VSL Sodba I Cp 250/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2026-01-19

mag. Renata Cerar (preds.), Gregor Špajzer (poroč.), Barbka Močivnik Škedelj

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

najemna pogodba - parkirišče - ograja - sestavina nepremičnine - trajna spojenost z nepremičnino - razlaga nejasnih pogodbenih določb - namembnost nepremičnine - namembnost objekta - kršitev najemne pogodbe - nastanek in višina škode

Pogodba (v prvem odstavku 10. člena) določa, da mora najemnik vrniti po koncu najema nepremičnino v stanju, kot jo je prejel, a vendar mora po drugem odstavku 10. člena pustiti morebitne vgrajene naprave na nepremičnini, da le-te ohranijo svojo funkcionalnost in namembnost.

Da je ograja naprava, pojasnjuje Slovar slovenskega knjižnega jezika, ki pove, da je ograja (i) naprava, ki se postavi okrog zemljišča, prostora za preprečevanje prehoda oz. (ii) naprava, ki se namesti ob robu česa zlasti za varstvo pred padcem. Povsem jasno je, da ograja ohrani to svojo namembnost in funkcionalnost le, če je postavljena.

I. Pritožba se zavrne in se sodba v izpodbijanih I. II. in IV. točki potrdi.

II. Vsaka stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje

naložilo tožencu, da (I.) plača tožniku in tožnici vsakemu po 3.486,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 10. 2023 in (II.) jima povrne 2.113,35 EUR pravdnih stroškov s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Kar sta tožnika zahtevala več ali drugače, je (III.) zavrnilo in (IV.) sklenilo, da toženec sam krije svoje pravdne stroške.

2. V pravočasni pritožbi toženec nasprotuje I., II. in IV. točki sodbe, uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku

(v nadaljevanju ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno, da izpodbijani del sodbe razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Bistvene pritožbene trditve lahko strnemo v naslednje sklope:

- Sodišče je odločilo mimo zahtevka oz. trditvene podlage, saj je brez ustreznih trditev strank o spornosti ali nejasnosti razlagalo 8. člen najemne pogodbe.

Zmoten je zaključek, da so nepomembne navedbe in dokazi, ki se nanašajo na stvarnopravno podlago. Tožnika sta namreč glavnino svojih trditev podala ravno na stvarnopravni podlagi, prav tako se je na tej podlagi branil toženec.

- Toženec je moral ob izteku najemne pogodbe najeto nepremičnino vrniti v stanju, kot jo je prejel. Pogodba v 8. členu namreč določa, da bo najemnik najeti prostor ogradil z ograjo in da se mora o poteku ograje dogovoriti z najemodajalcema. Prvi odstavek 10. člena Pogodbe pa določa, da mora toženec po prenehanju najema izročiti nepremičnino v takem stanju, kot jo je prejel. V zvezi s tem iz 2. člena Pogodbe izhaja, da je prejel 600 m2 parkirišča (neograjeno peščeno zemljišče). Za konkretno najemno pogodbo se uporabljajo določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih

(v nadaljevanju: ZPSPP), ki v 22. členu določa, da mora, če ni posebej dogovorjeno, najemnik po prenehanju najema izročiti najemodajalcu stvar v stanju, kot jo je prevzel.

- Po prepričanju tožnika je ograja njegovo lastno sredstvo, samostojna premična stvar in je zato lahko predmet samostojne lastninske pravice. Med strankama ni bil sklenjen noben posel o prenosu lastnine na ograji na tožnika.

- Sporna (odstranjena) ograja ne predstavlja "vgrajene naprave" v smislu v 14. člena Pogodbe. Dejstvo, da pod vlaganja ne sodi ograja, izhaja iz 8. člena Pogodbe, kjer je govora o poteku ograje in ni zapisano, da ta ostane, oz. se odkupi. Peti odstavek istega člena Pogodbe govori o bodočih vlaganjih in to ni ograja, saj sta se stranki o njej izrecno dogovorili. Očitno je šlo za dva različna dogovora: za ograjo (za katero je dogovorjeno, da se postavi, le da se mora toženec o poteku dogovoriti s tožnikoma) in glede drugih investicijskih oz. gradbenih del, glede katerih mora dobiti soglasje obeh najemodajalcev.

- Tožnika prvotno dogovorjene najemnine nista znižala za 200 EUR zaradi ograje, niti tega nista trdila in dokazovala.

- Glede prisojene višine toženec opozarja, da nova ograja ni enaka prvotni, ampak je dražja. Na to kažejo tudi obsežnejša dela v zvezi z njeno postavitvijo. Škodo bi lahko predstavljala kvečjemu odstranitev stare ograje (torej vrednost stare ograje), ne pa postavitev nove.

3. Tožnika v odgovoru pritrjujeta izpodbijani odločitvi in predlagata zavrnitev pritožbe.

5. V okviru prit0žbenih razlogov in ob uradnem preizkusu, ko mora po uradni dolžnosti paziti na pravilno uporabo materialnega prava in kršitve pravil postopka, navedene v drugem odstavku 350. člena ZPP, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno odločilna dejstva. Izvedlo je potrebne dokaze, nepotrebne obrazloženo zavrnilo, sprejeto odločitev pa obrazložilo s pravilnimi in popolnimi pravnimi in dejanskimi razlogi, ki omogočajo pritožbeni preizkus.

6. Neutemeljena je trditev, da je sodišče odločilo mimo zahtevka oz. trditvene podlage. Tožnika sta namreč podala tako trditve, ki se nanašajo na stvarnopravno podlago, kot tudi trditve, ki se nanašajo na pogodbeno razmerje med pravdnima strankama. V prvi vlogi sta tožnika tako podala svojo razlago spornih določb Pogodbe, posebej sta izpostavila 8. in 10. člen, ki ju je sodišče potem razlagalo in ugotovilo, da toženec za odstranitev ograje ni imel podlage niti v Pogodbi niti na stvarnopravni podlagi (11. točka obrazložitve).

7. Sodišče je pravilno obrazložilo pomen spornih določb Pogodbe. Ta (v prvem odstavku 10. člena) določa, da mora najemnik vrniti po koncu najema nepremičnino v stanju, kot jo je prejel, a vendar mora po drugem odstavku 10. člena pustiti morebitne vgrajene naprave na nepremičnini, da le-te ohranijo svojo funkcionalnost in namembnost. Pritožba v tej zvezi govori, da parkirišče ohrani svojo namembnost in funkcionalnost tudi brez ograje, kar seveda drži, a vendar pogodba ne govori o namembnosti parkirišča, ampak naprave. Da je ograja naprava, pojasnjuje Slovar slovenskega knjižnega jezika, ki pove, da je ograja (i)

, ki se postavi okrog zemljišča, prostora za preprečevanje prehoda oz. (ii)

, ki se namesti ob robu česa zlasti za varstvo pred padcem. Povsem jasno je, da ograja ohrani to svojo namembnost in funkcionalnost le, če je postavljena. Iz teh ugotovitev izhaja, kar je ugotovljeno tudi v izpodbijani sodbi. Pravdni stranki sta se dogovorili, da bo toženec zemljišče ogradil z ograjo, katere potek mora uskladiti s tožnikoma (četrti odstavek 8. člen Pogodbe), in da mora ob prenehanju najema postavljeno (vgrajeno) ograjo pustiti na zemljišču.

Po prepričanju pritožbenega sodišča ne more biti dileme, da je bila ograja vgrajena - tudi če bi bili nosilni koli samo zabiti v zemljino, bi to pomenilo, da je ograja vgrajena na zemljišče. Poleg tega pa sta se pravdni stranki dogovorili (drugi odstavek 10. člena), da najemnik za vgrajene naprave ni upravičen do denarne odmene - torej tudi ne za ograjo, ki mora ostati na zemljišču. Upoštevaje tak dogovor ni bilo potrebe, da bi pravdni stranki sklenili še kak dodaten dogovor o odkupu sporne ograje - postavitev ograje namreč je pomenila zgolj eno od najemnikovih obveznosti v zvezi z najemom, ko pa je bila postavljena, pa bi morala na nepremičnini ostati trajno,

kot je pravilno ugotovilo tudi sodišče prve stopnje.

8. Drži, kar navaja pritožba, da tožeča stranka ni podala trditve, da se je najemnina za najeto nepremičnino znižala na račun postavljene ograje, a vendar to iz pojasnjenih razlogov ne vpliva na pravilnost odločitev.

9. Ker je toženec po prenehanju najema odstranil ograjo, je s tem kršil Pogodbo, s čimer je podana protipravnost. Posledica njegove kršitve je škoda, ki je nastala tožnikoma (ki sta s postavitvijo nove ograje vzpostavila stanje pred toženčevim protipravnim dejanjem), kar pomeni, da je podana tudi vzročna zveza med ravnanjem toženca in nastalo škodo.

10. Kot je ugotovilo sodišče (24. točka obrazložitve), je ograja, ki sta jo na zemljišče namestila tožnika, v bistvenem enaka odstranjeni ograji. V zvezi z edino konkretno prerekano postavko računa za plačilo namestitve nove ograje (A12), ki se nanaša na betoniranje, "štemanje" in rezanje asfalta, je vse potrebno pojasnjeno v 25. točki obrazložitve. Z razlogi pritožbeno sodišče soglaša in se nanje v izogib nepotrebnemu ponavljanju v celoti sklicuje. Pomembno je, da je toženec izpovedal, da ne ve, če je bila prvotna ograja tudi zabetonirana (torej je dopuščal možnost, da je bila), po drugi strani pa je tožnik, ki je bil prisoten pri postavljanju obeh ograj, izpovedal, da so bili tudi stebri stare ograje zabetonirani. Sodišče je prepričljivo ugotovilo, da toženec ni dokazal, da bi bila nova ograja boljša in zato dražja od prvotne. Med obema vgradnjama ograje je minilo 3 leta in pol, kar gotovo pomeni določeno spremembo v ceni, končno pa je imel toženec po pozivu tožnikov možnost, da sam namesti odstranjeno ograjo nazaj, pa tega ni storil. Navedeni razlogi potrjujejo, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo tudi višino tožbenega zahtevka.

11. Ker niso podani uveljavljani pritožbeni razlogi in ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

12. Toženec ni uspel s pritožbo, zato sam krije svoje pritožbene stroške, tožnika pa sama krijeta stroške odgovora na pritožbo, saj z njim nista prispevala k odločitvi pritožbenega sodišča in je bil zato ta strošek nepotreben (prvi odstavek 155. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

Uradni list RS, št. 26/99, s spremembami.

Uradni list SRS, št. 18/74, s spremembami.

Slednje pomeni poseben dogovor, ki izključuje obveznost najemnika, ki brez takega posebnega dogovora izhaja iz 22. člena ZPSPP, da mora po prenehanju najema izročiti najemodajalcu stvar v stanju, kot jo je prevzel.

Ta namen trajne spojenosti kaže, da gre za sestavino nepremičnine (prim. 8. člen Stvarnopravnega zakonika, Ur. list RS , št. 87/2002, s spremembami).

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 22

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 8

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.