VSL Sodba I Cp 1477/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2026-02-06

Alenka Kobal Velkavrh (preds.), Katarina Marolt Kuret (poroč.), Majda Irt

ugotovitev lastninske pravice - lastninjenje po ZLNDL - dejanska etažna lastnina - nastanek etažne lastnine - družbena lastnina - pravica uporabe - pravica razpolaganja - skupni del stavbe v etažni lastnini - del stavbe - posebni skupni del - posamezni del - poslovni prostor - oddaja nepremičnine v najem - načelo dispozitivnosti

V obravnavani zadevi gre za način dejanskega etažiranja, brez formalnega pravnega akta. Pravna prednica tožnice je financirala izgradnjo večstanovanjske stavbe in s tem na posameznih delih stavbe, ki je bila v družbeni lastnini, pridobila pravico razpolaganja. Kot investitor, s pravico razpolaganja in uporabe na stavbi, je lahko enostransko določila, da bo sporni prostor zadržala in uporabljala za drugačen namen od načrtovanega. Pravna prednica tožnice je torej enostransko spremenila načrtovani skupni del stavbe v posamezni del (v samostojno funkcionalno celoto) in na njem obdržala pravico uporabe - to je storila konkludentno, s tem, ko je poslovni prostor obdržala v posesti in ga oddajala v najem.

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana delna sodba potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od vročitve te sodbe povrniti 554,49 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo do izpolnitve obveznosti.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano delno sodbo ugotovilo, da ima posebni skupni del stavbe št. 3370 z ID znakom 0000-3370-20 dejansko položaj posameznega dela v etažni lastnini in je tožnica lastnica tega dela do celote.

2. Republika Slovenija (34. toženka) in ostali toženci vlagajo pritožbo zoper delno sodbo iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP,

s predlogom, da jo pritožbeno sodišče ustrezno spremeni (zavrne tožbeni zahtevek), oziroma podredno, jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbeno sodišče v nadaljevanju povzema navedbe iz obeh pritožb.

Pritožniki trdijo, da sodišče ni odločalo v mejah postavljenega zahtevka. Odločitev je oprlo na dokaze, ki časovno ne zajemajo celotnega relevantnega obdobja. Ni izvedlo dokaza z zaslišanjem prič, ki bi povedale, kakšen režim uporabe je obstajal v obdobju od leta 1960 - 1980, oziroma da je bil sporni prostor po namenu otroška igralnica in kot tak skupni prostor ter da so ga začasno oddajali v najem toženci. Ni izkazano, da bi pravna prednica tožnice pred prodajo skupni del stavbe enostransko preoblikovala v samostojen posamezni del stavbe. Načrtovana je bila stanovanjska gradnja, v zazidalnem načrtu so opisana le stanovanja, poslovni prostor ni bil predviden. Iz dokazov izhaja, da so imeli razpolagalno upravičenje etažni lastniki. S prodajo stanovanj so bili prodani vsi deli stavbe, pravna prednica tožnice ni ničesar zadržala. Sporni prostor je skupni del stavbe: po gradbenem načrtu in prodajni pogodbi iz leta 1960 je bila predvidena otroška igralnica kot skupni prostor, ki so ga leta 1961 etažni lastniki oddali v najem Stanovanjski skupnosti v zameno za vodenje financ v stavbi. Zapisniki hišnega sveta z dne 16. 8. 1961, 2. 3. 1962 in 19. 3. 1962 izkazujejo obstoj najemnega razmerja med etažnimi lastniki in pravno prednico tožnice. Etažni lastniki ne bi razpravljali o oddaji prostora v najem, če ne bi bili prepričani, da lahko z njim razpolagajo. Iz prodajne pogodbe (priloga B21) izhaja, da je pravni prednik tožnice na kupca prenesel lastninsko pravico na stanovanju in solastninsko pravico na skupnih prostorih.

3. Tožnica je v odgovoru na pritožbi predlagala njuno zavrnitev.

5. Tožnica uveljavlja lastninsko pravico na delu stavbe na naslovu A. cesta 11-13. Tožbeni zahtevek, s pravno podlago v 5. členu ZLNDL

, opira na trditve, da je bila njena pravna prednica na presečni datum (25. 7. 1997) nosilka stvarnopravnega upravičenja na družbeni lastnini - na spornem poslovnem prostoru, ki je opredeljen z ID znakom del stavbe 0000-3370-20, je imela pravico uporabe, ki se je transformirala v lastninsko pravico.

6. Tožbeni zahtevek se je glasil na ugotovitev, da je tožnica lastnica posameznega dela stavbe z ID znakom 0000-3370-20 in da imajo vsakokratni etažni lastniki stavbe solastniške deleže na splošnih skupnih delih v višini, kot izhaja iz elaborata sodnega izvedenca. Z izpodbijano delno sodbo je sodišče odločalo o utemeljenosti prvega dela tožbenega zahtevka, katerega bistvo je določno opredeljena vsebina sodnega varstva (ugotovitev lastninske pravice) v zvezi z nepremičnino, označeno z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo. Dodatek v izreku izpodbijane delne sodbe, da ima posebni skupni del z ID znakom 0000-3370-20 dejansko položaj posameznega dela v etažni lastnini, je zgolj v funkciji pojasnila, da ima sporna nepremičnina v nepremičninskih evidencah položaj (posebnega) skupnega dela stavbe v etažni lastnini, dejansko pa gre za prostorski del, ki ima položaj posameznega dela v etažni lastnini, ki je lahko predmet samostojne lastninske pravice. Z njim ni poseženo v bistvo zahtevanega sodnega varstva, niti ga ne spreminja. Sodišče prve stopnje torej pri odločanju ni ravnalo v nasprotju z načelom dispozitivnosti (1. odstavek 2. člena ZPP) - z izpodbijano delno sodbo ni prisodilo nekaj več niti nekaj drugega od zahtevanega.

7. Pogoj za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini v družbeni lastnini (oziroma predpostavka za lastninjenje po ZLNDL) je bila pravica uporabe, zato je sodišče prve stopnje pravilno ugotavljalo, kdo je bil njen nosilec. Pri tem je upoštevalo, da se je pravica uporabe v sistemu družbene lastnine prenašala zunajknjižno (vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev pravice uporabe) ter da sta bila posest in dejansko izvrševanje bistvena elementa te pravice.

8. V dejansko podlago izpodbijane delne sodbe so zajete naslednje ugotovitve: (1) zemljišče, na katerem je bil zgrajen stanovanjski blok na naslovu A. cesta 11-13 (parcela 512/3), je bilo po zemljiškoknjižnih podatkih splošno ljudsko premoženje v upravljanju Občine Ljubljana-X; (2) iz pogodbe z dne 10. 8. 1960 (priloga B8) izhaja, da je pravna prednica tožnice (Občina X) kupila stanovanjski blok B-14, v katerem je tudi sporni prostor, da je financirala gradnjo, in da ji je bila kot kupcu dana pravica razpolaganja s stanovanji v smislu 48. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih; (3) pravna prednica tožnice je stanovanja prodala, sporni prostor pa je obdržala v posesti in ga oddajala; (4) sporni prostor je bil načrtovan kot otroška igralnica, vendar se nikoli ni uporabljal za tak namen; (5) toženci (etažni lastniki) so s sporazumom o ustanovitvi etažne lastnine z dne 29. 10. 2007 določili, da je sporni prostor skupni del stavbe oziroma prostor za hišnika.

9. V obdobju družbenolastninskega sistema je, drugače kot v klasičnem sistemu civilnega prava (ko sta za nastanek etažne lastnine potrebna pravni naslov in vpis v zemljiško knjigo), običajno etažna lastnina nastala brez pravne podlage

, zgolj na podlagi dejstva, da v stanovanjski stavbi obstaja več samostojnih funkcionalnih enot, in z njihovo prodajo kupcem.

Imetnik pravice razpolaganja je lahko kljub drugačni projektni dokumentaciji pred prodajo posameznih delov stavbe kupcem skupni del stavbe preoblikoval v samostojen posamezni del stavbe. Navedeno izhaja iz določb ZLDS,

da je družbenopravna oseba, ki je dala sredstva za zgraditev ali nakup, imela pravico razpolaganja s posameznimi deli stavbe, ki je v družbeni lastnini (2. in 3. člen ZLDS), da lahko do nastanka etažne lastnine pride tudi tako, da lastnik oziroma imetnik pravice uporabe razdeli hišo na posamezne dele zaradi njihove prodaje (36. člen ZLDS), in da imajo lastniki posameznih delov oziroma imetniki pravice razpolaganja na skupnih delih stavbe trajno pravico uporabe (1. in 2. odstavek 5. člena ZLDS). Skupni deli stavbe služijo večstanovanjski hiši kot celoti. Zanje ne velja pravni režim posameznega dela večstanovanjske hiše - nimajo pravne samostojnosti (ne morejo biti samostojen predmet stvarnih pravic).

10. V obravnavani zadevi gre prav za takšen način dejanskega etažiranja, brez formalnega pravnega akta. Pravna prednica tožnice je financirala izgradnjo večstanovanjske stavbe (danes stavba ID znak 0000-3370) in s tem na posameznih delih stavbe, ki je bila v družbeni lastnini, pridobila pravico razpolaganja. Kupoprodajna pogodba z dne 10. 8. 1960 je bila sklenjena pred dokončanjem gradnje (rok dograditve je bil 31. 10. 1960), zato je neutemeljen pritožbeni pomislek, da iz pogodbe ne izhaja, da bi pravna prednica tožnice zagotovila denarna sredstva za izgradnjo. Kot investitor, s pravico razpolaganja in uporabe na stavbi, je lahko enostransko določila, da bo sporni prostor zadržala in uporabljala za drugačen namen od načrtovanega. S prodajnimi pogodbami je odsvojila stanovanja, sporni prostor pa je obdržala v posesti. Sporni prostor se ni nikoli uporabljal kot skupni prostor, ki bi služil stavbi kot celoti. Od izgradnje dalje je bil po dejanski rabi poslovni prostor. Pravna prednica tožnice je torej enostransko spremenila načrtovani skupni del stavbe v posamezni del (v samostojno funkcionalno celoto) in na njem obdržala pravico uporabe - to je storila konkludentno, s tem, ko je poslovni prostor obdržala v posesti in ga oddajala v najem.

11. Tožnica je v postopku trdila, da je imela sporni prostor ves čas v posesti, od 1973 pa ga je oddajala v najem. Drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da je oddaja v najem po pravni prednici tožnice kot najemodajalke listinsko izkazana vsaj od leta 1980 dalje (pritožniki te ugotovitve vsebinsko niti ne izpodbijajo). Celo več, dopis upravnika večstanovanjske stavbe v A. cesta 11 - 13, naslovljen na tožnico (priloga B17), v katerem je zapis, "

da je podatek, ki je preverjen, le ta, da je bivša občina X omenjene prostore leta 1973 dala v najem podjetju ...

", izkazuje takšno razpolaganje s poslovnim prostorom že za obdobje od 1973 dalje. Pritožbeno sodišče pritrjuje interpretaciji zapisa v zapisniku s seje hišnega sveta 19. 3. 1962 ("

hišni svet je mnenja, da bi se prosti sobi oddalo kakšnemu zastopstvu, vkolikor se sedanji najemnik odreče nadaljnji zasedbi (tj. računovodstvo stanovanjske skupnosti

"), v 40. točki obrazložitve izpodbijane delne sodbe. Zapis izkazuje zgolj voljo (željo) stanovalcev, da bi razpolagali s spornim prostorom, ne pa tudi, da so svojo voljo (odvisno od volje tedanjega posestnika) dejansko realizirali. Poleg tega se uporabi prostora ("zasedbi") v okviru svojih razpolagalnih upravičenj lahko "odreče" zgolj lastnik, zato zapisa "najemnik" ni mogoče razumeti v pravem obligacijskem pomenu. Ne glede na drugačna pritožbena izvajanja, nič več kot zgolj voljo stanovalcev, da bi razpolagali s spornim prostorom, ne izkazujeta niti zapisnika s sej hišnega sveta z dne 16. 8. 1961 in 2. 3. 1962 (priloga B20).

Glede na ugotovljeni režim uporabe od 1973 dalje je morebitno (začasno) uporabo s strani stanovalcev šteti kvečjemu za uporabo v okviru dovoljenja (do preklica), na podlagi katerega niso pridobili nobenih stvarnopravnih upravičenj. V zvezi s pritožbeno navedbo, da bi moralo sodišče prve stopnje ugotavljati režim uporabe od leta 1960 dalje, pa tudi ni odveč poudariti, da je z vidika ZLNDL odločilno, kdo je bil upravičen imetnik pravice uporabe na družbeni lastnini na dan 25. 7. 1997.

12. Četudi je bil sporni prostor načrtovan kot otroška igralnica (kar v postopku ni bilo sporno), je bilo v postopku dokazano, da je bila njegova dejanska raba (pisarniški prostori, s samostojnim vhodom - glej fotografije v prilogi A69) drugačna od načrtovane. Že izvedeni dokazi torej zadostujejo za presojo, da sporni prostor nikoli ni postal del skupnih prostorov večstanovanjske stavbe na A. cesta 11 -13, ne takoj ob izgradnji, pa tudi kasneje ne, ob razpolaganju pravne prednice tožnice na podlagi stanovanjskih in prodajnih pogodb. Izvajanje dodatnih dokazov v tej smeri (zaslišanje prič, ki bi po trditvah tožencev potrdile, da je šlo za otroško igralnico in zato skupni prostor), zato ni bilo potrebno.

13. Toženci po presoji sodišča prve stopnje niso dokazali, da je bila na podlagi sklenjenih prodajnih pogodb nanje prenesena pravica uporabe tudi na spornem prostoru. Tudi prodajna pogodba, na katero se sklicujejo v pritožbi in iz katere izhaja, da kupcu poleg stanovanja pripada tudi solastniški delež na vseh skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjskega bloka (priloga B21), ne terja drugačne presoje. Ob nedokazanosti dejstva, da je sporni prostor predstavljal skupni del stavbe, pogodbe ni mogoče šteti za dokaz o prehodu pravice uporabe.

14. Pravilna je materialnopravna presoja, da razpolaganje tožencev (s sporazumom o ustanovitvi etažne lastnine) glede na že vzpostavljeno dejansko etažno lastnino ni imelo pravno veljavnih učinkov. Tudi domet postopka za vzpostavitev etažne lastnine je bil drugačen kot poskušajo prikazati pritožniki. Predlog, s katerim je tožnica zahtevala, da se na stavbi A. cesta 11-13 etažna lastnina pravilno vzpostavi tako, da bo sporni prostor, evidentiran kot posebni skupni del, pravilno evidentiran in vknjižen kot posamezni del, je bil v tem postopku zavrnjen zato, ker ni šlo za situacijo nedokončane etažne lastnine v smislu 3. točke 3. odstavka 17. člena ZVEtL-1

15. Pritožbeni preizkus je torej pokazal, da je sodišče prve stopnje popolno in pravilno ugotovilo vsa pravno odločilna dejstva, da je nanje oprlo pravilen materialnopravni zaključek o obstoju lastninske pravice tožnice ter da pri tem ni zagrešilo ne očitanih ne uradoma upoštevnih postopkovnih kršitev. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi zavrnilo in potrdilo izpodbijano delno sodbo (353. člen ZPP).

16. Toženci s pritožbama niso uspeli, zato sami krijejo stroške v zvezi z njima, tožnici pa so na podlagi 1. odstavka 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP dolžni povrniti njene pritožbene stroške. Ti obsegajo 750 točk oziroma 450 EUR za odgovor na pritožbo po tar. št. 22/1 OT,

1 % materialne stroške po 3. odstavku 11. člena OT in 22 % DDV, skupaj 554,49 EUR. Dolžni znesek morajo toženci plačati v roku 15 dni od vročitve te sodbe (1. in 2. odstavek 313. člena ZPP), v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka 15 dnevnega paricijskega roka (1. odstavek 299. člena in 378. člen OZ

Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami.

Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, Ur. l. RS, št. 44/1997. Nepremičnine, na katerih ima pravico uporabe občina ali mesto, postanejo lastnina preoblikovane občine ali mesta (1. odstavek 5. člena ZLNDL).

Dejanska etažna lastnina je formalno neoblikovana in nevknjižena, vendar v praksi obstoječa etažna lastnina.

Glej sodbe VSRS II Ips 104/2017 z dne 12. 10. 2017, II Ips 300/2016 z dne 19. 10. 2017, II Ips 192/2014 z dne 28. 1. 2016, II Ips 244/2016 z dne 21. 11. 2017, II Ips 242/2016 z dne 20. 11. 2017, II Ips 202/2012 z dne 23. 10. 2014, II Ips 420/2011 z dne 19. 9. 2013, II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009. Glej tudi dr. Miha Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 2000, str. 116; prof. dr. Alojz Finžgar, Lastnina na fizičnih delih stavb: etažna lastnina, Ur. l. RS, 1994, str. 18, 26, 30 .

Zakon o lastnini na delih stavb, Ur. l. FLRJ 16/1959.

Iz prvega izhaja zapis, da je tajnik stanovanjske skupnosti vprašal, če nameravajo sobi v bloku oddati za pisarne, češ da stanovanjska skupnost nujno potrebuje več pisarniških prostorov in da bi jim v primeru oddaje v najem brezplačno vodili finančno poslovanje, iz drugega pa zapis, da s skupnima sobama v pritličju razpolaga hišni svet.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Ur. l. RS, št. 34/2017G. lej sklep VSL II Cp 1706/2019 z dne 4. 12. 2019 .

Odvetniška tarifa, Ur. l. RS, št. 24/2015, s spremembami in dopolnitvami.

Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami.

Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (1997) - ZLNDL  - člen 5

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 2, 2/1

Zakon o lastnini na delih stavb (1959) - člen 2, 3, 5, 5/1, 5/2, 36

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.