VSC Sodba Cp 461/2019
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-04-29

Darja Pahor (preds.), mag. Aleksander Urankar (poroč.), Tatjana Kamenšek Krajnc

uporabnina - najem nepremičnine - povprečna tržna najemnina - dejanski stroški vzdrževanja premoženja - višina najemnine - pridržna pravica - dobrovernost - vlaganja v nepremičnino - zastaranje terjatve - enotna nagrada za narok - zvišanje tožbenega zahtevka - načelo izravnalne pravičnosti - načelo vestnosti in poštenja

Tožnici sta v tej pravdi postavili povsem sklepčno in zadostno trditveno podlago, ki je vključevala in trditve, da bi lahko z minimalnimi stroški nepremičnino usposobili za oddajo sami (op. kakšnih konkretnih nasprotnih trditev v tej smeri toženec sploh ni podal), in zatrjevanja, da je predmet oddajanja lahko tudi nedokončana nepremičnina, pri čemer je vložek stvar pogodbenega odnosa med najemnikom in najemodajalcem. V pritožbi omenjena „predpostavka“ vložka v višini 22.881,94 EUR torej glede na povedano ni samo predpostavka.

Obrazložitev sodišča prve stopnje, da za znižanje uporabnine za stroške zavarovanja (po oceni izvedenca 200,00 EUR letno), stroške iz naslova NUSZ (po oceni izvedenca 146,89 EUR letno) in stroške investicijskega vzdrževanja (po oceni izvedenca 600,00 EUR letno) ni nobene podlage je sicer kratka, a zadostna, da jo je mogoče pritožbeno preizkusiti in ne gre za že omenjeno bistveno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tudi pritožbeno sodišče ne vidi podlage, da bi bilo treba povprečno tržno najemnino, ki je ekvivalent toženčeve obogatitve oziroma koristi, znižati za omenjene stroške.

Zaključek sodišča prve stopnje, da v pretežnem delu ni bil dobroverni posestnik nepremičnine, da se zato ne more sklicevati na pridržno pravico po SPZ in da bi drugačno stališče dalo neupravičeno prednost tožencu, je po presoji pritožbenega sodišča pravilno. V takšni situaciji bi bilo morebiti treba uporabiti celo načelo prepovedi zlorabe pravic (12. člen SPZ), a zadošča že upoštevanje izravnalne pravičnosti in načela vestnosti in poštenja (5. člen OZ). Na pridržno pravico se tudi po presoji pritožbenega sodišča ne more utemeljeno sklicevati posestnik, ki je bil v pretežnem delu časovnega obdobja, v katerem so bila opravljena vlaganja, nedobroveren. Nenazadnje pa se z retencijsko pravico lahko utemeljeno ugovarja le lastnikovemu vrnitvenemu zahtevku in retinent v tem času ni več dobroverni posestnik, kar pomeni, da mora koristi (plodove) iz stvari v vsakem primeru vrniti lastniku.

I. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se v izpodbijanem delu sodba sodišča prve stopnje:

- v točkah I. in II. izreka spremeni tako, da je toženec dolžan v roku 15 dni plačati vsaki od dveh tožečih strank znesek v višini 5.882,77 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.5.2014 dalje do plačila in se torej zavrne še presežni tožbeni zahtevek vsake od tožečih strank za plačilo 19,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.5.2014 dalje do plačila,

- v delu v točki VI. izreka spremeni tako, da je tožeča stranka dolžni toženi stranki v roku 15 dni povrniti še dodatnih 169,42 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

II. Sicer se pritožba tožene stranke zavrne in se v še izpodbijanem in nespremenjenem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te odločbe povrniti tožeči stranki njene pritožbene stroške v znesku 1.436,67 EUR.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo presodilo, (I.) da je tožena stranka (toženec) dolžan v roku 15 dni plačati prvotožeči stranki (prvi tožnici) 5.902,04 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.5.2014 dalje do plačila, (II.) da je toženec dolžan v roku 15 dni plačati drugotožeči stranki (drugi tožnici) 5.902,04 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.5.2014 dalje do plačila, (III.) da je toženec dolžan plačati prvi tožnici v roku 15 dni še 5.202,90 EUR s pripadki, ki so podrobneje opredeljeni v izreku izpodbijane sodbe, (IV.) da je toženec dolžan plačati drugi tožnici v roku 15 dni še 5.202,90 EUR s pripadki, ki so podrobneje opredeljeni v izreku izpodbijane sodbe, (V.) da se presežni tožbeni zahtevek zavrne (za plačilo 14.197,96 EUR vsaki od tožnic z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.5.2014 dalje in za plačilo zakonskih zamudnih obresti vsaki od tožnic od zneska 5.902,04 EUR od 14.5.2014 do 15.5.2014), (VI) in da sta tožnici dolžni tožencu v roku 15 dni povrniti pravdne stroške v višini 149,91 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper predmetno sodbo oziroma zoper ugodilni del sodbe in odločitev o povrnitvi pravdnih stroškov je toženec vložil pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in s predlogom, naj se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne v novo sojenje, podredno pa, naj se spremeni in tožbeni zahtevek v celoti zavrne. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje nepravilno sklepalo o temelju in višini neupravičene obogatitve. Izračun je oprlo na predpostavko, da bi tožnici v nepremičnino vložili 22.881,94 EUR in jo nato oddajali. Ta predpostavka ni bila z ničemer izkazana, tožnici pa sta celo trdili, da je znesek vložka previsok. Sodišče ni obrazložilo, zakaj je štelo, da je ta predpostavka izpolnjena, in izpodbijane sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti, zato je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Iz poteka dogodkov po primopredaji 23.11.2015 in iz izpovedb tožnic ter S. C. izhaja, da tožnici nista imeli namena vlagati v nepremičnino, je uporabljati in dati v najem. Do navedb toženca o tem se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Ravnanje tožnic po prejemu nepremičnine je pomemben dokaz, kaj bi tožnici storili z nepremičnino v času, za katerega zahtevata plačilo uporabnine. Podani morata biti obogatitev in prikrajšanje. Treba je izračunati korist, ki bi jo toženec lahko dosegel. Sodišče ni obrazložilo, kakšno naj bi bilo gospodarno ravnanje toženca. Tožnici bi morali dokazati, da bi lahko nedokončano nepremičnino oddajali in za kakšno najemnino. Teh navedb in dokazov nimata. Toženec je ves čas trdil in dokazoval, da takšnih plodov ni mogoče doseči, saj nepremičnine ni mogoče uporabljati in je ni možno dati v najem. To sta ugotovila že dva izvedenca, in sicer A. M. (P 609/2010) in V. S. (P 164/2007). Na podlagi mnenja slednjega je bil pravnomočno zavrnjen zahtevek tožnic za uporabnino od septembra 2005 do avgusta 2007. Stanje nepremičnine se ni spremenilo. Da ni povpraševanja po nedokončanih objektih je ugotovil že A. M. Tožencu se ne more očitati negospodarnega ravnanja. Razlog za neuporabo nepremičnine je na strani tožnic, saj tožencu nista bili pripravljeni priznati in povrniti vlaganj. Po pravnomočni odločbi gre za vlaganja v višini 36.403,00 EUR. Sodni izvedenec v tej pravdi (Nahtigal) je predstavil hipotetičen primer, po katerem bi se našel najemnik, ki bi namesto plačila najemnine izvedel vlaganja. Na zaslišanju je pojasnil, da ni našel takšnega primera iz prakse in da so le hipotetične njegove trditve, da bi bilo mogoče dobiti omenjenega najemnika. Sodišče prve stopnje se do tega ni opredelilo. Navedbe so bistvene, saj kažejo, da ni takšnega najemnika na trgu. Le nekritično je sodišče prve stopnje povzelo takšen hipotetičen primer izvedenca. Ni obrazložilo, da bi toženec moral in mogel najti takšnega najemnika ter kako, zato sodba nima obrazložitve. Absurdna je situacija, da bi moral v hišo vložiti toženec, ki mu niso priznali niti centa vlaganj. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do ugovorov toženca, da pod takšnimi pogoji toženec nepremičnine ne bi mogel dati v najem. Šele potem, ko in če bi se ugotovilo, da je bil toženec obogaten, bi bilo treba preveriti, če ta obogatitev pomeni tudi prikrajšanje tožnic. Sodišče prve stopnje je le sklepalo, kaj bi naredili tožnici, pri čemer njuna hipotetična dejanja niso dokazana – predhodni vložek 22.881,94 EUR (sodišče prve stopnje govori o predpostavki) in oddajanje v najem za celotno obdobje (ni obrazložitve, če bi lahko oddajali, in tega nista izkazali). Glede vložka v takšnem znesku tožnici nimata navedb. Nikoli nista pred tožbo rekli tožencu, da nameravata nepremičnino oddajati. Sodišče prve stopnje se brez navedbe judikatov (neobrazloženo) sklicuje na sodno prakso. Obrazložitve ni mogoče preizkusiti. Sodišče prve stopnje se do številnih odločilnih navedb in ugovorov toženca ni opredelilo. Gre za bistveno kršitev določb pravdnega postopka in kršitev 22. člena Ustave RS. Sodišče prve stopnje je nepravilno izračunalo višino mesečne najemnine, saj ni upoštevalo z vzdrževanjem (lastništvom) nepremičnine povezanih stroškov. Ni obrazložilo, zakaj ni podlage za te stroške, in obrazložitve ni mogoče preizkusiti. Izvedenec je med te stroške letno štel 200,00 EUR zavarovanja, 146,89 EUR nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) in 600,00 EUR stroškov investicijskega vzdrževanja. Najemnino bi bilo treba znižati. Sodišče prve stopnje je v sodbi napačno povzelo katero metodo je uporabil izvedenec (uporabil je način tržnih primerjav). Neutemeljena je obrazložitev, da je toženec višini nasprotoval le pavšalno. Toženec je ugovarjal nelogičnost izračuna. Niti po tretji dopolnitvi izvedenec ni obrazložil, zakaj je pri vsaki primerjani nepremičnini uporabil vsak dotični korekcijski faktor. V vlogi z dne 15.2.2019 je natančno obrazloženo, kakšne so nelogičnosti. Sodišče se do tega ni opredelilo in sodbe v tem del ni mogoče preizkusiti. Strokovno mnenje mora biti podvrženo logični presoji sodišča. Glede razširitve tožbe tožnici nista podali zadostne obrazložitve glede utemeljenosti zahtevka in nista predlagali dokazov. To je toženec to ugovarjal, podal navedbe in se skliceval na dokaze, čemur nista nasprotovali. V razširjenem delu tožbe zahtevata zamudne obresti za nazaj. Morali bi dokazati višino obogatitve na vsak dan zapadlosti. Izvedenec ni računal tržne najemnine na datume, ampak na dan osnovne cenitve – valuta februar 2017. Temu zahtevku sodišče prve stopnje ne bi smelo ugoditi. Toženec je ugovarjal pridržno pravico po Zakonu o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) oziroma Stvarnopravnem zakoniku (SPZ) in po Zakonu o obligacijskih razmerjih (ZOR) oziroma Obligacijskem zakoniku (OZ). V nadaljevanju pritožbe toženec ponovi nekatere svoje navedbe iz postopka na prvi stopnji sojenja. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so njegovi potrebni in koristni stroški (vlaganja) nastajali pred 21.1.1997 in do začetka leta 2001. Dobroverni posestnik je bil do 9.2.1998. Več kot eno leto je torej vlagal kot dobroverni posestnik. Upravičeno je pridržal posest do 23.11.2015. Da v pretežnem času vlaganj ni bil dobroveren je nerelevantno. Po OZ dobrovernost ni pogoj za pridržno pravico. Vračilo nepremičnine sta tožnici zahtevali šele s tožbo z dne 6.8.2007. Terjatev iz naslova vlaganj in pogrebnih stroškov je zapadla vsaj 15.2.2005, ko je bila izdana sodba o ničnosti pogodbe o preužitku. Toženec je konkretiziral ugovor zastaranja. Zahtevek je zastaran pred 16.5.2009 in za dva dni bi bilo treba zahtevek zavrniti. Toženec izpodbija tudi odločitev o povrnitvi pravdnih stroškov. Meni, da bi mu sodišče prve stopnje moralo priznati nagrado za postopek in nagrado za narok skladno z razširitvijo tožbenega zahtevka in da bi mu moralo nagrado za narok priznati še za pet narokov. Slednje uveljavlja izredno obširno in podaja argumente, s katerimi izpodbija stališče Vrhovnega sodišča Republike Slovenije (VS RS) o tem vprašanju.

3. Tožnici sta v vsebinskem odgovoru na pritožbo predlagali zavrnitev neutemeljene pritožbe in povrnitev stroškov odgovora na pritožbo. Med drugim sta navajali, da bi lahko vložili v nepremičnino tudi z dogovorom z najemnikom, da so primeri v praksi, da obdobje po 23.11.2015 ni pravno relevantno, da sta bili prikrajšani za posest, da je podana obogatitev toženca (VSL I Cp 2140 in II Cp 952/2015), da mnenja iz drugih postopkov nimajo dokazne vrednosti, da se je sodišče prve stopnje opredelilo do vsega bistvenega in ni procesnih kršitev, da ni stališča o potrebnem vložku samega toženca, da je odločitev sprejeta na mnenju izvedenca, da kršitev Ustave RS ni konkretizirana, da se sprememba tožbe nanaša le na drugo obdobje, da je izvedenec izračunal mesečno uporabnino, da je bil toženec nedobroverni vlagatelj, da je ugovor zastaranja pravilno zavrnjen, da toženec ne more biti razbremenjen za stroške lastnika in da so pravilno odmerjeni tudi pravdni stroški.

5. Uvodoma pritožbeno sodišče poudarja, da ob izjemah, ki so pojasnjene v nadaljevanju te obrazložitve, v celoti soglaša z razlogi sodišča prve stopnje in z ugotovljenim dejanskim stanjem, ki je razvidno že iz izpodbijane sodbe, zato pritožbeno sodišče ugotovljenega dejanskega stanja na tem mestu ne bo podrobneje povzemalo.

6. Tožnici sta v tej pravdi postavili povsem sklepčno in zadostno trditveno podlago, ki je vključevala in trditve, da bi lahko z minimalnimi stroški nepremičnino usposobili za oddajo sami (op. kakšnih konkretnih nasprotnih trditev v tej smeri toženec sploh ni podal), in zatrjevanja, da je predmet oddajanja lahko tudi nedokončana nepremičnina, pri čemer je vložek stvar pogodbenega odnosa med najemnikom in najemodajalcem. V pritožbi omenjena „predpostavka“ vložka v višini 22.881,94 EUR torej glede na povedano ni samo predpostavka. Prav tako sta bili tožnici skupaj s S. C. zaslišani, pri čemer toženec v pritožbi njihove izjave povzema povsem selektivno in izpostavlja le tiste dele povedanega, ki bi mu morebiti lahko bili koristni. Povedano drugače, vsi omenjeni so izpovedovali v smeri namena oddajanja v relevantnem času, toženec pa se sklicuje le selektivno na izpovedbe o le nekaterih ravnanjih po primopredaji. Pri tem pa tudi sam poudari, da je druga tožnica pojasnila, da bodo morali nepremičnino mogoče hitro prodati (op. njeno pojasnilo je bilo bistveno širše). Sodišče prve stopnje je sledilo še izvedencu, da je možno nepremičnino dati v najem nedokončano, če se z najemnikom sklene ustrezen dogovor. Predmetno je izvedenec menil v prvi ekspertizi oziroma v njeni pisni dopolnitvi. Nato je na ustnem zaslišanju res poudaril, da gre za hipotetičen primer in da ni našel podobnega primera v praksi, a je v zadnji pisni dopolnitvi zopet navedel, da je takšen najem možen, če se sklene dogovor z najemnikom. Sodišče prve stopnje je tako imelo podlago in je pravilno dokazno ocenilo izvedensko mnenje, da je tudi takšna oddaja mogoča. Takšna morebitna zmotna dokazna ocena tudi ne more pomeniti bistvene kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Toženec si zmotno prizadeva za zaključke, da bi morali tožnici navedeno izkazati s povsem pretirano stopnjo verjetnosti (npr. predložiti povsem konkreten in podoben primer iz prakse). Nenazadnje sta tožnici takšen (lasten) primer celo želeli izkazati, a je sodišče štelo, da sta prekludirani (glej sodbo). Ugotavljata se namreč ocena obogatitve in ocena prikrajšanja, pri čemer sta tožnici oboje izkazali z zadostno stopnjo verjetnosti, da sta obogatitev in prikrajšanje izkazana. Če sta tožnici, ki v pravdi zasledujeta določene premoženjske interese, trdili, da je ocenjeni vložek previsok, to še ne pomeni, da takšnega vložka ne bi izvedli sami. Obrazložitev izpodbijane sodbe je zadostna in ni podane bistvene kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je sodbo mogoče preizkusiti. Sodišče se je oprlo na zaslišanja oziroma predvsem na angažiranega izvedenca ter na ostale konkretne okoliščine primera. Pritožba tudi spregleda poleg sklicevanja na izvedenca še argument, da razmere v hiši niso tako slabe, da se ob določenem vložku hiša ne bi mogla usposobiti za bivanje, pri čemer sta tožnici dokaj neprerekano zatrjevali, da bi hišo z minimalnim vložkom usposobili sami. Pritožbeno obširno problematiziran potek dogodkov po primopredaji 23.11.2015 je po presoji pritožbenega sodišča lahko le nekakšen prešibek indic, ki zgoraj sprejetih zaključkov ne more spremeniti. Do takšnega indica se tudi sodišče prve stopnje ni bilo dolžno posebej opredeliti. Nesporno je toženec tožnicama nepremičnino predal v posest šele, ko je bil poplačan za svoja vlaganja in pogrebne stroške skupaj s pripadki, ki glede na trditve strank niso bili zanemarljivi. Če hiše tožnici še nista prodali (očitno jo sedaj prodajata), če je po primopredaji ne oddajata, saj jo prodajata, in če je ne „uporabljata“, to ne pomeni, da je ne bi mogli v relevantnem obdobju oddati v najem. Obenem pa v tem delu tudi toženec izpostavlja dele izpovedb tožnic in S. C., ki kažejo na to, da so se ob dolgotrajnem pravdanju, ki je vključevalo tudi toženčeva vlaganja, nameni tožnic očitno spremenili. V tem delu velja pritrditi stališču tožnic iz odgovora na tožbo, da njuno ravnanje po primopredaji ni odločilno. Prav tako ni mogoče slediti obširnim pritožbenim očitkom v zvezi z mnenjema izvedencev M. in S., saj gre za mnenji iz drugih postopkov, ki ju tožnici nista sprejeli. Gre le za morebitne razloge iz drugih pravd, ki jih ni mogoče preprosto preliti v to pravdo na način, da gre za izkazana dejstva. Stališče pritožbe, da tožnici nista izkazali možnosti oddaje v najem ali z lastnim vložkom ali z najemnikom, s katerim bi sklenili ustrezno pogodbo, je torej neutemeljeno in pritožbeno sodišče takšni predvsem lastni dokazni oceni toženca pravilno ni sledilo. Zakaj bi morali za utemeljenost tožbenega zahtevka tožnici predhodno tožencu (nedobrovernemu posestniku) sporočiti, da nameravata nepremičnino dati v najem, pa pritožba ne pojasni. Toženčeva obogatitev in prikrajšanje tožnic sta le oceni, ki temeljita na podlagi poštene tržne najemnine. Očitek tožencu je predvsem v nedobrovernosti njegove posesti oziroma v protipravnem izključevanju tožnic od posesti predmetne nepremičnine. Njegova obogatitev je enaka pošteni tržni najemnini, zmanjšani za zgoraj izpostavljene stroške vložka v nepremičnino. Navedeno vključuje pojem gospodarne rabe s strani toženca oziroma vse tako imenovane neobrane plodove. Toženec bi namreč predmetno nepremičnino lahko upravičeno imel v posesti le na podlagi dogovora s tožnicama oziroma na podlagi poštene tržne najemnine, ne pa na podlagi nedobroverne posesti. Toženec je, ker je nepremičnino brezplačno in brez pravne podlage uporabljal oziroma jo imel v posesti, obogaten, in, ker je tožnicama uporabo oziroma posest protipravno preprečeval, sta slednji prikrajšani. Pritožbena teza, da se je od toženca pričakoval dodaten vložek v nepremičnino, je v celoti zgrešena, zato se sodišče prve stopnje ni bilo dolžno posebej opredeljevati do navedb v tej smeri. Od toženca se je pričakovalo, da tožnicama prepusti posest oziroma da jima za neupravičeno posest plača ustrezno odmeno. Vse zgoraj navedeno je sodišče prve stopnje tudi ustrezno pojasnilo. Sklicevanje na ustaljeno sodno prakso brez navedbe konkretnih judikatov ne more pomeniti bistvene kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj ne gre za razloge o dejstvih in tudi ne gre za razloge, ki jih ne bi bilo mogoče preizkusiti. Ker je pritožba samostojno pravno sredstvo in mora zato pritožnik pritožbene očitke konkretizirati v sami pritožbi oziroma se ne more pavšalno sklicevati na razloge iz drugih vlog, tudi ni podana pavšalno zatrjevana kršitev 22. člena Ustave RS, ker naj se sodišče prve stopnje ne bi opredelilo do številnih odločilnih navedb in ugovorov toženca, ki jih je podal v postopku na prvi stopnji sojenja.

7. Neutemeljeni so pritožbeni očitki v zvezi z višino poštene tržne najemnine, ki jo je ugotovil izvedenec v višini 578,10 EUR, pri čemer drži pritožbena kritika, da je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi povzelo zmotno metodo izračuna oziroma da je izvedenec uporabil metodo tržnih primerjav, a slednje ne vpliva na samo odločitev. Obrazložitev sodišča prve stopnje, da za znižanje uporabnine za stroške zavarovanja (po oceni izvedenca 200,00 EUR letno), stroške iz naslova NUSZ (po oceni izvedenca 146,89 EUR letno) in stroške investicijskega vzdrževanja (po oceni izvedenca 600,00 EUR letno) ni nobene podlage je sicer kratka, a zadostna, da jo je mogoče pritožbeno preizkusiti in ne gre za že omenjeno bistveno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tudi pritožbeno sodišče ne vidi podlage, da bi bilo treba povprečno tržno najemnino, ki je ekvivalent toženčeve obogatitve oziroma koristi, znižati za omenjene stroške. Za takšno najemnino je bil namreč toženec, ki je imel nepremičnino v posesti brez pravnega naslova, obogaten in tožnici sta v takšni meri prikrajšani. Toženec, ki je imel nepremičnino v posesti, bi moral po presoji pritožbenega sodišča v zvezi s predmetnimi stroški vsaj konkretno zatrjevati, da jih je v relevantnem času trpel sam. Neznano ostaja, če je kdorkoli nepremičnino v relevantnem času zavaroval, kdo je plačeval NUSZ in kako je bilo z vzdrževanjem. Predmetni stroški niso niti izkazani niti ne vplivajo na toženčevo obogatitev in prikrajšanje tožnic. Toženec ni niti konkretizirano zatrjeval, da je sam trpel navedene stroške. Stroški zavarovanja tudi sicer niso povezani z lastništvom nepremičnine v takšni meri, da gre za stroške, katerih nastanek je za lastnika nujen. Skladno s prvim odstavkom 62. člena Zakona o stavbnih zemljiščih (iz leta 1984) je NUSZ sicer breme lastnika, vendar pritožbeno sodišče ne vidi podlage, da se ocena tržne najemnine zmanjša za stroške, ki sta jih tožnici verjetno trpeli že ves čas in ki so predmet razmerja med tožnicama in državo. Prav tako pravno utemeljene zveze ni med stroški investicijskega vzdrževanja in obogatitvijo ter prikrajšanjem. Takšna zveza bi morebiti lahko bila podana, a le v primeru, če bi toženec konkretizirano zatrjeval, da je v spornem obdobju nepremičnino vzdrževal. Predmetno ni niti zatrjevano niti izkazano (izkazana so le toženčeva vlaganja do začetka leta 2001), zato ni podlage za znižanje uporabnine iz tega naslova. Ker je, kot je bilo že pojasnjeno, pritožba samostojno pravno sredstvo, pritožbeno sodišče ne sledi pavšalnim navedbam o nekakšni nelogičnosti izračuna izvedenca in o uporabi vsakega dotičnega korekcijskega faktorja pri vsaki primerjani nepremičnini ter o navedbah, ki naj bi izhajale iz toženčeve vloge z dne 15.2.2019. Izpodbijano sodbo je mogoče preizkusiti in tudi pritožbeno sodišče se ni dolžno opredeliti do pavšalno zatrjevanih nelogičnosti. Nenazadnje je angažirani sodni izvedenec izdelal pisno ekspertizo s številnimi dopolnitvami in je bil še zaslišan, medtem ko nobena izmed pravdnih strank na zadnjem naroku, ko je sodišče prve stopnje zaključilo dokazni postopek, ni imela pripomb v tej smeri. Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno sprejelo izvedensko ekspertizo, ki je tudi po presoji pritožbenega sodišča dovolj logična in razumljiva ter strokovna, pri čemer je izvedensko mnenje lahko oprto tudi na ocene, ki izhajajo iz izvedenčevih strokovnih izkušenj ter prakse (npr. na ocene v zvezi z uporabo korekcijskih faktorjev), čemur ni mogoče očitani nekakšne nelogičnosti.

8. Pritožbena kritika razširitve tožbenega zahtevka temelji na povsem zmotnem razumevanje vloge tožnic, s katero sta zvišali tožbeni zahtevek še za čas po vložitvi tožbe do primopredaje, in je zato neutemeljena. Iz predmetne vloge evidentno izhaja, da tožnici gradita na vseh dosedanjih trditvah in dokazih (,tudi na višini uporabnine, kot jo je ugotovil izvedenec,) ter da zahtevata uporabnino le še za dodatno časovno obdobje s pripadki, ki so običajni. Toženčevemu lastnemu in osamljenemu razumevanju te vloge ni mogoče slediti na način kot se zavzema pritožba, pa čeprav je to stališče izrazil v odgovoru na spremembo tožbe. Za presojo predmetnega zvišanega zahtevka je sodišču prve stopnje poleg ostalega zadoščala mesečna poštena tržna najemnina, ki jo je izvedenec izračunal z valuto februar 2017, in dejstvo, da (nedobroverni) toženec zahtevanih obresti, ki so skladne z običajno zapadlostjo poštenih tržnih najemnin, v tej smeri niti ni prerekal.

9. Neutemeljeni so pritožbeni očitki, da je imel toženec nepremičnino upravičeno v posesti vse do izplačila vlaganj na podlagi pridržne pravice po ZTLR oziroma SPZ in po ZOR oziroma OZ. Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da o tem vprašanju ni bistvenih razlik med ZTLR in SPZ oziroma med ZOR in OZ, zato so v nadaljevanju izpostavljene le relevantne določbe SPZ in OZ. Potek dogodkov, ki ga toženec opisuje v pritožbi in ki deloma niti ni izkazan oziroma odstopa od ugotovitev iz izpodbijane sodbe (npr. da je bil toženec dobroveren vse do 15.2.2005, da je vlagal v nepremičnino tudi pred 21.1.1997, ipd...), predmetne presoje ne more spremeniti. Sodišče prve stopnje je (op. zahtevek za plačilo uporabnine se nanaša na obdobje med 14.5.2009 in 23.11.2015) med drugim ugotovilo, da je toženec v nepremičnino od 21.1.1997 do začetka leta 2001 vlagal, da je postal nedobroveren (op gre za pravni zaključek, ki ga pritožba ne izpodbije) 9.2.1998 in da ni šlo le za potrebne in koristne stroške, ampak za večja investicijska vlaganja, da se je zaradi njih povečala vrednost nepremičnine v višini 36.403,00 EUR (zveza z izpostavljeno zadevo P 609/2010). Zaključek sodišča prve stopnje, da v pretežnem delu ni bil dobroverni posestnik nepremičnine, da se zato ne more sklicevati na pridržno pravico po SPZ in da bi drugačno stališče dalo neupravičeno prednost tožencu, je po presoji pritožbenega sodišča pravilno. SPZ je uzakonil ostro ločnico med dobrovernim in nedobrovernim posestnikom. Dobroverni posestnik ima pridržno pravico (95. člen SPZ), medtem ko je nedobroverni nima (96. člen SPZ). Ni pa v zakonu konkretne podlage, kako naj se rešujejo mešani primeri oziroma primeri kot je obravnavani, ko je toženec vlagal v nepremičnino v času od 21.1.1997 do 9.2.1998 kot dobroverni posestnik, v času od 9.2.1998 do začetka leta 2001 pa kot nedobroverni posestnik. V takšnih primerih je treba uporabiti 95. in 96. člen SPZ upoštevaje splošna pravna načela. V konkretni zadevi je toženec cca. eno leto vlagal v dobri veri, nato pa še tri leta v slabi veri. Gre za vložek v zgoraj opredeljeni višini, pri čemer ni razvidno, kako so bila vlaganja vrednostno razporejena preko let. Tožnici sta posest pridobili šele 23.11.2015, ko sta mu izplačali celoten znesek vlaganj (iz obdobja dobrovernosti in nedobrovernosti) s pripadki. V takšni situaciji bi bilo morebiti treba uporabiti celo načelo prepovedi zlorabe pravic (12. člen SPZ), a zadošča že upoštevanje izravnalne pravičnosti in načela vestnosti in poštenja (5. člen OZ).

Na pridržno pravico se tudi po presoji pritožbenega sodišča ne more utemeljeno sklicevati posestnik, ki je bil v pretežnem delu časovnega obdobja, v katerem so bila opravljena vlaganja, nedobroveren. Nenazadnje pa se z retencijsko pravico lahko utemeljeno ugovarja le lastnikovemu vrnitvenemu zahtevku in retinent v tem času ni več dobroverni posestnik, kar pomeni, da mora koristi (plodove) iz stvari v vsakem primeru vrniti lastniku. Ker je SPZ kasnejši (lex posterior) in specialnejši predpis (lex specialis) od OZ, je že iz tega razloga pridržno pravico na nepremičnini treba presojati po SPZ in ne po OZ. Pravna teorija tudi izpostavlja, da ni možna pridržna pravica po OZ na nepremičninah, ampak le na premičninah in vrednostnih papirjih.

Navedeno izhaja tudi iz tega, da pridržna pravica po OZ vsebuje poplačilno pravico (264. člen OZ). Zato so pritožbena zavzemanja za uporabo pridržne pravice po OZ neutemeljena že iz teh razlogov. Prav tako pa ima lahko pridržno pravico po OZ le upnik zapadle terjatve, medtem ko verzijska terjatev iz naslova vlaganj v nepremičnino zapade šele ob izgubi posesti (tretji odstavek 48. člena SPZ v zvezi z prvim odstavkom 336. člena in 289. členom OZ).

10. Utemeljen je pritožbeni očitek, da je bil toženčev ugovor zastaranja v zadostni meri konkretiziran, da je bilo iz njega razvidno, da uveljavlja zastaranje zahtevka za čas pred 16.5.2009, to je za čas 5 let (gre za obogatitveni zahtevek, za katerega velja splošni zastaralni rok 5 let iz 346. člena OZ) pred vložitvijo tožbe z dne 16.5.2014. V tem delu so razlogi sodišča prve stopnje napačni in je podana zmotna uporaba materialnega prava, ki pa ni rezultirala v zmotno in nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju. Pravilen je pritožbeni očitek, da bi bilo zaradi zastaranja treba zavrniti uporabnino, ki je bila zahtevana za čas od 14.5.2009 do 14.5.2014, za dva dni (za dneve 14.5.2009 in 15.5.2009). Skladno z navedenim je pritožbeno sodišče na podlagi 5. alineje 358. člena ZPP pritožbi v tem delu ugodilo in izpodbijano sodbo delno spremenilo, in sicer je na podlagi zastaranja zavrnilo še presežni tožbeni zahtevek za zahtevano uporabnino s pripadki za omenjena dva dni. Upoštevaje povprečno število dni v mesecu (30 dni), višino mesečne uporabnine 578,10 EUR in dejstvo, da sta tožnici dve, preprost izračun pokaže, da je zaradi zastaranja (dveh dni) neutemeljen pri vsaki od tožnic še presežni tožbeni zahtevek za plačilo 19,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.5.2014 dalje do plačila.

11. Pritožba deloma utemeljeno izpodbija tudi odločitev o povrnitvi pravdnih stroškov. Pritožba pravilno izpostavlja, da bi moralo sodišče prve stopnje tožencu priznati nagrado za narok in nagrado za postopek upoštevaje zvišani tožbeni zahtevek na 50.605,80 EUR. Sodišče prve stopnje je tožencu priznalo 828,10 EUR nagrade za postopek in 764,40 EUR nagrade za narok, moralo pa bi mu priznati pravilno priglašenih 956,80 EUR in 883,20 EUR. Razliki znašata 128,70 EUR in 118,80 EUR oziroma skupaj 247,50 EUR, kar upoštevaje na prvi stopnji sojenja na dve decimalki natančno ugotovljen toženčev uspeh (56,11 %), ki ga pritožbeno sodišče kljub zgoraj omenjeni spremembi izpodbijane sodbe ni spreminjalo, saj je sprememba povsem zanemarljiva, in 22 % DDV znaša 169,42 EUR. Predmetne pravdne stroške na prvi stopnji sojenja morata tožnici torej še povrniti tožencu. Pritožbeno sodišče je na podlagi 3. točke 365. člena izpodbijano sodbo spremenilo tudi v tem delu in tožnicama naložilo, da tožencu povrneta še omenjene stroške. Neutemeljena pa je obširna pritožbena kritika odločitve sodišča prve stopnje, da tožencu sodišče prve stopnje ni priznalo nagrade še za pet narokov, temveč mu je skladno z (za ta postopek relevantno) Odvetniško tarifo priznalo enotno (eno) nagrado za narok. Pritožbeno sodišče v tem delu v celoti soglaša z ustaljeno sodno prakso (glej npr. zadeve VS RS II Ips 56/2011, X Ips 458/2010, X Ips 468/2010, X Ips 101/2012 in številne druge) ter preprosto ne sledi obširnemu pritožbenemu lastnemu in osamljenemu razumevanju tega vprašanja. Da gre tožencu le enotna (ena) nagrada za narok, je stališče, ki ga sprejema tudi pritožbeno sodišče. Ni pa naloga pritožbenega sodišča in nenazadnje presega njegove pristojnosti, da bi s tožencem polemiziralo o pravilnosti sodne prakse (argumentov) VS RS.

12. Ker ob zgoraj izpostavljenih deloma utemeljenih in večinoma neutemeljenih pritožbenih očitkih toženec drugih trditev zoper sodbo ni podal, je pritožbeno sodišče opravilo še preizkus izpodbijane sodbe glede pritožbenih razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), pri čemer takšnih razlogov ni našlo. Skladno z navedenim je pritožbeno sodišče pritožbo toženca v preostalem delu zavrnilo in v še izpodbijanem (ugodilnem) in nespremenjenem delu na podlagi 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (II. točka izreka te sodbe).

13. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim in drugim odstavkom 165. člena, tretjim odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP. Toženčev uspeh s pritožbo je zanemarljiv, zato krije lastne stroške v zvezi s svojo pritožbo, medtem ko mora tožnicama povrniti njune stroške v zvezi s potrebnim odgovorom na pritožbo. Tožnicama se (po za konkretno pravdo veljavni Odvetniški tarifi) prizna priglašenih 1.177,60 EUR nagrade za postopek in 22 % DDV, kar skupaj znaša 1.436,67 EUR.

Na ta načela se je v zadevi II Ips 90/2017 oprlo tudi VS RS.

Glej mag. (sedaj dr.) Renato Vrenčur: Retencijska pravica in pridržek lastninske pravice na nepremičninah?, Pravna praksa, 2002, št. 9, str. 7-9.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 12, 48, 48/3, 95, 96

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 5, 264, 289, 336

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.