VSL sodba I Cp 229/2010
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-04-01

najemnik - imetnik stanovanjske pravice - razlaga pogodb - uporaba določil in razlaga spornih določil - in claris non fit interpretatio

Imetnik stanovanjske pravice na podlagi samega zakona ni postal najemnik stanovanja, če mu lastnik v roku, določenem v 147. čl. SZ, ni ponudil ustrezne najemne pogodbe, pač pa je to od lastnika lahko zahteval.

Pravo voljo in skupni namen bi bilo treba iskati šele pri nejasnih pogodbenih določilih. Besedilo, da se „dogovor sklepa za določen čas od 1. 1. 2000 do 30. 6. 2000, vendar ne dlje, kot do zaključka stečajnega postopka NN v stečaju“, jasno pove, da je bila uporaba spornih prostorov dogovorjena do zaključka stečajnega postopka (le) v primeru, če bi se stečaj končal prej, sicer pa do določenega datuma.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Toženka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

(1) Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je tožena stranka dolžna izprazniti stanovanjski „provizorij“ št. 2 v izmeri 27 m2 v objektu na naslovu S. c. 56, K., ki stoji na parceli A, vpisani v vl. št. B, k.o. H., in ga prostega vseh stvari in oseb v 15 dneh izročiti tožeči stranki (1. tč.). Toženi stranki je naložilo v plačilo pravdne stroške tožeče stranke v višini 573 EUR (2. tč.)

(2) Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlaga, da jo spremeni oziroma razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje. Uveljavlja vse dopustne pritožbene razloge, ki jih predvideva Zakon o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s kasnejšimi spremembami; ZPP), namreč kršitev določb postopka 14. 15. tč. 339. čl. ZPP, zmotno in nepopolno ugotovljeno dejansko stanje in zmotno uporabo materialnega prava. Sodišče je pravilno ugotovilo, da je imela toženka na spornih prostorih stanovanjsko pravico, ni pa pravilno nadaljevalo, da to še ne pomeni, da nima že na podlagi zakona tudi najemne pogodbe za nedoločen čas. Dolžnost skleniti z imetniki stanovanjske pogodbe najemno pogodbo je zakon namreč nalagal lastnikom stanovanj, slednji pa je ni nikoli zavrnil ali izjavil, da je ne bo sklenil, zato sodni postopek ni bil potreben. Imetnik stanovanjske pravice uživa varstvo na podlagi samega zakona kot najemnik ne glede na to, ali je sklenjena pisna pogodba ali ne, in ima ob izselitvi pravico do drugega primernega stanovanja. Sodišče je zato napačno ocenilo, da se je najemno razmerje z dogovorom 31. 5. 2000 preoblikovalo v najem za določen čas. Nejasno določilo je razlagalo ne da bi zaslišalo toženo stranko, sledilo pa je razlagi tožeče stranke, ki sploh ni bila pogodbena stranka. Če je pogodba v naprej pripravljena, je treba nejasna določila razlagati v korist druge stranke, v tem primeru je to toženka, ki je tudi šibkejša stranka. Sodišče ni upoštevalo načela vestnosti in poštenja, ni ugotavljalo poslovnega interesa, skupnega namena in teorije o realizaciji. Dogovor se je namreč izpolnjeval na enak način več let, kar dokazuje tudi tako pogodbeno voljo. Tako je razumela pogodbo tudi toženka, ko jo je podpisala. Ker sodišče prave volje ni ugotavljalo, je dejansko stanje nepopolno in zmotno ugotovljeno.

(3) Na pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

(5) Očitana kršitev določb postopka ni podana. Ne kršitev po 14. ne kršitev po 15. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP nista konkretizirani, pritožbeno sodišče pa ocenjuje, da ima izpodbijana sodba jasne in nenasprotujoče si razloge o odločilnih dejstvih, ki v celoti omogočajo pritožbeni preizkus. Kršitev določb postopka, ki naj bi bile storjene zaradi zavrnitev dokaza z njenim zaslišanjem, bi morala tožena stranka uveljavljati pred sodiščem prve stopnje takoj, ko je bilo to mogoče, torej ob zavrnitvi tega dokaznega predloga. Ker tega ni storila, je uveljavljanje te kršitve šele v pritožbi prepozno in brez učinka (286.b čl. ZPP).

(6) Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki o napačni oziroma nepopolni ugotovitvi dejanskega stanja in nepravilnosti uporabe materialnega prava.

(7) Relevantno dejansko stanje je, da toženka z družino zaseda prostore št. 2 v izmeri 27 m2 v objektu na naslovu S. c. 56, K., ki stoji na parceli A, vpisani v vl. št. B, k.o. H., ki ga je kupila tožeča stranka. Toženka je imela za navedene prostore sicer stanovanjsko pravico, vendar z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe za nedoločene čas, pač pa je 31. 5. 2000 z družbo T. kot lastnikom, nad katerim je bil uveden stečaj, sklenila dogovor o uporabi za določene čas, in sicer od 1. 1. 2000 do 30. 6. 2000, vendar ne dlje, kot do zaključka stečajnega postopka. S tem je relevantno stanje ugotovljeno, toženka pa mu niti ne nasprotuje, nasprotuje pravni oceni teh dejstev in njihovim pravnim posledicam, to pa je pravno in ne več dejansko vprašanje.

(8) Ne drži, da so imetniki stanovanjske pravice na podlagi samega zakona postali najemniki stanovanj. Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 18/91) je v 147. čl. res nalagal obveznost lastnikom, da najkasneje v šestih mesecih sklenejo najemno pogodbo za nedoločen čas z občani, ki imajo stanovanjsko pravico. To pomeni da je v primeru, ko lastnik te dolžnosti v zakonsko določenem roku ni izpolnil in imetniku stanovanjske pravice ni ponudil ustrezne najemne pogodbe, slednji od njega to lahko zahteval. Če pa tega ni storil (z uspehom), ni postal najemnik.

(9) Neutemeljeno je tudi sklepanje, da je nekdanji imetnik stanovanjske pravice postal najemnik „po teoriji realizacije“ zato, ker po sklenjeni pogodbi o uporabi za določen čas dejansko že več let pod enakimi pogoji – v konkretnem primeru celo brezplačno – prebiva v prostorih.

(10) Prvostopenjsko sodišče je pravilno razložilo in ocenilo listino – Dogovor o uporabi, zato očitek napačne uporabe materialnega prava tudi v tem delu ni utemeljen. V prvi vrsti je treba pogodbena določila razlagati tako, kot se glasijo (1. odst. 99. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih, ki ga je treba uporabiti za razlago pogodbe z dne 31. 5. 2000); In claris non fit interpretatio). Pravo voljo in skupni namen bi bilo treba iskati šele pri nejasnih, spornih določilih, in le pri tipskih pogodbah (kar obravnavana sicer sploh ni) to razlagati v korist druge stranke kot je tista, ki je obrazec tipske pogodbe pripravila. Besedilo, da se „dogovor sklepa za določen čas od 1. 1. 2000 do 30. 6. 2000, vendar ne dlje, kot do zaključka stečajnega postopka T. v stečaju“, jasno pove, da je bila uporaba spornih prostorov dogovorjena do zaključka stečajnega postopka (le) v primeru, če bi se stečaj končal prej, sicer pa do določenega datuma (30. 6. 2000). Ker je očitno nesporno, da se stečaj tedaj še ni končal, toženka po 30. 6. 2000 nima več pravnega naslova za uporabo spornih prostorov (ne po pogodbi ne po zakonu), zato je pravilna in zakonita izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje, da jih je dolžna izprazniti in izročiti tožeči stranki.

(11) Ker torej v pritožbi očitane kršitve niso podane, sodišče pa tudi ob uradnem preizkusu ni ugotovilo kršitev, na katere mora paziti (2. odst. 350. čl. ZPP), je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).

(12) Izrek o stroških temelji na določbi 1. odst. 165. čl. ZPP. Ker toženka s pritožbo ni uspela, do povračila svojih stroškov ni upravičena (1. odst. 154. čl. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.