VSL sodba II Cp 3188/2015
Sodna praksa višjih sodišč, 2016-01-20

Katarina Parazajda (preds.), Blanka Javorac Završek (poroč.), Brigita Markovič

STANOVANJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

najemna pogodba - sklenitev pogodbe - obličnost - pisnost pogodbe - načelo realizacije - višina najemnine - zapisnik - zvočno snemanje naroka - prepis zvočnega posnetka - pravica do vpogleda v prepis in ugovora - pooblaščenci - preklic pooblastila - naznanitev sodišču

Sodišče je pravilno štelo, da odsotnost pisne oblike glede samega dogovora o višini najemnine ne vpliva na veljavnost same pogodbe, ki je bila sicer sklenjena v pisni obliki, ustno je bila dogovorjena le višina najemnine, pravdni stranki pa sta obveznosti iz pogodbe izpolnili.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo ustavilo postopek glede plačila 4.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo plačilo 390,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 3. 2011 dalje (II. točka izreka). Tožbeni zahtevek za plačilo 9.050,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi je sodišče zavrnilo (III. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo povrnitev 985,15 EUR pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka. Navaja, da je sodba nezakonita, da se sodišče do določenih navedb pravdnih strank ni opredelilo in ni navedlo razlogov ter je s tem kršilo določbe pravdnega postopka in ustavne pravice pritožnika. Zmotno in nepopolno je ugotovilo tudi dejansko stanje. Navaja, da je pritožnik na podlagi najemne pogodbe živel v stanovanju, ki je bilo le delno opremljeno ter je bilo v zelo slabem stanju. Pred sklenitvijo najemne pogodbe je imel pritožnik določene pogoje, za katere sta mu toženki zagotovili, da so izpolnjeni. Pritožnikovi pogoji so bili, da najemodajalci stanovanje obnovijo, da traja pogodba o najemu dalj časa in sicer najmanj tri leta, da pred tem nihče v hiši ni umrl in da stanovanja ne prodajo najmanj tri leta. Kljub zagotovilom najemodajalca, da stanovanja ne bo prodal, se dogovora ni držal. Že ob sklenitvi najemne pogodbe s pritožnikom, je imel kupca, ki je po izselitvi pritožnika stanovanje tudi kupil. To pomeni, da se je najemodajalec želel znebiti pritožnika in njegove družine. Poleg tega je v stanovanju umrla najemodajalčeva mati, kar pomeni, da je najemodajalec lagal, da nihče v stanovanju ni umrl. Najemodajalec stanovanja nikoli ni obnovil. S takim ravnanjem in neresničnimi trditvami je prevaral tožnika. Do vseh teh navedb se sodišče ni opredelilo in je s tem kršilo ustavno pravico do učinkovitega pravnega sredstva iz 25. člena Ustave RS.

Sodišče je v sodbi navedlo, da je verjelo pričam ter tožencema, ker so njune izpovedbe prepričljivejše ter so priče izgledale resnicoljubne. Take navedbe sodišča so pavšalne in posplošene. Sodišče mora slediti vsem dokazom in dejstvom ter na podlagi teh odločiti. Nedopustno je, da sodišče verjame osebam samo, ker je njihova izpoved prepričljivejša, na drugi strani pa konkretnim dokazom ne verjame. Pritožnik je predložil sodišču videoposnetek, iz katerega je razvidno, da v času dežja v stanovanje teče voda v curku. Iz fotografij so razvidne tudi črvive vzmetnice in kavč, razbita vrata in steklo v stanovanju. Nedopustno je, da sodišče takim dokazom ne verjame s pojasnilom, da je nasprotna stranka bolj prepričljivo izpovedala.

Sodišče ne bi smelo spregledati žaljivih obdolžitev s strani tožencev ter uporabe neprimernih besed in laži. Toženca sta dolžna svoje žaljive in pavšalne domneve dokazati, česar pa nista storila. Sodišče je neupravičeno dvomilo v verodostojnost izjav pritožnika, kot tudi v verodostojnost posnetkov in drugih dokazov. Toženca sta v svojih vlogah navedla, da ima pritožnik vojni sindrom, kar je huda označba. Ta neresnična izjava je zaznamovala pritožnika in njegovo družino, ki tega madeža ne more več izprati.

Ne držijo navedbe tožencev, da so novi lastniki stanovanje sami prebelili, saj je to storil pritožnik na lastne stroške. Po enem letu je vrnil stanovanje v boljšem stanju kot je bilo ob prevzemu. Po prenehanju najemne pogodbe je pritožnik plačal najemnino za naslednji mesec ter poravnal vse stanovanjske stroške z namenom, da mu toženca podaljšata najemno pogodbe. Drugotožena stranka je vzela denar in tožniku dejala, da bo naslednji dan sklenjena nova najemna pogodba. Deset minut zatem pa ga je po telefonu obvestila, da nove najemne pogodbe ne bo in da so stanovanje prodali.

Sodišče se ni izjasnilo glede uporabe garaže ter parkiranja pred garažo. Pritožnik nima osebnega vozila, niti ga ni imel v času najema stanovanja. Vozilo je imel pritožnikov sin, vendar je bilo z najemodajalcem dogovorjeno, da sme biti avto parkiran pred vrati dvojne garaže. Sodišče se ni opredelilo do navedb, ki se nanašajo na plačilni nalog, ki ga je izdal policist S.B. Zoper nalog je pritožnik vložil ugovor, da je celoten opis dejanskega stanja v zapisniku neresničen ter je obisk policije predhodno dogovorjen. Pritožnik je vložil zahtevo za sodno varstvo, s katero je izpodbijal odločbo o prekršku, Okrajno sodišče v Ljubljani pa je izdalo sodbo, s katero je ustavilo postopek, saj ni moglo dokazati pritožniku storitve očitanega prekrška.

Druga toženka je v svoji izpovedbi prihajala do razhajanj, saj je priznala, da je ona razbila steklo na vhodnih vratih. Ob zaslišanju v postopku zoper pritožnikovega sina ... pa je zatrjevala, da je steklo na vhodnih vratih razbil pritožnik. To dokazuje nekonsistentnost izpovedbe tožene stranke in njeno neverodostojnost.

Sodišče zmotno meni, da ni pomembna oblika najemne pogodbe. Za veljavnost najemne pogodbe je določena pisna oblika. V pisni najemni pogodbi je določena cena najema, ki je bistvena sestavina pogodbe. To pomeni, da je mesečna najemnina znašala 300,00 EUR in sodišče ne bi smelo verjetni domnevnemu ustnemu dogovoru. Dogovor med pravdnima strankama je bil, da tožnik plača 300,00 EUR najemnine in 150,00 EUR, s katerimi tožena stranka plača račune. Ko so pričeli prihajati računi, je tožnik večkrat klical toženo stranko, vendar se mu je ta izmikala in tožniku povedala, naj poleg 300,00 EUR najemnine in 150,00 EUR namenjenih plačilu računov, plača še vse položnice. Teh 150,00 EUR, ki jih je pritožnik plačeval, pa mu bodo upoštevali kot varščino za neplačane najemnine, če kakšen mesec ne bi imel dovolj denarja za plačilo najemnine. Pritožnik je vsa ta dejstva jasno navedel na zaslišanju, kljub temu pa je sodišče odločilo, da mu ne verjame. Ker sodišče ni upoštevalo pritožnikovih izjav, je posledično tudi zmotno ugotovilo dejansko stanje.

3. Sodišče je svojo odločbo oprlo na prepis zvočnega posnetka, ki se ne sklada s samim zvočnim posnetkom. Pritožnik zato predlaga, da višje sodišče zaprosi za posnetke okrajno sodišče z namenom ugotovitve dejanskega poteka glavne obravnave.

4. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Odločitev prvostopenjskega sodišča je materialnopravno pravilna. Sodišče je navedlo tudi vse razloge, ki tako odločitev utemeljujejo. Tožnik s tožbo terja vračilo stroškov, znižanje najemnine, odškodnino za prestani strah, povrnitev škode zaradi vloma vrat, povrnitev škode na živilih in povrnitev škode zaradi nezmožnosti uporabe interneta. Sodišče je zahtevek tožnika zavrnilo razen v delu glede plačila 390,00 EUR, ki se nanaša na plačilo najemnine za marec 2011. Ugotovilo je, da sta pravdni stranki sklenili pisno najemno pogodbo, višino najemnine pa sta dogovorili ustno, in sicer 450,00 EUR mesečno. Sodišče je tako zaključilo na podlagi izvedenega dokaznega postopka, pri čemer je verjelo trditvam in izpovedbi tožene stranke, tožnikovo izpovedbo pa je ocenilo kot nelogično, neživljenjsko in neprepričljivo (primerjaj 13. točko obrazložitve izpodbijane sodbe). Sodišče je štelo, da odsotnost pisne oblike glede samega dogovora o višini najemnine ne vpliva na veljavnost same pogodbe, ki je bila sicer sklenjena v pisni obliki, ustno je bila dogovorjena le višina najemnine, pravdni stranki pa sta obveznosti iz pogodbe izpolnili.

7. Tožeča stranka v pritožbi v pretežnem delu graja dokazno oceno prvostopenjskega sodišča. Meni, da sodišče ne bi smelo pokloniti vere trditvam in izpovedbam tožene stranke in da sodišče ni navedlo razlogov, zakaj ni verjelo izpovedbi tožeče stranke. Očita tudi, da so zaključki, ki jih je sodišče prve stopnje napravilo na podlagi dokazne ocene, pavšalni in posplošeni. Taki pritožbeni očitki niso utemeljeni. Prvostopenjsko sodišče je napravilo dokazno oceno, ki je celovita in sklenjena. Obrazložilo je, zakaj ne verjame izpovedbi tožeče stranke (ocenilo jo je kot neživljenjsko, nelogično in neprepričljivo) ter pojasnilo, zakaj verjame izpovedbam tožencev (izpovedbo toženke o dogovorjeni najemnini v višini 450,00 EUR mesečno potrjujejo tudi mesečna potrdila o plačilih, ki se nahajajo v spisu med prilogami A1 do A21). Opredelilo se je tudi do ostalih izvedenih dokazov in napravilo dokazno oceno, ki ustreza metodološkim napotkom iz 8. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišče je pojasnilo, zakaj ni sledilo dokazu z videoposnetkom, kar očita tožnik v pritožbi. Ocenilo je, da je bil videoposnetek posnet za potrebe sodnega postopka in ne ob morebitnem dežju, ko naj bi zamakalo v stanovanje. Sodišče je štelo, da je bilo stanovanje v času sojenja glede strehe enako kot je bilo v času najema. Nova lastnica stanovanja ni vedela ničesar o kakršnemkoli zamakanju v stanovanje. Na fotografijah, ki jih je naredil sodniški pomočnik, ni bilo videti mokrih sledi. Sodišče zato ni verjelo, da bi prišlo do takega zamakanja, kakršnega je zatrjeval tožnik. Prav tako je sodišče ocenilo, da bi v primeru zamakanja, kakršnega je zatrjeval tožnik, voda tekla k spodnjim sosedom, saj med stanovanjema ni betonske plošče, pač pa lesene deske. Sodišče je obrazložilo tudi, zakaj je štelo, da je stanovanje v času sojenja takšno kot ob tožnikovi izselitvi. Verjelo je izpovedbi priče J.R., ki je mati sedanje lastnice stanovanja, in se je ukvarjala z obnovo stanovanja ob izselitvi. Priča je izpovedala, da je bilo stanovanje pobeljeno, zamenjana so bila okna, v kuhinji in veži je bil zamenjan linolej, v stanovanje pa ni nič teklo ali zamakalo, niti ni bila menjana ali popravljena streha. Tudi najemniki v stanovanju niso nikoli rekli, da bi v stanovanju kaj zamakalo.

8. Na podlagi izvedenega dokaznega postopka je prvostopenjsko sodišče zaključilo, da je bilo stanovanje primerno za bivanje in tožniku ni bila onemogočena normalna uporaba stanovanja. Poleg tega pa je ugotovilo tudi, da tožnik ni postavil zahtevka za znižanje najemnine, kakršnega bi moral (primerjaj 17. točko prvostopenjske sodbe). Zahtevek za znižanje najemnine tako ni utemeljen, prvostopenjsko sodišče pa je ravnalo pravilno, ko ga je zavrnilo.

9. Na tožnikove pritožbene trditve o pomembnosti pisne oblike sklenjene najemne pogodbe je odgovorilo že prvostopno sodišče v 14. točki izpodbijane sodbe. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta stranki sklenili 20. 3. 2011 pisno najemno pogodbo za obdobje 1. 4. 2011 do 1. 4. 2012, najemna pogodba pa je bila ustno podaljšana za en mesec. Da sta pogodbeni stranki dejansko dogovorili višino najemnine ustno, je sodišče ugotovilo na podlagi izvedenega dokaznega postopka. Pritožbeno sodišče je že v 7. točki sodbe obrazložilo, zakaj sprejema dokazno oceno prvostopenjskega sodišča in se na te razloge sklicuje, da se ne bi ponavljalo. Pravilen pa je tudi zaključek sodišča, da naknadni ustni dogovor glede višine najemnine ne vpliva na veljavnost sklenjene najemne pogodbe, ki je tožeča stranka niti ne izpodbija. Sodišče je pravilno uporabilo določilo 86. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1), ki določa obličnost sklenjene najemne pogodbe in 58. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki določa veljavnost pogodbe, za katero se zahteva pisna oblika, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta stranki v pretežnem delu izpolnili obveznosti iz pogodbe, ker v danem primeru sta.

10. Pritožba neutemeljeno očita sodišču, da se ni opredelilo do navedb, ki se nanašajo na plačilni nalog, ki ga je izdal policist N.B. Pritožnik v pritožbi sicer ne navede, zakaj in v katerem delu naj sodba zato ne bi bila pravilna. V nadaljevanju pritožbe pa navaja, da je bilo vnaprej dogovorjeno s policijo, da toženki naredita incident in nato pokličeta policijo z namenom, da bi bil pritožnik krivo obdolžen in izgnan iz stanovanja. Pritožbeni očitek o domnevnem dogovoru tožencev s policijo na pravilnost odločitve ne vpliva, zato se višje sodišče do njega natančneje ne opredeljuje. Četudi bi bilo glede zatrjevanega dogovora s policijo zmotno ugotovljeno dejansko stanje, to ne bi vplivalo na sicer pravilne zaključke sodišča prve stopnje glede vseh ostalih bistvenih razlogov, na katerih temelji odločitev o zavrnitvi zahtevka za vračilo zneska za stroške, znižanje najemnine, odškodnine za prestani strah in škodo zaradi vloma vrat, škodo na živilih in nemožnost uporabe interneta.

11. Prav tako ne vpliva na pravilnost odločitve pritožbeni očitek o tem, da se sodišče ni izjasnilo o uporabi garaže in parkiranju pred njo. Sodišče je ugotovilo, da tožniku ni bila onemogočena normalna uporaba stanovanja, stanovanje pa je bilo primerno za bivanje. Sodišče je verjelo toženki, da je lastnik stanovanja dovolil tožniku, da se je v stanovanje vselil že pred začetkom najemne pogodbe, ker se mu je tožnik smilil. Zato stanovanja lastnik ni izpraznil, ampak se je ponudil tožnik, da ga bo on. Vendar sodišče prve stopnje ni ugotovilo, da bi bila tožniku zaradi tega onemogočena normalna uporaba stanovanja.

12. Kadar je odrejeno zvočno snemanje naroka, ima stranka v 3 dneh po izdelavi prepisa pravico do vpogleda v prepis in ugovora zoper morebitno nepravilnost prepisa (četrti odstavek 125. člena ZPP).

13. Tožeči stranki je bil zapis zvočnega posnetka naroka z 12. 6. 2015 vročen 22. 9. 2015 po pooblaščenki (vročilnica pripeta na list. št. 157). Pooblaščenka tožnika je sodišču pisanje vrnila 24. 9. 2015 z navedbo, da ji je stranka 7. 5. 2015 preklicala pooblastilo(1).

14. Preklic pooblastila se mora naznaniti sodišču, pred katerim teče postopek, bodisi pisno ali ustno na zapisnik (drugi odstavek 99. člena ZPP). Po odpovedi pooblastila je pooblaščenec dolžan še en mesec opravljati dejanja za tistega, ki mu je pooblastilo dal, če je treba odvrniti kakšno škodo, ki bi lahko nastala zanj v tem času (četrti odstavek 99. člena ZPP). Pooblaščenka tožeče stranke je sodišče obvestila o preklicu pooblastila 24. 9. 2014 (po vročitvi zvočnega prepisa naroka) in je bila dolžna še 30 dni opravljati dejanja za tožečo stranko za odvrnitev škode, ki bi ji lahko nastala. Ugovor na prepis, ki ga je podala tožeča stranka z vlogo, ki jo je sodišče prejelo 5. 10. 2015 in v pritožbi 22. 10. 2015 je podan po poteku tri dnevnega roka, zato pritožbeno sodišče na pritožbene navedbe, ki se nanašajo na prepis zvočnega posnetka naroka ne odgovarja.

15. Prav tako pritožbeno sodišče ne odgovarja na ostale pritožbene navedbe, saj za odločitev o pritožbi zoper sodbo niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

16. Uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani, prav tako niso podani pritožbeni razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Pritožbo je bilo zato potrebno zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

Op. št. (1): Odvetnica tožeče stranke niti tožeča stranka do 24. 9. 2015 sodišča nista obvestili o preklicu pooblastila. Poleg tega je bila pooblaščenka tožeče stranke navzoča na glavni obravnavi in ogledu na kraju samem 17. 6. 2015 (primerjaj zapisnik na list. št. 148), torej po 7. 5. 2015, ko pooblaščenka zatrjuje, da ji je stranka preklicala pooblastilo.

SZ-1 člen 86. OZ člen 58. ZPP člen 99, 99/2, 99/4, 125, 125/4.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.