VSK sklep Cpg 253/2013
Sodna praksa višjih sodišč, 2014-01-16

najemna pogodba za nedoločen čas - sodna odpoved - poslovni prostor - izpraznitev in izročitev

Tožbe oziroma zahteve po prenehanju najemne pogodbe zaradi sodne odpovedi (in posledično zahteve po izpraznitvi in izročitvi poslovnega prostora po izteku odpovednega roka) tožeča stranka sploh ni vložila, kar pomeni, da je sodišče prve stopnje odločalo o nečem, za kar sploh ni bila vložena tožnikova zahteva za pravno varstvo, na kar upravičeno opozarja obravnavana pritožba.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje glede odločitve o glavni stvari (točka I izreka) razveljavi, glede odločitve o pravdnih stroških (točka II izreka) pa spremeni tako, da se stroškovna zahteva tožeče stranke zavrne.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je dolžna tožena stranka v 30-ih dneh od dneva prejema te sodne odločbe izprazniti in izročiti tožeči stranki poslovno stavbo z identifikacijsko številko 1, v izmeri 907 m2 in dvorišče v izmeri 639 m2, stoječe na parc. št. 1 k.o.  B., na naslovu V.. Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožena stranka v 15-ih dneh povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 886,86 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka paricijskega roka do plačila.

Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. V pritožbi opozarja, da iz obrazložitve sodbe izhaja, da je najemna pogodba za določeni čas prešla v pogodbo za nedoločen čas. V skladu s 27. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP) se najemna pogodba za nedoločen čas odpoveduje sodno. Vendar pa tožeča stranka zahtevano prekinitev najemne pogodbe za nedoločen čas sploh ni zahtevala, zato jo sodišče tudi ni vročilo toženi stranki, prav tako pa se tožena stranka s prekinitvijo najemnega razmerja z ničemer ni strinjala. Tožena stranka izjavlja, da je zahteva sodišča po izpraznitvi poslovnih prostorov neutemeljena in nezakonita. Podana mora biti sodna odpoved najemnega razmerja s strani najemodajalca, pa tudi sodna zahteva za izpraznitev poslovnih prostorov. Ker tožeča stranka ni vložila zahtevo po sodni prekinitvi najemnega razmerja, tudi sodišče od tožene stranke ne more zahtevati izpraznitve, dokler najemno razmerje ni prekinjeno. Tožena stranka v pritožbi stroškov pritožbenega postopka ni uveljavljala.

Tožeča stranka je podala odgovor na pritožbo ter predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Tudi tožeča stranka v odgovoru na pritožbo stroškov pritožbenih postopkov ni uveljavljala.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožeča stranka v predmetni zadevi vložila zahtevo (nalog – tretji odstavek 29. člena ZPSPP) za izpraznitev določenega poslovnega prostora zaradi tega, ker je potekel čas, za katerega je bila med pravdnima strankama sklenjena najemna pogodba (prvi odstavek 27. člena ZPSPP). Sodišče prve stopnje je takšno zahtevo s sklepom z dne 29.2.2012 zavrnilo, pri čemer je ta odločitev postala 15.3.2012 tudi pravnomočna. Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno, pri čemer mora biti v odpovedi navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovnih prostorov in jih izročiti odpovedovalcu, oziroma do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti (prvi in drugi odstavek 26. člena ZPSPP). Najemna pogodba, ki je sklenjena za nedoločen čas, preneha namreč z odpovedjo (prvi odstavek 24. člena ZPSPP). Vendar pa pritožbeno sodišče ugotavlja, na kar upravičeno opozarja obravnavana pritožba, da tožeča stranka v tej zadevi sploh ni vložila tožbe oziroma zahteve, s katero bi sodno odpovedala najemno razmerje in posledično od tožene stranke zahtevala (po izteku enoletnega roka – drugi odstavek 24. člena ZPSPP) izpraznitev in izročitev poslovnega prostora. Takšne tožbe oziroma zahteve po prenehanju najemne pogodbe zaradi sodne odpovedi (in posledično zahteve po izpraznitvi in izročitvi poslovnega prostora po izteku odpovednega roka) tožeča stranka sploh ni vložila, kar pomeni, da je sodišče prve stopnje odločalo o nečem, za kar sploh ni bila vložena tožnikova zahteva za pravno varstvo, na kar upravičeno opozarja obravnavana pritožba.

Iz tega razloga je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo in razveljavilo izpodbijano odločitev sodišča prve stopnje o glavni stvari (356. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP) ter spremenilo odločitev o pravdnih stroških tako, da je tožnikovo stroškovno zahtevo zavrnilo, upoštevaje ob tem, da tožena stranka v postopku na prvi stopnji stroškov ni uveljavljala (drugi odstavek 165. člena ZPP).

ZPSPP člen 24, 24/1, 24/2, 26, 26/1, 27, 27/1, 29, 29/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.