VSC sodba Cp 692/2016
Sodna praksa višjih sodišč, 2017-01-05

Maša Butenko (preds.), mag. Miran Pritekelj (poroč.), Darja Pahor

odpoved najemne pogodbe - neprofitno stanovanje - opozorilo na kršitve

Najemno pogodbo za neprofitno stanovanje je mogoče odpovedati le iz razlogov po prvem odstavku 103. člena SZ-1,če je bil najemnik na kršitve pravilno opozorjen po tretjem odstavku 103. člena SZ-1.

I. sodba sodišča prve stopnje v točki I in II izreka spremeni tako, da se:

I. Toženi stranki Ž. B., N. se odpoveduje najemno razmerje po najemni pogodbi za najem neprofitnega stanovanja z dne 24. 9. 2008 za stanovanje št. 58 v 4. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu N., v skupni izmeri 50,36 m2, ID znak ...

II. Tožena stranka Ž. B., N. je dolžna v roku 60 dni izprazniti stanovanje št. 58 v 4. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu N. v skupni izmeri 50,36 m2, ID znak: ... ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki.

II. Točka III izreka se spremeni tako, da se glasi:

Tožeča stranka je dolžna toženi povrniti njene pravdne stroške, nastale na prvi stopnji v znesku 381,30 EUR v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje, po poteku navedenega roka pa skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila vse na račun Okrožnega sodišča v Celju, Organ za brezplačno pravno pomoč št. 01100-6370421586, sklic na Bpp 1735/2015.”

III. Tožeča stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

1. S sodbo opr. št. P 53/2016 z dne 20. 9. 2016 je sodišče prve stopnje razsodilo, da se toženi stranki Ž. B. odpoveduje najemno razmerje po najemni pogodbi za najemno neprofitno stanovanje z dne 24. 9. 2008 za stanovanje št. 58 v 4. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu N. in da je tožena stranka dolžna v roku 60 dni izprazniti to stanovanje ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki. Odločilo je še o pravdnih stroških, nastalih na prvi stopnji. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da je toženec kršil temeljna pravila sosedskega sožitja ter motil druge stanovalce pri mirni rabi in uživanju stanovanja s tem, ko povzroča hrup in žali stanovalce. Nadalje je ugotovilo, da tožeča stranka hišnega reda, ki bi določal uporabo stanovanjskih prostorov in skupnih delov stanovanjske hiše na naslovu N. ni predložila in je navajala, da ni bil sprejet, zato je sodišče kljub temu ugotavljalo, da toženec ni izpolnil pravnega standarda uporabe stanovanja, kot ga uporablja povprečni stanovalec v večstanovanjski zgradbi. Toženec je s poslušanjem glasne glasbe, povzročanjem hrupa v stanovanju, z žaljenem in verbalnim napadom sosedov storil dejanje, ki ga je ovrednotiti kot nevzdržno in moteče za stanovalce. Toženec je za te kršitve dobil tudi opomin od najemodajalca. Sodišče je nadalje ugotovilo, da je utemeljen tožencu očitek, da že dalj časa pri njem biva oseba, ki ni prijavljena. S tem je podan tudi drugi odpovedni razlog. Sodišče je nato še ugotovilo, da tožena stranka ni prerekala odpovednega razloga, ki ga je tožeča stranka navajala v pripravljalni vlogi z dne 4. 5. 2016, da toženec ne plačuje redno obratovalnih stroškov in da dolg iz tega naslova znaša 931,06 EUR. To pa je utemeljen razlog za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov po četrti alineji 14. člena Najemne pogodbe in po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1. Po tako izvedenem dokaznem postopku je sodišče zaključilo, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke za odpoved najemne pogodbe za najemno neprofitno stanovanje z dne 24. 9. 2008 za stanovanje št. 58 v  4. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu N., v skupni izmeri 50,36 m2, utemeljen. O pravdnih stroških je odločilo na podlagi uspeha v pravdi.

2. Zoper takšno odločitev se pritožuje toženec po svojem pooblaščencu. Uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz člena 338 ZPP. Najprej je pritožnik na stališču, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno izreklo odpoved najemne pogodbe zaradi tega, ker toženec naj ne bi redno plačeval obratovalnih stroškov in da naj bi dolg iz tega naslova znašal 931,06 EUR. Te vloge zastopnica tožene stranke nikoli ni sprejela. Sodišče prve stopnje tudi ni dokazno ocenilo izpovedi prič. Po stališču tožene stranke iz izvedenega dokaznega postopka tudi ni dokazano, da bi toženec z načinom uporabe stanovanja pogosto huje motil druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi in je s svojim ravnanjem kršil temeljna pravila sosedskega sožitja, niti ni dokazano, da bi toženec z načinom uporabe stanovanja povzročal večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske hiše. Toženec nikoli ponoči ni sprejemal obiskov. Nobena od prič ni potrdila pogostih, grobih kršitev toženca. Nihče od prič ni potrdil, da bi ravno toženec povzročil večjo škodo na stanovanju ali na skupnih delih stanovanjske hiše ali stanovanjske stavbe. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do listine z dne 12. 7. 2016. Iz izpovedi priče I. O. izhaja, da le-ta ni prebivala pri tožencu na takšen način, da bi bilo treba njeno bivanje prijaviti. Sodišče prve stopnje bi moralo zaslišati s strani tožene stranke predlagane priče. Hišni red nikoli ni bil sprejet, zato niso ugotovljene pogoste, grobe kršitve domnevnega hišnega reda, kakor tudi ni ugotovljeno, da bi toženec povzročal škodo tožeči stranki, zato bi moralo sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek zavrniti. Sodišče prve stopnje je s tem zmotno uporabilo materialno pravo in zato predlaga, da se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne. Predlaga še oprostitev plačila sodnih taks.

3. Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila.

4. Tožeča stranka je mnenja, da je toženec motil ostale sostanovalce na način, da je v stanovanju ropotal, poslušal glasno glasbo, povzročal hrup kot tudi, da pri njemu brez dovoljenja biva I. O., ki ni navedena v najemni pogodbi kot oseba, ki lahko biva v stanovanju last tožnika in tam tudi ni prijavljena, kot tudi, da toženec sploh ni prerekal ali dokazoval nasprotnega ali obstaja dolg iz naslova obratovalnih stroškov v znesku 931,06 EUR. Dokazni postopek je izkazal, da so se trditve tožeče stranke izkazale za resnične. Zato predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša pritožbene stroške.

6. Med pravdnima strankama je nesporno, da je bila sklenjena najemna pogodba za neprofitno najemno stanovanje. V VI. poglavju točka 7 SZ-1 so določbe o odpovedi takšne najemne pogodbe, v 103. členu so opredeljeni krivdni odpovedni razlogi in sicer zakon taksativno našteva 12 takšnih razlogov. V tretjem odstavku tega člena pa je kogitivna določba kjer je navedeno, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Glede na takšno dikcijo je torej potreben najprej opomin, ki mora vsebovati zakonska določila, nato je mogoče, če se to ne odpravi, sodno odpovedati najemno pogodbo s tožbo. Najemodajalec mora v sodnem postopku dokazati, da najemnik ni izpolnil tistih zavez, katere mu je le-ta podal v opominu, pred odpovedjo najemne pogodbe. Tožeča stranka je v spis vložila opomin pred tožbo na odpoved in izpraznitev stanovanja (l. št. A8 spisa). V njej je dobesedno navedeno: “Obvestili so nas, da pri vas prebiva oseba, ki ni navedena na najemni pogodbi in za katero nimate soglasja s strani lastnika. Velikokrat so pri vas osebe, ki kadijo v loži, kjer je prepovedano takšno početje. Prav tako je iz vašega stanovanja pozno v noč slišati hrup, s skakanjem po stanovanju in glasno poslušanje glasbe, zaradi česar je že posredovala policija, ki je napravila zapisnik. S takšnim obnašanjem grobo kršite pravila hišnega reda in motite ostale stanovalcev pri njihovi mirni rabi stanovanja. Pozivamo vas, da v roku 15 dni od prejema tega dopisa odpravite vse navedene kršitve najemne pogodbe, sicer bomo zoper vas vložili tožbo na odpoved najemne pogodbe oziroma že vloženo tožbo oziroma tožbo razširili zaradi krivdnih odpovednih razlogov, navedenih v tem opominu.” Zakonski dejanski stan pod katerega bi odkazala uporaba tega opomina bi ustrezal kršitvi iz 5. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 in 7. točke istega člena. Iz tega opomina ni razbrati, da bi pa najemnik bil opozorjen na kršitev iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, kajti v primeru, če prejemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa, je to odpovedni razlog. Takšne kršitve opomin ni vseboval, zato je sodišče prve stopnje mimo materialnega prava odločilo, da je toženec kršil tudi 4. točko prvega odstavka 103. člena SZ-1. Ker tega v opominu ni bilo, zato tega tožeča stranka kot odpovedni razlog, ne more uveljavljati v pravdnem postopku. Sodišče prve stopnje je v tem delu prekoračilo materialno pravo in v tem delu ni pravilno uporabilo določbe tretjega odstavka 103. člena SZ-1.

7. Nadalje iz opomina izhaja le-to, da pri tožencu prebiva oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi in za katero naj ne bi imel soglasja s strani lastnika. Takšen opomin bi ustrezal zakonskemu dejanskemu stanju iz 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, vendar le v primeru, če bi vseboval pravilno opozorilo, ki bi se moralo glasiti, da če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v njeni pogodbi, in če  najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika, je to razlog za odpoved. Takšnega zakonskega dejanskega stanu in odprave takšne kršitve opomin ne vsebuje. Sodišče tudi ni ugotovilo vseh elementov kršitve iz te 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, zato ne bi smelo, ob pravilni uporabi materialnega prava, iz tega razloga odpovedati najemne pogodbe.

8. Nadaljnja vsebina opomina v katerem je tožena stranka navedla, da je iz najemnikovega stanovanja pozno v noč slišati hrup, skakanje po stanovanju in glasno poslušanje glasbe, zaradi česar je že posredovala policija, ki je napravila zapisnik in naj bi iz tega izhajalo, da s tem obnašanjem grobo krši pravila hišnega reda in moti ostale stanovalce pri njihovi mirni rabi stanovanja, bi lahko iz tega razloga nastala kršitev iz 5. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Opomin ne ustreza temu zakonskemu dejanskemu stanu in sodišče prve stopnje tudi ni ugotovilo vseh teh potrebnih elementov, da bi lahko iz tega razloga odpovedalo najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje je samo ugotovilo, da za predmetno stanovanjsko zgradbo ni sprejet hišni red, zato tožencu ni mogoče očitati, da je kršil hišni red, če le-ta ne obstaja. Upoštevno za krivdni razlog bi bilo le še, če bi toženec izpolnil nadaljnji zakonski dejanski stan iz te točke in sicer, da če bi sodišče prve stopnje ugotovilo, da se z načinom uporabe stanovanja huje motijo drugi stanovalci pri njihovi mirni uporabi stanovanja. Ker sodišče prve stopnje ni ugotovilo, da bi toženec z načinom uporabe huje motil druge stanovalce pri njihovi uporabi stanovanja, sodišče ob pravilni uporabi materialnega prava iz tega razloga ne bi smelo odpovedati najemne pogodbe.

9. Ker tako sodišče prve stopnje ni pravilno materialno pravno ugotovilo zakonskega dejanskega stanu iz 5. in 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 in ker na kršitev iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 toženec ni bil opozorjen z opominom, je tako sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ker je najemno pogodbo odpovedalo in odločilo, da je toženec dolžan to stanovanje, opisano v najemni pogodbi izprazniti prostega oseb in stvari v roku 60 dni. Glede na obrazloženo je zato sodišče druge stopnje ob pravilni uporabi materialnega prava in sicer določbe 103. člena SZ-1, ob dejanskih ugotovitvah sodišča prve stopnje, da torej toženec ni kršil 5. in 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, in ni bil pa pravilno opominjan na kršitev iz 4. točke SZ-1, odločilo, da se sodba sodišča prve stopnje, ob uporabi določbe 5. alineje prvega odstavka 358. člena ZPP spremeni tako, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne, kot to izhaja iz izreka sodbe sodišča druge stopnje, tožečo stranko pa se zaradi njenega neuspeha v pravdi obsodi na plačilo pravdnih stroškov tožene stranke, nastalih na prvi stopnji (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožena stranka je kot pravdne stroške priglasila stroške v stroškovniku katerega je predložila sodišču na zadnjem naroku za glavno obravnavo. Njeni pravdni stroški so utemeljeni v Odvetniški tarifi, kot jih je priglasila in sicer ji pripadajo stroški za pripravljalno vlogo z dne 4. 7. 2016 po tar. št. 19/I 300 točk, za obravnavo z dne 12. 7. 2016 po tar. št. 20/I 300 točk, za obravnavo z dne 12. 7. 2016 po členu 6/1 200 točk, za odsotnost iz pisarne zaradi potovanja po členu 6/4 60 točk, pripada kilometrina v znesku 9,60 EUR, nadalje za obravnavo z dne 20. 9. 2016 po tar. št. 20/2 150 točk, za obravnavo z dne 20. 9. 2016 po čl. 6/1 200 točk, za odsotnost iz pisarne in nazaj  po členu 6/4 60 točk, za kilometrino 9,60 EUR, za sprejem sodbe in poročilo stranki po tar. št. 39 50 točk kar skupaj znaša 1.320 točk, kar vse skupaj s kilometrino znaša povečano za 22 % DDV 762,60 EUR. Skladno s petim odstavkom 17. člena ZOdv pa je odvetnik, ki izvaja storitve brezplačne pravne pomoči, upravičen do plačila za svoje delo v višini polovice zneska, ki bi mu pripadal po Odvetniški tarifi. Glede na to določbo se odvetnici priznajo njeni stroški v višini 381,30 EUR. Te stroške je dolžna plačati tožeča stranka toženi na način kot je odločeno v točki II. sodbe sodišča druge stopnje.

10. Tožena stranka je sicer s pritožbo uspela, vendar pritožbenih stroškov ni priglasila. Tožeča stranka je priglasila stroške za odgovor na pritožbo, do katerih pa ni upravičena, ker je tožena stranka s pritožbo uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.