VSL Sodba II Cp 1172/2017
Sodna praksa višjih sodišč, 2017-12-06

mag. Gordana Ristin (preds.), Barbara Žužek Javornik (poroč.), Barbka Močivnik Škedelj

KMETIJSKA ZEMLJIŠČA - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA

prodajna pogodba - veljavnost prodajne pogodbe - kmetijsko zemljišče - prenos kmetijskih zemljišč - priposestvovanje - dobrovernost - načelo zaupanja v zemljiškoknjižne vpise pravic - predmet dedovanja - standard povprečno skrbnega človeka - ravnanje v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja - ničnost prodajne pogodbe - izbrisna tožba - izbris vknjižbe lastninske pravice - zahtevek za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja - ugovor zastaranja - nedobrovernost - pridobitev lastninske pravice z dedovanjem

Od povprečno skrbnega človeka se pričakuje, da se bo ob nakupu nepremičnine, če mu nekdo s pogodbo dokazuje, da je njen lastnik, pozanimal oziroma raziskal, kaj je na stvari. Drugi toženec in tretja toženka pa sta ignorirala tožnikova opozorila in po odvetniku poslani poziv prvi toženki za uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim. Da za ta pisni poziv ne bi vedela, ne zatrjujeta. Nedobroverno sklepanje pogodbe je v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ), zato višje sodišče pritrjuje zaključku prvostopenjskega o neveljavnosti - ničnosti prodajne pogodbe, ki so jo glede sporne nepremičnine 20. 3. 2013 sklenili toženci. Posledično je utemeljen na določilih 243. člena ZZK-1 temelječ tožbeni zahtevek za izbris lastninske pravice drugo in tretje tožene stranke ter vzpostavitev prvotnega zemljiškoknjižnega stanja - vknjižbo lastninske pravice v korist prve toženke (izbrisna tožba).

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 498,74 EUR stroškov pritožbenega postopka v roku 15-tih dni od prejema te sodbe, od tedaj dalje do plačila skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. Sodišče prve stopnje je v tretjem sojenju v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku: ugotovilo je, da sta nična kupna pogodba z dne 20. 3. 2013, sklenjena med toženci in zemljiškoknjižno dovolilo k tej pogodbi, zato se pri nepremičnini parc. št. 8/1 k.o. X na podlagi te pogodbe vknjižena lastninska pravica v korist drugo in tretje tožene stranke, za vsakega do 1/2, izbriše ter vzpostavi prvotno zemljiškoknjižno stanje tako, da se kot lastnica vknjiži prva toženka (točka I. izreka); ugotovilo je, da je tožnik lastnik nepremičnine parc. št. 8/1 k.o. X (točka II. izreka). Tožencem je naložilo v plačilo 3.897,01 EUR stroškov postopka (točka III. izreka).

2. Toženci v pritožbi uveljavljajo vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlagajo, da pritožbeno sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Predmet prodajne pogodbe z dne 21. 1. 1983 je kmetijsko zemljišče, prodajo kmetijskih zemljišč pa je treba speljati preko oglasne deske pri upravni enoti, ki mora posel odobriti. Treba je upoštevati kogentne določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih in predhodnih zakonov (Zakon o gozdovih in dr.). Upravna enota pretehta predkupno pravico in pravni posel odobri tistemu potencialnemu kupcu, ki ima najmočnejšo predkupno pravico. Šele ko je zavezovalni posel sklenjen na tak način, je mogoč razpolagalni pravni posel - izdaja zemljiškoknjižnega dovolila. Torej pogodba z dne 21. 1. 1983 ni bila veljavno sklenjena in tožnik ne more pridobiti lastninske pravice. Tožnik je izpovedal, da je bil s prodajalcem dogovorjen, da bo uredil vse potrebno v zemljiški knjigi, da je pričakoval obvestilo s strani zemljiške knjige, ki pa ga nikoli ni prejel. Glede na to ni mogel biti v opravičljivi zmoti glede lastništva. Na to kaže tudi izpoved tožnika, da je pogodbo z dne 21. 1. 1983 vedno nosil s seboj, ko se je nahajal na predmetni nepremičnini. Treba je upoštevati načelo, da nepoznavanje prava škoduje. Iz spisa izhaja, da sta leta 2012 tako toženec kot pokojni Š. nedvomno vedela, da je prenos lastninske pravice na kmetijskem zemljišču mogoč z odobritvijo pristojne upravne enote. Posledično je prva toženka pridobila lastninsko pravico na predmetni nepremičnini na podlagi dedovanja in kasnejše sodne poravnave. Tožnik je vedel, da je prodajalec umrl, pa se v nobenem od zapuščinskih postopkov ni priglasil z morebitnim izločitvenim zahtevkom. Takšno ravnanje ne more biti ravnanje v dobri veri glede obstoja lastništva. Presojanje dobre vere na strani tožencev sploh ni relevantno. Spoštovali so kogentne določbe prenosa lastninske pravice in so pravilno in življenjsko logično odreagirali, ko tožnikovemu razkazovanju pogodbe in kasnejšemu pozivu preko odvetnika niso namenili nikakršne pozornosti. Zato je šlo za dopustno prodajo predmetne nepremičnine s strani prve toženke, prodala jo je v dobri veri. Odločitev sodišča na podlagi drugega odstavka 28. člena ZTLR (Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih) ni pravilna, ker tožnik ni bil zakoniti posestnik predmetne nepremičnine. Kvečjemu bi se lahko upoštevalo četrti odstavek 28. člena ZTLR, ki določa 20 letno priposestvovalno dobo, ta pa se do uveljavitve Stvarnopravnega zakonika (SPZ) še ni iztekla. SPZ pa pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja omogoča zgolj dobrovernemu in lastniškemu posestniku nepremičnine. Pogodba z dne 21. 1. 1983 nima nobenih pravnih posledic. Ugoditev zahtevku pomeni izigravanje kogentnih določb. Navajajo, da vztrajajo pri ugovoru zastaranja. Ker ni utemeljen tožbeni zahtevek, bi moral stroškovno obremenitev nositi tožnik. Poleg tega vsi upoštevni stroški tožnika niso bili priglašeni pravočasno.

3. Tožnik je na pritožbo odgovoril. Strinja se z zaključki prvostopenjskega sodišča v izpodbijani sodbi in pritožbenega sodišča v razveljavitvenem sklepu II Cp 1388/2016. Prodajna pogodba z dne 21. 1. 1983 predstavlja veljavni pravni naslov, dogovorjena je bila kupnina, ki jo je v celoti plačal in kupljeno nepremičnino prevzel v posest ter jo v prepričanju, da je njegova, užival od nakupa dalje. Bil je prepričan, da gre za veljavno pogodbo in da je izvedena v zemljiški knjigi, kot mu je to obljubil prodajalec. Parcela št. 8/1 k.o. X ni kmetijsko zemljišče, gre za gozd. Za promet z gozdovi pa niso obstajale omejitve, razen prednostne pravice nakupa gozdno - gozdarske organizacije, ki gospodari z gozdovi. Pravilne so tudi ugotovitve glede nedobrovernosti tožencev pri sklenitvi kupne pogodbe z dne 20. 3. 2013, zato se na načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne morejo sklicevati.

5. Tožnik in pravni prednik prve toženke S. R. sta 21. 1. 1983 sklenila pisno prodajno pogodbo, na podlagi katere je tožnik za ceno 9.000,00 kupil parcelo št. 8/1 k.o. X. Kupnino je v celoti poravnal in nepremičnino prevzel v posest. Teh dejanskih ugotovitev pritožba ne izpodbija.

6. Pri odločitvi, da je bila navedena pogodba veljavno sklenjena, je sodišče prve stopnje upoštevalo, da gre za kmetijsko zemljišče, in sicer gozd. V času sklenitve pogodbe veljaven Zakon o kmetijskih zemljiščih iz leta 1979

(v nadaljevanju: ZKZ-79) je omejeval prenos kmetijskih zemljišč: s pravnimi posli med živimi občani, ki niso bili kmetje, društva in druge civilne pravne osebe niso mogli pridobivati kmetijskih zemljišč, ki so po svojih naravnih lastnostih, primernosti za uporabo sodobne tehnologije in možnosti za oblikovanje kompleksov za družbeno organizirano kmetijsko proizvodnjo bili temelj proizvodnje hrane v Sloveniji (drugi odstavek 21. člena ZKZ-79). Da bi parc. št. 8/1 k.o. X bila tako zemljišče, ni bilo ugotovljeno. Tega tudi nihče ne zatrjuje. Torej je bil pravni promet s to nepremičnino mogoč. So pa imeli pri prodaji kmetijskih zemljišč prednostno pravico do nakupa določene organizacije in kmetje. V primeru prodaje gozda so imeli predkupno pravico gozdna gospodarska organizacija, ki je gospodarila z gozdovi določenega gozdno gospodarskega območja, nato organizacije združenega dela, ki so gospodarile z gozdovi v tem gozdno gospodarskem območju in kmetje (peti odstavek 24. člena ZKZ-79). Kdor je želel prodati gozd, je moral ponudbo izročiti pristojnemu krajevnemu uradu oziroma kjer tega ni bilo, občinskemu upravnemu organu, pristojnemu za premoženjsko-pravne zadeve, ki je poskrbel, da se je ponudba nabila na oglasno desko krajevnega urada oziroma občine (zaradi možnosti predkupnih upravičencev, da se seznanijo z nameravano prodajo) in jo poslal kmetijski zemljiški skupnosti (prvi in drugi odstavek 25. člena ZKZ-79). Le predkupni upravičenec, ki je bil prikrajšan za prednostno pravico nakupa, je lahko zahteval razveljavitev pogodbe v zakonsko določenih, relativno kratkih rokih (28. člen ZKZ-79). Po preteku zakonsko določenih rokov za izpodbijanje pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča se pogodba ni mogla več izpodbiti, saj ZKZ-79 za primer kršitve določb o prodaji kmetijskih zemljišč ni predpisoval ničnostne sankcije. Glede na to je zaključek prvostopenjskega sodišča, da je bila navedena pogodba veljavno sklenjena, pravilen.

Ničnost pogodb, pri katerih se niso upoštevala določila o prenosu lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih, je bila uzakonjena kasneje

. Pri presoji veljavnosti pogodbe z dne 21. 1. 1983, s katero je tožnik kupil predmetno nepremičnino od pravnega prednika prve toženke, je treba upoštevati v času sklepanja pogodbe veljavno zakonodajo, kasnejša sprememba zakona na presojo ne more vplivati. Zaključek prvostopenjskega sodišča, da je bil tožnik zakoniti posestnik parc. št. 8/1 k.o. X, je torej pravilen.

7. Pritožbeno sodišče pritrjuje dokazni oceni prvostopenjskega o dobrovernosti tožnika. Trditev pritožbe, da je tožnik izpovedal, da je pogodbo z dne 21. 11. 1983 vedno, ko se je nahajal na predmetni nepremičnini, nosil s seboj, je protispisna. Tožnik je izpovedal, da je imel pogodbo s seboj samo takrat, ko je posekal smreke, prej pa ne. Glede na nemoteno posest po plačilu kupnine in zagotovilo prodajalca, da bo uredil vse papirje v zvezi s prodajo, dejstvo, da ni dobil obvestila zemljiške knjige o prenosu lastništva dokazne ocene prvostopenjskega sodišča ne omaje. Da bi pričakoval, da mu bo sodišče poslalo zemljiškoknjižni izpisek, tožnik namreč ni izpovedal (gl. njegovo izpovedbo na naroku 6. 2. 2017, list. št. 87 in 88 spisa). Ker je bil tožnik prepričan, da je lastništvo urejeno, je logično, da v zapuščinskem postopku po prodajalcu ni "priglasil izločitvenega zahtevka". Ravno to dokazuje, da je tožnik verjel, da je lastnik on in ne več prodajalec.

8. Ker je bil tožnik zakoniti in dobroverni posestnik predmetne nepremičnine, je materialnopravno pravilen zaključek prvega sodišča, da jo je na podlagi drugega odstavka 28. člena ZTLR po 10-tih letih, torej januarja 1993, priposestvoval.

9. Kot je višje sodišče že obrazložilo v razveljavitvenem sklepu II Cp 1388/2016, se prva toženka, ki je predmetno nepremičnino podedovala po dedinji prodajalca iz prodajne pogodbe z dne 21. 1. 1983 S. R., na načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne more uspešno sklicevati. Dedovanje je namreč derivativni način pridobitve lastninske pravice: dedič ne more podedovati premoženja, ki v trenutku smrti ni bilo zapustnikovo. Predmetno nepremičnino je tožnik priposestvoval januarja 1993, A. R. pa je umrla 29. 9. 2003. Predmetna parcela tako ni mogla biti predmet dedovanja po A. R., po kateri je dedovala prva toženka. Prednost ima tožnikova, s priposestvovanjem pridobljena lastninska pravica.

10. Pač pa se lahko na dobro vero uspešno sklicujeta drugi toženec in tretja toženka. Tožnik je imel pogodbo iz leta 1983 decembra 2012, ko je sekal smreke, s seboj, po življenjsko logičnih ugotovitvah prvostopenjskega sodišča zato, ker mu je takrat logar povedal, da ni zemljiškoknjižni lastnik gozda. Nobenih nasprotnih dokazov ni. Dokazni oceni prvostopenjskega sodišča glede nedobrovernosti drugo in tretje tožene stranke ob sklepanju kupne pogodbe z dne 20. 3. 2013 s prvo toženo stranko, višje sodišče v celoti pritrjuje. Tožnik je (tudi) drugemu tožencu s prodajno pogodbo z dne 21. 1. 1983 dokazoval, da je dejanski lastnik gozda, v katerem je posekal smreke, zato drugi toženec ni mogel biti utemeljeno prepričan, da je lastnica prva toženka. Od povprečno skrbnega človeka se pričakuje, da se bo ob nakupu nepremičnine, če mu nekdo s pogodbo dokazuje, da je njen lastnik, pozanimal oziroma raziskal, kaj je na stvari. Drugi toženec in tretja toženka pa sta ignorirala tožnikova opozorila in po odvetniku poslani poziv prvi toženki za uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim (priloga A4). Da za ta pisni poziv ne bi vedela, ne zatrjujeta. Nedobroverno sklepanje pogodbe je v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen Obligacijskega zakonika), zato višje sodišče pritrjuje zaključku prvostopenjskega o neveljavnosti - ničnosti prodajne pogodbe, ki so jo glede sporne nepremičnine 20. 3. 2013 sklenili toženci. Posledično je utemeljen na določilih 243. člena Zakona o zemljiški knjigi temelječ tožbeni zahtevek za izbris lastninske pravice drugo in tretje tožene stranke ter vzpostavitev prvotnega zemljiškoknjižnega stanja - vknjižbo lastninske pravice v korist prve toženke (izbrisna tožba).

11. V zvezi z ugovorom zastaranja je pritožba povsem neobrazložena. Višje sodišče je zato izpodbijano sodbo v tem delu lahko preizkusilo le v mejah uradoma upoštevnih pritožbenih razlogov iz drugega odstavka 350. člena ZPP. Ugotavlja, da je tudi v tem delu materialnopravno pravilna: izbrisna tožba po ZZK-1 ne zastara. Obrazložitev prvostopenjskega sodišča v zvezi s tem je zadostna in jasna, tako da je pritožbeni preizkus mogoč, pa tudi nobene druge uradoma upoštevne procesne kršitve ni.

12. Glede na uspeh tožnika je odločitev, da so mu toženci dolžni povrniti pravdne stroške, materialnopravno pravilna (prvi odstavek 154. člena ZPP). Kateri stroški tožnika naj ne bi bili priglašeni pravočasno, pritožba ne pojasni, pritožbeno sodišče pa na pravilnost ugotovljenega dejanskega stanja ne pazi po uradni dolžnosti. Zato v celoti potrjuje tudi stroškovno odločitev prvostopenjskega sodišča.

13. Ker niso podani ne v pritožbi uveljavljani, ne pritožbeni razlogi, na katere je dolžno višje sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

14. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Ker s pritožbo niso uspeli, morajo toženci skladno s prvim odstavkom 154. člena ZPP tožniku povrniti potrebne (155. člen ZPP) stroške postopka. Te je višje sodišče odmerilo na podlagi stroškovnika na koncu odgovora na pritožbo. Priznalo je vse priglašene stroške, saj ugotavlja, da so priglašeni skladno z Zakonom o odvetniški tarifi (ZOdvT). Skupaj znesejo 498,74 EUR, specifikacija je na list. št. 112. Skladno z 313. členom ZPP je določilo 15 dnevni rok za plačilo dosojenih stroškov. Če ne bodo plačani v postavljenem roku, bodo toženci prišli v zamudo in bodo dolgovali še zakonske zamudne obresti (299. in 378. člen Obligacijskega zakonika).

V noveli ZKZ objavljeni v Uradnem listu SRS št. 17/86.

Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (1980) - ZTLR  - člen 28, 28/2

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 5

Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1  - člen 243

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1973) - ZKZ-73  - člen 21, 21/2, 24, 24/5, 25, 25/1, 25/2, 28

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.