Identifiant: JURITEXT000030726836

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 8 janvier 2014), que par acte du 23 octobre 2002, M. X... et la société DR RN Engineering Holding ont vendu à la société Finagest, aux droits de laquelle se trouve la société Medotels, respectivement cent soixante-seize et deux mille deux cent soixante-quatorze actions de la société L'Air du temps ; que le prix principal était assorti d'un complément de prix dont le paiement était subordonné à l'obtention de l'autorisation administrative d'exploiter au moins six lits supplémentaires et à la constructibilité effective de locaux supplémentaires ; qu'un arrêté préfectoral ayant autorisé l'extension de la capacité d'accueil de la résidence L'Air du temps, la société Finagest a versé le complément de prix ; que soutenant que ce paiement était intervenu par erreur dès lors que la condition liée à la constructibilité des locaux supplémentaires n'avait jamais été remplie, la société Medotels a assigné M. X... et la société DR RN Engineering Holding en restitution ; Attendu que la société DR RN Engineering Holding et M. X... font grief à l'arrêt de les condamner à restituer à la société Medotels le complément de prix alors, selon le moyen : 1°/ qu'en énonçant que la constructibilité étant subordonnée à un permis de construire, cette condition se confond avec celle de l'obtention du permis de construire, quand l'acte de cession, clair et précis, du 23 octobre 2002 se bornait pourtant à exiger une « constructibilité de locaux supplémentaires (SHON) », la cour d'appel a dénaturé ledit acte, en violation de l'article 1134 du code civil ; 2°/ que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en considérant que le refus de permis de construire, déposé le 14 octobre 2004, n'est en rien imputable à un retard de dépôt de la demande par la société Finagest, sans s'être expliquée, comme elle y était pourtant invitée, sur le certificat d'urbanisme positif du 17 mai 2002 délivré par la ville de Strasbourg quant à la construction de l'extension litigieuse, lequel démontrait qu'un permis de construire aurait été obtenu si la demande avait été déposée entre mai 2002 et mai 2003, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale, au regard des articles 1134 et 1178 du code civil ; 3°/ que s'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie, et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce, que la condition de constructibilité de locaux supplémentaires n'était pas remplie, au motif inopérant que bien qu'aucun terme n'ait été prévu dans le contrat de cession, la nature de l'obligation impliquait qu'elle devait se réaliser à court terme, tout en relevant qu'il n'apparaissait pas certain que la condition pourrait se réaliser avant la date du 1er mars 2012, quand ces motifs ne suffisent pas à établir qu'il était devenu certain que la réalisation de la condition n'aurait pas lieu, et quand l'acte du 23 octobre 2002 n'avait pas enfermé la réalisation de celle-ci dans un délai, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant constaté que le versement du complément de prix était, aux termes de l'acte de cession, subordonné à la condition de la constructibilité effective des locaux supplémentaires, c'est sans dénaturer cet acte que la cour d'appel en a déduit que cette condition se confondait avec celle de l'obtention du permis de construire ; Et attendu, en second lieu, qu'après avoir relevé que la demande de permis de construire déposée par la société Finagest avait fait l'objet d'un refus qui s'expliquait exclusivement par la situation de l'immeuble dans le périmètre de la zone Seveso et n'était en rien imputable à un retard de cette société dans le dépôt de la demande de permis de construire, la cour d'appel, qui a constaté que la condition liée à la constructibilité des locaux supplémentaires n'était pas remplie à la date à laquelle était intervenu le paiement du complément de prix, ce dont il résultait que ce dernier n'était pas dû, a statué à bon droit ; D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société DR RN Engineering Holding et M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Medotels la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société DR RN Engineering Holding et M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X... et la SARL DR RN ENGINEERING HOLDING in solidum à payer à la SAS MEDOTELS la somme de 200.000 € ; Aux motifs que « le Pacte de cession d'actions du 23 octobre 2002 prévoyait un prix de 2.080M00 € et un complément de prix de 200.000 € subordonné aux conditions suivantes : « Ce prix principal sera assorti d'un complément de prix d'un montant de 200.000 € à verser par le cessionnaire au cédant dès lors que la société aura obtenu l'autorisation d'exploiter au moins six lits supplémentaires de la part des autorités compétentes et qu'elle bénéficiera effectivement d'une constructibilité des locaux supplémentaires (SHON) permettant la construction de 6 chambres de 30 m2 chacune et des parking s'y rapportant. L'obtention de l'autorisation de ces six lits supplémentaires donnera lieu à la signature d'un avenant au présent protocole dans les huit jours de la communication à la société de l'arrêté préfectoral autorisant les dits lits. La signature de cet avenant donnera simultanément lieu au paiement du complément de prix de 200.000 € sous réserve que la société bénéficie effectivement d'une constructibilité de locaux supplémentaires (SHON) » Attendu que le versement du prix complémentaire était ainsi subordonné à la réunion de deux conditions cumulatives : - l'autorisation administrative d'exploiter au moins 6 lits supplémentaires, - la constructibilité effective de 6 chambres de 30 m2 chacune ainsi que des parking correspondants. Que les termes de cette clause laissent entendre que dans l'esprit des parties, l'aléa portait sur l'obtention de l'autorisation d'exploiter 6 lits supplémentaires, alors qu'aucun obstacle connu ne s'opposait à l'époque à l'extension du bâtiment ; Qu'ainsi le versement du prix avait été prévu « dans les 8 jours de la communication de l'arrêté préfectoral autorisant ces lits » ce qui explique que la somme de 200.000 € ait été versée dès le 31 janvier 2003, peu après l'arrêté préfectoral du 31 décembre 2002 comme le prévoyait l'acte ; Que le fait que ce paiement ait eu lieu spontanément et en présence de l'expert comptable de la société Finagest ne préjugeait en rien de la réalisation de la seconde condition ; Qu'en effet, même si le versement était envisagé rapidement après l'obtention de l'autorisation d'exploiter les lits supplémentaires, il restait subordonné à la « réserve que la société bénéficie effectivement d'une constructibilité des locaux supplémentaires » ; Que la constructibilité étant subordonnée à un permis de construire, cette condition se confond avec celle de l'obtention du permis de construire ; Que cette condition n'a pas été remplie, dès lors que la demande de permis de construire déposée par la société Finagest a fait l'objet d'un refus dont elle a été informée par courrier de son architecte la SAS Knecht et associés du 5 avril 2004 Que ce refus résulte exclusivement de la situation de l'immeuble dans le périmètre de la zone Seveso et n'est en rien imputable à un retard de dépôt de la demande de permis de construire par la société Finagest ; Qu'au demeurant, il ressort du courrier de la Direction de l'environnement industriel que « les risques engendrés par les activités du Port aux pétroles ont fait l'objet d'un porter à connaissance du maire de Strasbourg le 14 mai 2003 », ce dont il se déduit que ces risques avaient été évalués avant cette date, et qu'il ne pouvait être raisonnablement envisagé que la demande de permis de construire puisse être déposée avant le mois de mai 2003 ; Qu'il doit en être conclu que la condition de constructibilité des locaux supplémentaires n'était pas remplie ; Que si aucun terme n'avait été expressément prévu dans le contrat de cession d'actions pour la réalisation de la condition, la nature de l'obligation induit nécessairement que celle-ci devait se réaliser à court terme , Qu'en effet, seule la possibilité d'extension à court terme du bâtiment était susceptible d'exercer une influence sur le prix de cession des actions vendues par contrat du 23 octobre 2002 ; Qu'il est ainsi sans emport qu'une demande de permis de construire de la SARL Medotels présentée à compter du mois de mars 2009 aurait eu plus de chances de recevoir une réponse positive ; Qu'au demeurant, il résulte du courrier de la DRIRE du 6 août 2009, de l'arrêté préfectoral du 2 mars 2009 et de l'arrêté préfectoral du 30 août 2011, que l'arrêté préfectoral du 2 mars 2009 n'a fait que prescrire l'élaboration d'un nouveau plan de prévention des risques techniques et que l'arrêté du 30 août 2011 a prorogé jusqu'au l' mars 20121e délai nécessaire à l'approbation de ce plan ; Qu'ainsi, il n'apparaissait pas certain que la condition pourrait se réaliser avant la date du l mars 2012 ;Attendu pour le surplus, que la condition ne s'étant pas réalisée dans un temps proche de celui de la cession, il est sans incidence sur le litige que la SARL Medotels n'entende plus poursuivre son projet d'extension des locaux ; Que le jugement déféré doit être confirmé » ; Et aux motifs éventuellement adoptés que « selon acte sous seing privé en date du 23 octobre 2002, M. Rodolphe X... et la société DR RN ENGINEERING HOLDING ont vendu à la société FINAGEST aux droits de laquelle vient, suit à une fusion absorption, la SARL MEDOTELS, 2450 actions de la société L'AIR DU TEMPS RÉSIDENCE STRASBOURG ROBERTSAU de la manière suivante : pour M. Rodolphe X... 176 actions pour 149 420,41 € ; pour la SARL DR RN ENGINEERING HOLDING 2274 actions pour 1 930 579,59 € ; soit un total de 2 080 000 € payable comptant le jour de la signature de l'acte ce qui a été réalisé. L'acte prévoyait le paiement d'un complément de prix de 200 000 € par la S. A. FINAGEST dès que la société L'AIR DU TEMPS RESIDENCE STRASBOURG ROBERTSAU « aura obtenu l'autorisation d'exploiter au moins six lits supplémentaires de la part des autorités compétentes et qu'elle bénéficiera effectivement d'une constructibilité des locaux supplémentaires (S. H. O. N.) permettant la construction de six chambres de 30 m2 chacune et des parkings s'y rapportant. L'obtention de l'autorisation de ces lits supplémentaires donnera lieu à la signature d'un avenant au présent protocole dans les huit jours de la communication à la société de l'arrêté préfectoral autorisant lesdits lits », la signature de l'avenant donnant simultanément lieu au paiement du complément de prix de 200 000 €. Le complément de prix de 200 000 € n'était donc exigible que lorsque les deux conditions cumulatives précitées, à savoir l'autorisation d'exploiter au moins six lits supplémentaires et le bénéfice effectif d'une constructibilité de locaux supplémentaires permettant la construction de six chambres de 30 m2 chacune et des parcs de stationnement s'y rapportant étaient toutes les deux remplies. Le service comptable de la société FINAGEST a versé le complément de prix de 200 000 € selon chèque débité le 31 janvier 2003. La demanderesse, qui vient aux droits de la société FINAGEST, prétend que c'est une erreur du service comptable de cette société qui a conduit à verser ce complément de prix alors même que les conditions précitées n'étaient pas remplies toutes les deux, le demande de permis de construire concernant la construction des chambres supplémentaires ayant fait l'objet d'un refus compte tenu d'un avis défavorable de la DRIRE, le bâtiment en cause étant situé dans la zone Seveso du port autonome de Strasbourg qui interdit le « surpeuplement » de cette zone aux personnes à évacuation difficile. Les défendeurs prétendent, quant à eux que les deux conditions étaient bien remplies étant donné que selon arrêté de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales du 31 décembre 2002 une extension portant sur sept lits a été autorisée, et que la SHON permettait la création de six chambres supplémentaires pour le permis de construire celui-ci n'ayant été refusé qu'en raison du fait que la maison de retraite existante était située dans le périmètre de risque Seveso du port du RHIN élément qui n'a jamais été prévu à titre de condition par les parties ; d'ailleurs depuis lors l'immeuble en cause ne se situe plus en zone Seveso à la suite de la modification de cette zone comme établi par le plan édité par les services compétents faisant apparaître la délimitation nouvelle de ladite zone. Plus rien ne fait donc obstacle selon les défendeurs à l'octroi d'un permis qui suppose néanmoins la volonté de la société demanderesse d'augmenter sa capacité d'accueil, volonté qui n'existe plus selon les défendeurs. Il apparaît cependant au tribunal que l'intention des parties était bien de subordonner le versement du complément de prix par l'acquéreur la société FINAGEST à l'autorisation préfectorale d'exploiter six lits supplémentaires et aussi à la constructibilité effective se matérialisant donc forcément par l'octroi d'un permis de construire permettant d'édifier six chambres supplémentaires et leurs parcs de stationnement, la surface hors oeuvre nette (S. H. O. N.) n'étant qu'un élément de cette constructibilité des locaux supplémentaires expressément prévue dans l'article de l'acte de cession des actions. Or selon télécopie en date du 5 avril 2004 du cabinet d'architectes KNECHT et associés (annexe numéro quatre de la demanderesse), sollicité de même que selon attestations produites en annexe numéro cinq par les défendeurs le permis de construire déposé le 14 octobre 2004 a bien été refusé au motif que la maison de retraite existante est située dans le périmètre de risque Seveso du port du Rhin. Dès lors la condition suspensive en cause n'a pas été réalisée et le document produit par les défendeurs en annexe numéro six intitulé « carte d'aléa des effets de surpression » qui est en fait une photo aérienne ne comportant aucune échelle, aucune légende, et aucun zonage précis relatif au risque Seveso ne démontre nullement que la maison de retraite en cause ne se situerait plus en zone Seveso du port du Rhin. L'avenant précité n'a d'ailleurs pas été signé de sorte que le complément de prix n'étant pas dû. Dès lors la somme de 200 000 € précitée a bien été indûment versée et il y a donc lieu de condamner in solidum les deux défendeurs à restituer cette somme à la demanderesse, étant précisé qu'il est ignoré de quelle manière ce supplément de prix a été réparti entre les deux vendeurs d'actions. Ce montant emportera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 juillet 2008 la mauvaise foi des défendeurs n'étant pas établie » ; Alors que, d'une part, en énonçant que la constructibilité étant subordonnée à un permis de construire, cette condition se confond avec celle de l'obtention du permis de construire, quand l'acte de cession, clair et précis, du 23 octobre 2002 se bornait pourtant à exiger une « constructibilité de locaux supplémentaires (SHON) », la cour d'appel a dénaturé ledit acte, en violation de l'article 1134 du Code civil ; Alors que, d'autre part, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en considérant que le refus de permis de construire, déposé le 14 octobre 2004, n'est en rien imputable à un retard de dépôt de la demande par la société FINAGEST, sans s'être expliquée, comme elle y était pourtant invitée, sur le certificat d'urbanisme positif du 17 mai 2002 délivré par la ville de Strasbourg quant à la construction de l'extension litigieuse, lequel démontrait qu'un permis de construire aurait été obtenu si la demande avait été déposée entre mai 2002 et mai 2003, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale, au regard des articles 1134 et 1178 du Code civil ; Alors que, enfin, s'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie, et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce, que la condition de constructibilité de locaux supplémentaires n'était pas remplie, au motif inopérant que bien qu'aucun terme n'ait été prévu dans le contrat de cession, la nature de l'obligation impliquait qu'elle devait se réaliser à court terme, tout en relevant qu'il n'apparaissait pas certain que la condition pourrait se réaliser avant la date du 1er mars 2012, quand ces motifs ne suffisent pas à établir qu'il était devenu certain que la réalisation de la condition n'aurait pas lieu, et quand l'acte du 23 octobre 2002 n'avait pas enfermé la réalisation de celle-ci dans un délai, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil.