VSM Sodba I Cp 311/2024
Sodna praksa višjih sodišč, 2024-06-04

Milena Šteharnik (preds.), Mirjana Klobasa (poroč.), mag. Andreja Veselič

solastnina - predkupni upravičenec - solastnina na nepremičnini - zakonita predkupna pravica solastnika

Po tretjem odstavku 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) imajo, če je predmet solastnine nepremičnina, pri njeni prodaji drugi solastniki predkupno pravico. Po 507. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ je solastnik stvari (prodajalec) dolžan predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v I. b točki in II. točki izreka potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje delno razveljavilo prodajno pogodbo, ki so jo sklenili toženci v obliki notarskega zapisa z dne 13. 6. 2018, in sicer glede nepremičnine z ID znakom: parcela ...-125 do 5/6 od celote (I. a točka izreka), naložilo prvemu tožencu, da kot prodajalec v roku 15 dni s tožnikom kot kupcem sklene prodajno pogodbo za solastni delež na navedeni nepremičnini pod pogoji iz v I. a točki izreka te sodbe navedenega pravnega posla, sicer bo to pogodbo nadomestila ta sodba (I. b točka izreka) ter ugotovilo neveljavnost vknjižbe lastninske pravice v korist drugega in tretjega toženca, za vsakega do 5/12 od celote na sporni nepremičnini in odločilo, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje (I. c točka izreka), glede stroškov je sklenilo, da vsaka pravdna stranka nosi svoje stroške tega pravdnega postopka (II. točka izreka).

2. Tožnik s pravočasno pritožbo izpodbija navedeno sodbo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne ugotovitve dejanskega stanja (1. in 2. točka prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje o višini kupnine v I. b točki izreka, ker naj bi bila kupnina v višini 2.750,00 EUR previsoka. Navaja, da je pri oceni vrednosti stavbnega zemljišča potrebno upoštevati, da gre za 5/6 od celote, torej ne za zemljišče, ki bi pripadlo tožniku do celote. Predvsem pa bi bilo potrebno upoštevati omejitve lastninske pravice na navedenem stavbnem zemljišču, saj le-to služi predvsem kot dostopna pot do kmetijskih zemljišč, ki sta jih drugi in tretji toženec kupila od prvega toženca. Ugotovitev vrednosti stavbnega zemljišča je tako po oceni pritožbe pavšalna, brez ustrezne dejanske in materialne podlage ter je posledično sodišče prve stopnje v tej zvezi zmotno ali vsaj nepopolno ugotovilo dejansko stanje, prav tako izpodbijana sodba v tem delu nima razlogov o določilnih dejstvih oziroma so ti vsaj nejasni, kar predstavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Nadalje izpostavlja, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje pri presoji, da pri stavbnem zemljišču z ID znakom: parcela ...-125 in pri kmetijskih zemljiščih ID znak: parcela ...-123, ID znak: parcela ...-124/1, ID znak: parcela ...-124/2 in ID znak: parcela ...-124/3 ne gre za zaključeno celoto oziroma za zemljišča, ki so v takšni medsebojni povezanosti, da jih ni mogoče prodajati ločeno. Dostop do navedenih kmetijskih zemljišč je namreč mogoč le preko stavbnega zemljišča, ki zaradi tega izgubi vsako vrednost, v kolikor niso predmet prodajne pogodbe tudi kmetijska zemljišča. V posledici navedenega je sodišče prve stopnje po mnenju pritožbe v tej zvezi zmotno ugotovilo dejansko stanje in zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu tako, da vrednost stavbnega zemljišča z ID znakom: parcela ...-125 znaša največ 2.000,00 EUR, s stroškovno posledico, ter podrejeno da jo v tem delu razveljavi in pošlje sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške.

5. V skladu s 350. členom ZPP preizkusi pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava. Izpodbijano odločitev je mogoče preizkusiti, saj je sodišče prve stopnje zavzelo jasne in razumljive razloge o vseh pravno odločilnih dejstvih. Podane niso niti (druge) uradoma upoštevne kršitve določb postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo vsa odločilna dejstva in pravilno uporabilo materialno pravo.

6. Pritožbeno sodišče je že v sodbi in sklepu I Cp 73/2020 z dne 24. 3. 2020 pojasnilo, da sporno stavbno zemljišče in kmetijska zemljišča ne predstavljajo zaključene celote, zato je potrebno prodajo solastnega deleža na kmetijskih in stavbnem zemljišču klub paketni prodaji obravnavati po različnih pravnih režimih. Navedeno je v korist pritožnika. V kolikor bi bilo stavbno zemljišče brez vrednosti, ker bi služilo zgolj za dostop do kmetijskih zemljišč, ter ga zaradi takšne povezanosti s kmetijskimi zemljišči ne bi bilo mogoče prodati ločeno, kot navaja pritožba, bi bilo tudi prodajo solastnega deleža na stavbnem zemljišču potrebno obravnavati po pravilih o prometu s kmetijskimi zemljišči po Zakonu o kmetijskih zemljiščih ter tudi v tem delu zavrniti tožbeni zahtevek.

7. Po tretjem odstavku 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) imajo, če je predmet solastnine nepremičnina, pri njeni prodaji drugi solastniki predkupno pravico. Po 507. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ je solastnik stvari (prodajalec) dolžan predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji. Po prvem odstavku 512. člena OZ lahko predkupni upravičenec (v obravnavani zadevi je to tožnik), če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem predkupnega upravičenca obvestil, in če je bila tretjemu znana predkupna pravica upravičenca, v šestih mesecih, šteto od dne, ko je izvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

8. Tožnik ima torej kot solastnik spornega stavbnega zemljišča zakonito predkupno pravico, kar pa ne pomeni, da je upravičen postavljati pogoje prodaje. Z zakonito predkupno pravico solastnika se ne posega v stvarnopravno upravičenje (so)lastnika razpolagati s svojo stvarjo, le pravni promet se usmerja na osebo, ki se glede na javni interes šteje za najprimernejšega lastnika nepremičnine.

Solastnik, ki prodaja svoj solastniški delež, ne sme biti zaradi zakonite predkupne pravice tako omejen, da bi za prodajano nepremičnino zaradi uveljavljanja predkupne pravice iztržil manj, kot bi, če ne bi bilo zakonite predkupne pravice. Omeji se ga le v tem, komu bo solastniški delež prodal, ne pa za koliko ga bo prodal.

Tožnik lahko torej zahteva, da mu prvi toženec proda svoj solastniški delež na spornem stavbnem zemljišču za enako ceno kot drugemu in tretjemu tožencu. Tožnik je v postopku pred sodiščem prve stopnje zatrjeval, da je vrednost spornega stavbnega zemljišča nižja zaradi dejstva, da preko njega poteka pot do kmetijskih zemljišč, ne pa tudi, da so toženci to dejstvo pri sklenitvi sporne prodajne pogodbe upoštevali, torej, da so se zaradi navedenega dejstva dogovorili za nižjo kupnino za solastniški delež na spornem stavbnem zemljišču. To po oceni pritožbenega sodišča niti ne bi bilo smiselno, saj sta drugi in tretji toženec od prvega toženca kupila solastniške deleže tako na stavbnem zemljišču (kjer je pot) kot na kmetijskih zemljiščih (do katerih teče pot), pri čemer tudi pritožba navaja, da stavbno zemljišče izgubi vrednost, v kolikor niso predmet prodajne pogodbe tudi kmetijska zemljišča. Prav tako je sodišče ustrezno upoštevalo, da je bil predmet prodajne pogodbe v razveljavljenem delu solastniški delež do 5/6 od celote in ne celotno stavbno zemljišče, ter ugotovilo višino kupnine za navedeni delež glede na vrednost celote.

9. Po obrazloženem je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

10. Tožnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP), saj s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 154. člena ZPP).

Juhart, M.: Omejitev lastninske pravice na nepremičninah zaradi doseganja prostorskih ciljev, Podjetje in delo, št. 6 - 7/2003.

Prim. Sodja, V.: Predkupna pravica solastnika nepremičnine na podlagi 66. člena SPZ: namen in težave pri uveljavljanju, Podjetje in delo - 2010, št. 1.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 66, 66/3

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 507, 512, 512/1, 512/2, 513, 513/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.