VSL sklep I Cp 1885/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-06-08

odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - drugo primerno stanovanje

Pri ugotavljanju, ali ima toženka v lasti hišo, ki je primerna za bivanje, je potrebno upoštevati, da lastnik nepremičnine lahko vpliva na (ne)primernost stanovanja, in namen določbe petega odstavka 103. člena SZ-1, ki je v preprečitvi ščitenja oziroma dajanja ugodnosti nekomu, ki je ne potrebuje.

Pritožbama se ugodi, izpodbijana sodba in sklep se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da se odpove najemna pogodba št. B1388/82575 z dne 11. 5. 1992 za stanovanje št. 2 v večstanovanjski stavbi D., sklenjena med Občino Ljubljana Bežigrad in toženo stranko, da je toženka dolžna v roku 60 dni od izdaje sodbe stanovanje izprazniti in ga prostega oseb in stvari izročiti tožnikom, da je toženka dolžna tožnikom povrniti stroške postopka.

Z izpodbijanim sklepom pa je sodišče prve stopnje še odločilo, da so tožniki dolžni toženki v roku 15 dni povrniti 2.021,01 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po preteku roka za izpolnitev obveznosti dalje do plačila.

Zoper sodbo in sklep so tožniki vložili pravočasni pritožbi.

Zoper sodbo se pritožujejo „iz vseh pritožbenih razlogov“ in predlagajo, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podredno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ne strinjajo se z zaključkom sodišča prve stopnje, da v tožbi niso podali trditve, da toženka poseduje primerno stanovanje. Sklicevali so se na določbo petega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki govori tudi o primernem stanovanju ali stanovanjski hiši, v nadaljevanju so citirali nepremičnino, ki jo ima toženka v lasti in za to predložili tudi dokaz ter navedli, da ima toženka v stanovanjski hiši tudi prijavljeno začasno prebivališče. To dejstvo je toženka v odgovoru na tožbo izrecno potrdila, pri čemer pa je zatrjevala, da v hiši dejansko ne živi, kar pa za postopek ni relevantno. Že samo navedba, da ima toženka na naslovu T. prijavljeno začasno prebivališče pomeni, da mora biti stanovanje primerno. Po Zakonu o prijavi prebivališča (ZPPreb) je opredeljena definicija prebivališča in sicer je to občina, naselje, ulica, hišna številka ter oznaka stanovanja, kamor se posameznik sam prijavi. Že sam namen posameznika, da se na določenem naslovu prijavi, kaže na primernost stanovanja za bivanje. Da je stanovanje primerno, izhaja tudi iz navedbe toženke na obravnavi 17. 4. 2008, ko je pojasnila, da sta na naslovu hiše, katere lastnica je, do očetove smrti leta 1995 živela njen oče in njegova žena, po očetovi smrti pa do leta 2003 njegova vdova. Toženka je hišo podedovala v letu 2003 in tudi če hiša v tem trenutku ne bi bila primerna za bivanje, bi jo toženka lahko od leta 2003 do 2010 usposobila za bivanje. Zakonsko varovanje najemnika, ki plačuje neprofitno najemnino, mora namreč biti v razumnih mejah (odločba VSL II Cp 3946/2009). Gre torej za hišo, primerno za bivanje, zato bi morala toženka dokazati, da hiša ni primerna za bivanje, tega pa ni dokazala. Tožniki so v dokazne namene predlagali zaslišanje pravdnih strank, pa tudi ogled nepremičnine z izvedencem, kar pa je sodišče zavrnilo. Sodišče je še zavzelo stališče, da bi že ob odpovedi z dopisom z dne 8. 11. 2006 tožniki morali biti prepričani, da je stanovanje primerno, vendar pa to niso bili, saj so v zadnji pripravljalni vlogi zatrjevali, da se bodo o tem dodatno izjasnili, ko si bodo z izvedencem, ki ga je predlagala toženka, hišo ogledali. To ne drži. Že v tožbi, kakor tudi v dopisu z dne 8. 11. 2006, so zatrjevali, da ima toženka na naslovu T., prijavljeno začasno bivališče, ko je toženka to potrdila, je potrdila tudi dejstvo, da je hiša primerna za bivanje. Dokazi predloženi z vlogo z dne 14. 9. 2009 in z vlogo z dne 25. 10. 2010, niso prepozni. To izhaja že iz datumov odjave elektrike in plina. Ti dokazi kažejo, da toženka v stanovanju, ki je predmet odpovedi najemne pogodbe, sploh ne živi. Tožniki v vlogi z dne 14. 9. 2009 niso zatrjevali, da so toženki odpovedali najemno pogodbo na podlagi 11. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1.

Toženka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Zoper sklep se tožniki pritožujejo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlagajo, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi. Navajajo, da je sodišče kršilo določilo četrtega odstavka 163. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP, ki določa, da o zahtevi za povrnitev stroškov odloči sodišče v sodbi ali sklepu, s katerim se konča postopek pred njim. O pravdnih stroških bi tako sodišče moralo odločiti že v sodbi z dne 28. 10. 2010. Med postopkom pa lahko odloči sodišče o stroških s posebnim sklepom le tedaj, kadar pravica do povračila stroškov ni odvisna od odločbe o glavni stvari (šesti odstavek 163. člena ZPP).

Toženka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Pravna podlaga za zahtevek, ki ga uveljavljajo tožniki, so določbe petega odstavka 103. člena SZ-1, po kateri sme lastnik odpovedati najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja v lasti primerno stanovanje. Trditvena podlaga tožnikov v tej smeri je bila:

sklicevanje na navedeno določbo, ki so jo tudi v celoti citirali

trditev, da je toženka lastnica nepremičnine parc. št. 483/3 dvorišče in stanovanjska hiša v izmeri 113,00 m2 na naslovu T. in parc. št. 483/7 travnik, oboje k.o. Š.

trditev, da ima toženka na naslovu T. prijavljeno začasno prebivališče

trditev, da je še v oktobru leta 2003 na tem naslovu živela M. K. K..

Kot dokaz svojih trditev so tožniki predložili zemljiškoknjižni izpisek za nepremičnino, sklep o dedovanju po toženkinem pokojnem očetu, po katerem je nepremičnino podedovala, opomin pred tožbo, zaslišanje strank (ogleda nepremičnine niso predlagali, ogled je bil predlagan šele v vlogi z dne 14. 9. 2009, kar pa je bilo, kot je pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje, prepozno).

Nedvomno so z navedenimi trditvami in dokazi tožniki zadostili svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu. Trdili in dokazali so, da je toženka lastnica stanovanja oziroma hiše na naslovu T.. Trditev, da ima toženka na tem naslovu prijavljeno začasno prebivališče, in trditev, da je na tem naslovu do leta 2003 živela M. K. K., ob hkratnem sklicevanju na določbo petega odstavka 103. člena SZ-1, pa ni mogoče razumeti drugače, kot trditev, da je hiša tudi primerna za bivanje. To trditev so tožniki tudi izkazali – nesporno je, da ima toženka v hiši prijavljeno začasno bivališče. Po določbi četrtega odstavka 3. člena ZPPreb je začasno prebivališče vsako drugo prebivališče, kjer se posameznik zadržuje ali začasno prebiva zaradi dela, šolanja ali drugih razlogov, vendar v njem stalno ne prebiva. S prijavo začasnega bivališča je toženka, tudi po mišljenju pritožbenega sodišča, sama potrdila, da je hiša primerna za bivanje. Nesporno je tudi, kar izkazuje tudi sklep o dedovanju (priloga B21), da je do leta 2003 v hiši prebivala žena toženkinega pokojnega očeta, M. K. K.. Tudi to dejstvo izkazuje primernost hiše za bivanje. Trditvenemu in dokaznemu bremenu za izkaz dejstev, da ima toženka v lasti za bivanje primerno stanovanje oziroma hišo, so zato tožniki zadostili.

Na toženki je tako bilo, da dokaže neresničnost dejstev, katerih resničnost zatrjujejo in dokazujejo tožniki, da torej dokaže, da hiša ni primerna za bivanje. Kot dokaz za svoje trditve je ponudila sklep o dedovanju, dopis odvetnice B. Ž. z dne 8. 11. 2006 in listino „ponudbo – predračun z dne 23. 6. 2004“ (priloga B22). Zaradi napačne presoje o trditvenem in dokaznem bremenu pravdnih strank (s čimer je napačno uporabilo materialno pravo), sodišče prve stopnje ni presojalo, ali je toženka ponudila zadostne trditve in dokaze, s katerimi bi izpodbila ugotovljena dejstva o primernosti sporne hiše za bivanje. Ker je bilo zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Glede na naravo stvari in okoliščine primera je ocenilo, da samo ne more odpraviti navedene pomanjkljivosti, saj bi s tem kršilo ustavno pravico pravdnih strank do pritožbe (355. člen ZPP).

V nadaljevanju naj sodišče prve stopnje torej preizkusi tudi trditve in dokazne predloge toženke. Pri odločitvi naj upošteva, da lastnik nepremičnine lahko vpliva na (ne)primernost stanovanja (primerjaj odločbi VSL I Cp 3853/2009 in II Cp 3946/2009) in namen določbe petega odstavka 103. člena SZ-1, ki je v preprečitvi ščitenja oziroma dajanja ugodnosti nekomu, ki je ne potrebuje.

Sicer pa se pritožbeno sodišče strinja z zaključki sodišča prve stopnje o nepotrebnosti dokaznih predlogov iz vlog tožnikov z dne 13. 9. 2009 in z dne 25. 10. 2010 in tudi o njihovi prepozni predložitvi (prvi odstavek stran 4 sodbe).

V posledici je pritožbeno sodišče ugodilo tudi pritožbi zoper sklep (o stroških), ta sklep razveljavilo in zadevo tudi v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo odločitev (3. točka 365. člena ZPP). Ko bo o stroških ponovno odločalo, naj sodišče upošteva določbo četrtega odstavka 163. člena ZPP.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.