VSL sodba I Cp 2266/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-01-18

najemna pogodba - poslovni prostori - redno vzdrževanje - dolžnosti najemnika ob prenehanju najemnega razmerja

Ob izpraznitvi poslovnega prostora, glede katerega je bila sklenjena najemna pogodba, je bil toženec dolžan vzpostaviti stanje, v kakršnem ga je prejel, razen kolikor je šlo za poslabšanje zaradi poteka časa in normalne rabe.

I.Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Vsaka stranka trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

1.Sodišče prve stopnje je ugodilo toženemu zahtevku za plačilo 3.120 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 4. 2010 dalje. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. Odločilo je, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

2.Toženec je vložil pritožbo iz vseh razlogov, navedenih v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Trdi, da sodišče ni ocenilo najemne pogodbe, čeprav je v sodbi navedlo, da je vanjo vpogledalo. Iz 5. člena pogodbe namreč izhaja, da tekoče stroške vzdrževanja nosita najemodajalca, sodišče pa je zmotno izhajalo iz kogentne narave določb Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Ugotovitev sodišča, da je najemno razmerje dejansko prenehalo, je pravilna, vendar pa najemna pogodba ni bilo nikoli pravnoformalno pravilno odpovedana. Ugotovitev, da je lokal 13. 12. 2008 obratoval do konca delovnega časa, je v nasprotju z izvedenimi dokazi. Glede stroškov v zvezi z mizarskimi storitvami je priča T. pojasnil, da je šlo za manjša dela, ki sodijo med tekoča vzdrževalna dela. Napačen je zaključek, da škoda zaradi popraskanin na mizah bremeni toženca. Pred toženčevim prevzemom je lokal pet let vodila tožnica; toženec, njegova žena in priča S. Š. so izpovedali, da so bile mize že prej popraskane; tudi prej so bili gostje dijaki. Napačno je tudi stališče glede stroškov popravila vodovodnih instalacij in kanalizacije. Bili so brez poškodb, odtoki pri pisoarju pa so normalno funkcionirali. Glede elektromateriala je toženec pojasnil, da je lokal dan pred njegovim odhodom obratoval in da če bi bilo pregorenih vseh sedemnajst žarnic, to ne bi bilo mogoče. Ob njegovem odhodu stanje v lokalu ni bilo tako, kot je razvidno iz fotografij. Najvišja postavka v računu je cena za 38 halogenk, te postavke pa sodišče ni obrazložilo. Do poškodbe stikal lahko pride ob redni rabi. Glede stroškov čiščenja je sodišče verjelo pričama M. Me. in N. P., ki sta izpovedali diametralno nasprotno. Ta strošek je bil nepotreben. Iz listin, ki sta jih predložila tožnika, je razvidno, da jima gre le za to, da bi od toženca dobila finančna sredstva, porabljena za investicije v pripravo in izboljšavo lokala za potrebe novega najemnika. Zato bi moralo sodišče tožbeni zahtevek v celoti zavrniti. Sam je bil ves čas najema korekten pogodbenik, ki je prevzete obveznosti redno izpolnjeval in ni povzročil škode ali poslabšanja stvari, ki bi presegala redno rabo in uporabo lokala in opreme v njem. Toženec predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne in tožnikoma naloži povrnitev njegovih stroškov postopka.

3.Tožnika v odgovoru na pritožbo predlagata njeno zavrnitev.

5.Očitek, da je v sodbi uporabljena materialnopravna podlaga za presojo o utemeljenosti zahtevka napačna, ker je spregledan dogovor pravdnih strank, da tekoče stroške vzdrževanja nosita najemodajalca, ni utemeljen.

6.Kot izhaja iz izpodbijane sodbe, je sodišče pri presoji izhajalo iz 21. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) in 581. člena ZOR, v skladu s katerima je najemnik dolžan ravnati z najeto stvarjo z vso potrebno skrbnostjo in popraviti škodo, ki jo je sam povzročil, ni pa odgovoren za poslabšanje stanja, do katerega je prišlo zaradi normalne dogovorjene uporabe. Pri tem ni spregledalo 5. člena najemne pogodbe, po katerem najemodajalca plačata tekoče stroške vzdrževanja. Na peti strani sodbe je namreč izrecno navedeno, da ta dogovor ne posega v prej navedena pravila ZPSPP in ZOR. S tem se ni izreklo o tem, ali gre za kogentne ali za dispozitivne določbe, ampak le, da tak dogovor v okoliščinah obravnavanega primera ne spreminja zakonske razmejitve med stroški zaradi normalne rabe, ki jih je dolžan nositi najemodajalec, in škodo, povzročeno zaradi kršitve pogodbe, ki jo je dolžan povrniti najemnik. Zavzeto stališče je materialnopravno pravilno.

7.Za presojo o obstoju uveljavljanega zahtevka zadostuje ugotovitev, da je najemno razmerje med tožnikoma kot najemodajalcema in tožencem kot najemnikom dejansko prenehalo in da tožnika tožencu nista preprečila nadaljnje uporabe, ni pa pomembno, ali je bilo pravilno odpovedano. Upoštevaje pritožbene navedbe ti okoliščini nista sporni. Ob izpraznitvi poslovnega prostora, glede katerega je bila sklenjena najemna pogodba, je bil toženec dolžan vzpostaviti stanje, v kakršnem ga je prejel, razen kolikor je šlo za poslabšanje zaradi poteka časa in normalne rabe.

8.Tožnika sta uveljavljala povrnitev škode (1) zaradi pomanjkanja drobnega inventarja in embalaže, (2) zaradi poškodb na opremi lokala, ki so zahtevale mizarsko popravilo, (3) zaradi poškodb na vodovodni napeljavi in čiščenja kanalizacije, (4) zaradi zamenjave drobnega elektromateriala in (5) zaradi čiščenja poslovnega prostora. Sodišče je zahtevek v zvezi s prvo točko in delno v zvezi z drugo točko zavrnilo, v ostalem pa ugodilo. Izpodbijana sodba se glede vsakega od ugodenih delov zahtevkov opredeli do vprašanja, ali gre za stanje, ki je posledica redne rabe, ali za strošek, ki je nastal zaradi tega, ker toženec poslovnega prostora ni vrnil v stanju, v kakršnem ga je prejel. Pritožbeno sodišče se strinja s stališči izpodbijane sodbe. Polomljeni obešalniki, manjko ročke na drsnih vratih, okvara mehanizma za odpiranje okna, popraskane mize in odrgnjeni robovi na njih, odrgnjeni in pokvarjeni stoli, zlomljen predal so pomanjkljivosti, ki jih je bil dolžan najemnik odpraviti ob izpraznitvi lokala. Enako velja za ugotovljene pomanjkljivosti v zvezi z vodovodno napeljavo in kanalizacijo, zamenjavo žarnic ter razbitih oziroma pokvarjenih stikal in za čiščenje lokala. Vse navedeno je bil toženec dolžan in je imel možnost opraviti sam. Ker tega ni storil, imata tožnika pravico zahtevati povrnitev stroška, ki jima je nastal z odpravo ugotovljenih pomanjkljivosti.

9.Neutemeljeni so tudi očitki, s katerimi pritožnik izpodbija ugotovljeno dejansko stanje. Dokazna ocena, razvidna iz izpodbijane sodbe, je popolna in pravilna. Sodišče je skrbno in celovito ocenilo izvedene dokaze in navedlo razloge, zaradi katerih je verjelo oziroma ni verjelo zaslišanim strankam in pričam. Toženčevi pritožbeni očitki te dokazne ocene ne morejo omajati. V sodbi so navedeni prepričljivi razlogi za sklepanje, da mize pred toženčevim prevzemom lokala niso bile poškodovane. Poleg tega popraskanine, glede katerih se izreka pritožba, niso bile edine ugotovljene poškodbe na mizah. Navedbe o vsebini izpovedbe priče M. T. predstavljajo toženčevo razumevanje njegove izpovedbe. Poleg tega je bila presoja o tem, ali bi moral za odpravo pomanjkljivosti poskrbeti toženec ali tožnika, v pristojnosti sodišča. Tudi trditve o nepoškodovani vodovodni napeljavi in delujočih odtokih, ki jih toženec ponavlja v pritožbi, je sodišče na podlagi plačanega in specificiranega računa za izvedena popravila in ob hkratni oceni toženčeve izpovedbe pravilno ocenilo kot nedokazane. Ker trditvam o številu zamenjanih žarnic toženec v postopku na prvi stopnji ni ugovarjal, število, ki izhaja iz računa, pa tudi ni na prvi pogled neobičajno, se sodišču ni bilo treba posebej opredeliti glede te okoliščine. Pritožbena navedba v tej smeri je prepozna (prvi odstavek 337. člena ZPP). Izpovedbi prič M. Me. in N. P., kot sta povzeti v sodbi, se v oceni o tem, kako umazan je bil lokal po toženčevem odhodu, razlikujeta, vendar pa je v sodbi prepričljivo pojasnjeno, da gre za individualni občutek, in da je bistveno za odločitev, da je bilo lokal treba očistiti. Tudi s to oceno se pritožbeno sodišče strinja.

10.Toženčeva zaključna ocena o motivu za tožbo in o njegovem izpolnjevanju pogodbenih obveznosti  predstavlja njegovo videnje spora, katerega utemeljenost je bila preizkušena v odgovoru sodišča na posamezna pravna in dejanska vprašanja, izpostavljena v pravdi, in zato ne zahteva posebnega odgovora.

11.Ker niti uveljavljani razlogi niso utemeljeni, niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podane, je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12.Ker toženec s pritožbo ni uspel, odgovor tožnikov pa ni pomembno pripomogel k odločitvi v zadevi, sama trpita vsak svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.