VSL Sodba II Cp 870/2018
Sodna praksa višjih sodišč, 2018-11-07

Irena Veter (preds.), dr. Vesna Bergant Rakočević (poroč.), Zvone Strajnar

izpraznitev in izročitev stanovanja - odpoved najemne pogodbe - neprofitno najemno stanovanje - utemeljene okoliščine - neplačilo najemnine in stroškov - uveljavljanje izjemnih okoliščin

Ravnanje po 104. členu SZ-1 ni obveznost občine (tožnice), pač pa le možnost (za toženko). Občine v opisano ravnanje ni mogoče prisiliti. Če tožnica ni tako ravnala, ima, če ni pogojev po prvem odstavku 104. čl. SZ-1, in toženka jih ne izkazuje, pravico zahtevati odpoved najemne pogodbe in posledično izpraznitev stanovanja.

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

1. Med pravdnima strankama je bila sklenjena najemna pogodba za socialno stanovanje v izmeri 48 m2 ... za nedoločen čas. Ker naj bi toženka prenehala plačevati najemnino in obratovalne stroške, ji je tožnica poslala opomin, in ker toženka kljub temu svojih obveznosti ni plačala, je bila vložena predmetna tožba.

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku ugodilo in razsodilo, da se najemna pogodba odpove in da je toženka dolžna izprazniti stanovanje v roku 90 dni ter ga praznega izročiti tožeči stranki.

3. Toženka se zoper sodbo pritožuje. Navaja, da ni res, kar ji očita sodišče, češ da ni vložila postopka za subvencioniranje in za izredno pomoč. Navaja, da prilaga vsa dokazila, da je to storila. Pojasnjuje, da je najprej, pred l. 2016, imela 117,59 EUR subvencije, nato pa le še 20 EUR, po obravnavi na sodišču pa spet 117,59 EUR. Sumi, da gre za zlorabo položaja, ni pa sama kriva za napačen izračun. Navaja, da s sinom živita pod pragom revščine, s 594,21 EUR. Sprašuje, kako naj plačuje celotno najemnino 177,16 EUR kot nekdo, ki ima dober dohodek in zaposlitev. Meni, da je nekomu nekdo obljubil stanovanje in da je Center za socialno delo napačno izračunal. Predlaga, da se ji dolgovi odpišejo, ker jih ne zmore plačati.

4. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno in v zadostni meri ugotovilo dejansko stanje, pravilno uporabilo določbe materialnega prava in ni storilo relevantnih kršitev določb postopka.

7. Nesporno je, da ima toženka dolgove zaradi neplačevanja najemnin in stroškov (po neprerekanih navedbah tega ni plačevala od junija 2016 do marca 2017) in da ni nič plačala niti po prejemu pisnega opomina tožnice. Prvostopenjsko sodišče je ob tem pravilno uporabilo določbo 104. čl. Stanovanjskega zakon (SZ-1), ki določa: „Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja.“ Toženka niti v pritožbi sploh ne zatrjuje, da bi nastopile kakšne takšne nepredvidljive okoliščine in da je od njihovega nastopa ukrepala v 30 dneh. Navaja le, da je v slabem položaju, da nima denarja in da je pravočasno zaprosila za subvencije, ki naj bi bile napačno izračunane.

8. V primerih, kot je ta, lahko pride v poštev sicer še določba 3. odst. 104. čl. SZ-1, ki pravi: „Občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, lahko najemniku iz prejšnjega odstavka, ki ni upravičen do subvencionirane najemnine, ali ki kljub subvenciji ni zmožen poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, zaradi izjemnih okoliščin začasno odobri izredno pomoč pri uporabi stanovanja.“ V 4. odst. istega zakonskega določila je za občane v socialni stiski predvidena še ena možnost: „V primeru okoliščin, ki kažejo na dolgotrajno nezmožnost plačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, lahko občina preseli najemnika tudi v drugo primerno neprofitno stanovanje glede na spremenjene okoliščine ali v drugo neprofitno stanovanje, ki je lahko po površini tudi manjše od primernega stanovanja, ali pa v stanovanjsko stavbo, namenjeno začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb.“

9. Vendar je za odločanje sodišča bistveno, da ravnanje po 3. in 4. odst. 104. čl. SZ-1 ni obveznost občine (tožnice), ki bi kakorkoli vplivala na njen odpovedni in izpraznitveni zahtevek, pač le možnost (za toženko). Občine v opisano ravnanje torej ni mogoče prisiliti. Če tožnica ni tako ravnala, ima, če ni pogojev po 1. odst. 104. čl. SZ-1, in toženka jih ne izkazuje, pravico zahtevati odpoved najemne pogodbe in posledično izpraznitev stanovanja.

10. Tožnica je torej upravičeno ukrepala po 103. čl. SZ-1, ki ureja odpoved najemne pogodbe (4. tč. 1. odst.: - če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa), sodišče pa je pravilno in zakonito odločilo v skladu s pogoji, ki jih določa 113. čl. SZ-1 (izročitev stanovanja lastniku). Navedbe, ki jih toženka podaja v pritožbi (o napakah pri dodelitvi subvencij in sumih zlorabe položaja), na povedano oz. na ta postopek nimajo nobenega vpliva.

11. Pritožbeno sodišče je na podlagi navedenih razlogov pritožbo moralo zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP), saj tudi kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, ni ugotovilo (2. odst. 350. čl. ZPP).

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 103, 104, 104/3, 104/4, 113

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.