimême de suffisantes ; qu'à défaut pour la société THEBAIS d'avoir présenté au crédit bailleur une demande d'agrément ferme et complète, la troisième condition ne pouvait se réaliser ; que la quatrième condition était rédigée comme suit « obtention de l'accord de la société UCABAIL de sous-louer ledit bien aux locataires choisis par l'acquéreur » ; que la société THEBAIS a toujours prétendu que cette clause devait se comprendre comme une clause subordonnant la vente à sa découverte effective d'un locataire particulier devant recevoir l'agrément du crédit bailleur ; que cette clause est pourtant parfaitement claire, n'ayant nul besoin d'être interprétée et n'est qu'une clause usuelle d'autorisation de sous-location, laquelle aux termes du contrat de crédit-bail est interdite sauf autorisation écrite du crédit bailleur ; qu'en revanche, il résulte du courrier adressé le 24 Novembre 2011 par le crédit bailleur à la société THEBAIS que pour sa part, le crédit bailleur entend subordonner la délivrance de son autorisation de sous-louer à la présentation effective d'un sous-locataire et des renseignements comptables y afférents ; que dès lors, la condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation de sous-location ne pouvait se réaliser tant qu'un locataire précis n'avait pas été trouvé et présenté par la société THEBAIS ; que sont versés aux débats des échanges de courriels avec des responsables d'enseignes commerciales notoirement connues, exploitant des établissements dans des zones commerciales, qui démontrent que la recherche d'un sous-locataire par la société THEBAIS a été effective ; qu'ainsi la condition suspensive a défailli sans faute de sa part et dès lors, il est sans incidence qu'elle n'ait pas présenté au crédit bailleur un dossier complet d'agrément complet avant le 30 Septembre 2008, car sans sous-locataire, la quatrième condition suspensive eut de toute façon défailli ; qu'en conséquence de ce qui précède, la SAS X... et les époux X... sont déboutés de l'ensemble de leurs demandes et le jugement déféré est confirmé dans toutes ses dispositions ; ET AUX MOTIFS, ADOPTÉS DU JUGEMENT, QUE, sur les fautes commises par les sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE, la société X... et ses dirigeants exposent que les sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE ont agi de concert, créant ainsi une collusion frauduleuse ; que cependant, la société X... et les époux X... ne rapportent aucunement la preuve de ces allégations ; que le fait que les membres de la famille Y... soient dirigeants au sein de la société THEBAIS ne saurait démontrer une quelconque action de concert frauduleuse ; que la vente était soumise à la réalisation de 4 conditions suspensives ; que la société X... et ses dirigeants estiment que la non réalisation de la vente s'explique par une faute de la société THEBAIS ; que la société X... ne rapporte pas la preuve que la vente ne soit pas intervenue au motif que la société THEBAIS y aurait fait obstacle ; qu'ainsi aucune preuve de cette soi-disant action de concert n'a été rapportée ; que par ailleurs, le Tribunal ne saurait faire reposer le prix de vente du contrat de crédit-bail, inférieur aux conditions convenues précédemment, sur le comportement des sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE puisqu'aucune faute n'est démontrée ; qu'enfin, le Tribunal constate que le préjudice qu'évoque les époux X... trouvent son origine dans la décision sans doute trop hâtive de procéder à la cessation d'activité et à la liquidation du stock ; que la propre turpitude du vendeur sur ce point ne peut être invoqué pour justifier une indemnisation ; qu'en conséquence, ne pouvant caractériser aucune faute des sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE, constatant qu'autre part la décision hâtive des époux X... à cesser leur commerce, le Tribunal ne peut faire droit aux dommages-intérêts de 557. 827, 56 € demandés par la société X... et ses dirigeants ; ALORS, DE PREMIÈRE PART, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que pour retenir que la quatrième condition suspensive a défailli sans faute de la SARL THEBAIS, les exigences du crédit-bailleur impliquant la présentation effective d'un sous-locataire, non trouvé en l'espèce, la cour d'appel retient que cette condition, claire et n'ayant nul besoin d'être interprétée, s'analyse comme une clause usuelle d'autorisation de sous-location ; que cependant, ladite condition ne prévoyait la nécessité d'obtenir une autorisation de souslocation du crédit-bailleur qu'au cas de choix effectif d'un sous-locataire par la SARL THEBAIS ; que dès lors, en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu le sens, clair et précis, de la quatrième condition suspensive, dénaturé le contrat et, partant, a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS DE DEUXIÈME PART ET À TITRE SUBSIDIAIRE, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut retenir dans sa décision des pièces présentes au dossier, non invoquées dans les écritures des parties et non mentionnées dans les bordereaux annexés à leur dernières écritures, sans les inviter à s'expliquer sur les conditions de la remise de ces pièces ; que pour dire que la quatrième condition suspensive a défailli sans faute de la part de la société THEBAIS, la cour d'appel se fonde sur des échanges de courriels desquels il ressortirait que cette société a effectivement procédé à la recherche d'un sous-locataire ; que ces échanges de courriels n'ont été ni visés dans les écritures des parties, ni mentionnées dans les bordereaux annexés à leurs dernières écritures ; que dès lors, en se fondant sur ces pièces pour rejeter les demandes, sans inviter les parties à s'expliquer sur les conditions de leur remise, la cour d'appel a violé les articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme et 16 du code de procédure civile ; ALORS, DE TROISIÈME PART, À TITRE SUBSIDIAIRE, QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; que pour dire que la quatrième condition suspensive a défailli sans faute de la part de la société THEBAIS, la cour d'appel se fonde sur des échanges de courriels desquels il ressortirait que cette société a effectivement procédé à la recherche d'un sous-locataire ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl. p. 13), si les caractéristiques du sous-bail proposé par la SARL THEBAIS étaient telles qu'un cocontractant puisse être trouvé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ; ALORS, DE QUATRIÈME PART, QUE la cause étrangère n'est exonératoire qu'à la condition de présenter les caractéristiques de la force majeure ; qu'en retenant, pour débouter la SAS X... de sa demande tendant au paiement de la somme de 557. 827, 56 euros à titre de dommages-intérêts, une décision trop hâtive de procéder à la cessation d'activité et à la liquidation des stocks, sans préciser en quoi cette cause étrangère aurait été imprévisible lors de la conclusion des contrats conclu avec les SARL THEBAIS et Y... BRETAGNE et irrésistible lors de leur exécution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1148 du code civil ; ALORS ENFIN QUE le juge est tenu par l'objet du litige, tel qu'il est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans leurs conclusions d'appel, la SAS X... et les époux X... concluaient, d'une part, à la condamnation in solidum des SARL THEBAIS et Y... BRETAGNE à payer à la SAS X... les sommes de 58. 500 ¿ à titre de clause pénale et de 557. 827, 56 € à titre de dommages-intérêts, d'autre part, à la condamnation de ces mêmes sociétés à payer aux époux X... la somme de 100. 000 euros à titre de dommages-intérêts ; que dès lors, en retenant, pour les débouter de cette demande, que les époux X... avaient demandé la condamnation des SARL THEBAIS et Y... BRETAGNE à leur payer les sommes de 58. 500 ¿ à titre de clause pénale et de 557. 827, 56 € à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et partant violé l'article 4 du code de procédure civile. Le deuxième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la société X... de condamnation de la société Y... BRETAGNE au payement de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE la promesse synallagmatique de vente a été conclue sous différentes conditions suspensives, devant être réalisées avant le 30 Septembre 2008, la date d'expiration du délai n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, que par courrier recommandé du 03 Octobre 2008, Maître Z..., notaire rédacteur de la promesse, a mis en demeure la société THEBAIS d'effectuer les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives du contrat et de réitérer la vente par acte authentique ; ce courrier faisait suite à deux demandes précédentes par courrier simple, datées des 1er et 08 Septembre 2008, dans lequel Maître Z... demandait à l'acquéreur l'état d'avancement de ses démarches ; qu'il lui fut répondu par courrier du 07 Octobre suivant qu'un sous-locateur potentiel de l'immeuble n'avait pas donné suite au projet et qu'en conséquence la société THEBAIS ne pouvait acquérir ; qu'une seconde mise en demeure de régulariser l'acte, pour le 15 Novembre 2008, date prévue au contrat comme celle de la réalisation, fut adressée en vain à la société THEBAIS ; qu'il convient dès lors d'examiner si l'une ou l'autre des conditions suspensives a défailli ou si elles doivent être considérées comme réalisées ou réputées réalisées ; que la première condition suspensive était « qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé » ; qu'en d'autres termes, il n'était pas dit qu'il existait un droit de préemption, mais que pour le cas où l'un d'entre eux se révélerait, il ne devrait pas être exercé ; que Maître Z... a attesté qu'en définitive aucun droit de préemption n'était constitué et la société THEBAIS n'apporte aucune preuve contraire ; que la seconde condition suspensive était l'agrément de l'acquéreur par le crédit bailleur : elle exigeait des démarches positives de la part de l'acquéreur, visant à se faire connaître du crédit bailleur et à lui justifier de sa situation financière et comptable ; que le courrier adressé le 24 Novembre 2008 par le crédit bailleur à la société THEBAIS démontre qu'elle lui a adressé le 07 Octobre précédent (après la mise en demeure), un certain nombre de documents ; que toutefois, sa lecture permet de comprendre qu'elle a entendu lier sa demande d'agrément par le crédit bailleur à l'obtention d'un sous-locataire, aggravant ainsi la condition d'agrément ; Que la troisième condition suspensive était la mainlevée par le crédit bailleur des cautions personnelles de Monsieur et Madame X... : elle dépendait directement de la réalisation de la précédente en ce que le crédit bailleur n'accepterait de renoncer aux garanties lui ayant été accordées que pour autant que son nouveau locataire lui en présente luimême de suffisantes ; qu'à défaut pour la société THEBAIS d'avoir présenté au crédit bailleur une demande d'agrément ferme et complète, la troisième condition ne pouvait se réaliser ; que la quatrième condition était rédigée comme suit « obtention de l'accord de la société UCABAIL de sous-louer ledit bien aux locataires choisis par l'acquéreur » ; que la société THEBAIS a toujours prétendu que cette clause devait se comprendre comme une clause subordonnant la vente à sa découverte effective d'un locataire particulier devant recevoir l'agrément du crédit bailleur ; que cette clause est pourtant parfaitement claire, n'ayant nul besoin d'être interprétée et n'est qu'une clause usuelle d'autorisation de sous-location, laquelle aux termes du contrat de crédit-bail est interdite sauf autorisation écrite du crédit bailleur ; qu'en revanche, il résulte du courrier adressé le 24 Novembre 2011 par le crédit bailleur à la société THEBAIS que pour sa part, le crédit bailleur entend subordonner la délivrance de son autorisation de sous-louer à la présentation effective d'un sous-locataire et des renseignements comptables y afférents ; que dès lors, la condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation de sous-location ne pouvait se réaliser tant qu'un locataire précis n'avait pas été trouvé et présenté par la société THEBAIS ; que sont versés aux débats des échanges de courriels avec des responsables d'enseignes commerciales notoirement connues, exploitant des établissements dans des zones commerciales, qui démontrent que la recherche d'un sous-locataire par la société THEBAIS a été effective ; qu'ainsi la condition suspensive a défailli sans faute de sa part et dès lors, il est sans incidence qu'elle n'ait pas présenté au crédit bailleur un dossier complet d'agrément complet avant le 30 Septembre 2008, car sans sous-locataire, la quatrième condition suspensive eut de toute façon défailli ; qu'en conséquence de ce qui précède, la SAS X... et les époux X... sont déboutés de l'ensemble de leurs demandes et le jugement déféré est confirmé dans toutes ses dispositions ; ET AUX MOTIFS, ADOPTÉS DU JUGEMENT, QUE, sur les fautes commises par les sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE, la société X... et ses dirigeants exposent que les sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE ont agi de concert, créant ainsi une collusion frauduleuse ; que cependant, la société X... et les époux X... ne rapportent aucunement la preuve de ces allégations ; que le fait que les membres de la famille Y... soient dirigeants au sein de la société THEBAIS ne saurait démontrer une quelconque action de concert frauduleuse ; que la vente était soumise à la réalisation de 4 conditions suspensives ; que la société X... et ses dirigeants estiment que la non réalisation de la vente s'explique par une faute de la société THEBAIS ; que la société X... ne rapporte pas la preuve que la vente ne soit pas intervenue au motif que la société THEBAIS y aurait fait obstacle ; qu'ainsi aucune preuve de cette soi-disant action de concert n'a été rapportée ; que par ailleurs, le Tribunal ne saurait faire reposer le prix de vente du contrat de crédit-bail, inférieur aux conditions convenues précédemment, sur le comportement des sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE puisqu'aucune faute n'est démontrée ; qu'enfin, le Tribunal constate que le préjudice qu'évoque les époux X... trouvent son origine dans la décision sans doute trop hâtive de procéder à la cessation d'activité et à la liquidation du stock ; que la propre turpitude du vendeur sur ce point ne peut être invoqué pour justifier une indemnisation ; qu'en conséquence, ne pouvant caractériser aucune faute des sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE, constatant qu'autre part la décision hâtive des époux X... à cesser leur commerce, le Tribunal ne peut faire droit aux dommages-intérêts de 557. 827, 56 € demandés par la société X... et ses dirigeants ; ALORS QUE dans ses conclusions, la SAS X... soutenait que la SARL Y... BRETAGNE avait manqué à son obligation de conseil en ne lui révélant pas que la SARL THEBAIS, qu'elle lui avait présentée et avec laquelle elle avait mené les négociations, entendait se soustraire à ses engagements contractuels si elle ne parvenait pas à trouver un sous-locataire ; qu'en se prononçant sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile. Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande en condamnation in solidum de la SARL THEBAIS et de la société Y... BRETAGNE à payer la somme de 100. 000 € de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE la promesse synallagmatique de vente a été conclue sous différentes conditions suspensives, devant être réalisées avant le 30 Septembre 2008, la date d'expiration du délai n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, que par courrier recommandé du 03 Octobre 2008, Maître Z..., notaire rédacteur de la promesse, a mis en demeure la société THEBAIS d'effectuer les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives du contrat et de réitérer la vente par acte authentique ; ce courrier faisait suite à deux demandes précédentes par courrier simple, datées des 1er et 08 Septembre 2008, dans lequel Maître Z... demandait à l'acquéreur l'état d'avancement de ses démarches ; qu'il lui fut répondu par courrier du 07 Octobre suivant qu'un sous-locateur potentiel de l'immeuble n'avait pas donné suite au projet et qu'en conséquence la société THEBAIS ne pouvait acquérir ; qu'une seconde mise en demeure de régulariser l'acte, pour le 15 Novembre 2008, date prévue au contrat comme celle de la réalisation, fut adressée en vain à la société THEBAIS ; qu'il convient dès lors d'examiner si l'une ou l'autre des conditions suspensives a défailli ou si elles doivent être considérées comme réalisées ou réputées réalisées ; que la première condition suspensive était « qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé » ; qu'en d'autres termes, il n'était pas dit qu'il existait un droit de préemption, mais que pour le cas où l'un d'entre eux se révélerait, il ne devrait pas être exercé ; que Maître Z... a attesté qu'en définitive aucun droit de préemption n'était constitué et la société THEBAIS n'apporte aucune preuve contraire ; que la seconde condition suspensive était l'agrément de l'acquéreur par le crédit bailleur : elle exigeait des démarches positives de la part de l'acquéreur, visant à se faire connaître du crédit bailleur et à lui justifier de sa situation financière et comptable ; que le courrier adressé le 24 Novembre 2008 par le crédit bailleur à la société THEBAIS démontre qu'elle lui a adressé le 07 Octobre précédent (après la mise en demeure), un certain nombre de documents ; que toutefois, sa lecture permet de comprendre qu'elle a entendu lier sa demande d'agrément par le crédit bailleur à l'obtention d'un sous-locataire, aggravant ainsi la condition d'agrément ; Que la troisième condition suspensive était la mainlevée par le crédit bailleur des cautions personnelles de Monsieur et Madame X... ; elle dépendait directement de la réalisation de la précédente en ce que le crédit bailleur n'accepterait de renoncer aux garanties lui ayant été accordées que pour autant que son nouveau locataire lui en présente luimême de suffisantes ; qu'à défaut pour la société THEBAIS d'avoir présenté au crédit bailleur une demande d'agrément ferme et complète, la troisième condition ne pouvait se réaliser ; que la quatrième condition était rédigée comme suit « obtention de l'accord de la société UCABAIL de sous-louer ledit bien aux locataires choisis par l'acquéreur » ; que la société THEBAIS a toujours prétendu que cette clause devait se comprendre comme une clause subordonnant la vente à sa découverte effective d'un locataire particulier devant recevoir l'agrément du crédit bailleur ; que cette clause est pourtant parfaitement claire, n'ayant nul besoin d'être interprétée et n'est qu'une clause usuelle d'autorisation de sous-location, laquelle aux termes du contrat de crédit-bail est interdite sauf autorisation écrite du crédit bailleur ; qu'en revanche, il résulte du courrier adressé le 24 Novembre 2011 par le crédit bailleur à la société THEBAIS que pour sa part, le crédit bailleur entend subordonner la délivrance de son autorisation de sous-louer à la présentation effective d'un sous-locataire et des renseignements comptables y afférents ; que dès lors, la condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation de sous-location ne pouvait se réaliser tant qu'un locataire précis n'avait pas été trouvé et présenté par la société THEBAIS ; que sont versés aux débats des échanges de courriels avec des responsables d'enseignes commerciales notoirement connues, exploitant des établissements dans des zones commerciales, qui démontrent que la recherche d'un sous-locataire par la société THEBAIS a été effective ; qu'ainsi la condition suspensive a défailli sans faute de sa part et dès lors, il est sans incidence qu'elle n'ait pas présenté au crédit bailleur un dossier complet d'agrément complet avant le 30 Septembre 2008, car sans sous-locataire, la quatrième condition suspensive eut de toute façon défailli ; qu'en conséquence de ce qui précède, la SAS X... et les époux X... sont déboutés de l'ensemble de leurs demandes et le jugement déféré est confirmé dans toutes ses dispositions ; ET AUX MOTIFS, ADOPTÉS DU JUGEMENY, QUE, sur les fautes commises par les sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE, la société X... et ses dirigeants exposent que les sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE ont agi de concert, créant ainsi une collusion frauduleuse ; que cependant, la société X... et les époux X... ne rapportent aucunement la preuve de ces allégations ; que le fait que les membres de la famille Y... soient dirigeants au sein de la société THEBAIS ne saurait démontrer une quelconque action de concert frauduleuse ; que la vente était soumise à la réalisation de 4 conditions suspensives ; que la société X... et ses dirigeants estiment que la non réalisation de la vente s'explique par une faute de la société THEBAIS ; que la société X... ne rapporte pas la preuve que la vente ne soit pas intervenue au motif que la société THEBAIS y aurait fait obstacle ; qu'ainsi aucune preuve de cette soi-disant action de concert n'a été rapportée ; que par ailleurs, le Tribunal ne saurait faire reposer le prix de vente du contrat de crédit-bail, inférieur aux conditions convenues précédemment, sur le comportement des sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE puisqu'aucune faute n'est démontrée ; qu'enfin, le Tribunal constate que le préjudice qu'évoque les époux X... trouvent son origine dans la décision sans doute trop hâtive de procéder à la cessation d'activité et à la liquidation du stock ; que la propre turpitude du vendeur sur ce point ne peut être invoqué pour justifier une indemnisation ; qu'en conséquence, ne pouvant caractériser aucune faute des sociétés THEBAIS et Y... BRETAGNE, constatant qu'autre part la décision hâtive des époux X... à cesser leur commerce, le Tribunal ne peut faire droit aux dommages-intérêts de 557. 827, 56 € demandés par la société X... et ses dirigeants ; ET QUE, sur la demande de dommages et intérêts par application de l'article 1382 du code civil, à défaut de constater une faute des défenderesses, le Tribunal ne peut que rejeter cette demande ; ALORS, DE PREMIÈRE PART, QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; que les époux X... invoquaient au soutien de leur demande indemnitaire les manquements commis par les SARL THEBAIS et Y... BRETAGNE ayant consisté, pour l'une à refuser la réitération de la promesse de cession de contrat de crédit-bail par acte authentique alors mêmes que les conditions suspensives étaient accomplies ou devaient être réputées telles, pour l'autre à manquer à son obligation de conseil envers son mandant ; qu'en se fondant, pour débouter les époux X..., sur des motifs impropres à exclure ces manquements contractuels, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que pour en déduire que la quatrième condition suspensive a défailli sans faute de la SARL THEBAIS qui pouvait ainsi refuser de réitérer la promesse par acte authentique, la cour d'appel retient que la quatrième condition suspensive, claire et n'ayant nul besoin d'être interprétée, s'analyse comme une clause usuelle d'autorisation de sous-location ; que cependant, la quatrième condition suspensive ne prévoit la nécessité d'obtenir du crédit-bailleur une autorisation de sous-location qu'au cas de choix effectif d'un sous-locataire par la SARL THEBAIS ; que dès lors, en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé le sens, clair et précis, de la quatrième condition suspensive et, partant, a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS, DE TROISIÈME PART ET À TITRE SUBSIDIAIRE, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut retenir dans sa décision des pièces présentes au dossier, non invoquées dans les écritures des parties et non mentionnées dans les bordereaux annexés à leur dernières écritures, sans les inviter à s'expliquer sur les conditions de la remise de ces pièces ; que pour dire que la quatrième condition suspensive a défailli sans faute de la part de la société THEBAIS qui pouvait ainsi refuser de réitérer la promesse par acte authentique, la cour d'appel se fonde sur des échanges de courriels desquels il ressortirait que cette société a effectivement procédé à la recherche d'un sous-locataire ; que ces échanges de courriels n'ont été ni visés dans les écritures des parties, ni mentionnés dans les bordereaux annexés à leurs dernières écritures ; que dès lors, en se fondant sur ces pièces pour débouter les époux X... de leurs demandes en réparation des dommages à eux causés par les manquements contractuels de la SARL THEBAIS, sans inviter les parties à s'expliquer sur les conditions de leur remise, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; ALORS, DE QUATRIÈME PART, À TITRE SUBSIDIAIRE, QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que pour dire que la quatrième condition suspensive a défailli sans faute de la part de la société THEBAIS, qui pouvait ainsi refuser de réitérer la promesse par acte authentique, la cour d'appel se fonde sur des échanges de courriels desquels il ressortirait que cette société a effectivement procédé à la recherche d'un sous-locataire ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les caractéristiques du sous-bail proposé par la SARL THEBAIS étaient telles qu'un cocontractant puisse être trouvé, en temps utile, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ; ALORS ENFIN QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux X... soutenaient que la SARL Y... BRETAGNE avait manqué à son obligation de conseil envers la SAS X... en ne révélant pas que la SARL THEBAIS qu'elle avait présentée et avec laquelle elle avait mené les négociations, entendait se soustraire à ses engagements contractuels si elle ne parvenait pas à trouver un sous-locataire ; qu'en les déboutant de leur demande indemnitaire sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile.