VSL sodba II Cp 1963/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-11-23

najemna pogodba - pravice in obveznosti najemnika stanovanja - plačilo obratovalnih stroškov - pasivna legitimacija

Obveznost etažnega lastnika, ki odda stanovanje v najem za plačilo obratovalnih stroškov je zgolj subsidiarna. Obveznost najemnika plačati tovrstne stroške izhaja tudi iz določbe 6. alinee 94. člena SZ-1, po kateri je najemnik dolžan plačevati najemnino in stroške, ki se plačujejo poleg najemnine v skladu z najemno pogodbo. Tožena stranka je tako v enakem položaju kot etažni lastnik v razmerju do tožeče stranke za plačilo spornih stroškov obratovanja in upravljanja večstanovanjske stavbe. Ni namreč tudi zmogla trditvenega in dokaznega bremena, da sta z etažno lastnico, drugače kot je določeno z navedeno zakonsko ureditvijo, pogodbeno uredili obveznost plačevanja tovrstnih stroškov.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje vzdržalo v veljavi svoj sklep, opr. št. VL 21240/2010 z dne 18. 02. 2010 v 1. in 3. točki izreka. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna v 8 dneh povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v znesku 125,80 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

2. Zoper navedeno sodbo vlaga pritožbo tožena stranka. Uveljavlja pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, naj Višje sodišče v Ljubljani kot pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in prvenstveno ugodi predlogu tožene stranke v njenem ugovoru oziroma v celoti zavrne zahtevek tožeče stranke kot neutemeljen, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Poudarja, da tožeča stranka ni navedla točnih podatkov o obsegu stanovanja, kot ga ni niti opredelila po lokaciji. Iz izpodbijane sodbe ni razvidno, na kakšen način so nastale obveznosti in tudi ne, kako je tožeča stranka opredelila in obrazložila višino te obveznosti. Iz listin v spisu ni razvidno, kdo je sploh lastnik stanovanja, ki ga je toženka uporabljala, kot tudi ne sklepa etažnih lastnikov, ki bi bil povezan s toženko. Sodišče zgolj omenja sklep etažnih lastnikov z dne 26. 01. 2005, ne pa tudi etažnega lastnika stanovanja, ki je bilo v uporabi toženke in tudi ne kriterija višine obveznosti. V konkretnem primeru pa je zavezana k plačilu obveznosti le lastnica stanovanja. Tudi ni izkazanih podatkov, da je toženka oziroma lastnica pred uvedbo postopka prejela kakšne zahteve ali opomine o obveznosti za plačilo. Tako toženka kot tudi lastnica stanovanja nista bili obveščeni o višini obveznosti. Lastnica ni podpisala kakšne pogodbe. Pogodba med etažnimi lastniki in upravnikom v sodbi ni omenjena. Le načelno je omenjeno, da se takšna pogodba sklepa med etažnimi lastniki in upravnikom v smislu določbe 1. odstavka 53. člena SZ-1. Toženka je bila le v podnajemnem razmerju z etažno lastnico in obveznosti, ki izvirajo iz lastništva stanovanja ni sprejela. Ker gre za obveznost lastnice stanovanja toženka ni pasivno legitimirana. Tožeča stranka ne ve, kdo je etažna lastnica in tudi ni navedla, komu in kdaj je sploh pošiljala opomine za plačilo obveznosti. Vsekakor bi lastnica stanovanja te obveznosti lahko predhodno poravnala. Praviloma pa je tožeča stranka dolžna zahtevo za plačilo poslati lastniku stanovanja, ne pa najemniku oziroma podnajemniku. Očitno nima urejene dokumentacije o lastnikih. Tudi o tem v postopku ni predložila ustreznih dokazov o lastništvu in sicer ni predložila zemljiškoknjižnega izpiska o lastništvu stanovanja, kot je predlagala toženka v vlogi z dne 06. 12. 2010. Prav tako ni predložila pogodbe o prevzemu obveznosti bodisi etažne lastnice oziroma tudi toženke. Zato bi morala v postopku sodelovati tudi lastnica stanovanja – S. P.. Nenavadno je, da se tožeča stranka sklicuje na pogodbo o upravljanju upravniških storitev v stanovanjski hiši C., ni pa navedla imena etažne lastnice. O sklepanju takšne pogodbe bi morala biti obveščena tudi etažna lastnica. Očitno tožeča stranka ni seznanjena z lastništvom stanovanja, saj je jasno, da gre za zahtevke, ki so povezani z lastništvom, ne pa s podnajemnikom.

3. Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo in predlaga njeno zavrnitev.

5. Konkretni spor je spor majhne vrednosti, saj vrednost tožbenega zahtevka ne presega 2.000,00 EUR (1. odstavek 443. člena ZPP). V sporih majhne vrednosti pa se sme sodba izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (2. odstavek 452. člena ZPP). Tako ni mogoče uveljavljati pritožbenega razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Kolikor torej tožena stranka v pritožbi izpodbija oziroma izpostavlja kot sporne: način nastanka tožničinih terjatev, da je tožeča stranka upravnik na naslovu, kjer živi tožena stranka, in nadalje trdi, da naj tožeča stranka ne bi pošiljala opominov niti njej niti etažni lastnici, da tožeča stranka sploh ni opredelila stanovanja, da lastnica stanovanja ni podpisala pogodbe o upravljanju, da celo sodišče prve stopnje ni ugotovilo obstoja sklepa etažnih lastnikov in pogodbe o upravljanju, dejansko uveljavlja predvsem pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Razen tega pa nanizane pritožbene navedbe, ki se nanašajo na temelj tožbenega zahtevka, predstavljajo celo nedopustne pritožbene novote, saj teh okoliščin tožena stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje sploh ni navajala oziroma so bile med pravdnima strankama celo nesporne. V skladu z določbo 337. člena ZPP pa pritožbeno sodišče nedopustnih pritožbenih novot prav tako ne more oziroma ne sme upoštevati. Sicer pa tudi, kot bo razvidno iz nadaljevanja obrazložitve pritožbene odločbe, te pritožbene navedbe tudi niso materialnopravno relevantne v tej pravdi, delno pa celo neresnične. Enake ugotovitve pa veljajo tudi za pritožbene navedbe o kriterijih za odmero strokov, ki so predmet te pravde, s katerimi pritožnica izpodbija tudi odločitev glede višine tožbenega zahtevka, ki med strankama v postopku pred sodiščem prve stopnje prav tako ni bila niti sporna.

6. Tožena stranka s pritožbenimi navedbami, da ni pasivno legitimirana za vtoževano terjatev uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. Ta pritožbeni očitek pa prav tako ni utemeljen. Njena pasivna legitimacija izhaja iz v izpodbijani sodbi pravilno uporabljene določbe 4. odstavka 24. člena SZ-1, ki določa primarno obveznost za plačilo vseh terjatev iz naslova obratovanja stanovanjske stavbe v breme najemnika in ne etažnega lastnika. Obveznost etažnega lastnika za plačilo obratovalnih stroškov je tako zgolj subsidiarna (glej v izpodbijani sodbi prav tako pravilno uporabljeno določbo 5. odstavka 24. člena SZ-1). Obveznost najemnika je potrjena tudi z določbo 6. alinee 94. člena SZ-1, po kateri je najemnik dolžan plačevati najemnino in stroške, ki se plačujejo poleg najemnine v skladu z najemno pogodbo, kot prav tako materialnopravno pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje. Tožena stranka je tako v enakem položaju kot etažni lastnik v razmerju do tožeče stranke za plačilo spornih stroškov obratovanja in upravljanja večstanovanjske stavbe. Ni namreč tudi zmogla trditvenega in dokaznega bremena, da sta z etažno lastnico, drugače kot je določeno z navedeno zakonsko ureditvijo, pogodbeno uredili obveznost plačevanja tovrstnih stroškov. Ob povedanem zato tudi ni pravno pomembno, da sodišče prve stopnje ni ugotovilo, kdo je etažna lastnica predmetnega stanovanja, katerega najemnica je tožena stranka.

7. Materialnopravno tudi ni pomembno, ali je etažna lastnica podpisala pogodbo o upravljanju upravniških storitev, saj ta, kot prav tako pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, zavezuje tudi tiste etažne lastnike, ki je niso podpisali (4. odstavek 25. člena SZ-1), ob ugotovljenem pogoju, da je pogodbo podpisalo potrebno število etažnih lastnikov (2. odstavek 53. člena SZ-1). V skladu z določbo 1. odstavka 25. člena SZ-1 je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je tudi predmetna pogodba podpisana s strani etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (primerjaj prvostopne zaključke oprte na sklep etažnih lastnikov z dne 26. 01. 2005 o določitvi upravnika – priloga A4 v spisu in pogodbo o upravljanju upravniških storitev z dne 15.5.2006 – priloga A6 v spisu).

8. Ker sodišče druge stopnje tudi ni ugotovilo po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev določb pravdnega postopka, pritožnica pa ni obrazložila katere procesne kršitve sploh uveljavlja, prav tako tudi ni izkazanih po uradni dolžnosti upoštevnih materialnopravnih kršitev, je bilo treba pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

9. Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, nosi svoje stroške pritožbenega postopka, tožeča stranka pa nosi prav tako svoje stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo, saj ta glede na relativno enostavnost zadeve ni bil potreben (1. odstavek 155. člena ZPP).

SZ-1 člen 24, 24/4, 24/5, 25, 53, 94, 94-6.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.