VSL sodba I Cp 1182/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-04-21

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe določena v pogodbi - dolžnost izpolnitve obveznosti - novo sojenje

Sklenjene pogodbe zavezujejo, in če pogodba določa postopkovna pravila za njeno odpoved, se je teh pravil potrebno držati, sicer se pogodbe ne more odpovedati.

Tudi v primeru, da obsega najemna pogodba le del stanovanjske hiše, je najemnik odgovoren za škodo, ki jo povzroči na drugih delih najete nepremičnine.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da mora tožena stranka plačati tožeči stranki odškodnino v višini 36.699,60 EUR in zakonske zamudne obresti od tega zneska od dne 02.07.2007 dalje do plačila.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka. Uveljavlja pritožbene razloge bistvenih kršitev določb pravdnega postopka po 1. odstavku in 14. točki 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku

(ZPP), zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja po 340. členu ZPP ter zmotne uporabe materialnega prava po 341. členu ZPP. Predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje oziroma jo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Navaja, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo navodil iz odločbe Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 2249/2009 z dne 30.09.2009. Sodišče je neutemeljeno spremenilo oceno izpovedbe priče I. D.. Ni upoštevalo, da tožena stranka ni bila zainteresirana za sklenitev nove najemne pogodbe za čas enega leta, kar je tožnik vedel, zato mu je tudi bilo jasno, da tožena stranka nepremičnine ne bo uporabljala celo leto. Že ob sklenitvi pogodbe je tožena stranka plačala najemnino za celo leto, zato klasična odpoved najemnega razmerja nima nikakršnega pomena za tožnika. Poleg tega gre za obrazloženo prekinitev in ne za odpoved brez obrazložitve, zato 90-dnevni odpovedni rok ne velja. Ob izselitvi A. je tožena stranka neuspešno klicala tožnika, da bi mu povedala, da je izpraznila stanovanje. Ko ga je v začetku decembra 2005 končno uspela dobiti, sta se dogovorila, da bo tožnik ob Božiču 2005 prevzel ključe predmetne nepremičnine. Tožena stranka je torej ravnala z zahtevano skrbnostjo, tožnik pa kljub obvestilu tožene stranke ni prevzel ključev in ni poskrbel za nepremičnino, zato je s tem prevzel odgovornost za svoje odlašanje prevzema stanovanja. Tožnik je ves čas imel v posesti in uporabi spodnji del obravnavane nepremičnine in je ves čas posedoval ključe za vso hišo. Ne drži, da zaradi zdravstvenih težav ne bi bil sposoben potovati. Zaključki, da je tožena stranka oziroma njena oseba izključila peč centralnega ogrevanja, niso utemeljeni. Poleg tega vzdrževanje centralnega ogrevanja in vodnih ter električnih inštalacij ni naloga najemnika, torej tožene stranke, temveč naloga najemodajalca – tožnika. Prav tako ni z gotovostjo dokazano, da je do zmrzali prišlo že v mesecu decembru 2005. Konkretna škoda je nastala šele marca 2006, torej po poteku formalnega trajanja najemne pogodbe.

Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo navedla, da ni bila naloga sodišča prve stopnje, da ponovno izvede dokaze, temveč le, da jih ponovno oceni. Tudi, če bi odpoved najemne pogodbe bila pisno podana ob izselitvi A. iz nepremičnine v oktobru 2005, bi ob upoštevanju 90-dnevnega odpovednega roka pogodba prenehala veljati šele januarja 2006, torej po tem, ko je škoda že nastala. Do zmrzali je prišlo decembra 2005, takrat pa je stanovanjska hiša bila v posesti tožene stranke. Škoda ni nastala v marcu 2006,  temveč so se takrat pokazale posledice škode, in je nastala decembra 2005. Tožena stranka je sklenila pogodbo za čas trajanja enega leta, in ta pogodba stranko veže, ne glede na to, do kdaj je nepremičnino dejansko uporabljala. Do škode je prišlo, ker tožena stranka ni ravnala niti z najmanjšo skrbnostjo in je kljub temu, da nepremičnine ni predala tožniku, izklopila centralno ogrevanje v najbolj mrzlih zimskih mesecih. Tožnik je ves čas trajanja najemne pogodbe živel v Švici, kar je vedela tudi tožena stranka, zato trditve, da je obdržal v posesti spodnji del hiše, niso relevantne.

Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo vsa odločilna dejstva in pravilno uporabilo materialno pravo, med postopkom pa ni zagrešilo nobene kršitve določb pravdnega postopka.

Pritožba neutemeljeno navaja, da sodišče prve stopnje v ponovljenem postopku ni izvedlo dejanj, ki bi jih glede na odločbo Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 2249/2009 z dne 30.09.2009 moralo opraviti. Iz navedene odločbe izhaja, da je v ponovljenem postopku potrebno raziskati določene okoliščine (čas nastanka škode, čas telefonskega pogovora med I. D. in tožnikom) in celovito oceniti izpovedbo I. D.. To pa je sodišče prve stopnje tudi storilo, saj je pridobilo dopolnitev izvedenskega mnenja, v katerem se je izvedenec M. B. ukvarjal s tem, kdaj je prišlo do zamrznitve vode v ceveh centralnega ogrevanja in inštalacijah, torej s tem, kdaj je nastala vtoževana škoda. Ob odločanju v ponovljenem postopku in ocenjevanju dokazov sodišče prve stopnje tudi ni vezano na dokazno oceno iz razveljavljene sodbe opr. št. P 3716/2006-II z dne 09.02.2009.

V zvezi s sklenitvijo najemne pogodbe je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je bila pogodba sklenjena dne 25.05.2005 za obdobje od 01.03.2005 do 28.02.2006. Ali je tožena stranka že ob njeni sklenitvi vedela, da najete nepremičnine ne bo potrebovala celo leto ali ne, in ali je to sporočila tožniku, v obravnavani zadevi ni relevantno. Dejstvo je, da je tožena stranka izjavila svojo voljo, da sklene najemno pogodbo za čas trajanja enega leta, torej od 01.03.2005 do 28.02.2006. Že po splošnih načelih obligacijskega prava (9. člen Obligacijskega zakonika

- OZ) so pogodbene stranke dolžne izpolniti svoje obveznosti. Svobodno se odločajo, ali bodo sklenile pogodbo in kakšna bo njena vsebina, ko pa je pogodba veljavno sklenjena, jo morajo izpolniti, in sicer tako, kot je bilo dogovorjeno ob sklenitvi. Najemna pogodba je torej veljala do 28.02.2006, predčasno pa bi lahko prenehala veljati le, če bi bila odpovedana skladno z 10. členom pogodbe, torej z 90-dnevnim odpovednim rokom.

Navedbe, da je tožniku v korist, če je tožena stranka stanovanje prenehala uporabljati predčasno, prav tako niso relevantne. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da bi tožena stranka, če najetih bivalnih prostorov ne bi več potrebovala, lahko z 90-dnevnim odpovednim rokom brez obrazložitve odpovedala najemno pogodbo. Dokler  pogodba ni odpovedana in ne poteče odpovedni rok, le-ta velja in zavezuje obe stranki, in to ne glede na to, ali tožena stranka prostore uporablja ali ne. Pritožbene navedbe, da glede na plačilo celoletne najemnine ob sklenitvi najemne pogodbe 'klasična' odpoved pogodbe za tožnika nima nikakršnega pomena, so zmotne. Poleg tega tožena stranka s plačilom najemnine ni poravnala vseh svojih obveznosti po predmetni pogodbi, saj je po njenem 6. členu dolžna uporabljati in vzdrževati najete bivalne prostore kot dober gospodar. Kot je že bilo navedeno, sklenjene pogodbe zavezujejo, in če pogodba določa postopkovna pravila za njeno odpoved, se je teh pravil potrebno držati, sicer se pogodbe ne more odpovedati. Interpretacija tožene stranke, da 'klasična, formalna odpoved najemnega razmerja za tožečo stranko nima nobenega pomena' ne spreminja najemne pogodbe in ne daje možnosti njene odpovedi na drugačen, toženi stranki bolj ugoden način. Ob tem pritožbeno sodišče še dodaja, da prenehanje najemne pogodbe ni vezano na prevzem ključev, temveč na njeno odpoved in potek odpovednega roka, oziroma na potek časa, za katerega je pogodba sklenjena. Navedba v pogodbi, da velja 90-dnevni odpovedni rok za odpoved brez obrazložitve tudi ne pomeni, da lahko tožena stranka poda 'odpoved z obrazložitvijo', pri kateri odpovedni rok ne velja. Sodišče prve stopnje je torej pravilno razlagalo 10. člen najemne pogodbe tako, da bi tožena stranka v primeru odpovedi bila dolžna spoštovati 90-dnevni odpovedni rok. Pravilna je tudi  ugotovitev, da bi celo v primeru, da bi tožena stranka takoj ob izselitvi najemnika A. v začetku meseca novembra 2005 odpovedala najemno pogodbo, le-ta prenehala veljati šele ob izteku 90-dnevnega odpovednega roka, to je v začetku februarja 2006. Najemna pogodba torej v nobenem primeru ne bi prenehala veljati pred februarjem 2006, glede na to, da nikoli ni bila odpovedana, pa je veljala vse do 28.02.2006.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožena stranka ni ravnala z zadostno skrbnostjo, saj je njen delavec izklopil peč centralnega ogrevanja, tožena stranka pa ni poskrbela niti za to, da bi se nepremičnina pozimi ogrevala, kar bi nedvomno bila njena naloga, niti za to, da bi se iz sistema centralnega ogrevanja in drugih napeljav izpustila voda. Pritožbeno stališče, da je tožena stranka že s tem, da je tožnika obvestila o prenehanju uporabe najetih prostorov izkazala primerno skrbnost in bila prosta vseh obveznosti po pogodbi, ni pravilno. Tožena stranka bi morala do prenehanja veljavnosti najemne pogodbe vzdrževati najete bivalne prostore kot dober gospodar, pa tega ni storila. Zato tudi ni pomembno, ali je tožnik v decembru 2005 bil sposoben potovati. Navedbam, da vzdrževanje centralnega ogrevanja in vodnih ter električnih inštalacij ni naloga najemnika pa glede na to, da je A. sam, brez navodil, soglasja ali vsaj obvestila tožniku, izklopil centralno ogrevanje, ne gre slediti.

Ali je tožnik obdržal v posesti in uporabi spodnji del stanovanjske hiše v obravnavni zadevi ni relevantno. Tudi v primeru, da obsega najemna pogodba le del stanovanjske hiše, je najemnik odgovoren za škodo, ki jo povzroči na drugih delih najete nepremičnine. Poleg tega je potrebno upoštevati, da je tožnik v času veljavnosti najemne pogodbe živel v Švici, kar je tožena stranka vedela, in da zato ni mogel sam preverjati, kaj se dogaja z najeto nepremičnino, kako tožena stranka ravna z njo in ali je primerno poskrbela za njeno prezimitev.

Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je A. izklopil peč centralnega ogrevanja, je pravilna, saj temelji na izpovedbah tožnika in priče I. D.. Glede na to, da v obdobju od izselitve A. do 19.03.2006, ko se je tožnik vrnil iz Švice, v najeti nepremičnini ni živel nihče, I. D. je povedala, da se ona ni ukvarjala s pečjo centralnega ogrevanja, tretje osebe pa v nepremičnino in s tem do peči niso imele dostopa, je jasno, da je bil prav A. tisti, ki je peč izklopil. Ugibanja, ali je bilo na zalogi dovolj kurilnega olja, v tej zvezi niso relevantna. Bistveno je, da je oseba tožene stranke izklopila peč in da tožena stranka nato ni poskrbela, da bi se stanovanjska hiša med zimo primerno ogrevala.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je do zmrzali prišlo že v mesecu decembru 2005. Pri tem se je oprlo na izvedensko mnenje sodnega izvedenca za stroje in opremo, ki je natančno pojasnil, kakšne so bile vremenske razmere decembra 2005 in kako so te razmere vplivale na vodne inštalacije ter na sistem centralnega ogrevanja. Škoda je torej nastala že decembra 2005, ko so zamrznile in popokale inštalacije, marca 2006 pa so se le pokazale njene posledice.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je najemna pogodba v času, ko je prišlo do škodnega dogodka, še veljala in da je bila dolžnost tožene stranke, da z najeto nepremičnino ravna kot dober gospodar. Ker je tožena stranka opustila skrb za hišo in ni poskrbela, da bi bila le-ta primerno ogrevana, je prišlo do zmrzali in posledično do popokanja cevi. Pravilno je tudi ugotovilo obseg škode, ki jo je utrpel tožnik, in pravilno razsodilo, da mu mora tožena stranka plačati 36.699,60 EUR in zakonske zamudne obresti od tega zneska od dne 02.07.2007 dalje do plačila.

Podan ni noben od razlogov, iz katerih tožena stranka izpodbijala sodbo sodišča prve stopnje, in ne razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče po 2. odstavku 350. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti. Zato je pritožbo skladno s 353. členom ZPP zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. ----------------------------------------------------------------------

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.