Identifiant: JURITEXT000029246556

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Y... ; Sur les cinq moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant retenu que la renonciation de M. X... aux améliorations dont se prévalait M. Z... n'était établie par aucun acte exprès, que la gestion d'affaires exercée par le premier sur les biens de son épouse, bailleresse, était incontestable et, analysant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, constaté que l'existence d'améliorations était établie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ou que ses constatations rendaient inopérante, a, sans se contredire, souverainement décidé d'ordonner une mesure d'expertise, aux fins notamment de déterminer si les améliorations avaient fait l'objet d'une autorisation du bailleur et si elles présentaient une utilité pour le fonds rural ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a, reprenant le dispositif du jugement du 13 décembre 2005, décidé que l'action en paiement formée par Monsieur Z... contre Monsieur X... était fondée en son principe, sauf à prescrire une expertise pour en déterminer l'étendue et en chiffrer le quantum ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « comme l'a retenu le premier juge, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être expresse ; que la renonciation de Monsieur Patrice X... aux améliorations dont se prévaut Monsieur Z... n'est établie par aucun acte express ; que l'intervention de Monsieur Thibault X... en qualité de témoin à l'acte du 1er août 1991, alors qu'il n'avait pas la qualité de bailleur, ne peut valoir renonciation ; que le bail à ferme conclu le 20 novembre 1979 pour 18 ans à compter du 1er novembre 1979 expirait donc le 31 octobre 1997 ; que la cession de bail intervenu le 5 novembre 1991 au profit des époux Y... l'a été pour le temps restant à courir à compter du 1er novembre 1990 ; que la fin de bail à retenir reste donc la date du 31 octobre 1997 ; qu'en application de l'article L. 411-69 du Code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; qu'ainsi, l'éventuelle créance d'indemnisation de Monsieur Z... à l'égard de son bailleur n'était exigible qu'à compter du 1er novembre 1997 ; qu'il appartient bien au cédant et non au cessionnaire du bail de demander cette indemnité au bailleur à l'expiration du bail ; que l'article L. 411-69 du Code rural définit les améliorations au fonds loué pouvant être prises en compte dans la fixation de l'indemnisation ; que l'article L. 411-73 du même Code détermine les conditions dans lesquelles ces améliorations peuvent être réalisées avec ou sans l'accord préalable du bailleur, tous les travaux devant, en tout état de cause, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation ; que Monsieur Z... soutient et démontre par l'ensemble des documents produits, factures, photographies, courriers échangés avec les bailleurs et les membres de la famille X..., avoir réalisé de nombreuses améliorations, la construction d'un silo à fourrage, l'aménagement d'une grange en stabulation libre, l'aménagement d'une aire d'exercice extérieur pour stabulation libre, des travaux de rénovation d'électricité, l'installation de l'eau courante à la ferme, le drainage et le curage du ruisseau se trouvant à proximité, l'installation de nombreux abreuvoirs automatiques, l'installation de 32 carnadis autobloquants avec toit formant abri et un ensemble de barrières et de clôtures, des travaux de drainage et d'irrigation pour l'amélioration du sol ; que des améliorations culturales doivent également être retenues ; que l'existence de ces améliorations ne sont pas remises en cause par Monsieur X... qui conteste, en revanche, avoir donné son consentement à leur réalisation, leur utilité et leur valeur ; que si l'intervention de Monsieur Thibault X... à l'acte du 1er août 1991 ne vaut pas approbation du principe et du montant des améliorations, il permet de retenir que ces améliorations étaient connues de la famille X... ; que la gestion d'affaires exercée par Monsieur Thibault X... au nom de son épouse, bailleresse, est incontestable ; qu'elle est démontrée par l'ensemble des courriers échangés entre celui-ci et le preneur, Monsieur Z... ; que les installations d'électricité et d'eau courante ont été acceptées expressément par le bailleur dans des courriers et figurent comme réalisées par le preneur en 1971 dans l'état des lieux annexé au bail du 20 novembre 1979, comme la réalisation d'un chemin en 1992, le devis ayant été accepté ; que l'ensemble des courriers échangés pendant toutes les années ayant précédé la fin du bail et même après, établissent les relations de confiance existant alors entre le bailleur et le preneur et permettent de déterminer les travaux dont Monsieur X... avait été informés et qu'il avait approuvés ; que ces courriers d'approbation et même de félicitation adressés concernent 1'installation d'un poêle Godin, l'étable de stabulation, la réfection de route et drainage, la mise aux normes pour les cultures, les travaux concernant la toiture, l'abattage d'arbres, les travaux sur la toiture des écuries et la maison Vacher ; que la plupart de ces travaux ne nécessitait pas l'accord préalable du bailleur et ont tous été approuvés par lui ; que leur utilité n'a pas été remise en cause ; qu'il ne peut être contesté que le preneur cessionnaire en a été bénéficiaire, ayant eu un élevage de vaches charolaises puis un élevage de veau ; qu'il est produit par Monsieur Z... un ensemble de factures correspondant aux travaux précités pour un total de 106 870, 51 F, les principales factures étant celles concernant l'aménagement de la stabulation libre (81 508, 94 F et 9 298, 80 F) et la réfection d'un chemin (9 563, 90 F) ; que ces factures ne reflètent pas la totalité de l'indemnité due, notamment au titre de l'amélioration culturale ; que cette indemnité doit être fixée selon les dispositions de l'article L. 411-71 du Code rural, le compte de sortie entre le preneur et le bailleur devant être établi selon les règles strictes de ce texte au regard des articles L. 411-69 et L. 411-73 du même Code ; que malgré l'ancienneté du dossier et des difficultés à établir l'état du fonds lors de la fin du bail, les dispositions impératives du Code rural quant à la fixation de l'indemnité nécessitent qu'une expertise soit ordonnée avant dire droit, la Cour n'ayant pas les éléments pour statuer conformément aux textes précités ; qu'en conséquence, que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions concernant le litige opposant Monsieur X... et Monsieur Z... seul en cause devant la Cour ; qu'en revanche, l'ancienneté du litige et le caractère fondé en son principe de la demande de Monsieur Z... justifient qu'il soit alloué une provision à ce dernier à hauteur de 15 000 ¿ » ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes des déclarations des parties et des documents produits :- bail conclu le 29/ 10/ 1968 entre Mme la comtesse X... et Mr Z... d'une part,- avenant au bail du 5/ 6/ 1986 conclu entre Mme X..., Mr Patrice X... et Mr Z...,- acte authentique dénommé " cession de bail " du 18/ 11/ 1991 auquel sont intervenus outre les consorts Y... et Mr Z..., Mme X... et son fils Mr X... Patrice,- acte litigieux du 1/ 8/ 1991, conclu entre Mr Z... et les consorts Y..., aux termes duquel ceux-ci s'engagent à verser à Mr Z... " la somme de 600 000 frs à titre d'indemnisation pour les investissements réalisés sur la ferme, tant sur les bâtiments d'habitation que d'exploitation, que pour les améliorations apportées aux terres ¿. » ; qu'il apparaît que :- si Mme X... a signé seule le bail initial sur des biens qui lui appartenaient en propre par la suite, et les époux X... ayant fait donation de leur biens à leurs enfants et Mme X... s'en étant réservé l'usufruit, celle-ci a signé conjointement avec son fils PATRICE l'extension du bail sur d'autres terres et les documents suivants,- les bailleurs es qualités ont consenti à la cession de bail sans régler le problème des éventuelles indemnités, tout en reconnaissant que les entrants étaient en possession de l'état des lieux établi à l'entrée de Mr Z..., à cet égard un renvoi incomplet mentionne " ils déclarent en outre faire leur affaire personnelle de.... ",- Mr X... père a signé seul, mais uniquement et expressément es qualités de témoin, l'accord intervenu entre le locataire entrant et le sortant sans rien stipuler à cet égard hormis la mention " lu et approuvé " ; que la renonciation à un droit ne se présume pas, mais doit être expresse ; qu'ainsi il ne peut être déduit des documents produits que les propriétaires bailleurs aient entendu expressément renoncer à leur droit d'accession ; qu'il convient de le constater et de dire ainsi que les locataires entrants ne pouvaient, au regard des règles légales, être tenus au payement des améliorations ; que l'action en payement dirigée contre eux à ce titre est irrecevable ; par ailleurs que le fermier entrant peut toujours racheter au sortant du matériel ou du cheptel ; que tel n'est pas le cas en l'espèce s'agissant d'améliorations des terres, des installations, ou des bâtiments ; qu'ainsi l'action en payement ne pouvant aboutir finalement contre les époux Y... à quelque titre que ce soit, il convient de le constater et de dire qu'ils doivent obtenir remboursement de ce qu'ils ont indûment versé ; qu'il convient donc de condamner Mr Z... à leur restituer les sommes versées soit 30 489, 80 Euros avec intérêt à compter d e leur versement et conforme à celui pratiqué par la Caisse Régional de Crédit Agricole pour les prêts à moyen terme en application de l'article L 411-74 du Code Rural ; qu'il convient de constater que seul le propriétaire bailleur peut être recherché en payement au titre des améliorations ; qu'il convient de constater avec lui que l'accord passé entre ses deux locataires lui est inopposable mais ne rend pas pour autant l'action irrecevable, les sommes réclamées devant alors être justifiées conformément aux textes légaux ; que de plus l'inaction du locataire sortant à I'égard du bailleur ne peut valoir renonciation à obtenir payement des indemnités pour améliorations alors que le versement de celles-ci était conventionnellement prévu et attendu par l'intermédiaire du locataire sortant ; que par ailleurs la prescription invoquée ne s'applique qu'à ce qui est payable régulièrement à terme échu périodique court d'un an ou moins (loyer, rente, salaire, pension alimentaire) ce qui n'est nullement le cas en l'espèce s'agissant d'une somme allouée en une seule fois sous forme de capital et à titre d'indemnité définitive ; qu'ainsi ce moyen doit être finalement rejeté ; qu'il convient de déclarer recevable la demande en payement en ce qu'elle est dirigée contre le bailleur ; que conformément à ce qui a été rappelé plus haut il convient de constater que la seule intervention de Mr X... à l'acte litigieux d'août 1991 ne lui rend pas les sommes fixées opposables, celles-ci devant alors être justifiées conformément aux textes légaux (art L 411-69) ; que tous les travaux d'amélioration ouvrent droit à indemnisation et sont évalués selon leur nature soit bâtiments et ouvrages incorporés au sol, plantations, travaux de transformation du sol, améliorations culturales et foncières, travaux imposés par l'autorité administratives ; qu'à cet égard les améliorations invoquées par Mr Z... correspondent bien à ces catégories ; qu'au surplus il est constant qu'en l'absence d'état des lieux tous les modes de preuves sont admissibles ; qu'ainsi son action est bien fondée dans son principe ; que néanmoins le Tribunal doit vérifier l'existence des améliorations alléguées présentant une utilité pour le fonds et dont les effets se prolongent au delà de la durée du bail, mais aussi si les travaux ont été réalisés en respectant les procédures de contrôle préalable ; qu'en effet l'article L 411-73 distingue suivant les travaux d'amélioration réalisés librement et les autres, nécessitant notamment l'autorisation du bailleur ; qu'à cet égard il convient de rappeler que l'autorisation peut être tacite et résulter de tous éléments même postérieurs aux travaux ; qu'enfin il est constant que les fumures et arrières fumures constituent des améliorations culturales réalisées librement dont l'effet est susceptible de se prolonger ; que s'agissant du surplus des travaux il convient de les apprécier au cas par cas compte tenu notamment des textes alors en vigueur mais aussi de tenir compte du coût des amortissements ; que les parties sont opposées en droit et en fait ; que le Tribunal ne disposant pas des éléments nécessaires pour statuer et s'estimant insuffisamment informé, il convient de recourir à une expertise et de surseoir à statuer sur le surplus des demandes » ; ALORS QUE, PREMIEREMENT, le droit à l'indemnité mise à la charge du bailleur au profit du preneur, dans la mesure où il procède du bail, ne peut concerner que des améliorations réalisées en exécution du bail et visant les biens compris dans le bail ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté expressément que Madame X... a donné la ferme à bail à Monsieur Z... par acte du 20 novembre 1979 (arrêt, p. 6 dernier alinéa) ; que toutefois, l'arrêt déclare fondé la demande de Monsieur Z... en tant qu'elle porte sur des installations d'électricité et d'eau courante réalisées en 1971, soit avant l'entrée en vigueur du bail du 20 novembre 1979 ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, s'agissant d'un élément antérieur au bail invoqué, les juges du fond ont violé l'article L 411-69 du code rural, ensemble l'article L 411-56 du même code ; ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, les juges du fond ont retenu les travaux concernant un chemin et réalisés en 1992 (arrêt, p. 6 dernier alinéa & p. 7 alinéas 1-2) ; que toutefois, dans ses conclusions, Monsieur X... soulignait, évoquant précisément les travaux de 1992, que le chemin n'intéressait pas la ferme de La Cantonnière donnée à bail (conclusions du 8 octobre 2012, p. 14 alinéa 2) ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 411-69 du code rural, ensemble au regard de l'article L. 411-56 du même code. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a, reprenant le dispositif du jugement du 13 décembre 2005, décidé que l'action en paiement formée par Monsieur Z... contre Monsieur X... était fondée en son principe, sauf à prescrire une expertise pour en déterminer l'étendue et en chiffrer le quantum ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « comme l'a retenu le premier juge, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être expresse ; que la renonciation de Monsieur Patrice X... aux améliorations dont se prévaut Monsieur Z... n'est établie par aucun acte express ; que l'intervention de Monsieur Thibault X... en qualité de témoin à l'acte du 1er août 1991, alors qu'il n'avait pas la qualité de bailleur, ne peut valoir renonciation ; que le bail à ferme conclu le 20 novembre 1979 pour 18 ans à compter du 1er novembre 1979 expirait donc le 31 octobre 1997 ; que la cession de bail intervenu le 5 novembre 1991 au profit des époux Y... l'a été pour le temps restant à courir à compter du 1er novembre 1990 ; que la fin de bail à retenir reste donc la date du 31 octobre 1997 ; qu'en application de l'article L. 411-69 du Code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; qu'ainsi, l'éventuelle créance d'indemnisation de Monsieur Z... à l'égard de son bailleur n'était exigible qu'à compter du 1er novembre 1997 ; qu'il appartient bien au cédant et non au cessionnaire du bail de demander cette indemnité au bailleur à l'expiration du bail ; que l'article L. 411-69 du Code rural définit les améliorations au fonds loué pouvant être prises en compte dans la fixation de l'indemnisation ; que l'article L. 411-73 du même Code détermine les conditions dans lesquelles ces améliorations peuvent être réalisées avec ou sans l'accord préalable du bailleur, tous les travaux devant, en tout état de cause, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation ; que Monsieur Z... soutient et démontre par l'ensemble des documents produits, factures, photographies, courriers échangés avec les bailleurs et les membres de la famille X..., avoir réalisé de nombreuses améliorations, la construction d'un silo à fourrage, l'aménagement d'une grange en stabulation libre, l'aménagement d'une aire d'exercice extérieur pour stabulation libre, des travaux de rénovation d'électricité, l'installation de l'eau courante à la ferme, le drainage et le curage du ruisseau se trouvant à proximité, l'installation de nombreux abreuvoirs automatiques, l'installation de 32 carnadis autobloquants avec toit formant abri et un ensemble de barrières et de clôtures, des travaux de drainage et d'irrigation pour l'amélioration du sol ; que des améliorations culturales doivent également être retenues ; que l'existence de ces améliorations ne sont pas remises en cause par Monsieur X... qui conteste, en revanche, avoir donné son consentement à leur réalisation, leur utilité et leur valeur ; que si l'intervention de Monsieur Thibault X... à l'acte du 1er août 1991 ne vaut pas approbation du principe et du montant des améliorations, il permet de retenir que ces améliorations étaient connues de la famille X... ; que la gestion d'affaires exercée par Monsieur Thibault X... au nom de son épouse, bailleresse, est incontestable ; qu'elle est démontrée par l'ensemble des courriers échangés entre celui-ci et le preneur, Monsieur Z... ; que les installations d'électricité et d'eau courante ont été acceptées expressément par le bailleur dans des courriers et figurent comme réalisées par le preneur en 1971 dans l'état des lieux annexé au bail du 20 novembre 1979, comme la réalisation d'un chemin en 1992, le devis ayant été accepté ; que l'ensemble des courriers échangés pendant toutes les années ayant précédé la fin du bail et même après, établissent les relations de confiance existant alors entre le bailleur et le preneur et permettent de déterminer les travaux dont Monsieur X... avait été informés et qu'il avait approuvés ; que ces courriers d'approbation et même de félicitation adressés concernent 1'installation d'un poêle Godin, l'étable de stabulation, la réfection de route et drainage, la mise aux normes pour les cultures, les travaux concernant la toiture, l'abattage d'arbres, les travaux sur la toiture des écuries et la maison Vacher ; que la plupart de ces travaux ne nécessitait pas l'accord préalable du bailleur et ont tous été approuvés par lui ; que leur utilité n'a pas été remise en cause ; qu'il ne peut être contesté que le preneur cessionnaire en a été bénéficiaire, ayant eu un élevage de vaches charolaises puis un élevage de veau ; qu'il est produit par Monsieur Z... un ensemble de factures correspondant aux travaux précités pour un total de 106 870, 51 F, les principales factures étant celles concernant l'aménagement de la stabulation libre (81 508, 94 F et 9 298, 80 F) et la réfection d'un chemin (9 563, 90 F) ; que ces factures ne reflètent pas la totalité de l'indemnité due, notamment au titre de l'amélioration culturale ; que cette indemnité doit être fixée selon les dispositions de l'article L. 411-71 du Code rural, le compte de sortie entre le preneur et le bailleur devant être établi selon les règles strictes de ce texte au regard des articles L. 411-69 et L. 411-73 du même Code ; que malgré l'ancienneté du dossier et des difficultés à établir l'état du fonds lors de la fin du bail, les dispositions impératives du Code rural quant à la fixation de l'indemnité nécessitent qu'une expertise soit ordonnée avant dire droit, la Cour n'ayant pas les éléments pour statuer conformément aux textes précités ; qu'en conséquence, que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions concernant le litige opposant Monsieur X... et Monsieur Z... seul en cause devant la Cour ; qu'en revanche, l'ancienneté du litige et le caractère fondé en son principe de la demande de Monsieur Z... justifient qu'il soit alloué une provision à ce dernier à hauteur de 15 000 ¿ » ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes des déclarations des parties et des documents produits :- bail conclu le 29/ 10/ 1968 entre Mme la comtesse X... et Mr Z... d'une part,- avenant au bail du 5/ 6/ 1986 conclu entre Mme X..., Mr Patrice X... et Mr Z...,- acte authentique dénommé " cession de bail " du 18/ 11/ 1991 auquel sont intervenus outre les consorts Y... et Mr Z..., Mme X... et son fils Mr X... Patrice,- acte litigieux du 1/ 8/ 1991, conclu entre Mr Z... et les consorts Y..., aux termes duquel ceux-ci s'engagent à verser à Mr Z... " la somme de 600 000 frs à titre d'indemnisation pour les investissements réalisés sur la ferme, tant sur les bâtiments d'habitation que d'exploitation, que pour les améliorations apportées aux terres ¿. » ; qu'il apparaît que :- si Mme X... a signé seule le bail initial sur des biens qui lui appartenaient en propre par la suite, et les époux X... ayant fait donation de leur biens à leurs enfants et Mme X... s'en étant réservé l'usufruit, celle-ci a signé conjointement avec son fils PATRICE l'extension du bail sur d'autres terres et les documents suivants,- les bailleurs es qualités ont consenti à la cession de bail sans régler le problème des éventuelles indemnités, tout en reconnaissant que les entrants étaient en possession de l'état des lieux établi à l'entrée de Mr Z..., à cet égard un renvoi incomplet mentionne " ils déclarent en outre faire leur affaire personnelle de.... ",- Mr X... père a signé seul, mais uniquement et expressément es qualités de témoin, l'accord intervenu entre le locataire entrant et le sortant sans rien stipuler à cet égard hormis la mention " lu et approuvé " ; que la renonciation à un droit ne se présume pas, mais doit être expresse ; qu'ainsi il ne peut être déduit des documents produits que les propriétaires bailleurs aient entendu expressément renoncer à leur droit d'accession ; qu'il convient de le constater et de dire ainsi que les locataires entrants ne pouvaient, au regard des règles légales, être tenus au payement des améliorations ; que l'action en payement dirigée contre eux à ce titre est irrecevable ; par ailleurs que le fermier entrant peut toujours racheter au sortant du matériel ou du cheptel ; que tel n'est pas le cas en l'espèce s'agissant d'améliorations des terres, des installations, ou des bâtiments ; qu'ainsi l'action en payement ne pouvant aboutir finalement contre les époux Y... à quelque titre que ce soit, il convient de le constater et de dire qu'ils doivent obtenir remboursement de ce qu'ils ont indûment versé ; qu'il convient donc de condamner Mr Z... à leur restituer les sommes versées soit 30 489, 80 Euros avec intérêt à compter d e leur versement et conforme à celui pratiqué par la Caisse Régional de Crédit Agricole pour les prêts à moyen terme en application de l'article L 411-74 du Code Rural ; qu'il convient de constater que seul le propriétaire bailleur peut être recherché en payement au titre des améliorations ; qu'il convient de constater avec lui que l'accord passé entre ses deux locataires lui est inopposable mais ne rend pas pour autant l'action irrecevable, les sommes réclamées devant alors être justifiées conformément aux textes légaux ; que de plus l'inaction du locataire sortant à I'égard du bailleur ne peut valoir renonciation à obtenir payement des indemnités pour améliorations alors que le versement de celles-ci était conventionnellement prévu et attendu par l'intermédiaire du locataire sortant ; que par ailleurs la prescription invoquée ne s'applique qu'à ce qui est payable régulièrement à terme échu périodique court d'un an ou moins (loyer, rente, salaire, pension alimentaire) ce qui n'est nullement le cas en l'espèce s'agissant d'une somme allouée en une seule fois sous forme de capital et à titre d'indemnité définitive ; qu'ainsi ce moyen doit être finalement rejeté ; qu'il convient de déclarer recevable la demande en payement en ce qu'elle est dirigée contre le bailleur ; que conformément à ce qui a été rappelé plus haut il convient de constater que la seule intervention de Mr X... à l'acte litigieux d'août 1991 ne lui rend pas les sommes fixées opposables, celles-ci devant alors être justifiées conformément aux textes légaux (art L 411-69) ; que tous les travaux d'amélioration ouvrent droit à indemnisation et sont évalués selon leur nature soit bâtiments et ouvrages incorporés au sol, plantations, travaux de transformation du sol, améliorations culturales et foncières, travaux imposés par l'autorité administratives ; qu'à cet égard les améliorations invoquées par Mr Z... correspondent bien à ces catégories ; qu'au surplus il est constant qu'en l'absence d'état des lieux tous les modes de preuves sont admissibles ; qu'ainsi son action est bien fondée dans son principe ; que néanmoins le Tribunal doit vérifier l'existence des améliorations alléguées présentant une utilité pour le fonds et dont les effets se prolongent au delà de la durée du bail, mais aussi si les travaux ont été réalisés en respectant les procédures de contrôle préalable ; qu'en effet l'article L 411-73 distingue suivant les travaux d'amélioration réalisés librement et les autres, nécessitant notamment l'autorisation du bailleur ; qu'à cet égard il convient de rappeler que l'autorisation peut être tacite et résulter de tous éléments même postérieurs aux travaux ; qu'enfin il est constant que les fumures et arrières fumures constituent des améliorations culturales réalisées librement dont l'effet est susceptible de se prolonger ; que s'agissant du surplus des travaux il convient de les apprécier au cas par cas compte tenu notamment des textes alors en vigueur mais aussi de tenir compte du coût des amortissements ; que les parties sont opposées en droit et en fait ; que le Tribunal ne disposant pas des éléments nécessaires pour statuer et s'estimant insuffisamment informé, il convient de recourir à une expertise et de surseoir à statuer sur le surplus des demandes » ; ALORS QUE, le droit à indemnité suppose que le bailleur n'ait pas renoncé à devenir propriétaire des améliorations par voie d'accession ; que si la renonciation peut être expresse, elle peut également être tacite ; qu'en l'espèce, les juges du second degré ont énoncé : « comme l'a retenu le premier juge, la renonciation à un droit ne se présume et doit être expresse » pour ajouter « que la renonciation de Monsieur Patrice X... aux améliorations ¿ n'est établie par aucun acte exprès » (arrêt, p. 5 alinéa 3) ; que ce faisant, les juges du fond ont considéré, sans équivoque aucune, qu'à leurs yeux, seule une renonciation donnant lieu à une déclaration formelle et expresse à l'exclusion d'une renonciation tacite, pouvait être retenue ; que ce faisant, ils ont violé l'article 1134 du code civil, les règles gouvernant la renonciation tacite, ensemble l'article L 461-69 du code rural. TROISIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a, reprenant le dispositif du jugement du 13 décembre 2005, décidé que l'action en paiement formée par Monsieur Z... contre Monsieur X... était fondée en son principe, sauf à prescrire une expertise pour en déterminer l'étendue et en chiffrer le quantum ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « comme l'a retenu le premier juge, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être expresse ; que la renonciation de Monsieur Patrice X... aux améliorations dont se prévaut Monsieur Z... n'est établie par aucun acte express ; que l'intervention de Monsieur Thibault X... en qualité de témoin à l'acte du 1er août 1991, alors qu'il n'avait pas la qualité de bailleur, ne peut valoir renonciation ; que le bail à ferme conclu le 20 novembre 1979 pour 18 ans à compter du 1er novembre 1979 expirait donc le 31 octobre 1997 ; que la cession de bail intervenu le 5 novembre 1991 au profit des époux Y... l'a été pour le temps restant à courir à compter du 1er novembre 1990 ; que la fin de bail à retenir reste donc la date du 31 octobre 1997 ; qu'en application de l'article L. 411-69 du Code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; qu'ainsi, l'éventuelle créance d'indemnisation de Monsieur Z... à l'égard de son bailleur n'était exigible qu'à compter du 1er novembre 1997 ; qu'il appartient bien au cédant et non au cessionnaire du bail de demander cette indemnité au bailleur à l'expiration du bail ; que l'article L. 411-69 du Code rural définit les améliorations au fonds loué pouvant être prises en compte dans la fixation de l'indemnisation ; que l'article L. 411-73 du même Code détermine les conditions dans lesquelles ces améliorations peuvent être réalisées avec ou sans l'accord préalable du bailleur, tous les travaux devant, en tout état de cause, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation ; que Monsieur Z... soutient et démontre par l'ensemble des documents produits, factures, photographies, courriers échangés avec les bailleurs et les membres de la famille X..., avoir réalisé de nombreuses améliorations, la construction d'un silo à fourrage, l'aménagement d'une grange en stabulation libre, l'aménagement d'une aire d'exercice extérieur pour stabulation libre, des travaux de rénovation d'électricité, l'installation de l'eau courante à la ferme, le drainage et le curage du ruisseau se trouvant à proximité, l'installation de nombreux abreuvoirs automatiques, l'installation de 32 carnadis autobloquants avec toit formant abri et un ensemble de barrières et de clôtures, des travaux de drainage et d'irrigation pour l'amélioration du sol ; que des améliorations culturales doivent également être retenues ; que l'existence de ces améliorations ne sont pas remises en cause par Monsieur X... qui conteste, en revanche, avoir donné son consentement à leur réalisation, leur utilité et leur valeur ; que si l'intervention de Monsieur Thibault X... à l'acte du 1er août 1991 ne vaut pas approbation du principe et du montant des améliorations, il permet de retenir que ces améliorations étaient connues de la famille X... ; que la gestion d'affaires exercée par Monsieur Thibault X... au nom de son épouse, bailleresse, est incontestable ; qu'elle est démontrée par l'ensemble des courriers échangés entre celui-ci et le preneur, Monsieur Z... ; que les installations d'électricité et d'eau courante ont été acceptées expressément par le bailleur dans des courriers et figurent comme réalisées par le preneur en 1971 dans l'état des lieux annexé au bail du 20 novembre 1979, comme la réalisation d'un chemin en 1992, le devis ayant été accepté ; que l'ensemble des courriers échangés pendant toutes les années ayant précédé la fin du bail et même après, établissent les relations de confiance existant alors entre le bailleur et le preneur et permettent de déterminer les travaux dont Monsieur X... avait été informés et qu'il avait approuvés ; que ces courriers d'approbation et même de félicitation adressés concernent l'installation d'un poêle Godin, l'étable de stabulation, la réfection de route et drainage, la mise aux normes pour les cultures, les travaux concernant la toiture, l'abattage d'arbres, les travaux sur la toiture des écuries et la maison Vacher ; que la plupart de ces travaux ne nécessitait pas l'accord préalable du bailleur et ont tous été approuvés par lui ; que leur utilité n'a pas été remise en cause ; qu'il ne peut être contesté que le preneur cessionnaire en a été bénéficiaire, ayant eu un élevage de vaches charolaises puis un élevage de veau ; qu'il est produit par Monsieur Z... un ensemble de factures correspondant aux travaux précités pour un total de 106 870, 51 F, les principales factures étant celles concernant l'aménagement de la stabulation libre (81 508, 94 F et 9 298, 80 F) et la réfection d'un chemin (9 563, 90 F) ; que ces factures ne reflètent pas la totalité de l'indemnité due, notamment au titre de l'amélioration culturale ; que cette indemnité doit être fixée selon les dispositions de l'article L. 411-71 du Code rural, le compte de sortie entre le preneur et le bailleur devant être établi selon les règles strictes de ce texte au regard des articles L. 411-69 et L. 411-73 du même Code ; que malgré l'ancienneté du dossier et des difficultés à établir l'état du fonds lors de la fin du bail, les dispositions impératives du Code rural quant à la fixation de l'indemnité nécessitent qu'une expertise soit ordonnée avant dire droit, la Cour n'ayant pas les éléments pour statuer conformément aux textes précités ; qu'en conséquence, que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions concernant le litige opposant Monsieur X... et Monsieur Z... seul en cause devant la Cour ; qu'en revanche, l'ancienneté du litige et le caractère fondé en son principe de la demande de Monsieur Z... justifient qu'il soit alloué une provision à ce dernier à hauteur de 15 000 ¿ » ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes des déclarations des parties et des documents produits :- bail conclu le 29/ 10/ 1968 entre Mme la comtesse X... et Mr Z... d'une part,- avenant au bail du 5/ 6/ 1986 conclu entre Mme X..., Mr Patrice X... et Mr Z...,- acte authentique dénommé " cession de bail " du 18/ 11/ 1991 auquel sont intervenus outre les consorts Y... et Mr Z..., Mme X... et son fils Mr X... Patrice,- acte litigieux du 1/ 8/ 1991, conclu entre Mr Z... et les consorts Y..., aux termes duquel ceux-ci s'engagent à verser à Mr Z... " la somme de 600 000 frs à titre d'indemnisation pour les investissements réalisés sur la ferme, tant sur les bâtiments d'habitation que d'exploitation, que pour les améliorations apportées aux terres ¿. » ; qu'il apparaît que :- si Mme X... a signé seule le bail initial sur des biens qui lui appartenaient en propre par la suite, et les époux X... ayant fait donation de leur biens à leurs enfants et Mme X... s'en étant réservé l'usufruit, celle-ci a signé conjointement avec son fils PATRICE l'extension du bail sur d'autres terres et les documents suivants,- les bailleurs es qualités ont consenti à la cession de bail sans régler le problème des éventuelles indemnités, tout en reconnaissant que les entrants étaient en possession de l'état des lieux établi à l'entrée de Mr Z..., à cet égard un renvoi incomplet mentionne " ils déclarent en outre faire leur affaire personnelle de.... ",- Mr X... père a signé seul, mais uniquement et expressément es qualités de témoin, l'accord intervenu entre le locataire entrant et le sortant sans rien stipuler à cet égard hormis la mention " lu et approuvé " ; que la renonciation à un droit ne se présume pas, mais doit être expresse ; qu'ainsi il ne peut être déduit des documents produits que les propriétaires bailleurs aient entendu expressément renoncer à leur droit d'accession ; qu'il convient de le constater et de dire ainsi que les locataires entrants ne pouvaient, au regard des règles légales, être tenus au payement des améliorations ; que l'action en payement dirigée contre eux à ce titre est irrecevable ; par ailleurs que le fermier entrant peut toujours racheter au sortant du matériel ou du cheptel ; que tel n'est pas le cas en l'espèce s'agissant d'améliorations des terres, des installations, ou des bâtiments ; qu'ainsi l'action en payement ne pouvant aboutir finalement contre les époux Y... à quelque titre que ce soit, il convient de le constater et de dire qu'ils doivent obtenir remboursement de ce qu'ils ont indûment versé ; qu'il convient donc de condamner Mr Z... à leur restituer les sommes versées soit 30 489, 80 Euros avec intérêt à compter d e leur versement et conforme à celui pratiqué par la Caisse Régional de Crédit Agricole pour les prêts à moyen terme en application de l'article L 411-74 du Code Rural ; qu'il convient de constater que seul le propriétaire bailleur peut être recherché en payement au titre des améliorations ; qu'il convient de constater avec lui que l'accord passé entre ses deux locataires lui est inopposable mais ne rend pas pour autant l'action irrecevable, les sommes réclamées devant alors être justifiées conformément aux textes légaux ; que de plus l'inaction du locataire sortant à I'égard du bailleur ne peut valoir renonciation à obtenir payement des indemnités pour améliorations alors que le versement de celles-ci était conventionnellement prévu et attendu par l'intermédiaire du locataire sortant ; que par ailleurs la prescription invoquée ne s'applique qu'à ce qui est payable régulièrement à terme échu périodique court d'un an ou moins (loyer, rente, salaire, pension alimentaire) ce qui n'est nullement le cas en l'espèce s'agissant d'une somme allouée en une seule fois sous forme de capital et à titre d'indemnité définitive ; qu'ainsi ce moyen doit être finalement rejeté ; qu'il convient de déclarer recevable la demande en payement en ce qu'elle est dirigée contre le bailleur ; que conformément à ce qui a été rappelé plus haut il convient de constater que la seule intervention de Mr X... à l'acte litigieux d'août 1991 ne lui rend pas les sommes fixées opposables, celles-ci devant alors être justifiées conformément aux textes légaux (art L 411-69) ; que tous les travaux d'amélioration ouvrent droit à indemnisation et sont évalués selon leur nature soit bâtiments et ouvrages incorporés au sol, plantations, travaux de transformation du sol, améliorations culturales et foncières, travaux imposés par l'autorité administratives ; qu'à cet égard les améliorations invoquées par Mr Z... correspondent bien à ces catégories ; qu'au surplus il est constant qu'en l'absence d'état des lieux tous les modes de preuves sont admissibles ; qu'ainsi son action est bien fondée dans son principe ; que néanmoins le Tribunal doit vérifier l'existence des améliorations alléguées présentant une utilité pour le fonds et dont les effets se prolongent au delà de la durée du bail, mais aussi si les travaux ont été réalisés en respectant les procédures de contrôle préalable ; qu'en effet l'article L 411-73 distingue suivant les travaux d'amélioration réalisés librement et les autres, nécessitant notamment l'autorisation du bailleur ; qu'à cet égard il convient de rappeler que l'autorisation peut être tacite et résulter de tous éléments même postérieurs aux travaux ; qu'enfin il est constant que les fumures et arrières fumures constituent des améliorations culturales réalisées librement dont l'effet est susceptible de se prolonger ; que s'agissant du surplus des travaux il convient de les apprécier au cas par cas compte tenu notamment des textes alors en vigueur mais aussi de tenir compte du coût des amortissements ; que les parties sont opposées en droit et en fait ; que le Tribunal ne disposant pas des éléments nécessaires pour statuer et s'estimant insuffisamment informé, il convient de recourir à une expertise et de surseoir à statuer sur le surplus des demandes » ; ALORS QUE, PREMIEREMENT, lorsque le droit à indemnité est subordonné à une autorisation préalable du bailleur, l'autorisation doit émaner du bailleur ou de son mandataire ; qu'en se fondant sur la gestion d'affaires de Monsieur Thibault X..., les juges du fond ont violé les articles L 411-69 et L 411-73 du code rural, ensemble les articles 1372 à 1375 du code civil ; ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, lorsque la gestion d'affaires est invoquée, les juges du fond doivent s'expliquer sur les conditions dans lesquelles était intervenu le gérant d'affaires à l'effet de déterminer si les conditions de la gestion d'affaires, notamment sous l'angle de l'utilité, étaient remplies ; que Monsieur Z... devait justifier d'une autorisation et il avait à cet égard la charge de la preuve ; que faute de s'expliquer sur ces points, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L 411-69 et L 411-73 du code rural, ensemble les articles 1372 à 1375 du code civil ; ALORS QUE, TROISIEMEMENT, si les juges du fond ont fait état de ce que la famille X... connaissait les améliorations, la connaissance des améliorations ne peut équivaloir à une autorisation ; qu'à cet égard, les juges du fond ont violé les articles L 411-69 et L 411-73 du code rural ; ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, si les juges du fond ont fait état d'une approbation émanant de Monsieur X..., ils ont précisé que cette approbation concernait l'installation d'un poêle GODIN, l'installation d'étable de stabulation, la réfection d'une route et d'un drainage, la mise aux normes pour les cultures, des travaux de toiture, d'abattage d'arbres ainsi que des travaux sur la toiture des écuries et la maison Vacher (arrêt, p. 7 alinéa 1) ; que toutefois, cette liste ne couvre pas, en tout état de cause, l'ensemble des travaux invoqués par Monsieur Z... et notamment les travaux suivants : construction d'un silo à fourrage, installation d'abreuvoirs automatiques, l'installation de 32 carnadis autobloquants, l'installation de barrières et de clôtures, outre les travaux d'irrigation (arrêt, p. 6 alinéa 3 et p. 7 alinéa 1) ; que pour ces derniers, nonobstant le motif relatif à l'approbation, l'arrêt est dépourvu de base légale au regard des articles L 411-69 et L 411-73 du code rural. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a, reprenant le dispositif du jugement du 13 décembre 2005, décidé que l'action en paiement formée par Monsieur Z... contre Monsieur X... était fondée en son principe, sauf à prescrire une expertise pour en déterminer l'étendue et en chiffrer le quantum ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « comme l'a retenu le premier juge, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être expresse ; que la renonciation de Monsieur Patrice X... aux améliorations dont se prévaut Monsieur Z... n'est établie par aucun acte express ; que l'intervention de Monsieur Thibault X... en qualité de témoin à l'acte du 1er août 1991, alors qu'il n'avait pas la qualité de bailleur, ne peut valoir renonciation ; que le bail à ferme conclu le 20 novembre 1979 pour 18 ans à compter du 1er novembre 1979 expirait donc le 31 octobre 1997 ; que la cession de bail intervenu le 5 novembre 1991 au profit des époux Y... l'a été pour le temps restant à courir à compter du 1er novembre 1990 ; que la fin de bail à retenir reste donc la date du 31 octobre 1997 ; qu'en application de l'article L. 411-69 du Code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; qu'ainsi, l'éventuelle créance d'indemnisation de Monsieur Z... à l'égard de son bailleur n'était exigible qu'à compter du 1er novembre 1997 ; qu'il appartient bien au cédant et non au cessionnaire du bail de demander cette indemnité au bailleur à l'expiration du bail ; que l'article L. 411-69 du Code rural définit les améliorations au fonds loué pouvant être prises en compte dans la fixation de l'indemnisation ; que l'article L. 411-73 du même Code détermine les conditions dans lesquelles ces améliorations peuvent être réalisées avec ou sans l'accord préalable du bailleur, tous les travaux devant, en tout état de cause, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation ; que Monsieur Z... soutient et démontre par l'ensemble des documents produits, factures, photographies, courriers échangés avec les bailleurs et les membres de la famille X..., avoir réalisé de nombreuses améliorations, la construction d'un silo à fourrage, l'aménagement d'une grange en stabulation libre, l'aménagement d'une aire d'exercice extérieur pour stabulation libre, des travaux de rénovation d'électricité, l'installation de l'eau courante à la ferme, le drainage et le curage du ruisseau se trouvant à proximité, l'installation de nombreux abreuvoirs automatiques, l'installation de 32 carnadis autobloquants avec toit formant abri et un ensemble de barrières et de clôtures, des travaux de drainage et d'irrigation pour l'amélioration du sol ; que des améliorations culturales doivent également être retenues ; que l'existence de ces améliorations ne sont pas remises en cause par Monsieur X... qui conteste, en revanche, avoir donné son consentement à leur réalisation, leur utilité et leur valeur ; que si l'intervention de Monsieur Thibault X... à l'acte du 1er août 1991 ne vaut pas approbation du principe et du montant des améliorations, il permet de retenir que ces améliorations étaient connues de la famille X... ; que la gestion d'affaires exercée par Monsieur Thibault X... au nom de son épouse, bailleresse, est incontestable ; qu'elle est démontrée par l'ensemble des courriers échangés entre celui-ci et le preneur, Monsieur Z... ; que les installations d'électricité et d'eau courante ont été acceptées expressément par le bailleur dans des courriers et figurent comme réalisées par le preneur en 1971 dans l'état des lieux annexé au bail du 20 novembre 1979, comme la réalisation d'un chemin en 1992, le devis ayant été accepté ; que l'ensemble des courriers échangés pendant toutes les années ayant précédé la fin du bail et même après, établissent les relations de confiance existant alors entre le bailleur et le preneur et permettent de déterminer les travaux dont Monsieur X... avait été informés et qu'il avait approuvés ; que ces courriers d'approbation et même de félicitation adressés concernent 1'installation d'un poêle Godin, l'étable de stabulation, la réfection de route et drainage, la mise aux normes pour les cultures, les travaux concernant la toiture, l'abattage d'arbres, les travaux sur la toiture des écuries et la maison Vacher ; que la plupart de ces travaux ne nécessitait pas l'accord préalable du bailleur et ont tous été approuvés par lui ; que leur utilité n'a pas été remise en cause ; qu'il ne peut être contesté que le preneur cessionnaire en a été bénéficiaire, ayant eu un élevage de vaches charolaises puis un élevage de veau ; qu'il est produit par Monsieur Z... un ensemble de factures correspondant aux travaux précités pour un total de 106 870, 51 F, les principales factures étant celles concernant l'aménagement de la stabulation libre (81 508, 94 F et 9 298, 80 F) et la réfection d'un chemin (9 563, 90 F) ; que ces factures ne reflètent pas la totalité de l'indemnité due, notamment au titre de l'amélioration culturale ; que cette indemnité doit être fixée selon les dispositions de l'article L. 411-71 du Code rural, le compte de sortie entre le preneur et le bailleur devant être établi selon les règles strictes de ce texte au regard des articles L. 411-69 et L. 411-73 du même Code ; que malgré l'ancienneté du dossier et des difficultés à établir l'état du fonds lors de la fin du bail, les dispositions impératives du Code rural quant à la fixation de l'indemnité nécessitent qu'une expertise soit ordonnée avant dire droit, la Cour n'ayant pas les éléments pour statuer conformément aux textes précités ; qu'en conséquence, que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions concernant le litige opposant Monsieur X... et Monsieur Z... seul en cause devant la Cour ; qu'en revanche, l'ancienneté du litige et le caractère fondé en son principe de la demande de Monsieur Z... justifient qu'il soit alloué une provision à ce dernier à hauteur de 15 000 ¿ » ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes des déclarations des parties et des documents produits :- bail conclu le 29/ 10/ 1968 entre Mme la comtesse X... et Mr Z... d'une part,- avenant au bail du 5/ 6/ 1986 conclu entre Mme X..., Mr Patrice X... et Mr Z...,- acte authentique dénommé " cession de bail " du 18/ 11/ 1991 auquel sont intervenus outre les consorts Y... et Mr Z..., Mme X... et son fils Mr X... Patrice,- acte litigieux du 1/ 8/ 1991, conclu entre Mr Z... et les consorts Y..., aux termes duquel ceux-ci s'engagent à verser à Mr Z... " la somme de 600 000 frs à titre d'indemnisation pour les investissements réalisés sur la ferme, tant sur les bâtiments d'habitation que d'exploitation, que pour les améliorations apportées aux terres ¿. » ; qu'il apparaît que :- si Mme X... a signé seule le bail initial sur des biens qui lui appartenaient en propre par la suite, et les époux X... ayant fait donation de leur biens à leurs enfants et Mme X... s'en étant réservé l'usufruit, celle-ci a signé conjointement avec son fils PATRICE l'extension du bail sur d'autres terres et les documents suivants,- les bailleurs es qualités ont consenti à la cession de bail sans régler le problème des éventuelles indemnités, tout en reconnaissant que les entrants étaient en possession de l'état des lieux établi à l'entrée de Mr Z..., à cet égard un renvoi incomplet mentionne " ils déclarent en outre faire leur affaire personnelle de.... ",- Mr X... père a signé seul, mais uniquement et expressément es qualités de témoin, l'accord intervenu entre le locataire entrant et le sortant sans rien stipuler à cet égard hormis la mention " lu et approuvé " ; que la renonciation à un droit ne se présume pas, mais doit être expresse ; qu'ainsi il ne peut être déduit des documents produits que les propriétaires bailleurs aient entendu expressément renoncer à leur droit d'accession ; qu'il convient de le constater et de dire ainsi que les locataires entrants ne pouvaient, au regard des règles légales, être tenus au payement des améliorations ; que l'action en payement dirigée contre eux à ce titre est irrecevable ; par ailleurs que le fermier entrant peut toujours racheter au sortant du matériel ou du cheptel ; que tel n'est pas le cas en l'espèce s'agissant d'améliorations des terres, des installations, ou des bâtiments ; qu'ainsi l'action en payement ne pouvant aboutir finalement contre les époux Y... à quelque titre que ce soit, il convient de le constater et de dire qu'ils doivent obtenir remboursement de ce qu'ils ont indûment versé ; qu'il convient donc de condamner Mr Z... à leur restituer les sommes versées soit 30 489, 80 Euros avec intérêt à compter d e leur versement et conforme à celui pratiqué par la Caisse Régional de Crédit Agricole pour les prêts à moyen terme en application de l'article L 411-74 du Code Rural ; qu'il convient de constater que seul le propriétaire bailleur peut être recherché en payement au titre des améliorations ; qu'il convient de constater avec lui que l'accord passé entre ses deux locataires lui est inopposable mais ne rend pas pour autant l'action irrecevable, les sommes réclamées devant alors être justifiées conformément aux textes légaux ; que de plus l'inaction du locataire sortant à I'égard du bailleur ne peut valoir renonciation à obtenir payement des indemnités pour améliorations alors que le versement de celles-ci était conventionnellement prévu et attendu par l'intermédiaire du locataire sortant ; que par ailleurs la prescription invoquée ne s'applique qu'à ce qui est payable régulièrement à terme échu périodique court d'un an ou moins (loyer, rente, salaire, pension alimentaire) ce qui n'est nullement le cas en l'espèce s'agissant d'une somme allouée en une seule fois sous forme de capital et à titre d'indemnité définitive ; qu'ainsi ce moyen doit être finalement rejeté ; qu'il convient de déclarer recevable la demande en payement en ce qu'elle est dirigée contre le bailleur ; que conformément à ce qui a été rappelé plus haut il convient de constater que la seule intervention de Mr X... à l'acte litigieux d'août 1991 ne lui rend pas les sommes fixées opposables, celles-ci devant alors être justifiées conformément aux textes légaux (art L 411-69) ; que tous les travaux d'amélioration ouvrent droit à indemnisation et sont évalués selon leur nature soit bâtiments et ouvrages incorporés au sol, plantations, travaux de transformation du sol, améliorations culturales et foncières, travaux imposés par l'autorité administratives ; qu'à cet égard les améliorations invoquées par Mr Z... correspondent bien à ces catégories ; qu'au surplus il est constant qu'en l'absence d'état des lieux tous les modes de preuves sont admissibles ; qu'ainsi son action est bien fondée dans son principe ; que néanmoins le Tribunal doit vérifier l'existence des améliorations alléguées présentant une utilité pour le fonds et dont les effets se prolongent au delà de la durée du bail, mais aussi si les travaux ont été réalisés en respectant les procédures de contrôle préalable ; qu'en effet l'article L 411-73 distingue suivant les travaux d'amélioration réalisés librement et les autres, nécessitant notamment l'autorisation du bailleur ; qu'à cet égard il convient de rappeler que l'autorisation peut être tacite et résulter de tous éléments même postérieurs aux travaux ; qu'enfin il est constant que les fumures et arrières fumures constituent des améliorations culturales réalisées librement dont l'effet est susceptible de se prolonger ; que s'agissant du surplus des travaux il convient de les apprécier au cas par cas compte tenu notamment des textes alors en vigueur mais aussi de tenir compte du coût des amortissements ; que les parties sont opposées en droit et en fait ; que le Tribunal ne disposant pas des éléments nécessaires pour statuer et s'estimant insuffisamment informé, il convient de recourir à une expertise et de surseoir à statuer sur le surplus des demandes » ; ALORS QUE, PREMIEREMENT, les juges du fond ne pouvaient énoncer « que l'utilité des travaux n'était pas remise en cause » quand Monsieur X... contestait formellement l'utilité des travaux invoquée par Monsieur Z... (conclusions du 8 octobre 2012, pp. 14 et 15) ; que l'arrêt a été rendu au prix d'une dénaturation des conclusions de Monsieur X... ; ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, dès lors qu'une contestation avait été émise, les juges du fond devaient rechercher, investissement par investissement, amélioration par amélioration, si les travaux réalisés par le fermier présentaient ou non une utilité pour l'exploitation ; que faute de procéder de la sorte, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L 411-73 du code rural ; ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et en tout cas, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... attirait plus spécialement l'attention des juges du fond sur l'inutilité de deux équipements : le silo à fourrage et l'air d'exercice extérieur pour stabulation libre (conclusions du 8 octobre 2012, p. 14) ; qu'il soulignait que le silo à fourrage, réalisé en 1972, servait de parking et que l'aire d'exercice pour stabulation libre, réalisé en 1981, n'était d'aucune utilité ; qu'en s'abstenant à tout le moins de s'expliquer sur l'un ou l'autre de ces deux points, sous l'angle de l'utilité, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L 411-73 du code rural. CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a, reprenant le dispositif du jugement du 13 décembre 2005, décidé que l'action en paiement formée par Monsieur Z... contre Monsieur X... était fondée en son principe, sauf à prescrire une expertise pour en déterminer l'étendue et en chiffrer le quantum ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article L 411-69 du code rural définit les améliorations au fonds loué pouvant être prises en compte dans la fixation de l'indemnisation ; que l'article L 411-73 du même code détermine les conditions dans lesquelles ces améliorations peuvent être réalisées avec ou sans l'accord préalable du bailleur, tous les travaux devant, en tout état de cause, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation ; que Monsieur Z... soutient et démontre par l'ensemble des documents produits, factures, photographies, courriers échangés avec les bailleurs et les membres de la famille X..., avoir réalisé de nombreuses améliorations, la construction d'un silo à fourrage, l'aménagement d'une grange en stabulation libre, l'aménagement d'une aire d'exercice extérieur pour stabulation libre, des travaux de rénovation d'électricité, l'installation de l'eau courante à la ferme, le drainage et le curage du ruisseau se trouvant à proximité, l'installation de nombreux abreuvoirs automatiques, l'installation de 32 carnadis autobloquants avec toit formant abri et un ensemble de barrières et de clôtures, des travaux de drainage et d'irrigation pour l'amélioration du sol ; que des améliorations culturales doivent également être retenues ; que l'existence de ces améliorations ne sont pas remises en cause par Monsieur X... qui conteste, en revanche, avoir donné son consentement à leur réalisation, leur utilité et leur valeur ; que si l'intervention de Monsieur Thibault X... à l'acte du 1er aout 1991 ne vaut pas approbation du principe et du montant des améliorations, il permet de retenir que ces améliorations étaient connues de la famille X... ; que la gestion d'affaires exercée par Monsieur Thibault X... au nom de son épouse, bailleresse, est incontestable ; qu'elle est démontrée par l'ensemble des courriers échangés entre celui-ci et le preneur, Monsieur Z... ; que les installations d'électricité et d'eau courante ont été acceptées expressément par le bailleur dans des courriers et figurent comme réalisées par le preneur en 1971 dans l'état des lieux annexé au bail du 20 novembre 1979, comme la réalisation d'un chemin en 1992, le devis ayant été accepté ; que l'ensemble des courriers échangés pendant toutes les années ayant précédé la fin du bail et même après, établissent les relations de confiance existant alors entre le bailleur et le preneur et permettent de déterminer les travaux dont Monsieur X... avait été informé et qu'il avait approuvés ; que ces courriers d'approbation et même de félicitations adressés concernent l'installation d'un poêle Godin, l'étable de stabulation, la réfection de route et drainage, la mise aux normes pour les cultures, les travaux concernant la toiture, l'abattage d'arbres, les travaux sur la toiture des écuries et la maison Vacher ; que la plupart de ces travaux ne nécessitait donc pas l'accord préalable du bailleur et ont tous été approuvés par lui ; que leur utilité n'a pas été remise en cause ; qu'il ne peut être contesté que le preneur cessionnaire en a été bénéficiaire, ayant eu un élevage de vaches charolaises puis un élevage de veau ; qu'il est produit par Monsieur Z... un ensemble de factures correspondant aux travaux précités pour un total de 106 870, 51 F, les principales factures étant celles concernant l'aménagement de la stabulation libre (81 508, 94 F et 9 298, 8 F) et la réfection d'un chemin (9 563, 9 F) ; que ces factures ne reflètent pas la totalité de l'indemnité due, notamment au titre de l'amélioration culturale ; que cette indemnité doit être fixée selon les dispositions de l'article L. 411-71 du rural, le compte de sortie entre le preneur et le bailleur devant être établi selon les règles strictes de ce texte au regard des articles L. 411-69 et L. 411-73 du code rural ; que malgré l'ancienneté du dossier et des difficultés à établir l'état du fonds lors de la fin du bail, les dispositions impératives du code rural quant à la fixation de l'indemnité nécessitent qu'une expertise soit ordonnée avant dire droit, la cour n'ayant pas les éléments pour statuer conformément aux textes précités ; qu'en conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions concernant le litige opposant Monsieur X... et Monsieur Z... seul en cause devant la cour » ; ALORS QUE, premièrement, d'un côté, dans les motifs de l'arrêt, les juges du second degré considèrent que le fermier pouvait prétendre à indemnité dans la mesure où des améliorations, considérées utiles, ont été réalisées, et que les travaux avaient été autorisés ou approuvés ; que d'un autre côté, les juges du fond prescrivent une expertise à l'effet de déterminer quelles améliorations ont été réalisées, si elles sont utiles et si les travaux ont donné lieu à autorisation ; que le rapprochement de ces deux séries d'éléments rend l'arrêt inintelligible ; qu'il doit être censuré pour violation de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, la contradiction entre les motifs de la décision et son dispositif équivaut à un défaut de motifs ; que d'un côté, dans les motifs, les juges du fond considèrent que des améliorations ont été réalisées, qu'elles sont utiles et que les travaux ont été autorisés ou approuvés ; que d'un autre côté, les juges du fond prescrivent une expertise à l'effet de déterminer quelles améliorations ont été réalisées, si elles sont utiles et si les travaux ont donné lieu à autorisation ; qu'à raison de cette contradiction l'arrêt doit être censuré pour violation de l'article 455 du code de procédure civile.