VSL sodba I Cpg 954/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-10-11

STVARNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA

kršitev predkupne pravice - zakonita predkupna pravica - razveljavitev prodajne pogodbe - obvestilo predkupnemu upravičencu - oblika predkupne ponudbe - zahtevek za razveljavitev zemljiškoknjižnega dovolila -sklepčnost tožbenega zahtevka - dejanska etažna lastnina

Za odločitev ni pomembno, ali je prodajalec (prva tožena stranka) obvestil kupca (drugo toženo stranko), da je bil predkupni upravičenec (tožnici) seznanjen s predkupno pravico, pač pa, ali je predkupni upravičenec imel objektivno možnost skladno z zakonom izjaviti, da bo predkupno upravičenje izkoristil.

Ustna seznanitev tožnic s splošno namero prve tožene stranke po prodaji dela nepremičnine, četudi je bila višina kupnine že znana in ne da bi bili tožnicama znani drugi pogoji prodaje, ne predstavlja zakonsko predpisane ponudbe ne po obliki in ne po vsebini.

I. Pritožbe prve tožene stranke, druge tožene stranke ter stranskega intervenienta se zavrnejo in se odločba sodišča prve stopnje v izpodbijani II., IV. in V. točki izreka potrdi.

II. Prva tožena stranka in druga tožena stranka sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Tožnici sta kot solastnici nepremičnine, vpisane v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča v Ljubljani pod vl. št. 0, parc. št. 2201, k.o. X (ID 000) vložili tožbo zaradi kršitve predkupne pravice. Zahtevali sta razveljavitev kupoprodajne pogodbe, ki sta jo toženki sklenili dne 22. 12. 2004 za delež 96500/1000000, kar v naravi predstavlja poslovni prostor v pritličju, medetaži in kleti na M. v L. v skupni izmeri 202 m2, ter sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji (prim. tretji odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ in prvi odstavek 512. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ).

2. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo:

- v I. točki izreka dopustilo intervenientu P d.o.o., intervencijo na strani drugotožene stranke (sklep),

- v II. točki izreka razveljavilo kupoprodajno pogodbo z dne 22. 12. 2004, sklenjeno med prvotoženo in drugotoženo stranko,

- v III. točki izreka zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da mora prvotožena stranka s tožečima strankama skleniti kupoprodajno pogodbo v roku 8 dni, sicer ta odločba nadomesti pogodbo, z vsebino, natančno razvidno iz izreka prvostopenjske sodbe,

- v IV. točki izreka odločilo, da mora prvotožena stranka v roku 15 dni s tožečima strankama skleniti kupoprodajno pogodbo, sicer ta odločba nadomesti pogodbo, z vsebino, natančno razvidno iz izreka prvostopenjske sodbe,

- v V. točki izreka odločilo, da morata prvotožena in drugotožena stranka tožeči stranki v roku 15 dni povrniti 3.613,64 EUR pravdnih stroškov s pripadki.

3. Sodišče prve stopnje je torej v ponovljenem sojenju z izpodbijanim delom sodbe ugodilo tožbenemu zahtevku na razveljavitev sklenjene prodajne pogodbe med toženkama ter podrednemu tožbenemu zahtevku na sklenitev prodajne pogodbe (z enakimi pogoji glede plačila kupnine). Pojasnilo je, da je prva tožena stranka kršila zakonsko predkupno pravico tožnic, saj tožnic o prodaji nepremičnine ni obvestila.

4. Proti sodbi (II., IV. in V. točka izreka) sta se pravočasno pritožili obe toženki in stranski intervenient.

5. Prva tožena stranka se je pritožila proti drugi, četrti in peti točki izreka iz razlogov bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega in drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da sodbo v izpodbijanih delih spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožečima strankama pa naloži v plačilo njene pravdne stroške, podrejeno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovni postopek ter odločanje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

6. Druga tožena stranka se je pritožila zaradi napačne ugotovitve dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Predlagala je, da pritožbeno sodišče izpodbijano odločbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Proti kateremu delu odločbe se pritožuje, ni navedla. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

7. Tudi stranski intervenient se je pritožil in uveljavljal pritožbene razloge, ki so navedeni v prvem odstavku 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču je predlagal, da odločbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži, da mu povrne njegove stroške postopka s pripadki.

8. Tožeča stranka je odgovorila na prvo in tretjo pritožbo, ne drugo pa ne. V odgovorih je predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbe kot neutemeljene zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

10. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico (tretji odstavek 66. člena SPZ). Če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu (prvi odstavek 512. člena OZ).

11. Prva tožena stranka sodišču prve stopnje očita, da je ugotovilo zgolj, da sama tožnic ni obvestila o prodaji, ni pa ugotavljalo, ali je druga tožena stranka vedela, da prva tožena stranka tožnic ni obvestila oziroma ali je bila drugo tožena stranka seznanjena z obstojem predkupne pravice.

12. Določilo 66. člena SPZ uzakonja zakonito predkupno pravico solastnika nepremičnine. Obe toženki sta vedeli, da je predmet prodaje solastni del nepremičnine, saj to izhaja iz izpodbijane pogodbe z dne 22. 12. 2004. Zato bi se (tudi) druga tožena stranka morala prepričati, ali sklenitev te pogodbe pomeni kršitev predkupne pravice drugih solastnikov. Opustitev pričakovanega standarda skrbnosti, ki se (tudi) od druge tožene stranke pričakuje v pravnem prometu, pa ne more imeti za posledico izgube predkupne pravice tožnic. Za odločitev o predmetnem tožbenem zahtevku torej ni pomembno, ali je prodajalec (prva tožena stranka) obvestil kupca (drugo toženo stranko), da je bil predkupni upravičenec (tožnici) seznanjen s predkupno pravico, pač pa, ali je predkupni upravičenec imel objektivno možnost skladno z zakonom izjaviti, da bo predkupno upravičenje izkoristil. Izničenje fikcije, na kateri temeljijo pravni sistemi, da vsak pozna zakon, bi onemogočilo vsako delovanje pravnega sistema. Zakonita predkupna pravica torej izključuje vprašanje dobre vere tretjega, zato ta okoliščina za odločitev ni pravno relevantna (prim. odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 276/2008 z dne 15. 10. 2008, II Ips 837/2008 z dne 1. 9. 2011 in II Ips 1214/2008 z dne 14. 6. 2012).

13. Tudi če drži pritožbena navedba, da je prva tožena stranka tožnici večkrat ustno obvestila o prodaji, kar da lahko potrdijo priče, ki so bile prisotne na sestanku, to ne bi moglo pripeljati do drugačne odločitve, kot jo je sprejelo sodišče prve stopnje. O nameravani prodaji dela nepremičnine prvo tožena stranka tožnic namreč ni obvestila na način, ki je predpisan z zakonom. Predkupna ponudba, katere predmet je sklenitev prodajne pogodbe, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti dana v pisni obliki (52. člen OZ v zvezi z 27. členom OZ). Ustna seznanitev tožnic s splošno namero prve tožene stranke po prodaji dela nepremičnine, četudi je bila višina kupnine že znana in ne da bi bili tožnicama znani drugi pogoji prodaje, zato ne predstavlja zakonsko predpisane ponudbe ne po obliki in ne po vsebini (prim. odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 1214/2008 z dne 14. 6. 2012). Iz tega razloga tudi predlagan dokaz z zaslišanjem ni bil potreben, ker gre za dokazovanje pravno neodločilnega dejstva, kot to izhaja iz zgoraj opisanega.

14. Neutemeljena je tudi pritožbena graja, da odločbe ni mogoče preizkusiti, ker nima razlogov o odločilnih dejstvih, češ da sodišče prve stopnje ni obrazložilo, na podlagi katerih dejstev je ugotovilo obstoj zakonskih pogojev iz 512. člena OZ. Očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP je namreč podana le v tistih primerih, ko odločbe zaradi formalnih napak in pomanjkljivosti sploh ni mogoče preizkusiti. Takih pomanjkljivosti pa izpodbijana odločba nima, saj vsebuje jasne razloge o tem, zakaj in na kakšni podlagi je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen.

15. Druga tožena stranka sodišču prve stopnje očita, da se ni opredelilo do ugovora nesklepčnosti tožbe ter se ob tem sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča RS III Ips 5/2008 z dne 18. 5. 2010, iz katere izhaja, da je tožbeni zahtevek predkupnega upravičenca utemeljen le, če vsebuje zahtevek na razveljavitev zemljiškoknjižnega dovolila. S sklicevanjem na to odločbo pa pritožnica ne more uspeti, ker je bila na podlagi odločbe II Ips 80/2007 z dne 28. 6. 2010 takšna sodna praksa spremenjena, kar je bilo že pojasnjeno v sklepu pritožbenega sodišča I Cpg 282/2010 z dne 22. 11. 2010 (r. št. 40; glej tudi odločbe Vrhovnega sodišča III Ips 24/2009 z dne 23. 1. 2012 in II Ips 200/2011 z dne 22. 12. 2011). Sporna pogodba, s katero je bila kršena predkupna pravica tožnic, je bila sklenjena 22. 12. 2004, zato se nastalo sporno razmerje presoja po določbah OZ. Ta pa glede zakonite (in pogodbene) predkupne pravice določa le, da mora predkupni upravičenec zahtevati razveljavitev pogodbe in sklenitev nove pod istimi pogoji, ne zahteva pa postavitve dodatnega zahtevka za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz Zakona o obligacijskih razmerjih) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe).

16. Nadalje druga tožena stranka opozarja na pomanjkanje opredelitve sodišča prve stopnje do trditev, da v konkretnem primeru ne gre za nerazdeljeno solastnino, temveč za etažno lastnino. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da je iz zemljiškoknjižnega izpiska razvidno, da je lastninska pravica na sporni nepremičnini vknjižena v idealnem deležu ter da sta tožnici vknjiženi kot solastnici. S tem je po oceni pritožbenega sodišča tudi smiselno presodilo, da ne gre za etažno lastnino, saj se oprlo na stanje, kot izhaja iz zemljiške knjige. Zato očitana kršitev ni podana.

17. Stranski intervenient pa v pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje prezrlo dejstvo, da v konkretnem primeru ne gre za solastnino, ki je le navidezno vpisana v zemljiško knjigo, temveč za dejansko/izvenknjižno etažno lastnino. To utemeljuje z navedbo, da tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe meri na prodajo konkretno določenega posameznega dela v stavbi. Pojasnjuje še, da je etažna lastnina nastala pred uveljavitvijo SPZ, ko vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven.

18. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina na skupnih prostorih (prvi odstavek 105. člena SPZ), nastane pa na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ). Za stvarne pravice na nepremičninah, ki se pridobijo s pravnim poslom, se tako zahteva vpis v zemljiško knjigo (49. v zvezi s 13. členom SPZ), ki ima konstitutiven učinek. SPZ v prvem odstavku 266. člena določa, da stvarne pravice, pridobljene pred uveljavitvijo tega zakona, ostanejo v veljavi z vsebino, kot jo določa ta zakon. Etažna lastnina tako ne nastane avtomatično že s tem, da na nepremičnini obstaja več samostojnih funkcionalnih celot ter da je razdeljena v naravi. Zgolj dejstvo, da je predmet prodaje v prodajni pogodbi poleg idealnega deleža opisan tudi v naravi, tako ne predstavlja podlage za vzpostavitev etažne lastnine in pridobitev lastninske pravice na posameznem delu nepremičnine.

19. Zahteva iz prvega odstavka 270. člena SPZ, da morajo etažni lastniki, ki so pridobili etažno lastnino do uveljavitve tega zakona in s pogodbo še niso uredili medsebojnih razmerij, skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih v enem letu od uveljavitve tega zakona, še ne pomeni, da jim za pridobitev te stvarne pravice ni potrebno predlagati vpisa v zemljiško knjigo. Razlog takšne ureditve je namreč ravno v tem, da se omogoči pravno ureditev dejansko že obstoječih, pred uveljavitvijo SPZ nastalih razmerij etažne lastnine, in sicer s sklenitvijo sporazuma o delitvi (prim. 108. člen SPZ), ki v prejšnjih ureditvah ni bil predviden. Šele na podlagi tovrstnega posla pa je, upoštevaje obstoječo ureditev, mogoč vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo.

20. Kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve (drugi odstavek 8. člena Zakona o zemljiški knjigi). Zato je za odločitev v obravnavani zadevi odločilno le dejstvo, da je v zemljiški knjigi na sporni nepremičnini vpisana solastnina, torej lastninska pravica v idealnih deležih.

21. Stranski intervenient nazadnje ne more uspeti niti s trditvami, da razpolaga s predmetom prodaje že od leta 2004 ter da predmet ni več v sferi drugo tožene stranke. V konkretnem primeru gre namreč za obligacijskopravni zahtevek na razveljavitev prodajne pogodbe in sklenitev nove, pod enakimi pogoji, s tožnicama, ne pa za zahtevek na izročitev stvari.

22. Glede na navedeno so pritožbe prve in druge tožene stranke kot tudi stranskega intervenienta neutemeljene. Ker pa pritožbeno sodišče ob uradnem preizkusu izpodbijane odločbe ni zasledilo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbe kot neutemeljene zavrnilo in  potrdilo odločbo sodišča prve stopnje v izpodbijani II., IV. in V. točki izreka (353. člen ZPP).

23. Ker prva tožena stranka in druga tožena stranka s pritožbo nista uspeli, sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Odločanje o pritožbenih stroških stranskega intervenienta in tožeče stranke je odpadlo, saj jih nista priglasili.

SPZ člen 13, 49, 66, 66/3, 105, 107, 107/1, 108, 266, 270, 270/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.