VSL Sodba I Cpg 82/2023
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-02-13

Mateja Levstek (preds.), mag. Polona Mlakar Adam (poroč.), Irena Dovnik

prodaja stanovanja - zamuda z izročitvijo stanovanja - pogodbena kazen - pogodbena kazen zaradi zamude - splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe - dogovor o predčasnem plačilu kupnine - prevzem nepremičnine - zadržanje dela kupnine - stvarne napake - normalna raba stanovanja - zamakanje

Pri pojmu normalne, običajne uporabe stanovanja gre za pravni pojem. Subsumpcija dejanskih ugotovitev pod ta pravni pojem pomeni pravno sklepanje. Ocena, ali gre za napako, ki ovira normalno uporabo stanovanja, je stvar pravne presoje sodišča.

Pritožbenega očitka o zamudi s plačilom ni mogoče sprejeti. Dokler stanovanje ni imelo vseh pogodbeno dogovorjenih lastnosti, potrebnih za normalno rabo, ga tožeča stranka ni bila dolžna prevzeti in zato tudi s plačilom kupnine ni mogla biti v zamudi.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, tožeči stranki pa mora v 15 dneh od prejema te odločbe povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 933,30 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za izpolnitev dalje do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki zaradi zamude pri izročitvi stanovanja v plačilo naložilo pogodbeno kazen v višini 69.058,35 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in plačilo stroškov postopka.

2. Zoper sodbo se je tožena stranka pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP in primarno predlagala spremembo sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka, podredno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala zavrnitev pritožbenih razlogov in potrditev izdane sodbe ter priglasila stroške pritožbenega postopka.

5. Iz izpodbijane sodbe izhaja, da sta pravdni stranki 21. 3. 2017 sklenili Pogodbo o prodaji posameznega dela stanovanjske stavbe B., stanovanja št. B/1, katere sestavni del so Splošni pogoji prodaje posameznih delov stanovanjske stavbe B. z dne 7. 7. 2016 (priloga spisa A2, v nadaljevanju obrazložitve: Pogodba in Splošni pogoji). Tožena stranka se je kot prodajalec zavezala, da bo tožeči stranki kot kupcu po plačilu kupnine izročila stanovanje, in sicer najkasneje do 15. 12. 2018. Tožeča stranka si je stanovanje ogledala že 10. 12. 2018 in ugotovila večje število očitnih stvarnih napak. Zato je prevzem stanovanja odklonila. Naslednjič bi se morala primopredaja opraviti 16. 4. 2019, vendar je tožeča stranka prevzem stanovanja ponovno zavrnila zaradi očitnih stvarnih napak, popisanih v primopredajnemu zapisniku z dne 16. 4. 2019. Tožena stranka je tožečo stranko ponovno pozvala na prevzem stanovanja 2. 7. 2019, vendar je tožeča stranka prevzem stanovanja tudi takrat zavrnila zaradi očitnih stvarnih napak, popisanih v primopredajnemu zapisniku z dne 2. 7. 2019. Tožeča stranka je stanovanje prevzela 25. 9. 2019.

6. Pogodbeni stranki sta se dogovorili, da ima v primeru, ko je prodajalec v zamudi z izročitvijo stanovanja iz razlogov, ki so na njegovi strani, kupec pa je v celoti izpolnil svoje obveznosti, kupec pravico uveljavljati pogodbeno kazen v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude, vendar največ do višine 50 % kupnine (drugi odstavek 5. člena Pogodbe).

7. Sodišče prve stopnje je odločitev pravilno oprlo na določbe Obligacijskega zakonika - OZ o pogodbeni kazni ter določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb - ZVKSES o uveljavljanju stvarnih napak. Pritožba uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava, ker naj bi sodišče prve stopnje nepravilno uporabilo določbe ZVKSES.

8. Posamezne določbe 2. poglavja ZVKSES se uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, katerih predmet je posamezen del stavbe, tudi če ta posamezen del stavbe ni stanovanje oziroma če kupec nima položaja končnega kupca po tem zakonu oziroma potrošnika po ZVPot (v nadaljnjem besedilu: nepotrošniška prodajna pogodba), če sta izpolnjena naslednja pogoja: 1. če je vsaj en drug posamezen del te stavbe, ki ni predmet te pogodbe, stanovanje in 2. če ta zakon v zvezi s posamezno določbo tako določa (peti odstavek 4. člena ZVKSES). V šestem odstavku 8. člena ZVKSES določa, da se določbe prejšnjih odstavkov (tega člena, ki ureja Splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe) uporabljajo tudi za nepotrošniško prodajno pogodbo (peti odstavek 4. člena ZVKSES). V skladu s prvim odstavkom 8. člena ZVKSES mora prodajalec, kadar prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ti pa so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del stavbe. Zato Splošni pogoji tudi po ZVKSES veljajo za stranki v tem postopku. Da so Splošni pogoji sestavni del Pogodbe, pa izhaja iz 1. točke 6. člena in 10. člena Pogodbe ter 1. člena Splošnih pogojev.

9. Tožena stranka sodišču prve stopnje očita, da ni upoštevalo sedmega odstavka 8. člena ZVKSES in je zato pri presoji prezrlo, da ne pridejo v poštev tiste določbe Splošnih pogojev, ki sta jih stranki s Pogodbo uredili drugače. ZVKSES v sedmem odstavku 8. člena določa, da je z nepotrošniško prodajno pogodbo dopustno izključiti veljavnost vseh oziroma posameznih sestavin splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe iz 1. točke prvega odstavka 8. člena ZVKSES. Pritožnica ne pove, konkretno katero takšno določilo Splošnih pogojev naj bi stranki s Pogodbo izključili. Da bi stranki izključili veljavnost kateregakoli določila Splošnih pogojev, ki je relevantno za presojo v tem postopku, po presoji višjega sodišča iz določil Pogodbe ni razvidno. Tudi sicer pritožba ne zatrjuje izključitve, ampak drugačen dogovor, in sicer navaja, da sta stranki s Pogodbo drugače dogovorili obveznost plačila, saj sta se dogovorili za plačilo celotne kupnine pred izročitvijo stanovanja. Vendar tudi ta pritožbeni očitek ne drži, saj tako 4. člen Pogodbe kot 9. člen Splošnih pogojev glede plačila kupnine določata enako, in sicer plačilo are v višini 10 % kupnine v določenem roku po podpisu pogodbe ter plačilo preostanka v višini 90 % kupnine najkasneje do dneva izročitve nepremičnine.

Prodajalčeva zamuda z izročitvijo stanovanja

10. Pogodbeni stranki sta se zavezali, da bo prodajalec kupcu izročil, kupec pa od prodajalca prevzel stanovanje v svojo izključno posest najkasneje do 15. 12. 2018 (prvi odstavek 5. člena Pogodbe). V primeru, da je prodajalec v zamudi z izročitvijo stanovanja iz razlogov, ki so na njegovi strani, je dolžan plačati pogodbeno kazen (drugi odstavek 5. člena Pogodbe).

11. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka želela tožeči stranki stanovanje prvič izročiti 15. 12. 2018, kasneje še 16. 4. 2019 in 2. 7. 2019. Tožeča stranka je prevzem vsakokrat zavrnila iz razloga, da obstojijo očitne stvarne napake, ki jih tožena stranka ni odpravila. Tožeča stranka je stanovanje prevzela 25. 9. 2019.

12. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je tožena stranka že 15. 12. 2018 izpolnila vse predpostavke za primopredajo, a tožeča stranka vse do 16. 4. 2019 ni prišla na primopredajo izključno iz razlogov na njeni strani (zadržanost poslovodne osebe), si s strokovnjakom sama ogledovala stanovanje, toženi pa nikdar sporočila, da stanovanje ni primerno za prevzem oziroma razlogov za zavrnitev prevzema. Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka prevzema stanovanja ni odlagala, ampak je bil razlog za zavrnitev na strani tožene stranke. Razlogov sodišča, da je tožeča stranka 15. 12. 2018 prevzem zavrnila zaradi večjega števila očitnih stvarnih napak (nevgrajeni radiatorji, umivalniki, armature, steklena stena pri tušu, obrobne letve na parketu, notranja vrata; zamakanje stropa na več mestih v zgornjem nadstropju) in dokazne ocene, ki temelji na predloženih fotografijah stanovanja z dne 10. 12. 2018, pisnih izjavah A. A. in C. C. ter izpovedi D. D., pritožba ne izpodbija in konkretno ne navede, katera dejstva so glede zavrnitve prevzema v pogodbeno dogovorjenem roku zmotno ugotovljena, kateri razlogi so izostali oziroma so v nasprotju s predloženimi dokazi. Pritožba tudi ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da se je tožeča stranka odzvala vabilu na primopredajo tako 16. 4. 2019 kot 2. 7. 2019, da sta bila vsakokrat izdelana primopredajna zapisnika s popisom vseh očitnih stvarnih napak, zaradi katerih je tožeča stranka odklonila prevzem. Pritožba tudi ne izpodbija vsebine navedenih zapisnikov. Zato je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka prevzem stanovanja vsakokrat odklonila zaradi večjega števila očitnih stvarnih napak. Prodajalčeva izpolnitev pogodbe je izročitev nepremičnine. Če nepremičnina nima dogovorjenih lastnosti, potrebnih za normalno rabo, ima kupec pravico odkloniti njen prevzem.

13. Pritožnica izpodbija tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka zaradi zamakanja stropa na več mestih v zgornjem nadstropju stanovanja upravičeno zavrnila prevzem stanovanja. Vztraja, da ne gre za napako, zaradi katere je bila ovirana normalna uporaba stanovanja. In sodišču prve stopnje očita, da se z naravo te napake ni ukvarjalo in posledično ni presojalo, ali je bila zaradi nje ovirana normalna raba stanovanja. Pri pojmu normalne, običajne uporabe stanovanja gre za pravni pojem. Subsumpcija dejanskih ugotovitev pod ta pravni pojem pomeni pravno sklepanje. Ocena, ali gre za napako, ki ovira normalno uporabo stanovanja, je stvar pravne presoje sodišča, ki jo opravi na podlagi ugotovljenega, upoštevajoč vse okoliščine konkretne zadeve. Sodišče prve stopnje je navedlo dejstva, na katerih je utemeljilo materialnopravni zaključek o tem, da je zamakanje stropa v gornjem nadstropju predstavljalo znatno napako, ki je ovirala normalno uporabo stanovanja in bi jo zato morala tožena stranka odpraviti pred izročitvijo stanovanja tožeči stranki. Gre za konkretna dejstva o vrsti in obsegu zamakanja ter vzroku zanj, ki jih je sodišče prve stopnje ugotavljalo na podlagi pisnih izjav A. A. in C. C., izpovedi prič E. E. in D. D., kot tudi s pomočjo sodne izvedenke za gradbeništvo F. F. Materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, ki temelji na teh dejstvih, je za višje sodišče sprejemljiv, saj zanj zadošča ugotovitev, da je strop v gornjem nadstropju zamakal na več mestih in v različnih prostorih, med drugim tudi v spalnici, da se do pogodbeno dogovorjenega roka za izročitev stanovanja ni posušil sam od sebe, ampak so bili potrebni aktivni sanacijski ukrepi. Če zaradi sanacijskih ukrepov v posameznih prostorih, v obravnavani zadevi med drugim v spalnici, ni mogoča niti namestitev pohištva, v njih ni mogoče bivati. Zato tudi sam način izvedene sanacije, ko se je na več mestih v strop navrtalo luknje, ko so se namestile naprave za sušenje oziroma razvlaževanje prostora in so se pol leta izvajale meritve vlažnosti, vrednosti meritev pa so v tem obdobju nihale in bile na določenih točkah previsoke, dodatno potrjuje zaključek, da tožena stranka tožeči v prevzem ni ponudila stanovanja zgolj z manjšo, neznatno napako. Vsa ta dejstva je v zadostni meri pojasnilo že sodišče prve stopnje, zato tožena stranka ne more uspeti z očitki o pomanjkanju odločilnih razlogov glede spornega vprašanja, ali je bila zaradi zamakanja stropa v zgornjem nadstropju ovirana normalna uporaba stanovanja.

14. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da izvedeni dokazi potrjujejo, da se problem ujete vode ne da rešiti s sanacijo, ampak se ta voda suši sama od sebe. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka v januarju 2019 pristopila k sanaciji zamakanja in v strop na več mestih navrtala luknje za odtekanje vode, namestile so se naprave za sušenje in razvlaževanje ter izvajale meritve vlažnosti. Izvajanja teh ukrepov pritožba ne izpodbija. Sodišče prve stopnje je na podlagi pisne izjave priče A. A., izpovedi prič E. E. in D. D. in pregledane listinske dokumentacije, še zlasti pisnih elektronskih sporočil A. A. in mnenja sodne izvedenke, pravilno ugotovilo, da je šele izvedba navedenih sanacijskih ukrepov privedla do tega, da se je stanje pričelo izboljševati. Tožena stranka je bila na zamakanje stropa opozorjena že poleti 2018, a je vztrajala, da gre za pojav ujete vode in se bo strop posušil sam od sebe oziroma bo težava do primopredaje izzvenela. Ker do slednjega ni prišlo, je tožena stranka šele v januarju 2019 pristopila k prej navedenim sanacijskim ukrepom, ki so privedli do tega, da so se mokri madeži na stropu pričeli postopoma zmanjševati. Iz mnenja sodne izvedenke izrecno izhaja, da tožena stranka potem, ko je bila obveščena o zamakanju, ni storila ničesar, v kolikor pa bi k sanaciji intenzivno pristopila (vestno izvrtavanje odprtin in prisilno sušenje), bi lahko problem zamakanja do pogodbenega roka za izročitev stanovanja rešila.

15. Neutemeljeni so pritožbeni očitki zoper izvedensko mnenje F. F., sodne izvedenke za gradbeništvo. Pritožnica ne more uspeti z očitkom, da izvedensko mnenje nima strokovno utemeljenih razlogov o tem, zakaj je bila zaradi zamakanja stropa ovirana normalna raba stanovanja. Ocena, ali gre za napako, ki ovira normalno rabo nepremičnine, je stvar pravne presoje sodišča, ki jo opravi na podlagi ugotovljenega, in ne pristojnost sodne izvedenke. Četudi bi se ta spustila vanjo, je sodišče ne bi smelo upoštevati. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da sodna izvedenka ni ugotavljala stanja stanovanja v relevantnem obdobju (od decembra 2018 do septembra 2019), ampak na dan 30. 9. 2020 in na dan ogleda 10. 12. 2021. Iz pisnega mnenja in dodatnih ustnih pojasnil, ki jih je sodna izvedenka podala na naroku, namreč izhaja, da je mnenje podala na podlagi celotne dokumentacije v spisu, upoštevajoč izrecno tožničine fotografije stanovanja iz decembra 2018, na podlagi opravljenega ogleda pa podala le ugotovitev, da sanacija še ni bila dokončana, ker se je izvajala do oktobra 2021 in so bile v spalnici še opazne lokacije izvrtin.

16. Sicer pa sodišče prve stopnje stanja napake ni ugotavljalo zgolj na podlagi mnenja sodne izvedenke, ampak tudi na podlagi preostalih izvedenih dokazov, med njimi predvsem primopredajnih zapisnikov z dne 16. 4. 2019 in z dne 2. 7. 2019, pisne izjave A. A., izpovedi E. E. in D. D. In na podlagi ocene posameznih dokazov kot vseh skupaj je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da se ni potrdilo stališče tožene stranke, da se bo strop pravočasno posušil sam od sebe. Šele po pričetku sanacijskih ukrepov v januarju 2019 se je stanje pričelo postopoma izboljševati, a še jeseni 2019 so bili na stropu prisotni vlažni madeži, kritična vrednost vlage po izvedenih meritvah pa je v tem obdobju nihala. Zato ne vzdrži pritožbeni očitek, da ni jasno, v čem je bila razlika med stanjem napake pomladi 2019 in jeseni 2019, ko je tožeča stranka stanovanje prevzela.

17. Višje sodišče tudi ne sprejema pritožbenega očitka, da je sodna izvedenka brez strokovne utemeljitve podala ugotovitev, da predstavlja zamakanje stropa generalno napako, ki zadeva solidnost gradnje in jo je zato potrebno odpraviti pred izročitvijo nepremičnine v funkcionalno rabo. Predmet dokazovanja s sodnim izvedencem je strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga, torej pravila znanosti, stroke in posebnih izkušenj. Gre za zaupanje v avtoriteto in znanje sodne izvedenke, da je njena strokovna presoja, ki jo je zavzela na podlagi razpoložljivih podatkov v skladu s pravili znanosti in stroke. Iz pojasnil sodne izvedenke izhaja, da je mnenje podala v skladu s svojim strokovnim znanjem in dolgoletnimi izkušnjami, svoje zaključke je jasno obrazložila že pisno, se v nadaljevanju tudi ustno prepričljivo in s strokovno avtoriteto izjavila o pripombah strank, stranki pa sta imeli ob njenem ustnem zaslišanju možnost postavljati vprašanja in od nje zahtevati dodatna pojasnila. Po oceni višjega sodišča je sodna izvedenka podala odgovor na vse pomisleke strank, zato njeno mnenje nima pomanjkljivosti, tožena stranka pa v pritožbi ni navedla nobenega takšnega dejstva, zaradi katerega bi nastal utemeljen dvom v pravilnost izvedenskega mnenja (254. člen ZPP) ali zaradi katerega bi sodišče podvomilo, da je strokovna presoja, ki jo je sodna izvedenka zavzela na podlagi razpoložljivih podatkov, v skladu s pravili znanosti in stroke (251. člen ZPP).

18. Stranki sta se dogovorili, da bo kupec aro v višin 10 % kupnine plačal prodajalcu najkasneje v osmih dneh od podpisa pogodbe (prvi odstavek 4. člena Pogodbe), preostanek 90 % kupnine pa najkasneje do dneva izročitve stanovanja (drugi odstavek 4. člena Pogodbe). Kupec, ki je v celoti izpolnil svoje obveznosti, je upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni od prodajalca, ki je odgovoren za zamudo pri izročitvi stanovanja (drugi odstavek 5. člena Pogodbe).

19. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka 10 % kupnine je plačala ob sklenitvi pogodbe, 85 % kupnine pa 6. 2. 2019. Stanovanje je prevzela 25. 9. 2019 in hkrati zadržala 5 % kupnine, ker določene stvarne napake še niso bile odpravljene. Stranki sta 25. 11. 2020 v obliki notarskega zapisa sklenili dogovor, da se zaradi neodpravljenih napak v zvezi s pametnimi instalacijami, centralnim stikalom in izvedbo elektroinstalacij, kupnina zmanjša za 5 %, to je za zadržani znesek kupnine.

20. Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka v celoti izpolnila svoje obveznosti. Glede na dejstvo, da je tožeča stranka stanovanje prevzela septembra 2019, 95 % kupnine pa plačala do februarja 2019, je bil naveden delež kupnine plačan v pogodbeno dogovorjenem roku, torej do dneva izročitve stanovanja. Zato pritožbenega očitka o zamudi s plačilom ni mogoče sprejeti. Dokler stanovanje ni imelo vseh pogodbeno dogovorjenih lastnosti, potrebnih za normalno rabo, ga tožeča stranka ni bila dolžna prevzeti in zato tudi s plačilom kupnine ni mogla biti v zamudi.

21. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da zaradi dogovora o plačilu kupnine najkasneje do dneva izročitve stanovanja (4. člen Pogodbe) tožeča stranka ni bila upravičena do zadržanja 5 % kupnine ob prevzemu stanovanja. Osmi odstavek 16. člena Splošnih pogojev določa, da se izročitev stanovanja ne opravi, če kupec ni plačal kupnine v celoti, razen če kupec uveljavlja pravico do zadržanja dela kupnine v skladu s 15. členom ZVKSES. Pravice do zadržanja dela kupnine stranki s Pogodbo nista izključili (sedmi odstavek 8. člena ZVKSES). Poleg tega v skladu s tretjim odstavkom 13. člena ZVKSES z dogovorom o predčasnem plačilu kupnine tudi ni mogoče izključiti kupčevih pravic do zadržanja dela kupnine iz 15. člena ZVKSES. To določilo pa kupcu v primeru očitnih napak daje pravico zadržati plačilo 5 % kupnine (drugi odstavek 15. člena ZVKSES).

22. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je tožeča stranka 5 % kupnine zadržala samovoljno, čeprav je tožena stranka z bančno garancijo zavarovala obveznost za odpravo napak. V skladu s šestim odstavkom 20. člena Splošnih pogojev se je namreč tožena stranka zavezala pri notarju deponirati bančno garancijo za zavarovanje odgovornosti le za skrite napake na nepremičnini. V obravnavani zadevi pa je tožeča stranka uveljavljala odgovornost tožene stranke za napake, ki jih je zaznala ob pregledu stanovanja (očitne napake, 19. člen Splošnih pogojev).

23. Ker uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, višje sodišče pa ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

24. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Zaradi neuspeha s pritožbo tožena stranka sama nosi stroške, nastale z vložitvijo pritožbe, tožeči stranki pa mora povrniti stroške, nastale z vložitvijo odgovora na pritožbo. Višje sodišče je pritožbene stroške tožeče stranke odmerilo v skladu z določili Odvetniške tarife (OT) in ji priznalo 1250 točk za odgovor na pritožbo, 2% za materialne stroške, 22% DDV, kar ob vrednosti točke 0,60 EUR znaša 933,30 EUR. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v 15 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 247

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) - ZVKSES  - člen 8, 8/6, 8/7, 13, 13/3, 15, 15/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.