VSL Sodba II Cp 833/2018
Sodna praksa višjih sodišč, 2018-10-24

Katarina Parazajda (preds.), Blanka Javorac Završek (poroč.), Brigita Markovič

pridobitev lastninske pravice - priposestvovanje lastninske pravice - originarna pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - priposestvovalna doba - upoštevanje priposestvovalne dobe pravnih prednikov - dobra vera - nedobrovernost - konkurenca pravnih naslovov - predmet pogodbe

Le če je bil posestni prednik nedobroveren, se dobra vera posestnega naslednika presoja samostojno. V obravnavanem primeru ni bilo ugotovljeno, da bi bili tožnikovi pravni predniki nedobroverni, ampak obratno, da toženi stranki dobre vere tožniku in njegovim pravnim prednikom ni uspelo izpodbiti.

Nepremičninski agent (tako kot notar) ni mogel preveriti, če so predmet prodaje tudi nepremičnine, ki niso zajete v pogodbi, so pa pogodbene stranke prepričane, da so predmet prodaje.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je tožnik lastnik nepremičnine parc. št. 1, k.o. X, z ID znakom 000, do celote. Toženki je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožnika v višini 718,83 EUR.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka in uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Navaja, da tožeči stranki ni uspelo izkazati priposestvovanja sporne nepremičnine. V času sklepanja prodajne pogodbe so veljala pravila Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ). Zato je sodišče določila Občega državljanskega zakonika (v nadaljevanju: ODZ) in Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju: ZTLR) napačno uporabilo. V priposestvovalno dobo se ne more šteti tudi čas tožnikovih pravnih prednikov. Sodišče bi moralo upoštevati zgolj določbe SPZ. V obravnavanem primeru je lastninska pravica "tekla" na pravno posloven način od prodajalcev D. K., F. L., J. L. in M. P. na tožnika. Da bi bil tožnik v opravičljivi zmoti o tem, da ni lastnik stvari, bi moral biti prepričan, da so se stekle vse predpostavke za prenos lastninske pravice, vendar je imel posel pravno napako. Tožnik bi moral biti prepričan, da so prenosniki - prodajalci, lastniki spornih nepremičnin in bi se kasneje ugotovilo, da ni tako. Sodišče je napačno ocenilo, da tožnik ni vedel, da je sporna nepremičnina po pomoti izpadla iz prodajne pogodbe. Prodajna pogodba se je sklepala v obliki notarskega zapisa, iz katerega je razvidno, da je notar preveril zemljiškoknjižno stanje nepremičnin. Notarskemu zapisu so priložena potrdila o namenski rabi s priloženo kopijo kartografskega dela prostorskega akta. Zato ni mogoč zaključek, da prodajalci in tožnik niso vedeli, da sporna nepremičnina ni njihova. Težko je verjeti, da v času informacijske tehnologije nekdo, ki kupuje nepremičnine, ne preveri, kaj bo kupil. Pogodba se je sklepala v obliki notarskega zapisa. Notar mora kot oseba javnega zaupanja pošteno in v skladu s predpisi ravnati vestno. Notar je zagotovo preveril, kakšno je stanje lastništva nepremičnin. Zato je ocena sodišča, da tožnik in njegovi pravni predniki niso razpolagali z natančnimi podatki glede nepremičnin, napačna.

Prodajo je vodil agent M. O., ki se je s stanjem nepremičnin moral seznaniti. Nerazumljivo in napačno je zaključiti, da nepremičninski agent, kot strokovnjak, ne bi opazil, da se dejansko stanje (komplet ograjenih nepremičnin) razlikuje od zemljiškoknjižnega. Poleg tega je sodna praksa zavzela stališče, da zmota o tem, kaj se v naravi prodaja, ni opravičljiva, saj se od vsake povprečno skrbne pogodbene stranke pri prometu nepremičnin pričakuje, da bo preverila, ali se parcelna številka nepremičnine, ki je predmet pogodbe, ujema z nepremičnino v naravi.

Napačno oceno sodišča prve stopnje o dobri veri tožnika potrjuje dejstvo, da je nakup urejala tožnikova mama. Iz dopisa zastopnika Francoskemu veleposlaništvu z 10. 9. 2012 je videti, da je pred leti o enakih podatkih poizvedovala tožnikova mama. To potrjuje dejstvo, da so prodajalci in tožnik že ob sklepanju prodajne pogodbe vedeli, da sporna nepremičnina ni v njihovi lasti in zato niso bili v dobri veri glede lastništva in posesti nepremičnine. Tožnik se je moral zavedati, da ni bil v opravičljivi zmoti, da do prenosa lastninske pravice na nepremičnini ni prišlo, ker sporna nepremičnina ni bila del prodajne pogodbe. Ocena sodišča in odločitev je v tem delu nepravilna in v nasprotju z listinskimi dokazi, do katerih se sodišče prve stopnje ni opredelilo, zaradi česar je sodba obremenjena z bistveno kršitvijo določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP).

Sporna je tudi doba izvrševanja posesti. Dejstvo, da so tožnikovi pravni predniki že vse od leta 1947 živeli na kmetiji in jo obdelovali ter da tožniku in njegovim prednikom nihče ni oporekal posesti, so nerelevantna za zaključek, da je tožnik sporno nepremičnino priposestvoval. Za tožnikov uspeh je odločilno, ali so bile izpolnjene predpostavke za priposestvovanje pri tožniku, ki je tisti, ki je vložil zahtevek za priznanje lastninske pravice. Tožnik bi lahko v teoriji nad svojo zapuščino izvajal lastninsko posest kakšni dve leti. Ker se je z lastniškim stanjem nepremičnine zagotovo seznanil že ob sklepanju prodajne pogodbe, se doba morebitne lastniške posesti njegovih pravnih prednikov ne more sešteti z njegovo.

3. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

5. Tožnik v tožbi uveljavlja priposestvovanje lastninske pravice na nepremičnini parc. št. 1 k.o. X in tožbo gradi na trditvi, da je sporno nepremičnino skupaj s svojimi lastninskimi predniki imel v dobroverni lastniški posesti. Navaja, da je nepremičnino kupil v letu 2007 v sklopu s sosednjimi parcelami od prodajalcev D. K., F. L., J. L. in M. P. Sporna nepremičnina s sosednjimi parcelami tvori zaokrožen kompleks, on pa je v posest in uživanje prevzel celoten sklop nepremičnin v prepričanju, da je lastnik vseh parcel in s tem tudi sporne nepremičnine. V letu 2011 je ob urejanju zadev za gradnjo ugotovil, da je v zemljiški knjigi na nepremičnini kot lastnica vknjižena pokojna A. P. Ta je v letu 1947 sporno nepremičnino prodala tožnikovim pravnim prednikom M. M. in A. M. ter nato odšla v Francijo. Po njima je nepremičnino leta 1966 podedoval sin A. M., po njem pa leta 1982 žena I. L. Na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju so po njej sporno nepremičnino leta 2001 prejeli njeni sorodniki, ki so prodajalci, ki so nepremičnino prodali tožniku.

6. Na podlagi izvedenega dokaznega postopka je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da je bila sporna nepremičnina v dobroverni posesti tožnika in njegovih pravnih prednikov vsaj od leta 1966, ko je kmetijo podedoval A. M., do leta 2009 (sodišče ni sledilo tožnikovi trditvi, da je šele leta 2011 ugotovil, da sporna nepremičnina ni bila zajeta s prodajno pogodbo). Štelo je, da so bili tožnikovi pravni predniki in tožnik od leta 1966 do leta 2009 v opravičljivi zmoti glede lastništva. Tožnik in njegovi pravni predniki so sporno nepremičnino skupaj z ostalimi sosednjimi nepremičninami ves čas obdelovali, v tem obdobju nikoli nihče ni podvomil, da sporna nepremičnina ne bi bila njihova, niti jim posesti nihče ni branil. Dobrovernost se po določilih ODZ, ZTLR in SPZ domneva, toženki pa dobre vere tožnika niti dobre vere njegovih pravnih prednikov ni uspelo izpodbiti.

7. Sodišče prve stopnje je pravilno štelo, da predstavljajo podlago za odločitev o tožbenem zahtevku za ugotovitev priposestvovanja določila ODZ, ZTLR in SPZ. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je začelo teči priposestvovanje v letu 1966, ko je A. M. podedoval kmetijo in je pridobitev lastninske pravice urejal ODZ, od leta 1980 pa ZTLR. Tožnik je sklenil kupoprodajno pogodbo v letu 2007, ko je bil v veljavi SPZ, vendar je dvajsetletna priposestvovalna doba iztekla že v letu 1986, v času veljave ZTLR. Pravilno je upoštevalo, da je dobroverni zakoniti posestnik nepremičnine, na kateri je imel nekdo drug lastninsko pravico, pridobil lastninsko pravico na njej po poteku desetih let, dobroverni posestnik pa po poteku dvajsetih let (28. člen ZTLR). Tako ODZ kot ZTLR sta dopuščala izvenknjižno priposestvovanje, zgolj na podlagi posesti in dobre vere. Posest je dobroverna le, če posestnik ne ve ali ne more vedeti, da stvar, ki jo ima v posesti ni njegova (drugi odstavek 72. člena ZTLR). Dobroveren ali pošten posestnik je torej tisti, ki je prepričan, da je stvar, ki jo poseduje, njegova last. Ob upoštevanju navedenih materialnopravnih izhodišč, pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da so tožnikovi pravni predniki in nato tožnik najmanj od leta 1966 posedovali sporno nepremičnino v dobri veri vse do leta 2009. Dvajsetletna priposestvovalna doba je tako iztekla leta 1986.

8. Tožena stranka se neutemeljeno zavzema za nevštevanje priposestvovalne dobe tožnikovih pravnih prednikov. Le če je bil posestni prednik nedobroveren, se dobra vera posestnega naslednika presoja samostojno (četrti odstavek 45. člena SPZ). V obravnavanem primeru prvostopenjsko sodišče ni ugotovilo, da bi bili tožnikovi pravni predniki nedobroverni, ampak obratno, da toženi stranki dobre vere tožniku in njegovim pravnim prednikom ni uspelo izpodbiti. Zato je v priposestvovalno dobo pravilno vštelo tudi čas, ko so posestni predniki tožnika imeli stvar v posesti kot dobroverni lastniški posestniki (drugi odstavek 45. člena SPZ).

9. Tožena stranka v pritožbi tožniku neutemeljeno očita, da ni mogel biti v dobri veri, da je postal lastnik sporne nepremičnine, saj jo je kupil ob sodelovanju agenta, pogodbo pa je sestavil notar. Kot je ugotovilo že prvostopenjsko sodišče je priposestvovalna doba iztekla že v letu 1986, toženec pa je nepremičnino kupil leta 2007. Ne glede na to, da je pogodbo sestavil notar, ki je preveril, katere nepremičnine se prenašajo in zemljiškoknjižno stanje, tožniku zaradi tega ni mogoče očitati, da bi moral vedeti, da ni postal lastnik sporne nepremičnine. Notar je namreč preveril zemljiškoknjižno stanje nepremičnin, ki so bile navedene v pogodbi, ni pa mogel preveriti, če so morebiti predmet prodaje tudi kakšne druge nepremičnine, ki v ponudbi niso bile zajete, kar se je v obravnavanem primeru zgodilo. Ob ugotovitvi, da so bili prodajalci prepričani, da je (tudi) sporna nepremičnina njihova last in se prodaja skupaj z ostalimi parcelami

in ker tvori sporna nepremičnina skupaj z ostalimi parcelami zaokrožen kompleks nepremičnin, ki so jih tožnik in njegovi pravni predniki obdelovali, česar jim nihče ni branil, v pritožbi izpostavljeno dejstvo, da je prodajo vodil nepremičninski agent, od katerega se pričakuje, da preveri ujemanje parcelnih številk s stanjem v naravi, na potek priposestvovanja, od leta 1966 do konca priposestvovalne dobe, nima nobenega vpliva. Nepremičninski agent (tako kot notar) ni mogel preveriti, če so predmet prodaje tudi nepremičnine, ki niso zajete v pogodbi, so pa pogodbene stranke prepričane, da so predmet prodaje.

10. Neutemeljeni so pritožbeni očitki o zagrešeni bistveni kršitvi določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj se sodišče ne bi opredelilo do listinskega dokaza. Iz dopisa pooblaščenca tožnika F. z 10. 9. 2012 naj bi po pritožbenih navedbah tožene stranke izhajalo, da do prenosa lastništva ni prišlo, ker nepremičnina ni bila del prodajne pogodbe, kar je tožnik vedel, saj je o tem poizvedovala njegova mama. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je tožnik najkasneje v letu 2009 izvedel, da je kot lastnica na sporni parceli vknjižena A. P. Dejstvo, da je tožnikova mati poizvedovala na F.

, samo po sebi ne potrjuje pritožbenih navedb, da so tožnik in prodajalci (že) ob sklepanju prodajne pogodbe vedeli, da sporna nepremičnina ni v njihovi lasti, torej posledično niso mogli biti v dobri veri glede lastništva in posesti. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka (tudi listinskih dokazov v spisu - primerjaj tč. 9 obrazložitve) ugotovilo drugače. Tudi tožnik sam je navajal, da je šele po tem, ko je ugotovil, da je v zemljiški knjigi kot lastnica vpisana A. P. (sodišče je ugotovilo, da je bilo to najkasneje v letu 2009) začel poizvedovati oz. je zanj poizvedovala njegova mati. Iz dopisa z 10. 9. 2012 (A 13) to tudi izhaja. Glede na ugotovitev, da je najkasneje v letu 2009 izvedel, da je vknjižena A. P. in tožnikove navedbe, da je po tej ugotovitvi začel preko matere delati poizvedbe, bi to lahko pomenilo, da je tožnikova mati že takrat (v letu 2009) opravila poizvedbe, kar je nekaj let pred 10. 9. 2012, ko je bil poslan dopis na veleposlaništvo.

11. Uveljavljeni pritožbeni razlogi tako niso podani, prav tako niso podani pritožbeni razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Pritožbo je bilo zato treba zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

12. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, tožeča stranka pa z odgovorom na pritožbo ni pripomogla k rešitvi zadeve, zato vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (154., 155. in 165. člen ZPP).

Sodišče je ugotovilo, da tvori sporna nepremičnina skupaj z ostalimi parcelami 569/2, 569/4, 569/5, 570/1, 570/2, 571/1, 572/2, 574, 834, 835, 898 in 899, vse k.o. X zaokrožen kompleks nepremičnin. Sporna parcela 1 je bila del ograjenega dvorišča, ki je skupno zajemalo parc. št. 833, 898, 834, 899 in 569/4, vse k. o. X. Vse nepremičnine znotraj ograjenega dvorišča in tudi kmetijska zemljišča zunaj dvorišča so tožnikovi pravni predniki ves čas obdelovali, tožnik pa jih od nakupa obdeluje tudi sam (primerjaj 8. točko obrazložitve prvostopenjske sodbe).

V dopisu, ki ga je pooblaščenec tožnika poslal Francoskemu veleposlništvu 10. 9. 2012, je navedeno, da je tožnikova mati že pred leti poizvedovala glede nepremičnine parc. št. 833 k.o. X (A 13).

Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (1980) - ZTLR  - člen 28, 72

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 45, 45/2, 45/4

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.