VSL Sklep I Ip 228/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-03-19

Tjaša Potparić Janežič (preds.), Urška Jordan (poroč.), Elizabeta Žgajnar

sklep o izročitvi nepremičnine kupcu - izpraznitev nepremičnin - najemno razmerje - nedopustna stranska intervencija - ugovor tretjega

Priglasitev stranske intervencije kljub morebitnemu izkazanemu pravnemu interesu, v izvršilnem postopku glede na ustaljeno sodno prakso, ni možna. Tretje osebe v izvršilnem postopku lahko svoje pravice oziroma pravne koristi uresničujejo kot udeleženci v okviru procesnih položajev, ki jih izrecno opredeljuje ZIZ (npr. predkupni upravičenec, hipotekarni dolžnik, tretji itd.).

Po določbi drugega odstavka 192. člena ZIZ je sodišče dolžno pri odločitvi, da se prodana nepremičnina izroči kupcu in se po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi nanj vpiše lastninska pravica ter se brišejo pravice in bremena, za katere je bilo to določeno v sklepu o izročitvi, odločiti tudi, kdaj je dolžnik dolžan izprazniti nepremičnino in jo prazno oseb in stvari izročiti kupcu. Takšen sklep predstavlja izvršilni naslov zoper dolžnika, ne pa tudi zoper tretje osebe (najemniki), ki stanovanje uporabljajo na podlagi veljavne najemne pogodbe. Morebitne tretje osebe, ki živijo v prodani nepremičnini oziroma stanovanju lahko v morebitnem kasnejšem izvršilnem postopku na izročitev nepremičnine uveljavljajo ugovore tretjih oseb. Samo najemno razmerje s prodajo nepremičnine ne preneha. Kupec vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma zakupodajalca. Če je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice oziroma zemljiškega dolga na nepremičnini, lahko kupec ne glede na zakonske in pogodbene roke odpove pogodbo o najemu ali zakupu z odpovednim rokom enega meseca. Kupec tako vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika in je na njem, ali bo odpovedal najemno pogodbo. Zato konkretno zatrjevano sklenjeno najemno razmerje ni breme, o katerem bi moralo sodišče prve stopnje odločiti s sklepom o izročitvi nepremičnine. Dolžnikova obveznost je, da mora nepremičnino izprazniti svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku, samo najemno razmerje pa s prodajo nepremičnine ni ugasnilo in ni prenehalo, kupec pa vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca. Zato je nadaljevanje najemnega razmerja stvar dogovora med kupcem kot novim lastnikom in najemnico.

I. Pritožba se zavrne in se sklep z dne 9. 12. 2024 potrdi.

A. A. sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

II. Pritožba se zavrne in se sklep z dne 4. 7. 2024 v izpodbijani točki 4 potrdi.

A. A. sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

O pritožbi zoper sklep z dne 9. 12. 2024:

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje predlog A. A. za dopustitev stranske intervencije v izvršilnem postopku zavrnilo.

2. Zoper sklep vlaga pritožbo A. A. po svojem pooblaščencu in navaja, da mora sodišče njeno vlogo obravnavati po vsebini v skladu z določbami ZIZ in zato naziv vloge ni pomemben, temveč je pomembna njena vsebina oziroma navedbe v vlogi. Sodišče se ni opredelilo do pravno relevantnih navedb A. A. v svoji vlogi, da dolžnik B. A. nima nobene pravice, da A. A. iz nepremičnine izseli in nepremičnino izprazni. A. A. nepremičnino uporablja na podlagi veljavne najemne pogodbe z dne 8. 11. 2013 in aneksa z dne 30. 11. 2018. Zato ima močnejši pravni naslov za uporabo in za zasedanje nepremičnine kot kdorkoli drug. Na navedenem naslovu ima A. A. že od 17. 11. 1965 prijavljeno stalno prebivališče, kar dokazuje s potrdilom o stalnem prebivališču. Od takrat dalje navedeno nepremičnino tudi uporablja, o čemer bo lahko izpovedala. Ker se sodišče ni opredelilo do pravno relevantnih trditev A. A. v vlogi, je podana bistvena kršitev pravil postopka in sprejeta protispisna odločitev. Priglasi stroške pritožbenega postopka.

3. Upniki niso podali odgovora na pritožbo.

5. Pritožbeno sodišče je oba sklepa preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP, Uradni list RS, št. 26/99 s spremembami) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ, Uradni list RS, št. 51/98 s spremembami).

6. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog A. A. za dopustitev stranske intervencije v izvršilnem postopku vodilnega spisa s pristopnimi spisi in pri tem navedlo, da priglasitev stranske intervencije, ki jo predvideva 199. člen ZPP, v izvršilnem postopku ni možna. Tretji kot udeleženci lahko v skladu s 5. točko 16. člena ZIZ svoje pravice ali pravne koristi uresničujejo oziroma varujejo v izvršilnem postopku le kot udeleženci v okviru procesnih položajev in možnosti, kot jih opredeljuje ZIZ. Ker pa ZIZ stranske intervencije ne določa oziroma jo ne ureja, je predlog A. A. zavrnilo. Takšnemu stališču v celoti pritrjuje tudi pritožbeno sodišče in pri tem še dodatno navaja.

7. Priglasitev stranske intervencije, kot jo predvideva 199. člen ZPP, kljub morebitnem izkazanem pravnem interesu, v izvršilnem postopku glede na ustaljeno sodno prakso

, ni možna. Tretje osebe v izvršilnem postopku lahko svoje pravice oziroma pravne koristi uresničujejo kot udeleženci v okviru procesnih položajev, ki jih izrecno opredeljuje ZIZ (npr. predkupni upravičenec, hipotekarni dolžnik, tretji itd.).

8. A. A. je po svojem pooblaščencu v pritožbi zoper sklep z dne 4. 7. 2024 priglasila vstop v izvršilno zadevo, sodišče prve stopnje pa je v skladu z napotki Višjega sodišča v Ljubljani I Ip 1156/2024 z dne 18. 11. 2024 obravnavalo vlogo po vsebini in po naslovu, torej tako, kot je bilo predlagano v sami vlogi. Pritožnica sicer utemeljeno uveljavlja, da ni pomemben naslov vloge, temveč, kaj stranka hoče z vlogo doseči in zato napačno poimenovanje vloge stranki ne more škoditi. Ker je A. A. v svoji vlogi izrecno predlagala vstop v izvršilne postopke kot stranska intervenientka, je sodišče prve stopnje vlogo z izpodbijanim sklepom z že navedenimi razlogi pravilno zavrnilo.

9. Po povedanem je odločitev sodišča prve stopnje pravilna in zakonita, pritožba A. A. pa neutemeljena (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

10. Pritožnica v pritožbenem postopku ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka na podlagi določbe 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

11. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje v točki 1 nepremičnino ID znak X 1, ki je v lasti dolžnika B. A. do 1/2, izročilo kupcu C. d.o.o. V točkah 2 in 3 je odločilo, da se bo po pravnomočnosti sklepa pri tej nepremičnini vpisala lastninska pravica na kupca in v zemljiški knjigi brisale vse vpisane omejitve. Z izpodbijano 4. točko izreka pa je dolžniku naložilo, da je dolžan v roku 60 dni od pravnomočnosti sklepa izprazniti nepremičnino ter jo izročiti kupcu.

12. A. A. vlaga pritožbo zoper 4. točko sklepa in poudarja, da v tem stanovanju, ki je bilo prodano, živi kot najemnica in ima z dolžnikom B. A. sklenjeno najemno pogodbo z dne 8. 11. 2013 in aneksa z dne 30. 11. 2018, vse najemnine pa je plačala v skupni višini 33.300,00 EUR dne 12. 10. 2018 in 27. 11. 2018, s čimer je poravnala celotno obveznost plačila najemnin do smrti. Te najemnine je plačala stečajni upraviteljici D. D., kar dokazuje s potrdilom o plačilih in aneksom ter predlaga svoje zaslišanje. Meni, da zato sodišče dolžniku ne more naložiti obveznosti izpraznitve nepremičnine. Priglasi stroške pritožbenega postopka.

13. Upnik E. d.o.o. je predlagal zavrnitev pritožbe.

15. Po določbi drugega odstavka 192. člena ZIZ je sodišče dolžno pri odločitvi, da se prodana nepremičnina izroči kupcu in se po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi nanj vpiše lastninska pravica ter se brišejo pravice in bremena, za katere je bilo to določeno v sklepu o izročitvi, odločiti tudi, kdaj je dolžnik dolžan izprazniti nepremičnino in jo prazno oseb in stvari izročiti kupcu. Takšen sklep predstavlja izvršilni naslov zoper dolžnika, ne pa tudi zoper tretje osebe (najemniki), ki stanovanje uporabljajo na podlagi veljavne najemne pogodbe. Morebitne tretje osebe, ki živijo v prodani nepremičnini oziroma stanovanju lahko v morebitnem kasnejšem izvršilnem postopku na izročitev nepremičnine uveljavljajo ugovore tretjih oseb

. Samo najemno razmerje s prodajo nepremičnine ne preneha, saj ZIZ v 175. členu izrecno določa, da najemno ali zakupno razmerje ne preneha s prodajo stvari, ki je predmet najema ali zakupa. Kupec vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma zakupodajalca. Če je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice oziroma zemljiškega dolga na nepremičnini, lahko kupec ne glede na zakonske in pogodbene roke odpove pogodbo o najemu ali zakupu z odpovednim rokom enega meseca. Kupec tako vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika in je na njem, ali bo odpovedal najemno pogodbo. Zato konkretno zatrjevano sklenjeno najemno razmerje med dolžnikom in A. A. ni breme, o katerem bi moralo sodišče prve stopnje odločiti s sklepom o izročitvi nepremičnine. Dolžnikova obveznost je, da mora nepremičnino izprazniti svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku, samo najemno razmerje pa s prodajo nepremičnine ni ugasnilo in ni prenehalo, kupec pa vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca. Zato je nadaljevanje najemnega razmerja stvar dogovora med kupcem kot novim lastnikom in najemnico.

16. Sicer pa je A. A. že vložila ugovor tretjega, ki ga je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 10. 1. 2023 zavrnilo, pritožba tretje zoper sklep z dne 10. 1. 2023 pa je bila pravnomočno zavržena kot prepozna s sklepom z dne 13. 3. 2023. Enako je tretja vložila ugovor dne 12. 9. 2024, o tem ugovoru pa bo v nadaljevanju še odločilo sodišče prve stopnje.

17. Po povedanem je odločitev sodišča prve stopnje pravilna in zakonita, sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani 4. točki izreka pa pravilen in zakonit (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

18. Tretja v pritožbenem postopku ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka na podlagi določbe 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

Kot jo citira že sodišče prve stopnje VSL I Ip 2832/2010, II Ip 5865/2013, II Ip 1921/2019.

Primerjaj VSL II Ip 1728/2016 z dne 25. 5. 2016 in VSL I Ip 1696/2016 z dne 25. 5. 2016.

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ  - člen 64, 175, 192, 192/2

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 199

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.