Identifiant: JURITEXT000037900363

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{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/37/90/03/JURITEXT000037900363.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 décembre 2018, 16-23.449, Inédit", "date_decision": "2018-12-20 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31801151", "solution": "Cassation", "numero_affaire": "16-23449", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2016-06-30 00:00:00", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Pau", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Chauvin (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SCP Boulloche, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2018:C301151", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 30 juin 2016), que la société Alcalde, qui a acquis, en 2007, le fonds de commerce d'hôtel, restaurant et pension de famille, incluant le droit au bail commercial consenti le 25 avril 1975 par Jean X..., aux droits duquel viennent Mmes Geneviève et Elisabeth X..., a assigné les bailleresses en remboursement de travaux de mise en conformité et en paiement de travaux restant encore à réaliser ; que les bailleresses lui ont opposé la résiliation du bail pour perte de la chose louée ; Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense : Attendu que la société Alcalde soutient que le pourvoi formé par Mmes Geneviève et Elisabeth X... est irrecevable, faute de mention de leur domicile réel dans la déclaration de pourvoi du 31 août 2016, et que cette irrégularité lui fait nécessairement grief en raison de l'obstacle qu'elle cause à l'exécution de l'arrêt ; Mais attendu, d'une part, que Mmes Geneviève et Elisabeth X... ont déclaré, le 16 janvier 2018, l'adresse de leur domicile respectif et, d'autre part, qu'il n'est justifié par la société Alcalde d'aucun acte de poursuite ou d'exécution qui aurait été entravé par l'irrégularité dénoncée, de sorte qu'en l'absence de grief démontré, la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité du pourvoi doit être écartée ; Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal : Vu les articles 1722 et 1741 du code civil ; Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l'une des parties ; que doit être assimilée à la perte totale de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur qui s'apprécie notamment en fonction des revenus procurés par l'immeuble ; Attendu que, pour rejeter la demande des bailleresses tendant au constat de la résiliation du bail pour perte de la chose louée, l'arrêt retient que celles-ci ne démontrent pas que le coût des travaux prescrits par l'autorité administrative, tel que déterminé par la cour, soit supérieur à la valeur de l'immeuble loué ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la perte de la chose louée n'était pas acquise au regard de la disproportion existant entre le coût des travaux nécessaires et les revenus générés par l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne la société Alcalde aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Alcalde et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mmes Geneviève et Elisabeth X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour Mmes Geneviève et Elisabeth X... LE PREMIER MOYEN DE CASSATION fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mmes Elisabeth et Geneviève X... de leur demande en nullité du jugement, Aux motifs qu'« en application de l'article 418 du code de procédure civile, " la partie qui révoque son mandataire doit immédiatement soit pourvoir à son remplacement, soit informer le juge et la partie adverse de son intention de se défendre elle-même si la loi le permet, faute de quoi son adversaire est fondé à poursuivre la procédure et à obtenir jugement en continuant à ne connaître que le représentant révoqué."En l'espèce, il n'est pas contesté que lorsque le dossier a été retenu et plaidé devant le premier juge, les dames X... avaient révoqué leur premier avocat et que le second, désigné par 1e Bâtonnier de l'Ordre des avocats, ne s'était pas constitué.Elles en déduisent que le principe du contradictoire a été méconnu et que le jugement doit être annulé dans la mesure où les conclusions ont été signifiées d'avocat à avocat le 29 août 2013 sans qu'elles n'aient été portées à leur connaissance par voie extra judiciaire alors qu'elles n'étaient plus représentées.Cependant, il résulte des pièces versées au dossier (pièce 29 du dossier Alcade) qu'elles n'ont jamais pris contact avec l'avocat, Maître Z..., qui avait été désigné par le Bâtonnier de l'Ordre des avocats de Bayonne, pour assurer la défense de leurs intérêts, en remplacement des conseils qu'elles avaient initialement choisis, alors que la procédure impose la représentation obligatoire.Elles ne peuvent aujourd'hui se prévaloir de leur silence volontaire pour entraver le cours de la procédure.En tout état de cause, en application des dispositions légales sus-rappelés, elles seront déboutées de leur demande de nullité de la décision attaquée, leur adversaire étant parfaitement fondé, en raison de leur carence, à ne notifier ses conclusions qu'à l'avocat qu'elles avaient révoqué » (arrêt p.8) ; Alors que lorsque la représentation est obligatoire, l'avocat ne peut se décharger de son mandat de représentation que du jour où il est remplacé par un nouveau représentant constitué par la partie ou, à défaut, commis par le bâtonnier ; qu'il appartient à l'avocat commis par le bâtonnier de se constituer aux lieu et place de l'avocat démissionnaire, lequel ne peut se décharger de sa mission tant que cette constitution n'est pas intervenue ; qu'il résulte des mentions du jugement que l'avocat initialement désigné pour représenter Mmes X... a déclaré qu'il n'intervenait plus pour elles et qu'il avait demandé au Bâtonnier la désignation d'un autre avocat, intervenue par décision du 28 mars 2012 sans que le nouvel avocat commis se constitue ; qu'en décidant, au regard de ces constatations, que l'absence totale de représentation de Mmes X... en première instance n'entachait pas la procédure de nullité dès lors qu'il appartenait à Mmes X... de prendre contact avec l'avocat commis par le Bâtonnier, ce qu'elles n'avaient pas fait, la cour d'appel a violé les articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme, 15, 16 et 419 du code de procédure civile. LE DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré condamné Mmes Geneviève et Elisabeth X... à payer à la société Alcade la somme de 149 320,18 euros au titre des travaux nécessaires pour la remise en conformité des lieux, outre intérêts, Aux motifs que « A. Sur la charge les travaux prescrits par l'autorité administrative :Il est constant que sur le seul fondement de l'article 1719-2 du Code civil et sans référence à une assimilation aux réparations rendues nécessaires par la force majeure, "les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire".De même, il est tout aussi constant que le refus pour le bailleur d'exécuter les travaux prescrits par la commission de sécurité représente un manquement à son obligation de délivrance.Ainsi, la clause du bail indiquant que le preneur "prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance" et celle précisant qu'"il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires ... le bailleur ne devant supporter que les réparations nécessaires au clos et couvert telles qu'elles résultent de l'article 606 du Code civil" ne s'étendent pas aux travaux exigés par l'Administration dans la mesure où ils ne constituent pas des travaux de réparations.En l'espèce, en application de ces principes constants, il est tout à fait inopérant de soutenir que l'article 2 du contrat a mis à la charge des preneurs l'entretien complet de la devanture de l'entrée de 1'hôtel, peintures, vitrines, boiserie, portes s'il y a lieu, que l'article 7 a prévu que les preneurs devront pour l'exploitation du commerce se soumettre aux prescriptions légales et réglementaires pouvant s'y appliquer, que le paragraphe I prévoit que les preneurs prendront les lieux dans 1"état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance et que le montant très modique si ce n'est parfaitement ridicule du loyer commercial démontre que les preneurs avaient à leur charge les travaux litigieux, dans la mesure où seule une clause claire et précise doit mettre expressément les travaux imposés par l'administration à la charge du preneur.En conséquence, en l'espèce, à défaut de tout élément contraire, il convient de constater que lesdits travaux incombent aux propriétaires.B - Sur l'étendue des travaux prescrits par l'autorité administrative :Le procès-verbal dressé le 19 mai 2009 par la commission communale de sécurité et d'accessibilité de la ville de Biarritz a énoncé les prescriptions suivantes :" I - prescriptions maintenues : .faire réaliser les travaux aux observations contenues dans les rapports de vérifications des installations suivantes : gaz, électricité, SSI et chauffage, .occulter les baies des locaux réserves situés dans l'escalier,.supprimer tout stockage dans la cage d'escalier,.assurer la protection de l'escalier conformément aux exigences réglementaires.2 - prescriptions permanentes :.tenir à jour les registre de sécurité de l'établissement.faire vérifier périodiquement les installations techniques de l'établissement, .affichage près de l'entrée principale de l'avis relatif au contrôle de sécurité incendie,.recueil de l'autorisation du maire pour la réalisation de travaux dans l'établissement,.maintien libre et accessible des issues de secours de l'établissement."Sous réserve de la réalisation de ces prescriptions, la commission a donné un avis favorable au fonctionnement de l'établissement.Dans son rapport d'expertise en date du 13 mai 20l3, M. A... a indiqué que les preneurs avaient réalisé :.les travaux de mise en conformité de l'ascenseur : 20 014,00 € HT,.la réparation des alarmes manuelles des1er et 2ème étages : 1 051,98 € HT,.les travaux de rénovation électrique : 32 401,00 € HT,.les travaux d'aménagement des salles de bains,cloisonnements, faïences : 36 893,97 € HT,.les travaux d'aménagement des portes coupe feu : 6 115,00 € HT,.la réfection de l'installation sanitaire des 17 salles de bains,création de deux bouches de recyclage, création d'unecolonne d'eaux usées et d'une colonne d'alimentation : 25 303,24 € HT.la fourniture et pose d'une fenêtre de désembuage : 2 073,60 € HT.la fourniture de faïence pour les salles de bains : 3 897,15 € HT.la fourniture appareillage sanitaire : 4 308,90 € HTTotal : 140 549,90 € HTIl a précisé qu'afin de mettre l'hôtel aux normes de sa catégorie, il restait à réaliser :.les modifications du sous sol pour la création d'un accès handicapés en rez-de-chaussée,.la mise en sécurité des éléments du sous sol,.un accès handicapés pour le rez-de-chaussée,.la création d'une chambre avec salle d'eau et WC,.la modification entrée/réception, y compris un comptoir d'accueil,.la création d'un sas accès chambres, .la modification de l'exécutoire de fumées,.le remplacement de radiateurs à eau par des radiateurs électriques.Il a fixé le coût de ces derniers travaux à la somme de 310.755,27 € HT,Les bailleresses critiquent ce montant en soutenant qu'il ne résulte que d'un seul devis alors que l'expert aurait dû en recueillir. Cependant, elles ne démontrent pas pour autant que cette évaluation est erronée.En conséquence, leur contestation sera écartée et le montant arrêté par l'expert servira de base à l'estimation des travaux nécessaires pour répondre aux exigences de sécurité imposée par l'administration.I - Sur les travaux déjà réalisés par les preneurs :Compte-tenu des conclusions de l'expertise et des pièces versées au dossier, il convient de noter que parmi l'ensemble des travaux déjà financés, seuls les travaux suivants doivent être considérés comme des travaux exigés par l'administration :.les travaux de mise en conformité de l'ascenseur :20 014,00 € HT.la réparation des alarmes manuelles des 1er et 2ème étages : 1 051,98 € HT.les travaux de rénovation électrique : 32 401,00 € HT.les travaux d'aménagement des portes coupe feu : 6 115,00 € HT.la fourniture et pose d'une fenêtre de désembuage : 2 073,60 € HTTotal : 61 655,58 € HTEn effet, le surplus constitue des améliorations ou des travaux d'entretien (réfection des salles de bains) ou des travaux mis contractuellement à la charge de la locataire (entretien complet de la devanture de l'hôtel, peintures, vitrines, boiserie, portes s'il y a lieu).Il est constant que sauf urgence, le preneur ne peut obtenir du bailleur le remboursement des travaux dont il est tenu que s'il l'a préalablement mis en demeure de les réaliser et si à défaut d'accord, il a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.En l'espèce, la locataire ne rapporte ni la preuve d'avoir mis en demeure les bailleresses d'exécuter les travaux, préalablement à leur réalisation en 2007 et 2008, ni celle d'avoir obtenu l'autorisation judiciaire de se substituer à elles.Elle établit encore moins l'existence d'une urgence lui permettant de passer outre la mise en demeure préalable du bailleur et l'autorisation judiciaire de substitution.En conséquence, elle doit être déboutée de ses demandes relatives au remboursement des travaux déjà réalisés dont le coût a été fixé par la cour à la somme de 61 655,58 € HT, le surplus réclamé consistant en des travaux d'embellissement ou d'entretien et devant restant, en tout état de cause, à sa charge.2 - Sur les travaux restant à réaliser :a - Si des travaux relatifs à l'accessibilité de l'établissement par les personnes handicapées doivent nécessairement se faire, il n'en demeure pas moins que les documents versés aux débats par les bailleresses (pièce 14 de leur dossier) démontrent que l'évaluation qui en a été faite par l'expert ne peut être retenue par la Cour dans la mesure où ils ne s'effectueront absolument pas dans les termes qu'il a prévus et qu'aucun chiffrage des nouveaux travaux n'a été réalisé. En effet, il résulte du rapport dressé le 26 mars 2015 par la préfecture des Pyrénées atlantiques et de la décision de dérogation qui en découle en date du 17 avril 2015 concernant les règles d'accessibilité que la locataire a déposé le 5 mars 2015 une demande de dérogation relative à l'impossibilité technique d'agrandir l'ascenseur de l'hôtel à laquelle il a été fait droit compte-tenu de la présence d'éléments participant à la solidité du bâtiment qui ne permettent pas d'agrandir l'ascenseur existant et de la mise à disposition d'un fauteuil spécial permettant à une personne à mobilité réduite d'accéder aux étages et en particulier à la chambre n° 12 prévue, adaptée au 1er étage.Ainsi, le coût des travaux restant à réaliser pour répondre aux exigences de l'administration s'établit comme suit :.la maçonnerie : 16 662,00 € HT.les travaux d'électricité : 79 096,33 € HT.le tableau électrique : 10 131,00 € HT.l'alarme incendie (chambre 51): 355,20 € HT.pose et fourniture du matériel lutte contre incendie : 16 735 € HT.avenant électricité : 3 810,67 € HTTotal : 117 790,56 € HTb - Ensuite, le surplus des travaux préconisés par l'expert judiciaire sous les rubriques " plomberie, chauffage, peinture intérieure, ensemble des chambres, sous sol local chaudière, buanderie, comptoir, 1er étage, SAS, paliers 2ème, 3ème , 4ème et 5ème étages, appartement 51, ne concerne que des travaux d'entretien ou d'embellissement devant rester contractuellement à la charge de la locataire.c - Enfin, les travaux intitulés " travaux préparatoires, démolitions, menuiserie intérieure (portes coupe feu etc...) ne doivent être mis à la charge des propriétaires qu'à hauteur de la moitié de leur coût dans la mesure où leur évaluation englobe l'ensemble des travaux et pas exclusivement les travaux nécessaires pour satisfaire aux exigences administratives.Ainsi, le montant à supporter par les propriétaires sera fixé comme suit:.les travaux préparatoires : 2 700,00 € HT.les démolitions : 8 081,25 € HT.la menuiserie intérieure (portes coupe feu etc..) : 20 748,37 € HTTotal : 31 529,62 € HTEn conséquence, le coût total des travaux à réaliser en conformité avec les exigences de la Commission de sécurité et d'accessibilité s'élève à la somme de 149 320,18 € HT.Comme il a été rappelé précédemment, sauf urgence, le preneur ne peut obtenir du bailleur le remboursement des travaux dont il est tenu que s'il l'a préalablement mis en demeure de les réaliser et si à défaut d'accord, il a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.En l'espèce, la société Alcade établit que par courriers recommandés en date du 18 mars 2015, elle a mis en demeure les propriétaires de réaliser les travaux exigés par l'administration et qu'elle a invoqué l'urgence qu'il y avait pour elle de se substituer à elles sous peine de fermeture administrative. Elle n'encourt donc aucun grief de ce chef.En tout état de cause, la présente procédure démontre l'opposition des bailleresses à réaliser les travaux qui leur incombent et qui viennent d'être chiffrés par la Cour à la somme de 149 320,18 € HT » (arrêt p. 8 à 13) ; 1°) Alors que le juge ne doit pas dénaturer les conventions passées entre les parties ; qu'aux termes du contrat de bail passé entre M. X... et la société Alcade, les preneurs prenaient les lieux dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance et devaient supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, le bailleur ne devant supporter que les réparations nécessaires au clos et au couvert ; qu'ainsi, seules les réparations affectant le clos et le couvert pouvaient être à la charge du bailleur, les locataires devant assumer toutes les autres réparations ou remises en état qui deviendraient nécessaires et, par conséquent, les mises aux normes imposées par l'administration dès lors qu'elles n'affectaient pas le clos et le couvert ; qu'en décidant que ces clauses du bail ne s'étendaient pas aux travaux exigés par l'administration, la cour d'appel a dénaturé les clauses en question et violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) Alors que dans leurs conclusions d'appel, Mmes X... ont soutenu que s'agissant des travaux exigés par l'administration, eu égard aux prescriptions de la commission de sécurité et du rapport concernant l'accessibilité du 26 mars 2015, seul restait à réaliser l'encloisonnement de l'escalier, si bien que les préconisations du rapport d'expertise judiciaire établies au vu d'un devis d'un coût de 310 755,27 € ne pouvaient être retenues dès lors qu'elles portaient sur des éléments qui n'étaient nullement nécessaires à la mise aux normes de l'immeuble ; qu'en retenant cependant l'évaluation réalisée par l'expert pour un montant de 149.320,18 € HT sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) Alors que le bailleur ne peut être condamné à payer le coût de travaux qui ne sont pas à sa charge ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, se fondant sur le rapport d'expertise de M. A..., a retenu qu'à la suite des demandes de l'administration, le preneur avait exécuté des travaux de rénovation électrique pour un montant de 32 401 €, qui devaient rester à sa charge, et a énuméré les différents travaux restant à exécuter selon l'expert pour mettre l'hôtel aux normes de sa catégorie sans que figurent dans cette énumération des travaux électriques ; qu'en condamnant cependant Mmes X... à payer à la société Alcade les sommes de 79 096,33 € au titre des travaux d'électricité, 1 131 € pour le tableau électrique et 3 810,67 € pour l'avenant électricité, représentant une partie du coût des travaux restant à réaliser pour répondre aux exigences de l'administration, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations et violé l'article 1719-2 du code civil ; 4°) Alors que le bailleur ne peut être condamné à payer le coût de travaux qui ne sont pas à sa charge ; que la cour d'appel, se fondant toujours sur les conclusions du rapport d'expertise, a constaté que le preneur avait réalisé des travaux d'aménagement des portes coupe-feu pour un montant de 6 115 € qui devaient rester à sa charge ; qu'en condamnant cependant Mmes X... à payer à la société Alcade la somme de 20 748,37 € au titre des menuiseries intérieures (portes coupe-feu), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations et violé l'article 1719-2 du code civil. LE TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mmes X... de leur demande tendant à la résiliation du bail pour perte de la chose louée et de les avoir condamnées à payer à la société Alcade la somme de 149 320,18 euros au titre des travaux nécessaires pour la remise en conformité des lieux, outre intérêts, Aux motifs que « si la demande des bailleresses tendant à la résiliation du bail pour perte de la chose louée n'a pas été formulée en première instance et si elle est présentée pour la première fois devant la cour d'appel, il n'en demeure pas moins qu'elle ne constitue pas une demande nouvelle dans la mesure où elle ne tend qu'à faire écarter les prétentions adverses visant à leur condamnation au versement d'une somme supérieure à 550 000 €.Elle est donc recevable.Cela étant au fond, il y a perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du Code civil lorsque celle-ci, devenue impropre à la destination convenue, nécessite des travaux de réfection qui, eu égard à la disproportion entre leur coût et la valeur du bien, équivalent à une reconstruction de la chose louée.En l'espèce, les bailleresses ne démontrent pas que le coût des travaux prescrits par l'autorité administrative tel que déterminé par la [...] ,18 € Htsoit supérieur à la valeur de l'immeuble loué, situé dans le centre ville de Biarritz, à quelques centaines de mètres du Rocher de la Vierge et de la grand plage dans une station balnéaire réputée de la Côte Basque dont les prix du secteur immobilier sont en progression constante.En conséquence, elles seront déboutées de leur demande de résiliation du bail formée de ce chef et seront condamnées à verser à la SARL Alcade la somme de 320,18 € HT au titre des travaux de mise aux normes à réaliser » (arrêt p. 13) ; Alors que le bail est résilié de plein droit si, au cours du bail, la chose louée est détruite en totalité ; que tel est le cas lorsque le coût des travaux de remise en état de l'immeuble loué excède sa valeur, laquelle s'apprécie notamment en fonction des revenus procurés par l'immeuble ; qu'en l'espèce, Mmes X... ont soutenu qu'eu égard au loyer mensuel de l'immeuble de 600 €, le coût des travaux de remise en état ou de mise en conformité tel qu'évalué par les preneurs à la somme de 500 000 € ou fixé par la cour à la somme de 149 320,18 € représentait 69 années ou, dans le second cas, plus de 20 années de loyers ; que ce coût était disproportionné par rapport aux revenus procurés, ce qui justifie la résiliation du bail pour perte de la chose louée (concl. p. 7 & 8) ; qu'en déboutant Mmes X... de leur demande en résiliation du bail pour perte de la chose louée au motif qu'elles ne démontraient pas que le coût des travaux déterminé par la cour était supérieur à la valeur de l'immeuble, sans rechercher si cette perte n'était pas acquise au regard de la disproportion entre le coût des travaux et les revenus générés par l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544, 1722 du code civil et 1er au 1er protocole additionnel à la convention européenne des droits de l'homme. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour de la société Alcalde Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société exposante de sa demande de dommages-intérêts dirigée à l'encontre de Mesdames X... ; Aux motifs que : « La SARL ALCADE ne démontre pas l'intention de nuire ou la mauvaise foi des bailleresses qui sont convaincues, envers et contre tout, qu'elles sont dans leur bon droit. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en dommages intérêts ». Alors que le bailleur est obligé d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que le débiteur est condamné au paiement de dommages intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; qu'en jugeant, pour exclure la demande de dommages-intérêts formulée par la société exposante à raison de l'inexécution, par le bailleur, de ses obligations d'entretien de la chose, que la preuve de l'intention de nuire ou de la mauvaise des bailleurs n'étaient pas rapportée, quand de telles conditions ne sont nullement exigées pour engager la responsabilité du cocontractant qui n'a pas exécuté ses obligations, la cour d'appel a méconnu l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du même code.