VSL sodba II Cp 2874/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-03-14

vlaganje v tujo nepremičnino - dogovor o skupni gradnji - nova stvar - zastaralni rok za zahtevke graditelja - neupravičena obogatitev - posest nepremičine

V skladu z določbami ZTLR je imelo vlaganje v tujo nepremičnino stvarno pravne posledice le, če je nastala nova stvar ali je obstajalo soglasje lastnika za pridobitev oziroma spremembo (so)lastninskih deležev.

Obsežnost vlaganj in povečanje stanovanjske površine, sama po sebi ne pomenita spremembe identitete nepremičnine in s tem nastanek nove stvari (v smislu določb ZTLR). V obravnavanem primeru zatrjevana vlaganja so lahko zgolj povečala kakovost, funkcionalnost in posledično vrednost že obstoječe nepremičnine, niso pa spremenila njene substance (identitete), kar je tista okoliščina, zaradi katere je moč vlaganja v že obstoječo zgradbo šteti kot materialnopravno tako pomembna, da utemeljujejo stvarnopravni zahtevek.

Načeloma velja, da je za začetek teka zastaranja odločilna dospelost/zapadlost terjatve. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da vtoževana terjatev iz naslova neupravičene obogatitve v konkretnem primeru še ni zapadla, ker družina tožeče stranke mansardno stanovanje še naprej zaseda, pa je povsem pravilna.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 25. 03. 2011 zavrnilo glavni tožbeni na ugotovitev, da sta tožnika solastnika (vsak do 1/6) nepremičnine parc. št. 535.S vl. št. 2014 k.o. X ter da jima je dolžna toženka izstaviti listino, na podlagi katere se bosta lahko v omenjenem obsegu vknjižila kot solastnika v zemljiško knjigo (1. točka izreka sodbe), prav tako pa tudi podredni tožbeni zahtevek na nerazdelno plačilo zneska 50.000,00 EUR s pripadki (2. točka izreka sodbe). Hkrati je tožnikoma naložilo, da toženki povrneta pravdne stroške v višini 2.394,24 EUR (3. točka izreka sodbe).

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da jo spremeni in njenemu (primarno stvarnopravnemu podrejeno pa denarnemu) zahtevku (s stroškovno posledico) ugodi, podrejeno pa da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nadaljnje postopanje (njej pa prizna stroške pritožbenega postopka). Poudarila je, da je materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da je sama zatrjevala pravno poslovni način pridobitve lastninske pravice (na podlagi dogovora o stvarnopravnih učinkih vlaganja), zmotno. Prav tako, da ni uspela izkazati obstoja zavezovalnega pravnega posla. Vlaganja v tujo nepremičnino, če so bila opravljena na podlagi dogovora o skupni gradnji in če je zaradi njih prišlo do bistvenega povečanja vrednosti nepremičnine, predstavljajo originarno pridobitev lastninske pravice, zaradi česar je vknjižba le deklaratornega pomena, kar naj bi bilo tudi stališče sodne prakse (sklep Višjega sodišča VSC Cp 404/2007 z dne 10. 05. 2007). Oba tožnika sta prepričljivo izpovedala, da je (oče) AŠ vseskozi govoril, da stanovanje pripada tožeči stranki, da bodo uredili prepis lastninske pravice ter da vsaki sestri (tako prvotožnici kot njeni sestri RŠ) pripada polovica stanovanjske hiše. Z očetom so se vseskozi pogovarjali tudi o prepisu lastninske pravice, vendar za to niso imeli denarja niti niso vedeli, kako se zadeve lotiti, nato pa je očeta (ki je kot izključni lastnik nepremičnine jasno izrazil voljo in željo glede prenosa solastninske pravice, kar velja tako za stanovanje kot garažo s teraso) prehitela smrt. Če je prvotožnica svoj zakoniti delež po očetu prepustila svoji materi (toženki), to dokazuje, da je bila prepričana v obstoj dogovora z očetom ter da materi odstopa delež na delu hiše (pritličje), v katerem sta starša živela. Razloge za odstop dednega deleža je prvotožnica pojasnila v svojih vlogah, prav tako ob zaslišanju (kar enako velja glede sestre RŠ). Tožena stranka do zaostritve odnosov tudi nikoli ni zahtevala sklenitve najemne pogodbe za stanovanje ali garažo s teraso, kar posredno dokazuje, da je tudi sama vsaj konkludentno priznavala (so)lastninsko pravico tožeče stranke. Tožeča stranka se nadalje ne strinja s stališčem prve stopnje, da izdelano stanovanje ne predstavlja nove stvari, saj je na samostojni podstrešni etaži stavbe izdelala več kot 70 m2 veliko samostojno in funkcionalno ločeno stanovanje, zaradi česar se je vrednost nepremičnine zvišala vsaj za 1/3. Tožnika sta izpovedala, da sta stanovanje naredila z »nule« (in opisala, kaj vse je bilo izvedeno), prav tako iz toženkine izpovedbe izhaja, da je šlo dejansko za obsežna investicijska dela v njeno nepremičnino (in ne zgolj za nekakšno adaptacijo). Ker gre za samostojen stanovanjski objekt (sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 304/2005), je stališče sodišča prve stopnje, da ni spremenjena identiteta stanovanjske hiše, napačno. V zvezi s tem je tožeča stranka predlagala postavitev izvedenca gradbene stroke (ki bi lahko ocenil obseg in tudi revalorizirano vrednost vlaganj napram celotni nepremičnini), o čigar postavitvi je sodišče prve stopnje že sprejelo sklep, a se je nato na naroku dne 25. 03. 2011 odločilo, da se ta dokaz (kot tudi s strani tožeče stranke predlagano zaslišanje prič) kot nepotreben zavrne (tožeča stranka pa je ugovarjala bistveno kršitev pravdnega postopka na podlagi 286. b člena ZPP). Le podatki strokovnjaka, ki bi si ogledal objekt ali vsaj gradbeni načrt, bi sodišču dali podlago za presojo, kaj izgradnja napram celotni hiši pomeni (oziroma kaj ta pomenijo za originaren način pridobitve lastninske pravice). Ker tega dokaza ni izvedlo, je kršilo določbe pravdnega postopka (načelo kotradiktornosti), prav tako je nepopolno ugotovilo dejansko stanje in posledično zmotno uporabilo materialno pravo. Sodišče prve stopnje pa je zmotno uporabilo materialno pravo tudi v zvezi s podrednim (obligacijskim) denarnim zahtevkom. Vlaganja v nepremičnino so bila zaključena leta 1982 (in je potrebno v zvezi z neupravičeno obogatitvijo uporabiti določbe ZOR), ko je bila gradnja zaključena, zaradi česar je korist na toženo stranko prešla že takrat (in se to ne bo zgodilo šele z izgubo posesti tožeče stranke). Ugovor zastaranja tožene stranke je neutemeljen, saj sedaj veljavni SPZ v 3. v zvezi s 1. odstavkom 48. člena SPZ določa, da zastaralni roki za zahtevke graditelja tečejo od dneva, ko ta izgubi posest nepremičnine (te določbe ZTLR ni vseboval). V kolikor ta ne bi bil uporabljen, bi tožeča stranka prišla v neenakopraven položaj (kršena bi bila njena ustavna pravica iz drugega odstavka 14. člena URS) z graditelji, katerih obligacijski zahtevki iz naslova povečanja vrednosti so nastali po 01. 01. 2003. Kot ugotavlja sodišče prve stopnje, tožeča stranka posesti ni izgubila in zato njen zahtevek iz naslova vlaganj ni zastaral. Pri obrazložitvi zavrnitve obligacijskopravnega zahtevka sodišče prve stopnje ni postreglo z nobenim judikatom, zaradi česar se tožeča stranka ne more znebiti občutka, da se je že na samem začetku pravde odločilo, da bo zavrnilo oba zahtevka. Postopanje in odločitev sodišča v predmetni zadevi je bilo precej oddaljeno od (zakonsko določene) vestne presoje vsakega dokaza posebej in vseh skupaj.

3. Pritožba je bila poslana toženi stranki v odgovor, ki pa le-tega ni podala.

5. V skladu z določbami za predmetno zadevo relevantnega Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih/ZTLR (členi 24 – 26) je imelo vlaganje v tujo nepremičnino stvarno pravne posledice le, če je nastala nova stvar ali je obstajalo soglasje lastnika za pridobitev oziroma spremembo (so)lastninskih deležev. Bistvo dogovora o (skupni) gradnji je v tem, da se stranke ne samo zavežejo k (skupni) gradnji, ampak da so ob tem tudi sporazumne, da bodo na tej podlagi pridobile stvarnopravne (solastninske deleže) deleže (glej sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 1993/2010 z dne 25. 08. 2010). Da naj bi zaradi izdelave mansardnega stanovanja na svoje stroške po obljubi AŠ prišlo do pogodbene prepustitve (nekega) idealnega deleža, je tožeča stranka zatrjevala že v tožbi. Obstoj takšne obljube (dogovora) o prepustitvi solastninskega deleža bi predstavljal podlago „le“ za pravnoposlovno (torej izvedeno in ne originarno pridobitev (so)lastninske pravice) oziroma za vložitev zahtevka na izstavitev za vknjižbo (so)lastninske pravice ustrezne listine, ki ga je tožeča stranka v obravnavani zadevi tudi postavila (iz sklepa Cp 404/2002 z dne 10. 05. 2007, na katerega se v pritožbi sklicuje tožeča stranka, ni razvidno, da bi ob dogovoru o skupni gradnji prišlo tudi do dogovora o pridobitvi solastnih deležev zaradi takšne skupne gradnje, zaradi česar tudi ni primerljivosti, s tem kar je v predmetnem postopku zatrjevala sama).

6. Zakaj v konkretnem primeru ni bilo moč ugotoviti obstoja dogovora o tem, da naj bi tožnika zaradi izdelave mansardnega stanovanja pridobila solastninske deleže na nepremičnini, je sodišče prve stopnje natančno in prepričljivo obrazložilo. Pritožbeno sklicevanje na njuni izpovedbi (ki ju je sodišče prve stopnje ocenjevalo skupaj z izpovedbama toženke in priče RŠ) tega v ničemer ne omaje. Poleg tega povzemanje njunih izpovedb niti ni najbolj natančno, saj nikdar nista izpovedala, da naj bi bi AŠ govoril, da jima pripada stanovanje oziroma da vsaki od sester pripada polovica stanovanjske hiše (prvotožnica je izpovedala, da je oče govoril, da bo to nekoč njihovo, drugotožnik pa da naj bi tast dejal, da bo stanovanje prepisal na njiju). Ponovno gre poudariti (kot je to v izpodbijani sodbi že sodišče prve stopnje), da sta tožnika v tožbi zatrjevala tudi, da naj bi pokojni oče vedno govoril, da bosta po njegovi smrti in smrti toženke, hišo (itak) dedovali obe sestri, skladno temu pa je prvotožnica potem tudi izpovedala. Okoliščina, da sta kasneje v zapuščinskem postopku po očetu obe hčerki (torej prvotožnica in njena sestra RŠ) toženki odstopili svoj dedni delež, pa je tako povsem v kontekstu teh trditev in zato  prepričljiv argument (ki pa seveda ni bil edini). Pritožbena trditev, da je prvotožnica svoj dedni delež odstopila, ker je bila prepričana v obstoj dogovora z očetom in da materi odstopa delež na delu hiše (pritličje), je nova (in kot taka nedopustna; enako velja glede pritožbenih trditev, da do prepisa lastninske pravice ni prišlo, ker za to niso imeli denarja niti niso vedeli, kako se zadeve lotiti, in da je oče jasno izrazil voljo in željo glede prenosa solastninske pravice tudi v zvezi z garažo s teraso), pa tudi sicer sama po sebi neprepričljiva (glede prepričanosti da materi odstopa delež na delu hiše). Okoliščina, da tožena stranka do zaostritve odnosov nikoli ni zahtevala sklenitve najemne pogodbe za stanovanje ali garažo s teraso, nikakor ni dokaz za to, da je priznavala (so)lastninsko pravico tožeče stranke (razumljivo namreč je, da ni problematizirala bivanja svoje hčerke in njene družine v stanovanju, ki so ga sami uredili, vse dokler so bili medsebojni odnosi v redu).

7. Pravilne in ustrezno obrazložene so nadalje ugotovitve sodišča prve stopnje o tem, da v konkretnem primeru glede na predpostavke, ki so se izoblikovale v sodni praksi (glej odločbe Vrhovnega sodišča RS, na katere se v zvezi s tem na 7. strani izpodbijane sodbe sklicuje sodišče prve stopnje, prav tako pa tudi sodbe Vrhovnega sodišča II Ips 721/2006 z dne 12. 03. 2009, II Ips 872/2009 z dne 30. 06. 2011, II Ips 439/2006 z dne 18.12.2008 in odločbo Višjega sodišča v Ljubljani III Cp 3019/2010 z dne 06. 10. 2010; odločba II Ips 304/2005 z dne 12. 07. 2007, na katero se v pritožbi sklicuje tožeča stranka, je starejšega datuma, poleg tega pa pravna situacija primera, ki ga obravnava, zaradi obstoja etažne lastnine in hišnih skupnih prostorov v solastnini etažnih lastnikov, ni povsem primerljiva), ni moč govoriti o nastanku o nove stvari. V zvezi z v tej smeri postavljenimi pritožbenimi navedbami gre zgolj pripomniti, da obsežnost vlaganj in povečanje stanovanjske površine, sama po sebi ne pomenita spremembe identitete nepremičnine in s tem nastanek nove stvari (v smislu določb ZTLR). V obravnavanem primeru zatrjevana vlaganja so lahko zgolj povečala kakovost, funkcionalnost in posledično vrednost že obstoječe nepremičnine, niso pa spremenila njene substance (identitete), kar je tista okoliščina, zaradi katere je moč vlaganja v že obstoječo zgradbo šteti kot materialnopravno tako pomembna, da utemeljujejo stvarnopravni zahtevek. Že glede na same trditve tožeče stranke (iz katerih je bilo moč jasno razbrati, da je hiša tudi po ureditvi mansardnega stanovanja vseskozi ostajala v enakih gabaritih) oziroma upoštevaje izpovedbi tožnikov o izvedenih delih (pa tudi izpovedbi toženke in RŠ o tem v kakšnem stanju je bila hiša pred tem), je bilo moč zato zaključiti, da identiteta (namen) hiše ni bila spremenjena, ampak je prišlo zgolj do izboljšanja (ureditve) bivalnih razmer (v enem od njenih prostorov). Sodišče prve stopnje je torej lahko samo naredilo (pravni) zaključek, da ni moč govoriti o novi stvari in posledični originarni pridobitvi lastninske pravice s strani tožnikov. Njuno pritožbeno navajanje, da bi moralo sodišče prve stopnje za takšno oceno predhodno izvesti dokaz z izvedencem gradbene stroke in posledični (pritožbeni) očitki o vseh kršitvah, ki naj bi jih zaradi opustitve izvedbe dokaza storilo, so povsem neutemeljeni, saj glede na prej navedeno izvedba tega dokaza (kar enako velja za zaslišanje prič, ki so bile v zvezi s tem predlagane s strani tožeče stranke) ni bila potrebna (kot je to sodišče prve stopnje tudi samo pravilno obrazložilo).

8. Pravilna pa je tudi izpodbijana odločitev o podrednem denarnem zahtevku. V zvezi z njim pritožba s hkratnim navajanjem, da je stališče sodišča prve stopnje o tem, da bo šele z izgubo posesti tožnikov korist prešla na toženo stranko, zmotno, a da je na strani neutemeljen tudi ugovor zastaranja nasprotne stranke, ker glede na (to isto) ugotovitev sodišča prve stopnje tožeča stranka posesti ni izgubila (zastaralni roki za zahtevke graditelja pa glede na določbe 3. v zvezi s 1. odstavkom 48. člena SPZ začnejo teči šele z njegovo izgubo posesti), sama zaide v protislovje. Gre namreč za eno in isto vprašanje, saj načeloma velja, da je za začetek teka zastaranja odločilna dospelost/zapadlost terjatve (glej 361. člen ZOR oziroma 336. člen OZ). Ugotovitev sodišča prve stopnje, da vtoževana terjatev iz naslova neupravičene obogatitve v konkretnem primeru še ni zapadla, ker družina tožeče stranke mansardno stanovanje še naprej zaseda, pa je povsem pravilna. Stališče, da v tovrstnih primerih do prehoda koristi zaradi vlaganj in posledičnega nastanka (dospelosti) terjatve iz naslova neupravičene obogatitve pride šele takrat, ko graditelj (vlagatelj) izgubi posest nad stvarjo (oziroma njenim delom) in jo pridobi lastnik, ni bilo vzpostavljeno šele z uveljavitvijo SPZ, saj izhaja iz pravilnega razumevanja splošnih obligacijskih določb o neupravičeni obogatitvi, torej ustreznih določb OZ (in pred tem vsebinsko enakovrednih določb ZOR). Logično namreč je, da o obogatitvi lastnika zaradi vlaganj v njegovo stvar (oziroma njen del) ni moč govoriti, dokler to stvar uporablja (oziroma jo ima v posesti) tisti, ki se sklicuje na takšna vlaganja. Skratka obogatitve lastnika stvari zaradi povečanja njene vrednosti ni mogoče ovrednotiti neodvisno od koristi oziroma prikrajšanja, ki izvira iz posesti stvari (glej npr. odločbi Vrhovnega sodišča II Ips 711/2005 z dne 21. 12. 2006, II Ips 341/2008 z dne 17. 04. 2008, sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 3447/2010 z dne 12. 01. 2011).

9. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče v skladu z določbo 353. člen ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo. Tožeča stranka sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka, odločitev o tem pa je zajeta v zavrnitvi pritožbe (1. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.