VSL Sklep III Cp 2081/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-02-24

postopek za vzpostavitev etažne lastnine - elaborat za evidentiranje sprememb - primerna strokovna podlaga za izvedbo katastrskega vpisa - vsebina elaborata - vmesni procesni sklep - možnost podaje pripomb na elaborat - odgovor izvedenca na pripombe strank - dejansko stanje v naravi - del stavbe - dejanska raba posameznega dela stavbe - opredelitev samostojnih delov stavbe - povrnitev stroškov pritožbenega postopka

Ali je bila delitev in sprememba namembnosti prostorov s strani enega od etažnih lastnikov (ne)dopustna ni predmet presoje v okviru naloge, ki je bila v tem postopku vzpostavitve etažne lastnine naložena izvedencu geodetske stroke. Enako velja za vprašanje, ali novi deli stavbe ustrezajo definiciji primernega stanovanja ter vsem predpisanim standardom v SZ-1 in njegovih podzakonskih aktih.

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Pritožniki C. C., D. D., E. E., F. F., H. H., I. I. in J. J. sami krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da elaborat sodnega izvedenca geodetske stroke mag. A. A. (ID elaborata ...) predstavlja primerno strokovno podlago za evidentiranje sprememb v katastru nepremičnin. Geodetski upravi Republike Slovenije (GURS) je naložilo, da prioritetno izvede vpise v katastru nepremičnin v skladu z elaboratom, sodišču pa dostavi pravnomočni sklep oz. obvestilo o vpisu.

2. Zoper ta sklep sta bili vloženi dve pravočasni pritožbi. Prvo pritožbo je vložila tretja nasprotna udeleženka B. B. (v nadaljevanju: pritožnica). Drugo pritožbo so vložili prva predlagateljica C. C., drugi predlagatelj D. D., tretja predlagateljica E. E., peta predlagateljica F. F., šesti predlagatelj H. H., sedma predlagateljica I. I. in prvi nasprotni udeleženec J. J. (v nadaljevanju: ostali pritožniki) po skupnem pooblaščencu.

3. Pritožnica nasprotuje evidentiranju notranje ureditve enot 11 in 12 na K. cesti 1, zaradi katere so nastale nove samostojne enote 11, 22, 12, 25, 26 in 27. To odločitev je izvedenec sprejel brez kakršnekoli osnove. S tem ji je bila kot solastnici stanovanja v isti zgradbi odvzeta možnost odklonitve soglasja za razdelitev enot in spremembo njihove namembnosti. Za tak poseg se zahteva soglasje ostalih solastnikov in pridobitev potrebnih dovoljenj. Sodišče naj izvedencu naloži, naj popravi elaborat tako, da povrne enoti 11 in 12 v stanje, kot je v še vedno veljavnem elaboratu iz leta 2007.

4. Ostali pritožniki se pritožujejo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlagajo, naj sklep v celoti odpravi ter ugotovi, da izdelani elaborat ne predstavlja primerne strokovne podlage za evidentiranje sprememb v katastru nepremičnin ter izvedencu naloži dopolnitev izvedenskega poročila z dne 17. 4. 2023. Podredno predlagajo, naj pritožbeno sodišče zadevo vrne sodišču prve stopnje v odločanje z navodili za štetje rokov; v vsakem primeru naj se povračilo stroškov pritožnikov naloži sodišču prve stopnje.

Izpostavljajo, da so zoper obe izvedenski poročili vložili pripombe, v katerih so opozorili na številne pomanjkljivosti in nedoslednosti izvedenca ter na materialnopravno napačno ureditev, ki bi sledila upoštevanju njegovega poročila. Sodišče teh pripomb ni upoštevalo niti ni obrazložilo njihove zavrnitve. S tem je kršilo določbo 214. člena ZPP. Pripombe na izvedensko mnenje, ki vsebujejo predloge za dopolnitev izvedenskega mnenja, predstavljajo dokazni predlog. Zavrnitev tega predloga bi sodišče moralo konkretno obrazložiti. V nadaljevanju pritožbe ponovno opozarjajo na napake v poročilu in elaboratu izvedenca. Vsebina poročila se ne sklada z dejanskim stanjem. Ni prišlo zgolj do preštevilčenja delov stavbe 288 št. 11 in 12, temveč do razdelitve teh delov v skupno šest novih delov stavbe, kar je bilo izvedeno brez potrebnega soglasja etažnih lastnikov (116. člen Stanovanjskega zakonika (SZ-1)) oz. brez pravne podlage. Hkrati se je spremenila tudi dejanska raba navedenih (novih) delov, in sicer iz nestanovanjske v stanovanjsko. Takšna sprememba ni dopustna po OPN oz. po prostorskih načrtih MOL. Posegi pomenijo poslabšanje drugih posameznih delov in vznemirjajo ostale etažne lastnike. Potrebna soglasja glede spremembe namena posameznih delov stavbe niso bila nikoli podana. Pri dejanski delitvi enot je prišlo do nedopustnega posega v skupno lastnino. Družba L., d. o. o. je brez soglasja drugih solastnikov uredila nove dostope do delov stavbe št. 26 in 27. Novi deli št. 25, 26, 27 in 28 so tako majhni (13,6 - 15,5 m2), da ne dosegajo predpisanih minimalnih standardov, ne omogočajo samostojne trajne uporabe in nimajo ustreznih vhodov oz. dostopov, zato ne morejo biti opredeljeni kot samostojne enote. Poleg tega novi deli ne ustrezajo definiciji primernega stanovanja po 10. členu SZ-1, ne vsebujejo vseh potrebnih sestavin stanovanja ter ne izpolnjujejo še drugih predpisanih normativov (10., 24. in 25. člen Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj). Del stavbe 288 št. 17 v naravi predstavlja zgolj sušilnico in shrambo, ne pa tudi pralnice, saj v njem ni vodovodne instalacije. Pri označitvi delov stavbe 288 št. 24, 29, 30, 31 in 32 je prišlo do nekonsistentnosti glede tega, ali gre za posebne ali splošne skupne dele.

5. Na prvo pritožbo je pravočasno odgovoril 24. udeleženec Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe na naslovu K. cesta 3 in M. cesta 9, Ljubljana. Predlaga zavrnitev te pritožbe, ker se pritožbeni razlogi nanašajo na pravna vprašanja, ki se morajo reševati v nadaljevanju nepravdnega postopka.

7. Izpodbijani sklep je vmesni procesni sklep, s katerim sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine ugotovi, da je elaborat primerna strokovna podlaga za katastrski vpis (šesti odstavek 13. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1)). Tak sklep lahko udeleženec uspešno izpodbija zlasti v primeru, če mu sodišče ni omogočilo izjave o osnutku elaborata ali ni presodilo morebitnih pripomb nanj (postopkovne kršitve), pa tudi v primeru, če je osnutek elaborata nepravilen z vidika skladnosti z dejanskim stanjem v naravi ali navodili sodišča oziroma tehničnimi pravili priprave elaboratov (vsebinske kršitve).

8. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu povzelo ključne pripombe udeležencev postopka in bistvo izvedenčevega odgovora nanje. Ocenilo je, da je izvedenec v celoti sledil navodilom sodišča in ustrezno opravil svojo nalogo. Pravilno in v celoti je povzel dejansko stanje, kot ga je ugotovil ob ogledu, njegov elaborat pa je tudi vsebinsko ustrezen ter izdelan v skladu s pravili geodetske stroke in relevantnimi predpisi o evidentiranju nepremičnin. V zvezi s pojasnili izvedenca glede pripomb udeležencev je sodišče prve stopnje navedlo, da jih v celoti sprejema.

9. Smiselno uveljavljeni absolutno bistveni kršitvi določb postopka iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (v zvezi v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP)

in 3. členom ZVEtL-1) nista podani. Prav tako ne kršitev 214. člena ZPP. Razlogi izpodbijanega sklepa glede odgovora izvedenca na pripombe udeležencev so sicer skopi, vendar izpodbijani sklep glede na svojo naravo in pomen (gre za vmesni procesni in ne končni vsebinski sklep) prestane test zadostne obrazloženosti. Poleg tega podatki spisa ne potrjujejo, da bi bile bistvene pripombe udeležencev povsem prezrte. Izvedenec je namreč dejansko podal nekoliko daljši odgovor na pripombe udeležencev, kot ga je povzelo sodišče. Iz njegovih poročil in odgovora na pripombe je razbrati, da je ustrezno sledil predpisom in standardom, ki jih je bil dolžan upoštevati. Glede (ne)upoštevanja ostalih predpisov, ki za njegovo konkretno nalogo niso zavezujoči in pomembni (določila SPZ, SZ-1, podzakonski akti SZ-1, OPN, prostorski načrti MOL), pa se ni bil dolžan posebej vsebinsko opredeljevati, kot se tudi ni bilo nujno opredeljevati sodišču prve stopnje.

10. Izvedenec je bil v skladu z navodili sodišča in pravili geodetske stroke dolžan evidentirati dejansko stanje v prostorih na terenu (glej 2. člen Zakona o katastru nepremičnin (ZKN)). Glede na to, da pritožniki ne zanikajo, da bi bile v naravi dejansko izvedene takšne spremembe prostorov, kot jih je ugotovil izvedenec (delitev delov št. 11 in 12 v stavbi z ID znakom 0000-288 v ločene prostore, sprememba dejanske rabe teh prostorov, ureditev novih dostopov do nekaterih delov), njihove pripombe v zvezi s temi spremembami za presojo pravilnosti in zakonitosti izpodbijanega sklepa niso pravno pomembne. Te pripombe namreč zadevajo le (ne)skladnost izvedenih sprememb z drugimi pravnimi predpisi, česar pa izvedenec ni dolžan upoštevati, saj ugotavlja le sedanje stanje v naravi in sedanjo dejansko rabo delov stavbe. Ali je bila delitev in sprememba namembnosti prostorov s strani enega od etažnih lastnikov (ne)dopustna, ni predmet presoje v okviru naloge, ki je bila v tem postopku naložena izvedencu. Enako velja za vprašanje, ali novi deli stavbe ustrezajo definiciji primernega stanovanja ter vsem predpisanim standardom v SZ-1 in njegovih podzakonskih aktih.

11. Del stavbe je definiran v 5. točki 3. člena ZKN in ta definicija ne določa, da bi moral imeti del stavbe svoj lasten (poseben) vhod, da bi bil lahko evidentiran kot tak. Kot pravilno izhaja iz pojasnil izvedenca, lahko del stavbe vključuje tudi le en sam prostor. Glede na podzakonski predpis iz šestega odstavka 30. člena ZKN (Priloga 2 Pravilnika o vodenju podatkov katastra nepremičnin:

Vrste dejanskih rab dela stavbe, vrste prostorov in povezava dejanske rabe delov stavb na klasifikacijo vrst objektov CC-SI v skladu s predpisom, ki ureja razvrščanje objektov

) tudi ni problematična velikost novih delov stavbe 288 št. 25, 26, 27 in 28. Omenjeni predpis določa, da minimalna površina bivalnega prostora (kakor so v elaboratu označeni omenjeni novi deli) znaša 10 m², to velikost pa vsi novi deli presegajo.

12. Glede na svoje znanje, izkušnje ter navodila sodišča je izvedenec očitno ocenil, da novi sporni prostori ustrezajo definiciji samostojnih delov stavbe in da jih je treba posebej evidentirati kot take. Ob tem je treba poudariti, da z izdajo izpodbijanega sklepa novo evidentirani deli stavbe še niso bili dejansko določeni kot taki. Ali je izvedeno evidentiranje novih delov glede na njihovo imetništvo in rabo pravilno in smotrno, bo predmet presoje v končni odločbi v tem postopku (to je v sklepu o vzpostavitvi etažne lastnine po 30. členu ZVEtL-1). Iz tega razloga tudi ni pomembno, kako so v izvedeniškem poročilu označeni deli stavbe 288 št. 24, 29, 30, 31 in 32 (kot posamezni ali kot splošni skupni deli). Šele v sklepu o vzpostavitvi etažne lastnine bo sodišče dejansko določilo posamezne dele, posebne skupne dele in splošne skupne dele stavbe ter imetnike vseh navedenih delov (pri čemer bo moralo upoštevati vse znane okoliščine primera ter se med drugim opredeliti tudi do tega, ali imajo oz. bi morali imeti novi deli ustrezne vhode).

13. Prav tako ni utemeljeno pritožbeno vztrajanje pri napačni označbi dela stavbe 288 št. 17. Izvedenec je pravilno pojasnil, da je pri poimenovanju posameznih delov stavbe treba upoštevati podzakonske prepise in šifrante, ne pa neko splošno poimenovanje, ki je v nekaterih primerih mogoče celo bolj ustrezno. K temu gre dodati, da so vrste dejanskih rab posameznega dela stavbe v Prilogi 2 Pravilnika o vodenju podatkov katastra nepremičnin posebej določene - pod šifro 34 je skupna oznaka "shramba, sušilnica, pralnica", ki je ni mogoče poljubno spreminjati. Zato ni pomembno, ali v delu stavbe 288 št. 17 obstajajo vodovodne instalacije.

14. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo nobenih uradoma upoštevnih kršitev, je obe pritožbi zavrnilo kot neutemeljeni in izpodbijani sklep potrdilo (353. člen v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 37. členom ZNP

15. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1. Postopek po ZVEtL-1 je nepravdni postopek, v katerem vsak udeleženec trpi svoje stroške, razen če zakon določa drugače (prvi odstavek 35. člena ZNP). V zvezi s stroški pritožbenega postopka v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni posebnih zakonskih določb (ne gre pa za stroške postopka iz prvega in drugega odstavka 15. člena ZVEtL-1), zato je pritožbeno sodišče odločilo, da vlagatelji druge pritožbe sami krijejo svoje stroške pritožbenega postopka. Za ugoditev njihovemu predlogu, da naj se povračilo njihovih stroškov naloži sodišču prve stopnje, ni nobene zakonske podlage.

Glej dr. Ana Božič Penko, Jure Debevec in drugi: Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) s komentarjem, Ljubljana, Lexpera, GV založba, 2023, str. 77.

Ker se je postopek v obravnavani zadevi začel pred 15. 4. 2019, to je pred uveljavitvijo Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1, Uradni list RS, št. 16/2019), je treba upoštevaje prehodno določbo 216. člen ZNP-1 uporabiti določila prej veljavnega zakona, to je ZNP (Uradni list SRS, št. 30/86 s spremembami).

Ker se je postopek v obravnavani zadevi začel pred 15. 4. 2019, to je pred uveljavitvijo Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1, Uradni list RS, št. 16/2019), je treba upoštevaje prehodno določbo 216. člen ZNP-1 uporabiti določila prej veljavnega zakona, to je ZNP (Uradni list SRS, št. 30/86 s spremembami).

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 3, 13, 13/6, 30

Zakon o katastru nepremičnin  (2021) - ZKN  - člen 2, 3, 3-5, 30, 30/6

Zakon o nepravdnem postopku (2019) - ZNP-1  - člen 216

Zakon o nepravdnem postopku (1986) - ZNP  - člen 35, 35/1, 37

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 165, 165/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.