Identifiant: JURITEXT000032417072

Métadonnées:
{"ancien_id": "", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/32/41/70/JURITEXT000032417072.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 avril 2016, 14-29.963, Inédit", "date_decision": "2016-04-14 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "31600485", "solution": "Cassation", "numero_affaire": "14-29963", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_3", "date_decision_attaquee": "2014-07-09 00:00:00", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Paris", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "M. Chauvin (président)", "avocat_general": "", "avocats": "SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Delaporte et Briard", "rapporteur": "", "ecli": "ECLI:FR:CCASS:2016:C300485", "sommaire": ""}

Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juillet 2014), que la société Halles garage exploite, à Paris, un fonds de commerce de garage-hôtel, station-service et accessoires dans des locaux donnés à bail le 14 avril 1953 et appartenant depuis à la société Ilot Saint-Honoré ; que, le 7 juin 2006, la société Ilot Saint-Honoré lui a notifié un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction pour le 31 décembre 2006, puis l'a assignée en fixation de l'indemnité d'éviction, avant d'exercer, le 12 mars 2012, son droit de repentir ; Sur le premier moyen, pris en sa première branche : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que, pour fixer à une certaine somme l'indemnité due par la société Halles garage à la société Ilot Saint-Honoré pour l'occupation des locaux entre la date d'expiration du bail dont le renouvellement avait été refusé et la date de signification du repentir de la bailleresse, l'arrêt, après avoir approuvé le mode de calcul de la recette mensuelle théorique issue de la possibilité de louer à l'heure, s'ajoutant à celle issue des abonnements, tel qu'adopté par le premier juge, sur la base de quatre-vingt-dix places de stationnement, affectées d'un taux d'occupation de 50 % et d'une location à l'heure au prix de 2,50 euros, durant sept heures par jour, retient que cette recette théorique s'élève à la somme de 47 250 euros toutes taxes comprises, somme obtenue sur la base des données précitées sans application du coefficient d'occupation de 50 % ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et sur le second moyen : Vu l'article L. 145-58 du code de commerce ; Attendu que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail ; Attendu que, pour rejeter la demande de la société Halles garage tendant au remboursement des frais de l'instance d'appel en fixation de l'indemnité d'éviction, l'arrêt retient qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme allouée à la société locataire en première instance lui restant acquise ; Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur qui entend se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en consentant au renouvellement du bail doit rembourser au locataire la totalité des frais taxables et non taxables que celui-ci a exposés jusqu'au terme de l'instance pendant laquelle le repentir est exercé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juillet 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société Ilot Saint-Honoré aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ilot Saint-Honoré et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Halles garage ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Halles garage PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 177.300 euros le montant de l'indemnité d'occupation due annuellement par la société Halles Garage à la société Ilot Saint Honoré pendant la période allant de la date d'effet du congé avec refus de renouvellement jusqu'à la date de notification du repentir, ladite indemnité portant intérêts au taux légal à compter du jugement ; AUX MOTIFS QUE « l'expert X... a raisonné, pour le calcul de la recette théorique, en prenant en compte le tarif d'abonnement mensuel et une capacité maximum de 200 places et non de 110/120 places en exploitation traditionnelle afin de prendre en considération une partie de la clientèle horaire, chiffre auquel il a appliqué un pourcentage d'occupation de 90% et un coefficient de 3,5 ; que le tribunal a corrigé cette appréciation en ajoutant à la recette théorique ainsi calculée mais affectée d'une pourcentage de 80% au lieu de 90%, une recette moyenne mensuelle supplémentaire issue des locations horaires de 47.250 € soit 27.989 € hors taxes, chiffre multiplié par un coefficient de 2,5 pour aboutir à une valeur locative de 159.292,50 € par an hors taxes ; que l'approche de l'expert a été d'ajouter aux 110/120 places décomptées en exploitation traditionnelle un nombre de places supplémentaires pour tenir compte de la possibilité de parking horaire ; qu'il a cependant multiplié le nombre de places ainsi obtenu par le taux des abonnements mensuels et non par le taux horaire pour la partie des places supplémentaires ; que le nombre de 110/120 places a été contesté par la société locataire postérieurement aux opérations d'expertise qui ont pourtant duré près de trois années, ce qui n'a pas permis une vérification par l'expert du chiffre de 76 places avancé par la locataire en exploitation traditionnelle avec emplacement attitré sur la base d'une mesure réalisée par un géomètre expert de son choix ; que quoiqu'il en soit, ce mode d'exploitation traditionnelle avec emplacement attitré n'a pas cours en l'espèce de sorte qu'il convient plus justement de calculer la recette théorique en tenant compte du mode d'exploitation spécifique des lieux loués suivant lequel les abonnés ne disposent pas d'une place attitrée, ce qui permet d'augmenter la capacité d'accueil, qu'à cet égard, aucun élément ne vient démentir le chiffre de 110/120 places ainsi proposé par l'expert ; que pour le calcul de la recette théorique abonnement, il convient d'appliquer au nombre de 120 places le prix d'abonnement mensuel de 200 €, ce qui aboutit au chiffre ttc de 24.000 € et de 19.296 € hors taxes, auquel un taux d'occupation de 90% doit être appliqué, la visibilité réduite du garage hôtel depuis la rue de Rivoli étant sans incidence sur les abonnements provenant de personnes qui connaissent les lieux, ce qui aboutit à une recette théorique de 17.366,40 € ; qu'à ce chiffre doit être ajouté celui de la recette théorique issue de la possibilité de parking horaire et qui a été calculé justement par le tribunal en retenant un tarif moyen horaire de 2,50 €, une durée moyenne d'occupation de 7 heures par jour, un taux d'occupation de 50% pour tenir compte à cet égard de la visibilité réduite des lieux depuis la rue de Rivoli, soit une recette mensuelle théorique de 37.989 € hors taxes ; que la recette théorique globale s'établit donc à la somme de 17.366,40 € + 37.989 € = 55.355,40 € arrondie à 55.350 €, qu'il convient d'affecter d'un coefficient de 3 qui doit être retenu en fonction de la bonne qualité de l'emplacement, ce qui correspond à une valeur locative de 166.050 € par an ; que le fait allégué par la bailleresse que ce chiffre est très éloigné du chiffre d'affaires réalisé est inopérant et il y a été répondu par l'expert qui a fait observer à juste titre que le mode d'exploitation choisi avec des préposés qui garent les véhicules génère plus de capacité d'accueil et donc plus de profit pour l'exploitant mais aussi des coûts salariaux importants dont il convient de tenir compte par rapport à une exploitation traditionnelle avec abonnements et emplacement attitrés ; que s'y ajoute la valeur locative de la partie bureaux qui a été justement appréciée par le tribunal à la somme unitaire de 200 €/ m² s'agissant de bureaux d'accompagnement situés en rez-de-chaussée sur rue avec une partie aveugle, soit 7.000 € ; que la valeur locative de la station service avec atelier mécanique et station de lavage a été également exactement appréciée par l'expert et le tribunal à la somme de 24.000 € ; que la valeur globale des lieux loués s'établit en conséquence à la somme de 166.050 + 7.000 + 24.000 = 197.050 € sur laquelle il convient de pratiquer un abattement de 10% pour le temps qui s'est écoulé entre la date d'effet du congé avec refus de renouvellement et la date de notification du repentir par la bailleresse en raison de la précarité née de la délivrance du congé, et ce en dépit du fait que les chiffres d'affaires n'ont pas diminué et ont même augmenté ; que l'indemnité d'occupation s'élève donc à la somme de 177.345 € arrondie à 177.300 €/ an hors taxes et hors charges » ; 1°/ ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que pour fixer la valeur locative de la partie garage-hôtel à la somme de 166.050 euros par an, la Cour d'appel a retenu que la recette théorique issue de la possibilité de parking horaire avait été calculée justement par le tribunal en retenant un tarif moyen horaire de 2,50 € (pour 90 places), une durée moyenne d'occupation de 7 heures par jour, un taux d'occupation de 50% pour tenir compte à cet égard de la visibilité réduite des lieux depuis la rue de Rivoli : que ce calcul aurait dû aboutir à une recette mensuelle théorique de (90 x 2,50 x 7 x 30 jours) x 50% = 23.625 euros TTC et 18.994,50 euros HT (TVA au taux de 19,6%) ; que la Cour d'appel a cependant estimé que la recette mensuelle théorique s'établissait à la somme de 37.989 € hors taxes (soit 90 x 2,50 x 7 x 30 jours) = 47.250 euros TTC et 37.989 euros HT (TVA au taux de 19,6%) ; qu'elle a donc omis de prendre en considération le taux d'occupation de 50% qu'elle avait pourtant expressément retenu « pour tenir compte de la visibilité réduite des lieux depuis la rue de Rivoli » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que l'approche de l'expert avait été d'ajouter aux 110/120 places décomptées en exploitation traditionnelle un nombre de places supplémentaires pour tenir compte de la possibilité de parking horaire, et que le nombre de 110/120 places avait été contesté par la société Halles Garage qui avait avancé le chiffre de 76 places en exploitation traditionnelle ; qu'il résultait nécessairement de ces énonciations que le nombre de places décomptées en exploitation traditionnelle constituait la base nécessaire pour le calcul, tant de la recette théorique issue des abonnements que de la recette théorique issue des locations horaires ; qu'à cet égard, la société Halles Garage produisait l'étude d'un géomètre-expert, laquelle concluait, compte-tenu des impératifs de circulation et d'accessibilité des lieux loués, à une capacité de 76 places pour leur exploitation en garage hôtel ; que pour retenir le nombre de 120 places, la Cour d'appel a considéré que la contestation du nombre de places par la locataire postérieurement aux opérations d'expertise n'avait pas permis une vérification par l'expert du chiffre de 76 places que la société locataire avançait ; qu'en statuant de la sorte, sans examiner, même sommairement, les plans du géomètre-expert produits par la société Halles Garage, de nature à établir le nombre de places décomptées en exploitation traditionnelle, lequel constituait la base de calcul, tant de la recette théorique issue des abonnements que de la recette théorique issue des locations horaires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que l'approche de l'expert avait été d'ajouter aux 110/120 places décomptées en exploitation traditionnelle un nombre de places supplémentaires pour tenir compte de la possibilité de parking horaire, et que le nombre de 110/120 places avait été contesté par la société Halles Garage qui avait avancé le chiffre de 76 places en exploitation traditionnelle ; qu'il résultait nécessairement de ces énonciations que le nombre de places décomptées en exploitation traditionnelle constituait la base nécessaire pour le calcul, tant de la recette théorique issue des abonnements que de la recette théorique issue des locations horaires ; qu'à cet égard, la société Halles Garage produisait l'étude d'un géomètre-expert, laquelle concluait, compte-tenu des impératifs de circulation et d'accessibilité des lieux loués, à une capacité de 76 places pour leur exploitation en garage hôtel ; que pour retenir le nombre de 120 places, la Cour d'appel a considéré qu'aucun élément ne venait démentir le chiffre de 110/120 places proposé par l'expert ; qu'en statuant de la sorte, sans examiner, même sommairement, les plans du géomètre-expert produits par la société Halles Garage, de nature à établir le nombre de places décomptées en exploitation traditionnelle, lequel constituait la base de calcul, tant de la recette théorique issue des abonnements que de la recette théorique issue des locations horaires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ ALORS QUE du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; qu'en l'espèce, la société Halles Garage faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que l'expert avait relevé qu'aux termes du bail, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur, était à sa charge, ce qui constituait une charge exorbitante de droit commun constituant un facteur de diminution de la valeur locative et justifiant un abattement d'au moins 2,50% ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ce moyen péremptoire de nature à avoir une incidence sur le montant de la valeur locative des lieux loués, la Cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; AUX MOTIFS QUE « la SNC Ilot Saint Honoré supportera les entiers dépens et il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme allouée à la société Halle Garage en première instance lui restant acquise » ; ALORS QUE le bailleur peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision statuant sur le montant de l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail ; qu'en conséquence, le bailleur est redevable de tous les frais engendrés par la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction, peu important que ces frais soient taxables ou non taxables ; qu'en l'espèce, la société Halle Garage faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que du fait du refus de renouvellement qui lui avait été signifié par la société Ilot Saint Honoré, elle s'était trouvée contrainte de faire face au suivi de la procédure au fond, tant avant qu'après l'expertise, lequel avait généré un coût bien supérieur à l'indemnité allouée par les premiers juges, à une date où la société bailleresse n'avait pas encore exercé son droit de repentir ; qu'en considérant qu'il n'y avait pas lieu à application de l'article 700 en cause d'appel, quand la société Ilot Saint-Honoré était au contraire tenue de supporter l'ensemble des frais de l'instance en conséquence de l'exercice de son droit de repentir postérieurement au jugement de première instance, la cour d'appel a violé l'article L. 145-58 du code de commerce.