VSL Sklep II Cp 1065/2023
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-01-25

Matjaž Voglar (preds.), Barbara Žužek Javornik (poroč.), Polona Marjetič Zemljič

vzpostavitev etažne lastnine - namen ZVEtL - vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo - poenostavljen postopek - bolj verjetna pravica - dokazni standard verjetnosti - formalna dokazna pravila - zakonske domneve - pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe - listina o pravnem poslu - priposestvovanje - lastniška posest - skupni deli stavbe v etažni lastnini - splošni skupni del - posebni skupni deli v etažni lastnini - objekt zunanje ureditve - kolesarnica - klet

Ker zaradi poenostavljenega postopka in odločanja na podlagi domnev in dokaznih pravil ni nujno, da bo vpis v vseh podrobnostih skladen z resničnim stvarnopravnim položajem vseh delov nepremičnine, odločitev sodišča ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju.

Če udeleženec za lastništvo delov stavbe, za katere zatrjuje, da je njihov izključni lastnik, ne predloži pravnega naslova, sodišče šteje, da je bolj verjetno, da gre za skupni del stavbe.

Uporaba, ki ne temelji na pravnem naslovu, ne predstavlja temelja za pridobitev lastninske pravice. Tudi za poenostavljeno priposestvovanje po 20. členu ZVEtL-1 se zahteva lastniška posest, to je posest, ki temelji na pravnem naslovu (tretji odstavek 20. člena ZVEtL-1).

Pritožbi se zavrneta in se v izpodbijanem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je vzpostavilo etažno lastnino na stavbi z ident. znakom 0000-303. Gre za stavbo s štirimi vhodi, vsak od njih ima svoj naslov.

2. Med drugim je ugotovilo, da je del stavbe 155 kot posamezen del stavbe klet v izmeri 4,5 m² (točka IX. izreka), da je lastnica tega dela stavbe A. A. (točka X. izreka), da sta prostorska dela stavbe 76 in 171 splošna skupna dela stavbe, pri katerih se določi idealni delež solastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe (točka XI. izreka), da je del stavbe 80 posebni skupni del stavbe, ki je povezan z uporabo vsakokratnih etažnih lastnikov vseh posameznih delov stavbe na vhodu z naslovom B. ulica 1, Ljubljana. Zoper te dele sklepa se pritožuje tretji nasprotni udeleženec (v nadaljevanju 3NU), pritožbenemu sodišču predlaga, da sklep spremeni tako, da bo del stavbe 155 poseben skupni del in določi solastninske deleže vsakokratnih etažnih lastnikov vseh posameznih delov stavbe na vhodu z naslovom B. ulica 1, Ljubljana, na tem delu; da ugotovi, da je A. A. lastnica posameznega dela 80 namesto posameznega dela 155; da bosta dela stavbe 76 in 171 posebna skupna dela stavbe; podredno naj v navedenih delih sklep sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. 3NU navaja, da sodišče ni upoštevalo, da preko dela stavbe 80 potekajo skupne toplovodne cevi za potrebe celotne stavbe in je zaradi tega ta del stavbe pretežno neuporaben. V skladu s 5. členom Stanovanjskega zakona (SZ-1) ta del predstavlja skupni del stavbe, ki mora biti ves čas dostopen zaradi vzdrževanja cevi. Klet, ki pripada stanovanju, mora biti funkcionalna, del stavbe 155 pa zaradi toplovodnih cevi ni. Ta del stavbe mora imeti enak pravni položaj kot kletni hodniki, ki so tudi prepleteni z inštalacijami. Sodišče je kršilo določbe postopka, ker se ni opredelilo do predloga, da se ugotovi, da je del stavbe 155 splošni skupni del stavbe. V povezavi s tem se je opredelilo le do dela stavbe 80 in ugotovilo, da gre za posebni skupni del stavbe, s čimer pa se ne strinja, saj gre za klet, ki jo je uporabljala A. A. Zgolj lokacija dela stavbe 80 pod stopnicami ne zadostuje za zaključek, da gre za posebni skupni del. A. A. je del stavbe 80 uporabljala preko 30 let. Predlagatelji za navedbo, da del stavbe 80 predstavlja skupni del, niso predložili nobenega dokaza. Dela stavbe 76 in 171 v naravi predstavljata kolesarnico. Zgradila jo je A. A. in od leta 1983 do odkupa stanovanja leta 1992 vsak mesec plačevala vzdrževalnino zanjo ter posledično višjo ceno pri odkupu stanovanja. Za kolesarnico so plačali le še nekateri lastniki stanovanj, vsi ostali pa so se odrekli uporabi kolesarnice, zato je treba šteti, da so bila medsebojna razmerja urejena na način, da so zgolj lastniki stanovanj, ki so plačevali za kolesarnico, odkupili tudi deleže na kolesarnici kot posebnem skupnem delu stavbe. Odločitev je v nasprotju z načelom enakosti pred zakonom, načelom enakega varstva pravic in pravico do zasebne lastnine. Ob odkupu stanovanj se je vrednost določala z množenjem številka točk, ki so v primeru A. A. zajemale tudi prostor kolesarnice, zato je izkazan pravni naslov za odkup kolesarnice. Tudi kolesarnica je lahko posebni skupni del in ne nujno splošni skupni del. Iz dodatka z dne 10. 5. 2001 ne izhaja, da je kolesarnica splošni skupni del stavbe, pač pa je mišljena kot posebni skupni del stavbe. Res iz zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja izhaja, da je kolesarnica skupni del stavbe, vendar pa je ravno na podlagi točkovanja, plačevanja vzdrževalnine in stanarine ter kasnejšega odkupa stanovanj, kolesarnica postala poseben skupni del stavbe. Pravni posel predstavlja kupoprodajna pogodba z dne 3. 2. 1992 z dodatkoma z dne 2. 3. 1992 in 10. 5. 2001: A. A. je odkupila stanovanje in s tem tudi delež na kolesarnici kot posebnem skupnem delu stavbe.

4. Pritožuje se tudi deveta nasprotna udeleženka (v nadaljevanju 9NU), in sicer zoper odločitev v peti alineji XII. točke izreka, da je prostorski del stavbe 50 poseben skupni del stavbe, povezan z uporabo vsakokratnih etažnih lastnikov vseh posameznih delov stavbe na vhodu z naslovom C. cesta 26, Ljubljana, in posledično zoper IX. točko izreka, v kateri je sodišče določilo prostorske dele stavbe s pravnim položajem posameznega dela stavbe in v 21. alineji X. točke izreka, v kateri je kot lastnico posameznih delov stavbe, ki so tam navedeni, ugotovilo 9NU. Višjemu sodišču predlaga, da del stavbe 50 določi kot posamezen del stavbe ter ugotovi, da je imetnik lastninske pravice do celote na tem posameznem delu stavbe 9NU; podrejeno predlaga razveljavitev navedenega dela sklepa in vrnitev zadeve v tem obsegu v nov postopek.

5. 9NU meni, da je s predložitvijo Pogodbe o prenosu pravice uporabe in razpolaganja z dne 17. 12. 1990 v celoti izkazala pravni temelj za pridobitev lastninske pravice na tem delu stavbe. Shema poslovnih prostorov za ugotovitev lastninske pravice ni bistvena, bistveno je, da je podjetje Č. ves čas imelo v posesti in uporabi ter lastništvu vse prostore, ki so bili del gostiniske dejavnosti in to je bil tudi sedanji del stavbe 50. Ta del ni bil nikoli v uporabi stanovalcev stavbe. Na naroku na kraju samem predlagatelji kljub ugotovitvi, da prostor ni v uporabi, niso navajali, da naj bi šlo za skupni del stavbe. Tudi navedbi pooblaščenca 9NU, da je prostor pridobila 9NU od Č. po pogodbi, ni nihče ugovarjal. Da gre za splošni skupni del stavbe oziroma posebni skupni del v korist vhoda C. 26, so predlagatelji začeli zatrjevati šele proti koncu postopka. Pomemben je izvorni gradbeni načrt ter predvsem dejstvo, da je pravni prednik 9NU imel ta del stavbe ves čas v posesti za opravljanje gostinske dejavnosti. Če je morebiti ta del stavbe izpadel iz skice cenilca, je bistveno, kaj je dejansko na podlagi pogodbe bilo preneseno, to pa so bili vsi prostori v okviru gostinske dejavnosti. Če se prostor v zadnjih letih ne uporablja, to še ne pomeni, da ni v lasti 9NU. Etažni lastniki niso izkazali lastniške posesti in so očitno spoštovali lastninsko pravico 9NU. Sodišče navedenih dejstev ni upoštevalo.

6. Noben od udeležencev postopka na pritožbi ni odgovoril.

8. Pritožnika sta enake navedbe kot v pritožbah podala tudi med postopkom na prvi stopnji in je nanje odgovorilo že sodišče prve stopnje, ki je izpodbijane odločitve utemeljilo z jasnimi in pravilnimi razlogi, zato se pritožbeno sodišče sklicuje nanje in bo v nadaljevanju le kratko odgovorilo na pritožbene navedbe.

9. Namen Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) je omogočiti vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo v skladu z današnjimi predpisi in zahtevami. Sodišče v teh postopkih razmerij ne ureja na novo ali konstitutivno, temveč le z verjetnostjo ugotavlja obstoječa razmerja. Odloča v skladu s predpisanimi dokaznimi pravili in zakonskimi domnevami oziroma v korist udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno (24. člen ZVEtL-1). Domneve glede skupnih delov stavbe ZVEtL-1 predpisuje v 23. členu. Namen teh domnev je, da se sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine čim manj ukvarja s spori o tem, kateri deli so skupni deli ter kakšne vrste skupnih delov so, to ugotovi le toliko, kolikor je nujno potrebno za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, in s stopnjo verjetnosti.

Ker zaradi poenostavljenega postopka in odločanja na podlagi domnev in dokaznih pravil ni nujno, da bo vpis v vseh podrobnostih skladen z resničnim stvarnopravnim položajem vseh delov nepremičnine, odločitev sodišča ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju. Udeleženci postopka imajo možnost, da spore v zvezi z lastništvom in o pravicah na skupnih in posameznih delih stavbe, če z odločitvijo niso zadovoljni, rešujejo v pravdi (35. člen ZVEtL-1). Prvi odstavek 19. člena ZVEtL-1 določa, da je pridobitelj posameznega dela stavbe lahko le oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje pravni temelj pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Pravni naslov kot dokazno sredstvo je lahko samo listina o pravnem poslu ali pravnomočna odločba sodišča ali drugega pristojnega organa, s katerim se prenaša, vzpostavlja ali ugotavlja lastninska pravica na posameznem delu stavbe (drugi odstavek 19. člena ZVEtL-1). Takih listin za prostore, katerih lastništvo uveljavljata, pritožnika nista predložila oziroma izkazala.

10. Sodišče prve stopnje se je opredelilo do navedb 3NU glede dela stavbe 155, to je kleti, ki ima po trditvah 3NU zmanjšano funkcionalnost zaradi toplovodnih cevi in naj zato pridobi pravni položaj splošnega skupnega dela stavbe. Jasne in strnjene razloge je navedlo v točkah 51 do 53 obrazložitve izpodbijanega sklepa; kršitve po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP)

ni. Iz navedb 3NU izhaja, da je klet, ki je označena kot del stavbe 155, sicer pripadala stanovanju A. A., a je zaradi nefunkcionalnosti te kleti kot svojo klet uporabljala prostor pod skupnim stopniščem, ki je označen kot del stavbe 80. Sodišče si je prostore ogledalo, pa iz zapisnika ne izhaja, da bi bil posamezni del 155 zaradi toplovodne napeljave nefunkcionalen. NU navaja, da so cevi v kleti enako prepredene kot na hodnikih. Tudi glede cevi na skupnih hodnikih ni nobenega podatka, ki bi kazal, da zmanjšujejo uporabnost oziroma funkcionalnost prostorov. 3NU niti trdil ni, da je pravna prednica z ostalimi etažnimi lastniki dosegla soglasje o tem, da namesto kleti, ki pripada njenemu stanovanju, uporablja drug prostor. Za del stavbe 80 noben od etažnih lastnikov ni predložil ustrezne listine, ki bi izkazovala, da prostor pripada njegovemu etažnemu delu. Če udeleženec za lastništvo delov stavbe, za katere zatrjuje, da je njihov izključni lastnik, ne predloži pravnega naslova, sodišče šteje, da je bolj verjetno, da gre za skupni del stavbe. Ker gre za prostor pod stopniščem, ki služi le etažnim lastnikom na naslovu B. ulica 1, Ljubljana, je prvo sodišče pravilno tudi ta prostor - klet opredelilo kot poseben skupni del stavbe. Za priposestvovanje dela stavbe pod stopniščem po drugem odstavku 20. člena ZVEtL-1 niso izkazani pogoji, saj posest pravne prednice 3NU ni bila lastniška. Razen v primeru soglasja ostalih etažnih lastnikov, ki pa ni izkazano, še tako dolga in nemotena posest dela stavbe ne zadostuje. Pritožbeno sodišče tako ugotavlja, da je več argumentov v prid odločitvi, da je del stavbe številka 80 skupni del, kot da gre za klet, ki pripada stanovanju v lasti A. A.

11. Nobene listine o pravnem poslu ali odločbe pristojnega organa, ki bi se nanašala na prostore kolesarnice, 3NU ni predložil. Zapisnik o točkovanju oziroma ugotovitvi vrednosti stanovanja ni pravni naslov za pridobitev lastninske pravice. Tudi uporaba prostora v stavbi, plačevanje vzdrževalnine in točkovanje kolesarnice pri odkupu stanovanja niso pravni naslovi za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Po ZVEtL-1 se zunanje kolesarnice štejejo za objekt zunanje ureditve, za katere se domneva, da so skupni deli stavbe (prvi in drugi odstavek 23. člena ZVEtL-1). Da je kolesarnica lahko posebni skupni del in ni nujno splošni skupni del neke zgradbe sicer drži, a v okoliščinah konkretnega primera je verjetneje, da gre za splošni skupni del stavbe, ki se etažira v tem postopku. V zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja, na katerega se sklicuje 3NU, je kolesarnica našteta med "prostori skupne rabe" zgradbe (priloga D32) in tudi v dodatku k kupoprodajni pogodbi, ki je podlaga za pridobitev lastninske pravice na stanovanju 3NU (priloga D48), je zapisano, da je kolesarnica na dvorišču skupni del zgradbe. Vsi etažni lastniki so z nakupom etaž odkupili tudi deleže na kolesarnici kot skupnem delu stavbe, ne le tisti lastniki, ki so jo v preteklosti uporabljali. Načeli enakosti pred zakonom in enakega varstva pravic ter pravico do zasebne lastnine bi zato sodišče kršilo, če bi kolesarnico opredelilo kot del stavbe, ki je namenjen uporabi le nekaterih etažnih lastnikov. Ima pa NU še vedno možnost v pravdnem postopku dokazati, da je A. A. (in nekateri drugi) pridobila lastninsko pravico na kolesarnici z gradnjo.

12. Prostor številka 50 je klet v izmeri 3,8 m², nahaja se pod stopniščem v delu stavbe na naslovu C. cesta 26. 9NU lastništvo tega prostora uveljavlja na podlagi Pogodbe o prenosu pravice uporabe in razpolaganja z dne 17. 12. 1990 (priloga B93). Prostori, ki so bili na podlagi navedene pogodbe prodani pravni prednici pritožnice, so opredeljeni v drugem odstavku 2. točke Pogodbe. Med njimi kleti v izmeri 3,8 m² ni. Tudi v shemi poslovnih prostorov "C. klet" Ljubljana (priloga B95), v kateri so označeni prostori, ki so predmet Pogodbe, klet pod stopniščem ni vrisana. 9NU tako ni uspelo izkazati pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice na tej kleti. Uporaba, ki ne temelji na pravnem naslovu, pa ne predstavlja temelja za pridobitev lastninske pravice. Tudi za poenostavljeno priposestvovanje po 20. členu ZVEtL-1 se zahteva lastniška posest, to je posest, ki temelji na pravnem naslovu (tretji odstavek 20. člena ZVEtL-1). Ker noben od etažnih lastnikov na C. 26 ni izkazal pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice na kleti pod stopniščem, je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da gre za skupni del dela stavbe na naslovu C. 26, ki je v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov tega dela stavbe.

13. Po obrazloženem v pritožbah uveljavljani razlogi niso utemeljeni. Tudi ob uradnem preizkusu izpodbijanih delov sklepa po drugem odstavku 350. člena ZPP višje sodišče kršitev ni našlo, zato je pritožbi kot neutemeljeni zavrnilo in v izpodbijanih delih potrdilo sklep sodišča prve stopnje (drugi odstavek 365. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

ZVEtL s Komentarjem, izdala Lexpera, GV Založba, v Ljubljani 2023, urednica M. T. Fajs, stran 144.

ZPP se v tem postopku uporablja skladno s 3. členom ZVEtL-1 v zvezi z 42. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1).

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 19, 19/1, 19/2, 20, 20/2, 20/3, 23, 23/2, 24, 35

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 5

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.