Identifiant: JURITEXT000024918994

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{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/24/91/89/JURITEXT000024918994.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 novembre 2011, 10-13.558, Inédit", "date_decision": "2011-11-29 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31101460", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "10-13558", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2009-11-30", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Douai", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Terrier (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Waquet, Farge et Hazan", "rapporteur": "", "ecli": "", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que la caducité de la promesse synallagmatique de vente consentie par la SCI Miccar (la SCI) au profit des époux X...n'était prévue qu'en cas de défaillance des conditions suspensives, retenu que les deux conditions suspensives de l'obtention d'un prêt et du non-exercice du droit de préemption étaient stipulées au bénéfice exclusif de l'acquéreur et que la SCI ne pouvait se prévaloir de leur défaillance, et relevé que la condition suspensive relative au prêt était accomplie le 1er juin 2006 et que celle relative au droit de préemption était réalisée en juillet 2006 et que le 27 juillet 2006, la SCI avait proposé de " proroger le compromis ", la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a exactement déduit, sans dénaturation, que la promesse de vente n'était pas caduque ; Attendu, d'autre part, qu'ayant, par une appréciation souveraine, retenu, pour condamner la SCI à verser le montant de la clause pénale prévue au contrat aux époux X..., que celle-ci n'avait pas un caractère manifestement excessif, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Mais attendu que le premier moyen étant rejeté, le grief pris d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Miccar aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Miccar à payer aux époux X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Miccar ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la SCI Miccar PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la résolution de la vente intervenue le 14 septembre 2005 entre Monsieur Marc X...et Madame Florence Y..., épouse X..., et la SCI MICCAR aux torts de cette dernière et en ce qu'il l'avait condamnée à payer aux époux X...la somme de 50. 000 euros à titre de dommages et intérêts AUX MOTIFS PROPRES QUE selon acte sous seing privé des 12 et 14 septembre 2005, Monsieur et Madame X...ont acquis auprès de la SCI MICCAR représentée par Monsieur C..., cogérant, un immeuble à usage d'habitation situé 3 route nationale à CHERENG, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Grand Angle Pévèle, moyennant un prix de 500. 000 euros ; que cette vente était consentie sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs ; que la date initialement prévue pour la réitération de la vente par acte authentique était fixée à fin décembre 205 ; que les parties ont convenu d'un report de cette date au 1er juin 2006 ; que le 1er juin 206, le notaire des acquéreurs, Me A..., a informé Me B..., notaire de la venderesse, que le financement demandé par les acheteurs était bouclé puisque ceux-ci avaient obtenu auprès du crédit agricole un prêt d'un montant de 85. 000 euros et un financement relais dans l'attente du prix de vente de leur propre maison laquelle devrait être cédée selon acte authentique du 12 juillet 2006 ; que par courrier du 17 juin 2006, Me A...a indiqué qu'il était impératif pour les acquéreurs de disposer des clés de l'immeuble pour le 30 juin 2006 conformément aux engagements pris par les signataires de la promesse de vente ; que par lettre recommandée, M. et Mme X...ont mis en demeure Maître B...afin que celui-ci convoque les parties pour signature au plus tard le 4 juillet 2006 ; que par courrier du 4 juillet 2006, ce dernier indiquait qu'il n'avait toujours pas obtenu la renonciation du droit de préemption de la communauté urbaine de Lille (CUDL) et qu'en conséquence, l'acte ne pourrait être signé avant le 12 juillet, date à laquelle une réunion de cette collectivité devait se tenir ; qu'un nouveau rendez-vous pour la signature de l'acte notarié a été sollicité par les acquéreurs pour le 20 juillet 2006, reporté au 27 juillet 2006 ; qu'à cette date, un procès-verbal de carence a été dressé dans la mesure où les acquéreurs avaient constaté que l'immeuble n'était pas libre d'occupation (le père de M. Michaël C... y étant hébergé) ; que la SCI MICCAR a proposé de  proroger le compromis jusqu'au 30 août 2006 » et de verser 200 euros par jour de retard à défaut de signature ; que M. et Mme X...n'ont pas accepté cette proposition étant sans logement ; que cependant par courrier du 7 août 2006, ils sont revenus sur leur refus et ont donné leur accord pour cette date du 30 août 2006 ; que par lettre du 28 août 2006, maître A...s'est étonnée de n'avoir reçu aucune convocation ; que Maître B...a indiqué que Monsieur C... père étant en vacances jusqu'au 5 septembre 2006, il était impossible de prendre une décision avant cette date ; que la SCI MICCAR a été sommée, par acte d'huissier du 4 septembre 2006, d'avoir à comparaître en l'étude de Maître B...le 7 septembre 2006, pour signature de l'acte authentique de vente ; que seul le père de Monsieur C... était présent, sans pouvoir de représentation pour la SCI MICCAR ; qu'il a indiqué que son fils n'avait pas été informé de la mise en demeure ; qu'un nouveau procès-verbal de carence a donc été dressé ; ( ) que l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que selon acte sous seing privé signé le 30 juillet 2005 par l'intermédiaire de l'agence immobilière Grand angle Pévèle, la SCI MICCAR a vendu à Monsieur et Madame X...un immeuble situé à CHERENG, 3 route nationale moyennant un prix de 500. 000 euros ; que cet acte est une promesse synallagmatique de vente qui contient les stipulations suivantes :- l'acquéreur doit devenir propriétaire et entrer en jouissance de l'immeuble au jour de la signature de l'acte authentique  le financement doit être fait à hauteur de 240. 000 euros au moyen de fonds propres des acquéreurs et pour 310. 300 euros au moyen de prêts bancaires  la condition suspensive liée à l'obtention des prêts est « stipulée au seul profit de l'acquéreur ». sa durée est fixée à 40 jours soit jusqu'au 24 octobre (l'année n'étant pas précisée). A défaut de réalisation de la condition suspensive, chaque partie retrouve sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre ;- les conditions suspensives liées à l'urbanisme, à l'état hypothécaire et au droit de préemption sont également stipulées « au seul profit de l'acquéreur »- la signature de l'acte authentique de vente doit intervenir au plus tard fin décembre 2005 (mention barrée, la date du 1er juin 2006 ayant été ajoutée, cette rectification ayant été paraphée par le gérant de la SCI MICCAR), la vente étant cependant parfaite dès la signature de la promesse compte tenu de l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; que le refus d'une des parties de signer l'acte authentique autorise la partie qui n'est pas en faute à recourir à la justice pour voir prononcer la résolution du contrat ou demander l'exécution forcée de la vente ; qu'il résulte de ces dispositions contractuelles liant les parties que la caducité de la promesse n'était prévue qu'en cas de défaillance des conditions suspensives et non en cas de refus de l'une des parties de régulariser la vente par acte authentique ; que par ailleurs, il est expressément prévu que tant la condition suspensive liée à l'obtention du prêt que celle relative à l'obtention de la renonciation de la communauté urbaine de Lille à son droit de préemption, sont exclusivement stipulées au bénéfice des acquéreurs de sorte que la SCI venderesse ne peut se prévaloir de la défaillance de ces conditions ; qu'en conséquence, faute pour Monsieur et Madame X...d'avoir invoqué la défaillance des conditions prévues à leur seul profit, la SCI MICCAR ne peut se prévaloir de la caducité de la promesse ; qu'en outre, il y a lieu de constater que ces conditions suspensives ont été réalisées puisque Monsieur et Madame X...justifient qu'ils disposaient des fonds nécessaires à leur acquisition ayant obtenu un prêt relais dans l'attente de la vente de leur propre immeuble et la communauté urbaine de Lille ayant renoncé à l'exercice du droit de préemption en juillet 2006 ; que dès lors, la promesse est restée valable et la SCI MICCAR ne peut prétendre que postérieurement au 1er juin 2006, des négociations ont commencé dans le but d'aboutir à un nouvel accord ; que la SCI MICCAR avait d'ailleurs une parfaite connaissance de la validité de l'acte puisque le 27 juillet 2006, elle a proposé de  proroger le compromis'jusqu'à la fin du mois d'août ; que par ailleurs, tel que précédemment indiqué, le défaut de réitération de la vente par acte authentique à la date contractuellement fixée soit fin décembre 2005 puis le 1er juin 2006 ne rendait pas caduque la promesse mais constituait la date à partir de laquelle l'une des parties pouvait exiger soit la résolution de la vente soit son exécution forcée ; que le fait que l'acte authentique n'ait pas été signé le 1er juin 2006 est donc sans incidence sur la validité de l'engagement des parties à la vente ; que suite à la convocation des parties par Maître B...le 27 juillet 2006, la régularisation de l'acte authentique de vente n'a pu aboutir dans la mesure où la SCI MICCAR était dans l'impossibilité d'exécuter son obligation de délivrance de l'immeuble, la jouissance du bien, occupé par la famille du gérant de la SCI MICCAR, ne pouvant être conférée aux acquéreurs ; que par la suite, même si la SCI MICCAR avait elle-même proposé la signature définitive de l'acte de vente au 30 août 2006, proposition refusée dans un premier temps par les acquéreurs (le 27 juillet) mais acceptée dès le 7 août 2006, le gérant de la société ne s'est pas présenté à l'étude notariale le jour fixé pour signature, et ce malgré le fait qu'il ait été sommé de le faire, à l'adresse indiquée comme étant celle du siège social de la SCI ; que dès lors, il convient de prononcer la résolution de la vente intervenue le 14 septembre 2005 aux torts de la SCI MICCAR ; que selon promesse du 14 septembre 2005, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti ( ), la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 50. 000 euros ; que cette clause doit être analysée comme constitutive d'une clause pénale au sens de l'article 1126 du code civil ; que la SCI MICCAR ne rapporte pas la preuve du caractère manifestement excessif de cette clause au préjudice subi par Monsieur et Madame X...qui, ayant vendu leur propre immeuble d'habitation, se sont, en raison du refus de la SCI MICCAR de délivrer le bien objet de la promesse libre d'occupation, retrouvés avec leurs enfants, sans domicile et ont dû être hébergés pendant plus de deux mois par des amis et mettre leurs meubles en dépôt ; qu'en outre, ces derniers avaient procédé au déblocage des fonds nécessaires à leur acquisition, ce qui leur a occasionné un préjudice financier ; que la demande de réduction de la clause pénale doit donc être rejetée ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE au terme du compromis de vente signé par les parties le 14 septembre 2005, l'acte authentique de vente, l'immeuble devait être signé en l'étude de Maître B...au plus tard le 1er juin 2006 ; qu'il ressort des multiples correspondances échangées entre Maître B..., notaire de la venderesse chargé d'établir l'acte authentique, Maître A..., notaire des acquéreurs et les époux X..., que la vente a été repoussée à plusieurs reprises, en raison de l'occupation par la père de Monsieur Mickäel C... et de l'absence de purge du droit de préemption de la communauté urbaine de Lille ; qu'il n'est pas contesté que le 12 juillet 2006, la CUDL a renoncé à l'exercice de son droit de préemption ; qu'aussi, le 27 juillet 2006, les parties ont été convoquées en l'étude de Maître B...afin de signer l'acte authentique ; que pourtant, à cette date, Maître B...a dû dresser un procès-verbal de carence dont il ressort que l'immeuble n'était pas libre d'occupation, Monsieur C... proposant aux acquéreurs de proroger le compromis jusqu'au 30 août 2006 et de leur verser la somme de 200 euros par jour de retard, si la vente n'était pas réitérée à cette date ; que par courrier de leur conseil du 7 octobre 2006, les époux X..., qui dans un premier temps, avaient refusé la proposition, l'ont finalement acceptée et les parties ont à nouveau été convoquées en l'étude de Maître B...le 7 septembre 2006 ; qu'or, à cette date, Maître B...a été contraint de dresser un second procès-verbal de carence en raison, cette fois, de l'absence de Monsieur Michaël C... ; que si ce dernier prétend que la sommation d'assister à la venet ne lui a pas été remise à personne, il convient de relever qu'elle lui a été envoyée à l'adresse figurant au compromis, seule adresse connue par les parties, et qu'il apparaît extrêmement curieux que son père, Monsieur Georges C..., se soit présenté en l'étude de Maître B...le 7 septembre 2006 à l'heure convenue, sans l'avoir préalablement avisé de la convocation ; que le compromis du 14 septembre 2005 stipule qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser par acte authentique la vente dans le délai imparti, sauf à justifier d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte sans préjudice des dommages et intérêts, la partie qui n'est pas en défaut pouvant à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat ; que Monsieur C... prétend que le délai de validité du compromis a été dépassé puisque la vente devait être signée au plus tard le 1er juin 2006 et que la condition suspensive relative à l'obtention du prêt a défailli, entraînant la caducité du compromis ; qu'il convient de relever, tout d'abord, que le dépassement de la date prévue au compromis pour régulariser la vente n'entraîne pas sa caducité, mais autorise la partie qui n'est pas en faute, soit à mettre son co-contractant en demeure de régulariser l'acte authentique, au besoin en ayant recours à justice, soit à se prévaloir de la résolution de la vente ; que par ailleurs, s'agissant de la condition suspensive d'obtention du prêt, il sera souligné qu'à aucun moment Monsieur C... n'a entendu se prévaloir de sa défaillance ; qu'ainsi, lorsqu'il comparaît en l'étude de Maître B...le 27 juillet 2006, alors que les époux X...disposent du financement nécessaire à l'acquisition, Monsieur C... ne fait aucune référence au défaut d'obtention du prêt dans le délai fixé au compromis, et formule même une proposition afin que la vente aboutisse, ce qui établit qu'il avait renoncé à s'en prévaloir ; qu'il ne saurait donc être considéré que le compromis était caduc au 1er juin 2006 ; que Monsieur C... ne rapportant la preuve d'aucun élément de nature à justifier sa carence lors de la réitération de la vente par acte authentique de nature à justifier sa carence lors de la réitération de la vente par acte authentique le 7 septembre 2006, la résolution de la vente sera prononcée aux torts de la SCI MICCAR ; sur l'indemnisation : que le compromis du 14 septembre 2005 stipule qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti ( ), la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 50. 000 euros ; que les éléments de la procédure établissent qu'en raison du refus de Monsieur C... de réitérer la vente, les époux X...se sont trouvés sans domicile avec leurs trois enfants à compter du 8 juillet 2006 et qu'ils ont dû avoir recours à plusieurs solutions précaires qui ont généré des frais de déménagement, des frais de location de véhicules et de garde-meubles ; que dans ces conditions, la SCI MICCAR sera condamnée à payer aux époux X...la somme de 50. 000 euros de dommages et intérêts ; 1°) ALORS QUE la défaillance d'une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif d'une partie peut être invoquée par son cocontractant pour faire constater la caducité de l'acte, à moins que le bénéficiaire de la condition n'y ait renoncé dans le délai contractuellement prévu ; qu'en l'espèce, il résultait de la promesse de vente du 14 septembre 2005 conclu entre la SCI MICCAR (venderesse) et les époux X...(les acquéreurs) que la promesse de vente était consentie sous la condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un prêt immobilier et de purge du droit de préemption ; que l'article K de la promesse précisait, à propos de la condition d'obtention du prêt, que « si l'acquéreur décide de renoncer à la présente condition suspensive, soit parce que le montant total des prêts offerts est inférieur à celui des prêts sollicités, soit pour des raisons de pure convenance personnelle, il devra le notifier au vendeur et/ ou au mandataire avant l'expiration du délai fixé au paragraphe G », soit, du fait du report de la date de réitération de l'acte authentique, au plus tard le 1er juin 2006 ; qu'en retenant que les conditions suspensives avaient été stipulées dans l'intérêt exclusif des acquéreurs pour refuser à la société MICCAR la possibilité de se prévaloir de la défaillance de ces conditions, pour prononcer en conséquence la résolution de l'acte du 14 septembre 2005 aux torts de la SCI MICCAR et la condamner au paiement de la clause pénale, lorsqu'il ne résultait d'aucune de ses constatations que les acquéreurs avaient renoncé aux conditions suspensives avant leur défaillance, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ; 2°) ALORS en tout état de cause QUE la caducité résultant de la défaillance d'une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif d'une partie peut être invoquée par son cocontractant à tout le moins lorsque le contrat stipule que l'acte serait automatiquement caduc en cas de non-réalisation de la condition dans le délai contractuel ; qu'en l'espèce, ainsi que le faisait expressément valoir la société MICCAR, si les conditions suspensives étaient stipulées dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, la promesse précisait également que « si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée ( ), chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre et la somme remise par l'acquéreur, à titre d'acompte, lui sera immédiatement restituée, et ceci sans aucune formalité » ; qu'en se bornant à relever que les conditions suspensives litigieuses avaient été stipulées dans l'intérêt exclusif des acquéreurs pour refuser à la SCI MICCAR la possibilité de se prévaloir de leur défaillance, lorsqu'elle avait elle-même relevé l'existence de la stipulation contractuelle précitée (arrêt attaqué p. 6), la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ; 3°) ALORS en outre QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; qu'il résultait de la promesse que seule la condition suspensive d'obtention du prêt était stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur (paragraphe H), aucune stipulation ne précisant que la condition de purge du droit de préemption profiterait au seul acquéreur ; qu'en affirmant que cette dernière condition suspensive comme la condition d'obtention du prêt auraient toutes deux été stipulées dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, la cour d'appel a dénaturé la promesse de vente et violé l'article 1134 du Code civil ; 4°) ALORS QUE la condition d'obtention d'un prêt n'est réputée accomplie que si son bénéficiaire justifie avoir reçu dans le délai imparti une offre ferme et sans réserve de prêt pour le montant prévu au contrat ; qu'en l'espèce, la SCI MICCAR soutenait que la date de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, initialement fixée au 24 octobre 1995, avait été reportée au 1er juin 2006, date retenue pour la réalisation de l'acte authentique ; que la promesse précisait que cette condition serait considérée comme réalisée dès que l'acquéreur aurait obtenu, dans le délai fixé, un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques convenues (paragraphe G) ; que l'exposante faisait valoir que les époux X...ne justifiaient pas avoir obtenu à cette date le prêt érigé en condition, leur notaire s'étant borné à lui notifier par lettre du 1er juin 2006 que « le financement de ses clients est désormais bouclé » sans donner le moindre détail quant à l'auteur, à la date et au montant de l'offre de prêt ; qu'en affirmant que « Monsieur et Madame X...justifient qu'ils disposaient des fonds nécessaires à leur acquisition ayant obtenu un prêt relais dans l'attente de la vente de leur propre immeuble », un prêt pour un montant de 85. 000 euros leur étant accordé par le Crédit Agricole (arrêt attaqué p. 3 et p. 6), sans concrètement relever que les époux X...produisaient une offre ferme et précise d'un montant de 85. 000 euros antérieure à la date du 1er juin 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1176 du Code civil ; 5°) ALORS en outre QUE s'agissant de la condition de purge du droit de préemption, la SCI MICCAR faisait valoir qu'aux termes de la promesse, « l'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l'obtention par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte » ; qu'elle faisait encore valoir que la date fixée pour la réitération de l'acte authentique ayant été reportée au 1er juin 2006, le terme de la condition suspensive de purge du droit de préemption avait été également reporté à cette même date ; qu'en affirmant que la renonciation de la communauté urbaine de LILLE « à l'exercice du droit de préemption en juillet 2006 » (jugement entrepris p. 3 et arrêt attaqué p. 6) avait réalisé la condition suspensive de purge du droit de préemption au 1er juin 2006, sans à aucun moment constater que les parties auraient fixé la date de réalisation de cette condition suspensive à une date postérieure au 1er juin 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil ; 6°) ALORS QUE sauf renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de la caducité de l'acte, la partie qui propose une simple prorogation d'une promesse postérieurement à la défaillance des conditions suspensives soumet à son cocontractant une nouvelle offre de conclure un contrat de vente à des conditions différentes de l'acte initial ; que la promesse précisait à cet égard que l'éventuelle prorogation de la durée de la condition suspensive d'obtention du prêt ne pouvait « se faire que sur demande expresse par l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur » (paragraphe H) ; qu'en affirmant, par motifs propres, que « la SCI MICCAR avait d'ailleurs une parfaite connaissance de la validité de l'acte puisque le 27 juillet 2006, elle a proposé de  proroger le compromis'jusqu'à la fin du mois d'août » et ce, sans faire « aucune référence au défaut d'obtention du prêt dans le délai fixé au compromis, et formule même une proposition afin que la vente aboutisse, ce qui établit qu'il avait renoncé à s'en prévaloir » (motifs adoptés), lorsque la seule proposition de la SCI MICCAR de « faire aboutir la vente », fût-ce sans référence à la défaillance de la condition, ne pouvait suffire à caractériser une volonté claire et non équivoque de sa part à renoncer à la caducité automatique de la promesse initiale résultant de la défaillance déjà acquise des conditions suspensives, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; 7°) ALORS QU'en affirmant que le défaut de réalisation de la vente par acte authentique au 1er juin 2006 ne rendait pas la promesse caduque, lorsque la SCI MICCAR ne cessait de soutenir que cette date correspondait également au terme fixé pour la réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil ; 8°) ALORS en tout état de cause QUE le caractère manifestement excessif de la clause pénale doit s'apprécier non seulement au regard du préjudice subi par le créancier mais également au regard de la situation du débiteur ; qu'en se bornant à affirmer que la SCI MICCAR ne rapportait pas la preuve du caractère manifestement excessif de la clause pénale « eu égard au préjudice subi par Monsieur et Madame X...», sans s'interroger sur le point de savoir si la somme de 50. 000 euros ne constituait pas une pénalité manifestement excessive au regard de la situation du débiteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la SCI MICCAR tendant à voir condamner les époux X...à lui verser une somme de 50. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive de des pourparlers AUX MOTIFS QUE la SCI MICCAR, qui a manqué à ses obligations contractuelles, ne rapporte pas la preuve de la faute qu'elle invoque à l'encontre de Monsieur et Madame X...; qu'en effet, ceux-ci n'ont pas rompu brutalement des pourparlers mais uniquement sollicité l'exécution de la promesse qui avait été signée par les parties avant de constater que son exécution étant impossible du fait de l'occupation de l'immeuble par la famille du gérant de la SCI, de prendre acte de cette situation et d'engager une action aux fins de résolution de la vente ; que dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI MICCAR doit être rejetée ; ALORS QUE commet une faute engageant sa responsabilité civile la partie qui rompt brutalement les pourparlers en vue de la conclusion d'un contrat de vente ; qu'en l'espèce, pour dire que le refus des époux X...de conclure le contrat de vente au mois de septembre 2006 n'était pas fautif, la cour d'appel a retenu qu'ils s'étaient bornés à prendre acte de ce que la promesse de vente initiale du 14 septembre 2005 ne pouvait être exécutée du fait de l'occupation de l'immeuble par la famille du gérant de la SCI ; que la cassation des dispositions ayant dit que la promesse du 14 septembre 2005 n'était pas caduque entraînera, par application de l'article 624 du Code de procédure civile, celles des dispositions ayant rejeté la demande en condamnation des époux X...pour rupture abusive des pourparlers.