Identifiant: JURITEXT000044352254

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 novembre 2021 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 812 F-D Pourvoi n° A 19-13.255 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021 1°/ M. [C] [U], domicilié [Adresse 3], 2°/ la société Miami, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], ont formé le pourvoi n° A 19-13.255 contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2018 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme [T] [F], domiciliée [Adresse 2], 2°/ à la société [H], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], représentée par M. [S] [H] pris en qualité de liquidateur de la société Forêt royale, 3°/ à la société Forêt royale, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesses à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [U] et de la société Miami, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de Mme [F], de Me Le Prado, avocat des sociétés [H] et Forêt royale, après débats en l'audience publique du 12 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 28 novembre 2018), la société civile immobilière Forêt royale (la SCI Forêt royale) a été constituée entre Mme [F] et M. [U], celui-ci étant titulaire de soixante-dix pour cent des parts et ayant la qualité de gérant. 2. Après y avoir été autorisée par délibération de l'assemblée générale des associés du 14 août 2012, la SCI Forêt royale a vendu divers biens lui appartenant à la société civile immobilière Miami (la SCI Miami), dont M. [U] est également gérant et associé. 3. Mme [F] a assigné M. [U] et les SCI Miami et Forêt royale en annulation de l'assemblée générale du 14 août 2012 pour abus de majorité et en indemnisation de son préjudice et de celui subi par la SCI Forêt royale, dont elle a également sollicité la dissolution anticipée pour justes motifs. 4. M. [H], aux droits duquel vient la société [H], a été désigné en qualité d'administrateur ad hoc pour représenter la SCI Forêt royale à l'instance. Examen des moyens Sur le deuxième moyen, ci-après annexé 5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche Enoncé du moyen 6. M. [U] et la SCI Miami font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables comme nouvelles devant la cour d'appel certaines de leurs demandes, alors « qu'en retenant, pour déclarer les demandes reconventionnelles de M. [U] et de la SCI Miami irrecevables, que ces demandes sont nouvelles en cause d'appel et ne répondent pas aux conditions posées par les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile, sans rechercher si ces demandes ne se rattachent pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 70 et 567 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour Vu les articles 70, alinéa 1er, et 567 du code de procédure civile : 7. Selon le premier de ces textes, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. 8. Selon le second, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel. 9. Pour déclarer certaines demandes de M. [U] et de la SCI Miami irrecevables, l'arrêt retient qu'elles sont nouvelles devant la cour et ne remplissent pas les conditions posées par les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile. 10. En se déterminant ainsi, sans rechercher si ces demandes, qui étaient reconventionnelles, ne se rattachaient pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. Et sur le troisième moyen Enoncé du moyen 11. M. [U] et la SCI Miami font grief à l'arrêt d'ordonner la dissolution de la SCI Forêt royale, de désigner un liquidateur et de renvoyer les parties devant celui-ci pour l'établissement des comptes, alors « que la dissolution anticipée d'une société par le tribunal à la demande d'un associé ne peut être prononcée pour justes motifs que lorsque le fonctionnement de la société est paralysé ; qu'en se déterminant, par des motifs impropres à établir que la mésentente entre les associés paralysait le fonctionnement de la société, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1844-7 5° du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article 1844-7, 5°, du code civil : 12. Selon ce texte, la société prend fin par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d'un associé pour justes motifs, notamment en cas d'inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société. 13. Pour prononcer la dissolution anticipée de la SCI Forêt royale pour justes motifs, l'arrêt retient qu'en 2011, la désignation d'un administrateur a été nécessaire en raison de l'absence de convocation de l'assemblée générale statutaire depuis plusieurs années, d'opérations graves sur le patrimoine social décidées par le seul gérant et de l'arrêt de la distribution de revenus à l'associée minoritaire depuis 2010, que celle-ci n'a pu être remplie de ses droits que suite à une action judiciaire et que lors des assemblées générales qui ont suivi, en 2012 et 2013, l'associé majoritaire et gérant a abusé de sa majorité en soumettant au vote des résolutions contraires à l'intérêt social. 14. Il ajoute que les procédures ayant opposé les associés depuis 2011 montrent à quel point leur mésentente est profonde et qu'il résulte des déclarations de M. [U] une volonté de considérer la société comme sa seule propriété. 15. La cour d'appel en déduit qu'il ne peut être considéré, dans de telles conditions, que la société, dans laquelle il n'existe plus aucun affectio societatis, fonctionne normalement et qu'en conséquence, il existe de justes motifs de prononcer la dissolution de la SCI Forêt royale. 16. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir une paralysie du fonctionnement de la société, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du premier moyen, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement : - en ce qu'il déclare irrecevables comme nouvelles devant la cour d'appel les demandes suivantes formulées par M. [U] et la SCI Miami : * condamner Mme [F] à verser à M. [U] la somme de 20 000 euros assortie d'une majoration de retard de 200 euros par mois jusqu'à paiement intégral de la somme, en raison de l'irrecevabilité de son action ut singuli, * condamner Mme [F] à payer à la SCI Forêt royale les sommes de 3 000 euros et 30 000 euros de dommages et intérêts assortis sur chacune des sommes d'une majoration de retard de 200 euros par mois jusqu'au paiement intégral des sommes, au motif que le procès-verbal d'huissier de justice du 31 juillet 2012 et la saisie conservatoire du 15 mai 2014 entre les mains de la société avec levée à effet immédiat, seraient « irrecevables », * condamner Mme [F] à payer à la SCI Miami la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts assortie d'une majoration de retard de 200 euros par mois jusqu'au paiement intégral de la somme, en raison de l'« irrecevabilité » du rapport d'expertise du 21 novembre 2014, * déclarer « irrecevable » la nomination du mandataire ad hoc, le 23 avril 2015 et prononcer sa révocation et condamner Mme [F] à payer à la SCI Forêt royale la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts assortie d'une majoration de retard de 200 euros par mois jusqu'au paiement intégral de la somme, * annuler la vente du lot 18 du 30 juin 1988 pour défaut de paiement de l'acquéreur, * condamner Mme [F] à la restitution de toutes sommes indûment retirées de la jouissance du bien à compter du 30 juin 1988 soit un reversement minimum basé sur un loyer moyen de 450 euros par mois à lui verser, cette somme étant soumise à capitalisation et indexation, et versée sur ses deniers personnels, * condamner Mme [F] à lui verser la somme de 6 000 euros pour préjudice moral et financier pour chaque année de détention illégitime, cette somme étant soumise à capitalisation et indexation, et versée sur ses deniers personnels, * condamner Mme [F] à verser à la SCI Forêt royale la somme de 30 000 euros au titre des préjudices financiers à payer par compensation sur la somme lui revenant dans la répartition des actifs et ensuite sur ses deniers personnels si nécessaire, * condamner Mme [F] à prendre à sa charge l'intégralité des frais occasionnés au titre de ses actions et par l'intermédiaire des professionnels de justice depuis 2009, soit des frais d'expertise, de saisie conservatoire, de frais d'huissier de justice, de référés et tous autres frais consécutifs à l'introduction de ses actions à payer sur ses deniers personnels, payables directement en remboursement par compensation si possible pour les frais supportés par la SCI, et payables directement pour les frais de M. [U], * condamner Mme [F] à payer à la SCI Miami la somme de 10 000 euros au titre de ses préjudices financiers, * condamner Mme [F] au titre de l'introduction en justice d'actions abusives et dépourvues de tout fondement juridique 10 000 euros de dommages et intérêts assortis d'une majoration de retard de 200 euros par mois jusqu'à paiement intégral de la somme à verser à M. [U], à la SCI Forêt royale et à la SCI Miami - en ce qu'il ordonne la dissolution de la SCI Forêt royale, désigne M. [H] en qualité de liquidateur et met fin à sa mission d'administration provisoire, renvoie celui-ci à procéder aux formalités de publicité légale et renvoie les parties devant le liquidateur pour l'établissement des comptes, l'arrêt rendu le 28 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne Mme [F] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. [U] et la société Miami PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables comme nouvelles devant la Cour d'appel, les demandes suivantes formulées par M. [U] et la SCI Miami : - condamner Mme [F] à verser à M. [U] la somme de 20 000 € assortie d'une majoration de retard de 200 € par mois jusqu'à paiement intégral de la somme, en raison de l'irrecevabilité de son action ut singuli, - condamner Mme [F] à payer à la SCI Foret Royale les sommes de 3 000€ et 30 000 € de dommages et intérêts assortis sur chacune des sommes d'une majoration de retard de 200 € par mois jusqu'au paiement intégral des sommes, au motif que le PV d'huissier du 31/7/2012 (pv de constat sur le lot n°15 litigieux), et la saisie conservatoire du 15 mai 2014 entre les mains de la société avec levée à effet immédiat, seraient «irrecevables », - condamner Mme [F] à payer à la SCI Miami la somme de 20 000 € de dommages et intérêts assortie d'une majoration de retard de 200 € par mois jusqu'au paiement intégral de la somme, en raison de l' « irrecevabilité » du rapport d'expertise du 21 novembre 2014, - déclarer « irrecevable » la nomination du mandataire ad hoc, le 23 avril 2015 et prononcer sa révocation et condamner Madame [F] à payer à la SCI Foret Royale la somme de 20 000 € de dommages et intérêts assortie d'une majoration de retard de 200 € par mois jusqu'au paiement intégral de la somme, - annuler la vente du lot 18 du 30 juin 1988 pour défaut de paiement de l'acquéreur, - condamner Mme [F] à la restitution de toutes sommes indument retirées de la jouissance du bien à compter du 30 juin 1988 soit un reversement minimum basé sur un loyer moyen de 450 € par mois à lui verser, cette somme étant soumise à capitalisation et indexation, et versée sur ses deniers personnels, - condamner Mme [F] à lui verser la somme de 6000 € pour préjudice moral et financier pour chaque année de détention illégitime, cette somme étant soumise à capitalisation et indexation, et versée sur ses deniers personnels, - condamner Mme [F] à verser à la SCI Foret Royale la somme de 30.000€ au titre des préjudices financiers à payer par compensation sur la somme lui revenant dans la répartition des actifs et ensuite sur ses deniers personnels si nécessaire, - condamner Mme [F] à prendre à sa charge l'intégralité des frais occasionnés au titre de ses actions et par l'intermédiaire des professionnels de justice depuis 2009, soit des frais d'expertise, de saisie conservatoire, de frais d'huissier, de référés et tout autre frais consécutif à l'introduction de ses actions à payer sur ses deniers personnels, payables directement en remboursement par compensation si possible pour les frais supportés par la SCI, et payables directement pour les frais de M. [U], - condamner Mme [F] à payer à la SCI Miami La somme de 10 000 € au titre de ses préjudices financiers, - condamner Mme [F] au titre de l'introduction en justice d'actions abusives et dépourvues de tout fondement juridique 10 000 € de dommages et intérêts assortis d'une majoration de retard de 200 € par mois jusqu'à paiement intégral de la somme à verser à M. [U], à la SCI Foret royale et à la SCI Miami ; Aux motifs qu'aux termes des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile : - les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance de la révélation d'un fait, - les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent, - les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément. Au regard des conclusions déposées par M. [U] devant les premiers juges, ces demandes sont nouvelles devant la cour ; ces demandes ne remplissent pas les conditions posées par les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile ci-dessus rappelées, et seront en conséquence déclarées irrecevables ; 1°- Alors qu'en se bornant à affirmer que les prétentions nouvelles ne remplissent pas les conditions posées par les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile, sans rechercher si ces demandes ne visaient pas à opposer compensation à concurrence du montant auquel M. [U] et la SCI Miami pouvaient être condamnés au titre des demandes en paiement présentées par Mme [F], la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 564 du code de procédure civile ; 2°- Alors qu'en retenant, pour déclarer les demandes reconventionnelles de M. [U] et de la SCI Miami irrecevables, que ces demandes sont nouvelles en cause d'appel et ne répondent pas aux conditions posées par les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile, sans rechercher si ces demandes ne se rattachent pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 70 et 567 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Mme [F] recevable en son action en nullité de la vente et responsabilité au nom de la SCI Forêt Royale, enjoint à M. [U] de payer à [T] [F] une indemnité de 20.000 euros en réparation du préjudice moral subi, condamné M. [U] à payer à la SCI Forêt Royale la somme de 88.550 euros outre les intérêts au taux légal depuis le 14 août 2012, condamné M. [U] à verser à la SCI Forêt Royale les sommes de 6.800 euros et de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des pertes de loyer pour la période du 30 août 2011 au 21 août 2012 et du 31 mars 2009 au 21 août 2012 pour les garages, et d'avoir débouté M. [U] et la SCI Miami de leurs demandes ; Aux motifs qu'il y a abus de majorité lorsque l'assemblée générale use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l'intention de nuire ou dans un but autre que l'intérêt commun des associés. Lors de l'assemblée générale du 14 août 2012, a été votée à la majorité de 2 associés représentant 70 parts la vente à la SCI Miami de biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble sis à [Adresse 3], soit les lots 15 (appartement de type 2 avec mezzanine d'une surface de 56,95 mètres carrés), 40, 41, 57,58,59,60,61 (soit 5 garages et 2 emplacements de parking), pour un prix de 97.350 € payable en totalité à terme le 30 septembre 2013, l'acquéreur ayant la faculté de se libérer par anticipation et par fractions d'un montant minimum égal à 10 % des sommes dues. Etait également votée dans les mêmes conditions au titre des prises de garantie, l'inscription d'un privilège du vendeur, avec réserve de l'action résolutoire appartenant au vendeur. A cette date le capital de la SCI Miami était détenu à 99% par M. [U], la centième part étant détenue par Madame [M] [U], son épouse. En synthèse de son rapport d'expertise en date du 21 novembre 2014, Mme [E], expert, écrit : - que la SCI Miami a après l'acquisition des lots effectué des travaux sur le lot 15, afin de le réunir avec un autre T2 (lot 14) et un local en dessous du lot 14 (lot 5), de restructurer sa distribution afin d'obtenir un appartement triplex haut de gamme, - ces travaux n'ont pas apporté de plus-value au lot 15 et le coût de la remise de l'appartement dans son état d'origine est de l'ordre de 35 000 €, - la valeur vénale proposée des lots cédés à la date de la vente et en leur état au jour de la vente est: * T2 (lot 15): 113 900 €, * parkings (lots 40 et 41): 1000 € chacun, * garages (lots 57,58,59,60,61): 10 000 € chacun, - la valeur locative actuelle des lots proposés est de: * parkings: 30 € par mois, * garages: 60 € par mois. Contrairement à ce qu'écrit M. [U], ce rapport d'expertise n'est affecté d'aucune « irrecevabilité » pour être effectué au nom de Madame [F], et encore en violation de la procédure et de son objectif, soit la préservation de l' « intérêt social », s'agissant d'une mesure d'instruction ordonnée par le juge de la mise en état à la demande d'une partie au litige, agissant en qualité d'associé minoritaire l'action sociale, mais également à titre personnel l'action en annulation d'une résolution de l'assemblée générale pour abus de majorité, sans qu'une telle demande d'expertise ne soit à priori, contraire à l'intérêt social. Quant au procès-verbal de constat du 31 juillet 2012 dont M. [U] conteste la « recevabilité » pour avoir été fait dans l'appartement litigieux sans son accord ni autorisation judiciaire, il n'est pas utile à la solution du litige, dès lors que la comparaison entre l'état des lieux de sortie du locataire en août 2011, tel que rapporté à l'expert par l'agence gestionnaire, et les constatations de l'expert suffisent à établir les travaux effectués. Par ailleurs les travaux de façade nécessités par la réunion des lots 14 et 15 ont fait l'objet d'une assemblée générale extraordinaire de la copropriété à la demande du gérant des SCI Foret Royale et Miami, et le permis de construire accordé à M. [U] le 20 mars 2012 pour « création de terrasses » a fait l'objet d'un affichage public. Pour déterminer la valeur réelle du bien, sont particulièrement pertinentes les comparaisons avec le prix de vente d'appartements situés dans le même immeuble. A cet égard, l'expert a relevé la vente le 31 janvier 2012, d'un T2 avec mezzanine (lot 19) situé, comme l'appartement litigieux, au 2ème étage, pour un prix de 112 000€ pour une surface de 50,93 €, soit un prix au mètre carré de 2 199€. Il sera observé que selon attestation de l'acquéreur, M. [A], cet appartement était vendu sans parking. Le lot 20, également situé au 2ème étage, d'une surface de 51,97 mètres carrés, s'est vendu courant 2014 pour 111 600 €. Mme [F] avait proposé début 2013 de l'acquérir avec 3 parkings, pour la somme de 80 000 €, évoquant une évaluation antérieure de la SCI Forêt Royale à 80 000 € soit 1 540 €/m2, que M. [U], en sa qualité de gérant, n'a pas contestée comme figurant dans le tableau des plus-values à titre d' « évaluation minimale sans parking», mais soutenant que cette estimation « minimale à 80 000 € était antérieure et minorée, de sorte qu'elle ne saurait avoir valeur référentielle ». Il faisait état d'une évaluation par 3 professionnels d'une moyenne de 110 600 €, outre 1000 € par parking. Il sera observé que selon un mail du 18 novembre 2014 de l'agence MN Gestion, gestionnaire des biens de la SCI Forêt Royale jusqu'au 31 décembre 2013, le lot n°15 avait besoin d'être rafraîchi (parquets flottants dans l'entrée, faïences dans la cuisine et la salle de bains, robinetterie et peintures) comme l'indiquent les évaluations d'agence immobilière produites par M. [U] et dont l'expert a eu connaissance, mais que le lot numéro 20 était très dégradé et insalubre. Par ailleurs une consultation écrite de M. [U] du 17 octobre 2011 proposait aux associés une résolution aux termes de laquelle étaient proposées: - la vente du lot 15 à la SCI Miami pour 115 000 €, - la vente du lot 19 à M. [A] pour 112 000 € (la vente s'étant concrétisée), - la vente du lot 22 (studio au premier étage) pour 85 000 €. Enfin, M. [U] considère comme une preuve « irréfutable » les résultats d'un examen de sa situation fiscale personnelle, mené par les services fiscaux, qui selon lui auraient validé et entériné les prix de vente concernant l'appartement numéro 15, ainsi que les garages et parkings. La proposition de rectification des sommes dues au titre des droits d'enregistrement, ayant donné lieu au titre des droits d'enregistrement à un avis de recouvrement émis envers la SCI Foret Royale le 16 juin 2016 à hauteur de 4 288 €, retient au vu de tableaux comparatifs des ventes réalisées par la SCI Forêt Royale, et des autres ventes, qu'aucune vente n'a été réalisée au-dessous d'un prix au mètre carré égal à 2 158,57 €, la moyenne du prix des appartements vendus étant même égale à 2 487 €, loin du prix de 1 487,20 € appliqué à la vente à la SCI Miami. L'administration a retenu un prix au mètre carré de 2000 € tenant compte de l'état de l'appartement, pour le T2 et deux parkings extérieurs, soit 113 900€, outre 14 000€ pour chacun des 5 garages, soit 70 000 €. Le dégrèvement accordé le 11 juin 2018 n'est pas motivé, la lettre de réclamation à laquelle il fait suite pas davantage, et il ne peut en être déduit une admission de ce que la valeur vénale des lots 15, 40, 41, 57, 58, 59, 60,61 au jour de l'assemblée générale, serait de 97 350 €. L'expert judiciaire a tenu compte dans son rapport, de l'état du bien pour évaluer un prix au mètre carré de 2000€, soit 113 900 € au total, que la cour retiendra comme le juste prix au vu des éléments qui viennent d'être développés. L'évaluation de la valeur des parkings à 1000 € sera également retenue au vu du comparatif de vente dans le même immeuble présenté par l'expert. En revanche, la valeur des garages a été évalué à 10 000 € chacun par l'expert, malgré des références plus élevées, y compris en dehors du centre-ville (11 000 € dans le 31 400, 13 000 dans le 31 300 en fond de parcelle), alors que l'administration fiscale, dans sa proposition de redressement, mentionnait des ventes [Adresse 3], dans des immeubles d'ancienneté variant de 1967 à 2012, pour un prix moyen de 14 000 €. Ce montant sera retenu, le montant global retenu par l'expert étant ainsi majoré de 20 000 €. En conséquent, il est établi que la SCI Miami, dont M. [U] était l'associé majoritaire, a acquis de la SCI Forêt Royale dont il était également associé majoritaire, un bien valant 185 900€ pour un prix de 97 350 €. La plus-value enregistrée depuis l'acquisition des biens en 1989, de l'ordre de 55 à 60% en 23 ans, qui doit au demeurant être temporisée au regard de l'augmentation du coût de la vie, ne saurait justifier ce prix très inférieur au prix du marché, mais également au prix appliqué par la SCI aux tiers. En outre, la SCI Miami a bénéficié d'un délai de paiement d'un an, ce qui est totalement contraire aux usages. Cette vente dans de telles conditions était sans intérêt pour la SCI Forêt Royale, et avait pour seul but de permettre à la SCI Miami d'acquérir le bien à un prix avantageux, afin d'y effectuer des travaux permettant la réunion avec un autre appartement appartenant à la SCI Miami, et permettre à M. [U] de l'habiter avec sa famille. L'abus de majorité est en conséquence parfaitement caractérisé. La dissolution étant par ailleurs sollicitée, l'annulation de cette résolution, entraînant annulation de la vente, n'apparaît cependant pas justifiée, dès lors qu'un partage des biens entre associés devra être opéré, qui serait retardé par la remise en état des lieux. Pour ces motifs, et pour les motifs pertinents qu'elle retient, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a en conséquence de l'abus de majorité commis, choisi, comme le lui permettaient les demandes subsidiaires de Madame [F], d'indemniser le préjudice matériel subi par la SCI Forêt Royale, et le préjudice moral de Madame [F]. La demande d'annulation de la vente, et toutes les demandes subséquentes, seront en conséquence rejetées. Sur l'indemnisation des préjudices subis, Sur les préjudices de la SCI Foret Royale, Il sera précisé que ces demandes ont été présentées au premier juge qui a omis de répondre à certaines d'entre elles. * résultant de la vente du 21 août 2012 Le préjudice subi par la SCI Foret Royale est constitué du manque à gagner lors de la vente, soit 88 550€. La vente à un prix minoré, constitutive d'une faute de l'associé majoritaire, et d'une faute de gestion du gérant, justifie la condamnation de M. [U] au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la vente, en revanche, le fondement juridique de la demande dirigée contre la SCI Miami fait défaut, la cour n'ayant pas, à défaut d'annulation, le pouvoir de modifier une décision de l'assemblée générale. Le préjudice résultant de la minoration de la vente étant ainsi réparé, il n'y a pas lieu à réparation d'un préjudice locatif pour la période postérieure. * au titre des pertes de loyer pour la période du 30 août 2011 au 21 août 2012 en ce qui concerne l'appartement et du 31 mars 2009 au 21 août pour les garages. Si l'appartement loué jusqu'en août 2011 nécessitait quelques travaux de rafraîchissement, comme l'a indiqué la société gestionnaire, ces travaux ne justifiaient pas une vacance d'une année, qui ne s'explique que par le projet d'achat de la SCI Miami et des travaux envisagés, un permis de construire ayant été déposé dès le mois de mars 2012. La responsabilité de M. [U] en sa qualité de gérant est en conséquence engagée. Sauf à soustraire 2 mois de loyer de l'appartement pour tenir compte de ces travaux de rafraîchissement, il sera alloué à la SCI Foret Royale les sommes de 6 800 € pour l'appartement, et 12 000 € pour les parkings. Sur le préjudice de Madame [F], le premier juge a alloué à Madame [F], en réparation du préjudice moral qu'elle a subi suite aux agissements de M. [U], tendant à porter atteinte à ses droits dans la société, une somme de 20 000 €. La décision sera confirmée sur ce point. Sur le préjudice de M. [U], la responsabilité de M. [U] étant retenue, il n'y a pas lieu de lui allouer une indemnité en réparation d'un prétendu préjudice moral. 1°- Alors qu'en refusant de tenir compte des décisions de dégrèvement de l'administration fiscale versées aux débats par M. [U] pour démontrer que le prix de vente de l'immeuble litigieux n' était pas sous-estimé et que le prix de la vente consentie à la SCI Miami ne caractérisait aucune faute de gestion ni abus de majorité, après avoir constaté que ces dégrèvements faisaient suite à une proposition de rectification des sommes dues au titre des droits d'enregistrement, motivée par la différence du prix appliqué à la vente consentie à la société Miami par rapport au prix des autres ventes réalisées par la SCI Forêt Royale, ce dont il résulte nécessairement que l'administration fiscale avait finalement admis que le prix de vente du bien en cause n'était pas sous-évalué, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil qu'elle a violé ; 2°- Alors qu'en se fondant pour écarter l'évaluation des garages retenue par l'expert à hauteur de 10.000 euros, sur la valeur de 14.000 euros mentionnée pour les garages du quartier par l'administration fiscale dans sa proposition de redressement, après avoir constaté que cette proposition de redressement avait donné lieu à un avis de dégrèvement, ce dont il résulte que l'administration fiscale avait finalement admis que la valeur qu'elle avait proposée pour les garages n'était pas justifiée, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil qu'elle a violé ; 3°- Alors qu'en statuant comme elle l'a fait, sans examiner l'attestation de la société MN Gestion du 16 novembre 2012 versée aux débats par M. [U] pour démontrer que le prix de vente consenti à la SCI Miami n'était pas sous-évalué, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la dissolution de la SCI Forêt Royale par application de l'article 1844-7 du code civil, désigné Me [H] en qualité de liquidateur, renvoyé les parties devant le liquidateur pour l'établissement des comptes entre société et associés et entre associés du fait de leurs rapports avec la SCI ; Aux motifs qu'aux termes de l'article 1844-7 5° du code civil, la société prend fin par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d'un associé pour justes motifs, notamment en cas d'inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société. Le fait pour Madame [F] de vouloir renflouer la société avant de la liquider n'a rien de paradoxal. Il sera rappelé en premier lieu, qu'en 2011, la désignation d'un administrateur a été nécessaire en raison de l'absence de convocation de l'assemblée générale statutaire depuis plusieurs années, d'opérations graves sur le patrimoine social décidées par le seul gérant, et de l'arrêt de la distribution de revenus à l'associée minoritaire depuis 2010. Cette dernière n'a pu être remplie de ses droits, que suite à une action judiciaire. Lors des assemblées générales qui ont suivi, en 2012 et 2013, l'associé majoritaire, par ailleurs gérant, a abusé de sa majorité, soumettant au vote des résolutions contraires à l'intérêt social. Les procédures ayant opposé Monsieur [U] et Madame [F] depuis 2011 montrent à quel point la mésentente entre associés est profonde, à cet égard, Monsieur [U] écrit, en page 17 de ses conclusions, que la présence de Madame [F] devient dangereuse pour le fonctionnement correct et pacifique de la société, et qu'il est obligé d'envisager la déchéance de son droit d'associé au titre du rachat de ses parts. Monsieur [U] a ainsi démontré sa volonté de considérer la société comme sa seule propriété, l'unique part dont dispose son épouse, n'étant pas de nature à y faire obstacle. Il ne peut être considéré dans de telles conditions, que la société, dans laquelle il n'existe plus aucun affectio societatis, fonctionne normalement. En conséquence, il existe de justes motifs au sens de l'article 1844-7 5° du code civil de prononcer la dissolution de la SCI Forêt Royale, la décision sera en conséquence confirmée sur ce point. Alors que la dissolution anticipée d'une société par le tribunal à la demande d'un associé ne peut être prononcée pour justes motifs que lorsque le fonctionnement de la société est paralysé ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir que la mésentente entre les associés paralysait le fonctionnement de la société, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1844-7 5° du code civil.