VSK Sklep CDn 105/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-07-14

Tatjana Markovič Sabotin (preds.), mag. Mojca Kete Ujčič (poroč.), Mirela Lozej

predlog za vpis v zemljiško knjigo - skupna lastnina - zavrnitev predloga za vknjižbo - razpolaganje s skupno lastnino - vknjižba spremembe enega od imetnikov skupne lastnine

Na nepremičnini, za katero se predlaga vknjižba novega imetnika lastninske pravice, je vpisana skupna lastnina štirinajstih skupnih lastnikov in z njo lahko razpolagajo le vsi kot eno. Ker tega v konkretnem primeru niso storili, predlaganega vpisa ni mogoče dovoliti.

I. Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. V tej zemljiškoknjižni zadevi sodišče ni dovolilo vknjižbe lastninske pravice pri nepremičnini ID znak nerazdeljeni deli stavbe xx. Zemljiškoknjižna sodniška pomočnica je vknjižbo zavrnila, ker so vknjiženi imetniki lastninske pravice na zadevni nepremičnini skupni lastniki, predlogu za vknjižbo pa je bilo predloženo zemljiškoknjižno dovolilo le nekaterih od skupnih lastnikov, ne vseh. Ugovor predlagateljice zoper takšno odločitev je zemljiškoknjižna sodnica zavrnila.

2. Predlagateljica je zoper sklep o zavrnitvi ugovora vložila pravočasno pritožbo. Navaja, da zemljiškoknjižno sodišče pri odločanju o njenem ugovoru ni upoštevalo načela formalnosti iz 124. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1), na katerega se je v obrazložitvi tudi samo sklicevalo. Presojalo je veljavnost pravnega posla, na podlagi katerega je predlagan zemljiškoknjižni vpis, česar ne bi smelo. Sodišče ne bi smelo presojati, ali so v konkretnem primeru zemljiškoknjižno dovolilo izdali vsi skupni lastniki, temveč bi moralo presojati le izpolnjenost formalnih pogojev za vpis, to je -) ali je nepremičnina označena s podatki iz zemljiške knjige, -) ali je oseba, ki dovoljuje vpis, označena s podatki iz zemljiške knjige ter -) ali je podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen. Ker so bili v konkretnem primeru vsi navedeni pogoji izpolnjeni, bi sodišče vpis moralo dovoliti. Sodišče sploh ni pojasnilo, kateri formalni pogoj v konkretni zadevi ni bil izpolnjen. Sklepa ni mogoče preizkusiti. Napačen je zaključek sodišča, da bi dovolilo za prenos lastninske pravice morali dati vsi skupni lastniki. Na pogodbi o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja so overjeni podpisi vseh oseb, v breme katerih se je predlagal vpis. To še posebej velja v tem primeru, ko gre dejansko za splošne skupne dele stavbe 11, ki jih sploh ni mogoče samostojno prenašati, ampak ti delijo usodo posameznih delov stavbe. Ker so zemljiškoknjižno dovolilo izstavili solastniki dela stavbe 10, so posledično izstavili tudi zemljiškoknjižno dovolilo za glede njihovih nedoločenih deležev na nepremičnini: nerazdeljeni del stavbe 9, ki pripadajo njihovim solastniškim deležem na delu stavbe 10. Sodišče bi vknjižbo moralo dovoliti tudi zato, ker gre pri nepremičnini nerazdeljeni deli stavbe za specifično, fiktivno nepremičnino, pri kateri gre po materialno pravni naravi dejansko za splošne skupne dele stavbe 11, ki se prenašajo avtomatično s prenosom lastninskih deležev na posameznih delih stavbe, ki jim ti skupni deli pripadajo. Predlog je bi sestavljen v skladu z navodili e-zk in skladno z napotkom sodišča v zadevi Dn 11/11, ki je predlagateljico napotilo, da vloži predlog 116. Ker je predlagateljica tako storila, bi po načelu enakega varstva pravic njenemu predlogu moralo biti ugodeno. Pritožnica meni, da v konkretni zadevi ni mogoče uporabiti splošnih pravil o prenosu skupne lastnine in se pri tem sklicuje na sklep VS RS II Ips 140/2017. Sodišče je predlagateljici pojasnilo, da bodo za uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim morali poskrbeti etažni lastniki, hkrati pa ji je onemogočilo, da bi sama postala skupni lastnik. Opozarja na sklep VSK CDn 27/2019, v katerem je višje sodišče zavzelo stališče, da je razpolaganje z deležem na skupni lastnini možno in sicer po Zakonu o agrarnih skupnostih (ZAgrS). Tudi v konkretnem primeru je mogoč podoben odstop od pravil Stvarnopravnega zakonika (SPZ) kot po ZAgrS.

4. Zemljiškoknjižno sodišče je v tem postopku odločalo o vknjižbi lastninske pravice, kot izhaja iz 1. točke obrazložitve sklepa. Preverjalo je obstoj formalnih pogojev za predlagani vpis. Ker je ugotovilo, da le ti niso izpolnjeni, vpisa ni dovolilo. Obrazložilo je, da je v konkretnem primeru predlagana vknjižba spremembe enega izmed imetnikov skupne lastnine, ki bi jo morali dovoliti vsi skupni lastniki (72. člen Stvarnopravnega zakonika; SPZ). Ker iz listine, ki je podlaga za predlagani vpis, izhaja, da temu ni tako, predlagana vknjižba pravilno ni bila dovoljena (4. točka obrazložitve izpodbijane sklepa). Iz listine, na podlagi katere je bil vpis predlagan, ne izhaja utemeljenost zahtevka za vpis (148. člen ZZK-1). Razlogi sodišča so jasni, zmožni preizkusa, pravno pravilni in pritožbeno sodišče jim pritrjuje.

5. Predlagateljica z navedbami, da so v konkretni zadevi pogoji za vpis izpolnjeni, saj so zemljiškoknjižno dovolilo izdali tisti skupni lastniki, pri katerih se predlaga vknjižba spremembe nosilca pravice, izpodbijani sklep napada mimo razlogov, ki so narekovali njegov sprejem. Na nepremičnini, za katero se predlaga vknjižba novega imetnika lastninske pravice, je vpisana skupna lastnina štirinajstih skupnih lastnikov in z njo lahko razpolagajo le vsi kot eno.

Ker tega v konkretnem primeru niso storili, predlaganega vpisa ni mogoče dovoliti.

6. Tega ne more spremeniti dejstvo, da se v konkretnem primeru vknjižba predlaga na nepremični, ki je v zemljiški knjigi vpisana z začasnim ID znakom in za katero se nakazuje možnost, da je po svoji vsebini splošni skupni del stavbe ID znak xy. Skladno z načelom formalnosti, ki velja v zemljiškoknjižnem postopku, je za presojo dovoljenosti predlagane vknjižbe odločilno, da je v zemljiški knjigi pravna skupnost imetnikov lastninske pravice na navedeni nepremičnini vpisana kot skupna lastnina z nedoločenim deležem posameznega nosilca stvarne pravice. Predlagateljica se v pritožbi sklicuje tudi na sklep VSK CDn 27/2019, a tam zavzeto stališče kvečjemu potrjuje pravilnost izpodbijane odločitve. Tudi iz nje namreč izhaja, da glede razpolaganja skupnih lastnikov s skupno lastnino načeloma velja splošno pravilo iz 72. člen SPZ, drugače pa le, ko tako določa zakon.

7. Izven tega je bilo predlagateljici tudi že pojasnjeno, da razhajanja med dejanskim in zemljiškoknjižnim stanjem, kakršno se nakazuje v konkretni zadevi, etažni lastniki vseh posameznih delov lahko odpravijo dogovorno, sicer pa je temu namenjen postopek po določbah Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), kar nenazadnje potrjuje tudi sklep VS RS II Ips 140/2017, na katerega se sklicuje predlagateljica.

Predlagateljica zaradi odločitve v tem postopku v tem pogledu ni v ničemer prikrajšana, saj je do ustreznega procesnega položaja v morebitnem tovrstnem postopku upravičena kot lastnica posameznega dela stavbe. Formalni zemljiškoknjižni postopek, s strogimi postopkovnimi pravili in z omejenim naborom dokaznih sredstev, za kaj takšnega ni primeren in tega ne omogoča. Samo dejstvo, da je vpis posledica neurejenega zemljiškoknjižnega stanja (ki ga etažni lastniki lahko kadarkoli uredijo) in obstoj možnosti, da gre za skupni del stavbe v etažni lastnini, ne moreta biti razlog za odstop od navedenih osnovnih pravil razpolaganja s skupno lastnino, za kakršnega si v tem postopku prizadeva predlagateljica.

8. Ne drži niti pritožbeni očitek, da je zemljiško knjižno sodišče sodišče v tem postopku prekoračilo svoja pooblastila in presojalo veljavnost pravnega posla, na podlagi katerega je bil predlagan obravnavani vpis, to je Pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dne 15.11.2018. Zemljiškoknjižno sodišče v nobenem pogledu ni presojalo veljavnosti navedene pogodbe, temveč le, ali predstavlja primerno podlago za predlagano vknjižbo.

9. Pritožba nazadnje ne more uspeti niti s sklicevanjem na zadevo Dn 218555/2019, v kateri naj bi bila predlagateljica napotena, da vloži predlog po postopku 116. Zakaj je temu tako, ji je bilo pravilno pojasnjeno v 6. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa. Obstoj postopka 116 ne vpliva na dopustnost obravnavane vknjižbe, saj gre zgolj za predviden način vložitve predloga za vknjižbo lastninske pravice v korist novega imetnika – skupnega lastnika, ko takšen vpis dopušča materialno pravo.

10. Ker pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s 42. členom Zakona o nepravdnem postopku – ZNP-1 in drugim odstavkom 120. člena ZZK-1), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

Bodisi tako, da vsi skupaj izstavijo eno zemljiškoknjižno dovolilo ali pa vsak od njih posebno (Plavšak, N.: Solastnina in skupna lastnina; Gradivo za zemljiško šolo 2018, str. 21)

Zakon o agrarnih skupnostih (ZAgrS), na katerega je oprta odločitev v zadevi CDn 27/2019, tako v 44. členu izrecno dopušča, da član, ki ima nedoločen delež na nepremičnini članov, ki je v skupni lastnini, ta delež lahko prenese s pravnim poslom.

Ta okoliščina sama po sebi tudi sicer ne utemeljuje vknjižbe lastninske pravice v korist predlagateljice, temveč v korist vsakokratnih etažnih lastnikov posameznih delov.

Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1  - člen 124, 148.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 72.

Zakon o agrarnih skupnostih (2015) - ZAgrS  - člen 44

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.