Identifiant: JURITEXT000022906370

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{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/90/63/JURITEXT000022906370.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 octobre 2010, 09-68.784 09-68.897, Inédit", "date_decision": "2010-10-06 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31001198", "solution": "Cassation", "numero_affaire": "09-68784", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2009-04-23", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Montpellier", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Lacabarats (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Vincent et Ohl", "rapporteur": "", "ecli": "", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° B 09-68.784 et n° Z 09-68.897 ; Donne acte à M. Gérard X..., à Mme Séverine X... et à la société Henri du desistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCEA Montpezat ; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le deuxième moyen du pourvoi incident de la société Genise du pourvoi B 09-68.784 et le moyen unique du pourvoi Z 09-68.897, réunis : Vu l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 23 avril 2009) que suivant protocole du 15 juillet 2003, intervenu entre les époux Z... propriétaires du domaine agricole de Montpezat, assistés de M. A..., notaire, et les consorts X..., assistés par la société Ey Law devenue société Ernst et Young, les époux Z... se sont engagés à vendre sans délai à une société à créer entre eux et les consorts X..., diverses parcelles et à céder ultérieurement leurs parts dans ladite société aux consorts X... ; qu'il était prévu la signature d'un bail rural consenti par les époux Z... à la Scea Domaine de Montpezat après sa création, un contrat de prestation de service passé entre les époux Z... et une société Henri et un acte de vente du matériel, la convention précisant que toutes les opérations convenues constituaient un tout indissociable ; qu'après un début d'exécution de ce protocole, les époux C... ont assigné les consorts X... à raison de l'inexécution de leurs engagements et ont demandé l'annulation du protocole et des actes subséquents dont celui de la vente immobilière intervenue par acte authentique du 18 mai 2004 publiée à la Conservation des hypothèques de Narbonne le 2 juin 2004, volume 2004, numéro 5271 ; Attendu que pour rejeter la fin de non recevoir soulevée par les consorts X... pour défaut de publicité de la demande d'annulation du protocole du 15 juillet 2003 et de tous les actes subséquents, dont la vente immobilière conclue le 18 mai 2004, par application des dispositions de l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955, l'arrêt retient que la publicité foncière est régie, en ce qui concerne les promesses de vente, par les dispositions de l'article 37-1 du décret du 4 janvier 1955 et non par celles de l'article 30, que ce texte ne prévoit qu'une publicité facultative pour les seules promesses unilatérales de vente alors que la promesse de vente immobilière est incluse dans un ensemble d'engagements réciproques, lui faisant perdre son individualité pour lui conférer un caractère synallagmatique ; Qu'en statuant ainsi, sans se prononcer sur le moyen soulevé par les consorts X..., tiré du défaut de publicité de la demande d'annulation de la vente immobilière du 18 mai 2004, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident B 09-68.784 : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; Condamne M. et Mme Z... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Z... à payer aux consorts X..., d'une part et à la société Ernst et Young, d'autre part, chacun la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal n° B 09-68.784 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour les consorts X... et la société Henri, demandeurs au pourvoi principal et pour la société Genise, demanderesse au pourvoi incident. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu de rétracter l'ordonnance de clôture ; AUX MOTIFS QU' « aucun motif n'est invoqué au soutien de la demande de rétractation de l'ordonnance de clôture, hormis une erreur matérielle qui aurait affecté les précédentes conclusions, lesquelles n'auraient été prises qu'au seul nom des consorts X..., alors qu'elles auraient également du l'être au profit des sociétés HENRI et GENISE ; il ne s'agit pas d'une cause grave révélée depuis la dite ordonnance, étant observé que la question a été soulevée dès les conclusions du 18 décembre 2008 de maître A... et ni les consorts X... ni la société HENRI ni la société GENISSE n'en ont tiré la moindre conséquence avant l'ordonnance de clôture ; il ne sera donc pas fait droit à la demande de rétractation » ; ALORS QUE l'erreur matérielle affectant les écritures constitue une cause grave justifiant le rabat de l'ordonnance de clôture ; qu'en l'espèce, en vertu d'une erreur purement matérielle, le défenseur de monsieur et mademoiselle X... ainsi que de leurs sociétés HENRI et GENISE avait omis de mentionner ces deux sociétés sur les premiers jeux de conclusions ; qu'en refusant de considérer qu'il s'agissait là d'une cause grave justifiant le rabat de l'ordonnance de clôture et la prise en considération d'un ultime jeu de conclusions rectifiant cette erreur, au motif que celle-ci n'avait pas été révélée après cette ordonnance mais avait été précédemment évoquée par les parties adverses, la Cour a violé l'article 784 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré recevable l'action des époux Z... à l'encontre de monsieur et mademoiselle X..., de la SCI GENISSE et de la SARL HENRI ; AUX MOTIFS QUE « les consorts X... soutiennent que l'action engagée par les époux Z... serait irrecevable par application des dispositions de l'article 30, 5 du décret du 4 janvier 1955, à défaut de publication de la demande ; mais, la publicité foncière est régie, en ce qui concerne les promesses de vente, par les dispositions de l'article 37-1 du même décret et non par celles de l'article 30 ; ce texte ne prévoit qu'une publicité facultative pour les seules promesses unilatérales de vente ; il ne peut donc être fait reproche aux appelants d'un défaut de publicité qui est conforme aux textes applicables ; de plus, dès lors qu'elle est incluse dans un ensemble de conventions indivisibles comportant des engagements réciproques, la promesse de vente perd son individualité et devient synallagmatique, échappant au régime des promesses unilatérales (Cass. Ass. Plén. 24 févr. 2006) ; dès lors, la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation ne peut être accueillie ; les consorts X... soutiennent encore que l'appel en cause de la SCI GENISE devant la Cour d'appel ne serait pas recevable, une instance étant pendante entre les mêmes personnes, sur les mêmes demandes, devant le Tribunal de grande instance de Narbonne et les appelants ne justifiant d'autre part d'aucun intérêt à agir contre cette société ; toutefois, cette fin de non-recevoir concerne l'appel provoqué dirigé contre la SCI GENISE ; les consorts X... n'ont pas qualité pour soulever un tel moyen de procédure au nom d'une autre personne, à qui il appartenait de le faire elle-même, ce dont elle s'est abstenue » ; ALORS QUE l'acte qui formule l'assignation tendant à la résolution d'actes portant sur des droits soumis à publicité foncière et ayant été effectivement publiés doit lui-même être publié à peine d'irrecevabilité ; que les consorts X... faisaient valoir que l'action engagée par les consorts Z..., en qu'elle tendait à annuler le protocole d'accord du 15 juillet 2003 et tous les actes subséquents, dont la vente conclue le 18 mai 2004 et publiée le 2 juin 2004, devait être déclarée irrecevable pour n'avoir pas été publiée ; qu'en écartant cette fin de non-recevoir par cela seul que les promesses unilatérales de vente ne sont pas soumises à publicité, et sans se prononcer sur la vente effectivement conclue et publiée, régularisant la promesse synallagmatique constatée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation du protocole d'accord du 15 juillet 2003 conclu entre les époux Z... et M. X... et, par voie de conséquence, l'annulation de la promesse de cession des parts de la SCEA signée le 18 décembre 2003 et de l'offre de vente des biens immobiliers donnés à bail à la SCEA, d'AVOIR prononcé la nullité de la vente du 18 mai 2004 consentie à la SCI GENISE par les époux Z... et d'AVOIR constaté que la SCEA DOMAINE DE MONTPEZAT avait pris fin par l'effet du jugement de liquidation judiciaire et qu'elle était dissoute de plein droit par celui de clôture de la dite procédure ; AUX MOTIFS QUE « l'article II. B.3 du protocole d'accord prévoit expressément la conclusion entre la SCEA DOMAINE DE MONTPEZAT et la SARL HENRI d'un contrat qualifié par les parties elles-mêmes de « sous-location et plus globalement de prestations de services » ; les dispositions d'ordre public de l'article L. 411-35 du Code rural prohibent de façon formelle la sous-location dans le cadre des baux ruraux ; dès lors, la Cour doit prononcer la nullité de cette clause ; c'est en vain que les consorts X... entendent faire prévaloir la rédaction du contrat dit de prestation de services qui aurait été conclu entre la SCEA et la société HENRI ; en effet, cet acte postérieur ne peut couvrir la nullité de la clause du protocole, qui demeurait et autorisait la sous-location ; d'autre part, l'exemplaire du contrat produit aux débats n'est pas signé et n'a donc aucune valeur ; au chapitre II du protocole d'accord du 15 juillet 2003, il est expressément stipulé que « les parties précisent que l'ensemble des opérations décrites dans le présent chapitre forment un tout indissociable » ; ces opérations sont les suivantes : acquisition immédiate des 15 ha de lande et de terre, constitution de la SCEA MONTPEZAT et conclusion par celle-ci d'un contrat de sous-location avec la SARL HENRI et promesse de cession des parts de la SCEA, conclusion d'un bail rural de longue durée, promesse de vente des biens donnés à bail ; il est encore précisé au chapitre III que « toutes les clauses de la présente convention se servent mutuellement de cause et constituent un tout indivisible, de sorte que l'inexécution de l'un quelconque de ses engagements par l'une des parties autoriserait chacune des autres à refuser l'exécution de ses propres engagements et à revenir sur cette exécution si elle était déjà intervenue » ; dès lors, l'annulation de la clause prévoyant la conclusion d'un contrat de sous-location avec la société HENRI entraîne celle de toutes les autres conventions, celles-ci étant désormais dépourvues de cause ; cette annulation s'impose d'autant plus que, comme le soutiennent très justement les appelants, l'économie globale du protocole d'accord, avec des conventions multiples et croisées et des créations de sociétés dont les parts passent progressivement du patrimoine d'un groupe de parties à l'autre, démontre que le but de l'ensemble est clairement de frauder à la fois les règles relatives au droit de préemption de la SAFER et celles tenant au contrôle des structures des exploitations agricoles ; l'annulation du protocole entraîne celle des conventions intervenues pour son exécution ; toutefois, il convient de tenir compte de l'évolution des faits ; en ce qui concerne l'annulation de la vente au profit de la SCI GENISSE, les époux Z... justifient avoir saisi le Tribunal de grande instance de Narbonne d'une demande de résolution de cette vente, par une assignation du 7 septembre 2006, qui a été régulièrement publiée ; devant la Cour d'appel, il n'est pas demandé la résolution de la vente, mais son annulation ; la demande n'a donc pas le même objet ni la même cause ; dans ces conditions, la publicité de l'assignation du 7 septembre 2006 ne peut valoir pour la demande formée en cause d'appel ; toutefois, la cour ne peut relever ce moyen d'office ( Cass. Civ. 3°, 18 janv. 1995, Bull. Civ. III, n° 22) ; l'annulation sera donc prononcée comme conséquence de celle du protocole » ; 1°) ALORS QUE le principe de la prohibition de la sous-location dans les baux ruraux permet de résilier le contrat de bail uniquement s'il est avéré qu'il a été procédé à une sous-location ou de l'annuler s'il contient une stipulation autorisant la sous-location ; qu'en l'espèce, le protocole d'accord du 15 juillet 2003 formalisait les négociations menées et prévoyait l'engagement de vendre une partie du terrain, la constitution d'une SCEA entre vendeurs et acquéreurs, la promesse de conclure un bail rural d'une durée de 18 ans entre les époux Z... et la SCEA et la signature d'un contrat de prestation de services entre la SCEA, preneur, et la SARL HENRI afin que celle-ci effectue les travaux nécessaires à la réalisation du vin et à l'entretien des végétaux ; que, se situant par définition en amont de l'ensemble de ces opérations juridiques, ce protocole devait ainsi être distingué du contrat de bail ultérieurement conclu le 18 décembre 2003 ; qu'en annulant ce protocole d'accord par cela seul qu'il prévoyait, après la signature du bail rural, la conclusion d' « un contrat de sous-location et, plus globalement, de prestations de services à réaliser par la SARL HENRI » et sans constater que le contrat de bail du 18 décembre 2003 admettait lui-même le principe d'une sous-location ou qu'une sous-location ait effectivement été conclue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31 et L. 411-35 du Code rural ; 2°) ALORS en tout état de cause QUE la sous-location prohibée implique que le preneur bénéficie d'un avantage quelconque ou perçoive du tiers un loyer en contrepartie à la mise à disposition des terres affermées ; qu'en l'espèce, le protocole d'accord mentionnait en son article II.B.3 que la SCEA MONTPEZAT, preneur, devrait payer à la SARL HENRI les prestations que celles-ci lui facturerait ; qu'en concluant à l'existence d'une clause de sous-location prohibée sans constater qu'en vertu des stipulations du protocole d'accord, la SCEA MONTPEZAT, en sus des prestations fournies par la SARL HENRI et que celle-ci lui facturait, devait percevoir un loyer ou bénéficier d'un quelconque avantage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du Code rural ; 3°) ALORS en tout état de cause QUE ne constitue pas une sous-location prohibée le simple louage de services pourvu que le preneur principal continue d'assurer de façon effective et personnelle la direction et la surveillance de l'exploitation ; qu'en l'espèce, le protocole d'accord prévoyait que la SARL HENRI serait un prestataire de services facturant ses prestations à la SCEA MONTPEZAT ; qu'en déduisant d'un tel contrat une sous-location prohibée sans constater que la SCEA MONTPEZAT n'était plus en mesure d'assurer de façon effective et personnelle la direction et la surveillance de l'exploitation viticole, la Cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du Code rural ; 4°) ALORS de même QUE le protocole d'accord annonçait dans un premier temps « un contrat de sous location et, plus globalement, de prestations de services visant à réaliser tous les travaux nécessaires à la réalisation du vin » et poursuivait, dans le même article (II.B.3) : « Ce contrat de prestations de services stipulera », sans aucune nouvelle référence à la sous-location, et évoquait les « prestations » que la SARL HENRI serait appelée à facturer ; qu'il s'ensuit que le terme de « sous-location » employé dans un premier temps et à une seule reprise avec la référence immédiate à un louage de services non prohibé ne résultait que d'une simple erreur de langage ne pouvant avoir pour conséquence de méconnaître la prohibition de la sous-location, les parties n'ayant manifestement pas convenu de conclure un contrat de mise à disposition du bien loué au preneur principal ; qu'en décidant cependant l'annulation du protocole d'accord, la Cour a violé les articles 1134 du Code civil, L. 411-31 et L. 411-35 du Code rural ; 5°) ALORS QUE la nullité d'un acte ne doit être décidée que lorsqu'elle est nécessaire et que le juge ne peut, de lui-même, procéder à une réfaction ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que l'article II.B.III évoquait la conclusion d'un « contrat de sous-location et, plus globalement, de prestations de services à réaliser par la SARL HENRI » ; qu'il s'ensuit qu'il était possible de maintenir cette clause en ôtant seulement la référence à la sous-location et de préserver en conséquence l'équilibre général de l'ensemble contractuel indivisible, un contrat de prestation de services et non de sous-location ayant été conclu par la suite conformément aux prévisions des parties ; qu'en décidant néanmoins une annulation totale du protocole d'accord, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et L. 411-31 et L. 411-35 du Code rural ; 6°) ALORS QUE l'acte frauduleux est accompli dans l'intention d'éluder une loi impérative ou prohibitive, cette intention ne pouvant être déduite du seul résultat objectif constaté ; qu'en retenant le caractère frauduleux de l'opération en se bornant à constater le seul résultat auquel celle-ci conduisait  atteinte au contrôle des structures et au droit de préemption de la SAFER - et sans rechercher si le mobile ayant animé les parties était véritablement de parvenir à ce résultat et de frauder ainsi la loi, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1304 du Code civil et du principe fraus omnia corrumpit ; 7°) ALORS en tout état de cause QUE l'acte frauduleux, objectivement régulier, ne peut être annulé à la demande de celui qui y a participé et dont les droits ne sont pas atteints par la fraude ; qu'en annulant purement et simplement le protocole d'accord, quand les époux Z... avaient pleinement consenti à cet acte, et que seuls, du propre constat de la Cour, les droits de certains tiers pouvaient éventuellement être atteints, la Cour a violé les articles 1134 et 1304 du Code civil ainsi que le principe fraus omnia corrumpit ; 8°) ALORS subsidiairement et enfin QUE le juge doit respecter les termes du litige tels que définis par les écritures des parties ; que, dans leurs écritures, retenues par la Cour d'appel, les consorts X... soulevaient l'irrecevabilité pour défaut de publication de l'action introduite par les consorts Z... en ce qu'elle tendait à annuler la vente conclue le 18 mai 2004 et publiée le 2 juin 2004 ; que la Cour d'appel a elle-même admis que, faute de publication de l'acte formulant l'assignation, les consorts X... ne pouvaient obtenir l'annulation de cette vente ; qu'en concluant cependant à la recevabilité de l'action introduite en ce que cette fin de non-recevoir n'aurait pas été soulevée et qu'elle ne pouvait le faire d'office, la Cour a ignoré les écritures des consorts X... et violé les articles 1134 du Code civil, 4 et 5 du Code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR réformé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné les époux Z... à payer à la société HENRI les sommes de 201.631,11 euros au titre de l'enrichissement sans cause et d'AVOIR débouté la société HENRI de toutes ses prétentions à ce titre ; AUX MOTIFS QUE « la Cour ne peut que constater qu'elle n'a été saisie par la SARL HENRI d'aucune demande de confirmation du jugement dont appel, ni d'aucun appel incident ; au contraire, les époux Z... demandent de la débouter de ses prétentions ; devant le premier juge, la société HENRI a fondé sa demande sur l'enrichissement sans cause, à raison des nombreuses améliorations qu'elle aurait apportées au fond ; la SARL HENRI disposait d'une autre action contre la SCEA DOMAINE DE MONTPEZAT ; en effet, le contrat dit de prestation de travaux agricoles produit par les consorts X... (pièce 9-7 de la SCP MB3C et 18 de la SCP FERACCI-CAUSSE) n'est pas signé ; donc, la société HENRI dispose d'une action contre cette SCEA du chef du préjudice qu'elle lui a causé en l'introduisant dans les lieux et la laissant effectuer, voire en lui demandant, d'importants investissements sans pour autant signer un contrat qui lui assurait une indemnisation en cas de rupture des relations ; que, quand bien même le contrat aurait été signé, la société HENRI aurait disposé d'une action contre la même SCEA, cette fois sur un fondement contractuel ; l'existence de cette action fait obstacle à l'exercice de celle fondée sur l'enrichissement sans cause, laquelle n'a qu'un caractère subsidiaire ; la circonstance que cette action contre la SCEA soit devenue impossible du fait de la liquidation judiciaire est sans conséquence au regard de la subsidiarité de celle en enrichissement sans cause, dès lors que l'obstacle auquel elle se heurte n'est pas un obstacle de fait, mais l'obstacle de droit lié à la suspension des poursuites individuelles par l'effet de la procédure collective » ; 1°) ALORS QUE la subsidiarité de l'action de in rem verso implique que l'appauvri dispose à l'égard de l'enrichi et de lui seul d'un autre moyen d'obtenir satisfaction ; qu'en l'espèce, l'enrichissement invoqué et avéré était celui des époux Z..., propriétaires du domaine ayant bénéficié des prestations de la SARL HENRI, et non celui de la SCEA MONTPEZAT ; qu'en écartant l'action de in rem verso dirigée contre les époux Z..., enrichis, au prétexte inopérant que la SARL HENRI pouvait disposer d'une action contre la SCEA MONTPEZAT, non enrichie, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que la SARL HENRI pouvait disposer d'une action principale contre les époux Z..., a violé par fausse application l'article 1371 du Code civil ; 2°) ALORS en tout état de cause QU'en affirmant que les prestations ayant enrichi le domaine avait été demandées par la SCEA MONTPEZAT, et à tout le moins que celle-ci avait introduit la société HENRI dans les lieux pour l'y laisser effectuer d'importants investissements, sans indiquer les éléments le lui permettant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS en tout état de cause QUE la disparition pure et simple d'une personne morale après sa dissolution sans que ne subsiste le moindre organe d'une procédure collective clôturée constitue une circonstance de fait et non un obstacle de droit ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la SCEA MONTPEZAT avait été dissoute de plein droit du fait d'une liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d'actif (arrêt, p. 11, al. 2 et 3) ; qu'en considérant que cette circonstance constituait un obstacle de droit justifiant le jeu du principe de subsidiarité, la Cour d'appel a de nouveau violé l'article 1371 du Code civil.Moyen produit au pourvoi n° Z 09-68.897 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Ernst et Young Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté la fin de non-recevoir invoquée par les consorts X... tirée du défaut de publication de la demande des époux Z..., d'AVOIR prononcé l'annulation du protocole d'accord du 15 juillet 2003 signé par Monsieur X... et les époux Z... et d'AVOIR en conséquence prononcé l'annulation de la vente du 18 mai 2004 consentie à la société GENISSE par les époux Z... ; AUX MOTIFS QUE les consorts X... soutiennent que l'action engagée par les époux Z... serait irrecevable, par application des dispositions de l'article 30 al.5 du décret du 4 janvier 1955 à défaut de publication de la demande ; que la publicité foncière est régie, en ce qui concerne les promesses de vente, par les dispositions de l'article 37-1 du même décret et non par celles de l'article 30 ; que ce texte ne prévoit qu'une publicité facultative pour les seules promesses unilatérales de vente ; qu'il ne peut donc être fait reproche aux appelants d'un défaut de publicité qui est conforme aux textes applicables ; que de plus, dès lors qu'elle est incluse dans un ensemble de conventions indivisibles, comportant des engagements réciproques, la promesse de vente perd son individualité et devient synallagmatique, échappant au régime des promesses unilatérales (Cass. Ass. Plén. 24 fév. 2006) ; que dès lors la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation ne peut être accueillie ; qu'en ce qui concerne l'annulation de la vente au profit de la SCI GENISE, les époux Z... justifient avoir saisi le Tribunal de grande instance de Narbonne d'une demande de résolution de cette vente, par une assignation du 7 septembre 2006 qui a été régulièrement publiée ; que devant la Cour d'appel, il n'est pas demandé la résolution de la vente, mais son annulation ; que la demande n'a donc pas le même objet ni la même cause ; que dans ces conditions, la publicité de l'assignation du 7 septembre 2006 ne peut valoir pour la demande formée en cause d'appel ; que toutefois la Cour ne peut relever ce moyen d'office (Cass. Civ. 3°, 18 janv. 1995, Bull. Civ. III, n° 22) ; que l'annulation sera donc prononcée, comme conséquence de celle du protocole ; 1° ALORS QUE doivent être publiées à peine d'irrecevabilité toutes les demandes tendant à l'anéantissement rétroactif d'une vente portant sur un bien immobilier ; qu'en écartant l'irrecevabilité de la demande en annulation du protocole d'accord et de tous les actes conclus en exécution de celui-ci, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ces actes comprenaient une vente immobilière, de sorte que la demande était soumise à publication, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ; 2° ALORS QUE doivent être publiées à peine d'irrecevabilité toutes les demandes tendant à l'anéantissement rétroactif d'une vente portant sur un bien immobilier ; que la promesse synallagmatique de vente vaut vente ; qu'en retenant, pour écarter l'irrecevabilité de la demande en annulation du protocole d'accord et de tous les actes conclus en exécution de celui-ci, que « dès lors qu'elle est incluse dans un ensemble de conventions indivisibles comportant des engagements réciproques, la promesse de vente perd son individualité et devient synallagmatique, échappant au régime des promesses unilatérales », la Cour d'appel a violé l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, ensemble l'article 1589 du Code civil ; 3° ALORS QU'il appartient au juge d'examiner les moyens de défense opposés à une irrecevabilité ; qu'il est constant que les consorts X... avaient soulevé, dans leurs conclusions d'appel, l'irrecevabilité de l'action formée par les époux Z... visant à voir prononcer la nullité du protocole d'accord du 15 juillet 2003, et par voie de conséquences, celle de tous les actes conclus en exécution de celui-ci et unis entre eux par un lien d'indivisibilité ; qu'en écartant cette irrecevabilité au motif que la différence d'objet et de cause de la demande en résolution de la vente conclue en exécution du protocole, formée par les époux Z... dans une instance distincte  dont il résultait que la publication de cette demande invoquée par les demandeurs à l'action ne valait pas pour la demande en annulation de la vente  ne pouvait être soulevée d'office, quand il lui appartenait d'examiner le bien-fondé du moyen opposé par les époux Z... à la fin de non-recevoir invoquée par les consorts X..., la Cour d'appel a violé l'article 16 alinéa 3 du Code de procédure civile par fausse application, ensemble l'article 12 du même Code par refus d'application.