VSL sodba I Cpg 1461/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-11-24

Irena Dovnik (preds.), Andreja Strmčnik Izak (poroč.), Mateja Levstek

najemna pogodba - odstop od najemne pogodbe - sodna odpoved najemne pogodbe - predpostavke odškodninske odgovornosti

Bistvena je ugotovitev, da tožeča stranka najemnin ni plačevala, s čemer je najemno pogodbo brez dvoma kršila tudi sama, v posledici česar je tožena stranka zoper njo vložila sodno odpoved z zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora. Čim pa je temu tako, ni mogoč zaključek, da je kot pogodbi zvesta stranka uresničila odstopno upravičenje zaradi neizpolnitve pogodbe s strani tožene stranke, zaradi česar bi bila slednja odgovorna za nastanek zatrjevane škode.

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Pravdni stranki sami nosita stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje se je z izpodbijano sodno odločbo (I.) spremembo tožbe dopustilo, (II.) tožbeni zahtevek zavrnilo v celoti ter (III.) tožeči stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov tožeča stranka pravočasno pritožila. Predlagala je spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno njeno razveljavitev ter priglasila pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je navedbam v pritožbi nasprotovala, predlaga potrditev izpodbijane sodbe ter priglasila stroške odgovora na pritožbo.

5. V tej zadevi je sodišče prve stopnje že tretjič zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim tožeča stranka zahteva plačilo navadne škode in izgubljenega dobička. Tožbeni zahtevek utemeljuje z navedbami, da je od najemne pogodbe odstopila zaradi protipravnega ravnanja tožene stranke, ki ni priskrbela uporabnega dovoljenja za objekt, zaradi česar je bila tožeči stranki kot edinemu najemniku izdana inšpekcijska odločba o prepovedi opravljanja dejavnosti. Trdila je torej, da je od pogodbe odstopila po krivdi tožene stranke, zaradi česar naj bi ji nastala vtoževana škoda. Nasprotno je tožena stranka zatrjevala in dokazovala, da je do prenehanja najemnega razmerja prišlo iz razlogov na strani tožeče stranke. Slednja najemnine in obratovalnih stroškov ni plačevala, zato je tožena stranka zoper njo sprožila postopek sodne odpovedi najemne pogodbe z zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora ter izvršilni postopek za izterjavo neplačanih obveznosti.

6. V postopku na prvi stopnji je bilo bistveno sporno, zakaj je tožeča stranka prenehala uporabljati najete poslovne prostore in je od pogodbe odstopila (primerjaj 14. točko sklepa Vrhovnega sodišča RS, III Ips 166/2009 in 10. točko sklepa naslovnega sodišča I Cpg 733/2013). Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku, v katerem je v celoti sledilo navodilom Vrhovnega ter naslovnega sodišča, ugotovilo za odločitev bistvena dejstva:

- tožena stranka je zaradi neplačevanja najemnin zoper tožečo stranko kot najemnika (torej iz krivdnih razlogov; prim. 28. člen Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih; ZPSPP) 22.7.2002 vložila sodno odpoved najemne pogodbe s predlogom za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov;

- tožeča stranka je z dopisom z dne 12.11.2002 (ki ga je tožeča stranka prejela 14.11.2002) od najemne pogodbe pisno odstopila;

- tožeča stranka kljub neizdanemu uporabnemu dovoljenju in inšpekcijski odločbi z opravljanjem dejavnosti ni prenehala vse do novembra 2002;

- tožeča stranka ni dokazala svojih trditev, da je bila edini najemnik, ki mu je bila izdana inšpekcijska odločba in prepovedano opravljanje dejavnosti; tako kot ostalih najemnikov v nakupovalnem centru, pa je niti manjkajoče uporabno dovoljenje niti izdana inšpekcijska odločba nista ovirala pri opravljanju dejavnosti;

- tožena stranka je z zahtevkom na plačilo najemnin v zadevi VI Pg 136/2005 v pretežnem delu pravnomočno uspela in dokazala, da tožeča stranka že od predaje poslovnega prostora najemnin ni plačevala.

7. Višje sodišče v celoti pritrjuje jasni, pregledni, logični in analitični obrazložitvi sodišča prve stopnje, ki je ob nasprotujočih si navedbah pravdnih strank na podlagi celotnega dokaznega postopka ugotovilo, da je tožeča stranka prenehala opravljati dejavnost v najetem lokalu in je do prenehanja najemnega razmerja prišlo iz razlogov na njeni strani (konkretno: ker ni plačevala najemnin, pri čemer razlogi za to niso odločilnega pomena). Zaradi kršitve najemne pogodbe je tožena stranka zoper njo sprožila sodni postopek in zahtevala izpraznitev lokala. Ker je tožeča stranka poslovni prostor izpraznila sama, je tožeča stranka tožbo umaknila. Tožeča stranka je sicer dokazala zatrjevano kršitev pogodbenih obveznosti s strani tožene stranke, bi pa za uspešnost odškodninskega tožbenega zahtevka morala dokazati tudi, da je sama kot pogodbi zvesta stranka uresničila pravico odstopiti od pogodbe zaradi neizpolnitve tožene stranke, česar pa ni uspela. Prav tako ni dokazala, da je od najemne pogodbe odstopila zaradi neizdanega uporabnega dovoljenja (s čemer ni izkazala vzročne zveze), zato je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Višje sodišče se v izogib ponavljanju v celoti pridružuje razlogom izpodbijane sodbe, ki so izčrpni, jasni in skladni. Dokazna ocena sodišča prve stopnje, na podlagi katere je le-to zaključilo, da tožeča stranka svojih navedb ni dokazala, je zgrajena na pravilno izvedenem dokaznem postopku, sama ocena pa je prepričljiva in jo je mogoče preizkusiti.

8. Ne drži pritožbeni očitek, da izpodbijane sodbe ni mogoče preizkusiti, prav tako ne, da sodišče prve stopnje (ponovno) ni jasno zapisalo, kateri točno so tisti razlogi, zaradi katerih je tožeča stranka od pogodbe odstopila. Nasprotno: sodišče prve stopnje je na več mestih (prim. 15. - 18. točko obrazložitve) ugotovilo in obrazložilo, zakaj niti neizdano uporabno dovoljenje niti odločba inšpekcije o prepovedi opravljanja dejavnosti nista bili razlog prenehanja opravljanja dejavnosti v najetem poslovnem prostoru in odstop tožeče stranke od najemne pogodbe. Ne drži niti očitek, da kršitev pogodbe s strani tožeče stranke ni izkazana. Sodišče prve stopnje je namreč v 14. točki ugotovilo, da je bilo tožbenemu zahtevku tožene stranke na plačilo najemnin, ki ga je uveljavljala v pravnomočno končanem postopku VI Pg 136/2005, v pretežnem delu ugodeno, v navedeni zadevi pa ugotovljeno, da tožeča stranka najemnin ni plačevala, s čemer je kršila najemno pogodbo. Čeprav ni dvoma, da je bilo (tudi) ravnanje tožene stranke protipravno (ko ni pridobila uporabnega dovoljenja), pa zgolj ta zaključek za ugoditev odškodninskemu tožbenemu zahtevku ne more zadostovati.

9. Pritožnik z obširnim polemiziranjem z zaključki izpodbijane sodbe ne more uspeti. Z njimi pritožnik namreč ne more izpodbiti prepričljivega zaključka, da neizdano uporabno dovoljenje tožeče stranke ni oviralo pri opravljanju njene dejavnosti, prav tako ne izrecna prepoved v inšpekcijski odločbi. Pritožba tudi ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tožena stranka nase prevzela vse morebitne kazni, ki bi bile tožeči stranki naložene s strani pristojnih organov oziroma odškodnine zaradi morebitnega uradnega zaprtja (do česar zaradi moratorija za pridobitev uporabnega dovoljenja ni prišlo), z ničemer pa tudi ni izpodbita ugotovitev, da je manjkajoče uporabno dovoljenje ni oviralo pri poslovanju in opravljanju dejavnosti (tako kot tudi drugih najemnikov ne). Sodišče prve stopnje je zaključek o tem, da tožeča stranka vse od prevzema ni plačevala najemnin, in torej tudi ona kršila najemno pogodbo, oprlo (tudi) na izpoved priče AA; da je imela tožeča stranka plačilne težave, pa ne izhaja zgolj iz njegovega pričevanja, pač pa tudi iz izpovedi priče B. B. in nenazadnje zakonitega zastopnika tožeče stranke (prim. 16. točko obrazložitve izpodbijane sodbe).

10. Ne drži niti pritožbeni očitek zmotne uporabe materialnega prava. Čeprav slednje za odločitev v tej zadevi ni relevantno, višje sodišče pojasnjuje: pritožnik sicer pravilno opozarja na razliko med sodno odpovedjo najemne pogodbe (24. člen ZPSPP) in odstopom od najemne pogodbe (28. člen ZPSPP). Čeprav je tožena stranka 22.7.2002 najemno pogodbo sodno „odpovedala“, namesto od nje odstopila, pa ni nobenega dvoma, da je to storila iz krivdnih razlogov na strani tožeče stranke. Iz vsebine „odpovedi“ z dne 22.7.2002 nedvoumno izhaja, da tožena stranka najemnin ni plačevala, zaradi česar je tožena stranka uveljavila sodno prenehanje najemne pogodbe ter zahtevala izpraznitev poslovnega prostora. Brez vpliva na to ugotovitev je dejstvo, da je bila tožba kasneje umaknjena, ker je tožeča stranka poslovni prostor prostovoljno izpraznila. Nenazadnje tožeča stranka sama priznava, da bi sodna odpoved eventualno lahko privedla do prenehanja najemne pogodbe, pri čemer dejstvo, da do tega ni prišlo zaradi umika tožbe kot posledice prostovoljne izpraznitve poslovnega prostora, za odločitev ni bistvenega pomena. Bistvena je namreč ugotovitev, da tožeča stranka najemnin ni plačevala, s čemer je najemno pogodbo brez dvoma kršila tudi sama, v posledici česar je tožena stranka zoper njo vložila sodno odpoved z zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora. Čim pa je temu tako, ni mogoč zaključek, da je kot pogodbi zvesta stranka uresničila odstopno upravičenje zaradi neizpolnitve pogodbe s strani tožene stranke, zaradi česar bi bila slednja odgovorna za nastanek zatrjevane škode. V celoti so ostale nedokazane trditve tožeče stranke, da je za prenehanje najemnega razmerja odgovorna tožena stranka oziroma, da je sama najemno pogodbo odpovedala zaradi protipravnega ravnanja tožene stranke. Pravilen je zato zaključek izpodbijane sodbe, da tožeča stranka ni dokazala vzročne zveze med zatrjevano kršitvijo pogodbe s strani tožene stranke in nastalo škodo, ki naj bi v posledici le-te nastala. Za prenehanje najemnega razmerja je tožeča stranka odgovorna sama, zaradi česar odškodninski tožbeni zahtevek zoper toženo stranko ni utemeljen.

11. Ne da bi presojalo ostale (obširne) pritožbene navedbe, ki za odločitev niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP), je višje sodišče zavrnilo pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člena ZPP). Ta je namreč pravilna. Konkretno uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni, niso pa podani niti razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

12. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi pritožbene stroške. Odgovor na pritožbo tožene stranke ni prispeval k odločitvi o pritožbi in je bil v tem smislu nepotreben (prim. prvi odstavek 155. člena ZPP), zato je višje sodišče odločilo, da tožena stranka sama nosi svoje stroške odgovora na pritožbo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.