VSL Sodba II Cp 542/2022
Sodna praksa višjih sodišč, 2022-06-09

mag. Nataša Ložina (preds.), Martina Erzin (poroč.), Zvone Strajnar

sodna odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi (neplačevanje najemnine) - izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe - postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine - utemeljene okoliščine - dogovor o obročnem plačilu najemnine - bistvene sestavine pogodbe

Ni mogoč sklep, da je bil ustni dogovor o obročnem plačilu dolgovane najemnine dejansko sklenjen. Ni dovolj, da se stranki dogovarjata o možnem načinu rešitve nastale situacije, dogovor mora biti dejansko tudi sklenjen, to pa je, ko se stranki zedinita o vseh njegovih bistvenih sestavinah. Toženec zmotno meni, da je bil ta sklenjen, ker je bila hčerka pripravljena plačevati po 200 EUR tedensko, s čimer bi dolg do konca leta 2020 odplačala. Tožnik odpovedi najemne pogodbe namreč ni pogojeval le z plačilom vseh zapadlih najemnin, temveč je zahteval tudi drugo ukrepanje toženca, pa tudi redno poravnavanje najemnin in stroškov v bodoče, kar kaže na to, da se stranki nista zedinili o bistvenih sestavinah dogovora.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se najemna pogodba z dne 17. 12. 2018, sklenjena med pravdnima strankama za dvosobno stanovanje št. 11 v četrtem nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu ..., odpove, da je toženec to stanovanje dolžan izprazniti, se iz njega izseliti in ga praznega vseh osebnih stvari izročiti tožniku. Poleg tega je tožencu naložilo, da tožniku v roku 15 dni plača tudi 498,09 EUR s pripadajočimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno in v celoti pritožil toženec. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, pri čemer so pritožbeni stroški nadaljnji stroški postopka.

Trdi, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati izvensodno in zato tožba ni sklepčna, ker zahteva, da se pogodbo odpove, namesto pravilno, da se pogodbo sodno razveže. Vztraja, da je bil zaradi neplačevanja najemnine sklenjen ustni dogovor za obročno plačilo, za tožnika se je dogovarjala gospa A. A. Če bi sodišče ugodilo njegovemu dokaznemu predlogu in bi pridobilo njegovo zdravniško dokumentacijo, bi videlo, da ima ob ponedeljkih, sredah in petkih dializo in ne more na sodišče, poleg tega pa tudi opominov ni prejel, ker je bil na zdravljenju. Tudi sicer ne razume, zakaj sodišče njegovih dokazov ni izvedlo. Trdi, da ni imel možnosti odgovoriti na vlogo tožnice in ne drži, da se ni obrnil na CSD glede subvencionirane najemnine, sodišče tega sploh ni preverilo. Priznava, da ima dolg do tožnika, vendar ta nima posluha za njegove težave. Vselitev njegove hčerke v stanovanje, da bi mu pomagala, namreč pogojuje s plačilom celotnega dolga. Prepričan je, da ima izpolnjene tudi vse pogoje po 104. členu Stanovanjskega zakona, zato mu pogodbe ni mogoče odpovedati. Toženec zaključuje, da bo po oddaji pritožbe ponovno stopil v stik s tožnikom, če bo stanovanje izgubil, pa bo brezdomec, saj prejema le majhno invalidsko pokojnino in varstveni dodatek.

3. Na pritožbo je tožnik odgovoril in predlaga njeno zavrnitev.

5. Sodišče prve stopnje je kot bistveno ugotovilo, da je zahtevana odpoved najemne pogodbe utemeljena, ker je tožnik dokazal, da obstaja na strani toženca krivdni razlog za odpoved, da je tožnik toženca na kršitev najemne pogodbe in na možen način odprave odpovednega razloga predhodno pisno opozoril, da je tožencu za odpravo krivdnega odpovednega razloga določil rok 15 dni, in da toženec ni ravnal skladno z zadnjim (tretjim) opominom. Posledično je sodišče ugodilo tudi zahtevku na izpraznitev in izselitev toženca iz stanovanja ter izročitev stanovanja tožniku, v plačilo pa je tožencu naložilo tudi najemnine za december 2020 ter januar in februar 2021.

6. Toženec v pritožbi ne zanika, da ima dolg do tožnika oziroma dolg priznava. Zmotno pa meni, da mu je tožnik najemno pogodbo izvensodno odpovedal in tudi, da mu tožnik najemno pogodbo neutemeljeno odpoveduje. Tožnik mu je najemno pogodbo sodno odpovedal prav v tem postopku, da je toženčeva hči sklenila ustni dogovor za obročno odplačilo dolgovanih najemnin, pa ne drži, prav tako kot ne drži, da tožencu pogodbe ni mogoče odpovedati, ker izpolnjuje pogoje iz 104. člena SZ-1

Toženec v postopku navedb o konkretni vsebini zatrjevanega ustnega dogovora o obročnem plačilu zapadlih najemnin, s katerim bi se izognil odpovedi najemne pogodbe, ni podal, tožnik pa je odločno zanikal, da bi bil tak dogovor sklenjen. Zatrdil je, da tovrstnih dogovorov ustno sploh ne sklepa. Priznal je, da se je nanj obrnila toženčeva hči, ki ji je bilo pojasnjeno, da se lahko toženec tožbi in s tem odpovedi najemne pogodbe izogne, če uredi najemno razmerje z izpisom uporabnika iz najemne pogodbe, ki stanovanja ne uporablja, poda prošnjo za zamenjavo stanovanja za manjše in cenejše ter odda vlogo za subvencionirano najemnino. Poleg tega je zahteval, da od decembra 2020 dalje iz naslova uporabe stanovanja ne sme nastajati nov dolg. Na te navedbe se toženec ni odzval. Sodišče prve stopnje je zato štelo toženčeve trditve o ustnem dogovoru za pavšalne in utemeljeno zaključilo, da dogovor ni bil sklenjen. Tega ne omaje pritožbeno zatrjevanje, da se je o tem za tožnika dogovarjala A. A. Na podlagi navedenega namreč še vedno ni mogoč sklep, da je bil ustni dogovor o obročnem plačilu dolgovane najemnine dejansko sklenjen. Ni dovolj, da se stranki dogovarjata o možnem načinu rešitve nastale situacije, dogovor mora biti dejansko tudi sklenjen, ta pa je, ko se stranki zedinita o vseh njegovih bistvenih sestavinah. Toženec zmotno meni, da je bil ta sklenjen, ker je bila hčerka pripravljena plačevati po 200 EUR tedensko, s čimer bi dolg do konca leta 2020 odplačala

. Tožnik odpovedi najemne pogodbe namreč ni pogojeval le z plačilom vseh zapadlih najemnin, temveč je zahteval tudi drugo ukrepanje toženca, pa tudi redno poravnavanje najemnin in stroškov v bodoče, kar kaže na to, da se stranki nista zedinili o bistvenih sestavinah dogovora. Navedba, da se je za tožnika glede tega dogovarjala A. A., pa je pritožbena novota

, ki je pritožbeno sodišče ne more upoštevati. Iz ravnanja tožnika pa tudi ni mogoče sklepati, da ne razume toženčevih težav, saj mu je pojasnil kako naj postopa, da se situacija uredi.

V 104. členu SZ-1 je določeno, da najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni mogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja. Da bi toženec ravnal v skladu z navedenim, ni dokazal oziroma tega v postopku sploh ni trdil. Za sklep, da tožencu zaradi izrednih okoliščin najemne pogodbe ni mogoče odpovedati, bi moral toženec torej navesti in dokazati tudi, da je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter v tem roku o tem obvestil tožnika.

7. Toženec je v odgovoru na tožbo res kot dokaz predlagal vpogled v zdravstveno dokumentacijo in postavitev izvedenca medicinske stroke. Vendar iz tega dokaznega predloga ni mogoče zaključiti, da s tem dokazuje kdaj na sodišče ne more in da opominov ni prejel. Sodišče prve stopnje je opravilo narok za glavno obravnavo 15. 9. 2021 v nenavzočnosti pravilno vabljenega toženca. Iz spisa izhaja, da je bilo tožencu vabilo na narok puščeno v hišnem predalčniku že 30. 6. 2021. Če se toženec vabilu ni mogel odzvati, bi moral svoj izostanek pravočasno opravičiti, pa tega ni storil. Zato je sodišče prve stopnje upravičeno izvedlo narok v njegovi nenavzočnosti. Če pa je narok zamudil iz nepredvidenega razloga (in zato izostanka ni mogel pravočasno opravičiti), pa bi moral v roku predlagati vrnitev v prejšnje stanje

, pa tudi tega ni storil. V odgovoru na tožbo pa tudi priznava, da je en opomin prevzela hči, opomin z dne 7. 9. 2020 je osebno prevzel 14. 9. 2020 (A14), 15. 12. 2020 pa mu je bil vročen še opomin z dne 7. 12. 2020 (A28). Zato se tudi v pritožbenem postopku ne more sklicevati na to, kaj bi sodišče z vpogledom v zdravstveno dokumentacijo ugotovilo, če tega ob dokaznem predlogu ni navedel.

Toženec se tudi sicer neupravičeno sprašuje, zakaj sodišče prve stopnje dokazov, ki jih je predlagal, ni izvedlo. Vsaka stranka mora navesti dejstva in predlagati dokaze, na katere opira svoj zahtevek, ali s katerimi izpodbija navedbe in dokaze nasprotnika, dokazovanje obsega vsa dejstva, ki so pomembna za odločbo, sodišče pa odloči, kateri dokazi naj se izvedejo za ugotovitev odločilnih dejstev (212. in 213. člen ZPP). Sodišče prve stopnje toženčevih dokazov upravičeno ni izvedlo, ker za odločitev niso bili relevantni ali ker so bili nesubstancirani

, tako kot je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo v 10. in 11. točki obrazložitve. Navedene razloge pritožbeno sodišče v celoti sprejema in se v izogib ponavljanju nanje v celoti sklicuje.

8. Neutemeljeno toženec v pritožbi tudi trdi, da na vlogo tožnika ni mogel odgovoriti. Kot izhaja iz spisa, mu je bila vloga tožnika z dne 15. 7. 2021 puščena v hišnem predalčniku 9. 8. 2021, saj je na podlagi obvestila z dne 22. 7. 2021 ni dvignil. Vloga mu je bila torej vročena in bi nanjo lahko odgovoril.

9. Toženec sodišču prve stopnje tudi neupravičeno očita, da ni opravilo poizvedb na centru za socialno delo (CSD) glede subvencionirane najemnine, saj sodišče tega po uradni dolžnosti ni bilo dolžno storiti, toženec pa tega v postopku ni predlagal.

10. Pritožbeno sodišče še dodaja, da je predlog sodišču za opravo poizvedb o gmotnem stanju toženca na CSD in ZPIZ prepozen. V skladu s prvim odstavkom 286. člena ZPP mora stranka najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo navesti vsa dejstva, ki so potrebna za utemeljitev njenih predlogov, ponuditi dokaze, ki so potrebni za ugotovitev njenih navedb, in se izjaviti o navedbah in ponujenih dokazih nasprotne stranke. Kasneje pa lahko dokaze predlaga le, če jih brez svoje krivde ni mogla predlagati na prvem naroku ali če njihova dopustitev po presoji sodišča ne bi zavlekla reševanja spora (tretji odstavek istega člena). Toženec tega dokaznega predloga v postopku ni podal, v pritožbi upravičenih razlogov za to ne navaja, postopek na prvi stopnji pa je tudi že končan. Poleg tega pa toženec tudi ne pove katera pravnorelevantna dejstva za odločitev s tem dokazuje.

11. Pritožbeno sodišče na podlagi navedenega ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje pravilna in zakonita ter skrbno obrazložena, vse pritožbene trditve pa so neutemeljene. Glede na navedeno in ker tudi niso podane po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo toženca kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Stanovanjski zakon, Uradni list RS, številka 69/03.

Pri tem pa celo navaja, da v oktobru 2020 dohodkov iz gostinstva ni imela več, ker se je vse zaprlo, s čimer tudi realizacijo zatrjevanega dogovora postavi pod vprašaj.

Nedopustne pritožbene novote so tiste navedbe v pritožbi, ki jih stranka v postopku na prvi stopnji ni navajala, v pritožbi pa glede njih ne izkaže, da jih prej ni mogla navajati iz upravičenega razloga.

Če stranka zamudi narok ali rok za kakšno pravno dejanje in izgubi zaradi tega pravico opraviti to dejanje, ji sodišče na njen predlog dovoli, da ga opravi pozneje (vrnitev v prejšnje stanje), če spozna, da je stranka zamudila narok oziroma rok iz upravičenega vzroka (prvi odstavek 116. člena ZPP).

Stranka je dolžna za svoje navedbe ponuditi dokaze. Ko predlaga izvedbo dokaza, mora jasno opredeliti kaj z njim dokazuje. Če tega ne stori, dokaz ni substanciran in se ga ne izvede.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 103, 103/1, 103/1-4, 104, 104/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.