Identifiant: JURITEXT000043106184

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : COMM. FB COUR DE CASSATION______________________ Audience publique du 27 janvier 2021 Rejet Mme DARBOIS, conseiller le plusancien faisant fonction de président Arrêt n° 90 F-D Pourvoi n° R 18-21.315 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS_________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 27 JANVIER 2021 La société Si Mouan, société anonyme, dont le siège est [...], a formé le pourvoi n° R 18-21.315 contre l'arrêt rendu le 17 avril 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant au directeur général des finances publiques, agissant poursuites et diligences du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, domicilié [...] , défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Lefeuvre, conseiller référendaire, les observations de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de la société Si Mouan, de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur général des finances publiques, agissant poursuites et diligences du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, après débats en l'audience publique du 1er décembre 2020 où étaient présentes Mme Darbois, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, Mme Lefeuvre, conseiller référendaire rapporteur, Mme Champalaune, conseiller, et Mme Fornarelli, greffier de chambre, la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence,17 avril 2018), la société de droit suisse Si Mouan (la société), ayant pour associé unique M. T..., est propriétaire d'un bien immobilier en France. 2. Le 25 juin 2013, l'administration fiscale l'a mise en demeure de déposer, pour l'année 2013, la déclaration relative à l'exonération de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par les personnes morales. En l'absence de réponse dans les trente jours, l'administration a imposé d'office la valeur vénale de l'immeuble à la taxe annuelle de 3 %, selon proposition de rectification du 28 octobre 2013. M. T... a déposé la déclaration le 20 novembre 2013. Le 7 février 2014, un avis de mise en recouvrement, pour un montant de 45 900 euros en droits et de 19 278 euros en pénalités, a été délivré à la société. 3. Après rejet de ses réclamations, celle-ci a assigné la direction générale des finances publiques et la direction départementale des finances publiques des Alpes-Maritimes aux fins, principalement, de décharge des rappels de droits et pénalités mis à sa charge. Examen des moyens Sur le premier moyen Enoncé du moyen 4. La société fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de décharge de la taxe de 3 % au titre de l'année 2013 et des pénalités y afférentes, alors « que le droit que possède l'Etat de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes, d'une part, et le droit au respect des biens, d'autre part, ont la même valeur normative ; qu'il appartient au juge saisi de rechercher un équilibre entre ces droits et, le cas échéant, de privilégier la solution la plus protectrice de l'intérêt le plus légitime ; qu'il résulte de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme que l'imposition fiscale constitue en principe une ingérence dans le droit garanti par le premier alinéa de l'article 1 du Protocole n° 1 et que si cette ingérence se justifie conformément au deuxième alinéa de cet article, qui prévoit expressément une exception pour ce qui est du paiement des impôts ou d'autres contributions (Di Belmonte c. Italie (n° 2) (déc.), n° 72665/01, 3 juin 2004), une mesure d'ingérence doit ménager un "juste équilibre" entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ; qu'à cet égard il est nécessaire qu'existe une proportionnalité entre les moyens employés et le but recherché par l'Etat (Microintelect Ood c. Bulgarie, n° 34129/03, 4 mars 2004, § 41) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme la société Si Mouan le lui demandait, si le dépôt tardif de la déclaration 2746, en ce qu'il permettait en tout état de cause à l'administration d'atteindre le but poursuivi par le législateur lors de la mise en place du régime de la taxe de 3 % et des possibilités d'exonération, à savoir la connaissance de l'identité des personnes physiques détenant, au besoin indirectement, des biens immobiliers en France susceptibles d'entrer dans le calcul de l'assiette de l'IGF, devenu ISF, ne rendait pas la taxation d'office de la déclarante, assortie des pénalités de 40 % et de l'intérêt de retard, disproportionnée au regard du but poursuivi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. » Réponse de la Cour 5. Aux termes de l'article 1er du Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. 6. Il en résulte que, si l'imposition fiscale est en principe une ingérence dans le droit garanti par le premier alinéa de l'article 1er du Protocole, cette ingérence se justifie conformément au deuxième alinéa de cet article à condition qu'elle ménage un « juste équilibre » entre les exigences de l'intérêt général et les impératifs de la protection des droits fondamentaux de l'individu, les Etats disposant à cet égard d'une large marge d'appréciation. 7. En instituant la taxe prévue à l'article 990 D, alinéa 1, du code général des impôts alors applicable, le législateur, qui a entendu dissuader les contribuables assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune d'échapper à une telle imposition en créant, dans les Etats n'ayant pas conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale, des sociétés qui deviennent propriétaires d'immeubles situés en France, poursuit un but légitime. 8. Les modalités d'application de cette législation fiscale, en particulier par la mise en œuvre d'une procédure de la taxation d'office du contribuable qui, après mise en demeure de l'administration fiscale de régulariser sa situation dans un délai de trente jours, s'abstient de transmettre la déclaration prévue à l'article 990 E,3°, e, dans le délai imparti, relèvent de la marge d'appréciation reconnue aux Etats dans le cadre de la mise en œuvre de leur politique fiscale. 9. Le moyen n'est donc pas fondé. Sur le second moyen Enoncé du moyen 10. La société fait grief à l'arrêt de retenir la valeur vénale de l'immeuble fixée par l'administration fiscale, alors : « 1°/ que la valeur vénale d'un bien doit être évaluée à la date du fait générateur de l'impôt, soit, pour la taxe de 3 % pour les immeubles détenus par des sociétés étrangères en France, au 1er janvier de l'année au cours de laquelle est souscrite la déclaration visée par l'article 990 E 3° ; qu'en retenant comme pertinent l'évaluation fournie par l'administration fiscale qui reposait sur des cessions opérées en janvier et mars 2011, soit de deux années antérieures à la date du fait générateur de l'impôt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 du livre des procédures fiscales, 666 et 990 D du code général des impôts ; 2°/ que la valeur vénale d'un bien ne peut être évaluée par comparaison lorsque les termes de la comparaison sont en nombre insuffisant ; qu'en retenant la moyenne arithmétique des deux seuls termes de comparaison pertinents présentés par l'administration, motif pris de l'absence d'éléments fournis par le contribuable, quand la seule constatation de l'existence d'un nombre trop faible d'éléments de comparaison faisait obstacle à retenir la valeur vénale proposée par l'administration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 du livre des procédures fiscales, 666 et 990 D du code général des impôts ; 3°/ que la société Si Mouan soutenait qu'en toute hypothèse un seul des deux termes de comparaison fourni par l'administration était pertinent ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, non inopérant, pour retenir au contraire la valeur vénale résultant de la moyenne arithmétique des deux termes retenus, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour 11. Après avoir énoncé qu'une insuffisance de prix ou de valeur déclarée est établie par le recours à la méthode d'évaluation par comparaison, les termes de cette comparaison devant être tirés de la cession de biens, sinon strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement, du moins intrinsèquement similaires à l'immeuble en cause, et que cette valeur vénale doit être fixée à la date du fait générateur de l'impôt, soit en l'espèce le 1er janvier 2013, l'arrêt relève que l'administration fiscale a choisi trois termes de comparaison, situés chacun dans la commune où se trouve le bien dont la société est propriétaire. Après avoir écarté l'un de ces termes, qui concernait une propriété située à quatre kilomètres et ayant une superficie de terrain et une surface d'habitation sensiblement inférieures, l'arrêt relève que les deux autres concernent des villas situées à 500 mètres de celle de la société, comportant toutes les deux une piscine et un nombre de pièces comparable, et présentant une surface d'habitation des constructions similaire. Il relève que la valeur moyenne de ces deux termes pertinents est d'un montant supérieur à la valeur vénale retenue par l'administration. Il relève encore que la société ne communique aucun terme de comparaison établissant que l'estimation retenue par l'administration serait exagérée, se contentant d'affirmer que le prix de l'immobilier dans le secteur a diminué, sans toutefois étayer une telle allégation. En l'état de ces constatations et appréciations, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a retenu que la taxe de 3 % devait avoir pour assiette la valeur vénale fixée par l'administration fiscale. 12. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Si Mouan aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Si Mouan et la condamne à payer au directeur général des finances publiques, agissant poursuites et diligences du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour la société SI Mouan PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société SI MOUAN de sa demande de décharge de la taxe de 3 % au titre de l'année 2013 et des pénalités y afférentes, AUX MOTIFS PROPRES QUE la SA Si Mouan conteste son assujettissement à la taxe annuelle de 3 % instituée par les dispositions de l'article 990 D du code général des impôts au titre de l'année 2013 mise en recouvrement le 7 février 2014 pour un montant de 45.000 € en droits, 18.360 € au titre de la majoration de 40 % et 918 € au titre des intérêts de retard. (.) La SA Si Mouan soutient en premier lieu avoir transmis à l'administration le 1er octobre 2001 une lettre d'engagement de lui communiquer, sur sa demande les renseignements relatifs à l'immeuble, ainsi qu'à ses associés, engagement qu'elle a renouvelé par lettre du 30 septembre 2008. Elle en tire pour conséquence qu'elle s'est placée sous le régime de l'article 990 E d- et que le service vérificateur ne devait pas lui adresser une mise en demeure « première infraction » mais une demande de mise en oeuvre de son engagement, tel que prévu par l'article R 23-B-1 du livre des procédures fiscales. Elle produit, en pièces 6 et 7, une copie de deux lettres d'engagement qui auraient été transmises, selon elle, dans les délais. Or, elle ne rapporte pas la preuve ni de l'envoi effectif de ces deux documents, ni de sa réception par l'intimée. Comme le relève à juste titre l'administration fiscale, la SA Si Mouan a fait le choix de déposer chaque année, depuis l'acquisition de son bien immobilier en 2001, les déclarations de taxe annuelle de 3 %, se plaçant ainsi sous le régime de l'article 990 E e-, ce qui démontre à l'évidence l'absence d'engagement pris par elle en application de l'article 990 E d-. Au demeurant, lors des trois réclamations contentieuses qu'elle a adressées à l'administration fiscale avant d'introduire la présente instance, la SA Si Mouan n'a jamais fait part de ces deux lettres et de son engagement de communiquer à l'intimée, sur sa demande, les renseignements relatifs à l'immeuble et ses associés, conformément à l'article 990 E d-. Dans ces conditions, le non-respect par le service vérificateur des dispositions de l'article R 23 B-1 du livre des procédures fiscales ne peut être utilement soulevé par la société appelante. La SA Si Mouan prétend en tout état de cause avoir respecté son obligation déclarative et avoir adressé la déclaration n° 2746 dans les délais impartis, à savoir avant le 15 mai 2013. Encore une fois elle ne justifie pas de cet envoi, ni de sa réception par l'administration fiscale. Elle ne peut utilement soutenir que sa déclaration se serait égarée dans les différents services au motif pris de son absence d'identification par lesdits services depuis 2001 et que les déclarations qu'elle avait pourtant envoyées afférentes aux années 2010 et 2012, n'ont jamais été reçues, alors que : - toutes ses déclarations effectuées à compter de 2001, à l'exception de 2013, ont été reçues, démontrant ainsi que la SA Si Mouan était correctement identifiée depuis l'origine, celle-ci opérant une confusion entre ses obligations fiscales en matière de taxe à 3 % gérée par la cellule des sociétés étrangères et ses obligations liées à l'imposition des revenus tirés de la possession de son bien immobilier en France, relevant de la compétence d'un autre service auprès duquel elle ne s'est effectivement fait connaître qu'à compter de 2014, - les déclarations 2010 et 2012 ne se sont nullement égarées mais ont été réceptionnées avec retard, retard dont le représentant de la société s'est imputé l'entière responsabilité, comme l'attestent les deux lettres de M. B... T... accompagnant l'envoi tardif des déclarations litigieuses. La SA Si Mouan conteste enfin la régularité de la procédure de taxation d'office, considérant que le dépôt tardif d'une déclaration n°2746 ne peut être sanctionné par le paiement du montant total de la taxe à 3 %, dans la mesure où elle justifie, par la communication des éléments à l'administration, qu'elle n'est effectivement pas redevable de cette taxe. Mais en vertu de l'article L 66-4 du livre des procédures fiscales, sont taxées d'office aux droits d'enregistrement et aux taxes assimilées, les personnes qui n'ont pas déposé une déclaration ou qui n'ont pas présenté un acte à la formalité de l'enregistrement dans le délai légal, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L. 67. L'article L. 67 dispose, en effet, que la procédure de taxation d'office prévue à l'article susvisé n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification de la mise en demeure. En l'occurrence, la SA Si Mouan ne conteste pas avoir reçu la mise en demeure qui lui a été adressée par l'intimée par lettre recommandée du 25 juin 2013 et ne pas y avoir répondu dans le délai qui lui était imparti, à savoir le 1er août 2013. C'est en vain que l'appelante soutient que l'administration a commis une erreur en lui adressant cette mise en demeure « première infraction », alors que sa défaillance déclarative a titre des années 2010 et 2012 est établie et qu'elle prétend que celle-ci devait constater une seconde voire une troisième infraction, dès lors qu'elle ne peut exciper d'aucun grief, cette erreur de l'administration lui ayant permis de bénéficier d'un droit supplémentaire auquel elle ne pouvait plus prétendre, la mise en demeure « deuxième infraction » supposant le dépôt de la déclaration avec le paiement immédiat de la taxe pour non respect des conditions d'exonération. Enfin, il convient d'observer que les dispositions d'exonération de la taxe annuelle de 3 % prévues à l'article 990 E du code général des impôts sont dérogatoires au régime de droit commun qui prévoit que toutes les entités juridiques qui détiennent directement ou indirectement des immeubles situés en France sont redevables d'une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale de ces immeubles ou droits. Comme dans tout régime dérogatoire, ces dispositions sont d'application stricte et ne sauraient dispenser le contribuable, qui n'en respecte pas les conditions, du paiement du montant total de la taxe en question, peu importe qu'in fine la SA Si Mouan démontre qu'elle n'est pas effectivement redevable, le recours à la procédure de taxation d'office par l'effet de la loi, ayant parfaitement vocation à recevoir application en l'espèce. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que l'exonération édictée par l'article 990 E du code général des impôts ne pouvait s'appliquer et que la taxation d'office étai régulière (arrêt, p. 5 à 8) ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QU'en l'espèce la demanderesse invoque la première cause d'exonération énoncée supra [article 990 E 3° d], motif pris de ce que son représentant s'est engagé, les 1er octobre 2001 et 30 septembre 2008, à communiquer à l'administration fiscale les renseignements visés. Cependant, force est de constater qu'elle ne justifie pas de l'envoi effectif de cet engagement, ni de sa réception par la défenderesse. En l'absence de ces justificatifs, les pièces n° 6 et 7 de la société Si Mouan SA sont dénuées de toute valeur probatoire de l'existence de cet engagement, et le non respect des dispositions de l'article R. 23 B-1-1 du livre des procédures fiscales ne peut en conséquence être utilement soulevé. S'agissant de la déclaration 2746 de l'année 2013 qu'elle prétend avoir adressée dans les délais impartis, la demanderesse, là encore, ne démontre pas avoir effectivement envoyé celle-ci. Si la société Si Mouan SA prétend que sa déclaration s'est égarée dans les différents services de l'administration fiscale en raison de son absence d'identification par lesdits services depuis 2001, le fait que ses déclarations antérieures aient été reçues, fût-ce avec retard, retard dont son représentant a pu s'imputer la responsabilité au demeurant, démontre qu'elle était au contraire correctement identifiée et que, comme le souligne la défenderesse, la société opère en réalité une confusion entre ses obligations fiscales en matière de taxe de 3 % gérée par la cellule des sociétés étrangères et ses obligations liées à l'imposition des revenus tirés de la possession d'un bien immobilier en France, relevant de la compétence du service des entreprises auprès duquel elle ne s'est fait connaître qu'à partir de 2014. () Par ailleurs, (elle) ne conteste pas ne pas avoir répondu à la mise en demeure adressée par l'administration fiscale le 25 juin 2013. Il en résulte, en l'absence de preuve de l'envoi effectif de sa déclaration 2746 dans les délais impartis et de réponse à la mise en demeure, que l'exonération édictée par l'article 990 E précité ne pouvait s'appliquer et que la taxation d'office était régulière (jugement, p. 3 et 4). ALORS QUE le droit que possède l'Etat de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes, d'une part, et le droit au respect des biens, d'autre part, ont la même valeur normative ; qu'il appartient au juge saisi de rechercher un équilibre entre ces droits et, le cas échéant, de privilégier la solution la plus protectrice de l'intérêt le plus légitime ; qu'il résulte de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme que l'imposition fiscale constitue en principe une ingérence dans le droit garanti par le premier alinéa de l'article 1 du Protocole n° 1 et que si cette ingérence se justifie conformément au deuxième alinéa de cet article, qui prévoit expressément une exception pour ce qui est du paiement des impôts ou d'autres contributions (Di Belmonte c. Italie (n° 2) (déc.), n° 72665/01, 3 juin 2004), une mesure d'ingérence doit ménager un « juste équilibre » entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ; qu'à cet égard il est nécessaire qu'existe une proportionnalité entre les moyens employés et le but recherché par l'Etat (Microintelect Ood c. Bulgarie, n° 34129/03, 4 mars 2004, § 41) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme la société Si Mouan le lui demandait, si le dépôt tardif de la déclaration 2746, en ce qu'il permettait en tout état de cause à l'administration d'atteindre le but poursuivi par le législateur lors de la mise en place du régime de la taxe de 3 % et des possibilités d'exonération, à savoir la connaissance de l'identité des personnes physiques détenant, au besoin indirectement, des biens immobiliers en France susceptibles d'entrer dans le calcul de l'assiette de l'IGF, devenu ISF, ne rendait pas la taxation d'office de la déclarante, assortie des pénalités de 40 % et de l'intérêt de retard, disproportionnée au regard du but poursuivi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir retenu la valeur vénale de l'immeuble évaluée par l'Administration et fixée à 1.530.000 € AUX MOTIFS PROPRES QU'une insuffisance de prix ou de valeur déclarée est établie par le recours à la méthode d'évaluation par comparaison, les termes de cette comparaison devant être tirés de la cession de biens, sinon strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement, du moins intrinsèquement similaires à l'immeuble en cause. Cette valeur vénale doit être fixée à la date du fait générateur de l'impôt, soit en l'espèce le 1er janvier 2013. En l'espèce, l'administration a choisi trois termes de comparaison, situés tous trois dans la commune de Mouans-Sartoux, où se situe le bien possédé par la société appelante. Le terme n° 3 concerne une propriété distante de 4 kilomètres, donc dans un secteur géographique différent, avec une superficie de terrain et une surface d'habitation sensiblement inférieures au bien de la SA SI MOUAN. Il a donc été écarté à juste titre par le tribunal. En revanche, les deux autres termes de comparaison concernent des villas situées à 500 mètres de celle de l'appelante, possédant toutes deux une piscine, avec un nombre de pièces comparables, ainsi qu'une surface d'habitation des constructions comparable. La valeur moyenne de ces deux termes pertinents est de 4.605,50 € le m² (3.915 €/m² pour le terme n° 1 et 5.296 €/m² pour le terme n° 2), soit un montant supérieur à l'évaluation retenue par l'administration à hauteur de 4.500 € le m². En outre, la SA SI MOUAN, à qui il appartient de rapporter la preuve du défaut de pertinence des éléments de comparaison, ne produit aucun élément. En effet, elle ne communique, pour sa part, aucun terme de comparaison justifiant que l'estimation retenue par l'intimée serait exagérée et se contente d'affirmer que le prix de l'immobilier dans le secteur de Mouans-Sartoux a diminué, sans toutefois étayer une telle allégation. Elle produit un constat d'huissier établi le 30 décembre 2014 qui mentionne qu'à cette date la maison n'est pas raccordée au réseau EDF et qu'elle est vide de tout mobilier. Or ce document ne peut avoir de valeur probante au regard du fait générateur de l'impositions au 1er janvier 2013 et du fait qu'il n'est pas contesté que la construction de la maison d'habitation a été achevée en 2005, qu'il s'agit d'une villa de 340 m², de neuf pièces, et qu'une piscine a également été édifiée. Au demeurant, ce procès-verbal ne constate nullement que la maison est inachevée et inhabitable. Au regard de ces éléments, la valeur vénale de l'immeuble litigieux fixée par l'administration fiscale, soit 1.530.000 € (340 m² x 4.500 €/m²), sera retenue (arrêt, p. 8) ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES que la valeur vénale d'un bien immobilier se définit comme le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit. À cet égard, une insuffisance de prix ou de valeur déclarée est établie par le recours à la méthode d'évaluation par comparaison, les termes de cette comparaison devant alors être tirés de la cession de biens, sinon strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement, intrinsèquement similaires à l'immeuble en cause. Cette valeur vénale est fixée à la date du fait générateur de l'impôt, soit, en l'espèce, le 1er janvier 2013. Aussi, contrairement à ce que suggère la demanderesse, les ventes intervenues après cette date ne peuvent servir de référence. Parmi les trois termes de comparaison choisis par l'administration fiscale, le troisième apparaît effectivement devoir être écarté en ce qu'il est relatif à la vente d'un bien : situé à quatre kilomètres de l'immeuble dont la demanderesse est propriétaire, soit dans un secteur géographique quelque peu éloigné ; dont la surface de terrain et la surface habitable sont sensiblement plus réduites que les siennes. En revanche, les deux premiers termes de comparaison portent sur des biens intrinsèquement similaires (secteur géographique, catégorie cadastrale, nombre de pièces comparable, biens disposant d'une piscine), étant au demeurant rappelé qu'il appartient au contribuable de rapporter la preuve du défaut de pertinence des éléments de comparaison utilisés. La valeur moyenne du m² des deux termes pertinents est de (3615 +5296)/2 = 4.920,50 €. Ce montant étant supérieur à la moyenne retenue par l'administration de 4.500 €/m², la valeur vénale de l'immeuble en cause fixée par cette dernière n'apparaît pas devoir être remise en cause (jugement, p. 4 et 5) ; 1) ALORS QUE la valeur vénale d'un bien doit être évaluée à la date du fait générateur de l'impôt, soit, pour la taxe de 3 % pour les immeubles détenus par des sociétés étrangères en France, au 1er janvier de l'année au cours de laquelle est souscrite la déclaration visée par l'article 990 E 3° ; qu'en retenant comme pertinent l'évaluation fournie par l'administration fiscale qui reposait sur des cessions opérées en janvier et mars 2011, soit de deux années antérieures à la date du fait générateur de l'impôt, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 du livre des procédures fiscales, 666 et 990 D du code général des impôts ; 2) ALORS QUE, subsidiairement, la valeur vénale d'un bien ne peut être évaluée par comparaison lorsque les termes de la comparaison sont en nombre insuffisant ; qu'en retenant la moyenne arithmétique des deux seuls termes de comparaison pertinents présentés par l'administration, motif pris de l'absence d'éléments fournis par le contribuable, quand la seule constatation de l'existence d'un nombre trop faible d'éléments de comparaison faisait obstacle à retenir la valeur vénale proposée par l'administration, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 du livre des procédures fiscales, 666 et 990 D du code général des impôts ; 3) ALORS QUE, plus subsidiairement encore, la société Si Mouan soutenait qu'en toute hypothèse un seul des deux termes de comparaison fourni par l'administration était pertinent ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, non inopérant, pour retenir au contraire la valeur vénale résultant de la moyenne arithmétique des deux termes retenus, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.