VSL Sklep I Cp 118/2021
Sodna praksa višjih sodišč, 2021-03-02

dr. Peter Rudolf (preds.), Martina Erzin (poroč.), Majda Irt

določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred januarjem 2003 - pripadajoče zemljišče k stavbi - splošni skupni del - posebni skupni del večstanovanjske stavbe - atrij kot posebni skupni del - obseg pripadajočega zemljišča - kriteriji za določitev - pridobitev lastninske pravice na funkcionalnem zemljišču - pravica uporabe - izvenknjižna etažna lastnina - prenos pravice uporabe na stavbnem zemljišču - ugovor javnega dobra

Nobenega dvoma ni, da atrijev ni mogoče šteti za del stanovanja, je pa po presoji pritožbenega sodišča podana podlaga, da se atrije v konkretnem primeru lahko šteje kot poseben skupni del. ZVEtL-1 v 43. členu med drugim določa, da pripadajoče zemljišče predstavlja tudi zemljišče pod atriji. V postopku, ki ureja postopek za vzpostavitev etažne lastnine, velja enaka domneva, vendar le v primeru, če sodišče v postopku zagotovi evidentiranje katastrskih sprememb na način, da atrij postane sestavni del površine posameznega dela stavbe (peti odstavek 23. člena ZVEtL-1). V tem primeru bi morala biti površina pod atrijem opredeljena kot zemljišče pod stavbo, saj bi se tak del stavbe neposredno dotikal zemeljske površine. Vendar pa stavba kot taka (glede na podatke spisa) na to zemljišče ne sega in bi bil zato tak katastrski vpis v nasprotju s 24. členom ZVEtL-1. Pritožbeno sodišče zato meni, da bi bilo v tem postopku nesmotrno in nepotrebno posegati v katastrsko vpisano stavbo, je pa bolj pravilno, da se atriji določijo kot posebni skupni deli, ki služijo zgolj posameznim stanovanjem v pritličju stavbe in ne tako kot je odločilo sodišče prve stopnje.

I. Pritožbi predlagateljice se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje v I. in II. točki izreka spremeni tako, da se pravilno glasi:

1.) Ugotovi se, da je zemljiška parcela št. 78, k.o. X (ID znak 0078) individualno pripadajoče zemljišče k stavbi na naslovu Ulica 32, ID znak 0000, stoječi na parceli št. 1, k.o. X, in s tem splošni skupni del navedene stavbe v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov te stavbe.

- da je zemljiška parcela z ID znakom 0074 posebni skupni del stavbe z ID znakom 0000, ki služi vsakokratnemu lastniku posameznega dela stavbe z ID znakom 0004;

- da je zemljiška parcela z ID znakom 0075 posebni skupni del stavbe z ID znakom 0000, ki služi vsakokratnemu lastniku posameznega dela stavbe z ID znakom 0003;

- da je zemljiška parcela z ID znakom 0076 posebni skupni del stavbe z ID znakom 0000, ki služi vsakokratnemu lastniku posameznega dela stavbe z ID znakom 0002;

- da je zemljiška parcela z ID znakom 0077 posebni skupni del stavbe z ID znakom 0000, ki služi vsakokratnemu lastniku posameznega dela stavbe z ID znakom 0001.

Zemljiška parcela iz točke I/1 izreka tega sklepa se v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka ugotovitve pripadajočega zemljišča vpiše v zemljiško knjigo kot splošni skupni del stavbe z ID znakom 0000, v korist vsakokratnih etažnih lastnikov te stavbe.

Zemljiškoknjižne parcele iz točke II/2 izreka tega sklepa se v vrstnem redu vpisane zaznambe ugotovitve pripadajočega zemljišča vpišejo v zemljiško knjigo kot posebni skupni deli stavbe z ID znakom 0000, v korist vsakokratnih etažnih lastnikov posameznih delov, razvidnih iz točke I/2 izreka.

II. Pritožba nasprotne udeleženke se zavrne in se v izpodbijanem, a (ne)spremenjenem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom o ugotovitvi pripadajočega zemljišča ugotovilo, da individualno pripadajoče zemljišče k stavbi z identifikacijsko številko 0000 z naslovom Ulica 32, stoječa na parc. št. 1, k.o. X, predstavljajo parc. št. 74, 75, 76, 77 in 78, ki so v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov te stavbe (I. točka izreka). Odločilo je, da se navedene parcele v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka po uradni dolžnosti vpišejo v zemljiško knjigo kot splošni skupni deli stavbe z ID znakom 0000 ter so v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov te stavbe (II. točka izreka). Predlog predlagateljice za ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča k stavbam z naslovom Ulica 32, 34, 36 in 38, ki se nanaša na parc. št. 72, 73 in 5, vse k.o. X, se izloči iz obravnavanja te zadeve in se vpiše na novo kot samostojni predlog (III. točka izreka). Postopek, ki se nanaša na parc. št. 104, iste k.o., je ustavilo zaradi umika predloga (IV. točka izreka).

2. Predlagateljica je vložila pravočasno pritožbo z dne 28. 8. 2020 zoper I. in II. točko izreka navedene sklepa, kolikor se nanašata na parc. št. 74, 75, 76 in 77, k.o. X, iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga spremembo sklepa v izpodbijanem delu tako, da sodišče ugotovi, da so parc. št. 74, 75, 76 in 77, k.o. X, posebni skupni deli stavbe, ki pripadajo posameznim lastnikom pritličnih stanovanj. Izvedenka za urbanizem A. A. je izdala izvedeniško mnenje glede obsega pripadajočega zemljišča, ob upoštevanju prostorskih aktov, ki so veljali v času gradnje. Svoje mnenje je podala upoštevajoč prostorske in upravne akte iz časa gradnje vse do konca družbene lastnine v namen določitve obsega zemljišča, ki naj bi bilo v času gradnje namenjeno za redno rabo stavbe. Izvedenka si je predmetne nepremičnine tudi ogledala. Glede parcel s št. 74 - 77 (štiri parcele) je pojasnila, da so bila ta zemljišča predvidena kot prostor tik ob stavbi v smislu prostora za vzdrževanje oziroma kot prosta površina med dovozno potjo in predmetno stavbo, ker iz lokacijske dokumentacije ni razvidno, da bi bile te parcele dejansko načrtovane kot atriji pritličnih enot, čeprav so bili v naravi dejansko izvedeni. Ker so bili atriji ne glede na to, da po mnenju izvedenke niso bili načrtovani, izvedeni in predani v posest kupcem pritličnim stanovanj, so predlagatelji v vlogi z dne 23. 3. 2020 oporekali dejstvu, da atriji niso bili načrtovani, s trditvami, da gre dejansko za atrijska zemljišča, ki so bila od izgradnje stavbe dalje v posesti kupcev pritličnih stanovanja. Predlagateljica je navajala, da so kupci teh stanovanj kupili atrijska zemljišča. Predlagala je, naj se sporna zemljišča določijo kot posebni skupni deli, ki pripadajo lastnikom posameznih pritličnih stanovanj. Iz izpodbijanega sklepa ni mogoče ugotoviti, zakaj sodišče zgoraj navedena dejstva pri svojem odločanju ni upoštevalo. Sodišče je zgolj prepisalo izvedensko mnenje in celo navedlo, kakšno je stanje v naravi, čeprav ogleda na kraju samem samo ni opravilo. Predlagateljica je predlagala dokaz z ogledoma na kraju samem, saj je bilo sporno dejstvo glede dejanskega stanja zemljišča. Dejansko stanje v naravi je očitno drugačno od stanja, ki izhaja iz prostorskih aktov. Razlog odsotnosti naroka ni pojasnjen. Sodišče tudi ni napravilo dokazne ocene glede na to, da stanje v naravi ni takšno, kot izhaja iz prostorskih aktov. Sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih. Iz obrazložitve tudi ni razvidno, zakaj je sodišče obseg pripadajočega zemljišča presojalo zgolj na podlagi prostorskih aktov, ni pa upoštevalo ostalih kriterijev. Pri presoji obsega pripadajočega zemljišča je treba upoštevati tudi dejansko ureditev v naravi in preteklo redno rabo. Tako tudi VS RS v odločbi II Ips 128/2018. Sodišče prve stopnje je s tem, ko je upoštevalo le upravne akte, pri čemer so izvedenka in predlagatelji opozorili, da je stanje v naravi drugačno kot je stanje, ki izhaja iz prostorskih aktov, zmotno uporabilo materialno pravo.

3. Nasprotna udeleženka se v pravočasni pritožbi pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov zoper I. in II. točko izreka izpodbijanega sklepa in predlaga spremembo v smeri zavrnitve predloga predlagateljev, podredno pa razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Sodišče je navedlo zakonske določbe, na podlagi katerih sprejme končni sklep, da so etažni lastniki v predmetni stavbi, upoštevajoč načelo akcesornosti, pridobili skupno lastnino na pripadajočem funkcionalnem zemljišču po samem zakonu, čeprav predlagatelji niso dokazali, da so z nakupom stanovanj pridobili tudi lastninsko pravico na zemljiških parcela 74 - 78 (pet parcel), ki so nastale iz takratne parcele št. 1114 in jih je sodišče določilo oziroma ugotovilo kot individualno pripadajoče zemljišče predmetne stavbe v lasti predlagateljev. Nasprotna udeleženka je tekom postopka opozarjala, da se v osnovnih pogodbah navajata le parc. št. 1112 in 1113 in ne tudi takratna parcela 1114, iz katere so nastale sporne zemljiške parcele. Ob izostanku konkretnega pogodbenega prenosa spornih parcel predlagatelji niso izkazali pridobitve lastninske pravice oziroma pravice uporabe na teh nepremičninah. Po materialnem pravu morajo dokazati pridobitev pravice uporabe, tako tudi odločba VSL I Cp 446/2018. Nadalje pritožnica opozarja na dejstvo, da predmet lokacijske dokumentacije z dne 22. 6 1972 ni bila zunanja ureditev. Zato meni, da ta dokumentacija ne more predstavljati relevantnega akta, na podlagi katerega bi sodišče oprlo svojo odločitev o obsegu pripadajočega zemljišča k predmetni stavbi. Tudi v kolikor bi bil izkazan prenos pravice uporabe na spornih zemljiščih parcelah v korist investitorja, ki je naprej prodal stanovanja, je treba upoštevati, da so bile te parcele načrtovane kot javne površine in se je njihova ureditev financirala iz občinskih sredstev. Nasprotna udeleženka je uveljavljala javni interes, saj je gradbena parcela predmetne stavbe vključevala javno dobro na spornih parcelah. Glede pretekle rabe je treba pojasniti, da gre za subsidiaren spoznavni vir in ga je mogoče uporabiti v primeru, da uporaba prvega kriterija iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 ne pripelje do rešitve. V naravi je jasno razvidno, da vsaj pri parceli št. 78 ni mogoče v celoti izključiti javne rabe. Ob splošno znanem dejstvu, da se v neposredni bližini nahajajo javne ustanove in številne večstanovanjske stavbe, ki jih obiskuje množica ljudi, predlagatelji z ničemer niso uspeli dokazati izključne rabe parcele 78. V nadaljevanju pritožnica navaja zakonodajo, ki opredeljuje, katere nepremičnine so v splošni rabi, ki niso v pravnem prometu. Sklicuje se na Zakon o prometu z zemljišči in stavbami, Splošni zakon o ljudskih odborih, Zakon o komunalnih delovnih organizacijah, Zakon o komunalnih dejavnostih posebnega družbenega pomena in Zakon o urejanju in vzdrževanju zelenih površin v naseljih ter Zakon o prometu nepremičnin. Vsaj zemljiška parcela 78, ki je javno dobro, se zato ne sme določiti kot pripadajoče zemljišče k stavbi kot splošni skupni del stavbe. Pri določanju pripadajočega zemljišča k stavbi pa je nujno upoštevati tudi javni interes, kar izhaja iz namena določbe petega odstavka 48. člena ZVEtL-1.

4. Predlagateljica in nasprotna udeleženka sta odgovorili na medsebojni pritožbi in predlagali njuno zavrnitev.

5. Pritožba predlagateljice je utemeljena, pritožba nasprotne udeleženke ni utemeljena.

6. Etažni lastniki več stanovanjske stavbe Ulica 32 so (kot skupnost) vložili predlog za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, ki je bila zgrajena leta 1978, in predlagali, naj se parcela št. 78 ugotovi za individualno pripadajoče zemljišče (IPZ) k tej stavbi kot splošni skupni del stavbe, ki je v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov te stavbe, parc. št. 74, 75, 76 in 77, ki v naravi predstavljajo ograjene atrije, pa naj se ugotovijo kot posebni skupni deli stavbe v korist lastnikov posameznih pritličnih stanovanj. Sodišče je odločilo, da vseh pet nepremičnin predstavlja individualno pripadajoče zemljišče in s tem skupni splošni deli stavbe, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov.

7. Neutemeljena je pritožbena navedba predlagateljice, da bi moralo sodišče izvesti dokaz z ogledom kraja, ki ga je predlagala že v predlogu. Izvedba tega dokaza po presoji pritožbenega sodišča ni bila potrebna, saj je iz izvedeniškega mnenja izvedenke za urbanizem A. A. razvidno, da si je ogledala stavbo in okolico ter opisala zaznave na kraju samem in podala ugotovitve o tem, kakšno je dejansko stanje v naravi v primerjavi s stanjem ob času (predvidene oz. načrtovane) gradnje. Dejansko stanje v naravi je razvidno iz ugotovitev izvedenke in iz fotografij v njenem mnenju, kot tudi iz trditev predlagateljice, ki niso bile prerekane.

8. Pritožba utemeljeno izpodbija odločitev, kolikor se nanaša na štiri zemljišča. Srž pritožbe je zavzemanje, naj se parcele s št. 74, 75, 76 in 77, k.o. X, ugotovijo za posebni skupni del stavbe v korist vsakokratnega etažnega lastnika pritličnega stanovanja. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki ima sicer oporo v izvedenskem mnenju, to zemljišče (tedaj očitno eno) s prostorskim aktom iz leta 1972, ko je bil ta prostor že tedaj črtkano prikazan (oz. izveden v načrtu) kot pripadajoči del k stavbi (prostor tik ob stavbi), ni bilo opredeljeno kot stavbišče (oz. kot del stavbišča) k stavbi v smislu atrijev, ki pripadajo k pritličnim stanovanjem, kakor je bilo v naravi kasneje izvedeno. Ta (minimalni) pas zemljišča ob zahodni strani stavbe je bil s prostorskim aktom predviden kot prostor za vzdrževanje, prosta površina med dovozno potjo in predmetno stavbo.

9. Nobenega dvoma ni, da atrijev ni mogoče šteti za del stanovanja, je pa po presoji pritožbenega sodišča podana podlaga, da se atrije v konkretnem primeru lahko šteje kot poseben skupni del.

ZVEtL-1 v 43. členu med drugim določa, da pripadajoče zemljišče predstavlja tudi zemljišče pod atriji. V postopku, ki ureja postopek za vzpostavitev etažne lastnine, velja enaka domneva, vendar le v primeru, če sodišče v postopku zagotovi evidentiranje katastrskih sprememb na način, da atrij postane sestavni del površine posameznega dela stavbe (peti odstavek 23. člena ZVEtL-1). V tem primeru bi morala biti površina pod atrijem opredeljena kot zemljišče pod stavbo, saj bi se tak del stavbe neposredno dotikal zemeljske površine. Vendar pa stavba kot taka (glede na podatke spisa) na to zemljišče ne sega in bi bil zato tak katastrski vpis v nasprotju s 24. členom ZVEtL-1. Pritožbeno sodišče zato meni, da bi bilo v tem postopku nesmotrno in nepotrebno posegati v katastrsko vpisano stavbo (z ID znakom 0000), je pa bolj pravilno, da se atriji določijo kot posebni skupni deli, ki služijo zgolj posameznim stanovanjem v pritličju stavbe in ne tako kot je odločilo sodišče prve stopnje.

10. Iz razlogov izpodbijanega sklepa je razvidno, da sodišče prve stopnje tezo, da tudi atriji (skupaj s parc. št. 78) predstavljajo individualno pripadajoče zemljišče kot splošni skupni del stavbe, temelji na prvem kriteriju iz 1. točke 43. člena iz ZVEtl-1, ki (pri ugotavljanju obsega pripadajočega zemljišča) predstavlja prostorske akte iz časa izgradnje predmetne stavbe in urbanistične standarde iz časa gradnje, torej na okoliščini, kako oziroma za kakšen namen je bilo v aktih načrtovana gradnja na posameznem zemljišču, pri tem pa ne upošteva drugih zakonskih kriterijev - dejansko ureditev v naravi in preteklo redno rabo. ZVEtL-1

obravnava merila enakovredno in se medsebojno dopolnjujejo. Sodišče prve stopnje je s tem, ko je pri določitvi pripadajočega zemljišča kot odločilno upoštevalo le upravne akte, zmotno uporabilo materialno pravo. Iz mnenja sodne izvedenke, ki si je ogledala sporne nepremičnine, izhaja, da je v naravi glede spornih zemljišč stanje drugačno od stanja, ki izhaja iz prostorskih aktov (iz leta 1972), ki so prostor načrtovali oziroma predvidevali v smislu prostora za vzdrževanje stavbe in kot prosta površina med predmetno stavbo in dovozno potjo. Na kraju samem je ugotovila, da gre za (medsebojno ločene) atrije pritličnih (štirih) enot, ki so obdana z betonskimi stenami. Kot je razvidno iz izvedenskega mnenja, navedene parcele v naravi predstavljajo atrije pritličnih stanovanj, ki so ograjeni z betonsko ograjo, na zemljišču, ki pripada stavbi. Iz fotografij v njem je tudi razvidno, da so atriji v naravi podaljški stanovanjskih enot, ki so od ceste ločeni z zidom in dejansko v celoti pripadajo stanovanjski stavbi. Dostop do posameznega atrija je le iz posameznega pritličnega stanovanja. Nesporno je torej, da so bile predmetne zemljiške parcele izvedene v drugačni obliki (atriji) kot je bilo načrtovano (prostor za vzdrževanje in ločilni pas). Ob takšni dejanski ureditvi (izvedbi) zemljišč, ki je po neprerekanih trditvah predlagateljice že vse od izgradnje stavbe v letu 1978, med etažnimi lastniki pa je tudi nesporno, da od tedaj posamezne atrije (lahko) uporabljajo le lastniki posameznega pritličnega dela stavbe, iz katerega je mogoče dostopati, takšnemu stanju v naravi in uporabi zemljišč pa tudi nasprotna udeleženka ni oporekala, je po presoji pritožbenega sodišča v luči 43. člena ZVEtL-1 zaključiti, da atriji predstavljajo posebne skupne dele stavbe. Bistveno je namreč tudi, da med predlagatelji (etažnimi lastniki) ni spora o tem, da atriji predstavljajo posebne in ne splošne skupne dele stavb. Za drugačno pravno ureditev razmerij med etažnimi lastniki nasprotna udeleženka ne more imeti pravnega interesa, sploh ker so zemljišča pod atriji del pripadajočega zemljišča k sporni stavbi, na katerem nasprotna udeleženka nima nobenih upravičenj.

11. Neutemeljeno nasprotna udeleženka navaja, da predlagatelji naj ne bi izkazali, da so z nakupom stanovanj v omenjeni stavbi pridobili lastninsko pravico ali pravico uporabe na zemljišču, ki ga je sodišče določilo kot pripadajoče zemljišče k stavbi. Pravica uporabe v sistemu družbene lastnine se je po svoji naravi in načinu prenosa bistveno razlikovala od lastninske pravice, zato so se prenosi te pravice odvijali tudi izvenknjižno. Pritožbeno sklicevanje na nujnost pogodbenega prenosa pravice uporabe tako ni utemeljeno. Kot pravilno ugotavlja izpodbijani sklep, se je pravica uporabe na zemljišču prenašala skupaj s pravico na stavbi oziroma na njenem posameznem delu po samem zakonu. Odločilna okoliščina, ki povezuje etažne lastnike stavbe, je njihova etažna lastnina. Bistveno je, kdo je bil dejanski nosilec pravic na spornih nepremičninah v družbeni lastnini, upoštevaje predpise, ki so bili podlaga za pridobitev teh pravic. Te je sodišče prve stopnje pregledno navedlo za časovno obdobje od leta 1954 dalje in tudi pravilno interpretiralo (8. in 9. točka izpodbijanega sklepa), zato je brez podlage pritožbeni očitek o zmotni uporabi materialnega prava. Pritožba prezre, da je zakonodaja, ki je veljala v času družbene lastnine in v času, ko so prvotni kupci stanovanj (od leta 1978) pridobili v last in posest posamezno stanovanje (v stavbi št. 0000), dejansko določala izvenknjižni prenos pravice uporabe na družbenem zemljišču, ki je omogočal in zagotavljal normalno rabo in funkcioniranje stavbe. Iz zgodovinskega pregleda ureditve etažne lastnine je razvidno, da so etažni lastniki z nakupom posameznega stanovanja v stavbi pridobili ne le lastninsko pravico na tem delu stavbe, ampak je hkrati s prenosom lastninske pravice na stavbi nanje po takratnih predpisih prešla tudi pravica uporabe zemljišča, na katerem je stavba zgrajena in zemljišča potrebna za njeno redno rabo. Ta pravica je bila v skladu z načelom akcesornosti vezana na lastninsko pravico na njenih posamezni delih stavbe. Glavno stvar predstavlja stanovanje kot del stavbe, akcesorij pa je pravica uporabe zemljišča oziroma sedaj solastninska pravica na funkcionalnem zemljišču in ustrezna pravica na skupni delih. Ob tem izrecen zapis prenosa pravice na zemljišču v pogodbi niti ni bil potreben. Zato je neutemeljeno pritožbeno navajanje, da ob izostanku ustreznega pogodbenega prenosa spornih zemljiških parcel predlagatelji niso izkazali pridobitve pravice uporabe na teh nepremičninah. Odločba višjega sodišča I Cp 446/2018 utemeljuje pravilnost izpodbijanega sklepa, da se je s pravico na stavbi oziroma na njenem delu prenašala pravica na zemljišču po samem zakonu (skladno z določili Zakona o pravicah na delu stavbe -ZPDS). Nasprotna udeleženka pa niti ne zatrjuje, na podlagi katerega pravnega akta je zemljišča pod atriji in na severnem delu stavbe po predaji stavbe obdržala sama.

12. Predlagatelji so tekom postopka trdili, da vseh pet zemljiških parcel predstavlja pripadajoče zemljišče (le) k stavbi Ulica 32, navedeno dejstvo pa je bilo skozi dokazni postopek potrjeno, saj je to dejstvo potrdila sodna izvedenka urbanistične stroke A. A., ki je podala mnenje upoštevajoč prostorske in upravne akte iz časa gradnje in drugih pridobljenih prostorskih aktov in arhivskih podatkov vse do konca družbene lastnine, upoštevajoč tudi vidne sledove pretekle redne rabe. Drži pritožbena navedba, da predmet Lokacijske dokumentacije z dne 22. 6. 1972, ki jo je izvedenka v mnenju poleg dodatne dokumentacije upoštevala, ni bila (širša) zunanja ureditev. Kot je pojasnila izvedenka, prostorski akt iz časa gradnje res ni posebej opredeljeval zemljišč, ki so bila namenjena izključno posameznemu objektu. A to ne pomeni, da sodišče obsega pripadajočega zemljišča k sporni stavbi v luči 42. in 43. člena ZVEtL-1 ni moglo ugotoviti z njeno pomočjo. Izvedenka je namreč z vidika urbanistične stroke obširno pojasnila, na podlagi katere arhivske dokumentacije in prostorskih aktov iz časa načrtovanja in gradnje ocenjuje obseg zemljišča, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in kot tako načrtovano v prostorskih aktih. Nasprotna udeleženka s pritožbenimi navedbami, da lokacijska dokumentacija iz leta 1972 ne more predstavljati podlage za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča, ne podaja navedb, ki bi omajali izvedensko mnenje, ki je bilo opravljeno po pravilih stroke, upoštevaje dosegljivo dokumentacijo, ki se je nanašala na gradnjo sporne stavbe, in upravne akte vse do lastninjenja družbene lastnine.

13. Glede parcele 78, ki se nahaja na severni strani predmetne stavbe ter na SV vogalu stavbe (v izmeri 118 m2), je v izpodbijanem sklepu s pomočjo sodne izvedenke ugotovljeno, da predstavlja dostopno pot do poslovnega dela stavbe, kot tudi prostor (ozelenjen del ob stavbi), namenjen vzdrževanju predmetne stavbe; gre za ločilni pas med javnimi površinami (pločnikom in cesto) in predmetno stavbo, namenjen redni rabi predmetne stavbe v smislu emisijske zamejitve (kot zelena površina z drevesno ozelenitvijo), in kot protihrupna bariera in mikroklimatski regular; gre za minimalen pas (prostor tik ob stavbi), ki je potreben za normalno funkcioniranje. Pravilnosti teh ugotovitev pritožba ne izpodbija, niti ne navaja dejstev, na podlagi katerih bi bil podan dvom v pravilnost izvedeniškega mnenja sodne izvedenke urbanistične stroke, na katerem temelji odločitev. V izpodbijanem sklepu je še ugotovljeno, da takšna ureditev te nepremičnine, ki predstavlja okolico predmetne stavbe v minimalnem pasu na severni strani stavbe, že od izgradnje stavbe služi stavbi in potrebam etažnih lastnikov, ki jo ves čas uporabljajo, koristijo in vzdržujejo. Takšne ugotovitve v izpodbijanem sklepu potrjujejo pravilnost sklepa, da parcela 78 (neograjen dostop in ozeleneli del tik ob stavbi) predstavlja individualno pripadajoče zemljišče predmetne stavbe. Pritožbene navedbe nasprotne udeleženke, češ da pretekla raba zemljišča predstavlja subsidiarni vir za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča, niso utemeljene. 43. člen ZVEtL-1 določa katere okoliščine se upoštevajo pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča. ZVEtL-1 pri merilih za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča omogoča sočasno uporabo vseh meril, ne določa nobenega razmerja med merili (niso opredeljena kot primarna oziroma subsidiarna), gre za enakovredna merila, ki se medsebojno dopolnjujejo.

14. Nasprotna udeleženka neutemeljeno navaja, da je šlo v času gradnje večstanovanjske stavbe zlasti pri nepremičnini parc. št. 78 po namenski in dejanski uporabi za javno zeleno površino, namenjeno splošni rabi vseh in vsakogar, ne le etažnih lastnikov stavbe Ulica 32. Sodišče prve stopnje je navedlo izčrpne in prepričljive razloge o tem, da sporno zemljišče (nasprotna udeleženka v pritožbi na več delih izpostavlja (le) parc. št. 78) ne sodi v sklop javnih površin, temveč je površina funkcionalno vezana na obravnavano stavbo. Strnjeno jih je mogoče povzeti, da tako prostorski akti iz obdobja gradnje (vključno z urbanističnimi normativi), kot tudi namenska oziroma dejanska raba (vseh) zemljišč, v povezavi z njihovo specifično prostorsko umeščenostjo, zemljišča povezujejo z redno rabo obravnavane stavbe, ne z javno rabo. Sporna zemljišča torej že po zasnovi in dejanski ureditvi niso bila nikoli namenjena splošni rabi, temveč zagotovitvi funkcionalnih površin načrtovane gradnje stavbe, namenskost pa se od izgradnje ni spremenila. Kot že navedeno, zemljiška parcela 78 (pas med stavbo in cesto s površino za pešce) v naravi predstavlja dostopno pot izključno do poslovnega dela predmetne stavbe (vhod poslovnega dela je ločen od vhoda v stanovanjski del stavbe), hkrati pa predstavlja ozelenjeno površino namenjeno vzdrževanju stavbe (kar izhaja tudi iz fotografij v izvedenskem mnenju izvedenke, ki si je ogledala sporne nepremičnine). Pritožbene navedbe o pravni ureditvi javnih površin v preteklosti so nepomembne, saj je ugotovljeno, da so bila sporna zemljišča že od gradnje namenjena stanovalcem predmetne stavbe. Sicer pa pritožnica ob sklicevanju na zakonodajo, ki ureja komunalno dejavnost, ne navaja in ne dokazuje, da je v preteklosti izvajala na spornih nepremičninah kakšno dejavnost, ali da je zanjo skrbela oziroma jo vzdrževala; nasprotno, nikoli ni prerekala trditev predlagateljev glede njihove redne rabe od izgradnje stavbe dalje. Gola trditev udeleženke, da se v bližini spornih zemljiških parcel nahajajo javne ustanove in številne večstanovanjske stavbe, ne zadošča za sklep, da so bile sporne nepremičnine namenjene splošni rabi. Ugovor javnega dobra, ki je relevanten zoper obseg pripadajočega zemljišča, bi bil lahko utemeljen le v primeru, če bi bil podkrepljen z namembnostjo zemljišča kot javne dobrine, torej dobrine namenjene splošni rabi, v času pred 1. januarjem 2003.

Pritožbene navedbe tako ne omogočajo zaključka, da zemljišče ni bilo pripadajoče zemljišče k stavbi.

15. Neutemeljeno pa je tudi pritožbeno navajanje o nujnosti upoštevanja javnega interesa pri določanju pripadajočega zemljišča. Določba petega odstavka 48. člena ZVEtL-1, ki jo omenja pritožnica, predvideva udeležbo občine v postopku, ki je bila udejanjena, ne pomeni pa usmeritve pri vsebinskem odločanju o zadevi.

16. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi predlagateljice ugodilo in izpodbijani sklep temu ustrezno spremenilo, kot izhaja iz izreka tega sklepa (358. člen ZPP v zvezi s 3. točko 365. člena ZPP). Pritožba nasprotne udeleženke pa ni utemeljena in ker niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče na osnovi 2. točke 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1 pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo.

17. Odločitev o pritožbenih stroških je odpadla, ker niso bili zahtevani.

Primerjaj odločbe VSL 1684/2018, I Cp 187/2020, I Cp 1072/2019/2018, I Cp 658/2018, ki v primerljivih zadevah kot je obravnavani obravnavajo podlago določitve atrijev kot posebni skupni del stavbe.

V skladu s 43. členom ZVEtL-1 sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti, (1) katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, (2) katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno, (3) preteklo redno rabo in (4) merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču.

Glej odločbe VSRS II Ips 128/2018, VSL I Cp 2382/2018, I Cp 499/2018, I Cp 1072/2019,..

Glej odločbe VSL I Cp 1684/2018, I Cp 1072/2019 id.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 23, 24, 43, 44

Zakon o pravicah na delih stavb (1976) - ZPDS  - člen 6

Zakon o prometu z nepremičninami (1976) - ZPN  - člen 7

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.