VSC Sklep I Ip 2/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-01-31

Karolina Pečnik (preds.), Nataša Gregorič (poroč.), mag. Miran Pritekelj

izročitev nepremičnine kupcu - rok za izselitev iz stanovanja

V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje dolžnici določilo rok za izselitev in izpraznitev 60 dni po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine. Ker ZIZ ne določa roka za izselitev iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja oziroma izpraznitve poslovnih prostorov, je sodišče prve stopnje analogno uporabilo določbo četrtega odstavka 112. člena Stanovanjskega zakona o 30 do 60-dnevnem roku za izselitev v primeru odpovedi najemne pogodbe, kar pomeni, da je sodišče prve stopnje določilo dolžnici najdaljši mogoči rok za izselitev.

I. Pritožbi se zavrneta in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Dolžnica sama nosi svoje pritožbene stroške.

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom dolžničino do celote lastno nepremičnino ID znak ... 202/3 izročilo kupcu (I. točka izreka) in odločilo, da bo po pravnomočnosti sklepa po uradni dolžnosti odredilo vknjižbo lastninske pravice na kupca; iz zemljiške knjige izbrisalo posamezne vpise vknjižb hipotek (II. točka izreka); odločilo, da se nepremičnina izroči kupcu po pravnomočnosti sklepa o izročitvi (III. točka izreka) in da je dolžnica dolžna nepremičnino izprazniti in izročiti v roku 60 dni od pravnomočnosti sklepa (IV. točka izreka).

2. Zoper ta sklep se pritožuje dolžnica, naprej sama in nato še po pooblaščencu. Obakrat iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v povezavi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). V vlogi, ki jo je vložila sama, sodišču prve stopnje očita, da je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka po 14. točki 339. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP v povezavi s 15. členom ZIZ in v nadaljevanju citira to določilo. Trdi, da je odločitev sodišča prve stopnje napačna, saj je upnik njen sin, kateremu pa ni ničesar dolžna. Slednji njej in njenemu možu tudi grozi ter ju prijavlja na policijo. V nadaljevanju se sklicuje na svoje težko premoženjsko in zdravstveno stanje.V pritožbi, ki jo je dolžnica vložila po pooblaščencu, pa navaja, da sklep izpodbija zaradi bistvene kršitve določb postopka iz 187. člena ZIZ. Pri tem opozarja, da je kot pooblaščenec upnika v tej zadevi nastopal odvetnik A. A., kupec pa je bila družba E. d.o.o., ki ima sedež na istem naslovu, pri čemer pa je lastnik in zastopnik te družbe B. B., ki je v povezavi z odvetnikom. Slednje napeljuje na sum, da je kupec te nepremičnine odvetnik A. A., saj ima njegova odvetniška pisarna in družba enako telefonsko številko. Podredno uveljavlja, da je rok v IV. točki izreka izpodbijanega sklepa prekratek, saj ima dolžnica zdravstvene težave in si v tako kratkem času ni sposobna urediti novega prebivališča. Izselitev bo tudi sredi zime. Primarno predlaga, da se izpodbijani sklep v celoti razveljavi, podredno pa, da sodišče druge stopnje stopnje IV. točko izreka sklepa spremeni tako, da se določi daljši, 180-dnevni rok za izselitev. Priglaša pritožbene stroške.

3. Upnik in kupec v po pooblaščencu podanem odgovoru na pritožbo izpostavljata, da dolžnica zgolj prepisuje zakonsko določbo in posamezne pritožbene razloge, ki pa jih vsebinsko ne obrazloži. Obstoj dolžničinega dolga je ugotovljen s pravnomočno sodbo, zato je njena plačilna obveznost nesporna, navedbe dolžnice o njeni bolezni in težkem preživljanju pa so izmišljotina, kar se je pokazalo tudi tekom postopka. Predlagata, da se pritožba zavrne in sklep sodišča prve stopnje potrdi.

5. Izpodbijani sklep temelji na določilu prvega in drugega odstavka 192. člena ZIZ, po katerem sodišče po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine izda sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in se po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica in izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku, ter določi rok za izpraznitev nepremičnine.

6. Glede na zgoraj povzeti predpisani predpostavki za izdajo sklepa o izročitvi je predmetni sklep mogoče izpodbijati zaradi nepravilnosti pri opravi dražbe (šesti odstavek 189. člena ZIZ) in zaradi nepravilnosti pri položitvi kupnine. Dolžnica tako odločitve sodišča prve stopnje ne more izpodbiti z navedbami o (neobstoječem) dolgu, ki ga ima do upnika, in o njegovem ravnanju, kakor tudi ne z navedbami o težkem premoženjskem zdravstvenem stanju. Predlagano zaslišanje dolžnice in C. C., ki ju pritožba predlaga v tej vezi, je zato nepotrebno.

7. Neutemeljene so pritožbene navedbe o očitani absolutni bistveni kršitvi določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP v povezavi s 15. členom ZIZ. Pritožnica ne konkretizira, zakaj in kako je izpodbijani sklep z očitano absolutno bistveno kršitvijo sploh obremenjen. Sodišče druge stopnje pojasnjuje, da v izpodbijanem sklepu ni nejasnosti, nerazumljivosti ali protislovij. Sklep vsebuje razloge o vseh odločilnih dejstvih. Ti razlogi so jasni, zato je preizkus izpodbijane odločitve mogoč.

8. Skladno s 187. členom ZIZ kupec nepremičnine ne more biti dolžnik, sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji. Navedena prepoved velja za izrecno naštete osebe.

Zato ni nobene ovire, da nepremično kupi družba E. d.o.o., četudi bi pritožničine navedbe o povezavah s pooblaščencem upnika držale, saj ni nobene ovire, da jo kupi tudi pooblaščenec upnika sam.

Ob tem je zgolj še izpostaviti, da nepremičnina ni bila prodana pod ugotovljeno tržno vrednostjo, zaradi česar tudi ni bila potrebna izjava kupca o tem, ali je kupec z upnikom povezana oseba v smislu določila 200.b člena ZIZ.

9. Iz izpodbijanega sklepa, kar niti ni pritožbeno sporno, izhaja, da je sodišče prve stopnje po 6. 11. 2023 uspešno izvedeni spletni javni dražbi izdalo sklep o domiku z dne 7. 11. 2023, s katerim je dolžnici lastno nepremičnino domaknilo kupcu. Kupcu je bil predmetni sklep vročen 8. 11. 2023 in je skladno z odredbo o prodaji nepremičnine na prvi dražbi z dne 28. 9. 2023 pravočasno plačal razliko v kupnini v znesku 48.870,00 EUR. Ker pritožba tako ne izpodbija, da je kupec pravočasno plačal kupnino, hkrati pa tudi niso izkazane očitane nepravilnosti pri opravi javne dražbe, je odločitev sodišča prve stopnje pravilna.

10. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje dolžnici določilo rok za izselitev in izpraznitev 60 dni po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine. Ker ZIZ ne določa roka za izselitev iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja oziroma izpraznitve poslovnih prostorov, je sodišče prve stopnje analogno uporabilo določbo četrtega odstavka 112. člena Stanovanjskega zakona o 30 do 60-dnevnem

roku za izselitev v primeru odpovedi najemne pogodbe, kar pomeni, da je sodišče prve stopnje določilo dolžnici najdaljši mogoči rok za izselitev. Tudi sicer pa je po prepričanju sodišča druge stopnje 60-dnevni rok primeren rok, v katerem se mora dolžnica izseliti oziroma izprazniti nepremičnino, saj že od začetka postopka nepremičninske izvršbe, vsekakor pa od pravnomočnosti sklepa o izvršbi, lahko računa s prodajo nepremičnine in posledično dolžnostjo izselitve in izročitve le-te, najmanj pa za to obveznost ve od prodaje nepremičnine na dražbi. Zavzemanju dolžnice za daljši izselitveni rok iz teh razlogov ni slediti.

11. Pritožbene navedbe tako niso utemeljene. Ker sodišče druge stopnje tudi ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP v povezavi s 15. členom ZIZ, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12. Ker dolžnica s pritožbo ni uspela, sama nosi svoje pritožbe stroške, saj ji niso bili neutemeljeno povzročeni (šesti odstavek 38. člena ZIZ). Sodišče druge stopnje o upnikovih in kupčevih stroških odgovora na pritožbo ni odločilo, ker jih nista priglasila (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Glej sklep Višjega sodišča v Ljubljani Ip 1750/2015 z dne 13. 5. 2015.

Pooblaščenec upnika je sicer tudi pooblaščenec kupca.

V izpodbijanem sklepu po očitni pomoti navedeno 60 do 90 dni. Določba četrtega odstavka 112. člena SZ-1 je bila z novelo SZ-1E namreč spremenjena.

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ  - člen 187, 192

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.