VSL Sodba II Cpg 270/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-01-23

CIVILNO PROCESNO PRAVO - LASTNINJENJE - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA

vknjižba lastninske pravice - materialnopravno napačna vknjižba - odločba o vzpostavitvi etažne lastnine - družbena lastnina - vpisi v zemljiško knjigo - deklaratorni učinek vknjižbe - načelo dobre vere in zaupanja v zemljiško knjigo - sodba presenečenja - lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini - imetništvo pravice uporabe pred lastninjenjem - gradnja na zemljišču v družbeni lastnini - pravica investitorja graditi na zemljišču - imetništvo pravice uporabe ob uveljavitvi ZLNDL - prenos pravice uporabe - vknjižba lastninske pravice na občino - pasivna legitimacija občine

Načelo zaupanja v zemljiško knjigo se uporablja samo glede poslovnih pridobitev stvarnih pravic glede nepremičnine. Tožnica pa takšnega pravnega posla, pri katerem bi se zanašala na podatke v zemljiški knjigi in bi ji pri tem nastala škoda, ni sklenila.

Za presojo pasivne legitimacije v tem sporu je odločilno, kdo je imel pravico uporabe na spornih nepremičninah v času lastninjenja. Lastnik nepremičnine je postala fizična oziroma pravna oseba, ki je ob uveljavitvi zakona imela na nepremičnini pravico uporabe in je na njej dejansko izvajala to pravico (2. in 3. člen ZLNDL). Tisti, katerega pravica uporabe se je 25. 7. 1997 ex lege pretvorila v lastninsko pravico, je pridobil lastninsko pravico na originaren način. Pred lastninjenjem pa se je pravica uporabe prenašala tudi izvenknjižno. Za veljavnost prenosa oziroma priznanja pravice uporabe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj, zemljiškoknjižni podatki pa takrat velikokrat niso izkazovali resničnega nosilca te pravice.

I. Pritožba se zavrne in se prvostopenjska sodba v izpodbijanem (zavrnilnem) delu I. točke izreka ter v II. točki izreka potrdi.

II. Toženka mora tožnici v osmih dneh povrniti njene stroške pritožbenega postopka 186,66 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo postopek za 196,61 EUR ustavilo, v preostalem delu pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Odločilo je, da tožnica krije potrebne stroške pravdnega postopka (II. točka izreka).

2. Zoper odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka ter o stroških prvostopenjskega postopka se je pritožila tožnica. Uveljavljala je pritožbena razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in prvostopenjsko sodbo potrdi, tožnici pa naloži v plačilo stroške njenega odgovora na pritožbo.

5. Tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000 EUR. Zato je sodišče ta gospodarski spor vodilo po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku, ZPP). O pritožbi zoper sodbo je odločila sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP).

6. Sodbo, izdano v takem postopku, je mogoče izpodbijati le iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in absolutne bistvene kršitve postopka (prvi odstavek 458. člena ZPP). Iz tega izhaja, da je pritožbeno sodišče na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, vezano. Na relativne procesne kršitve postopka pa se ne ozira.

7. Tožnica je upravnica večstanovanjske stavbe na Ulici ... v Ljubljani. Tožbeni zahtevek, ki ostaja sporen po delnem umiku tožbe, se nanaša na plačilo stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja za obdobje od novembra 2021 do novembra 2022, ki odpadejo na tri posamezne dele te stavbe: shrambo v kleti z ID znakom 0000-44, shrambo v kleti z ID znakom 0000-46 in shrambo v kleti z ID znakom 0000-47. V vtoževanem obdobju je bila v zemljiški knjigi kot lastnica posameznih delov št. 44, 46 in 47 vpisana toženka. Pri posameznem delu št. 46 je bila z učinkom od 10. 11. 2023 vpisana lastninska pravica A. A.

8. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo naslednja odločilna dejstva. Nepremičnina, na kateri stoji stavba št. 0000, je bila pred njeno izgradnjo v družbeni lastnini. Takrat je bila kot imetnica pravice uporabe na tej parceli vpisana toženkina pravna prednica (Občina Ljubljana-...). Investitor, ki je zgradil večstanovanjsko stavbo, je imel za novogradnjo na parceli gradbeno dovoljenje in je objekt uporabljal, med drugim tudi tako, da je posamezne dele prodal končnim kupcem. Toženka ni sodelovala niti pri gradnji stavbe niti pri prodaji posameznih delov stavbe kupcem. Po izgradnji stavbe posameznih delov št. 44, 46 in 47 ni niti kupila. Investitor oziroma prodajalec stanovanj se v zemljiško knjigo ni vknjižil kot imetnik pravice uporabe, čeprav je bil ob lastninjenju družbene lastnine njen dejanski imetnik. Na teh posameznih delih je ostala vknjižena lastninska pravica v toženkino korist tudi po pravnomočnem končanju postopka za vzpostavitev etažne lastnine. Da toženka ob uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) ni imela pravice uporabe na spornih posameznih delih stavbe, po oceni prvostopenjskega sodišča potrjujejo tudi toženkine trditve o tem, kdo so dejanski lastniki kleti. Ker ti v postopku za vzpostavitev etažne lastnine niso razpolagali z ustrezno verigo pogodb ali pa prodaja kleti v pogodbah ni bila izrecno navedena, je Okrajno sodišče v Ljubljani s sklepom II N 601/2013 z dne 20. 9. 2017 na posameznih delih št. 44, 46 in 47 skladno s prvim odstavkom 31. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1)

ugotovilo lastninsko pravico zemljiškoknjižnega lastnika.

9. Na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja je prvostopenjsko sodišče presodilo, da je toženka uspela izpodbiti domnevo, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Toženka 25. 7. 1997 ni bila imetnica pravice uporabe posameznih delov št. 44, 46 in 47, zato ob uveljavitvi ZLNDL na njih ni pridobila lastninske pravice.

Vknjižba lastninske pravice v zemljiški knjigi v njeno korist je materialnopravno napačna. Ker ni pasivno legitimirana v tem sporu, je sodišče tožbeni zahtevek zavrnilo.

10. Po presoji pritožbenega sodišča je prvostopenjsko sodišče materialno pravo pravilno uporabilo. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da toženka ni sodelovala pri gradnji večstanovanjske stavbe niti pri prodaji posameznih delov stavbe, posameznih delov št. 44, 46 in 47 ni niti kupila. Vknjižba lastništva v njeno korist je posledica dejstva, da je bila ob uveljavitvi ZLNDL vknjižena kot imetnica pravice uporabe nepremičnine v družbeni lastnini, do česar je prišlo še preden je bila na njej zgrajena stavba. Ta dejstva tudi po presoji pritožbenega sodišča utemeljujejo zaključek, da z izgradnjo večstanovanjske stavbe pravico uporabe na posameznih delih stavbe ni pridobila toženka, pač pa investitor, ki je predhodno pridobil dovoljenje za njeno izgradnjo. Pri svoji presoji je pravilno upoštevalo stališče sodne prakse, da je tisti, ki je ob vednosti in izrecnem dovoljenju pristojnih organov z vsemi dovoljenji, potrebnimi za gradnjo in uporabo novozgrajene stavbe, zgradil objekt in ga uporabljal, kljub neobstoju pisne pogodbe o prenosu pravice uporabe, pridobil takšno pravico.

Ker toženka niti kasneje ni pridobila imetništva pravice uporabe oziroma lastništva na posameznih delih št. 44, 46 in 47, je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da je bil vpis lastninske pravice v toženkino korist na podlagi 5. člena ZLNDL materialnopravno napačen.

11. Toženka je torej z izgradnjo stavbe pravico uporabe izgubila in v času uveljavitve ZLNDL ni bila imetnica le-te. Za zavrnitev tožbenega zahtevka zadostuje ugotovitev, da je toženka pravico uporabe izgubila in te ni več pridobila nazaj. Prvostopenjsko sodišče je le dodatno obrazložilo, da dejstvo, da toženka ob uveljavitvi ZLNDL ni imela pravice uporabe na spornih posameznih delih, utemeljujejo tudi njene navedbe o dejanskih lastnikih kleti. Že zato pritožnica ne more uspeti z navedbami, da je sodišče kljub pomanjkanju listinskih dokazov in zgolj ob upoštevanju enostranskih navedb toženke ter brez zaslišanja domnevnih lastnikov samovoljno odločilo, da je lastnica posameznega dela št. 44 C., d. o. o, posameznega dela št. 47 pa D. D. S takšnimi navedbami zaključka o napačnem vpisu lastninske pravice v toženkino korist ni izpodbila. Tudi sicer pa pritožnica z njimi izraža svoje nestrinjanje z dokazno oceno sodišča prve stopnje, kar pomeni uveljavljanje zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Tega v pritožbenem postopku v sporih majhne vrednosti ni dovoljeno uveljavljati.

12. Tožnica se na kršitev procesnih pravil, ker sodišče prve stopnje ni izvedlo dokaza z zaslišanjem prič, ne more sklicevati. Tak dokazni predlog je namreč podala toženka in ne tožnica. Vsaka stranka mora sama predlagati dokaze, s katerimi dokazuje svoje trditve oziroma ugovore (7. in 212. člen ZPP). Zato njene pritožbene navedbe, da bi sodišče moralo zaslišati domnevne lastnike posameznih delov št. 44, 46 in 47 ter jim omogočiti udeležbo v postopku, niso utemeljene. Na kršitev procesnih in ustavnih pravic, ki ji ne pripadajo, se tožnica ne more sklicevati.

13. Pritožnica navaja, da se mora upravnik pri razdelitvi stroškov večstanovanjske stavbe etažnim lastnikom zanesti na zemljiškoknjižno stanje, ker od drugih oseb ne more zahtevati plačila stroškov. Pritožnica poudarja, da nima pravne podlage, da bi račune izstavljala C., d. o. o. ali D. D., z izpodbijano sodbo pa ji je bilo preprečeno, da bi jih lahko izterjala od zemljiškoknjižne lastnice - toženke. Meni, da se dolžnost ugotavljanja lastništva ne more naložiti upravniku večstanovanjske stavbe.

14. Po presoji pritožbenega sodišča v obravnavanem primeru zemljiškoknjižni lastnik ni dolžan nositi posledic nepravilnega vpisa v zemljiško knjigo. Za vknjižbo v zemljiško knjigo je dolžan poskrbeti zakoniti lastnik nepremičnine. Upravnik zato ni upravičen od tistega, ki je napačno vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik, terjati plačilo stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja stavbe, če je dolžnik tega dolga dejanski lastnik, ki v zemljiško knjigo ni vpisan. V skladu z načelom relativnosti obligacijskih razmerij je samo upnik upravičen od dolžnika zahtevati, da opravi izpolnitveno ravnanje in samo dolžnik je takšno dejanje zavezan opraviti (primerjaj prvi odstavek 125. člena Obligacijskega zakonika). Tožnica tudi ni brez pravnega varstva, kot to smiselno zatrjuje v pritožbi. Tožbo za plačilo vtoževanih stroškov lahko vloži zoper dejanske lastnike, ki v zemljiški knjigi niso vpisani. V takšni pravdi pa se bo kot predhodno vprašanje ugotavljalo, ali so toženci dejanski lastniki spornih posameznih delov.

15. Prvostopenjsko sodišče je tudi pravilno pojasnilo, da se tožnica v tem primeru ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo se uporablja samo glede poslovnih pridobitev stvarnih pravic glede nepremičnine.

Tožnica pa takšnega pravnega posla, pri katerem bi se zanašala na podatke v zemljiški knjigi in bi ji pri tem nastala škoda, ni sklenila. Poleg tega se na to načelo lahko sklicuje le tisti, ki ni vedel in ni mogel vedeti, da stanje vpisa v zemljiško knjigo ni točno. Prvostopenjsko sodišče je pravilno pojasnilo, da je bila tožnica kot zakonita zastopnica predlagateljev udeležena v postopku II N 601/2013 za vzpostavitev etažne lastnine, kjer je bila seznanjena s toženkinim zatrjevanjem, da ni dejanska lastnica posameznih delov št. 44, 46 in 47. Te okoliščine zanikajo njeno dobro vero.

16. Za presojo pasivne legitimacije v tem sporu je odločilno, kdo je imel pravico uporabe na spornih nepremičninah v času lastninjenja. Lastnik nepremičnine je postala fizična oziroma pravna oseba, ki je ob uveljavitvi zakona imela na nepremičnini pravico uporabe in je na njej dejansko izvajala to pravico (2. in 3. člen ZLNDL). Tisti, katerega pravica uporabe se je 25. 7. 1997 ex lege pretvorila v lastninsko pravico, je pridobil lastninsko pravico na originaren način. Pred lastninjenjem pa se je pravica uporabe prenašala tudi izvenknjižno. Za veljavnost prenosa oziroma priznanja pravice uporabe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj, zemljiškoknjižni podatki pa takrat velikokrat niso izkazovali resničnega nosilca te pravice. Na neizpolnjenost pogojev za pravnoposlovno pridobitev lastninske pravice oziroma pogojev za vpis izvedene pravice v zemljiško knjigo po veljavni zakonodaji ter s tem povezano sodno prakso se zato pritožnica neutemeljeno sklicuje.

17. Pritožbeni očitek, da je prvostopenjsko sodišče izdalo sodbo presenečenja, ker ob pomanjkanju listinskih dokazov ne bi smelo sprejeti dokazne ocene, kot jo je, ni utemeljen. Prepoved sodbe presenečenja pravdni stranki varuje pred izgubo možnosti učinkovitega izjavljanja v postopku. Če sodišče odločitev opre na dokazno oceno, s katero se pritožnik ne strinja, procesna kršitev v smislu sodbe presenečenja ni podana. Da so razlogi izpodbijane sodbe pomanjkljivi in neprepričljivi, pa ne drži, kar izhaja iz zgornje obrazložitve.

18. S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na pravno odločilne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Iz zgornje obrazložitve je razvidno, da pritožba proti izpodbijanemu delu I. točke izreka prvostopenjske sodbe ni utemeljena. Posledično tudi ni utemeljena proti stroškovni odločitvi v II. točki izreka. Ker pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu prvostopenjske sodbe ni zaznalo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo ter prvostopenjsko sodbo v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

19. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in s 155. členom ZPP. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške, mora pa toženki povrniti njene stroške pritožbenega postopka. Pritožbeno sodišče je toženki v skladu s priglašenim stroškovnikom in Odvetniško tarifo (OT) glede na vrednost izpodbijanega dela prvostopenjske odločbe priznalo 250 točk za odgovor na pritožbo (1. točka tar. št. 22 OT), 5 točk za materialne stroške (tretji odstavek 11. člena OT), vse povečano za 22 % DDV (33,66 EUR), ob vrednosti odvetniške točke 0,60 EUR skupaj torej 186,66 EUR. Zakonske zamudne obresti tečejo od poteka osem dnevnega roka za izpolnitev dalje (prvi odstavek 299. in prvi odstavek 378. člena OZ ter 313. člen ZPP v zvezi s četrtim odstavkom 458. člena ZPP).

V skladu s tem določilom sodišče na splošno ugotovi, da je lastnik posameznega dela stavbe za katerega na način, določen s tem zakonom, ni izkazan pravni temelj pridobitve ali prenosa lastninske pravice v korist nobenega pridobitelja posameznega dela stavbe, zemljiškoknjižni lastnik.

V skladu s prvim odstavkom 5. člena tega zakona postanejo nepremičnine, na katerih ima pravico uporabe občina ali mesto, lastnina preoblikovane občine ali mesta.

Glej na primer VSL sodba I Cp 2331/2017 z dne 7. 3. 2018 in VSRS sklep II Ips 223/2009 z dne 20. 1. 2011.

Glej N. Plavšak, E-paket Stvarno pravo z e-komentarjem SPZ, razdelek 3.7.1., Tax-Fin-Lex.

Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (1997) - ZLNDL  - člen 2, 3, 5

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 10

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 31, 31/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.