VSL Sodba I Cp 933/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-05-12

dr. Tadeja Jelovšek (preds.), Matjaž Voglar (poroč.), Polona Marjetič Zemljič

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO

obličnost - oblika pogodbe - inominatni kontrakt - oblika ad valorem - oblika ad probationem - trditve in dokazi - protislovnost trditev - prosti preudarek - prerekanje dejstev - priznano dejstvo - dogovor o stranskih točkah - dogovor o pobotu - kasnejša sprememba trditev - plačilo najemnine

Dogovor o poravnavanju obveznosti oziroma njihovem pobotavanju ni najemna pogodba, temveč inominatni kontrakt, za katerega se posebna oblika ne zahteva. Poleg tega je tudi pri obličnih pogodbah dopustno, da se neoblično sklenejo dodatni dogovori o postranskih točkah, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke, kadar je obličnost predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank; nedvomno je dogovor o pobotavanju zapadlih najemnin s stroški, ki jih namesto tožnika kot lastnika plačuje najemnik, take narave.

Kadar stranka spreminja svoje navedbe, sodišče presodi po prostem prepričanju, ali bo tako dejstvo štelo za priznano ali za izpodbijano; pritožbeno sodišče presoja, da so pritožbene navedbe neutemeljene, ker je toženka že poprej priznala, da je bila stranka dogovora, glede katerega sedaj trdi, da ji ni poznan.

Navajanje in prerekanje ter zanikanje se nanaša zgolj na dejstva, medtem ko so pravni zaključki v domeni sodišča in jih stranka niti ne more izrecno ali konkludentno pri(po)znati.

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Oris zadeve in odločitev sodišča prve stopnje:

1. Med strankama poteka spor zaradi plačila najemnine za poslovne prostore. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo dovolilo spremembi tožbe z dne 8. 7. 2022 in 15. 9. 2023 (I. točka izreka); zaradi delnega umika postopek ustavilo za 400 EUR (II. točka izreka); naložilo toženki, da plača tožniku 11.730,78 EUR (III. točka izreka); zavrnilo višji tožbeni zahtevek (za 39.467,86 EUR s pripadki - IV. točka izreka) in naložilo tožniku, da povrne toženki 3.631,83 EUR pravdnih stroškov (V. točka izreka).

2. Zoper odločbo se pritožujeta obe stranki in sicer zoper del, s katerim nista uspeli (toženka zoper III. in V. točko izreka in tožnik zoper IV. in V. točko izreka).

3. Tožnik v pritožbi med drugim navaja, da se je zastaralni rok pretrgal, ker je toženka z delnim plačilom pripoznala celotno terjatev. Ugovor zastaranja je nemoralen, saj tožnik zato ni prej terjal toženke, ker mu je obljubljala, da bo najemnino plačala. Zaključki sodišča so protispisni in nimajo podlage v materialnem pravu, ki za veljavnost najemne pogodbe zahteva pisno obliko in tudi vse dopolnitve in spremembe obstoječe najemne pogodbe so možne le v pisni obliki. Obveznost plačila najemnine in obratovalnih stroškov izhaja iz najemne pogodbe, zato toženka ne more prevaliti obveznosti plačila obratovalnih stroškov na tožnika. Tožniku bi moralo priznati zakonske zamudne obresti od vsakega mesečnega zapadlega obroka dalje do plačila. Sodišče je sodbo izdalo preuranjeno, brez izvedenca finančne stroke.

4. Toženka je odgovorila na pritožbo tožnika in predlaga njeno zavrnitev.

5. Toženka v pritožbi med drugim navaja, da je napačen zaključek sodišča, da se je dobropis 18.900 EUR izčrpal v letu 2019. Toženka je imela od 1. 1. 2020 v dobrem še 5.457,01 EUR. Zakonita zastopnica toženke je izpovedala, da se ne spomni, kdaj naj bi se izčrpal dobropis v vrednosti 18.900 EUR. Če bi toženka redno prejemala račune distributerjev, bi lahko upoštevala vsa že navedena plačila, prav tako bi lahko natančno preračunala in pobotala medsebojne obveznosti, vendar zaradi neodzivnosti tožnika tega ni mogla. Iz pisnega obračuna iz leta 2019 izhaja zgolj to, da je toženka tožniku poravnala vse svoje obveznosti, ne izhaja pa, da bi bile s tem medsebojne obveznosti popolnoma pobotane in da toženka nima več terjatev do tožnika. Tožnik je večkrat tako pisno kot ustno priznal določene stroške, kar je priznal tudi tožnik zaslišan 26. 1. 2024, ko je priznal izvajanje določenih del toženke in pa dejstvo, da je toženka nabavljala material za čiščenje in WC papir. Prvostopenjsko sodišče se je v zvezi s tem napačno sklicevalo na 191. člen Obligacijskega zakonika.

Dogovor o medsebojnih obveznostih sta sklenila tožnik in A., d. o. o., z vsebino dogovora toženka ni bila seznanjena. Toženka tudi ugovarja zaradi izbire pooblaščenca (A., d. o. o.); če se A., d. o. o., ni držal dogovora s tožnikom, je to odgovornost tožnika in ne toženke. Ker toženka ni prejemala računov, je zneske nakazovala po nekem občutku. Račun št. 002437-21 ni prirejen za potrebe tega postopka, izdan je bil v letu 2021, toženka pa je prejela tožbo januarja 2022. Od računa je tudi poravnala DDV, kar pomeni, da je bil obračun realen. Tožnik računa nikoli ni zavrnil. Tožnik je sam priznal, da je toženka čistila spodnje prostore, kupovala papir in čistila. Toženka je navedena sredstva za skupne prostore, ki so jih uporabljali vsi najemniki, kupovala sama, kar so potrdile zaslišane priče in zakonita zastopnica toženke, nenazadnje pa tudi tožnik sam. Sodišče je verjelo zakoniti zastopnici toženke, da se je s tožnikom decembra 2017 dogovorila, da toženka plačuje račune in po potrebi vzdržuje objekt, pri čemer njeni obratovalni stroški znašajo 28,2752 %, morebitna razlika pa se pobota z najemnino.

6. Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlaga njeno zavrnitev.

8. Tožnik v pritožbi na več mestih navaja, da naj bi sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in storilo različne procesne kršitve, da so zaključki sodbe protispisni

ipd., vendar so navedbe vsebinsko prazne in nekonkretizirane, zato podrobnejšega odgovora niti ne terjajo.

9. Ni jasno, kateri del odločitve sodišča prve stopnje tožnik napada z navedbami, da je vseskozi zatrjeval obstoj denarnih obveznosti iz naslova najemne pogodbe (ni dvoma niti spora, da gre za pravdo zaradi plačila denarne obveznosti iz naslova najemne pogodbe) in da gre za trajnostno razmerje (kar najemna pogodba praviloma je in v tem primeru prav tako).

10. Navedba, da je ugovor zastaranja nemoralen, saj tožnik zato ni prej terjal toženke, ker mu je obljubljala, da bo najemnino plačala, je nedovoljena pritožbena novota (337. člen Zakona o pravdnem postopku

11. Navedbe, da je toženka z delnim plačilom 400 EUR (na drugem mestu pritožba govori o znesku 4.000 EUR, za kar ni nobene podlage v spisu) pripoznala celotno terjatev in s tem pretrgala zastaralni rok, se ne soočijo z razlogi sodišča prve stopnje (14. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), da je bilo plačilo 400 EUR z dne 9. 5. 2019 kvečjemu plačilo za maj 2019, kar je izrecno bilo označeno pri namenu plačila (priloga B41). Pritožbene navedbe, da toženka ne more prevaliti obveznosti plačila obratovalnih stroškov na tožnika, se ne soočijo z razlogi sodišča prve stopnje, da je bil med strankama naknadno sklenjen dogovor, da bo toženka plačevala različne obratovalne stroške tudi za druge najemnike, ker bi te stroške moral dobaviteljem plačevati tožnik kot lastnik objekta, pa jih ni plačeval, zato so grozile izvršbe in odklopi, ti stroški pa se bodo pobotavali z najemninami (8. in 9. stran izpodbijane sodbe). Sodišče prve stopnje je obstoj tega dogovora zanesljivo ugotovilo v dokaznem postopku in to odločitev obširno obrazložilo, zato je pavšalno zanikanje obstoja dogovora brez kakršnekoli argumentirane polemike z jasnimi in konciznimi razlogi sodišča prve stopnje, jalovo in neuspešno.

12. Neutemeljene so tudi navedbe, da se za veljavnost najemne pogodbe zahteva pisna oblika. Dogovor o poravnavanju obveznosti oziroma njihovem pobotavanju ni najemna pogodba, temveč inominatni kontrakt, za katerega se posebna oblika ne zahteva. Poleg tega je tudi pri obličnih pogodbah dopustno, da se neoblično sklenejo dodatni dogovori o postranskih točkah, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke, kadar je obličnost predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank (četrti odstavek 51. člena OZ); nedvomno je dogovor o pobotavanju zapadlih najemnin s stroški, ki jih namesto tožnika kot lastnika plačuje najemnik, take narave.

13. Pritožbene navedbe, da naj bi se dogovor nikoli ne izvrševal, so deplasirane, saj pritožnik niti ne zatrjuje, da bi on karkoli plačeval dobaviteljem, prav tako se ne sooči z razlogi sodišča prve stopnje v zvezi s tem. Pritožbena navedba, da sodba nima razlogov glede ugovora pobotanja, je očitno neresnična, saj sodba o tem ima razloge (na primer 18. in 19. točka obrazložitve izpodbijane sodbe); takšne navedbe ustvarjajo vtis, kot da pritožnik sodbe sploh ne bi prebral.

14. Vsebinsko prazne in zgolj navržene so tudi navedbe, da sodišče prve stopnje tožniku ni priznalo zamudnih obresti, saj se ne soočijo z razlogi sodišča prve stopnje, da je bil med strankama dogovor, da se najemnine in stroški poračunavajo na koncu leta, zato obresti lahko tečejo šele od 1. 1. naslednje leto (41. točka obrazložitve izpodbijane sodbe).

15. V čem naj bi bili obračuni sodišča prve stopnje "metodološko napačni in tudi matematično netočni," pritožba ne pojasni. Obračuni, ki jih je sodišče prve stopnje napravilo, zahtevajo znanje matematike na ravni osnovne šole, zato so očitno neutemeljene navedbe, da sodišče nima znanja, da bi lahko poračunalo navedene terjatve. V zvezi z domnevno kršitvijo zaradi nepostavitve izvedenca finančne stroke pritožba ne pojasni, katero strokovno vprašanje naj bi izvedenec razrešil, tožnik pa te procesne kršitve tudi ni pravočasno grajal (286.b člen ZPP); naposled pa glede na zgoraj povedano izvedenec niti ne bi bil potreben.

16. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sta stranki (predvsem toženka) v zvezi s plačevanjem in pobotavanjem stroškov podali veliko navedb z različnimi tabelami in obračuni ter priložili večje število knjigovodskih listin, ki pa so bile v pretežni meri enostranske in zato dokazno malo zanesljive. Tudi pritožba toženke je v veliki meri sestavljena iz navajanj zneskov, datumov in obračunov ter decidiranih trditev, da so zaključki sodišča prve stopnje napačni, pri čemer pa se z nekaterimi ključnimi argumenti sodišča prve stopnje pritožba ne sooči.

17. Dejstvo, da naj bi se znesek 18.900 EUR izčrpal leta 2019, je sodišče prve stopnje utemeljilo na okoliščini, da sama zakonita zastopnica toženke ni vedela, kdaj se je ta znesek izčrpal (medtem ko sedaj v pritožbi izrecno zatrjuje, da naj bi imela toženka 1. 1. 2020 v dobrem še 5.457,01 EUR). To, da se zakonita zastopnica ni spomnila, kdaj naj bi bil znesek izčrpan, ni v prid toženki. Poleg tega se je sodišče prve stopnje oprlo tudi na dejstvo, da je toženka 9. 5. 2019 plačala najemnino za maj 2019, kar je bilo izrecno navedeno pri namenu plačila (priloga B41

); pritožbeno sodišče povsem soglaša s to dokazno oceno: ni videti razloga, da bi toženka maja 2019 plačala najemnino, če pa bi imela pri tožniku še v dobrem preplačila.

18. Ne glede na to, ali je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da dejstvo, da je imela toženka za leto 2019 poravnane vse najemnine, velja tudi v obratni smeri (da je torej tudi tožnik toženki poravnal vse, kar je toženka založila za tožnika), je sodišče prve stopnje po izvedenem dokaznem postopku pravilno zaključilo, da toženka ni uspela z zadostno stopnjo zanesljivosti izkazati, da bi v pobot uveljavljena terjatev do tožnika obstajala v višjem znesku, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje. Pritožbene navedbe, da je tožnik večkrat priznal določene stroške, so nekonkretizirane, saj teh stroškov pritožba ne po vsebini ne po znesku ne opredeli. Ker je pritožba samostojno pravno sredstvo, pavšalno sklicevanje na prejšnje vloge v postopku ali izpovedbe strank in prič ne zadošča.

19. Zaključek sodišča prve stopnje (41. točka obrazložitve), da je bil sklenjen dogovor, da se najemnine ob koncu vsakega leta poračunajo z založenimi stroški in se torej na koncu leta naredi obračun, je logičen in razumljiv. Navedbe toženke o dogovoru glede čiščenja prostorov v pritličju in nabave WC papirja ter čistil je sodišče zavrnilo kot neizkazane, med drugim tudi zato, ker so bile navedbe pavšalne in nespecificirane, pri čemer je toženki stroške, ki jih je slednja specificirala in izkazala (npr. B., d. o. o., in C., s. p.), priznalo. Nadalje je sodišče prve stopnje ugotovilo, da npr. toženka sama navaja, da tuš kabine ne vzdržuje od decembra 2020, vendar pa mesečno še vedno obračunava isti znesek kot prej, in da je v vlogah navajala tudi plačila družbi D., d. o. o., pri čemer se je izkazalo, da je šlo za odvoz arhivskega pisarniškega materiala iz aprila 2022, ko je toženka praznila poslovni prostor, kar je izključno njen strošek (17. in 18. točka izpodbijane sodbe). Glede na takšno nekonsistentnost navedb toženke in tudi neresnično prikazovanje nekaterih lastnih stroškov kot domnevnih stroškov skupnih prostorov, ki jih je mogoče pobotati (že omenjeni D., d. o. o. in odvoz toženkinega arhiva), je sodišče prve stopnje ravnalo prav, da je izpovedbe toženkine zakonite zastopnice (na katero se pritožba večkrat sklicuje) presojalo kritično in ji ni poklonilo tolikšne vere, kot se zavzema pritožba.

20. Zaključke glede dogovora o plačevanju elektrike z družbo A., d. o. o., je sodišče prve stopnje napravilo na podlagi navedb toženke (primerjaj 21. točko obrazložitve izpodbijane sodbe), ki je sama navajala, da je bil dogovor

da A. in toženka plačujeta vsak polovico stroškov elektrike (poudarilo pritožbeno sodišče; primerjaj prvi pripravljalni spis toženke na list. št. 58-59), zato so neresnične - ali vsaj protislovne s poprejšnjimi trditvami - pritožbene navedbe, da naj bi dogovor sklenila samo tožnik in A. in da toženka z vsebino dogovora ni bila seznanjena. Kadar stranka spreminja svoje navedbe, sodišče presodi po prostem prepričanju, ali bo tako dejstvo štelo za priznano ali za izpodbijano (tretji odstavek 214. člena ZPP); pritožbeno sodišče presoja, da so pritožbene navedbe neutemeljene, ker je toženka že poprej priznala, da je bila stranka dogovora, glede katerega sedaj trdi, da ji ni poznan.

21. Glede na takšne trditve toženke je sodišče prve stopnje tudi napravilo pravilen zaključek, da če je toženka plačala več kot polovico elektrike (torej več, kot je bil po njenih lastnih trditvah dogovor), s tem ni obogaten tožnik, temveč A. Gre za materialnopravni zaključek, ki temelji na trditvah toženke, zato je nepomembno, da je tožnik obstoj tega dogovora zgolj pavšalno zanikal. Navajanje in prerekanje ter zanikanje se nanaša zgolj na dejstva, medtem ko so pravni zaključki v domeni sodišča in jih stranka niti ne more izrecno ali konkludentno pri(po)znati.

22. Navedbe, da toženka ni bila seznanjena z višino računov; da bi "lahko bil dogovor med tožnikom in A., d. o. o., da preplačila toženke A., d. o. o., nakazuje tožniku, s čimer bi bil tožnik obogaten," da je toženka zneske nakazovala zgolj po nekem občutku in glede odgovornosti tožnika za izbiro pooblaščenca (slednje so tudi povsem nekonkretizirane), so nedovoljena pritožbena novota (337. člen ZPP). Nenazadnje so te trditve tudi v nasprotju z na prvi stopnji podanimi trditvami toženke, da je bil glede plačevanja stroškov elektrike sklenjen tripartitni dogovor med tožnikom, toženko in A.

23. Glede na zgoraj povzeto in pritožbeno neizpodbito ugotovitev, da sta stranki delali letne obračune, so neutemeljene pritožbene navedbe, kolikšno preplačilo naj bi toženka imela v posameznih letih iz posameznih naslovov. V zvezi z navedbami glede preplačila za vodo v letu 2021 (tretji odstavek na 5. strani pritožbe) pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ugotovilo (32. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), da je v letu 2021 celotni strošek vode znašal 596,70 EUR, tako da ni jasno, kako in zakaj naj bi tožeča stranka (sic!) plačala za vodo skupaj 615,16 EUR in ne 544,43 EUR; enostransko sestavljene tabele ne morejo omajati razlogov sodišča prve stopnje. Še posebej ne, če se ne soočijo s konkretiziranimi razlogi, temveč le mimo njih podajajo toženkine izračune in subjektivno videnje zadeve.

24. Navedbe, da znesek 1.200 EUR ni zastaran, se ne soočijo z razlogi sodišča prve stopnje, da je bil ta znesek že zajet s pisnimi izjavami, torej z letnimi obračuni (1. alineja 42. točke obrazložitve izpodbijane sodbe). V zvezi z zneskom 10.980 EUR, o katerem pritožba obširno razlaga glede izstavitve računa, čiščenja, kupovanja WC papirja in čistil itd., se pritožba vsebinsko ne sooči z razlogi sodišča prve stopnje, da zahtevkov v zvezi s čiščenjem toženka ni uspela konkretizirano izkazati in tudi ne specificirati (3. alineja 42. točke obrazložitve izpodbijane sodbe na 17. strani). Navedbe o nezavrnitvi računa so pravno nepomembne, saj račun ne ustvarja pravic in obveznosti, zato pravno gledano ni pomembno, ali je tožnik račun zavrnil ali ne. Ker je sodišče zahtevke v zvezi s čiščenjem in vzdrževanjem (kolikor niso bili konkretizirani in posledično toženki priznani, kot že pojasnjeno) zavrnilo kot neizkazane, so nepomembne pritožbene navedbe, da ti zahtevki niso zastarali in tudi niso mogli ugasniti zaradi pobotanja. Nenazadnje pritožba sama navaja (prvi odstavek na zadnji strani pritožbe), da sta se stranki dogovorili, da toženka

vzdržuje objekt, kar se sklada z zaključkom sodišča prve stopnje, da toženka ni dokazala, da bi bilo dogovorjeno redno mesečno čiščenje za točno določen mesečni znesek, temveč da je tozadevna dela toženka opravljala kvečjemu po potrebi, torej občasno oziroma sporadično (kot na primer ugotovljeni stroški vzdrževanja s strani družbe B., d. o. o., in C., s. p.).

25. Glede na vse povedano pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Ker sodišče prve stopnje ni zagrešilo niti izrecno zatrjevanih niti uradoma upoštevnih (drugi odstavek 350. člena ZPP) kršitev določb postopka, je sodišče druge stopnje pritožbi zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

26. Ker stranki v pritožbenem postopku nista uspeli, sami nosita svoje stroške v zvezi s tem (154. člen v zvezi s 165. členom ZPP).

Uradni list RS, št. 83/2001 in nadaljnji, v nadaljevanju OZ.

Pojem in domet t. i. protispisnosti je lepo pojasnjen npr. v sodbi VSRS II Ips 235/2015 z dne 22. 12. 2016 in številnih drugih odločbah.

Uradni list RS, št. 73/2007 - UPB-3 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP.

Pritožba ne ponudi nobenega pojasnila, zakaj naj bi toženka navedla tak namen plačila, ki - kot je razumeti pritožbo - naj ne bi odražal resničnega stanja.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 51, 51/4

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 212, 214, 214/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.