VSL Sodba II Cp 1680/2017
Sodna praksa višjih sodišč, 2017-12-06

Katarina Parazajda (preds.), Blanka Javorac Završek (poroč.), Brigita Markovič

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO

predmet prodajne pogodbe - odkup stanovanja po SZ - pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s priposestvovanjem - dobra vera - dobra vera priposestvovalca - absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka

Pravilen je zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožnik ni pridobil lastninske pravice sporne kleti na podlagi priposestvovanja. Tožencu je uspelo izpodbiti dobrovernost tožnika, zato so neutemeljene pritožbene navedbe, da bi se moralo sodišče ukvarjati (tudi) s priposestvovalno dobo. Dovolj je, da eden izmed pogojev za priposestvovanje ni izpolnjen (v obravnavanem primeru dobra vera), da lastninske pravice s priposestvovanjem ni moč dobiti. Poleg dejstva, da iz kupoprodajne pogodbe in zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja ne izhaja, da bi tožnik kupil tudi sporno klet, je sodišče utemeljilo tožnikovo nedobrovernost tudi s tem, da je tožnik prosil direktorja S. za uporabo kleti za nedoločen čas v zameno za ureditev in izpraznitev kleti.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek za izstavitev za vpis v zemljiško knjigo primerne listine, s katero bi toženec dovolil vknjižbo lastninske pravice pri nepremičnini v posameznem delu stavbe z ID znakom 000 do celote v korist in na ime tožnika (I. točka izreka). Zavrnilo je tudi podredni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnik lastnik nepremičnine posameznega dela stavbe z ID znakom 000 do celote (II. točka izreka). Tožniku je naložilo, naj povrne tožencu 19,20 EUR pravdnih stroškov (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnik iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov. Navaja, da se sodišče v sodbi ni opredelilo do bistvenih argumentov. V pogodbi s 4. 6. 1993 je klet izrecno omenjena. Pred podpisom pogodbe je odgovorna oseba banke pogodbo v celoti naglas prebrala in tožnik je slišal, da k stanovanju pripada tudi klet. Sodišče se v sodbi sklicuje na manjšo razliko v kvadraturi, kar ni pomembno. Klet je v tožnikovi pogodbi omenjena na enak način, kot pri tožencu. Obe stranki sta klet kupili na podlagi tipskih pogodb. Pri tožniku je podlaga prodajne pogodbe zapisnik o ugotovitvi vrednosti stanovanja, kjer je klet izrecno omenjena. V cenitvenem poročilu pisarniških prostorov, ki je podlaga pogodbe tožene stranke, pa klet ni omenjena. Ker se sodišče do tega ni opredelilo, je storilo bistveno kršitev določb postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Namembnost prostorov, ki jih je kupil toženec, se je spremenila konec osemdesetih let. Stanovanje, kjer je prej živel R. D., se je spremenilo v poslovni prostor. Poslovnemu prostoru pa klet ni pripadala in se od leta 1989 kot del poslovnega prostora ni uporabljala. S., ki je prodajal poslovni prostor, je naredil cenitveno poročilo, v katerem klet ni omenjena. To je razumsko logično, saj se prodajalec ni več štel za lastnika kleti. Če bi se štel za lastnika kleti, bi jo vključil v cenitev in s tem iztržil višjo kupnino. Sodišče se ni opredelilo do navedb, da po predelavi stanovanja v pisarniške prostore, klet k novim prostorom ni več pripadala. Sodišče se tudi ni opredelilo do navedb, da v cenitvenem poročilu, kot podlagi za nakup poslovnih prostorov, klet ni omenjena. S tem je zagrešilo bistveno kršitev določb postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče se tudi ni opredelilo do podatkov GURS-a, iz katerih izhaja, da k stanovanju pripadata še drvarnica in klet oz. shramba. Tudi zato je podana bistvena kršitev določb postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožnik je bil izključni posestnik kleti od leta 1993, kot uporabnik pa že prej. Toženec je pri prenovi pisarn prosil za začasno deponiranje stvari (računalniki) in je tožniku za to uslugo plačal družinsko kosilo. Toženec je na vprašanje, od koga je dobil ključe kleti, odgovoril, da od nekega delavca, kar je splošna trditev, ki je ni mogoče preizkusiti. Če bi toženec dejansko kupil klet, bi ključe dobil od prodajalca. Tudi do teh trditev se sodišče ni opredelilo, kar predstavlja bistveno kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče se ni ukvarjalo s priposestvovalno dobo tožeče stranke, ker je podvomilo v dobro vero tožnika. To stališče je napačno, saj je imel tožnik klet v izključni lasti in posesti od leta 1993 dalje, v posesti ga ni nihče omejeval, tudi toženec ne. Sodišče je argumentiralo, da je klet pripadala k stanovanju, ki ga je uporabljal R. D. To drži in to je izpovedal tudi tožnik, vendar sodišče nima razlogov, da je bilo stanovanje konec 80-ih let predelano v poslovni prostor, ki mu klet ni več pripadala. Sodišče se je oprlo zgolj na pogodbo iz leta 1993, češ da klet ni zadostno fizično specifično opredeljena. Klet je enakovredno opredeljena kot vse ostalo, tožeča stranka pa je prepričana v svoje lastništvo in v dobro vero.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Odločitev prvostopenjskega sodišča je pravilna, to je v zadostni meri in pravilno ugotovilo pravno odločilna dejstva, odločitev je tudi materialnopravno pravilna. Podane niso niti očitane absolutno bistvene kršitve določb postopka po 8., 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja pravno odločilna dejstva. V tipski kupoprodajni pogodbi, ki sta jo 4. 6. 1993 sklenila tožnik (kot kupec) in družba S. (kot prodajalec), ni navedeno, da bi tožnik kupil tudi sporni kletni prostor

. V zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja (list. št. B3), ki je bil podlaga za odkup stanovanja po Jazbinškovem zakonu, je bila navedena bistveno manjša površina pomožnih prostorov, kot je površina spornega kletnega prostora

. Tožnik je s kupoprodajno pogodbo s 4. 6. 1993 kupil stanovanje v izmeri 92,85 m2, in sicer 89,85 m2 stanovanjskih prostorov in 3 m2 pomožnih prostorov, kar skupaj znaša 92,85 m2

. V kupoprodajni pogodbi, ki jo je sklenil toženec (kot kupec) z družbo S. (kot prodajalcem) 20. 12. 1999, je navedena tudi klet (3. alineje I. točke pogodbe). Iz listin, ki se nanašajo na ta prostor, izhaja enaka površina in vezanost na to stanovanje. Ta prostor je prej uporabljal prejšnji uporabnik stanovanja R. D.

7. Tožnik trdi, da je lastninsko pravico sporne kleti dobil s kupoprodajno pogodbo, ki jo je 4. 6. 1993 sklenil s tedanjim lastnikom stanovanja družbo S., od katere je odkupil stanovanje (in sporno klet) po Jazbinškovem zakonu. Trdi tudi, da so izpolnjeni vsi zakonski pogoji za originarno pridobitev lastninske pravice iz naslova priposestvovanja, saj je že leta 1989 ob soglasju takratnega lastnika S. nastopil izključno posest kleti, s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe pa je postala ta posest dobroverna in zakonita.

8. Zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožnik s kupoprodajno pogodbo, ki jo je sklenil 4. 6. 1993 s takratnim lastnikom stanovanja S., ni kupil tudi sporne kleti, je po oceni pritožbenega sodišča pravilen. Iz kupoprodajne pogodbe s 4. 6. 1993 ne izhaja, da bi tožnik kupil tudi sporni kletni prostor, saj je v zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja, ki je bil podlaga za sklenitev kupoprodajne pogodbe, navedena bistveno manjša površina pomožnih prostorov, kot je površina spornega kletnega prostora. Klet je v 3. alineji 1. člena pogodbe sicer navedena, vendar ni konkretno opredeljena, kot so opredeljene ostale postavke pogodbe. Ta je tudi po oceni pritožbenega sodišča tipska. Po drugi strani pa je v kupoprodajni pogodbi nasprotnega udeleženca, ki ni tipske narave, konkretno opredeljeno, da poslovnim pisarniškim prostorom pripada tudi klet (3. alineja I. točke). Iz zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja, ki se nanaša na sporne prostore, izhaja, da pripada k stanovanju tudi klet v objektu v izmeri 5,76 x 2,72 m2, kar znaša 15,67 m2. Iz listin, ki se nanašajo na sporni kletni prostor tako izhaja vezanost na prostore, ki so last toženca in ujemanje površine spornih kletnih prostorov. Tudi tožnik sam je izpovedal, da je klet prej pripadala k stanovanju, ki ga je uporabljal gospod R. D. (oseba, ki je imela stanovanjsko pravico na stanovanju, še predno je bilo predelano v poslovne prostore).

9. Tožnik v pritožbi očita, da se prvostopenjsko sodišče v razlogih sodbe ni opredelilo do cenitvenega poročila poslovnih pisarniških prostorov z 20. 12. 1999, v katerem klet ni omenjena, niti do podatkov GURS-a, iz katerih izhaja, da k stanovanju pripada tudi drvarnica in klet. Sodba tudi nima razlogov o tem, da od predelave stanovanja v pisarniške prostore, k slednjim klet ni več pripadala. Zato naj bi bile podane bistvene kršitve določb postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeni očitki niso utemeljeni.

10. Za razliko od tožnika, ki je odkupil stanovanje po Stanovanjskem zakonu po katerem je lahko imetnik stanovanjske pravice odkupil le tako površino stanovanja in drugih prostorov, kot je izhajalo iz zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja, je kupil toženec poslovne pisarniške prostore s kupoprodajno pogodbo, katere veljavnost ni bila pogojevana z ujemanjem površine prostorov s cenitvenim poročilom. Izpisek iz evidence GURS-a, na katerega se prav tako sklicuje pritožnik, pa predstavlja zbirne podatke (o lastništvu parcel, stavb in delov stavb) iz registra nepremičnin in ne vpliva na samo lastništvo nepremičnin. Poleg tega tudi iz te listine izhaja bistveno manjša površina kleti in shrambe, kot je površina spornega kletnega prostora. Zatrjevana kršitev, ker naj izpodbijana sodba ne bi imela razlogov o odločilnih dejstvih, torej po 14. točki drugega odstavka 339. člena tako ni podana.

11. Neutemeljeni so pritožbeni očitki, da sodba nima razlogov o tem, da k nekdanjemu stanovanju R. D. po predelavi v pisarniške prostore klet ni več pripadala. Sodišče je ugotovilo, da iz kupoprodajne pogodbe z 20. 12. 1999, ki sta jo sklenila toženec kot kupec in S. kot prodajalec, izhaja, da k poslovnim pisarniškim prostorom pripada tudi klet, kar pomeni, da je sodišče štelo, da klet spada k pisarniškim prostorom tudi po predelavi stanovanja v pisarniške prostore (primerjaj 14. točko obrazložitve). Da je klet spadala k stanovanju, ki ga je pred predelavo uporabljal R. D., izhaja iz zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja s 26. 10. 1982 (priloga B4) in iz izpovedbe samega tožnika. Sodišče se je opredelilo do tožnikove izpovedbe, da po predelavi stanovanja v poslovne prostore, klet ni več pripadala k tem prostorom. Ocenilo jo je kot neprepričljivo. Kot je izpovedal tožnik, mu je direktor S. gospod J. K. dovolil uporabo kleti, nikoli pa nista govorila o tem, da klet po preureditvi stanovanja v poslovni prostor, ne bi več spadala k temu delu stavbe.

12. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki o zatrjevanih kršitvah po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ki jih pritožnik utemeljuje z navedbami, ki kažejo na pomanjkanje razlogov o odločilnih dejstvih. Kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP je tehnične narave in jo stori sodišče z napačnim prenosom zapisa iz listin ali zapisnika o izvedbi dokazov v obrazložitev sodbe. V obravnavanem primeru do česa takega ni prišlo.

13. Pravilen je tudi zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožnik ni pridobil lastninske pravice sporne kleti na podlagi priposestvovanja. Tožencu je uspelo izpodbiti dobrovernost tožnika, zato so neutemeljene pritožbene navedbe, da bi se moralo sodišče ukvarjati (tudi) s priposestvovalno dobo. Dovolj je, da eden izmed pogojev za priposestvovanje ni izpolnjen (v obravnavanem primeru dobra vera), da lastninske pravice s priposestvovanjem ni moč dobiti. Poleg dejstva, da iz kupoprodajne pogodbe in zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja ne izhaja, da bi tožnik kupil tudi sporno klet, je sodišče utemeljilo tožnikovo nedobrovernost tudi s tem, da je tožnik prosil direktorja S. za uporabo kleti za nedoločen čas v zameno za ureditev in izpraznitev kleti. Kot je izpovedal sam tožnik mu je direktor uporabo dovolil in mu povedal, da se stanovanje predeljuje v poslovni prostor in ne bo nikoli več stanovanje. Zakoniti zastopnik prodajalca je torej tožniku dovolil uporabo sporne kleti za nedoločen čas, kar izključuje dobro vero tožnika. Da naj bi klet avtomatično po tem, ko se je stanovanje preuredilo v poslovni prostor, ne spadala več k temu delu stavbe, tudi ni samo po sebi umevno in logično, kot je obrazložilo že prvostopenjsko sodišče. Zakaj sodišče šteje, da tožnik s kupoprodajno pogodbo ni kupil sporne kleti, je bilo že obrazloženo.

14. Pritožbene navedbe tožnika, s katerim izpodbija dobro vero toženca, ne utemeljujejo dobre vere tožnika, ki je edina relevantna. Tudi če je toženec prosil za deponiranje stvari (računalnika) v tožnikovi kleti in je za to uslugo plačal družinsko kosilo (kar bi utegnilo kazati na to, da se toženec ni zavedal lastništva spornih prostorov), to ne utemeljuje dobre vere tožnika, ki je relevantna za odločitev v tej zadevi. Prav tako ni pomembno, od koga je toženec dobil ključe od kleti (toženec je izpovedal, da mu jih je izročil nek delavec). Zatrjevana kršitev določb po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP s tem ni podana.

15. Uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani, niti niso podani pritožbeni razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Pritožbo je bilo zato treba zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

Iz tipske pogodbe je razvidno, da je stanovanje sestavljeno iz štirih sob, kuhinje, kopalnice, WC-ja, predsobe, shrambe in drvarnice, ki ima vhod iz stopnišča (1. alineja 1. člena Pogodbe). Drvarnica in klet (3. alineja 1. člena Pogodbe) nista natančno opredeljeni, medtem ko so ostale postavke pogodbe konkretno opredeljene (npr. velikost stanovanja, parcelna številka, katastrska občina, število točk, kupnina).

Površina sporne kleti znaša 5,76 x 2,72 m2, kar skupaj znese 15,67 m2. Iz zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja (B3) pa izhaja, da znaša površina pomožnih prostorov 3 x 2 m2, kar skupaj znese 6 m2, ob upoštevanju faktorja 0,50 pa 3 m2.

Če bi tožnik kupil tudi sporni kletni prostor v izmeri 15,67 m2, bi bila tudi izmera stanovanja, navedena v kupoprodajni pogodbi in zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja, drugačna.

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP  - člen 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14, 339/2-15

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.