VSL sodba in sklep II Cp 3131/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-02-04

mag. Metoda Orehar Ivanc (preds.), Tadeja Primožič (poroč.), Tanja Kumer

STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlogi - neplačevanje najemnine - izpraznitev stanovanja - vsebina zapisnika o glavni obravnavi - ugovori strank - izdaja in razglasitev sodbe - očitna pisna pomota - datum izdaje sodbe

Ker je neplačevanje najemnine po 103. členu SZ-1 krivdni odpovedni razlog, se toženka ne more uspešno upirati odpovedi najemne pogodbe in tožničini zahtevi za izselitev ter izpraznitev stanovanja in njegovo vrnitev, niti zahtevi za plačilo zapadle neplačane najemnine.

Pritožba se zavrne ter se sklep in sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (II., III., IV. in V. točka izreka) potrdita.

1. Sodišče prve stopnje je po dovolitvi stranske intervencije najprej zavrnilo ugovor stvarne pristojnosti, nato pa razsodilo, da se odpove najemna pogodba z dne 27. 1. 1995 med Občino Ljubljana Center in toženko za enosobno stanovanje št. 17 (sedaj del stavbe št. 12) v tretjem nadstropju, v skupni izmeri 52,88 m2, ki zajema tudi klet v izmeri 5,00 m2, v stanovanjski stavbi na naslovu ... Toženki je naložilo, da mora izprazniti navedeno stanovanje in ga vrniti tožnici, poleg tega pa ji plačati 3.286,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter ji povrniti 765,55 EUR pravdnih stroškov z obrestmi.

2. Toženka in stranski intervenient se v pritožbi sklicujeta na vse pritožbene razloge in predlagata razveljavitev odločbe. Toženka pred tožbo ni bila udeležena v nobenem upravnem postopku pri tožnici, zato tožba za izselitev ni dopustna. Ni jasno, komu naj toženka izroči ključe stanovanja in kam naj prijavi naslov svojega stalnega prebivališča. Sodba je zato ustavno neizvedljiva. Ker bo toženka ostala brez naslova stalnega prebivališča, bo izbrisana iz registra stalnih prebivalcev in ne bo imela zdravstvenega zavarovanja. Očitno hoče Republika Slovenija toženko spraviti v takšen brezpravni položaj, kot je že spravila stranskega intervenienta. Sodišče je v sodbi zamolčalo koruptivno prekupčevanje s spornim stanovanjem, na katerega je opozorila toženka. Sodba, ki nalaga plačilo najemnine samo toženki in ne tudi stranskemu intervenientu, je pristranska in nepravična. Gre za diskriminacijo. Toženka ima kot delovni invalid pravico do socialnega stanovanja, vendar sodišče o njenih socialnih pravicah v zvezi s stanovanjem ni hotelo razpravljati. Sodba sploh ni bila razglašena, izdana pa je bila že decembra 2013, kljub zahtevani izločitvi sodnice, o kateri je bilo odločeno šele februarja 2014. Sodba je bila izdana tudi preuranjeno, saj je sodišče na zadnjem naroku pozvalo tožnico k predložitvi dodatnih dokazov. Ker stanovanje ni bilo vpisano v zemljiško knjigo, je najemna pogodba absolutno nična. Z Občino Ljubljana Center, ki je prenehala obstajati 1. 1. 1995, po navedenem datumu sploh ni bilo mogoče skleniti najemne pogodbe. Ta je bila toženki podtaknjena v podpis. Pogodba je nična tudi zato, ker je uporabnik ni podpisal. Toženka je po desetih letih bivanja stanovanje priposestvovala, zato zahteva izbris sporne vknjižbe in vrnitev v prejšnje zemljiškoknjižno stanje. Tožnica naj ji vrne nezakonito pobrano najemnino. Sodnica je toženko onemogočala pri dokazovanju. Prezrla je njen predlog za ogled stanovanja. Zapisnika ni hotela prebrati, v njem ni navedla zahteve za izločitev, niti ni zapisala intervenientove napovedi, da namerava vložiti nasprotno tožbo.

5. Pritožbeni preizkus je pokazal, da je sodišče prve stopnje, upoštevaje trditveno in dokazno gradivo, pravilno in celovito ugotovilo dejansko stanje. Za svojo odločitev je navedlo tudi pravilne in izčrpne materialnopravne razloge. Uradoma upoštevnih procesnih kršitev ni zagrešilo, niti tistih, na katere meri pritožba.

6. Toženka ne oporeka dejstvu, da že od maja 2011 ne plačuje najemnine za sporno stanovanje. Tudi ne zanika, da je prejela tožničin opomin, s katerim je bila opozorjena na posledice neplačila, vendar svojega dolga kljub temu ni poravnala. Ker je neplačevanje najemnine po 103. členu Stanovanjskega zakona (SZ-1) krivdni odpovedni razlog, se torej toženka ne more uspešno upirati odpovedi najemne pogodbe in tožničini zahtevi za izselitev ter izpraznitev stanovanja in njegovo vrnitev, niti zahtevi za plačilo zapadle neplačane najemnine.

7. Toženka v pritožbi predvsem ponavlja razloge, ki jih je pravilno zavrnilo že sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi. Predmet najemne pogodbe je bil določen, zato najemna pogodba ni nična, čeprav stanovanje ob njeni sklenitvi še ni bilo vpisano v zemljiško knjigo. Občina Ljubljana Center kot najemodajalka je pogodbo podpisala, še preden je prenehala obstajati, nato pa je na njeno mesto vstopila njena pravna naslednica. Uporabnik stanovanja ni stranka najemne pogodbe, zato odsotnost njegovega podpisa nima nobenega vpliva na obliko pogodbe in njeno veljavnost. Toženkina teza o ničnosti najemne pogodbe je torej materialnopravno zgrešena, hkrati pa tudi neučinkovita. Če je pogodba nična, morata namreč pogodbeni stranki po 87. členu Obligacijskega zakonika (OZ) druga drugi vrniti vse, kar sta prejeli na podlagi take pogodbe, sicer pa dati ustrezno denarno nadomestilo. Potemtakem se toženka niti tedaj, če bi bila pogodba res nična, ne bi mogla upirati svoji izselitvi in plačilu najemnine za stanovanje, ki ga je na podlagi pogodbe zasedala. Neutemeljeno je tudi pritožbeno vztrajanje, da je toženka sporno stanovanje priposestvovala. Glede na sklenjeno najemno pogodbo pač ni mogla biti v opravičljivi zmoti, da stanovanje uporablja kot njegova lastnica.

8. Kako je potekal pravni promet s spornim stanovanjem, preden je toženka sklenila najemno pogodbo, za to pravdo ni relevantno. Sodišču prve stopnje se torej s tem vprašanjem v izpodbijani sodbi ni bilo treba ukvarjati. Svoje zatrjevane pravice do socialnega stanovanja toženka ne more uveljaviti v tej pravdi in se s sklicevanjem na to pravico tudi ne more braniti pred tožbenim zahtevkom. Prav tako so nepomembne obširne pritožbene trditve o socialnem položaju stranskega intervenienta, saj presegajo predmet obravnavanja. Brez podlage pa so tudi očitki o domnevni toženkini diskriminaciji. Vse obveznosti, ki jih toženki nalaga izpodbijana sodba, so predpisane z zakonom. Najemnino je po 94. členu SZ-1 dolžan plačevati najemnik stanovanja. Kako si najemnik in uporabnik stanovanja medsebojno delita plačilo najemnine in ostalih stroškov za uporabo stanovanja, pa ni stvar najemodajalca. Toženka zaradi izpodbijane sodbe ne bo izgubila zdravstvenega zavarovanja. Če bo res ostala brez stalnega prebivališča, bo morala poskrbeti za prijavo svojega začasnega prebivališča. Odločitev o tem, kam naj prijavi svoj novi naslov, je toženkina in ne sodi v izrek sodbe, niti nima vpliva na njeno izvršljivost. Sicer pa je iz sodbe jasno razvidno, da mora toženka stanovanje izročiti tožnici, zato so odveč pritožbeni očitki o domnevni kršitvi Mednarodnega pakta o državljanskih in političnih pravicah. Tudi pritožbeno stališče, da bi morala tožnica pred vložitvijo tožbe, da bi bila ta sploh dopustna, izvesti upravni postopek s toženko, je brez zakonske podlage.

9. Sodišče skladno s 321. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP) praviloma razglasi sodbo takoj po koncu glavne obravnave, v bolj zapletenih zadevah pa lahko odloči, da bo sodbo izdalo pisno. Dejstvo, da v obravnavanem primeru sodba ni bila razglašena, torej ne predstavlja procesne kršitve. Res pa je sodišče prve stopnje izpodbijano sodbo opremilo z očitno napačnim datumom izdaje, ki se ujema z datumom, ko je bila glavna obravnava končana, čeprav je na podlagi 291. člena ZPP sklenilo, da bo pred izdajo sodbe počakalo na dodatne dokaze, ki jih je napovedala tožnica. Ker se obrazložitev sodbe sklicuje tudi na te dokaze, ne more biti nobenega dvoma, da je bila sodba v resnici izdana pozneje in ne 4. 12. 2013. Očitno pisno pomoto pri navedbi datuma izdaje sodbe je v skladu s 328. členom ZPP mogoče kadarkoli odpraviti z ustreznim popravnim sklepom. Ne gre torej za kršitev postopka, ki bi lahko vplivala na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Enako velja tudi za pritožbeni očitek v zvezi s predlogom za izločitev sodnice, še posebej ker je bil ta predlog zavrnjen. Pritožbeni očitki o domnevnih pomanjkljivostih pri pisanju in branju zapisnika o glavni obravnavi niso utemeljeni. Toženka in stranski intervenient sta prejela kopijo zapisnika, njune ugovore pa je sodišče v skladu s četrtim odstavkom 124. člena ZPP zabeležilo na koncu zapisnika. Sicer pa mora zapisnik po drugem odstavku 123. člena ZPP obsegati samo bistvene podatke o vsebini procesnega dejanja, ne pa vsega izrečenega na naroku. Z opustitvijo zapisa nerelevantnih navedb in predlogov stranka ne more biti prikrajšana za pravico do obravnavanja v postopku. Tudi pravica do izvedbe dokaza ni absolutna. Dokazovanje po 213. členu ZPP obsega samo tista dejstva, ki so pomembna za odločbo. Predlagani ogled stanovanja ne bi ničesar pripomogel k odločitvi o tožbenem zahtevku, zato ga je sodišče prve stopnje upravičeno zavrnilo kot nepotrebnega.

10. Po navedenem pritožbeni razlogi niso podani. Sodišče druge stopnje je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP odločbo v izpodbijanem delu potrdilo.

12. Izrek o stroških pritožbenega postopka je odpadel, ker niso bili priglašeni.

SZ-1 člen 94, 103. ZPP člen 123, 123/2, 124, 124/4, 213, 321, 328.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.