VSL Sodba II Cpg 48/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-04-02

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO

spor majhne vrednosti - zakupna (najemna) pogodba - odpoved najemne (zakupne) pogodbe - razpravno načelo - sporazumno prenehanje najemne pogodbe - konkludentna ravnanja

S pritožbenimi navedbami, da je sodišče prve stopnje preseglo trditveno podlago strank, tožeča stranka uveljavlja kršitev razpravnega načela, kar predstavlja relativno bistveno kršitev, ki v sporu majhne vrednosti ni upoštevna.

Skladno s sodno prakso lahko najemna pogodba sporazumno preneha tudi konkludentno.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi v izpodbijani I., II. (v delu za plačilo 964,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2022 dalje), III., IV. in V. točki izreka.

II. Tožeča stranka (tožena stranka po nasprotni tožbi) sama krije svoje stroške pritožbenega postopka in je dolžna toženi stranki (tožeči stranki po nasprotni tožbi) v roku 8 dni povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 279,99 EUR.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek po tožbi, ki se glasi: "Tožena stranka (A., s. p.) je dolžna tožeči stranki (B., d. o. o.) v roku 8 dni in pod izvršbo plačati 1.900,79 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 5. 2020 dalje do plačila" (I. točka izreka). Nadalje je toženi stranki po nasprotni tožbi (B., d. o. o.) naložilo, da mora tožeči stranki po nasprotni tožbi (A., s. p.) plačati 964,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2022 dalje, v presežku za plačilo 306,97 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 5. 2020 dalje in za zakonske zamudne obrestmi od zneska 964,24 EUR od 5. 5. 2020 do 30. 11. 2022 pa tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo (II. točka izreka). Nadalje je odločilo, da mora B., d. o. o. povrniti A., s. p. njegove pravdne stroške po tožbi, ki so nastali do združitve postopkov s sklepom z dne 15. 5. 2023 (III. točka izreka). Prav tako je odločilo, da mora B., d. o. o. povrniti A., s. p. 75,85 % njegovih pravdnih stroškov v postopku po nasprotni tožbi, ki so nastali do združitve postopkov s sklepom z dne 15. 5. 2023, A., s. p. pa mora B., d. o. o. povrniti 24,15 % njenih pravdnih stroškov v postopku po nasprotni tožbi, ki so nastali do združitve postopkov s sklepom z dne 15. 5. 2023 (IV. točka izreka). Družbi B., d. o. o. je tudi naložilo, da mora A., s. p. povrniti 90,32 % njegovih pravdnih stroškov, ki so nastali po združitvi postopkov s sklepom z dne 15. 5. 2023, A., s. p. pa mora B., d. o. o. povrniti 9,68 % njenih pravdnih stroškov, ki so nastali po združitvi postopkov s sklepom z dne 15. 5. 2023 (V. točka izreka).

2. Zoper to sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka (tožena stranka po nasprotni tožbi; v nadaljevanju - tožeča stranka). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi v celoti ugodi, izpodbijano sodbo v celoti razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, toženi stranki pa naloži plačilo stroškov postopka, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje do plačila.

3. Tožena stranka (tožeča stranka po nasprotni tožbi; v nadaljevanju - tožena stranka) v odgovoru na pritožbo pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo v celoti zavrne in pritožniku naloži plačilo pravdnih stroškov pritožbenega postopka.

5. Pritožbeno sodišče preizkusi sodbo prve stopnje v tistem delu, v katerem se izpodbija s pritožbo; če pa se iz pritožbe ne vidi, v katerem delu se sodba izpodbija, preizkusi sodbo v tistem delu, v katerem stranka ni zmagala v sporu (prvi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Ker tožeča stranka v postopku na prvi stopnji ni zmagala v delu v katerem je bil zavrnjen njen tožbeni zahtevek (I. točka izreka), v delu v katerem ji je bilo po nasprotni tožbi naloženo plačilo zneska 964,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2022 (del II. točke izreka) in posledično v III., IV. in V. točka izreka, ki se nanašajo na stroške, je pritožbeno sodišče štelo, da se pritožuje zoper te dele sodbe sodišča prve stopnje.

6. Ker se tožbena zahtevka po tožbi in nasprotni tožbi nanašata na denarni terjatvi, ki vsaka zase ne presegata 4.000,00 EUR, teče ta gospodarski spor po prvem odstavku 495. člena ZPP po določbah postopka v sporih majhne vrednosti. Sodba v takšnem sporu se lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). O pritožbi je na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica.

7. Pritožbeno sodišče je pri pregledu spisa in vpogledu v evidenco AJPES ugotovilo, da je bila tožena stranka A., s. p. 31. 10. 2024 izbrisana iz poslovnega registra Slovenije. Slednje ne vpliva na pravice in obveznosti tožene stranke iz obdobja pred tem, saj samostojni podjetnik ni pravna, temveč fizična oseba, torej (prej in še vedno) tožena stranka. Pritožbeno sodišče je zato le ustrezno spremenilo naziv tožene stranke v uvodu sodbe.

8. Tožeča stranka je od tožene stranke s tožbo zahtevala plačilo preostanka najemnine za maj 2020, in sicer v delu, za katerega se še ni poplačala iz varščine (1.900,79 EUR). Tožena stranka pa je z nasprotno tožbo zahtevala vračilo varščine v višini 1.271,21 EUR.

9. Iz dejanskih ugotovitev izpodbijane sodbe, na katere je pritožbeno sodišče vezano, izhaja, da je 14. 3. 2019 tožena stranka (kot samostojni podjetnik) z družbo C., d. o. o. kot najemodajalko sklenila najemno pogodbo za poslovna prostora in dvorišče, in sicer za obdobje od 15. 3. 2019 do 15. 3. 2024. V najemni pogodbi je bila dogovorjena mesečna najemnina v višini 3.172,00 EUR, tožena stranka pa se je zavezala plačevati tudi tekoče stroške, in sicer za tekoči mesec vnaprej. Tožeča stranka je 28. 8. 2019 postala lastnica predmeta najema in vstopila v položaj najemodajalke. Tožena stranka je po sklenitvi najemne pogodbe plačala varščino v višini 5.200,00 EUR, ki jo je po nakupu predmeta najema prejela tožeča stranka. Tožeča stranka je 7. 11. 2019 na Okrožnem sodišču v Ljubljani zoper toženo stranko vložila odpoved najemne pogodbe in predlog za izpraznitev poslovnih prostorov, Okrožno sodišče v Ljubljani pa je 1. 2. 2022 izdalo odločbo na podlagi odpovedi, s katero je tožbeni zahtevek na izpraznitev poslovnih prostorov zavrnilo, zahtevek za odpoved najemne pogodbe pa zavrglo. Stranki sta se prav tako dogovarjali za izpraznitev poslovnih prostorov (in plačilo odškodnine), tožena stranka pa je poslovne prostore 3. 5. 2020 dejansko izpraznila. 4. 5. 2020, ko je tožena stranka želela urediti primopredajo, pa jo je zakoniti zastopnik tožeče stranke ustavil pred poslovnimi prostori in ji prepovedal vstop vanje. Tudi po tem je med strankama potekala elektronska komunikacija. Tožeča stranka je iz varščine poplačala stroške za marec 2020 in najemnino za mesec april 2020, in sicer v skupnem znesku 3.928,79 EUR.

10. Tožeča stranka v pritožbi navaja, da je izpodbijana sodba sama s seboj v nasprotju (kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP), ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožena stranka trditvenega in dokaznega bremena glede obstoja dogovora o izpraznitvi prostorov in plačilu odškodnine ni zmogla, v nadaljevanju pa presodilo, da je prišlo do molčečega sporazuma o prenehanju najemne pogodbe. Temu očitku pritožbeno sodišče ne pritrjuje. Sodišče prve stopnje je v 20. točki obrazložitve izpodbijane sodbe zgolj ugotovilo, da med strankama ni obstajal izrecen dogovor (pisni ali ustni) o izpraznitvi poslovnih prostorov, ne pa da takšnega dogovora sploh ni bilo. Navedeno tako ne nasprotuje nadaljnji obrazložitvi iz izpodbijane sodbe glede obstoja sporazuma strank za predčasno prenehanje najemne pogodbe, ki ga je sodišče prve stopnje ugotovilo na podlagi konkludentnih ravnanj strank. Prav tako je sodišče prve stopnje tudi obrazložilo, da čeprav s sporazumom o prenehanju najemnega razmerja ni prišlo do celotne ureditve razmerja (predvsem glede plačila odškodnine), to ne spremeni dejstva, da je tožeča s svojim ravnanjem izrazila voljo, da najemno razmerje preneha. Pritožbeno sodišče temu pritrjuje, saj dogovor o odškodnini ni bil pogoj za veljavno prenehanje najemnega razmerja, pomanjkanje takšnega dogovora pa samo po sebi še ničesar ne dokazuje. Glede na pojasnjeno, neobstoj izrecnega dogovora med strankama (torej pisnega ali ustnega) o izpraznitvi poslovnih prostorov in odškodnini ne izključuje, da stranki nista z drugimi ravnanji izrazili svoje volje po prenehanju najemne pogodbe, zaradi česar je najemno razmerje sporazumno prenehalo.

11. Prav tako tožeča stranka tudi ne more uspeti z nadaljnjo pritožbeno navedbo, da tožena stranka ni zatrjevala, da je najemno razmerje prenehalo molče (tj. ne izrecno, temveč na podlagi konkludentnih ravnanj), zato je sodišče s tako ugotovitvijo preseglo trditveno podlago strank. Z navedenim tožeča stranka zatrjuje kršitev razpravnega načela iz 7. člena ZPP in 212. člena ZPP, kar predstavlja relativno bistveno kršitev postopka, ki v sporu majhne vrednosti ni upoštevna. Da bi z navedenim sodišče prve stopnje storilo tudi kakšno kršitev iz drugega odstavka 339. člena ZPP, tožeča stranka ne zatrjuje. Tudi sicer iz izpodbijane sodbe izhaja, da se je sodišče prve stopnje v svoji presoji oprlo na vsebino elektronskega sporočila z dne 17. 4. 2020 in naslednja dejstva: da je tožena stranka 3. 5. 2020 izpraznila najete prostore, da je tožeča stranka toženi stranki 4. 5. 2020, ko je želela urediti primopredajo, prepovedala vstop v poslovne prostore in da 19. 5. 2020 v elektronskem sporočilu tožeča stranka ni zahtevala najemnine za maj 2020. Vse to in da je najemna pogodba predčasno prenehala na podlagi sporazuma strank (navedeno je razvidno iz zatrjevanja, da sta se stranki dogovorili za izpraznitev prostorov in plačila odškodnine) je tožena stranka zatrjevala. Sodišče prve stopnje je tako v svoji presoji ta dejanja zgolj ovrednotilo kot pravno relevantna v smeri sporazumnega prenehanja najemnega razmerja.

12. Neutemeljeni so tudi nadaljnji pritožbeni očitki tožeče stranke, da do sporazumnega prenehanja ne more priti molče. Sodišče prve stopnje je namreč kot molčeč način prenehanja najemne pogodbe opredelilo tistega, ko je kljub odsotnosti izrecnega (torej ustnega ali pisnega) dogovora mogoče o volji za prenehanje pogodbe sklepati na podlagi konkludentnih ravnanj strank. Sodna praksa

je že večkrat zavzela stališče, da konkludentna ravnanja lahko vodijo v sporazumno prenehanje najemnega razmerja. Pri tem pa je vprašanje, ali je mogoče opisana ravnanja in okoliščine šteti kot konkludentno pravno poslovno ravnanje ali ne, delno pravno, delno pa dejansko vprašanje. Pritožbeno sodišče pa je pri presoji ali iz ravnanj strank izhaja jasno izražena volja za sporazumno prenehanje najemnega razmerja, vezano na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje. Tožeča stranka zato ne more uspeti s povzemanjem izpovedbe priče D. D. in očitki glede nekonsistentnosti izpovedbe ter navajanjem vsebine izpovedbe priče E. E., saj z njimi izpodbija dejansko stanje.

Sodišče prve stopnje je obstoj jasno izražene volje strank za prenehanje najemne pogodbe ugotovilo iz naslednjih ravnanj: da je tožeča stranka že 17. 4. 2020 izrazila interes, da tožena stranka izprazni poslovne prostore, da je tožena stranka 3. 5. 2020 poslovne prostore tudi izpraznila, 4. 5. 2020, ko je prokuristka tožene stranke prišla na primopredajo, pa ji je zakoniti zastopnik tožeče stranke prepovedal vstop v poslovne prostore. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo ta ravnanja kot pravno relevantna v smeri sporazumnega prenehanja najemnega razmerja. Sodišče prve stopnje je pri tej presoji že upoštevalo vsebino elektronskega sporočila z dne 19. 5. 2020 ter ugotovilo, da tožeča stranka s tem sporočilom ni zahtevala najemnine za mesec maj 2020 (temveč zgolj za marec in april) in to upoštevalo kot ravnanje iz katerega je razvidno soglasje tožeče stranke k predčasnemu prenehanju najemne pogodbe. Zakaj bi bilo na podlagi prej navedenega elektronskega sporočila mogoče sklepati nasprotno, tožeča stranka v pritožbi ne pojasni. Da med strankama ni bilo soglasja za predčasno prenehanje najemne pogodbe ne izhaja niti iz elektronskega sporočila tožene stranke z dne 22. 5. 2020. V njem namreč tožena stranka navaja, da sta se stranki dogovorili, da tožena stranka izprazni poslovne prostore. Četudi dostavek tožene stranke v elektronskem sporočilu "Predlagam, da se naslednji teden dobimo in uredimo" nakazuje, da med strankama ni prišlo do celotne ureditve razmerja, to ne more pomeniti, da bi lahko zgolj zato tožeča stranka zahtevala plačilo najemnine za obdobje, ko se najemna pogodba na podlagi konkludentnega soglasja strank dejansko ni več izvrševala, tožeča stranka pa predhodno (v elektronskem sporočilu z dne 19. 5. 2020) niti ni zahtevala najemnine za maj 2020. Ker je že iz predhodno navedenih ravnanj tožeče stranke z dne 17. 4. 2020, 4. 5. 2020 in 19. 5. 2020 mogoče sklepati o tem, da je soglašala s prenehanjem najemnega razmerja, njeno naknadno elektronsko sporočilo z dne 22. 5. 2020 na predhodno izraženo voljo (in podano soglasje k prenehanju najemnega razmerja) ne vpliva, in kot je že ugotovilo sodišče prve stopnje, ne more pomeniti ponovne vzpostavitve najemnega razmerja.

13. Prav tako tožeča stranka ne more uspeti zgolj s ponavljanjem navedb, ki jih je podala že pred sodiščem prve stopnje in se nanašajo na samo sklenitev najemne pogodbe ter postopek v zvezi z njenim predlogom za izpraznitev poslovnih prostorov. Iz njih namreč ni razviden konkretni pritožbeni očitek.

14. Nadalje tudi ni mogoče pritrditi pritožbeni graji, da sodišče prve stopnje ne omenja njene vloge z dne 19. 6. 2020, ki jo je podala v postopku pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani. Iz dokaznega sklepa namreč izhaja, da je sodišče prve stopnje vpogledalo v vse listine (torej tudi v prej omenjeno vlogo z dne 19. 6. 2020), v 16. točki obrazložitve pa se je sodišče prve stopnje tudi opredelilo do te vloge in odgovorilo na navedbe tožeče stranke.

15. Iz pritožbe je mogoče razbrati nasprotovanje odločitvi po nasprotni tožbi samo zato, ker tožeča stranka vztraja, da v maju 2020 ni prišlo do prenehanja najemnega razmerja. Ker se ta pritožbeni očitek ni izkazal za utemeljenega, tožeča stranka pa glede tega ni podala drugih konkretiziranih očitkov, je pritožba tudi v tem delu ni utemeljena.

16. Tudi zoper odločitev o stroških postopka se je tožeča stranka pritožila le v posledici očitane napačne odločitve o glavni terjatvi po tožbi in nasprotni tožbi, zato pritožbeno sodišče glede na pravilnost odločitve v teh delih soglaša tudi z odločitvijo o stroških.

17. Glede na navedeno pritožba ni utemeljena. Ker pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu ni zaznalo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo v izpodbijani I., II. (v delu za plačilo 964,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2022 dalje), III., IV. in V. točki izreka (353. člen ZPP).

18. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi z določbo prvega odstavka 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje stroške in je dolžna toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka. Na podlagi priglašenih stroškov in določil Odvetniške tarife je pritožbeno sodišče toženi stranki priznalo 375 točk za odgovor na pritožbo in 2 % materialnih stroškov (7,5 točk), skupno 382,5 točk, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke in 22 % DDV znaša 279,99 EUR.

Prim. VSRS sodba II Ips 15/2015 in VSRS sodba II Ips 882/94.

Sodišče prve stopnje je namreč že ugotovilo, da je iz izpovedbe D. D. mogoče razbrati, da se je tožeča stranka strinjala z izselitvijo tožene stranke iz poslovnih prostorov ne pa s plačilom odškodnine in da je bil toženi stranki 4. 5. 2020 preprečen vstop v poslovne prostore.

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 7, 212, 458, 458/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.