VSL sodba I Cp 1337/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-11-14

odpoved najemne pogodbe - neprofitno stanovanje - izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe - postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine - postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja - socialna stiska

Samo sklicevanje na izjemne okoliščine, to je na socialno stisko, ne zadostuje za uporabo 104. člena SZ-1, ampak bi morala toženka kumulativno izkazati tudi dve nadaljnji okoliščini, torej, da je sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine ali izredne pomoči pri uporabi stanovanja in da je o tem obvestila tožnico kot lastnico stanovanja.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki odpovedalo najemno razmerje za mansardno stanovanje X, po sklenjeni najemni pogodbi za stanovanje št. 011370/07 z dne 31. 7. 2007. Toženki je naložilo, da se je v roku 60 dni dolžna izseliti iz omenjenega stanovanja, plačati pa mora tudi pravdne stroške tožeče stranke v višini 523,68 EUR. Sodišče je tožbenemu zahtevku ugodilo, ker je ugotovilo, da obstoji krivdni odpovedni razlog iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 (neplačevanje najemnine ter stroškov).

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožena stranka ter opozarja, da je sodišče napačno uporabilo določilo 104. člena SZ-1, ki opredeljuje utemeljene okoliščine, zaradi katerih najemodajalec ne more najemniku odpovedati najemne pogodbe. Te namreč ni mogoče odpovedati, če najemnik zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam ali osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati, ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine. Okoliščine, v katerih se je znašla družina tožene stranke, nedvomno ustrezajo opisu iz 104. člena SZ-1. Toženka je brez zaposlitve in brez rednih mesečnih prilivov, enako velja tudi za njenega moža. Preživljati morata mladoletnega otroka. Toženka je v predvidenem roku sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine ter o tem obvestila tožnico. Toženka je večkrat naprošala upravljalca D, d.d., za izklop od sistema ogrevanja, saj ni imela sredstev za plačilo le-tega. Predlagala je tudi, naj jo tožnica preseli v drugo primerno neprofitno stanovanje, ki bi bilo po površini manjše. Toženka preživlja mladoletno vnukinjo L. K., saj je njena mama trenutno na prestajanju zaporne kazni v Avstriji. Težko premoženjsko stanje družine traja že kar nekaj časa in ni možnosti, da bi toženka plačala subvencionirano najemnino.

4. 104. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1) določa, da najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati, ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti. Kljub obstoju navedenih okoliščin pa že citirana določba 104. člena SZ-1 določa nadaljnji pogoj, da namreč najemnik najkasneje v 30-ih dneh po nastanku okoliščin sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvesti lastnika stanovanja. Da bi vse te pogoje, ki so določeni v 104. členu SZ-1, toženka izpolnila, ni zatrjevala, še manj pa dokazala. Tako v odgovoru na tožbo kot v prvi pripravljalni vlogi je namreč zatrjevala zgolj, da ne obstoji krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, ker pravdna zadeva Okrajnega sodišča v Kranju P 188/2010 glede plačila stroškov iz najemnega razmerja med strankama ni končana. Sodišče prve stopnje je ta ugovor pravilno (5. stran sodbe) zavrnilo in nanj se pritožnica tudi več ne sklicuje. Pritožbene navedbe o težkem premoženjskem stanju toženke in njenih družinskih članov ter o sprožitvi postopka za uveljavljanje subvencionirane najemnine ter obvestitvi tožnice o tem postopku predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto, ki jo sodišče druge stopnje ni upoštevalo v skladu z določbo prvega odstavka 337. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Toženka namreč ni izkazala, da v pritožbi zatrjevanih dejstev brez svoje krivde ni mogla navesti v postopku pred sodiščem prve stopnje (temveč celo navaja, da gre za dalj časa trajajoče stanje izjemnih okoliščin). Poleg tega samo sklicevanje na izjemne okoliščine, to je na socialno stisko, ne zadostuje za uporabo 104. člena SZ-1, ampak bi morala toženka kumulativno izkazati tudi dve nadaljnji okoliščini, torej, da je sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine ali izredne pomoči pri uporabi stanovanja in da je o tem obvestila tožnico kot lastnico stanovanja. Teh trditev toženka pravočasno ni navedla, zato pritožbeni razlog  napačne uporabe materialnega prava ni podan. Sodišče prve stopnje pa tudi ni zagrešilo kakšnih procesnih kršitev, na katere bi pritožbeno sodišče moralo paziti v okviru uradnega preizkusa, zato je slednje pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje na podlagi določila 353. člena ZPP.

5. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je posledica neuspele pritožbe in dejstva, da odgovor na pritožbo glede na vsebino pritožbe ni bil potreben strošek. Obe stranki zato sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154., 155. in prvi odstavek 165. člena ZZP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.