VSL Sklep I Ip 1385/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-02-26

Elizabeta Žgajnar (preds.), Urška Jordan (poroč.), Tjaša Potparić Janežič

izvršba na nepremičnino v solastnini - solastnika - prodaja celotne nepremičnine

Če se pri cenitvi pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali skupinah delov (torej tudi kot celota) možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo, se za določitev načina in pogojev prodaje upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost. V primeru, ko nad obema solastnikoma teče izvršilni postopek oziroma dva sicer ločena izvršilna postopka, je mogoče dopustiti tudi prodajo nepremičnine kot celote. V takem primeru odpade potreba po soglasju drugega izvršilnega dolžnika - solastnika in seveda tudi njegovo poplačilo.

I. Pritožbi se ugodi, sklep se v izpodbijanih II. in III. točki izreka razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za nov sklep.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se predlog upnika A. d.o.o. z dne 30. 8. 2024 za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin parcel. št. 1 in 2, obe k.o. X, v lasti dolžnika B. B. do 1/2, zavrže (I. točka izreka sklepa), da se predlog upnika A. d.o.o. za skupno prodajo nepremičnin št. 1 in 2, obe k.o. X, v lasti dolžnika B. B. do 1/2 in lasti C. C. do 1/2, z dne 30. 8. 2024, zavrne (II. točka izreka sklepa) in da upnik A. d.o.o. sam nosi stroške, priglašene v predlogih z dne 30. 8. 2024 (III. točka izreka sklepa).

2. Zoper II. in III. točko izreka sklepa se po pooblaščencu pravočasno pritožuje upnik. Navaja, da sodišče v izpodbijanem sklepu ni pojasnilo, zakaj povsem ustaljenega postopanja v stečajnem postopku ni mogoče aplicirati na izvršilni postopek na način, da bi tudi izvršilno sodišče dovolilo skupno prodajo obeh solastniških deležev, s čimer bi se zagotovili najboljši pogoji za prodajo. S tem je kršilo upnikovo pravico do obrazložene sodne odločbe. Očitno je namreč, da je skupna prodaja v primerljivem stečajnem postopku dovoljena - navsezadnje je upnik za to tudi predložil dokaz. Sodišče sicer kritizira tudi navedbe upnika, da slednji konkretno ne navede, kateri zakon ne prepoveduje odredbe prodaje solastniških deležev dveh dolžnikov iz različnih izvršilnih postopkov na isti dan, na kar upnik odgovarja, da je to nesmiselna zahteva, saj tega ne prepoveduje noben zakon. Sodišče se do navedb upnika glede smiselnosti skupne prodaje solastniških deležev sploh ni opredelilo in upnik ima upravičeno občutek, da mu sodišče sploh ne daje učinkovite možnosti izjave (na način, da bi njegove izjave dejansko bile slišane), saj sodišče njegovih stališč sploh ne sprejema, ampak jih povsem ignorira, brez obrazložitve. S tem je sodišče upniku odreklo pravico do izjave. Sodišče lahko odloči o skupni prodaji, če oceni, da bi to prispevalo k hitrejši in učinkovitejši prodaji premoženja ter večji koristi za vse upnike. Skupna prodaja solastniških deležev je smiselna, saj lahko doseže boljšo ceno na trgu, saj kupci običajno raje kupujejo celotne nepremičnine kot zgolj solastniške deleže. Gre za uresničitev načela zagotavljanja najugodnejših pogojev za poplačilo upnika, ki je ključno načelo v izvršilnem postopku, ki izhaja iz cilja postopka - omogočiti učinkovito in čim popolnejše poplačilo upnikove terjatve. Prvostopenjsko sodišče navaja še, da je v 171.a členu ZIZ urejena možnost prodaje nepremičnine kot celote na predlog upnika, pri čemer bi morali solastniki podati soglasje do izdaje sklepa o ugotovitvi vrednosti, a upnik takšnega predloga ni podal. Vendar pa navedena določba predstavlja zakonsko podlago za prodajo nepremičnine kot celote v primeru, ko je zgolj en solastnik v izvršilnem postopku, drugi pa ni, zato se njegov delež ne prodaja v postopku prisilne prodaje in je zato logično, da je za skupno prodajo potrebno njegovo soglasje. Hkrati pa je način prodaje nepremičnine kot celote na podlagi 171.a člena ZIZ lahko problematičen, saj se glede na določbo petega odstavka, solastniki iz kupnine poplačajo pred stroški izvršilnega postopka in upniki iz 196. člena ZIZ. Upnik pa sklepno še poudarja, da je absurdna obrazložitev sodišča, da zavrača upnikov predlog za skupno prodajo obeh nepremičnin iz razloga, da v tej zvezi ni "prakse izvršilnih sodišč", saj bi ravno z odločitvijo, da dovoli skupno prodajo, sodišče prispevalo k razvoju sodne prakse in hitrosti ter učinkovitosti izvršilnega postopka, saj bi navsezadnje zagotovilo bolj privlačne pogoje za prodajo nepremičnine in maksimizacijo poplačila terjatve. Takšno stališče kaže na pomanjkanje proaktivnosti in inovativnosti sodišča, ki bi moralo, ravno nasprotno, slediti načelu razvoja sodne prakse. Upnik je sodišču tudi pojasnil, da se zaveda, da je v izvršilnem postopku I 130/2021 že izdan sklep o določitvi vrednosti, v postopku I 17/2022 pa ne, vendar je v vlogi z dne 16. 9. 2024 predlagal, da se s prodajo v tem postopku počaka, dokler se ne ugotovi tudi vrednost nepremičnine v postopku z opr. št. I 17/2022, saj meni, da bo izkupiček boljši v primeru skupne prodaje, pa če tudi se bo le-ta izvedla nekoliko pozneje. To, da sodišče ne omogoči skupne prodaje solastniških deležev in s tem ne zagotovi upniku najugodnejših možnosti za poplačilo njegove terjatve, krši tudi njegovo ustavno pravico do učinkovitega pravnega varstva v izvršilnih postopkih iz 15. člena Ustave RS. Nadalje pa s tem, ko sodišče neutemeljeno zavrača skupno prodajo dveh solastniških deležev v izvršilnem postopku, čeprav je v primerljivem primeru prodaje solastniških deležev v postopku osebnega stečaja takšna skupna prodaja solastniških deležev dovoljena in celo priporočena (zaradi varstva upnikov, ki imajo večje možnosti za poplačilo), krši pravico do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave RS. Zaradi očitnih dvojnih meril, ki so jih s strani sodišča deležni upniki v izvršilnem ter stečajnem postopku, je tudi kršeno načelo pravne varnosti, kot bistven element načela pravne države iz 2. člena Ustave RS. Upnik pa se pritožuje tudi zoper odločitev o stroških v posledici napačne odločitve. Priglaša pritožbene stroške.

4. V obravnavanem primeru je upnik predlagal prodajo nepremičnin parc. št. 1 in 2 k.o. X v solasti dolžnika in C. C., upnikove dolžnice v drugi izvršilni zadevi I 17/2022, kot celota, namesto prodaje idealnih deležev v vsakem od izvršilnih postopkov posebej. Uvodoma višje sodišče ugotavlja, da ne drži, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do njegovega predloga za prodajo nepremičnine kot celote. Opredelilo se je namreč (četudi nekoliko skopo), da za takšno postopanje ni podane pravne podlage v ZIZ. V primeru takega stališča sodišča od njega ni mogoče pričakovati, da se bodisi opredeljuje, kje vse ni moč najti pravne podlage in da se še nadalje opredeljuje o neobstoječi pravni podlagi - zgolj smiselnost nekega postopanja še ne predstavlja pravne podlage. Samo zato, ker je sodišče prve stopnje podalo materialnopravno stališče, ki upniku ne ustreza, tudi še ne pomeni, da mu je kršilo pravico do izjave ali da ni obrazložilo svoje odločbe. Očitane bistvene kršitve pravil postopka niso podane.

5. Višje sodišče pa sprejetemu materialno pravnemu stališču sodišča prve stopnje sicer ne pritrjuje. Ne drži niti, da za prodajo nepremičnine kot celote v primerih, ko nad solastniki(oma) teče izvršilni postopek (in stečajni postopek), ne obstaja nikakršna sodna praksa. Višje sodišče v Ljubljani je v sklepu II Ip 611/2022 odločilo, da na podlagi določbe 171.a člena ZIZ, po kateri sodišče o začeti izvršbi na solastniški delež nepremičnine na predlog upnika obvesti tudi preostale solastnike nepremičnine, katerih deleži niso predmet izvršbe, in jih obvesti, da lahko podajo soglasje, da se nepremična proda kot celota, in jih seznani s pogoji prodaje, sodišče s sklepom odloči, da se nepremičnina proda kot celota v primeru, da do izdaje sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine podajo soglasje vsi solastniki. Navedena določba po stališču te odločbe predstavlja zakonsko podlago za prodajo nepremičnin kot celote tudi v primeru, ko je en solastnik v stečajnem postopku. Temu stališče višje sodišče sledi tudi v tej zadevi. Če je možno dopustiti prodajo nepremičnine celote v primeru, ko nad enim solastnikom teče izvršilni postopek, nad drugim pa stečajni, jo je po presoji višjega sodišča še toliko bolj, ob izpolnitvi določenih pogojev, možno dopustiti v primeru, ko nad obema solastnikoma teče izvršilni postopek oziroma dva sicer ločena izvršilna postopka. Določbo 171.a člena ZIZ je seveda v takem primeru treba razlagati smiselno.

6. Zlasti je pravna podlaga za postopanje sodišča na predlagani način tudi smiselno šesti odstavek 178. člena ZIZ, po katerem se, če se pri cenitvi pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali skupinah delov (torej tudi kot celota) možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo, za določitev načina in pogojev prodaje upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost.

7. Višje sodišče dalje pojasnjuje, da v takem primeru odpade potreba po soglasju drugega izvršilnega dolžnika - solastnika in seveda tudi njegovo poplačilo, saj gre za dolžnika, ki zgolj zaradi lastništva nepremičnine še nima prednosti pri poplačilu pred njegovim hipotekarnim upnikom. Že citirani sklep se je izrekel, da prodaja nepremičnine kot celote na dolžnikov pravni položaj in prodajo njegovega solastniškega deleža v izvršilnem postopku nima nikakršnega vpliva, saj bo prodaja opravljena po določbah ZIZ (ki jo dolžnik pač mora trpeti) in dolžnik za takšno uveljavljanje tudi nima pravnega interesa. Celo sodna praksa v stečajnih postopkih se v takšnih primerih sklicuje na zakonsko določbo 171.a člena ZIZ. Višje sodišče v Ljubljani je na primer

VSL Cst ... odločilo, da je prodaja nepremičnine kot celote urejena v 171.a členu ZIZ.

8. Glede na povedano višje sodišče načeloma ne vidi ovire, da se v primeru, ko nad dvema solastnikoma iste nepremičnine tečeta dva sicer ločena izvršilna postopka, izvršilno sodišče opravi prodajo nepremičnine kot celote ob smiselni uporabi 171.a člena in šestega odstavka 178. člena ZIZ. Upnik je predlog za prodajo nepremičnine kot celote tudi podal pravočasno, in sicer že dne 16. 11. 2023, le da sodišče o njem ni odločilo s sklepom. Zaradi morebitnih tehničnih ovir javne dražbe sicer morda ne bi bilo mogoče izvesti kot spletne javne dražbe, vendar je v ZIZ še vedno določena podlaga, da se javna dražba izvede na naroku, če sodnik oceni, da je to primerneje (prim. drugi odstavek 183. člena ZIZ).

9. Ker je sodišče prve stopnje menilo, da ZIZ v primerih, kot je obravnavani, ne omogoča prodaje nepremičnin kot celote, preostalih upnikov, ki imajo vpisane hipoteke na relevantnih nepremičninah, ni obvestilo o predlogu upnika za prodajo nepremičnin kot celote, ni ugotovilo vrednosti nepremičnine kot celote z dopolnitvijo cenilnega mnenja in take dopolnitve ni vročilo pristopnim upnikom. Glede na takšno procesno situacijo je odločitev sodišča prve stopnje preuranjena, saj za sprejem odločitve ob njenem času še niso bili podani vsi pogoji.

10. Po povedanem je upnikovi utemeljeni pritožbi višje sodišče ugodilo, sklep v izpodbijanih II. in III. točki izreka razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V novem postopku naj sodišče prve stopnje z dopolnitvijo cenilnega mnenja najprej ugotovi vrednost nepremičnine kot celote, da bo lahko ugotovilo, ali je s prodajo nepremičnine kot celote možno doseči višjo ceno.

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je višje sodišče skladno s tretjim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pridržalo za nov sklep.

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ  - člen 171a, 178, 178/6

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.