VSL Sklep I Ip 510/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-08-21

Urška Jordan (preds.), Nevenka Rihar (poroč.), Tjaša Potparić Janežič

izvršba za izpraznitev in izročitev nepremičnine - ugovor zoper sklep o izvršbi - solastniški delež - dosmrtni užitkar - varstvo solastnika - najemno razmerje - nadaljevanje najemnega razmerja

V postopku izvršbe je bil prodan ter domaknjen in izročen kupcu solastniški delež nepremičnin, zaradi česar dolžnik ni več solastnik teh nepremičnin in nima več nobene pravne podlage za uporabo oziroma za bivanje v tej nepremičnini. Upnik - kupec je lastninsko pravico na prodanih solastninskih deležih namreč pridobil originarno, že s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi. Ne drži, da se 192. člen ZIZ lahko uporablja le pri izpraznitvi cele nepremičnine, ne bi pa tudi bilo narobe, če bi sodišče odločilo, naj dolžnik izprazni nepremičnino kot celoto, saj nobenega njenega dela nima več pravice zasedati.

Dolžnik zmotno meni, da nepremičnino zaseda na podlagi upravičene pravne podlage - dosmrtnega užitka, ki je bil v zemljiško knjigo vpisan 3. 1. 2019. S prodajo nepremičnine namreč ne ugasnejo le osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice, ki so bile vpisane v zemljiški knjigi pred pravicami zastavnih upnikov oziroma upnika, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo ter upniki zemljiškega dolga (drugi odstavek 174. člena ZIZ). V tej zadevi je bil že 30. 9. 2022 izdan celo izvršilni naslov na izselitev, še toliko prej je upnik pridobil hipoteko, zato šele dne 3. 1. 2019 ustanovljeni dosmrtni užitek ne vpliva na dolžnost dolžnika, da izprazni nepremičnino. Tudi sicer pa bi navedeno dolžnik moral uveljavljati že v postopku izdaje izvršilnega naslova.

Prav tako ovira za dani izvršilni postopek ni to, da sta nepremični v solasti še drugih solastnikov. Treba je namreč upoštevati, da ima v skladu s 100. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ) solastnik pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari, kar pomeni, da lahko eden od solastnikov s tožbo dobi izvršilni naslov, na podlagi katerega lahko v izvršilnem postopku doseže toženčevo (dolžnikovo) prisilno izselitev, in torej smiselno enako velja v izvršilnem postopku za kupca, ki postane solastnik prodane nepremičnine, pri izdaji sklepa po 192. členu ZIZ, za katerega je v zakonu izrecno določeno, da predstavlja izvršilni naslov.

Pritožnik ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da je nepremičnine oddal najemniku in je najemno razmerje še vedno v veljavi, o čemer bi moralo sodišče prve stopnje odločiti, on pa zato ne more izprazniti in izročiti nepremičnin kupcu. Dolžnikova obveznost je v tem, da mora nepremičnino izprazniti vseh svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku, medtem ko najemna razmerja s prodajo nepremičnine ne prenehajo (175. člen ZIZ) in kupec vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika, nadaljevanje najemnega razmerja pa je stvar dogovorov med kupcem kot novim lastnikom in najemnikom.

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se ugovor dolžnika zavrne (1. točka izreka sklepa) in da mora dolžnik upniku v 8 dneh povrniti 186,66 EUR stroškov ugovornega postopka (2. točka izreka sklepa).

2. Zoper sklep se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnik. Kot bistveno navaja, da parc. št. 1, k.o. X v solastniškem deležu do 522/10000 in parc. št. 2 k.o. X v solastniškem deležu do 522/10000 predstavljajo skupno premoženje toženca A. A. in toženke B. A. in da delež A. A. na teh nepremičninah znaša 1/2, delež B. A. pa 1/2. Skupno premoženje dolžnika in tretje je bilo tako že razdeljeno v pravdnem postopku, upnik pa je vložil predlog za izvršbo le na polovični solastniški delež dolžnika na nepremičninah in ne na nepremičnine kot celoto. Iz vabila Okrajnega sodišča v Trbovljah, opr. št. 1194 I 277/2017, pristop: VL 97008/2021 z dne 31. 5. 2022 na nadaljevanje 2. javne dražbe je razvidno, da sta bili predmet prodaje po omenjenem sklepu nepremičnini ID znak: X 1 in ID znak: X 2, obe do deleža 261/10000, kar (kot je navedeno navedenem sklepu) v naravi predstavlja poslovni objekt, in sicer ob izdelavi izvedeniškega mnenja delujoč gostinski lokal (del bazenskega objekta) ter delež na parcelah 1 in 2 do 261/10000. Iz zapisnika Okrajnega sodišča v Trbovljah z dne 30. 6. 2022 o omenjenem nadaljevanju 2. javne dražbe je razvidno, da sta bili nepremičnini ID znak: X 1 in ID znak: X 2, obe do deleža 261/10000 domaknjeni najboljšemu ponudniku C. d.o.o. Na podlagi omenjenega, je Okrajno sodišče v Trbovljah dne 30. 9. 2022 izdalo še sklep o izročitvi istih solastnih deležev upniku. Upnik po citiranem sklepu ni postal izključni lastnik nepremičnin ID znak: X 1 in ID znak: X 2, saj sta poleg B. A. kot žene dolžnika, nepremičnini ID znak: X 1 in ID znak: X 2 po podatkih zemljiške knjige v solasti tudi drugih solastnikov, zaradi česar upnik kot kupec že iz tega razloga ne more zahtevati izselitve iz solastne nepremičnine, dokler le-ta ni v naravi pravno formalno razdeljena tako, da je točno določeno, kateri del nepremičnine ID znak: X 1 in ID znak: X 2 v naravi predstavlja dolžnikov delež do 261/10000 nepremičnin ID znak: X 1 in ID znak: X 2. Glede na to, da določbe 192. člena ZIZ urejajo le izpraznitev nepremičnine kot celote, ne pa idealnega deleža, ter da izpraznitev idealnega solastnega deleža do delitve nepremičnine v skladu s 70. členom Stvarnopravnega zakonika med solastniki pravno ni možna (kot izhaja tudi iz sodne prakse - na primer sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Ip 2315/2016 z dne 10. 8. 2016) bi moral upnik kot kupec zahtevati izpraznitev nepremičnin ID znak: X 1 in ID znak: X 2 v pravdnem postopku. Delež 261/10000 nepremičnin ID znak: X 1 in ID znak: X 2 predstavlja zgolj 1⁄2 nepremičnine, ki v naravi predstavlja gostinski lokal, druga polovica te nepremičnine (torej v naravi gostinskega lokala) pa je v lasti B. A. Dolžnik zato navaja, da glede na to, da je upnik vložil izvršbo zgolj na 1⁄2 nepremičnine, ki v naravi predstavlja delujoč gostinski lokal, katerega druga polovica je v lasti B. A., sodišče v sklepu z dne 30. 9. 2022 ne bi smelo naložiti dolžniku, da nepremičnini ID znak: X 1 in ID znak: X 2 izprazni ter ju prazni oseb in stvari izroči kupcu, saj ti dve nepremičnini v naravi nista pravno formalno razdeljeni tako, da bi bilo točno določeno, kateri del nepremičnine v naravi predstavlja dolžnikovo lastninsko pravico. Dolžnik nadalje navaja, da je sicer poleg B. A. in upnika solastnikov nepremičnin ID znak: X 1 in ID znak: X 2 še več, kar je razvidno iz ugovoru dolžnika z dne 20. 9. 2023 priloženih rednih izpisov iz zemljiške knjige za ti dve nepremičnini na dan 20. 9. 2023. Iz navedenih izpiskov iz zemljiške knjige je razvidno, da omenjena osebna služnost užitka dolžnika učinkuje od 3. 1. 2019 do njegove smrti. Ker je torej dolžnik še vedno solastnik (v deležu 261/10000) nepremičnin (kar je razvidno iz rednih izpisov iz zemljiške knjige za ti nepremičnini, ki ju je dolžnik priložil svojemu ugovoru z dne 20. 9. 2023) v tej zadevi, glede katerih upnik zahteva, da mu jo izroči ter izprazni, na teh nepremičninah pa ima tudi dosmrtno služnost užitka, upnik nima pravice od dolžnika zahtevati, da mu ti dve nepremičnini izroči ter da ju izprazni. Dolžnik še navaja, da se na parcelah št. 1 in 2, k. o. X nahaja delujoč lastninski lokal, ki sta ga dolžnik in B. A. z najemno pogodbo z dne 2. 1. 2019 za določen čas 10 let in sicer do 31. 1. 2029 oddala v najem družbi D. d.o.o. Dolžnik se torej iz teh prostorov ne more izseliti, saj se v njih ne nahaja dolžnik in teh prostorov tudi ne sme izprazniti in jih izročiti upniku, glede na to, da ima te prostore, vključno z vsem, kar se v njih nahaja, v najemu do 31. 1. 2029 družba D. d.o.o. Dolžnik je v zvezi s tem svojemu ugovoru v tej zadevi z dne 20. 9. 2023 priložil omenjeno najemno pogodbo, ki ima 8. členov in v katerih je navedeno vse, kar dolžnik glede te najemne pogodbe navaja v tej pritožbi. Dolžnik tudi navaja, da stvari, ki so v omenjenem lokalu, niso v njegovi izključni lasti in jih zato nima pravice odstraniti iz lokala, niti jih ne sme odstraniti, saj jih ima v najemu omenjena družba, kot je razvidno iz priložene najemne pogodbe. V kolikor bi upnik navajal, da so stvari v omenjenem lokalu last dolžnika in ne morda v lasti ali solasti B. A., bi moral to dokazati. Za vse to je dolžnik v svojem ugovoru predlagal dokaze, vendar sodišče teh dokazov ni izvedlo. Dolžnik ugotavlja, da sodišče v zadnjem odstavku na tretji strani svojega sklepa z dne 21. 3. 2024 napačno navaja, da dolžnik navaja, da sta nepremičnini v naravi razdeljeni, saj to ne drži. Dolžnik je navedel, da nepremičnini ID znak: X 1 in ID znak: X 2 v naravi nista pravno formalno razdeljeni tako, da bi bilo točno določeno, kateri del nepremičnine v naravi predstavlja dolžnikovo lastninsko pravico. Dolžnik v zvezi s tem navaja, da tudi, če bi deleža dolžnika in B. A. na nepremičninah ID znak: X 1 in ID znak: X 2 v naravi predstavljala gostinski lokal, se ne ve, kateri del tega lokala je v naravi od dolžnika in kateri del tega lokala je v naravi od B. A. Ne ve se torej, od katerega od njiju so na primer v naravi sanitarije, od koga od njiju je na primer v naravi del, kjer sedijo gostje in od koga od njiju je na primer v naravi del, kjer se nahaja točilni pult ter oprema, ki jo za točenje pijač uporablja osebje lokala. Dejstvo je, da nepremičnina, iz katere želi upnik izseliti dolžnika, v naravi ni pravno formalno razdeljena tako, da bi bilo točno določeno, kateri del nepremičnine v naravi predstavlja dolžnikovo lastninsko pravico, zato v skladu s sodno prakso upnik ne more zahtevati izselitve dolžnika iz solastne nepremičnine. Ker je sodišče glede tega v tej zadevi ravnalo v nasprotju z uveljavljeno sodno prakso, je s tem dolžniku kršilo ustavno pravico do enakega varstva pravic (22. člen Ustave RS). Dolžnik navaja, da je napačno stališče sodišča v drugem odstavku na 4. strani obrazložitve izpodbijanega sklepa iz katerega izhaja, da dolžnik v ugovoru zoper sklep o izpraznitvi nepremičnine ne more ugovarjati, da ima na nepremičnini, iz katere bi se moral izseliti služnost užitka. Dolžnik je namreč s svojim ugovorom v tej zadevi dokazal, da ima veljaven pravni naslov, na podlagi katerega ima pravico do nepremičnine, iz katere ga želi upnik izseliti in sicer ima na njej služnost užitka, zato ga upnik iz takšne nepremičnine nima pravice izseliti. To svojo pravico ima dolžnik pri nepremičninah, iz katerih ga želi izseliti upnik, vknjiženo v zemljiški knjigi, z začetkom učinkovanja 3. 1. 2019, kar je razvidno iz rednih izpisov iz zemljiške knjige za ti dve nepremičnini, ki ju je dolžnik priložil svojemu ugovoru z dne 20. 9. 2023 v tej zadevi, zato bi moralo sodišče to pravico dolžnika upoštevati. Napačno je tudi stališče sodišča v tretjem odstavku na 4. strani izpodbijanega sklepa, da mora dolžnik, kljub temu, da je v predmetnem lokalu najemnik, nepremičnino izprazniti vseh svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku. Izvedba dokazov je bila potrebna in bi se z njimi dokazalo, kar je dolžnik v zvezi s tem obrazložil že v svojem ugovoru z dne 20. 9. 2023. Iz vsega navedenega je razvidno, da bi moralo sodišče dolžnikovemu ugovoru z dne 20. 9. 2023 ugoditi in upniku naložiti, da dolžniku povrne vse stroške tega postopka. Prigaša pritožbene stroške.

3. Upnik je odgovoril na pritožbo po pooblaščencu, ji nasprotoval in priglasil stroške odgovora na pritožbo.

5. Na predlog upnika je sodišče na podlagi sklepa Okrajnega sodišča v Trbovljah opr. št. I 277/2017, pristop VL 97008/2021 z dne 30. 9. 2022 dovolilo izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnin z ID znakom: parcela 1 in parcela 2, obe do deleža 261/10000, v posest upniku. Zoper sklep je dolžnik vložil obravnavani ugovor.

6. O izselitvi iz izročene nepremičnine sodišče odloča po uradni dolžnosti na podlagi drugega odstavka 192. člena ZIZ. V postopku izvršbe je bil prodan ter domaknjen in izročen kupcu solastniški delež nepremičnin, zaradi česar dolžnik ni več solastnik teh nepremičnine in nima več nobene pravne podlage za uporabo oziroma za bivanje v tej nepremičnini. Upnik - kupec je lastninsko pravico na prodanih solastninskih deležih namreč pridobil originarno, že s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi. Dolžnik torej ni več (so)lastnik spornih solastnih deležev, kljub temu, da je v starejšem izpisku iz zemljiške knjige kot tak še vpisan. Ne drži, da se 192. člen ZIZ lahko uporablja le pri izpraznitvi cele nepremičnine, ne bi pa tudi bilo narobe, če bi sodišče odločilo, naj dolžnik izprazni nepremičnino kot celoto, saj nobenega njenega dela nima več pravice zasedati.

7. Ne glede na to, da je bil kupcu prodan le solastniški delež te nepremičnine, je sodišče prve stopnje pravilno sklenilo, da se je dolžnik dolžan izseliti iz sporne nepremičnine (oziroma solastninskih deležev) in se pri tem sklicevalo na sklep VS RS II Ips 36/2019 z dne 9. 5. 2019 (tako sklep VSL I Ip 1342/2021). Sodna praksa, na katero se sklicuje dolžnik, se namreč nanaša na solastnika ne pa na osebo, ki nepremičnino zaseda brez pravne podlage. Pravno nepomembno je zato, ali sta nepremičnini v naravi razdeljeni ali ne. Sodišče ni odločalo v nasprotju z uveljavljeno sodno prakso, zato ni kršilo njegovih pravic in 22. člena Ustave.

8. Ob tem dolžnik zmotno meni, da nepremičnino zaseda na podlagi upravičene pravne podlage - dosmrtnega užitka, ki je bil v zemljiško knjigo vpisan 3. 1. 2019. S prodajo nepremičnine namreč ne ugasnejo le osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice, ki so bile vpisane v zemljiški knjigi pred pravicami zastavnih upnikov oziroma upnika, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo ter upniki zemljiškega dolga (drugi odstavek 174. člena ZIZ). V tej zadevi je bil že 30. 9. 2022 izdan celo izvršilni naslov na izselitev, še toliko prej je upnik pridobil hipoteko, zato šele dne 3. 1. 2019 ustanovljeni dosmrtni užitek ne vpliva na dolžnost dolžnika, da izprazni nepremičnino. Tudi sicer pa bi navedeno dolžnik moral uveljavljati že v postopku izdaje izvršilnega naslova.

9. Prav tako ovira za dani izvršilni postopek ni to, da sta nepremični v solasti še drugih solastnikov. Treba je namreč upoštevati, da ima v skladu s 100. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ) solastnik pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari, kar pomeni, da lahko eden od solastnikov s tožbo dobi izvršilni naslov, na podlagi katerega lahko v izvršilnem postopku doseže toženčevo (dolžnikovo) prisilno izselitev, in torej smiselno enako velja v izvršilnem postopku za kupca, ki postane solastnik prodane nepremičnine, pri izdaji sklepa po 192. členu ZIZ, za katerega je v zakonu izrecno določeno, da predstavlja izvršilni naslov.

10. Glede odločitve o izpraznitvi in izročitvi nepremičnin pritožnik ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da je nepremičnine oddal najemniku in je najemno razmerje še vedno v veljavi, o čemer bi moralo sodišče prve stopnje odločiti, on pa zato ne more izprazniti in izročiti nepremičnin kupcu. Dolžnikova obveznost je v tem, da mora nepremičnino izprazniti vseh svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku, medtem ko najemna razmerja s prodajo nepremičnine ne prenehajo (175. člen ZIZ) in kupec vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika, nadaljevanje najemnega razmerja pa je stvar dogovorov med kupcem kot novim lastnikom in najemnikom. Njegova obveznost je namreč v tem, da mora nepremičnino izprazniti vseh svojih premičnih stvari in izročiti v posest novemu lastniku, kupec pa vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika, in je nadaljevanje najemnega razmerja stvar dogovorov med kupcem kot novim lastnikom in najemnikom. Tudi sicer pa lahko morebitne svoje pravice na predmetih izvršbe uveljavlja le tretji in ne zanj dolžnik.

11. Po povedanem dolžnik v svojem ugovoru niti ni navedel nobenih pravno pomembnih dejstev, zato sodišče prve stopnje pravilno ni izvajalo predlaganih dokazov. Kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ ni podana.

12. Pritožba po pojasnjenem ni utemeljena, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, zato jo je zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. Dolžnik s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Upnik sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni pripomogel k odločitvi na drugi stopnji in ne gre za potrebne stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ  - člen 55, 174, 174/2, 175, 192

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 100

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.