Identifiant: JURITEXT000025604921

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2010), que par acte sous seing privé des 16 janvier et 20 mai 1996, la société Marseille Aménagement et la société Salaisons Chédiac Roland (la société SCR) ont conclu une promesse synallagmatique de bail commercial, contenant une promesse unilatérale de vente pour un prix calculé à partir du loyer annuel exigible à la date de la cession, la levée de l'option étant subordonnée à la condition que le preneur serait à jour de l'ensemble de ses obligations au titre du bail ; qu'à la suite de la levée de l'option le 26 février 2002, les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le prix de vente ; que la société Marseille aménagement a délivré le 5 octobre 2004 un commandement de payer les loyers échus à la société SCR, qui y a fait opposition et a demandé la réalisation forcée de la vente et la condamnation de la société Marseille Aménagement à des dommages-intérêts pour avoir causé sa cessation des paiements ; Sur le premier moyen : Attendu que la société SCR fait grief à l'arrêt de constater qu'en l'absence d'accord sur le prix, la levée d'option d'achat n'avait pas permis la réalisation de la vente, alors, selon le moyen : 1°/ que le juge doit faire observer et observer lui-même en toutes circonstances le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que l'absence du cautionnement de 500 000 francs constituait un manquement de la société SCR à ses obligations de preneur, pour en déduire que cette société n'avait pu valablement lever l'option d'achat prévue dans la promesse unilatérale de vente, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 2°/ que la société SCR, M. X... et M. Y..., ès qualités, faisaient valoir que la société Marseille aménagement avait accepté, par lettre du 27 juin 2002, la levée de l'option d'achat et s'était engagée dans des pourparlers qui avaient duré plusieurs années ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour considérer que la société SCR n'avait pas valablement levé l'option d'achat, que le preneur avait manqué à son obligation de fournir une caution bancaire de 500 000 francs et que rien ne démontrait que la société Marseille aménagement avait abandonné le souhait de bénéficier de cette garantie, sans rechercher si en acceptant la levée d'option et en négociant les modalités de la vente avec la société SCR, la société Marseille aménagement avait renoncé à invoquer ce manquement de la société SCR à ses obligations de preneur pour contester la validité de la levée d'option, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 3°/ que l'article 4.1 de la promesse synallagmatique de bail stipule que >, à savoir notamment le coût d'investissement, le montant des subventions et celui des emprunts ; qu'en outre, aux termes de cet article, > ; qu'il résulte de ces termes clairs et précis que le loyer définitif devait être calculé à partir du tableau récapitulatif des éléments financiers de l'opération, en remplaçant les données provisoires qui y figuraient par les données définitives relatives au coût d'investissement, aux subventions et aux emprunts, toutes choses égales par ailleurs ; qu'en affirmant néanmoins, pour considérer que le bail s'était poursuivi avec le loyer provisoire et en déduire que la société SCR n'était pas à jour de ses loyers à la date de levée d'option, que >, bien que le loyer provisoire ait été calculé selon la formule contenue dans le tableau récapitulatif des éléments financiers et que le loyer définitif dût être calculé selon la même formule appliquée aux données financières définitives de l'opération, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 4.1 et de l'annexe 2 de la promesse synallagmatique de bail signée les 16 janvier et le 20 mai 1996, en violation de l'article 1134 du code civil ; 4°/ qu'en retenant, pour juger non valable la levée de l'option d'achat, que la société SCR ne se trouvait pas à jour de ses loyers provisoires à la date de la levée d'option, après avoir pourtant constaté que le prix de vente prenait en compte, non le loyer provisoire, mais le loyer définitif alors exigible, multiplié par le nombre d'années restant à courir au titre du bail, ce dont il résultait que la levée d'option était subordonnée au paiement des loyers antérieurs, non pour leur montant provisoire, mais pour leur montant définitif, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil ; 5°/ que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'il suffit que le prix soit déterminable ; que tel est le cas lorsque le prix est lié à la survenance d'un événement futur ne dépendant pas de la seule volonté de l'une des parties ni d'accords ultérieurs entre elles ; qu'en affirmant néanmoins que le loyer, qui constituait un élément essentiel dans la détermination du prix de vente, n'avait pas pu être fixé et qu'aucun accord n'était intervenu sur son montant, bien que la référence au coût d'investissement, aux subventions et aux emprunts apparaissant dans le tableau récapitulatif des éléments financiers de l'opération eût rendu le prix déterminable, indépendamment de la volonté de la société Marseille aménagement, la cour d'appel a violé les articles 1589 et 1591 du code civil ; Mais attendu qu'ayant, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des promesses rendait nécessaire, relevé que si le loyer initial avait été fixé en fonction du coût de l'investissement de la société Marseille aménagement, du montant de la subvention ainsi que du montant et du taux des emprunts contractés, rien ne permettait de déterminer le nouveau loyer en cas de modification de ces paramètres, faute pour les parties d'y avoir précisé leur incidence dans la fixation de ce loyer, et les modalités de calcul du loyer définitif après changement de ces paramètres, que la fixation du loyer définitif exigeait un nouvel accord des parties qui n'était pas intervenu, que le bail s'était poursuivi avec le loyer provisoire et que le prix de vente n'était pas déterminable, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la levée d'option d'achat par la société SCR n'avait pas permis la réalisation de la vente et, par ces seuls motifs, a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le deuxième moyen, pris en sa première branche, qui invoque la cassation par voie de conséquence, est sans objet ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que rien dans les promesses ne permettait de déterminer le loyer en cas de modification du coût de l'investissement et du taux des emprunts de la société Marseille aménagement, que la fixation du loyer définitif, qui n'était pas déterminable par des documents comptables, exigeait un nouvel accord des parties qui n'était pas intervenu, et qu'en l'absence de loyer définitif qui était un élément essentiel de détermination du prix de vente, la société SCR ne pouvait valablement lever l'option, et retenu que la dette locative, objet de la créance produite à la procédure collective de la société SCR, existait en l'absence de réalisation de la vente, que cette société avait rencontré des difficultés financières dès le début comme le démontraient son incapacité à obtenir un cautionnement et ses demandes de diminution du loyer, et qu'ainsi aucun lien de causalité n'était établi entre le comportement de la société Marseille aménagement et la cessation de paiements de la société SCR, la cour d'appel qui, après avoir procédé à la recherche prétendument omise, en a déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur une absence de transmission de documents par la société Marseille aménagement que ces constatations rendaient inopérante, que la demande d'indemnisation de la société SCR n'était pas fondée, a légalement justifié sa décision ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le troisième moyen, pris en sa première branche, qui invoque la cassation par voie de conséquence, est sans objet ; Attendu, d'autre part qu'ayant, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des promesses rendait nécessaire, relevé que si les parties avaient fixé le loyer initial selon certains paramètres, elles n'avaient pas précisé leur incidence dans la fixation de ce loyer, ni les modalités de calcul du loyer définitif après changement de ces paramètres, ni la formule permettant la fixation du nouveau loyer à partir de données déterminées, que rien ne permettait de déterminer le nouveau loyer en cas de modification du coût de l'investissement et du taux des emprunts et que la fixation du loyer définitif exigeait un nouvel accord des parties qui n'était pas intervenu, la cour d'appel en a exactement déduit que le bail s'était poursuivi avec le loyer provisoire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société SCR, M. X..., en qualité de commissaire à l'exécution du plan, et M. Y..., en qualité de représentant des créanciers, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société SCR et MM. X... et Y..., ès qualités, à verser à la société Marseille aménagement la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société SCR et de MM. X... et Y..., ès qualités ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X..., ès qualités, M. Y..., ès qualités, et la société Salaisons Chediac Roland PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR débouté la société SCR de son opposition à commandement de payer et d'avoir constaté qu'en l'absence d'accord sur le prix, la levée d'option d'achat en date du 26 février 2002 n'avait pas permis la réalisation de la vente portant sur l'immeuble donné à bail par la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT à la société SCR le 16 janvier 1996 ; AUX MOTIFS QUE, «sur la promesse de vente : l'acte de promesse synallagmatique de bail et la promesse unilatérale de vente des 16 janvier et 20 mai 1996 prévoit que la réalisation de cette dernière ne pourra être faite qu'à certaines conditions et notamment que le preneur soit à jour de l'ensemble de ses obligations au titre du bail. Il précise que le prix sera calculé selon la formule suivante : "loyer annuel exigible à la date de la cession multiplié par le nombre d'années restant à courir jusques et y compris la 15ème année, déduction faite des frais financiers de l'emprunt souscrit par la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT et restant à courir". Pour s'opposer à la réalisation de la vente par la levée le 26 février 2002 de l'offre de vente, la société Marseille Aménagement invoque le manquement du preneur à deux de ses obligations, le défaut de cautionnement et le paiement du loyer, et l'absence d'accord sur le prix, 1°) sur le défaut de cautionnement : la convention liant les parties stipule (article XII) : "Les présentes promesses synallagmatique de bail et unilatérale de vente sont consenties et acceptées sous les conditions suspensives suivantes : 3 - fourniture d'une caution bancaire conforme à l'article 11.1 précité dans un délai d'un mois». Cet article 11.1 prévoit la caution d'un organisme bancaire de 500 000 francs pour la période comprise entre la date de la levée de l'option et celle de la remise des clés, à laquelle sera ensuite substituée une caution de 395 000 francs jusqu'à l'expiration d'un délai de 7 ans à compter de l'entrée dans les lieux où elle sera ramenée à la somme de 365.000 . La société Salaisons Chediac Roland n'a pu fournir qu'un cautionnement de 300.000 francs. Certes, l'absence du cautionnement de 500.000 francs n'a pas empêché la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT de lui remettre les clés sans réserve. Par-là, en permettant au contrat de prendre effet, elle a implicitement mais nécessairement renoncé à la condition suspensive. Mais il s'agit d'une renonciation à la condition suspensive relative à la naissance du contrat, ce qui empêche la société Salaisons Chediac Roland d'invoquer l'inexistence du bail, et non pas une renonciation au cautionnement prévu comme élément de l'une des obligations du preneur. En effet, rien ne démontre que la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT aurait abandonné le souhait de bénéficier de cette garantie. Dès lors, si le défaut de cautionnement n'a pas empêché la naissance du bail, il constitue un manquement de la société Salaisons Chediac Roland à ses obligations de preneur. 2°) sur le paiement du loyer : la convention prévoit un loyer calculé pour la première année à partir des éléments financiers figurant au tableau de l'annexe 2 d'un montant pour mémoire de 421.000 francs hors taxes dont 306.000 francs hors taxes indexés et 115.000 francs fixes durant sept ans. Elle précise que ce loyer provisoire variera en plus ou en moins suivant le taux auquel le bailleur pourra contracter les emprunts destinés à financer l'investissement dont il s'agit, le loyer de base étant déterminé avec un taux de 8 %. Elle ajoute que le preneur sera associé à l'ouverture des plis et au dépouillement des offres si le prix devant en résulter devait dépasser ou ne pas atteindre la somme de 3.250.000 francs hors taxes de travaux abstraction faite de l'évolution de l'indice du coût de la construction, le loyer étant déterminé en fonction du bilan prévisionnel défini à l'annexe 3 sur la base des paramètres ci-dessus. Elle complète en indiquant que le montant du loyer définitif sera fixé lors de la levée de la promesse de bail si les comptes définitifs sont connus et que dans le cas contraire, le loyer provisoire sera appliqué et un avenant fixera ensuite le loyer définitif. Le loyer provisoire a été arrêté en fonction de : - un coût d'investissement de 3.977.000 francs, - un montant de subvention de 1.294.000 francs, - deux emprunts de 2.683.000 francs sur 7 et 15 ans à un taux de 8 %. Si les parties ont fixé le loyer provisoire initial selon certains paramètres, leur accord ne précise pas l'incidence de ceux-ci dans la détermination de ce loyer et les modalités de calcul du loyer définitif après changement de ces paramètres, aucune formule permettant la fixation du loyer à partir de diverses données ne figurant à la promesse de bail. Rien ne permet de déterminer le nouveau loyer en cas de modification du coût de l'investissement et du taux des emprunts. Si le bail prévoit la participation du preneur à l'ouverture des plis des travaux, formalité qui n'apparaît pas avoir été respectée, il n'énonce pas l'incidence de cette présence sur le prix du bail. Aucune des parties ne peut dans ses écritures énoncer quel serait le montant du loyer définitif. D'ailleurs, le bail prévoit que ce loyer sera fixé lors de la promesse de bail si les comptes définitifs sont connus et dans le cas contraire par un avenant ultérieur, ce qui indique qu'il ne pouvait pas être déterminé. Ainsi, le loyer définitif exigeait un nouvel accord qui n'est pas intervenu. En conséquence, le bail s'est poursuivi avec le loyer provisoire. La société Salaisons Chediac Roland prétend qu'à la date de la levée d'option aucune dette de loyer n'existait car il avait été convenu selon avenant 1 du 24 avril 1997 que le loyer serait ramené à la somme mensuelle de 28.066 francs (4.278,63 ) ce qui représente pour la période du 1er mai 1997 au 26 février 2002 un total de 222.488,76  (4.278,63  x 52 mois) alors que durant cette période elle a versé la somme de 307.390,40 . Mais l'avenant du 24 avril 1997 ne prévoit pas contrairement à ce qu'elle énonce une réduction du loyer à la somme de 28.066 francs. Il consent seulement une réduction de 20 % du loyer pour la période du 1er avril 1997 au 30 septembre 1997 qui devra être remboursée chaque mois entre le 1er octobre 1997 et le 1er septembre 1999, outre le loyer principal. II précise qu'à compter du 1er octobre 1999, le loyer annuel sera de 421.000 francs hors taxes et hors charges. Ainsi, à compter de janvier 2000, la société Salaisons Chediac Roland n'a versé qu'un loyer mensuel de 30.000 francs (4.573,47 ) inférieur au loyer provisoire. En conséquence au jour de la levée d'option elle ne se trouvait pas à jour de ses loyers. Sur l'accord sur le prix : l'article 1589 du Code civil prévoit que la promesse de vente est parfaite et vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. Il n'est pas nécessaire que le prix soit énoncé de manière expresse mais il faut que son montant soit déterminable à partir des éléments extérieurs à la volonté des parties. Comme il a déjà été indiqué le prix de cession du bail loué correspondait un montant des loyers restant de jour de la levée d'option jusqu'à la quinzième année comprise déduction faite des frais financiers. Le loyer constitue l'élément essentiel à la détermination du prix de vente. Or, ainsi qu'il a été énoncé ci-dessus, le montant du loyer définitif n'a pu être fixé et aucun accord n'est intervenu sur son montant. En conséquence, il ne peut y avoir d'accord sur le prix de vente des biens loués et manque une des conditions nécessaires pour que la promesse de vente vaille vente. Dès lors, tant pour inexécution des conditions du bail que par défaut de détermination du prix, la société Salaisons Chediac Roland n'a pu valablement lever l'option. La demande tendant au constat de la vente doit être rejetée». Sur la demande de la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT : la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT sollicite la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a fixé sa créance au passif de la société Salaisons Chediac Roland à la somme de 272.063,72 , montant de sa dette locative. Pour s'opposer à cette demande, la société Salaisons Chediac Roland et les organes à sa procédure collective allèguent l'absence de bail si la défaillance de la condition suspensive était reconnue, la levée de l'option d'achat la dispensant du loyer à compter du 26 février 2002, qu'elle a réglé la somme de 417.153,67  depuis le début du bail alors que le loyer était du 1er avril 1997 au 30 septembre 1997 de 221.000 francs moins 20 %, du 1er octobre 1997 au 1er septembre 1999 de 422.754,17 , à compter du 1er juin 1999 de 260.287,44 francs l'an et à compter du 1er avril 2000 de 265.951,20 francs l'an, et le défaut de fixation du loyer définitif. Cet arrêt a déjà retenu que le défaut de cautionnement (condition suspensive) n'avait pas eu d'incidence sur la validité du bail, que la société Salaisons Chediac Roland n'avait pu valablement lever l'option et qu'en raison d'absence d'accord sur le loyer définitif, le loyer provisoire continuait à s'appliquer. À l'exception d'une diminution des paiements de 20 % pour la période du 1er avril 1997 au 30 septembre 1997 qui a dû être rattrapée entre le 1er octobre 1997 et le 1er septembre 1999, aucun accord n'est intervenu entre les parties pour réduire le loyer et le montant de celui-ci a continué d'être celui fixé à la promesse de bail et ne correspond pas à celui invoqué par la société Salaisons Chediac Roland. Aucune des critiques formées par la société Salaisons Chediac Roland envers la déclaration de créance ne s'avère fondée et le jugement attaqué doit être confirmé de ce chef» ; 1°) ALORS QUE le juge doit faire observer et observer lui-même en toutes circonstances le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que l'absence du cautionnement de 500.000 francs constituait un manquement de la société SCR à ses obligations de preneur, pour en déduire que cette société n'avait pu valablement lever l'option d'achat prévue dans la promesse unilatérale de vente, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la société SCR, Maître X... et Maître Y..., ès-qualités, faisaient valoir que la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT avait accepté, par lettre du 27 juin 2002, la levée de l'option d'achat et s'était engagée dans des pourparlers qui avaient duré plusieurs années ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour considérer que la société SCR n'avait pas valablement levé l'option d'achat, que le preneur avait manqué à son obligation de fournir une caution bancaire de 500.000 francs et que rien ne démontrait que la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT avait abandonné le souhait de bénéficier de cette garantie, sans rechercher si en acceptant la levée d'option et en négociant les modalités de la vente avec la société SCR, la société Marseille Aménagement avait renoncé à invoquer ce manquement de la société SCR à ses obligations de preneur pour contester la validité de la levée d'option, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QUE l'article 4.1 de la promesse synallagmatique de bail stipule que «le présent bail est consenti moyennant un loyer principal annuel ( ) calculé pour la 1ère année à partir des éléments financiers tels que figurant sur le tableau ci-annexé (annexe 2)», à savoir notamment le coût d'investissement, le montant des subventions et celui des emprunts ; qu'en outre, aux termes de cet article, «le montant définitif de loyer sera fixé lors de la levée de la promesse de bail si les comptes définitifs sont connus ; dans le cas contraire, le loyer provisoire sera appliqué et un avenant fixera ensuite le loyer définitif conformément au principe ci-dessus» ; qu'il résulte de ces termes clairs et précis que le loyer définitif devait être calculé à partir du tableau récapitulatif des éléments financiers de l'opération (annexe 2), en remplaçant les données provisoires qui y figuraient par les données définitives relatives au coût d'investissement, aux subventions et aux emprunts, toutes choses égales par ailleurs ; qu'en affirmant néanmoins, pour considérer que le bail s'était poursuivi avec le loyer provisoire et en déduire que la société SCR n'était pas à jour de ses loyers à la date de levée d'option, que «si les parties ont fixé le loyer provisoire initial selon certains paramètres, leur accord ne précise pas l'incidence de ceux-ci dans la détermination de ce loyer et les modalités de calcul du loyer définitif après le changement de ces paramètres», bien que le loyer provisoire ait été calculé selon la formule contenue dans le tableau récapitulatif des éléments financiers et que le loyer définitif dût être calculé selon la même formule appliquée aux données financières définitives de l'opération, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 4.1 et de l'annexe 2 de la promesse synallagmatique de bail signée les 16 janvier et le 20 mai 1996, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 4°) ALORS QUE, subsidiairement, en retenant, pour juger non valable la levée de l'option d'achat, que la société SCR ne se trouvait pas à jour de ses loyers provisoires à la date de la levée d'option, après avoir pourtant constaté que le prix de vente prenait en compte, non le loyer provisoire, mais le loyer définitif alors exigible, multiplié par le nombre d'années restant à courir au titre du bail, ce dont il résultait que la levée d'option était subordonnée au paiement des loyers antérieurs, non pour leur montant provisoire, mais pour leur montant définitif, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du Code civil ; 5°) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'il suffit que le prix soit déterminable ; que tel est le cas lorsque le prix est lié à la survenance d'un événement futur ne dépendant pas de la seule volonté de l'une des parties ni d'accords ultérieurs entre elles ; qu'en affirmant néanmoins que le loyer, qui constituait un élément essentiel dans la détermination du prix de vente, n'avait pas pu être fixé et qu'aucun accord n'était intervenu sur son montant, bien que la référence au coût d'investissement, aux subventions et aux emprunts apparaissant dans le tableau récapitulatif des éléments financiers de l'opération eût rendu le prix déterminable, indépendamment de la volonté de la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT, la Cour d'appel a violé les articles 1589 et 1591 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué : D'AVOIR rejeté la demande formée par la société SCR, Maître X... et Maître Y..., ès-qualités, aux fins de voir condamner la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT au paiement d'une somme de 1.000.000  à titre provisionnel, à valoir sur le préjudice causé à la société SCR, et aux fins de voir désigner un expert pour déterminer l'étendue du préjudice ; AUX MOTIFS QUE, «sur la faute de la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT : la société Salaisons Chediac Roland et les organes de la procédure collective prétendent que les nombreux manquements de la société Salaisons Chediac Roland sont la cause de la cession des paiements et demandent l'indemnisation du préjudice. Ils lui reprochent essentiellement l'abandon du projet d'Aménagement du pôle agroalimentaire, le défaut d'association aux conditions d'exécution du bâtiment, une production à la procédure collective alors que les sommes réclamées n'étaient pas dues suite à la levée de l'option et l'absence de documents permettant de connaître le coût du financement de l'opération et de déterminer le loyer contractuel. Certains de ces griefs s'avèrent dénués de fondement notamment la production de créance à la procédure collective, une dette locative existant bien en l'absence de réalisation de la promesse de vente. Pour les autres, leur lien de causalité avec la cessation des paiements de la société Salaisons Chediac Roland ne s'avère pas établi. En effet, même si l'opération d'Aménagement n'a pu être totalement réalisée, les inconvénients pour l'exploitation de la société Salaisons Chediac Roland ne sont pas précisés ; cette dernière ne s'est jamais plainte de la nature des locaux et son association n'était prévue que pour la détermination de leur prix ; le loyer contractuel n'était pas déterminable par les documents comptables. Au contraire, les éléments produits montrent qu'indépendamment de l'exécution du bail et de la promesse de cession, la société Salaisons Chediac Roland a rencontré dès le début des difficultés financières, ce que démontrent son impossibilité à obtenir le cautionnement prévu et ses demandes en réduction du loyer. Ainsi, la société Salaisons Chediac Roland, Maître X... et Maître Y... doivent être déboutés de leur demande en dommages-intérêts et le jugement attaqué doit être réformé de ce chef» ; 1°) ALORS QUE sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé et entraîne, sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite ou l'application du jugement cassé ; que la cassation du chef de l'arrêt ayant estimé que la levée de l'option d'achat n'avait pas permis la réalisation de la vente de l'immeuble donné à bail par la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT à la société SCR, entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de l'arrêt ayant considéré que la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT n'avait pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité en produisant une créance de loyers à la procédure collective de la société SCR, ce dernier chef étant la suite du premier chef de l'arrêt voué à cassation, par application de l'article 625 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE, subsidiairement, la société SCR faisait valoir que la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle, en ne lui communiquant pas les éléments nécessaires au calcul du loyer définitif et, par suite, au calcul du prix d'acquisition de l'immeuble donné à bail ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour écarter la responsabilité de la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT, que le loyer contractuel n'était pas déterminable par les documents comptables, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT avait commis une faute dans l'exécution du contrat en ne transmettant pas ces éléments à son locataire, faisant ainsi obstacle à tout accord sur le loyer définitif et donc sur le prix de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 3°) ALORS QUE, à titre également subsidiaire, la société SCR soutenait que l'attitude de la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT était à l'origine de la procédure collective qu'elle avait subie, la créance de la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT constituant la plus importante du passif déclaré ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour écarter tout lien de causalité entre le comportement de la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT et la cessation des paiements de la société SCR, que celle-ci avait rencontré des difficultés financières dès le début, sans rechercher précisément, comme elle y était pourtant invitée, si la non-réalisation de la vente censée intervenir le 26 février 2002 avait joué un rôle causal dans le redressement judiciaire de la société prononcé le 31 mai 2005, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR fixé à la somme de 272.063,72  TTC le montant de la créance de la société Marseille Aménagement à inscrire au passif de la société SCR ; AUX MOTIFS QUE, «sur la demande de la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT : la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT sollicite la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a fixé sa créance au passif de la société Salaisons Chediac Roland à la somme de 272.063,72 , montant de sa dette locative. Pour s'opposer à cette demande, la société Salaisons Chediac Roland et les organes à sa procédure collective allèguent l'absence de bail si la défaillance de la condition suspensive était reconnue, la levée de l'option d'achat la dispensant du loyer à compter du 26 février 2002, qu'elle a réglé la somme de 417.153,67  depuis le début du bail alors que le loyer était du 1er avril 1997 au 30 septembre 1997 de 221.000 francs moins 20 %, du 1er octobre 1997 au 1er septembre 1999 de 422.754,17 , à compter du 1er juin 1999 de 260.287,44 francs l'an et à compter du 1er avril 2000 de 265.951,20 francs l'an, et le défaut de fixation du loyer définitif. Cet arrêt a déjà retenu que le défaut de cautionnement (condition suspensive) n'avait pas eu d'incidence sur la validité du bail, que la société Salaisons Chediac Roland n'avait pu valablement lever l'option et qu'en raison d'absence d'accord sur le loyer définitif, le loyer provisoire continuait à s'appliquer. À l'exception d'une diminution des paiements de 20 % pour la période du 1er avril 1997 au 30 septembre 1997 qui a dû être rattrapée entre le 1er octobre 1997 et le 1er septembre 1999, aucun accord n'est intervenu entre les parties pour réduire le loyer et le montant de celui-ci a continué d'être celui fixé à la promesse de bail et ne correspond pas à celui invoqué par la société Salaisons Chediac Roland. Aucune des critiques formées par la société Salaisons Chediac Roland envers la déclaration de créance ne s'avère fondée et le jugement attaqué doit être confirmé de ce chef» ; ET AUX MOTIFS QUE, «si les parties ont fixé le loyer provisoire initial selon certains paramètres, leur accord ne précise pas l'incidence de ceux-ci dans la détermination de ce loyer et les modalités de calcul du loyer définitif après changement de ces paramètres, aucune formule permettant la fixation du loyer à partir de diverses données ne figurant à la promesse de bail. Rien ne permet de déterminer le nouveau loyer en cas de modification du coût de l'investissement et du taux des emprunts. Si le bail prévoit la participation du preneur à l'ouverture des plis des travaux, formalité qui n'apparaît pas avoir été respectée, il n'énonce pas l'incidence de cette présence sur le prix du bail. Aucune des parties ne peut dans ses écritures énoncer quel serait le montant du loyer définitif. D'ailleurs, le bail prévoit que ce loyer sera fixé lors de la promesse de bail si les comptes définitifs sont connus et dans le cas contraire par un avenant ultérieur, ce qui indique qu'il ne pouvait pas être déterminé. Ainsi, le loyer définitif exigeait un nouvel accord qui n'est pas intervenu. En conséquence, le bail s'est poursuivi avec le loyer provisoire» ; 1°) ALORS QUE, sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé et entraîne, sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite ou l'application du jugement cassé ; que la cassation du chef de l'arrêt ayant estimé que la levée de l'option d'achat n'avait pas permis la réalisation de la vente de l'immeuble donné à bail par la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT à la société SCR, entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de l'arrêt ayant fixé à la somme de 272.063,72  TTC le montant de la créance de la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT à inscrire au passif de la société SCR, ce dernier chef étant la suite du premier chef de l'arrêt voué à cassation, par application de l'article 625 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE, subsidiairement, l'article 4.1 de la promesse synallagmatique de bail stipule que «le présent bail est consenti moyennant un loyer principal annuel ( ) calculé pour la 1ère année à partir des éléments financiers tels que figurant sur le tableau ci-annexé (annexe 2)», à savoir notamment le coût d'investissement, le montant des subventions et celui des emprunts ; qu'en outre, aux termes de cet article, «le montant définitif de loyer sera fixé lors de la levée de la promesse de bail si les comptes définitifs sont connus ; dans le cas contraire, le loyer provisoire sera appliqué et un avenant fixera ensuite le loyer définitif conformément au principe ci-dessus» ; qu'il résulte de ces termes clairs et précis que le loyer définitif devait être calculé à partir du tableau récapitulatif des éléments financiers de l'opération (annexe 2), en remplaçant les données provisoires qui y figuraient par les données définitives relatives au coût d'investissement, aux subventions et aux emprunts, toutes choses égales par ailleurs ; qu'en affirmant néanmoins, pour considérer que le bail s'était poursuivi avec le loyer provisoire et en déduire que la société SCR n'était pas à jour de ses loyers à la date de levée d'option, que «si les parties ont fixé le loyer provisoire initial selon certains paramètres, leur accord ne précise pas l'incidence de ceux-ci dans la détermination de ce loyer et les modalités de calcul du loyer définitif après le changement de ces paramètres», bien que le loyer provisoire ait été calculé selon la formule contenue dans le tableau récapitulatif des éléments financiers et que le loyer définitif dût être calculé selon la même formule appliquée aux données financières définitives de l'opération, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 4.1 et de l'annexe 2 de la promesse synallagmatique de bail signée les 16 janvier et le 20 mai 1996, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QUE, à titre également subsidiaire, la promesse de bail vaut bail, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'il suffit que le prix soit déterminable ; que tel est le cas lorsque le prix est lié à la survenance d'un événement futur ne dépendant pas de la seule volonté de l'une des parties ni d'accords ultérieurs entre elles ; qu'en relevant néanmoins que le loyer définitif n'avait pas pu être fixé et qu'aucun accord n'était intervenu sur son montant, pour en déduire que le loyer provisoire continuait à s'appliquer, bien que la référence au coût d'investissement, aux subventions et aux emprunts apparaissant dans le tableau récapitulatif des éléments financiers de l'opération eût rendu le loyer définitif déterminable, indépendamment de la volonté de la société MARSEILLE AMÉNAGEMENT, la Cour d'appel a violé l'article 1709 du Code civil.