VSL Sklep II Cp 797/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-06-03

Majda Lušina (preds.), Suzana Ivanič Lovrin (poroč.), Gregor Špajzer

GOSPODARSKE JAVNE SLUŽBE - NEPRAVDNO PRAVO - STAVBNA ZEMLJIŠČA

pripadajoče zemljišče k stavbi - funkcionalno zemljišče k stavbi - funkcionalno zemljišče v solasti - etažni lastnik - skupna lastnina - pravica uporabe na zemljišču - dejanska raba zemljišč - pretekla raba zemljišča - grajeno javno dobro - javno dobro - javne površine - pridobitev lastninske pravice - pravni naslov za pridobitev lastninske pravice - načelo superficies solo cedit - dokaz s sodnim izvedencem

Ker je pri gradnji v času družbene lastnine veljalo obrnjeno načelo superficies solo cedit, pravica na zemljišču se je prenašala skupaj s pravico na stavbi oz. na njenem posameznem delu po samem zakonu, za prenos lastninske pravice oz. pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču poseben razpolagalni akt in izrecen zapis prenosa v pogodbi niti ni bil potreben, saj je bila souporaba na funkcionalnem zemljišču na podlagi prej veljavnih predpisov ex lege predmet upravičenj na posameznih delih stavbe.

Gre za prostor, ki obkroža sporno stavbo in je funkcionalno povezan in namenjen njeni neposredni redni rabi, saj predstavlja dostopne poti, dvorišče s prostorom za parkiranje in manevriranje, prostor za vzdrževanje stavbe, prostor za sušenje perila, zunanje stopnišče, zelene površine kot prostor vrtičkov, za igro in sprostitev, kar je bilo zasnovano že ob gradnji in je v takšni obliki in obsegu še sedaj.

Pritožba udeleženke Občine se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da so parcele št. 001, 002/1, 002/2, 003, 007, 008/2, 005/4 (prej del 005/1) in 008/4 (prej del 008/1), k.o. ..., individualno pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe z ID znakom 000-45 z naslovom ..., stoječa na parc. št. 006/1 in 006/2, k.o. ..., ki so v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov te stavbe. Sklenilo je, da se sklep izvede v zemljiški knjigi v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka (I in II. točka izreka). Predmetni postopek je v delu, ki se nanaša na parceli 005/5 (prej del 005/1) in 008/3 (prej del 008/1), k.o. ..., ustavilo in v tem obsegu po uradni dolžnosti izbrisalo zaznambo tega postopka v zemljiški knjigi (III. točka izreka).

2. Zoper sklep se pritožuje udeleženka postopka Občina, ki uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga spremembo sklepa v smeri zavrnitve predloga za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, podrejeno pa razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Meni, da predlagateljica kot tudi ostali etažni lastniki niso dokazali, da so z nakupom stanovanja v predmetni stavbi pridobili tudi lastninsko pravico oziroma pravico uporabe na zemljiščih, ki jih je sodišče določilo kot pripadajoče zemljišče. Vztraja, da sporne parcele predstavljajo grajeno javno dobro. Nepremičnine, ki so javne zelene površine, predstavljajo infrastrukturni objekt, zato je njihovo lastninjenje potekalo po specialnem Zakonu o gospodarskih javnih službah (ZGJS, Ur. l. RS, št. 32/1993), to je 76. členu zakona. Sodišče je neutemeljeno zavrnilo stališče, da predlog pripadajočega zemljišča posega v javne površine. V nadaljevanju povzema nekatere določbe Zakona o komunalnih dejavnostih (ZKD, Ur. l. SRS, št. 8/82), ki po njenem mnenju kažejo, da je bil lastniški koncept zemljišč, med drugim parkov, sprehajalnih površin, javnih zelenic ipd., v času gradnje nekaj povsem tujega. Sklicuje se na odločbo VS RS II Ips 38/2016 in izpostavlja določeno v njej zapisano stališče. Meni, da je treba kot omrežje komunalnih in drugih naprav upoštevati javne površine v ureditvenih območjih naselij, med drugim javne parke, drevorede in zelenice v posameznem stanovanjskem območju. Javne zelenice se štejejo za infrastrukturne objekte, ki so se lastninili na podlagi ZGJS, kot na podlagi ZKD in Zakona o stavbnih zemljiščih. Pripominja, da iz ugotovitve, da je predlagateljica v preteklosti sporne nepremičnine urejala in vzdrževala, še ne izhaja zaključek, da je bila uporaba etažnih lastnikov sporne nepremičnine v razmerju do tretjih izključujoča.

3. Druga udeleženka je odgovorila na pritožbo s trditvijo, da se strinja z izpodbijano odločitvijo.

5. Katero zemljišče je pripadajoče zemljišče, definira prvi odstavek 42. člena ZVEtL-1

, ki določa, da je to tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. 1. 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Pravna pravila, ki omogočajo uveljavitev in (dokončno) ureditev pripadajočih zemljišč, so se izoblikovala postopoma, določbe ZVEtL oz. ZVEtL-1 pa predstavljajo sistemsko rešitev. V skladu z njimi ugotavljanje pripadajočega zemljišča pomeni odločanje, katero je tisto zemljišče, ki je v lasti lastnikov stavb. Ob pravilni uporabi določila 42. člena ZVEtL-1 je sodišče prve stopnje v 8. in 9. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa predstavilo pretekle pravne podlage, ki predstavljajo zakonsko podlago za pridobitev lastninske pravice lastnikov stavbe na odmerjenem pripadajočem zemljišču in na povzeti podlagi pravilno ugotovilo, da so etažni lastniki stavbe tisti, ki so po samem zakonu oz. navedenih zakonih pridobili skupno lastnino na zatrjevanem funkcionalnem zemljišču.

6. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni imelo zadostne podlage za ugotovitev o pridobitvi lastninske pravice predlagateljev na ugotovljenem pripadajočem zemljišču k stavbi, češ da bi predlagateljica in drugi etažni lastniki morali pridobitev lastninske pravice (pravice uporabe) izkazati z razpolagalnim pravnim poslom. Po prvem odstavku 44. člena ZVEtL-1 velja domneva, da je lastnik stavbe, zgrajene pred 1. 1. 2003, tudi lastnik zemljišča, za katerega sodišče ugotovi, da je bilo po (pred)tranzicijskem pravu njeno funkcionalno zemljišče. Rešitev po ZVEtL-1 je namenjena čimbolj enostavni odpravi neskladij med dejanskim in evidentiranim stanjem, ki so posledica izvajanja predpisov o lastninjenju, ko so se vpisi opravljali v korist vpisanih imen pravice uporabe brez preverjanja dejanskega stanja ob uveljavitvi predpisa in tako izhaja iz izhodišča, da so dobroverni lastniški posestniki na stavbah, zgrajenih pred 1. 1. 2003, skupaj s pridobitvijo pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice na stavbi ali njenem delu, pridobili tudi pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na pripadajočem zemljišču. Ker je pri gradnji v času družbene lastnine veljalo obrnjeno načelo superficies solo cedit (pravica na zemljišču se je prenašala skupaj s pravico na stavbi oz. na njenem posameznem delu po samem zakonu), za prenos lastninske pravice oz. pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču poseben razpolagalni akt in izrecen zapis prenosa v pogodbi niti ni bil potreben, saj je bila souporaba na funkcionalnem zemljišču na podlagi prej veljavnih predpisov ex lege predmet upravičenj na posameznih delih stavbe. Pritožnica v okviru trditvenega in dokaznega bremena ni uspela izpodbiti zakonske domneve, saj tekom postopka pred sodiščem prve stopnje ni ponudila nobenih trditev o tem, zakaj etažni lastniki stanovanj v večstanovanjskem objektu niso pridobili pravice uporabe oziroma lastninske pravice na ugotovljenem pripadajočem zemljišču. Niti ni pojasnila tega, kdaj in na kakšni podlagi naj bi sama pridobila lastninsko pravico, pač pa je (glede na to, da je zemljiškoknjižna lastnica prvotnih osem parcel nasprotna udeleženka) uveljavljala pravni interes z utemeljevanjem, da parcele predstavljajo javno dobro.

7. V prvem odstavku 43. člena ZVEtL-1 so določeni kriteriji/merila za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča, med katerimi je v 2. točki navedena tudi pretekla redna raba zemljišča. ZVEtL-1 meril za določitev obsega pripadajočega zemljišča ne obravnava izključujoče in ne določa njihovega vrstnega reda, temveč jih našteva primeroma, sodišču pa omogoča, da s sočasno uporabo vseh naštetih enakovrednih meril na najprimernejši način določi obseg pripadajočega zemljišča. To je storilo tudi sodišče v obravnavani zadevi. Ugotovitev sodišča, da so lastniki/stanovalci stanovanj v stavbi dejansko rabili, koristili, urejali in vzdrževali sporne nepremičnine od izgradnje dalje, je pravilna, saj pritožnica tem trditvam predlagateljice ni konkretno ugovarjala. Ugovor javnega dobra - trditev, da gre za javno površino, namenjeno uporabi vsakogar, ne vsebuje konkretiziranega nasprotovanja trditvam, da sporna zemljišča redno uporabljajo le stanovalci obeh stavb.

8. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje glede obsega pripadajočega zemljišča pravilno oprlo na izvedensko mnenje izvedenke urbanistične stroke A. A., na listinsko dokumentacijo v spisu in na neposredne zaznave na ogledu kraja samega. V izpodbijanem sklepu je ugotovljeno, je bila stavba na spornih zemljiščih zgrajena leta 1940 s strani prednice nasprotne udeleženke za potrebe njenih zaposlenih in zasnovana kot večstanovanjska stavba s prostorom za vrtičke, manipulativnim dvoriščem, dostopnimi potmi, z zunanjim stopniščem in ograjenostjo tega območja. Gre za prostor, ki obkroža sporno stavbo in je funkcionalno povezan in namenjen njeni neposredni redni rabi, saj predstavlja dostopne poti, dvorišče s prostorom za parkiranje in manevriranje, prostor za vzdrževanje stavbe, prostor za sušenje perila, zunanje stopnišče, zelene površine kot prostor vrtičkov, za igro in sprostitev, kar je bilo zasnovano že ob gradnji in je v takšni obliki in obsegu še sedaj. V takšnem dejanskem obsegu in izvedbi pa je v rabi in posesti etažnih lastnikov ves čas. V pretežnem delu je območje ograjeno in ločeno od javnih teles, pri čemer je v severnem delu, kjer se najbolj približa železniškim tirom, izven zakonsko določenega progovnega pasu. Glede na ureditev in umeščenost v prostor (neposredno ob stavbi) gre za potrebno in neposredno redno rabo stavbe v smislu dostopa, oskrbe, vzdrževanja, počitka in sprostitve ter zaščite objektov.

9. Pri spornih (med njimi dve novonastali) parcelah gre glede na navedeno torej za zemljišče, ki je s preteklo redno rabo in funkcionalnostjo (zunanjo ureditvijo) vezano na stavbo etažnih lastnikov. Glede na navedeno pritožbeno sodišče sprejema stališče sodišča prve stopnje, da gre za površino, ki v skladu s kriteriji iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 predstavlja pripadajoče zemljišče k stavbi etažnih lastnikov, nasprotna pritožbena zavzemanja pa so neutemeljena.

10. Pritožnica se neutemeljeno sklicuje na javno dobro. Takšen ugovor je utemeljen v primeru, ko je podkrepljen z namembnostjo zemljišča kot javne dobrine, v času pred 1. 1. 2003. Pri tem ni pomembno, ali je bilo zemljišče razglašeno za javno dobro po današnjih področnih predpisih, saj to ne spreminja vprašanja, ali je bilo zemljišče v relevantnem času pred 1. 1. 2003 namenjeno redni rabi stavbe ali splošni rabi vseh in vsakogar. Pritožnica ni uspela izkazati, da je bila sporna parcela sploh kdaj opredeljena oz. razglašena za grajeno javno dobro, niti to ne izhaja iz podatkov zemljiškega katastra in zemljiške knjige. Sodišče prve stopnje je pri ogledu ugotovilo, da sporno zemljišče, ki ga je določilo kot pripadajoče zemljišče k stavbi, ne predstavlja javne površine. Na podlagi ugotovitev izvedenskega mnenja, ki jih pritožba niti konkretno ne izpodbija ali problematizira, in ogleda se je sodišče lahko zanesljivo prepričalo, da namenska, funkcionalna vezanost (tudi novo nastalih) nepremičnin rabi stavbe in specifična prostorska situacija obravnavana zemljišča povezujejo z redno rabo stavbe in ne javno rabo.

11. Neutemeljeno je pritožbeno sklicevanje na lastninjenje obravnavanih nepremičnin po ZGJS. Pritožnica zmotno meni, da je po (samem) navedenem zakonu veljavno pridobila lastninsko pravico na sporni nepremičnini. Sporne nepremičnine so ves čas pripadale, bile namenjene in se dejansko uporabljale za obravnavano stavbo. Pritožnica se v zvezi s tem neutemeljeno sklicuje na Zakon o komunalnih dejavnostih (in na navodila o tem kaj lahko predstavlja infrastrukturno omrežje), češ da navedeni zakon sporna zemljišča, kolikor predstavljajo zeleno površino, opredeljujejo kot javno, kar naj bi vplivalo na način njenega lastninjenja. Bistveno je, da so bile nepremičnine, tudi ob uveljavitvi ZGJS, v naravi funkcionalno zemljišče, namenjeno redni rabi stavb in ne splošni rabi, kar temelji na kriterijih iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Pritožničino planiranje širitve A. ceste in izgradnje novega podvoza (in to s prostorskim aktom iz leta 2010, po koncu družbene lastnine) ne more imeti tehtnega vpliva na pripadnost in namenjenost spornega zemljišča k stavbi v preteklosti, ki je ohranjeno do danes. Ker so pravico uporabe na nepremičninah dejansko izvrševali etažni lastniki, jih ni mogoče uvrstiti med infrastrukturne objekte (med katere skladno s predpisi in izpostavljenimi navodili lahko sodijo tudi javne zelenice), ki so bili predmet lastninjenja po ZGJS. Udeleženka pa niti ne zatrjuje, na podlagi katerega pravnega akta bi sporno zemljišče (pred lastninjenjem, ob uveljavitvi ZGJS) obdržala sama oziroma bi imela tedaj pravico uporabe.

12. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče potem, ko ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, zavrnilo pritožbo udeleženke in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

13. Ker udeleženca postopka pritožbenih stroškov ne priglašata, o njih ni odločeno.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Ur. l. RS, št. 34/17 s sprem.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 42, 42/1, 43, 43/1, 44, 44/1

Zakon o komunalnih dejavnostih (1982) - ZKD  - člen 1

Zakon o stavbnih zemljiščih (1997) - ZSZ  - člen 1

Zakon o gospodarskih javnih službah (1993) - ZGJS  - člen 76

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.