VSL sodba II Cp 3478/2013
Sodna praksa višjih sodišč, 2014-02-05

dr. Vesna Bergant Rakočević (preds.), Irena Veter (poroč.), Zvone Strajnar

odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlog - neplačilo najemnin - izjemne okoliščine - finančna stiska najemnika

Dejstvo, da je toženec med pravdo poravnal del obveznosti iz naslova dolgovanih najemnin, ne vpliva na pravico tožnice do odpovedi najemne pogodbe.

Toženec, ki kljub subvenciji ni plačal znižane najemnine in obratovalnih stroškov niti ni sprožil postopka za uveljavljanje izredne denarne pomoči pri uporabi stanovanja, se na razloge socialne stiske v smislu prvega odstavka 104. člena SZ-1 ne more uspešno sklicevati.

Izredna pomoč pri uporabi stanovanja je socialnovarstveni prejemek, ki ga zagotavlja občina.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se odpove najemna pogodba št. 372-03-1028/97, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 20. 1. 1998 za dvosobno stanovanje št. 3 v 1. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu G. 22, v skupni izmeri 69,95 m2 in da je toženec dolžan v roku 90 dni od pravnomočnosti sodbe izprazniti navedeno stanovanje ter ga izročiti tožnici. Tožencu je naložilo tudi, da tožnici povrne njene pravdne stroške v višini 336,40 EUR.

2. Zoper navedeno sodbo se pritožuje toženec zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oziroma podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Trdi, da so podane izjemne okoliščine iz 104. člena SZ-1, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe. Odločba CSD z dne 27. 7. 2012 je očitno napačna, zato je sodišče ne bi smelo upoštevati. Sodišče neutemeljeno navaja, da toženec ni izkazal, da je sprožil postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in o tem v predpisanih rokih obvestil tožnico. Zakonsko besedilo je treba razumeti tako, da je najemnik za takšno pomoč upravičen prositi pri lastniku neprofitnega stanovanja, ki je v konkretnem primeru tožnica, ki ima v zvezi z reševanjem stanovanjskih težav enake pristojnosti kot občine. Tožnica je bila seznanjena s slabim premoženjskim stanjem toženca, zato bi bila kot lastnica drugih neprofitnih stanovanj dolžna ravnati po tretjem in četrtem odstavku 104. člena SZ-1. Od toženca, ki je v več let trajajoči težki življenjski situaciji in finančni stiski, ni mogoče zahtevati, da določno navede in dokaže, da je v zakonskem roku sprožil ustrezne postopke in o njih obvestil lastnika. Takšna oseba namreč ne more sama zase ugotoviti, kdaj točno je nastala situacija, na katero se veže začetek teka zakonskega roka. Odločitev sodišča je v nasprotju z načelom pravičnosti, toliko bolj, ker se je toženec tekom postopka trudil, da poplača svoj dolg.

3. Tožnica je odgovorila na pritožbo, predlagala njeno zavrnitev in priglasila stroške pritožbenega postopka.

5. Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov najemnika, med drugim, če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa (4. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1 (1)). Da toženec najemnine in obratovalnih stroškov v obdobju od julija 2010 do julija 2012 kljub opominom tožnice ni plačeval, med pravdnima strankama ni bilo sporno. Toženec je šele po vložitvi tožbe poravnal del obveznosti iz naslova dolgovanih najemnin, kar pa na obstoj krivdnega odpovednega razloga in pravico tožnice do odpovedi najemne pogodbe nima vpliva.

6. Po prvem odstavku 104. člena SZ-1 najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati, ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne denarne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku obvestil lastnika stanovanja.

7. Pritožbeno sodišče se strinja z razlogi sodišča prve stopnje, da v konkretnem primeru niso podani v prvem odstavku 104. člena SZ-1 določeni pogoji, zaradi katerih tožencu najemna pogodba ne bi smela biti odpovedana. V postopku je bilo ugotovljeno, da je toženec v hudi socialni in finančni stiski, da je imel od leta 2001 do maja 2012 subvencionirano najemnino, junija 2012 pa je bila njegova vloga za subvencioniranje najemnine pravnomočno zavrnjena (2). Kljub subvenciji pa toženec znižane najemnine niti obratovalnih stroškov v spornem obdobju ni plačeval, čeprav je bil to dolžan. Toženec, ki tudi ni sprožil postopka za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja (prvi odstavek v zvezi s tretjim odstavkom 104. člena SZ-1) (3), se tako na razloge socialne stiske v smislu prvega odstavka 104. člena SZ-1 ne more uspešno sklicevati.

8. Zmotno je pritožbeno stališče, da je dodelitev izredne pomoči pri uporabi stanovanja v pristojnosti tožnice. Izredna socialna pomoč je socialnovarstveni prejemek, ki ga zagotavlja občina. Vlogo za dodelitev takšne pomoči je zato treba vložiti pri pristojnem občinskem organu (tretji odstavek 104. člen SZ-1 v zvezi s četrto alinejo prvega odstavka 154. člena SZ-1). Zmotno je zato pritožbeno stališče, da je toženec že s tem, ko je tožnico zaprosil za pomoč, izpolnil pogoje iz prvega odstavka 104. člena SZ-1. Tudi preselitev najemnika v drugo primerno stanovanje po četrtem odstavku 104. člena SZ-1 je v pristojnosti občine in na pravico tožnice do odpovedi najemne pogodbe nima vpliva (druga alineja prvega odstavka 154. člena SZ-1). V sodbi določen rok za izpraznitev in izročitev stanovanja pa je tudi primerno dolg, da bo lahko toženec pri pristojnem občinskem organu uredil, da se ga preseli v drugo stanovanje, ki bo primerno njegovim finančnim zmožnostim.

9. Ker uveljavljani razlogi niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

10. Toženec s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Odgovor na pritožbo glede na njegovo vsebino in odločitev sodišča prve stopnje ni bil potreben, zato mora tožnica stroške odgovora kriti sama (prvi odstavek 155. člena ZPP).

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 69/2003 in nasl.)

(2) Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da je vezano na pravnomočno upravno odločbo in da njene pravilnosti in zakonitosti v pravdnem postopku ne more preizkušati (13. člen ZPP – Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št.73/2007 in nasl.)

(3) Toženec je bil s strani tožnice tudi izrecno opozorjen na možnost, da pri občini uveljavlja izredno pomoč pri uporabi stanovanja.

SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 104, 104/1, 104/3, 104/4, 154, 154/1, 154/1-2, 154/1-4.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.