VSL Sodba II Cp 1632/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2026-02-06

Majda Irt (preds.), Alenka Kobal Velkavrh (poroč.), Katarina Marolt Kuret

ugotovitev solastninske pravice na nepremičnini - obstoj solastnine - velikost solastninskega deleža - dejanska etažna lastnina - zakonita in dobroverna posest - priposestvovanje lastninske pravice - pomožni prostori - pravna kvalifikacija pomožnega prostora - podatki gurs

Bistvo tožbenega zahtevka je v ugotovitvi solastništva tožnikov na spornem deležu, medtem ko je razdelitev tega deleža med tožniki glede na njihove obstoječe deleže zgolj vprašanje njihovega notranjega razmerja in z ničemer ne posega v pravni položaj toženke. Toženka zato s pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na notranje razmerje med solastniki ne more uspeti, saj ta razmerja ne vplivajo na odločitev o obstoju solastninske pravice na spornem deležu.

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 746,64 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim delom sodbe ugotovilo, da so tožniki solastniki solastninskega deleža 3/40 oziroma 300/4000 - tin, ki je vpisan na nepremičnini ID znak ... na ime toženke A. A., ID osnovnega pravnega položaja ..., vsak do deleža, ki ustreza njihovem solastninskem deležu na celotni stavbi, in sicer: B. B. do deleža 78/4000 - tin od 3/40 oziroma 300/4000, C. C. do deleža 84/4000 - tin od 3/40 oziroma 300/4000, D. D. do deleža 84/4000 - tin od 3/40 oziroma 300/4000 in E. E. do deleža 54/4000 - tin od 3/40 oziroma 300/4000 (III. točka izreka). Z izpodbijano V. točko izreka je sklenilo, da je toženka dolžna tožnikom povrniti pravdne stroške.

2. Zoper navedeno III. in V. točko izreka sodbe vlaga pritožbo toženka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti zavrne tožbeni zahtevek ter tožnikom naloži v plačilo vse njene pravdne stroške, oziroma podredno, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišče prve stopnje v novo odločanje.

Uveljavlja bistveno kršitev določb pravnega postopka, ker ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, saj nima razlogov o odločilnih dejstvih, poleg tega je izrek sodbe nerazumljiv. V izpodbijani III. točki izreka sodbe so navedeni solastninski deleži, za katere sodišče ugotavlja, da so v njihovi višini tožniki postali solastniki toženkinega solastninskega deleža sporne nepremičnine. V obrazložitvi sodbe pa ni nikjer navedeno, na podlagi česa je sodišče prišlo do višine teh solastninskih deležev posameznega solastnika. Ker obrazložitev sodbe tega z ničemer ne pojasnjuje, ni mogoče preizkusiti, ali so v izreku sodbe navedeni solastninski deleži tožnikov sploh pravilni. Že iz tega razloga ima izpodbijana sodba takšne pomanjkljivosti, ki terjajo njeno razveljavitev. Izrek sodbe ne določa, da bi bili tožniki lastniki v sodbi navedenih solastninskih deležev glede na celoto, pač pa le deležev od toženkinega solastninskega deleža, kar pa je povsem drugačen delež kot deleži glede na celoto.

Za toženko ni sporno, da so kupci z nakupom v pogodbah navedenih prostorov posameznega stanovanja v stanovanjski stavbi pridobili solastninsko pravico tudi na skupnih delih stanovanjske stavbe (stopnišče, hodniki), vendar samo v solastniških deležih, ki ustrezajo vrednosti oziroma površini njihovih kupljenih prostorov stanovanj glede na vse prostore v tej stavbi. Kot kupci stanovanj pa niso pridobili nobenih pravic in lastninskih upravičenj na samostojnem objektu garaže, ker ta ni bila predmet nobene prodajne pogodbe, prav tako ne na drvarnicah v kletnem delu stanovanjske stavbe in na ostalih prostorih, ki niso bile predmet prodajnih pogodb (pralnica, neizkoriščeno podstrešje), ker ti objekti oziroma prostori niso skupni del stanovanjske stavbe. V obravnavani zadevi je zato mogoče govoriti le o delni dejanski etažni lastnini samo na stanovanjski stavbi, ne pa glede dejanske etažne lastnine na celotni stavbi, sploh pa ne na celotni nepremičnini, ker ta v takem obsegu nikoli ni bila vzpostavljena.

V podatkih GURS so pri stavbi številka 000 vpisani štirje deli stavbe. Ker vpis teh delov stavb ni bil izvršen na podlagi elaborata pooblaščenega geodeta, podatki o delih stavb iz te evidence ne predstavljajo podlage za odločitev sodišča, pač pa lahko podlago za odločitev predstavljajo podatki iz prvotno sklenjenih prodajnih pogodb. Po podatkih GURS je bila garaža zgrajena leta 1935, torej pred nakupom stanovanj s strani lastninskih prednikov tožnikov. Gre za javno evidenco GURS, ki verodostojno izkazuje dejstvo izgradnje stavbe. Da čas izgradnje garaže po podatkih GURS ni pravilen, tožniki niso predložili nobenega objektivnega (listinsko podprtega) dokaza. Zato sodišče ni imelo nobene podlage v podatkih spisa za zaključek, da je bila garaža zgrajena po tem, ko so bila stanovanja že prodana lastninskim prednikom tožnikov, zaradi česar je zaključek sodišča o času izgradnje garaže zmoten. Drvarnice v kletnem delu stanovanjske stavbe so samostojni prostori in niso bile zajete v prodajnih pogodbah, zato kupci in njihovi lastninski nasledniki niso imeli pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice na njih in za njihovo uporabo, da bi jih lahko uporabljali dobroverno. Enako velja tudi za prostor pralnice in za neizkoriščeno podstrešje stanovanjske stavbe. Glede obsega kupljenih stanovanj sodišče povzema mnenje izvedenca geodetske stroke, iz katerega izhaja sedanje posestno stanje stanovanj tožnikov.

Sodišče se ni zadostno opredelilo, na podlagi česa meni, da sta skupna prostora stavbe tudi bivša pralnica in neizkoriščeno podstrešje. Zgolj sklicevanje na izvedeniško mnenje izvedenca geodetske stroke za obrazložitev sodbe ne zadostuje. Sodišče pride tudi v lastno nasprotje. Na eni strani zavzame stališče, da je garaža last le enega od tožnikov kot lastnika stanovanja, pri odločitvi pa lastništvo garaže smiselno razširja na vse tožnike, kar predstavlja bistveno kršitev določb pravnega postopka.

Nasprotuje presoji sodišča, da so tožniki pridobili na spornem delu nepremičnine lastninsko pravico s priposestvovanjem na podlagi kvalificirane posesti: dobroverne lastniške posesti oziroma dobroverne in zakonite posesti. Pri tožnikih dobroverna posest delov stavb, ki niso navedeni v kupoprodajnih pogodbah kot predmet nakupa, ni izkazana. Nedobrovernost posesti teh prostorov so jim izkazovali tudi ves čas javno dostopni podatki zemljiške knjige, s katerimi so bili tožniki seznanjeni in so povzeti tudi v pravnih poslih o prometu stanovanj. Toženka do sedaj v svoji neposredni posesti ni imela nobenega dela obravnavane nepremičnine, kar pa ne pomeni, da bi zato na teh nepremičninah izgubila svoja lastninska upravičenja. V dopolnitvi pritožbe opozarja, da bi moralo sodišče pri odločanju o vtoževanih pravicah tožnikov kot materialnopravno podlago uporabiti predpise, ki urejajo etažno lastnino, kar bi bilo potrebno narediti v okviru etažnega načrta, ki bi ga po nalogu sodišča izdelal pooblaščeni geodet.

3. Tožniki so na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

5. Sodišče prve stopnje je glede vseh pravno relevantnih dejstev v obrazložitvi izpodbijane sodbe podalo obširne, prepričljive in na dokazih temelječe razloge, na podlagi katerih je sprejelo pravilno in z 8. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP) skladno dokazno oceno, ki jo je sprejelo na podlagi izčrpnega dokaznega postopka, ter je o tožbenem zahtevku tudi pravilno materialnopravno odločilo. Pritožbeni pomisleki pravilnosti zaključkov sodišča prve stopnje ne omajajo in so ti pomisleki tudi sicer neprepričljivi. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sodbe celovito in prepričljivo pojasnilo tako dejanske kot pravne razloge za odločitev. Pritožbeno sodišče sprejema argumentirano obrazložitev prvega sodišča ter se v izogib ponavljanju nanjo sklicuje. V pritožbi toženka v pretežnem delu ponavlja ugovorne navedbe, dane že v postopku pred sodiščem prve stopnje, na katere je sodišče prve stopnje že odgovorilo. V postopku na prvi stopnji tudi ni bilo zagrešene očitane absolutne bistvene kršitve iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, na katero pazi sodišče po uradni dolžnosti. Izpodbijana sodba ima jasne in razumljive razloge o vseh odločilnih dejstvih, zato jo je mogoče preizkusiti. Tudi iz izreka sodbe jasno izhaja, da se odločitev nanaša izključno na solastninski delež, ki je bil v zemljiški knjigi vpisan na ime toženke.

6. Tožniki so vložili tožbo na ugotovitev drugačnega lastninskega stanja kot izhaja iz zemljiške knjige. Zatrjujejo izvrševanje dejanske posesti na celotni sporni nepremičnini, ki v naravi predstavlja stavbo z zemljiščem na način dejanske etažne lastnine, zato so njihovi solastninski deleži večji glede na realno določen del, ki so ga kupili sami ali njihovi pravni predniki. Toženka se zahtevku upira, ker pogoji za priposestvovanje niso bili izpolnjeni, saj tožniki glede določenih prostorov (kot na primer kleti in drugi skupni prostori, garaža), ki niso bili predmet pravnih poslov (prodajnih pogodb), ne morejo biti dobroverni.

7. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jim pritožbeno sodišče sledi, izhaja:

- da je na sporni nepremičnini dejanska etažna lastnina obstajala že leta 1959;

- da so bila stanovanja prodana pravnim prednikom tožnikov;

- da so se s pogodbami, s katerimi so se prodajali solastniški deleži na stavbi in prenašala pravica uporabe na skupnih prostorih in na zemljišču (stavbišče, dvorišče, vrt), v bistvu (dejansko) prodajala stanovanja s pritiklinami, ki so kot taka obstajala že v letu 1959;

- da se način uporabe stanovanj in skupnih prostorov (prostora, ki je bil včasih pralnica in posameznih kleti/drvarnic v kleti) kot tudi zemljišča (stavbišče s stanovanjsko stavbo, dvorišče, stavbišče z garažo) nikoli ni spreminjal, spreminjale so se le osebe (oziroma lastniki) solastniških deležev na stavbi in nosilci pravice uporabe (v času obstoja družbene lastnine);

- da v pogodbah ni bilo točno opisano/opredeljeno, kaj vse obsega solastninski delež, in da se je s stanovanji in skupnimi deleži v razmerju do celote razpolagalo približno, in sicer zato, ker etažna lastnina glede na celoto ni bila vzpostavljena, zaradi česar obseg prostorov v pogodbah ni bil jasno opredeljen;

- da solastninski deleži niso bili določeni skladno z merili, ki jih sedaj določata SPZ in SZ- 1, saj je do odsvojitve solastniških deležev prišlo najprej v letu 1963 in nazadnje v letu 1968;

- da so se v času sklepanja prenosnih poslov upoštevali tedaj veljavni predpisi in da je na stavbi obstajala solastnina oziroma skupna lastnina, na zemljišču pa do uveljavitve ZLNDL pravica uporabe;

- da tožniki dejansko izvršujejo oblast na celotni nepremičnini na način dejanske etažne lastnine;

- da toženka (ali njeni pravni predniki) nikoli ni bila v posesti nobenega dela stavbe ali zemljišča oziroma predmetne nepremičnine ter da tudi nikoli ni imela pravico uporabe (ki bi se po ZLNDL lahko preoblikovala v lastninsko pravico);

- da iz prodajne pogodbe iz leta 1968 izhaja, da s prodajo še zadnjega solastniškega deleža do 1/40 nihče od dedičev po pokojnemu F. F. ni mogel biti več solastnik predmetne nepremičnine;

- da so bili prvi tožnik in tretja tožnica od leta 1968, drugi tožnik od leta 1963, in četrti tožnik od leta 1965, to je od dne, ko so so dobili kupljene dele in skupne dele stavbe v posest, glede zakonite posesti v dobri veri;

- da so bili pravni predniki tožnikov že ob sklenitvi prodajnih pogodb v posesti stanovanj ter skupnih prostorov ter zemljišča, ter da se je priposestvovalna doba tako iztekla leta 1983, leta 1985 oziroma leta 1988;

- da je priposestvovalna doba na zemljišču (stavbišču), ki je bilo vpisano v z. k. telo začela teči z uveljavitvijo ZLNDL, ki je ex lege uredil pretvorbo družbene lastnine zemljišč v zasebno lastnino, to je 25. 7. 1997, in se je iztekla 25. 7. 2007.

8. Sodišče prve stopnje je na podlagi zgornjih ugotovitev utemeljeno zaključilo, da zemljiškoknjižni vpis solastninskega deleža toženke v obsegu 3/40 ne odraža dejanskega stanja. Vpis v zemljiško knjigo sam po sebi ne more prevladati nad ugotovljenim dejanskim stanjem, kadar temelji na dolgotrajni in zakoniti posesti. Kleti, podstrešje in drugi pomožni prostori so bili ves čas v dejanski, izključni in dobroverni posesti tožnikov, ki so jih že daljše časovno obdobje (več kot 70 let) uporabljali kot lastne, tudi tiste, ki niso bili izrecno navedeni v kupnih pogodbah, v povezavi s posameznimi stanovanji, zaradi česar so tožniki lastninsko pravico na teh delih pridobili s priposestvovanjem. Pomožni in spremljajoči prostori, kot so kleti, podstrešja, pralnice in drugi prostori po svoji funkciji in namenu tudi ne predstavljajo samostojnih predmetov lastninske pravice, temveč so praviloma posebni ali splošni skupni deli stavbe, namenjeni uporabi posameznih etažnih lastnikov v povezavi z njihovimi posameznimi deli stanovanja. Teh delov ni mogoče samostojno prodati ali prenašati ločeno od posameznega dela stavbe, kateremu pripadajo. Njihova pravna usoda je torej neločljivo vezana na lastninsko pravico na stanovanju, v korist katerega so določene. Tudi v primerih, ko posamezni prostori v pogodbah niso bili izrecno navedeni, to ne pomeni, da so bili vzeti iz pravnega prometa, temveč da sledijo pravni usodi posameznega dela stavbe. Tožniki so kleti, shrambe in pralnico uporabljali kot spremljajoče prostore svojih stanovanj že daljše obdobje, kar dodatno potrjuje njihovo naravo skupnih delov, zato je utemeljeno zaključiti, da se ti prostori lahko obravnavajo le kot deli stavbe, katerih lastninska pripadnost pripada lastnini posameznih stanovanj. Enako velja za podstrešje. Izvedenec geodetske stroke podstrešja namreč ni evidentiral kot etaže ter ga ni vštel v površino stavbe. Obravnaval ga je podobno kot streho in fasado, ki pripadata stavbi, ker je v konkretnem primeru dostop do podstrešja možen le iz predsobe mansardnega stanovanja in se uporablja izključno za dostop do strehe.

9. Glede sklicevanja toženke na podatke GURS, iz katerih naj bi izhajalo, da je bila garaža zgrajena leta 1935, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da gre sicer res za javno evidenco, vendar ti podatki niso neizpodbojni. Pravila dokazovanja ne zahtevajo, da bi se podatki iz javne evidence lahko izpodbijali izključno z listinskimi dokazi, kot to zmotno meni pritožnica, temveč je dopustno njihovo izpodbijanje tudi z drugimi dokaznimi sredstvi, vključno z izvedbami strank in prič. Tožniki so navedeni podatek v postopku izpodbili z lastnimi izpovedbami, ki jih je sodišče prve stopnje dokazno ocenilo in jim utemeljeno sledilo. Poleg navedenega pa iz podatkov GURS izhaja, da je bila stavba zgrajena v letu 1935, kar pa ne pomeni, da je bila hkrati s stavbo zgrajena tudi garaža. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sodbe res navedlo, da bi bila lahko garaža v dejanski in pravni sferi le enega izmed solastnikov, vendar slednje ne pomeni nasprotja z izrekom sodbe. Sodišče je pri odločanju sledilo postavljenemu tožbenemu zahtevku, ki se je nanašal na ugotovitev solastninske pravice tožnikov na spornem deležu, vpisanem na ime toženke.

10. Bistvo tožbenega zahtevka je v ugotovitvi solastništva tožnikov na spornem deležu, medtem ko je razdelitev tega deleža med tožniki glede na njihove obstoječe deleže zgolj vprašanje njihovega notranjega razmerja in z ničemer ne posega v pravni položaj toženke. Toženka zato s pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na notranje razmerje med solastniki, ne more uspeti, saj ta razmerja ne vplivajo na odločitev o obstoju solastninske pravice na spornem deležu.

11. Zmotno pritožba meni, da bi morali tožniki s tožbo uveljavljati tudi ugotovitev solastninske pravice na tistih solastninskih deležih, na katerih so v zemljiški knjigi že vpisani. Ti deleži so nesporni in izkazani z zemljiškoknjižnim stanjem. S tožbenim zahtevkom zato pravilno uveljavljajo ugotovitev obstoja solastninske pravice le na solastniškem deležu 3/40, ki je v zemljiški knjigi vpisan na ime toženke in za katerega zatrjujejo, da jim pripada. Torej ne gre za ugotavljanje celotne solastninske strukture na sporni nepremičnini.

12. Ker predmetni postopek ni postopek vzpostavitve etažne lastnine, temveč postopek o ugotovitvi solastninskih deležev tožnikov na solastniškem deležu toženke, ni bilo nobene potrebe za izdelavo etažnega načrta.

13. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

14. Toženka s pritožbo ni uspela, zato krije svoje stroške pritožbenega postopka, tožnikom pa je dolžna povrniti stroške odgovora na pritožbo (1. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena in 1. odstavkom 155. člena ZPP), ki znašajo 746,64 EUR.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 43, 65

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.