Identifiant: JURITEXT000027132041

Métadonnées:
{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/27/13/20/JURITEXT000027132041.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 février 2013, 12-13.767, Inédit", "date_decision": "2013-02-26 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31300270", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "12-13767", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2011-10-18", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Montpellier", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Terrier (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, SCP Piwnica et Molinié", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2013:C300270", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 octobre 2011), que le 22 juin 2006, la société Otem, mandataire de la société Vaillant Couturier, a formulé auprès de la société Domaine de la Cadoule une offre d'acquisition d'un immeuble en vente en l'état futur d'achèvement ; que le 20 décembre 2006, la Société générale a informé la société Otem de son accord pour consentir à la société Vaillant Couturier une ouverture de crédit destinée à financer l'acquisition ; que, le 22 février 2007, la société Domaine de la Cadoule, réservant, et la société Vaillant Couturier, réservataire, ont conclu un contrat de réservation ayant pour objet la vente en état futur d'achèvement du même immeuble, sous condition suspensive d'obtention par le réservataire d'un prêt ; qu'un dépôt de garantie a été versé par la société Vaillant Couturier ; que le 3 avril 2007, la Société générale a informé la société Otem de la caducité de son offre ; que la société Vaillant Couturier a assigné la société Domaine de la Cadoule en restitution du dépôt de garantie ; Attendu que la société Domaine de la Cadoule fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer à la société Vaillant Couturier une somme sous déduction de frais, alors, selon le moyen : 1°/ que, dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la Cadoule rappelait qu'aux termes du contrat de réservation du 22 février 2007, «le réservataire s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de trente jours des présentes» ; qu'en affirmant que les parties avaient entendu, eu égard à l'identité des conditions de financement prévues par le contrat de réservation et l'offre acceptée du 22 juin 2006, dispenser le réservataire de présenter une nouvelle offre de financement sauf à parfaire le dossier en cours, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause en violation de l'article 1134 du code civil ; 2°/ que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la Cadoule rappelait qu'aux termes du contrat de réservation du 22 février 2007, «le réservataire s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de trente jours des présentes» ; qu'elle expliquait que les parties avaient stipulé cette clause malgré l'offre de prêt sous condition présentée le 20 décembre 2006 par la Société générale à la réservataire, étant donné que sa validité était limitée au 31 janvier 2007 ; qu'elle soutenait que la société Vaillant Couturier n'avait pas respecté cette obligation de déposer une nouvelle demande de prêt, ce dont il résultait que la condition devait être réputée accomplie au sens de l'article 1178 du code civil ; que pour conclure que les parties avaient entendu dispenser la réservataire de présenter une nouvelle offre de financement sauf à parfaire le dossier en cours, l'arrêt attaqué s'appuie sur la circonstance que la banque n'avait jamais invoqué la caducité de son offre ou ne l'avait jamais tenue comme telle, malgré le dépassement de sa date de validité ; qu'en se prononçant par ce motif inopérant tiré de la valeur donné par un tiers à une offre sur laquelle les parties au contrat de réservation n'avaient aucune maîtrise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil ; 3°/ que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité du contrat ; que dans ses conclusions d'appel, la société domaine de la Cadoule se prévalait de ce que la signature des contrats de bail et de protocole à bail avant le 31 juillet 2006, érigée en condition suspensive, n'était pas intervenue dans les délais requis en sorte que le contrat était caduc ; qu'en écartant ce moyen au motif que ces délais de réalisation n'étaient pas prévus sous cette sanction, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil ; 4°/ que la prorogation de la condition suppose une volonté claire et sans équivoque de renoncer à la caducité du contrat et au bénéfice de la condition suspensive ; qu'en se bornant à relever l'identité des conditions de financement prévues par le contrat de réservation et l'offre acceptée du 22 juin 2006 pour conclure que les parties avaient entendu proroger les conditions de l'offre acceptée du 22 juin 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'offre présentée le 22 juin 2006 et le contrat du 22 février 2007 mentionnaient un montant identique en ce qui concernait la demande de prêt à déposer par l'acquéreur, qu'un dossier de financement avait été présenté à la Société générale le 24 novembre 2006, que lors de la conclusion du contrat du 22 février 2007 ce dossier était en cours auprès de la banque qui avait poursuivi ses relations avec l'acquéreur, et relevé, sans dénaturation de l'acte du 22 février 2007, que l'acquéreur n'était pas tenu de présenter une nouvelle demande de financement compte tenu de l'identité des exigences posées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt n'était pas imputable à l'acquéreur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Domaine de la Cadoule aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Domaine de la Cadoule ; la condamne à payer à la société Vaillant Couturier la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, avocat aux Conseils, pour la société Domaine de la Cadoule Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société Domaine de la Cadoule à restituer à la société Vaillant Couturier la somme de 397 000  sous déduction des frais, débours et honoraires pouvant être dus au rédacteur de l'acte ; Aux motifs propres que le 22 juin 2006 , la société Otem a formulé auprès de la société Domaine de la Cadoule une offre d'acquisition en vente en état futur d'achèvement portant sur une résidence de tourisme sise commune de Castries , que le 24 novembre 2006, la société Otem présentait à la Société Générale un dossier de financement de cette opération pour le compte de la société Vaillant Couturier dont elle était le mandataire ; que le 20 décembre 2006 la Société Générale informait la société Otem de l'accord de l'établissement pour consentir à la société Vaillant Couturier une ouverture de crédit de 8 484 080  destinée à financer l'acquisition de l'immeuble à concurrence de 6 880 800  et la TVA à concurrence de 1 603 280  ; que le 9 mars 2007, la société Vaillant Couturier adressait à la banque la promesse de vente du 22 février 2007 et les copies signées du protocole de prise à bail et du bail commercial, précisant qu'elle restait dans l'attente des informations et documents relatifs à la société LVR Vacances et que par lettre du 3 avril 2007, la Société Générale a informé la société Otem de la caducité de son offre ; que l'offre présentée le 22 juin 2006 prévoyait les délais de réalisation suivants : appel d'offre à exploitant et signature du protocole de prise à bail et du bail au plus tard le 31 juillet 2006, signature de la promesse de vente entre les parties au plus tard le 30 septembre 2006, réalisation de la vente par acte authentique à compter du 10 décembre 2006 et au plus tard le 25 décembre 2006 ; que ces délais de réalisation n'ont pas été prescrits à peine de caducité de l'offre ; que la société Domaine de la Cadoule n'est donc pas fondée à soutenir que ladite offre soit devenue caduque ; que la société Domaine de la Cadoule fait valoir également que l'avant contrat signé le 22 février 2007 ne s'inscrivait pas dans la continuité des accords passes, qu'il y avait donc obligation pour la société Vaillant Couturier de déposer une nouvelle demande de prêt et que la rétractation de l'offre de prêt repose sur un motif caractérisant une défaillance de celle-ci ; que cependant l'offre présentée le 22 juin 2006 et l'avant contrat du 22 février 2007 mentionnent un montant identique en ce qui concerne la demande de prêt à déposer par l'acquéreur soit la somme totale de 8 534 000  ; que l'identité des exigences posées quant au financement à obtenir pour l'acquéreur signifie que les parties contractantes avaient manifestement entendu proroger les effets de leurs accords, sans qu'il y ait lieu pour l'acquéreur de présenter une nouvelle demande de financement sauf à parfaire le dossier qui était déjà en cours auprès de la Société générale; qu'en effet, si l'accord de prêt de la Société générale stipulait que l'offre était valable jusqu'au 31 janvier 2007, la Société générale n'a pas invoqué cette date limite, sa lettre du 3 avril 2007 se référant uniquement au fait que les conditions de mise en place du crédit n'étaient pas réunies, qu'en tout état de cause , si la Société générale avait considéré que son offre de prêt était caduque depuis le 31 janvier 2007, elle n'aurait pas poursuivi les relations avec la société Vaillant Couturier postérieurement cette date notamment en demandant des compléments d'information sur la société devant exploiter la résidence ; que la société Vaillant Couturier justifie avoir envoyé le 9 mars 2007 à la Société générale les copies de la promesse de vente, du protocole de prise à bail et du bail commercial ; que dans sa lettre du 3 avril 2007, si la Société générale fait référence à la production de plusieurs documents, elle ne précise pas la nature des documents qui n'avaient pas été produits indiquant simplement que les conditions de mise en place du crédit n'étaient pas réunies ; que la nature de ces documents a été précisée dans une lettre du 1er août 2007, lesdits documents concernant la situation financière de LVR Vacances ; que la société Vaillant Couturier justifie en pièce 13 avoir demandé à LVR Vacances par mail du 16 mars 2007 les documents concernant sa situation matérielle et comptable, que compte tenu de l'importance du loyer annuel soit 544 132, si la société Vaillant Couturier n'avait pas l'obligation de déposer une nouvelle demande de prêt après le 22 février 2007, elle devait néanmoins fournir à l'organisme prêteur tous documents utiles concernant la situation financière du preneur ; ( ) qu'il ressort de ces éléments que la vente est devenue caduque, la condition suspensive d'obtention du prêt n'ayant pas été réalisée , et qu'il n'est pas établi que ce défaut de réalisation soit imputable à la société Vaillant Couturier ; Aux motifs propres que le 22 juin 2006, la SAS Otem formulait auprès de la SNC Domaine de la Cadoule une offre d'acquisition en VEFA portant sur une résidence de tourisme dénommée "L'Enclos de l'Aqueduc" sise à Castries. Le délai de validité de cette offre fixé au 30 juin 2006, est manifestement erroné, puisque en contradiction avec l'ensemble des échéances datées, énoncées aux termes de l'offre, dans la clause afférente aux "délais de réalisation", prévoyant l'appel d'offre à exploitant et la signature du protocole de prise à bail et du bail au plus tard le 31 juillet 2006, la signature de la promesse de vente entre les parties au plus tard le 30 septembre 2006, la réalisation de la vente par acte authentique le 10 décembre 2006 et au plus tard le 25 décembre 2006. Cette offre est paraphée et signée par la SNC Domaine de la Cadoule et la société Otem ; que le 24 novembre 2006, la SAS Otem présentait à la Société générale un dossier de financement de cette opération pour le compte de la société Vaillant Couturier, marchand de biens, dont elle était le mandataire, es qualité d'agent immobilier ; que ce dossier portait sur l'offre d'acquisition précitée ; que le 20 décembre 2006, la Société générale informait la SAS Otem de l'accord de l'établissement pour consentir à la société Vaillant Couturier une ouverture de crédit de 8.484.080, destinée à financer à hauteur de 6.880.800 l'acquisition de l'immeuble à Castries, ainsi que la TVA pour une somme de 1.603.280 ; que le 9 mars 2007, la société Vaillant Couturier adressait à la banque la promesse de vente du 22 février 2007 et les copies signées du protocole de prise à bail et du bail commercial, précisant qu'elle restait dans l'attente des informations et documents relatifs à la société LVR Vacances ; que le 28 mars 2007, la société Vaillant Couturier relançait la société LVR Vacances laquelle n'avait toujours pas transmis un certain nombre d'informations relatives à sa société et à son activité, de nature à permettre la levée de la condition suspensive de financement et la réalisation du projet d'acquisition ; que le 3 avril 2007, la Société générale écrivait en ces termes à la société Otem : "nous faisons suite à notre offre datée du 20 décembre 2006 concernant le financement de l'acquisition en VEFA d'une résidence de tourisme à Castries dont la mise en place était conditionnée à la production de plusieurs documents dont un bail commercial liant la société Vaillant Couturier à RS Résidences ou LVR Vacances. A ce jour les conditions de mise en place du crédit ne sont pas réunies. Nous sommes donc au regret de vous informer de la caducité de notre offre" ; que par courrier du 1er août 2007, la Société générale réitérait les termes de son refus auprès de la société Vaillant Couturier et de la SAS Otem en les explicitant ; qu'elle précisait que suite à la modification d'un des acteurs du projet (remplacement de RS Résidences par LVR Vacances en qualité de preneur à bail) elle avait demandé divers documents relatifs a cette société ; qu'elle rappelait que lors d'un rendez-vous tenu le 26 mars 2007 elle avait indiqué que la non-production de ces documents entraînerait la caducité de son offre, ce qu'elle avait confirmé le 3 avril 2007 ; que par lettre recommandée du 5 avril 2007, la société Vaillant Couturier confirmait a la société Domaine de la Cadoule le refus de financement de l'opération par sa banque ; qu'iI résulte des pièces de la procédure que la société MEM, agent immobilier, est intervenue en qualité de mandataire de la société Vaillant Couturier, marchand de biens ; que l'offre d'acquisition énonçait clairement la faculté de lui substituer une autre société ; que la société Domaine de la Cadoule ne peut se prévaloir de la caducité de l'offre d'acquisition faite par la société Otem le 22 juin 2006 au 30 juin 2006, cette échéance n'étant pas compatible avec le contenu de cette offre, approuvé et signé par la société Domaine de la Cadoule et qui reconnaît de surcroît que les parties ont continué de négocier pour déboucher sur une promesse synallagmatique de vente ; qu'iI était d'ailleurs expressément convenu par les parties le cadre juridique de l'opération, à savoir que cette offre serait suivie de la recherche d'un financement, puis de la signature d'une promesse synallagmatique de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'iI s'ensuit que dans l'esprit des parties l'accord de principe d'obtention du prêt était un préalable à la signature du contrat de réservation, ce qui est conforme a l' économie globale de l'opération immobilière complexe, associant une vente en état futur d' achèvement et un bail commercial et dont les enjeux financiers étaient majeurs ; qu'ainsi, il apparaît que l'avant contrat de vente signe le 22 février 2007, entre la SNC Domaine de la Cadoule et la société Vaillant Couturier s'inscrit dans la continuité des accords passes: offre d'acquisition formée le 22 juin 2006, approuvée par la SNC Domaine de la Cadoule, demande de financement le 24 novembre 2006, signature du protocole d'engagement de prise a bail commercial signé le 19 février 2007 par le vendeur, acquéreur et le preneur, signature de l'avant contrat de vente le 22 février 2007 et le même jour signature du bail entre l'acquéreur et le preneur ; que s'il est constant que le contrat de réservation énonce parmi ses conditions suspensives celle relative à l'obtention d'un prêt, ii apparaît que les exigences posées quant au financement sont strictement identiques à celles figurant dans l'offre détaillée d'acquisition faite par la société Otem et approuvée par la SNC Domaine de la Cadoule et dans l'accord détaillé de financement octroyé par la banque en décembre 2006, tant en ce qui concerne l'objet de la vente que les modalités du prêt, les parties contractantes ayant manifestement entendu proroger les effets de leurs accords, sans qu'il y ait lieu pour l'acquéreur de soumettre un nouveau dossier de financement, sauf à parfaire le dossier de financement qui était déjà en cours auprès de la Société générale, la finalisation de ce financement nécessitant dans l'intérêt des parties d'insérer dans l'avant-projet de vente une condition suspensive relative à l'obtention du prêt soumise à une échéance précise, soit le 6 avril 2007 ; qu'iI ne saurait donc être reproche à la société Vaillant Couturier de n'avoir pas déposé une nouvelle demande de prêt conformément aux dispositions contractuelles, puisqu'au 22 février 2007, elle était toujours bénéficiaire de l'accord de principe de la Société générale, laquelle ne s'était pas prévalue de la caducité de son offre. Cet accord était cependant lui-même conditionné par l'obtention de divers documents ; qu'iI est en revanche acquis que la Société générale a le 3 avril 2007 rétracté son offre ; qu'en application de l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, oblige sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que la Société générale a expliqué et motive son refus dans ses courriers du 3 avril et 1er août 2007 ; qu'elle a en effet estimé que les conditions de mise en place du crédit n'étaient pas réunies et en particulier compte tenu de la substitution de preneur (LVR Vacances aux lieu et place de RS Résidences) et qu'elle ne disposait pas de suffisamment de garanties concernant ce preneur en l'absence de divers documents le concernant : une situation comptable à fin février, le bilan et la liasse fiscale certifies par le gérant ou enregistrés au tribunal de commerce, le rapport de gestion certifies conformes par le gérant, le PV d' assemblée générale des associés certifiant les comptes annuels et acceptant les termes d'une augmentation de capital ; qu'il s'évince des pièces de la procédure qu'à l'origine le bail commercial devait être consenti à la société RS Résidences ; que cela résulte du dossier de financement soumis par la société OTEM à la Société générale en novembre 2006 an l'exploitant désigné était RS Résidences ; que la marque de la société LVR Vacances, associé de RS Résidences, devait servir de support de commercialisation ; que cela résulte également de l'accord consenti par la banque en décembre 2006 ; que courant février 2007, il a été décidé que la société LVR Vacances se substituait la société RS Résidences, ce toutefois avec l' accord du vendeur la SNC Domaine de la Cadoule qui a signé le protocole d'engagement de prise à bail commercial avec la société Vaillant Couturier et la société LVR Vacances ; que le bail commercial signé le 22 février 2007 a été transmis le 9 mars 2007 à la Société générale avec la promesse de vente et le protocole de prise à bail ; que le changement de preneur constituant un changement substantiel dans l'économie générale de l'opération a conduit la Société générale a exiger des garanti es supplémentaires afférentes a ce nouveau preneur (lequel avait été accepté par le vendeur) ; que ce seul changement au regard de l'importance de l'opération et des enjeux financiers en cause était de nature à justifier la rétractation de son offre ; qu'elle a néanmoins tenté d'obtenir des garanties complémentaires sur l'activité de la société LVR Vacances qui ne lui ont pas été communiquées ; que ces garanties ne lui ont pas été apportées et c'est de manière légitime qu'avant l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt fixé au 6 avril 2007, elle a rétracté son offre ; que la preuve n'est pas rapportée de ce que cette rétractation soit imputable à la société Vaillant Couturier ; que celle-ci justifie avoir sollicité auprès de la société LVR Vacances les documents sollicités par la banque pour constituer son dossier, par courriers électroniques en février et mars 2007, puis par une mise en demeure du 28 mars 2007 ; que quand bien même, elle les aurait obtenus, rien ne permet d'affirmer que la banque avait validé son offre, celle-ci conservant toute liberté d'appréciation dais l'octroi du prêt ; que de surcroît la SNC Domaine de la Cadoule qui a cautionné le changement de preneur le 19 février 2007 ne peut en faire le reproche à la société Vaillant Couturier ; qu'enfin, la prétendue complaisance de la banque qui aurait pour des motifs fallacieux refusé de valider son offre de prêt ne repose sur aucun élément objectif, de même que les liens d'affaires pouvant exister entre la société Otem et la société Vaillant Couturier et la qualité des associés de ces sociétés sont étrangers aux débats à défaut de pouvoir faire la preuve d'une quelconque fraude ou collusion ; qu'il est de jurisprudence constante que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée réalisée dès la présentation d'une offre, à la condition que cette offre ne soit pas ultérieurement rétractée ; que les courriers adressés par la banque ont bien pour objet le "refus" de celle-ci. Ce refus émanant de la banque est clairement exprimé et ne souffle aucune interprétation, ni ambiguïté ; que la SNC Domaine de la Cadoule est totalement défaillante à démontrer que, la rétractation de la banque ne s'appuierait pas sur un motif légitime ou serait déloyale en ce qu'elle serait la conséquence du désistement de l'acquéreur ; qu'aucun élément factuel ne permet ainsi de prouver que la société Vaillant Couturier a empêché l'accomplissement de la condition suspensive, d'établir que la condition doit être tenue pour défaillie par la faute de l'acquéreur ou comme cela est suggéré, ne permet de prouver une certaine complaisance de la banque qui aurait, sous couvert d'un refus apparent, masqué la renonciation de la société Vaillant Couturier ; qu'il convient donc de juger que la condition suspensive relative à l'obtention du prêt ne s'est pas réalisée, que ce défaut n'est pas imputable à l'acquéreur ; que la vente est ainsi devenue caduque, chacune des parties retrouvant sa pleine et entière liberté ; que le contrat de réservation énonce que "le réservataire ne pourra recouvrer la somme versée, sous déduction des frais débours et honoraires pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives énoncées aux présentes" ; 1°) Alors que, dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la Cadoule rappelait qu'aux termes du contrat de réservation du 22 février 2007, « le réservataire s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de trente jours des présentes » ; qu'en affirmant que les parties avaient entendu, eu égard à l'identité des conditions de financement prévues par le contrat de réservation et l'offre acceptée du 22 juin 2006, dispenser le réservataire de présenter une nouvelle offre de financement sauf à parfaire le dossier en cours, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause en violation de l'article 1134 du code civil : 2°) Alors que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la Cadoule rappelait qu'aux termes du contrat de réservation du 22 février 2007, « le réservataire s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de trente jours des présentes » ; qu'elle expliquait que les parties avaient stipulé cette clause malgré l'offre de prêt sous condition présentée le 20 décembre 2006 par la Société générale à la réservataire, étant donné que sa validité était limitée au 31 janvier 2007 ; qu'elle soutenait que la société Vaillant Couturier n'avait pas respecté cette obligation de déposer une nouvelle demande de prêt, ce dont il résultait que la condition devait être réputée accomplie au sens de l'article 1178 du code civil ; que pour conclure que les parties avaient entendu dispenser la réservataire de présenter une nouvelle offre de financement sauf à parfaire le dossier en cours, l'arrêt attaqué s'appuie sur la circonstance que la banque n'avait jamais invoqué la caducité de son offre ou ne l'avait jamais tenue comme telle, malgré le dépassement de sa date de validité ; qu'en se prononçant par ce motif inopérant tiré de la valeur donné par un tiers à une offre sur laquelle les parties au contrat de réservation n'avaient aucune maîtrise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil ; 3°) Alors que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité du contrat ; que dans ses conclusions d'appel, la société domaine de la Cadoule se prévalait de ce que la signature des contrats de bail et de protocole à bail avant le 31 juillet 2006, érigée en condition suspensive, n'était pas intervenue dans les délais requis en sorte que le contrat était caduc ; qu'en écartant ce moyen au motif que ces délais de réalisation n'étaient pas prévus sous cette sanction, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil ; 4°) Alors que la prorogation de la condition suppose une volonté claire et sans équivoque de renoncer à la caducité du contrat et au bénéfice de la condition suspensive ; qu'en se bornant à relever l'identité des conditions de financement prévues par le contrat de réservation et l'offre acceptée du 22 juin 2006 pour conclure que les parties avaient entendu proroger les conditions de l'offre acceptée du 22 juin 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.