VSK sklep CDn 131/2016
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-07-06

Sabina Vrčon (preds.), Nataša Butina Mrakič (poroč.), Mirela Lozej

pomotni vpis - oblikovanje etažne lastnine - prenos zaznambe na novo nastale posamezne dele - načelo zaupanja v zemljiško knjigo - dobra vera

Po četrtem odstavku 105. člena SPZ je solastnina etažnih lastnikov na skupnih delih neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati. Ker iz zemljiškoknjižnih podatkov izhaja, da parcela št. 1 v obliki solastnine pripada vsakokratnim lastnikom posameznih delov št. 1, 2 in 3 stavbe št. 1, kupci že glede na obstoječe zemljiškoknjižne podatke v trenutku sklepanja kupoprodajne pogodbe niso mogli biti v dobri veri, da v zvezi s kupljenimi nepremičninami ni povezana v zemljiški knjigi nobena zaznamba.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep spremeni tako, da se dovoli vpis zaznambe spora za pridobitev lstninske pravice na posameznih delih št. 1., 2. in 3 v stavbi št. 1.

1. Prvostopenjsko sodišče je pri osnovnih pravnih položajih - posameznih delih št. 1, 2 in 3 v stavbi št. 1 na podlagi 200. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1) popravilo napako, ki je bila v tem, da po oblikovanju etažne lastnine v objektu na parceli št. 1 ni bila prenesena zaznamba spora za pridobitev lastninske pravice v korist Ž.K. tudi na novo nastale posamezne dele, temveč je ostala vpisana le pri parceli kot splošnemu skupnemu delu stabe.

2. Proti taki odločitvi so vložili ugovor A.G., lastnica posameznega dela št. 2 ter M.P. in D.G., lastnika posameznega dela št. 3.

3. Vložniki ugovora so trdili, da so svoji nepremičnini kupili v dobri veri ter da v času, ko so vknjižili svojo lastninsko pravico, na posameznih delih stavbe ni bilo nobenih bremen ali zaznamb.

4. Prvostopenjsko sodišče je njihovemu ugovoru ugodilo z utemeljitvijo, da je bilo v trenutku začetka tega zemljiškoknjižnega postopka na posameznih delih stavbe št. 2 in 3 zemljiškoknjižno stanje že spremenjeno, zaradi česar upoštevajoč načelo zaupanja v zemljiško knjigo niso bili izpolnjeni pogoji za popravo pomote.

5. Proti odločitvi se pritožuje Ž.K., v korist katere je bila vpisana zaznamba spora o pridobitvi lastninske pravice. Pritožbo vlaga po pooblaščenki, in v pritožbi najprej pojasnjuje, da je bila parcela 2, pri kateri je bila vpisana zaznamba spora v njeno korist, najprej brez njene vednosti deljena na šest parcel. Na eni od teh, na parceli št. 1, stoji stavba, pri kateri je bila prav tako brez njene vednosti vzpostavljena še etažna lastnina z začetkom učinkovanja vpisa 27.1.2015. Na parceli, na kateri stoji stavba, ima pritožnica vpisano zaznambo spora zaradi pridobitve lastninske pravice. Njen mož je z dvema posameznima deloma stavbe brez njenega soglasja razpolagal, kupca pa sta bila nedobroverna, saj sta bila z zaznambo pridobitve lastninske pravice v njeno korist seznanjena. Postopek zaradi vpisa oblikovanja etažne lastnine je bil začet 27.1.2015, takrat pa je bila pri parceli št. 1 že vpisana zaznamba spora z učinkom od dne 15.2.2005. Le zaradi napake referenta se ta zaznamba ni vpisala tudi na novo nastalih posameznih delih stavbe. Pritožnica meni, da je sklicevanje sodišča na načelo zaupanja v zemljiško knjigo v tej zadevi nepravilno, saj kupci niso bili dobroverni, ker je bila v času vknjižbe njihove lastninske pravice zaznamba spora v njeno korist vknjižena, poleg tega pa je bilo tudi v kupoprodajni pogodbi izrecno navedeno, da so kupci seznanjeni, da v času podpisa pogodbe na nepremičninah, ki so predmet pogodbe, obstaja zaznamba spora o pridobitvi lastninske pravice ter da se prodajalec zavezuje, da bo poskrbel za izbris vseh bremen na nepremičninah, kiso predmet pogodbe.

7. Iz zemljiškoknjižnih podatkov, ki se nanašajo na parcelo št. 1 izhaja, da je osnovni pravni položaj te parcele: splošni skupni del stavbe v etažni lastnini. Gre za splošni skupni del stavbe št. 1, pri parceli pa je že od njenega nastanka (iz zgodovinskega izpisa iz zemljiške knjige je mogoče ugotoviti, da je ta parcela nastala iz parcele št. 2, pri kateri je bila zaznamba prej vpisana) ves čas vpisana zaznamba spora o pridobitvi lastninske pravice v korist Ž.K.. Parcela je bila določena kot pripadajoče zemljišče in splošni skupni del stavbe z Aktom z dne 26.1.2015 o ustanovitvi etažne lastnine, ki je bil podlaga za vpis posameznih etažnih delov v hiši na parceli št. 1. Pritožniki A.G., D.G. in M.P. so svoje nepremičnine kupili s pogodbo z dne 27.1.2015, torej dan po tem, ko je zemljiškoknjižni lastnik A.K. sprejel Akt o ustanovitvi etažne lastnine. V času sklenitve kupoprodajne pogodbe je bila, kot izhaja iz zgodovinskega zemljiškoknjižnega izpiska, pri parceli, na kateri stavba stoji, vpisana zaznamba spora. Ker gre za splošni skupni del stavbe, ima nakup posameznega etažnega dela za posledico tudi nakup sorazmernega dela skupnega dela zgradbe. Po četrtem odstavku 105. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ) je solastnina etažnih lastnikov na skupnih delih neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu.

8. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati. Ker iz zemljiškoknjižnih podatkov izhaja, da parcela št. 1 v obliki solastnine pripada vsakokratnim lastnikom posameznih delov št. 1, 2 in 3 stavbe št. 1, kupci že glede na obstoječe zemljiškoknjižne podatke v trenutku sklepanja kupoprodajne pogodbe niso mogli biti v dobri veri, da v zvezi s kupljenimi nepremičninami ni povezana v zemljiški knjigi nobena zaznamba. Nenazadnje pa tudi v kupoprodajni pogodbi, ki je bila podlaga za vpis njihove lastninske pravice na posameznih etažnih delih, že v 1. točki piše, da so kupci seznanjeni, da v času podpisa pogodbe na nepremičninah, ki so predmet pogodbe, obstaja zaznamba spora o pridobitvi lastninske pravice ter zemljiški dolg.

9. Razlaga prvostopenjskega sodišča, da v konkretnem primeru pritožnike ščiti načelo zaupanja v podatke zemljiške knjige, torej ni pravilna, saj ne upošteva zemljiškoknjižnega stanja v celoti. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, da je odločilo, da je vpis tudi v preostalem delu dovoljen (4. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

ZZK-1 člen 200. SPZ člen 9, 10, 105, 105/4.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.