Identifiant: JURITEXT000031655406

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen : Vu l'article 1256 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 juin 2014), que M. X... a donné à bail à Mme Y... un appartement à usage d'habitation ; que la société Rocefa a pris à bail un local commercial situé dans le même immeuble pour y exploiter un restaurant ; que Mme Y..., se plaignant des nuisances provoquées par cet établissement, a assigné M. X... et la société Rocefa en indemnisation de son trouble de jouissance ; que M. X... a demandé reconventionnellement le paiement d'une somme de 7 997, 43 euros au titre d'un arriéré de loyers ; Attendu que, pour condamner Mme Y... à payer à M. X... une somme de 1 139, 81 euros au titre de l'arriéré de loyers, l'arrêt retient que Mme Y... établit, par la production d'extraits de son compte bancaire CIC avec indication des numéros de chèques, non contestés, avoir payé les mois de mai à novembre 2013 soit la somme de 979, 66 X 7 = 6 857, 62 euros indûment réclamée par le bailleur et que le solde restant dû s'élève donc à la somme de 7 997, 43-6857, 62 = 1139, 81 euros ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les paiements intervenus de mai à novembre 2013 n'avaient pas été imputés sur les dettes plus anciennes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme Y... à payer à M. X... la somme de 1 139, 81 euros à titre de loyers impayés arrêtés à novembre 2013 inclus, l'arrêt rendu le 26 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. X..., avec la société Rocefa exerçant sous l'enseigne " Le Petit Thai ", chacun pour moitié, à payer à Mme Y... la somme de 10. 000 ¿ pour trouble de jouissance résultant des nuisances acoustiques et olfactives provenant de l'activité commerciale du restaurant " Le Petit Thai " ; AUX MOTIFS QUE Mme Carole Y... fait valoir que depuis l'installation du restaurant « Au Petit Thai » juste en dessous de son appartement, elle subit de graves nuisances olfactives et sonores ; Un expert, ingénieur acousticien, a été désigné par ordonnance de référé du 12 septembre 2008 ; Compte tenu de la gravité de la situation, cet expert a déposé un pré-rapport faisant état d'un réel problème grave de nuisances sonores dans l'appartement loué provenant du restaurant en dessous ; Les conclusions de ce pré-rapport sont confortées par plusieurs autres éléments :- courrier de plainte du 11 mars 2007 à la préfecture de Paris ¿ compte rendu d'enquête sur les nuisances sonores et olfactives du 20 mars 2007 par la Préfecture de Paris sous la direction de la protection sanitaire et de l'environnement, qui constate le caractère effectif des nuisances ¿ main courante de Mme Carole Y... du 20 avril 2007 ¿ nouveau rapport de la Préfecture du 13 août 2007 (mesures du 6 juillet) qui constate la persistance des nuisances sonores ; courrier du syndic de l'immeuble du 14 juin 2007 qui dénonce les nuisances olfactives et sonores dans l'immeuble (¿.). A l'encontre de ces éléments, M. Vanni X... soutient (¿) que l'article 1725 du code civil exonère le bailleur de toute responsabilité pour voies de fait dues à des tiers ; il critique l'expert, affirmant que les fenêtres ne sont pas vétustes, qu'il suffit de les calfeutrer avec des bourrelets et que la locataire devrait dormir dans la chambre au-dessus du box ; (¿) les faits dénoncés par la locataire ne sont pas constitutifs de voies de fait permettant de faire application de l'article 1725 du code civil ; Le bailleur est tenu, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d'assurer une jouissance paisible à son locataire notamment, comme en l'espèce, à l'égard du comportement d'autres locataires et/ ou co-propriétaires qui sont pas des tiers ; il lui appartient de faire intervenir, en tant que de besoin, le syndicat des co-propriétaires ; Les conclusions de l'expert sont parfaitement claires et affirmatives en ce qu'il affirme que les fenêtres de l'appartement ne sont pas adaptées aux désordres acoustiques et qu'il n'appartient pas au bailleur de déterminer le choix de la chambre à coucher de sa locataire ; La société Rocefa, exerçant sous l'enseigne « Le Petit Thai », conteste également les prétentions de Mme Carole Y... ; Elle fait valoir qu'elle a effectué des travaux pour supprimer les nuisances, que l'expert n'a déposé qu'un pré-rapport après avoir effectué qu'un seul déplacement sur les lieux, qu'il devait procéder à une nouvelle série de mesures, qui n'ont jamais été effectuées, notamment pour déterminer les bruits transmis par le plafond du restaurant par rapport aux bruts de l'extérieur causés essentiellement par les clients qui sortent fumer en discutant dans la rue ; Elle fait valoir sa bonne foi, indiquant que le locataire ne se plaint plus de nuisances olfactives, et conteste le réel préjudice subi par l'appelante ; Elle fait valoir sa bonne foi, indiquant que la locataire ne se plaint plus de nuisances olfactives, et conteste le réel préjudice subi par l'appelante ; La société Rocefa, exerçant sous l'enseigne « Le Petit Thai », produit plusieurs attestations qui indiquent l'absence de nuisances sonores particulières consécutives à son activité commerciale (X..., B..., C..., D...) ; S'il est vrai qu'en dernier lieu Mme Carole Y... se plaint essentiellement de nuisances sonores, des nuisances olfactives ont également été reprochées au départ au restaurant « Le Petit Thai » (cf : attestation de M. Z...) ; L'expert a effectivement déposé un prérapport et n'a jamais terminé son rapport définitif après une deuxième série de mesures qui n'ont pas été effectuées ; pour autant les conclusions du pré-rapport retiennent clairement l'existence de graves nuisances sonores, l'expert, ingénieur acousticien, indiquant « en l'état actuel de nos investigations nous avons pu constater et confirmer a) l'ampleur inhabituelles des désordres sonores imputables aux habitudes de la clientèle du restaurant, désordres dont l'ampleur, la durée et la fréquence d'apparition sont telles que l'appartement de la demanderesse en devient objectivement totalement inadapté à son usage normal avec pour conséquence directe une dégradation de son état de santé. Ce sont donc ces premiers désordres qui ont motivé à eux seuls le dépôt d'un pré rapport précisant à l'attention du tribunal, leur nature, leur cause et leur origine ainsi que les moyens techniques permettant d'y remédier » (¿) En conséquence de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir l'existence de réels désordres, désordres olfactifs au départ, qui ont cessé, puis de désordres sonores importants qui, eux, ont perduré ; (¿) la responsabilité des désordres acoustiques doit être supportée par moitié par la société Rocefa, qui est responsable par sa faute de négligence dans le fonctionnement de son établissement en application de l'article 1382 du code civil, et par moitié par le bailleur responsable en raison de ses obligations de bailleur (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) d'assurer une jouissance paisible à sa locataire (non changement de fenêtres) ; 1) ALORS QUE le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance sans prétendre à un droit sur la chose louée ; qu'en affirmant que M. X... devait répondre à l'égard de sa locataire, Mme Y..., des nuisances acoustiques et olfactives provenant de l'activité commerciale du restaurant « Le Petit Thaï » exploité par la société Rocefa, la cour d'appel a violé l'article 1725 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; 2) ALORS QUE constituent des voies de fait les agissements imputables à une personne dépourvue de tout lien avec le bailleur ; qu'en l'espèce, il ressortait de la procédure et des constatations des juges du fond que le restaurant « Le Petit Thaï » était exploité dans un local commercial donné à bail à la société Rocefa par M. A... qui en était le propriétaire ; qu'en affirmant que les nuisances acoustiques et olfactives provenant de l'activité commerciale de ce restaurant ne constituaient pas une voie de fait, pour en déduire que M. X... était tenu d'en répondre à l'égard de sa locataire, sans expliquer pour quelle raison la société Rocefa ne pourrait pas être considérée comme un tiers à l'égard du bailleur, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1725 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; 3) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, pour démontrer qu'il avait tout mis en oeuvre pour résoudre répondre aux griefs adressés par sa locataire au restaurant « Le Petit Thaï », M. X... versait aux débats le jugement du tribunal d'instance de Paris 4e du 20 octobre 2005 (pièce n° K 1) qui constatait « qu'il résulte également de l'échange de correspondance entre les parties que le bailleur est intervenu auprès de la copropriété pour faire poser un tube extracteur de fumée afin de limiter les nuisances olfactives » (jugement p. 4) ; qu'en reprochant à M. X... de ne pas avoir fait intervenir le syndicat des copropriétaires pour remédier aux nuisances invoquées par sa locataire sans s'expliquer sur ce jugement qui avait pourtant expressément constaté l'intervention du bailleur auprès de la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Mme Carole Y... à ne payer à M. Vanni X... que la somme de 1. 139, 81 euros à titre de loyers impayés, compte arrêté à novembre 2013 inclus ; AUX MOTIFS QUE sur les loyers impayés M. Vanni X... produit un décompte arrêté à septembre 2013 faisant ressortir un solde restant dû de 8. 410, 69 euros ; dans ses dernières écritures, il demande une somme de 7. 997, 43 euros arrêtée à novembre 2013 ; Mme Carole Y... sollicite le débouté de son bailleur mais elle ne critique pas précisément le décompte produit ; toutefois elle établit, par la production d'extraits de son compte bancaire CIC avec indication des numéros de chèques, non contestés, avoir payé les mois de mai à novembre 2013 soit la somme de 979, 66 euros X 7 = 6. 857, 62 euros indûment réclamés par le bailleur ; le solde restant dû, arrêté à novembre 2013, s'élève donc à la somme de 7. 997, 43 ¿ 6. 857, 62 = 1. 139, 81 euros qu'il convient de condamner Mme Carole Y... à payer ; 1) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des pièces qui n'ont pas été régulièrement versées aux débats et soumises au débat contradictoire ; qu'en se fondant sur les extraits de compte bancaire CIC de Mme Y... qui n'étaient visés ni dans ses conclusions d'appel ni dans son bordereau de communication de pièces et qui n'avaient pas été communiquées à M. X..., la cour d'appel a violé les articles 16 et 132 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer ; qu'à l'appui de sa demande en paiement d'une somme de 8777, 14 euros à titre d'arriéré de loyers (concl. p. 4), M. X... produisait un tableau (pièce n° R5) dont il ressortait que les sept paiements effectués par Mme Y... entre mai et novembre 2013, d'un montant de 979, 66 euros chacun, devaient s'imputer sur ses dettes locatives les plus anciennes soit les loyers de janvier à juillet 2013 ; que la cour d'appel a constaté que Mme Y... ne contestait pas le décompte produit par M. X... ; qu'en décidant que les sept paiements effectués par Mme Y... pour un montant de 979, 66 euros chacun devaient s'imputer sur les loyers des mois de mai à novembre 2013 pour en déduire que M. X... réclamait indûment une somme de 6. 857, 62 euros, sans avoir au préalable invité les parties à s'expliquer sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 3) ALORS QUE lorsque le débiteur omet de préciser l'imputation à laquelle il entend procéder et que le créancier ne l'indique pas sur la quittance, l'imputation du paiement parmi les dettes échues et également onéreuses, se fait sur la plus ancienne ; qu'à l'appui de sa demande en paiement d'une somme de 8777, 14 euros à titre d'arriéré de loyers (concl. p. 4), M. X... produisait un tableau (pièce n° R5) dont il ressortait que les sept paiements effectués par Mme Y... entre mai et novembre 2013, d'un montant de 979, 66 euros chacun, devaient s'imputer sur ses dettes locatives les plus anciennes, soit les loyers de janvier à juillet 2013 ; qu'en décidant que ces sept paiements devaient s'imputer sur les mois de mai à novembre 2013 sans rechercher s'il s'agissait des dettes locatives les plus anciennes, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1256 du code civil.