VSK sodba Cpg 416/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-03-24

Nada Škrjanec Milotič (preds.), mag. Gorazd Hočevar (poroč.), Špela Prodan

poslovni prostor - najemna pogodba - predčasno prenehanje najemnega razmerja - neupravičena obogatitev - povrnitev vlaganj

Gradbena izgotovitev in ureditev poslovnega prostora do mere, ki omogoča uporabo za pogodbeno dogovorjen namen, bremeni najemodajalca. V predmetni zadevi se je tožeča stranka povsem jasno in nesporno zavezala najemodajalčevo zakonsko dolžnost prevzeti nase. Da bi si ob takem izhodišču za primer predčasnega prenehanja najemnega razmerja zagotovila pravico zahtevati vračilo neamortizirane vrednosti takih investicij, bi se tožeča stranka s toženo stranko morala o tem izrecno dogovoriti.

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo zneska 79.251,03 EUR s pp. Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožeča stranka povrniti v 15 dneh toženi stranki pravdne stroške v višini 2.762,26 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje.

Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po svoji pooblaščenki pritožila tožeča stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje izpodbija pretežno iz razloga zmotne uporabe materialnega prava. Pogodbeni stranki se nista dogovorili, kakšna je usoda vlaganj tožeče stranke v poslovni prostor, če pride do predčasnega prenehanja najemnega razmerja. Ker se pogodbeni stranki o tem nista dogovorili, bi sodišče moralo upoštevati, da mora tožena stranka povrniti tožeči ta vlaganja zaradi neupravičene obogatitve. Tudi iz izpovedb prič B. Z. in B. K. ne izhaja, da bi se pogodbeni stranki dogovorili, da tožeča stranka ne bo imela pravice zahtevati povrnitve vlaganj v primeru predčasnega prenehanja najemne pogodbe. Tudi zakoniti zastopnik tožeče stranke je izpovedal, da se pogodbene stranke glede vlaganj niso mogle sporazumeti in zato so to klavzulo izpustili iz zapisa najemne pogodbe. Bistveno je, da se stranke o vračanju vlaganj niso dogovorile in tega posledično niso uredile s pogodbo. Prav zato ima tožeča stranka pravico do povrnitve teh vlaganj. Kolikor sodba sodišča prve stopnje trdi, da naj bi vse omenjene priče izpovedale drugače, pa je sodba izpodbojna zaradi nejasnosti, saj je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Odločitev je v nasprotju tudi z zapisnikom o zaslišanju omenjenih prič.

Tožena stranka je podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem prav tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo (česar obravnavana pritožba niti ne izpodbija), da sta se pogodbeni stranki v Pogodbi o najemu poslovnih prostorov (drugi odstavek 5. člen – priloga A3) dogovorili, da bo stroške preureditve poslovnega prostora za potrebe opravljanja gostinske dejavnosti nosil najemnik (tožeča stranka). Prav tako ni nobenega dvoma o tem, da je zaradi predčasnega prenehanja najemnega razmerja povrnitev teh stroškov (v obliki neamortizirane vrednosti) od najemodajalca (tožene stranke) predmet tožbenega zahtevka, in sicer iz razloga neupravičene obogatitve ene stranke (lastnika objekta) na račun druge (bivšega najemnika). Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi (prvi odstavek 190. člena Obligacijskega zakonika – OZ). Ravno tako je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo (česar obravnavana pritožba prav tako ne izpodbija), da se pogodbeni stranki nista dogovorili, da bo najemodajalec v primeru predčasnega prenehanja najema vrnil najemniku neamortizirano vrednost omenjene investicije. Tožeča stranka je v okviru osnutka najemne pogodbe sicer predlagala zapis takšne klavzule, vendar tožena stranka na to ni pristala. Zaradi tega sta se pogodbeni stranki v 10. členu omenjene najemne pogodbe le dogovorili, da opremo, ki jo je najemnik vgradil na svoje stroške v lokal, lahko najemnik proda ali odda drugemu najemniku poslovnega prostora.

Po določilu 14. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) gradbena izgotovitev in ureditev poslovnega prostora do mere, ki omogoča uporabo za pogodbeno dogovorjen namen, bremeni najemodajalca. Vendar se stranke najemnega razmerja v skladu z načelom svobodnega urejanja obligacijskih razmerij lahko dogovorijo tudi drugače (2. člen OZ in 14. člen ZPSPP). V predmetni zadevi se je tožeča stranka povsem jasno in nesporno zavezala najemodajalčevo zakonsko dolžnost prevzeti nase. Da bi si ob takem izhodišču za primer predčasnega prenehanja najemnega razmerja zagotovila pravico zahtevati vračilo neamortizirane vrednosti takih investicij, bi se tožeča stranka s toženo stranko morala o tem izrecno dogovoriti(1). Iz tega sledi, da je materialnopravno zmotna pritožbena kritika, da ima tožeča stranka v primeru predčasnega prenehanja najema pravico do povrnitve neamortiziranih vlaganj v poslovni prostor, ker tega vprašanja omenjena najemna pogodba ne ureja. Posledično to tudi pomeni, da so tudi vsi ostali pritožbeni očitki pravno neupoštevni, saj je več kot očitno, da se pogodbeni stranki v obravnavani zadevi nista pogodbeno dogovorili, da bo imela tožeča stranka v primeru predčasnega prenehanja najema pravico zahtevati od tožene stranke vrnitev neamortizirane vrednosti svoje investicije v poslovni prostor.

Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

op. št. 1: Odločba Vrhovnega sodišča RS: sodba II Ip 581/2007

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.