Identifiant: JURITEXT000036056007

Métadonnées:
{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/36/05/60/JURITEXT000036056007.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 novembre 2017, 16-23.213, Inédit", "date_decision": "2017-11-16 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31701159", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "16-23213", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2016-06-30 00:00:00", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel d'Aix-en-Provence", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Chauvin (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2017:C301159", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 juin 2016), statuant sur renvoi après cassation (3e Civ. 29 septembre 2015, pourvoi n° 14-21. 686), de rejeter sa demande d'annulation du jugement et de fixer à 69 576, 20 euros l'indemnité totale qui lui est due à la suite de l'expropriation de terrains lui appartenant, au profit de la communauté urbaine de Marseille Provence Métropole, alors, selon le moyen : 1°/ que l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales oblige l'administration fiscale à communiquer à l'exproprié l'intégralité des éléments qu'il lui réclame et qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années ; qu'en estimant que le premier juge n'avait pas laissé M. X... dans une situation de déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes, cependant qu'elle constatait que la liste remise à M. X... au mois de février 2012 était incomplète et que la liste des mutations survenues d'octobre 2010 à octobre 2011 n'avait été transmise à l'exproprié qu'en avril 2013, soit un an après le jugement entrepris, la cour d'appel a violé l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, ensemble l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2°/ qu'en jugeant la procédure régulière au motif du renoncement de M. X... à ses demandes d'injonction de production adressées à l'administration fiscale, quand ce renoncement n'était pas de nature à pallier le déséquilibre existant entre les parties en raison du caractère insuffisant des informations délivrées à M. X..., la cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, ensemble l'article 6 § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 3°/ que le juge est tenu de se prononcer sur la qualification légale de « terrain à bâtir » tel que défini par l'ancien article L. 15-13 du code de l'expropriation, cette qualification supposant un examen concert des conditions relatives à la situation du terrain en zone constructible et à sa desserte ; que la qualification juridique du terrain et les motifs justifiant cette qualification ne peuvent être implicites : qu'en jugeant régulier le jugement entrepris au motif que le juge avait implicitement mais nécessairement écarté la qualification juridique de terrain à bâtir, la cour d'appel a violé l'ancien article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dans sa rédaction applicable à la cause ; 4°/ que le terrain à bâtir est défini comme le terrain situé dans un secteur désigné comme constructible par un document d'urbanisme et effectivement desservi par la voirie et les réseaux d'eau et d'électricité ; qu'en énonçant que le premier juge avait considéré à bon escient que la constructibilité de la parcelle de M. X... ne pouvait s'apprécier que par sa subordination à une participation aux coûts d'aménagement collectifs de la ZAC, quand cette subordination ne fait nullement partie des critères de qualification du terrain à bâtir, la cour d'appel a violé l'ancien article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dans sa rédaction applicable à la cause ; Mais attendu, d'une part, que, l'appel de M. X... tendant, à titre principal, à l'annulation du jugement, la cour d'appel, qui se trouvait, par application de l'article 562, alinéa 2, du code de procédure civile, saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, était tenue de statuer sur le fond, quelle que fût sa décision sur l'exception de nullité ; Et attendu d'autre part, que les motifs critiqués par le moyen, relatifs au rejet de la demande d'annulation du jugement, ne sont pas le soutien nécessaire du chef de dispositif fixant le montant de l'indemnité de dépossession allouée à M. X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'écarter la qualification de terrain à bâtir et de fixer à la somme de 69 576, 20 euros l'indemnité totale de dépossession lui revenant ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement constaté, par une décision motivée et sans se déterminer en considération de la seule référence à une cause antérieure, que le chemin de Raphëlle constituait une desserte insuffisante et que la simple possibilité d'obtenir un accès par la plate-forme d'Eurocopter était également insuffisante et relevé que, si, à la date de référence, il existait des réseaux d'eau potable, d'assainissement et de moyenne tension auxquels la ZAC pouvait se raccorder, il n'était pas démontré que l'ensemble des travaux de viabilisation de la zone avait été réalisé, l'existence d'un réseau basse tension n'étant pas établie, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié, au regard de l'ensemble de la zone concernée, l'existence de réseaux aux dimensions adaptées à la capacité de construction du terrain exproprié, qu'elle a tenus pour insuffisants, en a déduit, à bon droit, que la parcelle appartenant à M. X... ne pouvait pas être qualifiée de terrain à bâtir ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, si les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, qui correspondaient à une valeur moyenne de neuf euros, portaient sur des biens situés dans la même zone, avec les mêmes contraintes et avantages en terme d'urbanisme, de taille comparable et ayant fait l'objet de mutations à des dates proches, à l'exception de celle de 2006, ils concernaient des terrains situés en zone NA1, alors que celui de l'exproprié était en zone UE3a1 et en situation privilégiée, et que le potentiel constructif très élevé invoqué par l'exproprié ne pouvait être pris en considération dès lors que la valeur du terrain ne pouvait s'apprécier en fonction de sa vocation future, la cour d'appel, qui a retenu les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux adaptés, a légalement justifié sa décision en fixant souverainement, après avoir tenu compte de ses caractéristiques propres, la valeur de la parcelle appartenant à M. X... à 14 euros le m ² ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande d'annulation du jugement entrepris, rendu le 20 avril 2012 par la juridiction d'expropriation des Bouches du Rhône, et d'avoir en conséquence fixé l'indemnité totale de dépossession lui revenant à la somme de 69 576, 20 € dont 7 234, 20 € au titre de l'indemnité de remploi, AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'irrégularité du jugement : M. X... demande l'annulation du jugement entrepris considérant qu'il a été rendu à l'issue d'une procédure irrégulière qui ne lui a pas permis de se défendre efficacement. Sur la méconnaissance des articles L. 135 B LPF et 6 CEDH Il soutient qu'il avait sollicité du juge qu'il soit sursis à statuer tant que tous les éléments d'information réclamés ne lui seraient pas communiqués et qu'il fasse injonction à l'administration fiscale de les lui transmettre, mais que le juge qui savait que les services fiscaux ne lui avaient transmis que partiellement la liste des mutations demandées, ne l'a pas mis en mesure de se défendre équitablement face à la CUMPM. Il convient toutefois d'observer que s'il a bien formulé de telles prétentions dans son mémoire du 10 janvier 2012, en revanche, dans son dernier mémoire complémentaire du 8 mars 2012, l'appelant a demandé au juge de l'expropriation de fixer le montant de l'indemnité totale devant lui être allouée de 250. 515 € et subsidiairement à 147. 949 € outre 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il a en effet indiqué à titre préliminaire « sur les informations finalement reçues de l'administration fiscale » dans son dernier mémoire de première instance, que par ordonnance de référé du 19 février 2012, le tribunal administratif avait suspendu l'exécution des décisions illégales de l'administration fiscale et fait injonction à celle-ci de réexaminer sa demande dans un délai de quinze jours ; que c'est dans ces circonstances que les services fiscaux avaient enfin transmis par courrier du 17 février 2012 reçu le 21 février 2012, la liste concernant une période d'octobre 2006 à septembre 2010 et lui permettant bien qu'incomplète, de confirmer que l'indemnité proposée par l'autorité expropriante est manifestement erronée et de valider sa propre évaluation proposée à titre principal. Il a donc lui-même estimé être en mesure de se défendre équitablement face à l'autorité expropriante et le commissaire du gouvernement pour abandonner ses demandes de sursis à statuer et d'injonction et demander l'indemnisation de son préjudice. Le premier juge qui n'a pas laissé M. X... dans une situation de déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes ni méconnu les articles L. 135B LPF et 6 CEDH, n'a dès lors pas entaché son jugement d'irrégularité quand bien même il n'a pas fait entièrement droit à la demande indemnitaire de l'exproprié. La demande d'annulation du jugement de ce chef sera par conséquent rejetée. Sur l'évaluation irrégulière opérée par le jugement L'appelant reproche au premier juge de ne pas avoir procédé à la qualification juridique de son terrain afin de déterminer s'il pouvait être ou non qualifié de terrain à bâtir, en contradiction avec les termes de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation. Cependant, le premier juge qui a bien visé l'article précité, a relevé que les parties s'entendent sur la date de référence du 21 octobre 2010 correspondant à la dernière modification du PLU changeant le zonage de la parcelle qui, d'UE3a, est devenue UE3a1. Cette zone est réservée aux activités industrielles nécessitant des constructions de grande emprise, d'une hauteur limitée à 15, 5 m sans réglementation du Cos. Il a ensuite considéré que le point de comparaison Daher de 30 € le m ² démontre que les prix incluent le coût des aménagements qui ont été nécessaires pour la viabilité des terrains vendus et que la référence à la vente CUMPM-VMPV et midi Piles du 26 juillet 2011 établit que ces terrains avaient été vendus, permis de construire obtenu, ce qui suppose que les réseaux étaient préexistants. Il s'en déduit implicitement mais nécessairement que le premier juge, qui a écarté la valeur métrique correspondant à des terrains viabilisés pour retenir un prix unitaire de 9 € le m ², a exclu la qualification de terrain à bâtir quand bien même la parcelle est située en zone constructible. Monsieur X... reproche ensuite au premier juge de s'en être remis à un critère non prévu par les textes en se référant à la subordination à une participation aux coûts d'aménagement collectifs de la ZAC. Une parcelle est qualifiée de terrain à bâtir par l'article L. 13-15 si elle bénéficie à la fois d'une voie d'accès, des équipements complets et d'une situation en secteur constructible. Pour ce faire, il appartient au juge de vérifier que les réseaux sont suffisants et de dimension adaptée à la capacité de construction des terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un POS ou un PLU rendus publics ou approuvés comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. C'est donc à bon escient que le premier juge a considéré que la constructibilité de la parcelle de l'appelant ne peut s'apprécier que par sa subordination à une participation aux coûts d'aménagements collectifs de la ZAC » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « En application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, le bien est évalué à la date de la décision de première instance, sa consistance s'appréciant à la date de l'ordonnance d'expropriation, et l'usage effectif de celui-ci pris en considération un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; que cependant, en l'espèce, le tènement exproprié est grevé d'un emplacement réservé n° 28 en vue de la réalisation d'une voie urbaine et d'un carrefour ; que dès lors, la date de référence doit correspondre à la dernière modification de la zone ayant institué l'emplacement réservé. Que M. X... revendique que la dernière modification du PLU est celle n° 8 intervenue le 21 octobre 2011 qui change le zonage de la parcelle qui d'UE3a est devenue UE3a1 ; la CUM Provence Métropole n'a effectivement pas contesté cette date, qui sera retenue comme date de référence. En tout état de cause, contrairement à ce qu'invoque M. X..., la constructibilité de cette parcelle ne peut s'apprécier que par sa subordination à une participation collective aux coûts d'aménagement collectif de la ZAC ; c'est ainsi également que M. X... prend comme référence un prix de vente à la société Daher de 30 € le mètre carré, alors que ce prix justement inclut des aménagements qui ont été nécessaires pour la viabilisation de ces terrains ; Pour ce qui est de la cession intervenue entre la CUMPM et les sociétés VMPG et Midi Piles le 26 juillet 2011, l'exproprié indique lui-même qu'un permis de construire avait déjà été obtenu, ce qui suppose que les réseaux étaient préexistants pour la desserte d'un tènement de 5 847 m ², qui a donc pu être cédé pour un prix net supérieur à l'indemnité proposée à M. X... ; Sur les acquisitions faites en avril et juin 2009 par l'expropriante des parcelles BS 57 et BS 63 pour les prix au m ² de 15, 26 € et 16 €, il s'agit d'actes isolés, dont l'expropriante explique qu'elle a dû réaliser cette acquisition dans l'urgence pour permettre la finalisation de la cession Daher ; il s'agit dès lors d'un prix de convenance isolé, qui ne peut valoir comme référence unique en permettant d'écarter les prix moyens relevés. » 1) ALORS QUE l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales oblige l'administration fiscale à communiquer à l'exproprié l'intégralité des éléments qu'il lui réclame et qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années ; qu'en estimant que le premier juge n'avait pas laissé M. X... dans une situation de déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes, cependant qu'elle constatait que la liste remise à M. X... au mois de février 2012 était incomplète et que la liste des mutations survenues d'octobre 2010 à octobre 2011 n'avait été transmise à l'exproprié qu'en avril 2013, soit un an après le jugement entrepris, la cour d'appel a violé l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2) ALORS QU'en jugeant la procédure régulière au motif du renoncement de M. X... à ses demandes d'injonction de production adressées à l'administration fiscale, quand ce renoncement n'était pas de nature à pallier le déséquilibre existant entre les parties en raison du caractère insuffisant des informations délivrées à M. X..., la cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 3) ALORS QUE le juge est tenu de se prononcer sur la qualification légale de « terrain à bâtir » tel que défini par l'ancien article L. 15-13 du code de l'expropriation, cette qualification supposant un examen concret des conditions relatives à la situation du terrain en zone constructible et à sa desserte ; que la qualification juridique du terrain et les motifs justifiant cette qualification ne peuvent être implicites ; qu'en jugeant régulier le jugement entrepris au motif que le juge avait implicitement mais nécessairement écarté la qualification juridique de terrain à bâtir, la cour d'appel a violé l'ancien article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dans sa rédaction applicable à la cause ; 4) ALORS QUE le terrain à bâtir est défini comme le terrain situé dans un secteur désigné comme constructible par un document d'urbanisme et effectivement desservi par la voierie et les réseaux d'eau et d'électricité ; qu'en énonçant que le premier juge avait considéré à bon escient que la constructibilité de la parcelle de M. X... ne pouvait s'apprécier que par sa subordination à une participation aux coûts d'aménagement collectifs de la ZAC, quand cette subordination ne fait nullement partie des critères de qualification du terrain à bâtir, la cour d'appel a violé l'ancien article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dans sa rédaction applicable à la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a écarté la qualification de terrain à bâtir et d'avoir fixé l'indemnité totale de dépossession revenant à M. X... à la somme de 69. 576, 20 €, dont 7 234, 20 € au titre de l'indemnité de remploi, AUX MOTIFS QUE « Sur la qualification de terrain à bâtir M. X... revendique la qualification de terrain à bâtir de sa parcelle Z8 située dans la zone UE3a1 dont la situation en zone constructible n'est pas discutée, en soutenant qu'elle bénéficie des réseaux nécessaires situés à proximité immédiate du terrain et de dimension suffisante au regard de l'ensemble de la zone. Il fait valoir qu'elle est accolée à la plate-forme Eurocopter constituant plus de 50. 000 m ² de surface de plancher, en activité et desservie par tous les réseaux nécessaires, ce complexe industriel ayant été réalisé suivant deux permis de construire délivrés dès 2009 à Daher Aerospace et Pierre Nallet immobilier. Il ajoute que lors du transport sur les lieux, il a constaté qu'un nouvel accès à la D9 avait été créé et totalement achevé, desservant une voie commune édifiée devant la plateforme et distante d'à peine quelques dizaines de mètres de la limite Nord-Ouest de son terrain, déjà desservi de longue date en sa limite Est par le chemin Raphaëlle dont l'existence n'est pas contestée, accessible depuis la route départementale n° 9, vie la rue Jean Monet au Nord-Est. Il n'est toutefois pas discuté que le chemin de Raphaëlle en question est un chemin de terre et non une voie asphaltée et viabilisée de sorte qu'il constitue une desserte insuffisante (Cass. Civ. 3ème, 31 janvier 1978). De plus, la parcelle de M. X... est située derrière la plate-forme Eurocopter et ne bénéficie donc pas d'une desserte effective au nouvel accès à la D9, la simple possibilité d'obtenir un accès par la plate-forme étant insuffisante. L'appelant indique d'autre part que la desserte par le réseau des eaux potables, usées et d'électricité est aussi remplie compte tenu de la construction de la plate-forme logistique Daher/ Eurocopter, les aménageurs ayant réalisé tous ces réseaux à proximité immédiate de la parcelle Z8 qui peut en bénéficier, et sous l'espace affecté à l'emplacement réservé n° 28. Cependant, s'il rappelle à bon escient la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la dimension des réseaux électriques, d'eau potable et d'assainissement doit être appréciée non au niveau du terrain lui-même mais au regard de l'ensemble de la zone, il convient d'observer que celle-ci n'est pas la zone Eurocopter que son terrain jouxte, mais la totalité de la zone concernée par l'expropriation de 87 hectares. Or, il ressort des pièces produites par la Métropole Aix Marseille Provence que les travaux de viabilisation de la ZAC s'élèvent à 14. 020. 000 €, ceux de raccordement de 703. 000 €, ceux pour l'électricité de 580. 000 €, et les travaux pour le fluvial de 936. 000 €. M. X..., à qui incombe la charge de la preuve, ne peut se contenter d'affirmer qu'il ressort du dossier de réalisation de la ZAC approuvé en mars 2009 que la dimension des réseaux est suffisante et qu'à la date de référence du 21 octobre 2011, l'ensemble de la viabilisation a été effectivement réalisée, ni se retrancher derrière le fait que l'autorité expropriante et le commissaire du gouvernement n'auraient pas caractérisé la capacité insuffisante des réseaux desservant la ZAC. Ainsi, si le commissaire du gouvernement admet qu'il existe à la date de référence un réseau d'eau potable, d'assainissement et de moyenne tension auxquels la ZAC peut se raccorder, l'appelant ne démontre pas que la basse tension, exigée dans le cadre du réseau électrique, la moyenne tension étant insuffisante (Cass. Civ. 3ème, 30 octobre 1984), a été réalisée et raccordée. L'ensemble de ces éléments conduit à exclure la qualification de terrain à bâtir pour le bien de l'exproprié. L'évaluation du terrain sera donc faite en fonction de son seul usage effectif conformément à l'ancien article L. 13-15 devenu L. 322-2 du code de l'expropriation ; Sur la situation privilégiée : La notion de situation privilégiée est utilisée par la jurisprudence pour apprécier à une valeur excédant celle des terrains agricoles, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une estimation privilégiée en raison de la proximité d'habitation, d'une agglomération, dans une région bien desservie par une voie d'accès et de la proximité immédiate de réseaux. En l'espèce, l'appelant invoque la situation privilégiée du terrain dont il a été exproprié, au regard de la grande qualité du réseau de communication existant à proximité de son terrain et des équipements communs réalisés dans la partie de la ZAC où est située la parcelle Z8 qui permettent aisément l'urbanisation de son bien. Il est indéniable que cette proximité et les travaux effectués dans la ZAC depuis 2009 jusqu'à la date de référence confèrent une plus-value au bien. Sur l'évaluation : La parcelle cadastrée section Z 8, est une bande de terrain de forme rectangulaire, de 4. 453 m2, en nature de friche, bordée par le chemin de Raphaël, délimité en fond de la parcelle par un petit muret, bordée de roseaux sur un des côtés, et à proximité du bâtiment d'Eurocopter selon le pouvoir de transport sur les lieux. Les parties acquiescent à la méthode des termes de comparaison utilisée par le premier juge. Celle-ci implique de retenir à titre de comparaison des biens situés dans une zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance, en l'espèce le 20/ 04/ 2012. Les éléments de référence portant sur des terrains à bâtir fournis par M. X... doivent être écartés puisque son bien ne rentre pas dans cette qualification, étant de surcroit observé qu'aucune des mutations proposées ne se situe en zone UE3al. Au contraire, ceux proposés par le commissaire du gouvernement qui ne concernent pas des terrains à bâtir peuvent être retenus. L'appelant ne peut non plus évoquer les ventes consenties aux constructeurs choisis par la CUMPM en 2010 ci 2011 dès lors que les prix incluent le coût des équipements dans le cadre d'un plan d'aménagement qu'ont supporté les acquéreurs. A cet égard, M. X... ne peut reprocher à l'autorité expropriante d'avoir revendu les terrains sans rien y ajouter à des constructeurs de son choix à des prix supérieurs à ceux auxquels elle les a acquis alors même qu'une ZAC permet à une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation, de réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des aménageurs publics ou privés. En revanche, les arrêts confirmatifs de jugements rendus en 2012 et les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, nombreux et pertinents en ce qu'ils portent sur des biens situés dans la même zone, avec les mêmes contraintes et avantages en terme d'urbanisme, de taille comparable et ayant fait l'objet de mutations à des dates proches sauf celle de 2006 trop ancienne, peuvent être retenus. Les valeurs unitaires mentionnées font ressortir une valeur moyenne de l'ordre de 9 €. Néanmoins, ces références visent des terrains situés en zone NA1 alors qu'à la date de référence de la présente affaire, celui de l'exproprié est en zone UE3a1 et en situation privilégiée. Cela étant, le commissaire du gouvernement rappelle avec pertinence que le potentiel constructif élevé de type industriel dont fait état l'exproprié, ne peut être retenu. Le juge ne peut en effet apprécier la valeur du terrain exproprié en considération de sa vocation future telle que les possibilités de construction dans le cadre d'une ZAC d'activité et de l'attractivité de la ZAC (Cass. Civ, 3E 28/ 05/ 2013). Au regard de l'ensemble de ces éléments, la valeur métrique sera fixée, non à 88 € comme le sollicite M. X..., mais à 14 €. II sera donc alloué à l'appelant une indemnité principale de 4. 453m2 x 14 € = 62. 342 €. Dès lors l'indemnité de remploi s'élève à 7. 234, 20 € selon le barème dégressif de 20 % pour 5. 000 €, 15 % pour 10. 000 € et 10 % pour le surplus » ; 1) ALORS QUE le juge est tenu de motiver sa décision au regard des circonstances particulières du procès et non par référence à des causes différentes précédemment jugées ; qu'en estimant, pour écarter la voie d'accès constituée par le chemin Raphaëlle, qu'il résultait d'un arrêt de la Cour de cassation du 31 janvier 1978 qu'un chemin de terre et non asphalté et viabilisé constitue une desserte insuffisante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2) ALORS QU'en se bornant à affirmer que la possibilité d'obtenir un accès par la plate-forme Eurocopter était insuffisante, sans nullement expliciter son appréciation sur ce point, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS QUE lorsque le terrain exproprié est situé dans une zone que le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme désigne comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux de desserte s'apprécie au regard de l'ensemble de la zone ; qu'il s'ensuit que l'appréciation du caractère suffisant de la desserte doit porter, non sur les aménagements internes de la zone, mais sur les réseaux desservant la zone elle-même ; qu'en se fondant sur l'absence de preuve de réalisation de l'ensemble des travaux de viabilisation de la ZAC, quand elle était uniquement tenue de rechercher si cette zone était ou non desservie par des réseaux suffisants, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé l'ancien article L. 13-15, devenu l'article L 322-3 du code de l'expropriation ; 4) ALORS QUE le juge qui fixe l'indemnité d'expropriation en retenant la méthode par comparaison doit se préciser les termes de comparaison pertinents, présentant des caractéristiques semblables au bien exproprié, sur lesquels il se fonde ; qu'en énonçant que les termes de comparaison du commissaire du Gouvernement pouvaient être retenus, en ce qu'ils portent sur des biens situés dans la même zone, avec les mêmes contraintes et avantages en terme d'urbanisme, de taille comparable et ayant fait l'objet de mutations à des dates proches, la valeur unitaire moyenne ressortant à 9 euros le mètre carré, tout en constatant que ces mêmes références visaient des terrains qui n'étaient pas situés dans la même zone – NA1- que la parcelle de M. X..., située en zone UE3a1 à la date de référence, et n'étaient pas en situation privilégiée à la différence de celle de l'exposant, la cour d'appel, qui a ainsi déclaré retenir des références tout en déclarant dans le même temps qu'elles différaient sur des points fondamentaux de la parcelle de M. X..., n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, et privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13, devenu l'article L 321-1 du code de l'expropriation.