VSL Sodba I Cpg 773/2017
Sodna praksa višjih sodišč, 2018-12-13

Tadeja Zima Jenull (preds.), Magda Teppey (poroč.), Ladislava Polončič

posredniška pogodba - nepremičninsko posredovanje - plačilo za posredovanje - pravica do plačila - kogentna določba - načelo največjega interesa naročitelja - zmotna uporaba materialnega prava

Pogodbeni dogovor, v skladu s katerim posrednik pridobi pravico do plačila šele, ko je pogodba med naročiteljem in tretjo osebo izpolnjena, je v interesu naročitelja. Tak dogovor je dopusten tudi v skladu s splošnimi pravili OZ o posredniški pogodbi, ki se subsidiarno uporabljajo tudi po ZNPosr (drugi odstavek 13. člena ZNPosr v zvezi s prvim odstavkom 847. člena OZ). Če je dogovorjeno, da posrednik pridobi pravico do plačila šele po realizaciji pogodbe, za sklenitev katere je posredoval, ni relevantno, zaradi katerega razloga ni prišlo do realizacije in ali je do razloga za nerealizacijo prišlo zaradi naročitelja ali tretje osebe. Zato je materialnopravno zmotna presoja prvostopenjskega sodišča, da je dogovor pravdnih strank iz 3. člena pogodbe o posredovanju pri prodaji nepremičnin v nasprotju s kogentnimi določbami ZNPosr.

I. Pritožbi se ugodi in se I. točka izreka izpodbijane sodbe spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka v 15 dneh tožeči stranki plačati 17.963,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 7. 2015 do plačila.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške celotnega postopka v višini 2.188,70 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo, da tožeči stranki plača 17.963,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 7. 2015 do plačila (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki povrne 1.630,96 EUR pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Podredno temu je predlagala da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

3. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo naslednja, za pritožbeno odločanje relevantna dejstva, ki v pritožbenem postopku niso izpodbijana:

- tožena stranka je prodajala nepremičnino: poslovno stavbo M.;

- tožeča stranka (nepremičninski posrednik) je toženo stranko seznanila s potencialnim kupcem F. (F.);

- F. je bil pripravljen kupiti nepremičnino, vendar ne v stanju, kot jo je tožena stranka prodajala, temveč že preurejeno za svoje potrebe; s tem dejstvom sta bili obe stranki seznanjeni;

- tožena stranka ni želela izvršiti potrebne preureditve za namen in za potrebe F.;

- tožeča stranka je pripravila predlog, da nepremičnino kupi Q., ki je bil pripravljen nepremičnino preurediti za potrebe F. in mu tako preurejeno nepremičnino prodati;

- tožena stranka je konec decembra 2014 podpisala prodajno pogodbo s kupcem Q.;

- pravdni stranki sta dne 6. 1. 2015 podpisali pogodbo o posredovanju pri prodaji nepremičnin, iz katere izhaja, da pogodba ni ekskluzivna in velja samo za kupca Q. (7. člen);

- provizija za nepremičninsko posredovanje je bila dogovorjena v višini 1,8 % od prodajne cene nepremičnine;

- tožena stranka se je zavezala tožeči stranki plačati provizijo za posredovanje po plačilu celotne kupnine za nakup nepremičnine (3. člen);

- Q. kupnine po prodajni pogodbi ni plačal, zato je tožena stranka junija 2015 sklenila prodajno pogodbo z A.;

- A. je sklenila prodajno pogodbo s F. dne 2. 7. 2015.

6. Nepremičninsko posredovanje ureja Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr). Pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami opredeljuje kot pisno pogodbo, s katero se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena ZNPosr). Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju, če ni v tem zakonu drugače določeno (drugi odstavek 13. člena ZNPosr).

7. ZNPosr v tretjem odstavku 13. člena določa, da določb tega poglavja, to je poglavja III: Pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju (13. do 26. člen ZNPosr), s pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu naročitelja.

8. V 25. členu ZNPosr, ki ureja plačilo za posredovanje, zakon izrecno ne dopušča drugačnega dogovora pogodbenih strank. Zato je treba presoditi, ali je dogovor pravdnih strank iz 3. člena pogodbe o posredovanju pri prodaji nepremičnin, da »naročitelj (tožena stranka) plača nepremičninski družbi (tožeči stranki) provizijo za posredovanje po plačilu celotne kupnine za nakup nepremičnine, opredeljene v prvem členu te pogodbe, na TRR naročnika in sicer v najkasneje roku 30 dni od dneva plačila celotne kupnine« v očitnem interesu naročitelja.

9. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je pogodbeni dogovor, v skladu s katerim posrednik pridobi pravico do plačila šele, ko je pogodba med naročiteljem in tretjo osebo izpolnjena, v interesu naročitelja. Tak dogovor je dopusten tudi v skladu s splošnimi pravili OZ o posredniški pogodbi, ki se subsidiarno uporabljajo tudi po ZNPosr (drugi odstavek 13. člena ZNPosr v zvezi s prvim odstavkom 847. člena OZ). Če je dogovorjeno, da posrednik pridobi pravico do plačila šele po realizaciji pogodbe, za sklenitev katere je posredoval, ni relevantno, zaradi katerega razloga ni prišlo do realizacije in ali je do razloga za nerealizacijo prišlo zaradi naročitelja ali tretje osebe.

Zato je materialnopravno zmotna presoja prvostopenjskega sodišča, da je dogovor pravdnih strank iz 3. člena pogodbe o posredovanju pri prodaji nepremičnin v nasprotju s kogentnimi določbami ZNPosr.

10. Napačno pa je prvostopenjsko sodišče uporabilo materialno pravo tudi v delu, kjer je štelo, da je tožeča stranka upravičena do plačila, ker je zaradi posredovanja tožeče stranke tožena stranka nepremičnino sploh prodala. Po tem stališču naj sklicevanje na »(formalne) zapise« v pogodbi o posredovanju pri prodaji nepremičnin ne bi imelo učinka oziroma tožene stranke ne more razbremeniti njene zaveze, da tožeča stranka prejme plačilo. Iz zgoraj povzetih dejanskih ugotovitev, na katere je pritožbeno sodišče vezano iz že pojasnjenega razloga, izhaja, da tožena stranka prodajno pogodbo sklenila s Q. in nato z A., s F. pa ne. Zato je dejanska okoliščina, da je končni lastnik nepremičnine postal F., pravno nepomembna. Z njim tožena stranka ni sklenila prodajne pogodbe, zato tožeča stranka do posredniške provizije ni upravičena (prim. prvi odstavek 13. člena ZNPosr).

11. Tožeča stranka ni upravičena do posredniške provizije za sklenitev pogodbe med toženo stranko in A., saj sta pravdni stranki pogodbo o posredovanju pri prodaji nepremičnin vezali le na sklenitev pogodbe tožene stranke s Q. (7. člen pogodbe). Poleg tega je bilo med pravdnima strankama nesporno, da tožeča stranka pri sklepanju pogodbe z A. ni sodelovala (gl. nezanikane navedbe tožene stranke na l. št. 31), na kar pravilno opozarja v pritožbi. Ker ne gre za pogodbo, ki bi bila sklenjena s posredovanjem tožeče stranke, do provizije ni upravičena (prvi odstavek 13. člena ZNPosr).

12. Na podlagi obrazloženega se izkaže, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je tožbenemu zahtevku ugodilo (kršitev 341. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je pritožbi zato ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo (peta alineja 358. člena ZPP).

13. Z ostalimi pritožbenimi navedbami se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo na podlagi pooblastila iz prvega odstavka 360. člena ZPP, ker ne bi mogle pripeljati do drugačne odločitve.

14. Ker je pritožbeno sodišče spremenilo odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, izrek o stroških temelji na določbi drugega odstavka 165. člena ZPP in 154. člena ZPP. Tožena stranka je v celoti uspela v prvostopenjskem postopku in postopku s pritožbo. Zato ji je tožeča stranka dolžna povrniti njene stroške postopka. Pritožbeno sodišče je zato spremenilo odločitev o pravdnih stroških (II. točka izreka prvostopenjske sodbe) in stroške celotnega postopka odmerilo povsem na novo (II. točka izreka te sodbe).

15. Tožena stranka je za prvostopenjski in pritožbeni postopek upravičena do 2.188,70 EUR, njihova odmera pa je razvidna iz stroškovnika v spisu (l. št. 49).

16. Odmerjene stroške mora tožeča stranka plačati v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila (378. člen v zvezi s 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

Gl. P. Grilc v N. Plavšak (ur.) in M. Juhart (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, četrta knjiga, str. 590.

Zakon o nepremičninskem posredovanju (2003) - ZNPosr  - člen 13, 13/1, 13/2, 13/3, 25

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 847, 847/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.