VSK sklep CDn 191/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-08-26

Berta Žorž (preds.), Nataša Butina Mrakič (poroč.), Špela Prodan

etažna lastnina - posebni skupni del - povezanost lastnine na posameznem delu in solastnine na skupnih delih - vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo - vpis pridobitve pravice v korist vsakokratnega etažnega lastnika

V skladu z določbami SPZ, ki etažno lastnino definira kot lastnino posameznega dela stavbe in solastnino skupnih delov, hkrati pa določa tudi neločljivo povezanost solastnine na skupnih delih z lastnino na posameznem delu in razpolaganje z etažno lastnino kot celoto, se pri skupnih delih v etažni lastnini v zemljiško knjigo ne vpisuje konkretne osebe, temveč se vpis glasi na vsakokratnega etažnega lastnika.

Pritožbi se ugodi, razveljavita se izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice ter se zadeva vrne zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor predlagatelja zoper sklep, s katerim je zemljiškoknjižna zemljiška pomočnica odločila, da ni dovoljen predlagani vpis posameznega dela št. 96 v stavbi št. x k.o. S. kot posebnega skupnega dela stavbe v etažni lastnini ter vpis solastnine na tem posebnem skupnem delu v korist vsakokratnega lastnika ostalih posameznih delov. Iz razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da podlago za vpis predstavlja Sporazum, ki pa ga nista podpisala nova imetnika lastninske pravice pri posameznem delu št. 14 in 33. Glede na navedeno po oceni prvostopenjskega sodišča niso izpolnjeni pogoji za dovolitev predlaganega vpisa (načelo pravnega prednika - 9. člen ZZK-1), poleg tega pa se je sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu sklicevalo še na načeli formalnosti postopka (124. člen ZZK-1) in odločanja o vpisih glede na stanje v zemljiški knjigi (147. člen ZZK-1).

Zoper navedeni sklep se po svojem pooblaščencu pritožuje predlagatelj. V pritožbi navaja, da sodišče pri odločanju ni izhajalo iz načela povezanosti lastnine na posameznem delu stavbe v etažni lastnini ter solastnine na skupnih delih, prav tako tudi ni upoštevalo dejstva, da je bilo zemljiškoknjižno dovolilo izdano v korist vsakokratnega etažnega lastnika. Listina torej učinkuje v korist vsakokratnega etažnega lastnika, nanaša pa se na vpis solastnine oziroma solastniškega deleža na skupnih oziroma posebnih skupnih delih. Po stališču pritožbe je nadalje bistveno, da sta pravna prednika sedanjih etažnih lastnikov posameznih delov stavbe št. 14 in 33 ob podpisu Sporazuma pridobila solastniški delež na posebnem skupnem delu, ki sta ga nato s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe za stanovanje prenesla na svoja pravna naslednika. Novi imetniki lastninske pravice zato ne morejo dati soglasja za pridobitev solastninske pravice, saj so slednjo že pridobili s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. Pritožba meni, da je predmetna situacija podobna zaporednemu prenosu pravice, ki ga Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) dovoljuje, zato bi sodišče moralo smiselno uporabiti pravila 150. člena ZZK-1, ki ne zahteva naknadnega soglasja pravnih naslednikov k preteklim pravnim poslom oziroma bi kvečjemu sodišče (ob pikolovski razlagi razlagi drugega odstavka 150. člena ZZK-1) lahko od predlagatelja zahtevalo, da predloži kupoprodajne pogodbe, s katerimi bi izkazal prenos pravice. Do navedenih ugovornih trditev predlagatelja se sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni opredelilo. Poleg tega pritožba še izpostavlja, da predlagateljev pooblaščenec ni vedel, da je prišlo do spremembe lastništva na dveh posameznih delih, zato ni predložil kupoprodajnih pogodb,  nenazadnje pa še poudarja, da je bilo identičnemu predlogu (za posamezni del št. 4 v isti stavbi) na podlagi iste listine že ugodeno, pri čemer sta bila oba zemljiškoknjižna predloga vložena isti dan in pod enakimi pogoji.

V predmetni zemljiškoknjižni zadevi je predlagatelj predlagal, da se posamezni del št. 96 v stavbi št. x k.o. S. vpiše kot posebni skupni del stavbe v etažni lastnini ter se pri njem vpiše lastninska pravica v korist ostalih (določno opredeljenih) posameznih delov stavbe. V ugovoru zoper sklep zemljiškoknjižne pomočnice, ki predlaganega vpisa ni dovolila, se je predlagatelj izrecno skliceval na neločljivo povezanost lastnine na posameznem delu stavbe ter solastnine na skupnih delih, ki se ji novi etažni lastnik ne more odreči, opozoril pa je tudi na dejstvo, da se prav zaradi tega zemljiškoknjižno dovolilo v listini, ki je podlaga vpisu, glasi na vsakokratnega etažnega lastnika. Predlagatelj je torej v ugovoru izpostavil bistvo etažne lastnine, ki jo že Stvarnopravni zakonik (SPZ, prvi odstavek 105. člena) definira kot lastnino posameznega dela stavbe in solastnino skupnih delov, hkrati pa določa tudi neločljivo povezanost solastnine na skupnih delih z lastnino na posameznem delu (četrti odstavek 105. člena SPZ) in razpolaganje z etažno lastnino kot celoto (prvi odstavek 112. člena SPZ), zaradi česar se pri skupnih delih v etažni lastnini v zemljiško knjigo ne vpisuje konkretne osebe, temveč se vpis glasi na vsakokratnega etažnega lastnika (tretji odstavek 14. člena ZZK-1). Prvostopenjsko sodišče se do navedenih ugovornih trditev ni opredelilo, s tem pa je zagrešilo absolutno bistveno kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi drugim odstavkom 120. člena ZZK-1 in 37. člena Zakona o nepravdnem postopku (ZNP), saj gre za pravno relevantna dejstva, od katerih je odvisna utemeljenost predlaganega vpisa. Glede na navedeno je bilo pritožbi potrebno ugoditi in razveljaviti tako izpodbijani sklep kot sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice ter zadevo vrniti zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

Pri ponovnem odločanju o vpisu se bo prvostopenjsko sodišče moralo opredeliti do vseh pravno relevantnih ugovornih trditev predlagatelja, upoštevaje pri tem zgoraj navedena temeljna stvarnopravna načela etažne lastnine ter ustrezne določbe zemljiškoknjižnega prava o vpisu oblikovanja etažne lastnine (4. točka 15.a člena ZZK-1), načinu vpisa pravic (tretji odstavek 14. člena ZZK-1) in utemeljenosti zahtevka za vpis (3. alineja 1. točke prvega odstavka 149. člena ZZK-1), ob tem pa bo moralo tudi preveriti, ali predlagateljeve navedbe o pravnem nasledstvu na spornih posameznih delih držijo ter ali je Sporazum takrat, ko je bil sklenjen, izpolnjeval vse pogoje za vpis glede na tedanje zemljiškoknjižne podatke.

ZZK-1 člen 14, 14/3, 15.a, 15.a-4, 149, 149/1-1. SPZ člen 105, 105/1, 105/4, 112, 112/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.