VSL Sklep Cst 489/2018
Sodna praksa višjih sodišč, 2018-10-10

Nada Mitrović (preds.), Renata Horvat (poroč.), Vesna Jenko

postopek osebnega stečaja - prodaja premoženja - ocena vrednosti nepremičnine - cenitveno poročilo - javna dražba - izklicna ali izhodiščna cena - trditveno breme

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sta bili cenitveni poročili, na katere se sklicuje pritožnik, izdelani v izvršilnem postopku leta 2014. Cenilec B. B. je pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin, ki so predmet prodaje v stečajnem postopku, upošteval gibanje cen stanovanjskih hiš – vikendov v obdobju od 1. 1. 2014 do oktobra 2017 in pri izdelavi cenitvenega poročila uporabil kot podlago vrednosti tržno vrednost nepremičnin ter utemeljil način ocenjevanja, ki ga je pri tem uporabil. Pritožnik opravljene cenitve ne izpodbija konkretizirano, temveč zgolj pavšalno zatrjuje, da „vsi tržni gibalniki izkazujejo rast cen nepremičnin v zadnjih let“. S tako posplošenimi trditvami pa pravilnosti opravljene cenitve ne more izpodbiti.

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji premoženja stečajnega dolžnika: parc. št. 302/0, k.o. X (ID ...), parc. št. 783/2, k.o. X (ID ...), parc. št. 783/4, k.o. X (ID ...), parc. št. 783/5, k.o. X (ID ...), parc. št. 783/6, k.o. X (ID ...), odločilo tako, da se prodaja premoženja kot celote opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, ki se določi v višini 52.700,00 EUR ter varščina v višini 5.270,00 EUR.

2. Dolžnik je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

4. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu navedeno izklicno ceno (52.700,00 EUR) določilo na podlagi ocene vrednosti premoženja, ki jo je napravil mag. B. B., univ. dipl. gosp. inž., pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, in sicer v višini ocenjene tržne vrednosti. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je cenilec v poročilu o oceni vrednosti nepremičnin kot način ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki so predmet prodaje, uporabil in prikazal način tržnih primerjav ter nabavno vrednostni način. Pri načinu tržnih primerjav je izhajal iz dejanskih transakcij. Analiziral je izvedene transakcije s stanovanjskimi hišami, stavbnimi, kmetijskimi in gozdnimi zemljišči na portalih CGS Cenilci in Trgoskop 2 ter tudi oglase na portalu Nepremicnine.net. Na podlagi le-teh je izbral primerljive nepremičnine in opravil prilagoditve za izbrane sestavine primerjave, pri čemer je izbrana enota primerjave EUR/m2. Rezultat predstavlja oceno vsake posamezne prodajne cene primerljive prodaje, kot da bi imela enake lastnosti kot ocenjevane nepremičnine. Statistična analiza izvedenih transakcij stanovanjskih hiš v obdobju od 1. 1. 2014 do oktobra 2017 na območju Občine ... je tako pokazala, da znaša povprečna neto tlorisna površina prodanih stanovanjskih hiš na obravnavanem območju 175,02 m2 in povprečna cena 494,77 EUR/m2, prodajne cene stanovanjskih hiš – vikendov pa so odvisne predvsem od mikrolokacije objekta, opremljenosti, funkcionalnosti in površine prostorov ter se gibljejo za podobne nepremičnine kot ocenjevana med 350,00 EUR in 550,00 EUR/m2. Cene stanovanjskih hiš – vikendov pa so v manjših krajih in na slabših lokacijah nižje za 10 do 40 %, stroški stanovanjskih hiš – vikendov v regiji pa bistveno ne zaostajajo od slovenskega povprečja. Nabavno vrednostni način pa je cenilec izvedel na podlagi podatkov gradbenega portala PEG in lastne baze podatkov (popisi del).

5. Končno uskladitev ocene je cenilec izvedel z določitvijo uteži posameznemu načinu ocenjevanja vrednosti ter upošteval način tržnih primerjav in nabavno vrednostni način v razmerju 50 % : 50 %. Na osnovi razpoložljivih podatkov, izvedenih načinov ocenjevanja vrednosti, nameravane uporabe poročila, opravljenih analiz trga nepremičnin in upoštevanih predpostavk je ocenil, da znaša tržna vrednost pravic na nepremičnini, ki je predmet ocene vrednosti, na dan ocenjevanja 52.700,00 EUR, ocenjena likvidacijska vrednost pa 35.800,00 EUR.

6. Pritožnik trdi, da je ocenjena vrednost nepremičnin prenizka in se sklicuje ne cenitveni poročili M. K. in V. L., ki sta bili izdelani v izvršilnem postopku, in iz katerih naj bi izhajalo, da so bile nepremičnine, ki so predmet prodaje, ocenjene na skupno vrednost 69.387,80 EUR. Trdi, da vsi tržni gibalniki izkazujejo rast cen nepremičnin v zadnjih letih, v danem primeru pa je ocenitev pomenila degradacijo vrednosti nepremičnin za več kot 30 % njene vrednosti.

7. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sta bili cenitveni poročili, na katere se sklicuje pritožnik, izdelani v izvršilnem postopku leta 2014. Cenilec B. B. je pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin, ki so predmet prodaje v stečajnem postopku, upošteval gibanje cen stanovanjskih hiš – vikendov v obdobju od 1. 1. 2014 do oktobra 2017 in pri izdelavi cenitvenega poročila uporabil kot podlago vrednosti tržno vrednost nepremičnin ter utemeljil način ocenjevanja, ki ga je pri tem uporabil. Pritožnik opravljene cenitve ne izpodbija konkretizirano, temveč zgolj pavšalno zatrjuje, da „vsi tržni gibalniki izkazujejo rast cen nepremičnin v zadnjih let“. S tako posplošenimi trditvami pa pravilnosti opravljene cenitve ne more izpodbiti.

8. V skladu z določbo drugega odstavka 332. člena ZFPPIPP pri prvem sklepu o prodaji izklicna ali izhodiščna cena ne sme biti nižja od polovice vrednosti, ocenjene na podlagi likvidacijske vrednosti. V danem primeru je sodišče prve stopnje določilo izklicno ceno celo v višini ocenjene tržne vrednosti nepremičnin. Način prodaje z javno dražbo pa še vedno omogoča višanje izklicne cene, v kolikor bodo za to zainteresirani potencialni dražitelji. Očitki pritožnika, da je izklicna cena določena prenizko, se ob povedanem izkažejo kot neutemeljeni.

9. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), ko je pred tem ugotovilo, da tudi ni podan nobeden od pritožbenih razlogov, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP  - člen 332, 332/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.