VSL sodba I Cpg 103/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-02-11

Milojka Fatur Jesenko (preds.), mag. Valerija Jelen Kosi (poroč.), Lidija Leskošek Nikolič

CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO

pogodba o najemu poslovnih prostorov - odpoved najemne pogodbe - sodna odpoved

Iz jezikovne in namenske razlage zakona je mogoče ugotoviti, da tako najemnik kot najemodajalec pogodbo o najemu poslovnega prostora odpovedujeta sodno. Če bi bila takšna odpoved predvidena zgolj za najemodajalca, potem zakon ne bi vseboval določila 4. odstavka 29. člena ZPSPP, ki izrecno govori tudi o najemniku.

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo v zvezi z 21 sklepi o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, ki so bili izdani na podlagi verodostojne listine in po ugovoru tožene stranke razveljavljeni v drugem odstavku izreka. V posameznih primerih je sodišče sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, izdan na podlagi verodostojne listine obdržalo v veljavi v celoti tako v prvem in tretjem odstavku izreka (I., VI., VII., VIII., IX., X., XII., XIII, XV., XVII., XX., XXI. točka izreka sodbe), v preostalem pa je sklepe o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, izdane na podlagi verodostojne listine in razveljavljene v drugem odstavku izreka po ugovoru tožene stranke razveljavilo tudi v prvem in tretjem odstavku izreka in toženi stranki naložilo plačilo posameznih zneskov skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II., III., IV., V., XI., XIV., XVI., XVIII., XIX. točka izreka sodbe). Toženi stranki je tudi naložilo, da je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti nadaljnje stroške postopka v višini 28.153,96 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (XXII. točka izreka sodbe).

Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni in tožeči stranki naloži plačilo pravdnih stroškov, oziroma podrejeno sodbo razveljavi in vrne v ponovno sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala, da jo sodišče druge stopnje zavrne kot neutemeljeno in ji naloži plačilo stroškov odgovora na tožbo.

Sodišče prve stopnje je s sklepom z dne 3. 6. 2013 v skupno obravnavanje združilo 21 gospodarskih zadev, v katerih kot tožeča stranka nastopa T., d.o.o., in kot tožena stranka Republika Slovenija. Vsi zahtevki temeljijo na enotni pravni in dejanski podlagi. Pravdni stranki sta sklenili pogodbo o najemu poslovnih prostorov, h kateri sta sklenili pet dodatkov in pogodbo o upravljanju in vzdrževanju najetih poslovnih prostorov, h kateri sta sklenili štiri dodatke. Kot najemodajalka je nastopala tožeča stranka, kot najemnica pa toženka. Tožeča stranka je nastopala tudi kot izvajalec upravljanja in vzdrževanja najetih poslovnih prostorov. Vse navedeno med strankama po ugotovitvi sodišča prve stopnje ni bilo sporno.

Pritožnica nima prav, ko navaja, da je tožena stranka pisno odpovedala najemno pogodbo za poslovne prostore in s tem tudi konkludentno pogodbo o upravljanju poslovnih prostorov. Pritožbeno sodišče se pridružuje razlogom sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni nikoli pisno odpovedala Pogodbe o upravljanju in vzdrževanju z dne 18. 6. 2007, kot se je to zavezala v 10. členu Pogodbe in je iz tega razloga stroške po tej pogodbi dolžna plačati. Sodišče prve stopnje je ugotovilo tudi, da toženka ni nikoli zatrjevala, da bi pogodbo odpovedala. Njeno pritožbeno zatrjevanje, da je to storila konkludentno, pa ne vzdrži pritožbene presoje, saj je, kot je že ugotovilo sodišče prve stopnje, bila dolžna pogodbo o upravljanju in vzdrževanju odpovedati pisno. Določba 9. člena Obligacijskega zakonika (OZ) določa, da so udeleženci v obligacijskem razmerju dolžni izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev. Obveznost ugasne samo soglasno z voljo udeleženca v obligacijskem razmerju ali na podlagi zakona. Ne more torej uspeti pritožnica, da zanjo ne velja dogovorjeno določilo o pisni odpovedi pogodbe o upravljanju. Pritožbene navedbe, da je s tem sodišče prve stopnje toženki naložilo plačilo stroškov upravljanja in vzdrževanja tekočih stroškov, elektrike in kurjave in drugih stroškov, ki ji v praznih prostorih niso nastali, pa za samo odločitev niso pomembne. Kot že rečeno, tožena stranka se je v pogodbi zavezala za plačilo teh stroškov in v dogovoru med strankama je bilo tudi določeno, na kakšen način se pogodba odpove. Dokler pa pogodba velja, je vsaka stranka dolžna izpolnjevati svoje obveznosti ne glede na to, ali po lastni krivdi ni prevzela nasprotne izpolnitve in je tožnica pri tem ni ovirala.

Določba prvega odstavka 29. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih  prostorih (Ur. l. RS, št. 18/74, ZPSPP) določa, da je za odpoved najemne pogodbe in za postopek za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora pristojno občinsko sodišče, na katerega območju je poslovna stavba ali poslovni prostor. V četrtem odstavku istega člena je določeno, da odpoved, ki jo je vložil najemnik, vroči sodišče najemodajalcu, ne da bi izdalo nalog.

Pritožnica navaja, da določba četrtega odstavka 29. člena ZPSPP, ki je veljala v času sklenitve in odpovedi najemne pogodbe za poslovne prostore, ne velja za najemnika, pač pa le za najemodajalca. Navaja, da odpoved, ki jo vloži najemnik sodišče samo vroči najemodajalcu, ne da bi izdalo nalog, tako kot to stori takrat, ko najemno pogodbo odpove najemodajalec. V tem primeru ne gre za obličnost, temveč le za vročitev kot dokaz, da je najemodajalec prejel odpoved. Trdi, da je najemodajalec, to je tožnica, prejela njeno odpoved poslovnih prostorov, saj je to sama priznala. Pritožnica nima prav. Določba 29. člena ZPSPP je jasna in sicer tako najemniku kot najemodajalcu nalaga, da najemno pogodbo odpove sodno. Edina razlika je, da pri odpovedi, ki jo vloži najemnik, sodišče ne izda naloga za izpraznitev, kar je tudi logično, saj v tem primeru določila o izpraznitvi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora nimajo smisla. Če bi držale pritožbene trditve, da najemna pogodba preneha zgolj na podlagi odpovedi najemnika, potem zakonodajalec v predpis ne bi vključil določila četrtega odstavka 29. člena ZPSPP, ki ureja odpoved, ki jo vloži najemnik. Iz jezikovne in namenske razlage zakona je mogoče ugotoviti, da tako najemnik kot najemodajalec pogodbo o najemu poslovnega prostora odpovedujeta sodno. Če bi takšna odpoved bila predvidena zgolj za najemodajalca, potem zakon ne bi vseboval določila četrtega odstavka 29. člena ZPSPP, ki izrecno govori tudi o najemniku. Tako pritožnica ne more uspeti z navedbo, da sodišče odpoved najemne pogodbe vroča le kot dokaz, da je najemodajalec prejel odpoved in da je sama veljavno odpovedala najemno pogodbo s tem, da je (zgolj) pisno obvestila tožnico.

Navedba, da je sodišče prve stopnje napačno v celoti ugodilo zahtevku tožeče stranke, ki je zahtevala plačilo v 30 dneh od izdaje računov, čeravno bi bila v skladu s 4. členom pogodbe upravičena zahtevati plačilo v 30 dneh od dne, ko je tožena stranka prejela račun, pa je nedovoljena pritožbena novota, ki je tožena stranka niti v eni zadevi, ki je bila združena v enotno obravnavanje, ni zatrjevala, prav tako pa ni navedla, zakaj teh dejstev ni navajala do konca glavne obravnave (prvi odstavek 337. člena ZPP).

Sodišče je glede na navedeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, saj pritožbeni razlogi niso podani, niti ne razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (353.čl. ZPP).

Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, sama nosi svoje pritožbene stroške (1. odst. 165. čl. v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP). Pritožbeno sodišče ocenjuje, da odgovor na pritožbo ni bistveno pripomogel k odločitvi v zadevi, zato stroški odgovora na pritožbo niso stroški, ki bi bili za pravdo potrebni (prvi odstavek 155. čl. ZPP). V odgovoru na pritožbo namreč tožnica ni podala nobenih pomembnih dejstev in naziranj, s katerimi se pritožbeno sodišče ne bi seznanilo že iz podatkov spisa ter s katerimi bi pripomogla k rešitvi pritožbe.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.