VSL Sklep II Cp 2085/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2026-02-10

Katja Mramor (preds.), Zvone Strajnar (poroč.), dr. Vesna Bergant Rakočević

pripadajoče zemljišče - pogoji in kriteriji za določitev pripadajočega zemljišča - pripadajoče zemljišče k več objektom - stvarna služnost pešpoti - ureditveni načrt - parkirna mesta - urbanizem - izvedensko mnenje - dejanska raba - pločnik - komunalni objekt

Iz zunanje ureditve zemljišča izhaja, da je služilo potrebam stavbe, ne pa potrebam splošne javnosti. Takšna redna raba zemljišča je kazalnik njegove dejanske namembnosti za redno rabo stavbe. Tega ne spremeni okoliščina, da je ta del zemljišča za parkiranje ali pešhojo uporabljal tudi kdorkoli drug. Pomembna je redna raba zemljišča, ne postranska. Nasprotna udeleženka tudi ni zatrjevala, da bi kakorkoli gospodarila s tem delom zemljišča. Ker pločnik nikoli ni bil urejen oziroma zgrajen, gre za neupoštevano urbanistično spremembo izvornega stanja.

Ker pločnik kot komunalni objekt ni bil zgrajen oziroma ker ta del zemljišča ni nikoli postal javna infrastruktura, tudi ni mogel biti predmet lastninjenja občine po 76. členu ZGJS. Ker lastninjenja po omenjenem določilu ZGJS v letu 1993 iz navedenega razloga ni moglo biti, se je tudi ta del parcele olastninil z ZLNDL z dnem 25. 7. 1997, tako kot to ugotovlja sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu. Izpodbijana odločitev je zato v tem delu pravilna.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo zakonite udeležence postopka (točka I. izreka sklepa); ugotovilo, katere parcele sodijo v pripadajoče zemljišče k stavbi ID 000, z naslovom A., stoječi na parceli 001 k. o. X, ki je v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov navedene stavbe, in odločilo, da se te parcele po uradni dolžnosti vpišejo v zemljiško knjigo kot splošni skupni deli omenjene stavbe (točka II izreka sklepa); ugotovilo, da na parceli 002 (prej del 003) k. o. X in sicer na njenem severnozahodnem delu poteka približno vzporedno s cesto A. javna služnost pešpoti (pešpot je označena z roza barvo v skici izvedenke geodetske stroke z dne 30. 3. 2023), ki se po uradni dolžnosti vpiše v zemljiški knjigi v korist nasprotne udeleženke (točka III izreka sklepa); ugotovilo, da na parcelah 002, 004 in 005, vse k. o. X, obstoji služnost dovozne in dostopne poti v korist garažnega niza, stoječega na parc. št. 006, 007, 008, 009, 010, 011, 012, 013 in 014, vse k. o. X, ki se vpiše v zemljiško knjigo pri vseh navedenih zemljiških parcelah (točka IV izreka sklepa); da na parceli 015 k. o. X obstoji služnost dostopa, obratovanja, nadzora in vzdrževanja distribucijskega sistema za dobavo toplote, ki se vpiše v zemljiško knjigo v korist udeleženca C. d.d. (točka V izreka sklepa). Hkrati je odločilo, da se postopek v preostalem delu predlagateljičinega predloga ustavi in v tem delu v zemljiški knjigi izbriše zaznamba postopka (točka VI izreka sklepa).

2. Sodišče prve stopnje je s sklepom III N 750/2019 z dne 12. 6. 2024 dopolnilo svoj sklep tako, da je dodalo še VII. točko izreka, v kateri je ugotovilo, da na parc. št. 002 k. o. X obstoji brezplačna služnost vzdrževanja, uporabe in nadgradnje v skladu s tehnološkim razvojem posamezne infrastrukture, zgrajene komunalne in gospodarske infrastrukture, ki predstavlja javno razsvetljavo z drogovi in svetilkami in kanalizacijski vod in BC fi 70 z jaški, kot izhaja iz skice - priloga B5, ki je sestavni del izreka tega sklepa, in sicer v korist nasprotne udeleženke.

3. Nasprotna udeleženka s pravočasno pritožbo delno izpodbija sklep sodišča prve stopnje. Ne strinja se z izpodbijanim sklepom v delu, ko sodišče prve stopnje ni upoštevalo njene zahteve, da se na severnozahodnem delu prejšnje parcele 003 odparcelira 3 m pas, ki naj ostane cona, namenjena za pešce in kolesarje v njeni lasti. Navedena cona je bila načrtovana v ureditvenem načrtu K 9 Šole iz leta 1989. Tudi izvedenka urbanistične stroke je v svojem mnenju navedla, da pešpot ne predstavlja zemljišča v redni rabi obravnavane stavbe, pač pa zemljišče v javni rabi. Navedla je, da je bil hodnik za pešce načrtovan s prostorskimi akti v obdobju družbene lastnine, vendar ni bil izveden, a je ves čas v tovrstni rabi. Menila je tudi, da je treba pešpot oziroma površino hodnika za pešce odparcelirati. Napačna je odločitev sodišča prve stopnje, da se ustanovi le javna služnost pešpoti v njeno korist. Navaja, da je zemljišče vse do obcestne zelenice na zahodu v uporabi in posesti etažnih lastnikov predmetne stavbe, vendar je res tudi, da je bilo to zemljišče ves čas tudi v javni rabi, saj ga je lahko uporabljal za parkiranje ali kot peš prehod kdorkoli in ne samo lastniki predmetnega objekta. Meni, da ni pomembna ugotovitev sodišča prve stopnje, da se pločnik do danes ni uredil. Površine za pešce in kolesarje so bile načrtovane v prostorskih aktih in se kot take dejansko uporabljajo, kar tekom postopka med udeleženci ni bilo sporno. Nenazadnje so površine urejene in asfaltirane in primerne za navedene namene. Če se površina, namenjena pešcem, odmeri in ostane v lasti Občine D., bi se izognili težavam, ki bi lahko nastale pri izvrševanju novo ustanovljene služnosti. Nasprotuje pa tudi ugotovitvi sodišča, da so površine parkirišča na južnem delu objekta njegovo pripadajoče zemljišče. Vztraja, da ta del zemljišča ostane v njeni lasti in da se še naprej uporablja kot javno parkirišče. Etažni lastniki so te površine do sedaj uporabljali z enako pravico kot ostali občani.

4. Na pritožbo nasprotne udeleženke so odgovorili predlagateljica ter udeleženca E. E. ter F. F. Predlagajo zavrnitev pritožbe in potrditev sklepa sodišča prve stopnje. Predlagateljica med drugim navaja, da je bil sporni del zemljišča z izdajo gradbenega in uporabnega dovoljenja določen kot zemljišče k zgrajeni stavbi, da so ga etažni lastniki oziroma prvotni kupci stanovanj in poslovnih prostorov prevzeli v posest skupaj s posestjo na posameznih stanovanjih in poslovnih prostorih, da izvršujejo lastniško posest na nepremičnini že od leta 1970 in da parcela ni nikoli na nobenem delu predstavljala grajenega javnega dobra. Površina je urejena in asfaltirana od izgradnje stavbe in prvenstveno namenjena njeni redni rabi, zaradi narave terena pa označeno območje uporabljajo tudi mimoidoči. Tudi glede parkirišč, na katere se nanaša pritožba, poudarja, da prostorski akti, na katere se sklicuje nasprotna udeleženka, te površine opredeljuje kot parkirna mesta, nikjer pa ni opredeljeno, da gre za javna parkirna mesta. Parkirna mesta so funkcionalno vezana na redno rabo stavbe, kar je ugotovila tudi izvedenka urbanistične stroke in sodišče na naroku za glavno obravnavo, in ne bi bila zgrajena, če ne bi bila zgrajena tudi stavba.

Udeleženec F. F. med drugim poudarja, da je iz prejšnje parcele 003, nastala parcela 016 k. o. X, po kateri bi nasprotna udeleženka lahko izvedla hodnik za pešce v predlagani širini. Navedel je še, da nasprotna udeleženka zemljišč ne vzdržuje, da so vse asfaltne površine še iz časa izgradnje stavbe in da tudi cvetlična korita na severno-zahodni strani zemljišča vzdržujejo stanovalci in ne nasprotna udeleženka. Udeleženec E. E. pa med drugim poudarja, da bi bilo brez parkirišč, ki so predmet pritožbe, njegovo izvajanje dejavnosti v poslovnem prostoru v obravnavani stavbi oteženo, če ne celo onemogočeno.

6. Predmet obravnavanja v tem postopku je bila določitev pripadajočega zemljišča k stavbi ID 000, na naslovu A. Po določbi prvega odstavka 42. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1)

je pripadajoče zemljišče tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. 1. 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Navedeno določilo vsebuje dva vidika. Prvi je dejanski in je v funkcionalni povezanosti zemljišča s stavbo. Drugi je pravni in se ob dokazanem dejanskem vidiku domneva, kakor to določajo pravila 44. člena ZVEtL-1. Predmet odločanja v postopku po ZVEtL-1 je torej ex post ugotavljanje, katero zemljišče je po preteklih pravilih že postalo last lastnika stavbe.

7. Dejanski vidik pripadajočega zemljišča se v postopku dokazuje v skladu s pravili iz 43. člena ZVEtL-1. Ta v prvem odstavku določa, da sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti: 1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe, načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena ali opredeljena v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno, 2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno, 3. preteklo redno rabo zemljišča in 4. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Zakon navedene kriterije določa eksemplifikativno. Njegovim uporabnikom sporoča, katera dejstva, okoliščine in vire naj predvsem upoštevajo.

8. Sodišče prve stopnje je po izvedenih dokazih (dokaz z izvedenko urbanistične stroke, dokaz z izvedenko geodetske stroke in z ogledom na kraju samem) pravilno uporabilo navedene kriterije, ko je zaključilo, da (tudi) oba v pritožbenem postopku sporna dela nekdanje parcele 003 pripadata obravnavani stavbi. Oba sodita v obseg zemljišča, ki je bilo po ugotovitvah izvedenke urbanistične stroke v času načrtovanja ob gradnji neposredno namenjeno stavbi. To je izvedenka ugotovila na podlagi upravnih dovoljenj in gradbene dokumentacije

, s katerimi se je gradnja obravnavane stavbe načrtovala, dovoljevala in izvajala (gradila) v letih 1968 do 1970.

Iz upravnega dovoljenja in lokacijske dokumentacije izhaja, da so bili načrtovani in rabi stavbe mdr. namenjeni tudi pritožbeno sporni deli parc. št. 003, ki so predstavljali tlakovano ploščad na severni strani stavbe do pločnika in linijo parkirnih mest na zahodni strani stavbe.

9. Enak obseg pripadajočega zemljišča je določal tudi kasneje, v letu 1989 sprejeti prostorski akt, in sicer ureditveni načrt K-9 Šole z manjšo spremembo. Z njim je bila obravnavani stavbi določena gradbena parcela s površino pod stavbo v izmeri 1.691 m2, funkcionalnim zemljiščem v izmeri 763 m2, skupaj 2.454 m2. Na zahodni strani omenjene parcele je bilo označenih 12 parkirnih mest, za katera je tudi v ureditvenem načrtu izrecno navedeno, da pripadajo obravnavani stavbi. Ker torej že iz upravnih dovoljenj izhaja, da je bil rabi obravnavane stavbe neposredno namenjen del parcele 003, ki predstavlja linijo parkirnih mest na zahodni strani stavbe, ker je tudi v ureditvenem načrtu iz leta 1989 izrecno navedeno, da je na zahodni strani označenih 12 parkirnih mest, ki pripadajo obravnavani stavbi in ker je bila takšna tudi dejanska raba etažnih lastnikov stavbe, je pravilen zaključek sodišča prva stopnje, da je navedeni del parcele pripadajoče zemljišče. V tem delu je zato pritožba nasprotne udeleženke neutemeljena.

10. Omenjena sprememba ureditvenega načrta K-9 Šole se nanaša na del parcele 003, tlakovano ploščad na severni strani stavbe do pločnika, ki je bil po upravnih dovoljenjih in lokacijski dokumentaciji (iz let 1986 - 1970) načrtovan za rabo stavbe

, kasneje, po ureditvenem načrtu (iz l. 1989) pa je bil na njenem severnem delu, vzporedno s prometnico A., načrtovan hodnik za pešce, ki pa v naravi ni bil izveden.

11. Prvostopenjsko sodišče je v nasprotju z mnenjem izvedenke urbanistične stroke, ki je menila, da je treba hodnik za pešce odparcelirati, ker predstavlja zemljišče v javni rabi, odločilo, da zemljišče tudi v tem delu pripada stavbi. Pri tem je pravilno upoštevalo, da sta za določitev pripadajočega zemljišča pomembna tako urbanistični vidik kot tudi dejanski vidik uporabe zemljišča. Na ogledu je ugotovilo, da na SZ strani obravnavane stavbe obstaja urejeno parkirišče, ki sega do roba obcestne zelenice ob cesti A. V delu so ob stiku asfaltiranega parkirišča in cestišča postavljena betonska korita, ki razmejujejo cestišče in parkirišče (ugotovitev izvedenke urbanistične stroke). Sodišče prve stopnje je v razlogih navedlo, da je to ključna ločnica med pripadajočim zemljiščem stavbe in javnim zemljiščem občine. Njegova odločitev, da celoten obravnavani del parcele 003 pripada stavbi, temelji na ugotovitvi, da je ta del zemljišča vse od izgradnje stavbe dalje v uporabi in posesti etažnih lastnikov obravnavane stavbe, hodnik za pešce, ki je bil predviden z ureditvenim načrtom iz leta 1989, pa se do danes ni uredil. Ker pa se del tega zemljišča uporablja tudi kot pešpot, je to stanje upoštevalo tako, da je po delu nepremičnine ugotovilo služnost javne pešpoti.

12. Sodišče prve stopnje je torej zaključilo, da so navedeni del nepremičnine uporabljali uporabniki stavbe kot parkirišče od izgradnje stavbe dalje.

Kasneje je prišlo do spremembe prostorskega akta oziroma urbanistične spremembe, ne pa tudi do dejanske spremembe izvornega stanja. Navedeni del zemljišča je očitno ostal v naravi urejen in uporabljan v enakem obsegu kot prej. Na to kaže tudi ograjenost zemljišča za stavbo s koriti in ozkim pasom zelenice. Tako tudi iz zunanje ureditve zemljišča izhaja, da je služilo potrebam stavbe, ne pa potrebam splošne javnosti. Takšna redna raba zemljišča je kazalnik njegove dejanske namembnosti za redno rabo stavbe. Tega ne spremeni okoliščina, da je ta del zemljišča za parkiranje ali pešhojo uporabljal tudi kdorkoli drug. Pomembna je redna raba zemljišča, ne postranska. Nasprotna udeleženka tudi ni zatrjevala, da bi kakorkoli gospodarila s tem delom zemljišča. Ker pločnik nikoli ni bil urejen oziroma zgrajen, gre za neupoštevano urbanistično spremembo izvornega stanja. Zgolj zato, ker je bilo v urbanističnem planu predvideno, da se bo nepremičnina omejila, ji ni mogoče odrekati, da je pripadajoče zemljišče k stavbi, ki ji ves čas služi v prvotnem obsegu.

13. Ker pločnik kot komunalni objekt ni bil zgrajen oziroma ker ta del zemljišča ni nikoli postal javna infrastruktura, tudi ni mogel biti predmet lastninjenja občine po 76. členu Zakona o gospodarskih javnih službah (ZGJS).

Ker lastninjenja po omenjenem določilu ZGJS v letu 1993 iz navedenega razloga ni moglo biti, se je tudi ta del parcele olastninil z Zakonom o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) z dnem 25. 7. 1997, tako kot to ugotovlja sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu. Izpodbijana odločitev je zato v tem delu pravilna.

14. Glede na navedeno je bilo treba pritožbo nasprotne udeleženke zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi z 42. členom Zakona o nepravdnem postopku v zvezi s 3. členom ZVEtL-1).

ZVEtL-1 s komentarjem, GV Založba, str 265.

Odločba o gradbenem dovoljenju, odločbi o uporabnem dovoljenju.

V grafičnem prikazu na str. 31 izvedenskega mnenja izvedenke urbanistične stroke je (s prosojno modro barvo) označen obseg zemljišča, ki je bil v času načrtovanja in dovoljevanja gradnje namenjen rabi obravnavane stavbe.

Tudi iz zapisnika o ogledu z dne 23. 1. 1970, ki ga je izdala Skupščina občine D. izhaja, da je bil SZ del parcele št. 003 namenjen parkiranju obravnavane stavbe in to celotni del med obravnavano stavbo in pločnikom.

Načeloma velja, da je načrtovanje ob gradnji stavbe konkreten in tako zanesljiv vir za ugotovitev urbanističnega vidika, ker se je skladnost takratnega načrtovanja s takratnim prostorskim aktom in drugimi javno pravnimi zahtevami presodila s strani takrat za to pristojnega upravnega organa v konkretnem upravnem postopku glede na konkretno lokacijo in glede na takratne razmere (ZVEtL s komentarjem, GV Založba, str. 272).

Ur. l. RS št. 32/1993. Po navedenem določilu je bila javna infrastruktura olastninjena v korist države in občine z uveljavitvijo ZGJS (2. 7. 1993).

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 42, 43, 44

Zakon o gospodarskih javnih službah (1993) - ZGJS  - člen 76

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.