Identifiant: JURITEXT000044482856

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 décembre 2021 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 852 F-D Pourvoi n° K 20-14.119 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 DÉCEMBRE 2021 1°/ Mme [K] [D], domiciliée [Adresse 2], notaire associée à la société [K] [D] et [J] [H], 2°/ la société [K] [D] et [J] [H], notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], ont formé le pourvoi n° K 20-14.119 contre l'arrêt rendu le 21 janvier 2020 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [B] [A], domicilié [Adresse 1], 2°/ à Mme [N] [R], domiciliée [Adresse 4], 3°/ à Mme [G] [P], domiciliée [Adresse 1], défendeurs à la cassation. M. [A] et Mme [P] ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Les demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation également annexé au présent arrêt ; Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [D] et de la société [K] [D] et [J] [H], de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. [A] et de Mme [P], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [R], après débats en l'audience publique du 3 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 21 janvier 2020), M. [A] et Mme [P] (les vendeurs) ont vendu à Mme [R], moyennant le prix global de 173 000 euros, deux lots d'un immeuble en copropriété constitués d'un appartement et d'une cave, l'acte authentique mentionnant une surface habitable de 70,36 m², incluant une loggia fermée de 6,27 m². 2. Estimant que la loggia avait été prise en compte à tort dans le calcul de la surface, alors qu'elle constituait une partie commune, Mme [R] a assigné les vendeurs en paiement d'une certaine somme au titre de la diminution du prix de vente. 3. Les vendeurs ont appelé en garantie Mme [D] (le notaire) et la société civile professionnelle [K] [D] - [J] [H] (la SCP) pour manquement à leur obligation d'information et de conseil. Examen des moyens Sur le second moyen du pourvoi principal Enoncé du moyen 4. Le notaire et la SCP font grief à l'arrêt d'accueillir l'appel en garantie des vendeurs, alors « que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui correspond à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie ; qu'en condamnant le notaire à garantir les vendeurs de l'intégralité du prix dont elle ordonnait la restitution au titre de l'erreur de mesurage affectant la superficie du bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article 46, alinéa 7, de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965 et l'article 1382, devenu 1240, du code civil : 5. Selon le premier de ces textes, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. 6. Aux termes du second, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 7. Pour condamner le notaire et la SCP à garantir les vendeurs de la condamnation à payer, à l'acquéreur, une somme au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente, l'arrêt retient que cette condamnation constitue un préjudice en lien de causalité direct et certain avec le manquement au devoir de conseil du notaire. 8. En statuant ainsi, alors que la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné après sa diminution en raison de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés. Et sur le moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident Enoncé du moyen 9. Les vendeurs font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme [R] la somme de 15 416 euros, alors « que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'acte de vente énonce, sous le paragraphe « absence de ventilation du prix », que « les parties entendent ne pas indiquer la ventilation du prix entre les lots vendus. Par suite, le notaire avertit le vendeur qu'en l'absence de ventilation de prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d'erreur de mesurage se calculera sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne pourra donc se calculer sur le seul lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage. En pratique, une expertise sera nécessaire pour évaluer la fraction du prix correspondant à la valeur du ou des biens non soumis à la loi Carrez » ; qu'en appliquant la réduction sur la somme de 173 000 euros représentant le prix de vente d'un ensemble composé de deux lots, dont l'un, à usage de cave, n'entrait pas dans le calcul de superficie du bien vendu, excluant ainsi que la valeur représentée par la cave soit soustraite de la valeur totale avant d'appliquer au résultat le coefficient de réduction du prix, motif pris qu'il se déduisait de la stipulation relative à l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus « que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement », quand ladite clause prévoyait au contraire que l'éventuelle réduction du prix se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1946 et qu'une expertise serait nécessaire pour déterminer la fraction du prix correspondant à la valeur du bien ainsi soustrait, la cour d'appel a méconnu les stipulations claires et précises de l'acte de vente en violation du principe susvisé. » Réponse de la Cour Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis : 10. Pour dire que c'est à bon droit que le premier juge a appliqué la réduction du prix sur la somme de 173 000 euros, l'arrêt retient qu'il se déduit de l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement. 11. En statuant ainsi, alors qu'il résultait des termes clairs et précis de l'acte de vente qu'en l'absence de ventilation du prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d'erreur de mesurage se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et ne pourrait donc se calculer sur le seul lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage, la cour d'appel a violé le principe susvisé. Portée et conséquences de la cassation 12. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile. 13. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond sur l'appel en garantie des vendeurs contre le notaire et la SCP. 14. La demande doit être rejetée, les dommages et intérêts réclamés correspondant au montant de la restitution du prix qui n'est pas constitutive d'un préjudice. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande en paiement de la somme de 785 euros au titre de la diminution des droits attachés à la vente, l'arrêt rendu le 21 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; Dit n'y avoir lieu à renvoi sur l'appel en garantie de M. [A] et Mme [P] contre Mme [D] et la société civile professionnelle [K] [D] - [J] [D] ; Rejette les demandes de garantie de M. [A] et Mme [P] contre Mme [D] et la société civile professionnelle [K] [D] - [J] [D] ; Remet, sur les demandes principales de Mme [R], sauf sur le rejet de sa demande en paiement de la somme de 785 euros, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée ; Condamne M. [A] et Mme [P] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme [D] et la société [K] [D] et [J] [H] (demanderesses au pourvoi principal) PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. [A] et Mme [P] à payer à Mme [R] la somme de 15 416 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente de l'appartement situé 42 avenue Marc Sangnier à Caluire-et-Cuire et d'AVOIR condamné la SCP [D] et Decieux à relever et garantir M. [A] et Mme [P] de la condamnation mise à leur charge ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « la loi Carrez n'impose le mesurage que pour les parties privatives des lots de copropriété ; qu'il en résulte que les locaux constituant des parties communes, même s'ils sont à jouissance privative ou exclusive, ne doivent pas être pris en compte pour déterminer la superficie privative selon les règles édictées par la loi Carrez ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété définit les loggias comme des parties communes ; que les vendeurs ne démontrent pas que la propriété de la loggia litigieuse leur en aurait été d'une quelconque façon transférée de sorte qu'elle reste partie commune peu important qu'elle soit fermée et accessible exclusivement depuis le lot vendu ou qu'elle ait été mentionnée comme une partie privative lors des précédentes cessions ; qu'il se déduit de l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus, que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a appliqué la réduction du prix sur la somme de 173 000 € » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, « conformément à l'article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en matière de vente immobilière, lorsque la superficie est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte de vente, le vendeur, à la demande de l'acquéreur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; qu'en l'espèce, selon acte authentique reçu le 19 février 2014 par Maître [M] [X], Notaire à [Localité 6], avec la participation de Maître [K] [D], Notaire à [Localité 7], Monsieur [B] [A] et Madame [G] [P] ont vendu à Madame [N] [R] un appartement d'une surface de 70,36 mètres carrés et une cave dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] pour un prix de 173 000 € ; qu'il ressort de l'attestation de superficie dressée le 4 octobre 2011 par la société Hexagone et annexée à l'acte authentique de vente, que la loggia d'une superficie de 6,27 mètres carrés, qualifiée par le mesureur de loggia fermée, est incluse dans le mesurage de la loi Carrez ; qu'or, il résulte de l'article 1er du titre 7 de l'état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [E], Notaire à [Localité 8], le 7 avril 1967 que les loggias constituent des parties communes de l'immeuble ; qu'en outre, quand bien même les deux actes de ventes successifs de l'appartement mentionneraient le caractère privatif de la loggia litigieuse, ce qui ne ressort pas de la lecture de ces actes authentiques de cession, cette seule mention n'est en tout état de cause pas de nature à modifier la nature juridique de la loggia, laquelle modification ne peut résulter que d'une modification du règlement de copropriété ; que par conséquent, quand bien même les loggias privatives closes et habitables doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues, c'est à tort que la loggia litigieuse, qui constitue une partie commune, a été comprise dans le calcul de la surface habitable ; que Madame [N] [R] est donc bien fondée à soutenir que la superficie de la loggia a été incluse à tort dans le mesurage et à solliciter la condamnation in solidum de Monsieur [B] [A] et de Madame [G] [P] à lui restituer la somme de 15 416 €, correspondant à la réduction proportionnelle du prix de vente ; qu'en revanche, l'article 46, alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 n'ouvre pas droit à paiement au profit de l'acquéreur d'une somme au titre des frais afférents au surplus indu du prix de vente, de sorte qu'il convient de débouter Madame [N] [R] de sa demande en paiement de la somme de 785 € au titre de la diminution des droits attachés à la vente » ; 1°) ALORS QUE dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en appliquant la réduction proportionnelle sur la somme de 173 000 euros, prix total des biens immobiliers vendus, et non sur le prix diminué de la valeur de la loggia qu'elle avait exclue du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé ce texte ; 2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'acte de vente énonce, sous le paragraphe « absence de ventilation du prix », que « les parties entendent ne pas indiquer la ventilation du prix entre les lots vendus. Par suite, le notaire avertit le vendeur qu'en l'absence de ventilation de prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d'erreur de mesurage se calculera sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne pourra donc se calculer sur le seul lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage. En pratique, une expertise sera nécessaire pour évaluer la fraction du prix correspondant à la valeur du ou des biens non soumis à la loi Carrez » ; qu'en appliquant la réduction sur la somme de 173 000 euros représentant le prix de vente d'un ensemble composé de deux lots, dont l'un, à usage de cave, n'entrait pas dans le calcul de superficie du bien vendu, excluant ainsi que la valeur représentée par la cave soit soustraite de la valeur totale avant d'appliquer au résultat le coefficient de réduction du prix, motif pris qu'il se déduisait de la stipulation relative à l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus « que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement », quand ladite clause prévoyait au contraire que l'éventuelle réduction du prix se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1946 et qu'une expertise serait nécessaire pour déterminer la fraction du prix correspondant à la valeur du bien ainsi soustrait, la cour d'appel a méconnu les stipulations claires et précises de l'acte de vente en violation du principe susvisé. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP [D] et Decieux à relever et garantir M. [A] et Mme [P] de la condamnation mise à leur charge ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que le fait que Me [D] ait instrumenté au côté d'un confrère ne le dispensait pas de son devoir de conseil, que le règlement de copropriété devait amener Me [D] à douter de l'exactitude des surfaces retenues dans l'acte de vente et à attirer l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une moindre mesure et que la condamnation prononcée contre les vendeurs au profit de Mme [R] constitue un préjudice en lien de causalité direct et certain avec le manquement au devoir de conseil du notaire ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Me [D] et la société notariale à relever et garantir les vendeurs de cette condamnation » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la responsabilité du notaire relève du régime des responsabilités délictuelles, s'agissant d'une responsabilité du fait personnel qui découle des obligations qui incombent professionnellement à l'officier ministériel ; que lorsqu'il est requis d'instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte régulier, c'est à dire conforme aux lois et règlements, et pourvu de l'efficacité requise ; qu'il est ainsi tenu d'un devoir de conseil qui comprend une obligation d'information, une obligation de vérification, et une obligation d'efficacité ; qu'en outre, les notaires, professionnellement tenus de veiller à l'efficacité des actes qu'ils établissent et d'éclairer les parties sur leurs conséquences, ne sont pas dispensés de leur devoir de conseil par la présence d'un autre conseiller, fut-il lui-même notaire, au côté du client ; qu'en l'espèce, l'acte authentique de vente régularisé le 19 février 2014 entre les consorts [A]-[P] et Madame [N] [R] a été dressé par Maître [M] [X], notaire à Caluire-et-Cuire, avec la participation de Maître [K] [D], notaire à [Localité 7], de sorte que l'intervention de Maître [X] n'est pas de nature à dispenser Maître [D] de son obligation de conseil à l'égard de l'ensemble des parties à l'acte ; qu'or, au vu du règlement de copropriété du 7 avril 1967 qualifiant les loggias de parties communes de l'immeuble et de l'attestation de superficie du 4 octobre 2011, annexée à l'acte authentique de vente incluant la loggia dans le mesurage de la loi Carrez, Maître [D], disposait, par le seul examen des pièces ainsi remises, d'éléments dont le caractère contradictoire était de nature, sans davantage d'investigation, à faire douter de l'exactitude des surfaces ainsi retenues et déclarées dans l'acte de vente, de sorte que le notaire, qui n'a pas procédé aux vérifications nécessaires à l'efficacité de l'acte et qui n'a pas attiré l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une éventuelle moindre mesure, au regard des dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, a manqué à son devoir de conseil ; qu'en conséquence, si la moindre valeur du bien résultant de la moindre mesure ne constitue pas un préjudice indemnisable à la charge du notaire, en revanche, le manquement de ce dernier à son devoir de conseil est à l'origine du préjudice des consorts [A]-[P] résultant de leur condamnation à payer à Madame [N] [R] la somme de 15 416 €, de sorte que ces derniers sont bien fondés à solliciter la condamnation de la SCP [D] et Decieux à les relever et garantir de cette condamnation mise à leur charge » ; ALORS QUE la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui correspond à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie ; qu'en condamnant le notaire à garantir les vendeurs de l'intégralité de la fraction du prix dont elle ordonnait la restitution au titre de l'erreur de mesurage affectant la superficie du bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. [A] et Mme [P] (demandeurs au pourvoi incident) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. [A] et Mme [P] à payer à Mme [R] la somme de 15 416 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente de l'appartement situé [Adresse 5] ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la loi Carrez n'impose le mesurage que pour les parties privatives des lots de copropriété ; qu'il en résulte que les locaux constituant des parties communes, même s'ils sont à jouissance privative ou exclusive, ne doivent pas être pris en compte pour déterminer la superficie privative selon les règles édictées par la loi Carrez ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété définit les loggias comme des parties communes ; que les vendeurs ne démontrent pas que la propriété de la loggia litigieuse leur en aurait été d'une quelconque façon transférée de sorte qu'elle reste partie commune peu important qu'elle soit fermée et accessible exclusivement depuis le lot vendu ou qu'elle ait été mentionnée comme une partie privative lors des précédentes cessions ; qu'il se déduit de l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus, que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a appliqué la réduction du prix sur la somme de 173 000 € ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE conformément à l'article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en matière de vente immobilière, lorsque la superficie est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte de vente, le vendeur, à la demande de l'acquéreur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; qu'en l'espèce, selon acte authentique reçu le 19 février 2014 par Maître [M] [X], Notaire à [Localité 6], avec la participation de Maître [K] [D], Notaire à [Localité 7], Monsieur [B] [A] et Madame [G] [P] ont vendu à Madame [N] [R] un appartement d'une surface de 70,36 mètres carrés et une cave dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] pour un prix de 173 000 € ; qu'il ressort de l'attestation de superficie dressée le 4 octobre 2011 par la société Hexagone et annexée à l'acte authentique de vente, que la loggia d'une superficie de 6,27 mètres carrés, qualifiée par le mesureur de loggia fermée, est incluse dans le mesurage de la loi Carrez ; qu'or, il résulte de l'article 1er du titre 7 de l'état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [E], Notaire à [Localité 8], le 7 avril 1967 que les loggias constituent des parties communes de l'immeuble ; qu'en outre, quand bien même les deux actes de ventes successifs de l'appartement mentionneraient le caractère privatif de la loggia litigieuse, ce qui ne ressort pas de la lecture de ces actes authentiques de cession, cette seule mention n'est en tout état de cause pas de nature à modifier la nature juridique de la loggia, laquelle modification ne peut résulter que d'une modification du règlement de copropriété ; que par conséquent, quand bien même les loggias privatives closes et habitables doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues, c'est à tort que la loggia litigieuse, qui constitue une partie commune, a été comprise dans le calcul de la surface habitable ; que Madame [N] [R] est donc bien fondée à soutenir que la superficie de la loggia a été incluse à tort dans le mesurage et à solliciter la condamnation in solidum de Monsieur [B] [A] et de Madame [G] [P] à lui restituer la somme de 15 416 €, correspondant à la réduction proportionnelle du prix de vente ; qu'en revanche, l'article 46, alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 n'ouvre pas droit à paiement au profit de l'acquéreur d'une somme au titre des frais afférents au surplus indu du prix de vente, de sorte qu'il convient de débouter Madame [N] [R] de sa demande en paiement de la somme de 785 € au titre de la diminution des droits attachés à la vente ; ALORS QUE 1°), dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en appliquant la réduction proportionnelle sur la somme de 173 000 euros, prix total des biens immobiliers vendus, et non sur le prix diminué de la valeur de la loggia qu'elle avait exclue du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé ce texte ; ALORS QUE 2°), le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'acte de vente énonce, sous le paragraphe « absence de ventilation du prix », que « les parties entendent ne pas indiquer la ventilation du prix entre les lots vendus. Par suite, le notaire avertit le vendeur qu'en l'absence de ventilation de prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d'erreur de mesurage se calculera sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne pourra donc se calculer sur le seul lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage. En pratique, une expertise sera nécessaire pour évaluer la fraction du prix correspondant à la valeur du ou des biens non soumis à la loi Carrez » ; qu'en appliquant la réduction sur la somme de 173 000 euros représentant le prix de vente d'un ensemble composé de deux lots, dont l'un, à usage de cave, n'entrait pas dans le calcul de superficie du bien vendu, excluant ainsi que la valeur représentée par la cave soit soustraite de la valeur totale avant d'appliquer au résultat le coefficient de réduction du prix, motif pris qu'il se déduisait de la stipulation relative à l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus « que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement », quand ladite clause prévoyait au contraire que l'éventuelle réduction du prix se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1946 et qu'une expertise serait nécessaire pour déterminer la fraction du prix correspondant à la valeur du bien ainsi soustrait, la cour d'appel a méconnu les stipulations claires et précises de l'acte de vente en violation du principe susvisé.