VSL sklep III Ip 3337/2016
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-10-28

ponovna ugotovitev vrednosti nepremičnine - izvedensko mnenje sodnega cenilca - bistvena sprememba tržne cene nepremičnine

Kadar dolžnik zahteva ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, mora z izvedenskim mnenjem sodnega cenilca izkazati, da je prav v obdobju od prejšnje cenitve do dneva prodaje zaradi določenih okoliščin prišlo do bistvene spremembe v tržni vrednosti nepremičnine. Katere so okoliščine, ki so vplivale na spremembo tržne cene, je treba izkazati z obrazloženo primerjavo s prejšnjo cenitvijo sodnega cenilca.

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog dolžnika za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin ID znak 005-1, ID znak 005-4 in ID znak 005-5.

2. Zoper sklep se je pravočasno pritožil drugi dolžnik in navedel, da bo, če bo nepremičnina na dražbi prodana po ocenjeni vrednosti, uporabil vsa pravna sredstva, da zaradi mnogo prenizke cene ne pride do oškodovanja upnika in dolžnika.

4. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

5. Skladno z drugim odstavkom 178. člena ZIZ se v postopku izvršbe na nepremičnine vrednost nepremičnine ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Skladno s četrtim odstavkom 178. člena ZIZ na predlog, ki mora biti vložen najpozneje osem dni pred prodajnim narokom, sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine, če stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednostni nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila.

6. V danem primeru je sodišče zavrnilo dolžnikov predlog za ponovno ugotovitev vrednosti, saj niti v predlogu niti v cenitvi izvedenca A. B. ni bila narejena primerjava s prvo cenitvijo, niti niso navedene konkretne okoliščine, ki naj bi vplivale na spremembo tržne cene nepremičnin. Prav tako dolžniki niso imeli pripomb na cenitev, ki so jo prejeli v izjavo 22. 10. 2015, zgolj drugačna cenitev privatno angažiranega cenilca pa po presoji sodišča prve stopnje ne pomeni spremembe vrednosti v smislu četrtega odstavka 178. člena ZIZ. Sodišče je ugotovilo še, da vrednost nepremičnin, kot jo predlaga dolžnik, odstopa za manj kot 10% od vrednosti, kot jo je ugotovilo sodišče, glede na vse navedeno pa je predlog za ponovno ugotovitev vrednosti zavrnilo.

7. Višje sodišče pritrjuje odločitvi sodišča prve stopnje. Kadar dolžnik zahteva ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, mora z izvedenskim mnenjem sodnega cenilca izkazati, da je prav v obdobju od prejšnje cenitve do dneva prodaje zaradi določenih okoliščin prišlo do bistvene spremembe v tržni vrednosti nepremičnine. Katere so okoliščine, ki so vplivale na spremembo tržne cene, je treba izkazati z obrazloženo primerjavo s prejšnjo cenitvijo sodnega cenilca. Zgolj dejstvo, da je nova cenitev višja od prejšnje, ne zadošča za ugotovitev, da je sprememba vrednosti verjetno izkazana (glej A. Galič in ostali, Komentar k 178. členu ZIZ, GV, Ljubljana, 2002, str. 366, primerjaj sklep Višjega sodišča v Ljubljani III Cp 646/2006). Predlog za ponovno ugotovitev vrednosti je sodišče prve stopnje zato pravilno zavrnilo.

8. Pritožba tako ni utemeljena in ker višje sodišče ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.