VSL sodba II Cp 3185/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-01-14

Majda Lušina (preds.), Majda Irt (poroč.), Brigita Markovič

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA

pogodba - ničnost - kavza pogodbe - pridobitev lastninske pravice - pričakovalna pravica - sklep o domiku

Sklep o domiku predstavlja naslov za pridobitev lastninske pravice. Na podlagi sklepa o domiku za kupca že nastanejo pravice, v katere ni dopustno posegati. Položaj kupca v izvršilnem postopku po domiku je tudi Ustavno sodišče v odločbi št. Up-35/98 z dne 2. 4. 1998 primerjalo s položajem kupca v obligacijskem razmerju. V obdobju od sklenitve pravnega posla do vpisa v zemljiško knjigo je kupec v pravnem položaju, ko je njegova pravica pričakovanja pravno zavarovana; kar enako velja tudi za pravni položaj kupca nepremičnine po izdaji sklepa o domiku, ko je visečnost njegovega pravnega položaja odvisna zgolj od zakonitosti javne dražbe in plačila kupnine. Obremenjevanje nepremičnine nenazadnje pomeni poseg v kupčevo pričakovalno pravico in tudi kršitev njegove pravice do zasebne lastnine iz 33. in 67. člena Ustave. Kupec namreč lahko utemeljeno pričakuje, da po izdaji sklepa o domiku dolžnik z nepremičnino ne bo razpolagal - niti na način, da bi jo obremenil s služnostjo.

Pritožba prve tožene stranke se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku, s katerim je tožnik zahteval:

- ugotovitev ničnosti aneksa k pogodbi o ustanovitvi stvarne služnosti, sklenjenega med tožencema 24. 4. 2008, ter pogodbe o ustanovitvi stvarne služnosti z dne 6. 10. 2008, ki sta jo prav tako sklenila toženca (točka I. izreka);

- ugotovitev ničnosti vknjižbe služnostnih pravic v breme nepremičnin s parc. št. 1/3 in parc. št. *2/0, obe k. o. X;

- pri nepremičninah s parc. št. *2/0 in 1/3, obe k. o. X vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja z izbrisom vknjižbe služnostnih pravic;

- vzpostavitev prejšnjega stanja na nepremičninah s parc. št. *2/0 in parc. št. 1/3, obe k. o. X z odstranitvijo obstoječe ponikovalnice, elektroinstalacijskih in kanalizacijskih vodov, drugih instalacijskih vodov ter prepoved vsakega poseganja v lastninsko pravico tožnika na prej navedenih parcelnih številkah; prvi toženki pa prepoved vsake vožnje in hoje po nepremičnini s parc. št. *2/0, k. o. X.

Tožencema je bila naloženo povračilo tožnikovih pravnih stroškov v znesku 3.143,50 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper takšno odločitev se pritožuje prva toženka, ki vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku(1). Predlaga, da pritožbeno sodišče tožbeni zahtevek v celoti zavrne; podredno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno sojenje, tožniku pa v obeh primerih naloži plačilo vseh stroškov postopka, vključno z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Poudarja, da sta bila tako aneks z dne 28. 4. 2008 kot tudi pogodba o ustanovitvi stvarne služnosti z dne 6. 10. 2008 sklenjena v času, ko je bil drugi toženec lastnik nepremičnin s parc. št. 2.S in 1/3, obe k. o. X, zato je imel razpolagalno sposobnost obremenitve le-teh s stvarno služnostjo. Pojasnjuje razloge za sklenitev aneksa z dne 28. 4. 2008, ki so bili predvsem v tem, da je bila v pogodbi z dne 7. 3. 2007 pomotoma izpuščena parc. št. 1/3, k. o. X. Izpostavlja datum sklenitve prve pogodbe o ustanovitvi služnostne pravice – 7. 3. 2007, kar je še pred izvedbo naroka javne dražbe, zato je lahko drugi toženec s parcelami svobodno razpolagal. Neutemeljeni so zaključki sodišča prve stopnje, da sta toženca z obremenitvijo predmetnih nepremičnin želela doseči razvrednotenje. Pojasnjuje svojo izjavo, podano na naroku dražbe 22. 11. 2007 glede izbrisa služnosti preko parc. št. 2.S, k. o. X ter ponovno pojasnjuje razloge za sklenitev pogodbe o ustanovitvi služnosti z dne 6. 10. 2008. Poudarja, da je sklenitev predmetne pogodbe narekovala potreba po izgradnji elektro in komunalnega priključka. Do nastanka služnosti bi prišlo v vsakem primeru; če ne bi bilo pogodbe, pa s prisilno odločbo državnega organa, zato je neutemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da je šlo v obravnavanem primeru za poseg v tožnikove pričakovane pravice, saj bi bila njegova zemljišča v vsakem primeru obremenjena s služnostjo.

3. Pritožba prve toženke je bila vročena tožniku, ki pa nanjo ni podal odgovora.

4. Pritožba prve toženke zoper sodbo ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je našlo pravilno materialnopravno izhodišče za svojo odločitev v določbah 86., 39. in 40. člena Obligacijskega zakonika(2). Materialno pravo je pravilno uporabilo na ugotovljeno dejansko stanje in ni zagrešilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka po prvem odstavku 339 člena ZPP in 14. točki drugega odstavka 339. člena istega zakona, ki jih prva toženka niti ni ustrezno substancirala.

6. Bistveno v obravnavani zadevi je dejstvo, da je prišlo do razpolaganja z nepremičninami (obremenjevanje nepremičnin) v času, ko je bil izvršilni postopek v sklepni fazi. Pri nepremičninah drugega toženca s parc. št. 2.S in 1/3, k. o. X je bil že 8. 10. 2004 zaznamovan sklep o izvršbi. V dražbenem postopku sta kot kupca kandidirala samo tožnik in prva toženka (narok 22. 11. 2007). Sklep o domiku je bil izdan 19. 3. 2008, med tem ko sta toženca pogodbo o ustanovitvi služnostne pravice poti preko parcele 2.S, k. o. X sklenila 7. 3. 2007, aneks k tej pogodbi pa 28. 4. 2008, torej že po izdaji sklepa o domiku. Po izdaji sklepa o domiku je bila sklenjena tudi pogodba o ustanovitvi stvarne služnosti za elektro in komunalni priključek (6. 10. 2008).

7. Časovni okvir sklepanja pogodb pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje o pravno in moralno spornem postopanju tožencev. V tem smislu tudi ne more biti uspešno pritožničino zatrjevanje, da aneks z dne 28. 4. 2008 zgolj odpravlja napako, ugotovljeno na prodajnem naroku v izvršilnem postopku (22. 11. 2007). Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, je pravno in moralno sporna že pogodba z dne 7. 3. 2007. Sodišče prve stopnje je namreč s prepričljivostjo ugotovilo, da sklepanja poslov ni narekovala zaščita resničnih interesov in dejanskih potreb gospodujočega zemljišča. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema ugotovitev sodišča prve stopnje, da služnostna pot preko spornih parcel v naravi ni obstajala; interes prve toženke za ustanovitev služnostne poti je nastal šele po tem, ko se je odločila za prodajo dela svoje parcele tretjemu in ko je na dražbenem naroku ugotovilo, da parcele 1/3, k. o. X ne bo mogla pridobiti. Prva toženka je sama priznala, da so bili dovozi in elektro ter komunalni priključki do objekta, ki ga je nameravala graditi in zaradi katerega naj bi bila po njenem potrebna služnostna pot, v gradbeno-tehnično dokumentaciji predvideni drugje, in sicer preko njenih parcel. Ker pa ni želela, da bi se prekopaval že položeni asfalt na njeni parceli, kakor je izpovedala sama, se je pojavila potreba po ustanovitvi sporne služnosti. Tako ne more biti uspešen pritožbeni očitek, da bi bilo zemljišče tožnika v vsakem primeru obremenjeno s služnostjo; takšnih zatrjevanj pa tudi ne podpira predložena dokumentacija.

8. Tožnik s služnostjo preko parc. št. 1/3, k. o. X ni soglašal, vendar pa toženca njegovega odklonilnega stališča nista upoštevala in sta kljub temu sklenila sporni aneks z dne 28. 4. 2008, čeprav je bil v tem času že izdan sklep o domiku nepremičnin tožniku. Tudi pri sklepanju pogodbe o ustanovitvi stvarne služnosti za elektro in komunalni priključek z dne 6. 10. 2008 nista vključila tožnika.

9. Sklep o domiku predstavlja naslov za pridobitev lastninske pravice. Na podlagi sklepa o domiku za kupca že nastanejo pravice, v katere ni dopustno posegati. Položaj kupca v izvršilnem postopku po domiku je tudi Ustavno sodišče v odločbi št. Up-35/98 z dne 2. 4. 1998 primerjalo s položajem kupca v obligacijskem razmerju. V obdobju od sklenitve pravnega posla do vpisa v zemljiško knjigo je kupec v pravnem položaju, ko je njegova pravica pričakovanja pravno zavarovana; kar enako velja tudi za pravni položaj kupca nepremičnine po izdaji sklepa o domiku, ko je visečnost njegovega pravnega položaja odvisna zgolj od zakonitosti javne dražbe in plačila kupnine. Obremenjevanje nepremičnine nenazadnje pomeni poseg v kupčevo pričakovalno pravico in tudi kršitev njegove pravice do zasebne lastnine iz 33. in 67. člena Ustave. Kupec namreč lahko utemeljeno pričakuje, da po izdaji sklepa o domiku dolžnik z nepremičnino ne bo razpolagal - niti na način, da bi jo obremenil s služnostjo.

10. Zaključek prvostopenjskega sodišča o utemeljenosti tožbenega zahtevka je tako glede na zgoraj navedeno pravilen. Ker pritožba ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (350. člen ZPP), je pritožbo na podlagi določbe 353. člena ZPP zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo. Zavrnitev pritožbe vsebuje tudi zavrnitev priglašenih stroškov pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona).

(1) Uradni list RS, št. 26/1999 – s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: ZPP.

(2) Ur. l. RS, št. 83/2001 – s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.