VSL Sodba I Cp 222/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-05-18

mag. Gordana Ristin (preds.), Gregor Špajzer (poroč.), Suzana Lovrin

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s priposestvovanjem - pravni naslov za pridobitev lastninske pravice - garaža - dobrovernost kupca - prodajna pogodba - promet z nepremičninami v družbeni lastnini

Za odločitev je pomembno, da je bila garaža zgrajena leta 1985 in da je investitor prodal sporno garažo A. A., pravnemu predniku tožnice. Šlo je za prvo prodajo, na podlagi katere je kupec pridobil lastninsko pravico. Ker je kupec pridobil lastninsko pravico, je neutemeljeno pritožbeno sklicevanje, da je šlo za nepremičnino v družbeni lastnini.

Zemljiška knjiga je bila do leta 1995 in uveljavitve ZZK podcenjena in je treba dobrovernost kot predpostavke priposestvovanja lastninske pravice presojati v kontekstu družbenih razmer v času sklenitve prodajne pogodbe, v katerih zemljiška knjiga ni bila ustrezna ustanova materialnega nepremičninskega prava, načelo zaupanja v zemljiško knjigo pa ni imelo pomena, kot ga ima od leta 1995 dalje. Splošno znano je, da je bilo v tistem času prepričanje povprečnega kupca nepremičnine, da se lastninska pravica na nepremičnini pridobi že samo s sklenitvijo pogodbe, njeno overitvijo, plačilom kupnine in davka ter prenosom posesti. Upoštevaje takšne razmere je zato treba šteti, da za tožničino dobrovernost v konkretnem primeru zadoščajo listine, s katerimi je razpolagala.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna v 15 dneh povrniti tožeči stranki 354,65 EUR stroškov odgovora na pritožbo.

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožnica lastnica nepremičnine ID znak 0000-13.

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožena stranka in predlaga, da jo pritožbeno sodišče spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. V obeh primerih naj se tožeči stranki naložijo v plačilo pravdni stroški. Priglaša tudi pritožbene stroške.

Opozarja, da je v pripravljalni vlogi navedla, da nikoli ni dovolila tožeči stranki uporabe garaže in da tega tožnica ni prerekala. Poleg tega ima tožena stranka ima kot občina veliko nepremičnin in ne more vedeti za vsako (posamezno garažo), kdo jo uporablja, in tudi ne more zagotoviti, da bo osebam, ki nimajo pravne podlage za uporabo, preprečila uporabo. Ker gre za garažo, izvrševanje posesti tudi ni vidno navzven ves čas. Tožnica ni bila dobroverna, saj njeni pravni predniki niso bili vknjiženi v zemljiško knjigo. Pravni predniki bi morali pred prodajo nepremičnine pridobiti za vpis v zemljiško knjigo potrebne listine. Na sporni nepremičnini je bila od 1976 in 1979 evidentirana družbena lastnina. Ker je šlo za družbeno lastnino, vse do uveljavitve Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) v letu 1997 takšne nepremičnine ni bilo mogoče priposestvovati. Sklicuje se tudi na Obči državljanski zakonik (ODZ), ki je določal, da premoženja občine ni mogoče priposestvovati, zato tudi pred uveljavitvijo Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) v letu 1980 ni mogla teči priposestvovalna doba.

Četudi sta bila A. A. in B. B. ob sklenitvi menjalne pogodbe v letu 1991 soglasna, da je lastninska pravica na nepremičnini ID znak 0000-13 prešla na B. B. s podpisom pogodbe, opozarja pritožba na kogentno določbo takrat veljavnega 33. člena ZTLR, da se na podlagi pravnega poslala lastninska pravica pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Domneva o obstoju lokacijskega dovoljenja še ne pomeni, da je bilo izdano tudi gradbeno dovoljenje in da je bila pred gradnjo pridobljena pravica uporabe na zemljišču v družbeni lastnini. Po mnenju tožene stranke tožnica ni uspela dokazati, da bi bila sporna garaža legalno zgrajen objekt – investitor pa s črno gradnjo na družbenem zemljišču ni pridobil na podlagi zakona pravice uporabe, nastop take posledice je pogojen z zakonito gradnjo. Če te ni dobil kasneje, zemljišča ni olastninil in v takem primeru je tožnica lahko po drugem odstavku 271. člena SPZ pridobila na zemljišču zgolj zakonito stavbno pravico.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo pritrjuje izpodbijani odločitvi, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške.

5. Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje pravilni odločitvi sodišča prve stopnje. Za odločitev je pomembno, da je bila garaža v X zgrajena leta 1985 in da je investitor I. prodal sporno garažo A. A., pravnemu predniku tožnice. Šlo je za prvo prodajo, na podlagi katere je kupec pridobil lastninsko pravico (prim. 11. in 8. člen Zakona o prometu z nepremičninami, Ur. list SRS, št. 19/76). Ker je kupec pridobil lastninsko pravico, je povsem neutemeljeno pritožbeno sklicevanje, da je šlo za nepremičnino v družbeni lastnini. Poleg tega pa je bilo, kot je pravilno opozorilo sodišče prve stopnje v 20. točki obrazložitve, kot družbena lastnina opredeljeno le zemljišče, ne pa tudi zgrajena garaža.

6. Na pritožbene trditve o tem, da naj bi bila sporna garaža črna gradnja, je že obširno odgovorilo sodišče prve stopnje v 22. do 24. točki obrazložitve, pritožbeno sodišče pa se v izogib nepotrebnemu ponavljanju v celoti sklicuje na te zaključke. Tudi po prepričanju pritožbenega sodišča bi bilo skrajno neverjetno, da bi se soseska X gradila nelegalno, brez pravne podlage. Gotovo se takšna gradnja ni mogla opraviti brez vednosti oz. celo aktivnega sodelovanja pravne prednice tožene stranke. Navsezadnje pa drži tudi opozorilo tožnice iz odgovora na pritožbo, da se črna gradnja ne predpostavlja, ampak jo ugotovi pristojni gradbeni inšpektor in se to tudi zaznamuje v zemljiški knjigi, v konkretnem primeru pa takšnih zaznamb ni. Ker torej ne gre za črno gradnjo, so neutemeljene tudi trditve o stavbni pravici po SPZ.

7. Tožena stranka opozarja, da ni nikoli dovolila tožeči stranki uporabe garaže in da tega tožnica ni prerekala. Res je tožena stranka to zapisala v eni od pripravljalnih vlog, vendar je hkrati tudi zapisala, da ima kot občina veliko nepremičnin in ne more vedeti za vsako posamezno garažo, kdo jo uporablja, in tudi ne more zagotoviti, da bo osebam, ki nimajo pravne podlage za uporabo, preprečila uporabo. To pa z drugimi besedami pomeni, da za sporno garažo očitno sploh ni vedela, torej niti ni mogla dovoliti, prav tako ne prepovedati uporabe. Po drugi strani pa ne drži, da tožnica gornje navedbe ni prerekala. S trditvami o tem, kdo je garažo kupil in kdaj jo je kdo uporabljal, je namreč trditev smiselno prerekala.

8. Izpostaviti je treba pravilno ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila zemljiška knjiga do leta 1995 in uveljavitve Zakona o zemljiški knjigi (ZZK) podcenjena in da je treba dobrovernost kot predpostavke priposestvovanja lastninske pravice presojati v kontekstu družbenih razmer v času sklenitve prodajne pogodbe, v katerih zemljiška knjiga ni bila ustrezna ustanova materialnega nepremičninskega prava, načelo zaupanja v zemljiško knjigo pa ni imelo pomena, kot ga ima od leta 1995 dalje. Splošno znano je, da je bilo v tistem času prepričanje povprečnega kupca nepremičnine, da se lastninska pravica na nepremičnini pridobi že samo s sklenitvijo pogodbe, njeno overitvijo, plačilom kupnine in davka ter prenosom posesti. Upoštevaje takšne razmere je zato treba šteti, da za tožničino dobrovernost v konkretnem primeru zadoščajo listine, s katerimi je razpolagala.

9. Glede na vse te ugotovitve se povsem pravilen izkaže zaključek, da je tožnica priposestvovala garažo 21. 2. 2004.

10. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje pritožbene stroške. Glede na načelo uspeha pa je dolžna povrniti tožnici stroške odgovora na pritožbo: priglašenih 475 točk za sestavo vloge, 2 % materialnih stroškov in 22 % DDV, kar ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR znaša 354,65 EUR. Stroški so odmerjeni po drugem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP, upoštevaje veljavno Odvetniško tarifo.

Gre za veliko ljubljansko sosesko s stolpnicami, stanovanjskimi bloki, garažami, otroškimi igrišči, osnovno šolo, trgovinami.

Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (1997) - ZLNDL  - člen 2

Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (1980) - ZTLR  - člen 28, 29, 33

Zakon o prometu z nepremičninami (1976) - ZPN  - člen 8, 11

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.