VSM Sodba I Cp 924/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2021-02-23

Jasminka Pen (preds.), Vesna Rezar (poroč.), Dita Mlakar

OBLIGACIJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA

kupoprodajna pogodba za nepremičnino - lastninska pravica - pričakovalna pravica - zemljiškoknjižno dovolilo - zemljiškoknjižno stanje - neplačilo kupnine - razveza pogodbe po samem zakonu - izpraznitev in izročitev nepremičnin - kršitev kontradiktornosti - postopek poenostavljene prisilne poravnave - prekinitev pravdnega postopka - sprememba odločitve o pravdnih stroških

Sodišče druge stopnje kot pravilne povzema razloge sodišča prve stopnje glede zavrnitve zahteve tožencev za prekinitev postopka zaradi začetka postopka poenostavljene prisilne poravnave zoper drugo toženko (10. točka obrazložitve). Postopek poenostavljene prisilne poravnave namreč na predmetni pravdni postopek nima vpliva.

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da sedaj izrek v celoti glasi:

„I. Toženi stranki sta dolžni izprazniti nepremičnine – poslovno skladiščni kompleks s pripadajočim zemljiščem na nepremičninah ID znak parcela X in ID znak parcela Y ter jih prazne oseb in stvari izročiti drugo tožeči stranki, vse v roku 15 dni.

II. Zavrne se zahtevek prvo tožeče stranke, da sta toženi stranki dolžni izprazniti nepremičnine – poslovno skladiščni kompleks s pripadajočim zemljiščem na nepremičninah ID znak parcela X in ID znak parcela Y ter jih prazne oseb in stvari izročiti prvo tožeči stranki, vse v roku 15 dni.

III. Toženi stranki sta dolžni drugo tožeči stranki povrniti stroške tega pravdnega postopka, o višini stroškov bo sodišče odločilo s posebnim sklepom.“

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo razsodilo, da sta toženi stranki (v nadaljevanju prvi toženec in druga toženka) dolžni izprazniti nepremičnine – poslovno skladiščni kompleks na naslovu V.P., ki stojijo na nepremičnini ID znak parcela X in na nepremičnini ID znak parcela Y, ter jih prazne oseb in stvari izročiti v posest tožečima strankama (v nadaljevanju prva in druga tožnica), vse v roku 15 dni. Odločilo je, da sta toženca dolžna tožnicama povrniti stroške tega pravdnega postopka, o višini stroškov bo sodišče odločilo s posebnim sklepom.

2. Zoper sodbo se pritožujeta toženca, uveljavljata bistveno kršitev določb pravdnega postopka, zmotno ali nepopolno ugotovitev dejanskega stanja in napačno uporabo materialnega prava. Po njunem prepričanju objekti, ki ležijo na spornih nepremičninah, ne predstavljajo funkcionalne celote in niso nedeljivi, kot je to izpovedal župan, ki zastopa prvo tožnico. Ta tudi ni odgovoril na vprašanje, ali lahko občina spremeni OPPN (občinski podrobni prostorski načrt). To dejstvo je bilo predmet uveljavljanja kršitev po 286.b členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pomembno je v smislu ugotavljanja deljivosti pogodb, saj je prvi toženec pridobil lastninsko pravico po posameznih notarskih zapisih. Sodišče ne bi smelo poveriti verodostojnosti le tožnicama, saj je zakoniti zastopnik druge toženke jasno izpovedal, da so sporne nepremičnine dejansko funkcionalno ločene in deljive in jih ni mogoče šteti kot celoto. Sodišče je popolnoma nekritično ocenilo cesijsko pogodbo, na podlagi katere je prvi toženec v celoti poplačal kupnino za nakup nepremičnine ID znak parcela X, s tem pa pridobil upravičenje po izdaji ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila. Po prepričanju tožencev ne gre za tako trdno povezane pravne posle. Sodišče je popolnoma spregledalo trditve, da je za pogodbeno nedovoljena razpolaganja pravzaprav šlo pri tožnicah, ki tožencev nista obvestili o parcelaciji nepremičnin, čeprav sta s plačilom kupnine že imeli pričakovalno pravico. Sedaj bodo potrebni novi postopki, saj tožnici ne bosta želeli vrniti kupnine. Temu bi se lahko izognili, v kolikor bi posel glede nepremičnine ID znak parcela X stranke izpolnile oziroma ga prenovile. Izpostavljata, da sodišče ni zaslišalo prvega toženca in mu s tem odvzelo možnost sodelovanja na glavni obravnavi, s čimer je kršilo načelo kontradiktornosti in ustnosti. Toženca sta večkrat opozorila sodišče, da se je nad drugo toženko začel postopek poenostavljene prisilne poravnave. Imenovan je bil upravitelj, katerega sodišče ni obvestilo o obstoju pravde. Postopek bi bilo potrebno prekiniti, vendar sodišče temu ni sledilo. Uveljavljata kršitev 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, v smislu, da se sodbe ne da preizkusiti in da iz listin v spisu izhaja drugačno dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče. Predlagata, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in vrne zadevo v novo sojenje oziroma jo spremeni in zahtevek zavrne.

3. Tožnici sta v odgovoru na pritožbo nasprotovali pritožbenim navedbam in predlagali zavrnitev pritožbe ter povrnitev stroškov postopka s pritožbo.

5. V skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7. in 11. točke (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje) ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava.

6. Tožnici z vrnitvenim zahtevkom na podlagi 92. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) zahtevata od tožencev izpraznitev in izročitev poslovno skladiščnega kompleksa na naslovu V.P., ki stoji na nepremičnini ID znak parcela X in na nepremičnini ID znak parcela Y. Pogoj za vrnitveni zahtevek je, da ima tožeča stranka na stvari, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti tožene stranke. Ta se lahko brani z ugovori (93. člen SPZ), da je upravičena do posesti, ugovarja lahko tudi, da stvar, ki je predmet zahtevka, ni last tožeče stranke, ker je tožena stranka sama postala lastnica (npr. originarno ali na podlagi pravnega posla).

7. Iz ugotovitev sodbe sodišča prve stopnje izhaja, da je lastnica spornih nepremičnin, na katerih se nahaja poslovno skladiščni kompleks, druga tožnica. Navedeno izhaja tudi iz priloženih zemljiškoknjižnih izpiskov (priloga A3 in A4). Iz tožbenih trditev sicer izhaja, da je prva tožnica edina družbenica druge tožnice (imetnica poslovnega deleža), vendar ji slednje še ne daje podlage za zahtevek, kot ga uveljavlja. Druga tožnica, ki je pravna oseba (d.o.o.), je samostojni nosilec pravic in obveznosti. Sodišče druge stopnje tako po uradni dolžnosti ob pravilni uporabi materialnega prava ugotavlja, da zahtevek prve tožnice na izpraznitev in izročitev nepremičnin zoper toženca ni utemeljen. Njena aktivna legitimacija namreč ni podana. V tem delu je zato bilo potrebno pritožbi ugoditi in sodbo sodišča prve stopnje spremeniti tako, da se zahtevek prve tožnice zavrne (5 alineja 358. člena ZPP).

8. V nadaljevanju je zato sodišče druge stopnje presojalo le, ali je zahtevek utemeljen glede druge tožnice, za katero je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je lastnica spornih nepremičnin in tudi, da so te v dejanski oblasti tožencev. Dejstvo, da imata toženca sporne nepremičnine v posesti v postopku s pritožbo več ni sporno. Toženca sta zahtevku ugovarjala v smislu, da sta na podlagi prodajnih pogodb za sporne nepremičnine upravičena do posesti le teh. Tekom postopka sta zatrjevala, da je prvi toženec pridobil na nepremičnini ID znak parcela X na podlagi sklenjenih kupoprodajnih pogodb z drugo tožnico lastninsko pravico

. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da je prvi toženec z drugo tožnico sklenil dve kupoprodajni pogodbi za nepremičnini ID znak parcela Z in T. Za prvo je bila dogovorjena kupnina v znesku 29.350,00 EUR, za drugo pa 66.953,00 EUR. V obeh navedenih pogodbah je bil rok plačila kupnine dogovorjen do vključno 28. 12. 2018. Kasneje sta se v postopku parcelacije navedeni nepremičnini (ker na obeh stoji enoten objekt) združili in je nastala nepremičnina ID znak parcela X. Prav tako je bila istočasno sklenjena kupoprodajna pogodba za nepremičnino ID znak parcela Y, in sicer med drugo tožnico in drugo toženko za kupnino v višini 145.700,00 EUR, z rokom plačila za prvi del kupnine v znesku 45.700 EUR do vključno 28. 12. 2018 in za preostanek kupnine v znesku 100.000,00 EUR najkasneje do 15. 3. 2019.

9. Sodišče prve stopnje prepričljivo ugotavlja, da iz pogodbenih določil vseh treh kupoprodajnih pogodb (sklenjenih v obliki notarskega zapisa, priloga A6) izhaja, da so vse tri pogodbe predstavljale celoto in da je bilo dogovorjeno, da bodo vse tri kupoprodajne pogodbe v primeru neplačila kupnine razvezane po samem zakonu, v kolikor kupnina ne bo plačana za vse tri nepremičnine v dogovorjenem roku. Nesporno je, da kupnina za nepremičnino ID znak parcela X ni bila v celoti plačana in da je v celoti bila plačana kupnina za prvotno nepremičnino ID znak parcela Z. Glede na dejstvo, da torej kupnina za vse (prvotno tri) nepremičnine ni bila plačana, je glede na pogodbena določila o povezanosti vseh treh pogodb nerelevantno, ali je bila v celoti plačana kupnina za nepremičnino ID znak parcela T, ki naj bi deloma bila poplačana s cesijo oziroma odstopom terjatve druge toženke prvemu tožencu. Kot nepomembne se torej izkažejo pritožbene navedbe, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do cesijske pogodbe, sklenjene med tožencema. Sodišče prve stopnje se je opredelilo do vseh navedb in dokazov, pomembnih za odločanje v predmetni zadevi. Ob tem je izpostaviti, da je izpovedba zaslišanega župana (zakoniti zastopnik prve tožnice), da gre pri spornih nepremičninah za enoten objekt, povsem skladna s pogodbenimi določili kupoprodajnih pogodb. Prav tako za odločanje v predmetni zadevi ni pomembno, ali lahko občina na lastno pobudo spremeni OPPN, saj to na odločitev v predmetni zadevi ne more vplivati. Tudi, če bi se lahko nepremičnine obravnavale ločeno, za kar se zavzemata toženca, so se namreč pravdne stranke v kupoprodajnih pogodbah same dogovorile, da se bodo vse pogodbe za nepremičnine razvezale, če do roka ne bo plačana kupnina za vsako posamezno nepremičnino, oziroma če kupnina ne bo plačana v celoti za vse tri nepremičnine.

10. Sodišče prve stopnje se je zato pri odločanju, ali imata toženca podlago za uporabo spornih nepremičnin, pravilno oprlo na zemljiškoknjižno stanje nepremičnin, kjer je kot lastnica vpisana druga tožnica, saj toženca pridobitve lastninske pravice na spornih nepremičninah nista izkazala oziroma nista uspela z ugovorom prodane in izročene stvari.

Prav tako nista izkazala, da bi bila upravičena do posesti nepremičnin na kakšni drugi podlagi (sklenjene najemne pogodbe so namreč potekle za vse nepremičnine že v letu 2018).

11. Neutemeljena je tudi pritožbena graja o kršitvi pravice do kontradiktornosti postopka, ker ni bil zaslišan prvi toženec oziroma bi mu naj bila tako odvzeta možnost sodelovanja na glavni obravnavi. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe (3. točka) pojasnilo, da prvega toženca ni zaslišalo, ker na narok ni pristopil. Sodišče druge stopnje pa tudi sicer ugotavlja, da pritožbena graja, na kakšen način naj bi bila kršena pravica prvega toženca do sodelovanja na glavni obravnavi, ni dovolj konkretizirana, prvi toženec ne navaja, da na narok ne bi bil pravilno vabljen. Ob tem sodišče druge stopnje dodaja, da je bil prvi toženec na naroku zastopan preko pooblaščenca (odvetniške pisarne) in je tako sodeloval na obravnavi, njegov pooblaščenec ni pojasnil, zakaj se prvi toženec naroka ni udeležil, pooblaščenec pa pri njegovem zaslišanju ni vztrajal. Nekonkretizirani so tudi drugi pritožbeni očitki o kršitvah po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

12. Sodišče druge stopnje kot pravilne povzema razloge sodišča prve stopnje glede zavrnitve zahteve tožencev za prekinitev postopka zaradi začetka postopka poenostavljene prisilne poravnave zoper drugo toženko (10. točka obrazložitve). Postopek poenostavljene prisilne poravnave namreč na predmetni pravdni postopek nima vpliva. Vpliv začetega postopka prisilne poravnave je določen le v primeru že začetih postopkov izvršbe in zavarovanja (prvi odstavek 132. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju, v nadaljevanju ZFPPIPP). V primeru postopka prisilne poravnave pa tudi ni potrebno, da bi sodišče moralo o tem obveščati stečajnega upravitelja, saj ta v postopku prisilne poravnave opravlja le nadzorno funkcijo (šesti odstavek 151. člena ZFPPIPP).

13. Sodišče druge stopnje je zato pritožbo v ostalem delu, ko je bilo zahtevku druge tožnice ugodeno, zavrnilo in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Glede na spremenjen uspeh pravdnih strank je sodišče druge stopnje odločilo, da sta toženca dolžna povrniti stroške postopka le drugi tožnici, ki je v postopku uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP). Ne glede na uspeh tožencev nasproti prvi tožnici, pa slednja do povračila stroškov z njene strani nista upravičena, saj zaradi zavrnitve zahtevka zoper njo v postopku niso nastali posebni stroški. Obe tožnici je namreč zastopal skupni pooblaščenec, ki stroškov v zvezi z zastopanjem dveh strank ni priglasil, sporna vrednost pa je enaka ne glede na zavrnitev zahtevka zoper prvo tožnico.

15. Ob upoštevanju navedenega je sodišče druge stopnje odločilo tudi, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka s pritožbo. Toženca sta namreč s pritožbo uspela le glede prve tožnice, pri čemer sta zahtevek dolžna še vedno izpolniti v enakem obsegu (le da sedaj zgolj zoper drugo tožnico), zato jima sodišče druge stopnje stroškov pritožbe ni priznalo (165. člen ZPP). Odgovor na pritožbo ni pripomogel k rešitvi zadeve, zato tudi tožnici stroške odgovora na pritožbo krijeta sami (ZPP člen 155).

V skladu z 48. členom SPZ se se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom zahteva vpis v zemljiško knjigo. Gre za poseben dodatni pogoj (poleg veljavnega zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla), ki mora biti izpolnjen, da se pridobi lastninska pravica na nepremičnini.

V podobni zadevi VSL I Cp 260/2018 z dne 6. 6. 2018 je tožena stranka uspela z ugovorom, da je sama postala lastnica nepremičnine, saj je glede izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila že bilo pravnomočno odločeno, prav tako je bila tožena stranka že vpisana v zemljiško knjigo.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 48, 92, 93

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 154, 155, 165, 286, 286.b, 339, 339/2, 339/2-14, 339/2-15

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP  - člen 132, 132/1, 151, 151/6

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.