VSL sodba II Cp 2961/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-01-07

dr. Peter Rudolf (preds.), Mojca Hribernik (poroč.), Danilo Ukmar

uporaba stanovanja brez pravnega naslova - izpraznitev stanovanja - stanovanjska pravica - odkup stanovanja - sklenitev najemne pogodbe

Nesporno je, da toženec biva v stanovanju in da z lastnico (tožnico) ni sklenil najemne pogodbe. Nerelevantno je njegovo sklicevanje na imetništvo stanovanjske pravice pridobljeno po ZSR in določbo tretjega odstavka 111. člena SZ-1. Stanovanjski zakon (SZ) je uredil način preoblikovanja prejšnjih stanovanjskih razmerij. V tem okviru je imetnikom stanovanjske pravice dal možnost odkupa stanovanja, tisti imetniki stanovanjske pravice, ki se niso odločili za nakup, pa so imeli pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Tožnica se je kot imetnica stanovanjske pravice odločila za nakup stanovanja (kupne pogodbe tožencu ni uspelo izpodbiti) in na ta način izčrpala upravičenja iz SZ. Na upravičenje iz 147. člena SZ oziroma sedaj iz tretjega odstavka 111. člena SZ-1, se tako tudi toženec ne more več sklicevati.

II. Pravdni stranki sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se je toženec dolžan v roku 60 dni izseliti in izprazniti nepremičnino ident. št. 000 in ident. št. 111 in jo prazno oseb ter stvari izročiti tožnici in ji povrniti tudi pravdne stroške v višini 726,00 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo je toženec vložil pravočasno pritožbo zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlagal, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek pred drugim sodnikom. Nesporno je, da toženec že od leta 1984 dalje prebiva v spornem stanovanju, sprva kot soprog hčerke tožnice, po ločitvi pa od leta 1990 dalje sam z otrokoma. Ko se je vselil v stanovanje, je bilo to še v družbeni lastnini in je bil tožnik tisti, ki je z uporabo stanovanja pridobil stanovanjsko pravico po Zakonu o stanovanjskih razmerjih (kar je bilo tudi ugotovljeno v sodbi V P 16/93, ki je bila kasneje sicer razveljavljena). Kljub temu in v nasprotju z določilom Stanovanjskega zakona, je bila tožnica tista, ki je kupila stanovanje, čeprav je v trenutku nakupa razpolagala s stanovanjsko pravico tudi na drugem – večjem stanovanju, kamor se je preselila z drugo hčerko in sinom, sporno stanovanje pa je odstopila v uporabo tožencu z družino. Toženec je poskušal v sodnem postopku razveljaviti kupno pogodbo, vendar je zaradi zavajajoče in nepopolne oznake prodajalca na kupoprodajni pogodbi, in s tem zgrešene pasivne legitimacije, izgubil pravdo. Sodišče pojasnjuje, da gre za „res iudicato“, čeprav sodba III P 221/2000 (prej V P 16/93) ne odloča o statusu toženca, niti ne temelji na domnevi, da je tožnica bila imetnica stanovanjske pravice, ampak na dejstvu, da je toženec tožil nelastnika stanovanja. Sodišče bi moralo kot predhodno vprašanje razčistiti ali je toženec nekdanji imetnik stanovanjske pravice ali ne. Nedvomno je toženec na podlagi Zakona o stanovanjskih razmerjih pridobil stanovanjsko pravico. V nadaljevanju je sodišče zaključilo, da tudi če bi uspel dokazati, da je bil imetnik stanovanjske pravice, ni izkazal, da je s tožnico poskušal skleniti najemno pogodbo in da je do nesklenitve le-te prišlo iz razlogov na strani tožnice. Pri tem pa sodišče sploh ni izvedlo dokaznega postopka. Na naroku dne 20. 3. 2014 je izrecno izjavil, da je poskušal doseči najemno pogodbo s pomočjo hčerke P. Š., ki jo je tudi predlagal za pričo, predlagal pa je tudi svoje zaslišanje.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

5. Tožnica je izkazala, da je lastnica spornega stanovanja (zemljiškoknjižna izpiska prilogi A2 in A3). Toženec je sicer poskušal razveljaviti kupno pogodbo na podlagi katere je postala lastnica in doseči sklenitev le-te z njim, vendar mu to ni uspelo (sodba Okrajnega sodišča v Ljubljani III P 221/2000 z dne 18. 3. 2002 – prilogi A8 in A9). Zakaj ne, za razsojo v tej zadevi ni pravno pomembno.

6. Nesporno je, da toženec biva v stanovanju in da z lastnico (tožnico) ni sklenil najemne pogodbe. Nerelevantno je njegovo sklicevanje na imetništvo stanovanjske pravice pridobljeno po ZSR in določbo tretjega odstavka 111. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Stanovanjski zakon (SZ) je uredil način preoblikovanja prejšnjih stanovanjskih razmerij. V tem okviru je imetnikom stanovanjske pravice dal možnost odkupa stanovanja (117. člen in naslednji), tisti imetniki stanovanjske pravice, ki se niso odločili za nakup, pa so imeli pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino (147. in 150. člen). Tožnica se je kot imetnica stanovanjske pravice odločila za nakup stanovanja (kupne pogodbe tožencu, kot rečeno, ni uspelo izpodbiti) in na ta način izčrpala upravičenja iz SZ. Na upravičenje iz 147. člena SZ oziroma sedaj iz tretjega odstavka 111. člena SZ-1, se tako tudi toženec ne more več sklicevati.

7. Sicer pa je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da tudi če bi bila možna uporaba določbe tretjega odstavka 111. člena SZ-1, toženec ni uspel izkazati, da do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani tožnice, saj je le pavšalno zatrjeval, da je poskušal doseči najemno pogodbo, kar pa je presplošna navedba, da bi sodišče sploh izvajalo dokazni postopek. Pomanjkljive trditvene podlage namreč ni mogoče nadomestiti z izpovedbami prič ali stranke(1).

8. Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

(1) Nasprotno pa iz dopisa tožnice tožencu z dne 23. 2. 2010 (priloga A7) izhaja, da ga je večkrat pozvala k plačevanju najemnine za stanovanje in s tem k ureditvi najemniškega razmerja.

SZ-1 člen 111, 111/3. SZ člen 117, 147, 150.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.