VSL Sodba I Cp 2088/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2021-02-05

Polona Marjetič Zemljič (preds.), Gregor Špajzer (poroč.), Katarina Marolt Kuret

obstoj najemne pogodbe - prepoved vznemirjanja - zahtevek na sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas - ustna najemna pogodba - stanovanjska pogodba - konkludentno soglasje - stanarina - konvalidacija najemne pogodbe - soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe - plačevanje najemnine - predlog za sklenitev pogodbe - pravni laik - pravica do nedotakljivosti stanovanja - pravica do zasebne lastnine - tehtanje ustavnih pravic

Pogoj za konvalidacijo najemne pogodbe je dejstvo, da je bila najemna pogodba prej sklenjena. Pogoj za sklenitev najemne pogodbe je sporazum pogodbenikov o bistvenih sestavinah pogodbe.

Zgolj okoliščina, da je tožnik toženki plačeval najemnino in da je tožnika obiskal zakoniti zastopnik toženke ter da toženka bivanju tožnika ni uprla, ne pomeni, da ima bivanje tožnika vse elemente najemnega razmerja.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka 279,99 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek za ugotovitev obstoja najemne pogodbe za nedoločen čas za stanovanje na naslovu A. za najemnino v višini 45,38 EUR mesečno ter zaradi prepovedi vznemirjanja tožeče stranke pri izvrševanju pravic iz najemne pogodbe (I. točka izreka). Podrejeni zahtevek pod točko 1. tožbenega zahtevka je zavrglo (II. točka izreka). Podrejeni zahtevek pod točko 2. in 3. tožbenega zahtevka, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki ponuditi sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas za primerno stanovanje površine od 18 do 25m2 za najemnino od 40 do 55 EUR na mesec (III. točka izreka), je zavrnilo. Odločilo je še, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v roku 15 dni povrniti stroške postopka v znesku 998,44 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnik) iz vseh zakonsko določenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da v celoti ugodi primarnemu in podrejenemu zahtevku tožnika. Podrejeno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče je napačno zaključilo, da elementi najemne pogodbe, ki nikoli ni bila sklenjena pisno, niso bili zadostno zatrjevani oz. izkazani. Tožnik nikoli ni trdil, da ima stanovanje v najemu na podlagi stanovanjske pogodbe iz leta 1976. Tožnik je vse posamezne elemente realiziranega ravnanja toženke natančno opredelil v svoji prvi pripravljalni vlogi. Zato je sodišče z zaključkom, da ni podal trditev o elementih najemnega razmerja, napačno ugotovilo dejansko stanje in posledično nepravilno uporabilo materialno pravo. Napačen je tudi zaključek, da elementi konkludentno ali molče sklenjene pogodbe niso izpolnjeni. Tožnik je v svojih vlogah pojasnil, da sta ga toženka ter Občina B. pošiljali od ene do druge z obrazložitvijo, da je stanovanje posojeno s strani toženke občini. Župan občine mu je povedal, da naj plačuje najemnino in stroške in bo vse v redu. Tožnik je za navedena dejstva poleg lastnega zaslišanja predlagal tudi zaslišanje več prič, ki jih je sodišče zavrnilo. S tem pa je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka in posledično napačno ugotovilo dejansko stanje in napačno uporabilo materialno pravo. Tožniku kot pravnemu laiku ni mogoče šteti v škodo, da je verjel toženki oziroma občini B., da si stanovanje posojata, in mora razmerja urejati z eno ali drugo osebo. Vsa ravnanja toženke jasno kažejo, da ima tožnikovo bivanje v spornem stanovanju vse elemente najemnega razmerja in zanjo ni sporno. Tožnik je izkazal voljo skleniti najemno razmerje, toženka pa je bila popolnoma pasivna, saj se na predloge tožnika ni odzivala. Tožnik je v zvezi z navedenim dejstvom predlagal tudi, da toženka predloži pozive njegovega odvetnika iz obdobja v letih 1992 ter naslednjih, saj jih sam zaradi poteka časa ne hrani več, vendar toženka tega ni storila, niti ni izkazala, da je to poskusila storiti, do česar se sodišče v navedeni sodbi ni opredelilo in je posledično v tem delu napačno ugotovilo dejansko stanje. Glede na to, da se bivanju tožnika nihče nikoli ni uprl, ni mogoče trditi, da toženka ni izrazila volje za sklenitev najemnega razmerja. Tožnik plačuje mesečne obroke najemnine na podlagi računov toženke. Poleg tega so bili kar trije direktorji toženke seznanjeni z dejstvom, da tožnik v sporni nepremičnini biva od leta 1992. Takšna dejanja toženke, ki niso zgolj pasivna (mesečno obračunavanje najemnine in stroškov), obisk zakonitega zastopnika toženke na domu tožniku, nedvomno pomenijo izjavo volje toženke za sklenitev pogodbe. Upoštevati je treba tudi to, da je bila toženka glede sklenitve najemne pogodbe v celoti pasivna in ne trdi, da bi kdaj pred letom 2017 aktivno kazala, da tožnik stanovanje zaseda nezakonito. Izpodbijana odločba posega v tožnikovo pravico do spoštovanja doma. Toženka namreč od tožnika zahteva izselitev iz stanovanja, v katerem se je ta rodil in v njem živi že več kot 63 let. Čeprav gre za majhen prostor s slabimi pogoji, je to edino bivališče, ki ga je tožnik kadarkoli imel ali ga pozna kot svoj dom. Tožnik morebitne nove nepremičnine, kamor bi se lahko umaknil, nima. Po drugi strani pa toženka, ki že 28 let tožniku mesečno obračunava najemnino in stroške, z nadaljnjim bivanjem tožnika v stanovanju ne bi trpela nikakršnega posega, saj za to prejema denarno nadomestilo in tožnik za stanovanje skrbi. Testa sorazmernosti sodišče ni opravilo, čeprav je tožnik na to opozoril. Prav tako pa je sodišče spregledalo, da je tožnik pripadnik posebej ranljive skupine, saj je prejemnik denarne socialne pomoči.

3. Tožena stranka (v nadaljevanju: toženka) predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

5. Tožnik je vložil primarni zahtevek zaradi ugotovitve obstoja najemne pogodbe za stanovanje na naslovu A. ter zaradi prepovedi vznemirjanja s strani toženke. S podrejenim zahtevkom je od toženke zahteval sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas.

6. Med pravdnima strankama ni bilo sporno: da je toženka lastnica stanovanja na naslovu A., da je imela tožnikova mati za to stanovanje sklenjeno stanovanjsko pogodbo iz leta 1976, da je tožnik na tem naslovu živel od rojstva dalje in ima na tem naslovu stalno prebivališče od 1. 8. 1957, da je toženka tožniku izstavljala račune za stanarino v znesku 45,38 EUR mesečno ter da je FURS tožniku posredoval odločbe o odmeri nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča.

7. Pritožnik neutemeljeno graja ugotovitev sodišča prve stopnje, da elementi konkludentno sklenjene najemne pogodbe niso izpolnjeni. Sodišče prve stopnje je namreč po opravi zelo natančne in skrbne dokazne ocene ugotovilo, da tožnik ni uspel izkazati nobenega sodelovanja s toženko, ki bi pripeljalo do sklenitve ustne najemne pogodbe, niti ni izkazal obojestranske volje pravdnih strank za sklenitev najemne pogodbe. Iz izpovedbe tožnika izhaja, da je imela njegova mama za obravnavano stanovanje sklenjeno stanovanjsko pogodbo. Po njeni smrti je tožnik dal predlog za odkup stanovanja po Jazbinškovem zakonu, nato se z nikomer ni dogovarjalo 29 let in ni vedel, da je to pogodbo potrebno dati na njega (list. št. 152). Dve leti zatem se je šel pozanimat, čigavo je sploh stanovanje, ki ga zaseda, ali občinsko ali od toženke. Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da ustna najemna pogodba med pravdnima strankama ni bila sklenjena. Prav tako je neutemeljen pritožbeni očitek, da ravnanja toženke, ki je tožniku mesečno izstavljala račune za stanarino in stroške, obisk zakonitega zastopnika toženke v stanovanju tožnika ter prevzem klica direktorice toženke s strani župana občine predstavljajo ravnanja, s katerimi je toženka konkludentno soglašala s sklenitvijo najemne pogodbe. Kot je sodišče prve stopnje materialno pravno pravilno ugotovilo, je pogoj za konvalidacijo najemne pogodbe dejstvo, da je bila najemna pogodba prej sklenjena

(58. člen OZ). Pogoj za sklenitev najemne pogodbe pa je sporazum pogodbenikov o bistvenih sestavinah pogodbe, do česar pa v obravnavanem primeru ni prišlo, saj toženka na predlog tožnika za sklenitev najemne pogodbe leta 1992 ni odgovorila, prav tako pa tožnik ni vedel, kdo je sploh lastnik stanovanja, v katerem biva. Kot je pravilno izpostavilo sodišče prve stopnje, se morata pravdni stranki za veljavno sklenitev najemne pogodbe zediniti o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe (41. člen SZ), ki pa nista zgolj predmet pogodbe in najemnina. Zgolj okoliščina, da je tožnik toženki plačeval najemnino

in da je tožnika obiskal zakoniti zastopnik toženke ter da toženka bivanju tožnika ni uprla, ne pomeni, da ima bivanje tožnika vse elemente najemnega razmerja. Poleg tega je pravilna tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnik v trditveni podlagi ni substanciral, kdaj natanko in s kom je sklenil ustno najemno pogodbo.

8. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka in posledično napačno ugotovilo dejansko stanje ter zmotno uporabilo materialno pravo, ker je zavrnilo tožnikov dokazni predlog z zaslišanjem prič: C. C., D. D. in E. E., ni utemeljen. Tožnik je v predlogu za zaslišanje C. C. navedel, da se bo slednji morda spomnil tožnikovega predloga po sklenitvi najemne pogodbe. Navedeno dejstvo je že dokazano, saj ga je sodišče prve stopnje ugotovilo na podlagi tožnikove izpovedbe. V dokaznem predlogu za zaslišanje E. E. in D. D. pa je tožnik navajal, da bosta slednji priči lahko potrdili, da se je tožnik zanimal, ali je svoje najemno razmerje ustrezno rešil. Glede na to, da je sodišče prve stopnje prav tako na podlagi tožnikove izpovedbe ugotovilo zatrjevano dejstvo, je bil tudi dokaz z zaslišanjem prič E. E. in D. D. utemeljeno zavrnjen.

9. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje od tožnika kot pravnega laika zahtevalo preveč pri urejanju najemnega razmerja, ni utemeljen. Tožnik je navajal, da je leta 1992 preko odvetnika F. toženki poslal dopis, s katerim je predlagal odkup stanovanja po Jazbinškovem zakonu oziroma sklenitev najemne pogodbe. Iz navedenega izhaja, da je bil tožnik deležen pravnega svetovanja v zvezi s svojim položajem. Ni upravičen pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do obstoja poziva odvetnika F. toženki. Kot izhaja iz 18. točke obrazložitve, je sodišče ugotovilo, da je tožnik preko odvetnika F. podal predlog za odkup stanovanja, na podlagi česar pa ni verjelo, da odvetnik F. tožniku ni pojasnil, kakšne pravne možnosti za ureditev svojega položaja ima tožnik.

10. V obravnavani zadevi je imel tožnik večji interes od toženke za ureditev svojega pravnega položaja. Ker v roku do 19. 4. 1997 svoje pravice ni sodno uveljavljal, je njegova pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe ob vložitvi tožbe zastarala. Navedeno je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo v 20. točki obrazložitve.

11. Pritožbeni očitek, da je tožniku z izpodbijano odločbo prekršena pravica do spoštovanja doma, ni upravičen. URS v 36. členu varuje pravico do nedotakljivosti stanovanja oziroma do spoštovanja doma. V tej zadevi tožnik ni tožen zaradi izselitve iz stanovanja na podlagi tožbe lastnika zaradi izpraznitve stanovanja (tožnik je zahteval ugotovitev obstoja najemne pogodbe oziroma dolžnost sklenitev najemne pogodbe). Ker torej izselitev tožnika ni bila predmet te pravde, so neutemeljene pritožbene navedbe, ki se nanašajo na kršitev tožnikove ustavne pravice do spoštovanja doma zaradi izselitve, posledično pa tudi navedbe, da bi moralo sodišče prve stopnje opraviti tehtanje med pravico do spoštovanja doma tožnika in pravico do zasebne lastnine toženke (33. člen URS).

12. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani razlogi, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

13. Tožnik s pritožbo ni uspel. Toženki so v pritožbenem postopku nastali stroški odgovora na pritožbo v znesku 375 točk (tar. št. 21 Odvetniške tarife) ter materialni izdatki v višini 7,5 točk, skupaj 382,5 točk, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke v višini 0,60 EUR znaša 229,5 EUR, povečano za 22 % DDV pa 279,99 EUR. Na podlagi določila prvega odstavka 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP je tožnik dolžan toženki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 279,99 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

Sodba VS RS II Ips 30/2008 z dne 22. 11. 2009.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 58

Stanovanjski zakon (1991) - SZ  - člen 41

Ustava Republike Slovenije (1991) - URS  - člen 33, 36

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.