Identifiant: JURITEXT000027488119

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses trois branches : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 janvier 2012) que, par acte du 17 juillet 2007, M. et Mme X... ont donné à la société Agence Victor Hugo (l'agence), exerçant l'activité d'agent immobilier, mandat, à titre irrévocable, en exclusivité à compter de sa signature et jusqu'au 15 novembre 2007, renouvelable par tacite reconduction pour une durée d'une année, de vendre un immeuble leur appartenant ; que reprochant à ses mandants d'avoir révoqué ce mandat dès le 22 juillet, en violation de la clause d'irrévocabilité, l'agence les a assignés en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale que stipulait le mandat ; que suite à l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de M. X..., la procédure a été reprise en présence du mandataire judiciaire, M. Y..., devenu liquidateur à compter du 18 mai 2009 ; Attendu que l'agence fait grief à l'arrêt de la débouter de son action en responsabilité et dommages-intérêts formée à l'encontre de M. Y..., en qualité de liquidateur de M. et Mme X..., alors, selon le moyen : 1°/ que si la révocation d'un mandat est laissée en principe à la discrétion du mandant, c'est sous réserve d'une stipulation d'irrévocabilité ; que si un mandat d'agent immobilier est stipulé irrévocable pour une certaine durée, le mandant qui dénonce unilatéralement le mandat durant la période d'irrévocabilité doit, sauf s'il renonce à l'opération envisagée, indemniser le mandataire ; qu'il résulte des termes clairs et précis de la convention du 17 juillet 2007 que le mandat d'agent immobilier était stipulé, en caractères gras et très apparents, donner «à titre irrévocable, en exclusivité, à compter de ce jour jusqu'au 15 novembre 2007», à peine d'une clause pénale d'un montant de 16 500 euros ; qu'ainsi les juges du fond qui, tout en constatant que le mandant avait dénoncé unilatéralement de façon anticipée le mandat stipulé irrévocable non parce qu'il entendait renoncer à l'opération mais vendre à un prix supérieur, ont refusé au mandataire le bénéfice de la clause pénale prévue à la convention, ont faussement appliqué l'article 2004 du code civil et violé les articles 1134 et 1147 du même code ; 2°/ qu'il résulte de la combinaison des alinéas premier et deuxième de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 que le mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ne peut être dénoncé à tout moment que passé un délai de trois mois après sa prise d'effet, si bien qu'en jugeant que le mandat du 17 juillet 2007 aurait pu être unilatéralement dénoncé dès le 22 juillet 2007 sauf abus de droit, la cour d'appel a violé cette disposition légale ; 3°/ que le préjudice subi par l'agent immobilier mandataire par la révocation anticipée, hors de toute faute de sa part, du mandat était caractérisé par le fait, d'une part, que l'agence établissait avoir trouvé un acquéreur au prix indiqué dans le mandat dans le délai d'irrévocabilité de celui-ci, et, d'autre part, en tout état de cause par la perte d'une chance de trouver un tel acquéreur, si bien qu'en énonçant que l'agence n'aurait pas justifié d'un préjudice résultant de la révocation du mandat, les juges du fond ont violé l'article 1147 du code civil ; Mais attendu qu'il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 que les stipulations suivant lesquelles, passé un délai de trois mois, le mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge par celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, doivent, tout comme la clause pénale elle-même, être mentionnées dans l'acte en caractères très apparents et que, selon l'article 7 de la loi 2 janvier 1970, cette obligation est prévue à peine de nullité du mandat ; que le mandat litigieux stipulant que,"chacune des parties pourra y mettre fin pendant la prorogation par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis de quinze jours au terme de chaque période de trois mois", restreint l'exercice de la faculté de résiliation unilatérale à l'échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, contrevenant ainsi aux exigences impératives du texte précité ; qu'un tel mandat étant nul, ne pouvait faire l'objet d'une révocation abusive, ni le non-respect de son irrévocabilité donner lieu à l'application de la clause pénale ; que par ces motifs de pur droit, substitués, après avis donné aux parties, à ceux que critique le moyen, l'arrêt se trouve légalement justifié ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Agence Victor Hugo aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Agence Victor Hugo ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mai deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Agence Victor Hugo Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL AGENCE VICTOR HUGO de son action en responsabilité et dommages-et-intérêts formée à l'encontre de Me Claude Y..., ès qualités de liquidateur de M. et Mme X.... AUX MOTIFS QUE par application de l'article 2004 du code civil, le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble, sauf au mandataire à prouver que son mandant a abusé de ce droit et lui a causé un préjudice ; qu'en l'espèce les époux X... ont par courrier recommandé du 22 juillet 2007 révoqué le mandat consenti le 17 ; que l'appelant ne justifie pas d'un préjudice résultant de cette révocation dès lors que l'unique diligence accomplie par lui, jusque là, à savoir l'évaluation de l'immeuble, a été rémunérée ; qu'il n'est pas fondé à se prévaloir des diligences accomplies ultérieurement dès lors qu'il ne justifie ni même n'allègue avoir reçu un nouveau mandat écrit des époux X... après la révocation du 2 juillet 2007 (sic) ; ET AUX MOTIFS adoptés du jugement QU'"il est mentionné sous l'article 2004 du code civil que "le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble". Par ailleurs, selon l'article 9 du code de procédure civile, "il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention". Il incombe dès lors à la société AGENCE VICTOR HUGO de rapporter la preuve de l'abus de droit qu'elle invoque et, ainsi, que M. Marcel X... et Mme Geneviève Z... épouse X... ont révoqué le mandat en date du 17 juillet 2007, soit dans l'intention de lui nuire, soit avec une légèreté particulièrement blâmable équivalente au dol. Or, il s'avère le mandant a été donné à une époque où M. Marcel X... et Mme Geneviève Z... épouse X... étaient dans une situation financière difficile. En effet, il ressort de l'avis publié dans "Les Petites Affiches" que la date de cessation des paiements de M. Marcel X... a été fixée au 3 mars 2007. Ainsi M. Marcel X... et Mme Geneviève Z... épouse X... pouvaient légitimement, compte tenu de leur endettement, vouloir vendre leur bien à un prix supérieur à celui prévu dans le mandat. En outre, à la date à laquelle le mandat a été révoqué, la société AGENCE VICTOR HUGO n'avait pas accompli d'autre diligence que le rapport d'évaluation qui a été facturé indépendamment du mandat, à la somme de 92  et ce prix a été réglé dès le 17 juillet 2007". Il résulte des éléments qui précédent que la SARL AGENCE VICTOR HUGO ne rapporte pas la preuve de l'abus de droit commis par M. Marcel X... et Mme Geneviève Z..., épouse X... ; ALORS QUE D'UNE PART si la révocation d'un mandat est laissée en principe à la discrétion du mandant, c'est sous réserve d'une stipulation d'irrévocabilité ; que si un mandat d'agent immobilier est stipulé irrévocable pour une certaine durée, le mandant qui dénonce unilatéralement le mandat durant la période d'irrévocabilité doit, sauf s'il renonce à l'opération envisagée, indemniser le mandataire ; qu'il résulte des termes clairs et précis de la convention du 17 juillet 2007 que le mandat d'agent immobilier était stipulé, en caractères gras et très apparents, donner «à titre irrévocable, en exclusivité, à compter de ce jour jusqu'au 15 novembre 2007», à peine d'une clause pénale d'un montant de 16 500  ; qu'ainsi les juges du fond qui, tout en constatant que le mandant avait dénoncé unilatéralement de façon anticipée le mandat stipulé irrévocable non parce qu'il entendait renoncer à l'opération mais vendre à un prix supérieur, ont refusé au mandataire le bénéfice de la clause pénale prévue à la convention, ont faussement appliqué l'article 2004 du code civil et violé les articles 1134 et 1147 du même code ; ALORS D'AUTRE PART QU'il résulte de la combinaison des alinéas premier et deuxième de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 que le mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ne peut être dénoncé à tout moment que passé un délai de trois mois après sa prise d'effet, si bien qu'en jugeant que le mandat du 17 juillet 2007 aurait pu être unilatéralement dénoncer dès le 22 juillet 2007 sauf abus de droit, la cour d'appel a violé cette disposition légale ; ET ALORS ENFIN QUE le préjudice subi par l'agent immobilier mandataire par la révocation anticipée, hors de toute faute de sa part, du mandat était caractérisé par le fait d'une part que l'exposante établissait avoir trouvé un acquéreur au prix indiqué dans le mandat dans le délai d'irrévocabilité de celui-ci, et d'autre part en tout état de cause par la perte d'une chance de trouver un tel acquéreur, si bien qu'en énonçant que la SARL AGENCE VICTOR HUGO n'aurait pas justifié d'un préjudice résultant de la révocation du mandat, les juges du fond ont violé l'article 1147 du code civil.