VSL sklep I Cp 3975/2010
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-03-23

pogodba o posredovanju - odškodninska odgovornost nepremičninskega posrednika - skrbnost dobrega strokovnjaka

Če nepremičninska družba pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero posreduje, ne preveri pravnega stanja nepremičnine in kupca ne opozori glede pravnih napak nepremičnine, ne ravna s predpisano profesionalno skrbnostjo.

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožničin zahtevek, da ji mora toženka plačati 23.565,41 EUR odškodnine z obrestmi od vložitve tožbe dalje. Tožnico pa je zavezalo k povrnitvi toženkinih pravdnih stroškov v višini 1.672,57 EUR  z obrestmi.

2. Tožnica se je pravočasno pritožila. V pritožbi se sklicuje na vse zakonske pritožbene razloge. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje. Ponavlja, da je s toženkinim posredovanjem skupaj z mansardnim stanovanjem, delom stopnišča in vrta kupila in plačala tudi garažo v celoti, šele po sklenitvi pogodbe pa je od solastnice stanovanjske hiše izvedela, da ji pripada le polovica garaže. Toženka je sama priznala v odgovoru na tožbo, da je bila prodajna pogodba sklenjena na podlagi njenega oglaševanja in posredovanja. Drugačna ugotovitev sodišča prve stopnje je protispisna. Tožnica se je odločila za nakup nepremičnine na podlagi oglasa v časopisu, v katerem se je oglaševala prodaja sporne garaže v celoti. Tudi v prodajni pogodbi je toženka navedla celotno garažo. Toženki je bilo oziroma bi ji moralo biti znano dejstvo, da je garaža le do polovice v lasti prodajalke. Toženka bi morala poznati pravilo, da nihče ne more prenesti na drugega več pravic, kot jih ima sam. Izjava predkupnih upravičenk, da ne bodo uveljavljale svoje pravice, nimajo nikakršne vloge. Morebitni ustni dogovori o tem, da je predmet prodaje le polovica garaže, so  nični, ker ne izpolnjujejo pogoja obličnosti. Protislovna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bilo tožnici dejstvo o prodaji zgolj polovice garaže predstavljeno ob podpisu pogodbe. Sodišče ob tem prezre zahtevo po obličnosti pojasnil glede napak na stvari pred sklepanjem pravnega posla. Veljati bi morala domneva, da je bil kupec kot potrošnik obveščen le o tistem, kar je pisno navedeno v pogodbi o prodaji nepremičnine. Očitno napačno je pokloniti vero nepremičninskemu posredniku, da je ustno posredoval informacije, ki jih pisna pogodba ne vsebuje. Gre za nepošteno poslovno prakso, ki je v razmerju do potrošnikov prepovedana. Tožnica je prepričljivo pojasnila, da se je odločila za nakup, ker je menila, da bo pridobila celotno garažo, toženka pa je o tem, da se ne prodaja celotna garaža, ni opozorila. Ponavlja, da je šele po sklenjeni prodajni pogodbi izvedela, da je lastnica le polovice garaže, potem ko je po opozorilu solastnice hiše to dejstvo preverila v zbirki listin v zemljiški knjigi. Neživljenjsko je stališče sodišča, da naj bi tožnica podpisala prodajno pogodbo za celotno garažo in plačala celotno kupnino zanjo, čeprav naj bi ji toženka predočila pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerjih solastnikov z dne 31.1.1977, iz katere izhaja, da lahko postane lastnica garaže le do ½. Toženka bi morala tožnico pisno opozoriti na napake prodane stvari, šele potem bi bilo mogoče sklepati, da je tožnica sama pristala na takšen nakup in na nastalo škodo. Toženka je strokovnjak na področju posredovanja nepremičnin, zato ji je tožnica utemeljeno zaupala. Zakon ne zahteva od kupca, da bi se moral sam seznaniti z bistvenimi okoliščinami pri nakupu nepremičnine, ampak je to dolžnost posrednika, ki svojo dejavnost opravlja proti plačilu. Nesprejemljivo je zato stališče sodišča prve stopnje, da bi si toženka morala poiskati še dodatno strokovno pomoč pri nakupu nepremičnine. Napačna je tudi ugotovitev, da je toženka pravilno sestavila prodajno pogodbo. Sodišče ni izvedlo dokaza z izvedencem ekonomske stroke, ki bi lahko ocenil višino škode. Z zavrnitvijo tega dokaza brez obrazložitve je sodišče grobo poseglo v tožničine procesne pravice. O tožničini trditvi, da je utrpela škodo tudi zaradi nemožnosti oddajanja garaže v najem, pa se sodišče sploh ni izreklo, zato sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in pritrjuje razlogom izpodbijane sodbe.

5. Sodišče prve stopnje je tožnici odreklo pravico do zahtevane odškodnine, češ da toženke pri posredovanju niso vodili nepošteni nameni, medtem ko je tožnica, čeprav naj bi bila pred sklenitvijo pogodbe seznanjena z nejasnimi lastninskimi razmerji na garaži, pristala na sklenitev prodajne pogodbe, njene veljavnosti pa tudi nikoli ni izpodbijala. Dokazna ocena, na katero je sodišče prve stopnje oprlo takšno svojo odločitev, po presoji pritožbenega sodišča ni prepričljiva. Vprašljivo je torej, ali je bilo dejansko stanje pravilno ugotovljeno in materialno pravo pravilno uporabljeno.

6. Iz  obrazložitve izpodbijane sodbe je mogoče povzeti, da je bila predmet prodaje ¼ nepremičnine parc.št. 209/4 k.o. D., ki naj bi v naravi med drugim obsegala tudi celotno garažo v izmeri 27,38 m2 na isti parceli. Takšen opis predmeta prodaje je bil naveden že v toženkinem oglasu, pozneje pa tudi v sklenjeni prodajni pogodbi z dne 19.4.2007. V resnici je bila prodajalka solastnica le ½ garaže, upoštevaje pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij z dne 31.1.1977, kar naj bi se po ugotovitvi sodišča prve stopnje razkrilo še pred sklenitvijo prodajne pogodbe, vendar to dejstvo ni vplivalo niti na opis predmeta prodaje v pogodbi s tožnico niti na višino oziroma morebitno znižanje kupnine.

7. Sodišče prve stopnje je povsem nekritično verjelo toženki, da je tožnico s pogodbo z dne 31.1.1977 seznanila že pred sklenitvijo prodajne pogodbe. Noben razumen kupec namreč ne bi pristal, da za enako ceno kupi manjšo garažo. Sploh pa bi toženka v skladu s 1. odstavkom 23. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr; Ur.l. RS, št. 42/2003 do 50/2006) morala pred sklenitvijo pogodbe preveriti  pravno in dejansko stanje nepremičnine ter tožnico jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine. Toženka po ugotovitvi izpodbijane sodbe tožnice ni pisno opozorila, da ji v resnici pripada le polovica garaže in ne cela garaža. Toženka se zato po 3. odstavku 23. člena navedenega zakona ne more izogniti svoji odškodninski odgovornosti. Ne zadošča namreč, da naj bi tožnico ustno seznanila z ugotovljenimi lastninskimi razmerji na garaži. Obvezno je namreč pisno opozorilo, ki ga dejstvo, da naj bi tožnica pred sklenitvijo pogodbe imela dovolj časa za razmislek, ne more izključiti. Za drugačno sklepanje sodišča prve stopnje v zakonu ni opore. Enako velja za stališče izpodbijane sodbe, da bi morala tožnica v obravnavanem primeru pred sklenitvijo prodajne pogodbe poiskati dodatno pravno pomoč. Takšnega ravnanja kupca nepremičnine ne terja niti skrbnost dobrega gospodarja pri sklepanju obligacijskih razmerij niti noben predpis, saj bi to pomenilo nedopustno prevalitev odškodninskega bremena na tožnico. Po 2. odstavku 23. člena ZNPosr je bila toženka tista, ki je morala preveriti, ali je prodajalka lastnica nepremičnine, ki je bila predmet pogodbe. Vse kaže, da je toženka to svojo obvezno zanemarila, sicer tožnici ne bi ponudila v podpis prodajne pogodbe za celotno garažo. Končno na toženkino malomarnost kaže tudi njeno zanašanje na izjave predkupnih upravičenk, da ne bosta uveljavljali predkupne pravice,  saj bi  toženka morala vedeti, da to nima nikakršnega vpliva na višino prodajalkinega solastninskega deleža na nepremičnini.

8. Očitno je torej, da toženka pri posredovanju ni ravnala s predpisano profesionalno skrbnostjo. Ker je sodišče prve stopnje kljub temu podvomilo o protipravnosti toženkinega ravnanja, se ni ukvarjalo z ugotavljanjem ostalih elementov odškodninske odgovornosti niti z višino zatrjevane tožničine škode. Po navedenem je bilo treba tožničini pritožbi ugoditi. Sodišče druge stopnje je zato na podlagi 355. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/2007-UPB3 in 45/2008; ZPP) izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje, ki bo moralo ugotovljene pomanjkljivosti v ponovljenem postopku odpraviti, tako da bo bolj kritično ocenilo izpovedi zaslišanih strank in prič, ter nato dopolniti dokazni postopek z ugotavljanjem dejstev, od katerih je odvisna višina tožbenega zahtevka.

9. Razveljavitev sodbe vključuje tudi izrek o stroških prvostopenjskega postopka. Pravica do njihovega povračila je odvisna od končnega izida pravde, enako pa velja tudi za priglašene pritožbene stroške. V skladu s 3. odstavkom 165. člena ZPP  bo zato o vseh stroških postopka odločalo sodišče prve stopnje.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.