VSL sodba I Cp 1139/2013
Sodna praksa višjih sodišč, 2013-05-29

Tanja Kumer (preds.), Metoda Orehar Ivanc (poroč.), Tadeja Primožič

izpraznitev stanovanja - najemna pogodba - smrt najemnika - pravica zakonca najemnika - imetnik stanovanjske pravice - zahteva za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino

Do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino po smrti nekdanjega imetnika stanovanjske pravice glede stanovanj, vrnjenih v denacionalizacijskem postopku, je upravičen tudi imetnikov zakonec oziroma zunajzakonski partner.

Ker je lastnik stanovanja dolžan, da v primeru pravočasne zahteve sklene najemno pogodbo z zakoncem pod istimi pogoji, kot je bila sklenjena s pokojnim najemnikom, tožnik pa je tako toženkino zahtevo odklonil, je razlog za neobstoj najemne pogodbe na strani tožnika.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

1. Sodišče prve stopnje je 1) dovolilo spremembo tožbe, 2) zavrnilo tožbeni zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja št. 3 v pritličju G. B. na naslovu C. in za plačilo 6.466,15 EUR z zahtevanimi zamudnimi obrestmi, in 3) tožniku naložilo povrnitev toženkinih stroškov postopka.

2. Tožnik v pritožbi zoper sodbo uveljavlja pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. Listini, ki ju je predložila toženka, ne dokazujeta pridobitve stanovanjske pravice glede spornega stanovanja. Odločba o dodelitvi stanovanja z dne 23. 6. 1981 se nanaša na drugo stanovanje, zapisnik o merilih za pridobitev družbeno najemnih stanovanj z dne 21. 11. 1987 pa ne dokazuje ničesar. Iz teh listin ni mogoče zaključiti, da sta toženka in pokojni mož živela v spornem stanovanju od leta 1979, kot je to navedeno v izpodbijani sodbi. Možen je edino zaključek, da njun pravni položaj ni bil razrešen še niti leta 1987. Na poskus ureditve stanovanjske pravice bi lahko kazala najemna pogodba z datumom 16. 12. 1994, vendar ni podpisana, poleg tega pa je stanovanje opredeljeno kot službeno, na takem stanovanju pa ni bilo mogoče pridobiti stanovanjske pravice. Navedba izpodbijane sodbe, da trditev o pridobitvi stanovanjske pravice ni bila konkretno prerekana, je protispisna, saj take trditve sploh ni bilo. Toženka ni zatrjevala, da je njen mož pridobil stanovanjsko pravico, temveč le to, da je v stanovanju živela z možem od leta 1979. Pravna podlaga za odločitev v zadevi zato ne more biti Stanovanjski zakon iz leta 1991 (v nadaljevanju SZ). Zmotno je tudi opiranje izpodbijane sodbe na odločbo Ustavnega sodišča U-I-128/08, Up-933/08 z dne 7. 10. 2009. Že SZ je namreč v drugem odstavku 56. člena, ki ni bil predmet presoje v navedeni zadevi, določal, da neprofitna najemnina ne velja za stanovanja v zasebni lasti. Prva in edina najemna pogodba s toženkinim možem je bila sklenjena 5. 12. 2001, tedaj pa je bilo stanovanje v zasebni lasti. Zmotno je tudi stališče izpodbijane sodbe, da je privilegij do dedovanja neprofitne najemnine kot po SZ zagotovljen tudi v ureditvi po Stanovanjskem zakonu iz leta 2003 (v nadaljevanju SZ-1). Ustavno sodišče je namreč v odločbi U-I-128/08, Up-933/08 navedlo, da se ne spušča v presojo, kako bi sodišča odločila, če bi morala uporabiti 109. člen SZ-1 in da ureditve po SZ in SZ-1 ni mogoče primerjati. Zakona sta bila sprejeta v različnih obdobjih – prvi pred, drugi pa po uveljavitvi Ustave. Pravica do neprofitne najemnine je veljala za nekdanje imetnike stanovanjske pravice samo iz posebej utemeljenih razlogov in samo na nepremičninah, ki so bile v družbeni lastnini. Širitev te pravice v času veljavnosti SZ-1 in tudi na nepremičnine, ki so v zasebni lasti, bi bila v nasprotju z Ustavo. Izraz "pod istimi pogoji" ne more zajemati tudi pravice do neprofitne najemnine, še posebej ne v primerih, ko gre za nepremičnino v zasebni lasti. Zahteva po sklenitvi nove najemne pogodbe je namreč za lastnika dovolj veliko breme, ki mu za več let popolnoma preprečuje uporabo lastne nepremičnine. V SZ-1 ni podlage za to, da se lastninska pravica še dodatno omeji z višino najemnine, ki ne more pokrivati niti najnujnejših stroškov tekočega vzdrževanja. Neprofitna najemnina je bila prvič uvedena z novelo SZ v letu 2000, ko so bili v 63.a členu prvič določeni kriteriji za njeno določitev, in to le za stanovanja, stara do 60 let. Leta 2003 se je 63.a člen lahko nanašal le na stanovanja, zgrajena po letu 1943. G. B. je bil zgrajen okrog leta 1700, zato se nanj ne more nanašati nobena določba o neprofitni najemnini. Tožnik predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

5. Tožnik je zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja utemeljeval na določbah prvega in drugega odstavka 111. člena SZ-1, po katerih lahko lastnik od osebe, ki uporablja stanovanje, ne da bi imela sklenjeno najemno pogodbo, zahteva izpraznitev. Izpodbijana sodba zavzema pravilno stališče, da je podana podlaga za uporabo tretjega odstavka 111. člena SZ-1, po katerem kljub neobstoju najemne pogodbe ni podlage za izpraznitev stanovanja, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika.

6. Dejanske ugotovitve, na katerih temelji odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, so naslednje:

- da je tožnik lastnik nepremičnine G. B., ki stoji na parc. št. 289/1 k.o. X, v katerem je pritlično stanovanje št. 3 v izmeri 53,83 m2,

- da je tožnikov pravni prednik G. B. s celotnim pripadajočim posestvom kupil 10. 11. 2005 od tedanjega lastnika M., ki je dobil vrnjeno nepremičnino v denacionalizacijskem postopku,

- da sta toženka in njen mož sporno stanovanje uporabljala in v njem skupaj živela od leta 1979,

- da je prvotni lastnik (denacionalizacijski upravičenec) s toženkinim možem 5. 12. 2001 sklenil najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, v kateri je bila kot uporabnica navedena toženka,

- da je toženkin mož 16. 9. 2010 umrl, toženka pa je 24. 11. 2010 tožnika pozvala, naj v svoje evidence namesto dosedanjega najemnika vnese njo,

- da je tožnik toženki poslal v podpis najemno pogodbo za nedoločen čas in za profitno najemnino, katere podpis je toženka odklonila z utemeljitvijo, da je upravičena do sklenitve najemne pogodbe pod enakimi pogoji kot njen mož.

7. Stališče izpodbijane sodbe, da je bil toženkin mož na podlagi 147. člena SZ upravičen od denacionalizacijskega upravičenca zahtevati sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino, je pravilno. SZ je v okviru preoblikovanja prejšnjih stanovanjskih razmerij imetnikom stanovanjske pravice dal možnost odkupa stanovanja (117. člen in nasl.), tisti imetniki stanovanjske pravice, ki se niso odločili za odkup, pa so imeli pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino (147. in 150. člen). Lastnik je smel zahtevo za sklenitev najemne pogodbe odkloniti le v primeru, če je imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje ali če mu je bilo mogoče v skladu z Zakonom o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84 – v nadaljevanju ZSR) odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov (148. člen). Izpodbijana sodba se pravilno sklicuje na stališče sodne prakse, da je pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe imela tudi oseba, ki je do uveljavitve SZ več kot dve leti uporabljala stanovanje (v družbeni lastnini). Oseba, ki se je vselila v stanovanje v nasprotju z določbami ZSR, se je bila na zahtevo prizadetega dolžna izseliti, vendar pa je bila pravica zahtevati izselitev omejena z dveletnim prekluzivnim rokom. Po izteku tega roka je oseba ne glede na to, ali je zahtevala sklenitev stanovanjske pogodbe, v razmerju do stanodajalca uživala stanovanjsko varstvo, enako tistemu, ki ga je užival imetnik stanovanjske pravice. Ni šlo torej niti za položaj, ko bi stanovanjskega varstva ne uživala ali bi to prenehalo, niti za položaj, ko bi bilo mogoče zahtevati njeno izselitev, edino ti dve skupini primerov pa SZ v 148. členu določa kot izjemo od pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe. Ker je položaj take osebe v bistvenih okoliščinah enak položaju imetnika stanovanjske pravice (in različen od položaja oseb iz 148. člena SZ), ji je ta pravica šla ne glede na to, ali je pred uveljavitvijo SZ zahtevala izdajo odločbe o dodelitvi stanovanja ali ne. (1)

8. Za pravilnost stališča izpodbijane sodbe, da je toženkin mož imel pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino, tako zadostujeta ugotovitvi, da sta toženka in njen mož živela v stanovanju od leta 1979 in da ni dokazano, da bi kdorkoli od njiju zahteval, naj se izselita. Pravilnosti teh ugotovitev pritožnik ne izpodbija, pritožbene navedbe v zvezi s pravilnostjo ostalih ugotovitev, povezanih z vprašanjem, ali je bil toženkin mož imetnik stanovanjske pravice glede spornega stanovanja, pa za odločitev v zadevi niso pomembne.

9. Pravilno je tudi stališče izpodbijane sodbe, da je do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino po smrti nekdanjega imetnika stanovanjske pravice glede stanovanj, vrnjenih v denacionalizacijskem postopku, upravičen tudi imetnikov zakonec oziroma zunajzakonski partner. (2) Pritožbeno sodišče se strinja z argumentom izpodbijane sodbe, da je bila relevantna določba tretje alineje prvega odstavka 196. člena SZ-1, ki je ohranila v veljavi pravico najemnikov – prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice – do neprofitne najemnine, že preizkušena v postopku pred Ustavnim sodiščem. V odločbi US RS U-I-128/08, Up-933/08 je bilo zavzeto stališče, da bi bila trajna obremenitev lastnika stanovanja z najemnim razmerjem za neprofitno najemnino nedopustna, dopustna pa je taka obremenitev, kolikor gre za prejšnjega imetnika stanovanjske pravice in njegovega zakonca oziroma zunajzakonskega partnerja. Ker so bili bistveni argumenti iz odločbe Ustavnega sodišča že povzeti v izpodbijani sodbi, jih na tem mestu ni treba ponavljati.

10. Pritožnikov argument, da je bil SZ-1 sprejet po uveljavitvi Ustave in da pravic, danih s SZ, ki je izhajal iz prejšnjih družbenolastninskih razmerij, ni dopustno širiti na čas po uveljavitvi SZ-1, ko so stanovanja v zasebni lasti, ni utemeljen. Ustavno sodišče je pri presoji o dopustnosti omejevanja lastnikov z neprofitno najemnino že upoštevalo težo (zasebno)lastninskih upravičenj, ki jim je dana z Ustavo. Prav s tem je primerjalo položaj prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice in njihovih ožjih družinskih članov (in odločilo, kot je bilo povzeto v prejšnji točki obrazložitve).

11. Kolikor se pritožnik zavzema za to, da bi pri presoji moralo biti odločilno, ali je zakonec (oziroma zunajzakonski partner) najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice – umrl pred uveljavitvijo SZ-1, ali kasneje, se pritožbeno sodišče strinja s stališčem izpodbijane sodbe, da bi bilo glede na naključnost te okoliščine (v primerjavi s predmetom urejanja) tako razlikovanje nedopustno.

12. Na pravilnost odločitve ne more vplivati niti pritožnikovo sklicevanje na 63. točko obrazložitve odločbe US RS U-I-128/08, Up-933/08. Izhodišče za presojo izpodbijanih zakonskih določb je bila njihova vsebina, kakršna jim je bila dana v sodni praksi Vrhovnega sodišča in po kateri je imel pravico do neprofitne najemnine le prejšnji imetnik stanovanjske pravice. Pobudniki so zagovarjali stališče, da je krog upravičencev do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino širši in zajema tudi ožje družinske člane prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. Utemeljujoč to stališče so se – med drugim – sklicevali tudi na ureditev v 109. členu SZ-1, ki naj bi jim zagotavljala ugodnejši položaj, kot jim je bil po stališču Vrhovnega sodišča dan na podlagi določb SZ. Navedek, na katerega se sklicuje pritožnik, predstavlja odgovor Ustavnega sodišča na navedeni argument pobudnikov in torej ne more utemeljevati stališča pritožnika, ki se zavzema za to, da nihče od najemnikovih ožjih družinskih članov ni upravičen do neprofitne najemnine. (3)

13. Za odgovor na vprašanje, ali je toženka upravičena do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino, ne morejo biti pomembne niti določbe SZ, ki so opredeljevale pojem neprofitne najemnine za stanovanja v zgradbah določene starosti.

14. Pravilno je tudi nadaljnje stališče izpodbijane sodbe, da sta tožnikov pravni prednik in nato tožnik v razmerju do toženkinega moža vstopila v pravni položaj prvotnega lastnika, ki je dobil nepremičnino v last na podlagi odločbe o denacionalizaciji. Po splošnih določbah obligacijskega prava, veljavnih ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe med denacionalizacijskim upravičencem in tožnikom, kasnejši prenos lastninske pravice ni vplival na obstoj najemnega razmerja (prvi odstavek 610. člena Obligacijskega zakonika).

15. Ker je po prvem odstavku 109. člena SZ-1 lastnik stanovanja dolžan, da v primeru pravočasne zahteve sklene najemno pogodbo z zakoncem pod istimi pogoji, kot je bila sklenjena s pokojnim najemnikom, tožnik pa je tako toženkino zahtevo odklonil, je pravilno stališče, da je razlog za neobstoj najemne pogodbe na strani tožnika in da zato tožnik kljub neobstoju najemne pogodbe nima pravice od toženke zahtevati izpraznitve stanovanja.

16. Po ugotovitvi, da niti uveljavljeni razlogi niso utemeljeni, niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podane, je pritožbeno sodišče tožnikovo pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Odločitev o zavrnitvi tožnikovega predloga za povrnitev stroškov pritožbenega postopka je vključena v odločitvi o zavrnitvi pritožbe (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------(1) Prim. odločbe VS RS II Ips 65/99 z dne 14. 10. 1999 in II Ips 263/2008 z dne 30. 9. 2010 ter VSL II Cp 3234/2010 z dne 2. 2. 2011, navedene tudi v izpodbijani sodbi.

(2) Glej npr. odločbi VS RS II Ips 98/2004 z dne 21. 4. 2005 in II Ips 616/2005 z dne 17. 1. 2008 ter odločbo US RS U-I-128/08, Up-933/08 z dne 7. 10. 2009 (Uradni list RS, št. 90/2009).

(3) Da je šlo za argument pobudnikov v prid širšemu krogu upravičencev do neprofitne najemnine, je razvidno tudi iz odklonilnega ločenega mnenja sodnice mag. Marije Krisper Kramberger k navedeni odločbi Ustavnega sodišča.

SZ-1 člen 109, 109/1, 111, 111/1, 111/2, 111/3, 196, 196/1, 196/1-3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.