VSK Sodba Cpg 222/2017
Sodna praksa višjih sodišč, 2018-01-11

mag. Jana Petrič (preds.), mag. Gorazd Hočevar (poroč.), Nada Škrjanec Milotič

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO

obratovalni stroški in stroški upravljanja - obogatitveni zahtevek - delitev stroškov med etažnimi lastniki - pogodba o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki - najemnina za poslovne prostore - pomoč prava nevešči stranki

Kar pa zadeva skupne obratovalne stroške (stroške na skupnih delih), se pritožbeno sodišče v celoti pridružuje pravni oceni sodišča prve stopnje, in sicer, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastninskim deležem (115. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ), razen če so se etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih glede stroškov in obveznostih, ki jih bremenijo, dogovorili za drugačen ključ (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ). Glede teh stroškov torej velja, da je ključ delitve določen v zakonu oziroma v pogodbi o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov, zato mora ta ključ delitve vedno spoštovati tudi najemnik posameznega poslovnega prostora.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

1. Na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS, Su 1465/2017 z dne 13.7.2017, izdanega na podlagi določbe 105.a člena in prvega odstavka 60.a člena Zakona o sodiščih, je v konkretnem pritožbenem postopku za odločanje o pritožbi pristojno Višje sodišče v Kopru.

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane sklep o izvršbi okrajnega sodišča z dne 4.12.2015 v celoti v veljavi, poleg tega pa je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožena stranka v 15-ih dneh plačati tožeči stranki tudi znesek 2.631,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 1.315,99 EUR od 26.12.2015 in od zneska 1.315,99 EUR od 26.1.2016 dalje do plačila. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tudi odločilo, da mora tožena stranka tožeči stranki v 15-ih dneh plačati 719,00 EUR pravdnih stroškov, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

3. Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po svojem pooblaščencu pritožila tožena stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. V pritožbi opozarja, da sodišče prve stopnje ni odločilo o pobotnem ugovoru. V tej zvezi pritožba opozarja na načelo prava neuki stranki iz 12. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Prav tako pritožba opozarja, da ključ delitve stroškov v najemni pogodbi ni bil določen. V tej zvezi je sodišče prve stopnje odločilo v nasprotju z listinskimi dokazi. Iz najemne pogodbe izhaja, da se je tožena stranka zavezala plačevati stroške, povezane z rabo predmeta najema, na osnovi dejanske višine stroškov. Glede tega vprašanja ni pravno pomembno razmerje med etažnimi lastniki. V tej zvezi pritožba opozarja tudi na določbe Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o razlagi pogodb, ki jih sodišče prve stopnje ni uporabilo.

4. Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem prav tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da sta pravdni stranki 1.10.2014 sklenili najemno pogodbo, na podlagi katere je tožeča stranka (etažna lastnica posameznih poslovnih prostorov) proti plačilu najemnine

dala v najem toženi stranki štiri poslovne prostore (opredeljene kot posamezni deli zgradbe v izmeri 149,7 m2, katerih etažni lastnik je bila tožeča stranka), ki se nahajajo v etažno razdeljenem poslovnem objektu na naslovu T. 1, L. ter tri parkirna mesta ob tem objektu. Te najemnine je bila dolžna tožena stranka plačevati tožeči stranki, ostale stroške obratovanja in rednega vzdrževanja (med katere spadajo tudi stroški za porabljeno električno energijo) pa je bila tožena stranka v skladu z najemno pogodbo dolžna plačevati upravniku omenjene zgradbe (4. člen najemne pogodbe). Upravnik je namreč dolžan poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti, upoštevaje ob tem, da je lahko tudi pooblaščen, da vnaprej (v imenu in za račun etažnih lastnikov) plačuje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami.

7. Tožena stranka je v postopku na prvi stopnji ves čas trdila, da je v času od 27.11.2002

do 31.12.2014 preplačala (za 10-krat glede na dejanske stroške) stroške za električno energijo v višini 22.251,70 EUR neto. Če je tožena stranka te stroške res preplačala, pa zaradi teh preplačil tožeča stranka (etažna lastnica omenjenih štirih poslovnih prostorov in treh parkirišč) ni mogla biti obogatena, temveč je bil lahko obogaten kvečjemu upravnik oziroma dobavitelj električne energije. Lahko bi bili sicer obogateni tudi drugi etažni lastniki oziroma drugi najemniki teh etažnih poslovnih prostorov, nikakor pa ne tožeča stranka kot etažna lastnica omenjenih poslovnih prostorov v zgradbi. V tej zvezi je treba tudi upoštevati, da v spisovnem trditvenem gradivu tudi ni nobenih izrecnih navedb glede tega, kdo so etažni lastniki (oziroma najemniki) ostalih poslovnih prostorov v zgradbi. Obogatitveni zahtevek pa tisti, ki je prikrajšan brez pravne podlage, lahko vloži zgolj zoper tistega, ki je bil zaradi tega obogaten (190. člen OZ), na kar je v postopku na prvi stopnji jasno opozarjala tudi tožeča stranka. To pa pomeni, da v obravnavani zadevi tožeča stranka sploh ni bila pasivno legitimirana oseba za povrnitev eventualnih preplačil za stroške električne energije (ki so se nanašali na omenjene štiri poslovne prostore). V tej zvezi tožena stranka tudi ni pojasnila, kakšno korist je sploh tožeča stranka od teh preplačil imela, upoštevaje ob tem, da jih brez dvoma ni neposredno prejela na svoj račun. Že iz tega razloga je izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje pravilna in zakonita, pri čemer sodišče prve stopnje zaradi tega tudi upravičeno ni sledilo dokaznemu predlogu tožene stranke za postavitev izvedenca elektro stroke. Če ni temelja, namreč sama višina preplačil sploh ni pravno pomembna. Prav tako pa ni več pravno pomembna v pritožbi očitana kršitev opustitve pomoči neuki stranki (12. člen ZPP) glede tega, da tožena stranka formalno ni postavila ustreznega procesnega pobotnega ugovora v postopku na prvi stopnji.

8. Kar pa zadeva skupne obratovalne stroške (stroške na skupnih delih), se pritožbeno sodišče v celoti pridružuje pravni oceni sodišča prve stopnje, in sicer, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastninskim deležem (115. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ), razen če so se etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih glede stroškov in obveznostih, ki jih bremenijo, dogovorili za drugačen ključ (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ). Glede teh stroškov torej velja, da je ključ delitve določen v zakonu oziroma v pogodbi o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov, zato mora ta ključ delitve vedno spoštovati tudi najemnik posameznega poslovnega prostora.

9. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.

Najemnina za poslovne prostore je znašala 1.197,60 EUR/mesec, najemnina za parkirne prostore, ki vključuje tudi evidenco delovnega časa in internet, pa 118,39 EUR/mesec.

Najemna pogodba z dne 1.10.2014 je nadomestila najemno pogodbo z dne 27.11.2002 - 1. člen najemne pogodbe v prilogi A2.

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ  - člen 115, 116, 116/1, 116/1-1

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 190

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 12

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.