VSL sklep II Cp 1864/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-01-05

etažna lastnina - skupni deli - delitev solastnine na skupnih delih - legitimacija - soglasje etažnih lastnikov

V skladu z drugim odstavkom 29. členom SZ-1 je za spremembo v razmerju med skupnimi in posameznimi deli ter spreminjanje rabe skupnih delov potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. V kolikor med etažnimi lastniki ni doseženo tovrstno soglasje lahko v skladu z četrtim odstavkom 29. člena SZ-1 etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih prostorih predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku.

I.Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II.Predlagatelja in 1.-5. nasprotni udeleženci krijejo sami stroške pritožbenega postopka.

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog predlagateljev za delitev solastne podstrehe in predlagateljema naložilo, da  povrneta prvim petim nasprotnim udeležencem stroške postopka. Prvo sodišče je na naroku s sklepom še odločilo, da se predlog za določitev solastniških deležev na podstrehi in predlog za vpis lastninske pravice predlagateljev na posameznem delu stavbe, in predlog za odločitev o vpisu lastninske pravice na skupnih delih stavbe v korist vsakokratnih lastnikov posameznih vložkov, izloči iz spisa in vpiše pod novo opravilno številko ter dodeli sodnici, ki je specializirana za področje, ki ga pokriva ZVEtL (1).

2.Zoper takšno odločitev se pritožujeta predlagatelja in izpodbijata sklep zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Sodišče prve stopnje je zmotno štelo, da se pravica do delitve stvari v solastnini po 69. členu SPZ (2) in pravica vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL medsebojno izključujeta, zaradi česar je zaradi izločitve dela zadeve v drug nepravdni spis, zmotno zavrnilo predlog delitve solastnine. Pravici sta povezani. V kolikor bi predlagatelja uspela s predlogom za delitev solastnine, bi pridobila pravni naslov za vpis etažne lastnine na posameznem delu stavbe. Podstreha v zemljiški knjigi ni vpisana kot posamezni del, ne kot del posameznega dela, niti kot skupni prostor tistih posameznih delov stavbe, za katere je etažna lastnina že vzpostavljena, kar pomeni, da je sporno podstrešje solastnina oseb, ki so lastniki stanovanj in poslovnih prostorov, glede katerih še ni vzpostavljena etažna lastnina; to pa so predlagatelj in nasprotni udeleženci. Le-ti so aktivno in pasivno legitimirani, zato je sodišče zmotno zavrnilo predlog o delitvi solastnine zaradi pomanjkanja pasivne legitimacije. Sodišče prve stopnje je spregledalo dejstvo, da podstreha ne služi in ni (več) namenjena skupni rabi etažnih lastnikov in tudi ne lastnikom, katerih etažna lastnina še ni vzpostavljena. Nedoločenost podstrešja izrecno v prvem odstavku 5. člena SZ-1 (3) opravičuje razlago, da je podstreha skupni prostor samo ob pogoju, da je namenjena skupni rabi in jo lastniki dejansko rabijo oz. uporabljajo glede na naravo in namen skupnih prostorov. Podstreha pa je že od leta 1976 v izključni uporabi pravne prednice predlagateljev, in od leta 2005 v uporabi predlagateljev. S tem, ko je prvo sodišče odločilo, da je podstreha skupni prostor, je ugotovilo tudi skupno rabo, kar je nepravilna ugotovitev in je v nasprotju z 79. členom Zakona o evidentiranju nepremičnin. V katastru stavb se vodijo podatki o dejanski rabi stavbe. Iz odločbe GURS pa izhaja, da na podstrehi skupne rabe ni. Zmotna je ugotovitev prvega sodišča, da bi samo pogodba o medsebojnih razmerjih med solastniki zagotavljala predlagateljema pravico do uporabe podstrehe. Po določbi 29. člena SZ-1 je za spremembo načina rabe in namembnosti skupnih prostorov potrebno soglasje solastnikov. To soglasje solastnikov je pravna prednica predlagateljev imela, saj nihče od solastnikov ni oporekal njeni izključni uporabi podstrehe. V letu 1976 pa pisni sporazum ni bil potreben, saj je šele SPZ določil obvezno pisno sklenitev pogodbe. Ugotovitev prvega sodišča, da predlagatelja na podstrehi nimata večjega deleža od ene polovice, nima podlage v dokazih in ni ustrezno pojasnjena v obrazložitvi, poleg tega pa je to nepravilno ugotovljeno dejstvo imelo za posledico, da je sodišče nepravilno uporabilo 29. člen SZ-1. Pri odločanju o predlogu za delitev podstrehe mora sodišče upoštevati ne le delež na podstrehi, ampak tudi kakšen pomen ima podstreha za udeležence v postopku. Za predlagatelja je namreč izrednega pomena, da pridobita podstreho v izključno last s fizično delitvijo proti izplačilu solastnikov. Sodišče je tudi kršilo načelo kontradiktornosti, saj ni izvedlo nobenih dokazov, ki sta jih predlagala predlagatelja.

3.Nasprotni udeleženci, ki jih zastopa odvetnik D. so na pritožbo odgovorili in predlagali, da se pritožba zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

5.Zmotno je prepričanje predlagateljev, da je prvo sodišče zavrnilo predlog za delitev solastnine zato, ker je razširjene tri predloge dodelilo sodnici, ki je specializirana za področje, ki ga pokriva ZVEtL. Sodišče prve stopnje ni zavrnilo predloga zato, ker bi štelo, da se pravica do delitve in pravica do vzpostavitve etažne lastnine izključujeta, ampak zato, ker je štelo, da podstreha predstavlja skupni prostor, na katerem ni možna delitev. Predlogi predlagateljev niso povezani na način, ki bi pogojeval skupno obravnavo. Predlog predlagateljev za vzpostavitev etažne lastnine na posameznem delu, ne zahteva skupne obravnave s predlogom, v katerem predlagatelja predlagata delitev podstrehe. Ločitev predlogov predlagateljev zato ne predstavlja procesne kršitve, predlagateljema s tem tudi niso bile kršene procesne in materialne pravice, v postopku pa se jima tudi ni poslabšal procesnopravni položaj.

6.Sodišče prve stopnje je svojo odločitev o zavrnitvi oprlo na ugotovitev, da je podstreha skupni prostor, ker podstreha ni vpisana kot posamezni del oz. kot del posameznega dela v zemljiško knjigo in ker predlagatelja nista dokazala obstoja pravnega naslova, na podlagi katerega bi podstreha pridobila status posebnega skupnega dela, takšne ugotovitve pa imajo podlago v priloženih listinah in v pravnomočni sodbi I P 3034/2006 z dne 21.11.2008. Na tako pravilno ugotovljeno dejansko stanje je prvo sodišče vezalo določilo petega odstavka 105. člena SPZ, da nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih. Poleg tega pa je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da predlagatelja nista pravilno opredelila nasprotne udeležence, saj so pri delitvi stvari v solastnini solastniki nujni sosporniki, zaradi česar je predlog tudi iz navedenega razloga neutemeljen.

7.Predlagatelja neutemeljeno nasprotujeta ugotovitvi prvega sodišča, da podstreha predstavlja skupni prostor. Podstreha res (še) ni vpisana v zemljiško knjigo kot skupni prostor etažnih lastnikov, kar pa ne pomeni, da je podstreha v solastnini zgolj tistih (etažnih) lastnikov, ki še nimajo vzpostavljene etažne lastnine. Dejstvo, da skupni deli v smislu tretjega odstavka 105. čl. SPZ še niso določeni, še ne pomeni, da ne obstajajo.  Z vzpostavitvijo etažne lastnine se namreč solastnina na stavbi preoblikuje v etažno lastnino, torej na lastnino posameznega dela in solastnino skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Etažna lastnina tako nujno vzpostavlja dvojno pravno razmerje, izključno lastninsko pravico in solastnino. Lastnina posameznega dela tako ne more obstajati kot neodvisno pravno razmerje, ker je z njo neločljivo povezana solastnina na skupnih delih. Značilnost skupnih prostorov je, da služijo hiši kot celoti, saj za njih ne velja pravni režim posameznega ločenega dela večstanovanjske hiše, zato ne morejo postati predmet posebne lastninske pravice. V kolikor bi se za posamezne dele zgradbe, ki niso vpisani v zemljiško knjigo štelo, da so v solastnini še nevpisanih etažnih lastnikov, potem že vpisani etažni lastniki ne bi imeli solastnine na skupnih delih, ki pa so lahko nujno potrebni za normalno uporabo posameznih delov (npr. hodnik) (4). Za njih bi etažna lastnina torej pomenila samo izključno lastninsko pravico posameznega dela.

8.Prav tako so neutemeljene navedbe, da raba podstrehe določa, ali je skupni prostor ali ne. Sicer je bistvena značilnost skupnih prostorov res njihova funkcionalnost, vendar je tudi pri določitvi skupnih delov potrebno spoštovati pogodbeno svobodo etažnih lastnikov, ki lahko (sami) skupno določijo, v okviru zakonskih omejitev, ali je nek prostor skupen ali ne. V konkretnem primeru pogodba o medsebojnih razmerjih ni bila sklenjena (5). Dokler pa etažni lastniki ne bodo sklenili pogodbe, se šteje, ne glede na funkcionalnost, da so skupni deli preostanek nepremičnine, potem ko so oddeljeni posamezni deli (6). Zato okoliščina, da predlagatelja izključno uporabljata podstreho in da skupno rabo preprečujeta ostalim etažnim lastnikom (7), ne more vplivati na dejstvo, da je podstreha skupni del večstanovanjske stavbe in zato namenjena uporabi vseh etažnih lastnikov. Predlagatelja namena rabe podstrešja namreč ne moreta spreminjati samostojno, ampak samo v soglasju z vsemi etažnimi lastniki.

9.Zmotno je pritožbeno stališče, da sta predlagatelja izkazala pravni naslov za pridobitev podstrehe kot posebnega skupnega dela oz. del posameznega dela. Že Višje sodišče v Ljubljani jima je v sodbi I Cp 789/2009 z dne 20.5.2009 pojasnilo, da lahko predlagatelja pridobita pravico do izključne uporabe, če bosta z ostalimi solastniki sklenila pogodbo o medsebojnih razmerjih in da ni odločilna okoliščina, ali so predpisi, ki so veljali v letu 1976, ko je pravna prednica predlagateljev uporabljala podstrešje s tihim sporazumom ostalih etažnih lastnikov, določali pisni dogovor med etažnimi lastniki ali ne, ker je tovrsten dogovor po sedanjih predpisih potrebno skleniti. Dejstvo, da ostali etažni lastniki niso nasprotovali uporabi podstrešja, predlagateljema ne daje pravice do izključne uporabe. Edini način, da bi predlagatelja brez pisnega sporazuma lahko pridobila sporno podstreho v last je določen v drugem odstavku 196. člena SZ-1, česar pa predlagatelja nista niti zatrjevala.

10.V kolikor želita predlagatelja doseči, da se sporna podstreha spremeni v posebni skupni del oz. v del posameznega dela, potem za to potrebujeta soglasje vseh etažnih lastnikov. V skladu z drugim odstavkom 29. člena SZ-1 je za spremembo v razmerju med skupnimi in posameznimi deli ter spreminjanje rabe skupnih delov potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Ravno za takšno spremembo pa gre v konkretnem primeru. V kolikor namreč podstreha ne bi bila več skupni prostor, potem bi se spremenili tudi solastniški deleži na vseh ostalih skupnih delih.

11.V kolikor med etažnimi lastniki ni doseženo tovrstno soglasje lahko v skladu s četrtim odstavkom 29. člena SZ-1 etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih prostorih predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da predlagatelja tega pogoja ne izpolnjujeta. Predlagatelja sicer zatrjujeta, da imata več kot 57% delež na podstrehi sklicujoč se na posamezne pogodbe, ki sta jih sklenila s posameznimi etažnimi lastniki, vendar tovrstnih pogodb ni moč šteti ne kot sporazume v smislu drugega odstavka 29. člena SZ-1, saj niso bile sklenjene z vsemi etažnimi lastniki, kakor tudi ne na način, da sta predlagatelja na ta način dejansko pridobila večji solastniški delež. V skladu s četrtim odstavkom 103. člena SPZ je namreč solastnina na skupnih delih neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih pa se ni mogoče odpovedati ali z njo samostojno razpolagati v pravnem prometu. Tovrstni dogovori so lahko le praktične narave, s katerimi so nekateri etažni lastniki dovolili izključno uporabo sporne podstrehe,  ne morejo pa nadomestiti dogovora o spremembi rabe skupnih delov, prav tako pa tudi ne dajejo predlagateljema pravice do večjega solastniškega deleža na skupnih delih.

12.Ko se zahteva delitev stvari v solastnini, so vsi solastniki nujni sosporniki. Po materialnem pravu so solastniki v takšni medsebojni zvezi, da lahko le vsi skupaj upravljajo in razpolagajo s pravicami, zaradi česar morajo vsi sodelovati v postopku delitve solastnine, na aktivni ali pasivni strani, tudi če se s predlogom strinjajo. Le tako je za vse udeležence materialnopravnega razmerja možno zagotoviti enotno rešitev predloga. Prav tako pa so v primeru sklenitve oz. spremembe pogodbe o medsebojnih razmerjih etažni lastniki med seboj v odnosu nujnega sosporništva. O rabi skupnih delov stavbe odločajo vsi solastniki in ne le za posamezni skupni del neposredno prizadeti, zato je potrebno predlog za ureditev razmerij med etažnimi lastniki glede podstrehe naperiti zoper vse etažne lastnike. Odločitev o tem, na kakšen način se bo stvar v solastnini razdelila oz. ali bo dovoljena sprememba namembnosti podstrehe, bo imela vpliv za vse etažne lastnike, zato morajo biti zajeti vsi v pravnomočni odločbi.

13.Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da je sodišče kršilo načelo kontradiktornosti. Prvo sodišče sicer res ni izvedlo vseh dokazov, ki sta jih predlagala predlagatelja. Vendar, kateri dokazi naj se izvedejo za ugotovitev odločilnih dejstev, odloči sodišče (drugi odstavek 213. člena ZPP). Pravno pomembna dejstva je prvo sodišče ugotovilo, ko je vpogledalo v listinske dokaze, ki sta jih predložila predlagatelja. Prav tako pa sta predlagatelja imela tudi možnost izjaviti se o navedbah in dokazih nasprotnih udeležencev in jima tako možnost obravnavanja pred sodiščem v zvezi z vprašanji, ki so bila pomembna za odločanje o predlogu, ni bila odvzeta.

14.Pritožbeni razlogi niso bili utemeljeni, in ker sodišče prve stopnje ni storilo kršitev, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (350. člen ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

15.Pritožba predlagateljev je bila zavrnjena, odgovor na pritožbo pa ni bil potreben, zato predlagatelja in 1.-5. nasprotni udeleženci krijejo sami stroške pritožbenega postopka.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

(1) Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi, Ur. l. RS, št. 45/2008 s spremembami.

(2) Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002.

(3) Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 69/2003 s spremembami.

(4) Predlagatelja tudi nista dokazala, da bi se vpisani etažni lastniki pravno formalno odpovedali tem skupnim delom stavbe.

(5) Nobena stranka postopka ni zatrjevala, da je pogodba že sklenjena.

(6) Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba Ljubljana, 2004, V. Rijavec, str. 524.

(7) Glej sodbo Okrajnega sodišča v Ljubljani I P 3034/2006 z dne 21.11.2008 .

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.