VSL Sklep I Ip 59/2025
Sodna praksa višjih sodišč, 2025-02-28

izvršba na nepremičnino - ugotovitev vrednosti nepremičnine - sodni cenilec - pisno mnenje - dokaz z zaslišanjem izvedenca - pisnost postopka

V izvršilnem postopku sodišče vrednost nepremičnine sodišče praviloma ugotovi na podlagi s strani cenilca predložene cenitve. V izvršilnem postopku se namreč določbe ZPP uporabljajo le smiselno, če ni v tem ali drugem zakonu drugače določeno. Izvršilni postopek je primarno pisen, zato narok niti ni obligatoren in ga sodišče izjemoma opravi le, kadar zakon tako določa ali kadar oceni, da je to smotrno. Tudi cenilec zato v izvršilnem postopku svoje mnenje primarno izdela pisno, zaslišanje pa se izvede le, če so v mnenju nasprotja ali pomanjkljivosti ali če obstaja dvom v pravilnost podane cenitve. Ker je cenilno mnenje strokovno ter jasno in argumentirano utemeljeno ter notranje skladno, enako pa velja tudi za odgovore na pripombe dolžnika, ki so vsebinsko prepričljivi, izčrpni, natančni in razumljivi, ustno pojasnjevanje mnenja in njegovo dopolnjevanje glede dolžnikovih navedb, do katerih se je cenilka prepričljivo in argumentirano opredelila, ni bilo ne potrebno ne smotrno.

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da vrednost nepremičnine ID znak: parcela X 1, v deležu do 1/2, na dan cenitve 23. 10. 2023, znaša 394.000,00 EUR.

2. Zoper sklep se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnik. Navaja, da je na cenilno mnenje podal pripombe, saj je cenilka določila tržno vrednost nepremičnin daleč pod vrednostjo, saj ni upoštevala, da je hiša, ki je bila predmet cenitve, skoraj v celoti obnovljena in stoji na urejeni parceli v mirnem predelu Ljubljane, kjer so podobne nepremičnine redko naprodaj, ob prodaji pa dosegajo cene okrog milijona evrov. Dolžnik je svoje navedbe dokazoval s ponudbami za primerljive nepremičnine. Izvedenka navedb in pripomb dolžnika ni upoštevala in se je sklicevala na to, da naj bi bilo med ponudniki veliko nezanesljivih prodajalcev, ki na trgu ponujajo nepremičnine za izredno visoko ceno, ter da naj bi bile ponudbene cene tudi do 50 % višje od dejanskih cen. Dolžnik je na podlagi dopolnitve cenilnega poročila predlagal sodišču, da naj le-to cenilko v zvezi z navedbami dolžnika in izdelano cenitvijo zasliši na naroku, kjer bo ta lahko obrazložila svojo cenitev in tudi vsebinsko odgovorila na pripombe dolžnika, oziroma je podredno predlagal, da sodišče ne sprejme ocene trzne vrednosti nepremičnine na dan 23. 10. 2023. Sodišče tega predloga ni upoštevalo. Glede na to, da sodišče niti z eno besedo ni omenilo predloga dolžnika, da se cenilka (izvedenka) zasliši na naroku, je sodišče bistveno kršilo postopkovna določila, saj se glede dokaznega predloga dolžnika sploh ni opredelilo. Dolžnik je v svojem predlogu ugotovil, da cenilka ni vsebinsko odgovorila na podane pripombe dolžnika, saj so bila njena pojasnila pavšalna in splošna. V kolikor je sodišče izvedensko mnenje ocenilo kot jasno, popolno in razumljivo, bi se moralo do tistih dolžnikovih pripomb, ki so za odločitev bistvenega pomena, v obrazložitvi sklepa opredeliti in navesti, zakaj pripombe na izvedensko mnenj niso utemeljene, zakaj dodatna pojasnila in odgovori na vprašanja, ki jih zahteva stranka, niso potrebni in zakaj ni potrebno zaslišanje cenilke (izvedenke). Glede na to, da je bila ugotovitev vrednosti nepremičnine v celoti odvisna zgolj od izvedbe dokaza z izvedencem, bi sodišče glede na ustaljeno sodno prakso Vrhovnega in Ustavnega sodišča dolžniku moralo dati možnost, da izvedensko mnenje dodatno preizkusi. Z ignoriranjem predloga za zaslišanje izvedenca je sodišče dolžniku okrnilo pravico do vsebinske kontrole nad izvedbo odločilnega dokaza, s čimer mu je bila kršena pravica do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave Republike Slovenije. Zakon pisno izvedensko mnenje določa le kot alternativo, dokaz z izvedencem pa je primarno ustni dokaz. Vrhovno sodišče se je o procesni (ne)pravilnosti opustitve zaslišanja izvedenca, ki je predhodno že podal pisno izvedensko mnenje, že večkrat izreklo in je sprejelo stališče, da opustitev zaslišanja izvedenca, čigar pisno izvedensko mnenje je nejasno ali nepopolno ali imata stranki zoper to mnenje pripombe, predstavlja relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka. O tem vprašanju se je opredelilo tudi Ustavno sodišče Republike Slovenije, ki je zavzelo stališče, da predhodno pisno izvedensko mnenje ne more nadomestiti neposrednega, živega dialoga in tudi sodišča ne odvezuje dolžnosti, da izvedenca povabi na narok in s tem strankam omogoči, da mu postavljajo vprašanja, saj je s tem strankam zagotovljeno, da se opredelijo do vsega gradiva in da lahko aktivno vplivajo na potek in rezultat cenitve, v konkretnem primeru pa tudi, da se prepričajo o korektnosti postopka izdelave cenitve. Glede na navedeno sodišče praviloma sploh ne more zavrniti obrazloženega predloga za zaslišanje izvedenca, v konkretnem primeru pa se je žal zgodilo, da o predlogu sploh ni odločalo, kar pa predstavlja bistveno kršitev postopka, saj je sodišče s tem dolžniku onemogočilo dokazovanje v postopku, posledično pa dolžnikovi dokazni predlogi niso bili slišani in upoštevani. Priglaša pritožbene stroške.

3. Upnik je odgovoril na pritožbo po pooblaščencu, ji nasprotoval in priglasil stroške odgovora na pritožbo.

5. Skladno z drugim odstavkom 178. člena ZIZ

sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve.

6. Že iz citirane določbe je moč razbrati, da v izvršilnem postopku vrednost nepremičnine sodišče praviloma ugotovi na podlagi s strani cenilca predložene cenitve. Skladno s 15. členom ZIZ se namreč določbe ZPP v izvršilnem postopku uporabljajo le smiselno, če ni v tem ali drugem zakonu drugače določeno. Izvršilni postopek je primarno pisen, zato narok niti ni obligatoren in ga sodišče izjemoma opravi le, kadar zakon tako določa ali kadar oceni, da je to smotrno. Tudi cenilec zato v izvršilnem postopku svoje mnenje primarno izdela pisno, zaslišanje pa se izvede le, če so v mnenju nasprotja ali pomanjkljivosti ali če obstaja dvom v pravilnost podane cenitve. Ker je cenilno mnenje strokovno ter jasno in argumentirano utemeljeno ter notranje skladno, enako pa velja tudi za odgovore na pripombe dolžnika, ki so vsebinsko prepričljivi, izčrpni, natančni in razumljivi, ustno pojasnjevanje mnenja in njegovo dopolnjevanje glede dolžnikovih navedb, do katerih se je cenilka prepričljivo in argumentirano opredelila, zato po presoji višjega sodišča ni bilo ne potrebno ne smotrno. Z očitki o kršitvi pravice do udeležbe v postopku dolžnik ne more uspeti, saj mu je bila kontradiktornost zagotovljena z vročitvijo izdelane cenitve in odgovorov v izjavo skladno s petim odstavkom 178. člena ZIZ (tako sklep Višjega sodišča v Ljubljani I Ip 1362/2021 z dne 30. 11. 2021, prim. tudi sklep Višjega sodišča v Celju I Ip 283/2022 z dne 10. 11. 2022). Drži sicer, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo glede dolžnikovega predloga za zaslišanje cenilke, vendar se glede na ustaljeno razumevanje postopka ocenjevanja nepremičnin v izvršilni sodni praksi, ki praviloma, kot mora biti znano tudi dolžnikovemu pooblaščencu odvetniku, ne vključuje zaslišanja izvedenca, glede tega predloga niti ni bilo dolžno opredeliti. Odločb Ustavnega sodišča in Vrhovnega sodišča, ki bi se nanašale na izvršilni postopek, dolžnik sicer niti ne citira.

7. Sodišče prve stopnje se je v izpodbijanem sklepu ustrezno opredelilo, da je cenitev ustrezna, strokovna in obrazložena, odgovori cenilke na pripombe upnika in dolžnika pa jasni in prepričljivi tako, da se sodišču ob presoji ni pojavil dvom o pravilnosti mnenja. Sodišče prve stopnje je pripombe dolžnika ocenilo kot pavšalne in neutemeljene. Kot nadalje izhaja iz razlogov izpodbijanega sklepa, je sodišče prve stopnje ocenilo, da je cenilka pri izdelavi cenilnega mnenja upoštevala ugotovitve ogleda nepremičnine kot celote, strokovno literaturo kot podlago za delo ter vrednotenje na podlagi metode primerljivih prodaj. V cenilnem poročilu je prikazala vse korake ocenjevanja vrednosti in ob pojasnilih postopka in definicijah izvedla ocenjevanje vrednosti. Cenilka je cenitev opravila vestno, skrbno in v skladu s smernicami stroke in z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti - MSOV (v kar sodišče niti ne more posegati), svojo odločitev za oceno tržne vrednosti nepremičnine je obrazloženo utemeljila, zato sodišče cenitev cenilke ocenjuje kot prepričljivo in strokovno utemeljeno. Obrazložitev cenitve je po stališču sodišča prve stopnje možno preizkusiti, prav tako v poročilu oziroma dopolnitvi poročila ni nejasnosti, pomanjkljivosti in nasprotij. Iz izpodbijanega sklepa je tako jasno razvidno stališče sodišča prve stopnje glede ustreznosti cenilnega poročila, s čimer se je posredno opredelilo tudi do potrebe po zaslišanju cenilke.

8. Cenilno mnenje je strokovno, obrazloženo delo sodnega cenilca, opravljeno na podlagi pravil stroke. Vselej vsebuje konkretne podatke, obrazložitev postopka za izračun vrednosti in konkreten končni rezultat tega postopka (oceno vrednosti). Zaradi navedenega morajo tudi pripombe stranke na izvedensko mnenje biti konkretne, strokovno utemeljene. Ne zadostuje nestrinjanje z mnenjem in pavšalno navajanje, da ocena ni pravilna. V pripombah mora stranka navesti, katero vrednost nepremičnine (konkretno) smatra za pravilno, in navedeno strokovno utemeljiti. Trditvena podlaga v pripombah mora torej primarno ustrezati tem zahtevam, šele ob izpolnitvi tega pogoja mora sodišče pripombe vročiti v izjavo izvedencu oziroma po potrebi od izvedenca zahtevati dopolnitev mnenja. Sodišče prve stopnje pa se je tudi o pripombah dolžnika opredelilo, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, in sicer, zakaj pripombe na izvedensko mnenje niso utemeljene in posledično torej dodatna pojasnila in odgovori na vprašanja, ki jih zahteva stranka, niso potrebni (s tem pa smiselno tudi ni potrebno zaslišanje cenilke).

9. Višje sodišče najprej pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje, da so bile pripombe dolžnika ne cenilno mnenje dejansko pavšalne. Kljub temu pa je cenilka na njih tudi prepričljivo odgovorila. Glede dolžnikovega mnenja, da bi izvedenka morala uporabiti metodo tržnih primerljivih cen, je ta pravilno pojasnila, da sodobni standardi nobene metode ne poimenujejo s tem imenom. Uporabljena je metoda primerljivih prodaj (metoda primerljivih poslov), ki je na delujočem trgu najbolj primerna in merodajna, saj temelji na dejansko izvedenih transakcijah, čemur pritrjuje tudi višje sodišče, saj drži, da je ocena tržne vrednosti nepremičnin na podlagi oglasov neprimerna in nezanesljiva (prim. sklep Višjega sodišča v Celju II Ip 370/2017 z dne 22. 11. 2017). Izvedenka je tudi prepričljivo pojasnila, da je v oceni vrednosti nepremičnine upoštevana lokacija nepremičnine, za razliko v lokaciji pa je upoštevana ustrezna prilagoditev. Glede navedbe dolžnika, da pri cenitvi ni bilo upoštevano, da se nepremičnina nahaja v mirnem delu L., kjer so nepremičnine redko naprodaj, ko pa so, pa naj bi dosegle ceno milijon eurov, pa je izvedenka prepričljivo pojasnila in tem pojasnilom pritrjuje, tako kot sodišče prve stopnje, tudi višje sodišče, da je pregledala vse podatke o izvedenih prodajah hiš na območju K. od začetka leta 2019, da je bilo prodanih le 33 hiš, od tega le nekaj samostojnih, najvišja dosežena cena pa je bila 750.000 EUR. Na pripombo dolžnika o neprimerni izbiri primerjanih prodanih nepremičnin in njihove lokacije, je cenilka prepričljivo odgovorila, da je argument oddaljenosti povsem neupravičen, saj so bile pregledane cenovno primerljive lokacije nepremičnin, v oceni so upoštevane razlike (če so) v vrednostni coni, v kateri se hiše nahajajo, vzorec je bil izbran skrbno in strokovno, prilagoditve pa opravljene na podlagi dokazanih razlik in razložene in sklep o končni oceni utemeljen. Dolžnik je nazadnje še zapisal, da je sam preveril primerljive nepremičnine in ugotovil, da imajo bistveno višjo ceno, kot izhaja iz poročila, vendar je tudi na to izvedenka prepričljivo odgovorila, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje in čemur višje sodišče torej pritrjuje, da je dolžnik preveril le oglase, v katerih so zapisane želene cene prodajalcev, ki pa pogosto zelo odstopajo od končne dosežene cene. Ne drži torej, da so bila pavšalna in splošna pojasnila izvedenke, nasprotno, pavšalne in splošne so bile dejansko dolžnikove pripombe.

10. Neutemeljeno torej dolžnik uveljavlja, da bi sodišče cenilko moralo zaslišati skladno z 253. členom ZPP, saj za zaslišanje cenilke sodišče ni imelo podlage. Pravilno je namreč ocenilo, da je izvedensko mnenje oziroma cenitev prepričljiva in strokovno utemeljena, pri čemer pavšalne pripombe dolžnika prepričljivosti in pravilnosti cenitve niso uspele z ničemer omajati (prim. sklep VSL I Ip 1291/2009). Namen dokazovanja z izvedencem namreč tudi ni doseči strinjanje strank glede njegovih ugotovitev.

11. Po pojasnjenem pritožba ni utemeljena. Ker višje sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, jo je zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12. Dolžnik s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Upnik sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni pripomogel k odločitvi na drugi stopnji in ne gre za potrebne stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ  - člen 29a, 178, 178/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.