Identifiant: JURITEXT000024918215

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er avril 2010), que, par acte du 10 janvier 2003, la société civile immobilière Abimar (la SCI) a consenti une promesse de vente d'un terrain aux époux X...et à M. Y...dont la réitération devait intervenir le 15 mars 2003 ; que cet acte comportait diverses conditions suspensives ; que conformément à la clause de l'acte prévoyant une faculté de substitution des acquéreurs par toute personne morale, le 19 mars 2003, M. X...et M. Y...ont constitué la SCI Les Deux Platanes, qui a été immatriculée le 16 février 2007 ; que le 28 février 2007, la SCI Les Deux Platanes a assigné la SCI Abimar aux fins de dire que la vente était parfaite ; Sur le premier moyen : Attendu que la SCI Les Deux Platanes fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en réitération de la vente, alors, selon le moyen : 1°/ que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix et que le délai de réitération par acte authentique constitue en principe un terme suspensif à l'issue duquel les parties sont fondées à demander l'exécution forcée de la promesse ; que pour débouter la SCI Les Deux Platanes et les consorts X...et Y...de leur demande tendant à voir constater la perfection de la vente, la cour d'appel retient que la promesse synallagmatique de vente n'avait pas été réitérée par acte authentique comme prévu avant le 15 mars 2003, faute pour l'une des conditions suspensives d'avoir été réalisée à cette date si bien qu'elle aurait été rendue caduque ; qu'en statuant ainsi, sans relever aucun élément permettant de conclure à la volonté des parties, d'ériger, par exception, la réitération par acte authentique en terme extinctif de la promesse, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ; 2°/ que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en retenant que l'absence de réalisation de la condition suspensive de la levée de tout droit de préemption à l'échéance prévue pour la réitération de l'acte de vente devait entraîner la caducité de la promesse synallagmatique de vente quand la promesse ne prévoyait aucun terme à la réalisation de cette condition suspensive et prévoyait au contraire que les conditions suspensives pouvaient valablement se réaliser après la date prévue de la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a dénaturé la promesse de vente, en violation de l'article 1134 du code civil ; 3°/ qu'en concluant à la caducité de la promesse synallagmatique pour n'avoir pas été réitérée par acte authentique comme prévu avant le 15 mars 2003 tandis qu'il résultait des termes clairs de la promesse synallagmatique de vente, invoqués par la SCI Les Deux Platanes, qu'en cas de non signature de l'acte par l'acquéreur au terme prévu, il appartenait au vendeur de mettre en demeure ce dernier de signer l'acte, la cour d'appel a dénaturé la promesse, en violation de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu que les conditions suspensives n'étaient pas levées le 14 mars 2003 et qu'à cette date, aucune des parties n'avait demandé la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation, que la promesse était caduque ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que les consorts X...et Y...et la SCI Les Deux Platanes font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que les juges du fond sont tenus de se prononcer sur tous les moyens pertinents susceptibles de modifier la solution du litige ; qu'en considérant que la SCI et les consorts X...et Y...ne pouvaient solliciter la réitération de l'acte authentique de vente, sans pour autant examiner les courriers échangés entre les conseils et notaires des parties et les éléments de procédure administrative produits, qui étaient de nature à établir que les parties, en poursuivant la procédure de contestation de l'exercice par la commune de son droit de préemption au-delà du 15 mars 2003, date butoir de réitération de l'acte de vente, et en maintenant leur désir de signer l'acte une fois levée cette dernière condition suspensive, avaient prorogé le délai de réitération de l'acte de vente, et sans répondre ainsi au moyen soulevé par les demandeurs invoquant la volonté des parties de proroger ce délai, la cour d'appel a méconnu les exigences des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'après avoir constaté qu'à la date de réalisation des conditions suspensives, celle relative à l'absence de droit de préemption n'était pas levée et que ce droit avait exercé par la mairie les 16 avril et 16 mai 2003, rendant impossible la levée des conditions suspensives, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Les Deux Platanes et les époux X...et Y...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Les Deux Platanes et les époux X...et Y...à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Abimar ; rejette la demande de la SCI Les Deux Platanes et des époux X...et Y...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la SCI Les Deux Platanes et les époux X...et Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la S. C. I. Les deux Platanes et les consorts X...et Y...de leurs demandes tendant à voir juger que la vente visée dans l'avant-contrat du 10 janvier 2003était parfaite et à voir condamner la SCI Abimar à leur verser certaines sommes à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE l'acte sous seing privé du 10 janvier 2003 a été passé entre la S. C. I Abimar d'une part et Monsieur X...et Madame A...épouse X...et Monsieur Y..., d'autre part ; que Madame B...épouse Y...n'en fait pas partie ; que Monsieur Y...étant marié avec elle en 1979 sans contrat, il engageait la communauté ; que l'acte précise qu'il est en instance de divorce, que son épouse est sous tutelle et que l'acte est conclu sous condition suspensive de l'autorisation du juge des tutelles ; que Madame B...épouse Y...n'est plus sous tutelle et la procédure de divorce a été abandonnée ; que cet acte est une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien précis : terrain de 10. 000 m2 à prendre sur la parcelle AB 79 au ..., à un prix précis : 288. 100 euros ; que cet acte prévoyait plusieurs conditions suspensives : sur l'état hypothécaire, l'absence de droit de préemption de la commune, l'obtention d'un prêt, l'accord du juge des tutelles pour Madame B...épouse Y...; que l'acte prévoit en page sept que l'acte authentique serait passé au plus tard le 14 mars 2003 et que « au cas où l'une ou plusieurs des conditions suspensives exprimées aux termes des présentes ne serait pas réalisée aux dates convenues, les présentes seraient alors considérées comme nulles et non avenues sans indemnité de part et d'autre, sans toutefois remettre en cause les pénalités éventuellement convenues à l'encontre de l'acquéreur n'ayant pas respecté les obligations mises à sa charge » ; que les conditions suspensives devaient en conséquence être levées au plus tard à la date du 14 mars 2003 sauf aux acquéreurs à y renoncer, mais l'accord du juge des tutelles devait être obtenu ; qu'à la date du 14 mars 2003, aucune des parties n'a demandé la réitération de la vente par acte authentique ; que les 16 avril et 16 mai 2003, la Commune de Muy a déclaré vouloir exercer son droit de préemption ; que le Tribunal administratif a été saisi à ce sujet ; qu'à la date du 15 mars 2003, il n'est pas établi que les conditions suspensives prévues à la promesse synallagmatique de vente du 10 janvier 2003 étaient levées, la commune n'avait pas répondu au droit de préemption, lorsqu'elle y a répondu le 16 avril 2007, cette réponse ne permettait pas la levée de la condition suspensive ; que la promesse synallagmatique de vente du 10 janvier 2003 est devenue caduque ; 1°) ALORS, d'une part, QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix et que le délai de réitération par acte authentique constitue en principe un terme suspensif à l'issue duquel les parties sont fondées à demander l'exécution forcée de la promesse ; que, pour débouter la S. C. I. Les deux Platanes et les consorts X...et Y...de leur demande tendant à voir constater la perfection de la vente, la cour d'appel retient que la promesse synallagmatique de vente n'avait pas été réitérée par acte authentique comme prévu avant le 15 mars 2003, faute pour l'une des conditions suspensives d'avoir été réalisée à cette date si bien qu'elle aurait été rendue caduque ; qu'en statuant ainsi, sans relever aucun élément permettant de conclure à la volonté des parties, d'ériger, par exception, la réitération par acte authentique en terme extinctif de la promesse, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil ; 2°) ALORS, d'autre part, QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en retenant que l'absence de réalisation de la condition suspensive de la levée de tout droit de préemption à l'échéance prévue pour la réitération de l'acte de vente devait entraîner la caducité de la promesse synallagmatique de vente quand la promesse ne prévoyait aucun terme à la réalisation de cette condition suspensive et prévoyait au contraire que les conditions suspensives pouvaient valablement se réaliser après la date prévue de la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a dénaturé la promesse de vente, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 3°) ALORS, enfin, QU'en concluant à la caducité de la promesse synallagmatique pour n'avoir pas été réitérée par acte authentique comme prévu avant le 15 mars 2003 tandis qu'il résultait des termes clairs de la promesse synallagmatique de vente, invoqués par la S. C. I. Les deux platanes (conclusions p. 6), qu'en cas de non signature de l'acte par l'acquéreur au terme prévu, il appartenait au vendeur de mettre en demeure ce dernier de signer l'acte, la cour d'appel a dénaturé la promesse, en violation de l'article 1134 du Code civil ; SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la S. C. I. Les deux Platanes et les consorts X...et Y...de leurs demandes tendant à voir juger que la vente visée dans l'avant-contrat du 10 janvier 2003était parfaite et à voir condamner la SCI Abimar à leur verser certaines sommes à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE l'acte sous seing privé du 10 janvier 2003 a été passé entre la S. C. I. Abimar d'une part et Monsieur X...et Madame A...épouse X...et Monsieur Y..., d'autre part ; que Madame B...épouse Y...n'en fait pas partie ; que Monsieur Y...étant marié avec elle en 1979 sans contrat, il engageait la communauté ; que l'acte précise qu'il est en instance de divorce, que son épouse est sous tutelle et que l'acte est conclu sous condition suspensive de l'autorisation du juge des tutelles ; que Madame B...épouse Y...n'est plus sous tutelle et la procédure de divorce a été abandonnée ; que cet acte est une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien précis : terrain de 10. 000 m2 à prendre sur la parcelle AB 79 au ..., à un prix précis : 288. 100 euros ; que cet acte prévoyait plusieurs conditions suspensives : sur l'état hypothécaire, l'absence de droit de préemption de la commune, l'obtention d'un prêt, l'accord du juge des tutelles pour Madame B...épouse Y...; que l'acte prévoit en page sept que l'acte authentique serait passé au plus tard le 14 mars 2003 et que « au cas où l'une ou plusieurs des conditions suspensives exprimées aux termes des présentes ne serait pas réalisée aux dates convenues, les présentes seraient alors considérées comme nulles et non avenues sans indemnité de part et d'autre, sans toutefois remettre en cause les pénalités éventuellement convenues à l'encontre de l'acquéreur n'ayant pas respecté les obligations mises à sa charge » ; que les conditions suspensives devaient en conséquence être levées au plus tard à la date du 14 mars 2003 sauf aux acquéreurs à y renoncer, mais l'accord du juge des tutelles devait être obtenu ; qu'à la date du 14 mars 2003, aucune des parties n'a demandé la réitération de la vente par acte authentique ; que les 16 avril et 16 mai 2003, la Commune de Muy a déclaré vouloir exercer son droit de préemption ; que le Tribunal administratif a été saisi à ce sujet ; qu'à la date du 15 mars 2003, il n'est pas établi que les conditions suspensives prévues à la promesse synallagmatique de vente du 10 janvier 2003 étaient levées, la commune n'avait pas répondu au droit de préemption, lorsqu'elle y a répondu le 16 avril 2007, cette réponse ne permettait pas la levée de la condition suspensive ; que la promesse synallagmatique de vente du 10 janvier 2003 est devenue caduque ; ALORS QUE les juges du fond sont tenus de se prononcer sur tous les moyens pertinents susceptibles de modifier la solution du litige ; qu'en considérant que la S. C. I. et les consorts X...et Y...ne pouvaient solliciter la réitération de l'acte authentique de vente, sans pour autant examiner les courriers échangés entre les conseils et notaires des parties et éléments de procédure administrative produits, qui étaient de nature à établir que les parties, en poursuivant la procédure de contestation de l'exercice par la Commune de son droit de préemption au-delà du 15 mars 2003, date butoir de réitération de l'acte de vente, et en maintenant leur désir de signer l'acte une fois levée cette dernière condition suspensive, avaient prorogé le délai de réitération de l'acte de vente, et sans répondre ainsi au moyen soulevé par les demandeurs (p. 15 et suivants des conclusions) invoquant la volonté des parties de proroger ce délai, la Cour d'appel a méconnu les exigences des dispositions de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;