VSL Sodba II Cpg 163/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-05-12

najemna pogodba za poslovni prostor - pisna oblika - ustna sprememba pogodbe - teorija realizacije

Obvezna pisna oblika za najemno pogodbo za poslovni prostor se zahteva tudi za morebitne spremembe pogodbe. Ustni dogovor o zvišanju najemnine zato načeloma ni veljaven. Teorija realizacije v okoliščinah konkretnega primera ni uporabljiva, saj zgolj na podlagi dejstva, da je toženka plačala en račun z višjo najemnino, ni mogoče zaključiti, da sta stranki v celoti ali pretežnem delu izpolnili pogodbene obveznosti na podlagi ustno spremenjene pogodbe. To bi nemara bilo mogoče, če bi stranki oziroma toženka dlje časa spoštovali drugačen usten dogovor.

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v tretji alineji I. točke izreka delno spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek v delu, da je toženka dolžna tožnici plačati 144,23 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 3. 2022 dalje do plačila.

II. V preostalem izpodbijanem, a nespremenjenem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki naložilo, da tožnici plača 2.107,31 EUR z zahtevanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Toženki je naložilo povračilo pravdnih stroškov tožnice v višini 739,98 EUR (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP in višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oziroma podrejeno, da sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

5. Obravnavana zadeva predstavlja gospodarski spor majhne vrednosti, saj vrednost spornega predmeta ne presega 4.000,00 EUR (495. člen ZPP). O pritožbi je zato odločila sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP). Višje sodišče je v sporu majhne vrednosti vezano na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožnica je s tožbo zahtevala plačilo najemnine za lokal na naslovu A., ... in sicer za december 2021 v znesku 961,54 EUR in februar 2022 v znesku 1.105,77 EUR. Iz prvostopenjske sodbe izhaja naslednje dejansko stanje, na katerega je višje sodišče vezano:

- toženka je bila od 16. 10. 2015 najemnica lokala na naslovu A, ...;

- tožnica je novembra 2021 postala lastnica navedene nepremičnine, ko jo je kupila od prejšnje lastnice B. d. o. o.;

- stranki sta se dogovorili, da najemno razmerje preneha s koncem februarja 2022 in toženka je lokal takrat tudi izpraznila;

- toženka je plačala računa za november 2021 v znesku 961,54 EUR in januar 2022 v znesku 1.105,77 EUR.

7. Med strankama je bilo sporno ali je prišlo do veljavnega ustnega dogovora o spremembi najemne pogodbe (povišanju najemnine) za januar in februar 2022. Sodišče prve stopnje je presodilo, da sta se stranki navkljub zakonski zahtevi po pisni obliki spremembe najemne pogodbe veljavno ustno dogovorili o zvišanju najemnine. Toženka je namreč plačala račun za januar 2022 v višjem znesku, zaradi česar je sodišče prve stopnje potrdilo obstoj ustnega dogovora o spremembi najemnine. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi ugovor toženke, da se računa lahko poplačata iz varščine, ker toženka ni dokazala, da bi plačala varščino tožnici. Sodišče prve stopnje je poleg dveh najemnin toženki naložilo še plačilo 40,00 EUR za stroške izterjave v skladu z Zakonom o preprečevanju zamud pri plačilih (ZPreZP-1).

8. Pravno podlago za odločitev v sporu predstavlja drugi odstavek 12. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP (ki se še vedno uporablja za najemne pogodbe, sklenjene pred 21. 6. 2021). Ta določa, da mora biti najemna pogodba za poslovni prostor sklenjena v pisni obliki. Pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki ni veljavna. Nadalje je relevantna tudi določba 58. člena Obligacijskega zakonika - OZ (teorija realizacije), ki določa, da je veljavna pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega.

9. Sodišče prve stopnje je pravilno navedlo določbo drugega odstavka 12. člena ZPSPP in pojasnilo, da se pisna oblika zahteva tudi za morebitne kasnejše spremembe najemne pogodbe za poslovni prostor. Vendar je nato zmotno uporabilo materialno pravo, ko je na podlagi 58. člena OZ zaključilo, da je zaradi enkratnega plačila višje najemnine (za januar 2022) prišlo do veljavne ustne spremembe najemne pogodbe za naprej. Določba 12. člena ZPSPP je namreč jasna. Zahteva se pisna oblika tako za sklenitev pogodbe kot njene kasnejše spremembe. Odstopanja od kogentne določbe, vključno s teorijo realizacije, ne dopuščajo široke razlage ali uporabe. V obravnavnem primeru po presoji višjega sodišča ugotovljena dejstva: - da je prišlo do spremembe lastništva lokala v novembru 2021, - da je tožnica izdala vsega skupaj 4 račune za najemnino (od tega le 2 z višjo najemnino) in - da je toženka plačala en račun z nižjo in en račun z višjo najemnino, ne zadostujejo za sklep, da je na podlagi teorije realizacije prišlo do veljavne ustne spremembe najemne pogodbe. Takšen zaključek bi bil nemara utemeljen v primeru, če bi toženka dlje časa plačevala višjo najemnino, kot je bila določena v pogodbi.

Zakon namreč govori o konvalidaciji pogodbe, ki ni bila sklenjena v predpisani obliki, če sta stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili pogodbene obveznosti. Položaj konkretnega spora, da je toženka plačala le en račun z višjo najemnino (čeprav ni pojasnila razlogov zakaj), pa ne omogoča zaključka, da je prišlo do veljavne ustne spremembe najemne pogodbe tudi za preostalo obdobje oziroma zadnji mesec. Enkratno plačilo v znesku, ki odstopa od pisno dogovorjene najemnine, namreč ne more predstavljati celotne ali pretežne izpolnitve ustno dogovorjene obveznosti v smislu 58. člena OZ. Tožbeni zahtevek na plačilo najemnine za februar 2022 je iz teh razlogov neutemeljen za 144,23 EUR, kar predstavlja presežek nad pogodbeno dogovorjeno najemnino 961,54 EUR. Višje sodišče je zato I. točko izreka izpodbijane sodbe ustrezno spremenilo, tako da je tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (peta alineja 358. člena ZPP).

10. Toženka v pritožbi tudi pravilno očita zmotno uporabo materialnega prava glede varščine, s katero je toženka želela pobotati preostali dolg. Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da najemna pogodba določa možnost, da se varščina lahko upošteva namesto neplačane najemnine. Nato pa je presodilo, da toženka ni izkazala, da bi varščino plačala tožnici in njen ugovor zavrnilo. Takšen zaključek je nasproten 31. členu ZPSPP, ki določa, da najem ne preneha s spremembo lastništva poslovnega prostora. V takem primeru stopi nov pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca. Smiselno enako določa tudi 610. člen OZ. S spremembo lastništva je tožnica vstopila v položaj prejšnje lastnice in najemodajalke (B. d. o. o.). Če je toženka varščino že poravnala prejšnji najemodajalki, s spremembo lastništva ni oživela njena obveznost po plačilu varščine na način, da bi jo morala plačati tudi novi lastnici. Nov lastnik namreč vstopi v položaj prejšnjega najemodajalca v celoti, kar pomeni, da če je najemnik poravnal pogodbeno obveznost plačila varščine enkrat, je ni dolžan plačati tudi vsakokratnemu novemu pridobitelju. Prenos varščine je stvar med novim in prejšnjim lastnikom.

11. Vendar navkljub utemeljenosti pritožbenega očitka, toženka zase ne more doseči ugodnejše odločitve. Ugovor toženke na prvi stopnji, da so njene obveznosti pokrite s plačano varščino, je bil namreč nesubstanciran. Toženka je v prvi pripravljalni vlogi zgolj navedla, da je obveznost delno plačala s plačilom, delno pa z varščino (brez navedbe zneska varščine, ki jo smiselno uveljavlja v pobot). V naslednji vlogi pa je trdila, da je obveznost najemnine po najemni pogodbi s prejšnjim lastnikom (B. d. o. o.) delno poravnala, delno pa je najemnino pokrila z varščino. Tako sploh ni mogoče ugotoviti, kakšen znesek varščine je še ostal neizkoriščen, če je toženka že s prejšnjo lastnico poravnala del neplačanih najemnin z varščino. Ker v pobot uveljavljene varščine ni mogoče ugotoviti, saj toženka konkretnega zneska, ki ga je uveljavila sploh ni navedla in ni jasno koliko varščine je še sploh ostalo po ureditvi razmerij s prejšnjo najemodajalko, je njen ugovor v tem delu potrebno zavrniti. Odločitev sodišča prve stopnje v tem delu je zato pravilna, čeprav iz drugih razlogov.

12. Čeprav je toženka s pritožbo delno uspela, je višje sodišče pustilo odločitev sodišča prve stopnje glede povračila pravdnih stroškov v veljavi. Toženka je v postopku uspela le s 6,84%, kar predstavlja zanemarljivo majhen del. Na podlagi tretjega odstavka 154. člena ZPP je zato višje sodišče odločilo, da ostane v veljavi II. točka izreka izpodbijane sodbe, po kateri mora toženka povrniti tožnici pravdne stroške v višini 739,98 EUR.

13. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je višje sodišče izpodbijano sodbo delno spremenilo, kot izhaja iz izreka te sodbe (peta alineja 358. člena ZPP). V preostalem delu je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je izostala, ker jih toženka ni priglasila (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP).

Npr. v zadevi VSL II Cp 4608/2008, se je npr. ustno dogovorjen podnajem, ki je bil v nasprotju s pisno pogodbo, izvajal več kot 10 let. Tudi v zadevi VSL II Cpg 495/2022 najemodajalka ni izdajala računov med epidemijo COVID-19 6 mesecev.

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 12, 12/2

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 58

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.