Identifiant: JURITEXT000028063468

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen du pourvoi principal de M. X... et le premier moyen du pourvoi incident de la MAF, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant relevé, répondant aux conclusions, que M. X..., s'il disait avoir, après l'inauguration de l'immeuble, adressé des rapports de visite hebdomadaires pour les reprises et finitions, ne justifiait pas pourquoi il avait cessé l'envoi des comptes rendus après le 3 août 2007, qu'il ne justifiait pas avoir pris les mesures nécessaires pour imposer aux entreprises de lever les réserves, autrement que par de simples rappels à l'ordre et, concernant les pénalités de retard, que l'architecte devait, selon l'article 4.2.6 du CCTP assister le maître de l'ouvrage pour la conclusion des marchés et préparer les documents contractuels avec les entreprises et prendre en ce cas les dispositions pour y parvenir, la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, pu en déduire que le contrat de maîtrise d'oeuvre avait été résilié aux torts de M. X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal de M. X... et le deuxième moyen du pourvoi incident de la MAF, réunis, ci-après annexés : Attendu que le premier moyen étant rejeté le deuxième moyen ne peut qu'être écarté ; Sur le troisième moyen du pourvoi principal de M. X..., ci-après annexé : Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le troisième moyen, pris en sa première branche, ne peut qu'être écarté ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que nonobstant les critiques de M. X..., qui lui demandait les documents relatifs au suivi financier de l'opération constituait suffisamment la mise en demeure d'exécuter son obligation, susceptible d'être retenue pour le point de départ des pénalités, et retenu, répondant aux conclusions, d'une part, que, par lettre du 25 janvier 2008, la société ICF avait rappelé à l'architecte que la mission de base prévoyait la fourniture au maître de l'ouvrage d'un dossier des ouvrages exécutés et que ce dossier ne lui avait pas été transmis, ce qu'elle lui demandait de faire dans les meilleurs délais, d'autre part, que si M. X... faisait valoir que le calendrier prévisionnel de réalisation des travaux prévoyait une fin de chantier au mois de mai 2007 et non au mois d'octobre 2006, il exposait que l'engagement avait été pris le 27 janvier 2006, un délai de 31 semaines étant prévu pour l'exécution de la mission, la cour d'appel a pu en déduire que M. X... était responsable des retards ; Attendu, enfin, qu'ayant exactement retenu que l'allocation d'une somme en indemnisation du préjudice résultant du retard dans l'exécution des travaux ne réparait pas le même préjudice que celui qui était indemnisé par l'allocation de la somme correspondant à des dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne M. X... et la MAF aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la MAF à payer à la société ICF Novedis la somme de 3 000 euros ; rejette les demandes de M. X... et de la MAF ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. X.... Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que Monsieur X... avait gravement manqué à ses obligations contractuelles, de sorte que le contrat de maîtrise d'oeuvre le liant à la société ICF NOVEDIS avait été résilié à ses torts ; Aux motifs que « concernant les réunions de chantier, la maîtrise d'oeuvre, selon l'article 5.1.2.2.3 du cahier des clauses techniques particulières (CCTP), doit s'assurer du respect du calendrier d'exécution, prescrire les pénalités de retard, organiser et diriger les réunions hebdomadaires de chantier et établir le compte rendu de chaque réunion et en assurer la diffusion à chaque intéressé.La société ICF Novedis reproche à M. X... d'avoir cessé dès le mois de juin 2007 la communication des comptes rendus de chantier et d'avoir établi, à compter de cette date, seulement des fiches de visite de l'intérieur des logements, tout en reconnaissant trois comptes rendus de chantier complémentaires succincts, les 20 et 30 juillet et 3 août 2007. Elle lui a adressé le 1er juin 2007 un courriel pour lui dire que, depuis plusieurs semaines, elle ne recevait plus de compte rendu de chantier.Or, M. X..., même s'il dit qu'après l'inauguration de l'immeuble, il a adressé des rapports de visite hebdomadaires pour les reprises et finitions et que les comptes rendus de chantier ont toujours été diffusés au contrôleur technique, indique que les travaux ont été réceptionnés le 16 novembre 2007 et il ne justifie pas pourquoi il a cessé l'envoi des comptes rendus après le 3 août 2007.Concernant les pénalités de retard, l'article 5.1.2.2,5 du CCTP prévoit que la maîtrise d'oeuvre doit proposer au maître de l'ouvrage le décompte définitif des pénalités de retard à appliquer éventuellement aux entreprises.Or, M. X... ne justifie pas avoir pris les mesures précises nécessaires pour imposer aux entreprises de lever les réserves, autrement que par de simples rappels à l'ordre. Et, s'il fait valoir qu'il n'est pas établi que les pénalités de retard auraient été applicables à défaut de délai fixé dans leurs actes d'engagement respectifs établis par la société ICF Novedis elle-même, ces actes d'engagement visaient le CCAP et le CCTP et il devait, selon l'article 4.2.6 du CCTP assister le maître de l'ouvrage pour la conclusion des marchés et préparer les documents contractuels avec les entreprises et prendre en ce cas les dispositions pour y parvenir.- concernant les avis défavorables du bureau de contrôle Selon l'article 4.9.1 du cahier des clauses administratives particulières (CCAP), le maître d'oeuvre doit tenir informé le contrôleur technique de l'évolution de la conception et de la réalisation de l'ouvrage, tenir compte de ses avis, proposer les mesures à prendre, modifier le projet le cas échéant, tenir informé le contrôleur technique de la suite qu'il envisage de donner à ses avis en vue d'établir les solutions qui devront recevoir un accord sans réserve du contrôleur technique.Rappelant ces obligations, la société ICF Novedis affirme que M. X... n'a procédé à aucune communication en ce sens au contrôleur qui n'a pu être tenu informé du suivi du chantier et, affirmant qu'il a reporté son obligation d'information sur les entreprises ou qu'il a procédé par allégations en prétextant que les réserves auraient été levées, elle lui reproche un défaut de respect de ses obligations en ce qui concerne le degré de stabilité au feu et le degré coupe-feu, le parement en pierres naturelles sur la façade, l'accès des personnes handicapées, l'étanchéité du garde-corps, le portail automatique, l'électricité, l'ascenseur et le désenfumage de l'escalier.Or, si M. X... affirme que certaines réserves ont été levées, il n'en justifie pas. Il ne justifie d'aucune mesure précise, à l'exception d'un simple rappel à l'ordre, sans prendre pour autant les mesures coercitives permettant la levée des réserves et la mise en conformité des ouvrages exécutés.- concernant la remise des documents relatifs au décompte général définitif (DGD) et le décompte lui-même Par courrier du 25 janvier 2008, la société ICF Novedis a écrit à M. X... qu'il ne lui avait pas remis les documents nécessaires pour établir le décompte général définitif ; de même, dans un courrier dont la date est erronée mais qui fait rappel d'un courriel du 17 mars 2008, la société ICF Novedis a relancé la société Qaliconsult sur les travaux relatifs à des rampes pour handicapés en rappelant que, sur ce point, sa mission n'était pas terminée et qu'il lui était donc impossible dans l'état de procéder au règlement de ce chantier. La société ICF Novedis impute la responsabilité de ces retards à M. X... puisque ce serait par son fait qu'elle n'aurait pu procéder au règlement du solde des factures de certains sous-traitants et qu'il ne peut s'exonérer de ses obligations en accusant les entreprises de retard alors qu'il n'a pas pris les dispositions opportunes pour clôturer le chantier.Si M. X... fait valoir que, dans sa lettre du 25 janvier 2008, la société ICF Novedis a admis que "des travaux supplémentaires.., n'ont toujours pas été réalisés. Par conséquent, la production du DGD paraît, dans ce cas, prématurée", le tribunal cependant relève avec exactitude que M. X... n'a pas établi les documents qui devaient permettre de vérifier et ajuster les décomptes présentés par les entreprises et n'a pas pris à leur égard les mesures coercitives utiles pour obtenir l'achèvement des travaux. Et, dans cette lettre du 25 Janvier 2008, la société ICF Novedis demandait à M. X... de lui renvoyer, sous quinze jours, un DGD actualisé afin de traiter le paiement des entreprises et accompagné des DGD des entreprises, pour effectuer la clôture effective des marchés.La société ICF Novedis démontre ainsi le manquement de M. X... à ses obligations dans la direction de l'exécution du contrat de maîtrise d'oeuvre.Sur les manquements de M. X... dans les opérations de réception - concernant les procès-verbaux de réception et les préconisations en vue de la levée des réserves Selon l'article 6.2.1 du CCTP relative à la réception des ouvrages, la mission de la maîtrise d'oeuvre consiste à procéder à certaines opérations préalables à la réception, notamment recueillir les procès-verbaux des analyses et essais, faire reprendre toutes les parties d'ouvrage n'ayant pas la qualité définition requise et contrôler leur bonne exécution, assister, à la demande du maître de l'ouvrage, aux visites de conformité, prescrire et diriger tous travaux éventuellement nécessaires pour lever les remarques et observations formulées, constater qu'il a été remédié aux imperfections et malfaçons et dresser le procès-verbal de levée de réserves dans les mêmes conditions que le procès-verbal des opérations préalables à la réception.Or, c'est par des motifs exacts, pertinents et complets que la cour adopte que le jugement retient, au vu des documents versés aux débats, que M. X... n'a pas correctement assisté la société ICF Novedis au cours des opérations de réception, qu'il a manqué à son obligation de conseil et qu'il ne justifie pas d'aucune mesure coercitive réelle pour parvenir à la levée des réserves.- concernant la remise du dossier des ouvrages exécutés (DOE)Selon l'article 6.2.2 du CCTP : "... la maîtrise d'oeuvre remet au maître de l'ouvrage les plans qu'il a établis pour la conclusion des marchés de travaux et qui ont été modifiés...".M. X... expose que "par définition", le DOE ne pouvait pas être exécuté tant que certains travaux restaient inachevés et que les travaux n'ont été totalement terminés qu'après résiliation du contrat passé avec lui.Cependant, la société ICF Novedis, qui relève que M. X... ne conteste pas n'avoir jamais procédé à la communication du DOE, indique qu'il n'a pu, en tout état de cause, y procéder puisque, malgré son obligation de "participer à la cellule de synthèse des documents d'exécution" (art. 5.2.2 CCTP), il n'a pas suivi avec diligence le déroulement du chantier et n'a pas procédé aux réunions pendant les travaux.La société ICF Novedis démontre ainsi le manquement de M. X... à ses obligations dans les opérations de réception des travaux.Il se déduit de l'ensemble de ces constatations, que le contrat de maîtrise d'oeuvre passé entre la société ICF Novedis et M. X... et rompu à l'initiative de la société ICF Novedis par lettre du 17 mars 2009, a été résilié aux torts de M. X... » (arrêt p. 4 à 7) ; Alors que, d'une part, M. X... a, dans ses conclusions d'appel, fait valoir qu'après l'inauguration de l'immeuble, en juillet 2007, des rapports de visite hebdomadaires s'étaient substitués aux comptes rendus de chantier pour les logements achevés et livrés, pour lesquels des reprises ou finitions devaient être effectuées ; qu'en reprochant à l'architecte de n'avoir pas adressé de compte rendu de chantier après le 3 août 2007 jusqu'à la réception le 16 novembre 2007, sans répondre au moyen justifiant de l'absence de compte rendu de chantier pour cette période, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors que, d'autre part, l'architecte n'a pas de pouvoir de contrainte sur les entreprises intervenant sur le chantier ; qu'il peut donc simplement demander à une entreprise qui doit effectuer des travaux de reprise de procéder à la réalisation de ces travaux ; que dès lors, en reprochant à M. X... de n'avoir pas pris les mesures nécessaires pour imposer aux entreprises de lever les réserves autrement que par de simples rappels à l'ordre, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; Alors qu'en outre, le fait de n'avoir pas prévu de délai d'exécution dans les actes d'engagement des entreprises ne caractérise pas une faute du maître d'oeuvre si le maître d'ouvrage n'a pas demandé que de tels délais soient prévus ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a retenu que selon l'article 4.2.6 du CCTP, l'architecte devait assister le maître d'ouvrage pour préparer les documents contractuels avec les entreprises ; qu'en se fondant sur cette stipulation pour décider que l'architecte avait engagé sa responsabilité compte tenu de l'absence de délai dans les actes d'engagement des entreprises, sans établir que le maître d'ouvrage avait demandé que des délais d'exécution soient fixés aux entreprises, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; Alors qu'enfin, toute décision de justice doit être motivée ; que la Cour d'appel a retenu que M. X... n'aurait pu remettre les dossiers des ouvrages exécutés car il n'avait pas suivi avec diligence le déroulement du chantier ni procédé aux réunions pendant les travaux ; qu'en statuant par ces seuls motifs, sans davantage motiver sa décision sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Le deuxième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de M. X... tendant à la condamnation de la société ICF NOVEDIS à lui payer la somme de 7.983,29¿ au titre de solde d'honoraires, Aux motifs que « la société ICF Novedis rappelle l'article 3.11 du CCAP qui prévoit les minorations apportées à la rémunération du maître d'oeuvre en cas de résiliation du contrat à ses torts, ainsi que l'article 3.9 qui prévoit un paiement de 85 % pour les sommes dues au titre de la direction de l'exécution des travaux et le paiement du solde après réception du dernier décompte général des travaux.Puisque ce dernier document n'a pas été remis par M. X..., qui sollicite le paiement de deux factures correspondant au paiement de la direction des travaux, qu'il n'a pas exécutée correctement, la société ICF Novedis est bien fondée à refuser le paiement des sommes ainsi demandées par M. X... » (arrêt p. 7, al. 4 & 5) ; Alors que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera, par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a rejeté la demande de règlement d'un solde d'honoraires, la cour s'étant également fondée sur la mauvaise direction des travaux par le maître d'oeuvre. Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement infirmatif sur ce point, d'avoir condamné M. X..., in solidum avec la Mutuelle des Architectes Français, à payer à la société ICF NOVEDIS les sommes de ¿ au titre des pénalités de retard et de 65.884,39 ¿ au titre des pertes locatives, Aux motifs que « Sur l'application de la clause pénale - pénalités relatives à la direction de l'exécution des travaux La société ICF Novedis invoque l'article 4.4 du CCAP relatif aux « Délais ayant trait à la direction de l'exécution des contrats de travaux :Pour ce qui concerne la réception des travaux, la maîtrise d'oeuvre dispose d'un délai de :- 3 jours ouvrés pour faire part au maître de l'ouvrage de la date envisageable de réception - 2 jours ouvrés pour établir et transmettre la proposition au maître de l'ouvrage de réception de l'ouvrage avec l'indication des délais de levée des éventuelles réserves ».Et l'article 7.1.1.3 « Direction de l'exécution des contrats de travaux »prévoit que :« Le dépassement des délais fixés à l'article 4.4 relatif aux délais de direction de l'exécution des contrats de travaux, entraîne l'application des pénalités suivantes :- retard dans la direction technique du chantier (visa de plans, approbation d'échantillons, diffusion de notes, comptes rendus,...) : 30 euros par jour calendaire de retard.- retard dans le suivi financier des contrats de travaux (vérifications des demandes d'acompte, transmission des propositions de paiement, établissement des DGD, avis sur les mémoires en réclamation, avenant, réception,...) : 30 euros par jour calendaire de retard ».Pour contester l'application de ces clauses, M. X... reproche à la société ICF Novedis d'avoir, pour respecter les dispositions de l'article 1230 du code civil, fixé le point de départ des pénalités de retard à compter de la lettre recommandée du 7 février 2007 et d'avoir demandé l'application de cette clause pénale à trois manquements non visés dans la lettre recommandée de mise en demeure.Cependant, alors que l'article 7.1 du CCAP prévoit que « pour l'application des pénalités relatives aux délais, celles-ci résultent de la simple constatation des dépassements sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure préalable », la société ICF Novedis, qui relève, sans contestation, que le retard était antérieur à la lettre du 7 février 2007, est bien fondée à fixer le point de départ de cette clause à la date de cette lettre de mise en demeure.Dès lors, la société ICF Novedis justifie à ce titre sa demande en versement de la somme de 72 180 euros.- pénalités relatives au suivi des travaux L'article 4.4 du CCAP « Délais ayant trait à la direction de l'exécution des contrats de travaux », prévoit que :« Dès la notification des contrats de travaux aux entreprises, la maîtrise d'oeuvre dispose des délais suivants pour la direction de l'exécution des contrats de travaux à compter de la transmission par l'entreprise : ....* établissement de pièces modificatives aux marchés de travaux : 1 semaine * vérification des projets de décomptes finaux, présentés par les entreprises, établissement des décomptes généraux et transmission au maître de l'ouvrage : 3 semaines à dater de leur réception »Nonobstant les critiques de M. X..., qui fait valoir que la lettre de mise en demeure du 23 mars 2007 n'établit pas que les entreprises aient pu présenter des décomptes finaux alors que le chantier était en cours, cette lettre qui lui demande les documents relatifs au suivi financier de l'opération constitue suffisamment la mise en demeure d'exécuter son obligation, susceptible d'être retenue pour le point de départ des pénalités.Dès lors, la somme demandée de 45 540 euros est justifiée.- pénalités relatives aux délais après réception des travaux L'article 4.5 du CCAP « Délais après réception des travaux » prévoit que :« La maîtrise d'oeuvre dispose des délais suivants :* transmission du DOE (dossier des ouvrages exécutés) au maître de l'ouvrage : 6 semaines à compter de la réception de l'ouvrage * transmission aux entrepreneurs des instructions relatives à la reprise des désordres ou malfaçons : 2 jours ouvrés à compter de la prise de connaissance des faits ».Et l'article 7.1.1.4 « Dossiers après travaux » prévoit que :« Le dépassement des délais fixés à l'article 4.5 relatif à la transmission des dossiers après travaux entraîne l'application d'une pénalité d'un montant égal à 30 euros par jour calendaire de retard.Concernant ce chef de demande de paiement de pénalités, la société ICF Novedis, par sa lettre du 25 janvier 2008 dont elle se prévaut, demandait à M. X... d'intervenir auprès des entreprises qui auraient dû lever les dernières réserves avant la fin du mois de décembre 2007 et aussi de lever les dernières réserves formulées par le bureau de contrôle ; et elle lui rappelait que la mission de base d'un maître d'oeuvre prévoit la fourniture, par lui au maître de l'ouvrage, d'un dossier des ouvrages exécutés, et que ce dossier ne lui avait pas été transmis, ce qu'elle lui demandait de faire dans les meilleurs délais.De la sorte, la société ICF Novedis justifie sa demande de paiement d'une somme de 27 060 euros.En outre, puisque l'article 7.1 du CCAP prévoit que les pénalités peuvent se cumuler, c'est inutilement que M. X... fait valoir qu'il résulterait de l'interprétation des articles 4.4 et 7.1.1.3 du CCAP que ces pénalités ne concerneraient pas trois catégories mais une seule et qu'un doute permettrait d'interpréter lesdits textes en sa faveur. De la sorte, la société ICF Novedis justifie, par référence aux clauses spécifiques du CCAP, sa demande de versement de trois pénalités distinctes.En conséquence, M. X..., responsable des retards, doit être tenu au paiement de ces sommes à la société ICF Novedis, soit un total de 144 780 euros.Sur l'indemnisation des préjudices subis par la société ICF Novedis - pertes locatives La société ICF Novedis sollicite, au titre des pertes locatives, le versement de la somme de 65 884,39 euros correspondant au montant des loyers qu'elle aurait, selon elle, perçus pendant une période de six mois pour les 19 appartements, objets des travaux litigieux.Pour contester ce chef de préjudice, M. X... fait valoir que le calendrier prévisionnel de réalisation des travaux, accepté par la société ICF Novedis, prévoyait une fin de chantier au mois de mai 2007 et non au mois d'octobre 2006, que la société ICF Novedis ne justifie pas de la recherche de locataires et de la signature de baux, que la somme demandée est théorique, que la société ICF Novedis ne justifie d'aucune perte de loyer et que ce chef d'indemnisation indemnise le même préjudice que celui qui est accordé au titre des pénalités de retard.Cependant, d'une part, M. X... expose que l'engagement a été pris le 27 janvier 2006 - un délai de 31 semaines étant prévu pour l'exécution de la mission, durée des études comprises - et que les travaux ont démarré le 7 septembre 2006. La société ICF Novedis précise que les appartements n'ont pu être donnés à bail avant le 1er juillet 2007 et M. X... ajoute que les travaux ont été réceptionnés suivant procès-verbaux du 16 novembre 2007.D'autre part, M. X... à qui la société ICF Novedis avait confié l'opération de restructuration d'un immeuble et d'aménagement de 19 appartements, connaissait le but recherché par cette société, la location d'appartements ; celle-ci n'a donc pas à justifier de la recherche de locataires ou de la signature de baux pour démontrer que le retard dans l'exécution des travaux lui crée nécessairement un préjudice.En outre, l'allocation d'une somme en indemnisation du préjudice résultant du retard dans l'exécution des travaux ne répare pas le même préjudice que celui qui est indemnisé par l'allocation de la somme correspondant à des dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs.Enfin, ce chef de demande ne s'analyse pas, ainsi que le prétend la Mutuelle des architectes français, comme l'indemnisation d'une perte de chance, mais comme l'indemnisation d'un préjudice réel et certain correspondant aux loyers que la société ICF Novedis n'a pu percevoir du fait de l'inachèvement des travaux.Pour le surplus, la demande de la société ICF Novedis tendant au versement d'une indemnisation correspondant à six mois de loyers, et établie d'après ses calculs, n'est pas excessive et le montant de la somme allouée indemnise correctement et sans excès le préjudice subi par la société ICF Novedis.Au vu de ces éléments, la cour confirme le jugement de ce chef.- frais complémentaires de maîtrise d'oeuvre A l'appui de sa demande de remboursement des frais complémentaires de maîtrise d'oeuvre, la société ICF Novedis produit une proposition de la société Math Ingénierie établie pour un montant de 16.289,52 euros.Pour contester ce chef de demande, M. X... fait valoir que ce document n'est qu'une proposition d'honoraires et non un justificatif de paiement et que la société Math Ingénierie, qu'elle a contactée, " lui a confirmé ne s'être vue confier aucune mission à la suite de sa proposition d'honoraires".Cependant, M. X... ne justifie pas cette allégation alors que, sur le principe de ce chef d'indemnité, les difficultés rencontrées par la société ICF Novedis et l'état du chantier lors de la résiliation du contrat qu'elle a passé avec M. X..., démontrent la nécessité de l'intervention d'un maître d'oeuvre pour son compte afin de lui permettre de procéder à la levée des anomalies constatées.En conséquence, la cour fait droit à ce chef de demande de la société ICF Novedis » (arrêt p. 7 à 10) ; Alors que, d'une part, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera, par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné le maître d'oeuvre au paiement de pénalités et de dommages-intérêts, la cour s'étant également fondée sur la mauvaise exécution de ses obligations par le maître d'oeuvre pour prononcer ces condamnations ; Alors que, d'autre part, l'article 4.4 du CCAP mettait à la charge de l'architecte la mission de vérification des projets de décomptes finaux, présentés par les entreprises, d'établissement des décomptes généraux et de transmission au maître de l'ouvrage, dans un délai de 3 semaines à dater de la réception des projets de décomptes ; qu'en décidant que ce délai n'avait pas été respecté, sans justifier que des projets de décomptes finaux ont été communiqués par les entreprises à l'architecte, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ; Alors qu'en troisième lieu, le dossier des ouvrages exécutés ne peut être remis par l'architecte qu'après achèvement des travaux ; que M. X... a rappelé dans ses écritures d'appel que les travaux avaient été terminés après résiliation de son contrat, de sorte qu'il ne pouvait remettre le dossier des ouvrages exécutés ; qu'en se fondant, pour le condamner au paiement de pénalités de retard et de dommages-intérêts, sur le fait que le dossier des ouvrages exécutés n'avait pas été transmis au maître d'ouvrage, sans répondre au moyen invoquant la résiliation du contrat avant achèvement des travaux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors qu'en outre, M. X... a soutenu, dans ses conclusions d'appel, que le maître d'ouvrage avait accepté que le chantier soit terminé au mois de mai 2007, de sorte qu'il ne pouvait obtenir de condamnations fondées sur une fin de chantier au mois d'octobre 2006 ; qu'il est constant que les logements ont pu être loués à compter du 1er juillet 2007 ; que la cour d'appel a condamné l'architecte au paiement d'une indemnisation correspondant à six mois de loyers, écartant par là même le moyen pris d'une acceptation de l'achèvement des travaux en mai 2007 ; qu'en statuant ainsi, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors qu'enfin, un même préjudice ne peut être réparé deux fois ; que dans l'hypothèse où les logements construits doivent être loués, des pénalités de retard ne peuvent se cumuler avec l'indemnisation d'un manque à gagner sur les loyers ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a condamné M. X... à payer à la société ICF NOVEDIS les sommes de ¿ de pénalités de retard et de 65.884,39 ¿ au titre des pertes locatives, à raison d'une impossibilité de location avant le 1er juillet 2007 provoquée par le retard dans l'exécution des travaux ; que la cour a ainsi réparé deux fois le même préjudice, en violation de l'article 1147 du Code civil.Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la Mutuelle des architectes français. Le premier moyen de cassation du pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que Monsieur X... avait gravement manqué à ses obligations contractuelles, de sorte que le contrat de maîtrise d'oeuvre le liant à la société ICF NOVEDIS avait été résilié à ses torts ; Aux motifs que « concernant les réunions de chantier, la maîtrise d'oeuvre, selon l'article 5.1.2.2.3 du cahier des clauses techniques particulières (CCTP), doit s'assurer du respect du calendrier d'exécution, prescrire les pénalités de retard, organiser et diriger les réunions hebdomadaires de chantier et établir le compte rendu de chaque réunion et en assurer la diffusion à chaque intéressé.La société ICF Novedis reproche à M. X... d'avoir cessé dès le mois de juin 2007 la communication des comptes rendus de chantier et d'avoir établi, à compter de cette date, seulement des fiches de visite de l'intérieur des logements, tout en reconnaissant trois comptes rendus de chantier complémentaires succincts, les 20 et 30 juillet et 3 août 2007. Elle lui a adressé le 1er juin 2007 un courriel pour lui dire que, depuis plusieurs semaines, elle ne recevait plus de compte rendu de chantier.Or, M. X..., même s'il dit qu'après l'inauguration de l'immeuble, il a adressé des rapports de visite hebdomadaires pour les reprises et finitions et que les comptes rendus de chantier ont toujours été diffusés au contrôleur technique, indique que les travaux ont été réceptionnés le 16 novembre 2007 et il ne justifie pas pourquoi il a cessé l'envoi des comptes rendus après le 3 août 2007.Concernant les pénalités de retard, l'article 5.1.2.2,5 du CCTP prévoit que la maîtrise d'oeuvre doit proposer au maître de l'ouvrage le décompte définitif des pénalités de retard à appliquer éventuellement aux entreprises.Or, M. X... ne justifie pas avoir pris les mesures précises nécessaires pour imposer aux entreprises de lever les réserves, autrement que par de simples rappels à l'ordre. Et, s'il fait valoir qu'il n'est pas établi que les pénalités de retard auraient été applicables à défaut de délai fixé dans leurs actes d'engagement respectifs établis par la société ICF Novedis elle-même, ces actes d'engagement visaient le CCAP et le CCTP et il devait, selon l'article 4.2.6 du CCTP assister le maître de l'ouvrage pour la conclusion des marchés et préparer les documents contractuels avec les entreprises et prendre en ce cas les dispositions pour y parvenir.- concernant les avis défavorables du bureau de contrôle Selon l'article 4.9.1 du cahier des clauses administratives particulières (CCAP), le maître d'oeuvre doit tenir informé le contrôleur technique de l'évolution de la conception et de la réalisation de l'ouvrage, tenir compte de ses avis, proposer les mesures à prendre, modifier le projet le cas échéant, tenir informé le contrôleur technique de la suite qu'il envisage de donner à ses avis en vue d'établir les solutions qui devront recevoir un accord sans réserve du contrôleur technique.Rappelant ces obligations, la société ICF Novedis affirme que M. X... n'a procédé à aucune communication en ce sens au contrôleur qui n'a pu être tenu informé du suivi du chantier et, affirmant qu'il a reporté son obligation d'information sur les entreprises ou qu'il a procédé par allégations en prétextant que les réserves auraient été levées, elle lui reproche un défaut de respect de ses obligations en ce qui concerne le degré de stabilité au feu et le degré coupe-feu, le parement en pierres naturelles sur la façade, l'accès des personnes handicapées, l'étanchéité du garde-corps, le portail automatique, l'électricité, l'ascenseur et le désenfumage de l'escalier.Or, si M. X... affirme que certaines réserves ont été levées, il n'en justifie pas. Il ne justifie d'aucune mesure précise, à l'exception d'un simple rappel à l'ordre, sans prendre pour autant les mesures coercitives permettant la levée des réserves et la mise en conformité des ouvrages exécutés.- concernant la remise des documents relatifs au décompte général définitif (DGD) et le décompte lui-même Par courrier du 25 janvier 2008, la société ICF Novedis a écrit à M. X... qu'il ne lui avait pas remis les documents nécessaires pour établir le décompte général définitif ; de même, dans un courrier dont la date est erronée mais qui fait rappel d'un courriel du 17 mars 2008, la société ICF Novedis a relancé la société Qaliconsult sur les travaux relatifs à des rampes pour handicapés en rappelant que, sur ce point, sa mission n'était pas terminée et qu'il lui était donc impossible dans l'état de procéder au règlement de ce chantier. La société ICF Novedis impute la responsabilité de ces retards à M. X... puisque ce serait par son fait qu'elle n'aurait pu procéder au règlement du solde des factures de certains sous-traitants et qu'il ne peut s'exonérer de ses obligations en accusant les entreprises de retard alors qu'il n'a pas pris les dispositions opportunes pour clôturer le chantier.Si M. X... fait valoir que, dans sa lettre du 25 janvier 2008, la société ICF Novedis a admis que "des travaux supplémentaires.., n'ont toujours pas été réalisés. Par conséquent, la production du DGD paraît, dans ce cas, prématurée", le tribunal cependant relève avec exactitude que M. X... n'a pas établi les documents qui devaient permettre de vérifier et ajuster les décomptes présentés par les entreprises et n'a pas pris à leur égard les mesures coercitives utiles pour obtenir l'achèvement des travaux. Et, dans cette lettre du 25 Janvier 2008, la société ICF Novedis demandait à M. X... de lui renvoyer, sous quinze jours, un DGD actualisé afin de traiter le paiement des entreprises et accompagné des DGD des entreprises, pour effectuer la clôture effective des marchés.La société ICF Novedis démontre ainsi le manquement de M. X... à ses obligations dans la direction de l'exécution du contrat de maîtrise d'oeuvre.Sur les manquements de M. X... dans les opérations de réception - concernant les procès-verbaux de réception et les préconisations en vue de la levée des réserves Selon l'article 6.2.1 du CCTP relative à la réception des ouvrages, la mission de la maîtrise d'oeuvre consiste à procéder à certaines opérations préalables à la réception, notamment recueillir les procès-verbaux des analyses et essais, faire reprendre toutes les parties d'ouvrage n'ayant pas la qualité définition requise et contrôler leur bonne exécution, assister, à la demande du maître de l'ouvrage, aux visites de conformité, prescrire et diriger tous travaux éventuellement nécessaires pour lever les remarques et observations formulées, constater qu'il a été remédié aux imperfections et malfaçons et dresser le procès-verbal de levée de réserves dans les mêmes conditions que le procès-verbal des opérations préalables à la réception.Or, c'est par des motifs exacts, pertinents et complets que la cour adopte que le jugement retient, au vu des documents versés aux débats, que M. X... n'a pas correctement assisté la société ICF Novedis au cours des opérations de réception, qu'il a manqué à son obligation de conseil et qu'il ne justifie pas d'aucune mesure coercitive réelle pour parvenir à la levée des réserves.- concernant la remise du dossier des ouvrages exécutés (DOE)Selon l'article 6.2.2 du CCTP : "... la maîtrise d'oeuvre remet au maître de l'ouvrage les plans qu'il a établis pour la conclusion des marchés de travaux et qui ont été modifiés...".M. X... expose que "par définition", le DOE ne pouvait pas être exécuté tant que certains travaux restaient inachevés et que les travaux n'ont été totalement terminés qu'après résiliation du contrat passé avec lui.Cependant, la société ICF Novedis, qui relève que M. X... ne conteste pas n'avoir jamais procédé à la communication du DOE, indique qu'il n'a pu, en tout état de cause, y procéder puisque, malgré son obligation de "participer à la cellule de synthèse des documents d'exécution" (art. 5.2.2 CCTP), il n'a pas suivi avec diligence le déroulement du chantier et n'a pas procédé aux réunions pendant les travaux.La société ICF Novedis démontre ainsi le manquement de M. X... à ses obligations dans les opérations de réception des travaux.Il se déduit de l'ensemble de ces constatations, que le contrat de maîtrise d'oeuvre passé entre la société ICF Novedis et M. X... et rompu à l'initiative de la société ICF Novedis par lettre du 17 mars 2009, a été résilié aux torts de M. X... » (arrêt p. 4 à 7) ; Alors que, d'une part, M. X... a, dans ses conclusions d'appel, fait valoir qu'après l'inauguration de l'immeuble, en juillet 2007, des rapports de visite hebdomadaires s'étaient substitués aux comptes rendus de chantier pour les logements achevés et livrés, pour lesquels des reprises ou finitions devaient être effectuées ; qu'en reprochant à l'architecte de n'avoir pas adressé de compte rendu de chantier après le 3 août 2007 jusqu'à la réception le 16 novembre 2007, sans répondre au moyen justifiant de l'absence de compte rendu de chantier pour cette période, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors que, d'autre part, l'architecte n'a pas de pouvoir de contrainte sur les entreprises intervenant sur le chantier ; qu'il peut donc simplement demander à une entreprise qui doit effectuer des travaux de reprise de procéder à la réalisation de ces travaux ; que dès lors, en reprochant à M. X... de n'avoir pas pris les mesures nécessaires pour imposer aux entreprises de lever les réserves autrement que par de simples rappels à l'ordre, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; Alors qu'en outre, le fait de n'avoir pas prévu de délai d'exécution dans les actes d'engagement des entreprises ne caractérise pas une faute du maître d'oeuvre si le maître d'ouvrage n'a pas demandé que de tels délais soient prévus ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a retenu que selon l'article 4.2.6 du CCTP, l'architecte devait assister le maître d'ouvrage pour préparer les documents contractuels avec les entreprises ; qu'en se fondant sur cette stipulation pour décider que l'architecte avait engagé sa responsabilité compte tenu de l'absence de délai dans les actes d'engagement des entreprises, sans établir que le maître d'ouvrage avait demandé que des délais d'exécution soient fixés aux entreprises, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; Alors qu'enfin, toute décision de justice doit être motivée ; que la Cour d'appel a retenu que M. X... n'aurait pu remettre les dossiers des ouvrages exécutés car il n'avait pas suivi avec diligence le déroulement du chantier ni procédé aux réunions pendant les travaux ; qu'en statuant par ces seuls motifs, sans davantage motiver sa décision sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Le second moyen de cassation du pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement infirmatif sur ce point, d'avoir condamné la Mutuelle des Architectes Français, in solidum avec M. X..., à payer à la société ICF NOVEDIS les sommes de 144.780 ¿ au titre des pénalités de retard et de 65.884,39 ¿ au titre des pertes locatives, Aux motifs que « Sur l'application de la clause pénale - pénalités relatives à la direction de l'exécution des travaux La société ICF Novedis invoque l'article 4.4 du CCAP relatif aux « Délais ayant trait à la direction de l'exécution des contrats de travaux :Pour ce qui concerne la réception des travaux, la maîtrise d'oeuvre dispose d'un délai de :- 3 jours ouvrés pour faire part au maître de l'ouvrage de la date envisageable de réception - 2 jours ouvrés pour établir et transmettre la proposition au maître de l'ouvrage de réception de l'ouvrage avec l'indication des délais de levée des éventuelles réserves ».Et l'article 7.1.1.3 « Direction de l'exécution des contrats de travaux »prévoit que :« Le dépassement des délais fixés à l'article 4.4 relatif aux délais de direction de l'exécution des contrats de travaux, entraîne l'application des pénalités suivantes :- retard dans la direction technique du chantier (visa de plans, approbation d'échantillons, diffusion de notes, comptes rendus,...) : 30 euros par jour calendaire de retard.- retard dans le suivi financier des contrats de travaux (vérifications des demandes d'acompte, transmission des propositions de paiement, établissement des DGD, avis sur les mémoires en réclamation, avenant, réception,...) : 30 euros par jour calendaire de retard ».Pour contester l'application de ces clauses, M. X... reproche à la société ICF Novedis d'avoir, pour respecter les dispositions de l'article 1230 du code civil, fixé le point de départ des pénalités de retard à compter de la lettre recommandée du 7 février 2007 6 et d'avoir demandé l'application de cette clause pénale à trois manquements non visés dans la lettre recommandée de mise en demeure.Cependant, alors que l'article 7.1 du CCAP prévoit que « pour l'application des pénalités relatives aux délais, celles-ci résultent de la simple constatation des dépassements sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure préalable », la société ICF Novedis, qui relève, sans contestation, que le retard était antérieur à la lettre du 7 février 2007, est bien fondée à fixer le point de départ de cette clause à la date de cette lettre de mise en demeure.Dès lors, la société ICF Novedis justifie à ce titre sa demande en versement de la somme de 72 180 euros.- pénalités relatives au suivi des travaux L'article 4.4 du CCAP « Délais ayant trait à la direction de l'exécution des contrats de travaux », prévoit que :« Dès la notification des contrats de travaux aux entreprises, la maîtrise d'oeuvre dispose des délais suivants pour la direction de l'exécution des contrats de travaux à compter de la transmission par l'entreprise : ....* établissement de pièces modificatives aux marchés de travaux : 1 semaine * vérification des projets de décomptes finaux, présentés par les entreprises, établissement des décomptes généraux et transmission au maître de l'ouvrage : 3 semaines à dater de leur réception »Nonobstant les critiques de M. X..., qui fait valoir que la lettre de mise en demeure du 23 mars 2007 n'établit pas que les entreprises aient pu présenter des décomptes finaux alors que le chantier était en cours, cette lettre qui lui demande les documents relatifs au suivi financier de l'opération constitue suffisamment la mise en demeure d'exécuter son obligation, susceptible d'être retenue pour le point de départ des pénalités.Dès lors, la somme demandée de 45 540 euros est justifiée.- pénalités relatives aux délais après réception des travaux L'article 4.5 du CCAP « Délais après réception des travaux » prévoit que :« La maîtrise d'oeuvre dispose des délais suivants :* transmission du DOE (dossier des ouvrages exécutés) au maître de l'ouvrage : 6 semaines à compter de la réception de l'ouvrage * transmission aux entrepreneurs des instructions relatives à la reprise des désordres ou malfaçons : 2 jours ouvrés à compter de la prise de connaissance des faits ».Et l'article 7.1.1.4 « Dossiers après travaux » prévoit que :« Le dépassement des délais fixés à l'article 4.5 relatif à la transmission des dossiers après travaux entraîne l'application d'une pénalité d'un montant égal à 30 euros par jour calendaire de retard.Concernant ce chef de demande de paiement de pénalités, la société ICF Novedis, par sa lettre du 25 janvier 2008 dont elle se prévaut, demandait à M. X... d'intervenir auprès des entreprises qui auraient dû lever les dernières réserves avant la fin du mois de décembre 2007 et aussi de lever les dernières réserves formulées par le bureau de contrôle ; et elle lui rappelait que la mission de base d'un maître d'oeuvre prévoit la fourniture, par lui au maître de l'ouvrage, d'un dossier des ouvrages exécutés, et que ce dossier ne lui avait pas été transmis, ce qu'elle lui demandait de faire dans les meilleurs délais.De la sorte, la société ICF Novedis justifie sa demande de paiement d'une somme de 27 060 euros.En outre, puisque l'article 7.1 du CCAP prévoit que les pénalités peuvent se cumuler, c'est inutilement que M. X... fait valoir qu'il résulterait de l'interprétation des articles 4.4 et 7.1.1.3 du CCAP que ces pénalités ne concerneraient pas trois catégories mais une seule et qu'un doute permettrait d'interpréter lesdits textes en sa faveur. De la sorte, la société ICF Novedis justifie, par référence aux clauses spécifiques du CCAP, sa demande de versement de trois pénalités distinctes.En conséquence, M. X..., responsable des retards, doit être tenu au paiement de ces sommes à la société ICF Novedis, soit un total de 144 780 euros.Sur l'indemnisation des préjudices subis par la société ICF Novedis - pertes locatives La société ICF Novedis sollicite, au titre des pertes locatives, le versement de la somme de 65 884,39 euros correspondant au montant des loyers qu'elle aurait, selon elle, perçus pendant une période de six mois pour les 19 appartements, objets des travaux litigieux.Pour contester ce chef de préjudice, M. X... fait valoir que le calendrier prévisionnel de réalisation des travaux, accepté par la société ICF Novedis, prévoyait une fin de chantier au mois de mai 2007 et non au mois d'octobre 2006, que la société ICF Novedis ne justifie pas de la recherche de locataires et de la signature de baux, que la somme demandée est théorique, que la société ICF Novedis ne justifie d'aucune perte de loyer et que ce chef d'indemnisation indemnise le même préjudice que celui qui est accordé au titre des pénalités de retard.Cependant, d'une part, M. X... expose que l'engagement a été pris le 27 janvier 2006 - un délai de 31 semaines étant prévu pour l'exécution de la mission, durée des études comprises - et que les travaux ont démarré le 7 septembre 2006. La société ICF Novedis précise que les appartements n'ont pu être donnés à bail avant le 1er juillet 2007 et M. X... ajoute que les travaux ont été réceptionnés suivant procès-verbaux du 16 novembre 2007.D'autre part, M. X... à qui la société ICF Novedis avait confié l'opération de restructuration d'un immeuble et d'aménagement de 19 appartements, connaissait le but recherché par cette société, la location d'appartements ; celle-ci n'a donc pas à justifier de la recherche de locataires ou de la signature de baux pour démontrer que le retard dans l'exécution des travaux lui crée nécessairement un préjudice.En outre, l'allocation d'une somme en indemnisation du préjudice résultant du retard dans l'exécution des travaux ne répare pas le même préjudice que celui qui est indemnisé par l'allocation de la somme correspondant à des dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs.Enfin, ce chef de demande ne s'analyse pas, ainsi que le prétend la Mutuelle des architectes français, comme l'indemnisation d'une perte de chance, mais comme l'indemnisation d'un préjudice réel et certain correspondant aux loyers que la société ICF Novedis n'a pu percevoir du fait de l'inachèvement des travaux.Pour le surplus, la demande de la société ICF Novedis tendant au versement d'une indemnisation correspondant à six mois de loyers, et établie d'après ses calculs, n'est pas excessive et le montant de la somme allouée indemnise correctement et sans excès le préjudice subi par la société ICF Novedis.Au vu de ces éléments, la cour confirme le jugement de ce chef.- frais complémentaires de maîtrise d'oeuvre A l'appui de sa demande de remboursement des frais complémentaires de maîtrise d'oeuvre, la société ICF Novedis produit une proposition de la société Math Ingénierie établie pour un montant de 16.289,52 euros.Pour contester ce chef de demande, M. X... fait valoir que ce document n'est qu'une proposition d'honoraires et non un justificatif de paiement et que la société Math Ingénierie, qu'elle a contactée, " lui a confirmé ne s'être vue confier aucune mission à la suite de sa proposition d'honoraires".Cependant, M. X... ne justifie pas cette allégation alors que, sur le principe de ce chef d'indemnité, les difficultés rencontrées par la société ICF Novedis et l'état du chantier lors de la résiliation du contrat qu'elle a passé avec M. X..., démontrent la nécessité de l'intervention d'un maître d'oeuvre pour son compte afin de lui permettre de procéder à la levée des anomalies constatées.En conséquence, la cour fait droit à ce chef de demande de la société ICF Novedis » (arrêt p. 7 à 10) ; Alors que, d'une part, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera, par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné la Mutuelle des Architectes Français au paiement de pénalités et de dommages-intérêts, la cour s'étant également fondée sur la mauvaise exécution de ses obligations par le maître d'oeuvre pour prononcer ces condamnations ; Alors que, d'autre part, l'article 4.4 du CCAP mettait à la charge de l'architecte la mission de vérification des projets de décomptes finaux, présentés par les entreprises, d'établissement des décomptes généraux et de transmission au maître de l'ouvrage, dans un délai de 3 semaines à dater de la réception des projets de décomptes ; qu'en décidant que ce délai n'avait pas été respecté, sans justifier que des projets de décomptes finaux ont été communiqués par les entreprises à l'architecte, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ; Alors qu'en troisième lieu, le dossier des ouvrages exécutés ne peut être remis par l'architecte qu'après achèvement des travaux ; que M. X... a rappelé dans ses écritures d'appel que les travaux avaient été terminés après résiliation de son contrat, de sorte qu'il ne pouvait remettre le dossier des ouvrages exécutés ; qu'en se fondant, pour le condamner avec la MAF au paiement de pénalités de retard et de dommages-intérêts, sur le fait que le dossier des ouvrages exécutés n'avait pas été transmis au maître d'ouvrage, sans répondre au moyen invoquant la résiliation du contrat avant achèvement des travaux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors qu'en outre, M. X... a soutenu, dans ses conclusions d'appel, que le maître d'ouvrage avait accepté que le chantier soit terminé au mois de mai 2007, de sorte qu'il ne pouvait obtenir de condamnations fondées sur une fin de chantier au mois d'octobre 2006 ; qu'il est constant que les logements ont pu être loués à compter du 1er juillet 2007 ; que la cour d'appel a condamné l'architecte au paiement d'une indemnisation correspondant à six mois de loyers, écartant par là même le moyen pris d'une acceptation de l'achèvement des travaux en mai 2007 ; qu'en statuant ainsi, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors qu'enfin, un même préjudice ne peut être réparé deux fois ; que dans l'hypothèse où les logements construits doivent être loués, des pénalités de retard ne peuvent se cumuler avec l'indemnisation d'un manque à gagner sur les loyers ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a condamné la MAF à payer à la société ICF NOVEDIS les sommes de 144.780 ¿ de pénalités de retard et de 65.884,39 ¿ au titre des pertes locatives, à raison d'une impossibilité de location avant le 1er juillet 2007 provoquée par le retard dans l'exécution des travaux ; que la cour a ainsi réparé deux fois le même préjudice, en violation de l'article 1147 du Code civil.