VSL sodba II Cp 2601/2016
Sodna praksa višjih sodišč, 2017-02-09

mag. Gordana Ristin (preds.), Barbka Močivnik Škedelj (poroč.), Barbara Žužek Javornik

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

prodajna pogodba - stvarne napake - jamčevalni zahtevki - jamčevanje za stvarne napake - notifikacija - znižanje kupnine - tožbeni zahtevek za znižanje kupnine - oblikovalni tožbeni zahtevek - izguba pravic - pravočasnost zahtevka - prekluzija - prekluzivni rok - naknadna sprememba sodne prakse - pravica do sodnega varstva - očitna napaka - skupni del stavbe

Čeprav oblikovalni tožbeni zahtevek ni bil postavljen že ob vložitvi tožbe, temveč šele kasneje, tožnika ne more zadeti sankcija prekluzije.

V času vložitve tožbe, s katero je bil postavljen le denarni zahtevek, ni bilo enotne sodne prakse glede vprašanja, ali je treba jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine uveljavljati z oblikovalnim zahtevkom ali zadostuje zgolj dajatveni.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta pritožbene stroške.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se kupnina, določena v prodajni pogodbi, sklenjeni dne 20. 1. 2005, za nepremičnino ID znak 0000 s pripadajočimi deli, parkirnim mestom in shrambo, zniža za znesek 5.701,14 EUR. Toženki je na račun tožnika naložilo plačilo 7.902,88 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. V preostalem delu je tožbeni zahtevek zavrnilo. Toženki je na račun tožnika naložilo plačilo pravdnih stroškov v višini 429,91 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Tožnici je na račun stranskega intervenienta naložilo plačilo 49,98 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper navedeno sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožuje toženec. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podredno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V obsežni pritožbi vztraja pri stališču, da bi tožnik moral oblikovalni zahtevek za znižanje kupnine podati že ob vložitvi tožbe. Meni, da je jamčevalni zahtevek tudi sicer podan prepozno v smislu določbe 480. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ). Poudarja, da sprememba sodne prakse ne more vplivati na pravila o prekluziji, ki so vkoreninjena v pravni red in ostajajo enaka, ne glede na spremembo sodne prakse. Sodišču očita kršitev določb postopka in poseg v ustavno pravico do izjave, saj ni zaslišalo predlagane priče A. A., svoje odločitve pa tudi ni obrazložilo. Meni, da izpodbijana sodba ne vsebuje kritične ocene izvedenih dokazov, zlasti izvedeniških mnenj. V zvezi z odločitvijo o zahtevku za znižanje kupnine zaradi manjkajočega bideja meni, da obrazložitve ni mogoče preizkusiti. Ker je bilo v konkretnem primeru ugotovljeno, da je tožnik bide naročil in tudi plačal, je nelogično, da bi bil bide že vštet v ceno stanovanja. Ker sodišče ni zaslišalo priče A. A., je ostalo dejansko stanje glede načina vgradnje vhodnih vrat nepopolno ugotovljeno. Poudarja, da tožnik v tem delu ni podal pravočasnih trditev, zato bi ga morale zadeti posledice prekluzije. Tudi sicer meni, da izvedenec ni opravil svojega dela, saj vhodnih vrat ni ustrezno pregledal. Ker tožnik ni trdil, da bi se naj na enak način vgrajevala vsa vrata v naselju, je sodišče v tem delu odločalo mimo trditvene podlage, slednje pa je vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Glede zahtevka zaradi odsotnosti zunanjih senčil poudarja, da bi sodišče moralo upoštevati, da je bilo za objekt podeljeno uporabno dovoljenje. Tudi sicer bi sodišče moralo izhajati iz Pravilnika o toplotni zaščiti in učinkoviti rabi energije, ki določa, da steklene površine, ki so zasenčene z naravno ali umetno oviro, ne potrebujejo zunanje zaščite proti sončnemu sevanju. Nasprotuje tudi zaključku sodišča, da v konkretnem primeru ne gre za očitno napako. Meni, da je višina zahtevka za znižanje kupnine zaradi nedokončanja sten v shrambi pretirana. Neutemeljen naj bi bil tudi zahtevek zaradi neustrezne zvočne in toplotne izolacije, saj gre za skupne prostore in tožnik kot solastnik nima aktivne legitimacije. Sodišče se do takšnega ugovora toženke ni opredelilo. Nasprotuje tudi ugotovljeni višini.

3. Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

5. Tožnik kot kupec stanovanja uveljavlja jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine v skladu s tretjim odstavkom 25. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju: ZVKSES). Čeprav oblikovalni tožbeni zahtevek ni bil postavljen že ob vložitvi tožbe, temveč šele kasneje, tudi po stališču pritožbenega sodišča tožnika ne more zadeti sankcija prekluzije. V času vložitve tožbe, s katero je bil postavljen le denarni zahtevek, ni bilo enotne sodne prakse glede vprašanja, ali je treba jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine uveljavljati z oblikovalnim zahtevkom ali zadostuje zgolj dajatveni. Vrhovno sodišče je nato šele v sodbi II Ips 38/2012 z dne 17. 10. 2013 zavzelo stališče, da dajatveni zahtevek lahko temelji zgolj na predhodno uspešno uveljavljenem oblikovalnem zahtevku, pri čemer zaradi takšne spremembe sodne prakse ne sme biti prizadeta pravica do sodnega varstva. Sodna praksa se je tako že postavila na stališče, da bi bila zavrnitev takšnih zahtevkov iz razloga prekluzije, nedopusten poseg v ustavno pravico tožnikov do enakega sodnega varstva, kar je pravilno upoštevalo tudi sodišče prve stopnje v konkretnem primeru.

6. Zmotno je nadalje stališče pritožbe, da je tožbeni zahtevek v smislu določbe 480. člena OZ podan prepozno. Enoletni prekluzivni rok za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov se namreč ob vložitvi tožbe še ni iztekel. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jih pritožba ne izpodbija, tako izhaja, da da je tožnik toženko na napake opozoril meseca maja 2007(primerjaj stran 19 sodbe), tožba pa je bila vložena meseca novembra 2007, kar je znotraj predvidenega zakonskega roka.

7. Med pravdnima strankama so po pritožbi sporni še zahtevki za znižanje kupnine zaradi manjkajočega bideja, napačno vgrajenih vhodnih vrat, manjkajočih zunanjih senčil, nedokončanja sten v shrambi in neustrezne toplotne in zvočne izolacije.

Glede zahtevka za znižanje kupnine zaradi manjkajočega bideja

8. Pritožbeno sodišče sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje, da bide predstavlja sanitarno keramiko in je kot tak glede na predložen tloris kopalnice del pogodbenega razmerja. Sodba v tem delu ni obremenjena z očitano kršitvijo 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Preizkus sodbe je namreč mogoč, razlogi pa tudi niso sami s sabo v nasprotju. Čeprav je tožnik po ugotovitvah sodišča vgradnjo bideja izrecno zahteval, slednje tudi po stališču pritožbenega sodišča ne pomeni, da bide ni bil del pogodbenega razmerja. Iz tlorisa kopalnice, ki je bila priloga prodajne pogodbe, namreč izrecno izhaja, da so informativno izrisani vsi elementi (npr. postelja, omare, itd.), razen sanitarne opreme, med katero nedvomno sodi tudi bide. Slednjega je bila tako dolžna toženka vgraditi glede na sama določila pogodbe in kot tak ne bi smel biti predmet dodanih doplačil s strani tožnika.

9. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da tožnik ni pravočasno podal vseh trditev glede uveljavljanja znižanja kupnine zaradi neustreznih vhodnih vrat. Da podboj vhodnih vrat ni bil pravilno vgrajen, je tožnik navajal že v tožbi. Po pridobljenem izvedenskem mnenju je svoje trditve in višino nastale škode zgolj dodatno specificiral, kar je v smislu določbe 286. člena ZPP pravočasno. Neutemeljeni so tudi očitki o zmotno oziroma nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju. Sodišče se je pri ugotavljanju ustreznosti vhodnih vrat utemeljeno oprlo na izvedensko mnenje izvedenca za gradbeno stroko B. B., ki je ugotovil, da bi se v skladu s projektno dokumentacijo pri vgradnji vrat v betonske zidove morali namestiti kovinski slepi naboji. Izvedenec je pri izdelavi mnenja izhajal iz konkretnih vrat, opozoril pa je tudi na možnost, da vrata niso požarno varna, pri čemer je izhajal iz izkušenj, ki so jih v istem naselju imeli drugi kupci stanovanj. Sodišče v tem delu ni prekoračilo tožbenega zahtevka, saj je ugotovilo, da odprava pomanjkljivosti pri vgradnji podbojev, istočasno omogoča tudi odpravo pomanjkljivosti glede (morebitne) požarne nevarnosti (primerjaj zadnji odstavek na strani 23 sodbe). Da vgradnja vrat v konkretnem primeru ni ustrezala dogovorjeni, je sodišče obrazložilo, sklicujoč se na dopis podizvajalca D. d. o. o., iz katerega izhaja, da se slepi kovinski podboji niso vgrajevali. Tudi po prepričanju pritožbenega sodišča je bilo na takšen način dejansko stanje v zadostni meri ugotovljeno in dodatno zaslišanje zaposlenega pri družbi D. d. o. o. ni bilo potrebno.

10. Sodba vsebuje dejansko ugotovitev, da bi morala biti pri projektni dokumentaciji, ki je sestavni del pogodbe, nameščena zunanja senčila na vse steklene površine, zato niso pomembne določbe Pravilnika o toplotni zaščiti in učinkoviti rabi energije, ki obvezno zasenčenost predvidevajo zgolj za najbolj osončene predele stavbe. Ob tem sodišče sicer materialnopravno zmotno navede, da odsotnost zunanjih senčil ne predstavlja očitne napake v smislu drugega odstavka 461. člena OZ. Gre namreč za takšne napake, ki bi jih skrben človek s povprečnim znanjem in izkušenostjo lahko opazil pri običajnem pregledu stvari. Kljub temu pa je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje namreč sledi, da je toženec vedel, da stanovanje v nasprotju s pogodbo ni imelo vgrajenih zunanjih senčil. S predložitvijo pisne izjave izvajalca, da kupljena stvar ustreza zakonskim normativom in po pridobitvi uporabnega dovoljenja, je toženec tožniku prikazal, da stvar tovrstnih napak nima, čeprav je vedel, da temu ni tako. V skladu s tretjim odstavkom 460. člena OZ zato odgovarja tudi za napake, ki bi jih kupec sicer lahko opazil ob prevzemu stvari.

11. Med strankama je nesporno, da stene v shrambi tožnika niso bile niti ometane niti popleskane. Ker se tožnik s prvo oceno stroškov odprave napak, podano s strani izvedenke gradbene stroke C. C., ni strinjal, je sodišče prve stopnje utemeljeno angažiralo novega izvedenca. Ta je za odpravo napake ugotovil bistveno višji strošek, ki tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ustreza cenam obrtniških del na trgu. Stene bo namreč po (pritožbeno neizpodbijanih) ugotovitvah sodišča potrebno grobo in fino ometati ter dvakratno slikati z betonalom, kar po splošnem poznavanju cen obrtniških del presega znesek 43,37 EUR, ki ga je ugotovila prva izvedenka.

12. V odgovor na pritožbene navedbe se pritožbeno sodišče sklicuje na pravilne razloge izpodbijane sodbe, ki se nahajajo na straneh od 27 do 29 sodbe. Ob tem velja dodati, da se je sodišče opredelilo tudi do ugovora aktivne legitimacije in utemeljeno zaključilo, da stena, ki razmejuje tožnikov zimski vrt od sosedovega stanovanja, ne predstavlja skupnih delov stavbe v smislu tretje točke 3. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju: SZ). Sodišče se je izčrpno opredelilo tudi do stroška odprave napake, ugotovljene s strani izvedenca gradbene stroke, čemur pritožbeno sodišče v celoti sledi. Ker toženec tako ugotovljeni višini nasprotuje zgolj pavšalno, je njegova pritožba neutemeljena tudi v tem delu.

13. Po povedanem pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Ker tudi niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo toženca kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

14. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP. Toženec je s pritožbo propadel, zato sam krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožnik z odgovorom na pritožbo v ničemer ni prispeval k odločanju sodišča. Takšni stroški tako niso bili potrebni in jih sodišče ni priznalo (155. člen ZPP).

Op. št. (1): Primerjaj npr. judikate Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 3391/2014 in I Cp 327/2016 ter Vrhovnega sodišča RS II Ips 261/2014 in II Ips 276/2014.

OZ člen 460, 460/3, 461, 461/2, 480. ZVKSES člen 25, 25/3. ZPP člen 286. SZ člen 3, 3-3

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.