VSM Sklep I Ip 339/2021
Sodna praksa višjih sodišč, 2021-07-13

ugotovitev vrednosti nepremičnine s sodnim cenilcem - solastnina - izvedensko mnenje - vrednotenje izvedenskega mnenja - preizkus nasprotij in pomanjkljivosti v izvedeniškem mnenju

Cenilec tudi mora upoštevati, da kupec že kot solastnik pridobi pravico, da nepremičnino uporablja. Življenjsko so utemeljeni le dodatni stroški, ki se nanašajo na morebitno potrebno preureditev nepremičnine glede uporabe in stroški sodnega postopka v zvezi z ureditvijo razmerij.

Če cenilec ocenjuje vrednost na podlagi metode dejanskih stroškov, mora te določno opredeliti in pojasniti njihovo utemeljenost tudi glede zmanjševanja vrednosti deleža. Če pa cenilec upošteva metodo tržnih primerjav pri določanju vrednosti celotne nepremičnine, pa se kaže kot primerno, da se tudi glede vrednosti polovičnega solastniškega deleža izvede tovrstna primerjava, za koliko so kupci na trgu pripravljeni plačati solastniški delež manj glede primerljive vrste nepremičnin.

Pritožbi se ugodi in se v I. točki izreka sklep sodišča prve stopnje razveljavi ter v tem obsegu zadeva vrne v nov postopek.

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo vrednost solastniškega deleža ½ nepremičnine parc. št. 730/14 k.o. X v višini 38.720,00 EUR (I. točka izreka) in zavrnilo zahtevo upnika za povrnitev stroškov, priglašenih v vlogi z dne 30. 9. 2020 (II. točka izreka).

2. Dolžnik v pravočasni pritožbi zoper ugotovljeno vrednost nepremičnine navaja, da cenitev cenilke ni prepričljiva in predlaga postavitev novega cenilca. Meni, da bi morala cenilka upoštevati polovico vrednosti ocenjene nepremičnine in ne, da je polovični delež manj vreden od polovice. Meni, da je tudi sama nepremičnina ocenjena prenizko. Sam jo ocenjuje na višino 180.000,00 EUR. Opozarja, da cenitev ni objektivna, ker ni bil opravljen ogled notranjosti hiše. Predlaga razveljavitev izpodbijane odločitve in priglaša pritožbene stroške.

5. Dolžnik utemeljeno graja dokazno oceno cenilskega mnenja v delu, ki se nanaša na zmanjšanje ocenjene vrednosti polovičnega solastniškega deleža. Cenitev mora biti podana vestno in v skladu s pravili znanosti in stroke (prvi odstavek 251. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju - v nadaljevanju ZIZ). Temu standardu ne zadošča navedba v cenitvi, da se 10% odbitek vrednosti določi na podlagi zahtevanega kreditnega financiranja po obresti meri 5% za dobo dveh let, saj ostaja strokovno neobrazložena.

6. Cenilka ne navede strokovne podlage, niti drugače ne pojasni, zakaj je kot strošek pri ureditvi razmerij z ostalimi solastniki opredelila strošek kreditnega financiranja za dobo dveh let. Pri tem je tudi izostalo pojasnilo glede vira za trditev o višini obrestne mere, kot tudi, da sodni postopki trajajo dve leti in več. Če cenilka glede podatkov in stališč, ki jih upošteva, ne pojasni, od kje jih črpa in jih strokovno ne utemelji, cenitev ne more biti prepričljiva.

7. Nepojasnjeno je ostalo tudi dodatno znižanje vrednosti še za 5% kot diskont v primeru prodaje kupljenega deleža. Prvič zato, ker pri oceni ni pojasnjeno, iz katerih elementov določanja višine znižanja je cenilka izhajala, drugič zato, ker ni pojasnjeno, zakaj je navedeno znižanje sploh utemeljeno. Cenilec mora oceniti sedanjo tržno vrednost, ne pa morebitno znižanje v prihodnosti ob morebitni novi prodaji. Kako bo kupec razpolagal z deležem v prihodnje, za aktualno cenitev nima pomena. Znižanje po pojasnjenem ne more temeljiti le na posplošeni oceni cenilke.

8. Cenilec tudi mora upoštevati, da kupec že kot solastnik pridobi pravico, da nepremičnino uporablja (prvi odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika – SPZ). Življenjsko so utemeljeni le dodatni stroški, ki se nanašajo na morebitno potrebno preureditev nepremičnine glede uporabe in stroški sodnega postopka v zvezi z ureditvijo razmerij.

9. Če cenilec ocenjuje vrednost na podlagi metode dejanskih stroškov, mora te določno opredeliti in pojasniti njihovo utemeljenost tudi glede zmanjševanja vrednosti deleža. Če pa cenilec upošteva metodo tržnih primerjav pri določanju vrednosti celotne nepremičnine, pa se kaže kot primerno, da se tudi glede vrednosti polovičnega solastniškega deleža izvede tovrstna primerjava, za koliko so kupci na trgu pripravljeni plačati solastniški delež manj glede primerljive vrste nepremičnin.

10. Ker se sodišče prve stopnje do pojasnjenih odločilnih vprašanj v okviru dokazne ocene cenilnega mnenja ni opredelilo, ampak je le sledilo nepojasnjenim stališčem, je ugotovitev vrednosti pomanjkljiva in s tem neprepričljiva.

11. Po pojasnjenem je sodišče pritožbi ugodilo, sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavilo in mu v tem obsegu zadevo vrnilo v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12. V novem postopku se bo moralo sodišče prve stopnje opredeliti do pojasnjenih pomanjkljivosti cenilskega mnenja in jih poskušati z zahtevo cenilki odpraviti. Če bo navedeno postopanje brez uspeha, pa bo moralo pritegniti v postopek novega cenilca (tretji odstavek 254. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. Sodišče druge stopnje še dodaja, da v ostalem nima pomislekov o strokovnosti mnenja, kolikor se nanaša na cenitev celotne nepremičnine. Dolžnik s posplošenim zatrjevanjem, da bi morala biti vrednost ocenjena bistveno višje, ne more biti uspešen. Kot tudi ne z očitkom, da ni bil opravljen ogled notranjosti nepremičnine. Ta ni nujen, če zunanji ogled za cenitev zadošča skupaj z javnimi podatki GURS tudi glede površine notranjih prostorov. V obravnavani zadevi pa tudi ne moremo prezreti, da je bil dolžnik kljub več poskusom cenilke, da si ogleda notranjost hiše, neodziven.

14. Odločitev o pritožbenih stroških je odpadla, ker ti niso bili priglašeni (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 251,251/1

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 66, 66/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.