VSL Sklep I Cp 1199/2023
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-02-02

Majda Irt (preds.), Katarina Parazajda (poroč.), Dušan Barič

določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - obseg pripadajočega zemljišča - redna raba - dostop do objekta - dostop do nepremičnine - pretekla raba zemljišča - čiščenje - vzdrževanje

Vprašanje pretekle redne rabe ni strokovno vprašanje. Gre za ugotovitve o dejstvih, ki jih je moralo sprejeti sodišče prve stopnje. To je (očitno) glede na spoznavne možnosti v postopku, kot je obravnavani, naredilo na podlagi lastnih zaznav ob ogledih in na podlagi pojasnil stanovalcev sporne ter sosednjih (v tem smislu torej po interesih celo konkurirajočih si) stavb. Posplošene pritožbene navedbe občine, da sodišče ni zaslišalo prič in se oprlo na druge dokaze so (še posebej ob pomanjkanju njenih trditev o drugačni uporabi spornih parcel in dokaznih predlogov o tem) neutemeljene.

Pritožbi se zavrneta in se izpodbijani sklep potrdi.

1. Sodišče v tem postopku ugotavlja pripadajoče zemljišče k stavbi z naslovom A. ulica 9, torej raziskuje, katero je tisto zemljišče, za katero so nastale posledice, ki jih predvideva (inverzija

načela) supeficies solo cedit. Stavba je bila zgrajena v letu 1995 v sklopu načrtovane gradnje "stanovanjsko poslovne soseske visokega standarda in kakovostne izvedbe", razdeljene v dve fazi in štiri kareje.

2. Nepravdni postopek III N 561/2012 za določitev skupnega pripadajočega zemljišča celotne soseske oziroma kareja je prekinjen do odločitve v obravnavani zadevi.

3. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom v bistvenem ugotovilo, da so parcele št. 1761/87 (prej del 1761/1), 1761/88 (prej del 1761/37) in 1763/123 (prej del 1763/52), vse k. o. X, pripadajoče zemljišče k stavbi ID znak ...-3891 z naslovom A. ulica 9 (I. točka izreka); glede parcel št. 1781/13, 1761/42, 1761/15, 1761/44, 1761/89, 1761/90, 1763/107, 1761/86, 1763/124 in 1763/125, vse k. o. X

, pa predlog zavrnilo (III. točka izreka).

4. Zoper tak sklep se iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP)

in 3. členom Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) pritožujeta predlagateljica in prva nasprotna udeleženka (v nadaljevanju tudi občina), vsaka v delu, ki zanjo ni ugoden. Predlagateljica predlaga razveljavitev sklepa; prva nasprotna udeleženka pa njegovo spremembo ali vsaj razveljavitev. Pravno odločilni pritožbeni razlogi (360. člen ZPP) bodo predstavljeni v nadaljevanju pritožbe ob hkratnem odgovoru nanje.

5. Predlagateljica v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe prve nasprotne udeleženke. Tretja in četrta nasprotna udeleženka (skupnosti etažnih lastnikov sosednjih zgradb) v odgovoru na pritožbo ob pritrjevanju razlogom izpodbijanega sklepa predlagata zavrnitev obeh pritožb. Prva nasprotna udeleženka pa na pritožbo predlagateljice ni odgovorila.

7. V skladu s 1. odstavkom 42. člena ZVEtL-1 je pripadajoče zemljišče tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Skupno pripadajoče zemljišče je v skladu z 2. odstavkom 42. člena ZVEtL-1 tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je na podlagi predpisov iz prejšnjega odstavka postalo last lastnikov teh stavb.

8. Sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti: 1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno; 2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno; 3. preteklo redno rabo zemljišča ter 4. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Ta pravna izhodišča je sodišče prve stopnje pravilno razgrnilo v 7. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa.

9. Iz dokumentacije, ki jo je pregledala izvedenka (prostorski akti, izdana gradbena dovoljenja in gradbeno tehnična dokumentacija), izhaja, da nobena od v tem postopku spornih parcel, ni bila načrtovana kot pripadajoče zemljišče k obravnavani stavbi, pač pa so bila načrtovane kot zemljišča pod stavbami oziroma kot površine v javni rabi (ta izraz je izvedenka v dopolnitvi mnenja na list. št. 194 popravila v izraz površine v rabi kareja, torej kot kaže, skupno pripadajoče zemljišče). Presoja le po kriteriju iz 1. točke 1. odstavka ZVEtL-1 bi zato terjala sklep, da predlog ni utemeljen.

Posebej o pritožbi nasprotne udeleženke (I. točka izreka izpodbijanega sklepa)

10. A 1. odstavek 43. člena ZVEtL-1 ne določa hierarhije - vrstnega reda uporabe kriterijev, če v spoznavnem procesu pride do nasprotja spoznavnih rezultatov. Sodišče lahko prilagodi in tudi mora izbor kriterijev prilagoditi spoznavnim možnostim in drugim okoliščinam posamičnega primera. Za parcele št. 1761/87 (prej del 1761/1), 1761/88 (prej del 1761/37) in 1763/123 (prej del 1763/52) je sodišče prve stopnje po tem ko je ugotovilo, da ne služijo kakšni drugi stavbi v kareju in tudi niso v javni splošni rabi, obrazložilo, da predstavljajo minimalno potrebno površino za vzdrževanje sporne stavbe, brez katere ta ne more funkcionirati- Gre za zelo ozek pas ob njej in prostor vhoda (parcela št. 1761/87) ter zelenico na vzhodni strani stavbe (parceli št. 1761/88 in 1763/123). Ugotovilo in obrazložilo je, da je ta prostor (gre za zemljišča, kakršna so primeroma opredeljena v 2. točki 1. odstavka 43. člena ZVEtL-1) od izgradnje stavbe v dejanski rabi stanovalcev in nikogar drugega. Tem ugotovitvam sodišča prve stopnje občina v pritožbi konkretizirano sploh ne nasprotuje, etažni lastniki sosednjih stavb pa jim v odgovoru na pritožbo celo pritrjujejo s pojasnilom, da stanovalci predlagateljice zelenico urejajo, kosijo travo in na njej obrezujejo drevje.

11. Pritožbeno prepričanje občine, da odločitev sodišča prve stopnje v tem delu nasprotuje izvedenskemu mnenju, ni utemeljeno. Pristop, da se nejasno razdeljena zemljišča avtomatično opredelijo kot skupna pripadajoča zemljišča vseh stavb v soseski, ker je bila ta načrtovana enotno (slednje je izvedenka res ugotovila - zemljišča so, kot je bilo že pojasnjeno, v aktih označena kot "površine v javni rabi oz. rabi kareja"), je materialnopravno zmoten. Razmejitev mora sodišče opraviti po dinamičen principu z upoštevanjem urbanističnih standardov in pretekle redne rabe.

Takšno opredelitev je v dopolnitvi izvedenskega mnenja (red. št. 96) po kriteriju redne rabe in sledov pretekle redne rabe (dostop do stavbe, čiščenje in vzdrževanje okolice) ter kot zemljišče neposredno okoli stavbe (oz. ob stavbi; sodišče prve stopnje uporablja izraz minimalna potrebna površina za vzdrževanje stavbe) dopustila tudi izvedenka urbanistične stroke.

12. Vprašanje pretekle redne rabe tudi sicer ni strokovno vprašanje. Gre za ugotovitve o dejstvih, ki jih je moralo sprejeti sodišče prve stopnje. To je (očitno) glede na spoznavne možnosti v postopku, kot je obravnavani, naredilo na podlagi lastnih zaznav ob ogledih in na podlagi pojasnil stanovalcev sporne ter sosednjih (v tem smislu torej po interesih celo konkurirajočih si) stavb. Posplošene pritožbene navedbe občine, da sodišče ni zaslišalo prič in se oprlo na druge dokaze so (še posebej ob pomanjkanju njenih trditev o drugačni uporabi spornih parcel in dokaznih predlogov o tem) neutemeljene.

Posebej o pritožbi predlagateljice (II. točka izreka izpodbijanega sklepa)

13. Kar se tiče ostalih spornih nepremičnin pa je sodišče prve stopnje na podlagi izvedenih dokazov ugotovilo in obrazložilo, da gre za preostalo površino ploščadi v notranjosti kareja (1761/86) in pešpoti ki delno potekata pod stavbo A. ulica 7 (koridor po parcelah št. 1763/124, 1761/89, 1761/42 in 1761/13) ter stavbo A. ulica 11 (koridor po parcelah št. 1763/125, 1761/90, 1761/44 in 1761/15).

Površina teh spornih parcel je bila po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje načrtovana in (je) tudi ves čas služi(la) za dostope do vseh stavb kareja oz. gre za javne površine v korist vseh pod enakimi pogoji (parcela št. 1763/107).

14. Kako naj bi na odločitev o pripadajočem zemljišču k stavbi vplivalo to, da ima sporna stavba le en vhod, ostale stavbe v ulici pa še rezervnega, višje sodišče iz pritožbe ne more razbrati. Pot, ki vodi do vhoda sporne stavbe, če vodi tudi drugam (in celo pod sosednjo nepremičnino) ter jo uporabljajo tudi ostali stanovalci kareja, pač po nobenem od zakonskih kriterijev ne more biti zgolj pripadajoče zemljišče k eni stavbi. Prav enako velja, če je to zemljišče (med ostalim) potrebno za vzdrževanje sporne stavbe. S tem je odgovorjeno tudi na pritožbeno navedbo, da ozki pas ob stavbi ne poteka okrog cele stavbe. O namembnosti oziroma lastninski pripadnosti teh nepremičnin bo torej sodišče moralo odločiti v postopku III N 561/2012.

15. Na navedbe o "enoviti zelenici", katere del naj bi bil na parc. št. 1761/89, je bilo odgovorjeno že zgoraj. Njen položaj je smiselno enak kot položaj parc. št.1761/90 (le na drugi strani), za katero že pritožniki sami resnicoljubno pojasnijo, da po njej poteka dostopna pot.

16. Izpodbijani sklep vsebuje (mestoma sicer skope in bolj splošne, a vendarle zadostne) razloge o vseh odločilnih dejstvih, ki jih je (s pregledom dokaznih listin in zapisnikov v spisu) mogoče preizkusiti ter ne nasprotujejo izreku sklepa. Pritožbene navedbe torej niso utemeljene, razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti pa niso podani. Višje sodišče je zato na podlagi 2. točke 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1 pritožbo zavrnilo in sklep potrdilo. Navedbe, da sodišče prve stopnje ni odločilo o stroških postopka, ne prestavljajo pritožbenih navedb, ampak kvečjemu predlog za dopolnitev sklepa, zato višje sodišče nanje ne odgovarja.

Tak izraz uporabljajo avtorji v Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2023.

Pojasnilo sodišča na naroku 25. 10. 2018, list. št. 222 v spisu.

V nadaljevanju bo sodišče opustilo zapis katastrske občine, ki je za vse parcele ves čas enaka.

Ta se v tem postopku, ki se je začel pred uveljavitvijo Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1), uporablja na podlagi 1. odstavka 216. člena ZNP-1.

Če tega ne bi moglo, pa uporabiti kriterij iz 3. odstavka 43. člena ZVEtL-1, kar v tej zadevi ni relevantno.

Prim. ZVEtL-1 s komentarjem, Ljubljana 2023, str. 282.

Potek obeh poti oz. koridorja je lepo viden na skici v izvedeniškem poročilu sodnega izvedenca s področja geodezije na hrbtni strani list. št. 259 v spisu.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 1, 42, 42/1, 42/2, 43, 43/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.