VSL sodba in sklep I Cp 2936/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-01-21

Tanja Kumer (preds.), mag. Metoda Orehar Ivanc (poroč.), Tadeja Primožič

privatizacija stanovanj - pravica do odkupa stanovanja - denacionalizacija nepremičnine - stanovanje v solastnini

Zmotno je stališče izpodbijane sodbe, da zaradi tega, ker je toženka le solastnica – in ne izključna lastnica – stanovanja, na katero se nanaša pravica do odkupa na podlagi 117. člena SZ, tožnik nima pravice zahtevati sklenitve kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki.

I. Pritožbi se delno ugodi, izpodbijana sodba sodišča prve stopnje se spremeni tako, da se glasi:

"1. V delu, v katerem tožeča stranka zahteva izstavitev zemljiškoknjižne listine, sposobne za vpis etažne lastnine v okviru toženkinega deleža 7738/10000 pri nepremičnini parc. št. 9/0 k. o. X (ID ...), ID znak 9/0-0, na njeno ime, se tožba zavrže.

2. Tožena stranka je dolžna s tožnikom skleniti kupoprodajno pogodbo po določbah Stanovanjskega zakona glede 287/1000 solastnega deleža pri stanovanju v stavbi na ..., na nepremičnini parc. št. 9/0 k. o. X (ID ...), ID znak 9/0-0, to je stanovanje z oznako 003 v drugem, mansardnem nadstropju, ki obsega 65,75 m2, in sicer tri sobe, kuhinjo, shrambo, WC ter drvarnico in souporabo skupnih prostorov, za kupnino 1.026,01 EUR, ki jo je tožnik dolžan plačati v 60 dneh po sklenitvi pogodbe.

3. Kar tožeča stranka zahteva več ali drugače (tj. glede zahtevka za sklenitev kupoprodajne pogodbe, za višji solastninski delež tožene stranke od navedenega v 2. točki izreka in glede zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis ustreznega deleža lastnine hiše ... v ... v okviru toženkinega deleža 7738/10000 pri nepremičnini parc. št. 9/0 k. o. X (ID ...), ID znak 9/0-0, na tožnikovo ime), se tožbeni zahtevek zavrne.

4. Vsaka stranka krije svoje stroške postopka."

III. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za sklenitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje v stavbi na ... v ..., na parc. št. 9/0 k. o. X (ID ...), ID znak 9/0-0, stanovanje z oznako 003 v drugem nadstropju, ki obsega 65,75 m2, za kupnino 1.231,67 EUR, plačljivo v 60 dneh, in za izstavitev zemljiškoknjižne listine, sposobne za vpis etažne lastnine ali ustreznega deleža lastnine hiše ... v okviru toženkinega deleža 7738/10000 pri nepremičnini parc. št. 9/0 k. o. X (ID ...), ID znak 9/0-0, na tožnikovo ime. Tožniku je naložilo povrnitev toženčevih stroškov postopka.

2. Tožnik v pritožbi zoper sodbo uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevku ugodi, podrejeno pa naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ni sporno, da zemljiškoknjižno stanje glede objekta, v katerem se nahaja sporno stanovanje, ni urejeno, in tudi, da tožnik ni imel možnosti, da bi dosegel izvedbo postopka za vzpostavitev etažne lastnine. Toženka tožniku ni sporočila, da je prišlo do kakršnekoli spremembe lastništva. Vse pogodbe v zvezi s stanovanjem so bile sklenjene z njo. Popoln absurd je, da je zahtevek v celoti postal neutemeljen, četudi je toženka del svojega solastninskega deleža na objektu prenesla ali izgubila. Ta okoliščina ne more biti razlog za drugačno obravnavanje upravičenca za odkup stanovanja po Stanovanjskem zakonu (v nadaljevanju SZ). Stališče izpodbijane sodbe bi omogočalo neverjetne mahinacije zavezancev, ki se niso prostovoljno strinjali z odkupom. Že prenos minimalnega solastninskega deleža bi onemogočal odkup. Namen zakonske ureditve je bil deloma tudi v tem, da se imetnikom stanovanjske pravice ponudi možnost postati lastnik. Ne glede na to je temeljno izhodišče zakona v preoblikovanju družbene lastnine v lastnino z znanimi lastniki. Sodišče prve stopnje je med postopkom samo opozorilo na nekaj odločb sodne prakse, ki jasno govorijo v prid pravici do odkupa solastninskega deleža. V ostalih primerih, na katere je opozorilo sodišče, položaji niso primerljivi z obravnavanim. Izvedba vseh predlaganih dokazov bi pripeljala do drugačnih zaključkov in predvsem do potrditve stanja v naravi, ki je bistveno drugačno od nesporno neurejenega v zemljiški knjigi.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Denacionalizacija stavbe na ... je bila izvedena z vrnitvijo solastninskih deležev, med solastniki pa ni dogovorjeno, kaj njihov delež predstavlja v naravi.

5. Tožbeni zahtevek temelji na 117. členu SZ, po katerem so lastniki stanovanj, ki so to postali na podlagi tega zakona, dolžni prodati na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico na dan uveljavitve tega zakona imel, z njegovo pisno privolitvijo pa tudi njegovemu ožjemu družinskemu članu, bremen prosto stanovanje, na katerem je imel stanovanjsko pravico.

- da se stanovanje nahaja v stavbi na ..., na parc. št. 9/0 k. o. X (ID ...), ID znak 9/0-0,(1)

- da je bila tožnikova mati imetnica stanovanjske pravice glede spornega stanovanja in je dala pisno privolitev, da tožnik odkupi stanovanje po določbah SZ,

- da so v zemljiški knjigi kot solastniki nepremičnine, na kateri stoji stavbi s spornim stanovanjem, navedeni M. d.d. v deležu 12/100, toženka v deležu 7738/10000, T. v deležu 462/10000 in Ti. d.o.o. v deležu 6/100, glede na denacionalizacijsko odločbo pa so solastniki tudi pravni nasledniki denacionalizacijskih upravičencev,

- da je bila nepremičnina, v kateri se nahaja sporno stanovanje, predmet denacionalizacijskega postopka, da je bilo s pravnomočno odločbo, izdano v denacionalizacijskem postopku,(2) odločeno, da se pri toženkinem solastninskem deležu (7738/10000) na nepremičnini parc. št. 9/0 k. o. X (ID ...) v korist denacionalizacijskih upravičencev vzpostavi lastninska pravica glede 4868/10000 in da tako toženki ostane še solastni delež 287/1000,

- da stanovanje meri 65,75 m2, da je bilo točkovano na 10,225,8345 točk, da je 30. dan po pravnomočnosti denacionalizacijske odločbe vrednost točke znašala 0,874 EUR in da bi kupnina za celotno stanovanje znašala 8.937,38 EUR, z upoštevanjem 60 % popusta pa 3.574,95 EUR, glede na toženkin solastninski delež pa ustrezno manj.

7. Sodba zavzema stališče, da je zahtevek za prodajo celotnega stanovanja glede na dejstvo, da je bilo vsaj deloma vrnjeno denacionalizacijskima upravičencema, neizvršljiv in brez pravne podlage, zahtevek za prodajo solastnega deleža glede stanovanja pa nima podlage v določbah SZ. Stališče temelji na argumentih, da je bil namen SZ razrešitev stanovanjskega vprašanja oz. omogočenje čim večjemu številu državljanov, da pod razmeroma ugodnimi pogoji pridobijo lastno stanovanje, da je celovito, trajno in racionalno mogoče stanovanjsko vprašanje rešiti le z lastništvom celotnega stanovanja, ne pa zgolj solastninskega deleža, da je bila pri privatizaciji stanovanj poudarjena socialna funkcija stanovanja, ki se lahko udejanji le s pridobitvijo lastninske pravice na celotnem stanovanju, ne pa – kot trdi tožnik – da se skrb za vzdrževanje nekdaj družbenih stanovanj prenese na druge subjekte, in da je tako v gradivih iz zakonodajnega postopka kot v samem zakonu uporabljen izraz stanovanje. Ob teh argumentih vzpostavitev solastnine ni nekaj manj od pridobitve lastninske pravice na stanovanju, ampak nekaj drugega. Da je bil predmet odkupa stanovanje kot zaključena celota prostorov, potrjuje tudi sodna praksa VS RS,(3) na vprašanje, ali je možen odkup solastninskega deleža glede stanovanja, pa sodna praksa – sledeč izpodbijani sodbi – ne daje neposrednega in enoznačnega odgovora.

8. Pritožbeno sodišče se strinja z ugotovitvijo izpodbijane sodbe, da je po zaključku denacionalizacijskega postopka toženka solastnica nepremičnine, v kateri se nahaja sporno stanovanje, in s tem v enakem deležu tudi solastnica stanovanja. Že iz razloga, ker ostali solastniki niso toženi, je pravilno tudi stališče sodbe, da zahtevek za odkup celotnega stanovanja ni utemeljen. Zmotno pa je stališče izpodbijane sodbe, da ni utemeljen zahtevek za odkup stanovanja glede toženkinega solastninskega deleža.

9. Pritožba utemeljeno opozarja, da je Vrhovno sodišče v nekaj odločbah(4) zavzelo stališče v prid pravici do odkupa solastninskega deleža. Sodba II Ips 837/94 izrecno ne odgovarja na sporno vprašanje, posredno pa vendarle zavzema stališče, da je zahtevek za odkup solastnega deleža na stanovanju lahko utemeljen. V nasprotnem primeru namreč ne bi razveljavilo izpodbijane sodbe in zadeve vrnilo v novo sojenje, ampak bi tožbeni zahtevek zavrnilo že iz razloga, ker zakon daje podlago le za odkup stanovanja kot celote. Tako razumevanje navedene odločbe potrjuje odločba II Ips 141/2004 z dne 6. 5. 2004. Vrhovno sodišče je spremenilo izpodbijano sodbo, s katero je bilo ugodeno zahtevku denacionalizacijskih upravičencev za ničnost kupoprodajne pogodbe, sklenjene na podlagi 117. člena SZ, in na podlagi ugotovitve, da je dolžnost vrnitve po zakonu obstajala le glede ½ solastninskega deleža na stanovanju, odločilo, da je zahtevek za ničnost pogodbe utemeljen le glede navedenega deleža. V obrazložitvi je še navedlo, da je občina glede druge polovice ne le smela, ampak je bila po 117. členu SZ dolžna razpolagati in jo prodati imetniku stanovanjske pravice, in da "[o]bveznost prodati stanovanje po 117. členu SZ po stališču sodne prakse zajema tudi obveznost prodati solastninski delež na tem stanovanju". Pri tem se je sklicevalo na odločbo II Ips 837/94. Izrecno stališče, da SZ daje podlago za odkup solastninskega deleža na stanovanju, je zavzeto tudi v sodbi VS RS II Ips 956/2006 z dne 1. 7. 2009. Med ključnimi razlogi je navedeno, da po določbah SZ glede posameznih delov stanovanja – mišljena sta delež, ki je bil vrnjen v denacionalizacijskem postopku, in delež, ki je ostal lastniku stanovanja, ki je bilo pred SZ v družbeni lasti – velja različen pravni režim in da je zahteva po enotnem obravnavanju obeh solastnikov neutemeljena tudi po splošnih stvarnopravnih pravilih, po katerih ima vsak solastnik pravico samostojnega razpolaganja s svojim solastninskem deležem. Glede na to, da je objekt, v katerem je stanovanje, ostal v deležu 7/10 v lasti toženke (države), v deležu 3/10 pa je bil vrnjen v denacionalizacijskem postopku, je tožnica imela možnost (sodno) uveljavljati pravico do nakupa stanovanja le v razmerju do toženke, ne pa tudi v razmerju do denacionalizacijskega upravičenca. Tožnica je izgubila pravico zaradi zamude prekluzivnega roka iz prvega odstavka 123. člena SZ. Toženka v odgovoru na tožbo meni, da navedeni primer ni primerljiv z obravnavanim, ker naj bi šlo za nepremičnino, ki je bila v naravi razdeljena in je 7/10-inski delež v lasti toženke v naravi obsegal celotno sporno stanovanje. Tak dejanski stan iz sodbe Vrhovnega sodišča ni razviden. V sodbi je izrecno navedeno, da je bil objekt, v katerem se je nahajalo stanovanje, v 7/10-inskem deležu v lasti toženke, v 3/10 pa je bil vrnjen denacionalizacijskemu upravičencu.

10. Pritožbeno sodišče sprejema navedena stališča Vrhovnega sodišča. Strinjati se je mogoče z argumentom izpodbijane sodbe, da SZ izrecno ne ureja vprašanja, ali je stanovanje dolžan prodati le lastnik ali tudi solastnik, vendar pa uporaba uveljavljenih razlagalnih metod utemeljuje zaključek o pravilnosti pritožnikovega stališča. Noben od argumentov, navedenih v sodbi, ni tako trden, da bi mogel utemeljevati le enega od odgovorov na sporno vprašanje. V zakonu je uporabljen izraz stanovanje, vendar je uporabljen v povezavi z opredelitvijo obsega pravice imetnika stanovanjske pravice in ne nujno kot predmet izključne lastninske pravice. Enako težo kot argumentu sodbe o namenu 117. člena SZ, češ da gre za uresničitev socialne funkcije stanovanja, je mogoče pripisati tudi argumentu pritožbe o namenu ti. privatizacijskih določb SZ, tj. da se v postopku preoblikovanja družbene lastnine v lastnino z znanimi lastniki možnost pridobitve lastninske pravice ponudi imetnikom stanovanjske pravice. Navedenih vidikov pravzaprav niti ni mogoče ločiti. Bistveno za presojo je, da SZ niti izrecno niti ob upoštevanju celote določb o lastninjenju in privatizaciji stanovanj ne daje zanesljive opore za sklep, da je izključil splošno pravilo stvarnega prava, po katerem solastninska pravica ni nekaj drugega kot lastninska pravica, ampak le ena od njenih oblik. Sledeč stališču izpodbijane sodbe bi pravico do odkupa imel le tisti imetnik stanovanjske pravice, čigar stanovanje je po olastninjenju postalo last ene osebe, ne pa tisti imetnik stanovanjske pravice, čigar stanovanje je v lasti dveh (ali več) oseb. Za tak zaključek ni najti prepričljivega razloga. Zakonodajalec je sicer različno uredil položaj imetnikov stanovanjske pravice, ko je lastnik postal in ostal prejšnji imetnik pravice uporabe, in položaj, ko je bila lastninska pravica na stanovanjih vzpostavljena v korist denacionalizacijskega upravičenca. V prvi skupini primerov so bili lastniki dolžni skleniti kupoprodajno pogodbo; v drugi skupini primerov je bila pravica do odkupa pogojena s soglasjem denacionalizacijskega upravičenca, v primeru nesoglasja pa je imetnik stanovanjske pravice imel druge pravice. V nobenem primeru zakon ni imetniku stanovanjske pravice v celoti odrekel pravice zahtevati sklenitev kupoprodajne pogodbe. Tak zaključek zato ni utemeljen niti v primeru, ko je pravica do odkupa vezana na stanovanje v solasti obeh vrst zavezancev. Glede na različnost predpostavk za sklenitev pogodbe od upravičenca tudi ni mogoče zahtevati, da bi ob izostanku soglasja enega od lastnikov za sklenitev pogodbe moral zahtevati sodno varstvo v razmerju do obeh lastnikov hkrati. V razmerju do denacionalizacijskega upravičenca takega zahtevka sploh nima.

11. Navedeno utemeljuje zaključek, da ima tožnik pravico zahtevati sklenitev kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki. Glede na to, da so v sodbi podane ugotovitve o višini toženkinega solastninskega deleža in o višini kupnine, izračunane na podlagi določb SZ, ki jim nobena od strank v pritožbenem postopku ni nasprotovala, je podana podlaga za spremembo izpodbijane sodbe.

12. Po ugotovitvah sodbe bi kupnina za celotno stanovanje ob upoštevanju 60 % popusta znašala 3.574,95 EUR. Ob upoštevanju toženkinega solastninskega deleža 287/1000 znaša kupnina 1.026,01 EUR. V navedenem delu je zahtevek za sklenitev kupoprodajne pogodbe utemeljen.

13. Poleg tega tožnik zahteva izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis etažne lastnine glede stanovanja ali za vpis ustreznega solastnega deleža v okviru toženkinega solastnega deleža pri nepremičnini parc. št. 9/0 k. o. X. Tožnik ima pravico zahtevati vknjižbo solastnega deleža v višini 287/1000 le glede stanovanja kot samostojnega predmeta lastninske pravice, ne pa glede celotne nepremičnine. Zahtevek za vknjižbo solastninskega deleža glede celotne nepremičnine je zato neutemeljen.

14. Zahtevek za vknjižbo etažne lastnine glede stanovanja je nedoločen, ker v stavbi še ni vzpostavljena etažna lastnina, pa pomanjkljivosti ni mogoče odpraviti.(5) Glede na to je treba tožbo v tem delu zavreči. Tožniku je solastninski položaj zagotovljen že s sklenitvijo pogodbe (118. člen SZ),(6) vknjižbo svoje pravice pa bo lahko dosegel po vzpostavitvi etažne lastnine.

15. Po navedenem je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, 1) da se tožba v delu, v katerem tožnik zahteva izstavitev zemljiškoknjižne listine, sposobne za vpis etažne lastnine v okviru toženkinega deleža 7738/10000 pri nepremičnini parc. št. 9/0 k. o. X (ID ...), ID znak 9/0-0, zavrže in 2) da se ugodi zahtevku za sklenitev kupoprodajne pogodbe glede 287/1000 solastnega deleža pri spornem stanovanju (opisanem v izreku odločbe) za kupnino 1.026,01 EUR, ki jo je tožnik dolžan plačati v 60 dneh po sklenitvi pogodbe (prvi odstavek 351. člena v zvezi s peto alinejo 358. člena ZPP). V ostalem (tj. odločitev o zavrnitvi zahtevka za sklenitev kupoprodajne pogodbe za višji solastninski delež od ugodenega in o zavrnitvi zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis ustreznega deleža lastnine hiše ... v ... v okviru toženkinega deleža 7738/10000 pri nepremičnini parc. št. 9/0 k. o. X)(353. člen ZPP) je pritožbo zavrnilo (potrditev teh odločitev je vključena v I. točki izreka te odločbe).

16. Sprememba uspeha pravdnih strank je narekovala spremembo odločitve o stroških postopka na prvi stopnji (drugi odstavek 165. člena ZPP). Glede na to, da je tožnik uspel z delom zahtevka za sklenitev kupoprodajne pogodbe, ni pa uspel z ostalim delom in z zahtevkom za vknjižbo pravice, pridobljene s pogodbo, in da so stroški, ki so nastali vsaki od pravdnih strank, primerljivi, pritožbeno sodišče ocenjuje kot ustrezno odločitev, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka (drugi odstavek 154. člena ZPP).

17. Enaki razlogi so narekovali tudi odločitev o tem, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP).

(1) Ugotovljeno je še, da so v stavbi na navedenem naslovu štiri etaže oz. dve nadstropji, pritličje in klet, da so v pritličju štiri garaže, da ena predstavlja M. poslovni prostor, ki so ga zasedli pravni nasledniki denacionalizacijskih upravičencev, druge pa oddaja toženka, ter da sta v prvem in drugem nadstropju po dve stanovanji, od katerih je eno predmet spora v obravnavani zadevi.

(2) Odločba pristojnega ministrstva, ki je odločilo o pritožbi zoper odločbo upravnega organa prve stopnje, je bila izdana 28. 5. 2012, tožba zoper navedeno odločbo pa je bila zavrnjena s sodbo Upravnega sodišča I U 1101/2012 z dne 4. 6. 2013.

(3) Sodba se sklicuje na odločbe II Ips 446/94 z dne 10. 1. 1996, II Ips 909/94 z dne 8. 5. 1996 in II Ips 837/94 z dne 4. 7. 1996.

(4) Sodišče prve stopnje je nanje na glavni obravnavi opozorilo, v sodbi pa se je opredelilo le do nekaterih.

(5) Odprava pomanjkljivosti predpostavlja predhodno vzpostavitev etažne lastnine na stavbi, v takem postopku pa morajo sodelovati vsi (dejanski) etažni lastniki oziroma solastniki.

(6) Prim. sodbo VS RS II Ips 202/2012 z dne 23. 10. 2014.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.