VSL sklep II Ip 1434/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2014-05-28

Tjaša Potparič Janežič (preds.), Urška Jordan (poroč.), Magda Gombač Gluhak

predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine

Stranka, ki predlaga ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, mora izkazovati obstoj določenih okoliščin, ki so vplivale na spremembo vrednosti nepremičnine, v ta namen pa mora spremenjene okoliščine izkazovati s predložitvijo mnenja sodnega cenilca, s katero se lahko opravi primerjava s prejšnjo cenitvijo sodnega cenilca, ki je bil podlaga za izdajo sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. Predložena cenitev oziroma informativni izračun Ministrstva za okolje, katerega je dolžnik priložil k predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, ne zadostuje, saj iz omenjenega izračuna ni mogoče opraviti primerjave vrednosti nepremičnine s cenilnim mnenjem, katerega je v konkretnem postopku izdelal cenilec že v letu 2009.

Pritožbi se zavrneta in se sklepa sodišča prve stopnje potrdita.

1. Sodišče je s sklepoma z dne 17. 1. 2014-67 in 17. 1. 2014-68 odločilo, da se predlog dolžnika za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine z dne 8. 1. 2014 zavrne, hkrati pa je nepremičnino, last dolžnika do ½ ter last hipotekarne dolžnice S. P. do ½, domaknilo najboljšemu ponudniku J. Č.

2. Zoper oba sklepa vlaga pritožbo dolžnik po pooblaščencu ter navaja, da sta sklepa nezakonita. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo, bistveno kršilo določbe postopka in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Sklep o zavrnitvi predloga dolžnika za ponovno ugotovitev vrednosti je izdan nepravilno in napačno. Sodišče je razpolagalo v tem postopku s starim izvedeniškim mnenjem ter s staro ceno ter ugotovljeno vrednostjo nepremičnine izpred več let. Ta pa je neustrezna. Že ugotovljena vrednost glede na takšno izvedeniško mnenje je bila v postopku nepravilna. Dolžnik se dražbenega postopka ni udeleževal, saj je laik, vendar pa bi moralo sodišče v tej smeri poskrbeti za njegove pravice. V konkretnem primeru gre za stanovanjsko hišo in je potrebno ugotoviti, da je že na prvi pogled cenitev neustrezna. V tej smeri je dolžnik ukrepal in predložil cenitev GURS-a, iz katere je takoj razvidno, da je vrednost drugačna kot vrednost iz izvedeniškega mnenja. Nato pa je vrednost na drugi dražbi padla še na polovico in logično je, da se je našel kupec za nepremičnino. Dolžnik je bil res neaktiven in ni predložil v roku 8. dni pred dražbo izvedeniškega mnenja, na kar ga je napotilo sodišče. Vendar je potrebno upoštevati, da je dolžnik laik in brez sredstev za preživljanje, zaradi česar si cenitve ni mogel privoščiti in je sodišču poslal le izračun GURS-a. V takšni situaciji pa bi sodišče moralo samo preveriti ceno in cenitev, kar je posredno dolžnik s tem tudi predlagal. Iz cenitve GURS-a je nepremičnina ocenjena na 120.251,00 EUR, v konkretni zadevi pa le na 40.000,00 EUR. Tako gre za neskladje in situacijo, ko bi sodišče moralo upoštevalo javno cenitev. V nadaljevanju je zato popolnoma napačno nadaljevalo s postopkom in izvedlo dražbo ter domaknilo nepremičnino najboljšemu ponudniku. Sklep o domiku je tako preuranjen in temelji na nezakonitem sklepu glede predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine. Dolžnik se sicer strinja s prodajo nepremičnine, vendar pa ne more pristati na takšno ceno.

3. Upniki niso podali odgovora na pritožbo.

5. Pritožbeno sodišče je oba izpodbijana sklepa preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, v nadaljevanju ZPP) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98 s spremembami, v nadaljevanju ZIZ).

Glede predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine:

6. V konkretni zadevi je bila vrednost nepremičnine, ki se prodaja v konkretnem postopku po pravnomočnem sklepu o izvršbi ugotovljena s sklepom z dne 14. 4. 2009 (ki je tudi že pravnomočen) v višini 42.508,21 EUR. Iz spisa izhaja, da je bilo dolžniku cenilno mnenje sodnega cenilca vročeno, vendar na cenitev ni podal nobenih pripomb. Zato je sodišče prve stopnje v nadaljnjem postopku, ko je opravljalo prodajo dolžnikove nepremičnine, na drugi dražbi 16. 1. 2014 za ceno 22.000,00 EUR nepremičnino prodalo. Dolžnik je 8. 1. 2014, torej v roku 8. dni pred razpisanim drugim dražbenim narokom 16. 1. 2014 podal vlogo za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, katero je izkazoval s cenitvijo Ministrstva za okolje, po kateri naj bi vrednost nepremičnine znašala 120.251,00 EUR.

7. Namen izvršilnega postopka je poplačilo upnikove terjatve, ki je bila ugotovljena s pravnomočnim sklepom o izvršbi. V izvršilnem postopku morajo biti upoštevani po načelu enakosti tako interesi upnika kot interesi dolžnika. ZIZ v četrtem odstavku 178. člena določa možnost, da lahko katera od strank postopka predlaga najpozneje 8. dni pred prodajnim narokom, da sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnin, ki so predmet prodaje, vendar le, če se predloži mnenje sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine, s katerim se verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. Gre za primere posebnega varstva strank proti pravnomočnemu sklepu o ugotovitvi vrednosti nepremičnine in zaradi izjeme od sicer splošnega pravila, da zoper pravnomočne sklepe ni posebnega pravnega varstva, je potrebno institut predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine obravnavati strožje in ožje. Zato so tudi pogoji, da sodišče takšnemu predlogu ugodi, strožji. Tako je obveznost stranke, ki poda predlog po četrtem odstavku 178. člena ZIZ v tem, da stranka predloži mnenje sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine in z njim verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti precej spremenila. Stranka, ki predlaga ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine mora tako izkazovati obstoj določenih okoliščin, ki so vplivale na spremembo vrednosti nepremičnine, v ta namen pa mora spremenjene okoliščine izkazovati s predložitvijo mnenja sodnega cenilca, s katero se lahko opravi primerjava s prejšnjo cenitvijo sodnega cenilca, ki je bil podlaga za izdajo sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. Tako predložena cenitev oziroma informativni izračun Ministrstva za okolje, katerega je dolžnik priložil k predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, ne zadostuje, saj iz omenjenega izračuna ni mogoče opraviti primerjave vrednosti nepremičnine s cenilnim mnenjem, katerega je v konkretnem postopku izdelal cenilec že v letu 2009. Zato so vsa prizadevanja dolžnika v pritožbi, da bi sodišče moralo upoštevati, da je dolžnik laik in da nima sredstev za izdelavo cenilnega mnenja, pravno nerelevantna. Dolžnik se namreč tekom postopka ni aktivno udeleževal niti ni podal nobenih pripomb na že izdelano cenilno mnenje iz leta 2009, s predložitvijo informativnega izračuna vrednosti nepremičnine s strani Ministrstva za okolje, pa kriterijem po četrtem odstavku 178. člena ZIZ, ni zadostil.

8. Pri presoji pravilnosti sklepa o domiku pritožbeno sodišče preverja, ali so bili izpolnjeni vsi pogoji za domik prodane nepremičnine oziroma ali je bila odredba o prodaji pravilno vročena vsem osebam, ali je prodaja potekala v skladu z zakonom. Prodaja nepremičnine se lahko opravi šele po pravnomočnosti sklepa o izvršbi in po pravnomočnosti sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine (drugi odstavek 181. člena ZIZ). Po izdaji sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine sodišče izda odredbo o prodaji nepremičnine in v njej določi način in pogoje za prodajo ter čas in kraj prodaje, če bo nepremičnina prodana na dražbi (prvi odstavek 181. člena ZIZ). Odredbo o prodaji vroči sodišče strankam, zastavnim upnikom, drugim udeležencem postopka, osebam, ki imajo vknjiženo predkupno oziroma odkupno pravico in pristojnemu upravnemu organu. Tako je sklep o domiku, katerega sodišče izda po končani dražbi, mogoče izpodbijati le zaradi kršitev predpisov o dražbi. Da bi bili ti predpisi kršeni, pa dolžnik niti ne zatrjuje, saj je dolžnikov nosilni argument le v tem, da je bila prodaja in s tem domik nepremičnine nezakonita iz razloga, ker bi sodišče prve stopnje moralo dolžnikovemu predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine ugoditi. Ker drugih pritožbenih razlogov dolžnik zoper sklep o domiku ne uveljavlja, je pritožbeno sodišče v okviru pravilne uporabe materialnega prava preizkusilo, ali je bil sklep sodišča pravilno izdan in pri tem ugotovilo, da je sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine postal pravnomočen leta 2009, druga javna dražba, na kateri pa je bila prodana in domaknjena nepremičnina ponudniku, pa je bila opravljena v skladu z zakonom.

9. Ker niso podani pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče obe pritožbi dolžnika zavrnilo kot neutemeljeni ter kot pravilna in zakonita potrdilo sklepa sodišča prve stopnje po 2. točki 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.