VSL Sodba I Cpg 181/2020
Sodna praksa višjih sodišč, 2020-09-02

Lidija Leskošek (preds.), Maja Jurak (poroč.), Milojka Fatur Jesenko

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STEČAJNO PRAVO

nepremičninsko posredovanje - prodaja nepremičnine v stečajnem postopku - pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami - oblika pogodbe - pisna oblika - dejanski obseg opravljenih storitev - posredniška provizija - ugovor previsoke provizije - znižanje provizije - pogajanja - obvestilo o odstopu - načelo enake vrednosti dajatev - načelo pogodbene svobode

Nepremičninsko posredovanje je možno tudi pri nakupu nepremičnine, ki se prodaja v okviru stečajnega postopka. Okoliščino, da v takšnih primerih nepremičninski posrednik zaradi posebnosti postopka prisilne prodaje po ZFPPIPP ne opravi vseh storitev, ki jih določa ZNPosr, in je zato njegov trud, ki ga vloži v nepremičninsko posredovanje, manjši, pa je mogoče upoštevati pri odločanju o zahtevku za znižanje provizije.

Dejstvo, da pogodba o nepremičninskem posredovanju med pravdnima strankama ni bila sklenjena v obliki listine, ne vpliva na veljavnost pogodbe, čeprav ZNPosr določa, da mora biti pogodba o nepremičninskem posredovanju pisna. Ustaljena sodna praksa namreč priznava veljavnost tudi ustno sklenjenim pogodbam o nepremičninskem posredovanju.

Pojma pogajanj kot opredelilnega elementa pogodbe o nepremičninskem posredovanju iz prvega odstavka 13. člena ZNPosr ni mogoče razumeti le kot postopka neformalne izmenjave predlogov glede vsebine pogodbe, ampak ga je treba razumeti v širšem smislu, tj. kot vsak postopek, ki privede do sklenitve pogodbe, pri čemer niso izključeni niti bolj formalni licitacijski načini sklenitve pogodbe, kakršni so značilni za prodajo premoženja stečajnih dolžnikov.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi v II. in III. točki izreka.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki znesek 1.660,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 4. 2018 dalje do plačila. Zavrnilo je tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo 17.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 4. 2018 dalje do plačila. Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna toženi stranki povrniti stroške postopka v znesku 2.458,26 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

2. Zoper točki II. in III. izpodbijane sodbe vlaga pravočasno pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve pravil Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, podredno pa, da zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje, vse s stroškovno posledico.

3. Tožena stranka je vložila odgovor na pritožbo, v katerem predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ne ugodi in v celoti potrdi izpodbijano sodbo, tožeči stranki pa dodatno naloži še stroške odgovora na pritožbo.

5. Iz dejanskih ugotovitev izpodbijane sodbe izhaja, da je tožeča stranka nepremičninska družba, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami. Med strankama je konec novembra 2016 potekala ustna in pisna komunikacija v zvezi z nepremičnino na lokaciji industrijsko obrtne cone (IOC) ..., ležeče na parc. št. 255/1 in 257/3, obe k. o. ... Tožena stranka pred vzpostavitvijo stika s tožečo stranko ni vedela, da se navedena nepremičnina prodaja, in je to informacijo dobila od tožeče stranke. Predmetna nepremičnina se je že v času, ko sta stranki prvič vzpostavili stik, prodajala v stečajnem postopku nad družbo R. d. o. o. – v stečaju (St ...). Ko je tožena stranka ugotovila, da gre za nepremičnino, ki se prodaja v stečajnem postopku, je odstopila od sodelovanja s tožečo stranko. Tožena stranka je nepremičnino kupila na javni dražbi dne 19. 1. 2017, in sicer po izklicni ceni 509.858,00 EUR, ter je v zemljiški knjigi vpisana kot njena lastnica.

6. Po presoji pritožbenega sodišča je treba pravno razmerje med pravdnima strankama presojati na podlagi pravil za pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami, saj je bilo ugotovljeno, da se je tožeča stranka zavezala, da bo proti plačilu toženi stranki posredovala podatke o nepremičnini na lokaciji industrijsko obrtne cone ..., ki se je prodajala na javni dražbi v okviru stečajnega postopka. Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da glede nepremičnin, ki se prodajajo v stečajnem postopku, ni mogoče opraviti storitev posredovanja po Zakonu o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) ter da zato med strankama ni mogla biti sklenjena pogodba o nepremičninskem posredovanju.

7. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena ZNPosr). Naročitelj sklene pogodbo o nepremičninskem posredovanju zaradi uresničitve interesa, da bo s tretjo osebo sklenil ustrezno pogodbo o prodaji oziroma oddaji v najem naročiteljeve nepremičnine oziroma pogodbo o nakupu oziroma najemu nepremičnine določenih značilnosti.

Po mnenju pritožbenega sodišča za naročitelja pri tem ni bistveno, ali do sklenitve pogodbe o nakupu nepremičnine pride po obsežnih pogajanjih ali pa po krajšem postopku, ki lahko obsega samo podajo ponudbe in njen sprejem. Iz besedila prvega odstavka 13. člena ZNPosr izhaja, da si mora nepremičninska družba prizadevati najti takšno tretjo osebo, ki se bo z naročiteljem pogajala za sklenitev pogodbe. Pogajanja so del priprav na sklenitev pogodbe, v katerem se stranki medsebojno informirata o stališčih do različnih sestavin pogodbe in poskušata uskladiti svojo voljo glede njih.

Po presoji pritožbenega sodišča pojma pogajanj kot opredelilnega elementa pogodbe o nepremičninskem posredovanju iz prvega odstavka 13. člena ZNPosr ni mogoče razumeti le kot postopka neformalne izmenjave predlogov glede vsebine pogodbe, ampak ga je treba razumeti v širšem smislu, tj. kot vsak postopek, ki privede do sklenitve pogodbe, pri čemer niso izključeni niti bolj formalni licitacijski načini sklenitve pogodbe, kakršni so značilni za prodajo premoženja stečajnih dolžnikov. Tudi v takšnih postopkih je namreč možna uresničitev interesa naročitelja, da bo s tretjo osebo sklenil pogodbo o nakupu nepremičnine določenih značilnosti.

8. Pritožbeno sodišče na podlagi navedenega zaključuje, da je nepremičninsko posredovanje možno tudi pri nakupu nepremičnine, ki se prodaja v okviru stečajnega postopka. Okoliščino, da v takšnih primerih nepremičninski posrednik zaradi posebnosti postopka prisilne prodaje po Zakonu o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) ne opravi vseh storitev, ki jih določa ZNPosr, in je zato njegov trud, ki ga vloži v nepremičninsko posredovanje, manjši, pa je mogoče upoštevati pri odločanju o zahtevku za znižanje provizije.

9. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da dejstvo, da pogodba o nepremičninskem posredovanju med pravdnima strankama ni bila sklenjena v obliki listine, ne vpliva na veljavnost pogodbe, čeprav ZNPosr določa, da mora biti pogodba o nepremičninskem posredovanju pisna. Ustaljena sodna praksa priznava veljavnost tudi ustno sklenjenim pogodbam o nepremičninskem posredovanju.

OZ v 58. členu določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Tožeča stranka je v pretežnem delu izpolnila svoje obveznosti, zato je pogodba o nepremičninskem posredovanju veljavna, saj iz namena, zaradi katerega je z ZNPosr predpisana pisna oblika, ne izhaja kaj drugega. ZNPosr ne sankcionira pomanjkanja obličnosti z ničnostjo, iz česar je razvidno, da pisna oblika ni določena kot pogoj za veljavnost, ampak je predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank, in sicer zaradi varnega in skrbnega poslovanja pri nepremičninskem posredovanju ter varstva naročitelja. Enako velja tudi za obvezne sestavine pogodbe o nepremičninskem posredovanju.

10. Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da je zmotno stališče tožene stranke, da ni dopustno, da posrednik posreduje samo za eno stranko, zaradi česar naj bi bila takšna pogodba o posredovanju nična. Takšno stališče nima opore v nobeni določbi ZNPosr.

11. Utemeljena pa je pritožbena navedba, da sporočilo tožene stranke, da za nakup ni zainteresirana, ni ustrezalo resnici in je bilo dano očitno z namenom izognitve plačilu dogovorjene provizije. Tožena stranka je 19. 1. 2017, kar je manj kot dva meseca po tem, ko je tožeči stranki sporočila, da za nakup predmetne nepremičnine ni zainteresirana (elektronsko sporočilo z dne 22. 11. 2016 v prilogi A5), pristopila na javno dražbo in kupila predmetno nepremičnino. Iz takšnega časovnega sosledja je očitno, da je bilo sporočilo o odstopu od nakupa predmetne nepremičnine tožeči stranki dano zaradi izogibanja plačila provizije tožeči stranki za pogodbo z osebo, ki jo je našla tožeča stranka. Tožena stranka je prodajno pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je toženo stranko v stik spravila tožeča stranka, sklenila v roku šestih mesecev po prenehanju pogodbe o posredovanju, zato je skladno s četrtim odstavkom 25. člena ZNPosr

dolžna plačati posredniško provizijo tožeči stranki.

12. Tožeča stranka v predmetnem postopku vtožuje plačilo posredniške provizije v dogovorjeni višini 3 % od prodajne cene z dodanim DDV, kar skupaj znese 18.660,80 EUR. Tretji odstavek 846. člena Obligacijskega zakonika - OZ (ki se skladno z drugim odstavkom 13. člena ZNPosr uporablja tudi za pogodbo o nepremičninskem posredovanju) določa, da lahko sodišče na naročiteljevo zahtevo dogovorjeno posredniško plačilo zniža, če spozna, da je pretirano visoko v primerjavi s posrednikovim trudom in njegovo storitvijo. Sodišče prve stopnje je tožeči stranki prisodilo 1.660,80 EUR kot plačilo za vloženi trud za raziskavo trga nepremičnin.

13. Pri odločanju o znižanju dogovorjenega posredniškega plačila je treba upoštevati vse okoliščine konkretnega posla in oceniti obseg in strokovno težo posrednikove izpolnitve. Pri tem je treba upoštevati, kakšna so bila konkretna prizadevanja posrednika, kakšne storitve je opravil, število in obseg opravljenih storitev, čas opravljanja storitev, koliko poprejšnjega delovanja, znanja in izkušenj je moral uporabiti, ali je bilo potrebno uporabiti pridobljeni ugled na trgu, kakšna poprejšnja vlaganja v razvoj trga so bila potrebna ipd.

Ugovor previsoke provizije gradi na načelu enake vrednosti dajatev (8. člen OZ) in obenem upošteva, da načelo pogodbene avtonomije (3. člen OZ) zaradi specifične narave posredniške pogodbe ne more dati pravičnega odgovora. Specifična narava posredniške pogodbe se izraža v tem, da je med sklenitveno in izpolnitveno fazo pogodbe podana izrazita spoznavna vrzel. Ob sklenitvi pogodbe stranki ne vesta, kakšen trud bo moral posrednik vložiti za uspeh posla.

Ko je tožena stranka pristala na provizijo v višini 3 % od prodajne cene nepremičnine, še ni bila seznanjena z dejstvom, da se predmetna nepremičnina prodaja na javni dražbi v okviru stečajnega postopka, in je lahko utemeljeno pričakovala, da bo obseg storitev nepremičninskega posrednika večji, kot se je izkazalo v izpolnitveni fazi pogodbe o nepremičninskem posredovanju.

14. Ugotovljeno je bilo, da je tožeča stranka dala toženi stranki informacijo, da se prodaja nepremičnina v X, ki je ustrezala potrebam tožene stranke, saj jo je ta pozneje kupila. Med strankama ni bilo sporno in je razvidno tudi iz elektronske korespondence v prilogi A5, da je tožeča stranka toženi stranki poslala podrobne podatke o nepremičnini (zemljevid lokacije, parcelne številke, fotografija v naravi in ortofoto dokumentacija, uporabno in gradbeno dovoljenje, cenitveno poročilo) ter se s stečajno upraviteljico dogovorila za termin ogleda nepremičnine, s čimer je vzpostavila stik med toženo stranko in prodajalcem nepremičnine. Glede storitev, ki bi jih tožeča stranka še opravila, če je tožena stranka ne bi s sporočilom, da za nakup predmetne nepremičnine ni zainteresirana, izločila iz posla, pa je tožeča stranka trdila, da bi v konkretnem primeru obsegale samo udeležbo in pomoč pri nakupu na javni dražbi.

15. Tožeča stranka se v pritožbi sklicuje na Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, ki določa, da se šteje, da je nepremičninska družba zadostila minimalnemu standardu posredovanja v prometu z nepremičninami, ko je spravila v stik naročitelja in tretjo osebo z namenom sklenitve pogodbe, za katero nepremičninska družba posreduje. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da citirani kodeks ni formalni pravni vir in zato sodišče nanj ni vezano. Kljub temu pa se pritožbeno sodišče strinja, da je v konkretni zadevi z vzpostavitvijo stika med toženo stranko in prodajalcem nepremičnine tožeča stranka res zadostila minimalnemu standardu storitev nepremičninskega posredovanja, zato je pritožbeno sodišče tudi pojasnilo, da je skladno s četrtim odstavkom 25. člena ZNPosr upravičena do plačila za posredovanje. Pritožbeno sodišče pa je presodilo, da je v okoliščinah konkretnega primera prisojeno plačilo za nepremičninsko posredovanje v višini 1.660,80 EUR primerno glede na posrednikov trud in njegovo storitev v konkretni zadevi.

16. Zaradi posebnosti postopka prodaje nepremičnine na javni dražbi v stečajnem postopku je bil obseg storitev tožeče stranke manjši, kot bi bil v primeru posredovanja pri nakupu nepremičnine, ki se prodaja prosto na trgu. Prodajo premoženja stečajnega dolžnika vodi stečajni upravitelj pod nadzorom stečajnega sodišča. Izklicna cena za javno dražbo se določi na podlagi ocenjene vrednosti premoženja, kot jo oceni pooblaščeni ocenjevalec premoženja (prvi odstavek 332. člena ZFPPIPP in 327. člen ZFPPIPP), zato tožeči stranki ni bilo treba preučiti tržnih razmer, ki so pomembne za določitev cene nepremičnine, ker je to storil že pooblaščeni ocenjevalec premoženja v cenitvenem poročilu. Ker je tožena stranka nepremičnino kupila po izklicni ceni, pomoč oziroma svetovanje pri draženju na javni dražbi v konkretnem primeru ni bilo potrebno.

17. Ker se je nepremičnina, ki je bila predmet posredovanja, prodajala na javni dražbi, posredniku ni bilo treba uporabiti pridobljenega ugleda na trgu ali opraviti kakršnih koli dejanj, da bi lastnik nepremičnine pridobil interes za sklenitev pogodbe s posrednikovim naročiteljem. Javne dražbe se je namreč lahko udeležil vsakdo, ki je pravočasno plačal varščino. Pri prodaji nepremičnine na javni dražbi ne pride do pogajanj o vsebini pogodbe, saj je javna dražba formaliziran postopek, ki ga vodi upravitelj ali druga oseba po njegovem pooblastilu. Po koncu dražbe voditelj dražbe razglasi dražitelja, ki je na dražbi uspel, in ga obvesti o času sklenitve pisne pogodbe, katere besedilo pripravi upravitelj (334. člen ZFPPIPP), vknjižba lastninske pravice v korist kupca pa se izvede na podlagi pravnomočnega sklepa stečajnega sodišča o izročitvi nepremičnine kupcu (drugi in tretji odstavek 342. člena ZFPPIPP). Posredniku zato ni bilo treba sodelovati pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, ki so potrebni za sklenitev pravno veljavne prodajne pogodbe, kar je storitev, ki jo sicer pokriva posredniška provizija (2. točka drugega odstavka 15. člena ZNPosr).

18. Obvezna storitev nepremičninskega posrednika je tudi preverjanje pravnega in dejanskega stanja nepremičnine (23. člen ZNPosr). Glede te storitve je bilo ugotovljeno, da je tožeča stranka toženi stranki posredovala podrobne podatke o nepremičnini (zemljevid lokacije, parcelne številke, fotografija v naravi in ortofoto dokumentacija, uporabno in gradbeno dovoljenje, cenitveno poročilo), pri čemer je pri vrednotenju opravljenega dela treba upoštevati, da je pri prodaji nepremičnine v stečajnem postopku večina teh podatkov že zbrana v razpisni dokumentaciji, ki jo pripravi upravitelj, zato je bil trud tožeče stranke pri preverjanju stanja nepremičnine v konkretnem primeru zanemarljiv.

19. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da zaradi okoliščine, da se je nepremičnina, ki je bila predmet posredovanja, prodajala na javni dražbi v stečajnem postopku, število, obseg, strokovna teža in čas opravljanja posrednikovih storitev pri posredovanju pri nakupu predmetne nepremičnine

ne upravičujejo višjega plačila za posredovanje, kot ga je tožeči stranki prisodilo sodišče prve stopnje. Da prisojeni znesek, ki znaša približno 0,26 % prodajne cene z dodanim DDV, ni prenizek, kaže tudi primerjava s podobnimi primeri v sodni praksi. Po presoji pritožbenega sodišča je po obsegu opravljenih storitev predmetni zadevi najbolj podoben primer iz sodbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 4183/2010 z dne 9. 3. 2011,

v katerem je sodišče dogovorjeno provizijo znižalo na 0,1 % prodajne cene, medtem ko je v predmetni zadevi sodišče prve stopnje prisodilo nekoliko višjo provizijo.

20. Ker so pritožbeni očitki tožeče stranke (razen glede pravne narave pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama) neutemeljeni in ker pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zasledilo kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani II. in III. točki izreka potrdilo.

21. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje pritožbene stroške. Tožena stranka z odgovorom na pritožbo k odločitvi pritožbenega sodišča ni prispevala, zato pritožbeno sodišče teh stroškov ni priznalo kot potrebnih za odločitev (155. člen ZPP) in jih je dolžna nositi tožena stranka sama.

N. Plavšak, Obligacijski zakonik (OZ) (posebni del) s komentarjem, 4. knjiga, GV Založba, 2004, str. 614.

B. Zabel, Uvod v gospodarsko pogodbeno pravo, Gospodarski vestnik, 1987, str. 184.

Gl. npr. VSC sodba Cpg 162/2007 z dne 8. 11. 2007, VSL sodba I Cp 2288/2010 z dne 13. 10. 2010, VSL sodba I Cpg 1214/2010 z dne 2. 11. 2010, VSL sodba I Cp 3157/2012 z dne 12. 6. 2013.

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.

P. Grilc, Obligacijski zakonik (posebni del) s komentarjem, 4. knjiga, GV Založba, 2004, str. 587; VSL sodba I Cp 3672/2009 z dne 10. 2. 2010, VSL sodba I Cp 4183/2010 z dne 9. 3. 2011, VSL sodba II Cp 62/2011 z dne 20. 4. 2011.

VSL sodba I Cp 4183/2010 z dne 9. 3. 2011.

Upoštevaje tudi delo, ki bi ga tožeča stranka v konkretni zadevi še opravila, pa ga zaradi toženkinega sporočila, da odstopa od nakupa predmetne nepremičnine, ni.

V primeru iz navedene sodbe je nepremičninski posrednik naročitelja glede na njegovo povpraševanje seznanil s posredniku že znano ponudbo, naročitelja je peljal na ogled nepremičnine, ter prodajalca seznanil s kupčevim nesoglašanjem glede višine kupnine.

Zakon o nepremičninskem posredovanju (2003) - ZNPosr  - člen 13, 13/1, 13/2, 15, 15/2, 15/2-2, 23, 25, 25/4

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 3, 8, 58, 846, 846/3

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP  - člen 327, 332, 332/1, 334, 342, 342/2, 342/3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.