VSM Sodba I Cpg 238/2023
Sodna praksa višjih sodišč, 2023-11-16

Danica Šantl Feguš (preds.), Alenka Kuzmič (poroč.), Vesna Rezar

najemnik poslovnega prostora - stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - prevzem dolga

Z dogovorom, vsebovanim v točki 6. Najemne pogodbe, sklenjene z družbo A. d.o.o., je tožena stranka kot najemnica nase prevzela obveznost plačila stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja za konkretni poslovni prostor, katere je po zakonu tožeči stranki sicer dolžna plačevati družba A. d.o.o. kot lastnica poslovnega prostora. To, da je s tem prevzela samostojno obveznost glede teh stroškov tako, da je vstopila na mesto družbe A. d.o.o. kot prvotne dolžnice, potrjuje tudi okoliščina, da je tožena stranka do aprila 2019 plačevala račune tožeče stranke za obveznosti iz naslova stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja. Glede na to, da so tudi ti računi po neprerekanih navedbah tožeče stranke bili izstavljeni na njo (toženo stranko) in ne na družbo A. d.o.o., tožena stranka torej ni plačevala tujega, ampak lasten dolg. Takšno ravnanje namreč implicira vedenje in zavest o obstoju dolžniško - upniškega razmerja. Kot pravilno v pritožbi izpostavlja tožeča stranka, če se namreč tožena stranka ne bi štela za dolžnico, logično teh računov ne bi plačevala. Pa tudi ravnanje tožeče stranke kot upnice, ki je račune za obveznosti iz naslova stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja izstavljala na toženo stranko in sprejemala njena plačila kot izpolnitev njene obveznosti, ter jo sedaj toži na izpolnitev teh obveznosti, zanesljivo izraža voljo tožeče stranke, kot upnika, da je privolila v spremembo dolžnika. Ker pa prevzemnik s prevzemom dolga stopi na mesto prejšnjega sopogodbenika, ki je s tem prost svoje obveznosti, je dolžnica za stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja in s tem zavezanka za njihovo plačilo v razmerju do tožeče stranke postala tožena stranka. Tožeči stranki tako materialno pravno upravičenje, da toženo stranko terja za vtoževane stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja, v opisanih okoliščinah obravnavanega primera daje dogovor o prevzemu dolga, vsebovan v obravnavani najemni pogodbi, v katerega je privolila tožeča stranka (tako tudi VSM sodba I Cpg 62/2023 z dne 18. 5. 2023).

I. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem zavrnilnem delu (II. točka izreka) spremeni tako, da sedaj glasi:

Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni tožeči stranki plačati:

- 516,15 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 3. 2020 dalje do plačila;

- 474,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 5. 2020 dalje do plačila;

- 438,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 5. 2020 dalje do plačila;

- 518,59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 7. 2020 dalje do plačila;

- 610,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 8. 2020 dalje do plačila;

- 601,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 9. 2020 dalje do plačila;

- 561,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 10. 2020 dalje do plačila;

- 559,37 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 11. 2020 dalje do plačila;

- 513,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2020 dalje do plačila;

- 485,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 12. 2020 dalje do plačila;

- 531,42 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 1. 2021 dalje do plačila.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v znesku 1.413,88 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, po preteku tega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke ter ji prisodilo plačilo v zneskih in z roki zapadlosti kot to natančneje izhaja iz I. točke izreka sodbe, v presežku, to je za znesek 5.811,21 EUR pa je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo (II. točka izreka).

2. Proti zavrnilnemu delu sodbe se pritožuje tožeča stranka. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotovilo, da iz točke 6. Najemne pogodbe, sklenjene med družbo A. d.o.o. in toženo stranko izhaja, da se je najemnik zavezal, da bo v času trajanja najema plačeval vse stroške v zvezi z najeto nepremičnino najemodajalcu na osnovi izstavljenega računa, skupaj z najemnino, določeno v točki 2. Najemne pogodbe. Zmotno pa je presodilo, da okoliščine konkretnega primera ne pomenijo pogodbe oziroma dogovora o prevzemu tujega dolga. Tožeča stranka je namreč zatrjevala, da navedena točka najemne pogodbe z dne 7. 3. 2018 vsebuje zavezo najemnika (tožene stranke), da bo stroške v zvezi z najeto nepremičnino, kot so porabljena električna energija, voda, komunalije ter druge obratovalne stroške plačeval neposredno upravniku, sodišče prve stopnje pa je njene navedbe zmotno štelo kot neutemeljene in ni uporabilo določbe o prevzemu dolga v smislu 427. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), s tem pa je ob zmotno ugotovljenem dejanskem stanju zagrešilo kršitev zmotne uporabe materialnega prava.

Tožeča stranka pojasnjuje, da sta se z določbo točke 6. Najemne pogodbe družba A. d.o.o. kot najemodajalka in tožena stranka kot najemnica dogovorili, da je obveznost plačila v tej pogodbeni določbi navedenih stroškov in dajatev na toženi stranki kot najemnici. Po stališču pritožbe pa je vselej treba upoštevati konkretne okoliščine obravnavanega primera. Tožeča stranka je navajala, da družba A. d.o.o. kot lastnica poslovne stavbe, v kateri se nahaja poslovni prostor, ki ga ima v najemu tožena stranka, nima ustreznega kadra, da bi lahko sama upravljala s poslovno stavbo, zato na podlagi dogovora med njima to izvaja tožeča stranka, ki za opravljene storitve tudi izstavlja račune, ter da je s tem dogovorom in načinom poslovanja bila ob sklenitvi najemne pogodbe seznanjena tudi tožena stranka, ki se je s tem strinjala ter je do januarja 2019 plačevala račune, ki jih je za plačilo storitev in povračilo stroškov v zvezi z upravljanjem in obratovanjem poslovne stavbe izstavljala tožeča stranka. Teh, s strani tožeče stranke zatrjevanih dejanskih okoliščin, tožena stranka ni zanikala. Tako bi moralo biti nesporno, da okoliščine obravnavanega primera ustrezajo dogovoru o prevzemu dolga, kar bi moralo ugotoviti tudi sodišče prve stopnje. S tem, ko ni upoštevalo okoliščine, da je tožena stranka s svojim ravnanjem samostojno prevzela obveznost glede navedenih stroškov, tako, da je stopila na mesto družbe A. d.o.o. kot prvotne dolžnice, je sodišče prve stopnje nepopolno oziroma zmotno ugotovilo dejansko stanje in posledično zmotno uporabilo materialno pravo. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da se njenemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodi s stroškovno posledico v korist tožeče stranke. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo pritrjuje sprejeti odločitvi sodišča prve stopnje in predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

5. Sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah razlogov, uveljavljanih s pritožbo, in v okviru uradnega preizkusa zadeve po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ugotavlja, da je izpodbijana odločitev materialnopravno zmotna.

6. V obravnavanem gospodarskem sporu tožeča stranka kot upravnik B. na naslovu X, Maribor (v nadaljevanju B.) od tožene stranke kot najemnice poslovnega prostora v tem poslovnem centru zahteva plačilo terjatev iz naslova upravljanja, vzdrževanja in obratovanja poslovnega centra ter individualnih stroškov električne energije, vode, komunale po dejanskih stroških ter druge obratovalne stroške za poslovni prostor, ki ga uporablja tožena stranka.

7. Sodišče prve stopnje je izpodbijano odločitev sprejelo z obrazložitvijo, da tožeča stranka konkretnih trditev o tem, kdaj naj bi bil sklenjene dogovor, ki bi smiselno predstavljal pogodbo o prevzemu dolga v smislu 427. člena OZ, ni podala. Po presoji sodišča prve stopnje takšen dogovor tudi ne izhaja iz točke 6. Najemne pogodbe, na katero se v zvezi s tem sklicuje tožeča stranka, kot tudi ne iz Pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Med pravdnima strankama sicer ni sporno, da je račune za obratovalne stroške izdajala tožeča stranka neposredno toženi stranki in da jih je ta tudi plačevala do aprila 2019, vendar pa po presoji sodišča prve stopnje navedeno ne zadostuje za sklepanje, da je bila med družbo A. d.o.o. in toženo stranko sklenjena pogodba o prevzemu dolga, o kateri je bila obveščena tudi tožeča stranka kot upnik. Obrazložilo je še, da v konkretnem primeru v najemni pogodbi ni nobene določbe, ki bi se lahko kvalificirala kot dogovor med družbo A. d.o.o. in toženo stranko o prevzemu dolga. Glede na to, da tak dogovor v najemni pogodbi ni vsebovan, kot tudi ne v Pogodbi o opravljanju upravniških storitev, pri kateri tožena stranka ni pogodbenica, takšnega dogovora ni mogoče šteti kot pravnega posla, ki bi predstavljal dogovor o prevzemu dolga v smislu 427. člena OZ. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da zato tudi ni mogoče govoriti o privolitvi upnika v prevzem dolga, če primarno dogovora o prevzemu dolga ni bilo.

8. Vendar tožeča stranka v pritožbi pravilno izpostavlja, da je vselej potrebno upoštevati konkretne okoliščine posameznega primera. Tožeča stranka je namreč navajala, da družba A. d.o.o. kot lastnica poslovne stavbe, v kateri se nahaja poslovni prostor, ki ga ima v najemu tožena stranka, nima ustreznega kadra, da bi lahko sama upravljala s poslovno stavbo, zato na podlagi dogovora med njima to lahko izvaja tožeča stranka, ki za opravljene storitve tudi izstavlja račune, ter da je s tem dogovorom in načinom poslovanja bila ob sklenitvi najemne pogodbe seznanjena tudi tožena stranka, ki se je s tem strinjala, ter je do januarja 2019 tudi plačevala račune, ki jih je za plačilo storitev in povračilo stroškov v zvezi z upravljanjem in obratovanjem poslovne stavbe izstavljala tožeča stranka. Tožena stranka tovrstnih trditev tožeče stranke ni obrazloženo prerekala.

9. Sodišče druge stopnje pritrjuje tožeči stranki, da okoliščine obravnavanega primera ustrezajo dogovoru o prevzemu dolga. Prevzem dolga se opravi s pogodbo med dolžnikom in prevzemnikom, v katero je privolil upnik (prvi odstavek 427. člena OZ). Domneva se, da je upnik dal svojo privolitev, če je brez omejitve sprejel kakšno izpolnitev od prevzemnika, ki jo je ta izpolnil v svojem imenu (tretji odstavek 427. člena OZ). Z dogovorom, vsebovanim v točki 6. Najemne pogodbe, sklenjene z družbo A. d.o.o., je tožena stranka kot najemnica nase prevzela obveznost plačila stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja za konkretni poslovni prostor, katere je po zakonu tožeči stranki sicer dolžna plačevati družba A. d.o.o. kot lastnica poslovnega prostora. To, da je s tem prevzela samostojno obveznost glede teh stroškov tako, da je vstopila na mesto družbe A. d.o.o. kot prvotne dolžnice, potrjuje tudi okoliščina, da je tožena stranka do aprila 2019 plačevala račune tožeče stranke za obveznosti iz naslova stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja. Glede na to, da so tudi ti računi po neprerekanih navedbah tožeče stranke bili izstavljeni na njo (toženo stranko) in ne na družbo A. d.o.o., tožena stranka torej ni plačevala tujega, ampak lasten dolg. Takšno ravnanje namreč implicira vedenje in zavest o obstoju dolžniško - upniškega razmerja. Kot pravilno v pritožbi izpostavlja tožeča stranka, če se namreč tožena stranka ne bi štela za dolžnico, logično teh računov ne bi plačevala. Pa tudi ravnanje tožeče stranke kot upnice, ki je račune za obveznosti iz naslova stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja izstavljala na toženo stranko in sprejemala njena plačila kot izpolnitev njene obveznosti, ter jo sedaj toži na izpolnitev teh obveznosti, zanesljivo izraža voljo tožeče stranke, kot upnika, da je privolila v spremembo dolžnika. Ker pa prevzemnik s prevzemom dolga stopi na mesto prejšnjega sopogodbenika, ki je s tem prost svoje obveznosti, je dolžnica za stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja in s tem zavezanka za njihovo plačilo v razmerju do tožeče stranke postala tožena stranka. Tožeči stranki tako materialno pravno upravičenje, da toženo stranko terja za vtoževane stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja, v opisanih okoliščinah obravnavanega primera daje dogovor o prevzemu dolga, vsebovan v obravnavani najemni pogodbi, v katerega je privolila tožeča stranka (tako tudi VSM sodba I Cpg 62/2023 z dne 18. 5. 2023).

10. Tožena stranka je v odgovoru na tožbo sicer prerekala višino terjatve, ker da ni substancirana, da je nejasna oziroma nepregledna in da tudi ni navedeno, za kakšne stroške gre in po kakšnih obračunih bi naj ti stroški nastali. Prav tako je navajala, da naj ne bi bilo dokazano, da je tožeča stranka takšne stroške poravnala. Tožeča stranka je nato v nadaljevanju postopka v prvi pripravljalni vlogi nazorno pojasnila okoliščine, ki zadevajo višino uveljavljane terjatve, v spis vložila popis izvedenih storitev za vsakega izmed vtoževanih računov, iz katerega je razviden seznam izvedenih storitev v posameznem mesecu, na katerega se račun nanaša, pri čemer je iz vsakega računa razvidno, katere storitve so bile opravljene in obračunane toženi stranki ter kateri energenti so bili obračunani, v kakšnem znesku in po kakšnem ključu. Ob takšni trditveni in dokazni podlagi je bilo toženi stranki omogočeno, da navedenim stroškom obrazloženo nasprotuje tudi po višini. Tega tožena stranka ni storila, zaradi česar zgolj s pavšalnim ugovorom glede višine tožbenega zahtevka ne more biti uspešna.

11. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje utemeljeni pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo do višine vtoževane terjatve (358. člen ZPP).

12. Sprememba izpodbijane sodbe na pritožbeni stopnji sodišču druge stopnje nalaga, da odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP).

13. Tožeča stranka je v postopku po spremenjeni sodbi uspela z 52 % s tožbo uveljavljanega zahtevka (pri tem umik tožbe ni bil posledica izpolnitve tožbenega zahtevka pač pa posledica hkratnega uveljavljanja terjatev v drugem postopku), zato je v tem deležu upravičena do povrnitve pravdnih stroškov. Temu ustrezno je sodišče druge stopnje za postopek pred sodiščem prve stopnje priznalo tožeči stranki stroške, ki so bili v postopku potrebni ter jih odmerilo v skladu z veljavno taksno in Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT). V skladu z navedenim je sodišče druge stopnje tožeči stranki priznalo nagrado za tožbo (tar. št. 19/1 OT) v višini 500 točk, nagrado za vlogo z dne 11. 2. 2021 (tar. št. 20/4 OT) v višini 50 točk, nagrado za vlogo z dne 13. 4. 2021 (tar. št. 20/4 OT) v višini 50 točk, nagrado za prvo pripravljalno vlogo (tar. št. 20/1 OT) v višini 500 točk, nagrado za zastopanje na prvem naroku (tar. št. 21/1 OT) v višini 500 točk, nagrado za drugo pripravljalno vlogo (tar. št. 20/2 OT) v višini 300 točk, zastopanje na naroku 10. 1. 2023 (tar. št. 21/2 OT) v višini 200 točk, pavšal za materialne stroške po tretjem odstavku 11. člena OT v višini 2 % oziroma 1 % nagrade, to je 31 točk, 22 % DDV na odvetniške storitve ter 513,00 EUR sodne takse za postopek na prvi stopnji, kar znaša skupaj, upoštevaje vrednost odvetniške točke na dan odločanja (0,60 EUR), skupaj 2.072,89 EUR. Glede na dosežen uspeh v postopku (52 %) je tožeča stranka upravičena do povrnitve 1.077,90 EUR stroškov za postopek pred sodiščem prve stopnje.

14. Tožeči stranki uspešni v pritožbenem postopku je tožena stranka dolžna povrniti tudi pritožbene stroške. V skladu z OT je sodišče druge stopnje tožeči stranki priznalo nagrado za pravno sredstvo (tar. št. 22/1 OT) v višini 450 točk, materialne stroške po 11. členu OT v višini 9 točk ter 22 % DDV na odvetniške storitve, kar znaša skupaj, upoštevaje vrednost odvetniške točke (0,60 EUR) 335,98 EUR.

15. Skupno je tožeča stranka upravičena do povrnitve stroškov postopka v višini 1.413,88 EUR. Te stroške je dolžna tožena stranka tožeči stranki povrniti v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje, po preteku tega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 427, 427/1, 427/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.