VSK sodba Cpg 153/2016
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-09-23

mag. Jana Petrič (preds.), mag. Gorazd Hočevar (poroč.), Aleš Arh

prodajna pogodba za nepremičnino - funkcionalno zemljišče k stavbi - delna ničnost pogodbe - pravica tretjega - spremenjene okoliščine - razveza pogodbe - pravne napake - odgovornost za pravne napake - izguba pravice

V OZ sta v ospredju načeli afirmacije pogodb in stopnjevitost neveljavnostnih sankcij. Nedopustno pogodbeno stanje v konkretni zadevi je namreč mogoče odpraviti z milejšo sankcijo, kot je sankcija absolutne ničnosti celotne pogodbe, ne da bi pri tem trpela temeljna načela naše družbene ureditve.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka mora v 15-ih dneh povrniti toženi stranki tudi stroške pritožbenega postopka v višini 1.859,28 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (od 16. dne).

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da mora tožena stranka tožeči stranki povrniti v 15-ih dneh 21.067,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.9.2013 dalje, višji tožbeni zahtevek pa je sodišče prve stopnje zavrnilo. Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožeča stranka povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 2.058,18 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper to sodbo se je po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da je sodišče prve stopnje nepravilno zavrnilo obrestni zahtevek, upoštevaje ob tem, da je tožena stranka postala nepoštena s prejemom sodbe Okrožnega sodišča v Kopru, opr. št. P 461/2006. Ta odločba je postala pravnomočna 10.10.2012. Sodba sodišča prve stopnje je sama s seboj v nasprotju. Predmet pogodbe je bila individualizirana stvar. Iz tega razloga se te stvari ne da razdeliti in se obveznosti ne more izpolniti z drugim predmetom. Pogodba je razdrta po samem zakonu in ni potrebe, da jo razdre pogodbi zvesta stranka. Celotna pogodba je nična. Sodišče prve stopnje bi moralo upoštevati 88. člen Obligacijskega zakonika (OZ). Sodišče prve stopnje ne bi smelo upoštevati 112. člena OZ, saj lahko zaradi spremenjenih okoliščin zahteva razvezo pogodbe tista stranka, ki pogodbe ni izpolnila. Tožena stranka je vedela, oziroma bi morala vedeti, da del parcele, ki je prodaja, predstavlja funkcionalno zemljišče. Tožena stranka je določala funkcionalno zemljišče k posameznim stavbam. Funkcionalno zemljišče je bilo pri objektu D., določeno v liniji stavbišča. Tožena stranka tudi ni preverila pravnega stanja nepremičnin, preden je sporno parcelo prodala. To ji nalaga že zakon, zato ji je kot pravni osebi javnega prava mogoče očitati hudo malomarnost v zvezi z opustitvijo dolžnega ravnanja. V konkretnem primeru bi moralo sodišče upoštevati, da v prej omenjeni pravdni zadevi prodajalec ni nastopal kot stranski intervenient, zato bi bilo za ugasnitev pravice iz jamčevanja potrebno uporabiti rok enega leta. V konkretnem primeru je bila tožeči stranki kršena tudi pravica iz 22. in 25. člena Ustave Republike Slovenije.

3. Tožena stranka je po svoji pooblaščenki podana odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je tudi stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva. Na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katero opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišča po uradni dolžnosti.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo (česar obravnavana pritožba ne izpodbija), da je tožeča stranka v letu 2000 v objektu na D. (parc. št. 1326 k.o. ...) najprej odkupila stanovanje (ki se je nahajalo v zadnjem nizu tega objekta), nato pa je na podlagi prodajne pogodbe z dne 20.11.2002 kupila še ob tem objektu nezazidano stavbno zemljišče v izmeri 306 m? (parc. št. 1325 k.o. ...) Tožena stranka je nameravala omenjeno stanovanje obnoviti in hkrati zgraditi tudi prizidek k temu stanovanju. Soseda M. sta kasneje v pravdi P 416/2006, ki se je vodila pred Okrožnim sodiščem v Kopru (in v kateri sta pravdni stranki nastopali v vlogi toženih strank) uspela z zahtevkom, da je omenjena kupoprodajna pogodba z dne 20.11.2002 delno nična (za del zemljišča v obsegu 50 m?, ki je funkcionalno zemljišče, pri čemer je ta del zemljišča dobil parc. št. 1325/4 k.o. ...), v preostalem delu pa omenjena sodna odločba ni posegala v veljavnost kupoprodajne pogodbe z dne 20.11.2002. Ta del parcele (ki ima sedaj parc. št. 1325/3 k.o. ..) namreč nikdar ni bil izvzet iz pravnega prometa.

7. Prav tako je sodišče prve stopnje prepričljivo ugotovilo (česar pritožbena izvajanja ne morejo omajati), da tožena stranka ob sklepanju omenjene prodajne pogodbe za pravico tretjega na delu prodane nepremičnine sploh ni vedela (niti ni mogla vedeti). Pogodbeni stranki sta se namreč upravičeno zanašali na zazidalni načrt M. (v nadaljevanju: ZN), po katerem je bila na kupljeni nepremičnini predvidena gradnja poslovno-stanovanjskega objekta P+2 z neposrednim stikom na objekt D. V tej smeri je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je toženka v obravnavani zadevi v ZN določila funkcionalno zemljišče k posameznim stavbam skladno z določbami tedanjega Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN) (1), upoštevaje ob tem, da se je funkcionalno zemljišče k objektu na D. določalo ob upoštevanju ZN (torej gradnje v nizu, pri čemer je bila predvidena še dozidava enega, vogalnega objekta) ter da je prostorski akt določal funkcionalno zemljišče za celoten niz objektov in se je zato funkcionalno zemljišče določalo samo v liniji stavbišča, to je spredaj in zadaj (priči J. in G.). Nobenega dvoma tudi ni bilo, da sta bila zakonca M. lastnika stanovanja, ki se je nahajalo v nizu objekta D. Prav tako je na tem mestu prepričljiva ugotovitev sodišča prve stopnje, da ob sklenitvi pogodbe tožena stranka ni vedela, da del prodane parc. št. 1325/2 k.o. .. uporabljata zakonca M. kot funkcionalno zemljišče k objektu D. (izpoved priče Z., da je toženka ves čas postopka P 416/2006 procesno postopala v smeri, da sporni del parcele ne more biti funkcionalno zemljišče). Zaradi tega pritožbeni očitek, da je mogoče toženki očitati hudo malomarnost v zvezi z opustitvijo dolžnega ravnanja, po oceni pritožbenega sodišča nikakor ne drži.

8. V OZ sta v ospredju načeli afirmacije pogodb in stopnjevitost neveljavnostnih sankcij. Glede na povedano, je tudi po oceni pritožbenega sodišča v konkretnem primeru ničnost celotne pogodbe nesorazmerno težka in neprimerna civilna sankcija. Nedopustno pogodbeno stanje v konkretni zadevi je namreč mogoče odpraviti z milejšo sankcijo, kot je sankcija absolutne ničnosti celotne pogodbe, ne da bi pri tem trpela temeljna načela naše družbene ureditve.

9. Sporni del parcele, glede katere se je kasneje v sodnem postopku ugotovilo, da je funkcionalno zemljišče, ki sodi k objektu D. (in je bila zato le v tem delu sodne odločbe ugotovljena ničnost prodajne pogodbe z dne 20.11.2002), je bil torej obremenjen s pravno napako. Tretji (zakonca M.) je namreč kasneje (po sklenitvi prodajne pogodbe) na tem delu uveljavljal svojo pravico, ki je izključevala pravico tožeče stranke kot kupca na podlagi omenjene prodajne pogodbe. To pomeni, da ob sklenitvi pogodbe ni bila podana objektivna in začetna nezmožnost izpolnitvenega ravnanja prodajalca (tožene stranke), da kupcu (tožeči stranki) izroči v last in posest celotno kupljeno nepremičnino (parc.št. 1325/2 k.o. ..., v izmeri 306 m?).

10. V konkretnem primeru je bilo zaradi opisanega naknadnega razvoja dogodkov porušeno pogodbeno razmerje med strankama, zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da bi tožeča stranka lahko zahtevala sodno razvezo omenjene prodajne pogodbe iz naslova spremenjenih okoliščin (112. člen OZ). Tožeča stranka pa od pogodbe ni odstopila, niti ni vložila tožbe za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin na podlagi določbe prvega odstavka 112. člena OZ. Stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, lahko zahteva razvezo takšne pogodbe. V tej zvezi zato nikakor ne drži pritožbeni očitek, da bi razvezo pogodbe lahko zahtevala le tožena stranka, ker je tožeča stranka svoje pogodbene obveznosti izpolnila. Prav tako ni mogoče slediti pritožbenemu pravnemu naziranju, da je bila prodajna pogodba (ker je bila predmet prodaje individualno določena stvar in tožnica ne more zahtevati nadomestne stvari) razdrta že so samem zakonu. Pogodbeni stranki sta namreč svoje pogodbene obveznosti po pogodbi izpolnili, kasneje pa je tretja oseba na delu predmeta pogodbe uspešno uveljavila sankcijo ničnosti, kot je bilo obrazloženo že spredaj.

11. V konkretnem primeru tudi ne pridejo v poštev sankcije za pravne napake (členi od 488 do 495 OZ), saj je kupčeva pravica iz pravnih napak ugasnila po šestih mesecih po končanem sporu (v katerem sta prodajalec in kupec sodelovala celo kot toženi stranki v postopku) (2). V omenjeni pravdni zadevi je namreč postala sodna odločba sodišča prve stopnje pravnomočna najkasneje v začetku novembra 2012 (česar obravnavana pritožba ne izpodbija), tožeča stranka pa je v konkretni pravdi vložila tožbo šele 16.9.2013. V konkretnem primeru je torej sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določbo iz drugega odstavka 495. člena OZ, ne pa določbo iz prvega odstavka omenjenega člena, kjer je predpisano, da kupec izgubi pravice iz pravnih napak po enem letu od dneva, ko je izvedel za pravico tretjega. Za to pravico pa kupec (tožeča stranka) v konkretnem primeru tudi ni izvedel, ko je v omenjeni pravdi prejel pravnomočno sodbo (po pritožbenih navedbah 5.11.2011), temveč že takrat, ko je v omenjeni pravdni zadevi prejel tožbo, s katero sta zakonca M. zoper obe pravdni stranki tega spora uveljavljala delno ničnost omenjene prodajne pogodbe.

12. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje tudi pravilno uporabilo določilo 193. člena OZ, in sicer v delu, ko je od prisojene glavnice v višini 21.067,20 EUR prisodilo zakonite zamudne obresti od dneva vložitve tožbe. V tej zvezi je namreč sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je bila tožena stranka v času sklenitve sporne prodajne pogodbe in prejema kupnine poštena pogodbena stranka (ni vedela, da je del prodane parcele funkcionalno zemljišče, ki ga ne bi smela prodati), zato gredo tožeči stranki zakonske zamudne obresti šele od vložitve tožbe, ne pa od dneva prejema kupnine. Zahtevek na vračilo kupnine je namreč tožeča stranka prvič podala šele z vložitvijo predmetne tožbe, spričo česar ni mogoče slediti pritožbeni navedbi, da bi ji šle zakonske zamudne obresti od prisojenega zneska glavnice že od 10.20.2012 (pravnomočnost sodbe v zadevi P 461/2006).

13. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

14. Tožena stranka je upravičena do stroškov pritožbenega postopka v znesku 1.859,28 EUR (nagrada za odgovor za pritožbo po tarifni štev. 3010 Zakona o odvetniški tarifi - ZOdvT v višini 1.504,00 EUR, 20,00 EUR za materialne stroške po tarifni štev. 6002 ZOdvT in 22 % DDV).

op. št. 1: Funkcionalno zemljišče za objekte na območjih, kjer ni bil sprejet prostorski izvedbeni načrt, je namreč določal pristojni občinski upravni organ na zahtevo lastnika ali uporabnika, in sicer na podlagi prostorskih ureditvenih pogojev - tretji odstavek 46. člena ZUN.

op. št. 2: Zato pritožbene navedbe o tem, da prodajalec ni sodeloval v vlogi stranskega intervenienta sploh niso pravno pomembne.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ  - člen 112, 193, 495, 495/2

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.