VSL Sodba II Cp 1943/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2026-01-22

CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO

izpraznitev in izročitev stanovanja - bivanje brez pravnega naslova - stanovanjska najemna razmerja - oddaja stanovanja v najem - profesionalna skrbnost - pisna najemna pogodba - dokazno breme - manjkajoča trditvena podlaga - neizvedba dokaza z zaslišanjem priče - neprimeren dokaz - pritožbena obravnava

Tožnica je gospodarska družba, ki v skladu z Zakonom o pokojninskem in invalidskem zavarovanju gospodari z nepremičninami, namenjenimi starejšim in invalidnim, ter je dolžna svoje delo opravljati s profesionalno skrbnostjo. Njenih trditev, da najemna pogodba s toženko po smrti prejšnje najemnice D. D. ni bila sklenjena in je nima evidentirane, zgolj z zaslišanjem priče, brez določnih trditev o okoliščinah sklenitve, toženka ne bi uspela izpodbiti. Zaslišanje priče namreč manjkajoče trditvene podlage ne more nadomestiti.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti 373,32 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženka dolžna izprazniti stanovanje št. 1 v pritličju v večstanovanjski hiši z naslovom ..., z ID znakom: del stavbe 0000, in ga praznega oseb in stvari izročiti v posest tožnici, oziroma njenemu pooblaščenemu upravniku stanovanja A., d. d., ter ji naložilo plačilo tožničinih stroškov postopka v višini 747,31 EUR.

2. Zoper sodbo se pritožuje toženka in uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP), s predlogom, da jo pritožbeno sodišče razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ker sodišče ni zaslišalo predlagane priče B. B., je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Zaslišanje omenjene priče je pomembno, saj tožnica zaradi kognitivnih težav z napredujočo demenco ne more zanesljivo pričati o bistvenih elementih pravnega razmerja. Zaradi opustitve izvedbe tega dokaza je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

3. Na pritožbo je odgovorila tožnica in predlagala njeno zavrnitev. Opozorila je, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, in vztrajala, da takšna pogodba s toženko ni bila sklenjena. Če bi bila, se položnice ne bi glasile na pokojno mater toženke. Negativnih dejstev ne more dokazovati in je dokazno breme na toženki. Ker ta ni podala ustrezne trditvene podlage glede sklenitve pogodbe, je tudi z zaslišanjem priče ne bi mogla nadomestiti. Sodišče zato z opustitvijo izvedbe tega dokaza ni zagrešilo očitane bistvene kršitve določb ZPP.

5. V obravnavani zadevi tožnica zatrjuje, da toženka v stanovanju po smrti matere biva brez pravnega naslova, zato zahteva, da ga izprazni in ji ga izroči. Senat je na seji 12. 11. 2025 pooblastil sodnico poročevalko, da vodi pritožbeno obravnavo in v zadevi odloči kot sodnica posameznica (četrti in peti odstavek 347. člena ZPP).

6. Po določilu 84. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki. Takšne pogodbe toženka, na kateri je dokazno breme, ni predložila. Prav tako ni navedla okoliščin, v katerih naj bi bila sklenjena, časovnega okvira sklepanja, niti ali je bila sklenjena v obliki aneksa ali nove pogodbe. Predlagala je zgolj zaslišanje njenega nekdanjega zakonskega partnerja, ki ji je pomagal pri vsakdanjih opravilih in naj bi vedel o okoliščinah podpisa nove najemne pogodbe, o katerih trditvene podlage ni podala.

7. Pritožbeno sodišče je glede na specifične okoliščine primera, ko ima tožnica napredujočo presenilno demenco, opravilo pritožbeno obravnavo, da bi preverilo možnost sklenitve sodne poravnave. Hkrati je skušalo izvesti dokaz z zaslišanjem omenjene priče, a slednja kljub pravilno izkazanemu vabilu na narok ni pristopila. Zato je o pritožbi odločilo brez izvedbe tega dokaza. Ocenilo je, da gre za neprimeren dokaz za izkazovanje obstoja najemne pogodbe, ki mora biti sklenjena v pisni obliki. Toženka ni zatrjevala obstoja okoliščin, zaradi katerih pisnega izvoda pogodbe ne bi bilo mogoče pridobiti. Nasprotno, trdila je, da ji je po smrti matere pri opravilih pomagal B. B., od katerega bi torej po začasni skrbnici ali pooblaščencu v tem postopku lahko pridobila natančnejše informacije o sklenjenem pravnem poslu, če bi do sklenitve resnično prišlo. Iz predloženih listinskih dokazov

nadalje izhaja, da je toženka za dogovor s tožnico o sklepanju najemne pogodbe pooblastila Odvetniško pisarno C., ki jo še vedno zastopa, zato ni verjetno, da njen pooblaščenec ne bi imel evidentiranih podatkov o pravnem poslu, če bi bil ta s tožnico resnično sklenjen. Pritožbeno sodišče ob tem dodaja, da je tožnica gospodarska družba, ki v skladu z Zakonom o pokojninskem in invalidskem zavarovanju gospodari z nepremičninami, namenjenimi starejšim in invalidnim, ter je dolžna svoje delo opravljati s profesionalno skrbnostjo. Njenih trditev, da najemna pogodba s toženko po smrti prejšnje najemnice D. D. ni bila sklenjena in je nima evidentirane, zgolj z zaslišanjem priče, brez določnih trditev o okoliščinah sklenitve, toženka ne bi uspela izpodbiti. Zaslišanje priče namreč manjkajoče trditvene podlage ne more nadomestiti.

8. Ker glede na navedeno sodišče prve stopnje z opustitvijo zaslišanja priče B. B. ni zagrešilo bistvene kršitve določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj gre za neprimeren dokaz, prav tako toženka ni izkazala zmotne ugotovitve dejanskega stanja, ki bi vplivalo na pravilnost presoje, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

9. Toženka, ki s pritožbo ni uspela, je dolžna tožnici povrniti njene pritožbene stroške (prvi odstavek 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Sodišče je tožnici priznalo 250 točk za sestavo rednega pravnega sredstva, 250 točk za zastopanje na pritožbeni obravnavi ter 10 odvetniških točk za materialne stroške, skupaj torej 510 odvetniških točk, kar ob vrednosti točke 0,60 EUR ter povečano za DDV znaša 373,32 EUR. Toženka je te stroške dolžna povrniti v 15 dneh, sicer dolguje tudi zakonske zamudne obresti od zapadlosti terjatve do plačila.

Poziv k sklenitvi najemne pogodbe s 27. 10. 2022, priloga B4.

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 339, 339/2, 339/2-8, 347, 347/4, 347/5

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 84

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.