VSL Sodba I Cp 1294/2019
Sodna praksa višjih sodišč, 2019-09-04

Brigita Markovič (preds.), Matjaž Voglar (poroč.), Irena Veter

CIVILNO PROCESNO PRAVO - GRADBENIŠTVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - USTAVNO PRAVO

vznemirjanje lastnika nepremičnine - negatorna tožba - prepovedni in odstranitveni zahtevek - stanovanjsko poslovna stavba - poslovni prostor - sprememba namembnosti rabe - razmerja med etažnimi lastniki - solastnina na skupnih delih v etažni lastnini - upravljanje solastne stvari - posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja - izboljšave na nepremičnini - pridobitev gradbenega dovoljenja - soglasje vseh etažnih lastnikov - tričetrtinska večina - naknadno soglasje - naknadna odobritev - poseg v konstrukcijo objekta - redno vzdrževanje - izvedenec gradbene stroke - dokazna ocena izvedenskega mnenja - zavrnitev predloga za postavitev novega izvedenca - pravica do izjave - skupni del stavbe - pravice etažnih lastnikov na skupnih prostorih - pravica do zasebne lastnine in dedovanja - legalizacija nedovoljene gradnje - pripoznava zahtevka - priznanje dejstev - sodba na podlagi pripoznave - izpolnitev zahtevka med postopkom - zmotna uporaba materialnega prava - časovne meje pravnomočnosti - delitev stroškov etažnih lastnikov - neizpolnitev ali nepravilna izpolnitev pogodbe - primopredaja - zakonske dolžnosti upravnika - stroški postopka - delni uspeh v pravdi

Glede na tretji odstavek 29. člena SZ-1 zadošča tričetrtinsko soglasje za izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, v konkretnem primeru za izdelavo novih vrat v lekarno, s čimer ni bilo poseženo v konstrukcijo objekta. Ko se ugotavlja, ali je za dela treba pridobiti gradbeno dovoljenje, je treba uporabiti definicijo vzdrževanja po ZGO-1, in to različico zakona, ki je veljala v času izvedenih del.

Soglasje za izvedbo del v smislu 29. člena SZ-1 je mogoče veljavno dati tudi za nazaj - kot odobritev že izvedenih del.

Sprememba parkirnega prostora v vhod v lekarno, namestitev plastičnih pohodnih mrež na zelenico in uporaba zelenice za kavarniški vrt so spremembe, ki glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahtevajo soglasje vseh solastnikov.

Neustrezna porazdelitev stroškov in drugih bremen v zvezi s solastno stvarjo ni vznemirjanje lastninske pravice v smislu 99. člena SPZ.

Primopredaja z zapisnikom in izročitvijo ključev se opravi pri izročitvi stanovanja, medtem ko primopredajo skupnih delov, naprav in prostorov za posamezne etažne lastnike opravi upravnik.

Dolžnosti upravnika iz ZVKSES ne vsebujejo njegove dolžnosti, da sam odpravi morebitne stvarne napake ali opravi druga manjkajoča dela, ki bi jih sicer moral prodajalec oz. investitor.

Sodba na podlagi pripoznave se izda, če toženec pripozna tožbeni zahtevek z izjavo sodišču, ne pa, če ga izpolni.

Reševanju stroškovnega problema v primeru, ko toženec tekom pravde izpolni zahtevek, je namenjen 158. in ne 157. člen ZPP.

I. Pritožbi se deloma ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje deloma spremeni:

- v točkah izreka I/1.1., I/2.1., IV/3.2., V/4.1. in V/4.2. tako, da se ugodi tudi tožbenim zahtevkom, ki se glasijo:

a) Prvotožena stranka A., d. d., in drugotožena stranka B. B. – L. sta dolžni v roku 15 dni popraviti označitev parkirnih mest na delu parcele št. 001 k.o. ... (ID 000), ki se nahaja pred lekarno v stavbi na naslovu Cesta 1, z belo barvo tako, da bo na tem asfaltiranem delu zemljišča označenih 6 (šest) enakomerno širokih parkirnih mest, obstoječe talne oznake parkirnih mest ter talno oznako prehoda do lekarne pa izbrisati.

b) Prvotoženi stranki A., d. d., in drugotoženi stranki B. B. – L. se v bodoče prepoveduje vsakršno spreminjanje oznak parkirnih mest na delu parcele št. 001 k.o. ... (ID 000), ki se nahaja pred lekarno v stavbi na naslovu Cesta 1.

c) Prvotožena stranka A., d. d., in tretjetožena stranka MC ..., d. o. o., sta dolžni v roku 15 dni odstraniti PVC pohodne mreže z zelenice na delu parcele št. 001 k.o. ... (ID 000), ki se nahaja na vzhodni strani stavbe na naslovu Cesta 1, pred Kavarno D.

č) Prvotoženi stranki A., d. d., in tretjetoženi stranki MC ..., d. o. o., se v bodoče prepoveduje zasedanje in uporaba zelenice na delu parcele št. 001 k.o. ... (ID 000), ki se nahaja na vzhodni strani stavbe na naslovu Cesta 1, za potrebe opravljanja gostinske dejavnosti.

d) Prvotoženi stranki A., d. d., in tretjetoženi stranki MC ..., d. o. o., se v bodoče prepoveduje nameščanje pohodnih mrež ali kakšnih drugih pohodnih površin na zelenico parcele št. 001 k.o. ... (ID 000), ki se nahaja na vzhodni strani stavbe na naslovu Cesta 1.

- v VII. točki izreka tako, da tožeče stranke ter prva, druga in tretja tožena stranka same nosijo vsaka svoje pravdne stroške.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi.

III. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Dosedanji potek postopka in odločitev sodišča prve stopnje:

1. Tožeče stranke so etažni lastniki varovanih stanovanj v večstanovanjskem objektu Medgeneracijski center ... v ... (v nadaljevanju MC). Prvotožena stranka A., d. d., je zgradila MC in je še sedaj njegov večinski lastnik, drugotožena stranka je najemnica lekarne, tretjetožena stranka je (med drugim) najemnica Kavarne D., četrtotožena stranka pa je upravnik MC.

2. Tožniki so vložili tožbo zaradi vznemirjanja solastninske pravice (negatorna tožba, 99. člen Stvarnopravnega zakonika

). Tožencem očitajo več vznemirjanj oziroma protipravnih dejanj. Prvi in drugi toženki očitajo dejanja v zvezi z

: spreminjanje oznak parkirnih mest pred lekarno, izdelavo novih vhodnih vrat v lekarno, v zvezi s tem pa tudi namestitev dveh steklenih nadstreškov z inox konstrukcijo nad dvema vhodoma v lekarno, namestitev štirih svetlobnih tabel na fasadi nad lekarno, namestitev reklamnih transparentov v izložbi lekarne, zgraditev stopnic do vhoda v lekarno in klančine do vhoda za dostavo zdravil v lekarno ter odstranitev dveh cvetličnih korit. Zahtevajo vzpostavitev prvotnega stanja, torej odstranitev vrat in ostalih nameščenih dodatkov, poleg tega pa tudi prepoved bodočih podobnih dejanj, prepoved onemogočanja parkiranja in rezerviranja parkirnih mest. Od zahtevkov, ki se nanašajo na lekarno, je sodišče prve stopnje ugodilo le zahtevku, da se prvi in drugi toženki prepove rezerviranje parkirnih mest v korist lekarne. Nadalje uveljavljajo tožniki zoper prvo in tretjo toženo stranko različne zahtevke v zvezi s

: prepoved zasedanja in izključne uporabe zelenice za potrebe kavarniške dejavnosti, odstranitev plastičnih pohodnih mrež in prepoved, da bi gostje kavarne uporabljali stranišče v pritličju MC. Od zahtevkov v zvezi s kavarno je sodišče ugodilo zahtevku, da sta prva in tretja toženka dolžni opustiti izključno posest ter izključno uporabo zelenice pred kavarno. Spremembe na lekarni in zelenici so toženci naredili brez poprejšnjega soglasja etažnih lastnikov, so pa soglasje etažnih lastnikov, katerih deleži presegajo 75 %, pridobili naknadno, tekom pravde. Od prve in četrte toženke tožniki zahtevajo, da jim prepustita v posest skupni del št. 225 (t.i.

) »v takem stanju in s takimi priključki, ki omogočajo namensko rabo prostora za namen pralnica in sušilnica oskrbovanih stanovanj in tožečim strankam izročijo ključe te nepremičnine.« Ta zahtevek je sodišče v celoti zavrnilo. Prvostopenjsko sodišče je še odločilo, da so tožniki uspeli le s sorazmerno majhnim delom zahtevka in da so zato dolžni povrniti celotne stroške toženim strankam.

3. Tožniki se zoper zavrnilni del sodbe pritožujejo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožba je zelo obsežna (29 gosto tipkanih strani), dolgovezna in mnogokrat ponavlja eno in isto, zato sodišče druge stopnje pritožbenih navedb na tem mestu ne povzema, temveč jih bo povzelo v nadaljevanju obrazložitve, ko bo na relevantne pritožbene navedbe odgovarjalo.

4. Prva do tretja tožena stranka so vložile odgovor na pritožbo, v katerem se pridružujejo argumentom sodišča prve stopnje in predlagajo zavrnitev pritožbe. Četrta tožena stranka odgovora na pritožbo ni vložila.

5. Medgeneracijski center ... je sestavljen iz več enot oziroma sklopov: v nadstropjih je dom starejših občanov (v nadaljevanju DSO; ni predmet te pravde) in varovana stanovanja v lasti posameznih etažnih lastnikov (nekateri od teh so tožniki). V pritličju in deloma nadstropjih (prostori v nadstropjih niso predmet te pravde) so tudi poslovni prostori, deloma za različne zdravstvene dejavnosti (npr. fizioterapija, zobozdravnik) in pisarne DSO, v pritličju pa sta med drugim lekarna in kavarna, ki sta predmet tega spora. Poslovni prostori (med drugim lekarna in kavarna) niso namenjeni le stanovalcem MC-ja, temveč so prosto dostopni vsakomur in jih obiskujejo tudi t.i. zunanji obiskovalci, torej ljudje, ki v MC ne stanujejo. Vse zgoraj povedano ni sporno.

6. Opisani kompleks torej poleg stanovanjskega dela vsebuje tudi poslovni del, vendar je po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje pretežni del namenjen stanovanjski rabi, zato je sodišče prve stopnje ta kompleks pravilno okvalificiralo kot

stavbo v skladu s petim odstavkom 2. člena Stanovanjskega zakona.

Za pravno presojo razmerij v MC se zato prvenstveno uporablja SZ-1, šele podrejeno SPZ. Za presojo vprašanja, ali je za določene posege v stavbo potrebno gradbeno dovoljenje, je treba uporabiti tudi v času izvršenih posegov veljavni Zakon o graditvi objektov.

7. Sodišče prve stopnje je v sodbi zapisalo, da gre za specifičen kompleks in poudarjalo pomen medgeneracijskega sožitja, sobivanja in povezovanja več generacij. V zvezi s tem pritožba pravilno opozarja, da ne gre za (pravno) poseben ali specifičen kompleks. Sodišče druge stopnje pa ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ne glede na ta razmišljanja pravilno uporabilo določbe SZ-1 in drugih predpisov, ki se nanašajo na večstanovanjske stanovanjsko-poslovne stavbe.

8. Nadalje v zvezi s statusom stavbe pritožbeno sodišče odgovarja na večkrat podane pritožbene navedbe o

; o tem, da je namenska raba stavbe kot celote stanovanjska; da je šlo za spremembo namenske rabe iz stavbe za kulturo in razvedrilo v stavbo za storitveno dejavnost; da toženci neupravičeno prevaljujejo na tožnike bremena poslovne dejavnosti itd. Pritožbeno sodišče poudarja, da četudi je pretežna raba MC-ja stanovanjska, ne gre za izključno stanovanjsko stavbo. To je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje, ki se je oprlo na ustrezne dokumente. Vsebina oziroma dejavnost MC-ja je ponazorjena v Aktu o oblikovanju etažne lastnine (priloga B9) in Splošnih pogojih prodaje s komercialno tehničnim opisom (priloga A84). V komercialno tehničnem opisu (del priloge A84) se v pritličju izrecno omenjajo tudi trgovinski lokali, lekarna in kavarna, izrecno je navedeno, da so prostori v pritličju namenjeni tudi obiskovalcem. Z vsemi temi dokumenti so bili tožniki seznanjeni že ob nakupu stanovanj, saj je npr. v kupoprodajni pogodbi prvega tožnika (priloga A35) zapisano, da gre za poslovno-stanovanjsko stavbo;

v 2. členu pogodbe je določeno, da so sestavni del pogodbe tudi Splošni pogoji prodaje oskrbovanih stanovanj (priloga A84); da kupec varovanega stanovanja dobi stanovanje, ložo, shrambo, parkirišče v kleti (tega niso kupili vsi tožniki) in solastnino na skupnih delih poslovno-stanovanjske stavbe (3. člen pogodbe). Zelo podobni pogodbi sta predložila tudi osmi tožnik in deveta tožnica (prilogi A62 in A63). Preostali tožniki svojih pogodb niso predložili, zato sodišče lahko le domneva, da tudi te vsebujejo bistveno enake določbe. Predvsem pa je mogoče reči, da preostali tožniki niso izkazali, da bi imeli drugačne pogodbe, kjer ne bi bila opredeljena poslovno-stanovanjska oziroma stanovanjsko-poslovna narava objekta.

9. Torej so bili tožniki že ob nakupu varovanih stanovanj seznanjeni (so mogli in morali biti seznanjeni), da MC ni le stanovanjska stavba, ampak obsega poleg stanovanjskega dela tudi poslovni (komercialni) del. Torej je stavba namenjena tudi drugim osebam in ne le stanovalcem oziroma etažnim lastnikom, kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje. Lekarna in kavarna sta bili že od vsega začetka predvideni v MC-ju in tožniki so se s tem mogli in morali seznaniti. Ko so v lekarni pribili nova vrata in ko je kavarna uredila zunanji vrt, nikakor ni šlo za spremembo namembnosti, saj gre še vedno za isto (lekarniško oziroma gostinsko) dejavnost. Navedbe (24. stran pritožbe), da naj bi toženki spremenili namembnost prostora v »trgovinsko skladišče z namenom prodaje,« so očitno neutemeljene, saj je evidentno, da se, prvič, namembnost prostora zaradi novih vrat sploh ni spremenila, in drugič, lekarna ni trgovinsko skladišče z namenom prodaje.

10. Sodišče druge stopnje sicer ugotavlja, da je iz pritožbenih navedb mogoče razbrati, da tožnike moti to, da je bila morda lekarna narejena na mestu, ki je bilo prvotno predvideno za nekaj drugega; vendar ugotavlja, da umestitev lekarne v MC ni predmet tega spora. Edini upoštevni spremembi, ki sta predmet te pravde, sta razširitev kavarne na letni vrt in izdelava novega vhoda v lekarno ter z novim vhodom povezane spremembe.

Glede soglasij za izvedene spremembe in potrebne večine za soglasje:

11. Pomemben del pravde in pritožbe se nanaša na vprašanja, ali so toženci za izvršene posege na zelenici (kavarniški vrt) in lekarni (nova vrata in ostalo) pridobili ustrezno soglasje, kako in kdaj se mora tako soglasje pridobiti in kakšna večina etažnih lastnikov (kakšen kvorum) je potreben za odobritev spornih posegov. Sodišče prve stopnje je v sodbi spremembe na lekarni najprej okvalificiralo kot posle rednega upravljanja, za katere po 25. členu SZ-1 zadošča navadna večina (več kot 50 %) etažnih lastnikov. To stališče pritožba utemeljeno graja in pritožbeno sodišče s tem ne bo izgubljalo besed; evidentno je, da izdelava novih vrat, stopnic, klančin itd. ni vzdrževanje v smislu 25. člena SZ-1, saj ne gre za ohranjanje obstoječega stanja, temveč je nastalo nekaj drugega oziroma novega. Vendar pa je sodišče prve stopnje (in to je po ugotovitvah pritožbenega sodišča pravilno) kot »rezervni razlog« ugotovilo še, da je izvedena dela na lekarni mogoče okvalificirati kot posel, ki presega okvir rednega upravljanja, za katerega je po prvem in tretjem odstavku 29. člena SZ-1 potrebno soglasje več kot treh četrtin etažnih lastnikov. Glede na tretji odstavek 29. člena SZ-1 zadošča

za izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave štejejo zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.

12. Pritožniki se zavzemajo za drugačno razlago, in sicer, da je opravljena dela na lekarni treba okvalificirati kot tista, za katera je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (100 %). Po drugem odstavku 29. člena SZ-1 je popolno soglasje potrebno za: spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanja rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ter za uporabo stanovanja v druge namene. Sodišče druge stopnje tako ugotavlja, da je za ugotovitev, ali izboljšave na lekarni (in katere) spadajo pod drugi ali tretji odstavek 29. člena SZ-1, treba odgovoriti na vprašanja: Ali je za ta dela bilo treba pridobiti gradbeno dovoljenje; ali spremembe ovirajo izvrševanje lastninske pravice etažnih lastnikov; ali je zaradi njih ogrožena požarna varnost (tretji odstavek 29. člena SZ-1) in tudi, ali gre za spreminjanje rabe skupnih delov (primerjaj drugi odstavek 29. člena SZ-1).

13. Sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v bistvenem pravilno razrešilo vsa navedena vprašanja, ko je ugotovilo, da za izvedena dela na lekarni ni potrebno gradbeno dovoljenje. Ugotovilo je tudi (s pomočjo izvedenca za požarno varnost), da izvedene spremembe na lekarni niso poslabšale požarne varnosti in slednjega pritožba sploh obrazloženo ne izpodbija.

pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje odločilo pravilno in svojo odločitev ustrezno obrazložilo, pri tem pa tudi ne prihaja samo s seboj v nasprotje, kot skuša prikazati pritožba. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi (46. do 48. točka) povzelo izvedensko mnenje izvedenke gradbene stroke E. E., in sicer je pojasnilo, da je izvedenka v mnenju najprej zapisala, da je za izdelavo vrat gradbeno dovoljenje potrebno, nato pa se je popravila oziroma spremenila svoje mnenje ter pojasnila, da gradbeno dovoljenje ni potrebno, ker ne gre za poseg v konstrukcijo stavbe, saj konstrukcija same steklene stene ni nikjer spremenjena, še vedno so ostala na fasadi stekla, razlika je le v tem, da so namesto enega od (fiksnih) stekel sedaj tam steklena vrata. Fasada v tem primeru ni nosilna (kot pri stavbah z opečnimi ali betonskimi zidovi), saj težo nosi skeletna konstrukcija, v katero z izdelavo novih lekarniških vrat ni bilo poseženo.

15. Pritožba na številnih mestih graja stališče izvedenke, vendar argumentirano sploh ne prereka ključne ugotovitve izvedenke, na katero se opira tudi prvostopenjska sodba: da vgraditev vrat ne pomeni posega v konstrukcijo (47. točka obrazložitve). Neutemeljeno je večkratno ponavljanje v pritožbi, da izvedenka ni pojasnila, na »kakšni pravni podlagi« je to ugotovila, saj ugotavljanje pravne podlage ni stvar izvedenca, temveč sodišča. Enako velja tudi za pritožbene navedbe, da je sodišče »korigiralo zakonsko podlago utemeljitve gradbene izvedenke;« opredelitev zakonske podlage (torej uporaba zakonov in drugih predpisov, skratka prava) je v domeni sodišča in ne izvedenke. Izvedenka je tudi po oceni pritožbenega sodišča korektno in prepričljivo ter celovito odgovorila na vsa bistvena vprašanja sodišča,

ki je z zaslišanjem izvedenke tudi razčistilo vse nejasnosti. Dejstvo, da je izvedenka sprva zmotno (upoštevaje starejšo, že neveljavno različico zakona) navedla, da bi za vrata bilo treba pridobiti gradbeno dovoljenje, seveda ne more iti v prid tožnikom, še posebej zato, ker je uporaba pravnih norm stvar sodišča in ne izvedenke. Trganje posameznih delov izvedenskega mnenja in posameznih izjav izvedenke iz konteksta je neutemeljeno in niti ne dosega standarda argumentirane pritožbene graje. Pritožbene navedbe (22. stran pritožbe) o obveznosti pridobivanja gradbenega dovoljenja »v primeru spreminjanja namenske rabe« so očitno neutemeljene, saj do spremembe namenske rabe ni prišlo.

16. Glede vprašanja, za katera dela je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje (in torej glede na 29. člen SZ-1 100 % soglasje solastnikov), je merodajni v času odločanja in izvedenih sprememb veljavni ZGO-1. Ta je v točki 10.1 drugega člena med drugim določal, da redno vzdrževanje pomeni izvedbo investicijsko vzdrževalnih del, popravil, gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav, ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega v konstrukcijo objekta, ne spreminja njegova namembnost in ne zmanjšuje ravni izpolnjevanja bistvenih zahtev. V prvem odstavku 6. člena ZGO-1 je izrecno določeno, da se vzdrževanje objekta izvaja brez gradbenega dovoljenja.

17. Pritožbeno sodišče pri tem opozarja, da se definiciji vzdrževanja po ZGO-1 in SZ-1 razlikujeta, saj ZGO-1 šteje za vzdrževanje tudi t.i. investicijsko vzdrževanje, torej izboljšave, medtem ko SZ-1 kot vzdrževanje šteje le t.i. redno vzdrževanje, torej zgolj ohranjanje substance stvari. Ko se ugotavlja, ali je za dela na lekarni bilo treba pridobiti gradbeno dovoljenje, je treba uporabiti definicijo vzdrževanja po ZGO-1. Glede na to povzeto definicijo je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo, da ker ni šlo za poseg v konstrukcijo objekta (strokovna ugotovitev izvedenke), za dela ni bilo treba pridobiti gradbenega dovoljenja (pravni zaključek, ki ga lahko na podlagi strokovnih ugotovitev izvedenke in določb ZGO-1 opravi tudi sodišče).

18. Pritožniki glede uporabe ZGO-1 zelo obširno navajajo, da naj bi sodišče napačno uporabilo določbe ZGO-1 o tem, za katera dela je potrebno gradbeno dovoljenje in za katera ne, saj naj bi sodišče moralo uporabiti »NPB9« (očitno je mišljeno neuradno prečiščeno besedilo). Sodišče druge stopnje je preverilo različice ZGO-1 in ugotovilo, da je sodišče prve stopnje uporabilo pravilne zakonske določbe. Določba 3. člena, kot je bila malo prej citirana, se uporablja od leta 2010, definicija vzdrževalnih del iz 2. člena in določba 6. člena pa sta v veljavi od 1. 1. 2014. Glede na tožbene navedbe naj bi bile spremembe na lekarni (vrata in vse z njimi povezano) izvedene v letu 2015, ko je veljala različica ZGO-1, ki jo je tudi pravilno uporabilo prvostopenjsko sodišče. Glede na to različico zakona pa za izdelavo novih vrat, s čimer se ni poseglo v konstrukcijo objekta, gradbenega dovoljenja ni bilo treba.

19. Odločitev prvostopenjskega sodišča glede gradbenega dovoljenja se tako opira na ključno dejstvo, da ni šlo za poseg v konstrukcijske elemente. Dejstvo, da tudi gradbeni inšpektor (ki so ga poklicali tožniki) ni ugotovil nepravilnosti v zvezi z vgrajenimi vrati, je sodišče uporabilo le kot dodatni argument. Razpravljaje pritožbe o tem, kako bi moral ravnati inšpektor in kakšne odločbe bi moral izdati, je za to zadevo nepomembno. Prvič zato, ker gradbeni inšpektor ni pristojen odločati o civilnopravnih razmerjih, drugič pa zato, ker je ravnanje (ali pasivnost) inšpektorja lahko le indic, ki v konkretnih okoliščinah tožnikom ni v prid. Povsem razumno je logično (indično) sklepanje, da če bi inšpektor ugotovil, da je za vgraditev vrat potrebno gradbeno dovoljenje (ki ga toženci nesporno niso pridobili), bi v okviru izvrševanja svojih pristojnosti zelo verjetno izdal o tem odločbo. Če odločbe ni izdal, je to kvečjemu indic, da gradbeno dovoljenje ni potrebno.

20. Sodišče druge stopnje tako ugotavlja, da je pravilna in z metodološkimi napotki iz 7. in 212. člena Zakona o pravdnem postopku

svoje delo opravila korektno, njene ugotovitve pa so strokovne in popolne. Zgolj dejstvo, da se tožniki z njenimi ugotovitvami ne strinjajo in da izvedenka ni odgovarjala tako, kot so od nje pričakovali tožniki (med drugim pravilno ni odgovarjala na vprašanja, ki so po vsebini pravna), nikakor ne more omajati njene verodostojnosti. Z vsebinsko praznimi floskulami o »nestrokovnem in vprašljivo (ne)pristranskem« mnenju pritožba teh ugotovitev sodišča prve stopnje ne more omajati. Kolikor pa pritožba uveljavlja, da naj bi bila tožnikom kršena pravica do izjave, ker je sodišče zavrnilo predlog za postavitev novega izvedenca, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je o tem sodišče prve stopnje pravilno odločilo. Glede na drugi in tretji odstavek 254. člena ZPP sodišče postavi novega izvedenca samo, če je mnenje nejasno, nepopolno, neprepričljivo ali samo s seboj v nasprotju, pa teh pomanjkljivosti ni mogoče odpraviti z zaslišanjem izvedenca. Stranka nima pravice do dveh (ali več) izvedenskih mnenj zgolj zato, ker prvo zanjo ni ugodno, če prvo mnenje ustreza kriterijem jasnosti, konsistentnosti in strokovnosti.

Nejasnosti in nasprotja, ki so sprva v izvedenskem mnenju bila (ali je za vrata treba gradbeno dovoljenje ali ne), je sodišče v celoti odpravilo z zaslišanjem izvedenke. Deplasirana so tudi pritožbena namigovanja na domnevno »vprašljivo (ne)pristranskost« izvedenke. Izločitev izvedenca mora stranka zahtevati izrecno in z navedbo zakonskih razlogov, ne pa »zavito« v vprašanja in očitke.

21. Glede na vse povedano pritožbeno sodišče ugotavlja, da je pravilna ugotovitev in argumentacija prvostopenjskega sodišča, da za izdelavo novih vrat lekarne ni bilo treba gradbenega dovoljenja, zato glede na tretji odstavek 29. člena SZ-1 za tak poseg zadošča tričetrtinska večina.

22. Pritožba tudi uveljavlja, da je treba dela na lekarni (predvsem postavitev novih vrat) okvalificirati kot spreminjanje rabe skupnih delov oziroma omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov, za kar je glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Pritožba sicer pravilno opozarja, da je (tudi stekleno) fasado treba šteti za skupni del stavbe. Sodišče druge stopnje ugotavlja, upoštevaje celovito besedilo 29. člena SZ-1 in namen določb, ki urejajo odločanje o rednem in izrednem upravljanju večstanovanjske stavbe, da sporna sprememba (vgraditev novih vrat) ne pomeni spreminjanja rabe skupnih delov ali omejevanja rabe posameznih delov in skupnih delov (v tem primeru fasade), saj se na sami fasadi ni nič bistvenega spremenilo. Kot je pravilno ugotovila izvedenka, poseg ni prizadel oziroma vplival na kakršnekoli konstrukcijske lastnosti, saj steklena fasada ni nosilna (kot npr. klasični betonski ali opečni zid), tudi material vrat (steklo) je še vedno enak, kot je bil poprej. Tudi nova vrata opravljajo osnovno funkcijo poprejšnje steklene fasade, to je zaščito notranjosti stavbe pred vremenskimi vplivi ali vstopom vsiljivcev. Ker vgraditev novih vrat ni posegla v konstrukcijo, se vprašanje morebitnega vpliva na konstrukcijsko trdnost stavbe ne more postaviti, drugih načinov rabe tovrstne fasade pa tudi sodišče ne vidi. Sodišče tako ugotavlja, da je šlo pri vgradnji steklenih vrat v bistvu le za spremembo posameznega etažnega dela, medtem ko je bil skupni del (fasada) v bistvenem svojstvu ohranjen oziroma le nebistveno spremenjen, torej ne gre za primer iz drugega odstavka 29. člena SZ-1. Sodišče tako ugotavlja, da je za odločitev o vgradnji novih vrat zadoščala več kot tričetrtinska večina in ni bilo potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

23. Vse povedano velja tudi za ostale spremembe na stavbi v zvezi z lekarno, ki jih kot sporne napadajo pritožniki. Za postavitev dveh nadstreškov in tabel z napisoma »lekarna« in »vhod« so toženci pridobili soglasje, poleg tega je označevanje poslovnih prostorov izrecno predvideno v 18. členu Akta o oblikovanju etažne lastnine (46. stran, priloga B9). Pritožbeno sodišče še pripominja, da sta bila napis »lekarna« in slikovni znak na sporni fasadi že pred izdelavo novih vrat (primerjaj sliki »lekarna nekoč.jpg« in »lekarna danes.jpg« na zgoščenki v prilogi A15), tako da je zahtevek za odstranitev (vseh) oznak lekarne še toliko bolj nerazumen in neutemeljen. Izobešanje reklam v izložbo (za stekleno steno) sploh ni nikakršna sprememba stavbe ali njenih delov (poseg je podoben ali še manjši, kot če stanovalec npr. namesti na okno zavese). Enako velja za izgradnjo dveh stopnic v lekarno in izdelavo klančine pri vratih, ki so namenjena za dostavo zdravil v lekarno (ta vrata so obstajala že prej), saj se z izdelavo stopnic in klančine ni poseglo niti v fasado niti v katerikoli drugi konstrukcijsko pomembni del stavbe. Za nobenega od teh posegov tožniki niso uspeli dokazati (in tudi v pritožbi ne uspejo), da bi zadoščal kriterijem, ki zahtevajo 100 % soglasje vseh etažnih lastnikov v smislu 29. člena SZ-1. Glede odstranitve dveh korit z rožami (kar je bilo potrebno za izdelavo stopnic in klančine) pa sodišče druge stopnje ugotavlja, da korita z rožami že pojmovno ne morejo biti posamezni ali skupni del stavbe (nepremičnine) v etažni lastnini, jasno pa je tudi, da za premik dveh korit ni potrebno gradbeno dovoljenje. Tako pritožbeno sodišče ugotavlja, da so vse posege na stavbi, ki se tičejo novega vhoda v lekarno (vrata, steklena nadstreška z inox konstrukcijo, svetlobne table, reklamni transparenti, stopnice, klančina in odstranitev dveh betonskih korit za rože), toženci lahko izvedli, če so za to pridobili soglasje solastnikov, katerih solastniški deleži presegajo tri četrtine.

24. Pritožniki tudi navajajo (10. stran pritožbe), da »pravne posledice novih pritiklin enega posameznega lastnika na skupni stvari bremenijo vse etažne lastnike,« vendar sploh ne povedo, kakšne »pravne posledice« naj bi za tožnike nastale zaradi namestitve novih vrat, nadstreškov, napisnih tabel itd.

ni sporno, da v času posegov (na lekarni in zelenici) toženci soglasja v smislu prvega in tretjega odstavka 29. člena SZ-1 niso imeli in ga niso pridobili po postopku, določenem v 34. do 38. členu SZ-1. So pa tekom pravde (leta 2017, tožba je bila vložena leta 2016) pridobili soglasje oziroma naknadno odobritev že izvedenih dejanj tako v zvezi z lekarno kot v zvezi s kavarno, in sicer izrecno soglasje etažnih lastnikov, katerih deleži presegajo 75 % (priloge B19 do B23) za izbris enega od šestih parkirnih mest (o teh bo govora v nadaljevanju), izdelavo dveh steklenih nadstreškov z inox konstrukcijo, namestitev dveh svetlobnih tabel, reklamnih transparentov, vhodnih vrat, stopnic, klančine, odstranitev cvetličnih korit ter tudi namestitev pohodnih mrež, kavarniških mizic in stolov na zelenico. Da je več kot 75 % solastnikov naknadno odobrilo izvedene posege, sploh ni sporno, je pa za pritožnike sporno dejstvo, da je bilo soglasje oziroma odobritev pridobljena za nazaj, po že izvršenih delih, čeprav bi morali toženci v skladu z zakonom pridobiti soglasje v naprej, pred začetkom izvajanja del.

26. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je soglasje v smislu 29. člena SZ-1 mogoče veljavno dati tudi za nazaj (kot odobritev izvedenih del), in pritožbeno sodišče ugotavlja, da je to stališče pravilno. Glede na določbe SZ-1 (pa tudi SPZ, četudi je v razmerju do slednjega SZ-1 lex specialis) je treba pridobiti soglasje za izvedbo del oziroma izboljšav v naprej, vendar pa to še ne pomeni, da ne morejo etažni lastniki naknadno odobriti izvedenih del in s tem zagotoviti njihove legalnosti v smislu 29. člena SZ-1. Smisel določb SZ-1 o zahtevanih kvotah soglasja za izvedbo del je v tem, da ne smejo biti opravljena dela, za katera ni zadostnega soglasja, da se torej prepreči možnost, da bi posamezniki določena dela opravili proti volji zakonsko predpisane večine solastnikov. Tudi v situaciji, ko večina solastnikov šele naknadno odobri opravljena dela, so njihove pravice ustrezno varovane, zato ni mogoče trditi, da bi bila opravljena dela nedovoljena oziroma nezakonita zgolj iz razloga, ker je bilo kršeno postopkovno pravilo SZ-1, da morajo biti soglasja pridobljena v naprej.

27. Povedano drugače – kadar se večina solastnikov strinja z opravo določenih del oziroma izboljšav, manjšina teh del ne more preprečiti, temveč obvelja odločitev večine. Zato ni videti nikakršnega razloga, da bi sodišče moralo šteti dela za nezakonita oziroma protipravno motilna, kot se zavzemajo tožniki, ki (nesporno) predstavljajo manjšino napram večini (nad 75 %), ki je z izvedenimi deli soglašala in še vedno soglaša. Tudi, če bi bilo slediti tožnikom in bi sodišče hipotetično gledano ugodilo tožbenemu zahtevku na odstranitev npr. vrat lekarne, bi toženci glede na dejstvo, da v tem trenutku imajo soglasje večine za postavitev vrat, morali na podlagi pravnomočne sodbe vrata odstraniti, vendar bi jih lahko že naslednji trenutek (ker soglasje sedaj imajo) namontirali nazaj. S tem tožniki evidentno ne bi dosegli tistega, kar želijo (razen če bi šteli, da je edini njihov namen nagajati), takšno »pravno varstvo« pa ne bi imelo prav nikakršnega smisla in bi bilo v očitnem nasprotju z namenom, ki ga je zakonodajalec zasledoval z ureditvijo večinskega odobravanja sprememb na solastni stvari. S prav takim postopanjem bi bila kršena lastninskopravna upravičenja večine etažnih lastnikov, torej bi prav z odločitvijo, za kakršno se zavzemajo tožniki, bilo poseženo v lastninsko pravico (resda tožencev), na katero se kot na ustavno varovano kategorijo tudi sklicujejo pritožniki.

Tudi stališča sodne prakse potrjujejo, da je mogoče dati soglasje naknadno in s tem za nazaj odpraviti protipravnost opravljenih del oziroma izvedene spremembe.

V zadevi VSL I Cp 2804/2016 je sicer sodišče mimogrede (obiter dictum) zapisalo, da bi moral toženec pred posegom pridobiti soglasje za izvedena dela, vendar to vprašanje v citirani zadevi sploh ni bilo odločilno, saj je bil nosilni razlog to, da toženec sploh ni uspel dokazati, da bi soglasje imel, medtem ko so v tej pravdi toženci dokazali, da so izvedene spremembe odobrili solastniki, katerih deleži presegajo 75 %, česar pritožniki sploh ne izpodbijajo.

28. Tudi odločba, na katero se sklicujejo pritožniki (sodba Upravnega sodišča RS, I U 102/2012 z dne 29. 9. 2011), obravnava bistveno drugačno dejansko stanje, saj je sodišče ugotovilo, da podano soglasje zaradi svoje vsebine ni bila ustrezno (ne pa zato, ker bi bilo npr. dano naknadno), pri čemer se Upravno sodišče z vprašanjem veljavnosti (morebitnega) naknadno danega soglasja sploh ni ukvarjalo. Vprašanje pridobivanja soglasja pred začetkom del je sicer bilo predmet sodbe VSM I Cp 626/2017, v zvezi s katero je bila dopuščena revizija (II Dor 383/2017, o njej še ni odločeno), katere predmet je tudi vprašanje, ali lahko upravnik naknadno, že po izvedbi posla, pridobi ustrezna soglasja etažnih lastnikov, vendar je vprašanje, ki bo predmet revizijske presoje, pomembno drugačno od tu obravnavane zadeve. Vprašanje se namreč nadaljuje: ali lahko upravnik ta soglasja pridobi ne na način, kot ga predvideva SZ-1, torej s sklepom etažnih lastnikov ali odločbo sodišča,

temveč s konkludentnim ravnanjem posameznih etažnih lastnikov, ko opravijo ali prevzamejo obveznost plačila svojega dela stroškov

(poudarilo višje sodišče). Pomembna razlikovalna okoliščina je tudi to, da je predmet citirane dopuščene revizije denarni zahtevek upravnika, medtem ko je predmet te pravde vznemirjanje lastninske pravice.

29. Pritožniki se v prid svojih trditev sklicujejo tudi na odločbo Ustavnega sodišča Up-1292/08 z dne 10. 9. 2009, vendar pritožbeno sodišče ugotavlja, da se citirana odločba nanaša na bistveno drugačno vprašanje in za odločitev v tej zadevi ni uporabljiva. V zadevi Ustavnega sodišča je šlo za to, da so redna sodišča zavzela materialnopravno stališče, da skupni lastnik z vložitvijo tožbe ne more braniti in prisilno uveljaviti svojih lastninskih upravičenj proti drugemu skupnemu lastniku, torej so v celoti, a priori odrekla pravico do tožbe manjšinskemu solastniku oziroma skupnemu lastniku. Navedena ustavna odločba v ničemer ne govori oziroma se ne opredeljuje do vprašanja, ali lahko zakonsko ustrezna večina solastnikov poda soglasje naknadno, zato je sklicevanje tožnikov na to odločbo neutemeljeno.

30. Da je soglasje mogoče dati tudi naknadno, že po izvedenih delih, posredno potrjuje tudi sodba Upravnega sodišča I U 302/2013 z dne 28. 2. 2014, ki sicer obravnava inšpekcijski postopek zaradi domnevno nezakonito nameščenih zunanjih enot klimatske naprave na fasado. V izpodbijani odločbi (ki jo je Upravno sodišče potrdilo) je inšpektor zavezancema naložil, da sta dolžna v roku 30 dni pridobiti soglasje etažnih lastnikov za vgradnjo klimatske naprave, kar evidentno kaže na to, da je mogoče soglasje pridobiti naknadno. Tudi z analogno uporabo ZGO-1 je odgovor na navedeno vprašanje pritrdilen; tako je bilo npr. v 156.a členu v času spornih del veljavnega ZGO-1 med drugim določeno, da lahko inšpektor pri nelegalnih gradnjah, neskladnih gradnjah ali objektih, ki se uporabljajo brez predpisanega uporabnega dovoljenja (in so torej evidentno protizakonito zgrajeni), odloži izvršbo inšpekcijske odločbe za odstranitev objekta (med drugim), če inšpekcijski zavezanec izkaže, da je dal pobudo za spremembo občinskega prostorskega akta ali vložil popolno zahtevo za izdajo gradbenega ali uporabnega dovoljenja. Torej je jasno, da je mogoče tudi nelegalne gradnje post festum legalizirati, in to celo gradnje, ki so bile opravljene brez gradbenega dovoljenja.

31. Zato pritožbeno sodišče ugotavlja, da je še toliko bolj utemeljeno stališče, da lahko etažni lastniki z naknadno danim soglasjem »legalizirajo« opravljeno delo ali spremembo na solastni nepremičnini v smislu 29. člena SZ-1. Kot je bilo že poudarjeno, so določbe SZ-1 o ustreznih kvorumih in soglasjih določene predvsem zaradi varstva etažnih lastnikov, medtem ko predpisi o gradnji in gradbenih dovoljenjih varujejo tudi javni interes. V obravnavanem primeru je zakonsko predpisana večina (več kot tri četrtine) podala soglasje za sporne posege na lekarni, zato odločitve te večine (kljub dejstvu, da je bila postopkovno neustrezno podana šele naknadno namesto vnaprej) v tej pravdi ni mogoče ignorirati.

32. Nerazumljive in pravno nesmiselne so nadaljnje pritožbene navedbe, da sodišče v svoji sodbi (domnevno neupravičeno) ni »zavrglo izkazanega nezakonito pridobljenega dokazila pravice kot soglasja;« dokazov sodišče ne zavrže, temveč kvečjemu ne upošteva. Tudi navedba, da bi to naknadno pridobljeno soglasje sodišče moralo obravnavati »kot pripoznanje tožene stranke, da za svoje ravnanje ni imela odobritve,« kaže na nepoznavanje razlike med pripoznavo zahtevka (316. člen ZPP) in priznanjem dejstev (214. člen ZPP). Pomanjkanja soglasja toženka niti ni zanikala, torej sploh ni šlo za sporno dejstvo. Vendar to v ničemer ne vpliva na procesni uspeh tožnikov, saj je naknadno soglasje saniralo pomanjkanje soglasja v času izvedbe del. Tudi obširno razpravljanje o tem, da naj bi to naknadno pridobljeno soglasje bilo le »pridobivanje dokazov za pravdni postopek,« je zgrešeno, saj sporno soglasje ni zgolj dokaz v pravdnem postopku, temveč je izjava volje zadostne večine solastnikov, da odobravajo izvedene spremembe, ki jo mora sodišče upoštevati.

33. Ker je glede na povedano pravilna odločitev prvostopenjskega sodišča, ki je zavrnilo (odstranitvene in prepovedne) zahtevke glede novih vrat in drugih del v zvezi z lekarno (nadstreški, stopnice, klančina, reklame, napisne table, korita za rože), je pritožbeno sodišče v tem delu na podlagi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (točke izreka sodbe prve stopnje I/1.4., 1.5., 1.6., 1.7., 1.8., 1.9., 2.4., 2.5., 2.6., 2.7. in 2.8.).

34. Vse v prejšnjih odstavkih povedano v zvezi s tem, da 75 % soglasje etažnih lastnikov (četudi je bilo dano naknadno) zadošča za zakonitost in s tem neprotipravnost posegov

, se nanaša na spremembe, ki so bile izvedene na sami stavbi (nova vrata, stopnice itd.) ter odstranitev korit za rože, ne nanaša pa se na spremembo prometnega režima na parkirišču pred lekarno. Šlo je za to, da so toženci zaradi novega vhoda v lekarno

pred lekarno zarisali šrafirano površino, na kateri se naj ne bi smelo parkirati, ker je to dostop v lekarno, na novo pa so tudi zarisali parkirna mesta, končna posledica česar je, da je sedaj namesto prej šestih parkirnih mest na tem delu pred lekarno na voljo le pet parkirnih mest.

35. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje glede spremembe parkirnega režima zmotno uporabilo materialno pravo in napačno tolmačilo listino, konkretno Splošne pogoje prodaje oskrbovanih stanovanj, kjer je med drugim izrecno zapisano (priloga A84 – točka 11 na 3. strani), da so zunanja parkirna mesta skupni del, namenjen za potrebe vseh etažnih lastnikov. Ta dokument je pripravila prva toženka, tožniki pa so ga sprejeli, ko so podpisali kupoprodajne pogodbe. Zato je takšen režim zavezujoč, ne le za tožnike, ampak tudi za prvo toženko (in posredno drugo toženko, ki tu opravlja dejavnost). Ker je tako bilo v naprej določeno, da so zunanja parkirna mesta skupni del, namenjen vsem etažnim lastnikom, je treba to upoštevati. Z zapisom, da gre za zunanja parkirna mesta, je jasno določen namen tega dela pripadajočega zemljišča: parkiranje avtomobilov.

36. S tem, ko se je spremenilo zarisane oznake na parkirišču tako, da je sedaj označenih le še pet mest, namesto šestega pa je označen vhod oziroma prehod v lekarno, je prišlo do spremembe rabe skupnih delov (iz površine za parkiranje avtomobilov v pohodno oziroma komunikacijsko površino, podobno pločniku). Toženci so sicer ugovarjali, da bi še vedno lahko parkiralo šest avtomobilov, ne glede na oznake na tleh, vendar se s tem ni mogoče strinjati. V urejeni družbi je zaželeno in zato razumno pričakovati, da bodo ljudje parkirali skladno z zarisanimi oznakami, zato je tudi sprememba oznak, četudi se fizično ne spremeni velikost parkirišča, dejansko sprememba obsega parkiranja in torej rabe zemljišča. Koliko parkirnih mest je predvidenih v občinskem ureditvenem načrtu (kar je bil tudi eden od razlogov sodišča prve stopnje za zavrnitev tega dela zahtevka), ni pomembno, saj je bila z internimi akti, ki veljajo med strankami, izrecno določena raba tega dela zemljišča, kar uživa pravno varstvo in pretehta nad tem, koliko parkirišč je bilo predvideno v občinskem načrtu.

37. Nedvomno je šlo za spremembo, ki bi glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahtevala soglasje vseh solastnikov. Razlogi sodišča prve stopnje, ki se opirajo na mnenje izvedenke, da gre tako pri prehodu kot parkirišču za komunikacijsko površino, niso prepričljivi. Sodišče prve stopnje se je sicer ukvarjalo tudi z vprašanjem, ali je ta pot nujno potrebna tudi kot požarni izhod (kar bi poseg opredelilo kot redno vzdrževanje v smislu četrtega odstavka 25. člena SZ-1), vendar je dokazni postopek pokazal, da za zagotavljanje požarnega izhoda ta pot ni nujno potrebna in tudi iz sodbe ne izhaja, da bi bila pot (ki je nastala iz prejšnjega parkirnega mesta) nujna za zagotavljanje požarne varnosti.

38. V tem delu je torej sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je presodilo, da so spremembe na parkirišču take vrste, da zanje ni potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, zato je sodišče pritožbi v tem delu ugodilo in sodbo v točki I/1.1. spremenilo tako, da je ugodilo zahtevku na povrnitev spremenjenih parkirnih oznak v stanje pred izdelavo vhoda v lekarno.

39. Ni pa ugodilo delu zahtevka, naj toženci popravijo oznake tako, »kot bo razvidno iz skice izvedenca,« saj ni nikakršne potrebe, da bi moral izvedenec risati skico parkirnih mest oziroma oznak na parkirišču. Iz spisu priloženih fotografij je razvidno, da se prejšnje oznake še vedno vidijo, pa tudi med strankami ni spora, za kateri del parcele gre in kakšne oznake so bile prej ter pozneje, tako da je mogoče zahtevek izvršiti tudi brez skice. V tem delu je torej potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Prav tako je potrdilo zavrnitev zahtevkov (točke I/1.2., 1.3. in 2.3.), ki so se tikali izključne posesti in uporabe parkirnih mest ter onemogočanja parkiranja pred lekarno. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da si nobena od toženk ni lastila izključne pravice parkiranja pred lekarno in da tožnikom ni onemogočala parkiranja z nobenim aktivnim ravnanjem (npr. postavitvijo ovir, zapornic, odganjanjem, grožnjami), teh ugotovitev pa pritožba niti ne napada konkretizirano.

40. Nadalje je sodišče druge stopnje sodbo deloma spremenilo tako, da je ugodilo tudi delu zahtevka (točka I/2.1.), kjer so tožniki zahtevali prepoved spreminjanja oznak parkirnih mest pred lekarno. Glede na dejstvo, da med strankami potekajo različni spori in da se soglasje, ki so ga večinski etažni lastniki naknadno dali (in je zadoščalo za postavitev vrat ter pritiklin na lekarni), nanaša tudi na spremembo parkirnih mest (čeprav to soglasje po ugotovitvi sodišča druge stopnje ne zadošča za spremembo parkirnih mest), je utemeljen prepovedni del zahtevka, da se preprečijo nadaljnji spori okoli parkiranja pred lekarno. Sodišče druge stopnje v zvezi s tem opozarja tudi na časovne meje pravnomočnosti, saj sodišče sodi po stanju na dan zadnje glavne obravnave. Če bo morda kdaj pozneje dosežen dogovor ali izveden kakšen postopek (npr. določitev nujne poti), ki bi drugače urejal režim dostopanja v lekarno oziroma parkiranja pred njo, zaradi časovnih meja pravnomočnosti ta sodba ne bo ovira za morebitno poznejšo spremembo režima. V tem trenutku pa so izpolnjeni pogoji za ugoditev zahtevku za restitucijo talnih oznak pred lekarno, kot so bile pred spremembo, in tudi za prepoved bodočega spreminjanja talnih parkirnih oznak.

Glede plastičnih mrež na zelenici in kavarniškega vrta:

41. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je vzpostavitev kavarniškega vrta na skupni zelenici pomenila spremembo načina rabe, saj del, ki sedaj služi kavarni, nima več pomena okrasne zelenice, temveč je namenjen gostinski dejavnosti. Letnega vrta ni mogoče uvrstiti med izboljšave v smislu tretjega odstavka 29. člena SZ-1. Zato je pravilno ugodilo zahtevku, da morata prva in tretja toženka opustiti izključno posest ter izključno uporabo zelenice na vzhodni strani stavbe pred kavarno.

42. Vendar pa po oceni pritožbenega sodišča ni pravilna zavrnitev zahtevkov za odstranitev plastičnih pohodnih mrež in za prepoved opravljanja gostinske dejavnosti na tem delu zemljišča. Ta del odločitve prvostopenjskega sodišča je materialnopravno zmoten, kot pravilno opozarja pritožba. V komercialno tehničnem opisu MC, ki ga je pripravila prva toženka in je sestavni del prodajnih pogodb, je med drugim (četrta stran opisa, priloga A84) v rubriki »zunanja ureditev« zapisano, da bo »zunanja ureditev kombinacija utrjenih voznih in pohodnih površin ter zelenih nevoznih površin brez grajenih ovir. Zelene površine bodo zasajene s travo in zasajene s posamičnimi drevesi avtohtonih vrst.« Gostinski vrt ni nikjer omenjen. Iz tega je jasno razvidno, da so zunanje zelene površine predvidene kot zelenice oziroma parkovna ureditev, za take površine pa je splošno znano, da se skušajo čim bolj približati naravnim travnatim površinam. Ker v naravi na travnikih, pašnikih, lokah ipd. ni najti plastičnih pohodnih mrež, je povsem jasno, da je položitev plastičnih mrež na travnato površino (zelenico) sprememba njene namembnosti in rabe, ki se iz naravne oziroma naravni podobne površine spremeni v urban(izira)no.

43. Ni se mogoče strinjati s stališčem prvostopenjskega sodišča (ki ga pritožba v tem delu utemeljeno graja), da gre za izboljšavo, saj položitev plastičnih mrež na zelenico ni izboljšava zelenice, temveč sprememba zelenice v nekaj drugega. Zato je pritožbeno sodišče v tem delu pritožbi ugodilo in sodbo spremenilo tako, da je ugodilo zahtevku za odstranitev plastičnih mrež z zelenice (točka IV/3.2.) in tudi s tem povezanemu zahtevku za prepoved nameščanja pohodnih mrež ali kakšnih drugih pohodnih površin na zelenico (točka V/4.2.). Ni pa ugodilo delu zahtevka, ki se glasi »kot je razvidno iz skice ...,« saj je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da izdelava skice ni potrebna. Med strankama sploh ni spora, kje se plastične mreže nahajajo, tako da izvršitev sodbe ne bo problematična.

44. S postavitvijo kavarniškega vrta na zelenici je povezan tudi zahtevek za prepoved uporabe zelenice za gostinsko dejavnost (točka V/4.1.), ki ga je prvostopenjsko sodišče tudi zavrnilo. Tudi ta del odločitve je po presoji pritožbenega sodišča zmoten in ga pritožniki utemeljeno grajajo. Ni se mogoče strinjati z razlogi sodišča prve stopnje, da bi bila prepoved opravljanja gostinske dejavnosti na skupni zelenici v nasprotju z ustavo. To stališče je pravno zgrešeno, saj ne upošteva časovnih meja pravnomočnosti. Sodišče sodi po stanju na dan zadnje glavne obravnave in upošteva dejstva, nastala do tega trenutka; dejstev, ki se zgodijo kasneje, učinek pravnomočnosti ne zajema.

Zato se prepoved opravljanja gostinske dejavnosti na zelenici, ki je v solasti vseh etažnih lastnikov, nanaša zgolj na stanje ob zaključku glavne obravnave. Če bosta toženca kdaj v prihodnosti izpolnila pogoje za opravljanje dejavnosti (npr. pridobila soglasje etažnih lastnikov), bo šlo za spremenjeno okoliščino, ki bo upravičevala opravljanje dejavnosti ne glede na prepovedni zahtevek v tej sodbi. Glede na stanje ob zaključku glavne obravnave je opravljanje gostinske dejavnosti na solastni zelenici treba šteti za spremembo namembnosti solastne stvari, za katero je potrebno soglasje vseh solastnikov. Zato je pritožbeno sodišče sodbo v tem delu (točka IV/4.1.) spremenilo tako, da je ugodilo zahtevku na prepoved zasedanja in uporabe zelenice za opravljanje gostinske dejavnosti.

45. Nadalje je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da morata prva in tretja toženka onemogočiti gostom kavarne prehod v skupne dele stavbe in onemogočiti uporabo »skupnih delov stavbe (…) zlasti skupnih stranišč,« in nadaljnji zahtevek, da naj se toženkama tudi v bodoče prepove »dopuščanje ali omogočanje, da zunanji gosti Kavarne D. prehajajo v skupne prostore in uporabljajo skupne prostore stavbe.« Iz obširnih navedb tožečih strank je razvidno, da jih pravzaprav moti le to, da gostje kavarne uporabljajo stranišče v avli v pritličju MC-ja, medtem ko uporaba drugih skupnih prostorov (npr. same avle) ni sporna. Prav tako ni razvidno, ali tudi stranke različnih drugih lokalov (zdravniških ordinacij, frizerskega salona, obiskovalci stanovalcev DSO itd.) uporabljajo stranišče v pritličju ali ne, vendar sodišče glede na življenjsko logiko sklepa, da občasno tudi ti ljudje uporabljajo skupno stranišče, kar pa tožnikov očitno tudi ne moti. Za tožnike so problematični oziroma sporni le gostje kavarne.

46. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje, ki je zahtevke v zvezi z (ne)uporabo skupnega stranišča zavrnilo, pravilna. Pritožba kljub obsežnim navedbam sploh obrazloženo ne prereka, da je stranišče v avli MC-ja skupni del, namenjen vsem in da je bila kavarna predvidena v različnih aktih, npr. 2. stran komercialno tehničnega opisa (priloga A84), kjer je med drugim določeno, da bo »pritličje namenjeno druženju in povezovanju različnih generacij, da bodo tu skupni prostori, ki bodo namenjeni institucionalnemu delu, oskrbovanim stanovanjem in obiskovalcem – vstopni in glavni vhod, recepcija, sanitarije, jedilnica, restavracija, kavarna s slaščičarno …« (poudarki pritožbeno sodišče). Tudi Akt o oblikovanju etažne lastnine (priloga B9, 2. člen, 2. stran) določa, da so v stavbi tudi poslovni prostori »za opravljanje komercialnih storitev za potrebe stanovalcev v oskrbovanih stanovanjih in domskem varstvu in za druge osebe« – torej tudi za zunanje uporabnike. Tako je evidentno, da je bilo že od vsega začetka predvideno, da bo pritličje skupni del, ki ni namenjen zgolj etažnim lastnikom oziroma oskrbovancem DSO, temveč tudi (zunanjim) obiskovalcem. Tožniki z ničemer niso uspeli dokazati, da naj bi bilo stranišče v pritličju namenjeno zgolj stanovalcem DSO

(ki imajo v pritličju jedilnico) in/ali zgolj etažnim lastnikom, temveč je jasno, da je tudi stranišče v pritličju eden od skupnih delov, ki je namenjen vsem uporabnikom pritličnega dela MC-ja. Ker je že od vsega začetka predvideno in tudi uresničeno, da so v pritličju tudi lokali, ki ne opravljajo storitev zgolj za etažne lastnike in stanovalce DSO, temveč tudi poslovno dejavnost za vse potrošnike, je jasno, da lahko tudi stranke in zaposleni teh poslovnih prostorov uporabljajo skupno stranišče. Za tako rabo toženki tudi ne potrebujeta nobenega posebnega dogovora z etažnimi lastniki. Po oceni pritožbenega sodišča takšen način rabe ni pretiran, saj ne gre za to, da bi npr. stranišče uporabljali obiskovalci lokalov izven MC-ja, mimoidoči ali drugi ljudje, ki nimajo nobenega opravka v MC-ju.

47. Navedbe pritožnikov, da kavarna nima lastnega stranišča, čeprav bi ga v skladu z upravnimi predpisi morala imeti, za odločitev v zadevi niso pomembne, saj morebitna kršitev upravnih predpisov še ne pomeni, da je s tem podano protipravno vznemirjanje solastnikov. Tudi so neutemeljene (in deloma nerazumljive) pritožbene navedbe (10. stran pritožbe), da je sodišče »navkljub izostanku pravne podlage in ugotovljenih neurejenih razmerij med etažnimi lastniki glede uporabe skupnih WC-jev ...,« saj vprašanje neurejenih razmerij med solastniki ni predmet stvarnopravnega varstva z negatorno tožbo. Kot je bilo že povedano, je sodišče ugotovilo, da obstaja podlaga za uporabo skupnega (!) stranišča v pritličju tudi s strani gostov kavarne. Tako je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da obiskovalcev kavarne pri obisku toaletnih prostorov, ki so skupen del, ni mogoče omejevati.

48. Sodišče prve stopnje ni zapisalo, kot navaja pritožba, da naj bi šlo pri uporabi stranišča s strani kavarniških gostov za prekomerno rabo skupnih delov; sodišče prve stopnje je sicer zapisalo, s čimer se obširno ukvarja tudi pritožba, da gre za problem delitve stroškov. Četudi se je načelno mogoče strinjati s pritožbenimi navedbami, da tožeče stranke kot solastnice niso dolžni nositi stroškov, ki so posledica prekomerne rabe stranišč s strani poslovnega subjekta in njegovih gostov, in da je treba »bremena« (sodišče le ugiba, da imajo tožniki v mislih kakšne stroške) sorazmerno porazdeliti, pa pritožbeno sodišče poudarja, da je vprašanje stroškov obligacijskopravno vprašanje, ki ga bodo morali tožniki urediti na drug način, ne pa z negatorno tožbo. Neustrezna porazdelitev stroškov in drugih bremen v zvezi s solastno stvarjo ni in ne more biti vznemirjanje lastninske pravice v smislu 99. člena SPZ. Iz vseh navedenih razlogov je sodišče pritožbo v tem delu zavrnilo.

49. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek, da sta prva in četrta toženka dolžni tožnikom v posest prepustiti posamezni del št. 225 (pralnica), »v takem stanju in s takimi priključki, ki omogočajo namensko rabo prostora za namen pralnice in sušilnice oskrbovanih stanovanj in tožečim strankam izročiti ključe.« Ugotovilo je, kar niti ni sporno, da je upravnik ta prostor tekom pravde izpraznil in ga dal etažnim lastnikom na voljo na način, da si lahko vsak etažni lastnik pri upravniku skopira ključ (o čemer je objavil tudi obvestilo na oglasni deski), kar naj bi nekateri etažni lastniki že storili. Sodišče prve stopnje je pravilno odločilo, da sta toženca s tem, ko sta prostor izpraznila in ga na opisani način dala na voljo etažnim lastnikom, pravzaprav izpolnila del zahtevka, ki se nanaša na prepustitev pralnice v posest tožečim strankam (pa tudi drugim etažnim lastnikom, ki tožbe niti niso vložili).

50. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi (ki je v tem delu res nekoliko nejasna) zapisalo, da je zahtevek zavrnilo zato, ker je deloma že izpolnjen (prostor je ponujen tožnikom v posest), del zahtevka, ki se očitno nanaša na vzpostavitev funkcionalne pralnice (»s takimi priključki ...«) pa je zavrnilo, ker naj bi tak prostor nikoli ne bil vzpostavljen (nikoli ni bilo priključkov za vodo). Razbrati je, da sodišče prve stopnje zahtevek v tem delu zavrača, ker (takšna) pralnica nikoli ni obstajala, torej takšne stvari (še) ni.

51. Tožniki se v zvezi s pralnico sklicujejo tudi na Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb

in smiselno zatrjujejo, da naj bi jim bil prvi toženec kot prodajalec dolžan v skupnih prostorih, ki so jih dobili v okviru kupoprodajnih pogodb, zagotoviti (funkcionalno) pralnico. Sodišče druge stopnje najprej ugotavlja, da je tak zahtevek (neizpolnitev prodajne pogodbe) očitno neutemeljen proti upravniku, ki ni prodajalec. Lahko pa bi bil utemeljen zoper prodajalca; ne glede na to, da je kot predmet tožbe označeno le vznemirjanje lastninske pravice, saj sodišče ni vezano na zatrjevano pravno podlago. Vznemirjanja lastninske pravice že pojmovno ni mogoče storiti z neizpolnitvijo ali nepravilno izpolnitvijo prodajne pogodbe, lahko pa bi taka pogodbena obveznost bila predmet dajatvenega zahtevka (ki je tudi bil postavljen).

52. Vendar pritožbeno sodišče ugotavlja, da zahtevek za vzpostavitev pralnice ni utemeljen, tudi če ga presojamo po pogodbeni podlagi. Predvsem tožniki niso niti konkretizirano zatrjevali in še manj dokazali, da bi jim bil kateri od tožencev dolžan (po pogodbi ali kako drugače) izročiti pralnico oz. prostor »v takem stanju in s takimi priključki, ki omogočajo namensko rabo prostora za namen pralnica in sušilnica.« Pralnica je omenjena v Aktu o oblikovanju etažne lastnine (priloga B9, stran 13, 4. člen, točka c), 7. alineja) kot »pralnica za oskrbovana stanovanja.« Nikjer ni (ne v prodajnih pogodbah ne v Aktu o oblikovanju etažne lastnine ne v komercialno tehničnem opisu) pralnica kakor koli podrobneje opisana v smislu, kakšne priključke, naprave in zmogljivost naj bi imela. Splošno je znano, da je pralnica lahko marsikaj: prostor z lesenimi čebri in perilniki, betonsko korito s pipami, ali pa sodobna pralnica z različnimi pralnimi in/ali sušilnimi stroji. Zato pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožniki sploh nimajo zahtevka (ne pogodbenega, ne kakšnega drugačnega – vsaj izkazali ga niso) za izročitev pralnice s priključki, kot se zavzemajo v tožbi in pritožbi. Očitno je bilo le načelno določeno, da naj bi navedeni prostor služil kot (skupna) pralnica, pri čemer pa podrobnejša ureditev oz. vsebina tega prostora (zaenkrat še) ni določena. Zato tožniki tudi ne morejo zahtevati, da jim katera koli tožena stranka izroči pralnico »s priključki.«

53. Tožniki so lahko upravičeno zahtevali, da jim toženca prepustita posest tega prostora, saj so glede tega upravičeni, to pa je toženka tekom pravde tudi storila. Sodišče druge stopnje tudi ugotavlja, da so neutemeljene navedbe pritožnikov, da bi morali izvesti primopredajo pralnice, saj za kaj takega ni zakonske ali pogodbene podlage.

Primopredaja z zapisnikom in izročitvijo ključev se opravi pri izročitvi stanovanja, medtem ko se primopredaja vseh skupnih delov posameznim etažnim lastnikom na tak način ne opravlja, temveč primopredajo skupnih delov, naprav in prostorov za posamezne etažne lastnike opravi upravnik (22. člen ZVKSES).

54. Tožniki tudi niso uspeli dokazati, da bi imeli posebno upravičenje, da jim mora katera koli od toženih strank izdelati ključe navedenega skupnega prostora. O tem ni govora ne v prodajni pogodbi ne v drugih aktih, zato sodišče ocenjuje, da je ravnanje četrte toženke, ki je prostor odklenila, izpraznila in ki vsem etažnim lastnikom, ki to želijo, omogoči, da si sami naredijo ključ navedenega prostora, ustrezno in da je s tem izpolnjena pogodbena obveznost, da se prostor, namenjen za pralnico (vendar zaenkrat še brez konkretno določene vsebine, ureditve in pravil delovanja) izroči v posest etažnim lastnikom. Zato je v tem delu pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Glede smiselne pripoznave nekaterih tožbenih zahtevkov:

55. Pritožniki na več mestih zatrjujejo, da naj bi toženci s tem, ko so odstranili table na parkirišču in izpraznili pralnico, zahtevek pripoznali in bi moralo sodišče prve stopnje v zvezi s tem izdati sodbo na podlagi pripoznave po 316. členu ZPP. To pritožbeno stališče je zgrešeno. Pripoznava tožbenega zahtevka je enostranska, brezpogojna izjava toženca nasproti sodišču, da je tožbeni zahtevek utemeljen.

Pripoznava zahtevka je sicer institut, soroden pripoznavi dolga, vendar ne enak, saj pripoznava dolga zunaj sodišča ne pomeni, da je stranka pripoznala tožbeni zahtevek.

Pripoznava ni posel materialnega prava in nima posledic na materialnopravnem, ampak na procesnopravnem področju. Zato morajo biti zanjo izpolnjene predpostavke procesnega in ne materialnega prava.

Pripoznava mora biti izjavljena izrecno, nedvoumno in brezpogojno, torej mora iti za izjavo stranke sodišču, ne pa za realno dejanje, ki bi ga bilo mogoče tako tolmačiti.

S konkludentnimi dejanji, z izpolnitvijo zahtevka, ni mogoče pripoznati zahtevka v procesnopravnem smislu (torej s posledico izdaje sodbe na podlagi pripoznave). Sodba na podlagi pripoznave se izda, če toženec pripozna tožbeni zahtevek (če torej poda ustrezno izjavo), ne pa, če ga izpolni.

Razlika je bistvena, saj pripoznava zahtevka (v procesnem smislu z izjavo sodišču) potegne za seboj izdajo sodbe na podlagi pripoznave, ki je izvršilni naslov. Tako bi lahko v primeru, ko bi stranka »pripoznala« zahtevek z realnim dejanjem (z izpolnitvijo), tožnik pridobil izpolnitev dvakrat: prvič na podlagi dejanske izpolnitve in drugič na podlagi izvršilnega naslova – sodbe na podlagi pripoznave. V obravnavani zadevi gre sicer za nedenarni zahtevek, vendar je ob preslikavi položaja na denarne zahtevke pravna nevzdržnost stališča pritožnikov prav očitna. Pripoznave zahtevka tudi ne gre mešati s priznanjem dejstev (214. člen ZPP). Zato so neutemeljene vse obsežne navedbe, da bi moralo sodišče izdati sodbo na podlagi pripoznave.

56. Edini razumni razlog, zakaj bi se tožniki zavzemali za sodbo na podlagi pripoznave – saj so v tem delu zahtevek že dobili izpolnjen – je vprašanje stroškov. V zvezi s tem pa je treba poudariti, da je reševanju stroškovnega problema v primeru, ko toženec tekom pravde izpolni zahtevek, namenjen 158. in ne 157. člen ZPP. Če toženec tekom pravde izpolni zahtevek, lahko tožnik nemudoma umakne tožbeni zahtevek (z navedbo in po potrebi z dokazili, da ga umika zaradi izpolnitve), in v tem primeru je tožnik tudi upravičen do povrnitve stroškov.

Drugače povedano: tožniki bi si ustrezen del povrnitve stroškov zaradi izpolnitve dela zahtevka tekom pravde lahko zagotovili, če bi zahtevek v tem delu nemudoma umaknili. Ker tega niso storili, temveč so nerazumno vztrajali na ugoditvi zahtevku, ki je bil že izpolnjen,

morajo nositi stroškovno posledico napačnega pravdanja.

57. Načeloma se je mogoče strinjati s pritožbenimi navedbami (zadnji odstavek na 11. strani pritožbe), da tožeče stranke niso dolžne brezpogojno ugoditi zahtevam poslovnih subjektov in njihovim poslovnim težnjam na račun svojih lastninskih upravičenj in nositi dodatnih bremen, ki so posledica opravljanja poslovne dejavnosti, vendar so te navedbe nekonkretizirane. V kolikor s tem tožniki merijo na kakšna vprašanja delitve stroškov, je bilo že pojasnjeno, da so ta vprašanja lahko predmet obligacijskih zahtevkov in postopkov, predvidenih v SZ-1 za urejanje razmerij med etažnimi lastniki (npr. 26., 27., 30. člen SZ-1), ne pa negatornih stvarnopravnih zahtevkov. Deloma je bilo (na prvi in drugi stopnji) ugodeno zahtevkom tožnikov, kolikor je bilo dokazano, da so posamezni toženci s spremembami zaradi svojih poslovnih dejavnosti spreminjali rabo skupnih delov; v preostalem pa tožniki niso uspeli izkazati, da bi toženci ravnali protipravno, kot je že obrazloženo.

58. Tožniki v okviru zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (12. in 26. stran pritožbe) navajajo razloge o zmotni uporabi materialnega prava; kolikor napadajo mnenje izvedenke (o tem je pritožbeno sodišče že zavzelo stališče), tudi ne izpodbijajo argumentirano njenih strokovnih ugotovitev, temveč materialnopravne zaključke sodišča, ki temelje na teh ugotovitvah.

59. Pritožbene navedbe (8. točka, 12. stran pritožbe), da se je sodišče »v svojem izreku opredeljevalo izključno do izkazanih trditev toženih strank ...«, so nerazumljive, saj se sodišče v izreku ni opredeljevalo do trditev, temveč do zahtevkov. Nadaljnje navedbe, da so tožeče stranke »podale vse ključne tehnične zakonske pravilnike, ki napotujejo na zlorabo aktivnosti vzdrževanja nasproti neodobrenim aktivnostim za spremembo namenske rabe v delih stavbe kot (nova) gradnja in v očitnem nasprotju z aktivnostmi ...« so nerazumljive. V obravnavanem primeru ni izkazana nikakršna nova gradnja niti sprememba namembnosti rabe delov stavbe.

60. Pritožba (19. stran) polemizira s sodbo VSL I Cp 2012/2015, vendar pritožbeno sodišče ugotavlja, da se sodišče prve stopnje na to odločbo sploh ni sklicevalo, zato so tozadevne pritožbene navedbe nerazumljive.

Enako nerazumljive so nadaljnje navedbe v istem odstavku o drsnih vratih, saj predmet te pravde niso drsna, ampak običajna (na tečajih viseča) vrata.

61. Glede obširnih pritožbenih navedb, da naj bi bil v delih stavbe, kjer se izvaja lekarniška dejavnost (23. stran pritožbe), izveden poseg »spremembe namenske rabe iz namenske rabe stavbe za kulturo in razvedrilo v stavbo za storitveno dejavnost,« za kar naj bi toženka ne predložila potrebnih dokazil o zakonitosti izvedenih posegov, pritožbeno sodišče ponovno ugotavlja, da so bili sporni posegi na lekarni (vrata, stopnice, nadstrešek, itd.) izvedeni na poslovnem prostoru, ki je bil pred izvedenimi posegi lekarna in je tudi sedaj še vedno lekarna. Torej nikakor ni šlo za spremembo namenske rabe. Glede pritožbene navedbe, da naj bi toženka izvedla priključke na skupne inštalacije stavbe (vodovod, komunalni odvod), sodišče druge stopnje le ugotavlja, da tovrstni priključki sploh niso predmet pravde, zato je tozadevno pritožbeno razpravljanje povsem neutemeljeno.

62. Tudi navedbe (25. stran pritožbe) »ob pripoznanju napačne uporabe materialnega prava izgradnje vrat lekarne ...« so nerazumljive in pravno nesmiselne; napačna uporaba materialnega prava je pritožbeni razlog, sicer pa je uporaba materialnega prava (napačna in pravilna) stvar sodišča in ne strank; pripozna se lahko tožbene zahtevke, ne pa »napačne uporabe materialnega prava« (ni jasno, kaj naj bi to sploh bilo – priznanje utemeljenosti pritožbenih navedb ali priznanje dejstva?); kot nesporna se lahko prizna dejstva, ne pa pravnih položajev in pravnih razmerij.

63. V zvezi s pritožbenimi navedbami (26. stran pritožbe), da se sodišče ni opredelilo do mnenja tržnega inšpektorata glede postavitve gostinskega vrta, pa sodišče pojasnjuje, da to mnenje za odločitev niti ni bistveno,

še manj zavezujoče, saj inšpektorat ureja upravnopravna in ne civilnopravna razmerja. Zato se sodišču prve stopnje do te listine in z njo povezanih navedb niti ni bilo treba opredeliti, saj gre za dejstva in dokaze, ki za odločitev neposredno niso pomembni.

64. Tožniki pravilno navajajo, da je upravnik aktivno legitimiran za zastopanje etažnih lastnikov (22. člen ZVKSES), da je glede na 29. člen ZVKSES zadolžen za odkrivanje in uveljavljanje stvarnih napak in da je na podlagi 27. člena ZVKSES upravičen in dolžan za račun kupcev uveljavljati jamčevalne zahtevke. Vse to je res, a nima nobene zveze s to pravdo, saj tožniki česa takega od upravnika sploh ne zahtevajo; od njega so zahtevali izročitev prostora v posest (ker ga je brez pravne podlage zasedal), kar je bilo tudi izpolnjeno, poleg tega pa so zahtevali od njega tudi tisto, kar naj bi (domnevno in neizkazano) bil dolžan opraviti investitor, to je izročiti prodano stvar v točno določenem stanju. Vse zgoraj povzete dolžnosti upravnika po ZVKSES ne vsebujejo njegove dolžnosti, da sam odpravi morebitne stvarne napake ali opravi druga manjkajoča dela, ki bi jih sicer moral prodajalec oz. investitor.

65. Uveljavljanje procesnih kršitev mora biti konkretizirano, zato je pritožba v delih, ko se zgolj posplošeno sklicuje na določene člene ZPP, neutemeljena. Nekonkretizirana je tako pritožbena navedba (8. stran pritožbe), da sodišče v nasprotju »z navedbami in pričanjem tožeče stranke ...«, saj sploh ne pove, »pričanja« (pravilno: izpovedbe) katere stranke naj bi sodišče ne upoštevalo; enako nekonkretizirana je navedba na zadnji strani pritožbe, da da je sodišče »na mnogih mestih« (katerih?) zavzelo stališče, ki je v nasprotju z (neopredeljenimi) dokaznimi listinami.

66. Ustavne procesne pravice se uresničujejo skozi procesne zakone (ZPP), zato je tudi kršitve ustavnih procesnih jamstev treba uveljavljati prek kršitev (zakonskih) določb postopka, ne pa s posplošenim sklicevanjem na člene ustave. Zakaj (materialna) ustavna pravica do zasebne lastnine tožnikom ni bila kršena, je sodišče že pojasnilo v prejšnjih odstavkih. Navedbe o kršitvi ustavne pravice do dedovanja so povsem nerazumljive in očitno neutemeljene, saj predmet te pravde niso pravice in obveznosti iz naslova dedovanja.

67. Glede na vse povedano je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je sodišče prve stopnje deloma zmotno uporabilo materialno pravo in deloma napačno presodilo listine, zato je v teh delih pritožbi ugodilo in sodbo deloma spremenilo, kot je razvidno iz izreka. V preostalem delu je ugotovilo, da pritožba ni utemeljena in da tudi niso podani pritožbeni razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo v preostanku zavrnilo (351. člen ZPP).

68. Pritožniki upravičeno grajajo, da v obravnavani zadevi (tudi ob upoštevanju razsodbe sodišča prve stopnje) ni mogoče govoriti o tem, da so uspeli le z neznatnim delom zahtevka. Tozadevno je odločitev prvostopenjskega sodišča materialnopravno zmotna. Tožniki so postavili 24 dajatvenih in prepovednih zahtevkov, ki jih je mogoče razdeliti na tri sklope: lekarna, kavarna oz. zelenica in pralnica. Vrednosti spornega predmeta za posamezne zahtevke niso določili. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da so tožniki z zahtevkom glede lekarne uspeli le v manjšem delu (glede parkirnih mest pred lekarno, ničesar pa niso dosegli glede vrat in ostalih pritiklin); glede kavarne so uspeli v pretežnem delu (v vsem, razen glede uporabe WC-ja), medtem ko glede pralnice niso uspeli. Tudi na pritožbeni stopnji so tožniki uspeli kvečjemu polovično, saj so bili uspešni glede enega od več zahtevkov v zvezi z lekarno (parkirišče) in glede dela zahtevka glede kavarne (PVC mreže in prepoved opravljanja dejavnosti, ne pa glede uporabe WC-ja), medtem ko s preostalimi zahtevki v zvezi z lekarno in zahtevkom glede pralnice niso bili uspešni. Uspeh tožečih strank je tako največ polovičen. Zato je pritožbeno sodišče na podlagi drugega odstavka 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP odločilo, da tožniki in prvi trije toženci nosijo vsak svoje stroške celotnega postopka. Potrdilo pa je odločitev v delu (VIII. točka izpodbijane sodbe), kjer je naloženo tožnikom, da povrnejo stroške četrti toženki, saj je slednja v postopku uspela v celoti (zahtevek zoper njo je bil v celoti zavrnjen).

Uradni list RS, št. 87/2002 in nadaljnji, v nadaljevanju SPZ.

Uradni list RS, št. 69/2003 in nadaljnji, v nadaljevanju SZ-1.

Uradni list RS, št. 102/2004 – uradno prečiščeno besedilo, in nadaljnji, v nadaljevanju ZGO-1.

Sodišče druge stopnje pripominja, da to ne drži, saj gre za stanovanjsko-poslovno stavbo.

Evidentno je, da v tem primeru ni mogoče govoriti o spremembah v razmerju med skupnimi in posameznimi deli (tu gre za spremembe odstotkov površin oziroma solastniških deležev), za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev ali za uporabo stanovanja v druge namene. Pri izvedenih delih na lekarni niti pojmovno ni mogoče govoriti o posebni omejitvi rabe posameznih delov in skupnih delov, razen, kar se tiče parkirnih prostorov.

Velja pripomniti, da je sodišče prve stopnje izvedenki nekritično posredovalo vsa vprašanja, ki so jih sporočile stranke in ki se deloma ponavljajo, deloma se sploh ne tičejo zadeve, deloma pa gre za pravna vprašanja, ki sploh ne sodijo v delokrog izvedenca gradbene stroke.

Uradni list RS, št. 73/2007 – UPB-3 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP.

Sklep VSRS II Ips 171/2017 z dne 13. 7. 2017, sodba VSL I Cp 2890/2013 z dne 26. 2. 2014 in številne druge odločbe.

Primerjaj J. Zobec, komentar 247. člena ZPP v: Pravdni postopek – zakon s komentarjem, 2. knjiga, ČZ Uradni list in GV založba, Ljubljana 2006, str. 486.

Primerjaj npr. sklep VSL II Cp 1514/2012 z dne 19. 12. 2012, kjer je šlo za zelo podobno situacijo – motenje posesti, vendar so tekom pravde toženci pridobili zadostno soglasje etažnih lastnikov, zato je sodišče zahtevek zavrnilo, saj dejanja ni bilo mogoče (več) šteti za samovoljno.

D. Wedam Lukić, komentar 319. člena ZPP v: Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga, ČZ Uradni list in GV založba, Ljubljana 2009, str. 168 in nasl.

Pritožbeno sodišče še pripominja, da tožniki, ki niso stanovalci DSO, zato niti nimajo pravnega interesa za uveljavljanje sodnega varstva (domnevnih) tujih pravic.

Uradni list RS, št. 18/2004 in nadaljnji, v nadaljevanju ZVKSES.

Pritožbeno sodišče pri tem še dodaja, da tožniki izvedbe primopredaje z zapisnikom tudi ne zahtevajo s tožbo. Tudi niso postavili nobenih zahtevkov v zvezi z jamčevanjem za napake in garancijsko listino, zato so tozadevne pritožbene navedbe (29. stran pritožbe) nerazumljive in neutemeljene.

N. Betetto, komentar 157. člena ZPP v: Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, ČZ Uradni list RS in GV Založba, Ljubljana 2006, stran 45.

A. Galič, komentar 316. člena ZPP v: : Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga, ČZ Uradni list RS in GV Založba, Ljubljana 2009, stran 77.

Sklep VSL I Cp 1825/2018 z dne 4. 2. 2019.

Primerjaj npr. sklep VSRS II Ips 340/2006 z dne 26. 7. 2007 in sodbo VSL I Cp 4325/2009 z dne 25. 2. 2010.

Sodba in sklep VSK I Cp 570/2005 z dne 2. 2. 2006.

Primerjaj N. Betetto, komentar 158. člena ZPP, zgoraj navedeno delo, str. 46-48.

Evidentno je, da takemu zahtevku ni mogoče ugoditi: tožena stranka ne more odstraniti nečesa, kar je že odstranjeno, prav tako ne more (še enkrat) prepustiti v posest prostora, ki so ga tožniki že dobili v posest.

Opr. št. I Cp 2012/2015 ni sodba, temveč sklep (z dne 18. 11. 2015), ki se nanaša na povsem drugo vprašanje – sodne takse.

Sodišče je že pojasnilo, da bi utegnila biti odločba inšpektorja pomembna, če bi se ugotovilo, da je za katera od del potrebno gradbeno dovoljenje, vendar tega zaenkrat noben inšpekcijski postopek ni pokazal.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 99

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen  2, 2/5, 25, 25/4, 26, 27, 29, 29/1, 29/2, 29/3, 30, 34, 35, 36, 37, 38

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 7, 154, 154/2, 157, 158, 212, 214, 254, 254/2, 254/3, 316

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) - ZVKSES  - člen 22, 27, 29

Zakon o graditvi objektov (2002) - ZGO-1  - člen 2, 3, 6, 6/1, 156a

Ustava Republike Slovenije (1991) - URS  - člen 33

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.