VSK Sklep I Cp 38/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-07-14

Sabina Vrčon (preds.), mag. Peter Baša (poroč.), Boženka Felicijan Hladnič

postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred januarjem 2003 - pogoji in kriteriji za določitev pripadajočega zemljišča - obseg pripadajočega zemljišča - zemljišče namenjeno za redno rabo stavbe - občinski prostorski akti - pravica do uporabe - prenos pravice uporabe na stavbnem zemljišču - funkcionalno zemljišče k stavbi - preiskovalno načelo

Pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču je delila premoženjskopravno usodo stavbe in se je prenašala le skupaj s pravico na stavbi oziroma njenem posameznem delu.

Ker vpis te pravice v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven, je ključno vprašanje, kdo je imel ob uveljavitvi ZLNDL (v letu 1997) dejansko oziroma učinkovito nastalo pravico uporabe na stavbnem zemljišču.

Ker se je pravica lahko pridobila tudi izvenknjižno, pritožnik ne more uspeti s svojimi navedbami, da je bistvenega pomena stanje v zemljiški knjigi.

Odločilen je obseg tega zemljišča v času, ko je lastnik stavbe (stanovanja) pridobil lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču.

I. Pritožba se zavrne in v izpodbijanem delu (I. točka in prva alineja III. točke izreka) sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Predlagatelja in tretji nasprotni udeleženec trpita vsak svoje pritožbene stroške.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da je parcela št. 1/3 k.o. I. pripadajoče zemljišče stavbe št. 5, z naslovom L. 1 v I., in kot taka splošni skupni del v lasti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe (I. točka izreka). Predlog za določitev pripadajočega zemljišča, ki se nanaša na parcelo št. 1/5, je zavrnilo (II. točka izreka). Po pravnomočnosti tega sklepa je odredilo ustrezne vpise v zemljiško knjigo (III. točka izreka) ter odločilo o stroških postopka (IV. točka izreka).

2. Zoper odločitev v I. točki (ugotovitev, da predstavlja parcela št. 1/3 pripadajoče zemljišče stavbe št. 5) in v prvi alineji III. točke izreka (glede vpisa parcele št. 1/3 kot splošnega skupnega dela stavbe v zemljiško knjigo) se pritožuje tretji nasprotni udeleženec. Navaja, da je odločitev napačna tako po temelju kot po obsegu. Ob vložitvi predloga je bila na parceli št. 1/3 vpisana solastninska pravica v korist prvega in tretjega nasprotnega udeleženca, ne pa družbena lastnina ali pravica uporabe. Tretji nasprotni udeleženec je na tej parceli pridobil solastninsko pravico v dobi veri, na podlagi kupoprodajne pogodbe s prodajalko M.V. z dne 17. 9. 2014 (za posamezen del stavbe št. 6 in solastninski delež na parceli št. 1/3). Predlagatelji niso mogli postati lastniki tega zemljišča na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL), ker je bila že pred tem vpisana pravica uporabe v korist lastnikov posameznih delov št. 3 in 6. Nimajo aktivne legitimacije za vodenje tega postopka. Sprejeta odločitev predstavlja poseg v pritožnikovo (so)lastninsko pravico, ki je bila veljavno pridobljena in je nihče od predlagateljev ni izpodbijal. Sodišče prve stopnje je odločitev o zavrnitvi tovrstnih ugovorov, ki sta jih tekom postopka podala prvi in tretji nasprotni udeleženec, obrazložilo skromno in neustrezno. Sklepa v tem delu ni mogoče preizkusiti. Občina I. je dopustila, da se je pravica uporabe na parceli št. 1/3 vpisala samo na dva etažna lastnika, in sicer na podlagi etažnega oziroma delilnega načrta iz leta 1994. Ta pravica uporabe je bila vpisana v letu 1996, pred sklepanjem pogodb o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim. Obrazložitev sodišča prve stopnje, da v nobeni listini ne najde podlage glede vpisa te pravice uporabe zgolj v korist dveh etažnih lastnikov in da ta vpis ne odraža resničnega stanja, ne predstavlja ustreznega temelja za izpodbijano odločitev. Sodišče prve stopnje ni ugotavljalo, ali je lastninska pravica vseh (drugih) etažnih lastnikov na tem zemljišču morebiti prenehala. Nepravilna je tudi odločitev glede obsega pripadajočega zemljišča. Izvedensko mnenje ni celovito in prepričljivo. Sodišče prve stopnje bi moralo nepravdni postopek ustaviti in odločiti, da se nadaljuje po pravilih pravdnega postopka. Pritožnik je priglasil svoje pritožbene stroške.

3. Predlagatelja sta na pritožbo odgovorila. Pritožbenim navedbam sta nasprotovala in pritrjevala odločitvi sodišča prve stopnje. Priglasila sta svoje pritožbene stroške.

5. Odločitev sodišča prve stopnje, da predstavlja parcela št. 1/3 pripadajoče zemljišče stavbe št. 5, je pravilna. Sklep je jasen in se ga da preizkusiti. Iz spisovnega gradiva in podane obrazložitve izhaja, da je parcela št. 1/3 nastala iz parcele št. 1. Ta parcela je bila leta 1995 razdeljena na parceli št. 1/2 (stavbišče stanovanjske stavbe št. 5) in št. 1/1 (zelenico in dvorišče). Slednja je bila v letu 2009 razdeljena na parcele št. 1/3, 1/4 in 1/5. Parcela št. 1/3 predstavlja v naravi zemljišče, ki z vseh strani obkroža stavbo št. 5 in meri dobrih 820 m2. V stavbi št. 5 je vzpostavljena etažna lastnina s šestimi posameznimi deli (stanovanji).

6. Načrt etažne delitve (delilni načrt) je bil izdelan v letu 1994. Oktobra 1996 je Občina I. vložila zemljiškoknjižni predlog, s katerim je bil na podlagi tega načrta dovoljen odpis parcele št. 1/1 v nov vložek št. 100 ter odpis parcele št. 1/2 v nov vložek št. 101, s podvložki 200/1 do 200/6, v katere so bili vpisani posamezni deli stavbe (stanovanja). V vložku št. 200 je bila pri parceli št. 1/2 vpisana družbena lastnina in pravica uporabe v korist vsakokratnih lastnikov podvložkov št. 200/1 do 200/6; na skupnih delih in prostorih stavbe pa je bila vpisana solastninska pravica v korist vsakokratnih lastnikov podvložkov št. 200/1 do 200/6. V vložku št. 100 pa je bila pri parceli št. 1/1 vpisana družbena lastnina in pravica uporabe v sorazmernem deležu z etažno lastnino zgolj v korist vsakokratnega lastnika stanovanja št. 3 (vpisanega v podvložek št. 200/3) in vsakokratnega lastnika stanovanja št. 6 (vpisanega v podvložek št. 200/6).

7. Pri vseh stanovanjih (podvložkih št. 200/1 do 200/6) je bila najprej vpisana družbena lastnina v uporabi Občine I.. Vpisi dejanskih lastnikov so bili izvedeni na podlagi pogodb o uskladitvi zemljiškoknjižnih stanj z dejanskim, ki jih je Občina I. sklepala s posameznimi stanovalci že julija 1996. V teh pogodbah jim je priznala tudi pravico uporabe na stavbnem oziroma funkcionalnem zemljišču (tedanji parceli št. 1/1). Ne glede na navedeno pa so imeli lastniki teh posameznih delov stavbe (stanovanj) že po samem zakonu (prim. 12. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, v nadaljevanju ZTLR) trajno pravico uporabe na zemljišču, na katerem stavba stoji, in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo. Pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču je delila premoženjskopravno usodo stavbe in se je prenašala (le) skupaj s pravico na stavbi oziroma njenem posameznem delu. Ker vpis te pravice v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven, je v predmetnem postopku ključno vprašanje, kdo je imel ob uveljavitvi ZLNDL (v letu 1997) dejansko oziroma učinkovito nastalo pravico uporabe na stavbnem zemljišču.

8. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da so imeli to pravico vsi lastniki stanovanj v stavbi št. 5, ne pa zgolj lastnika posameznih delov št. 3 in 6, v korist katerih je bila pravica uporabe vpisana v zemljiški knjigi. Za drugačno razlogovanje ne obstajajo nobeni razumni pravni ali dejanski razlogi. Zmotne so pritožbene navedbe, da je bila parcela št. 1/3 že "glede na delilni načrt" posebni del stavbe št. 5 oziroma, da je bilo že v tem načrtu določeno, da je parcela št. 1/3 (oziroma št. 1/1) posebni skupni del stavbe št. 5. To iz delilnega načrta ne izhaja. Očitno je, da je bil zemljiškoknjižni predlog za vpis pravice uporabe zgolj v korist dveh lastnikov stanovanj nepravilen oziroma materialnopravno nedosleden. Ker se je pravica lahko pridobila tudi izvenknjižno, pritožnik ne more uspeti s svojimi navedbami, da je odločilnega pomena stanje v zemljiški knjigi. Neutemeljene so tudi vse nadaljnje trditve, ki jih iz tega dejstva izvaja. Prav tako je zgrešeno pritožbeno naziranje, da predlagatelji nimajo aktivne legitimacije za vodenje (sprožitev) tega postopka in da bi jih moralo nepravdno sodišče napotiti na drug sodni postopek.

9. Pritožnik ne more uspeti niti s sklicevanjem na dobro vero (in zaupanje v zemljiško knjigo) v zvezi s pravnoposlovno pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju (posameznem delu št. 6) in solastninske pravice na parceli št. 1/3, v letu 2014. Funkcionalna (pripadajoča) zemljišča stavb v etažni lastnini niso v samostojnem pravnem prometu, pravne posle z njimi sodna praksa sankcionira kot nične.

Morebitna dobra vera te ničnostne sankcije ne preseže. Pritožbene navedbe, da se sodišče prve stopnje do teh ugovorov ni dovolj obrazloženo opredelilo, niso utemeljene.

Zmotno je naziranje, da bi moralo sodišče prve stopnje v primeru zavrnitve teh ugovorov predmetni postopek prekiniti in ga nadaljevati po pravilih pravdnega postopka. Nepravilno je tudi stališče, da bi bilo treba še posebej ugotavljati, ali je lastninska pravica vseh ostalih etažnih lastnikov (zaradi dobrovernosti tretjega nasprotnega udeleženca) morebiti prenehala. Ne drži, da bi morali predlagatelji to vpisano solastninsko pravico (in pravni temelj za njen vpis) še posebej izpodbijati. V predmetnem postopku se pridobljene pravice (vseh) etažnih lastnikov na pripadajočem zemljišču ne urejajo na novo, temveč jih sodišče ugotavlja za nazaj, z namenom ureditve nepremičninskih evidenc. Po prvem odstavku 44. člena ZVEtL-1 velja domneva, da je lastnik stavbe (posameznih delov stavbe) hkrati tudi (so)lastnik pripadajočega zemljišča te stavbe. Te domneve nasprotni udeleženci niso uspeli izpodbiti. Nenazadnje ne drži, da je sodišče prve stopnje izvedlo določene dokaze izven dokaznega predloga predlagateljev. Sicer pa je v postopku ugotovitve pripadajočega zemljišča sodnik postavljen v vlogo aktivnega subjekta, ki lahko po uradni dolžnosti pridobiva podatke, potrebne za izvedbo tega postopka (12. člena ZVEtL-1).

10. Tudi glede obsega pripadajočega zemljišča (torej celotne parcele št. 1/3) je izpodbijana odločitev prepričljiva in ustrezno obrazložena. Sodišče prve stopnje je utemeljeno sledilo strokovnemu in celovitemu mnenju izvedenke za arhitekturo in urbanizem dr. M. P., ki je (predvsem) na podlagi načrta parcelacije v zazidalnem načrtu iz leta 1981 in neposrednega ogleda zaključila, da je bila današnja parcela št. 1/3 v redni rabi stavbe št. 5. S pretežnim ponavljanjem navedb, ki jih je pritožnik podal že v postopku pred sodiščem prve stopnje, tega mnenja ne uspe izpodbiti. Parcela št. 1/3 v celoti obkroža stavbo št. 5. Z njo je tesno povezana in predstavlja ograjeno oziroma zamejeno ozemlje, ločeno od ostalih zemljišč. V naravi gre za dvorišče te stavbe, dostop do stavbe in garaž, makadamski plato, nadstrešek za parkirna mesta ter zelenico s klopmi in palmami. Pravilen je torej zaključek, da urejenost te parcele kaže na njeno preteklo redno rabo in da ta parcela izpolnjuje vse pogoje po prvem odstavku 43. člena ZVEtL-1. Ne drži pritožbeno stališče, da bi moralo sodišče prve stopnje "pregledati" tudi prostorske akte, ki so veljali od leta 1994 do leta 2003. Kot izhaja iz 4. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 se pri ugotavljanju obsega pripadajočega zemljišča upoštevajo (zlasti) prostorski akti, ki so veljali od izgradnje stavbe (leta 1962) pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe oziroma lastnikov posameznih delov stavbe na pripadajočem zemljišču (torej leta 1997). Odločilen je obseg tega zemljišča v času, ko je lastnik stavbe (stanovanja) pridobil lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču. Sodišče prve stopnje je sicer napačno navedlo, da je glede tega ključen trenutek nakupa stanovanj, vendar to na pravilnost predmetne odločitve ne vpliva. V obdobju od nakupa stanovanj do pridobitve lastninske pravice na pripadajočem zemljišču namreč ni prišlo do nobenih relevantnih sprememb v naravi ali na normativni ravni, ki bi lahko vplivale na obseg tega zemljišča. Izvedenka je tudi pojasnila, da so od leta 1994 pa do leta 2012 veljali prostorski ureditveni pogoji za stanovanjsko območje v nespremenjeni obliki (ki pa območja obravnavane stavbe in spornih zemljiških parcel niso obravnavali). Glede odločitve v prvi alineji III. točke izreka, torej glede vpisa parcele št. 1/3 kot splošnega skupnega dela stavbe št. 5 v zemljiški knjigi, pa v pritožbi niso podani nobeni konkretni razlogi.

11. Ker niso podani niti zatrjevani, niti po uradni dolžnosti upoštevani pritožbeni razlogi, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sklep v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku, v nadaljevanju ZNP).

12. Odločitev v II. točki izreka temelji na določbi prvega odstavka 35. člena ZNP (v zvezi s 3. členom ZVEtL-1), v skladu s katero trpi vsak udeleženec svoje stroške postopka.

Pri navajanju nepremičnin je v nadaljevanju izpuščena oznaka katastrske občine I.

Prim. sodba Vrhovnega sodišča II Ips 110/2011.

Odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 364/2009, II Ips 110/2011, II Ips 420/2011, III Ips 60/2014.

Sodišče prve stopnje je te ugovore obravnavalo v 33. točki obrazložitve. Zavrnilo jih je sicer iz drugih razlogov - zaradi neizpolnjene raziskovalne dolžnosti oziroma neustrezne skrbnosti nasprotnih udeležencev.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 12, 42, 42/1, 43, 43/1, 44, 44/1, 44/2, 44/3, 44/4.

Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (1980) - ZTLR  - člen 12

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.