VSL Sodba I Cp 254/2021
Sodna praksa višjih sodišč, 2021-04-12

Bojan Breznik (preds.), Metoda Orehar Ivanc (poroč.), Majda Lušina

dejanska etažna lastnina - sporazum etažnih lastnikov - sporazum etažnih lastnikov glede skupnih delov - pogodbena volja - podstrešje - dejansko stanje - dokazovanje - skupni del stavbe - posebni deli stavbe

Neutemeljen je pritožbeni očitek o zmotno ugotovljeni vsebini sporazuma z dne 22. 9. 2010. Osrednja teža je v dokazni oceni pravilno dana besedilu sporazuma. Že po imenu gre za "sporazum o tem, da iz skupnih delov stavbe (podstrešja) nastanejo štirje novi posamezni deli v etažni lastnini". Tudi v besedilu ni ničesar, kar bi kazalo le na razdelitev podstrešja na štiri dele, ampak je izrecno navedeno, da "vsak del postane nov posamezni del". Poleg tega je bila dogovorjena vknjižba novo nastalih posameznih delov v (izključno) last.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je v novem sojenju ugodilo tožbenemu zahtevku, po katerem so toženci dolžni nerazdelno dovoliti izdelavo elaborata za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru ali katastru stavb za stavbo številka 0000-2156 in dovoliti evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru ali katastru stavb na podlagi dopolnitve izvedenskega mnenja sodne izvedenke A. A. z dne 15. 12. 2016 skupaj z vsemi prilogami izvedenskega mnenja, ter nato tožniku izstaviti zemljiškoknjižno listino z zemljiškoknjižnim dovolilom, na podlagi katerega izrecno in brezpogojno dovoljujejo, da se pri posameznem delu ID 0000-2156-15, stanovanje v 4. etaži, vknjiži lastninska pravica na ime tožnika do celote, pri posameznih delih ID 0000-2156-18 (kurilnica) in ID 0000-2156-19 (hodnik) pa se vknjiži lastninska pravica v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov v stavbi ID 0000-2156 (I. točka izreka). Odločilo je še, da so toženci dolžni tožniku nerazdelno povrniti njegove pravdne stroške (II. točka izreka).

2. Toženci v pritožbi zoper navedeno sodbo uveljavljajo vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlagajo, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne.

Napačen je zaključek, da je bil namen podpisnikov sporazuma iz skupnega podstrešja oblikovati štiri posamezne dele. Sodišče je zanemarilo dokaze, ki potrjujejo, da vsebina sporazuma ne predstavlja resnične in dejanske volje podpisnikov. Z izjemo tožnikove pravne prednice so vsi smiselno enako izpovedali, da so nameravali podstrešje razdeliti v naravi na način, da ustrezen del podstrešja postane dodatni stanovanjski prostor že obstoječih stanovanj v nižjih etažah. Sodišče je spregledalo, da v postopku ni bilo ugotovljeno, kdo je pripravil sporazum in da nihče od podpisnikov ni pravni strokovnjak. Poleg tega ni ocenilo trditev o obstoju ustnega dogovora med etažnimi lastniki, ki je bil sprejet že veliko pred podpisom sporazuma v 2010 in po katerem si podstrešje razdelijo tako, da ustrezen del postane dodatni stanovanjski prostor že obstoječih stanovanj v nižjih etažah. Razlogi za drugačen zapis v sporazumu tožencem niso znani. Očitno pri sklepanju sporazuma niso bili pozorni, saj so verjeli, da je skladen s predhodnim ustnim dogovorom, ki se je že dolga leta prej izvajal in s takim načinom delitve nihče ni imel težav. Ker sporazum ni bil nikoli vknjižen, ga je treba razlagati tudi skozi trditve tožencev o obstoju ustnega dogovora o načinu koriščenja podstrešja v naravi. Gre torej za konkurenco dveh dogovorov: pisnega in predhodnega ustnega, ki je bil realiziran pred podpisom pisnega sporazuma. Niti iz izpovedb niti iz sporazuma ne izhaja, da so stranke razveljavile predhodni ustni dogovor. Poleg izpovedb bi moralo sodišče ovrednotiti stanje enot v naravi in upoštevati vse dokazne listine v postopku. Ker sodba nima razlogov o obstoju, veljavnosti in realizaciji ustnega sporazuma, ti pa so bistveni za pravilno ugotovitev resničnega dejanskega stanja, je podana bistvena kršitev določb postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP.

Vsebino ustnega dogovora potrjuje izpovedba tretje toženke. Povedala je, da niso želeli tujih ljudi v hiši in da je bil del podstrešja povezan s stopnicami iz njenega stanovanja. V postopku je bilo še ugotovljeno, da prostori na podstrešju nimajo lastne napeljave in lastnih merilnih mest. Na obstoj ustnega dogovora kaže tudi vloga tožnikove pravne prednice z dne 19. 4. 2012, ki kaže na dogovor o načinu koriščenja podstrešja in ne na dogovor o oblikovanju samostojnih etažnih enot. Minimaliziranje pomena gradbenega dovoljenja in njene vloge, ki je po vsebini drugačna od vsebine sklenjenega sporazuma, pomeni napačno ugotovljeno dejansko stanje. ...verodostojnost … Zmotna je ugotovitev v sodbi, da bi v primeru, če bi šlo za razširitev obstoječih stanovanj, vsak izmed etažnik lastnikov lahko podstrešni del enostransko oddelil od svojega prejšnjega stanovanja. Sodišče je spregledalo, da obstoječe stanje ne omogoča delitve v dve samostojni funkcionalni enoti. Možnost oddaje v najem ne potrjuje stališča sodišča. Ker ne upošteva trditev o predhodnem realiziranem ustnem sporazumu, je ugotovitev v sodbi, da ima sporazum z dne 22. 9. 2010 naravo sporazuma o spremembi etažne lastnine, tako najmanj preuranjena.

Toženci so zatrjevali, da prostori na podstrešju ne predstavljajo samostojne funkcionalne enote. Vsi so z vodi (elektrika, voda, ogrevanje) povezani s stanovanji v nižjih etažah in nimajo lastnih merilnih mest. Razdeljeno podstrešje niti ne bi moglo postati samostojna funkcionalna enota, ker bi vsak nov posamezni del moral imeti lastno parkirno mesto in ker bi moral imeti shrambo v izmeri 3 m2, česar ni. Gre za neprerekane trditve, o katerih se sodišče ni izreklo in je zato podana bistvena kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Zmotna je ugotovitev, da etažna lastnina na stavbi ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe ni bila dokončana. Četudi solastninski delež na skupnih delih tedaj ni bil znan, to ni povezano z obstojem dobre vere in načelom zaupanja v zemljiško knjigo. Nedokončana etažna lastnina potencialnemu kupcu ne nalaga dolžnosti poizvedovanja o deležu na skupnih delih, še zlasti pa ne v primeru, ko prodajalec toženca ne opozori, da je dejansko stanje drugačno od stanja v zemljiški knjigi. Tudi stanje, ki mu je bilo predstavljeno ob ogledu, pri prvem tožencu ni vzbudilo indica za poizvedovanje o stanju na podstrešju. Kljub temu, da etažna lastnina ni bila dokončno vknjižena, je mogoče govoriti o dejanski etažni lastnini. Tožnik je ob sklepanju pogodbe ravnal v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, ker tožencu ni omenil niti sporazuma, niti bivanja tretje osebe v podstrešnem prostoru nad stanovanjem, niti dejstva, da je ta prostor z vodi povezan s stanovanjem in da ni ločenih merilnih mest.

3. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

5. Tožnik zahteva od tožencev izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, na podlagi katerega se bo vknjižil kot lastnik stanovanja v četrti etaži stavbe na ... v L. Zahtevek je utemeljeval s trditvami, da so se etažni lastniki 22. 9. 2010 dogovorili, da iz podstrešja kot skupnega dela nastanejo štirje novi posamezni deli v etažni lastnini, da je sam pravni naslednik etažne lastnice, ki je sodelovala pri sklenitvi dogovora, in da upravičenja iz navedenega sporazuma niso bile predmet kupoprodajne pogodbe, ki jo je sklenil s prvim tožencem v juliju 2013. V drugem sojenju je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku ugodilo.

- da so 22. 9. 2010 vsi tedanji etažni lastniki stavbe sklenili sporazum o spremembi solastnine na skupnih delih (podstrešju v četrti etaži stavbe) v etažno lastnino (posamezne dele), ki ni bil izveden v zemljiški knjigi,

- da je B. B. na podlagi sporazuma o delitvi skupnega premoženja prenesla na tožnika lastninsko pravico na stanovanju v prvem nadstropju stavbe, kleti in garaži ter samostojno upravičenje oziroma pravico zahtevati izvedbo ustreznih sprememb v katastru in vpis v zemljiško knjigo po sporazumu z dne 22. 9. 2010,

- da je tožnik julija 2013 prodal prvemu tožencu prej omenjeno stanovanje v prvem nadstropju stavbe, klet in garažo in se je kupec že vknjižil kot lastnik,

- da iz sporazuma izhaja, da se podstrešje razdeli v štiri dele, opredeljene procentualno in v izmeri, ki postanejo novi posamezni deli in ki pripadejo posameznim etažnim lastnikom v skladu s pripadajočimi solastninskimi deleži, da so vzajemno dovolili, da se vsak nov posamezni del vpiše v zemljiškoknjižni podvložek posameznega etažnega lastnika, da tožnikovi prednici pripade JV del v izmeri 27,50 m2 oziroma 24,37 % površine in da bodo podpisali anekse, če bodo ti potrebni za vknjižbo spremembe etažne lastnine,

- da so vsi etažni lastniki podpisali sporazum in podpise overili pri notarju, da je bil v avgustu izdelan elaborat za vpis stavbe v kataster stavb, po katerem nastanejo štirje novi posamezni deli, s katerim sta se tretja toženka in četrti toženec – sledeč njuni izpovedbi – strinjala, in da je četrti toženec že predlagal vpis novonastalih delov v zemljiško knjigo, a zaradi nepopolnosti predloga do vpisa ni prišlo,

- da stanovanjske enote na podstrešju nimajo samostojnih komunalnih priključkov za vodo, elektriko in ogrevanje, a so od spodnjih stanovanj prostorsko ločene, imajo lastno kopalnico in lasten vhod ter dostop prek skupnega stopnišča in hodnika, zanje pa je tudi mogoče vzpostaviti lastno odjemno mesto ali merilnike,

- da je bilo podstrešje že več let pred sklenitvijo sporazuma razdeljeno oziroma preoblikovano v štiri posebne stanovanjske enote in ni bilo nujno potrebno za funkcioniranje zgradbe,

- da je v katastru stavb in v zemljiški knjigi evidentiranih le osem posameznih delov (štirje kletni prostori in štiri stanovanja), ni pa bilo evidentirano lastništvo (skupne) kurilnice, hodnikov ter podstrešja in niso bili določeni solastninski deleži, in da je bilo prvemu tožencu znano, da etažna lastnina še ni (dokončno) urejena,

- da so bili v kupoprodajni pogodbi navedeni le posamezni del, izrecno pa noben skupni del, in da se podstrešje ob sklepanju pogodbe ni omenjalo, ni pa bilo ovir, da se prvi toženec ne bi pozanimal o stanju in lastninski pripadnosti podstrešja.

7. Na podlagi teh ugotovitev je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, (1) da je bilo s sporazumom dogovorjeno oblikovanje štirih posameznih delov iz prej skupnega dela in ni šlo le za dogovor o načinu uporabe skupnega dela, (2) da je bil tak dogovor dopusten, (3) da se načelo zaupanja v zemljiško knjigo nanaša na obstoj stvarne pravice in njenega imetnika, ne pa na druge zemljiškoknjižne podatke, tako da se prvi toženec, ki je vedel za stanje nedokončane etažne lastnine, ob sklenitvi pogodbe ni mogel zanesti na zemljiškoknjižno stanje, (4) da prvi toženec ni bil zaveden glede solastništva na skupnih delih stavbe in ni mogel pričakovati, da bo s pogodbo pridobil več od tega, kar je bilo v njej izrecno določeno, in (5) da je bilo tožnikovo ravnanje v nasprotju z vestnostjo in poštenjem, a ne vpliva na zaključek, da podstrešni prostori niso bili predmet prodajne pogodbe.

8. Neutemeljen je pritožbeni očitek o zmotno ugotovljeni vsebini sporazuma z dne 22. 9. 2010. Osrednja teža je v dokazni oceni pravilno dana besedilu sporazuma. Že po imenu gre za "sporazum o tem, da iz skupnih delov stavbe (podstrešja) nastanejo štirje novi posamezni deli v etažni lastnini". Tudi v besedilu ni ničesar, kar bi kazalo le na razdelitev podstrešja na štiri dele, ampak je izrecno navedeno, da "vsak del postane nov posamezni del". Poleg tega je bila dogovorjena vknjižba novo nastalih posameznih delov v (izključno) last. K temu je dodalo še ugotovitev, da je bilo podstrešje že pred sklenitvijo sporazuma razdeljeno na enak način in da je tako tudi sedanje stanje. Ocenilo je tudi izpovedbe vseh zaslišanih in predložene listinske dokaze.

9. Pritožbene trditve ne vzbujajo dvoma o pravilnosti ugotovljene vsebine sporazuma. Morebitna resničnost trditev, da sporazum ne odraža resnične volje podpisnikov in da ob njegovem podpisu niso bili dovolj pozorni, ne pomeni, da sporazum nima ugotovljene vsebine ali da ne obstaja, ampak kvečjemu, da so bili nekateri podpisniki v zmoti. Zmoto je mogoče uveljavljati z zahtevkom za razveljavitev pogodbe, tega pa toženci niso postavili. Izpovedbe tožencev o drugačni vsebini sporazuma od ugotovljene je sodišče ocenilo, a jih glede na jasen pogodbeni zapis upravičeno ni ocenilo za verodostojne. Na zaključek o vsebini sporazuma ne vpliva morebitno dejstvo, da nihče od podpisnikov ni pravni strokovnjak. Tudi laiku bi se ob branju postavilo vprašanje, zakaj je potrebna vknjižba, če so se dogovorili le o načinu uporabe. Poleg tega je sodišče opozorilo še na druge nekonsistentnosti v izpovedbah tožencev, ki ne potrjujejo njihove teze, da je šlo zgolj za dogovor o rabi, niti teze, da so prostori na podstrešju sestavni del stanovanj v nižjih etažah. Trditev o tem, kdo je pripravil sporazum, ni bila podana, tako da se o njeni dokazanosti in pomenu za razlago sodišče ni moglo izreči. Morebiten predhoden ustni sporazum o razdelitvi podstrešja na način, da posamezni deli podstrešja postanejo sestavni del stanovanj, ne izključuje ugotovljene vsebine dogovora. Ker je bil pisni sporazum kasnejši od zatrjevanega ustnega dogovora in ker v njem ni ničesar o predhodnem ustnem dogovoru, je bil morebitni prejšnji drugačen ustni dogovor molče oziroma konkludentno spremenjen. Nasprotna dogovora namreč nista mogla obstajati drug ob drugem. Izostanek razlogov o ustnem dogovoru v izpodbijani sodbi ne preprečuje preizkusa pravilnosti sodbe in zato zatrjevana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Poleg tega ga v postopku na prvi stopnji niti niso zatrjevali na tak način, da bi se moralo sodišče o njem izčrpneje izreči. Dvoma o pravilnosti ugotovljene vsebine sporazuma in njegovem obstoju ne vzbuja niti dejstvo, da še ni bil zemljiškoknjižno izveden. Pritožniki ne izpodbijajo ugotovitev v izpodbijani sodbi, da je četrti toženec poskusil doseči vknjižbo na podlagi sporazuma, in da je bil v avgustu 2013 izdelan elaborat o nastanku štirih novih posameznih delov, s katerim sta se dva od tožencev strinjala. Prizadevanja za zemljiškoknjižno ureditev so torej izkazana.

10. Pritožba ne vzbuja dvoma niti o pravilni oceni verodostojnosti izpovedb posameznih strank. Dokazni zaključek temelji na oceni o konsistentnosti posameznih izpovedb, njihovi primerjavi in primerjavi povedanega z drugimi ravnanji posameznih strank. Tretja toženka je res povedala, da so bili prostori na podstrešju in njeno stanovanje v drugi etaži povezani z notranjimi stopnicami, pritožba pa zamolči, da so bile te notranje stopnice kasneje odstranjene. Morebitna želja vseh tožencev ali nekaterih od njih, da v hišo ne pridejo "tuji ljudje", v sporazumu ni bila izražena in zato ne more zavezovati vseh strank. Tudi neobstoj ločenih merilnih mest ne govori nujno v prid razlagi, za katero se zavzemajo toženci. Prepričljiv je argument v izpodbijani sodbi, da je to mogoče urediti na drug način. Možnost samostojne odločitve za delitev ene stanovanjske enote v dve je sodišče dodalo le kot dodatni argument, tako da na pomisleke o njegovi pravilnosti odgovor ni potreben.

11. Ob nedvoumnem besedilu sporazuma je prepričljiva ocena, da sta navedba tožnikove prednice v zahtevi za gradbeno dovoljenje (da gre za izdelavo dodatnih stanovanjskih prostorov obstoječega stanovanja) in dejstvo, da stanovanjske enote na podstrešju nimajo samostojnih priključkov za vodo, elektriko in ogrevanje, postranskega pomena in ne moreta utemeljevati zaključka o drugačni vsebini sporazuma. Verodostojnost trditve tožencev, da ne gre za samostojne funkcionalne enote, izpodbija že dejstvo, da jih sami uporabljajo kot take (oddajajo jih vsak svojim najemnikom), še pomembnejše pa je dejstvo, da gre za za zaključene celote prostorov, prostorsko ločene od stanovanj v spodnjih etažah, z lastno kopalnico, vhodom in samostojnim dostopom prek skupnega stopnišča in hodnika kot skupnega dela stavbe. Opozorilo pritožnikov, da bi moral samostojni del imeti lasten parkirni prostor in shrambo, ni utemeljeno. Če so menili, da je sporazum zaradi neobstoja shrambe in parkirnega prostora nedopusten, bi morali podati vsaj trditve, da zahteve iz predpisa, na katerega se opirajo,

niso izpolnjene, teh pa do zaključka prvega naroka niso podali. Morebitno neupoštevanje teh zahtev pa ni táko, da bi bil sporazum ničen.

Prepričljivost trditev tožencev nenazadnje zmanjšuje že njihova nedoslednost o tem, kaj naj bi se dogovorili: na eni strani namreč trdijo, da je šlo le za dogovor o uporabi podstrešja kot skupnega prostora, na drugi strani pa, da so se dogovorili, da deli podstrešja postanejo sestavni deli njihovih stanovanj v spodnjih etažah.

12. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki o zmotnosti ugotovitve, kaj je bilo predmet kupoprodajne pogodbe, sklenjene med tožnikom in prvim tožencem. Dejstvo, da v zemljiški knjigi ni bilo vknjiženo lastninsko stanje glede skupnih delov, zadostuje za pravilnost ugotovitve, da etažna lastnina še ni bila dokončana. Ta ugotovitev resda ne pomeni, da je dopusten ločen pravni promet posameznega in skupnih delov stavbe, a tako stališče v izpodbijani sodbi ni zavzeto.

13. Tudi nadaljnja presoja o tem, ali je tožnik skupaj s stanovanjem v prvi etaži prodal tudi svoja upravičenja glede podstrešnega stanovanja, je pravilna. Vsaj v razmerju med etažnimi lastniki podstrešje ni bilo več skupni del stavbe, prvi toženec pa ni imel nobenega razloga za sklepanje o nasprotnem. Kot je ugotovljeno v sodbi, je vedel, da obstajajo neki prostori na podstrešju, a ni vedel nič o njihovi lastninski pripadnosti. Da lastninska pripadnost stavbe v zemljiški knjigi ni bila urejena, je – kot je sam povedal – vedel, to pa je bilo tudi razvidno iz podatkov zemljiške knjige, med katerimi ni bilo podatka o solastninskem deležu na skupnih delih stavbe. Prepričljiv je zato sklep v izpodbijani sodbi, da ni mogel biti v dobri veri, da je pogodba vključevala tudi podstrešno stanovanje (kar je zatrjeval pred sodiščem prve stopnje).

14. Izpodbijana sodba prvemu tožencu ne očita, da ni poizvedel, kaj sodi med splošne skupne dele, niti tega, da bi moral vedeti, kolikšen je solastninski delež glede skupnih delov stavbe, ki jih je pridobil na podlagi kupoprodajne pogodbe. Zavzema le stališče, da so bili s kupno pogodbo zajeti zgolj tisti skupni deli stavbe, ki so tak položaj ob njeni sklenitvi dejansko imeli.

Kot nepošteno je tožnikovo ravnanje opredelilo že sodišče prve stopnje, a je pravilno zaključilo, da ta presoja ne vodi k sklepu, da je bilo prvemu tožencu prodano več od tega, kar je bilo v njej zapisano in kar je neločljivo sodilo zraven. Tudi v teh vidikih je zato pritožbeno opozorilo na pomanjkljivost razlogov neutemeljeno.

15. Ker niti pritožbeni očitki, niti po uradni dolžnosti upoštevni pritožbeni razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podani, je pritožbeno sodišče pritožbo tožencev kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16. Ker toženci s pritožbo niso uspeli, tožnikov odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve in odločitvi na pritožbeni stopnji, vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in prvim odstavkom 155. člena ZPP).

Gre za Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list RS, št. 125/03 in 110/05).

Glede prostora za shrambo je v Pravilniku določena izjema za garsonjere. Tudi glede parkirnih prostorov je dan širok manevrski prostor za izpolnitev zahteve.

Taki so bili tudi napotki v sklepu Vrhovnega sodišča II Ips 215/2018 z dne 29. 8. 2019, s katerim sta bili razveljavljeni sodbi prvega in pritožbenega sodišča, izdani v drugem sojenju, pravilnosti katerih pritožba ne oporeka.

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 7, 212

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.