VSL Sklep I Cp 569/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-04-20

Gregor Špajzer (preds.), Suzana Ivanič Lovrin (poroč.), Majda Lušina

ugotovitev pripadajočega zemljišča - pripadajoče zemljišče k stavbi - obseg pripadajočega zemljišča - funkcionalno zemljišče k stavbi - pretekla raba zemljišča - dejanska raba zemljišč - pravica uporabe - zelene površine - dovozna pot - parkirna mesta - ugovor javnega dobra

Bistveno je, da je bila sporna nepremičnina (ki je del nepremičnin, ki tvorijo zaokroženo sosesko) od izgradnje dalje v naravi funkcionalno zemljišče, namenjeno predvsem rabi konkretne stavbe in ne nedoločenemu krogu uporabnikov, kar temelji na kriterijih iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Ker so pravico uporabe na nepremičnini dejansko izvrševali etažni lastniki, je ni mogoče uvrstiti med objekte, ki bi z lastninjenem sodili v javno dobro.

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (v I. in III. točki izreka) potrdi.

II. Predlagatelji sami krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da je parc. št. 77/29 (nastala iz parc. št. 77/26), k. o. 0000 X, individualno pripadajoče zemljišče stavbe z ID znakom 0000-171 na naslovu ... v Ljubljani, stoječe na parceli št. 77/7 iste k. o. (I. točka izreka). V ostalem delu, glede parcele št. 77/28 (nastale iz parcele 77/26), k. o. 0000 X, je predlog za ugotovitev individualnega pripadajočega zemljišča k navedeni stavbi zavrnilo (II. točka izreka). Sklenilo je, da se zemljiškoknjižni vpisi po pravnomočnosti tega sklepa izvedejo po uradni dolžnosti v vrstnem redu zaznambe postopka opr. št. III N 402/2016 z ID 000000 z učinkom od 10. 8. 2016 (III. točka izreka).

2. Nasprotna udeleženka se pritožuje zoper prvo in tretjo točko izreka sklepa iz vseh pritožbenih razlogov, s predlogom, da višje sodišče pritožbi ugodi in zavrne predlog tudi glede parc. št. 77/29 in v zemljiški knjigi izbriše zaznambo tega postopka, podrejeno pa, da razveljavi sklep v izpodbijanem delu in vrne zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek. Meni, da je sklep v izpodbijanih delih nepravilen in nezakonit. Obseg pripadajočega zemljišča je preobširen in prevelik za potrebe dejanske rabe in uporabe v korist predmetne stavbe. Ponavlja, da gre v predmetni zadevi za sosesko, ki jo sestavljajo zemljišča okrog večstanovanjskih stavb, ki so po prostorskih aktih, upravnih in projektni dokumentaciji v času gradnje soseske predvidele uporabo zemljišč teh stavb v korist vseh in vsakogar, torej za uporabo celotne soseske kot tudi tistih, ki ne živijo v njej. Zemljišča v soseski bi morala v pretežnem delu ostati javne površine oziroma grajeno javno dobro, kot to izhaja tudi iz elaborata A. d. d. Morebitno individualno pripadajoče zemljišče v korist predmetni stavbi, bi moralo biti precej manjše, le toliko kot je nujno potrebno za rabo in uporabo stavbe, v preostalem delu pa ostati javne površine. Tak urbanističen koncept predmetne soseske je viden tudi danes in izhaja iz siceršnjih ugotovitev izvedenke urbanistične stroke B. B., ki pa je sledila tistemu, čemur sledijo vsi izvedenci urbanistične stroške v postopkih po ZVEtL-1

, torej, da je vsekakor potrebno na tak ali drugačen način opredeliti individualno pripadajoče zemljišče v korist posamezne stavbe ne glede na siceršnjo potrebo, da ostanejo površine okoli stavb vendarle v javni rabi. Tudi sodišče prve stopnje je v 19. točki obrazložitve zapisalo, da na splošno pritrjuje občini, da bi bilo treba zemljišča soseske obravnavati celovito in da s parcialnimi rešitvami prihaja do degradacije skupnih zemljišč. V nadaljevanju sodišče sicer opraviči svojo odločitev sklicujoč se na druga dva nepravdna postopka in da drugi sodni postopki ne morejo nadomestiti zamujenih priložnosti urbanizma in upravnega urejanja iz časa družbene lastnine. Stališče sodišča prve stopnje pokaže na problem sedanjih postopkov ugotavljanja pripadajočega zemljišča. V teh postopkih se vendarle upoštevajo parcialni interesi etažnih lastnikov posameznih stavb. Zaradi takšnega odločanja je podan nezakonit poseg v javne površine. Tudi sodišče prve stopnje v nadaljevanju 19. točke svoje obrazložitve navaja, da gre za primer, ko ni možno jasno ugotoviti, ali so bile in katere površine v izključni rabi obravnavane stavbe, katere pa v skupni rabi vseh stavb soseske, zaradi česar je na podlagi okoliščin primera oddelilo individualno pripadajoče zemljišče stavbe v obseg današnje parcele 77/29. Nadalje se sodišče še opredeli do elaborata A. d. d. in poda njegovo oceno, češ da je zasledoval legitimne cilje ohranitve prostorske celovitosti, da pa je hkrati popolnoma izključil vsakršno potrebo etažnih lastnikov, da določen del zemljišč posedujejo, uporabljajo in vzdržujejo. Nasprotna udeleženka je s svojimi trditvami ugotovitve njenega koncesionarja A. d. d. ustrezno korigirala s tem, ko je zatrjevala, da predmetni stavbi pripada manjši obseg individualnega pripadajočega zemljišča, kot ga predlagajo predlagatelji in kot ga je predlagala sodna izvedenka. V izogib degradaciji soseske bi bilo treba zemljišče določiti v obsegu, ki bi ustrezal nujno potrebni rabi in uporabi etažnih lastnikov predmetne stavbe, v preostalem delu pa zemljišče opredeliti kot javno površino v korist vseh. Sodišče prve stopnje bi moralo ob svojih pravilnih razglabljanjih in pomislekih upoštevati ugovor nasprotne stranke in ugotoviti individualno pripadajoče zemljišče v bistveno zmanjšanem obsegu. Sodišče prve stopnje je menilo, da ni možno jasno ugotoviti, kateri deli zemljišč naj bi bili pripadajoče zemljišče le k predmetni stavbi in katere javne površine. V dilemi bi moralo obseg pripadajočega zemljišča ugotoviti le v velikosti, ki je nujno potrebno za redno rabo in uporabo stavbe.

3. Predlagatelji so na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev. Zahtevajo povrnitev pritožbenih stroškov.

5. Sodišče prve stopnje je na podlagi popolno in pravilno ugotovljenega dejanskega stanja pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni storilo nobenih kršitev postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP

6. Pravna podlaga obravnavane zadeve so (med drugim) določila 43. in 44. člena ZVEtL-1. Pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003 (42. člen ZVEtL-1). Po predpisih v času gradnje in kasnejšega prometa s posameznimi stanovanji je namreč vsakokratnim lastnikom ali pridobiteljem posameznih delov stavbe po samem zakonu pripadala pravica uporabe zemljišča v družbeni lastnini v tolikšnem obsegu, kot je (bilo) potrebno za normalno, običajno, redno rabo stavbe. Zmotno je zato pritožbeno stališče, da bi bilo treba pripadajoče zemljišče ugotoviti le toliko, kot je nujno potrebno za rabo stavb.

7. Pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča gre za ugotavljanje obsega takšnega zemljišča. Deloma gre za določanje individualnih in skupnih pripadajočih zemljišč le v primeru delitve zemljišča po prostem preudarku, kadar natančna ugotovitev obsega na podlagi kriterijev iz prvega in drugega odstavka 43. člena ZVEtL-1 ni mogoča, a v obravnavani zadevi ne gre za takšen primer. ZVETL-1 merila za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča ne obravnava izključujoče in ne določa njihovega vrstnega reda, temveč jih našteva primeroma. Sodišču omogoča, da s sočasno uporabo vseh naštetih enakovrednih meril na najprimernejši način ugotovi obseg pripadajočega zemljišča. In tako je ravnalo tudi sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi, ko je na podlagi listinske dokumentacije in s pomočjo sodne izvedenke za urbanizem presojalo, če in v kakšnem obsegu pripada pripadajoče zemljišče k predmetni stavbi. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo vsa merila. Ugotovilo je, da se razporeditev objektov v soseski C. in elementov zunanje ureditve do danes v neposredni okolici obravnavane stavbe ni bistveno spreminjala. Po ugotovitvah sodne izvedenke sicer prostorski akti niso posebej opredeljevali zemljišča, ki je bilo namenjeno ali potrebno za redno rabo izključno obravnavanemu objektu. A je zato sodišče prve stopnje upoštevaje upravno dokumentacijo iz časa gradnje in posamezne akte z grafičnimi prikazi, iz katerih je razvidno, da se je dejanska zunanja ureditev oklice obravnavane stavbe zelo približala planom in (zazidalnemu, ureditvenemu, regulacijskemu) načrtom, ugotavljalo pripadajoče zemljišče tudi s pomočjo preostalih treh primeroma v zakonu naštetih meril.

8. Ugotovilo je (v tč. 13 - 17 izpodbijanega sklepa je podrobno analiziralo in ocenjevalo izvedensko mnenje in dokazne listine

), da sporno zemljišče (zdaj parc. št. 77/29) v naravi predstavljajo parkirna mesta (načrtovana ob vsakem objektu v soseski), ki so bila več kot potrebna za redno rabo predmetne stavbe, tlakovan dovoz/dostop iz javne ceste do stavbe, z dvoriščem v smislu dovoza, oskrbe, manipulacije, raztovarjanja ali natovarjanja stvari itd., prostor za odpadke in kolesa; krajše pešpoti, ki se odcepljajo iz povezovalnih poti celotne soseske (te slednje je sodišče izločilo iz oblikovanja pripadajočega zemljišča k stavbi, skupaj s klopmi ob njej) in vodijo do predmetne stavbe, ki so namenjene redni rabi izključno te stavbe, ter ozelenjene površine na južni, vzhodni in severni strani stavbe, ki predstavljajo prostor vzdrževanja in emisijske zamejitve stavbe, protihrupno bariero, mikroklimatski regulator in omilitev pregrevanja konkretne stavbe. Neutemeljeno je pritožbeno zavzemanje, da bi morale površine okoli vseh stavb v soseski, tudi okoli obravnavane, ostati v javni rabi oziroma, da so te javno dobro. Takšnega zaključka dokazi ne potrjujejo oziroma omogočajo. Že sodna izvedenka je na podlagi izčrpno predstavljene in interpretirane upravne dokumentacije prepričljivo podala razlago možne delitve prvotno skupnega poligona funkcionalnega zemljišča za celotni niz stavb v soseski na posamezna individualna pripadajoča zemljišča, upoštevajoč namenjenost rabe posameznih površin izključno v korist predmetne stavbe. Da gre pri zgoraj opredeljenih površinah okoli predmetne stavbe za prostor, ki je namenjen redni rabi le te stavbe, potrjujejo tudi splošni urbanistični standardi iz časa družbene lastnine, nenazadnje pa je v izpodbijanem sklepu tudi ugotovljeno, da ta prostor uporabljajo in vzdržujejo, z njim gospodarijo od izgradnje dalje, izključno etažni lastniki obravnavane stavbe. Nasprotna udeleženka ni trdila ali izkazala, da bi z zelenicami (ki predstavlja večji del spornega zemljišča) gospodarila v smislu vzdrževanja, čiščenja, košnje in obrezovanja drevja ali da bi jih uporabljal nedoločen krog ljudi.

9. Drži pritožbeno izpostavljanje zapisanega v 19. točki izpodbijanega sklepa. Sodišče prve stopnje je na splošno pritrdilo občini, da bi bilo treba zemljišča sosesk obravnavati celovito in da s parcialnimi rešitvami lahko pride do degradacije skupnih zemljišč. Ugotovilo je tudi, da v konkretnem primeru ni možno povsem jasno ugotoviti iz prostorskih aktov, ali so bile oziroma katere površine so bile namenjene izključni rabi obravnavane stavbe, katere pa skupni rabi vseh stavb soseske. A takšno mnenje sodišča prve stopnje ne onemogoča možnosti določitve (individualnega) pripadajočega zemljišča v korist stavbe v luči upoštevanja meril, ki opredeljujejo, kaj je treba upoštevati pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča. Pritožnica pa pri presoji, ali je določeno funkcionalno zemljišče namensko vezano z več stavbami ali izključno s posamezno, ne more imeti pravnega interesa, saj ne navaja, kako bi odločitev o tem kakorkoli prizadevala njen pravni položaj. Povsem drugotnega je vprašanje, ali je določena parcela (in v kakšnem obsegu) morebiti javna površina v korist vseh in vsakogar, torej nedoločenega kroga ljudi.

10. Nasprotna udeleženka s ponavljanjem navedb, da je pretežni del sporne parcele namenjen javni rabi, ne da bi to tudi izkazala, ne more uspeti. Enako velja za navedbe, da je obseg individualnega pripadajočega zemljišča k stavbi lahko kvečjemu manjši, kot je nižje sodišče ugotovilo. Ugovor javnega dobra v zvezi z obsegom pripadajočega zemljišča bi bil lahko utemeljen le v primeru, če bi bil podkrepljen z namembnostjo zemljišča kot javne dobrine, torej dobrine, namenjene splošni rabi, v času pred 1. januarjem 2003. Nasprotna udeleženka ni ponudila tehtnih dokazov, da se je v pritožbi izpostavljena (novonastala) parcela olastninila po tranzicijski zakonodaji kot grajeno javno dobro, ali, da bi znotraj meja sporne parcele določeno območje služilo ne le etažnim lastnikom obravnavane stavbe, pač pa tudi tretjim osebam. Ni pritožbeno sporno, da je sodišče prve stopnje iz oblikovanega poligona individualnega pripadajočega zemljišča izločilo povezovalne pešpoti celotne soseske (vključno s klopmi ob njej), glede katerih je ugotovilo, da jih uporablja nedoločen krog tretjih oseb (in da je bilo tako v projektu tudi predvideno). Kljub temu da je soseska prehodna in se v bližini nahajajo tudi druge večstanovanjske stavbe, to samo po sebi ne kaže na javno rabo ozelenjene površine, ki obkroža obravnavano stavbo in preko katere potekajo krajše poti do vhoda v stavbo in pred njo ležečega parkirišča. Zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je sporna parcela (okrog stavbe) namenjena redni rabi stavbe in ne splošni rabi vseh in vsakogar. Zgolj s sklicevanjem na strokovni elaborat A., d. d., ki ga je imelo sodišče in izvedenka v uvidu, nasprotna udeleženka ne more uspeti, saj ni dokaz v tem postopku. Ker gre za mnenje organa v sestavi nasprotne udeleženke, pridobljeno izven postopka, ga je lahko sodišče upoštevalo kot del trditvene podlage stranke. Elaborat se sicer deloma opira na iste prostorske akte, kot jih je predstavila izvedenka urbanistične stroške, a organ podaja lastne interpretacije teh aktov in tudi aktov, sprejetih po zaključku obdobja družbene lastnine, pri čemer opredeljuje kot grajeno javno dobro praktično vse površine med objekti, vključno s parkirnimi prostori in zelenicami med stavbami (v celi soseski), čeprav so določene tesno funkcionalno povezane z redno rabo posamezne stavbe. Pravilnost pritožničinih ugovornih navedb je sodišče prve stopnje preverjalo s pomočjo sodne izvedenke ter z ostalo projektno in prostorsko dokumentacijo v spisu. Tlakovana površina dovozne/dostopne poti ali parkirišča ali pas zelenice je/so lahko bodisi javna ali zasebna, odvisno od vseh okoliščin primera. V konkretnem primeru je zanesljivo izkazano, da površina sporne parcele vse od izgradnje soseske zagotavlja neposreden prostor za potrebe funkcioniranja obravnavane stavbe in ne služi javnemu namenu. Bistveno je, da je bila sporna nepremičnina (ki je del nepremičnin, ki tvorijo zaokroženo sosesko) od izgradnje dalje v naravi funkcionalno zemljišče, namenjeno predvsem rabi konkretne stavbe in ne nedoločenemu krogu uporabnikov, kar temelji na kriterijih iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Ker so pravico uporabe na nepremičnini dejansko izvrševali etažni lastniki, je ni mogoče uvrstiti med objekte, ki bi z lastninjenem sodili v javno dobro.

11. Celovita rešitev/ohranitev soseske (v smislu ohranitve zemljišč v soseski kot skupnih zemljišč skupine stavb) je v konkretnem postopku tudi težko dosegljiva, saj je v drugih postopkih že prišlo do pravnomočne oddelitve posameznih pripadajočih zemljišč v soseski. V postopek pritegnjeni etažni lastniki stavb soseske delitvi na posamezno (individualno) pripadajoče zemljišče tudi niso nasprotovali. Zato je sodišče prve stopnje na podlagi vseh ugotovljenih okoliščin primera upravičeno oddelilo individualno pripadajoče zemljišče obravnavane stavbe v obsegu današnje parcele št. 77/29.

12. Ker zatrjevani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče na podlagi 2. točke 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1 pritožbo nasprotne udeleženke zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

13. V nepravdnem postopku praviloma vsak udeleženec krije svoje stroške (prvi odstavek 35. člena ZNP). Ker je postopek ugotavljanja pripadajočega zemljišča (oz. ureditev neskladnega zemljiškoknjižnega stanja) predvsem v interesu etažnih lastnikov, pritožbeno sodišče sodi, da predlagatelji sami nosijo stroške v zvezi s sestavo odgovora na pritožbo.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Ur. l. RS, št. 34/17 s sprem.

Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99 s sprem.

Zakon o nepravdnem postopku, Ur. l. SRS, št. 30/86 s sprem., v zvezi z 216. členom ZNP-1.

Ter med drugim pojasnilo, kako je bila zasnovana okolica stavbe (v soseski) in čemu služi, tudi kar zadeva zelenih površin in drevoreda ob obravnavani stavbi, ki meji z javno površino (pločnikom in cesto).

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 43, 44

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.