VSL Sodba II Cp 2212/2018
Sodna praksa višjih sodišč, 2019-01-30

Barbara Krpač Ulaga (preds.), dr. Peter Rudolf (poroč.), Dušan Barič

KMETIJSKA ZEMLJIŠČA - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO

prodaja kmetijskega zemljišča - odobritev upravne enote - ponudba - sprejem ponudbe - vabilo k ponudbi - veljavnost prodajne pogodbe za kmetijska zemljišča - osebe, ki niso predkupni upravičenci - izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila

Ni izključeno, da ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča iz 20. člena ZKZ tudi v razmerju do posameznika, ki ni predkupni upravičenec, učinkuje kot zavezujoča ponudba. Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da so pogoji, na podlagi katerih je moč govoriti o takšnem zavezujočem učinku toženčeve ponudbe v razmerju do tožnice, v konkretnem primeru izpolnjeni. Stranki sta se namreč že pred podajo ponudbe dogovorili za sklenitev prodajne pogodbe, strinjali sta se tako glede njenega predmeta kot tudi glede višine kupnine, poleg tega je toženec tožnici prepustil posest nepremičnin, kupnina pa je bila v pretežnem delu že plačana. Toženec je dogovorjena predmet in ceno vpisal v ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, pri čemer je v njej zapisal, da je kupec zemljišč znan. Upoštevajoč te okoliščine ne more biti dvoma, da tožnica ni bila zgolj nekdo iz nedoločenega kroga oseb, temveč je bila toženčeva ponudba za prodajo zemljišč naslovljena prav (samo) nanjo, zaradi česar je imela (tako kot to velja v razmerju do predkupnih upravičencev tudi) v razmerju do nje naravo zavezujoče ponudbe. Enako je svojo ponudbo v razmerju do tožnice očitno razumel tudi toženec, saj odločbi, s katero je upravna enota odobrila (že) sklenjeni pravni posel, ni nasprotoval. S toženčevim prejemom tožničine izjave o sprejemu ponudbe je bila zato glede kmetijskih zemljišč med strankama sklenjena prodajna pogodba, in sicer pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla s strani upravne enote.

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (I., III. in IV. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Toženec sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je med pravdnima strankama sklenjena pogodba o prodaji nepremičnin z ID znaki 000-3258/2, 000-3258/1, 000-3093/0, 000-3186/0, 000-3234/3, 000-3233/0, 000-3049/0, 000-3050/0, 000-3271/2 in 000-3271/3 za ceno 18.000,00 EUR (I. točka izreka), in tožencu naložilo izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, s katerim bo pri navedenih nepremičninah dovolil vknjižbo lastninske pravice v korist tožnice do celote (III. točka izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica zahtevala ugotovitev, da je sklenjena pogodba o prodaji nepremičnin z ID znakoma 000-3234/1 in 000-3234/2 (II. točka izreka). Tožencu je naložilo, da v roku 15 dni tožnici povrne pravdne stroške v višini 605,10 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev do plačila (IV. točka izreka).

2. Zoper ugodilni del sodbe in odločitev o stroških se iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov pritožuje toženec, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne (s stroškovno posledico). Kot bistveno navaja, da med strankama ni bila sklenjena prodajna pogodba. Podaja ponudbe nedoločenemu krogu kupcev in sprejem ponudbe s strani osebe, ki ni predkupni upravičenec, nimata nikakršnih učinkov. S prejemom izjave o sprejemu ponudbe je na podlagi 20. člena ZKZ pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve tega posla s strani upravne enote, vendar ob dodatnem pogoju, da je sprejem ponudbe podala oseba, ki je predkupni upravičenec, kar tožnica ni (sklicuje se na odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 308/2010 z dne 25. 7. 2013). Tožnica pogodbe glede stavbnih zemljišč ni niti zatrjevala niti predložila. Vključitev parcel v ponudbo za prodajo ne zadosti pogoju, kot ga določa 52. člen OZ, saj ima na podlagi določb ZKZ ponudnik možnost odstopiti od ponudbe, če ponudbo sprejme oseba, ki ni predkupni upravičenec. Ker med strankama ni bila sklenjena ustrezna pogodba, bi lahko tožnica uveljavljala kvečjemu zahtevek, ki bi se glasil na sklenitev prodajne pogodbe.

3. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki je v odgovoru predlagala njeno zavrnitev.

5. Sodišče prve stopnje ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo določbe OZ,

ki se nanašajo na sklenitev pogodbe, in ZKZ

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednje dejansko stanje:

- toženec je tožnici dolgoval 13.132,19 EUR;

- ker ni imel denarnih sredstev, je predlagal vračilo dolga na način, da tožnici proda svoja zemljišča ob ... , pri čemer se njegov dolg všteje v kupnino;

- tožnica je predlog sprejela in pravdni stranki sta se ustno dogovorili, da bo za ceno 18.000,00 EUR od toženca kupila parcele z ID znaki 000-3258/2, 000-3258/1, 000-3093/0, 000-3186/0, 000-3234/3, 000-3233/0, 000-3049/0, 000-3050/0, 000-3271/2 in 000-3271/3;

- nepremičnine 000-3258/1, 000-3093/0, 000-3186/0, 000-3234/3, 000-3233/0, 000-3049/0, 000-3050/0, 000-3271/3 in delno 000-3258/2 imajo status kmetijskih zemljišč, nepremičnini 000-3271/2 in delno 000-3258/2 pa status stavbnih zemljišč;

- toženec je takoj po sklenitvi dogovora tožnici izročil ključ vikenda in ji s tem prepustil posest nepremičnin;

- na podlagi med strankama sklenjenega dogovora je toženec po pooblaščenki dne 7. 5. 2013 pri Upravni enoti .... (UE ....) podal ponudbo za prodajo navedenih zemljišč za ceno 18.000,00 EUR, pri čemer je v ponudbi navedel, da se zemljišča prodajajo v kompletu in da je kupec znan;

- dne 9. 5. 2013 je tožnica podala izjavo o sprejemu ponudbe;

- dne 13. 6. 2013 je UE .... izdala obvestilo, da se je na ponudbo toženca za prodajo nepremičnin kot edini kupec javila tožnica;

- dne 24. 7. 2013 je UE .... izdala odločbo št. 000-254/2013, s katero je glede kmetijskih zemljišč odobrila sklenitev pravnega posla, glede stavbnih zemljišč pa vlogo zavrgla;

- dne 21. 8. 2013 je ta odločba postala pravnomočna;

- toženec je bil seznanjen z upravnim postopkom in je v njem sodeloval, prav tako je prejel odločbo upravne enote z dne 24. 7. 2013;

- toženec odklanja izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, na podlagi katerega bi se tožnica lahko vpisala kot lastnica nepremičnin, ki so bile predmet ponudbe za prodajo.

7. Toženec v pritožbi ugotovljenemu dejanskemu stanju (obrazloženo) ne nasprotuje, ne strinja pa se z materialnopravno presojo sodišča prve stopnje, da je bila med strankama sklenjena prodajna pogodba, na podlagi katere je dolžan tožnici izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo.

8. Pritožnik izpostavlja stališče sodne prakse, da ponudba iz 20. člena ZKZ v razmerju do oseb, ki so podale izjavo o sprejemu ponudbe, vendar niso predkupni upravičenci, nima pravnih učinkov ponudbe iz prvega odstavka 22. člena OZ, ampak vabila k dajanju ponudbe iz tretjega odstavka 22. člena OZ. Kot je razvidno iz izpodbijane sodbe (glej 14. točko obrazložitve), je bilo to izhodišče

poznano tudi sodišču prve stopnje. Vendar pa je slednje ob upoštevanju besedila tretjega odstavka 22. člena OZ pravilno pojasnilo, da to stališče velja le, če iz okoliščin ne izhaja drugače. Ni torej izključeno, da ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča iz 20. člena ZKZ tudi v razmerju do posameznika, ki ni predkupni upravičenec, učinkuje kot zavezujoča ponudba. Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da so pogoji, na podlagi katerih je moč govoriti o takšnem zavezujočem učinku toženčeve ponudbe v razmerju do tožnice, v konkretnem primeru izpolnjeni. Stranki sta se namreč že pred podajo ponudbe dogovorili za sklenitev prodajne pogodbe, strinjali sta se tako glede njenega predmeta kot tudi glede višine kupnine, poleg tega je toženec tožnici prepustil posest nepremičnin, kupnina pa je bila v pretežnem delu že plačana. Toženec je dogovorjena predmet in ceno vpisal v ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, pri čemer je v njej zapisal, da je kupec zemljišč znan. Upoštevajoč te okoliščine ne more biti dvoma, da tožnica ni bila zgolj nekdo iz nedoločenega kroga oseb, temveč je bila toženčeva ponudba za prodajo zemljišč naslovljena prav (samo) nanjo, zaradi česar je imela (tako kot to velja v razmerju do predkupnih upravičencev tudi) v razmerju do nje naravo zavezujoče ponudbe. Enako je svojo ponudbo v razmerju do tožnice očitno razumel tudi toženec, saj odločbi, s katero je upravna enota odobrila (že) sklenjeni pravni posel, ni nasprotoval. S toženčevim prejemom tožničine izjave o sprejemu ponudbe je bila zato glede kmetijskih zemljišč med strankama sklenjena prodajna pogodba, in sicer pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla s strani upravne enote. Ta se je uresničil s pravnomočnostjo odločbe z dne 24. 7. 2013.

9. Pritožbeno sodišče soglaša tudi s podrednimi razlogi sodišča prve stopnje, ki jih pritožnik v pritožbi ne napada. V primeru, da bi toženčeva ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč v razmerju do tožnice predstavljala le vabilo k podaji ponudbe, potem ponudbo iz prvega odstavka 22. člena OZ predstavlja tožničina izjava o sprejemu ponudbe.

Ker se je tožnica edina odzvala na toženčevo vabilo, je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da je toženec s sodelovanjem v upravnem postopku in z opustitvijo pritožbe zoper odločbo upravne enote o odobritvi posla, njeno ponudbo konkludentno sprejel (drugi odstavek 28. člena OZ). Toženec ni navajal, da bi kadarkoli pred pravnomočnostjo upravne odločbe o odobritvi posla izrazil nasprotovanje sklenitvi prodajne pogodbe pod pogoji iz tožničine ponudbe. Zato je tudi iz omenjenega razloga za konkretni primer pritožbeno poudarjanje, da ima prodajalec pravico odkloniti sklenitev pogodbe s sprejemnikom ponudbe, ki ni predkupni upravičenec, neprepričljivo.

10. Tožnica je navedla, da je bila prodajna pogodba glede nepremičnin z ID znakoma 000-3258/2 in 000-3271/2 sklenjena na podlagi toženčeve ponudbe in njene izjave o sprejemu ponudbe, zaradi česar pritožbeno navajanje, da glede omenjenih stavbnih zemljišč sklenitve pogodbe ni zatrjevala, ni utemeljeno. Neutemeljeno pa je tudi pritožbeno stališče, da prodajna pogodba glede navedenih zemljišč ni veljavna, ker ni bila sklenjena v predpisani obliki (oziroma v skladu z 52. členom OZ). Upoštevaje stališče sodne prakse je namreč zahtevi po pisnosti pogodbe o prodaji nepremičnine zadoščeno, če sta tako ponudba kot sprejem ponudbe podana pisno (27. in 57. člen OZ).

To je v konkretnem primeru izpolnjeno, saj sta bili tako toženčeva ponudba za prodajo zemljišč, ki je bila naslovljena dejansko na tožnico in je vsebovala vse bistvene sestavine prodajne pogodbe, kot tudi izjava o njenem sprejemu s strani tožnice podani pisno. Glede obeh predmetnih parcel pa je zmotno tudi pritožbeno naziranje, da ima ponudnik na podlagi določb ZKZ pravico odstopiti od ponudbe, če jo sprejme oseba, ki ni predkupni upravičenec, saj promet s stavbnimi zemljišči ni podvržen ZKZ.

11. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila tako glede kmetijskih kot tudi glede stavbnih zemljišč med strankama sklenjena veljavna prodajna pogodba, ki jo mora toženec izpolniti in tožnici izdati zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo vpisala kot njihova lastnica.

12. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podani niti razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je to sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP

). Zaradi neuspeha s pritožbo toženec sam trpi svoje z njeno vložitvijo nastale stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001, s kasnejšimi spremembami.

Zakon o kmetijskih zemljiščih, Uradni list RS, št. 59/1996, s kasnejšimi spremembami.

Glej odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 308/2010 z dne 25. 7. 2013, II Ips 139/2013 z dne 7. 11. 2013 in Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1571/2013 z dne 4. 12. 2013.

Glej odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 308/2010 z dne 25. 7. 2013

Glej odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 205/2007 z dne 11. 6. 2009, III Ips 31/2004 z dne 8. 11. 2005, III Ips 17/2003 z dne 27. 11. 2003 in Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2133/2012 z dne 15. 5. 2013 in I Cp 1835/2015 z dne 30. 9. 2015.

Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 20, 22

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 22, 22/3, 28, 28/2, 52

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.