Identifiant: JURITEXT000032780433

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{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/32/78/04/JURITEXT000032780433.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 juin 2016, 15-15.348, Inédit", "date_decision": "2016-06-23 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31600770", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "15-15348", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2015-02-03", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Metz", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Chauvin (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Ghestin", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2016:C300770", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 3 février 2015), que Mmes Arlette X...Y..., Bernadette Y..., Laurence Z... et M. Didier Z... (les consorts Y...-Z...), propriétaires indivis d'un immeuble, l'ont donné à bail pour partie à la société Néo restauration partenaires services (la société NRPS) et pour l'autre, à la société hôtelière Metz centre gare ; que cette dernière a entrepris d'importants travaux de démolition ayant affecté la structure du bâtiment ; qu'un arrêté municipal a prononcé, le 14 janvier 2005, l'interdiction d'accès du public au restaurant ; que le 5 avril 2006, les consorts Y...-Z... ont délivré à la société NRPS un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif ; que le 5 mai 2006, la société locataire a assigné les bailleurs en nullité de ce commandement ; qu'à titre reconventionnel, les consorts Y...-Z... ont demandé au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, la résiliation de plein droit du bail ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la société NRPS fait grief à l'arrêt de constater la résiliation de plein droit du bail au 14 janvier 2005 ; Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'il résultait des articles 1722 et 1741 du code civil, que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l'une des parties sauf les dommages-intérêts pouvant être mis à la charge de la partie déclarée responsable de cette perte et relevé que l'immeuble présentait, dans son état actuel, d'importantes faiblesses structurelles nécessitant d'entreprendre, avant toute exploitation, une restructuration lourde, que le coût de ces travaux évalué par un bureau d'études à plus de 3 000 000 d'euros était disproportionné au rendement locatif de l'immeuble de 87 000 euros par an et que les bailleurs avaient manqué à leurs obligations contractuelles tenant, d'une part, à la délivrance et à l'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'autre part, à la garantie au preneur de la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail, la cour d'appel, répondant aux conclusions, en a exactement déduit que la perte totale de la chose louée entraînait la résiliation de plein droit du bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la société NRPS fait le même grief ; Mais attendu qu'ayant relevé que les lieux loués étaient destinés à la restauration, que des défauts de structure avaient été mis en évidence lors des travaux réalisés par le locataire des étages supérieurs à destination d'hôtel et que la société NRPS n'avait pas eu la jouissance des locaux depuis le 14 janvier 2005, date de l'arrêté ayant interdit leur accès du public, la cour d'appel a, à bon droit, décidé que la résiliation de plein droit du bail avait pris effet à cette date ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Néo restauration partenaires services aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société Néo restauration partenaires services PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à la Cour d'appel de Metz d'avoir constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail passé entre l'indivision Y...-Z... (bailleur) et la société NRPS (preneur) le 2 avril 1997 à effet au 14 janvier 2005 et en conséquence, d'avoir fait masse des dépens d'appel et de première instance, et a condamné d'une part la société NRPS et d'autre part l'indivision Y...-Z... à en assumer la charge par moitié et d'avoir débouté la société NRPS de ses demandes en paiement de ses frais irrépétibles ; AUX MOTIFS QUE les constatations techniques initiales de l'immeuble, objet du contrat de location en litige, ont été complétées consécutivement à la décision en référé du 6 novembre 2012 qui a permis de pénétrer dans l'ancien local de restauration loué par la société NRPS ; que ces bilans et état des lieux complémentaires n'ont été réalisés que postérieurement au jugement entrepris ; qu'ainsi, il y a lieu de rappeler que les experts B...et C...ont été contraints de déposer un rapport d'expertise « en l'état » daté du 19 mars 2007 en relevant la difficulté d'accès au rez-de-chaussée et au premier étage, occupé à l'époque par un restaurant « comportant des décorations ne permettant pas de contrôler les structures porteuses lesquelles ne peuvent faire l'objet d'investigations que par des actions destructives permettant d'accéder aux murs, aux dalles, aux poteaux et aux poutres ; qu'il résulte du document établi par la Snc Lavallin intitulé « diagnostic structurel du bâtiment « Globe » que les sondages de structures (destructifs et non destructifs de type forescan ») ont été réalisés en janvier 2013 sur des poteaux du rez-de-chaussée de la mezzanine du « Globe » ; que notamment il a été relevé le mauvais état des poteaux en béton du rez-de-chaussée b ceux-ci présentant des « nids de cailloux » et une « absence de liant » ; qu'il a été constaté « en tête des poteaux de rez-de-chaussée et de la mezzanine, un décalage entre les poteaux et le plancher bas du premier étage par des frais superposés non reliés entre eux. Il n'y a pas de fixation. Le maintien latéral est assuré par des « frottements » ; qu'enfin après sondage du poteau du rez-dechaussée et de la mezzanine il a été constaté que « le ferraillage longitudinal est insuffisant pour reprendre les charges. Toutefois les cadres ont des diamètres trop faibles et des espacements trop importants pour satisfaire aux règles actuelles. Cette faiblesse rend les poteaux sensibles à des ruptures fragiles comme CETOBA a déjà pu le préciser lors de ses précédents rapports » ; qu'elle en conclu que l'importance des poteaux n'est plus suffisante et que « le bâtiment apparaît aujourd'hui comme impropre à l'utilisation et présente un caractère dangereux » ; qu'enfin, elle affirme que « l'intégralité du bâtiment doit être purgé et il doit être procédé à une restructuration lourde afin de reprendre l'intégralité de la structure et l'infrastructure travaux est estimée à environ 3 millions d'euros » ; que quant au bâtiment coté rue Charlemagne, il a été diagnostiqué comme présentant actuellement « de grosses faiblesses structurelles le rendant impropre à l'activité humaine » et nécessitant « des restructurations très lourdes de la structure afin de la renforcer et de réparer des ouvrages dégradés » ; qu'il y a lieu de constater que ces nouveaux éléments techniques sont soumis à l'appréciation de la cour alors que les premiers juges ont valablement pu relever, compte tenu des constatations techniques d'alors, « qu'il existait une inconnue majeure au niveau 1 et au niveau rez-de-chaussée » ; qu'aujourd'hui il est établi par les éléments sus énoncés que les locaux objets du bail commercial souscrit le 2 avril 1997 par la société NRPS présentent des vices structurels nécessitant des mesures confortatives importantes et justifiant la décision municipale d'interdiction d'accès à ceux-ci du public du 14 janvier 2005 (cf. arrêt, p. 7 et 8) ; AUX MOTIFS QUE tel que relevé de manière exhaustive et précise par les premiers juges dans une motivation qu'il y a lieu de reprendre, les locaux donnés en location par les consorts Y...-Z... à la société NRPS sont inexploités depuis 2005 ; qu'il est démontré par les dernières constatations techniques sus énoncées que les locaux comportent des ouvrages dangereux et impropres à assurer la fonction porteuse en sécurité ; qu'en outre l'existence de vices structurels tenant à la construction elle-même et à sa transformation au début du XXème siècle, a été constatée de manière non équivoque et indiscutable par les derniers experts, qui sont intervenus au rez-de-chaussée ainsi qu'au premier étage de l'immeuble loué au cours de la période 2012/ 2013 ; qu'ainsi et sans s'attacher au débat qui oppose les consorts Y...-Z... à la société Hôtelière Metz Centre Gare, autre preneur pour les étages supérieurs de l'immeuble, il y a lieu de considérer que les bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles tenant d'une part à la délivrance et à l'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'autre part, à garantir au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail ; que par conséquent la société NRPS est fondée à opposer aux bailleurs ces manquements pour résister à l'exécution de commandement de payer qu'elle conteste ; qu'en effet, l'obligation au paiement du loyer a perdu en l'espèce toute cause en l'absence de prestations fournies par la partie bailleresse ; AUX MOTIFS QUE l'article 1722 du code civil prévoit que « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement » ; qu'il est admis que la chose est détruite au sens de l'article 1722 susvisé lorsqu'elle a subi une destruction matérielle en raison d'un phénomène (inondations ou incendie) ou lorsqu'elle va être détruite suite à une décision administrative ; qu'au-delà de la destruction physique qui est communément admise, il y a juridiquement perte de la chose, dans le cas où le locataire ne peut jouir de la chose louée ou ne peut plus en user conformément à sa destination ; que dans le même ordre d'idées, la perte de la chose s'entend également de celle qui intervient pour cause économique ; qu'ainsi le chose est réputée perdue pour cause économique lorsqu'il existe un tel déséquilibre entre les revenus de l'immeuble et le montant des travaux à réaliser, que la chose a perdu de valeur intrinsèque ; que tel est le cas notamment lorsque le coût des travaux de réfection est sans commune mesure avec la valeur vénale de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la société NRPS s'oppose à la résiliation du contrat de bail commercial qu'elle a conclu avec les cts Y...-Z..., en considérant que les interdictions administratives d'ouverture ne constituent pas la perte de la chose, du fait de leur caractère temporaire ; qu'il résulte des constatations techniques réalisées en cours de procédure pendant les années 2011 et 2012 que « le bâtiment présente dans son état actuel de grosses faiblesses structurelles le rendant impropre à une activité humaine » justifiant avant toute exploitation « de procéder à une restructuration très au-delà de la structure afin de la renforcer » ; que le bureau d'études a relevé aussi que deux immeubles (place de Gaulle, rue Charlemagne) sont structurellement dépendants l'un de l'autre ; qu'il a pu conclure ainsi que le bâtiment nous apparaît aujourd'hui impropre à l'utilisation et présente un caractère dangereux, ce qui justifie son évacuation immédiate côté rue Charlemagne ; que le coût des travaux consiste en une « restructuration lourde afin de reprendre l'intégralité de la structure de l'infrastructure qui a été estimée par le bureau d'étude à une somme supérieure à 3 millions d'euros » ; que la seule comparaison du rendement locatif de l'immeuble (87 000 € environ) avec le coût des travaux permet de retenir la perte économique de la chose louée au sens de l'article 1722 sus énoncé ; que la société NRPS entend se prévaloir des dispositions de l'article 1741 du code civil qui prévoient que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements » ; que la société intimée prétend que ces dispositions ne sont pas applicables au cas d'espèce dès lors que seul le bailleur a commis une faute par rapport à ses engagements contractuels et qu'en tout état de cause celui-ci ne peut s'en prévaloir pour justifier la résiliation de plein droit du contrat de louage ; qu'à cet égard, il y a lieu de rappeler qu'il résulte de la combinaison des deux textes susvisés que l'article 1741 vient compléter l'article 1722 pour permettre la résiliation lorsque la perte résulte de la faute de l'une des parties ; qu'ainsi la destruction totale de la chose louée entraîne la résiliation automatique du bail, quelle que soit l'origine de cette destruction ; que par conséquent le bailleur ne peut réclamer des loyers et autres sommes pour la période postérieure à la destruction ; qu'enfin l'hypothèse de l'article 1741 permet uniquement de solliciter des dommages et intérêts auprès de la personne qui a commis une faute de nature à permettre la perte de la chose louée ; qu'il y a lieu de constater que la société NRPS a été privée de jouissance et de la possibilité d'exploiter les lieux donnés à bail par les cts Y...-Z... ; qu'étant destinés à la restauration et compte tenu des défauts de structure mis en évidence lors des travaux réalisés par le locataire des étages supérieurs à destination d'hôtel, plusieurs arrêtés municipaux ont été pris, celui du 14 janvier 2005 portant interdiction d'accéder dans les lieux ; que quelles que soient les vicissitudes procédurales de ces décisions, le preneur NRPS n'a pas eu la jouissance des locaux loués depuis le mois de janvier 2005 et ce de manière continue jusqu'à ce jour ; que dès lors la résiliation de plein droit doit être constatée à effet du 14 janvier 2005, date du premier arrêté municipal d'interdiction d'accès ; que la demande d'expulsion a été abandonnée à hauteur d'appel ; qu'au surplus aucune demande indemnitaire n'a été formée par la société NRPS bien qu'elle mette en cause une faute du bailleur résultant de manquements à ses obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible des lieux loués ; 1/ ALORS QU'aux termes de l'article 1722 du Code civil « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit » ; qu'aux termes de l'article 1741 du même Code « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements » ; qu'après avoir constaté d'une part que « les locaux comportaient des ouvrages dangereux et impropres à assurer la fonction porteuse en sécurité », qu'il devait être procédé « à une restructuration lourde » laquelle était en cours et d'autre part que « les bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles tenant d'une part à la délivrance et à l'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'autre part, à garantir au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail », la cour d'appel devait en déduire que la perte de la chose louée n'était que partielle et avait pour origine la faute des bailleurs ; qu'en considérant tout au contraire, que la résiliation de plein droit prévue lorsque la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, devait être ordonnée, la cour d'appel a violé le premier texte susvisé par fausse application et le second texte susvisé par refus d'application ; 2/ ALORS QUE pour faire l'objet d'une résiliation de plein droit, la chose louée doit être détruite en totalité par cas fortuit ; qu'après avoir constaté que « les locaux comportaient des ouvrages dangereux et impropres à assurer la fonction porteuse en sécurité », ce qui avait entraîné un arrêté portant interdiction d'accès dans les lieux, la cour d'appel ne pouvait décider la résiliation de plein droit qu'à la condition de constater que les désordres affectant les structures s'assimilaient à une destruction de la totalité du bâtiment et qu'ils résultaient d'un cas fortuit ; qu'en s'abstenant de procéder à ces constatations, avant de statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1722 du Code civil ; 3/ ALORS QUE si la chose est réputée perdue lorsque le coût des travaux de remise en état de l'immeuble loué dépasse sa valeur, cette assimilation ne joue pas lorsque la vétusté résulte de la faute du bailleur ; qu'en retenant la perte totale après avoir constaté que les bailleurs avaient manqué à leur obligation d'entretien de la chose louée, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1722 du Code civil ; 4/ ALORS QUE le coût des travaux de remise en état de l'immeuble loué n'emporte destruction totale de la chose louée, que s'il excède sa valeur ; qu'après avoir constaté que l'immeuble dont une partie avait été loué à la société NRPS nécessitait des travaux de reprise des structures, la cour d'appel a considéré que le coût de la reprise de la structure avait été estimée à environ 3 000 000 €, cependant que le rendement locatif de l'immeuble serait de 87 000 € ; qu'en se déterminant ainsi, sans préciser la valeur de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de vérifier si le coût des travaux de remise en état de l'immeuble loué atteignait ou excédait sa valeur, privant son arrêt de base légale au regard de l'article 1722 du Code civil ; 5/ ET ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société NRPS avait soutenu que l'immeuble était toujours en place, que sa façade était inchangée, que sa couverture de même, et qu'il suffisait à la banque qui l'avait acquis de terminer les travaux en cours sur la structure, pour que soit levé l'arrêté municipal du 14 janvier 2005 qui n'avait pas mis un obstacle absolu et définitif à l'utilisation des lieux selon leur destination ; que ce moyen était péremptoire dès lors qu'il démontrait le caractère partiel de la perte du fait de l'impossibilité temporaire de jouissance ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à la Cour d'appel de Metz d'avoir constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail passé entre l'indivision Y...-Z... (bailleur) et la société NRPS (preneur) le 2 avril 1997 à effet au 14 janvier 2005 et en conséquence, d'avoir fait masse des dépens d'appel et de première instance, et a condamné d'une part la société NRPS et d'autre part l'indivision Y...-Z... à en assumer la charge par moitié et d'avoir débouté la société NRPS de ses demandes en paiement de ses frais irrépétibles ; AUX MOTIFS QUE les constatations techniques initiales de l'immeuble, objet du contrat de location en litige, ont été complétées consécutivement à la décision en référé du 6 novembre 2012 qui a permis de pénétrer dans l'ancien local de restauration loué par la société NRPS ; que ces bilans et état des lieux complémentaires n'ont été réalisés que postérieurement au jugement entrepris ; qu'ainsi, il y a lieu de rappeler que les experts B...et C...ont été contraints de déposer un rapport d'expertise « en l'état » daté du 19 mars 2007 en relevant la difficulté d'accès au rez-de-chaussée et au premier étage, occupé à l'époque par un restaurant « comportant des décorations ne permettant pas de contrôler les structures porteuses lesquelles ne peuvent faire l'objet d'investigations que par des actions destructives permettant d'accéder aux murs, aux dalles, aux poteaux et aux poutres ; qu'il résulte du document établi par la Snc Lavallin intitulé « diagnostic structurel du bâtiment « Globe » que les sondages de structures (destructifs et non destructifs de type forescan ») ont été réalisés en janvier 2013 sur des poteaux du rez-de-chaussée de la mezzanine du « Globe » ; que notamment il a été relevé le mauvais état des poteaux en béton du rez-de-chaussée b ceux-ci présentant des « nids de cailloux » et une « absence de liant » ; qu'il a été constaté « en tête des poteaux de rez-de-chaussée et de la mezzanine, un décalage entre les poteaux et le plancher bas du premier étage par des frais superposés non reliés entre eux. Il n'y a pas de fixation. Le maintien latéral est assuré par des « frottements » ; qu'enfin après sondage du poteau du rez-dechaussée et de la mezzanine il a été constaté que « le ferraillage longitudinal est insuffisant pour reprendre les charges. Toutefois les cadres ont des diamètres trop faibles et des espacements trop importants pour satisfaire aux règles actuelles. Cette faiblesse rend les poteaux sensibles à des ruptures fragiles comme CETOBA a déjà pu le préciser lors de ses précédents rapports » ; qu'elle en conclu que l'importance des poteaux n'est plus suffisante et que « le bâtiment apparaît aujourd'hui comme impropre à l'utilisation et présente un caractère dangereux » ; qu'enfin, elle affirme que « l'intégralité du bâtiment doit être purgé et il doit être procédé à une restructuration lourde afin de reprendre l'intégralité de la structure et l'infrastructure travaux est estimée à environ 3 millions d'euros » ; que quant au bâtiment coté rue Charlemagne, il a été diagnostiqué comme présentant actuellement « de grosses faiblesses structurelles le rendant impropre à l'activité humaine » et nécessitant « des restructurations très lourdes de la structure afin de la renforcer et de réparer des ouvrages dégradés » ; qu'il y a lieu de constater que ces nouveaux éléments techniques sont soumis à l'appréciation de la cour alors que les premiers juges ont valablement pu relever, compte tenu des constatations techniques d'alors, « qu'il existait une inconnue majeure au niveau 1 et au niveau rez-de-chaussée » ; qu'aujourd'hui il est établi par les éléments sus énoncés que les locaux objets du bail commercial souscrit le 2 avril 1997 par la société NRPS présentent des vices structurels nécessitant des mesures confortatives importantes et justifiant la décision municipale d'interdiction d'accès à ceux-ci du public du 14 janvier 2005 (cf. arrêt, p. 7 et 8) ; AUX MOTIFS QUE tel que relevé de manière exhaustive et précise par les premiers juges dans une motivation qu'il y a lieu de reprendre, les locaux donnés en location par les consorts Y...-Z... à la société NRPS sont inexploités depuis 2005 ; qu'il est démontré par les dernières constatations techniques sus énoncées que les locaux comportent des ouvrages dangereux et impropres à assurer la fonction porteuse en sécurité ; qu'en outre l'existence de vices structurels tenant à la construction elle-même et à sa transformation au début du XXème siècle, a été constatée de manière non équivoque et indiscutable par les derniers experts, qui sont intervenus au rez-de-chaussée ainsi qu'au premier étage de l'immeuble loué au cours de la période 2012/ 2013 ; qu'ainsi et sans s'attacher au débat qui oppose les consorts Y...-Z... à la société Hôtelière Metz Centre Gare, autre preneur pour les étages supérieurs de l'immeuble, il y a lieu de considérer que les bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles tenant d'une part à la délivrance et à l'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'autre part, à garantir au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail ; que par conséquent la société NRPS est fondée à opposer aux bailleurs ces manquements pour résister à l'exécution de commandement de payer qu'elle conteste ; qu'en effet, l'obligation au paiement du loyer a perdu en l'espèce toute cause en l'absence de prestations fournies par la partie bailleresse ; AUX MOTIFS QUE l'article 1722 du code civil prévoit que « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement » ; qu'il est admis que la chose est détruite au sens de l'article 1722 susvisé lorsqu'elle a subi une destruction matérielle en raison d'un phénomène (inondations ou incendie) ou lorsqu'elle va être détruite suite à une décision administrative ; qu'au-delà de la destruction physique qui est communément admise, il y a juridiquement perte de la chose, dans le cas où le locataire ne peut jouir de la chose louée ou ne peut plus en user conformément à sa destination ; que dans le même ordre d'idées, la perte de la chose s'entend également de celle qui intervient pour cause économique ; qu'ainsi le chose est réputée perdue pour cause économique lorsqu'il existe un tel déséquilibre entre les revenus de l'immeuble et le montant des travaux à réaliser, que la chose a perdu de valeur intrinsèque ; que tel est le cas notamment lorsque le coût des travaux de réfection est sans commune mesure avec la valeur vénale de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la société NRPS s'oppose à la résiliation du contrat de bail commercial qu'elle a conclu avec les cts Y...-Z..., en considérant que les interdictions administratives d'ouverture ne constituent pas la perte de la chose, du fait de leur caractère temporaire ; qu'il résulte des constatations techniques réalisées en cours de procédure pendant les années 2011 et 2012 que « le bâtiment présente dans son état actuel de grosses faiblesses structurelles le rendant impropre à une activité humaine » justifiant avant toute exploitation « de procéder à une restructuration très au-delà de la structure afin de la renforcer » ; que le bureau d'études a relevé aussi que deux immeubles (place de Gaulle, rue Charlemagne) sont structurellement dépendants l'un de l'autre ; qu'il a pu conclure ainsi que le bâtiment nous apparaît aujourd'hui impropre à l'utilisation et présente un caractère dangereux, ce qui justifie son évacuation immédiate côté rue Charlemagne ; que le coût des travaux consiste en une « restructuration lourde afin de reprendre l'intégralité de la structure de l'infrastructure qui a été estimée par le bureau d'étude à une somme supérieure à 3 millions d'euros » ; que la seule comparaison du rendement locatif de l'immeuble (87 000 € environ) avec le coût des travaux permet de retenir la perte économique de la chose louée au sens de l'article 1722 sus énoncé ; que la société NRPS entend se prévaloir des dispositions de l'article 1741 du code civil qui prévoient que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements » ; que la société intimée prétend que ces dispositions ne sont pas applicables au cas d'espèce dès lors que seul le bailleur a commis une faute par rapport à ses engagements contractuels et qu'en tout état de cause celui-ci ne peut s'en prévaloir pour justifier la résiliation de plein droit du contrat de louage ; qu'à cet égard, il y a lieu de rappeler qu'il résulte de la combinaison des deux textes susvisés que l'article 1741 vient compléter l'article 1722 pour permettre la résiliation lorsque la perte résulte de la faute de l'une des parties ; qu'ainsi la destruction totale de la chose louée entraîne la résiliation automatique du bail, quelle que soit l'origine de cette destruction ; que par conséquent le bailleur ne peut réclamer des loyers et autres sommes pour la période postérieure à la destruction ; qu'enfin l'hypothèse de l'article 1741 permet uniquement de solliciter des dommages et intérêts auprès de la personne qui a commis une faute de nature à permettre la perte de la chose louée ; qu'il y a lieu de constater que la société NRPS a été privée de jouissance et de la possibilité d'exploiter les lieux donnés à bail par les cts Y...-Z... ; qu'étant destinés à la restauration et compte tenu des défauts de structure mis en évidence lors des travaux réalisés par le locataire des étages supérieurs à destination d'hôtel, plusieurs arrêtés municipaux ont été pris, celui du 14 janvier 2005 portant interdiction d'accéder dans les lieux ; que quelles que soient les vicissitudes procédurales de ces décisions, le preneur NRPS n'a pas eu la jouissance des locaux loués depuis le mois de janvier 2005 et ce de manière continue jusqu'à ce jour ; que dès lors la résiliation de plein droit doit être constatée à effet du 14 janvier 2005, date du premier arrêté municipal d'interdiction d'accès ; que la demande d'expulsion a été abandonnée à hauteur d'appel ; qu'au surplus aucune demande indemnitaire n'a été formée par la société NRPS bien qu'elle mette en cause une faute du bailleur résultant de manquements à ses obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible des lieux loués ; ALORS QUE le prononcé de la résiliation d'un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire ; qu'en fixant la résiliation de plein droit à la date du 14 janvier 2005 qui était celle de l'arrêté municipal d'interdiction d'accès et non à la date de sa décision, la cour d'appel a violé l'article 1722 du Code civil.