VSC Sklep Cp 345/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-01-08

Nataša Gregorič (preds.), Aleksander Šmid (poroč.), Karolina Pečnik

sklep etažnih lastnikov - delitev stroškov upravljanja - upravljanje - etažna lastnina v večstanovanjski stavbi - skupni deli stavbe v etažni lastnini - posebni deli stavbe

Sklep etažnih lastnikov, sprejet v okviru upravljanja skupnih delov, ima pravne učinke za vse etažne lastnike, tudi če se ta (deloma) nanaša na posamezni del.

Čeprav imajo strešna okna v sporni večstanovanjski stavbi dvojno namembnost (so sestavni del strehe in obenem okno za posamezni del tožencev), se z njimi zagotavlja funkcija strehe za celoten objekt in s tem funkcija večstanovanjske stavbe kot celote. To pomeni, da strešna okna v okoliščinah konkretnega primera spadajo v skupne dele.

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Oris zadeve in odločitev sodišča prve stopnje

1. Tožnik je v tožbeni podlagi zatrjeval, da je kot upravnik večstanovanjske stavbe na naslovu ... organiziral in izvedel projekt energetske sanacije te stavbe. Pri tem je bilo po njegovih trditvah zamenjanih sedem strešnih oken, ki služijo izključno posameznemu delu v lasti tožencev. Postavil se je na stališče, da zamenjana strešna okna ne spadajo med skupne dele te stavbe, pač pa so sestavni del posameznega dela tožencev, in da sta mu zato dolžna nerazdelno plačati strošek v višini njihove nakupne vrednosti. Ta strošek je tožnik "prefakturiral" tožencema, ki pa svoje obveznosti nista izpolnila. Ostali etažni lastniki niso soglašali s sorazmerno porazdelitvijo tega stroška glede na njihove solastninske deleže. Tožnik s tožbo od tožencev na podlagi teh trditev zahteva nerazdelno plačilo zneska v višini 3.339,75 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 3. 2022 dalje dne plačila in povrnitev pravdnih stroškov.

Toženca sta se zahtevku upirala z navedbo, da nista dolžna sama v celoti kriti stroška v višini vrednosti novih strešnih oken, (-) ker ta spadajo med skupne dele večstanovanjske stavbe, (-) in ker so bila zamenjana v okviru del, opravljenih na podlagi sklepa etažnih lastnikov za izvedbo projekta energetske sanacije večstanovanjske stavbe, sprejetega s predpisano večino.

2. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, (-) da je bila izvedena energetska sanacija večstanovanjske stavbe na naslovu ... po projektu družbe A., d. o. o., ki je vključevala tudi zamenjavo strešnih oken v posameznem delu v lasti tožencev, (-) da je bil celoten projekt potrjen na zboru etažnih lastnikov dne 11. 4. 2019 z večino 87,72% vseh prisotnih etažnih lastnikov, (-) da celovita energetska sanacija stavbe ne bi bila mogoča brez vgradnje novih strešnih oken.

Nadalje je s pomočjo izvedenca ugotavljalo dejstva o namembnosti zamenjanih strešnih oken in nato na podlagi četrtega odstavka 5. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1)

presojalo, ali predstavljajo skupni del te večstanovanjske stavbe oziroma so sestavni del posameznega dela tožencev. Ugotovilo je, da strešna okna služijo izključno posameznemu delu tožencev, ker mu dajejo svetlobo in zaščito pred vdorom meteorne vode ter izključno v korist tega posameznega dela zmanjšujejo porabo toplotne energije. Po ugotovitvi sodišča prve stopnje bi ostali deli stavbe, tudi če teh strešnih oken ne bi bilo, povsem normalno funkcionirali. Ob takšnih dejstvih je presodilo, da strešna okna ne zagotavljajo funkcionalnosti stavbe kot celote, saj to funkcijo opravlja streha, ostali etažni lastniki pa do njih nimajo dostopa in niso v skupni rabi, kot to sicer velja za skupne dele v smislu tretjega odstavka 105. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ)

Ker gre po presoji sodišča prve stopnje pri zamenjanih strešnih oknih za del posameznega dela v lasti tožencev, je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo. Dodatno se je sklicevalo še na to, da se je z menjavo strešnih oken strinjalo 87,72 % etažnih lastnikov, med njimi tudi toženca, zato ne drži njuna trditev, da za menjavo oken nista podala soglasja. Po presoji izpodbijane sodbe bi delitev nakupne vrednosti novih strešnih oken med vse etažne lastnike nasprotovala načelu pravičnosti, saj bi morali etažni lastniki, ki imajo fasadna okna, nositi tako stroške njihove menjave kot strošek menjave strešnih oken.

Pritožbene navedbe in navedbe iz odgovora na pritožbo

3. Toženca v pritožbi zoper sodbo najprej grajata, da je sodišče prve stopnje pri povzemanju njunih trditev spregledalo ugovor, da nista dolžna nositi stroškov zamenjave strešnih oken (tudi) zato, ker so bila ta zamenjana na podlagi sklepa etažnih lastnikov o izvedbi energetske sanacije stavbe. Nadalje obširno napadata izvedensko mnenje izvedenca gradbene stroke, s pomočjo katerega je sodišče prve stopnje ugotavljalo dejstva o namembnosti in rabi zamenjanih strešnih oken, zlasti pa kritizirata ugotovitev, da so strešna okna namenjena izključno njunemu posameznemu delu. Posledično uveljavljata zmotno uporabo materialnega prava pri presoji, ali zamenjana strešna okna služijo le njunemu posameznemu delu oziroma se z njimi zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote ter s tem izpodbijata končni zaključek, da zamenjana strešna okna spadajo v njun posamezni del. Zatrjujeta, da se sodišče prve stopnje pri presoji ne bi smelo opreti na določbo tretjega odstavka 105. člena SPZ. Dostopnost zamenjanih oken je po njunem za končno odločitev povsem nepomembna, saj do številnih skupnih delov etažni lastniki nimajo dostopa. Sodišče prve stopnje ni dokazno ocenilo predloženega projekta za energetsko sanacijo, po katerem je bila za njeno izvedbo nujna zamenjava strešnih oken, ter dopisa Krovstva Borovnik, da stara okna ne izpolnjujejo pogojev za energetsko sanacijo. Toženca izpodbijani sodbi očitata neobrazloženost, zmotno ugotovitev dejanskega stanja zaradi zmedenosti izvedenskega mnenja ter zmotno uporabo materialnega prava. Toženki nikoli nista trdili, da za menjavo strešnih oken nista podali soglasja, kot to napačno pojasnjuje sodišče prve stopnje, pač pa, da je bila zamenjava opravljena na podlagi sklepa etažnih lastnikov, sprejetega s potrebno večino.

4. Tožnik v odgovoru na pritožbo pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje. Navaja, da se je sodišče prve stopnje v 9. točki obrazložitve izpodbijane sodbe opredelilo do ugovora, da so bila okna zamenjana na podlagi sklepa etažnih lastnikov. Poleg tega ne gre za plačilo stroška zamenjave strešnih oken, pač pa za plačilo stroška novih. Projekt energetske sanacije so etažni lastniki sprejeli z ustrezno večino, zato jih zavezuje. Tožnik soglaša s presojo, da strešno okno ne predstavlja skupnega dela. Namen strešnih oken ni le v zaščiti pred vodo, za kar bi zadostovala že enotna strešna kritina, pač pa v oskrbi podstrešnih prostorov. Razmerje med streho in strešnim oknom je treba obravnavati enako kot razmerje med fasado in oknom, pri čemer se sklicuje na sodno prakso Upravnega sodišča, mnenje Ministrstva za okolje in prostor ter pravno mnenje odvetnika B.B.

Glede očitanega posega v pravico do izjave

6. Toženca v pritožbi utemeljeno kritizirata, da v postopku nista ugovarjala, da "za menjavo strešnih oken nista podala soglasja" in so zato "etažni lastniki soglasje podali proti njuni volji", kakor je zmotno povzelo sodišče prve stopnje (

prim. 9. točko obrazložitve izpodbijane sodbe

), pač pa sta trdila, kar ponovno pravilno izpostavljata v pritožbi, da so o zamenjavi strešnih oken v okviru izvedbe energetske sanacije stavbe odločili etažni lastniki z ustrezno večino

(prim. vlogo tožencev z dne 7. 11. 2022 na r. št. 17

). Toženca prav tako utemeljeno opozarjata, da se sodišče prve stopnje do tega ugovora ni opredelilo, s čimer je storilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, je ta ugovor odločilen pri presoji (ne)utemeljenosti postavljenega tožbenega zahtevka.

7. Gre za ugovor, s katerim toženca smiselno uveljavljata, da so breme zamenjave strešnih oken (oziroma strošek nakupa novih) nase prevzeli vsi etažni lastniki skladno z zakonskim ali dogovorjenim ključem delitve, ki velja za delitev stroškov iz naslova poslov upravljanja s skupnimi deli. Takšen ugovor od sodišča terja presojo, ali ima sklep etažnih lastnikov, ki so ga sprejeli na zboru etažnih lastnikov dne 11. 4. 2019, pravne učinke, ki mu jih pripisujeta toženca. Ker je sprejem tega sklepa s predpisano večino med strankama nesporen, je utemeljenost stališča tožencev odvisna zgolj od uporabe materialnega prava in ne od oprave posameznih procesnih dejanj, zato je lahko sodišče druge stopnje zagrešeno absolutno bistveno postopkovno kršitev odpravilo na seji in mu za to ni bilo treba razpisati pritožbene obravnave.

V nadaljevanju je moralo s tem namenom opraviti materialnopravno presojo, kakšni so pravni učinki sklepa etažnih lastnikov z dne 11. 4. 2019 za medsebojno porazdelitev stroškov, ki so nastali z izvršitvijo tega sklepa.

Glede pravnih učinkov sklepa etažnih lastnikov z dne 11. 4. 2019

8. Upravljanje etažne lastnine v večstanovanjski stavbi je urejeno v specialnih določbah od 25. člena do 31. člena SZ-1 ter v splošnih določbah o upravljanju etažne lastnine (ne glede na vrsto stavbe) v SPZ, zlasti v določbah njegovega 117. člena, ki napotujejo na smiselno uporabo določb o upravljanju solastnine. Etažno lastnino v stvarnopravnem smislu sestavljata lastninska pravica na posameznem delu zgradbe in solastninska pravica na skupnih delih (prim. določbe 105. člena SPZ), zato se upravljanje etažne lastnine v večstanovanjskih stavbah in sklepi, ki jih v zvezi s tem sprejmejo etažni lastniki, načeloma nanašajo le na skupne (in ne posamezne) dele.

9. P0 določbi prvega odstavka 30. člena SZ-1 so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. Ker glede na tožbene trditve v tej zadevi ne gre za porazdelitev stroškov obratovanja ali toplote, sedaj veljavne določbe od drugega od četrtega odstavka 30. člena SZ-1 (v času sprejetega sklepa pa določba prvega odstavka 30. člena SZ-1) o drugačnem ključu delitve ne pridejo v poštev. Po določbi petega odstavka 30. člena SZ-1 (v v času sprejema sklepa leta 2019 določba drugega odstavka 30. člena SZ-1) za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, odgovarjajo etažni lastniki ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganim sklepom.

10. V tej zadevi so etažni lastniki glede na (neizpodbijano) ugotovljeno dejansko stanje na zboru etažnih lastnikov dne 11. 4. 2019 sprejeli sklep, da se opravi celovita energetska sanacija stavbe z izvedbo del po projektu družbe A. d. o. o., v ta okvir pa spada tudi zamenjava sedmih strešnih oken.

Omenjeni posel glede na definicije iz 25. člena SZ-1 in 29. člena SZ-1 brez dvoma presega posel rednega upravljanja. Upoštevajoč dne 11. 4. 2019 veljavni 29. člen SZ-1 je bil sklep o njegovi izvedbi sprejet z ustrezno večino, kar med strankama ni bilo sporno. Gre namreč za posel, ki pomeni izboljšave v smislu določbe takrat veljavnega tretjega odstavka 29. člena SZ-1. Ker tako sprejet sklep po določbi takrat veljavnega drugega odstavka 30. člena SZ-1 zavezuje tudi tiste etažne lastnike, ki zanj niso glasovali ali so mu celo nasprotovali, so imeli ti po takrat veljavni določbi petega odstavka 29. člena SZ-1 pravico predlagati, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Nobena od strank ni trdila, da bi kateri od etažnih lastnikov, ki je sprejetemu sklepu nasprotoval, do začetka izvrševanja sprejetega sklepa oziroma do zaključka del, opravljenih na njegovi podlagi, vložil tak predlog v nepravdnem postopku.

11. Kot že rečeno, se upravljanje etažne lastnine glede na zgoraj povzete določbe v SPZ in SZ-1 načeloma nanaša na skupne dele, torej na upravljanje solastnine etažnih lastnikov. Takšna ureditev bi tako narekovala zaključek, da sklep etažnih lastnikov, če se ta morebiti nanaša na posamezni del in ne na skupni del, glede porazdelitve stroškov, ki z njegovo izvedbo nastanejo, ne more imeti pravnih učinkov iz prvega odstavka 30. člena SZ-1, vendar je tako zgolj na prvi pogled.

Pritožbeno sodišče glede na splošno in posebno ureditev upravljanja z etažno lastnino kot skupnostnega razmerja solastništva etažnih lastnikov na skupnih delih sprejema stališče pravne teorije, da so določbe stvarnega prava (SPZ in tudi SZ-1) v delu, ki se nanašajo na urejanje njihovih notranjih medsebojnih razmerij, načeloma dispozitivne narave.

To pomeni, da ima sklep etažnih lastnikov, sprejet v okviru upravljanja skupnih delov, pravne učinke za vse etažne lastnike, tudi če se ta (deloma) nanaša na posamezni del. Do takšne presoje dodatno vodi tudi stališče pravne teorije, ki ga pritožbeno sodišče prav tako sprejema, da imajo posli upravljanja s solastnino naravo pravnih poslov in da "pravne posledice teh poslov praviloma nastanejo v notranjem razmerju med solastniki in ustanavljajo zavezo, da bodo ravnali v skladu s sprejeto vsebino"

12. Zgoraj pojasnjena pravna narava sklepa etažnih lastnikov z dne 11. 4. 2019, ki ga v nepravdnem postopku ni "izpodbijal" noben od etažnih lastnikov, tako privede do zaključka, da so dolžni stroške vseh del, ki so bila opravljena na podlagi tega sklepa, etažni lastniki nositi skladno s svojimi solastninskimi deleži na skupnih delih, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. Tožnikovo stališče, da ostali etažni lastniki niso pristali na sorazmerno porazdelitev stroška nakupa novih strešnih oken, je posledično zgrešeno. Zaradi pravnih učinkov sprejetega sklepa, ki zavezuje vse etažne lastnike, to velja ne glede na to, ali zamenjana strešna okna spadajo v krog skupnih delov ali pa so sestavni del posameznega dela obeh tožencev. S sklepom z dne 11. 4. 2019 so se etažni lastniki s pravnim poslom, ki ga ni "izpodbijal" nihče, dogovorili o delitvi teh stroškov v svojem notranjem pravnem razmerju.

Glede vprašanja, ali je strešno okno skupni del večstanovanjske stavbe ali sestavni del posameznega dela tožencev

13. Sodna praksa je že sprejela stališče pravne teorije, po kateri je v dilemi, ali določen gradbeni element spada v skupni ali posamezni del, skladno z določbo četrtega odstavka 5. člena SZ-1 treba uporabiti kriterij njegove namembnosti oziroma funkcionalnosti.

Pojem rabe v smislu določbe tretjega odstavka 105. člena SPZ

, na katerega se je pri tej presoji prav tako oprlo sodišče prve stopnje, je treba torej razumeti z vidika funkcionalnosti (namembnosti) določenega gradbenega elementa in ne v pomenu možnosti rabe v smislu posesti (oziroma dejanske uporabe) vseh etažnih lastnikov, kakor je zmotno interpretiralo sodišče prve stopnje. Za skupni del, ki je v rabi vseh etažnih lastnikov v smislu določbe tretjega odstavka 105. člena SPZ, gre namreč tudi v primeru, ko do njega vsi etažni lastniki zaradi značilnosti gradbenega elementa nimajo dostopa v smislu izvajanja posesti. Tipični primer za to sta običajna nepohodna streha ali nosilni zidovi, ki že po definiciji iz drugega odstavka 5. člena SZ-1

spadajo med skupne dele. Kriterij možnosti uporabe (oziroma posesti), na katerega se je naslonilo sodišče prve stopnje, pri tej presoji zato nima odločilne teže.

14. Sodišče prve stopnje se je pri razrešitvi tega pravnega vprašanja sicer pravilno oprlo na določbo četrtega odstavka 5. člena SZ-1, vendar jo je zmotno uporabilo. V celoti je sprejelo izvedensko mnenje, da vgrajena strešna okna služijo izključno posameznemu delu tožencev, v ničemer pa ostalim etažnim lastnikom, in da funkcija strešnega okna ni enaka funkciji strehe. Sodišče prve stopnje svoje presoje o namembnosti (funkcionalnosti) strešnih oken torej ni naslonilo na ugotovljena dejstva (tudi, če je za njihovo ugotovitev morebiti res potrebno posebno strokovno znanje izvedenca), pač pa se je oprlo na izvedenčev zaključek, ki je povsem materialnopravne narave in zato pridržan sodišču.

15. Pritožbeno sodišče je tako izhajalo iz (neizpodbijanega) ugotovljenega dejstva, da gre za strešno okno. Takšno dejstvo samo po sebi vodi v materialnopravni zaključek, da gre za gradbeni element, ki je na eni strani namenjen strehi večstanovanjskega stavbe, ker je vanjo vgrajen, na drugi strani pa služi kot okno posameznega dela tožencev. Zaključek sodišča prve stopnje, da v okoliščinah te zadeve funkcija strešnega okna ni enaka funkciji strehe, je že zato nelogičen in s tem nepravilen. Pri nadaljnji presoji, kaj je bistvena namembnost teh gradbenih elementov, predvsem pa, ali zagotavljajo funkcijo večstanovanjske stavbe kot celote, je sodišče prve stopnje preveliko težko dalo mnenju izvedenca, da strešna okna služijo izključno strešnemu stanovanju, češ da mu dajejo potrebno svetlobo, ga ščitijo pred meteorno vodo ter zmanjšujejo porabo toplotne energije. Povsem je namreč zanemarilo (nesporno in neizpodbijano) dejstvo, da gre za sestavni del strehe celotnega večstanovanjskega objekta, ki stavbi zato obenem zagotavlja funkcijo strehe.

16. Skladno s sodno prakso je le "običajno oziroma nepohodno streho apriori mogoče uvrstiti v standard skupnih delov".

Streha v tej zadevi, ker so vanjo vgrajena strešna okna, nima takšnih značilnosti, in ima zato dvojno naravo, saj po eni strani v delu, kamor je vgrajeno strešno okno, nudi svetlobo izključno posameznemu delu tožencev, po drugi strani pa kot sestavni del strehe celotnega objekta ščiti celotno večstanovanjsko stavbo pred zunanjimi vremenskimi vplivi. S tega vidika streha v sporni večstanovanjski stavbi, čeprav ni v celoti sestavljena iz strešnikov (ali druge kritine), ampak tudi iz vgrajenih strešnih oken, za funkcioniranje stavbe kot celote nima prav nobene drugačne namembnosti kot kakšna druga povsem običajna nepohodna streha večstanovanjske stavbe. Že na podlagi splošno znanih dejstev mnenje izvedenca, da bi ostali deli stavbe tudi brez strešnih oken funkcionirali normalno, drži le, če bi strešna okna nadomestili strešniki ali drugo vrsto strešne kritine. Dokler temu ni tako, so vgrajena strešna okna sestavni del strehe celotne stavbe.

17. Streha po določbi drugega odstavka 5. člena SZ-1 kot skupni gradbeni element spada med skupne dele. Streha je torej že po tej določbi nujna za zagotavljanje funkcije večstanovanjske stavbe kot celote. Čeprav imajo strešna okna v sporni večstanovanjski stavbi dvojno namembnost (so sestavni del strehe in obenem okno za posamezni del tožencev), se z njimi zagotavlja funkcija strehe za celoten objekt in s tem funkcija večstanovanjske stavbe kot celote. To pomeni, da strešna okna v okoliščinah konkretnega primera spadajo med skupne dele. Takšno stališče je sodna praksa že zavzela.

18. Okoliščine v tej zadevi niso primerljive z okoliščinami, v katerih je revizijsko sodišče v zadevi II Ips 76/2017 s tehtanjem med dvema različnima funkcija pohodne terase presojalo, ali gre za skupni ali posamezni del. V okoliščinah navedene zadeve je terasa obenem predstavljala pohodno teraso enega posameznega dela in streho drugega. Vrhovno sodišče je presodilo, da takšna pohodna terasa ne more

spadati med skupne dele, ker je ta lastniška (po etažnem načrtu je bila namreč vključena v posamezni del), in ker po svoji primarni funkciji pretežno služi posameznemu delu

. Hidro in toplotna izolacija te terase pa zaradi izrecne določbe četrtega odstavka 5. člena SZ-1 kljub temu spada med skupne gradbene elemente

V okoliščinah te zadeve gre, drugače kot v zadevi II Ips 76/2017, za strešno okno, ki ni lastniško v smislu, da je sestavni del opisa posameznega dela iz katastra nepremičnin. Po sedaj veljavni ureditvi se v katastru nepremičnin glede delov stavb vpisujejo podatki o poligonu dela stavbe (njegovem obodu) in o neto tlorisni ter uporabni površini (določbe c.) 11. člena Zakona o katastru nepremičnin - ZKN v zvezi z 28. členom, 29. členom in 31. členom ZKN). Prejšnja ureditev po Zakonu o evidentiranju nepremičnine (ZEN) je smiselno določala enako. V takratnem katastru stavb je lego in obliko posameznega dela določal njegov tloris (peti odstavek 77. člena ZEN), vanj pa sta se po določbah 78. člena ZEN vpisovali neto tlorisna in uporabna površina. Drugače rečeno, obseg posameznega dela glede na vpis v kataster nepremičnin (pred tem pa v kataster stavb) določajo tlorisne površine (poligon oziroma obod), zato pri strešnem oknu že iz tega razloga ne gre za lastniško tlorisno površino v pomenu iz zadeve II Ips 76/2017. Takšna ureditev v ZEN in ZKN je logična, saj fasada, nosilni zidovi, stropi in streha po določbi drugega odstavka 5. člena SZ-1 spadajo med skupne gradbene elemente.

19. Pritožbeno sodišče ob gornjih razlogih ne sprejema stališča sodne prakse

in mnenja takratnega Ministrstva za okolje prostor

, na katero se sklicuje tožnik, da običajno fasadno okno ne zagotavlja funkcije večstanovanjske stavbe kot celote in zato spada v okvir posameznega dela. Iz določb drugega odstavka 5. člena SZ-1 in četrtega odstavka 5. člena SZ-1 izhaja namen zakonodajalca, da med skupne dele spadajo vsi gradbeni elementi, brez katerih funkcioniranje večstanovanjske stavbe kot celote ni mogoče. Med skupne dele primeroma izrecno našteva fasado, streho, temelje in nosilne zidove. Po namenski razlagi teh določb med skupne dele tako spadajo vsi gradbeni elementi, ki skupaj tvorijo zunanji plašč stavbe. Stavba, ki je zgrajena tako, da ta zunanji plašč skupaj sestavljajo zunanji zidovi in okna (strešna ali fasadna), brez vgrajenih oken ne zagotavlja svoje osnovne funkcije. Fasada v pomenu iz drugega odstavka 5. člena SZ-1 zato ne zajema samo ometanega dela zunanjih zidov stavbe, pač pa celotni zunanji obod, vključno z okni.

20. Prav tako pritožbeno sodišče ne sprejema stališča sodišča prve stopnje, da nasprotna presoja nasprotuje načelu pravičnosti. Ravno zato, ker gre za gradbeni element, ki je nujen za funkcionalnost stavbe kot celote, spada v skupni del, zato morajo stroške v zvezi z njim nositi etažni lastniki bodisi po zakonskem ali s pogodbo dogovorjenem ključu delitve. Obenem to na drugi strani seveda predstavlja omejitev za lastnika posameznega dela, ki mu strešna okna nudijo svetlobo, saj je pri njihovi zamenjavi vezan na ustrezno soglasje ostalih etažnih lastnikov.

21. Sodišče prve stopnje se v izpodbijani sodbi ni ukvarjalo z vprašanjem, katera pravna podlaga utemeljuje tožnikovo terjatev, pač pa je presojalo le, ali so strešna okna skupni del ali ne. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je za materialnopravno presojo pravne podlage tožnikove terjatve pomembna (neizpodbijana) ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožnik strošek menjave (tj. nakupno vrednost novih oken) "prefakturiral" tožencema.

22. Omenjena ugotovitev lahko utemeljuje tožnikovo stvarno aktivno legitimacijo na več pravnih podlagah. Prvič, lahko gre za tožnikov izpolnitveni zahtevek (prvi odstavek 239. člena Obligacijskega zakonika - OZ), če je tožnik okno na podlagi sklenjene pogodbe z etažnimi lastniki sam kupil in zamenjal. Drugič, lahko bi šlo za zahtevek iz naslova sklenjene pogodbe o upravljanju, če je bila v njej dogovorjena takšna storitev v korist etažnih lastnikov. Tretjič, lahko bi šlo za povračilni verzijski zahtevek na podlagi 197. člena OZ

, če je tožnik iz svojih sredstev plačal strošek novega okna izvajalcu oziroma dobavitelju, ki je sklenil pogodbo z etažnimi lastniki, nato pa je tožnik ta znesek "prefakturiral" tožencema.

Ne glede na pravno podlago takšne terjatve je obveznost etažnih lastnikov deljiva po pravilih iz prvega odstavka 30. člena SZ-1.

To velja tako za (-) upravnika, ki zahteva izpolnitev iz pogodbe o upravljanju, saj mora poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti skladno s sklepi etažnih lastnikov (četrti odstavek 118. člena SPZ v zvezi s prvim odstavkom 50. člena SZ-1), (-) za tretjega, ki je za izvedbo posameznih vzdrževalnih del sklenil pogodbo z etažnimi lastniki (prim. tretji odstavek 68. člena SZ-1; v ta okvir spada tudi upravnik, če je poleg pogodbe o upravljanju z etažnimi lastniki sklenil pogodbo o izvedbi določenih del), (-) kot tudi za tistega, ki je namesto etažnih lastnikov plačal ta strošek, in ga od njih zahteva na podlagi 197. člena OZ.

23. Sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi torej (-) ni upoštevalo pravnih učinkov sprejetega sklepa etažnih lastnikov o energetski sanaciji večstanovanjske stavbe, (-) pri presoji, ali je strešno okno skupni del ali ne, pa je zmotno uporabilo materialno pravo. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je ostalo dejansko stanje glede ključa delitve tega stroška (prvi odstavek 30. člena SZ-1) nepopolno ugotovljeno.

Omenjene pomanjkljivosti pritožbeno sodišče ni moglo odpraviti sámo na pritožbeni obravnavi (prvi odstavek 355. člena ZPP), saj tega dejstva nobena od strank ni zatrjevala, k navedbi dejstev glede ključa delitve (bodisi po solastniških deležih bodisi po dogovoru iz pogodbe o medsebojnih razmerjih) pa strank zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča ni pozvalo niti sodišče prve stopnje v okviru materialnega procesnega vodstva. Pritožbeno sodišče bi, če bi to (s strani strank nezatrjevano) dejstvo ugotavljalo sámo na pritožbeni obravnavi, pri čemer bi moralo pred tem še opraviti materialno procesno vodstvo, prekomerno poseglo v pravico obeh strank do izjave glede ključa delitve in v pravico do pritožbe, zato je moralo izpodbijano sodbo razveljaviti in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 351. člena ZPP). Do ostalih pritožbenih navedb se pritožbenemu sodišču zato ni bilo treba opredeljevati.

24. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče izvesti materialno procesno vodstvo v zgoraj nakazani smeri in pozvati tožnika, da navede dejstva glede ključa delitve (prvi odstavek 30. člena SZ-1), nato pa ugotoviti dejstva o tem in odločiti o zahtevku skladno z zgoraj pojasnjenim materialnim pravom.

25. Na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo.

Kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno) - četrti odstavek SZ-1.

Skupni deli zgradbe so drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba. Med skupne dele lahko spadajo tudi druge nepremičnine (tretji odstavek 105. člena SPZ).

J. Zobec v Pravdni postopek, zakon s komentarjem (ur. dr. Lojze Ude, dr. Aleš Galič): GV Založba, Ljubljana, 2009, 3. knjiga, strani 381 in 382.

Miha Juhar v Stvarnopravni zakonik s komentarjem (ur. dr. Miha Juhart, dr. Matjaž Tratnik, dr. Renat Vrenčur): Ljubljana 2018, stran 641.

Miha Juhart, prav tam: stran 646 in 647. Odločba Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 76/2017 (14. točka obrazložitve).

Skupni deli zgradbe so drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba. Med skupne dele lahko spadajo tudi druge nepremičnine (tretji odstavek 105. člena SPZ).

Skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije (drugi odstavek 5. člena SZ-1).

Odločba Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 76/2017 (15. točka obrazložitve).

Odločba Višjega sodišča v Ljubljani II Cp1552/2013 (16. in 17. točka obrazložitve).

Tožnik se sklicuje na odločbo Upravnega sodišča I U 336/2014.

Kdor za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima pravico zahtevati od njega povračilo (197. člen OZ).

Miha Juhart, prav tam: od 676. do 678. strani.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 5, 5/2, 5/4, 25, 29, 29/3, 29/5, 30, 30/1, 30/2, 30/4, 30/5

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 105, 105/3, 118, 118/4

Zakon o evidentiranju nepremičnin (2006) - ZEN  - člen 77, 77/5, 78

Zakon o katastru nepremičnin  (2021) - ZKN  - člen 28, 29, 31

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.