VSL Sklep II Cp 235/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-05-15

Maša Butenko (preds.), dr. Vesna Bergant Rakočević (poroč.), Katja Mramor

NEPRAVDNO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA

postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - obseg pripadajočega zemljišča - stvarna služnost - služnost v javno korist - gospodarska javna infrastruktura - ugotovitev služnostne pravice - obseg in vsebina stvarne služnosti - prostorske meje služnosti - opis vsebine služnosti - pravni standard natančnega opisa - določnost - skica - nejasnost - nedoločen in nejasen izrek - izrek v nasprotju z obrazložitvijo - nezmožnost preizkusa odločbe - pogoji in kriteriji za določitev pripadajočega zemljišča - redna raba stavbe - pretekla raba - dejanska raba objekta - lastninjenje nepremičnin - družbena lastnina - pravica uporabe - varstvo dobrovernega tretjega kot pridobitelja lastninske pravice - nedopusten predmet pogodbe - razpolaganje s skupnim delom stavbe

Stališče sodne prakse je, da je treba v primeru opisa prostorskih meja služnosti 19. člen ZZK-1 in standard natančnega opisa dosledno spoštovati. V primeru, ko gre za trajno infrastrukturo (kot so vodi gospodarske javne infrastrukture), je treba natančno določiti (vsaj) potek njene trase. Torej na katerem delu parcele ta poteka (zlasti v primerih, kot je obravnavani, ko so parcele precej večje od predvidenih tras služnosti) in v kakšni izmeri. Zgolj sklicevanje na priloženo skico (katastra gospodarske javne infrastrukture) standarda natančnega opisa ne more nadomestiti.

I. Pritožbi predlagateljev se ugodi, izpodbijani sklep se v točkah III., IV., V. in VI. razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Pritožba druge nasprotne udeleženke se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v točkah I. in II. izreka v delu, kjer se nanašata na parceli 308/3 in 311/1 k. o. 0000, potrdi.

III. Druga nasprotna udeleženka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje (v nadaljevanju sodišče) ugotovilo, da pripadajoče zemljišče k stavbi na naslovu A. cesta 17, B., z ID znakom 0000-3, ki stoji na zemljiški parceli št. 310/4, splošni skupni del stavbe in last njenih vsakokratnih etažnih lastnikov predstavljajo parcele 308/3, 310/5 in 311/1, vse k. o. 0000 (I. in II. tč. izreka).

V točkah III. - VI. je na obravnavanih parcelah ugotovilo služnostne pravice v korist Občine B., C., d. o. o., Elektro D., d. d., in E., d. d. Določilo je, da se sklep zemljiškoknjižno izvede v vrstnem redu zaznambe postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča in se zaznamba izbriše (VII. tč. izreka), ter da vsak udeleženec krije svoje stroške postopka (VIII. tč. izreka).

2. Zoper sklep se iz vseh pritožbenih razlogov iz 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pravočasno pritožujejo predlagatelji, in sicer zoper III., IV., V. in VI. točko izreka ter druga nasprotna udeleženka, zoper I. in II. točko izreka sklepa v delu, kjer se nanašata na parceli 308/3 in 311/1.

3. Predlagatelji izpostavljajo, da je v delu, ki se nanaša na ugotovitev služnosti v javno korist, sklep neustrezno obrazložen in ne dopušča preizkusa, zaradi česar je podana kršitev 8. in 14. točke 2. odst. 339. čl. ZPP. Sklepu priložena skica je zajela vse služnosti, vendar nima ne legende, ne pisnih označb vodov na skici. Posledično ni razvidno kaj posamezne vrisane linije predstavljajo (zračne ali talne vode) in na katero od ugotovljenih služnosti se nanašajo. V opisu služnosti v izreku sklepa tudi ni navedeno, katera barva na skici predstavlja posamezno traso služnosti. V obrazložitvi sklepa je opis pomanjkljiv in nedoločen. Ni namreč pojasnjeno katera od modrih barv pripada E., d. d. in katera C., d. d. ter kaj predstavlja zelena barva na skici. Barvni odtenki so netipični in ne omogočajo nedvoumne ugotovitve tras posameznih služnosti. Zaradi nejasnih tras služnosti je nepopolno ugotovljeno dejansko stanje. Izpostavljajo, da je sodišče tudi nepravilno uporabilo materialno pravo, in sicer 2. odst. 50. čl. Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča.

Predlagatelji so namreč soglašali le z vpisi služnosti za obstoj in vzdrževanje obstoječih infrastrukturnih vodov po že obstoječih trasah. Sodišče pa je služnosti v korist Elektro D., d. d. in E., d. d. ugotovilo preširoko. Ni namreč upoštevalo naknadnih vlog udeležencev, s katerimi so vsebino zahtevanih služnosti prilagodili. Tako je npr. Elektro D., d. d., z vlogo z dne 23. 4. 2024, služnost omejil na obstoječe NN kablovode, po trasi razvidni iz priložene skice, upoštevajoč varovalni pas 1 m na vsako stran od osi kablovodov, pri opisu vsebine pa izpustil besedilo 'obnove oz. zamenjave'. E., d. d., pa je iz opisa služnosti izpustil besedi 'graditev' in 'postavitev' oz. njuni izpeljanki. Prav tako je v VI. točki izreka zapisana napačna k. o. Y. Predlagajo, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani del sklepa ustrezno spremeni.

4. Nasprotni udeleženki odgovora na pritožbo nista podali, Elektro D., d. d., pa je v odgovoru pojasnila, da se njegov predlog za vknjižbo služnosti, že od vsega začetka nanaša na obstoječe kablovode, ki so vsi vkopani v zemljo. Glede vsebine zahtevane služnosti opozarja na svojo vlogo z dne 23. 4. 2024.

6. Sodišče je pri povzemanju vsebine služnosti s strani Elektro D., d. d., (V. tč.) in E., d. d., (VI. tč.) slednje res povzelo preširoko. S tem ko ni upoštevalo njihovih kasnejših vlog, s katerimi so soglašali tudi predlagatelji, je kršilo 2. odst. 50. čl. ZVEtL-1. Prav tako je v VI. tč. izreka sklepa zapisalo napačno k. o., pri čemer se do prostorskih meja služnosti niti ni opredelilo.

7. V 19. čl. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) jasno določa, da je v primeru, ko je izvrševanje stvarne služnosti omejeno (le) na določen del nepremičnine, kot v obravnavani zadevi, treba prostorske meje pri opisu vsebine služnosti natančno opisati. Vsebina stvarnih služnosti, kot tudi njihove prostorske meje, namreč niso zakonsko določene. Zato je še toliko bolj pomembno, da jih sodišče natančno opiše, česar pa ni storilo. Res je v sklepu pri vseh služnostih na splošno zapisalo:

"…, vse v obsegu in izmerah, kot je evidentirano v Katastru Gospodarske javne infrastrukture (GJI - GURS) na dan 4.10.2024.",

ter skico določilo za prilogo sklepa. Vendar pa priložena skica (pridobljena s Katastra GJI - GURS), v izbrani obliki, določnost prostorskih meja služnosti ne omogoča. Na skici ni jasno označeno, katera trasa pripada kateremu služnostnemu upravičencu, prav tako iz nje ni mogoče sklepati na obseg

ali izmero tras. Linije tras na skici se mestoma prikrivajo, hkrati pa so tudi barve na skici nejasne - vidna je tudi zelena barva, pri čemer iz obrazložitve sklepa ni jasno, kaj predstavlja. Medtem ko je posamezna barva trase sicer pripisana določeni služnosti (npr. rdeča za Občino B. in vijolična za Elektro D.), pa sodišče pri trasah služnosti za E., d. d., in C., d. d., navaja modro barvo. Kljub dejstvu, da si trasi navedenih upravičencev nista enaki. Nenazadnje trasa E., d. d., poteka le po dveh parcelah. Vse navedeno vnaša nejasnost med izrekom in obrazložitvijo sklepa ter priloženo skico. Posledično sklepa v tem delu ni mogoče preizkusiti; pritožbeni očitki kršitve 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP so utemeljeni.

je, da je treba v primeru opisa prostorskih meja služnosti 19. člen ZZK-1 in standard natančnega opisa dosledno spoštovati. V primeru, ko gre za trajno infrastrukturo (kot so vodi gospodarske javne infrastrukture), je treba natančno določiti (vsaj) potek njene trase. Torej na katerem delu parcele ta poteka (zlasti v primerih, kot je obravnavani, ko so parcele precej večje od predvidenih tras služnosti) in v kakšni izmeri.

Zgolj sklicevanje na priloženo skico standarda natančnega opisa ne more nadomestiti. Kot je posebej poudarilo VSRS v sklepu II Ips 32/2022, ima lastnik (služeče) nepremičnine (tj. predlagatelji) v primeru nejasnih opisov prostorskih meja služnosti, v zemljiški knjigi vpisano potencialno "črno luknjo". Ta lahko povzroči širjenje služnosti (brez nadzora) in zato utesnitev njegove lastninske pravice.

9. Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi predlagateljev ugodilo, sklep v točkah III. - VI. razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču v nov postopek (3. tč. 365. čl. ZPP v zvezi s 3. čl. ZVEtL-1 in 42. čl. ZNP-1). Pritožbeno sodišče je presodilo, da ugotovljenih kršitev glede na njihovo naravo ne more odpraviti samo (1. odst. 354. čl. ZPP), ker bi s tem prekomerno poseglo v pravico do pritožbe. Delna razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v tem obsegu v ponoven postopek pa tudi ne bo povzročila kršitve pravic udeležencev do sojenja brez nepotrebnega odlašanja. Sodišče je namreč že izvedlo dokazni postopek in mu tega ne bo potrebno ponavljati. Pri opisu vsebine služnosti bo moralo odpraviti storjene napake, pravilno slediti (vsem, zlasti kasnejšim) vlogam služnostnih upravičencev in izhajati iz podanega soglasja predlagateljev. Pri prostorskih mejah služnosti in prikazu s skico pa mora sodišče upoštevati zgornja navodila ter standard natančnega opisa. Pri tem naj sodišče presodi, če je smiselno obstoječo skico opremiti z jasno legendo in natančnimi izmerami linij tras ali sklepu priložiti ločene (in barvno jasne) skice za vsakega služnostnega upravičenca.

Glede pritožbe druge nasprotne udeleženke

10. Druga nasprotna udeleženka trdi, da je sklep v izpodbijanem delu nezakonit in preuranjen. Izpostavlja, da je s sklepom ugotovljeno preobširno pripadajoče zemljišče, kar ruši razmerja racionalne rabe prostora in je v nasprotju z javnim interesom. Zgolj dejanska ureditev in gola raba družbene nepremičnine za potrebe redne rabe stavbe ne zadostujeta za pridobitev in ohranitev pravice uporabe in posledično olastninjenje po ZLNDL. Kumulativno mora biti podan še urbanistični vidik, katerega pa sodišče ni zadostno utemeljilo, zaradi česar je odločitev tudi materialnopravno zmotna. Sodišče je odločitev zmotno utemeljilo le z upravnimi dovoljenji o izgradnji predmetne stavbe in ni uporabilo dinamičnega principa, po katerem je treba odločitev utemeljiti še z vidika prostorskih aktov in urbanističnih standardov iz časa družbene lastnine. Parcela 308/3 nima konkretne funkcije za normalno rabo predmetne stavbe saj so predlagatelji na njej uresničevali (zgolj) nadstandard popoldanskega vrtičkanja. Ker se do tega sodišče ni opredelilo, je kršilo 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP. To kršitev mu poleg 8. in 15. točke 2. odst. 339. čl. ZPP očita tudi pri nekritičnem in nepopolnem povzemanju izvedenskega mnenja. Izvedenka je namreč podala izrecno mnenje, da bi bil za (minimalno) redno rabo stavbe poleg parcel 310/5 in 311/1, dovolj že del parcele 308/3. In sicer 14m širok pas na vzhodni strani stavbe. Dokazne ocene izvedenskega mnenja sodišče ni opravilo, prav tako je spregledalo, da je izvedenka storila očitno pomoto, ko pri obsegu pripadajočega zemljišča ni upoštevala površine parcele 310/4, kot stavbišča. Če bi ga upoštevala, bi namreč imela stavba že s parcelama 311/1 in 310/5 dovolj pripadajočega zemljišča - 930m². Posledično je tudi dejansko stanje ugotovljeno nepopolno. Sodišče bi moralo kot spoznavni vir uporabiti urbanistične standarde, kot so velikost gradbene parcele in faktor zazidanosti, vendar v obrazložitvi sklepa o tem nič ne reče. Odločitev tako ni utemeljena z razlogi, s katerimi bi morala biti po materialnem pravu (43/1 čl. ZVEtL-1). Nadalje sodišču očita, da kljub temu, da je povzelo del njene obrambe (glede medsebojnih sporazumov in soglasij predlagateljev in druge nasprotne udeleženke, da najmanj parcela 308/3 ne predstavlja pripadajočega zemljišča), se do tega ni opredelilo. Ponovno poudarja, da lahko etažni lastniki s 100% soglasjem vedno spremenijo položaj skupnega dela stavbe, tudi pripadajočega zemljišča. Tako ga lahko prenesejo, se mu odpovejo ali se o njem poravnajo. Ugovor po 44. čl. ZVEtL-1 je utemeljen in bi ga moralo sodišče kot takšnega prepoznati. V tem delu gre za zlorabo pravic s strani predlagateljev in delovanje contra factum proprium, kateremu sodišče ne sme nuditi sodnega varstva. Ker se tudi do teh navedb sodišče ni konkretneje opredelilo je kršilo 8. in 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP. Druga nasprotna udeleženka predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sklep v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje. Podredno, da sklep v delu, ki se nanaša na parcelo 308/3 spremeni tako, da v tem delu predlog zavrne. Opredeljuje tudi pritožbene stroške.

11. Predlagatelji so v odgovoru na pritožbo predlagali njeno zavrnitev.

13. Sodišče je v delu, ki ga pritožbeno izpodbija druga nasprotna udeleženka, pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter nanj pravilno uporabilo materialno pravo, pri čemer očitanih procesnih kršitev ni zagrešilo. Pritožbeno sodišče se v nadaljevanju opredeljuje le do tistih pritožbenih navedb, ki so odločilnega pomena za sprejeto odločitev (1. odst. 360. čl. ZPP v zvezi s 42. čl. ZNP-1).

14. Upoštevajoč kriterije iz 1. odst. 43. čl. ZVEtL-1

je sodišče ugotovilo vsa odločilna dejstva, ki predstavljajo podlago za določitev pripadajočega zemljišča. Ne drži pritožbena graja, da je pri tem zanemarilo dinamični princip uporabe navedenih kriterijev. Pregled spisovne dokumentacije in izpodbijanega sklepa namreč potrjuje, da je sodišče svojo presojo oprlo na enakovredne kriterije. Pri tem je izhajalo iz strokovnega, temeljitega in jasnega izvedenskega mnenja izvedenke urbanistične stroke in njegove dopolnitve. Oba je tudi kritično ocenilo ter se o njunih zaključkih dodatno prepričalo na neposrednem ogledu in z zaslišanjem etažnih lastnikov. Na podlagi tako izvedenega dokaznega postopka se je prepričalo, da je (ugotovljeno) pripadajoče zemljišče od izgradnje dalje vezano na stavbo, tako glede na konkretno prostorsko ureditev (stanje v naravi) kot tudi urbanistično zasnovo stavbe in pripadajočega zemljišča (zazidan stavbno zemljišče - stanovanjske površine). Ta povezanost je utemeljena tudi na ugotovljeni pretekli redni rabi, ki jo pritožnica z očitki o nad standardnem vrtičkanju in izvedenem poseku dreves, ne uspe izpodbiti.

15. Pritožbeno sodišče dodaja, da 43. člen ZVEtL-1 med kriteriji ne določa samega obsega (oz. minimalne ali maksimalne velikosti) pripadajočega zemljišča, katerega druga nasprotna udeleženka pritožbeno graja kot preobširnega. Na njene pripombe o obsegu pripadajočega zemljišča je jasno odgovorila že izvedenka v dopolnitvi izvedenskega mnenja.

Ne drži, da je pri tem storila računsko pomoto, ki naj bi jo sodišče spregledalo. Izvedenka je namreč pojasnila, da urbanistični načrt B. iz leta 1970 podrobnejših navodil za določanje gradbenih parcel ni določal, zaradi izostanka druge dokumentacije je zato podala splošne usmeritve za njihovo določanje. Pri tem se je (očitno) opredelila do tega, da obravnavana zadeva sodi med gradbene parcele stavbe izven prostorskega vozlišča, katerih priporočena velikost znaša 1600 m² (s faktorjem zazidanosti do 35%). Upoštevajoč javne podatke o velikosti parcel je nato pravilno pojasnila, da parceli 311/1 in 310/5, brez parcele 308/3 ne bi zagotovili niti minimalno potrebne površine za redno rabo stavbe. Vsekakor pa je tudi izvedenka poudarila, da vsa površina ne predstavlja le površine za najnujnejšo rabo.

Pritožnica svoje zaključke neutemeljeno gradi na podatkih za velikost gradbene parcele stavbe v prostorskem vozlišču (900 m²), ki v tem primeru ne pride v poštev.

16. Sodišče je podalo jasne in konkretne razloge zakaj šteje, da je ugovor dobroverne pravnoposlovne pridobitve lastninske pravice po 44. čl. ZVEtL-1, neutemeljen. In sicer: - parceli v družbeni lastnini z vpisanim imetnikom pravice uporabe, - neizpolnjena raziskovalna dolžnost druge nasprotne udeleženke, ki ni delovala s potrebno profesionalno skrbnostjo, - izključena dobra vera, - nedopusten predmet razpolaganja

in (absolutna) ničnost prodajnih pogodb. Slednja preprečuje, da bi bili kasnejši pravni posli lahko veljavni, ničnostne sankcije pa ne preseže niti zatrjevana, a (kot že pojasnjeno) izključena dobra vera druge nasprotne udeleženke. Zaradi navedenega se sodišče do nadaljnjih razpolaganj s pripadajočim zemljiščem, zlasti kasnejših sporazumov s predlagatelji, pričakovano ni opredeljevalo.

Ker ugotovitev ničnosti prodajnih pogodb pritožbeno niti ni izpodbijana so tudi vsi nadaljnji pritožbeni očitki v tem delu, neutemeljeni.

17. Pritožba druge nasprotne udeleženke je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odst. 350. čl. ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdilo (353. čl. ZPP v zvezi s 3. čl. ZVEtL-1 in 42. čl. ZNP-1).

18. Druga nasprotna udeleženka nosi svoje stroške pritožbenega postopka (1. odst. 40. čl. ZNP-1).

Vse obravnavane parcele sodijo v navedeno katastrsko občino, zato jo pritožbeno sodišče v nadaljevanju ne navaja več.

Uradni list RS, št. 34/17, v nadaljevanju ZVEtL-1.

Npr. v V. tč. izreka pri opisu služnosti D., d. d., sodišče med drugim spregleda navedbo varovalnega pasu (1m na vsako stran kablovodov).

Glej UPRS sodba in sklep I U 747/2016 in VSRS sklep II Ips 32/2022.

Drugače je v primeru, ko izvrševanje služnosti ni vezano na trajno infrastrukturo. Takrat je treba prostorske meje služnosti opredeliti še natančneje - z navedbo točk, kjer pot spremeni smer in tudi razdaljo med temi točkami. Tako UPRS sodba in sklep I U 747/2016.

Glede na dejstvo, da so te že del spisovne dokumentacije.

Na podlagi tega člena se pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upoštevajo zlasti: 1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali je opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli; 2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno; 3. preteklo redno rabo zemljišča in 4. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču.

Ker na dopolnitev ni podala nadaljnjih pripomb, je sodišče upravičeno štelo, da ugotovitve sprejema.

Razpolaganje s pripadajočim zemljiščem, kot skupnim delom stavbe v etažni lastnini, predstavlja razpolaganje s predmetom, ki ni v samostojnem pravnem prometu.

Glej tudi VSRS sodbo in sklep II Ips 420/2011 in sodbo II Ips 110/2011, ki podrobneje pojasnita, da funkcionalna zemljišča nikoli niso bila v samostojnem pravnem prometu.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 43, 43/1, 44, 50, 50/2

Zakon o zemljiški knjigi (1995) - ZZK  - člen 19

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 339, 339/2, 339/2-14

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.