VSL sodba I Cp 2088/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-09-16

Tadeja Primožič (preds.), mag. Metoda Orehar Ivanc (poroč.), Tanja Kumer

izpraznitev stanovanja - najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - spor o obstoju predpostavk za odpoved najemne pogodbe

Toženčevo nestrinjanje z odpovedjo najemne pogodbe je izraženo že s tem, da še vedno zaseda stanovanje, ki je predmet tožbe, in da ves postopek vztraja, da niso izpolnjene predpostavke za učinkovito odpoved in za utemeljenost posledične zahteve za izpraznitev in izročitev stanovanja.

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je (1) dovolilo spremembo tožbe, (2) odpovedalo najemno pogodbo in ugodilo zahtevku za izpraznitev nepremičnine ter izročitev drugi tožnici, (3) ugodilo zahtevku za plačilo 8.414,76 EUR z zamudnimi obrestmi tožniku in za plačilo 11.700 EUR z zamudnimi obrestmi tožnici ter (4) zavrnilo zahtevek v delu, v katerem se nanaša na rok za izpraznitev in izročitev nepremičnine, ki je krajši od 60 dni.

2. Toženec v pritožbi zoper sodbo uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zahtevek zavrne, podrejeno pa naj zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Po 112. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) je najemodajalec v primeru spora dolžan najemno pogodbo odpovedati sodno. Med pravdnima strankama ni spora. Tožnika sta toženca le pozivala k odpravi kršitev, najemne pogodbe pa nista odpovedala. Opomin, poslan 18. 4. 2014, je vseboval vse zakonsko in pogodbeno določene korake za primer kršitve pogodbenih obveznosti, vendar pa tožnik ni pravilno podal odpovedi pogodbe. Ob neodpravi kršitev bi morala tožencu podati pisno odpoved in določiti 60-dnevni odpovedni rok. Napačen je zaključek sodbe, da toženec ugovora delno plačane najemnine ne more dokazovati z zaslišanjem.

5. Neutemeljen je pritožbeni očitek v zvezi z neizvedbo dokaza z zaslišanjem toženca. Ključen – in dopusten – razlog za opustitev izvedbe dokaza je bil neopravičen izostanek z naroka in ne, kar zatrjuje pritožba, da trditve o delnem plačilu najemnine ni mogoče dokazovati z zaslišanjem.

6. Neutemeljen je tudi očitek o neobstoju predpostavk za odpoved najemne pogodbe in utemeljenost zahtevka za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Predpostavka za odpoved najemne pogodbe s tožbo je predhodno pisno opozorilo najemnika, ki krši najemno pogodbo in ki vsebuje kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ni krajši od 15 dni (tretji odstavek 103. člena SZ-1). Po tretjem odstavku 112. člena SZ-1 se najemna pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti.

7. Pritožba se strinja z ugotovitvijo sodbe, da je bilo predhodno pisno opozorilo dano v skladu z zakonskimi zahtevami, vztraja pa pri stališču, da bi morala tožnika pred vložitvijo tožbe pisno odpovedati pogodbo, ker sicer ni mogoče govoriti o tem, da gre za spor med pogodbenima strankama. SZ-1 ne daje podlage za razlago, ki jo zastopa pritožba. Pravilno je stališče sodbe, da je toženčevo nestrinjanje z odpovedjo najemne pogodbe izraženo že s tem, da še vedno zaseda stanovanje, ki je predmet tožbe, in da ves postopek vztraja, da niso izpolnjene predpostavke za učinkovito odpoved in za utemeljenost posledične zahteve za izpraznitev in izročitev stanovanja.

8. Po ugotovitvi, da niti uveljavljeni razlogi niso utemeljeni, niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podane, je pritožbeno sodišče toženčevo pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Odločitev o zavrnitvi toženčevega predloga za povrnitev stroškov pritožbenega postopka je vključena v odločitvi o zavrnitvi pritožbe (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.