VSL Sodba II Cp 1445/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-12-09

Anton Panjan (preds.), Karmen Ceranja (poroč.), Barbara Žužek Javornik

CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO

posredniška provizija - nepremičninsko posredovanje - pogodba o posredovanju - sklenitev pogodbe - naročitelj - ogled nepremičnine - pravica do plačila provizije - izvršba na podlagi verodostojne listine - razveljavitev sklepa o izvršbi - nasprotna tožba - predlog za razveljavitev klavzule o pravnomočnosti

Obligacijskopravno razmerje med nepremičninsko družbo ali kupcem ali iskalcem za nakup nepremičnine ne nastane v trenutku ogleda nepremičnine in seznanitve prodajalca s potencialnim kupcem, temveč s sklenitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki pa med strankama nesporno ni bila sklenjena.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Tožeča stranka (tožena stranka po nasprotni tožbi) mora v 15 dneh toženi stranki (tožeči stranki po nasprotni tožbi) povrniti 366,00 EUR stroškov pritožbenega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 83160/2015 z dne 14. 7. 2015 razveljavilo tudi v prvem in tretjem odstavku izreka ter zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem je tožena stranka dolžna v roku 15 dni tožeči stranki plačati znesek 6.170,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 10. 2013 do plačila in stroške tega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od odmerjenih stroškov od 9. dne od vročitve sklepa o izvršbi dalje do plačila (I. točka izreka). Toženi stranki po nasprotni tožbi je naložilo, da mora v 15 dneh tožeči stranki po nasprotni stranki po nasprotni tožbi plačati znesek 2.301,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 10. 2015 do plačila (II. točka izreka). V presežku (glede zneska 49,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 9. 2015 do plačila in glede zakonskih zamudnih obresti od zneska 2.301,00 EUR za čas od 24. 9. 2015 do 1. 10. 2015) je zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo (III. točka izreka). Toženi stranki po nasprotni tožbi je naložilo, da mora tožeči stranki po nasprotni tožbi plačati stroške postopka v višini 1.973,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila (IV. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka (tožena stranka po nasprotni tožbi). Navaja, da sodišče ni upoštevalo: 1. dokaza, da je neplačnik storitev prejel; 2. dejstva, da je nepremičninska družba storitev opravila; 3. da tožeča stranka od tožene stranke ni prejela nobenega plačila; 4. da je bila tožena stranka z vsebino splošnih pogojev seznanjena ustrezno. Tožeča stranka sredstev 2.301,00 EUR ni prejela, zato je nasprotna tožba nesmiselna, neutemeljena in zato nična. Tožeča vztraja pri zahtevku za poplačilo za opravljeno (prejeto) storitev. Tožena stranka, neplačnik, dolžnik je bil z vsebinami splošnih pogojev seznanjen skladno predpisom. Za spor zaradi neplačila za prejeto storitev nepremičninskega posredovanja je odgovorna tožena stranka. Zakon o nepremičninskem posredovanju RS za opravljeno storitev nepremičninske družbe pri kupovanju nepremičnine višino posredniške provizije omejuje na 4 % od vrednosti kupoprodajne pogodbe. Brez vednosti nepremičninske družbe dogovorjena cena je 69.000,00 EUR, provizija znaša 4 %, to je 2.760,00 EUR. Kot je pri kupoprodaji nepremičnin v RS običajno, sta prodajalki plačali ½ zneska provizije, drugo polovico predstavlja neizpolnjena obveznost kupca. Tožeča stranka prereka verodostojnost v spis vloženega prometa z dne 16. 4. 2019 na računu toženca za transakcije v obdobju 2015 v znesku 2.301,00 EUR. Od sodišča pričakuje, da pri Banki d. d. izvrši poizvedbo za transferje 2015 v znesku 2.301,00 EUR in IBAN Banke in pridobi vse bančne podrobnosti. Za zamudo plačila zahteva predpisane zakonite obresti. Za stroške pravde zahteva 1.973,00 EUR.

3. Tožena stranka (tožeča stranka po nasprotni tožbi) v odgovoru na pritožbo opozarja, da pritožba ne vsebuje osnovnih kriterijev po 353. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in je zato nepopolna. Predlaga, da jo sodišče zavrže oziroma zavrne.

5. Na vse pritožbene navedbe je izčrpno odgovorjeno že v jasnih in pravilnih razlogih izpodbijane sodbe. Dejanskih zaključkov sodbe, na katerih temelji izpodbijana odločitev, pritožba sploh ne izpodbija in jih bo pritožbeno sodišče le na kratko povzelo.

6. Tožeča stranka od tožene stranke zahteva plačilo provizije za posredovanje pri nakupu nepremičnine na naslovu ... Sodišče prve stopnje je kot nesporno ugotovilo, da je bil dne 15. 5. 2013 opravljen ogled nepremičnine in da je toženo stranko na ogled nepremičnine pripeljala uslužbenka tožeče stranke. Tožena stranka je dne 11. 7. 2013 za ogledano nepremičnino s prodajalkama sklenila kupoprodajno pogodbo za kupnino 69.000 EUR. Med pravdnima strankam pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami v smislu prvega odstavka 13. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) ni bila sklenjena.

7. V skladu z določilom drugega odstavka 5. člena ZNPosr lahko nepremičninska družba plačilo za posredovanje zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Ker je imela tožeča stranka pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami sklenjeno le s prodajalkama nepremičnine, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da ob odsotnosti drugačnih trditev

, tožeča stranka lahko plačilo za posredovanje terja le od naročiteljic.

8. Sodišče prve stopnje je glede na trditve tožeče stranke pravilno opredelilo položaj tožene stranke, in sicer, da gre za tretjo osebo v smislu 5. točke drugega odstavka 5. člena ZNPosr, to je osebo, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino. Ker pa golo dejstvo, da je tretji za potencialno prodajo določene nepremičnine izvedel s strani nepremičninskega posrednika, z njegovo pomočjo vzpostavil stik s prodajalcem in nato s prodajalcem sklenil prodajno pogodbo, še ne pomeni, da je s tem pridobil pravico terjati plačilo provizije tudi od njega oziroma, da je kupec zato postal naročnik, je odločitev sodišča prve stopnje pravilna

. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da obligacijskopravno razmerje med nepremičninsko družbo ali kupcem ali iskalcem za nakup nepremičnine ne nastane v trenutku ogleda nepremičnine in seznanitve prodajalca s potencialnim kupcem, temveč s sklenitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki pa med strankama nesporno ni bila sklenjena.

9. Pritožba se glede na navedeno neutemeljeno sklicuje na seznanjenost tožene stranke s splošnimi pogoji, za katere je sodišče prve stopnje nenazadnje ugotovilo, da so celo v nasprotju z zakonom in zato nični, česar pritožba ne izpodbija.

10. Z nasprotno tožbo je tožena stranka od tožeče stranke zahtevala vračilo zneska 2.301,00 EUR, ki je bil toženi stranki (tožeči stranki po nasprotni tožbi) neupravičeno odtegnjen v izvršilnem postopku VL 83160/2015. Predmetni postopek se je namreč začel s predlogom za izvršbo na podlagi verodostojne listine zaradi plačila zneska 6.170,00 EUR (provizije), na podlagi katerega je bil dne 14. 7. 2015 izdan sklep o izvršbi VL 83160/2015, ki je bil s klavzulo o pravnomočnosti posredovan v izvršitev Banki d. d,, kjer je imela tožena stranka odprt račun. Tožena stranka je uspela s predlogom za razveljavitev klavzule o pravnomočnosti, s sklepom z dne 2. 11. 2016 pa je bil sklep o izvršbi z dne 14. 7. 2015 razveljavljen v delu, v katerem je bila dovoljena izvršba. Tožeča stranka je priznala, da je bil znesek 2.301,00 EUR nakazan na račun, ki ga je sama navedla v predlogu za izvršbo.

11. Glede na navedene neizpodbijane dejanske ugotovitve je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da mora ta znesek tožeča stranka toženi stranki vrniti na podlagi tretjega odstavka 190. člena Obligacijskega zakonika (OZ) in sicer z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 10. 2015 (193. člen OZ).

12. Zakaj ni pomembno, kaj se je s sredstvi dogajalo po tem, ko so bila nakazana na račun, ki ga je tožeča stranka (tožena stranka po nasprotni tožbi) navedla v predlogu za izvršbo, je pritožniku razumljivo pojasnilo že sodišče prve stopnje (24. točka obrazložitve), zato tudi pritožbeni očitek, da sodišče ni opravilo predlaganih poizvedb o bančnih transferjih, ni utemeljen.

13. Ker niso podani uveljavljani pritožbeni razlogi in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

14. Izrek o stroških temelji na 165. členu ZPP. Tožeča stranka (tožena stranka po nasprotni tožbi) mora toženi stranki (tožeči stranki po nasprotni tožbi) povrniti stroške odgovora na pritožbo, in sicer 500 točk po tar. št. 21, kar povečano za 22 % DDV znaša 366,00 EUR.

Sodišče prve stopnje je skrbno in vsebinsko opravilo tudi materialno procesno vodstvo ter tožečo stranko pozvalo, da podrobneje navede, katere storitve nepremičninskega posredovanja je opravila za toženo stranko, kakšni so bili dogovori ipd. Tožeča stranka dejanske podlage zahtevka ni pojasnila, vztrajala je pri tem, da brez stika ne bi bilo nič in da bi morala nepremičninska družba zato prejeti plačilo.

Primerjaj na primer sodbi VSL I Cp 1787/2015 z dne 17. 8. 2015 in II Cpg 469/2018 z dne 13. 9. 2018.

Zakon o nepremičninskem posredovanju (2003) - ZNPosr  - člen 5, 5/2, 5/2-5, 13, 13/1

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 190, 190/3, 193

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 353

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.