VSM Sodba I Cp 369/2019
Sodna praksa višjih sodišč, 2019-05-07

Mirjana Pintarič (preds.), Vesna Rezar (poroč.), Jasminka Pen

nezakonita uporaba stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova

Sodišče prve stopnje je povsem pravilno zaključilo, da toženka uporablja stanovanje nezakonito, saj z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, ki je bila sicer sklenjena za določen čas.

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka (v nadaljevanju toženka) dolžna izprazniti stanovanje (garsonjero) št. 3 v pritličju stanovanjske stavbe na S. ulici v M. , katastrska občina M., ID stavbe 19, ID dela stavbe -19-3 in ga prostega oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki v 15. dneh od pravnomočnosti te sodbe (točka I izreka) in odločilo, da je toženka tožnici dolžna povrniti 444,77 EUR pravdnih stroškov v 15. dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka II izreka).

2. Zoper to sodbo se pravočasno po svoji pooblaščenki pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) s predlogom na njeno razveljavitev oziroma spremembo v smislu zavrnitve tožbenega zahtevka. Navaja, da je sodišče prve stopnje storilo bistveno kršitev, ker je zavrnilo dokazni predlog z zaslišanjem prič A. I. in S. S., ki naj bi vedeli povedati, da sta toženko opozorili na možnost uveljavljanja izredne denarne socialne pomoči in o tem, da je bila toženka v finančni stiski. Sodišče prve stopnje je v 7. točki izpodbijane sodbe napačno zaključilo, da gre za najemno pogodbo za profitno stanovanje, uporabiti bi moralo 104. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) ter upoštevati dejstvo, da je toženka prava neuka stranka, ki sklenjene najemne pogodbe nikoli ni niti razumela, gre pa za socialno ogroženo osebo, ki jo kot tako varujejo določila citirane določbe SZ-1. Toženki je bilo prvič razloženo kaj dopisi tožnice pomenijo, potem, ko ji je bila odobrena brezplačna pravna pomoč. Na podlagi zaprosila pri CSD Murska Sobota ji je bila odobrena denarna pomoč v višini 800,00 EUR za plačilo stroškov pri Komunalnem javnem podjetju Murska Sobota. Kasneje je prosila še za dodatno izredno denarno socialno pomoč, vendar odločbe zanjo še ni prejela. Toženka se sklicuje na 7. člen Zakona o upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) po katerem bi jo morala tožnica kot prava neuko stranko opozoriti, da ima možnost uveljavljanja izredne denarne socialne pomoči, ta dolžnost pa je izostala tudi ob podpisu najemne pogodbe, saj tožnica toženki nikoli ni razložila določil le-te. Najemni pogodbi Stanovanjski pravilnik (v nadaljevanju SP) ni bil predložen. Moral bi biti uporabljen novi Stanovanjski pravilnik (SP-1), ki je bil sprejet 6. 4. 2017, četudi je bila najemna pogodba sklenjena 21. 3. 2017, vendar se je začela uporabljati 7. 4. 2017. Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo, ko je pri svojem odločanju uporabilo prej veljaven SP. SP-1 določa dvoje vrst stanovanj, in sicer službena ter neprofitna, pri čemer je jasno, da toženka do službenega stanovanja ni upravičena, stanovanje je pridobila kot neprofitno in bi sodišče moralo uporabiti določbe 104. člena SZ-1. Priglaša stroške.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo v celoti nasprotuje pritožbenim trditvam. Poudarja, da je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, do 7. 4. 2018, da ni bila podaljšana, zato ni moč uporabiti določbe prvega odstavka 104. člena SZ-1, kot pravilno zaključuje sodišče prve stopnje. Pravilno pa je tudi stališče sodišča, da je najemna pogodba sklenjena na podlagi prej veljavnega SP (prvi odstavek 24. člena), saj je bila sklenjena s podpisom obeh pogodbenih strank dne 21. 3. 2017, med tem ko je sedaj veljavni SP-1 stopil v veljavo 7. 4. 2017. Najemna pogodba je bila sklenjena zaradi smotrnejšega gospodarjenja s stanovanji, saj je šlo za prazno stanovanje, ki je bilo dodeljeno fizični osebi, pri čemer ni dvoma, da ni šlo za službeno stanovanje, saj toženka nikoli ni bila zaposlena kot javna uslužbenka v državni upravi, torej z njo ni mogla biti sklenjena najemna pogodba (in niti ni bila) za službeno stanovanje za neprofitno najemnino.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena najemna pogodba dne 21. 3. 2017 za neprofitno stanovanje za dobo enega leta z možnostjo podaljšanja v kolikor najemnica 30 dni pred iztekom vloži prošnjo za podaljšanje najema, kar je sicer toženka storila, vendar tožnica prošnji ni ugodila, saj je imela toženka dolg iz naslova komunalnih stroškov. Toženka od 7. 4. 2018 biva v spornem stanovanju brez pravnega naslova, zato je tožničin zahtevek na izselitev utemeljen (111. člen SZ-1).

6. Preizkus zadeve pokaže, da sodišče prve stopnje ni storilo kršitev postopka, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (v smislu drugega odstavka 350. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 339. člena ZPP), tudi ne tistih, na katere se v postopku sklicuje toženka, kar bo predmet nadaljnje obrazložitve. Sodišče prve stopnje je v postopku v celoti in popolnoma ugotovilo dejansko stanje, v tej posledici vsa pravno odločilna dejstva, na podlagi katerih je sprejelo pravilne materialnopravne zaključke, ki jih je v razlogih svoje odločitve skrbno in argumentirano obrazložilo.

7. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja:

- med pravdnima strankama je bila sklenjena najemna pogodba dne 21. 3. 2017,

- predmet najema je bilo stanovanje (garsonjera) št. 3 v pritličju stanovanjske stavbe v M., S. ulica ,

- najem je bil sklenjen za določen čas enega leta in je trajal od 7. 4. 2017 do 7. 4. 2018,

- v najemni pogodbi je bilo določeno, da ima najemnica možnost 30 dni pred iztekom najema vložiti prošnjo za podaljšanje najema,

- najemna pogodba je bila sklenjena za profitno najemnino, 70,00 EUR mesečno,

- toženka je zaprosila za podaljšanje najema, vendar ji ni bilo ugodeno zaradi neporavnanih stroškov iz naslova najema,

- predmet najema je bilo službeno stanovanje v lasti tožnice, ki ga je oddala v najem zaradi smotrnejšega gospodarjenja s praznimi stanovanji,

- ob vložitvi tožbe dne 14. 6. 2018 je najem prenehal.

8. Vsa navedena in pravno odločilna dejstva dajejo podlago za zaključek, da toženka stanovanje uporablja brez pravnega naslova, v posledici česar je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določbo 111. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Sodišče prve stopnje je povsem pravilno zaključilo, da toženka uporablja stanovanje nezakonito, saj z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, ki je bila sicer sklenjena za določen čas (prvi odstavek 111. člena SZ-1), zato je utemeljen zahtevek tožnice kot lastnice stanovanja, da mora toženka stanovanje izprazniti (drugi v zvezi s prvim odstavkom 111. člena SZ-1).

9. Neutemeljena je pritožbena graja v smeri napačne uporabe materialnega prava SZ-1, da bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti določbe 104. člena SZ-1, ker naj bi šlo za socialno oziroma neprofitno stanovanje, v posledici česar bi morala tožnica pri presoji podaljšanja najemnega razmerja upoštevati toženkino težko socialno stanje. V obravnavanem primeru ne gre za situacijo, ki jo ureja 104. člen SZ-1. Slednji ureja vprašanja odpovedi najemne pogodbe. V obravnavanem primeru pa najemna pogodba ne obstaja, saj je s potekom najema prenehala. Poleg tega ureja vprašanja v zvezi z najemom neprofitnega stanovanja, v obravnavanem primeru pa gre za profitno stanovanje. Zaključki sodišča prve stopnje, da gre za profitno stanovanje, so pravilni, saj že iz same najemne pogodbe evidentno izhaja, da gre za najemno pogodbo za profitno stanovanje, do česar se je opredelilo že sodišče prve stopnje v točki 7 obrazložitve izpodbijane sodbe. Že vsebina najemne pogodbe daje podlago za zaključek, da je bilo predmet najemna profitno stanovanje. Tako je v 1. členu najemne pogodbe izrecno zapisano „Najemodajalec daje … najemniku v najem neopremljeno garsonjero … s profitno najemnino v višini 70,00 EUR mesečno.“, v 5. členu pa „Najemnik bo plačeval mesečno najemnino v višini, določeni za profitna stanovanja po položnicah ...“.

10. Med pravdnima strankama je nesporno, temu ne nasprotuje pritožba toženke, da ni šlo za službeno stanovanje, kar pomeni, da v danem primeru ni moč uporabiti kot materialno podlago ob sklenitvi najemne pogodbe veljavnega pravilnika, ki je urejal vprašanja glede ravnanja s službenimi stanovanji, med katera sodi tudi obravnavano stanovanje (točka 6 obrazložitve izpodbijane sodbe). Zaradi tega pritožbena graja o tem, kateri pravilnik bi moralo sodišče uporabiti pri odločanju, ali tistega, ki je veljal v času začetka trajanja najema ni v ničemer pravno pomembno v tem postopku.

11. V posledici navedenega je odpadla potreba po odgovarjanju na vse ostale pritožbene trditve, ki se nanašajo na zmotno uporabo materialnega prava zaradi neupoštevanja težkega socialnega stanja toženke.

12. Na podlagi navedenega pritožba ni utemeljena, sodišče druge stopnje jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Odločitev temelji na določbi 353. člena ZPP.

13. Toženka je s pritožbo v celoti propadla, zato je dolžna sama kriti vse stroške, ki so ji z njo nastali (155. člen ZPP). Toženka stroškov odgovora na pritožbo ni priglasila. Odločitev o stroških postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 104, 111, 111/1, 111/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.