VSM Sodba I Cp 851/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-02-25

Dita Mlakar (preds.), mag. Andreja Veselič (poroč.), Marko Čagran

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO

najemna pogodba za določen čas - potek najemne pogodbe - tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine - prenos lastninske pravice na nepremičnini - teorija realizacije - konvalidacija oblično pomanjkljive pogodbe

Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je bila najemna pogodba z dne 15. 10. 2016 za najem stanovanjske hiše v lasti tožnikov, sklenjena za določen čas enega leta, to je do dne 15. 10. 2017, in da slednja ni bila podaljšana. Toženec zato s svojo družino nezakonito uporablja nepremičnino tožnikov.

Toženec bi moral v skladu z določbo 95. člena člena SZ-1, v roku 30 dni pred prenehanjem sklenjene najemne pogodbe za določen čas, tožnikoma predlagati sklenitev aneksa k najemni pogodbi (95. člen SZ-1) zaradi podaljšanja najema.

Sodišče prve stopnje se je tudi pravilno opredelilo glede ugovora tožencev v zvezi z možnostjo konvalidacije kupne pogodbe zaradi izvedenih plačil po prenehanju najemnega razmerja, in sicer da bi morala biti kupoprodajna pogodba za nepremičnino, ki bi vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na kupca (razpolagalni posel), sklenjena v pisni obliki.

Odločitve sodišča prve stopnje pa ne morejo omajati niti pritožbene navedbe, da sta tožnika izpraznitev nepremičnine zahtevala šele v letu 2023, saj lahko v skladu z drugim odstavkom 111. člena SZ-1 lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti, lastninska pravica pa je absolutna in ustavno zagotovljena kategorija (33. člen Ustave RS), ki zagotavlja svobodo ravnanja na premoženjskopravnem področju.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna v roku 30 dni izprazniti nepremičnino ID znak: parcela ... 829/5 in jo prost oseb in svojih stvari izročiti v posesti tožeči stranki A. A. in B. B., oba stanujoča (naslov 1) (točka I izreka), toženi stranki pa še naložilo tožeči stranki povrniti stroške postopka, o katerih bo odločeno po pravnomočni odločitvi o glavni stvari (točka II izreka).

2. Zoper zgoraj navedeno sodbo vlaga pritožbo tožena stranka (v nadaljevanju toženec) iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Navaja, da sodišče prve stopnje v zvezi s trditveno podlago toženca ni izvedlo nobenega predlaganega dokaza, zato je ostalo dejansko stanje nepopolno in napačno ugotovljeno. Tudi ne drži zaključek sodišča, da ustni dogovor o odkupu nepremičnine ni bil realiziran, in da niso bile dogovorjene bistvene sestavine pogodbe, kot je to zapisano v točki 17 sodbe. Bistvena sestavina kupoprodajne pogodbe je predmet in cena, višina kupnine je bila dogovorjena že v sami najemni pogodbi z dne 15. 10. 2016, da pa se znesek nanaša na nepremičnino na naslovu (naslov 2) tudi ni sporno, prav tako ima toženec nepremičnino od leta 2016 ves čas v posesti. Ko se je najemno razmerje po enem letu izteklo, je toženec naprej plačeval mesečno enak znesek kot pred tem, in ker mu tožeča stranka (v nadaljevanju tožnika) kot lastnica ni predložila v podpis niti najemne pogodbe niti kupne pogodbe, je glede na zapisano glede odkupa in ustni dogovor, utemeljeno naprej glede plačil ravnal enako, torej da s plačili plačuje dogovorjeno kupnino. Toženec je tako ves čas mesečno plačeval 450,00 EUR iz naslova obrokov kupnine ter tudi tekoče stroške.

Sodišče prve stopnje tudi ni izvedlo nobenega dokaza v zvezi s tem, da toženec iz naslova stroškov ni ničesar dolžan. Prav tako bi moralo sodišče upoštevati, da vse od poteka najemne pogodbe v letu 2017 do leta 2023, ko je bil poslan dopis za izselitev in je posledično toženec prenehal plačevati, s strani tožnikov ni bilo nobene aktivnosti glede njune lastnine, kar je življenjsko nelogično oziroma slednje kaže na obstoj dogovora o odkupu. V danem primeru je treba uporabiti teorijo realizacije po 58. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), pri čemer ni odločilno, da sta za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini potrebna zavezovalni in razpolagalni posel, da se bo lahko izvedel vpis v zemljiško knjigo.

Predpostavka za veljavnost ustno sklenjene pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini (konvalidacija) je izpolnitev vsaj pretežnega dela obveznosti, in sicer plačilo kupnine in prenos nepremičnine v posest (tako VSL sodba I Cp 1510/2023), kar je v tem primeru izkazano. Prav dolgoletna pasivnost tožnikov glede njune nepremičnine, ko sta zatečeno stanje sprejemala, ob tem pa vedela, da toženec s svojimi otroki nepremičnino koristi in vzdržuje, kaže na njuno voljo, da nepremičnino v last pridobi toženec. Ker v zvezi s tem manjkajo razlogi o odločilnih dejstvih (zlasti glede vprašanja soglasja volj pogodbenih strank), je sodišče prve stopnje tudi kršilo določbe postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Toženec pritožbenemu sodišču predlaga, da njegovi pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne in tožnikoma naloži plačilo stroškov postopka, oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva še povračilo stroškov pritožbenega postopka.

3. Tožnika v odgovoru na pritožbo prerekata navedbe iz pritožbe in se zavzemata za njeno zavrnitev. Zahtevata tudi povračilo stroškov pritožbenega postopka.

5. Ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), pritožbeno sodišče ni našlo uradno upoštevnih bistvenih kršitev določb postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11., 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, pri čemer slednjo tožena stranka izrecno uveljavlja tudi v pritožbi.

6. Absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je podana, če ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusit, zlasti pa, če je izrek sodbe nerazumljiv, če nasprotuje samemu sebi ali razlogom sodbe, ali če sodba sploh nima razlogov, ali v njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, ali so ti razlogi nejasni ali med seboj v nasprotju. Skupna značilnost teh dejanskih stanov je, da sodbe zaradi teh napak objektivno ni mogoče preizkusiti. Pri tovrstnem preizkusu gre le za formalen (procesni) preizkus razumljivosti sodbe in ne njenih razlogov, kar je vsebinski kriterij.

7. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da ima izpodbijana sodba vse potrebne elemente, ki omogočajo njen preizkus, v njej tudi ni nobenih pomanjkljivosti, ki bi sodile v katerega izmed zakonskih dejanskih stanov citirane 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Razlogi sodišča prve stopnje so jasni in razumljivi ter omogočajo pritožbeni preizkus. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da s sklenitvijo najemne pogodbe ni bila sklenjena tudi kupoprodajna pogodba, zato dodatni razlogi niso bili potrebni.

8. Pritožba nadalje navaja, da sodišče prve stopnje v zvezi s trditveno podlago toženca ni izvedlo nobenega predlaganega dokaza. Slednje sicer kaže, da toženec uveljavlja tudi absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki se nanaša na kršitev načela kontradiktornosti postopka iz 5. člena ZPP

v zvezi z neizvedbo dokazov. Vendar pa bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki niso del uradnega preizkusa, pritožbeno sodišče preizkusi le v okviru izrecno konkretiziranih trditev v pritožbi. Kaj drugega, kot je zgoraj navedeno, pa toženec v pritožbi ni zatrjeval, niti ni konkretno navedel, katerih dokazov, predlaganih z njegove strani, sodišče prve stopnje ni izvedlo in kaj to pomeni v zvezi z njegovo trditveno podlago. Pritožbene navedbe v tej smeri so zato neutemeljene.

9. Sodišče prve stopnje pa je tudi pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, torej sklop tistih dejstev, ki so za obravnavano zadevo pravno relevantna, ter je ob pravilni uporabi materialnopravnih določb Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) tudi sprejelo pravilno materialnopravno odločitev. Sodišče prve stopnje je pravilno izhajalo iz določbe 111. člena SZ-1, v skladu s katero oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito.

10. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je bila najemna pogodba z dne 15. 10. 2016 za najem stanovanjske hiše v lasti tožnikov, sklenjena za določen čas enega leta, to je do dne 15. 10. 2017, in da slednja ni bila podaljšana. Toženec zato s svojo družino nezakonito uporablja nepremičnino tožnikov.

V nadaljevanju pa je sodišče prve stopnje tudi pravilno presojalo navedbe toženca, češ da naj bi bil v najemni pogodbi sklenjen tudi dogovor o odkupu nepremičnine, in da toženec s svojo družino lahko prebiva v nepremičnini. Pritožbeno sodišče razloge sodišča prve stopnje povzema kot pravilne in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje ter glede na pritožbena zatrjevanja še dodaja:

11. Ne držijo pritožbene navedbe, da sta bila tožnika tista, ki bi morala tožencu predložiti v podpis dodatek k najemni pogodbi in kupno pogodbo. Kot je obrazložilo sodišče prve stopnje, bi moral toženec v skladu z določbo 95. člena člena SZ-1, v roku 30 dni pred prenehanjem sklenjene najemne pogodbe za določen čas, tožnikoma predlagati sklenitev aneksa k najemni pogodbi (95. člen SZ-1) zaradi podaljšanja najema. Ker toženec niti ni navedel, da je to zahteval, je odločitev sodišča prve stopnje pravilna.

12. Pravilno je sodišče prve stopnje tudi razlagalo določbo 10. člena najemne pogodbe z dne 15. 10. 2016, ki določa, da je veljavnost pogodbe 12 mesecev od datuma podpisa 15. 10. 2016, z možnostjo podaljšanja ali odkupa, pri čemer vsota odkupa znaša 45.000,00 EUR. S takšnim zapisom sta tožnika in toženec dogovorila zgolj "možnost" podaljšanja najemnega razmerja ali "možnost", da po preteku najemne pogodbe za določen čas (po 15. 10. 2017) toženec to nepremičnino odkupi. Na podlagi takšnega pogodbenega določila torej tožnika nista bila zavezana skleniti kupoprodajne pogodbe s tožencem. Sodišče prve stopnje se je tudi pravilno opredelilo glede ugovora tožencev v zvezi z možnostjo konvalidacije kupne pogodbe zaradi izvedenih plačil po prenehanju najemnega razmerja, in sicer da bi morala biti kupoprodajna pogodba za nepremičnino, ki bi vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na kupca (razpolagalni posel), sklenjena v pisni obliki.

Pri tem pa pritožba tudi konkretno ne izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da z zneskom plačil v višini približno 22.000,00 EUR kupna pogodba tudi ni bila v pretežnem delu izpolnjena s strani toženca in zato ni mogla konvalidirati po 58. členu OZ.

13. Prav tako ni bistveno, kar navaja pritožba, da iz naslova tekočih stroškov toženec ni ničesar dolžan, in da tožnika s svojo lastnino nista imela nobenih stroškov, saj sta mesečno prejemala 450,00 EUR. Toženec je obratovalne stroške bil dolžan plačevati na podlagi 9. člena najemne pogodbe, prav tako pa tudi na podlagi 6. alineje 94. člena SZ-1.

14. Odločitve sodišča prve stopnje pa ne morejo omajati niti pritožbene navedbe , da sta tožnika izpraznitev nepremičnine zahtevala šele v letu 2023, saj lahko v skladu z drugim odstavkom 111. člena SZ-1 lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti, lastninska pravica pa je absolutna in ustavno zagotovljena kategorija (33. člen Ustave RS), ki zagotavlja svobodo ravnanja na premoženjskopravnem področju.

15. Po obrazloženem je pritožba neutemeljena, zato jo je pritožbeno sodišče v skladu s 353. členom ZPP zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

16. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Ker toženec s pritožbo ni uspel, krije sam svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP), tožnika pa z odgovorom na pritožbo nista bistveno prispevala k odločitvi o pritožbi, zato krijeta sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP).

5. člen ZPP določa, da mora sodišče dati vsaki stranki možnost, da se izjavi o zahtevkih in navedbah nasprotne stranke.

Tako tudi sodbe VSL I Cp 475/2023 z dne 21. 4. 2023, VSL I Cp 591/2013 z dne 14. 8. 2013, VSL I Cp 880/2016 z dne 8. 6. 2016, VSL II Cp 564/2014 z dne 5. 3. 2014, VSL I Cp 1393/2015 z dne 17. 6. 2015, VSL 3323/2015 z dne 20. 1. 2016 idr.

SPZ v 40. členu določa, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon, v 49. členu pa, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom zahteva vpis v zemljiško knjigo, ki se opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo.

OZ v 58. členu določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega.

Najemnik stanovanja mora plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo (6. alineja 94. člena SZ-1).

Tako Komentar Ustave Republike Slovenije, Nova Univerza, Evropska pravna fakulteta, Ljubljana 2019, I. del, komentar k 33. členu, str. 315 in naslednje.

Ustava Republike Slovenije (1991) - URS  - člen 33.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 58.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 40, 49.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 94, 94-6, 95, 111.

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 5, 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.