VSL sklep I Cp 3064/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-02-10

Gordana Ristin (preds.), Barbara Žužek Javornik (poroč.), Barbka Močivnik Škedelj

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

najem poslovnih prostorov - obstoj najemnega razmerja - pisna oblika - ustna najemna pogodba - konvalidacija pogodbe - vstop v pravice najemodajalca - povrnitev vlaganj najemnika - dogovor o plačilu najemnine - dogovor o kompenzaciji vlaganj z najemnino - materialno procesno vodstvo - zavrnitev dokaznega predloga - ogled poslovnih prostorov

Skupaj z najemno pogodbo je na toženko prešel tudi dogovor o kompenzaciji vlaganj z najemninami, zato je njena pasivna legitimacija podana.

Sodišče prve stopnje se zaradi zmotnih materialnopravnih izhodišč ni opredelilo do trditev, da so morebitna vlaganja v sporne prostore že poračunana z najemninami, zato bo v ponovljenem postopku moralo ugotoviti, kakšen je bil dogovor glede plačevanja najemnine in poračunavanja vlaganj.

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje naložilo toženi stranki v plačilo 30.994,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje (točka I. izreka) in 7.199,25 EUR stroškov postopka tožnika (točka III. izreka), v presežku pa tožbeni zahtevek zavrnilo (točka II. izreka).

2. Zoper ugodilni in stroškovni del sodbe (točka I. in III. izreka) se je pritožila tožena stranka, uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Višjemu sodišču predlaga, da razveljavi prvostopenjsko sodbo v izpodbijanem delu in vrne v novo sojenje, podrejeno, da jo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Nepravilno je prvostopenjsko sodišče zavrnilo dokazni predlog z ogledom poslovnih prostorov, saj objekt ni v celoti porušen. Izvedenec G. je kljub temu opravil cenitev, ne da bi si predmet cenitve skrbno pregledal. Kršena so bila določila 251. in 8. člena ZPP, kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe, pa tudi dejansko stanje je zato nepopolno in zmotno ugotovljeno. Sodišče ni upoštevalo na naroku 12. 2. 2006 nesporno ugotovljenih dejstev in ni razumelo skice v prilogi B12, zato ne drži zaključek, da je tožnik opravil vlaganja v poslovne prostore, ki se nahajajo v pritličju zgradbe na A. Tožbeni zahtevek se nanaša na vlaganja v druge prostore, kar je bilo nesporno ugotovljeno na naroku in je ugotovilo tudi že pritožbeno sodišče v sklepu I Cp 2594/2011. Zavezanec za vrnitev predmetnih prostorov je bila Republika Slovenija, upravičenec pa pokojni F. U. Dejansko stanje je tudi v tem delu zmotno in nepopolno ugotovljeno. Nepravilno je tudi stališče prvostopenjskega sodišča v zvezi z ugovorom zastaranja. Tožnik je toženi stranki 12. 8. 2003 vrnil poslovni prostor na A., ne pa objektov na naslovu P., s površino 140 m2, ki se obravnavajo v tej pravdi. Sodišče je ugotovilo, da je bilo med družbo M. in tožnikom z najemno pogodbo dogovorjeno, da se vlaganja poračunavajo z najemnino. To je tožena stranka ves čas trdila, sodišče pa tega ugovora ni upoštevalo in se do njega ni opredelilo. Vlaganja v sporne prostore, če so bila, so se poračunala. Med pravnim prednikom tožene stranke in tožnikom je bil sklenjen individualni dogovor glede tega in se ne morejo s prenosom lastništva kar avtomatično prenašati vlaganja na toženo stranko. Materialnopravno zmotna in v dejanskem pogledu napačna je odločitev v zvezi z ugovorom pasivne legitimacije. Dogovor o povračilu vlaganj je bil sklenjen izključno med družbo M. in tožnikom. Tožnik je vlagal v prostore, ki jih je prejel od M., ne pa v prostore na A. Sodišče se do teh okoliščin in izpovedb J. V. in D. Ž. ni opredelilo. Tudi na trditve o brezplačnem prenosu pravice uporabe in razpolaganja na družbo M. ni odgovorilo. Ker so bile nepremičnine, glede katerih tožnik zahteva povrnitev vlaganj, v denacionalizacijskem postopku vrnjene F. U., zavezanka za vrnitev pa je bila Republika Slovenija, povračila vlaganj ni mogoče zahtevati od toženke. Sodišče se je do tega opredelilo le pavšalno. Tožnik je adaptiral prostore za opravljanje svoje dejavnosti in ne v korist tožene stranke, razen tega so se vlaganja poračunala z najemninami.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Poudarja, da je prvostopenjsko sodišče upoštevalo navodila, ki mu jih je dalo višje sodišče, ko je razveljavilo prejšnji (vmesni) sodbi. Povsem jasno je za katere poslovne prostore zahteva povrnitev vlaganj. Na vse ostale ugovore tožene stranke je prvo sodišče odgovorilo že v prejšnjih postopkih, višje sodišče pa mu je pritrdilo. Predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Višje sodišče je s sodbo II Cp 817/2014 ugodilo pritožbi tožene stranke in spremenilo prvostopenjsko sodbo tako, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Presodilo je, da ni podana pasivna legitimacija tožene stranke. Vrhovno sodišče RS pa je s sklepom II Ips 83/2015 ugodilo reviziji tožnika in razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje in mu zadevo vrnilo v novo sojenje, odločitev o revizijskih stroških pa pridržalo za končno odločbo.

6. Med pravdnima strankama ni (več) sporno, da se tožbeni zahtevek nanaša na povračilo vlaganj, ki jih je opravil tožnik na podlagi tripartitnega ustnega dogovora z družbama M. in V. v poslovni prostor v izmeri 140 m2 v kotlovnici „C.“, ki so se nahajali v pritličju zgradbe na naslovu P. Na katerem naslovu so se predmetni prostori nahajali, za razsojo ni bistveno. Za katere prostore v naravi je šlo, pa ni bilo sporno: gre za prostora, ki sta na skici v spisu (priloga B12) označena s št. 2 (P + 4) in št. 3 in ju je tožnik pridobil kot nadomestna prostora za podrti prostor, ki je na skici v spisu označen s št. 7. Ker se tožbeni zahtevek nanaša le na vlaganja v ta prostor, ne pa tudi poslovni prostor na A. v izmeri 94,41 m2, pritožba utemeljeno opozarja, da zapisnik o prevzemu z dne 12. 8. 2003 (priloga B7) ni relevanten za razsojo.

7. Sodišče prve stopnje je dogovor oziroma poravnavo, ki so jo sklenili tožnik, družba M. in družba V. materialnopravno zmotno opredelilo kot gradbeno pogodbo. Ker so se dogovorili, da lahko tožnik adaptirala in nato uporablja poslovne prostore in glede plačevanja najemnine za to uporabo, gre za ustno sklenjeno najemno pogodbo, ki je konvalidirala.(1) Skladno z 31. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki je za najemna razmerja glede poslovnih prostorov veljal v času, ko je bil sklenjen dogovor, je tožena stranka s ponovno pridobitvijo pravice uporabe na spornih prostorih stopila v pravice in obveznosti podjetja M. Dogovor o plačilu najemnine, ki je bistvena sestavina najemne pogodbe, je zato potem, ko je prostore prevzela tožena stranka, zavezoval tožnika in njo.(2)

8. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava sodišče prve stopnje ni ugotavljalo vseh pravno relevantnih dejstev. Višje sodišče je zato na podlagi 355. člena ZPP pritožbi ugodilo in razveljavilo sodbo v izpodbijanem ugodilnem in stroškovnem delu ter v tem obsegu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ne more namreč prvič na pritožbeni stopnji ugotavljati celih sklopov pravnorelevantnih dejstev, ker bi s tem pravdnima strankama odvzelo ustavno zagotovljeno pravico do pravnega sredstva (25. člen Ustave RS).

9. Glede na stališče Vrhovnega sodišča, da je skupaj z najemno pogodbo na toženko prešel tudi dogovor o kompenzaciji vlaganj z najemninami, je neutemeljena pritožbena graja v zvezi z ugovorom pasivne legitimacije – ta je podana. Pritrditi pa je treba pritožbi, da se sodišče prve stopnje zaradi zmotnih materialnopravnih izhodišč ni opredelilo do trditev, da so morebitna vlaganja v sporne prostore že poračunana z najemninami. Pritožbeno sodišče pri tem pripominja, da je stališče o prekluziji tega ugovora tožene stranke zmotno. Tožena stranka ga je podala takoj, ko je tožeča stranka, na kateri je trditveno in dokazno breme dogovora, navedla, kakšen dogovor naj bi bil sklenjen glede plačevanja najemnine. Razen tega je po stališču Vrhovnega sodišča to dejstvo odločilno za razsojo, zato mora sodišče v okviru materialnoprocesnega vodstva (285. člen ZPP) stranki vzpodbuditi, da podata trditveno podlago. Ker so bila materialnopravna izhodišča za razsojo razgrnjena šele v sklepu Vrhovnega sodišča II Ips 83/2015, bo moralo sodišče prve stopnje stopnje pri razsoji upoštevati vsa doslej zatrjevana dejstva glede dogovora o vlaganjih in plačevanju najemnine, strankama pa dopustiti tudi možnost navajanja novih dejstev in dokazov v zvezi s tem. Ugotoviti bo moralo kakšen je bil dogovor glede plačevanja najemnine in poračunavanja vlaganj.

10. Ostale ugovore tožene stranke bo moralo sodišče prve stopnje v ponovljenem postopku obravnavati ob upoštevanju stališča Vrhovnega sodišča o tožbenem temelju. Upoštevajoč vso trditveno in dokazno podlago bo moralo presoditi, ali tožena stranka glede na sklenjen dogovor, ki po vsebini predstavlja najemno pogodbo, dolguje tožniku povračilo iz naslova vlaganj.

11. V zvezi z očitki sodišču, da je nepravilno zavrnilo dokazni predlog z ogledom poslovnih prostorov, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da sta ogled in izvedeniško mnenje dve različni dokazni sredstvi. Kaj bi lahko sodišče ugotovilo z ogledom glede na nesporno dejstvo, da prostorov, v katere je vlagal tožnik, ni več, ni jasno. Izvedenec pa se v postopku angažira ravno zato, ker ima strokovno znanje, da lahko na podlagi razpoložljivih podatkov ugotovi določena dejstva.

12. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Podrobnejši razlogi o tem so v sodbi VSL I Cp 817/2014 v točki 7.

Op. št. (2): Gl. 9. točko sklepa II Ips 83/2015.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.