VSM Sklep I Ip 835/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-12-15

tržna vrednost nepremičnine - cenilno poročilo - osebna služnost stanovanja - ugotavljanje vrednosti nepremičnine - obremenjena nepremičnina - zmotna uporaba materialnega prava - zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja - uradni preizkus pritožbenega sodišča - več cenilnih poročil - pomanjkljiva in neobrazložena dokazna ocena - pravna kvalifikacija - pravica do predlaganja dokazov

Sodišče postavi praviloma enega cenilca, ki ga izbere sodišče (prvi odstavek 244. in prvi odstavek 245. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Le če so v izdelanem mnenju (ali več mnenjih, če je postavljenih več cenilcev) nasprotja ali pomanjkljivosti ali če nastane utemeljen dvom o pravilnosti podanega mnenja, te pomanjkljivosti ali dvom pa se ne dajo odpraviti z novim zaslišanjem cenilca, je šele dopustno postaviti novega cenilca (tretji odstavek 254. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Pritožbi se ugodi, sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo tržno vrednost nepremičnin z ID znakom: parcela 744 katasterska občina K.V. parcela 744 (ID ***6862) in parcela 743 katasterska občina K.V. parcela 743 (ID ***3522) v višini 85.704,00 EUR.

2. Dolžnica v pravočasni pritožbi navaja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do njenih pripomb in ji omogočilo, da predlaga postavitev novega cenilca. Meni, da cenitev cenilca J.Š., na katero se je oprlo sodišče prve stopnje, ni ustrezno argumentirano, pri čemer meni, da je upoštevan odstotek tveganja previsok. Cenilec je uporabil metodo, ki se nanaša na najemno razmerje in ne obravnavano posebno razmerje. Zavzema se za spremembo tržne vrednosti. Pritožbenih stroškov ne priglaša.

5. V obravnavani zadevi bo po prodaji nepremičnin, predmetov izvršbe ostala na njih osebna služnost stanovanja, saj je ta vpisana z boljšim vrstnim redom kot zastavne pravice upnikov (drugi odstavek 174. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju – v nadaljevanju ZIZ). Zato se pri ugotavljanju vrednosti upošteva morebitno zmanjšanje vrednosti zaradi te pravice (tretji odstavek 178. člena ZIZ). Tovrstnega zmanjšanja pa ni mogoče določiti, ne da bi sodišče izhajalo iz njene vsebine in obsega, ki lastninsko pravico na nepremičnini obremenjuje.

6. Služnost stanovanja je neprenosljiva osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine (prvi in tretji odstavek 247. člena Stavrnopravnega zakonika – v nadaljevanju SPZ). Z vidika obsega pravice po pojasnjenem lahko uporabljata nepremičnino tako lastnik, kot tudi služnostni upravičenec, ali pa je lastnik iz uporabe izključen. Če je služnost ustanovaljena le na delu nepremičnine, šteje, kot da je s služnostjo obremenjen solastniški delež, ki ustreza obsegu uporabe stvari v korist služnostnega upravičenca (232. člen v zvezi s 248. členom SPZ). Ker je v zemljiški knjigi z vidika publicitete vpisana služnost vedno na celi nepremičnini, četudi bi bila ustanovaljena le na njenem delu, je bistveno, da se način in obseg izvrševanja služnosti ugotovi iz pravnega posla, ki je podlaga njenega nastanka.

7. Sodišče prve stopnje pojasnjenega pravnega vidika ni upoštevalo, s čimer je zmotno uporabilo materialno pravo, na kar pazi pri pritožbenem preizkusu sodišče druge stopnje po uradni dožnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), posledično pa tudi ni ugotavljalo vseh odločilnih dejstev.

8. Sodišče prve stopnje se je oprlo na zadnje od treh v postopku izdelanih cenilskih mnenj različnih cenilcev. Navedeno zadnje pridobljeno cenilsko mnenje J.Š. je izdelano ob predpostavki, da je celotna nepremičnina obremenjena z navedeno služnostjo, pri čemer je lastnik izključen iz uporabe, dokler služnost ne preneha s smrtjo služnostnega upravičenca, medtem ko je prvo cenilsko mnenje B.V. bilo izdelano ob predpostavki, da uporabljata služnostna upravičenca le del nepremičnine. Pri tem sta oba cenilca izhajala iz različne metodologije zmanjšanja vrednosti zaradi navedene služnosti. Drugi cenilec A.K. pa je pojasnil, da pavšalno zmanjševanje vrednosti nepremičnine sploh ni ustrezno, zato se do zmanjšanja ni opredelil.

9. Sodišče prve stopnje se je oprlo na zadnje pridobljeno cenilsko mnenje J.Š., ne da bi vsa pridobljena mnenja med seboj primerjalo in celovito dokazno ocenilo, pri tem pa sodišče prve stopnje tudi ni pojasnilo, kakšen obseg in vsebino služnostne pravice je upoštevalo pri presoji ugotovitve vrednosti. Navedena pomanjkljivost že na prvi pogled ni zanemarljiva, ker iz samega procesnega gradiva izhaja, da ima dolžnica kot lastnica na naslovu ocenjevane nepremičnine stalno prebivališče. Že iz tega vidika se poraja dvom glede vsebine in obsega pravice, kot je upoštevana v cenilskem mnenju, na katerega se je oprlo sodišče prve stopnje, saj navedena okoliščina nakazuje, da je kot lastnica ohranila pravico do uporabe, služnost pa se potemtakem najbrž lahko izvršuje le na delu nepremičnine. Ker je cenilec glede znižanja vrednosti zaradi služnosti uporabil metodo diskontiranega denarnega toka,

kjer je bistvena ocena vrednosti pričakovanih denarnih tokov iz uporabe, je pomembno, kakšna uporaba lastnika je dopustna oziroma, koliko je ta dejansko zmanjšana zaradi služnosti. Ker so pri tej metodi tudi upoštevani odbitki v obliki stroškov vzdrževanja, je z vidika materialnega prava bistveno, da bremenijo tako stroški vzdrževanja, kot tudi rabe stanovanja služnostnega upravičenca in ne lastnika (prvi odstavek 237. člena v zvezi s 248. členom SPZ).

10. Po pojasnjenem je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

11. Ob ponovnem odločanju bo sodišče prve stopnje moralo pravilno uporabiti navedeno materialno pravo in ustrezno presoditi vsa odločilna dejstva. Ker mora sodišče ugotoviti vrednost nepremičnine po uradni dolžnosti, je tudi upravičeno pridobiti podatke o vsebini pravice služnosti po uradni dolžnosti; tudi tako, da pridobi od zemljiškoknjižnega sodišča fotokopijo pogodbe, ki je bila podlaga za vpis.

12. Pri presoji cenilskih mnenj pa bo moralo sodišče prve stopnje upoštevati temeljno procesno zahtevo, da mora sodišče vestno in skrbno presoditi vsak dokaz posebej in vse dokaze skupaj ter svoje prepričanje o vrednosti nepremičnine oblikovati na podlagi uspeha celotnega postopka (8. člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Sodnik ima dolžnost, da se do posameznih odločilnih vidikov cenilskega mnenja sámo opredeli in ga presodi; ne zadošča, da le povzame mnenje in pripombe strank. Primerjavi in s tem dokazni oceni vseh opravljenih cenilskih mnenj se tudi ne bo smelo sodišče prve stopnje izogniti, ker s katerim od mnenj ni soglašala katera od strank postopka, prav tako pa tudi ne s sklicevanjem na avtonomnost posameznega cenilca in njegovo nevezanost na predhodna cenilska mnenja.

Čeprav je v izvršilnem postopku poudarjeno načelo pisnosti, lahko morebitne nejasnosti in nasprotja med cenilskimi mnenji v kompleksni zadevi kot je obravnavana odpravi sodišče tudi z zaslišanjem cenilcev in ne le pisno.

13. Sodišče druge stopnje še opozarja, da je vodenje dokazovanja s cenilcem v rokah sodnika, ki postavlja vprašanja in zahteva po potrebi pojasnila glede danega izvida in mnenja, daje pa mu tudi sam pojasnila, če so ta potrebna (prvi in drugi odstavek 252. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Sodnik mora usmerjati dokazni postopek z jasnimi pojasnili, kaj so odločilna dejstva, ki se dokazujejo, kar lahko stori le s pravilno pravno kvalifikacijo zadeve (prvi odstavek 213. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Nikakor ne sme prepustiti cenilcem, da sami opredelijo okoliščine, ki so odločilne, saj ni v njihovi domeni pravna kvalifikacija, ampak le pomoč pri ugotavljanju dejstev (243. člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Cenilci morajo slediti napotilom sodišča, ki morajo biti dovolj jasna in konkretizirana, da cenilci ne zaidejo v situacijo, ko si morajo sami postavljati predpostavke opravljene cenitve, kot je bil primer v obravnavani zadevi.

14. Sodišče prve stopnje se bo tudi moralo opredeliti do različnih metod, ki so jih uporabili cenilci, in jim postaviti vprašanja, zakaj oziroma s kakšnim namenom so izbrali točno določeno metodo, in tudi v čem so prednosti in pomanjkljivosti izbire.

Navedeno je pomembno, saj sta v prvem in zadnjem cenilskem mnenju uporabljeni že na prvi pogled različni metodi zmanjšanja vrednosti. V zadnjem cenilskem mnenju je cenilec pri opredelitvi znižanja vrednosti zaradi služnosti celo sam navedel, da je izbral eno od več naštetih metod, ne da bi pojasnil, zakaj je izbral prav to metodo.

Izvedenec B.V. pa sploh ni navedel, po kateri metodi je opredelil zmanjšano vrednost.

Šele, ko bo sodišče prve stopnje razumelo, v čem je pristop cenilcev različen in kaj se je z uporabo določene metode doseglo, bo lahko opravilo kakovostno dokazno oceno. Če bo morda prišlo do zaključka, da nobeden od izbranih različnih načinov vrednotenja ni bolj ustrezen za obravnavano zadevo, potem mora sodišče upoštevati vsa cenilska mnenja, kjer je upoštevano zmanjšanje vrednosti zaradi služnosti, in ugotoviti vrednost nepremičnine na podlagi vmesne vrednosti, kot se tudi zavzema dolžnica v pritožbi.

15. Sodišče druge stopnje še odgovarja na pritožbo, da cenilskih mnenj v postopku sodišče ne sme kopičiti le na željo strank, ker se s pridobljenim mnenjem ne strinjajo,

za kar si neutemeljeno prizadeva dolžnica. Sodišče postavi praviloma enega cenilca, ki ga izbere sodišče (prvi odstavek 244. in prvi odstavek 245. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Le če so v izdelanem mnenju (ali več mnenjih, če je postavljenih več cenilcev) nasprotja ali pomanjkljivosti ali če nastane utemeljen dvom o pravilnosti podanega mnenja, te pomanjkljivosti ali dvom pa se ne dajo odpraviti z novim zaslišanjem cenilca, je šele dopustno postaviti novega cenilca (tretji odstavek 254. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Po pojasnjenem dolžničina pravica do predlaganja novega dokaza s cenilcem ni bila kršena. Prej nasprotno; sodišče prve stopnje je bilo s pritegnitvijo kar treh cenilcev v postopek pravzaprav prekomerno naklonjeno strankam.

16. Odločitev o pritožbenih stroških je odpadla, ker ti niso bili priglašeni (prvi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Ta je pojasnjena na strani V uvoda cenilskega mnenja.

Poglobljeno o metodičnih zakonodajalčevih napotkih za dokazno oceno vsakega dokaza posebej in vseh skupaj Zobec, J. v: Ude, L. in Galič, A. (ur.): Pravdni postopek, zakon s komentarjem, Uradni list RS in GV Založba, Ljubljana, 2005, 1. knjiga, str. 91 in nasl.

Tako je neustrezno zavrnilo primerjavo sodišče prve stopnje v razveljavljeni odločbi v 13. , 17. in 18. točki obrazložitve.

Zakonodajalec ni opredelil, da mora biti podana cenitev pisno (drugi odstavek 178. člena ZIZ), zato se lahko subsidiarno uporabijo določila ZPP o dokazovanju s cenilci, po katerih cenilec lahko poda mnenje tudi ustno, po podaji pisnega mnenja pa se ga tudi zasliši na naroku (prvi odstavek 253. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). O obveznosti zaslišanja izvedenca glej VSRS sodba II Ips 339/2014 (13. točka obrazložitve).

Cenilci so sami opredelili vsebino in obseg služnosti ter čas njenega trajanja.

V literaturi je zaznati stališče, da je ena ključnih pomanjkljivosti uporabe metod analize naložb, ki temeljijo na diskontiranju denarnega toka, ne dovolj natančno določena diskontna mera oziroma mera kapitalizacije. Kljub splošni razširjenosti uporabe metod, ki temeljijo na diskontiranju denarnih tokov, je še vedno prisotno njihovo pomanjkljivo poznavanje in ponekod tudi napačna uporaba. Pravilnost metod temelji na pravilnosti uporabljenih vhodnih elementov – denarnih tokov, povezanih z naložbo, in predvsem na uporabljeni diskontni meri. Prav višina slednje je tista, ki lahko ključno spremeni odločitev, povezano z naložbo, saj že majhne spremembe v diskontni stopnji močno spremenijo odločitev o sprejetju ali zavrnitvi naložbe. Glej Pšunder, I., Cirman, A.: Diskontna mera pri uporabi metod, ki temeljijo na diskontiranem denarnem toku, za potrebe analize nepremičninskih naložb in vrednotenja nepremičnin. Geodetski vestnik, št. 55/3 (2011), str. 546, 559 in 560. http://www.geodetski-vestnik.com/55/3/gv55-3_546-560.pdf

Premija za ohranitev glavnice je obračunana po eni od treh navedenih metod, ne da bi se pojasnilo, kaj opravičuje izbiro ravno te in ne drugih metod.

Poročilo z dne 5. 3. 2018 vsebuje le obračun, ne da bi se pojasnila metoda in upoštevani elementi, kot je na primer faktor kapitalizacije. Kot je že bilo pojasnjeno, so pomembni pravilni podatki, na katerih temelji obračun, zato mora cenilec pojasniti vir podatka, ki ga je uporabil (npr. zakaj v obravnavani zadevi 5% faktor kapitalizacije in 3% obrestno mero).

VSRS Sodba II Ips 213/2018, VSRS Sodba in sklep II Ips 588/2009 in VSRS Sodba II Ips 724/2006.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 232, 237, 237/1, 247, 247/1, 247/3, 248

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 8, 213, 213/1, 243, 244, 244/1, 245, 252, 252/1, 252/2, 254, 254/3, 340, 341, 350, 350/2

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ  - člen 15, 174, 174/2, 178, 178/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.