VSL Sodba I Cp 353/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-04-21

Katarina Marolt Kuret (preds.), Alenka Kobal Velkavrh (poroč.), Bojan Breznik

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - neplačevanje najemnine in tekočih stroškov - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - pisni opomin - pisno opozorilo na izpolnjevanje obveznosti

Ker je bil toženec v skladu z zakonskimi zahtevam pozvan na plačilo zapadlih neplačanih obveznosti v postavljenem roku, vendar pa se na pozive ni odzval, je podan dejanski stan, ki utemeljuje odpoved najemne pogodbe. Odločitve ne more spremeniti niti pritožbeno izvajanje o pobotu najemnine s plačilom zneska 20.000,00 EUR ter vlaganjem v stanovanje, ker navedenega toženec ni dokazal.

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tožencu odpovedalo najemno razmerje po najemni pogodbi z dne 24. 5. 2013 z aneksom št. 1 z dne 24. 5. 2013 za eno in pol sobno stanovanje v izmeri 29,5 m2 , ki se nahaja v v III. nadstropju stavbe na naslovu v Ljubljani (I. točka izreka). Toženec je dolžan stanovanje izprazniti ter ga prostega vseh stvari in oseb v roku 60 dni izročiti tožnici (II. točka izreka). Ugotovilo je, da obstoji terjatev tožnice do toženca višini 7.197,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, razvidnimi iz III. točke izreka sodbe, ter da terjatev tožnice do toženca v višini 1.396,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, razvidnimi iz IV. točke izreka sodbe, ne obstoji. Nadalje je ugotovilo, da ne obstoji terjatev toženca do tožnice v višini 30.000,00 EUR (V. točka izreka) ter v višini 5.800,00 EUR (VI. točka izreka). Tožencu je naložilo, da mora v roku 15 dni tožnici plačati znesek 7.197,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, razvidnimi iz VII točke izreka sodbe. V preostalem delu je tožbeni zahtevek zavrnilo (VIII. točka izreka sodbe). Tožencu je še naložilo, da mora v roku 15 dni tožnici plačati stroške postopka v višini 1.509,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila (IX. točka izreka).

2. Toženec s pritožbo izpodbija I., II., III., IV., V., VI., VII. in IX. točko izreka sodbe iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku.

Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožnice zavrne, podredno pa, da v izpodbijanem delu sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno sojenje sodišču prve stopnje.

Poudarja, da tožnica pred vložitvijo tožbe toženca ni seznanila, da bo podala odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov.

Toženec je tožnici kot vnaprejšnje plačilo kupnine izročil denarna sredstva v višini 20.000,00 EUR, vendar teh denarnih sredstev tožnica tožencu noče vrniti, niti z njim skleniti prodajne pogodbe, s katero bi pravdni stranki prenovili obstoječo najemno pogodbo v prodajno pogodbo. Tako je posledično toženec s plačilom navedenega denarnega zneska tožnici dejansko vnaprej plačal najemnino, zaradi česar najemne pogodbeni ni kršil.

3. Toženec je stanovanje opremil, uredil in vanj investiral, zato je tožnica iz tega naslova obogatena za znesek 5.800,00 EUR.

4. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

6. Sodišče prve stopnje je glede vseh pravno relevantnih dejstev v obrazložitvi izpodbijane sodbe podala obširne, prepričljive in na dokazih temelječe razloge, na podlagi katerih je sprejelo pravilno in z 8. členom ZPP skladno dokazno ocetno ter je o tožbenih zahtevkih tudi pravilno materialnopravno odločilo. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema ugotovitve in obrazložitev prvega sodišča in se nanje v izogib ponavljanju sklicuje. V pritožbi toženec v bistvenem ponavlja ugovorne navedbe, dane že v postopku na prvi stopnji, na katere je pravilno odgovorilo že sodišče prve stopnje, in ne navaja dejstev, zaradi katerih bi bilo moč podvomiti v dokazno oceno sodišča prve stopnje.

7. Iz izvedenega dokaznega postopka, ki mu pritožbeno sodišče sledi, izhaja:

- da sta pravdni stranki 24. 5. 2013 sklenili najemno pogodbo za del stanovanja, ki se nahaja v III. nadstropju zgradbe v Ljubljani;

- da je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas za najemnino v višini 200,00 EUR mesečno;

- da toženec iz naslova najemnin za obdobje od oktobra 2015 do avgusta 2021 tožnici dolguje znesek 6.953,76 EUR ter iz naslova individualnih in skupnih obratovalnih stroškov še znesek 243,97 EUR;

- toženec ni dokazal niti soglasja tožnice za vlaganja in izboljšave v stanovanju, niti zatrjevanih vlaganj;

- toženec tožnici za zatrjevani nakup stanovanja, ki je bil predmet najemne pogodbe, ni izročil zatrjevanega zneska v višini 20.000,00 EUR.

8. Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba (4. točka prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona

). Najemne pogodbe pa ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, da krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga in primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni.

9. Tožnica je izkazala, da je toženca večkrat pisno opomnila na plačilo najemnine in stanovanjskih stroškov, in sicer z opominom z dne 2. 6. 2014, z opominom z dne 29. 7. 2016 in nazadnje z opominom z dne 13. 7. 2020. Prejema navedenih opominov toženec ne zanika. V pritožbi navaja, da ni bil seznanjen z namenom tožnice, da mu najemno pogodbo odpove iz krivdnih razlogov. Iz vseh treh citiranih opominov jasno izhaja, da je bil toženec kot najemnik seznanjen z možnostjo odpovedi pogodbe in načinom odprave kršitve pogodbe in bi lahko s plačilom zapadlih najemnin in stroškov odpoved iz krivdnih razlogov preprečil. Že naslov oziroma naziv zadnjega laičnega dopisa (opomina) z dne 13. 7. 2020 jasno nakazuje na namero toženke na odpoved najemnega razmerja, v primeru, da toženec do 30. 7. 2020 ne poravna zapadlih najemnin in stroškov. Ker je bil toženec v skladu z zakonskimi zahtevam pozvan na plačilo zapadlih neplačanih obveznosti v postavljenem roku, vendar pa se na pozive ni odzval, je podan dejanski stan, ki utemeljuje odpoved najemne pogodbe. Odločitve ne more spremeniti niti pritožbeno izvajanje o pobotu najemnine s plačilom zneska 20.000,00 EUR ter vlaganjem v stanovanje, ker navedenega toženec ni dokazal.

10. Glede prisojene višine neplačane najemnine toženec pritožbenih navedb ne podaja, sodišče druge stopnje pa v okviru preizkusa po uradni dolžnosti ugotavlja, da je sodišče prve stopnje tudi v tem delu materialno pravo glede na dejanske ugotovitve, pravilno uporabilo.

11. Glede na navedeno in ker niti uveljavljani niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava niso podane, je pritožbeno sodišče toženčevo pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Tožena stranka s pritožbo ni uspela. Odgovor na pritožbo k rešitvi zadeve ni prispeval in zato ne predstavlja potrebnega izdatka (155. člen ZPP). Pravdni stranki zato krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 103

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.