Identifiant: JURITEXT000033529433

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu les articles L. 412-1, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ; Attendu qu'il résulte de ces textes que seul le preneur en place, titulaire d'un bail régulier, peut prétendre bénéficier d'un droit de préemption et se prévaloir des sanctions de la méconnaissance des obligations qui en découlent en cas de vente du bien loué ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 11 juin 2015), que, par acte du 28 juin 1994, la société civile immobilière X...(SCI), constituée entre M. et Mme Heinrich X... et leurs enfants a acquis un domaine agricole de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Lorraine (SAFER) ; que la société civile d'exploitation agricole « administration et gestion de la Ferme de Bricourt » (SCEA) a été constituée entre les mêmes associés, avec pour objet d'assurer l'exploitation, la gestion et l'administration de ce bien ; que, par acte du 2 février 2012, la SCI a consenti à M. et Mme Y... et M. et Mme Z... un compromis de vente avec promesse de substitution au profit de toute personne morale ; que, par acte du 25 mai 2012, les consorts Y...-Z...ont déclaré se substituer la SAFER dans le bénéfice du compromis, celle-ci pouvant, à son tour, se substituer toute personne morale ; que, par acte du 20 juin 2012, en présence de la SAFER, la SCI a vendu le domaine au groupement foncier agricole Y...-Z...(GFA) ; que, par acte du 15 octobre 2012, M. B... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préemption ; Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que M. X..., cogérant de la SCI propriétaire et de la SCEA chargée d'exploiter le domaine, a consenti à M. B... des ventes d'herbe sur pied pendant plusieurs années et reçu des chèques en contrepartie, et que l'absence de déclaration de cette exploitation à la mutualité sociale agricole n'est pas suffisante pour écarter l'application du statut du fermage ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCEA de la Ferme de Bricourt n'était pas elle-même titulaire d'un bail rural, exclusif de toute autre mise à disposition licite, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ; Condamne M. B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B... et le condamne à payer à la SAFER de Lorraine et au GFA Y... Z...la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SAFER de Lorraine et le GFA Y... Z.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré M. B... titulaire d'un bail rural sur les parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt situées d'une part à Apremont-la-Forêt, cadastrées B n° 692 (pour partie) et 694, et d'autre part à Broussey-Raulecourt, cadastrées ZD n° 1 et 9, soit une superficie totale d'environ 18 hectares et d'AVOIR, en conséquence, prononcé la nullité de la vente conclue le 20 juin 2012 devant Me Michel C..., notaire à Saint-Nicolas-de-Port, entre la SCI X... et le Gfa Y...Z..., en présence de la Safer de Lorraine en ce qu'elle porte sur les quatre parcelles précitées ; AUX MOTIFS QUE sur l'existence du bail allégué, l'article L. 411-1 du code rural dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage, qu'il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle au statut du fermage, de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ; qu'en l'espèce, M. Jean-Marie B... a bénéficié de ventes « d'herbe sur pied » sur des parcelles de la Ferme de Bricourt pendant plusieurs années de suite : en 2008, sur 18 hectares, pour un prix de 3475, 17 euros, en 2009, sur 20 hectares, pour un prix de 3861, 30 euros, en 2010, sur 18ha 14a, pour un prix de 3295, 82 euros, en 2011, sur 13 hectares, pour 2674, 42 euros ; que l'expression « vente d'herbe sur pied » démontre sans ambiguïté qu'il appartenait à M. Jean-Marie B... de recueillir lui-même ou de faire recueillir l'herbe qui lui était ainsi vendue ; que la réalité de ces ventes d'herbe successives, pendant au moins quatre années de suite, n'est pas sérieusement contestée par le Gfa, que d'ailleurs l'acte de vente du 20 juin 2012 évoquait l'existence de ventes d'herbe successives sur les parcelles de la SCI : « Contrat de vente d'herbe : le vendeur déclare que les biens objets des présentes ont fait l'objet de contrat de vente d'herbe par la SCEA administration et gestion de la Ferme de Bricourt sur une superficie d'environ 90ha au profit de plusieurs exploitants et au cours de périodes successives ; que M. Jean-Marie B... explique qu'il a remis les chèques de paiement de ces ventes d'herbe à M. Heinrich X..., qui était tout à la fois le co-gérant de la SCI, propriétaire des parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt, et co-gérant de la SCEA, chargée d'exploiter ledit domaine, qu'il a ainsi réglé les ventes d'herbe entre les mains d'une personne qui était habilitée à encaisser ces sommes au nom du propriétaire des parcelles, que peu importe que M. X... ait, en définitive, encaissé les chèques sur le compte de la SCI, de la SCEA ou sur son compte personnel, l'essentiel étant qu'ils lui ont été remis par le cessionnaire des ventes d'herbe en sa qualité de représentant du propriétaire du domaine de la Ferme de Bricourt, qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner aux banques de ces deux personnes morales de communiquer leurs relevés de compte des dix dernières années, ni de demander à la banque de M. B... de communiquer les chèques qu'il a rédigés pour vérifier à quel ordre ils ont été libellés ; que les factures de vente d'herbe précitées ne comportent aucune restriction dans leur objet : elles portent sur des ventes « d'herbe sur pied » pour une surface donnée et pour une année donnée, que s'agissant de parcelles en herbe (aucune des parties n'évoquant d'autres productions ou d'autres activités possibles sur les parcelles en litige), ces ventes constituent bien une cession exclusive des fruits des parcelles, que le Gfa soutient que la Scea se réservait l'une des deux coupes annuelles, mais cette affirmation ne résulte d'aucun élément du dossier ; elle est même démentie par la facturation produite : pour les quatre années considérées, les ventes d'herbe sont facturées annuellement à un prix/ hectare quasiment constant (183 euros HT par hectare en 2008, 2009 et 2010 et 195 euros HT par hectare en 2011), alors que le prix par hectare devrait varier du simple au double si, certaines années, la vente d'herbe n'avait porté que sur une seule des deux coupes annuelles ; que M. Jean-Marie B... n'a pas déclaré à la MSA l'exploitation des parcelles en litige, mais que cette circonstance n'est pas suffisante pour écarter l'application du statut du fermage dès lors que les conditions posées par l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime sont remplies ; qu'enfin M. Jean-Marie B... ne conteste pas n'avoir pas demandé, et donc pas obtenu, d'autorisation administrative pour exploiter les parcelles en litige et se mettre en conformité avec la réglementation sur le contrôle des structures, que toutefois cette circonstance n'est pas de nature à lui interdire de se prévaloir des dispositions de l'article L. 411-1 précité ; qu'au surplus, à ce jour, aucune action n'a été engagée contre M. Jean-Marie B... sur le fondement de l'article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime pour lui contester son titre d'exploitation des parcelles litigieuses ; que par conséquent, il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. Jean-Marie B... est bien titulaire d'un bail rural sur les parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt qu'il a exploitées plusieurs années de suite (même si cette succession a été interrompue en 2012) au titre de ventes d'herbe sur pied, à savoir les parcelles situées à Apremont-la-Forêt, cadastrées B n° 692 (pour partie) et 694, et à Broussey-Raulecourt, cadastrées ZD n° 1 et 9, soit une superficie totale d'environ 18 hectares ; que sur l'annulation de la vente, l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose qu'après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, le cas échéant, la déclaration du tiers acquéreur s'engageant à ne pas exercer son droit de reprise ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le notaire chargé de la vente qui a été conclue le 20 juin 2012 entre la SCI d'une part, et le Gfa d'autre part, en présence de la Safer de Lorraine, n'a pas procédé à l'information préalable de M. Jean-Marie B... qui a la qualité de preneur de plusieurs des parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt qui faisait l'objet de cette vente ; que l'article L. 412-12 alinéa 2 du même code précise que lorsque le droit de préemption n'a pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations d'information préalable auquel le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts ; que la violation du droit de préemption de M. Jean-Marie B... étant établie, il convient de prononcer la nullité de la vente dont s'agit ; 1) ALORS QUE seul le preneur en place, titulaire d'un bail régulier, peut prétendre bénéficier d'un droit de préemption, à l'exclusion du simple bénéficiaire d'une sous-location ou d'une cession de bail ; qu'en l'espèce, la Safer de Lorraine et le Gfa Y...Z...faisaient valoir que la Scea de la Ferme de Bricourt était titulaire d'un bail rural valable sur l'ensemble des parcelles litigieuses et que ce bail était préalable à celui revendiqué par M. B... ; qu'en consacrant l'existence d'un bail rural au profit de M. B... pour ensuite lui reconnaître un droit de préemption sur les parcelles en cause, sans rechercher, comme cela lui était pourtant demandé, si la Scea de la Ferme de Bricourt ne bénéficiait pas encore d'un bail en cours sur l'ensemble des parcelles litigieuses et ne disposait pas ainsi de la véritable qualité de preneur en place, à l'exclusion de M. B..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-35, L. 412-1, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ; 2) ALORS QUE seul le preneur en place, titulaire d'un bail régulier, peut prétendre bénéficier d'un droit de préemption, à l'exclusion du simple bénéficiaire d'une sous-location ou d'une cession de bail ; qu'en l'espèce, la Safer de Lorraine et le Gfa Y...Z...démontraient, preuves à l'appui, que la Scea de la Ferme de Bricourt était titulaire d'un bail rural valable sur l'ensemble des parcelles litigieuses ; qu'ils en déduisaient que le bail dont M. B... se prétendait titulaire ne pouvait au mieux le lier qu'à la Scea de la Ferme de Bricourt de sorte qu'il s'agissait d'une sous-location ou d'une cession prohibée ; qu'en analysant les ventes d'herbe successives, comme constitutives d'un bail rural valablement conclu au profit de M. B..., quand il résultait de ses propres constatations que les ventes d'herbe avaient été conclues par la SCEA de la Ferme de Bricourt et non par le propriétaire en place ce qui caractérisait nécessairement une cession ou sous-location illicite-la circonstance que cette cession ou sous-location ait été acceptée par le propriétaire étant indifférente-du bail par la Scea de la Ferme de Bricourt à M. B..., interdisant à ce dernier de se prévaloir de la qualité de preneur en place bénéficiaire d'un droit de préemption, la cour d'appel a violé les articles L. 411-35, L. 412-1, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente conclue le 20 juin 2012 devant Me Michel C..., notaire à Saint-Nicolas-de-Port, entre la SCI X... et le Gfa Y...Z..., en présence de la Safer de Lorraine en ce qu'elle porte sur les parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt situées à Apremont-la-Forêt, cadastrées B n° 692 (pour partie) et 694, et d'autre part à Broussey-Raulecourt, cadastrées ZD n° 1 et 9, soit une superficie totale d'environ 18 hectares ; AUX MOTIFS QUE sur l'existence du bail allégué, l'article L. 411-1 du code rural dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage, qu'il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle au statut du fermage, de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ; qu'en l'espèce, M. Jean-Marie B... a bénéficié de ventes « d'herbe sur pied » sur des parcelles de la Ferme de Bricourt pendant plusieurs années de suite : en 2008, sur 18 hectares, pour un prix de 3475, 17 euros, en 2009, sur 20 hectares, pour un prix de 3861, 30 euros, en 2010, sur 18ha 14a, pour un prix de 3295, 82 euros, en 2011, sur 13 hectares, pour 2674, 42 euros ; que l'expression « vente d'herbe sur pied » démontre sans ambiguïté qu'il appartenait à M. Jean-Marie B... de recueillir lui-même ou de faire recueillir l'herbe qui lui était ainsi vendue ; que la réalité de ces ventes d'herbe successives, pendant au moins quatre années de suite, n'est pas sérieusement contestée par le Gfa, que d'ailleurs l'acte de vente du 20 juin 2012 évoquait l'existence de ventes d'herbe successives sur les parcelles de la SCI : « Contrat de vente d'herbe : le vendeur déclare que les biens objets des présentes ont fait l'objet de contrat de vente d'herbe par la SCEA administration et gestion de la Ferme de Bricourt sur une superficie d'environ 90ha au profit de plusieurs exploitants et au cours de périodes successives ; que M. Jean-Marie B... explique qu'il a remis les chèques de paiement de ces ventes d'herbe à M. Heinrich X..., qui était tout à la fois le co-gérant de la SCI, propriétaire des parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt, et co-gérant de la SCEA, chargée d'exploiter ledit domaine, qu'il a ainsi réglé les ventes d'herbe entre les mains d'une personne qui était habilitée à encaisser ces sommes au nom du propriétaire des parcelles, que peu importe que M. X... ait, en définitive, encaissé les chèques sur le compte de la SCI, de la SCEA ou sur son compte personnel, l'essentiel étant qu'ils lui ont été remis par le cessionnaire des ventes d'herbe en sa qualité de représentant du propriétaire du domaine de la Ferme de Bricourt, qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner aux banques de ces deux personnes morales de communiquer leurs relevés de compte des dix dernières années, ni de demander à la banque de M. B... de communiquer les chèques qu'il a rédigés pour vérifier à quel ordre ils ont été libellés ; que les factures de vente d'herbe précitées ne comportent aucune restriction dans leur objet : elles portent sur des ventes « d'herbe sur pied » pour une surface donnée et pour une année donnée, que s'agissant de parcelles en herbe (aucune des parties n'évoquant d'autres productions ou d'autres activités possibles sur les parcelles en litige), ces ventes constituent bien une cession exclusive des fruits des parcelles, que le Gfa soutient que la Scea se réservait l'une des deux coupes annuelles, mais cette affirmation ne résulte d'aucun élément du dossier ; elle est même démentie par la facturation produite : pour les quatre années considérées, les ventes d'herbe sont facturées annuellement à un prix/ hectare quasiment constant (183 euros HT par hectare en 2008, 2009 et 2010 et 195 euros HT par hectare en 2011), alors que le prix par hectare devrait varier du simple au double si, certaines années, la vente d'herbe n'avait porté que sur une seule des deux coupes annuelles ; que M. Jean-Marie B... n'a pas déclaré à la MSA l'exploitation des parcelles en litige, mais que cette circonstance n'est pas suffisante pour écarter l'application du statut du fermage dès lors que les conditions posées par l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime sont remplies ; qu'enfin M. Jean-Marie B... ne conteste pas n'avoir pas demandé, et donc pas obtenu, d'autorisation administrative pour exploiter les parcelles en litige et se mettre en conformité avec la réglementation sur le contrôle des structures, que toutefois cette circonstance n'est pas de nature à lui interdire de se prévaloir des dispositions de l'article L. 411-1 précité ; qu'au surplus, à ce jour, aucune action n'a été engagée contre M. Jean-Marie B... sur le fondement de l'article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime pour lui contester son titre d'exploitation des parcelles litigieuses ; que par conséquent, il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. Jean-Marie B... est bien titulaire d'un bail rural sur les parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt qu'il a exploitées plusieurs années de suite (même si cette succession a été interrompue en 2012) au titre de ventes d'herbe sur pied, à savoir les parcelles situées à Apremont-la-Forêt, cadastrées B n° 692 (pour partie) et 694, et à Broussey-Raulecourt, cadastrées ZD n° 1 et 9, soit une superficie totale d'environ 18 hectares ; que sur l'annulation de la vente, l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose qu'après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, le cas échéant, la déclaration du tiers acquéreur s'engageant à ne pas exercer son droit de reprise ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le notaire chargé de la vente qui a été conclue le 20 juin 2012 entre la SCI d'une part, et le Gfa d'autre part, en présence de la Safer de Lorraine, n'a pas procédé à l'information préalable de M. Jean-Marie B... qui a la qualité de preneur de plusieurs des parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt qui faisait l'objet de cette vente ; que l'article L. 412-12 alinéa 2 du même code précise que lorsque le droit de préemption n'a pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations d'information préalable auquel le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts ; que la violation du droit de préemption de M. Jean-Marie B... étant établie, il convient de prononcer la nullité de la vente dont s'agit ; 1) ALORS QUE le bailleur n'a pas l'obligation de notifier le projet de vente au preneur qui ne bénéficie pas du droit de préemption ; qu'en annulant la vente du 20 juin 2012 au motif que le notaire instrumentaire n'avait pas procédé à l'information préalable de M. B..., dont elle avait seulement relevé la qualité de preneur en place, sans vérifier si M. B... remplissait l'ensemble des conditions légalement prévues pour bénéficier du droit de préemption, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 412-5, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ; 2) ALORS QU'il appartient à celui qui se prétend bénéficiaire du droit de préemption de prouver qu'il remplissait les conditions du contrôle des structures à l'époque où ce droit pouvait être exercé ; qu'en annulant la vente du 20 juin 2012 au motif que le notaire instrumentaire n'avait pas procédé à l'information préalable de M. B... et avait ainsi méconnu son droit de préemption, tout en relevant que ce dernier ne contestait pas n'avoir pas demandé, et donc obtenu, une autorisation administrative pour exploiter les parcelles en litige, ce dont il résultait qu'il ne pouvait se prétendre titulaire d'un droit de préemption, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 412-5, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime.