VSL Sodba II Cp 463/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-08-18

Martina Erzin (preds.), Zvone Strajnar (poroč.), dr. Vesna Bergant Rakočević

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - sklenitev najemne pogodbe - ustna najemna pogodba - bivanje brez pravnega naslova - izpraznitev stanovanja - konkludentna dejanja - soglasje volj - dokazno breme - prijava prebivališča - nedopustne pritožbene novote

Skladno z veljavno sodno prakso je najemna pogodba res lahko sklenjena tudi ustno ali s konkludentnimi ravnanji. To so tista ravnanja, ki sama po sebi ne pomenijo izjave volje za sklenitev pogodbe, toda glede na okoliščine, v katerih so izvedena, je mogoče zanesljivo sklepati, da takšna volja obstoji. Pri presoji konkludentnega ravnanja je tako bistveno, da med pogodbenima strankama obstoji soglasje volj ter da je le-to izraženo.

Večletno bivanje v nepremičnini same sklenitve najemne pogodbe ne more nadomestiti.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi delna sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijano delno sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da mora toženec A. A. v roku 15 dni od prejema sodbe, izprazniti nepremičnino katastrska občina X. stavba 500 posamezni del 13 (ID ...), ID znak 000-500-13, ki v naravi predstavlja enosobno stanovanje št. 13 v 5. etaži, s pripadajočim pomožnim prostorom v 1. etaži, v skupni izmeri 42,09 m², v stanovanjski stavbi v ..., ki stoji na parceli 946/20, k.o. X., in ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki (I. točka izreka). Sodišče je odločitev o stroških pridržalo za končno odločbo (II. točka izreka).

2. Zoper delno sodbo se je toženec pravočasno pritožil iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku

. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano delno sodbo v celoti razveljavi ter zadevo vrne v ponovno obravnavanje sodišču prve stopnje. Toženec sodišču očita, da ni upoštevalo njegovih izkazanih navedb in predloženih dokazov ter je svojo odločitev oprlo na napačno oziroma zmotno ugotovljeno dejansko stanje ter zato tudi zmotno uporabilo materialno pravo.

Navaja, da je sodišče zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje glede veljavnosti odpovedi najemnega razmerja B. B. (prvotne najemnice), neobstoja pravne podlage za toženčevo bivanje v nepremičnini, kot tudi izvajanja skrbi za najemnico. Sodišče je v delni sodbi sicer pravilno ocenilo, da najemnica ni bila sposobna podati izrecne (pisne) odpovedi najemne pogodbe. Toženec pa vztraja, da najemnica glede na znano zdravstveno stanje ni bila sposobna podati niti konkludentne odpovedi najemnega razmerja (zaradi česar ta še vedno obstoji). Izpostavlja, da preselitev najemnice v dom za ostarele, izpraznitev stvari iz predmetne nepremičnine in izročitev ključev ne izražajo volje do prenehanja najemnega razmerja. Nenazadnje sodišče samo navede, da ni jasno, ali je bila najemnica sposobna dati privolitev oziroma na kakšen način je soglašala z odhodom v dom – vendar pa tega pri svoji odločitvi ne upošteva. Odhod v dom za ostarele po mnenju toženca ne pomeni avtomatično volje po prenehanju najemnega razmerja, le-tega lahko namreč najemnik ohrani kljub odhodu v dom. Prav tako dejanja izpraznitve nepremičnine in izročitve ključev ni mogoče šteti za izraz volje po prenehanju najemnega razmerja, saj so navedeno storile druge osebe, za katere ni znano, da bi imele kakršnokoli soglasje najemnice. Pri tem izpostavlja, da je ključe stanovanja tožeči stranki izročila sestra najemnice C. C., ki za takšno ravnanje, kot skrbnica, nima pooblastila. Sodišču nadalje očita, da ni sledilo, niti se ni opredelilo do predložene medicinske dokumentacije (zlasti predloženega specialističnega nevro – psihiatričnega mnenja dr. D. D. z dne 9. 12. 2008, iz katerega izhaja, da je bila najemnica že leta 2008 oporočno in opravilno docela nezmožna) ter do izkazanih navedb, da je bila najemnica še dne 8. 6. 2020 zavedena kot plačnica stroškov za predmetno nepremičnino. Navaja še, da sodišče neutemeljeno ni upoštevalo, da je v predmetni nepremičnini bival 12 let s prijavljenim začasnim in kasneje stalnim prebivališčem ter da bi morala biti tožeča stranka (kot lastnica stanovanja) že daljše časovno obdobje (vsaj od leta 2015) seznanjena z njegovim bivanjem v nepremičnini. S tem bi se lahko seznanila tudi z izvrševanjem svoje dolžnosti, to je nadzorom najemniškega stanovanja. Sodišču očita, da je spregledalo in se ni opredelilo do izpovedbe priče C. C., ki je izpostavila, da tožeče stranke o njegovem prebivanju v stanovanju ni obveščala, saj so to že tako vedeli. Prav tako opozarja, da bi moralo sodišče pri izpovedbi priče E. E. upoštevati, da ima kot zaposlena pri tožeči stranki, interes pričati izključno v njeno korist. Tu izpostavi, da je izpovedba omenjene priče sama s seboj v nasprotju, saj je izpovedala, da niso vedeli, da toženec prebiva v stanovanju, da pa so sosedje začeli govoriti, da pri najemnici biva ali k njej hodi en možakar. Zatrjuje, da je tožeča stranka s svojo pasivnostjo konkludentno soglašala z bivanjem toženca v stanovanju ter da je posledično prišlo do konkludentne dopolnitve najemne pogodbe v smislu dodatnega najemnika oziroma uporabnika stanovanja. Dodaja, da sodišče neutemeljeno ni sledilo njegovi izpovedbi, da je skrbel za najemnico in za stanovanje. Nadalje izpostavlja, da je sodišče bistveno kršilo 15. točko drugega odstavka 339. člena ZPP, s tem, ko je nepopolno odločalo o dokaznih predlogih strank postopka. V 9. točki obrazložitve delne sodbe je namreč kot nepotreben in neprimeren dokaz zavrnilo zaslišanje priče F. F., katerega zaslišanje ni predlagala nobena od pravdnih strank.

3. Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo v celoti prerekala pritožbene navedbe, kot neutemeljene in pritožbenemu sodišču predlagala, da toženčevo pritožbo v celoti zavrne in mu naloži plačilo stroškov pritožbenega postopka tožeče stranke.

5. V skladu s 350. členom ZPP sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7. in 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava. Pritožbeno sodišče se v nadaljevanju opredeljuje le do tistih pritožbenih navedb, ki so odločilnega pomena za sprejeto odločitev (prvi odstavek 360. člena ZPP).

6. Skladno s 111. členom Stanovanjskega zakona

oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, le-tega uporablja nezakonito. Pri odločanju o tožbenem zahtevku na izpraznitev stanovanja je tako relevantno zgolj razmerje med tožečo stranko, kot lastnico in tožencem, ki z lastnikom nima sklenjene ne najemne in ne podnajemne pogodbe. Toženca tako niti ne zadeva vprašanje ali je bila najemna pogodba med najemnico B. B. in tožečo stranko, veljavno odpovedana.

Pritožba sicer izčrpno navaja razloge na podlagi katerih šteje, da najemna pogodba ni bila odpovedana. Med drugim navaja, da najemnica stanovanja ni izpraznila sama, pač pa so to storile druge osebe, za katere ni izkazano ali so soglasje oz. pooblastilo najemnice za to dejanje imele. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da gre v tem delu za nedovoljene novote, za katere toženec v ničemer ne izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti v postopku pred prvostopenjskim sodiščem (prvi odstavek 337. člena ZPP)

7. Pritožbeno sklicevanje, da najemna pogodba še obstoji, saj najemnica ni bila sposobna privoliti v konkludentno odpoved le-te, je za predmetni postopek nerelevantno. Na tem mestu pritožba graja dokazno oceno prvostopenjskega sodišča ter mu očita, da se ni opredelilo do medicinske dokumentacije in vprašanja sposobnosti najemnice. Čeprav je obrazložitev prvostopenjskega sodišča glede tega vprašanja skopa, pa pritožbeno sodišče v celoti sprejema razloge za njegovo odločitev. Nenazadnje, kot že pojasnjeno, (ne)veljavnost odpovedi najemne pogodbe med najemnico in tožečo stranko, ne vpliva na razmerje med pravdnima strankama predmetnega postopka

. Ugotavljanje teh okoliščin bi bilo namreč relevantno zgolj v postopku urejanja razmerij med najemnico in tožečo stranko. S tovrstnimi izjavami o (ne)veljavnosti odpovedi najemne pogodbe toženec svojega pravnega položaja ne legitimira.

8. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožbenemu očitku, da je v 9. točki obrazložitve izpodbijane delne sodbe prišlo do napačnega zapisa, ko je prvostopenjsko sodišče navedlo, da je odločalo o dokazu, ki pa ga nobena stranka ni predlagala. Vendar pa tovrstna napaka sodišča ni bistvena, saj ni v ničemer vplivala na razloge za sprejeto odločitev oziroma na samo zakonitost in pravilnost odločitve. Nenazadnje tudi pritožba ne konkretizira posledic, ki naj bi jih imela storjena napaka, na samo vsebino sodbe.

9. Nadalje pritožbeno sodišče pojasnjuje, da niso utemeljeni očitki pritožbe glede neupoštevanja toženčevih navedb, da je za najemnico skrbel. Kdo je najemnici B. B. nudil dejansko skrb ni vprašanje, ki bi bilo za predmetni postopek relevantno. Tudi če bi prvostopenjsko sodišče v celoti sledilo toženčevim navedbam v tem delu, mu le-te ne dajejo pravne podlage za bivanje v nepremičnini.

10. Prav tako so v celoti neutemeljeni pritožbeni očitki, ki so usmerjeni v ugotovitev neobstoja pravne podlage za bivanje v nepremičnini. V tem delu toženec v glavnem ponavlja tožbene navedbe in med drugim zatrjuje, da bi tožeča stranka morala vedeti, da toženec v nepremičnini prebiva (saj so to vedeli drugi) oziroma bi se s tem lahko seznanila. S svojo pasivnostjo pri preverjanju najemniškega stanovanja naj bi tako konkludentno soglašala z dopolnitvijo najemne pogodbe (v smeri novega najemnika). Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je skladno z veljavno sodno prakso

, najemna pogodba (oziroma njena sprememba oz. dopolnitev) res lahko sklenjena tudi ustno ali s konkludentnimi ravnanji. To so tista ravnanja, ki sama po sebi ne pomenijo izjave volje za sklenitev pogodbe, toda glede na okoliščine, v katerih so izvedena, je mogoče zanesljivo sklepati, da takšna volja obstoji

. Pri presoji konkludentnega ravnanja je tako bistveno, da med pogodbenima strankama obstoji soglasje volj

ter da je le-to izraženo. Že prvostopenjsko sodišče pa je v 17. točki obrazložitve jasno obrazložilo, da soglasje za prijavo stalnega prebivališča toženec ni pridobil s strani tožeče stranke, temveč s podpisi sostanovalcev, da na tem naslovu dejansko prebiva (kot posledica upravnega postopka ugotavljanja stalnega prebivališča). Prav tako opustitev dogovorjene pogodbene pravice tožeče stranke, kot najemodajalke, da lahko dvakrat letno vstopi v stanovanje in preveri njegovo pravilno uporabo, ne izkazuje njene volje za nastanek najemnega razmerja. Da bi tožeča stranka soglašala s toženčevim prebivanjem v nepremičnini, slednjemu ni uspelo dokazati. Tekom dokaznega postopka pa je bilo tudi prepričljivo ugotovljeno, da je tožeča stranka toženčevemu zasedanju stanovanja celo nasprotovala. To izhaja iz izpovedbe priče E. E., katere delovno razmerje pri tožeči stranki na kredibilnost njene izpovedbe ne vpliva, saj je podprta tudi s presojano pisno dokumentacijo

. Po ustaljenem stališču sodne prakse tudi večletno bivanje v nepremičnini same sklenitve najemne pogodbe ne more nadomestiti

. Pritožbeno sodišče tako sledi dokazni oceni prvostopenjskega sodišča ter zaključuje, da pravna podlaga toženca za bivanje v predmetni nepremičnini ni dokazana.

11. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo, kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano delno sodbo (353. člen ZPP).

12. Toženec s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka. Tožeča stranka pa stroškov pritožbenega postopka ni konkretno opredelila oziroma specificirala. Tako pavšalno zatrjevanih stroškov pa ji ni moč priznati (drugi odstavek 163. člena ZPP). Glede na navedeno je pritožbeno sodišče odločilo, da vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (skladno s prvim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Uradni list RS, št. 73/2007 – UPB-3 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP.

Uradni list RS, št. 69/03 in nadaljnji, v nadaljevanju SZ-1.

Tako tudi Sodba Vrhovnega sodišča II Ips 453/96.

Toženec pred prvostopenjskim sodiščem niti ni prerekal dejstva, da se je najemnica izselila in stanovanje izpraznila.

Obstoj ali neobstoj najemne pogodbe med najemnico in tožečo stranko pripeljeta do istega rezultata.

Glej Sodbo VSL I Cp 1403/2013 ter Sodbo VSRS II Ips 856/2007.

Plavšak, N., Juhart, M., Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, prva knjiga, GV založba, Ljubljana 2003, str. 219.

Soglasje volj se nanaša na vse bistvene sestavine najemne pogodbe.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 111

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.