VSL sodba II Cp 1800/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-09-02

Karmen Ceranja (preds.), Majda Urh (poroč.), Milan Mesojedec

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlogi - neplačilo najemnine - pisni opomin - primeren rok za odpravo kršitve

Za odpoved najemnega razmerja je odločilno dejstvo, da toženec najemnine več let ni plačeval in da ga je tožeča stranka pred vložitvijo tožbe na to opozorila in mu določila rok za poplačilo dolga.

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je z napadeno sodbo toženi stranki odpovedalo najemno razmerje po najemni pogodbi z dne 3. 6. 2009 za stanovanje št. 2, ki se nahaja v večstanovanjski hiši na naslovu N. Toženec je dolžan stanovanje praznega oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki v 60 dneh pod izvršbo (točka 1 izreka sodbe). Odločilo je tudi, da je toženec dolžan povrniti tožeči stranki 222,79 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper sodbo se je pritožil toženec. V laični vlogi sicer navaja, da daje ugovor na zadnji zapisnik z dne 9. 9. 2014, dejansko pa gre za pritožbo zoper sodbo in kot tako jo je pritožbeno sodišče tudi obravnavalo. Sodišču očita, da je v postopku ščitilo le pravice stanodajalca. S podpisom najemne pogodbe je najemnik prevzel vse dolžnosti in nobenih pravic. Vseskozi je opozarjal, kako mora biti v današnjem času urejeno stanovanje, a sodišče tega ni upoštevalo. Sodišču predlaga, da vpogleda vse dopise in predloge, ki jih je dal najemodajalcu. Vidi se razlika med garsonjero, ki jo je zamenjal za sporno stanovanje. Štiri mesece je čakal na stanovanje, pa ga pred vselitvijo ni imel možnosti pogledati. Sodišče naj preveri zapisnik v zadevi P 48/2011 in sklep P 70/2014. Stanarino plačuje preko ZPIZ-a. Nadalje opisuje kako je uredil okolico stanovanja, katera dela je opravil na samem stanovanju in kakšne zdravstvene težave ima. Pravi, da bo poravnal ves dolg, ki bo prikazan po resnici brez prevar. Upa na pravičnost sodišča. Poudarja, da nikoli ni bil sodno preganjan, je pa žrtev goljufij in neupoštevanja zakonov Republike Slovenije. Ker sodišče razpolaga z vsemi dokazi, jih ne prilaga več, zaupa v pravno državo in dostojanstvo sodišča.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Zavrača pritožbene navedbe tožnika in predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje potrdi.

5. Na podlagi določila 4. točke prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona lahko lastnik (tožeča stranka) odpove najemno pogodbo, če najemnik (toženec) ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba (če pa rok ni določen, pa v 60 dneh od prejema računa). Tožeča stranka je zatrjevala, da ji toženec najemnine ni plačal že več let in sicer leta 2010, 2011, 2012 in 10 mesecev leta 2013. Toženec teh trditev ni zanikal.

6. Tožeča stranka je toženca pred vložitvijo tožbe tudi pisno opozorila na kršitev najemne pogodbe (priloga A4), ki je v neplačevanju najemnine in mu določila rok 15-ih dni za odpravo odpovednega razloga. Toženec dolga v roku ni poravnal. Tako so bili izpolnjeni vsi pogoji, da je tožena stranka uspešno odpovedala najemno pogodbo in zahtevala, da toženec sporno stanovanje praznega oseb in stvari izroči tožeči stranki.

7. Glede na pritožbene navedbe toženca je dodati, da ne drži navedba, da je s sklenitvijo najemne pogodbe prevzel le dolžnosti in nobenih pravic. Najemna pogodba (priloga A2) v točki 18 taksativno našteva pravice in obveznosti lastnika stanovanja, torej tožeče stranke. Na drugi strani pa v točki 19 našteva pravice in obveznosti najemnika, torej toženca. Za odločitev sodišča v pravdi na odpoved najemnega razmerja tudi niso relevantne druge navedbe v pritožbi, ki se nanašajo na stanje stanovanja, na vlaganje toženca v stanovanje, na druge sodne zadeve – sodno poravnavo s katero se je sprva določena najemnina v višini 100,00 EUR znižala na 50,00 EUR mesečno. Ker te pritožbene navedbe niso odločilnega pomena za rešitev zadeve, pritožbeno sodišče nanje ne odgovarja (prvi odstavek 360. člena ZPP).

8. Kot že povedano je ključno in za odpoved najemnega razmerja odločilno dejstvo, da toženec najemnine več let ni plačeval in da ga je tožeča stranka pred vložitvijo tožbe na to opozorila in mu določila rok za poplačilo dolga. Toženec dolga ni poravnal, zato je odločitev sodišča, ki je zahtevku tožeče stranke ugodilo, pravilna, pritožba pa ni utemeljena. In ker pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo nepravilnosti na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.