Identifiant: JURITEXT000030117386

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 juillet 2013), que, par acte du 27 septembre 2004, un bail portant sur des locaux à usage commercial a été consenti par les consorts X... à M. Y... pour une durée de deux années s'achevant le 31 août 2006 ; que ce bail prévoyait qu'à son terme, le locataire, s'obligeait à quitter les lieux loués sans chercher à s'y maintenir et à défaut, serait considéré comme occupant sans droit ni titre ; que M. Y... s'étant maintenu au-delà du 31 août 2006, les bailleresses l'ont sommé le 4 octobre 2006 de déguerpir puis l'ont assigné en expulsion ; Attendu que les bailleresses font grief à l'arrêt de dire que M. Y... a acquis le bénéfice du statut des baux commerciaux à compter du 1er septembre 2006, alors, selon le moyen, que les consorts X... faisaient valoir dans leurs conclusions que, compte tenu des stipulations expresses du bail dérogatoire du 27 septembre 2004, il n'était pas nécessaire de donner congé pour que le preneur perde sa qualité de locataire et devienne occupant sans droit ni titre à la date d'expiration du bail, et ce d'autant plus que la bailleresse n'avait jamais accepté tacitement une quelconque prolongation du bail au-delà de la date initialement convenue ; qu'en énonçant, sans jamais s'expliquer sur les stipulations du bail et alors même qu'elle constatait que la preuve d'un accord des parties sur un maintien du locataire dans les lieux n'était pas rapportée, que le jugement devait être confirmé en ce qu'il avait jugé que M. Y... qui avait été maintenu dans les lieux plus d'un mois après l'expiration du bail bénéficiait de la propriété commerciale et en avait été indûment privé suite à son expulsion en janvier 2008, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que le locataire était resté en possession des lieux postérieurement à l'échéance contractuellement fixée au 31 août 2006 et que les bailleresses n'avaient formulé d'opposition à ce maintien que le 4 octobre 2006 , la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs qu'à compter du 1er septembre 2006, il s'était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X..., les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour les consorts X... IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a jugé que Monsieur Y... bénéficiait de la propriété commerciale, qu'il en avait été indument privé suite à son expulsion intervenue en janvier 2008, que la perte de la propriété commerciale ouvrait droit à dommages-intérêts, et ordonné une expertise aux fins de déterminer le préjudice de Monsieur Y..., et d'avoir, réformant pour le surplus, débouté Monsieur Z... de ses demandes et mis à la charge exclusive de Monsieur Y... la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert fixée à 2.500 euros, AUX MOTIFS QUE : « Sur la demande de requalification des baux des 29 octobre 2002 et 27 septembre 2004 L'article L.145-5 al.3 ne réserve le statut des baux commerciaux à l'expiration du délai de deux ans qu'en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion entre les mêmes parties d'un nouveau bail pour le même local. Le bailleur peut donc valablement conclure des baux dérogatoires successifs portant sur les mêmes locaux dès lors que le bénéficiaire n'est pas le précédent preneur. Les baux signés successivement par M. Denis Z... et M. André Y... stipulent expressément que les parties entendent déroger d'un commun accord aux dispositions du statut des baux commerciaux et la renonciation du locataire à revendiquer ces dispositions pour solliciter notamment le renouvellement du bail. Faisant valoir que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale, M. Z... et M. Y... soutiennent que les circonstances dans lesquelles Jacqueline X... leur a consenti successivement deux baux dérogatoires, à M. Denis Z... du 1er novembre 2002 au 30 septembre 2004, puis à M. André Y... du 1er octobre 2004 au 31 août 2006, permet de conclure qu'ils bénéficiaient du statut d'associés de fait et qu'ils pouvaient consécutivement prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux. Ils invoquent à ce titre leur emploi de salarié l'un de l'autre durant les deux baux successifs, leur partage de la direction de l'établissement exploité, leurs apports dans le fonds de commerce et leur qualité d'associés dans la SARL LE COLIBRI. Or l'extrait du registre du commerce et des sociétés fait apparaître que le fonds a été immatriculé à l'initiative et au nom de M. André Y... seul, lequel, en renseignant la rubrique « origine du fonds » a fait alors état d'une « création », d'un commencement d'activité au 1er octobre 2004 et d'une exploitation sous forme d'exploitation personnelle. De même, un extrait du registre du commerce et des sociétés fait état à l'initiative de M. Denis Z... d'une immatriculation au 4 février 2003 pour une date de commencement de l'exploitation au 1er janvier 2003 et d'une exploitation également personnelle de ce dernier. La sommation de quitter les lieux délivrée le 4 octobre 2006 à M. André Y... a été signifiée à la personne de M. Denis Z... qui s'est présenté non comme l'associé mais comme l'ami de ce dernier. Le lien de subordination qu'implique le statut de salarié l'un de l'autre auquel M. Z... et M. Y... ont alternativement recouru paraît également difficilement compatible avec le statut d'associé. La décision déférée a par ailleurs recouru à la notion, des plus incertaines en l'espèce, d'indivision et les propres écritures de M. Z... et M. Y..., en ce qu'elles tendent au bénéfice du statut des baux commerciaux, « à eux deux ou à l'un d'entre eux », reflètent la confusion qui imprègne la définition qu'ils entendent donner de leur succession dans le commerce donné à bail. La fraude imputée à Mme Jacqueline X... en ce que celle-ci aurait entendu contourner le statut des baux commerciaux par la multiplication de baux dérogatoires apparaît en l'espèce insuffisamment démontrée. M. Z... verra donc sa demande tendant à se voir reconnaître le bénéfice de ce statut et ses demandes accessoires intégralement rejetées. En revanche, l'article L.145-5 al.2 du Code de commerce dispose : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. » Dès lors par conséquent que le preneur se maintient et est laissé en possession, cette prolongation donne naissance à un nouveau bail qui entre dans le champ d'application du statut des baux commerciaux. L'accord des parties sur un maintien dans les lieux du locataire ne saurait se déduire du virement de la somme de 1.320 € équivalente au loyer effectué par M. André Y... le 28 septembre 2006, postérieurement par conséquent à la date d'exigibilité du loyer et Mme Jacqueline X... n'en recevant l'information qu'à la réception de son relevé de compte au 19 octobre 2006. Pour autant, le bail a pris fin le 31 août 2006 et Mme Jacqueline X... n'a fait signifier à M. André Y... une sommation d'avoir à remettre les clés du local loué et de rendre les lieux vides d'occupant et de mobilier que le 4 octobre 2006, soit plus d'un mois après la date d'expiration du bail. L'assignation en expulsion devant le juge des référés n'a été délivrée que le 11 octobre 2006. Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu'il a jugé que M. André Y..., qui a été maintenu dans les lieux plus d'un mois après l'expiration du bail, bénéficiait de la propriété commerciale et qu'il en avait été indument privé suite à son expulsion intervenue au mois de janvier 2008. Il sera également confirmé en ce qu'il a jugé que la perte de la propriété commerciale ouvrait droit à dommages-intérêts et ordonné une expertise afin de déterminer le préjudice de M. Y..., la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert fixée à 2.500 € étant cependant mise à la charge de M. André Y.... La décision déférée sera enfin confirmée en ce qu'elle a sursis à statuer sur les autres demandes principales et reconventionnelles et en ce qu'elle a réservé les dépens. » ; ALORS D'UNE PART QUE le jugement entrepris porte en dispositif « dit que les deux baux dérogatoires des 29 octobre 2002 et 27 septembre 2004 constituent en fait un seul bail consenti à l'indivision Denis Z... et André Y... soumis au statut des baux commerciaux tel que fixé par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce », d'une part, et « constate que l'indivision Denis Z... et André Y... bénéficiait en conséquence de la propriété commerciale et qu'elle en a été indument privée suite à son expulsion intervenue en janvier 2008 », d'autre part ; Qu'en outre, l'expertise a été ordonnée « avant dire droit sur le préjudice subi par l'indivision Denis Z... et André Y... », laquelle indivision devait consigner le montant de la provision de 2.500 € à valoir sur la rémunération de l'expert ; Que ce n'est donc qu'au prix de la dénaturation des termes clairs et précis du dispositif du jugement entrepris que la Cour d'appel a déclaré le confirmer « en ce qu'il a jugé que M. André Y... bénéficiait de la propriété commerciale et qu'il en avait été indument privé suite à son expulsion intervenue au mois de janvier 2008, que la perte de la propriété commerciale ouvrait droit à dommages-intérêts » et « ordonné une expertise afin de déterminer le préjudice de M. Y... » ; Que, ce faisant, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; ALORS D'AUTRE PART QUE les consorts X... faisaient valoir en pages 5 et 6 de leurs conclusions récapitulatives n° 2 (prod. 2) que, compte tenu des stipulations expresses du bail dérogatoire du 27 septembre 2004, il n'était pas nécessaire de donner congé à Monsieur Z... pour qu'il perde sa qualité de locataire et devienne occupant sans droit ni titre à la date d'expiration du bail, et ce d'autant plus que la bailleresse n'avait jamais accepté tacitement une quelconque prolongation du bail au-delà de la date initialement convenue ; Qu'en énonçant, sans jamais s'expliquer sur les stipulations du bail et alors même qu'elle constatait que la preuve d'un accord des parties sur un maintien du locataire dans les lieux n'était pas rapportée, que le jugement de9 vait être confirmé en ce qu'il avait jugé que Monsieur Y... qui avait été maintenu dans les lieux plus d'un mois après l'expiration du bail bénéficiait de la propriété commerciale et en avait été indument privé suite à son expulsion en janvier 2008, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil.