VSL sodba I Cp 3087/2013
Sodna praksa višjih sodišč, 2014-01-15

Tanja Kumer (preds.), Tadeja Primožič (poroč.), Metoda Orehar Ivanc

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlogi - neplačevanje najemnine in stroškov - neprofitno stanovanje - utemeljene okoliščine - izjemne okoliščine

Samo takrat, ko so vsi pogoji iz 1. odstavka 104. člena SZ-1 izpolnjeni kumulativno, lahko izjemne okoliščine, v katerih se je znašel najemnik neprofitnega stanovanja, preprečijo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožnikovemu zahtevku za odpoved najemne pogodbe z dne 1.10.2010 z dodatkom z dne 30.12.2010, ki sta jo sklenili pravdni stranki za stanovanje v I. nadstropju stanovanjske stavbe na S. Tožencu je naložilo, da mora navedeno stanovanje izprazniti in ga v roku 60 dni izročiti v posest tožniku. Obenem mu je naložilo še povrnitev tožnikovih pravdnih stroškov z obrestmi za primer zamude s plačilom.

2. Toženec se je zoper navedeno sodbo pritožil zaradi zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka, podrejeno razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje. Navaja, da se nahaja v hudi stiski, saj je brez dohodkov in premoženja, nima družine, ker je razvezan, poleg tega pa je šibkega zdravja in se ne more zaposliti, saj bo letos dopolnil že 60 let. Vse to so izjemne okoliščine, ki so tožencu onemogočale redno plačevanje najemnine. Do subvencioniranja ni bil upravičen zgolj zato, ker je tedaj še bival skupaj z bivšo soprogo, ki je imela dohodke. O svojem stanju je redno obveščal tožnika, o čemer bi lahko izpovedala priča A. vendar je sodišče ta dokaz kot nepotreben zavrnilo in zato ni ugotovilo vseh dejstev. Poleg tega najemniku neprofitnega stanovanja po prvem odstavku 104. člena SZ-1 ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če se znajde v takšnih izjemnih okoliščinah kot toženec.

3. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Toženec od decembra 2011 za bivanje v najetem stanovanju ni ničesar plačal, svoje zatrjevane socialne stiske pa ni dokazal.

5. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov pravilno zaključilo, da je tožnik v skladu s 4. točko prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) upravičen do odpovedi najemne pogodbe, saj toženec kljub opominu že od decembra 2011 ni poravnal najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine. Toženec nasprotnega ni dokazal. Prav tako ni dokazal, da bi mu tožnik po opominu morebiti odložil plačilo dolga.

6. Sodišče prve stopnje je pri svoji presoji upoštevalo vsa pravna odločilna dejstva. Ob tem pa ni spregledalo niti toženčevih trditev o njegovi gmotni in socialni stiski. Kot mu je pravilno pojasnilo v izpodbijani sodbi, bi moral toženec najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin, ki naj bi mu onemogočale plačilo dolgovane najemnine in drugih stroškov, sprožiti postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter v istem roku o tem obvestiti tožnika kot lastnika stanovanja. Samo takrat, ko so vsi našteti pogoji, ki jih predpisuje prvi odstavek 104. člena SZ-1, izpolnjeni kumulativno, lahko izjemne okoliščine, v katerih se je znašel najemnik neprofitnega stanovanja, preprečijo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine. Toženec je sam priznal, da postopka za uveljavljanje subvencionirane najemnine ni sprožil, postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja pa šele februarja 2013, torej prepozno, saj je bila tožba vložena že junija 2012. Iz istega razloga je sodišče upravičeno zavrnilo predlagano zaslišanje priče A., ki bi lahko potrdila te toženčeve trditve.

7. Toženec s ponavljanjem dejstev, ki jih je zatrjeval že pred sodiščem prve stopnje in jih je to pravilno ocenilo, ne more doseči drugačne odločitve. Ker zatrjevani pritožbeni razlogi niso podani, uradoma upoštevnih procesnih kršitev pa v postopku na prvi stopnji ni bilo, je sodišče druge stopnje toženčevo pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) potrdilo prvo sodbo.

8. Pravdni stranki nista upravičeni do povračila svojih pritožbenih stroškov. Toženec je s pritožbo propadel, medtem ko tožnik z odgovorom ni bistveno prispeval k odločitvi o pritožbi (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 155. členom istega zakona).

SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 104, 104/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.