VSL Sodba I Cp 465/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-05-10

Dušan Barič (preds.), Katarina Marolt Kuret (poroč.), Majda Irt

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

razveljavitev pogodbe o prodaji nepremičnine in sklenitev nove pogodbe - predkupna pravica etažnega lastnika - zakonita predkupna pravica - ponudba predkupnemu upravičencu - obvestilo o nameravani prodaji - namen - oblika ponudbe - pomanjkanje pisne oblike - ustna oblika - bistvene sestavine pogodbe - kupec - kršitev zakonite predkupne pravice - odmera pritožbenih stroškov

Za uresničitev funkcije predkupne pravice in zavarovanje interesov predkupnega upravičenca mora biti sestavni del obvestila o nameravani prodaji stvari tudi identiteta bodočega kupca.

Odsotnost pisne oblike ni odločilna, saj je treba izhajati iz namena obvestila o prodaji, ki je v tem, da je predkupni upravičenec zanesljivo seznanjen s prodajo in njenimi pogoji ter z možnostjo uveljavitve predkupnega upravičenja.

Zgolj dejstvo, da pri seznanitvi tožnice z drugo toženko ni bil prisoten prodajalec, na njeno zavedanje o osebi kupca nepremičnine ne vpliva. Prav tako ne dejstvo, da se druga toženka ni predstavila s predpogodbo ali potrdilom, da je potencialni kupec, saj je predstavitev potekala v času prejema obvestila o prodaji, ko je bila edina interesentka za nakup nepremičnine.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Stranke krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice, s katerim je zahtevala razveljavitev prodajne pogodbe, sklenjene med tožencema za nepremičnino ID znak 0000-288-3, in sklenitev prodajne pogodbe z njo pod enakimi pogoji, kot so veljali v razveljavljeni prodajni pogodbi. Tožnici je naložilo, da mora tožencema povrniti pravdne stroške v znesku 1.811 EUR v 15 dneh od pravnomočnosti sodbe.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnica iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP), s predlogom, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni, tako da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, oziroma jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Vztraja, da pisna ponudba s 4. 12. 2019 ni vsebovala vseh elementov po 507. členu Obligacijskega zakonika (OZ), saj v njej ni bila navedena identiteta kupca. Gre za bistveno sestavino ponudbe, o čemer se je izreklo tudi Vrhovno sodišče RS v zadevi II Ips 63/2011. S podatki o osebi ni bila seznanjena do pridobitve prodajne pogodbe 13. 5. 2020. Zaveda se, da bi podatek o morebitnem kupcu lahko pridobila na drug način, vendar opozarja, da je zavezanec za podajo ponudbe prodajalec ter je napotitev kupca, da se upravičencu predstavi, neprimerna in neupoštevna. Predstavitev, ki jo sicer zanika, je bila izvršena pred prejemom ponudbe s 4. 12. 2019, zato sodišče od nje neupravičeno zahteva, da na besedo verjame vsakemu potencialnemu kupcu, poleg tega naj bi bila izvršena, ko druga toženka še ni bila odločena za nakup. Predstavitev torej ne ustreza kriteriju seznanitve z določeno osebo ter rok za vložitev tožbe ob upoštevanju ustavitve teka rokov v času prvega vala epidemije SARS - COVID 19 še ni potekel. Slabovernost druge toženke je podana, saj dobre vere ne more utemeljevati z zanašanjem na strokovno delo nepremičninskega posrednika.

3. Na pritožbo sta odgovorila toženca in predlagala njeno zavrnitev.

5. Predkupno pravico etažnih lastnikov stavbe, ki nima več kot 5 posameznih delov, ureja Stvarnopravni zakonik (SPZ) v 124. členu. Lastnike stanovanj manjše stavbe v etažni lastnini postavlja v primerljiv položaj s solastniki ter jim ob prodaji posameznega dela omogoča, da s prednostnim nakupom preprečijo vstop v skupnost tretjemu, ki ga ne želijo, ter si s tem zagotovijo boljše pogoje za mirno sožitje. Za uresničitev te funkcije predkupne pravice in zavarovanje interesov predkupnega upravičenca mora biti sestavni del obvestila o nameravani prodaji stvari tudi identiteta bodočega kupca

6. V obravnavani zadevi ni sporno, da tožnica z obvestilom o prodaji nepremičnine s 4. 12. 2019, v katerem je bila pozvana, da se opredeli do uveljavitve predkupne pravice, z identiteto kupca ni bila seznanjena. Vendar odsotnost pisne oblike ni odločilna, saj je treba izhajati iz namena obvestila o prodaji

, ki je v tem, da je predkupni upravičenec zanesljivo seznanjen s prodajo in njenimi pogoji ter z možnostjo uveljavitve predkupnega upravičenja. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dokazni zaključek sodišča iz 15. točke obrazložitve sodbe, da je tožnica takoj po vročitvi obvestila o prodaji v decembru 2019 že vedela za identiteto kupca, saj se ji je druga toženka po navodilu nepremičninskega posrednika predstavila, ji v nabiralnik večkrat dala svoje podatke s telefonsko številko, tožnico pa sta obiskala tudi njen partner in njegova sestra. Slednjo je kot osebo, povezano s kupovalko nepremičnine, tožnica prepoznala celo na pošti, kjer je zaposlena, in ji zabrusila, da prodaje stanovanja ne bo dovolila. Zgolj dejstvo, da pri seznanitvi tožnice z drugo toženko ni bil prisoten prodajalec, na njeno zavedanje o osebi kupca nepremičnine ne vpliva. Prav tako ne dejstvo, da se druga toženka ni predstavila s predpogodbo ali potrdilom, da je potencialni kupec, saj je predstavitev potekala v času prejema obvestila o prodaji, ko je bila edina interesentka za nakup nepremičnine.

7. Glede na navedeno pritožba ne uspe izpodbiti ugotovitve sodišča, da je bila tožnica že v decembru 2019 ustrezno seznanjena z nameravano prodajo nepremičnine drugi toženki, pogoji prodaje ter možnostjo, da uveljavlja predkupno pravico, a te v 30 dnevnem roku iz 508. člena OZ ni izkoristila. Pri tem je odločilno, da je bil podpis prodajalca na prodajni pogodbi overjen šele 5. 2. 2020, torej po izteku 30 dnevnega roka za sprejem predkupnega upravičenja, zato do kršitve predkupne pravice ni prišlo

8. Ker pritožnica ni izkazala kršitve predkupne pravice, do sodnega varstva po določilu 512. člena OZ ni upravičena. Zato je pritožbeno sodišče ob odsotnosti po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP njeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

9. Tožnica, ki s pritožbo ni uspela, krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Prav tako svoje pritožbene stroške krijeta toženca, ki z odgovorom na pritožbo nista prispevala k odločitvi pritožbenega sodišča (155. člen ZPP).

Primerjaj odločbe VSRS II Ips 63/2011, II Ips 328/2017 in II Ips 239/2016.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 124

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 507, 508, 512

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 154, 154/1, 155, 165, 165/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.