VSL sodba I Cp 572/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-03-11

Dušan Barič (preds.), Alenka Kobal Velkavrh (poroč.), Bojan Breznik

STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

najemna pogodba za neprofitno najemnino - odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlogi - zamudna sodba - sklepčnost tožbe

Lastnik neprofitnega najemnega stanovanja lahko odpove najemno pogodbo le iz razlogov, ki so navedeni v 103. členu SZ-1. V tem primeru so določila SZ-1, ki urejajo odpoved najemne pogodbe, kogentnega značaja in drugačna ureditev ni prepuščena svobodni volji pogodbenih strank.

I. Pritožbi se delno ugodi in se zamudna sodba sodišča prve stopnje v I. in II. točki izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki glasi:

„I. Najemna pogodba št. 2117/2011 z dne 29. 11. 2011, sklenjena med Javnim stanovanjskim skladom in M. I., za stanovanje št. 13 v II. nadstropju večstanovanjske hiše na naslovu X., v skupni izmeri 67,01 m2, s pripadajočo ložo v izmeri 3,64 m2 in pripadajočo kletjo v izmeri 1,80 m2 ter pravico souporabe skupnih delov večstanovanjske stavbe in Aneks št. 1 k najemni pogodbi z dne 30. 5. 2012, sklenjen med Javnim stanovanjskim skladom in A. A., se odpovesta.

Tožena stranka A. A. je dolžna izprazniti stanovanje št. 13 v II. nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu X., v skupni izmeri 67,01 m2, s pripadajočo ložo v izmeri 3,64 m2, in pripadajočo kletjo v izmeri 1,80 m2, v roku 90 dni po pravnomočnosti odločbe, se iz njega izseliti, ter ga praznega vseh oseb in stvari izročiti tožeči stranki, pod izvršbo.“

„Tožena stranka je dolžna v roku petnajstih dni povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 256,15 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila“.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v nespremenjenem delu (III. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki poravnati stroške pritožbenega postopka v višini 593,72 EUR v roku petnajstih dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka do plačila.

IV. Tožeča stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano zamudno sodbo razsodilo, da se odpovesta najemna pogodba št. 2117/2011 z dne 29. 11. 2011 ter Aneks št. 1 k najemni pogodbi z dne 30. 5. 2012, sklenjena med pravdnima strankama za stanovanje št. 13 v II. nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu X. (I. točka izreka) ter, da se je tožena stranka v roku 90 dni od pravnomočnosti odločbe izseliti iz stanovanja in ga praznega vseh oseb in stvari izročiti tožeči stranki (III. točka izreka). Toženi strank je še naložilo, da tožeči stranki plača uporabnino za bivalni prostor v baraki št. 2 na Y., v višini 2.847,44 EUR s pripadajočimi zakonitimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka) ter da ji v roku petnajstih dni od prejema sodne odločbe povrne pravdne stroške v višini 768,46 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava s predlogom, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje. Opozarja, da v konkretni zadevi ni bil podan noben od zakonitih razlogov za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov, določenih v 103. členu Stanovanjskega zakona. Neplačilo uporabnine za bivalni prostor v baraki št. 2 na Y. po citirani zakonski določbi ni odpovedni razlog za najemno pogodbo, sklenjeno za stanovanje na X.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila ter predlagala njeno zavrnitev.

5. Kot izhaja iz tožbene trditvene podlage je tožeča stranka kot najemodajalka s toženo stranko kot najemojemalko dne 29. 11. 2011 sklenila najemno pogodbo št. 2117/2011 za stanovanje št. 13 v II. nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu X. za nedoločen čas za neprofitno najemnino in nato dne 30. 5. 2012 še Aneks št. 1 k navedeni najemni pogodbi. Tožena stranka se je s pogodbo med drugim zavezala poravnati dolg iz naslova neplačane uporabnine za bivalni prostor v baraki št. 2 na Y.

6. Tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja temelji na zatrjevanem dejstvu, da tožena stranka dolga iz naslova uporabnine za bivalni prostor v baraki št. 2 na Y., ki ga je bila dolžna plačati na podlagi sklenjene najemne pogodbe, aneksa k pogodbi ter zapisnika z dne 9. 5. 2012, ni plačala.

7. Po določilu 318. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 26/1999 s spremembami, v nadaljevanju ZPP) izda sodišče sodbo, s katero ugodi tožbenemu zahtevku, če tožena stranka v roku iz 277. člena ZPP na pravilno vročeno tožbo ne odgovori in če so izpolnjeni naslednji pogoji: da ne gre za zahtevek s katerim stranke ne morejo razpolagati; da izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka iz dejstev, ki so navedena v tožbi; da dejstva, na katera se opira tožbeni zahtevek, niso v nasprotju z dokazi, ki jih je predložil sam tožnik, ali z dejstvi, ki so splošno znana.

8. Pravilno je materialnopravno izhodišče sodišča prve stopnje, da se pasivnost tožene stranke ocenjuje kot priznanje dejstev, ki so navedena v tožbi. Zamudna sodba pa se lahko izda le, če je tožba sklepčna, kar pomeni, da mora iz dejstev, ki jih je tožeča stranka navedla v tožbi, izhajati tista pravna posledica, ki jo uveljavlja v zahtevku.

9. Odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca je odvisna od tipa najemnega razmerja in od razlogov, zaradi katerih se odpoved uveljavlja. Krivdni razlogi na strani najemnika so našteti v 103. členu Stanovanjskega zakona (Uradni list RS št. 69/03 – 57/08 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju SZ-1). V skladu s prvim odstavkom 105. člena SZ-1 lahko lastnik tržnega, službenega ali namenskega najemnega stanovanja odpove najemno pogodbo iz kateregakoli razlog, ki je kot odpovedni razlog določen v pogodbi, tudi če ni kateri od krivdnih razlogov iz 103. člena SZ-1 medtem ko lahko lastnik neprofitnega najemnega stanovanja odpove najemno pogodbo le iz razlogov, ki so navedeni v 103. členu SZ-1. V tem primeru so določila SZ-1, ki urejajo odpoved najemne pogodbe, kogentnega značaja in drugačna ureditev ni prepuščena svobodni volji pogodbenih strank.

10. Ker v konkretnem primeru tožeča stranka najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas za neprofitno najemnino, ni odpovedala iz krivdnih razlogov, ki so v primeru tako imenovanih neprofitnih stanovanj taksativno našteti v 103. členu SZ-1, uveljavljeni tožbeni zahtevek po materialnem pravu ni utemeljen.

11. Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, je pritožbeno sodišče na podlagi pete alineje 358. člena ZPP spremenilo sodbo sodišča prve stopnje tako, da je tožbeni zahtevek, vsebovan v I. in II. točki izreka sodbe, zavrnilo.

12. Pravilno pa je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku za plačilo zneska 2.847,44 EUR iz naslova uporabnine za bivalni prostor v baraki št. 2 na Y., saj se šteje, da je tožena stranka s svojo pasivnostjo dolg v vtoževani višini s pripadajočimi zamudnimi obrestmi priznala, zato je bilo potrebno pritožbo v tem delu zavrniti in v nespremenjenem delu potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Sprememba sodbe sodišča prve stopnje je terjala tudi spremembo odločitve o stroških postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje spremenilo, se je uspeh tožeče stranke v pravdi sorazmerno zmanjšal, tako da je upravičena le do povrnitve 1/3 stroškov, nastalih na prvi stopnji, to je do zneska 256,15 EUR.

14. Pritožbeno sodišče je odločalo še o stroških pritožbenega postopka. Tožena stranka je s pritožbo deloma uspela, približno 2/3, zato ji je tožena stranka dolžna povrniti 2/3 priznanih pritožbenih stroškov v višini 593,72 EUR (taksa za pritožbo v višini 345,00 EUR, nagrada za postopek v višini 427,20 EUR, pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev v višini 20,00 EUR ter 22% DDV). Odgovor na pritožbo ni bil potreben, zato tožeča stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.