VSL Sklep II Cp 2029/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2021-03-03

Barbka Močivnik Škedelj (preds.), mag. Gordana Ristin (poroč.), Suzana Ivanič Lovrin

pripadajoče zemljišče - določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - pogoji in kriteriji za določitev pripadajočega zemljišča - zamenjava zemljišč - prenos pravice uporabe - zemljišče namenjeno za redno rabo stavbe - dejanska raba - pretekla raba zemljišča

Izvedenka je ugotovila, da sporna parcela ni bila del pripadajočega zemljišča k stavbi. Vendar je menila, da je prišlo do prestavitve parkiranja na sporno parcelo, ko je bila zgrajena javna cesta. Ker lastnik ceste in lastnik sporne parcele nista ista in ker o tem zamenjavi stranke različno zatrjujejo, je bila odločitev sodišča prve stopnje preuranjena. Za pravilno uporabo 42. in 43. člena ZVEtL-1 je le treba ugotoviti pravno podlago za prenos lastninske pravice iz ene parcele na drugo, saj samo raba parcele čez cesto ne zadostuje.

Pritožbama se ugodi in se sklep v izpodbijanem delu razveljavi (v izreku pod točko 1 in 2 v kolikor se nanaša na parcelo ID 0000-2151/4) in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

1. Sodišče prve stopnje je v točki 1 izreka ugotovilo, da se kot individualno pripadajoče zemljišče k stavbi Ulica 22, A., določijo zemljiške parcele z ID znakom 0000-2150/4, 0000-2160/5 in 0000-2151/4 kot splošni skupni del stavbe in da se zemljiške parcele v tem vrstnem redu vpišejo v zemljiško knjigo kot splošni skupni deli stavbe ID 0000-1373 v korist vsakokratnih etažnih lastnikov te stavbe.

2. Proti temu sklepu vlagata pritožbi prvi in tretji nasprotni udeleženec in to le glede parcele 0000-2151/4. Prvi nasprotni udeleženec navaja, da sodišče v pomenu prvega odstavka 42. člena ZVEtL ni jasno opredelilo upravne podlage, na podlagi katere naj bi predlagatelji pridobili lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču. Sodišče sicer obširno povzame nekdanjo in današnjo pravno ureditev s področja etažne lastnine in pripadajočih zemljišč ter opredeli, katera pravna podlaga in zakaj je relevantna v konkretni zadevi za to parcelo. Treba je ugotoviti pravno podlago, ki je po nekdanjih pravilih med pravico na zemljišču in pravico na stavbi vzpostavila akcesorni odnos. Sklep nima razlogov o odločilnih dejstvih in zato gre za 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP. Odločitev temelji na izvedeniškem mnenju izvedenke urbanistične stroke, na podlagi terenskega ogleda in izpovedb etažnih lastnikov. Sodišče se do pripomb pritožnice ni opredelilo, in sicer, da parkirišča ob predmetni večstanovanjski stavbi niso bila planirana in vzpostavljena in da predlagatelji ob prodaji stanovanja, ki je potekala pred ZLNDL, niso izkazali zanimanja za nakup oziroma ureditev statusa parkirišča, ki ga sedaj v naravi predstavlja parcela 2151/4. V kolikor bi dejansko uporabljali ta del parkirišča, bi lahko zahtevali ureditev in bi o tem predložili dokaze. Sodišče pravilno ugotavlja, da parkirišče na sedaj odmerjeni parceli 2151/4 ob načrtovanju in izgradnji predmetne večstanovanjske stavbe ni bilo namenjeno redni rabi, ker naj bi se to zgodilo kot „nadomestna površina“ zaradi zgraditve javne ceste mimo predmetne stavbe nekje med 1988 in 1992. Zato ni pravne podlage, da bi sodišče dodeljevalo nadomestna zemljišča kot pripadajoče zemljišče. Predlagatelji bi morali ob zgraditvi omenjene javne ceste vsaj opozoriti na ureditev parkiranje ob stavbi in si prizadevati za rešitev, tako pa niso storili ničesar. Sodišče pa legalizira nezakonit poseg na oddaljena zemljišča, ki ne predstavljajo njegove redne rabe. Predlagatelji so sami navedli, da poleg njih občasno tam parkirajo tudi tretje osebe, uporabniki železniške postaje, sodišče pa upošteva predlog izvedenke in dodeli to parcelo kot nadomestno zemljišče. Sodišče od predlagateljev ni zahtevalo nobenih dokazil o ureditvi in asfaltiranju parkirišča in je bilo dovolj, da so predložili fotografije, s katerih je razvidno, kako pometajo cestišče in odstranjujejo sneg. Stanovalci so celo povedali, da so parkirišča ogradili s trakom, da bi s tem preprečili parkiranje ostalim. S tem so priznali, da je bilo parkirišče javno in so ga uporabljali vsi. Prvi nasprotni udeleženec je že na pripombe izvedenke navajal, da je izvedenka predlagala to namesto pripadajoče zemljišče, saj je ugotovila, da parcela 2151/4 ni bila zajeta v prostorskih aktih kot del pripadajočega zemljišča k predmetni stavbi. Sodišče se o tem ne opredeli. Prva nasprotna udeleženka je tudi predložila kupoprodajno pogodbo z dne 20. 12. 2016, katere predmet je tudi sporna parcela, takrat del parcele 2151/1. Opozorila je na dobrovernost Občine A., predlog za vpis je bil vložen 18. 1. 2017, zaznamba postopka za določitev pripadajočega zemljišča pa 31. 1. 2017. Sodišče se do tega ugovora dobrovernosti ni opredelilo. Dobrovernost pridobitelja je bistvenega pomena ob upoštevanju 44. člena ZVEtL-1. Sodišče je poseglo v načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Sodišče ni upoštevalo 44. člena, ki določa, da sodišče ne posega v pravice oseb, ki so na zemljiškoknjižnih pravilih pridobili pravice in varuje dobroverno pridobljeno lastninsko pravico.

3. Na obe pritožbi je odgovorila predlagajoča stranka in predlagala zavrnitev pritožb.

4. Drugi udeleženec vlaga pritožbo in izpodbija sklep glede parcele 2151/4. Sodišče se je oprlo predvsem na izpovedbo dveh etažnih lastnikov, ki sta pojasnila, da je bilo to območje nekoč travnik, kjer so se otroci pozimi sankali, od izgradnje ceste 1992 dalje, pa da naj na parkirišču parkirajo. Stanovalci so si določili, čigavo je parkirišče in ga ogradili z rdečim trakom. Po letu 1988 je bilo stanje drugačno, ker so zgradili cesto in na drugi strani so začeli parkirati in so si razdelili parkirišča. Cesta je zmanjšala obseg pripadajočega zemljišča, saj je ispeljana tik ob stavbi, zato je sodišče upoštevalo še mnenje izvedenke. Občina opozarja, da je sporna parcela od območja ločena z javno prometnico in je del javnega mestnega središča, ki je na voljo vsakomur. Nedopustna je uzurpacija javnega prostora. Ne drži, da je cesta ob objektu nastala šele po letu 1988, takrat je bila asfaltirana. Sodišče ne obrazloži pravne podlage iz prvega odstavka 42. člena ZVEtL-1, saj gre za razlastitev in poseg v ustavno varovano pravico do lastnine. Sporna parcela je del mesta. Opozarja na pogodbo z dne 20. 12. 2016. To parcelo je občina kupila od Slovenskih železnic zaradi nadaljnjega razvoja mestnega središča. Pred tem pa je bila ves čas del javnega prostora, ki je bil na voljo za vse občane in ne za vsakokratne prebivalce objekta. Izvedenka je ugotovila, da je predlagani del parcele v naravi del zelenice in parkirišč ob načrtovanju in izgradnji obravnavane stavbe ni bil namenjen njeni redni rabi. Gre za uzurpacijo bližnjega travnika, predelavo v parkirišče brez pravnega temelja. Ni dovolj, da so se otroci pozimi sankali in da je stala tam klopica, kjer so se mimoidoči tam lahko usedli. To so uporabljali vsi otroci iz soseske in vsi mimoidoči. Mora iti za zemljišče ali del, kjer so etažni lastniki lahko pridobili lastninsko pravico z ustreznim pravnim poslom. 42. določilo ZVEtL-1 zahteva, da je pripadajoče zemljišče samo tisto, ki je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki urejajo pravila o gradnji na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Sodišče bi tako moralo ugotoviti pravno podlago za pridobitev lastninske pravice. Stavba je iz časa ODZ, ki pojma pripadajočega zemljišča ni poznala. Sklep se konča z letom 1954 oziroma v 60-tih letih za tem, ko je bil objekt zgrajen. Noben od kasnejših zakonov ni predvideval, da naj bi se na zemljiščih že zgrajenih stavb za nazaj določala funkcionalna zemljišča in razlaščali dani lastniki. Slovenske železnice so bili pravni nasledniki jugoslovanskih železnic, te pa so bile nasledniki železnic iz Avstro-Ogrske in ti so zgradili sporni objekt. Lastninska pravica na sporni parceli se je prenašala z univerzalnim in na pritožnico s singularnim pravnim naslovom. Občina je parcelo kupila in se vpisala v zemljiško knjigo. Sodišče pa oceni to pogodbo za nično. Sodišče omenja še Zakon o lastninjenju nepremičnin družbeni lastnini, vendar ne pojasni, kdo naj bi imel pravico uporabe na družbi lastnini in kdaj. Ustava Republike Slovenije varuje lastninsko pravico kot temeljno premoženjsko kategorijo. Zato se v lastnino ne sme posegati. Sodišče je tudi napačno ugotovilo dejansko stanje glede nastanka javne ceste na parceli 2148/1. Ne drži, da naj bi cesta nastala šele 1988 oziroma 1992. Iz priloženega izrisa iz geodetskega katastra izhaja, da je sporna nepremičnina od objekta, h kateremu naj bi predstavljala pripadajoče zemljišče, ločena z javno cesto, ki poteka po tej parceli. Sodišče ne loči pojma obstoja ceste in asfaltiranja. Pot je obstajala kot javna makadamska pot tudi v času med 1988 in 1992. Če bi res tam parkirali, je bilo možno le po tej cesti. Izvedenka pojasni, da je današnje parkirišče na parceli 1261/8, kjer je sedaj postavljena parkirna hiša kot parkirišče funkcioniralo že pred letom 1988, kar je to razvidno na aero foto posnetku. Sodišče zmotno razume izvedenko, da naj bi bila dostopna pot do železniške postaje zgrajena leta 1988 in asfaltirana 1992. Že prej je obstaja javna pot. Železniška postaja stoji od 1893 in ljudje so morali priti na postajo že prej. Čez območje sporne parcele poteka pomembna gospodarska javna infrastruktura, vodi za vodovod, kanalizacijo, elektrovod in komunikacijski vod. Etažni lastniki niso imeli v posesti sporne parcele, če je preko nje zgrajena cela vrsta javnih komunalnih vodov. Opozarja na razvoj mesta A. in sporna parcela je v samem središču mestnega območja. V neposredni bližini je železniška postaja, avtobusna postaja, zgrajena je nova parkirna hiša, v nadaljevanju z upravnimi poslovnimi stavbami. Na tem območju je načrtovana ureditev kolesarske in pešpoti, zaradi prehoda železniških prog pa izgradnja nadhoda ali podhoda. Sedaj pa je to odvisno od lastništva sporne parcele.

6. Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča, če je bila stavba, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, zgrajena pred 1. januarjem 2003, in če lastnik stavbe v zemljiški knjigi še nima vpisane lastninske pravice na njenem pripadajočem zemljišču, poteka po določbi 41. in naslednjih členov ZVEtL-1. Pripadajoče zemljišče je določeno v 42. členu ZVEtL-1 in je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003 kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Obseg pripadajočega zemljišča pa sodišče določi po pravilih 43. člena ZVEtL-1. To pomeni, da mora biti za pridobitev lastninske pravice ugotovljeno, da gre za način iz 42. člena ZVEtL-1 ali na podlagi pravnega posla, vse pa upoštevajoč časovni okvir, ko se je to dogajalo.

7. Za to zadevo je sodišče prve stopnje ugotovilo pravno relevantna dejstva (ki se nanašajo na parcelo 2151/4, del prejšnje parcele 2151/1):

- objekt etažnih lastnikov je bil zgrajen 1893 v sklopu Železniške postaje A. in je bil del kompleksa železniške postaje kot samostojna stanovanjska stavba s pomožnim gospodarskim poslopjem in ograjenim vrtom (prikaz obsega zemljišča v neposredni redni rabi stavbe v času njene izgradnje, izvedeniško mnenje na list. št. 69),

- parcela 2151/1 (del te parcele je sedaj sporna 2151/4) ni bila nikoli zajeta v prostorskih aktih in upravnih dovoljenjih glede na zakonske kriterije, ki jih je sodišče povzelo v točki 5 obrazložitve,

- del zemljišča v neposredni redni rabi je bila parcela 2148/1, ki je v času od 1988 do 1992 bila javna cesta, ki povezuje parkirišče in železniško postajo in je bila asfaltirana 1992,

- parcela 2151/1 je bila pred 1992 travnik in je bila s prostorskim planom namenjena drugim rabam in šele 1992 je iz aero foto posnetka mogoče ugotoviti, da je že opaziti utrjene površine namenjene parkiranju in to na območju parcel 2151/1 in 2151/2 (ugotovitve sklepa na strani 9 in 10),

- izvedenka je zapisala, da so najverjetneje po ureditvi javne ceste stanovalci kot nadomestilo za prejšnje površine pričeli uporabljati parkirišče in zelenico, ki je sporna v pritožbenem postopku in zato izvedenka sklepa, da je sporni del zemljišča v redni rabi stavbe, ker je prišlo do nadomestne površine za dostop, dovoz, dvorišče in parkirišče, ki je bilo načrtovano in urejeno z redno rabe stavbe na nekdanji parceli 2148/1, kjer je sedaj cesta. Stanovalci so zato začeli uporabljati tudi del zelenic in parkirišč čez cesto,

- parcelo 2151/1 so Slovenske železnice d. o. o. prodale Občini A. s pogodbo (B4) dne 20. 12. 2006 in občina je vpisala lastninsko pravico v zemljiško knjigo 18. 1. 2017, to je pred vložitvijo predloga v tem postopku.

8. Nasprotna udeleženca, ki vlagata pritožbi, sta trdila, da je že pred 1988 oziroma z asfaltiranjem 1992 na parceli 2148/1 bila povezava do železniške postaje in da tam ni bilo mogoče parkirati. V postopku nikoli ni ugotovljeno, kako je prišlo do javne ceste na parceli 2148/1 oziroma ali gre za občinsko javno cesto ali državno cesto in kako je prišlo do spremembe lastnika te parcele na javno dobro oziroma javno cestno. Ni mogoče mimo določbe 42. člena ZVEtL-1, ki določa pravno podlago za pridobitev lastninske pravice na zemljišču, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe. Sodišče prve stopnje ni ugotovilo pravne podlage za prehod lastninske pravice na sedanji parceli 2151/4 oziroma sledi izvedenki, ki je sklepala, da naj bi prišlo do nadomestne površine za parkiranje, ki je bilo prej načrtovano in urejeno na nekdanji parceli 2148/1, sedaj cesta. Izvedenka je sklepala, da je po izgradnji javne ceste prišlo do položaja, da so stanovalci pričeli uporabljati del parcele 2151/1 in 2151/2. Če je javna cesta občinska, ni nepomembno, kako je cesta lastninsko prišla od Slovenskih železnic na občino oziroma, če je prišlo do „nadomestne površine“ na spornem delu parcela 2151/4, je pomembno ali so Slovenske železnice d. o. o. na to pristale ali vsaj soglašale. Prvi nasprotni udeleženec tudi v pritožbi ponavlja, da sodišče ni identificiralo pravne podlage, ki jih našteva tudi 42. člen ZVEtL-1, povezava med pravico na zemljišču in pravico na stavbi. Občina pa opozarja, da je na sedaj sporni parceli 2151/4 bil pred pričetkom parkiranja etažnih lastnikov, hribček, na katerem so se otroci pozimi sankali in da taka uporaba ne pripelje do pridobitve lastninske pravice.

9. V tem postopku tudi ni bilo ugotovljeno, kje so etažni lastniki parkirali svoje avtomobile pred obdobjem, ko je bila zgrajena javna cesta (1988 in asfaltiranje 1992). Sodišče zasliši le dva etažna lastnika, ki tudi sami priznajo, da so ogradili 6 parkirnih mest, ker so tam parkirali tudi drugi, Slovenske železnice d. o. o. pa trdijo, da so tam parkirali njihovi uslužbenci in ljudje, ki so hodili na železniško postajo. Iz sklepa tudi ne izhaja, kdaj so etažni lastniki to ogradili in kje parkirajo drugi obiskovalci ali lastniki.

10. Sporno zemljišče ni bilo namenjeno za redno rabe stavbe in načrtovano v prostorskih aktih v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena ali opredeljeno v posameznih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli (1. točka 43. člena ZVEtL-1). Gre torej smiselno za ugotovljen obstoj zamenjave zemljišča, ki je bilo po ugotovitvi sodišča prve stopnje pred tem potrebno za redno rabo stavbe, to je sedaj javna cesta (parcela 2148/1). Res je, da za pravilno uporabo ZVEtL-1 ni treba vedno imeti perfektne pogodbe o zamenjavi in je treba upoštevati tudi okoliščine in predpise, ko naj bi se ta zamenjava dogajala. Vendar je treba ugotoviti vsaj, kdo naj bi to „zamenjavo“ sklenil (lastnik javne ceste), če je šlo za razlastitev parcele 2148/1 in gradnjo javne ceste in bi lastnikom te parcele pripadalo nadomestilo. Pritožnika utemeljeno opozarjata, da dejstvo, da so se otroci na sporni parceli sankali, ker je bil hribček, in da je bila tam nekoč klopica, še ne pomeni, da so bila tam parkirišča. O „zamenjavi“ zemljišča lastnikom, to je Slovenske železnice d. o. o., pa sklep nima zadosti ugotovljenih dejstev, da bi sodišče lahko o tem odločalo.

11. Treba je opozoriti, da prodajna pogodba iz 2016 med drugim omenja, da se pogodba sklepa na podlagi kupčeve uveljavitve odkupne opcije iz 7. člena Pogodbe o stavbni pravici, ki sta jo stranki sklenili 27. 11. 2013 in na kar je med postopkom opozarjal nasprotni udeleženec. Sodišče prve stopnje s tem opravi na način, da je sklicevanje nasprotnih udeležencev na prostorske akte in upravna dovoljenja po 1997, brezpredmetno. Vendar bo treba tudi dopolniti dokazni postopek v smeri, kaj so ukrepali etažni lastniki, ko je bila zgrajena javna cest (kar se je dogajalo v obdobju 1988 do 1992). Ker je dejansko stanje za pravilno uporabo materialnega prava nezadostno ugotovljeno, je treba sklep razveljaviti, da sodišče prve stopnje dopolni postopek in o zadevi ponovno odloči. Pri tem bo treba tudi v okviru materialnega vodstva pravde pozvati stranke, da navedejo vsa odločilna dejstva in dopolnijo navedbe strank o pomembnih dejstvih, da ponudijo dokaze o tem in dajo vsa potrebna pojasnila, da se ugotovi sporno dejansko stanje in sporno pravno razmerje, ki je pomembno za odločbo (285. člen ZPP). Nasprotna udeleženca naj ponudita dejstva in dokaze o tem, kako je nastala javna cesta, o lastništvu in spremembi lastništva, predlagatelji pa naj ponudijo dokaze o tem, kje so parkirali pred nastankom cest, in kje parkirajo sedaj, saj je določenih le 6 mest za 6 stanovanj. Sodišče bo lahko nato sklepalo o tem, kako je prišlo do „prenosa parkiranja“ na sporno parcelo oziroma ali je šlo za takšno prestavitev, da jo je mogoče umestiti med veljavne pravne podlage v času, ko se je to dogajalo.

12. Pritožbeno sodišče ne more odpraviti teh pomanjkljivosti in ne more o tem opraviti glavne obravnave, saj bi s tem odvzelo strankam pravico do pritožbe (357.a člen ZPP). Zato je bilo treba pritožbama ugoditi, razveljavljeni sklep glede sporne parcele razveljaviti in vrniti sodišču v novo odločanje.

Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit.

Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 41, 42, 43, 43/1, 43/1-1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.