VSL Sodba II Cpg 469/2018
Sodna praksa višjih sodišč, 2018-09-13

pogodba o posredovanju - provizija za nepremičninsko posredovanje - posredniška provizija - odmik od predmeta pogodbe

Zgolj vzpostavitev stika med naročnikom in potencialnim najemnikom, brez sodelovanja pri pogajanjih in pripravah na sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, nepremičninski družbi ne daje pravice do plačila za posredovanje.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v 8 dneh od prejema te sodbe povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 228,47 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila.

III. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 31984/2017-2 z dne 13. 4. 2017 razveljavilo tudi v 1. in 3. odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 569,06 EUR s pripadki (II. točka izreka). Presodilo je, da tožena stranka tožeči stranki ni dolžna plačati posredniške provizije za najem dodatnih poslovnih prostorov po računu št. 17-360-000009 z dne 10. 2. 2017 v višini 1.886,97 EUR.

2. Proti tej sodbi se je tožena stranka pravočasno pritožila. Uveljavljala je pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Sodišču prve stopnje je očitala kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker v obrazložitvi izpodbijane sodbe ni podalo nobenih navedb o zatrjevani zlorabi informacij s strani tožene stranke in ni obrazložilo, zakaj tožeči stranki ni priznalo plačila za opravljeni bistven del posla. Zato izpodbijane sodbe ni mogoče preizkusiti. V skladu z njenim stališčem ji določilo četrtega odstavka 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju

(v nadaljevanju: ZNPosr) daje pravico do posredniške provizije tudi, če naročnik po že sklenjenem poslu in plačani dogovorjeni proviziji z istim najemodajalcem brez posredovanja posrednika sklene najemno pogodbo za dodatne prostore v istem objektu, ker je odločilen stik, ki ga je posredoval nepremičninski posrednik, ne pa predvideni obseg prostorov. Navedla je, da bi pravno podlago za ugoditev tožbenemu zahtevku lahko predstavljal institut neupravičene obogatitve, česar sodišče prve stopnje ni upoštevalo. Predlagala je, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku „stroškovno ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno obravnavo“.

3. Tožena stranka je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in potrdi izpodbijano sodbo. Zahtevala je povrnitev svojih stroškov pritožbenega postopka.

4. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhajajo naslednja pravno odločilna dejstva: (1) da sta pravdni stranki dne 27. 9. 2016 sklenili Pogodbo o posredovanju pri najemu nepremičnine št. NŽ PNJ-57/2016-N (v nadaljevanju: Posredniška pogodba) za posredovanje pri najemu poslovnega prostora v velikosti cca. 150 m2 z dvema parkirnima mestoma v Ljubljani, (2) da je tožena stranka z družbo M. d. o. o. dne 30. 9. 2016 sklenila najemno pogodbo za najem poslovnih prostorov v izmeri 152,90 m2 na M. v L. z dvema parkirnima mestoma, (3) da je tožeča stranka za posredovanje pri sklenitvi najemne pogodbe toženi stranki izstavila račun št. 16-360-000040 v višini 1.987,38 EUR, ki ga je tožena stranka v celoti plačala, (4) da je tožeča stranka toženi stranki izstavila račun št. 17-360-000009 v višini 1.886,97 EUR za najem dodanih prostorov v velikosti 154,67 m2 pri istem najemodajalcu in na isti lokaciji

, ki ga tožena stranka ni plačala ter (5) da tožeča stranka pri dogovorih in sklenitvi najemne pogodbe za dodatne prostore ni sodelovala. Pritožbeno sodišče je na to ugotovljeno dejansko stanje vezano (prvi odstavek 458. člena ZPP).

5. Po določilu prvega odstavka 25. člena ZNPosr pridobi nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Izjemo od tega pravila predstavlja določilo četrtega odstavka 25. člena ZNPosr, ki določa, da ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju. Sodišče prve stopnje je v 10. in 11. točki obrazložitve izpodbijane sodbe kratko in jedrnato pojasnilo, zakaj v predmetnem primeru ni mogoče uporabiti določila 25. člena ZNPosr.

Razlogi so jasni, zaključek je logičen. Pritožbeno sodišče se z obrazložitvijo sodišča prve stopnje strinja. Glede na navedeno je pritožbeni očitek, da „izpodbijana sodba ni obrazložila, zakaj ni priznala tožeči stranki plačila za opravljen bistven del posla“, neutemeljen.

6. Pritožbenemu stališču tožeče stranke, da se mora določilo četrtega odstavka 25. člena ZNPosr uporabiti tudi v predmetnem primeru

, ni mogoče slediti. Kot je pojasnjeno zgoraj, to določilo predstavlja izjemo od določila prvega odstavka 25. člena ZNPosr. Izjeme je treba razlagati restriktivno. Izhajati je treba predvsem iz temeljnega razlagalnega pravila, torej jezikovne razlage, pri čemer mora biti ta utesnjena in ozka. Jezikovna razlaga tega določila pa razširitve, kot jo v tem primeru želi doseči tožeča stranka, ne dopušča. Tožeča stranka namreč nikoli ni sodelovala pri sklenitvi pogodbe za najem dodatnih 154.67 m2. Zgolj vzpostavitev stika med naročnikom in potencialnim najemnikom, brez sodelovanja pri pogajanjih in pripravah na sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, pa nepremičninski družbi ne daje pravice do plačila za posredovanje.

7. Prav tako stališču tožeče stranke ni mogoče pritrditi na podlagi namenske razlage izjeme. Namen le-te je namreč po oceni pritožbenega sodišča omogočiti nepremičninskim družbam pravico do plačila za opravljene storitve, ko posredniška pogodba ne preneha zaradi izpolnitve (kot je bilo v tem primeru), temveč iz kakšnega drugega razloga.

8. Zmotno je prepričanje tožeče stranke, da je sodišče prve stopnje zagrešilo kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker se ni opredelilo do njenih navedb o zlorabi informacij. Morebitna zloraba informacij bi namreč utegnila imeti za posledico odškodninski zahtevek (če bi tožeča stranka podala ustrezne navedbe o obstoju odškodninske odgovornosti), ne pa zahtevka za plačilo provizije za uspešno posredovanje. Tako te navedbe za odločitev v predmetnem postopku niso pravno odločilne. Zato se sodišče prve stopnje do njih ni dolžno opredeliti.

9. Po določilu 212. člena ZPP mora vsaka stranka navesti dejstva in predlagati dokaze na katere opira svoj zahtevek. Tožeča stranka med postopkom pred sodiščem prve stopnje ni podala navedb o pravno odločilnih dejstvih, ki bi narekovale uporabo določil o neupravičeni obogatitvi. Zato je tudi pavšalni očitek sodišču prve stopnje, da bi moralo tožbeni zahtevek presojati tudi z vidika neupravičene obogatitve, neutemeljen.

10. Glede na zgornje razloge pritožba ni utemeljena. Ker pa sodišče druge stopnje tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih kršitev iz 2. odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člena ZPP).

11. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. in 155. členom ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške. Stroški postopka z odgovorom na pritožbo so bili potrebni. Pritožbeno sodišče je toženi stranki v skladu z Odvetniško tarifo (Ur. l. RS, št. 2/2015, v nadaljevanju: OT) priznalo 400 točk za odgovor na pritožbo ter 2 odstotne materialne stroške (8 točk), skupaj 408 točk vse povečano za 22 odstotni DDV, kar skupaj znaša 497,76 točk, preračunano v EUR, ob vrednosti točke 0,459 EUR, pa 228,47 EUR. Pritožbeno sodišče toženi stranki ni priznalo 200 točk za konferenco s stranko, saj je ta storitev zajeta v okviru nagrade za odgovor na pritožbo. Zato je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 228,47 EUR. To obveznost je dolžna izpolniti v 8 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in četrtim odstavkom 458. člena ZPP).

Iz pripravljalne vloge tožene stranke z dne 22. 1. 2018 izhaja, da je bila velikost prostorov, ki so bili predmet dodatnega najema, 174 m2 in ne 154,67 m2 kot je navedlo sodišče prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je pojasnilo: (1) da se v skladu z določilom 82. člena OZ določila pogodbe uporabljajo kot se glasijo ter da iz posredniške pogodbe, ki sta jo pravdni stranki sklenili, izhaja, da je bil predmet posredovanja le najem poslovnega prostora - pisarne v izmeri cca 150 m2 z dvema parkirnima mestoma v L., (2) da je tožena stranka z najemodajalcem, s katerim jo je seznanila tožeča stranka, sklenila najemno pogodbo za poslovni prostor v izmeri 152,90 m2 z dvema parkirnima mestoma in tožeči stranki plačala dogovorjeno provizijo za posredovanje pri tem najemu, (3) da pravdni stranki za dodatne storitve nista sklenili dodatka k posredniški pogodbi, (4) da tožeča stranka s toženo stranko ni imela sklenjene nove pogodbe za posredovanje pri najemu dodatnih prostorov in zato ni upravičena do plačila posredniške provizije in (5) da tožeča stranka nima pravne podlage za izstavitev zadevnega računa v četrtem odstavku 25. členu ZNPosr, ker najem dodatnih prostorov ni bil predmet posredniške pogodbe, niti dejansko ni posredovala pri sklepanju nove najemne pogodbe.

Stališče je povzeto v 2. točki obrazložitve te sodbe.

Primerjaj: VSL sodba I cp 1470/2014 z dne 3. 9. 2014 in VSM sodba I cp 1220/2013 z dne 18. 3. 2014.

Zakon o nepremičninskem posredovanju (2003) - ZNPosr  - člen 25, 25/1, 25/4

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.