VSM Sklep I Cp 653/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-01-14

Milena Šteharnik (preds.), Mirjana Klobasa (poroč.), Alenka Zgubič

določanje pripadajočega zemljišča k stavbi - funkcionalno zemljišče k stavbi - dobroverni pridobitelj - pravno poslovna pridobitev lastninske pravice - ničnost pogodbe - postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - obseg pripadajočega zemljišča

Predlagatelji uvodoma utemeljeno navajajo, da je sodišče prve stopnje pri ugotavljanju dejanskega stanja zmotno upoštevalo le okoliščine danega primera, ki so nastale do dne 25. 7. 1997, ko je začel veljati ZLNDL, ki je ukinil kongentno akcesornost pravic na zemljišču, pravicam na stavbi. Za kaj takega namreč v ZVEtL-1 ni podlage.

I. Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, da odslej glasi:

"I. K stavbi z ID znakom ...-312 se določi pripadajoče zemljišče, ki poleg parc. št. 292/3, k.o. ..., ki je v zemljiški knjigi že določena kot splošni skupni del stavbe v etažni lastnini, obsega še parc. št. 292/16, 292/17, 292/36 in 292/37, vse k.o. ..."

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom sklenilo, da parcele št. 292/16, 292/17, 292/36 in 292/37, vse k.o. ..., niso pripadajoče zemljišče stavbe, ID znak stavbe ...-312, stoječe na parceli št. 292/3, k.o. ... (točka I izreka) in zemljiški knjigi odredilo, da po pravnomočnosti tega sklepa izbriše zaznambo predmetnega postopka z ID omejitvijo ... (točka II izreka).

2. Zoper citirani sklep sodišča prve stopnje se pritožujejo predlagatelji, in sicer zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja po 2. točki prvega odstavka 338. člena v zvezi z 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) in 42. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju: ZNP-1) ter predlagajo, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Bistvo pritožbene graje je, da predlagatelji ne zahtevajo ugotovitve, da celotna nekdanja nepremičnina parc. št. 292, k.o. ..., v izmeri 12.055 m², predstavlja pripadajoče zemljišče stavbe z ID znakom ...-312, kot to zmotno meni sodišče prve stopnje, temveč le, da del te nepremičnine v izmeri 1.495 m² predstavlja pripadajoče zemljišče predmetne stavbe. V tej zvezi pritožba navaja, da iz kupoprodajnih pogodb iz leta 1991 in 1992 res ne izhaja, da je bilo poleg stanovanj prodano še funkcionalno zemljišče, vendar je bilo slednje določeno s Sporazumom o oblikovanju etažne lastnine z dne 13. 11. 2008, iz katerega izhaja, da funkcionalno zemljišče navedenih stanovanj predstavljajo parcele št. 292/3, 292/17 in 292/18, vse k.o. ..., v skupni izmeri 1.843 m². Smiselno enako izhaja tudi iz parcelacije nepremičnine parc. št. 292/3, k.o. ..., ki je bila opravljena v letu 1998 in iz katere izhaja, da funkcionalno zemljišče predmetne stavbe predstavlja 1.324 m² nepremičnine parc. št. 292/3, k.o. .... V nadaljevanju pritožba navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno presodilo, da za odločitev v predmetnem sporu niso relevantne okoliščine, ki se nanašajo na obdobje po 25. 7. 1997, ko je začel veljati Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju: ZLNDL), ki je ukinil kongentno akcesornost pravic na zemljišču, pravicam na stavbi, saj se v nadaljevanju izpodbijanega sklepa tudi samo sklicuje na parcelacijo nepremičnine parc. št. 292/3, k.o. ..., opravljeno v letu 2006, ki je bila samovoljno izvedena s strani prve nasprotne udeleženke. O obsegu pripadajočega zemljišča bi se sodišče prve stopnje lahko prepričalo tudi z zaslišanjem predlagateljev, katerih pa neutemeljeno ni zaslišalo, hkrati pa neutemeljeno ni sledilo izvedenskemu mnenju sodne izvedenke urbanistične stroke A. A. (v nadaljevanju: sodne izvedenke), ki je ugotovila, da celotna nepremičnina parc. št. 292/16, k.o. ... in del nepremičnine parc. št. 292/17, k.o. ... v izmeri 150 m², nedvomno predstavljata funkcionalno zemljišče predmetne stavbe.

3. Nasprotna udeleženca se v odgovoru na pritožbo zavzemata za zavrnitev le - te kot neutemeljene in predlagata potrditev izpodbijanega sklepa sodišča prve stopnje.

5. ZPP v drugem odstavku 350. člena v zvezi z 366. členom ZPP, 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1 določa, da sodišče druge stopnje preizkusi sklep sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za zastopanje pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da ni podana nobena izmed naštetih ali s pritožbo zatrjevanih absolutnih bistvenih kršitev določb nepravdnega postopka ter da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje in posledično zmotno uporabilo materialno pravo, kot bo to podrobneje obrazloženo v nadaljevanju tega sklepa.

6. Predlagatelji uvodoma utemeljeno navajajo, da je sodišče prve stopnje pri ugotavljanju dejanskega stanja zmotno upoštevalo le okoliščine danega primera, ki so nastale do dne 25. 7. 1997, ko je začel veljati ZLNDL, ki je ukinil kongentno akcesornost pravic na zemljišču, pravicam na stavbi. Za kaj takega namreč v ZVEtL-1 ni podlage. Sodišče prve stopnje je posledično napačno tolmačilo prvi odstavek 42. člena ZVEtL-1, ki določa, da je pripadajoče zemljišče tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Citirani člen namreč ne določa, da je potrebno pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča k stavbi upoštevati zgolj okoliščine, ki so nastale do uveljavitve ZLNDL, temveč vse predpise veljavne do 1. 1. 2003, na podlagi katerih je predlagatelj postal lastnik stavbe, h kateri se določa pripadajoče zemljišče, s tem pa tudi vse pravno-relevantne okoliščine danega primera, ki so nastale do tega datuma.

7. Upoštevajoč navedeno in pritožbeno nesporno dejstvo, da so vse nepremičnine parc. št. 292/3, 292/16, 292/17, 292/18, 292/36 in 292/37, vse k.o. ..., za katera pritožniki menijo, da predstavljajo pripadajoče zemljišče k stavbi z ID znakom ...,-312 do parcelacije leta 1998 predstavljala del nekoč enovite nepremičnine parc. št. 292, k.o. ... v skupni izmeri 12.055 m², je sodišče druge stopnje prepričano, da je bilo s prvo parcelacijo leta 1998 odmerjeno tudi pripadajoče zemljišče k predmetni stavbi. Leta 1998 je bila namreč opravljena prva parcelacija nepremičnine parc. št. 292, k.o. ... in sicer tako, da je bila predmetni stavbi odmerjena nepremičnina parc. št. 292/3, k.o. ... v skupni izmeri 1.495 m², in sicer stavba v izmeri 125 m² ter dvorišče v izmeri 1.324 m², kot to izhaja iz izvedenskega mnenja sodne izvedenke A. A. (list. št. 91). Navedena parcelacija je bila namreč izvedena z namenom odmere funkcionalnih zemljišč k obstoječim stanovanjskim objektom na parc. št. 292, k.o. ..., in sicer na podlagi 14. člena Zakona o zemljiškem katastru (v nadaljevanju: ZZKat), zato so bile s to parcelacijo s soglasjem vseh navzočih lastnikov oziroma uporabnikov ugotovljene mejne točke te parcele (list. št. 100). Navedena parc. št. 292/3, k.o. ... v izmeri 1.324 m² tako nedvomno v celoti predstavlja pripadajoče zemljišče (dvorišče) predmetne stavbe v smislu drugega odstavka 43. člena ZVEtL-1, ki določa, da se za pripadajoče zemljišče šteje tisto zemljišče, ki je bilo z upravno odločbo

določeno kot funkcionalno zemljišče stavbe.

8. Upoštevajoč citirano materialnopravno podlago in dejstvo, da so bila v letih 1991 in 1992 predmet kupoprodajnih pogodb le gola stanovanja, brez pripadajočih zemljišč, je prva parcelacija po sklenitvi kupoprodajnih pogodb nedvomno določila še pripadajoča zemljišča k stavbi, v kateri stanovanja ležijo, kot to utemeljeno izpostavlja pritožba. Dvorišče v skupni izmeri 1.324 m² namreč vse od parcelacije leta 1998 dalje predstavlja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostor za igro in počitek ter zelenico okoli predmetne stavbe (2. in 3. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1).

9. Z nadaljnjo parcelacijo leta 2006 je bila dotedanja nepremičnina parc. št. 292/3, k.o. ..., v izmeri 1.495 m², razdeljena na parc. št. 292/3 (stanovanjska stavba v izmeri 130 m² in dvorišče v izmeri 566 m²), parc. št. 292/16 (dvorišče v izmeri 271 m²), parc. št. 292/17 (dvorišče v izmeri 302 m²), parc. št. 292/18 (dvorišče v izmeri 92 m²) in parc. št. 292/20 (dvorišče v izmeri 134 m² - ta nepremičnina se je v nadaljevanju razdelila še na parc. št. 292/36 in 292/37), vse k.o. ..., kot to podrobneje izhaja iz Odločbe GURS z dne 3. 4. 2006 (priloga spisa A9). Seštevek velikosti vseh na novo nastalih parc. št. 292/3, 292/16, 292/17, 292/18 in 292/20 (292/36 in 292/37), vse k.o. ... pa znaša točno 1.495 m², torej enako, kot je znašala velikost nekdanje nepremičnine parc. št. 292/3, k.o. .... Glede na navedeno je sodišče druge stopnje prepričano, da vse navedene parc. št. predstavljajo pripadajoče zemljišče k stavbi z ID znakom .... Slednje izhaja tudi iz izvedenskega mnenja sodne izvedenke za arhitekturo in urbanizem A. A., iz katerega je jasno razvidno, da so bila s takrat veljavno zakonodajo zemljišča s parc. št. 292/3, 292/16, 292/17, 292/18 in 292/37, vse k.o. ..., že v letu 1998, kot takratno zemljišče s parc. št. 292/3, k.o. ..., opredeljena kot funkcionalno zemljišče k predmetni stavbi (list. št. 86).

10. Imenovana sodna izvedenka je tako zgolj za nepremičnino parc. št. 292/36, k.o. ... navedla, da ne predstavlja pripadajočega zemljišča k predmetni stavbi, čemur pa sodišče druge stopnje ne sledi

. Ta parc. št. je namreč nastala z delitvijo nekdanje parc. št. 292/20, k.o. ..., ki se je razdelila na parc. št. 292/36 in 292/37, obe k.o. ..., pri čemer obe novo nastali nepremičnini v naravi predstavljata isto javno pešpot do avtobusnega postajališča ob glavni cesti. Pot je urejena preko travnika z grajenim stopniščem in poteka tik ob vzhodni fasadi te stanovanjske stavbe, in kot taka predstavlja celoto, zato je ni mogoče deliti na dva ločena dela, od katerih bi en predstavljal pripadajoče zemljišče k stavbi, drugi pa ne. Nenazadnje je tudi sodna izvedenka zaključila, da v kolikor Mestna občina X nima interesa te poti kategorizirati kot javne pešpoti, naj se ta opredeli kot pripadajoče zemljišče k predmetni stavbi. Opredelitev pripadajočega zemljišča pa ne more biti odvisna od interesa občine, kot je to nenazadnje pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje samo.

11. Prav tako sprejete odločitve ne more spremeniti dejstvo, da je parc. št. 292/17, k.o. ... dne 12. 12. 2016 od nasprotne udeleženke odkupil B. B. (od dne 29. 10. 2021 dalje je lastnik navedene nepremičnine njegov sin), saj ZVEtL-1 v tretjem odstavku 44. člena izrecno določa, da se v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča ugotavlja tudi, ali je lastninska pravica lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču (oziroma njegovem delu) prenehala, če je druga oseba lastninsko pravico na njem pridobila na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pravno poslovnega pridobitelja lastninske pravice na nepremičnini, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa. Četrti odstavek istega člena pa predvideva, da v tovrstnih postopkih sodišče ne posega v pravice oseb, ki so na takih zemljiščih pridobile pravice na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pravno poslovnega pridobitelja pravice, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa, razen če so izpolnjeni pogoji za ustanovitev odkupne pravice na podlagi zakona ali v primeru, če med udeleženci ni spora o neobstoju ali omejitvi njihove pravice. Iz omenjenih določb torej izhaja, da pripadajočega zemljišča ne morejo predstavljati nepremičnine, na podlagi katerih je lastninsko pravico na podlagi samega zakona ali na podlagi odločbe državnega organa pridobila tretja oseba. V danem primeru pa ne gre za tak primer, saj je B. B. lastninsko pravico na nepremičnini parc. št. 292/17, k.o. ... pridobil na pravno poslovni podlagi in ne na podlagi samega zakona ali na podlagi odločbe državnega organa.

12. Po ustaljeni sodni praksi pa so pravni posli, katerih predmet je razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem, absolutno nični, česar morebitna dobra vera kupca ne more sanirati. Pogodbo z nedopustnim predmetom izpolnitve namreč zadenejo sankcije ničnosti, in to ne glede na to, na kakšen način je bila sklenjena, saj ima nično določilo o bistvenem elementu pogodbe (predmetu izpolnitve) za posledico ničnost pogodbe v celoti

13. V tej zvezi sodišče druge stopnje še dodaja, da se v postopku po ZVEtL-1 (lastninska) pravica na pripadajočem zemljišču ne pridobiva na novo, ampak se z namenom ureditve nepremičninskih evidenc (oziroma uskladitve teh z dejanskim stanjem) le za nazaj ugotavlja dejanski položaj nepremičnine in varuje po zakonu pridobljena lastninska pravica predlagateljev. Priznanje lastninske pravice v tem postopku torej po vsebini ni razlastitev zemljiškoknjižno vpisanega lastnika

14. Za odločitev v zadevi tako ni pomemben Sporazum o oblikovanju etažne lastnine z dne 13. 11. 2008, saj je Okrajno sodišče v Mariboru s sklepom, opr. št. Dn 18486/2008 z dne 4. 9. 2009, zavrnilo zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo etažne lastnine na podlagi navedenega sporazuma (priloga spisa B7).

15. Glede na pojasnjeno je sodišče druge stopnje prepričano, da pripadajoče zemljišče k predmetni stavbi dejansko predstavlja dvorišče v izmeri 1.324 m², kot je bilo določeno s parcelacijo v letu 1998 oziroma današnje parc. št. 292/3, 292/16, 292/17, 292/18, 292/36 in 292/37, vse k.o. ..., kot to izhaja iz izreka tega sklepa.

16. Nazadnje pritožba neutemeljeno graja, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog predlagateljev z njihovim zaslišanjem. O dejanskem stanju je namreč mogoče odločiti že na podlagi listinskih dokazov, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, zato izvedba tega dokaza ni potrebna. Sodišče namreč v skladu s prvim odstavkom 29. člena ZVEtL-1 opravi narok le, kadar je to po njegovem mnenju smotrno. Upoštevajoč navedeno in dejstvo, da je sodišče prve stopnje odločilo na podlagi listinskih dokazov v spisu in na podlagi podatkov iz uradnih evidenc, naroka za glavno obravnavo, na katerem bi izvedlo še zaslišanje predlagateljev, upravičeno ni opravilo.

17. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep spremenilo tako, kot to izhaja iz izreka tega sklepa (3. točka 365. člena v zvezi z 366. členom ZPP ter prvim odstavkom 36. člena in 42. členom ZNP-1), pri tem pa se je opredelilo samo do tistih pritožbenih navedb, ki so bistvenega pomena za razsojo (prvi odstavek 360. člena v zvezi z 366. členom ZPP in 42. členom ZNP-1).

Odločbo Gurs izdano na podlagi 14. člena ZZKat.

Izvedenec ne določa obsega pripadajočega zemljišča. Njegova naloga je odgovoriti na vprašanja urbanistične stroke, ki so pomembna pri uporabi zakonskih kriterijev po ZVEtL-1. Naloga sodišča pa je, da izvedensko mnenje oceni skupaj z drugimi dokazi in na podlagi uspeha celotnega postopka ugotovi obseg pripadajočega zemljišča (8. člen ZPP), kar je sodišče druge stopnje tudi storilo (tako tudi sklep Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I CP 872/2022 z dne 25. 1. 2023).

Tako tudi sklep Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 1103/2021 z dne 23. 9. 2021.

Tako tudi sklep Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 1325/2020 z dne 12. 10. 2020.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 42, 43, 43/1, 43/2, 44, 44/3, 44/4

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.