Identifiant: JURITEXT000046682942

Métadonnées:
{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/46/68/29/JURITEXT000046682942.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 23 novembre 2022, 19-24.632, Inédit", "date_decision": "2022-11-23 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "12200810", "solution": "Cassation partielle", "numero_affaire": "19-24632", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_1", "date_decision_attaquee": "2019-10-24", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Douai", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Chauvin (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Alain Bénabent", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2022:C100810", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 1 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 novembre 2022 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 810 FS-D Pourvoi n° S 19-24.632 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022 1°/ M. [OV] [C], domicilié [Adresse 45], 2°/ M. [CO] [D], 3°/ Mme [ZA] [GO], épouse [D], tous deux domiciliés [Adresse 33], 4°/ M. [ZJ] [E], 5°/ Mme [GC] [E], tous deux domiciliés [Adresse 34], 6°/ M. [PO] [Y], 7°/ Mme [PJ] [Y], tous deux domiciliés [Adresse 17], 8°/ M. [ZG] [B], domicilié [Adresse 43], 9°/ M. [PM] [O], 10°/ Mme [GS] [O], tous deux domiciliés [Adresse 20], 11°/ M. [YX] [U], 12°/ Mme [GJ] [PD], épouse [U], tous deux domiciliés [Adresse 31], 13°/ Mme [GD] [W], domiciliée [Adresse 3], 14°/ Mme [YM] [K], 15°/ M. [GP] [K], tous deux domiciliés [Adresse 9], 16°/ M. [PL] [R], domicilié [Adresse 22], 17°/ M. [T] [J], domicilié [Adresse 3], 18°/ M. [GK] [I], 19°/ Mme [AC] [I], tous deux domiciliés lieu-dit [Adresse 41], 20°/ M. [OV] [GN], 21°/ Mme [YO] [ZR], épouse [GN], tous deux domiciliés [Adresse 28], 22°/ M. [PT] [PG], 23°/ Mme [PI] [PG], tous deux domiciliés [Adresse 8], 24°/ Mme [S] [CF], domiciliée [Adresse 40], 25°/ M. [GF] [GM], 26°/ Mme [PF] [GM], tous deux domiciliés [Adresse 23], 27°/ M. [ZD] [AG], 28°/ Mme [X] [YS], épouse [AG], tous deux domiciliés [Adresse 4], 29°/ M. [PV] [CG], 30°/ Mme [ZB] [HB], épouse [CG], tous deux domiciliés [Adresse 32], 31°/ M. [ZK] [GL], 32°/ Mme [F] [GL], tous deux domiciliés [Adresse 15], 33°/ M. [YX] [ZC], 34°/ Mme [BT] [ZC], tous deux domiciliés [Adresse 11], 35°/ M. [GH] [PK], domicilié [Adresse 2], 36°/ M. [ZG] [YZ], domicilié [Adresse 5], 37°/ M. [YY] [YW], 38°/ Mme [ZB] [YW], tous deux domiciliés [Adresse 25], 39°/ Mme [BZ] [YU], domiciliée [Adresse 42], 40°/ M. [ZE] [YU], domicilié [Adresse 1], 41°/ M. [G] [GU], 42°/ Mme [BZ] [OW], épouse [GU], tous deux domiciliés [Adresse 24], 43°/ M. [OV] [GI], 44°/ Mme [ZL] [GI], tous deux domiciliés [Adresse 6], 45°/ M. [PE] [GV], domicilié [Adresse 18], 46°/ M. [CP] [PB], 47°/ Mme [P] [H], épouse [PB], tous deux domiciliés [Adresse 27], 48°/ M. [HA] [YT], 49°/ Mme [YV] [YT], tous deux domiciliés [Adresse 19], 50°/ M. [GX] [ZH], 51°/ Mme [V] [GR], épouse [ZH], tous deux domiciliés [Adresse 10], 52°/ M. [PC] [ZM], 53°/ Mme [GS] [ZM], tous deux domiciliés [Adresse 44], 54°/ M. [GT] [OZ], 55°/ Mme [ZL] [OZ], tous deux domiciliés [Adresse 36], 56°/ M. [CE] [YR], domicilié [Adresse 13], 57°/ M. [PN] [PR], domicilié [Adresse 7], 58°/ M. [PA] [PR], domicilié [Adresse 26], 59°/ M. [ZJ] [BU], 60°/ Mme [ZI] [N], épouse [BU], tous deux domiciliés [Adresse 21], 61°/ M. [YX] [PS], 62°/ Mme [S] [PS], tous deux domiciliés [Adresse 35], 63°/ M. [ZO] [GE], 64°/ Mme [ZF] [GE], tous deux domiciliés [Adresse 39], 65°/ M. [T] [PU], 66°/ Mme [GZ] [PU], tous deux domiciliés [Adresse 30], 67°/ M. [PH] [OT], 68°/ Mme [OY] [M], épouse [OT], tous deux domiciliés [Adresse 12], ont formé le pourvoi n° S 19-24.632 contre l'arrêt rendu le 24 octobre 2019 par la cour d'appel de Douai (3e chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à la société [CA] [CN] et [GG] [L], société civile professionnelle, notaires associés d'une société civile professionnelle titulaire d'un office notarial, dont le siège est [Adresse 29], 2°/ à M. [OU] [GY], domicilié [Adresse 14], 3°/ à M. [ZN] [GY], domicilié [Adresse 16], 4°/ à M. [HA] [A], domicilié [Adresse 14], défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de MM. [C], [B], [PK], [YZ], [R], [J], [GV], [YU], [YR], [PN] et [PA] [PR], de Mmes [W], [CF], [YU], de M. et Mme [D], M. et Mme [E], M. et Mme [Y], M. et Mme [O], M. et Mme [U], M. et Mme [K], M. et Mme [I], M. et Mme [GN], M. et Mme [PG], M. et Mme [GM], M. et Mme [AG], M. et Mme [CG], M. et Mme [GL], M. et Mme [ZC], M. et Mme [YW], M. et Mme [YU], M. et Mme [GU], M. et Mme [GI], M. et Mme [PB], M. et Mme [YT], M. et Mme [ZH], M. et Mme [ZM], M. et Mme [OZ], M. et Mme [BU], M. et Mme [PS], M. et Mme [GE], M. et Mme [PU] et M. et Mme [OT], de de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [CA] [CN] et [GG] [L], de MM. [OU] et [ZN] [GY] et de M. [A], et l'avis de M. Poirret, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 4 octobre 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, Mme Guihal, conseiller doyen, MM. Hascher, Ancel, conseillers, Mmes Kloda, Dumas, Champ, Robin-Raschel, conseillers référendaires, M. Poirret, premier avocat général, et Mme Tinchon, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 24 octobre 2019), en 2006 et 2010, la société JPB promotion (JPB) a acquis des parcelles en vue de l'extension d'un établissement d'hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) exploité par la société [Adresse 37] et a commercialisé l'opération dite [Adresse 37] II par la vente en l'état futur d'achèvement de chambres, dont il était prévu que les acquéreurs les donneraient à bail à la société [Adresse 37] en qualité de loueurs en meublé professionnels et non professionnels, sous le bénéfice d'un dispositif de défiscalisation. 2. M. [OX], notaire, a reçu des investisseurs mandat de procéder à la régularisation des actes d'acquisition de lots meublés, d'emprunt auprès des établissements de crédit, de bail commercial et de convention de prêt à usage des parties communes avec la société [Adresse 37]. 3. A la suite du placement en redressement judiciaire, en 2013, de la société JPB et, en 2014, de la société [Adresse 37], dont les actifs ont été repris par une société qui a renoncé au projet d'extension et transféré l'autorisation d'ouverture de lits sur un autre site, ainsi que de l'arrêt définitif du chantier [Adresse 37] II, M. [C] et soixante-sept investisseurs (les investisseurs) ont assigné en indemnisation la SCP notariale [CN]-[L] (la SCP), venant aux droits de M. [OX], MM. [ZN] et [OU] [GY] et M. [HA] [A] (les avocats), membres de la SCP d'avocats [GY]. Examen des moyens Sur le second moyen Enoncé du moyen 4. Les investisseurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes indemnitaires, au titre de leur préjudice matériel, dirigées contre M. [ZN] [GY], alors : « 1°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs dernières conclusions d'appel (p. 27 et 29), les investisseurs soutenaient que les avocats du cabinet [GY], [GW], [Z] ayant garanti directement les différents résultats économiques et fiscaux de l'opération litigieuse, ils devaient être condamnés solidairement à en assurer les résultats, quand bien même ils n'auraient commis aucune faute ; qu'en se bornant à énoncer qu'elle ne peut retenir aucune faute particulière dès lors que la garantie accordée est explicitement à visée fiscale, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions des exposants faisant valoir que la garantie était promise et due même en l'absence de faute, méconnaissant ainsi les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ que l'avocat rédacteur d'acte est garant de sa validité et de son efficacité et doit informer son client des conséquences de l'opération projetée ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le cabinet [GY] [GW], et notamment Me [ZN] [GY], qui a participé à l'élaboration du montage juridique et fiscal mis en oeuvre pour assurer la construction de l'immeuble [Adresse 37] II, et a perçu plus de 90 000 euros d'honoraires à ce titre, n'avait pas manqué à son devoir de conseil en s'abstenant, d'une part, d'informer les investisseurs sur les risques financiers et juridiques inhérents à l'opération litigieuse et, d'autre part, d'assurer l'efficacité juridique de l'opération de construction de l'immeuble [Adresse 37] II, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, devenu article 1231-1 du même code. » Réponse de la Cour 5. Ayant relevé que la mission confiée à M. [ZN] [GY] consistait à garantir que le projet présentait les caractéristiques nécessaires pour faire bénéficier les acquéreurs du statut de loueur en meublé non-professionnel, dans une perspective de défiscalisation, et retenu que l'absence de bénéfice du statut fiscal résultait, non pas d'un manquement de l'avocat à ses obligations professionnelles, dont celle d'information et de conseil, mais du refus de l'exploitant repreneur de mettre en oeuvre sur le site les autorisations reçues des organismes de tutelle, la cour d'appel, qui a répondu, pour les écarter, aux conclusions prétendument délaissées et a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision. Mais sur le premier moyen, pris en ses cinquième et sixième branches Enoncé du moyen 6. Les investisseurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes indemnitaires, au titre de leur préjudice matériel, dirigées contre la SCP, alors : « 1°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris « qu'il est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique, ce professionnel ne pouvant en toute hypothèse tout prévoir », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure que le notaire ait manqué à son devoir de conseil en s'abstenant d'informer les investisseurs sur les risques juridiques de l'opération tenant à la perte de l'agrément d'EHPAD ou à son transfert par l'exploitant des lieux, à l'absence de bail commercial conclu avec la société [Adresse 37] et aux contraintes juridiques et structurelles du projet de construction d'[Adresse 37] II, eu égard aux autorisations d'exploitation des autorités de tutelle et des plans de construction ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 2°/ que le manquement du notaire à son devoir de conseil prive les parties de la possibilité d'apprécier les risques que leur fait courir la conclusion de l'acte et, en conséquence, de contracter en connaissance de cause ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris qu'il "est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique, ce professionnel ne pouvant en toute hypothèse tout prévoir", la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure que les manquements du notaire à son devoir conseil aient fait perdre aux investisseurs une chance de ne pas conclure les actes litigieux ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil : 7. Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours. 8. Pour rejeter les demandes des investisseurs formées contre le notaire, l'arrêt retient que celui-ci n'avait, sur les développements du chantier, aucune prise directe, qu'il est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique et qu'il n'est aucunement acquis que la conclusion des baux commerciaux avec la société [Adresse 37], concomitamment à l'établissement sous la forme notariée des actes d'acquisition, aurait modifié le cours de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux, aucun manquement du notaire instrumentaire à ses obligations professionnelles n'étant en cela démontré. 9. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure que le notaire ait manqué à son devoir de conseil en s'abstenant d'informer les investisseurs des risques juridiques inhérents à l'acquisition au moyen d'un emprunt de biens affectés à un usage déterminé sans la garantie que le futur exploitant donnerait suite à l'opération, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires formées par les investisseurs au titre de leur préjudice matériel contre la SCP notariale [PP], l'arrêt rendu le 24 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne la SCP notariale [PP] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCP notariale [PP] et la condamne à payer aux investisseurs la somme globale de 3 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux et signé par lui et Mme Vignes, greffier présent lors du prononcé. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour MM. [C], [B], [PK], [YZ], [R], [J], [GV], [YU], [YR], [PN] et [PA] [PR], Mmes [W], [CF], [YU], M. et Mme [D], M. et Mme [E], M. et Mme [Y], M. et Mme [O], M. et Mme [U], M. et Mme [K], M. et Mme [I], M. et Mme [GN], M. et Mme [PG], M. et Mme [GM], M. et Mme [AG], M. et Mme [CG], M. et Mme [GL], M. et Mme [ZC], M. et Mme [YW], M. et Mme [YU], M. et Mme [GU], M. et Mme [GI], M. et Mme [PB], M. et Mme [YT], M. et Mme [ZH], M. et Mme [ZM], M. et Mme [OZ], M. et Mme [BU], M. et Mme [PS], M. et Mme [GE], M. et Mme [PU] et M. et Mme [OT] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les exposants de leurs prétentions indemnitaires au titre de leur préjudice matériel dirigées contre la SCP notariale [CN]-[L] ; AUX MOTIFS QUE «Sur la responsabilité professionnelle de maître [ZN] [GY], avocat, et de la SCP de notaires [PP] : les investisseurs demandeurs reprochent à maître [OX], notaire instrumentaire, et à maître [ZN] [GY], avocat, les mêmes manquements à leurs obligations professionnelles, à savoir l'absence de conclusion des baux commerciaux entre eux et la société [Adresse 37] concomitamment aux ventes immobilières et aux actes de prêt, le défaut d'accord des copropriétaires de la résidence [Adresse 37] I au projet d'extension à [Adresse 37] II, enfin la méconnaissance de leurs obligations d'information et de conseil respectives ; qu'à l'égard du notaire, cette responsabilité est recherchée sur le terrain délictuel, le professionnel devant assurer l'efficacité juridique des actes qu'il dresse, la responsabilité de l'avocat l'étant sur le terrain contractuel pour ceux des investisseurs qui ont effectivement conclu la garantie de bonne fin fiscale ; qu'il est constant qu'à l'égard de ces professionnels, et quel que soit le fondement juridique requis, la mise en oeuvre de leur responsabilité suppose l'établissement par les demandeurs d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ces deux premières conditions ; que, pour ce qui a trait à la faute alléguée du notaire, si la procuration remplie par les investisseurs en faveur de tout clerc de l'office notarial comprend en III le bail à loyer à titre commercial au profit de la société [Adresse 37], le mandat précise que ce bail doit être consenti dans le respect des dispositions légales énoncées plus haut, sous les charges et conditions que le mandataire jugera convenables, pour une durée de onze années et neuf mois, qui commenceront à courir à compter du jour de l'obtention des autorisations d'ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle, étant ici précisé que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-1 et suivants du code de commerce, les parties ne pourront donner congé avant l'expiration de la durée ci-dessus, le loyer annuel étant fixé en principal à la somme de 8 262 euros toutes taxes comprises ; que ladite procuration mentionnait encore le prêt à usage que chaque investisseur devait accorder à la société [Adresse 37] sur les parties communes de la résidence ; que la cour observe en cela que si le notaire instrumentaire avait à sa charge l'obligation de rédiger pour le compte des investisseurs les baux commerciaux, il n'est cependant pas précisé dans les procurations signées par les demandeurs que le notaire avait l'obligation de dresser ces baux concomitamment aux actes d'acquisition des biens immobiliers, ces baux en toute hypothèse ne pouvant prendre effet avant l'obtention des autorisations d'ouverture et la mise en exploitation de la résidence [Adresse 37] II par les services de tutelle, soit autant de circonstances dont les poursuivants déplorent encore à ce jour la non-survenance ; que si les investisseurs entendent rétorquer à la SCP [PP] le fait que rien ne s'opposait à ce que maître [OX] établisse ces baux commerciaux en même temps que les actes d'acquisition notariés, en insérant à cet effet des conditions suspensives dans les baux en question, seule la chronologie des développements ultérieurs du chantier de construction et ses indéniables aléas en lien avec le décès subit du gérant de la société de promotion et maître d'ouvrage, suivi rapidement de la mise en liquidation judiciaire de cette personne morale puis de l'ouverture du redressement judiciaire de l'EURL [Adresse 37], société exploitante, permet d'expliquer la situation présente de blocage, le repreneur de cette société n'entendant maintenir aucune exploitation sur le site ; que le notaire instrumentaire des actes juridiques n'avait, sur ces développements du chantier, aucune prise directe et il est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique, ce professionnel ne pouvant en toute hypothèse tout prévoir ; que, de fait, l'autorisation d'exploitation de la résidence [Adresse 37] II a bien été délivrée par l'ARS Aquitaine courant août 2010, ce qu'indiquent eux-mêmes les demandeurs dans leurs écritures, tout risque ici dénoncé contre le notaire instrumentaire étant partant inopérant ; que la circonstance que le repreneur de la société exploitante n'entende pas exercer sur le site de [Localité 38] l'autorisation d'exploitation qui lui a été transmise relève d'un aléa certes regrettable mais dont le notaire instrumentaire ne peut raisonnablement supporter la responsabilité ; qu'en outre, le prétendu défaut d'autorisation par les copropriétaires e la résidence [Adresse 37] I au projet d'extension ne saurait caractériser un autre manquement du notaire, ces copropriétaires ayant clairement manifesté leur adhésion au projet mais en s'en remettant toutefois à l'avis de l'exploitant repreneur ; qu'en toute hypothèse, si les demandeurs déplorent le fait que le tribunal de commerce de Bordeaux, dans son jugement du 27 mai 2015, ait fait le choix de la société civile Patrimoine et Participations pour la reprise des sociétés [Adresse 37] EURL et Acropole SAS, l'association Coallia également candidate à la reprise s'étant pour sa part engagée à exploiter sur place les 79 lits des deux résidences [Adresse 37] I et II, une lecture attentive de cette décision enseigne que les magistrats ont considéré qu'en termes de maintien de l'emploi et de reprise des contrats en cours, les offres émises par la société Patrimoine et Participations et l'association Coallia étaient similaires, mais les motifs de la décision révèlent aussi que le prix proposé par chaque candidate à la reprise et le critère de la pérennité de l'entreprise avaient conduit au partage en faveur de la première, le prix offert par Patrimoine et Participations permettant un apurement complet du passif, ce que n'autorisait pas l'offre de l'association ; qu'il faut ajouter que si les investisseurs demandeurs maintiennent le fait que l'absence de baux conclus avec la société [Adresse 37] leur a fait perdre toute chance d'être entendus par les magistrats consulaires dans le débat sur la désignation du repreneur des sociétés [Adresse 37] et Acropole, il est explicitement mentionné en page 8 du jugement que l'avocat représentant les intérêts des copropriétaires de [Adresse 37] II a bien été entendu comme sachant et sur autorisation expresse du président de séance ; qu'il n'est aucunement acquis, au vu de ce qui précède, que la conclusion des baux commerciaux avec la société [Adresse 37] et ce concomitamment à l'établissement sous la forme notariée des actes d'acquisition, aurait modifié le cours de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux, aucun manquement du notaire instrumentaire à ses obligations professionnelles n'étant en cela démontré ; que les demandeurs seront en conséquence déboutés de toutes leurs prétentions dirigées contre la SCP de notaires [PP] » ; 1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il dresse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris que « si le notaire instrumentaire avait à sa charge l'obligation de rédiger pour le compte des investisseurs les baux commerciaux, il n'est cependant pas précisé dans les procurations signées par les demandeurs que le notaire avait l'obligation de dresser ces baux concomitamment aux actes d'acquisition des biens immobiliers » et que « seule la chronologie des développements ultérieurs du chantier de construction et ses indéniables aléas en lien avec le décès subit du gérant de la société de promotion et maître d'ouvrage, suivi rapidement de la mise en liquidation judiciaire de cette personne morale puis de l'ouverture du redressement judiciaire de l'EURL [Adresse 37], société exploitante, permet d'expliquer la situation présente de blocage, le repreneur de cette société n'entendant maintenir aucune exploitation sur le site », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n'avait pas manqué à son obligation d'assurer l'efficacité juridique des actes litigieux en s'abstenant de régulariser les baux concomitamment à la souscription des contrats de prêt, s'empêchant ainsi de s'assurer de la coopération future de l'exploitant par la création de liens de droit avec celui ci, qui auraient également lié un éventuel successeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil ; 2°) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il dresse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris que « le prétendu défaut d'autorisation par les copropriétaires de la résidence [Adresse 37] I au projet d'extension ne saurait caractériser un autre manquement du notaire, ces copropriétaires ayant clairement manifesté leur adhésion au projet mais en s'en remettant toutefois à l'avis de l'exploitant repreneur », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n'avait pas manqué à son obligation de s'assurer de l'efficacité juridique des actes litigieux en s'abstenant de recueillir l'accord des copropriétaires du bâtiment [Adresse 37] I, s'empêchant ainsi de rendre possible l'achèvement du projet [Adresse 37] II en scellant officiellement par convention l'accord de ces copropriétaires ou, à défaut, d'informer les investisseurs de ce que l'opération n'était pas réalisable en l'état, faute d'accord des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil. 3°) ALORS QU'une perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable, de sorte que sa réparation ne peut être écartée que s'il peut être tenu pour certain que la faute n'est pas à l'origine du préjudice subi par la victime ; qu'en retenant qu'il « n'est aucunement acquis que la conclusion des baux commerciaux avec la société [Adresse 37] et ce concomitamment à l'établissement sous la forme notariée des actes d'acquisition, aurait modifié le cours de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux », sans constater qu'il pouvait être tenu pour certain que l'absence de conclusion des baux commerciaux avec la société [Adresse 37] n'avait eu aucune conséquence sur l'issue de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure la perte de chance d'une éventualité plus favorable, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil ; 4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en jugeant qu'il « n'est aucunement acquis que la conclusion des baux commerciaux avec la société [Adresse 37] et ce concomitamment à l'établissement sous la forme notariée des actes d'acquisition, aurait modifié le cours de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux », sans répondre aux dernières conclusions d'appel des exposants (p. 53) faisant valoir que l'absence de conventions entre la société [Adresse 37] et les exposants avait permis d'exonérer le repreneur de la société [Adresse 37] de tout engagement à l'égard des exposants, privant ainsi ces derniers de la possibilité d'imposer au repreneur l'occupation des lieux en tant qu'EHPAD, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris « qu'il est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique, ce professionnel ne pouvant en toute hypothèse tout prévoir », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure que le notaire ait manqué à son devoir de conseil en s'abstenant d'informer les investisseurs sur les risques juridiques de l'opération tenant à la perte de l'agrément d'EHPAD ou à son transfert par l'exploitant des lieux, à l'absence de bail commercial conclu avec la société [Adresse 37] et aux contraintes juridiques et structurelles du projet de construction d'[Adresse 37] II, eu égard aux autorisations d'exploitation des autorités de tutelle et des plans de construction ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil ; 6°) ALORS QUE le manquement du notaire à son devoir de conseil prive les parties de la possibilité d'apprécier les risques que leur fait courir la conclusion de l'acte et, en conséquence, de contracter en connaissance de cause ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris qu'il « est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique, ce professionnel ne pouvant en toute hypothèse tout prévoir », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure que les manquements du notaire à son devoir conseil aient fait perdre aux investisseurs une chance de ne pas conclure les actes litigieux ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les exposants de leurs prétentions indemnitaires au titre de leur préjudice matériel dirigées contre maître [ZN] [GY], avocat ; AUX MOTIFS QUE «Sur la responsabilité professionnelle de maître [ZN] [GY], avocat, et de la SCP de notaires [PP] : les investisseurs demandeurs reprochent à maître [OX], notaire instrumentaire, et à maître [ZN] [GY], avocat, les mêmes manquements à leurs obligations professionnelles, à savoir l'absence de conclusion des baux commerciaux entre eux et la société [Adresse 37] concomitamment aux ventes immobilières et aux actes de prêt, le défaut d'accord des copropriétaires de la résidence [Adresse 37] I au projet d'extension à [Adresse 37] II, enfin la méconnaissance de leurs obligations d'information et de conseil respectives ; qu'à l'égard du notaire, cette responsabilité est recherchée sur le terrain délictuel, le professionnel devant assurer l'efficacité juridique des actes qu'il dresse, la responsabilité de l'avocat l'étant sur le terrain contractuel pour ceux des investisseurs qui ont effectivement conclu la garantie de bonne fin fiscale ; qu'il est constant qu'à l'égard de ces professionnels, et quel que soit le fondement juridique requis, la mise en oeuvre de leur responsabilité suppose l'établissement par les demandeurs d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ces deux premières conditions ; (?)qu'à l'égard de maître [ZN] [GY], avocat, professionnel auquel les demandeurs reprochent les mêmes manquements qu'à maître [OX], notaire, la cour ne peut retenir aucune faute particulière dès lors que la garantie ainsi accordée est explicitement à visée fiscale, le rôle de cet avocat consistant à garantir que le projet présente tout le potentiel exigé pour faire bénéficier les acquéreurs du statut de loueur en meublé non professionnel, et ce dans une perspective de défiscalisation ; que la circonstance que les demandeurs ne puissent pas bénéficier à ce jour de ce statut fiscal résulte non pas d'un manquement de maître [GY] à ses obligations professionnelles, dont celle d'information et de conseil, mais bien du refus de l'exploitant repreneur d'exercer sur le site les autorisations reçues des organismes de tutelle ; que les investisseurs demandeurs seront aussi déboutés de toutes leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de maître [ZN] [GY] » ; 1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs dernières conclusions d'appel (p. 27 et 29), les investisseurs soutenaient que les avocats du cabinet [GY], [GW], [Z] ayant garanti directement les différents résultats économiques et fiscaux de l'opération litigieuse, ils devaient être condamnés solidairement à en assurer les résultats, quand bien même ils n'auraient commis aucune faute ; qu'en se bornant à énoncer qu'elle ne peut retenir aucune faute particulière dès lors que la garantie accordée est explicitement à visée fiscale, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions des exposants faisant valoir que la garantie était promise et due même en l'absence de faute, méconnaissant ainsi les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE l'avocat rédacteur d'acte est garant de sa validité et de son efficacité et doit informer son client des conséquences de l'opération projetée ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le cabinet [GY] [GW], et notamment Maître [ZN] [GY], qui a participé à l'élaboration du montage juridique et fiscal mis en oeuvre pour assurer la construction de l'immeuble [Adresse 37] II, et a perçu plus de 90 000 euros d'honoraires à ce titre, n'avait pas manqué à son devoir de conseil en s'abstenant, d'une part, d'informer les investisseurs sur les risques financiers et juridiques inhérents à l'opération litigieuse et, d'autre part, d'assurer l'efficacité juridique de l'opération de construction de l'immeuble [Adresse 37] II, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, devenu article 1231-1 du même Code.