VSL sodba I Cp 3245/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-02-04

Milan Mlinar (preds.), Anton Panjan (poroč.), Nataša Ložina

pogodba o najemu poslovnih prostorov - sprememba pogodbe - soglasje volj - sprememba višine najemnine

Kljub temu, da je tožeča stranka porabnica javnih sredstev in da jo zavezujejo javnopravni predpisi v zvezi z upravljanjem premoženja, ne more sama spreminjati višine najemnine, ki je določena z najemno pogodbo, temveč lahko pride do zvišanja najemnine le v primeru soglasja volj obeh pogodbenih strank.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, (I) da se v celoti razveljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 147944/2013 z dne 20. 9. 2013 in se tožbeni zahtevek zavrne, prav tako se zavrne zahtevek za plačilo 836,53 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 280,50 EUR od 16. 2. 2012 dalje do plačila, od zneska 274,53 EUR od 16. 3. 2012 dalje do plačila in od zneska 281,68 EUR od 16. 4. 2012 dalje do plačila, ter (II) da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti 567,90 EUR stroškov tega postopka, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči po poteku 15 dnevnega paricijskega roka do plačila.

2. Zoper navedeno sodbo se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Podrejeno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zmotna je navedba sodišča, da se je Občina ... v sodelovanju s tožečo stranko odločila za zvišanje najemnine. Predlog povečanja cene najema je namreč v skladu z Zakonom o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin pripravila tožeča stranka, skladno s 15. členom Odloka o ustanovitvi javnega zavoda Zdravstveni dom ... (v nadaljevanju Odlok) pa je Občino ... (v nadaljevanju Občina) prosila, da ji posreduje pisno soglasje k predlogu, pri čemer je Občina soglasje tudi dala. V predmetni zadevi je nujno upoštevanje statusa tožeče stranke, saj je sledenja javni zavod, Občina pa je njena ustanoviteljica, pri čemer sta obe porabnici javnih sredstev, s katerimi sta dolžni ravnati tako, kot jim nalagajo pravila v zvezi z upravljanjem z javnimi financami. Ker je tožeča stranka dolžna pri svojem poslovanju spoštovati številne predpise, ki jo zavezujejo h gospodarnemu in racionalnemu upravljanju s finančnimi sredstvi, je zmotna ugotovitev sodišča, da v obravnavanem primeru velja avtonomija volje oziroma prosto urejanje obligacijskih razmerij, ker gre za civilno razmerje. Pomembnost gospodarnega poslovanja z javnimi financami je izražena tudi v 257. a členu Kazenskega zakonika (v nadaljevanju KZ-1), ki oškodovanje javnih financ opredeljuje kot novo kaznivo dejanje. Opozarja še na 5. člen Zakona o zdravstveni dejavnosti (ZZDej) ter poudarja, da zagotavljanje enakopravnosti med izvajalci zdravstvenih storitev veleva, da se razmerja med posameznimi udeleženci urejajo na enak način oziroma pod enakimi pogoji. Na ta način je v konkretnem primeru ravnala tudi tožeča stranka. Ker je tožeča stranka dolžna skladno z Odlokom dati koncesionarju možnost najema prostorov in opreme za opravljanje javne zdravstvene službe, kar je slednja tudi storila, stališče sodišča, da tožeča stranka ni upravičena zvišati najemnine brez soglasja tožeče stranke, pomeni, da se tožena stranka lahko upira upravičenemu zvišanju najemnine, med tem ko pritožnico veže dolžnost zagotavljanja najemnih prostorov in obenem dogovorjena najemnina. Navedeno je nesprejemljivo in vodi k očitnemu nesorazmerju med pravicami in dolžnostmi pravdnih strank. Nepravilna je nadalje navedba sodišča, da bi lahko tožeča stranka odpovedala najemno pogodbo v skladu s 12. členom najemne pogodbe, saj ob upoštevanju, da tožena stranka ne plačuje pogodbeno dogovorjene najemnine, ni pa pristala na zvišanje cene najemnine, ni izpolnjen odpovedni razlog neplačevanja najemnine. Ker je tožeča stranka uredila višino najemnine za vse najemnike enako, ki so spremenjeno višino najemnine tudi plačevali, predstavlja znesek najemnine, ki bi ga morala pridobiti iz naslova najemnine od drugega najemnika, merilo njenega prikrajšanja. Tožena stranka bi zato morala nadomesti znesek koristi, ki jo je imela od uporabe poslovnih prostorov, ko je podpis aneksa zavračala, istočasno pa je zadevni prostor uporabljala. Ker se najemnina od sklenitve najemne pogodbe v letu 1996 ni usklajevala z rastjo življenjskih potrebščin, so se okoliščine na strani tožeče stranke v tem času toliko spremenile, da je bila določitev ekonomsko upravičene cene za tožečo stranko nujno dejanje. Tožeči stranki je bila kršena tudi ustavna pravica do pravnega sredstva in do argumentirane odločbe, saj se sodišče ni opredelilo do statusa tožeče stranke ter njenih obveznosti in odgovornosti, ki jih je dolžna spoštovati v luči zasledovanja vseh zakonskih določil zaradi upravljanja z javnimi sredstvi, kar je vse ključnega pomena v tej zadevi. Priglaša pritožbene stroške.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

5. Zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka za vtoževano obdobje ni upravičena do plačila razlike med najemnino v višini 4,09 EUR/m2 in najemnino v višini 10,00 EUR/m2, kar je predmet tožbenega zahtevka, je pravilen. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da tožena stranka uporablja poslovne prostore v objektu tožeče stranke na podlagi pogodbe o najemu poslovnih prostorov (v nadaljevanju Pogodba), ki sta jo v letu 1996 sklenili pravdni stranki, ter da je bila s Pogodbo določena tudi višina najemnine, pri čemer iz Pogodbe ne izhaja, da se lahko višina najemnine spremeni (že) na podlagi odločitve tožeče stranke, Občine ... ali kogarkoli drugega. Ob upoštevanju navedenih okoliščin in ker je skladno s 15. členom OZ pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah, je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da bi lahko prišlo do zvišanja najemnine iz 4,09 EUR/m2(1) na 10 EUR/m2 le na podlagi soglasja pravdnih (pogodbenih) strank o spremembi Pogodbe v tej smeri oziroma sklenitve ustreznega aneksa k Pogodbi, ki pa po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje za relevantno obdobje (za celotno leto 2011 in prve tri mesece v letu 2012) ni bil podpisan. Tožeča stranka tako ni upravičena zvišati najemnine brez soglasja tožene stranke, pa čeprav s tem soglaša Občina ..., ki je ustanoviteljica tožeče stranke, oziroma do zvišanja najemnine ne more priti zgolj na podlagi odločitve tožeče stranke ali Občine ... o zvišanju najemnine. Kdo konkretno (torej Občina ... ali tožeča stranka) se je v konkretnem primeru odločil za zvišanje najemnine, upoštevaje navedeno ni bistveno. S pritožbenimi navedbami, da je zmotna navedba sodišča prve stopnje, da se je Občina ... v sodelovanju s tožečo stranko preko Sveta zavoda odločila za zvišanje najemnine, saj naj bi dejansko tožeča stranka pripravila predlog povečanja cene najema na 10 EUR/m2, Občina pa je z njenim predlogom soglašala, zato tožeča stranka ne more uspeti. Prav tako ne more biti uspešno pritožbeno sklicevanje na določila Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin, Odloka, KZ-1 in ZZDej, iz katerih po trditvah tožeče stranke izhajajo različne obveznosti in odgovornosti tožeče stranke kot javnega zavoda in porabnika javnih sredstev, kot tudi Občine ..., prav zaradi teh obveznosti pa naj bi bila tožeča stranka upravičena zvišati najemnino brez soglasja tožene stranke. Iz nobenega predpisa, na katerega se sklicuje pritožba, namreč ne izhaja, da lahko tožeča stranka brez soglasja druge pogodbene stranke spreminja oziroma zvišuje najemnino, zaradi česar je treba v obravnavanem primeru v tej zvezi upoštevati splošna pravila obligacijskega prava, in sicer 15. člen OZ, iz katerega izhaja, kot že navedeno, da je za vsako spremembo pogodbe potrebno soglasje volj. Če do soglasja volj glede spremembe pogodbe torej ne pride, tožeča stranka ne glede na njen status ni upravičena zahtevati višje najemnine od dogovorjene, ima pa, če ugotovi, da s premoženjem ne upravlja več gospodarno oziroma v duhu 15. člena Odloka, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, možnost, da na podlagi XII. člena Pogodbe toženi stranki odpove najemno razmerje. Ob tem pritožbeno sodišče glede na pritožbene navedbe še pojasnjuje, da mora biti zgolj za odpoved po drugem odstavku XII. člena Pogodbe podan krivdni razlog (npr. neplačevanje finančnih obveznosti), med tem ko je v primeru odpovedi pogodbe po prvem odstavku tega člena Pogodbe pogoj za prenehanje najemnega razmerja zgolj potek odpovednega roka. Tožeča stranka bi torej lahko odpovedala najemno razmerje ter toženi stranki, v kolikor bi bilo to potrebno glede na ZZDej, po katerem občina zagotavlja mrežo javne zdravstvene službe na primarni ravni, ponudila sklenitev nove najemne pogodbe, v kateri bi bila določena višja najemnina. Za odločitev tej pravdi ni bistveno, da so morebiti ostali najemniki pristali na zvišanje najemnine, saj je najemno razmerje relativno razmerje, kar pomeni, da pravice in obveznosti ustvarja samo med strankama razmerja. V konkretnem primeru tudi ni moč govoriti o prikrajšanju tožeče stranke ter obogatitvi tožene stranke oziroma ne pride v poštev uporaba pravil o neupravičeni obogatitvi, glede na to, da tožena stranka uporablja sporni poslovni prostor na podlagi Pogodbe. Upoštevaje navedeno pa je neutemeljeno tudi sklicevanje tožeče stranke na zadevo VSL I Cp 4512/2008 z dne 25. 3. 2009(2), saj je v tisti zadevi tožena stranka uporabljala sporni prostor brez pravne podlage. Tožeča stranka prav tako ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da za tožečo stranko ni dovoljena avtonomija volje v primeru sklepanja pogodbenih razmerij, saj podlage za odločitev v tej zadevi na predstavlja 3. člen OZ, na katerega se je sicer tudi sklicevalo sodišče prve stopnje in v katerem je uzakonjeno načelo avtonomije volje pogodbenih strank, temveč 15. člen OZ.

6. Ker se je sodišče prve stopnje opredelilo do navedb tožeče stranke glede njenega statusa ter njenih zakonskih obveznosti in odgovornosti oziroma je v zadostni meri obrazložilo, zakaj te okoliščine za odločitev v tej pravdi niso bistvene, pa je končno neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da je bila tožeči stranki kršena pravica do poštenega obravnavanja in pravica do pravdnega sredstva, ker se sodišče prve stopnje do teh navedb ni opredelilo.

7. Do ostalih pritožbenih navedb se pritožbeno sodišče ni opredeljevalo, saj niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

8. Ker torej uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa niso podani pritožbeni razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti na podlagi drugega odstavka 350. člena ZPP po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

9. V pritožbenem postopku tožeča stranka ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

(1) Takšna najemnina je bila dogovorjena z aneksom št. 1 k Pogodbi.

(2) Pritožba se sicer sklicuje na odločbo z opr. št. I Cp 45128/2008 z dne 25. 3. 2009, ki pa ni objavljena, je pa objavljena odločba I Cp 4512/2008 z dne 25. 3. 2009.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.