VSL Sodba I Cp 1470/2017
Sodna praksa višjih sodišč, 2017-12-13

Majda Lušina (preds.), Karmen Ceranja (poroč.), mag. Nataša Ložina

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - navidezna (simulirana) pogodba - dokazna ocena

Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku pravilno ugotovilo, da pogodba z dne 1. 1. 2012 ni veljavna. Tožbeni zahtevek za odpoved te najemne pogodbe je zato utemeljeno zavrnilo.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe, sklenjene med predlagateljema A. A. in B. A. kot najemodajalcema in toženo stranko kot najemnikom za poslovne prostore na naslovu Š. in za njihovo izpraznitev. Tožeči stranki je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Proti navedeni sodbi sta se zaradi napačne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanje in napačne uporabe materialnega prava pritožila tožnika. Sodišču očitata, da je nekritično zaključilo, da najemna pogodba z dne 1. 1. 2012 ni bila veljavna, ker ni bila odobrena s strani C. C. po drugi strani pa ravno tako nekritično zaključi, da dogovor o odpustu najemnine s strani tožnikov sicer ni bil podpisan, velja pa vseeno. V obdobju od 26. 6. 2009 do 17. 10. 2012 je toženko zastopal B. A. ml., samostojno in brez omejitev, vsaj ne takšnih, ki bi bile vpisane v sodni register in znane tretjim osebam. Tožnika sta predložila veljavno sklenjeno in veljavno podpisano najemno pogodbo z dne 1. 1. 2012. S predmetno pogodbo je bil seznanjen tudi C. C., ki mu bil že konec leta 2011 po elektronski pošti v vednost poslan osnutek, kar je potrdila tudi priča. Zmotno je stališče sodišča, da bi moral C. C. podpis pogodbe odobriti. Sodišče nekritično zaključi tudi, da če bi res prišlo do dogovorov o zvišanju najemnine, bi stranke to nedvomno naredile pri odvetniku. Tudi na novo določena najemnina je v škodo tožnikov še vedno odstopala od siceršnjih tržnih najemnin. Dejstvo je, da se je z novo pogodbo spremenila le površina v najem vzetih prostorov in višina najemnine, medtem ko so ostale določbe ostale enake. Za tak popravek pa ni bila potrebna pomoč odvetnika. Po drugi strani sodišče svojo odločitev temelji tudi na dejstvu, da naj bi tožnika toženi stranki odpustila najemnino do višine 200.000,00 EUR pa čeprav so v zvezi s tem potekali le dogovori, tak odpustek pa ni bil dogovorjen pisno.

3. V odgovoru na pritožbo toženka pritrjuje argumentaciji sodišča prve stopnje in predlaga zavrnitev pritožbe.

5. Tožnika trdita, da sta s toženko dne 1. 1. 2012 sklenila najemno pogodbo za poslovne prostore, poslovno stavbo v izmeri 163 m2, garažo v izmeri 86 m2, kovinsko skladišče v izmeri 150 m2, dvorišče v izmeri 396 m2, odprto skladišče v izmeri 156 m2, cestišče v izmeri 40 m2 ter parkirišče v izmeri 180 m2 za dogovorjeno mesečno najemnino 4.776,10 EUR, ki mora biti plačana najkasneje 10. v mesecu za tekoči mesec. Trdita, da toženka dolguje najemnino za ves čas trajanja najema, to je od vključno 1. 1. 2012 do dneva vložitve zahteve za izdajo naloga za izpraznitev. Toženka trdi, da je sporna pogodba navidezna in nična in da jo je B. A. ml. podpisal, ko ni bil več zakoniti zastopnik toženke in sicer za nazaj. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da pogodba z dne 1. 1. 2012 ni veljavna in tožbeni zahtevek zavrnilo.

6. Neutemeljen je pritožbeni očitek zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Po presoji pritožbenega sodišča je dokazna ocena sodišča prve stopnje prepričljiva, logična in popolna. Sodišče prve stopnje je skrbno ocenilo vse izvedene dokaze in obširno navedlo, zakaj bolj verjame izpovedbi C. C. kot pa izpovedbama tožnika in B. A ml.

7. Čeprav je res, da je bil v času, ko naj bi bila pogodba podpisana, B. A. ml. vpisan kot zakoniti zastopnik brez omejitev, je sodišče prve stopnje na podlagi številnih okoliščin zanesljivo ugotovilo, da brez (dejanskega) soglasja C. C. do podpisa nove najemne pogodbe z višjo najemnino ne bi prišlo. Družba v lasti C. C. je v letu 2011 postala večinska lastnica (80 %) toženke, poplačala del njenih dolgov in poslovanje je posledično dejansko potekalo po navodilih C. C., kar so izpovedale tudi zaslišane priče. Sodišče prve stopnje je s skrbno primerjavo med najemno pogodbo iz leta 2008 in sporno pogodbo iz leta 2012 tudi ugotovilo, da so bili pogoji najema v slednji bistveno slabši

, kar v povezavi z dejstvom, da je bila v tisti iz leta 2008 dogovorjena tudi predkupna pravica, utemeljuje zaključek, da sklenitve take pogodbe C. C. ne bi dovolil

. Na pritožbeni očitek, da je bil C. C. z elektronskim sporočilom z dne 19. 10. 2011 seznanjen z osnutkom nove najemne pogodbe, je odgovorjeno že v razlogih sodišča prve stopnje, in sicer, da to še ne pomeni, da se je z njo strinjal.

8. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da sodišče nekritično verjame, da je bil sklenjen dogovor (po tem, ko je C. C. v toženko vložil znatna sredstva), da se najemnina ne plačuje, dokler ne doseže 200.000,00 EUR oz. pet let. To je izpovedal tudi prvi tožnik (list. št. 26). Glede na to, da je bil v postopku tak dogovor zanesljivo ugotovljen, je sodišče prve stopnje upravičeno podvomilo, zakaj bi toženka (oziroma C. C.) že pred iztekom tega roka (ko ji najemnine sploh ni bilo treba plačevati) sploh želela sklepati novo najemno pogodbo z višjo najemnino.

9. Pritožba po povedanem ni uspela izpodbiti zaključka sodišča prve stopnje, da je zadnja veljavna najemna pogodba med strankama tista iz leta 2008 in da glede na dogovor o odpustu najemnine zaradi vlaganja v družbo v času vložitve naloga za izpraznitev petletni rok še ni potekel oz. najemnina ni dosegla 200.000,00 EUR.

10. Zaradi navedenih razlogov in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

11. Izrek o stroških temelji na 165. členu ZPP. Tožnika s pritožbo nista uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP), odgovor toženke pa glede na vsebino za rešitev zadeve na pritožbeni stopnji ni bil potreben (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Prej 3.245,00 EUR bruto, po pogodbi iz leta 2012 pa 4.776,10 EUR neto.

Pri tem ne gre formalno omejitev zastopanja, ampak dejansko poslovanje toženke, za katero je bilo ugotovljeno, da B. A. ml. ni sklenil nobene pogodbe, če s tem ni soglašal C. C.

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 8

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.