VSL sodba I Cp 3065/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2013-09-18

Karmen Ceranja (preds.), Majda Urh (poroč.), Milan Mesojedec

nepremičninsko posredovanje - preklic pogodbe o posredovanju - obveznost plačila provizije

Preklic pogodbe je bil v v nasprotju s poštenjem, zato posredniška pogodba s preklicem ni prenehala veljati. Dejstva, da je pogodbo podpisal le zet tožencev, ne more spremeniti oziroma vplivati na drugačno stališče. Tožeča stranka je izpolnila svojo zavezo po pogodbi, zato ji provizija za opravljeno delo gre.

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z napadeno sodbo sklep o izvršbi opr. št. VL 78354/2010 z dne 9. 6. 2010 v celoti vzdržalo v veljavi v 1. in 3. točki izreka. Odločilo je, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti 1.110,00 EUR pravdnih stroškov.

Zoper sodbo se je v roku iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu ZPP pritožila tožena stranka. Predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje spremeni in zahtevek zavrne, podrejeno pa, sodbo razveljavi in vrne prvemu sodišču v novo odločanje. Navaja, da je sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje, saj do sporazuma o višini provizije, ki je bistvena sestavina pogodbe sploh ni prišlo. Nadalje meni, da sodišče ne bi smelo uporabiti določila 57. člena OZ, kajti pogodbe, ki sta jih predložili pravdni stranki nista identični, kar pa bi, na podlagi 5. člena sporne posredniške pogodbe, morale biti. Sodišče bi moralo uporabiti določilo 82. do 85. člena OZ. Nejasna določila bi moralo sodišče razlagati v korist tožene stranke, kar pa pomeni, da višina posredniške provizije ni bila določena. Nejasno je, kaj pomeni 2 % oziroma na kaj se ta procent sploh nanaša. Tudi priča K. H. je povedal, da se bodo o ceni posredniške provizije še dogovarjali – pogodba, na katero se sklicuje tožeča stranka je neobstoječa, saj ni bila nikoli sklenjena. Iz sodbe ne izhaja zakaj je sodišče tožeči stranki verjelo, toženi pa ne. Odločitev je arbitrarna, pristranska. Pri tem se sklicuje na način zaslišanja nepremičninskega posrednika K. H. in na to, da je vprašljiva neobremenjenost te priče, ki je bila plačana glede na plačane provizije. Vprašanje je tudi zakaj (ni jasno) je priča kmalu po sklenitvi te sporne pogodbe zapustila tožečo stranko. Sodišče je na drugo toženko pritiskalo. Ob zaslišanju se je bistveno bolj hitelo, govorilo drug čez drugega. Izjava sodnice, da bo tožena stranka tako ali tako imela možnost pritožbe, pa kaže, da se je sodišče že odločilo in to v korist tožeče stranke, kar pomeni, da ni bila nepristranska. Sodišče je namenoma spregledalo, da je bila posredniška pogodba podpisana skupaj s predpogodbo dne 12. 6. 2009 in je vprašanje zakaj je bila antidatirana na dan 26. 5. 2009. Toženca posredniške pogodbe prej nista videla, ob podpisovanju pa se je mudilo in se o njej nista imela možnost pogajati oziroma izrekati. Nepremičninski posrednik je povedal, da ni vpisal označbe 2 % + DDV, zato bi bilo to dejstvo potrebno preveriti z grafologom. Ko sta toženca pogodbo podpisala, pa tudi ni bila v drugem členu pogodbe obkrožena črka A. Po vsem povedanem pogodba ni bila sklenjena in je neobstoječa oziroma celo nična (86. člen OZ). Glede obveznosti plačila provizije je potrebno upoštevati 847. in 837. člen OZ. Pravdni stranki sta sklenili zgolj predpogodbo, ki se je od pogodbe razlikovala (cena, dinamika plačil). Predpogodba je bila sklenjena pod razveznim pogojem. Soglasje MORS bi moralo biti dano do 30. 6. 2009, izdano je bilo šele 11. 8. 2009. Sodišče je vezalo visoko provizijo na pogodbo sklenjeno med prodajalcem H. P. in kupcem J. M. To pa ni bila pogodba, za katero je tožeča stranka posredovala. J. M. je zet toženca in torej ni ožji družinski član (6. točka 2. člena ZNPOSR). Sodišče ni pojasnilo podlage za dosojo obveznosti plačila provizije. Sodišče ni upoštevalo preklica – odpovedi posredniške pogodbe z dne 3. 7. 2009. Nepremičninski posrednik kljub temu, da je vedel, tožencev ni opozoril na vse okoliščine, ki so vezane na nepremičnino (duševno bolno osebo). To je eden od razlogov, ki povprečnega človeka napelje na to, da povsem upravičeno prekliče naročilo za posredovanje in ni v nasprotju s poštenjem. V takšnem primeru provizija posredniku ne gre (850. člen OZ). Pogodbo, ki je podlaga za plačilo provizije lahko sklene le pogodbena stranka (J. M.), ne pa kdo tretji. Pritožnika se posledično zmotni odločitvi prvega sodišča pritožujeta tudi zoper odločitev o stroških. V primeru razveljavitve in vrnitve zadeve v ponovno sojenje pa predlagata, da se zadeva obravnava pred novim sodnikom.

Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dejanske ugotovitve prvega sodišča in njegovo materialnopravno stališče. Oboje je jasno in prepričljivo utemeljeno v razlogih izpodbijane sodbe. Na te razloge se v izogib ponavljanju pritožbeno sodišče tudi v celoti sklicuje. V njih je tudi vsebovan odgovor na drugačna pravna stališča v pritožbi. Glede na obširne pritožbene navedbe pa je dodati, da med strankama ni sporno, da sta toženca dne 26. 5. 2009 oziroma 12. 6. 2009 podpisala pogodbo o posredovanju pri kupoprodaji nepremičnine, stanovanja v velikosti 150 m2 na naslovu K.. V nadaljevanju sta sklenila in podpisala tudi predpogodbo za nakup tega stanovanja in v ta namen tudi plačala aro. Pogodbo o posredovanju sta 3. 7. 2009 odpovedala (840. člen OZ), vendar je prvo sodišče ugotovilo, da je bil preklic v nasprotju s poštenjem, zato posredniška pogodba s preklicem ni prenehala veljati. Kupno pogodbo za stanovanje pa je 27. 9. 2009 s prodajalko H. P. sklenil J. M. – zet toženčev. Nesporno je tudi, da je bila kupnina za stanovanje plačana iz računa drugotoženke. Prvotoženec sam je povedal, da je bil nakup stanovanja projekt obeh družin, tako tožencev kot njune hčere in njenega moža, sicer podpisnika kupne pogodbe. V spornem stanovanju sedaj toženca tudi prebivata.

Po navedenem ni dvoma, da je tožeča stranka svojo dolžnost oziroma dogovor, da si bo kot posrednica prizadevala spraviti naročitelja (toženo stranko) v stik z lastnikom, ki bo pripravljen in tudi je, z naročiteljem sklenil prodajno pogodbo (točka 2 pogodbe o posredovanju). Kupno pogodbo je podpisal zet tožencev in je tudi že vpisan v zemljiško knjigo. Zet res ni naveden kot ožji družinski član (6. točka 2. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju), a je slediti prvemu sodišču, ki je upoštevaje določila 56. in 52. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih štelo, da je premoženje pridobljeno v času trajanja zakonske zveze skupno premoženje zakoncev torej tudi hčerke tožencev, ki pa je nenazadnje tudi ožji družinski član. Skupno premoženje pa zakonca upravljata in z njim razpolagata skupno in sporazumno (prvi odstavek 52. člena ZZZDR). Dejstva, da je pogodbo podpisal le zet tožencev, ne more spremeniti oziroma vplivati na drugačno stališče pritožbenega sodišča kot ga je zavzelo prvo sodišče. Tožeča stranka je izpolnila svojo zavezo po pogodbo, zato ji provizija za opravljeno delo gre. Sodišče je tožeči stranki priznalo 2 % provizijo in DDV. Na pogodbi, ki jo je predložila tožeča stranka je sicer navedeno 2 % in dogovor, a do dogovora ni prišlo. Tožena stranka in direktor tožeče stranke se o tem nista pogovarjala, sicer pa je tožena stranka s tem, ko je odpovedala pogodbo, ki ni bila sprejeta, očitno pokazala, da se ne bo pogovarjala. Sodišče je tožeči stranki priznalo 2 % + DDV od prodajne cene, kar je v poslih nepremičninskega posredovanja tudi običajno. Najvišja dovoljena provizija po Zakonu o nepremičninskem posredovanju znaša 4 %. Pogodbenika običajno plačata vsak ½. V tem primeru je prodajalka svojo polovico že plačala. Toženca pa ne zatrjujeta, da bi vso provizijo morala plačati prodajalka, ali da sta sama na ta račun že kaj plačala. Vse zgoraj in v obrazložitvi sodišča prve stopnje navedeno je tudi pritožbeno sodišče prepričalo o tem, da sta se toženca z manevri na nepošten način skušala izogniti plačilu provizije po pogodbi. Odločitev prvega sodišča, ki je zahtevku tožeče stranke ugodilo, je zato pravilna. Obširna pritožbena navajanja o tem, ali je bila, oziroma, da pogodbo o posredovanju ne velja, o tem, da se je predpogodba razlikovala od same kupne pogodbe, ki pa je mimogrede ugodnejša za toženo stranko oziroma za podpisnika J. M., saj je znesek kupnine nižji, pa tudi plačilo zadnjega obroka je naveden kasneje kot v predpogodbi, pa zaradi zgoraj povedanega niso odločilnega pomena za odločitev v tej zadevi, zato pritožbeno sodišče nanje ne odgovarja (prvi odstavek 360. člena ZPP).

Pritožba tožene stranke torej ni utemeljena in ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kakšne bistvene kršitve določb pravdnega postopka na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.