VSL Sodba I Cpg 104/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2026-02-10

Andreja Strmčnik Izak (preds.), mag. Gregor Klun (poroč.), mag. Polona Mlakar Adam

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO

najem poslovnih prostorov - najemna pogodba za nedoločen čas - odpoved najemne pogodbe - odpovedni rok - začetek teka odpovednega roka - obvestilo o odpovedi - sodna odpoved najemne pogodbe - bistvena kršitev določb pravdnega postopka - krajevna pristojnost - ugovor krajevne nepristojnosti - pravočasnost ugovora krajevne pristojnosti - pritožbene novote - izpraznitev poslovnega prostora - nalog za izpraznitev poslovnega prostora

ZPSPP najemodajalčevega zahtevka za sodno odpoved najemne pogodbe ne pogojuje s predhodnim obveščanjem najemnika o nameravani odpovedi. Najemnika namreč varuje (vsaj enoletni) odpovedni rok, ki začne teči od trenutka, ko je najemnik z odpovedjo seznanjen, pri čemer je dan izročitve oziroma prevzema poslovnih prostorov v odpovedi lahko določen tudi opisno (z opredelitvijo začetka teka odpovednega roka in njegove dolžine).

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Toženka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da najemna pogodba med pravdnima strankama št. 00013/2015 z dne 25. 2. 2015, katere predmet je najem dveh poslovnih prostorov v skupni izmeri 46,57 m² v 6. etaži poslovne stavbe na naslovu A. 21, v zemljiško knjigo vpisane kot del stavbe 0000-336-50, preneha veljati s potekom 11. 1. 2025 (I. točka izreka) in toženki naložilo, da v 8 dneh po poteku roka iz I. točke izreka izprazni poslovne prostore del stavbe 0000-336-50 v skupni izmeri 46,57 m² v 6. etaži poslovne stavbe na naslovu A. 21, in jih izroči tožnici (II. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka pritožuje toženka, ki pritožbenemu sodišču smiselno predlaga, naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša tudi stroške.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim navedbam in se zavzema za zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe. Stroškov ne priglaša.

5. Očitana procesna kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ni podana. Izpodbijana sodba nima pomanjkljivosti, ki bi onemogočale njen preizkus, temveč vsebuje jasen in razumljiv izrek ter prav takšne razloge, ki se z izrekom ujemajo in so tudi notranje skladni in zadostni. Sodišče prve stopnje je izpodbijano sodbo oprlo na 24. in 26. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Kot je pojasnilo, med strankama ni bilo sporno, da sta bili glede poslovnih prostorov iz izreka sodbe v najemnem razmerju (tožnica kot najemodajalka, toženka pa kot najemnica), in sicer na podlagi najemne pogodbe z dne 25. 2. 2015, sklenjene za nedoločen čas in z možnostjo odpovedi z 12-mesečnim odpovednim rokom. Ocenilo je, da je tožnica utemeljeno zahtevala tako odpoved najemne pogodbe (s potekom odpovednega roka) kot izpraznitev (v 8 dneh po poteku odpovednega roka) prostorov.

6. Toženka v pritožbi navaja, da ji je sodišče prve stopnje zmotno naložilo izpraznitev in izročitev celotnega dela stavbe z ID znakom 0000 336 50, ki je v naravi poslovni del stavbe v izmeri 437,80 m², čeprav je predmet najema le del tega dela stavbe (dva poslovna prostora) in kljub temu, da je ugovarjala nedoločnosti tožbenega zahtevka, ker izpraznitveni nalog ni identičen predmetu najema. Izpodbijana sodba naj bi zato glede predmeta najema nasprotovala vsebini najemne pogodbe.

7. Ti očitki niso utemeljeni. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je zahtevek tožnice določen, saj je poslovne prostore zadostno opredelila. Izpodbijana sodba nima vsebine, ki jo skuša prikazati toženka, njen izrek in razlogi pa ne omogočajo razumnega dvoma o tem, da se nanaša (le) na predmet (odpovedanega) najema, ki je povsem jasno in določno označen - to sta poslovna prostora s skupno površino 46,57 m², ki se nahajata v 6. etaži poslovne stavbe na naslovu A. 21, ta etaža pa je v zemljiško knjigo vpisana kot del stavbe 0000-336-50. Da sta bila prav ta prostora predmet najema, ki ga je tožnica odpovedala, po oceni sodišča prve stopnje ni bilo sporno. Tej oceni toženka v pritožbi ne nasprotuje, temveč meni, da ji izpodbijana sodba nalaga izpraznitev (ne le najetih poslovnih prostorov, temveč tudi) drugih prostorov v istem delu stavbe oziroma izpraznitev celotnega dela stavbe v skupni površini 437,80 m². Da je njeno prepričanje zmotno, izhaja že iz izrecno navedene površine poslovnih prostorov iz II. točke izreka izpodbijane sodbe, ki jih mora toženka izprazniti in izročiti, saj je identična površini poslovnih prostorov iz I. točke izreka (46,57 m²). Tudi drugi (vsebinski in lokacijski) podatki izpraznitvenega dela izreka se nedvoumno navezujejo na predmet (odpovedanega) najema in v zvezi s tem v izpodbijani sodbi ni nobenih nasprotij (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) ali protispisnosti (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP).

8. Toženka nadalje navaja, da izpodbijana sodba temelji na prirejeni kopiji najemne pogodbe, ki je ni podpisala oziroma je podpisala samo njeno šesto stran, prvih pet strani kopije pogodbe pa je zamenjanih (sprememba je tudi v površini najetih prostorov, ki po prirejeni kopiji znaša 46,57 m², po dejansko podpisani pogodbi, ki jo prilaga pritožbi, pa 44,23 m²). S temi trditvami in dokazi toženka ne more uspeti, saj jih je prvič ponudila šele v pritožbi in obenem ni izkazala, da tega ne bi mogla storiti med postopkom pred sodiščem prve stopnje (prvi odstavek 337. člena ZPP). Navedla je le, da naj bi navedene pomanjkljivosti glede kopije najemne pogodbe opazila šele po vročitvi sodbe, ne da bi za to navedla opravičljiv razlog. Navedeno kopijo je tožnica priložila že odpovedi najemne pogodbe, s katero se je toženka (po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje) seznanila najkasneje 11. 1. 2024, ko je njena pooblaščenka vpogledala v spis, nato pa je zoper izpraznitveni nalog vložila še ugovor, vendar trditev o morebitni prirejenosti kopije najemne pogodbe ni podala. Pritožbene navedbe v tej smeri so zato prepozne.

9. Podobno velja glede pritožbenega očitka, da sodišče prve stopnje ni bilo krajevno pristojno, ker je bila v najemni pogodbi dogovorjena krajevna pristojnost sodišča v Ljubljani. Sodišče bi se namreč lahko v takem primeru izreklo za krajevno nepristojno le na ugovor toženke, ki bi ga lahko podala najkasneje odgovoru na tožbo oziroma v ugovoru zoper izpraznitveni nalog (prvi odstavek 22. člena ZPP). Ker tega ni storila, so pritožbeni očitki glede krajevne pristojnosti prepozni.

10. Toženka ne nazadnje zmotno meni, da je izpodbijana sodba preuranjena, ker pred izdajo izpraznitvenega naloga ni bila seznanjena z nameravano odpovedjo najemne pogodbe. Toženka je izpraznitvenemu nalogu ugovarjala, zato ga je sodišče prve stopnje razveljavilo (sklep I Pg 246/2022 z dne 27. 5. 2024; r. št. 28 spisa), z izpodbijano sodbo pa je odločilo o tožbenem zahtevku (435. in 436. člen ZPP v zvezi s tretjim odstavkom 29. člena ZPSPP) in pravilno pojasnilo, da zakon najemodajalčevega zahtevka za sodno odpoved najemne pogodbe ne pogojuje s predhodnim obveščanjem najemnika o nameravani odpovedi. Najemnika namreč v takem položaju varuje (vsaj enoletni) odpovedni rok, ki začne teči od trenutka, ko je najemnik z odpovedjo seznanjen, pri čemer je dan izročitve oziroma prevzema poslovnih prostorov v odpovedi lahko določen tudi opisno (z opredelitvijo začetka teka odpovednega roka in njegove dolžine).

11. Toženka ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tožnica zahtevala odpoved najemne pogodbe s potekom 12-mesečnega odpovednega roka, ki začne teči z vročitvijo odpovedi toženki, izpraznitev pa v 8 dneh po poteku odpovednega roka. Presoja, da je tak zahtevek skladen s prej navedeno sodno prakso,

je pravilna. Toženka prav tako ne izpodbija ugotovitve, da se je z odpovedjo seznanila najkasneje 11. 1. 2024, ko je njena pooblaščenka vpogledala v spis. Sodišče prve stopnje je zato ravnalo pravilno, ko je tožbenemu zahtevku ugodilo in pri tem upoštevalo, da se odpovedni rok izteče 11. 1. 2025.

12. Pritožbene navedbe so glede na navedene razloge neutemeljene. Ker pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člena ZPP).

13. Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama nosi stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Primerjaj sodbo VS RS III Ips 40/2014 z dne 28. 10. 2015, na katero se je pravilno sklicevalo že sodišče prve stopnje.

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 24, 26, 29, 29/3

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 22, 22/1, 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-14, 339/2-15, 435, 436

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.