VSM Sodba I Cp 844/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-02-25

Milena Šteharnik (preds.), Mirjana Klobasa (poroč.), Branko Reisman

najemna pogodba za določen čas - podaljšanje najema za določen čas - ustna sprememba pisne najemne pogodbe - konkludentna dejanja - dokazno breme

Ne SZ-1 ne OZ ne sodna praksa ne omogočajo, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku, ki glasi, da sta prvo in drugo tožena stranka (v nadaljevanju: toženca) dolžna v roku 8 dni izprazniti stanovanje v večstanovanjski hiši stoječi na nepremičnini z ID znakom ... 261/7, na naslovu X in ga prostega oseb in stvari izročiti v izključno posest in uporabo tožeči stranki (v nadaljevanju: tožniku (točka I izreka)). V nadaljevanju je sodišče prve stopnje odločilo še, da sta toženca dolžna tožniku v roku 15 dni od prejema sodbe plačati pravdne stroške v višini 2.550,33 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne zamude do plačila (točka II izreka).

2. Zoper citirano sodbo sodišča prve stopnje se pritožujeta toženca, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) ter predlagata, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podredno, da pritožbi ugodi, sodbo sodišča prve stopnje razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico za tožnika.

Bistvo pritožbene graje je, da je sodišče prve stopnje zmotno presodilo, da je čas najema bistvena sestavina vsake najemne pogodbe. Čas najema je namreč bistvena sestavina pogodbe zgolj pri najemnih pogodbah sklenjenih za določen čas, kot to določa 10. alineja prvega odstavka 91. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju: SZ-1). Upoštevajoč navedeno in (zmoten) zaključek sodišča prve stopnje, da je bilo ustno najemno razmerje z dne 1. 11. 2015 sklenjeno za določen čas, bi moralo sodišče prve stopnje pojasniti tudi, za kakšen čas je bilo to razmerje sklenjeno oziroma navesti začetek in vmesna obdobja podaljševanja najemnega razmerja, česar pa ni storilo. Posledično se izpodbijane sodbe v tem delu ne da preizkusiti, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V tej zvezi pritožba navaja še, da je tožnik trdil, da so se od uvedbe energetske izkaznice v letu 2013 dalje vse najemne pogodbe sklepale zgolj za 11 mesecev, kar pa ne drži, saj bi se potem moralo zadnje pisno najemno razmerje med pravdnima strankama prekiniti že dne meseca junija 2020 in ne šele meseca decembra 2021, kot to trdi tožnik. V nadaljevanju pritožba navaja še, da je dokazno breme v smeri, da sporno najemno razmerje z dne 1. 11. 2015 ni bilo sklenjeno za nedoločen čas na tožniku, saj gre za t.i. negativno dejstvo, ki ga toženca ne morete dokazati. Ob tem pritožba izpostavlja, da je tožnik tožencema ob sklenitvi ustne najemne pogodbe z dne 1. 11. 2015 dejal, da sta lahko v predmetnem stanovanju "dalj časa", kar dejansko pomeni za nedoločen čas. V tej zvezi pritožba navaja še, da je očitek sodišča prve stopnje, da toženca tožnika nista nikoli pozvala na sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas neutemeljen, saj toženca zatrjujeta obstoj najemnega razmerja za nedoločen čas. V nadaljevanju pritožba navaja še, da ni življenjsko logično, da bi toženca naročila izdelavo pohištva po meri, če bi imela najemno pogodbo sklenjeno zgolj za določen čas, saj tega pohištva ne moreta uporabiti nikjer drugje. Nazadnje pritožba navaja še, da je tožnik z dopisom z dne 30. 8. 2021 pripoznal obstoj najemnega razmerja za nedoločen čas, kar potrjuje tudi dejstvo, da je tožnik tožencema dne 2. 12. 2021 odpovedal najemno razmerje. Tožnik je tako hotel toženca iz predmetnega stanovanja izseliti zgolj zato, da bi lahko vanj vselil drugega najemnika, kar je sodišče prve stopnje povsem spregledalo.

3. Tožnik se v odgovoru na pritožbo zavzema za zavrnitev le - te kot neutemeljene in predlaga potrditev izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje, vse s stroškovno posledico za toženca.

5. ZPP v drugem odstavku 350. člena določa, da sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za zastopanje pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo uradno upoštevnih ali s pritožbo zatrjevanih absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in da je pravilno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo, kot bo to podrobneje obrazloženo v nadaljevanju te sodbe.

6. Iz pritožbeno nespornih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da so pravdne stranke dne 1. 11. 2015 sklenile ustni dogovor za najem "večjega stanovanja" (82 m²) v pritličju predmetne večstanovanjske stavbe, pri čemer je bistveno vprašanje v predmetni pravdi, ali je bilo to najemno razmerje sklenjeno za določen ali nedoločen čas.

7. Sodišče druge stopnje sledi zaključku sodišča prve stopnje, da so pravdne stranke dne 1. 11. 2015 sklenile najemno pogodbo za določen čas, ki je bila vsakič znova konkludentno obnovljena vse do 1. 12. 2021, ko se je iztekla zadnja najemna pogodba za določen čas z dne 4. 7. 2021, ki je toženca sicer nista želela podpisati (priloga spisa A5), se je pa dejansko izvrševala (toženca sta v stanovanju bivala in plačala najemnino ter obratovalne stroške).

8. Iz zgodovine poslovnega odnosa med pravdnimi strankami namreč izhaja, da so slednje vse od sklenitve prve najemne pogodbe za določen čas z dne 8. 10. 2012 za "manjše stanovanje" (62 m²) v pritličju predmetne večstanovanjske stavbe (priloga spisa A3) sklepale najemne pogodbe za določen čas, enako kot je to tožnik počel z drugimi najemniki v predmetni večstanovanjski stavbi (priloge spisa A18 do A23). Pri tem za odločitev v zadevi ni bistveno, ali so se te najemne pogodbe sklepale za določen čas 11. ali 12. mesecev, bistveno je le, da so bile sklenjene za določen in ne za nedoločen čas. Tako so pravdne stranke tudi zadnjo pisno najemno pogodbo z dne 1. 1. 2015 (priloga spisa A4) sklenile za določen čas, zato sodišče druge stopnje ne sledi dokazno nepodprtim navedbam tožencev, da je bil ustni dogovor z dne 1. 11. 2015 sklenjen za nedoločen čas.

9. Dokazno breme v tej zvezi je namreč na njuni strani in ne na strani toženca, ki trdi diametralno nasprotno, torej, da so pravdne stranke sklenile najemno razmerje za določen čas. Vsaka pravdna stranka mora namreč v skladu s trditvenim in dokaznim bremenom (prvi odstavek 7. člena v zvezi z 212. členom ZPP) predložiti dokaze za zatrjevana dejstva, česar pa toženca nista zmogla, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Toženca namreč ne zatrjujeta t.i. negativnega dejstva, kot to zmotno meni pritožba. Takšno dejstvo, torej, da najemno razmerje ni bilo sklenjeno za nedoločen čas, namreč zatrjuje ravno tožnik, zato je dokazno breme v zvezi s sklenitvijo zatrjevanega najemnega razmerja za nedoločen čas na tožencema.

10. V tej zvezi sodišče druge stopnje še pojasnjuje, da domnevna tožnikova navedba tožencema, da sta lahko v predmetnem stanovanju "dalj časa" ne pomeni, da je šlo za sklenitev najemnega razmerja za nedoločen čas, kot to zmotno meni pritožba. Ne SZ-1, ne OZ, ne sodna praksa

namreč ne omogočajo, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje.

11. Dejstvo, da je bilo dne 1. 11. 2015 sklenjeno najemno razmerje za določen čas potrjuje tudi okoliščina, da tožnik tožencema nikoli ni dopustil prijave stalnega prebivališča v "manjšem" oziroma "večjem" stanovanju. Nasprotno pa dejstvo, da sta toženca kupila par kosov pohištva izdelanega po meri še ne pomeni, da je šlo za najemno razmerje sklenjeno za nedoločen čas, kot to zmotno meni pritožba. Življenjsko - izkustveno je namreč, da si najemniki stanovanje uredijo po lastnih željah in potrebah, še posebej, če so z istim najemodajalcem v dalj časa trajajočem pogodbenem razmerju, ki je med pravdnima strankama trajalo že vse od leta 2012. Nenazadnje pa toženca od tožnika niti ne zahtevata povrnitve opravljenih vlaganj, zato so vse pritožbene navedbe v tej smeri neutemeljene.

12. Nazadnje pritožba neutemeljeno navaja še, da je tožnik z dopisom z dne 30. 8. 2021 pripoznal obstoj najemnega razmerja za nedoločen čas, kar potrjuje tudi dejstvo, da je tožnik tožencema dne 2. 12. 2021 odpovedal najemno razmerje. Kot je namreč to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, dopis tožnikovega pooblaščenca z dne 30. 8. 2021 (priloga spisa B10) ne pomeni pripoznave najemnega razmerja za nedoločen čas, ampak zgolj poskus sporazumne in mirne rešitve spora. Namreč kot je to sodišče druge stopnje že pojasnilo zgoraj, ne pozitivna zakonodaja, ne sodna praksa ne omogočata, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen konkludentno, zato bi morala biti tožnikova volja v tej smeri jasna, izrecna in nedvoumna, kar pa nedvomno ni bila. V nasprotnem primeru namreč tožnik ne bi že dne 2. 12. 2021 toženca pozval na izselitev iz predmetnega stanovanja.

13. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbo v celoti zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Toženca s pritožbo nista uspela, zato krijeta sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

15. Navedbe tožnika v odgovoru na pritožbo niso z ničemer prispevale k rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji, zato je slednji dolžan sam kriti svoje stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen  4, 4/2, 84, 84/4, 95, 111

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.