VSL Sodba I Cp 1607/2021
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-01-06

Barbka Močivnik Škedelj (preds.), Brigita Markovič (poroč.), Anton Panjan

predkupna pravica - obvestilo predkupnemu upravičencu - rok za uveljavljanje predkupne pravice - predkupni upravičenec - ara - prodajna pogodba - pravočasen sprejem ponudbe - rok za plačilo kupnine - osnutek pogodbe

Predkupna pravica ni pravica do odkupa, ampak pravica, da predkupni upravičenec v določeni situaciji vstopi na mesto znanega kupca. Predkupnega upravičenca je bilo zato o prodaji mogoče obvestiti šele, ko je bil znan potencialni kupec in pogoji, pod katerimi sta mu bila prodajalca stvar pripravljena prodati.

Predkupni upravičenec je tisti, ki mora ob ustrezni skrbnosti, poskrbeti, da bo predkupno pravico uveljavil pravočasno in na pravilen način.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeči stranki sta dolžni toženim strankam v roku 15-tih dni od prejema te odločbe povrniti 1.250,84 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila.

1. Tožnika zatrjujeta kršitev predkupne pravice. S tožbo zahtevata razveljavitev prodajne pogodbe z dne 21. 7. 2018 in prodajne pogodbe z dne 23. 8. 2018, ki sta bili sklenjeni med toženimi strankami; izročitev obojestransko lastnoročno podpisane prodajne pogodbe s tožnikoma; deponiranje te pogodbe skupaj z zk dovolilom pri notarju ter pisno obvestitev tožnikov o deponiranju ter predložitev kopije notarsko overjene pogodbe in kopije zapisnika o hrambi.

2. Sodišče prve stopnje je zahtevke v celoti zavrnilo in tožnikoma naložilo, da tožencem povrneta (skupno) 5.938,82 EUR stroškov s pripadki. Odločitev je oprlo na ugotovitev, da do kršitve predkupne pravice ni prišlo. S sklenitvijo kupne pogodbe z dne 21. 7. 2018 predkupna pravica ni bila kršena zato, ker je bila pogodba razvezana; s sklenitvijo kupne pogodbe z dne 23. 8. 2018 pa zato, ker tožnika svoje predkupne pravice nista pravilno uveljavljala - ob sprejemu ponudbe namreč nista plačala kupnine oziroma nista zagotovila ustreznega zavarovanja.

3. Tožnika zoper odločitev vlagata pritožbo. Uveljavljata vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlagata spremembo odločitve tako, da bo zahtevku ugodeno, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglašata stroške.

Nasprotujeta zaključku sodišča prve stopnje, da tožene stranke niso kršile njune predkupne pravice in zaključku, da predkupne pravice nista pravilno uveljavljala. Navajata, da sta bila s strani prodajalcev in kupca izigrana. Sodišče zmotno ne pripiše pomena okoliščini, da je bila med toženci prva pogodba sklenjena že 22. 7. 2018, to je v času, ko je rok za uveljavljanje predkupne pravice še tekel. Če se s tem dejstvom poveže izpoved prodajalke, je jasno, da prodajalci predkupne pravice niso imeli namena spoštovati. Iz sms sporočil med prvim tožnikom in drugo toženko je razviden namen zavlačevanja (da se izteče rok za uveljavitev predkupne pravice). Prodajalca kljub dopisovanju in kljub temu, da sta tožnika v dopisu z dne 13. 8. 2018 navedla, da štejeta, da sta v okoliščinah konkretnega primera (vpisana hipoteka) s plačilom are v višini 15.500 EUR zagotovila zadostno zavarovanje, nista omenila, da se s tem ne strinjata. A. A. je tožniku obljubljala podpis pogodbe (sms z dne 9. 8. 2018) in dajala vtis, da je vse vredu, in sicer toliko časa, da je rok za plačilo kupnine potekel. Opozarjata na njeno izpoved, ki to potrjuje. Sodišče bi zato moralo z izigravanjem predkupne pravice sklenjene kupne pogodbe razveljaviti. Pomembno je nadalje, da sta prodajalca v svojem obvestilu o nameravani prodaji nepremičnin, plačilo celotne kupnine navezala na pogoj, da se plača ara v znesku 10 % kupnine ter razlika kupnine v 30-tih dneh od deponiranja overjene pogodbe pri notarju. Z uveljavljanjem predkupne pravice in plačilom are je zato prišlo do veljavne sklenitve zavezovalnega posla. V konkretnih okoliščinah bi bilo nepošteno in protipravno, če bi vzdržalo stališče sodišča prve stopnje, da tožnika predkupne pravice nista pravilno uveljavila. Šlo je za namerno izigravanje.

4. Toženci so na pritožbo odgovorili. Menijo, da je neutemeljena in predlagajo njeno zavrnitev. Tožnika skušata tožence prikazati kot nepoštene, čeprav sta tožnika tista, ki sta skušala prodajalca izigrati in jima vsiliti z njune strani določene prodajne pogoje. Prodajalca sta vse svoje obveznosti v zvezi s predkupno pravico izpolnila. Edini razlog, da do sklenitve pogodbe ni prišlo, je v dejstvu, da tožnika nista bila pripravljena izpolniti obveznosti po 508. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Tožnika posameznim izjavam pripisujeta posledice, ki iz njih ne izhajajo. V nadaljevanju opozarjajo na svoje izpovedbe, iz katerih izhaja, da sta prva dva toženca imela namen spoštovati in tudi sta spoštovala predkupno pravico tožnikov. V zvezi s sklenitvijo pogodbe z dne 21. 7. 2018 tožnika zamolčita relevantne okoliščine (toženci so bili prepričani, da sta se tožnika ustno že odpovedala predkupni pravici; ko so izvedeli, da to ne drži, so pogodbo nemudoma razveljavili). Vztrajajo, da tožnika predkupne pravice nista pravilno uveljavila. Zakon prodajalcu ne nalaga aktivnega pogajanja s predkupnim upravičencem, niti medsebojnega prepričevanja, ali določeno sredstvo predstavlja zadostno zavarovanje. Stališče sodišča, da plačilo are ne predstavlja zadostnega zavarovanja, je pravilno in dovolj argumentirano. Tožnika sta v izjavi z dne 13. 8. 2018 navedla, da štejeta, da je s plačilom are pogodba sklenjena. Are zato nista ponudila kot zavarovanje, ampak sta ji pripisali učinke po 64. členu OZ. Tožnika izkrivljeno prikazujeta tudi vsebino Obvestila prodajalcev z dne 29. 6. 2018. Priglašajo stroške odgovora.

Bistvene dejanske ugotovitve, na katere je oprta odločitev sodišča prve stopnje

6. Prvi toženec in druga toženka (v nadaljevanju tudi prodajalca) sta v letu 2018 začela s postopkom prodaje dveh nepremičnin, in sicer parcele z ID znakom 000/7, katere solastnika sta bila vsak do ½, ter parcele z ID znakom 000/3, katere solastnika sta bila poleg obeh prodajalcev tudi tožnika. Parceli sta prodajala skupaj za kupnino 155.000 EUR.

Tožnikoma (kot predkupnima upravičencema) sta 29. 6. 2018 poslala predkupno ponudbo. V njej sta tožnika obvestila o nameravani prodaji obeh parcel za zgoraj navedeno kupnino ter o pogojih prodaje, ki sta jih dogovorila s tretjim tožencem (v nadaljevanju tudi: kupec).

V pisni ponudbi je bil za uveljavljanje predkupne pravice določen rok 30 dni in dodano opozorilo, da mora biti v primeru njenega uveljavljanja sočasno plačana celotna kupnina; v kolikor pa bi tožnika želela izkoristiti pogoje in roke, ki so dogovorjeni s kupcem, morata zagotoviti zadostno zavarovanje.

Tožnika sta ponudbo prejela 16. 7. 2018, rok za uveljavitev predkupne pravice se je iztekel 16. 8. 2018.

Toženci so že med tekom roka za uveljavitev predkupne pravice (to je 21. 7. 2018) sklenili kupno pogodbo, saj so na podlagi ravnanj tožnikov (poslanih sporočil in izrečene dobrodošlice) sklepali, da tožnika ne bosta uveljavljala predkupne pravice, oziroma so sklepali, da sta se tej pravici odpovedala.

Prvi toženec in druga toženka sta tožnikoma, ker sta ju slednja obvestila, da bosta predkupno pravico uveljavila, 3. 8. 2018 poslala osnutek prodajne pogodbe, v kateri sta za plačilo celotne kupnine določila rok 22. 8. 2018.

9. 8. 2018 sta tožnika plačala aro v višini 15.500 EUR in 13. 8. 2018 še pisno obvestila prvega toženca in drugo toženko, da sprejemata ponudbo. Obvestilu sta priložila z njune strani podpisano kupno pogodbo, v kateri pa sta določilo o roku plačila celotne kupnine spremenila tako, da sta bila preostanek kupnine dolžna plačati v roku 30 dni po deponiranju overjene pogodbe pri notarju, v obvestilu pa zapisala, da štejeta, da sta s plačilom are že zagotovila zadostno zavarovanje po tretjem odstavku 508. člena OZ. Prvi toženec in druga toženka do 22. 8. 2018, ko se je iztekel (v osnutku pogodbe) ponujen rok za plačilo celotne kupnine, na obvestilo in prejet enostransko podpisan (spremenjen) osnutek kupne pogodbe nista odgovorila.

20. 8. 2018 so toženci razvezali kupno pogodbo z dne 21. 7. 2018 in do njene realizacije ni prišlo.

Tožnika preostanka kupnine nista plačala ne do izteka roka za uveljavitev predkupne pravice (to je do 16. 8. 2018) ne do 22. 8. 2018 in tudi nista ponudila dodatnega zavarovanja.

23. 8. 2018 sta prvi toženec in druga toženka tožnika obvestila, da jima je upravičenje iz naslova predkupne pravice prenehalo zaradi njenega nepravilnega uveljavljanja. Istega dne so toženci sklenili novo kupno pogodbo z bistveno enakimi pogoji kot so bili ponujeni tožnikoma.

7. Pritožbeno sodišče ob upoštevanju povzetih dejanskih ugotovitev, ki jih tožnika s pritožbo ne izpodbijata, soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da predkupna pravica tožnikov s sklenitvijo kupne pogodbe z dne 21. 7. 2018 ni bila kršena, saj je bila pogodba 20. 8. 2018 razveljavljena in na njeni podlagi tudi v zemljiški knjigi ni prišlo do nobenih sprememb. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, mora kršitev predkupne pravice v času odločanja obstajati,

v konkretnem primeru pa je bila kršitev odpravljena z razveljavitvijo sporne pogodbe.

8. Do kršitve predkupne pravice ni prišlo niti s sklenitvijo kupne pogodbe z dne 23. 8. 2018, saj tožnika, kljub obvestilu, ki je vsebovalo vse informacije, ki jih zahteva 507. člen OZ, predkupne pravice tudi po presoji pritožbenega sodišča nista pravilno uveljavila. Poleg izjave, da sprejemata ponudbo, bi morala v roku 30 dni od prejema ponudbe oziroma najkasneje do 22. 8. 2018, plačati ne le aro, ampak celotno kupnino; sicer pa prodajalcema zagotoviti zadostno zavarovanje. Pri tem trditev tožnikov, da sta prvi toženec in druga toženka v predkupni ponudbi z dne 29. 6. 2018 sama ponudila, da se preostanek kupnine plača na osebni račun prodajalca v roku 30-tih dni od deponiranja overjene pogodbe pri izbranem notarju, sicer drži, a tožnika ob tem spregledata, da jima je bila ta možnost ponujena le pod pogojem, da sočasno zagotovita zadostno zavarovanje. To jasno izhaja iz predkupne ponudbe. Da tožnika do 22. 8. 2018 preostanka kupnine nista plačala, ni sporno. Kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, pa nista zagotovila niti zadostnega zavarovanja. Ara, ki sta jo plačala, in predstavlja le 10 % kupnine, iz razlogov navedenih v točkah 55 do 61 izpodbijane sodbe, tudi po presoji pritožbenega sodišča ne predstavlja zadostnega zavarovanja. Ara tudi sicer nima take funkcije.

Na presojo vprašanja zadostnega zavarovanja tudi ne more vplivati dejstvo, da je bila na nepremičnini vknjižena hipoteka, saj je namen zavarovanja prodajalcu zagotoviti plačilo celotne kupnine, ne pa zavarovati interese kupca.

9. Po branju prepisov zvočnih posnetkov zaslišanj strank ter njihove pisne komunikacije (vključno s telefonskimi sporočili), pritožbeno sodišče ugotavlja, da so neutemeljene tudi navedbe pritožnikov, da je bilo ravnanje prvega toženca in druge toženke nepošteno, predkupna pravica pa izigrana. Kot bo podrobneje obrazloženo v nadaljevanju, pritožnika v pritožbi opozarjata le na del izpovedbe druge toženke, prezreta pa preostali del ter izpovedbe drugih tožencev. Sklenitvi kupne pogodbe že med tekom roka za uveljavitev predkupne pravice ter medsebojni pisni komunikaciji pripisujeta tudi napačen pomen oziroma vsebino. Predvsem pa pritožnika, ko prvemu tožencu in drugi toženki očitata nepošteno ravnanje, spregledata, da je bilo plačilo celotne kupnine oziroma zagotovitev zadostnega zavarovanja njuna obveznost, ki jo določa že zakon. Prodajalca v zvezi s tem nista imela obveznosti, niti nista bila dolžna namesto tožnikov kot predkupnih upravičencev skrbeti, da bosta svojo pravico pravočasno in pravilno uveljavila.

10. Zakaj je prišlo do sklenitve kupne pogodbe z dne 21. 7. 2018, je sodišče prve stopnje ugotovilo in te ugotovitve pritožnika konkretizirano ne izpodbijata. Prav tako ne izpodbijata ugotovitve, da je bila ta pogodba razvezana ravno zato, da se kršitev predkupne pravice odpravi. Že to kaže na neutemeljenost očitka, da toženci predkupne pravice niso imeli namena spoštovati. Takega zaključka pa ni mogoče narediti niti v povezavi z izpovedbo druge toženke. Slednja je namreč ob zaslišanju med drugim povedala, da jo je tožnik 2. 8. 2018 klical po telefonu in ji povedal, da bo uveljavljal predkupno pravico. Glede na komunikacijo med njim in tretjim tožencem je bila sicer presenečena, a mu je rekla, da ima do tega seveda vso pravico in da mu bo poslala osnutek pogodbe.

Da je bil tožnikoma osnutek (v katerem sta prodajalca rok za plačilo celotne kupnine podaljšala do 22. 8. 2018) poslan, je potrdil tudi tožnik ob zaslišanju. Da je bil osnutek poslan že naslednji dan, pa izhaja elektronskega sporočila druge toženke tožniku (z dne 3. 8. 2018), ki mu je bil pripet osnutek pogodbe (list. št. 252). Tako ravnanje ne kaže na to, da bi prodajalca skušala izigrati tožnika kot predkupnega upravičenca, še manj pa na to, da sta z odgovori tožnikoma zavlačevala. Da sta bila kupno pogodbo z njima pripravljena skleniti, potrjuje tudi sms sporočilo druge toženke z dne 9. 8. 2018 (ki ga tudi tožnika izpostavljata v pritožbi). V njem je druga toženka tožniku (po tem, ko jo je obvestil, da je bila ara plačana in ko je prosil za obvestilo glede datuma podpisa pogodbe) sporočila, da pogodbo (če je z njene strani poslani osnutek vredu) lahko podpišejo v ponedeljek 20. 8. 2018. Pogodbo, vsebinsko enako njunemu osnutku, sta bila tako prvi toženec in druga toženka nedvomno pripravljena skleniti. Ker sta bila, kot izhaja iz iste izpovedbe (pa tudi sms sporočila z dne 19. 8. 2018

), do vključno 18. 8. 2018 na dopustu v tujini, pa jima ni mogoče očitati niti zavlačevanja. V kolikor tožnika poslanega osnutka ne bi spremenila (glej ugotovitve v 65. točki izpodbijane sodbe), bi bila kupna pogodba s tožnikoma 20. 8. 2018 lahko podpisana. Tega dne je bila namreč razvezana tudi prej sklenjena pogodba s tretjim tožencem. Celo več - v kolikor bi tožnika do 22. 8. 2018 poravnala preostanek kupnine (ali pa zagotovila zadostno zavarovanje), bi do formalne sklenitve pogodbe lahko prišlo tudi kasneje. Da je bilo prvemu tožencu in drugi toženki vseeno s kom skleneta pogodbo in da nista imela namena izigrati tožnikov kot predkupnih upravičencev, izhaja tudi iz preostalih delov izpovedbe prve toženke (glej stran 45, 46 in 49 prepisa zvočnega posnetka zaslišanja), pa tudi izpovedbe prvega tožnika (glej stran 32 prepisa) in tretjega toženca (glej stran 54 prepisa). To, da sta se prvi toženec in druga toženka o pogojih prodaje že dogovorila s tretjim tožencem, na tak zaključek nima vpliva, saj predkupna pravica ni pravica do odkupa, ampak pravica, da predkupni upravičenec v določeni situaciji vstopi na mesto (znanega) kupca. Predkupnega upravičenca je bilo zato o prodaji mogoče obvestiti šele, ko je bil znan potencialni kupec in pogoji, pod katerimi sta mu bila prodajalca stvar pripravljena prodati.

11. Sodišče prve stopnje tudi ni spregledalo, da prvi tožnik in druga toženka tožnikov (po tem, ko sta prejela njuno obvestilo z dne 13. 8. 2018 in ko sta se seznanila z vsebino s strani tožnikov spremenjene kupne pogodbe

), nista takoj obvestila, da plačila are ne štejeta za zadostno zavarovanje (in da posledično plačilni pogoji, ki sta jih v pogodbo vnesla tožnika, zanju niso sprejemljivi). Do tega se je opredelilo v razlogih v točki 54 izpodbijane sodbe. Res pa je, da sodišče tej okoliščini ni pripisalo takega pomena kot ji ga pripisujeta tožnika. Kot je pritožbeno sodišče poudarilo že zgoraj, zakon prodajalcu v zvezi z predkupno pravico nalaga le obveznost, da predkupnega upravičenca obvesti o nameravani prodaji in mu ponudi možnost, da stvar kupi pred potencialnim kupcem (glej 507. člen OZ). Predkupni upravičenec pa je tisti, ki mora ob ustrezni skrbnosti, poskrbeti, da bo predkupno pravico uveljavil pravočasno in na pravilen način. Prvi toženec in druga toženka zato tožnikov, kljub njunemu sporočilu, da štejeta, da sta s plačilom are zagotovila zavarovanje po tretjem odstavku 508. člena OZ, nista bila dolžna opozarjati, da sama menita drugače. To, da 10 % ara (to je znesek 15.500 EUR) ne more pomeniti zadostnega zavarovanja za plačilo preostanka kupnine v višini 139.500 EUR, je namreč očitno in jasno vsakomur (glej tudi razloge v točkah 55 do 61 izpodbijane sodbe).

12. Toženca kot prodajalca v zvezi s tem tožnikov tudi nista zavajala. Da are ne štejeta za zavarovanje (pač pa za del kupnine), izhaja že iz predkupne ponudbe (glej tretji in peti odstavek), v kateri je zahteva po zadostnem zavarovanju postavljena za primer, da bi tožnika izkoristila plačilne pogoje, ki so bili dogovorjeni s kupcem (to je, če bi se odločila, da kupnino plačata v dveh delih: 10 % kot aro, preostanek pa v 30 dneh po deponiranju overjene pogodbe pri notarju). Tudi iz predloženih dokazil o medsebojni komunikaciji (priloga A7) v času od 19. 8. 2018

ne izhaja, da sta tožnikoma obljubila sklenitev kupne pogodbe z vsebino predlagano s strani tožnikov, molka pa si ni mogoče razlagati kot njun pristanek na drugačne prodajne pogoje (glej 30. člen OZ). To ne izhaja niti iz izpovedb strank. Tožnika bi zato, če sta bila v dvomu glede zadostnosti zavarovanja, morala najkasneje do 22. 8. 2018 ponuditi dodatno zavarovanje ali pa plačati preostanek kupnine.

13. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

14. Ker tožnika s pritožbo nista uspela, do povračila pritožbenih stroškov nista upravičena, sta pa dolžna tožencem povrniti njihove stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 154. člena v zvezi z 165. členom ZPP). Pritožbeno sodišče je tožencem ob upoštevanju vrednosti spornega predmeta in Odvetniške tarife (v nadaljevanju OT) priznalo: nagrado za odgovor na pritožbo v višini 1400 točk (1. točka tar. št. 21 OT), materialne stroške v višini 24 točk (tretji odstavek 11. člena OT), dodatek za zastopanje več strank v višini 284,80 točk (7. člen OT), skupaj 1708,80 točk. Ob upoštevanju vrednosti točke 0,6 EUR ter 22 % DDV (225,56 EUR) to znaša 1.250,84 EUR.

Glej prvi stavek tretjega odstavka ponudbe: „Obveščava vas, da imava s kupcem dogovorjen način plačila are v znesku 10 % kupnine oziroma 15.500 EUR ter razliko kupnine v višini 130.500 EUR na osebni račun prodajalca... v roku 30 dni od deponiranja overjene pogodbe pri izbranem notarju.“

Glej odločbo VSRS II Ips 371/2010 in v njej citirana stališča teorije (Finžgar, Cigoj, Sodja).

Njen namen je dokazen (znak, da je pogodba sklenjena), lahko je instrument utrditve izpolnitve obveznosti (ta funkcija se uveljavi, če je pogodba razvezana zaradi vzrokov, za katere odgovarja katera od pogodbenih strank), ima pa lahko (tako kot v konkretnem primeru) tudi funkcijo delne izpolnitve (glej N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, GV založba, 1. knjiga, stran 390).

Glej prepis zvočnega posnetka zaslišanja z dne 9. 10. 2020, stran 36 (list. št. 226).

Do tega je, kot izhaja iz izpovedbe druge toženke in sms komunikacije, prišlo šele 19. 8. 2018, ko sta se s prvim tožencem vrnila z dopusta.

Ko sta se seznanila s tem, da tožnika ne želita plačati kupnine do 22. 8. 2018 in da sočasno kot zavarovanje ponujata le plačilo are.

Ko se je iztekel rok za plačilo kupnine oziroma zagotovitev zadostnega zavarovanja.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 30, 64, 507, 508, 508/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.