VSK sodba Cpg 174/2016
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-09-28

mag. Jana Petrič (preds.), mag. Gorazd Hočevar (poroč.) in Franc Drešar

Pogodbeni stranki lahko (v skladu z načelom prostega urejanja obligacijskih razmerij iz 3. člena OZ) skleneta najemno pogodbo za določen čas z možnostjo predčasne odpovedi z odpovednim rokom, krajšim od enega leta.

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje v točki I izreka spremeni tako, da mora tožena stranka v 15 dneh izprazniti poslovni prostor na naslovu D., v naravi kavarna in apartmajska hiša s 7 apartmaji in 2 sobami, stoječ na zemljišču s parcelno št. 3076/29 k.o. M. in ga izročiti prostega stvari tožeči stranki, v točki II izreka pa tako, da mora tožena stranka v 15 dneh povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 1092,40 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (od 16. dne). Sicer se pritožba zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka mora v 15 dneh povrniti tožeči stranki tudi stroške pritožbenega postopka v znesku 285,59 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (od 16. dne).

1. V predmetni zadevi je za odločanje o pritožbi, na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS, Su 877/2015 z dne 17.2.2016, pristojno Višje sodišče v Kopru.

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v celoti zavrnilo primarni in podrejeni tožbeni zahtevek tožeče stranke, glede pravdnih stroškov pa je odločilo, da mora tožeča stranka v 15 dneh povrniti toženi stranki 1.036,00 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

3. Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po svojem pooblaščencu pritožila tožeča stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, toženi stranki pa naloži v plačilo nastale stroške postopka. V pritožbi opozarja, da sta se pravdni stranki v prvem odstavku 6. člena Pogodbe za najem apartmajske hiše (v nadaljevanju Pogodba) dogovorili, da se lahko najemna pogodba odpove z dvomesečnim odpovednim rokom. V tej zvezi pritožba opozarja na sodno prakso, ki dopušča takšen dogovor tudi pri najemnih razmerjih, sklenjenih za določen čas. Tudi odpovedni rok je pri teh razmerjih lahko krajši od enega leta. Tej pogodbeni določbi ni mogoče očitati nedoločnosti ali nejasnosti. Sodišče tudi ne pojasni, zakaj bi bilo omenjeno pogodbeno določilo nično. Razlaga sodišča prve stopnje, da določba 6. člena Pogodbe pomeni, da sta se stranki dogovorili, da se pogodba lahko odpove z dvomesečnim odpovednim rokom šele po poteku 10-ih let, je v nasprotju z vsebino same pogodbe, pa tudi v nasprotju z izpovedbami prič in strank.

4. Pritožba tožeče stranke je v pretežnem delu utemeljena.

5. Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena (prvi odstavek 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih  - ZPSPP). Vendar pa po oceni pritožbenega sodišča pogodbeni stranki lahko (v skladu z načelom prostega urejanja obligacijskih razmerij iz 3. člena Obligacijskega zakonika – OZ) skleneta najemno pogodbo za določen čas z možnostjo predčasne odpovedi z odpovednim rokom, krajšim od enega leta (1). Odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta le pri najemnih pogodbah, ki so bile sklenjene za nedoločen čas (drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Stranki, ki skleneta najemno pogodbo za določen čas s krajšim odpovednim rokom, bi namreč lahko isti cilj dosegli s sklepanjem kratkotrajnih najemnih pogodb za določen čas. Po oceni pritožbenega sodišča bi bilo dogovoru o sklenitvi najemne pogodbe za določen čas z možnostjo predčasne (enostranske) odpovedi (brez krivdnih razlogov) s krajšim odpovednim rokom mogoče odreči pravno varstvo le iz razlogov ničnosti (predvsem iz razloga nemoralnosti), pri čemer pa v tej smeri ni bilo zaslediti nobenih relevantnih dejstev. Ravno nasprotno: najemnik je bil že ob sklenitvi najemne pogodbe seznanjen, da najemodajalec prodaja nepremičnino, ki je predmet najema, spričo česar se je najemnik tudi zavezal, da bo na prvi poziv najemodajalca izpraznil predmet najema in ga v enem mesecu od pisnega poziva izročil najemodajalcu (šesti odstavek 6. člena Pogodbe – A3). Zaradi tega je konkretni dogovor strank o predčasni odpovedi najemnega razmerja, sklenjenega za določen čas (prvi odstavek 6. člena Pogodbe) vsekakor dopusten. To pogodbeno določilo je tudi povsem jasno in nedvoumno, zato ga je treba uporabiti tako, kot se glasi (prvi odstavek 82. člena OZ). Zato nikakor ni mogoče slediti stališču sodišča prve stopnje, da je treba določilo prvega odstavka 6. člena Pogodbe razlagati tako, da je bil namen pogodbenih strank, da dvomesečni odpovedni rok velja šele po poteku konkretne najemne pogodbe, ki je bila sklenjena za čas od 1.7.2013 do 1.7.2023. Prav tako je treba na tem mestu slediti pritožbeni kritiki, da je sodišče prve stopnje tudi prekoračilo trditveno gradivo pravdnih strank. V tej zvezi je treba tudi omeniti, da če pogodbeni stranki ne bi izrecno dogovorili možnosti predčasnega prenehanja konkretnega najemnega razmerja z odpovednim rokom dveh mesecev, bi bilo seveda nemogoče odpovedati najemno razmerje, sklenjeno za določen čas. 24. člen ZPSPP namreč ureja način prenehanja najemne pogodbe le v primeru, ko je pogodba sklenjena za nedoločen čas.

6. Odpovedni rok v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor teče od vročitve odpovedi sopogodbeniku (prvi odstavek 26. člena ZPSPP). V obravnavani zadevi je bila toženi stranki tožba (v kateri je bila dana izjava najemodajalca o odpovedi najema) vročena 21.5.2015, zato se šteje, da se je dogovorjeni dvomesečni odpovedni rok iztekel 21.7.2015, pri čemer pa pritožbeno sodišče ni posegalo v odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi ugotovitvenega dela tožbenega zahtevka, saj za sodno odpoved najemnega razmerja zadostuje že, da tožeča stranka v okviru tožbenih navedb poda izjavo, da enostransko odpoveduje najemno razmerje.

7. Odpoved najemnega razmerja je enostranska izjava pogodbene stranke, pri čemer eventualni krivdni razlogi na strani nasprotne stranke (v smeri kršitve pogodbenih obveznosti) sploh niso pravno pomembni. Iz tega razloga je bila tožena stranka dolžna izprazniti predmet najema in ga izročiti tožeči stranki že 22.7.2015. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi tožeče stranke ugodilo in spremenilo odločitev sodišča prve stopnje o dajatvenem delu tožbenega zahtevka tako, kot je razvidno iz izreka te sodne odločbe (358. člen ZPP), upoštevaje ob tem 15-dnevni paricijski rok iz drugega odstavka 313. člena ZPP.

8. Pravdne stroške je sodišče prve stopnje odmerilo v skladu z določilom tretjega odstavka 154. člena ZPP, pri čemer je sodbo sodišča prve stopnje v izreku o pravdnih stroških spremenilo tako, da je dolžna tožena stranka v 15 dneh povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 1092,40 EUR s pp (sestava tožbe 400 odvetniških točk, prva pripravljalna vloga 400 odvetniških točk, druga pripravljalna vloga 300 odvetniških točk, dopis 20 odvetniških točk, prvi narok za glavno obravnavo 400 odvetniških točk, pavšal 27,2 odvetniške točke in 22% DDV ter sodna taksa v višini 114,00 EU)..

9. Tožeča stranka je tudi s pritožbo praktično uspela v celoti, zato je upravičena tudi do stroškov pritožbenega postopka v višini 285,59 EUR (nagrada za pritožbo 500 odvetniških točk, 2% za pavšalne materialne stroške in 22% DDV).

----------------------------------------------

ZPSPP člen 24, 26, 26/1, 27. OZ člen 82, 82/1. ZPP člen 313, 313/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.