VSL Sodba I Cp 931/2019
Sodna praksa višjih sodišč, 2019-11-13

mag. Gordana Ristin (preds.), Barbka Močivnik Škedelj (poroč.), Suzana Ivanič Lovrin

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

izstavitev zemljiškoknjižne listine - predkupna pravica - zakonita predkupna pravica - prodajna pogodba - sklenitev pogodbe - sprejem ponudbe - izjava o sprejemu ponudbe - soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe - bistvene sestavine prodajne pogodbe - prodajna cena - kupnina - predmet prodaje - zavezovalni pravni posel - razpolagalni pravni posel

Pritrditi je treba pritožnici, da je s pomisleki o davčnem režimu in predlogu za plačilo zneska brez DDV bistveno spremenila toženkino ponudbo, saj so se njene dopolnitve in spremembe nanašale na s strani toženke določeno ceno stvari (tretji odstavek 29. člena OZ). Ker tožnica ni sprejela toženkinega predloga cene niti stranki nista dosegli soglasja o kupnini, soglasja o bistveni sestavini prodajne pogodbe - višini kupnine - med strankama ni bilo. Torej med njima ni prišlo niti do ustno sklenjenega zavezovalnega posla in je tožbeni zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (razpolagalni pravni posel) neutemeljen.

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani točki II izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki glasi:

"Tožena stranka je dolžna tožeči stranki izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim tožeča stranka: A., d. o. o., izrecno in brezpogojno dovoljuje, da se pri nepremičninah parc. št. 33/1, 33/8, 33/6 in 33/5 k. o. X (ID znak: parcela 1, parcela 2, parcela 3 in parcela 4) vpiše lastninska pravica v korist:

Občina B., do celote 1/1, v roku 15 dni pod izvršbo, sicer ta sodba nadomesti zemljiškoknjižno dovolilo."

II. Tožnica je dolžna toženki v roku 15 dni plačati 1.315,00 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku paricijskega roka do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je v točki I izreka zavrglo tožbo za ugotovitev, da je tožnica od 30. 12. 2016 na podlagi uveljavitve predkupne pravice lastnica nepremičnin s parc. št. k. o. X, navedenimi v izreku. V točki II izreka je ugodilo tožbenemu zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, s katerim bi tožeča stranka dovolila, da se pri v izreku navedenih nepremičninah v k. o. X v zemljiški knjigi vpiše lastninska pravica v korist tožnice, sicer bi sodba nadomestila zemljiškoknjižno dovolilo. Zaradi delnega umika tožbe je v točki III ustavilo postopek v delu, ki se je nanašal na plačilo zneska 28.852,34 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe do plačila. O pravdnih stroških je odločilo v točki IV izreka in jih v odmerjeni višini 2.219,91 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi naložilo v plačilo tožeči stranki.

2. Toženka vlaga pritožbo zoper točko II izreka. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP

. Predlaga, naj ji višje sodišče ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožnici pa naloži v plačilo stroške postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Kot zmotno graja odločitev, da je tožnica pravilno uveljavljala predkupno pravico. Napačno je stališče sodišča, da je tožnica pravilno sprejela ponudbo. V resnici jo je spremenila in ponudila plačilo kupnine brez DDV. Soglasja volj o bistvenih sestavinah pogodbe ni bilo. Napačno je ugotovljeno dejansko stanje, češ da izbira obdavčitve ni bistvena sestavina pogodbe. Dogovor o plačilu davka bistveno vpliva na višino kupnine. Če se dopolnitev nanaša na ceno, gre vedno za bistveno spremembo ponudbe. Treba bi bilo uporabiti tretji odstavek 29. člena OZ

. Ker ga sodišče ni uporabilo, je napačno uporabilo materialno pravo. Tudi če bi šlo za nebistveno sestavino pogodbe, je napačna in protispisna odločitev sodišča, da toženka ni ugovarjala spremenjeni ponudbi. Toženka je namreč takoj sporočila tožnici, da se ne strinja s prodajo na način, da stranki ne obračunata DDV in kot rešitev predlagala sklenitev pogodbe za kupnino, ki bi znašala 160.000,00 EUR, torej v katero bi bil že vštet tudi znesek DDV. Napačno in v nasprotju s 45. členom ZDDV-1

je stališče sodišča, da izbira davčnega režima ni v pristojnosti pogodbenih strank. Toženka je imela pravico, da je sama določila prodajne pogodbe, kamor spada tudi oblikovanje cene z upoštevanjem režima obdavčitve. Tožnica bi pravilno sprejela ponudbo le na način, da bi soglašala z izbiro davčnega režima, ki ga je izbrala toženka kot prodajalka, saj mora za uspešno uveljavitev predkupne pravice sprejeti ponudbo tako, kot se glasi. V nasprotju s 15. členom OZ je ugotovitev sodišča, da je bila pogodba sklenjena že s sprejemom ponudbe. Soglasja volj o kupnini ni bilo. Pripis tožnice, da bo dodatno plačala DDV s pridržkom, da ga bo zahtevala nazaj, če bo ugotovljeno, da ga toženka ni upravičeno zahtevala, ne pomeni pravilnega sprejema ponudbe. Sprejeta odločitev je v nasprotju z 22. členom OZ. Pogodba, s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičninah, mora biti sklenjena v pisni obliki. Določilo 52. člena OZ je kogentno in pogoj za veljavnost pogodbe. V obravnavanem primeru pisne pogodbe ni. Načelno pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012, ki se nanaša na zakonsko predkupno pravico po Zakonu o kmetijskih zemljiščih, za obravnavani primer ni uporabno. Stališče sodišča je v nasprotju z Ustavo RS. Pisna oblika pogodb, katerih predmet so nepremičnine, je nujna tudi zaradi vknjižbe v zemljiško knjigo. Sprejeta odločitev sodišča, da mora tožena stranka izstaviti tožnici zemljiškoknjižno dovolilo, čeprav zavezovalni pravni posel ni bil sklenjen v pisni obliki, pomeni napačno uporabo materialnega prava. Odločitev sodišča je neživljenjska, saj vsebina zavezovalnega pravnega posla ni jasna, ker med pravdnima strankama ni bilo doseženo soglasje volj glede režima obdavčitve. Pogodba ni bila sklenjena tudi glede na vsebino 508. člena OZ. Izjava o uveljavitvi predkupne pravice še ne predstavlja sklenitve pogodbe.

3. Tožnica je odgovorila na vročeno pritožbo. Predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe.

5. Tožnica v tem postopku zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice v svojo korist pri vtoževanih nepremičninah. Ni bilo sporno, in to je ugotovilo tudi sodišče prve stopnje, da je na njih obstajala tožničina zakonita predkupna pravica, da je toženka tožnici poslala obvestilo o nameravani prodaji in pogojih prodaje (cena 131.147,00 EUR in 22% DDV, način plačila) in da je tožnica izjavila, da uveljavlja predkupno pravico in v 30 dnevnem roku sprva plačala 131.147,00 EUR, nato pa še 28.852,43 EUR, kar ustreza DDV, a s pridržkom, da ga bo zahtevala nazaj, če se bo pred FURS izkazalo, da predmet prodaje ni obdavčljiv po ZDDV-1. V izjavi o uveljavljanju predkupne pravice je navedla, da v razmerju do nje prodaja ni predmet DDV (davčna oprostitev), ampak predmet plačila davka na promet nepremičnin in da ne more podati izjave za samoobdavčitev toženke po 45. členu ZDDV-1. Toženka ji je takoj po prejemu navedene izjave pojasnila strukturo postavljene cene in ji v podpis poslala z njene strani že podpisano pogodbo s ceno, ki je vključevala 22% DDV (160.000,00 EUR) in zemljiškoknjižno dovolilo, ki je tožnica ni podpisala. V pravdi je trdila in dokazovala, da je bila pogodba med pravdnima strankama sklenjena že z njenim sprejemom toženkine ponudbe. Na tej podlagi je od toženke zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

6. Sodišče je njenemu zahtevku ugodilo. Ocenilo je, da je tožnica pravilno sprejela toženkino ponudbo, da je s svojimi predlogi glede davčnega režima oziroma plačila DDV ni spremenila in da je bila pogodba sklenjena, ko je tožnica podala izjavo o sprejemu ponudbe. Glede na dejanske ugotovitve o sprejemu ponudbe s pridržkom in o nesoglasju pravdnih strank glede obdavčitve predmeta prodaje, je naziranje sodišča zmotno.

7. Za zakonito predkupno pravico se smiselno uporabljajo pravila o pogodbeni predkupni pravici (507. do 512. člen OZ), če za posamezen primer zakon ne določa drugače (513. člen OZ). Med strankama ni sporno, da je bila predmet predkupne pravice prodaja stavb z zemljiščem in ne kmetijska zemljišča, za katera bi veljala posebna pravna ureditev zakonske predkupne pravice po Zakonu o kmetijskih zemljiščih. Zato se tožnica v pravdni neutemeljeno sklicuje na pravno mnenje v zvezi s postopkom prodaje kmetijskih zemljišč.

8. Predkupna pravica je obligacijska pravica, ki učinkuje med pogodbenima strankama. Terjatvi predkupnega upravičenca ustreza zaveza lastnika stvari. Bistvena in edina obveznost lastnika stvari je, da o nameravani prodaji najprej pošlje ponudbo predkupnemu upravičencu. Predlog za sklenitev pogodbe mora že vsebovati vse bistvene sestavine pogodbe tako, da bi se že z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila (22. člen OZ). Za nastanek prodajne pogodbe na podlagi predkupne pravice veljajo smiselno enaka pravila kot pri sklenitvi vsake prodajne pogodbe. Za pravni promet z nepremičninami OZ zahteva pisno obliko (52. člen OZ). Če je za veljavnost prodajne pogodbe predpisana oblika, morata biti v takšni obliki podani tudi ponudba in sprejem ponudbe. Če pride do sprejema ponudbe s pisno izjavo, kot v obravnavanem primeru trdi tožnica, iz tega izhaja zaveza obeh strank, da najprej skleneta zavezovalni posel v predpisani obliki. Tožnica ne trdi, da bi bil v obravnavanem primeru sklenjen oblični zavezovalni posel, niti ne postavi takega ugotovitvenega zahtevka. Tožba zgolj z dajatvenim zahtevkom za izstavitev ZK dovolila (razpolagalni pravni posel) je nesklepčna. Ugotovitve in razlogi sodišča v točki 32 sodbe o sklenjeni prodajni pogodbi z izstavljenim ZK dovolilom v 4. in 5. točki pogodbe so nejasni in v nasprotju s predloženimi dokazi. Iz njih namreč izhaja, da je toženka posredovala tožnici v podpis dva predloga prodajne pogodbe z vključenim ZK dovolilom (priloge A5 in B4), ki ju je podpisala le toženka, tožnica pa ne. Vsebina zavezovalnega posla, ki naj bi bila po zmotnih ugotovitvah sodišča prve stopnje med pravdnima strankama že sklenjena, torej ni jasna. Ob izdanem ZK dovolilu, ki ga sodišče omenja v razlogih sodbe, pa tožba za njegovo izstavitev ne bi bila več potrebna.

9. Sklenitev prodajne pogodbe je pri obstoju predkupne pravice odvisna od tega, ali predkupni upravičenec ponudbo sprejme ali ne. Drži, da med lastnikom stvari in predkupnim upravičencem nastane prodajna pogodba že z dnem, ko lastnik prejme izjavo predkupnega upravičenca, da sprejema ponudbo. Pogodba je namreč sklenjena, ko ponudnik sprejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo (prvi odstavek 28. člena OZ). Vendar je nujni pogoj za nastanek pogodbe soglasje volj o bistvenih elementih ponudbe oziroma pogodbe (15. člen OZ). Bistveni element ponudbe lastnika predkupnemu upravičencu je cena stvari. Poleg tega lahko ponudba vsebuje tudi vse druge pogoje prodajalca glede posameznih elementov prodajne pogodbe. Ni bilo sporno, da je toženka v ponudbi kot ceno stvari določila 131.147,00 EUR in 22% DDV. Tožnica je že ob sprejemu ponudbe izrazila zadržke v zvezi s plačilom DDV: navedla je, da prodaja ni predmet plačila DDV, ampak davka na promet nepremičnin, da bo plačala (le) 131.147,00 EUR, DDV pa le, če bo tako odločil FURS. V nadaljevanju je sicer plačala tudi znesek DDV, vendar si ga je pridržala zahtevati nazaj, če bi se pred FURS izkazalo, da predmet prodaje ni obdavčljiv z DDV.

10. Pritrditi je treba pritožnici, da med strankama ni bilo potrebnega soglasja volj pravdnih strank za sklenitev prodajne pogodbe. Med strankama nastane nesoglasje, če je prodaja predmet obdavčitve, kot je na primer davek na dodano vrednost

. Bistvena elementa prodajne pogodbe sta predmet prodaje, ki določa osnovno obveznost prodajalca izročiti stvar in prenesti lastninsko pravico, in kupnina, ki določa osnovno obveznost kupca. Gre za vsoto denarja, ki jo mora kupec plačati prodajalcu kot svojo nasprotno obveznost. Izražena mora biti v denarju in je predvsem predmet dogovora pogodbenih strank. Prodajna cena je širši pojem, obsega enostransko določeno vrednost, izraženo v denarju in pomeni informacijo prodajalca kupcu, pod kakšnimi pogoji je pripravljen skleniti prodajno pogodbo. Pojem kupnine je torej že posledica dogovora med prodajalcem in kupcem, kot posledica pogodbeno usklajene določitve vrednosti predmeta prodaje in posledično sestavni del pogodbe. To je tudi tista vsota denarja, ki jo mora kupec plačati prodajalcu. Ceno, prav tako izraženo v denarju, pa enostransko določi prodajalec kot vrednost, za katero je pripravljen prodati stvar. Predkupni upravičenec sprejme njegove prodajne pogoje, če pristane na ceno, določeno v predlogu za prodajo.

11. Presoja sodišča prve stopnje, da je v obravnavanem primeru tožnica kot predkupna upravičenka sprejela ponudbo toženke, je zmotna. Pritrditi je treba pritožnici, da je s pomisleki o davčnem režimu in predlogu za plačilo zneska brez DDV, bistveno spremenila toženkino ponudbo, saj so se njene dopolnitve in spremembe nanašale na s strani toženke določeno ceno stvari (tretji odstavek 29. člena OZ). Prav tako ima prav pritožba, da je protispisna in dejansko zmotna ugotovitev sodišča, da toženka ni ugovarjala tako spremenjenemu tožničinemu predlogu glede izbire davčnega režima oziroma določene cene stvari. Iz listin, ki jih je sodišče ocenjevalo, a jih je napačno presodilo, namreč izhaja, da je toženka z dopisom, ki ga je tožnica prejela 13. 1. 2017 (v priloga A4), takoj zavrnila njen spremenjeni predlog in ji poslala v podpis z njene strani že podpisano prodajno pogodbo s ceno 160.000,00 EUR, ki je nominalno že vključevala znesek DDV (priloga A5). Tožnica navedene pogodbe ni podpisala. To pa dovoljuje presojo, da ni sprejela toženkinih prodajnih pogojev, toženka pa ne njenih nasprotnih prodajnih pogojev. Ker tožnica ni sprejela toženkinega predloga cene niti stranki nista dosegli soglasja o kupnini, soglasja o bistveni sestavini prodajne pogodbe - višini kupnine - med strankama ni bilo. Torej med njima ni prišlo niti do ustno sklenjenega zavezovalnega posla in je tožbeni zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (razpolagalni pravni posel) neutemeljen.

12. Zaradi napačne uporabe materialnega prava je bilo treba sodbo sodišča prve stopnje spremeniti in tožbeni zahtevek v celoti zavrniti. Ker je sodišče prve stopnje zmotno presodilo listine v zvezi z uveljavljanjem predkupne pravice, njegova odločba pa se opira samo na listinske dokaze, ki so v spisu, jih je pritožbeno sodišče lahko ocenilo samo in sodbo spremenilo na podlagi 2. alineje 358. člena ZPP.

13. Zaradi spremembe sodbe ni bilo treba posegati v stroškovno odločitev sodišča prve stopnje, saj je že sodišče prve stopnje glede na minimalni tožničin uspeh v pravdi, slednji naložilo v plačilo celotne stroške tožene stranke s postopkom na prvi stopnji. Ker je pritožnica uspela s pritožbo, ji mora tožeča stranka povrniti tudi stroške pritožbenega postopka. Odmerjeni so po stroškovniku na pritožbi, upoštevaje veljavno Odvetniško tarifo in vrednost točke 0,60 EUR v času odločanja. Poleg odvetniških stroškov, odmerjenih na 640,00 EUR (875 točk po tar. št. 21 OT s pripadajočim 22% DDV), obsegajo še 675,00 EUR za sodno takso, kar skupaj znese 1.315,00 EUR. V primeru zamude s plačilom bo tožnica dolgovala tudi zakonske zamudne obresti od prvega dne po izteku paricijskega roka do plačila

Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999 s spremembami.

Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001 s spremembami.

Zakon o davku na dodano vrednost, Uradni list RS, št. 117/06 s spremembami.

Primerjaj Juhart, M., v: Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 96.

Načelno pravno mnenje, Občna seja VSS, 13. 12. 2006, Pravna mnenja 1/2006.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 15, 22, 28, 28/1, 29, 29/3, 52, 507

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.