Identifiant: JURITEXT000037495498

Métadonnées:
{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/37/49/54/JURITEXT000037495498.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 octobre 2018, 17-25.630, Inédit", "date_decision": "2018-10-04 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31800879", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "17-25630", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2017-06-29 00:00:00", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Paris", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Chauvin (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SCP Foussard et Froger, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Rousseau et Tapie", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2018:C300879", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 29 juin 2017) fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière du Plessis-Trévise (la SCI) par suite de l'expropriation, au profit de la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne (la SADEV 94), d'un lot de copropriété lui appartenant ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses dernières conclusions ; Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que ces conclusions avaient été déposées tardivement au regard de la date d'audience et en un seul exemplaire, ce qui ne permettait pas leur notification aux autres parties, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante sur le contenu des conclusions, et qui en a déduit à bon droit que celles-ci étaient irrecevables, a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prendre en considération les conclusions du commissaire du gouvernement ; Mais attendu que, le commissaire du gouvernement ayant déposé ses conclusions au greffe de la cour d'appel dans le délai de deux mois à compter de la notification des conclusions d'appel de la SADEV 94, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si elles avaient également été déposées dans le délai de deux mois suivant la notification des conclusions d'appel de la SCI, a légalement justifié sa décision ; Sur le troisième moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de fixer les indemnités d'expropriation comme il le fait ; Mais attendu que, la date de publication de l'acte déclarant d'utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du plan local d'urbanisme ne faisant pas partie de celles limitativement prévues par l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a retenu à bon droit qu'elle ne constituait pas la date de référence à laquelle devait être appréciée la valeur effective de la parcelle à évaluer ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen du pourvoi, pris en ses deuxième et troisième branches, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière de Plessis-Trévise aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société de Plessis-Trévise PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les dernières conclusions de la SCI du Plessis Trévise adressées par LRAR le 2 juin 2017 et par télécopie au greffe, le 9 juin 2017, Aux motifs que « les dernières conclusions de la SCI du Plessis Trévise, adressées d'une part le 2 juin 2017 par LRAR et reçues le 6 juin 2017, adressées d'autre part le 9 juin 2017 par télécopie, soit tardivement eu égard à la date de l'audience fixée au 8 juin 2017 depuis le 23 décembre 2016 et en nombre insuffisant (un seul exemplaire) pour qu'elles aient pu être notifiées aux autres parties, sont irrecevables » ; Alors que les conclusions de l'exproprié contenant seulement des éléments complémentaires en réplique au mémoire de l'autre partie sont nécessairement recevables ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour déclarer irrecevables les dernières conclusions de la SCI du Plessis Trévise, après avoir pourtant relevé que la SADEV 94 avait adressé ses dernières écritures au greffe le 18 mai 2017, sans rechercher si les conclusions de l'exposante présentaient des demandes nouvelles et si elle ne contenaient pas seulement des éléments complémentaires en réplique au mémoire de la SADEV 94, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 4 avril 2016 du juge de l'expropriation du Val-de-Marne, sauf sur le montant de l'indemnisation de la SCI du Plessis Trévise, et, statuant à nouveau, fixé de la façon suivante les indemnités lui revenant : indemnité principale d'expropriation : 297 000 euros ; indemnité de remploi : 30 700 euros ; indemnité pour perte de loyers : 125 279,04 euros ; Aux motifs que « [] ; le commissaire du gouvernement indique que : - le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption urbain ; en conséquence, la date de référence est celle du 31 décembre 2013 ; - la référence de l'expropriante portant sur les parcelles [...] et [...] doit être écartée en l'absence d'acte de vente, tandis que les termes de comparaison fournis par l'expropriée doivent être écartés car invérifiables ; - le transport sur les lieux a permis de constater que le terrain supporte de constructions type algeco et en dur, de sorte qu'un abattement pour encombrement de 10 % est justifié ; - l'occupant de la parcelle dispose d'un bail commercial qui lui permet d'obtenir de l'expropriant une indemnité d'éviction commerciale, ce qui justifie un abattement de 30 % ; - le montant de l'indemnité pour perte de loyer doit être fixé à une année de loyers ; qu'aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; que l'article 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; [] ; que, cependant, la déclaration d'utilité publique valant modification du plan local d'urbanisme n'étant intervenue que pour les seuls besoins de l'opération pour laquelle l'expropriation a été mise en oeuvre, l'exproprié ne peut bénéficier de l'avantage résultant de la prise en compte, pour la détermination d'un zonage plus favorable, des aménagements et travaux devant être effectués après l'expropriation, de sorte que la date de référence se situe dans ce cas, conformément à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, devenu L. 322-2, un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; que dès lors la date de référence devant être retenue est celle du 10 juin 2012, date à laquelle la parcelle était classée en zone AUa ; qu'il n'existe en revanche aucune contestation sur la date à laquelle le bien doit être évalué, le 4 avril 2016, date du jugement, ni celle à laquelle les caractéristiques du bien devant être prises en compte sont appréciées, à savoir le 5 mai 2014, date de l'ordonnance d'expropriation ; qu'à la date de référence, la parcelle considérée était située en zone AUa du PLU de la commune de [...], soit une zone à urbaniser destinée à un aménagement futur ; que l'appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d'autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches ; qu'en conséquence sera écartée la méthode d'évaluation par capitalisation mentionnée dans l'expertise Y... communiquée par la SCI, reposant sur une valorisation des revenus selon un taux de capitalisation arbitraire ; qu'il en va de même de la méthode par les flux qui repose sur un certain nombre de paramètres incertains ; qu'il convient de privilégier l'évaluation par comparaison avec des biens comparables dans la même zone géographique ; que les termes de comparaison figurant dans le rapport d'expertise produit par la SCI, tirés de la base BIEN des notaires, qui ne comprennent pas les références de publication et concernent d'autres communes que [...], ne seront pas retenues ; que la SADEV produit un tableau de références de terrains tous situés à [...], dont il convient de privilégier ceux situés [...], étant précisé que l'autre référence correspondant à la vente du 17 décembre 2013 n'a pu être retrouvée par le commissaire du gouvernement, seule une promesse de vente étant produite : - 27 mars 2015, un terrain de 2 631 m², cadastré [...], au prix de 49,40 euros libre ; - 04 mars 2015, un terrain de 3 786 m², cadastré [...], au prix de 40 euros, libre ; que le commissaire du gouvernement produit notamment de son côté plusieurs références avec des ordres de grandeur comparables, en particulier 44 euros du m² pour un terrain en zone AUa cadastré [...], [...] , libre ; que, cependant, il convient de prendre particulièrement en considération une référence portant la date du 16 mai 2013, relative à la vente d'un grand terrain de 44 507 euros, au prix de 50,55 euros le m², qui présente la double caractéristique d'être occupé commercialement comme le terrain en cause l'est en partie et surtout de disposer d'une façade tant sur la [...] que sur la route des Marmouzets, ce qui, manifestement, constitue une plus-value appréciable ; que, toutefois, la grande taille du terrain est un facteur de diminution de la valeur unitaire du m² ; qu'eu égard à la date de la référence remontant au 16 mai 2013, alors qu'il convient de se placer à la date du jugement et eu égard à la plus petite taille du terrain à évaluer (6 000 m²), il convient de porter la valeur au m² à 55 euros ; qu'il n'y a pas lieu de pratiquer un abattement pour occupation commerciale, dès lors que la cour retient une référence dont la valorisation intègre déjà cette caractéristique ; que, sur l'encombrement de la parcelle, aucun abattement de ce chef n'est mis en oeuvre dans la seule hypothèse où on évalue, non pas le terrain sur lequel se trouvent des locaux, mais les locaux eux-mêmes pour leur superficie ; qu'en l'espèce, compte tenu du caractère très superficiel et de peu de valeur des constructions figurant sur le terrain, il est plus intéressant pour la SCI, qui forme d'ailleurs sa demande en ce sens, d'obtenir la valorisation des 6 000 m² de terrain que de la superficie réduite des constructions ; qu'en conséquence, il y aura bien lieu de pratiquer un abattement pour encombrement du terrain que le premier juge a raisonnablement et exactement fixé, au vu des éléments de fait qu'il a pu constater lors de son transport sur les lieux auquel il convient de se reporter, à 10 % ; que l'indemnité principale s'élève par conséquent à : 6 000 m² x 55 euros le m² x 0,90 (encombrement) = 297 000 euros ; que l'indemnité de remploi est par conséquent de : - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ; - 10 000 euros x 15 % = 1 500 euros ; - 10 % du surplus de 297 000 euros par rapport à 15 000 euros, soit 282 000 euros, x 10 % = 28 200 euros ; d'où au total, la somme de 30 700 euros ; qu'il convient par ailleurs d'indemniser le préjudice afférent à la perte de loyers le temps de retrouver des nouveaux locaux du même ordre ainsi que des locataires, de finaliser les situations juridiques ; qu'il convient d'indemniser le préjudice correspondant à l'ensemble de ce processus à hauteur d'un an de loyers à leur montant au moment de l'expropriation, soit, comme le propose le commissaire du gouvernement : 125 279,04 euros (56 279,04 + 69 000) ; qu'en définitive le jugement entrepris doit être confirmé sauf sur le montant de l'indemnisation revenant à la SCI » ; Alors qu'il résulte de l'article R. 311-26, alinéa 4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant à peine d'irrecevabilité ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que la SCI du Plessis Trévise, après sa déclaration d'appel, a adressé au greffe ses premières écritures le 29 juillet 2016, le commissaire du gouvernement ayant adressé les siennes au greffe le 16 novembre 2016 ; qu'en statuant en considération des indications du commissaire du gouvernement, sans rechercher, au besoin d'office, si ce commissaire n'avait pas reçu la notification des écritures de l'exposante plus de deux mois avant l'envoi de ses conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 4 avril 2016 du juge de l'expropriation du Val-de-Marne, sauf sur le montant de l'indemnisation de la SCI du Plessis Trévise, et, statuant à nouveau, fixé de la façon suivante les indemnités lui revenant : indemnité principale d'expropriation : 297 000 euros ; indemnité de remploi: 30 700 euros ; indemnité pour perte de loyers : 125 279,04 euros ; Aux motifs que « la SCI du Plessis Trevise soutient sur le fond que : - la valeur vénale de la parcelle doit prendre en compte son classement en zone UX, tel que retenu par la [...] lors de la révision de son plan local d'urbanisme, le 31 décembre 2013 ; - les caractéristiques des termes de comparaison retenus par la SADEV diffèrent de celles de la parcelle considérée en termes de dimensions, situation et équipement ; - ses propres termes résultant du rapport établi par M. Y..., expert immobilier près la cour d'appel de Chambéry, sont au contraire pertinents ; - des copropriétaires voisins ont obtenu du juge de l'expropriation, une indemnisation proche de celle qu'elle sollicite (135 euros du m² sans qu'il y ait lieu d'appliquer un abattement pour occupation) ; - la méthode utilisée par le juge de l'expropriation n'a pas été la même pour tous les lots de la même copropriété, ce qui a abouti à une situation inéquitable ; - une indemnité pour perte de revenus locatifs, destinée à compenser sa perte de loyers pendant la durée nécessaire pour acquérir un bien équivalent et le donner à bail, soit une année, doit lui être octroyée ; que la SADEV 94 fait valoir pour ce qui la concerne que : - la date de référence à prendre en compte est celle du 12 mars 2004, qui correspond à la dernière modification du document d'urbanisme antérieur à la déclaration d'utilité publique du 20 décembre 2013 ; - un abattement pour occupation commerciale de 30 % doit être pratiqué sur le prix de la parcelle libre de toute occupation ; - le terrain sur lequel un locataire a édifié une construction doit être considéré comme encombré, ce qui doit également entraîner un abattement ; - l'évaluation par le revenu ne peut être retenue en raison de son manque de précision et des difficultés à la mettre en oeuvre ; la SCI Du Plessis Trévise ne fournit aucune référence pertinente, fiable et précise ; - la parcelle considérée est située dans une zone désaffectée, loin du centre-ville ; -l'indemnité sollicitée pour perte de revenu locatif est excessive car le territoire de [...] est proche de Paris et stratégique, de sorte qu'une durée de six mois est suffisante pour retrouver des locaux et les louer ; - par jugement avant dire droit du 13 juin 2016, le juge de l'expropriation du Val de Marne a ordonné l'expertise qu'elle sollicitait pour chiffrer le coût de la dépollution de la parcelle ; il convient en tout état de cause d'appliquer un abattement de 30 % ; - ses propres termes de référence sont pertinents puisque situés dans la même zone, à proximité immédiate des parcelles en cause et présentant une situation juridique identique, de sorte qu'une valeur de 60 euros/m² doit être retenue ; que le commissaire du gouvernement indique que : - le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption urbain ; en conséquence, la date de référence est celle du 31 décembre 2013 ; - la référence de l'expropriante portant sur les parcelles [...] et [...] doit être écartée en l'absence d'acte de vente, tandis que les termes de comparaison fournis par l'expropriée doivent être écartés car invérifiables ; - le transport sur les lieux a permis de constater que le terrain supporte de constructions type algeco et en dur, de sorte qu'un abattement pour encombrement de 10 % est justifié ; - l'occupant de la parcelle dispose d'un bail commercial qui lui permet d'obtenir de l'expropriant une indemnité d'éviction commerciale, ce qui justifie un abattement de 30 % ; - le montant de l'indemnité pour perte de loyer doit être fixé à une année de loyers ; qu'aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; que l'article 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, sur la date de référence que la SADEV 94 considère que, conformément aux articles L. 213-4, a) et L. 231-6 [lire : L. 213-6] du code de l'urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; dans le cadre des opérations d'utilité publique, le juge de l'expropriation ne retiendra pas la dernière modification du document d'urbanisme si cette dernière n'est intervenue que pour les besoins de l'opération publique aux fins de laquelle l'expropriation a été mise en oeuvre ; en l'espèce, la mise en compatibilité du PLU par l'arrêté du 20 décembre 2013, qui a emporté modification de l'ancienne zone AUa en nouvelle zone UX ne doit pas être prise en compte car elle n'est intervenue que pour les besoins de l'opération publique ; la dernière évolution, du document d'urbanisme, avant l'arrêté du 20 décembre 2013, est celle du 12 mars 2004 qui constitue donc la date de référence ; que la SCI du Plessis Trevise plaide que, conformément aux articles L. 213-4, a) et L. 231-6 [lire : L. 213-6] du code de l'urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce, la dernière révision datant du premier semestre 2014 n'ayant pas affecté les caractéristiques de la zone UX dans laquelle est classé le bien exproprié, il convient de retenir la date de la mise en compatibilité du PLU par l'arrêté du 20 décembre 2013, dont la date de publication est du 31 décembre 2013 ; que, cependant, la déclaration d'utilité publique valant modification du plan local d'urbanisme n'étant intervenue que pour les seuls besoins de l'opération pour laquelle l'expropriation a été mise en oeuvre, l'exproprié ne peut bénéficier de l'avantage résultant de la prise en compte, pour la détermination d'un zonage plus favorable, des aménagements et travaux devant être effectués après l'expropriation, de sorte que la date de référence se situe dans ce cas, conformément à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, devenu L. 322-2, un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; que dès lors la date de référence devant être retenue est celle du 10 juin 2012, date à laquelle la parcelle était classée en zone AUa ; qu'il n'existe en revanche aucune contestation sur la date à laquelle le bien doit être évalué, le 4 avril 2016, date du jugement, ni celle à laquelle les caractéristiques du bien devant être prises en compte sont appréciées, à savoir le 5 mai 2014, date de l'ordonnance d'expropriation ; qu'à la date de référence, la parcelle considérée était située en zone AUa du PLU de la commune de [...], soit une zone à urbaniser destinée à un aménagement futur ; que l'appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d'autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches ; qu'en conséquence sera écartée la méthode d'évaluation par capitalisation mentionnée dans l'expertise Y... communiquée par la SCI, reposant sur une valorisation des revenus selon un taux de capitalisation arbitraire ; qu'il en va de même de la méthode par les flux qui repose sur un certain nombre de paramètres incertains ; qu'il convient de privilégier l'évaluation par comparaison avec des biens comparables dans la même zone géographique ; que les termes de comparaison figurant dans le rapport d'expertise produit par la SCI, tirés de la base BIEN des notaires, qui ne comprennent pas les références de publication et concernent d'autres communes que [...], ne seront pas retenues ; que la SADEV produit un tableau de références de terrains tous situés à [...], dont il convient de privilégier ceux situés [...], étant précisé que l'autre référence correspondant à la vente du 17 décembre 2013 n'a pu être retrouvée par le commissaire du gouvernement, seule une promesse de vente étant produite : - 27 mars 2015, un terrain de 2 631 m², cadastré [...], au prix de 49,40 euros libre ; - 04 mars 2015, un terrain de 3 786 m², cadastré [...], au prix de 40 euros, libre ; que le commissaire du gouvernement produit notamment de son côté plusieurs références avec des ordres de grandeur comparables, en particulier 44 euros du m² pour un terrain en zone AUa cadastré [...], [...] , libre ; que, cependant, il convient de prendre particulièrement en considération une référence portant la date du 16 mai 2013, relative à la vente d'un grand terrain de 44 507 euros, au prix de 50,55 euros le m², qui présente la double caractéristique d'être occupé commercialement comme le terrain en cause l'est en partie et surtout de disposer d'une façade tant sur la [...] que sur la route des Marmouzets, ce qui, manifestement, constitue une plus-value appréciable ; que toutefois la grande taille du terrain est un facteur de diminution de la valeur unitaire du m² ; qu'eu égard à la date de la référence remontant au 16 mai 2013, alors qu'il convient de se placer à la date du jugement et eu égard à la plus petite taille du terrain à évaluer (6 000 m²), il convient de porter la valeur au m² à 55 euros ; qu'il n'y a pas lieu de pratiquer un abattement pour occupation commerciale, dès lors que la cour retient une référence dont la valorisation intègre déjà cette caractéristique ; que sur l'encombrement de la parcelle aucun abattement de ce chef n'est mis en oeuvre dans la seule hypothèse où on évalue, non pas le terrain sur lequel se trouvent des locaux, mais les locaux eux-mêmes pour leur superficie ; qu'en l'espèce, compte tenu du caractère très superficiel et de peu de valeur des constructions figurant sur le terrain, il est plus intéressant pour la SCI, qui forme d'ailleurs sa demande en ce sens, d'obtenir la valorisation des 6 000 m² de terrain que de la superficie réduite des constructions ; qu'en conséquence, il y aura bien lieu de pratiquer un abattement pour encombrement du terrain que le premier juge a raisonnablement et exactement fixé, au vu des éléments de fait qu'il a pu constater lors de son transport sur les lieux auquel il convient de se reporter, à 10% ; que l'indemnité principale s'élève par conséquent à : 6 000 m² x 55 euros le m² x 0,90 (encombrement) = 297 000 euros ; que l'indemnité de remploi est par conséquent de : - 5 000 euros x 20% = 1 000 euros ; - 10 000 euros x 15% = 1 500 euros ; - 10% du surplus de 297 000 euros par rapport à 15 000 euros, soit 282 000 euros, x 10% = 28 200 euros ; d'où au total, la somme de 30 700 euros ; qu'il convient par ailleurs d'indemniser le préjudice afférent à la perte de loyers le temps de retrouver des nouveaux locaux du même ordre ainsi que des locataires, de finaliser les situations juridiques ; qu'il convient d'indemniser le préjudice correspondant à l'ensemble de ce processus à hauteur d'un an de loyers à leur montant au moment de l'expropriation, soit, comme le propose le commissaire du gouvernement : 125 279,04 euros (56 279,04 + 69 000) ; qu'en définitive le jugement entrepris doit être confirmé sauf sur le montant de l'indemnisation revenant à la SCI » ; Alors 1°) que, suivant l'article L. 213-4 a) du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que, pour refuser de retenir comme date de référence la date de la mise en compatibilité du PLU par l'arrêté du 20 décembre 2013, dont la date de publication est du 31 décembre 2013, la cour d'appel a énoncé de manière inopérante que la déclaration d'utilité publique valant modification du plan local d'urbanisme n'étant intervenue que pour les seuls besoins de l'opération pour laquelle l'expropriation a été mise en oeuvre, l'exproprié ne peut bénéficier de l'avantage résultant de la prise en compte, pour la détermination d'un zonage plus favorable, des aménagements et travaux devant être effectués après l'expropriation ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé par refus d'application la disposition susvisée, ensemble l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme et l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Alors 2°) que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI du Plessis Trévise a invoqué (concl., p. 5), ses propres termes de référence et le rapport établi par M. Y..., expert immobilier ; qu'elle exposait que l'expert précisait pour justifier sa méthode (rapport, p. 14) que « les éléments de comparaison de terrains nus d'une superficie supérieure à 10 000 m² restent relativement rares compte tenu de la pression foncière », de sorte qu'ils ont « été sélectionnés sur l'ensemble du territoire Est de Paris, à une distance équivalente de la capitale (entre 15 et 20 km) », étant précisé que les différences de prix du m² « relèvent davantage de la configuration des terrains, de leur situation au regard des axes principaux et de la proximité avec les infrastructures de transports tels que les aéroports, par exemple » ; qu'en se bornant à énoncer, pour refuser de prendre en compte les éléments de comparaison issus de ce rapport, qu'ils ne comprennent pas les références de publication et concernent d'autres communes que [...], sans se prononcer sur ces chefs de conclusions établissant leur pertinence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 545 du code civil, ensemble l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Alors 3°) que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI du Plessis Trévise a invoqué (concl., p. 5), comme élément de comparaison, l'indemnité de dépossession de 516 096 euros allouée à la SCI Brie 74, propriétaire du lot n° 1 au sein la copropriété sise [...] , par jugement du 4 avril 2016 rendu par la juridiction de l'expropriation, étant précisé (concl., p. 6) que le commissaire du gouvernement s'était basé sur « un prix au m² de la valeur unitaire du local loué », soit 1 170 euros/m² ; qu'elle invoquait encore un autre jugement du même jour, concernant la SCI Daumesnil, propriétaire des [...] , à laquelle était allouée, sur la base d'une différenciation entre le terrain nu et le local, une indemnité totale de 779 834 euros ; qu'elle proposait, en conséquence, une évaluation (concl., p. 6-7) sur la base d'un prix au m² de 135 euros ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour fixer la valeur au m² de la parcelle expropriée à 55 euros, sans se prononcer sur ces chefs de conclusions particulièrement précis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 545 du code civil, ensemble l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.