VSL sodba I Cp 448/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-02-18

Tadeja Primožič (preds.), Tanja Kumer (poroč.), mag. Metoda Orehar Ivanc

kupoprodajna pogodba - prodaja nepremičnine - plačilo kupnine - dodatna dela - povečana stanovanjska površina - trditveno in dokazno breme - dokazovanje

Ne drži pritožbeni očitek, da je sodišče obrnilo dokazno breme tako, da je obveznost dokaza, da tožeča stranka toženi stranki ne dolguje ničesar, naložilo toženi stranki. Toženi stranki je (pravilno) naložilo le breme dokazovanja dogovora o plačilu razlike v stanovanjski površini, in posledično obstoja dolga na strani tožeče stranke iz naslova neplačane kupnine na račun zatrjevane povečane stanovanjske površine.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene pritožbene stroške v znesku 405,04 EUR, v 15 dneh od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega izrecno in brezpogojno dovoljuje, da se pri nepremičninah z ID znakom 001-45, ki je posamezni del št. 45 v stavbi št. 1 k. o. X – (ID 001) in z ID znakom 001-119, ki je posamezni del št. 119 v stavbi št. 1 k. o. X (ID 002) vknjiži lastninska pravica v korist tožnice, in sicer pri prvi nepremičnini do celote 137/1000, pri drugi do celote 12/100, sicer ga bo nadomestila pravnomočna sodba. Hkrati je odločilo, da je dolžna tožena stranka tožnici povrniti njene pravdne stroške v višini 1.814,07 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka, smiselno iz vseh pritožbenih razlogov prvega odstavka 338. člena ZPP in predlaga, da pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in samo odloči tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, vse s stroškovno posledico. Ob popolno ugotovljenem dejanskem stanju sodba napravi napačne pravne zaključke. Odločitev je v nasprotju z dokazi, ki jih je izvedlo, sodba temelji na napačni dokazni oceni. Pri odločitvi sodba očitno sledi stališčem višjega sodišča, ko je le-to obravnavalo pritožbo zoper sodbo, prezre pa odločilna dejstva, ki so pomembna za pravilno in zakonito odločitev. Neutemeljeno in v nasprotju s tožbenim zahtevkom obrne dokazno breme tako, da je obveznost dokaza, da tožeča stranka toženi stranki ne dolguje ničesar, naloži toženi strani. Tožena stranka se le upira izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila za tisti del nepremičnine, ki presega pogodbeno površino, ker je tožeča stranka ni plačala, sama pa do tožnice ne uveljavlja nobenih zahtevkov. Sodišče je kot nesporno ugotovilo, da je površina stanovanja, ki ga poseduje tožnica, presegla toleranco 3 %, zato bi morala tožeča stranka dokazati, da je plačala razliko. Kljub temu, da se sodišče ni spuščalo v presojo velikosti stanovanja, tožena stranka opozarja na očitno nerazumno stališče, da bi bilo treba dokazati, kolikšna je dejanska površina stanovanja. Površina predmetnega stanovanja izhaja iz uradno vodenih evidenc GURS, zato je absurdna izjava tožeče stranke, da je po meritvi izvedenke, ki jo je sama angažirala, površina stanovanja celo manjša. Tožnica se očitno dobro zaveda, da nikoli ni plačala dodatne površine stanovanja, ki jo danes zaseda v celoti. Sklenila je pogojno sodno poravnavo, ki jo je v nadaljevanju preklicala. Sodba neupravičeno ne šteje za verodostojno izpoved priče D. K., čeprav ji je ob prvem sojenju sledilo. Ne pojasni, zakaj njegovo izpoved šteje za manjverodostojno od izjave tožeče stranke, ki se pomembnih stvari ne spominja. Priča D. K. pa je dovolj določno pojasnil, da sta stranki s poravnavo poravnali obveznosti tožeče stranke iz naslova dodatnih del v stanovanju, kar je bil pogoj za to, da je tožena stranka tožeči stranki izročila original kupoprodajne pogodbe. Tožena priznava, da med pogodbenima strankama ni bil sklenjen pisni dogovor o tem, da se izvede podaljšek stanovanja in kolikšna bo zato cena. Ravnala je naivno in negospodarno. Bila je prepričana, da bo tožeča stranka potem, ko bo gradnja končana, in ko bo znana končna površina novopridobljenih površin, to površino tudi plačala. Glede na izpovedbo tožeče stranke, ki jo po posameznih delih pritožba povzema, tožena stranka meni, da je nesporno med strankama bil še pred izvedbo podaljška sklenjen ustni dogovor o tem, da se podaljšek izvede, da bo tožeča stranka plačala novopridobljeno površino in da cena ne bo prevelika. Dogovorjeno je bilo, da bo tožeča stranka plačala zgolj novo pridobljeno golo stanovanjsko površino, finalizacijo pa bo izvedla sama, kar je tudi storila. Odprto je tako ostalo le vprašanje cene, ki ob sklepanju poravnave v letu 2005 še ni bila znana, ker še ni bilo izvedeno etažiranje. Tožeča stranka tako ni dokazala, da je plačala tudi za dodatno pridobljeno stanovanjsko površino.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila, se opredelila do pritožbenih očitkov, in predlagala njeno zavrnitev.

5. Tožnica, ki je s toženo stranko sklenila kupoprodajno pogodbo 16. 3. 1998, s tožbo zahteva, da ji toženka, ki si je zadržala solastnino, in sicer pri stanovanju 137/1000 in pri atriju 12/100, izstavi zemljiškoknjižno dovolilo za solastni del stanovanja in atrija, ki si ga je toženka pridržala. Toženka se je izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila upirala s trditvijo, da tožnica ni plačala (celotne) kupnine, ni doplačala kupnine za povečano kvadraturo stanovanja.

6. Sodba ob tokratnem sojenju(1) sledi napotkom razveljavitvenega sklepa in glede vprašanja, kakšen je bil dogovor ob sprejemu tožničinega naročila za „izvedbo podaljška obstoječega balkona“, zavzame stališče, da tožena stranka ni uspela dokazati, da je s tožečo stranko dosegla dogovor, da bo tožeča stranka (do)plačala novo pridobljene kvadrate stanovanja po izvedbi podaljška balkona v atrij.

7. Ne drži pritožbeni očitek, da je sodišče obrnilo dokazno breme tako, da je obveznost dokaza, da tožeča stranka toženi stranki ne dolguje ničesar, naložilo toženi stranki. Toženi stranki je (pravilno) naložilo le breme dokazovanja dogovora o plačilu razlike v stanovanjski površini, in posledično obstoja dolga na strani tožeče stranke iz naslova neplačane kupnine na račun zatrjevane povečane stanovanjske površine (13. točka obrazložitve). Ob dejstvu, da je tožnica v postopku ves čas trdila, da je toženi stranki poravnala vse obveznosti iz sklenjene kupoprodajne pogodbe, in da je plačala tudi dodatna dela, kar je dokazovala z dogovorom 16. 11. 2005, sodba materialnopravno pravilno toženi stranki naloži dokazno breme o obstoju dolga iz naslova neplačane kupnine na račun povečane stanovanjske površine. Tožena stranka si je namreč iz tega naslova pridržala solastni del stanovanja, tožnici pa odreka izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zanj. Sodišče druge stopnje je že v razveljavitvenem sklepu (11. točka obrazložitve) pojasnilo svoje stališče, da mora tožena stranka dokazati, kakšen je bil dejanski dogovor ob sprejemu tožničinega naročila za izvedbo podaljška na mestu, kjer bi bil po kupoprodajni pogodbi balkon, in da je bilo ob sprejemu naročila dogovorjeno doplačilo kupnine za razliko v povečani stanovanjski površini.

- da sta tožeča stranka kot kupec in tožena stranka kot prodajalec 16. 3. 1998 sklenili kupoprodajno pogodbo št. P-2A/98 (A2, v nadaljevanju pogodba),

- da so bili predmet pogodbe stanovanje v poslovnostanovanjskem objektu v pritličju 1B v skupni izmeri 51,35 m2, balkon 8,23 m2, atrij 17,55 m2, shramba v kletni etaži v izmeri 2,90 m2 in dve zunanji parkirni mesti,

- da je kupnina za nepremičnino znašala 134.300,00 DEM in jo je tožeča stranka plačala,

- da je tožena stranka na predlog tožeče stranke, v soglasju s projektantom, pristala na izvedbo podaljška balkona, ki prej ni bila predvidena in novo pridobljeno površino priključila k stanovanju tožeče stranke,

- da tožena stranka ni dokazala, da je s tožečo stranko dosegla dogovor, da bo tožeča stranka (do)plačala novo pridobljene kvadrate stanovanja po izvedbi podaljška balkona v atrij,

- da je bil med strankama sklenjen dogovor 16. 11. 2005 (v nadaljevanju dogovor), s katerim so bile poravnane vse obveznosti tožeče stranke iz naslova nakupa stanovanja, tožena stranka pa je tožeči stranki izročila original pogodbe,

- da v trenutku sklenitve pogodbe še nista bili izvedeni parcelacija in etažiranje poslovnostanovanjskega objekta, v katerem se nahaja sporno stanovanje,

- da je stanovanje tožeče stranke po izvedeni parcelaciji in na podlagi izdelanega etažnega načrta dobilo ID številko dela stavbe 001-45 v izmeri 69,61 m2 v drugi etaži poslovnostanovanjske stavbe, shramba z oznako 119.E je dobilo novo ID številko dela stavbe 001-119 v izmeri 2,65 m2,

- da je tožena stranka tožeči stranki 19. 5. 2009 izstavila vknjižbeno dovolilo za vpis lastninske pravice na stanovanju do 863/1000 od celote, zunanjih parkirnih mestih do celote in na atriju do 88/1000 od celote,

- da je tožeča stranka na podlagi vknjižbenega dovoljenja 9. 9. 2009 vložila zemljiškoknjižni predlog, na podlagi katerega je bil izdan sklep o vknjižbi njene solastninske pravice na nepremičnini,

- da je v zemljiški knjigi kot solastnica stanovanja do 137/1000 in atrija do 12/100 ostala vknjižena tožena stranka.

9. Protispisna je trditev pritožbe, da sodba, kot nesporno med strankama ugotavlja, da je površina stanovanja, ki ga zaseda tožnica v primerjavi s površino po prodajni pogodbi, presega toleranco 3 %, in bi morala tožeča stranka doplačati razliko. Sodba (9. točka obrazložitve) v povzetku dejstev, ki niso sporna med strankama, ugotavlja površine po prodajni pogodbi in uradnih izmerah (po izdelanem etažnem načrtu), na podlagi katerih očitno tožena stranka sama sklepa o preseženi toleranci 3 %. Ob tem ni odveč opozoriti, da je sodišče druge stopnje že v razveljavitvenem sklepu poudarilo, da je za presojo „povečane stanovanjske površine“ pomembna dejanska izmera (tožnica je dokazovala, da se z uradno ne ujema). Sicer pa slednje niti ni pomembno, saj se sodba, ki ugotovi, da tožena stranka zatrjevanega dogovora ni dokazala, ne opredeli do navedb strank o „povečani kvadraturi stanovanja“ (18. točka obrazložitve). Odveč je zato pritožbeno razlogovanje in prikazovanje „da je tožeča stranka pridobila v primerjavi s kupoprodajno pogodbo skoraj 10 m2 novih stanovanjskih površin.“

10. Dokazna ocena sodbe, ki ne sledi tožničinem trditvam o dogovoru za doplačilo novopridobljene kvadrature stanovanja po izvedbi podaljška balkona v atrij, je življenjsko logična in prepričljiva. Tožena stranka, kot pravilno ugotavlja že sodba (13. točka obrazložitve), ni ponudila ustrezne trditvene podlage oziroma si je s trditvami prihajala tudi sama s sabo v nasprotje. Toženka, ki je trdila, da zahtevanih 1.000,00 EUR na m2 za dodatno pridobljeno stanovanjsko površino ni nerazumno, kot pravilno obrazloži že sodba (14. točka), ni določno navedla in ne dokazala višine dolga tožeče stranke iz naslova povečane kvadrature. Ni niti navajala, še manj dokazala, da bi bilo doseženo soglasje volj glede višine dolga. Nasprotno, v IV. točki odgovora na tožbo je, glede zahtevanih 1.000,00 EUR na m2 za dodatno površino stanovanja 10 m2, zapisala „tožeča stranka bi bila dolžna to razliko pošteno plačati, kljub temu, da stranki glede tega nista sklenili posebnega dogovora.“ Odveč je zato pritožbeno prikazovanje, da je iz izpovedi tožnice jasno razvidno, da sta se pravdni stranki dogovorili „da cena ne bo prevelika“. Pritožbene trditve o prepričanju, da bo tožeča stranka potem, ko bo gradnja končana, in ko bo znana končna površina novopridobljenih površin, to površino tudi plačala, govori kvečjemu v prid pravilnosti odločitve sodbe o neobstoju dogovora. Sicer pa tožena stranka obrazloženo razlogom sodbe o pomanjkanju trditev ne nasprotuje. Očitno zmotno je prepričana, da pomanjkanje trditev lahko nadomesti s sklicevanjem, na iz celote iztrgane dele izpovedbe tožnice, ki jih interpretira po svoje. V skladu z določbo 7. člena ZPP in 212. člena ZPP morajo stranke ponuditi trditve in dokaze, pri čemer se za pravočasne, v skladu z določbo 286. člena ZPP, štejejo le tiste trditve (in dokazi), ki so podane do prvega naroka za glavno obravnavo (v predmetni zadevi 26. 10. 2012), kasnejše pa so upoštevne le, če stranka zanje izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogla uveljavljati. Ob skopo ponujeni trditveni podlagi in izrecnem nasprotovanju tožeče stranke o obstoju zatrjevanega dogovora, pritožba ne vzbuja dvomov v pravilnost zavzetega stališča o nedokazanosti zatrjevanega dogovora.

11. Neumestno je sklicevanje pritožbe na v postopku sklenjeno „pogojno sodno poravnavo“, ki jo je tožeča stranka preklicala. Pristanek nanjo si, tožena stranka očitno zmotno, razlaga kot dokaz, „da se tožeča stranka zaveda, da ni nikoli plačala dodatne površine stanovanja, ki jo danes koristi“. Kot pojasni tožnica v odgovoru na pritožbo, je tožnica želela, da bi se predmetna zadeva zaključila, ker pa sta stranki že leta 2005 s poravnavo uredili vse medsebojne obveznosti, ne more ponovno plačevati nekih neobstoječih obveznosti.

12. Sodba ima v dogovoru z dne 16. 11. 2005, v katerem je zapis „da so poravnane vse obveznosti A. T. Š. do firme L. d.o.o. iz naslova nakupa stanovanja“, zadostno podlago, da sledi tožničini tezi o poravnavi vseh obveznosti v zvezi s stanovanjem. Ob dejstvu, da sta dogovor podpisala takratna pooblaščenca pravdnih strank (za toženo stranko odvetnik D. K.), sodba pravilno razlaga zapis tako, da je pooblaščenec tožene stranke odvetnik D. K. potrdil, da je bila obveznost tožeče stranke iz naslova kupnine za stanovanje poravnana v celoti. Pritožba z očitkom, da sodišče neutemeljeno ni sledilo priči D. K., da se potrdilo nanaša le na izročitev originala pogodbe in plačilo dodatnih del, ne vzbuja dvomov v pravilnost dokazne ocene. Sodba, ki pričino izpovedbo oceni kot negotovo in nejasno, ponudi razloge, zakaj priči ne sledi in je drugačno pritožbeno prikazovanje zmotno. Ob dejstvu, da je bila prejšnja sodba razveljavljena, je brez pomena pritožbeno sklicevanje, da sodba sedaj izpovedbo priče D. K. oceni drugače kot prej. Sicer pa v prejšnjem postopku sodišče prve stopnje tega dogovora ni obravnavalo celovito, tako kot sedaj. Pritrditi je stališču sodbe, da odvetnik D.K., v kolikor ne bi bile poravnane vse obveznosti, takega potrdila ne bi podpisal. Tožena stranka ni zatrjevala, da v letu 2005 še ne bi bil izveden dogovorjen podaljšek, temveč, da še ni bilo izvedeno etažiranje objekta. Tudi če bi držala njena trditev, da končna izmera izvedenega podaljška zaradi neizvedenega etažiranja še ni bila znana, bi si, v kolikor bi obstajal zatrjevan dogovor o plačilu (dodatne) kupnine za novo nastalo kvadraturo stanovanja (po ugotovitvi sodbe ni dokazan), kot pravilno opozarja tožnica v odgovoru na pritožbo, takratni pooblaščenec tožene stranke vsekakor pridržal pravico do zaračunavanja dodatne kupnine.

13. Po povedanem se izkaže, da uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker ni razlogov, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Toženka s pritožbo ni uspela in do povrnitve pritožbenih stroškov ni upravičena (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Mora pa tožena stranka tožeči stranki povrniti njene stroške za odgovor na pritožbo. Sodišče druge stopnje jih je odmerilo v skladu z veljavno Odvetniško tarifo (ZOdvT) in znašajo 405,04 EUR (nagrada za postopek po tarifni številki 3210 ZOdvT 312,00 EUR, materialni stroški po tarifni številki 6002 ZOdvT 20,00 EUR, 22 % DDV).

15. Odločitev o obveznosti plačila zamudnih obresti od dolgovanih stroškov temelji na 378. členu OZ, glede začetka teka zamudnih obresti pa na pravnem mnenju občne seje Vrhovnega sodišča RS z dne 13. 12. 2006.

(1) Sodbo sodišča prve stopnje II P 3556/2010 z dne 12. 12. 2010 je Višje sodišče v Ljubljani razveljavilo s sklepom I Cp 1352/2013 z dne 4. 12. 2013.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.