VSL Sodba I Cpg 570/2021
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-01-12

Tadeja Zima Jenull (preds.), Magda Teppey (poroč.), dr. Damjan Orož

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO

nepremičnina - najemna pogodba za določen čas - potek časa veljavnosti - normalna uporaba stanovanja - obrabljenost stvari zaradi običajne rabe - čiščenje - trditveno in dokazno breme - pavšalno prerekanje

Tožena stranka s trditvami, da se je nepremičnina uporabljala za rezidenco veleposlanika in da je bilo najemno obdobje 10 let dolgo, zaradi česar se določene stvari običajno lahko tudi povsem obrabijo ter da je nastanek določenih poškodb življenjsko povsem pričakovan, ne more uspeti. Iz njih namreč ni mogoče zaključiti, zakaj bi konkretne poškodbe in oljni madež na podestu pred vhodom ob upoštevanju značilnosti poškodovanih stvari lahko bile posledica normalne obrabe oziroma dotrajanosti ob pričakovani desetletni normalni rabi nepremičnine za namen rezidence veleposlanika.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo plačilo 3.609,87 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 4. 2019 dalje do plačila (I. točka izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek za plačilo 14.942,85 EUR s pripadki (II. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 1.713,19 EUR. Ob upoštevanju materialnega pobota varščine v višini 12.000,00 EUR z neplačanimi najemninami,

je sodišče prve stopnje odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati še 3.609,87 EUR kot povračilo stroškov, ki jih je tožeča stranka imela s sanacijo poškodb in čiščenjem madežev zaradi nepravilne oziroma malomarne rabe najete nepremičnine

ter kapitaliziranih zakonitih zamudnih obresti od najemnin. Zahtevek za povračilo stroškov povezanih z beljenjem nepremičnine, njenim čiščenjem ter brušenjem in lakiranjem parketa je zavrnilo. Pojasnilo je, da so bile poškodbe in nečistoče v zvezi s tem delom zahtevka posledica normalne uporabe nepremičnine.

2. Proti prvi točki izreka sodbe (ugodilnemu delu) je tožena stranka pravočasno vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov, ki so navedeni v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP).

Sodišču prve stopnje je očitala, da ni upoštevalo njenega prerekanja trditev tožeče stranke, da so poškodbe in nečistoče posledica nepravilne oziroma malomarne rabe nepremičnine. Trdila je, da tožeča stranka ni uspela dokazati, da so poškodbe in nečistoče posledica njenih ravnanj. Zatrjevala je, da bi moralo sodišče prve stopnje pri odločitvi upoštevati, da je za nepremičnino v celoti dobro skrbela, jo redno vzdrževala ter jo izboljšala. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Podrejeno je predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in v tem delu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

5. Pravni prednik tožeče stranke kot najemodajalec in tožena stranka kot najemnica sta sklenila najemno pogodbo za najem nepremičnin (večstanovanjske stavbe z ograjenim vrtom) za obdobje 10 let. Najemna pogodba je 15. 4. 2019 prenehala s potekom časa. Tožeča stranka je v tem postopku od tožene stranke vtoževala povračilo stroškov, ki jih je imela po prenehanju najemnega razmerja s sanacijo in čiščenjem nepremičnine v višini 6.453,76 EUR (skupni stroški sanacije in čiščenja v višini 18.453,76 EUR zmanjšani za pobotanih 12.000,00 EUR iz naslova plačane varščine) ter neplačani najemnini za marec 2019 v višini 9.000,00 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 21. 3. 2019 dalje do plačila ter za april 2019 v višini 3.000,00 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 6. 4. 2019 dalje do plačila. Trdila je, da so poškodbe in nečistoče posledica nepravilne in malomarne rabe nepremičnine. Tožena stranka je zahtevku nasprotovala. Trdila je, da so poškodbe in madeži posledica desetletne normalne uporabe nepremičnine za namen rezidence veleposlanika. Pojasnila je, da zadnjih najemnin ni plačala, ker jih je pobotala s plačano varščino.

6. Med pravdnima strankama je bila med postopkom pred sodiščem prve stopnje sporna le dolžnost tožene stranke, da tožeči stranki povrne stroške povezane s sanacijo poškodb, čiščenjem in beljenjem nepremičnine po prenehanju najema. Na podlagi prvega odstavka 113. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju: SZ-1)

in tudi 6. člena sklenjene Najemne pogodbe mora najemnik po prenehanju najemnega razmerja vrniti lastniku nepremičnino v stanju, v kakršnem jo je prevzel, upoštevajoč spremembe nastale pri njeni normalni uporabi.

7. Sodišče prve stopnje je na podlagi trditev pravdnih strank pravilno zaključilo, da so poškodbe (počen pult iz

zlomljen pokrov WC školjke, odbiti del fasade, ...) in nečistoče (oljni madež na podestu pred vhodom) posledica ravnanj tožene stranke. Tožeča stranka je med postopkom pred sodiščem prve stopnje trdila, da je poškodbe in madeže povzročila tožena stranka. Trdila je, da je toženi stranki njena pravna prednica v najem predala novogradnjo. Tožena stranka trditev tožeče stranke, da je bila nepremičnina, ki je bila predmet najema, ob predaji novogradnja, ni prerekala. Zato se te trditve tožeče stranke skladno z določilom drugega odstavka 214. člena ZPP štejejo za priznane. Da bi konkretne poškodbe in madeži obstajali že ob prevzemu novogradnje v najem, tožena stranka ni zatrjevala. Pavšalno zanikanje povzročitve poškodb in madežev se skladno z določilom drugega odstavka 214. člena ZPP ne upošteva in zato tudi ni potrebno dokazovanje nasprotnega. Kaj je treba dokazati je namreč odvisno od trditev strank v postopku. Glede na navedeno tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi očitki, da tožeča stranka ni uspela dokazati, da ob primopredaji nepremičnine v najem poškodb in madežev ni bilo, ker ni predložila primopredajnega zapisnika o stanju nepremičnine ob njeni predaji v najem.

8. Tožena stranka je med postopkom pred sodiščem prve stopnje trditve tožeče stranke, da so poškodbe in madež posledica nepravilne in malomarne rabe nepremičnine in predmetov v njej, kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, prerekala le pavšalno. Trdila je le, da se je nepremičnina uporabljala za rezidenco veleposlanika in da je bilo najemno obdobje 10 let dolgo, zaradi česar se določene stvari običajno lahko tudi povsem obrabijo ter da je nastanek določenih poškodb življenjsko povsem pričakovan. S temi trditvami, ki jih tožena stranka ponavlja tudi v pritožbi, ne more uspeti. Iz njih namreč ni mogoče zaključiti, zakaj bi konkretne poškodbe (počen kuhinjski pult iz

zlomljen pokrov WC školjke, odbiti del fasade, poškodovana vrata zamrzovalne omare, …) in oljni madež na podestu pred vhodom ob upoštevanju značilnosti poškodovanih stvari lahko bile posledica normalne obrabe oziroma dotrajanosti ob pričakovani desetletni normalni rabi nepremičnine za namen rezidence veleposlanika.

9. Pri odločitvi sodišče upošteva le tista dejstva, ki so v konkretnem primeru glede na postavljene zahtevke in materialno pravo, ki ga je treba uporabiti, pravno odločilna (213. člen ZPP). Pri odločitvi, ali je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške sanacije poškodb in čiščenja madeža je tako skladno s prvim odstavkom 113. člena SZ-1 in določili najemne pogodbe bistveno le, ali so konkretne poškodbe in madež posledica nepravilne oziroma malomarne rabe nepremičnine. Kako je sicer tožena stranka skrbela za nepremičnino in njeno vzdrževanje, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, za odločitev v tem postopku ni pravno odločilno. Prav tako za odločitev upoštevajoč zahtevke pravdnih strank ni pravno odločilno, da je tožena stranka na lastne stroške izvedla številna popravila in vzdrževalna dela, ki bi sicer morala bremeni lastnika in niti da je poskrbela za določene izboljšave nepremičnine na lastne stroške. Zato tožena stranka s pritožbenimi očitki, da sodišče prve stopnje pri odločitvi ni upoštevalo navedenih okoliščin, ne more uspeti.

10. Glede na vse navedeno pritožbeni očitki niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih drugih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

11. Pritožbeno sodišče je odgovorilo na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP).

12. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela. Zato sama krije svoje pritožbene stroške.

Pobot se je nanašal na najemnino za mesec marec 2019 v višini 9.000,00 EUR in del najemnine za mesec april 2019 v višini 3.000,00 EUR.

V te stroške so zajeti: nakupa in menjava pokrova straniščne školjke v višini 116,99 EUR, strošek specialnega čistila za čiščenje oljnih madežev s kamna v višini 16,00 EUR, strošek globinskega čiščenja kamna v predprostoru v višini 61,00 EUR, strošek dobave in montaže kuhinjskega „kerrock“ pulta in odtočnega pulta v višini 2.647,40 EUR, strošek menjave poškodovanih kotnih letev v višini 200,00 EUR, popravilo poškodovane fasade pri garaži v višini 60,00 EUR, strošek menjave poškodovanih vrat hladilnika v višini 152,24 EUR, strošek popravila okenske rulete v višini 200,00 EUR in strošek popravila pisoarja v višini 100,00 EUR.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 113, 113/1

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 213, 214, 214/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.