Identifiant: JURITEXT000028361495

Métadonnées:
{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/28/36/14/JURITEXT000028361495.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2013, 12-23.450, Inédit", "date_decision": "2013-12-17 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31301533", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "12-23450", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2012-04-12", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Pau", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Terrier (président)", "avocat_general": "", "avocats": "Me Foussard, SCP Baraduc et Duhamel, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Ortscheidt", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2013:C301533", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Saint Palais Properties du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Soule Navarre Immobilier et de la société Allianz ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 avril 2012), que par acte des 19 et 30 mars 2007 la société Saint Palais Properties LTD (la société Saint Palais Properties) a vendu à M. et Mme X... un immeuble sous la condition suspensive que l'état parasitaire ne révèle pas la présence de termites en activité ; que l'acte mentionnait au paragraphe intitulé "Conditions Particulières" : "la phase 1 du traitement termites qui s'élève à un montant de 1 223,38 euros TTC à la charge du vendeur. Le reste du traitement, si la présence de termites est révélée le sera à la charge de l'acquéreur. Le devis complet de SAPA est annexé aux présentes" ; que par contrat du 2 mars 2007, accepté par M. et Mme X..., la SAPA a été mandatée pour procéder à la recherche de termites en activité, leur piégeage et leur éradication ; que la société Saint Palais Properties a assigné M. et Mme X... en perfection de la vente ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Saint Palais Properties fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande et de la condamner à restituer à M. et Mme X... la somme versée au titre du dépôt de garantie, alors, selon le moyen, que la condition suspensive s'entend de la stipulation aux termes de laquelle les parties subordonnent l'existence de l'accord à la survenance d'un événement incertain ; que par suite, une stipulation mettant des obligations à la charge des parties et postulant l'existence de l'accord ne peut être le siège d'une condition suspensive ; qu'en décidant au cas d'espèce que l'intervention de la société SAPA prévue sous la rubrique "conditions particulières" et visant au traitement des termites avec partage du coût de la prestation entre le vendeur et l'acquéreur rentrait dans le cadre de la condition suspensive, quand la stipulation en cause qui postulait l'existence de l'accord puisqu'il le mettait à exécution, ne pouvait être le siège d'une condition suspensive, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1168 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que le "compromis" visait clairement que la vente serait caduque s'il était découvert des termites en activité, et retenu que le contrat conclu avec la société SAPA et la clause particulière de répartition du coût du traitement des termites renforçaient la condition suspensive insérée à l'acte plutôt que de l'anéantir, la cour d'appel, qui n'a pas érigé la clause particulière relative à l'intervention de la société SAPA en condition suspensive, a pu en déduire que si le dépôt du rapport de la société SAPA ne conditionnait pas la réitération de la vente, ses conclusions conditionnaient la réalisation ou non de la condition suspensive ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que la société Saint Palais Properties fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande et de la condamner à restituer à M. et Mme X... la somme versée au titre du dépôt de garantie, alors, selon le moyen, que, dès lors qu'une clause est claire et précise, les juges du fond doivent l'appliquer sans rien y ajouter ni rien en retrancher ; qu'en l'espèce, le compromis de vente stipulait : "Le vendeur s'engage à annexer à l'acte authentique constatant la vente un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à la date du dit acte authentique. La présente vente est soumise à la condition suspensive que ledit état parasitaire ne révèle pas la présence de termites en activité" ; que cette stipulation, qui se suffisait à elle-même, était claire et précise puisque le seul événement étant à la base la condition suspensive résidait dans le constat de termites en activité dans le cadre de l'état parasitaire ; qu'en refusant d'appliquer cette clause claire et précise, au motif que la condition suspensive devait être étendue à l'hypothèse où l'entreprise qui devait effectuer un traitement constaterait la présence de termites, les juges du fond ont commis une dénaturation et ce faisant ont violé l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'état parasitaire avait été fourni avant la signature de la promesse de vente, la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation de cet acte, que la condition suspensive visait le contrôle de l'absence de termite en activité par la société chargée, avant la signature de la promesse, du traitement parasitaire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : Attendu que la société Saint Palais Properties fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande et de la condamner à restituer à M. et Mme X... la somme versée au titre du dépôt de garantie, alors, selon le moyen, que la clause relative aux conditions particulières ne faisait en aucune façon état, directement ou indirectement, de ce qu'elle était le siège d'une condition suspensive ou de ce qu'elle concourait à l'économie d'une condition suspensive ; qu'elle faisait en outre peser des obligations sur les parties se rattachant à l'exécution de la convention ; qu'en outre, le fait que le contrat avec la société SAPA doive s'exécuter sur une durée de cinq ans excluait a priori que la clause puisse être le siège d'une condition suspensive ou en rapport avec une condition suspensive ; qu'en refusant, en présence de ces différents éléments, de considérer qu'il y avait matière à interprétation et d'exercer leur pouvoir d'interprétation, les juges du fond ont violé les articles 4 et 1134 du code civil, ensemble les articles 1168 et 1181 du même code ; Mais attendu qu'ayant relevé que la clause des conditions particulières ne contenait aucune disposition ambiguë ou équivoque, ni aucune disposition contraire à la condition suspensive, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne pouvait être déduit ni du contrat conclu avec la société SAPA destiné à la recherche d'insectes en activité puis à leur éradication, ni de la clause de répartition entre vendeur et acquéreur du coût de l'intervention de l'entreprise, la renonciation expresse et anticipée des acquéreurs à se prévaloir de la condition suspensive ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le quatrième moyen : Attendu que la société Saint Palais Properties fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande et de la condamner à restituer à M. et Mme X... la somme versée au titre du dépôt de garantie, alors, selon le moyen, que dans ses conclusions d'appel, la société Saint Palais Properties soulignait que le procédé mis en place par la société SAPA postulait d'attirer, par l'effet d'un appât, des termites se trouvant à l'extérieur de l'immeuble pour les y faire mourir ; qu'en s'abstenant de rechercher si les termites dont la présence a été constatée par la société SAPA correspondaient à des termites infestant l'immeuble indépendamment de l'intervention des entreprises, ou si au contraire, elle ne s'y trouvait que par l'effet du procédé mis en place par la société SAPA dans le cadre du traitement qui lui était confié, la condition suspensive ne pouvant jouer en toute hypothèse que dans le premier cas de figure, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1168 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que la découverte par l'entreprise SAPA de termites dans les pièges qu'elle a posés démontrait la présence de termites en activité dans l'immeuble litigieux et que la technique adoptée était préconisée dans le traitement destiné à l'éradication de termites dans un immeuble déjà infesté, la cour d'appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que la condition suspensive était réalisée, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Saint Palais Properties aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Saint Palais Properties à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Saint Palais Properties ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Saint Palais Properties LTD PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé que le compromis de vente était caduc, rejeté la demande visant à ce qu'il soit enjoint à M. et Mme X... de signer l'acte authentique et condamné la société SAINT PALAIS PROPERTIES LTD à restituer à M. et Mme X... une somme de 20.000 ¿ au titre du dépôt de garantie ; AUX MOTIFS QU'«il est incontestable que le compromis vise clairement que la vente sera caduque s'il est découvert des termites "en activité" ; qu'en effet, cette clause, libellé en termes clairs dispose que : "Le vendeur s'engage à annexer à l'acte authentique, constatant la vente, un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique. La présente vente est soumise à la condition suspensive que ledit état parasitaire ne révèle pas la présence de termites en activité" ; que la seule affirmation de la société SAINT PALAIS PROPERTIES LTD qu'il s'agit d'une "clause de style" ne suffit pas à la considérer comme inopérante ou dénuée de tout effet ; qu'or, aucune clause particulière figurant à l'acte ne contredit cette clause visant la condition suspensive ; qu'en effet, la clause des conditions particulières invoquée, dispose que : "¿ La phase 1 du traitement termites qui s'élève à un montant de 1.223,38 ¿ TTC est à la charge du vendeur. Le reste du traitement, si la présence de termites est révélée le sera à la charge de l'acquéreur. Le devis complet de SAPA est annexé aux présentes. (¿)" ; que la présence de termites y est considérée comme une simple hypothèse, ce qui démontre que le but premier du contrat était d'abord, la recherche de termites en activité dans le fonds en vente ; que cette clause des conditions particulières ne contient aucune disposition ambiguë ou équivoque, ni aucune disposition contraire à la condition suspensive susvisée, justifiant son interprétation ou une lecture comparative ; que le contrat SAPA a forcément été approuvé par M. et Mme X... antérieurement au compromis, faute de quoi il n'y aurait pas été visé et la clause n'aurait pas été approuvé par M. et Mme X... ; mais que cette chronologie importe peu, ainsi que l'indique la SARL SOULE NAVARRE IMMOBILIER, dès lors que la conclusion de ce contrat n'est pas de nature à faire échec à la clause visant la condition suspensive ; qu'en effet, il ne peut être déduit de cette convention destinée à la recherche d'insectes en activité puis à leur éradication, ni de la clause de répartition entre vendeur et acquéreur, du coût de l'intervention de l'entreprise, la renonciation expresse et anticipée des acquéreurs à se prévaloir de la condition suspensive ; qu'au contraire, ainsi que M. et Mme X... l'indiquent, le contrat et la clause de répartition du coût démontrent leur volonté de s'assurer, avant de s'engager définitivement, de l'activité ou non des termites dont il avait été découvert de simples traces, ce qu'ils ne contestent pas ; que dès lors, ce contrat et la clause particulière renforcent la condition suspensive insérée à l'acte plutôt que de l'anéantir ; qu'or, la découvert par l'entreprise SAPA, de termites dans les pièges qu'elle a posés, démontre à l'évidence la présence de termites en activité dans l'immeuble litigieux ; qu'il n'est pas sérieux d'affirmer que les pièges ont attiré des termites extérieurs au fonds vendu, cette technique étant au contraire préconisée dans le traitement destiné à l'éradication de termites dans un immeuble déjà infesté ; qu'il est tout aussi peu sérieux d'affirmer que la présence de termites morts dans les pièges démontre qu'ils ne sont pas en activité ; que si le dépôt du rapport SAPA ne conditionnait pas la réitération de la vente, ses conclusions conditionnaient de toute évidence, la réalisation ou non de la condition suspensive ; qu'en conséquence, la condition suspensive étant réalisée, c'est en conformité avec les clauses contractuelles que M. et Mme X... ont dénoncé le compromis et refusé de signer l'acte de vente à la date convenue» (arrêt, p. 8 et 9) ; ALORS QUE, la condition suspensive s'entend de la stipulation aux termes de laquelle les parties subordonnent l'existence de l'accord à la survenance d'un événement incertain ; que par suite, une stipulation mettant des obligations à la charge des parties et postulant l'existence de l'accord ne peut être le siège d'une condition suspensive ; qu'en décidant au cas d'espèce que l'intervention de la société SAPA prévue sous la rubrique «conditions particulières» et visant au traitement des termites avec partage du coût de la prestation entre le vendeur et l'acquéreur rentrait dans le cadre de la condition suspensive, quand la stipulation en cause qui postulait l'existence de l'accord puisqu'il le mettait à exécution, ne pouvait être le siège d'une condition suspensive, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1168 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé que le compromis de vente était caduc, rejeté la demande visant à ce qu'il soit enjoint à M. et Mme X... de signer l'acte authentique et condamné la société SAINT PALAIS PROPERTIES LTD à restituer à M. et Mme X... une somme de 20.000 ¿ au titre du dépôt de garantie ; AUX MOTIFS «il est incontestable que le compromis vise clairement que la vente sera caduque s'il est découvert des termites "en activité" ; qu'en effet, cette clause, libellé en termes clairs dispose que : "Le vendeur s'engage à annexer à l'acte authentique, constatant la vente, un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique. La présente vente est soumise à la condition suspensive que ledit état parasitaire ne révèle pas la présence de termites en activité" ; que la seule affirmation de la société SAINT PALAIS PROPERTIES LTD qu'il s'agit d'une "clause de style" ne suffit pas à la considérer comme inopérante ou dénuée de tout effet ; qu'or, aucune clause particulière figurant à l'acte ne contredit cette clause visant la condition suspensive ; qu'en effet, la clause des conditions particulières invoquée, dispose que : "¿ La phase 1 du traitement termites qui s'élève à un montant de 1.223,38 ¿ TTC est à la charge du vendeur. Le reste du traitement, si la présence de termites est révélée le sera à la charge de l'acquéreur. Le devis complet de SAPA est annexé aux présentes. (¿)" ; que la présence de termites y est considérée comme une simple hypothèse, ce qui démontre que le but premier du contrat était d'abord, la recherche de termites en activité dans le fonds en vente ; que cette clause des conditions particulières ne contient aucune disposition ambiguë ou équivoque, ni aucune disposition contraire à la condition suspensive susvisée, justifiant son interprétation ou une lecture comparative ; que le contrat SAPA a forcément été approuvé par M. et Mme X... antérieurement au compromis, faute de quoi il n'y aurait pas été visé et la clause n'aurait pas été approuvé par M. et Mme X... ; mais que cette chronologie importe peu, ainsi que l'indique la SARL SOULE NAVARRE IMMOBILIER, dès lors que la conclusion de ce contrat n'est pas de nature à faire échec à la clause visant la condition suspensive ; qu'en effet, il ne peut être déduit de cette convention destinée à la recherche d'insectes en activité puis à leur éradication, ni de la clause de répartition entre vendeur et acquéreur, du coût de l'intervention de l'entreprise, la renonciation expresse et anticipée des acquéreurs à se prévaloir de la condition suspensive ; qu'au contraire, ainsi que M. et Mme X... l'indiquent, le contrat et la clause de répartition du coût démontrent leur volonté de s'assurer, avant de s'engager définitivement, de l'activité ou non des termites dont il avait été découvert de simples traces, ce qu'ils ne contestent pas ; que dès lors, ce contrat et la clause particulière renforcent la condition suspensive insérée à l'acte plutôt que de l'anéantir ; qu'or, la découvert par l'entreprise SAPA, de termites dans les pièges qu'elle a posés, démontre à l'évidence la présence de termites en activité dans l'immeuble litigieux ; qu'il n'est pas sérieux d'affirmer que les pièges ont attiré des termites extérieurs au fonds vendu, cette technique étant au contraire préconisée dans le traitement destiné à l'éradication de termites dans un immeuble déjà infesté ; qu'il est tout aussi peu sérieux d'affirmer que la présence de termites morts dans les pièges démontre qu'ils ne sont pas en activité ; que si le dépôt du rapport SAPA ne conditionnait pas la réitération de la vente, ses conclusions conditionnaient de toute évidence, la réalisation ou non de la condition suspensive ; qu'en conséquence, la condition suspensive étant réalisée, c'est en conformité avec les clauses contractuelles que M. et Mme X... ont dénoncé le compromis et refusé de signer l'acte de vente à la date convenue» (arrêt, p. 8 et 9) ; ALORS QUE, dès lors qu'une clause est claire et précise, les juges du fond doivent l'appliquer sans rien y ajouter ni rien en retrancher ; qu'en l'espèce, le compromis de vente stipulait : « Le vendeur s'engage à annexer à l'acte authentique constatant la vente un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à la date dudit acte authentique. La présente vente est soumise à la condition suspensive que ledit état parasitaire ne révèle pas la présence de termites en activité » ; que cette stipulation, qui se suffisait à elle-même, était claire et précise puisque le seul événement étant à la base la condition suspensive résidait dans le constat de termites en activité dans le cadre de l'état parasitaire ; qu'en refusant d'appliquer cette clause claire et précise, au motif que la condition suspensive devait être étendue à l'hypothèse où l'entreprise qui devait effectuer un traitement constaterait la présence de termites, les juges du fond ont commis une dénaturation et ce faisant ont violé l'article 1134 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé que le compromis de vente était caduc, rejeté la demande visant à ce qu'il soit enjoint à M. et Mme X... de signer l'acte authentique et condamné la société SAINT PALAIS PROPERTIES LTD à restituer à M. et Mme X... une somme de 20.000 ¿ au titre du dépôt de garantie ; AUX MOTIFS « il est incontestable que le compromis vise clairement que la vente sera caduque s'il est découvert des termites "en activité" ; qu'en effet, cette clause, libellé en termes clairs dispose que : "Le vendeur s'engage à annexer à l'acte authentique, constatant la vente, un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique. La présente vente est soumise à la condition suspensive que ledit état parasitaire ne révèle pas la présence de termites en activité" ; que la seule affirmation de la société SAINT PALAIS PROPERTIES LTD qu'il s'agit d'une "clause de style" ne suffit pas à la considérer comme inopérante ou dénuée de tout effet ; qu'or, aucune clause particulière figurant à l'acte ne contredit cette clause visant la condition suspensive ; qu'en effet, la clause des conditions particulières invoquée, dispose que : "¿ La phase 1 du traitement termites qui s'élève à un montant de 1.223,38 ¿ TTC est à la charge du vendeur. Le reste du traitement, si la présence de termites est révélée le sera à la charge de l'acquéreur. Le devis complet de SAPA est annexé aux présentes. (¿)" ; que la présence de termites y est considérée comme une simple hypothèse, ce qui démontre que le but premier du contrat était d'abord, la recherche de termites en activité dans le fonds en vente ; que cette clause des conditions particulières ne contient aucune disposition ambiguë ou équivoque, ni aucune disposition contraire à la condition suspensive susvisée, justifiant son interprétation ou une lecture comparative ; que le contrat SAPA a forcément été approuvé par M. et Mme X... antérieurement au compromis, faute de quoi il n'y aurait pas été visé et la clause n'aurait pas été approuvé par M. et Mme X... ; mais que cette chronologie importe peu, ainsi que l'indique la SARL SOULE NAVARRE IMMOBILIER, dès lors que la conclusion de ce contrat n'est pas de nature à faire échec à la clause visant la condition suspensive ; qu'en effet, il ne peut être déduit de cette convention destinée à la recherche d'insectes en activité puis à leur éradication, ni de la clause de répartition entre vendeur et acquéreur, du coût de l'intervention de l'entreprise, la renonciation expresse et anticipée des acquéreurs à se prévaloir de la condition suspensive ; qu'au contraire, ainsi que M. et Mme X... l'indiquent, le contrat et la clause de répartition du coût démontrent leur volonté de s'assurer, avant de s'engager définitivement, de l'activité ou non des termites dont il avait été découvert de simples traces, ce qu'ils ne contestent pas ; que dès lors, ce contrat et la clause particulière renforcent la condition suspensive insérée à l'acte plutôt que de l'anéantir ; qu'or, la découvert par l'entreprise SAPA, de termites dans les pièges qu'elle a posés, démontre à l'évidence la présence de termites en activité dans l'immeuble litigieux ; qu'il n'est pas sérieux d'affirmer que les pièges ont attiré des termites extérieurs au fonds vendu, cette technique étant au contraire préconisée dans le traitement destiné à l'éradication de termites dans un immeuble déjà infesté ; qu'il est tout aussi peu sérieux d'affirmer que la présence de termites morts dans les pièges démontre qu'ils ne sont pas en activité ; que si le dépôt du rapport SAPA ne conditionnait pas la réitération de la vente, ses conclusions conditionnaient de toute évidence, la réalisation ou non de la condition suspensive ; qu'en conséquence, la condition suspensive étant réalisée, c'est en conformité avec les clauses contractuelles que M. et Mme X... ont dénoncé le compromis et refusé de signer l'acte de vente à la date convenue» (arrêt, p. 8 et 9) ; ALORS QUE, la clause relative aux conditions particulières ne faisait en aucune façon état, directement ou indirectement, de ce qu'elle était le siège d'une condition suspensive ou de ce qu'elle concourait à l'économie d'une condition suspensive ; qu'elle faisait en outre peser des obligations sur les parties se rattachant à l'exécution de la convention ; qu'en outre, le fait que le contrat avec la société SAPA doive s'exécuter sur une durée de cinq ans excluait a priori que la clause puisse être le siège d'une condition suspensive ou en rapport avec une condition suspensive ; qu'en refusant, en présence de ces différents éléments, de considérer qu'il y avait matière à interprétation et d'exercer leur pouvoir d'interprétation, les juges du fond ont violé les articles 4 et 1134 du code civil, ensemble les articles 1168 et 1181 du même code. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé que le compromis de vente était caduc, rejeté la demande visant à ce qu'il soit enjoint à M. et Mme X... de signer l'acte authentique et condamné la société SAINT PALAIS PROPERTIES LTD à restituer à M. et Mme X... une somme de 20.000 ¿ au titre du dépôt de garantie ; AUX MOTIFS QU'«il est incontestable que le compromis vise clairement que la vente sera caduque s'il est découvert des termites "en activité" ; qu'en effet, cette clause, libellé en termes clairs dispose que : "Le vendeur s'engage à annexer à l'acte authentique, constatant la vente, un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique. La présente vente est soumise à la condition suspensive que ledit état parasitaire ne révèle pas la présence de termites en activité" ; que la seule affirmation de la société SAINT PALAIS PROPERTIES LTD qu'il s'agit d'une "clause de style" ne suffit pas à la considérer comme inopérante ou dénuée de tout effet ; qu'or, aucune clause particulière figurant à l'acte ne contredit cette clause visant la condition suspensive ; qu'en effet, la clause des conditions particulières invoquée, dispose que : "¿ La phase 1 du traitement termites qui s'élève à un montant de 1.223,38 ¿ TTC est à la charge du vendeur. Le reste du traitement, si la présence de termites est révélée le sera à la charge de l'acquéreur. Le devis complet de SAPA est annexé aux présentes. (¿)" ; que la présence de termites y est considérée comme une simple hypothèse, ce qui démontre que le but premier du contrat était d'abord, la recherche de termites en activité dans le fonds en vente ; que cette clause des conditions particulières ne contient aucune disposition ambiguë ou équivoque, ni aucune disposition contraire à la condition suspensive susvisée, justifiant son interprétation ou une lecture comparative ; que le contrat SAPA a forcément été approuvé par M. et Mme X... antérieurement au compromis, faute de quoi il n'y aurait pas été visé et la clause n'aurait pas été approuvé par M. et Mme X... ;mais que cette chronologie importe peu, ainsi que l'indique la SARL SOULE NAVARRE IMMOBILIER, dès lors que la conclusion de ce contrat n'est pas de nature à faire échec à la clause visant la condition suspensive ; qu'en effet, il ne peut être déduit de cette convention destinée à la recherche d'insectes en activité puis à leur éradication, ni de la clause de répartition entre vendeur et acquéreur, du coût de l'intervention de l'entreprise, la renonciation expresse et anticipée des acquéreurs à se prévaloir de la condition suspensive ; qu'au contraire, ainsi que M. et Mme X... l'indiquent, le contrat et la clause de répartition du coût démontrent leur volonté de s'assurer, avant de s'engager définitivement, de l'activité ou non des termites dont il avait été découvert de simples traces, ce qu'ils ne contestent pas ; que dès lors, ce contrat et la clause particulière renforcent la condition suspensive insérée à l'acte plutôt que de l'anéantir ; qu'or, la découvert par l'entreprise SAPA, de termites dans les pièges qu'elle a posés, démontre à l'évidence la présence de termites en activité dans l'immeuble litigieux ; qu'il n'est pas sérieux d'affirmer que les pièges ont attiré des termites extérieurs au fonds vendu, cette technique étant au contraire préconisée dans le traitement destiné à l'éradication de termites dans un immeuble déjà infesté ; qu'il est tout aussi peu sérieux d'affirmer que la présence de termites morts dans les pièges démontre qu'ils ne sont pas en activité ; que si le dépôt du rapport SAPA ne conditionnait pas la réitération de la vente, ses conclusions conditionnaient de toute évidence, la réalisation ou non de la condition suspensive ; qu'en conséquence, la condition suspensive étant réalisée, c'est en conformité avec les clauses contractuelles que M. et Mme X... ont dénoncé le compromis et refusé de signer l'acte de vente à la date convenue» (arrêt, p. 8 et 9) ; ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, la société SAINT PALAIS PROPERTIES soulignait que le procédé mis en place par la société SAPA postulait d'attirer, par l'effet d'un appât, des termites se trouvant à l'extérieur de l'immeuble pour les y faire mourir (conclusions du 13 juillet 2011, de p. 5 antépénultième alinéa à p. 6 alinéa 9) ; qu'en s'abstenant de rechercher si les termites dont la présence a été constatée par la société SAPA correspondaient à des termites infestant l'immeuble indépendamment de l'intervention des entreprises, ou si au contraire, elle ne s'y trouvait que par l'effet du procédé mis en place par la société SAPA dans le cadre du traitement qui lui était confié, la condition suspensive ne pouvant jouer en toute hypothèse que dans le premier cas de figure, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1168 du code civil.