VSL Sklep Cst 143/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-05-10

Andreja Strmčnik Izak (preds.), Mateja Levstek (poroč.), Irena Dovnik

sklep o prodaji - način prodaje - izpraznitev in izročitev nepremičnine, v kateri dolžnik živi - solastnina nepremičnin - cenitev nepremične - določitev izklicne cene

V primeru solastnine je razdeljena le lastninska pravica, ne pa stvar sama, zato dolžnica upravitelju niti ne more izročiti le ½ stvari. Za odločanje o drugi polovici solastne nepremičnine pa v drugem odstavku 395. člena ZFPPIPP ni podlage.

Tudi če bi se upnik strinjal s tem, da dolžnica stanovanjsko hišo v celoti izroči upravitelju, o tem nikakor ni mogoče odločiti v stečajnem postopku in stečajno sodišče ne sme naložiti dolžnici izročitve celotne nepremičnine upravitelju.

Ob odsotnosti vsakršnih argumentov s strani dolžnice za drugačen način prodaje višje sodišče ne dvomi, da bo način prodaje z javno dražbo kar v največji meri udejanil na eni strani pravico upnikov do čim boljšega poplačila in na drugi strani zaščitil dolžnico, da bodo njeni dolgovi kar v največji meri poplačani.

Po oceni višjega sodišča pa je glede višine dosežene kupnine za upnike, pa tudi za dolžnico, praviloma ugodneje, da se v takem primeru nepremičnina prodaja na javni dražbi, saj to v skladu z drugim odstavkom 347. člena ZFPPIPP omogoča višanje ponujene cene.

V izvršilnem postopku je bila vrednost nepremičnine ugotovljena s pomočjo sodnega cenilca, torej osebe, ki je v skladu z določili ZFPPIPP tudi pooblaščeni ocenjevalec. Ker je bila vrednost nepremičnin ocenjena v zadnjem letu pred uvedbo postopka osebnega stečaja (ta je bil uveden s predlogom upnika dne ... 2021), pri čemer stečajna masa niti ni omogočala nove ocene vrednosti, ki je morala biti podana že v otvoritvenem poročilu, se višje sodišče strinja s tem, da se je uporabila cenitev iz izvršilnega postopka.

Izklicna cena je bila tako določena v okviru, kot ga dopušča zakonsko določilo. Tudi če bi tržne cene nepremičnin zrastle v zadnjem letu za 10 % ali več, je določena izklicna cena še vedno v zakonskem okviru in je s tem še vedno pravilno določena.

Vsekakor pa sama cenitev vrednosti nepremičnine še ne pomeni, da bo nepremičnina v sodnem postopku za tako ceno tudi prodana; šele uspeh v postopku prodaje dokončno pokaže, koliko je nepremičnina dejansko vredna, saj je vredna le toliko, kot so kupci zanjo tudi pripravljeni plačati.

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Upnik sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločalo o ugovoru dolžnice zoper sklep o prodaji – prvi z dne 7.1.2022, s katerim je bilo odločeno, (1.) da se o prodaji nepremičnine, ki je v lasti stečajne dolžnice do ½, odloči tako, da se opravi prodaja na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, ki se določi v višini 95.000,00 EUR, varščina pa v višini 9.500,00 EUR, (2.) stečajni dolžnici pa je tudi naložilo, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni nepremičnino, ki je v njeni lasti do ½, in jo izroči upravitelju.

2. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovor dolžnice zoper 1. točko izreka navedenega sklepa zavrnilo, ugovoru zoper 2. točko izreka navedenega sklepa pa je ugodilo in sklep v tem delu razveljavilo.

3. Zoper navedeni sklep sta se pravočasno pritožila upnik, ki se je pritožil zoper 2. točko izreka izpodbijanega sklepa, in dolžnica, ki je se pritožila zoper 1. točko izreka izpodbijanega sklepa.

4. Upnik v bistvenem navaja, da bi moralo sodišče prve stopnje ugovor zoper 2. točko sklepa z dne 7.1.2022 zavrniti, saj dolžnica nima upnikovega soglasja za uporabo njemu solastne nepremičnine, zato v nepremičnini ni nobenih upravičencev, ki bi imeli samostojno, iz lastninske pravice izhajajočo pravico uporabljati to stvar v delu ½, ki je v lasti upnika.

5. Dolžnica v bistvenem navaja, da še vedno ni pojasnjeno, zakaj naj bi bila prodaja z javno dražbo boljši način prodaje kot prodaja z zavezujočim zbiranjem ponudb; glede izklicne cene pa je navedla, da ji je bilo šele sedaj omogočeno, da se o tem izjavi, saj sklep z dne 7.1.2022 ni navajal podlage zanjo. Cenitev je bila opravljena že v novembru 2020, zato glede na drastično povišanje cen nepremičnin (10 % in več) ne odraža dejanske tržne vrednosti nepremičnine, izdelana pa je bila v izvršilnem postopku, zato bi bilo potrebno v stečajnem postopku izdelati novo cenitev.

6. Tako upnik kot dolžnica sta odgovorila na pritožbo druge stranke.

8. Kot je obrazložilo že sodišče prve stopnje, je sodna praksa povsem enotna glede tega, da je mogoče drugi odstavek 395. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP uporabiti le v primeru, da je stečajni dolžnik izključni lastnik stanovanja ali družinske hiše, ki se prodaja; v drugih primerih je bilo to pravilo uporabljeno le, ko sta bila oba solastnika nepremičnine v postopku osebnega stečaja in se je skupna nepremičnina hkrati prodajala v obeh postopkih.

V primeru solastnine je razdeljena le lastninska pravica, ne pa stvar sama, zato dolžnica upravitelju niti ne more izročiti le ½ stvari. Za odločanje o drugi polovici solastne nepremičnine pa v drugem odstavku 395. člena ZFPPIPP ni podlage.

9. Neupravičena raba celotne nepremičnine s strani tožene stranke, ki je njena (so)lastnica le do ½, se v stečajnem postopku ne more reševati. Pravilna rešitev tega dela razmerja med pritožnikoma je v postopku za razdelitev solastne nepremičnine, ki tudi že teče, gre pa za kontradiktoren postopek, ki se rešuje na matičnem področju. Tudi če bi se upnik strinjal s tem, da dolžnica stanovanjsko hišo v celoti izroči upravitelju, o tem nikakor ni mogoče odločiti v stečajnem postopku in stečajno sodišče ne sme naložiti dolžnici izročitve celotne nepremičnine upravitelju. Ker stanovanjska hiša oziroma celotna nepremičnina med pritožnikoma ni razdeljena, tudi ni mogoče odločiti, katero polovico oziroma katere prostore bi morala dolžnica izročiti upravitelju.

10. Upoštevati pa je tudi treba, da nepremičnine, ki se prodaja, ne sestavlja le zemljišče s stanovanjsko hišo, temveč je del nepremičnine tudi poslovni prostor, za katerega pa navedeno zakonsko določilo ne daje podlage, da bi se kateremukoli dolžniku lahko naložila izpraznitev tega dela nepremičnine in izročitev upravitelju.

11. Odločitev sodišča prve stopnje v tem delu je tako pravilna, zato je višje sodišče, ki tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP) upnikovo pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijani sklep v tem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

12. Upnik s pritožbo ni uspel, zato bo na podlagi 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP moral sam nositi svoje stroške pritožbenega postopka.

13. Dolžničina trditev, da bi bil primernejši način prodaje nepremičnine z zbiranjem zavezujočih ponudb, je povsem pavšalna. Dolžnica namreč ni pojasnila, zakaj meni, da bi bil tak način prodaje ustreznejši. Na drugi strani pa je upravitelj kot strokovnjak ocenil, da bo lahko več iztržil, če bo nepremičnino prodajal na javni dražbi in sodišče prve stopnje mu je v tem sledilo. Pri tem je povsem dovolj obrazložilo, da sta oba načina prodaje enakovredna. Ob odsotnosti vsakršnih argumentov s strani dolžnice za drugačen način prodaje višje sodišče ne dvomi, da bo način prodaje z javno dražbo kar v največji meri udejanil na eni strani pravico upnikov do čim boljšega poplačila in na drugi strani zaščitil dolžnico, da bodo njeni dolgovi kar v največji meri poplačani.

14. Pravilnost odločitve sodišča prve stopnje pa še dodatno utemeljuje razlog, ki ga sodišče prve stopnje sicer med razlogi ni navedlo, ni pa nepomemben. Upnik – pritožnik je solastnik nepremičnine, kot tak pa ima na podlagi tretjega odstavka 66. člena Stvarnopravnega zakonika – SPZ predkupno pravico na delu nepremičnine, ki se prodaja v stečajnem postopku. Po oceni višjega sodišča pa je glede višine dosežene kupnine za upnike, pa tudi za dolžnico, praviloma ugodneje, da se v takem primeru nepremičnina prodaja na javni dražbi, saj to v skladu z drugim odstavkom 347. člena ZFPPIPP omogoča višanje ponujene cene.

15. Že v sklepu z dne 7.1.2022 je sodišče prve stopnje navedlo, da je izklicno ceno določilo na podlagi ocene vrednosti. V izpodbijanem sklepu je sodišče prve stopnje pojasnilo dolžnici, da je bila cenitev priloga otvoritvenega poročila. Tudi v samem predlogu za prodajo (PD 42) je upravitelj še enkrat pojasnil (to je pojasnil tudi že v otvoritvenem poročilu, ki je bilo objavljeno in s tem dolžnici tudi dosegljivo ter se na podlagi četrtega odstavka 122. člena ZFPPIPP šteje, da je bila dolžnica s tem seznanjena), da je upošteval cenitev iz izvršilnega postopka. Da je cenitev del otvoritvenega poročila, izhaja že iz 294. člena ZFPPIPP, v katerega mora upravitelj tudi vključiti podatke o vrednosti stečajne mase. Z oceno vrednosti v izvršilnem postopku pa je bila seznanjena tudi dolžnica, ki je v njem aktivno sodelovala in s pritožbo zoper sklep o ugotovitvi tržne vrednosti nepremičnine ni uspela le slab mesec pred začetkom stečajnega postopka (Višje sodišče v Mariboru je o njeni pritožbi odločilo s sklepom I Ip 458/2021 z dne 21.7.2021 – sklep je priloga PD 64 in je dolžnici kot stranki izvršilnega postopka zagotovo znan, medtem ko je bil sklep o začetku postopka osebnega stečaja izdan ... 8.2021).

16. ZFPPIPP določa, da mora upravitelj za vsako premoženje, ki sestavlja stečajno maso, dobiti oceno vrednosti tega premoženja zaradi prodaje (prvi odstavek 327. člena ZFPPIPP), oceno vrednosti pa mora izdelati pooblaščeni ocenjevalec (drugi odstavek 327. člena ZFPPIPP), pri čemer je pooblaščeni ocenjevalec lahko tudi fizična oseba, ki je imenovana za sodnega cenilca za ocenjevanje (med drugim) nepremičnin (2. točka drugega odstavka 25. člena ZFPPIPP). V izvršilnem postopku je bila vrednost nepremičnine ugotovljena s pomočjo sodnega cenilca, torej osebe, ki je v skladu z določili ZFPPIPP tudi pooblaščeni ocenjevalec. Ker je bila vrednost nepremičnin ocenjena v zadnjem letu pred uvedbo postopka osebnega stečaja (ta je bil uveden s predlogom upnika dne 2.6.2021), pri čemer stečajna masa niti ni omogočala nove ocene vrednosti, ki je morala biti podana že v otvoritvenem poročilu, se višje sodišče strinja s tem, da se je uporabila cenitev iz izvršilnega postopka.

17. Dolžnica uveljavlja, da cenitev ni več ustrezna zaradi dviga cen nepremičnin za 10 % ali več v zadnjem letu. Sodišče prve stopnje ji je v izpodbijanem sklepu pravilno pojasnilo, da pri prvem sklepu o prodaji izklicna oziroma izhodiščna cena ne sme biti nižja od polovice vrednosti, ocenjene na podlagi likvidacijske vrednosti, kot to določa drugi odstavek 332. člena ZFPPIPP. Ocenjena tržna vrednost dolžničinega dela nepremičnine je bila ugotovljena v višini 97.142,18 EUR, s sklepom o prodaji pa je bila določena izklicna cena v višini 95.000,00 EUR, torej le malo nižja od ugotovljene tržne vrednosti, vsekakor pa še daleč od polovice tržne vrednosti, kaj šele polovice likvidacijske vrednosti, ki je še nižja od tržne vrednosti. Izklicna cena je bila tako določena v okviru, kot ga dopušča zakonsko določilo. Tudi če bi tržne cene nepremičnin zrastle v zadnjem letu za 10 % ali več, je določena izklicna cena še vedno v zakonskem okviru in je s tem še vedno pravilno določena.

18. Če je velik interes za nakup nepremičnin, se to lahko izkaže v postopku prodaje, še posebej učinkovito ob prodaji z javno dražbo. To pa pomeni, da je zelo verjetno, če je zrastla tudi vrednosti dolžničine nepremičnine, da bo pač dosežena višja prodajna cena. Izklicna cena pomeni le izhodišče za javno dražbo, pomeni le znesek, pri katerem se draženje začne, ne pa tudi še končne dosežene cene. Vsekakor pa sama cenitev vrednosti nepremičnine še ne pomeni, da bo nepremičnina v sodnem postopku za tako ceno tudi prodana; šele uspeh v postopku prodaje dokončno pokaže, koliko je nepremičnina dejansko vredna, saj je vredna le toliko, kot so kupci zanjo tudi pripravljeni plačati. V okviru, kot je potreben za določitev izklicne cene, pa je izpodbijani sklep pravilen.

19. Odločitev sodišča prve stopnje je tako tudi v tem delu pravilna, zato je višje sodišče ob ugotovitvi, da sodišče prve stopnje tudi ni naredilo nobene kršitve, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), tudi pritožbo dolžnice zavrnilo in izpodbijani sklep v tem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

-----------------------------------------

Glej npr. sklepe VSL Cst 435/2021 z dne 10.11.2021, Cst 404/2021 z dne 27.10.2021, Cst 400/2020 z dne 7.10.2020, Cst 228/2020 z dne 1.7.2020 in številne druge.

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP  - člen 327, 327/1, 327/2, 329, 329/1, 332, 332/2, 347, 347/2, 395, 395/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.