VSL sodba II Cp 306/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-12-12

ničnost pogodbe - izbrisna tožba - promet s kmetijskimi zemljišči - kupoprodajna pogodba - zakonita posest - neveljavnost pogodbe - dobroverna posest - opravičljiva zmota - nasprotovanje morali - nasprotovanje prisilnim predpisom - priposestvovanje lastninske pravice - dvakratna prodaja nepremičnine

Pri uveljavljanju ničnosti pozneje sklenjene kupoprodajne pogodbe zaradi nemoralnosti se ni mogoče sklicevati na pred sklenjeno nično kupoprodajno pogodbo za isto nepremičnino, saj zaradi ničnosti prej sklenjene pogodbe ni bilo pravnih ovir, ki bi omejevale pravico razpolaganja z nepremičnino. Ob tem postane pravno nepomembna tudi dobrovernost oziroma nedobrovernost pogodbenih strank pozneje sklenjene kupoprodajne pogodbe. Tudi če bi pogodbeni stranki pozneje sklenjene kupoprodajne pogodbe vedeli za obstoj nične kupoprodajne pogodbe, bi bilo od povprečno skrbnega človeka preveč pričakovati, da bi se ukvarjal s pravnim vprašanjem konvalidacije te pogodbe.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek pod točko I/1 izreka na ugotovitev, da je prodajna pogodba, sklenjena dne 31.3.2003 v obliki notarskega zapisa pri notarju J. R. iz D. opr. št. SV 181/03, s katero je M. Š. dovolila prenesti lastninsko pravico na nepremičnini parc. št. 216/4 k.o. X, pot v izmeri 294 m2, na Z. B. in Z. Z. T., nična; pod točko I/2 zahtevek, da je vknjižba lastninske pravice na nepremičnini s parc. št. 216/4 vl. št. 1173, k.o. X, v naravi pot v izmeri 97 m2, in na nepremičnini s parc. št. 216/6 vl. št. 1173 k.o. X, v naravi pot v izmeri 197 m2, dovoljena na podlagi prodajne pogodbe, sklenjene dne 31.3.2003 v obliki notarskega zapisa na ime B. Z. in T. Z. Z., neveljavna ter da se pri isti nepremičnini vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje in sicer takšno, kot je obstajalo pred vknjižbo lastninske pravice na ime toženih strank v zemljiški knjigi; in pod točko I/3 tožbeni zahtevek, da sta toženi stranki v 15 dneh dolžni tožeči stranki prazne njenih stvari in oseb, izročiti v neposredno posest nepremičnino s parc. št. 216/4, vl.št. 1173 k.o. X, pot v izmeri 97 m2, in nepremičnino s parc. št. 216/6 vl.št. 1173 k.o. X, pot v izmeri 197 m2. Zavrnilo je tudi podredni tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka od prve in druge tožene stranke zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, primernega za vpis lastninske pravice na njeno ime na zgoraj navedenih nepremičninah, sicer bo listino nadomestila sodba ter sklenilo, da je tožeča stranka dolžna prvi in drugi toženi stranki v 15 dneh povrniti stroške postopka v znesku 1.125,90 EUR spp.

2. Zoper takšno odločitev vlaga pritožbo tožnica iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V obširni pritožbi v bistvenem navaja, da je sporni parceli, ki v naravi predstavljata pot, že v letu 1988 od tretje tožene stranke kupil njen pokojni mož. Takratne določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih so prepis lastninske pravice onemogočale, ker sta bili parceli del zaščitene kmetije, zato sta se tožničin pokojni mož in tretja tožena stranka dogovorila, da bo pokojni mož tožnice plačal tretji toženi stranki pot v višini dejanske kupnine. Tožena stranka je v postopku z vrsto dokazov prepričala sodišče, da tožnica oziroma njen pokojni mož nista imela denarja za plačilo, kar je okoliščina, ki potrjuje tožničine trditve, da je bila pot kupljena in je v tem delu sodba nesklepčna, saj se sodišče do teh okoliščin ne opredeli, kar je bistvena kršitev določb ZPP po 14. točki 339. člena ZPP. Ker stranki kupoprodajne pogodbe zaradi omejitev zakona lastninske pravice nista mogli prenesti, sta se dogovorili, da bosta za sporni parceli sklenili še služnostno pogodbo, ki pa je bila zemljiškoknjižno izvedena. Dogovorili sta se tudi, da bosta vknjižili lastninsko pravico, ko bo možen prepis. Pogodbeni stranki zadeve s potjo nikoli nista dokončno realizirali v skladu z dogovorom, ker je tožničin mož umrl, tožnica pa se s samo zadevo ni ukvarjala. Tožnica je v dobri veri tudi podpisovala zapisnike, ne da bi preverjala stanje zadeve, saj za to ni imela razloga. Zaključek sodišča, da pogodba ni nična, je preuranjen in je posledica pomanjkljivo ugotovljenega dejanskega stanja, saj sodišče ni izvedlo nobenih dokazov, ki jih je predlagala tožnica. Izvedba vsaj nekaterih dokazov bi pokazala, da sta bila prva in druga tožena stranka v slabi veri in sta pogodbo sklenila v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Tožnica je že na zapuščinski obravnavi zahtevala, da se kot del zapuščine obravnava tudi sporna pot. Da zadeva s sporno potjo ni urejena, je tožnica izvedela šele v letu 2009, ko je prišlo do spora v družini in šele takrat ji je snaha v prepiru povedala, da sporna pot ni njena last. Sodišče ni izvedlo nobenega od predlaganih dokazov tožnice v smeri ugotovitve utemeljenosti tožbene trditvene podlage, da sta prva in druga tožena stranka za pogodbo iz leta 1988 vedeli in da sta bili pri sklepanju izpodbijane pogodbe slaboverni. Tožnica meni, da tudi če bi bila pogodba iz leta 1988 nična, bi konvalidirala, glede na to, da je ničnost v javnem interesu, tu pa javnega interesa ni bilo več, saj je predmet prodaje pot, ki predstavlja neznaten del kmetije, pri čemer je ta pot tlakovana, po njej pa potekajo tudi komunalni vodi in za kmetijo ta parcela ni pomembna, sploh pa ni bila del zaščitene kmetije. Po mnenju pritožbe podatek, da je bila prodajna pogodba z dne 7.7.1988 ob sklenitvi nična, ni odločilnega pomena za ta postopek, saj tožnica s primarnim tožbenim zahtevkom zahteva vzpostavitev prvotnega zemljiškoknjižnega stanja. Priposestvovanje izraža podredno postavljeni tožbeni zahtevek. Tožnica vztraja, da je bila vse do leta 2009 v dobri veri, da je pot njena in če so v letu 1996 nastopili pogoji za prenos lastništva, potem je kot dobroverna posestnica do leta 2006 sporno pot tudi priposestvovala, saj se njen lastnik takšnemu dobrovernemu izvrševanju lastninske pravice vse do leta 2009 ni uprl .

3. Tožena stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

5. Pritožbeno sodišče je izpodbijano sodbo preizkusilo v mejah uveljavljanih pritožbenih razlogov, po uradni dolžnosti pa v obsegu drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje storilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je podana le v tistih redkih primerih, ko sodbe zaradi formalnih napak in pomanjkljivosti sploh ni mogoče preizkusiti. Takšnih pomanjkljivosti izpodbijana sodba nima. Sodišče prve stopnje je navedlo jasne razloge za svojo odločitev, razlogi pa si med seboj tudi ne nasprotujejo.

6. Tožnica je s primarno postavljenim tožbenim zahtevkom med drugim zahtevala, da sodišče ugotovi ničnost prodajne pogodbe z dne 31.3.2003, s katero je tretja tožena stranka prodala parcelo št. 216/4 k.o. X v izmeri 294 m2 prvi in drugi toženi stranki. Zahtevek je utemeljevala s trditvijo, da sta prva in druga tožena stranka vedeli, da je bila ista nepremičnina že leta 1988 prodana sedaj že pokojnemu B. Z., 46 m2 pa dodatno še leta 1993. Gre torej za dvojno prodajo nepremičnine.

7. Odločitev o tožbenem zahtevku je odvisna od vprašanja, ali je pokojni B. Z. s tretjo toženo stranko dne 7.7.1988 sklenil pravno veljavno kupoprodajno pogodbo.

8. Nična je pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom, prisilnim predpisom ali morali, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo, ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega (103. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Nična pogodba lahko postane veljavna, če prepoved ali kakšen drug razlog ničnosti pozneje preneha, če je bila prepoved manjšega pomena in pogodba izvršena. Pri razlagi pravnega standarda kršitve prepovedi manjšega pomena je potrebno upoštevati ne le vsebino prepovedi, ampak tudi ravnanje tistega, ki je prepoved prekršil (načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS, poročilo VS št. 1/96).

9. Kot izhaja iz neprerekanih ugotovitev sodišča prve stopnje sta se prva in druga tožena stranka na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 1.3.2003 v zemljiško knjigo vpisala kot lastnika sporne nepremičnine.

10. Promet s kmetijskimi zemljišči je v času sklepanja kupoprodajne pogodbe z dne 7.7.1988 urejal Zakon o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. SRS, št. 17/86, v nadaljevanju ZKZ) v tretjem poglavju. V 22. členu ZKZ je določal, da s pravnimi posli med živimi, občani, ki po določbah tega zakona niso kmetje, ter društva in druge civilne pravne osebe, ne morejo pridobivati kmetijskih zemljišč iz prvega območja kmetijskih zemljišč. Kmetija iz 3. člena Zakona o dedovanju kmetijskih zemljišč in zasebnih kmetijskih gospodarstev se s pravnimi posli med živimi ne sme deliti, razen v primeru, če se na ta način povečujejo, zaokrožujejo ali nastajajo druge kmetije oziroma kompleksi zemljišč v družbeni lastnini. Pravni posli, ki so sklenjeni v nasprotju z navedeno določbo, so nični. Overovitev podpisa na pogodbi o prodaji kmetijskega zemljišča oziroma kmetije, na kateri je lastninska pravica, je mogoča le na podlagi potrdila občinskega upravnega organa, pristojnega za kmetijstvo, da so upoštevane določbe navedenega člena.

11. Kot izhaja iz ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jim pravdne stranke niso nasprotovale, je parcela, ki je bila predmet pogodbenega razpolaganja, spadala tako v prvo območje kmetijskih zemljišč kot tudi v sklop zaščitene kmetije tretje tožene stranke. Pogodba zato tudi ni bila overjena, zaradi česar tudi ni izpolnjevala pogojev za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Da sta se pogodbenika zavedala ničnosti kupoprodajne pogodbe, izhaja iz 5. člena navedene pogodbe, kjer sta ugotovila, da prepis v zemljiško knjigo ne bo mogoč, ker parc. št. 216/1 k.o. X (iz nje je nastala sporna parcela 216/4, nato pa iz te še 216/6, opomba sodišča) spada v prvo območje kmetijskih zemljišč, prav tako pa tvori del zaščitene kmetije ter da bodo prepis izvršili takoj, ko bodo za to odstranjene ovire. Torej sta se pogodbeni stranki zavedali, da kupoprodajna pogodba nasprotuje prisilnim določbam ZKZ, zaradi česar tudi kupec ni mogel urediti zemljiškoknjižnega prenosa lastninske pravice na svoje ime.

12. Pri uveljavljanju ničnosti kupoprodajne pogodbe z dne 31.3.2003 zaradi nemoralnosti se zato po mnenju pritožbenega sodišča tožnica ne more sklicevati na dne 7.7.1988 sklenjeno nično prodajno pogodbo za isto nepremičnino. Ker je bila kupoprodajna pogodba z dne 7.7.1988 ob sklenitvi nična, namreč ni bilo pravnih ovir, ki bi tretji toženi stranki omejevale pravico razpolaganja s sporno nepremičnino, ob tem pa postane pravno nepomembna tudi dobrovernost oziroma nedobrovernost prve in druge tožene stranke ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe z dne 31.3.2003, katere ugotovitev ničnosti zahteva tožnica. Tudi če bi prva in druga tožena stranka vedeli za obstoj nične kupoprodajne pogodbe z dne 7.7.1988 bi bilo od povprečno skrbnega človeka preveč pričakovati, da bi se ukvarjal s pravnim vprašanjem konvalidacije oziroma z vprašanjem, ali je nična pogodba z dne 7.7.1988 v času, ko sta prva in druga tožena stranka sklepali kupoprodajno pogodbo za isto nepremičnino (dne 31.3.2003), konvalidirala.

13. Pritožbeno sodišče se strinja tudi z zaključkom sodišča prve stopnje, da je bila tožnica z zemljiškoknjižnim stanjem sporne nepremičnine seznanjena ter da bi lahko pravni prednik tožnice in prvega toženca že vse od leta 1996 dalje ( ko je 18.4.1994 sporno zemljišče spremenilo status v območje za stanovanja in ko je v letu 1996 spremenjeni ZKZ v 18. členu v povezavi z 22. členom Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev (ZDKG- Ur. l. RS, št. 70/95 in 54/99) pod določenimi pogoji omogočal odtujitev zemljišča, ki je del zaščitene kmetije) zahteval prenos lastninske pravice sporne nepremičnine.

14. Na podlagi nične pogodbe tožnica tudi ne more uveljavljati zahtevka na ugotovitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja. Tožničina posest namreč ni bila niti zakonita, ker je pravni prednik tožnice in prvega toženca sklepal s tretjo toženo stranko pogodbo glede zemljišča, ki je bilo del zaščitene kmetije in ki je sodilo v prvo območje kmetijskih zemljišč in bi zato morala biti pogodba sklenjena v skladu z določbami ZZK, prav tako pa tudi ne ona ne njen pravni prednik nista bila dobroverna. Dobroverni posestnik je namreč le tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari. Celotno ravnanje priposestvovalca mora utemeljevati sklep, da je ravnal vestno oziroma da ni opustil običajne potrebne skrbnosti. Da se je pravni prednik tožnice in prvega toženca zavedal, da na sporni nepremičnini ne more zemljiškoknjižno pridobiti lastninske pravice, izhaja že iz same pogodbe. Da pa je v tem prepričanju očitno ves čas živela tudi tožnica pa nenazadnje izhaja tudi iz njenega ravnanja v zapuščinskem postopku po pok. možu (ki je umrl dne 29.3.2002), ko ni navajala, da bi bila tudi sporna nepremičnina predmet zapuščine po pokojniku. Najmanj, kar se lahko od povprečno skrbnega pravnega naslednika pričakuje je, da se seznani s samim obsegom zapuščine.

15. Pravni temelj za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s priposestvovanjem je zakon. Ker gre za enega od takoimenovanih originarnih načinov pridobitve lastninske pravice, ki ima za posledico, da priposestvovalec pridobi lastninsko pravico še pred vpisom te pravice v njegovo korist v zemljiško knjigo, zemljiškoknjižni lastnik pa izgubi lastninsko pravico že z nastopom pravnega dogodka, v primeru spora predmet tožbenega zahtevka ne more biti zahteva po izpolnitvenem ravnanju, ki je potrebno, da bi tožnica pridobila stvarno pravico, ki je predmet pravnega posla, ampak ugotovitev lastninske pravice novega lastnika. Ker je tožeča stranka zoper prvo in drugo toženo stranko naperila obligacijsko pravni zahtevek, je sodišče podredni tožbeni zahtevek pravilno zavrnilo tudi iz navedenega razloga.

16. Ker pritožbeni razlogi glede na obrazloženo niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni zasledilo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je na podlagi 353. člena ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

17. Ker pritožnica s pritožbo ni uspela ni upravičena do povračila stroškov pritožbenega postopka (154. v zvezi s 165. členom ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.