Identifiant: JURITEXT000034860734

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° U 15-12. 911 et n° Z 15-23. 261 ; Sur le moyen unique du pourvoi n° U 15-12. 911 de la commune du Moule et sur le moyen unique du pourvoi n° Z 15-23. 261 de M. X..., réunis, ci-après annexés : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 7 avril 2014), que, par acte notarié du 16 mars 1989, la commune du Moule (la commune) a vendu une parcelle située sur son territoire à M. X...; que celui-ci, soutenant que M. Maxime Y..., M. Alex Y..., M. Z..., M. A..., M. et Mme B..., M. C..., M. et Mme D..., Mme E..., M. et Mme F..., M. G..., Mme H..., Mme I..., Mme J..., Mme K..., M. et Mme L..., M. et Mme M..., M. N..., Mme O..., Mme P..., Mme Q...veuve R..., Mme S..., Mme T..., M. U...et M. V...(les consorts Y...) occupaient cette parcelle sans droit ni titre, les a assignés en expulsion et en dommages et intérêts ; que les consorts Y...ont assigné M. X...et la commune en nullité de la vente du 16 mars 1989 et en validation de la vente consentie antérieurement à leur profit par la commune et en réparation de leur préjudice ; Attendu que la commune et M. X...font grief à l'arrêt d'annuler l'acte de vente du 16 mars 1989 ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, courant 1984 et janvier 1985, les consorts Y...avaient signé, sur papier à en-tête de la commune, une promesse d'achat de terrains situés dans le lotissement « Lauréal IV Le Moule », à réaliser par la commune, que le prix proposé pour chaque lot parfaitement identifié en avait été réglé par chacun des promettants, que ces terrains avaient fait l'objet d'un permis de construire ou d'une autorisation délivrée par la commune, puis avaient été bâtis et avaient bénéficié de travaux de viabilisation, réglés par les promettants, et que la non-réitération des promesses par « acte public » ne pouvait être opposée à ceux-ci, en l'absence de preuve de la mise en oeuvre de la première réquisition du vendeur stipulée dans la promesse d'achat, et souverainement retenu que l'encaissement du prix par le bénéficiaire des promesses d'achat dans un temps proche de celles-ci valait levée de l'option et qu'il y avait eu accord sur la chose et sur le prix entre les promettants et la commune, la cour d'appel en a exactement déduit que les ventes étaient parfaites entre ces parties et que l'acte de vente consenti par la commune à M. X...était nul ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne la commune du Moule et M. X...aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune du Moule et de M. X..., et condamne chacun d'entre eux à payer la somme de 500 euros à M. Maxime Y..., à Mme H...épouse Y..., à M. Alex Y..., à Me XX..., à M. et Mme F..., à Mme I...épouse YY..., à M. M...et à M. Z..., chacun ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyen produit au pourvoi n° U 15-12. 911 par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la commune du Moule. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nul et de nul effet l'acte de vente conclu le 16 mars 1989 entre la commune du Moule et Monsieur Charles X..., portant sur la parcelle cadastrée AR n° 97, et d'avoir décidé que dans les deux mois de la signification de la décision à la commune du Moule, celle-ci devra passer acte authentique de vente avec Mesdames P..., K...épouse ZZ..., Q...veuve R..., I..., T..., J...et E..., Messieurs W..., F..., W...ET D...HH...des parcelles occupées par chacun d'eux au prix du m2 alors fixé ; AUX MOTIFS QUE sur la mise hors de cause de la commune du Moule, les promesses d'achat litigieuses sont établies à l'en-tête de la " Mairie du Moule " ; que la présence de cette commune est par conséquent indispensable à la poursuite de la procédure ; que sur le fond, le premier juge a exactement relevé que le prix des terrains faisant l'objet des promesses d'achat litigieuses contractées dans le cadre d'un lotissement réalisé par la commune du Moule, soucieuse de " céder les terrains du domaine agricole de Lauréal aux colons qu'ils occupent et sous forme d'acte notarié et tous pouvoirs donnés au maire au maire pour mener à bien cette affaire " en vertu de la délibération du 4 juin 1979 du conseil municipal de la commune du Moule, par l'intermédiaire de la société coopérative de Lauréal, a été réglé par chacun des promettants aux termes des attestations produites établies par une personne se disant habilitée par cette société coopérative ou intervenant en qualité de chef de cabinet du maire de la commune du Moule ou par Monsieur CC..., représentant administratif de la SCI de Lauréal ; que d'une part, il est constant que les dispositions de l'article 1840 A du Code général des impôts, qui ne visent que les promesses unilatérales de vente, laissent en dehors de leur champ d'application les promesses d'achat ; qu'il ne saurait y avoir nullité des ventes de ce chef, ainsi que l'a justement déclaré le premier juge ; que d'autre part, constatant notamment le règlement par chacun des promettants du prix proposé pour un lot parfaitement identifié dans la promesse d'achat établie au nom et au bénéfice de la commune du Moule, ou à travers la reconnaissance de la qualité de propriétaire pour Madame H...dans la transmission à Monsieur Alex Y..., et pour le surplus par une exacte analyse des pièces produites par les parties, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'accord sur la chose et sur le prix conduisait à constater que ces promesses d'achat valaient vente aux termes des articles 1582 et 1583 du Code civil ; que par ailleurs, la non-réitération des promesses par " acte public " ne saurait être opposée aux acquéreurs, la preuve n'étant pas rapportée de la mise en oeuvre de " la première réquisition du vendeur " stipulée dans la promesse d'achat ; qu'enfin, aux termes de l'article L 315-1 du Code de l'urbanisme, seul alors applicable à l'espèce, en cas d'inobservation de la réglementation applicable aux lotissements, la nullité des ventes et locations concernant les terrains compris dans un lotissement peut être prononcée à la requête des propriétaires ou du préfet aux frais et dommages du lotisseur et ce sans préjudice des réparations civiles, s'il y a lieu ; qu'il y est ajouté que toutefois, les ventes et locations des parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent plus être annulées ; qu'à cet égard, aux termes des pièces produites, les parcelles vendues ont fait l'objet d'un permis de construire ou d'une autorisation délivrée par la commune du Moule, d'ailleurs suivis d'effet puisqu'elles elle ont été bâties, ont ensuite bénéficié de travaux de viabilisation, réglés par les promettants, et que leurs occupants sont soumis aux taxes locales, ce qui n'est pas le cas de Monsieur X...; qu'il ne saurait dès lors y avoir non plus nullité des ventes du chef de la passation des promesses de vente antérieurement à l'autorisation de lotir ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a déclaré que les ventes litigieuses étaient parfaites et demeuraient valides ; qu'en revanche, la commune du Moule ne pouvait dès lors vendre ce qu'elle avait déjà vendu dans le cadre du lotissement autorisé qu'elle avait créé par l'intermédiaire de la SCI de Lauréal à laquelle chacun des les colotis avait adhéré ; qu'à cet égard, à l'expédition du titre dont se prévaut Monsieur X..., la délibération du conseil municipal autorisant la transaction n'est pas jointe, à la différence des autres pièces dont l'annexion est proposée dans ce même acte authentique ; que dès lors, infirmant la décision déférée, il y a lieu de déclarer nulle et de nul effet la vente passée le 16 mars 1989 entre la commune du Moule et Monsieur X..., la première ayant alors vendu des terrains appartenant à autrui ; qu'y ajoutant, il y a lieu d'ordonner la passation des actes authentiques au bénéfice de chacun des intimés constitués, les autres prétentions devenues sans objet étant écartées ; 1°) ALORS QUE lorsque le bénéficiaire d'une promesse d'achat n'a pas levé l'option dans le délai stipulé dans l'acte, ce dernier est frappé de caducité ; qu'en se bornant à affirmer que la vente était parfaite dès lors que les promettants avaient réglé le prix de vente, sans rechercher si la commune du Moule s'était abstenue de lever l'option dont elle disposait en vertu des promesses d'achat litigieuses, de sorte que celles-ci étaient frappées de caducité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1589 du Code civil ; 2°) ALORS QUE lorsque le bénéficiaire d'une promesse d'achat n'a pas levé l'option dans le délai stipulé dans l'acte, ce dernier est frappé de caducité ; qu'en décidant néanmoins que la vente était parfaite, peu important que les promesses de vente n'aient pas été réitérées par acte authentique, aux motifs que les parcelles vendues avaient fait l'objet d'un permis de construire ou d'une autorisation, délivré par la commune du Moule, de travaux de viabilisation et que les occupants étaient soumis aux taxes locales, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, en l'état de promesses d'achat d'ores et déjà atteintes de caducité, a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil. Moyen produit au pourvoi n° Z 15-13. 261 par la Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour M. X.... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré nul et du nul effet l'acte de vente reçu le 16 mars 1989 par acte authentique par Me DD..., notaire, portant sur la parcelle cadastrée AR n° 97 lieu-dit Lauréal agricole commune du Moule au profit de Monsieur Charles X...; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « (…) Le premier juge (a) exactement relevé que le prix des terrains faisant l'objet des promesses d'achat litigieuses contractées dans le cadre d'un lotissement réalisé par la commune du Moule, soucieuse de « céder les terrains du domaine agricole de Lauréal aux colons qu'ils occupent et sous forme d'acte notarié et tous pouvoirs donnés au maire pour mener à bien cette affaire » en vertu de la délibération du 4 juin 1979 du conseil municipal de la commune du Moule, par l'intermédiaire de la société coopérative de Lauréat, a été réglé par chacun des promettants aux termes des attestations produites établies par une personne se disant habilitée par cette société coopérative ou intervenant en qualité de chef de cabinet du maire de la commune du Moule ou par Monsieur CC..., représentant administratif de la SCI de Lauréal. D'une part, il est constant que les dispositions de l'article 1840 A du code général des impôts, qui ne visent que les promesses unilatérales de vente, laissent en dehors de leur champ d'application les promesses d'achat ; Il ne saurait y avoir nullité des ventes de ce chef ainsi que l'a justement déclaré le premier juge. D'autre part, constatant notamment le règlement par chacun des promettants du prix proposé pour un lot parfaitement identifié dans la promesse d'achat établie au nom et au bénéfice de la commune du Moule, ou à travers la reconnaissance de la qualité de propriétaire pour Mme H...dans la transmission à M. Alex W..., et pour le surplus par une exacte analyse des pièces produites par les parties, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'accord sur la chose et sur le prix conduisait à constater que ces promesses d'achat valaient vente aux termes des articles 1582 et 1583 du Code civil. Par ailleurs, la non-réitération des promesses par « acte public » ne saurait être opposée aux acquéreurs, la preuve n'étant pas rapportée de la mise en oeuvre de « la première réquisition du vendeur » stipulée dans la promesse d'achat. Enfin, aux termes de l'article L. 315-1 du code de l'urbanisme, seul alors applicable à l'espèce, en cas d'inobservation de la réglementation applicable aux lotissements, la nullité des ventes et locations concernant les terrains compris dans un lotissement peut être prononcée à la requête des propriétaires ou du préfet aux frais et dommages du lotisseur et ce sans préjudice des réparations civiles, s'il y a lieu. Il y est ajouté que toutefois, les ventes et locations des parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent plus être annulées. À cet égard, aux termes des pièces produites, les parcelles vendues ont fait l'objet d'un permis de construire ou d'une autorisation délivrée par la commune du Moule, d'ailleurs suivis d'effet puisqu'elles ont été bâties, ont ensuite bénéficié de travaux de viabilisation, réglés par les promettants, et que leurs occupants sont soumis aux taxes locales, ce qui n'est pas le cas de M. X.... Il ne saurait dès lors y avoir non plus nullité des ventes du chef de la passation des promesses de vente antérieurement à l'autorisation de lotir. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a déclaré que les ventes litigieuses étaient parfaites et demeuraient valides. En revanche, la commune du Moule ne pouvait dès lors vendre ce qu'elle avait déjà vendu dans le cadre du lotissement autorisé qu'elle avait créé par l'intermédiaire de la SCI de Lauréal à laquelle chacun des les colotis avait adhéré. A cet égard, à l'expédition du titre dont se prévaut M. X..., la délibération du conseil municipal autorisant la transaction n'est pas jointe, à la différence des autres pièces dont l'annexion est proposée dans ce même acte authentique. Dès lors, infirmant la décision déférée, il y a lieu de déclarer nulle et de nul effet la vente passée le 16 mars 1989 entre la commune du Moule et M. X..., la première ayant alors vendu des terrains appartenant à autrui. Y ajoutant, il y a lieu d'ordonner la passation des actes authentiques au bénéfice de chacun des intimés constitués, les autres prétentions devenues sans objet étant écartées » ; AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « (…) Les articles 1583 et suivants du code civil, dans leur version contemporaine des faits, énoncent que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le payement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte (1589). Aux termes de l'ancien article 1840 A du Code Général des Impôts, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il est de jurisprudence constante que cette obligation ne concerne que les actes unilatéraux. A supposer qu'elle s'applique également aux promesses d'achat, elle est inapplicable aux conventions devenues synallagmatiques du fait de la décision du bénéficiaire acceptant la promesse et levant l'option, ce qui rend la vente parfaite. A l'appui de leurs demandes, les occupants produisent de nombreuses pièces démontrant que par délibération du 4 juin 1979, le conseil municipal du Moule a décidé « la cession des terrains du domaine agricole de Lauréal aux colons qui les occupent et ce sous forme d'actes notariés et donne tous pouvoirs au maire pour mener à bien cette affaire ». C'est donc la collectivité publique qui s'est engagée à vendre ces terrains, éventuellement par le biais d'une société civile qui n'a jamais vu le jour. Certes le chèque de M. N...a été établi au nom de M. CC...Henri mais les attestations que celui-ci a établies le sont au nom de la Ville du Moule société coopérative immobilière de Lauréal et attestent de ce que les fonds ont été versés au compte de la société à la banque du Crédit Agricole agence du Moule. Dans le cadre de la présente instance il est indifférent que les fonds aient été encaissés par une autre personne physique ou morale que le propriétaire des lieux, présent ou représenté aux actes, comme le sous-entendent les actuels représentants de la commune. La nouvelle municipalité soutient également que M. CC...n'avait aucun pouvoir pour procéder à la vente à M. EE...le 16 mars 1989 mais cette pièce ne concerne pas les promesses critiquées. Il n'est donc pas démontré que M. CC...a agi hors de son mandant et il s'ensuit que la commune du Moule ne peut être mise hors de cause, ayant été propriétaire des parcelles litigieuses. Le tribunal déduit également des documents produits que la commune était le vendeur et qu'ainsi cette partie était clairement précisée. Courant septembre, octobre et novembre 1984 ainsi que janvier 1985, les occupants sus-visés ont tous signé une « promesse d'achat » établie sur papier à en-tête de la Ville du Moule par laquelle ils « s'engageaient à acquérir dans le lotissement Lauréal IV le MOULE une parcelle de terrain d'une superficie de tant de m2 lot N° du plan de restructuration, au prix de 80 F le m ² (...). Ils s'engageaient en outre, à passer acte public de cette vente à la première réquisition du vendeur et ce, dans un délai maximum de 60 jours. Ils déclaraient avoir été informés que les délais réglementaires expirés, ils ne pourraient plus bénéficier de la priorité qui a été reconnue comme occupant ou acquéreur éventuel ». Ces promesses ne contenaient qu'un engagement des occupants-futurs acquéreurs mais étaient accompagnées de paiements partiels ou intégraux, par chèques parfois émis avant ou le jour de ladite promesse et encaissés comme le démontrent les mentions manuscrites et les attestations établies par le Maire. Or l'encaissement par le bénéficiaire des promesses d'achat dans un temps proche de celles-ci vaut acceptation des promesses mais aussi levée de l'option, de sorte que les actes doivent être requalifiés en promesses synallagmatiques, non soumises à la condition de l'article 1840 A du CGI. Certes les actes contenaient la mention d'un acte public de vente à passer à la première réquisition du vendeur dans un délai de 60 jours, sanctionné non par la caducité de la promesse mais par le fait « de ne plus bénéficier de la priorité d'occupant ou acquéreur éventuel ». Or la levée de l'option par l'encaissement du prix ou d'un acompte montre que l'intention des parties n'était pas de conditionner la vente et la possession à la passation d'un acte administratif. Cela est corroboré par la délivrance par la municipalité des permis de construire ou des autorisations d'aménagement sur ces parcelles, en l'absence d'un tel acte administratif. Dès lors, en vertu de l'article 1589 du code civil, le tribunal constate que les promesses s'appliquant à des terrains à lotir, leur acceptation et la convention se sont établies par le payement d'un acompte sur le prix et par la prise de possession du terrain. Le tribunal écarte le moyen tiré de la caducité de ces promesses pour non-régularisation par acte public ou authentique. La Mairie se prévaut ensuite de la prohibition de l'article 1589-2 du code civil des engagements unilatéraux en vue de l'acquisition d'un bien immobilier pour lequel il est exigé ou reçu un versement. Toutefois ce texte est issu de la loi du 13 décembre 2000 et ne peut rétroactivement s'appliquer aux promesses passées en 1984 et 1985. La Commune invoque également la violation de l'interdiction issue de l'article L 316-3 du code de l'Urbanisme ; or il n'est pas démontré que ce texte était en vigueur au moment des promesses litigieuses. Les occupants versent aux débats, des plans de situation et de bornage de la parcelle sur laquelle portait la promesse qui donnait son numéro dans le lotissement ainsi que sa superficie. La chose était donc déterminée précisément et le prix fixé au m ² donc facilement déterminable par une opération simple de calcul. Cet accord consensuel est encore corroboré par :- les demandes de complément de prix en plus du solde du prix du terrain pour permettre la viabilisation et « préparer vos actes de propriété » (courrier adressé par M. FF...au nom de la société coopérative immobilière de Lauréal à Mmes GG...et E...),- une attestation du 22 septembre 1990 du Docteur Henri CC..., en qualité de responsable de l'administration de la société coopérative de Lauréal en formation, selon laquelle Mme E..., adhérente, a été attributaire du lot 334 et a fait les versements correspondant à la valeur de cette parcelle viabilisée entièrement,- une attestation de Me DD..., en date du 3 octobre 1989, au terme de laquelle Mme P... « est propriétaire d'un terrain si lotissement L'Oréal d'une superficie de 315 m ², évalué à la somme de 25. 200 F. L'acte de vente est en cours de réalisation »,- pour certains par le certificat d'adhésion « aux statuts de la société coopérative de construction immobilière de Lauréal en cours de construction dans le but de participer à l'aménagement des parcelles de terre N°, sise à Lauréal en vue d'obtenir le permis de lotir, d'en être propriétaire et de réaliser la construction de logements d'habitation. Je donne pouvoir à M. CC...pour mener à bien cette opération » (Mme P...),- par l'attestation de M. Henri CC..., gérant de la SCI, selon laquelle il a « vendu à M. D...qui a accepté une parcelle de terrain de 317 m2 cadastrée AR 564 du lotissement l'Oréal sis au moule, agréé par arrêté préfectoral, certificat de conformité des travaux délivrés le 20 août 1986 valant autorisation de vente au prix de 70 F le m ² ce paiement a été réglé pour un montant de 22 190 F versés au cours de la société (...). L'acquéreur déclare avoir pris connaissance du règlement d'aménagement du lotissement et notamment des conditions de constructibilité du terrain. L'acte authentique sera réalisé par Me DD..., notaire, après règlement solde raccordement au réseau et le prix »,- enfin par une lettre adressée par Charles X...à Me DD..., le 23 novembre 1991, par lequel il « confirme son accord pour la régularisation de la constitution de la société civile coopérative de l'Oréal en vue de l'attribution des titres de propriété aux bénéficiaires des promesses de cession d'ores et déjà consenties ». Il se montrait impatient de « constituer les dossiers complets de construction et éviter des occupations sauvages des parcelles viabilisées », Ainsi le tribunal ne relève aucune cause de nullité de ces promesses et constate au contraire que les parties-la ville du Moule et chaque promettant-ont donné leur consentement réciproque sur la chose et sur le prix et qu'en vertu de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente. Il appartiendra au vendeur et aux acquéreurs de se rendre chez le notaire pour finaliser l'acte authentique, s'ils le souhaitent, sans qu'il soit fait droit à la demande visant à voir ordonner, sous astreinte, la signature chez le notaire ou à défaut de dire que le jugement vaudra acte authentique et sera publié à la conservation des Hypothèques. En effet le tribunal ne dispose pas des références cadastrales des parcelles en cause et il n'est pas opportun de prononcer une astreinte, les parties ayant été également négligentes durant de nombreuses années pour régulariser la situation de ces biens. Le tribunal faisant droit aux demandes principales déclarera sans objet les demandes présentées à titre subsidiaire par ces parties » ; ALORS QUE 1°) la promesse unilatérale d'achat est un contrat par lequel le promettant s'engage à acheter un bien appartenant au bénéficiaire si ce dernier consent à le lui vendre, en levant l'option qui lui est offerte dans un certain délai ; que la levée de l'option consistant pour le bénéficiaire de la promesse unilatérale à donner son consentement à la vente constitue un acte juridique distinct de l'acceptation de la promesse manifestant sa volonté d'accepter seulement l'option offerte par le promettant ; qu'en retenant cependant que les promesses unilatérales d'achat valaient ventes motif pris de ce que l'encaissement de paiements même partiels, attesté, de surcroît, pour la plupart d'entre eux, par des tiers, « vaut acceptation des promesses mais aussi levée de l'option, de sorte que les actes doivent être requalifiés en promesses synallagmatiques » (arrêt attaqué p. 7, § 3 et 5 et jugement p. 11, § pénultième), la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 1583 et 1589 et suivants du Code civil ; ALORS QUE 2°) la promesse synallagmatique de vente est un contrat par lequel les deux parties s'engagent respectivement l'une à vendre, l'autre à acheter un bien déterminé, à un prix déterminé ; que dans la promesse unilatérale d'achat, seul le promettant s'engage à acheter tandis que le bénéficiaire demeure libre de vendre ou non, en manifestant son consentement à la vente par la levée de l'option ; que lorsque la conclusion de la vente a été subordonnée à la rédaction d'un acte public ou authentique, la promesse de vente ne vaut pas vente ; qu'en retenant dès lors que les promesses d'achat valaient vente en l'absence même de leur réitération par acte public dans un délai de soixante jours (jugement confirmé p. 11, dernier § et arrêt attaqué p. 7, § 6), condition à laquelle l'existence des ventes était pourtant expressément subordonnée, la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134, 1583 et 1589 du Code civil.