VSL sodba I Cp 1715/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-12-12

pogodba o nepremičninskem posredovanju - plačilo za posredovanje - neupravičena pridobitev - pravila vračanja - kdaj se ne mora zahtevati vrnitev - plačilo, da bi plačnik izognil sili

Bistvo posredovanja v prometu z nepremičninami je vzpostavljanje stika med naročnikom in tretjo osebo, kar vključuje pogajanja ter priprave za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je točno določena nepremičnina, pri čemer mora biti pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami pisna.

Če je plačnik plačilo opravil, da bi se izognil sili (izgubi are), lahko zahteva vrnitev plačanega zneska	.

Pritožba se zavrne in sodba v izpodbijanem delu potrdi.

Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki naložilo, da je dolžna plačati tožniku znesek 3.069,90 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.6.2010 dalje do plačila ter stroške postopka v znesku 195,00 EUR, vse v roku 15 dni. V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožena stranka iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo pa spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožnika v celoti zavrne, podredno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi ter pošlje zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Opozarja, da je opravila določene storitve v imenu in za račun tožnika, saj jo je slednji obiskal zaradi posredovanja oziroma oprave drugih storitev pri posredovanju. Navedeno je potrdil tudi v svoji vlogi z dne 7.3.2011. Tožniku je bila jasna odplačna narava storitev, opravljenih s strani tožene stranke. To izhaja iz njegove vloge, v kateri je tožnik sam računal, koliko bi bilo po njegovem vredno delo toženke. Iz navedenega izhajajo bistvene sestavine obligacijskega razmerja med pravdnima strankama, torej glede predmeta in plačila. Pogodba o posredovanju med pravdnima strankama ni bila podpisana izključno iz razloga na strani tožnika. Sodišče je nepravilno uporabilo materialno pravo ter nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Moralo bi preveriti, ali sporni posel, glede na to, da je bil v celoti realiziran, morebiti ne ustreza vsebini kake druge pogodbe, npr. podjemni pogodbi. Trditveno podlago glede navedenega je toženka podala v 6. točki vloge z dne 20.2.2012. Ne drži, da bi tožnik plačal nekaj, kar ni bil dolžan in za kar ni obstajala pravna podlaga. Tožnik je bil v času povpraševanja po nakupu stanovanja na J. ves čas v poslovni enoti toženke, želel je do potankosti natančno ugotoviti, ali ima stanovanje vse željene detajle, večkrat je želel imeti oglede stanovanja. Vse navedeno mu je omogočila toženka. Zato držijo njene navedbe, da je bilo potrebno zagotoviti ujemanje med željami, zahtevami tožnika in ponudbo prodajalca, ter navedbe, da je toženka posredovala v imenu in za račun tožnika. Toženka tudi ni nikoli pogojevala sklenitve prodajne pogodbe oziroma ohranitve are s plačilom storitev opravljenih z njene strani za tožnika. To je potrdilo tudi pričanje zakonitega zastopnika toženke, zato je napačna nasprotna ugotovitev sodišča.

3. Tožnik je na pritožbo odgovoril in prerekal podane pritožbene navedbe.

5. Med strankama ni sporno, da je toženka po sklenjeni posredniški pogodbi z investitorjem K ., d. o. o., posredovala pri prodaji stanovanj v novem poslovno stanovanjskem objektu "R.". Tožnik si je že pred pričetkom gradnje ob neposrednem obisku direktorja investitorja ogledal razporeditev stanovanj v bodočem objektu in se tudi odločil za nakup točno določenega stanovanja. V stik s toženko je stopil zgolj zato, ker je slednja za investitorja v celoti opravljala prodajo stanovanj in poslovnih prostorov, vendar sam pogodbe o nepremičninskem posredovanju z njo ni sklenil.

6. Bistvo posredovanja v prometu z nepremičninami je vzpostavljanje stika med naročnikom in tretjo osebo, kar vključuje pogajanja ter priprave za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je točno določena nepremičnina (primerjaj 3. točko drugega člena v času plačila vtoževanega zneska veljavnega Zakona o nepremičninskem posredovanju, ZNPosr), pri čemer mora biti pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami pisna (13. člen ZNPosr). Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna naročitelju le na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami (drugi odstavek 5. člena ZNPosr), ki v danem primeru s tožnikom ni bila sklenjena.

7. Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z dokazno oceno sodišča prve stopnje, da toženka za tožnika ni opravila storitev posredovanja (saj zanj ni iskala primernega stanovanja, ni ga povezovala s prodajalcem), zato do plačila posredniške provizije nikakor ne more biti upravičena, čeprav je tožnik stanovanje kupil. Storitve, na katere se toženka sklicuje (ogledi stanovanja, posebnosti glede opreme, keramike, pripravljanje pogodb), je opravljala kot del pogodbene obveznosti za svojega naročnika - investitorja, za katerega je stanovanje prodajala, saj gre zgolj za običajne stvari, ki jih je prodajalec dolžan omogočiti kupcu. Ker toženka s tožnikom ni sklenila pogodbe o nepremičninskem posredovanju, nanj ne more prenesti niti stroškov, ki jih je imela z opravo ogleda oziroma sestavo pogodbe, saj bi lahko plačilo za dejanske stroške obračunavala le v višini, kot bi to izhajalo iz pogodbe in če bi bilo to posebej dogovorjeno (drugi odstavek 25. člena ZNPosr). Poleg tega pa toženka tudi nima prav, ko navaja, da je za izterjavo teh stroškov podala ustrezno trditveno podlago. Toženka je ves čas postopka zatrjevala, da je tožnik plačal storitev posredovanja, kar izhaja tudi iz 6. točke njene vloge z dne 20.2.2012, na katero se v pritožbi neutemeljeno sklicuje.

8. Toženka v pritožbi opozarja tudi, da je prerekala trditev tožnika, da je vtoževani znesek plačal, da bi se izognil sili. Tudi v tem delu pritožbeno sodišče nima pomislekov v dokazni zaključek sodišča prve stopnje, zapisan na 5. in 6. strani sodbe, v katerem je slednje kot bolj prepričljivo, konsistentno in verjetno ocenilo izpoved tožnika, medtem ko izpovedi toženca zaradi neskladnosti v posameznih navedbah ni sledilo. Tožnik je torej plačilo opravil, da bi se izognil sili (izgubi are), zato lahko zahteva vrnitev plačanega zneska (191. člen OZ).

9. Ker v pritožbi uveljavljani pritožbeni razlogi glede na navedeno niso utemeljeni, sodišče prve stopnje pa tudi ni zagrešilo kakšnih kršitev, na katere bi pritožbeno sodišče moralo paziti v okviru uradnega preizkusa, je slednje pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (353. člen ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP.

ZNPosr člen 2, 2-3, 5, 5/2, 13, 25, 25/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.