VSL Sodba I Cpg 608/2023
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-07-09

Mateja Levstek (preds.), Andreja Strmčnik izak (poroč.),  mag. Polona Mlakar Adam

najem poslovnih prostorov - najemna pogodba za nedoločen čas - prenehanje najemnega razmerja - odstop od najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe - ustna odpoved - odpovedni rok - sporazumno prenehanje najemne pogodbe

Med strankama je obstajala korespondenca o tem, da tožena stranka ne želi več nadaljevati najemnega razmerja. Ob upoštevanju konkretnih ugotovljenih okoliščin in ravnanj pravdnih strank, je po zaključku višjega sodišča tožena stranka utemeljeno štela, da je šlo za sporazumno prenehanje najemnega razmerja v skladu s pogodbo.

I. Pritožbi se delno ugodi, izpodbijana sodba se spremeni:

- v I./ 1. točki izreka tako, da se le-ta glasi: Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati znesek 340,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 4. 2021 dalje do plačila. V preostalem delu se tožbeni zahtevek zavrne.

- v II. točki izreka tako, da se le-ta glasi: Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 1.276,10 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po dnevu zamude dalje do plačila.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v nespremenjenem delu potrdi.

III. Tožena stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je tožeči stranki povrniti pritožbene stroške v znesku 643,00 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo zneska 6.175,74 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 4. 2021 in zahtevek za plačilo stroškov, nastalih v zvezi z izterjavo dolga v izvršilnem postopku v višini 230,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, posledično pa tudi zahtevek za povračilo pravdnih stroškov. Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v znesku 1.488,36 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka. Predlagala je spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglasila pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je navedbam v pritožbi nasprotovala, predlagala njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe ter priglasila stroške odgovora na pritožbo.

5. V tej zadevi je sporno, ali za Pogodbo za najem poslovnih prostorov z dne 20. 11. 2017 in Pogodbo o najemu droga z dne 14. 5. 2019, sklenjenih med pravdnima strankama (v nadaljevanju: Pogodbi) velja zakonski enoletni odpovedni rok ali trimesečni odpovedni rok, kot to zatrjuje tožena stranka in kot je to v obeh Pogodbah tudi izrecno navedeno v 6. členu. Po izvedenem dokaznem postopku je sodišče prve stopnje ugotovilo (v točki III./6 obrazložitve), da je toženi stranki uspelo dokazati, da je med zakonitima zastopnikoma pravdnih strank na sestanku 6. 11. 2019 prišlo do dogovora o trimesečnem odpovednem roku, torej skladno z dogovorjenim v pisnih Pogodbah, tudi sicer pa molk tožeče stranke po izteku tega roka z dnem 15. 2. 2020, ko je tožena stranka poslovne prostore že izpraznila, kaže na to, da se je tožeča stranka na enoletni zakonski rok začela sklicevati šele z dopisom svojega pooblaščenca z dne 9. 3. 2020, ko je toženo stranko opozorila na to, da odpovedni rok ne more biti krajši od enega leta. Določilo o trimesečnem odpovednem roku v Pogodbah, sklenjenih za nedoločen čas, po zaključku sodišča prve stopnje ni neveljavno oziroma nično, prav tako pa ni šlo za samovoljno ravnanje tožene stranke, pač pa za ravnanje skladno s Pogodbama in dogovorom z dne 6. 11. 2019.

6. Pritožnik odločitev sodišča prve stopnje izpodbija z očitki o zmotnih materialnopravnih zaključkih o dopustnosti oziroma veljavnosti pogodbenega določila o trimesečnem odpovednem roku v najemni pogodbi za nedoločen čas, saj je določilo 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) o enoletnem odpovednem roku kogentno, nekritično in pavšalno pa naj bi sodišče prve stopnje sledilo tudi trditvam tožene stranke v zvezi s sestankom 6. 11. 2019.

7. Najemno razmerje za poslovni prostor, sklenjeno za nedoločen čas, preneha z odpovedjo najemne pogodbe, po kogentni določbi drugega odstavka 24. člena ZPSPP pa preneha najemno razmerje s potekom odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od enega leta. Druga možnost je sporazumno prenehanje najemne pogodbe (prvi odstavek 23. člena ZPSPP), kar v tem sporu zatrjuje tožena stranka.

8. Med strankama ni bilo sporno, da je na pobudo tožene stranke 6. 11. 2019 prišlo do sestanka, katerega tema je bilo povišanje obratovalnih stroškov ter interesi tožene stranke za najem večjih in povezanih prostorov. Na tem sestanku je tožeča stranka vztrajala pri povišanju obratovalnih stroškov, pravdni stranki pa sta se dogovorili, da bo toženi stranki ponudila alternativne prostore, v kolikor ji bo to ustrezalo. Tožeča stranka je nato toženi 7. 11. 2019 poslala elektronsko sporočilo glede ponudbe alternativnih prostorov in 15. 11. 2019 še poziv na izjasnitev glede ponudbe, tožena stranka pa je še istega dne odgovorila z navedbami, da ne potrebuje dodatnih informacij in da tožečo stranko obvešča, da s tem dnem prekinja najem poslovnih prostorov z upoštevanjem trimesečnega odpovednega roka. Tožeča stranka je na to odgovorila z navedbami: "

Hvala za obvestilo. Glede odpovednih rokov se dogovoriva

". Tožena stranka je nato še istega dne odpoved najemne pogodbe poslala še v obliki dopisa z naslovom "

Predlog za sporazumno prekinitev najemnega razmerja

" in 14. 2. 2020 poslovne prostore izpraznila (ni pa takrat tožeči stranki izročila ključev, ker se slednja na njen poziv za primopredajo ni odzvala).

9. Za odločitev v tej zadevi je bistveno, da je med strankama obstajala korespondenca o tem, da tožena stranka ne želi več nadaljevati najemnega razmerja (česar pritožba ne izpodbija). Ob upoštevanju konkretnih ugotovljenih okoliščin in ravnanj pravdnih strank (tožena stranka je najemno razmerje 15. 11. 2019 odpovedala najprej po elektronski pošti in nato še pisno, v obeh primerih se je sklicevala na trimesečni odpovedni rok, 14. 2. 2020 je poslovne prostore izpraznila, tožeča stranka vse do 9. 3. 2020 temu ni nasprotovala niti se ni sklicevala na enoletni odpovedni rok), je po zaključku višjega sodišča tožena stranka utemeljeno štela, da je šlo za sporazumno prenehanje najemnega razmerja v skladu s Pogodbo (prim. prvi odstavek 23. člena ZPSPP), za katero ni sporno, da jo je pripravila tožeča stranka oziroma njen odvetnik (kar velja tudi za Pogodbo o najemu droga). Dokazni postopek ni potrdil, da bi tožeča stranka svoje nestrinjanje s trimesečnim odpovednim rokom izrazila že na sestanku 6. 11. 2019 in v elektronskem sporočilu 15. 11. 2019 kot to trdi v pritožbi, saj iz pričevanja zakonitega zastopnika tožeče stranke izhaja ravno nasprotno: da do sestanka pri odvetniku, do katerega je prišlo po tem, ko je tožena stranka že odpovedala najemno razmerje s trimesečnim odpovednim rokom, sploh ni vedel za enoletni odpovedni rok. Pritožba z ničemer ni izpodbila zaključka sodišča prve stopnje, da je zakoniti zastopnik tožeče stranke za enoletni zakonski odpovedni rok izvedel šele od svojega odvetnika, že sodišče prve stopnje pa je glede njegovega pričevanja ocenilo, da se je pri svojih odgovorih prav trudil, da na vprašanja ne bi odgovarjal jasno in določno (za razliko od zakonitega zastopnika tožene stranke, čigar pričevanje je potrdila tudi zaslišana priča). Pravilna je zato ugotovitev izpodbijane sodbe, da na sestanku 6. 11. 2019 ne tožeča ne tožena stranka sploh nista vedeli za zakonski enoletni odpovedni rok, zato je tudi po zaključku višjega sodišča na tem sestanku lahko bil predmet dogovora (poleg višjih stroškov in alternativnih prostorov) kvečjemu trimesečni odpovedni rok, kot je bi dogovorjen tudi s Pogodbama. Upoštevajoč navedeno zato nikakor ne more držati pritožbena navedba, da je zakoniti zastopnik tožeče stranke že na sestanku 6. 11. 2019 toženca opozoril na enoletni odpovedni rok. Besedna zveza v tožnikovem elektronskem sporočilu, s katerim je odgovoril na toženčevo odpoved najemnega razmerja: "

", se zato lahko nanaša kvečjemu na skrajšanje odpovednega roka treh mesecev, kakor je na to sklepal tudi zakoniti zastopnik tožene stranke.

10. Sodišče prve stopnje je zato pravilno ugotovilo, da v teh okoliščinah ni šlo za samovoljno ravnanje tožene stranke, ki bi tožečo stranko postavila pred izvršeno dejstvo. Za sporazumno prenehanje najemnega razmerja posebna obličnost ni predpisana (23. člen ZPSPP). Dejstvo, da tožeča stranka vse do 9. 3. 2020, pri čemer je bila že 15. 11. 2019 seznanjena s toženčevo pisno odpovedjo s trimesečnim odpovednim rokom, svojega nestrinjanja s tem ni izrazila, je potrebno šteti kot konkludentno ravnanje, s katerim je najemno razmerje sporazumno prenehalo. Če bi tožeča stranka želela uveljaviti enoletni odpovedni rok, bi morala ukrepati takoj oziroma najpozneje takrat, ko je tožena stranka poslovne prostore izpraznila in jo pozvala na primopredajo. Ukrepati pa tako, da bi se sklicevala na enoletni odpovedni rok in izjavila, da si pridržuje pravico do najemnine za čas odpovednega roka. Ker tako vse do 9. 3. 2020 ni ravnala, je tožena stranka utemeljeno sklepala, da je po pisni odpovedi in izpraznitvi poslovnega prostora najemno razmerje prenehalo.

11. Ne glede na navedeno pa pritožba pravilno opozarja, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da je tožena stranka poslovne prostore uporabljala do 14. 2. 2020, zaradi česar po računu št. 070/2020 tožeči stranki dolguje plačilo najemnine in stroškov do 15. 2. 2020, ko se je iztekel trimesečni odpovedni rok. Navedeni račun z dne 3. 3. 2020 in zapadlostjo 12. 3. 2020, po katerem je tožeča stranka zahtevala plačilo zneska 627,01 EUR, je bil izdan za obdobje 1. 2. - 29. 2. 2020. Tožena stranka ni niti zatrjevala niti dokazala, da bi račun za obdobje do izteka odpovednega roka plačala ali zavrnila, zato je višje sodišče v tem delu utemeljeni pritožbi ugodilo, skupaj s procesnimi obrestmi (381. člen OZ), in tožeči stranki priznalo znesek 340,66 EUR (glavnica 313,50 EUR z obračunanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13. 3. 2020 do 13. 4. 2021) ter zakonske zamudne obresti od 14. 4. 2021 (vložitev predloga za izvršbo).

12. Pritožba je utemeljena tudi v stroškovnem delu, v katerem sodišču prve stopnje očita napačno (previsoko) priznane stroške tožene stranke za prvo pripravljalno vlogo (400 točk namesto pravilno 300 točk; prim. 20/2 OT) ter za drugi narok za glavno obravnavo (400 točk namesto pravilno 200 točk, prim. 21/2 OT).

13. Višje sodišče je glede na navedeno delno utemeljeni pritožbi ugodilo ter sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, kot izhaja iz izreka te sodbe (358. člen ZPP). Pravdne stroške (v zmanjšanem znesku) je višje sodišče priznalo toženi stranki, ne pa tudi tožeči stranki, saj je slednja uspela zgolj z majhnim delom tožbenega zahtevka (5,52 %; prim. tretji odstavek 154. člena ZPP).

14. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu prvega in drugega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka je s pritožbo zoper sodbo delno uspela, s pritožbo glede stroškov pa v celoti, zaradi česar ji je tožena stranka dolžna povrniti pritožbene stroške, ki so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z odvetniško in taksno tarifo. Odgovor na pritožbo tožene stranke ni prispeval k odločitvi o pritožbi (prim. prvi odstavek 155. člena ZPP), zato tožena stranka sama nosi svoje stroške odgovora na pritožbo.

*************************************************

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 23, 23/1, 24, 24/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.