VSC sodba Cp 551/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-01-14

Tatjana Kamenšek Krajnc (preds.), Nataša Gregorič (poroč.), Katarina Lenarčič

najemna pogodba za stanovanje - neprofitno najemno stanovanje - odpoved najemne pogodbe - posebni odpovedni razlog - lastništvo primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe

Okoliščine v zvezi z objektom odpovednega razloga obstoja drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe v smislu 10. člena SZ-1 je treba presojati v času, ko je lastnik stanovanja zanj izvedel in nanj opazil najemnika.

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanih delih (točki I, II in IV) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške, tožeči stranki pa mora v roku 15 dni od prejema pisnega odpravka te sodbe povrniti 334,47 EUR pritožbenih stroškov.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, (I.) da se odpove najemna pogodba za najem stanovanja št. 7 v večstanovanjski stavbi na naslovu L. ..., C., v izmeri 52,51 m2, sklenjena dne 1. 1. 2013 med L. B. M., S. ..., L., M. P., T. ..., C. in M. B., N. z. ..., C. in V. F., L.; (II.) da se je tožena stranka dolžna izseliti iz stanovanja, navedenega v točki I. izreka sodbe, ter predati stanovanje prosto oseb in predmetov v posest tožnikom, v roku 90 dni od pravnomočnosti sodne odločbe; (III.) zavrnilo tožbeni zahtevek v delu, v katerem tožeča stranka zahteva izselitev v manj kot 90 dneh, in v delu, v katerem zahteva, da začne rok za izselitev teči od izdaje sodne odločbe dalje, in (IV.) da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni od vročitve sodbe povrniti tožeči stranki 749,15 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, do plačila.

2. Tožena stranka sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da temelji zaključek sodišča, da je v predmetni zadevi podan odpovedni razlog po členu 103/5 Stanovanjskega zakona ( SZ-1 ) na prosti presoji sodišča, ki je v določenih delih protispisna (sodba v precejšnji meri nasprotuje razlogom in listinam v sodnem spisu ter celo sama sebi) in nima zadostne potrebne dokazne podlage. Citirano določilo SZ-1 določa, da če ima najemnik neprofitnega stanovanja v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, mu sme lastnik odpovedati najemno pogodbo za neprofitno najemnino. Tožeča stranka tega dejstva ni dokazala niti ni predlagala dokazov v zvezi s tem. Sodišče je napačno uporabilo določila SZ-1 iz člena 10 o primernem stanovanju, saj sploh ni ugotavljalo, kaj pojem “primerno stanovanje” v zadevah, ki se nanašajo na najem neprofitnega stanovanja, pomeni. Povsem se je distanciralo od nesporne okoliščine, da je bila toženka le solastnica nerazdeljene stanovanjske stavbe, zaradi česar ni moč kar zaključiti, da je imela lastno primerno stanovanje in pri tem kar šteti, kot da druga solastnica pri tem nima besede. Še v mesecu juniju 2013 je toženka ponovno poizkušala razdeliti solastno nepremičnino izvensodno in je zaprošala drugo solastnico hkrati za ključe. Iz tega je razvidno, da se je trudila, da bi pridobila posest, vendar brez soglasja solastnika danes ne moreš priklopiti na solastno nepremičnino niti elektrike in vode, kar je splošno znano in kar je izhajalo iz predloženih dopisov, naslovljenih drugi solastnici, o tem je tudi izpovedala. Glede na to, da stavba nesporno ni imela ne vode ne elektrike in da ni dokončana ali opremljena, je nevzdržen zaključek, da je imela v lasti “primerno stanovanje”. Navedbe tožeče stranke o tem, da je  stanovanje primerno, so bile ves čas pavšalne in nedoločne, a je sodišče kljub temu zaključilo, da je stanovanje primerno. Sodišče ni obrazložilo, zakaj je sodišče štelo stavbo za primerno stanovanje za toženko, zato je sodba tako pomanjkljiva, da se je sploh ne da preizkusiti. Toženka je ves čas navajala, da v stanovanju ni elektrike, ni vode, ni opreme, da so stekla razbita in da nima dostopa do stavbe, saj ji tega ne dovoljuje solastnica. Zaključek sodišča, da je stavba primerna za bivanje, je tako dokazno povsem nepodprt in v nasprotju z izvedenimi dokazi. Če je sodišče štelo pojem primerno stanovanje kot odločilni pojem, bi moralo preveriti, ali nekdaj toženki solastna stavba takšno stanovanje predstavlja oziroma ali ga je predstavljala v času vložitve tožbe ali opominjanja pred tožbo, seveda na podlagi razpoložljivih dokazov, ki bi jih predložila tožeča stranka. Da bi toženki v preteklosti solastna nepremičnina predstavljala primerno stanovanje v smislu zakona, tega tožeča stranka ni zatrjevala in tega niti sodišče ni ugotavljalo. Ker torej sodišče določbe člena 10 SZ-1 sploh ni uporabilo in je štelo, da je tožnica dokazala trditev o primernem stanovanju, ker naj toženka ne bi “zadosti” prerekala trditve o neprimernem stanovanju, je zagrešilo kršitev materialnega prava in je nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Ker je dokazno breme za izkaz primernosti stanovanja bilo na tožeči stranki, bi ta morala predlagati vsaj ogled in izvedenca, ki bi se opredelil do pojma primerno stanovanje in ali nekdaj toženki solastna stavba predstavlja takšno stanovanje, če že po logiki stvari sodišče ni bilo v to prepričano glede na neobstoj elektrike, vode in dovoljenja solastnice, čemur tožeča stranka ni oporekala.  Razlogi sodišča so nejasni in je sodba sama s sabo v nasprotju tudi zato, ker sodišče namreč zaključuje enkrat, da je toženka o neprimernosti stanovanja le izpovedala, ne pa tudi navajala, drugič pa, da je že v odgovoru na tožbo podala navedbe o neprimernosti v smislu, da ni ne elektrike ne vode in da ne more pridobiti soglasja solastnice niti za uporabo stavbe niti za priključitev na elektriko in vodo. Pristransko in nerelevantno za to zadevo se zdi toženki, da sodišče piše, da ni podvzela vseh možnih pravnih sredstev, da bi dosegla razdelitev nepremičnine s solastnico. Sodišče se je lahko prepričalo, da je o tem tekel sodni postopek, ki se je končal proti volji toženke, in da solastnica nikakor ni pristala na delitev, na noben način in pod nikakršnimi pogoji. Tožeča stranka poskusov delitve ni prerekala, zato bi sodišče moralo tudi dokazno drugače ovrednotiti te navedbe. Ni imelo namreč nobene podlage za zaključek, da je toženka kaj storila narobe oziroma da bi morala kaj narediti drugače. Tak očitek ne vzdrži, saj nikjer v zakonodaji ne piše, da nekdo “mora” nekoga tožiti pred sodiščem, toženka je storila, kar je lahko, slabe izkušnje s solastnico v sodnih postopkih pa je že imela od prej. Toženka tudi denarja nima za takšne sodne postopke, brezplačna pravna pomoč za ponovni postopek delitve pa ji ni bila odobrena. Tega toženka prej ni navajala, saj ni vedela, da bo to pomembno. V času prejema opomina je res še bila solastnica stavbe, vendar pa je bil v teku predpravdni postopek delitve hiše, saj je v mesecih marec in junij 2013 še pozivala solastnico k delitvi in k izročitvi ključev, saj bi toženka pristala na različne načine delitve. Tožeča stranka ni prerekala navedb toženke o tem, da se  ni mogla dogovoriti s solastnico o delitvi ali uporabi stavbe in da se je toženki nabral visok dolg do brata, zaradi česar je ta dolg poravnala tako, da mu je podarila solastni del stavbe. Sodišče bi moralo te navedbe kot neprerekane šteti za priznane s strani tožeče stranke in zaključiti, da je tožena stranka uspela dokazati, da je do daritve hiše prišlo za poplačilo dolga do brata, saj je to bila edina možnost, da toženka slednjemu kdaj povrne vse, kar je ta zanjo naredil in dal.  Sodišče je zapisalo, da toženka ni dokazala teh navedb, vendar pa je v tem delu sodba kontradiktorna in nasprotuje izvedenim dokazom, namreč neprerekanim trditvam toženke kot tudi darilni pogodbi, saj iz nje izhaja vsaj to, da bo brat poravnal hipoteke, ki so na solastnem delu stavbe obstajale ob daritvi. S tem je izkazano, da je brat posojal denar toženki in da ni izmišljena njena trditev, da mu je s stavbo poravnala dolg. Sodišče je vse te navedbe in dokazila zaobšlo in je brez podlage ter v nasprotju z izvedenimi dokazi hkrati s kršenjem pravil postopka, ko neprerekanih trditev toženke ni štelo za resnične in priznane, zaključilo, da je toženka solastni del nepremičnine bratu podarila zato, da bi se izognila predmetni odpovedi najemnega razmerja. Sodišče je toženko po krivem in brez razloga ter podlage “obsodilo” škodoželjnosti napram tožnikom in tega, da je solastni del nepremičnine podarila bratu, samo zato ker ji je tožeča stranka povedala, da ni več upravičena do neprofitne najemnine. Ker tožeča stranka ni niti predlagala izvedbe ključnih dokazov, toženka še sedaj trdi, da je tožba nesklepčna. Po presoji relevantnih okoliščin je sodišče napačno zaključilo (ob primerjavi okoliščin iz zadeve opr. št. Cp 3122/2009 in Ips 36/2007), da obstoji odpovedni razlog tudi v času vložitve tožbe, ko toženka že štiri mesece ni bila več solastnica stavbe parc. št. 57/1 k.o. P. Tožniki so toženko sicer v opominih (junij in november) pozivali na “odpravo” kršitve člena 103/5 SZ-1 in so ji za to podelili rok, ampak kot možnost odprave kršitve so navedli le sklenitev pogodbe za profitno najemnino. Ker tožniki tožbe nato niso vložili v 15 dneh, kot je bilo zagroženo v obeh opominih, bi lahko šlo tudi sklepati, da pri zahtevku niso več vztrajali, in je tako povsem dopustno, da je toženka v tem času sprejela odločitev, da bo namesto delitve nepremičnine s solastnico, ki je bila očitno neizvedljiva, svoj delež hiše podarila bratu in na ta način poplačala dolg. Od prvega opomina je preteklo pol leta in je v tem času toženka sprejela odločitev, da bo nepremičnino podarila bratu, nov opomin je prišel konec novembra, ko sta toženka in brat že bila pri sklepanju darilne pogodbe, tožba pa je bila nato vložena šele marca naslednje leto. Toženka je plačala svoj dolg do brata. Sodišče ni imelo podlage za nasprotni sklep niti v izvedenih dokazih niti v siceršnjem ravnanju toženke, ki bi kazalo na kakšno željo ali namen po oškodovanju tožnikov, zato je tak zaključek protispisen in nevzdržen, pristranski in nedokazljiv. Tudi tožniki so imeli možnost neposredno pred vložitvijo tožbe preveriti lastništvo obravnavane nepremičnine. Protispisen je zaključek, da so pred postopkom izvajali mnoge poizvedbe, saj niti ene primerne, uradne poizvedbe niso predložili v sodni spis.  Že ob sklepanju zadnje najemne pogodbe je imela toženka to isto nepremičnino v lasti. Ker se je kljub temu najemno razmerje več kot leto dni pred prvim opominom dejansko izvajalo, je s tem ta pomanjkljivost bila sanirana že s potekom časa in je tožniki ne bi smeli uveljavljati pred potekom petih let od sklenitve pogodbe. Toženka se zaradi tega, ker od te nepremičnine tako ali tako že od leta 2007 nima nič, ni zavedala, da je ta sploh pomembna za neprofitni najem, in o tem ni razmišljala, tudi v resnici nič od te nepremičnine ni imela, le borila se je, da bi jo lahko dobila v posest ali jo razdelila s solastnico. Tožena stranka predlaga, da sodišče pritožbi ugodi v celoti, primarno spremeni izpodbijano sodbo, tako da zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne ali zavrže in ji naloži v povračilo vse toženkine stroške tega postopka, vključno s stroški te pritožbe, podredno pa razveljavi izpodbijano sodno odločbo in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo obravnavanje.

3. Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo in predlagala njeno zavrnitev.

5. Odpoved pogodbenega razmerja je način prenehanja trajnih obligacijskih razmerij, med katera sodi tudi najem. Odpoved stanovanjskega najema je posebej urejena v SZ-1, pravila za odpoved stanovanjske najemne pogodbe s strani lastnika stanovanja pa so zaradi pomena stanovanja po večini kogentne narave. Če med pogodbenima strankama obstaja spor o obstoju odpovednega razloga, mora lastnik stanovanja pogodbo odpovedati s tožbo (tretji odstavek 112. člena SZ-1). To pa pomeni, da sodišče v pravdi ugotavlja, ali so med trajanjem najemnega razmerja nastopile takšne okoliščine, ki upravičujejo odpoved najemnega razmerja. Obstoj odpovednega razloga se torej ugotavlja za nazaj. Po določbi petega odstavka 103. člena SZ-1 sme lastnik odpovedati najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo. Kaj je primerno stanovanje, SZ-1 opredeljuje v 10. členu. Okoliščine v zvezi z obstojem odpovednega razloga, to je obstoj drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe v smislu 10. člena SZ-1 ter lastninsko pravico tožene stranke na tem stanovanju ali stanovanjski stavbi, je zato treba presojati v času, ko je tožeča stranka zanje izvedela in nanje opozorila toženo stranko. Gre za poseben odpovedni razlog, ki velja le za neprofitna najemna razmerja. Namen neprofitnih najemnih razmerij je v tem, da lastnik stanovanje oddaja osebam (upravičencem, izbranih na javnem razpisu) zaradi reševanja njihovih stanovanjskih problemov oziroma zaradi obstoja posebnih stanovanjskih in/ali socialnih razmer, za bistveno nižjo najemnino od tržne. Zato lastništvo primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe, ne glede na to kje se nahaja, pomeni, da si lahko najemnik sam uredi stanovanjski problem tako, da se preseli v to stanovanje ali da to stanovanje proda in pridobi stanovanje v kraju bivanja. Gre za okoliščino, ki bistveno vpliva na interes lastnika stanovanja za ohranitev neprofitnega najemnega razmerja. Prav zato je zakonodajalec za to situacijo predvidel dve možnosti: lastnik neprofitnega najemnega stanovanja lahko zahteva ali spremembo najemne pogodbe v najemno pogodbo za tržno stanovanje (prenovitev najemnega razmerja) ali najemno pogodbo odpove (prenehanje najemnega razmerja). Obstoj posebnega odpovednega razloga namreč hkrati pomeni tudi, da najemnik ne izpolnjuje več pogojev za ohranitev neprofitnega najemnega razmerja (Vrhovno sodišče v sklepu II Ips 36/2007).

6. Sodišče prve stopnje je pri odločitvi o utemeljenosti tožbenega zahtevka pravilno uporabilo zgoraj navedene zakonske določbe. Po oceni pritožbenega sodišča je popolno in pravilno ugotovilo naslednja pravnorelevantna dejstva oziroma sprejelo naslednje pravne zaključke:

- med pravdnimi strankami je bila dne 1. 1. 2013 sklenjena najemna pogodba za stanovanje na naslovu L. v C., last tožeče stranke, za neprofitno najemnino;

- toženka je bila v času trajanja najemne pogodbe do 1/2 solastnica nepremičnine -  parc. št. 57/1 k.o. P. v. (ID...); ki predstavlja primerno stanovanjsko  stavbo;

- dne 9. 12. 2013 je bila na podlagi darilne z dne 2. 12. 2013 med toženko in njenim bratom prenesena lastninska pravica v prejšnji alineji navedene stanovanjske stavbe na S. V.;

- tožeča stranka je toženki dne 21. 6. 2013 poslala dopis, v katerem je navedla, da je ugotovila, da je toženka solastnica stanovanjske hiše, zaradi česar ni več upravičena do neprofitne najemnine, in jo pozvala k sklenitvi nove najemne pogodbe, v kateri bo določena profitna najemnina, ter jo opozorila na to, da če nove najemne pogodbe za profitno najemnino ne bo sklenila, bo sodno odpovedala najemno pogodbo;

- tožeča stranka je toženki poslala še dopis z dne 3. 7. 2013, nato pa zadnji opomin 26. 11. 2013,  toženka pa je odgovorila z dopisom 2. 7. 2013 in 22. 7. 2013;

7. Sodišče prve stopnje je glede na zgoraj povzete relevantne materialnopravne določbe pravilno obrazložilo, da  je pomembno, ali je obstoj odpovednega razloga obstajal že v času, ko je tožeča stranka toženko opozorila na njegov obstoj. Povsem pravilno je zaključilo, da ni ključni moment vložitev tožbe (4. 3. 2014), temveč tisti, v katerem je tožeča stranka toženko opozorila na obstoj odpovednega razloga, to pa je bilo prvič v mesecu juniju 2013, ko je bila toženka dejansko še solastnica stanovanjske hiše v P., katero je kasneje podarila bratu, ki je postal lastnik z dnem 9. 12. 2013. Sodišče je zato utemeljeno zaključilo, da četudi je bila tožba vložena, ko toženka ni bila več solastnica nepremičnine, to ne vpliva na obstoj odpovednega razloga, ki je obstajal že v času, ko je toženka še to bila.

8. Sodišče prve stopnje je v točki 11 skladno s  podatki v spisu ugotovilo, da tožena stranka ni konkretizirano prerekala trditve tožeče stranke, da ima toženka v lasti primerno stanovanje, pač pa je ugovarjala, da v hiši ni mogla živeti, vendar ne zato, ker ta ne bi bila primerna za bivanje, pač pa iz drugih razlogov, zato je pravilno zaključilo, da je tožeči stranki uspelo dokazati, da je imela tožena stranka v času odpovedovanja namene pogodbe v lasti primerno stanovanje. Neprerekana dejstva se namreč štejejo za priznana. priznanih dejstev pa ni treba dokazovati (prvi odstavek 214. člena ZPP). Pa tudi sicer iz tožbe izhaja, da je tožeča stranka predlagala dokaze za trditev, da ima (je imela) tožena stranka v lasti primerno stanovanje, zato ne drži pritožbeni očitek, da tožeča strank ni predlagala dokazov v zvezi s tem. Neutemeljena sta zato očitka, da je sodišče napačno uporabilo določila SZ-1 iz člena 10 o primernem stanovanju, ker sploh ni ugotavljalo, kaj pojem “primerno stanovanje” v zadevah, ki se nanašajo na najem neprofitnega stanovanja, pomeni, in da se je distanciralo od nesporne okoliščine, da je bila toženka le solastnica nerazdeljene stanovanjske stavbe. Nerelevantne so zato pritožbene navedbe, da se je tožena stranka še v mesecu juniju 2013 trudila, da bi pridobila posest solastne nepremičnine, kakor tudi navedbe, da je že na prvi pogled stavba neprimerna za bivanje. Navedbe tožeče stranke v tožbi o tem, da je konkretno stanovanje primerno, so bile po oceni pritožbenega sodišča zadostne, saj tožeča stranka do več podatkov od tistih, do katerih lahko pride z vpogledom v javno dostopne evidence, niti ne more priti niti jih ne more podati. Zato se dokazno breme, da je stanovanje neprimerno, v primeru takega ugovora, evidentno prenese na nasprotno stranko, ki s temi podatki razpolaga. Dejansko stanje glede na zgoraj obrazloženo zato ni bilo nepopolno ugotovljeno. Pritožbena navedba, da je toženka ves čas navajala, da v stanovanju ni elektrike, ni vode, ni opreme, da so stekla razbita in da nima dostopa do stavbe, saj ji tega ne dovoljuje solastnica, ne drži. O navedenem namreč toženka ni podala trditev, pač pa je izpovedala, ko je bila zaslišana kot stranka. Izjema je trditev, da je solastnici 10. 6. 2013 poslala dopis, da nepremičnino prodata ali pa da se pridobijo soglasja za priključitev vode in elektrike, na podlagi katere pa ni moč zaključiti, da soglasij ni bilo možno pridobiti, kar bi bilo onemogočalo uporabo nepremičnine. Sodba ni nejasna in sama s sabo v nasprotju zato, ker je sodišče v drugi točki obrazložitve navedlo, da je toženka v odgovoru na tožbo pojasnila, da ji solastnica ni dovolila uporabljati nepremičnine in da ni bilo moč priključiti vode in elektrike, kot očita toženka. Sodišče glede na obrazloženo ni zagrešilo absolutne bistvene kršitve postopka, saj je sodbo v tem delu moč preizkusiti, niti ni nepopolno ugotovilo dejanskega stanja in napačno uporabilo materialnega prava, ker ni preverilo, ali toženki solastna stavba predstavlja primerno stanovanje. Sodišče ob ugotovljeni procesni situaciji neprerekanega dejstva tudi ni bilo dolžno ugotavljati, ali ima stavba uporabno dovoljenje in kako je zgrajena.

9. Sodišče prve stopnje je v zvezi s presojo, ali je bilo ravnanje toženke nepošteno, saj je tožeča stranka trdila, da naj bi lastninsko pravico prenesla z namenom izigrati zakonska določila, ugotovilo,  da tožena stranka ni uporabila vseh možnih pravnih sredstev, da bi dosegla razdelitev nepremičnine s solastnico oziroma pri njih ni vztrajala. Obrazložitve sodišča, da je njen predlog v nepravdnem postopku bil umaknjen, pa s pritožbo ne izpodbija, zato ni mogoče pritrditi pritožbeni navedbi, da je sodišče pristransko ovrednotilo te ugotovitve.

10. Glede na to, da je okoliščine v zvezi z obstojem odpovednega razloga, to je obstoj drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe, v smislu 10. člena SZ-1 treba presojati v času, ko je tožeča stranka zanje izvedela in nanje opozorila toženo stranko, kar je sodišče prve stopnje tudi storilo, niso utemeljene pritožbene navedbe, da bi sodišče moralo upoštevati, da je bila toženka v času prejema opomina res še solastnica stavbe, vendar pa je bil v teku predpravdni postopek delitve hiše, saj je v mesecih marec in junij 2013 še pozivala solastnico k delitvi in k izročitvi ključev, saj bi toženka pristala na različne načine delitve. Bistveno je, da je sodišče pravilno ugotovilo, da je toženka z nepremičnino neodplačno razpolagala po tem, ko ji je bilo že znano, da bo tožeča stranka odpovedala najemno pogodbo. Sodišče je tožnici verjelo (točka 15 obrazložitve izpodbijane sodbe), da se s solastnico ni mogla dogovoriti o solastni nepremičnini, zato niso utemeljene pritožbene navedbe, da bi moralo sodišče te navedbe kot neprerekane šteti za priznane s strani tožeče stranke. Kljub temu pa ni moč slediti pritožbi, da  bi moralo sodišče  zaključiti, da je tožena stranka uspela dokazati, da je do daritve hiše prišlo za poplačilo dolga do brata, saj je to bila edina možnost, da toženka slednjemu kdaj povrne vse, kar je ta zanjo naredil in dal.  Sodišče prve stopnje je namreč pravilno zaključilo, da toženka z nobenim dokazom ni dokazala, da je bratu dolgovala denar, sploh pa ne, koliko denarja, še manj pa dejstva, da mu je zaradi tega, da bi mu dolgove odplačala, podarila nepremičnino. Tožena stranka je v odgovoru na tožbo trdila zgolj to, da je nepremičnino podarila bratu, ker od nje ni imela popolnoma nič in ker ji je brat plačal dolgove, pri čemer z ničemer ni opredelila niti upnikov niti višine dolgov. V dokaz je predlagala v zvezi s tem  zaslišanje toženke in listinske dokaze (najemna pogodba, darilna pogodba in izpisek iz ZK knjige), ki pa ne izkazujejo višine dolgov, ki naj bi jih bil poravnal toženkin brat. Tudi sicer pa se z dokazi ne more nadomestiti manjkajočih navedb. Na pavšalne navedbe, da se je toženki nabral dolg do brata, zaradi česar je ta dolg poravnala tako, da mu je podarila solastni del stavbe, je tožeča stranka odgovorila z navedbo, da sklicevanje na slabo premoženjsko stanje, nove davščine in dolgove do brata ne more biti v škodo tožečih strank, zato ne drži, da tožena stranka ni prerekala navedb. Sodišče prve stopnje je glede na obrazloženo pravilno zaključilo, da toženka ni dokazala, da bi bila bratu dolgovala  znesek v višini vrednosti njenega solastnega deleža nepremičnine in da bi mu bila torej dejansko dolg poplačala z deležem na nepremičnini. Sodba v tem delu ni niti kontradiktorna niti protispisna, kot sodišču očita pritožba. Povsem življenjsko logično je zato sodišče prve stopnje presodilo, da je toženka nepremičnino, katero bi lahko podarila veliko prej, bratu podarila v letu 2013 zato, ker ji je tožeča stranka jasno povedala, da ni več upravičena do neprofitne najemnine in da bo morala plačevati profitno najemnino, česar pa nesporno ni želela. Delež na nepremičnini je podarila bratu, da ji tega pač ne bi bilo treba storiti. Zaključek sodišča, da je podan odpovedni razlog po petem odstavku 103. člena SZ-1, je zato povsem pravilen. Glede na vse obrazloženo je tako zmotno stališče toženke, da odsvojitev v konkretni zadevi ni imela vpliva na obstoj odpovednega razloga in da je potrebno tožbo zavreči kot prepozno, ker je bila vložena, potem ko toženka ni več imela v solasti  nepremičnine parc. št. 57/1 k.o. P.

11. Nesprejemljivo je tudi nadaljnje sklepanje tožene stranke, da bi lahko šlo tudi sklepati, da zato, ker tožniki tožbe nato niso vložili v 15 dneh, kot je bilo zagroženo v obeh opominih, pri zahtevku niso več vztrajali in je tako povsem dopustno, da je toženka v tem času sprejela odločitev, da bo namesto delitve nepremičnine s solastnico, ki je bila očitno neizvedljiva, svoj delež hiše podarila bratu in na ta način poplačala dolg. Tožeča stranka je v dopisu z dne 21. 6. 2013 podala ponudbo za sklenitev nove najemne pogodbe in opozorila toženo stranko, da v kolikor je ne bo želela skleniti, bo skladno s členom 103 SZ-1 najemno pogodbo odpovedala. V dopisu z dne 26. 11. 2013 pa je tožeča stranka dala toženki dodatni 15-dnevni rok za podpis najemne pogodbe za profitno najemnino in opozorila, da bo v nasprotnem primeru pričela s sodnim postopkom tožbe za izselitev iz stanovanja. Tožeča stranka ni bila dolžna tožbe nemudoma po poteku roka vložiti, zato gornje sklepanje tožeče stranke nima nobene osnove.  Nerelevantno pa je dejstvo, ali so tožniki  imeli možnost neposredno pred vložitvijo tožbe preveriti lastništvo obravnavane nepremičnine, zato ta navedba in očitek, da je protispisen zaključek, da so tožniki pred postopkom izvajali mnoge poizvedbe, saj da niti ene primerne, uradne poizvedbe niso predložili v sodni spis, niti ne terja pritožbene presoje.  Na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje pa glede na že obrazložen relevanten moment, ko najemodajalec izve za okoliščine v zvezi z obstojem odpovednega razloga, prav tako ne vpliva, da je že ob sklepanju najemne pogodbe 1. 1. 2013 imela toženka to isto nepremičnino v lasti.

12. Zmotno je nadaljnje sklepanje pritožnice, da je zato, ker se je kljub temu najemno razmerje več kot leto dni pred prvim opominom dejansko izvajalo, s tem ta pomanjkljivost bila sanirana že s potekom časa in je tožniki ne bi smeli uveljavljati pred potekom petih let od sklenitve pogodbe. Določba drugega odstavka 90. člena SZ-1 določa pravico najemodajalca neprofitnega stanovanja, da vsakih pet let od najemnika zahteva, da predloži dokazila o izpolnjevanju pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje pravilnik iz petega odstavka 87. člena SZ-1. Vsakih 5 let torej lahko najemodajalec preverja, ali najemnik izpolnjuje vse zahtevane pogoje za pridobitev neprofitnega stanovanja. Pogoj, da prosilec ali kdo izmed oseb, ki skupaj z njim uporabljajo stanovanje, ni najemnik neprofitnega stanovanja, oddanega za nedoločen čas in z neprofitno najemnino, ali lastnik ali solastnik drugega stanovanja ali stanovanjske stavbe, ki ne presega vrednosti 40 % primernega stanovanja (pri čemer navedena omejitev ne velja za lastnike ali solastnike stanovanj, ki jih morajo lastniki po zakonu oddajati v najem za nedoločen čas za neprofitno najemnino), določenega v 3. členu tega pravilnika, je le eden od pogojev. Zaradi krivdnega razloga po petem odstavku 103. člena SZ-1 pa sme tožeča stranka, tako kot zaradi ostalih v zakonu določenih krivdnih razlogov odpovedati najemno pogodbo kadarkoli tekom  najemnega razmerja.

13. Uveljavljeni pritožbeni razlogi so se izkazali za neutemeljene. Prav tako pa niso podani niti tisti, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

14. Tožeča stranka se je konkretizirano opredelila do pritožbenih navedb, zato je šteti stroške, priglašene v zvezi s sestavo odgovora na pritožbo, za potrebne pritožbene stroške. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, mora sama kriti svoje pritožbene stroške, tožeči stranki pa mora povrniti potrebne pritožbene stroške v znesku 334,47 EUR (254,40 EUR za sestavo odgovora na pravno sredstvo po tar. št. 3210 20,00 EUR materialnih stroškov po tar. št. 6002 in 22 % DDV po tar. št. 6007 Zakona o odvetniški tarifi). Tožena stranka mora pritožbene stroške poravnati v roku 15 dni od prejema pisnega odpravka te sodbe, ki ga je sodišče določilo v skladu z določbo 313. člena ZPP.

SZ-1 člen 10, 83, 87, 103, 103/5, 112, 112/1, 112/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.