VSL sodba I Cpg 1634/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-01-05

Mateja Levstek (preds.), mag. Damjan Orož (poroč.), Irena Dovnik

najemna pogodba - sporazumno prenehanje najemnega razmerja - predčasna prekinitev pogodbe - povrnitev vlaganj v nepremičnino - vrednost vlaganj - preureditev nepremičnine po naročilu najemojemalca - amortizacija stroškov - najemnina za določeno dobo trajanja

Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila najemna pogodba med pravdnima strankama prekinjena sporazumno, ne vpliva nujno na pravico tožeče stranke do poplačila vlaganj v nepremičnino po sklenjeni najemni pogodbi, še manj pa krši razpravno načelo v pravdnem postopku. Prav odpoved najemne pogodbe predstavlja podlago za realizacijo določb o povrnitvi vlaganja. To je tožeča stranka ves čas trdila, tožena stranka pa tudi ni podala nobenih trditev, da bi se tudi o tem ob odpovedi najemne pogodbe s tožečo stranko dogovorili. Presoja posledic obstoja pravice do povrnitve stroškov vlaganj pa je v pristojnosti sodišča - uporaba materialnega prava.

Obstoj določb po 4.5. in 7.6. členu najemne pogodbe omogoča predčasno prekinitev veljavnosti same pogodbe na strani tožene stranke, pri čemer mora v takem primeru tožena stranka povrniti tožeči 50 % vrednosti vlaganj v nepremičnino. Smisel takih pogodbenih določb je zavarovanje pogodbene stranke, ki je pod pogojem določenega časovnega trajanja najemne pogodbe vložila sredstva v preureditev nepremičnine po naročilu najemojemalca ter pričakovala, da se bo omenjeni strošek amortiziral z realizirano najemnino za pogodbeno določeno dobo trajanja pogodbe.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Okrožno sodišče v Ljubljani je s sodbo, opr. št. III Pg 4411/2014, z dne 27. 5. 2015 v 1. in 3. točki v celoti razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 102650/2011 z dne 15. 7. 2011, v nadaljevanju pa ugotovilo, da obstoji terjatev tožeče do tožene stranke v zneskih 13.704,51 EUR, 218,12 EUR in 2.517,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi po posameznih datumih in zneskih. Obenem sodišče prve stopnje ugotavlja, da obstoji v pobot ugovarjana terjatev tožene do tožeče stranke v višini 2.717,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih vsot glede na pripadajoč datum začetka teka obresti, po medsebojnem pobotu terjatev pa je tožena stranka dolžna tožeči izplačati znesek 13.704,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter znesek v višini 2.576,24 EUR kot preostanek zakonskih zamudnih obresti. Tožena stranka mora tožeči plačati tudi pravdne stroške v višini 2.432,43 EUR.

2. Zoper sodbo je pravočasno vložila pritožbo tožena stranka zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava, višjemu sodišču pa predlaga, naj pritožbi ugodi, sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podredno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Tožena stranka navaja, da med pravdnima strankama naj ne bi bilo sporno, da po pogodbeni volji upravičenost do povrnitve vlaganj temelji samo na odpovedi pogodbe in ne na sporazumnem prenehanju. S pripisovanjem pravnih posledic sporazumnemu prenehanju veljavnosti pogodbe je tako sodišče prve stopnje kršilo razpravno načelo. Poleg navedenega tožena stranka navaja, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da je tožeča stranka spremenila tožbeni zahtevek in zahtevani znesek zmanjšala za 2.717,00 EUR, s čimer se je tožena stranka tudi strinjala. V nadaljevanju tožena stranka še navaja, da tožeča stranka ni izkazala, da bi z izvedenimi deli imela dejanske stroške, saj je predložila le račune, ki se glasijo na drugo pravno osebo in ne na tožečo stranko. Tožena stranka v zaključku navede, da tožeča stranka ni izkazala, da je tožena stranka naročila izdelavo steklene stene ter nakup zelene mize in črnega stola, sodišče prve stopnje pa je v izračunu neupravičeno pobotalo stroške izvršilnega postopka ter napačno izračunalo pravdne stroške zaradi neupoštevanja vseh sprememb tožbenega zahtevka.

3. Tožeča stranka je pravočasno vložila odgovor na pritožbo in v njem višjemu sodišču predlagala, naj pritožbo tožene stranke zavrne kot neutemeljeno. Tožeča stranka ugotovitve sodišča prve stopnje o sporazumnem prenehanju najemnega razmerja s konkludentnim dejanjem sprejema in pri tem dodaja, da tožena stranka v teku postopka pred sodiščem prve stopnje ni podala ugovora, da tožeča stranka z računi ni dokazala, da je sama utrpela stroške s predelavo notranjosti premičnine, pri čemer je ob tem relevantno le, da je tožeča stranka svojo obveznost na podlagi pogodbenih določil izpolnila. V zaključku tožeča stranka navede, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje ter stroške, nastale na strani tožeče stranke in po naročilih tožene stranke, pravilne pa so tudi ugotovitve glede spremembe tožbenega zahtevka.

5. Višje sodišče je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov (prvi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena ZPP.

6. Tožena stranka v zvezi s temeljem tožbenega zahtevka navaja, da je sodišče prve stopnje kršilo razpravno načelo z ugotovitvijo, da je tožena stranka dolžna tožeči plačati znesek vlaganj v nepremičnino, ki jih je tožeča stranka izvedla po naročilu tožene po sporazumnem prenehanju razmerja po najemni pogodbi. Sodišče prve stopnje je ugotovilo sporazumno prenehanje najemnega pogodbenega razmerja med pravdnima strankama na podlagi konkludentnega dejanja tožene stranke. Obenem je sodišče prve stopnje na podlagi ugotovitev Višjega sodišča v Ljubljani v sodbi I Cpg 1638/2013 z dne 14. 10. 2014 ter na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja v obravnavani zadevi zaključilo, da se tožeča stranka z odsotnostjo izrecnega nasprotovanja prenehanju najemnega razmerja ni hkrati odpovedala zahtevku za povračilo vrednosti vlaganj v nepremičnino, ki je bila predmet najemne pogodbe. Višje sodišče ugotavlja, da sodišče prve stopnje pri tem ni kršilo razpravnega načela iz 7. člena ZPP. Tožena stranka navaja, da je tožeča stranka zatrjevala obstoj odpovedi pogodbe ter zahtevek po povračilu vlaganj vezala na ugotovitev same odpovedi. Višje sodišče po pregledu vlog in ob upoštevanju trditvene podlage tožeče stranke ugotavlja, da je tožeča stranka med postopkom res zatrjevala, da je tožena stranka enostransko odpovedala pogodbo, vendar je ob tem vedno navajala, da je upravičena do povrnitve stroškov, ki so nastali zaradi preureditve nepremičnine, dane v najem, ter tega zahtevka ni nikoli spremenila ali podajala trditve o nasprotnem. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila najemna pogodba med pravdnima strankama prekinjena sporazumno, ne vpliva nujno na pravico tožeče stranke do poplačila vlaganj v nepremičnino po sklenjeni najemni pogodbi, še manj pa krši razpravno načelo v pravdnem postopku. Prav odpoved najemne pogodbe predstavlja podlago za realizacijo določb o povrnitvi vlaganja. To je tožeča stranka ves čas trdila, tožena stranka pa tudi ni podala nobenih trditev, da bi se tudi o tem ob odpovedi najemne pogodbe s tožečo stranko dogovorili. Presoja posledic obstoja pravice do povrnitve stroškov vlaganj pa je v pristojnosti sodišča – uporaba materialnega prava.

7. Kot ugotavljata že višje sodišče v sodbi pod opr. št. I Cpg 1638/2013 z dne 14. 10. 2014 in sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi, je med pravdnima strankama prišlo do odpovedi najemne pogodbe na predlog najemnika, ki ni več zmogel plačevati obveznosti po najemni pogodbi, odsotnost nasprotovanja tožeče stranke kot najemodajalca prenehanju veljavnosti pogodbe pa je ekonomsko upravičena, saj je vsakemu najemodajalcu v interesu, da ima plačilno sposobnega najemnika. Obstoj določb po 4.5. in 7.6. členu najemne pogodbe omogoča predčasno prekinitev veljavnosti same pogodbe na strani tožene stranke, pri čemer mora v takem primeru tožena stranka povrniti tožeči 50 % vrednosti vlaganj v nepremičnino. Smisel takih pogodbenih določb je zavarovanje pogodbene stranke, ki je pod pogojem določenega časovnega trajanja najemne pogodbe vložila sredstva v preureditev nepremičnine po naročilu najemojemalca ter pričakovala, da se bo omenjeni strošek amortiziral z realizirano najemnino za pogodbeno določeno dobo trajanja pogodbe. Višje sodišče ob tem še dodaja, da se takemu zahtevku tožeča stranka ni odpovedala v nobeni fazi postopka.

8. Po ugotovitvah višjega sodišča tožeča stranka prav tako ni spremenila tožbenega zahtevka in zmanjšala vtoževane terjatve za znesek 2.717,00 EUR. Tožena stranka v pritožbi navaja vlogo tožeče stranke z dne 19. 2. 2013, vendar s tem v zvezi sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da iz navedb tožeče stranke ni mogoče razbrati jasne in izrecne spremembe tožbenega zahtevka, sodišče pa o spremembi tožbenega zahtevka ne more sklepati na podlagi okoliščin, ki naj bi izhajale iz navedb tožeče stranke. Poleg navedenega višje sodišče dodaja, da iz navedb, na katere nakazuje tožena stranka, ne izhaja jasna volja tožeče stranke, da se tožbeni zahtevek spremeni in del zahtevka umakne. Navedbe so bile podane po postavitvi pobotnega ugovora s strani tožene stranke, nanašajo se na terjatev, katere obstoj zatrjuje tožena stranka, zaradi pomanjkanja jasnosti in nedvoumnosti pa jih ni mogoče razumeti kot delni umik tožbenega zahtevka.

9. Višje sodišče v nadaljevanju ugotavlja še, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka izkazala, da je imela stroške s preurejanjem nepremičnine, ki je bila predmet najemne pogodbe. V nasprotju s pritožbenimi navedbami tožene stranke sodišče prve stopnje svoje ugotovitve ni utemeljilo na računih, izstavljenih drugi pravni osebi, in izpovedbah prič, ki niso potrjevale nastanka stroškov na strani tožeče stranke, temveč na vseh računih, ki jih je predložila tožeča stranka, pri tem pa v smiselno celoto povezala izpovedbi prič M. S. in P. M. D. Sodišče pri tem obsežno v točkah 16 in 17 obrazložitve izpodbijane sodbe obrazloži svoje ugotovitve v zvezi z nastankom stroškov predelave nepremičnine po naročilu tožene stranke na račun tožeče stranke ter posamezne dokaze v obliki računov in izpovedb prič poveže v smiselno celoto. V istem sklopu in na enak način sodišče prve stopnje obrazloži, kako in zakaj je ugotovilo, da je tožeča stranka stroške izdelave kaljenega stekla kot del predelnih sten, nakupa stola in miza nosila po naročilu tožene stranke.

10. Tožena stranka v pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi nepravilno upoštevalo in odločalo o stroških izvršilnega postopka. Višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje stroške izvršilnega postopka odmerilo v skladu s sklepom o izvršbi VL 102650/2011 z dne 28. 10. 2011 ter v skladu z ZPP in Zakonom o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Navedbe tožene stranke v zvezi z nepravilnim izračunom pravdnih stroškov temeljilo na predpostavki, da sodišče prve stopnje ni pravilno upoštevalo spremembe tožbenega zahtevka tožeče stranke in ustavilo postopek v celotnem delu, pri katerem je tožeča stranka del zahtevka umaknila. Pritožba je v tem delu neutemeljena, saj je višje sodišče že ugotovilo, da je sodišče prve stopnje pri obravnavi tožbenega zahtevka ravnalo pravilno. Posledično sta tudi izračun uspešnosti tožeče stranke in odločitev o stroškov pravilna in v skladu z drugim odstavkom 154. člena ZPP.

11. Višje sodišče je v zaključku ugotovilo, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo obstoj terjatev tako tožeče kot tožene stranke ter po pobotanju odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči plačati določen znesek s pripadajočimi zamudnimi obrestmi. Zaradi zgoraj navedenih razlogov pritožba tožene stranke ni utemeljena in niso podani pritožbeni razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti. Višje sodišče je zato pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

12. Pri sklepu o stroških je sodišče upoštevalo uspešnost tožene stranke kot pritožnice in na podlagi prvega odstavka odstavku 154. člena ZPP odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka vključno z odmerjeno sodno takso, ki jo je tožena stranka že plačala. Višje sodišče tožeči stranki ni priznalo stroškov postopka za odgovor na pritožbo, ker odgovor ni bistveno prispeval k odločitvi višjega sodišča in torej ni bil potreben strošek (155. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.