VSL Sklep I Cp 32/2018
Sodna praksa višjih sodišč, 2018-08-22

Barbara Krpač Ulaga (preds.), Katarina Marolt Kuret (poroč.), Polona Marjetič Zemljič

določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - kletni prostor pod ploščadjo - podzemna stavba - zakonita stavbna pravica - javna pohodna površina - več uporabnikov iste nepremičnine - izvedensko mnenje

Ker se za podzemne stavbe šteje, da imajo njihovi vsakokratni etažni lastniki na nepremičnini zakonito stavbno pravico na podlagi tretjega odstavka 23. člena ZVEtL-1, je sodišče prve stopnje na obravnavani nepremičnini utemeljeno ustanovilo zakonito stavbno pravico, kot izhaja iz II. točke izpodbijanega sklepa. S tem je etažnim lastnikom v celoti omogočilo izvajanje lastninskih upravičenj na podzemnih delih stavbe, ki so bistveni za njeno uporabo.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Predlagatelji in nasprotni udeleženki so dolžni sami kriti svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbi na naslovu S., ID znak 000-221, v obsegu parcele št. 2469, k. o. X (I. točka izreka). Ugotovilo je, da na tej parceli obstoji zakonita stavbna pravica v korist vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe z naslovom S., ID znak 000-221, ki obsega pravico imeti v lasti, uživati in vzdrževati obstoječe podzemne dele te stavbe, za čas, dokler stavba stoji. Stavbna pravica je splošni skupni del stavbe z ID znakom 000-221 (II. točka izreka). Odločilo je, da se zemljiškoknjižni vpis stavbne pravice na podlagi tega sklepa v zemljiški knjigi izvede po uradni dolžnosti v vrstnem redu zaznambe postopka za določitev pripadajočega zemljišča opr. št. III N 164/2014, ki bo vpisana pod Dn. št. 207496/2017 (ID postopka: 2044905), z učinkom od dne 25. 9. 2017 (III. točka izreka), ter da vsak udeleženec nosi svoje stroške postopka (IV. točka izreka).

2. Zoper sklep se pritožujejo predlagatelji zaradi napačne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlagajo, da pritožbi ugodi ter izpodbijani sklep tako spremeni, da predlogu ugodi oziroma sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V konkretnem primeru je za uporabo pravilnega pravnega instituta ključnega pomena razumevanje dejanske situacije obravnavane nepremičnine, zemljiške parcele 2469, k. o. X, in njene povezanosti s stavbo z naslovom S. Sodišče je postavilo izvedenko urbanistične stroke, ki ji je priznalo, da je listine v zvezi z gradnjo stavbe predstavila izčrpno, pregledno in sistematično, vendar njenega mnenja ni upoštevalo. Tako se je sodišče do jasno izraženega stališča sodne izvedenke, da v konkretnem primeru ne gre za podzemno stavbo, pač pa parcela 2469, k. o. X, predstavlja zemljišče pod stavbo, medtem ko se gostinski vrt nahaja na strehi te stavbe, opredelilo precej površno. Pretirano je poudarilo, da obravnavano področje spada pod enega večjih mestnih trgov, ki je bil načrtovan in urejen na nivoju zemeljske površine, združen v funkcionalno celoto s površinami ob T., ter namenjen pešcem. Drži nasprotno. Parcela 2469, k. o. X, je neposredno namenjena in potrebna za redno rabo stavbe kot zemljišče neposredno pod vkopanim delom stavbe, na strehi katerega je urejen trg. Izvedenka je poudarila, da stavba stoji na parceli 2469 in ne pod njo. Za površino na strehi vkopanega dela stavbe, ki stoji na parceli 2469, k. o. X, je v imenu etažnih lastnikov S. dolga leta skrbel upravnik T., d.o.o., ki je v imenu etažnih lastnikov sklepal najemne pogodbe z lastnikom lokala C. Za te površine, čeravno so javno dostopne, nikdar ni skrbela javna služba lokalne skupnosti. Obravnavane površine redno uporabljajo etažni lastniki in njihove stranke kot pohodne površine, konkretno pa površino strehe vkopanih delov stavbe na območju parcele 2469, k. o. X, uporablja lastnik lokala C., tako da obravnavane površine sploh niso dostopne pešpoti, niti v naravi več ne predstavljajo trga v ožjem pomenu besede. Med udeleženci postopka ni sporna uporaba, temveč to, kdo je ekonomsko upravičen do nadomestila lastnika lokala, ki zaseda te površine s postavitvijo zimskega vrta. Sodišče ugotavlja, da gre v konkretnem primeru za enotno urejeno površino trga, ki obsega tudi sporno površino (z vrtom lokala C.), saj je jasno razvidno iz fotografij v okviru izvedeniškega mnenja, da se enotno tlakovanje razteza tudi pod montažni vrtni pod. MO ... znotraj tega postopka ni zahtevala sporne parcele kot svoje lastnine, temveč je odločitev prepustila sodišču z eksplicitno izraženo voljo, naj se o zadevi izjasni sodni izvedenec urbanistične stroke. Etažni lastniki (S.) so nekaj let sporno površino sami oddajali v najem lokalu C. oz. njegovemu lastniku, vse dokler (v letu 2014 oz. 2015) lastnik tega lokala ni uvidel, da bi bilo zanj smotrneje, da poišče dedinje in se z njimi dogovori o odkupu parcele. Nikakor ne držijo navedbe nasprotne udeleženke, da imajo več kot 10 let lastniško posest na sporni nepremičnini. Vprašanje, ali je bila ta predmet razlastitve ali odkupa oz. pravilne in dosledne vknjižbe pravice uporabe ter kasnejše pretvorbe v lastninsko pravico, je bilo za sodišče z vidika lastnikov obravnavane stavbe drugotnega pomena. Vseeno se je sodišče načeloma strinjalo s predlagatelji, glede domneve, da je po nacionalizaciji na podlagi odločbe ObLO Ljubljana ... z dne 3. 6. 1960 sporna parcela postala družbena lastnina, na kateri je J. M., pravni prednik nasprotnih udeleženk, obdržal le pravico uporabe v obsegu zemljišča, potrebnega za normalno uporabo tedaj še stoječe stavbe na parc. št. 614. Dopustilo je možnost, da je takšna pravica po kasneje veljavnih predpisih prenehala, ko je bila stavba porušena in je bila na njenem mestu zgrajena sedanja stavba, pri čemer predlagateljem ni jasno, zakaj jo je sodišče označilo s št. .... Izpodbijane odločbe v tem delu ni mogoče preizkusiti in je neobrazložena, saj stavba ... v celotni obrazložitvi in spisu ni omenjena niti ni jasno, za katero stavbo naj bi šlo.

3. Prva nasprotna udeleženka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sklepa sodišča prve stopnje ali pa vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje, ki naj predlog predlagateljev zavrže. Četrta nasprotna udeleženka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sklepa sodišča prve stopnje. Ostali udeleženci na pritožbo predlagateljev niso podali odgovora.

5. Temeljni cilj ZVEtL-1 je omogočiti lastnikom oziroma etažnim lastnikom ter pridobiteljem posameznih delov oziroma stavb, kadar gre za stavbe zgrajene pred 1. 1. 2003, da na čim lažji in ekonomičen način dosežejo uskladitev nepremičninskih evidenc s pravim dejanskim in pravilnim pravnim stanjem. Postopek za določitev pripadajočega zemljišča, ki ga predvideva ZVEtL-1, je tako namenjen uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim zemljiškoknjižnim stanjem. V skladu z določilom 45. člena ZVEtL-1 se v postopku o ugotovitvi pripadajočega zemljišča lahko ugotavlja tudi obstoj stavbne pravice vsakokratnega lastnika stavbe, ki jo je pridobil po pravilih SPZ o več uporabnikih iste nepremičnine (drugi odstavek 271. člena SPZ).

6. Predlagatelji v predlogu predlagajo, da se kot pripadajoče zemljišče k stavbi na S., z ID znakom 000-221, določi parcela 2469, k. o. X, medtem ko je ostalo pripadajoče zemljišče že bilo urejeno v predhodnem upravnem postopku.

7. Pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. 1. 2003. ZVEtL-1 v 43. členu določa merila, na podlagi katerih se določeno zemljišče določi kot pripadajoče zemljišče, in sicer sodišče pri odločanju upošteva zlasti: 1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe, načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, 2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji, 3. preteklo redno rabo zemljišča, 4. merila in pogoje prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Če se z uporabo meril po prejšnjem odstavku ne dokaže drugače, se za pripadajoče zemljišče šteje tisto zemljišče, ki je bilo z upravno odločbo določeno kot funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela stavbe.

8. Zaradi ugotavljanja, ali parcela 2469, k. o. X., predstavlja pripadajoče zemljišče stavbe na S., je sodišče prve stopnje postavilo sodno izvedenko urbanistko, ki je v svojem pisnem mnenju in dveh dopolnitvah pregledala vse prostorske akte, upravna dovoljenja in projektno dokumentacijo, ki se nanašajo na stavbo na S. Med drugim iz njenega mnenja izhaja, da današnja parcela 2469, k. o. X, v pravnomočnem lokacijskem dovoljenju za stavbo na S. 351-982/64-6/PJ z dne 25. 6. 1969 ni bila izrecno navedena, kot tudi ne v pravnomočnem gradbenem dovoljenju za izgradnjo stavbe S. št. 351-982/64-6/KL z dne 30. 6. 1969 in z dne 23. 6. 1971, niti navedena parcela ni bila omenjena v odločbi o oddaji mestnega zemljišča v najem investitorju S. 02/1-6912 z dne 26. 10. 1966. Ker pa so bili v lokacijski odločbi opisani tudi podzemni deli stavbe, vključno z delom, ki sega na parcelo 2469, k. o. X, je izvedenka mnenja, da parcela 2469, k. o. X, predstavlja pripadajoče zemljišče stavbe S.

9. Vendar, kot je pravilno izpostavilo sodišče prve stopnje, je za odločitev v obravnavani zadevi ključna okoliščina, da je v vseh dokumentih, ki se nanašajo na načrtovanje obravnavanega spornega prostora govora o trgu, ki naj bi ga obkrožale že obstoječe ali šele predvidene zgradbe v kareju med P., R. in C. ter T. (sedaj S.) cesto. Takšna funkcija obravnavanega prostora izhaja iz ureditvenega načrta iz leta 1965, kot tudi iz zazidalnega načrta iz leta 1972, iz katerega izhaja, da je navedeni prostor predviden kot ploščad in javna površina, namenjena predvsem pešcem. Iz lokacijskega dovoljenja med drugim izhaja, da je treba površino trga in predprostora ob T. obvezno pojmovati kot enotno peščevo površino z ustreznimi tlaki, javno razsvetljavo, parapeti, ograjami (atrij, rampe) in zelenjem, kar je potrebno prikazati v načrtu ureditve okolice. Tudi izvedenka je v svojem mnenju navedla, da je trg namenjen javni/skupni rabi in dostopom do posameznih objektov na trgu (stran 15 izvedenskega mnenja). Na podlagi navedenih dokumentov je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo kriterije za določitev pripadajočega zemljišča iz 43. člena ZVEtL-1 in sprejelo zaključek, da navedena parcela, ne predstavlja pripadajočega zemljišča k stavbi S., saj je predvidena kot pohodna površina in kot javni trg na nivoju zemeljske površine.

10. Pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje zmotno ni sledilo mnenju izvedenke, je neutemeljen. Pri iskanju in razlagi upravnih aktov sodišču lahko pomaga izvedenec urbanist (ni pa to nujno). V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje izvedenko urbanistko določilo, njenega mnenja glede kvalifikacije zemljišča kot pripadajočega pa nato ni sprejelo. Svoje stališče je pojasnilo in obrazložilo in s tem v zadostni meri opravilo dokazno oceno izvedenskega dela.

11. Pritožba izrecno izpostavlja, da v primeru stavbe S. ne gre za podzemno stavbo, zaradi česar ustanovitev zakonite stavbne pravice ne pride v poštev. Sodna izvedenka je sicer v svojem mnenju glede parcele 2469, k. o. X., ugotovila, da na njej stoji podzemni del stavbe, pri čemer je prva klet stavbe namenjena trgovinam in skladiščnim prostorom, druga klet podzemni garaži stavbe S., na strehi podzemnega dela stavbe pa je na nivoju pritličja urejen trg, pri čemer je streha stavbe v naravi javni skupni trg in služi kot površina za pešce ter tudi dostopom do stavb okoli trga in gostinski terasi najemnika. Razloge, zakaj je sodišče prve stopnje kletne etaže stavbe na S. obravnavalo kot podzemno stavbo, zaradi česar je, kot trdi pritožba, posledično odstopilo od enotnosti pravne ureditve, ki velja za sosednje parcele 2468/1, 2468/2 in 2468/3, k. o. X., je sodišče navedlo na deveti strani sodbe v 12. točki obrazložitve in jih kot pravilne sprejema tudi pritožbeno sodišče. Zato pritožbeni očitek, da se je sodišče prve stopnje do stališča sodne izvedenke, da ne gre za podzemno stavbo, le pavšalno opredelilo, ni utemeljen. Ker se za podzemne stavbe šteje, da imajo njihovi vsakokratni etažni lastniki na nepremičnini zakonito stavbno pravico na podlagi tretjega odstavka 23. člena ZVEtL-1, je sodišče prve stopnje na obravnavani nepremičnini utemeljeno ustanovilo zakonito stavbno pravico, kot izhaja iz II. točke izpodbijanega sklepa. S tem je etažnim lastnikom v celoti omogočilo izvajanje lastninskih upravičenj na podzemnih delih stavbe, ki so bistveni za njeno uporabo. Zakaj bi etažni lastniki kot nujno za uporabo stavbe na S. potrebovali parcelo v delu nivoja zemeljske površine, niso pojasnili, zgolj ekonomski interes za oddajo pa kvalitete takšne rabe ne izpolnjuje.

12. Pritožbeno navajanje, ki se nanaša na okoliščino, ali je bila parcela 2469, k. o. X., ki je v lasti nasprotnih udeleženk, predmet odkupa s strani pravne prednice ..., za odločitev ni relevantno, saj se navedena okoliščina ne nanaša na razmerje med predlagatelji in nasprotnimi udeleženci. Zato so nerelevantne tudi pritožbene navedbe, ki izpodbijajo okoliščine v zvezi z obstojem odkupne pravice, ki jih je sodišče prve stopnje sicer navedlo zgolj kot domneve v 14. točki obrazložitve, saj navedene okoliščine na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločitve v ničemer niso vplivale.

13. Pritožbena navedba, da obravnavana površina sporne nepremičnine X v naravi ne predstavlja več trga, ni utemeljena, saj nasprotno izhaja tudi iz izvedenskega mnenja, in sicer, da je del parcele 2469, k. o. X., ki ga je izvedenka opisala kot streho stavbe, v javni skupni rabi kot trg - površina za pešce, ki služi tudi dostopom do stavb okoli trga in gostinski terasi najemnika (glej stran 14 izvedenskega mnenja).

14. Pritožbene navedbe predlagateljev, da so sporno parcelo oddajali tretji osebi in da je najemne pogodbe v njihovem imenu sklepal upravnik stavbe S., kot tudi k pritožbi priloženi najemni pogodbi, predstavljajo nedopustno pritožbeno novoto, saj predlagatelji niso navedli, zakaj navedenih trditev in dokazil brez svoje krivde niso mogli predložiti do zaključka postopka pred sodiščem prve stopnje (337. člen ZPP v zvezi s 37. členom ZNP). Prav tako predlagatelji v postopku niso prerekali dejstva, ki so ga zatrjevale nasprotne udeleženke, in sicer, da so nasprotne udeleženke tiste, ki sporno nepremičnino 2469 k. o. X. oddajajo tretji osebi.

15. Ostale pritožbene navedbe za odločitev v zadevi niso bile relevantne, zato pritožbeno sodišče nanje ni posebej odgovarjalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

16. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako niso podani razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo predlagateljev zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo.

17. Predlagatelji in nasprotni udeleženki sami krijejo svoje stroške pritožbenega postopka (35. člen ZNP v zvezi s 165. členom ZPP).

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 23, 23/3, 43

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 271, 271/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.