VSL Sklep II Cp 1039/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-02-18

Metoda Orehar Ivanc (preds.), Gregor Špajzer (poroč.), Vanja Tinta Tavčar

CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO

odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - neprofitno stanovanje - primernost stanovanja - nevarnost za zdravje - astma - redno vzdrževanje - pravica do zasebne lastnine - pomanjkljivosti sodbe - bistvena kršitev določb pravdnega postopka

Nadalje pa je pomembno, kar je že bilo poudarjeno v sodni praksi, da samo dejstvo, da ima toženec primerno stanovanje, še ne pomeni, da se mora vanj preseliti. V takem primeru se le ugotovi, da ta možnost obstaja in da je stanovanje primerno. Ali se bo toženec tja preselil, pa je njegova stvar. Drugo primerno stanovanje je namreč lahko vir sredstev, s katerimi si najemnik kupi drugo stanovanje kje drugje, prav tako lahko stanovanje npr. oddaja in s tako pridobljenimi sredstvi plačuje profitno najemnino za drugo stanovanje.

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe št. 000, ki je bila sklenjena 8. 4. 1992 med Občino A. kot najemodajalko in katere pravni naslednici sta tožnika, ter tožencem kot najemojemalcem za nepremičnino z ID znakom 0000-109-3, kar v naravi predstavlja stanovanje v izmeri 112,1 m2 s pravico souporabe skupnih delov večstanovanjske stavbe. Posledično je zavrnilo tudi tožbeni zahtevek na izselitev, izpraznitev in izročitev te nepremičnine tožnikoma. Na koncu je tožnikoma naložilo, da tožencu povrneta pravdne stroške s pripadajočimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožnik v pravočasni pritožbi uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku

(v nadaljevanju: ZPP), predlaga spremembo sodbe, da se ugodi tožbenemu zahtevku, podredno, da se sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Tožnik meni, da je zaključek o zdravstveno neprimernem stanovanju preuranjen: izvedenec gradbenik nima znanja, da bi ugotavljal vpliv prekomerne vlažnosti in plesni na zdravje stanovalcev, to bi lahko ugotavljal izvedenec medicinske stroke. Vsaka zaznava vlage in plesni še ne pomeni neprimernosti stanovanja za bivanje. Tožnika sta v pripombah na izvedensko mnenje opozorila, da s fotografij ni razvidno, ali gre za navadno plesen, soliter ali črno plesen, ki je edina nevarna za zdravje. S fotografij je razviden edino nenevarni soliter. Izvedenec je na naroku povedal, da je slikal tudi plesen, ni pa pojasnil, zakaj ni predložil fotografije, niti ni odgovoril, če gre za navadno ali črno plesen.

Nadalje pritožba opozarja, da ima težave z astmo tudi toženčev oče, ki uporablja stanovanje, kar potrjuje, da je stanovanje očitno primerno za bivanje. Tožnik je na to opozoril v prvi pripravljalni vlogi. Ker sodišče pravi, da oče nima astme, je sodba protispisna (astma je razvidna iz zdravniškega izvida v spisu): če je stanovanje primerno za bivanje toženčevega očeta (ki ima tudi astmo), je tudi za tožnika.

Tožnika sta med postopkom opozorila, da toženec do vložitve tožbe na zdravniških pregledih ni navajal/omenjal, da ima v B. težave z dihanjem zaradi vlage. Iz dokumentacije izhaja le, da ima težave z dihanjem pri fizični aktivnosti. Realnega vpliva stanovanja v B. na zdravje toženca sodišče ni ugotavljalo, kljub temu, da sta tožnika glede tega podala več trditev, do katerih se sodišče ni opredelilo.

Če najemnik neprofitnega stanovanja po lastni krivdi ne izkoristi bivanja v njem, mu je po 5. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakona

(v nadaljevanju: SZ-1) mogoče odpovedati najemno pogodbo (I Cp 2858/2009). Pritožba se sklicuje na zadevo VSL I Cp 3853/2009, kjer je bilo zavzeto stališče, da je pomanjkljivost nepremičnine, katere lastnik je bil najemnik neprofitnega stanovanja, v njegovi subjektivni sferi, in bi jo bilo mogoče odpraviti. Pritožba meni, da bi bile v stanovanju v B. zatrjevane napake odpravljive in bi jih toženec moral odpraviti (njegovi dohodki so 1750 EUR/mesečno, lastnik pa je več kot 10 let). Glede na to bi bilo nesprejemljivo da bi se štelo, da stanovanje ni zdravstveno primerno za bivanje, še posebej ob dejstvu, da je v zadnjih letih investiral 13.000 EUR za toplotno črpalko, kar predstavlja 1/3 investicije, kot jo je ugotovil izvedenec.

Posege, ki bi bili potrebni, je natančno opisal izvedenec: injektiranje se lahko izvaja na vseh delih stanovanja, izdelava horizontalne bariere pred kapilarnim dvigom vode se lahko izvaja v stanovanju toženca, dvigniti bi bilo treba temperaturo v ogrevalnem sistemu, vgraditi bi bilo treba prezračevalno napravo. Opisano pomeni, da bi se nekateri ukrepi lahko izvedli brez soglasji drugih solastnikov, kar bi vplivalo na stanje plesni in kriterij zdravega bivanja.

Tožnika sta opozarjala, da toženec ukrepov ni izvedel po lastni krivdi, zato se ne more sklicevati na neprimernost nepremičnine; sodišče se do teh navedb ni opredelilo. Iz spisa ni razvidno, da solastniki ne bi bili pripravljeni sanirati nepremičnine (razen zaslišanja brata toženca, ki pa ima interes za tako izpovedbo). Ne drži, kar je zapisalo sodišče, da na nepripravljenost solastnikov za sanacijo hiše kaže dejstvo, da je objekt že dlje časa v enakem stanju, saj je bila 2005 obnovljena fasada, v letu 2022 pa dimnik, stanovalci pa bi radi tudi sanirali ograjo. Če solastniki ne bi soglašali s popravilom, bi toženec zaradi nastajanja škode lahko zahteval, da njihovo soglasje nadomesti sodni sklep v nepravdnem postopku. Glede tega je toženec na naroku 30. 8. 2022 izjavil, da takega predloga na sodišče ni podal. Po prepričanju tožnikov ne more prestati resne presoje ugotovitev, da je stanovanje neprimerno za bivanje zgolj zato, ker je posamezne vzroke zamakanja treba rešiti na skupnih delih, pri čemer toženec ni ničesar ukrenil, da bi prišlo do odprave vzrokov. Na vse to je tožnik opozarjal skozi ves postopek, a sodišče na te pripombe ni odgovorilo.

Sodišče v sodbi opozarja, da je v zemljiški knjigi vpisana prepoved odtujitve in obremenitve v korist toženčevega očeta, a je bila ta vpisana po vložitvi tožbe v tej zadevi, zato v tej zadevi ni pravno upoštevana, četudi bi se sicer štelo, da je s prepovedjo želel, da se v nepremičnino ne bi posegalo. Tožnikov oče pa nima vpisane pravice rabe ali užitka.

Toženec plačuje za 112 m2 neprofitno najemnino 171 EUR, zato bi moral poskrbeti za lastno nepremičnino, da bi bila primerna za bivanje, saj s plačilom neprofitne najemnine neposredno posega v lastninsko pravico tožnikov. Opustitev dolžnega ravnanja toženca ne more iti na škodo tožnikov, saj je to v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Toženec očetovega darila ni bil dolžan sprejeti, če ga je, pa je dolžan odpraviti njegove pomanjkljivosti.

Pritožba še opozarja, da so si nekatera ugotovljena dejstva med seboj v nasprotju, oz. sodba o nekaterih dejstvih ne vsebuje razlogov. Gre za vprašanja: ali lahko trenutno stanje vpliva na zdravje toženca in njegovega sina; kakšna vrsta plesni se pojavlja v stanovanju, na katerih mestih in v kakšnem obsegu; ugotovljeno zdravstveno stanje toženčevega očeta, za katerega naj bi bilo stanovanje ustrezno; ali je toženec stopil v stik z etažnimi lastniki glede sanacije, oz. ali je za to karkoli naredil; ali toženec nepremičnino uporablja; ali bi sanacija zgolj stanovanja privedla do doseganja standardov iz 10. člena SZ-1. Do večine navedenega se sodba ne opredeli.

3. Toženec v odgovoru pritožbi nasprotuje in predlaga potrditev izpodbijane sodbe.

5. Materialnopravni temelj za odločanje v tej zadevi je določba 5. odst. 103. člena SZ-1. Med strankama ni sporno, da sta tožnika lastnika stanovanja na ... v A., v izmeri 112,1 m2, z ID znakom 0000-109-3, v katerem na podlagi (neprofitne) najemne pogodbe št. 000, ki je bila sklenjena 8. 4. 1992 med Občino A. kot najemodajalko in katere pravna naslednika sta tožnika, prebiva toženec. Prav tako ni sporno, da je toženec lastnik stanovanja na ... v B., v izmeri 50,1 m2, z ID znakom 0001-498-1.

6. Sodišče prve stopnje je moralo odgovoriti na vprašanje, ali stanovanje v B. zadosti kriteriju primernega stanovanja, kot ga določa 5. odst. 105. čl. SZ-1, pri tem pa se je oprlo zlasti na zdravstveno ustreznost stanovanja. Že pri presoji tega pogoja je opaziti nekaj nejasnosti. Drži, kar v pritožbi opozarjata tožnika, da iz dokazov v spisu izhaja, da naj bi imel astmo tudi tožnikov oče, ki je sporno stanovanje redno uporabljal,

po drugi strani pa sodišče prve stopnje ugotavlja,

da tožnikova starša določenih zdravstvenih težav, kakršne imata tožnik in njegov sin (torej, astmo) nimata. Na navedeno sta tožnika opozarjala že med postopkom pred sodiščem prve stopnje. Tudi glede vprašanja plesni, ki jo je na stenah stanovanja v B. ugotovil izvedenec gradbene stroke, ostajajo odprta vprašanja, ki sta jih tožnika postavljala pred sodiščem prve stopnje: ali je v stanovanju plesen, kakšna je ta in ali vsaka plesen vpliva na zdravje ljudi, zlasti tistih, ki imajo astmo. Pritožbeno sodišče pritrjuje tožnikoma, da vprašanje primernosti stanovanja za bivanje ljudi z astmo, ni v sferi izvedenca gradbene stroke, ampak gre za medicinsko področje, zato je v tem delu dejansko stanje pomanjkljivo ugotovljeno. Ker toženec trdi, da stanovanje v B. iz zdravstvenih razlogov ni primerno za bivanje, je dokazno breme na njem. Za svojo trditev je predlagal tudi dokaz z izvedencem zdravstvene stroke (pulmologom),

ki pa ga sodišče prve stopnje ni izvedlo. Vendar pa je, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, vprašanje primernost stanovanja širše od vprašanja (zgolj) zdravstvene ustreznosti.

7. Pomembno je namreč, da pojma primernega stanovanja ni mogoče ožiti tako, da bi se primernost stanovanja presojalo brez upoštevanja okoliščine, da lastnik nepremičnine lahko vpliva na (ne)primernost stanovanja.

Ne more biti sprejemljivo, da bi bilo stanovanje neprimerno zgolj zato, ker ga lastnik redno ne vzdržuje in ne opravlja v njem nujnih posegov, saj bi to lahko vodilo k zlorabam. Lastnik stanovanja bi namreč lahko namenoma opuščal potrebne adaptacije, saj bi si na ta način po drugi strani zagotavljal, da bi istočasno imel v najemu neprofitno stanovanje, katerega lastnik pa ne bi mogel postopati po 5. odst. 103. čl. SZ-1. V konkretnem primeru npr. v oči bode dejstvo, da toženec prejema nadpovprečne neto mesečne dohodke in da je skupaj z bratom v zadnjih letih investiral v prenovo ogrevanja 13.000 EUR (1/3 ocenjene sanacije stanovanja), po drugi strani pa v stanovanju ni opravil nobenih posegov, s katerimi bi izboljšal zdravstveno primernost. Pritožba v tej zvezi navaja, da bi bila glede na vrednost stanovanjskih površin v B. sanacija (kot jo je nakazal izvedenec) smotrna, kar je ugotovil tudi izvedenec

in na kar sta tožnika opozarjala že med postopkom pred sodiščem prve stopnje. Nadalje pa je pomembno, kar je že bilo poudarjeno v sodni praksi, da samo dejstvo, da ima toženec primerno stanovanje, še ne pomeni, da se mora vanj preseliti. V takem primeru se le ugotovi, da ta možnost obstaja in da je stanovanje primerno. Ali se bo toženec tja preselil, pa je njegova stvar. Drugo primerno stanovanje je namreč lahko vir sredstev, s katerimi si najemnik kupi drugo stanovanje kje drugje, prav tako lahko stanovanje npr. oddaja in s tako pridobljenimi sredstvi plačuje profitno najemnino za drugo stanovanje. Toženec v zvezi s tem npr. ne trdi, da v A. ni mogoče najeti stanovanja. Da je to mogoče, je splošno znano - seveda za profitno najemnino.

8. Z vidika tožnikov je pomembno vprašanje, ali je pravično, da bi imel toženec v B. primerno stanovanje, v A. pa bi za stanovanje plačeval neprofitno najemnino. Po prepričanju pritožbenega sodišča bi to posegalo v ustavno pravico tožnikov do zasebne lastnine (33. člen Ustave RS). Preprečevanju takih posegov pa je ravno namenjena določba 5. odst. 103. čl. SZ-1, po kateri (da se najemniku prepreči neupravičeno uživanje (finančnih) prednosti neprofitnega najemnega stanovanja) lahko lastnik najemniku odpove neprofitno najemno pogodbo, če ima slednji na razpolago drugo primerno stanovanje.

9. Vse te ugotovitve kažejo, da je izpodbijana sodba na eni strani obremenjena s procesnimi kršitvami iz 14. (ko gre za vprašanje plesni in vpliva le-te na zdravje) in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (ko gre za vprašanje ugotovitev obstoja astme pri tožnikovem očetu), hkrati pa je nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, saj na nekatera pravno pomembna vprašanja ni bilo odgovorjeno. Kot rečeno, se je sodišče prve stopnje ukvarjalo zlasti z zdravstveno primernostjo stanovanja za bivanje, zanemarilo pa je ostale vidike primernosti stanovanja. V novem postopku bo tako sodišče prve stopnje moralo odpraviti v 7. točki obrazložitve navedene nejasnosti oz. pomanjkljivosti (pri tem po potrebi izvesti tudi dokaz z izvedencem medicinske stroke), poleg tega pa odgovoriti na vprašanje, ali sporno stanovanje tožencu daje dovolj možnosti, da si lahko stanovanjski problem uredi v okviru svojih potreb in zdravstvenega stanja, ter nato ponovno odločiti o utemeljenosti tožbenega zahtevka. Vse zapisano je terjalo razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Ugotovljenih pomanjkljivosti pritožbeno sodišče ne more odpraviti samo, saj se sodišče prve stopnje ni opredelilo do celega sklopa dejstev pomembnih za odločitev, zato bi šele pritožbeno sodišče prvič presojalo ta pravno odločilna dejstva, kar ne bi pomenilo le dopolnitve dokaznega postopka (355. člen ZPP), pač pa, kolikor gre za vprašanje, ali sporno stanovanje tožencu daje dovolj možnosti, da si lahko stanovanjski problem uredi v okviru svojih potreb in zdravstvenega stanja, njegovo celotno izvedbo. To bi lahko pomenilo poseg v strankino ustavno pravico do pritožbe (25. člen Ustave RS) in s tem rušenje načela dvostopenjskega sojenja.

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

Uradni list RS, št. 26/99, s spremembami.

Uradni list RS, št. 69/2003, s spremembami.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 103, 103/5

Ustava Republike Slovenije (1991) - URS  - člen 33

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.