VSL Sklep Cst 59/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-03-05

mag. Valerija Jelen Kosi (preds.), Maja Jurak (poroč.), Lidija Leskošek

prodaja premoženja stečajnega dolžnika - ocena vrednosti premoženja - javna dražba

Upnik trdi, da potencialni kupci zaradi nepreverjenih navedb solastnice niso pristopili k sodelovanju na javni dražbi, vendar pa ne izkaže, da bi za nakup dejansko obstajali drugi zainteresirani kupci, ki bi jih dopis solastnice odvrnil od nakupa. Dvoma v spoštovanje načela zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov zato ni uspel vzpostaviti.

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je dne 9. 12. 2024 izdalo sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 6. 12. 2024, katere predmet je prodaja nepremičnin: parcela št. 001 do ½ ter parcela št. 002 do ½ za ceno v višini 308.500 EUR. Upraviteljica je podala sodišču predlog za soglasje k sklenitvi navedene prodajne pogodbe, ki ji je priložila besedilo pogodbe in zapisnik javne dražbe. Na podlagi navedenih listin je sodišče ugotovilo, da je bila javna dražba izvedena v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji z dne 16. 7. 2024, da je upraviteljica prodajno pogodbo sklenila z dražiteljem, ki je na dražbi uspel ter da je vsebina prodajne pogodbe, ki jo je sklenila upraviteljica, v skladu s 337. do 343. členom Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), zaradi česar je dalo soglasje k njeni sklenitvi.

2. Sodišče prve stopnje je s sedaj izpodbijanim sklepom sklenilo, da se zavrne ugovor upnika A., d. o. o., z dne 23. 12. 2024, zoper sklep o soglasju k prodajni pogodbi z dne 9. 12. 2024. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da je bil na dražbi samo en kupec, zato je bila nepremičnina prodana po izklicni ceni, ki je bila določena v višini ocenjene tržne vrednosti polovičnega deleža nepremičnin. Upnikov ugovor je zavrnilo, saj meri kvečjemu na zaključek, da je bila dosežena cena previsoka, s čimer ne more uspešno utemeljiti trditve, da naj bi bilo pri prodaji kršeno načelo zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov.

3. Zoper navedeni sklep je vložil upnik A., d. o. o. (nadalje: upnik) pravočasno pritožbo. V pritožbi navaja, da je solastnica prodajanih nepremičnin, B. B., potencialne kupce pred izvedbo javne dražbe obvestila o stanju prodajanih nepremičnin, ki se bistveno razlikuje od stanja, kot izhaja iz cenitvenega poročila. Solastnica je v dopisu sodišču z dne 22. 11. 2024 navedla, da naj bi se pojavile težave s temelji in nosilno konstrukcijo, z zamakanjem v notranjosti stavbe ter s stanjem balkonov, kar je dokazovala s priloženimi fotografijami. Stečajna upraviteljica se na pisanje B. B. ni odzvala, zato je s svojo pasivnostjo vzbudila utemeljen dvom o lastnostih prodajanih nepremičnin. Potencialni kupci zaradi nepreverjenih navedb solastnice niso pristopili k sodelovanju na javni dražbi, kar bi pripomoglo k višji kupnini. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da ugovoru ugodi in zavrne soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 6. 12. 2024. Podrejeno predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

4. Stečajna upraviteljica je vložila odgovor na pritožbo. Ne strinja se z upnikom, da bi morala razpravljati o navedbah B. B., po katerih naj bi bilo stanje prodajane nepremičnine slabše kot izhaja iz cenitvenega poročila. Pritožnik niti ni navedel, da bi sploh zaznal druge potencialne kupce oziroma da bi zaznal konkretne zadržke potencialnih kupcev. Za svoje navedbe ni predložil nobenih dokazil. Upnik se ni pritožil zoper izbiro kupca, zoper način draženja ali katerokoli drugo pravno relevantno dejstvo. Iz navedenih razlogov predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

6. ZFPPIPP ureja postopek prodaje premoženja stečajnega dolžnika tako, da mora upravitelj za vsako premoženje, ki sestavlja stečajno maso, dobiti oceno vrednosti tega premoženja zaradi prodaje (prvi odstavek 327. člena ZFPPIPP). Oceno vrednosti premoženja mora izdelati pooblaščeni ocenjevalec za tisto vrsto premoženja, ki je predmet ocene, če ni v zakonu za posamezen primer drugače določeno (drugi odstavek 327. člena ZFPPIPP). Ocena vrednosti premoženja mora biti izdelana na podlagi tržne vrednosti in likvidacijske vrednosti v skladu s standardi ocenjevanja vrednosti, določeni z zakonom, ki ureja revidiranje (tretji odstavek 327. člena ZFPPIPP). Upniki lahko s pritožbo proti sklepu o prodaji izpodbijajo izklicno ceno pri javni dražbi ali izhodiščno ceno pri zavezujočem zbiranju ponudb (drugi odstavek 331. člena ZFPPIPP).

7. V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje s sklepom o prodaji – prvi z dne 15. 7. 2024 o prodaji nepremičnine parcela št. 001 do ½, ki v naravi predstavlja parcelo, na kateri stoji stanovanjska stavba ter parcela št. 002 do ½, ki predstavlja pripadajoče zemljišče, odločilo tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene ter da se izklicna cena določi v višini 308.500 EUR. Sodišče je izklicno ceno določilo na podlagi ocene vrednosti, ki je izhajala iz Poročila o oceni vrednosti pravic na nepremičninah za stanovanjsko stavbo s pripadajočim zemljiščem, ki ga je junija 2024 izdelala sodna cenilka gradbene stroke (nadalje: cenitveno poročilo). Iz cenitvenega poročila izhaja ocena tržne vrednosti solastniškega deleža na navedenih nepremičninah v višini 308.777,88 EUR. Sklep o prodaji – prvi z dne 16. 7. 2024 je postal pravnomočen dne 21. 10. 2024.

8. Javne dražbe dne 3. 12. 2024 se je udeležil kupec, ki je ponudil izklicno ceno v višini ocenjene tržne vrednosti prodajanega solastniškega deleža nepremičnin. Iz prakse izhaja, da pri prvi prodaji na javni dražbi za nakup solastniškega deleža zasedenih nepremičnin običajno ni velikega interesa, običajno tudi ni mogoče doseči prodaje po ocenjeni tržni vrednosti le-tega. Iz navedenih razlogov je treba pritrditi stečajni upraviteljici, da je šlo za uspešen potek prodaje.

9. Upnik v pritožbi zgolj pavšalno navaja, da bi lahko bili pogoji prodaje v okoliščinah konkretnega primera boljši. Trdi, da potencialni kupci zaradi nepreverjenih navedb solastnice niso pristopili k sodelovanju na javni dražbi, vendar pa ne izkaže, da bi za nakup solastniškega deleža zasedene nepremičnine na prvi javni dražbi, z izklicno ceno v višini ocenjene tržne vrednosti prodajanega solastniškega deleža, dejansko obstajali drugi zainteresirani kupci, ki bi jih dopis solastnice odvrnil od nakupa. S sklicevanjem na morebitne kupce pritožnik dvoma v to, da je bilo v postopku prodaje spoštovano načelo zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov (47. člen ZFPPIPP), ni uspel vzpostaviti.

10. Uveljavljeni pritožbeni razlog ni utemeljen. Izpodbijani sklep je uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP  - člen 47, 327, 327/1, 327/2, 327/3, 331, 331/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.