Identifiant: JURITEXT000026821686

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu selon l'arrêt attaqué (Pau, 28 décembre 2010), que la commune de Pontenx-les-Forges (la commune), propriétaire de locaux d'habitation, les a donnés à bail aux époux X... ; que les locataires ayant laissé des loyers impayés, la bailleresse les a assignés en résiliation du bail et paiement de diverses sommes ; que les preneurs ont reconventionnellement sollicité des dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ; Sur le premier moyen : Attendu que les époux X... font grief à la cour d'appel d'avoir statué sur les demandes des parties alors, selon le moyen : 1°/ que le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle a droit à l'assistance d'un avocat et à celle de tous les officiers publics ou ministériels dont la procédure requiert le concours ; qu'en l'espèce, en statuant sur le litige, quand les époux X..., bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, ont été représentés devant la cour d'appel par la SCP de Ginestet-Duale-Ligney, avoués, mais n'ont toutefois pas bénéficié de l'assistance d'un avocat, la présence d'un avoué assurant la représentation du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle dans l'accomplissement des actes de la procédure n'étant pourtant pas exclusive de l'assistance d'un avocat, la cour d'appel a violé les articles 25 de la loi du 10 juillet 1991 et 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2°/ que le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle a droit à l'assistance d'un avocat et à celle de tous les officiers publics ou ministériels dont la procédure requiert le concours ; que la présence d'un avoué assurant la représentation du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle dans l'accomplissement des actes de la procédure n'est pas exclusive de l'assistance d'un avocat ; qu'en l'espèce, en constatant que les époux X..., bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, ont été représentés devant la cour d'appel par la SCP de Ginestet-Duale-Ligney, avoués, mais n'ont toutefois pas bénéficié de l'assistance d'un avocat, sans rechercher la raison pour laquelle ils n'avaient pas bénéficié de cette assistance, la cour d'appel a violé les articles 25 de la loi du 10 juillet 1991 et 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; Mais attendu qu'ayant relevé que les époux X... étaient représentés par un avoué désigné au titre de l'aide juridictionnelle et que des conclusions avaient été déposées devant elle en leur nom, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et que ses constatations rendaient inopérante, a statué sans méconnaître les règles régissant l'aide juridictionnelle ni violer l'article 6 de le Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; Mais, sur le second moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts des locataires, l'arrêt retient qu'à la conclusion du contrat de bail, il n'y a pas eu d'état des lieux, que les époux X... sont présumés en application de l'article 1731 du code civil les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doivent les rendre tels, sauf la preuve contraire, que la commune verse aux débats diverses factures démontrant qu'elle n'a pas délaissé l'immeuble litigieux et qu'elle a fait le nécessaire chaque fois qu'une difficulté lui avait été signalée, qu'aucun constat n'a été dressé à propos de l'état de la toiture ou sur les fuites d'eau et les infiltrations alléguées par les locataires, que les moisissures constatées ne sont que la conséquence d'une non-utilisation par eux de la VMC qui avait été mise à leur disposition, que les dégradations dont se plaignent les locataires ne sont pas imputables au bailleur mais dus à leur propre défaut d'entretien ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles les époux X... invoquaient l'attestation du précédent locataire et arguaient d'un manquement par la bailleresse à son obligation de délivrance, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par les époux X..., l'arrêt rendu le 28 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ; Condamne la commune de Pontenx-les-Forges aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, condamne la commune de Pontenx-les-Forges à payer à Me Spinosi la somme de 2 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour les époux époux X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir statué lors même que les époux X..., qui étaient bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, n'étaient pas représentés par un avocat lors de l'audience, d'avoir prononcé la résiliation du bail conclu le 1er novembre 1989 entre les époux X... et la commune de PONTENX LES FORGES, d'avoir ordonné l'expulsion de Monsieur Saïd X... et de Madame Fatima Y... épouse X... et de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique, d'avoir condamné solidairement Monsieur Saïd X... et Madame Fatima Y... épouse X... à lui payer la somme de 3 894, 44  au titre des loyers échus jusqu'à la résiliation du bail et la somme de 358, 10  mensuellement au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux et d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes indemnitaires ; Alors que, d'une part, le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle a droit à l'assistance d'un avocat et à celle de tous les officiers publics ou ministériels dont la procédure requiert le concours ; qu'en l'espèce, en statuant sur le litige, quand les époux X..., bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, ont été représentés devant la cour d'appel par la SCP de Ginestet-Duale-Ligney, avoués, mais n'ont toutefois pas bénéficié de l'assistance d'un avocat, la présence d'un avoué assurant la représentation du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle dans l'accomplissement des actes de la procédure n'étant pourtant pas exclusive de l'assistance d'un avocat, la cour d'appel a violé les articles 25 de la loi du 10 juillet 1991 et 6 de la convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; Alors que, d'autre part le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle a droit à l'assistance d'un avocat et à celle de tous les officiers publics ou ministériels dont la procédure requiert le concours ; que la présence d'un avoué assurant la représentation du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle dans l'accomplissement des actes de la procédure n'est pas exclusive de l'assistance d'un avocat ; qu'en l'espèce, en constatant que les époux X..., bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, ont été représentés devant la cour d'appel par la SCP de Ginestet-Duale-Ligney, avoués, mais n'ont pas bénéficié de l'assistance d'un avocat, sans rechercher la raison pour laquelle les exposants n'avaient pas bénéficié de cette assistance, la cour d'appel a violé les articles 25 de la loi du 10 juillet 1991 et 6 de la convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail conclu le 1er novembre 1989 entre les époux X... et la commune de PONTENX LES FORGES, d'avoir ordonné l'expulsion de Monsieur Saïd X... et de Madame Fatima Y... épouse X... et de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique, d'avoir condamné solidairement Monsieur Saïd X... et Madame Fatima Y... épouse X... à lui payer la somme de 3 894, 44  au titre des loyers échus jusqu'à la résiliation du bail et la somme de 358, 10  mensuellement au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux et d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes indemnitaires ; Aux motifs que « Monsieur Saïd X... et Madame Fatima Y... épouse X... soutiennent qu'ils se sont heurtés à l'inertie de la commune qui n'a pas fait les travaux nécessaires et qui n'a pas respecté son obligation de délivrance d'un logement décent. Ils demandent la somme de 64 800  à titre de dommages et intérêts, la somme de 24 066  pour les loyers qu'ils ont été obligés de régler à un autre bailleur pour la période du 1 " février 2004 au 30 avril 2009. Ils demandent également à être dispensés du loyer jusqu'à ce qu'ils aient pu réintégrer l'immeuble objet de la location. En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bail liant les parties a été établi le 1 " novembre 1989. Il n'y a pas eu d'état des lieux et Monsieur Saïd X... et Madame Fatima Y... épouse X... sont présumés en application de l'article 1731 du code civil les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doivent les rendre tels, sauf la preuve contraire. En l'espèce, la Commune de PONTENX LES FORGES verse aux débats diverses factures démontrant qu'elle n'a pas délaissé l'immeuble litigieux et qu'elle a fait le nécessaire chaque fois qu'une difficulté lui a été signalée : - l'installation électrique a été refaite en décembre 1997 par l'entreprise NOUGARO pour un montant total de 19 980, 15 francs,- les établissements GARBAY sont intervenus en décembre 2001 pour procéder au dépannage suite à un court-circuit dans le système d'éclairage du séjour,- les établissements LABAT ont procédé à la révision et au nettoyage du chauffe-eau et au remplacement du WC en septembre 2003,- les établissements ORHANT ont procédé au changement du cumulus mural et à diverses interventions de plomberie suivant facture du 9 juillet 2006,- les établissements BELDAD ont procédé au changement de l'antenne de réception de la télévision par satellite le 18 novembre 2006,- les établissements GARBAY ont procédé au changement du convecteur de la salle de bains le 23 novembre 2006. En fait, Monsieur Saïd X... et Madame Fatima Y... épouse X... qui occupent ce logement depuis 1989 n'ont commencé à se plaindre qu'en 2006. Le constat produit par les locataires en date du 15 septembre 2006 par Maître Z..., huissier de justice, permet d'établir le mauvais état intérieur du logement et els traces de moisissures. Aucun constat n'a en revanche été dressé à propos de l'état de la toiture ou sur les fuites d'eau et les infiltrations alléguées par les locataires. En fait les traces d'humidité qui ont entraîné la détérioration de l'intérieur du logement et le développement des moisissures est dû au manque de ventilation de l'immeuble. Pour pallier à ce défaut constaté par le précédent locataire, il n'est pas contesté par Monsieur Saïd X... et par Madame Fatima Y... épouse X... que la Commune de PONTENX LES FORGES a fait procéder à l'installation d'une VMC qui doit toujours être en fonctionnement. Or, les établissements GARBAY ont pu constater que la VMC ne fonctionnait pas parce qu'elle avait disjonctée au niveau de l'alimentation au tableau électrique. Ils ont précisé que pour un fonctionnement correct, la VMC devrait tourner en permanence. Le locataire aurait dû s'assurer que la VMC assurait une ventilation correcte du logement et éventuellement la reconnecter au tableau électrique ou prévenir le bailleur, ce qui n'a pas été le cas. Les moisissures constatées ne sont que la conséquence d'une non utilisation de la VMC qui avait été mise à leur disposition. Ils auraient dus aviser le bailleur dès l'apparition des premières détériorations et ne pas laisser la situation s'aggraver. Les travaux de rénovation et d'amélioration de l'immeuble envisagés par la Commune de PONTENX LES FORGES n'ont rien à voir avec les problèmes d'humidité dont se plaignent les locataires. En outre, les époux X... se sont séparés en 2004. Madame Fatima Y... épouse X... a quitté le domicile conjugal et ne l'a réintégré qu'en 2009. (Elle a d'ailleurs occupé un autre logement pendant toute cette période puisqu'elle en réclame aujourd'hui le montant des loyers versés). Le logement litigieux est donc resté longtemps inoccupé du fait de l'internement de Monsieur Saïd X... en 2006 et de son incarcération en 2008, ce qui n'a pu que contribuer à l'aggravation de la dégradation du logement laissé sans surveillance (cf VMC disjonctée). Les dégradations dont se plaignent les locataires ne sont pas imputables au bailleur mais sont dus à leur propre défaut d'entretien. En conséquence, leurs demandes reconventionnelles ne sont pas fondées. Il convient de les rejeter et de réformer sur ce point le jugement entrepris » ; Alors que, d'une part, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire ; qu'en se bornant, néanmoins, en l'espèce, à constater que les époux X... sont présumés en application de l'article 1731 du Code civil les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doivent les rendre tels, sans avoir recherché si l'attestation de Monsieur A... n'était pas de nature à renverser cette présomption et établir que les exposants n'avaient pas reçu les lieux en bon état de réparations locatives, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1731 du Code civil ; Alors que, d'autre part, en estimant que la COMMUNE n'avait pas délaissé l'immeuble litigieux et qu'elle avait fait le nécessaire à chaque fois qu'une difficulté lui avait été signalée, quand la cour d'appel a elle-même indiqué qu'en 17 ans la COMMUNE n'avait effectué, mise à part la réfection de l'électricité en 1997, que des travaux de peu d'importance ou nécessités par l'urgence dans le logement loué (dépannage d'un court-circuit en 2001, révision du chauffe eau et remplacement d'un WC en 2003), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; Alors que, enfin, en considérant que les époux X... n'avaient commencé à se plaindre de l'état épouvantable du logement loué qu'en septembre 2006, quand les pièces versées aux débats (attestations de M. A..., de Monsieur B..., de Madame C... et le devis du Pact des Landes) établissaient que ces derniers s'étaient manifestés auprès de la commune dès 1999, la décision attaquée a totalement méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.