Identifiant: JURITEXT000043565821

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mai 2021 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 412 F-D Pourvoi n° M 19-25.547 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MAI 2021 Mme [E] [F], épouse [G], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° M 19-25.547 contre l'arrêt rendu le 22 octobre 2019 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme [F] [M], épouse [N], 2°/ à M. [S] [N], domiciliés tous deux [Adresse 2], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de Mme [F], après débats en l'audience publique du 30 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 22 octobre 2019), M. et Mme [N] ont vendu à Mme [F] une maison d'habitation dans laquelle le vendeur avait procédé lui-même à des travaux de réfection de la toiture et d'agrandissement en 1992, puis en 2010 et 2013. 2. Se plaignant d'infiltrations sur les murs dès son entrée dans les lieux, Mme [F], après expertise, a assigné M. et Mme [N] en nullité de la vente sur le fondement du dol et subsidiairement en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Examen des moyens Sur le second moyen Enoncé du moyen 3. Mme [F] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande fondée sur le dol, alors : « 1°/ que le dol est caractérisé par une tromperie destinée à conduire une partie à contracter sous l'empire d'une fausse conviction ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que l'expert judiciaire a constaté dans la maison vendue par les époux [N] à Madame [F] la présence d'humidité et d'infiltrations, en relation avec des défauts affectant la toiture causés par les travaux réalisés sur celle-ci par Monsieur [N], et retenu que l'expert indiquait dans son rapport « que l'intérieur de la maison a été impacté par des infiltrations, que la charpente a été affectée par des infiltrations, n'a pas pour le moment subi de sérieux dégâts. Il a constaté des taches d'humidité dans la maison liées aux désordres de la couverture » ; que, pour dire qu'il n'était pas établi que les époux [N] avaient cherché à dissimuler ces désordres à l'acheteuse, la cour d'appel s'est contentée de retenir que les travaux de peinture réalisés peu avant la vente ne démontraient pas une intention de dissimuler un vice connu des vendeurs, l'application d'une couche de peinture avant de proposer un bien à la vente constituant une pratique usuelle pour le mettre en valeur et n'ayant, en elle-même, aucun caractère suspect ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait de ses constatations que la maison vendue était affectée de traces d'humidité et d'infiltrations, constatées par l'expert, causées par les désordres de la toiture résultant des travaux réalisés par les époux [N], et que la peinture appliquée par ces derniers peu de temps avant la vente avait eu pour effet de camoufler, ce qui caractérisait le dol commis par les vendeurs, la cour d'appel a violé l'article 1116 (devenu 1137) du code civil ; 2°/ que le caractère déterminant du dol doit être apprécié par les juges du fond au regard des circonstances particulières de l'espèce ; qu'en s'abstenant de rechercher, ce que contestait Mme [F], si cette dernière, qui soulignait qu'elle était en état d'invalidité et se déplaçait en fauteuil roulant aurait acheté la maison vendue par les époux [N] si elle avait su que celle-ci était affectée d'un vice affectant son isolation, dont l'expert avait chiffré le coût de reprise à la somme de 22 924,03 euros selon l'option de réparation la moins onéreuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 (devenu 1137) du code civil. » Réponse de la Cour 4. La cour d'appel a souverainement retenu que l'acquéreur ne démontrait pas que le silence gardé par les vendeurs sur les travaux réalisés était intentionnel ni que les travaux de peinture réalisés peu avant la vente démontraient une intention de dissimuler un vice connu par eux dès lors que l'application d'une couche de peinture avant de proposer un bien à la vente constitue une pratique usuelle pour le mettre en valeur et n'a, en elle-même, aucun caractère suspect. 5. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la demande formée sur le fondement du dol devait être rejetée. 6. Elle a ainsi légalement justifié sa décision. Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche Enoncé du moyen 7. Mme [F] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande fondée sur la garantie des vices cachés, alors « que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en se bornant à retenir que le vice caché affectant la couverture de l'immeuble vendu par les époux [N] n'empêchait pas d'habiter la maison et ainsi, ne portait pas atteinte à sa destination, sans rechercher comme elle y était invitée, si ce vice tenant à la non-conformité de la toiture à la réglementation applicable, dont l'expert avait constaté qu'il « favoris[ait] la présence d'humidité dans une maison, ce qui peut entraîner des maladies respiratoires, le développement d'allergies, des rhumatismes, etc? », et qui nécessitait des travaux de réfection qu'il évaluait, pour l'option la moins onéreuse, à la somme de 22 924,03 euros, n'en diminuait pas tellement l'usage que Madame [F] divorcée [G] ne l'aurait pas acquise si elle en avait eu connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article 1641 du code civil : 8. Aux termes de ce texte, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avaient connus. 9. Pour rejeter la demande de résolution du contrat, l'arrêt retient que la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés exige un vice qualifié, d'une gravité suffisante, portant atteinte à la destination de l'immeuble et qu'en l'espèce, les défauts affectant la couverture, à l'origine de désordres se limitant à des taches d'humidité, n'empêchent pas d'habiter la maison même s'il est préconisé pour l'avenir une remise en état, rien ne venant étayer l'affirmation du tribunal selon laquelle les désordres rendraient l'immeuble impropre à sa destination. 10. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le vice tenant à la non-conformité de la toiture à la réglementation applicable ne diminuait pas tellement l'usage de la maison que Mme [F] ne l'aurait pas acquise si elle en avait eu connaissance, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf ce qu'il déclare forclose l'action en garantie contre le vendeur-constructeur et en ce qu'il rejette la demande formée sur le fondement du dol, l'arrêt rendu le 22 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne M. et Mme [N] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [N] à payer à Mme [F] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour Mme [F]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté Madame [E] [F] divorcée [G] de ses demandes, AUX MOTIFS QUE « Sur la garantie des vices cachés : L'expertise judiciaire conclut à la présence d'humidité, d'infiltrations dans l'immeuble en relation avec des défauts affectant la toiture du fait de pentes insuffisantes sur l'aile ouest et sur la partie centrale, d'un défaut de mise en place des tuiles sur l'aile Est. Il est établi que la toiture d'origine a été restaurée par les vendeurs en 1992, celle de l'appentis à l'occasion des travaux réalisés entre 2010 et 2013. L'immeuble est donc affecté d'un vice caché que constitue le défaut de la couverture qui n'assure pas une protection étanche et durable, vice antérieur à la vente du 17 mai 2016. En revanche, Mme [F] ne démontre pas l'existence d'autres vices cachés affectant l'immeuble vices portant sur la chaudière, le système d'évacuation des eaux usées. Ces désordres sont contestés par le vendeur, n'ont pas été soumis à l'expert fût-ce à l'occasion d'un dire. Les vendeurs font valoir que les désordres dénoncés par l'acquéreur sont étrangers aux travaux non déclarés, qu'ils n'avaient pas connaissance du vice caché avant la vente. L'acte de vente prévoit que l'acquéreur prend le bien dans I 'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas -si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel - s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Le vendeur a déclaré qu'aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée sur l'immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente. Il est constant que les vendeurs ont déclaré à tort ne pas avoir effectué de construction ou rénovation dans les dix années précédant la vente puisqu'ils ont réalisé des travaux d'agrandissement entre 2010 et 2013 en créant un appentis, puis créé une pièce supplémentaire en 2016. C'est donc à juste titre que le premier juge les a qualifiés de vendeur réputé constructeur, cette qualification ne dépendant pas de la démonstration d'un lien entre les vices cachés et les travaux réalisés par le vendeur. Les vendeurs font valoir qu'ils ne sont pas des professionnels, qu'ils ont découvert la non-conformité de la toiture à l'occasion de l'expertise, que la maison ne présentait ni humidité ni infiltrations tant qu'ils l'ont occupée. Le vendeur réputé professionnel étant présumé connaître le vice ne peut pas se prévaloir de son ignorance pour échapper à ses obligations. Les vendeurs soutiennent enfin que le vice affectant la couverture n'est pas suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente. Le tribunal a estimé que l'humidité, les infiltrations compromettaient l'habitabilité de la maison, que les désordres relevés rendaient l'immeuble impropre à sa destination. Il ressort de l'expertise les éléments suivants : L'expert indique (page 27) : Techniquement, il n'y a pas de travaux de grande ampleur à entreprendre, aucune impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres. Il préconise la dépose des couvertures de l'aile ouest (coté privatif, couloir, cuisine), de la partie centrale du bâtiment (pièce de vie), la mise en oeuvre de tôles de tuiles, le remplacement du dispositif de sortie de la chaudière, du kit d'étanchéité de la fenêtre du toit, la dépose de la couverture de l'appentis, des rives de l'aile Est, le remplacement d'une fenêtre. Il estime la durée des travaux à 3 semaines, sans obligation de déménager. L'expert indique que l'intérieur de la maison a été impacté par des infiltrations, que la charpente a été affectée par des infiltrations, n'a pas pour le moment subi de sérieux dégâts. Il a constaté des taches d'humidité dans la maison liées aux désordres de la couverture. Il précise qu'elle reste habitable, préconise une remise en état sauf à craindre des dégâts plus importants. La résolution de la vente sur le fondement de la garantie du vice caché exige un vice qualifié, d'une gravité suffisante, portant atteinte à la destination de l'immeuble. En l'espèce, les désordres en relation avec la couverture se limitent à des tâches d'humidité, tâches localisées sur le haut d'un mur. L'expert indique que le défaut de la couverture favorise la présence d'humidité. Force est de constater qu'il n'empêche nullement d'habiter la maison même s'il est préconisé pour l'avenir une remise en état. Rien dans l'expertise ne vient étayer l'affirmation du tribunal selon laquelle les désordres rendent l'immeuble impropre à sa destination. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a résolu la vente pour vice caché » ; 1°) ALORS QUE le vice caché est celui qui rend la chose vendue impropre à sa destination ou qui en diminue tellement l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas achetée ou en aurait donné un moindre prix ; que constitue un vice caché le défaut affectant la couverture d'un immeuble, inconnu de l'acquéreur au moment de la vente, et dont il est établi qu'il nécessite la réalisation de travaux de réfection afin d'éviter des désordres qui le rendront de manière certaine impropre à sa destination ; qu'en l'espèce, au soutien de sa demande d'annulation de la vente de la maison qui appartenait aux époux [N], Madame [F] divorcée [G] faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 3-4 ; p. 6 à 13 ; p. 19) qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [Z] (not. p. 21-22 ; p. 24 ; p. 27 ; p. 30) que la toiture de la maison, siège de travaux réalisés par Monsieur [N], n'était pas conforme à la réglementation en raison d'une mauvaise mise en oeuvre par le vendeur, alors qu'elle devait assurer l'étanchéité de la maison (rapport, p. 21-22), et que l'expert avait conclu que « des travaux doivent être entrepris aussitôt que possible, faute de quoi les désordres liés à la mise en oeuvre des tuiles entraîneront des dégâts plus importants au niveau de la maison » (p. 21), en particulier afin d'éviter « que les conséquences des désordres liés à la présence d'humidité dans le bâtiment ne provoquent pas de maladies respiratoires, le développement d'allergies, des rhumatismes, etc... chez les occupants » (p. 30 ; également p. 24 ; p. 27) ; qu'en se bornant à retenir, pour rejeter la demande de Madame [G] tendant à la résolution de la vente, qu'il résultait de l'expertise judiciaire que bien qu'affectée d'infiltrations causées par le vice de la toiture, la maison était pour le moment habitable, quand elle constatait que l'expert avait « préconis[é] une remise en état sauf à craindre des dégâts plus importants » (arrêt, p. 8, 1er §), cette reprise consistant en une dépose et réfection de la toiture (arrêt, p. 7, deux derniers §) ce dont il résultait que le vice caché dont elle a constaté l'existence (arrêt, p. 6, trois derniers §) était de nature à rendre la maison impropre à sa destination, en raison de l'insuffisance d'étanchéité de sa couverture, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ; 2°) ALORS, A TOUT LE MOINS, QUE la cour d'appel qui constate que l'expert judiciaire « préconise une remise en état sauf à craindre des dégâts plus importants » (arrêt, p. 8, 1er §), consistant en une dépose et réfection de la toiture (arrêt, p. 7, deux derniers §), sans rechercher si ces dégâts qui seraient la conséquence du vice caché dont elle a constaté l'existence, ne rendraient pas l'immeuble vendu impropre à sa destination, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; 3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en se bornant à retenir que le vice caché affectant la couverture de l'immeuble vendu par les époux [N] n'empêchait pas d'habiter la maison et ainsi, ne portait pas atteinte à sa destination, sans rechercher comme elle y était invitée (conclusions d'appel de l'exposante, p. 9) si ce vice tenant à la non-conformité de la toiture à la réglementation applicable, dont l'expert avait constaté qu'il « favoris[ait] la présence d'humidité dans une maison, ce qui peut entraîner des maladies respiratoires, le développement d'allergies, des rhumatismes, etc? », et qui nécessitait des travaux de réfection qu'il évaluait, pour l'option la moins onéreuse, à la somme de 22.924,03 ?, n'en diminuait pas tellement l'usage que Madame [F] divorcée [G] ne l'aurait pas acquise si elle en avait eu connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Madame [E] [F] divorcée [G] de ses demandes, AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la nullité de la vente pour dol : Mme [F] réitère sa demande de nullité de la vente, estimant que son consentement a été vicié du fait d'une réticence dolosive des vendeurs. Elle leur reproche d'avoir gardé le silence sur les travaux réalisés en 1992, en 2010, 2016. Elle soutient que les travaux réalisés peu avant la vente avaient vocation à dissimuler les traces d'humidité, d'infiltration. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que l'acquéreur ne démontrait pas que le silence gardé par le vendeur sur les travaux réalisés (anciens et récents) était intentionnel, ni qu'il eût été déterminant du consentement des acquéreurs. Le tribunal a relevé à juste titre que les travaux de peinture réalisés peu avant la vente ne démontrent pas une intention de dissimuler un vice connu des vendeurs, l'application d'une couche de peinture avant de proposer un bien à la vente constituant une pratique usuelle pour le mettre en valeur et n'ayant, en elle-même, aucun caractère suspect » ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE « Il est invoqué la réticence dolosive en ce que Monsieur et Madame [N] affirment à l'acte de vente n'avoir pas entrepris de travaux de construction ou de rénovation sur la maison vendue dans les dix dernières années. Cette indication ne correspond pas à la réalité puisque des travaux ont été menés sur l'appentis et la pièce située à l'arrière entre 2010 et 2013. Cette circonstance n'est pas de nature à établir que cette absence d'information si elle avait été connue, aurait conduit Madame [G] à ne pas contracter ou à des conditions différentes. La démonstration de l'intention dolosive dont Madame [G] à la charge, n'est pas rapportée, pas plus que le caractère déterminant de l'erreur résultant de ce manquement à l'obligation d'information. L'invocation de désordres relativement limités sur cette maison maraichine, l'application récente de peintures intérieures quelques semaines avant la vente suivant les conseils de l'agence immobilière, sont insuffisants à caractériser l'intention dolosive » ; 1°) ALORS QUE le dol est caractérisé par une tromperie destinée à conduire une partie à contracter sous l'empire d'une fausse conviction ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que l'expert judiciaire a constaté dans la maison vendue par les époux [N] à Madame [F] la présence d'humidité et d'infiltrations, en relation avec des défauts affectant la toiture causés par les travaux réalisés sur celle-ci par Monsieur [N] (arrêt, p. 6, trois derniers §), et retenu que l'expert indiquait dans son rapport « que l'intérieur de la maison a été impacté par des infiltrations, que la charpente a été affectée par des infiltrations, n'a pas pour le moment subi de sérieux dégâts. Il a constaté des taches d'humidité dans la maison liées aux désordres de la couverture » (p. 7-8) ; que, pour dire qu'il n'était pas établi que les époux [N] avaient cherché à dissimuler ces désordres à l'acheteuse, la cour d'appel s'est contentée de retenir que les travaux de peinture réalisés peu avant la vente ne démontraient pas une intention de dissimuler un vice connu des vendeurs, l'application d'une couche de peinture avant de proposer un bien à la vente constituant une pratique usuelle pour le mettre en valeur et n'ayant, en elle-même, aucun caractère suspect ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait de ses constatations que la maison vendue était affectée de traces d'humidité et d'infiltrations, constatées par l'expert, causées par les désordres de la toiture résultant des travaux réalisés par les époux [N], et que la peinture appliquée par ces derniers peu de temps avant la vente avait eu pour effet de camoufler, ce qui caractérisait le dol commis par les vendeurs, la cour d'appel a violé l'article 1116 (devenu 1137) du code civil ; 2°) ALORS QUE le caractère déterminant du dol doit être apprécié par les juges du fond au regard des circonstances particulières de l'espèce ; qu'en s'abstenant de rechercher, ce que contestait l'exposante (ses conclusions d'appel, p. 19 à p. 21), si cette dernière, qui soulignait qu'elle était en état d'invalidité et se déplaçait en fauteuil roulant (ses conclusions d'appel, p. 2 ; p. 21) aurait acheté la maison vendue par les époux [N] si elle avait su que celle-ci était affectée d'un vice affectant son isolation, dont l'expert avait chiffré le coût de reprise à la somme de 22.924,03 ? selon l'option de réparation la moins onéreuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 (devenu 1137) du code civil.