VSM Sklep I Cp 222/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-07-12

Mirjana Klobasa (preds.), Vesna Rezar (poroč.), Jasminka Pen

ustna najemna pogodba - obvezne sestavine najemne pogodbe - imetnik stanovanjske pravice

Utemeljena je pritožbena graja, da sodišče prve stopnje, ki je sicer zaključilo, da je bila med skupnostjo lastnikov in toženko v letu 2003 sklenjena ustna najemna pogodba za nedoločen čas za v tem postopku obravnavano stanovanje (v nadaljevanju stanovanje) nima razlogov o tem, v čem šteje, da je bilo podano soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah ustno sklenjene najemne pogodbe.

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da sta toženca dolžna izprazniti stanovanje št. 3 na A. cesti v Mariboru, v pritličju v izmeri 46,12 m2 s kletno shrambo iste številke v izmeri 7,80 m2 kot posamezni del stanovanjske stavbe zgrajene na parceli št. 1 z identifikacijo št. 2 ter ga prostega oseb in stvari izročiti v posest tožnikom v 15 dneh (točka I izreka) ter odločilo, da so tožniki dolžni tožencema v celoti povrniti stroške postopka, pri čemer bo sklep o stroških sodišče izdalo po pravnomočnosti odločitve o glavni stvari (točka II izreka).

2. Zoper to sodbo vlaga pravočasno pritožbo po svojem pooblaščencu tožeča stranka (v nadaljevanju tožniki) iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) s predlogom na njeno spremembo v smislu ugoditve tožbenemu zahtevku v celoti, podrejeno s predlogom na njeno razveljavitev in vrnitev v novo sojenje. Pritožba najprej navaja, da sodišče prve stopnje pravilno povzema relevantno materialno pravo 111. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) ter predstavlja kot pravilne določene zaključke sodišča prve stopnje, kot povsem nerazumljive zaključke pa navaja 23. točko obrazložitve, da je toženka v dani zadevi uspela izkazati kontinuirano vzdrževanje pogodbenega sodelovanja med strankami postopka, ki je po SZ-1 pripeljalo do sklenitve ustne najemne pogodbe ter je bila med strankama po letu 2003 sklenjena ustna najemna pogodba za nedoločen čas. Tak zaključek je izven trditvene podlage tožencev, ki v postopku nista nikoli zatrjevali, da sta v letu 2003 (ali kadarkoli kasneje) s tožniki sklenile kakršnokoli najemno pogodbo - pisno ali ustno. Vsa dejstva, na katera sta se toženca sklicevala in s katerimi sta utemeljevala svojo pravico do uporabe stanovanja, so se nanašala na obdobje pred letom 2003 (iz naslova izvirnih poslov iz leta 1981), nobeno od teh dejstev pa, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, ni pripeljalo do obstoja veljavne pravne podlage za uporabo stanovanja oziroma do nastanka veljavne najemne pogodbe. Sodišče je zato postopalo v nasprotju z 2. in 7. členom ZPP. Trditvena podlaga tožencev glede dejstev po letu 2003 je bila le v tem, da je toženka v tem obdobju stanovanje uporabljala, zanj plačevala najemnino in ga želela že pred tem in tudi takrat odkupiti. Vendar samo po sebi to ne pomeni samodejnega nastanka veljavne najemne pogodbe, le ta mora biti predhodno veljavno sklenjena, da lahko konvalidira, pogoj za sklenitev pa je sporazum pogodbenikov o bistvenih sestavinah ter zgolj okoliščina plačevanja najemnine in da se tožniki bivanju niso uprli, ne pomeni, da ima bivanje toženke vse elemente najemnega razmerja. Toženca nista nikoli zatrjevala, še manj dokazala, niti enega historičnega dogodka, ki bi ga bilo mogoče opredeliti kot "ustno izjavo volje" na strani tožnikov v letu 2003 ali kasneje, toženca nista zatrjevala da je najemna pogodba veljavno nastala šele v letu 2003, ampak, da ni nikoli prenehala (od leta 1981), zato je nasprotna ugotovitev oziroma zaključek sodišča v nasprotju s trditveno podlago tožencev in predstavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Zaključek, da je v letu 2003 prišlo do "sklenitve ustne najemne pogodbe" je obremenjen z absolutno bistveno kršitvijo določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče se ni (natančno historično) opredelilo do trenutka, ko naj bi prišlo do ustne izjave volje vseh udeležencev in posledičnega soglasja volj lastnikov objekta in toženke, hkrati se ni opredelilo na kakšen način so etažni lastniki (oddaja v najem je posel, ki presega redno upravljanje) sploh izrazili svoje strinjanje s sklenitvijo takšne najemne pogodbe (morebitno "dojemanje" štirih etažnih lastnikov, na katerega se sklicuje sodišče, ni relevantno, pri čemer tudi ti štirje niso izjavili, da so v letu 2003 ali kasneje podajali kakršnokoli ustno izjavo volje glede sklenitve najemnega razmerja s toženko). Sodišče sicer govori o "ustni sklenitvi najemne pogodbe", pri tem pa ta termin označuje v narekovajih. Skladno z 18. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je ustni način izjave volje eden izmed možnih načinov izjave volje, pri čemer je jasno, da mora oseba dejansko z izrečenimi besedami svojo voljo izraziti (potrebno je aktivno ravnanje). Da bi v letu 2003 med deležniki prišlo do kakršnihkoli pogovorov ali celo dogovora o sklenitvi novega najemnega razmerja med strankami, kot rečeno ni nihče niti zatrjeval, kaj šele dokazal. Če je sodišče pri tem merilo na kakšno drugo konkludentno dejanje, bi ga moralo natančno opredeliti in pojasniti (kdo, kdaj, kje, komu in na kakšen način). Ob tem sodišče ni pojasnilo vsebine najemnega razmerja, ki ga sicer izrecno določa 91. člen SZ-1. Izostanek odločilnih razlogov o teh dejstvih predstavlja očitano postopkovno kršitev. Nenazadnje pomanjkljivo obrazložen zaključek sodišča, da je prišlo v letu 2003 do "ustne sklenitve najemne pogodbe", je tudi materialnopravno zmoten. Napačna je ugotovitev, da je toženka sprožila več postopkov za ureditev zadeve, saj morebitne zahteve za odkup stanovanja na vprašanja obstoja ali neobstoja najemnega razmerja v ničemer niso vplivale, niso se nanašale nanj, temveč na željo tožnice (pravilno toženke), da postane lastnica (in ne najemnica) stanovanja. Zahteve za odkup tako ne gre enačiti z zahtevo za sklenitev najemne pogodbe niti za predlog za določitev vsebine najemnega razmerja. Toženka si je prizadevala za odkup stanovanja (prošnja za odkup iz leta 1994), k prošnji soglasja niso dali vsi stanovalci (kar je razvidno iz dopisa Staninvesta z dne 30. 8. 1994). Zaradi tega je zmotno stališče sodišča, da gre nerealizacija sklenitve najemne pogodbe v breme tožnikov, saj je nujna predpostavka tega, da bi toženka zahtevala sklenitev najemnega razmerja z določeno vsebino, česar iz podanih trditev in predloženih dokazov ni razbrati. Materialnopravni zaključki sodišča, ki zahtevi toženke za odkup stanovanja pripisujejo kakršnekoli posledice ali vpliv na morebitno najemno razmerje, so tako zmotni. Za ustanovitev takšnega razmerja v letu 2003 ni ugotovljen nastanek soglasja volj, ki bi ga bilo mogoče opredeliti kot konkludentno ravnanje oziroma izjavo volje po sklenitvi novega najemnega razmerja ter zavedanja vseh udeležencev tega posla, da izražajo takšno voljo, takšnega zavedanja ni imel nihče, ne etažni lastniki in ne toženka. Le ta je jasno izpovedala, da se je štela za najemnico na podlagi poslov iz leta 1981 (glede katerih je sodišče ugotovilo, da so prenehali), in je na podlagi kakršnegakoli ravnanja ali dogovora z etažnimi lastniki v letu 2003. Izpostaviti je potrebno še, da zahtevek za izpraznitev stanovanja temelji na lastninski pravici, kot takšen ne zastara in lastnik lahko "tolerira" nezakonito uporabo stanovanja tudi 50 let in zaradi tega ne izgubi pravice zahtevati izpraznitve, zakon ne določa roka, v katerem bi lahko lastnik izpraznitev zahteval, ker bi sicer pravico izgubil. Ravnanje upravnika je za odločitev v zadevi nerelevantna, njegova volja, predvidevanje, mišljenje ali zmota nimata nobenega učinka na materialnopravno vprašanje obstoja ali neobstoja najemnega razmerja med etažnimi lastniki in toženko. Sodišče je v posledici navedenega napačno odločilo po vsebini, napačen pa je tudi zaključek o obveznosti povračila stroškov. Priglaša stroške.

3. Toženca v odgovoru na pritožbo kot neutemeljene prerekata trditve v pritožbi ter predlagata njeno zavrnitev in naložitev ji plačila stroškov postopka. Priglašata stroške.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena ustna najemna pogodba v letu 2003 za nedoločen čas za stanovanje št. 3 v izmeri 46,12 m2 s kletno shrambo na A. cesti v Mariboru (v nadaljevanju stanovanje), posledično je zavrnilo zahtevek tožnikov, da sta toženca dolžna stanovanje izprazniti ter ga izročiti v posest tožnikom.

6. Sodišče prve stopnje se je v postopku ukvarjalo s tem, ali imata toženca za uporabo stanovanja pravno podlago (111. člen SZ-1), torej ali uporabljata stanovanje (ne)zakonito.

7. Utemeljena je pritožbena graja, da sodišče prve stopnje, ki je sicer zaključilo, da je bila med skupnostjo lastnikov in toženko v letu 2003 sklenjena ustna najemna pogodba za nedoločen čas za v tem postopku obravnavano stanovanje (v nadaljevanju stanovanje) nima razlogov o tem, v čem šteje, da je bilo podano soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah ustno sklenjene najemne pogodbe. Po določbah Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je za presojo veljavnosti pogodbe odločilnega pomena, ali vsebuje vse bistvene sestavine obligacijske pogodbe, kot so: pravna sposobnost strank za sklenitev pogodbe, dogovorjen predmet pogodbe, veljavna pravna podlaga pogodbe in soglasje volj pogodbenih subjektov. Tako je v Stanovanjskem zakonu (v nadaljevanju SZ-1

) kot specialnem zakonu izrecno določeno, kakšne morajo biti sestavine najemne pogodbe (91. člen SZ-1 oziroma 41. člen Stanovanjskega zakona - v nadaljevanju SZ

. Bistveni sestavini najemne pogodbe zato tudi po oceni sodišča druge stopnje nista zgolj predmet pogodbe in pa najemnina, torej redno plačevanje najemnine in neupiranje bivanju tožencev v stanovanju, temveč tudi še soglasje volj strank najemnega razmerja, o čemer sodišče prve stopnje nima nikakršnih razlogov.

8. Nenazadnje je utemeljena tudi pritožbena graja, da sodišče prve stopnje svoje zaključke o ustno sklenjeni najemni pogodbi za nedoločen čas v letu 2003 podaja izven trditvene podlage tožene stranke, saj iz njenih trditev, podanih v postopku, slednje ne izhaja. Tožena stranka navaja namreč, da je bila ustna pogodba sklenjena že bistveno prej, v letu 1987, zakaj je sodišče prve stopnje štelo, da je bila le ta sklenjena kasneje, šele v letu 2003 (kar bi bilo ob ustreznih razlogih lahko še šteti, da je v okviru strankinih trditev), sodišče prve stopnje v ničemer ne pojasni. V tem delu zato ni moč opraviti pritožbenega preizkusa.

9. Sodišče prve stopnje sicer v ostale dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje o tem, da je primarno šlo za hišniško stanovanje (ko je toženka opravljala delo čistilke), ter je toženkina pravica uporabe hišniškega stanovanja s prenehanjem dela (opravljala je delo čistilke) prenehala ter kakšen je bil, glede na od leta 1987 spremenjeno stanovanjsko zakonodajo, njen status kot uporabnice stanovanja, nima pomislekov (točke 12 do 20 obrazložitve izpodbijanega sklepa). Pri tem je na mestu tudi ugotovitev, da je toženka sicer pridobila status imetnice stanovanjske pravice, vendar svojih pravic izhajajočih iz tega statusa ni izkoristila. Stanovanjski zakon iz leta 1991 (po katerem so se razmerja opredeljena kot imetništvo stanovanjske pravice preoblikovala v najemna razmerja), je dal imetnikom stanovanjske pravice možnost uveljaviti zahtevo za sklenitev najemne pogodbe oziroma zahtevo za odkup stanovanja v zakonsko določenih rokih (147. in 123. člen SZ)

. Toženka kot imetnica stanovanjske pravice te svoje možnosti ni izkoristila, hkrati pa svojega statusa tudi kasneje ni formalnopravno uredila. Sprožila ni nobenega postopka. Zgolj okoliščina, da je plačevala najemnino in se njeni uporabi stanovanja lastniki niso upirali, samo po sebi še ne pomeni, da so s tem podani vsi bistveni elementi najemnega razmerja

10. V posledici navedenega, ker manjkajo razlogi o pravno odločilnih dejstvih (glede vprašanja soglasja volj pogodbenih strank in pa glede vprašanja, zakaj je bilo šteti, da je bila ustna pogodba sklenjena v letu 2003, torej kasneje, kot to zatrjuje tožena stranka), je sodišče prve stopnje storilo kršitev postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, zato je sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (355. člen ZPP). Omenjene pomanjkljivosti namreč glede na naravo kršitve ni bilo moč odpraviti v postopku na drugi stopnji (prvi odstavek 354. člena ZPP), hkrati pa z razveljavitvijo stranki ni bila kršena pravica do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (drugi odstavek 354. člena ZPP), pri čemer bi na pritožbeni stopnji prvič ugotavljali določen sklop pravno odločilnih dejstev, s tem pa bi pravdnima strankama odvzeli ustavno zagotovljeno pravico do pravnega sredstva (25. člen Ustave RS).

11. V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odpraviti vse navedene pomanjkljivosti ter se z razlogi opredeliti do vseh pravno odločilnih dejstev, posebej do vprašanj soglasja volj (in časa sklenitve ustne najemne pogodbe), posledično pa se opredeliti ali je oziroma ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe na konkludenten način (58. člen OZ), vse pa v povezavi s pravilno uporabo materialnega prava (že citirane stanovanjske zakonodaje), upoštevaje obsežno sodno prakso v tej smeri.

12. Odločitev o stroških postopka v zvezi s pritožbo se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

V obeh zakonskih določbah, ki se nanašata na različna časovna obdobja glede na spremembo stanovanjske zakonodaje, so natančno določene bistvene sestavine najemne pogodbe.

Sklenitev najemne pogodbe ni bila predvidena zgolj zaradi varstva interesov dejanskega najemnika in najemodajalca, temveč tudi v javnem interesu, zato da bi se dokončno uredil prehod družbene lastnine v zasebno, vključno z razmerji, ki so s tem povezana (enako VSL sodba I Cp 1917/2009 z dne 23. 9. 2009).

Glej sodno prakso: VS RS sodba II Ips 856/2007 z dne 19. 11. 2009, VSL sodba I Cp 1917/2009 z dne 23. 9. 2009, VSL sodba I Cp 2088/2020 z dne 5. 2. 2021, VSL sodba II Cp 1583/2017 z dne 10. 1. 2018.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 91, 123, 147

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 58

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.