VSM sklep I Ip 1090/2016
Sodna praksa višjih sodišč, 2017-02-14

parcela (zemljišče) kot izvršilni predmet - povezanost objekta in zemljišča - objekt izgrajen preko meja parcele - ugotovitev vrednosti solastniškega deleža na parceli in ne vrednosti posameznega prostora v objektu - med solastnike razdeljena lastninska pravica in ne stvar (nepremičnina) - vezanost izvršilnega sodišča na podatke v zemljiški knjigi glede lastništva predmeta izvršbe - vezanost na predlog za izvršbo - nevpisana etažna lastnina

Opravljena cenitev je napačna, saj se ne nanaša na izvršilni predmet, za katerega je v obravnavanem postopku dovoljena izvršba, ampak na dele objekta, ki nimajo pravne samostojnosti in ne morejo pomeniti ekvivalenta dolžničinemu solastniškemu deležu, ki je predmet izvršbe.

Ker položaj objekta, ki sega čez več parcel, pomeni bistveno lastnost parcele, katerega solastniška deleža se bosta prodajala v izvršbi, jo mora izvedenec ustrezno upoštevati pri cenitvi in ne ocenjevati tudi dela objekta, ki je zunaj meja konkretne parcele. Upoštevati tudi mora zahteven pravni položaj, ki solastniku ne daje samostojne pravice do uporabe konkretnega posameznega dela objekta (upoštevati, da solastninska pravica ne pomeni razdelitve nepremičnine). Vse te dejanske in pravne omejitve zmanjšujejo vrednost obravnavanih solastniških deležev v primerjavi s samostojno (nerazdeljeno) lastninsko pravico na nepremičnini, kjer objekt ni delno tudi na drugi nepremičnini.

Pritožbi se ugodi, sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo tržno vrednost solastniškega deleža 990/20000 dolžnice na nepremičnini parc. št. 1124/0 k.o. P. v višini 119.400,00 EUR in solastniškega deleža 1276/20000 dolžnice na isti nepremičnini v višini 59.700,00 EUR, skupaj 179.100,00 EUR.

2. Dolžniki v pravočasni pritožbi uveljavljajo vse pritožbene razloge, opredeljene v  prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Opozarjajo, da je ocenjevana stavba zgrajena na dveh parcelah št. 1124/0 in 4014/2 k.o. P., izvedenec pa je ocenjeval prostore, ki so na parceli št. 4014/2, ne pa na parceli št. 1124/0, ki je predmet obravnavane izvršbe in navedena v izreku izpodbijanega sklepa. Na parceli št. 1124/0 ni posameznih prostorov, ki bi ustrezali navedenim solastniškim deležem. Sodišče prve stopnje bi moralo izvesti dokaz z ogledom, razpisati narok in postaviti izvedenca geodeta. Predlagajo razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

4. Dolžniki se utemeljeno sklicujejo na načelo superficies solo cedit, po katerem je objekt, ki je trajno spojen z zemljiščem (parcelo), njegova sestavina (8. člen Stvarnopravnega zakonika – v nadaljevanju SPZ). Meje parcel izhajajo iz zemljiškega katastra kot matične evidence, te pa lahko segajo tudi skozi objekt, če je ta zgrajen na več parcelah. V izvršilnem postopku se lahko proda kot samostojna stvar le parcela, kot je odmerjena, izvršilno sodišče pa ne sme ločeno prodajati objekta ali njegovega dela, dokler objekt ali njegov posamezni del ni ločen od parcele kot prostorsko odmerjenega dela zemeljske površine (drugi odstavek 16. in prvi odstavek 18. člena SPZ).

5. Iz pravnomočnega sklepa o izvršbi v povezavi s sklepom z dne 18. 11. 2010 izhaja, da je dovoljena izvršba na nova izvršilna predmeta dolžničina solastniška deleža 990/20000 in 1276/20000 na nepremičnini parc. št. 1124/0 k.o. P. Izvršilni predmeti torej niso morebitni posamezni prostori v stavbi na navedeni parceli, ampak solastninska pravica na parceli (zemljišču) kot stvari, ki ni razdeljena (prvi odstavek 65. člena SPZ). Svoja lastniška upravičenja ima solastnik na celotni stvari v solastnini (66. člen SPZ), saj je pri solastnini razdeljena le lastninska pravica, ne pa stvar sama, na kateri je ustanovljena solastnina.

6. Sodišče prve stopnje je neutemeljeno sledilo cenitvi dolžničinih solastniških deležev, ki pojasnjenih materialnopravnih izhodišč ne upošteva. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je sledilo naziranju izvedenca, ki je solastniške deleže opredelil s posameznimi prostori v stavbi.(1) Izvedenec je pri tem podal ugotovitev, da se prostori, ki so v solasti dolžnice, nahajajo v stavbi, ki leži na dveh parcelah. Cenitev se po pojasnjenem ne nanaša na izvršilni predmet, za katerega je v obravnavanem postopku dovoljena izvršba, ampak na dele objekta, ki nimajo pravne samostojnosti in ne morejo pomeniti ekvivalenta solastniškemu deležu dolžnice, kot je bilo že pojasnjeno.

7. Izvršilno sodišče je glede lastništva nepremičnine vezano na zemljiško knjigo (prvi odstavek 168. člena ZIZ). Če upnik meni, da v zemljiški knjigi ni podano pravilno stanje, ker v njej še niso vpisane nepremičnine, na katere predlaga poseg v izvršbi, mora s predlogom za izvršbo slediti določilu prvega odstavka 211. člena ZIZ in navesti, kje je nepremičnina, njeno ime, meje in površino, oziroma druge podatke, potrebne za njeno identifikacijo.(2) V obravnavani zadevi je upnik v predlogu za nadaljevanje izvršbe na dodatni izvršilni predlog navedel v zemljiški knjigi vpisano nepremičnino, sodišče prve stopnje pa je bilo na tak predlog vezano (tretji odstavek 34. člena ZIZ).

8. Ker položaj objekta, ki sega čez več parcel, pomeni bistveno lastnost parcele, katerega solastniška deleža se bosta prodajala v izvršbi, jo mora izvedenec ustrezno upoštevati pri cenitvi in ne ocenjevati tudi dela objekta, ki je zunaj meja parcele št. 1124/0 k.o. P. Upoštevati tudi mora zahteven pravni položaj, ki solastniku ne daje samostojne pravice do uporabe konkretnega posameznega dela objekta (upoštevati, da solastninska pravica ne pomeni razdelitve nepremičnine). Vse te dejanske in pravne omejitve zmanjšujejo vrednost solastniških deležev v primerjavi s samostojno lastninsko pravico na nepremičnini, kjer objekt ni delno tudi na drugi nepremičnini. Izvrševanje upravičenj solastnika v pojasnjeni situaciji pomeni povečan napor, ki ga mora cenilec upoštevati (dogovori z drugimi solastniki, morebitni sodni postopki v zvezi z uporabo stvari v solastnini, pričakovani gradbeni posegi za prilagoditev prostorov mejni parcele, ekonomska nujnost nakupa preostalega dela prostora na mejni črti,...).(3) Vrednost solastninskega deleža je večja, če je že bila izkoriščena katera od prej navedenih možnosti za učinkovitejšo uporabo nepremičnine. Na položaj, da je le del stavbe na nepremičnini, katerega solastniška deleža se prodajata, pa bo moralo kot bistveno lastnost nepremičnine, posebej opozoriti tudi sodišče prve stopnje v odredbi o prodaji  (prvi odstavek 181. člena ZIZ).

9. Zaradi pojasnjenega zmotnega materialnopravnega pristopa je sodišče prve stopnje nepopolno ugotovilo dejansko stanje, kar pa bo lahko odpravilo le sodišče prve stopnje samo potem, ko bo pridobilo novo cenitev. Zato je sodišče druge stopnje izpodbijani sklep razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

10. V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje podati izvedencu jasne napotke, kaj je v skladu s pravnomočno dovolitvijo izvršbe predmet cenitve in katerih omejitev se mora držati, po prejemu nove cenitve pa ponovno odločiti (178. člen ZIZ). Pri tem naj upošteva, da je solastninska pravica premoženjska pravica, ki ima na trgu vedno določeno potencialno denarno vrednost, četudi je pravica povezana z morebitnimi velikimi omejitvami dejanskega izvrševanja. Izvedenec se v obravnavani zadevi ne more sklicevati na nezmožnost cenitve iz razloga, da lahko ocenjuje le vrednost posameznih funkcionalno zaključenih celot, saj je vezan na pravno opredelitev, kaj je izvršilni predmet, ki ga ocenjuje (izvedenec mora oceniti tržno vrednost solastninske pravice in ne vrednosti posameznih delov stavbe).

Op. št. (1)		: Sodišče prve stopnje je povzelo stališče izvedenca, da „se eden od solastniških deležev nahaja v prvem nadstropju, drugi solastniški delež pa v kleti stavbe,“ (6. stran izpodbijanega sklepa).

Op. št. (2)		: Taka nepremičnina je lahko kot izjema od načela povezanosti stavbe in zemljišča tudi posamezni del zgradbe, ki predstavlja samostojno funkcionalno celoto (stanovanje, poslovni prostor), če je vzpostavljena etažna lastnina (105. člen SPZ). V skladu s 107. členom SPZ etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. Pravni posel za pridobitev etažne lastnine je lahko sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ali enostranski pravni posel.

Op. št. (3)		: Meja parcele lahko poteka tudi tako, da deli posamezne prostore v stavbi, iz česar lahko izvira potreba po pregraditvi, ureditvi novega dostopa in morebitnih drugih funkcionalno potrebnih gradbenih posegih.

SPZ člen 8, 16, 16/2, 18, 18/1, 65, 65/1, 66, 105, 107. ZIZ člen 34, 34/3, 168, 168/1, 178, 181, 181/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.