Identifiant: JURITEXT000028149060

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{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/28/14/90/JURITEXT000028149060.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 octobre 2013, 12-16.321, Inédit", "date_decision": "2013-10-30 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31301239", "solution": "Cassation partielle", "numero_affaire": "12-16321", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2012-01-24", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Bordeaux", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Terrier (président)", "avocat_general": "", "avocats": "Me Le Prado, SCP Marc Lévis", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2013:C301239", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 24 janvier 2012), que le 21 décembre 1999, la société "Les jardins des quais" a signé avec le port autonome de Bordeaux une convention d'occupation du domaine public l'autorisant à occuper les emplacements dénommés "les hangars des quais" et à les sous-louer partiellement ou en totalité ; que par acte du 24 juillet 2003, complété par deux avenants des 25 novembre et 18 décembre 2003, la société "Les jardins des quais" a consenti à la société Média Saturn un contrat de sous-location dans le hangar 17 du site ; qu'à la suite du départ de grandes enseignes, la société "Les jardins des quais" a signé le 16 juillet 2007 un avenant avec le port autonome de Bordeaux pour revoir le positionnement de l'activité des hangars ; que le 30 juin 2007, la société Média Saturn a quitté les lieux, sans restituer les clés ; que par ordonnance du 25 octobre 2007, le juge des référés l'a condamnée à restituer les clés sous astreinte et ordonné la consignation de la totalité des sommes dues au titre de la sous-location du local jusqu'à cette restitution ; que le 1er octobre 2007, la société Média Saturn a assigné la société "Les jardins des quais" en résiliation du contrat et dommages-intérêts ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Cap Boulanger fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail aux torts partagés de la société les jardins des quais et de la société Média Saturn, alors, selon le moyen : 1°/ qu'aux termes de l'article 28-4 de la convention de sous-location du 24 juillet 2003, l'occupant du domaine public s'engageait « dans les termes de l'article 1723 du code civil, à ne pas modifier, sans l'accord du sous-locataire, les locaux loués, leur accès et leur forme » ; que les locaux loués, leur accès et leur forme étaient définis par l'article 1-2 de la convention, comme « un local à usage commercial qui est un espace couvert délimité ou non par des cloisons et qui peut, suivant les cas, être prolongé par une terrasse ou une aire extérieure ; un emplacement à usage commercial qui est une surface déterminée sur laquelle le sous-locataire est autorisé par le sous-concédant à aménager un magasin, un étal ou un kiosque », ainsi que par l'article 28-1 visant le « hangar n° 17 composé de commerces et restaurants en rez-de-chaussée, de bureaux au premier étage et d'un toit en terrasse à usage de parkings ; surface GLA intérieure : 3 042 m² en rez-de-chaussée dont une surface de vente maximum de 2 448 m² » ; qu'il résultait de ces stipulations claires et précises que vis-à-vis de la société Média Saturn, la SNC « Les jardins des quais » ne s'était engagée à assurer le maintien, ni des autres sous-locataires, ni du mode d'exploitation, ni du concept initial « hangar des quais » et des activités définis dans la convention d'occupation du domaine public du 21 décembre 1999 à laquelle la société Média Saturn n'était pas partie ; que la cour d'appel a d'ailleurs expressément retenu que le maintien des grandes enseignes n'entrait pas dans le champ contractuel de la sous-location ; qu'en décidant en revanche que la SNC « Les jardins des quais » se devait de respecter les clauses contractuelles, et notamment celle relative à l'activité exercée dans les lieux loués en conformité avec les activités définies dans la convention d'occupation du domaine public, quand une telle clause était en réalité inexistante de sorte qu'il ne pouvait lui être reproché une modification unilatérale du contrat constitutive d'une faute, la cour d'appel a dénaturé la convention de sous-location du 24 juillet 2003 et violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ qu' aux termes de l'avenant à la convention d'occupation du domaine public en date du 16 juillet 2007, conclu entre la SNC « Les jardins des quais » et le port autonome de Bordeaux, il était stipulé que « les activités nouvellement développées dans le cadre de la reconfiguration commerciale du site et notamment des hangars 15 à 19 se feront selon trois axes principaux : les activités culturelles, sportives et de loisirs ; la décoration intérieure et l'équipement de la maison ; la mode et l'équipement de la personne. D'autres activités commerciales pourront se développer dans une phase ultérieure avec l'accord du Port Autonome » ; qu'aux termes de l'article 28-3 de la convention de sous-location, l'activité commerciale autorisée à la société Média Saturn était la « vente de produits d'équipement de la maison, dont notamment les appareils d'électroménager ¿petits et gros¿ les produits de lecture de projection ou de support d'image et/ou de film, les appareils hi-fi de sonorisation et leurs supports attachés ¿DVD et CD enregistrés¿ les produits dits « de nouvelles technologies », la téléphonie, la photographie et l'astronomie, l'informatique et le multimédia hard ware et soft ware¿vente d'autoradio et montage, ainsi que tous les produits accessoires à ceux ci-dessus énumérés, étant entendu que toute activité de solderie est formellement exclue », sous l'enseigne Planet Saturn ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que l'activité commerciale autorisée à Média Saturn n'était nullement incompatible avec les nouvelles activités définies par l'avenant du 26 juillet 2007 prévoyant l'exercice d'activités culturelles et de loisirs ; qu'en considérant pourtant que la société « Les jardins des quais » avait modifié l'exécution du contrat de manière unilatérale, empêchant la société Média Saturn d'exploiter les lieux dans les conditions initialement et contradictoirement prévues, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ; 3°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que dans ses conclusions d'appel, la société Média Saturn se bornaient à invoquer les difficultés d'exploitation rencontrées par elle à la suite du départ négocié des enseignes pilotes du site, du refus de commercialisation des cellules vides dans l'attente du projet quai des marques et des travaux de restructuration organisés ; qu'elle en concluait être fondée à suspendre le règlement de ses loyers et à libérer les lieux dès l'annonce de la confirmation par la SNC « Les jardins des quais » de la transformation du centre commercial et sollicitait en conséquence la résiliation de la convention de sous-location aux torts exclusifs de cette dernière ; qu'à aucun moment, il n'a été invoqué que la société Média Saturn ne pouvait plus exercer ses activités en raison d'une perte de l'agrément octroyé par le port autonome de Bordeaux ou de la nécessité d'obtenir un nouvel agrément ; qu'en relevant d'office, pour considérer que la société les jardins des quais avait commis une faute en modifiant unilatéralement les clauses du contrat de sous-location de la société Média Saturn, empêchant celle-ci d'exploiter les lieux dans les conditions initialement et contradictoirement prévues, de sorte que la résiliation de la convention devait être prononcée aux torts partagés, le moyen selon lequel « la société Média Saturn, compte tenu de son mode de distribution, qui exclut toute braderie de ses produits, ne pouvait alors, du fait de la société Jardins des quais, obtenir l'agrément du port autonome, comme il était prévu dans l'avenant du 16 juillet 2007 », sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 28-3 du contrat de sous-location conclu entre la société Média Saturn et la société Les jardins des quais excluait toute activité de solderie, la cour d'appel, qui a retenu qu'en transformant le concept initial et en signant un avenant avec le concédant du domaine public adoptant le concept "quai des marques", la société Les jardins des quais avait modifié de manière unilatérale le contrat empêchant la société Média Saturn d'exploiter les lieux dans les conditions initialement et contradictoirement prévues, a pu déduire de ces seuls motifs, sans dénaturation, que la résiliation du bail devait être prononcée aux torts partagés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu' appréciant souverainement les éléments de preuve soumis à son examen, la cour d'appel a pu retenir qu'aucun lien de causalité n'était établi entre d'une part le défaut de paiement des redevances et le départ anticipé de la société Media saturn et d'autre part les travaux de réhabilitation qu'impliquait la mise en place du nouveau concept "quai des marques" ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen : Vu les articles 565 et 566 du code de procédure civile ; Attendu que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent et que les parties peuvent expliciter les prétentions comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celle ci toutes demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; Attendu que pour déclarer irrecevable la demande en dommages-intérêts correspondant aux honoraires de commercialisation de la société "Les jardins des quais", l'arrêt retient qu'elle n'avait pas été formulée devant les premiers juges ; Qu'en statuant ainsi alors que cette demande constituait le complément de la demande de dommages-intérêts pour départ anticipé du sous-locataire, formulée en première instance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de la société "Les jardins des quais" en paiement de la somme de 637 891 euros, l'arrêt rendu le 24 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Les jardins des quais PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du contrat de sous-location aux torts partagés de la société « les jardins des quais » et de la société Média Saturn au 9 novembre 2007 et condamné en conséquence la SNC « les Jardins des quais » à payer diverses sommes à cette dernière à titre de dommages et intérêts pour perte sur investissements et difficultés d'exploitation ; AUX MOTIFS QUE la convention de sous-location conclue le 24 juillet 2003 entre la société Jardins des quais et la société Média Saturn et une convention sui generis qui, du fait de l'occupation du domaine public, déroge aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux et aux règles de louage du droit commun écartées par l'article 3 du contrat de sous-location, à l'exception de l'article 1723 du code civil en application de l'article 28-4 de la convention de sous-location qui précise que par dérogation au dernier alinéa paragraphe 3-1 domanialité publique de l'article 3, l'occupant du domaine public s'engage dans les termes de l'article 1723 du code civil à ne pas modifier, sans l'accord du sous-locataire, les locaux loués, leurs accès et leur forme ; que l'obligation principale à la charge du sous-locataire est celle de payer les redevances à leur échéance et l'article 20-1 du contrat de sous-location prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement intégral d'une seule redevance à son échéance et un mois après une sommation de payer restée sans effet ; que des incidents de paiement ont débuté dès le mois d'avril 2006, le décompte des incidents de paiement apparaissant ainsi qu'il suit d'après les mises en demeure : au 19/06/2006 : 127.538 ¿, au 20/07/2006 : 254.715,96 ¿, au 25/08/2006 : 254.578,31 ¿, au 26/04/2007 : 419.578,31 ¿ ; que, par acte du 20 octobre 2006, la société les Jardins des quais a assigné devant le juge des référés du tribunal de commerce la société Média Saturn en paiement de la somme de 254.715,96 ¿ TTC correspondant aux redevances des 2e et 3e trimestres 2006, somme à laquelle la société Média Saturn a été condamnée par ordonnance de référé du 4 janvier 2007 et dont elle s'est acquittée ; que des incidents de paiements ont été réitérés eu égard à la mise en demeure du 26 avril 2007 précité et le 28 septembre 2007, la société les Jardins des quais a assigné la société Média Saturn devant le juge des référés du tribunal de commerce afin de voir constater qu'elle avait quitté les lieux loués sans payer les loyers et sans remettre les locaux à la SNC Jardins des quais ; que l'ordonnance de référé du 2 octobre 2007 a rejeté ses demandes en constatant que la résolution de plein droit du contrat n'était pas acquise à défaut de sommation de payer ou d'exécuter une obligation du contrat demeurée infructueuse mais elle a donné acte à la société Média Saturn de ce qu'elle s'engageait à consigner l'intégralité des loyers ; que par ordonnance du 25 octobre 2007, le juge des référés du tribunal de commerce après avoir constaté que la société Média Saturn avait quitté les lieux loués, qu'elle n'avait pas l'intention de les occuper à nouveau et qu'elle avait saisi le juge du fond pour voir prononcer la résiliation du contrat aux torts de la SNC les Jardins des quais, a condamné la société Média Saturn à restituer les clés sous astreinte et ordonné la consignation de la totalité des sommes dues jusqu'à la restitution des clés ; qu'il ressort de ces éléments de procédure que la société Média Saturn s'est abstenue de payer les redevances dues sans autorisation judiciaire et qu'elle n'y a été autorisée judiciairement que les 2 octobre 2007 et 25 octobre 2007 et qu'elle a quitté les lieux le 30 juin 2007 de manière unilatérale, en ne restituant les clés qu'après condamnation judiciaire le 9 novembre 2007 eu égard au décompte de la société les Jardins des quais du 21 janvier 2008 ; que le 10 octobre 2007, la société les Jardins des quais a sommé la société Média Saturn de reprendre l'exploitation dans les lieux loués sous peine de résiliation de plein droit dans le délai de 24 h ; que s'il s'agit d'une infraction au contrat susceptible d'entraîner la résiliation de plein droit en application de l'article 20-5 du contrat de sous-location, celle-ci ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai d'un mois après mise en demeure restée infructueuse ; que ce défaut de paiement des loyers et l'abandon des locaux caractérisent une inexécution des obligations du contrat de sous-location mais il y a lieu d'examiner si la société les Jardins des quais a, quant à elle, respecté les clauses contractuelles, que la convention d'occupation du domaine public conclue le 21 décembre 1999 entre le Port autonome de Bordeaux et la société les Jardins des quais à laquelle se réfère le contrat de sous-location litigieux a prévu comme activités dans un programme commercial et de loisirs trois axes principaux : le vin et le marché d'Aquitaine, les jardins et les plantes, le bois, la forêt et les activités liées à la nature et un programme d'activités culturelles avec le maintien de l'association Cap Sciences ; que la programmation sur les plaquettes de Eiffage prévoyait une thématique forte pour chaque hangar : les loisirs, la maison, la nature et le bricolage avec comme enseignes phares : Bricorama et Truffaut ; que le contrat de sous-location du 24 juillet 2003 conclu entre la société les Jardins des quais et la société Média Saturn a prévu notamment la répartition des locaux dans les divers hangars et notamment la présence de l'enseigne Truffaut dans le hangar 18 et celle de Bricorama avec des kiosques et boutiques dans le hangar 19 ; qu'en octobre 2003, la SNC les Jardins des quais a voulu modifier le concept initial en raison de son échec dans le hangar 16 de l'univers du vin et des produits régionaux et a donc saisi la Commission départementale de l'équipement commercial de la Gironde afin de voir doter les Hangars des quais, de magasins exploités par des enseignes en mesure de générer une forte attractivité commerciale grâce à des concepts qualitatifs, novateurs et éprouvés et a alors cité l'enseigne Planète Saturn à cet effet, du fait de son concept novateur délié à l'électro-loisirs, le multimédia et la musique ; que l'activité de la société Média Saturn relevait déjà plus de l'équipement de la maison et de la culture et tendait à un fléchissement du concept initial vers cette tendance mais le mode de distribution des grandes enseignes était identique ; que cependant ces grandes enseignes Truffaut et Bricorama qui constituaient des enseignes phares ont progressivement quitté le locaux loués répartis dans les hangars ; que le 26 juin 2006, une convention de résiliation anticipée est intervenue entre la société les Jardins des quais et la société Etablissements Horticoles Truffaut en raison des difficultés économiques dans l'exploitation de son activité liées notamment aux problèmes d'accès et de circulation dus aux travaux du tramway ; que cette convention prenait effet le 15 octobre 2006 alors que le contrat initial était d'une durée de quinze années et l'indemnité de résiliation anticipée due par la société Truffaut a été fixée à la somme de 600.000 ¿ ; que le 7 juillet 2006, une convention de résiliation du contrat de sous-concession avec Bricorama est intervenue à effet au 30 septembre 2006 et a prévu le versement d'une indemnité de résiliation par la SNC les Jardins des quais à la société Bricorama d'un montant de 100.000 ¿, les loyers restant dus à hauteur de 305.883,06 ¿ ayant été réglés le 20 février 2006 après assignation en paiement diligentée par la SNC les Jardins des quais ; que le 26 juillet 2006, il était annoncé dans un communiqué de presse du crédit-bailleur Afinne foncière que l'ensemble commercial « Hangar des Quais » allait être réorienté et qu'en conséquence du départ négocié de Truffaut et Bricorama, les « Hangars des quais » allaient devenir « quai des marques » ; que le maintien des grandes enseignes précitées n'entrait pas dans le champ contractuel de la sous-location avec la société Média Saturn mais la SNC les Jardins des quais se devait de respecter les clauses contractuelles et notamment celle relative à l'activité exercée dans les lieux loués en conformité avec les activités définies dans la convention d'occupation du domaine public ; que du fait de la volonté de changer le concept en « quai des marques » la société les Jardins des quais a signé un avenant avec le Port Autonome de Bordeaux le 16 juillet 2007 afin de « revoir le positionnement de l'activité des hangars du fait du départ des enseignes Bricorama, Jardineries Truffaut, Côté Maison et Sport 2000 qui implique une restructuration de l'ensemble sous l'enseigne Quai des marques selon un concept commercial novateur consistant en la venue de magasins de marques venant en direct écouler leurs surstocks des collections précédentes avec une remise minimum de 30 % par rapport au prix de référence, dans les secteurs de l'équipement de la personne et de l'équipement de la maison » ; que l'avenant a ainsi eu pour objet de modifier et d'étendre le champ des activités autorisées ainsi définies : les activités culturelles, sportives et de loisirs, la décoration intérieure et d'équipement de la maison, la mode et l'équipement de la personne ; que le Port Autonome a agréé les sous-locataires pour autant que ceux-ci présentent une activité conforme aux activités autorisées à l'article 1er de l'avenant, qu'ils respectent les critères définis par le concept Quai des marques et régularisent une convention de sous-location conforme au modèle annexé ; que cet avenant a eu pour objet de revoir le montant de la redevance à la baisse ; que l'article 28 du contrat conclu entre la société les Jardins des quais et la société Média Saturn portant conditions particulières indique à l'article 28.3 que l'activité commerciale autorisée est la vente de produits d'équipement de la maison avec appareils d'électroménager, appareils hi-fi et de sonorisation et les produits dits de nouvelles technologies, étant entendu que toute activité de solderies est exclue ; que la société les Jardins des quais en transformant le concept initial et en signant un avenant avec le concédant du domaine public portant adoption du concept « quai des marques » avec agrément des sous-locataires dans le respect de ce concept, a modifié unilatéralement les clauses du contrat de sous-location de la société Média Saturn selon lesquelles la solderie était interdite et qui induisait la vente de produits de haute technologie et inéluctablement de la technologie la plus récente ; que la société Média Saturn, compte tenu de son mode de distribution, qui exclut toute braderie de ses produits, ne pouvait alors, du fait de la société Jardins des quais, obtenir l'agrément du Port autonome, comme il était prévu dans l'avenant du 16 juillet 2007 ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que la société Média Saturn a commencé à ne plus payer ses redevances en 2006 au fur et à mesure que les grandes enseignes quittaient les lieux et que des transactions qui leur étaient plus ou moins favorables étaient conclues avec l'occupant du domaine public ; que la société Média Saturn, en ne respectant pas une obligation principale du contrat puis en annonçant de manière unilatérale, le 1er février 2007, son départ des lieux au 30 juin 2007 a voulu exercer une pression sur son cocontractant dans le but d'obtenir une transaction pour mettre fin de manière anticipée à la convention d'une durée de neuf années comportant une durée ferme de six ans ; que ce comportement est suffisamment grave et fautif pour justifier la résiliation du contrat ; que cependant, la société les Jardins des quais a modifié l'exécution du contrat de manière unilatérale empêchant la société Média Saturn d'exploiter les lieux dans les conditions initialement et contradictoirement prévues ; que la résiliation doit donc être prononcée aux torts partagés des deux parties, au 9 novembre 2007, date de restitution des clés par la société Média Saturn, son départ ne pouvant être considéré comme effectif avant cette remise ; 1/ ALORS QUE aux termes de l'article 28-4 de la convention de sous-location du 24 juillet 2003, l'occupant du domaine public s'engageait « dans les termes de l'article 1723 du code civil, à ne pas modifier, sans l'accord du sous-locataire, les locaux loués, leur accès et leur forme » ; que les locaux loués, leur accès et leur forme étaient définis par l'article 1-2 de la convention, comme « un local à usage commercial qui est un espace couvert délimité ou non par des cloisons et qui peut, suivant les cas, être prolongé par une terrasse ou une aire extérieure ; un emplacement à usage commercial qui est une surface déterminée sur laquelle le sous-locataire est autorisé par le sous-concédant à aménager un magasin, un étal ou un kiosque », ainsi que par l'article 28-1 visant le « hangar n° 17 composé de commerces et restaurants en rez-de-chaussée, de bureaux au 1er étage et d'un toit en terrasse à usage de parkings ; surface GLA intérieure : 3.042 m² en rez-de-chaussée dont une surface de vente maximum de 2.448 m² » ; qu'il résultait de ces stipulations claires et précises que vis-à-vis de la société Média Saturn, la SNC « les jardins des quais » ne s'était engagée à assurer le maintien, ni des autres souslocataires, ni du mode d'exploitation, ni du concept initial « hangar des quais » et des activités définis dans la convention d'occupation du domaine public du 21 décembre 1999 à laquelle la société Média Saturn n'était pas partie ; que la cour d'appel a d'ailleurs expressément retenu que le maintien des grandes enseignes n'entrait pas dans le champ contractuel de la sous-location ; qu'en décidant en revanche que la SNC « les jardins des quais » se devait de respecter les clauses contractuelles, et notamment celle relative à l'activité exercée dans les lieux loués en conformité avec les activités définies dans la convention d'occupation du domaine public, quand une telle clause était en réalité inexistante de sorte qu'il ne pouvait lui être reproché une modification unilatérale du contrat constitutive d'une faute, la cour d'appel a dénaturé la convention de sous-location du 24 juillet 2003 et violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ ALORS QUE aux termes de l'avenant à la convention d'occupation du domaine public en date du 16 juillet 2007, conclu entre la SNC « les jardins des quais » et le port autonome de Bordeaux, il était stipulé que « les activités nouvellement développées dans le cadre de la reconfiguration commerciale du site et notamment des hangars 15 à 19 se feront selon 3 axes principaux : les activités culturelles, sportives et de loisirs ; la décoration intérieure et l'équipement de la maison ; la mode et l'équipement de la personne. D'autres activités commerciales pourront se développer dans une phase ultérieure avec l'accord du Port Autonome » ; qu'aux termes de l'article 28-3 de la convention de sous location, l'activité commerciale autorisée à la société Média Saturn était la « vente de produits d'équipement de la maison, dont notamment les appareils d'électroménager ¿ petits et gros ¿ les produits de lecture de projection ou de support d'image et/ou de film, les appareils hi-fi de sonorisation et leurs supports attachés ¿ DVD et CD enregistrés ¿ les produits dits « de nouvelles technologies », la téléphonie, la photographie et l'astronomie, l'informatique et le multimédia hard ware et soft ware ¿ vente d'autoradio et montage, ainsi que tous les produits accessoires à ceux ci-dessus énumérés, étant entendu que toute activité de solderie est formellement exclue », sous l'enseigne Planet Saturn ;qu'il résultait de ces termes clairs et précis que l'activité commerciale autorisée à Média Saturn n'était nullement incompatible avec les nouvelles activités définies par l'avenant du 26 juillet 2007 prévoyant l'exercice d'activités culturelles et de loisirs ; qu'en considérant pourtant que la société « les jardins des quais » avait modifié l'exécution du contrat de manière unilatérale, empêchant la société Média Saturn d'exploiter les lieux dans les conditions initialement et contradictoirement prévues, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ; 3°/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que dans ses conclusions d'appel, la société Média Saturn se bornaient à invoquer les difficultés d'exploitation rencontrées par elle à la suite du départ négocié des enseignes pilotes du site, du refus de commercialisation des cellules vides dans l'attente du projet quai des marques et des travaux de restructuration organisés ; qu'elle en concluait être fondée à suspendre le règlement de ses loyers et à libérer les lieux dès l'annonce de la confirmation par la SNC « les jardins des quais » de la transformation du centre commercial et sollicitait en conséquence la résiliation de la convention de sous-location aux torts exclusifs de cette dernière ; qu'à aucun moment, il n'a été invoqué que la société Média Saturn ne pouvait plus exercer ses activités en raison d'une perte de l'agrément octroyé par le port autonome de Bordeaux ou de la nécessité d'obtenir un nouvel agrément ; qu'en relevant d'office, pour considérer que la société les jardins des quais avait commis une faute en modifiant unilatéralement les clauses du contrat de sous-location de la société Média Saturn, empêchant celle-ci d'exploiter les lieux dans les conditions initialement et contradictoirement prévues, de sorte que la résiliation de la convention devait être prononcée aux torts partagés, le moyen selon lequel « la société Média Saturn, compte tenu de son mode de distribution, qui exclut toute braderie de ses produits, ne pouvait alors, du fait de la société Jardins des quais, obtenir l'agrément du port autonome, comme il était prévu dans l'avenant du 16 juillet 2007 », sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SNC « les jardins des quais » de sa demande tendant à voir condamner la société Média Saturn à lui payer la somme de 935.260 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait des agissements fautifs de cette dernière ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société Les Jardins des quais ne démontre pas avoir subi un préjudice différent d'un retard de paiement déjà compensé par l'octroi de la clause pénale et des intérêts sur les sommes dues jusqu'à la date de restitution des clés et considérant que les travaux de réaménagement sont de sa seule responsabilité et donc à sa charge, la déboutera de cette demande ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Les Jardins des quais ne peut solliciter des dommages et intérêts à hauteur des sommes de 935.260 ¿ correspondant aux travaux de réhabilitation dès lors que la mise en place d'un nouveau concept impliquait la division des locaux loués en boutiques de moindre surface et la recherche de nouvelles enseignes correspondant au nouveau concept du « quai des marques » ; qu'aucun lien de causalité ne peut être retenu avec le défaut de paiement des redevances et le départ anticipé des locaux de la société Média Saturn ; 1°/ ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elles se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu que le défaut de paiement des loyers et l'abandon des locaux par la société Média Saturn caractérisaient une inexécution des obligations du contrat de sous-location, que la société Média Saturn, en ne respectant pas une obligation principale du contrat puis en annonçant de manière unilatérale son départ des lieux, avait voulu mettre fin de manière anticipée à la convention d'une durée de neuf années comportant une durée ferme de six ans, et que ce comportement était suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de sous-location; qu'il résultait nécessairement de ces constatations qu'en l'absence d'abandon des locaux par la sous35 locataire, la société « les jardins des quais » n'aurait pas été dans l'obligation d'entreprendre des travaux de réhabilitation pour relouer les locaux avant au moins six ans ; qu'en considérant néanmoins qu'aucun lien de causalité ne pouvait être retenu entre le défaut de paiement des redevances et le départ anticipé des locaux de la société Média Saturn d'une part, et les travaux de réhabilitation engagés par la société « les jardins des quais » pour relouer les locaux d'autre part, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1147 et 1149 du code civil ; 2°/ ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elles se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu que le défaut de paiement des loyers et l'abandon des locaux par la société Média Saturn caractérisaient une inexécution des obligations du contrat de sous-location, que la société Média Saturn, en ne respectant pas une obligation principale du contrat puis en annonçant de manière unilatérale son départ des lieux, avait voulu mettre fin de manière anticipée à la convention d'une durée de neuf années comportant une durée ferme de six ans, et que ce comportement était suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de sous-location; qu'en refusant néanmoins tout dommages-intérêts à la SNC « les jardins des quais » au titre des travaux de réhabilitation qu'elle avait dû entreprendre pour relouer les locaux, quand il lui appartenait de replacer cette dernière dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si la société Média Saturn n'avait pas abandonné les locaux loués, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande de la SNC « les jardins des quais » en paiement de la somme de 637.891 euros ; AUX MOTIFS QUE la demande complémentaire en dommages et intérêts à hauteur de 637.891 ¿ correspondant aux honoraires de commercialisation doit être déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'elle n'avait pas été présentée devant les premiers juges ; 1°/ ALORS QUE les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand la demande complémentaire de dommages et intérêts à hauteur de 637.891 ¿ correspondant aux honoraires de commercialisation des locaux tendait aux mêmes fins d'indemnisation du préjudice invoqué par la SNC « les jardins des quais » résultant de l'abandon des locaux loués par la société Média Saturn, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge, et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoires, la conséquence ou le complément ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand les demandes de la SNC « les jardins des quais » tendant à voir condamner la société Média Saturn à lui verser la somme de 637.891 ¿ à titre de dommages-intérêts correspondant aux honoraires de commercialisation des locaux étaient, en toute hypothèse, le complément de la demande d'indemnisation de son préjudice résultant de l'abandon des locaux par la société locataire, la cour d'appel a violé l'article 567 du code de procédure civile.