VSL sodba I Cp 3355/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-03-25

povračilni zahtevek upravnika - delitev stroškov etažnih lastnikov

V pravdi, kjer upravnik zahteva povračilo stroškov, ki jih je založil za toženo stranko, mora upravnik dokazati, kako je te stroške obračunaval. Ker etažni lastniki nimajo ključa za delitev stroškov urejenega v pogodbi o medsebojnih razmerjih, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo kot merilo izračun po 30. členu SZ-1 in Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb.

I. Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem delu (zavrnilni del sodbe) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 132396/2013 v 1. in 3. točki izreka in odločilo, da je dolžna tožena stranka plačati tožeči stranki 373,51 EUR s pripadki. V preostalem delu je tožbeni zahtevek zavrnilo. Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke 93,50 EUR.

2. Proti tej sodbi v delu, s katerim ni uspela, vlaga pritožbo tožeča stranka. Protispisna je ugotovitev sodišča, da je toženec lastnik stanovanja z ID znakom. V resnici to ni stanovanje, ampak poslovni prostor v večstanovanjski stavbi P. Sodišče je pravilno ugotovilo, da je sporen solastniški delež tožene stranke na skupnih delih stavb. Sodišče je ugotovilo, da je pogodba o upravljanju pravniških storitev z dne 2. 2. 2005 veljavna, ker jo je podpisala večina etažnih lastnikov. Po tej pogodbi je solastniški delež tožene stranke 19,98 %. Nato pa ugotavlja, da toženo stranko pogodba ne zavezuje glede deleža, ki je naveden v pogodbi poleg mesta, ki je namenjen njenemu podpisu. V tem delu sodbe ni mogoče preizkusiti. Iz pogodbe o upravljanju izhaja, da je podpisani del, kjer so podpisani etažni lastniki, sestavni del pogodbe in zavezuje toženo stranko. Drži sicer, da pogodba o upravljanju ni pogodba, s katero etažni lastniki določijo solastninske deleže na skupnih delih stavbe. Vendar je tožena stranka v drugi pripravljalni vlogi navedla in povzela iz predhodnih aktov, da so se etažni lastniki odločili za vrednost in kriterij za določitev solastninskih deležev posameznih etažnih lastnikov. Ni pomembno, da je to prepisano ročno. Sodišče pa je zmotno ugotavljalo solastniški delež z odločbo G. in z enostavno matematično operacijo. Če je toženec lastnik poslovnega prostora, je lastnik tudi na skupnih delih stavbe. Slednji je podlaga za delitev stroškov upravljanja, razen, če zakon glede posameznih stroškov ne določa drugače. Za to razmerje velja SZ-1 in subsidiarno SPZ. Solastninski deleži se določijo z dogovorom etažnih lastnikov. To velja tudi za poznejše spremembe. Določitev solastninskih deležev posameznih etažnih lastnikov je posel, ki presega okvir rednega upravljanja. Če sporazum med etažnimi lastniki ni dosežen, se to ureja v nepravdnem postopku. Sodišče je zmotno reševalo vprašanje višine solastninskega deleža v pravdi. To bi se moralo reševati v nepravdnem postopku. Sodba nima razlogov o tem, kako bo določitev solastninskega deleža vplivala na deleže ostalih solastnikov. Sodišče bi moralo prekiniti postopek in napotiti stranke na nepravdni postopek. Sodišče ni obrazložilo, zakaj je sledilo tožencu o merilu za določitev solastninskih deležev. Pri tem je spregledalo 160. člen SPZ in 182. SZ-1. Sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih.

3. Na vročeno pritožbo je odgovorila tožena stranka in predlaga zavrnitev pritožbe.

5. Uvodoma je treba pojasniti, da gre v konkretnem primeru za spor majhne vrednosti in se zato obravnava po določbah 442. člena in naslednjih ZPP. Obseg preizkusa sodba v teh zadevah je določen v 458. členu ZPP. To pomeni, da pritožnik ne more izpodbijati sodbe zaradi zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja.

6. Pritožba trdi, da sodišče zmotno in protispisno ugotavlja, da je tožena stranka lastnik stanovanja. V resnici gre za poslovni prostor. Uveljavlja kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče nato ugotavlja, da je 15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP podana le, če je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi listinami. V konkretnem primeru je sodišče zapisalo, da je tožena stranka lastnica stanovanja na naslovu P., ID 000. Za zahtevek, ki ga vtožuje tožeča stranka, ni razlik med lastnikom stanovanja in med lastnikom poslovnega prostora. Tožeča stranka kot upravnik stanovanjske hiše vtožuje povračilo plačila stroškov obratovanja in upravljanja od toženca kot lastnika za obdobje od 31. 12. 2011 do 28. 2. 2013. Med pravdnima strankama je sporen izračun solastninskega deleža tožene stranke in v zvezi s tem obračunavanje stroškov v posameznih računih. Sicer pa gre pravno za stroške, ki jih je tožeča stranka založila za toženo stranko in bi jih le-ta morala plačati in je zato upravičena do povrnitve (190. člen OZ). Če tožeča stranka ne bi založila teh sredstev, v pogodbi pa nima dogovorjene materialnopravne pravice, da bi tožila v svojem imenu in na svoj račun, bi tožbeni zahtevek ne bil utemeljen, ker ne bi imela aktivne legitimacije.

7. Med pravdnima strankama je že dolgoletni spor o tem, ali je pravilno obračunavanje solastninskega deleža tožene stranke glede obveznosti po koeficientu 4,04 % (trditev tožene stranke) ali 12,98% (po trditvah tožeče stranke). Sodišče prve stopnje je pravilno najprej vpogledalo v predložene pogodbe. Če ne bi bilo v pogodbi o medsebojnih razmerjih določeno, bi sodišče moralo po 30. členu SZ-1 delitev stroškov upravljanja ugotavljati v skladu s solastninskim deležem in v zvezi z Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb. Zadnji pa določa, da se stroški obratovanja in vzdrževanja obračunajo bodisi na podlagi površine posameznega dela, bodisi na podlagi števila enot v stavbi. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da so solastniki stavbe v pogodbi o urejanju medsebojnih razmerij (priloga A23) določili, da se stroški vzdrževanja razdelijo glede na kupno vrednost stanovanj in lokalov, obratovalni stroški pa so sorazmerni čisti stanovanjski površini oziroma glede na število stanovalcev. Vzdrževanje toplotnih postaj pa si delijo glede na deleže, ki jih obračunava vzdrževalec, če jih ta obračunava neposredno oziroma je na pravnega prednika tožene stranke odpadel delež 19,72 %. Zato je sodišče prve stopnje sklepalo, da med etažnimi lastniki in upravnikom obstoji dogovor o plačilu stroškov upravljanja o sorazmerju deležev površine posameznega dela ter za vodenje stroškov rezervnega sklada (1,00 EUR fiksno). Ostalo pa ni bilo jasno določeno, saj so lastniki le določili, kako se delijo stroški med obema stavbama. Ker iz pogodbe o medsebojnih razmerjih ne izhaja jasna delitev teh stroškov, se je sodišče moralo opreti na 30. člen SZ-1 in na citirani pravilnik. Ugotovilo je, da se stroški obratovanja in vzdrževanja obračunavajo bodisi na podlagi površine posameznega dela, bodisi na podlagi števila enot v stavbi. Za toplotno postajo pa velja drugače (priloga B11).

8. Ker tožeča stranka ni znala pojasniti, kako je prišla do ključa 12,98 %, je sodišče prve stopnje sledilo izračunu tožene stranke. Ta pa je vzela podatke G. oziroma neto površino posameznega dela (219,56 m2), površino celotne stavbe (5.432,97 m2) in dobila koeficient 4,04 %. Tožeča stranka meni v pritožbi, da je dovolj, da je v predloženi pogodbi o upravljanju (priloga A2) v prilogi podan seznam etažnih lastnikov in tam vpisan solastniški delež. Pri toženi stranki, ki te priloge ni podpisala, je delež 12,98 % in to je za tožečo stranko edino merodajno. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje o pravni naravi pogodbe o upravljanju upravniških storitev. Ta pogodba ne ureja ključa za delitev stroškov po 30. členu SZ-1. Gre le za seznam etažnih latnikov in njihov procent solastnine, ki je merodajen za veljavnost pogodbe o upravljanju. Zato tudi ni pomembno, da te pogodbe ni podpisal toženec, saj jo je podpisala večina etažnih lastnikov oziroma solastnikov.

9. Pritožba nadalje trdi, da bi sodišče prve stopnje moralo zaradi rešitve predhodnega vprašanja o višini solastniških deležev prekiniti postopek in napotiti toženo stranko na nepravdni postopek. Pritožbeno sodišče odgovarja na to navedbo tako, da je treba upoštevati pravno razmerje med pravdnima strankama. Tožeča stranka zahteva obogatitveni zahtevek, ker je založila sredstva za toženo stranko. Kako je obračunala ta sredstva, mora ona dokazati. Ne gre reševanje odnosa med etažnimi lastniki, ki so vpisani v zemljiško knjigo (priloga A3). Tako se izkaže, da sodišče lahko samo reši to vprašanje oziroma odloči, ali je tožeča stranka dokazala svoja plačila oziroma zalagala za toženo stranko. Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da se tožeča ni uspela razbremeniti svojega bremena dokazovanja, ko se je le sklicevala na pogodbo o upravljanju upravniških storitev. Tožena stranka pa je uspela dokazati svoje trditve oziroma pojasniti, kako je prišla do ključa delitve stroškov. Ta ključ pa je v skladu z določbo 30. člena SZ-1 in Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb. Predložena pogodba o medsebojnih razmerjih ne ureja vseh stroškov oziroma delitve in je zato sodišče prve stopnje pravilno upoštevalo tisti ključ, ki ga je mogoče ugotoviti iz predloženih pogodb in solastninski delež 4,04 % po citiranih pravnih podlagah. Zato ni pravno odločilno, kar določa SPZ.

10. Sodba je tako v odločilnih dejstvih v nasprotju med seboj in s citiranimi listinami, tako da zatrjevane absolutne bistvene kršitve določb ZPP iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, niso podane.

11. Izrek o pravdnih stroških temelji na določbi 165. člena ZPP v zvezi s 154. členom. Pritožnica s pritožbo ni uspela, tožena stranka pa z navedbami iz odgovora ni pripomogla k rešitvi te zadeve.

SZ-1 člen 30. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 25.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.