VSL Sodba I Cp 1462/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-09-17

Katarina Marolt Kuret (preds.), Gregor Špajzer (poroč.), Polona Marjetič Zemljič

najemno razmerje - najemna pogodba - trajanje najemne pogodbe - sodna poravnava - odložni pogoj - potek časa - predhodno vprašanje - športni objekt - informativni dokaz - nedovoljeni informativni dokazi

Ker v navedbah tožene stranke ni podatka o tem, kdaj in koga naj bi M. Č. ustno zaprosila za podaljšanje najemne pogodbe, bi bilo njeno zaslišanje zgolj informativni dokaz, ki v pravdnem postopku ni dovoljen. Novejši pogledi sicer zagovarjajo izjemo od načelne prepovedi informativnih dokazov, predvsem tedaj, ko stranka ne more poznati dejstev, ki jih sicer mora zatrjevati na podlagi trditvenega bremena. Vendar v obravnavanem primeru ne gre za takšno situacijo.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da ostane v veljavi nalog za izpraznitev poslovnega prostora, in naložilo toženi stranki, da tožeči stranki povrne pravdne stroške.

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka, ki opozarja, da je bila sodna poravnava z 12. 1. 2018 (ki vsebuje tudi najemno pogodbo) med strankama sklenjena pod odložnim pogojem, ki se je uresničil 14. 2. 2018. Po mnenju tožene stranke je s tem dnem pričela teči veljavnost najemne pogodbe, kar pomeni, da je enoletni najem iztekel 14. 2. 2019 in ne 12. 1. 2019. Tožeča stranka je zato preuranjeno vložila nalog za izpraznitev poslovnih prostorov. Zaradi zakonske domneve iz 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih

se je najemna pogodba preoblikovala v pogodbo sklenjeno za nedoločen čas. Tožena stranka je namreč tudi po 15. 2. 2019 uporabljala poslovne prostore in za to plačevala najemnino. Nadalje opozarja, da bi moralo sodišče pri odločanju upoštevati, da predmet izpraznitve predstavlja javni športni objekt, kot ga opredeljuje Zakon o športu

. Glede na trditve tožnice, da namerava objekt uporabljati kot skladišče, bi se v primeru spremembe namembnosti poslovnega prostora, ki predstavlja kegljišče in je javni športni objekt, moral zagotoviti nadomestni športni objekt. Tega sodišče prve stopnje sploh ni ugotavljalo in ni izvedlo dokazov z zaslišanjem strank in s strani tožene stranke predlaganih prič.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki 12. 1. 2018 sklenili sodno poravnavo, katere del je bila najemna pogodba za najem poslovnega prostora, ki v naravi predstavlja kegljišče na K. v L. Najemna pogodba je bila sklenjena za določen čas enega leta pod odložnim pogojem, da jo v 45 dneh odobri Vlada Republike Slovenije.

6. Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila najemna pogodba sklenjena z dnem podpisa sodne poravnave. To namreč izhaja iz samega besedila pogodbe, hkrati drugi odstavek 59. člena Obligacijskega zakonika

(ki govori o pogoju) povsem jasno določa, da učinkuje pogodba, ki je sklenjena pod odložnim pogojem, pa se je pogoj izpolnil, od trenutka sklenitve (razen, če iz zakona, narave posla in volje strank ne izhaja kaj drugega). V predmetni zadevi tožena stranka niti ne zatrjuje, da bi bila volja stranka drugačna ali da bi narava posla kazala na kaj drugega. Dejstvo, da tožena stranka trdi, da je bila najemna pogodba sklenjena z uresničitvijo odložnega pogoja, ne pomeni, da trdi, da sta imeli pravdni stranki v mislih ob sklenitvi najemne pogodbe, da bo enoletni najem pričel teči šele z uresničitvijo pogoja. Očitno je, da so bile predstave strank o začetku najema različne, vendar to ne pomeni, da iz volje strank izhaja, da učinkuje najemna pogodba drugače kot določa navedeni drugi odstavek 59. člena OZ. Zaključek te določbe je treba razumeti, da je potreben dogovor strank (in ne zgolj predstave ene stranke) o tem, od katerega trenutka bo pogodba učinkovala. Če se o začetku učinkovanja pogodbe za primer izpolnitve odložnega pogoja ne dogovorita ničesar, pogodba skladno z drugim odstavkom 59. člena učinkuje od trenutka sklenitve

7. Ker je najem pričel 12. 1. 2018, je dogovorjeno enoletno najemno razmerje prenehalo 12. 1. 2019, kot je v tožbi zapisala tožeča stranka in kot je tudi presodilo sodišče prve stopnje.

8. Sodišče prve stopnje se je v izpodbijani sodbi opredelilo do s strani tožene stranke zatrjevanega dejstva, da gre pri poslovnem prostoru, ki je predmet te pravde, za javni športni objekt v smislu 71. člena ZŠpo-1. Pritožbeno sodišče soglaša z ugotovitvijo, da tožeči stranki ni potrebno zagotoviti nadomestnega športnega objekta. V odnosu tožeče do tožene stranke je namreč bistveno, da je pretekel čas, za katerega je bil dogovorjen najem in je zato tožena stranka skladno z 9. členom najemne pogodbe dolžna izprazniti najeti poslovni prostor ter ga izročiti tožeči stranki. Četudi je tožeča stranka navajala, da bo poslovni prostor uporabljala kot skladišče, to v tem trenutku še ne pomeni spremembe namembnosti. Drugi odstavek 70. člena ZŠpo-1 zahtevo po nadomestnem športnem objektu postavlja le v primeru, ko pride do spremembe namembnosti, kar pa se v obravnavanem primeru (še) ni zgodilo. Zato je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da namembnost objekta in vprašanje, ali gre za javni športni objekt, za odločitev v tej zadevi ne moreta biti predhodni vprašanji. Kar se tiče navedb tožene stranke o javnem interesu, pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da je tožena stranka podpisala najemno pogodbo, v kateri se je jasno zavezala, da bo po preteku najema izpraznila nepremičnino in jo vrnila tožeči stranki. Zahtevek na izpraznitev poslovnega prostora zato ne pomeni nič drugega, kot le realizacijo pogodbene volje pravdnih strank.

9. S tem, ko ni izvedlo dokaza z zaslišanjem predlaganih prič in strank, sodišče prve stopnje ni zagrešilo absolutne bistvene kršitve pravdnega postopka. Iz drugega odstavka 10. člena najemne pogodbe izhaja, da mora najemojemalec za podaljšanje najemne pogodbe zaprositi najmanj 90 dni pred potekom najema. Tožena stranka niti sama ni zatrjevala, da bi za podaljšanje najemne pogodbe zaprosila v tem roku, kar pomeni do najkasneje 14. 10. 2018. Navajala je, da je na tožečo stranko večkrat naslovila prošnjo za podaljšanje najemne pogodbe, in sicer ustno preko M. Č. in pisno 12. 11. 2018. Ker v navedbah tožene stranke ni podatka o tem, kdaj in koga naj bi M. Č. ustno zaprosila za podaljšanje najemne pogodbe, bi bilo njeno zaslišanje zgolj informativni dokaz, ki v pravdnem postopku ni dovoljen. Novejši pogledi sicer zagovarjajo izjemo od načelne prepovedi informativnih dokazov, predvsem tedaj, ko stranka ne more poznati dejstev, ki jih sicer mora zatrjevati na podlagi trditvenega bremena. Vendar v obravnavanem primeru ne gre za takšno situacijo

. Ostale priče, katerih zaslišanje je tožena stranka predlagala v vlogi z dne 9. 4. 2019 in na glavni obravnavi, bi izpovedovale o namembnosti poslovnega prostora in o razlogih za odpoved najemne pogodbe. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe je jasno razvidno, zakaj zaslišanje prič in strank ni bilo potrebno za odločitev. Kot je namreč že bilo pojasnjeno, namembnost objekta ni pomembna za odločitev, v obravnavanem primeru pa tudi ne gre za odpoved najemne pogodbe. Zaslišanja zato za odločitev niso bila potrebna in je sodišče prve stopnje te dokazne predloga pravilno zavrnilo.

10. Uveljavljani pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katero pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen Zakona o pravdnem postopku

11. Tožena stranka zaradi pritožbenega neuspeha sama trpi stroške pritožbe (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Uradni list SRS, št. 18/74 s kasnejšimi spremembami, v nadaljevanju: ZPSPP.

Uradni list RS, št. 29/2017, v nadaljevanju: ZŠpo-1.

Uradni list RS, št. 83/2001, s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: OZ.

Plavšak, N. v Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 379.

Uradni list RS, št. 26/99, s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: ZPP.

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 13

Zakon o športu (2017) - ZŠpo-1  - člen 70, 70/2, 71

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 59, 59/2

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 27

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.