VSL sklep I Cp 390/2013
Sodna praksa višjih sodišč, 2013-09-04

Milan Mesojedec (preds.) Karmen Ceranja (poroč.), Majda Urh

izpraznitev in izročitev stanovanja - potek najemne pogodbe

Napačno je stališče pritožbe, da je na podlagi tedaj veljavnega ZTLR tožena stranka pridobila lastninsko pravico na stanovanju s tem, ko je z vlaganji v nepremičnino bistveno povečala njeno uporabno vrednost.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke za izpraznitev in izročitev stanovanja, zavrnilo tožbeni zahtevek tožene stranke kot tožnika po nasprotni tožbi za sklenitev pogodbe o najemu stanovanja za neprofitno najemnino ter naložilo toženi stranki, da tožeči stranki povrne njene pravdne stroške v znesku 473,64 EUR.

Zoper navedeno sodbo je tožena stranka (tožeča stranka po nasprotni tožbi, v nadaljevanju tožena stranka) vložila pravočasno pritožbo, v kateri pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevek tožeče stranke zavrne ter ji naloži plačilo stroškov pravdnega postopka, podrejeno pa, da pritožbeno sodišče sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Tožena stranka se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da sodišče prve stopnje ni obrazložilo zaključka, da je najemna pogodba, sklenjena med njo in tožečo stranko dne 6. 9. 2001 nadomestila stanovanjsko pogodbo z dne 22. 8. 1987. Po njeni oceni pogodba iz leta 1987 ni nikoli prenehala veljati, saj pogodba iz leta 2001 ne vsebuje nobenih določil o prenehanju prejšnje pogodbe. Tožena stranka dopušča možnost, da je s podpisom pogodbe zgolj pristala na spremenjen režim medsebojnih pravic in obveznosti za čas trajanja pogodbe, sklenjene leta 2001. Če bi tožena stranka vedela, da bi podpis takšne pogodbe njen položaj proti tožeči stranki tako poslabšal, te pogodbe ne bi podpisala. Pri tem opozarja tudi na določbo 324. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS št. 83/2001 in naslednje, v nadaljevanju – OZ), ki določa, da se prenovitev obveznosti ne domneva. Po njeni oceni dejstvo, da je sodišče prve stopnje spregledalo to določbo OZ, pomeni, da se sodbe ne da niti preizkusiti ter da je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS št. 26/1999 in naslednje, v nadaljnjem besedilu – ZPP). Poleg tega navaja tudi, da je v praksi Vrhovnega sodišča trdno zasidrano stališče, da morata stranki namen nadomestitve stare obveznosti z novo izrecno izraziti. Pritožba tudi ocenjuje, da bi moralo sodišče prve stopnje zavrniti tožbeni zahtevek tožeče stranke tudi na podlagi 2. odstavka 11. člena ZPP, saj je v nasprotju z dobrimi običaji. Tožeča stranka je namreč dosegla podpis pogodbe leta 2001 z zavajanjem tožene stranke. Pritožba izpodbija tudi materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni pridobila lastninske pravice na omenjenem stanovanju. Sodišču prve stopnje pri tem očita, da je spregledalo določbe 20. do 26. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur. l. SFRJ št. 6/1980 in naslednji, v nadaljevanju – ZTLR), ki na podlagi 1. odstavka 266. člena Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS št. 87/2002 in naslednje, v nadaljevanju – ZTLR) veljajo tudi v obravnavanem primeru. Tožena stranka je namreč iz svojega materiala izdelala novo stvar, zato je skladno z 22. členom ZTLR na tem stanovanju pridobila lastninsko pravico oziroma skladno z določbami 23. in 24. člena ZTLR vsaj solastninsko pravico na stanovanju tožeče stranke.

Tožeča stranka (tožena stranka po nasprotni tožbi, v nadaljevanju tožeča stranka) na pritožbo ni odgovorila.

Tožena stranka zmotno meni, da najemna pogodba iz leta 1987 ni prenehala veljati s podpisom nove najemne pogodbe leta 2001. Stranki sta s sklenitvijo nove najemne pogodbe dne 6. 9. 2001 nadomestili prejšnjo pogodbo o najemu stanovanja, ki je bila sklenjena za neprofitno najemnino in za nedoločen čas, z novo, ki je bila sklenjena za določen čas in za profitno najemnino. V obravnavanem primeru torej niti ni govora o prenovitvi (novaciji) kot načinu prenehanja obveznosti v smislu tedaj veljavne določbe 348. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. l. SFRJ št. 29/1978, v nadaljevanju - ZOR), saj sta stranki staro medsebojno obligacijsko razmerje v celoti nadomestili z novim. Takšna pogodbena volja strank izhaja tudi iz 24. člena pogodbe (priloga A5), ki določa, da bo tožena stranka po prenehanju najemnega razmerja tožeči stranki predala izpraznjeno in prebeljeno stanovanje. Poleg tega sta stranki z več aneksi tudi podaljševali pogodbo, sklenjeno leta 2001, kar nedvomno kaže, da sta stranki zavestno nadomestili prejšnje pogodbeno razmerje z novim ter da je prejšnje v celoti ugasnilo. Sodba sodišča prve stopnje zato v tem delu ni obremenjena z očitano bistveno kršitvijo določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, pritožbene trditve o novaciji pa neutemeljene.

Prav tako niso utemeljene pritožbene navedbe, da je bil tožbeni zahtevek postavljen v nasprotju z dobrimi običaji, vestnostjo in poštenjem(1), saj naj bi tožeča stranka ob sklenitvi najemne pogodbe v letu 2001 izkoristila lahkomiselnost prava neuke tožene stranke. Tožeča stranka je namreč zahtevala izpraznitev stanovanja, v katerem je tožena stranka bivala brez pravne podlage, saj se je najemna pogodba, sklenjena za določen čas, iztekla. V primeru, da je bila sklenitev nove najemne pogodbe leta 2001, ki je za toženo stranko manj ugodna, zares posledica napake njene volje, bi morala tožena stranka sama v zakonsko predpisanih rokih vložiti tožbo za razveljavitev te pogodbe, česar pa ni storila.

Napačno je tudi stališče pritožbe, da je na podlagi tedaj veljavnega Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur. l. SFRJ št. 6/1980, v nadaljevanju - ZTLR) tožena stranka pridobila lastninsko pravico na stanovanju s tem, ko je z vlaganji v nepremičnino bistveno povečala njeno uporabno vrednost. Lastninske pravice na nepremičnini tožena stranka ni mogla pridobiti na podlagi določb o ustvaritvi novih stvari oziroma spojitvi ter mešanju (22. in 23. člen ZTLR), saj gre za institute premičninskega prava (prim. sodbo in sklep Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 246/2005 z dne 17. 9. 2007). Prav tako tožena stranka ni mogla pridobiti lastninske pravice na tem stanovanju s pravili o pridobitvi lastninske pravice z gradnjo na tujem zemljišču (24. člen ZTLR), saj povečanje podstrešnega prostora ne pomeni gradnje na tujem zemljišču, ki bi pod pogoji iz 24. člena ZTLR utemeljevali pridobitev lastninske pravice tožene stranke. Tožena stranka glede na navedeno torej uporablja sporno stanovanje brez pravne podlage (111. člen Stanovanjskega zakona), zato je sodišče prve stopnje pravilno odločilo, ko je ugodilo tožbenemu zahtevku na izpraznitev in izročitev stanovanja, zavrnilo pa tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi na sklenitev najemne pogodbe.

Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožeče stranke na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

-----------------------------------------------------------------------------------------

(1) Tožena stranka meni, da bi bilo treba tožbeni zahtevek zavrniti na podlagi drugega odst. 11. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.