VSL Sodba I Cp 1033/2021
Sodna praksa višjih sodišč, 2021-09-08

Barbka Močivnik Škedelj (preds.), Zvone Strajnar (poroč.), Suzana Ivanič Lovrin

najemno razmerje - neprofitno najemno stanovanje - ničnost najemne pogodbe - odpovedni razlog - krivdni odpovedni razlog - odpadla kavza

V obravnavani zadevi tožba za ugotovitev ničnosti najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, sklenjene med pravdnima strankama, ne predstavlja ustreznega pravnega varstva, zato je sodišče prve stopnje postavljeni zahtevek pravilno zavrnilo.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni plačati toženi stranki 280 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožnikov tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti med Mestno občino X in toženko sklenjene najemne pogodbe z dne 16. 8. 2007 z aneksi, za najem določno opredeljenega stanovanja za nedoločen čas za neprofitno najemnino (I. točka izreka), za izpraznitev in izročitev stanovanja tožniku (II. točka izreka) ter povrnitev stroškov postopka (III. točka izreka). Tožniku je naložilo povrnitev toženkinih pravdnih stroškov v višini 447,97 EUR (IV. točka izreka).

2. Tožnik v pravočasni pritožbi zoper takšno odločitev uveljavlja pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišču prve stopnje očita, da se ni ukvarjalo s tem, ali je ničnost pogodbe podana zaradi odpadle podlage in nasprotovanju moralnim načelom. V komentarju Obligacijskega zakonika (OZ), na katerega se sklicuje sodišče, ni navedeno, da je ravnanje strank potrebno preučiti samo s stališča kršitve kogentnih predpisov, ampak tudi s stališča nasprotovanja ustavi in nemoralnosti. Sodišče je ravnanje toženke proučevalo samo s stališča nazakonitosti, to je kršitve kogentnih predpisov. Tožnik ni zahteval odpovedi najemne pogodbe, temveč ugotovitev njene ničnosti. Sodišče je spregledalo, da tudi za najemno pogodbo veljajo splošna določila OZ, če Stanovanjski zakon (SZ-1), kot poseben predpis, določenih razmerjih ne ureja drugače. Za ničnost je treba uporabiti določila OZ, česar sodišče ni storilo. Sodišče je odločilo, da so kogentne določbe po SZ-1 tiste, ki urejajo odpoved najemnega razmerja, ni pa se ukvarjalo s tem, katere so kogentne določbe, ki urejajo ničnost najemne pogodbe, ki so v OZ in ne v SZ-1. Tožnik se ne strinja z naziranjem sodišča, da podane kršitve najemnega razmerja ne odkazujejo ničnostnega razloga. Odvzeta mu je možnost zahtevati ugotovitev ničnosti takrat, ko je podana oddaja neprofitnega stanovanja v turistične namene, ki v SZ-1 ni eksplicitno navedena kot odpovedni krivdni razlog. Sodišče je prezrlo namen in pomen neprofitnih stanovanj in s tem neprofitnih najemnih razmerij. Sodišče se ne ukvarja s tem, ali najemna pogodba nasprotuje ustavnim in moralnim načelom, v smislu, ali je dopustno, da najemnik (sklenitelj pogodbe), ki je upravičen do družbene pomoči, stanovanja ne uporablja, ampak ga uporablja le uporabnik (družinski član najemnika), ki stanovanje nudi za turistične namene. Jasno je, da gre za nasprotovanje ustavi in so kršena moralna načela, s čimer je izpolnjen pogoj za ugotovitev ničnosti pogodbe. Ne strinja se z naziranjem sodišča, da ugotovitve ničnosti pogodbe ni mogoče uveljavljati, ker specialni zakon tega ne ureja, ampak mora zahtevati odpoved najemne pogodbe. Ali je torej ustavno in moralno dopustno, da upravičenec do družbene pomoči izkorišča stanovanje za neprofitno najemnino za turistične namene in s tem pridobiva lastni zaslužek. Sodni primeri, na katere se je tožnica sklicevala, se res ne nanašajo na neprofitna najemna razmerja, je pa dejstvo, da iz nje izhaja, kaj je nagib za sklenitev najemne pogodbe in zakaj je pravna podlaga v predmetne primeru odpadla. Bistvena je presoja, ali so izpolnjeni pogoji za ničnost pogodbe zaradi odpadle podlage.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

5. Pravdni stranki sta od leta 2007 v najemnem razmerju, pri čemer ni sporno, da je bila toženka na podlagi sodelovanja na javnem razpisu za oddajo neprofitnih stanovanj v najem upravičena do dodelitve neprofitnega stanovanja. Z najemno pogodbo z dne 16. 8. 2007, ki je bila sklenjena z MO X, ji je bilo stanovanje na naslovu ..., oddano v odplačni najem za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Tožnik trdi, da ne obstajajo več pogoji za oddajo stanovanja za neprofitno najemnino, da je odpadla pravna podlaga za najem stanovanja in je zato pogodba nična. Trdil je, da toženka od leta 2019 krši določbe najemne pogodbe s tem, da skupaj z uporabnikom stanovanja A. A. v njem ne biva več, da v njem prebiva le še drugi uporabnik B. B., ki del stanovanja oddaja v najem (preko platforme Airbnb) in v stanovanju opravlja dejavnost, brez soglasja tožnice. Po mnenju tožnika navedena ravnanja izkazujejo, da toženka stanovanja ne potrebuje več in da je s tem prenehala njena upravičenost do neprofitnega stanovanja zaradi odpadle podlage (kavze) pogodbe.

6. Pritožbeno sodišče se strinja z razlogi izpodbijane odločitve, zakaj ničnostna sankcija, ki jo s tožbo zahteva tožnik, glede na dejansko podlago obravnavanega primera ne more priti v poštev. Ničnost je opredeljena v 86. členu OZ, po katerem je pogodba nična, če nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, in namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Nična je tudi tista pogodba, ki nima podlage ali je ta nedopustna (39. člen OZ). Neutemeljen je tožnikov pritožbeni očitek prvostopenjskemu sodišču, da ni presojalo njegovih trditev o ničnosti pogodbe zaradi odpadle podlage in nasprotovanja moralnim načelom. Ničnost pogodbe pomeni njeno absolutno neveljavnost že od samega začetka oziroma njene sklenitve. Tudi določba o ničnosti, kot posledici neobstoja kavze, se nanaša na fazo sklenitve pogodbe. Tožnik pa trdi, da je ničnost pogodbe nastopila v fazi izpolnitve pogodbe, in sicer zaradi njene nepravilne izpolnitve oziroma njene kršitve. To pa odkazuje, kot je pravilno navedlo prvostopenjsko sodišče, ne na pravico pogodbi zveste stranke na zahtevek za ugotovitev ničnosti, ampak na njeno pravico, da zahteva izpolnitev pogodbe ali pa na njeno oblikovalno pravico, da odstopi od pogodbe oziroma zahteva njeno razvezo.

7. Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da toženkine kršitve določb najemne pogodbe, ki jih zatrjuje tožeča stranka, predstavljajo krivdne odpovedne razloge iz 103. člena SZ-1. Oddaja stanovanja brez soglasja lastnika predstavlja odpovedni razlog iz 8. točke 1. odstavka 103. člena SZ-1, najemnikovo prenehanje uporabe stanovanja pa krivdni odpovedni razlog iz 11. točke 1. odstavka 103. člena SZ-1. V primeru obstoja kršitve pogodbe iz navedenih krivdnih razlogov, najemna pogodba torej obstaja še naprej (ne postane neveljavna), lastnik stanovanja pa pridobi upravičenje do njene odpovedi. Očitki o kršitvah pogodbe, ki odkazujejo na možnost odpovedi najemnega razmerja, torej ne morejo privesti do (naknadnega) prenehanja veljavnosti (ničnosti) pogodbe. Moralnim načelom ne nasprotuje sklenjena najemna pogodba ampak njena kršitev. V posledici očitanih kršitev pogodbe, pogodbena obveznost tudi ni ostala brez (dopustne) podlage. V času sklenitve pogodbe je obstajala podlaga za njeno sklenitev (izpolnitev pogojev za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem in reševanje stanovanjskega problema) in ni odpadla s kršitvijo pogodbenih določil v času njenega izpolnjevanja. Kot je bilo navedeno, pogodba obstaja še naprej, glede na trditveno podlago o njenih kršitvah pa bi jo bilo mogoče odpovedati s tožbo. Predpostavka za vložitev tožbe pa je predhodno postopanje po tretjem odstavku 103. člena SZ-1, ki določa, da mora najemodajalec najprej pisno opozoriti najemnika na kršitve pogodbe ter določiti način in rok odprave odpovednega razloga. Šele v primeru, da najemnik kršitve ne odpravi v roku, lahko najemodajalec sodno odpove najemno pogodbo.

8. V obravnavani zadevi torej tožba za ugotovitev ničnosti najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, sklenjene med pravdnima strankama, ne predstavlja ustreznega pravnega varstva, zato je sodišče prve stopnje postavljeni zahtevek pravilno zavrnilo.

9. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato krije svoje pritožbene stroške, toženki pa je dolžna za pravočasen in argumentiran odgovor na njeno pritožbo povrniti 280 EUR pritožbenih stroškov (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Navedeni znesek predstavlja nagrado za sestavo odgovora na pritožbo (375 točk nagrade, 1. točka tarifne številke 21 Odvetniške tarife -OT), povečano za materialne stroške (7,5 točk, 11. člen OT), ob vrednosti odvetniške točke 0,60 EUR, in davek na dodano vrednost (22 %). Tožnica je dolžna te stroške plačati v petnajstih dneh, po preteku tega roka v primeru neizpolnitve pa pričnejo teči zakonske zamudne obresti.

Primerjaj določbe 103. člena in nadaljnje OZ.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 103, 103/1, 103/1-8, 103/1-11, 103/3

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 39

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.