VSL sodba I Cp 3185/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-02-03

mag. Metoda Orehar Ivanc (preds.), Tanja Kumer (poroč.), Tadeja Primožič

parkirni prostor - pomožni stanovanjski prostor - neločljiva povezanost s stanovanjem - predmet kupoprodajne pogodbe - lastninjenje stanovanj

Vprašanje, ali je parkirni prostor sestavni del stanovanja, je odvisno od okoliščin primera. V predmetni zadevi ugotovljene okoliščine nudijo zadostno podlago za zaključek, da je bil že ob pridobitvi stanovanjske pravice na stanovanju (1986), pa tudi ob odkupu stanovanja v procesu lastninjenja (kupoprodajna pogodba z dne 6. 11. 1991), predmet kupoprodajne pogodbe tudi parkirni prostor, čeprav slednji v njej ni izrecno naveden.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Stranki sami krijeta svoje pritožbene stroške.

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da mora tožena stranka tožniku izstaviti za vknjižbo lastninske pravice primerno listino na parkirnem mestu v II. garaži stanovanjskega bloka ..., vpisanem v zemljiški knjigi ID znak ..., posamezni del št. ..., v stavbi št. …, k. o. ... do celote in tožniku plačati stroške postopka v znesku 1.766,02 EUR.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo razveljavi in tožbeni zahtevek zavrne, podredno, da zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, vse s stroškovno posledico. Zmotna je ugotovitev sodbe, da parkirno mesto predstavlja sestavni del stanovanja, posledično je napačen tudi materialnopravni zaključek, da parkirno mesto zato ni v samostojnem pravnem prometu. V sodbi ni razlogov, ki bi omogočali preizkus ugotovitve, da parkirno mesto predstavlja pomožni del stanovanja. Da sporna nepremičnina predstavlja samostojno določeno individualno stvar, potrjuje že obravnavana pravda, sicer bi sodišče moralo tožbeni zahtevek zavrniti. Iz prodajne pogodbe jasno izhaja, da parkirni prostor ne predstavlja sestavine stanovanja, saj v njej ni naveden. Tudi v tožnikovi zahtevi za odkup stanovanja parkirno mesto ni bilo posebej navedeno in tudi ne upoštevano pri navedbi površine. Besedilo prodajne pogodbe in podatki zemljiške knjige, kjer je stanovanje vpisano s pomožnim prostorom, dokazujejo, da sporna nepremičnina ne predstavlja pomožnega prostora in je v samostojnem pravnem prometu. Tako stališče potrjuje tudi sklep Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1540/2009 z dne 3. 6. 2009. Ni vsaka garaža oziroma vsak parkirni prostor s stanovanjem neločljivo povezan, izvedeni dokazni postopek pa neločljivosti ni potrdil. Sporno parkirno mesto je v zemljiški knjigi vknjiženo kot samostojna nepremičnina. Tožnik bi na podlagi prodajne pogodbe lahko pridobil (so)lastninsko pravico na sporni nepremičnini, če bi ta predstavljala skupni del stavbe. Samostojno razpolaganje s sporno nepremičnino dokazuje tudi aneks št. 2/86 k soinvestitorski pogodbi, iz katerega izhaja, da je dolžan soinvestitor za parkirno mesto poravnati kupnino, ki se bo dogovorila z aneksom in po končnem obračunu za stanovanje. Ločeno razpolaganje s stanovanjem in sporno nepremičnino potrjuje tudi trditvena podlaga tožnika v delu, kjer navaja, da je za sporno nepremičnino poravnal kupnino. V kolikor bi parkirno mesto predstavljalo sestavni del stanovanja, potem bi tožnik kupnino za sporno parkirno mesto poravnal že s plačilom kupnine za stanovanje. Tudi, če bi sporna nepremičnina predstavljala sestavino oziroma pomožni prostor stanovanja, to ne bi pomenilo, da je izvzeta iz pravnega prometa, kar potrjuje tudi sodba Vrhovnega sodišča II Ips 373/96 z dne 4. 2. 1998.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

5. Sodba zavzame stališče, da je bilo s prodajno pogodbo 6. 11. 1991 kot sestavni del stanovanja prodano tudi sporno parkirno mesto v kleti objekta, v katerem je stanovanje, in je tožena stranka kot pravna naslednica prodajalca dolžna tožniku izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo lahko vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik.

6. Zavzeto stališče temelji na naslednjih ugotovitvah:

- da je bila 15. 10. 1984 med Z., d.o.o. Ljubljana, kot investitorjem in K. (pravna prednica P., d.o.o. in tožene stranke) kot soinvestitorjem sklenjena soinvestitorska pogodba v zvezi z izgradnjo večstanovanjskega objekta ... na naslovu ..., s katerim si je soinvestitor zagotovil štiri stanovanja po priloženi specifikaciji (priloga A4),

- da sta pogodbeni stranki soinvestitorske pogodbe 24. 9. 1986 sklenili Aneks št. 2/86, v katerem je ugotovljeno, da k stanovanjem pripadajo tudi parkirna mesta (po priloženi specifikaciji),

- da je tožnik stanovanje, ki ga je odkupil s kupoprodajno pogodbo 6. 11. 1991, začel uporabljati v letu 1986, ko je pridobil na njem stanovanjsko pravico, in mu je bila takrat izročena tudi kartica za uporabo spornega parkirnega prostora v kleti stanovanjske stavbe (kasneje zamenjana z daljincem za odpiranje električnih garažnih vrat),

- da se objekt, v katerem ima tožeča stranka v lasti stanovanje, nahaja v strogem središču mesta in je že zazidalni načrt določal, da morajo imeti vsa stanovanja v njem ustrezna parkirna mesta v podzemlju tega objekta,

- da so bili stanovanje tožeče stranke in njemu pripadajoče parkirno mesto ter klet v etažnem načrtu upravnika označeni z isto oznako, to je E4,

- da je tožnik sporno parkirno mesto neomejeno, neprekinjeno in nemoteno uporabljal za parkiranje svojega vozila, vse do prejema likvidacijskega upravitelja P. d.o.o. - v likvidaciji 9. 6. 2006, da le-tega odkupi,

- da je od odkupa stanovanja redno plačeval vse stroške v zvezi z uporabo garaže, ki jih je nanj naslavljal upravnik zgradbe,

- da je bil 3. 7. 2006 med družbo I., d.o.o., kot pravnim naslednikom investitorja in družbo P., d.o.o. - v likvidaciji, kot pravno naslednico soinvestitorja, sklenjen sporazum o identifikaciji nepremičnin – stanovanj in parkirnih prostorov,

- da je pravni prednik tožene stranke lastninsko pravico na spornem parkirnem prostoru v zemljiško knjigo vpisal 8. 9. 2006, lastninska pravica tožene stranke na njem pa je bila v zemljiško knjigo vpisana 30. 3. 2012, na podlagi sklepa skupščine P., d.o.o. – v likvidaciji, o izročitvi premoženja, ki je ostalo po zaključku njenega likvidacijskega postopka edinemu družbeniku, to je toženi stranki.

7. Pravilnost odločitve je odvisna od vprašanja, ali je parkirni prostor pravna prednica tožene stranke prodala tožniku skupaj s stanovanjem ali ne.

8. Sodba ima zadostne in pravilne razloge o odločilnih dejstvih, ki omogočajo njen preizkus. Neutemeljen je pritožbeni očitek o pomanjkanju razlogov o tem, da parkirno mesto predstavlja pomožni del stanovanja. Sodba temu, da je parkirni prostor (že od izgradnje objekta) mišljen kot pomožni prostor v smislu drugega odstavka 2. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), namenja pretežni del obrazložitve (6. točka, 10. točka, 11. točka, 13. do 16. točka obrazložitve), zato smiselno uveljavljena bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana.

9. Pregled sodne prakse pokaže, da je vprašanje, ali je parkirni prostor sestavni del stanovanja, odvisno od okoliščin posameznega primera, kar je sodišče prve stopnje v predmetnem postopku tudi upoštevalo.

10. Enako stališče, kot ga zavzema izpodbijana sodba, je bilo zavzeto tudi v (primerljivi) zadevi I Cp 5240/2006 z dne 20. 12. 2006, na katero je opozorilo že pritožbeno sodišče v svojem sklepu 6. 8. 2014(1). V zadevi I Cp 5240/2006(2) (očitno gre za parkirno prostor v istem objektu kot v predmetni zadevi), je bilo zavzeto stališče, da je dokazni postopek pokazal, da je bilo parkirno mesto prodano skupaj s stanovanjem. Tako stališče je bilo zavzeto tudi v zadevi I Cp 2099/2010 z dne 25. 8. 2010(3) (očitno gre za parkirno mesto v istem objektu kot v predmetni zadevi). Tudi v zadevi II Cp 1540/2009 in II Ips 373/96, na kateri se sklicuje pritožba, ne nasprotujeta stališčem, zavzetim v prej navedenih odločbah. V zadevi II Cp 1540/2009 z dne 3. 6. 2009(4) je bilo zavzeto stališče, da je od okoliščin primera odvisno, ali parkirni prostor predstavlja bistveno sestavino funkcionalnih prostorov stanovanja, pri čemer je bilo kot ključno izpostavljeno vprašanje pogodbene volje ob odkupu stanovanja v procesu lastninjenja(5). Zadeva II Ips 373/96 z dne 4. 2. 1998 s predmetno zadevo ni primerljiva(6).

11. Pritrditi je pritožbenemu stališču, da ni nujno, da je parkirni prostor s stanovanjem neločljivo povezan (lahko je samostojen objekt stvarnih pravic), zmotno pa je pritožbeno stališče, da izveden dokazni postopek neločljivosti ni potrdil.

12. Pritožbeno sodišče soglaša s sodbo, da v predmetni zadevi (uvodoma) ugotovljene okoliščine nudijo zadostno podlago za zaključek, da je bil že ob pridobitvi stanovanjske pravice na stanovanju (1986), pa tudi ob odkupu stanovanja v procesu lastninjenja (kupoprodajna pogodba z dne 6. 11. 1991) predmet kupoprodajne pogodbe tudi parkirni prostor, čeprav slednji v njej ni izrecno naveden. Pritožba ne ponudi trditev, ki bi vzbujale v dvom v izpovedbo tožnika, ki ji sodba (šteje jo za prepričljivo) sledi. Pritožba ne izpodbija ugotovitve sodbe, da je tožnik od leta 1986 (pridobitev imetništva stanovanjske pravice na stanovanju) do leta 2006 (zahteva likvidacijskega upravitelja P. d.o.o – v likvidaciji, da parkirno mesto odkupi) razpolagal s kartico za odpiranje električnih vhodnih vrat v garažo (kasneje zamenjano z daljincem za odpiranje električnih garažnih vrat), uporabljal sporni parkirni prostor ter plačeval vse stroške za garažo, ki so mu bili zaračunani. Tožnik je ob zaslišanju pojasnil, da njegovo prepričanje, da je s kupoprodajno pogodbo v letu 1991 odkupil tudi pripadajoče parkirno mesto, temelji na tem, da je bila v ceni stanovanja upoštevana tudi cena parkirnega mesta(7), s čimer je potrdil navedbe v tožbi (III. točka)(8). Pritožba pripisuje preveliko težo ponudbi za odkup stanovanja in kupoprodajni pogodbi v procesu lastninjenja, v katerih parkirni prostor res ni omenjen. Že sodba pravilno pojasni, da slednje ni odločilno(9). Povezanost parkirnega prostora s predmetnim stanovanjem je jasno razvidna že iz Aneksa k osnovni pogodbi št. 2/86, kot tudi dejstva, da so (kasneje v postopku etažiranja) imeli stanovanje tožeče stranke, parkirni prostor in klet isto oznako (E4) v etažnem načrtu. Tudi dejstvo, da je v zemljiško knjigo sporno parkirno mesto vknjiženo kot samostojna nepremičnina (etažna lastnina je bila vzpostavljena kasneje), ne potrjuje pravilnosti stališča pritožbe, da ni sestavni del stanovanja.

13. Po povedanem uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker ni razlogov, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato do povrnitve pritožbenih stroškov ni upravičena (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP). Stroški tožeče stranke za odgovor na pritožbo niso potreben strošek, ker glede na njegovo vsebino niso bistveno prispevali k odločitvi o pritožbi (155. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške.

Op. št. (1): Z navedenim sklepom je bil potrjen sklep naslovnega sodišča z dne 4. 3. 2014 o izdani začasni odredbi.

Op. št. (2): Potrjena je bila odločitev sodišča prve stopnje, ki je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za izročitev pripomočka za odpiranje vrat za dostop do parkirnega mesta in parkirno mesto v nemoteno posest.

Op. št. (3): V njej je bila potrjena odločitev sodišča prve stopnje, ki je ugodilo tožbenemu zahtevku, s katerim je tožnica od druge toženke zahtevala izstavitev listine, primerne za vpis tožničine lastninske pravice v zemljiško knjigo na parkirnem mestu E6.

Op. št. (4): V njej je pritožbeno sodišče (zaradi ugotovljene bistvene kršitve določb postopka) razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje, ki je ugodila tožbenemu zahtevku, da je tožena stranka s kupoprodajno pogodbo z dne 18. 11. 1991 skupaj s stanovanjem prodala tudi parkirno mesto.

Op. št. (5): Pritožba v predmetnem postopku tega ne izpostavlja.

Op. št. (6): V njej ni šlo za odkup stanovanja v procesu lastninjenja, ugotovljeno je bilo, da sporna garažna prostora nista bila predmet prodajne pogodbe.

Op. št. (7): Pri odkupu stanovanja po t.i. Jazbinškovem zakonu se je cena oblikovala na osnovi cene iz kupoprodajne pogodbe s katero je takratna K. odkupila štiri stanovanjske enote s pripadajočimi garažnimi boksi.

Op. št. (8): V njej navaja, da je s kupoprodajno pogodbo 6. 1991 kupil (in plačal kupnino) „za omenjeno stanovanje in njemu pripadajoče parkirno mesto“, in ne, kot prikazuje pritožba, da je „za sporno nepremičnino (parkirno mesto) poravnal kupnino.“

Op. št. (9): Tako tudi odločbi I Cp 2099/2010 z dne 25. 8. 2010, I Cp 5240/2006 z dne 14. 12. 2006.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.