VSC Sklep I Ip 287/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-10-15

Tatjana Kamenšek Krajnc (preds.), Katarina Lenarčič (poroč.), mag. Aleksander Urankar

tržna vrednost nepremičnine - ocenjena vrednost v množičnem vrednotenju nepremičnin - množično vrednotenje nepremičnin

Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu tudi pravilno pojasnilo, da v izvršilnem postopku ne morejo biti upoštevne vrednosti, določene po modelu množičnega vrednotenja, saj sta namen in metoda množičnega vrednotenja nepremičnin drugačni kot v izvršilnem postopku, kjer se s sodnimi cenilci ugotavlja tržna vrednost upoštevaje vse konkretne lastnosti posamezne nepremičnine.

Pritožba se zavrne in potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom sklenilo, da znaša vrednost nepremičnin parc. št. 180 in 181, ki sta vpisani v k.o. ..., last dolžnika do celote 9.317,23 EUR (1. točka izreka) in da znaša vrednost nepremičnin parc. št. *42, *43/1, *43/2, 210/4, 210/5, 210/6, 210/7, 240/2, 240/3, 240/4, 241, 242, 245, 246, 247, 249/1, 252/15, 252/16, ki so vpisane v k.o. ..., last dolžnika do celote, 71.711,86 EUR (2. točka izreka).

2. Zoper sklep se je dolžnik pravočasno pritožil. Navedel je, da vrednost nepremičnin ni ugotovljena pravilno, ker dejansko stanje v izpodbijanem sklepu ni pravilno ugotovljeno. Opozarja, da cenilec gradbene stroke v dopolnitvi mnenja ni odgovoril na njegove pripombe, da se nepremičnine nahajajo na prvovrstni sončni legi in predstavljajo vzdrževan vinograd, ki služi pridobitni dejavnosti. Ne gre namreč le za vrednost stavbe kot samostojnega objekta, ampak je potrebno upoštevati namembnost stavbe glede na nepremičnino kot celoto ter njeno ekonomsko vrednost. V pripombah je navedel, da ima ocenjena nepremičnina dodatno vrednost, ki je v tem, da je sestavni del visoko donosnega vinograda na prvovrstni legi. Vrednost na trgu določajo tako hiša kot vinograd ter lega. Cenilec in posledično sodišče nista upoštevala, da je hiša sestavni del prvovrstnega vinograda, torej lege hiše in parcel. Izpostavlja tudi, da je hiša sicer v takšnem stanju, kot jo je ugotovil izvedenec, vendar ni upoštevano, da se nahaja v osrčju prvovrstnega vinograda. V dokaz, da je cenitev napačna, prilaga tudi cenitev, izdelano 31. 12. 2015 za potrebe banke, iz katere izhaja, da so ocenjene nepremičnine bistveno višje ocenjene, saj so bile konec leta 2015 ocenjene na 576.300,00 EUR. Navaja še, da naj cenilec odgovori na pripombe, kakšna je vrednost hiše kot sestavnega dela utečenega vinograda. S cenitvijo GURS je izkazan dvom v pravilnost cenitve. Predlaga, da se pritožbi ugodi in da se izpodbijani sklep razveljavi.

4. Predmet pritožbenega preizkusa je sklep o ugotovitvi tržne vrednosti dolžnikovih nepremičnin, na katere je bila dovoljena predmetna izvršba.

5. Pravna podlaga izpodbijane odločitve je v drugem odstavku 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), ki določa, da sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve.

6. Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje za ugotovitev tržne vrednosti nepremičnin glede na njihovo namensko rabo imenovalo sodne cenilce kmetijske, gozdarske in gradbene stroke, ki so podali pisna cenitvena poročila. Cenitvena poročila cenilcev je sodišče prve stopnje vročilo dolžniku in upniku z možnostjo, da lahko na cenitve podata pripombe. Dolžnik je zoper cenitev cenilca gradbene stroke podal pripombe, ki jih je sodišče prve stopnje posredovalo v odgovor cenilcu, ki je v zvezi z doložnikovimi pripombami podal dodatna pisna pojasnila.

7. Dolžnik neutemeljeno pritožbeno izpostavlja, da cenilec gradbene stroke ni upošteval in ni odgovoril na pripombe o lokaciji ocenjenih nepremičnin, ki se po navedbah dolžnika nahajajo sredi prvovrstnih vinogradov, kar ima zaradi možnosti njihovega ekonomskega izkoriščanja pomemben vpliv na tržno vrednost. Cenilec je že v cenitvenem poročilu uvodoma opisal, da je predmet cenitve hiša v vinogradnem okolju naselja ..., nadalje je med opisi ocenjenih nepremičnin (mikrolokacija) pojasnil, da se nahajajo v kmečkem vinogradnem okolju, da so dostopne le po kolovozu med vinogradi in da je bila hiša zgrajena za namen vinogradništva. V cenitvi je tako upošteval umeščenost ocenjene hiše in stavbišč v konkretni prostor in s tem torej njihovo lokacijo, pri ugotovitvah iz cenitve pa je v celoti vztrajal tudi v dodatnih pojasnilih. Zato ni pritrditi pritožbi, da cenilec gradbene stroke pri cenitvi ni upošteval posebnosti lokacije nepremičnin zaradi bližine vinogradov. Tudi sicer pa je stanje vinogradov kot kmetijskih zemljišč ocenil cenilec kmetijske stroke, njegovim ugotovitvam pa dolžnik ni nasprotoval.

8. Kot je že pojasnjeno zgoraj, se vrednost nepremičnin v izvršilnem postopku ugotavlja s sodnimi cenilci. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu tudi pravilno pojasnilo, da v izvršilnem postopku ne morejo biti upoštevne vrednosti, določene po modelu množičnega vrednotenja, saj sta namen in metoda množičnega vrednotenja nepremičnin drugačni kot v izvršilnem postopku, kjer se s sodnimi cenilci ugotavlja tržna vrednost upoštevaje vse konkretne lastnosti posamezne nepremičnine.

9. Sodišče druge stopnje v pritožbenem postopku tudi ne more upoštevati predložene cenitve z dne 14. 12. 2015, ker jo dolžnik prilaga prvič šele k pritožbi in pri tem ne izkaže, da je brez svoje krivde ni mogel predložiti že pred sodiščem prve stopnje (prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP in 15. člen ZIZ).

10. Sodišče prve stopnje je ob obrazloženem pravilno zaključilo, da je sodni cenilec gradbene stroke v celoti odgovoril na dolžnikove pripombe in je njegovemu cenitvenemu poročilu utemeljeno sledilo. Dolžnik bistvenih kršitev določb postopka pritožbeno ne uveljavlja, uradni preizkus izpodbijane odločitve pa tudi ni pokazal nepravilnosti. Zato je bilo potrebno pritožbo dolžnika zavrniti kot neutemeljeno in potrditi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP in 15. člen ZIZ).

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ  - člen 178, 178/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.