Identifiant: JURITEXT000034553236

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 16 avril 2015), que M. [A] occupant depuis le 1er juin 2009 un logement appartenant à [N] [X], a, après le décès de la bailleresse, reçu un congé à effet du 1er mai 2012 ; qu'il a saisi le tribunal d'une demande en établissement d'un bail d'habitation conforme à la loi du 6 juillet 1989, en désignation d'un expert pour chiffrer le coût des travaux de remise en état du logement et en délivrance de quittances de loyer ; que MM. [K], [H], [P] [X] et Mme [B] [X] (les consorts [X]), venant aux droits d'[N] [X], ont demandé reconventionnellement l'expulsion de M. [A] et sa condamnation au paiement d'une indemnité depuis le 1er juin 2012 ; Attendu que, pour accueillir les demandes, l'arrêt retient que M. [A] ne conteste pas que le local mis à sa disposition était meublé et que cette qualification apparaît sur plusieurs quittances et sur l'exemplaire du bail du 1er juin 2009 signé par [N] [X] ; Qu'en statuant ainsi, alors que M. [A] contestait le caractère meublé de la location, sans rechercher si le logement donné en location était garni de meubles en qualité et quantité suffisantes pour permettre au locataire de vivre convenablement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne les consorts [X] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts [X] à payer la somme de 3 000 euros à Me [Z] ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me [Z], avocat aux Conseils, pour M. [A]. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté l'existence d'un bail meublé ayant existé entre les parties relativement au logement situé [Adresse 1] depuis le 1er juin 2009, validé le congé délivré le 29 février 2012, dit que Monsieur [A] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2012, ordonné son expulsion, dit que le jugement ferait office de quittance pour le paiement des loyers du 1er juin 2009 au 1er juin 2012, Monsieur [A] n'étant redevable d'aucune somme antérieurement au 1er juin 2012 à son bailleur, et condamné Monsieur [Q] [A] à payer à M. [H] [X] une indemnité d'occupation de 400 € par mois depuis le 1er juin 2012 jusqu'à la libération effective des lieux, AUX MOTIFS QUE "En vertu de l'article 14 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et à l'exception des articles limitativement énumérés, les contrats de location en cours lors de l'entrée en vigueur de cette loi (dite loi ALUR.) demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. L'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure au 1er juin 2009, date d'entrée dans les lieux, énonce que route personne qui lotie un logement meublé bénéficie d'un contrat écrit d'une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction, dès lors que ledit logement constitue sa résidence principale. Il en résulte que le locataire d'un tel logement est en droit d'obtenir la remise d'un contrat écrit, sans qu'un tel écrit soit exigé à titre de preuve. Tout en invoquant l'existence d'un bail verbal soumis à la loi du 6 juillet 1989, M. [A] ne conteste pas que le local mis à sa disposition était meublé. De même, il peut être relevé qu'aux termes du courrier qu'il a adressé à l'OPHLM d'[Localité 1] le 2 juillet 2008 (pièce n° 8), le local sis n° [Adresse 6], qu'il a précédemment loué auprès de Mme [N] [X] était un studio meublé. Par ailleurs, la qualification d'appartement « meublé » du [Adresse 7] constituant l'habitation en cause apparaît sur plusieurs quittances de loyer à hauteur de 360 € établies par Mme [N] [X], puis par M. [H] [X], entre novembre 2010 et décembre 2011, puis le 12 avril 2012, pour 360 €, que M. [A] admet avoir reçues pour les avoir lui-même communiquées selon bordereau joint à ses conclusions. Enfin, l'appartement sis [Adresse 8] (correspondant au [Adresse 7]), objet du bail du 1er juin 2009 litigieux, signé par Mme [N] [X] seule, fait expressément état du bail d'un local meublé ; En vertu de l'article 632-1 du code de la construction et de l'habitation susvisé, le congé pour vendre, qui n'est pas soumis à des conditions de formes particulières, doit respecter un préavis de 3 mois. La lettre du 29 février 2012, à entête de « indivision [X] chez [H] [Adresse 9] », remise en main propre à M. [A] le 01/03/2012, est ainsi rédigée « Madame, Monsieur, suite au décès de notre mère [F] [N] [X] et la vente de la propriété au [Adresse 7], nous sommes au regret de vous donner congé de appartement que vous louez au 1er mai 2012.» Malgré sa rédaction peu rigoureuse, il en résulte qu'à tout le moins [H] [X] donne congé pour vendre. Ce congé est régulier en ce qu'if a été ratifié par les autres co-indivisaires, [B] [X], [P] [X] et [K] [X], qui ont établi des conclusions communes avec [H] [X] le 6 janvier 2015. Le sérieux de l'intention de vendre est suffisamment établi par ta promesse établie en l'étude de Me [L] le 11 février 2014, par laquelle les consorts [X] se sont engagés à céder à la SAS [Adresse 10] les parcelles cadastrées [Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieudit [Adresse 9]. La validité du congé délivré à M. [A] est ainsi établie, sauf à reporter sa date d'effet au 1er juin 2012. Le bail est ainsi résilié au 1er juin 2012, la date du 1er septembre 2013 mentionnée par erreur dans les motifs du jugement (page 5) étant sans incidence. L'expulsion de M. [A], qui se dit encore dans les lieux tout en disposant pourtant d'un logement dans le parc social depuis le 6 novembre 2013, doit être ordonnée à toutes fins utiles, tandis que l'appelant demeure redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle, dont le premier juge a exactement fixé le montant à la somme de 400 €, qui sera due jusqu'à libération complète et effective des lieux avec remise des clés. Le jugement valant quittances des loyers dus jusqu'à la résiliation dont le paiement n'est d'ailleurs pas contesté, la demande de M. [A] tendant à la remise des quittances depuis le début du contrat de bail se trouve sans objet" (arrêt, p. 6 et 7), ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE "M. [X] invoque l'existence d'un bail meublé situé [Adresse 1] et produit un projet de bail écrit signé de Mme [N] [X] seule à compter du 01.06.2009. M. [A] ne l'ayant pas signé ; que les locaux loués sont désignés soit [Adresse 11] ; que M. [A] ne conteste pas l'existence d un bail portant sur ce logement et ne conteste pas l'existence d'une relation contractuelle portant sur un bail meublé ; que si le bail meublé doit être écrit à peine de nullité aucune des parties n'invoque ce moyen ; que le tribunal tient pour acquis que M. [A] était titulaire d'un bail meublé sur le logement susvisé depuis au moins le 01.06.2009 avec un loyer non contesté ; que le bailleur ne conteste pas avoir reçu paiement des loyers jusqu'au départ effectif ; qu'il y a lieu de constater que le projet de bail produit au débat en date du 01.06.2009 correspondait à la volonté des parties fait la loi entre elles ; que M. [X] indique que M. [A] a quitté ce logement pour habiter un HLM à la cité [Localité 2] et que par ailleurs, il lui a été délivré un congé le 29.12.2012 pour le 01.05.2012 ; qu'il résulte d'une attestation de l'OPHLM de la ville d'[Localité 1] du 15.09.2010 que M. [A] avait présenté une demande de logement social depuis le 08.11.2007 ; que par ailleurs, la demande a été renouvelée le 20.07.2010 selon attestation du 03.07.2012 ; que selon attestation du 06.11.2013 de l'OPH d'[Localité 1], M. [A] est locataire de la résidence "[Adresse 12]" depuis le 06.02.2013 ; que manifestement, M. [A] réside dans le parc social depuis le 06.11.2013 et n'habite plus chez M: [X] en dépit des attestations versées aux débats qui indiquent que M. [A] habite toujours dans son ancien logement ; qu'en ce qui concerne la fin du bail meublé; il apparait que celui-ci a une durée d'un an pour se terminer le 31.05.2010 et est donc renouvelable par tacite reconduction depuis cette date ; il s'est renouvelé le 01.06.2011 ; que M. [X] produit un congé daté du 29.02.2012 pour le 01.05.2012 sur lequel figure la mention manuscrite reçu en main propre le 01.03. 2012 suivi d'une signature ; que M. [A] conteste sa signature ; qu'il y a lieu de procéder à la vérification de l'écriture concernant la seule signature ; que le tribunal dispose d'éléments de comparaison suivants où figurent la signature de M. [A] : courrier de M. [A] du 14.10.2004 à Mme [X], courrier de M. [A] du 14.10.2004 à la CAF, trois reçus de M. [A] ; que le tribunal observe que le spécimen contesté est réalisé sans tremblements et d'un seul trait que les spécimens de comparaison ne sont pas tous identiques mais que l'on retrouve dans chacun d'eux des éléments caractéristiques du spécimen contesté ; que la signature contestée n'a manifestement pas été imitée et peut être attribuée à M. [A] ; que le préavis pour être valable doit être de trois mois avant l'expiration du bail et en l'espèce il est notifié le 01.03.2012 soit dans les délais légaux le contient un motif de vente ; qu'il est régulier en la forme si ce n'est qu'il sera exécutoire au 01.06.2012 et non au 01.05.2012 comme indiqué ; que le congé à effet du 01.06.2012 est valable et M. [A] a été occupant sans droits ni titre depuis le 01.06.2012 ; que dans la mesure où M. [A] revendique curieusement qu'il occupe toujours les lieux, alors qu'il est logé dans le parc social depuis le 06.11.2013 il y a lieu en tant que de besoin de prononcer son expulsion et de fixer une indemnité d'occupation de 400 euros par mois depuis le 01.06.2012 jusqu'à son départ effectif ; que M. [A] demande des quittances et le bailleur reconnaît que le loyer a été payé jusqu'à la fin du bail soit au 31.05.2012, il a fourni quelques quittances ; que le présent jugement fera office de quittance pour le paiement des loyers dus au aucune quittance n'est à produire pour la suite ; que M. [A] estime que le logement qu'il a loué était vétuste et demande une expertise pour chiffrer les travaux de remise en état ; que M. [A] est occupant sans droit ni titre depuis le 01.06.2012 et ne peut demander la remise en état des lieux loué et donc une expertise à cette fin" (jugement, p. 4 et 5), 1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, telles qu'elles sont fixées par leurs conclusions ; Que, dans ses conclusions d'appel, Monsieur [Q] [A] faisait valoir qu'il avait "simplement réclamé l'établissement d'un bail soumis à la loi de 1989, loi d'ordre public, mais n'a jamais indiqué d'une manière ou d'une autre qu'il était d'accord pour reconnaître qu'il s'agissait d'un bail meublé" (conclusions, p. 5), et que "jamais, M. [A] n'a été d'accord pour convenir que le logement qui lui était loué était un bail meublé (tel n'était pas le cas, le logement n'étant nullement meublé !)" (conclusions, p. 6) ; Qu'en retenant cependant que "M. [A] ne conteste pas que le local mis à sa disposition était meublé" (arrêt, p. 6), la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis des conclusions d'appel des parties ; Que, dans ses conclusions d'appel, Monsieur [Q] [A] faisait valoir qu'il avait "simplement réclamé l'établissement d'un bail soumis à la loi de 1989, loi d'ordre public, mais n'a jamais indiqué d'une manière ou d'une autre qu'il était d'accord pour reconnaître qu'il s'agissait d'un bail meublé" (conclusions, p. 5), et que "jamais, M. [A] n'a été d'accord pour convenir que le logement qui lui était loué était un bail meublé (tel n'était pas le cas, le logement n'étant nullement meublé !)" (conclusions, p. 6) ; Qu'en retenant cependant que "M. [A] ne conteste pas que le local mis à sa disposition était meublé", la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis des conclusions d'appel de Monsieur [Q] [A] et violé l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE si les meubles ne sont pas en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement, la location ne peut recevoir la qualification de location meublée ; qu'à défaut, il y a lieu de requalifier le contrat conclu entre les parties en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; Qu'en l'espèce, pour retenir l'existence d'un bail portant sur un studio meublé, l'arrêt relève que "le local sis [Adresse 6], qu[e M. [A], locataire,] a précédemment loué auprès de Mme [N] [X] [bailleur] était un studio meublé", que "la qualification d'appartement ‘meublé' du [Adresse 7] constituant l'habitation en cause, apparait sur plusieurs quittances de loyer" et que "l'appartement […] objet du bail du 1er juin 2009 litigieux, signé par Mme [N] [X] seule, fait expressément état du bail d'un local meublé" ; Qu'en statuant ainsi par des motifs inopérants sans rechercher s'il existait des meubles en qualité et quantité suffisantes pour permettre à Monsieur [Q] [A] de vivre convenablement, de nature à caractériser un logement meublé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989.