VSL Sklep II Cp 917/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-01-17

Karmen Ceranja (preds.), mag. Nataša Ložina (poroč.), Bojan Breznik

postopek za vzpostavitev etažne lastnine - domneva o skupnih delih stavbe - zakonske domneve - zakonita stavbna pravica - pripadajoče zemljišče k stavbi - splošni skupni del - zavrnitev predlaganih dokazov - materialno procesno vodstvo - informativni dokaz

Domneve glede skupnih delov stavbe ZVEtL-1 predpisuje v 23. členu. Namen teh domnev je, da se sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine čim manj ukvarja s spori o tem, kateri deli so skupni deli ter kakšne vrste skupnih delov so, to ugotovi le toliko, kolikor je nujno potrebno za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, in s stopnjo verjetnosti.

Stavbna pravica upravičencu omogoča, da ima na površini zemljišča ali pod njo v svoji lasti stavbo ali drugo zgradbo, trajno spojeno z zemljiščem, ter to zemljišče uporablja za te namene, lastnika zemljišča pa zavezuje, da mora to trpeti.

Dejanski stanovi, v katerih lahko pride do ugotovitve stavbne pravice, so primeri, ko lastnik stavbe na presečni dan uveljavitve SPZ ni imel lastninske pravice na nepremičnini, na kateri oziroma nad (sem spadajo tudi nadzemno izbočeni deli stavb) ali pod katero se stavba nahaja, ker ni šlo za njeno pripadajoče zemljišče. Ključno je torej stanje na dan 1. 1. 2003.

I. Pritožbe se zavrnejo in se v izpodbijanem delu sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Udeleženci sami nosijo svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da na stavbi z naslovoma K. 5 in N. 15, z ID znakom 0000-81 (v zemljiški knjigi vpisani z začasno oznako 0000-9007), stoječi na parcelah št. 448, 452 in 153/136, vse k. o. X, obstoji etažna lastnina (I. točka izreka), ugotovilo, da je za potrebe tega postopka parcela št. 448 k. o. X pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe z ID znakom 0000-81 (II. točka izreka), ugotovilo, da imajo vsakokratni etažni lastniki stavbe zakonito stavbno pravico na parcelah št.153/136 in 452, obe k. o. X, ki traja toliko časa, dokler stavba stoji, in ima ta pravica položaj splošnega skupnega dela stavbe (III. točka izreka). Ugotovilo je posamezne dele stavbe (IV. točka izreka) in na njih lastninsko pravico ter druge stvarne pravice (V. točka izreka), splošni skupni del stavbe in idealne deleže solastnine na splošnih skupnih delih stavbe (VI. in VII. točka izreka) in posebni skupni del stavbe (VIII. točka izreka). Odločilo je, da se izbrišeta vknjiženi stavbni pravici, vpisani pri parceli št. 448 k. o. X (IX. točka izreka) in da se ohranijo vse pravice in zaznambe, ustanovljene na idealnih deležih zemljiških parcel, ki so povezane s stavbo (X. točka izreka). Sklep se po uradni dolžnosti izvede v zemljiški knjigi v vrstnem redu zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine (XI. točka izreka). Odločilo je, da je udeleženec A. A. dolžan predlagatelju povrniti del stroškov postopka v višini 389,54 EUR v roku treh mesecev, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za izpolnitev obveznosti (XII. točka izreka), udeleženec B. d. o. o pa del stroškov postopka v višini 1023,75 EUR v roku treh mesecev, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za izpolnitev obveznosti (XIII. točka izreka). Ta sklep sodišča je izvršilni naslov za izvršbo na sredstva rezervnega sklada in tudi zoper vsakokratnega etažnega lastnika, ki ima v zemljiški knjigi vknjiženo lastninsko pravico na posameznem delu stavbe za tisti del terjatve, ki odpade nanj kot dolžnika glede na v zemljiški knjigi vknjiženi idealni delež solastnine na skupnih delih stavbe (XIV. točka izreka).

2. Zoper sklep se pritožujejo nasprotna udeleženca B. d. o. o. in A. A., udeleženka Mestna občina ... (v nadaljevanju MO) in udeleženca C. d. o. o. in D. D.

Nasprotna udeleženca sklep izpodbijata v II. in III. točki izreka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi z 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP)

in 3. členom Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1). Predlagata, da pritožbeno sodišče izpodbijano odločitev spremeni oziroma podredno razveljavi. Navajata, da je bistvo napačne odločitve v tem, da sodišče prve stopnje stavbišča stavbe ni opredelilo kot skupnega dela stavbe, kot to določa prvi odstavek 23. člena ZVEtL-1. Vsaka od treh parcel je v svojem celotnem obsegu zgolj in samo zemljišče pod obravnavano stavbo. Pri gostinskih prostorih v 2. etaži oziroma pritličju stavbe ne gre za podzemno stavbo.

Udeleženka MO sklep izpodbija v III. točki izreka iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijani sklep spremeni tako, da predlog predlagatelja zavrne kot neutemeljen, podredno, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Navaja, da je zemljiškoknjižna lastnica novo nastale parcele 153/136, ki v naravi predstavlja podest oziroma nedokončane zunanje stopnice. Ne drži, da naj bi se strinjala z ustanovitvijo stavbne pravice. Sodišče bi jo moralo v okviru materialnega procesnega vodstva pozvati, ali se strinja ali ne. Ker tega ni storilo, je podana bistvena kršitev določb postopka. Sodišče izvedenki ni naložilo, da preveri datum izgradnje predmetnega podesta oziroma morebitna gradbena ali upravna dovoljenja zanj. Sodišče brez tega odgovora izvedenke ne more odgovoriti na pravno vprašanje, ali obstoji zakonita stavbna pravica.

Drugi in tretji udeleženec sklep izpodbijata zaradi zmotne uporabe materialnega prava, nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter bistvenih kršitev določb postopka. Predlagata, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep spremeni tako, da predlog zavrže oziroma zavrne, predlagatelju pa naloži plačilo stroškov postopka, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Navajata, da primarno sklep izpodbijata zato, ker ni pogojev za začetek postopka vzpostavitve etažne lastnine. Predlagatelj in nasprotna udeleženca niso z ničemer izkazali, da je bila stavba na podlagi dogovora že pred letom 2000 razdeljena na način, ki ga zatrjujejo. Ravno nasprotno navajajo, da so si pritličje razdelili s sodno poravnavo z dne 24. 1. 2006. Nadalje se ne strinjata s III. točko izreka sklepa. Stavbna pravica lahko skladno z 257. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ) nastane le na pravno poslovni način, ki pa v obravnavanem primeru ni izkazan. Gradnja predstavlja črno gradnjo, sodišče tudi sploh ni ugotovilo, kdaj je bil sporni del zgrajen. Razlogom sklepa očitata pomanjkljivosti, zaradi katerih se ga ne da preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

3. V vloženih odgovorih na pritožbi udeležencev predlagatelj in nasprotna udeleženca predlagajo zavrnitev pritožb.

5. Postopek po ZVEtL-1 je namenjen uskladitvi nepremičninskih evidenc z dejanskim pravnim stanjem v skladu z današnjimi predpisi in zahtevami. Cilj zakona je torej omogočiti vknjižbo pred uveljavitvijo SPZ (1. 1. 2003) dejansko nastale etažne lastnine. Sodišče v teh postopkih razmerij ne ureja na novo ali konstitutivno, temveč le z verjetnostjo ugotavlja obstoječa razmerja. Odloča v skladu s predpisanimi dokaznimi pravili in zakonskimi domnevami oziroma v korist udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno (24. člen ZVEtL-1). Domneve glede skupnih delov stavbe ZVEtL-1 predpisuje v 23. členu. Namen teh domnev je, da se sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine čim manj ukvarja s spori o tem, kateri deli so skupni deli ter kakšne vrste skupnih delov so, to ugotovi le toliko, kolikor je nujno potrebno za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, in s stopnjo verjetnosti. Po vzpostavitvi etažne lastnine v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu lahko udeleženci in druge osebe svoje pravice na skupnih in posameznih delih uveljavljajo v pravdi oziroma v drugih postopkih, pri čemer odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju (prvi odstavek 35. člena ZVEtL-1).

6. Materialnopravno pravilno izhodišče sodišča prve stopnje, da so podani pogoji za začetek postopka za vzpostavitev etažne lastnine, temelji na ugotovitvi, da je predmet delitve stanovanjsko poslovna stavba, ki v naravi sestoji iz gostinskega lokala v kleti, gostinskega lokala v pritličju, stanovanja v prvem in drugem nadstropju ter neizdelanega podstrešja. V skladu z dogovorom je bila stavba že pred letom 2000 razdeljena tako, da ima predlagatelj v lasti gostinski lokal v kleti, nasprotna udeleženca pa stanovanji v prvem in drugem nadstropju ter podstrešje. Pritličje stavbe so si razdelili s sodno poravnavo dne 24. 1. 2006 tako, da imata nasprotna udeleženca v lasti še gostinski lokal, ki gleda na N., predlagatelj pa del pritličja, do katerega se dostopa s K. ulice. Nasprotni očitki udeležencev C. d. o. o. in D. D., ki jih tudi sicer prvič podajata šele v pritožbi

7. Za izdelavo strokovne podlage je sodišče prve stopnje postavilo sodno izvedenko geodetske stroke, ki je v svojem poročilu glede na dostopno dokumentacijo in dejansko stanje v naravi ugotovila, da obravnavana stavba 0000-81 leži na parceli 280, ki je bila zaradi določil Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN) ukinjena in določena nova parcelna številka 448 in da določeni deli stavbe segajo na sosednje parcele, in sicer terasa, ki predstavlja vhodni podest starejšega videza, leži na delu parcele 153/26 v lasti MO, deli kleti in pritličja pa segajo na parcelo št. 281, ki je v lasti lastnikov sosednje stavbe. Tema deloma sta se zato določili novi parcelni številki, in sicer sta iz 153/26 nastali 153/136 (podest) in preostanek 153/135, ukinila pa se je tudi parcelna številka 281 in sta nastali novi parceli 451 (zemljišče pod sosednjo stavbo 0000-84) in 452 (zemljišče pod obravnavano stavbo 0000-81).

8. V skladu z določilom 45. člena ZVEtL-1 se v postopku o ugotovitvi pripadajočega zemljišča lahko ugotavlja tudi obstoj stavbne pravice vsakokratnega lastnika stavbe, ki jo je pridobil po pravilih SPZ o več uporabnikih iste nepremičnine (271. člen SPZ

). Gre za zakonito stavbno pravico in ne za pravno poslovno pridobljeno stavbno pravico (257. člen SPZ), kot to zmotno menita drugi in tretji udeleženec. Stavbna pravica (superficies) je stvarna pravica, ki daje upravičencu imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino (prvi odstavek 256. člena SPZ). Pomeni odmik od načela specialnosti in predvsem od iz njega izpeljanega načela povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) kot klasičnih načel stvarnega prava, ki sta hkrati ključni načeli nepremičninskega prava. Stavbna pravica upravičencu torej omogoča, da ima na površini zemljišča ali pod njo v svoji lasti stavbo ali drugo zgradbo, trajno spojeno z zemljiščem, ter to zemljišče uporablja za te namene, lastnika zemljišča pa zavezuje, da mora to trpeti.

9. Novo nastali parceli št. 452 in153/136 (skupaj s parcelo 448) predstavljata zunanji obris obravnavane stavbe in se po prvem odstavku 24. člena ZEN štejeta za zemljišči pod stavbo. Ker pa sta ti dve parceli v lasti drugih oseb, je podana situacija iz zgoraj navedenega drugega odstavka 271. člena SPZ, ko sta ob uveljavitvi SPZ zemljišče in stavba v lasti različnih lastnikov. Teh dveh parcel zato ni bilo mogoče določiti kot pripadajočega zemljišča stavbe. Sodišče prve stopnje je tako utemeljeno, tudi v skladu z mnenjem izvedenke in upoštevajoč okoliščine konkretnega primera

, na teh dveh parcelah ugotovilo obstoj stavbne pravice s položajem splošnega skupnega dela (30. člen ZVEtL-1) in se pravilno ni oprlo na domnevo o skupnih delih stavbe iz prvega odstavka 23. člena ZVEtL-1. S tem je etažnim lastnikom v celoti omogočilo izvajanje lastninske pravice tudi na teh delih stavbe.

10. Dejanski stanovi, v katerih lahko pride do ugotovitve stavbne pravice, so primeri, ko lastnik stavbe na presečni dan uveljavitve SPZ ni imel lastninske pravice na nepremičnini, na kateri oziroma nad (sem spadajo tudi nadzemno izbočeni deli stavb) ali pod katero se stavba nahaja, ker ni šlo za njeno pripadajoče zemljišče.

Ključno je torej stanje na dan 1. 1. 2003, torej ne statični princip (glede na trenutek izgradnje stavbe) in ne dinamični princip (kasnejše spremembe do 25. 7. 1997).

Možni so tudi primeri nelegalnih gradenj in primeri, ko lastnik stavbe nikoli ni imel lastninske pravice na zemljišču ali jo je izgubil.

11. Neutemeljeni so tako očitki MO, da sodišče izvedenki ni naložilo, da preveri datum izgradnje predmetnega podesta oziroma morebitna gradbena ali upravna dovoljenja zanj, zaradi česar niso ugotovljeni pogoji za obstoj stavbne pravice. Iz trditev nasprotnih udeležencev in ugotovitve izvedenke izhaja, da gre za podest starejše gradnje, ki naj bi obstajal že več kot 50 let, prav tako prostori v kleti oziroma pritličju stavbe. Teh trditev MO konkretno v postopku ni izpodbijala. Sodišče prve stopnje tako dokaza z izvedencem oziroma dopolnitvijo mnenja ni bilo dolžno izvesti. Sodišču ni treba izvesti vseh predlaganih dokazov, če za zavrnitev obstajajo upravičeni razlogi

. Sodišče tako lahko zavrne nesubstancirane dokazne predloge strank in tudi nepotrebne oziroma nerelevantne dokaze, s katerimi bi se dokazovale trditve o dejstvih, ki niso pravno odločilna oziroma pravno relevantna in ne bi mogla spremeniti odločitve sodišča. Dokazni postopek je namenjen temu, da se ugotovi resničnost pravno pomembnih dejstev, ki so že zatrjevana, zato je nedovoljen tudi tako imenovan informativni dokaz, pri katerem manjkajo dejanske navedbe oziroma so le te pavšalne, in ki naj se izpelje zato, da bo šele njegova izvedba dala podlago za trditve. Sodišče prve stopnje z zavrnitvijo tega dokaza torej ni bistveno kršilo določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1. Prav tako utemeljeno ni pozivalo MO k dopolnitvi njenih navedb. Materialno procesno vodstvo ni neomejeno. Ni namenjeno šolskemu pravnemu poučevanju pooblaščencev pravdnih strank in tudi ni potrebno tedaj, ko že procesna dejanja nasprotne stranke opravijo enako vlogo. Svoje odločitve sodišče prve stopnje tudi ni oprlo zgolj na v pritožbi zatrjevano zmotno ugotovitev o pripoznanju zahtevka. Odločitev tudi ni obremenjena z očitano protispisnostjo (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1), ki naj bi jo sodišče storilo z napačnim povzetkom navedb MO, da ne nasprotuje obstoju stavbne pravice. Protispisnost je napaka povsem tehnične narave, gre za napačen postopek prenosa

, pri katerem se sodišče vrednostno ne opredeljuje. Protispisnosti ni, če sodišče iz navedb udeležencev naredi napačne zaključke.

12. Izpodbijana odločitev tudi v ničemer ne posega v atrij oziroma nepozidan prostor, ki naj bi bil del sosednje stavbe 0000-84. Kot je bilo že pojasnjeno v sklepu tega sodišča II Cp 1886/2022 z dne 22. 12. 2022, se "atrij" oziroma nepozidani prostor začne v prvem nadstropju (tretji etaži) ter navzgor do mansarde (pete etaže) in ni del nobene stavbe. Izvedenka je namreč pojasnila, da v elaboratu "atrij" ni evidentiran, ker gre za odprt prostor (v tretji etaži oziroma prvem nadstropju), ki se v evidenci katastra stavb ne evidentira, saj ne izpolnjuje predpisanih pogojev za evidentiranje.

13. Glede na vse povedano pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje pravilna in vsebuje vse potrebne razloge. Pritožbeno sodišče tudi ni sledilo zgolj navrženi pritožbeni graji odločitve o stroških postopka udeležencev C. d. o. o. in D. D. Ker ni ugotovilo zatrjevanih niti uradoma upoštevnih kršitev (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1), je pritožbe zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbjanem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1).

14. Udeleženci sami nosijo stroške pritožbenega postopka (35. člen ZNP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1).

216. člen Zakona o nepravdnem postopku - ZNP-1.

Primerjaj VSRS sklep II Ips 90/2012 z dne 24. 5. 2012.

Določba prvega odstavka 271. člena SPZ določa, da če sta zemljišče in zgradba na zemljišču v skladu s predpisi, ki so veljali pred uveljavitvijo tega zakona, predmet lastninske pravice, postane z dnem uveljavitve tega zakona zgradba sestavina nepremičnine, če je lastnik zemljišča in zgradbe isti. V primeru, če lastnik ni isti, pa v skladu z drugim odstavkom 271. člena SPZ postane z dnem uveljavitve tega zakona zgradba sestavina nepremičnine, lastnik zgradbe pa pridobi na nepremičnini stavbno pravico, ki traja toliko časa, dokler stoji zgradba. Lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice morata medsebojna razmerja urediti s pogodbo iz drugega odstavka 257. člena tega zakona v treh letih od njegove uveljavitve. Na javnem dobru se v primeru iz prejšnjega odstavka stavbna pravica pridobi kot posebna pravica uporabe javnega dobra.

Ko se zunanji zidovi obravnavane stavbe v kleti in pritličju ne ujemajo s parcelno mejo, ki ima lom. Del prostorov v teh dveh delih sega tudi na sosednjo parcelo, dostop do njih pa je možen le preko obravnavane stavbe. Ker gre za manjši del prostorov, le ti niti ne morejo biti evidentirani ločeno, temveč so lahko evidentirani le skupaj z enotno številko obravnavane stavbe.

Ne gre torej le za primere podzemnih stavb.

Sodišče torej točnega datuma gradnje spornih delov ni bilo dolžno ugotavljati. Kot navedeno, pritožniki niso obrazloženo in izkazano nasprotovali navedbam, da le ti obstajajo že več kot 50 let.

Glej Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča s komentarjem, GV založba, stran 319 in 320.

Glej tudi N. Betetto, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV založba, stran 611.

Gre za napačni prenos tistega, kar je v vlogi napisano, kar pa ni konkretni primer. V pripombah na izvedensko mnenje z dne 18. 3. 2021 je MO navedla, da se ne strinja, da se del parcele, na kateri leži podest, določi kot splošni skupni del stavbe, ampak da se na tem delu lahko kvečjemu ugotovi obstoj stavbne pravice.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 23, 23/1, 24, 30, 35, 35/1, 45

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 256, 256/1, 257, 271, 271/1

Zakon o evidentiranju nepremičnin (2006) - ZEN  - člen 24, 24/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.