VSC Sodba Cp 24/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-01-22

Karolina Pečnik (preds.), Nataša Gregorič (poroč.), Tatjana Kamenšek Krajnc

izselitev iz stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - najemno razmerje - podaljšanje najemnega razmerja

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da toženka ni uspela dokazati, da bi tožnica soglašala s podaljšanjem najemnega razmerja s toženko. Glede na ugotovljeno dejansko stanje je zato pravilno zaključilo, da zgolj na podlagi izpostavljenega dejstva, da je tožnica toženki dopuščala, da stanovanje uporablja, ter ji za uporabo stanovanja zaračunavala znesek, ki ustreza znesku najemnine (ki ga je tožnica plačevala v času sklenjene najemne pogodbe), ni moč sklepati na soglasje pravdnih strank o podaljšanju najemne pogodbe.

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v II. točki izreka delno spremeni, tako da se namesto roka 8 dni določi rok 15 dni za plačilo stroškov pravdnega postopka. Sicer se pritožba zavrne in se v še izpodbijanih in nespremenjenih delih potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka (v nadaljevanju: toženka) dolžna v roku 15 dni izprazniti stanovanje, ki se nahaja na parcelni številki 475.S, k. o. ..., in ki v naravi predstavlja stanovanje z identifikacijsko številko 3, v izmeri 43,63 m2, skupaj s kletjo in drvarnico, ter jih izpraznjene oseb in stvari, ki niso last tožeče stranke (v nadaljevanju: tožnica), v stanju, v kakršnem so bile na dan sklenitve najemne pogodbe, upoštevajoč obrabljenost zaradi normalne redne uporabe, izročiti tožnici v posest, da ne bo potrebna izvršba. Odločilo je še, da je toženka dolžna tožnici v roku 8 dni povrniti stroške tega postopka v znesku 205,64 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2. Toženka se je zoper sodbo pritožila. Sodbo izpodbija v celoti in uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Navaja, da je sodišče zaključka, da ni bilo strinjanja tožnice, da toženka tudi še po 30. 9. 2019 kot najemnica živi v stanovanju, in da med pravdnima strankama ni bila s konkludentnimi ravnanji sklenjena najemna pogodba za stanovanje za nedoločen čas, oprlo na napačna dejstva in ni upoštevalo, da je toženka kot najemnica tudi še po formalnem prenehanju najemne pogodbe, po 30. 9. 2019, živela in še živi v predmetnem stanovanju. Tožnica vse do vložitve tožbe (avgusta 2023) toženke ni pozvala k izselitvi, kar pomeni, da se je s svojimi konkludentnimi ravnanji strinjala, da je v stanovanju kot najemnica tudi še po 30. 9. 2019. Toženka sodišču očita, da je napačno ugotovilo dejansko stanje, s tem ko je ugotovilo, da je tožnica toženko ustno pozvala k izselitvi. Sodišče bi moralo upoštevati, da bi tožnica, ki se kot pravna oseba ukvarja z oddajanjem stanovanj v najem, v kolikor bi toženko resnično pozvala k izselitvi iz stanovanja, zagotovo razpolagala s pisnim pozivom. Nobenega utemeljenega razloga pa tudi ni imelo za to, da je v celoti verjelo priči A. A., toženki pa ne, saj je tudi priči A. A., zaposlenemu pri tožnici, bilo zagotovo v interesu, da tožnica v postopku uspe. Ker tožnica pisnega poziva za izselitev ni predložila v spis in teh navedb ni dokazala, bi moralo sodišče ob pravilni ugotovitvi dejanskega stanja priti do zaključka, da toženke (pred vložitvijo tožbe) ni nikoli pozvala k izselitvi iz stanovanja. Tudi to, da tožnica pisno ni odgovorila na toženkin dopis z dne 19. 9. 2019 - prošnjo za podaljšanje najemne pogodbe, kaže na to, da se je strinjala, da je toženka še naprej najemnica. Sodišče je tako napačno ugotovilo dejansko stanje, s tem ko je navedlo, da to dejstvo še ne pomeni soglasja tožnice k podaljšanju najemnega razmerja. Toženka sodišču očita, da ni imelo prav nobenega utemeljenega razloga, da je verjelo zgolj priči A. A. o ustnem pozivu k izselitvi iz stanovanja. Ni bistveno zavedanje toženke, da naj bi ji najemna pogodba potekla z dnem 30. 9. 2019, ampak so bistvena dejanska ravnanja obeh pravdnih strank v smislu ohranitve oz. podaljšanja najemne pogodbe. Ob že izpostavljenem, da tožnica ni nikoli pisno pozvala toženke k izselitvi iz stanovanja in da toženki ni odgovorila na njen dopis z dne 19. 9. 2019, je bistveno predvsem to, da se je dotedanje najemno razmerje med pravdnima strankama nadaljevalo tudi po 30. 9. 2019 in izvajalo na enak način, kot je to predhodno določala pisna oblika najemne pogodbe. Toženka je kot najemnica vse do decembra 2021 redno mesečno plačevala najemnino 150 EUR upravljavcu nepremičnine podjetju B. d.o.o., od tedaj dalje pa zaradi socialne stiske tega ni več zmogla, kar pomeni, da je bila sporna najemna pogodba tudi po 30. 9. 2019 vsaj v pretežnem delu realizirana in je še vedno veljavna. Gre torej za takšna konkludentna ravnanja tožnice, iz katerih izhaja njeno soglasje, da je toženka kljub poteku najemne pogodbe lahko še vedno prebivala kot najemnica v stanovanju. Nenazadnje je tožbo za izselitev prejela skoraj 5 let po formalnem poteku sporne pisne najemne pogodbe. S tem se je najemno razmerje ohranilo, kljub temu da pravdni stranki nista podpisali nove najemne pogodbe oz. aneksa k že obstoječi najemni pogodbi, saj je med njima očitno obstajalo soglasje volj o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe. Kljub podpisu Aneksa št. 7 z dne 18. 6. 2019 se je namreč enako najemno razmerje nadaljevalo še po 30. 9. 2019 ter se je izvajalo na povsem enak način, kot je to določala pisna oblika najemne pogodbe. Najemna pogodba je bila torej sklenjena s konkludentnimi dejanji. Med strankama je obstajalo soglasje volj o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe. Ker je bila sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas za obravnavano stanovanje, bi tožnica morala toženki kvečjemu odpovedati najemno pogodbo v skladu z določili Stanovanjskega zakona (SZ-1) o odpovedi najemne pogodbe, česar pa ni storila, zato bi moralo sodišče tožbeni zahtevek zavrniti. Sodišče se ni v zadostni meri opredelilo glede zatrjevanih konkludentnih ravnanj tožnice, opredeliti pa bi se moralo glede vseh dokazov, ne pa zgolj na izpovedbo pri tožnici zaposleno pričo A. A., da je bila toženka pozvana k izselitvi iz stanovanja. S tem je napačno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje, bistveno kršilo določbe ZPP in zmotno uporabilo materialno pravo. Sodišče tudi zmotno navaja, da najemne pogodbe za stanovanje ni mogoče molče obnoviti oz. da ni možno, da bi se pisna najemna pogodba za določen čas z ustnim dogovorom spremenila v najemno pogodbo za nedoločen čas. Napačno pa je tudi ugotovilo dejansko stanje v delu, ki se nanaša na poimenovanje toženke kot najemnice s strani upravnika. B. d.o.o. toženko v IOP obrazcu poimenuje in obravnava kot tožničino najemnico in ni sporno, da je s predmetnimi podatki bila seznanjena tudi tožnica, ki se je očitno s tem strinjala, kar še dodatno kaže na to, da je toženko obravnavala in smatrala kot svojo najemnico ter da je s tem tudi priznavala obstoj najemnega pogodbenega razmerja tudi še po 30. 9. 2019. Sodišče je napačno ugotovilo dejansko stanje z razlago, da takšne navedbe ne kažejo na to, da bi tožnica smatrala toženko kot najemnico. Toženka tudi meni, da je izpovedba priče A. A., da je zaprosil upravljavca, da naj zapiše, da gre za uporabnino, in da je slednji odgovoril, da to ne gre zaradi programa, ob tem, da v zvezi s tem tožnica ni predložila nobenega pisnega dokaza, povsem neverodostojna. Meni še, da tudi sicer ni logično, da tožnica, če ne bi smatrala toženke kot najemnice, v več kot treh letih po zatrjevanem poteku najemne pogodbe tega ne bi sporočila upravljavcu. Toženka se tudi ne strinja s stališčem sodišča, da odločitev v izpodbijani sodbi ne predstavlja nedopustnega in nesorazmernega posega v pravico toženke do doma. Sodišče ni upoštevalo njenega slabega premoženjskega stanja in razlogov za zavrnitev ponujenih neprofitnih stanovanj. S plačevanjem najemnine je prenehala, kot je izpovedala, ker tega zaradi slabega premoženjskega stanja ni več zmogla, subvencija za stanovanje, ki je znašala 126 EUR, pa se je znižala oziroma ji je bila celo ukinjena, splošno znano pa je tudi, da so se vsi življenjski stroški znatno zvišali. Glede na navedeno sodišče ni pravilno ugotovilo, da se njeno finančno stanje ni poslabšalo oziroma je ostalo nespremenjeno. Trdi, da je ustrezno in konkretno zatrjevala, zakaj ni mogla sprejeti ponujenih stanovanj. In sicer zaradi omejitev iz zdravstvenih in finančnih razlogov (o čemer je tudi obvestila občino), kot to izhaja tudi iz njene izpovedbe, poleg tega iz listin v spisu izhaja, da se je že kar nekaj let obračala tako na občino kot na CSD v zvezi s svojo stanovanjsko problematiko, zato sklicevanje sodišča zgolj na dopis Občine Žalec z dne 10. 6. 2024 ni pravilno. Sodišče je njeno izpovedbo, da ji še ni bilo ponujeno primerno stanovanje s strani občine, ocenilo kot neverodostojno, kar pa ne drži, in bi moralo ob pravilni dokazni oceni, skladno z 8. členom ZPP, ugotoviti, da dejansko ni bilo vsako ponujeno neprofitno stanovanje primerno za toženko, kot to izhaja iz v spis vloženih listin glede njenega zdravstvenega in finančnega stanja, pa tudi iz prošenj na pristojne institucije. Nadalje toženka oporeka sodišču, da je imela dovolj časa in možnosti, da bi si stanovanjski problem uredila, saj je bila ves čas aktivna v iskanju stanovanja, kot izhaja iz dokazov v spisu, vendar pa ima glede tega določene omejitve. Meni, da odločitev sodišča predstavlja nedopusten poseg v njeno pravico do spoštovanja doma, saj bi v tem primeru ostala brez strehe nad glavo, postala bi brezdomka, stara 70 let in s številnimi zdravstvenimi težavami, kar vse jo spravlja v hudo psihično stisko. Z izpodbijano sodbo so ji kršene človekove pravice, ki jih zagotavljata Ustava RS v prvem odstavku 36. člena in Konvencija o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin v 8. členu. Meni, da je tudi določen 15-dnevni rok za izselitev oz. za izpraznitev nepremičnine prekratek in bi moral znašati najmanj 60 dni glede na analogno uporabo 112. čl. SZ-1. Sodišču očita, da je v zvezi s tem napačno ugotovilo dejansko stanje in zmotno uporabilo materialno pravo, saj toženka vse do vložitve predmetne tožbe ni bila pozvana na izselitev in, glede na to da v stanovanju živi že vse od leta 2016, ni pričakovala, da jo bo tožnica tožila na izselitev. V roku približno enega leta od prejema tožbe do izdaje sodbe pa ni realno pričakovati, da bi našla ustrezno (tržno) stanovanje, za najem katerega nima niti dovolj denarja, oziroma da bi ji bilo ustrezno neprofitno stanovanje ponujeno v najem, saj je splošno znano, da postopki v zvezi s tem dolgo potekajo in da v Občini Žalec prostih neprofitnih stanovanj skoraj ni na razpolago ter da so tržne najemnine visoke. Ob pravilni in popolni ugotovitvi dejanskega stanja ter ob pravilni uporabi določil ZPP in SZ-1 bi moralo sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek zavrniti. Toženka nazadnje meni, da je tudi rok 8 dni za vračilo pravdnih stroškov prekratek, saj ta običajno znaša 15 dni, odločitev pa neobrazložena, in da so pravdni stroški odmerjeni v previsokem znesku, saj tožnica ni priglasila stroška sodne takse v višini 165 EUR in ga zato sodišče ne bi smelo priznati in naložiti v plačilo toženki. Toženka predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne in tožnici naloži v plačilo toženkine pravdne stroške, podredno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Zahteva tudi povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

3. Tožnica je po pooblaščenki odgovorila na pritožbo. Predlaga njeno zavrnitev.

5. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da sta tožnica kot lastnica in toženka kot najemnica 31. 3. 2016 sklenili pisno najemno pogodbo za najem stanovanja v večstanovanjski hiši na naslovu ..., h kateremu pripada tudi drvarnica in manjša klet, in sicer za določen čas do 30. 3. 2017; da je bilo najemno razmerje nato večkrat podaljšano, nazadnje z Aneksom št. 7, s katerim sta stranki najemno razmerje podaljšali do 30. 9. 2019; da do sklenitve novega (pisnega) aneksa k najemni pogodbi ali sklenitve nove pisne najemne pogodbe po 30. 9. 2019 med strankama ni prišlo; da za tožnico upravlja stanovanja družba B., d.o.o., ki je zadolžena za pobiranje najemnin in uporabnin za stanovanja v lasti tožnice, ter da toženka ni plačala uporabnine oziroma najemnine za predmetno stanovanje od decembra 2021 dalje. Sporno pa je bilo, ali je bilo najemno razmerje po 30. 9. 2019 podaljšano na podlagi konkludentnih ravnanj pravdnih strank oziroma ali je bila s konkludentnimi dejanji sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas, ki še vedno velja, kot meni toženka, in ali bi bila toženki z ugoditvijo tožbenemu zahtevku kršena pravica do spoštovanja doma.

6. Materialnopravno podlago vtoževanega zahtevka predstavljata določbi 95. in 111. člena Stanovanjskega zakonu (SZ-1) ter tudi ostale določbe SZ-1, ki jih je v izpodbijani sodbi navedlo prvostopenjsko sodišče

7. Pritožbeno sodišče je preizkusilo izpodbijano sodbo v mejah uveljavljenih pritožbenih razlogov, pri čemer je po uradni dolžnosti pazilo na kršitve iz drugega odstavka 350. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Preizkus ni pokazal nepravilnosti. Sodišče prve stopnje je popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje ter nato pri odločitvi pravilno uporabilo materialno pravo. Pritožbeno sodišče zato sprejema razloge prvostopenjskega sodišča v izpodbijani sodbi in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje, pritožbene navedbe pa presoja, kot sledi.

8. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama dne 31. 3. 2016, po izteku najemnega razmerja, nazadnje določenega z Aneksom št. 7, torej po 30. 9. 2019, ni bila niti molče (konkludentno) podaljšana niti se ni spremenila v najemno pogodbo za nedoločen čas, kot je v postopku zatrjevala toženka. Utemeljeno je zato sklepalo, da toženka uporablja stanovanje nezakonito, in ugodilo tožbenemu zahtevku, potem ko je glede na v izpodbijani sodbi ugotovljene okoliščine, ki jih pritožba ne uspe izpodbiti, pravilno ocenilo, da je poseg v toženkino pravico do doma v obravnavanih okoliščinah sorazmeren ukrep.

9. Iz razlogov, ki jih je navedlo v obrazložitvi in so povzeti tudi v nadaljevanju, ne drži, da je sodišče prve stopnje odločitev oprlo na napačna dejstva in da ni upoštevalo, da je toženka tudi še po formalnem prenehanju najemne pogodbe, to je po 30. 9. 2019, neprekinjeno živela in še živi v predmetnem stanovanju.

10. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, toženka za svojo razlago, da se tožnica strinja, da toženka še naprej kot najemnica živi v stanovanju, ni imela tehtnega razloga. Pritožbeno niso izpodbijane ugotovitve sodišča prve stopnje, da Aneks št. 7 z dne 18. 6. 2019 v točki I. določa, da najemno razmerje preneha z dnem 30. 9. 2019 ter da se lahko podaljša z aneksom k tej pogodbi in da se najemodajalec in najemojemalec morata o tem dogovoriti najmanj 30 dni pred potekom časa, določenega s to najemno pogodbo. Prav tako ni pritožbeno izpodbijana ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila toženka z določili Aneksa št. 7 seznanjena, niti sklepanje sodišča, da bi ob ustrezni skrbnosti morala biti z določili seznanjena, saj je Aneks št. 7 podpisala in je tako vedela oziroma bi morala vedeti, na kakšen način se predmetno najemno razmerje lahko podaljša.

11. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da dopis toženke z dne 19. 9. 2019, v katerem je prosila za podaljšanje najemne pogodbe, ne potrjuje, da bi se bili pravdni stranki najmanj 30 dni pred potekom najemnega razmerja za določen čas (torej pred 30. 9. 2019), dogovorili za podaljšanje najemnega razmerja, kot je to določal Aneks št. 7. Pravilno je obrazložilo, da to, da tožnica toženki na predlog za podaljšanje najemnega razmerja ni pisno odgovorila, še ne pomeni soglasja tožnice k podaljšanju najemnega razmerja. Sodišče prve stopnje je na podlagi dopisa toženkine pooblaščenke z dne 19. 9. 2019, v katerem je zapisala, da je njena stranka šele 10. 9. 2019 izvedela, da ji najemne pogodbe ne bodo več podaljšali, utemeljeno sledilo tožnici, da je bila toženka vsaj 10. 9. 2019 seznanjena, da ji najemna pogodba ne bo podaljšana. Posledično je pravilno sklepalo, da toženka glede na poslani dopis z dne 19. 9. 2019 ni imela razloga, da bi lahko pričakovala, da najemno razmerje tudi po 30. 9. 2019 še ostaja v veljavi, saj ji tožnica na dopis ni odgovorila in torej ni sporočila, da s predlogom toženke za podaljšanje najemnega razmerja soglaša. Da je toženka vedela, da ji najemna pogodba po 30. 9. 2019 ni bila podaljšana, pa je sodišče pravilno sklepalo tudi iz izpovedbe toženke same, da ji tožnica ni želela podaljšati najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno sledilo tožnici, da toženki najemna pogodba za stanovanje po 30. 9. 2019 ni bila podaljšana.

12. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje v zvezi s pozivom tožnice na izselitev napačno ugotovilo dejansko stanje in da bi moralo ob pravilni ugotovitvi le-tega priti do zaključka, da tožnica toženke pred vložitvijo tožbe ni nikoli pozvala k izselitvi iz stanovanja. Zgolj to, da je priča A. A. zaposlen pri tožnici, zaradi česar naj bi imel po mnenju toženke interes, da tožnica v postopku uspe, ob izostanku drugih pritožbenih navedb, ki bi potrdile toženkin dvom o njegovi resnicoljubnosti, in ob drugih izvedenih dokazih, ki jih pritožba ne izpodbija, še ne pomeni, da je priča izpovedala neverodostojno. Sodišče prve stopnje je, tudi glede na dopis toženke z dne 19. 9. 2019, utemeljeno verjelo A. A., da je sicer toženka predlagala podaljšanje pogodbe, a ji pogodbe niso podaljšali in so jo pozvali, da zapusti stanovanje oziroma ga preda, česar pa ni storila. Nobenega razumnega razloga namreč ni našlo za dvom o verodostojnosti njegove izpovedbe, da mu je toženka, ko jo je pozval na izselitev, rekla, da ji morajo dati nadomestno stanovanje in nato zaloputnila vrata. Povsem utemeljeno pa je podvomilo o toženkini resnicoljubnosti glede na njeno neskladno izpovedbo (tega zaključka pritožba konkretizirano niti ne izpodbija), ko je najprej izpovedala, da se z A. A. ni pogovarjala, ker se z njo ni želel pogovarjati, nato pa je na vprašanje, če se je z njim pogovarjala glede podaljšanja pogodbe, povedala, da se je pogovarjala in mu pisala, pa ni niti odgovoril. Zanikala pa je tudi, da bi kdaj pred njim zaprla vrata. Glede na to, da je toženka vedela, da ji najemne pogodbe niso podaljšali, o čemer je sama izpovedala, in glede na to, da tožnica ni pisno odgovorila na dopis z dne 19. 9. 2019, je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da je bila o tem seznanjena ustno na način, kot je prepričljivo pojasnila priča A. A. Kot je obrazložilo sodišče, v izpovedi priče A. A. ni neskladij in izpoved te priče ni v nasprotju z drugimi izvedenimi dokazi v postopku, zato je izpoved pravilno ocenilo kot verodostojno in upravičeno tudi na podlagi izpovedbe te priče sledilo tožnici, da toženki po 30. 9. 2019 niso niti pisno niti na kakšen drug način podaljšali najemnega razmerja in da so toženko po poteku najemnega razmerja ustno pozvali na izselitev in predajo stanovanja, kar je toženka odklonila.

13. Pritožbeno sodišče kot nedopustnih ni upoštevalo pritožbenih navedb, da je tožnica pravna oseba, ki se profesionalno ukvarja z oddajanjem stanovanj v najem in bi v primeru, da bi bila toženko resnično pozvala k izselitvi iz stanovanja, zagotovo razpolagala s pisnim pozivom. Toženka te navedbe prvič podaja šele v pritožbi, a tega ne opraviči, kot to zahteva prvi odstavek 337. člena ZPP. Iz tega razloga ni utemeljen očitek, da sodišče teh navedb ni upoštevalo. Sodišče prve stopnje pa je tudi sicer pravilno pojasnilo, da ni bistveno, ali je bil toženki poslan pisni poziv na izselitev ali ne, saj se predmetni postopek ne nanaša na odpoved najemne pogodbe (na postopek odpovedi najemne pogodbe, v katerem je pisni poziv zakonsko predpisan).

14. Sodišče prve stopnje utemeljeno tudi ni dvomilo, da je toženka vedela, da se bo v primeru, da ji najemno razmerje ne bo podaljšano, morala iz stanovanja izseliti, saj je to potrdila s svojo izpovedbo.

15. Sodišče prve stopnje je po obrazloženem pravilno zaključilo, da je tožnica uspela izkazati, da je toženko po A. A. ustno pozvala na izselitev in da je toženka že 10. 9. 2019 bila seznanjena, da ji najemna pogodba ne bo podaljšana, vedela pa je tudi, da se bo v primeru, da ji najemna pogodba, sklenjena za določen čas, ne bo podaljšana, morala iz stanovanja izseliti. Lasten, dokazno nepodprt je pritožbeni zaključek, da tožnica toženke vse do vložitve tožbe (avgusta 2023) ni pozvala k izselitvi iz stanovanja, kar pomeni, da se je s svojimi konkludentnimi ravnanji strinjala, da je toženka v stanovanju kot najemnica tudi še po 30. 9. 2019.

16. Sodišče prve stopnje je v zvezi s trditvijo toženke, da naj bi tožnica, s tem ko toženke ni obvestila o odpovedi pogodbe in

z nadaljevanjem zaračunavanja najemnine toženki (ki jo za tožnico zaračunava in obračunava družba B. d.o.o.), konkludentno soglašala s podaljšanjem najemne pogodbe, pravilno pojasnilo, da je najemna pogodba (oziroma njena sprememba oz. dopolnitev) sicer res lahko sklenjena tudi ustno ali s konkludentnimi ravnanji, vendar pa je pri presoji konkludentnega ravnanja bistveno, da med pogodbenima strankama obstoji soglasje volje ter da je to izraženo. Za pogodbo, za katero zakon predpisuje obličnost (kot je v obravnavanem primeru, ko četrti odstavek 84. člena SZ-1 določa, da se najemna pogodba sklepa v pisni obliki), pa v taki obliki ni bila sklenjena, mora obstajati soglasje volje pogodbenih strank za njeno sklenitev, da bi pogodba lahko konvalidirala. Če do sklenitve pogodbe ne pride, pa t.i. teorije realizacije ni moč uporabiti

Da tožnica toženki najemnega razmerja ni želela podaljšati, potrjuje, kot je prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo, tudi dopis toženkine pooblaščenke, poslan po e-mailu na naslov glavne pisarne CSD Žalec 19. 10. 2020 (priloga B3 – 3. list), in izpovedba same toženke. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da toženka ni uspela dokazati, da bi tožnica soglašala s podaljšanjem najemnega razmerja s toženko. Glede na ugotovljeno dejansko stanje je zato pravilno zaključilo, da zgolj na podlagi izpostavljenega dejstva, da je tožnica toženki dopuščala, da stanovanje uporablja, ter ji za uporabo stanovanja zaračunavala znesek, ki ustreza znesku najemnine (ki ga je tožnica plačevala v času sklenjene najemne pogodbe), ni moč sklepati na soglasje pravdnih strank o podaljšanju najemne pogodbe. Zmotno je po obrazloženem pritožničino stališče, da je bistveno predvsem to, da se je dotedanje najemno razmerje med pravdnima strankama, ki je prenehalo z dnem 30. 6. 2019, ohranilo in izvajalo na enak način, kot je to predhodno določala pisna oblika najemne pogodbe. Zmotno je, glede na že zgoraj obrazloženo o teoriji realizacije, tudi njeno prepričanje, da je bila, glede na to, da je do decembra 2021 plačevala najemnino v višini 150 EUR, od tedaj dalje pa je zaradi socialne stiske ni več zmogla, sporna najemna pogodba po 30. 9. 2019 vsaj v pretežnem delu realizirana in je torej še vedno veljavna, kakor tudi prepričanje, da gre za takšna konkludentna ravnanja tožnice, iz katerih izhaja njeno soglasje, da je toženka kljub poteku najemne pogodbe lahko še vedno prebivala kot najemnica v stanovanju, s čimer se je najemno razmerje ohranilo, kljub temu da pravdni stranki nista podpisali nove najemne pogodbe oz. aneksa k obstoječi najemni pogodbi. Toženka slednje prepričanje gradi na zatrjevanju, da je med pravdnima strankama očitno obstajalo soglasje volj o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe, česar pa sodišče prve stopnje ni ugotovilo, saj je pravilno ugotovilo, da ni bilo soglasja volj vsaj glede trajanja najema oziroma najemne pogodbe, kot je obrazložilo v 23. točki obrazložitve izpodbijane sodbe.

17. Toženka zmotno meni, da je bila najemna pogodba sklenjena s konkludentnimi dejanji, saj glede na zgoraj obrazloženo ne drži, da je med pravdnima strankama obstajalo soglasje volj o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe ter da je bila med njima in je še vedno sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas za obravnavano stanovanje. Zato ne drži, da bi morala tožnica toženki kvečjemu odpovedati najemno pogodbo.

18. Neutemeljena je tudi pritožbena graja, da se sodišče ni v zadostni meri opredelilo glede zatrjevanih konkludentnih ravnanjih tožnice. Očitek, da se je oprlo predvsem na izpovedbo priče A. A., ki ni podprta z ostalimi izvedenimi dokazi, ni konkretiziran in ga zato ni moč presoditi, saj pritožnica ne pove, s katerimi ostalimi izvedenimi dokazi ni podprta. Glede nasprotja izpovedbe te priče z izpovedbo toženke pa je pritožbeno sodišče že zgoraj obrazložilo, zakaj je prepričljiva dokazna ocena obeh izvedenih dokazov in se na to obrazložitev povsem sklicuje. Nekonkretizirana je tudi pritožbena graja, da bi se moralo sodišče v skladu z 8. členom ZPP opredeliti glede vseh dokazov, saj pritožba ne pove, do katerih dokazov se sodišče ni opredelilo. Tudi tega očitka zato ni moč presoditi. Posledično in glede na to, da je sodišče prve stopnje o vseh odločilnih dejstvih pravilno ugotovilo dejansko stanje, ni utemeljena niti graja, da je s tem sodišče napačno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje in zmotno uporabilo materialno pravo. Tudi očitek, da je spregledalo bistvene okoliščine, ki kažejo na to, da je v resnici šlo za najemno pogodbo, sklenjeno na podlagi konkludentnih ravnanj, ni konkretiziran, saj pritožnica ne pojasni, katere bistvene okoliščine je sodišče spregledalo, in se ga zato ne da preizkusiti. Sodišče prve stopnje se je po oceni pritožbenega sodišča pravilno opredelilo do vseh zatrjevanih ravnanj pravdnih strank.

19. Sodišče prve stopnje je utemeljeno pritrdilo tožnici, da po ustaljenem stališču sodne prakse najemne pogodbe za stanovanje ni mogoče molče obnoviti. SZ-1 je napram Obligacijskemu zakoniku (OZ) lex specialis. Glede na specialno določbo 95. člena SZ-1 v stanovanjskih razmerjih ni mogoče uporabiti splošne določbe 615. člena OZ o molče obnovljenem zakupu. Ne drži, da sodišče, s tem ko (po pritožničino zmotno) navaja, da najemne pogodbe za stanovanje ni mogoče molče obnoviti oz. da ni možno, da bi se pisna najemna pogodba za določen čas z ustnim dogovorom spremenila v najemno pogodbo za nedoločen čas, postavlja nasprotujoče si trditve, saj po drugi strani pravilno ugotavlja, da je najemna pogodba lahko sklenjena s konkludentnimi ravnanji, kar je predmet tega postopka. Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da je najemno pogodbo za določen čas mogoče ustno podaljšati, pri čemer mora biti izpolnjen pogoj soglasja volj, ki pa v konkretnem primeru ni bil. Zmotno pa si toženka zavzema za tolmačenje določb SZ-1 in OZ, po katerem bi bilo mogoče pisno najemno pogodbo za določen čas z ustnim dogovorom spremeniti v pogodbo za nedoločen čas. Taka razlaga po materialnem pravu ni mogoča. Trajanje najema je ena izmed bistvenih sestavin najemne pogodbe (in ne stranska sestavina pogodbe). Če bi pogodbeni stranki želeli spremeniti trajanje najema (sprememba najemnega razmerja iz določenega v nedoločen čas), bi morali skleniti pisni dogovor in v njem opredeliti drugačen čas trajanja najema

. Osnovna najemna pogodba med pravdnima strankama je bila najprej sklenjena za dobo enega leta in nato z aneksi podaljševana. Iz tega jasno izhaja, da je bila s prvotno najemno pogodbo nedvomno izražena volj pogodbenih strank, da je najem časovno omejen, in ker je bila ta v pisni obliki, bi morala biti sprememba bistvene sestavine pogodbe (modifikacija najemnega razmerja iz določenega v nedoločen čas) prav tako v pisni obliki, pa ni bila. Tretji odstavek 51. člena OZ namreč dopušča možnost poznejših ustnih dopolnitev pogodbe le za dopolnitve, ki se nanašajo na stranske sestavine pogodbe. Sodišče prve stopnje je tako ob pravilni ugotovitvi, da ni bilo soglasja volj vsaj glede trajanja najema, pravilno zaključilo, da toženki ni uspelo dokazati soglasja s tožnico za prebivanje v tožničini nepremičnini in da najemna pogodba niti ni bila molče (konkludentno) podaljšana niti se ni spremenila v najemno pogodbo za nedoločen čas.

20. Toženka v pritožbi nadalje sodišču očita, da je napačno ugotovilo dejansko stanje, s tem ko je navedlo, da toženkine navedbe, da dejstvo, da upravljavec tožničinega stanovanja B. d.o.o. toženko v IOP obrazcu poimenuje in obravnava kot najemnico tožnice, s čimer je bila tožnica seznanjena in se očitno s tem strinjala, ne kažejo na to, da je toženko obravnavala in smatrala za svojo najemnico ter da je s tem tudi priznavala obstoj najemnega razmerja tudi še po 30. 9. 2019. Očitek ni utemeljen. Sodišče prve stopnje je utemeljeno sledilo tožnici, da iz izpisa IOP naziv „najemnina“ še ne pomeni, da je sklenjena najemna pogodba oziroma da je s tem izražena volja tožnice po sklenitvi najemne pogodbe. Prav tako je utemeljeno sledilo tožnici, saj toženka ni dokazala nasprotnega, da predstavniki B. d.o.o. niso pooblaščeni, da bi v imenu tožnice podajali razlago glede obstoja najemnega razmerja. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da zgolj na podlagi posredovanih računov B. d.o.o. toženka ne more sklepati o volji tožnice, da se najemno razmerje ohranja, še zlasti ne zato, ker jo je tožnica pozvala na izpraznitev in predajo stanovanja. Že iz navedenega razloga niti ni relevantno, kako B. d.o.o. poimenuje obveznost toženke (bodisi v IOP bodisi v sporočilih tožnici). Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da zgolj na podlagi tega, da je predstavnik tožnice A. A. prejel e – sporočilo B. d.o.o. z dne 6. 4. 2023 in nanj ni odreagiral v smislu, da gre za napačne zapise, prav tako ni mogoče sklepati, da tožnica soglaša s tem, da je s toženko še vedno v najemnem razmerju. Sploh pa še ob dejstvu, da je bila tožba vložena po dveh mesecih od navedenega sporočila (19. 6. 2023). Sodišče prve stopnje ni imelo nobenega utemeljenega razloga za dvom o verodostojnosti priče A. A., ki je izpovedala, da je zaprosila B. d.o.o., če lahko na računih napišejo, da gre za uporabnino, in da je prejela odgovor, da to ne gre, ker imajo tako programsko opremo. Zgolj to, da tožnica ni predložila nobenega pisnega dokaza, ki bi slednjo izpovedbo dokazal, še ne pomeni, da je izpovedba priče neverodostojna. Sklepanje pritožnice, da ni logično, da tožnica v več kot treh letih po zatrjevanem poteku najemne pogodbe tega ne bi sporočila upravljavcu svojih nepremičnin, na samo odločitev o utemeljenosti tožbenega zahtevka ne more vplivati in torej ni relevantno.

21. Sodišče prve stopnje je po obrazloženem pravilno zaključilo, da toženka po 30. 9. 2019 stanovanje tožnice uporablja brez podlage (nezakonito). Nasprotno pritožbeno stališče je zmotno. Sodišče prve stopnje je zato na podlagi prvega in drugega odstavka 111. člena SZ-1 in tudi prvega odstavka 92. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) tožbenemu zahtevku utemeljeno ugodilo, potem ko je opravilo tudi ustrezno presojo sorazmernosti posega v pravico do spoštovanja doma.

22. Toženka neuspešno izpodbija tudi oceno sodišča, da odločitev sodišča ne predstavlja nedopustnega in nesorazmernega posega v pravico toženke do doma. Ne drži, da je sodišče napačno ter nepopolno ugotovilo dejansko stanje in zmotno uporabilo materialno pravo. Sodišče prve stopnje je pri presoji pravilno upoštevalo vse okoliščine konkretnega primera, sploh pa osebne okoliščine, ki jih je uveljavljala toženka. Očitek, da sodišče na strani toženke ni upoštevalo njenega slabega premoženjskega stanja in razlogov za zavrnitev ponujenih neprofitnih stanovanj, ni utemeljen.

23. Pritožbeno sodišče izpostavlja, da toženka ne izpodbija ugotovitev, da je sodišče pri presoji najprej upoštevalo, da gre za zasebno (horizontalno) razmerje med tožnico (kot lastnico stanovanja) in toženko, ki za uporabo tožničine nepremičnine oziroma za bivanje v predmetnem stanovanju vse od 30. 9. 2019 nima (več) pravnega naslova. Prav tako ni pritožbeno izpodbijana ugotovitev sodišča prve stopnje, da se je toženki rok za izselitev podaljšal tudi zaradi okoliščin v obliki omejitev zaradi epidemije, razglašene v zvezi s COVID-19. Evidentno je mišljeno “dejansko podaljšanje“ v smislu, da tožnica takrat ni vložila tožbe na izselitev in izpraznitev stanovanja ter njegovo predajo, saj je tožbo vložila šele 19. 6. 2023. Sodišče prve stopnje je upoštevalo tudi nesporno dejstvo, da toženka že od leta 2021 ne plačuje ne najemnine ne stroškov za predmetno stanovanje.

24. Sodišče prve stopnje je upoštevalo zatrjevano slabo finančno stanje toženke. Glede na to, da je toženka v vlogi z dne 3. 4. 2024, v kateri se je prvič sklicevala na pravico do spoštovanja doma, o svojem finančnem stanje navedla zgolj, da je slabšega finančnega stanja, živi sama, prejema pokojnino v višini v višini 491,69 EUR ter invalidnino in varstveni dodatek in da drugega premoženja nima in da niti v tej vlogi niti kasneje ni podala nobenih navedb o tem, da se ji je po decembru 2021, ko je prenehala plačevati najemnino, finančno stanje (še) poslabšalo, je sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijane sodbe utemeljeno navedlo, da se finančno stanje toženke ni poslabšalo oziroma je ostalo nespremenjeno. Pritožbeni očitek, da ni pravilna ugotovitev sodišča, da se finančno stanje ni poslabšalo oz. je ostalo nespremenjeno, zato ni utemeljen. Toženka prvič šele v pritožbi navaja, da se ji je subvencija za stanovanje, ki je najprej znašala 126 EUR znižala oz. ji je bila celo ukinjena. Ker v pritožbi ne pojasni, zakaj teh navedb ni podala že v postopku na prvi stopnji, jih pritožbeno sodišče glede na določbo prvega odstavka 337. člena ZPP ne sme upoštevati, četudi je o tem izpovedala na naroku. Izpovedba pravdne stranke namreč ne more nadomestiti pomanjkljive trditvene podlage.

25. Pritožbeno ni izpodbijana ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bilo toženki do 10. 6. 2024 že dvakrat ponujeno primerno stanovanje in je bila pozvana k sklenitvi najemne pogodbe, kar pa je obakrat zavrnila. Toženka v pritožbi navaja, da sodišče ni upoštevalo razlogov na strani toženke za zavrnitev ponujenih neprofitnih stanovanj oziroma da je dejansko stanje v zvezi s tem napačno in nepopolno ugotovilo, kar pa ne drži. Sodišče prve stopnje utemeljeno ni sledilo toženki, da ji primerno stanovanje še ni bilo ponujeno. Pravilno je dokazno ocenilo izpovedbo toženke, sicer skladno z njenimi trditvami, in sicer da je v tem delu izpovedbo prilagodila, da bi v postopku uspela, saj je njena izpovedba v tem delu v nasprotju z dopisom Občine Žalec z dne 10. 6. 2024, da ji je bilo, potem ko se je prijavila na razpis za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem z dne 28. 4. 2022 in bila s sklepom z dne 9. 8. 2022 razvrščena na prednostno listo, do 10. 6. 2024 že dvakrat ponujeno primerno stanovanje in je bila pozvana k sklenitvi najemne pogodbe, kar pa je obakrat zavrnila. Pritožbena graja, da ne drži ocena sodišča, da je njena izpovedba v tem delu neverodostojna, zato ni utemeljena. Sodišče prve stopnje je pravilno dokazno ocenilo izvedene dokaze, zato ni na mestu očitek, da bi moralo skladno z 8. členom ZPP ob pravilni dokazni oceni ugotoviti, da dejansko ni bilo vsako ponujeno neprofitno stanovanje primerno za toženko. Utemeljeno je, glede na njene trditve, da potrebuje stanovanje, v katerem se bo lahko ogrevala na drva in da bo blizu zdravnika, saj nima prevoza, sodišče zaključilo, da glede na obstoječo situacijo toženka ni v položaju, ko bi lahko odklonila s strani občine ponujena primerna stanovanja (s subvencionirano najemnino) oziroma, če že tako ravna, mora sama nositi posledice takšnih svojih ravnanj. Pritožbeno sodišče glede na dejansko stanje, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, sprejema kot pravilno tudi oceno sodišča prve stopnje, da je toženka kljub svoji socialni in zdravstveni stiski imela dovolj časa in tudi možnosti, da bi si stanovanjski problem uredila. Toženkinega nasprotnega stališča, da iz dokazov v spisu izhaja, da je bila ves čas aktivna v iskanju stanovanja, ni moč presoditi, saj toženka ne konkretizira, iz katerih dokazov to izhaja. Odločitev sodišča, da mora toženka v roku 15 dni izprazniti sporno nepremičnino in se iz nje izseliti, glede na obrazložitev sodišča prve stopnje in zgoraj obrazloženo ne predstavlja nedopustnega posega v toženkino pravico do spoštovanja doma. Sodišče prve stopnje je opravilo ustrezno tehtanje toženkine pravice do spoštovanja doma s pravico tožnice do lastnine in razpolaganja z njo in pravilno ocenilo, da bi v primeru, da bi tožbeni zahtevek zavrnilo zgolj iz razloga, da ne bo poseženo v toženkino pravico do spoštovanja doma, šlo za pretiran poseg v prav tako ustavno zaščiteno pravico tožnice do lastnine in razpolaganja z njo, saj bi tožnici tako ostala le gola lastninska pravica, ko toženke, ki uporablja njeno nepremičnino brez pravne podlage in za to tudi ne plačuje niti uporabnine niti stroškov, ne bi mogla izseliti. Sodišče prve stopnje je zato pravilno zaključilo, da je poseg v toženkino pravico do doma v obravnavanih okoliščinah sorazmeren ukrep. Očitki, da so toženki z izpodbijano sodbo kršene človekove pravice, ki jih zagotavlja Ustava RS v prvem odstavku 36. člena kot tudi Konvencija o človekovih pravicah in temeljnih svoboščinah v 8. členu, tako niso utemeljeni.

26. Oceno, da je toženka imela dovolj časa, da bi si lahko poiskala ustrezno stanovanje, je sodišče prve stopnje utemeljeno oprlo na ugotovitev, da je bila že od poteka Aneksa št. 7 (30. 9. 2019) seznanjena, da se bo morala izseliti iz stanovanja, in da je bila s tem seznanjena tudi s prejemom predmetne tožbe, pri čemer je utemeljeno upoštevalo tudi to, da se je rok za izselitev v tem času (dejansko) podaljšal tudi zaradi okoliščin epidemije v zvezi s COVID-19. Pravilno je sklepanje prvostopenjskega sodišča, da bi toženka problem imela že rešen, če bi sprejela katerega od obeh že ponujenih primernih stanovanj s subvencionirano najemnino. Zato je pravilno zavrnilo navedbe toženke, da je, upoštevaje vse osebne okoliščine na strani toženke, 15-dnevni rok za izselitev prekratek in da bi moral znašati 60 dni. Pritožnica z enakimi navedbami v pritožbi kot v postopku ne more izpodbiti pravilnosti te odločitve. Analogna uporaba 112. člena SZ-1 ne pride v poštev, saj velja za primer odpovedi najemnega razmerja. Glede na zgoraj obrazloženo ne drži, da v roku enega leta, kolikor je preteklo od vložitve tožbe do izdaje sodbe, ni bilo realno pričakovati, da bi toženka našla ustrezno stanovanje oziroma da bi ji bilo ustrezno neprofitno stanovanje ponujeno v najem. Kot že rečeno, je bilo toženki slednje že ponujeno in to dvakrat, a je obakrat ponudbo, kot izhaja iz ugotovitev izpodbijane sodbe, neutemeljeno zavrnila.

27. Ne drži, da so pravdni stroški odmerjeni v previsokem znesku. Tožnica je strošek sodne takse priglasila že v sami tožbi, zato ga je sodišče utemeljeno priznalo. Pritožbeno sodišče pa se strinja s toženko, da je napačna odločitev sodišča, da mora stroške plačati v roku 8 dni, saj v skladu z drugim odstavkom 313. člena ZPP, ki ga je potrebno uporabiti v obravnavani zadevi, znaša rok za izpolnitev dajatve, torej tudi pravdnih stroškov, 15 dni. Pritožbeno sodišče je zato v tem delu pritožbi ugodilo in ob pravilni uporabi navedene zakonske določbe odločitev o plačilu pravdnih stroškov spremenilo tako, da znaša rok za plačilo le-teh 15 dni.

28. Po obrazloženem je pritožbeno sodišče delno ugodilo pritožbi in odločitev o pravdnih stroških v II. točki izreka delno spremenilo, kot je obrazloženo v prejšnji točki, sicer pa je pritožbo zavrnilo in v še izpodbijanih in nespremenjenih delih potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Glede preostalega dela namreč niso podani niti uveljavljeni pritožbeni razlogi ni tisti, na katere pazi po uradni dolžnosti (353. člen v zvezi z drugim odstavkom 350. člena ZPP).

29. Toženka s pritožbo zoper odločitev o glavni stvari ni uspela. Uspela je le v sorazmerno majhnem delu zoper odločitev o stroških postopka, zato je pritožbeno sodišče odločilo, da mora sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP).

V 95. členu SZ-1 je določeno, da mora najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače. V 111. členu SZ-1 pa je v prvem odstavku določeno, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Skladno z drugim odstavkom tega člena lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja.

Glej komentar 58. člena OZ v Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba 2003.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 95, 111

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 51, 615

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 92

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.