Identifiant: JURITEXT000043566043

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 mai 2021 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 431 F-D Pourvoi n° U 19-13.249 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021 M. [H] [Q], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 19-13.249 contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2018 par la cour d'appel de Besançon (chambre sociale), dans le litige l'opposant au GAEC [Adresse 2]Ferme de La Saugeat, groupement agricole d'exploitation en commun, dont le siège est [Adresse 3], défendeur à la cassation. Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. [Q], de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat du GAEC [Adresse 2]Ferme de La Saugeat, après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 25 septembre 2018), par acte du 8 octobre 1976, [M] [Q] a donné à bail rural au groupement agricole d'exploitation en commun [Adresse 2]Ferme de la Saugeat (le GAEC) une parcelle ZV [Cadastre 1]. En septembre 2002, celle-ci a fait l'objet d'une division cadastrale dont sont issues les parcelles ZV 65 et ZV [Cadastre 2]. 2. Par acte du 16 décembre 2002, [M] [Q] a vendu à M. [H] [Q] et son épouse les deux parcelles ZV 65 et ZV [Cadastre 2]. 3. Par lettre du 11 mars 2016, M. [H] [Q] a mis en demeure le GAEC, représenté par M. [W] [Q], son frère, de ne plus passer sur la parcelle ZV 65 pour accéder aux terres exploitées par ce groupement. 4. Par acte du 13 juillet 2016, le GAEC a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance du bail grevant la parcelle ZV 65 et expulsion de M. [H] [Q]. Examen du moyen Enoncé du moyen 5. M. [H] [Q] fait grief à l'arrêt de dire que le Gaec [Adresse 2]Ferme de la Saugeat est titulaire d'un bail rural sur la parcelle n° ZV 65 et d'ordonner son expulsion sous réserve des droits tirés de sa qualité de propriétaire de la maison d'habitation sise sur cette parcelle, alors : « 1°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que M. [H] [Q] faisait valoir que, dans un courrier du 25 août 2013, M. [W] [Q] avait affirmé « quand vous m'avez demandé de signer le document d'arpentage (?), je savais que vous aviez droit à une surface de 2 500 m² en liaison avec l'habitation comprise dans votre propriété », et donc admis qu'il n'avait aucun droit sur la parcelle ZV n° 65 ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions opérantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ que les parties ont toujours la faculté, en cours de bail, de mettre un terme à leur relation contractuelle d'un commun accord sans être soumises à une règle de forme ; qu'en retenant, après avoir constaté, comme le soutenait M. [H] [Q], que la parcelle ZV n° 65 n'était ni exploitée par le Gaec [Adresse 2]Ferme de la Saugeat ni déclarée comme exploitée dans les documents établis par le Gaec lui-même (information sur la transformation de l'Earl de la Saugeat en Gaec, quittances de fermage, relevé parcellaire MSA) et que M. [W] [Q], en sa qualité de co-gérant du Gaec, avait signé le document d'arpentage préalable à la vente de 2002, que le bail sous-seing privé du 8 octobre 1976 n'avait pas été résilié sur la parcelle ZV n° 65 sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne s'inférait pas nécessairement de ces éléments et de la déclaration d'[M] [Q] dans l'acte de vente du 16 décembre 2002 selon laquelle cette parcelle était libre d'occupation, que le bail avait été résilié à l'amiable par [M] [Q] et M. [W] [Q], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime ; 3°/ que le bail de la chose cédée n'est opposable à l'acquéreur qu'à la condition d'avoir date certaine avant la vente ; que seule une renonciation du nouveau propriétaire à se prévaloir de l'absence de bail ayant date certaine est susceptible de le priver de la possibilité de solliciter l'expulsion ; qu'en retenant, pour considérer que le Gaec [Adresse 2]Ferme de la Saugeat était titulaire d'un bail rural sur la parcelle ZV n° 65, que le bail à ferme sous-seing privé du 8 octobre 1976 avait été transmis à M. [H] [Q], acquéreur, la mention de l'acte de vente du 16 décembre 2002 selon laquelle les biens vendus sont libres de location sauf en ce qui concerne ZV n° [Cadastre 2] louée par bail verbal, étant inopposable au Gaec qui n'a pas été partie à l'acte, la cour d'appel a statué par des motifs erronés et violé l'article 1743 du code civil ; 4°/ qu'il appartient à celui qui se prétend titulaire d'un bail sous-seing privé n'ayant pas date certaine, consenti par l'auteur du propriétaire actuel, de démontrer que ce dernier avait connaissance de ce bail antérieurement à l'acte translatif de propriété ; qu'en retenant, pour considérer que le Gaec [Adresse 2]Ferme de la Saugeat était titulaire d'un bail rural sur la parcelle ZV n° 65, que M. [H] [Q] ne soutenait pas que le preneur aurait renoncé à se prévaloir de son droit sur la parcelle ZV n° 65 quand il appartenait à M. [W] [Q] de démontrer que M. [H] [Q] avait connaissance du bail sous-seing privé, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, ensemble l'article 1743 du même code ; 5°/ subsidiairement, que la renonciation à un droit peut être tacite et résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que M. [W] [Q] avait, par courrier du 1er février 2012, informé M. [H] [Q] de la transformation de l'Earl de la Saugeat en Gaec et rappelé les références cadastrales des parcelles exploitées, soit ZV n° [Cadastre 3] et ZV n° [Cadastre 2], que le relevé parcellaire MSA du Gaec et les quittances de loyer établies par le Gaec faisaient référence aux seules parcelles ZV n° [Cadastre 3] et ZV n° [Cadastre 2] et, d'autre part, que le Gaec n'exploitait pas la parcelle ZV n° 65, qui est un jardin d'agrément, situé autour de la maison d'habitation; qu'en retenant néanmoins que le Gaec était titulaire d'un bail rural sur la parcelle ZV n° 65 quand il ressortait de ses propres constations que le Gaec avait manifesté sans équivoque sa volonté de renoncer à ses droits sur cette parcelle, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ; 6°/ en toute hypothèse, qu'à supposer que la cour d'appel ait considéré que la parcelle ZV n° 65 était louée au Gaec en tant que jardin d'agrément, les locations de jardins d'agrément et d'intérêt familial sont exclues du statut du fermage ; qu'en retenant que le Gaec était titulaire d'un bail rural sur cette parcelle, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article L. 415-10 du code rural et de la pêche maritime. » Réponse de la Cour 6. Ayant retenu exactement que le bail d'origine du 8 octobre 1976, réputé indivisible par son objet, se reportait sur les parcelles issues d'un remembrement ou d'une division cadastrale et constaté que les mentions des parcelles grevées de bail étaient reportées dans un acte notarié du 24 août 2002, de sorte que ce bail était opposable aux acquéreurs ultérieurs de l'un ou l'autre de ces tènements, la cour d'appel, qui, répondant aux conclusions prétendument délaissées, a relevé, d'une part, que M. [H] [Q] se prévalait par erreur d'un moyen tenant aux dispositions du code rural et de la pêche maritime applicables aux opérations d'aménagement foncier agricole sans soutenir que le preneur avait explicitement renoncé à ses droits sur la parcelle litigieuse en l'absence de concours de celui-ci à l'acte de vente du 16 décembre 2002, d'autre part, que cette parcelle avait conservé une affectation agricole en vue de permettre l'accès aux superficies exploitées dont elle était indissociable, a, sans inverser la charge de la preuve et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [Q] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour M. [Q]. Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le Gaec [Adresse 2]Ferme de la Saugeat est titulaire d'un bail rural sur la parcelle n° ZV 65, lieu-dit "[Localité 1]", commune de Longchaumois, d'avoir ordonné l'expulsion de M. [H] [Q] et de tous occupants de son chef de la parcelle ZV n°65 sous réserve des droits tirés de sa qualité de propriétaire de la maison d'habitation sise sur cette parcelle et d'avoir dit qu'à défaut par M. [H] [Q] d'avoir libéré les parcelles dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire l'assistance de la force publique, AUX MOTIFS QUE « 1 - Sur les demandes portant sur la parcelle ZV n°65 Selon bail à ferme du 8 octobre 1976, M. [M] [Q], père des parties, a loué au Gaec de la Saugeat les terres "figurant à la matrice cadastrale sous le compte n° B40" pour une contenance totale de 65ha69a. Il résulte des pièces produites qu'à la suite du remembrement, réalisé au cours de l'année 1980 selon les mentions figurant à un acte notarié de résolution de donation du 24 août 2002, M. [M] [Q] s'est vu attribuer plusieurs parcelles dont la parcelle n° ZV [Cadastre 1], sur lesquelles le bail s'est donc reporté. Le 16 décembre 2002, M. [M] [Q] a vendu à M. [H] [Q] et son épouse les parcelles ZV n° 65 et [Cadastre 2], issues de la division de la parcelle ZV n° [Cadastre 1]. Cet acte porte la mention selon laquelle, les biens vendus sont libres de toute location, sauf en ce qui concerne la parcelle ZV n° [Cadastre 2]. Cette mention est toutefois inopposable au Gaec de la Saugeat qui n'a pas été partie à l'acte. Par ailleurs, la division n'a eu en elle-même aucun effet sur les conditions d'exécution du bail d'origine réputé indivisible et qui s'est donc reporté sur les parcelles ZV n° 65 et ZV n° [Cadastre 2]. Le premier juge ne pouvait donc estimer qu'il ne résultait d'aucune pièce que les parties ont entendu reconduire le bail sur l'ensemble de la parcelle après division et notamment sur la parcelle ZV 65, alors que le bail s'exerçait de plein droit sur les parcelles issues de la division. M. [H] [Q] fait toutefois valoir que, à supposer même qu'un contrat de bail ait existé sur la parcelle litigieuse, le Gaec [Adresse 2]Ferme de la Saugeat ne se comporte aucunement en preneur suite à la division cadastrale et qu'il a donc "opté pour la résiliation du bail". Le [Adresse 4]Ferme du Saugeat fait valoir qu'il ignorait la division des parcelles. Or selon courrier du 1er février 2012, M. [W] [Q], informe M. [H] [Q] que l'Earl de la Saugeat est transformée en Gaec, et rappelle les références cadastrales des parcelles exploitées, soit ZV n°[Cadastre 3] - qui n'est pas en cause dans le présent litige - et ZV n° [Cadastre 2], et mentionne donc une des parcelles issues de la division. Un courrier du 25 août 2013 établit également cette connaissance de la division par le Gaec, puisque M. [W] [Q], signant en sa qualité de co-gérant du Gaec, précise qu'il a signé le document d'arpentage, préalable à la vente de 2002. Par ailleurs le relevé parcellaire MSA du Gaec du Saugeat comporte également les parcelles ZV n°[Cadastre 3] et ZV n°[Cadastre 2]. Enfin, les quittances de loyer, qui ont été établies par le Gaec du Saugeatdu Saugeat font référence aux parcelles n° ZV n°[Cadastre 3] et ZV n° [Cadastre 2]. Le [Adresse 4]Ferme du Saugeat ne peut donc soutenir qu'il ne connaissait pas la division cadastrale. M. [H] [Q] ne soutient pas toutefois que le preneur aurait renoncé à se prévaloir de son droit sur la parcelle ZV n° 65, ce qui supposerait d'ailleurs la caractérisation d'une manifestation non équivoque de volonté de la part du preneur alors que si celui-ci n'exploite pas , de fait, la parcelle située autour de la maison d'habitation, qui est un jardin d'agrément, il n'a jamais indiqué renoncer à son droit, en qualité de preneur, notamment de passer sur la parcelle louée pour accéder à la seconde parcelle ZV n° [Cadastre 2]. L'intimé ne peut par ailleurs soutenir que XX a "opté pour une résiliation du bail" en se fondant sur les dispositions de l'article L 123-15 du code rural spécifiquement applicables aux opérations d'aménagement foncier agricole. Le jugement sera en conséquence infirmé, le Gaec Ferme du Saugeat devant être reconnu titulaire d'un bail rural également sur la parcelle ZV n°65, aucune procédure n'ayant été mise en oeuvre par le preneur pour soustraire les terres attenantes à la maison d'habitation de l'assiette du bail. Il n'y a donc pas lieu d'examiner l'argumentation de M. [H] [Q] relative à l'existence d'une autre possibilité de passage pour l'accès à la parcelle ZV n° [Cadastre 2] qui ne passerait pas par la parcelle ZV n° 65. L'expulsion de M. [H] [Q] sera donc ordonnée, sans qu'il y ait lieu à astreinte, et ce sous réserve des droits tirés de sa qualité de propriétaire de la maison d'habitation sise sur cette parcelle. » (arrêt, p. 3, et 4,), 1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que M. [H] [Q] faisait valoir que, dans un courrier du 25 août 2013, M. [W] [Q] avait affirmé « quand vous m'avez demandé de signer le document d'arpentage (?), je savais que vous aviez droit à une surface de 2 500 m2 en liaison avec l'habitation comprise dans votre propriété », et donc admis qu'il n'avait aucun droit sur la parcelle ZV n°65 (conclusions d'appel, p. 7, al. 2 et s., et p. 10, al. 5 et s.) ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions opérantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE les parties ont toujours la faculté, en cours de bail, de mettre un terme à leur relation contractuelle d'un commun accord sans être soumises à une règle de forme ; qu'en retenant, après avoir constaté, comme le soutenait M. [H] [Q], que la parcelle ZV n°65 n'était ni exploitée par le Gaec [Adresse 2]Ferme de la Saugeat ni déclarée comme exploitée dans les documents établis par le Gaec lui-même (information sur la transformation de l'Earl de la Saugeat en Gaec, quittances de fermage, relevé parcellaire MSA) et que M. [W] [Q], en sa qualité de co-gérant du Gaec, avait signé le document d'arpentage préalable à la vente de 2002, que le bail sous-seing privé du 8 octobre 1976 n'avait pas été résilié sur la parcelle ZV n°65 sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne s'inférait pas nécessairement de ces éléments et de la déclaration d'[M] [Q] dans l'acte de vente du 16 décembre 2002 selon laquelle cette parcelle était libre d'occupation, que le bail avait été résilié à l'amiable par [M] [Q] et M. [W] [Q], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime ; 3°) ALORS QUE le bail de la chose cédée n'est opposable à l'acquéreur qu'à la condition d'avoir date certaine avant la vente ; que seule une renonciation du nouveau propriétaire à se prévaloir de l'absence de bail ayant date certaine est susceptible de le priver de la possibilité de solliciter l'expulsion ; qu'en retenant, pour considérer que le Gaec [Adresse 2]Ferme de la Saugeat était titulaire d'un bail rural sur la parcelle ZV n°65, que le bail à ferme sous-seing privé du 8 octobre 1976 avait été transmis à M. [H] [Q], acquéreur, la mention de l'acte de vente du 16 décembre 2002 selon laquelle les biens vendus sont libres de location sauf en ce qui concerne ZV n°[Cadastre 2] louée par bail verbal, étant inopposable au Gaec qui n'a pas été partie à l'acte, la cour d'appel a statué par des motifs erronés et violé l'article 1743 du code civil ; 4°) ALORS QU'il appartient à celui qui se prétend titulaire d'un bail sous-seing privé n'ayant pas date certaine, consenti par l'auteur du propriétaire actuel, de démontrer que ce dernier avait connaissance de ce bail antérieurement à l'acte translatif de propriété ; qu'en retenant, pour considérer que le Gaec [Adresse 2]Ferme de la Saugeat était titulaire d'un bail rural sur la parcelle ZV n°65, que M. [H] [Q] ne soutenait pas que le preneur aurait renoncé à se prévaloir de son droit sur la parcelle ZV n°65 quand il appartenait à M. [W] [Q] de démontrer que M. [H] [Q] avait connaissance du bail sous-seing privé, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, ensemble l'article 1743 du même code ; 5°) ALORS, subsidiairement, QUE la renonciation à un droit peut être tacite et résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que la cour d'appel a constaté, d'une part, que M. [W] [Q] avait, par courrier du 1er février 2012, informé M. [H] [Q] de la transformation de l'Earl de la Saugeat en Gaec et rappelé les références cadastrales des parcelles exploitées, soit ZV n°[Cadastre 3] et ZV n°[Cadastre 2], que le relevé parcellaire MSA du Gaec et les quittances de loyer établies par le Gaec faisaient référence aux seules parcelles ZV n°[Cadastre 3] et ZV n°[Cadastre 2] et, d'autre part, que le Gaec n'exploitait pas la parcelle ZV n°65, qui est un jardin d'agrément, situé autour de la maison d'habitation; qu'en retenant néanmoins que le Gaec était titulaire d'un bail rural sur la parcelle ZV n°65 quand il ressortait de ses propres constations que le Gaec avait manifesté sans équivoque sa volonté de renoncer à ses droits sur cette parcelle, la cour d'appel a violé l'article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime ; 6°) ALORS, en toute hypothèse, QU'à supposer que la cour d'appel ait considéré que la parcelle ZV n°65 était louée au Gaec en tant que jardin d'agrément, les locations de jardins d'agrément et d'intérêt familial sont exclues du statut du fermage ; qu'en retenant que le Gaec était titulaire d'un bail rural sur cette parcelle, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article L. 415-10 du code rural et de la pêche maritime.