VSM Sodba I Cp 86/2019
Sodna praksa višjih sodišč, 2019-04-02

Branko Reisman (preds.), mag. Jelka Kurnik (poroč.), Nina Vidic

kršitev predkupne pravice solastnika - prodaja kmetijskega zemljišča - obvestitev predkupnega upravičenca o nameravani prodaji

Solastnik ima tako tudi po ZKZ absolutno prednost pred ostalimi ponudniki, seveda pa se mora držati postopkovnih zahtev zakona, torej mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno na upravni enoti na podlagi prvega odstavka 21. člena ZKZ. Zato ni mogoče pritrditi pravnemu naziranju tožeče stranke v njeni pritožbi, da je treba solastnika o prodaji obvestiti še individualno, saj zaradi specialnosti ZKZ zadošča objava ponudbe pri upravni enoti.

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita sami svoje pritožbene stroške.

1. S citirano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na razveljavitev prodajne pogodbe med toženima strankama, ki sta jo sklenili dne 22. 1. 2018, predmet katere je 1/4 prvotožencu solastnih nepremičnin, parc. št. 624, 626 in 627 k.o. P, vključno z zemljiškoknjižnim dovolilom na vpis lastninske pravice na drugo toženo stranko, z zahtevkom na vzpostavitev prejšnjega stanja s stroškovno posledico, ter v nadaljevanju z zahtevkom na sklenitev prodajne pogodbe s tožnikom za 1/4 idealnega deleža prej navedenih nepremičnin, za kupnino v znesku 4.000,00 EUR, ter tožečo stranko zavezalo k povrnitvi pravdnih stroškov tožene stranke v znesku 638,33 EUR, s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zapadlosti do plačila.

2. Zoper citirano sodbo se pritožuje tožeča stranka, zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava, s pritožbenim predlogom na spremembo izpodbijane sodbe v smeri ugoditve tožbenemu zahtevku s stroškovno posledico.

- Zmotno uporabo materialnega prava in napačno ugotovitev dejanskega stanja vidi pritožba v tem, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo določb o predkupni pravici na podlagi Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ); sklicujoč se pri tem, da ima tožnik kot solastnik na nepremičninah parc. št. 624, 626 in 627, vse k.o. P., na podlagi določil SPZ pravico biti seznanjen in bi moral biti seznanjen o postopkih, ki tečejo v zvezi s predmetnimi nepremičninami. Prvi toženec svoje zakonske obveznosti ni izpolnil in ni obvestil predkupnega upravičenca, torej tožečo stranko o tem, da prodaja svoj solastninski delež. Posledično tožnik s prodajo ni bil seznanjen in mu je tako bilo onemogočeno uveljaviti njegovo predkupno pravico. Prvi toženec je brat tožnika in je tako zagotovo vedel, kako in na kak način ga lahko kontaktira in obvesti o tem, da zadevne nepremičnine namerava prodati. Navaja, da je podatek o tem, komu se prodaja solastniški delež na nepremičnini, bistvena sestavina predkupne ponudbe, ki je dana solastniku nepremičnin, zaradi česar se sklicuje na kršitev njegove predkupne pravice ter na sodno prakso v primerljivih zadeva (v zadevi II Ips 328/2017 z dne 11. 1. 2018). Sklicuje se, da predkupni upravičenec mora vedeti, kdo bo vstopil v solastninsko razmerje, saj se lahko šele na tej podlagi odloči, ali bo svoje upravičenje izkoristil ali ne. Njegov položaj se s prodajo tretji osebi lahko poslabša, zaradi česar mora biti obveščen o konkretni osebi, kateri se nepremičnina prodaja. Prva tožena stranka ni ponudila svojega deleža v odkup, pri čemer objava na oglasni deski ni vsebovala vseh bistvenih sestavin, zaradi česar je bila kršena zakonita predkupna pravica tožnika. Le-ta se predkupni pravici ni odpovedal, zgolj z objavo ponudbe na oglasni deski upravne enote, pa prva tožena stranka ni izpolnila svoje obveznosti (iz naslova predkupne pravice tožeče stranke kot solastnika). Navaja, da sta bila tako prva tožena stranka kot druga tožena stranka pri sklepanju prodajne pogodbe v slabi veri, pri čemer je prva tožena stranka zamolčala tožeči stranki dejstvo prodaje, kar je izpovedal tudi na glavni obravnavi, v slabi veri pa je tudi drugi toženec, ki je lastnik sosednjih nepremičnin, na katerih se je zagotovo zadrževal večkrat na leto in pri tem videl tako tožnika kot prvega toženca pri obdelovanju sosednjih nepremičnin.

- V nadaljevanju očita še, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo dejansko stanje in posledično napačno uporabilo materialno pravo, ko je v točki 7 obrazložitve navedlo, da za prodajo zadevnih nepremičnin veljajo določila Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), pri tem pa ni upoštevalo, da je bila ponudba nepravilna; v obravnavani zadevi pa je ključnega pomena za odločitev, kakšna je bila namenska raba zemljišč v času objave ponudbe za njihovo prodajo in še v nadaljnjem roku 30 dni za sprejem ponudbe, ob upoštevanju četrtega odstavka 20. člena ZKZ. Sodišču prve stopnje očita, da na podlagi celotnega izpeljanega dokaznega postopka ni moglo priti do spoznanja, da pri prodaji zadevnih nepremičnin ni prišlo do kršenja določil ZKZ.

- Očita še, da sodišče prve stopnje ni izvedlo materialnega procesnega vodstva v smislu določil 285. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ker ni ugotovilo, kakšna je bila narava zemljišč v času, ko je bila ponudba nabita na oglasno desko in objavljena na portal. Ker ji stranki tega dejstva nista ponudili, bi se moglo do tega prebiti samo preko materialno procesnega vodstva, kar pa sploh ni poskusilo in je odločilo na podlagi napačnih predpostavk.

3. V nadaljevanju uveljavlja še kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, pri čemer navaja, da je sodišče prve stopnje na obširne tožbene navedbe odgovorilo le v točki 7 obrazložitve sodbe, kjer je potrdilo pravilnost zatrjevanj toženih strank, sodišče prve stopnje pa se do zatrjevanj tožeče stranke ni opredelilo, sodba torej ni zadostila standardu obrazloženosti. Priglaša pritožbene stroške.

4. V odgovoru na pritožbo tožena stranka polemizira s pritožbenimi izvajanji tožeče stranke, predlaga potrditev izpodbijane sodbe ter navaja, da je prvotoženi podal ponudbo, h kateri ga zavezuje 20. člen ZKZ, drugotoženi je ponudbo sprejel in jo v smislu prvega odstavka 21. člena ZKZ posredoval upravni enoti, pritožbena izvajanja, da bi moral prvi toženec v skladu z določili OZ obvestiti tožnika o tem, da namerava prodati zemljišča in celo o tem, s kom namerava skleniti pogodbo, pa so napačna. Sklicuje se na sodno prakso, ki jo citira tekom tega pravdnega postopka, in sicer na sodbo II Ips 369/2010 ter še na določila Sprememb Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 36/2003), ko je zakon na novo uredil postopek prodaje kmetijskih zemljišč in pri tem ohranil inštitut prednostnih - sedaj predkupnih upravičencev pri prodaji kmetijskih zemljišč. V tej noveli je urejena obveznost javne objave ponudbe. Drugačno obveščanje, kot ga določa ZKZ, ni potrebno in je v nasprotju z vsebino zakona in obstoječo sodno prakso. Priglaša pritožbene stroške.

6. Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve (drugi odstavek 350. člena ZPP) ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni storilo uradoma upoštevnih ali v pritožbi uveljavljenih kršitev procesnih pravil. Sodišče druge stopnje zato povzema pravilne razloge v izpodbijani sodbi sodišča prve stopnje, v zvezi s pritožbenimi izvajanji pa le še dodaja:

Tožeča stranka se v svoji pritožbi sicer pravilno sklicuje na zakonito predkupno pravico solastnika, ki jo določa tretji odstavek 337. člena SPZ, kakor tudi na določilo 507. člena OZ, ki v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ solastnika obvezuje, da predkupnega upravičenca obvesti o nameravani prodaji in pogojih prodaje, ter mu hkrati ponudi, da stvar pod enakimi pogoji kupi sam. Vendar pa tožeča stranka spregleda, da skladno z načelom "lex specialis" o vprašanju prodaje kmetijskih zemljišč prihaja v poštev ZKZ.

Da je ureditev predkupnih pravic po ZKZ specialnejša od ureditve SPZ, kaže predvsem dejstvo, da je tudi po 23. členu ZKZ solastnik prvi predkupni upravičenec (o tem tudi Miha Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, 2004, stran 320). Solastnik ima tako tudi po ZKZ absolutno prednost pred ostalimi ponudniki, seveda pa se mora držati postopkovnih zahtev zakona, torej mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno na upravni enoti na podlagi prvega odstavka 21. člena ZKZ. Zato ni mogoče pritrditi pravnemu naziranju tožeče stranke v njeni pritožbi, da je treba solastnika o prodaji obvestiti še individualno, saj zaradi specialnosti ZKZ zadošča objava ponudbe pri upravni enoti (primerjaj Miha Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem - 3. knjiga, GV Založba, 2004, stran 320), posledično pa tudi ni mogoče sprejeti stališča, da je bilo napačno ravnanje prve tožene stranke v fazi dane ponudbe. Dejstva, da tožeča stranka pri upravni enoti ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča ni sprejela, ni mogoče sanirati mimo kogentnih določb ZKZ.

7. Tožeča stranka se v svoji pritožbi tudi napačno sklicuje na sodno prakso Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, in sicer v zadevah II Ips 63/2011, II Ips 289/2016, II Ips 328/2017 in drugih, saj v teh primerjanih zadevah ni šlo za prodajo kmetijskega zemljišča, temveč za uveljavitev predkupne pravice na podlagi drugih zakonskih določil, in sicer OZ, kjer ni predvidena objava prodaje na oglasni deski. Zato sodišče druge stopnje tovrstna pritožbena izvajanja v celoti zavrača kot neutemeljena.

8. Sodišče druge stopnje pa zavrača tudi pritožbena izvajanja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi spregledalo, da gre za druga kmetijska zemljišča, saj temu ni tako, sodišče prve stopnje je namreč iz podatkov v spisu ugotovilo, da so bile zadevne nepremičnine v času prodaje opredeljene kot kmetijska zemljišča, kar izhaja iz prilog k notarskemu zapisu B2, in sicer, da so nepremičnine, parc. št. 624, 626 in 627, k.o. P., v dolgoročnem planu - prostorskem planu Občine S.B. za obdobje 1986 do 2000 dopolnjene v letu 2008, opredeljene kot druga kmetijska zemljišča. Slednje pa izhaja tudi iz potrdila Upravne enota S.B. z dne 29. 1. 2018, iz katerih sledi, da so slednje navedene parcele opredeljene kot drugo kmetijsko zemljišče.

9. Ker torej za promet s kmetijskimi zemljišči veljajo določila ZKZ, ki so v razmerju do drugih predpisov "lex specialis", prva tožena stranka tudi ni bila dolžna obveščati tožeče stranke o prodaji kmetijskih zemljišč individualno, saj zaradi specialnosti ZKZ zadošča objava ponudbe pri upravni enoti na oglasni deski, zaradi česar se pokaže, da je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, vsi ostali pritožbeni razlogi pa neutemeljeni, vključno s tistim, ki se nanaša na kršitev materialno procesnega vodstva, saj ta razlog ni podan, pa tudi ne pritožbeni razlog po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodba sodišča prve stopnje je obrazložena, res pa je, da se sodišču prve stopnje ni potrebno opredeljevati do vseh navedb strank, ki so jih le-te dale v postopku, v kolikor oceni, da so le-te za predmetni postopek nerelevantne.

10. Po povedanem, je sodišče druge stopnje neutemeljeno pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje na podlagi določil 353. člena ZPP.

11. Ker je tožeča stranka s svojo pritožbo ostala neuspešna in ker odgovor na pritožbo ni pripomogel k rešitvi na drugi stopnji, nosita pravdni stranki na podlagi drugega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP sami svoje pritožbene stroške.

Citirani 23. člen ZKZ pri nakupu kmetijskega zemljišča določa naslednje: Pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik, 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je na prodaj, 3. zakupnik zemljišča, ki je na prodaj, 4. drug kmet, 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oz. gozdarske dejavnosti in 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. V nadaljevanju citirani člen določa še sistem, kadar imajo predkupni upravičenci enake pogoje, medtem ko se tretji odstavek citiranega člena nanaša na opredelitev kmetijske dejavnosti, četrti pa na situacijo, če nobeden od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 21, 21/1, 23

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.