VSL sklep I Cp 3491/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-02-18

Tomaž Pavčnik (preds.), Katarina Parazajda (poroč.), Blanka Javorac Završek

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO

sklenitev najemne pogodbe - bistvene sestavine najemne pogodbe - plačilo najemnine - teorija realizacije - imetnik stanovanjske pravice

Teorijo o realizaciji je mogoče uporabiti, če se stranki ustno dogovorita (izrazita volji) o sklenitvi pogodbe. Zgolj z uporabo stanovanja in plačevanjem zanjo ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe.

Po uveljavitvi SZ nihče ni mogel izgubiti do dneva uveljavitve SZ že pridobljenega statusa imetnika stanovanjske pravice zaradi okoliščin, ki so po ZSR imele za posledico odpoved ali prenehanje stanovanjskega razmerja, nastopile pa so po uveljavitvi SZ.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tudi v ponovljenem postopku (tokrat iz drugih razlogov) zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna s tožečo stranko skleniti najemno pogodbo za dvosobno stanovanje v visokem pritličju stanovanjske stavbe ... v Ljubljani, za nedoločen čas in za neprofitno najemnino v višini 80,82 EUR. Sklenilo je, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v 15 dneh povrniti 2.104,50 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper takšno sodbo se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje tožeča stranka. Poudarja, da je od začetka veljavnosti Stanovanjskega zakona(1) do leta 2006 stanovanje uporabljala, toženka pa je to dopuščala in od tožeče stranke brez pripomb sprejemala plačilo najemnine in obratovalnih stroškov. Spor o višini najemnine je nastal šele po 15 letih nesporno izvrševanega najemnega razmerja, kar pa ne more spremeniti konkludentno izjavljene pogodbene volje. Izpodbijana sodba ne daje odgovora na vprašanje, ali je tožnica do spora stanovanje uporabljala, ampak se osredotoči le na dogajanje v zadnjih nekaj letih. Sodišče je torej dejansko stanje ugotovilo nepopolno.

3. Nepravilno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da najemna pogodba ni bila ustno sklenjena in realizirana s konkludentnimi dejanji. Pritožnica meni, da sodišče prve stopnje bistvene sestavine najemne pogodbe materialnopravno zmotno išče v 41. členu SZ. Bistveni sestavini najemne pogodbe namreč opredeli Zakon o obligacijskih razmerjih(2) v 516. členu. To sta le predmet uporabe in najemnina.

4. V nadaljevanju pritožbe pritožnica graja dokazno oceno sodišča prve stopnje o vprašanju, ali sporno stanovanje uporablja ali ne.

5. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

7. Stališče sodišča prve stopnje, da zgolj z dejansko uporabo stanovanja in plačevanjem zanjo ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe, je pravilno. Tožnica ni niti zatrdila, da oz. kako naj bi prišlo do ustnega soglasja o bistvenih elementih najemne pogodbe (ki jih, kot je pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje, določa 91. člen Stanovanjskega zakona(3) kot specialni predpis in ne ZOR, kot zmotno meni pritožnica). S konkludentnimi ravnanji pa takšne pogodbe ni mogoče skleniti(4). Teorijo o realizaciji je mogoče uporabiti, če se stranki ustno dogovorita (torej izrazita volji) o sklenitvi pogodbe.

8. Vendar pa je materialnopravno zmotno stališče sodišča prve stopnje, da neuporaba stanovanja od leta 1995 dalje vpliva na utemeljenost obravnavanega tožbenega zahtevka(5). V skladu s prvim odstavkom 159. člena SZ je 19. 10. 1991 prenehal veljati Zakon o stanovanjskih razmerjih(6). To pomeni, da po tem datumu nihče ni mogel pridobiti pravice na podlagi prej veljavnega ZSR. Pomeni pa tudi, da po tem datumu nihče ni mogel izgubiti do dne uveljavitve SZ že pridobljenega statusa imetnika stanovanjske pravice zaradi okoliščin, ki so po ZSR imele za posledico odpoved ali prenehanje stanovanjskega razmerja, nastopile pa so po uveljavitvi SZ. Zato takih, kasneje nastalih okoliščin ni mogoče upoštevati v škodo osebe, ki je na dan uveljavitve SZ imela status imetnika stanovanjske pravice. Določba prvega odstavka 159. člena SZ o prenehanju veljavnosti ZSR je pravilo, določba drugega odstavka navedenega člena o uporabi prejšnjega zakona do sklenitve najemne pogodbe pa izjema, ki jo je zato treba ozko tolmačiti. Prejšnji zakon se v prehodnem obdobju do sklenitve najemne pogodbe uporablja le glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja, ne pa glede vprašanja statusa imetnika stanovanjske pravice. Taka razlaga je tudi skladna z že uveljavljenimi stališči v sodni praksi(7).

9. V pritožbi uveljavljani razlogi sicer niso utemeljeni (vsaj tisti ne, ki se nanašajo na pravno relevantne razloge sodbe in jih je kot take preizkusilo pritožbeno sodišče); višje sodišče pa je moralo zaradi napačne uporabe materialnega prava, ugotovljene ob uradnem preizkusu sodbe (2. odstavek 350. člena ZPP), na podlagi 355. člena ZPP sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje. Situacija, ko bi višje sodišče lahko samo odpravilo pomanjkljivosti, ni podana, saj bi s takšnim ravnanjem višje sodišče poseglo v ustavno varovane pravice pravdnih strank. Sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni obrazložilo, ali je bila tožnica v ključnemu trenutku, torej v času uveljavitve SZ, imetnica stanovanjske pravice, kar bo moralo storiti v ponovljenem postopku. Ob pritrdilnem odgovoru se bo moralo opredeliti še do nadaljnjih ugovorov tožene stranke (točki 6. in 7. odgovora na tožbo), s katerimi je ta nasprotovala tožbenemu zahtevku, predvsem ugovora zastaranja (v tistem obsegu, v katerem je bil postavljen in obrazložen), nato pa ponovno odločiti o tožbenem zahtevku na sklenitev najemne pogodbe.

10. Razveljavitev odločitve o stroških je posledica razveljavitve sodbe. V skladu z določbo 3. odstavka 165. člena ZPP je odločitev o pritožbenih stroških pridržana za končno odločbo.

(1) Ur. l. RS, št. 18/91-I; v nadaljevanju SZ

(2) Ur. l. SFRJ, št. 29/78 s sprem. in dop.; v nadaljevanju ZOR

(3) Ur. l. RS, št. 69/2003; v nadaljevanju SZ-1

(4) Primerjaj usklajena stališča v sodni praksi Vrhovnega sodišča RS: II Ips 30/2008 in II Ips 856/2007 ter Višjega sodišča v Ljubljani: I Cp 2489/2010, II Cp 241/2013 in I Cp 1403/2013 (jedro odločbe, objavljeno na spletnem mestu ius-info, v slednji ne odraža pravilne vsebine odločbe).

(5) Ker ne more, se višje sodišče tudi ni ukvarjalo s pritožbenim napadom dokazne ocene sodišče prve stopnje o vprašanju (ne)uporabe stanovanja.

(6) Ur. l. SRS, št. 35/82, 14/84; v nadaljevanju ZSR

(7) Primerjaj odločbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 379/97 in II Ips 203/2003.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.