VSL Sklep Cst 271/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-07-29

Vesna Jenko (preds.), Renata Horvat (poroč.), Lidija Leskošek

stečaj pravne osebe - prodaja premoženja - zavezujoče zbiranje ponudb - izhodiščna cena

Pritožnik ne konkretizira, kako naj bi ugotovitev izvedenke, da so zelene površine v posredni bližini in ne v neposredni, kot to navaja pritožnik, vplivala na višino ocenjene tržne vrednosti nepremičnin. Enako velja za trditev o možnosti nadgradnje objekta, ki je predmet prodaje.

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji nepremičnine - poslovni kompleks na naslovu ...., L.:

- ID 0001 - stavba - ... , L., v deležu 26/100;

- ID 0002 - zemljišče ob stavbi - ...., L., v deležu 24/100;

- ID 0003 - zemljišče ob stavbi - ..., L., v deležu 71/100,

odločilo tako, da se prodaja opravi na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, izhodiščna cena določi v višini 1,300.000,00 EUR ter varščina v višini 130.000,00 EUR.

2. Upnik A. d. o. o. je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

5. Pritožnik izpodbija sklep sodišča prve stopnje glede v njem določene izhodiščne cene nepremičnin.

Navaja, da sta ocenjeni tržna in likvidacijska vrednost nepremičnin bistveno prenizki, da cenilka B. Z. pri izračunu teh vrednosti ni celostno upoštevala vseh lastnosti in okoliščin teh nepremičnin, ki nedvomno vplivajo tako na njihovo tržno kot tudi likvidacijsko vrednost ter da bi zato morala biti izklicna cena postavljena višje od tiste, ki izhaja iz izpodbijanega sklepa. Trdi, da cenilka ni upoštevala:

- da so zelene površine, tudi predvsem tiste, ki so v javni uporabi, v neposredni bližini nepremičnin, ki so predmet prodaje in ne v posredni bližini, kot je to ugotovila cenilka;

- bližine glavne prometne vpadnice, bližine do mestnega jedra ter avtocestnega priključka;

- okoliških gostinskih lokalov in ostalih ponudnikov udobnostnih storitev (Vrtec J., H. S., K. T., poslovni center ob .... cesti), ki uporabnikom predmeta prodaje omogočajo izboljšan čas, ki ga preživijo ob uporabi prostora;

- da so nepremičnine, ki so predmet prodaje, obkrožene s stanovanjskimi objekti, kar je zagotovo bolj ugodno, kot če bi bili obkroženi z gospodarskimi in industrijskimi objekti;

- da nepremičnina, ki jo je cenilka navedla kot primerljivo, leži bistveno dlje od središča mesta kot nepremičnina, ki je predmet prodaje ter da je bil objekt, ki je predmet prodaje, leta 2000 celovito obnovljen;

- da je glede na lokacijsko informacijo za gradnjo objektov oziroma izvajanje drugih del na zemljiščih ali objektih, št. ... z dne 25. 9. 2017, objekt mogoče nadgraditi na šest nadstropij, kar pomeni, da ima predmet prodaje zelo velik potencial glede povečanja vrednosti.

6. Pritožbeno sodišče po vpogledu v Poročilo o oceni tržne vrednosti pravic na nepremičninah, ki so predmet prodaje, ugotavlja, da je sodna cenilka gradbene stroke in nepremičnin splošno mag. B. Z. obrazložila metode in opravljeno delo, predstavila gospodarsko rast v Sloveniji, opravila analizo okolja ter upoštevala makro in mikrolokacijo nepremičnin, opravila analizo zemljišča in opis v prostoru ter opravila analizo najgospodarnejše rabe. Pri cenitvi je upoštevala umestitev objekta v prostor in kolektivno komunalno opremo. Iz cenitve ne izhaja, da cenilka ne bi upoštevala okoliških gostinskih lokalov in ostalih ponudnikov storitev, niti da ne bi upoštevala, da so nepremičnine, ki so predmet prodaje, obkrožene s stanovanjskimi objekti. Pritožnik ne konkretizira, kako naj bi ugotovitev izvedenke, da so zelene površine v posredni bližini in ne v neposredni, kot to navaja pritožnik, vplivala na višino ocenjene tržne vrednosti nepremičnin. Enako velja za trditev o možnosti nadgradnje objekta, ki je predmet prodaje.

7. Iz točke 7.11 cenitve je razvidno, da je cenilka opravila tržno primerjavo s tremi poslovnimi stavbami, ki se nahajajo na ... cesti, .... cesti in ... ulici ter določila tržno ceno nepremičnine, ki je predmet prodaje, na podlagi povprečja ugotovljenih tržnih cen zgoraj navedenih nepremičnin. Za trditev, da je primerljiva le tržna cena nepremičnine, ki se nahaja na ... cesti v L., pritožnik ni navedel tehtnih razlogov. Poleg tega v podporo svojim trditvam, da cenitev ni pravilna, ni ponudil nobenega dokaza.

8. Pritožbeni očitki se ob povedanem izkažejo kot neutemeljeni. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), ko je pred tem ugotovilo, da tudi ni podan nobeden od pritožbenih razlogov, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta je za 8,7% višja od ocenjene tržne vrednosti nepremičnin.

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP  - člen 329, 332, 332/1, 332/1-2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.