VSL Sodba I Cpg 799/2017
Sodna praksa višjih sodišč, 2018-10-04

Magda Teppey (preds.), dr. Marko Brus (poroč.), Tadeja Zima Jenull

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO

najemna pogodba - najemna pogodba po ZPSPP - odpoved najemne pogodbe - pisna odpoved pogodbe - odpovedni razlog - trditveno in dokazno breme

VS RS je obrazložilo, da določba o sodni odpovedi najemne pogodbe ni prisilna, če odpoveduje najemno pogodbo najemnik. To svojo odločbo je utemeljilo s tem, da ima oblikovalni učinek že najemnikova odpoved najemne pogodbe, ki jo sodišče zgolj vroči. Zato ni nedopustno, če se stranki dogovorita za pisno (in nesodno) odpoved, saj ima oblikovalni učinek že vročitev odpovedne izjave. Pritožbeno sodišče še dodaja, da je to tudi sicer razumljivo: najemnika prizadene odpoved najetih prostorov praviloma precej bolj kot najemodajalca, saj mora praviloma izprazniti prostore. S tem povezano delo in stroški obremenjujejo le najemnika. Najemodajalec je v lažjem položaju, saj odpoved zanj ni povezana s podobnimi nevšečnostmi. Najemnika ZPSPP zato varuje precej bolj kot najemodajalca. Če pa najemodajalec meni, da varstva ne rabi, in da zadošča pisna odpoved, potem se varstvu lahko odpove.

Pravico do odpovedi si je tožena stranka izgovorila v 4. členu Aneksa 1. Odpoved je podala dne 22. 5. 2015. Odpoved ni bila veljavna, ker druga toženka ni niti dovolj natančno trdila, niti dokazala, da so se njene ekonomske razmere izredno poslabšale.

I. Pritožbi tožeče stranke zoper točko II izreka prvostopenjske odločbe se ugodi, in se prvostopenjska sodba spremeni tako, da se točka II izreka glasi: "Toženki sta dolžni tožeči stranki nerazdelno plačati glavnico v višini 58.070,27 EUR in zakonske zamudne obrestmi od:

- 4.787,00 EUR od 16.9.2015 naprej do dneva plačila,

- 1.711,60 EUR od 16.9.2015 naprej do dneva plačila,

- 4.787,00 EUR od 16.10.2015 naprej do dneva plačila,

- 1.513,31 EUR od 16.10.2015 naprej do dneva plačila,

- 4.787,00 EUR od 16.11.2015 naprej do dneva plačila,

- 1.502,09 EUR od 16.11.2015 naprej do dneva plačila,

- 4.787,00 EUR od 16.12.2015 naprej do dneva plačila,

- 1.423,05 EUR od 16.12.2015 naprej do dneva plačila,

- 712,69 EUR od 16.12.2015 naprej do dneva plačila,

- 4.787,00 EUR od 16.1.2016 naprej do dneva plačila,

- 3.556,24 EUR od 16.1.2016 naprej do dneva plačila,

- 4.787,00 EUR od 16.2.2016 naprej do dneva plačila,

- 1.475,48 EUR od 16.2.2016 naprej do dneva plačila,

- 4.787,00 EUR od 16.3.2016 naprej do dneva plačila,

- 1.493,00 EUR od 16.3.2016 naprej do dneva plačila,

- 4.787,00 EUR od 16.4.2016 naprej do dneva plačila,

- 1.355,32 EUR od 16.4.2016 naprej do dneva plačila,

- 3.510,27 EUR od 16.5.2016 naprej do dneva plačila,

- 1.051,28 EUR od 16.5.2016 naprej do dneva plačila,

- 150,11 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila,

- 47,89 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila,

- 129,27 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila,

- 48,20 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila,

- 80,00 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila,

- 14,47 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila."

II. Pritožbi tožeče stranke zoper točko IV izreka prvostopenjske odločbe se ugodi in se prvostopenjska sodba spremeni tako, da se točka IV izreka glasi:

Toženki sta dolžni tožeči stranki nerazdelno plačati stroške pravdnega postopka v višini 3.619,48 EUR v 15 dneh od vročitve sodbe pritožbenega sodišča, v primeru zamude pa še z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki bodo začele teči s potekom roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti in bodo tekle do plačila.

III. Toženki sta dolžni tožeči stranki nerazdelno povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 1.996,97 EUR v 15 dneh od vročitve sodbe pritožbenega sodišča, v primeru zamude pa še z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki bodo začele teči s potekom roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti in bodo tekle do plačila.

1. Tožeča stranka je od obeh toženk zahtevala plačilo najemnine in povrnitev v zvezi z najemom nastalih stroškov. Obe toženki naj bi bili solidarno odgovorni za obveznosti druga druge. Zahtevala je tudi povrnitev stroškov za čiščenje, beljenje in popravilo žaluzij.

2. Druga toženka se je branila z ugovorom, da je od najemne pogodbe odstopila. Terjatve zoper njo naj bi bile zato neutemeljene.

3. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da tožena stranka priznava sklenitev Pogodbe o najemu poslovnih prostorov št. 1AB/2011 v objektih "A" in "B"" z dne 14. 4. 2011 (v nadaljevanju: najemna pogodba). Priznava tudi, da je bilo dogovorjeno solidarno poroštvo obeh toženk za obveznosti iz najemne pogodbe. Stranki sta na dan sklenitve pogodbe podpisali tudi Aneks št. 1. Z njim sta dopolnili 23. člen najemne pogodbe tako, da lahko najemniki odpovedo pogodbo tudi zaradi višje sile in "izrednega poslabšanja ekonomskih razmer". Druga toženka je odpovedala Pogodbo s pismom z dne 22. 5. 2015 (priloga B3). Odpoved je učinkovala od 31. 7. 2015 (prvostopenjska sodba, r. št. 23). Sodišče je razumelo besedno zvezo "izredno poslabšanje ekonomskih razmer" tako, da je lahko pomenilo tudi poslabšanje ekonomskega stanja pri drugi toženki. Prvostopenjsko sodišče je presodilo, da so se ekonomske razmere druge toženke v resnici poslabšale do takšne mere, da je utemeljeno odpovedala pogodbo. Tožena stranka v prvi polovici leta 2015 namreč ni imela naročil. V obdobju od januarja do junija 2015 je poleg tega poslovala z izgubo, ki je narasla na 592.330 EUR.

4. Tožbene zahtevke na plačilo doslej neplačanih najemnin in stroškov je prvostopenjsko sodišče zavrnilo (točka II izreka prvostopenjske sodbe. Ugodilo pa je zahtevkom na povrnitev stroškov za čiščenje, beljenje in za popravila (točka I izreka prvostopenjske sodbe). S sklepom je ugotovilo, da je tožeča stranka umaknila tožbeni zahtevek (točka III izreka). V točki IV izreka je odločilo o stroških postopka.

5. Zoper točki II in IV prvostopenjske sodbe je vložila pritožbo tožeča stranka. V pritožbi je navedla, da odpoved ni bila veljavna zato, ker je bila dana zgolj pisno. Po mnenju tožeče stranke bi morala biti odpovedana sodno. Določbo o pravici najemnice do odpovedi najemne pogodbe zaradi izrednega poslabšanja ekonomskih razmer bi se po njenem mnenju moralo razložiti tako, da je odpoved dopustna le zaradi poslabšanja razmer na določenem trgu, ne pa pri določenem podjetju. Končno finančno poslovanje tožene stranke ni bilo izredno poslabšano. Tožena stranka naj bi imela v letu 2014 pozitivni izid iz poslovanja v znesku 528.942 EUR. Tožena stranka naj bi sicer predložila listine, za katere je zatrjevala, da pomenijo podatke za prve tri mesece leta 2015. Iz njih naj bi izhajalo, da je imela tožena stranka v treh mesecih izgubo iz poslovanja v višini 558.053,00 EUR. Tožeča stranka je izrecno nasprotovala, da bi te listine izkazovale dejansko poslovanje v prvih treh mesecih. Drugih dokazov naj bi tožena stranka ne predložila. Tudi naj ne bi bilo jasno, kako je prvostopenjsko sodišče napravilo sklepe o slabem poslovanju tožene stranke v r. št. 27 prvostopenjske odločbe. Ravnanje tožene stranke naj bi bilo tudi v nasprotno z dobrimi poslovnimi običaji, ker v času odpovedi pogodbe, razlogov za izredno poslabšanje ekonomskih razmer ni z ničemer izkazala.

6. Pritožba je utemeljena. Pritožbeno sodišče je prvostopenjsko sodbo v točkah II in IV izreka spremenilo (358. člen ZPP).

I. PRITOŽBA ZOPER ODLOČITEV O GLAVNI STVARI

7. V pritožbi je treba ponovno odločiti o zahtevkih tožeče stranke iz najemne pogodbe zoper prvo in zoper drugo toženko.

8. Kolikor je tožeča stranka uveljavljala terjatve zoper drugo toženko, je bil njihov pravni temelj nedvomno v "Pogodbi o najemu poslovnih prostorov št. 1AB/2011 v objektih "A" in "B"" z dne 14. 4. 2011 (v nadaljevanju: najemna pogodba). Toženki sta na njenem temelju najeli vsaka svoje prostore za obdobje 60 mesecev (1. odstavek 5. člena navedene pogodbe). Te okoliščine med strankama postopka niso bile sporne. V teku prvostopenjskega postopka pa je bilo sporno, ali je druga toženka odpovedala najemno pogodbo, ali pa je ni.

9. Okoliščina, da jo je odpovedala zgolj pisno, ni bila sama po sebi razlog za neveljavnost odpovedi. Ker se je najemna pogodba nanašala na poslovne prostore, sta odpoved najemne pogodbe urejala sama najemna pogodba, Aneks 1 kot njena dopolnitev, in pa tudi ZPSPP. Najemno pogodbo glede poslovnih prostorov se lahko odpove predvsem sodno (1. odstavek 26. člena ZPSPP). Vendar pa sta se tožeča stranka in obe toženki v 1. odstavku 23. člena najemne pogodbe dogovorili drugače, namreč da se lahko dajejo obvestila in dogovori v zvezi s prenehanjem pogodbe v pisni obliki. Takšen dogovor je bil dopusten, kolikor se je nanašal na obliko, v kateri je lahko dala odpoved druga toženka.

10. Vrhovno sodišče RS je o dopustnosti dogovora o (zgolj) pisni odpovedi (in torej nesodni) odpovedi najemne pogodbe, če daje odpoved najemnik, odločilo šele v odločbi z opr. št. III Ips 63/2017. Takšna odločba je sploh šele prva odločba VS RS, ki se nanaša prav na to pravno vprašanje. Odločbe, ki jih je navedla tožeča stranka, se niso. VS RS je obrazložilo, da določba o sodni odpovedi najemne pogodbe ni prisilna, če odpoveduje najemno pogodbo najemnik. To svojo odločbo je utemeljilo s tem, da ima oblikovalni učinek že najemnikova odpoved najemne pogodbe, ki jo sodišče zgolj vroči (gl. navedeno odločbo, r. št. 15). Zato ni nedopustno, če se stranki dogovorita za pisno (in nesodno) odpoved, saj ima oblikovalni učinek že vročitev odpovedne izjave. Pritožbeno sodišče še dodaja, da je to tudi sicer razumljivo: najemnika prizadene odpoved najetih prostorov praviloma precej bolj kot najemodajalca, saj mora praviloma izprazniti prostore. S tem povezano delo in stroški obremenjujejo le najemnika. Najemodajalec je v lažjem položaju, saj odpoved zanj ni povezana s podobnimi nevšečnostmi. Najemnika ZPSPP zato varuje precej bolj kot najemodajalca. Če pa najemodajalec meni, da varstva ne rabi, in da zadošča pisna odpoved, potem se varstvu lahko odpove.

11. Odpoved je izjava o prenehanju najemne pogodbe. Pisna oblika po drugi toženki dane odpovedi je zato zadoščala. Tožeča stranka jo je prejela, kar med strankama ni bilo sporno in je prvostopenjsko sodišče ugotovilo.

12. Pravico do odpovedi si je tožena stranka izgovorila v 4. členu Aneksa 1. Odpoved je podala dne 22. 5. 2015. Odpoved ni bila veljavna, ker druga toženka ni niti dovolj natančno trdila, niti dokazala, da so se njene ekonomske razmere izredno poslabšale.

13. Pritožbeno sodišče si je določbo o "izrednem poslabšanju ekonomskih razmer" sicer razložilo tako, da se lahko nanaša tudi na poslovne razmere pri toženi stranki. Pritožbeno sodišče mu pritrjuje. Besedna zveza "izredno poslabšanje ekonomskih razmer" se je torej lahko nanašala tudi na izredno poslabšanje poslovanja katere od najemnic. Pritožba sicer utemeljeno opozarja na to, da se pridevnik "ekonomski" uporablja bolj za okoliščine, ki se nanašajo na gospodarstvo ali vsaj njegov del. Ne uporablja pa se izključno v takšnem smislu, temveč tudi tako, da se pridevnik lahko nanaša na podjetniške razmere posameznega podjetja. Pojem "ekonomski" lahko namreč pomeni tudi "nanašajoč se na ekonomičnost". Glede tega glej Slovar slovenskega knjižnega jezika, geslo: "ekonomski"; pod 3. internetni vir: http://bos.zrc-sazu.si/cgi/a03.exe?name=sskj_testa&expression=eko­nom­ski&hs=1; vpo­gle­dano 25. 10. 2018).

14. Besedilo Aneksa 1 k najemni pogodbi samo po sebi ni nejasno. Postalo pa je sporno zaradi tega, ker si ga je vsaka stranka razlagala po svoje. Edina priča, ki je sploh kaj vedela izpovedati o tem, kako je določba nastala, je bila poslovodja tožeče stranke S. F. M. Sama je izpovedala, kako si je ona razložila vsebino te določbe, namreč kot da meri na vsesplošno poslabšanje razmer v celem gospodarstvu. Kako si je določbo razlagala druga stranka, pa ta priča ni vedela (zapis naroka za glavno obravnavo z dne 21. 4. 2017, str. 2 in 6 = l. št. 43 in 47). Tudi sicer ni vedela izpovedati nič konkretnega o tem, kako so tekla pogajanja o sami določbi, kar bi podpiralo njeno razlago kot edino mogočo.

15. Pritožba pa je utemeljeno grajala, da razloga za odpoved najemne pogodbe ni bilo. Odpoved najemne pogodbe je dala le druga toženka (priloga B3) in le ona je zase trdila, da se nahaja v težki finančni situaciji. Finančni položaj podjetja se nanaša na razpoložljivi denar. Je sicer zgolj del celotnega ekonomskega položaja podjetja, vsekakor pa je pomemben del. Ne nazadnje je nelikvidnost (pod nadaljnjimi predpostavkami) tudi insolvenčni razlog. Vendar pa je bila bila formulacija stroga: ekonomske razmere se morajo "poslabšati" in sicer "izredno". Zadnje je mogoče predvsem razumeti kot "močno in nepričakovano". Pritožbeno sodišče tudi sicer meni, da je treba takšno, samo po sebi ohlapno formulacijo, na nobena trdna merila oprto določbo, razložiti kot izjemo od pravila. Pravilo pa je, da je treba pogodbo izpolniti (1. odstavek 9. člena OZ): pacta sunt servanda. Poleg tega se najemodajalca nič ne tičejo same poslovne razmere pri najemnici. Teh namreč ne pozna in nanje praviloma nima nobenega vpliva. Najemnik je pač tisti, ki mora zato nositi posledice svojih dobrih in slabih podjetniških odločitev. Nedvomno pa je nosila druga toženka polno trditveno in dokazno breme za to, da je prišlo do izrednega poslabšanja ekonomskih razmer. Tema bremenoma ni zadostila.

16. Tožena stranka je v teku postopka trdila, da so bile finančne razmere slabe. Dokazati je to skušala z izkazom poslovnega izida za J. d. o. o. na dan 31. 3. 2014. Iz njega naj bi bilo razvidno, da je poslovala z izgubo v višini 437.550,00 EUR (odgovor na tožbo z dne 16. 11. 2016, str. 2). Tožeča stranka je nemudoma, že v pripravljalni vlogi z dne 24. 1. 2016 trdila, da izguba v prvih treh mesecih poslovnega leta ni izredno poslabšanje ekonomskih razmer. Izrecno pa je prerekala resničnost po drugi toženki predloženih podatkov. Sama je predložila letne bilance za drugo toženko za leta leta 2011 do 2015. Trdila je tudi, da je bilo poslovanje druge toženke v letu 2015 celo boljše kot v letu 2014 (str. 2 pripravljalne vloge = l. št. 24). Tožena stranka je nato na prvem naroku za glavno obravnavo postavila dodatno trditev, da je znašala izguba druge toženke na dan 30. 6. 2015 celo 592.330,00 EUR. Tožeča stranka pa je takoj zatem pravilnosti bilanc (ponovno) nasprotovala (zapisnik z naroka z dne 21. 3. 2017, str. 2 in 3 = l. št. 29 in 30). Ugotovitev v prvostopenjski odločbi (prvostopenjska sodba, r. št. 27), da te trditve tožeča stranka ni prerekala, ne drži. Na toženi stranki je bilo dokazno breme, da dokaže verodostojnost bilanc. Dokaza v to smer ni predlagala. Druga toženka tako ni uspela dokazati, da so bili podatki resnični.

17. Pritožbeno sodišče še dodaja, da celo če se podatke razume kot resnične, ti sami po sebi ne bi zadoščali za utemeljitev odpovedi pogodbe. Izguba v velikosti 592.330,00 EUR v prvem polletju je lahko velika ali pa majhna; to je povsem odvisno od vseh ostalih kazalcev o podjetju, zlasti pa od njegove velikosti, torej od preteklega in pričakovanega prometa, kapitala, morebitnih sezonskih gibanj in drugih okoliščin. Zaokroženih, preverljivih trditev tožena stranka v teku prvostopenjskega postopka ni postavila.

18. Druga toženka ni poravnala terjatev za najemnino in za obratovalne stroške za poslovne prostore v II. nadstropju, in sicer za obdobje od meseca avgusta 2015 do meseca aprila 2016. Te terjatve je tožeča stranka uveljavljala z računi, ki jih je tožeča stranka izstavila drugi toženki J. d.o.o. Nanašali so se na obdobje od odpovedi do izteka najema po najemni pogodbi.

19. Tožeča stranka je uveljavljala svoje terjatve z naslednjimi računi:

1. račun št. 15-365-001082 v znesku 4.787,00 EUR z dne 31.8.2015, z zapadlostjo dne 15.9.2015, ki se nanaša na najemnino za mesec avgust 2015;

2. račun št. 15-365-001099 v znesku 1.711,60 EUR z dne 31.8.2015, z zapadlostjo dne 15.9.2015, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec avgust 2015, kot to izhaja iz specifikacije;

3. račun št. 15-365-001242 v znesku 4.787,00 EUR z dne 30.9.2015, z zapadlostjo dne 15.10.2015, ki se nanaša na najemnino za mesec september 2015;

4. račun št. 15-365-001259 v znesku 1.513,31 EUR z dne 30.9.2015, z zapadlostjo dne 15.10.2015, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec september 2015, kot to izhaja iz specifikacije;

5. račun št. 15-365-001363 v znesku 4.787,00 EUR z dne 31.10.2015, z zapadlostjo dne 15.11.2015, ki se nanaša na najemnino za mesec oktober 2015;

6. račun št. 15-365-001380 v znesku 1.502,09 EUR z dne 31.10.2015, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec oktober 2015;

7. račun št. 15-365-001510 v znesku 4.787,00 EUR z dne 30.11.2015, ki se nanaša na najemnino za mesec november 2015;

8. račun št. 15-365-001527 v znesku 1.423,05 EUR z dne 30.11.2015, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec november 2015;

9. račun št. 15-365-001627 v znesku 712,69 EUR z dne 30.11.2015, ki se nanaša na obratovalne stroške, in sicer za porabljeno energijo za mesec september in oktober 2015;

10. račun št. 15-365-001655 v znesku 4.787,00 EUR z dne 31.12.2015, ki se nanaša na najemnino za mesec december 2015;

11. račun št. 15-365-001671 v znesku 3.556,24 EUR z dne 31.12.2015, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec december 2015;

12. račun št. 16-365-000022 v znesku 4.787,00 EUR z dne 31.1.2016, ki se nanaša na najemnino za mesec januar 2016;

13. račun št. 16-365-000039 v znesku 1.475,48 EUR z dne 31.1.2016, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec januar 2016;

14. račun št. 16-365-000215 v znesku 4.787,00 EUR z dne 29.2.2016, ki se nanaša na najemnino za mesec februar 2016;

15. račun št. 16-365-000232 v znesku 1.493,00 EUR z dne 29.2.2016, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec februar 2016;

16. račun št. 16-365-000364 v znesku 4.787,00 EUR z dne 31.3.2016, ki se nanaša na najemnino za mesec marec 2016;

17. račun št. 16-365-000381 v znesku 1.355,32 EUR z dne 31.3.2016, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec januar 2016;

18. račun št. 16-365-000522 v znesku 3.510,27 EUR z dne 30.4.2016, ki se nanaša na najemnino za mesec april 2016;

19. račun št. 16-365-000539 v znesku 1.051,28 EUR z dne 30.4.2016, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec april 2016.

20. Za vsak v računu navedeni znesek je tožeča stranka v pravdnem postopku zahtevala tudi plačilo zakonskih zamudnih obresti od 16. dne v naslednjem mesecu. Tem zahtevkom ni nasprotovala nobena od toženk v teku prvostopenjskega postopka. Ti zahtevki zoper drugo toženko so utemeljeni. Pravni temelj za vse navedene zahtevke za plačilo najemnin in obratovalnih stroškov je 10. člen najemne pogodbe, za zamudne obresti pa 299. člen OZ.

21. Na temelju 10. člena, pod IV najemne pogodbe, je bila prva toženka solidarni porok za obveznosti druge toženke in obratno. Zato je obveznosti druge toženke dolžna nerazdelno izpolniti tudi druga toženka.

22. Prva toženka ni poravnala najemnine in obratovalnih stroškov za poslovne prostore v III. nadstropju, in sicer za obdobje od meseca februarja 2016 do meseca aprila 2016. Račune je tožeča stranka izstavila prvi toženki J., d.d. Gre za zahtevke, ki jih je tožeča stranka uveljavljala z naslednjimi računi:

1. račun št. 16-365-000216 v znesku 3.056,70 EUR z dne 29.2.2016, ki se nanaša na najemnino za mesec februar 2016;

2. račun št. 16-365-000233 v znesku 975,21 EUR z dne 29.2.2016, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec februar 2016;

3. račun št. 16-365-000365 v znesku 3.056,70 EUR z dne 31.3.2016, ki se nanaša na najemnino za mesec marec 2016;

4. račun št. 16-365-000382 v znesku 1.139,63 EUR z dne 31.3.2016, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec marec 2016;

5. račun št. 16-365-000523 v znesku 2.241,47 EUR z dne 30.4.2016, ki se nanaša na najemnino za mesec april 2016;

6. račun št. 16-365-000540 v znesku 642,07 EUR z dne 30.4.2016, ki se nanaša na obratovalne stroške za mesec april 2016 (pri čemer je, upoštevaje dobropis št. 16-365-000636 z dne 30.4.2016 v višini 8,17 EUR, znašal dolg po navedenem računu še 633,91 EUR).

23. Tožeča stranka je delno umaknila tožbo, še preden je bila vročena toženi stranki. Toženka je namreč delno izpolnila zahtevke tožeče stranke 25. 10. 2016, vendar pa z zamudo. V nadaljevanju postopka je tožeča stranka uveljavljala le še neplačani del zahtevkov in zakonske zamudne obresti.

1. 150,11 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila,

2. 47,89 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila,

3. 129,27 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila,

4. 48,20 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila,

5. 80,00 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila,

6. 14,47 EUR od 26.10.2016 naprej do dneva plačila.

25. Te terjatve tožeče stranke so utemeljene. Pravni temelj za zahtevke za plačilo najemnin in obratovalnih stroškov je 10. člen najemne pogodbe, za zamudne obresti pa 299. člen OZ. V prvostopenjskem postopku tožena stranka zahtevkom namreč ni nasprotovala. Edino nasprotovanje je izrazila glede plačanih 95,75 EUR. Ta znesek plačila se je nanašal na plačilo popravila žaluzij, in ne na najemnino ali obratovalne stroške. Poleg tega je o njem prvostopenjsko sodišče že odločilo, pritožba pa zoper ta del odločitve ni bila vložena.

26. Na temelju 10. člena, pod IV najemne pogodbe, je bila druga toženka solidarni porok za obveznosti prve toženke in obratno. Zato je obveznosti prve toženke dolžna nerazdelno izpolniti tudi druga toženka.

II. ODLOČITEV O STROŠKIH PRVOSTOPENJSKEGA IN PRITOŽBENEGA POSTOPKA

27. Ker je pritožbeno sodišče delno spremenilo odločbo prvostopenjskega sodišča, je moralo ponovno odločiti o stroških prvostopenjskega postopka.

28. Tožeča stranka ni nasprotovala odločitvi prvostopenjskega sodišča o odmeri višine njenih stroškov. Ti so bili odmerjeni v višini 3.619,48 EUR. Ker je tožeča stranka s svojimi zahtevki popolnoma uspela, ji morajo biti povrnjeni vsi stroški prvostopenjskega postopka. Iz tega razloga je pritožbeno sodišče spremenilo odločitev v točki IV izreka prvostopenjske odločbe.

29. Tožeča stranka pa je upravičena tudi do povrnitve stroškov pritožbenega postopka. Ti se odmerijo od vrednosti preostalega spornega predmeta. Ta znaša 58.070,27 EUR. Tožeča stranka je tako upravičena do nagrade za delo odvetnika v višini 1.100 OT, ki pa jo je treba še zvišati za 25 %, tako da znaša 1.375 OT (tar. št. 21 (1) v povezavi s tar. št. 18 OT). V presežku se zahtevek zavrne. To nagrado je potrebno povišati še za DDV, tako da znaša v celoti, in preračunano v denarni znesek, 769,97 EUR. Tožeča stranka je poleg tega upravičena tudi do povrnitve sodne takse. Ta je znašala 1.227,00 EUR. Skupaj mora torej tožena stranka povrniti 1.996,97 EUR.

30. Ker sta toženki odgovorni za obveznosti nerazdelno, odgovarjata nerazdelno tudi za stroške postopka (3. odstavek 161. člena ZPP).

31. Oba zneska bosta morali toženki povrniti v 15 dneh od vročitve te odločbe. Če bosta s plačilom zamudili, bosta morali plačati še zakonske zamudne obresti (1. odstavek 299. in 1. odstavek 378. člena OZ. Teči bodo začele z zamudo, torej s šestnajstim dnevom od vročitve te odločbe.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 9, 9/1

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP  - člen 26, 26/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.