VSL Sklep I Ip 1139/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-02-18

izvršba na nepremičnino - breme takojšnega grajanja procesnih kršitev - ocena vrednosti nepremičnine - prosta presoja

Dolžnik je bil na naroku zastopan po pooblaščencu odvetniku ter izvedencu postavljal vprašanja, na katera je ta podal odgovore, ki jih sodišče prve stopnje med drugim povzema v izpodbijanem sklepu in ki jih dolžnik izpodbija sedaj v obravnavani pritožbi. Izvajanje dokazov je procesno dejanje, napake pri izvajanju dokazov pa predstavljajo procesne kršitve. Takšne kršitve pa je dolžna stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje uveljavljati takoj, ko je to mogoče, torej jo grajati na naroku samem, sicer tega ne more več uveljavljati pred sodiščem druge stopnje.

Zapriseženi sodni cenilec je strokovnjak s svojega področja, vsak sodni cenilec pa pri svojem delu kot splošno znano dejstvo ima tudi nekaj prostega polja ocenjevanja. Ocenjevanje nepremičnin ni in tudi ne more biti povsem natančno matematično opravilo, pri katerem bi morali nujno vsi cenilci po opravljenih cenitvah iste nepremičnine priti do povsem enakih ugotovitev in zaključkov.

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Dolžnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se ugotovi, da vrednost nepremičnine z ID znakom: posamezen del stavbe 001 na dan 23. 3. 2023 znaša 472.200,00 EUR.

2. Zoper sklep se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnik. Navaja, da sodišče ni sledilo dokaznemu predlogu dolžnika, da se pri FURS pribavijo podatki o realizirani tržni prodaji stanovanja v isti stanovanjski hiši, kar onemogoča ugotovitev resničnega in pravilnega dejanskega stanja, stranki pa odvzema pravico dokazovanja lastnih trditev (bistvena kršitev določb postopka). Poleg tega celo sodišče ugotavlja, da je cenilec vrednost ocenjevanega stanovanja ugotavljal po lastni diskreciji, pri čemer pa cenilec sploh ni znal natančneje pojasniti lastne formule izračuna prilagoditev, ravno tako ni znal pojasniti, kakšna natančna formula in po katerih standardih ali normativih naj bi bila uporabljena pri izračunu prilagoditev. Z vidika ugotavljanja resničnega dejanskega stanja, kot tudi zagotavljanja kontradiktorne udeležbe stranke v postopku je namreč ključno, da se tudi izvedensko delo opravlja na način, da stranka lahko preizkusi njegovo pravilnost in ne na podlagi nekakšnih lastnih improviziranih formul. Še toliko bolj pomembna je pribava podatkov o realizirani ceni iz razloga, ker je cenilec po lastni diskreciji določal prilagoditve tudi v višini -22 % in -25 % glede na ostale "primerljive" nepremičnine. Glede na ocenjeno višino prilagoditev in odstopanja vrednosti ostalih stanovanj, katerih vrednost je upošteval cenilec, zagotovo ni mogoče šteti za primerljive nepremičnine. Niti pojasnilo cenilca, da naj bi faktor izrabe predstavljal razmerje med neto tlorisno in uporabno tlorisno površino (UTP) ter je neto tlorisna površina (NTP) seštevek vseh površin določnega stanovanja, skupaj z vsemi pritiklinami, ne spremeni dejstva, da je cenilec nepravilno, in sicer dvakrat upošteval razliko med NTP in UTP, in sicer najprej v rubriki "faktor izrabe", nato pa še v rubriki "velikost". Nadalje cenilec ni pojasnil, na kakšen način in na podlagi katerih konkretnih dejanskih okoliščin je upošteval kakovost gradnje, vzdrževanje stavbe ter vzdrževanje stanovanja, pravno relevantnih okoliščin s tem v zvezi ravno tako ni mogoče razbrati iz izpodbijanega sklepa. Slednji namreč na povzeto pripombo odgovarja z golim povzemanjem trditev cenilca, da je pričakovana življenjska doba stanovanj 100 let in če je npr. stanovanje staro 100 let in je bilo obnovljeno, je njegova preostala življenjska doba lahko še vedno 30 let, in ni mogoče razbrati, kakšen vpliv naj bi imela takšna trditev za konkretni primer. Ravno tako ni mogoče preizkusiti in je nerazumljiv zaključek sodišča, da je do razlike 22 % oz. 25 % prišlo z izvedbo končnih prilagoditev, ki jih je upošteval na način, opisan zgoraj v zvezi s faktorjem prilagoditev. Za primerljiva stanovanja je namreč vzel tista najdražja, ki so bila prodana v K. Ker pa so bila vsa precej manjša od ocenjevanega stanovanja, je moral posledično to pri ugotavljanju cene za m2 upoštevati s faktorji prilagoditve, kar pojasnjuje navedena odstopanja. Takšen zaključek sodišča v ničemer ne odgovori na pripombo konkretnih dejanskih načinov in podlag za ocenjevanje kakovosti gradnje, vzdrževanje stavbe in vzdrževanje stanovanja v tej stavbi. Ravno tako ne drži, da bi cenilec na primeru prvega primerljivega stanovanja natančneje pojasnil upoštevanje faktorja izrabe, česar izpodbijani sklep ravno tako ne obrazloži, poleg tega tudi ne pojasni, zakaj in na kakšni dejanski ter strokovni podlagi bi korekcijski faktor izrabe v tem primeru znašal 18 %. Glede na navedeno ni nobene podlage za zaključek, da naj bi bili vsi faktorji prilagoditev jasno razvidni iz posameznih rubrik, saj jih ni mogoče niti preizkusiti. Neprepričljiv je nadaljnji zaključek sodišča, da se iz zadnje razpredelnice v pojasnilih cenilca z dne 23. 3. 2023 točno vidi, na kakšen način je npr. upoštevana lokacija, faktor izrabe, kakovost gradnje, vzdrževanja. Iz pojasnil cenilca ali zaključkov sodišča ni mogoče razbrati, na kakšen način in upoštevajoč katere konkretne lastnosti ocenjevanih nepremičnin ali kriteriji so bili upoštevani pri posameznih prilagoditvah (preostala življenjska doba, kakovost gradnje, vzdrževanje stavbe, vzdrževanje stanovanja). V primerljivih izvršilnih ter ostalih sodnih postopkih izvedenci ne upoštevajo "primerljivih" nepremičnin, pri katerih prihaja do odstopanj 25 %. Tudi če gre za območje z manjšim številom realiziranih prodaj, se v tem primeru upoštevajo časovno bolj oddaljene prodaje primerljivih stanovanj z upoštevanjem morebitne rasti cen nepremičnin, saj so ti podatki statistično zelo dobro obdelani. Kot pomožno metodo v takšnem primeru v drugih sodnih postopkih lahko cenilec upošteva celo nepremičninske oglase, torej brez realiziranih prodaj. Brezpredmeten in neobrazložen je zaključek sodišča, da prihaja do razlik v ceni za m2, zaradi upoštevanja različnih faktorjev prilagoditve, ravno iz tega pa izhaja potreba po tem, da se natančno pojasni in razčisti vse dejanske okoliščine, ki so podlaga za določanje faktorjev prilagoditve, pri tem pa je seveda zelo pomembno tudi, katero metodo izračuna stroka priznava kot pravilno, česar pa cenilec ravno tako ni pojasnil, niti se do tega ne opredeli izpodbijani sklep. Pooblaščenec dolžnika je na naroku 13. 6. 2024 izrecno podal predlog, naj cenilec dolžniku in sodišču predloži podatke glede konkretne starosti in obnove, oziroma ocene preostale življenjske dobe primerljivih stanovanj, glede na izjavo cenilca, da ima natančnejše podatke doma v arhivu, vendar sodišče o tem sploh ni odločilo. Že iz izpovedbe cenilca, da marca 2023 ni imel na razpolago aktualnih podatkov GURS glede realiziranih prodaj, izhaja, da posledično izdelana cenitev ni mogla odražati dejanskega stanja. Je pa gotovo dejstvo, da so ob zaslišanju cenilca 13. 6. 2024 vsi ti podatki nedvomno obstajali in bi jih cenilec mogel in moral upoštevati. Iz izpovedbe cenilca celo izhaja, da v dopolnitvi z dne 23. 3. 2023 ni upošteval podatkov o rasti cen nepremičnin za leto 2022 kljub dejstvu, da so cene stanovanj v tem letu v K. zrasle za 11 %. Ravno tako ni upošteval rasti cen za leto 2023 (vsaj v prvem trimesečju), čeprav so v tem letu cene "zrasle" za 13 % (torej več kot 3 % v prvih treh mesecih leta). Evidentno torej je, da cenilec ob svoji dopolnitvi z dne 23. 3. 2023 ni upošteval 14% rasti cen nepremičnin v K. Razumljivo je, da teh podatkov ni mogel upoštevati, če takrat še niso bili objavljeni, absolutno pa bi jih moral upoštevati ob zaslišanju 13. 6. 2024. Po navedenem je torej ocenjena vrednost že po podatkih cenilca prenizka za vsaj 14 %, oziroma v konkretnem primeru kar 66.108,00 €. Nadalje iz pojasnil cenilca, niti iz vsebine izpodbijanega sklepa, ni razvidno, na kakšen način naj bi cenilec (in posledično sodišče) upošteval ekskluzivno lokacijo (ocenjevanega) stanovanja v K., ravno tako ni obrazloženo, s kakšnimi (prepričljivimi) argumenti naj bi cenilec prepričljivo zavrnil očitke dolžnika, da je kot primerljivi stanovanji vzel dve stanovanji v istem objektu. Sodišče torej popolnoma nekritično, brez lastne presoje in dokazne ocene ter zahteve po vsebinski konkretizaciji povzema in sprejema nepojasnjene izračune cenilca. Ravno tako cenilec ni pojasnil in iz izpodbijanega sklepa ni mogoče razbrati, na kakšni osnovi je cenilec izdelal prilagoditev glede starosti objekta, oziroma preostale življenjske dobe primerljivih in ocenjevane nepremičnine. Nikakor ni prepričljivo in vsebinsko utemeljeno stališče, da je cenilec v dopolnitvi 23. 3. 2023 upošteval starost stavbe (zgrajene 1986), v kateri se nahajata stanovanji na naslovu Ulica 6, saj imata obe preostalo življenjsko dobo 70 let z upoštevanjem obnove. Iz podatkov cenilca ni razvidno, da bi bila ta stavba kadarkoli obnovljena, upoštevaje trditve cenilca o 100 letni življenjski dobi objekta bi imel 38 letni objekt še 62 let življenjske dobe in ne 70 let. Priglaša pritožbene stroške.

4. V izvršilnem postopku sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Sodišče samo nima ustreznega strokovnega znanja za ugotovitev vrednosti, zato v ta namen določi strokovnjaka - sodnega cenilca (drugi odstavek 178. člena ZIZ). Če je cenilno poročilo pripravljeno strokovno in je cenitev skladna s pravili stroke ter v njej ni nejasnosti, sodišče na tako cenitev opre ugotovitev o vrednosti nepremičnine.

5. Če se stranke ne strinjajo s cenilnim poročilom, lahko nanj podajo pripombe. Ker pa je ugotovitev vrednosti nepremičnine zahtevno strokovno vprašanje, so pripombe ustrezne le, če so podane dovolj konkretizirano in strokovno utemeljeno do te mere, da lahko ovržejo cenilno poročilo zapriseženega sodnega cenilca, ki ga je postavilo sodišče.

6. Cenilno mnenje je torej strokovno, obrazloženo delo sodnega cenilca, opravljeno na podlagi pravil stroke. Vselej vsebuje konkretne podatke, obrazložitev postopka za izračun vrednosti in konkreten končni rezultat tega postopka (oceno vrednosti). Zaradi navedenega morajo tudi pripombe stranke na izvedensko mnenje biti konkretne, strokovno utemeljene. Ne zadostuje primeroma nestrinjanje z mnenjem in pavšalno navajanje, da ocena ni pravilna. V pripombah mora stranka navesti, katero vrednost nepremičnine (konkretno) smatra za pravilno, in navedeno strokovno utemeljiti. Trditvena podlaga v pripombah mora torej primarno ustrezati tem zahtevam (tako sklep VSL II Ip 2017/2019). Smiselno enako po presoji višjega sodišča velja tudi za pritožbene navedbe zoper sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. Višje sodišče ugotavlja, da glede na povedano ustreznih pritožbenih navedb pritožnik niti ni podal, saj skozi celotno pritožbo navaja le, česa vse naj cenilec v cenitvenem poročilu in na zaslišanju ne bi pojasnil, ne poda pa nobenih in trditev in dokazov, kakšen bi moral biti pravilen izračun in konkretno ne utemelji domnevnih napak v cenilnem mnenju.

7. Prav tako višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje za razjasnitev zadeve oziroma izvedbo dokaza z izvedencem dne 13. 6. 2024 razpisalo narok za ugotovitev vrednosti nepremičnine, na katerem je izvedenca zaslišalo. Dolžnik je bil na naroku zastopan po pooblaščencu odvetniku ter izvedencu postavljal vprašanja, na katera je ta podal odgovore, ki jih sodišče prve stopnje med drugim povzema v izpodbijanem sklepu in ki jih dolžnik izpodbija sedaj v obravnavani pritožbi. Izvajanje dokazov je procesno dejanje, napake pri izvajanju dokazov pa predstavljajo procesne kršitve. Takšne kršitve pa je dolžna stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje v skladu s prvim odstavkom 286.b člena ZPP uveljavljati takoj, ko je to mogoče, torej jo grajati na naroku samem, sicer tega ne more več uveljavljati pred sodiščem druge stopnje. V primeru, da se stranka na kršitev sklicuje šele v pritožbi in ne izkaže, da brez svoje krivde te kršitve ni mogla uveljavljati že v postopku na prvi stopnji, se njeno grajanje postopkovne kršitve ne more upoštevati (prvi odstavek 286.b člena ZPP), tako tudi ne v danem primeru, saj kršitve, ki jih dolžnik zatrjuje v pritožbi, tudi ne sodijo med kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 350. člena ZPP, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 286.b člena ZPP). Dolžnik na naroku po svojem pooblaščencu namreč v ničemer ni prerekal sedaj zatrjevano (domnevno) napačnih odgovorov izvedenca, temveč je po odgovorih izvedenca, ki jih sedaj izpodbija, zolj postavil novo vprašanje, v ničemer pa ni uveljavljal napak pri izvajanju dokaza z izvedencem.

8. Kljub do sedaj povedanemu se bo višje sodišče opredelilo o dolžnikovih pritožbenih trditvah.

9. Uvodoma višje sodišče ugotavlja, da sodišče prve stopnje dolžniku ni kršilo pravice do izjave s tem, ko pri FURS ni pribavilo podatkov o realizirani tržni prodaji stanovanja v isti hiši. Pritrjuje namreč pravilnim razlogom sodišča prve stopnje, da je cenilec povsem prepričljivo opisal in strokovno utemeljil vse ostale podatke o realiziranih prodajah, ki so za cenitev vrednosti predmetnega stanovanja potrebni, in jih je pri cenitvi upošteval ter jih v pojasnilih dne 23. 3. 2023 podprl tudi s fotografskim gradivom zunanjosti primerljivih stanovanj.

10. Višje sodišče ne pritrjuje pavšalnim pritožbenim trditvam, da naj zaradi tega, ker je cenilec uporabil nekaj diskrecije pri ocenjevanju nepremičnine, cenilno mnenje ne bi bilo pravilno. Zapriseženi sodni cenilec je namreč strokovnjak s svojega področja, vsak sodni cenilec pa pri svojem delu kot splošno znano dejstvo ima tudi nekaj prostega polja ocenjevanja. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da ocenjevanje nepremičnin ni in tudi ne more biti povsem natančno matematično opravilo, pri katerem bi morali nujno vsi cenilci po opravljenih cenitvah iste nepremičnine priti do povsem enakih ugotovitev in zaključkov. V vsakem primeru gre zgolj za oceno tržne vrednosti, ki mora temeljiti na strokovnih izhodiščih, znanju in najboljšem strokovnem vedenju ter izkustvu cenilca, predstavljeni način ugotavljanja faktorja izrabe, kot ga je pojasnil cenilec, pa tako res temelji na pravilih stroke in ne pomeni kakšnega arbitrarnega in neutemeljenega odstopanja od teh pravil.

11. Tudi prilagoditve vrednosti v višini 22% in 25% v ničemer ne omajajo pravilnosti cenitve. Ravno temu so prilagoditve vrednosti namenjene, nobena pravila pa ne predpisujejo še dopustne stopnje prilagoditev. Četudi primerjalne nepremičnine niso povsem primerljive, je torej s prilagoditvami možna in pravilna uporaba metode primerljivih prodaj. Zakaj naj bi cenilec napačno uporabil tako faktor izrabe kot faktor velikosti dolžnik v ničemer ne pojasni, višje sodišče pa pojasnjuje, da gre povsem jasno že glede na jezikovni pomen obeh faktorjev za dve različni prilagoditvi. Zaključek sodišča, da je do razlike prišlo z izvedbo končnih prilagoditev, ki jih je izvedenec upošteval na način v zvezi s faktorjem prilagoditev, ni nerazumljiv in dolžnik tudi v ničemer ne pojasni, zakaj naj bi bil nerazumljiv.

12. V zvezi s pritožbenimi trditvami, da cenilec ni pojasnil, na kakšen način je upošteval kakovost gradenj in vzdrževanje stavbe, višje sodišče ugotavlja, da to na naroku ni bil predmet zaslišanja izvedenca, saj dolžnik točno takšnega vprašanja izvedencu niti ni postavil. Sicer pa je sodišče prve stopnje na to vprašanje smiselno povsem primerno odgovorilo z opiranjem na izpoved cenilca, da ima staro stanovanje, če je bilo obnovljeno, lahko podaljšano življenjsko dobo.

13. Sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni bilo dolžno obrazložiti, da je cenilec na primeru prvega primerljivega stanovanja natančneje pojasnil upoštevanje faktorja izrabe, saj ne gre za odločilno dejstvo. Je pa navedeno izvedenec izpovedal in je povzeto v zapisniku naroka. Faktorji prilagoditev so jasno razvidni iz posameznih rubrik v cenilnem mnenju in je nasprotno dolžnikovo zatrjevanje nerazumljivo. Ravno tako ne drži, da naj v razpredelnicah v pojasnilih cenilca z dne 23. 3. 2023 ne bi bilo razumljivo, na kakšen način je upoštevana lokacija, faktor izrabe ter kakovost gradnje in vzdrževanja, saj razpredelnica vsebuje te kategorije in faktorje primerjave.

14. Drži sicer, da se lahko v primeru, da na nekem območju ni veliko primerljivih prodaj, uporabi časovno bolj oddaljene prodaje, a s takšnim uveljavljanjem le-tega dolžnik ravna contra factum proprium, saj je v predhodnem postopku uveljavljal ravno neustreznost prejšnje cenitve zaradi njene časovne oddaljenosti. Enako kot uporaba časovno bolj oddaljenih prodaj pa je po presoji višjega sodišča primerna tudi uporaba ustreznih prilagoditev, praktično nikoli pa ne uporaba zgolj oglaševanih cen. Uporaba metode primerljivih prodaj v postopku ni bila izpodbijana in se tudi sodišče prve stopnje o le-tej posledično ni bilo dolžno opredeljevati.

15. Ne drži, da sodišče na naroku ni odločilo o dolžnikovem predlogu, naj cenilec sodišču predloži podatke o starosti nepremičnin, temveč je v izogib podaljševanju postopka sodišče na naroku samem vpogledalo v portal GURS, kjer je lahko ugotovilo starost nepremičnin, izvedenec pa je potrdil, da je uporabil te podatke (na zaslišanju jih le ni vedel na pamet).

16. Ne drži, da bi cenilec na zaslišanju moral upoštevati podatke o primerljivih prodajah iz kasnejšega obdobja, kot iz leta 2022, saj se vrednost ugotavlja na dan cenitve, ki je v konkretnem primeru 23. 3. 2023, ko je izvedenec opravil zadnjo dopolnitev cenitve, zato kasnejših podatkov v okviru tega postopka ocenjevanja vrednosti ni mogoče upoštevati. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, lahko dolžnik bistveno spremembo vrednosti uveljavlja skladno s četrtim odstavkom 178. člena ZIZ. Ne drži, da je cenilec na naroku izpovedal, da ni upošteval rasti cen za leto 2022 oziroma to iz zapisnika naroka ne izhaja (nanj pa dolžnik tudi ni podal pripomb), kasnejše rasti cen pa glede na nedostopnost podatkov cenilec na dan cenitve niti ni mogel upoštevati, niti za prve tri mesece leta 2023, saj ni mogoče enostavno deliti letne rasti s številom 12 in rezultat pomnožiti s številom mesecev. Tudi teh podatkov cenilec ni mogel (niti smel) upoštevati na naroku, saj se vrednost nepremičnine ne ugotavlja na dan naroka, temveč kot že rečeno na dan cenitve. Navedba, da naj bi vrednost nepremičnine morala biti vsaj za 14% večja od ugotovljene, je pavšalna, neobrazložena in s tem neutemeljena.

17. Cenilec je na naroku prepričljivo pojasnil, da ni pomembno, če je za primerjalni nepremičnini vzel dve stanovanji iz iste stavbe, saj je pojasnil, da sta stanovanji različni (ter tako ne gre za podvajanje dejansko ene primerljive prodaje). Tudi glede upoštevanja lokacije ocenjevanega stanovanja in prilagoditev glede na starost ocenjevane nepremičnine dolžnik na naroku ni postavil vprašanj, zato navedenega sodišče prve stopnje ni bilo dolžno podrobno pojasnjevati v izpodbijanem sklepu. Razlika v življenjski dobi objekta 62 let napram 70 let pa po presoji višjega sodišča ni bistvena, saj kot že pojasnjeno, gre v postopku ocenjevanja vrednosti nepremičnin zgolj za oceno, končna vrednost nepremičnine pa se določi na sami dražbi nepremičnine.

18. Pritožba po vsem pojasnjenem ni utemeljena, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, zato jo je zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

19. Dolžnik s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ  - člen 178, 178/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.