VSL Sklep I Cp 51/2021
Sodna praksa višjih sodišč, 2021-02-10

Majda Lušina (preds.), Bojan Breznik (poroč.), Tadeja Primožič

pripadajoče zemljišče k stavbi - skupno pripadajoče zemljišče - pravica uporabe - pridobitev lastninske pravice - pogoji in kriteriji za določitev pripadajočega zemljišča - izvedensko mnenje

Tudi v času družbene lastnine zakonska ureditev pripadajočega zemljišča stavbe ni bila absolutno vezana na obseg, določen s upravnimi akti, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ampak so se lahko po določbah ZUN upoštevale tudi kasnejše spremembe.

Pritožba se zavrne in se sklep v izpodbijanem delu potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom ugotovilo, da sta nepremičnini parc. št. 1/158 in 72/5 obe k. o. ...

skupno pripadajoče zemljišče k stavbi ID znak 0000-174 (z naslovom B. 11, v L., stoječi na parc. št. 1/13 k. o. ...), k stavbi ID znak 0000-477 (z naslovom B. 12, v L., stoječi na parc. št. 1/14 k. o. ...), k stavbi znak 0000-478 (z naslovom B. 13, v L., stoječi na parc. št. 1/52 k. o. ...) in k stavbi ID znak 0000-248 (z naslovom B. 14, v L., stoječi na parc. št. 1/11 k. o. ...) ter sta v skupni lastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov teh štirih stavb (I). Predlog predlagateljice za ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča k stavbam navedenim v I. točki izreka sklepa, ki se nanaša na nepremičnine parc. št.: 72/3, 72/4, 75/1, 74/3, 76/1, 1/73, 1/46, 1/72, 1/141, 1/142, 1/143, 1/144, 1/159, 1/160, 1/161, 1/167, 1/168, 1/166, 1/170 in 1/171, vse k. o. ..., je sodišče prve stopnje zavrnilo (II). Sodišče prve stopnje je tudi odredilo, da se parc. št. 1/158 in 72/5 obe k. o. ... v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka za ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča po uradni dolžnosti vpišeta v zemljiški knjigi kot splošna skupna dela stavbe ID znak 0000-174, stavbe ID znak 0000-477, stavbe ID znak 0000-478 in stavbe ID znak 0000-248 ter sta v skupni lastnini vsakokratnih lastnikov posameznih del teh štirih stavb.

2. Nasprotna udeleženka vlaga pritožbo zoper I. in III. tč. izreka sklepa iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da pripadajoče zemljišče, kot ga je določilo sodišče prve stopnje, posega v javne površine. To izhaja iz strokovnega elaborata L. d.d., na katerega se je nasprotna udeleženka med postopkom sklicevala, ugotovitve iz elaborata pa so bile del njene trditvene podlage. Sodišče se do teh trditev ni opredelilo, čeprav elaborat temelji na prostorskih aktih in normativih iz časa gradnje objektov, ki so skladno z določili prvega odstavka 43. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1) odločilno merilo za ugotavljanje pripadajočega zemljišča. Sodišče ni pojasnilo, zakaj ni upoštevalo elaborata L. d. d., zato je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka. Pravne prednice nasprotne udeleženke so pridobile nepremičnini odplačno od bivših lastnikov zaradi izgradnje soseske N. v letu 1970. Pridobile so lastninsko pravico na pravnoposlovni podlagi, zato Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) ni pravna podlaga za pridobitev lastninske pravice na teh nepremičninah. Pooblaščenec pravdne prednice nasprotne udeleženke Podjetje za urejanje stavbnih zemljišč S. je z izbranim investitorjem gradnje G. sklenil različne pogodbe, iz katerih izhaja, da se zemljišče za gradnjo odplačno prenese na investitorja gradnje stavb zgolj v obsegu stavbišča in funkcionalnega zemljišča, kar je bilo v zazidalnem načrtu jasno določeno, vso komunalno ureditev in javne površine pa se urejajo iz občinskih sredstev s strani pooblaščenca pravne prednice nasprotne udeleženke. Javne površine, ki so bile na investitorja prenesene z gradnjo, se je investitor pogodbeno zavezal neodplačno vrniti pravni prednici nasprotne udeleženke. Javne poti v soseski in javne zelene površine predstavljajo infrastrukturni objekt, zato je njihovo lastninjenje potekalo po Zakonu o gospodarskih javnih službah (v nadaljevanju ZGJS), ki je starejši in specialni predpis, ki izključuje uporabo ZLNDL. Zakon o komunalnih dejavnostih, ki je veljal ob uveljavitvi ZGJS je v 3. členu določal, da se za komunalne dejavnosti štejejo med drugim tudi urejanje javnih parkov, nasadov, drevoredov, zelenic, otroških igrišč in drugi javnih površin s pripadajočimi napravami in opremo ter urejanje javnih parkirišč, dovoznih poti, pešpoti, hodnikov in drugih javnih poti v naselju. Vrhovno sodišče je v sklepu II Ips 38/2016 pojasnilo, da iz predloga ZGJS izhaja, da spadajo javne poti med infrastrukturo, ki je predmet lastninjenja po tem zakonu. Med v predlogu našteto infrastrukturo na področju gospodarskih javnih služb spada namreč tudi sekundarno, primarno in magistralno omrežje objektov in naprav v smislu drugega odstavka 35. člena Zakona o stavbnih zemljiščih (v nadaljevanju ZSZ). Sodišče bi moralo na podlagi tretjega odstavka 44. člena ZVEtL-1 ugotoviti, ali je lastninska pravica lastnikov stavbe na pripadajočem zemljišču prenehala. Sodišče je določilo širši obseg pripadajočega zemljišča, kot ga določa Pogodba št. II-37/77 z dne 20. 5. 1977, kar ugotavlja tudi sodišče v 20. točki obrazložitvi sklepa.

4. Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih kršitev postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Sodišče prve stopnje se je opredelilo do trditev nasprotne udeleženke, ki se je sklicevala na elaborat L. d.d., s tem, ko je pojasnilo razloge, zaradi katerih je sprejelo izvedensko mnenje, iz katerega izhaja, da sta nepremičnini funkcionalno povezani s stavbami in da predstavljata pripadajoče zemljišče k tem stavbam. Sodišče prve stopnje je dokazno ocenilo prostorske akte in dokumentacijo povezano z gradnjo stavb, katerim je določilo pripadajoče zemljišče, zato so neutemeljene pritožbene trditve, da se sodišče prve stopnje v sklepu ni opredelilo glede teh dejstev, ki jih je navajala nasprotna udeleženka v svoji trditveni podlagi. Posledično so neutemeljene pritožbene navedbe, da sklep v tem delu nima razlogov in da je zato podana bistvena kršitev postopka iz 14. tč. drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Sodišče prve stopnje je tudi pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo.

5. Vrhovno sodišče je v sklepu II Ips 44/2020 z dne 11. 12. 2020 pojasnilo, na kakšen način je treba razlagati določbe ZVEtL-1, s katerimi sodišče ugotovi in določi pripadajoče zemljišče k stavbi. Pojasnilo je, da glede na glavni namen, ki ga zakonodajalec zasleduje s predpisi o določanju pripadajočega zemljišča k stavbam, ki se nahajajo v sklopu naselij mestnega značaja, lahko pridobi pravico uporabe na pripadajočem zemljišču v družbeni lastnini in na podlagi samega zakona, tudi lastnik stavbe, čeprav mu pravica uporabe na tem zemljišču ni bila dana z odločbo ali pogodbo. Pri stavbah, ki so bile zgrajene ali so stale na družbenih zemljiščih, se je njihova namenjenost za redno rabo sicer lahko določila že ob izgradnji, lahko pa se je naknadno tudi spreminjala, vse do olastninjenja družbenega zemljišča, kar se je zgodilo najkasneje v letu 1997 po določbah ZLNDL (dinamični pristop), s tem, da je pri pravici do uporabe ena izmed odločilnih okoliščin tudi njeno dejansko izvajanje. Vrhovno sodišče je še pojasnilo, da je bil prenos pravice uporabe proti plačilu skladen s starejšo sodno prakso iz časa družbenolastninskih razmerij, po katerih praviloma ni bilo mogoče določiti dodatnega funkcionalnega zemljišča k stavbi, če lastnik stavbe ni izkazal pridobitve pravice uporabe na tem dodatnem zemljišču, vendar je treba v zvezi s tem upoštevati izhodišča, na katerih je zakonodajalec ZVEtL-1 oprl nova pravila za reševanje sporov, ki so nastali ob lastninjenju, zato ni mogoče vztrajati pri prvotnem izhodišču, da so pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča najpomembnejši upravni akti v času gradnje, ampak je treba upoštevati tudi druga merila (ureditev v naravi, pretekla raba in urbanistični standardi po izgradnji), ki pokažejo, ali se je obseg pripadajočega zemljišča po izgradnji stavbe spremenil (da je v prostoru prišlo do sprememb, s katerimi se je pripadajoče zemljišče povečalo, ob nespremenjeni površini spremenilo obliko ali zmanjšalo).

6. Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da je po sistemski ureditvi iz časa družbene lastnine obseg in oblika funkcionalnega zemljišča posamezne stavbe nista bila nujno in vselej opredeljena v upravnem dovoljenju ali prostorskem aktu, na podlagi katerega je bila posamezna stavba zgrajena, ampak sta se lahko določila in spreminjala tudi naknadno po izgradnji, glede na ureditev vsakokratnega izvedbenega prostorskega akta, s tem pa skozi čas prilagajala spremenjenim razmeram v prostoru. V času družbene lastnine se je po 46. členu ZUN obseg pripadajočega zemljišča stavbe in concreto določal bodisi s prostorskimi izvedbenimi načrti, bodisi s posamičnimi upravnimi odločbami, pri katerih je moral upravni organ upoštevati vsebinska merila iz prostorskih ureditvenih pogojev veljavnih v času izdaje odločbe. Če je obseg pripadajočega zemljišča stavbe določilo oziroma ugotavljalo sodišče v sodnem postopku, je moralo uporabiti enake kriterije in za ta namen v postopku pritegniti izvedenca. Pri tem pa so morali prostorski izvedbeni akti iz 21. člena ZUN, torej tako prostorski izvedbeni načrti kot prostorsko ureditveni pogoji, pri določitvi funkcionalnih zemljišč oziroma pri določanju konkretnejših meril zanje, odražati aktualne urbanistične zahteve v smislu 5. do 20. člena ZUN, med drugim zlasti naravne danosti prostora ter cilje racionalne izrabe zemljišč in objektov, bodoče zagotavljanje enakovrednih življenjskih pogojev prebivalcev, parkirnih ter zelenih površin, vse gledano na obstoječo ali načrtovano gostoto prebivalcev. Torej tudi v času družbene lastnine zakonska ureditev pripadajočega zemljišča stavbe ni bila absolutno vezana na obseg, določen s upravnimi akti, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ampak so se lahko po določbah ZUN upoštevale tudi kasnejše spremembe.

7. Vse te predpostavke je sodišče prve stopnje v postopku ugotovilo in jih upoštevalo pri določitvi pripadajočega zemljišča. Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da iz zazidalnega načrta MS 12/2 N. (iz oktobra 1974) in dokumentacije za realizacijo zazidalnega načrta MS 12/2 N. (iz septembra 1975) izhaja, da je celoten del zazidalnih otokov funkcionalno in oblikovalno potrebno obravnavati kot kompleksen organizem, v katerem se prepletajo različne funkcije stanovanjskega naselja in njihovih potreb ter da so posamezni bloki locirani tako, da se formira pet zaključenih stanovanjskih potkev (A, B, C, D in E), kar izhaja tudi iz izvedenskega mnenja. V eno od teh zaključenih stanovanjskih območij so vključene obravnave stavbe z oznako podkev A., ki ga sestavljajo štiri stavbe z oznakami od A1 do A4. Za navedene stavbe je bilo izdano enotno gradbeno dovoljenje na podlagi zazidalnega načrta MS 12/2 N. in dokumentacije za realizacijo zazidalnega načrta MS 12/2 N. Že iz teh dokumentov izhaja, da nepremičnini predstavljata pripadajoče zemljišče k stavbam, s tem, da je bilo v postopku ugotovljeno, da je pretekla in sedanja raba nepremičnin namenjena izključno le stanovalcem obravnavanih stavb.

8. Nepremičnini sta v naravi zelenici z vhodnimi peš potmi, ki vodijo do vhoda vsake od teh stavb. Nahajata se med stavbami, zato predstavljata skupno pripadajoče zemljišče vsem štirim stavbam, ki se nahajajo v podkvi A. Nepremičnini obkrožata stavbe in predstavljata tisti minimalni pas zemljišča, ki ga stavbe nujno potrebujejo za svoje normalno funkcioniranje. Nepremičnini predstavljata enovito zaključeno celoto s predmetnimi stavbami in njihovimi stavbišči ter služita slednjim ter potrebam stanovalcev teh stavb, zato zagotovo ne služita potrebam stanovalcev sosednjih stavb ali širšim javnim interesom tretjih oseb. Nobenega dvoma tudi ni, da pripadajoče zemljišče ne posega v javne površine. Pritožba zato neutemeljeno zatrjuje, da je lastninjenje spornih nepremičnin treba uporabiti ZGJS in ne ZLNDL ter se pri tem neutemeljeno sklicuje na sklep VSRS II Ips 38/2016.

9. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje, ki temeljijo na izvedenskem mnenju, prepričljivo izhaja, da je bil stavbam določeno pripadajoče zemljišče, ki je nujno potrebno za normalno funkcioniranje stavb. Gre torej za minimalni pas zemljišča, ki je bil določen kot pripadajoče zemljišče k stavbam vse od izgradnje objektov dalje.

10. Nasprotna udeleženka oziroma njene pravne prednice so s stavbnimi zemljišči v družbeni lastnini upravljale v imenu družbene skupnosti. Nasprotna udeleženka v pritožbi izpostavlja, da je pooblaščenec pravdne prednice nasprotne udeleženke zemljišče za gradnjo odplačno prenese na investitorja gradnje stavb v obsegu stavbišča in funkcionalnega zemljišča, kar le dodatno potrjuje, da je zmotna teza nasprotne udeleženke, da bi sodišče prve stopnje moralo presojati utemeljenost predloga za določitev pripadajočega zemljišča upoštevaje določbo tretjega odstavka 44. člena ZVEtL-1, ki določa, da mora sodišče v postopku ugotovitve pripadajočega zemljišča ugotoviti, ali je lastninska pravica lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču prenehala, če je zemljiškoknjižni lastnik ali druga oseba lastninsko pravico na njem pridobila na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pravnoposlovnega pridobitelja lastninske pravice na nepremičnini, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa.

11. Pritožbeni razlogi niso bili utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 42, 43, 43/1, 44, 44/3

Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (1984) - ZUN  - člen 5, 20, 46

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.