VSK Sodba I Cp 121/2019
Sodna praksa višjih sodišč, 2019-04-10

Sabina Vrčon (preds.), Špela Prodan (poroč.), Berta Žorž

najemna pogodba - najem neprofitnega stanovanja - pogoji za odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog za odpoved - kršitev najemne pogodbe s strani najemodajalca - neplačilo najemnine - izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe - odpust obveznosti v osebnem stečaju - težak socialni položaj najemnika - drugo primerno stanovanje - pravica do spoštovanja doma - načelo pravne in socialne države

Dejstvo, da so bile toženki na podlagi sklepa okrožnega sodišča St z dne 11.11.2016 odpuščene obveznosti za vse terjatve upnikov, ki so nastale do 28.12.2015, zadostuje za zavrnitev tožbenega zahtevka. Tožnica namreč ne more več terjati od toženke zapadle in neplačane najemnine (ki predstavljajo kršitev, zaradi katere tožnica s to tožbo zahteva odpoved najemne pogodbe), saj so ji te obveznosti odpuščene.

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna v korist proračuna Republike Slovenije plačati 201,59 EUR stroškov pritožbenega postopka tožene stranke v petnajstih dneh po prejemu te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku tega roka do plačila.

1. Sodišče prve stopnje (v nadaljevanju sodišče) je z izpodbijano sodbo odločilo: – da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi:"1.) Odpoveduje se najemna pogodba z dne 27.12.2001 za neprofitno najemno stanovanje z ID znakom 1111, posamezni del št. 6 v stavbi 22 k.o. P. v izmeri 60,50 m², ki leži v III. nadstropju stanovanjskega objekta v P. 2.) Tožena stranka mora v roku 60 dni po pravnomočnosti sodbe izprazniti stanovanje z ID znakom 1111, posamezni del št. 6 v stavbi 22 k.o. P., v izmeri 60,50 m², ki leži v III. nadstropju stanovanjskega objekta v P. in ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki, v stanju v kakršnem ga je prevzela. 3.) Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka z zakonsko določenimi zamudnimi obrestmi, od dneva izdaje sodbe do plačila, v roku 15 dni, pod izvršbo." (I. točka izreka) in – da je tožeča stranka dolžna v roku 15 dni toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 436,51 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo je tožeča stranka (v nadaljevanju tožnica) vložila pritožbo in predlaga, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje. Navaja, da gre v primeru določbe 104. člena SPZ (pravilno SZ-1, Stanovanjskega zakona) za izjemo, ki jo je treba razlagati restriktivno. Vztraja pri tem, da v obravnavanem primeru ne gre za izjemne okoliščine, saj je tožena stranka (v nadaljevanju toženka) že dlje časa v stanju, zaradi katerega ne more plačevati najemnin in pri tem ni nič izjemnega, kot so denimo smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, ipd. Sodišče ne obrazloži, katere naj bi bile te izjemne okoliščine, ampak zgolj pavšalno niza razlog socialne stiske. Sodišče tudi ne upošteva 30-dnevnega roka, ki prične teči takoj po nastanku izjemnih okoliščin. Sodišče bi tako moralo določno ugotoviti, kdaj je do izjemnih okoliščin prišlo (in ali so res izjemne) ter presoditi ali je notifikacija toženke pravočasna. Toženki so bile s sklepom Okrožnega sodišča St z dne 11.11.2016 res odpuščene obveznosti za terjatve vseh upnikov, vendar to pomeni, da tožnica od toženke ne more zahtevati plačila zapadlih najemnin, ne pomeni pa, da tožnica ne more od toženke zahtevati izselitve iz stanovanja. Samo dejstvo, da je bila obveznost v osebnem stečaju odpuščena, nima za posledico ugotovitve, da je bila obveznost pravočasno izpolnjena (plačana). V postopku odpovedi najemne pogodbe se ugotavlja, ali so bili na dan vložitve tožbe izpolnjeni pogoji za odpoved najemne pogodbe. In tako kot nima vpliva dejstvo, da bi najemnica po vložitvi tožbe plačala dolgovane najemnine, ima še toliko manj vpliva to, da so ji obveznosti odpuščene.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila. Prereka navedbe pritožbe, predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe ter priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožbeno sodišče je s sodbo I Cp 144/2017 pritožbi tožnice ugodilo in sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo.

5. Toženka je zoper sodbo pritožbenega sodišča vložila ustavno pritožbo in z njo uspela. Ustavno sodišče je v odločbi Up-619/17-22 z dne 14.2.2019 sodbo pritožbenega sodišča razveljavilo in mu zadevo vrnilo v novo odločanje.

Opozorilo je, da bi moralo pritožbeno sodišče ob upoštevanju vseh okoliščin primera (toženka je po ugotovitvah sodišča prve stopnje izkazala druga dva kumulativno zahtevana zakonska pogoja iz 104. člena Stanovanjskega zakona, v nadaljevanju SZ-1) skrbno pretehtati: - ali gre v obravnavani zadevi res za primer, ko toženka kljub prejetim finančnim pomočem ni dovolj resno jemala svoje obveznosti plačila najemnine, - ali pa gre za primer, ko toženka plačila najemnine ni zmogla (sodišče prve stopnje je upoštevalo, da toženka plačila najemnine ni zmogla zaradi visokih računov za električno energijo) in nato oceniti, ali izselitev toženke iz neprofitnega najemnega stanovanja pomeni sorazmeren ukrep, ki terja varstvo interesov občine oz. širših javnih interesov.

V ponovljenem postopku bo moralo višje sodišče: - določeno težo pripisati tudi okoliščini, da je občina dolgo časa trpela toženkino plačilno nesposobnost in da zato trpi izgube, - ovrednotiti okoliščino, ki izhaja iz sodbe sodišča prve stopnje, da je toženka tožnico večkrat brez uspeha prosila za zamenjavo neprofitnega stanovanja, lahko tudi za manjšega in - v zvezi s tem oceniti pomen četrtega odstavka 104. člena SZ-1.

Ustavno sodišče še ugotavlja, da pritožbeno sodišče pri preizkusu drugega nosilnega stališča sodbe sodišča prve stopnje, ki je samo zase zadoščalo za zavrnitev tožbenega zahtevka, ni upoštevalo zahtev, ki izhajajo iz toženki zagotovljene pravice do spoštovanja doma. Sodišče prve stopnje je namreč utemeljilo, da tožnica ne more zahtevati odpovedi najemne pogodbe iz krivdnega razloga neplačila najemnine, glede na to, da zaradi pravnomočnega sklepa o odpustu vseh (do 28.12.2015 zapadlih) denarnih obveznosti toženke nasproti njej nima več pravice sodno uveljavljati plačila neplačanih najemnin, toženka pa je obroke najmenine, ki so zapadli kasneje, plačala. Višje sodišče bi moralo upoštevati, da je v primeru obstoja neprofitnega najemnega razmerja izrazito poudarjeno načelo socialne države, in da je treba interesom občine praviloma priznati manjšo težo. Pritožbeno sodišče bo moralo utemeljiti (kar z razveljavljeno sodbo ni) zakaj naj bi zdaj, po pravnomočnem odpustu preteklih obveznosti, izselitev zaradi neplačila odpuščenih obveznosti (teh tožnica v nobenem primeru ne more več terjati od toženke) pomenila nujen ukrep za varovanje interesov občine (še posebej upoštevaje dejstvo, da toženka novo nastale obveznosti iz najemne pogodbe po ugotovitvah sodišča prve stopnje redno izpolnjuje).

7. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo naslednje dejansko stanje: - da je toženka po svojih zmožnostih najemnino od sredine leta 2010 do konca leta 2013 plačevala, v letih 2014 in 2015 pa je bila najemnina plačana le za mesec december 2015, - da je toženka že vrsto let v socialni stiski, da je kot mama samohranilka bila težje zaposljiva, pretežno brezposelna, da je uveljavljala vse možne pravice iz javnih sredstev, subvencije najemnine ter izredne pomoči pri uporabi stanovanja, o čemer je tožnico seznanjala pisno in ustno ter jo obveščala o svoji socialni stiski, da ni zmožna plačevati najemnin, in da je toženka po prejemu poziva z dne 22.10.2015 tožnico z dopisom z dne 11.12.2015 obvestila o svoji nezmožnosti plačila; - da je toženka vlagala prošnje za zamenjavo stanovanja, tudi za manjše; - da iz sklepa okrožnega sodišča St z dne 11.11.2016 izhaja, da so bile toženki odpuščene obveznosti za vse terjatve upnikov, ki so nastale do 28.12.2015, - za december 2015 in za leto 2016 pa so najemnine s strani toženke plačane. Teh ugotovitev pritožba ne prereka.

8. Kot ugotavlja Ustavno sodišče v predhodno navedeni odločbi, že dejstvo, da so bile toženki na podlagi sklepa okrožnega sodišča v Kopru St z dne 11.11.2016 odpuščene obveznosti za vse terjatve upnikov, ki so nastale do 28.12.2015, zadostuje za zavrnitev tožbenega zahtevka. Tožnica namreč ne more več terjati od toženke zapadle in neplačane najemnine (ki predstavljajo kršitev, zaradi katere tožnica s to tožbo zahteva odpoved najemne pogodbe), saj so ji te obveznosti odpuščene. Dejstvo je tudi, da iz ugotovitev sodišča prve stopnje (7. točka obrazložitve) izhaja, da toženka najemnine ni plačala ne zaradi tega, ker do tega ni bila dovolj skrbna, ampak zaradi tega, ker plačila kljub vsem raznoraznim socialnim transferjem, ki jih je bila deležna, enostavno ni zmogla. Da je bila toženka izjemno šibkega finančnega stanja, se je zavedala tudi toženka, saj jo je, glede na ugotovitve sodišča prve stopnje, ta o tem sproti tako ustno kot pisno seznanjala. Da bi tožnica zmanjšala svojo izgubo in zaščitila svoj položaj, bi morala ravnati v skladu s četrtim odstavkom 104. člena SZ-1, saj kot izhaja iz sodbenih ugotovitev, je za zamenjavo, tudi za manjše stanovanje, prosila sama toženka (priloga B64), česar pritožnica ne prereka.

9. Pri tem tudi ne gre spregledati, da gre v obravnavnem položaju za neprofitno najemno stanovanje, da gre torej za poudarjeno načelo socialne države, zaradi česar je treba interesom občine praviloma priznati manjšo težo (primerjaj navedeno odločbo ustavnega sodišča).

10. Glede na vse navedeno je v konkretnem primeru odločitev sodišča prve stopnje pravilna, saj bi drugačna odločitev pomenila kršitev toženkine pravice do spoštovanja doma (primerjaj predhodno navedeno odločbo Ustavnega sodišča).

11. Zato je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa toženki povrniti stroške odgovora na pritožbo (165. in 154. člen ZPP), ki jih je pritožbeno sodišče, upoštevaje veljavno Odvetniško tarifo, odmerilo na znesek 201,59 EUR, kot je razvidno iz stroškovnika na listovni št. 89. Vendar ker toženko zastopa odvetnik, določen skladno z Zakonom o brezplačni pravni pomoči (v nadaljevanju ZBPP), je dolžna tožnica prej navedeni znesek plačati v korist proračuna Republike Slovenije (tretji odstavek 46. člena ZBPP), v 15 dneh od prejema te sodne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Ustava Republike Slovenije (1991) - URS  - člen 2, 36, 36/1, 78.

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 10, 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 104, 104/1, 104/4.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.