VSL sodba II Cp 2240/2014
Sodna praksa višjih sodišč, 2014-10-15

Alenka Kobal Velkavrh (preds.), Bojan Breznik (poroč.), Dušan Barič

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - solastnina - vlaganja v nepremičnino - povečanje solastninskega deleža - dogovor o stvarnopravnih učinkih - nova stvar - izgradnja nove stvari - adaptacija podstrešja - priposestovanje - nedobroverna posest - verzijski zahtevek - povrnitev vlaganj v nepremičnino

Adaptacije ali obnove že obstoječega masardnega dela v stanovanje, ne pomenijo izgradnje nove stvari. Za novo stvar ne gre, če se z gradnjo spremeni razporeditev prostorov, ali se izboljšajo bivalne razmere, hiša pa ohranja prvotni pomen.

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki se glasi: „Ugotovi se, da je tožeča stranka J. F. solastnik 4/10 na nepremičnini parc. št. 3675/1 k. o. X. (ID 000) in ugotovi se, da je tožeča stranka D. F. solastnik do 4/10 na nepremičnini parc. št. 3675/1 k. o. X, ID znak ID 000 in ugotovi se, da je tožena stranka A. T solastnik do 2/10 na nepremičnini parc. št. 3675/1 k. o. X (ID 000), ID znak 000.

II. Tožeča stranka je dolžna plačati toženi stranki pravdne stroške v višini 1.211,85 EUR v roku 15 dni, pod izvršbo.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da sta tožnika solastnika vsak do 4/10 nepremičnin parc. št. 3675/1 k. o. X. (ID 000) ID znak 000(1), toženec pa je lastnik te nepremičnine do 2/10. Prvo sodišče je tožencu naložilo, da mora tožnikoma povrniti pravdne stroške v znesku 925,37 EUR.

2. Toženec vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku(2) in v nadaljevanju v pritožbi navaja, da tožnika nista dokazala, da bi imela v času vlaganj dogovor z lastnikoma nepremičnine, da bosta na račun vlaganj pridobila lastninsko pravico, zato je prvo sodišče neutemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku. Hiša je bila ob vselitvi tožnikov že zgrajena, tast oz. oče tožnikov je živel v srednji etaži. Tožnika sta podstrešje preuredila v funkcionalno stanovanje, nato pa uredila stopnišče ter ograjo na balkonih ter postavila greznico. Tožnika sta izdelala stanovanje v mansardi že zgrajene stanovanjske hiše, zato po določbah Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih(3) nista mogla pridobiti lastninske pravice z gradnjo na tuji stvari. V konkretnem primeru se ni zagradila nove stvari. Vrednost vlaganj v mansardo in drugih vlaganj v hišo daje tožnikoma obligacijski zahtevek ne pa stvarnopravnega.

4. Zmotna je ugotovitev prvega sodišča, da tožnikoma pripada večji solastniški delež na nepremičnini na podlagi 48. člena Stvarnopravnega zakonika, ker sta v stanovanjsko hišo in okolico vložilo „opazno količino vlaganj“, kar predstavlja po sodni praksi(4) podlago za povečanje njunega solastnega deleža. 48. člena SPZ določa, da če graditelj s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prezida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten(5). Graditelju SPZ daje le verzijski zahtevek, če med lastnikom in graditeljem ni dogovora, da na nepremičnini nastane solastnina (primerjaj z drugim odstavkom 48. člena SPZ). Izjemo od navedenega načela, da graditelju pripada le verzijski zahtevek, je določal prej veljavni ZTLR, ki ga je treba v konkretnem primeru uporabiti, ob upoštevanju 266. člena SPZ, ki določa, da stvarne pravice pridobljene pred uveljavitvijo tega zakona, ostanejo v veljavi z vsebino, kot jo določa SPZ. Tožnika sta vlaganja v masardni del hiše in pretežni del drugih vlaganja v skupne hodnike in vrt ter okolico hiše izvedla v času veljavnosti ZTLR. Podlaga za povečanje solastniškega deleža tožnikov so tako določbe 21. - 26. člena ZTLR. Prvi odstavek 21. člena ZTLR pa določa, da se lastninska pravica pridobi z ustvaritvijo nove stvari po samem zakonu.

5. V postopku je bilo ugotovljeno, da sta bila pred vlaganji solastnika nepremičnine tožničin oče in njegova sestra, vsak do ½. Le oče tožnice je tožnikoma dovolil gradnjo na masardnem delu (nerazdelejene) nepremičnine in jima kasneje tudi priznal za vlaganja 1/8 delež na njegovem ½ solastniškem deležu, po smrti očeta tožnice pa sta tožnika postala solastnika nepremičnine do ½(6). Ker tožnika nista dokazala, da sta se s solastnikoma dogovorila, da bosta na podlagi vlaganj pridobila solastninsko pravico na nepremičnini, bi bila upravičena, do večjega solastniškega deleža na nepremičnini, če bi dokazala, da sta ustvarila novo stvar. Ker gre pri gradnji na tuji nepremičnini za poseg v lastninsko pravico, je sodna praksa izoblikovala kriterije, ki morajo biti izpolnjeni, da se graditelju priznana (so)lastninska pravica na stvari, ki je bila predmet gradnje. Graditelj je moral zgraditi novo stvar. Za nova stvar pa gre le v primeru, če gre za nov del objekta, ki izpolnjuje pogoje za pridobitev izključne lastninske pravice na delu zgradbe, ali če se je spremenila identiteta zgradbe (npr. če je hlev prezidan v stanovanjski prostor, če iz kašče nastane objekt za bivanje)(7). Adaptacije ali obnove že obstoječega masardnega dela v stanovanje, ne pomenijo izgradnje nove stvari. Za novo stvar ne gre, če se z gradnjo spremeni razporeditev prostorov, ali se izboljšajo bivalne razmere, hiša pa ohranja prvotni pomen(8).

6. Nobenega dvoma ni, da tožnika nista zgradila nove stvari, saj je bil masardni del z balkonom že zgrajen pred gradbenimi deli tožnikov. Tožnikoma ni bilo treba dvigovati ali menjati strehe, naredila sta le izolacijo strehe, da je bila bolj zračna, predelne stene in omet ter oplesk sten in stropov, položila estrih, topli pod in keramiko, vgradila vrata in okna ter izdelala elektro in strojne inštalacije(9). V konkretnem primeru ne gre za spremembo identitete zgradbe, tožnika pa tudi ne zatrjujeta, da gre za nov del objekta (nadzidavo, prezidavo, dozidavo), na podlagi katerega bi bila utemeljena njuna zahteva za povečanje solastninskega deleža. Že iz navedb tožeče stranke in izpovedbe tožnika izhaja, da sta tožnika želela imeti svoje stanovanje, zato sta začela urejati podstrešje, ki je bilo neurejeno in sta ga predelala v funkcionalno stanovanje. Tožnika sta vložila v obnovo masardnega dela 21.200,00 EUR (skupaj z kovinsko ograjo 22.500,00 EUR), vrednost celotne nepremičnine pa je bila ocenjena na 71.500,00 EUR. Tudi če se upošteva zunanja ureditev in vlaganja v skupne prostore (stopnišče), vrednost vlaganja ne presega 34 % vrednosti celotne hiše. Obsežnost vlaganj in povečanje stanovanjske površine, samo po sebi ne pomeni spremembo identitete nepremičnine in s tem nastanka nove stvari(10). Le če gre za obsežna vlaganja, ki dosegajo ali celo presegajo vrednost celotnega objekta, ob posebnih okoliščinah, dajejo graditelju upravičenje za priznanje lastninske pravice(11). Vseh navedenih okoliščin pa tožnika nista dokazala, zato njuna dela, vezana na povečanje vrednosti nepremičnine, ne predstavljajo veljavne podlage za priznanje večjega solastniškega deleža na nepremičnini.

7.Tožnika trdita, da sta pridobila lastninsko pravico tudi na podlagi priposestvovanja. Tožnika na navedeni podlagi nista mogla pridobiti lastninske pravice, ker nista bila dobroverna (četrti in peti odstavek 28. člena ZTLR), ker trdita, da sta uredila podstrešje z dovoljenjem tožničinega očeta. Takšno soglasje očeta pa izključuje njuno dobro vero. Tožnika tudi nista dokazala, da bi pridobila lastninsko pravico na podlagi veljavne pogodbe o dosmrtnem preživljanju, ki naj bi jo sklenila s takratno solastnico nepremičnine J. P.

8. Pritožbeni razlogi so bili utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožnikov zavrnilo.

9. Ker je tožena stranka uspela v pravdi, ji je tožeča stranka dolžna povrniti pravdne stroške pred sodiščem prve stopnje in sicer za nagrado za postopek 230,10 EUR, za nagrado za narok 212,40 EUR, za plačilo poštnih storitev 20,00 EUR, za prevozne stroške 296,00 EUR in DDV 101,75 EUR, kar skupaj znese 860,25 EUR. Tožeča stranka mora povrniti tožniku tudi stroške pritožbenega postopka, za nagrado za postopek 283,20 EUR, za poštne storitve 5,00 EUR, DDV 63,40 EUR, kar skupaj znese 351,36 EUR. Tožnika morata tožencu povrniti pravdne stroške v skupnem znesku 1.211,61 EUR.

(4) Ki jo prvo sodišče opredeljeno ne navede.

(5) Glej Renato Vrenčur: SPZ s komentarjem, stran 279.

(6) Gre za trditve toženca (glej odgovor na tožbo tretji odstavek tč. 1), ki jih tožnika nista prerekala.

(7) Primerjaj z odločbami VS RS vse II Ips: 317/93, 403/95, 156/2002, 229/2010.

(8) Primerjaj s sodbo in sklepom VS RS II Ips 658/2008

(9) Pritožbeno sodišče je upoštevalo vsa dela tožnikov, ki so podrobneje opisana v izvedeniškem mnenju na straneh 32-49 sodnega spisa.

(10) Primerjaj s sodbo VS RS II Ips 721/2006.

(11) Primerjaj s sodbo VS RS II Ips 242/2007.

SPZ člen 48. ZTLR člen 21, 24, 25, 26, 28, 28/4, 28/5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.