VSL Sodba I Cpg 1411/2016
Sodna praksa višjih sodišč, 2017-12-06

Lidija Leskošek Nikolič (preds.), mag. Valerija Jelen Kosi (poroč.), Maja Jurak

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

predpogodba - zakonita predkupna pravica - načelo vestnosti in poštenja - načelo skrbnosti - plačilo kupnine - kogentne določbe

Določba 508. člena OZ je povsem jasna in (zakonitemu) predkupnemu upravičencu nalaga, da mora v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji ali jo položiti pri sodišču. Realizacija predkupnega upravičenja je povezana s takojšnjim plačilom kupnine. Nedvomno se je toženka s predpogodbo zavezala, da bo sklenila glavno pogodbo s tožnico, razen če bodo predkupni upravičenci uveljavljali predkupno pravico. Tega dogovora bi se morala držati, ko je ugotovila, da kupnina ni bila pravi čas položena in s tem predkupna pravica ni bila uveljavljena tako, kot to določa OZ.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je dovolilo spremembo tožbe z dne 25. 8. 2016 (I. točka izreka). Odločilo je še, da mora tožena stranka kot prodajalec tožečo stranko kot kupcem skleniti prodajno pogodbo, katere vsebino je povzelo v izrek in v primeru, da tožena stranka v roku 15 dni s tožečo stranko ne bo sklenila pogodbe, jo bo sodba nadomestila (II. 1. točka izreka). Odločilo je še, da mora tožena stranka tožeči stranki plačati stroške postopka v višini 6.227,74 EUR (II. 2. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala, da sodišče izpodbijano sodbo spremeni ter tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne kot neutemeljen in ji naloži povrnitev stroškov, podrejeno pa, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje po drugem sodniku, ker je slednji že v okviru odprtega sojenja pred obravnavo zavzel stališče do zadeve, ki ga je povzel v sami sodbi.

3. Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka, ki je predlagala njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

5. Iz dejanskega stanja, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, izhaja, da sta pravdni stranki sklenili predpogodbo za počitniške apartmaje v M. Predpogodba je bila sklenjena upoštevaje možnost, da do sklenitve prodajne pogodbe ne pride, če bo predkupno pravico uveljavljal predkupni upravičenec, to je stranski intervenient S. d. d., ki je imel zakonsko predkupno upravičenje. Ugotovilo je še, da je nepremičninski posrednik, ki je urejal prodajo nepremičnine, poslal predkupnemu upravičencu pisni poziv na uveljavljanje predkupne pravice, v katerem je navedel višino kupnine, rok plačila in stvar, ki se prodaja. Pozvan je bil tudi, da v zakonskem 30- dnevnem roku od prejema dopisa poda izjavo in hkrati plača celotno kupnino ali jo položi pri sodišču. Stranski intervenient je v zakonskem 30- dnevnem roku podal izjavo, da bo nepremičnine kupil, vendar pa je kupnino položil z zamudo, to je šele 9. 6. 2015, čeprav se je zakonski rok iztekel vključno s 4. 6. 2015.

6. Tožeča stranka je zahtevala sklenitev kupoprodajne pogodbe na podlagi sklenjene predpogodbe, saj stranski intervenient naj ne bi pravilno uveljavljal predkupne pravice. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje, predloženih dokazov in trditev strank izhaja, da prodajna pogodba med toženo stranko in stranskim intervenientom ni bila sklenjena v pisni obliki, niti ni bil izveden razpolagalni posel vpisa v zemljiško knjigo. Bila je le (prepozno) položena kupnina in podana (pravočasna) izjava o nameravani sklenitvi prodajne pogodbe.

7. Glede navedb pritožnice, da so določbe Obligacijskega zakonika, ki urejajo uveljavljanje zakonske predkupne pravice, dispozitivne narave, sodišče druge stopnje odgovarja, da nima prav, ker je govora o zakoniti predkupni pravici (prvi odstavek 124. člena Stvarnopravnega zakonika), ki v posebnem predpisu ni drugače urejena, zato se uporablja določila Obligacijskega zakonika (OZ). Določba 508. člena OZ je povsem jasna in (zakonitemu) predkupnemu upravičencu nalaga, da mora v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji ali jo položiti pri sodišču. Realizacija predkupnega upravičenja je povezana s takojšnjim plačilom kupnine,

pri tem ni mogoče takšna razlaga, kot jo navaja pritožnica, da je treba razlikovati zjasnitev o predkupni pravici od uveljavljanja. Drži, da je ratio 508. člena OZ zagotoviti prodajalcu enak položaj, ne glede na to, ali proda stvar predkupnemu upravičencu ali tretjemu, vendar pa je treba upoštevati tudi splošna načela OZ, to je dolžnost izpolnitve obveznosti (9. člen OZ) in načelo skrbnosti (6. člen OZ). Nedvomno se je toženka s predpogodbo zavezala, da bo sklenila glavno pogodbo s tožnico, razen če bodo predkupni upravičenci uveljavljali predkupno pravico. Tega dogovora bi se morala držati, ko je ugotovila, da kupnina ni bila pravi čas položena in s tem predkupna pravica ni bila uveljavljena tako, kot to določa OZ.

8. O pritožbenih navedbah glede razgrnitve podatkov o osebi kupca in s tem pravočasnosti uveljavljanja predkupnega upravičenja sodišče druge stopnje upoštevaje obstoječo sodno prakso Vrhovnega sodišča (Sklep II Ips 63/2011 z dne 15. 5 .2014) ugotavlja, da je sicer pri solastnini, kjer je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina obvestila o namernosti prodaji, v konkretnem primeru sodišče prve stopnje pravilno ugotavljalo, ali je bila oseba potencialnega kupca za predkupnega upravičenca bistvena sestavina. V obstoječem primeru gre za apartma-stanovanje v stavbi s posameznimi deli etažne lastnine in dvema lastnikoma (tožena stranka in stranski interveniet), saj se prodaja apartmaje kot samostojne enote v počitniškem naselju, v primeru citirane odločbe Vrhovnega sodišča je šlo za bivalno nepremičnino stanovanjsko hišo s štirimi stanovanji, kjer je seveda za kakovost bivanja bistveno, kdo je potencialni kupec. V obstoječem primeru je predkupni upravičenec družba S. d.d., torej gospodarska družba, ki zasleduje legitimni interes uveljavljanja predkupne pravice. Sodišče druge stopnje se v celoti pridružuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da za predkupnega upravičenca ni bilo bistveno, kdo je potencialni kupec (10. točka obrazložitve izpodbijane sodbe) vse do trenutka, ko je ugotovil, da je zamudil rok za položitev kupnine in s tem izgubil predkupno pravico. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da se je šele 7. 7. 2015 (torej prepozno) pričel sklicevati na to, da ni dobil vseh pogojev prodaje (torej ime in priimek potencialnega kupca), kar pa je v nasprotju z načelom skrbnosti (6. člen OZ) in z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ).

9. Pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo dejansko stanje glede osebe potencialnega kupca in ostalih pogojev prodaje, ko je ocenilo zaslišanje prič, ne držijo. Iz izpovedbe priče M., ki je za stranskega intervenienta sodeloval pri poslu, izhaja, da za pravno službo, ki je nakup usmerjala, in za upravo družbe, ki je o nakupu odločala, ni bilo bistveno, kdo je morebitni kupec, niti kakšna je oprema oziroma ali so morebitne osebe v apartmaju (l. št. 99), kar je ugotovilo tudi sodišče prve stopnje (točka 10. obrazložitve izpodbijane sodbe). Predkupni upravičenec je bil pripravljen položiti kupnino takoj, ko bi prejel osnutek pogodbe, s katero bi postal lastnik apartmaja (l.št. 99), kar pa za pravilno uveljavljanje predkupnega upravičenja ni bistveno, kot je bilo že navedeno pod točko 7. obrazložitve.

10. Glede na navedeno se sodišče druge stopnje ni ukvarjalo s pritožbenini navedbami glede zunajzakonske skupnosti in skupnega premoženja, saj za samo odločitev ni bistvene (prvi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

11. Glede na vse navedeno se izkaže pritožba za neutemeljeno. Ker sodišče druge stopnje ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožene stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

12. Pravdni stranki sta priglasili tudi stroške pritožbenega postopka. Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, nosi sama svoje pritožbene stroške (154. člen ZPP). Tožena stranka nosi svoje stroške za odgovor na pritožbo, saj le-ta ni bistveno vplival na odločitev sodišča druge stopnje (155. člen ZPP).

Podobno Sklep Vrhovnega sodišča II Ips 743/2008 in

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 124, 124/1

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 6, 9, 508

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.