VSL Sodba I Cp 520/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-06-01

dr. Vesna Bergant Rakočević (preds.), Martina Erzin (poroč.), Zvone Strajnar

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO

najemna pogodba - uporaba nepremičnine - dogovor med lastnikom in najemnikom - pogodbena volja strank - sprememba lastnika nepremičnine - zamenjava ključavnice - odpoved najemne pogodbe - izostanek pravne podlage - korist od uporabe tuje stvari - tržna najemnina

Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice vstopi v pravni položaj najemodajalca. To v obravnavanem primeru pomeni, da sta tožnika kot nova lastnika vstopila v položaj najemodajalke in bi moral zato toženec kot najemnik njima plačevati za uporabo stanovanja.

Po ustaljeni sodni praksi je nadomestilo za korist od uporabe tuje nepremičnine enako znesku povprečne tržne najemnine.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (v II., III. in V. točki izreka) potrdi.

II. Prvo tožnik nosi sam svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je zaradi delnega umika tožbe za plačilo 1.200,00 EUR s pripadki postopek ustavilo (I. točka izreka) in razsodilo, da je toženec vsakemu od tožnikov dolžan plačati 2.324,50 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi ter jima povrniti 1.633,15 EUR pravdnih stroškov (II., III. in V. točka izreka), v presežku pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (IV. točka izreka).

2. Zoper ugodilni del sodbe in zoper odločitev o stroških postopka se je pravočasno iz vseh predvidenih pritožbenih razlogov pritožil toženec. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in odločitev sodišča spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da mu naloži plačilo po 100 EUR mesečno za celotno obdobje, vse s stroškovno posledico za tožnika. Trdi, da so v dokaznem postopku napake, zato je treba sodbo spremeniti. Zahteva, da se pravilno interpretira sodbo IV P 643/2018 in se ta krivična sodba popravi. Prepričan je, da Dogovor z dne 4. 10. 2016 ni bil razveljavljen in zato velja, nanj pa se je začel sklicevati že v letu 2017. Pripominja, da je Dogovor omogočal tudi povečanje zneska najemnine do tržne najemnine, to pa v obrazložitvi izpodbijane sodbe manjka. Ne strinja se, da je sodišče vezano na odločbo IV P 163/2018, ker je bilo v tej odločbi dejansko stanje nepravilno ugotovljeno, saj je z menjavo ključavnice izvajal samopomoč, tožnik pa sploh ni bil posestnik stanovanja. Tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnikoma ni plačeval nadomestila, ker jima ni priznal lastninske pravice, ni pravilna. Poudarja, da je imel veljaven Dogovor, ki ga je ves čas spoštoval in na mamim račun ves čas nakazoval po 100 EUR mesečno. Poleg tega mu tožnika nista nikoli izstavila nobenega računa, plačila nista zahtevala, številke računa za nakazilo mu nista sporočila. Ne drži tudi, da ni prerekal trditev v zvezi z okoliščinami glede sklepanja darilne pogodbe. Sodišču prve stopnje tudi očita, da ni upoštevalo njegovih pojasnil, zakaj ni vrnil 15.000 EUR. Prepričan je, da sta tožnika za njegov Dogovor z mamo vedela, ko pa je on izvedel za spremembo lastništva, sta bila tožnika lastnika samo do 1/4. Poudarja tudi, da so v Dogovoru poleg mesečnega plačila tudi materine pravice. Mati bi morala ohraniti vsaj četrtino stanovanja, obdarjenci pa bi morali toženca obvestiti, da je to četrtino namenila njemu. Postopek IV P 643/2018 se je prehitro zaključil in zato materine izjave, da je četrtina za njega, ni mogel uporabiti. Prisojena odškodnina je previsoka, ker jo tožnik opira na izmišljene trditve o tem, koliko dohodka ima toženec od stanovanja, ki ga oddaja v isti nepremičnini. Tožnika bi se morala zadovoljiti, da sta z izvršbo v novembru 2019 pridobila posest stanovanja, nikakor pa nista upravičena do zaslužkarskih zahtevkov do tega datuma.

3. Tožnika sta na pritožbo odgovorila in predlagata njeno zavrnitev. Prvi tožnik priglaša tudi stroške pritožbenega postopka.

5. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo, pravilno je uporabilo materialno pravo, zagrešilo tudi ni bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, niti ne tistih, na katere sodišče druge stopnje pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP

). Razloge sodišča prve stopnje za odločitev sodišče druge stopnje v celoti sprejema, glede na pritožbene navedbe pa še dodaja.

6. Dejstvo je, da je toženec 4. 10. 2016 z materjo sklenil Dogovor o najemu in upravljanju stanovanja (v nadaljevanju Dogovor), na podlagi katerega ji je plačeval po 100 EUR mesečne najemnine. Mati je stanovanje kasneje odsvojila. Dejstvo je tudi, da sta bila tožnika v vtoževanem obdobju zemljiškoknjižna lastnika tega stanovanja vsak do 1/2. Toženec ne zanika, da je v tem obdobju stanovanje zasedal. Sodišče prve stopnje je zanesljivo ugotovilo, da je toženec v spornem obdobju vedel, da sta lastnika stanovanja tožnika, saj je že v zemljiškoknjižnem postopku ugovarjal vpisu lastninske pravice na nova lastnika. Bistveno tako je, da sta bila v spornem obdobju lastnika stanovanja tožnika, kar je toženec vedel, nebistveno pa je, da je bila za toženca pridobitev lastninske pravice sporna. Da tožnika od toženca nista zahtevala plačila za uporabo stanovanja in da Dogovor še vedno velja, pa ne drži, kar bo pojasnjeno v nadaljevanju.

7. Toženec ne zanika, da tožnikoma kot lastnikoma za uporabo njunega stanovanja ni plačeval. Še vedno pa je neutemeljeno prepričan, da Dogovor z materjo velja in mora zato najemnino plačevati njej, če jo je dolžan plačevati tožnikoma pa jo je dolžan plačevati v višini, kot je bila dogovorjena z materjo. V 107. členu SZ-1

je določeno, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja, vsakokratni pridobitelj lastninske pravice pa vstopi v pravni položaj najemodajalca. To v obravnavanem primeru pomeni, da sta tožnika kot nova lastnika vstopila v položaj najemodajalke in bi moral zato toženec kot najemnik njima plačevati za uporabo stanovanja. Ker toženec tega ni storil, sta tožnika vložila tožbo in odločeno je bilo (sodba Okrajnega sodišča v Ljubljani IV P 643/2018 z dne 30. 7. 2018 v zvezi s sodbo tega sodišča I Cp 2318/2018 z dne 4. 3. 2019), da mora toženec stanovanje izprazniti in ga izročiti tožnikoma, saj sta tožnika zaradi neplačevanja najemnine tožencu upravičeno odpovedala najemno pogodbo (Dogovor). Odločitev sodišča je jasna, da toženec v stanovanju tožnikov biva brez pravnega naslova, pa je razvidno tudi iz sodbe tega sodišča I Cp 2318/2018, s katero je bila odločitev sodišča prve stopnje preizkušena na pritožbeni stopnji. Drugačna interpretacija sodbe, za katero se zavzema pritožnik, tako ni možna. Zato je nerazumljiva pritožbena trditev toženca, da je povsem neverodostojna, neutemeljena in tudi brez navedbe kakršnekoli pravne podlage ali vsaj primerov iz sodne prakse ključna trditev sodišča prve stopnje, da je Dogovor z izdajo sodbe IV P 643/2018 prenehal veljati.

8. Glede na odločitev v zadevi IV P 643/2018 je z njeno izvršljivostjo odpadla tudi podlaga za plačevanje najemnine (uporabnine) v višini 100 EUR, ki je bila dogovorjena z Dogovorom, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje. Po ustaljeni sodni praksi pa je nadomestilo za korist od uporabe tuje nepremičnine enako znesku povprečne tržne najemnine. Sodišče prve stopnje je primerno višino tržne najemnine ugotovilo s pomočjo izvedenca in ta ne temelji, kot trdi pritožnik, na tožnikovih trditvah o višini najemnine, ki jo toženec prejema z oddajanjem sosednjega stanovanja. Izvedenec je namreč višino povprečne tržne najemnine izračunal z metodo neposrednih primerjav najemnin s časovno prilagoditvijo, ki jih je pridobil iz podatkovne baze GURS za najemne posle s stanovanji v stanovanjskih hišah na ožjem obravnavanem območju. Časovno prilagoditev pa je naredil na podlagi polletnih analiz gibanja cen rabljenih stanovanj v ...

9. Pritožbena trditev, da tožnika od toženca plačila uporabnine nista zahtevala in mu tudi številke TRR nista sporočila, tudi ne drži, to pa je razvidno prav iz pozivov (priloga A9

) na katere se sklicuje pritožnik. Tožnika sta z navedenim jasno izrazila voljo po uporabi stanovanja, zahtevala plačevanje uporabnine in zahtevala toženčevo izselitev. Na podlagi česa bi morala tožnika tožencu izstavljati račune za uporabo stanovanja, pa pritožnik ne pove in dejansko za to tudi ni potrebe. Da jima toženec lastninske pravice ni priznaval, pa nesporno izhaja iz njegovih ravnanj, ko je ugovarjal vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo in ko je skušal razveljaviti darilno pogodbo. Na to, ali sta tožnika lastnika stanovanja ali ne, pa veljavnost Dogovora ne vpliva, prav tako ne, da Dogovor omogoča tržno najemnino.

10. Ker toženec ne trdi, da je darilno pogodbo, s katero je mati prvotožniku in hčerkama podarila vsakemu 1/4 stanovanja, izpodbil, so tudi vse pritožbene navedbe v zvezi z okoliščinami sklepanja te pogodbe, irelevantne. Od pogodbene volje strank je tudi odvisno, kaj se bodo s pogodbo dogovorile. Tako se je mati ob sklepanju Dogovora s tožencem zase izgovorila določene ugodnosti, ki si jih ob odsvojitvi stanovanja ni dogovorila. Zato mati ugodnosti, izgovorjenih v Dogovoru v razmerju do pridobiteljev stanovanja, nima, ne glede na to, da toženec meni, da to ni prav. Prav tako ni bilo potrebe, da bi se sodišče prve stopnje posebej ukvarjalo z razlogi, zakaj toženec prejetih 15.000 EUR ni vrnil, saj ti razlogi za odločitev niso odločilni. Toženec tudi pravilnosti odločitve v zadevi IV P 643/2018 s pritožbenimi trditvami, da ni mogel navajati, da mu je mati namenila ¼ stanovanja, ker je to izvedel po zaključku postopka, ne more omajati. Zmotno je tudi stališče pritožnika, da sodišče ni vezano na pravnomočno odločbo IV P 163/2018, s katero je bilo ugotovljeno, da je motil tožnika v posesti predmetnega stanovanja. Pravnomočna sodna odločba namreč veže vse stranke in tudi sodišče. Na podlagi te odločbe pa je brez dvoma mogoč tudi sklep, da je bil prvi tožnik proti svoji volji izključen iz uporabe stanovanja. Glede na to, da je šlo za posestni spor, pa je tudi logično, da tožnik v njem ni zatrjeval lastninske pravice na stanovanju, saj ta v posestnem sporu ni pomembna.

11. Sodišču prve stopnje se v dokaznem postopku tudi niso prikradle napake, kot to trdi pritožnik. Sodišče je v 4. točki obrazložitve opredeljeno navedlo, katere dokaze je v dokaznem postopku izvedlo. Pojasnilo je, da je sprejelo izvedensko mnenje izvedenca A. A. ter tudi izpovedi pravdnih strank. Pri tem pa je pravilno ugotovilo, da si stranke različno tolmačijo pravne posledice ravnanj, ki so pripeljale do nastanka navedene situacije in pogodb, sklenjenih v zvezi s predmetnim stanovanjem. Da je res tako, pa je nenazadnje razvidno tudi iz neutemeljenih pritožbenih navedb toženca.

12. Pritožbeno sodišče na podlagi navedenega ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje, da je toženec v spornem obdobju dolžan tožnikoma plačevati uporabnino, in sicer v času veljavnosti Dogovora v višini 100 EUR, potem pa tržno najemnino, pravilna in zakonita, vse pritožbene trditve pa neutemeljene. Glede na navedeno in ker tudi niso podane po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP), vključno z odločitvijo o stroških postopka, saj jih pritožnik izpodbija zato, ker neutemeljeno meni, da je treba tožbeni zahtevek zavrniti ali pa mu ugoditi v zmanjšanem obsegu.

13. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. in prvem odstavku 155. člena ZPP. Pritožbeno stroške je priglasil le prvi tožnik, ki pa z odgovorom na pritožbo k rešitvi zadeve ni bistveno prispeval in jih zato nosi sam.

Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, številka 26/1999, s kasnejšimi spremembami.

Stanovanjski zakon, Uradni list RS, številka 69/03, s kasnejšimi spremembami.

Dopis prvotožnika tožencu z dne 12. 12. 2017, s katerim ga seznanja, da je lastnik do ½ in zahteva, da mu omogoči souporabo stanovanja, ki ga neupravičeno uporablja, za četrtino stanovanja ocenjuje uporabnina na 125 EUR in zahteva, da ga toženec izprazni, ki ga uporablja brez njegovega soglasja oziroma kljub izrecni prepovedi.

Dopis prvotožnika tožencu z dne 19. 10. 2017, s katerim toženca seznanja, da je lastnik stanovanja do ¼ in mu sporočata številko TRR za plačevanje uporabe, ter od njega zahteva, da stanovanje izprazni.

Dopis tožnikov tožencu z dne 17. 4. 2018, s katerim zahtevata izročitev stanovanja, ki ga toženec neupravičeno uporablja, ker bosta sicer vložila tožbo na plačilo uporabnine v višini 500 EUR.

Dopis z dne 26. 4. 2018 s katerim tožnika podajata odpoved Dogovora po 9b točki tega Dogovora.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 107

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.