VSL sklep II Cp 2453/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-01-07

mag. Matej Čujovič (preds.), Katarina Marolt Kuret (poroč.), Polona Marjetič Zemljič

zakupna pogodba - vsebina pogodbe - nastanek pogodbe ex lege - kmetijska zemljišča in gozdovi - pridobitev lastninske pravice ex lege neodplačno - last RS - uporabnik - pravice upravljalca - nerešena vprašanja - nepravdni postopek - aneks k pogodbi - predmet pogodbe - seznam parcel - zakupnina - sprememba vsebine pogodbe - odpoved pogodbe

Ker udeleženki sami nista uspeli skleniti pogodbe glede spornih vprašanj, sta določitev vsebine njunega razmerja dosegli v nepravdnem postopku s pomočjo sodišča. To je odločilo, katera zemljišča so predmet zakupa, in kolikšna je zakupnina zanje, ter da se zakupnina za leto 2013 in naslednja leta določi z aneksom k pogodbi, v kateri stranki določita seznam parcel in zakupnino. Pri tem je določilo tudi način oblikovanja takšnega seznama parcel in zakupnin, in sicer tako, da se seznam oblikuje glede na zmanjšanje obsega v zakup danih parcel zaradi izpolnjevanja obveznosti sklada za vrnitev nepremičnin v naravi po različnih denacionalizacijskih zakonih ter zaradi spremembe rabe zemljišč v naravi.

Pri določanju vsebine aneksa se ne more upoštevati dejstva, da predlagateljica iz razlogov, ki niso na strani nasprotne udeleženke, ne uporablja določenih v zakup danih nepremičnin, če glede teh nepremičnin ni podala odpovedi zakupne pogodbe. Slednja namreč obstoji in je za stranki zavezujoča. Merila za spreminjanje njene vsebine pa so prav tako že dogovorjena med strankama s pogodbo. Predlagateljica ne more spreminjati vsebine zakupnega razmerja enostransko, tj. brez soglasja nasprotnega udeleženca.

I. Pritožbi nasprotnega udeleženca se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, da se njegov izrek pravilno glasi:

„1). Določi se vsebina aneksa k zakupni pogodbi med nepravdnima strankama za leto 2013 in za leto 2014, ki se glasi:

Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije, … - v nadaljevanju: zakupodajalec,

Kmetijsko gozdarska zadruga ... - v nadaljevanju: zakupnik, sklepata naslednji

Zakupna pogodba, določena v sklepu Okrajnega sodišča v Litiji N 6/2012 z dne 8. 11. 2012, se dopolni tako, da se v skladu z 2. členom zakupne pogodbe za leti 2013 in 2014 določijo kmetijska zemljišča in površine, ki jih uporablja zakupnik, in za ta zemljišča določi zakupnina.

Zakupnina za zemljišča za leto 2013 se določi za površino v zakupu po seznamu parcel št. 31-8534/2013, ki ga je pripravil Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije, in obsega 1573570 m2 zemljišč.

Zakupnik je dolžan plačati zakupodajalcu zakupnino za leto 2013 v višini 15.183,63 EUR v roku 30 dni od pravnomočnosti tega sklepa, v primeru zamude pa od 31. dneva dalje, z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Davek ni vštet v dogovorjeno zakupnino in ga plača zakupnik.

Zakupnina za zemljišča za leto 2014 se določi za površino v zakupu po seznamu parcel št. 31-8534/2014, ki ga je pripravil Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije, in obsega 1111591 m2 zemljišč.

Zakupnik je dolžan plačati zakupodajalcu zakupnino za leto 2014 v višini 13.506,60 EUR v roku 30 dni od pravnomočnosti tega sklepa, v primeru zamude pa od 31. dneva dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Davek ni vštet v dogovorjeno zakupnino in ga plača zakupnik.

Seznama parcel št. 31-8534/2013 in št. 31-8534/2014, ki ju je pripravil Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije in s katerima stranki že razpolagata, sta sestavni del tega aneksa k zakupni pogodbi.

Aneks k zakupni pogodbi začne veljati s pravnomočnostjo tega sklepa.

2). Predlog predlagateljice za zakup površin v letu 2014, ki presega predlog nasprotnega udeleženca za zakup površin v istem letu, se zavrne.

3). Vsaka stranka krije svoje stroške postopka.“

II. Pritožba predlagateljice se zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom določilo vsebino aneksa k zakupni pogodbi med pravdnima strankama za leto 2013 in za leto 2014, tako kot izhaja iz I. točke izreka izpodbijanega sklepa. Nasprotni predlog nasprotnega udeleženca, da se za leto 2013 kot predmet zakupa določijo tudi parcele, ki jih vsebuje seznam parcel št. 31-10348/2013 v k. o. A: parc. št. 627/1 (7689 in 6754 m2), 628, 629, 630, 631, 655/1, 658, 682/6. 684/10 (1900 in 520 m2), 706/2, 709, 710, 712, 713, 715, 716, 717/1, 717/2, 718/1, 718/2, 719, 720/1, 720/2, 721/1, 721/2, vse parcele v k. o. B, k. o. C, k. o. D in k. o. E, v k. o. F: parc. št. 327, 329/1, 329/2, 330/1, 330/2, 331/1, 331/2, 331/3, 332/2, 341/1, 350, 361, je zavrnilo (II. točka izreka izpodbijanega sklepa). Prav tako je zavrnilo predlog nasprotnega udeleženca, da se za leto 2014 kot predmet zakupa določijo tudi parcele, ki jih vsebuje seznam parcel št. 31-10348/2014 v k. o. A : parc. št. 660/1, 661, 671/1, 678/6, 678/8, 760, 768, v k. o. G: parc. št. 263, 265, 297/27, 298/3, 1012/4, v k. o. F: parc. št. 590/2, 618, 642/4, 646/1, 647, 648/3, 649, 650, 651, 975, 980, 984, 986, 987, 988, 990, 991, 994, 995 in 1020 (III. točka izreka izpodbijanega sklepa). Glede stroškov je odločilo, da nosi vsaka stranka svoje.

2. Zoper takšno odločitev se pritožujeta oba udeleženca postopka.

3. Predlagateljica določno ne opredeljuje izpodbijanega dela sklepa. Iz pritožbenih razlogov pa izhaja, da nasprotuje odločitvi v ugodilnem delu ter glede zavrnitve predloga nasprotnega udeleženca za sklenitev aneksa za leto 2014 za parc. št. 646/1, 647, 648/3, 649, 650, 651, 980, 984, 986, 987, 988, 990, 991 in 1020, vse k. o. F, pri čemer uveljavlja pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in sklep v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Vztraja, da je kot zemljiškoknjižna lastnica parcel tudi edina imetnica lastninske pravice na istih nepremičninah. Res je dopustno dokazovati nasprotno, vendar za tako dokazovanje ne zadostujeta enostavna izjava in ugovor ter sklicevanje na zakon. Poudarja, da je bilo prvo lastninjenje kmetijskega zemljišča in gozdov ravno lastninjenje na osnovi prvega odstavka 74. člena Zakona o zadrugah (v nadaljevanju: ZZad).(1) Po tem zakonu je predlagajoča stranka lastninila premoženje. Tako ne more biti predmet aneksa tista nepremičnina, ki je vknjižena kot njena lastnina. Te nepremičnine so vpisane v k. o. A, in sicer parc. št. 668/1, 668/4, 668/5, 668/8, 760, 767, 768, 769, 770, 771, 673/3, 673/4, 673/5, 673/6, 673/7, 673/8, 673/9, 678/4. 678/5, 678/6, 678/7 in 678/8, k. o. F - parc. št. 621, 622, 626, 636/2, 642/1 in 643/1, k. o. G - parc. št. 200/5, 259, 263 in 270. Predlagajoča stranka je tudi ves čas postopka pojasnjevala, da obdeluje parc. št. 994, 995, 1000, 1017 in 633, k. o. F. Te parcele so last Občine F. Ta je vknjižena kot lastnica, zato je edina upravičena razpolagati s temi parcelami. Pojasnjuje, da obdeluje tudi parc. št. v k. o. F, in sicer parc. št. 646/1, 647, 648/3, 649, 650, 651, 980, 984, 986, 987, 988, 990, 991 in 1020, ki so vključene v seznam parcel, ki ga je predložila nasprotna udeleženka z nazivom zakupna pogodba št. 31-10348/2014, zato meni, da se morajo tudi navedene parcele vnesti v aneks k zakupni pogodbi za leto 2014. Stroškov s pritožbo ne priglaša.

4. Nasprotni udeleženec izpodbija sklep v zavrnilnem delu. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP)(2) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju: ZNP)(3) in sodišču druge stopnje predlaga, da odločitev v izpodbijanem delu spremeni tako, da ugodi predlogu nasprotnega udeleženca v celoti, podredno pa sklep v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Nasprotuje stališču sodišča prve stopnje, da predlagateljici ni treba plačati zakupnine za tista zemljišča, ki so sicer predmet veljavne zakupne pogodbe, ampak se predlagateljica ni odločila za njihovo obdelavo v posameznem letu. Poudarja, da mora predlagateljica v takšnem primeru podati odpoved zakupne pogodbe v tem delu, česar pa ni trdila. Sodišče prve stopnje se do takšnih pravno pomembnih navedb nasprotne udeleženke ni opredelilo. Dodaja, da je sodišče brez razloga izločilo iz seznama parc. št. 31-10648/2014, ki ga je pripravil nasprotni udeleženec in je priloga aneksu k zakupni pogodbi za leto 2013 in 2014, parcele, navedene v točki 3 izreka sklepa opr. št. N 20/2013, saj so te parcele vsebovane celo v seznamu parcel za sklenitev aneksa k zakupni pogodbi po sklepu Okrajnega sodišča v Litiji N 6/2012, ki ga je sam predlagatelj priložil svojemu predlogu za določitev aneksa k zakupni pogodbi za leto 2013. Je pa nasprotni udeleženec sledil predlogu predlagatelja in iz seznama za leto 2014 izločil zemljišča v k. o A (627/1, 628, 629, 630, 631, 633/1, 655/1, 658, 682/6, 684/6, 684/10, 706/2, 709, 710, 712, 713, 715, 716, 717/1, 717/2, 718/1, 718/2, 719, 720/1, 720/2, 721/1, 721/2), vse parcele - kmetijska zemljišča iz k. o. B, k. o. C, k. o. D in k. o. E in kar nekaj parcel iz k. o. F (327, 329/1, 329/2, 330/1, 330/2, 331/1, 331/2, 331/3, 332/1, 332/2, 341/1, 350, 361). Stroškov s pritožbo ne priglaša.

5. Predlagateljica v odgovoru na pritožbo nasprotnega udeleženca ponavlja svoje pritožbene navedbe in dodaja, da se nasprotna udeleženka šele v pritožbi sklicuje na Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ)(4) kot podlago za sklenitev zakupnega razmerja. Ta zakon pa se v obravnavani zadevi ne more uporabiti, ker nima posebnih določil glede same vsebine pogodbe, tudi sama nasprotna udeleženka pa se je tekom postopka sklicevala na Zakon o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov (v nadaljevanju: ZSKZ).(5) Stroškov z odgovorom na pritožbo ne priglaša.

6. Pritožba nasprotne udeleženke je utemeljena, pritožba predlagateljice pa neutemeljena.

7. Med udeleženkama v tem postopku je bila s sklepom N 6/2012 z dne 8. 12. 2012 na podlagi 74. člena ZZad določena vsebina zakupne pogodbe za zemljišča, ki so postala na podlagi drugega odstavka istega člena ispo iure last Republike Slovenije in so bila prenešena na nasprotnega udeleženca, predlagateljica pa je bila kot njihova dotedanja uporabnica upravičena z njimi še naprej upravljati oziroma jih uporabljati. Drugi odstavek 74. člena ZZad je namreč določal, da postanejo kmetijska zemljišča in gozdovi, ki so jih organizacije iz prvega odstavka istega člena (med katere sodi tudi predlagateljica) pridobile na neodplačen način, z dnem uveljavitve tega zakona last Republike Slovenije in se prenesejo v Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije. V skladu s 17. členom ZSKZ pa prenos kmetijskih zemljišč, kmetij in gozdov iz prvega in drugega odstavka 14. člena tega zakona ne vpliva na pravice upravljalcev, da nadaljujejo z uporabo in upravljanjem kmetijskih zemljišč in gozdov, če jih obdelujejo oziroma izkoriščajo sami kot dober gospodar, do izdaje pravnomočne odločbe o denacionalizaciji oziroma do podelitve koncesije ali sklenitve zakupne pogodbe v skladu z zakonom.

8. Upravljalci oziroma dejanski uporabniki in zakupniki so morali skleniti ustrezno pogodbo do 30. 6. 1996, sicer se je štelo, da je pogodbeno razmerje nastalo po samem zakonu, o nerešenih vprašanjih pa na predlog sklada ali dejanskega uporabnika oziroma zakupnika odloči sodišče v nepravdnem postopku. Za navedeno problematiko gre v obravnavani zadevi. Ker udeleženki sami nista uspeli skleniti pogodbe glede spornih vprašanj, sta določitev vsebine njihovega razmerja dosegli v nepravdnem postopku s pomočjo sodišča. To je odločilo, katera zemljišča so predmet zakupa, in kolikšna je zakupnina zanje, ter da se zakupnina za leto 2013 in naslednja leta določi z aneksom k pogodbi, v kateri stranki določita seznam parcel in zakupnino. Pri tem je določilo tudi način oblikovanja takšnega seznama parcel in zakupnin, in sicer tako, da se seznam oblikuje glede na zmanjšanje obsega v zakup danih parcel zaradi izpolnjevanja obveznosti sklada za vrnitev nepremičnin v naravi po različnih denacionalizacijskih zakonih ter zaradi spremembe rabe zemljišč v naravi.

9. Glede na pojasnjeno se predlagateljica v tem postopku ne more uspešno upreti predlogu nasprotnega udeleženca za sklenitev aneksa k obstoječi zakupni pogodbi za leti 2013 in 2014 za nepremičnine, ki so že predmet zakupne pogodbe, z ugovorom, da Republika Slovenija in posledično nasprotni udeleženec nista postala lastnika teh nepremičnin na podlagi ZZad. Odločitev o vsebini zakupnega razmerja je postala pravnomočna, z aneksi pa se v skladu s takšnim pogodbenim statutom določa seznam parcel upoštevajoč zgolj krčenje nepremičninskega sklada nasprotnega udeleženca zaradi dolžnosti vračila nepremičnin v naravi po Zakonu o denacionalizaciji (ZDen),(6) Zakonu o ponovni vzpostavitvi agrarnih skupnosti ter vrnitvi njihovega premoženja in pravic (ZPVAS)(7) in Zakonu o izvrševanju kazenskih sankcij (ZIKS).(8)

10. Sodišče druge stopnje je zato pritožbo predlagateljice kot neutemeljeno zavrnilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP). Pritožbena navedba, da predlagateljica obdeluje tudi parcelo št. 1020 v k. o. F, ki je zajeta v seznamu parcel nasprotne udeleženke z nazivom zakupna pogodba št. 31-10348/2014 (zaradi česar naj sodišče predlogu slednje za leto 2014 ugodi tudi v tem delu), pa predstavljajo pritožbeno novoto, ki je sodišče druge stopnje skladno s prvim odstavkom 337. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP ni moglo upoštevati.

11. Upoštevajoč predhodno pojasnjeno nasprotni udeleženec pravilno opozarja, da se pri določanju vsebine aneksa ne more upoštevati dejstva, da predlagateljica iz razlogov, ki niso na strani nasprotne udeleženke, ne uporablja določenih v zakup danih nepremičnin, če glede teh nepremičnin ni podala odpovedi zakupne pogodbe. Slednja namreč obstoji in je za stranki zavezujoča. Merila za spreminjanje njene vsebine pa so prav tako že dogovorjena med strankama s pogodbo. Predlagateljica ne more spreminjati vsebine zakupnega razmerja enostransko, tj. brez soglasja nasprotnega udeleženca. Ker predlagateljica tekom postopka ni trdila, da bi odpovedala zakupno pogodbo v delu, za katerega ni želela skleniti aneksa po predlogu nasprotne udeleženke, prav tako pa ni navajala nobenih drugih okoliščin, ki so z zakupno pogodbo opredeljene kot razlog za izključitev takšnih zemljišč iz seznama zakupljenih površin (tj. njihovo vračilo v naravi po ZDen, ZPVAS ali ZIKS), niti okoliščin na strani nasprotnega udeleženca, zaradi katerih takšnih površin ne bi mogla obdelovati (tj. drugačen dejanski obseg ali dejansko stanje v naravi), je sodišče druge stopnje pritožbi nasprotnega udeleženca ugodilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremenilo takó, da je določilo vsebino zakupne pogodbe za leto 2013 in 2014 po predlogu nasprotnega udeleženca.

12. To pomeni, da je odločilo o obstoju zakupnega razmerja za leto 2013 za zemljišča, kot izhajajo iz seznama zemljišč nasprotnega udeleženca št. 31-10348/2013. Skupna površina teh parcel v zakupu znaša 157,357 ha (tj. 1573570 m2), zakupnina zanje pa 15.183,63 EUR. Takšno zakupnino je nasprotni udeleženec izračunal na podlagi svojega veljavnega cenika za leto 2013, kar je skladno z zakupno pogodbo in čemur predlagateljica ni nasprotovala, zato je sodišče druge stopnje temu sledilo. Za leto 2014 pa je odločilo o obstoju zakupnega razmerja za zemljišča, kot izhajajo iz seznama zemljišč nasprotnega udeleženca št. 31-10348/2014, iz katerega je ta po predlogu predlagateljice za leto 2013 že izločil tudi tista zemljišča, za katera iz uradnih evidenc izhaja, da ne morejo biti predmet zakupa oziroma da na njih predlagateljice ne uveljavlja GERK-ov, temveč te uveljavljajo druge osebe (primerjaj neprerekane trditve na list. št. 8 sodnega spisa). Skupna površina teh parcel v zakupu znaša 111,1591 ha (tj. 1111591 m2), zakupnina zanje pa 13.506,60 EUR. Podlaga za takšen izračun je veljavni cenik nasprotnega udeleženca za leto 2014, ki ga je ta predložil sodišču s prvo pripravljalno vlogo 28. 3. 2014. Pravilnosti takšnega cenika predlagateljica ni ugovarjala, zato je sodišče druge stopnje sledilo s strani nasprotnega udeleženca zatrjevani višini zakupnine za leto 2014. Predlog predlagateljice za zakup površin v letu 2014, ki presega zgoraj navedeno, pa je sodišče druge stopnje zavrnilo.

13. Zaradi spremembe odločitve o glavni stvari je sodišče druge stopnje ponovno odločalo tudi o stroških postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku - v nadaljevanju ZNP). Pri tem je upoštevalo določbe prvega in drugega odstavka 35. člena ZNP, v skladu s katerima vsak udeleženec trpi svoje stroške, razen če zakon določa drugače. Če so nastali skupni stroški, pa odloči sodišče, v kakšnem razmerju jih udeleženci trpijo. Sodišče druge stopnje posledično ni poseglo v stroškovni izrek sklepa sodišča prve stopnje, ker stroškovne posledice v primerih, kakršen je obravnavani, niso urejene s posebnim zakonom drugače kot v ZNP. Skupnih stroškov (tj. sodnih taks) pa nobena izmed udeleženk v postopku ni priglasila.

14. Udeleženki nista priglasili stroškov v postopku s pritožbo, zato sodišče druge stopnje o njih ni odločalo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.