VSL Sodba II Cp 258/2019
Sodna praksa višjih sodišč, 2019-05-22

Brigita Markovič (preds.), Irena Veter (poroč.), dr. Vesna Bergant Rakočević

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

predkupna pravica - zakonita predkupna pravica - kršitev predkupne pravice - predkupna pravica solastnika nepremičnine - solastnina - navidezna solastnina - dejanska etažna lastnina - uveljavljanje predkupne pravice - plačilo kupnine - zadostno zavarovanje - predkupna ponudba - ponudba - umik tožbe - soglasje k umiku tožbe

V primerih, ko je stanovanjska stavba razdeljena na posamezne dele, ki v naravi predstavljajo samostojne stanovanjske enote, v zemljiški knjigi pa so vpisani le solastniški idealni deleži posameznih dejanskih etažnih lastnikov na parceli, na kateri stavba stoji, je sodna praksa že večkrat izrekla, da je treba upoštevati dejansko stanje in posamezne solastnike obravnavati kot etažne lastnike.

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v odločitvi o stroških postopka (tretji odstavek II točke izreka) tako spremeni, da se znesek pravdnih stroškov, ki jih je tožeča stranka dolžna plačati prvemu stranskemu intervenientu, zniža za 122,62 EUR (na 1.951,38 EUR).

II. V ostalem se pritožba zavrne in sodba v nespremenjenem delu potrdi.

III. Tožnica in prvi stranski intervenient sama krijeta vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice na razveljavitev prodajne pogodbe z dne 8. 1. 2016, sklenjene med prvo toženko kot prodajalko in drugim tožencem ter tretjo toženko kot kupcema, katere predmet je solastni delež do 13/100 nepremičnine parc. št. ... k. o. ... ter na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in dovolitev ponovne vknjižbe lastninske pravice na tej nepremičnini v korist prve toženke. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek tožnice, da je prva toženka z njo dolžna skleniti prodajno pogodbo z vsebino, kot izhaja iz tožbenega zahtevka, ker jo bo sicer nadomestila sodba. Zavrnilo je nadalje njen tožbeni zahtevek na ugotovitev ničnosti notarskega zapisa posojilne in zastavne pogodbe z dne 26. 3. 2016 ter na izbris hipoteke v zemljiški knjigi za denarno terjatev v višini 150.000,00 EUR na navedeni nepremičnini, ustanovljene v korist A. B. K. (I. točka izreka). Tožnici je naložilo, da je dolžna prvi toženki plačati 2.036,35 EUR, drugi do četrtotoženi stranki 2.440,00 EUR, prvemu stranskemu intervenientu 2.074,00 EUR, drugemu stranskemu intervenientu pa 16,20 EUR pravdnih stroškov (II. in III. točka izreka).

2. Tožnica se zoper sodbo pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) ter predlaga spremembo ali razveljavitev sodbe. Najprej uveljavlja absolutno bistveno kršitev pravil postopka, ker sodišče ni zaslišalo tožnice, ki bi lahko natančno in prepričljivo izpovedala o celotnem poteku dogodkov, niti priče K. Š. o tem, da se sam ni nikoli v imenu tožnice dogovarjal glede neuveljavljanja predkupne pravice. Nepravilno je ugotovilo, da predkupna pravica na solastnem deležu nepremičnine ne obstaja. Sodišče se ni opredelilo do dejstev, da je tožnica sprejela ponudbo za uveljavljanje predkupne pravice in sledila vsem navodilom nepremičninskega posrednika ter odvetnika prve toženke, na kakšen način bo predkupno pravico uveljavila. Gre za sodbo presenečenja, saj je bilo ob upoštevanju vseh navedb in dokazov v postopku ter poteka glavne obravnave mogoče pričakovati, da bo izdana sodba pozitivna za tožečo stranko. Sodišče je v sodbi prišlo povsem v nasprotje samo s seboj, saj enkrat ugotovi, kako so potekale vse aktivnosti za uveljavljanje predkupne pravice, nato pa pravi, da predkupna pravica ne obstaja, kar je materialnopravno zmotna ugotovitev. Tožnica se sprašuje, zakaj so bila vsa dejanja za uveljavljanje predkupne pravice potrebna, vključno z dejanji pravnih strokovnjakov, v kolikor so se nasprotne pravdne stranke zavedale, da predkupna pravica ne obstaja. Sodišče je prezrlo učinek ponudbe ter na drugi strani izjave o sprejemu ponudbe oziroma ju je povsem zmotno tolmačilo, saj sta bila tako ponudba kot izjava o sprejemu ponudbe zavezujoča in popolna. Tožnica je izpolnila vse zahteve prvotožene stranke, a ker slednja ni želela skleniti pisne pogodbe, ni mogla plačati celotne kupnine. Po pravilnem sprejemu ponudbe je prišlo do sklenitve pogodbe med tožnico in prvotoženko, ob zavedanju vseh, da je imela tožnica predkupno pravico za sporni solastni delež, s tem pa prednost pri nakupu pred drugo in tretjo toženo stranko. Četudi bi na nepremičnini res obstajala etažna lastnina, je prva tožena stranka sama s svojimi ravnanji dejansko ustanovila in priznala predkupno pravico tožnice. Sodišče je nepravilno zaključilo, da na parc. št. ... k. o. ... obstaja obstaja etažna lastnina in ne solastnina. Na tej nepremičnini po volji solastnikov etažna lastnina ni bila oblikovana in tudi ni mogla nastati zunajknjižno. Ne obstaja zavest solastnikov o obstoju etažne lastnine in ta ni vpisana v zemljiško knjigo. Sodišče se v obrazložitvi sodbe nepravilno in neutemeljeno sklicuje na 124. člen SPZ in na Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča. Za nastanek etažne lastnine nikoli ni obstajal noben pravni naslov, niti volja vsakokratnih solastnikov oziroma lastnikov nepremičnine. Vsebino sodbe I Cp 35/2012 sodišče napačno interpretira. Tožnica je izpolnila vse zahteve prodajalke, zavarovanja za plačilo celotne kupnine pa prvotoženka ni zahtevala. Po mnenju pritožnice v konkretnem primeru ara predstavlja ustrezno zavarovanje. Zahteve za plačilo celotne kupnine pred podpisom prodajne pogodbe pa tožnica od prodajalke ni prejela, takšna zahteva je pravno povsem nevzdržna. Sodišče očita tožnici, da je s tem, ko je določila rok za plačilo kupnine 8 dni od pravnomočnosti sodbe, spremenila vsebino pogodbe in s tem drugo in tretje toženo stranko postavila v podrejen položaj, dejansko pa takšen zaključek sodišča postavlja tožnico v tak položaj. Rok 29. 2. 2016 za plačilo kupnine je povsem nemogoč in se ga tožnica ne more držati, ker do tistega dne ni prišlo do sklenitve pisne pogodbe. Morebitna zmota prvotoženke pri uveljavljanju predkupne pravice preko nepremičninskega posrednika nikakor ne more iti na škodo tožnice. Sodišče je pritrdilo ravnanjem, ki omogočajo goljufanje in izigravanje predkupnih upravičencev. Glede tožbenega zahtevka na ničnost notarskega zapisa in izbris hipoteke je tožnica tožbo umaknila, zato sodišče o njej ne bi smelo meritorno odločati. Iz previdnosti pa izpodbija tudi to odločitev in poudarja, da je v postopku zatrjevala nemoralno in nezakonito ravnanje druge do četrtotožene stranke, ki so s sklenitvijo notarskega zapisa in ustanovitvijo hipoteke želele izigrati tožečo stranko. Iz samih ravnanj druge do četrte tožene stranke se jasno vidi, da posojilo nikoli ni bilo dano in da je bila hipoteka ustanovljena zgolj z namenom zavarovanja položaja. Tožnica se pritožuje tudi na odločitev sodišča glede stroškov postopka. Glede 4. in 5. točke zahtevka je tožbo umaknila takoj, ko je bilo to mogoče, ko je bila hipoteka izbrisana iz zemljiške knjige in ni bilo več razloga za tožbeni zahtevek. Zato bi moralo sodišče v korist tožnice naložiti drugi do četrti toženi stranki povračilo stroškov v zvezi s tem delom tožbenega zahtevka. Sodišče četrti toženi stranki ne bi smelo priznati povrnitve nobenih stroškov. Drugi in tretji toženi stranki je priznalo preveč stroškov v delu, ki se nanaša na 4. in 5. točko tožbenega zahtevka ter za zaprosilo in pridobitev izpiska iz ročno vodene zemljiške knjige. Prvemu stranskemu intervenientu je sodišče napačno priznalo povrnitev stroškov po 1100 točk za dve pripravljalni vlogi, v skladu s tar. št. 19/2 OT znaša nagrada za drugo pripravljalno vlogo 825 točk in ne 1100 točk. Za potne stroške za prvega stranskega intervenienta v višini 96,20 EUR iz sodbe ne izhaja, na kateri relaciji so se obračunali, kar pomeni, da jih sodišče ne bi smelo priznati.

3. Prvi stranski intervenient je vložil odgovor na pritožbo, v katerem se opredeljuje do pritožbenih trditev in predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe. Priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba je delno utemeljena glede odločitve o stroških postopka, glede odločitve o glavni stvari pa ni utemeljena.

5. Prvostopenjsko sodišče z opustitvijo zaslišanja tožnice in priče K. Š. ni zagrešilo nobene od očitanih absolutnih oziroma relativnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Kot razlog za zavrnitev dokaznih predlogov z zaslišanjem pravdnih strank in prič je sodišče navedlo, da so pravno pomembna dejstva, o katerih naj bi izpovedovali, med strankama ali nesporna ali neprerekana in podrobno izhajajo iz številnih vlog pravdnih strank in stranskih intervenientov. Pritožbeno sodišče s tem soglaša in dodaja, da tožnici v ničemer ni bila kršena pravica do izjave v okviru zatrjevane bistvene kršitve postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in ji s tem ni bila odvzeta možnost sodelovanja v postopku, kot neutemeljeno očita v pritožbi. Svoja stališča in trditve je obširno utemeljevala v tožbi in ostalih vlogah ter jih dokazovala z listinami. Glede na v sodbi zavzeto materialnopravno stališče opustitev zaslišanja tožnice nikakor ne pomeni, da si sodišče ni moglo ustvariti objektivne slike o pomembnih dejstvih in tudi ni bilo potrebno zaradi razjasnitve dejanskega stanja, kar tožnica izpostavlja v pritožbi (sodišču bi izpovedala o svojem zavedanju obstoja solastnine in ne etažne lastnine ter natančneje opisala vsa dogajanja v zvezi z uveljavljanjem predkupne pravice). Pravilno je prvostopenjsko sodišče obrazložilo tudi zavrnitev dokaznega predloga z zaslišanjem priče K. Š. kot nepotrebnega. V ostalem so neutemeljeni tudi pritožbeni očitki o storjeni bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne bi mogla preizkusiti, predvsem pa so v njej navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, ki si med seboj ne nasprotujejo.

6. Med pravdnima strankama je spor o tem, ali je bila tožnici kršena predkupna pravica v pogodbenem razmerju med prvotoženko kot prodajalko in drugim tožencem ter tretje toženko kot kupcema pri prodaji solastnega deleža prve toženke do 13/100 na nepremičnini parc. št. ..., k. o. ... Iz odločilnih dejanskih ugotovitev prvostopenjskega sodišča glede predmeta pogodbe izhaja, da gre za stanovanje v stanovanjski hiši na naslovu P., v kateri je šest stanovanj kot posameznih delov, ki jim pripadajo skupni deli stavbe, pri čemer vsak od lastnikov uporablja svoje stanovanje, skupaj pa skupne dele stavbe. Sporno stanovanje (v prodajni pogodbi označeno kot številka dela stavbe 3 po podatkih GURS s površino 26,50 m2, ki mu pripada klet-shramba) predstavlja samostojno funkcionalno enoto, primerno za samostojno uporabo. To stanovanje je bilo že ob nakupu samostojen predmet pravnega prometa, kajti že prvotni lastnik je pred prodajo stanovanj nepremičnino fizično razdelil in vsakemu kupcu prodal točno določen del stanovanjske hiše, tako s prodajno pogodbo v letu 2002 prvi toženki sporno stanovanjsko enoto s točno označenim obsegom prostorov. Ker etažna lastnina za stavbo še ni bila urejena, pa so prva toženka in ostali kupci pridobili v zemljiški knjigi vpisan solastniški delež na nepremičnini (za sporno stanovanje 13/100).

7. Pritožbeno sodišče zato nima pomislekov v pravilnost stališča prvostopenjskega sodišča, da takšno dejansko stanje pomeni obstoj t. im. navidezne solastnine in s tem nastanek dejanske etažne lastnine. Zaključki prvostopenjskega sodišča o tem so pravilni in izčrpno obrazloženi. V primerih, ko je stanovanjska stavba razdeljena na posamezne dele, ki v naravi predstavljajo samostojne stanovanjske enote, v zemljiški knjigi pa so vpisani le solastniški idealni deleži posameznih dejanskih etažnih lastnikov na parceli, na kateri stavba stoji, je sodna praksa

že večkrat izrekla, da je treba upoštevati dejansko stanje in je posamezne solastnike obravnavalo kot etažne lastnike. To pa v obravnavani zadevi pomeni, da bi tožnica predkupno pravico pri prodaji toženkinega stanovanja lahko uveljavljala le kot etažna lastnica, torej na podlagi 124. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ne pa na podlagi tretjega odstavka 66. člena SPZ, ki ureja predkupno pravico solastnika. Kot dejanska etažna lastnica pa, kot pravilno ugotavlja prvostopenjska sodba, tožnica nima predkupne pravice, ker gre za stavbo, ki ima več kot pet posameznih delov.

8. Glede na uveljavljeno stališče sodne prakse v primerih dejanske etažne lastnine so nepomembne pritožbene trditve o volji in zavesti solastnikov, da na nepremičnini obstaja zgolj solastnina in ne etažna lastnina, četudi je med njimi v preteklosti že prihajalo do sporov v zvezi z uporabo posameznih delov stavbe. Kot pojasnjeno je odločilno, da je stanovanjska stavba, v kateri se nahaja sporno stanovanje, ki je predmet prodajne pogodbe, v naravi dejansko in pravno razdeljena na posamezne dele in se tako tudi uporablja, čeprav so se posamezni prenosi stanovanj v zemljiški knjigi izvedli zgolj z vpisom solastninskih deležev posameznih lastnikov stanovanj.

9. Pritožnica v pritožbi obširno izpostavlja dejstvo, da jo je prva toženka že po sklenitvi prodajne pogodbe z drugim tožencem in tretjo toženko kot kupcema, sama pozvala na izjavo glede sprejema ponudbe v zvezi z njeno predkupno pravico, kasneje pa kljub njeni izjavi o sprejemu ponudbe ni želela skleniti prodajne pogodbe, kar sicer drži. Kot izhaja iz listin v spisu, je prva toženka preko nepremičninskega agenta res poslala tožnici ponudbo z dne 26. 1. 2016 kot predkupni upravičenki (priloga A6), na katero je tožnica odgovorila z izjavo, da uveljavlja predkupno pravico (priloga A8). Ali je bila prva toženka pri tem res zavedena, kot sama trdi, z zagotovili tožnice, da predkupne pravice ne bo uveljavljala, ali pa je bila zgolj nepoučena in v zmoti, na odločitev v tej zadevi nima vpliva. Ker tožnica nima predkupne pravice je, kot je pravilno obrazložilo prvostopenjsko sodišče, ne more pred sodiščem uveljavljati skladno z določili 512. člena v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Odločitev prvostopenjskega sodišča za tožnico tudi ne more predstavljati sodbe presenečenja, saj je bila ves čas postopka seznanjena z ugovori tožene stranke in stranskih intervenientov, da ji zakonita predkupna pravica po določbah SPZ ne gre.

10. Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom prvostopenjskega sodišča tudi glede presoje, ali je tožnica predkupno pravico uveljavljala pravilno in skladno z določili OZ o predkupni pravici (507-513 člen), kar bi veljalo le za primer, če bi bila predkupna upravičenka. V drugem odstavku 508. člena OZ določa posebnost pri sklepanju prodajne pogodbe na podlagi predkupne pravice in sicer, da mora predkupni upravičenec hkrati z izjavo, da kupuje stvar, plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. To pravilo ima prednost pred načelom sočasnosti izpolnitve

. V primeru, če lastnik v pogojih za prodajo navede določen rok za plačilo kupnine, pa lahko predkupni upravičenec izkoristi ta rok le, če da zadostno zavarovanje (3. odstavek 508. člena OZ). Po stališču sodne prakse zgolj plačana ara ne predstavlja zadostnega zavarovanja. Ravnanje tožnice, ki ob sprejemu ponudbe ni plačala celotne kupnine, niti ni zanjo dala zadostnega zavarovanja, torej ne ustreza pravilnemu sprejemu predkupne ponudbe. Prav tako ne drži stališče pritožbe, da naj bi bila za prvo toženko izjava o sprejemu ponudbe zavezujoča že samo na podlagi določb 21. in 22. člena OZ. Tožnici poslana ponudba z dne 26. 5. 2006 je bila dejansko in po vsebini t. i. "predkupna ponudba", za katero veljajo posebni pogoji po določbi 508. člena OZ.

11. Ni pravilno stališče pritožbe, da zaradi umika dela tožbenega zahtevka (v 4. in 5. točki) sodišče o zahtevku na ničnost notarskega zapisa in izbris hipoteke sploh ne bi smelo meritorno odločati, ampak zgolj postopek s sklepom ustaviti. Za dopustnost umika tožbe se zahteva privolitev tožene stranke, če se je z vložitvijo odgovora na tožbo že spustila v obravnavanje glavne stvari (188. člen ZPP). Ker so druga do četrta tožena stranka delnemu umiku nasprotovale, je sodišče moralo o tožbenem zahtevku odločiti vsebinsko. Pritožbeno sodišče v tem delu nima pomislekov v pravilnost odločitve in razlogov sodbe. Ker tožnica ni dokazala okoliščin, ki bi kazale na ničnost posojilne in zastavne pogodbe, sklenjene v obliki notarskega zapisa (priloga A3), hkrati pa za uveljavljanje ničnosti te pogodbe ne more imeti pravnega interesa, ker ni predkupna upravičenka, je odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka v tem delu pravilna in zakonita, njene pritožbene trditve v smeri, da sklenitev posojilne in zastavne pogodbe ni dokazana, pa neutemeljene.

12. Pritožbeno sodišče je zato zavrnilo pritožbo glede glavne stvari ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v tem delu, ker je ugotovilo, da niso podani pritožbeni razlogi, niti tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (353. člen ZPP).

13. Pritožba tožnice glede stroškovne odločitve pa je delno utemeljena in sicer v tistem delu, ko izpodbija odločitev o višini prvemu stranskemu intervenientu odmerjenih pravdnih stroškov. Za drugo pripravljalno vlogo mu gre le 75 % (tar. št. 19 v zvezi s tar. št. 18 odvetniške tarife), torej 825 točk in ne 1100 točk. V določbi tar. št. 19 OT pritožbeno sodišče ne vidi podlage, da bi bilo potrebno prvo pripravljalno vlogo stranskega intervenienta upoštevati kot obrazložen odgovor na tožbo. V ostalem pa pritožba tožnice zoper stroškovno odločitev ni utemeljena. Četudi je tožnica res umaknila tožbo glede zahtevka na ničnost posojilne in zastavne pogodbe takoj, ko je bilo to mogoče, ni podlage za drugačno odmero pravdnih stroškov po določbah 156. oziroma 158. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek tožnice tudi v tem delu vsebinsko obravnavalo in ga zavrnilo. Strošek za zaprosilo in pridobitev izpiska iz ročno vodene zemljiške knjige je upravičen materialni strošek postopka. Iz zaznamka na izpisku izhaja, da je bil pridobljen kratek čas pred vložitvijo v spis kot dokaz, zato je treba zavrniti tudi pritožbeni očitek, da naj bi tožena stranka (isti) izpisek že pridobila v drugih postopkih. Glede potnih stroškov za prvega stranskega intervenienta pa iz zapisnika o glavni obravnavi dne 21. 9. 2018 (list. št. 87) jasno izhaja, na kaj se nanašajo (prihod pooblaščenke na narok s sedeža odvetniške pisarne in nazaj) ter na kakšen način jih je sodišče obračunalo.

14. O stroških pritožbenega postopka je odločeno v skladu z določbo prvega odstavka 165. člena v zvezi s 154. in 155. členom ZPP. Tožnica je s pritožbo delno uspela, a le zoper stroškovno odločitev in glede na celoto v minimalnem obsegu, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka. Prvi stranski intervenient je v odgovoru na pritožbo sicer zavrnil vse pritožbene trditve tožnice, a pretežno ponavlja razloge, ki jih je že navedel v ostalih vlogah (delno tudi napačne glede priglašenih stroškov postopka) ali tiste, ki jih je za odločitev uporabilo prvostopenjsko sodišče. Zato sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo.

Primerjaj odločbo VSRS II Ips 202/2012, II Ips 151/2014, II Ips 48/2017, II Ips 37/2017 ter VSL I Cp 2496/2015, I Cp 769/2018.

Več o tem Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, komentar dr. M. Juharta k 508. členu.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 21, 22, 507, 508, 508/2, 508/3, 512, 513, 513/3

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 66, 66/3, 124

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 188

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.