Identifiant: JURITEXT000035080887

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 mars 2016), que, par ordonnance du 18 décembre 2006, le juge de l'expropriation a prononcé, au profit de la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP), le transfert de propriété des lots dépendant du syndicat des copropriétaires du 3 Cité Germain Pilon à Paris, dont ceux appartenant à M. X..., sur le fondement d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable du 20 juillet 2005 et d'un arrêté portant déclaration d'utilité publique et de cessibilité du 10 août 2006, du préfet de Paris ; que, ces arrêtés ayant été annulés par une décision irrévocable de la juridiction administrative, M. X... a saisi le juge de l'expropriation, sur le fondement des articles L. 12-5 et R. 12-5 du code de l'expropriation, pour faire constater la perte de base légale de l'ordonnance et l'impossibilité de la restitution de ses lots et obtenir le paiement de dommages-intérêts ; Sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, et sur le troisième moyen, ci-après annexés : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche : Vu l'article R. 12-5-4, devenu R. 223-6, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Attendu que, pour condamner in solidum la SIEMP et la ville de Paris à payer à M. X... la somme de 17 237 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, l'arrêt retient que la SIEMP, qui a demandé l'application d'un abattement pour occupation, ne peut se contredire en niant le droit de M. X... à percevoir un loyer, en l'état d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable annulé ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'immeuble ne se trouvait pas malgré cette annulation en état d'insalubrité et inhabitable au sens de la loi dite SRU, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; Et sur le quatrième moyen : Vu l'article R. 12-5-4, devenu R. 223-6, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Attendu que, pour condamner in solidum la SIEMP et la ville de Paris à supporter l'état de frais de M. Y..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires du 3 Cité Germain Pilon, à hauteur de 57/ 1000e, l'arrêt retient que les frais strictement occasionnés par la nomination d'un liquidateur sont directement liés à la procédure irrégulière d'expropriation et entrent dans le préjudice de M. X... ; Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires est le seul débiteur direct des frais afférents à la désignation de son liquidateur, la cour d'appel, qui a indemnisé un préjudice indirect, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum la SIEMP et la ville de Paris à payer à M. X... la somme de 160 021 euros à titre de dommages-intérêts et, en ce qu'il les condamne à supporter l'état de frais de M. Y... ès qualités de liquidateur du syndicat à hauteur de 57/ 1000e, l'arrêt rendu le 10 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris et de la ville de Paris ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris et la ville de Paris. PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a fixé à 160. 021 euros les dommages-intérêts dus par la SIEMP et la VILLE DE PARIS à M. X..., dont la somme de 120. 047 euros pour l'appartement et la somme de 1. 500 euros pour la cave ; AUX MOTIFS QUE « l'exproprié est fondé à obtenir la valeur vénale actuelle du bien dont il a été dépossédé, dans son état au jour de l'ordonnance d'expropriation, le 18 décembre 2006, et plus largement, la réparation de l'ensemble du préjudice qui lui a été causé par l'opération irrégulière ; que le bien non restitué doit être évalué à sa valeur vénale, laquelle sera déterminée au vu des éléments versés aux débats par la SIEMP, M. X... et par le commissaire du gouvernement, aucun d'eux ne sollicitant une mesure d'instruction ; que cependant ne peuvent être pris en considération les travaux effectués par M. Z..., dès lors que l'ordonnance sur requête du président du tribunal de grand instance de Paris, le désignant en qualité d'expert, a été ensuite rétractée par la cour d'appel de Paris, ce qui prive rétroactivement toute valeur les actes qu'il a pu réaliser ; que le procès-verbal de transport du juge de l'expropriation du 26 septembre 2007 fournit les renseignements utiles sur l'état des lieux à une époque encore assez proche de l'ordonnance d'expropriation ; qu'à cette date, le juge a souligné le caractère exceptionnel de la situation de l'immeuble dans un des quartiers les plus pittoresques de Paris, de réputation mondiale, à proximité de la rue des Abbesses, où se trouvent cafés, restaurants, petits commerces de bouche variés ; que le charme et l'agrément du lieux étaient incontestables ; qu'il a également relevé que l'immeuble présentait une façade sur rue malmenée par les désordres divers (affaissements, fissures), par un entretien négligé et par des interventions inesthétiques (bandeaux de béton brut horizontaux) ; que des étais spectaculaires s'appuyaient sur cette façade et la masquaient partiellement ; que cette façade, indépendamment des travaux et des désordres, correspondait à un immeuble de très modeste facture, remaniée à plusieurs reprises dans le temps sans précaution esthétique, que le couloir à l'entrée de l'immeuble, partant en biais, était très étroit ; que l'immeuble était en travaux, ceux-ci étant destinés à l'empêcher de basculer vers la cour, côté sud ; que l'architecte de l'immeuble, présent sur les lieux, a précisé qu'il s'agissait d'installer une structure métallique sur toute la hauteur et la largeur du bâtiment ; avait ainsi été nécessaire d'accéder au sous-sol, sous l'appartement de Mme A..., l'une des co-propriétaires du rez-de-chaussée, dont le logement n'était plus qu'une ruine, les murs ayant disparu, le plancher ayant été supprimé sur plusieurs mètres carrés et des gravats s'amoncelant ; qu'il apparaît que si l'immeuble en cause faisait l'objet de désordres anciens, les copropriétaires avaient enfin, malgré d'importantes difficultés de trésorerie, décidé de réaliser des travaux de structure et de confortation, dont l'exécution avait effectivement commence, qu'ils ont d'ailleurs obtenu l'autorisation de les poursuivre, jusqu'à ce que le tribunal de grande instance décide, eu égard à la survenance de l'ordonnance d'expropriation, qui n'avait pas encore été invalidée, de leur interruption ; qu'il n'est aucunement établi que les travaux opiniâtrement sollicités, n'auraient pu être menés à bien de façon satisfaisante par le syndicat des copropriétaires si l'expropriation n'avait pas eu lieu ; que si la SIEMP est devenue propriétaire des lots à compter de l'ordonnance d'expropriation, elle n'ignorait pas l'existence des recours formés par le syndicat des copropriétaires, ainsi que par plusieurs copropriétaires et la possibilité que ces recours soient couronnés de succès, de sorte que, dans cette hypothèse, il lui appartiendrait, en vertu du texte précité, de supporter toutes les conséquences défavorables de l'opération jugée irrégulière, quand bien même, elle n'était pas l'auteur des décisions mises à néant ; qu'elle ne peut faire supporter à M. X... les conséquences pour le bâtiment des 7 années pendant lesquelles elle a assuré seule la responsabilité de son entretien et de sa gestion, de sorte que l'état des lieux résultant de l'arrêté du préfet de police du 25 juin 2014 lui est inopposable, qu'elle ne peut reprocher à M. X... le non-achèvement des travaux dont elle a obtenu en justice l'interruption, laquelle est intervenue, non pas en raison d'un prétendu non-respect des règles de l'ail mais pour la seule : raison que la SIEMP était devenue à compter de l'ordonnance d'expropriation, la seule propriétaire de l'immeuble ; que la SIEMP ne donnant aucune référence, il convient de prendre en considération l'ensemble de celles fournies par le commissaire du gouvernement sur le 18ème arrondissement à l'exclusion des quartiers moins favorisés, ainsi que celle mise en avant par M. X..., d'une vente du 23 septembre 2011, dont un extrait de l'acte de vente est versé aux débats, d'un appartement au 1ter, cité Germain Pilon, au prix de 1 210 840 euros pour trois lots représentant un total de 103, 39 m2, soit environ 11 711 euros le m2 ; que le prix moyen du m2 s'établit ainsi à 44 786 euros + 11 711 euros = 56 497 euros, 56 497 euros/ 9 références = 6 277 euros ; que la qualité de la situation de l'appartement de M. X..., au troisième étage de l'immeuble, planté sur les pentes de la Butte Montmartre, dont la qualité de la vue sur Paris ne peut être sérieusement être remise en question devant la cour d'appel, sans le moindre justificatif, alors qu'elle faisait l'objet d'un consensus devant le premier juge, se compense avec l'état médiocre de l'immeuble, bénéficiant lui-même d'une situation exceptionnelle ; que doit être retenu ce prix moyen de 6 277 euros le m2, appliqué à une superficie de 22, 50 m2, résultant des montions au règlement de copropriété, que le mesurage non contradictoire effectué par la SIEMP ne remet pas utilement en question, de sorte que l'indemnité correspondant à la non restitution du bien, compte tenu de l'occupation de l'appartement par un occupant que la SIEMP a dû reloger, ce qui se traduira par une dépréciation de 15 %, soit un coefficient de 0, 85, s'établit de la façon suivante : 22, 50 m2 x 6 277 euros X 0, 85 = 120 047, 62 euros, arrondis à 120 047 euros ; que la S1EMP qui a demandé l'application pour occupation ne peut se contredire en niant le droit de M. X... à percevoir un loyer, en l'état d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable annule ; que ce préjudice s'analyse en une perte de chance de percevoir un tel loyer ; qu'il convient d'appliquer à ce titre un coefficient de 0, 70 % sur le montant estimé desdits loyers, pendant une durée de 6 ans (72 mois) ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de tenir compte des implications fiscales dépendant de la situation de l'intéressé, de sorte qu'il n'y a pas lieu à double abattement ; que, sous ces réserves, le montant proposé par le commissaire du gouvernement de 15, 20 euros de loyers au m2 peut être retenu, d'où un préjudice de : 15, 20 euros x 0, 70 x 22, 50 m2 x 72 mois 17 236, 80 euros, arrondis à 17 237 euros ; que l'existence de la cave justifie l'existence d'une indemnisation particulière, les références citées par le commissaire du gouvernement ne mentionnant pas un tel accessoire ; que la somme de 1 500 euros, fixée par le premier juge, sera confirmée » ; ALORS QUE, premièrement, le droit à indemnité de l'exproprié doit être apprécié, dans toutes ses composantes, à la date de la restitution ; qu'en dissociant l'évaluation du bien, fixée à la date de la restitution, et l'état du bien, fixé à la date de l'expropriation, les juges du fond ont violé l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation ; ALORS QUE, deuxièmement, dès lors que les juges du fond ont estimé que l'immeuble s'est dégradé postérieurement à l'expropriation, ils devaient en tenir compte pour apprécier l'état du bien permettant son évaluation ; qu'en refusant de prendre en considération l'état du bien à la date de la restitution, les juges du fond ont également violé l'article R. 12-5-4 du Code de l'expropriation ; ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, les dégradations dues à l'effet du temps restent à la charge de l'exproprié ; qu'en refusant à tout le moins de rechercher si les dégradations constatées n'étaient pas dues à l'effet du temps, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation ; ALORS QUE, quatrièmement, et en toute hypothèse, s'il importe de réserver l'hypothèse dans laquelle les dégradations sont dues à la faute ou au fait de l'expropriant, il n'a pas été constaté en l'espèce que les dégradations constatées aient pu être imputées à la SIEMP ou à la VILLE DE PARIS ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué encourt la censure pour violation de l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation ; ET ALORS QUE, cinquièmement, et en toute hypothèse, lorsqu'ils statuent sur l'indemnité due à la suite de l'anéantissement de l'expropriation, et dès lors qu'une restitution en valeur est sollicitée, le juge doit s'expliquer, au besoin d'office, sur l'indemnité d'expropriation et les intérêts produits par cette indemnité qui viennent en déduction des sommes allouées au propriétaire exproprié ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, au besoin d'office, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné in solidum la SIEMP et la VILLE DE PARIS à payer à M. X... la somme de 160. 021 euros, dont la somme de 17. 237 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ; AUX MOTIFS QUE « ce préjudice s'analyse en une perte de chance de percevoir un tel loyer ; qu'il convient d'appliquer à ce titre un coefficient de 0, 70 % sur le montant estimé desdits loyers, pendant une durée de 6 ans (72 mois) ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de tenir compte des implications fiscales dépendant de la situation de l'intéressé, de sorte qu'il n'y a pas lieu à double abattement ; que, sous ces réserves, le montant proposé par le commissaire du gouvernement de 15, 20 euros de loyers au m ² peut être retenu, d'où un préjudice de : 15, 20 euros x 0, 70 x 22, 50 m ² x 72 mois = 17. 236, 80 euros, arrondis à 12. 237 euros » ; ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'il était constant, comme le soulevaient la SIEMP et la VILLE DE PARIS, que l'immeuble était en état d'insalubrité, les juges du fond ne pouvaient statuer sur les loyers sans s'expliquer sur cette circonstance ; qu'à cet égard, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation ; ALORS QUE, deuxièmement, si même l'un des arrêtés de péril a été annulé par un arrêt de la Cour administrative de Paris du 10 mars 2011, il demeure que cet arrêté est resté en vigueur jusqu'à cette date, au même titre que les précédents arrêtés de péril pris depuis 2001 ; qu'il en résultait que, jusqu'à cette date au moins, l'immeuble était dans un état d'insalubrité excluant toute location ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur cette circonstance, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation ; ET ALORS QUE, troisièmement, à partir du moment où les juges du fond ont fait apparaître qu'une indemnité d'expropriation avait été fixée, ils ne pouvaient statuer sur les pertes de loyers sans s'expliquer sur les fruits éventuels produits par l'indemnité d'expropriation ; qu'à nouveau, l'arrêt encourt la censure pour défaut de base légale au regard de l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné in solidum la SIEMP et la VILLE DE PARIS à payer à M. X... la somme de 160. 021 euros, dont la somme de 4. 000 euros au titre du préjudice moral ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'existence de cette procédure irrégulière, à l'origine de très nombreuses procédures judiciaires d'une grande complexité, a nécessairement occasionné un préjudice moral à M. X... ; que la somme de 4. 000 euros, fixée par le premier juge, doit être confirmée » ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« au titre de son préjudice personne causé par l'opération irrégulière, il est alloué une somme de 4. 000 euros » ; ALORS QUE, premièrement, c'est à l'État qui est à l'origine de la décision fondant l'expropriation qu'il incombe de réparer le préjudice moral lié à l'irrégularité de l'opération ; que sauf à ce qu'il soit établi l'existence d'un fait personnel de l'autorité expropriante, cette obligation à réparation ne peut incomber à la personne publique, ou son délégataire, bénéficiaire de l'expropriation ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation ; ET ALORS QUE, deuxièmement, si, au-delà de l'irrégularité de l'opération d'expropriation, les juges du fond peuvent réparer le préjudice né de l'introduction d'une procédure judiciaire, le préjudice lié à l'existence d'une procédure judiciaire ne donne lieu à réparation qu'en présence d'un abus de droit ; que faute d'avoir constaté l'existence de tel abus, les juges du fond ont de toute façon privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil. QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné in solidum la SIEMP et la VILLE DE PARIS à supporter l'état de frais de Me Y..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires du 3 cité Germain Pilon à Paris 18e, à hauteur de 57/ 1000e ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les frais strictement occasionnés par la nomination d'un liquidateur au syndicat des copropriétaires sont directement liés à la procédure irrégulière d'expropriation et entrent dans le préjudice de M. X... ; que l'état de frais de Me Y... devra dès lors être supporté par la SIEMP, à hauteur de ce qu'était la quote-part de M. X... dans la copropriété, soit 57/ 1000ème » ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« au titre de son préjudice personnel causé par l'opération irrégulière, il est alloué une somme de 4. 000 euros » ; ALORS QUE, premièrement, le juges ne peuvent constater l'existence d'une créance en l'absence du créancier à la procédure ; qu'en mettant à la charge de la SIEMP et de la VILLE DE PARIS une quote-part de l'état de frais de Me Y..., les juges du fond ont érigé la SIEMP et la VILLE DE PARIS en débiteur de Me Y... ; qu'une telle situation était exclue dès lors que Me Y... n'était pas présent à la procédure ; qu'en se prononçant de la sorte, l'arrêt a été rendu en violation de l'article du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties ; qu'en faisant en l'espèce de la SIEMP et la VILLE DE PARIS les débitrices de Me Y..., quand celui-ci, non représenté à la procédure, ne formulait aucune demande en ce sens, les juges du fond ont statué ultra petita ; qu'à cet égard, l'arrêt a été rendu en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; ALORS QUE, troisièmement, seule la copropriété, en tant que personne morale autonome, est débitrice des honoraires et frais dus à son liquidateur ; qu'à supposer que le dispositif puisse être compris comme octroyant une réparation à M. X..., en tout état de cause, l'arrêt a réparé un préjudice indirect, en violation de l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation ; ALORS QUE, quatrièmement, aux termes de deux autres arrêts du 10 mars 2016 portant les n° RG 14/ 14029 et RG 14/ 14051, la Cour d'appel de Paris a alloué une indemnité au syndicat des copropriétaires, en la personne de Me D..., en mettant à la charge de la SIEMP et de la VILLE DE PARIS les frais et honoraires de la SCP Y... ; que ce faisant, elle a décidé que le préjudice lié à ces frais et honoraires avait été subi par la copropriété ; qu'en considérant en l'espèce que le préjudice était subi, fut-ce pour partie, par l'un des copropriétaires, en la personne de M. X..., les juges du fond ont méconnu l'autorité de chose jugée attachée aux arrêts du 10 mars 2016 portant les n° RG 14/ 14029 et RG 14/ 14051, en violation des articles 480 du code de procédure civile et 1351 du code civil ; ET ALORS QUE, cinquièmement, qu'en vertu du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit, la victime ne peut se voir reconnaître créancière d'une indemnité au-delà de son dommage, ni l'auteur tenu à réparation obligé de réparer deux fois le même préjudice ; qu'en l'espèce, dès lors qu'une condamnation a été prononcée au profit de la copropriété, s'agissant des frais et honoraires de son liquidateur, par deux autres arrêts du 10 mars 2016 portant les n° RG 14/ 14029 et RG 14/ 14051, il était exclu que M. X..., en tant que copropriétaire, puisse se prétendre titulaire d'une créance de réparation pour ce même préjudice ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé le principe suivant lequel la réparation suppose un préjudice, ensemble l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation.