VSK Sklep CDn 169/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-09-01

Tatjana Markovič Sabotin (preds.), Berta Žorž (poroč.), Mirela Lozej

predznamba pridobitve lastninske pravice - priložene listine

Listine, ki sta jih predlagatelja priložila zemljiškoknjižnemu predlogu za predznambo pridobitve lastninske pravice, ne predstavljajo listine iz 49. člena ZZK-1.

I. Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. Zemljiškoknjižna sodniška pomočnica je s sklepom z dne 19. 7. 2019 odločila, da se ne dovoli predlagani vpis predznambe lastninske pravice pri nepremičnini z ID znakom 1 1/3, katere zemljiškoknjižna solastnika sta po zemljiškoknjižnih podatkih nasprotna udeleženca M.K. in G.K.. Zemljiškoknjižna sodnica je z izpodbijanim sklepom zavrnila ugovor predlagateljev S.P. in J.P. zoper odločitev zemljiškoknjižne sodniške pomočnice.

2. Odločitev sodišča prve stopnje temelji na ugotovitvi, da predlog ne temelji na eni od listin, ki jih Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) v prvem odstavku 49. člena predvideva kot podlago za predznambo lastninske pravice. Drugačno stališče predlagateljev je po pojasnilu v izpodbijanem sklepu pravno zmotno. Zemljiškoknjižna sodnica je pri tem navedla, da sodišče v zemljiškoknjižnem postopku veže načelo formalnosti postopka - o pogojih za vpis odloča samo na podlagi listin, za katere zakon določa, da so podlaga za vpis in na podlagi stanja vpisov v zemljiški knjigi (124. člen ZZK-1).

3. Predlagatelja v pritožbi uveljavljata vse pritožbene razloge. V utemeljitev najprej navajata, da je sklep pomanjkljivo obrazložen in nezmožen preizkusa. Sodišče je prezrlo njune ugovorne navedbe, da sta od prodajalcev in zemljiškoknjižnih lastnikov M.K. in G.K. po pošti 16. 7. 2018 prejela obvestilo o nameravani prodaji nepremičnin in predlog za podajo izjave o neuveljavljanju predkupne pravice z dne 29. 6. 2018 (prodajna ponudba) za nepremičnini z ID znakoma 1 1/3 in 1 1/7. Rok za sprejem ponudbe se je iztekel 15. 8. 2018, dne 9. 8. 2018 sta na TRR prodajalke, naveden v prodajni ponudbi, plačala aro v višini 10 % kupnine in o tem obvestila prodajalko. Z vplačilom are in obvestilom o sprejemu ponudbe je bila sklenjena prodajna pogodba (zavezovalni pravni posel) z vsemi bistvenimi sestavinami, kot izhajajo iz prodajne ponudbe prodajalcev. Nato sta od prodajalcev prejela predlog pisne listine prodajne pogodbe, ki pa je v delu glede plačilnih pogojev brez podlage bistveno odstopal od sprejete ponudbe. V tej zvezi sta predlagatelja besedilo prodajne pogodbe upravičeno formalizirala z že sprejetimi in veljavnimi ponudbenimi pogoji iz prodajne pogodbe, ki sta jo sprejela ob vplačilu are, in sicer tako, da so plačilni pogoji identični tistim iz ponudbe. Prodajalcema sta po pošti z dopisom z dne 13. 8. 2018 poslala tudi pisno obvestilo o sprejemu ponudbe in plačilu are ter enostransko podpisano prodajno pogodbo. Prodajalca sta pošto prejela 14. 8. 2018. Predlagateljema, ki imata s prodajalcema sklenjen veljavni zavezovalni pravni posel prodajne pogodbe, sta namesto vrnjene podpisane listine prodajne pogodbe poslala dopis z dne 23. 8. 2018, s katerim sta poskusila neupravičeno odstopiti od sklenjene prodajne pogodbe zaradi domnevno nepravilno uveljavljene predkupne pravice, kar je absurdno in predstavlja hudo sprenevedanje prodajalcev. V nadaljevanju predlagatelja razlagata, da sta vložila tožbo zaradi izpodbijanja prodajnih pogodb med nasprotnima udeležencema in D.G., da je bila pogodba veljavno sklenjena ne glede na to, da s strani prodajalcev ni bila podpisana. Sklicujta se na sklep Okrožnega sodišča v Ljubljani z dne 19. 9. 2018 P 00/0000, ki pritrjuje stališču predlagateljev, da je bil zavezovalni pravni posel sklenjen s trenutkom, ko sta prodajalca prejela obvestilo tožnikov 13.8.2018, to pa je bilo 14.8.2019. Predlagani vpis je že zaradi navedenega dopusten in zakonit. Navajata, da se sodišče do teh relevantnih in dopustnih navedb ni opredelilo, zato je izpodbijani sklep obremenjen s kršitvijo iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Sodišče je v 5. točki obrazložitve le pavšalno navedlo, da predložene listine (Obvestilo o uveljavljanju predkupne pravice z dne 13. 8. 2018 s kupoprodajno pogodbo s povratnico z dne 14. 8. 2018, Obvestilo o nameravani prodaji nepremičnine in predlog za podajo izjave o neuveljavljanju predkupne pravice z dne 29. 6. 2018 ter Potrdilo o plačilu z dne 28. 8. 2018) tako po vsebini kot po obliki naj ne bi ustrezale pogojem, ki jih določa ZZK-1. Odločilo je le na podlagi vpogleda v priloženo kupoprodajno pogodbo, ne pa tudi ostalih listin, s čimer je napačno ugotovilo dejansko stanje. Pojem zasebne listine sodišče napačno razlaga. Kot zasebne listine je treba šteti tudi Prodajno ponudbo in Obvestilo o uveljavljanju predkupne pravice oziroma sprejem ponudbe, kar predstavlja zavezovalni posel, ki je podlaga za predlagano predznambo.

4. Nasprotna udeleženca v odgovoru na pritožbo prerekata pritožbene očitke kot neutemeljene ter pritrjujeta stališču in argumentom sodišča prve stopnje.

6. Očitek absolutnih bistvenih kršitev določb postopka ni utemeljen. Sklep vsebuje odgovor na ključne navedbe predlagateljev, razlogi so jasni in preizkus omogočajo. Kot izhaja iz vsebine pritožbe, predlagatelja argumentov sodišča prve stopnje ne sprejemata in jih grajata tudi kot pravno zmotne. Pritožbeno sodišče se s tem ne strinja.

7. Predlagatelja se, kot izhaja iz listin in njunih ugovornih (v pritožbi ponovljenih) navedb, v svojih prizadevanjih za predznambo pridobitve lastninske pravice sklicujeta na zavezovalni posel, sklenjen z nasprotnima udeležencema, konkretno na kupoprodajno pogodbo, katere predmet je (tudi) uvodoma navedena nepremičnina, pri čemer se ne zatrjuje sklenitev pogodbe v obliki notarskega zapisa. ZZK-1 natančno opredeljuje listine, ki so lahko podlaga za predlagani vpis. Predznamba bi se v dani situaciji lahko dovolila na podlagi zasebne listine o pravnem poslu o pridobitvi stvarne pravice iz prvega oz. drugega odstavka 36. člena ZZK-1, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila ali zasebne listine o prenosu stvarne pravice iz prvega odstavka 40. člena ZZK-1, na kateri podpis ni overjen (glej 49. člen ZZK-1, posebej 2. in 3. točko prvega odstavka).

8. Predlagatelja pa sta svojemu zemljiškoknjižnemu predlogu za predznambo pridobitve lastninske pravice priložila: obvestilo o nameravani prodaji nepremičnine in predlog za podajo izjave o neuveljavljanju predkupne pravice z dne 29. 6. 2018, obvestilo o uveljavljanju predkupne pravice pri nepremičnini z ID znakom 1 1/7 z dne 13. 8. 2018, kupoprodajno pogodbo za to nepremičnino brez datuma, podpisano le z njune strani, povratnico z dne 14. 8. 2018 ter potrdilo o plačilu are z dne 9. 8. 2018.

Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo, da te listine glede na zahteve ZZK-1 ne predstavljajo ustrezne podlage za predlagani vpis. Ni sporna ključna ugotovitev, da je predložena kupoprodajna pogodba podpisana le s strani predlagateljev kot kupcev. Gre za okoliščino, ki onemogoča definicijo pogodbe kot zemljiškoknjižne listine v smislu 49. člena ZZK-1. Ostalih zgoraj povzetih listin, ne samih zase ne skupaj z enostransko podpisanim zapisom kupoprodajne pogodbe prav tako ni mogoče šteti kot ustrezno zemljiškoknjižno listino. Če je treba za sklenitev pogodbe napraviti listino, mora ta listina vsebovati podpise vseh, ki se z njo zavezujejo (glej 57. in 52. člen Obligacijskega zakonika) in ob izpolnjevanju ostalih predpisanih pogojev je lahko taka listina, katere predmet je razpolaganje s stvarno pravico na nepremičnini, podlaga za vknjižbo pravice v zemljiški knjigi (glej 40. člen ZZK-1). Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, sta edini pomanjkljivosti zasebne listine, ki ji jemljeta status perfektne listine za samo vknjižbo pridobitve pravice, omogočata pa njeno predznambo: (1) da ne vsebuje ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila oziroma (2) da ne vsebuje overjenega podpisa osebe, ki razpolaga s svojo pravico. Sodišče prve stopnje je nadalje pravilno izpostavilo, da je treba upoštevati naravo zemljiškoknjižnega postopka, ki je strogo formalen; v njem je zemljiškoknjižno sodišče vezano na načelo formalnosti postopka (uzakonjeno v 124. členu ZZK-1), ki določa, da sodišče v zemljiškoknjižnem postopku o pogojih za vpis odloča samo na podlagi listin, za katere zakon določa, da so podlaga za vpis in na podlagi stanja vpisov v zemljiški knjigi. Glede na to je pravilen zaključek, da pogoji za vpis predlagane predznambe lastninske pravice v korist predlagateljev niso izpolnjeni.

9. Pritožnika z vztrajanjem pri trditvah, da imata veljavno sklenjen zavezovalni pravni posel oziroma z navedbami in listinami, ki izkazujejo potek dogovarjanja in drugo ravnanje udeležencev (ki se je očitno končalo s sporom o veljavni sklenitvi zatrjevanega posla), zgornjih argumentov nista ovrgla. Pritožbeno sodišče dodaja, da se zemljiškoknjiženemu sodišču mimo prej navedenega ni bilo treba ukvarjati z okoliščinami sklenitve zavezovalnega posla. Presoja v sporu, ali je bila kupoprodajna pogodba veljavno sklenjena oziroma ugotavljanje spornih dejstev v zvezi s tem ni v domeni zemljiškoknjižnega sodišča.

10. Enako stališče je pritožbeno sodišče zavzelo tudi v zadevi Cdn 14/2020, ko je šlo za iste udeležence in sta predlagatelja predlagala enak vpis na podlagi istih listin pri drugi nepremičnini (ID znak 1 1/3).

11. Ker je pritožba neutemeljena in ker ni zasledilo niti kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 120. člena ZZK-1 in 42. členom Zakona o nepravdnem postopku) je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka drugega odstavka 161. člena ZZK- 1).

Pritožbeno sodišče pripominja, da je problematičen tudi sam zemljiškoknjižni predlog, saj ne vsebuje opredelitve listin, ki jih predlagatelja zatrjujeta kot podlago za vpis, čeprav je glede na 4. točko prvega odstavka 140. člena ZZK-1 to nujna sestavina predloga. Ne zadošča, da listine predlagatelj predlogu le priloži.

Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1  - člen 36, 36/1, 36/2, 40, 40/1, 49, 49/1, 49/1-2, 49/1-3, 124.

Obligacijski zakonik (uradno prečiščeno besedilo) (2007) - OZ-UPB1  - člen 52, 57

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.