VSL sodba II Cpg 1659/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-02-01

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO

spor majhne vrednosti - upravnik - stroški upravljanja in obratovanja - razmerja med etažnimi lastniki - pravice in obveznosti na skupnih delih - pasivna legitimacija - pojem lastnika nepremičnine - načelo zaupanja v zemljiško knjigo - domneva lastninske pravice - nevknjižba lastninske pravice v zemljiško knjigo - varstvo zaupanja v pravni promet - varstvo tretjih dobrovernih oseb - obvestilo prenosnika - oddaja v najem - zakonska dolžnost plačila - prevzem izpolnitve - veljavnost prodajne pogodbe - pogoji za odstop od pogodbe

Drži sicer, da lastninska pravica kot absolutna pravica z erga omnes učinkom začne učinkovati v polnem obsegu šele z vpisom v zemljiški knjigi oziroma s trenutkom, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vknjižbo lastninske pravice v korist pridobitelja. Vendar je pri tem potrebno upoštevati tudi namen takšne zakonske ureditve. Namen vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi pa je v zagotavljanju njene publicitete. Prvi odstavek 11. člena SPZ zato vzpostavlja domnevo, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ki pomeni izvedbo načela publicitete, zahteva, da tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. S pogojevanjem pravnoposlovne pridobitve lastninske pravice na nepremičninah z vpisom v zemljiško knjigo se torej zasleduje varstvo zaupanja v pravni promet in s tem varstvo tretjih dobrovernih oseb.

Varstvo tretjih dobrovernih oseb je bilo v konkretnem primeru doseženo že z obvestilom prenosnika tožeči stranki, da je novi lastnik predmetnih nepremičnin postala tožena stranka, zato dejstvo, da do vknjižbe lastninske pravice tožene stranke v zemljiški knjigi ni prišlo, v konkretnem primeru ni pravno odločilno.

Ker je prodajna pogodba veljavna in se je od njene sklenitve dalje tožena stranka tudi navzven obnašala kot lastnica (s tem, ko je družbi U. d. o. o. predmetne nepremičnine oddala v najem) je sodišče prve stopnje pravilno odločilo, da je tožena stranka, ne glede na to, da njena lastninska pravica ni vknjižena v zemljiški knjigi, dolžna plačati vtoževane zneske (sprejem nasprotnega stališča bi pomenil, da bi tožena stranka zgolj prejemala koristi od v najem dane stvari, bremen pa ne bi nosila, češ da ni formalnopravno lastnica zadevnih nepremičnin, kar pa ne bi bilo pravno dopustno).

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 106865/2013 z dne 28. 6. 2013 ohranilo v veljavi v 1. odstavku izreka ter v 3. odstavku izreka za znesek izvršilnih stroškov v višini 60,84 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 7. 2013 do plačila, višji stroškovni zahtevek pa je zavrnilo (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki v roku 8 dni plača pravdne stroške v višini 240,00 EUR, z obrestmi v primeru zamude (II. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se je zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava pritožila tožena stranka. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrne, skupaj s stroškovno posledico. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

3. Tožeči stranki je bila pritožba vročena, vendar nanjo ni odgovorila.

5. V predmetni zadevi je tožeča stranka kot upravnik stavbe na naslovu H. (v kateri ima po navedbah tožeče stranke tožena stranka stanovanje, poslovni prostor in tri parkirna mesta) od tožene stranke zahtevala plačilo stroškov upravljanja in obratovanja. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so bile okoliščine v zvezi z višino tožničinega zahtevka, njenim položajem upravnice in vsebino izdanih računov med pravdnima strankama nesporne. Sporna pa je bila pasivna legitimacija, saj je tožena stranka zatrjevala, da ni lastnica zadevnih nepremičnin.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je zemljiškoknjižna lastnica družba S., d. o. o., dne 16. 7. 2012 predmetne nepremičnine prodala toženi stranki, ta pa jih je dne 15. 10. 2012 oddala v najem družbi U. d. o. o. S tem je tožena stranka, kljub temu, da lastninske pravice ni vknjižila v zemljiško knjigo, navzven ravnala kot lastnik, zato jo je po oceni sodišča prve stopnje mogoče šteti za lastnico. Na podlagi 115. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) pa za obveznosti na skupnih delih (kamor spadajo tudi stroški iz naslova upravljanja in obratovanja stavbe) odgovarja (etažni) lastnik, torej tožena stranka. Navedeno velja kljub dogovoru med toženo stranko in najemnico, da bodo ti stroški bremenili najemnico. Tak dogovor je namreč po prepričanju sodišča prve stopnje mogoče šteti zgolj kot prevzem izpolnitve v smislu 434. člena Obligacijskega zakonika (OZ), ki učinkuje izključno med strankama, ne pa tudi nasproti tretjim osebam, kakršna je v tej zadevi tožeča stranka.

7. Tožena stranka v pritožbi neutemeljeno vztraja, da ni lastnica predmetnih nepremičnin. Drži sicer, da lastninska pravica kot absolutna pravica z erga omnes učinkom začne učinkovati v polnem obsegu šele z vpisom v zemljiški knjigi oziroma s trenutkom, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vknjižbo lastninske pravice v korist pridobitelja. Vendar je pri tem potrebno upoštevati tudi namen takšne zakonske ureditve. Namen vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi pa je v zagotavljanju njene publicitete. Prvi odstavek 11. člena SPZ zato vzpostavlja domnevo, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ki pomeni izvedbo načela publicitete, zahteva, da tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. S pogojevanjem pravnoposlovne pridobitve lastninske pravice na nepremičninah z vpisom v zemljiško knjigo se torej zasleduje varstvo zaupanja v pravni promet in s tem varstvo tretjih dobrovernih oseb (prim. odločbo US RS št. Up-591/10 z dne 2. 12. 2010). Slednje pa je bilo v konkretnem primeru doseženo že z obvestilom prenosnika tožeči stranki, da je novi lastnik predmetnih nepremičnin postala tožena stranka, zato dejstvo, da do vknjižbe lastninske pravice tožene stranke v zemljiški knjigi ni prišlo, v konkretnem primeru ni pravno odločilno in se tožena stranka iz tega razloga ne more razbremeniti plačila vtoževanih obveznosti, kot tudi ne s sklicevanjem, da je odstopila od prodajne pogodbe. Za te navedbe namreč tožena stranka ni predložila nobenega relevantnega dokaza (iz dopisa z dne 3. 10. 2012 ne izhaja, da je odstopila od pogodbe, niti takšnega podatka ni mogoče najti na portalu AJPES, kot to zmotno trdi pritožnica). Ob tem pritožbeno sodišče še pripominja, da kupec lahko odstopi od pogodbe le, če je poprej pustil prodajalcu primeren dodaten rok za izpolnitev pogodbe (prvi odstavek 470. člen OZ) oziroma, ne da bi mu pustil dodaten rok, če mu je prodajalec po obvestilu o napakah sporočil, da ne bo izpolnil pogodbe, ali če iz okoliščin danega primera očitno izhaja, da je prodajalec niti v dodatnem roku ne bo mogel izpolniti (drugi odstavek 470. člen OZ). Okoliščin, ki bi zapolnjevali opisani zakonski stan pa tožena stranka ni zatrjevala, zato se šteje, da je prodajna pogodba (še vedno) veljavna in kar potrjuje tudi dejstvo, da je tožena stranka (po zatrjevanem „odstopu“ z dne 3. 10. 2012) predmetne nepremičnine 15. 10. 2012 oddala v najem.

8. Ker je torej prodajna pogodba veljavna in se je od njene sklenitve dalje tožena stranka tudi navzven obnašala kot lastnica (s tem, ko je družbi U., d. o. o., predmetne nepremičnine oddala v najem) je sodišče prve stopnje pravilno odločilo, da je tožena stranka, ne glede na to, da njena lastninska pravica ni vknjižena v zemljiški knjigi, dolžna plačati vtoževane stroške (kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, bi sprejem nasprotnega stališča pomenil, da bi tožena stranka zgolj prejemala koristi od v najem dane stvari, bremen pa ne bi nosila, češ da ni formalnopravno lastnica zadevnih nepremičnin, kar pa ne bi bilo pravno dopustno). Pri tem obveznost plačila vtoževanih stroškov izhaja že iz zakona (konkretno na podlagi določb SPZ), zato dejstvo, da se tožena stranka ni zavezala za plačilo vtoževanih stroškov na pogodbeni podlagi, na obveznost plačila vtoževanih stroškov ne vpliva.

9. Navedbe, da je najemna pogodba sicer bila sklenjena, vendar ni bila realizirana, saj najemnik ni prevzel posesti, niti ni plačeval najemnine in da je S., d. o. o., preuranjeno predložil kopije prodajnih pogodb tožeči stranki, tožena stranka prvič podaja šele v pritožbi. Kot takšne so prepozne in jih posledično ni mogoče upoštevati. Obravnavani spor namreč predstavlja gospodarski spor majhne vrednosti, v katerem morajo pravdne stranke vsa dejstva navesti že v tožbi oziroma odgovoru na tožbo (v postopkih, ki tečejo na podlagi razveljavitve sklepa o izvršbi in odstopa zadeve v odločanje pravdnemu sodišču, pa v svoji prvi pripravljalni vlogi - 451. člen ZPP). Po tem lahko vsaka stranka vloži še eno pripravljalno vlogo s katero odgovori na navedbe nasprotne stranke (452. člen ZPP). Dejstva, ki jih stranke navajajo v drugih vlogah (vključno s pritožbo), se ne upoštevajo (453. člen ZPP). Posledično sodišče prve stopnje utemeljeno ni izvedlo dokaza z zaslišanjem priče M. I., kot tudi se ni bilo dolžno opredeliti do dopisa „Reklamacija računa“ (A150) - katera naj bi potrjevala, da se najemna pogodba ni izvrševala - saj dokazi ne morejo nadomestiti manjkajočih trditev.

10. Pritožbene navedbe, da nastanek vtoževanih stroškov ni mogoč, ker naj bi bile zadevne nepremičnine neizgrajene, so pavšalne (pritožnica za te svoje navedbe ni predložila nobenih dokazov), zato se do njih pritožbeno sodišče ni opredeljevalo (prvi odstavek 360. člen ZPP).

11. Glede na navedeno pritožba ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Tožena stranka pritožbenih stroškov ni priglasila, zato je odločanje o njih odpadlo.

13. O pritožbi je na podlagi določbe petega odstavka 458. člena ZPP odločal sodnik posameznik.

OZ člen 434, 470, 470/1, 470/2. SPZ člen 11, 11/2, 115.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.