VSL Sklep I Cp 810/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-04-04

Barbara Krpač Ulaga (preds.), Alenka Kobal Velkavrh (poroč.), Majda Irt

postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - skupno pripadajoče zemljišče - obseg pripadajočega zemljišča - ugovor javnega dobra - kulturni spomenik - namembnost zemljišč - urbanizem - presoja izpolnjevanja pogojev - predlagalni nepravdni postopek - redna raba

Zgolj okoliščina, da nepremičnine sodijo v območje varstva kulturne dediščine, kar izpostavlja nasprotna udeleženka, ne pomeni, da nepremičnine ne predstavljajo zemljišča, namenjenega za redno rabo stavb. Okoliščina umestitve nepremičnin v območje varstva kulturne dediščine pomeni zgolj to, da zanje velja poseben režim varovanja, ki ga določa Zakon o varstvu kulturne dediščine (ZVKD-1), ki lastnikom nepremičnin nalaga določene omejitve, obveznosti in ukrepe, ki se nanašajo na ravnanje s kulturno dediščino.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (III. in IV. točki izreka) potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ustavilo postopek glede parcel 248/1 in 248/2, k. o. X. (I. točka izreka). Ugotovilo je, da so parcele 491/20, 491/21, 491/22, k. o. X., pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe z ID znakom 0000-574 na naslovu A. 4, B., da so parcele 491/17, 491/18, 491/19, k. o. X., pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe z ID znakom 0000-550 na naslovu C. 1, B. da so parcele 491/14, 491/15, 491/16, k. o. X., pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe z ID znakom 0000-541 na naslovu C. 3, B., da so parcele 491/11, 491/12, 491/13, k. o. X., pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe z ID znakom 0000-494 na naslovu C. 5, B. in da je parcela 491/10, k. o. X., pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe z ID znakom 0000-463 na naslovu C. 7, B. (II. točka izreka). Ugotovilo je, da so parcele 491/5, 491/6, 491/7, 491/8, 491/9, k. o. X., skupno pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni deli v skupni lastnini vseh petih zgoraj navedenih stavb (III. točka izreka). Odločilo je še, da bo o zemljiškoknjižnih vpisih po pravnomočnosti sklepa odločilo sodišče po uradni dolžnosti v vrstnem redu zaznamb postopkov za ugotovitev pripadajočega zemljišča, kot to izhaja iz IV. točke izreka sklepa.

2. Zoper III. in IV. točko izreka sklepa se pritožuje nasprotna udeleženka iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da predlog predlagateljev zavrne, podrejeno, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Nasprotna udeleženka je glede spornih nepremičnin (ki so vse nastale iz nekdanje parcele 491/1, ta pa iz parcele 491, kar ni bilo sporno), trdila, da predstavljajo javno dobro. Sporne nepremičnine so kulturni spomenik, ki v naravi predstavlja vrtne povezovalne poti in stopnišče, ki vodi z nivoja ulice do paviljona, skupaj z opornim zidom s polkrožnimi zaključki, ki varuje vrtno pot pred drsenjem zemljine z grajskega območja. Predlagatelji na predmetnih nepremičninah nikoli niso pridobili lastninske pravice, saj sporne nepremičnine niso bile predmet prodaje v času, ko je nasprotna udeleženka kot lastnica vseh petih stavb (parcel 490, 491, 492, 489 in 248), ki so bile vpisane v en ZK vložek, prodajala stanovanja v predmetnih stavbah.

Sodišče je napačno ugotovilo dejansko stanje, da so bile parcele, ki so nastale iz nekdanje parcele 491, namenjene redni rabi obravnavanih stavb v času načrtovanja in izvedbe prenove ter ureditve današnjih stanovanj v obravnavanih stavbah. Na tako ugotovljeno dejansko stanje je zmotno uporabilo materialno pravo. Obnova je bila res izvedena z namenom, da obravnavane stavbe postanejo sodobne stanovanjske hiše, res je tudi, da je bil v prenovo vključen tudi pripadajoči del grajskega hriba, vendar je sodišče spregledalo, da iz dopolnitve izvedenskega mnenja z dne 17. 10. 2021 izhaja, da obravnavana lokacija leži v območju varstva kulturne dediščine. Investitor prenove je bila Občina D. Glede na to, da je bila takratna občina ob obnovi lastnica tako stavb kot njihovega dvorišča, je bila logična odločitev, da se hkrati s prenovo stavb obnovi tudi okolica. To pa ne pomeni, da je kasneje pravna prednica B. stanovanja prodala skupaj s spornimi nepremičninami, ki ležijo v območju varstva kulturne dediščine oz. da so se sporne nepremičnine obnavljale za rabo predmetnih stavb. Pravna prednica B. je kulturni spomenik, ki leži na spornih nepremičninah, obnovila zato, ker predstavlja kulturno dediščino in ne zato, ker bi s takšno prenovo pripomogla k posodobitvi stanovanjskih hiš. Dejstvo, da sta se obnovi izvajali istočasno, na takšen zaključek ne vpliva, če upoštevamo, da je bila obnovitev potke skupaj s stopniščem, zidovi in paviljonom lahko namenjena le varstvu kulturne dediščine. Namen obnove stanovanjskih hiš pa je bila posodobitev za nadaljnjo prodajo. Ni logičen zaključek, zakaj bi B. kot varuh javnega interesa želela skupaj s stanovanji prodati tudi del zemljišča, ki je kulturna dediščina.

Urbanistične dokumentacije, iz katere bi izhajalo, kolikšen del zemljišča je bil namenjen predmetnim stavbam, ki so bile zgrajene pred letom 1900, izvedenka ni našla. Iz izvedenskega mnenja tako ni moč najti urbanistične dokumentacije v smislu 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, prav tako izvedenka pri podaji mnenja ne uporablja kriterija iz 4. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Dokumentacija, na podlagi katere je bila opravljena prenova, ne more predstavljati urbanističnega kriterija v smislu 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, ki govori o dokumentaciji, na podlagi katere je bila stavba zgrajena, ne pa prenovljena. Materialno pravo je bilo zmotno uporabljeno, ker urbanistični kriterij ni izkazan.

Sodišče je nepravilno ugotovilo dejansko stanje s tem, ko je navedlo, da zemljišče v zaledju hiš, do katerega načeloma nimajo prostega prehoda uporabniki sosednjih objektov oz. nedoločen krog ljudi, po funkciji ni bilo namenjeno javni rabi, saj niti ni jasno, katere potrebe javne narave bi zemljišče v tem območju lahko zadovoljevalo. B. glede tega navaja, da se lahko uporaba javnega dobra pod določenimi zakonskimi pogoji omeji, da kulturni spomenik ni namenjen nujno rabi kot takšni, ampak ima zgodovinsko in kulturno vrednost. Sicer pa teh dejstev sodišče ni ugotavljalo, saj pretekle rabe ni ugotavljalo s pričami in z drugimi primernimi dokazi, ampak je ugotovilo zgolj sledove pretekle rabe. Dejansko stanje je ostalo nepopolno ugotovljeno, čeprav bi moralo sodišče navedena dejstva v predmetnem postopku v skladu s preiskovalnimi pooblastili po ZVEtL-1 ugotoviti. Sicer pa iz navedb predlagateljev izhaja, da sporne nepremičnine uporabljajo več kot 10 let. Glede na to, da je bil predlog vložen leta 2019, to pomeni da jih uporabljajo najmanj od leta 2009, kar pa ni več pravno relevantno obdobje za ugotavljanje pripadajočega zemljišča. Predlagatelji rabe pred 25. 7. 1997 sploh ne zatrjujejo.

Če je sodišče prepričano, da je stavbe s parcelami vred nasprotna udeleženka pogodbeno pridobila kot nepremičninsko celoto, bi moralo pri tem upoštevati dejstvo, da je pravna prednica kot lastnica celote lahko del zemljišča, ki ga je obnovila, ob prodaji zadržala zase, kar bi pomenilo, da del zemljišča v obsegu spornih nepremičnin v III. točki izreka izpodbijanega sklepa nikoli ni postal del pripadajočega zemljišča k predmetnim stavbam. To potrjuje tudi dejstvo, da je občina v času postopka še vedno vodila sporne nepremičnine kot svoja osnovna sredstva in dejstvo, da na spornih nepremičninah stoji kulturni spomenik, zato ni jasno, zakaj bi pravna prednica B. kot varuhinja javnega interesa skupaj s stanovanji prodajala tudi kulturni spomenik. Pravna prednica B. je prodajala stanovanja v predmetnih nepremičninah, vendar pa to še nič ne pove o tem, kolikšen del pripadajočega zemljišča je s prodajo stanovanj prinesla na nove lastnike. Tudi sodna praksa VS RS (II Ips 300/2016) govori v prid rešitvi, da lahko investitor kot lastnik pred prodajo posameznih delov stavbe skupen del stavbe preoblikuje v samostojen posamezen del zgradbe. To pomeni, da je lahko investitor (pravni prednik B.) iz prodaje izvzel del zemljišča, ki v naravi predstavlja kulturni spomenik (torej potko skupaj s stopniščem, ki vodi iz ulice do paviljona, skupaj s polkrožnimi zidovi), ki leži na spornih nepremičninah, kar bi bilo povsem logično zaradi varstva javnega interesa.

Glede na to da je bila B. zemljiškoknjižna lastnica spornih nepremičnin, bi ob odsotnosti kakršnegakoli urbanističnega kriterija sodišče moralo ugotoviti, ali so pravni predniki predlagateljev na podlagi pravnih poslov sporne nepremičnine pridobili, pa tega ni ugotavljalo, ampak je vse svoje ugotovitve utemeljilo na dokumentaciji iz časa prenove, ki pa ne more predstavljati urbanističnega kriterija v smislu prve točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1.

Ker v konkretni zadevi nista podana niti urbanistični niti dejanski kriterij, bi bilo potrebno predlog v izpodbijanem delu zavrniti.

3. Predlagatelji v odgovoru na pritožbo predlagajo zavrnitev pritožbe in potrditev sklepa v izpodbijanem delu.

5. V obravnavanem pritožbenem postopku je sporen obseg skupnega pripadajočega zemljišča k stavbam z ID znakom 0000-574, ID 0000-550, ID 0000-541, ID 0000-494 in ID 0000-463. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da skupno pripadajoče zemljišče teh stavb predstavljajo parcele 491/5, 491/6, 491/7, 491/8 in 491/9, vse k. o. X., ki v naravi predstavljajo vrtne povezovalne poti, stopnišče, polkrožne zaključke v opornem zidu, ki varuje vrtno pot pred drsenjem zemljine z grajskega pobočja ter paviljon. Nasprotna udeleženka se s tem ne strinja, ker gre po njenem mnenju za kulturni spomenik in javno dobro v njeni lasti.

6. Glede vprašanja, ali določeno zemljišče predstavlja pripadajoče zemljišče, sodišče odloča na podlagi kriterijev, določenih v 43. členu ZVEtL-1, ki jih je sodišče prve stopnje pravilno povzelo v 8. točki izpodbijanega sklepa. Drži, kot navaja pritožba, da mora biti namembnost pripadajočega zemljišča utemeljena kumulativno tako z urbanističnega kot z dejanskega vidika, vendar pritožba zmotno očita sodišču prve stopnje, da pri svoji odločitvi ni uporabilo niti urbanističnega niti dejanskega kriterija. Ne drži namreč pritožbeno navajanje, da iz izvedenskega mnenja sodne izvedenke urbanistične stroke ni razvidna urbanistična dokumentacija v smislu 1. in 4. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Akti, na podlagi katerih je sodna izvedenka utemeljila svoje mnenje in ki jih je pri svoji odločitvi upoštevalo sodišče prve stopnje so: Lokacijska informacija za prenovo objektov A. št. LD31573/85 iz leta 1985, Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD), Projekt za izvedbo (PZI), Načrti prenove A. št. proj. 233 iz novembra 1985, PGD, PZI Načrt ozelenitve - grafični del iz leta 1986 in Odlok o ureditvenem načrtu za območje CR 9/-8 ... v B. Navedeni dokumenti sodijo med urbanistične kriterije za določitev pripadajočega zemljišča. Sodišče prve stopnje je pri svoji odločitvi ključno težo dalo urbanistični dokumentaciji, in sicer PGD, PZI za zunanjo ureditev, ki prikazujeta zunanjo ureditev na način, ki je vsebinsko skladen z besedilnim delom upravnih odločb, kar izhaja iz 19. točke izpodbijanega sklepa.

7. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da bi morala sodna izvedenka pri izdelavi mnenja upoštevati zgolj dokumentacijo iz časa gradnje stavb, saj dokumentacija iz obdobja gradnje ne označuje gradbene parcele, funkcionalnega zemljišča ali zemljišča, ki pripada stavbam. Sodna izvedenka je zaradi izdelave izvedenskega mnenja pregledala vso arhivsko dokumentacijo, ki se nanaša na obravnavane stavbe, pri čemer prvi najdeni dokumenti za stavbe in okolico datirajo v leto 1907, ko je bil izdelan načrt za t. i. "Hišico za cvetlice na vrtu", vendar pa, kot že rečeno, dokumentacija iz tega obdobja ne označuje gradbene parcele, funkcionalnega zemljišča ali zemljišča, ki pripada stavbam. Pritožbena navedba, da sodna izvedenka pri izdelavi mnenja ne bi smela upoštevati nadaljnje dokumentacije v zvezi s prenovo stavb in okolice, ni utemeljena, saj se tudi ta dokumentacija nanaša na obravnavane stavbe in ureditev njihove okolice in zato predstavlja pomemben spoznavni vir za ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča k stavbam.

8. Prav tako je neutemeljen pritožbeni očitek, da sodišče ne bi smelo uporabiti dokumentacije, na podlagi katere je potekal pravni promet s stavbo, saj tudi listine o pravnem prometu s stavbo predstavljajo vir za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča stavbe in predstavljajo možno podlago

za sklepanje o obsegu pripadajočega zemljišča, predvidenega v 1. točki prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1.

9. Pritožbeni očitek, da je sodišče nepravilno ugotovilo dejansko stanje z ugotovitvijo, da zemljišče v zaledju hiš ni bilo namenjeno splošni javni rabi, je neupravičen. Pritožnica namreč niti v pritožbi ni konkretizirala, katero potrebo javno narave bi zemljišče v obravnavanem območju zaprtega dvorišča v zaledju stavb lahko zadovoljevalo, pri čemer že načrt ozelenitve - grafični del iz leta 1986 potrjuje, da so bili prostori med objekti načrtovani kot tlakovane terase pred pritličnimi stanovanji, da so bile načrtovane tlakovane povezovalne poti, ki vodijo do prečne vrtne povezave s polkrožnimi zaključki in je bil kot del ureditve predviden tudi krožni paviljon. Načrtovana ureditev je bila izvedena tudi v naravi. Pritožnica je v postopku trdila, da sporne nepremičnine predstavljajo javno dobro, kar izhaja iz elaborata LUZ iz leta 2011, vendar pa naveden ugovor ni upravičen, saj bi bil lahko ugovor javnega dobra utemeljen zgolj v primeru, če bi bil podkrepljen z namembnostjo zemljišča kot javne dobrine (torej dobrine namenjene splošni rabi) v času pred 1. 1. 2003, česar pa pritožnica ni izkazala. Poleg tega je sodna izvedenka v dopolnilnem mnenju v odgovor na pripombe nasprotne udeleženke pojasnila, da obravnavano zemljišče glede na urbanistično in projektno dokumentacijo pripada obravnavanim stavbam in je tudi fizično zamejeno tako, da vključuje paviljon in predstavlja zaključeno celoto.

10. Pritožbeni očitek, da sodišče ni ugotavljalo dejanske rabe spornega prostora s pričami in drugimi primernimi dokazi, kar bi moralo ugotavljati v skladu s preiskovalnimi pooblastili po ZVEtL-1, ni utemeljen. Postopek po ZVEtL-1 je predlagalni postopek. Izvedba dokazov s pričami glede dejanske rabe s strani udeležencev v postopku ni bila predlagana, sodna izvedenka pa je ugotovila, da iz arhivske dokumentacije izhaja, da je bil obravnavani prostor v uporabi takratnih uporabnikov stavb - negovalk, ki so se šolale v prvotnih prostorih, zato očitek, da raba pred 25. 7. 1997 ni izkazana, ni utemeljen. Za zbiranje podatkov in dokazov glede kriterijev iz 2. in 3. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, ki se nanašajo na dejansko preteklo ureditev v naravi in preteklo redno rabo, so odgovorni udeleženci postopka, na katerih je v zvezi s tem trditveno in dokazno breme, zaradi česar pritožba zmotno očita sodišču, da bi moralo preteklo rabo na podlagi preiskovalnih pooblastil ugotavljati s pričami in drugimi primernimi dokazi po uradni dolžnosti.

11. Zgolj okoliščina, da nepremičnine sodijo v območje varstva kulturne dediščine, kar izpostavlja nasprotna udeleženka, ne pomeni, da nepremičnine ne predstavljajo zemljišča, namenjenega za redno rabo stavb. Okoliščina umestitve nepremičnin v območje varstva kulturne dediščine pomeni zgolj to, da zanje velja poseben režim varovanja, ki ga določa Zakon o varstvu kulturne dediščine

nalaga določene omejitve, obveznosti in ukrepe, ki se nanašajo na ravnanje s kulturno dediščino.

12. Pritožbeni očitek, da ni logično, zakaj bi nasprotna udeleženka skupaj s stanovanji prodajala tudi zemljišče, ki je bilo z izpodbijanim sklepom ugotovljeno kot skupno pripadajoče zemljišče stavb, ni upravičen, saj je sodišče prve stopnje v 9. in 10. točki obrazložitve sklepa pojasnilo, da se je pravica uporabe na zemljišču potrebnem za redno rabo stavbe vselej prenašala s prenosom pravice na posameznem delu stavbe in to že na na podlagi samega zakona, ne glede na to, ali je bila souporaba skupnih delov stavbe omenjena v pogodbi ali ne. To pomeni, da so lastniki posameznih delov ex lege (na podlagi zakona) pridobili lastninsko pravico tudi na zemljišču, ki je potrebno za redno rabo stavbe. Da bi nasprotna udeleženka del zemljišča ob prodaji zadržala zase, kot je v pritožbi navajala, ni izkazala. Poleg tega ni nepomembno, da so bili ob vložitvi predloga predlagateljev polkrožni zaključki skupaj z vrtnimi potmi, stopniščem in paviljonom še vedno sestavni del enotne parcele 491/1, ki je, kot izhaja iz dokumentacije iz leta 1985, celovito obsegala več elementov načrtovane in skladno z načrti izvedene zunanje ureditve, namenjene redni rabi obravnavanih stanovanjskih stavb.

13. Ker so pridobitelji posameznih delov pravico na skupnem pripadajočem zemljišču pridobili ex lege na podlagi 12. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih

(ZTLR), pritožba zmotno očita sodišču prve stopnje, da bi moralo ugotavljati, ali so pravni predniki predlagateljev sporne nepremičnine (ki predstavljajo zemljišče, potrebno za redno rabo stavb) pridobili na podlagi pravnih poslov.

14. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu (III. in IV. točki izreka) potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1).

15. Udeleženci pritožbenega postopka stroškov pritožbenega postopka niso proglasili, zato je izrek o stroških pritožbenega postopka odpadel.

ZVEtL-1 s komentarjem, Založba GV, Ljubljana 2023, stran: 270.

Ur. list RS št. 16/2008 s spremembami in dopolnitvami.

Primerjaj 6. točko sklepa VSL I Cp 1631/2022.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 43, 43/1

Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (1980) - ZTLR  - člen 12

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.