Identifiant: JURITEXT000007083227

Métadonnées:
{"ancien_id": "IXCXCX1988X07X01X00142X036", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/08/32/JURITEXT000007083227.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, Chambre civile 1, du 20 juillet 1988, 86-14.236, Inédit", "date_decision": "1988-07-20 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "86-14236", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_1", "date_decision_attaquee": "1986-04-17", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Paris 1986-04-17", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "Président : M. PONSARD", "avocat_general": "", "avocats": "", "rapporteur": "", "ecli": "", "sommaire": "MANDAT - Vente - Agent immobilier - Rétention de commission - Conditions - Loi applicable - Faute dans l'exécution du mandat - Constatations suffisantes - Assurance - Responsabilité professionnelle - Garantie (non) - Application de l'article 39 du décret 72-678 du 20 juillet 1972."}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi n° 86-14.236 formé par la compagnie d'assurance LA PROTECTRICE, dont le siège social est sis ... (9ème), contre : 1°/ Madame X... née Madeleine D..., demeurant ..., Le Mesnil-Saint-Denis (Yvelines), 2°/ Monsieur Laurent X..., demeurant ..., Le Mesnil-Saint-Denis (Yvelines), 3°/ Monsieur Louis A..., demeurant ... (Essonne), 4°/ Madame A... née Colette H..., demeurant ... (Essonne), 5°/ Madame Odette C..., demeurant ..., La Tranche-sur-Mer (Vendée), 6°/ Monsieur Z..., 7°/ Madame Z..., demeurant ensemble ... (Essonne), 8°/ la société PROMOTION MOZART LOUVRE, dont le siège est sis ... (Alpes-Maritimes), 9°/ la société PROMOTION MOZART NICE, dont le siège est sis ... (Alpes-Maritimes), 10°/ la banque WORMS, dont le siège est sis ... (9ème), Et sur le pourvoi n° 86-16.291 formé par 1°/ la société PROMOTION MOZART LOUVRE, 2°/ la société PROMOTION MOZART NICE, contre : 1°/ Madame X... née Madeleine D..., 2°/ Monsieur Laurent X..., 3°/ Monsieur Louis A..., 4°/ Madame A... née Colette H..., 5°/ Madame Odette C..., 6°/ Monsieur Z..., 7°/ Madame Z..., 8°/ la compagnie d'assurances LA PROTECTRICE, 9°/ la banque WORMS, en cassation du même arrêt rendu par le 17 avril 1986 par la cour d'appel de Paris (15ème chambre, section C) ; La compagnie d'assurances La Protectrice, demanderesse au pourvoi n° 86-14.236, invoque à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; La société Promotion Mozart Louvre et la société Promotion Mozart Nice, demanderesses au pourvoi n° 86-16.291, invoquent à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation également annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 28 juin 1988, où étaient présents : M. Ponsard, président ; M. Camille Bernard, rapporteur ; M. Fabre, président faisant fonctions de conseiller ; MM. E..., Y..., F..., Grégoire, Lesec, Kuhnmunch, Fouret, Z... de Saint-Affrique, Thierry, conseillers ; Mme B..., M. Charruault, conseillers référendaires ; M. Dontenwille, avocat général ; Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Camille Bernard, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat de la compagnie d'assurances La Protectrice, de la SCP Peignot et Garreau, avocat des époux X..., A... et Z... et de Mme C..., de Me Choucroy, avocats des sociétés Promotion Mozart Louvre et Promotion Mozart Nice, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de la banque Worms, les conclusions de M. Dontenwille, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint le pourvoi n° J 86-16.291, formé par les sociétés Promotion Mozart Louvre et Promotion Mozart Nice, et le pourvoi n° A 86-14.236 formé par la compagnie d'assurances La Protectrice contre le même arrêt ; Attendu que, par acte sous seing privé du 18 avril 1977, M. de Vautravers, gérant de la société de droit espagnol Proconte, a donné à la société Promotion Mozart-office de construction (Nice) un mandat pour la commercialisation d'un programme de construction en Espagne, moyennant une commission de 15 % ; qu'à la suite de difficultés rencontrées par la société Proconte le programme a été repris par la société de droit espagnol Invescosta, aussi représentée par M. Vautravers, qui ""a repris les engagements de Proconte de façon orale"" et a porté la commission de l'agence immobilière française à 18 % ; que, par l'intermédiaire de la société Promotion Mozart Nice ou de sa filiale, la société Promotion Mozart Louvre, les époux X..., les époux Z..., les époux A... et G... C... ont, respectivement, le 11 avril 1980, le 17 janvier 1980, le 7 juin 1980 et le 13 février 1979, signé un contrat d'achat portant sur un terrain et une maison individuelle et effectué d'importants versements à la société Promotion Louvre Mozart, laquelle, après avoir prélevé sa commission, a fait virer les fonds -par la banque Worms- au compte personnel de M. de Vautravers en Suisse ; que la société Invescosta ayant été mise en faillite, la commission de liquidation n'a pu procéder à la régularisation des ventes par actes publics, en l'absence d'individualisation des versements faits par les acheteurs et d'une attestation d'importation de devises ; que les époux X..., Z..., A... et Mme C... ont assigné les sociétés Promotion Mozart, leur assureur, la compagnie la Protectrice, et la banque Worms en restitution des sommes versées et paiement de dommages-intérêts ; que l'arrêt attaqué a condamné "in solidum" les sociétés Promotion Mozart Nice et Promotion Mozart Louvre à rembourser aux acheteurs les sommes perçues par elles à titre de commissions, a déclaré ces sociétés responsables des préjudices subis par ces derniers en raison de l'impossibilité ou, en tout cas, des difficultés à réaliser les ventes, a dit que la compagnie d'assurances la Protectrice devrait garantir les sociétés Promotion Mozart Nice et Promotion Mozart Louvre dans les limites du contrat, mais que cette garantie ne s'appliquait pas à la restitution des commissions indûment perçues ; Sur le premier moyen pris en ses deux branches, du pourvoi n° J 86-16.291 : Attendu que les sociétés Promotion Mozart Louvre et Promotion Mozart Nice font grief à la cour d'appel de les avoir condamnées à rembourser les sommes retenues par elles à titre de commissions, alors, d'une part, que ces commissions étaient payables par le promoteur espagnol mandant, sans être à la charge des acquéreurs, et qu'elles ont été prélevées sur le prix de vente en accord avec le mandant, de sorte que l'arrêt attaqué aurait violé l'article 1165 du Code civil en ordonnant une restitution à un tiers étranger au paiement des commissions, violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile, les acquéreurs n'ayant pas prétendu à une restitution de commissions, violé l'article 16 du même Code en relevant d'office un moyen tiré de l'absence de mandat écrit ; alors, d'autre part, qu'en soumettant à la loi française la forme du contrat conclu entre un promoteur espagnol et une société française pour la vente d'immeubles situés en Espagne, sans rechercher si les parties n'avaient pas entendu soumettre cette forme à la loi espagnole, l'arrêt attaqué aurait violé la règle "locus regit actum" ; Mais attendu d'abord qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les sommes versées avaient été remises par les acquéreurs -en règlement de leur prix- aux sociétés Promotion Mozart qui les avaient reçues au nom et pour le compte de la société Invescosta, à charge de les lui remettre, et que ces sociétés en avaient retenu une partie, à titre de commissions, sans l'accord desdits acquéreurs ; que ceux-ci, faute de pouvoir obtenir la régularisation des ventes, ayant réclamé la restitution de toutes les sommes versées, la cour d'appel pouvait, sans méconnaître les termes du litige et sans violer l'article 1165 du Code civil, condamner ces agences immobilières à rembourser une partie de ces sommes : celle demeurée entre leurs mains en vertu d'une convention passée avec un tiers, la société de promotion espagnole ; Attendu, ensuite, que les griefs qui se rapportent à la loi applicable au mandat d'entremise dans les rapports entre le promoteur espagnol et les agences immobilières françaises, aux conditions de validité de ce mandat, ou au non-respect du principe de la contradiction en relevant d'office l'absence de mandat écrit, sont dénués de portée puisque la restitution des sommes versées ne concerne que les rapports entre les acquéreurs et les agences immobilières ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ; Sur le deuxième moyen du même pourvoi : Attendu que les sociétés Promotion Mozart reprochent encore à la cour d'appel de les avoir déclarées responsables du préjudice résultant de l'impossibilité, en tout cas des difficultés à réaliser les ventes et, le cas échéant, de l'impossibilité de revente, alors que, si l'agent immobilier, mandataire du vendeur, est responsable à l'égard de l'acquéreur des négligences commises dans l'exercice de sa profession, il n'a pas à se substituer à lui dans le choix des modalités offertes ; qu'en l'espèce, l'acquéreur ayant eu une possibilité de choix quant aux modalités de paiement du prix et quant au virement des fonds, ne pouvait imputer à faute à l'agent immobilier le fait que l'acquéreur n'ait pas choisi la solution la meilleure pour la protection de ses intérêts ; qu'ainsi, selon le moyen, l'arrêt attaqué n'aurait pas caractérisé la faute alléguée, violant de la sorte l'article 1382 du Code civile ; Mais attendu que la juridiction du second degré relève que ces sociétés n'ont pas informé les acquéreurs de ce que le permis de construire n'avait pas été délivré ; qu'en raison des risques présentés par le programme à réaliser, notamment du fait qu'une société l'avait repris après faillite avec le même gérant, elles auraient dû conseiller aux acquéreurs de profiter de la possibilité offerte contractuellement de donner une garantie suffisante de paiement plutôt que de règler le prix en cours de construction ; qu'en outre, les sociétés Promotion Mozart ont fait transférer les fonds au compte personnel de M. de Vautravers en Suisse sans le consentement préalable des acquéreurs et sans exercer leur devoir de conseil, bien qu'elles aient reçu ces fonds au nom et pour le compte de la société Invescosta, à charge de les lui remettre ; que la cour d'appel a ainsi caractérisé les fautes commises par les sociétés Promotion Mozart ; que sa décision est donc légalement justifiée et que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi n° A 86-14.236 formé par la compagnie d'assurances La Protectrice : Attendu que cet assureur fait grief à la cour d'appel de l'avoir condamné à garantir les sociétés Promotion Mozart Nice et Promotion Mozart Louvre des condamnations prononcées contre elles, en réparation du préjudice subi par les époux X..., A..., Z... et par Mme C..., du fait des ventes conclues par l'intermédiaire de ces agences, aux motifs, notamment, que les stipulations de la police responsabilité civile professionnelle ne comportent aucune limitation territoriale de garantie et ne font, sur ce point, aucune référence aux conditions générales de la police ""exploitation"", alors que la responsabilité professionnelle, dont la garantie est devenue obligatoire en vertu de la loi du 2 janvier 1970, a fait l'objet d'une annexe, valant conditions particulières de la police responsabilité ""exploitation"" ; que ces conditions particulières ne mentionnent aucune dérogation expresse, en ce qui concerne la limitation territoriale prévue aux conditions générales de la police, qui demeurent applicables ; qu'ainsi, l'arrét attaqué aurait dénaturé les clauses claires et précises du contrat d'assurances et violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'il existe une ambiguïté sur le point de savoir si le chapitre premier des conditions générales, relatif à l'""objet et l'étendue de la garantie"" de la police d'assurance de responsabilité civile ""exploitation"" des entreprises commerciales, peut s'appliquer partiellement à l'étendue de la garantie du contrat d'assurance de responsabilité professionnelle -souscrit en application de l'article 3,3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et annexé à la précédente police-, dont l'objet est différent et qui comporte des limitations de garantie distinctes ; que cette ambiguïté rendant l'interprètation nécessaire est exclusive de la dénaturation allèguée ; que le moyen doit donc être écarté ; Et sur le troisième moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi n° J 86-16.291 : Attendu que les sociétés Promotion Mozart reprochent, enfin, à la cour d'appel d'avoir dit que la garantie de la compagnie d'assurances la Protectrice ne s'applique pas à la restitution des commissions, au motif que ces restitutions relèvent de la garantie financière et non de l'assurance, alors, en premier lieu, qu'elle ne pouvait, selon le moyen, sans violer l'article 16 du nouveau Code de procédure civile, exclure la garantie en se fondant sur ce que la police ne couvrirait pas les restitutions de commissions ; alors, en second lieu, que la restitution de commissions tenant à l'absence de mandat écrit, constitue, selon le moyen, une conséquence pécuniaire de la responsabilité civile encourue par l'agent immobilier pour manquement à ses obligations professionnelles, de sorte que l'arrêt attaqué a violé les articles 3,2° de la loi du 20 janvier 1970 et 29 à 31 du décret du 20 juillet 1972 ; Mais attendu, d'abord, que la juridiction du second degré étant saisie, d'une part, par les acquéreurs, d'une double demande tendant à la restitution de sommes versées et au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de fautes professionnelles, et d'autre part, d'une demande en garantie formée par les agences immobilières contre leur assureur, la question de savoir si la police d'assurance responsabilité professionnelle garantissait les restitutions était nécessairement dans le débat ; que le premier grief n'est donc pas fondé ; Attendu, ensuite, que la cour d'appel a exactement estimé que les restitutions -consécutives à des créances ayant pour origine des versements effectués à l'occasion d'opérations de vente d'immeubles- ne relevaient pas de l'assurance de responsabilité professionnelle mais de la garantie financière -définie par l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972- ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses deux branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois n° J 86-16.291 et A 86-14.236 ;