VSL Sklep I Cpg 266/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2023-01-19

Renata Horvat (preds.), Helena Miklavčič (poroč.), Tadeja Zima Jenull

OBLIGACIJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO - STVARNO PRAVO

najemna pogodba - pravne posledice začetka stečajnega postopka - odpoved najemne pogodbe - izpraznitev in izročitev poslovnega prostora - lastninska (vindikacijska) tožba - ugovor pasivne legitimacije - dejanska posest - nadomestilo koristi od uporabe (uporabnina)

Najemna pogodba ne more predstavljati pravne podlage za zahtevek tožnika (najemodajalca) proti tožencu (najemniku) za vrnitev stvari. Taka odločitev sodišča prve stopnjeje materialnopravno zmotna. Tožeča stranka zahteva od tožene stranke, da se iz njenih poslovnih prostorov izseli in ji jih izroči v posest prav zato, ker je od Najemne pogodbe odstopila. Pravno podlago predstavlja v takem primeru 92. člen SPZ, iz katerega izhaja, da lahko lastnik od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari, pri tem pa mora dokazati, da ima na stvari, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti toženca.

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu citirano sodbo odločilo, da se je tožena stranka dolžna izseliti iz poslovnih prostorov na naslovu A. 8, Ljubljana, vpisanih v zemljiški knjigi kot nepremičnina parc. št. 87/3 k. o. ..., ki v naravi predstavlja naslednje prostore: v kleti: K5 z opisom: garderoba; K6 z opisom: sanitarije 2; K13 z opisom: delavnica 3; K14 z opisom: skladišče; K15 z opisom: skladišče; K16 z opisom: stopnišče 2; K17 z opisom: hodnik; K18 z opisom: jašek dvigala; K19 z opisom: strojnica; K20 z opisom: plinska kotlovnica; K21 z opisom: instalacijski prostori; K22 z opisom: trafo postaja; in v pritličju: P17 z opisom: hodnik 4; P18 z opisom: hodnik 3; P19 z opisom: arhiv – dokumentacija; P20 z opisom: stopnišče 2; P21 z opisom: jašek dvigala: P22 z opisom: jašek; P23 z opisom: instal. jašek; P24 z opisom: pisarna; P25 z opisom: pisarna – NABAVA; P26 z opisom: vetrolov 2, kot so razvidni iz priloženih skic, ki sta sestavni del te sodbe in jih izročiti v posest tožnika, proste oseb in stvari, ki so njegova last, v roku 15 dni od pravnomočnosti izdane sodbe prve stopnje (I.1 točka izreka). Nadalje je sodišče odločilo tudi, da je toženec dolžan tožniku plačati uporabnino v znesku 5.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne vložitve tožbe do plačila in znesek 800,00 EUR mesečno, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne v mesecu za tekoči mesec, za čas od dne 1. 9. 2020 do konca glavne obravnave (I.2 točka izreka) ter da je toženec dolžan tožniku plačati pravdne stroške v znesku 3.384,17 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne po poteku 15-dnevnega plačilnega roka (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo v celoti se je pritožila tožena stranka. Uveljavljala je vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ter pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni, tako da tožbeni zahtevek zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo vseh stroškov postopka, podredno pa, da pritožbi ugodi, sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, tožeči stranki pa naloži plačilo stroškov postopka.

3. Na pritožbo je tožeča stranka odgovorila s predlogom, da jo višje sodišče kot neutemeljeno zavrne in potrdi izpodbijano sodbo, tožencu pa naloži v plačilo nadaljnje pravdne stroške, ki jih je specificirala na vlogi.

5. Ni sporno, da je tožeča stranka lastnik nepremičnin na naslovu A. 8 v Ljubljani, parc. št. 87/3 k. o. ... Tožeča stranka je trdila, da je kot najemodajalka s toženo stranko kot najemnico, 30. 8. 2018 sklenila Najemno pogodbo (v nadaljevanju Najemna pogodba; A5) med drugim tudi za prostore, na katere se nanaša tožbeni zahtevek oziroma katerih izpraznitev in izročitev zahteva sedaj od tožene stranke. Najemna pogodba se je sicer nanašala na najem še nekaterih drugih prostorov, ki so kasneje na podlagi podnajema z dne 14. 9. 2018 (A6) in nato dne 31. 1. 2019 podpisanega Aneksa št. 1 k Dogovoru o sporazumni prekinitvi najemne pogodbe z dne 14. 9. 2018 (v nadaljevanju Aneks št. 1; A9) med pravdnima strankama in zavodom Inštitut B., bili dani v najem slednjemu. S sklepom Okrožnega sodišča v Ljubljani St. ... z dne 2. 8. 2019 se je nad tožečo stranko pričel stečajni postopek. Stečajni upravitelj je svojemu najemniku (toženi stranki) skladno z določbo 248. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) odpovedal najemno pogodbo z dnem 31. 1. 2020 ter ga pozval, da prostore izprazni (A10), z dopisom z dne 6. 5. 2020 (A11) pa ga je pozval k primopredaji oziroma da mu prostore vrne v posest. Ker tožena stranka tega ni storila, je tožeča stranka vložila predmetno tožbo na izselitev iz poslovnih prostorov ter njihovo izročitev v posest tožeči stranki. Ker je tožena stranka prostore uporabljala brez pravnega temelja, je zahtevala tudi plačilo uporabnine za čas od 1. 2. 2020 do konca glavne obravnave v višini 800,00 EUR mesečno, kolikor je tožena stranka pred začetkom stečaja plačevala tožeči stranki za najem in izhaja iz izdanih računov (A2, A3).

6. Tožena stranka se je zahtevku upirala z ugovorom pasivne legitimacije. Trdila je, da prostorov nima v posesti ona, da je na naslovu registriranih več kot 40 uporabnikov, da prostorov nikoli ni zares prevzela v posest in jih tudi nikoli ni uporabljala, Najemna pogodba naj bi bila po njenih trditvah fiktivna, saj je bila le slamnata najemnica, ki je plačevala za dobavo energentov ter NUSZ, stroške pa je prefakturirala dejanskim posestnikom prostorov. Na dan 1. 4. 2021 so bili to po trditvah tožeče stranke za prostor P19 zavod C., za prostore P24, P25 in P26 D. D., prostori K15 in K19 do K22 naj bi bili dejansko ves čas v posesti tožeče stranke, ostali prostori, katerih izročitev zahteva tožeča stranka v tem postopku, pa naj bi bili po trditvah tožene stranke v posesti društva E. Vse to naj bi izhajalo iz predloženega Ugotovitvenega zapisnika dejanskih posestnikov in uporabnikov prostorov v Ljubljani na A. 8 v obdobju med 3. aprilom 2017 in 1. aprilom 2021 (v nadaljevanju Ugotovitveni zapisnik, B3), ki so ga podpisali F. F. (kot zakoniti zastopnik društev E. in G. ter družbe H. d. o. o.), D. D. in I. I., kot tedanji zakoniti zastopnik tožeče stranke. Trditve naj bi potrdili tudi priči D. D. in I. I., katerih izjave je tožena stranka sama predložila v spis (B4 in B5).

7. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo na Najemno pogodbo, Aneks št. 1 ter dejstvo, da je tožeča stranka toženi stranki na podlagi 248. člena ZFPPIPP najemno razmerje odpovedala. Presodilo je, da je bistvena le sklenitev Najemne pogodbe in Aneksa št. 1 ter da so bili za najemnino izdani računi za 800,00 EUR mesečno. Trditve tožene stranke, da je bila slamnati najemnik je presodilo kot nerelevantne, saj je šlo za razmerje med toženo stranko in njenimi dejanskimi najemniki, tožena stranka pa da ni predložila nobenega dokaza, da bi dejanski posestniki in uporabniki prostorov vplivali na najemno pogodbo. Ugotovilo je, da je bil Ugotovitveni zapisnik sestavljen po vložitvi tožbe in za namen razjasnitve stanja v drugem gospodarskem sporu XI Pg 1101/2020, zato ga v nadaljevanju ni dokazno ocenilo. Zavrnilo je zaslišanje prič D. D. in I. I., saj njuna izjava ne bi mogla spremeniti dejstva, da sta bili Najemna pogodba in Aneks št. 1 sklenjeni.

8. Tako odločitev sodišča prve stopnje pritožba utemeljeno graja. Sodišče prve stopnje je kot pravno podlago za svojo odločitev napačno uporabilo Najemno pogodbo in Aneks št. 1, pri čemer je istočasno presodilo, da je bila navedena najemna pogodba pravilno odpovedana skladno z določbo 248. člena ZFPPIPP. Najemna pogodba pa po presoji pritožbenega sodišča ne more predstavljati pravne podlage za zahtevek tožnika (najemodajalca) proti tožencu (najemniku) za vrnitev stvari. Taka odločitev sodišča prve stopnje je materialnopravno zmotna. Tožeča stranka zahteva od tožene stranke, da se iz njenih poslovnih prostorov izseli in ji jih izroči v posest prav zato, ker je od Najemne pogodbe odstopila. Pravno podlago predstavlja v takem primeru 92. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ) iz katerega izhaja, da lahko lastnik od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari, pri tem pa mora dokazati, da ima na stvari, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti toženca (

Lastninska pravica tožnika na spornih nepremičninah v obravnavanem primeru, kot že navedeno, ni sporna. Sporno je, kdo ima te nepremičnine v posesti (kdo ima dejansko oblast nad stvarjo), saj je pasivno legitimiran pri

tožbi le tisti, ki ima stvar v posesti, saj se zahtevek glasi na vrnitev stvari. Pogoj tovrstnega vrnitvenega zahtevka je namreč, da ima nelastnik stvar nezakonito v dejanski oblasti, posesti ali v imetništvu. Prav v tem, v dokazovanju nezakonitosti posedovanja (posesti ali imetništva) in v nasprotnem dokazovanju, da ima ta, ki ima na stvari dejansko oblast, tudi pravico do tega, je v takem postopku jedro spora,

pri čemer mora imeti toženec dejansko oblast nad stvarjo v času vložitve tožbe.

9. V obravnavanem primeru je toženec ugovarjal, da spornih nepremičnin nikoli ni imel v dejanski oblasti (posesti), ker je šlo za fiktivno Najemno pogodbo in so bili prostori dani v uporabo tretjim osebam, za kar je predlagal izvedbo listinskih dokazov ter zaslišanje prič D. D. in I. I. Sodišče prve stopnje je zaradi zmotne uporabe materialnega prava, nepravilno presodilo, da v ugovoru zatrjevana dejstva o posesti spornih nepremičnin niso pravno relevantna, zaradi česar dokazov, predlaganih s strani tožene stranke ni izvajalo, saj jih je ocenilo za pravno nepomembne. Slednje je vodilo v nepopolno ugotovitev za odločitev bistvenega dejanskega stanja tj., ali je šlo pri sklenitvi Najemne pogodbe res za fiktivno pogodbo in ali so sporne nepremičnine že ves čas dejansko uporabljale tretje osebe oziroma jih je v času vložitve tožbe in ob koncu glavne obravnave, dejansko uporabljala (jih imela v posesti) toženka.

10. Poleg tega je tožeča stranka zahtevala od tožene stranke tudi plačilo uporabnine za čas od prenehanja Najemne pogodbe tj. od 1. 2. 2020 dalje konca glavne obravnave, višino uporabnine, ko jo je določila kot mesečno obveznosti, pa je tožeča stranka zahtevala v višini najemnine, ki se je dejansko plačevala po Najemni pogodbi in izhaja iz priloženih računov. Čeprav je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku tudi v tem delu, se do tega dela zahtevka sploh ni opredelilo, saj ni navedlo ne pravne podlage za svojo odločitev, niti ni v tem delu kakorkoli ugotovljeno dejansko stanje. Sodišče prve stopnje je sicer navedlo mesečne zneske najemnine, za katere so bili izdani računi za čas pred odpovedjo Najemne pogodbe, vendar tožeča stranka ne zahteva najemnine za čas veljavnosti Najemne pogodbe, temveč uporabnino za čas po odpovedi Najemne pogodbe, za čas torej, ko je tožena stranka (če se bi tako izkazalo v dokaznem postopku), brez pravnega temelja uporabljala stvar tožeče stranke. Pravno podlago za tak zahtevek predstavljata 190. in 198. člen Obligacijskega zakonika (OZ) in ne morebitna odpovedana Najemna pogodba. Najemna pogodba in v zvezi z njo določena najemnina bi lahko predstavljala le morebitno podlago za določitev višine uporabnine, pri čemer pritožbeno sodišče opozarja, da je sodišče prve stopnje napačno tudi ugotovilo, da je bila najemnina 800,00 EUR za sporne nepremičnine določena v 3. členu (22. točka obrazložitve), saj kaj takega ne izhaja ne iz 3. člena Najemne pogodbe niti iz 3. člena Aneksa št. 1, tožeča stranka pa tega tudi ni trdila, saj je v tem delu zahtevek temeljila na izdanih računih (A2 in A3) ter dejstvu, da se je taka višina najemnine plačevala v času od 1. 8. 2019 do 31. 1. 2020. Ker so torej glede zahtevka iz naslova uporabnine v izpodbijani sodbi razlogi za odločitev oziroma ugoditev zahtevku povsem izostali, je pritožbeni očitek o absolutni bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP utemeljen.

11. V posledici navedenega ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava, zaradi katere je relevantno dejansko stanje ostalo povsem neraziskano, je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 355. člen ZPP). Pritožbeno sodišče namreč takega postopka ne more samo dopolniti na podlagi morebitne pritožbene obravnave, saj je ostal neugotovljen celoten sklop pravno odločilnih dejstev (tako o ugotavljanju posesti kot tudi določitvi uporabnine), o čemer bi pritožbeno sodišče tako prvič samo odločalo, s tem pa bi bilo nesorazmerno poseženo v ustavno zagotovljeno pravico do pritožbe (25. člen Ustave RS). Vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje je tudi bolj ekonomična in ne bo povzročila hujše kršitve strankine pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja, predvsem upoštevajoč dana navodila pritožbenega sodišča, ki naj jim sledi prvostopenjsko sodišče v novem sojenju.

12. Sodišče prve stopnje bo v novem sojenju glede na predstavljeno pravno podlago z namenom ugotovitve relevantnega dejanskega stanj moralo izvesti tudi s strani tožene stranke predlagane dokaze, jih dokazno oceniti ter nato ponovno presoditi ali je tožena stranka pasivno legitimirana ter ali je utemeljen zahtevek tožnice za izpraznitev in izročitev spornih nepremičnin v posest tožnice, hkrati pa tudi ali je po temelju in višini utemeljen zahtevek na plačilo uporabnine, saj se do tega dela tožbenega zahtevka sodišče prve stopnje še v ničemer ni opredelilo.

13. Ker je pritožbeno sodišče odločbo, zoper katero je bila vložena pritožba, razveljavilo, in zadevo vrnilo v novo sojenje, je odločitev o pritožbenih stroških pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Če bi npr. tožeča stranka zahtevala izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora ob sodni odpovedi najemne pogodbe, bi bila pravna podlaga 29. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki se še vedno uporablja za najemne pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred 19. 6. 2021. Pri tem pa se tudi nalog za izpraznitev poslovnega prostora lahko izda le, če ob zaključku glavne obravnave v postopku pred sodiščem prve stopnje tožena stranka še zaseda oziroma uporablja sporne poslovne prostore ter jih ni izročila tožeči stranki (tako npr. VSL sklep I Cpg 507/2021 z dne 11. 11. 2021), kar pomeni, da je dejanska oblast nad stvarjo – poslovnim prostorom, pravno relevantno dejstvo tudi v takem primeru.

Prim. A. Berden, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 475.

Ker pa se taka stvarnopravno tožba ne obrača zoper posestnikovo osebo, ampak zasleduje stvar samo, brž ko tožnik stvar dobi, ni več povoda za nadaljnje pravdanje.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 92

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP  - člen 248

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 190, 198

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 29

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.