VSL Sodba I Cp 1882/2023
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-02-20

Metoda Orehar Ivanc (preds.), Majda Lušina (poroč.), Maša Butenko

CIVILNO PROCESNO PRAVO - IZVRŠILNO PRAVO - STVARNO PRAVO

nakup nepremičnine na javni dražbi v izvršilnem postopku - odpoved najemne pogodbe - sodna odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor - odpovedni rok - začetek teka enomesečnega roka - zastavna pravica na nepremičnini - pridobitev zastavne pravice na nepremičnini - sklenitev najemne pogodbe po pridobitvi zastavne pravice na nepremičnini - zaznamba izvršbe - učinkovanje zaznambe izvršbe - uveljavljanje novega dejstva v pritožbi - odpoved najemne pogodbe za stanovanje - nedovoljene pritožbene novote

Sicer pa je takó najemno pogodbo za poslovne prostore kot najemno pogodbo za stanovanjske prostore mogoče odpovedati. Najemna pogodba je bila sodno odpovedana; v času sklepanja najemne pogodbe veljaven ZPSPP je v 26. členu zahteval sodno odpoved najemnega razmerja. SZ-1 odpoved najemnega razmerja ureja v 112. členu.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je tožencema z dnem 6. 6. 2021 odpovedalo Pogodbo o najemu nepremičnine parc. št. ... k.o. X, v naravi poslovni prostor na naslovu ..., K., sklenjeno 20. 10. 2010 z družbo A. d. o. o. kot najemodajalcem (I. točka izreka). Zahtevek, nanašajoč se na čas odpovedi, krajši od 6. 6. 2021, je zavrnjen (II. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da sta jih toženca dolžna solidarno povrniti tožniku v višini 735,50 EUR (III. točka izreka).

2. V pravočasno vloženi pritožbi prvi toženec uveljavlja kršitev pravice do poštene obravnave, ki se izraža skozi pošten dokazni postopek in argumentirano odločbo. Opisuje, da mora biti obrazložitev formalno logična, neoporečna in po vsebinski plati prepričljiva. Mora biti konsistentna in koherentna; temelječa na pravičnih, pravno legitimnih in strokovno neoporečnih argumentih. Graja ugotovitev, da je sporna nepremičnina poslovni prostor. Iz cenilnega elaborata št. CP-VIII/12-2018 je razvidno, da gre za stanovanjski prostor v pritličju objekta K., v katerem ima tožena stranka stalno bivališče. Predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek.

4. Pritožbeno sodišče je sodbo sodišča prve stopnje preizkusilo po uradni dolžnosti - glede tistih kršitev postopka, na katere mora paziti tudi, če jih pritožba ne uveljavlja in glede uporabe materialnega prava (2. odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP). Bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso bile storjene. Sodba je razumljiva, vsebuje logične razloge o odločilnih dejstvih, na osnovi katerih so sprejeti logični in razumljivi zaključki in ugotovitve.

5. Pritožbeni očitek o kršitvi temeljnih ustavnih pravic je povsem neargumentiran. Pritožba podaja teoretična stališča o tem, kakšen pošten postopek mora biti in kaj mora argumentirana sodna odločba vsebovati, ne izpostavlja pa kršitev tega pravdnega postopka in pomanjkljivosti izpodbijane sodbe. Ker na kršitev iz 14. točke drugega odstavka 338. čl. ZPP, ki jo pritožba smiselno uveljavlja, pritožbeno sodišče pazi tudi po uradni dolžnosti, velja izpostaviti po sodišču prve stopnje ugotovljena odločilna dejstva in pravno podlago odločitve.

6. Tožnik je v izvršilnem postopku na Okrajnem sodišči v Kamniku opr. št I 000/2017 - na drugi javni dražbi 12. 12. 2018 - kupil sporno nepremičnino. Izvršba se je vodila zaradi poplačila hipoteke, ki je bila vpisana in je učinkovala od dne 29. 2. 2008. Zaznamba izvršbe I 000/2017 je učinkovala od trenutka, od katerega učinkuje vknjižba hipoteke, torej od dne 29. 2. 2008. S trenutkom zaznambe izvršbe je upnik pridobil zastavno pravico na nepremičnini (drugi odstavek 170. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ).

7. Trenutek, ko je upnik pridobil zastavno pravico na nepremičnini (29. 2. 2008), je odločilen za način odpovedi najemnega razmerja. Obravnavano najemno razmerje je nastalo s sklenitvijo Pogodbe o najemu nepremičnin z dne 20. 10. 2010, v zemljiško knjigo pa je bilo - na podlagi notarskega zapisa SV 1381/1918 - vpisano 28. 12. 2018. Ker je najemno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice, lahko tožnik najemno pogodbo odpove z enomesečnim rokom (tretji odstavek 175. čl. ZIZ). Tožnik je to storil s tožbo, ki sta jo toženca prejela 6. 5. 2021 in 7. 5. 2021; rok za odpoved najemne pogodbe se je iztekel 6. 6. 2021.

8. Pritožbena trditev, da gre za odpoved najemne pogodbe za stanovanjske in ne poslovne prostore, pritožnik prvič izpostavlja v pritožbi, zato gre za nedovoljeno pritožbeno novoto. Nova dejstva, ki so potrebna za utemeljitev njenih predlogov, mora stranka navajati najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo (prvi odstavek 286. čl. ZPP). Iz prvega člena najemne pogodbe z dne 20. 10. 2010 je razvidno, da je bila sklenjena za poslovne in stanovanjske namene (prvi člen pogodbe o najemu nepremičnine). Sicer pa je takó najemno pogodbo za poslovne prostore kot najemno pogodbo za stanovanjske prostore mogoče odpovedati

. Najemna pogodba je bila sodno odpovedana; v času sklepanja najemne pogodbe veljaven Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih je v 26. čl. zahteval sodno odpoved najemnega razmerja. Stanovanjski zakon - SZ-1 odpoved najemnega razmerja ureja v 112. členu.

9. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena.

Najemna razmerja in s tem tudi njihova odpoved so urejena v Obligacijskem zakoniku.

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ  - člen 170, 170/2, 175, 175/3

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 26

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 112

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 286, 286/1, 339, 339/2, 339/2-14

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.