VSL Sodba II Cp 399/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-01-20

izterjava sredstev za rezervni sklad - aktivna legitimacija upravnika - stanovanjsko poslovna stavba - prispevek etažnega lastnika - obvezen prispevek etažnega lastnika v rezervni sklad - višina prispevka v rezervni sklad - vplačila v rezervni sklad - posel rednega upravljanja - vzdrževanje stavbe - načrt vzdrževanja - popravila in stroški vzdrževanja - potrebna večina za sprejem sklepa - potrebna večina etažnih lastnikov - uporaba materialnega prava

Ni mogoče slediti tožencu, da je dvig prispevka v rezervni sklad mogoče dogovoriti le s pogodbo o medsebojnih razmerjih in da je za to potrebno 100 % soglasje oziroma soglasje vseh etažnih lastnikov. Tako stališče bi bilo glede na zgoraj pojasnjeni osnovni namen rezervnega sklada prestrogo in ni razloga, da se ne bi upoštevala na drugačen način izražena volja etažnih lastnikov, če je bila dosežena zahtevana večina soglasij. Ob tem je že sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da za presojo večine oziroma kvoruma pri odločanju ni bistvena samo oblika, temveč predvsem, katero od vsebin to odločanje zajema.

I. Pritožba prvega toženca A. A. se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v II. in III. točki izreka v razmerju do njega potrdi.

II. Prvi toženec in tožnica sama nosita vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zaradi delnega umika tožbenega zahtevka postopek ustavilo za dne 18. 10. 2022 plačanih 135,85 EUR (I. točka izreka). Razsodilo je, da sta toženca dolžna tožnici v roku 8 dni na transakcijski račun rezervnega sklada SI56 ... plačati znesek 209,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 345,18 EUR od dne 10. 10. 2022 do 18. 10. 2022 in od zneska 209,33 EUR od dne 18. 10. 2022 (II. točka izreka). Odločilo je še, da sta toženca dolžna tožnici v roku 15 dni povrniti izvršilne in pravdne stroške v višini 466,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pravočasno pritožuje prvi toženec A. A. zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in zmotne uporabe materialnega prava.

Navaja, da tožnica v dopolnitvi tožbe ni zahtevala plačila na poseben račun rezervnega sklada, zato nima aktivne legitimacije. Sodišče je kar samo oblikovalo izrek sodbe drugače, kot je bil postavljen tožbeni zahtevek. Pomanjkanja aktivne legitimacije sodišče ne more sanirati oziroma popravljati na tak način, temveč mora odločiti o zahtevku, kot ga je postavila tožnica. S tem je napačno uporabilo 310. člen ZPP, podredno pa tudi prekoračilo tožbeni zahtevek. Ker glede na postavljeni zahtevek tožnica nima aktivne legitimacije, je sodba obremenjena z bistvenimi kršitvami določb postopka iz 6., 11. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je odločitev oprlo na nedovoljena razpolaganja strank, postopka se je udeleževal nekdo, ki ne more biti pravdna stranka, sodba pa ima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, izrek nasprotuje razlogom, razlogi o odločilnih dejstvih pa so nejasni in med seboj v nasprotju.

Sodišče je tudi napačno uporabilo materialno pravo pri presoji utemeljenosti zahtevka iz naslova povišanja prispevka za rezervni sklad. Nepravilno je vleklo vzporednice s Stanovanjskim zakonom (v nadaljevanju SZ-1), ki v tej zadevi ne pride v poštev, in določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) nepravilno tolmačilo na način, kot to določa SZ-1. Sodišče je prezrlo drugo alinejo prvega odstavka 116. člena SPZ, ki za oblikovanje rezervnega sklada mimo zakonskega minimuma iz tretjega odstavka 119. člena SPZ predvideva sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih. Odmik od zakonske ureditve pomeni omejitev lastninske pravice, zato se morajo s tem strinjati vsi etažni lastniki, po vsebini pa gre za posel, ki presega redno upravljanje. Ne drži stališče sodišča, da bi nasprotna razlaga etažne lastnike postavila v brezizhodno situacijo, saj nadomestitev soglasja za odmik od zakonske ureditve etažni lastniki lahko zahtevajo od sodišča v nepravdnem postopku.

Sodišče je prezrlo pomembno razliko med SPZ in SZ-1. V stanovanjskih stavbah so lastniki ekonomsko enakovrednejši; ni pomembnih razlik v deležih, etažne lastnike pred upravnikom varujejo inšpekcijske službe in prekrškovne sankcije. To pa ne velja za poslovno stanovanjske stavbe, kjer ima običajno večino ekonomsko močnejši poslovni subjekt, etažni lastniki pa ne uživajo inšpekcijskega in prekrškovnega varstva. Ravno zato 116. člen SPZ pomembno ščiti šibkejše etažne lastnike pred ravnanji večinskega lastnika in upravnika.

Prispevek se je povečal za 2,5 krat, kar ni nezanemarljivo. Poleg tega načrt vzdrževanja vsebuje sanacijo stopnišča in podesta pred stavbo, ki sta v lasti B. Sanacija se bo izvedla šele, če bo to preneseno v last vseh etažnih lastnikov. Gre za bodoče in negotovo dejstvo, ki ne more utemeljevati povišanja prispevka v rezervni sklad. Za ostale ukrepe vzdrževanja pa zakonski minimum prispevkov zadošča ter je bilo povišanje nepotrebno in nezakonito.

Sklep o povišanju prispevka v rezervni sklad ne predstavlja zakonite pravne podlage, zato predlaga razveljavitev sodbe in zavrženje tožbe, podredno pa spremembo sodbe tako, da se tožba zavrne. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe. Priglaša tudi stroške odgovora.

5. V obravnavani zadevi gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 2.000 EUR (prvi odstavek 443. člena ZPP). Sodbo sodišča prve stopnje je zato dovoljeno izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Ob preizkusu v tem obsegu je pritožbeno sodišče hkrati glede na pritožbene navedbe in pravni interes štelo, da toženec sodbo izpodbija le v II. in III. točki izreka, saj mu je v I. točki izreka sprejeta odločitev o delni ustavitvi postopka v korist (prvi odstavek 350. člena ZPP).

6. Tožnica je zoper toženca 10. 10. 2022 vložila predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine, izpisa odprtih postavk za rezervni sklad od aprila 2022 do avgusta 2022. Izvršilno sodišče je predlagano izvršbo dovolilo s sklepom o izvršbi z dne 13. 10. 2022, ki mu je toženec obrazloženo ugovarjal, zato je sodišče sklep o izvršbi razveljavilo, postopek pa se nadaljuje v predmetni pravdi.

7. Zahtevek tožnice se nanaša na neplačane in zapadle obveznosti toženca glede prispevkov v rezervni sklad. Znesek (po delnem umiku in ustavitvi v I. točki izreka sodbe) predstavlja razliko med normativno predvidenim zneskom, ki ga je toženec kot nespornega vplačal v rezervni sklad, in med zneskom, ki ga je tožnica kot upravnik

zaračunavala na podlagi sklepa etažnih lastnikov z dne 13. 4. 2022 o povišanju prispevka na 0,50 EUR/m2. Toženec je v bistvenem trdil, (1) da tožnica nima aktivne procesne legitimacije za izterjavo sredstev rezervnega sklada, (2) da je za kritje stroškov izvršilnega postopka sredstva nedopustno in brez pravne osnove vzela iz rezervnega sklada ter (3) da sklep etažnih lastnikov o povišanju prispevka v rezervni sklad ni bil sprejet z zadostno večino.

8. Očitke o neobstoju aktivne legitimacije je sodišče prve stopnje zavrnilo kot neutemeljene, pritožbeno sodišče pa temu pritrjuje.

9. Tožnica ima kot upravnik aktivno procesno legitimacijo za sodno izterjavo vplačil v rezervni sklad že na podlagi zakona (šesti odstavek 116. člena SPZ), če zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo.

V predlogu za izvršbo na podlagi verodostojne listine je tožnica plačilo zneska iz naslova vplačil v rezervni sklad zahtevala na račun SI56 ..., v dopolnitvi tožbe pa je pojasnila, da gre za poseben račun, ki ga ima odprtega za rezervni sklad stavbe na naslovu X. Ker se v pravdnem postopku, ki se nadaljuje po obrazloženem ugovoru dolžnikov zoper sklep o izvršbi, kot tožba skupaj upoštevata predlog za izvršbo in dopolnitev tožbe, v kateri upnik navede dejansko podlago obveznosti

, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je tožnica kot upravnik, ki zahteva plačilo sredstev v rezervni sklad na poseben, v ta namen odprt račun, aktivno legitimirana. Nasprotne pritožbene navedbe so neutemeljene.

10. Iz istega razloga, torej ker tožbo skupaj in enotno tvorita predlog za izvršbo in dopolnitev tožbe, iz katerih jasno in nedvoumno izhaja, da tožnica kot upravnik zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se zbirajo sredstva rezervnega sklada, pa je neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da je sodišče s povzetjem številke računa v izrek sodbe nedopustno spreminjalo oziroma predrugačilo tožbeni zahtevek, kršilo 310. člen ZPP in odločilo mimo zahtevka. Pritožbeno sodišče pa ob tem še pripominja, da v odgovoru na tožbo in v pripravljalni vlogi toženec ni uveljavljal, da račun, ki ga je navedla tožnica, ne bi bil poseben račun rezervnega sklada, prav tako tega ne navaja v obravnavani pritožbi.

11. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da na obstoj aktivne legitimacije ne vpliva očitek iz odgovora na tožbo, da tožnica ni imela pooblastila za kritje stroškov izvršilnega postopka iz sredstev rezervnega sklada. Ker ima tožnica kot upravnik po prej obrazloženem že zakonsko pooblastilo za sodno izterjavo vplačil v rezervni sklad, posebnega pooblastila za to ne potrebuje. Sodno uveljavljanje neplačanih sredstev v rezervni sklad služi osnovnemu namenu tega sklada, to je zagotavljanju potrebnega obsega materialne podlage za izvajanje ukrepov rednega upravljanja

, zato je logično, da upravnik za kritje stroškov teh sodnih postopkov lahko uporabi prav sredstva rezervnega sklada (v katerega bodo nenazadnje ti stroški v primeru uspeha z zahtevkom tudi povrnjeni). Pravilno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da tožnici za izkaz aktivne legitimacije ni treba dokazovati, da zaradi neplačila tožencev v rezervni sklad ni mogla izvršiti nalog, ki se plačujejo iz rezervnega sklada. Prispevek v rezervni sklad je namreč zakonska obveza etažnega lastnika (119. člen SPZ), sodno uveljavljanje teh plačil pa ima namen ravno v vnaprejšnjem preprečevanju situacij, ko zaradi pomanjkanja sredstev zaradi neplačevanja enega od njih ne bi bilo mogoče zagotoviti izvajanja ukrepov rednega upravljanja in načrtovanega vzdrževanja.

12. Pritožbeno uveljavljanim očitkom, da je sodba obremenjena s kršitvami določb postopka iz 6., 11. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, po vsem obrazloženem ni mogoče slediti.

13. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sklep etažnih lastnikov z dne 13. 4. 2022 o povišanju prispevka v rezervni sklad predstavlja zavezujočo pravno podlago za plačilo zvišanega zneska. Tudi to ugotovitev pritožbeno sodišče sprejema kot materialnopravno pravilno.

14. Med strankama je nesporno, da je v stavbi na naslovu X več kot polovica površine namenjene poslovnim prostorom, zato ne gre za stanovanjsko poslovno stavbo, za katero bi veljale določbe SZ-1 (peti odstavek 2. člena SZ-1). Uporabiti je treba SPZ, ki rezervni sklad omenja v 116. in 119. členu, upravljanje skupnih delov stavbe pa v 117. členu, ki napotuje na 67. člen.

15. Ni mogoče slediti tožencu, da je dvig prispevka v rezervni sklad mogoče dogovoriti le s pogodbo o medsebojnih razmerjih in da je za to potrebno 100 % soglasje oziroma soglasje vseh etažnih lastnikov. Tako stališče bi bilo glede na zgoraj pojasnjeni osnovni namen rezervnega sklada prestrogo in ni razloga, da se ne bi upoštevala na drugačen način izražena volja etažnih lastnikov, če je bila dosežena zahtevana večina soglasij. Ob tem je že sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da za presojo večine oziroma kvoruma pri odločanju ni bistvena samo oblika, temveč predvsem, katero od vsebin to odločanje zajema.

16. V konkretnem primeru je bilo povišanje vplačil v rezervni sklad sprejeto skupaj z načrtom vzdrževanja z namenom zagotovitve sredstev za zamenjavo elektro komponent dvigala, sanacijo stropov hodnikov, sanacijo toplotne izolacije na podstrešju, sanacijo stopnic in podesta pred stavbo, izvedbo postopka ugotovitve pripadajočega zemljišča in sanacijo fasade zaradi zamakanja. Sprejema načrta vzdrževanja, njegove vsebine in pravilnosti postopka sprejemanja toženec med postopkom ni prerekal, v pritožbi prvič podane navedbe v to smer (glede lastništva podesta in stopnišča pred stavbo) pa predstavljajo nedovoljene in neupoštevne pritožbene novote, saj ne pojasni, zakaj jih brez svoje krivde ne bi mogel podati že prej (prvi odstavek 337. člen ZPP). V načrtu vzdrževanja predvideni ukrepi predstavljajo posle rednega vzdrževanja stavbe, namenjene ohranitvi njene funkcionalnosti, uporabljivosti in obratovanja za doseganje njenega namena, zato sodijo v okvir rednega upravljanja (tretji odstavek 67. člena SPZ), kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje.

Posel rednega upravljanja predstavlja tudi povišanje vplačil v rezervni sklad z namenom zagotovitve sredstev za navedene sanacije in ukrepe, za posle rednega upravljanja pa drugi odstavek 67. člena SPZ zahteva soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev. Sporni sklep o povišanju prispevka za rezervni sklad je bil sprejet z večino 67,79 % in torej dosega (presega) zahtevano večino (ugotovljenega deleža soglasij pa toženec niti ni prerekal) ter predstavlja podlago za utemeljenost zahtevka iz naslova plačil zvišanega prispevka.

17. Ni mogoče slediti pritožbenemu stališču, da je sodišče ob odločanju nepravilno vleklo vzporednice s SZ-1 in določbe SPZ tolmačilo na način, kot to določa SZ-1. Izpodbijana odločitev je sprejeta le na podlagi SPZ, katerega določbe je sodišče po že obrazloženem tudi materialnopravno pravilno razlagalo in uporabilo. Primerjavo z ureditvijo po SZ-1 je ob tem navrglo le kot dodaten razlagalni argument, pri čemer tudi pritožbeno sodišče sprejema stališče, da je logika obeh predpisov primerljiva in skladna z namenom rezervnega sklada. Tudi razlike med obema predpisoma, na katere opozarja pritožba, zato ne narekujejo drugačne oziroma strožje obravnave enakih vprašanj.

18. Neutemeljene so tudi navedbe, da zvišanje prispevka v rezervni sklad pomeni omejitev lastninske pravice in je zato potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Uvedba obveznega rezervnega sklada zasleduje cilj zagotoviti minimalno materialno podlago za izvajanje ukrepov rednega upravljanja stavb v etažni lastnini in na ta način izboljšati njihovo vzdrževanje. Ker je jasno, da sodobno pojmovanje lastninske pravice ne zajema zgolj koristi in ugodnosti, temveč tudi obveznosti, med katere sodi tudi redno vzdrževanje stvari, v tem okviru določitev obveznosti vplačevanja v rezervni sklad, pa tudi povišanja te obveznosti v primeru potreb po vzdrževanju v večjem obsegu, pomeni določitev načina uživanja lastnine v smislu zagotavljanja njene gospodarske kot tudi socialne in ekološke funkcije. Po vsebini zato ne gre za omejitev te človekove pravice, temveč le za določitev načina njenega uresničevanja.

19. Sodišče je torej z II. točko izreka izpodbijane sodbe pravilno ugodilo zahtevku na plačilo še neplačanih sredstev rezervnega sklada, tožencu pa v plačilo s III. točko izreka naložilo tudi stroške postopka. Stroškovno odločitev je oprlo na prvi odstavek 154. člen ZPP, pritožba pa v tem delu ne navaja nobenih konkretnih pritožbenih razlogov.

20. Ker pritožbeni in uradoma upoštevni razlogi niso podani (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo prvega toženca A. A. zavrnilo kot neutemeljeno in izpodbijano sodbo v razmerju do njega potrdilo (drugi odstavek 350. člena in 353. člen ZPP).

21. Prvi toženec s pritožbo ni uspel, zato nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tudi tožnica nosi svoje stroške odgovora na pritožbo, saj z njim ni pripomogla k odločitvi in ne gre za potrebne stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, na katere je pritožbeno sodišče vezano, izhaja, da je tožnica na podlagi pogodbe o opravljanju upravniških storitev št. 000-2020/US z dne 9. 6. 2020 upravnik stavbe na naslovu X, v kateri sta stanovanje (ID znak 000-24) in dva prostora v garaži (ID znak 000-337 in ID znak 000-343) v lasti tožencev.

Prim. VSRS Sodba in sklep II Ips 263/2015 z dne 4. 4. 2016, tako tudi VSL Sodba II Cp 476/2021 z dne 26. 5. 2021, VSL Sklep I Cp 1334/2021 z dne 22. 10. 2021 in drugi.

Prim. VSRS Sodba III Ips 69/2011 z dne 21. 5. 2013, VSRS Sodba II Ips 209/2012 z dne 8. 1. 2015, VSL Sodba I Cp 747/2022 z dne 8. 6. 2022 in druge.

Prim. Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 580.

Prim. Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 558.

Prim. VSL Sodba II Cp 476/2021 z dne 26. 5. 2021,VSL Sodba I Cp 925/2021 z dne 12. 7. 2021 in druge.

Prim. odločbo US RS U-I-70/04-18 z dne 15. 2. 2007.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 67, 67/2, 119, 119/6

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.