Identifiant: JURITEXT000038762839

Métadonnées:
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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 avril 2018), que Mme L..., propriétaire d'un logement meublé donné à bail à M. N... et Mme O... (les consorts O...), les a assignés en libération des lieux et restitution des clés, ainsi qu'en paiement d'un arriéré de loyers et de charges ; Sur le premier moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que, pour condamner les consorts O... à payer une somme de 14 760 euros au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016 et de 6 480 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 16 janvier au 18 octobre 2016, l'arrêt retient qu'il est établi qu'aucun congé n'a été adressé par les consorts O... à Mme L... et que les clés ne lui ont pas été restituées, que l'occupation est établie bien au-delà du mois de décembre 2014, date à laquelle les locataires affirment avoir quitté les lieux, des courriers postés au [...] , lieu du bail, datant de novembre 2015, ayant été transmis à la procédure par les locataires eux-mêmes et des biens personnels leur appartenant ayant été retrouvés dans les lieux à l'ouverture de la porte d'entrée le 18 octobre 2016, que, confrontée au refus des locataires de faire ouvrir la porte contradictoirement par un serrurier et de dresser un état des lieux de sortie, Mme L... n'avait d'autre choix que d'attendre l'autorisation judiciaire de reprendre possession de son logement pour éviter tout contentieux notamment pénal, et que, le jugement ayant été rendu le 22 septembre 2016, Mme L... a pu reprendre possession de son logement le 18 octobre 2016 ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts O... qui soutenaient que la serrure du logement avait été remplacée en mars 2015 et qu'ils n'y avaient plus eu accès à compter de cette date, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Sur les deuxième et troisième moyens : Vu l'article 624 du code de procédure civile ; Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ces moyens ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 avril 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne Mme L... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme L... et la condamne à payer à M. N... et Mme O... une somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Krivine et Viaud, avocat aux Conseils, pour M. N... et Mme O... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné solidairement M. N... et Mme O... à verser à Mme L... la somme de 14.760 € au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016 et la somme de 6.480 € au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016 jusqu'au 18 octobre 2016 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les locataires affirment qu'ils ont quitté les lieux depuis décembre 2014 et qu'ils ne seraient redevables d'aucun loyer à l'égard de Mme L... hormis le loyer de décembre 2014 qu'ils compenseraient avec le dépôt de garantie ; qu'il est établi qu'aucun congé n'a été adressé par les consorts N... - O... à Mme L... ; qu'aucune remise des clés n'a été effectuée auprès de Mme L... ; que l'occupation des locataires est révélée bien au-delà du mois de décembre 2014, des courriers postés au [...] , lieu du bail, datant de novembre 2015, ont été transmis à la procédure par les locataires eux-mêmes ; que de plus, des biens personnels appartenant aux consorts N... - O... ont été retrouvés dans les lieux à l'ouverture de la porte d'entrée par un serrurier et devant témoins le 18 octobre 2016 ; qu'en effet, confrontée au refus des locataires de faire ouvrir la porte contradictoirement par un serrurier et de dresser un état des lieux de sortie, Mme L... n'avait d'autre choix que d'attendre l'autorisation judiciaire de reprendre possession de son logement pour éviter tout contentieux, notamment pénal ; que le jugement a été rendu le 22 septembre 2016 par le tribunal d'instance de Cannes et que Mme L... a pu reprendre possession de son appartement le 18 octobre 2016 ; qu'il résulte de ce qui précède que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et qu'il convient de condamner solidairement les consorts N... - O... à verser à Mme L... la somme globale de 14.760 euros au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016, ainsi que Mme L... l'a parfaitement justifié dans son décompte ; qu'il convient en outre de condamner solidairement les consorts N... - O... à verser à Mme L... la somme de 6 480 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016 jusqu'au 18 octobre 2016 ; que la demande de communication de pièces sera rejetée étant inutile, la cour d'appel disposant des éléments suffisants pour statuer ; que, toutefois, la demande de Mme L... au titre de la consommation d'eau ne saurait prospérer, Mme L... n'ayant jamais notifié aux locataires, un décompte annuel, ne les a pas informés du mode de répartition des charges de copropriété ; qu'il ne saurait y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; que les dépens de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par les consorts N... – O... ; 1. ALORS QU'en condamnant M. N... et Mme O... à verser à Mme L... une somme au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016 et une somme au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016 jusqu'au 18 octobre 2016, sans examiner le moyen selon lequel Mme L... avait repris possession des lieux au cours du mois de mars 2015 en faisant procéder à un changement de serrure (conclusions, p. 14, § 4 s., et p. 3) et en apposant son nom sur la boîte aux lettres (conclusions, p. 9, § 4 à compter du bas de la page), moyen au soutien duquel les consorts N... – O... produisaient l'attestation d'un ancien voisin, M. X..., le procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice en date du 17 février 2016, dont il résultait que «la plaque de protection et la serrure [étaie]nt d'aspect récent» et que M. N... ne parvenait plus à ouvrir la porte de l'appartement litigieux avec les clefs dont il disposait, ainsi qu'une photographie de la boîte aux lettres, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2. ALORS QU'en énonçant que l'occupation du local par les consorts N... – O..., était «révélée bien au-delà du mois de décembre 2014, des courriers postés au [...] lieu du bail, datant de novembre 2015, [aya]nt été transmis à la procédure par les locataires eux-mêmes», sans se prononcer sur le moyen, accrédité par la production de pièces, selon lequel les consorts N... - O... avaient souscrit auprès de La Poste un contrat de réexpédition du courrier (conclusions, p. 15, dernier §, et p. 3, § 1), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3. ALORS QU' en énonçant que «confrontée au refus des locataires de faire ouvrir la porte contradictoirement par un serrurier et de dresser un état des lieux de sortie, Mme L... n'avait d'autre choix que d'attendre l'autorisation judiciaire de reprendre possession de son logement pour éviter tout contentieux, notamment pénal», cependant que dans un courrier du 9 mai 2016, le conseil des consorts N... - O..., en réponse à une lettre du conseil de Mme L..., énonçait certes que «la réalisation d'un état des lieux de sortie plus d'un an après le départ des locataires , [lui] semblait inapproprié» mais ajoutait que «cependant, il serait opportun de réaliser un constat d'huissier contradictoire pour attester de l'absence des consorts N... et O...», ce dont il résultait que ceux-ci étaient favorables à une ouverture contradictoire de la porte du local litigieux, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce courrier, partant, a violé le principe faisant interdiction aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause et l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 4. ALORS, subsidiairement, QU' en énonçant que «confrontée au refus des locataires de faire ouvrir la porte contradictoirement par un serrurier et de dresser un état des lieux de sortie, Mme L... n'avait d'autre choix que d'attendre l'autorisation judiciaire de reprendre possession de son logement pour éviter tout contentieux, notamment pénal», sans examiner le fait que, dans un courrier du 9 mai 2016, le conseil des consorts N... - O..., en réponse à une lettre du conseil de Mme L..., énonçait certes que «la réalisation d'un état des lieux de sortie plus d'un an après le départ des locataires , [lui] semblait inapproprié» mais ajoutait que «cependant, il serait opportun de réaliser un constat d'huissier contradictoire pour attester de l'absence des consorts N... et O...», ce dont il résultait que ceux-ci étaient favorables à une ouverture contradictoire de la porte du local litigieux, la cour d'appel, qui n'a pas suffisamment motivé sa décision, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5. ALORS QU'en énonçant que «confrontée au refus des locataires de faire ouvrir la porte contradictoirement par un serrurier et de dresser un état des lieux de sortie, Mme L... n'avait d'autre choix que d'attendre l'autorisation judiciaire de reprendre possession de son logement pour éviter tout contentieux, notamment pénal» et que «le jugement a[vait] été rendu le 22 septembre 2016 par le tribunal d'instance de Cannes et que Mme L... a[vait] pu reprendre possession de son appartement le 18 octobre 2016», cependant que ce jugement n'autorisait aucunement Mme L... à faire ouvrir la porte du local et à en reprendre possession, la cour d'appel a méconnu l'autorité de la chose jugée de cette décision, partant, a violé l'article 1351 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 6. ALORS, subsidiairement, QU' en énonçant que «confrontée au refus des locataires de faire ouvrir la porte contradictoirement par un serrurier et de dresser un état des lieux de sortie, Mme L... n'avait d'autre choix que d'attendre l'autorisation judiciaire de reprendre possession de son logement pour éviter tout contentieux, notamment pénal» et que «le jugement a[vait] été rendu le 22 septembre 2016 par le tribunal d'instance de Cannes et que Mme L... a[vait] pu reprendre possession de son appartement le 18 octobre 2016», cependant que ce jugement n'autorisait aucunement Mme L... à faire ouvrir la porte du local et à en reprendre possession, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du dispositif de cette décision, partant a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné solidairement M. N... et Mme O... à verser à Mme L... la somme de 14.760 € au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les locataires affirment qu'ils ont quitté les lieux depuis décembre 2014 et qu'ils ne seraient redevables d'aucun loyer à l'égard de Mme L... hormis le loyer de décembre 2014 qu'ils compenseraient avec le dépôt de garantie ; qu'il est établi qu'aucun congé n'a été adressé par les consorts N... - O... à Mme L... ; qu'aucune remise des clés n'a été effectuée auprès de Mme L... ; que l'occupation des locataires est révélée bien au-delà du mois de décembre 2014, des courriers postés au [...] , lieu du bail, datant de novembre 2015, ont été transmis à la procédure par les locataires eux-mêmes ; que de plus, des biens personnels appartenant aux consorts N... - O... ont été retrouvés dans les lieux à l'ouverture de la porte d'entrée par un serrurier et devant témoins le 18 octobre 2016 ; qu'en effet, confrontée au refus des locataires de faire ouvrir la porte contradictoirement par un serrurier et de dresser un état des lieux de sortie, Mme L... n'avait d'autre choix que d'attendre l'autorisation judiciaire de reprendre possession de son logement pour éviter tout contentieux, notamment pénal ; que le jugement a été rendu le 22 septembre 2016 par le tribunal d'instance de Cannes et que Mme L... a pu reprendre possession de son appartement le 18 octobre 2016 ; qu'il résulte de ce qui précède que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et qu'il convient de condamner solidairement les consorts N... - O... à verser à Mme L... la somme globale de 14.760 euros au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016, ainsi que Mme L... l'a parfaitement justifié dans son décompte ; qu'il convient en outre de condamner solidairement les consorts N... - O... à verser à Mme L... la somme de 6 480 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016 jusqu'au 18 octobre 2016 ; que la demande de communication de pièces sera rejetée étant inutile, la cour d'appel disposant des éléments suffisants pour statuer ; que, toutefois, la demande de Mme L... au titre de la consommation d'eau ne saurait prospérer, Mme L... n'ayant jamais notifié aux locataires, un décompte annuel, ne les a pas informés du mode de répartition des charges de copropriété ; qu'il ne saurait y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; que les dépens de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par les consorts N... – O... ; 1. ALORS QU'en accueillant la demande de Mme L... tendant à la condamnation de M. N... et de Mme O... à lui verser la somme de 14.760 € au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016, cependant que M. N... et Mme O... affirmaient que plusieurs versements qu'ils avaient accomplis, notamment pour les loyers de 2014, n'avaient pas été comptabilisés par Mme L... (conclusions, p. 17 et 18, notamment p. 18, § 1 à 5), la cour d'appel qui n'a aucunement exposé le raisonnement, les calculs qui la conduisaient à fixer ainsi le montant des loyers restant dus n'ont pas suffisamment motivé leur décision, partant, ont violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2. ALORS, et à supposer que les juges du fond ait implicitement adopté les justifications de Mme L... pour fonder la condamnation de M. N... et de Mme O... à verser à celle-ci la somme de 14.760 € au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016, QU' en statuant de la sorte, sans se prononcer sur le moyen soulevé par M. N... et Mme O..., pièces à l'appui, selon lequel ces derniers avaient réglé 4.620 € au titre des loyers dus en 2014, soit six mois de loyers, (conclusions, p. 18, § 1 s.), tandis que Mme L... reconnaissait uniquement le paiement complet de quatre mois de loyers, ceux de mars, mai, octobre et novembre 2014, et de 440 € au titre du mois de septembre 20142 (conclusions de Mme L..., p. 26, § 5 s.), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3. ALORS, subsidiairement et à supposer encore que les juges du fond aient implicitement adopté les justifications de Mme L... pour fonder la condamnation de M. N... et de Mme O... à verser à celle-ci la somme de 14.760 € au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016, QU'en statuant de la sorte, cependant que Mme L..., reconnaissait qu'au titre de l'année 2014, M. N... et Mme O... avaient réglé quatre mois de loyers, ceux de mars, mai, octobre et novembre 2014, et 440 euros au titre du mois de septembre 20143 (conclusions de Mme L..., p. 26, § 5 s.), ce qui revenait à admettre qu'avait été payée la somme de 3.320 euros (720*4 + 440) et donc que la somme restant due pour les loyers de 2014 était de 5.320 € (12*720 - 3.320) et non de 5.760 €, la cour d'appel, qui n'a pas suffisamment motivé sa décision quant au montant à payer pour l'année 2014, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4. ALORS, et à supposer, d'une part, que les juges du fond aient implicitement adopté les justifications de Mme L... pour fonder la condamnation de M. N... et de Mme O... à verser à celle-ci la somme de 14.760 € au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016, d'autre part, qu'en affirmant que M. N... et Mme O..., avaient réglé 440 € au titre du loyer du mois de «septembre 2015» (conclusions de Mme L..., p. 26, § 7), Mme L... n'ait pas entendu viser le mois de septembre 2014 mais bel et bien le mois de septembre 2015, QU'en statuant comme ils ont fait, cependant que Mme L... réclamait pour les loyers de l'année 2015 la somme de 8.640 € (conclusions de Mme L..., p. 27, § 2), soit les douze mois de loyers à 720 euros, tout en reconnaissant que M. N... et Mme O... avaient réglé 440 euros au titre du mois de septembre 2015, ce qui revenait à admettre que la somme restant due pour les loyers de 2015 était de 8.200 € (12*720 - 440) et non de 8.640 €, la cour d'appel, qui n'a pas suffisamment motivé sa décision quant au montant à payer pour l'année 2015, a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné solidairement M. N... et Mme O... à verser à Mme L... la somme de 14.760 € au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016 et la somme de 6.480 € au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016 jusqu'au 18 octobre 2016 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les locataires affirment qu'ils ont quitté les lieux depuis décembre 2014 et qu'ils ne seraient redevables d'aucun loyer à l'égard de Mme L... hormis le loyer de décembre 2014 qu'ils compenseraient avec le dépôt de garantie ; qu'il est établi qu'aucun congé n'a été adressé par les consorts N... - O... à Mme L... ; qu'aucune remise des clés n'a été effectuée auprès de Mme L... ; que l'occupation des locataires est révélée bien au-delà du mois de décembre 2014, des courriers postés au [...] , lieu du bail, datant de novembre 2015, ont été transmis à la procédure par les locataires eux-mêmes ; que de plus, des biens personnels appartenant aux consorts N... - O... ont été retrouvés dans les lieux à l'ouverture de la porte d'entrée par un serrurier et devant témoins le 18 octobre 2016 ; qu'en effet, confrontée au refus des locataires de faire ouvrir la porte contradictoirement par un serrurier et de dresser un état des lieux de sortie, Mme L... n'avait d'autre choix que d'attendre l'autorisation judiciaire de reprendre possession de son logement pour éviter tout contentieux, notamment pénal ; que le jugement a été rendu le 22 septembre 2016 par le tribunal d'instance de Cannes et que Mme L... a pu reprendre possession de son appartement le 18 octobre 2016 ; qu'il résulte de ce qui précède que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et qu'il convient de condamner solidairement les consorts N... - O... à verser à Mme L... la somme globale de 14.760 euros au titre des loyers de janvier 2014 au 15 janvier 2016, ainsi que Mme L... l'a parfaitement justifié dans son décompte ; qu'il convient en outre de condamner solidairement les consorts N... - O... à verser à Mme L... la somme de 6 480 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016 jusqu'au 18 octobre 2016 ; que la demande de communication de pièces sera rejetée étant inutile, la cour d'appel disposant des éléments suffisants pour statuer ; que, toutefois, la demande de Mme L... au titre de la consommation d'eau ne saurait prospérer, Mme L... n'ayant jamais notifié aux locataires, un décompte annuel, ne les a pas informés du mode de répartition des charges de copropriété ; qu'il ne saurait y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; que les dépens de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par les consorts N... – O... ; 1. ALORS QU'en condamnant M. N... et Mme O... à verser à Mme L... une certaine somme au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016 jusqu'au 18 octobre 2016, sans constater que le bail avait pris fin le 15 janvier 2016, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2. ALORS, subsidiairement, QU'en condamnant M. N... et Mme O... à verser à Mme L... une certaine somme au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016 jusqu'au 18 octobre 2016, sans expliquer, d'une part, selon quel mode de rupture du contrat bail reconnu par le droit positif, la convention passée entre les consorts N... – O... et Mme L..., aurait pris fin, d'autre part, pour quelle raison cette convention aurait pris fin le 15 janvier 2016, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3. ALORS QU'à supposer qu'en condamnant M. N... et Mme O... à verser à Mme L... une certaine somme au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016, la cour d'appel ait entendu, implicitement, prononcer à cette date la résiliation du contrat de bail, en statuant de la sorte, cependant qu'en cause d'appel, dans le dispositif de ses écritures, Mme L... n'avait présenté aucune prétention en ce sens, la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile ; 4. ALORS, subsidiairement, QU'à supposer qu'en condamnant M. N... et Mme O... à verser à Mme L... une certaine somme au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 janvier 2016, la cour d'appel ait entendu, implicitement, prononcer à cette date la résiliation du contrat de bail, en relevant d'office un tel moyen, sans qu'il ressorte de la procédure qu'il ait été soumis au débat préalable des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.