VSL Sklep I Cpg 1218/2016
Sodna praksa višjih sodišč, 2017-11-28

Mateja Levstek (preds.), Andreja Strmčnik Izak (poroč.), mag. Damjan Orož

OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO

upravljanje večstanovanjske stavbe - zamenjava upravnika - obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja - prenehanje pogodbe o opravljanju upravniških storitev - procesna aktivna legitimacija - stvarna aktivna legitimacija - ločitev procesne legitimacije od stvarne - naloge upravnika - sredstva rezervnega sklada

SZ-1 v 61. členu širi aktivno procesno legitimacijo tudi na novega upravnika, da od starega upravnika izterja listine in sredstva, ki so v tem določilu navedena, čeprav so končni materialnopravni nosilci teh upravičenj etažni lastniki kot nosilci (so)lastninske pravice na posameznih in skupnih delih stavbe. Gre torej za primer ločitve stvarne in procesne legitimacije.

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna predati vse posle in dokumentacijo, ki se nanaša na upravljanje večstanovanjske stavbe na naslovu A. 8, L., tako da izdela končno poročilo in sestavi končni obračun ter ju izroči tožeči stranki (prva alineja); izroči tožeči stranki vse pogodbe, dovoljenja, ključe delitve stroškov in druge listine (druga alineja); obvesti vse dobavitelje in izvajalce storitev o prenehanju upravljanja večstanovanjske stavbe (tretja alineja); izroči tožeči stranki vse ključe oziroma kartice za dostop do skupnih prostorov večstanovanjske stavbe (četrta alineja) in sredstva rezervnega sklada etažnih lastnikov prenese na račun, ki ga tožeča stranka vodi za etažne lastnike, ostala sredstva etažnih lastnikov pa na račun tožeče stranke (peta alineja; I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da toženi stranki povrne 597,19 EUR pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi. Podredno temu je predlagala, da višje sodišče sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala, da višje sodišče pritožbo zavrne. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

5. Tožeča stranka (kot novi upravnik večstanovanjske stavbe) je od tožene stranke (kot starega upravnika večstanovanjske stavbe) uveljavljala zahtevke na podlagi 61. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki ureja obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja.

6. Sodišče prve stopnje je presodilo, da tožeča stranka nima aktivne legitimacije za uveljavljanje zahtevkov iz 61. člena SZ-1. Utemeljilo je, da tožbe ne more vložiti v svojem imenu, temveč bi lahko nastopala le v vlogi zakonitega zastopnika, kot tožnike pa bi morala navesti etažne lastnike (glede na to, da tožeča stranka ni zatrjevala, da bi etažni lastniki nanjo prenesli svoje terjatve nasproti toženi stranki, kot jih določa 61. člen SZ-1).

7. Višje sodišče ocenjuje, da je stališče sodišča prve stopnje zmotno. V skladu s prvim odstavkom 61. člena SZ-1 člena mora upravnik na dan prenehanja pogodbe o opravljanju upravniških storitev izdelati končno poročilo in sestaviti končni obračun. Sredstva, zbrana na računu, mora upravnik na dan prenehanja pogodbe prenesti na račun, ki ga za večstanovanjsko stavbo vodi na novo izbrani upravnik. V drugem odstavku 61. člena SZ-1 je določeno, da mora upravnik po prenehanju pogodbe o opravljanju upravniških storitev novemu upravniku izročiti vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ter obvestiti tiste dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobavo oziroma opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo, katere upravnik je bil.

8. Iz citiranega prvega in drugega odstavka 61. člena SZ-1 izhaja aktivna procesna legitimacija novega upravnika, da od starega upravnika zahteva, kar je v teh določilih predpisano. Iz drugega odstavka 61. člena SZ-1 to izhaja izrecno ("mora upravnik.... novemu upravniku izročiti"), medtem ko iz prvega odstavka 61. člena SZ-1 to izhaja zgolj smiselno. Iz same vsebine citiranih določil pa je razvidno, da našteti dokumenti in sredstva služijo izvrševanju siceršnjih upravnikovih pooblastil, da obračunava stroške, sestavlja obračune stroškov, poroča o svojem delu, sprejema plačila etažnih lastnikov ipd. (prim. 50. člen SZ-1). Vsa opravila upravnik izvaja v interesu, tj. v korist etažnih lastnikov (gl. peti odstavek 118. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). To velja tudi za sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja, ki jih sicer upravnik zbira na svojem transakcijskem računu, le da o tem vodi ločeno knjigovodsko evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo in vsakega etažnega lastnika (prvi odstavek 63. člena SZ-1).

9. V tretjem odstavku 61. člena SZ-1 pa je predpisano, da mora upravnik imenovati svojega zakonitega zastopnika, ki je bodisi novo izbrani upravnik ali eden od etažnih lastnikov, ki je pooblaščen, da ob izteku depozitne pogodbe prevzame sredstva rezervnega sklada do izbire novega upravnika. To določilo predpisuje dva subjekta, ki sta upravičena prevzeti sredstva od starega upravnika - bodisi novi upravnik bodisi eden od etažnih lastnikov pod predpostavko, da novega upravnika etažni lastniki še niso izbrali. Aktivno procesno legitimacijo za prevzem sredstev rezervnega sklada torej novemu upravniku podeljuje že tretji odstavek 61. člena SZ-1, sredstva rezervnega sklada pa so sicer skupno premoženje etažnih lastnikov, kot to predpisuje drugi odstavek 119. člena SPZ. V zvezi s tem gre omeniti odločbo VS RS II Ips 263/2015 z dne 4. 4. 2016, v kateri je Vrhovno sodišče RS upravniku priznalo aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad, ki jo ima neposredno na podlagi zakona, saj to zaokrožuje sklop siceršnjih upravnikovih pooblastil zaradi učinkovitega upravljanja stavbe (prim. 20. točka obrazložitve in nasl.). Če je upravnik pooblaščen za izterjavo neplačanih sredstev rezervnega sklada, to logično pomeni, da je novo imenovani upravnik pooblaščen tudi za prevzem že zbranih sredstev rezervnega sklada od starega upravnika (prim. tudi VSL I Cpg 1089/2016).

10. Za obstoj procesne legitimacije mora stranka zatrjevati obstoj stvarne legitimacije - razen če poseben predpis daje subjektu položaj pravdne stranke, četudi ni subjekt spornega pravnega razmerja, ki je podlaga za tožbeni zahtevek. Takrat gre za primer ločitve procesne od stvarne legitimacije in za obstoj procesne legitimacije niti ni potrebno zatrjevanje stvarne legitimacije (prim. sklep VS RS III Ips 7/2009 z dne 6. 9. 2011, 7. točka obrazložitve). Prav takšen pa je obravnavani primer, saj poseben predpis (61. člen SZ-1) širi aktivno procesno legitimacijo tudi na novega upravnika, da od starega upravnika izterja listine in sredstva, ki so v tem določilu navedena, čeprav so končni materialnopravni nosilci teh upravičenj etažni lastniki kot nosilci (so)lastninske pravice na posameznih in skupnih delih stavbe (prvi odstavek 105. člena SPZ).

11. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo določbo 61. člena SZ-1 s tem, ko je presodilo, da tožeča stranka kot upravnik nima položaja pravdne stranke za uveljavljanje zahtevkov po 61. členu SZ-1. Ker je zaradi te zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, je bilo potrebno že iz tega razloga pritožbi ugoditi, sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

12. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ob upoštevanju stališč tega sklepa presoditi ostale relevantne trditve pravdnih strank in o zahtevku ponovno odločiti (prvi odstavek 362. člena ZPP).

13. Ker je višje sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo, je odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1  - člen 50, 61, 61/1, 61/2, 61/3, 63, 63/1

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 105, 105/1, 119, 119/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.