VSM Sklep II Ip 97/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-02-23

Janez Polanec (preds.), Danica Šantl Feguš (poroč.), Alenka Kuzmič

izročitev nepremičnin - nezakonita javna dražba - rok za plačilo kupnine - rok za izpraznitev

V pritožbi očitano ravnanje kupca, ki naj bi z obljubo nagrad vplival na druge potencialne kupce nepremičnine in s tem oškodoval upnike, pa ne pomeni kršitve pravil o dražbi, zaradi katere bi lahko dolžnik zahteval razveljavitev sklepa o izročitvi nepremičnine, sklepa o domiku ter javne dražbe. Odločitev za sodelovanje na dražbi in nakup nepremičnine je svobodna izbira posameznika, kakor tudi odločitev, da iz kakršnegakoli razloga k draženju ne pristopi. Z izvedbo spletne javne dražbe je bilo omogočeno sodelovanje vsem zainteresiranim kupcem, brez lokacijskih omejitev in z anonimno prijavo, kar samo po sebi minimalizira možnosti dogovarjanja in izsiljevanja med dražitelji na javnih dražbah. Trditve dolžnika o škodljivem ravnanju kupca so tako lahko kvečjemu podlaga za njegovo odškodninsko odgovornost, ne pa razveljavitev javne dražbe, ki je bila opravljena na zakonsko predpisan način.

I. Pritožbi se zavrneta in izpodbijana sklepa sodišča prve stopnje z dne 28. 6. 2021 in dne 28. 10. 2021 potrdita.

II. Kupec R. d.o.o. krije sam svoje stroške odgovora na pritožbo z dne 26. 11. 2021.

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom z dne 28. 6. 2021 izročilo kupcu R d.o.o. nepremičnine - zemljiške parcele z ID znakom: parcela ..., parcela ... in parcela ..., vse do celote (1/1) v lasti dolžnika (I. točka izreka sklepa) in sklenilo, da se po pravnomočnosti tega sklepa pri navedenih nepremičninah vknjiži lastninska pravica v korist kupca (II. točka izreka sklepa). Prav tako je odredilo, da se po pravnomočnosti tega sklepa pri navedenih nepremičninah izbrišejo pravice in bremena, kot izhaja iz III. točke izreka sklepa o domiku opr. št. I 201/2016 z dne 20. 5. 2021 (III. točka izreka sklepa).

Po predlogu dolžnika z dne 23. 7. 2021 za izdajo dopolnilnega sklepa je sodišče prve stopnje z izpodbijanim sklepom z dne 28. 10. 2021 sklep z dne 28. 6. 2021 dopolnilo tako, da je dodalo IV. točko izreka v kateri je dolžniku naložilo, da mora v roku 45 dni od pravnomočnosti sklepa o izročitvi izprazniti nepremičnine z ID znakom zemljiške parcele ..., parcele ... in parcele ... in jih proste oseb in stvari izročiti kupcu R. d.o.o.

2. Zoper oba sklepa se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 366. členom istega zakona in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) pritožuje dolžnik in sodišču predlaga naznanitev sumov storitve kaznivega dejanja, uvedbo preiskave, odpravo nepravilnosti pri izvedbi dražbe in razveljavitev vseh opravljenih izvršilnih dejanj, sklepa o domiku in sklepa o izročitvi nepremičnin kupcu, ki se mu hkrati prepove postati formalnopravni lastnik nepremičnin, do katerih je prišel na netransparenten in nezakonit način.

Pritožbo z dne 23. 7. 2021 zoper sklep z dne 28. 6. 2021 dolžnik vlaga zaradi nepravilnosti pri opravi izvršbe oz. prodaji nepremičnine, odsotnosti razlogov o odločilnih dejstvih, nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in oškodovanja dolžnika ter upnikov. Navaja, da je kupec R. d.o.o., ki je bil vseskozi v navezi z upnikom D. d.d., izkoristil predmetni izvršilni postopek za nakup nepremičnin po nižji vrednosti od tržne in zato tudi odklonil odkup nepremičnin neposredno od dolžnika. Kupec ni sledil odredbi sodišča glede ogleda. Kljub temu, da si je nepremičnino že predhodno ogledal, je zakoniti zastopnik kupca na dan ogleda 12. 5. 2021 v avtu na parkirišču čakal potencialne kupce, da bi jih odvrnil od nakupa. Kupec je z obljubo nagrade odganjal kupce, konkretno sklenil dogovor s samostojnima podjetnikoma J.P. in Z.R. in s takšnim ravnanjem oškodoval tako upnike kot dolžnika, saj upniki ne bodo v celoti poplačani, pri čemer je dolžniku sam kupec potrdil, da je bil dolžnik oškodovan za približno 70.000,00 do 100.000,00 EUR, do česar ne bi prišlo, če bi na dražbo pristopili ostali potencialni kupci. Nekorektnosti ravnanja kupca se kažejo tudi s tem, da je še pred pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine s strani kupca prišlo do motenja posesti nepremičnin in vznemirjanja lastninske pravice dolžnika s tem, da je kupec že takoj po prejemu sklepa o domiku precej svojih stvari odločil na zemljišču dolžnika in začel z uporabo dolžnikovega parkirišča. Dolžnik je kupca opozoril, da gre za motenje posesti, saj nepremičnine še niso njegova last in je želel s kupcem doseči ustrezen dogovor glede skladiščenja stvari. Dalje dolžnik navaja, da iz izpodbijanega sklepa prav tako ne izhaja odločilno dejstvo ali je kupec kupnino poravnal pravočasno, saj ni jasno kdaj je kupec prejel sklep o domiku in od kdaj je tekel 30-dnevni rok za plačilo kupnine. Dolžnik v pritožbi tudi povzema obvestilo Vrhovnega sodišča RS z uradne spletne strani z dne 1.2.2021 z naslovom: Sodne dražbe odslej tudi v elektronski obliki. Kot dokaz predlaga zaslišanje zakonitega zastopnika dolžnika, kupca, prič in fotografije.

V pritožbi z dne 26. 11. 2021 zoper sklep z dne 28. 10. 2021 dolžnik v večji meri ponavlja pritožbene razloge iz pritožbe z dne 23. 7. 2021, glede odločitve v konkretnem sklepu pa navaja, da je sodišče prve stopnje neupravičeno skrajšalo zakonsko določen rok za izpraznitev poslovnega prostora iz 90 na 45 dni, zlasti glede na okoliščine v zvezi z izvedbo dražbe, ravnanje kupca s vplivanjem na preostale potencialne kupce in njegovega samovoljnega in protipravnega prevzema posesti nepremičnin, ki še vedno niso v njegovi lasti (parkiranje, skladiščenje materiala, razbijanje stekel). Kot dokaz predlaga zaslišanje zakonitega zastopnika dolžnika, prič in fotografije. Sodišču predlaga naznanitev sumov storitve kaznivega dejanja, uvedbo preiskave in razveljavitev vseh opravljenih izvršilnih dejanj, sklepa o domiku in sklepa o izročitvi nepremičnin kupcu, ki se mu hkrati prepove postati formalnopravni lastnik nepremičnin, do katerih je prišel na netransparenten in nezakonit način.

3. Upnik D. d.d. v odgovorih na pritožbi dolžnika navaja, da nekonkretizirane pritožbene navedbe na nivoju govoric ne vplivajo na zakonitost izvedenega postopka prodaje nepremičnin. Glede pritožbenih navedb o domnevnem oškodovancu upnikov pa navaja, da so pri doseženi prodajni ceni 325.000,00 EUR le-te nelogične, saj se je dolžnik zavzemal, da se nepremičnina zaradi obremenjenosti s fotovoltaično elektrarno ovrednoti na 118.958,00 EUR. Predlaga zavrnitev pritožb kot neutemeljenih.

4. Kupec R. d.o.o. po pooblaščencu v odgovoru na pritožbo dolžnika z dne 23. 7. 2021 navaja, da so pritožbene navedbe o vplivanju na potek javne dražbe neresnične, žaljive, njihov namen pa v zavlačevanju postopka. Trenutna ureditev javnih dražb v sodnih postopkih je urejena na način, da preprečuje morebitna dogovarjanja in vplivanja na potencialne kupce. Tudi v obravnavani zadevi je bila javna dražba objavljena na spletnem portalu, ki je prosto dostopen širši javnosti in v največji možni meri zagotavlja transparentnost postopka ter preprečuje morebitna dogovarjanja in vplivanja na potencialne kupce. Kupec je kot edini ponudnik nepremičnino kupil na prvi javni dražbi za 70% ocenjene vrednosti nepremičnine.

5. V odgovoru na pritožbo dolžnika z dne 26. 11. 2021 kupec R. d.o.o. po pooblaščencu navaja, da je sodišče prve stopnje rok za izročitev in izpraznitev nepremičnine določilo skladno z določili ZIZ, primerljivo sodno prakso in okoliščinami konkretnega primera, svojo odločitev pa tudi ustrezno obrazložilo. Dolžnik kakšnih kršitev pravil postopka pri izvedbi javne dražbe ni konkretiziral. Kupec zato predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške odgovora na pritožbo.

7. Izpodbijana sklepa sodišča prve stopnje temeljita na določilu prvega in drugega odstavka 192. člena ZIZ, po katerem sodišče po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine izda sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini in izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku ter določi rok za izpraznitev nepremičnine.

8. Kot izhaja iz izpodbijanega sklepa, je sodišče prve stopnje v predmetnem postopku dne 20. 5. 2021 izdalo sklep o domiku in kupcu naložilo, da v roku 30 dni od prejema sklepa plača kupnino, zmanjšano za položeno varščino. Sodišče prve stopnje je z vpogledom v izpis registra plačilnega prometa ugotovilo, da je kupec kupnino poravnal dne 22. 6. 2021.

9. Glede na zgoraj povzeti predpisani predpostavki za izdajo sklepa o izročitvi je tak sklep mogoče izpodbijati zaradi nepravilnosti pri opravi dražbe (šesti odstavek 189. člena ZIZ) in zaradi nepravilnosti pri položitvi kupnine.

10. V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 18. 2. 2021 ugotovilo tržno vrednost spornih nepremičnin v višini 461.456,00 EUR in na prvem prodajnem naroku dne 20. 5. 2021 na spletni javni dražbi nepremičnine prodalo edinemu ponudniku – kupcu R. d.o.o. po izklicni ceni 325.000,00 EUR. Kakšnih kršitev predpisov v postopku prodaje nepremičnin (določbe od 181. do 189. člena ZIZ) sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve ni zasledilo. V pritožbi očitano ravnanje kupca, ki naj bi z obljubo nagrad vplival na druge potencialne kupce nepremičnine in s tem oškodoval upnike, pa ne pomeni kršitve pravil o dražbi, zaradi katere bi lahko dolžnik zahteval razveljavitev sklepa o izročitvi nepremičnine, sklepa o domiku ter javne dražbe. Odločitev za sodelovanje na dražbi in nakup nepremičnine je svobodna izbira posameznika, kakor tudi odločitev, da iz kakršnegakoli razloga k draženju ne pristopi. Z izvedbo spletne javne dražbe je bilo omogočeno sodelovanje vsem zainteresiranim kupcem, brez lokacijskih omejitev in z anonimno prijavo, kar samo po sebi minimalizira možnosti dogovarjanja in izsiljevanja med dražitelji na javnih dražbah. Trditve dolžnika o škodljivem ravnanju kupca so tako lahko kvečjemu podlaga za njegovo odškodninsko odgovornost, ne pa razveljavitev javne dražbe, ki je bila opravljena na zakonsko predpisan način.

11. Kršitev pravil o dražbi tudi ne predstavlja kupčeva zahteva za ogled nepremičnine, saj gre za zakonito pravico zainteresiranega kupca (176. člen ZIZ), ki jo je kupec nepremičnine zahteval skladno z odredbo o prodaji z dne 16. 4. 2021.

12. V tem pritožbenem postopku tudi niso upoštevne pritožbene navedbe dolžnika glede motenja posesti in vznemirjanja lastninske pravice, saj le-te niso predmet izvršilnega postopka in se ne nanašajo na pravno odločilne razloge za izdajo izpodbijanega sklepa o izročitvi nepremičnin kupcu po določbi 192. člena ZIZ. Kakšen pomen ima za obravnavno zadevo citirano obvestilo z uradne spletne strani Vrhovnega sodišča RS o uvedbi spletnih javnih dražb, pa dolžnik ne pojasni, zato so te navedbe pritožbeno neupoštevne.

13. Neutemeljena je nadalje pritožbena navedba, da dolžnik ne more preizkusiti pravočasnosti plačila kupnine, ker sodišče ni navedlo, kdaj je bil sklep o domiku vročen kupcu. Iz elektronske vročilnice v spisu izhaja, da je bil sklep o domiku kupcu vročen dne 25. 5. 2021

, kar pomeni, da je bilo plačilo kupnine dne 22. 6. 2021 opravljeno znotraj določenega 30-dnevnega roka in torej pravočasno.

14. Po oceni sodišča druge stopnje je neutemeljena tudi pritožba dolžnika, da je sodišče prve stopnje neupravičeno skrajšalo zakonski rok za izpraznitev nepremičnine. ZIZ ne določa dolžine, niti kriterijev za določitev roka, ki ga mora izvršilno sodišče v skladu z določbo drugega odstavka 192. člena ZIZ določiti v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu. Dolžnik v predlogu ni posebej navedel okoliščin, ki bi terjale 90-dnevni rok za izpraznitev prodanih nepremičnin, sodišče prve stopnje pa je pojasnilo, zakaj je glede na okoliščine primera (dolgotrajnost izvršilnega postopka, pričakovanost prodaje nepremičnine, lahka dostopnost in manjša zasedenost poslovnega objekta) določilo 45-dnevni rok. Sodišče druge stopnje ocenjuje, da je tako določen rok, glede na odsotnost drugih (posebnih) okoliščin primera, povsem primeren rok

. Okoliščine, ki jih dolžnik navaja v pritožbi (ravnanje kupca v postopku prodaje nepremičnine, motenje posesti) pa na odločitev o primernem roku za izpraznitev poslovnega prostora ne vplivajo, niti dolžnik ne pojasni zakaj bi prav zaradi navedenih okoliščin prodane nepremičnine ne mogel izprazniti v roku 45 dni od pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu.

15. Glede na vse obrazloženo sta torej sprejeti odločitvi sodišča prve stopnje materialnopravno pravilni. Prav tako vsebujeta jasne, tehtne in zadostne razloge, ki objektivno omogočajo preizkus njune pravilnosti, zato pritožbeno uveljavljana kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, ni podana.

16. Ker sodišče druge stopnje tudi ni našlo kakšnih drugih uradoma upoštevnih postopkovnih kršitev (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ), je pritožbi dolžnika zavrnilo kot neutemeljeni in sklepa sodišča prve stopnje z dne 28. 6. 2021 in dne 28. 10. 2021 potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

17. Kupec z navedbami v odgovoru na pritožbo z dne 26. 11. 2021 ni bistveno pripomogel k sprejeti odločitvi sodišča druge stopnje, zato priglašene stroške kot nepotrebne krije sam (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP ter 15. členom ZIZ).

S čimer se lahko dolžnik kot stranka postopka kadarkoli seznani (150. člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Glede na določbo drugega odstavka 313. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ bi sodišče dolžniku za izpolnitev te nedenarne obveznosti lahko določilo tudi krajši, vendar najmanj 15-dnevni rok; tako tudi VSL sklep I Ip 372/2017 z dne 8. 3. 2017.

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ  - člen 192, 192/1, 192/2, 189, 189/6

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.