VSL Sklep II Cpg 438/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2026-02-02

stroški upravljanja in obratovanja - stroški upravljanja in obratovanja stavbe - etažna lastnina - stroški najemnika - stroški upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad - gospodarski spor majhne vrednosti - zavezanec za plačilo obratovalnih stroškov

Po SPZ je zavezanec za plačilo stroškov, povezanih z upravljanjem in obratovanjem stavbe ter za vplačila v rezervni sklad etažni lastnik (68., 115., 118. in 119. člen SPZ) in ne najemnik. Upravnik je tudi pri sklepanju pogodb s tretjimi zastopnik etažnih lastnikov, tretji (dobavitelj) pa ima zahtevek zoper etažne lastnike, ki so nosilci pravic in obveznosti iz tega razmerja in ne zoper najemnike, zato upravnik ni upravičen zahtevati povrnitve teh stroškov od najemnika na podlagi pravil o subrogaciji. V okviru svobodnega urejanja pogodbenih razmerij se najemnik in najemodajalec sicer lahko dogovorita, da je prej navedene stroške in vplačila v rezervni sklad zavezan plačevati najemnik. Vendar bi tak dogovor iz najemne pogodbe lahko med upravnikom - tožnico in najemnikom - toženko vzpostavil upniško - dolžniško razmerje zgolj v primer hkratne ugotovitve dodatnih okoliščin, ki bi omogočale subsumpcijo tega dogovora pod določbo 427. člena OZ.

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 8 dni od prejema sodbe plačati 2.978,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov:

- 326,09 EUR od dne 23. 4. 2024 dalje do plačila;

- 346,42 EUR od dne 23. 5. 2024 dalje do plačila;

- 274,03 EUR od dne 22. 6. 2024 dalje do plačila;

- 448,24 EUR od dne 23. 7. 2024 dalje do plačila;

- 373,45 EUR od dne 23. 8. 2024 dalje do plačila;

- 310,63 EUR od dne 24. 9. 2024 dalje do plačila;

- 285,18 EUR od dne 23. 10. 2024 dalje do plačila;

- 284,73 EUR od dne 23. 11. 2024 dalje do plačila;

- 329,51 EUR od dne 22. 11. 2024 dalje do plačila (I. točka izreka). Nadalje je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 8 dni povrniti njene stroške v znesku 531,09 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po preteku osemdnevnega roka do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov (zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava) pritožuje toženka in pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo razveljavi in tožničin zahtevek zavrne, podredno vrne zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek, v obeh primerih pa tožnici naloži povračilo toženkinih pravdnih stroškov v roku 8 dni od prejema odločbe, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po preteku paricijskega roka do plačila.

5. Tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, zato teče obravnavani gospodarski spor po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP). O pritožbi zoper sodbo je odločala sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP). Sodbo, izdano v takem postopku, je mogoče izpodbijati le iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in absolutne bistvene kršitve določb postopka (prvi odstavek 458. člen ZPP). Iz tega izhaja, da je pritožbeno sodišče na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, vezano. Na relativne procesne kršitve postopka pa se ne ozira.

6. V obravnavanem primeru tožnica kot upravnik poslovne stavbe na naslovu ..., ..., od toženke, kot lastnice poslovnega prostora ID 000-000-33 oziroma najemnice poslovnih prostorov ID 000-000-18, ID 000-000-32, ID 000-000-34, ID 000-000-35 in ID 000-000-40 iztožuje stroške za poslovne prostore. Prav tako iztožuje vplačila v rezervni sklad za poslovne prostore ID 000-000-33, ID 000-000-32, ID 000-000-34 in ID 000-000-18.

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožnica upravnik poslovne stavbe na naslovu ..., ... in da je njena aktivna legitimacija za stroške dobaviteljev podana na podlagi subrogacije, toženka pa stroške poslovnih prostorov, razen za tega v njeni lasti, poravnava na podlagi najemnih pogodb. Za poslovni prostor ID 000-000-18, katerega lastnik je A. A., pa je ta tožničini zakoniti zastopnici ustno sporočil, da naj rezervni sklad in vse druge stroške, povezane s tem lokalom zaračunava toženki. Tožničinemu zahtevku je v celoti ugodilo.

8. Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da toženka ne more uspeti s pritožbenimi očitki glede kršitve pravil o dokaznem bremenu, ker je v postopku navedla, da listin, ki naj bi bile podlaga za tožbeni zahtevek, ni prejela, višino terjatev pa je prerekala. Toženka je namreč prejemu listin in višini ugovarjala zgolj v ugovoru zoper sklep o izvršbi. Ko je tožnica sporne listine predložila in pojasnila, da razdelilnike toženki pošilja po pošti (zatrjevala je tudi, da toženka te listine prejema), toženka temu ni ugovarjala oziroma vsaj vztrajala pri svojem predhodnem ugovoru. Zato so povsem brezpredmetni pritožbeni očitki, ki ciljajo zlasti na to, da kakšnih konkretnih ugovornih navedb glede tožničinega pošiljanja razdelilnikov, toženka niti ni mogla podati. Sodišče prve stopnje je tako tožničino pošiljanje razdelilnikov pravilno označilo kot nesporno (neprerekano) dejstvo. Ker ni verjetno, da bi se prav vse pošiljke izgubile, je tudi brez izrecnega dokaza toženkinega prejema teh pošiljk, sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je zavrnilo toženkin ugovor (in torej ugotovilo toženkin prejem listin). Nadalje je tožnica po toženkinem ugovoru zoper sklep o izvršbi (v katerem je toženka ugovarjala, da se do terjatve ne more opredeliti) podala tudi pojasnila glede višine iztoževanih terjatev (pri tem je navedla tako višino nagrade za upravljanje kot tudi pravno podlago), česar toženka ni prerekala, saj na vlogo ni odgovorila. Obrazložitev sodišča prve stopnje, da je višina iztoževanih terjatev ostala nesporna, je tako pravilna, zato je neutemeljeno pritožbeno navajanje, da bi se sodišče prve stopnje moralo opredeliti glede pravilnosti delitve stroškov (torej izrecno preveriti pravilnost delitve), kot tudi, da bi tožnica morala dokazati, da je preverila utemeljenost posameznih računov dobaviteljev. Iz izpodbijane sodbe nadalje izhaja, da je tožnica račune dobaviteljev oziroma izvajalcev poravnala, potem pa jih je razdelila med lastnike. Glede na to, da je toženka ugovarjala zgolj prejemu listin (razdelilnikov), sicer pa zapadlosti terjatev v postopku pred sodiščem prve stopnje ni argumentirano prerekala, posebno opredeljevanje sodišča prve stopnje do tega kdaj je prišlo do subrogacije, ni bilo potrebno. Napačno je tudi pritožbeno stališče, da je tožnica šele v pravdi predložila račune dobaviteljev in dokazila, da jih je plačala, zato toženka ne more biti v zamudi že od prej, saj Obligacijski zakonik (OZ) trenutka dolžnikove zamude ne veže na trenutek, ko je dolžnik razpolagal z vsemi podatki in dokazili, ki so mu omogočili preveritev pravilnosti izračuna višine terjatve.

9. Toženka v pritožbi tudi navaja, da ustno sporočilo A. A. tožničini zakoniti zastopnici ne predstavlja relevantne podlage za nastanek toženkine obveznosti do tožnice in da tožnica ni predložila nobenega dokaza. Tožničina dejstva so bila v tem delu nesporna in jih tožnica tako ni bila dolžna dokazovati (214. člen ZPP), sodišče pa ne kritično preveriti. Toženka v pritožbi z opozarjanjem na pomanjkanje dokazov (in na pravila o dokaznem bremenu) zato ne more uspeti. Preostale pritožbene navedbe pa so kljub toženkinemu prezrtju dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da toženka stroške poravnava na podlagi najemnih pogodb in torej, da pravno podlago predstavlja tudi najemna pogodba, utemeljene. Po Stvarnopravnem zakoniku (SPZ) je zavezanec za plačilo stroškov, povezanih z upravljanjem in obratovanjem stavbe ter za vplačila v rezervni sklad etažni lastnik (68., 115. in 119. člen SPZ) in ne najemnik. Upravnik je tudi pri sklepanju pogodb s tretjimi zastopnik etažnih lastnikov, tretji (dobavitelj) pa ima zahtevek zoper etažne lastnike, ki so nosilci pravic in obveznosti iz tega razmerja in ne zoper najemnike, zato tožnica ni upravičena zahtevati povrnitve teh stroškov od toženke na podlagi pravil o subrogaciji. V okviru svobodnega urejanja pogodbenih razmerij se najemnik in najemodajalec sicer lahko dogovorita, da je prej navedene stroške in vplačila v rezervni sklad zavezan plačevati najemnik, vendar iz izpodbijane sodbe ni mogoče ugotoviti, da bi to najemno razmerje predstavljalo tudi pravno podlago toženkine obveznosti vplačil v rezervni sklad.

Nadalje bi tak dogovor iz najemne pogodbe lahko med upravnikom - tožnico in najemnikom - toženko vzpostavil upniško - dolžniško razmerje zgolj v primer hkratne ugotovitve dodatnih okoliščin, ki bi omogočale subsumpcijo tega dogovora pod določbo 427. člena OZ. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja zgolj, da toženka poravnava stroške na podlagi najemne pogodbe in da je A. A. tožničini zakoniti zastopnici ustno sporočil, da naj rezervni sklad in vse druge stroške, povezane s tem lokalom zaračunava toženki ter da tožnica toženki pošilja razdelilnike po pošti.

Sodišče prve stopnje tako ni ugotovilo, da je bila tožnica jasno in nedvoumno obveščena o spremembi dolžnika - torej, da je toženka nova dolžnica namesto lastnika poslovnega prostora (drugi odstavek 427. člena OZ), kot tudi ne, da je podala izrecno ali konkludentno izjavo v smislu soglasja k pogodbi o prevzemu dolga oziroma drugih okoliščin, ki bi omogočale uporabo domneve iz tretjega odstavka 427. člena OZ, zato dogovora ni mogoče opredeliti kot pogodbe o prevzemu dolga iz 427. člena OZ. Prav tako ga ni mogoče kvalificirati kot pristopa k dolgu, saj se to lahko dogovorita le upnik in tretji (najemnik), ne pa dolžnik in tretji (432. člen OZ). Glede na dejanske ugotovitve iz izpodbijane sodbe bi bilo takšen dogovor mogoče opredeliti zgolj kot dogovor o prevzemu izpolnitve (prvi odstavek 434. člena OZ), po katerem tožnica nima pravic nasproti toženki.

Iz navedenega tako izhaja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, pri čemer to velja za vse stroške in obveznosti vplačila v rezervni sklad, ki jih je sodišče prve stopnje naložilo toženki v plačilo zgolj kot najemnici poslovnih prostorov. Na pravilno uporabo materialnega prava namreč pritožbeno sodišče v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti tudi v sporih majhne vrednosti. V zvezi z dogovori o toženkinem poravnavanju stroškov iz najemnih pogodb za preostale poslovne prostore (ID 000-000-32, ID 000-000-34, ID 000-000-35 in ID 000-000-40), sodišče prve stopnje prav tako ni ugotovilo, da bi bila tožnica seznanjena s spremembo dolžnika po dogovorih, kot tudi ne, da bi s tem soglašala (izrecno ali konkludentno) oziroma okoliščin iz tretjega odstavka 427. člena OZ. Sodišče prve stopnje tudi ni izrecno ugotovilo obstoja pravne podlage toženkinih obveznosti za vplačila v rezervni sklad za poslovna prostora ID 000-000-32 in ID 000-000-34.

10. Sodišče prve stopnje je tožničinemu zahtevku v celoti ugodilo, brez da bi ugotovilo višino stroškov in vplačil v rezervni sklad, ki odpadejo na posamezni poslovni prostor (kar bi omogočilo vsaj presojo glede stroškov in vplačil v rezervni sklad, ki jih tožnica tudi glede na dejanske ugotovitve iz izpodbijane sodbe, utemeljeno zahteva od toženke kot lastnice poslovnega prostora ID 000-000-33). Sodišče prve stopnje tudi ni ugotavljalo, ali obstojijo okoliščine, na podlagi katerih bi bilo dogovore iz najemnih pogodb mogoče opredeliti kot pogodbe o prevzemu dolga. Nadalje ni ugotavljalo niti ali obstoji pravna podlaga toženkine obveznosti vplačil v rezervni sklad za poslovne prostore, ki jih ima toženka v najemu. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je dejansko stanje tako nepopolno ugotovljeno. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in skladno z drugim odstavkom 458. člena ZPP izpodbijano sodbo v celoti razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pri tem pritožbeno sodišče še dodaja, da je skladno s sodno prakso

upravnik aktivno legitimiran za izterjavo vplačil v rezervni sklad, če plačila zahteva na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo in to stori z ustrezno postavitvijo tožbenega zahtevka (oziroma to zahteva že predhodno v predlogu za izvršbo). Čeprav je sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijane sodbe navedlo, da tožnica terja od toženke vplačila v rezervni sklad na poseben račun, na katerem zbira sredstva rezervnega sklada stavbe (10. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), to iz izreka izpodbijane sodbe ne izhaja. Ker je tako izrek v tem delu v nasprotju z obrazložitvijo izpodbijane sodbe, je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, na katero pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

11. Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku tako ugotovi ali obstoji pravna podlaga toženkine obveznosti vplačil v rezervni sklad za poslovne prostore, ki jih toženka najema, ter nadalje ugotovi, ali obstojijo okoliščine, na podlagi katerih je dogovore iz najemnih pogodb mogoče kvalificirati kot pogodbe o prevzemu dolga, sicer pa jih opredeli kot prevzeme izpolnitve, skladno s katerimi ima tožnica kot upravnik poslovne stavbe pravico iztoževati stroške zgolj od lastnika in ne najemnika. Nadalje naj izrek popravi tako, da bo iz njega razvidno, da se morajo vplačila v rezervni sklad izvesti na poseben transakcijski račun.

Prav tako naj v uvodu pazi na pravilnost podatkov pravdnih strank (zlasti tožničino matično številko in toženkino ulično številko).

12. Odločitev o stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

V ugotovitvi, da tožnica toženki zaračunava tudi obveznost vplačila v rezervni sklad, sodišče prve stopnje ni pojasnilo, kaj je pravna podlaga tega zaračunavanja, kot tudi ni izrecno ugotovilo, da bi toženkina zaveza plačevanja stroškov iz najemnih pogodb vključevala tudi obveznost vplačil v rezervni sklad.

Ali je to z informativnim namenom ali prav zaradi njenega pristanka k spremembi dolžnika, na podlagi takšnih skopih dejanskih ugotovitev ni jasno.

Prim. VSL sodba I Cpg 165/2012, VSL sodba II Cpg 86/2015.

Prim. VSRS sodba in sklep II Ips 263/2015.

Če tožnica vplačil v rezervni sklad ni zahtevala na posebni transakcijski račun in je torej obrazložitev izpodbijane sodbe v tem delu napačna, naj sodišče prve stopnje v okviru materialnoprocesnega vodstva pozove tožnico, da svoj tožbeni zahtevek ustrezno popravi.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 427, 432

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 68, 115, 118, 119

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.