VSL Sklep I Cp 1076/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-03-19

Katarina Marolt Kuret (preds.), Majda Irt (poroč.), Alenka Kobal Velkavrh

pripadajoče zemljišče - ugotovitev pripadajočega zemljišča - pogoji in kriteriji za določitev pripadajočega zemljišča - parkirna mesta - igrišče - javne površine - pretekla raba zemljišča - vzdrževanje - priznana dejstva

Sodišče je ob upoštevanju celotnega procesnega gradiva podalo razumne in prepričljive argumente za svoj zaključek, da sporne površine (površine za parkiranje, zelenice z otroškim igriščem) ne predstavljajo javnih površin, ampak (skupno) pripadajoče zemljišče k stavbam. Enako velja za otroško igrišče. Predmetno igrišče je umeščeno v notranjost obravnavanega kareja s 121 stanovanji, ki tvori razmeroma zaprt prostor v razmerju do ostalih stavb. Sama umestitev igrišča in njegova redna raba s strani etažnih lastnikov pritrjujeta zaključku sodišča, da ne gre za javno površino.

Pritožba se zavrne ter se v izpodbijanem delu (IV., V., VI. in VIII. točka izreka) potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ustavilo postopek glede parcele št. 648/20, k. o. X (I. točka izreka). Ugotovilo je, da je parcela št. 648/32, k. o. X skupno pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del v skupni lastnini vsakokratnih etažnih lastnikov stavb na naslovu 1 in 3 (II. točka izreka); parcela št. 648/34, k. o. X pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe na naslovu 5, 7 in 9 (III. točka izreka); parcela št. 648/36, k. o. X skupno pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del v skupni lastnini vsakokratnih etažnih lastnikov stavb na naslovu 15, 17 in 19 (IV. točka izreka); parcela št. 648/38, k. o. X skupno pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del v skupni lastnini vsakokratnih etažnih lastnikov stavb na naslovu 5, 7 in 9 ter 15, 17 in 19 (V. točka izreka); parcele št. 648/33, 648/12 in 648/35, k. o. X pa skupno pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del v skupni lastnini vsakokratnih etažnih lastnikov stavb na naslovih 1, 3, 5, 7 in 9 ter 15, 17 in 19 (VI. točka izreka). V ostalem delu - glede parcele št. 648/37, k. o. X je predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča zavrnilo (VII. točka izreka). V VIII. točki izreka je odločilo, da bo o zemljiškoknjižnih vpisih po pravnomočnosti tega sklepa odločilo sodišče po uradni dolžnosti v vrstnem redu zaznambe postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča z učinkom od 27. 5. 2015.

2. Nasprotna udeleženka odločitve prvostopenjskega sodišča v točkah IV, V, VI in VIII ne sprejema ter zoper ta del vlaga pravočasno pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da sklep spremeni tako, da predlog tudi v teh delih zavrne. Podrejeno predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Nepremičnine s parcelno št. 648/36, 648/38, 648/33, 648/12 in 648/35, vse k. o. X ne predstavljajo (skupnega) pripadajočega zemljišča k stavbam, ampak so javne površine. V naravi predstavljajo (predvsem) zelene površine in parkirišča. To je ugotovila tudi sodna izvedenka za urbanizem mag. B. B. Iz njenega mnenja izhaja, da v nobenem prostorskem ali posamičnem pravnem aktu ni bilo opredeljeno zemljišče, ki bi predstavljalo gradbeno ali funkcionalno oziroma pripadajoče zemljišče h katerikoli od obravnavanih stavb. Opozarja na tehnično poročilo zazidalnega načrta, ki je zazidalni otok razdelilo na dve območji, in sicer na območje individualne stanovanjske zazidave ter kritično območje, ki pomeni območje družbene stanovanjske zazidave in javnega programa. Sodišče nima podlage, da bi dvomilo v zaključke izvedenskega mnenja. Sodna izvedenka se je v mnenju sklicevala na prostorske akte in ostalo dokumentacijo iz časa gradnje, zato sklicevanje na kasneje sprejet OPN MOL temu stališču ne škoduje. Zazidalni načrt za območje zazidalnih otokov ŠS4/3, ŠI1, ŠS5/1, ŠS5/2 in ŠS5/3 (Uradni list RS, št. 1/1978) opredeljuje predmetne nepremičnine za javne površine. Ocena sodišča, da izvedena parkirna mesta ne zadostijo standardu, je pavšalna. V postopku se ni razjasnilo, koliko parkirnih mest je bilo načrtovanih v času gradnje in koliko dejansko izvedenih ter kakšen je bil standard parkiranja v času načrtovanja/izgradnje stavb oz. kasneje. Poleg tega je bilo takrat po veljavnih standardih potrebe po parkiranju mogoče zadovoljiti na javnih površinah in ne nujno na pripadajočem zemljišču stavb. Ocena sodišča, da je nepravično, da območje E. skupaj z osrednjim parkiriščem ni bilo opredeljeno kot javno, nima z obravnavanim postopkom nobene zveze. Sodišče ni pristojno presojati, ali je bilo takšno urbanistično načrtovanje v času gradnje pravično.

Ni relevantno, ali so se v bližini obravnavanega območja nahajala druga igrišča. Otroško igrišče na nekdanji parceli št. 648/12 je bilo načrtovano kot javno.

Obrazložitev sodišča glede rabe se nanaša na sedanjo rabo, ki pa ni pravno relevantna. Morebitno neprerekanje rabe ne odveže sodišča dolžnosti, da preveri preteklo redno rabo. Za ugotovitev zemljišča kot pripadajočega morata biti v vsakem primeru kumulativno podana urbanistični in dejanski kriterij. V obravnavani zadevi je ostalo dejansko stanje nepopolno in zmotno ugotovljeno, ker raba pred 25. 7. 1997 ni izkazana. Ocena sodišča, da je lahko pojem "javnih površin" v razmerjih družbene lastnine pomenil površine, namenjene skupni rabi sosedstva, ni podprta z ustreznim strokovnim gradivom. Če bi bilo temu res tako, tehnično poročilo ne bi razlikovalo teh območij na javni program in na individualno stanovanjsko zazidavo, ampak bi vse štelo kot območje stanovanjske zazidave.

Parcela št. 648/38 v naravi predstavlja parkirišča vzdolž C. ulice. Kot javno površino (javna parkirna mesta) jo je poleg izvedenke B. B. opredelilo tudi izvedensko mnenje družbe D., d. o. o. Ni pravično, da se javna parkirišča privatizirajo le iz razloga, ker na njih parkirajo stanovalci, katerih večstanovanjske stavbe so bile zgrajene v času družbene lastnine. Poleg tega se je med stavbami na naslovu 15, 17 in 19 ter obravnavanim parkiriščem, ki leži na parceli št. 648/38, izvedel javni pločnik. Ta leži na parceli št. 648/37, ki ločuje predmetne stavbe od obravnavanih parkirišč. Za predmetna parkirišča ni izkazan nikakršen urbanistični kriterij, zato bi se moral predlog v tem delu zavrniti. Morebitno pomanjkanje parkirnih prostorov za obravnavane stavbe se ne more reševati s privatizacijo parkirnih prostorov. Udeleženci postopka jih lahko uporabljajo v okviru javne rabe, ki je pod enakimi pogoji dopuščena vsem.

Mnenje družbe D., d. o. o., je treba upoštevati le kot strokovno, ne pa kot izvedensko mnenje, saj družba v času izdelave mnenja ni bila na seznamu sodnih izvedencev. Zato je edino relevantno izvedensko mnenje v postopku mnenje izvedenke mag. B. B.

3. Na pritožbo so podali odgovor udeleženci Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe na naslovu 1, 3, 17 in 19. V odgovorih pritrjujejo razlogovanju, ugotovitvam in zaključkom sodišča prve stopnje ter predlagajo zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

5. V skladu s prvim odstavkom 42 člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) je pripadajoče zemljišče tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Skupno pripadajoče zemljišče je v skladu z drugim odstavkom 42. člena ZVEtL-1 tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je na podlagi predpisov iz prejšnjega odstavka postalo last lastnikov teh stavb.

6. Sodišče je navedlo jasne in izčrpne razloge za svojo odločitev; pravilno je uporabilo materialno pravo ter ni zagrešilo nobene od bistvenih kršitev določb postopka, na katere pritožbeno sodišče - skladno z določbo 2. odstavka 350. člena ZPP - pazi po uradni dolžnosti.

7. Sodišče je pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča izhajalo iz zakonsko opredeljenih kriterijev, navedenih v 43. členu ZVEtL-1. Zasledovalo je namen zakonske ureditve, ki je v uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim. Celostno je ocenilo mnenji družbe D., d. o. o., in izvedenke B. B. Nobenega razloga ni, da mnenje prve ne bi imelo enake teže kot mnenje izvedenke B. B. Določba drugega odstavka 245. člena ZPP je odprta in izvedeništva ne zamejuje le z osebami, vpisanimi na seznam sodnih izvedencev. Med drugim lahko sodišče pridobi mnenje tudi od strokovno usposobljene institucije (3. odstavek 245. člena ZPP).

8. Sodišče je v izpodbijanem sklepu najprej predstavilo zgodovinski oris dogajanja na spornem območju od leta 1932 dalje. Ta nakazuje, da se je celotna zasnova pozidave in zunanje ureditve večkrat spreminjala ter usklajevala. Zaradi različnih interesov je bilo izdelanih več različnih variantnih rešitev. Načrt ni bil v celoti realiziran, kar izhaja iz povzetega arhivskega gradiva družbe D., d. o. o. Sodišče je poudarilo, da je na situacijo odločilno vplivala tovarna E. Ta je za svoje delovanje potrebovala prostor, ki je bil prvotno namenjen gradnji objektov in njihovi zunanji ureditvi ter parkirnim površinam.

9. Sodišče je podalo prepričljive razloge, zakaj ne sledi zaključkom sodne izvedenke mag. B. B. Izvedenka je (sicer) poglobljeno in celovito predstavila prostorske ter posamične upravne akte od časa načrtovanja preko obdobja gradnje in nadaljnjega razvoja prostorskega načrtovanja do ukinitve sistema družbene lastnine. Svoje zaključke pa je gradila (tudi) na Pravilniku za izvajanje zazidalnega načrta (ZN) za območje zazidalnih otokov ŠS4/3, ŠI1, ŠS5/1, ŠS5/2 in ŠS5/3. Sprejet je bil v letu 1978, torej že po izgradnji stavb, h katerim se določa pripadajoče zemljišče. Izvedenkini zaključki o razmejitvi med javnimi površinami in površinami, ki so bile namenjene za redno rabo tu obravnavanih stavb, temeljijo predvsem na podlagi zazidalnega načrta iz leta 1978 v povezavi z elaboratom Evidence nepremičnega premoženja MOL (LUZ, 2014). Sodišče je prepričljivo pojasnilo, da OPN MOL, uveljavljen v letu 2010, ne more predstavljati pravne podlage za ugotovitev pripadajočega zemljišča po kriterijih iz 43. člena ZVEtL-1. V skladu s prvotnimi načrti bi morala tovarna E. zunanje prostorske kapacitete deliti s sosednjimi stanovanjskimi objekti. Do takšne ureditve ni prišlo; znaten del osrednjega prostora je zasedel naknadno zgrajeni trakt tovarne E. Zato je (skoraj) celotno notranje območje kareja ostalo ograjeno kot njeno dvorišče, s tem pa ji je pripadla večina površin, namenjenih parkiranju znotraj kareja. Takšna situacija je tudi po presoji pritožbenega sodišča pomemben dejavnik. Nazorno nakazuje, da se prvotnim načrtom ni sledilo; območje, ki je bilo sicer predvideno kot "javni prostor", kot tako ni zaživelo.

10. Neutemeljen je pritožbeni očitek, nanašajoč se na parkirna mesta. V zvezi z njimi je sodišče podalo ustrezno obrazložitev v 26. točki, podrobnejšo razlago pa v opombi št. 39. Tem ugotovitvam pritožbeno sodišče v celoti sledi. Sodišče je ob upoštevanju celotnega procesnega gradiva podalo razumne in prepričljive argumente za svoj zaključek, da sporne površine (površine za parkiranje, zelenice z otroškim igriščem) ne predstavljajo javnih površin, ampak (skupno) pripadajoče zemljišče k stavbam. Enako velja za otroško igrišče na parceli št. 648/12. To igrišče naj bi služilo od 20 do 150 stanovanjem z oddaljenostjo ne več kot 150 m od vhodov. Predmetno igrišče je umeščeno v notranjost obravnavanega kareja s 121 stanovanji, ki tvori razmeroma zaprt prostor v razmerju do ostalih stavb. Sama umestitev igrišča in njegova redna raba s strani etažnih lastnikov pritrjujeta zaključku sodišča, da ne gre za javno površino.

11. Sodišče ni ugotavljalo le sedanje rabe zemljišč. Etažni lastniki so zatrjevali, da obravnavane površine ves čas vzdržujejo sami; nasprotna udeleženka zelenic ne kosi, niti ne vzdržuje objektov na otroškem igrišču. Med postopkom teh navedb nasprotna udeleženka ni prerekala.

12. Vse specifične okoliščine, ki jih je sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu nazorno izpostavilo, utemeljujejo zaključno sklepanje v 29. točki obrazložitve, da je pojem "javnih površin" lahko v razmerjih družbene lastnine pomenil površine, namenjene skupni rabi sosedstva. To pa v konkretnem primeru, ko je sosedstvo (pravzaprav) predstavljal obravnavani kare treh blokov, pomeni skupno rabo v korist in za potrebe vsakokratnih stanovalcev prav teh treh stavb. Zato je razumna odločitev, da se tudi parkirna mesta na obodu enotno načrtovanega kareja opredelijo kot skupna.

13. Glede na s strani nasprotne udeleženke neizpodbito preteklo rabo in nedvomnimi potrebami stanovalcev po parkiranju ter upoštevaje sámo umestitev parkirnih mest vzdolž C. ulice (parcela št. 648/38) pritožbeno sodišče pritrjuje razlogovanju prvostopenjskega sodišča, da tudi ta del predstavlja skupno pripadajoče zemljišče. Dejstvo, da med stavbami in parkiriščem leži javni pločnik, nima odločilnega vpliva. Bistvena je pretekla raba in ugotovitev, da so ta parkirna mesta blokoma prostorsko najbližja ter nujno potrebna.

14. Nasprotna udeleženka zatrjevanjem o pretekli redni rabi spornih zemljišč ni oporekala, zato jih je sodišče prve stopnje, skladno z določbo 2. odstavka 214. člena ZPP, pravilno štelo za priznana. Izvedenka mag. B. B. je na naroku 26. 1. 2022 pojasnila, da so se zelene in parkovne površine načrtovale v sklopu gradnje obravnavanih stanovanjskih stavb. Zato je logičen zaključek, da so bile namenjene kareju in ne tretjim. Ob izgradnji se je sporno zemljišče uredilo kot zelene površine soseske z igrali, stepalniki za preproge, prostorom za igro ter se je na ta način tudi uporabljalo (zapisnik s 26. 1. 2022).

15. Glede na pojasnjeno pritožba ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev določb materialnega in procesnega prava, na katere, skladno z določbo 2. odstavka 350. člena ZPP, pazi po uradni dolžnosti. Zato je pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP).

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 42, 42/1, 43

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 214, 214/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.