VSL sodba I Cp 1395/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-12-07

pogodba o posredovanju pri prometu z nepremičninami - provizija - višina provizije - ugovor ničnosti provizije - znižanje provizije - najvišja provizija - kogentnost določb

Druga toženka in prodajalka, prodajne pogodbe, ki jo je tožnica že sestavila, nista podpisali, temveč sta pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, sklenili mimo tožnice in to v času, ko je pogodba o posredovanju še veljala. Zakaj je to storila, druga toženka v trditveni podlagi ni pojasnila. Navesti pa bi morala utemeljene razloge, zakaj je pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je že bila predmet posredovanja s strani tožnice, sklenila mimo le-te (česar pa ni niti poskusila). Tožnica je do plačila provizije zato upravičena.

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba v II. točki izreka spremeni tako, da se znesek 2.760,00 EUR nadomesti z zneskom 2.300,00 EUR, stroškovna odločitev v IV. točki izreka pa se spremeni tako, da je druga toženka dolžna tožeči stranki povrniti 401,98 EUR pravdnih stroškov, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu, potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka je dolžna drugi toženki v roku 15 dni povrniti 439,77 EUR stroškov pritožbenega postopka, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. Sodišče prve stopnje je z odločbo z dne 24. 1. 2012 (s sklepom) združilo pravdni zadevi P 112/2011 in P 404/2011 v enoten postopek P 112/2011 ter razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Novem mestu VL 173159/2010 z dne 29. 12. 2010 v 1. in 3. točki izreka razveljavi in se tožbeni zahtevek tožeče stranke zoper prvo toženo stranko zavrne (I. točka izreka). V II. točki izreka je drugo toženo stranko obvezalo na plačilo 2.760,00 EUR tožeči stranki z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 7. 2010 dalje do plačila, v 15 dneh. Odločilo je, da je tožeča stranka dolžna prvi toženi stranki povrniti 433,00 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila (III. točka izreka). V IV. točki izreka pa je drugi toženi stranki naložilo plačilo 573,00 EUR pravdnih stroškov tožeči stranki v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila.

2. Proti ugodilnemu delu sodbe, kolikor se nanaša nanjo (II. in IV. točka izreka) se pritožuje druga toženka iz vseh zakonsko določenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, plačilo pravdnih stroškov pa naloži tožnici. Navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in zmotno ugotovilo dejansko stanje glede ugovora ničnosti pogodbe. Meni, da je pogodba o posredovanju nična zato, ker je bila sklenjena potem, ko je bila storitev tožnice na podlagi pogodbe o posredovanju že opravljena, kavza nove pogodbe z drugo toženko pa je bila zgolj pridobitev dodatnega plačila za že opravljeno storitev (VSL I Cp 1087/2000). Poleg tega pa tožnica dejstvom, ki jih je druga toženka v zvezi z navedenim ugovorom navedla v pripravljalni vlogi z dne 24. 1. 2012, vsebinsko ni nasprotovala. Na novo jih je zatrjevala šele na prvem naroku. Sodišče prve stopnje je tako zagrešilo bistveno kršitev določb 214., 212., in 7. člena ZPP, saj je v škodo druge toženke ugotavljalo priznana in nesporna dejstva. Poleg tega je sodišče prve stopnje v tem delu tudi zmotno ugotovilo dejansko stanje. Pogodba o posredovanju je bila sklenjena potem, ko je bila storitev posredovanja v bistvenem že opravljena. S sklenitvijo pogodbe o posredovanju je tožnica izkoristila lahkomiselnost in neizkušenost druge toženke, ki se ni zavedala, da bo morala provizijo plačati tudi v primeru, če do sklenitve prodajne pogodbe ne bo prišlo. Pogodba, ki jo je druga toženka podpisala, je bila tako namenjena zgolj dodatnemu zaslužku tožnice brez ustrezne protidajatve, zaradi česar je ta pogodba nična. Poleg tega je druga toženka ugovarjala tudi višini provizije iz razloga, ker je bil opravljen le manjši del storitve v primerjavi s celotnim obsegom in ker je obračunana provizija (upoštevajoč, da jo je v 2 % dolžna plačati prodajalka), presegla 4 % zakonsko provizijo. Tožnica dejstev, s katerimi je druga toženka ugovarjala višini terjatve, ni zanikala, zaradi česar je sodišče prve stopnje z ugotavljanjem teh dejstev prekršilo 214., 212. in 7. člen ZPP, kar je vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe. Poleg tega je tožnica uspela dokazati le sestavo predpogodbe, ki je služila kot informacija za pridobitev kredita, vseh ostalih storitev pa ni dokazala. Tudi če bi bile storitve opravljene, so bile opravljene pred podpisom pogodbe o posredovanju. Sodišče prve stopnje ni navedlo prepričljivih zaključkov, zakaj verjame tožnici, da je bil opravljen ogled nepremičnine. Razlogi sodišča prve stopnje, zakaj je verjelo zakonitemu zastopniku, niso zadostni, saj je sodišče navedlo le, da je njegova izpovedba prepričljiva, izpovedbi tožencev pa da sta neskladni, kar pa ne drži. Sodišče prve stopnje se je tudi neutemeljeno in brez trditvene podlage tožnice sklicevalo na določila splošnih pogojev, ki so v tem delu brez dvoma nični, saj posegajo v načelo vzajemnosti in enake vrednosti dajatev iz 8. člena OZ. Zato je sodišče ne samo zmotno ugotovilo dejansko stanje, temveč tudi zmotno uporabilo materialno pravo, in sicer 846. člen OZ, ki daje pravno podlago za znižanje provizije. Po prepričanju druge toženke ekvivalentnost dajatev glede na vtoževani znesek gotovo ni podana. Po sodni praksi tožnici pripada maksimalna provizija 4 % le v primeru daljše (tudi večletne) aktivnosti iskanja kupca, česar pa v navedenem primeru ni bilo. Tožnica od prodajalke in druge toženke zahteva 4 % provizijo, kar bi glede na kupnino 115.000,00 EUR pomenilo znesek 4.600,00 EUR oziroma od vsake 2.300,00 EUR. Vtoževani znesek 2.760,00 EUR presega zakonsko določeno višino provizije, zato je najmanj presežek nad 2.300,00 ničen. Sodišče prve stopnje se glede tega ni izjasnilo, zato je zagrešilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

5. Sodišče prve stopnje očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ni zagrešilo (in tudi ne takšnih, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti), v okviru trditvene in dokazne podlage pravdnih strank je dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo, v pretežni meri (razen v odločitvi glede plačila DDV) pa je pravilno uporabilo tudi materialno pravo. Razloge sodišča prve stopnje za ugoditev tožbenemu zahtevku (razen kolikor se odločitev nanaša na plačilo DDV), pritožbeno sodišče sprejema, glede na pritožbene navedbe, pa še dodaja:

6. Druga toženka je s tožnico (nepremičninsko družbo) 20. 3. 2010 podpisala pogodbo o posredovanju pri prometu z nepremičninami (13. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju, Ur. list RS, št. 42/2003, v nadaljevanju ZNPosr). Pritožnica sama je izjavila, da je bila še pred podpisom pogodbe o posredovanju obveščena, da bo tožnica za posredovanje "vzela" 2 % provizije. Da bi bila tako neizkušena, da ni vedela, kaj to pomeni, druga toženka ni izkazala. Zato je sodišče prve stopnje upravičeno zaključilo, da ni mogoče govoriti o tem, da bi tožnica s sklenitvijo pogodbe o posredovanju izkoristila lahkomiselnost in neizkušenost druge toženke. Da temu ni tako potrjuje tudi vsebina predprodajne pogodbe, sklenjene isti dan (20. 3. 2010), iz katere izhaja, da sta se tudi prodajalka in druga toženka kot kupec, dogovorili, da vsaka tožnici plača 2 % provizije (od prodajne cene). Pritožbeno sodišče sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje, da je tožnica v okviru storitve posredovanja opravila ogled nepremičnine, da je njen posrednik drugo toženko obiskal na domu in se z njo dogovarjal o ceni in dinamiki plačil, da je bila na sestanku 20. 3. 2010 z njegovo pomočjo znižana kupnina, da je pri občini pridobila izjavo glede uveljavljanja predkupne pravice, da je izpolnila formular za odmero davka na promet nepremičnin, da je sestavila predprodajno pogodbo (ki sta jo stranki podpisali), pa tudi prodajno pogodbo (ki je stranki nista podpisali). Tudi, če bi držale pritožbene navedbe, da je druga toženka (skupaj s sinom) ogled nepremičnine opravila sama, glede na ostale opravljene storitve, ni utemeljen pritožbeni očitek o ničnosti pogodbene kavze zaradi kršitve načela ekvivalence (8. člen Obligacijskega zakonika - OZ), ne glede na to, če je bilo kakšno opravilo morda opravljeno pred 20. 3. 2010 (saj je s podpisom pogodbe o posredovanju vsa opravljena dela druga toženka priznala, zavezala pa se je plačati tudi 2 % provizijo, pri čemer je to zavezo potrdila tudi v dogovoru s prodajalko, v predkupni pogodbi). Glede na vse povedano je sodišče prve stopnje ugovor ničnosti pravilno zavrnilo.

7. Glede na to, da je tožnica ugovoru ničnosti nasprotovala že v pripravljalni vlogi z dne 17. 1. 2012, ni utemeljen pritožbeni očitek, da je ugovor vsebinsko priznala. Posledično pritožbeni očitek o zagrešeni relativni bistveni kršitvi določb 7., 212. in 214. člena ZPP ni utemeljen.

8. Glede na izrecno zavezo druge toženke o plačilu 2 % provizije in ker tudi po mišljenju pritožbenega sodišča, ni mogoče govoriti le o opravljenem manjšem delu storitve v primerjavi s celotnim obsegom, tudi ni bil utemeljen ugovor druge toženke za znižanje provizije (tretji odstavek 846. člena OZ).

9. Kot rečeno, druga toženka in ne prodajalka, prodajne pogodbe, ki jo je tožnica že sestavila, nista podpisali, temveč sta pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, sklenili mimo tožnice in to v času, ko je pogodba o posredovanju še veljala. Zakaj je to storila, druga toženka v trditveni podlagi ni pojasnila. Navesti pa bi morala utemeljene razloge, zakaj je pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je že bila predmet posredovanja s strani tožnice, sklenila mimo le-te (česar pa ni niti poskusila). Tožnica je do plačila provizije zato upravičena, na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZNPosr.

10. Odločitev sodišča prve stopnje, da je zahtevek tožnice za plačilo 2 % provizije utemeljen, je tako materialnopravno pravilna (5. člen ZNPosr).

11. V skladu z določilom prvega odstavka 5. člena ZNPosr najvišje plačilo za posredovanje znaša največ 4 % od pogodbene cene. Če je med strankama pogodbe dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjega odstavka razdeli. Druga toženka se je tako s pogodbo o posredovanju (2. člen) kot tudi s predprodajno pogodbo (7. člen) zavezala plačati 2 % provizijo od pogodbene cene. Določilo o najvišji proviziji je kogentno določilo, kar pomeni, da ga tožnica z drugačnimi pogodbenimi določili ali s splošnimi pogoji, ne more izključiti. Tako je utemeljen pritožbeni očitek, ki graja višino dosojene provizije v višini 2.760,00 EUR, ki poleg 2.300,00 EUR provizije vsebuje tudi 20 % DDV. Glede na navedeno zakonsko določilo je tožnica upravičena do maksimalnega zneska provizije 4.600,00 EUR (4 % od pogodbene cene 115.000,00 EUR), kar pomeni, da 2 % provizija, ki jo je dolžna plačati druga toženka, znaša 2.300,00 EUR. Dosojeni znesek 2.760,00 EUR tako presega zakonsko določeno višino provizije.

12. Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialnopravno določilo 5. člena ZNPosr glede višine provizije, je pritožbeno sodišče pritožbi v skladu s peto alinejo 358. člena ZPP delno ugodilo in izpodbijano sodbo v II. točki izreka spremenilo tako, da je višino prisojene provizije zmanjšalo za 20 % DDV, tako da provizija, ki jo je druga toženka dolžna plačati tožnici, znaša 2.300,00 EUR. V preostalem delu pa je pritožbo zavrnilo in sodbo v izpodbijanem a nespremenjenem delu, potrdilo (353. člen ZPP).

13. Po delni spremembi sodbe je tožnica s svojim zahtevkom uspela po višini s 83 %, druga toženka pa s 17 %. Pravdni stroški tožnice znašajo 573,00 EUR, kot izhaja iz 18. točke obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje. Pravdni stroški druge toženke pa znašajo 159,90 EUR nagrade za postopek po tar. št. 3100 ter 147,60 EUR nagrade za narok po tar. št. 3120 ter 20,00 EUR pavšalnih izdatkov po tar. št. 6002, torej skupaj 327,50 EUR, kar povečano za 20 % DDV predstavlja 393,00 EUR. Stroški takse za ugovor zoper sklep o izvršbi znašajo 40,00 EUR. Skupno tako znašajo pravdni stroški druge toženke 433,00 EUR. Upoštevaje uspeh pravdnih strank je druga toženka dolžna tožnici povrniti 475,59 EUR, tožnica pa drugi toženki 73,61 EUR. Po medsebojnem pobotanju je druga toženka dolžna tožnici povrniti 401,98 EUR pravdnih stroškov.

14. V skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP je pritožnica upravičena do povračila stroškov pritožbenega postopka, ki znašajo 439,77 EUR, in sicer znaša nagrada za postopek po tar. št. 3210 196,80 EUR, pavšalni stroški po tar. št. 6002 pa 19,68 EUR, kar upoštevaje 20 % DDV znaša 259,77 EUR. Stroški sodne takse za pritožbo pa znašajo 180,00 EUR. Tožnica je tako dolžna v roku 15 dni povrniti drugi toženki 439,77 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.