VSL Sklep III Cp 475/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-04-17

Metoda Orehar Ivanc (preds.), Gregor Špajzer (poroč.), Suzana Ivanič Lovrin

postopek za vzpostavitev etažne lastnine - vzpostavitev zemljiškoknjižne listine - pogoji za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine - etažna lastnina - pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca - vsebina pogodbe - zemljiškoknjižno dovolilo - poslovni prostor - pravni naslov za prenos pravice - pravno nasledstvo gospodarskih družb

Ker iz navedb iz obravnavanega predloga in listin ne neposredno ne implicitno ne izhaja, da bi bila prodajna pogodba z dne 30. 12. 2003 ter zemljiškoknjižno dovolilo z dne 8. 5. 2013 notarsko overjena in da bi bil torej sklenjeni pravni posel perfekten, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da pogoj za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine iz prve alineje 1. točke prvega odstavka 234. člena ZZK-1 v zvezi z 22. členom ZVEtL-1 ni podan.

Ker je trditveno in dokazno breme o verjetnem izkazu, da je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih pravnih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice, na predlagatelju, ki ga zastopa pravno kvalificirani pooblaščenec, predlagatelj ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da bi ga moralo sodišče pozvati k dopolnitvi predloga.

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdi.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje kot neutemeljen zavrnilo predlog za vzpostavitev zemljiškoknjižnih listin:

- kupoprodajne pogodbe za prodajo poslovnega prostora izmeri 110 m2 in terase v izmeri 38 m2, ki se nahajata v stavbi A. (trakt "E"), na naslovu ..., stoječi na zemljišču parc. št. 100 in 101 obe k. o. X, sklenjene med B., d. d., kot prodajalcem, in C., d. d., z dne 30. 12. 2003,

- zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na poslovnem prostoru v izmeri 110 m2 in terase v izmeri 38 m2, ki se nahajata v stavbi A. (trakt "E"), na naslovu ..., stoječi na zemljišču parc. št. 100 in 101, obe k. o. X, sklenjenega med B., d. d., kot prodajalcem, in C., d. d., z dne 8. 5. 2013.

2. Zoper sklep se pravočasno po pooblaščencu pritožuje predlagatelj iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da je sodišče nepravilno odločilo, da predlagatelj ni izkazal pogojev po 234. členu ZZK-1 v zvezi z 22. členom ZVEtL-1. Dejstvo, da podpis prodajalca na kopijah listin ni notarsko overjen, sicer ni sporno, vendar to še ne pomeni, da ni z verjetnostjo izkazano, da je bila sklenjena takšna pogodba in izstavljeno takšno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo (prim. VSK Sklep CDn 267/2016). Predlagatelj se je v predlogu za vzpostavitev listin med drugim skliceval tudi na kupoprodajno pogodbo z dne 24. 12. 2014, iz katere izhaja, da sta bila pogodba in zemljiškoknjižno dovolilo notarsko overjena in deponirana pri notarju. To potrjuje tudi sama pogodba z dne 30. 12. 2003, ki določa, da bo prodajalec ob podpisu pogodbe kupcu izročil overjen original pogodbe. Navedeno v povezavi z drugimi listinami v spisu izkazuje verjeten obstoj zemljiškoknjižnega dovolila, ki ustreza pogojem za vknjižbo. Če je sodišče ocenilo, da predlog za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine ni popoln, bi moralo predlagatelja pozvati k dopolnitvi, ker tega ni storilo, pa je na nedopusten in nesorazmeren način poseglo v njegovo pravico do sodnega varstva in izjave v postopku. Predlaga razveljavitev sklepa.

3. Prva nasprotna udeleženka v odgovoru na pritožbo meni, da je odločitev pravilna. Judikat, na katerega se sklicuje pritožba, je osamljen primer, iz sodne prakse namreč izhaja stališče, kot ga je zavzel izpodbijani sklep (VSK Sklep CDn 271/2013, VSL Sklep I Cp 771/2011, VSL Sklep I Cp 3088/2009, VSK Sklep CDn 137/2023). Takšno stališče izhaja tudi iz pravne teorije (GV Založba 2016, dr. Tratnik, Zakon o zemljiški knjigi s komentarjem in sodno prakso, stran 473). Ne držijo navedbe pritožnika, da verjetnost obstoja overjenega ZK dovolila izhaja iz določb pogodb. Prav dejstvo, da se je prodajalec v pogodbi iz leta 2003 zavezal izročiti overjeno pogodbo ob samem podpisu, ZK dovolilo pa naj bi bilo izdano šele 2013, tega ne potrjuje, prav tako ne pogodba iz leta 2014.

4. Predlagatelj je vložil še dopolnitev pritožbe, vendar je to storil že po izteku pritožbenega roka, zato je v tem pritožbenem postopku višje sodišče ne more upoštevati.

6. Predlagatelj je v predmetni zadevi vložil predlog za vzpostavitev etažne lastnine na stavbi z naslovom ..., ID znak ..., ki stoji na parc. št. 100, k. o. X, na podlagi določb Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1). Navedel je, da je zemljiškoknjižna lastnica celotne nepremičnine prva nasprotna udeleženka, celotna nepremičnina pa je v upravljanju drugega nasprotnega udeleženca. V stavbi se v traktu E nahaja (tudi) poslovni prostor, katerega dejanski lastnik je predlagatelj. Glede pridobitve lastništva tega poslovnega prostora predlagatelj pojasnjuje, da je bila 6. 1. 1973 sklenjena prodajna pogodba med prodajalcem D. in kupcem podjetjem E., s katero je prodajalec kupcu izrecno dovolil vknjižbo družbene lastnine in pravice uporabe. Podjetje E. je v postopku lastninskega preoblikovanja poslovni prostor lastninilo, po uskladitvah z Zakonom o podjetjih in nato z Zakonom o gospodarskih družbah pa je podjetje E. postalo podjetje F. d. d., ki je bilo 22. 11. 1999 pripojeno k družbi B., d. d. S prodajno pogodbo z dne 30. 12. 2003 in zemljiškoknjižnim dovolilom z dne 8. 5. 2013 je poslovni prostor od družbe B., d. d., kupila družba C., d. d., od katere ga je s pogodbo z dne 24. 12. 2014 odkupil predlagatelj.

7. Po tretjem odstavku 26. člena ZVEtL-1 mora predlagatelj k predlogu priložiti pravni naslov in listine, ki izkazujejo pravno nasledstvo po zemljiškoknjižnem lastniku (19. člen ZVEtL-1) oziroma priposestvovanje posameznega dela stavbe (20. člen ZVEtL-1). Ker predlagatelj v obravnavanem primeru ni predložil vseh listin iz zgoraj zatrjevane verige pravnih poslov, ga je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 3. 4. 2023 pozvalo k predložitvi izvirnika prodajne pogodbe z dne 6. 1. 1973 (med D. in podjetjem E.) in izvirnika prodajne pogodbe z dne 30. 12. 2003 (med B., d. d., in C., d. d.) ter izvirnika zemljiškoknjižnega dovolila z dne 8. 5. 2013. Hkrati ga je tudi poučilo, da če tega ne more storiti, ker so se izvirniki izgubili ali so bili uničeni, lahko predlaga vzpostavitev teh pravnih naslovov skladno z 22. členom ZVEtL-1 ob smiselni uporabi določb Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1).

8. Predlagatelj je z vlogo z dne 16. 5. 2023 predlagal vzpostavitev teh zemljiškoknjižnih listin (in vknjižbo svoje lastninske pravice) po 234. členu ZZK-1 in pojasnil, da z njihovimi izvirniki ne razpolaga in jih tudi ni uspel pridobiti. Ne razpolaga niti s kopijami obeh pogodb in dovolila, zato je predlagal, naj sodišče predložitev kopije pogodbe z dne 30. 12. 2003 in zemljiškoknjižnega dovolila z dne 8. 5. 2013 naloži prvi nasprotni udeleženki, ki je v eni od predhodnih vlog že pojasnila, da te kopije ima. Če tega ne bo storila, pa naj kopije predloži družba C., d. d., ki se na pozive predlagatelja ne odziva. Z vlogo z dne 30. 5. 2023 pa je nato predlagatelj sodišče obvestil, da je od družbe C., d. d., dobil izvirnik zemljiškoknjižnega dovolila z dne 8. 5. 2013 in kopiji obeh prodajnih pogodb. Pri predlogu za vzpostavitev listin je predlagatelj še naprej vztrajal, ker njihovih izvirnikov še vedno ni mogoče najti.

9. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje predlog zavrnilo v delu, ki se nanaša na vzpostavitev izvirnika prodajne pogodbe z dne 30. 12. 2003 (med B., d. d., in C., d. d.) ter izvirnika zemljiškoknjižnega dovolila z dne 8. 5. 2013.

Pojasnilo je, da ZZK-1 v 234. členu določa pogoje, pod katerimi je mogoče vzpostaviti zemljiškoknjižno listino, in sicer mora predlagatelj med drugim verjetno izkazati, da je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih pravnih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice (prva alineja 1. točke prvega odstavka 234. člena ZZK-1). Nadalje je sodišče ugotovilo, da pogodba z dne 30. 12. 2003 in zemljiškoknjižno dovolilo z dne 8. 5. 2013 zahtevi po ustreznosti pogojem za vknjižbo ne zadoščata. Da je listina primerna za vknjižbo, mora namreč na njej biti podpis prodajalca notarsko overjen (prim. 41. člen ZZK-1), iz predložene kopije pogodbe in izvirnika zemljiškoknjižnega dovolila pa notarska overitev ni razvidna.

10. Višje sodišče odločitev in razloge zanjo sprejema kot pravilne. Podpis prodajalca na predloženih listinah (kopiji prodajne pogodbe z dne 30. 12. 2003 in izvirniku zemljiškoknjižnega dovolila z dne 8. 5. 2013) namreč ni notarsko overjen, kar v pritožbi kot nesporno priznava tudi predlagatelj. Višje sodišče ob tem najprej izpostavlja, da predlagatelj v predlogu za vzpostavitev prodajne pogodbe z dne 30. 12. 2003 in zemljiškoknjižnega dovolila z dne 8. 5. 2013 ter tudi ne v kakšni od drugih predhodnih vlog v tem postopku niti ni trdil, da bi bili listini kdaj notarsko overjeni, to pa tudi ne izhaja iz ostalih predloženih listin, kot predlagatelj zmotno meni v pritožbi. 9. točka prvega člena pogodbe z dne 24. 12. 2014, na katero se sklicuje, namreč pravi le, da "je bila s kupoprodajno pogodbo med B., d. d., in C., d. d., z dne 30. 12. 2003 in zemljiškoknjižnim dovolilom z dne 8. 5. 2013 lastninska pravica prenesena na C., d. d.” V taki pogodbeni dikciji torej notarska overitev ni omenjena in pogodba z dne 24. 12. 2014 ne potrjuje pritožbenih navedb, da naj bi bila pogodba z dne 30. 12. 2003 in zemljiškoknjižno dovolilo z dne 8. 5. 2013 notarsko overjena in deponirana pri notarju. Tudi peti odstavek 3. člena pogodbe z dne 24. 12. 2014, po katerem "je prodajalec dolžan kupcu izročiti vse razpoložljive dokumente vključno z originalom overjene prodajne pogodbe med B. in C. predstavlja le zavezo k izročitvi dokumentov, ne izkazuje pa, da sta bili prej navedeni listini tudi dejansko notarsko overjeni. Enako velja za določilo v pogodbi z dne 30. 12. 2003, po katerem se je prodajalec zavezal kupcu izročiti overjen original pogodbe, posebej ob upoštevanju dejstva, da je bilo zemljiškoknjižno dovolilo na podlagi te pogodbe izdano šele veliko kasneje 8. 5. 2013.

11. Ker torej iz navedb iz obravnavanega predloga in listin ne neposredno ne implicitno ne izhaja, da bi bila prodajna pogodba z dne 30. 12. 2003 ter zemljiškoknjižno dovolilo z dne 8. 5. 2013 notarsko overjena in da bi bil torej sklenjeni pravni posel perfekten, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da pogoj za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine iz prve alineje 1. točke prvega odstavka 234. člena ZZK-1 v zvezi z 22. členom ZVEtL-1 ni podan. Pravilnosti takega zaključka predlagatelj ni uspel izpodbiti s sklicevanjem na VSK Sklep CDn 267/2016, saj v tem judikatu sprejeta odločitev temelji na ugotovitvi, da je predlagatelj zatrjeval izgubo overjenega originala pogodbe, medtem ko so v obravnavanem primeru navedbe o overitvi listin izostale. Ker je trditveno in dokazno breme o verjetnem izkazu, da je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih pravnih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice, na predlagatelju, ki ga zastopa pravno kvalificirani pooblaščenec (prim. 212. člen Zakon o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom Zakona o nepravdnem postopku, v nadaljevanju ZNP-1), predlagatelj tudi ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da bi ga moralo sodišče pozvati k dopolnitvi predloga.

12. Kot je bilo pojasnjeno že zgoraj, je predlagatelj vložil tudi dopolnitev pritožbe, ki pa je podana že po izteku pritožbenega roka in zato prepozna. V njej podane nove navedbe in dokazi so tako za presojo pravilnosti odločitve o v izpodbijanem sklepu obravnavanem predlogu za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine neupoštevni. Bo pa o teh novih navedbah in dokazih (za katere predlagatelj tudi pojasnjuje, zakaj jih ni mogel predložiti že prej) ob odločanju o novem predlogu, ki ga je predlagatelj podal skupaj z dopolnitvijo pritožbe, moralo odločati sodišče prve stopnje v nadaljevanju postopka.

13. Po ugotovitvi, da niti uveljavljeni niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1) niso podani, je višje sodišče predlagateljevo pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

Glede prodajne pogodbe z dne 6. 1. 1973 pa je sodišče ugotovilo, da ustreza pogojem za vzpostavitev po 234. členu ZZK-1.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 22, 26

Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1  - člen 234, 234/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.