VSC Sodba Cp 234/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-07-22

Maša Butenko (preds.), Nataša Gregorič (poroč.), Katarina Lenarčič

OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO

odpoved najemne pogodbe - opomin na plačilo najemnine - rok za izpolnitev obveznosti - primeren rok za izpolnitev - finančno stanje dolžnika - subvencioniranje najemnine

Po oceni pritožbenega sodišča je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje, da v opominu dodeljeni 15-dnevni rok za plačilo skupnega zneska 5.499,63 EUR iz naslova neplačanih najemnin in obratovalnih stroškov ne predstavlja primernega roka za odpravo navedenega odpovednega razloga v luči določila tretjega odstavka 103. člena SZ-1.

Namen določitve primernega roka v opominu je brez dvoma ta, da ima najemnik v določenem roku realno možnost odpraviti odpovedni razlog. Tožeča stranka bi torej glede na višino dolga in ob tem, da ji je nesporno znan finančni položaj toženca, da torej toženec prejema le 400,00 EUR pokojnine, da je že upravičen do subvencije neprofitne najemnine in da ni kreditno sposoben, morala tožencu v opominu določiti daljši rok za odpravo odpovednega razloga.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v I. točki izreka zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki se glasi: ″1. Toženi stranki S. D. se odpoveduje najemna pogodba z dne 6. 3. 2000 zaradi najema stanovanja št. 15, ki se nahaja v I. nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu ..., v velikosti 26,89 m2, označenega z ID znakom ...-2028-60. 2. Tožena stranka S. D. je dolžna izprazniti stanovanje št. 15, ki se nahaja v I. nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu ..., v izmeri 26,89 m2, označenega z ID znakom ...-2028-60 in ga prostega oseb in stvari izročiti pooblaščenemu upravniku tožeče stranke, družbi S. d.o.o., v roku 60 dni pod izvršbo. 3. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v 15 dneh pod izvršbo na transakcijski račun upravnika S. d.o.o., ..., odprt pri banki ... d.d., IBAN SI56 6100 0000 5521 781 z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo v primeru zamude od prvega dne po preteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti, do plačila, pod izvršbo.″ V drugi točki izreka je sodišče odločilo, da je tožeča stranka dolžna v roku 15 dni povrniti 354,65 EUR pravdnih stroškov v korist proračuna Republike Slovenije na TRR Okrožnega sodišča v Celju, Organa za brezplačno pravno pomoč, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku tega roka dalje do plačila.

2. Tožeča stranka se je zoper sodbo pritožila zaradi bistvene kršitve določb postopka, zmotne, nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da bi moralo sodišče prve stopnje ne glede na to, da gre pri najemnih neprofitnih stanovanjih za najemne, ki so zaznamovani z javnopravnimi elementi in močnejšim varovanjem najemnika napram tistim, ki najemajo stanovanja na prostem trgu, ob testu sorazmernosti upoštevati stanje do trenutka zaključka glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje. Tako je na dan 14. 2. 2020 evidentno, da tožena stranka dolguje najemnine od začetka leta 2013 dalje. Na neplačila in obstoj odpovednega razloga, z zahtevo za plačilo kot načinom odprave kršitve in večkratno določeno primernim rokom za plačilo, je tako najemodajalec kot tožeča stranka že mnogokrat izpolnil procesno predpostavko predhodnega pisnega opozorila najemniku, po določbi tretjega odstavka 103. čl. SZ-1. Tako so ti dogovori o obročnih plačilih dolga najemnika, kot tožene stranke, potekali že od začetka leta 2017 dalje, vendar do plačil ni prišlo. Ob tem najemnik neprofitnega stanovanja, kot tožena stranka, tudi ni izkazal, da je pri občinskem organu, pristojnem za stanovanjske zadeve, procesno pravilno zahteval dotacije iz javnih sredstev v postopku priznanja izredne denarne socialne pomoči. S strani tožene stranke predložene odločbe RS Ministrstva za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti z dne 19. 12. 2019 je namreč razvidno, da je bila vloga za priznanje izredne denarne socialne pomoči tožene stranke zavrnjena iz razlogov na njeni strani, saj v postopku ni predložila dokazil o namenski porabi teh denarnih sredstev. Z obstoječo sodno prakso bi namreč s strani tožene stranke moral biti izkazan dodatni pogoj, ki je zahtevan pri neprofitnih stanovanjih, torej, da je procesno pravilno uveden postopek za uveljavljanje subvencioniranje najemnine in izredne pomoči (soba VSL I Cp 1539/2019). Slednjega tožena stranka ni izkazala, saj je zaradi njene opustitve prišlo do neizdaje odločbe o socialnem transferju. Prav tako sodišče pri tehtanju konkretnih okoliščin primernosti roka za plačilo najemnine ni upoštevalo, da gre za izredno dolgo, večletno neplačevanje najemnine z večkratnimi dogovori o obročnih odplačilih, ki so predstavljali primerni rok za poravnavo dolga. Po že navedeni sodni odločbi, kakor tudi po ostalih odločbah (sodba VSM I Cp 692/2019) bi zato sodišče moralo šteti, da je rok primeren. Nenazadnje ne gre prezreti, da je bil toženec pozvan z opominom s potrebno zakonsko vsebino iz tretjega odstavka 103. čl. SZ-1 že dne 27. 2. 2018 in da mu je bil opomin dostavljen naslednji dan ter 9. 4. 2018, nato pa po vročevalcu 11. 10. 2018, z obvestilom naslovniku z dne 16. 10. 2018 in povratnico o vročitvi z dne 5. 11. 2018. Tako je tudi sam opomnjevalni postopek potekal več kot 8 mesecev, tožena stranka pa tudi nenazadnje do datuma odločanja sodišča v postopku na prvi stopnji, torej do dne 14. 2. 2020, ni niti delno izpolnila svoje plačilne obveznosti. Tako bi sodišče ob tehtanju pravice tožene stranke do spoštovanja doma na eni strani in interesa tožeče stranke, da zagotovi enakopravno obravnavanje najemnikov neprofitnih stanovanj, moralo šteti, da je nazadnje določen rok pravilen in da je tožena stranka imela zakonske možnosti, ki jih ni izkoristila bodisi za spremembo najemnega razmerja bodisi za pomoč plačila najemnine. Tožeča stranka predlaga da se izpodbijana sodba spremeni in tožbenemu zahtevku ugodi, podredno pa da se sodba razveljavi in zadeva vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

3. Tožena stranka ni odgovorila na pritožbo.

5. Tretji odstavek 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) določa, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Kot je navedlo sodišče prve stopnje, je predhodno pisno opozorilo najemniku, ki krši najemno pogodbo, predpostavka za odpoved najemne pogodbe s tožbo, predpisana z namenom najemniku omogočiti, da v danem roku odpravi kršitev ter pogodbo vzdrži v veljavi in tako prepreči neugodne posledice.

6. Pritožbeno ni izpodbijana ugotovitev sodišča prve stopnje, da opomin, ki je bil toženi stranki vročen 5. 11. 2018, vsebuje navedbo kršitve, ki predstavlja odpovedni razlog (neplačevanje najemnine in obratovalnih stroškov za stanovanje, glede katerega je bila sklenjena najemna pogodba), navedbo načina odprave odpovednega razloga (plačilo zaostale najemnine in obratovalnih stroškov) ter 15-dnevni rok za njegovo odpravo.

7. Po oceni pritožbenega sodišča pa je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje, da v opominu dodeljeni 15-dnevni rok za plačilo skupnega zneska 5.499,63 EUR iz naslova neplačanih najemnin in obratovalnih stroškov ne predstavlja primernega roka za odpravo navedenega odpovednega razloga v luči določila tretjega odstavka 103. člena SZ-1. Pritožbeno sodišče se strinja s prvostopenjskim, da zakonska dikcija, da primeren rok za odpravo kršitev ne sme biti krajši od 15 dni, ne pomeni, da je 15-dnevni rok že tisti primerni rok za odpravo kršitve najemne pogodbe, pač pa le-to, da krajšega roka od 15 dni lastnik stanovanja najemniku za odpravo kršitve najemne pogodbe ne sme določiti. Predpisan je torej le najkrajši oziroma minimalni rok 15 dni za odpravo kršitve; ta rok, ki mora biti primeren, pa je lahko tudi daljši od 15 dni, odvisno od okoliščin konkretnega primera. Med te okoliščine sodijo, kot je navedlo prvostopenjsko sodišče, tudi osebne okoliščine najemnika. Sodišče prve stopnje je povsem utemeljeno izpostavilo naslednje okoliščine konkretnega primera: (-) da je bil tožeči stranki znan finančni položaj toženca, ki je že od 13. julija 2016 dalje upravičen do subvencionirane najemnine; (-) da znaša njegov skupni dolg iz naslova neplačanih najemnin in obratovalnih stroškov kar 5.499,63 EUR; da toženec prejema pokojnino v znesku 400,00 EUR, (-) da pri tako nizki pokojnini ni kreditno sposoben in pravilno ocenilo, da je povsem nerealno in neživljenjsko pričakovati, da bo toženec v 15 dneh zmožen priskrbeti znesek 5.499,63 EUR in ga plačati tožeči stranki. Pravilno je zaključilo, da 15-dnevni rok za plačilo skupnega zneska 5.499,63 EUR ni primeren rok v smislu zakona glede na socialno šibko toženo stranko, ki prejema pokojnino zgolj v znesku 400,00 EUR, tudi z vidika presoje sorazmernosti posega v pravico tožene stranke do spoštovanja doma.

8. Tožeča stranka v postopku ni zatrjevala, da je pred predmetnim postopkom za odpoved najemne pogodbe že mnogokrat izpolnila procesno predpostavko predhodnega pisnega opozorila najemniku po določbi tretjega odstavka 103. čl. SZ-1. Trdila je zgolj, da je tožena stranka bila o višini dolga redno seznanjena z računovodskimi opomini. Glede na to, da je tožeča stranka v tožbi navedla, da sta se pošiljki z opominom, ki ju je 28. 2. 2018 in 9. 4. 2018 poslala toženi stranki, vrnili s povratnico z oznako ″ni dvignil″, v pritožbi v nasprotju s tožbenimi trditvami navaja, da ne gre prezreti, da sta bila opomina dostavljena, če s to navedbo misli, da sta bila vročena. Tožeča stranka ni izkazala, da sta bila opomina vročena, zato ni moč zaključiti, da je bil toženec z navedenima opominoma dejansko seznanjen in posledično niti, da je tožnica z navedenima opominoma (že) izpolnila procesno predpostavko predhodnega pisnega opozorila najemniku po določbi tretjega odstavka 103. čl. SZ-1, kot sklepa pritožnica. Lasten zaključek, ki ga izvedeni dokazni postopek ne potrjuje, zato predstavlja pritožbena navedba, da je sam opomnjevalni postopek potekal več kot 8 mesecev.

9. Okoliščina, da tožena stranka dolguje najemnine od začetka leta 2013, pri čemer drži, da so dogovori o obročnih plačilih dolga potekali že od začetka leta 2017 dalje, a do podpisa dogovora o obročnem plačilu dolga, kot je izpovedala delavka tožeče stranke, nikoli ni prišlo, in okoliščina, da toženec ni izkazal, da je uveljavljal subvencioniranje najemnine in izredne pomoči pri občinskem organu (oziroma je bila vloga za priznanje izredne denarne socialne pomoči zavrnjena iz razlogov na strani toženca), ki pa je predvsem pomembna pri ugotavljanju obstoja izjemnih okoliščin iz 104. člena SZ-1 (zaradi katerih najemniku ni moč odpovedati najemne pogodbe, ki pa jih v tej fazi sodišče še ni ugotavljalo, saj je tožbeni zahtevek zavrnilo, ker ni bil pravilno izpeljan predhodni postopek), glede na namen določitve primernega roka v opominu nimata take teže, da bi sodišče prve stopnje ob njunem upoštevanju lahko sprejelo drugačno odločitev glede določenega primernega roka za odpravo kršitve. Namen določitve primernega roka v opominu je brez dvoma ta, da ima najemnik v določenem roku realno možnost odpraviti odpovedni razlog. Tožeča stranka bi torej glede na višino dolga in ob tem, da ji je nesporno znan finančni položaj toženca, da torej toženec prejema le 400,00 EUR pokojnine, da je že upravičen do subvencije neprofitne najemnine in da ni kreditno sposoben, morala tožencu v opominu določiti daljši rok za odpravo odpovednega razloga. Potrebno je tudi izpostaviti, da toženec nenazadnje ni bil pasiven po prejemu opomina, saj je kontaktiral tožečo stranko in zadevo urejal z dvema delavkama tožeče stranke, kar je potrdila zaslišana priča M. M

10. Tožeča stranka v pritožbi neutemeljeno izpostavlja sodbo VSM I Cp 692/2019 kot primer sodne prakse, po kateri bi sodišče moralo šteti, da je rok primeren, saj v citirani zadevi ni bilo sporno, ali je bil najemniku v opominu dan primeren rok. V zadevi VSL I Cp 1539/2019 pa je bilo upoštevano, da je tožnica najemniku dodeljeni rok v opominu podaljšala in da tudi v podaljšanem roku ni bilo izvedeno plačilo, zato zadeva ni primerljiva.

11. Po obrazloženem je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da opomin z dne 11. 10. 2018 ne določa primernega roka za odpravo kršitve najemne pogodbe in zato nima vsebine, ki bi ustrezala zahtevam, določenim v tretjem odstavka 103. člena SZ-1. Sodišče prve stopnje je pravilno opravilo test sorazmernosti med pravico tožene stranke do spoštovanja doma na eni strani in interesom tožeče stranke, da zagotovi enakopravno obravnavanje najemnikov neprofitnih stanovanj. Ustrezno je upoštevano dejstvo, da gre v obravnavnem položaju za neprofitno najemno stanovanje, da gre torej za poudarjeno načelo socialne države, zaradi česar je treba interesom države oziroma javnega sklada praviloma priznati manjšo težo.

Ker predhodni postopek po določilu tretjega odstavka 103. člena SZ-1 ni bil pravilno izpeljan, sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku utemeljeno ni ugodilo.

12. Pritožbeni razlogi, zaradi katerih je tožeča stranka vložila pritožbo, niso podani. Prav tako niso podani niti tisti razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato mora v skladu s prvim odstavkom 165. člena sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka.

Priči pa je bilo znano tudi, da se je toženec obrnil tudi na PE ... glede ureditve trajnika in da sedaj tekoče plačuje najemnino.

Primerjaj odločbo Ustavnega sodišča Up 619/17.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 103, 103/3, 104

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.