VSL Sklep II Cp 516/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2026-02-12

Barbka Močivnik Škedelj (preds.), Brigita Markovič (poroč.), mag. Renata Cerar

skupno pripadajoče zemljišče - javna infrastruktura - javne površine - igrišče - pogoji in kriteriji za določitev pripadajočega zemljišča - namembnost zemljišča - redna raba stavbe - prostorski akti - izvedensko mnenje izven pravde kot del trditvenega gradiva stranke

V okviru dejanskega vidika je sodišče prve stopnje ugotovilo in upoštevalo, da se na teh nepremičninah nahajajo zelenice z zasajenim drevjem in grmičevjem, klopmi za počitek in nekaj stojali za stepanje preprog, v osrednjem delu pa se nahaja tudi manjše igrišče za najmlajše otroke. Drži sicer, da bi sama urejenost nepremičnin v povezavi z mrežo pešpoti, ki to območje povezuje z ostalim delom soseske, lahko govorila tudi v prid trditvi pritožnice, da gre za javne površine, a je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi to, da so te nepremičnine ves čas služile le potrebam stavb podkvice.

S prostorskimi akti in upravnimi dovoljenji zemljišče, namenjeno skupni rabi obravnavanih stavb, sicer ni bilo specifično opredeljeno ali celo zarisano v parcelacijskem načrtu, a je na podlagi prostorske zasnove soseske in analize pregledanih prostorskih aktov iz časa načrtovanja stavb mogoče zaključiti, da so bila zemljišča v notranjosti verižnih nizov večstanovanjskih stavb v obliki podkve namenjena ureditvi otroških igrišč, parkov in zelenic.

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (to je tč. IV in V) potrdi.

1. Predlagateljici sta na podlagi določb ZVEtL-1

vložili predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbama na naslovu A. ulica 9 (ID 000-856) in 11 (ID 000-6017), B.

2. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku z izpodbijanim sklepom v tč. IV izreka

ugotovilo, da skupno pripadajoče zemljišče stavb kareja z naslovi: A. ulica 13, B. (ID 000-964), A. ulica 11, B. (ID 000-6017), A. ulica 9, B. (ID 000-856), C. ulica 1, 2, 3, B. (ID 000-840), Ulica D. 12, B. (ID 000-890) in Ulica D. 14, B. (ID 000-1014) predstavljajo zemljiške parcele 000-323/406, 000-323/408, 000-323/409, 000-323/410, 000-323/433, 000-323/432, 000-323/435, 000-323/591 in 000-323/595. V tč. V izreka je nato odločilo, da se zemljiške parcele iz tč. IV izreka v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka ugotovitve skupnega pripadajočega zemljišča vpišejo v zemljiško knjigo kot splošni skupni deli stavb iz tč. IV, v korist vsakokratnih etažnih lastnikov teh stavb.

3. Pritožbo zoper povzeto odločitev (torej tč. IV in V izreka sklepa) je vložila Mestna občina B. (v nadaljevanju udeleženka ali pritožnica). Predlaga spremembo izpodbijanega dela odločitve tako, da bo predlog v tem delu zavrnjen, podredno pa njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

V bistvenem navaja, da so nepremičnine navedene v IV. tč. sklepa javne površine. Izpolnjen ni ne urbanistični ne dejanski kriterij.

Sodišče se je nekritično naslonilo na zaključke izvedenke. Spregledalo je, da so njene sklepne ugotovitve v nasprotju s siceršnjimi ugotovitvami v mnenju. Na strani 11 je navedeno, da je zazidalni načrt iz leta 1964 določal, da vsako sosesko deli zeleni pas, v katerega so umeščene šole, otroško-varstvene ustanove, igrišča in športne naprave. V pritličje stanovanjskih objektov so bile umeščene trgovine in servisi. Zeleni pasovi so bili zato namenjeni tudi za javno rabo in so bile te površine dejansko v javni rabi zaradi javne narave navedenih dejavnosti ter dejstva, da je različne dele soseske povezoval sistem pešpoti. Izvedenka na strani 17 mnenja navaja, da je bila notranjost podkve najverjetneje namenjena igriščem za najmlajše ter emisijskim ter okrasnim zelenicam, širši rabi soseske pa športna igrišča v osrednjem delu ureditvenega območja. Zazidalni načrt takšne delitve ni vseboval; izvedenka o tem le z verjetnostjo sklepa. V prostorski in ostali dokumentaciji ni bilo navedb o tem, ali so bile te površine namenjene le stavbam ali tudi širši javnosti. Glede na to, da je bilo v soseski načrtovano tudi delovanje javnih ustanov, je takšno zapiranje z urbanističnega vidika napačno. Vse navedeno potrjujeta odločbi o funkcionalnem zemljišču, iz katerih izhaja, da sporne nepremičnine niso bile načrtovane kot funkcionalno zemljišče stavb predlagateljev. Kot funkcionalno zemljišče so bili določeni le ozki pasovi zemljišč ob stavbah. Na strani 23 mnenja to potrdi tudi izvedenka. V nadaljevanju opozarja na geodetsko dokumentacijo iz leta 1981 (str. 24 izvedenskega mnenja). Čeprav dokumentacija po mnenju izvedenke nima statusa sprejetega prostorskega akta, kljub temu kaže, kakšen obseg pripadajočega zemljišča je stavbam pripadal glede na zazidalne načrte in ostalo dokumentacijo ter realizacijo gradnje. Celo več, sporne nepremičnine so bile označene kot funkcionalno zemljišče spremljajočih javnih dejavnosti. Bilo je torej načrtovano, da gre za javne površine.

Podan ni niti dejanski kriterij, saj se je vsaka raba s strani lastnikov stavb vršila zgolj v okviru javne rabe, vzdrževanje površin s strani etažnih lastnikov pa je lahko posledica ostankov prejšnjega režima. Izkazano je, da je igrala na igrišču, ki se nahaja na parceli 323/409, postavila MO, slednja je celotno otroško igrišče tudi vzdrževala. Ker je bilo igrišče v javni rabi, je življenjsko logično, da so bila v javni rabi tudi ostala zemljišča, ki jih je sodišče ugotovilo kot skupno pripadajoče zemljišče, saj so prostorsko povezana z obravnavanim igriščem, celotna soseska je prosto prehodna in povezana s sistemom pešpoti.

4. Na pritožbo sta odgovorila predlagatelja. Menita, da je odločitev pravilna, pritožba pa neutemeljena. V bistvenem navajata, da sta podana tako urbanistični kot dejanski kriterij. Zeleni pas, ki ga udeleženka omenja v pritožbi, se nahaja v drugem delu soseske S-6 E.. Zgolj tam so šole, vrtec, športna igrišča, trgovine in servisi. V območju A, kjer stojita stavbi predlagateljev, tega ni. Izvedenka je do zaključka, ki ga je sprejelo sodišče, prišla z analizo prostorskih aktov iz časa družbene lastnine. Opozarjata na ugotovitve izvedenke o tekstualnem delu zazidalnega načrta, prezentacijskega gradiva, noveliranega zazidalnega načrta in tehničnega poročila k načrtu ozelenitve soseske E. Pravilnost odločitve potrjuje tudi urbanistična stroka. Elaborat LUZ je le trditvena podlaga udeleženke. Geodetska dokumentacija nima lastnosti prostorskega akta, poleg tega je v nasprotju s prostorskimi akti, ki so bili sprejeti. Podan je dejanski kriterij (dejanska raba, vzdrževanje). Predlagatelja sta prerekala vzdrževanje igrišča s strani MO do leta 1997, slednja nasprotnega ni dokazala.

6. V pritožbenem postopku je sporno, ali parcele 323/406, 323/408, 323/409, 323/410, 323/433, 323/432, 323/435, 323/591 in 323/595, vse k. o. 000 F.,

predstavljajo del javne infrastrukture (javna otroško igrišče in javne zelene površine), ki so se lastninile v korist pritožnice, ali pa gre za skupno pripadajoče zemljišče stavb predlagateljev ter stavb, ki se nahajajo v sklopu t. i. podkve,

ki se je v letu 1997 lastninilo v njihovo korist.

7. Sodišče prve stopnje je to dilemo pravilno razrešilo z uporabo kriterijev, ki jih enakovredno in primeroma

določa 1. odst. 43. čl. ZVEtL-1 ter zaključilo, da navedene nepremičnine predstavljajo skupno pripadajoče zemljišče stavb na naslovu A. ulica 13, B. (ID 000 - 964), A. ulica 11 B. (ID 000 - 6017), A. ulica 9, B. (ID 000 - 856), C. ulica 1, 2, 3, B. (ID 000 - 840), Ulica D. 12, B. (ID 000 - 890) in Ulica D. 14, B.

8. Bistvene dejanske ugotovitve, na katere je sodišče prve stopnje tak zaključek oprlo, so sledeče:

Stavbi predlagateljev sta bili zgrajeni v letu 1970 kot del soseske S-6 v E. Stavbi sta sestavni del stavbnega niza v obliki podkve. Soseska je bila načrtovana kot urbanistično, programsko in funkcionalno zaključena celota. Osnovna načela načrtovanja so bila stroga ločitev motornega in peš prometa, umestitev parkirnih prostorov čim bližje posameznih vhodov in oblikovanje peš con z igrišči, parki in zelenicami. Obravnavani stavbi sta del območja A v soseski S-6, ki je obsegalo bloke v nizu z naslovi G. 1, 7, 5 in 3; podkev z naslovi H. ulica 1, 3 in 5, G. 6, 4 in 2, A. 14, 16, 18 in 20; podkev z naslovi I. 1, 3 in 5, G. 12, 10 in 8, A. 6, 8, 10 in 12 ter (obravnavano) podkev z naslovi C. ulica 1, 3 in 5, A. 9, 11 in 13 in Ulica D. 12 in 14. Parcele, obravnavane v tem postopku, niso bile določene kot del funkcionalnega zemljišča stavb obeh predlagateljev. V prostorskih aktih ni specifično opredeljeno, ali so te površine namenjene skupni rabi okoliških stavb, ki obkroža posamezne podkve, ali celotni soseski, a je na podlagi prostorske zasnove soseske in z analizo prostorskih aktov, upravnih dovoljenj in gradbene dokumentacije mogoče zaključiti, da so bile osrednje parkovne zelenice z otroškimi igrišči za najmlajše otroke v notranjosti podkvic in ob stavbah namenjene rabi okoliških stavb. Ta igrišča so grajena 50 m od vhodov v stanovanja, sama notranjost podkvice pa ima intimen značaj in je namenjena zgolj pešcem. Širši rabi soseske so bila namenjena športna igrišča v osrednjem delu ureditvenega območja. Ugotovljeno je, da je notranjost obravnavane podkvice zazelenjena, parkovno urejena z emisijskimi in okrasnimi zelenicami, prostori za počitek in sprostitev in otroškim igriščem, tu je postavljenih tudi nekaj stojal za stepanje preprog. Daje enoten videz in se tako tudi uporablja. Sistem pešpoti, ki vodi skozi notranjost podkvice v obliki mreže, povezuje dele soseske med seboj. Etažni lastniki stavb v okviru podkvice so tisti, ki so v preteklosti uporabljali in skrbeli za osrednjo zelenico, južni del zelenice med podkvico in garažnimi hišami ter dve manjši zelenici na zahodni in vzhodni strani stavb C. 1, 3 in 5. Stroški vzdrževanja se delijo med te etažne lastnike. Podobna otroška igrišča kot konkretno so tudi v sosednjih podkvicah. MO drugih ne vzdržuje.

9. Tako povzeto dejansko stanje je v pritožbenem postopku le deloma konkretizirano izpodbijano. Na te očitke bo odgovorjeno v nadaljevanju.

10. Kot poudarja tudi pritožnica, mora biti namembnost zemljišča utemeljena kumulativno tako z urbanističnega kot z dejanskega vidika. Ne drži pa, da izpodbijani sklep take utemeljitve nima in da sporne nepremičnine ne po urbanističnem ne po dejanskem kriteriju ni mogoče opredeliti kot skupno pripadajoče zemljišče k stavbam podkvice na naslovih A. ulica 13, B., A. ulica 11 B., A. ulica 9, B., C. ulica 1, 2, 3, B., Ulica D. 12, B. in Ulica D. 14, B.

11. V okviru dejanskega vidika je sodišče prve stopnje ugotovilo in upoštevalo, da se na teh nepremičninah nahajajo zelenice z zasajenim drevjem in grmičevjem, klopmi za počitek in nekaj stojali za stepanje preprog, v osrednjem delu pa se nahaja tudi manjše igrišče za najmlajše otroke. Gre torej za zemljišče, ki glede na svojo ureditev lahko pomeni skupno pripadajoče zemljišče. Drži sicer, da bi sama urejenost nepremičnin v povezavi z mrežo pešpoti, ki to območje povezuje z ostalim delom soseske, lahko govorila tudi v prid trditvi pritožnice, da gre za javne površine, a je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi to, da so te nepremičnine ves čas služile le potrebam stavb podkvice. Da bi se uporabljale kot javna površina, nasprotna udeleženka ni z ničemer dokazala, slediti pa ni mogoče niti pritožbenim navedbam, v katerih, ob sklicevanju na mnenje izvedenke, navaja, da se v zelenem pasu, ki deli sosesko, nahajajo šole, otroško-varstvene ustanove in igrišča, v pritličja stanovanjskih stavb pa so umeščene trgovine in servisi in je zato logično, da so bile zelene površine v javni rabi. Po vpogledu v izvedeniško mnenje (ter na CD nosilcu nahajajoče se grafične priloge) pritožbeno sodišče ugotavlja, da se omenjeni zeleni pas ne nahaja na spornih zemljiščih, pač pa v drugem delu soseske S-6 E., konkretno SZ od območja A, ki je grafično prikazano na str. 15 mnenja. Zgolj v tem delu, ki služi potrebam celotne soseske in kjer je tudi stičišče pešpoti, se nahajajo šole, vrtec, trgovine in servisi. V območju A, katerega del so tudi stavbe v obravnavani podkvici, tega ni. Lokacijska umeščenost stavb z javnim programom zato navedb pritožnice ne potrjuje. Po drugi strani pa lokacijska umeščenost konkretnih nepremičnin potrjuje ugotovitev, da gre za skupna pripadajoča zemljišča stavb obravnavane podkvice, saj se vse nahajajo znotraj podkvice oziroma v neposredni bližini stavb, ki jo sestavljajo. To velja tudi za otroško igrišče za najmlajše otroke, ki je sestavni del enotno urejene notranjosti podkvice in je od vhodov v stanovanjske objekte po ugotovitvi sodišča prve stopnje oddaljeno le 50 m. Na enak način sta po ugotovitvi sodišča urejeni tudi preostali dve podkvici v območju A. Da bi sporno igrišče in urejene zelene površine v notranjosti podkvice, ki jo sestavljata tudi stavbi predlagateljev, v relevantnem obdobju (do leta 1997) uporabljale še tretje osebe oziroma javnost, je zato malo verjetno. Na redno rabo spornih nepremičnin s strani etažnih lastnikov stavb A. ulica 13, 11 in 9, C. ulica 1, 2, 3 ter D. 12 in 14 nadalje kaže (neprerekana) trditev predlagateljev, da so stroške za vzdrževanje zelenic na teh nepremičninah nosili etažni lastniki. Pritožnica je sicer trdila, da je ona tista, ki je in še vedno plačuje stroške za otroško igrišče in to trditev ponavlja tudi v pritožbi, a spregleda, da so predlagatelji za obdobje pred letom 1997 tej navedbi oporekali, pritožnica pa dokazov o tem ni predložila. Tudi po presoji pritožbenega sodišča zato dejanska ureditev nepremičnin (2. tč. 1. odst. 43. čl. ZVEtL-1) in njihova redna raba (3. tč. 1. odst. 43. čl. ZVEtl-1) utemeljujeta dejansko namembnost zemljišča za skupno redno rabo stavb predlagateljev.

12. Odločitev pa je utemeljena tudi v pogledu urbanističnega vidika. V tem okviru gre (ob upoštevanju kriterijev iz 1. in 4. tč. 1. odst. 43. čl. ZVEtL-1) za utemeljitev, da je bilo neko zemljišče, objektivno gledano, po pravilih stroke, neposredno namenjeno redni rabi stavbe.

Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem, ob sklicevanju na mnenje izvedenke, ugotovilo, da s prostorskimi akti in upravnimi dovoljenji zemljišče, namenjeno skupni rabi obravnavanih stavb, sicer ni bilo specifično opredeljeno ali celo zarisano v parcelacijskem načrtu, a je na podlagi prostorske zasnove soseske in analize pregledanih prostorskih aktov iz časa načrtovanja stavb (predvsem njihovega tekstualnega dela),

mogoče zaključiti, da so bila zemljišča v notranjosti verižnih nizov večstanovanjskih stavb v obliki podkve namenjena ureditvi otroških igrišč, parkov in zelenic; pri tem so bile najbližje zelenice med stavbami in pešpotmi namenjene emisijski in okrasni zamejitvi posameznih stavb, igrišče pa igri najmlajših otrok, saj je le-to bilo načrtovano blizu stavb (oziroma doma).

13. Pritožnica taki ugotovitvi neutemeljeno nasprotuje s sklicevanjem na elaborat LUZ - Ureditev evidence nepremičnega premoženja MO, saj gre pri tem elaboratu za s strani pritožnice naročeno in plačano mnenje, ki ga je mogoče upoštevati le kot del trditvene podlage.

14. Tudi ne drži, da izvedenka za svojo ugotovitev ni imela nobene strokovne podlage in gre le za njeno sklepanje na podlagi verjetnosti, njene sklepne ugotovitve pa so v nasprotju s siceršnjimi ugotovitvami. Kot je bilo že pojasnjeno, se t. i. zeleni pas, v katerem se nahajajo stavbe z javnim programom, nahajajo izven območja A v katerem ležijo sporne nepremičnine, zato zaključek izvedenke, da gre pri teh nepremičninah za skupna pripadajoča zemljišča, ni nelogičen, niti ne nasprotuje ugotovitvam o zelenem pasu in umestitvi stavb z javnim programom. Res je, da prostorski akti niso vsebovali specifične opredelitve, ali gre pri zemljiščih v notranjosti verižnih nizov za skupno pripadajoče zemljišče stavb, ki obkrožajo posamezno podkev ali pripadajoče zemljišče celotne soseske, a to, kot je pojasnjeno v izvedeniškem mnenju, izhaja iz analize pregledanih prostorskih aktov, predvsem njihovega tekstualnega dela. Na str. 11 mnenja je tako izvedenka pojasnila, da so bile po zazidalnem načrtu za sosesko S6 in S7 iz leta 1964 stavbe grupirane tako, da so ustvarjale zaključene mirne cone z otroškimi igrišči in pešpotmi; z vozili so bile dostopne z druge strani in so bili zato vhodi vanje predvideni z obeh strani. Navedeno potrjuje tudi prezentacijsko gradivo za sosesko S-6 iz leta 1965 (str. 13 in 14 mnenja) ter novelacija izvedbenega zazidalnega načrta (str. 14 do 17 mnenja). Podlago za sporno ugotovitev nadalje predstavlja Tehnično poročilo k načrtu ozelenitve soseske E. (str. 20 izvedeniškega mnenja), v katerem so ločene zunanje površine, ki v glavnem služijo prometu, in notranje površine, namenjene raznovrstnim potrebam stanovalcev. Pri tem so v tem poročilu notranje površine opredeljene kot velike zelene površine z otroškimi igrišči, športnimi igrišči in počivališči, namenjene aktivni in pasivni rekreaciji stanovalcev v vseh življenjskih obdobjih. Vsak kare je opredeljen kot celovita enota, ločena od drugih, zaradi česar je bila predvidena možnost, da se vsak kare oblikuje s specifičnim rastlinskim izborom. V Tehničnem poročilu k projektu otroških igrišč v soseski S-6 (str. 20 in 21 mnenja) pa je med drugim zapisano, da so igrišča namenjena predšolskim otrokom; ker se vsa nahajajo v neposredni bližini stanovanjskih objektov, niso opremljena s sanitarijami in večjimi pokritimi površinami. Za zaključek, da je bila notranjost podkve (najverjetneje) namenjena igriščem za najmlajše ter emisijskim in okrasnim zelenicam okoliških stavb, širši rabi soseske pa so bila namenjena športna igrišča v osrednjem delu ter dostopne in dovozne poti, je imela torej izvedenka dovolj podlage v pregledani dokumentaciji iz časa gradnje. Je pa ob tem treba opozoriti, da samo dejstvo, da v prostorskih aktih ni bilo specifično opredeljeno, ali so te površine namenjene skupni rabi stavb, ki obkrožajo posamezno podkev ali celotni soseski, pritožnici tudi sicer ni v korist, saj prostorski akti v nobenem primeru teh zemljišč niso opredeljevali kot javna in vsem dostopna.

15. Takega sklepa ne omogoča niti dejstvo, da odločbi o določitvi funkcionalnega zemljišča (priloga A5 in A6) spornih nepremičnin ne zajemata, saj se ne prva ne druga ne nanaša na določanje skupnega pripadajočega zemljišča; domneva po 2. odst. 43. čl. ZVEtL-1 pa tudi sicer velja le, če se z uporabo meril po 1. odst. iste določbe ne dokaže drugače.

16. Pritožnica se končno neutemeljeno sklicuje tudi na geodetsko dokumentacijo iz leta 1981 (str. 24 izvedeniškega mnenja), v kateri so bile sporne nepremičnine označene kot funkcionalno zemljišče spremljajočih javnih dejavnosti. Po ugotovitvah izvedenke je bila ta dokumentacija namenjena dopolnitvi zazidalnega načrta za zazidalni otok ŠS-6, a do potrditve take dopolnitve z odlokom občine ni prišlo in zato ta dokumentacija ne more imeti statusa sprejetega prostorskega akta, ki bi ga bilo treba v tem postopku upoštevati.

17. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odst. 350 čl. ZPP

pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in na podlagi 2. tč. 365. člena ZPP v zvezi s 3. čl. ZVEtL-1 in 37. čl. ZNP

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča.

Pritožbeno sodišče ostalih delov izreka ne povzema, saj v pritožbenem postopku odločitev v teh delih ni izpodbijana oziroma pritožba ni dovoljena.

Pritožbeno sodišče navedbo katastrske občine v nadaljevanju opušča.

Katere stavbe jo sestavljajo, je opredeljeno v v zadnji alineji 1. odst. tč. 10 izpodbijanega sklepa.

Do lastninjenja je prišlo na podlagi Zakona o lastninjenja nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL).

Glej odločbo II Ips 118/2021; glej tudi Predlog ZVEtL-1, redni postopek, EPA1926-VII, str. 21 do 23.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča s komentarjem, GV Založba 2003, str.272.

Glej poglavje 5.2 izvedeniškega mnenja ter sklepne ugotovitve v poglavju 6.3.

Glej tudi sklepa VSL I Cp 1808/2020 in VSL I Cp 138/2023.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 43, 43/1, 43/1-1, 43/1-2, 43/1-3, 43/1-4, 43/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.