VSL Sodba I Cp 969/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-09-02

Majda Lušina (preds.), Tadeja Primožič (poroč.), Bojan Breznik

povrnitev vlaganj v nepremičnino - obligacijski zahtevek - gradnja na tuji nepremičnini - vlaganje v nepremičnino - soglasje lastnika nepremičnine za investicijska vlaganja - povračilni tožbeni zahtevek - povečanje vrednosti nepremičnine - sestavina nepremičnine - začetek teka zamudnih obresti - opustitev posesti

Tožnika sta s svojim delom in sredstvi izboljšala nepremičnini tožencev, ki sta z njunimi vlaganji soglašala. V skladu s prvim odstavkom 48. členom SPZ sta tožnika tako pridobila denarni povračilni zahtevek v višini, ki ustreza povečanju vrednosti nepremičnin.

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (I., II., III. in V. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo obstoj terjatve tožnikov do tožencev v višini 51.450,00 EUR in obstoj terjatve tožencev do tožnikov v višini 885,81 EUR; po medsebojnem pobotanju je razsodilo, da morata toženca tožnikoma solidarno plačati 50.561,18 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 9. 2016 dalje, v presežku pa je tožbeni zahtevek zavrnilo. Nazadnje je tožencema naložilo, da morata tožnikoma povrniti tudi njune pravdne stroške v višini 3.270,23 EUR, z obrestmi.

2. Toženca se v pritožbi sklicujeta na vse zakonske pritožbene razloge. Predlagata spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev celotnega tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navajata, da tožnika nista imela njunega soglasja za izvršena vlaganja. Toženca jih tudi nista odobrila. Tožnikoma se zaradi njunega nasilja nista upala zoperstaviti. Tožnika sta se izselila prostovoljno in ne zato, ker bi toženca terjala najemnino. Sodišče bi moralo sporno pravno razmerje presojati po pravilih o prirasti. Toženca zaradi vlaganj nista obogatena. Mansarde še nista začela uporabljati. V posesti jo ima njuna hči B. B. Stanovanje v mansardi je bilo že prej dokončano in vseljivo. Tožnika sta izvršila samo estetske spremembe, ki so za toženca brez pomena. Garaža je bila obnovljena dve leti za mansardo, zato sodišče vseh vlaganj ne bi smelo obravnavati skupaj. Njihov namen je bil namreč različen. Ker so vlaganja spremenila identiteto nepremičnin, imata tožnika zgolj stvarnopravni zahtevek. Cenitev, na katero se je oprlo sodišče, je pretirana, upoštevaje tržno lego nepremičnin in njuno prostorsko povezanost ter stroške legalizacije. Napačno je bila ugotovljena površina mansarde. Upoštevati bi bilo treba likvidacijsko vrednost objektov, ker jih bosta toženca morala prodati. Gre za specifično zadevo, povezano z družinsko problematiko pravdnih strank. Toženca spornih nepremičnin ne moreta uporabljati, niti dokončati ali prodati. Denar za obnovo mansarde je prispevala B. B. Tožnika sta vedela, da vlagata v tujo nepremičnino. Stanovanje se je trošilo, zato sta toženca, ki sta trpela brezplačno uporabo, upravičena do pobota za celotno sporno obdobje. Toženca sta v primerjavi s tožnikoma v izrazito neenakem položaju. Ogrožena je njuna lastninska pravica, pravica do doma, stanovanjska in socialna varnost. Tožnika sta namreč že izposlovala predhodno odredbo, s katero sta pridobila zastavno pravico na nepremičninah tožencev.

3. Tožnika v odgovoru na pritožbo predlagata njeno zavrnitev, obrazloženo nasprotujeta pritožbenim trditvam in pritrjujeta razlogom izpodbijane sodbe.

5. Sodišče prve stopnje je za svojo odločitev izbralo ustrezno materialnopravno izhodišče. Dokazni postopek je namreč potrdil, da sta tožnika s svojim delom in sredstvi izboljšala nepremičnini tožencev (v k. o. X - parceli št. 9/4 in 10/3) in da sta toženca z njunimi vlaganji soglašala. V skladu s prvim odstavkom 48. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ) sta tožnika tako pridobila denarni povračilni zahtevek v višini, ki ustreza povečanju vrednosti nepremičnin.

6. Pritožbeno sklicevanje na spremenjeno identiteto nepremičnin ni utemeljeno. Tožnika bi lahko uveljavljala stvarnopravni zahtevek le, če bi se s tožencema pred gradnjo dogovorila, da bo na njunih nepremičninah nastala solastnina (drugi odstavek 48. člena SPZ). Takega dogovora pa toženca niti ne zatrjujeta. Pritožbena trditev, da toženca s spornimi vlaganji v resnici nista soglašala, vendar se jim nista upala upreti, nima podlage v izvedenih dokazih, kot je tožencema pojasnilo že sodišče prve stopnje. Sicer pa pravna usoda spornih vlaganj ne bi bila nič drugačna, tudi če bi jim toženca nasprotovala. Tožnika bi v tem primeru pridobila ustrezen verzijski zahtevek, res pa bi toženca lahko zahtevala ustavitev gradnje in vzpostavitev prejšnjega stanja. Pravilo, da se lastninska pravica na nepremičnini razširi na premičnino, ki je postala sestavina nepremičnine (54. člen SPZ), je splošno v razmerju do 48. člena SPZ, ki je, ko gre za gradnjo na tuji nepremičnini, lex specialis. Toženca zato z uporabo splošnega pravila o prirasti ne moreta doseči drugačne odločitve. Zmotno je tudi pritožbeno stališče, da bi moralo sodišče obnovo mansarde in obnovo prostora nad garažo obravnavati ločeno. Dejansko stanje je bilo v obeh primerih enako. Dejstvo, da je bil le namen obnove različen, pa ni relevantno in ne more imeti nobenih pravnih posledic.

7. Sodišče prve stopnje se je z izvedencem gradbene stroke prepričalo, da so vlaganja povečala vrednost nepremičnin. Pri tem je odločilno objektivno merilo, zato toženca ne moreta uspeti s trditvijo, da izvršene spremembe v njunih nepremičninah zanju nimajo nobene vrednosti in pomena. Tudi ni pomembno, ali toženca izboljšane dele svojih nepremičnin že uporabljata ali ne. Bistveno je, da se je vrednost nepremičnin povečala in da sta toženca kot njuna lastnika s tem, glede na njihovo prvotno stanje, v določenem obsegu obogatena. Končno se toženca ne moreta uspešno upirati plačilu dosežene koristi niti z ugovorom, da sta tožnika sama oziroma prostovoljno opustila posest spornih nepremičnin. Odločilno je, da teh več ne uporabljata in zato tudi ne uživata koristi od izvršenih vlaganj. Z odselitvijo v avgustu 2016, ki je bila predvsem posledica zaostrenih odnosov med pravdnima strankama, se tožnika nista odrekla svojemu povračilnemu zahtevku. V zbranem trditvenem in dokaznem gradivu za morebitno drugačno sklepanje ni opore.

8. Tudi pritožbeni pomisleki o višini terjatve tožnikov niso utemeljeni. Za koliko se je zaradi spornih vlaganj povečala vrednost nepremičnin tožencev, je sodišče prve stopnje ugotovilo s pomočjo izvedenca gradbene stroke. Za dvom o pravilnosti uporabljene metode vrednotenja ni nobenega tehtnega razloga. Toženca v pritožbi ponavljata svoje pripombe k izvidu in mnenju, ki jih je izvedenec ob zaslišanju prepričljivo zavrnil. Izpodbijana sodba ima o tem zadostne in preglede razloge, ki jih ni treba ponavljati ali dopolnjevati. Sicer pa toženca prihajata sama s seboj v nasprotje, ko se zavzemata za ugotovitev likvidacijske vrednosti objektov, češ da jih bosta morala prodati, hkrati pa trdita, da so obnovljene nepremičnine zanju brez vrednosti, ker jih ne moreta prodati.

9. Obravnavana zadeva ima, tako kot vsaka druga, svoje posebnosti, vendar te niso takšne, da bi dopuščale drugačno razlago jasnih zakonskih določil o posledicah gradnje na tuji nepremičnini in s tem povezanih povračilnih zahtevkih ali odstop od ustaljene sodne prakse. Ker sta toženca dovolila, da je obnovljeno mansardno stanovanje zasedla njuna hči B. B., se v razmerju do tožnikov ne moreta braniti z ugovorom, češ da obnovljenih nepremičnin ne moreta uporabljati in zato od njih nimata nobene koristi. Pritožbeno stališče, da je šlo v resnici za investicijo B. B., pa je očitno zgrešeno, saj je dokazni postopek jasno pokazal, da je bil denarni znesek, ki ga je B. B. prispevala k obnovi mansarde, v resnici posojilo, ki sta ga tožnika že vrnila.

10. Toženca neutemeljeno nasprotujeta tudi odločitvi o začetku teka zamudnih obresti za terjatev tožnikov. Po ugotovitvi sodišča prve stopnje sta tožnika zahtevala plačilo že junija 2016. Ker pa terjatev tožnikov takrat še ni zapadla, saj sta posest opustila šele konec avgusta 2016, jima je sodišče prve stopnje zamudne obresti pravilno prisodilo od šele 1. 9. 2016, upoštevaje določilo drugega odstavka 299. člena Obligacijskega zakonika (OZ), ki za nastop dolžnikove zamude zahteva upnikov opomin. Glede na predhodni opomin in naknadno izselitev tožnikov, toženca od tedaj dalje nista mogla biti več v dobri veri, da bosta doseženo korist lahko obdržala.

11. Pravilna je tudi odločitev o višini nasprotne terjatve tožencev iz naslova uporabnine. Odveč je pritožbena trditev, da se je mansardno stanovanje v času, ko sta uporabljala tožnika, tudi trošilo. Izvedenec je namreč v svoji cenitvi upošteval stanje nepremičnin v avgustu 2016, ko sta tožnika posest opustila. Plačevanje uporabnine in tekočih stroškov sta toženca po ugotovitvi sodišča prve stopnje zahtevala šele junija 2016. Za čas pred tem ne moreta biti upravičena do zahtevanega plačila, če pa sta prej dovolila tožnikoma brezplačno uporabo stanovanja.

12. Brez dvoma sta se toženca zaradi spora med pravdnima strankama znašla v težavnem položaju, upoštevaje vse okoliščine primera, ki jih posebej izpostavljata v pritožbi. Ni pa mogoče spregledati, da sta toženca sama pristala na svoje prikrajšanje, ko sta tožnikoma dovolila najprej vlaganja in nato brezplačno uporabo svojih nepremičnin. Lastnik mora s svojo lastnino skrbno razpolagati, sicer se ne more izogniti zahtevkom tretjih oseb. Nesprejemljivo je zato pritožbeno stališče, da izpodbijana sodba nedopustno ogroža ustavne pravice tožencev. Za drugačen izid te pravde tako ni dejanske in pravne podlage.

13. Pritožbeni razlogi tožencev po navedenem niso utemeljeni. V postopku na prvi stopnji ni bilo uradoma upoštevnih procesnih kršitev, drugih pa pritožba ne uveljavlja. Sodišče druge stopnje je zato pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu na podlagi 353. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) potrdilo prvo sodbo.

14. Toženca nista upravičena do povračila svojih pritožbenih stroškov, ker sta s pritožbo propadla, medtem ko tožnika z odgovorom nista bistveno prispevala k odločitvi o pritožbi, zato morata stroške zanj kriti sama (prvi odstavek 165. člena ZPP).

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 48, 54

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 299

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.