Identifiant: JURITEXT000031951775

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Document juridique:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 octobre 2014), que M. X..., propriétaire de trois lots dans le bâtiment A d'un immeuble en copropriété, a acquis quatre autres lots dans le bâtiment D, après décision de l'assemblée générale des copropriétaires de lui céder l'ancienne loge du concierge, partie commune, et d'envisager de constituer pour ces quatre lots un syndicat secondaire des copropriétaires pour assurer la gestion et l'entretien de ce bâtiment ; que M. X... a assigné le syndicat de copropriétaires de la résidence les Palmiers pour obtenir sa condamnation à convoquer une assemblée générale pour modifier le règlement de copropriété en raison de la création de ce syndicat secondaire et à lui payer des dommages-intérêts ; qu'il a sollicité également l'annulation de deux résolutions de l'assemblée générale du 10 décembre 2010 ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de sursis à statuer et ses autres demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que le juge ne peut méconnaître l'objet du litige ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir qu'il avait introduit un recours à l'encontre de la délibération n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 décembre 2013, laquelle avait autorisé l'appel interjeté par le syndic à l'encontre du jugement rendu le 26 mars 2013, en raison d'irrégularités dans le décompte des votes ; qu'il sollicitait en conséquence le sursis à statuer jusqu'à ce qu'une décision définitive soit rendue dans le cadre de cette instance, dont dépendait le recevabilité de cet appel ; que le syndicat des copropriétaires, qui rappelait que M. X... avait « assigné aux fins de voir annuler l'assemblée générale du 3 décembre 2013 », se bornait à soutenir que son appel était régulier tant que l'annulation sollicitée n'avait pas été prononcée, et ne répondait pas à la demande de sursis à statuer ; que pour écarter cette demande, la cour d'appel a jugé que M. X... ne justifiait pas avoir formé de recours contre l'assemblée générale dans le délai de deux mois ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que les parties s'accordaient sur l'existence du recours exercé contre l'assemblée générale tenue le 3 décembre 2013, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°/ que le juge est tenu de faire respecter et de respecter lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut soulever un moyen d'office sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, ni M. X... ni le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Palmiers n'avaient discuté la question de savoir si le recours introduit par M. X... à l'encontre de l'assemblée générale tenue le 3 décembre 2013 l'avait été dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de cette assemblée ; que la cour d'appel, pour écarter la demande en sursis à statuer de M. X..., a jugé que ce dernier ne justifiait pas avoir formé de recours contre l'assemblée générale dans le délai de deux mois ; qu'en soulevant ainsi un moyen d'office, sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile et le principe de la contradiction ; Mais attendu qu'ayant retenu que M. X... ne justifiait pas avoir formé recours dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 contre la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2013 validant l'appel interjeté par le syndicat de copropriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'inviter les parties à formuler leurs observations, dès lors qu'elle se bornait à vérifier l'absence ou la réunion des conditions d'application de la règle de droit invoquée, n'a pas violé le principe de la contradiction ni méconnu l'objet du litige ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété, induite par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D, alors, selon le moyen : 1°/ que toute modification des lots composant une copropriété impose l'adaptation corollaire du règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que, par assemblée générale du 14 mars 2001 la copropriété avait décidé la création d'un lot privatif numéroté 147 à partir du local, auparavant partie commune, utilisé pour la conciergerie, avec l'établissement, au préalable, d'un état modificatif de division, et en déduisait que cette seule modification impliquait celle du règlement de copropriété ; qu'en rejetant cette demande de modification au motif impropre que le syndicat secondaire constitué sur le bâtiment D avait été dissous lors de l'acquisition de l'ensemble des lots par M. X..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si la création, par l'assemblée générale tenue le 14 mars 2001, d'un lot privatif n° 147 et la modification corollaire de l'état descriptif de division, impliquaient la modification du règlement de copropriété, peu important la constitution d'un syndicat secondaire sur le bâtiment D, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ que la dissolution d'un syndicat de copropriété secondaire, lorsque l'ensemble des lots est réuni entre les mains d'un seul propriétaire, ne peut intervenir qu'à la condition que cette réunion soit postérieure à la constitution de ce syndicat secondaire ; que, lorsque la création d'un syndicat secondaire a été décidée par l'assemblée générale des copropriétaires sur un bâtiment dont l'ensemble des lots était déjà la propriété d'un seul copropriétaire, cette situation ne peut être ultérieurement remise en cause dès lors que la délibération correspondante est devenue irrévocable ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que, lors de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 14 mars 2001, le syndicat des copropriétaires était l'unique propriétaire de l'ensemble des lots privatifs composant le bâtiment D ; qu'il en déduisait que le bâtiment D avait été régulièrement constitué en syndicat secondaire avant même la vente des lots correspondants intervenue le 6 décembre 2002 ; qu'il soulignait enfin que si des irrégularités avaient été commises lors de la constitution du syndicat secondaire, cela ne pouvait pas le concerner, en tant qu'acquéreur ; que la cour d'appel a rejeté la demande de modification du règlement de copropriété, à la suite de l'acte de vente du 6 décembre 2002 et de l'assemblée générale du 14 mars 2001, au motif que le syndicat secondaire constitué sur le bâtiment D avait été dissous lors de l'acquisition de l'ensemble des lots par M. X..., après avoir énoncé que, lors de cette assemblée générale, « le bâtiment D comportait plusieurs lots qui n'étaient pas réunis entre les mains d'un seul et unique propriétaire » ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher si, lors de l'assemblée du 14 mars 2001, les lots privatifs du bâtiment D étaient déjà entre les mains d'un seul copropriétaire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Palmiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 27 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu'ayant relevé que la résolution prévoyant la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires pour le bâtiment D ne consistait qu'en un projet adopté à l'époque où ce bâtiment comportait plusieurs lots qui n'étaient pas réunis entre les mains d'un seul propriétaire, et exactement retenu que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 excluait que le propriétaire de tous les lots d'un bâtiment puisse obtenir la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'était tenue de statuer que dans les limites de la demande dont elle était saisie et qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à convocation d'une assemblée générale pour modifier le règlement de copropriété ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010, alors, selon le moyen : 1°/ que le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires ne fait foi que jusqu'à preuve contraire, laquelle peut être rapportée par tout moyen ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir qu'il s'était opposé, en séance au vote de la résolution n° 9, relative à la composition du conseil syndical, dans la mesure où sa demande tendant à sa désignation comme membre de droit du conseil syndical en tant que représentant du syndicat secondaire propre au bâtiment D, avait été rejetée ; que, pour établir que le procès-verbal indiquait inexactement que la composition du conseil syndical avait été adoptée à l'unanimité, M. X... produisait une lettre adressée au syndic, à la suite de la réception du procès verbal, dans laquelle il rappelait qu'il avait voté contre la résolution, ainsi qu'une attestation de Mme Y..., copropriétaire, qui témoignait de cette opposition en séance ; qu'en décidant que ces éléments ne faisaient pas la preuve du vote d'opposition de M. X..., sans préciser en quoi ils n'étaient pas suffisamment probants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ; 2°/ que, en toute hypothèse, tout copropriétaire opposant peut contester la validité d'une décision adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires ; que le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ; que l'opposition d'un copropriétaire peut résulter, soit d'un vote contre à la délibération concernée, soit de réserves évoquées lors de ce vote, lorsque l'assemblée générale a refusé d'intégrer dans son vote une demande de ce copropriétaire ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que, lors du vote relatif à la composition du conseil syndical, il avait demandé à être désigné comme membre de plein droit en tant que représentant du syndicat secondaire du bâtiment D ; qu'il soulignait que la question posée n'était pas celle de l'acquisition de la majorité prévue pour la désignation du conseil syndical, mais du refus du syndic de faire statuer l'assemblée générale sur l'appartenance de droit du syndicat secondaire au conseil syndical et de porter la réserve émise à ce sujet par M. X... ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'y avait pas lieu de porter les réserves émises par M. X... dès lors que son vote était favorable à la désignation des membres du conseil syndical et que seules les réserves des opposants devaient être mentionnées, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'assemblée générale avait refusé de statuer sur sa demande de désignation en tant que membre de droit, et s'il en résultait que, peu important le vote sur la composition du conseil syndical, M. X... avait la qualité de copropriétaire opposant, puisque sa demande avait été refusée, et qu'il pouvait donc prétendre à l'inscription de réserves sur le procès-verbal, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ; Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le procès-verbal d'assemblée générale faisait foi jusqu'à preuve contraire et souverainement apprécié les éléments de preuve soumis à son examen, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ; Sur le quatrième moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010, alors, selon le moyen : 1°/ que M. X... faisait valoir dans ses écritures que le procès-verbal de l'assemblée du 10 décembre 2010 ne comportait pas, pour le vote de la résolution n° 16 relative au refus de la pose d'un portillon en fer forgé, l'indication des noms des copropriétaires qui s'y étaient opposés et de leur nombre de voix ; qu'en ne répondant pas à ce moyen précis et opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ que le juge ne peut méconnaître l'objet du litige ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que sa demande de pose d'un portillon concernait des parties communes spéciales au bâtiment D, réservées à l'usage exclusif de ce bâtiment, et non des parties communes dont la jouissance privative est réservée à un copropriétaire ; qu'en énonçant qu'il « n'était pas discuté que le portillon aurait été implanté sur une partie commune réservée à l'usage exclusif de M. X... », tandis que M. X... faisait valoir qu'il s'agissait d'une partie commune réservée à l'usage exclusif du bâtiment D, et non d'une partie commune dont la jouissance privative était affectée à l'un des lots privatifs de ce bâtiment, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 3°/ que la cassation à intervenir sur la seconde branche du deuxième moyen de cassation, d'où il résultera que la cour d'appel ne pouvait pas considérer que le syndicat secondaire constitué sur le bâtiment D avait été dissout par l'effet de l'acquisition de l'ensemble des lots le composant par M. X..., et, corollairement, juger que l'aménagement de la partie commune concernée par la pose du portillon litigieux pouvait être refusé par l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal, entraînera l'annulation par voie de conséquence du chef de dispositif rejetant la demande en nullité de la résolution n° 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010, par application de l'article 624 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que M. X... ne caractérisait aucun abus de majorité découlant du refus des copropriétaires de l'autoriser à implanter un portillon à l'entrée de sa propriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant et qui n'a pas méconnu l'objet du litige, dès lors que M. X... était seul propriétaire de tous les lots du bâtiment D, a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 10 décembre 2010 ; Attendu, d'autre part, que le deuxième moyen, pris en sa seconde branche étant rejeté, le moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le cinquième moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement d'une indemnité au titre des dégradations occasionnées à son appartement par les travaux de ravalement de façade du bâtiment A, alors, selon le moyen : 1°/ que le juge est tenu de motiver sa décision ; qu'en l'espèce, M. X... sollicitait l'indemnisation de dommages causés à ses parties privatives situées dans le bâtiment A, à l'occasion des travaux de ravalement de ce bâtiment, effectués en 2005 ; que, pour établir la réalité de ces dommages, il produisait notamment une attestation de la locataire des lots concernés, Mme Z... ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'était pas établi que les travaux avaient été réalisés en accédant aux parties privatives de M. X..., sans examiner, même sommairement, l'attestation de Mme Z..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution de travaux par la copropriété ayant nécessité l'accès aux parties privatives, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que les travaux de ravalement avaient nécessairement conduit à l'accès aux parties privatives, puisque la mise en peinture des fenêtres, qui ouvraient vers l'intérieur, ne pouvait s'effectuer que fenêtres ouvertes et, dès lors, depuis l'intérieur de chaque appartement ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'était pas établi que les travaux avaient été réalisés en accédant aux parties privatives, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux de peinture sur les fenêtres, à l'origine de dégradations, n'avaient pu être effectués que de l'intérieur des parties privatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, sans être tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter, ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'il n'était pas établi que les travaux avaient été réalisés en accédant aux parties privatives de l'appartement de M. X..., la cour d'appel en a exactement déduit qu'il ne pouvait être indemnisé sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Les Palmiers la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de sursis à statuer et d'avoir débouté M. Bernard X... de toutes ses demandes ; AUX MOTIFS QUE, sur la recevabilité de l'appel et l'annulation de la résolution n º 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2013 : Par la résolution n º 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2013, l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du jugement du 26 mars 2013 du tribunal de grande instance de Grasse a été validé ; qu'en toute hypothèse, il entre dans les prérogatives du syndicat, en vertu de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 de défendre à une procédure, y compris en appel même sans habilitation, le vote des copropriétaires n'ayant vocation ensuite qu'à valider cet appel ; que Bernard Jean-Michel X..., qui reconnaît avoir reçu notification de ce procès verbal le 11 décembre 2013, ne justifie pas avoir formé de recours contre cette décision devant le tribunal de grande instance dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte qu'il ne peut contester la validité de la déclaration d'appel aux motifs que le syndicat des copropriétaires n'aurait pas été autorisé à y procéder, ou demander un sursis à statuer, ou encore, par voie d'exception l'annulation de la résolution n º 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2013 (cf. arrêt, p. 5 § 1 à 3) ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître l'objet du litige ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir qu'il avait introduit un recours à l'encontre de la délibération n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 décembre 2013, laquelle avait autorisé l'appel interjeté par le syndic à l'encontre du jugement rendu le 26 mars 2013, en raison d'irrégularités dans le décompte des votes (concl., p. 4) ; qu'il sollicitait en conséquence le sursis à statuer jusqu'à ce qu'une décision définitive soit rendue dans le cadre de cette instance, dont dépendait le recevabilité de cet appel (concl., p. 33) ; que le syndicat des copropriétaires, qui rappelait que M. X... avait « assigné aux fins de voir annuler l'assemblée générale du 3 décembre 2013 » (concl. adv., p. 2 § 3), se bornait à soutenir que son appel était régulier tant que l'annulation sollicitée n'avait pas été prononcée, et ne répondait pas à la demande de sursis à statuer ; que pour écarter cette demande, la cour d'appel a jugé que M. X... ne justifiait pas avoir formé de recours contre l'assemblée générale dans le délai de deux mois (arrêt, p. 5 § 3) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que les parties s'accordaient sur l'existence du recours exercé contre l'assemblée générale tenue le 3 décembre 2013, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le juge est tenu de faire respecter et de respecter lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut soulever un moyen d'office sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, ni M. X... ni le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Palmiers n'avaient discuté la question de savoir si le recours introduit par M. X... à l'encontre de l'assemblée générale tenue le 3 décembre 2013 l'avait été dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de cette assemblée ; que la cour d'appel, pour écarter la demande en sursis à statuer de M. X..., a jugé que ce dernier ne justifiait pas avoir formé de recours contre l'assemblée générale dans le délai de deux mois (arrêt, p. 5 § 3) ; qu'en soulevant ainsi un moyen d'office, sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile et le principe de la contradiction. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les prétentions de M. X... tendant à enjoindre le syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété, conformément aux règles déterminant les stipulations licites, induites par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D ; AUX MOTIFS QU'à l'occasion de la cession des lots n º 121, 122, 123 et 147 à Bernard Jean-Michel X... par acte notarié du 6 décembre 2002, la résolution de l'assemblée générale du 14 mars 2001 prévoyant la création d'un syndicat secondaire du bâtiment D pour en assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne et la modification du règlement de copropriété avait été rappelée ; que Bernard Jean-Michel X... entend voir mettre en oeuvre cette résolution ; que le bâtiment D est composé de l'ancienne conciergerie et de trois autres lots ; qu'il convient de préciser que la résolution précitée ne consistait qu'en un projet adopté à l'époque où le bâtiment D comportait plusieurs lots qui n'étaient pas réunis entre les mains d'un seul et unique copropriétaire, alors qu'à ce jour Bernard Jean-Michel X... est devenu le seul propriétaire des lots de ce bâtiment ; qu'en application de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments... » ; que la lettre de ces dispositions et en particulier, l'utilisation du pluriel exclut qu'un propriétaire de tous les lots d'un bâtiment puisse obtenir la création d'un syndicat secondaire ; que l'article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété conforte cette analyse en ce qu'il prévoit que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » ; que l'existence d'un syndicat et la tenue d'une assemblée supposent une pluralité de personnes, et il est admis que la réunion aux mains d'une seule personne de toutes les parties privatives des lots dépendant d'un syndicat secondaire emporte sa dissolution ; que dans ces conditions, et alors qu'il n'est pas discuté que Bernard Jean-Michel X... est seul propriétaire des lots constituant le bâtiment D, la possibilité de créer un syndicat secondaire pour ce bâtiment est donc exclue ; qu'il convient dès lors de réformer le jugement en ce qu'il a enjoint le syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété, induite par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D (cf. arrêt, p. 5) ; 1°) ALORS QUE toute modification des lots composant une copropriété impose l'adaptation corollaire du règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que, par assemblée générale du 14 mars 2001 la copropriété avait décidé la création d'un lot privatif numéroté 147 à partir du local, auparavant partie commune, utilisé pour la conciergerie, avec l'établissement, au préalable, d'un état modificatif de division, et en déduisait que cette seule modification impliquait celle du règlement de copropriété (concl., p. 20) ; qu'en rejetant cette demande de modification au motif impropre que le syndicat secondaire constitué sur le bâtiment D avait été dissous lors de l'acquisition de l'ensemble des lots par M. X... (arrêt, p. 5), sans rechercher, comme elle y était invitée, si la création, par l'assemblée générale tenue le 14 mars 2001, d'un lot privatif n° 147 et la modification corollaire de l'état descriptif de division, impliquaient la modification du règlement de copropriété, peu important la constitution d'un syndicat secondaire sur le bâtiment D, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS QUE la dissolution d'un syndicat de copropriété secondaire, lorsque l'ensemble des lots est réuni entre les mains d'un seul propriétaire, ne peut intervenir qu'à la condition que cette réunion soit postérieure à la constitution de ce syndicat secondaire ; que, lorsque la création d'un syndicat secondaire a été décidée par l'assemblée générale des copropriétaires sur un bâtiment dont l'ensemble des lots était déjà la propriété d'un seul copropriétaire, cette situation ne peut être ultérieurement remise en cause dès lors que la délibération correspondante est devenue irrévocable ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que, lors de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 14 mars 2001, le syndicat des copropriétaires était l'unique propriétaire de l'ensemble des lots privatifs composant le bâtiment D (concl., p. 22 § 8) ; qu'il en déduisait que le bâtiment D avait été régulièrement constitué en syndicat secondaire avant même la vente des lots correspondants intervenue le 6 décembre 2002 (concl., p. 22 § 10) ; qu'il soulignait enfin que si des irrégularités avaient été commises lors de la constitution du syndicat secondaire, cela ne pouvait pas le concerner, en tant qu'acquéreur (concl., p. 24 § 5) ; que la cour d'appel a rejeté la demande de modification du règlement de copropriété, à la suite de l'acte de vente du 6 décembre 2002 et de l'assemblée générale du 14 mars 2001, au motif que le syndicat secondaire constitué sur le bâtiment D avait été dissous lors de l'acquisition de l'ensemble des lots par M. X..., après avoir énoncé que, lors de cette assemblée générale, « le bâtiment D comportait plusieurs lots qui n'étaient pas réunis entre les mains d'un seul et unique propriétaire » (arrêt, p. 5 § 7) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher si, lors de l'assemblée du 14 mars 2001, les lots privatifs du bâtiment D étaient déjà entre les mains d'un seul copropriétaire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Palmiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 27 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les prétentions de M. X... tendant à l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010 ; AUX MOTIFS QUE cette résolution mentionne les sept membres nommés à l'unanimité pour constituer le conseil syndical ; que Bernard Jean-Michel X... fait valoir qu'il s'y était opposé, alors qu'est mentionnée son adoption à l'unanimité ; que pour justifier de la fausseté des mentions relatives à l'unanimité, il produit :- le courrier daté du 7 janvier 2010 qu'il a adressé au syndic en accusant réception du procès verbal, dans lequel il indique s'être opposé à l'adoption de la résolution 9 après avoir vainement sollicité d'être considéré comme membre de droit du conseil syndical en tant qu'unique représentant du syndicat secondaire dont l'existence lui a été contestée ;- une attestation de Ludivine Y..., selon laquelle Monsieur X... a demandé au syndic à être enregistré comme membre de droit du conseil syndical, ce qui n'a pas été fait, pas plus qu'a été mentionnée son opposition et sa réserve sur la régularité de la désignation des membres de ce conseil ; que cette attestation ne permet pas de considérer que Bernard Jean-Michel X... a voté contre la désignation des membres nommés, et sa seule contestation n'en fait pas la preuve ; que par application de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès verbal, régulier en la forme, fait foi jusqu'à preuve contraire, laquelle n'est pas rapportée en l'espèce par les éléments évoqués ; que, quant à l'absence de mention des réserves tenant à la revendication de Monsieur X... d'être considéré comme membre de droit du conseil syndical, il n'y avait pas lieu de les porter au procès verbal dès lors que son vote était favorable à la désignation des membres, et que seules les réserves des opposants doivent être mentionnées ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n º 9 (arrêt, p. 6) ; 1°) ALORS QUE le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires ne fait foi que jusqu'à preuve contraire, laquelle peut être rapportée par tout moyen ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir qu'il s'était opposé, en séance, au vote de la résolution n° 9, relative à la composition du conseil syndical, dans la mesure où sa demande tendant à sa désignation comme membre de droit du conseil syndical en tant que représentant du syndicat secondaire propre au bâtiment D, avait été rejetée ; que, pour établir que le procès-verbal indiquait inexactement que la composition du conseil syndical avait été adoptée à l'unanimité, M. X... produisait une lettre adressée au syndic, à la suite de la réception du procès verbal, dans laquelle il rappelait qu'il avait voté contre la résolution, ainsi qu'une attestation de Mme Y..., copropriétaire, qui témoignait de cette opposition en séance ; qu'en décidant que ces éléments ne faisaient pas la preuve du vote d'opposition de M. X..., sans préciser en quoi ils n'étaient pas suffisamment probants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ; 2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, tout copropriétaire opposant peut contester la validité d'une décision adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires ; que le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ; que l'opposition d'un copropriétaire peut résulter, soit d'un vote contre à la délibération concernée, soit de réserves évoquées lors de ce vote, lorsque l'assemblée générale a refusé d'intégrer dans son vote une demande de ce copropriétaire ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que, lors du vote relatif à la composition du conseil syndical, il avait demandé à être désigné comme membre de plein droit en tant que représentant du syndicat secondaire du bâtiment D (concl., p. 10) ; qu'il soulignait que la question posée n'était pas celle de l'acquisition de la majorité prévue pour la désignation du conseil syndical, mais du refus du syndic de faire statuer l'assemblée générale sur l'appartenance de droit du syndicat secondaire au conseil syndical et de porter la réserve émise à ce sujet par M. X... (concl., p. 11) ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'y avait pas lieu de porter les réserves émises par M. X... dès lors que son vote était favorable à la désignation des membres du conseil syndical et que seules les réserves des opposants devaient être mentionnées (arrêt, p. 6), sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'assemblée générale avait refusé de statuer sur sa demande de désignation en tant que membre de droit, et s'il en résultait que, peu important le vote sur la composition du conseil syndical, M. X... avait la qualité de copropriétaire opposant, puisque sa demande avait été refusée, et qu'il pouvait donc prétendre à l'inscription de réserves sur le procès-verbal, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 du décret du 17 mars 1967. QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les prétentions de M. X... tendant à l'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010 ; AUX MOTIFS QUE par cette résolution, il a été fait droit à la demande de M. X... de remettre en état, à ses frais la clôture grillagée bordant sa villa, mais « il n'a pas été autorisé à poser à ses frais un portillon en fer forgé à l'entrée de sa propriété » ; qu'il n'est pas discuté que le portillon aurait été implanté sur une partie commune réservée à l'usage exclusif de M. X... en vertu de son titre précisant : « la terrasse revêtue d'un dallage en béton côté façade est du bâtiment D et le terrain de la planche qui la prolonge jusqu'en limite de l'escalier des jardins face au bâtiment A sont en parties communes et réservées à l'usage exclusif du bâtiment D (il s'agit de la planche comprise entre le mur de soutènement contre-haut de la voie d'entrée du bâtiment A et le mur de soutènement contre-bas en prolongement est de la façade sud du bâtiment D) » ; que M. X... conteste cette décision en invoquant son absence de motif sérieux et légitime et un abus de majorité face à son droit de se clore mais rien ne lui interdit de se clore au niveau de sa partie privative, et aucun abus n'est caractérisé par le refus de voir édifier un portail sur une partie commune à jouissance privative ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n º 16 (arrêt, p. 6 § 10 à 12) ; 1°) ALORS QUE M. X... faisait valoir dans ses écritures que le procès-verbal de l'assemblée du 10 décembre 2010 ne comportait pas, pour le vote de la résolution n° 16 relative au refus de la pose d'un portillon en fer forgé, l'indication des noms des copropriétaires qui s'y étaient opposés et de leur nombre de voix (concl., p. 12 § 6) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen précis et opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître l'objet du litige ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que sa demande de pose d'un portillon concernait des parties communes spéciales au bâtiment D, réservées à l'usage exclusif de ce bâtiment, et non des parties communes dont la jouissance privative est réservée à un copropriétaire (concl., p. 13 et 14) ; qu'en énonçant qu'il « n'était pas discuté que le portillon aurait été implanté sur une partie commune réservée à l'usage exclusif de M. X... » (arrêt, p. 6 § 11), tandis que M. X... faisait valoir qu'il s'agissait d'une partie commune réservée à l'usage exclusif du bâtiment D, et non d'une partie commune dont la jouissance privative était affectée à l'un des lots privatifs de ce bâtiment, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur la seconde branche du deuxième moyen de cassation, d'où il résultera que la cour d'appel ne pouvait pas considérer que le syndicat secondaire constitué sur le bâtiment D avait été dissout par l'effet de l'acquisition de l'ensemble des lots le composant par M. X..., et, corollairement, juger que l'aménagement de la partie commune concernée par la pose du portillon litigieux pouvait être refusé par l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal, entraînera l'annulation par voie de conséquence du chef de dispositif rejetant la demande en nullité de la résolution n° 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010, par application de l'article 624 du code de procédure civile. CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. X... en paiement de la somme de 771, 15 € au titre des dégradations occasionnées à son appartement par les travaux de ravalement de façade du bâtiment A ; AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes d'un acte du 5 juillet 1995, Bernard Jean-Michel X... a acquis (avec Brigitte C...) les lots 30, (appartement bât A) 12 (cave bât A) et 128 (parking) dans la copropriété les Palmiers ; que M. X... prétend que son appartement a été endommagé à l'occasion des travaux de ravalement de façade réalisés en 2005 et qu'il peut prétendre à une indemnisation sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il n'établit pas que ces travaux ont été réalisés en accédant à ses parties privatives et ne peut dès lors être indemnisé des dégradations commises par l'entreprise chargée du ravalement de façade par l'ensemble des copropriétaires sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé (arrêt, p. 7 § 8 à 11) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. X... ne saurait, sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, applicable aux travaux nécessitant un accès aux parties privatives, solliciter l'indemnisation des dommages occasionnés à son appartement (percement du store du balcon de la salle de séjour et éclatement du montant d'une fenêtre) par suite de travaux de ravalement de façade du bâtiment A dont il est constant qu'ils ont été entrepris de l'extérieur (cf. jugement, p. 6 § 5) ; 1°) ALORS QUE le juge est tenu de motiver sa décision ; qu'en l'espèce, M. X... sollicitait l'indemnisation de dommages causés à ses parties privatives situées dans le bâtiment A, à l'occasion des travaux de ravalement de ce bâtiment, effectués en 2005 ; que, pour établir la réalité de ces dommages, il produisait notamment une attestation de la locataire des lots concernés, Mme Z... (prod.) ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'était pas établi que les travaux avaient été réalisés en accédant aux parties privatives de M. X..., sans examiner, même sommairement, l'attestation de Mme Z..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution de travaux par la copropriété ayant nécessité l'accès aux parties privatives, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que les travaux de ravalement avaient nécessairement conduit à l'accès aux parties privatives, puisque la mise en peinture des fenêtres, qui ouvraient vers l'intérieur, ne pouvait s'effectuer que fenêtres ouvertes et, dès lors, depuis l'intérieur de chaque appartement (concl., p. 32 § 9) ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'était pas établi que les travaux avaient été réalisés en accédant aux parties privatives (arrêt, p. 7 § 10), sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux de peinture sur les fenêtres, à l'origine de dégradations, n'avaient pu être effectués que de l'intérieur des parties privatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.