VSK Sklep CDn 19/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-03-30

mag. Jana Petrič (preds.), Boženka Felicijan Hladnič (poroč.), mag. Gorazd Hočevar

zemljiškoknjižni predlog - vpis etažne lastnine pogoji za utemeljenost predloga za vpis etažne lastnine - pogoji za dovolitev vpisa - način vpisovanja pravic v zemljiško knjigo - etažna lastnina

Zakon o zemljiški knjigi v prvem odstavku 13.a člena določa zaključeno število pravnih položajev nepremičnine in načinov vpisa pravic in pravnih dejstev (numerus clausus).

I. Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. V obravnavani zadevi je zemljiškoknjižna sodniška pomočnica s sklepom z dne 8.10.2021 zavrnila predlog za vpis oblikovanja etažne lastnine stavbe ID znak 0000-426 in stavbe ID znak 0000-427. Vpis je bil predlagan na podlagi Akta o oblikovanju etažne lastnine z dne 30.9.2021, na podlagi predloga po tipu 971. Pri preverjanju pogojev za vpis je bilo ugotovljeno, da le-ti niso bili izpolnjeni. Ugotovljeno je bilo, da takšen predlog za vpis o oblikovanju etažne lastnine ni dovoljen, ker je na parcelah ID znak 0000 6/14 in stavbni pravici ID znak 0000 9007, ki predstavljata splošni skupni del stavb, predvidena tudi stavba, ki predstavlja poslovno-stanovanjsko stavbo, ki pa še ni vpisana v kataster stavb in še nima določene ID številke stavbe in delov stavbe, zaradi česar tudi še ni zajeta v predloženem Aktu. Akt tako ne opisuje natančno posameznih delov stavbe ter skupnih delov vseh stavb, kot to izhaja iz 108. in 109. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Ugovor, ki ga je predlagatelj vložil zoper zavrnitev vpisa, je bil s sklepom, ki je predmet izpodbijanja s to pritožbo, zavrnjen.

2. Zoper sklep se po pooblaščencu pritožuje predlagatelj, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da njegovi pritožbi ugodi, izpodbijani sklep pa spremeni tako, da dovoli vpis oblikovanja etažne lastnine oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep in sklep opr. št. Dn 208552/2021 z dne 8.10.2021 razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje o vpisu. Sodišču očita, da v izpodbijanem sklepu ni upoštevalo, da je predmet tega postopka oblikovanje etažne lastnine le na stavbi ID znak 0000-426, ki predstavlja stavbo hotela, in stavbi ID znak 0000-427, ki predstavlja stavbo garaže, in ne tudi na poslovno-stanovanjski stavbi, ki v času vložitve predloga še ni bila vpisana v kataster stavb, jo je pa predlagatelj že načrtoval. Poslovno-stanovanjska stavba ni relevantna za odločanje o predlaganem vpisu etažne lastnine in tudi ni predmet akta, na podlagi katerega je predlagan vpis oblikovanja etažne lastnine. Etažna lastnina se z obravnavanim predlogam in skladno s prvim odstavkom 105. člena SPZ torej oblikuje le za stavbo ID znak 0000-426 in stavbo ID znak 0000-427 z natančno opredelitvijo vseh posameznih delov in določitvijo skupnih delov vsake izmed njiju. Predlagatelj ob tem opozarja, da se za skupne dele ne zahteva, da predstavljajo celoto zemljišča, stavbne pravice ali druge nepremičnine, temveč je lahko splošni skupni del tudi solastninska pravica na zemljišču ali drugi nepremičnini oziroma soimetništvo stavbne pravice do določenega idealnega deleža. To je bilo sicer mogoče že prej (npr. z ustanavljanjem stvarnih služnosti), z novelo SPZ-B pa je bila v novem šestem odstavku 105. člena tudi izrecno urejena možnost nepremičnin, ki so namenjene skupni rabi etažnih lastnikov dveh ali več zgradb v etažni lastnini ali skupni rabi etažnih lastnikov ene ali več zgradb in lastnikov ene ali več nepremičnin. Takšna nepremičnina se po šestem odstavku 105. člena SPZ obravnava kot njihov skupni del, ki je v solastnini etažnih lastnikov teh zgradb oziroma v solastnini etažnih lastnikov in lastnikov nepremičnin. Zakonska določba torej izrecno govori o možnosti solastnine med etažnimi lastniki posameznih stavb in lastnikov nepremičnin oziroma izrecno predvideva, da je posamezna nepremičnina hkrati v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov posamezne stavbe do določenega deleža in lastnika nepremičnine do preostalega deleža. V Izpodbijanem sklepu sodišče možnost takšne solastnine sicer priznava, vendar hkrati svojo odločitev utemeljuje s tem, da vpis v korist fizične oziroma pravne osebe ni izvedljiv, je pa izvedljiv v korist stavbe, posameznega dela stavbe ali parcele. Takšno razlikovanje med solastniki, ki so lastniki neke stavbe, posameznega dela stavbe ali parcele, in solastniki deleža konkretne nepremičnine je neutemeljeno in postavlja predlagatelja v slabši položaj kot ostale solastnike. S tem pa posega tudi v njegove ustavne pravice do enakega varstva pravic, do pravnega sredstva in do zasebne lastnine. Predlog predlagatelja za dovolitev vpisa oblikovanja etažne lastnine na stavbah 0000-426 in 0000-427 je zasledoval ravno ta ratio hkratne solastnine med etažnimi lastniki stavb in lastnikom nepremičnine. Vsakokratnim lastnikom vsake od obeh stavb bi skladno z Aktom pripadel določen solastninski delež na parceli ID znak 000 6/14 in na stavbni pravici ID znak 0000 9007, medtem ko bi v preostalem delu na parcelah ID znak 0000 6/14 in stavbni pravici ID znak 0000 9007 solastništvo oziroma soimetništvo ohranil predlagatelj kot lastnik parcele ID znak 0000 6/14 in imetnik stavbne pravice ID znak 0000 9007. Na tem deležu je predvideno oblikovanje poslovno-stanovanjske stavbe, ki pa, kot že rečeno, ni predmet tega predloga za vpis oblikovanja etažne lastnine skladno z Aktom. Predlagatelj je edini lastnik parcele ID znak 0000 6/14 in edini imetnik stavbne pravice ID znak 0000 9007, čigar lastninska pravica ne more biti omejena z administrativno zahtevo po istočasni vzpostavitvi etažne lastnine le za vse stavbe hkrati, saj določbe SPZ izrecno omogočajo več stavb v etažni lastnini na eni nepremičnini ob hkratni solastninski pravici lastnika nepremičnine. Z lastninsko pravico predlagatelja bi bilo neskladno tudi, če bi predlagatelj moral iz tega razloga celotno parcelo ID znak 0000 6/14 in stavbno pravic ID znak 0000 9007 najprej predvideti samo kot splošni skupni del stavbe 0000-426 in stavbe 0000-427, pri čemer njemu ne bi ostal noben solastniški delež in bi moral po oblikovanju etažne lastnine na poslovno-stanovanjski stavbi kasneje spreminjati solastninska razmerja. Če predlagatelj že v tej fazi ve, da bo določen solastninski delež namenjen oblikovanju etažne lastnine poslovno-stanovanjske stavbe, je edino pravilno in logično, da temu ustrezen solastninski delež ohrani in ga kasneje nameni oblikovanju etažne lastnine poslovno-stanovanjske stavbe. Gre za lastniški delež, na račun katerega dejansko gradi poslovno-stanovanjski del. Teoretično bi bilo predlagatelju morda sicer mogoče očitati, da bi lahko v takem primeru nepremičnino in stavbno pravico razparceliral oziroma razdelil na način, da bi na eni nepremičnin oblikoval skupni del za stavbo 0000-426 in stavbo 0000-427, drugo nepremičnino pa bi kasneje namenil za oblikovanje etažne lastnine na poslovno-stanovanjski stavbi. Vendar bi bilo takšno stališče neživljenjsko, saj je glede na naravo stavbe 0000-427, ki predstavlja garažo in se razteza po pretežnem delu parcele ID znak 0000 6/14 in stavbne pravice ID znak 0000 9007, v konkretnem primeru to nemogoče. Mogoča je le rešitev, kot jo je v tem postopku predlagal predlagatelj. Navedenemu stališču predlagatelja v celoti pritrjujejo tudi vodilni slovenski pravni strokovnjaki na področju stvarnega prava. Kot je predlagatelj opozoril že v ugovoru, a se sodišče s tem ni strinjalo, iz komentarja SPZ (kopije relevantnih delov katerega je priložil že ugovoru in se tudi v pritožbi sklicuje nanje) izhaja, da "[...] so pravno mogoči (dovoljeni) tudi položaji, pri katerih je lastninska pravica na parceli vključena: 1) do določenega idealnega deleža ali deležev v samostojno lastninsko pravico vsakokratnih etažnih lastnikov ene ali več stavb v etažni lastnini in 2) do določenega idealnega deleža ali deležev pa v samostojno lastninsko pravico na eni ali več parcelah."

3. Prav tako je v nadaljevanju komentarja SPZ potrjeno tudi, da je za potrebe oblikovanja etažne lastnine na posamezni stavbi možno za splošni skupni del stavbe določiti lastninsko pravico na zemljiški parceli le do določenega idealnega deleža in ne nujno do celote.

To pa pomeni, da bi moralo sodišče pri odločanju o oblikovanju etažne lastnine posamezne stavbe v konkretnem primeru upoštevati določila Akta o tem, da splošne skupne dele predstavljajo deleži na konkretni parceli ID znak 0000 6/14 in stavbni pravici ID znak 0000 9007, medtem ko na preostalem deležu ostane (so)lastninska pravica lastnika nepremičnine oziroma (so)imetništvo stavbne pravice, kot predvideva šesti dostavek 105. člena SPZ. Sodišče je v nasprotju s tem vztrajalo pri ureditvi etažne lastnine na nepremičnini kot celoti in ne po posameznih delih, kljub temu, da je iz predloga in Akta jasno, da to ni mogoče, saj na poslovno-stanovanjski stavbi v trenutku vložitve predloga še ni bilo mogoče oblikovati etažne lastnine. Kar pa ne more biti razlog, da se predlagatelju kot lastniku nepremičnine in imetniku stavbne pravice odreče pravica oblikovanja etažne lastnine na drugih funkcionalno ločenih celotah, tj. stavbi 0000-426 in stavbi 0000-427 in možnost samostojnega razpolaganja z njima. Kakršnokoli drugačno stališče bi pomenilo nedopustno različno obravnavanje oseb (različnih solastnikov) v bistveno enakem položaju in bi s tem poseglo v njihove ustavne pravice.

5. V obravnavni zadevi je predlagatelj vložil zemljiškoknjižni predlog, s katerim predlaga, da se parcela ID znak 0000 6/14 in stavbna pravica 0000 9007 spremenita v splošni skupni del v deležu do 10/25 (v korist stavbe 0000-427) in v splošni skupni del v deležu do 33/250 (v korist stavbe 0000-426), hkrati pa naj bi predlagatelj ostal lastnik te iste nepremičnine oziroma stavbne pravice v deležu do 117/250. Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču prvostopenjskega sodišča, da v obravnavni zadevi pogoji za vpis niso izpolnjeni. Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) v prvem odstavku 13.a člena določa zaključeno število pravnih položajev nepremičnine in načinov vpisa pravic in pravnih dejstev (numerus clausus). Dovoljeni stvarnopravni položaji glede nepremičnine (parcele) so namreč naslednji: 1. parcela ima lahko položaj splošnega skupnega dela stavbe (lastninska pravica je vključena v etažno lastnini na vseh prostorskih delih stavbe s položajem posameznega dela v etažni lastnini; 2. parcela ima lahko položaj splošnega skupnega dela dveh ali več stavb. Kot sicer pravilno izpostavlja tudi pritožba, so bili z novelo SPZ-B dovoljeni tudi položaji: 3. parcela ima lahko položaj pomožne nepremičnine (prvi odstavek 127. b člena SPZ) - lastninska pravica je vključena v lastninsko pravico na glavni nepremičnini. Možna pa je tudi kombinacija 1 ali 2 in 3, ko ima parcela do določenega deleža ali deležev položaj splošnega skupnega dela stavbe ali več stavb in do določenega idealnega deleža ali deležev položaj pomožne nepremičnine (šesti odstavek 105. člena SPZ)

. Za tak primer pa v tej zadevi ne gre. Nepremičnini, pri katerih naj bi se izvedel predlagani vpis, namreč nimata položaja pomožne nepremičnine (127. a člen SPZ).

6. Glede na povedano je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka drugega odstavka 3. člena ZZK- 1)

N. Plavšak v N. Plavšak, R. Vrenčur in ostali: Stvarno pravo, Komentar Stvarnopravnega zakonika, Tax-Fin-Lex, Ljubljana 2020, str, 458.

N. Plavšak v N. Plavšak, R, Vrenčur in ostali: Stvarno pravo, Komentar Stvarnopravnega zakonika, Tax-Fin-Lex, Ljubljana 2020, str. 489-490.

Enaka pravila veljajo tudi za stavbno pravico, če je imenik stavbne pravice v skladu s to pravico zgradil objekt.

Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1  - člen 13.a.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 105, 105/6, 127.b, 127.b/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.