VSL Sklep II Cp 1151/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-04-04

Alenka Kobal Velkavrh (preds.), Majda Irt (poroč.), Katarina Marolt Kuret

nepravdni postopek, ki se začne na predlog - etažna lastnina v večstanovanjski stavbi - razmerja med etažnimi lastniki - upravljanje večstanovanjske stavbe - upravnik stavbe v etažni lastnini - obvezna določitev upravnika - posamezni del stavbe - kletni prostori kot posamezni deli stavbe - klet - sestavni del stanovanja - prodaja sestavnih delov stanovanja - samostojen predmet stvarnih pravic - razveljavitev sklepa - vrnitev zadeve v nov postopek

Po določbi drugega odstavka 3. člena SZ-1 sodijo med posamezne dele stanovanjske enote, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delu pa lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del stanovanjske stavbe v solastnini etažnih lastnikov. Iz tretjega odstavka 4. člena SZ-1 ne izhaja, da so individualni prostori posamezni del. Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice kot tudi garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.

I. Pritožbi se ugodi, sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za določitev upravnika stavbe z ID znakom 000 na ... (I. točka izreka). Predlagateljicam je naložilo, da nasprotnima udeležencema povrnejo 979,90 EUR stroškov postopka, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Predlagateljice odločitve sodišča ne sprejemajo in zoper njo vlagajo pritožbo. V njej uveljavljajo vse pritožbene razloge po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlagajo, da pritožbeno sodišče sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nadaljnje odločanje.

Pritožnice zatrjujejo, da je sodišče nepopolno in napačno ugotovilo dejansko stanje in zagrešilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Izpodbijani sklep pa je v prvi vrsti rezultat nepravilne uporabe materialnega prava. Opozarjajo na določbo 48. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki nalaga določitev upravnika v primerih, ko ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Sodišče se je nepravilno postavilo na stališče, da kletni prostori, ki so v zemljiški knjigi vpisani kot običajni posamezni deli in ne kot posamezni deli, ki pripadajo vsakokratnemu lastniku katerega od stanovanj v stavbi, predstavljajo individualne prostore iz 3. odstavka 4. člena SZ-1. V resnici gre za druge samostojne prostore iz 2. odstavka 3. člena SZ-1, ki jih je treba šteti za posamezni del v smislu 48. člena SZ-1. Vsi kletni prostori v stavbi so v zemljiško knjigo vpisani kot posamezni deli stavbe, njihovi lastniki pa imajo - tako kot lastniki stanovanj - solastniški delež na skupnih delih stavbe. V tem primeru ne gre za individualne prostore. Ti kletni prostori so lahko predmet samostojnega pravnega prometa in niso vezani na lastništvo stanovanj ter niso k njim pripadajoči deli. Iz zemljiške knjige ni mogoče razbrati, katera klet pripada določenemu stanovanju. Konkretne kleti so lahko predmet samostojnega upravljanja.

Prvostopenjsko sodišče napačno enači situaciji, ko je klet (atrij, garaža ipd.) v zemljiško knjigo vpisana kot pripadajoči del stanovanjskih enot (lastništvo v korist vsakokratnega lastnika določenega stanovanja), in ko je vpisana kot samostojna nepremičnina. V obravnavanem primeru tudi ne gre le za pravnotehnično izvedbo stavbe, kot to nepravilno ugotavlja sodišče. Vsi lastniki samostojnih posameznih delov - ne glede na to, ali gre za stanovanja, garaže, shrambe - morajo imeti enake pravice in obveznosti.

Odločitev pa je nepravilna tudi v stroškovnem delu. Nasprotnima udeležencema so bili stroški napačno odmerjeni. Uporabljena je bila sicer pravilna tarifna številka, vendar je bilo določeno napačno število točk. Za odgovor na predlog, pripravljalno vlogo in narok bi jima šlo kvečjemu 200 točk oz. skupaj 600 točk.

3. Nasprotna udeleženca v odgovoru na pritožbo vztrajata pri ugotovitvi, da stavba nima več kot osem posameznih delov. Menita, da kletni prostori, garaže, atriji ipd. ne predstavljajo samostojnega posameznega dela v smislu določb SZ-1, ampak so del stanovanjske enote/stanovanja. Pravnotehnična izvedba etažiranja stavbe ne more privesti do vsebinsko različne obravnave istih prostorov in vplivati na obseg upravičenj. Predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in potrdi izpodbijani sklep. Priglašata stroške pritožbenega postopka.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila na stavbi z ID znakom 000 s sklepom N 69/2020 s 14. 6. 2022 vzpostavljena etažna lastnina. Vzpostavljenih je bilo 11 posameznih delov, in sicer pet stanovanj ter šest kleti. Tudi slednje so samostojne enote, vpisane kot (so)lastnina določenega lastnika.

6. Sodišče prve stopnje je na primarno dilemo, ali ima stavba več kot osem posameznih delov, kar je eden od kriterijev za (obvezno) določitev upravnika, odgovorilo nikalno. Po njegovem razlogovanju kleti ne morejo biti samostojni prostori v smislu 3. člena SZ-1; glede na 3. odstavek 4. člena SZ-1 so individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, pa čeprav so označeni kot posamezni del.

7. Pritožbeno sodišče v obravnavani zadevi takšnemu razlogovanju ne sledi. Po določbi 2. odstavka 3. člena SZ-1 sodijo med posamezne dele stanovanjske enote, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delu pa lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del stanovanjske stavbe v solastnini etažnih lastnikov. Iz 3. odstavka 4. člena SZ-1 ne izhaja, da so individualni prostori posamezni del, kot bi bilo mogoče razbrati iz obrazložitve izpodbijanega sklepa. Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice kot tudi garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.

8. Ni sporno, da so kleti v zemljiško knjigo vpisane kot posamezni del stavbe, njihovi lastniki pa imajo solastniški delež na skupnih delih stavbe. Niti iz sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine s 14. 6. 2022 in niti iz zemljiške knjige ni mogoče ugotoviti, katera klet pripada določenemu stanovanju. Zato ni izpolnjen kriterij iz 3. odstavka 4. člena SZ-1. V obravnavani zadevi so kleti samostojni posamezni deli, zato jih je treba v skladu z 2. odstavkom 3. člena SZ-1 šteti za t. i. "druge samostojne prostore", in so lahko predmet samostojnega pravnega prometa.

9. Določba 48. člena SZ-1 je jasna: če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika. Ni dvoma, da ima obravnavana stavba pet etažnih (so)lastnikov in 11 posameznih delov, zato je postavitev upravnika obvezna.

10. Zmotna materialnopravna presoja narekuje razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek (355. člen v zvezi s 366. členom ZPP). V ponovljenem postopku naj sodišče za ugotovitev pravnopomembnih dejstev izvede potrebne dokaze in odloči o postavitvi upravnika. Gre za ugotavljanje širšega sklopa dejstev, do katerih udeleženci zaradi zmotnega materialnopravnega stališča (še) niso imeli možnosti opredelitve. Pritožbeno sodišče ne sme samo ugotavljati teh dejstev, ker bi s tem udeležence prikrajšalo za pravico do pritožbe. Zaradi razveljavitve udeležencem tudi ne bo kršena pravica do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (2. odstavek 355. člena ZPP).

11. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (3. odstavek 165. člena ZPP)

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 3, 3/2, 4, 4/3, 48

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.