Identifiant: JURITEXT000032315260

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 décembre 2014), que, par une promesse de vente du 26 janvier 2000 réitérée par acte authentique du 1er juillet 2002, la Société d'équipement de la Loire-Atlantique (SELA) a vendu à M. et Mme X... plusieurs terrains à bâtir situés dans l'emprise de la zone d'aménagement concerté des Pédras dont elle a reçu la concession d'aménagement ; que, par acte du 27 août 2009, la SELA a assigné Mme et M. X... en constatation de la résolution de la vente, pour non-respect des obligations résultant de l'article 4 du cahier des charges de la cession de terrain (CCCT) ; Attendu que, pour confirmer le jugement accueillant cette demande, l'arrêt retient qu'après analyse des articles 3, 5 et 6 du CCCT annexé à l'acte notarié du 1er juillet 2002 et des stipulations de l'acte de vente, le premier juge a justement retenu qu'en l'état d'une seule demande de permis de construire déposée le 25 février 2008, soit plus de cinq ans après le délai imparti, et rejetée comme incomplète, et, de l'indication dans l'acte des constructions autorisées en zone Article Nae 2, la carence injustifiée de M. et Mme X... dans le dépôt de la demande de permis de construire, malgré les avertissements de la SELA, ne pouvait faire échec à la résolution de la vente ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme et M. X... qui soutenaient avoir déposé une autre demande de permis de construire le 6 juin 2002 et qui produisaient cet acte, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne la Société d'équipement de la Loire-Atlantique aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'équipement de la Loire-Atlantique et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente conclue le 1er juillet 2002 entre la SELA et les époux X... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, après analyse des articles 3, 5 et 6 du CCCT annexé à l'acte notarié du 1er juillet 2002 et des stipulations de l'acte de vente, a justement retenu qu'en l'état d'une seule demande de permis de construire déposée le 25 février 2008, soit plus de 5 ans après le délai imparti et rejetée car étant incomplète, et de l'indication dans l'acte des constructions autorisées en zone Article NAE 2, la carence injustifiée des époux X... dans le dépôt de la demande de permis de construire, et ce malgré les avertissements de la SELA, ne pouvait faire échec à la résolution de la vente ; les époux X... seront, du fait même de la résolution de la vente, déboutés de leur demande de délais pour parvenir à la revente du bien (arrêt, page 6) ; ET AUX MOTIFS, ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES, QUE sur les conditions de l'article 4 du CCCT, aux termes de l'article 4 du cahier des charges (CCCT) annexé à l'acte de cession, passé en l'étude de Maître ROUAS le 1er juillet 2002, l'acquéreur s'engageait à déposer une demande de permis de construire dans les trois mois de la signature de l'acte de vente, faire débuter les travaux dans le délai de deux mois suivant la délivrance du permis de construire, réaliser la construction dans un délai de 30 mois suivant la délivrance du permis de construire ; il était par ailleurs informé des sanctions édictées par l'article 6, lesquelles prévoyaient, en cas d'inobservation de l'un de ces délais, la possibilité pour le vendeur de résoudre la vente de plein droit ; en conséquence, et sauf cas de force majeure tels que définis à l'article 5, les travaux de construction auraient dû être achevés le 31 décembre 2004 ; or, il résulte des pièces versées aux débats par les défendeurs que la seule demande de permis de construire dont ils justifient a été déposée le 25 février soit plus de cinq ¿ après le délai imparti par le CCCT, laquelle demande a par ailleurs été rejetée, faute pour les époux X... de transmettre les pièces manquantes à la mairie de Saint-André des Eaux qui leur avait laissé trois mois pour le faire ; ces derniers, sans s'expliquer sur un tel retard, soutiennent d'une part qu'ils ignoraient le type de bâtiment à construire ; mais l'acte de vente précise en page 9 sous le titre « zone d'aménagement concertée des Pedras » que « le nouveau propriétaire déclare avoir parfaite connaissance des différents documents et plans afférents à la zone d'aménagement concertée des Pédras, dans laquelle se trouve situé le bien vendu », et que le CCCT visé par les nouveaux propriétaires y sera annexé ; or, figure à ce document sous la rubrique « Article Nae 2 » les constructions autorisées ; les défendeurs ne peuvent donc valablement soutenir qu'ils ignoraient le type de constructions à édifier ; enfin, par courriers du 13 juin 2006, 15 septembre 2006 et 4 janvier 2008, la SELA a rappelé aux époux X... leurs obligations, sans que ceux-ci réagissent ; que sur l'existence d'une condition potestative, ils soutiennent d'autre part que la clause sanctionnant la non-obtention du permis de construire est une condition potestative qui encourt la nullité dans la mesure où il est ainsi aisé au vendeur de reprendre le terrain quand bon lui semble ; mais la clause ainsi visée et qui est celle de l'article 6 du CCCT ne sanctionne pas en l'espèce la non-obtention du permis de construire mais l'absence de dépôt de permis de construire dans les délais ; de plus, il convient de rappeler que si la demande présentée en 2008 a été rejetée c'est en raison du silence des époux X... qui n'ont pas donné suite à la demande, par la mairie, de pièces complémentaires ; dès lors, leur carence est incontestablement établie ; en outre, cette clause ne peut s'analyser en une condition potestative, qui se définit comme celle soumettant une partie à la seule volonté de l'autre ; en effet, la SELA n'est pas l'autorité administrative qui délivre le permis de construire, lequel est soumis à la seule appréciation de la mairie, en l'espèce celle de Saint-André des Eaux qui ne se confond pas juridiquement avec la SELA ; dans ces conditions, le contrat faisant la loi des parties, et les clauses 4 et 6 du CCCT ayant été acceptées par les époux X..., ceux-ci ne peuvent aujourd'hui s'y soustraire ; sur l'existence d'une pratique discriminatoire, les époux X... s'étonnent encore d'être les seuls à avoir vu la vente de leur terrain résolue alors que les terrains des autres propriétaires sont dans le même état que le leur, ce qu'ils démontrent en versant des photos des lieux ainsi qu'un constat établi le 7 mai 2008 par Maitre Y..., huissier à La Baule ; or, ces constatations ne suffisent pas à établir le caractère discriminatoire de la décision de la SELA, et l'on ne saurait faire de la multiplication des poursuites en résolution de vente une condition de validité de chacune d'entre elles ; dans ces conditions, faute d'établir l'existence d'un juste motif les ayant empêchés de déposer une demande de permis de construire dans les délais, de réagir aux avertissements de la SELA en 2006, puis de faire les diligences utiles à l'obtention du permis de construire en février 2008, alors que la clause résolutoire n'avait été appliquée, les époux X... ont, en toute connaissance de cause quant aux conséquences, fait preuve d'inertie ; ils ne peuvent dès lors s'opposer à la résolution de la vente que le tribunal devra constater ; la résolution de la vente s'oppose à l'octroi de délais pour permettre aux époux X... de revendre le terrain (jugement, pages 4 et 5) ; 1°/ ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel (page 7), les exposants avaient expressément fait valoir que le respect des exigences stipulées à l'article 4 du cahier des charges de cession de terrain, notamment celles relatives aux délais de construction et aux formalités à accomplir de ce chef, ne pouvait être exigé qu'autant que les stipulations de l'article 3 du CCCT fussent elles-mêmes respectées, lesquelles prévoyaient que « la cession ou la location est consentie en vue de la construction d'un programme de bâtiment qui sera défini dans l'acte de cession ou de location », et qu'en l'espèce, aucune définition des bâtiments à construire n'avait été mentionnée dans l'acte notarié, de sorte qu'en cet état, la résolution de la vente ne pouvait être justifiée par le non respect des stipulations de l'article 4 du CCCT ; Que, dès lors, en se bornant à énoncer, par motifs propres et adoptés des premiers juges, que le non respect, par les acquéreurs, des délais prescrits à l'article 4 du CCCT justifie la résolution de la vente, sans répondre à ce chef péremptoire des conclusions d'appel des exposants démontrant qu'en réalité ces stipulations ne leurs étaient pas opposables, dès lors que les bâtiments à construire n'avaient pas été définis dans l'acte de vente, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE les juges du fond ne peuvent trancher le litige sans viser, examiner et analyser, même succinctement, les moyens des parties, ainsi que les pièces régulièrement produites au débat et qui viennent au soutien de leurs prétentions ; Qu'en l'espèce, pour prononcer la résolution de la vente, la Cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés des premiers juges, qu'il appartenait à l'acquéreur de déposer une demande de permis de construire dans les trois mois de la signature de l'acte de vente et que la seule demande de permis de construire produite au débat avait été déposée le 25 février 2008 ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre au chef péremptoire des conclusions d'appel des exposants qui soutenaient que, dès le 6 juin 2002, soit avant même la signature de l'acte authentique, ils avaient présenté une demande de permis de construire - ce dont il résultait qu'ils avaient parfaitement respecté, sur ce point, les prescriptions du CCCT - ni même viser cette pièce pourtant régulièrement produite au débat en cause d'appel, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.