VSM sklep I Ip 1204/2014.
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-02-16

cenitev nepremičnin - izvedensko mnenje - množično vrednotenje nepremičnin - prepoved odsvojitve in obremenitve - prisilna hipoteka - ovira za prodajo na prisilni dražbi

Pravnoposlovna prepoved odsvojitve in obremenitve nepremičnine, čeprav je vknjižena v zemljiški knjigi, ni ovira za prodajo stvari na prisilni dražbi, saj preprečuje le pravnoposlovno obremenitev in odsvojitev, torej takšno temelječo na pravnem poslu, nima pa vpliva na prisilno prodajo stvari na podlagi zakona.

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom ugotovilo, da znaša vrednost nepremičnin: parc. št. ..., k.o. V... 1.486,56 EUR, parc. št. ..., k.o. V... 1.551,84 EUR, parc. št. ..., k.o. V... 386,84 EUR, parc. št. ..., k.o. V... 874,20 EUR, parc. št. ..., k.o. V... 2.358,72 EUR, parc. št. ..., k.o. V... 8.578,58 EUR in parc. št. ..., k.o. V... 5.552,56 EUR, skupaj 20.789,30 EUR.

2. Zoper sklep sodišča prve stopnje se pravočasno po pooblaščencu pritožuje  dolžnica, ki uveljavlja bistvene kršitve določb postopka in zmotno ugotovitev dejanskega stanja. Navaja, da je zoper cenilno poročilo izvedenke B.K. podala ugovor, v katerem je po primerjavi podatkov iz cenilnega poročila izvedenke s podatki Geodetske uprave republike Slovenije (v nadaljevanju GURS) ugotovila, da je izvedenka v poročilu precenila vrednost zemljišča kar za 2.937,30 EUR. Kljub korektni primerjavi, se je sodišče oprlo le na cenilno poročilo, z obrazložitvijo (v točki 5), da podatki GURS-a za potrebe izvršilnega postopka niso uporabni. Temu dolžnica nasprotuje in se sprašuje, zakaj je država zapravila takšna denarna sredstva za sistem vzpostavitve vrednotenja nepremičnin, če sodišče te podatke ignorira. Ocenjuje, da se s tem favorizira izdelavo izvedenskih mnenj. Hkrati še dodaja, da nepremičnine sploh ne bi smele biti predmet cenitve, ker je bila že dne 10. 11. 1993 sklenjena veljavna izročilna pogodba med J.T. kot izročevalko in dolžnico kot prevzemnico, in še zlasti zato, ker je na njih vknjižena služnostna pravica stanovanja in realno breme preužitka ter prepoved odtujitve, vse v korist JT. Cenilno poročilo pa je tudi nepopolno, saj se izvedenka ni izjasnila o tem, ali bi bila smiselna prodaja v celoti, ali po posameznih sklopih, kot ji je naložilo sodišče prve stopnje v sklepu. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

4. Sodišče druge stopnje je preizkusilo sklep sodišča prve stopnje v okviru utemeljenosti pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Po opravljanem preizkusu ocenjuje, da je sodišče prve stopnje sprejelo materialnopravno pravilno odločitev, ki jo je v obrazložitvi sklepa tudi ustrezno obrazložilo, pri svojem delu pa ni storilo po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb postopka.

5. V skladu z določbo drugega odstavka 178. člena ZIZ sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve, kot je tudi zapisalo sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijanega sklepa.  Ocenjene vrednosti v množičnem vrednotenju nepremičnin ni mogoče sprejeti, saj je namen vrednotenja nepremičnine s strani GURS drugačen, kot pa je to za potrebe izvršilnega postopka.(1) Iz določbe 1. člena Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin - ZMVN izhaja, da je namen ocenitve nepremičnin po tem zakonu v obdavčenju in drugih javnih namenih, medtem ko se cenitev nepremičnine v izvršilnem postopku opravi zaradi prisilne prodaje nepremičnine.  Pri ugotavljanju vrednosti nepremičnine oziroma pri ugotavljanju pravilnosti cenitve nepremičnine v izvršilnem postopku ne more biti odločilna vrednost nepremičnine, ugotovljena v množičnem vrednotenju nepremičnin, saj ne predstavlja trenutne vrednosti te konkretne nepremičnine na trgu. V obeh primerih je različen tako namen ocenjevanja, kakor tudi metode ocenjevanja. Vrednost nepremičnine, ugotovljena v postopku množičnega vrednotenja, je posplošena tržna vrednost, ki je določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin (3. člen ZMVN). Pri sodni cenitvi pa gre za razliko od tega za individualno cenitev, ki jo opravi sodni cenilec (2. odstavek 178. člena ZIZ), ki je pri cenitvi zavezan k uporabi pravil stroke. Množično vrednotenje nepremičnin zajema postopek generalnega vrednotenja nepremičnin in pripisa vrednosti (5. člen ZMVN) in temelji na uporabi več metod, med drugim tudi na uporabi referenčnih nepremičnin, ki se kot osnova uporabljajo pri oblikovanju modelov vrednotenja nepremičnin (osmi odstavek 7. člena ZMVN). Pri ocenitvi se uporabljajo tudi vrednostne cone, ki opredeljujejo območja, na katerih imajo nepremičnine z enakimi lastnostmi enako vrednost (sedmi odstavek 7. člena ZMVN). Iz navedenega izhaja, da se pri ugotavljanju vrednosti nepremičnin v izvršilnem postopku in v postopku množičnega vrednotenja uporabljajo povsem drugi kriteriji, metode in pristopi, zato dolžnica z zatrjevanjem vrednosti nepremičnine, ugotovljene v postopku množičnega vrednotenja, ne more izpodbiti pravilnosti cenitve.

6. Na pravilnost cenitve pa tudi ne morejo vplivati pritožbene navedbe o obstoju služnosti stanovanja, stvarnega bremena in prepovedi odtujitve v korist tretje osebe na spornih nepremičninah. Služnost stanovanja (osebna služnost) in stvarno (realno) breme, ki sta bila vpisana v zemljiški knjigi pred pravicami zastavnih upnikov oziroma upnika, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo, nista ovira za izvršbo nepremičnin, zaradi trajnejšega značaja pa s prodajo nepremičnine v izvršbi v skladu s prvim in drugim odstavkom 174. člena ZIZ ne prenehata. Te pravice sicer lahko pomenijo manjšo vrednost nepremičnine, kar pa je v nasprotju s pravnim interesom dolžnice v izvršilnem postopku – to je poplačilom upnika iz kupnine pridobljene s prodajo nepremičnine in izročitvijo morebitnega preostanka kupnine dolžnici. Dolžnica za tovrstna pritožbena izvajanja pravnega interesa zato ne izkazuje. Pravnoposlovna prepoved odsvojitve in obremenitve nepremičnine, čeprav je vknjižena v zemljiški knjigi, prav tako ni ovira za prodajo stvari na prisilni dražbi, saj preprečuje le pravnoposlovno obremenitev in odsvojitev, torej takšno temelječo na pravnem poslu,(2) nima pa vpliva na prisilno prodajo stvari na podlagi zakona. Pritožbene trditve o tem, da se izvedenka v cenilnem poročilu ni izjasnila o tem, ali bi bila smiselna prodaja v celoti, ali po posameznih sklopih, na pravilnost ugotovljene tržne vrednosti nepremičnin ne vplivajo. Cenilka je ocenila vrednost posameznih parcel, kot tudi celote in takšna cenitev sodišču, ki v odredbi o prodaji določa način prodaje, omogoča, da odloči, ali se nepremičnina najprej prodaja kot celota, v primeru neuspešne prodaje pa po delih.

7. Po obrazloženem je sodišče druge stopnje v skladu z 2. točko 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ kot neutemeljeno zavrnilo pritožbo dolžnice in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

8. Dolžnica povrnitve pritožbenih stroškov ni zahtevala, zato sodišče druge stopnje o teh ni odločalo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim, drugim in tretjim odstavkom 163. člena ZPP ter 15. členom ZIZ).

___________________________________________

Op. št. (1): Tako tudi Vrenčur R. v: Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, str. 227.

Op. št. (2): Tako tudi Višje sodišče v Ljubljani v sklepu III Ip 1687/2014 z dne 24. 6. 2014.

ZIZ člen 174, 174/1, 174/2, 178, 178/2. ZMVN člen 1, 3, 5, 7, 7/7.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.