VSL Sklep III Cp 2127/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-01-16

NEPRAVDNO PRAVO - STAVBNA ZEMLJIŠČA - STVARNO PRAVO

postopek za vzpostavitev etažne lastnine - elaborat za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru - primerna strokovna podlaga za izvedbo katastrskega vpisa - vsebina elaborata - pripombe na elaborat - opredelitev do pripomb na izvedensko mnenje - vmesni procesni sklep - procesne napake - vsebinske napake - dejansko stanje nepremičnin - dejanska raba posameznega dela stavbe - kletni prostori kot posamezni deli stavbe - pomožna nepremičnina - izkazanost pravnega interesa - varstvo pred požarom

Sodišče se v sklepu glede primernosti strokovne podlage za evidentiranje katastrskih sprememb ni dolžno opredeljevati do vsake posamezne sestavine elaborata, ki je predpisana s podzakonskim aktom, če stranke glede tega niso imele nobenih pripomb. Elaborat je dolžno preizkusiti v mejah obrazloženih pripomb, medtem ko se do nekonkretiziranih, pavšalnih pripomb ni dolžno opredeljevati.

Podatek o domnevni povezavi med deli stavbe v različnih etažah utegne biti pomemben pri določitvi posameznih in skupnih delov stavbe, vendar to ni predmet izpodbijanega sklepa, temveč končnega sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine (primerjaj prvi odstavek 30. člena ZVEtL-1).

Pri izdelavi elaborata za katastrski vpis stavbe je treba upoštevati dejansko stanje in evidentirati vse dele stavbe. Nedostopnost dela stavbe ni razlog, da se prostor ne evidentira.

Pri presoji ali elaborat predstavlja primerno strokovno podlago za evidentiranje v katastru nepremičnin, sodišče ne preverja skladnosti elaborata z veljavnimi predpisi varstva pred požarom, temveč njegovo skladnost s pravili geodetske stroke.

Pritožba se zavrne in se sklep v izpodbijani točki B izreka potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom priznalo nagrado in povračilo stroškov sodni izvedenki geodetske stroke A. A. (izrek pod točko A) in ugotovilo, da elaborat za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in elaborat za evidentiranje sprememb v katastru stavb, oba z dne 23. 9. 2021 predstavljata primerno strokovno podlago za evidentiranje sprememb v katastru nepremičnin ter Geodetski upravi Republike Slovenije (GURS) naložilo, da prioritetno izvede vpise v katastru nepremičnin v skladu z elaboratoma, sodišču pa dostavi pravnomočni sklep oz. obvestilo o vpisu (izrek pod točko B).

2. Druga nasprotna udeleženka B. B. je vložila pravočasno pritožbo. Sklep izpodbija le glede odločitve pod točko B, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

Opozarja, da bi se morali v novem postopku uporabljati sedaj veljavni zakoni, pravilniki in navodila, česar pa izvedenka in sodišče nista upoštevala. Odgovori izvedenke so nezadostni in povzročajo dvom v strokovnost pripravljene podlage. Zato je bilo elaborat nujno poslati v vsebinsko preveritev GURS, kar pa se ni zgodilo. Glede na odgovor GURS ni bila opravljena nobena preveritev, še najmanj vsebinska (strokovno tehnična). Izjava izvedenke in utemeljitev sodišča nista ustrezno obrazloženi. Sodišče zgolj nekritično prepisuje utemeljitve izvedenke, ne da bi preverilo, ali so bila pravila in navodila evidentiranja res pravilno uporabljena. Izpodbijani sklep je zato v delih ponovno arbitraren in neobrazložen ter se ga ne da v celoti preizkusiti. Sodišče se ni ustrezno opredelilo do vseh ugovorov pritožnice.

Elaboratu očita nepravilnost, ker ne upošteva prehoda iz delov stavbe št. 8 in 9 (kleti) v prostor št. 3 (pisarna) preko odprtine v tleh prostora št. 3 z uporabo vzidane kovinske penjalne lestve. Glede tega prilaga fotografijo in prosi pritožbeno sodišče za ogled. Omenjeno dejstvo dokazuje povezanost prostorov pri njegovi več desetletni uporabi. Izvedenka in sodnik sta na ogledu videla ta vhod (prehod), vendar izvedenka vhoda ni evidentirala. To vzbuja dvom v nepristranskost izvedenke in sodišča.

Prostor št. 4 (evidentirana raba 8-shramba, sušilnica, pralnica) je na drugi parceli (št. 2525) in predstavlja del stavbe na tej parceli. Gre za nedostopen prostor (preostanek ruševine), ki se ne uporablja, torej ne more imeti nobene dejanske (upo)rabe. To sploh ni prostor, ki je lahko predmet evidentiranja. Izvedenka je glede tega prekoračila svoja pooblastila in naloge. Ocena gradbene konstrukcije je stvar gradbene oz. arhitekturne stroke. Izvedenka ni pravilno uporabila 79. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN) in iz njega izhajajočih predpisov. V izvedenskem poročilu je spremenila svojo ugotovitev z naroka, da ta prostor ne pripada stavbi št. 633. Ista nepremičnina se ne more istočasno nahajati na dveh različnih parcelah in v dveh različnih stavbah.

Delu stavbe št. 1 (ugotovljena dejanska raba 9-poslovni del stavbe) je bila prišteta odprtina z omejeno uporabo pod stopnicami, manjša od 5 m². Po veljavnih predpisih varstva pred požarom ta prostor sploh ne bi smel obstajati in biti v uporabi. Navodila GURS o

Načinu izračuna uporabne površine dela stavbe

Pravilnik o vodenju podatkov katastra nepremičnin

so jasna in ne predvidevajo tovrstnih prostorov, ampak je natančno določeno, da je to v celoti stopnišče. Zato gre za arbitrarno razlago in uporabo Navodil oz. Pravilnika. Povzema pravila teh pravnih aktov glede izračuna površine stopnišča in določitve površine celotne etaže. Izvedenka je kršila osnovno pravilo za izračun površine stopnišča. Sporni prostor se nahaja pod stopnicami in tako ne more obstajati ne samostojno ne kot del ločenega poslovnega prostora. Sodišče v sklepu ni preverilo pravilnosti uporabe predpisov, temveč je zgolj sledilo samovoljnemu ravnanju izvedenke.

Sodišče ni nikjer obrazložilo, zakaj meni, da je obrazec K-5 jasen in popoln, saj v njem manjkajo št. delov stavbe 5, 6 in 7, opis in izmera prostorov pod temi številkami. Ni jasno, kaj in kje so ti prostori, izvedenka tega ne pojasni. Gre za nepojasnjena neskladja, ki dopuščajo dvom, da bo prišlo do naknadnih vpisov prostorov. Izvedensko mnenje in elaborat nista jasna, popolna in prepričljiva. Sodišče mora ustrezno preizkusiti vsak elaborat. Do zaključkov izvedenke se ni opredelilo kritično in jih ni preverilo.

Pritožbenemu sodišču predlaga, naj sklep razveljavi, ugotovi, da elaborata z dne 23. 9. 2021 ne predstavljata primerne strokovne podlage za evidentiranje sprememb v katastru nepremičnin in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje in postavitev novega izvedenca geodetske stroke s področja Okrožnega sodišča v Mariboru ali Murski Soboti, ali pa naj odloči sámo.

3. Na pritožbo so pravočasno odgovorili vsi trije predlagatelji.

4. Prvi predlagatelj C. C. odgovarja na pritožbene navedbe glede dela št. 1 (prostor pod stopniščem), drugi predlagatelj D. D. in tretja predlagateljica E. E. pa tudi na ostale pritožbene navedbe. Vsi trije predlagajo zavrnitev pritožbe.

6. Izpodbijani sklep je vmesni procesni sklep, s katerim sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine ugotovi, da je elaborat primerna strokovna podlaga za katastrski vpis (šesti odstavek 13. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1)). Tak sklep lahko udeleženec uspešno izpodbija zlasti v primeru, če mu sodišče ni omogočilo izjave o osnutku elaborata ali ni presodilo morebitnih pripomb nanj (postopkovne kršitve), pa tudi v primeru, če je osnutek elaborata nepravilen z vidika skladnosti z dejanskim stanjem v naravi ali navodili sodišča oziroma tehničnimi pravili priprave elaboratov (vsebinske kršitve).

7. Ni mogoče pritrditi pritožbenemu očitku, da je izpodbijani sklep arbitraren in neobrazložen ter da se ga ne da v celoti preizkusiti. Ob ponovnem odločanju ali elaborata predstavljata primerno strokovno podlago za katastrski vpis, je sodišče prve stopnje svojo presojo ustrezno utemeljilo, vsebinsko se je opredelilo do vseh bistvenih ugovorov pritožnice. To, da elaborata iz leta 2021 nista povsem usklajena z zakonskimi in podzakonskimi predpisi, ki so veljali v času izdaje izpodbijanega sklepa, ne pomeni, da sta vsebinsko in tehnično nepravilna.

Parcele, stavbe in deli stavb so se vpisovali v ustrezne evidence že pred uveljavitvijo (enotnega) katastra nepremičnin in pri njihovi vsebinski opredelitvi v Zakonu o katastru nepremičnin (ZKN) ni bistvenih sprememb glede na predhodno zakonodajo (nova predmeta vpisa, ki ju opredeljuje ZKN, sta le zemljišče in gradbeno inženirski objekt).

Na naroku 15. 2. 2024 je izvedenka v zvezi s tem pojasnila, da je treba elaborat le tehnično predelati (spremeniti digitalne podatke), medtem ko njegova vsebina ostane nespremenjena. Sicer pa pritožnica niti ne pojasni, v čem konkretno se kaže pomanjkljivost oz. nepravilnost elaboratov zaradi sedaj veljavnih predpisov (zakaj bi ti predpisi narekovali npr. drugačno prostorsko razdelitev stavbe, izmero ali rabo delov). Kot bo razvidno iz nadaljevanja, pritožnica podanih pripomb na elaborata, pri katerih vztraja tudi v pritožbi, dejansko ne utemeljuje s spremembo predpisov glede evidentiranja nepremičnin, temveč z neupoštevanjem dejanskega stanja v naravi oz. z neupoštevanjem drugih pravnih predpisov. Sodišče se v sklepu glede primernosti strokovne podlage za evidentiranje katastrskih sprememb ni dolžno opredeljevati do vsake posamezne sestavine elaborata, ki je predpisana s podzakonskim aktom, če stranke glede tega niso imele nobenih pripomb.

Elaborat je dolžno preizkusiti v mejah obrazloženih pripomb, medtem ko se do nekonkretiziranih, pavšalnih pripomb ni dolžno opredeljevati, prav takšne pa so bile pritožničine pripombe glede neupoštevanja sprememb pravnih predpisov. Očitani absolutni bistveni kršitvi določb postopka iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 tako nista podani.

8. Ne drži, da elaborata nista bila poslana v vsebinsko preveritev GURS (na podlagi petega odstavka 13. člena ZVEtL-1), kot je pritožbeno sodišče naložilo sodišču prve stopnje ob predhodnem odločanju. Glede na odgovor GURS (elektronsko sporočilo z dne 21. 11. 2023) je mogoče zaključiti, da je bila opravljena ustrezna preveritev elaboratov na podlagi 47. člena ZKN (med drugim glede njunega vsebovanja predpisanih sestavin ter da so njuni podatki pripravljeni tako, da je mogoč vpis v kataster nepremičnin). V nasprotnem primeru bi GURS (sploh glede na podrobno vsebino dopisa sodišča z dne 14. 11. 2023 na red. št. 100, v katerem so bili izpostavljeni možni problemi z vpisom zaradi nove zakonodaje) opozorila sodišče, da elaboratov ne bo mogoče vpisati v informacijski sistem kataster. Tudi sam postopek sprejemanja ZKN potrjuje, da je ta zakon uvedel avtomatsko preverjanje tehnične pravilnosti in vsebinske popolnosti elaboratov že ob njihovem posredovanju v informacijski sistem.

9. Prav tako ni utemeljena elaboratu očitana nepravilnost glede neupoštevanja prehoda iz delov stavbe št. 8 in 9 (kleti) v prostor št. 3 (v pritličju). Sodišče prve stopnje je pravilno sledilo stališču izvedenke, da ostanek kovinske lestve ni prostorski del, ki bi ga bilo mogoče evidentirati. To potrjuje tako določba 11. člena ZKN (ta našteva podatke, ki se v katastru nepremičnin vodijo o stavbah in delih stavb) kot tudi vsebina

Pravilnika o vodenju podatkov katastra nepremičnin

(ta med drugim določa vsebino in sestavine elaboratov za evidentiranje sprememb v katastru nepremičnin). Ob pritožbenem vztrajanju, da je prehod (vhod) treba evidentirati v elaboratu, pritožnica ne navede nobene pravne podlage, ki bi podprla to njeno stališče. Podatek o domnevni povezavi med deli stavbe v različnih etažah sicer utegne biti pomemben pri določitvi posameznih in skupnih delov stavbe, vendar pa to ni predmet izpodbijanega sklepa, temveč končnega sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine (primerjaj prvi odstavek 30. člena ZVEtL-1). Zato so vse pritožbene navedbe v zvezi z neevidentiranjem prehoda v elaboratu (vključno s pristranskostjo izvedenke in sodišča) neutemeljene.

10. Glede dela št. 4 (evidentiran kot shramba) je tudi izvedenka ugotovila, da sega nad drugo parcelo (št. 2525). To ni moteče, saj ta nepremičnina po aktualnih podatkih zemljiške knjige ni v lasti drugih oseb niti na njej niso vpisane pravice drugih imetnikov stvarnih pravic,

temveč je vpisana kot pomožna nepremičnina

edino k stavbi št. 633, na kateri se vzpostavlja etažna lastnina v tem postopku (glej 127.a člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ)). Izvedenka je že v izvedenskem poročilu z dne 8. 11. 2021 zavzela stališče, da del št. 4 predstavlja del predmetne stavbe,

pri čemer je vztrajala tudi na naroku 15. 2. 2024.

Ni razloga, da ji sodišče ne bi sledilo. Druga nasprotna udeleženka ni vzbudila dvoma v pravilnost te ugotovitve, saj ni z ničemer izkazala, da je sporni del gradbeno (konstrukcijsko) povezan s sosednjo stavbo,

pri čemer ni zanemarljivo, da je bil na ogledu na kraju samem 15. 2. 2024 kot pomočnik njenega pooblaščenca prisoten tudi arhitekt (tako izhaja iz zapisnika o naroku), pa dodatnih utemeljitev glede tega dela stavbe s strani pritožnice ni bilo. Stranka, ki meni, da elaborat ne izkazuje dejanskega stanja, mora natančno in konkretno navesti razloge za to, za svoje navedbe pa mora tudi predložiti dokaze (primerjaj sedmi odstavek 93. člena ZKN). Kot je pravilno pojasnila izvedenka, je pri izdelavi elaborata za katastrski vpis stavbe treba upoštevati dejansko stanje in evidentirati vse dele stavbe. Sporni del (zaenkrat, kljub inšpekcijski odločbi še vedno) obstaja, nedostopnost pa ni razlog, da se prostor ne evidentira. Za oporekanje določeni rabi tega dela stavbe pa nasprotna udeleženka nima pravnega interesa, saj glede tega dela stavbe ne uveljavlja nobene svoje pravice ali pravne koristi (ne trdi, da bi šlo za njen posamezni del ali za posebni skupni del, ki bi pripadal tudi njenemu posameznemu delu) - primerjaj prvi odstavek 7. člena ZVEtL-1. Ta del si lastita drugi udeleženec in tretja udeleženka, ki bi edina lahko imela pripombe glede določitve dejanske rabe tega dela.

11. Tudi pritožbena kritika glede dela stavbe št. 1 (v delu, v katerem gre za prostor pod stopniščem) ni utemeljena. Izvedenka ni ugotovila, da bi šlo zgolj za odprtino z omejeno uporabo pod stopnicami, temveč za prostor kot fizično ločen del posameznega dela. Pri presoji ali elaborat predstavlja primerno strokovno podlago za evidentiranje v katastru nepremičnin, sodišče ne preverja skladnosti elaborata z veljavnimi predpisi varstva pred požarom, temveč njegovo skladnost s pravili geodetske stroke. Izvedenka je prepričljivo pojasnila, da se Navodila GURS o načinu izračuna uporabne površine dela stavbe (v 1. točki) glede izračuna površine stopnišč nanašajo na evidentiranje stopnišč, pod katerimi se ne nahajajo prostori, kar pa ni situacija v konkretnem primeru: prostor pod stopniščem v naravi obstaja, zato je tudi evidentiran kot tak. Pravilnik o vodenju podatkov katastra nepremičnin nima izrecnih določil glede izračuna površine stopnišč in glede določitve površine celotne etaže, temveč se v šestem odstavku 21. člena sklicuje na Prilogo 3 (

Podrobnejši način merjenja prostorov, izračun neto tlorisne površine dela stavbe in površine prostorov ter način določitve uporabne površine dela stavbe in prostornine rezervoarjev in silosov

), ki se vsebinsko ujema s prej omenjenimi Navodili GURS. Glede na navedeno ni mogoče slediti pritožbenim očitkom o arbitrarni razlagi Navodil oz. Pravilnika in samovoljnem ravnanju izvedenke.

12. Pojasnilo izvedenke na naroku glede manjkajočih št. delov stavbe 5, 6 in 7, opisa in izmere teh prostorov je bilo zadostno. Glede na to, da te številke delov stavbe v evidenci katastra nepremičnin ne obstajajo oz. da predmetna stavba s temi številkami nima označenega nobenega prostora, omenjeni "manjkajoči" deli ne bodo predmet katastrskega vpisa na podlagi izpodbijanega sklepa.

13. Ker pritožbeno vztrajanje pri pripombah na izvedensko poročilo in izdelana elaborata glede na pojasnjeno ni utemeljeno, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo nobenih uradoma upoštevnih kršitev, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sklep v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi z 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1).

14. Odločitve o pritožbenih stroških ni, ker jih ni priglasil nobeden od udeležencev postopka.

Glej dr. Ana Božič Penko, Jure Debevec in drugi: Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) s komentarjem, Ljubljana, Lexpera, GV založba, 2023, str. 77.

Mimogrede, tudi pritožnica se v pritožbi sklicuje na sedaj ne več veljavni ZEN.

Vpisi v kataster v zvezi z oblikovanjem etažne lastnine

, Zbornik Sodobno stvarno pravo, 2024, str. 35.

Primerjaj VSM sklep I Cp 435/2022 z dne 14. 9. 2022 v 10. točki obrazložitve.

Glej Poročevalec Državnega zbora: Predlog zakona o katastru nepremičnin (ZKN), prva obravnava, EPA 1620-VIII, str. 29.

Vpisi v kataster v zvezi z oblikovanjem etažne lastnine

, objavljen v Zborniku Sodobno stvarno pravo 2024, na str. 41 in 47.

Raba te nepremičnine je potrebna za rabo glavne nepremičnine - stavbe št. 633.

Navedla je, da je bila shramba nekoč dostopna iz "ganka" in zagotovo predstavlja gradbeno povezan prostor s predmetno stavbo.

Navedla je, da je ta prostor vpet v stavbo 633.

Lahko bi npr. predložila drugačno mnenje izvedenca gradbene stroke ali arhitekta.

O tem, kateri udeleženec postopka si lasti kateri del stavbe, glej 2. stran zapisnika o naroku z dne 15. 2. 2024 na red. št. 106 in vlogo prve nasprotne udeleženke z dne 27. 3. 2024 na red. št. 117.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 7, 7/1, 13, 13/5, 13/6, 30, 30/1

Zakon o katastru nepremičnin  (2021) - ZKN  - člen 11, 47, 93, 93/7

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 127a

Pravilnik o vodenju podatkov katastra nepremičnin (2022) - člen 21, 21/6

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.