VSL sodba II Cp 2729/2016
Sodna praksa višjih sodišč, 2017-01-11

Irena Veter (preds.), dr. Vesna Bergant Rakočević (poroč.), Zvone Strajnar

stvarne napake - zadržanje kupnine - grajanje napake - manjša površina stanovanja

Napaka zastajanja vode je bila ustrezno grajana ne glede na to, da je bila navedena v primopredajni zapisnik pod točko razno.

Tožnik (prodajalec) odstopanja v dogovorjeni površini stanovanja ne more odpraviti na račun višjega korekcijskega faktorja za (delno) pokrito teraso, ki pogodbeno ni bila dogovorjena, s katero kupec torej ni soglašal.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožnik sam krije svoje pritožbene stroške.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, ki se je glasil na plačilo zneska 3.237,70 EUR iz naslova zadržanega dela kupnine, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 16. 1. 2007 dalje, prav tako pa je zavrnilo tudi podredni tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval ugotovitev zapadlosti navedene terjatve dne 16. 1. 2007. Tožniku je sodišče naložilo plačilo toženčevih pravdnih stroškov.

2. Zoper to sodbo se je pritožil tožnik, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ter zaradi kršitve ustavnih pravic. Zatrjuje, da je sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje, da razlika v površini stanovanja med pogodbenimi izmerami in dejanskimi izmerami presega 2 %, zaradi česar je treba ceno spremeniti tako, da se upošteva dejanska površina stanovanja. Po presoji sodišča je namreč treba izhajati iz pogodbe, katere predmet je bila v celoti nepokrita terasa, razlika v površini pa je 1,61 m2, kar predstavlja 2,29 % površine predmetnega stanovanja. Tožnik se s tem stališčem ne strinja, meni, da bi bilo treba pri izračunu odstopanja upoštevati faktorje za deloma pokrito in deloma nepokrito teraso, čeprav to ni bil predmet pogodbe. V tem primeru bi šlo za odstopanje zgolj za 0,4 % in ne bi bilo podlage za spremembo kupnine. Tožnik poudarja, da toženec zaradi prekvalifikacije balkona ni bil oškodovan, saj mu ni bilo treba doplačati razlike v ceni. Sodišče naj se do navedb tožnika v prvi pripravljalni vlogi z dne 24. 4. 2014, da delna pokritost balkona toženi stranki koristi, sploh ne bi opredelilo, s čimer je po mnenju pritožnika je kršilo njegovo pravico do enakega varstva pravic iz 22. čl. Ustave Republike Slovenije. Nadalje tožnik vztraja na stališču, da bi bilo treba vse napake na stanovanju navesti pod 2. tč. primopredajnega zapisnika, in ne pod 13. tč., ki je opredeljena kot točka „razno«, kot je to naredil toženec. Iz izjave o odpravi napak z dne 11. 1. 2007, podpisane s strani izvajalca E., d. d., in toženca, naj bi bilo poleg tega razvidno, da so bile ob primopredaji nepremičnine odpravljene vse napake, tiste napake, ki pa niso bile odpravljene, pa so bile za toženca sprejemljive in njihove odprave ne zahteva. Med neodpravljenimi napakami naj toženec po mnenju pritožbe zamakanja balkona ne bi navajal, zato pravi, da je zmotno stališče prvostopenjskega sodišča, da se toženec uveljavljanju te napake ni odpovedal. Podredno pritožnik izpodbija tudi ugotovljeno višino zneska znižanja kupnine zaradi navedene napake zastajanja vode, saj naj bi bila ocena izvedenca o zmanjšanju vrednosti stanovanja za 0,9 % nesorazmerna. Nazadnje naj bi bilo napačno tudi stališče sodišča, da obstoji nasprotna terjatev toženca iz naslova stroškov, ki jih je imel z angažiranjem izvedenca pred pravdo, češ da pritožnik pri sporazumni določitvi zneska znižanja kupnine ni želel sodelovati. Po mnenju pritožnika za sodelovanje ni bilo potrebe, saj ne drži, da bi bilo kupcu izročeno stanovanje s premajhno površino. Upravičenje kupca do zadržanja dela kupnine je poleg tega prenehalo z odpravo napak, njegova obveznost plačila te kupnine pa je po določbi 1. tč. 6. odst. 15. čl. ZVKSES nastopila 16. 1. 2007, torej v petih dneh po podpisu izjave, s katero je potrdil, da so bile napake odpravljene. Po prepričanju tožnika je tako v celoti dokazan obstoj iztoževane terjatve ter njena zapadlost, zato predlaga spremembo ali pa razveljavitev izpodbijane sodbe, opredeljuje pa tudi svoje pritožbene stroške.

5. Noben od uveljavljanih pritožbenih razlogov ni podan; sodišče prve stopnje ni zagrešilo napak ne pri vodenju postopka ne pri uporabi materialnega prava, pravilno pa je ugotovilo tudi sporna pravno pomembna dejstva.

6. Pravdni stranki te zadeve sta 27. 1. 2005 sklenili prodajno pogodbo za stanovanje v stanovanjski soseski ... - II. faza. Kupnina je skupaj z DDV znašala 102.129,00 EUR, toženec pa je ob prevzemu zaradi ugotovljenih napak zadržal 5 % kupnine. Kasneje je toženec z izvajalcem E., d. d., podpisal izjavo, v kateri je zapisano, da so odpravljene vse ob predaji nepremičnine ugotovljene pomanjkljivosti, izrecno pa je navedeno tudi, da določene napake niso bile odpravljene, vendar so za stranko sprejemljive in ne zahteva njihove odprave.

7. V tej pravdi je sporno, ali je bila podana napaka manjše dejanske površine stanovanja glede na površino, opredeljeno v prodajni pogodbi, ter ali je bila napaka zastajanja vode na balkonu pravilno grajana. Glede obeh je pravna in dejanska presoja sodišča prve stopnje pravilna. Sodišče je glede odstopanja med pogodbeno določenimi in dejanskimi izmerami stanovanja pravilno odločilo, da je relevantna navedba v prodajni pogodbi in da je toženec upravičen do znižanja kupnino za znesek 2093,00 EUR. Pravilna je tudi odločitev o znižanju kupnine zaradi napake zastajanja vode za znesek 777,50 EUR; ta je bila pravilno grajana, pa ne odpravljena.

8. Ne drži pritožbena navedba, da je treba pri izračunu odstopanja med dejansko in pogodbeno dogovorjeno površino stanovanja upoštevati korekcijske faktorje za deloma pokrito in deloma nepokrito teraso. Ni dvoma, da je bila predmet pogodbe nepokrita terasa, kot je pravilno ugotovilo že prvostopenjsko sodišče na podlagi skice, priložene k prodajni pogodbi, pa prav tako ni dvoma, da so dejanske površine stanovanja manjše od tistih, dogovorjenih v pogodbi. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je razlika v površini stanovanja ob upoštevanju korekcijskega faktorja za deloma pokrito (faktor 0,50) in deloma nepokrito teraso 0,4 %, upoštevanju faktorja za v celoti nepokrito teraso, kot je bila dogovorjena, pa je odstopanje za 2,29 %. Skladno z določbo 5. odst. 6. čl. splošnih pogojev se v primeru, da ugotovljena prodajna površina odstopa od pogodbene za več kot 2 %, kupnina spremeni tako, da se upošteva dejanska prodajna površina. Stališče prvostopenjskega sodišča, da je treba upoštevati faktorje za takšno stanovanje, kot je bilo predmet pogodbe, je pravilno. Tožnik (prodajalec) namreč odstopanja v dogovorjeni površini stanovanja ne more odpraviti na račun višjega korekcijskega faktorja za (delno) pokrito teraso, ki pogodbeno ni bila dogovorjena, s katero kupec torej ni soglašal. Po določbi 3. odst. 16. čl. Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) je namreč prodajalec dolžan kupcu izročiti nepremičnino z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, kot je to v celoti pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Pravilno je ocenilo (13. tč., stran 8), da mnenje izvedenca o koristnosti pokrite terase za kupca na povedano ne more vplivati, in ne drži, da bi se do tega sploh ne opredelilo. Očitek kršitve ustavnih procesnih jamstev zato ni utemeljen.

9. Pravilna je tudi ocena prvostopenjskega sodišča, da je bila napaka zastajanja vode ustrezno grajana ne glede na to, da je bila navedena v primopredajni zapisnik pod točko razno. Odločitev zastopnice prodajalca, da grajane pomanjkljivosti stanovanja ob zapisu deli na dve skupini oziroma jih vpisuje na dve različni mesti, ne more vplivati na zakonske ter pogodbene obveznosti prodajalca. Prodajalec je bil z vsemi pripombami kupca nedvomno seznanjen, ne glede na to, v katerem delu zapisnika so bile napake navedene. V 1. odst. 20. čl. ZVKSES določa, da mora prodajalec napake, katerih odpravo je kupec ob prevzemu nepremičnine zahteval, odpraviti najkasneje v enem mesecu, česar tožnik v predmetni zadevi ni storil. Tožnikovo stališče, da naj bi se toženec z izjavo 11. 1. 2007 odpovedal tudi odpravi napak, zapisanih pod tč. 13 primopredajnega zapisnika, je zmotno. Sodišče prve stopnje je imelo v izpovedbah toženca ter Ž. Š., ki sta bila podpisnika te izjave, zanesljivo oporo za sklep, da se je izjava nanašala le na napake, ki so bile navedene pod tč. 2, torej na tiste napake, za katere so šteli, da jih je dolžan odpraviti izvajalec. Tudi iz zapisa na izjavi je razvidno, da se je toženec odpovedal zgolj odpravi napak pod tč. 15 in 6, kar je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje.

10. Sodišče prve stopnje je pravilno odločilo tudi o vrednosti te napake, ko je na podlagi izvedenskega mnenja izvedenca N. ugotovilo, da bi strošek njene odprave znašal 900,00 EUR, razlika v vrednosti stanovanja zaradi nje pa je 0,9 %. Kupnino bi bilo torej treba znižati za 919,00 EUR, oz. upoštevanju nižje kupnine zaradi manjše površine za 900,32 EUR, kar je celo manj kot za 777,50 EUR, kot je zahteval toženec. Pritožbene navedbe, da naj bi šlo za napako majhne vrednosti, zaradi česar naj bi bila ocena izvedenca o zmanjšanju vrednosti stanovanja pretirana, so pavšalne, nasprotujejo pa kasnejšim navedbam, da bi bilo treba za odpravo napake zamenjati celotno keramiko na terasi ter opraviti poseg na večjem delu prostora.

11. Nazadnje je pravilna tudi odločitev sodišča o tem, da je tožnik zaradi nesodelovanja pri odpravi napak tožencu povzročil škodo v obliki stroškov za izvedensko mnenje. Pravilna je ocena prvostopenjskega sodišča, da pasivnost tožnika ni bila utemeljena, nato pa pravilna uporaba določbe 2. odst. 468. čl. Obligacijskega zakonika, po kateri ima kupec, ki je uveljavljal katerokoli predvideno jamčevalno sankcijo, pravico tudi do povrnitve škode. Višina te toženčeve terjatve do tožnika ni bila sporna, prenehala pa je na podlagi pobotanja s terjatvijo tožnika za plačilo dela kupnine.

12. Po povedanem se izkaže, da je odločitev prvostopenjskega sodišča o zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka, mutatis mutandis pa tudi podrednega tožbenega zahtevka, pravilna in zakonita.

13. Pritožbeni očitki se tako izkažejo za neutemeljene. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo nobenih napak, jo je potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 165. čl. ZPP; pritožnik mora sam kriti stroške svoje neuspele pritožbe (1. odst. 154. čl. ZPP).

ZVKSES člen 15, 16, 16/3, 20, 20/1. OZ člen 468, 468/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.