VSL Sodba I Cpg 194/2023
Sodna praksa višjih sodišč, 2023-12-14

Tadeja Zima Jenull (preds.), Renata Horvat (poroč.), Vesna Jenko

najemna pogodba za poslovni prostor - površina poslovnih prostorov - plačilo najemnine - manjša površina nepremičnine - stvarna napaka - preveč plačana najemnina - obstoj pogodbe - neupravičena pridobitev

V skladu s prvim odstavkom 592. člena OZ odgovarja zakupodajalec zakupniku za vse napake v zakup dane stvari, ki ovirajo njeno dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene. Če je med strankama določena lastnost posebej dogovorjena, gre za stvarno napako tudi, če je omogočena normalna ali dogovorjena raba.

Ker je v obdobju, za katerega toženka zatrjuje, da je plačevala previsoko najemnino (od septembra 2006 do decembra 2020), med pravdnima strankama nesporno, da je najemna pogodba med njima veljala, je sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da v obravnavanem primeru predpostavke za utemeljenost pobotnega ugovora na podlagi instituta neupravičene obogatitve niso podane (primerjaj prvi odstavek 190. člena OZ). Pravni temelj za obračunavanje najemnine po površini 63,66 m² je torej vseskozi obstajal, zato o prehodu premoženja na tožnico brez pravnega temelja ni mogoče govoriti.

Dejstvo, da je toženka ob sklenitvi najemne pogodbe vedela za obstoj stvarne napake, izključuje tožničino odgovornost iz tega naslova. Sodišče prve stopnje se je zato pri svoji odločitvi pravilno oprlo na določilo prvega odstavka 593. člena OZ, ki določa, da zakupodajalec ne odgovarja za napake v zakup dane stvari, ki so bile ob sklenitvi pogodbe zakupniku znane ali mu niso mogle ostati neznane.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba in sklep potrdita.

II. Pravdni stranki nosita sami svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom odločilo, da se postopek delno ustavi glede tožbenega zahtevka, da mora toženka tožnici plačati 3.594,91 EUR ter zakonske zamudne obresti od 724,88 EUR od 10. 7. 2020 do 15. 1. 2021 (I. točka izreka), da mora toženka tožnici v 15 dneh plačati 31.561,48 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka), da se ugotovi, da ne obstaja terjatev toženke do tožnice v višini 37.868,57 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka) in da mora toženka tožnici v 15 dneh plačati 2.708,63 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude pa še zakonske zamudne obresti od poteka 15 dnevnega roka do plačila (IV. točka izreka).

2. Zoper to odločbo se je toženka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbo (pravilno: tožbeni zahtevek) zavrne oziroma da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožnici pa naloži plačilo stroškov postopka, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude do plačila.

3. Tožnica je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in izpodbijano odločbo potrdi, toženki pa naloži plačilo njenih stroškov pritožbenega postopka.

5. Tožnica je v tem sporu od toženke sprva zahtevala plačilo mesečnih najemnin za obdobje od oktobra 2017 do julija 2020. Po delnem umiku tožbe zaradi toženkinih delnih plačil tožnica vztraja še pri plačilu 31.561,48 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

6. V nadaljevanju povzeto dejansko stanje, kot ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, med pravdnima strankama ni bilo sporno niti v pritožbi ni izpodbijano. Pravdni stranki sta 29. 8. 2006 sklenili najemno pogodbo za poslovna prostora v poslovni stavbi na ... (v nadaljevanju: najemna pogodba, A2), in sicer za sobo št. 238 in 239, v skupni izmeri 63,66 m², za nedoločen čas od 1. 9. 2006 dalje. S to pogodbo sta se dogovorili, da višina mesečne najemnine za poslovna prostora znaša 14 EUR/m². Dejanska površina najetih poslovnih prostorov (sob št. 238 in št. 239) ni znašala 63,66 m², kot sta to pravdni stranki določili v 1. členu najemne pogodbe, pač pa 42,44 m². Toženka je najeta poslovna prostora uporabljala celotno obdobje, za katerega tožnica v tej pravdi zahteva plačilo najemnine, to je od oktobra 2017 do vključno julija 2020.

7. Sodišče prve stopnje je toženkin ugovor, da je površina najetih prostorov manjša od pogodbeno dogovorjene, obravnavalo kot stvarno napako. Ocenilo je, da je toženka za napako vedela že ob sklenitvi najemne pogodbe. Na podlagi zaslišanja zakonitega zastopnika toženke je namreč ugotovilo, da se je pogodbeno določena površina 63,66 m² „pripisala“ iz druge najemne pogodbe za poslovne prostore, ki jih je imela toženka v najemu pred tem, pri čemer so se pri toženki takrat zavedali, da se selijo v očitno manjše pisarne. Glede na to, da je dejanska površina najetih prostorov za tretjino manjša od pogodbeno določene površine, se prvostopenjskemu sodišču ni zdelo verjetno, da bi toženka takšno odstopanje zaznala šele nekaj let po podpisu najemne pogodbe, kot je to izpovedal A. A. (prejšnji zakoniti zastopnik toženke). Toženka, ki se ukvarja z gradbeništvom in ima za to po prepričanju prvostopenjskega sodišča za ocenjevanje velikosti prostorov bolj strokoven občutek od povprečnega najemnika, je zato za odstopanje od pogodbeno dogovorjene površine vedela že ob sklenitvi najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je zato presodilo, da tožnica skladno s prvim odstavkom 593. člena Obligacijskega zakonika (OZ) ne odgovarja za napačno dogovorjeno površino oddanih prostorov. V primeru, da za napako ni vedela, pa toženka po presoji prvostopenjskega sodišča niti ni natančno navedla, katerega meseca naj bi tožnico opozorila na napačno pogodbeno določeno površino poslovnih prostorov. Zato je zavrnilo tudi pobotni ugovor toženke, s katerim je v pobot uveljavljala terjatev iz naslova preveč plačane najemnine. Presodilo je, da tožnica ni bila neupravičeno obogatena, saj med pravdnima strankama v relevantnem obdobju obstoj najemne pogodbe, s katero je bila dogovorjena najemnina za 14EUR/m² po površini 63,66 m², ni bil sporen.

8. Tudi po presoji pritožbenega sodišča predstavlja toženkin ugovor, da je površina oddanih poslovnih prostorov manjša od tiste, ki sta jo stranki določili v najemni pogodbi, uveljavljanje stvarne napake pri najemni pogodbi. V skladu s prvim odstavkom 592. člena OZ odgovarja zakupodajalec zakupniku za vse napake v zakup dane stvari, ki ovirajo njeno dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene. Če je med strankama določena lastnost posebej dogovorjena, gre za stvarno napako tudi, če je omogočena normalna ali dogovorjena raba.

9. Glede na navedeno ni mogoče slediti pritožbenim navedbam, da je tožnica toženki v obravnavanem primeru glede na določila najemne pogodbe nepravilno obračunavala najemnino. Toženka poudarja dejstvo, da najemnina ni bila dogovorjena v skupnem (enotnem) znesku za poslovna prostora, pač pa na m², vendar pri tem ne upošteva, da so bili v najemni pogodbi določeni vsi parametri za izračun mesečne najemnine. Pravdni stranki sta v najemni pogodbi določili tako ceno najemnine v višini 14 EUR/m² kot tudi skupno površino obeh poslovnih prostorov, ki jih je toženka prevzela v najem. Glede na parametre za izračun najemnine, kot sta jih pravdni stranki določili v najemni pogodbi, je tožnica toženki najemnino obračunavala pravilno.

10. Prav tako ne držijo pritožbene navedbe, da je bila tožnica neupravičeno obogatena. Ker je v obdobju, za katerega toženka zatrjuje, da je plačevala previsoko najemnino (od septembra 2006 do decembra 2020), med pravdnima strankama nesporno, da je najemna pogodba med njima veljala, je sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da v obravnavanem primeru predpostavke za utemeljenost pobotnega ugovora na podlagi instituta neupravičene obogatitve niso podane (primerjaj prvi odstavek 190. člena OZ). Pravni temelj za obračunavanje najemnine po površini 63,66 m² je torej vseskozi obstajal, zato o prehodu premoženja na tožnico brez pravnega temelja ni mogoče govoriti.

11. Pritožnica v nadaljevanju izpodbija dokazno oceno prvostopenjskega sodišča v zvezi z zaslišanjem priče A. A. in navaja, da naj bi iz njegove izpovedbe izhajalo, da je toženka tožnico vseskozi opozarjala, da je najemnina napačno zaračunana, ker je površina poslovnih prostorov manjša od tiste, ki je bila navedena v najemni pogodbi. Pri tem ne navede niti iz katerega dela izpovedbe navedene priče naj bi zatrjevano dejstvo izhajalo. Pritožnica s takšnim očitkom zgolj posplošeno izpodbija dokazno oceno sodišča prve stopnje, ki je preverljivo in argumentirano obrazložilo, iz katerega dela izpovedbe priče oziroma zakonitih zastopnikov strank je sklepalo o tem, ali je toženka tožnici notificirala napako glede premajhne površine poslovnih prostorov. Prvostopenjsko sodišče je izpovedbo priče A. A. ocenilo tudi v primerjavi z izpovedbama obeh zakonitih zastopnikov pravdnih strank. Tudi sicer pa iz trditve, da je toženka tožnico ves čas opozarjala na sporno površino, kot je to zatrjevala v prvostopenjskem postopku, ni mogoče časovno opredeliti, kdaj je toženka tožnici napako notificirala. Pritožbena navedba, da je bila tožnica o manjši površini obveščena že takoj po sklenitvi najemne pogodbe, glede katere pritožnica ni izkazala, da je ne bi mogla brez svoje krivde navesti pravočasno že v postopku pred sodiščem prve stopnje, pa predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto, ki jo pritožbeno sodišče ne sme upoštevati (prvi odstavek 337. člena ZPP).

12. Pritožnica ne more uspeti niti s pritožbeno navedbo, da je tožnica vedela, da je površina v najem oddanih poslovnih prostorov manjša od 63,66 m², pa je to toženki zamolčala. Tega dejstva toženka v prvostopenjskem postopku ni dokazala. Poleg tega je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da je toženka ob sklenitvi najemne pogodbe vedela, da sta bila v najem dana poslovna prostora po površini manjša od tiste, ki je bila navedena v najemni pogodbi. V primeru, ko je najemodajalec za napako vedel, zakon ne vzpostavlja avtomatične odgovornosti najemodajalca za napako. V skladu z določilom drugega odstavka 593. člena OZ zakupodajalec odgovarja za napako v zakup dane stvari, ki je ostala zakupniku neznana iz hude malomarnosti, če je zanjo vedel, pa jo je zakupniku zamolčal. To pomeni, da če je najemnik za napako vedel, citirano določilo drugega odstavka 593. člena OZ ne pride v poštev.

Takšen je tudi obravnavani primer. Dejstvo, da je toženka ob sklenitvi najemne pogodbe vedela za obstoj stvarne napake, izključuje tožničino odgovornost iz tega naslova. Sodišče prve stopnje se je zato pri svoji odločitvi pravilno oprlo na določilo prvega odstavka 593. člena OZ, ki določa, da zakupodajalec ne odgovarja za napake v zakup dane stvari, ki so bile ob sklenitvi pogodbe zakupniku znane ali mu niso mogle ostati neznane.

13. Ker so se po vsem obrazloženem pritožbeni očitki izkazali za neutemeljene, in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane odločbe po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP ni ugotovilo uradoma upoštevnih kršitev, je o pritožbi odločilo, kot je razvidno iz I. točke izreka te sodbe (353. člen ZPP).

14. Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Prav tako tožnica nosi sama stroške odgovora na pritožbo, saj ti niso bili potrebni glede na to, da je v njem pretežno ponovila stališča, ki jih je podala v postopku pred sodiščem prve stopnje, ali pa se je z ugotovitvami prvostopenjskega sodišča strinjala ter tako k odločitvi o pritožbi ni pripomogla (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).

M. Juhart in drugi, Obligacijski zakonik (posebni del) s komentarjem, 3. knjiga, str. 659.

Glej na primer sodbo VSRS III Ips 89/2013 z dne 20. 1. 2015 in odločbi VSL I Cpg 1224/2015 z dne 16. 11. 2016 ter I Cpg 132/2011 z dne 16. 2. 2011.

Glej tudi M. Juhart: Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 661.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 190, 190/1, 592, 592/1, 593, 593/1, 593/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.