VSK Sodba I Cp 578/2019
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-05-05

Mirela Lozej (preds.), Tatjana Markovič Sabotin (poroč.), mag. Mojca Kete Ujčič

KMETIJSKA ZEMLJIŠČA - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

zakup kmetijskega zemljišča - pogodba o zakupu kmetijskega zemljišča - vrstni red prednostnih upravičencev - namenska razlaga zakona - varstvo kmetijskih zemljišč

Ob namenski razlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) se upošteva, da je cilj zaokroževanje in povečevanje kmetij oziroma kot je zapisano v ZKZ v prvi alineji 1.a člena izboljšanje pridelovalnega potenciala ter povečevanja obsega kmetijskih zemljišč, zato je šteti za zemljišče, ki meji, v smislu 27. člena ZKZ, le tista zemljišča, ki so prostorsko povezana in sorodna po namenski rabi, saj bo le tako dosežen namen zakona.

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožnik je dolžan drugemu tožencu povrniti 186,00 EUR stroškov odgovora na pritožbo, v petnajstih dneh, v primeru zamude z obrestmi.

1. Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika, ki je zahteval, da se Aneks št. 1 k zakupni pogodbi, ki sta jo 23.8.2014 sklenila prva toženka in drugi toženec, razveljavi in naloži prvi toženki, da s tožnikom sklene zakupno pogodbo z vsebino, kot je določeno opredeljena pod točko I izreka. V posledici neuspeha je tožniku naložilo, da toženkama povrne pravdne stroške, katerih višina bo odmerjena s posebnim sklepom.

2. Tožnik je zoper sodbo vložil pritožbo. Pritožbo vlaga zaradi napačne uporabe materialnega prava in posledično nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo takoj spremeni, da se tožbenemu zahtevku tožnika ugodi in se mu prisodi povrnitev pravdnih stroškov, podrejeno sodbo razveljavi in zadevo vrne v nov postopek ter odločitev o stroških pridrži za končno odločitev. Tožnik ima status kmeta, kmet je bil tudi v trenutku prijave na razpis. Tožnikovo zemljišče, ki meji na zemljišča, ki se oddajajo v zakup, je opredeljeno kot nezazidljivo stavbno zemljišče. Bistveno materialno pravno vprašanje, ki je bilo podlaga odločitve prvostopenjskega sodišča v tej zadevi je interpretacija oziroma uporaba drugega odstavka 27. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Pri zakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni z zakonom glede tega drugače določeno, lahko uveljavljajo prednostno pravico upravičenci po vrstnem redu. V prvi vrsti je zakupnik, naslednji pa zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup in kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki se daje v zakup. Sodišče je nepravilno zaključilo, da tožnik, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki se daje v zakup, ne izpolnjuje pogojev prednostnega upravičenca po 2. alineji 27. člena ZKZ, ker zemljišče po namenski rabi ni kmetijsko, pač pa stavbno. Zato naj se na tak način ne bi uresničeval namen ZKZ, kot je bil pojasnjen v 11. členu obrazložitve sodbe. Tožnik te razloge graja. Zakonska norma je jasna, sodišče je ne more uporabiti v nasprotju z njenim jasnim pomenom, contra legam. Tožnik je že v postopku pojasnil, da iz sodbe II U 421/2016 z dne 9.1.2019 izhaja, da zakonskega pojma kmeta mejaša je mogoče razlagati tako, da mora biti izključni lastnik mejnega zemljišča, ali ga sam obdelovati. Zakonska dikcija ne govori o kmetu mejašu kmetijskega zemljišča, pač pa "kmetu katerega zemljišče". Pri njegovem zemljišču gre v naravi dejansko za sadovnjak in travnik, sodišče pa napačno šteje, da je relevantna le formalna opredelitev zemljišča po namembnosti. Prepričan je, da izpolnjuje pogoj prednostnega upravičenca po 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ. Tudi iz sodne prakse izhaja, da se pri kmetu mejašu redoma preverja le lastništvo sosednjih nepremičnin in ne namembnost (UP RS sodbi II U 100/2015 z dne 16.3.2016 in II U 494/2014 z dne 18.6.2015). Izbrati bi bilo treba torej med obema konkurenčnima prejemnikoma ponudbe. Zakon v četrtem odstavku 27. člena ZKZ v takem primeru omenja kmetijsko dejavnost, ki pomeni ponudniku edino ali glavno dejavnost, oziroma so prihodki iz te dejavnosti poglavitni finančni vir preživljanja ali poslovanja – kriteriji so torej neodvisni od neodvisni od namembnosti, lege, površine, naklona, stopnje obdelanosti, kulture,... Zakon je kot bistveni in odločilni namen pri izbiri izrecno predpisal kriterij subjektivnega pomena določenega zemljišča in ne objektivno stanje nepremičnin v naravi. Priglaša stroške pritožbe.

3. Oba toženca sta odgovorila na pritožbo.

4. Prva toženka prereka pritožbene navedbe. Sodba je pravilna. Pravilna je interpretacija 27. člena ZKZ. Tudi Vrhovno sodišče je v zvezi z uveljavljanjem prednostne pravice po ZKZ zavzelo stališče, da pri uporabi zakonske norme ne gre za mehanično uporabo gole črke zakona, pač pa jo je treba vsebinsko napolniti, ovrednotiti in razmejiti glede na konkretni življenjski primer, torej je pri razlagi poleg jezikovne treba uporabiti tudi teleološko razlago in upoštevati namen zakonodajalca. Vse okoliščine je prvostopenjsko sodišče ugotovilo. Sicer pa tožnikova nepremičnina ne meji neposredno na nepremičnino, ki se daje v zakup. Med njima poteka javna pot. Predlaga zavrnitev pritožbe.

5. Drugi toženec prav tako predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene. Dejstvo je, da je tožnikovo zemljišče s parcelno št. 1/1 k.o. Š., kmetijsko zemljišče. Gre za strmo travnato brežino z 58,88º naklona in ni v kmetijski obdelavi. Tudi se ne stika s kmetijskim zemljiščem, ki se daje v zakup. Sploh pa je prva toženka najbolj usposobljena in kvalificirana za presojo, kdo od prosilcev predstavlja prednostnega upravičenca. Priglaša stroške odgovora na pritožbo.

7. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je tako tožnika kot drugega toženca šteti za kmeta, v smislu določb ZKZ, tudi upoštevaje sodno prakso ter to pravno pojasnilo. Presodilo je, da je pravilna presoja prve toženke, da le drugi toženec izpolnjuje pogoje za prednostno upravičenje do zakupa po drugi alineji drugega odstavka 27. člena ZKZ, ki določa vrstni red prednostnih upravičencev. Pravilno (v korist tožnika) ni štelo, da dejstvo, da med tožnikovim zemljiščem in zemljiščem, ki se daje v zakup, poteka pot, negira presojo, da je tožnik lahko prednostni upravičenec z istim vrstnim redom kot drugi toženec, a ob tem pravilno razložilo, tudi v skladu s sodno prakso, da se ob namenski razlagi zakona upošteva, da je cilj zaokroževanje in povečevanje kmetij oziroma kot je zapisano v ZKZ v prvi alineji 1.a člena izboljšanje pridelovalnega potenciala ter povečevanja obsega kmetijskih zemljišč, zato je šteti za zemljišče, ki meji, v smislu 27. člena ZKZ, le tista zemljišča, ki so prostorsko povezana in sorodna po namenski rabi, saj bo le tako dosežen namen zakona (točka 19 sodbe). Taka je tudi sodna praksa Vrhovnega sodišča, npr. odločba I-U 1545/2013 z dne 20.5.2014, kot tudi X Ips 657/2008 z dne 10.11.2010, kjer je Vrhovno sodišče zapisalo, da je cilj določenih omejitev pri prometu s kmetijskimi zemljišči prav varovanje kmetijskih zemljišč in zaokroženost kmetijskih gospodarstev in zato določen vrstni red predkupnih upravičencev (v našem primeru upravičencev do zakupa). Iz potrdila o namenski rabi zemljišča, parcele št. 1/1, k.o. Š., ki je last tožnika, izhaja, da je že več kot 10 let stavbno zemljišče, torej ni kmetijsko zemljišče, sicer pa so posplošene trditve pritožbe, da je na parceli sadovnjak, dokazno nepodprte in v nasprotju s tem, kar izkazujejo v postopku ocenjene fotografije, npr. pod B2 do B4. Sicer pa, če bi držalo, kar poudarja pritožba, da je treba upoštevati jezikovno razlago zakona, bi taka razlaga vodila do istega rezultata, saj tožnikovo zemljišče ne meji na zemljišče, ki se daje v zakup.

8. Ker je torej sodišče prve stopnje odločilne okoliščine ugotovilo ter materialno pravo pravilno uporabilo, je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sodbo potrdilo, saj uradno upoštevnih kršitev ni zasledilo (drugi odstavek 350. člena in 353. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

9. Tožnik s pritožbo ni uspel ter mora drugemu tožencu povrniti stroške odgovora na pritožbo. Odločitev temelji na drugem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Drugi toženec je upravičen do povrnitve stroškov v višini 186,00 EUR (nagrada za sestavo odgovora na pritožbo 150,00 EUR, materialni stroški 3,00 EUR in 22 % DDV 33,00 EUR), kar mu mora tožnik plačati v petnajstih dneh, v primeru zamude z obrestmi. Stroški za posvet s stranko ne gredo, na gre za samostojno storitev in je to opravilo zajeto v nagradi za sestavo odgovora na pritožbo.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ  - člen 1a, 1a-1, 27, 27/2, 27/2-2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.