VSL Sklep I Cp 812/2019
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-01-22

Barbka Močivnik Škedelj (preds.), Zvone Strajnar (poroč.), Suzana Ivanič Lovrin

določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - pripadajoče zemljišče k več objektom - skupno pripadajoče zemljišče - pogoji in kriteriji za določitev pripadajočega zemljišča - namen uporabe nepremičnine po prostorskih aktih - dejanska raba zemljišč - javna površina - domneva o lastniku nepremičnine - skupna lastnina - funkcionalno zemljišče k več stavbam - načelo akcesornosti - prenos pravice uporabe

Četudi bi držala pritožbena navedba, da obravnavana zemljišča niso (nujno) potrebna za rabo predmetnih stavb, to ne bi onemogočalo ugotovitve, da predstavljajo njihovo skupno pripadajoče zemljišče. V skladu z drugim odstavkom 42. člena ZVEtL-1 namreč pripadajoče zemljišče ni le tisto zemljišče, ki je bilo potrebno za redno rabo več stavb, temveč tudi tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno za njihovo redno rabo. Da so bila sporna zemljišča neposredno namenjena za redno obravnavanih stavb, pa jasno in prepričljivo izhaja iz izvedenskega mnenja. Glede na povzeto definicijo skupnega pripadajočega zemljišča iz 42. člena ZVEtL-1 tudi ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da določanje pripadajočega zemljišča ne more biti ekstenzivno in da ga je treba določiti le toliko, kot je dejansko nujno potrebno za rabo stavbe.

V sistemu družbene lastnine je graditelj z odobritvijo uporabe stavbnega zemljišča za gradnjo s strani občinskih organov in zakonito izgradnjo stavbe po samem zakonu pridobil pravico uporabe na zemljišču pod stavbo in zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo (funkcionalno zemljišče), ter jo obdržal, dokler je stavba obstajala. Funkcionalno zemljišče ni bilo v samostojnem pravnem prometu, temveč je sodilo k stavbi (oziroma stavbam); pridobilo in prenašalo se je le skupaj z njo (z njimi). Pridobitev in prenos pravice uporabe zato nista bila pogojena z obstojem posebnih pogodbenih določil in zemljiškoknjižnim dovolilom. Pravo tako so se lahko prenosi te pravice odvijali tudi izvenknjižno.

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje (I) ugotovilo, da so parc. št. 1415/39, 1415/37, 1415/38, 1415/35 in 1435/36, vse k. o. ..., skupno pripadajoče zemljišče stavbe z ID znakom 0000-714, stavbe z ID znakom 0000-739, stavbe z ID znakom 0000-757, stavbe z ID znakom 0000-698, stavbe z ID znakom 0000-709, stavbe z ID znakom 0000-725 in stavbe z ID znakom 0000-743, v skupni lasti predlagateljev ter drugega in tretje nasprotne udeleženke oziroma vsakokratnih lastnikov teh stavb, (II) sklenilo, da se ta sklep izvede v zemljiški knjigi pri parc. št. 1415/39, 1415/37, 1415/38, 1415/35 in 1435/36, vse k. o. ..., v vrstnem redu zaznambe postopka opr. št. III N 227/2015 z učinkom od 17. 6. 2015, ter (III) odločilo, da vsak udeleženec nosi svoje stroške postopka.

2. Zoper sklep se pritožuje prva nasprotna udeleženka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP) in 3. členom Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1). Pritožbenemu sodišču predlaga, naj pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da ugotovi, da parcele št. 1415/39, 1415/37, 1415/38, 1415/35 in 1435/36, vse k. o. ..., niso skupno pripadajoče zemljišče stavb, navedenih v I. točki izreka sklepa, ter predlog za ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča zavrne in predmetni postopek ustavi, podrejeno naj sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Vztraja, da so bila sporna zemljišča načrtovana kot javne površine, in sicer kot povezovalna zemljišča za celotno sosesko, saj je območje predmetnih stavb skupaj s predmetnimi parcelami praktično v celoti zagradilo siceršnje povezovalne poti v smeri SV-JV oziroma JZ-SV v soseski. Prehod preko teh parcel je bil predviden v korist vseh, tudi tistih, ki samo prečkajo to območje iz enega dela soseske v drugi del. Taka je bila pretekla raba in je tudi sedanja raba teh zemljišč. Poleg tega teh pet parcel ni nujno potrebnih za rabo predmetnih sedmih hiš, saj ima vsaka stavba z zemljiščem, na katerem stoji, in zemljiščem, ki obkroža stavbo, povsem zadostno površino pripadajočega zemljišča za ustrezno, običajno ter normalno rabo oziroma večje površine za njihovo rabo ne potrebujejo. V Pogodbah o oddaji stavbnega zemljišča v soseski D. iz let 1974 in 1975 ni nikjer določeno, da bi prevzemniki stavbnih zemljišč, poleg zemljišč, na katerih so bile zgrajene stavbe, pridobili tudi kakšno drugo zemljišče. Torej tedanje parcele št. 1415/6 k. o. ... niso pridobili. Glede na vsebino točke II/2 teh pogodb je bilo prispevanje sredstev za pridobitev 177 m2 zemljišča eden od pogojev, pod katerimi so lahko prevzemniki sklenili pogodbe, nikjer pa ni bilo določeno, da bi vsak prevzemnik za pridobitev 177 m2 zemljišča pridobil kakršnekoli pravice. Te zato tudi nikoli niso bile vknjižene v zemljiško knjigo. Tudi sicer pa je bilo mogoče v tistem času, ko je bil sistem družbene lastnine, na zemljiščih v mestih pridobiti le pravico uporabe, nikakor pa ne lastninske pravice. Tudi pravica uporabe je morala biti izrecno dogovorjena, kupljena in zapisana, pa tudi vpisna v zemljiško knjigo v korist fizične osebe, kar v konkretnem primeru ni bilo izpolnjeno. Upoštevati bi se morale ugotovitve iz ENP M., ki upošteva dokumentacijo iz časa gradnje, na podlagi katere so bile tudi predlagane javne površine, ki jih v tem postopku zatrjuje pritožnica. Predmetne parcele oziroma njihova predhodnica (parc. št. 1415/6) glede na vsebino ZN51/72 nikoli ni bila predvidena kot funkcionalno zemljišče stavb predlagateljev. Okoliščina, da je bila meja nekdanje parcele št. 1415/6 določena neposredno ob robu samih fasad, ne pomeni, da zaradi tega ne bi bilo mogoče redno vzdrževati stavb, saj jih je mogoče vzdrževati tudi iz javnih površin, lahko pa se za to dogovori služnost. Kljub temu, da ima vsaka stavba povsem zadostno površino individualnega pripadajočega zemljišča, sodišče in izvedenka ugotavljata še dodatno pripadajoče zemljišče, čeprav ga glede na kriterije po ZVEtL-1 obravnavane stavbe ne potrebujejo. Ugotovitev dodatnega pripadajočega zemljišča je zato protizakonita. Poudarja, da je treba določbe ZVEtL-1 uporabljati restriktivno in da je treba določiti le toliko pripadajočega zemljišča, kot je dejansko njuno potrebno za redno rabo. Vse navedeno je pritožnica dokazala z listinami, ki jih je predložila v digitalni obliki, česar sodišče ni upoštevalo.

3. Predlagatelji ter drugi in tretja nasprotna udeleženka so na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

5. Predlagatelji so podali predlog za ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča k sedmim stanovanjskim stavbam z ID znaki 0000-714, 0000-739, 0000-757, 0000-698,0000-709, 0000-725 in 0000-743 na zemljiščih s parc. št. 1415/39, 1415/37, 1415/38, 1415/35 in 1435/36, vse k. o. ... Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da vsa navedena zemljišča predstavljajo skupno pripadajoče zemljišče obravnavanih stavb ter da ne gre za javne površine, kar je zatrjevala prva nasprotna udeleženka.

6. Sodišče prve stopnje je za odločitev o obravnavanem predlogu uporabilo pravilno materialnopravno podlago, ki jo predstavljajo določbe ZVEtL-1. V skladu z določilom drugega odstavka 42. člena ZVEtL-1 je skupno pripadajoče zemljišče tisto, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je postalo last lastnikov več stavb na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. 1. 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Pravila ZVEtL-1 o pripadajočem zemljišču k posamezni stavbi se, če ni določeno drugače, smiselno uporabljajo tudi za skupno pripadajoče zemljišče (tretji odstavek 42. člena ZVEtL-1). Kriteriji za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča so določeni v 43. členu ZVEtL-1. V skladu z navedenim členom se pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upoštevajo zlasti: 1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali je opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli; 2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno; 3. preteklo redno rabo zemljišča in 4. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču.

7. Obseg skupnega pripadajočega zemljišča k obravnavanim stavbam je sodišče prve stopnje ugotovilo predvsem na podlagi mnenja sodne izvedenke J. M. z dopolnitvami in ogleda na kraju samem. Iz izvedenskega mnenja z dopolnitvami, na katerega se je sodišče prve stopnje utemeljeno oprlo, saj je bilo jasno, prepričljivo in popolno, izhaja, da so bila sporna zemljišča, ki v naravi predstavljajo dovozno pot, parkirišča in zelenice, upoštevajoč takratne prostorske akte, v celoti namenjena skupni redni rabi obravnavanih stavb in ne javni rabi (glej točko 9 obrazložitve sklepa, kjer je povzet bistven del izvedenskega mnenja, iz katerega izhaja, za kaj konkretno je bil namenjen posamezen del tedanje parcele št. 1415/6 k. o. ...). Obravnavana zemljišča niso bila le načrtovana kot zemljišča v skupni uporabi obravnavanih stavb, temveč so bila kot taka tudi izvedena. Po obravnavanih zemljiščih, ki so del (načrtovane) zaključene enote stavb, nikoli ni potekala pešpot za celo sosesko. To vlogo je igrala povezovalna in javna Ulica B. Preko predmetnih zemljišč, ki so v uporabi zaključene enote obravnavanih stavb, bi bila taka pešpot nesmiselna, težko izvedljiva in očitno v nasprotju s prostorskimi akti. Sodišče prve stopnje tudi na ogledu na kraju samem glede obravnavanih zemljišč, ki jih ves čas vzdržujejo in uporabljajo predlagatelji, kar ni nobeden od ostalih udeležencev prepričljivo prerekal, ni zaznalo javne rabe, temveč rabo, ki so jo zatrjevali predlagatelji.

8. Ob tako ugotovljenem dejanskem stanju in ob upoštevanju zgoraj citiranih kriterijev iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da predstavljajo obravnavana zemljišča skupno pripadajoče zemljišče obravnavanih stavb. Prva nasprotna udeleženka v pritožbi sicer vztraja, da so bila obravnavana zemljišča načrtovana kot javne površine, kar pa glede na zgoraj povzete ugotovitve izvedenke J. M., ki je vpogledala v prostorske akte od načrtovanja/izgradnje predmetnih stavb do 25. 7. 1997, in tudi v bistvenih delih povzela njihovo vsebino (glej izvedensko mnenje z dne 29. 9. 2017, str. 14 -20), ne drži.

9. Prva nasprotna udeleženka prav tako ne more uspeti s pritožbenim opozarjanjem, da je Odlok o manjši spremembi zazidalnega načrta za območje zazidalnega otoka ŠS 10 - D., Ur. l. SRS št. 51/72 (ZN51/72), na karti 3 „Lastništvo in vzdrževanje“ za celotno nekdanjo parcelo št. 1415/6 k. o. ... določal služnostno pravico skupine individualnih objektov, vzdrževanje v okviru grupe. Ob dejstvu, da je izvedenka vpogledala v vse relevantne prostorske akte, med drugim tudi v navedeni prostorski akt (glej str. 14 - 16), in tudi ob upoštevanju njegove vsebine podala mnenje, da so bila sporna zemljišča načrtovana kot pripadajoče zemljišče k obravnavanim stavbam, navedene služnostne pravice, za katero sicer v pritožbi niti ni navedeno, kakšna konkretno naj bi bila, pa ni omenila, bi morala prva nasprotna udeleženka že v pripombah na izvedensko mnenje opozoriti na navedeno vsebino prostorskega akta in zahtevati ustrezno dopolnitev izvedenskega mnenja, česar pa ni storila. Iz enakega razloga ni mogoče upoštevati pritožbenih navedb o vsebini 8. člena Pravilnika za izvajanje dokumentacije za realizacijo zazidalnega načrta za sosesko ŠS 10 - D., ki se sicer, kot je razbrati iz pritožbenih navedb, nanaša na površine, ki naj bi pripadale izključno posameznim investitorjem/lastnikom stavb (na atrije, vrtove v ograji), in ne na površine, ki naj bi bile skupne več stavbam, kar so sporna zemljišča.

10. Prva nasprotna udeleženka neuspešno opozarja tudi na Evidenco nepremičnega premoženja M. (ENP M.), v kateri naj bi bila sporna zemljišča predlagana kot javne površine upoštevaje prostorsko dokumentacijo v času gradnje. ENP M. pa tudi Elaborat za določitev GJD v k. o. ..., ki je bil izdelan, kot izhaja iz priložene zgoščenke (priloga B3), šele leta 2014, glede na mnenje izvedenke, iz katerega jasno izhaja, da so bila navedena zemljišča v celoti načrtovana, upoštevajoč prostorske akte, za skupno redno rabo obravnavanih stavb, prostorskih aktov iz časa gradnje, očitno ne upoštevata. Posledično je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da prva nasprotna udeleženka, ki je sicer predložila zgoščenko z navedenim elaboratom, navedb, da gre za javno površino, ni z ničemer izkazala.

11. Neutemeljeno je nadalje pritožbeno navajanje, da se sporna zemljišča uporabljajo kot javna površina in da je bila taka tudi njihova pretekla raba. Iz izvedenih dokazov jasno izhaja, da se predmetna zemljišča glede na prostorsko situacijo nikoli niso uporabljala kot povezovalna zemljišča za celotno sosesko. Obravnavana zemljišča glede na mnenje izvedenke in zaznavo sodišča prve stopnje na kraju samem predstavljajo dovozno pot, parkirišča in zelenice zgolj k obravnavanim stavbam, ki so zaključena enota, in se kot taka tudi ves čas uporabljajo.

12. Četudi bi držala pritožbena navedba, da obravnavana zemljišča niso (nujno) potrebna za rabo predmetnih stavb, to ne bi onemogočalo ugotovitve, da predstavljajo njihovo skupno pripadajoče zemljišče. V skladu s predhodno citiranim drugim odstavkom 42. člena ZVEtL-1 namreč pripadajoče zemljišče ni le tisto zemljišče, ki je bilo potrebno za redno rabo več stavb, temveč tudi tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno za njihovo redno rabo. Da so bila sporna zemljišča neposredno namenjena za redno obravnavanih stavb, pa jasno in prepričljivo izhaja iz izvedenskega mnenja. Glede na povzeto definicijo skupnega pripadajočega zemljišča iz 42. člena ZVEtL-1 tudi ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da določanje pripadajočega zemljišča ne more biti ekstenzivno in da ga je treba določiti le toliko, kot je dejansko nujno potrebno za rabo stavbe.

13. Odveč je tudi pritožbeno opozarjanje, da ima vsaka stavba povsem zadostno površino individualnega pripadajočega zemljišča. Četudi bi navedeno držalo, to ne bi pomenilo, da te stavbe nimajo tudi skupnega pripadajočega zemljišča. Gre za različni kategoriji (primerjaj prvi in drugi odstavek 42. člena ZVEtL-1), pri čemer obstoj individualnega pripadajočega zemljišča ne izključuje obstoja skupnega pripadajočega zemljišča.

14. Pravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da so obravnavana zemljišča skupna last predlagateljev in drugega ter tretje nasprotne udeleženke oziroma vsakokratnih lastnikov obravnavanih stavb. V skladu z določilom prvega odstavka 44. člena ZVEtL-1 se šteje (če ni dokazano drugače), da je zemljišče, ki ga sodišče ugotovi za pripadajoče zemljišče po določbah 43. člena ZVEtL-1, last lastnika stavbe. ZVEtL-1 v citiranem prvem odstavku 44. člena v zvezi s tretjim odstavkom 42. člena ZVEtL-1 postavlja zakonsko domnevo, da je skupno pripadajoče zemljišče skupna last lastnikov stavb. Ta domneva je izpodbojna: kdor meni, da lastnik stavbe ni postal lastnik njenega pripadajočega zemljišča, lahko dokazuje, da je sam pridobil lastninsko pravico na njem na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa (tretji odstavek 44. člena ZVEtL-1). Občina, na območju katere je stavba, lahko zaradi varovanja javnega interesa v postopku uveljavlja enake zahtevke, kot ostali udeleženci postopka (četrti odstavek 47. člena ZVEtL-1).

V konkretnem primeru je predlogu za ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča nasprotovala zgolj prva nasprotna udeleženka, ki je, kot že pojasnjeno, zatrjevala in pri tem vztraja tudi v pritožbi, da sporna zemljišča predstavljajo javno površino, vendar pa ji tega ni uspelo dokazati. To pa pomeni, da v konkretnem primeru domneva iz prvega odstavka 44. člena ZVEtL-1 ni bila izpodbita in je torej pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da so lastniki obravnavanih stavb upoštevajoč načelo akcesornosti skupni lastniki parcel, za katere je ugotovilo, da predstavljajo skupno pripadajoče zemljišče po določbah 43. člena ZVEtL-1, pa čeprav iz Pogodb o oddaji stavbnega zemljišča v soseski D. iz let 1974 in 1975 ne izhaja, da je Sklad za komunalno urejanje zemljišč Občine X (v nadaljevanju Sklad) na posameznega pridobitelja gradbene parcele prenesel tudi pravico uporabe navedenih zemljišč. Ne glede na navedeno velja pojasniti, da iz omenjenih pogodb sicer ne izhaja, da so prevzemniki gradbenih parcel (na njih so zgrajene predmetne stavbe) pridobili na njihovi podlagi tudi pravico uporabe na obravnavanih zemljiščih, vendar pa iz njih izhaja, da so pridobitelji dolžni plačati za pridobitev 177 m2 zemljišča

, ki ga mora Sklad pridobiti za zeleni pas in zgraditev ulice k skupini hiš, v kateri je tudi parcela vsakega od predlagateljev. Povzeta pogodbena vsebina, ki se nanaša ravno na sporna zemljišča, pri katerih je sicer v zemljiški knjigi (še vedno) vpisana družbena lastnina, kot imetnik pravice uporabe pa Občina X (priloga C1), kar pomeni, da je Sklad v imenu občine po sklenitvi navedenih pogodb pridobil navedena zemljišča, še utrjuje sklep, da so lastniki obravnavanih stavb z zakonito izgradnjo stanovanjskih hiš, upoštevaje pravila o pripadnosti (akcesornosti), po katerih je funkcionalno zemljišče "sledilo" zgradbi/am, pridobili pravico uporabe na obravnavanih zemljiščih, ta njihova pravica uporabe pa se je na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) transformirala v njihovo skupno lastninsko pravico. V sistemu družbene lastnine je namreč graditelj z odobritvijo uporabe stavbnega zemljišča za gradnjo s strani občinskih organov in zakonito izgradnjo stavbe po samem zakonu pridobil pravico uporabe na zemljišču pod stavbo in zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo (funkcionalno zemljišče), ter jo obdržal, dokler je stavba obstajala. Funkcionalno zemljišče ni bilo v samostojnem pravnem prometu, temveč je sodilo k stavbi (oziroma stavbam); pridobilo in prenašalo se je le skupaj z njo (z njimi). Pridobitev in prenos pravice uporabe zato nista bila pogojena z obstojem posebnih pogodbenih določil in zemljiškoknjižnim dovolilom.

Pravo tako so se lahko prenosi te pravice odvijali tudi izvenknjižno.

Nasprotno pritožbeno stališče o pogojih za pridobitev pravice uporabe je zmotno.

15. Pritožbeni očitki torej niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1 ).

16. Odločitev o stroških je odpadla, ker niso bili priglašeni.

Primerjaj VSL sklep II Cp 1231/2018 in VSL sklep II Cp 96/2019.

Kar predstavlja, glede na ugotovitve sodišča prve stopnje, približno 1/7 tedanje parcele št. 1415/6 k. o. ... (iz nje je nastalo obravnavanih pet zemljišč), pri čemer je bilo prevzemnikov gradbenih parcel oziroma hiš sedem.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 42, 42/1, 42/2, 42/3, 43, 43/1, 44, 44/1, 44/3, 47, 47/4

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.