Identifiant: JURITEXT000042348822

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 CH.B COUR DE CASSATION______________________ Audience publique du 10 septembre 2020 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 479 F-D Pourvoi n° Z 19-18.245 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS_________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020 1°/ Mme Y... A..., épouse M... , domiciliée [...] , 2°/ M. T... M... , domicilié [...] , 3°/ M. L... M... , domicilié [...] , ou encore [...] , ont formé le pourvoi n° Z 19-18.245 contre l'arrêt rendu le 26 mars 2019 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme G... F..., épouse P..., 2°/ à M. U... P..., domiciliés [...] , 3°/ à M. H... S..., domicilié [...] , 4°/ à Mme R... K... , domiciliée [...] , 5°/ au syndicat des copropriétaires de la Villa Normande du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Investissements loisirs, exerçant sous l'enseigne agence immobilière Michel Vautier, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme A..., épouse M... et de MM. T... et L... M... , de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. et Mme P..., de M. S... et de Mme K... , après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Caen, 26 mars 2019), Mme A..., épouse M... , M. T... M... et M. L... M... (les consorts M... ), respectivement usufruitier et nus-propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de diverses décisions prises lors des assemblées générales des 15 juin 2013 et 17 janvier 2015. 2. M. S... et Mme K... , d'une part, M. et Mme P..., d'autre part, propriétaires des autres lots de copropriété, sont intervenus volontairement à l'instance. Examen des moyens Sur le deuxième moyen, ci-après annexé 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche Enoncé du moyen 4. Les consorts M... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables leurs demandes tendant à ordonner la remise en état des lieux, alors « que échappent à la prohibition des demandes nouvelles en cause d'appel, les demandes qui sont la conséquence ou le complément de celles soumises au premier juge ; que les demandes de remise en état des lieux sont la conséquence ou le complément des demandes d'annulation des résolutions d'assemblée générale des copropriétaires qui ratifient et entérinent les travaux ayant modifié l'état des lieux ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 566 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour Vu l'article 566 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret du 6 mai 2017 : 5. Aux termes de ce texte, les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément. 6. Pour déclarer les demandes irrecevables, l'arrêt retient que les remises en état sollicitées n'apparaissent pas comme le complément nécessaire des demandes d'annulation des résolutions, ce qui s'évince du fait que ces demandes n'ont pas été présentées dès la première instance. 7. En statuant ainsi, alors que la demande de remise en état des lieux, après annulation des résolutions ayant ratifié les travaux effectués par des copropriétaires sans autorisation préalable de l'assemblée générale, était la conséquence de cette annulation, la cour d'appel a violé le texte susvisé. C... sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche Enoncé du moyen 8. Les consorts M... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en annulation des décisions n° 19 et 20 de l'assemblée générale du 17 janvier 2015, alors « que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; que faute d'avoir recherché, comme ils y étaient invités, si l'atteinte portée par les travaux entrepris par les époux P... à une partie privative de M. T... M... , résultant de l'obstruction de la fenêtre de ses toilettes ne s'opposait à ce que les résolutions n° 19 et 20 entérinant la situation née de ces travaux soient tenues pour régulières, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. » Réponse de la Cour Vu l'article 26, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 : 9. Aux termes de ce texte, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. 10. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que c'est à la majorité prévue à l'article 26 précité que l'assemblée générale peut décider des conditions dans lesquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires à ces parties communes, sauf si la conservation de celles-ci est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la décision devant alors être prise à l'unanimité. 11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux effectués par M. et Mme P..., qui avaient obstrué la fenêtre des toilettes du lot appartenant à M. T... M... , ne portaient pas atteinte aux modalités de jouissance d'une partie privative, de sorte que la décision les entérinant ne pouvait être prise à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE C... ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande des consorts M... tendant à la remise en état des lieux et en ce qu'il rejette leur demande en annulation des décisions n° 19 et 20 de l'assemblée générale du 17 janvier 2015, l'arrêt rendu le 26 mars 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ; Condamne M. S..., Mme K... et M. et Mme P... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. S..., Mme K... et M. et Mme P... et les condamne in solidum à payer à Mme M... et MM. T... et L... M... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé parM. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme A..., épouse M... et de MM. T... et L... M... . PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a déclaré les consorts M... irrecevables en leurs demandes nouvelles tendant à voir ordonner sous diverses formes la remise en état des lieux ; AUX MOTIFS QU' « Il est constant que c'est pour la première fois en cause d'appel que les consorts M... sollicite la remise en état de la pelouse, la démolition de la véranda, de la terrasse, de l'appentis, l'enlèvement du portillon, de ses marches, du muret de séparation et de l'allée, ainsi que la remise en état (sol et façades, massif arboré sur rue) des parties communes des communs « modifiées ou annexées sans autorisation », le tout sous peine d'une astreinte. Madame M... et ses fils se prévalent à cet égard des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile, voire, de l'article 566 du même code dont ils estiment que leurs demandes remplissent les conditions, ce que contestent les intimés. Aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au Premier jugent même si leur fondement juridique est différent. Sauf à admettre que les intimés pourraient être privés d'un double degré de juridiction, il ne peut être sérieusement soutenu que les demandes dont s'agit tendent aux mêmes fins que celles qui ont été présentées devant le premier juge, qui ne visaient que l'annulation des résolutions querellées, outre l'indemnisation des demandeurs. L'article 566 dispose quant à lui que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, conditions laissées à l'appréciation souveraine du juge du fond. En l'espèce, la cour retient que tel n'est pas le cas en l'espèce : les résolutions votées n'avaient pas pour objet d'autoriser des travaux mais de ratifier des travaux déjà réalisés plusieurs années auparavant d'une part, les remises en état sollicitées n'apparaissent pas en outre le complément nécessaire des demandes d'annulation des résolutions, ce qui s'évince au demeurant du fait que ces demandes n'est pas été présentées dès la première instance. Elles seront donc déclarées irrecevables.» ; ALORS QUE, premièrement, échappent à la prohibition des demandes nouvelles en cause d'appel, les demandes qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ; que tendent aux mêmes fins les demandes de remise en état des lieux et les demandes d'annulation des résolutions d'assemblée générale des copropriétaires qui ratifient et entérinent les travaux ayant modifié l'état des lieux ; qu'en décidant le contraire, les juges du second degré ont violé l'article 565 du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, et en tout état, échappent à la prohibition des demandes nouvelles en cause d'appel, les demandes qui sont la conséquence ou le complément de celles soumises au premier juge ; que les demandes de remise en état des lieux sont la conséquence ou le complément des demandes d'annulation des résolutions d'assemblée générale des copropriétaires qui ratifient et entérinent les travaux ayant modifié l'état des lieux ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 566 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a, confirmant le jugement, débouté les consorts M... de leur demande d'annulation des résolutions n° 17 et 19 de l'assemblée générale du 17 janvier 2015 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « La résolution ° 17. elle est ainsi libellée : « Ratification des travaux réalisés par les époux P... pour la création d'une véranda (article 26) la présente résolution avait été soumise au vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 15 juin 2013 ( ...) À la demande des consorts K... et de M. C... Mme P..., l'assemblée générale décide de ratifier les travaux de construction d'une véranda par les époux P... aux conditions suivantes : - cette construction devra être conforme aux derniers permis de construire accordés aux époux P... (arrêtés des 15 joints 2012 et 22 juin 2000 12 juin à la convocation) - les tantièmes de charges devront être modifiés conformément au projet de modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges établi par le cabinet ABAC-GEO, géomètre expert -tous les frais afférents à ces modifications seront supportés par les époux P.... 3 copropriétaires sur trois convoqués sont présents lors du vote. Ont voté pour : 226/332 tantièmes. Se sont abstenus : néant. Ont voté contre : de M... Y... (106) représentant 106/332 tantièmes. En conséquence de quoi, cette résolution est acceptée à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Cette résolution a été adoptée à la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix, par référence à l'article 26 de la loi précitée. Elle ne concerne que la véranda, à l'exclusion de toutes autres initiatives qu'auraient pu prendre les époux P..., les développements proposés à cet égard par les appelants étant hors sujet. Les consorts M... considèrent que l'unanimité des copropriétaires était requise dès lors que les travaux ratifiés avaient eu pour effet une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble, non conforme à sa destination, et contraire à l'intérêt collectif. Les consorts S... contestent pour leur part cette présentation, considérant l'inverse que la véranda litigieuse est finalement un plus pour la copropriété. Il a été rappelé plus haut qu'une assemblée générale peut effectivement valider a posteriori des travaux sur les parties communes réalisés sans autorisation à condition que la décision soit prise à la majorité qui aurait été requise à l'origine pour autoriser les lesdits travaux. Il convient donc de rechercher quelle était effectivement cette majorité. Les premiers juges ont considéré à cet égard que les consorts M... ne précisaient pas en quoi cet ouvrage construit en vertu de deux permis de construire obtenus les 15 et 22 juin 2012 sur une partie des extérieurs communs dont les époux P... avaient la jouissance exclusive, serait constitutive d'une atteinte à la destination de l'immeuble en copropriété. Pas davantage selon la juridiction du premier degré il ne serait démontré ni même soutenu (à l'époque) que cette construction serait à l'origine d'une modification à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telle que résultant du règlement de copropriété. Les consorts M... rappellent en premier lieu que le terme «droit de jouissance exclusif » se distingue du droit de propriété, une partie commune ne perdant pas sa qualification par la constitution d'un droit de jouissance privatif réservé à un propriétaire. Il est constant néanmoins que l'édification d'une véranda sur une partie commune à usage privatif n'entraîne pas à elle seule appropriation de cette partie commune, imposant le recours à l'unanimité. En l'espèce, est en cause selon les appelants de la création d'une nouvelle terrasse sur les parties communes, modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, ni ne respectant sa destination. Ils vantent à cet égard l'appréciation portée par l'architecte des bâtiments de France qui aurait considéré qu'il s'agissait d'une « orangerie évoquant les jardins d'hiver de l'époque victorienne, en aluminium mouluré, de teinte gris anthracite, augmentée d'une crête et de piques de faîtage, la toiture translucide recevant des contreventements ». Le style normand dont le règlement de copropriété en son article 10 F prévoit la préservation n'aurait pas été respecté. Cet avis n'est pas produit. Les consorts M... soutiennent ainsi que les travaux qui ont entraîné une modification de la façade et du toit ont rompu l'harmonie de la distribution des volumes dans la copropriété. Ils produisent des photos en pièces 7-14. Ils se prévalent encore de la décision du tribunal administratif en date du 17 février 2012 ayant évoqué un « problème esthétique lié à un tel édifice dans une copropriété dont l'architecture est protégée » pour en conclure que « la construction litigieuse est donc irrégulière » (pièce 11). La cour ne trouve pas cependant dans cette pièce 11 correspondants effectivement au jugement rendu par le tribunal administratif de Caen statuant sur la validité de l'arrêté municipal du 26 décembre 2008 ayant délivré à Mme P... un permis de construire la véranda litigieuse, les termes rapportés plus haut. La juridiction administrative était en tout état de cause amenée à trancher le litige dont été saisie par référence aux règles d'urbanisme, et non aux considérations esthétiques. Les appelants versent par ailleurs aux débats diverses photographies sous la côte 7, insuffisantes à établir le caractère inesthétique reproché à la construction et, partant, la méconnaissance alléguée des exigences du règlement de copropriété à cet égard. Monsieur H... S... et Mme R... K... produisent de leur côté l'attestation d'un voisin, initialement opposé à la construction de la véranda, affirmant que finalement celle-ci n'occasionne plus aucune gêne ni nuisance. Comme ils le rappellent en outre, et en justifient par leur pièce L 19, les consorts M... avaient admis lors de l'assemblée générale du 17 novembre 2007 le principe de cette construction, sous réserve de la production d'un dossier complet. Les consorts M... soutiennent qu'en tout état de cause l'édification de la véranda a induit une modification des conditions de jouissance des parties communes pour les autres propriétaires : il en aurait résulté une véritable aliénation d'une fraction significative de la pelouse centrale commune, au bénéfice exclusif des consorts P... et la disparition concomitante du droit de jouissance des autres copropriétaires, en particulier pour les consorts M... dont l'accès aux parties communes jusqu'à la clôture nord-est est désormais impossible. Là encore, les appelants échouent à faire la démonstration de la réalité de leurs allégations, dès lors que, bien que non propriétaires de la parcelle de terrain concernée, les époux P... en avaient la jouissance exclusive d'une part, que d'autre part il a été tenu compte des modifications apportées par l'édification de la véranda, dont le coût a été supporté entièrement par les bénéficiaires, dans les tantièmes de charges. Il s'ensuit que la majorité requise était bien celle prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, aucune annulation n'étant dès lors encouru de ce chef.» ; AUX MOTIFS PROPRES ENCORE QUE : « La résolution n°19. Elle se présente ainsi : « approbation du modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges établi par la société ABAC-GEO (article 26). La présente résolution avait été soumise au vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 15 juin 2013 et avait recueilli la majorité des voix des copropriétaires. (...) Il est rappelé que la propriété des lots est répartie comme suit : lots des consorts K... : 2,21,22,23,24,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,4445,46,47,48,49,50,51,52,53,54,55,56,57,58,59. Lot de Monsieur et Madame P... : [...],3,4,5,17,18,19. Il est également rappelé : que le règlement de copropriété prévoit expressément trois emplacements de voiture dans le jardin commun au profit des lots de la villa principale, que les lots des époux P... ont été modifiés il y a plus de 30 ans par les précédents propriétaires. Projet de résolution : l'assemblée approuve le modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges établi par la société ABAC-GEO, géomètre expert, qui a pour objet : - le changement d'affectation du lot [...] initialement à usage de cave et actuellement à usage d'habitation - le changement partiel d'affectation du lot 4 qui était initialement un droit de jouissance exclusive d'une partie jardin se trouvant au regard des lots [...] et 3 et qui est actuellement pour partie à usage d'habitation, pour partie à usage de véranda et pour partie à usage de jardin - la création d'un lot 60 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la création d'un lot 61 pris sur les parties communes et à usage de terrasse - la création d'un lot 62 pris sur les parties communes à usage d'habitation - la modification de la désignation du lot 18 initialement à usage de dégagement et actuellement à usage de salle d'eau-wc - la mention de l'existence d'un droit de jouissance privatif sur la partie de terrain commun correspondant aux deux emplacements de stationnement des consorts K... , rattaché aux lots 21 à 58 correspondant à la villa. Les quotes-parts de parties communes et de charges communes générales seront désormais exprimées en 1023èmes et les quotes-parts de parties communes et de charges spéciales par bâtiment en 1128. (...) Les frais relatifs à ces modificatif et à leurs suites seront intégralement supportés par les époux P.... 3 copropriétaires sur 3 convoqués sont présents lors du vote. Ont voté pour: 226/332 tantièmes. Se sont abstenus : néant. Ont voté contre : de M... Y... (106) représentant 106/332 tantièmes. En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) » Les consorts M... soutiennent que ce modificatif comporte de nombreuses infractions au règlement de copropriété, impact en très fortement les droits des copropriétaires et en particulier les leurs, de sorte qu'il ne pouvait être ratifiée que par l'unanimité des copropriétaires. Cette résolution est en grande partie le corollaire des autres, dont il est jugé qu'elles ne doivent pas donner lieu à annulation pour défaut de majorité. Il est constant que la modification du règlement de copropriété peut être votée à la majorité de l'article 26. S'agissant du changement d'affectation du lot n°4 pour tenir compte à la fois de la création de la véranda et des travaux entrepris par le passé par les époux P..., dont les consorts M... considèrent qu'il constitue une véritable annexion de parties communes, la cour rappelle ce qui est jugé concernant la véranda » ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « La résolution n° 17 a été votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux effectués affectant les parties communes, leur ratification aurait pu être décidée, comme l'autorisation de les exécuter, à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le jugement du 3 août 2012 faisant d'ailleurs référence à ce texte. En dépit de longs développements concernant la véranda contenus dans leurs conclusions, les consorts M... ne précisent en effet pas en quoi cet ouvrage, construit en vertu de deux permis de construire obtenus les 15 et 22 juin 2012 sur une partie de jardin sur laquelle les époux P... disposent d'un droit de jouissance exclusive, serait constitutive d'une atteinte à la destination de l'immeuble en copropriété. Au surplus, ils ne démontent pas, ni même ne soutiennent que cette construction serait à l'origine d'une modification à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, étant observé que la construction de la véranda ne figure pas parmi les travaux dont ils soutiennent qu'ils dévalorisent leurs biens en ce qu'ils créent une gêne dans la jouissance de leurs lots privatifs. Faute pour les consorts M... de rapporter la preuve qui leur Incombe, la nullité de la décision de l'assemblée générale du 17 janvier 2015 ratifiant les travaux réalisés par les époux P... pour la création d'une véranda n'est pas encourue et la demande formée en ce sens doit être rejetée » ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES ENCORE QUE « La résolution n° 19 a été votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Selon cette résolution, le modificatif soumis à approbation concernait : - le changement d'affectation du lot 1 initialement à usage de cave et actuellement à usage d'habitation, - le changement partiel d'affectation du lot 4 qui était initialement un. droit de jouissance exclusive d'une partie de jardin se trouvant au regard des lots un et trois et qui est actuellement pour partie à usage d'habitation, pour partie à usage de véranda et pour partie à usage de jardin, - la création d'un lot 60 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la création d'un lot 61 pris sur les parties communes et à usage de terrasse - la création d'un lot 62 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la modification de la désignation du lot 18 initialement à usage de dégagement et actuellement à usage de salle d'eau -WC - la mention de l'existence d'un droit de jouissance privatif sur la partie de terrain commun correspondant aux deux emplacements de stationnement des consorts B... , rattaché aux lots 21 à 58 correspondant à la villa. Il est ensuite précisé que les quotes-parts des parties communes et de charges communes générales seront désormais exprimées en 1 023èmes et les quotes-parts de parties communes et de charges spéciales par bâtiment en 1128 et que la nouvelle répartition des charges sera appliquée à compter de l'ouverture du prochain exercice comptable. Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, aucun des points vises dans cette résolution ne nécessitait un vote à l'unanimité. En effet, des dispositions combinées des articles 25 e), 26 a) et b) et 11 de la loi du I 0 juillet 1 965 il résulte que tous les points qui justifiaient la modification de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges, à l'exception de celui concernant le changement d'affectation du lot 1, nécessitaient que l'approbation de cette modification soit décidée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de l'article 26, un vote à la majorité de l'article 25 étant suffisant pour ce qui concerne le changement d'affectation du lot 1, s'agissant de la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une partie privative. L'annulation de la délibération n° 19 n'est donc pas encourue » ; ALORS QUE, premièrement, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; qu'emporte aliénation des parties communes, l'édification d'une véranda sur une partie commune à usage privatif, dès lors que l'état descriptif de division, tel que modifié en suite des travaux, mentionne la véranda comme une partie privative ; qu'en retenant, pour dire que l'unanimité n'était pas requise s'agissant du vote de la résolution n° 19, que l'édification d'une véranda sur une partie commune à usage privatif n'emportait pas à elle seule aliénation de cette partie commune, sans s'expliquer quant au nouvel état descriptif de division, lequel mentionne la véranda comme constituant la partie privative du lot n° 4, sans rappeler qu'il s'agit d'une partie commune à usage privatif, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 4 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE, deuxièmement, faute de s'être prononcés sur le point de savoir si la conservation de la partie commune à usage privatif, sur laquelle a été édifiée la véranda, était ou non nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi n °65-557 du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE, troisièmement, aux termes de leurs conclusions d'appel, les consorts M... faisaient valoir que la véranda avait été édifiée en contravention de l'article 10 F du règlement de copropriété, pour ne respecter le style normand ; que faute de s'être expliqués sur ce point, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure ; ALORS QUE, quatrièmement, il ne peut, sous peine de commettre un déni de justice, refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur le point de savoir si la véranda respectait le style normand, au motif que l'avis de l'architecte des bâtiments de France, que les consorts M... citaient, n'était pas produit, les juges du fond ont violé l'article 4 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a, confirmant le jugement, débouté les consorts M... de leur demande d'annulation des résolutions n° 19 et 20 de l'assemblée générale du 17 janvier 2015 et de leur demande indemnitaire ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « La résolution n°19. Elle se présente ainsi : « approbation du modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges établi par la société ABAC-GEO (article 26). La présente résolution avait été soumise au vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 15 juin 2013 et avait recueilli la majorité des voix des copropriétaires. (...) Il est rappelé que la propriété des lots est répartie comme suit : lots des consorts K... : 2,21,22,23,24,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,4445,46,47,48,49,50,51,52,53,54,55,56,57,58,59. Lot de Monsieur et Madame P... : 1,3,4,5,17,18,19. Il est également rappelé : que le règlement de copropriété prévoit expressément trois emplacements de voiture dans le jardin commun au profit des lots de la villa principale, que les lots des époux P... ont été modifiés il y a plus de 30 ans par les précédents propriétaires. Projet de résolution : l'assemblée approuve le modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges établi par la société ABAC-GEO, géomètre expert, qui a pour objet : - le changement d'affectation du lot 1 initialement à usage de cave et actuellement à usage d'habitation - le changement partiel d'affectation du lot 4 qui était initialement un droit de jouissance exclusive d'une partie jardin se trouvant au regard des lots 1 et 3 et qui est actuellement pour partie à usage d'habitation, pour partie à usage de véranda et pour partie à usage de jardin - la création d'un lot 60 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la création d'un lot 61 pris sur les parties communes et à usage de terrasse - la création d'un lot 62 pris sur les parties communes à usage d'habitation - la modification de la désignation du lot 18 initialement à usage de dégagement et actuellement à usage de salle d'eau-wc - la mention de l'existence d'un droit de jouissance privatif sur la partie de terrain commun correspondant aux deux emplacements de stationnement des consorts K... , rattaché aux lots 21 à 58 correspondant à la villa. Les quotes-parts de parties communes et de charges communes générales seront désormais exprimées en 1023èmes et les quotes-parts de parties communes et de charges spéciales par bâtiment en 1128. (...) Les frais relatifs à ces modificatif et à leurs suites seront intégralement supportés par les époux P.... 3 copropriétaires sur 3 convoqués sont présents lors du vote. Ont voté pour: 226/332 tantièmes. Se sont abstenus : néant. Ont voté contre : de M... Y... (106) représentant 106/332 tantièmes. En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) » Les consorts M... soutiennent que ce modificatif comporte de nombreuses infractions au règlement de copropriété, impact en très fortement les droits des copropriétaires et en particulier les leurs, de sorte qu'il ne pouvait être ratifiée que par l'unanimité des copropriétaires. Cette résolution est en grande partie le corollaire des autres, dont il est jugé qu'elles ne doivent pas donner lieu à annulation pour défaut de majorité. Il est constant que la modification du règlement de copropriété peut être votée à la majorité de l'article 26. S'agissant du changement d'affectation du lot n°4 pour tenir compte à la fois de la création de la véranda et des travaux entrepris par le passé par les époux P..., dont les consorts M... considèrent qu'il constitue une véritable annexion de parties communes, la cour rappelle ce qui est jugé concernant la véranda. Pour le surplus, une autorisation a été donnée par l'assemblée générale du 6 juillet 1967, qui n'a pas été contesté dans le délai de deux mois, les termes de cette assemblée ayant été repris dans le procès-verbal d'assemblée générale du 23 octobre 1999 faisant état de la création de ce lot (pièces et 16 15 dossiers P...). Il s'agissait de réunir une partie du dessous de l'escalier menant au premier étage des communs sur une longueur de 3,40 m et une largeur de 1,25 ni côté rue et de 2,15 m côté jardin au lot [...], et une partie du palier du premier étage de ce même escalier. Il a été rappelé à l'occasion de l'assemblée générale de 1999 qu'aux termes du règlement de copropriété, le propriétaire du lot n°4 pourrait se clore aux limites prévues sur le plan, construire un mur en maçonnerie en façade de l'alignement du lot n°3 et en retour à l'alignement de refend existant avec percement de baies pour créer une pièce fermée à l'emplacement de l'appentis actuel. S'agissant des lots 60 à 62, il convient de rappeler que la modification de l'état descriptif de division ne fait que prendre acte des évolutions entérinées sans contestation et sans exercice de voies de recours par les précédentes assemblées générales des copropriétaires. Concernant la nouvelle répartition des charges, l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de dispositions sont décidées par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendues nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. Or il résulte de l'article 25 de la même loi que ne sont adoptées qu'a la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa premier de l'article 10 rendue nécessaires par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives. Il s'ensuit que seule la majorité de l'article 26 de la loi était requise pour la modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges rendues nécessaires par le changement d'affectation du lot 1 initialement à usage de cave est actuellement à usage d'habitation et par le changement partiel d'affectation du lot 4. La légère extension de la surface de la terrasse devant la véranda apparaît en outre de peu d'importance et ne présentant pas l'inconvénient allégué pour les autres copropriétaires. Enfin, c'est vainement que les consorts M... se prévalent dans leurs dernières écritures d'une prescription du droit de parking par le non-usage, alors même que la notion d'extinction par le non-usage existe en matière de servitude de passage auquel ne peut être assimilé un droit de stationnement prévu dans un règlement de copropriété. C'est ainsi par une exacte appréciation que le premier juge, après avoir considéré que les majorités requises avaient été respectées, a rejeté également la demande d'annulation de la résolution n°19. La résolution n°20: Cette résolution décide, à la demande des époux P..., la cession des lots 60,61 et 62 à leur bénéfice. Elle a été votée à la majorité de 226/332, comme précédemment, soit la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. C'est effectivement à cette majorité que l'assemblée générale peut décider des conditions auxquelles sont réalisées les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, sauf si, comme le prétendent les consorts M... , la conservation de celles-ci est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la décision devant alors être pris à l'unanimité. Ces derniers se prévalent par ailleurs des stipulations du règlement de copropriété exigeant dans certains cas l'unanimité et dans d'autres une majorité plus stricte que ce que la loi prévoit, lorsque les parties communes en question ne concernent qu'un certain nombre de copropriétaires, comme ce serait le cas en l'espèce pour les lots 60 et 62. À bon droit toutefois les consorts K... font valoir que s'agissant d'une session, le critère de l'usage est inopérant, que les lots en cause ont à la fois une quote-part de parties communes générales et une quote-part de parties communes spéciales, et qu'il était dès lors légitime que tous les copropriétaires participent au vote. C'est donc la majorité légale qui doit s'appliquer, en l'absence de démonstration de ce que la cession opérée aurait été faite en contravention avec la destination de l'immeuble. Or cette majorité a été obtenue de sorte qu'aucune annulation n'est encourue de ce chef » ; AUX MOTIFS PROPRES ENCORE QUE : « Les consorts M... font valoir à titre subsidiaire qu'a supposer même qu'elles aient été prises dans le respect des formes légales et la limite des pouvoirs du syndicat, les délibérations querellées doivent être annulées pour avoir méconnu l'intérêt collectif des copropriétaires. Constitue ainsi un abus de droit l'attribution à certains copropriétaires des emplacements de stationnement sans contrepartie pour les copropriétaires lésés, causant ainsi une rupture d'égalité dans la jouissance des parties communes, ou encore le fait pour un copropriétaire de profiter de la majorité que lui donnent ses tantièmes et ceux de son entourage pour se faire autorisé à réaliser des travaux. Ils soutiennent en l'espèce que les consorts P... et K... se sont entendus mutuellement pour renoncer à leurs contestations réciproques, à l'insu des consorts M... , ce que traduirait le protocole d'accord conclu entre le 11 novembre 2012. Ce protocole est ainsi rédigé : « (...) Compte tenu de la situation de blocage ainsi créée, du décès de Madame K... , du souhait de rétablir des relations harmonieuses dans cette petite copropriété, et de la modification du projet de véranda des époux P..., les parties ont souhaité se rapprocher afin de mettre un terme au litige (...) Les parties déclarent renoncer réciproquement à toutes réclamations, instances et actions relatives aux travaux qui ont été réalisés au sein de la copropriété « Villa Normande » à Trouville-sur-Mer ». C'est toutefois par une exacte appréciation des faits de la cause que le tribunal a considérée que les consorts M... eu égard à la nature des travaux validés a posteriori et aux cessions des parties communes autorisées par l'assemblée générale, ne pouvaient soutenir que ces décisions les avaient lésés. Il n'est pas démontré, comme jugé précédemment, la réalité de la modification substantielle des modalités de jouissance des consorts M... tant des parties communes que privatives, le fait que les consorts M... était est systématiquement mis en minorité ne caractérisant pas l'abus de droit, pas plus, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les termes du protocole convenu entre les autres parties, qui témoigne surtout d'une volonté d'apaisement, les conflits étant nécessairement particulièrement mal vécus dans une petite copropriété dont les protagonistes sont amenés à se croiser par la force des choses. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions de toute nature (annulation des résolutions et indemnisation) présentées par les consorts M... sur ce fondement » ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES TOUT D'ABORD QUE « La résolution n° 20 a été votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. C'est en effet à cette majorité de l'article 26 que l'assemblée générale peut décider des conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition suries parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, sauf si la conservation de celles-ci est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la décision devant alors être prise à l'unanimité. En l'espèce, les consorts M... n'expliquent pas en quoi les parties communes, dont la cession a été décidée et ayant donné lieu à la création des lots [...] , 61 et 62, est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Eu égard à la petite surface de la partie du palier du 1er étage des communs et à la faible emprise sur les parties communes occasionnée par l'extension de la surface de la terrasse devant la véranda et la cama traction d'un muret en limite de cette terrasse, la cession de ces parties communes ne peut être considérée comme portant atteinte à la destination de l'immeuble. La demande d'annulation de la décision n° 20 de l'assemblée générale du 17 janvier 2015 n'est donc pas fondée et doit donc être rejetée » ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES ENSUITE QUE « La résolution n° 19 a été votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Selon cette résolution, le modificatif soumis à approbation concernait : - le changement d'affectation du lot 1 initialement à usage de cave et actuellement à usage d'habitation, - le changement partiel d'affectation du lot 4 qui était initialement un. droit de jouissance exclusive d'une partie de jardin se trouvant au regard des lots un et trois et qui est actuellement pour partie à usage d'habitation, pour partie à usage de véranda et pour partie à usage de jardin, - la création d'un lot 60 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la création d'un lot 61 pris sur les parties communes et à usage de terrasse - la création d'un lot 62 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la modification de la désignation du lot 18 initialement à usage de dégagement et actuellement à usage de salle d'eau -WC - la mention de l'existence d'un droit de jouissance privatif sur la partie de terrain commun correspondant aux deux emplacements de stationnement des consorts B... , rattaché aux lots 21 à 58 correspondant à la villa. Il est ensuite précisé que les quotes-parts des parties communes et de charges communes générales seront désormais exprimées en 1 023èmes et les quotes-parts de parties communes et de charges spéciales par bâtiment en 1128 et que la nouvelle répartition des charges sera appliquée à compter de l'ouverture du prochain exercice comptable. Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, aucun des points vises dans cette résolution ne nécessitait un vote à l'unanimité. En effet, des dispositions combinées des articles 25 e), 26 a) et b) et 11 de la loi du I 0 juillet 1 965 il résulte que tous les points qui justifiaient la modification de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges, à l'exception de celui concernant le changement d'affectation du lot 1, nécessitaient que l'approbation de cette modification soit décidée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de l'article 26, un vote à la majorité de l'article 25 étant suffisant pour ce qui concerne le changement d'affectation du lot 1, s'agissant de la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une partie privative. L'annulation de la délibération n° 19 n'est donc pas encourue » ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES ENFIN QUE « La validation à posteriori des travaux effectués sans autorisation par Mme B... et les époux P... ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une rupture de l'égalité de traitement entre les différents membres de la copropriété. Eu égard à la nature des travaux validés à posteriori et aux cessions de parties communes autorisées par l'assemblée générale, les consorts M... ne peuvent soutenir que les décisions prises par celle-ci les ont lésés en les privant du jardin commun, alors qu'à l'exception de la très faible superficie de la partie de jardin sur laquelle a été édifiée la véranda et réalisée une terrasse, partie de jardin sur laquelle les époux P... disposent au demeurant d'un droit rie jouissance exclusive> le jardin commun n'a pas été modifié dans des conditions telles qu'il en serait résulté une modification de ses modalités de jouissance par les consorts M... , ces derniers ne produisant d'ailleurs aucun élément de nature à établir la réalité de la privation de jouissance qu'ils allèguent. La demande d'annulation des décisions ne 16, 17, 18, 19, 20 et 21 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Villa Normande du 17 janvier 2015 en raison d'un abus de majorité n'est donc pas fondée et les consorts M... en seront déboutés » ; ALORS QUE, premièrement, aux termes de leurs écritures d'appel (p. 28, § 7 et s.), les consorts M... soutenaient qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 6 juillet 1967, la jouissance exclusive de la portion du palier du 1er étage des Communs, que les époux P... se sont appropriée, avait été cédée à Mme Q..., auteur des consorts M..., et rattachée de façon indissociable au lot n° 15, dont celle-ci était propriétaire avant qu'il ne fût transmis aux consorts M... ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, avant que de valider la résolution n° 20 emportant cession par la copropriété au profit des époux P... de ladite portion du palier du 1er étage des Communs, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; que faute d'avoir recherché, comme ils y étaient invités, si l'atteinte portée par les travaux entrepris par les époux P... à une partie privative de M. T... M... , résultant de l'obstruction de la fenêtre de ses toilettes ne s'opposait à ce que les résolutions n°19 et 20 entérinant la situation née de ces travaux soient tenues pour régulières, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE, troisièmement, et en tout état, il y a abus de majorité lorsque la décision de l'assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ; que faute d'avoir recherché si la cession des lots [...] 60, 61 et 62, constitués de parties communes, au profit des époux [...] ne révélait pas l'existence d'un abus de majorité, dès lors qu'elle avait été consentie, aux termes de la résolution n° 20 de l'assemblée générale du 17 janvier 2015, moyennant le prix d'un euro symbolique, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien [1240 nouveau] du code civil, ensemble les articles 4 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.