VSK Sodba I Cpg 15/2018
Sodna praksa višjih sodišč, 2018-02-21

upravljanje poslovne stavbe - pravice in obveznosti na skupnih delih stavbe - delitev stroškov v poslovni stavbi - dogovor o ključu delitve - pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov - veljavnost pogodbe o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov - posel izrednega upravljanja - soglasje vseh etažnih lastnikov

Pritožbeno sodišče se sicer strinja, da naziv pogodbe ni odločilen, vendar je pri pogodbi iz 116. člena SPZ v delu, kjer ureja vprašanje stroškov in njihove porazdelitve, bistveno, da jo morajo skleniti vsi etažni lastniki. Gre namreč za posel, ki presega redno upravljanje, saj vnaprej ureja medsebojne pravice in obveznosti etažnik lasntikov do skupnih delov.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana odločba sodišča prve stopnje.

1. Z izpodbijano odločbo je Okrožno sodišče v Novi Gorici v postopku o sporu majhne vrednosti v za pritožbo spornem delu zavrnilo zahtevek na plačilo v delu, ki presega prisojenih 640,78 EUR ter odločilo, da mora tožeča stranka toženi povrniti pravdne stroške. Gre za plačilo stroškov v zvezi z upravljanjem poslovnega objekta, kolikor ti presegajo stroške, ki odpadejo na tožečo stranko glede na njen solastniški delež na skupnih delih in napravah poslovnega objekta v etažni lastnini.

2. Zoper zavrnilni del sodbe in zoper odločitev o stroških se tožeča stranka pritožuje. Sodišču najprej očita absolutno bistveno kršitev postopka, ker se ni opredelilo do vsebine pogodbe z upravnikom in je spregledalo, da je bila sklenjena pogodba, v kateri je v skladu z določbami Stvarnopravnega zakonika (SPZ) določen drugačen ključ za plačevanje stroškov in ki je veljavna. Sodba tudi nima nobenih razlogov o trditvah, da se je pravni prednik tožene stranke s ključem delitve strinjal, poleg tega iz sklepa ne izhaja, zakaj naj bi se ne uporabljale tudi določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1) in zakaj bi le pogodba o ureditvi medsebojnih razmerij določila drugačen ključ delitve stroškov. Toženčev obračun plačila v rezervni sklad (ki ga je upoštevalo sodišče) je napačen in v nasprotju s Pravilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad. Sodišče je tudi zmotno prevalilo dokazno breme glede višine na tožečo stranko.

3. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana odločba sodišča prve stopnje.

4. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani odločbi odgovorilo na vsa odločilna vprašanja v zadevi, zato o kršitvi iz 14. in 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ni mogoče govoriti. V zvezi s Pogodbo o upravljanju je ugotovilo, da etažni lastniki niso sklenili pogodbe iz 116. člena SPZ, zato je treba uporabiti 115. člen SPZ

. Ob takem (kot bo v nadaljevanju pojasnjeno pravilnem) materialnopravnem stališču sodišču prve stopnje ni bilo treba odgovarjati na navedbe v zvezi s Pogodbo o opravljanju storitev upravljanja v poslovno storitvenem objektu (v nadaljevanju Pogodba) in o tem, da se je pravni prednik tožene stranke s ključem razdelitve strinjal.

5. Za odločitev v tej zadevi je bistveno vprašanje, ali je določba pogodbe z upravnikom, ki ureja drugačen ključ razdelitve stroškov, veljavna. Po 115. členu SPZ so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Kakšna mora biti pogodba, ureja 116. člen SPZ in sicer gre za pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki jo sklenejo etažni lastniki in ki mora med ostalim vsebovati opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena SPZ. Pritožbeno sodišče se sicer strinja, da naziv pogodbe ni odločilen, vendar je pri pogodbi iz 116. člena SPZ v delu, kjer ureja vprašanje stroškov in njihove porazdelitve, bistveno, da jo morajo skleniti vsi etažni lastniki. Gre namreč za posel, ki presega redno upravljanje, saj vnaprej ureja medsebojne pravice in obveznosti etažnih lastnikov do skupnih delov. Samo nekateri etažni lastniki ne morejo povečati obveznosti drugih etažnih lastnikov brez njihovega soglasja

. Pogodba, na katero se sklicuje tožeča stranka, pa je bila sklenjena le z enim etažnim lastnikom (katerega delež je sicer večji od polovice) in zato ne more predstavljati podlage za drugačno razdelitev stroškov.

6. Iz računov, ki so predmet tega postopka, ni razvidno, da bi tožeča stranka zaračunavala tudi prispevek v rezervni sklad, temveč le strošek upravljanja rezervnega sklada. Zato sklicevanje na določbe Pravilnika o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka ni utemeljeno. Tudi sicer pa je materialno pravno dokazno breme, da so bili prispevki v rezervni sklad obračunani v skladu s tem pravilnikom, na tožeči stranki (ključ je bil za toženo stranko sporen in mu je obrazloženo ugovarjala). Temu bremenu pa tožeča stranka s pavšalnim sklicevanjem na zakonske določbe in določbe Pravilnika ni zadostila. Sodišče prve stopnje je zato pravilno uporabilo materialno pravo glede dokaznega bremena.

7. Na podlagi vsega povedanega je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano odločbo (353. člen ZPP).

Za uporabo SZ-1 ni nobene podlage, saj gre za poslovni objekt, oziroma glede na naziv v priloženi pogodbi, poslovno storitveni objekt.

Taka je tudi sodna praksa, na primer odločbe VSL II Cpg 653/2016, II Cpg 1095/2015,...

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 67, 67/5, 115, 116, 116/1, 116/1-1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.