VSL sodba I Cp 2724/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-01-28

upravljanje v večstanovanjskih hišah - upravnik - položaj upravnika - zakoniti zastopnik - aktivna legitimacija upravnika - stroški obratovanja in vzdrževanja - stroški upravljanja - rezervni sklad - stroški vodenja rezervnega sklada - pogodba o upravljanju - stroški opominjanja - pogodba potrošniškega prava

Ker upravnik ni zatrjeval, da ima po pogodbi materialnopravno upravičenje tožiti v svojem imenu in na svoj račun za zahtevane stroške, ni pa zatrjeval obogatitvenega zahtevka, je sodišče pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek. Za vodenje rezervnega sklada v zakonu ni določeno, da lahko to posebej računa solastnikom, v pogodbi o upravljanju pa tudi ni imel te dogovorjene pravice.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 130477/2013, z dne 14. 8. 2013 in tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka zaradi bistvenih kršitev določb ZPP in napačne uporabe materialnega prav. Tožeča stranka je upravnik in dela na podlagi 50. člena SZ. Zato lahko sprejema plačilo etažnih lastnikov na podlagi izstavljenega mesečnega obračuna stroškov in plačuje obveznosti iz pogodb, tretjimi osebami. Mesečni obračun izstavi vsakemu etažnemu lastniku in to ne morejo ti poravnati. To določa 59. člen SZ. Upravnik je v stavbi določen, da poskrbi za redno obratovanje stavbe, kar pomeni, da morajo lastniki po zakonsko opredeljenih plačilnih kriterijih delitev stroškov spoštovati in plačati. Upravnik pa nato plačuje dobavitelje. V razmerju do tretjih oseb je res zakoniti zastopnik, vendar je tudi v razmerju med upravnikom in etažnimi lastniki in izterjuje neplačane obveznosti. Upravnik je zakoniti zastopnik etažnih lastnikov. Res ni dolžan zalagati lastnih sredstev, vendar je dolžan skrbeti za interese etažnih lastnikov in ti se kažejo tako, da so za stavbo poravnani. Zato ni pravilno stališče sodišča, da gre lahko le za verzijski zahtevek, če je upravnik plačal iz lastnih sredstev. To je le ena izmed možnih podlag. Sodišče je napačno zavrnilo zahtevek iz naslova stroškov opominjanja, saj je tožeča stranka dolžna stroške opomina izstaviti na podlagi 59. člena SZ. Glede stroškov upravljanja je sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb ZPP. Iz pogodb med etažnimi lastniki in tožečo stranko (7. člen) izhaja, da cena tožnikovih storitev se določi v višini 0,30 od osnove za izračun neprofitne najemnine in za storitve obratovanja 0,15% od osnove za izračun neprofitne najemnine za stanovanjsko enoto. Tožena stranka temu ni ugovarjala. Trdila je le, da morata biti izpolnjena še dva pogoja in sicer skupno mesečno nadomestilo storitev upravljanja za stavbo in da to ne sme presegati zbir mesečnih nadomestil posameznih uporabnikov po pogodbi o upravljanju. Tako pa tožena stranka spregleda, da je cena upravnikovih storitev določena po posamezni enoti, to skuša s svojimi ugovornimi navedbami doseči, da bi tožeča stranka pojasnjevala, koliko imajo za upravljanje obračunano ostali lastniki, kar pa ni predmet postopka. Zmotno meni sodišče, da tožeča stranka ni upravičena do plačila stroškov vodenja rezervnega sklada. Pri urejanju pogodbenih razmerij med upravnikom in etažnimi lastniki, to še ni bilo potrebno. Zato nista mogli urediti pogodbeni stranki teh zneskov v pogodbi. Tožeča stranka to dela po 119. členu SPZ. Rezervni sklad je bil vpeljal šele leta 2003, pogodba med strankama pa je bila sklenjena leta 1993. Pri vodenju sredstev nastajajo stroški poslovanja, do povračila katerih je tožeča stranka upravičena. V točki 14 sodbe je sodišče pavšalno sklenilo, da gre pri ostalih vtoževanih stroških za obratovalne ali vzdrževalne stroške, za katere tožeča stranka ni aktivno legitimirana. Tožena stranka tem navedbam ni konkretno ugovarjala. navedla je le nekaj pravne teorije. Sodišče upošteva ugovore tožene stranke, če so konkretizirani in razumljivi.

3. Na pritožbo je odgovorila tožena stranka in predlaga zavrnitev.

5. Sodišče prve stopnje je sledilo ugovoru tožene stranke, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana za stroške obratovanja in vzdrževanja, torej za stroške dobaviteljev in izvajalcev storitev. Pritožba graja materialnopravno odločitev sodišča prve stopnje, ki je ugotovilo, da tožeča stranka ne more uspešno tožiti v svojem imenu in na svoj račun etažnega lastnika, če mu solastniki niso prenesli svojih materialnopravnih upravičenj v pogodbi. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da bi lahko to naredili solastniki tudi v posebnem naročilu, vendar tega tožeča stranka ni niti zatrjevala, ne dokazovala. V pravdi tudi ni trdila, da bi založila za te stroške iz svojih lastnih sredstev. Ker je le zakoniti zastopnik solastnik, ne more uspešno zahtevati teh stroškov na podlagi Stanovanjskega zakona. Sodna praksa je v tem delu enotna, saj je bilo že v zahtevi za varstvo zakonitosti in nato v sodbi Vrhovnega sodišča RS razsojeno, da ima upravnik večstanovanjske hiše v SZ položaj kot položaj zakonitega zastopnika in torej ne more biti stranka, ki v lastnem imenu in na svoj račun zahteva stroške (primerjaj razloge sodbe II Ips 126/2001). Zato je v tem delu sodba pravilna in je materialno pravo pravilno uporabljeno. To ni presenečenje za pritožnika, saj je tožena stranka ugovarjala aktivno legitimacijo tožeče stranke. Takrat bi morala tožeča stranka pojasniti, na podlagi česa uveljavlja zahtevke v svojem imenu in na svoj račun. Zmotno pa meni pritožba, da to izhaja iz 50., 66. in 59. člena SZ.

6. V primeru, ko upravnik ni založil plačila iz svojih sredstev, bi moral doseči, da toži vsaj eden izmed solastnikov v korist preostalih solastnikov in tega bi po zakonu zastopal upravnik. Ker drugih podlag ni, je bilo treba v tem delu tožbeni zahtevek zavrniti.

7. Za zahtevane stroške upravljanja je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožeča stranka ni zadostila trditveni podlagi tožene stranke in ni pojasnila, kako je prišla do vtoževanega. Sodišče je pravilno ugotovilo, da to izhaja iz 7. člena Pogodbe (priloga A 6) in da je tožena stranka temu ugovarjala. Tožeča stranka pa ni podala pojasnila o zahtevanih stroških oziroma kako je prišla do izračuna teh stroškov. Enako je sodišče ugotovilo, da velja za stroške opominjanja. Razmerje med upravnikom in etažnim lastnikom po pogodbi o upravljanju, je pogodba potrošniškega prava. Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da je toženec zatrjeval, da po ZVPOT ti stroški ne morejo presegati dejanskih stroškov opominjanja. Tožeča stranka pa na ugovore tožene stranke ni pojasnila svojih izračunov. V pritožbi sicer podaja izračun teh zahtevkov, vendar s tem zatrjuje zmotno in nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, kar pa je nedovoljen pritožbeni razlog v sporu majhne vrednosti (458. člen ZPP).

8. Pritožba še graja odločitev sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ne more v lastnem imenu in na svoj račun zahtevati stroškov rezervnega sklada in stroške vodenja. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je vodenje rezervnega sklada dolžnost upravnika po 118. členu SPZ in da v zakonu ni vnaprej določeno, da upravnik lahko zaračunava stroške vodenja rezervnega sklada. Zato je sodišče pravilno vpogledalo v pogodbo o upravljanju (priloga A 6) in ugotovilo, da so naloge upravnika vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja stanovanjske hiše, plačilo pa je zajeto v stroških upravljanja. Pritožba trdi, da tega niso zapisali v pogodbo o upravljanju zato, ker v času sklepanja pogodbe ni obstajal rezervni sklad, ki je bil vpeljan v SPZ leta 2003. Pritožbeno sodišče nato odgovarja, da mora imeti tožeča stranka pravno podlago za svoje zahtevke. Ker tega ni izkazala s pogodbo, sodišče ni moglo ugoditi temu zahtevku. Če tožeča stranka meni, da ji ti stroški gredo, bo treba v tem delu dopolniti pogodbo o upravljanju. Po SPZ mora to delo opraviti, a to še ne pomeni, da lahko brez dogovora o višini zaračunava.

9. Ker je sodišče prve stopnje na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo in ker pri tem ni zagrešilo očitane kršitve ZPP in ne tistih, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.