VSK sodba Cpg 4/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2015-09-10

mag. Jana Petrič (preds.), Nada Škrjanec Milotič (poroč.), Mirela Lozej

najemnina - stroški s sanacijo - stroški vlaganj - pobot - potrebno popravilo nepremičnine - koristna popravila - primeren rok

Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je bil morebiti rok res prekratek, da bi se dela v njem tudi zaključila, da pa je bil vsekakor primeren, da bi v tem roku lahko tožeča stranka pristopila k dejanskemu pričetku sanacije. Nikjer torej ni ugotovilo, da je bil postavljen rok prekratek, ampak je življenjsko logično (in v prid najemodajalcu) pravni standard o primernosti roka zapolnilo z razlago, da je bil primeren za začetek del sanacije.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje v zvezi s popravnim sklepom.

Z izpodbijano odločbo je prvostopenjsko sodišče dovolilo spremembo tožbe (I. točka izreka), zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo 36.358,09 EUR z naslednjimi zakonitimi zamudnimi obrestmi: od zneska 4.496,00 EUR od 2.8.2011 dalje, od zneska 4.496,00 EUR od 5.9.2011 dalje, od zneska 4.496,00 EUR od 7.10.2011 dalje, od zneska 4.496,00 EUR od 6.11.2011 dalje, od zneska 4.496,00 EUR od 5.12.2011 dalje, od zneska 4.496,00 EUR od 3.1.2012 dalje, od zneska 4.496,00 EUR od 7.2.2012 dalje, od zneska 4.496,00 EUR od 5.3.2012 dalje, od zneska 390,09 EUR od 6.4.2012 dalje in na plačilo 181,48 EUR izvršilnih stroškov (II. točka izreka); tožeči stranki je naložilo, da toženi stranki v 15-ih dneh povrne 1.374,90 EUR stroškov pravdnega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka v zvezi s popravnim sklepom, z dne 13. 11. 2014). Iz razlogov sodbe izhaja, da so bili izpolnjeni pogoji za materialnopravni pobot po 17. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP), v katerem je tožena stranka stroške sanacije tal v poslovnih prostorih pobotala z najemnino, ki je predmet te tožbe.

Zoper sodbo in zoper sklep o stroških se je pritožila tožeča stranka iz vseh treh pritožbenih razlogov. Navedla je, da si je sodišče napačno razlogovalo, da sta pravdni stranki soglašali, da je sanacija objekta potrebna. Soglašali sta, da je določena sanacija potrebna, nista pa si bili edini, katera sanacija je primerna in pravilna. Tožnica je zagovarjala trajno sanacijo, medtem ko je toženka želela zgolj izravnati tlake. O tem sodba nima razlogov in se je ne da preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju: ZPP). Sodišče je svojo odločitev oprlo na napačno pravno normo, to je na 17. člen ZPSPP in s tem napačno uporabilo materialno pravo. Določbe od 14. do 17. člena ZPSPP so dispozitivne narave. Tožeča stranka je v postopku navedla, da sta se pravdni stranki v 8. členu Najemne pogodbe dogovorili, da se tožnica ne obvezuje vrniti nekoristnih obnovitvenih del, vendar sodišče pri vprašanju upravičenosti tožene stranke do povrnitve vlaganj ni uporabilo določb pogodbe in se do njih ni opredelilo, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev pravil pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo tudi zato, ker si je pomen določbe 17. člena ZPSPP razlagalo v nasprotju z razlago Vrhovnega sodišča RS, katero je podalo v zadevi III Ips 58/2014, kot da ta določba varuje interes najemnika in ne interes najemodajalca. Zato je tudi napačno ugotovilo dejansko stanje. Zmotno je presodilo pomen navedene določbe tudi v delu, ki se nanaša na primeren rok, ki ga mora najemnik postaviti najemodajalcu. Ta mora biti za izvedbo oziroma dokončanja del, ne pa rok za začetek izvedbe del (kot primer je pritožba navedla odločbo II Ips 330/2014). Sodišče je zapisalo, da je bil rok prekratek, kar pomeni, da rok ni bil primeren, in da terjatev tožene stranke ni nastala. Nepravilna je bila tudi ugotovitev, da je bila tožnica od dopisa toženke, z dne 24.2.2011, dalje pasivna, in da v letu 2011 ni nadaljevala z ukrepi za sanacijo ter ni naročila nobenih nadaljnjih opazovanj posedanj. Pritožba je povzela podatke o datumih in vsebini komunikacije med strankama (katera je začela v letu 2008) s poudarkom, da je tožena stranka v dopisu z dne 2.4.2011 vztrajala pri postavljenem roku in ni postavila novega roka, kot to zmotno ugotavlja prvostopenjsko sodišče. Z dopisom, z dne 23.3.2011, pa je toženka tožnico obvestila, da bo izravnavo izvedla sama, kar je zatem tudi storila. Od tu dalje je sodišče v celoti prezrlo njene navedbe iz prve pripravljalne vloge, da je nadaljnje meritve posedanj predvidela za pomladansko poletne mesece 2011, in da se je dvoletni rok za spremljanje posedanj (ki ga je priporočil ZRMK) iztekel šele decembra 2011. S tem, ko je tožnica pred iztekom tega roka samovoljno izvedla izravnavo tlakov, je tožeči stranki preprečila dokončanje opazovanj. Ker se sodišče do teh navedb ni opredelilo, je prekršilo pravico tožnice do obravnavanja pred sodiščem (absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP). Da je tožeča stranka dokazala, da bi morala skladno s pridobljenimi mnenji opraviti ponovne meritve posedanj ob izteku dveh let, soglaša tudi sodišče, v nasprotju s tem pa zmotno zaključi, da je bila tožnica pasivna. V tem delu so razlogi v sodbi o odločilnih dejstvih tudi v nasprotju med seboj (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Napačna je tudi ugotovitev sodišča glede ustreznosti opravljene izravnave tlakov in glede koristnosti za tožnico, saj je v nasprotju z mnenjem sodnega izvedenca, iz katerega izhaja, da izravnava tlakov ni vplivala na še nadaljnje posedanje stavbe, iz dopolnitve pa, da izravnava tlakov ni koristna in je zgolj izboljšala uporabnost prostorov v objektu (koristna zgolj za najemnico). Glede na določbo 8. člena Najemne pogodbe se zato tožnica toženki ne obvezuje vračati nekoristna vlaganja. Toženka bi tudi morala zatrjevati in dokazati, da je za izravnavo tlakov v skladu z 8. členom Najemne pogodbe pridobila predhodno pisno soglasje.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopenjsko sodišče pravilno in popolno ugotovilo vsa za odločitev pravno pomembna dejstva. Na tako ugotovljeno dejansko stanje je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ne tistih, na katere opozarja obravnavana pritožba, in tudi ne takšnih, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Tako je neutemeljen pritožbeni očitek, da se sodba ne da preizkusiti, ker se prvostopenjsko sodišče ni opredelilo do trditev tožeče stranke, da je slednja zagovarjala trajno sanacijo, tožena stranka pa je želela zgolj izravnati tlake v poslovnem prostoru. Za odločitev o ugovoru tožene stranke, da sta se iztoževana terjatev tožeče stranke (za plačilo najemnine) in terjatev tožene stranke (iz naslova stroškov za opravljeno sanacijo) pobotali, je bilo odločilno vprašanje, ali so za takšen materialnopravni pobot bili izpolnjeni pogoji, ki jih določa 17. člen ZPSPP. Ti pogoji so, da je najemnik sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno, in da mu je dodelil primeren rok, za izvedbo tega popravila, pa tudi, ali so bila navedena popravila za tožečo stranko koristna, ali ne. Do vseh teh vprašanj se je prvostopenjsko sodišče opredelilo tako, da je ugotovilo, da so bili vsi pogoji izpolnjeni, zato je neutemeljen očitek pritožbe, da se sodba ne da preizkusiti, ker se sodišče ni opredelilo tudi do vprašanja, katero po presoji pritožbenega sodišča za odločitev tudi ni bilo odločilno.

Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da sodišče pri odločanju o povrnitvi stroškov vlaganj ni uporabilo dogovora iz 8. člena Najemne pogodbe in se do navedb tožeče stranke o nekoristnosti vlaganj ni opredelilo. Res je, kot zatrjuje pritožba, da se je tožeča stranka v svojih trditvah oprla tudi na Najemno pogodbo z dne 16.11.1998(1), iz katere je izpostavila (le) del dogovora iz 8. člena, v katerem sta se stranki dogovorili, da se tožeča stranka ne obvezuje vrniti nekoristnih obnovitvenih del. Vendar je prvostopenjsko sodišče, kot je bilo zgoraj že navedeno, presojalo tudi koristnost sanacije (čeprav se posebej pri tem ni sklicevalo na določbe Najemne pogodbe). Ugotovilo je, da je bila „funkcionalno koristna“ za toženo stranko, pa tudi za tožečo stranko, ker ji je od opravljenega poračuna(2) dalje tožena stranka še naprej plačevala najemnino, in ker je torej imela poslovne prostore zasedene z najemnikom (točka 13 obrazložitve izpodbijane sodbe). Ugotovitve prvostopnega sodišča, da je bila iz tega vidika sanacija koristna tudi za tožečo stranko, pa pritožba ne izpodbija. V zvezi z nadaljnjim očitkom glede neupoštevanja določb Najemne pogodbe, kjer se pritožba ponovno sklicuje na 8. člen Najemne pogodbe, po katerem bi morala tožena stranka pridobiti predhodno pisno soglasje tožeče stranke za izvedbo sanacije, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožeča stranka v prvostopenjskem postopku ni podala dejanskih navedb glede zahtevanega pisnega soglasja, ker bi utemeljevalo uporabo 8. člena Najemne pogodbe. Zato se tudi v pritožbenem postopku na ta dogovor ne more uspešno sklicevati (prvi odstavek 337. člena ZPP).

Pritožba je neutemeljena tudi v delu, ko prvostopenjskemu sodišču očita napačno uporabo materialnega prava, in sicer tolmačenje določbe 17. člena ZPSPP, katerega razlaga naj bi bila v nasprotju z razlago Vrhovnega sodišča RS v zadevi III Ips 58/2006. V predmetni zadevi je tožena stranka svoj pobotni ugovor temeljila na osnovnem pravnem položaju, ki ga predvideva 17. člen ZPSPP, to je, da je izvršila popravilo, ker je bilo potrebno, da je o tem obvestila najemodajalca, in da mu je dodelila primeren rok. V sklepu III Ips 58/2006 pa je Vrhovno sodišče RS obravnavalo drugačno situacijo, šlo je za vprašanje intervencijske dolžnosti najemnika zato, da se odvrne grozeča večja škoda, navezujoč se pri tem na določbo 20. člena ZPSPP, ki najemniku nalaga potrebno skrbnost. V predmetni pravdi pa ne gre za nujno gestijo, v zvezi s katero je v zgoraj navedenem judikatu izpostavljeno, čigavi interesi naj se v takšni situaciji primarno ščitijo.

V zvezi z nadaljnjim očitkom o napačnem tolmačenju določbe 17. člena ZPSPP pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v konkretnem primeru prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da je rok za izvedbo popravila tožena stranka tožeči stranki postavila, ugotovilo je tudi, da je bil morebiti rok res prekratek, da bi se dela v njem tudi zaključila(3), da pa je bil vsekakor primeren, da bi v tem roku lahko tožeča stranka pristopila k dejanskemu pričetku sanacije. Prvostopenjsko sodišče ni torej nikjer ugotovilo, da je bil postavljen rok prekratek, ampak je življenjsko logično (in v prid najemodajalcu) pravni standard o primernosti roka zapolnilo z razlago, da je bil primeren za začetek del sanacije. K temu je pripisati še, da tožeča stranka tudi ni zatrjevala, da je bil rok za izvedbo del prekratek, in da v njem ne bi mogla niti začeti s sanacijo, ter da zato ni pristopila k njej, ampak je bil njen osnovni ugovor, da je bila sanacija tožene stranke preuranjena, ker je čakala še nadaljnje meritve v zvezi s posedanjem stavbe.

Pritrditi je sicer pritožbi, da tožena stranka v dopisu, z dne 24.2.2011, ni postavila novega roka za izvedbo sanacije, saj je takrat določila le rok do 1.3.2011, ko naj bi ji tožeča stranka sporočila (ker niso uspeli uskladiti termina za sestanek), ali bo pristopila k sanaciji v postavljenih rokih, ali pa naj sanacijo opravi sama. Ni pa mogoče pritrditi pritožbi, da se sodišče ni opredelilo do njenih trditev, da je nadaljnje meritve posedanj predvidevala za pomladansko poletne mesece 2011(4), saj se je do teh trditev sodišče opredelilo z ugotovitvami(5), da v letu 2011 ni nadaljevala z ukrepi, ki so bili predlagani s strani strokovnjakov, ni naročila kakršnegakoli opazovanja posedanja ne pred pričetkom del v maju mesecu, pa tudi ne kasneje, čeprav je v dopisu, z dne 10. 2. 2011(6), navedla, da je naročila oceno investicije(7). V tem kontekstu je tudi razumeti ugotovitev prvostopnega sodišča o tožničini pasivnosti“ oz. neodzivnosti v času od dopisa tožene stranke, z dne 24.2.2011, dalje. V zvezi s temi ugotovitvami razlogi izpodbijane sodbe tudi niso sami s seboj v nasprotju, kot to očita pritožba, saj je prvostopenjsko sodišče sicer resda ugotovilo (v točki 13 obrazložitve), da je bila razlaga tožeče stranke, da iz mnenja ZRMK izhaja, da je potrebno izvesti dvoletno opazovanje posedanj in šele nato pristopiti k sanaciji, pravilnejša, vendar je tudi ugotovilo (in to je bilo za odločitev pravno relevantno), da tožeča stranka ni izkazala, da bi se v letu 2011 dejansko držala napotkov, ki jih je v svojem mnenju navedeni inštitut podal, in da bi te meritve oz. opazovanja sploh naročila.

Pritožbeni razlogi, ki jih je uveljavljala tožeča stranka, torej niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

op. št. 1: h kateri sta leta 2008 sklenili Aneks št. 1 (A3), v katerem sta uredili spremembe, ki so nastale zaradi selitve tožene stranke iz poslovnih prostorov na UK trgu v poslovne prostore tožeče stranke

op. št. 3: ko je z dopisom, z dne 4.2.2011, tožena stranka tožečo pozvala, da izvede sanacijo tlakov do 10.3.2011

op. št. 4: ker se je rok, postavljen s strani ZRMK za spremljanje posedanj, iztekel šele decembra 2011

op. št. 7: in da je pristopila k naročilu opazovanja posedanja objekta

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.