U-I-303/00
Natisni
Opravilna št.:
U-I-303/00
Datum odločitve:
20. 2. 2003
Objavljeno:
Uradni list RS, št. 29/2003 in OdlUS XII, 8
ECLI:
ECLI:SI:USRS:2003:U.I.303.00
Akt:
Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 18/91-I, 19/91 - popr., 21/94, 23/96 in 1/2000) (SZ), 1. odst. 150. čl.

Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 1/2000) (SZ), 1. in 3. odst. 5. čl.

Odlok o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 23/2000 in 96/01), posamezne določbe
Izrek:
Določba prvega odstavka 150. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I, 19/91-popr., 21/94, 23/96 in 1/2000) ni v neskladju z Ustavo.

Določbe prvega in tretjega odstavka 5. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 1/2000), prvega odstavka 5. člena in besedilo "po uveljavitvi te metodologije" iz prvega odstavka 6. člena Odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 23/2000 in 96/01) se razveljavijo, razen kolikor se nanašajo na najem stanovanj po predpisih o socialnem varstvu.

Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti Stanovanjskega zakona, ker ne ureja pravice najemodajalcev stanovanj z neprofitno najemnino, da od države zahtevajo plačilo nadomestila, ki predstavlja razliko med dejanskimi stroški uporabe stanovanj in normirano najemnino, se zavrže.

Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti prvega odstavka 6. člena Odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin za neprofitna stanovanja (Uradni list RS, št. 23/2000) se zavrže.
Evidenčni stavek:
Razlikovanje pri izračunavanju vrednosti stanovanj kot podlagi za določanje najemnine, ki temelji na različni višini točke, glede na to, ali gre za stanovanja, oddana v najem pred uveljavitvijo metodologije za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, ali po njej, je neskladno z ustavnim načelom o enakosti pred zakonom.
Ni v neskladju z ustavo zakonska ureditev, po kateri se najemnina za stanovanja, na katerih je bila do uveljavitve stanovanjskega zakona dodeljena stanovanjska pravica, oblikuje skladno z metodologijo predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.
Geslo:
1.4.51.4 - Ustavno sodstvo - Postopek - Procesne predpostavke (v vseh postopkih razen v postopku ustavne pritožbe) - Pravni interes za vložitev pobude.
5.3.36 - Temeljne pravice - Državljanske in politične pravice - Pravica do lastnine.
5.2.2.4 - Temeljne pravice - Enakost - Kriteriji razlikovanja - Državljanstvo.
3.9 - Splošna načela - Vladavina prava.
Pravna podlaga:
Člen 2, 14, 33, Ustava [URS]
Člen 21, 25, 43 in 26.2, Zakon o Ustavnem sodišču [ZUstS]
Opomba:
Vrsta zadeve:
ocena ustavnosti in zakonitosti predpisov in drugih splošnih aktov
Vrsta akta:
zakon
Vlagatelj:
Urh Bahovec, Bled in drugi
Datum vloge:
8. 12. 2000
Vrsta odločitve:
odločba
Vrsta rešitve:
ugotovitev – ni v neskladju z Ustavo/zakonom
Dokument:
US22122
Dokument v PDF obliki:
U-I-303-00.pdf
157 KB
Prenesite datoteko
U-I-303/00-12
20. 2. 2003
O D L O Č B A
Ustavno sodišče je v postopku za preizkus pobude za začetek postopka Urha Bahovca z Bleda, družbe Finag, d.o.o., Ljubljana, ki jo zastopa mag. Urša Kunz, namestnica direktorja, Borisa Ivana Kende iz Maribora, dr. Eda Pirkmajerja in družbe Edo PIRKMAJER UPRAVLJANJE, d.o.o., Ljubljana, k.d., ki jo zastopa direktor Tomaž Okorn, na seji dne 20. februarja 2003
o d l o č i l o:
1. Določba prvega odstavka 150. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I, 19/91-popr., 21/94, 23/96 in 1/2000) ni v neskladju z Ustavo.
2. Določbe prvega in tretjega odstavka 5. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 1/2000), prvega odstavka 5. člena in besedilo "po uveljavitvi te metodologije" iz prvega odstavka 6. člena Odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 23/2000 in 96/01) se razveljavijo, razen kolikor se nanašajo na najem stanovanj po predpisih o socialnem varstvu.
3. Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti Stanovanjskega zakona, ker ne ureja pravice najemodajalcev stanovanj z neprofitno najemnino, da od države zahtevajo plačilo nadomestila, ki predstavlja razliko med dejanskimi stroški uporabe stanovanj in normirano najemnino, se zavrže.
4. Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti prvega odstavka 6. člena Odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin za neprofitna stanovanja (Uradni list RS, št. 23/2000) se zavrže.
Obrazložitev
A.
1. Pobudniki so vložili pobudo za začetek postopka za oceno ustavnosti 150. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), prvega in tretjega odstavka 5. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah SZ (v nadaljevanju SZ-D) in prvega odstavka 5. in 6. člena Odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (v nadaljevanju Metodologija). Navajajo, da izpodbijane določbe kršijo pravico do enakosti pred zakonom (drugi odstavek 14. člena Ustave), pravico do zasebne lastnine (33. člen Ustave), pravice glede pridobivanja in uživanja lastnine (67. člen Ustave) in pravico do svobodne gospodarske pobude (prvi odstavek 74. člena Ustave).
2. Pobudniki pri izpodbijanju 150. člena SZ navajajo, da jim je znana odločba Ustavnega sodišča št. U-I-119/94 z dne 21. 3. 1996 (Uradni list RS, št. 24/96, OdlUS V,32), s katero je Ustavno sodišče že odločalo o ustavnosti tega člena SZ. Predlagajo, naj Ustavno sodišče svoje dosedanje odločitve v zvezi s 150. členom SZ ponovno pretehta glede na nekatere okoliščine, ki jih Ustavno sodišče pri odločanju ni upoštevalo. Pobudniki navajajo, da je od uveljavitve SZ poteklo že devet let. Zato poseg v oblikovanje najemnin, ki izhaja iz 150. člena SZ, ni več nujen ukrep v prehajanju pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja in ni več v skladu s 67. členom Ustave, kar je bilo Ustavnemu sodišču podlaga za ugotovitev skladnosti 150. člena z Ustavo. Vztrajanje pri inštitutu neprofitne najemnine kot nujnem ukrepu za dosego navedenih ciljev prehoda iz enega v drug sistem po zaključku tega prehoda spreminja tak ukrep v trajno stanje.
Pobudniki navajajo, da sedanja ureditev neprofitne najemnine presega okvir socialne vezanosti lastnine in zato ni skladna s 33. in 67. členom Ustave. Zatrjujejo, da so najemodajalci, ki jim je Zakon omejil višino neprofitne najemnine v obsegu, ki ne zagotavlja dejanskih stroškov iz prvega odstavka 63. člena SZ-D, dejansko razlaščeni, zato bi jim država morala zagotoviti razliko med normirano najemnino in že navedenimi dejanskimi stroški. Ker tega ni storila, je ureditev v neskladju s 33. členom Ustave.
Navajajo tudi, da bi nekateri od najemnikov lahko plačevali tržno najemnino, zato neprofitna najemnina, kot izhaja iz 150. člena SZ, tudi ni v sorazmerju z deklariranimi cilji. Pobudniki tudi navajajo, da Ustavno sodišče ob presoji skladnosti 150. člena SZ z Ustavo ni upoštevalo dejstva, da neprofitna najemnina ne zagotavlja niti povračila stroškov uporabe stanovanj. Ta okoliščina je postala še bolj očitna ob sprejetju SZ-D, ki je uvedel razlikovanje pri določanju vrednosti stanovanj (kar je osnova za izračun neprofitne najemnine) glede na datum oddaje stanovanja v najem. Zakonodajalec po mnenju pobudnikov ni imel stvarnega razloga, da je vrednost točke, kot enega od elementov za določanje vrednosti stanovanj, za stanovanja, ki so bila že oddana v najem, opredelil in fiksiral v Zakonu, novo vrednost točke (preko predvidene nove metodologije) pa predvidel le za stanovanja, ki so dana v najem po uveljavitvi nove metodologije. S tem je po zatrjevanju pobudnikov kršil pravico do enakosti pred zakonom iz drugega odstavka 14. člena Ustave.
3. Pobudniki predlagajo razveljavitev prvega odstavka 150. člena SZ, podrejeno pa predlagajo razveljavitev prvega in tretjega odstavka 5. člena SZ-D, prvega odstavka 5. člena Metodologije in besedila "dana v najem po uveljavitvi metodologije" iz prvega odstavka 6. člena Metodologije. Podrejeno predlagajo, naj Ustavno sodišče ugotovi, da je SZ v neskladju z Ustavo, ker najemodajalcem neprofitnih stanovanj ne daje možnosti zahtevati povračilo v višini razlike med dejanskimi stroški uporabe stanovanj in normirano najemnino, ter naloži Državnemu zboru odpravo tega neskladja v roku šestih mesecev.
4. Pobuda je bila posredovana Državnemu zboru in Vladi. V imenu Državnega zbora je mnenje posredoval Sekretariat za zakonodajo in pravne zadeve (v nadaljevanju Sekretariat). Vlada in Sekretariat menita, da pobuda ni utemeljena. Sekretariat v odgovoru opozarja, da pobudniki niso izkazali novih okoliščin, ki naj bi jih Ustavno sodišče ob predhodni presoji skladnosti 150. člena z Ustavo ne upoštevalo. To velja tudi za trditve o spremenjenih okoliščinah zaradi poteka časa od uveljavitve SZ. Po mnenju Sekretariata je tudi po preteku devetih let od uveljavitve SZ treba varovati najemnike in njihov pravni položaj, izhajajoč iz pridobljenih pravic po prejšnji ureditvi, in to ne glede na njihove dejanske gmotne in druge okoliščine. Sekretariat opozarja, da je še vedno v veljavi mehanizem nadomestne privatizacije po 125. členu SZ, ki lahko ob vpeljavi drugih bremen razbremeni konkretno denacionalizirano stanovanje oziroma lastnika. Glede spremenjenega izračuna in višine neprofitnih najemnin, ki jih je uveljavil SZ-D, pa Sekretariat opozarja, da je zakonodajalec predvidel nove pogoje določanja neprofitnih najemnin le pri novo sklenjenih najemnih pogodbah, ker je spoštoval načelo varstva sklenjenih pogodb. O dolgoročni gospodarski izgubi pri oddajanju denacionaliziranih stanovanj po mnenju Sekretariata ni mogoče govoriti, ker je pri teh najemnih razmerjih treba upoštevati sistem subvencij (t. i. objektne subvencije, ki jih za lastnike denacionaliziranih stanovanj zagotavlja državni proračun), sam Zakon pa predvideva tudi ureditev nasprotujočih si interesov med najemnikom in lastnikom preko nadomestnih stanovanj oziroma nadomestne privatizacije. Vlada je v svojem odgovoru navedla, da je bilo treba ob spremembi Zakona upoštevati dejstvo, da bi upoštevanje višje vrednosti stanovanja kot osnove za izračun neprofitne najemnine zaradi razlik v ceni stanovanj tudi v že sklenjenih najemnih razmerjih pomenilo bistveno spremembo pogojev, pod katerimi so bile v preteklosti sklenjene najemne pogodbe.
Opozarja, da je neprofitna najemnina (kot jo opredeljuje 63. člen SZ) stroškovna najemnina, ki pokriva stroške investicijskega in tekočega vzdrževanja, stroške upravljanja in zavarovanja, amortizacijo ter stroške kapitala. Pri stroških kapitala se ti pri denacionaliziranih stanovanjih priznajo v višjem odstotku, kot to sicer velja za druga stanovanja, zgrajena iz nekdanjih družbenih sredstev. Delež priznanih stroškov kapitala pri teh stanovanjih pomeni priznane obresti na celoten vložen kapital za dobo 60 let po letni obrestni meri 2,5 %.
5. V odgovoru na stališča Sekretariata in Vlade pobudniki poudarjajo, da ni ekonomskih argumentov za različno višino neprofitnih najemnin glede na to, ali gre za stanovanja, ki so bila oddana pred uveljavitvijo Metodologije iz 3. člena SZ-D ali pa za stanovanja, ki so bila oddana kasneje. Če je Vlada pri teh slednjih zaradi višjih cen stanovanj dvignila višino točk, s tem pa tudi vrednost stanovanja in višino najemnine, bi morala upoštevati, da je dvig cen vplival tudi na lastnike pred uveljavitvijo Metodologije oddanih stanovanj. Vsi imajo namreč na trgu enake pogoje. Navajajo, da najemnina, izračunana ob višji vrednosti točke (enaki kot za nove najemnike), tudi za stare najemnike ne bi bila nič manj socialno vzdržna, kot je za nove najemnike. Pobudniki ne sprejemajo navedb Sekretariata oziroma Vlade, da naj bi se v primeru enakega obravnavanja starih in novih najemnikov pri določanju najemnin bistveno spremenili pogoji, pod katerimi so stari najemniki sklenili pogodbe za ta stanovanja.
Ponovno poudarjajo, da po spremembi sistema ni več razloga za to, da država na lastnike stanovanj preko nerealne neprofitne najemnine prenaša obveznosti iz načela socialne in pravne države, ki bi jih sicer do najemnikov morala izpolnjevati sama. S tem so lastniki prizadeti v pravici do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave in pravici do svobodne gospodarske pobude iz 74. člena Ustave. Pobudniki utemeljujejo svoj pravni interes s prizadetostjo, ki jim jo kot lastnikom oziroma najemodajalcem denacionaliziranih stanovanj povzročata izpodbijana zakonska in podzakonska ureditev, ki za oddana stanovanja (na različne načine) omejujeta višino neprofitne najemnine.
B. - I.
6. Ustavno sodišče je pobudo v delu, ki se nanaša na prvi odstavek 6. člena Metodologije, zavrglo. Zavrglo jo je tudi v delu, kjer pobudniki predlagajo, naj Ustavno sodišče ugotovi, da je SZ v neskladju z Ustavo, ker ne ureja pravice najemodajalcev stanovanj z neprofitno najemnino, da od države zahtevajo plačilo nadomestila, ki predstavlja razliko med dejanskimi stroški uporabe stanovanj in normirano najemnino. V preostalem delu je Ustavno sodišče pobudo sprejelo in glede na izpolnjene pogoje iz četrtega odstavka 26. člena Zakona o Ustavnem sodišču (Uradni list RS, št. 15/94 - v nadaljevanju ZUstS) takoj nadaljevalo z odločanjem o stvari sami.
Presoja 150. člena SZ
7. Ustavno sodišče je že presojalo ustavnost 150. člena SZ.
Pobudniki zatrjujejo, da so od takrat nastopile nove okoliščine, zaradi katerih je treba ponovno presoditi ustavnost 150. člena SZ. Ta člen določa, da se najemnina za stanovanja, na katerih je bila do uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica, oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Ustavno sodišče je v odločbi št. U-I-119/94 z dne 21. 3. 1996 (Uradni list RS, št. 24/96 in OdlUS V, 32) ugotovilo, da je poseg v oblikovanje najemnin - predvsem njihovo omejevanje - za taka stanovanja (kar je zakonodajalec storil z določitvijo neprofitne najemnine za ta stanovanja) eden od ukrepov zagotavljanja socialne funkcije stanovanjskega premoženja in zato skladen s 67. členom Ustave. Pri tem je tak ukrep ob prehodu iz ene pravne ureditve v drugo označilo kot še posebej nujen. Tako stališče pa pomeni, da v primeru, če bi bil prehod iz pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja z novimi lastniki v celoti zaključen, samo zaradi tega tak poseg ne bi bil neskladen z Ustavo. Potek časa, na katerega se sklicujejo pobudniki, sam po sebi ne more predstavljati okoliščine, zaradi katere bi Ustavno sodišče spremenilo svojo stališče. Stališče o skladnosti posega v oblikovanje najemnin (še zlasti njenega omejevanja) s 67. členom Ustave pa je Ustavno sodišče ponovno potrdilo v svoji odločbi št. U-I-190/95 z dne 8. 1. 1999 (Uradni list RS, št. 4/99 in OdlUS VII, 221). Pobudniki trdijo, da zakonska ureditev 150. člena SZ presega socialne okvire vezanosti lastnine in da ni skladna s 33. in 67. členom Ustave, ker bi del najemnikov lahko plačeval tržno najemnino. S trditvijo, da bi del najemnikov lahko plačeval tržno najemnino in da bi zakonodajalec moral upoštevati selektiven pristop glede neprofitne najemnine, se zavzemajo za razlikovanje med najemniki takih stanovanj, ki bi izhajalo iz njihove plačilne spodobnosti. Pobudniki izpodbijajo določbo 150. člena SZ kot lastniki oziroma najemodajalci denacionaliziranih stanovanj. Ob sprejemanju Zakona o denacionalizaciji (Uradni list RS, št. 27/91 in nasl. - v nadaljevanju ZDen), ki je omogočil denacionalizacijo stanovanj, je bilo kot eno bistvenih načel Zakona navedeno, da morajo biti varovane fizične osebe, ki so na premoženju, ki je predmet denacionalizacije, pridobile stanovanjsko pravico (Poročevalec Skupščine Republike Slovenije, št. 7/91, str. 5). Neprofitna najemnina lahko pomeni eno od oblik varovanja te pravice. Navedeno načelo je bilo tudi ena od podlag za družbeni konsenz ob sprejetju ZDen in varuje te osebe kot kategorijo, torej na enak način, ne glede na okoliščine na njihovi strani. Ureditev 150. člena SZ, ki za vse bivše imetnike stanovanjske pravice (vključno s tistimi v denacionaliziranih stanovanjih) določa neprofitno najemnino, ne predstavlja posega v lastninsko pravico (33. člen Ustave), temveč gre za določitev vsebine lastninske pravice, ki ne presega socialne funkcije iz 67. člena Ustave. Glede na navedeno določba 150. člena SZ ni v neskladju z Ustavo (točka 1 izreka). Ustavno sodišče v okviru presoje določbe 150. člena SZ ni posebej presojalo splošno zatrjevane in ne konkretizirane kršitve načela enakosti pred zakonom (drugi odstavek 14. člena Ustave). Ker 150. člen SZ ureja položaj vseh bivših imetnikov stanovanjske pravice na enak način, pobudniki tudi sicer nimajo interesa za izpodbijanje te določbe. Pobudniki v okviru pobude na splošno zatrjujejo, da izpodbijana ureditev, s tem ko ne zagotavlja razlike med normiranimi in dejanskimi stroški, posega v njihovo pravico do svobodne gospodarske pobude (prvi odstavek 74. člena Ustave). Ustavno sodišče se do takih trditev v okviru presoje ustavnosti 150. člena ni opredelilo. Ta člen le predpisuje uporabo metodologije za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, ne ureja pa njene vsebine.
B. - II.
Presoja prvega in tretjega odstavka 5. člena SZ - D v povezavi s prvim odstavkom 5. člena in prvim odstavkom 6. člena Metodologije
8. SZ-D je v osmem odstavku spremenjenega 63. člena (3. člen SZ-D) določil, da podrobnejši način in postopek za izračun neprofitnih najemnin določa metodologija. V 5. členu pa je določil, da se za stanovanja oziroma stanovanjske hiše, dane v najem pred njegovo uveljavitvijo, vrednost stanovanja, ki je podlaga za določanje neprofitne najemnine, ugotavlja po dotedanjih predpisih (prvi odstavek). Hkrati je v istem členu (drugi odstavek) ponovil formulo[1] za izračun vrednosti stanovanja iz teh predpisov in določil vrednost točke v višini 3,75 DEM v tolarski protivrednosti (tretji odstavek). Do razlik v višini neprofitne najemnine glede na to, ali gre za stanovanja, ki so bila oddana v najem pred uveljavitvijo Metodologije ali po njej, pride dejansko šele z uveljavitvijo Metodologije, in to v delu, ki opredeljuje vrednost točke kot enega od elementov za izračun vrednosti stanovanja (prvi odstavek 5. člena in prvi odstavek 6. člena Metodologije)[2].
Razlika se začenja pri vrednosti točke, ki jo za stara najemna razmerja Metodologija v prvem odstavku 5. člena povzame iz SZ-D (v višini 3,75 DEM), za novo oddana stanovanja pa sprva določi osnovo za izračun vrednosti točke (drugi odstavek 6. člena Metodologije, na podlagi katerega je bila vrednost točke z odredbo pristojnega ministra določena v višini 5,39 DEM), kasneje pa kar z določitvijo nove vrednosti točke v višini 2,63 EUR (sprememba 6. člena Metodologije - Uradni list RS, št. 96/01).
9. Pobudniki navajajo, da sprememba 6. člena Metodologije ni vplivala na razloge, zaradi katerih so predlagali razveljavitev prej veljavnega prvega odstavka 6. člena Metodologije. Ti pa so v tem, da se višja vrednost točke in v posledici tudi višja neprofitna najemnina v obeh primerih (v začetku izpodbijani in spremenjeni prvi odstavek 6. člena Metodologije) nanaša le na novo sklenjene najemne pogodbe.
10. Izpodbijana prvi in tretji odstavek 5. člena SZ-D sta po navedbah Sekretariata in Vlade v Zakon vnesena zaradi varovanja pravic najemnikov, ki izhajajo iz dotedaj sklenjenih najemnih pogodb. Vlada pri tem posebej izpostavlja dejstvo, da je tak režim neprofitne najemnine v enaki meri uveljavljen za najemnike v denacionaliziranih stanovanjih kot za tiste, ki živijo v nekdanjih družbenih stanovanjih, pridobljenih iz (originarno) družbenih sredstev. Pobudniki zatrjujejo, da ureditev, ki za stara najemna razmerja ohranja vrednost točke v višini 3,75 DEM, ne zagotavlja pokritja stroškov iz prvega odstavka 63. člena SZ, zato pa je v neskladju s 33. členom Ustave in ne zagotavlja gospodarske funkcije lastnine. Ne vidijo tudi stvarnega razloga, zaradi katerega bi zakonodajalec lahko omejil novo vrednost točke (6. člen Metodologije) le na stanovanja, ki so bila oddana po uveljavitvi nove Metodologije. Iz zakonodajnega gradiva ob sprejemanju SZ-D (Poročevalec DZ, št. 43/99, str. 42 in 43) izhaja, da dotedanje neprofitne najemnine ne pokrivajo dejanskih stroškov uporabe in da bo ustreznejši način izhodiščne vrednosti stanovanj kot podlaga za izračun neprofitne najemnine veljal le za novo sklenjena najemna razmerja. Tako iz zakonodajnega gradiva kakor iz odgovora Sekretariata in mnenja Vlade nesporno izhaja, da se je zakonodajalec za tako zakonsko rešitev odločil, ker je želel preprečiti, da bi pri starih najemnih pogodbah, sklenjenih pred uveljavitvijo SZ-D in Metodologije, prišlo do bistvenih sprememb pogojev, pod katerimi so bile te pogodbe sklenjene. Ustavno sodišče je v tej pa tudi drugih odločbah že večkrat odločilo, da je ustavno dopustno z institutom neprofitnih najemnin varovati položaj bivših imetnikov stanovanjske pravice, kar velja tudi za tiste, ki živijo v stanovanjih, ki so bila predmet denacionalizacije. Pri tem mora zakonodajalec upoštevati, da se z zakonsko ureditvijo opredeljuje položaj obeh strank iz najema, to je položaj najemnika in najemodajalca. Pobudniki v bistvu zatrjujejo, da so kot lastniki stanovanj, ki so bila oddana v najem pred uveljavitvijo Metodologije, v neenakopravnem položaju z drugimi lastniki stanovanj, ki so bila oddana v najem po uveljavitvi Metodologije. Primerjajo torej svoj položaj lastnika stanovanja s položajem drugega lastnika stanovanja, oba pa morata stanovanje oddajati za neprofitno najemnino. Zato je treba najprej ugotoviti, ali gre v obeh primerih res za enak položaj. V obeh primerih gre za najemno razmerje, pri katerem najemodajalec oziroma lastnik pri opredeljevanju elementov tega razmerja ni povsem svoboden. Tako pri starih najemnih razmerjih kot pri tistih najemnih razmerjih, ki so bila sklenjena po uveljavitvi Metodologije, se ta omejitev kaže v posegu države v višino najemnine, ki prizadene v obeh primerih isto, z Ustavo zavarovano pravico, to je lastninsko pravico. To kaže na to, da gre v obeh primerih za položaje, ki so v temeljnem izhodišču enaki. Zato se postavlja vprašanje, ali je zakonodajalec za tako različno urejanje enakih položajev imel stvarno utemeljene in iz narave stvari izhajajoče razloge. Če bi jih imel, bi bile trditve pobudnikov, da SZ-D v tem delu krši načelo enakosti pred zakonom (drugi odstavek 14. člena Ustave), neutemeljene. Zakonodajalec je razlikovanje utemeljeval z navedbo, da bi z upoštevanjem novih pogojev pri izračunavanju neprofitne najemnine za že sklenjene najemne pogodbe bistveno spremenil pogoje, pod katerimi so te bile sklenjene.[3] Ta razlog po presoji Ustavnega sodišča ne zadošča za različno urejanje enakih položajev. Upoštevati je namreč treba, da je v obeh primerih (tako za stara najemna razmerja kot za novo sklenjene najemne pogodbe) določena neprofitna najemnina. Za ta institut je Ustavno sodišče že ugotovilo, da se z njim lahko varuje položaj bivših imetnikov stanovanjske pravice. Ti so s tako obliko najemnine varovani tudi v bodoče, zato se glede tega njihov položaj ne spreminja. Varovanje njihovega položaja pa ne pomeni, da se višina neprofitne najemnine v tem okviru ne bi mogla spreminjati. Ta ugotovitev velja toliko bolj glede na navedbe predlagatelja Zakona, da ureditev najemnine pred to zakonsko spremembo ni pokrivala dejanskih stroškov uporabe stanovanja (Poročevalec DZ, št. 43/99, str. 42). Zakonske ureditve, ki to neskladje deloma ali v celoti odpravlja, ni mogoče označiti kot bistven poseg v sklenjene najemne pogodbe. Ob tem je treba opozoriti, da je že sam zakonodajalec predvidel postopno dvigovanje neprofitnih najemnin, saj je v petem odstavku 5. člena SZ-D predvidel petletno obdobje, v katerem bi se najemnine dvignile glede na novo Metodologijo. Upoštevaje navedeno je razlikovanje pri izračunavanju vrednosti stanovanj kot podlagi za določanje najemnine, ki temelji na različni višini točke, glede na to, ali gre za stanovanja, oddana v najem pred uveljavitvijo Metodologije ali po njej, neskladno z določbo drugega odstavka 14. člena Ustave. Ustavno sodišče je zato razveljavilo prvi in tretji odstavek 5. člena SZ-D in prvi odstavek 5. člena Metodologije (točka 2 izreka). Pri tem je Ustavno sodišče izvzelo primere t. i. socialnih stanovanj, ker je bilo treba ob spoštovanju načela socialne države (2. člen Ustave) upoštevati, da so najemniki v teh stanovanjih v drugačnem pravnem položaju od drugih najemnikov stanovanj.
11. Prvi odstavek 6. člena Metodologije je bil spremenjen. Z razveljavitvijo določb prvega in tretjega odstavka 5. člena SZ-D in prvega odstavka 5. člena Metodologije je Ustavno sodišče odločilo, da se pri izračunu vrednosti stanovanj, ki je podlaga za določitev neprofitne najemnine, za vsa stanovanja - ne glede na čas oddaje v najem - uporabi enaka višina točke. Pobudniki zato nimajo več pravnega interesa za ugotovitev, da je bila določba prvega odstavka 6. člena Metodologije, ki je prenehala veljati, v izpodbijanem delu v neskladju z Ustavo. Ustavno sodišče je njihovo pobudo za oceno ustavnosti določbe prvega odstavka 6. člena Metodologije zato zavrglo (točka 4 izreka). Ker pa tudi spremenjeni prvi odstavek 6. člena Metodologije določa vrednost točke le za na novo oddana stanovanja, je Ustavno sodišče ob uporabi 30. člena ZUstS, glede na razveljavljene določbe Zakona in 5. člena Metodologije, razveljavilo del besedila v prvem odstavku spremenjenega 6. člena Metodologije (točka 2 izreka). Ker je Ustavno sodišče navedene določbe razveljavilo že zaradi neskladja z drugim odstavkom 14. člena Ustave, se ni spuščalo še v presojo drugih zatrjevanih neskladij z Ustavo. Za razveljavitev, in ne odpravo, se je pri Metodologiji odločilo, ker so razveljavitev predlagali sami pobudniki.
B. - III.
Presoja ustavnosti Stanovanjskega zakona glede na zatrjevano odsotnost urejanja vprašanja povračila dejanskih stroškov najemodajalca
12. Pobudniki oddajajo stanovanja, ki so prešla v zasebno last na podlagi denacionalizacije. Zatrjujejo, da neprofitna najemnina v višini, kot velja za taka stanovanja, v nekaterih primerih ne pokriva niti osnovnih stroškov in so zato upravičeni do plačila razlike, kar pa bi moral urediti Zakon. V zvezi s tem predlogom pobudnikov Vlada in Sekretariat navajata, da je zakonodajalec prav v primeru denacionaliziranih stanovanj zagotovil višji odstotek stroškov kapitala, ki se lahko vključuje v najemnino. Ta višji del se sicer zagotavlja iz državnega proračuna. Vlada dodaja, da se je zakonodajalec pri ureditvi neproftinih najemnin za stara najemna razmerja moral odločati med socialno vzdržno najemnino in stroškovnim načelom, pri čemer je zakonodajalec moral sprejeti oceno, kaj je še socialno vzdržna najemnina. Sekretariat ob tem dodaja, da ne glede na dolgoročnost takih najemnih razmerij ni mogoče govoriti o trajni gospodarski izgubi s strani lastnikov denacionaliziranih stanovanj, glede na že navedene subvencije in pa tudi ob upoštevanju dejstva, da zakonodaja predvideva določene mehanizme za razreševanje objektivno obstoječih nasprotujočih si interesov med lastniki in najemniki.
13. Pobudniki trdijo, da Zakon ne ureja vprašanja povračil zaradi omejitev, ki izhajajo iz neprofitne najemnine, in da je zato v neskladju z Ustavo. Pobudniki svoj pravni interes utemeljujejo s tem, da sami prejemajo najemnino, ki je izračunana na podlagi nižje vrednosti točke stanovanja. Z razveljavitvijo določb 5. člena SZ-D in prvega odstavka 5. člena in dela spremenjenega prvega odstavka 6. člena Metodologije se je njihov položaj spremenil tako, da tudi zanje velja (višja) vrednost točke, ki jo je na novo opredelila Metodologija. Glede na navedeno pobudniki v tem delu ne izkazujejo več pravnega interesa in je Ustavno sodišče njihovo pobudo v tem delu zavrglo (točka 3 izreka).
C.
14. Ustavno sodišče je sprejelo to odločbo na podlagi 21., 25. in 43. člena ter drugega odstavka 26. člena ZUstS v sestavi: predsednica dr. Dragica Wedam Lukić ter sodnici in sodniki dr. Janez Čebulj, dr. Zvonko Fišer, Lojze Janko, Milojka Modrijan, dr. Ciril Ribičič, dr. Mirjam Škrk in Jože Tratnik. Odločbo je sprejelo soglasno.
Predsednica
dr. Dragica Wedam Lukić
Opombe:
[1] Formula: vrednost stanovanja = število točk x uporabna površina x vpliv velikosti stanovanja, ki jo opredeljuje SZ-D, je sicer popolnoma enaka formuli, ki jo za ugotovitev vrednosti vseh stanovanj uporablja Metodologija.
[2] Opozoriti je treba, da 7. člen Metodologije za stanovanja, ki so bila oddana prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, določa, da lahko najemnina znaša največ 3, 81 % od vrednosti stanovanja, za stanovanja, dana v najem po uveljavitvi Metodologije, pa znaša ta odstotek 5,08.
[3] Pobudniki opozarjajo, da je tudi Pravilnik o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih iz leta 1995, ki ga je Ustavno sodišče z odločbo št. U-I-190/95 z dne 17. 12. 1998 (Uradni list RS, št. 4/99 in OdlUS VII, 221) razveljavilo, ker je urejal zakonsko materijo, bistveno posegel v že sklenjene pogodbe (člen 10 - letni dvig višine točke od 1,88 DEM na 3,75 DEM).