VSL sodba in sklep I Cp 3288/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-03-09

Milan Mesojedec (preds.), Karmen Ceranja (poroč.), Majda Urh

STANOVANJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlogi - predhodno pisno opozorilo - opomin pred odpovedjo - dopis pooblaščenca - rok za odpravo odpovednega razloga - odpadla pravna podlaga - ničnost pogodbe - odplačnost pogodbe - zmota v nagibu - huda nehvaležnost - preklic zaradi hude nehvaležnosti - načelo dispozitivnosti

Ustrezen opomin iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je materialna in ne procesna predpostavka.

I. Pritožba se zavrne in se potrdita sodba in sklep sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijano sodbo(1) je sodišče prve stopnje:

1) zavrglo tožbo v delu, kolikor se nanaša na tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe, kolikor ga tožeča stranka uveljavlja zaradi kršitve 2. točke 1. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) (opravljanje dejavnosti v stanovanju brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem);

2) zavrnilo tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe, kolikor ga tožeča stranka uveljavlja po splošnih pravilih obligacijskega prava;

3) zavrnilo tožbeni zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja na X;

4) zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 12.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 6. 2014 do plačila in

5) tožniku naložilo povrnitev toženkinih pravdnih stroškov.

2. Proti navedeni sodbi (in sklepu) se je pravočasno pritožil tožnik, ki najprej očita bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker izrek sodbe vsebuje tudi odločbo o zavrženju tožbe, o čemer se odloča s sklepom. Enako kršitev določb postopka je sodišče prve stopnje storilo s tem, ko je o enem tožbenem zahtevku odločilo dvakrat, zaradi česar je izrek sodbe nerazumljiv in nasprotuje samemu sebi. Sodišče je v izreku sodbe odločilo mimo postavljenega zahtevka in s tem kršilo tudi načelo dispozitivnosti. Štiri točke tožbenega zahtevka je razdelilo na 5 točk in odločalo o zahtevkih, ki jih tožnik ni postavil. Sodišče lahko tožbo zavrže le pod pod pogoji iz 274. člena ZPP, v vseh ostalih primerih, pa mora presojati utemeljenost tožbenega zahtevka. Določba tretjega odstavka 103. člena SZ-1 ne predstavlja procesne predpostavke za vložitev tožbe, gre za materialno (substančno) predpostavko, glede katere se mora sodišče vsebinsko opredeliti. Pritožnik se ne strinja z ugotovitvijo sodišča, da dopis njegovega pooblaščenca ne predstavlja predhodnega pisnega opozorila iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1, ker naj ne bi vseboval načina odprave odpovednega razloga in primernega roka za odpravo odpovednega razloga. Konkretni razlog odpovedi je mogoče odpraviti le s prenehanjem dejavnosti v stanovanju, toženka pa v 90 dnevnem roku kršitve ni odpravila, to je storila šele po vložitvi tožbe. Spremenila je sedež opravljanja dejavnosti, torej ji je bil način odprave odpovednega razloga znan. Pritožnik se ne strinja, da je bila najemna pogodba odplačna, tožnik ni prejel nobene dajatve ali nasprotne koristi. Tožnik nikoli ni trdil, da sta si na tak način s toženko razdelila skupno premoženje, zato je tak zaključek sodišča prve stopnje protispisen in s tem podana kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Toženka se je vsemu premoženju odpovedala. Tožnik nikoli ni izjavil, da bi bila toženka upravičena do terjatve iz naslova skupnega premoženja, ampak je povedal, da je najemno pogodbo sklenil, ker je želel pomagati hčerki in toženki pri rešitvi stanovanjskega vprašanja. Povedal je tudi, da je pogodbo sklenil, ker je bil hvaležen, ker se je ob razvezi toženka odpovedala delitvi skupnega premoženja. Ob razvezi je poleg nepremičnine v L. prevzel tudi kredite in dolgove. Ker je sodišče zmotno štelo pogodbo za odplačno, zmotno ni upoštevalo zmote v nagibu (47. člen OZ). Tožnik neodplačne najemne pogodbe za določen čas 10 let ne bi sklenil, če bi vedel, da bo toženka vložila tožbo za delitev skupnega premoženja. Sodišče se ni opredelilo do zatrjevane hude nehvaležnosti toženke do tožnika, ki jo je izkazala z vložitvijo tožbe za delitev skupnega premoženja, kar je razlog za odpoved najemne pogodbe v skladu s 540. členom OZ.

3. Pritožba je bila vročena toženki. V odgovoru na pritožbo zavrača pritožbene navedbe, predlaga zavrnitev pritožbe in zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

5. Tožnik je tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe,(2) ki ga je uveljavljal v 1. točki tožbe, utemeljeval z dvema sklopoma trditev. V prvem je zatrjeval obstoj krivdnega odpovednega razloga iz 2. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, v drugem pa obstoj razlogov, zaradi katerih je odpadla (v pogodbi sicer neizražena) pravna podlaga za sklenitev najemne pogodbe brez najemnine in je pogodba nična. Trdil je, da se je toženka odpovedala delitvi skupnega premoženja oziroma se zavezala, da ne bo vložila tožbe za delitev skupnega premoženja, v zameno pa ji je tožnik odpustil plačilo najemnine in stanovanje na lastne stroke in po željah toženke opremil. Zatrjeval je tudi obstoj hude nehvaležnosti v smislu 540. člena OZ.

6. Sodišče prve stopnje se je najprej ukvarjalo z obstojem krivdnega odpovednega razloga iz 2. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, ugotovilo, da tožnik toženke ni ustrezno opozoril na kršitev najemne pogodbe, s tem pa pogoj iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1 ni izpolnjen. Obstoj ustreznega opomina je sodišče prve stopnje štelo za procesno predpostavko za dopustnost tožbe in posledično tožbo v zavrglo v delu, „kolikor se nanaša na tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe, kolikor ga tožeča stranka uveljavlja zaradi kršitve 2. točke 1. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) (opravljanje dejavnosti v stanovanju brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem)“.

7. Pritožba pravilno opozarja, da je ustrezen opomin iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1 materialna in ne procesna predpostavka kot tudi, da se tožba (če že) zavrže s sklepom in ne s sodbo. Pritožbeno sodišče je moralo zato najprej ugotoviti, ali je res podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP oziroma ali ima sodba zaradi opisane „cepitve“ prve točke zahtevka pomanjkljivosti, zaradi katerih se je ne da preizkusiti. Najprej pritožbeno sodišče ugotavlja, da ni res, da je sodišče o tožbenem zahtevku iz 1. točke tožbe odločilo dvakrat, saj ga je enkrat zavrnilo, enkrat pa ustrezen del tožbe zavrglo zaradi pomanjkanja procesnih predpostavk. Po oceni pritožbenega sodišča s sicer napačnim postopanjem sodišča prve stopnje tudi načelo dispozitivnosti iz 2. člena ZPP ni bilo kršeno, ker je pri odločanju sodišče kljub vsemu ostalo v mejah zahtevka in ni odločalo o ničemer drugem, kot je tožnik s 1. točko tožbe zahteval, to pa je o odpovedi najemne pogodbe. Za preizkus sodbe zadošča, da je iz I. točke izreka razvidno, v katerem delu je tožba zavržena, iz II. točke izreka, da je sodišče tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe zavrnilo(3) in da se je sodišče vsebinsko opredelilo do vseh pravno pomembnih dejstev in v celoti izčrpalo trditveno podlago. Dejstvo, da sodišče dela tožbe ni zavrglo s sklepom, predstavlja bistveno kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, ki ni vplivala na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločbe. Zavrženje dela tožbe, ki se nanaša na odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga, pa je za pritožnika ugodnejša odločitev od zavrnitve, zato pritožbeno sodišče v izrek ni posegalo (359. člen ZPP).

8. Pritožbeno sodišče pa sicer soglaša z oceno sodišča prve stopnje, da dopis pooblaščencev tožnika (priloga A5) ne ustreza kriterijem iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1. Neprepričljive so pritožbene navedbe, da je način odprave konkretnega pritožbenega razloga (opravljanje dejavnosti v stanovanju brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem) samo eden, zlasti glede na trditve toženke, da dejavnosti v stanovanju sploh ni opravljala in je imela dejavnost registrirano na tem naslovu le zaradi vročanja pošte. Tudi če bi bilo sprejeti tožnikovo tezo, da je konkretni odpovedni razlog mogoče odpraviti edino in samo s prenehanjem dejavnosti, pa ni dvoma, da opomin ni vseboval primernega roka za odpravo odpovednega razloga. Edini rok, ki je v opominu omenjen, je 90 dnevni odpovedni rok, ki ga ni mogoče enačiti z rokom za odpravo odpovednega razloga iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1. Ker brez predhodnega pisnega opozorila, ki vsebuje tudi način odprave odpovednega razloga in primeren rok za odpravo, najemne pogodbe ni mogoče odpovedati, tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe zaradi krivdnih razlogov ni utemeljen.

9. Pritožbeno sodišče se strinja tudi z zaključkom sodišča prve stopnje, da najemna pogodba z dne 29. 2. 2012 (priloga A3), ki je bila sklenjena za določen čas 10 let z najemnino 0,00 EUR, ni neodplačna pogodba. Ta zaključek temelji na prepričljivi in skrbni dokazni oceni izpovedb pravdnih strank, saj iz same najemne pogodbe ni razvidno, zakaj toženka ni dolžna plačevati najemnine. Glede na to, da je tožnik večkrat povedal, da se je za brezplačno oddajo stanovanja odločil, ker se je toženka odpovedala delitvi skupnega premoženja oziroma, da ji je najemnino „odpustil“ za 10 let v zameno za njeno odpoved skupnemu premoženju, toženka pa, da je „smatrala, da če tožnik živi v L. brez najemnine in koristi njeno premoženje, 10 let nič najemnine ni sporno“, je logičen in prepričljiv zaključek sodišča prve stopnje, da ni šlo za neodplačno pogodbo. Če pa je najemna pogodba odplačna, zatrjevana tožnikova zmota v nagibu (da pogodbe ne bi sklenil, če bi vedel, da bo toženka vložila tožbo glede skupnega premoženja) ni upoštevna (prim. 47. člen OZ), kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje.

10. Neutemeljena je nazadnje tudi pritožbena trditev, da se sodišče ni opredelilo glede zatrjevane hude nehvaležnosti toženke, ki naj bi bila v tem, da je vložila tožbo zaradi delitve skupnega premoženja. Sodišče prve stopnje je navedlo razloge, zakaj šteje, da tožnik ni uspel dokazati, da bi se toženka odpovedala skupnemu premoženju in zakaj šteje, da pri najemni pogodbi ni šlo za darilo in da gre za odplačno pogodbo, s čimer je hkrati smiselno odgovorjeno na tožnikove trditve o hudi nehvaležnosti toženke, ki jo je tožnik utemeljeval le s pavšalnim sklicevanjem na določbo 540. člena OZ, ki ureja preklic darilne pogodbe.

11. Ker v pritožbi zatrjevani razlogi niso podani, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odst. 350. čl. ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (353. čl. ZPP in 2. točka 365. člena ZPP).

12. Izrek o stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Tožnik s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 154. člena ZPP), toženkini stroški odgovora na pritožbo pa niso bili potrebni stroški postopka (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Op. št. (1): Glede na odločitev bi bilo pravilno „s sodbo in sklepom“.

Op. št. (2): Ki se v celoti glasi: „Toženi stranki se odpoveduje Najemna pogodba z dne 29. 2. 2012, ki jo je s tožečo stranko sklenila za stanovanje ID znak 000, posamezni del št. 7 v stavbi št. 111 k. o. Y, na naslovu X“

Op. št. (3): Pri čemer pripisa „kolikor ga tožeča stranka uveljavlja zaradi kršitve 2. točke 1. odstavka 103. člena SZ-1“ in „kolikor ga tožeča stranka uveljavlja po splošnih pravilih obligacijskega prava“ nista bistvena.

SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-2, 103/3. OZ člen 47, 540.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.