VSL Sodba II Cp 2227/2018
Sodna praksa višjih sodišč, 2019-03-21

Brigita Markovič (preds.), dr. Vesna Bergant Rakočević (poroč.), Majda Irt

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - konkludentna izjava volje - sočasni ustni dogovor - plačevanje najemnine - domneva o popolnosti listine

S tem, ko toženka kot najemnica in tožnik kot najemodajalec po odpovedi pogodbe s strani drugega najemnika nista ukrepala v smeri, da bi se pogodbeno razmerje prekinilo, sta se zavedala in štela, da najemno razmerje med njima še vedno traja, zaradi česar je toženka dolžna plačati pogodbeno dogovorjeno najemnino v celoti. Na to ne vplivajo pozivi in opozorila tožnika, da naj toženka zapusti stanovanje, saj bi v skladu s tretjim odstavkom 112. člena SZ-1 pogodbo moral odpovedati s tožbo.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi potrdi sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (I. in III. točka izreka).

II. Toženka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku tožnika in razsodilo, da mu je prva toženka dolžna v roku 15 dni plačati 9.800 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 5. 2017 do plačila (I.), zavrnilo pa tožbeni zahtevek zoper drugo toženko za plačilo 9.800 EUR nerazdelno s prvo toženko (II.). Prvi toženki je naložilo plačilo stroškov pravdnega postopka tožniku v znesku 2.824,82 EUR, v roku 15 dni od prejema sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III.).

2. Zoper I. in III. točko izreka sodbe se pritožuje prva toženka (v nadaljevanju: toženka) iz vseh pritožbenih razlogov po 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Višjemu sodišču predlaga, da sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožnika v celoti zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, oboje s stroškovno posledico za tožnika. V pritožbi očita, da sodišče ni upoštevalo dejanskega izvajanja Pogodbe o najemu stanovanja z dne 1. 12. 2012 glede plačevanja najemnine, in sicer da je najemnino dejansko plačeval le B. S. in to ves čas trajanja najemnega razmerja, kar potrjuje trditve pritožnice, da je bil med njima sklenjen ustni dogovor. V skladu s 3. odst. 56. čl. Obligacijskega zakonika (OZ), po katerem so veljavni sočasni ustni dogovori, bi sodišče moralo upoštevati predvsem izvajanje ustnega dogovora o plačevanju najemnine in zato tožbeni zahtevek zavrniti. Sodišče prav tako ni upoštevalo, da B. S. v stanovanju nikoli ni bival. Zmotno je zaključilo, da je bila pritožnica seznanjena z odpovedjo B. S. O vročitvi dopisov pritožnici namreč ni nobenega dokaza, zato je logično njeno zatrjevanje, da dopisov ni prejela. Poleg tega je bil B. S. pri upravniku evidentiran kot najemnik vse do 1. 11. 2017, šele s tem dnem je upravniku sporočil odpoved Pogodbe o najemu. Toženka nasprotuje tudi ugotovitvi sodišča, da sta se s tožnikom konkludentno dogovorila, da se vsaj od maja 2015 dalje najemna pogodba nadaljuje zgolj med njima, saj za takšne trditve ni podlage v spisu, niti ne izhaja iz tožnikovega ravnanja. Tožnik bi namreč v takem primeru s toženko sklenil novo ustrezno pogodbo, ki bi ji omogočala pridobitev subvencije. B. S. pa je še 24. 8. 2015 plačal tožniku na račun najemnine 800 EUR, kar pomeni, da nihče izmed njiju pogodbe de facto ni štel za odpovedane.

5. Sodišče prve stopnje je v okviru trditvene podlage pravdnih strank dejansko stanje popolno in pravilno ugotovilo, pri svojem odločanju pa ni zagrešilo napak niti pri vodenju postopka niti pri uporabi materialnega prava. Naredilo je vestno in skrbno presojo dokazov, skladno z 8. čl. ZPP, ki jo je natančno in jasno obrazložilo; je razumna in prepričljiva.

6. Stališče pritožnice, da bi moral tožnik, če bi štel, da je izključna najemnica in plačnica najemnine, z njo skleniti novo pogodbo, ni utemeljeno. Takšna obveznost tožnika ni izhajala iz Pogodbe o najemu, niti ni zakonsko določena. Pogodba o najemu je po enostranski odpovedi s strani najemnika B. S. v mesecu maju 2015 v razmerju med tožnikom kot najemodajalcem in toženko kot drugo najemnico ostala v veljavi. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, je tožnik po odpovedi Pogodbe o najemu toženko na to opozoril z več dopisi: z dne 2. 4. 2015, 16. 4. 2015 in 19. 5. 2016. Pozval jo je sicer k izpraznitvi stanovanja, a hkrati jo je pozval tudi k obveznosti pravočasnega plačevanja najemnine, če se sama šteje za najemnico stanovanja. V nobenem izmed dopisov tožnik ni izrecno navedel, da pogodbo odpoveduje, temveč je toženko le opozoril, da bo v primeru neplačila zapadlih najemnin podan krivdni odpovedni razlog skladno s 103. čl. Stanovanjskega zakona (SZ-1). Tožnik se je očitno zavedal, da bi moral najemno pogodbo odpovedati s tožbo (3. odst. 112. člena SZ-1), na kar nakazujejo tudi njegova opozorila v njegovih dopisih toženki, da bo zoper njo vložena tožba na odpoved najemne pogodbe.

7. V skladu z navedenim je pravilna ocena sodišča prve stopnje, da tožnik Pogodbe o najemu ni odpovedal, temveč je smiselno pristal na njeno nadaljnje izvajanje, zaradi česar je toženka zavezana k plačilu zapadlih najemnin v obdobju od septembra 2015 do aprila 2017 po veljavni pogodbi. Toženka namreč sploh ne navaja, da bi na kakršen koli način oporekala nadaljevanju najemnega razmerja, niti se iz stanovanja ni izselila. S svojim ravnanjem (nadaljnje bivanje v stanovanju) je tako pristala na to, da ostane edina najemnica po Pogodbi o najemu. Pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje napačno ocenilo konkludentno nadaljevanje pogodbe, so zato neutemeljene.

8. Sodišče prve stopnje je zanesljivo ugotovilo, da je bila toženka seznanjena z odpovedjo Pogodbe o najemu s strani B. S., saj njeni izpovedbi, da ključnih dopisov ni prejela, utemeljeno ni verjelo. Obveznost plačevanja najemnine je torej v celoti prešla nanjo kot na edino najemnico po obstoječi, veljavni pogodbi med njo in najemodajalcem, tožnikom. Dejstvo, do kdaj je bil B. S. pri upravniku evidentiran kot najemnik, pri tem ni pomembno, niti ni pomembno, ali je sam v stanovanju prebival.

9. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo dejanskega izvajanja Pogodbe o najemu glede plačevanja najemnine, češ da je najemnino ves čas trajanja najemnega razmerja dejansko plačeval le B. S., kar naj bi potrjevalo, da je bil med njima sklenjen ustni dogovor. Sodišče prve stopnje dopušča možnost, da je med najemnikoma dejansko obstajal takšen dogovor, vendar pravilno zaključi, da to na tožnikovo pravico zahtevati plačilo najemnine od obeh najemnikov ne more vplivati. Drugačna bi bila situacija, v kateri bi najemnika v skladu s 3. odst. 56. čl. OZ, kot to izpostavlja pritožnica, tak sočasni ustni dogovor sklenila s tožnikom kot najemodajalcem. Toženka pa ni izkazala, da bi obstajal ustni dogovor med vsemi pogodbenimi strankami.

10. Sodišče prve stopnje je tako pravilno zaključilo, da s tem, ko toženka kot najemnica in tožnik kot najemodajalec po odpovedi pogodbe s strani drugega najemnika nista ukrepala v smeri, da bi se pogodbeno razmerje prekinilo, sta se zavedala in štela, da najemno razmerje med njima še vedno traja, zaradi česar je toženka dolžna plačati pogodbeno dogovorjeno najemnino v celoti. Na to ne vplivajo pozivi in opozorila tožnika, da naj toženka zapusti stanovanje, saj bi v skladu s 3. odst. 112. čl. SZ-1 pogodbo moral odpovedati s tožbo.

11. Pritožbene navedbe so zato neutemeljene. Ker sodišče druge stopnje tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) v izpodbijanem delu sodbe ni našlo nobenih napak, ga je potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).

12. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 165. čl. ZPP; pritožnica mora sama kriti stroške svoje neuspešne pritožbe (1. odst. 154. čl. ZPP).

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 56, 56/3

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 103, 112, 112/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.