VSL sklep I Cp 1155/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2014-10-01

STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - sklenitev prodajne pogodbe - stanje zemljiške knjige - oblikovanje tožbenega zahtevka - navidezna solastnina - dejanska etažna lastnina - kolizija pravic - pasivna legitimacija - rok za uveljavljanje pravice do odkupa - začetek teka roka - neprerekana dejstva - dedovanje pravice do odkupa - uporabnik stanovanja

V obravnavanem primeru gre za kolizijo dveh pravic: pravico denacionalizacijske upravičenke, kateri je sedanja toženka kot denacionalizacijska zavezanka vrnila 1/6 solastninski delež na stavbi, ter pravice bivših imetnikov stanovanjske pravice, ki od toženke zahtevajo odkup stanovanj v stavbi skladno z določbami SZ. Takšna kolizija bi se sicer razrešila v izključno korist denacionalizacijske upravičenke, tako da bi upravičenci do odkupa izgubili svoje pravice tudi glede tistega dela, za katerega je zavezanka za sklenitev pogodbe denacionalizacijska zavezanka, a takšnega rezultata ne opravičuje niti praksa ustavnega sodišča. Tožnikom torej ni mogoče odreči pravice do odkupa, če so sicer izpolnjeni zakonski pogoji.

Tožniki so tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe oblikovali pravilno, to za posamezno stanovanje, na katerem so imeli stanovanjsko pravico in ne za solastniški delež na celotni stavbi, saj stanovanjske pravice na ta način ni mogoče pretvoriti.

Pasivno legitimirana je lahko le toženka, ki je imela pravico uprave na teh stanovanjih, ne pa tudi ostali solastniki stavbe, kot so navedeni v zemljiški knjigi.

Ker je bilo v denacionalizacijskem postopku sporno, ali se bo nacionalizirano premoženje vračalo v obliki solastnine ali pa v obliki dejanske lastnine, je lahko 6 mesečni rok (prvi odstavek 123. člena SZ) začel teči šele po pravnomočnosti odločbe v denacionalizacijskem postopku.

Pravni prednik (četrtega) tožnika pred smrtjo ni uveljavljal pravice do odkupa stanovanja po sodni poti in zato ne gre za premoženjsko pravico, ki bi ob smrti prešla na njegove dediče.

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu, tj. v I., II., III. IV. in VII. točki izreka (v slednji zgolj kolikor se nanaša na obveznosti plačila tožnikov), razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških v postopku s pritožbo se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevke, da je toženka dolžna kot prodajalka skleniti z vsakim od tožnikov kot kupcem prodajno pogodbo, s katero se jim zavezuje izročiti v last nepremičnino, to je del stavbe z ID znakom 001, z naslovom T., zemljiška parcela z ID znakom 002, in sicer:

- s prvo tožnico za enosobno stanovanje v prvem nadstropju s pripadajočimi pomožnimi prostori v skupni izmeri 40,76 m2, v solastniškem idealnem deležu do 5/6 v razmerju do celote,

- z drugo tožnico za mansardno dvosobno stanovanje s pripadajočimi pomožnimi prostori v skupni izmeri 67,72 m2, v solastnem idealnem deležu do 5/6 v razmerju do celote,

- s tretjim tožnikom za trisobno stanovanje v prvem nadstropju s pripadajočimi pomožnimi prostori v skupni izmeri 60,36 m2, v solastniškem idealnem deležu do 5/6 v razmerju do celote,

- s četrtim tožnikom za trisobno stanovanje s kabinetom v drugem nadstropju s pripadajočimi pomožnimi prostori v skupni izmeri 111,33 m2, v solastniškem idealnem deležu do 5/6 v razmerju do celote,

kupci pa se zavezujejo plačati prodajalki v roku 60 dni od sklenitve pogodbe kupnino v višini:

- prva tožnica 1.341,85 EUR, oziroma podrejeno v višini, ki jo določi sodišče,

- druga tožnica 1.795,35 EUR, oziroma podrejeno v višini, ki jo določi sodišče,

- tretji tožnik 1.987,09 EUR, oziroma podrejeno v višini, ki jo določi sodišče,

- četrti tožnik 4.028,05 EUR, oziroma podrejeno v višini, ki jo določi sodišče,

pri čemer se za razmerja po tako sklenjenih prodajnih pogodbah uporabljajo določila Stanovanjskega zakona o privatizaciji stanovanjskih stavb in stanovanj v družbeni lastnini (I., II, III in IV. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje). Sodišče je zavrnilo tudi zahtevek glavnih intervenientov, da je dolžna toženka z njimi skleniti prodajno pogodbo, s katero se zavezuje izročiti kupcem v last nepremičnino, trisobno stanovanje s kabinetom, v drugem nadstropju, s pripadajočimi pomožnimi prostori, v skupni izmeri 111,33 m2, v večstanovanjski stavbi T., in sicer T. G. v solastnem idealnem deležu do 11/12, I. G., Č. G. in Ž. G. pa vsakemu v solastniškem idealnem deležu do 1/36, in s tem na kupce prenesti solastniški idealni delež na nepremičnini parc. št. 222.S, k. o. X, skupaj do 125/1000 oziroma podrejeno v deležu, ki ga določi sodišče, pri čemer se kupci solidarno zavezujejo prodajalki v roku 60 dni od sklenitve pogodbe plačati kupnino v višini 4.833,66 EUR, oziroma podrejeno v višini, ki jo določi sodišče. Sodišče prve stopnje je nadalje zavrnilo zahtevek glavnih intervenientov za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (VI. točka izreka sodbe) ter tožnikom in glavnim intervenientom naložilo povračilo toženkinih pravdnih stroškov, vsakemu po 306,66 EUR (VII. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje).

2. Zoper odločitev, vsebovano v I. do IV. točki izreka ter v VII. točki izreka, se pritožujejo tožniki. Uveljavljajo vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP)(1) ter sodišču druge stopnje predlagajo, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni, tako da tožbenemu zahtevku tožnikov v celoti ugodi, podrejeno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Menijo, da je razlaga določb Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ)(2) na način, da omogoča prodajo le tistih stanovanj, pri katerih je že urejena etažna lastnina, na način, določen s Stvarnopravnim zakonikom (v nadaljevanju: SPZ),(3) v očitnem nasprotju z besedno, namensko in zgodovinsko razlago navedenega predpisa. Če bi bil namen zakonodajalca naknadno ukiniti visečo odkupno pravico po privatizacijskih določbah SZ v vseh tistih primerih, kjer etažna lastnina ni bila oblikovana, urejena in zemljiškoknjižno vpisana kot to opredeljuje SPZ, potem bi to brez dvoma ustrezno določil v prehodnih določbah SPZ ali Stanovanjskega zakona (SZ-1).(4) Opozarjajo, da predstavlja obravnavani primer enega izmed primerov t. i. nedokončane etažne lastnine. Do tega je prišlo, ko je en poslovni prostor po pravnomočni upravni odločbi toženke z dne 22. 11. 1976 pripadel v izključno last podjetju Z., preostali posamezni deli stavbe pa so ostali v izključni lasti toženke. Tudi upravni organ, ki je odločal o denacionalizaciji, je dejansko vračal solastniški idealni delež do 1/6 na vsakem posameznem delu stavbe, tako tistem v lasti Inštituta, kot tistem v lasti toženke. Tega dela procesnega gradiva sodišče prve stopnje zaradi zmotnega materialnopravnega pristopa ni obravnavalo. Zato uveljavljajo obstoj absolutne bistvene kršitve postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Izpodbijajo tudi razloge sodišča o nezmožnosti vpisa tožnikov v zemljiško knjigo na podlagi oblikovanih zahtevkov. Poudarjajo, da v primeru, ko etažna lastnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, tožbenega zahtevka drugače kot opisno sploh ni mogoče oblikovati. Sodna praksa je takšno stanje upoštevala. Večina stanovanj po SZ je bila prodana ravno na takšen način. Sicer poudarjajo, da so natančno navedli ID znak zemljiške parcele, na kateri stoji stavba. Res je, da tožniki na podlagi ugodilne sodbe v obravnavani zadevi ne bi mogli doseči neposrednega vpisa v zemljiško knjigo. Bi pa lahko začeli nepravdni postopek za vzpostavitev etažne lastnine kot pridobitelji posameznih delov stavbe. Za začetek tega postopka zadostuje, da so posamezni deli opredeljeni opisno in ne nujno z identifikacijskimi znaki. Glede dodatnih razlogov za zavrnitev zahtevka zoper prvo tožnico opozarjajo, da v času denacionalizacijskih postopkov po M. M. in po N. M. prodaja spornih stanovanj zaradi prepovedi iz 88. člena ZDen ni bila mogoča in tako tudi ni mogel izteči rok za njihovo prodajo. Ni bilo namreč še jasno, ali bo katero izmed njih sploh vrnjeno oziroma ali bo vrnjeno v celoti ali v solastniškem deležu. Sodna praksa prepoved po 88. členu ZDen razlaga široko in šteje, da velja v vseh primerih, ko denacionalizacijski postopek teče in v njem obstoji bolj ali manj realna možnost, da pride do vrnitve nepremičnine v naravi. Zato ni mogoče za nazaj trditi, da je bil katerikoli solastniški idealni delež na kateremkoli stanovanju v sporni stavbi „prost“, kot to poenostavljeno zaključuje sodišče prve stopnje. Opozarjajo tudi, da je prav toženka ves čas trajanja postopka zavračala prodajo spornih stanovanj v celoti (in ne le glede solastniških deležev do 4/6). Rok po prvem odstavku 123. člena SZ/91 se je v konkretnem primeru tako lahko iztekel šele 23. 9. 2012, tj. šest mesecev od pravnomočnosti zavrnilne odločbe v postopku po N. M. Glede dodatnih razlogov za zavrnitev zahtevka prve tožnice opozarjajo na kršitev 214. člena ZPP, ker je sodišče spregledalo, da toženka ni prerekala tožničine jasne izjave na zapisnik, da je vložila popolno vlogo za odkup 22. 12. 1993. Glede dodatnih razlogov za zavrnitev zahtevka četrtega tožnika pa pojasnjujejo, da je toženka zavrnila omembo tožnika kot ožjega družinskega člana v najemni pogodbi zato, ker takratno besedilo SZ vnukom prejšnjih imetnikov še ni priznavalo statusa ožjega družinskega člana. S spremembo zakona leta 1996 in opredelitvijo tožnika v najemni pogodbi leta 1997 pa je tudi tožnik kot ožji družinski član prejšnjega imetnika stanovanjske pravice postal oseba iz tretjega odstavka 147. člena SZ/91, ki lahko uveljavlja odkupno pravico kot subsidiarni odkupni upravičenec, če primarni upravičenec umre pred iztekom roka za privatizacijo. Izpodbijajo tudi stroškovno odločitev po višini. Priglašajo stroške s pritožbo.

4. Tožniki so v obravnavani zadevi zahtevali sklenitev kupoprodajnih pogodb, vsak od njih za stanovanje, za katerega je kot zatrjevani prejšnji imetnik stanovanjske pravice ali ožji družinski član uveljavljal pravico do odkupa po določbah 117. člena SZ. Stanovanja se nahajajo v poslovno stanovanjskem objektu na naslovu T., na katerem je denacionalizacijska upravičenka dosegla vrnitev solastniškega deleža v višini 1/6. V zemljiško knjigo se je na podlagi denacionalizacijske odločbe vknjižila poleg obstoječih zemljiškoknjižnih lastnikov, tj. toženke in inštituta Y univerze v L., tako da se je ustrezno sorazmerno zmanjšal solastniški delež dotedanjih zemljiškoknjižnih lastnikov. Ti so se v zemljiško knjigo vpisali kot imetniki lastninske pravice na podlagi določb SZ, ker so imeli na dan njegove uveljavitve v upravi navedeno poslovno stanovanjsko stavbo kot splošno ljudsko premoženje.

5. V obravnavani zadevi je torej bistveno, da se odloča o pravicah, ki so nastale v obdobju družbene lastnine, ko zemljiška knjiga ni bila učinkovit institut stvarnega prava in pogosto (takó tudi v obravnavani zadevi) ni odražala aktualnega pravnega stanja nepremičnine, zlasti v primerih obstoja etažne lastnine. Povedano drugače: obravnavani primer odraža tipičen položaj navidezne solastnine oziroma dejanske etažne lastnine, ki se je vzpostavila brez pravega pravnega temelja in se prenašala brez ustreznih zemljiškoknjižnih vpisov. Posebnost obravnavanega primera pa je okoliščina, da zaradi vrnitve solastniškega deleža na celotni poslovnostanovanjski stavbi v denacionalizacijskem postopku, odkupne pravice na podlagi SZ kolidirajo s pravicami denacionalizacijske upravičenke. Takšnega položaja zato ni mogoče presojati zgolj ob doslednem upoštevanju pravil stvarnega prava, kot jih je izoblikoval SPZ.

6. Tožniki so izoblikovali zahtevek za sklenitev kupoprodajne pogodbe na edini mogoč način. Glede na to, da svojo aktivno legitimacijo opirajo na določbe SZ, so iz istih določb tudi pravilno sklepali na pasivno legitimacijo toženke. Zgolj ta je namreč zavezana k sklenitvi pogodb po SZ za stanovanja, na katerih je imela pravico uprave. Takšne pasivne legitimacije nima inštitut za Y univerze v L., glede katerega med strankama ni bilo sporno, da ni imel pravice uprave na teh stanovanjih. Takšne pasivne legitimacije nima niti denacionalizacijska upravičenka. Solastnina je res pravica na idealnem deležu stvari. Vendar tega lastninskega koncepta ni mogoče dosledno izpeljevati pri reševanju vprašanja kolizije pravic denacionalizacijskih upravičencev na eni strani in stanovanjskih upravičencev na drugi strani.

7. Zaradi spoštovanja stanovanjske pravice, ki obstaja na stanovanju kot funkcionalni celoti in predstavlja za njene imetnike pridobljeno pravico, je treba pri vzpostavitvi novega pravnega sistema in prehodu iz enega stanovanjskega režima v drugega iskati nova ravnotežja med pravicami iz nekdanjega družbenopravnega sistema v skladu z načeli pravne države.(5) To pomeni, da zaradi družbenih sprememb takšne pravice sicer ne morejo ostati ves čas nespremenjene in nedotaknjene, da pa se kolizija pravic tudi ne more razrešiti v izključno korist imetnikov ene izmed kolidirajočih pravic. Takšno načelno izhodišče terja v konkretnem primeru upoštevanje zatečenega stanja dejanskega obstoja etažne lastnine. Kolizija pravic upravičencev do odkupa (kot del vsebine prejšnje stanovanjske pravice) po SZ in denacionalizacijske upravičenke bi se sicer nujno razrešila v izključno korist slednje, takó da bi upravičenci do odkupa po SZ izgubili svoje pravice tudi glede tistega dela, za katerega je zavezanka za sklenitev pogodbe denacionalizacijska zavezanka (tj. toženka). Takšnega rezultata pa ne opravičuje niti praksa ustavnega sodišča. To je v primerih vračanja nacionaliziranega premoženja sicer dalo prednost denacionalizacijskim upravičencem, vendar tega ni storilo tako, da bi eno izmed kolidirajočih pravic izničilo.

8. Stanovanjske pravice tožnikov v obravnavanem primeru ni mogoče pretvoriti v solastniški delež na celotni stavbi. Kljub jasnosti, da je lahko nepremičnina po naravi stvari le (izključno) predmet lastninske pravice (pri čemer jo v solastninskem razmerju izvršuje več oseb) ali (izključno) v etažni lastnini, tega koncepta v konkretnem primeru glede na okoliščine ni mogoče dosledno izpeljati. Tožniki namreč zahtevka za sklenitev pogodbe za solastniški delež na večstanovanjski stavbi ne morejo utemeljiti na podlagi določb SZ, ki stanovanjsko pravico in posledično pravico do odkupa veže na stanovanje kot funkcionalno celoto, niti na določbah o priposestvovanju. Slednje namreč na premoženju v družbeni lastnini ni bilo mogoče (29. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - ZTLR).(6) Po letu 1991, ko je bil ukinjen dualni lastninski sistem, pa se tožniki na priposestvovanje ne morejo sklicevati, ker niso bili dobroverni (dobro vero izključuje ravno njihovo sklicevanje na stanovanjsko pravico). Upoštevajoč vse navedeno je zato v konkretnem primeru mogoče zagotoviti sodno varstvo njihovemu upravičenju iz bivše stanovanjske pravice zgolj na podlagi tožbenega zahtevka, kakršnega so oblikovali v obravnavani zadevi.

9. Nepravilni so tudi dodatni razlogi izpodbijane sodbe za zavrnitev zahtevka prve tožnice in četrtega tožnika zaradi nepravočasnosti vložitve zahteve za odkup. Tožniki v pritožbi pravilno opozarjajo, da je bilo v denacionalizacijskem postopku po zahtevku M. M. ter po zahtevku N. M. sporno, ali se bo nacionalizirano premoženje vračalo kot solastniški delež ali v obliki dejanske etažne lastnine. Šestmesečni rok iz prvega odstavka 123. člena SZ je posledično lahko začel teči šele od pravnomočnosti zavrnilne odločbe v postopku N. M. 23. 3. 2012 (kot poznejše odločbe) in se je iztekel po tem, ko so tožniki leta 2007 že vložili tožbo v obravnavani zadevi.

10. Prav tako je pravilno pritožbeno opozarjanje, da toženka ni prerekala navedbe prve tožnice, da je ta vložila popolno zahtevo za odkup 22. 12. 1993. Sodišče prve stopnje je zato kršilo določbo 214. člena ZPP s tem, ko je v dokaznem postopku ugotavljalo, kdaj oziroma ali je prva tožnica podala v roku popolno zahtevo za odkup.

11. V zvezi s četrtim tožnikom ne drži zaključek sodišča prve stopnje, da je pravica njegovega starega očeta, s katerim naj bi bival v spornem stanovanju in je pred smrtjo uveljavljal pravico do odkupa, že postala premoženjska in zato prešla na njegove dediče (posledično pa je ne more uveljavljati četrti tožnik). V primeru II Ips 996/2007 z dne 12. 6. 2008, v katerem se je glede takšnega prehoda izreklo vrhovno sodišče, je pravni prednik v trenutku, ko je bil „na potezi“, že vložil tožbo na sklenitev pogodbe in s tem storil vse, kar je bilo potrebno, za uresničenje svoje pravice (smiselno enako paradigmo presoje je vrhovno sodišče uporabilo tudi v zadevah II Ips 204/97 z dne 11. 6. 97 in II Ips 115/98 z dne 24. 2. 1999). Tega pa stranke v konkretnem primeru niso zatrdile.

12. Po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje je stari oče četrtega tožnika vložil zahtevo za odkup 6. 11. 1991. To pomeni, da se je 30-dnevni rok iz petega odstavka 117. člena SZ (v katerem bi morala toženka odločiti o zahtevi) iztekel 6. 12. 1991, tj. dan pred začetkom veljavnosti ZDen (ko je začela učinkovati prepoved razpolaganja iz 88. člena ZDen) in pred njegovo smrtjo 14. 7. 1994. V obdobju od poteka 30-dnevnega roka za sklenitev pogodbe ter njegovo smrtjo stari oče četrtega tožnika ni vložil tožbe za sklenitev kupoprodajne pogodbe, četudi je bil skladno s tretjim odstavkom 128. člena SZ on „na potezi“. Njegove odkupne pravice zato še ni mogoče šteti za premoženjsko pravico in torej za del njegove zapuščine. Ker je četrti tožnik tožbo v obravnavni zadevi vložil leta 2007, denacionalizacijska odločba pa je postala pravnomočna 23. 3. 2012, je glede zahtevka četrtega tožnika spoštovan tudi rok iz prvega odstavka 123. člena SZ.

13. Prav tako četrti tožnik pravilno opozarja na zmotnost razlogov sodišča prve stopnje, da ob uveljavitvi SZ ni izpolnjeval nadaljnjega pogoja iz tretjega odstavka 147. člena SZ, tj. da ni bil naveden v najemni pogodbi kot uporabnik stanovanja. V pritožbenem postopku so neizpodbijane ugotovitve sodišča prve stopnje, da je bil četrti tožnik naveden kot uporabnik šele z aneksom k najemni pogodbi z dne 28. 8. 1997. Vendar sodišče prve stopnje zmotno ni štelo kot relevantnih trditev četrtega tožnika, da je bil razlog za njegovo nenavedbo v prvotni pogodbi stališče toženke, da ureditev SZ (ki do novele SZ-C vnukov ni štela za ožje družinske člane) takšno navedbo preprečuje. Gre za trditve, ki tekom postopka pred sodiščem prve stopnje niso bile obrazloženo prerekane (primerjaj trditve na list. št. 19 sodnega spisa). Ob njihovem upoštevanju pa četrtemu tožniku pri presoji izpolnjevanja pogojev po tretjem odstavku 147. člena SZ ne more biti v škodo odsotnost njegove navedbe kot uporabnika stanovanja že v prvotni najemni pogodbi, sklenjeni po SZ, z dne 19. 3. 1992, ter v nadaljnji pogodbi z dne 26. 10. 1994.

14. Argumentacija sodišča prve stopnje, da bi četrti tožnik moral in bi lahko bil naveden že v najemni pogodbi, sklenjeni po Zakonu o stanovanjskih razmerjih (ZSR),(7) bi bila pravilna zgolj v primeru, če bi bivši imetnik stanovanjske pravice umrl pred sklenitvijo najemne pogodbe po SZ. V obravnavani zadevi pa takšen dajanski stan ni podan, saj so neizpodbijane ugotovitve, da je tožnikov stari oče takšno pogodbo sklenil 19. 3. 1992.

15. Upoštevajoč pojasnjene razloge je sodišče druge stopnje pritožbi tožnikov ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je ostalo namreč dejansko stanje zadeve nepopolno ugotovljeno. Tega pa sodišče druge stopnje zaradi obsežnosti neizčrpane relevantne trditvene podlage ne more odpraviti sámo, ne da bi kršilo pravico tožnikov do pritožbe (355. člen ZPP).

16. V nadaljevanju postopka bo moralo sodišče prve stopnje ugotavljati izpolnjenost pogojev za sklenitev kupoprodajne pogodbe po določbah VIII. poglavja SZ za vsakega tožnika/co ter ponovno odločiti o utemeljenosti njihovih zahtevkov. Glede na predhodna pojasnila pritožbenega sodišča nadaljnji napotki za delo sodišča prve stopnje niso potrebni.

17. Razveljavitev stroškovne odločitve, vsebovane v VII. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje, je posledica razveljavitve odločitve o glavni stvari.

18. Upoštevajoč razveljavitev odločitve sodišča prve stopnje, se odločitev o stroških v postopku s pritožbo pridrži za končno odločbo (četrti odstavek 165. člena ZPP).

(5) Primerjaj izhodiščne razloge Ustavnega sodišča RS v zadevi U-I-128/08, Up-933/08 z dne 7. 10. 2009.

SZ člen 117, 117/5, 123, 123/1, 128, 128/3, 147, 147/3. ZPP člen 214.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.