U-I-8/00
Natisni
Opravilna št.:
U-I-8/00
Datum odločitve:
10. 5. 2001
Objavljeno:
Uradni list RS, št. 35/2000,
Uradni list RS, št. 43/2001 in OdlUS X, 84
ECLI:
ECLI:SI:USRS:2001:U.I.8.00
Akt:
Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (Uradni list RS, št. 89/99) (ZPPLPS), 7. čl.
Izrek:
Določba 7. člena Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (Uradni list RS, št. 89/99) je iz razlogov, navedenih v obrazložitvi te odločbe, v neskladju z Ustavo.

Državni zbor mora ugotovljeno neskladnost iz prejšnje točke odpraviti v roku šestih mesecev po objavi te odločbe v Uradnem listu Republike Slovenije.

Do odprave ugotovljene protiustavnosti lahko sodišče dovoli vpis lastninske pravice v primerih iz 7. člena Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo le, če nepremičnina ni bila predmet rubeža zaradi zavarovanja denarne terjatve z zastavno pravico. Podatke o (ne)obstoju zastavne pravice na nepremičninah mora sodišče v zemljiškoknjižnem postopku ugotoviti samo s poizvedbo pri pristojnem izvršilnem sodišču.
Evidenčni stavek:
Namen izpodbijane določbe je omogočiti vknjižbo v tistih primerih, ko imetniki stanovanj ne razpolagajo z ustreznimi listinami po ZZK. Ustavno sodišče ne dvomi, da taki primeri obstajajo. Če so ti imetniki prvi kupci, ki so dele stavb kupili od investitorjev, potem nepremičnine ne morejo biti obremenjene z zastavno pravico po 254. členu ZIZ, saj je pogoj za takšno zavarovanje predložitev ustrezne listine. Zakonodajalec pa ni določil, da morajo imetniki stanovanj predložiti izvirnik pogodbe, če z njim razpolagajo. Dejstvo je, da bi se tudi v primeru, če bi zakon tako določbo vseboval, zastavilo vprašanje njene učinkovitosti. Zakonodajalec tudi ni določil smiselne uporabe posameznih določb od 109. do 123. člena ZZK, kot je to določil npr. v primerih iz prvega odstavka 136. člena ZZK. Zato lahko v primeru, da bi se na nepremičnini, vpisani pod pogoji izpodbijane določbe, ustanovila nova hipoteka po določbah ZTLR, pride do nejasnosti glede vrstnega reda za poplačilo terjatve.
Ustavno sodišče sicer ni pristojno ocenjevati medsebojne skladnosti zakonov ali zakonskih norm. Pristojno pa je ocenjevati, ali notranja nasprotja znotraj pravnega reda ne kršijo načel pravne države (2. člen Ustave). Za tako notranje nasprotje gre v obravnavanem primeru.
Določitev dveh ureditev zastavnih pravic na nepremičninah pa terja uveljavitev ustreznega pravnega sistema, ki mora biti koherenten in neprotisloven. Le tak pravni sistem lahko zagotavlja ustavnost in zakonitost na podlagi načela hierarhije v pravu ter deluje kot integralna celota, sestavljena iz struktur, ki se med seboj povezujejo, so med seboj odvisne in si ne nasprotujejo.
Ker je zemljiška knjiga izvirna baza podatkov o pravicah na nepremičninah, se namreč domneva, da je vpisano pravno stanje točno, tako da nihče, ki se na to stanje zanese, ne sme trpeti škodljivih posledic (5. člen ZZK). Zato lahko na podlagi izpodbijane ureditve nastane kolizija enakovrednih pravic glede vrstnega reda zastavnih upnikov. Ogrožena je tudi splošna varnost pravnega prometa, ki jo zagotavlja navedeno načelo zaupanja v zemljiškoknjižne vpise pravic.
Določba, ki omogoča vpis nepremičnine v zemljiško knjigo brez obremenitev, ki so nastale v skladu z veljavnim pravnim redom, je v neskladju z načelom pravne varnosti, ki je eno izmed načel pravne države (2. člen Ustave). Odprava ugotovljene protiustavnosti pa terja od zakonodajalca, da uredi tako vprašanja "vknjižbe" zastavne pravice na nepremičnini, kot tudi vprašanja morebitne "nevknjižbe" v primerih, ko je zastavna pravica prenehala.
Glede na to, da gre v obravnavani zadevi za pravno praznino, ki je v nasprotju z načelom pravne varnosti, je bilo treba določiti tudi način izvršitve odločbe za čas do odprave ugotovljene protiustavnosti (3. točka izreka). Zato je Ustavno sodišče določilo, da lahko sodišče do odprave ugotovljene protiustavnosti dovoli vpis lastninske pravice v primerih iz 7. člena ZPPLPS le, če nepremičnina ni bila predmet rubeža zaradi zavarovanja denarne terjatve z zastavno pravico. Podatke o (ne)obstoju zastavne pravice na nepremičninah mora sodišče v zemljiškoknjižnem postopku ugotoviti samo s poizvedbo pri pristojnem izvršilnem sodišču.
Geslo:
Ustavno sodišče, določitev roka normodajalcu za uskladitev.
Ustavno sodišče, določitev izvršitve odločbe Ustavnega sodišča.
Lastnina, lastninska pravica na nepremičnini, zemljiškoknjižni vpis (brez obremenitev).
Lastnina, zavarovanje terjatev, zastavna pravica.
Stvarne pravice, zemljiškoknjižni vpis.
Ustavno sodišče, začasna odredba (zakon).
Ustavno sodišče, presoja medsebojne skladnosti zakonov/zakonskih določb.
Načela pravne države.
Pravica do zasebne lastnine in dedovanja.
Ustavno sodišče, protiustavna pravna praznina.
Predpisi, pravna praznina.
Načelo pravne varnosti.
Pravna podlaga:
Ustava, 2., 33. čl.
Zakon o zemljiški knjigi (ZZK), 5., 17., 109. do 123., 134., 136. čl.
Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), 12., 250., 254. čl.
Zakon o Ustavnem sodišču (ZUstS), 2. odst. 40., 48. čl.
Opomba:
Vrsta zadeve:
ocena ustavnosti in zakonitosti predpisov in drugih splošnih aktov
Vrsta akta:
zakon
Vlagatelj:
Bank Austria Creditanstalt, d.d., Ljubljana in drugi
Datum vloge:
13. 1. 2000
Vrsta odločitve:
odločba
Vrsta rešitve:
ugotovitev – je v neskladju z Ustavo/zakonom
Dokument:
US20769
Dokument v PDF obliki:
U-I-8-00_sklep.pdf
125 KB
Prenesite datoteko
U-I-8-00_odl..pdf
151 KB
Prenesite datoteko
U-I-8/00
6. 4. 2000
S K L E P
Ustavno sodišče je v postopku za preizkus pobude družbe Bank Austria Creditanstalt, d.d., Ljubljana, in drugih na seji dne 6. aprila 2000
s k l e n i l o :
1. Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti 7. člena Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (Uradni list RS, št. 89/99) se sprejme.
2. Do končne odločitve se zadrži izvrševanje 7. člena Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo.
O b r a z l o ž i t e v
A.
1. Pobudnice izpodbijajo 7. člen Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (v nadaljevanju: ZPPLPS), ki določa, da je za vknjižbo primerna listina pogodba med investitorjem gradnje stavbe in prvim kupcem, čeprav ni predložena v izvirniku ali v listini, ki nadomešča izvirnik, oziroma podpis prodajalca na njej ni overjen. Taka ureditev naj bi omogočala zemljiškoknjižni vpis lastninske pravice na nepremičnini brez vknjižbe obremenitve, tj. zastavne pravice, ki naj bi jo pobudnice v sporazumu z dolžnikom pridobile na podlagi 254. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 51/98 - v nadaljevanju: ZIZ) oziroma na podlagi 251. člena (v povezavi z 250. in s 186. členom) prej veljavnega Zakona o izvršilnem postopku (Uradni list SFRJ, št. 20/78 in nasl. - v nadaljevanju: ZIP). Nadaljnji pravni promet naj bi tako potekal mimo originalnih pogodb, ki vsebujejo zaznambo zastavne pravice. Zato naj bi izpodbijana ureditev povzročila nasprotja znotraj pravnega reda in s tem kršila načela pravne države (2. člen Ustave). Na podlagi take ureditve naj bi obstajala možnost, da bi pobudnice izgubile prvenstvo vrstnega reda pri zavarovanju svojih terjatev in s tem možnost za poplačilo terjatev v primerih, ko dolžniki svoje obveznosti ne bi izpolnili. Posledica tega naj bi bilo zmanjšanje premoženja pobudnic. Zato naj bi bila izpodbijana ureditev v nasprotju tudi s 33. členom Ustave.
2. Pobudnice predlagajo razveljavitev 7. člena ZPPLPS in določitev roka zakonodajalcu za dopolnitev izpodbijane ureditve na način, ki naj bi omogočal varstvo vrstnega reda pridobljenih zastavnih pravic. Glede na to, da naj bi z izvrševanjem izpodbijane določbe ZPPLPS pobudnicam nastale težko popravljive škodljive posledice, predlagajo, naj Ustavno sodišče do končne odločitve zadrži izvrševanje izpodbijanih določb.
B.
3. Ustavno sodišče je pobudo sprejelo. Ocenilo bo, ali je izpodbijana določba v skladu z 2. in s 33. členom Ustave.
4. Po 39. členu Zakona o Ustavnem sodišču (Uradni list RS, št. 15/94 - v nadaljevanju: ZUstS) sme Ustavno sodišče do končne odločitve v celoti ali deloma zadržati izvršitev zakona, drugega predpisa ali splošnega akta za izvrševanje javnih pooblastil, če bi zaradi njegovega izvrševanja lahko nastale težko popravljive posledice. Kadar Ustavno sodišče odloča o začasnem zadržanju izvrševanja izpodbijanega predpisa, vselej tehta med škodljivimi posledicami, ki bi jih povzročilo izvrševanje morebiti protiustavnega zakona, in med škodljivimi posledicami, ki bi nastale, če se izpodbijane zakonske določbe ne bi izvrševale.
5. Pobudnice v utemeljitvi predloga za začasno zadržanje navajajo možnost nastanka škodljivih posledic s tem, da izpodbijana določba omogoča izgubo prvenstva vrstnega reda pri zavarovanju njihovih terjatev in s tem možnost, da teh terjatev kljub zavarovanju ne bi dobile ali ne bi dobile poplačanih v celoti, če dolžnik svoje obveznosti ne bi izpolnil. Če bi se to zgodilo, pa po mnenju pobudnic vrnitev v prejšnje stanje ne bo mogoča.
6. V obravnavanem primeru bodo trditve o zmanjšanju premoženja pobudnic kot ena od možnih posledic izpodbijane ureditve predmet presoje skladnosti 7. člena ZPPLPS s 33. členom Ustave. Glede na to, da izpodbijana ureditev v primerih, na katere se nanaša, določa kot podlago za vknjižbo listine, ki po določbah Zakona o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 33/95 - v nadaljevanju: ZZK) niso listine, primerne za vknjižbo, in ker zato to niso listine, na katerih je zaznamba zavarovanja (drugi odstavek 254. člen ZIZ), do končne odločitve Ustavnega sodišča ni mogoče izključiti možnosti nastanka zatrjevanih težko popravljivih škodljivih posledic v premoženjski sferi pobudnic.
7. Na drugi strani bi zadržanje izvrševanja izpodbijane določbe pomenilo oviro za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo v vseh tistih primerih, v katerih osebe, ki predlagajo vpis lastninske pravice na posameznih delih stavb, ne razpolagajo z izvirniki pogodb (oziroma listinami, ki nadomeščajo izvirnik) med investitorjem gradnje in prvim kupcem, ta listina pa je za vknjižbo potrebna. Izpodbijana določba se namreč nanaša le na primere vpisov lastninske pravice na delih stavb, za katere je investitor gradnje dokončno uporabno dovoljenje pridobil že pred uveljavitvijo ZZK (ker se obveznost vložitve zemljiškoknjižnega predloga iz drugega odstavka 74. člena ZZK nanj ne nanaša), in ki obenem niso bili kupljeni po določbah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in nasl. - SZ) oziroma Uredbe o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA (Uradni list RS, št. 61/92).
8. Po oceni Ustavnega sodišča pa bo, ob morebitni ugotovitvi, da izpodbijana določba ni v neskladju z Ustavo, škoda zaradi začasne nemožnosti vpisa lastninske pravice v navedenih primerih manjša od škode, ki bi utegnila nastati pobudnicam zaradi njenega izvrševanja, če bo Ustavno sodišče ugotovilo, da je izpodbijana določba protiustavna. Iz obrazložitve predloga ZPPLPS je razvidno, da je bilo še julija 1999 najmanj 650 000 stanovanj, ki še niso bila vpisana v zemljiško knjigo. Zato tudi začasna nemožnost vknjižb lastninske pravice v relativno omejenem številu primerov ne more ogroziti procesa vzpostavljanja javne evidence zemljiškoknjižnega stanja. V primeru ugotovitve skladnosti izpodbijane določbe z Ustavo bo vpis lastninske pravice v navedenih primerih mogoč pod enakimi pogoji, kot pred zadržanjem izvrševanja. Glede na to in glede na možnosti pravnega prometa z nepremičninami tudi v času, ko te niso vknjižene v zemljiško knjigo, pa z zadržanjem te določbe tudi osebam, ki se že pred uveljavitvijo ZPPLPS niso mogle vknjižiti na podlagi določb ZZK, ne bodo nastale nepopravljive škodljive posledice.
9. Ustavno sodišče se je zato odločilo, da do končne odločitve o skladnosti 7. člena ZPPLPS z Ustavo zadrži njegovo izvrševanje.
C.
10. Ustavno sodišče je sprejelo ta sklep na podlagi tretjega odstavka 26. člena in 39. člena ZUstS v sestavi: predsednik Franc Testen ter sodnice in sodniki dr. Janez Čebulj, dr. Zvonko Fišer, Lojze Janko, Milojka Modrijan, dr. Mirjam Škrk in dr. Dragica Wedam-Lukić. Sklep je sprejelo soglasno.
P r e d s e d n i k
Franc Testen
U-I-8/00-19
10. 5. 2001
O D L O Č B A
Ustavno sodišče je v postopku za oceno ustavnosti, začetem na pobudo družbe Bank Austria Creditanstalt, d.d., Ljubljana, in drugih, na seji dne 10. maja 2001
o d l o č i l o :
1. Določba 7. člena Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (Uradni list RS, št. 89/99) je iz razlogov, navedenih v obrazložitvi te odločbe, v neskladju z Ustavo.
2. Državni zbor mora ugotovljeno neskladnost iz prejšnje točke odpraviti v roku šestih mesecev po objavi te odločbe v Uradnem listu Republike Slovenije.
3. Do odprave ugotovljene protiustavnosti lahko sodišče dovoli vpis lastninske pravice v primerih iz 7. člena Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo le, če nepremičnina ni bila predmet rubeža zaradi zavarovanja denarne terjatve z zastavno pravico. Podatke o (ne)obstoju zastavne pravice na nepremičninah mora sodišče v zemljiškoknjižnem postopku ugotoviti samo s poizvedbo pri pristojnem izvršilnem sodišču.
O b r a z l o ž i t e v
A.
1. Pobudnice izpodbijajo 7. člen Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (v nadaljevanju ZPPLPS), ki določa, da je za vknjižbo primerna listina pogodba med investitorjem gradnje stavbe in prvim kupcem, čeprav ni predložena v izvirniku ali kot listina, ki nadomešča izvirnik, oziroma čeprav podpis prodajalca na njej ni overjen. Taka ureditev naj bi omogočala zemljiškoknjižni vpis lastninske pravice na nepremičnini brez vknjižbe obremenitev, tj. zastavnih pravic, ki naj bi jih pobudnice v sporazumu z dolžniki pridobile na podlagi 254. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 51/98 - v nadaljevanju ZIZ) oziroma na podlagi 251. člena (v povezavi z 250. in s 186. členom) prej veljavnega Zakona o izvršilnem postopku (Uradni list SFRJ, št. 20/78 in nasl. - v nadaljevanju ZIP). Nadaljnji pravni promet naj bi tako potekal mimo originalnih pogodb, ki vsebujejo zaznambo zastavne pravice. Zato naj bi izpodbijana ureditev povzročila nasprotja znotraj pravnega reda in s tem kršila načela pravne države (2. člen Ustave). Na podlagi take ureditve naj bi obstajala možnost, da bodo pobudnice izgubile prvenstvo vrstnega reda pri zavarovanju svojih terjatev in s tem možnost za poplačilo terjatev v primerih, če dolžniki svojih obveznosti ne bodo izpolnili. Posledica tega naj bi bilo zmanjšanje premoženja pobudnic. Zato naj bi bila izpodbijana ureditev v nasprotju tudi s 33. členom Ustave.
2. Pobudnice predlagajo razveljavitev 7. člena ZPPLPS in določitev roka zakonodajalcu za dopolnitev izpodbijane ureditve na način, ki naj bi omogočal varstvo vrstnega reda pridobljenih zastavnih pravic.
3. Državni zbor v zvezi s pobudo navaja, da v veljavnih predpisih ni nikjer določeno, da mora sodišče ob vpisu v zemljiško knjigo paziti, ali je na listini, na podlagi katere se predlaga vpis nepremičnine, zaznamovana zastavna pravica, in da je tako dolžno ravnati le, če je vložen zemljiškoknjižni predlog za vpis zastavne pravice. Opisuje veljavno ureditev in poudarja, da naj bi bil ZPPLPS poseben, specialen predpis, ki ob splošno veljavnih pogojih za vpis lastninske pravice na nepremičninah zaradi posebnih potreb določa nekatere posebnosti in izjeme, veljavne le za nekatere nepremičnine in za omejeno časovno obdobje. Obstoječe stanje naj bi namreč povzročalo težave, zaradi katerih naj bi bil vpis etažne lastnine po Zakonu o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 33/95 - v nadaljevanju ZZK) praktično nemogoč. Zato naj bi bil namen izpodbijanega zakona olajšati vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo imetnikom pravic na posameznih delih stavb, ki so bile zgrajene do leta 1995, ko je začel veljati ZZK. Po izkušnjah v praksi naj bi bil eden od poglavitnih problemov, ki so imetnikom onemogočali vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, zagotovitev listin, ki so podlaga za zemljiškoknjižni vpis. Ta problem naj bi rešil izpodbijani 7. člen ZPPLPS. Pobudnice naj bi pri svojih navedbah ne upoštevale specifike ZPPLPS, tj. izhodišč in namena posebne zakonske ureditve. Glede na ureditev zastavne pravice v ZIZ naj bi upniki tudi ob uporabi 7. člena ZPPLPS ne bili v slabšem položaju od upnikov, katerih zastavna pravica bi se vpisala v zemljiško knjigo hkrati z vpisom nepremičnine. Upnikov vrstni red naj bi namreč varoval datum rubežnega zapisnika in vzpostavitev posebnega registra zastavnih pravic na nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo (12. člen ZIZ). Obenem naj bi bilo ugotovljeno, da vprašanja zavarovanja zastavne pravice na nepremičninah še niso povsem zadovoljivo urejena, reševanje teh vprašanj pa naj bi sistemsko ne sodilo v ZPPLPS kot vsebinsko specifičen zakon. Šlo naj bi za splošnejši in načelni problem ustanavljanja zastavne pravice na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo.
4. Mnenje je podala tudi Vlada. Meni, da pobuda ni utemeljena, ker naj bi problem, ki ga izpostavljajo pobudnice, ne bil problem izpodbijanega zakona, temveč problem ustanavljanja zastavne pravice na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo. Podobno kot Državni zbor tudi Vlada opisuje sistemsko ureditev zavarovanja terjatve z zastavno pravico in poudarja namen ter časovno omejenost Zakona. ZPPLPS naj bi izhajal iz načela konstitutivnosti vpisa stvarnih pravic, pridobljenih na podlagi pravnega posla, s tem naj bi sledil sistemskim določbam ZZK in Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 6/80 in nasl. - v nadaljevanju ZTLR). Zato naj bi ZPPLPS tudi ne zasledoval problema ustanavljanja zastavnih pravic, ki niso vpisane v zemljiško knjigo. Problem, ki ga pobudnice izpostavljajo, naj bi dejansko obstajal, ker naj bi se postavljalo vprašanje, kako naj sodišče, ki bo vpisalo nepremičnino v zemljiško knjigo, izve za obstoj rubežnega zapisnika oziroma za dejstvo, da je zastavna pravica nastala.
Tak problem naj bi obstajal že v primeru, če dolžnik razpolaga z več originalnimi listinami, zemljiški knjigi pa predloži listino, na kateri ni zaznambe, da je nepremičnina zarubljena na podlagi sporazuma strank. Zato po mnenju Vlade rešitev tega problema ne sodi v materijo izpodbijanega zakona, temveč v materijo zakona, ki ureja zavarovanje terjatev, tj. v ZIZ. Vlada naj bi zato pripravila novelo ZIZ, s katero bo to vprašanje rešeno tako, da bo predlagatelj vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo moral predložiti tudi potrdilo izvršilnega sodišča, da nepremičnina ni bila predmet rubeža zavarovanja denarne terjatve z zastavno pravico.
5. V zvezi z argumenti Državnega zbora in Vlade o neutemeljenosti pobude sta dve izmed pobudnic (Bank Austria Creditanstalt, d.d., Ljubljana, in Abanka, d.d., Ljubljana) odgovorili, da je banka ob odločitvi za zavarovanje z zastavno pravico na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiški knjigi (ob presoji vsakega konkretnega primera posebej), pristala na riziko obstoja dveh originalnih pogodb, da pa nikakor ni pristala na možnost vpisa lastninske pravice zgolj na podlagi kopije kupne pogodbe. Zavračata tudi sklicevanje na možnost vpisa zastavne pravice na nepremičnini v register zastavnih pravic, saj naj bi ta register še vedno ne obstajal. Poleg tega naj bi tudi ustanovitev takšnega registra, ob hkratnem vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo po 7. členu ZPPLPS, sama po sebi upnikom ne nudila pravne varnosti. Zato naj bi bila potrebna posebna določba za varstvo upnikov, pri čemer se pobudnici ne strinjata s stališčem Državnega zbora in Vlade, da lahko takšno določbo vsebuje le ZIZ.
B.
6. Ustavno sodišče je s sklepom št. U-I-8/00 z dne 6. 4. 2000 pobudo za začetek postopka za oceno ustavnosti 7. člena ZPPLPS sprejelo in do končne odločitve zadržalo izvrševanje izpodbijane določbe.
7. ZPPLPS primarno velja le za vpis posameznih delov večstanovanjske hiše, kot jo je v 7. členu opredelil Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 18/91 in nasl. - v nadaljevanju SZ). Ko bo sprejet zakon, ki bo uredil obstoj etažne lastnine tudi na drugih delih stavbe, bodo začasni pogoji in postopek veljali tudi za te vpise. Določbe ZPPLPS pa se ne uporabljajo za vpis etažne lastnine v tistih primerih, v katerih je investitor dokončno uporabno dovoljenje pridobil po uveljavitvi ZZK.
8. ZPPLPS je bil sprejet z namenom, da se kljub problemom, ki so posledica neurejenih pravnih razmerij v preteklosti, sedanjim imetnikom posameznih delov stavb (z določenimi poenostavitvami vknjižbe) omogoči vpis lastninske pravice (etažne lastnine).
Zaradi začasne narave zakona (veljavnost je pet let) in zaradi njegovega prispevka k ureditvi stanja, pa naj odstop od nekaterih zemljiškoknjižnih načel ne bi imel večjih škodljivih posledic, kot naj bi ga imelo neurejeno zemljiškoknjižno stanje.
9. Eden izmed problemov pri vpisu etažne lastnine je tudi zahteva 17. člena ZZK, ki določa temeljno zemljiškoknjižno načelo - načelo zemljiškoknjižnega prednika. V zvezi s tem predstavlja določeno olajšavo že določba drugega odstavka 136. člena ZZK, vendar pa tudi ta določba ne rešuje v celoti problemov v tistih primerih, ko kupci za vpis etažne lastnine ne morejo predložiti ustreznih listin svojega prodajalca oziroma njegovih prednikov.
10. Zakonodajalec je problem vpisa etažne lastnine kupcev stanovanj po SZ in po Uredbi o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA (Uradni list RS, št. 61/92 - v nadaljevanju Uredba), rešil z ureditvijo v 6. členu ZPPLPS. V teh primerih za vpis etažne lastnine zadošča, da sedanji imetnik z ustreznimi listinami dokaže pravno nasledstvo po prodajalcu, ki je stanovanje prodal na podlagi določb SZ oziroma Uredbe. V teh primerih torej kupcem ni treba predložiti pogodbe med investitorjem in prvim kupcem.
11. Za druge primere pa je zakonodajalec v izpodbijanem 7. členu ZPPLPS predvidel olajšavo, da se ne glede na določbe ZZK o tem, katere so listine, primerne za vknjižbo, šteje, da je za vknjižbo primerna pogodba med investitorjem gradnje in prvim kupcem, čeprav ni predložena v izvirniku ali v listini, ki nadomešča izvirnik, oziroma čeprav podpis prodajalca na njej ni overjen.
12. Taka rešitev je bila predlagana in sprejeta zaradi primerov, ko imetniki stanovanj z ustrezno listino ne razpolagajo, pogojevanje njene pridobitve pa bi bilo zaradi pravnih in dejanskih okoliščin nemogoče in nesmiselno (npr. ko je v zemljiški knjigi še vedno vpisan investitor, ki pogosto ne obstaja več). Iz obrazložitve predloga zakona (Poročevalec DZ, št. 57/99, str. 11) je razvidno stališče predlagatelja, da se bo vpis lahko opravil na podlagi teh pogodb, ker so v njih navedeni vsi potrebni podatki in ne more priti do nikakršnih pomot, napak ali zlorab. Takšno pogodbo lahko predloži tako prvi kupec stanovanja, kot tudi kupec stanovanja, ki je bilo enkrat ali večkrat v pravnem prometu. Če je pogodba izgubljena, pa bo še vedno veljala olajšava po drugem odstavku 136. člena ZZK (če je bil predlog za vpis vložen v roku iz 134. člena ZZK).
13. Pobudnice izpodbijajo ureditev 7. člena ZPPLPS zato, ker naj bi omogočala vpise lastninske pravice na podlagi kopij pogodb v primerih, ko izvirniki obstajajo, na izvirnikih pa je zaznamba zavarovanja terjatve, ki ima pomen zastavne pravice. ZIZ namreč omogoča zavarovanje z zastavno pravico (na podlagi sporazuma strank) tudi v primerih, ko nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo (254. člen ZIZ). V teh primerih mora biti notarskemu zapisu, ki je tudi sicer pogoj zavarovanja denarne terjatve z zastavno pravico (250. člen ZIZ), priložena listina, ki bi bila primerna za vknjižbo lastninske pravice (drugi odstavek 254. člena ZIZ). Na podlagi prehodne določbe prvega odstavka 12. člena ZPPLPS se bo določba 254. člena ZIZ za posamezne dele stavb nehala uporabljati šele z dnem prenehanja veljavnosti ZPPLPS (tj. novembra 2004).
14. Glede na to, da se izpodbijani člen nanaša le na pogodbe med investitorjem in prvim kupcem, se torej možnost izgube vrstnega reda zastavne pravice lahko pojavi le v tistih primerih, v katerih so pobudnice s tako zastavno pravico zavarovale svojo denarno terjatev do prvega kupca. Če je bila taka zastavna pravica dogovorjena z drugim kupcem, je zaznamba takega zavarovanja razvidna iz originala pogodbe med prednikom in naslednjim imetnikom. V teh primerih varstvo vrstnega reda zaradi predložitve kopije pogodbe med investitorjem in prvim kupcem ne more biti ogroženo. Sedanji imetnik, ki ni prvi kupec stanovanja, bo namreč svojo lastninsko pravico lahko vknjižil le, če bo poleg kopije pogodbe med investitorjem in prvim kupcem predložil tudi izvirnike vseh drugih pogodb o pravnem prometu stanovanja, vključno z izvrinikom pogodbe, s katero je kupil nepremičnino od prednika.
15. Iz prej navedenega je razvidno, da je namen izpodbijane določbe omogočiti vknjižbo v tistih primerih, ko imetniki stanovanj ne razpolagajo z ustreznimi listinami po ZZK. Ustavno sodišče ne dvomi, da taki primeri obstajajo. Če so ti imetniki prvi kupci, ki so dele stavb kupili od investitorjev, potem nepremičnine ne morejo biti obremenjene z zastavno pravico po 254. členu ZIZ, saj je pogoj za takšno zavarovanje predložitev ustrezne listine. Zakonodajalec pa ni določil, da morajo imetniki stanovanj predložiti izvirnik pogodbe, če z njim razpolagajo. Dejstvo je, da bi se tudi v primeru, če bi zakon tako določbo vseboval, zastavilo vprašanje njene učinkovitosti (tj. kako v konkretnih primerih ugotavljati, ali je nekdo predložil kopijo pogodbe zato, ker izvirnika nima, ali zato, ker ga zaradi kakšnega razloga enostavno ne želi predložiti).
Zakonodajalec tudi ni določil smiselne uporabe posameznih določb od 109. do 123. člena ZZK, kot je to določil npr. v primerih iz prvega odstavka 136. člena ZZK. Zato lahko v primeru, da bi se na nepremičnini, vpisani pod pogoji izpodbijane določbe, ustanovila nova hipoteka po določbah ZTLR, pride do nejasnosti glede vrstnega reda za poplačilo terjatve.
16. Ustavno sodišče sicer ni pristojno ocenjevati medsebojne skladnosti zakonov ali zakonskih norm. Pristojno pa je ocenjevati, ali notranja nasprotja znotraj pravnega reda ne kršijo načel pravne države (2. člen Ustave). Za tako notranje nasprotje gre v obravnavanem primeru. Pravni red po eni strani omogoča ustanavljanje zastavnih pravic po posebni ureditvi, kadar nepremičnina (še) ni vpisana v zemljiški knjigi, po drugi strani pa zakonodajalec s posebnim predpisom omogoča poenostavljeno vpisovanje nepremičnin v zemljiško knjigo, ne da bi hkrati uredil vprašanja v zvezi z zastavnimi pravicami, ki niso nastale z vpisom v zemljiško knjigo. Zastavna pravica na nepremičninah, tj. hipoteka, je namreč klasičen civilnopravni institut, namenjen zavarovanju terjatve, za nastanek katerega je tako kot za vse stvarne pravice potreben pravni naslov in pridobitni način. Pravni naslov za pogodbeno hipoteko je tako po ZTLR veljavna zastavna pogodba, pridobitni način pa je vpis v zemljiško knjigo. Vendar pa 64. člen ZTLR predvideva možnost nastanka hipoteke tudi na drug, z zakonom določen način.
Določitev dveh ureditev zastavnih pravic na nepremičninah pa terja uveljavitev ustreznega pravnega sistema, ki mora biti koherenten in neprotisloven. Le tak pravni sistem lahko zagotavlja ustavnost in zakonitost na podlagi načela hierarhije v pravu ter deluje kot integralna celota, sestavljena iz struktur, ki se med seboj povezujejo, so med seboj odvisne in si ne nasprotujejo.
17. Ker je zemljiška knjiga izvirna baza podatkov o pravicah na nepremičninah, se namreč domneva, da je vpisano pravno stanje točno, tako da nihče, ki se na to stanje zanese, ne sme trpeti škodljivih posledic (5. člen ZZK). Zato lahko na podlagi izpodbijane ureditve nastane kolizija enakovrednih pravic glede vrstnega reda zastavnih upnikov. Ogrožena je tudi splošna varnost pravnega prometa, ki jo zagotavlja navedeno načelo zaupanja v zemljiškoknjižne vpise pravic. Tako npr. škodljivih posledic ne sme trpeti morebitni dobroverni kupec nepremičnine, ki se je zanesel na podatke o vpisanih pravicah na nepremičnini, med katerimi ni hipoteke. Zato se po vpisu nepremičnine v zemljiško knjigo zastavlja vprašanje o dejanskem učinku zavarovanja terjatve z zastavno pravico na nepremičnini, ki se ne vpiše hkrati z lastninsko pravico na njej.
18. Ne od hipotekarnega upnika ne od morebitnega dobrovernega kupca nepremičnine ni mogoče zahtevati, da bi preverjala, ali je nepremičnina, ki je vpisana v zemljiški knjigi, že obremenjena z zastavno pravico, ki ni vpisana v zemljiški knjigi. Tako preverjanje bi bilo od njiju mogoče pričakovati le v primeru, če nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, pa še to, kljub razglastivi zapisnika o rubežu, ki ima pomen zastavne pravice, na sodni deski in njegovi objavi v Uradnem listu (četrti odstavek 254. člena ZIZ), le v primeru dejanskega obstoja registra zastavnih pravic, kot ga določa 12. člen ZIZ. V drugem odstavku 12. člena ZIZ je določeno, da se zaradi evidentiranja vrstnega reda poplačila več upnikov take zastavne pravice vpisujejo v poseben register zastavnih pravic. Tretji odstavek 12. člena ZIZ določa, da se ta register vodi pri Notarski zbornici Slovenije in da je javna knjiga. Ne ZIZ ne ZPPLPS pa ne določata, da je sodišče, ki je pristojno za vknjižbo nepremičnine v zemljiško knjigo, v primeru vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo dolžno po uradni dolžnosti vpogledati register pri Notarski zbornici in v primeru vpisa zastavne pravice v tem registru to zastavno pravico vpisati tudi v zemljiško knjigo.
Nenazadnje je opisana ureditev iz 254. in 12. člena ZIZ namenjena zavarovanju terjatev, le dokler nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo. Po vpisu nepremičnine v zemljiško knjigo pa ni nobenega razloga, da se ne bi vpisala tudi zastavna pravica.
19. Zato opisana ureditev ogroža varnost pravnega prometa kljub temu, da je pravna varnost ustavno varovana vrednota, ki jo je s poenostavitvijo vpisa v zemljiško knjigo želel zavarovati zakonodajalec. Zemljiškoknjižna načela (vpisno načelo, načelo zakonitosti in načelo zaupanja v zemljiškoknjižne vpise pravic) so namreč namenjena prav zagotavljanju varnosti pravnega prometa z nepremičninami.
20. Ustavno sodišče zato ugotavlja, da je določba, ki omogoča vpis nepremičnine v zemljiško knjigo brez obremenitev, ki so nastale v skladu z veljavnim pravnim redom, v neskladju z načelom pravne varnosti, ki je eno izmed načel pravne države (2. člen Ustave). Ker je Ustavno sodišče ugotovilo, da je izpodbijana ureditev iz razlogov, ki jih pobudnice navajajo, v nasprotju z 2. členom Ustave, ni presojalo še njene skladnosti s 33. členom Ustave.
21. Ustavno sodišče izpodbijane določbe ni moglo razveljaviti, temveč je sprejelo ugotovitveno odločbo. Razveljavitev 7. člena ZPPLPS bi sicer ugotovljeno protiustavno stanje odpravila, vendar bi na drugi strani onemogočila zemljiškoknjižni vpis nepremičnin, na katere se izpodbijana določba nanaša. Ustavno sodišče namreč ne dvomi v upravičenost izjeme, ki jo je zakonodajalec določil, zato da bi tudi v primerih, na katere naj bi se nanašala izpodbijana določba, omogočil vpis v zemljiško knjigo. Če bi zakonodajalec ob ureditvi možnosti vpisa v zemljiško knjigo na podlagi kopije pogodbe (oziroma na podlagi pogodbe, na kateri podpis prodajalca ni overjen) zaradi obstoja možnosti zavarovanja terjatve z zastavno pravico na nepremičninah, ki v času zavarovanja niso (bile) vpisane v zemljiško knjigo, uredil tudi vprašanja v zvezi z vpisom zastavne pravice v zemljiško knjigo, sama možnost vpisa na podlagi navedenih listin ne bi bila v neskladju z Ustavo. Ker torej predpis navedenega vprašanja, ki bi ga moral urediti, ni uredil, je nastala protiustavna pravna praznina, ki je z metodami razlage, uveljavljenimi v pravni stroki, ni mogoče zapolniti.
22. Ugotovljeno protiustavnost mora zakonodajalec odpraviti v roku šestih mesecev od objave te odločbe v Uradnem listu Republike Slovenije (2. točka izreka). Glede na mnenje Državnega zbora, da ureditev te zakonske materije ne sodi v ZPPLPS, Ustavno sodišče pripominja le, da to vprašanje na ugotovitev protiustavne pravne praznine ne more vplivati. Zakonodajalec pa lahko ugotovljeno protiustavnost odpravi z ustrezno zakonsko ureditvijo navedenih vprašanj bodisi v ZPPLPS bodisi v kateremkoli drugem zakonu, za katerega bo glede na sistematiko pravnega reda ocenil, da je za to primernejši.
23. Glede na to, da gre v obravnavani zadevi za pravno praznino, ki je v nasprotju z načelom pravne varnosti, je bilo treba določiti tudi način izvršitve odločbe za čas do odprave ugotovljene protiustavnosti (3. točka izreka). Zato je Ustavno sodišče določilo, da lahko sodišče do odprave ugotovljene protiustavnosti dovoli vpis lastninske pravice v primerih iz 7. člena ZPPLPS le, če nepremičnina ni bila predmet rubeža zaradi zavarovanja denarne terjatve z zastavno pravico. Podatke o (ne)obstoju zastavne pravice na nepremičninah mora sodišče v zemljiškoknjižnem postopku ugotoviti samo s poizvedbo pri pristojnem izvršilnem sodišču. Način izvršitve, kot ga je določilo Ustavno sodišče, omogoča vpis lastninske pravice tudi na podlagi listin, ki jih dovoljuje 7. člen ZPPLPS, vendar le v primerih, če nepremičnina ni bila predmet rubeža zaradi zavarovanja denarne terjatve z zastavno pravico. Glede na to, da ZZK v 3. točki prvega odstavka 113. člena določa podobno obveznost sodišča v primeru postopka nastavitve zemljiške knjige in v primeru iz prvega odstavka 136. člena ZZK, Ustavno sodišče ocenjuje, da je lahko na ta način do odprave ugotovljene protiustavnosti omogočen neoviran vpis lastninske pravice vsem tistim imetnikom nepremičnine, ki ne razpolagajo z ustrezno listino in na katere se 7. člen ZPPLPS dejansko nanaša. Če obstaja zastavna pravica na nepremičnini, obstaja tudi listina, ki je po določbah ZZK primerna za vknjižbo. V teh primerih torej ne bo moglo priti do vpisa na podlagi listine, ki jo dovoljuje 7. člen ZPPLPS, temveč na podlagi listine, iz katere je razvidno tudi, ali je bila zastavna pravica ustanovljena ali ne. Odprava ugotovljene protiustavnosti pa terja od zakonodajalca, da uredi tako vprašanja "vknjižbe" zastavne pravice na nepremičnini, kot tudi vprašanja morebitne "nevknjižbe" v primerih, ko je zastavna pravica prenehala.
C.
24. Ustavno sodišče je sprejelo to odločbo na podlagi 48. člena in drugega odstavka 40. člena Zakona o Ustavnem sodišču (Uradni list RS, št. 15/94 - ZUstS) ter šeste alinee 52. člena Poslovnika Ustavnega sodišča Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 49/98) v sestavi: predsednik Franc Testen ter sodnice in sodniki dr. Janez Čebulj, dr. Zvonko Fišer, Lojze Janko, Milojka Modrijan, dr. Ciril Ribičič, dr. Mirjam Škrk in dr. Dragica Wedam-Lukić. Odločbo je sprejelo soglasno.
P r e d s e d n i k
Franc Testen