VSL Sklep II Cp 1271/2023
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-01-26

Katarina Marolt Kuret (preds.), Bojan Breznik (poroč.), Karmen Ceranja

vzpostavitev etažne lastnine - nedokončana etažna lastnina - posamezni del stavbe - skupni deli stavbe v etažni lastnini - splošni skupni del - dogovor o souporabi - uporaba skupnih delov - balkon - podstrešje - zavrnitev dokaznega predloga - nedovoljena pritožbena novota

Po tretjem odstavku 12. člena SZ je pravica uporabe skupnih delov stavbe prešla v solastninsko pravico, ki pa je enako kot (predhodna) pravica uporabe vezana na lastnino posameznega dela stavbe. Ker je bilo podstrešje v postopku nacionalizacije skupni del stavbe, se je pravica skupne uporabe podstrešja lahko pridobila le skupaj s posameznim delom stavbe sorazmerno z deležem lastnika posameznega dela, izvzetega iz nacionalizacije. Kot skupni del stavbe torej ni mogel biti v samostojnem pravnem prometu.

I. Pritožbi se zavrneta in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Drugi, tretji in četrti udeleženec krijejo sami svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje (I) sklenilo, da se na stavbi z ID znakom 0000-736,

ki je povezana z zemljiško parcelo 865/1, k. o. X, dokonča vzpostavitev etažne lastnine; (II) ugotovilo je, da so v zemljiški knjigi pri stavbi že vpisane za posamezne dele nedokončane etaže (z njihovimi lastniki in pripadajočimi deleži), splošni skupni deli stavbe in nerazdeljeni posamezni del stavbe; (III) določilo je, kateri posamezni deli se izbrišejo in kateri se določijo na novo; (IV) določilo je idealne deleže solastnine na splošnih skupnih delih stavbe in (V) ugotovilo obstoj lastninske pravice za vsak posamezni del omenjene stavbe, (VI) ugotovilo je, da se na podlagi dogovora, sklenjenega med drugim nasprotnim udeležencem ter drugim, tretjim in četrtim udeležencem pri posameznemu delu stavbe 0000-736-13 vknjiži služnostna pravica v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe 0000-736-1, (VII), da se sklep izvede v zemljiški knjigi v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine.

Povzetek pritožbenih navedb predlagateljice

2. Predlagateljica vlaga pritožbo iz razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter bistvenih kršitev pravil pravdnega postopka.

3. Sklep je nezakonit, ker sodišče ni zaslišalo predlaganih prič, ki bi potrdile, da se je njej lastno stanovanje prodajalo vključno s podstrešjem, da so podstrešje vedno uporabljali izključno lastniki stanovanj v prvem nadstropju hiše. Sodišče ni opravilo ogleda. Z ogledom bi se sodIšče prepričalo, da stavba ne predstavlja klasične večstanovanjske hiše. Ker se do predlaganih dokazov ni opredelilo, se sklepa ne da preizkusiti.

4. Odločitev sodišča, da je lastnik posameznega dela (balkona) z oznako 0000-736-13 drugi nasprotni udeleženec, ki ima edini ključ in dostop do prostora, je napačna. Prav tako odločitev, da ta del (balkon) predstavlja posamezni del, saj gre za splošni skupni del stavbe.

5. Predlagateljica obširno ponavlja navedbe o prenosu lastninske pravice na njej lastnem stanovanju in poudarja, da so v prvi kupoprodajni pogodbi jasno opredeljeni tako predmet prodaje (stanovanjski in stavbni prostori, ki gledajo na A. ulico, od kleti do podstrešja), kot skupni prostori (veža, pralnica, stopnišče, hodnik, dvorišče, vrt). Podstrešje že takrat ni sodilo v skupne dele. Stavba je bila takrat v lasti enega lastnika, torej ni bila večstanovanjska. Do podstrešja ne vodi skupno stopnišče, ker iz poslovnega prostora do tega stopnišča ni dostopa. V kupoprodajni pogodbi iz leta 1964 je glede njej lastnega stanovanja navedeno, da se prodaja stanovanje s tremi sobami in pritiklinami, pri čemer pritikline obsegajo podstrešje nad stanovanjem. Podstrešje je bilo izvzeto iz nacionalizacije, zato poznejša odločba o denacionalizaciji (iz leta 1997) ni mogla vzpostaviti novega lastništva vrnjenih prostorov. Za (desni) del podstrešja, ki se nahaja neposredno nad njenim stanovanjem, je treba upoštevati drugi odstavek 5. člena Zakona o lastnini na delih stavb,

kar potrjuje, da so imeli trajno pravico uporabe samo nekateri deli stavbe.

Povzetek pritožbenih navedb prvega nasprotnega udeleženca

6. Prvi nasprotni udeleženec sodišču očita zmotno ugotovljeno dejansko stanje in nepravilno uporabo materialnega prava.

7. Drugi nasprotni udeleženec ne more biti lastnik posameznega dela 0000-736-13. Ta del v naravi predstavlja podest oziroma začasni oder z ograjo in se ga skladno z Uredbo o razvrščanju objektov ne more opredeliti kot posamezni del stavbe. Podest, brez nadstreška, je bil zgrajen brez gradbenega dovoljenja približno 60 let po izvorni gradnji stavbe. Zato lahko predstavlja zgolj začasno pomožno gradbeno konstrukcijo, in ne gradbene pritikline po Gradbenem zakonu (GZ-1), kar bi sodišče lahko ugotovilo, če bi opravilo ogled. Drugi nasprotni udeleženec zato ne more prejeti večjega idealnega deleža na splošnih skupnih delih stavbe.

8. Podstrešje ni splošni skupni del stavbe, ker je levi del podstrešja (nad njegovim stanovanjem) v njegovi uporabi oziroma lasti po prodajni pogodbi iz leta 2017. Dobroverna posest traja dlje kot 20 let, saj so njegovi predniki podstrešje nemoteno uporabljali vse od leta 1960, medtem ko drugi etažni lastniki podstrešja niso uporabljali. Podstrešje je bilo tudi izvzeto iz nacionalizacije in je posledično postalo predmet samostojnega razpolaganja v pravnem prometu.

9. Odgovor na pritožbo so vložili prvi nasprotni udeleženec ter druga, tretji in četrto udeleženec - slednji so tudi zahtevali povrnitev pritožbenih stroškov.

10. V popravnem sklepu je sodišče prve stopnje odpravilo več očitnih (pisnih) pomot, na katere sta opozarjali pritožbi. Pritožbeno sodišče zato pritožb v tem delu ni povzemalo in na njih ne odgovarja.

12. Sodišče ni storilo formalnih kršitev, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Izpodbijani sklep je sicer skopo obrazložen, vendar omogoča preizkus, ker vsebuje razloge o odločilnih dejstvih.

13. Pritožbene navedbe, ki se nanašajo na opredelitev prostora z zemljiškoknjižno oznako 0000-736-13 (balkona), kot posameznega dela stavbe v lastništvu drugega nasprotnega udeleženca, prvi nasprotni udeleženec prvič podaja šele v pritožbi. Spisovni podatki kažejo, da teh trditev v postopku pred sodiščem prve stopnje ni navajal, posledično jih tudi v pritožbenem postopku ne more uspešno uveljavljati, ker predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1). Enako velja glede pritožbenih navedb predlagateljice glede lastništva posameznega dela 0000-736-13, ki so v tem delu tudi pavšalne. Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da je bilo med udeleženci na zadnjem naroku glavne obravnave dne 2. 2. 2023, ki sta mu prisostvovala tudi oba pritožnika s svojima pooblaščencema, kot nesporno ugotovljeno, da je lastnik posameznega dela 0000-736-13 (ki v naravi predstavlja balkon oz. podest) drugi nasprotni udeleženec.

14. Namen Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča

je, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih stavbah uredi v skladu s konceptom etažne lastnine. Pri tem sodišče ugotavlja dejstva, ki so relevantna za odločitev o etažiranju določene stavbe, z njimi v zvezi izvaja in presoja dokaze ter odločitev sprejme na podlagi dokaznih pravil, domnev in pravila o bolj verjetni pravici, ki so določeni v ZVEtL-1 (23. in 24. člen ZVEtL-1). V obravnavani zadevi je bil na stavbi z oznako 0000-736 vzpostavljen položaj nedokončane etažne lastnine, kar pomeni, da v zemljiško knjigo niso vpisani vsi posamezni in skupni deli stavbe in/ali so vpisani z začasnimi identifikacijskimi številkami in deloma neskladni z dejanskim in katastrskim stanjem in/ali na skupnih delih stavbe niso vpisani idealni deleži solastnine (3. točka tretjega odstavka 17. člena ZVEtL-1). Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo pravno naravo stanovanj in drugih prostorov, vključno z njihovim lastništvom. Med drugim je ugotovilo, da podstrešje z zemljiškoknjižno oznako 0000-736-12 predstavlja splošni skupni del stavbe v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe. Ker se glavnina pritožbenih navedb obeh pritožnikov osredotoča na (sporno) pravno naravo podstrešja ter se le-te medsebojno prekrivajo in ponavljajo, bo pritožbeno sodišče na njih odgovorilo sočasno.

15. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema zaključek sodišča prve stopnje, da podstrešje predstavlja splošni skupni del stavbe. Ta zaključek temelji na naslednjih ugotovitvah:

- da v prvotnih kupoprodajnih pogodbah iz leta 1952 in 1958 podstrešje ni bilo definirano kot posamezni del ali posebni skupni del;

- da je zapis v četrti točki prvotne kupoprodajne pogodbe iz leta 1952

(ki veli, da kupca prejmeta del stavbe, ki gleda na A. ulico, oziroma natančneje vse stanovanjske in stavbne prostore, ki gledajo na A. ulico, od kleti do podstrešja, prodajalec pa obdrži del stavbe, ki gleda na B. ulico) zgolj dogovor o souporabi stavbe

- da je v kupoprodajni pogodbi iz leta 1958

izrecno določena souporaba podstrešja, stopnišča, hodnikov, pralnice in dvorišča;

- da je dejstvo, da je takratni lastnik (prodajalec) razpolagal s solastniškimi deleži na celotni nepremičnini, podprto tudi s tako izvedeno vknjižbo v zemljiško knjigo;

- da je bila z odločbo o nacionalizaciji iz leta 1959 nacionalizirana celotna nepremičnina, z odločbo iz leta 1960 pa so bila iz nacionalizacije izvzeta pritlično stanovanje, obe stanovanji v prvem nadstropju in ločena stanovanjska prostora v pritličju ter souporaba podstrešja, pralnice, sušilnice in kleti, kot trajna pravica uporabe;

- da je bil z odločbo o denacionalizaciji iz leta 1997 vrnjen poslovni prostor v pritličju hkrati z ustreznim solastniškim deležem na skupnih prostorih.

16. Predlagateljica izpostavlja, da je v kupoprodajni pogodbi iz leta 1964 (za njeno stanovanje) izrecno navedeno, da se prodaja s tremi sobami in pritiklinami, med katerimi je navedeno podstrešje nad stanovanjem.

Vendar pa dejstvo, da je v kasnejših kupoprodajnih pogodbah status podstrešja obravnavan drugače, ne more imeti pravnega učinka. Sodišče prve stopnje je v sklepu prepričljivo pojasnilo, da je treba pravno naravo podstrešja presojati z vidika takrat veljavne zakonodaje oziroma ZLDS, ki je definiral trajno pravico uporabe lastnikov posameznih delov na skupnih delih (večstanovanjske) stavbe (7. člen ZLDS). Iz zgornjih ugotovitev izhaja, da je bila iz nacionalizacije (že leta 1960) izrecno izvzeta (tudi) souporaba podstrešja in ostalih skupnih delov v korist izvzetih posameznih delov (stanovanj). Slednje pomeni, da so imeli (tudi) kasnejši lastniki stanovanj lahko le istovrstno pravico glede podstrešja (pravico do souporabe), kar nenazadnje potrjuje tudi denacionalizacijska odločba. Iz te odločbe izhaja, da je bil denacionalizacijskim upravičencem vrnjen poslovni prostor v pritličju z ustreznim (solastniškim) deležem na skupnih prostorih. Po tretjem odstavku 12. člena Stanovanjskega zakona

je pravica uporabe skupnih delov stavbe prešla v solastninsko pravico, ki pa je enako kot (predhodna) pravica uporabe vezana na lastnino posameznega dela stavbe. Ker je bilo podstrešje v postopku nacionalizacije skupni del stavbe, se je pravica skupne uporabe podstrešja lahko pridobila le skupaj s posameznim delom stavbe sorazmerno z deležem lastnika posameznega dela, izvzetega iz nacionalizacije. Kot skupni del stavbe torej ni mogel biti v samostojnem pravnem prometu. Iz teh razlogov so verige prenosov pravic na podstrešju neupoštevne, na pravnega naslednika namreč ne more preiti več pravic, kot jih je do tedaj imel njegov pravni prednik.

17. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe predlagateljice, da stavba nikoli ni predstavljala večstanovanjske stavbe, ker je bila sprva v lasti enega lastnika. Stavba že po načinu gradnje (zasnove) predstavlja večstanovanjsko stavbo, kot tako je z njo razpolagal prvotni lastnik, ko je s prvo prodajo (in tudi nadaljnjimi) na njej ustvaril solastnino. Nenazadnje jo je kot takšno v predlogu poimenovala tudi predlagateljica.

18. Prepričljive ugotovitve sodišča prve stopnje ne omaje niti pavšalno navajanje predlagateljice, da iz poslovnega prostora do (skupnega) stopnišča ni dostopa in prav tako ne navajanje pritožnikov o izključni in dolgotrajni uporabi podstrešja. Dejstvo, da sta njuni stanovanji v prvem nadstropju (neposredno pod podstrešjem), jima ne daje več pravic, kot ostalim etažnim lastnikom posameznih delov v stavbi. Trditve o dolgoletni uporabi podstrešja, ki tudi niso izkazane, v ničemer ne spremenijo pravne podlage samega prostora in posledično do transformacije - izgube pravic na podstrešju kot skupnem delu stavbe oziroma do spremembe njegovega statusa v posamezni ali posebni skupni del stavbe, kot je to sodišče prve stopnje pojasnilo v 18. točki sklepa.

19. Zatrjevane postopkovne kršitve so neutemeljene. Sodišče je ustrezno pojasnilo, da se je pri odločitvi oprlo na listinske dokaze, med njimi tudi na izvedensko mnenje sodnega izvedenca geodetske stroke, ki je opravil ogled stavbe, na katerega so bili vabljeni vsi udeleženci postopka. Čeprav je v 19. točki obrazložitve sklepa podalo skopo obrazložitev glede zavrnitve dokaznega predloga, da se opravi ogled, pa je slednjo potrebno razumeti v sklopu celotne obrazložitve. Na podlagi 220. člena Zakona o pravdnem postopku

se ogled opravi, če je za ugotovitev kakšnega dejstva ali za pojasnitev kakšne okoliščine potrebno, da si sodišče stvar neposredno ogleda. Ogled se lahko opravi tudi ob sodelovanju izvedencev. Ker je bilo že iz dokaznih listin,

upoštevajoč veljavno zakonodajo, ugotovljeno odločilno dejstvo tega postopka, t.j. da podstrešje predstavlja splošni skupni del stavbe, dodatna razjasnitev okoliščin ni bila potrebna, niti smotrna (29. člen ZVEtL-1). Enako velja za zavrnitev dokaznega predloga po zaslišanju predlaganih prič. Predlagateljica je z njimi zatrjevala dejstva, ki za presojo pravnega statusa podstrešja niso odločilna. Nanašala so se namreč na dogodke po (neupoštevnem) razpolaganju s kupoprodajnimi pogodbami,

ko se s podstrešjem ni moglo samostojno pravno razpolagati.

20. Sodišče prve stopnje je zadostilo zahtevam iz 24. člena ZVEtL-1, ko je v luči navedb udeležencev predložene dokaze ocenilo in upoštevajoč zakonsko domnevo iz 23. člena ZVEtL-1 zaključilo, da je verjetneje, da podstrešje z ID oznako 0000-736-12 (en prostor, do katerega vodi skupno stopnišče), predstavlja splošni skupni del v korist vseh etažnih lastnikov.

21. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbi zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

22. Druga, tretji in četrti udeleženec krijejo vsak svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 40. člena ZNP-1).

Gre za stavbo z naslovoma A. ulica 37 in B. ulica 23, Ljubljana.

Uradni list FLRJ, št. 16/59, v nadaljevanju ZLDS.

Glej zapisnik z dne 2. 2. 2023, na l. št. 190.

Uradni list RS, št. 34/17, v nadaljevanju ZVEtL-1.

Pritožbeno sodišče izpostavlja, da tudi z uporabo jezikovne razlage pridemo do zaključka, da so bili predmet prodaje prostori od kleti do podstrešja, in ne vključno s podstrešjem.

Smiselno enako zatrjuje prvi nasprotni udeleženec za (kasnejše) kupoprodajne pogodbe svojega stanovanja.

Uradni list RS, št. 18/91, v nadaljevanju SZ.

Uradni list RS, št. 73/07, v nadaljevanju ZPP.

Kot sta prvotni kupoprodajni pogodbi, odločba o nacionalizaciji in odločba o vrnitvi nacionaliziranih nepremičnin.

Prodajo podstrešja sočasno s stanovanjem v prvem nadstropju (predlagateljica se sklicuje na pogodbo iz leta 1964, prvi nasprotni udeleženec pa na pogodbo iz leta 2017) in izključna uporaba podstrešja s strani lastnikov stanovanj v prvem nadstropju.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 17, 17/3, 17/3-3, 23, 24, 29

Stanovanjski zakon (1991) - SZ  - člen 12, 12/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.