VSK sklep CDn 444/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-01-07

Tatjana Markovič Sabotin (preds.), Sabina Vrčon (poroč.), Mirela Lozej

vpis lastninske pravice na stanovanju, kupljenem po določbah SZ - olajšan vpis v zemljiško knjigo - zemljiškoknjižni predlog vložen po začetku stečaja - zaznamba stečaja ovira za predlagani vpis - primerna listina za vpis

Zemljiškoknjižni lastnik pred začetkom stečaja ni bil v pogodbenem odnosu s pravnim prednikom predlagateljice, zato je pritožbeno razlogovanje, da je stečajni upravitelj izstavil zemljiškoknjižno dovolilo zaradi izpolnitve obveznosti na podlagi obojestransko odplačne pogodbe, zaradi česar je potrebno uporabiti posebno pravilo iz druge alineje tretjega odstavka 94. člena ZZK-1, zmotno.

Pritožba se zavrne in potrdi izpodbijani sklep.

Z izpodbijanim sklepom je prvostopenjsko sodišče zavrnilo ugovor predlagateljice in potrdilo sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice, s katerim je ta odločila, da vpis lastninske pravice na M.P. ni dovoljen.

Proti sklepu se pritožuje predlagateljica po pooblaščencu – notarju. Uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da dovoli predlagani vpis, podrejeno, da ga razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje. Meni, da je odločitev v nasprotju z določbami materialnega prava (94. in 148. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1). Navaja, da je na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 30.8.1993 Javni stanovanjski sklad prodal pravnemu predniku predlagateljice stanovanje št. 212 v navedeni večstanovanjski stavbi, da je bila pogodba v celoti izpolnjena, da je pravi lastnik stanovanja na sodišču overil svoj podpis na originalu kupoprodajne pogodbe leta 1993, a ker je pogodba izgubljena, predlagateljica ne more dokazati, da je bila overitev opravljena leta 1993. Leta 2008 je bila vpisana lastninska pravica na celotni stavbi 1571 na podjetje S. d.d. na podlagi pogodbe o priznanju lastninske pravice in o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, ki predstavlja le formalen zemljiškoknjižni vpis nepremičnine na graditelja, ker je S. d.d. po izgradnji nepremičnine prodal celotno stavbo z vsemi sestavinami, tudi Stanovanjskemu skladu, ki je potem stanovanje prodal ostalim lastnikom, imetnikom stanovanjske pravice. Stečaj proti S. d.d. je začel 15.6.2011, po uvedbi stečaja je prodajalec izdal M.P. zemljiškoknjižno dovolilo. Po neuspešnem vpisu lastninske pravice na podlagi navedenih listin je stečajni upravitelj na podlagi vloženih izločitvenih zahtevkov obeh dedinj za zemljiškoknjižnega lastnika podjetje S. d.d. – v stečaju, 27.2.2014 izdal brezpogojno zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim je dovolil vpis lastninske pravice na pravnega prednika predlagateljice. Pritožba se sklicuje na določbo 148. člena ZZK-1 in zatrjuje, da ne obstajajo ovire za vpis in se izpolnjeni tudi vsi drugi pogoji za vpis. Zavrnitve predloga pa ne bi smela povzročiti niti določba 94. člena ZZK-1, ki predpisuje, da začetek stečajnega postopka ni ovira za dovolitev vpisa, če zemljiškoknjižno dovolilo v imenu stečajnega dolžnika izstavi stečajni upravitelj zaradi izpolnitve obveznosti na podlagi obojestransko odplačne pogodbe, Na koncu opisuje še, kakšne težave bi imela predlagateljica, če bi sodišče še enkrat zavrnilo vpis.

V tej zemljiškoknjižni zadevi je predlagateljica predlagala vpis lastninske pravice na M.P. pri posameznem delu št. 1 v stavbi 2 k.o. G., pri katerem je od 11.7.2008 kot lastnica te vpisana družba SG. d.d.. Kot podlago za vpis je navedla zemljiškoknjižno dovolilo s pripojenimi listinami z dne 27.2.2014, predlogu pa je priložila:

-neoverjen izvod kupoprodajne pogodbe z dne 12.10.1993, sklenjene po določbah Stanovanjskega zakona med Stanovanjskim skladom ljubljanskih občin kot prodajalcem in M.P. kot kupcem,

-zemljiškoknjižno dovolilo, overjeno dne 27.11.2013, s katerim je Javni stanovanjski sklad kot pravni naslednik prodajalca dovolil vknjižbo v korist kupca M.P.,

-zemljiškoknjižno dovolilo z dne 27.2.2014, overjeno 5.3.2014, ki ga je v imenu SG. d.d. - v stečaju, izstavil stečajni upravitelj v korist M.P. na podlagi prijav izločitvene pravice, ki sta ju podali D.H. in G.B. (predlagateljica) kot dedinji po pokojnem M.P..

Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da je v zvezi s to nepremičnino že tekel zemljiškoknjižni postopek zaradi vknjižbe lastninske pravice v korist M.P. in sicer je bil predlagan vpis na podlagi omenjene kupoprodajne pogodbe in zemljiškoknjižnega dovolila iz leta 2013. Vpis ni bil dovoljen, ker je bilo ugotovljeno, da je v zemljiški knjigi vpisan S. d.d., zoper katerega je od 15.6.2011 začet stečajni postopek, ter da je bilo zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim pravni naslednik prodajalca dovoljuje vknjižbo lastninske pravice v korist M.P., overjeno po začetku stečaja.

Pritožbeno sodišče ne dvomi, da je pravni prednik predlagateljice kupil stanovanje po določbah Stanovanjskega zakona (SZ). Po privatizacijskih določbah SZ se je štelo, da je zemljiškoknjižni lastnik prodajalec posameznega dela stavbe, pravno poslovna pridobitev pa je imela to posebnost, da so kupci postali lastniki stanovanj s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe (118. člen SZ). Kupci so morali za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo razpolagati z ustrezno listino in izpolnjevati druge pogoje za vpis, ki so jih določala zemljiškoknjižna pravila. Zemljiškoknjižno stanje je bilo v preteklosti neurejeno, številne nepremičnine (stanovanja) niso bile vpisane v zemljiški knjigi. Tega se je država zavedala in je sprejela ustrezne predpise, katerih namen je bil olajšati kupcem vpis v zemljiško knjigo. Ena takih določb je določba 6. člena Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavb (ZPPLPS), ki se glede na določbo drugega odstavka 248. člena ZZK-1 uporablja tudi po prenehanju veljavnosti ZPPLPS, in ki je vzpostavila domnevo, da je tisti prodajalec, ki je stanovanje oz. posamezen del prodal po določbah SZ, v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik (prodanega) posameznega dela. V času nakupa je bila parcela vpisana kot družbena lastnina v uporabi Občine L., predmetno stanovanje pa je bilo vpisano v zemljiško knjigo leta 2000 na podlagi etažnega načrta iz leta 1999. Dejstvo je, da se kupec ni vpisal kot lastnik, leta 2008 pa se je na podlagi pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim in priznanju lastninske pravice z dne 17.8.2008 vpisala lastninska pravica v korist SG. d.d., (kar vse je razvidno iz zemljiške knjige), ki je od 15.6.2011 v stečaju.

Ker je bil predlog za vknjižbo vložen po začetku stečaja, je po splošnem pravilu, določenem v 1. točki drugega odstavka 94. člena ZZK-1, začetek stečaja v tem zemljiškoknjižnem postopku ovira za dovolitev predlagane vknjižbe. Po mnenju pritožbenega sodišča niso izpolnjeni pogoji za uporabo posebnih pravil iz tretjega odstavka navedenega člena, ki izključujejo uporabo splošnega pravila. Ne gre za to, da sodišče prve stopnje ne bi verjelo predlagateljici, kdaj in kako je njen pravni prednik kupil stanovanje in ni res, da vztrajno zavrača vknjižbo z napačno razlago določb ZZK-1. Napačno jih razlaga pritožba. Zemljiškoknjižni lastnik pred začetkom stečaja ni bil v pogodbenem odnosu s pravnim prednikom predlagateljice, zato je pritožbeno razlogovanje, da je stečajni upravitelj izstavil zemljiškoknjižno dovolilo zaradi izpolnitve obveznosti na podlagi obojestransko odplačne pogodbe, zaradi česar je potrebno uporabiti posebno pravilo iz druge alineje tretjega odstavka 94. člena ZZK-1, zmotno. Ni stvar zemljiškoknjižnega postopka ugotavljati, ali je M.P. razpolagal z overjenim izvodom kupoprodajne pogodbe in tudi ne, zakaj je leta 2008 prišlo do vknjižbe na sedanjega zemljiškoknjižnega lastnika. Ta dejstva ne morejo vplivati na odločitev, kot tudi ne težave dedinj v zapuščinskem postopku, ki jih pritožbeno sodišče sicer razume, a jih ne more upoštevati. V zemljiškoknjižnem postopku veljajo določena pravila, ki jih mora zemljiškoknjižno sodišče spoštovati, četudi verjame udeležencem, da so še pred stečajem pridobili pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo.

Na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki ga je izstavil stečajni upravitelj, in sta mu priloženi pisni vlogi o prijavi izločitvene pravice dedinj, pritožbeno sodišče sklepa, da sta D.H. in G.B. dedinji po pok. M.P. (predlagateljica ni priložila nobene listine, ki bi izkazovala smrt M.P. ter sorodstveno razmerje med njo in M.P. oziroma njen položaj dedinje, torej listine, ki bi izkazovala njeno legitimacijo v tem postopku), da sta prijavili izločitveno pravico v stečajnem postopku in da jo je stečajni upravitelj priznal. Vendar pa tudi po mnenju pritožbenega sodišča to zemljiškoknjižno dovolilo ni primerna listina za vpis. Primerno listino po zakonu predstavlja pravnomočen sklep, s katerim stečajno sodišče ugotovi, da je izločitveni upnik izvirno pridobil lastninsko pravico na nepremičnini (tretji odstavek v zvezi z 2. točko prvega odstavka 309. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP)). Stališče sodišča prve stopnje, da je zaznamba stečaja ovira za vpis, je torej pravilno.

V pritožbi zatrjevan pritožbeni razlog ni podan in ker pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo uradoma upoštevnih kršitev, je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.