VSM Sodba I Cp 367/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-07-06

Vlasta Polanec (preds.), Mirjana Pintarič (poroč.), Nina Vidic

KMETIJSKA ZEMLJIŠČA - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

kmet mejaš - prednostni upravičenci do nakupa - prednostni upravičenec - predkupni upravičenec - kmetijska zemljišča - zakup kmetijskega zemljišča - zakupna pogodba - zakupna pogodba za kmetijsko zemljišče

Vrhovno sodišče je že zavzelo stališče glede pojma kmeta mejaša, in sicer iz odločb izhaja, da Vrhovno sodišče pojem kmeta mejaša, torej prednostnega upravičenca do predkupnega upravičenca oziroma tudi prednostnega upravičenca do zakupa razlaga ob uporabi teleološke razlage, torej, da se zasleduje namen zakona, lažje in bolj ekonomično obdelovanje kmetijskih zemljišč in zaokroženost kmetijskih gospodarstev. Tako je potrebno v vsakem posameznem primeru presoditi, ali neka pot, cesta, vodotok ali drug objekt, ki zemljišče ločuje od zemljišča, ki se daje na prodaj (zakup), predstavlja takšno oviro, da zemljišče nima lastnosti sosednjega zemljišča, s tem pa njegov lastnik nima statusa kmeta mejaša v skladu z 2. točko prvega odstavka 23. člena ZKZ oziroma 2. točko drugega odstavka 27. člena ZKZ. Namen ZKZ je ravno v tem, da se varujejo kmetijska zemljišča in zaokroženost kmetijskih gospodarstev.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka krije same svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je v I. točki izreka zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na razveljavitev zakupne pogodbe med toženima strankama (v nadaljevanju prva toženka in drugi toženec). V II. točki izreka je zavrnilo zahtevek, da je prvo toženka dolžna v 15 dneh skleniti s tožečo stranko (v nadaljevanju s tožnikom) zakupno pogodbo za parc. št. 1067/68 k.o. ..., v smiselnem istem tekstu kot z drugo tožencem. Prav tako je zavrnilo III. točko primarnega tožbenega zahtevka, da sta dolžna prvo in drugo toženec prepustiti v posest tožniku parc. št. 1067/68. Nadalje je ustavilo postopek glede predlagane vknjižbe izbrisa zakupnega razmerja in v V. točki izreka je zavrnilo podredni tožbeni zahtevek na izročitev zemljiškoknjižne sposobne listine za parc. št. 1067/68, s katero se bo tožnik vknjižil 10-letni zakup v korist slednjega, sicer bo takšno listino nadomestila sodba.

2. Zoper sprejeto odločitev se pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Navaja, da uveljavlja prednostno pravico do zakupa kmetijskega zemljišča v skladu s 27. členom Zakonom o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) kot mejaš, saj parc. št. 1067/68 meji na njegovo parc. št. 1067/76, vse k.o. .... Pri tem vztraja, da ne gre samo za mejaštvo parcel, ampak tudi za mejaštvo zemljišč, ki se dajejo v zakup. Graja odločitev sodišča, ki ni opravilo ogleda in v postopek pritegnilo izvedenca geodeta, saj bi sodišče le tako lahko ugotovilo, da zemljišče, ki se daje v zakup meji na zemljišče tožnika. S tem pa je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, kar je odločilno vplivalo, da je bil tožbeni zahtevek zavrnjen, saj je slednje pomembno za ugotovitev tožnikove prednostne pravice zakupa po 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ. Tožnik se ne strinja z zaključkom sodišča, da mejaštvo parc. št. 1067/68 in št. 1067/76 k.o. ... še ne pomeni, da mejijo tudi kmetijska zemljišča na teh dveh parcelah. Sodišče prve stopnje je tudi zmotno uporabilo materialno pravo, ko je uporabilo zgolj določbe ZKZ, ne pa tudi Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in je celotno problematiko postavilo v sfero upravnega prava in zaključilo, da sodne kontrole ni, kar je skregano z zasebno naravo zakupnega razmerja v okviru katerega je oddaja v zakup samo akt poslovanja in ne odločanja na oblastni ravni, saj upravna enota le zbere ponudbe zainteresiranih zakupnikov in jih pošlje prvo toženki, drugih aktivnosti pa ne vodi. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje oziroma podredno izpodbijano sodbo spremeni v korist tožnika.

3. V odgovoru na pritožbo se prvo toženka zavzema za zavrnitev pritožbe kot neutemeljene, saj zemljišče tožnika ne meji na zemljišče prvo toženke. Sicer pa prvo toženka nima diskrecijske pravice za sklepanje zakupnih pogodb, ampak jo zavezujejo določbe ZKZ o prednostnih upravičencih do zakupa, kar je pri sklenitvi zakupne pogodbe z drugo toženko tudi upoštevala. Prvo toženka pri sklenitvi zakupne pogodbe ni kršila določil ZKZ o prednostni pravici do zakupa, prav tako ni kršilo določil lastnih podzakonskih predpisov, in sicer pravilnika, ki vsebuje dodatne kriterije izbire prejemnika ponudbe, če ti niso zajeti v ZKZ. V primeru, ko izbire zakupnika ni mogoče opraviti na podlagi zakonskih določil, je prav iz tega razloga Svet sklada prvo toženke sprejel Pravilnik, ki v 6. členu določa prednostni vrstni red. Skladno s slednjim pa ima prednost do zakupa interesent, ki ima na območjih, ki so z aktom občine opredeljene kot prvo vodovarstveno območje oziroma so opredeljena kot območja vodnega zajetja v uredbah, ki opredeljujejo vodovarstveno območje, v lasti največje primerljivo površino kmetijskih zemljišč. Sestavni del ponudbe za zakup pa so bili tudi splošni pogoji zakupa, katerih vsebina je bila objavljena ob ponudbi za zakup.

5. Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (350. člen ZPP).

6. Pravno podlago v tej zadevi predstavljajo določila ZKZ, in sicer od 26. do 38. člena, kjer je urejen zakup kmetijskih zemljišč, v skladu s 27. členom ZKZ-1, pa se za zakup smiselno uporabljajo določbe 19. do 24. člena, razen določba prvega, drugega in tretjega odstavka 23. člena ZKZ, ki določajo vrstni red predkupnih upravičencev. Vrstni red prednostnih upravičencev za zakup določa drugi odstavek 27. člena ZKZ. V skladu s četrtim odstavkom istega člena pa se za zakupna razmerja po tem zakonu uporabljajo tudi določbe OZ, če z ZKZ ni drugače določeno. 27. člen ZKZ tako napotuje na smiselno uporabo določb OZ, in sicer 512. člena OZ, ki ureja predkupno pravico, ki je smiselno enaka predzakupni pravici oziroma prednostni pravici do zakupa kmetijskih zemljišč.

7. Tožnik uveljavlja prednostno pravico do zakupa kmetijskega zemljišča v skladu z 2. točko drugega odstavka 27. člena ZKZ, v skladu s katero je prednostni upravičenec zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup in kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki se daje v zakup. Tako je v predmetnem postopku potrebno odgovoriti na vprašanje ali zemljišče tožnika meji na zemljišče prvo toženke, ki je zemljišča dajala v zakup.

8. Sodišče prve stopnje je o slednjem odločalo sicer kot o podrednih razlogi za zavrnitev tožbenega zahtevka v 21. do 26. točki obrazložitve in jih sodišče druge stopnje v celoti povzema kot pravilne.

9. Nesporno je, slednje pa izhaja tudi iz geodetskih skic, da se parc. 1067/68 in parc. tožnika 1067/76 stikata v mejni točki. Za predmetni postopek pa je relevantno, da je prvo toženka dala v zakup zemljišča po ponudbi št. *****/2018 in št. *****/2018 vendar le dela parc. št. 1067/68, kar je označeno tudi na skici priloženi k ponudbi. Sam tožnik je zaslišan izpovedal, da je o slednjem bil seznanjen. Tožnik je nadalje sam izpovedal, da je zemljišče, ki se je dajalo v zakup, oddaljeno od njegovega zemljišča vsaj 80 m.

10. Vrhovno sodišče je že zavzelo stališče glede pojma kmeta mejaša, in sicer iz odločb

izhaja, da Vrhovno sodišče pojem kmeta mejaša, torej prednostnega upravičenca do predkupnega upravičenca oziroma tudi prednostnega upravičenca do zakupa razlaga ob uporabi teleološke razlage, torej, da se zasleduje namen zakona, lažje in bolj ekonomično obdelovanje kmetijskih zemljišč in zaokroženost kmetijskih gospodarstev. Tako je potrebno v vsakem posameznem primeru presoditi, ali neka pot, cesta, vodotok ali drug objekt, ki zemljišče ločuje od zemljišča, ki se daje na prodaj (zakup), predstavlja takšno oviro, da zemljišče nima lastnosti sosednjega zemljišča, s tem pa njegov lastnik nima statusa kmeta mejaša v skladu z 2. točko prvega odstavka 23. člena ZKZ oziroma 2. točko drugega odstavka 27. člena ZKZ. Namen ZKZ je ravno v tem, da se varujejo kmetijska zemljišča in zaokroženost kmetijskih gospodarstev.

11. Tako po mnenju sodišča druge stopnje v predmetni zadevi ni relevantno, da se parcelni številki parcel tožnika in parc. št. prvo toženke stikata v eni točki oz mejni črti. Za predmetni postopek je relevantno, da se v zakup daje zgolj del parcele toženke, ki pa jo od zemljišča tožnika loči del zemljišča, ki je že oddan v zakup tretji osebi, kar me strankami postopka niti ni sporno. Slednje pa izhaja tudi iz geodetskih posnetkov zemljišč kot tudi iz ponudbe za oddajo kmetijskih zemljišč,s tem pa tožnika ni mogoče obravnavati kot kmeta mejaša, saj je med njegovim zemljiščem in zemljiščem prvotoženke zemljišče, ki je v obdelavi oz. v zakupu tretje osebe.

12. Sodišče prve stopnje je pravilno zavrnilo dokazni predlog po ogledu na kraju samem s pomočjo izvedenca geodeta, saj je sam tožnik izpovedal, da se zemljišči ne stikata. Dejstvo, da parceli mejita druga na drugo, pa med strankami ni sporna. (7. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Slednje pa jasno izhaja tudi iz geodetskih posnetkov spornih zemljišč.

13. Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje prvo toženka pri izbiri zakupnika pravilno tožnika ni upoštevala kot predzakupnega upravičenca mejaša po 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ, saj slednji na prvotoženko meji le s parcelo ne pa z zemljiščem za katerega se poteguje. Med zemljiščem prvotoženke in tožnikovim zemljiščem je namreč zemljišče prvotoženke, ki je že oddano v najem tretji osebi, zato o zaokrožanju kmetijskih površin v smislu namenske razlage ZKZ ni mogoče govoriti.

14. Sodišče druge stopnje ne soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje iz 11. točke obrazložitve, kjer sodišče prve stopnje zaključuje, da odobritev zakupne pogodbe s strani upravne enote ni potrebna, ker je predmet zakupa zemljišča v lasti Republike Slovenije in da zato lahko Sklad kmetijskih zemljišč zakupno pogodbo za kmetijsko zemljišče sklene s komer koli želi in da izbira zakupnika mimo vrstnega reda, ki ga določa ZKZ ne pomeni kršitve zakona, zato neizbrani potencialni zakupnik kmetijskega zemljišča, ki je v lasti Republike Slovenije nima sodnega varstva.

15. Prvo toženka je postopek izbire zakupnika morala, kljub dejstvu, da ne potrebuje soglasja upravne enote, izpeljati v skladu z ZKZ, kar je slednja tudi naredila in ugotovila, da tožnik ni prednostni upravičenec zato je s postopkom izbire nadaljevala. ker sta tožnik in drugotoženec izpolnjevala enakovredne pogoje kot jih določa zakon, torej, da sta kmeta in da jima kmetijska dejavnost pomeni edino oziroma glavno dejavnost ter poglavitni finančni vir preživljanja in poslovanja (četrti odstavek 27. člena ZKZ), je pravilno uporabila določbe Pravilnika o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč (v nadaljevanju Pravilnik) v skladu s katerim se podrobneje določa pogoje za izbiro zakupnika v primeru, kadar več prejemnikov ponudbe izpolnjuje pogoje enakega vrstnega reda v skladu z ZKZ (6. točka Pravilnika). Da ima drugo toženec na območju, ki je z aktom občine opredeljena kot prvo vodovarstveno območje v lasti največje primerljivo površino kmetijskih zemljišč, pa tekom postopka med pravdnimi strankami niti ni bilo sporno, s tem pa je prednostni upravičenec do zakupa kmetijskih površin po ponudbi.

16. Tožnik je pravilno v pravdi zahteval presojo sodišča o tem, ali je zakupna pogodba med tožencema sklenjena v skladu z veljavnimi predpisi, to je ZKZ, smiselno OZ ter Pravilnikom. Ker je pri tem sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožnik ni prednostni upravičenec, ob uporabi Pravilnika pa je po oceni sodišča druge stopnje prednostni upravičenec drugotoženec (iz prej navedenih razlogov) je bilo potrebno pritožbo tožnika kot neutemeljeno zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

17. Tožnik s pritožbo ni uspel, zato krije sam svoje stroške pritožbenega postopka (165. člen v zvezi s 154. členom ZPP). Prvo toženka stroškov pritožbenega postopka ni priglasila, zato je odločitev o njih odpadla.

Sodba X Ips 657/2018 z dne 10. 11. 2010, sklep X Ips 8/2013 z dne 30. 1. 2013.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 23, 23/1, 27, 27/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.