VSL Sklep I Cp 2374/2018
Sodna praksa višjih sodišč, 2019-06-12

Barbara Žužek Javornik (preds.), Karmen Ceranja (poroč.), Anton Panjan

vzpostavitev etažne lastnine - določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - skupni deli stavbe v etažni lastnini - posamezni del stavbe - pogoji za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - nadstrešek - stavbna pravica

Podana je situacija, ko sta ob uveljavitvi SPZ zemljišče in stavba v lasti različnih lastnikov (drugi odstavek 271. člena SPZ) in zemljišča pod stavbo ni mogoče določiti kot pripadajoče zemljišče stavbe. V takem primeru se ugotovi obstoj stavbne pravice in se jo vpiše kot splošni skupni del stavbe (tretji odstavek 30. člena ZVEtL-1).

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo:

- da na stavbi z ID znakom 000, povezani s parc. št. 170/4 in 170/11, obe k. o. ..., na naslovu ..., obstoji etažna lastnina (I. točka izreka);

- da imajo vsakokratni etažni lastniki stavbe z ID znakom 000 zakonito stavbno pravico na parc. št. 170/4 in 170/11, obe k. o. ..., ki traja toliko časa, dokler stavba stoji, in ima ta pravica položaj splošnega skupnega dela navedene stavbe (II. točka izreka);

- da ima stavba z ID znakom 000 dva posamezna dela (PDS), in da je lastnik PDS z ID znakom 000-1 T. d. o. o., lastnika PDS z ID znakom 000-2 pa I. M., do 9/10 in U. J., do 1/10 (III. točka izreka);

- da na splošnih skupnih delih stavbe z ID znakom 000 obstajajo idealni deleži solastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe, in sicer glede PDS št. 1 352/2067 in glede PDS št. 2 1715/2067 (IV. točka izreka).

V izpodbijanem sklepu je še odločeno, da se po pravnomočnosti tega sklepa po uradni dolžnosti odloči o zemljiškoknjižnih vpisih pri parc. št. 170/4 in 170/11, obe k. o. ..., v vrstnem redu zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine opr. št. N 529/214, ID zaznambe 00018433, z učinkom od dne 15. 10. 2014 (V. točka izreka).

2. Proti navedenemu sklepu se je pravočasno pritožil drugi nasprotni udeleženec. Trdi, da je s Pogodbo o oddaji zemljišča na ploščadi pred Skupščino občine L. št. 000-645/71 z dne 1. 6. 1972 investitor M. pridobil dovoljenje, da na tedanjem zemljišču parc. št. 170/5 k.o. ... zgradi montažni poslovni objekt po projektu št. 23/70. Pravilen je sicer zaključek prvostopnega sodišča, da je bila na podlagi te pogodbe s strani graditelja objekta pridobljena pravica uporabe, zmotne pa so vse nadaljnje ugotovitve, in sicer, da sta predlagatelja in drugi nasprotni udeleženec na pripadajočem zemljišču v posledici lastništva posameznih delov stavbe pridobila le stavbno pravico in ne solastninske pravice. Sodišče je spregledalo, da je bila pogodba sklenjena 1. 6. 1972, to je pred pričetkom uporabe ZTLR in bi moralo odločitev opreti na določbe v letu 1972 veljavnega Zakona o prometu z zemljišči in stavbami (ZPZS). Ugotoviti bi moralo, da je pravni prednik drugega nasprotnega udeleženca pridobil pravico uporabe nad zemljiščem in ne morebiti nad stavbo zgrajeno na tem zemljišču in dejansko stanje subsumirati pod določbe ZLNDL. Sodišče se ne more sklicevati na judikat II Cp 3724/2008, ker z obravnavano zadevo v nosilnih argumentih nima nobene skupne točke. Zgrešeni so tudi zaključki, da je mogoče dogovor pogodbenih strank z dne 1. 6. 1972 subsumirati pod določbo drugega odstavka 271. člena SPZ. Namen pogodbenih strank izhaja iz določbe prvega odstavka 3. člena Pogodbe, s katero sta želeli dogovoriti trajen prenos pravice uporabe, časovna omejitev pa je bila predvidena le kot izjema. Ohranitev obravnavane stavbe vse do tega trenutka utemeljuje stališče pritožbe, da je bil dogovor pogodbenih strank o prenosu pravice uporabe zemljišča v letu 1972 trajne in ne zgolj začasne narave. Zaključkov sodišča o začasni naravi pravice uporabe ne utemeljuje niti določba drugega odstavka 3. člena Pogodbe. Časovna pogojenost pravice uporabe v smislu vezanosti na obstoj objekta, ni posledica namena pogodbenih strank, da bi želeli ustanoviti pravico, ki bi po pravnih karakteristikah odgovarjala sedanji stavbni pravici, temveč je predvsem posledica dejstva, da drugačna prepustitev zemljišča v uporabo v času sklenitve zadevne pogodbe niti ni bila možna. Poleg tega je določba drugega odstavka 271. člena SPZ prehodne narave in nastanek stavbne pravice predpisuje le izjemoma. Družba M. je na podlagi pogodbe z občino pridobila pravico uporabe zemljišča, v skladu z ZLNDL pa je imetnik pravice uporabe zemljišča postal lastnik zemljišča in ne le zgradbe, ki na njem stoji. Iz verige pravnih poslov izhaja, da so družba T. in njene pravne naslednice trafiko oziroma posamezni del št. 1 v stavbi 624 k. o. ... v izmeri 35 m2 imele v lastniški posesti in jo v dobri veri uporabljale vse od leta 1973 dalje. Družba T. d. o. o. je na drugega nasprotnega udeleženca s prodajno pogodbo z dne 30. 9. 2003 izrecno in brezpogojno prenesla lastninsko pravico na trafiki in sicer tako na objektu kot tudi na pripadajočem zemljišču. Drugi nasprotni udeleženec je obstoj lastninske pravice ves čas primarno zatrjeval na podlagi verige pravnih poslov, podredno pa na podlagi priposestvovanja. O priposestvovanju se sodišče ni izreklo, zato izpodbijanega sklepa v tem delu ni mogoče preizkusiti, zaradi česar je obremenjen z absolutno bistveno kršitvijo določb postopka. Zmotno je tudi stališče sodišča, da je za odmero zemljišča pod stavbo treba upoštevati poteze fasade in ne tudi prostor pod nadstreškom oziroma napuščem objekta. 24. člen ZEN določa le, da je zemljišče pod stavbo navpična projekcija preseka stavbe z zemljiščem na ravnino, nikjer pa ZEN ne predpisuje, da se presek stavbe odmeri po stičnosti stavbe z zemljiščem. Pri navpični projekciji preseka stavbe z zemljiščem bi se zato moralo upoštevati vse elemente stavbe, torej tudi njen nadstrešek. Stališče tudi ni logično, saj bo v posledici grajane zmotne odločitve sporni nadstrešek, ki je neločljivo povezan s funkcionalnostjo stavbe št. 000, odslej del parcele z ID znakom 000 170/15, katere izključna lastnica je trenutno prva nasprotna udeleženka. Ker je površina stavbišča napačno ugotovljena, je napačno odmerjen tudi solastniški delež predlagateljev in drugega nasprotnega udeleženca na splošnih skupnih delih stavbe. Pri izračunu le-tega bi sodišče v števcu ulomka moralo upoštevati večjo površino posameznega dela stavbe, v imenovalcu ulomka pa za površino nadstreška povečano površino objekta ter na novo odmeriti solastniški delež na splošnih delih stavbe. V upravnem postopku, na katerega sodišče prve stopnje opira svojo napačno odločitev glede odmere stavbišča, pritožnica ni sodelovala. Ker ji v upravnem postopku ni bila dana možnost sodelovanja, niti ji kasneje v predmetnem postopku ni bila dana možnost opredelitve do poteka in zaključkov, izhajajoč iz tega upravnega postopka, je bilo poseženo v pritožničino ustavno zagotovljeno pravico do enakega varstva pravic.

3. V odgovoru na pritožbo prva nasprotna udeleženka pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da njen pravni prednik s pogodbo iz leta 1972 na investitorja ni prenesel tiste pravice uporabe, ki je kasneje z uveljavitvijo ZLNDL konvertirala v lastninsko pravico, ampak je bilo investitorju zemljišče oddano v posest. Iz verige pogodb namreč izhaja, da je bila predmet pogodbe pravica uporabe zemljišča za zgraditev montažnega objekta za čas, dokler bodo smeli stati montažni objekti, pri čemer je moral investitor v zameno plačati odškodnino. M. ni imel razpolagalnega upravičenja, s katerim bi lahko veljavno razpolagal v korist pravnih prednikov predlagatelja in pravnih prednikov pritožnice. Stranke so se zavedale, da se prodaja zgolj objekt, ne pa tudi zemljišče, kar izhaja iz verige pogodb.

5. Sodišče z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine ugotovi: 1. da na stavbi obstoji etažna lastnina, 2. pripadajoče zemljišče in druge skupne dele stavbe, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, 3. obstoj ali neobstoj morebitnih izvedenih pravic na skupnih delih stavbe in njihove imetnike, 4. posamezne dele stavbe in idealne deleže solastnine, ki pripadajo njihovim vsakokratnim lastnikom na skupnih delih stavbe in 5. za vsak posamezni primer lastnika ter morebitne izvedene pravice in njihove imetnike (prvi odstavek 30. člena ZVEtL-1). Pravilno je izhodišče sodišča prve stopnje, da se praviloma šteje za pripadajoče zemljišče zemljiška parcela na kateri stavba stoji, če na zemljiški parceli stoji več stavb, pa ne gre le za objekte zunanje ureditve, ali, če je med udeleženci postopka spor o obsegu pripadajočega zemljišča, pa zemljišče, na katerem stavba stoji (zemljišče pod stavbo)

. Ni sporno, da v obravnavanem primeru predstavljata zemljišče pod stavbo parc. št. 170/4 in 170/11.

sodišča prve stopnje, da s Pogodbo o oddaji zemljišča na ploščadi pred stavbo skupščine občine L., sklenjene med investitorjem M. in Skupščino občine L. dne 1. 6. 1972 (priloga A4, v nadaljevanju pogodba), ni bila prenesena takšna pravica uporabe, na podlagi katere bi lahko pritožnica na podlagi določb ZLNDL pridobila lastninsko pravico. Tudi po prepričanju pritožbenega sodišča določbe pogodbe kažejo večjo sorodnost z ustanovitvijo sedanje stavbne pravice v smislu 271. člena SPZ, kot pa s trajnim prenosom pravice uporabe na lastnika stavbe v smislu 6. člena ZPZS

oziroma kasnejšega 12. člena ZTLR. Investitor je pridobil dovoljenje, da na tedanjem zemljišču parc. št. 170/5 zgradi montažni poslovni objekt. V 2. točki pogodbe je bilo dogovorjeno, da se odškodnina za pravico uporabe zemljišča določi v višini 112.000,00 DIN, v 3. točki pa, da pravica uporabe zemljišča traja toliko časa, kot bodo objekti, zgrajeni po načrtu št. 23/70, smeli stati na zemljišču, ter obveznost Skupščine občine L., da v primeru, če bi moral M. objekt odstraniti pred iztekom 8 let, povrne sorazmeren del odškodnine.

7. Dikcija pogodbe „dokler bodo objekti smeli stati“ tudi po presoji pritožbenega sodišča poudarja začasnost objekta. Prepričljiv je tudi nadaljnji argument sodišča prve stopnje, in sicer da določilo pogodbe, da investitorju ne pripada nobena odškodnina, če bi bilo treba objekt odstraniti po poteku 8 let po gradnji, kaže na razmeroma hitro „amortizacijo“ plačanega nadomestila za pravico uporabe zemljišča. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče prezrlo, da je graditelj stavbe na podlagi pogodbe z dne 1. 6. 1972 pridobil pravico uporabe zemljišča in ne le pravico uporabe zgradbe na tem zemljišču. Sodišče tega ni prezrlo, ampak je ugotovilo, da je bila v ekonomskem pomenu časovno omejena. Prav v časovni omejenosti pravice je sodišče prve stopnje našlo stično točko s situacijo, ki je bila obravnavana v sklepu Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 3724/2008 z dne 25. 2. 2009, v katerem je bilo pojasnjeno, da določba 12. člena ZTLR ne pomeni, da je za pridobitev pravice uporabe zadoščalo že samo dejstvo, da je nekdo zgradil stavbo na zemljišču v družbeni lastnini. Neutemeljen je zato pritožbeni očitek, da citiran judikat v nosilnih argumentih z obravnavano zadevo ne deli nobene stične točke.

8. Pritožba ne more uspeti niti z sklicevanjem na prodajno pogodbo z dne 30. 9. 2003 (priloga B6), iz katere

naj bi izhajalo, da je družba T., d. o. o. na pritožnika prenesla lastninsko pravico na trafiki

, in sicer tako na objektu kot tudi pripadajočemu zemljišču. Iz pogodbe, s katero je M. aprila 1973 prodal sporni objekt T., izhaja, da je bil predmet pogodbe le „poslovni prostor kot tak“ (VI. člen pogodbe) in da „zemljiškoknjižni prenos pravic...za sedaj ni možen niti predviden“ (IV. člen pogodbe).

V navedeni pogodbi je bila celo še vedno predvidena tudi možnost odstranitve

montažnega poslovnega objekta, kar kaže na to, da se je pravni prednik pritožnice zavedal, da se prodaja samo objekt. Predvsem pa M. glede na to, da s pogodbo z dne 1. 6. 1972 nanj ni bila bila prenesena časovno neomejena pravica uporabe na zemljišču, na pravnega prednika pritožnice ni mogel prenesti več pravic, kot jih je imel. Navedeno hkrati pomeni, da pritožnik in njegovi pravni predniki niso bili v dobri veri oziroma niso razpolagali z veljavnim pravnim naslovom, zato tudi pogoji za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem niso podani. Ker razlogi sodišča prve stopnje (17. točka obrazložitve), vsebujejo tudi ugotovitev, da je bila s pogodbo z dne 1. 6. 1972 pridobljena le časovno omejena pravica uporabe, kar izključuje priposestvovanje, tudi zatrjevana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana.

9. Podana je torej situacija, ko sta ob uveljavitvi SPZ zemljišče in stavba v lasti različnih lastnikov (drugi odstavek 271. člena Stvarnopravnega zakonika) in zemljišča pod stavbo ni mogoče določiti kot pripadajoče zemljišče stavbe. V takem primeru se ugotovi obstoj stavbne pravice in se jo vpiše kot splošni skupni del stavbe (tretji odstavek 30. člena ZVEtL-1).

10. Neutemeljene so pritožbene navedbe, ki grajajo pravilnost odmere površine zemljišča pod stavbo, ki naj bi se posledično odražala v napačni določitvi solastniških deležev. Izvedenec geodetske stroke je že v odgovoru na pripombe udeležencev postopka pojasnil (list. št. 120), da se pri izmeri stavbišča upošteva stena in ne kap objekta (nadstrešek), in se skliceval na 24. člen Zakona o evidentiranju (ZEN), ki definira zemljišče pod stavbo kot navpično projekcijo preseka stavbe z zemljiščem na ravnino. Logičen in prepričljiv je argument sodišča prve stopnje, da če gre za presek stavbe z zemljiščem, se ta presek vselej nahaja na zemljišču in ne v zraku in da je treba zemeljski obod stavbe zato projicirati na geometrično ravnino. Sodišče prve stopnje je še pojasnilo

, da se v geodetskem smislu napušč oziroma nadstrešek upošteva pri tlorisu stavbe, to je navpičnem pogledu iz zraka, ki ga ZEN definira v drugem odstavku 77. člena kot navpično projekcijo zunanjih obrisov stavbe na vodoravno ravnino, torej drugače kot zemljišče pod stavbo. Pritožbeno sodišče se z navedeno razlago sodišča prve stopnje strinja.

11. Neutemeljen je nazadnje še pritožbeni očitek kršitve pravice do enakega varstva pravic, ki naj bi bila v povzemanju zaključkov in ugotovitev upravnega postopka, v katerem pritožnici ni bila dana možnost sodelovanja. Sodišče prve stopnje odločitve o odmeri stavbišča stavbe z ID znakom 000 ni oprlo na odločbo Geodetske uprave Republike Slovenije št. 000-157/2008-2 z dne 10. 12. 2008. Omenilo jo je le v podkrepitev siceršnjih stališč in posebej poudarilo, da upravni postopek ni bil neposredno namenjen evidentiranju zemljišča pod stavbo.

12. Zaradi navedenih razlogov in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku ter 3. členom ZVEtL-1).

Pritožbeno sodišče se strinja tudi z ostalimi razlogi, navedenimi v 17. točki obrazložitve.

Sodišče prve stopnje je določbe pogodbe presojalo tudi v luči 6. člena ZPZS, zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče svojo odločitev zmotno oprlo le na določbe ZTLR.

Sedaj posameznemu delu stavbe z ID znakom 000-1.

Na kar utemeljeno opozarja prva nasprotna udeleženka ... v odgovoru na pritožbo.

Stranki sta se dogovorili, da se za ta primer kupec izrecno odpoveduje kakršnimkoli zahtevkom do prodajalca.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1  - člen 23, 23/1, 30, 30/1, 30/3

Zakon o evidentiranju nepremičnin (2006) - ZEN  - člen 24, 77, 77/2

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 271, 271/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.