VSL sodba I Cp 732/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-08-24

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - DENACIONALIZACIJA

stanovanjska pravica - najemna pogodba za stanovanje - stanovanjska najemna razmerja - pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe - zastaranje terjatve za sklenitev najemne pogodbe - zastaranje - denacionalizacija

Tožnica bi morala po izteku šest mesečnega roka v skladu s 147. členom SZ zahtevati sklenitev najemne pogodbe s takratnim lastnikom spornega stanovanja. Če najemne pogodbe takratni lastnik stanovanja ne bi želel skleniti, bi morala uveljavljati pravovarstveni zahtevek na sklenitev najemne pogodbe in sicer v splošnem zastaralnem roku petih let. Ker pravovarstvenega zahtevka tožnica do izteka roka ni uveljavljala, je njena pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe zastarala v skladu s 371. členom ZOR oziroma 346. členom OZ (saj SZ specialnih določb s tem v zvezi ne vsebuje).

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je (I.) zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice (1.) na ugotovitev, da je tožnica imetnica stanovanjske pravice na stanovanju v prvem nadstropju v stanovanjski hiši v Z., parc. št. 249/2 k.o. D., ki obsega kuhinjo, dnevno sobo, spalnico, kopalnico, predsobo, WC in sobo, s souporabo hodnika in stopnišča, v skupni izmeri 97,10 m², kar so toženci dolžni priznati, (2.) na ugotovitev, da med tožnico in toženci obstaja najemno razmerje za sporno (predhodno navedeno) stanovanje od 19. 10. 1998 dalje, ter (3.) da so toženci dolžni s tožnico  skleniti najemno pogodbo (z navedeno vsebino) za sporno stanovanje.

2. Zoper sodbo se je pritožila tožnica zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka in sodišču druge stopnje predlagala, da  njenemu tožbenemu zahtevku ugodi na stroške tožencev, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Oporekala je tudi odločitvi o pravdnih stroških in zahtevala povrnitev pritožbenih stroškov. Navedla je, da se ne strinja s stališčem sodišča, da bi lahko sklenitev najemne pogodbe po uveljavitvi SZ leta 1991 zahtevala v roku 6 mesecev po dnevu pričetka veljavnosti SZ. Pri pravicah najemnikov, ki jih je določal SZ, gre za opcijo in ne za terjatev, pri opcijah pa ni mogoče govoriti o zastaranju, tako tudi sodba II Ips 370/2007. Posledice zastaranja bi morale zadeti tudi tožence in sicer, da v petih letih po pravnomočnosti denacionalizacijske odločbe zastarajo njihovi zahtevki. Pravni položaj je potrebno urediti v korist šibkejše stranke, slednje terja tudi tožničina pravica do socialne varnosti. Konkretno je na mestu uporaba starega SZ in ne SZ – 1. Stanovanje je bilo namreč denacionalizacijskim upravičencem vrnjeno pred začetkom veljavnosti SZ – 1. Napačno je razlogovanje sodišča, da se prejšnje določbe ne uporabljajo v primeru, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani lastnika. Konkretno so razlogi za nesklenitev najemne pogodbe na strani tožencev in bi bilo tudi zato potrebno uporabiti SZ. Nerazumljivo je, zakaj sodišče ni tožbenemu zahtevku ugodilo vsaj v prvi točki ob ugotovitvi, da je tožnica v skladu z ZSR pridobila stanovanjsko pravico na prostorih, ki jih zaseda. Gre za bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker obstaja nasprotje med izrekom in obrazložitvijo. Materialno pravno je napačen zaključek sodišča prve stopnje, da je stanovanjska pravica tožnice ugasnila. Stanovanjski zakon res določa, da stanovanjska pravica preneha z dnem sklenitve najemne pogodbe, nikjer pa ne določa, da preneha kako drugače. Zahtevek tožnice ni zastaran, sodišče napačno interpretira določbe 147. člena SZ v škodo tožnice, ki je šibkejša stranka. Obrazložitev je sama s seboj v nasprotju, saj na eni strani ugotavlja, da do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani tožnice, po drugi strani pa zaključuje, da je tožnica pokazala interes in bila aktivna glede sklenitve najemne pogodbe. Sodišče bi moralo ugotoviti, da so razlogi za nesklenitev najemne pogodbe na strani tožencev. Izvedenec ni oseba, ki vroča odločbe, napačen je zaključek sodišča s tem v zvezi, da tožnica ni bila dovolj aktivna pri varovanju upravičenj. Toženci so tekom denacionalizacijskega postopka zamolčali, da je v predmetnem stanovanju vseljena tožnica in je bilo tožnici posledično onemogočeno učinkovito varovanje pravic in se tožnici ne more očitati pomanjkanje aktivnosti.

3. Toženci so v odgovoru na pritožbo sodišču druge stopnje predlagali, da zavrne pritožbo tožnice kot neutemeljeno ter ji naloži plačilo stroškov odgovora na pritožbo. Z razlogi sodišča prve stopnje se ne strinjajo zgolj v delu, kjer sodišče priznava imetništvo stanovanjske pravice na površini, ki jo zaseda tožnica.

5. Po presoji sodišča druge stopnje je sodišče prve stopnje pravilno razlogovalo, da bi morala tožnica po izteku šest mesečnega roka (in ne v roku šestih mesecev, kot to napačno navaja pritožnica) v skladu s 147. členom SZ (1) zahtevati sklenitev najemne pogodbe s takratnim lastnikom spornega stanovanja. Če najemne pogodbe takratni lastnik stanovanja ne bi želel skleniti, bi morala uveljavljati tožbeni zahtevek (pravovarstveni zahtevek) na sklenitev najemne pogodbe in sicer v splošnem zastaralnem roku petih let, torej do 19. 4. 1997. Ker pravovarstvenega zahtevka tožnica do izteka navedenega roka ni uveljavljala, je njena pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe zastarala v skladu s 371. členom ZOR (2) oziroma 346. členom OZ (3) (saj SZ specialnih določb s tem v zvezi ne vsebuje). Sodišče prve stopnje je tudi pravilno razsodilo, da je tožnica svojo stanovanjsko pravico, ki jo je pridobila v skladu s 50. členom ZSR (4) in v skladu s sklenjeno stanovanjsko pogodbo v letu 1966, izgubila, ker v zahtevanem roku ni dosegla sklenitve najemne pogodbe z lastnikom stanovanja. Pritožbene navedbe, ki navedenemu materialnopravnemu naziranju nasprotujejo, so neutemeljene.

6. Neutemeljeno je pritožbeno sklicevanje na odločbo Vrhovnega sodišča RS  II Ips 370/2007, saj navedena odločba obravnava pravico najemnika do nakupa stanovanja in zato s konkretno zadevo ni primerljiva. Nadalje je neutemeljena pritožbena navedba, da so zahtevki tožencev zastarali, saj so  konkretno predmet obravnavanja zahtevki, ki jih je postavila tožnica. Ne drži, da bi obstajalo nasprotje med izrekom in obrazložitvijo v sodbi sodišča prve stopnje, saj je sodišče prve stopnje v obrazložitvi primarno ugotovilo, da je tožnica imetnica stanovanjske pravice, nato pa je obrazloženo in pravilno ugotovilo, da je  tožnica stanovanjsko pravico izgubila (v izogib ponavljanju se sodišče druge stopnje na obrazložitev sodišče prve stopnje v tem delu sklicuje in ji pritrjuje). Sodišče prve stopnje je torej pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice in ni zagrešilo očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP (5).

7. Pritožnica je navajala tudi, da bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti določbe SZ in ne določb SZ-1 (6), saj je bilo stanovanje denacionalizacijskim upravičencem vrnjeno pred začetkom veljavnosti SZ-1. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je bila (delna) odločba o denacionalizaciji tožencem izdana dne 19. 10. 1998. Po presoji sodišča druge stopnje je s tem v zvezi ključna ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnica do izteka zastaralnega roka (torej do dne 19. 4. 1997, primerjaj točko 5) ni uveljavljala svojega pravovarstvenega zahtevka na sklenitev najemne pogodbe. Torej je njena pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe zastarala, celo še preden je bila izdana odločba o denacionalizaciji. Po presoji sodišča druge stopnje je sodišče prve stopnje pravilno primarno preučilo prehodne in končne določbe SZ-1, kot je nadalje tudi pravilno in obrazloženo upoštevalo določbe ostalih relevantnih zakonov. Sodišče prve stopnje je pravilno presojalo, ali je tožnica izkazala zadostno prizadevanje za sklenitev najemne pogodbe (sodišče druge stopnje se v izogib ponavljanju na razloge sodišča prve stopnje v tem delu sklicuje in jim pritrjuje; primerjaj tudi sodbo VSL I Cp 1917/2009). Sodišče druge stopnje v odgovor pritožbenim navedbam dodaja še, da so sodišče prve stopnje pri presoji, da tožnica ni bila dovolj aktivna pri varovanju svojih upravičenj, navedbe glede vročanja odločbe o denacionalizaciji tožnici zgolj dodatno prepričale in niso nosilni razlog odločitve. Presojo sodišča prve stopnje s tem v zvezi sodišče druge stopnje sprejema, saj temelji na pravilnem in popolnem upoštevanju vseh okoliščin primera v skladu s prosto presojo dokazov, ki je domena sodišča in ne pritožnice (8. člen ZPP).

8. Ker tožnica s svojim zahtevkom ni uspela, ji je sodišče prve stopnje pravilno v plačilo naložilo pravdne stroške tožencev, sicer pa konkretizirano tožnica s pritožbo odmerjenih stroškov postopka ni izpodbijala.

9. Ker sodišče prve stopnje ni zagrešilo kakšne od bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je sodišče druge stopnje pritožbo tožnice zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

10. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Ker odgovor na pritožbo ni pripomogel k odločanju sodišča druge stopnje in zato za postopek ni bil potreben,  toženci sami trpijo svoje stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 155. člena ZPP).

-------------------------------------------------------------

(1) Stanovanjski zakon (SZ), Ur. l. RS, št. 18/1991, s spremembami in dopolnitvami.

(2) Zakon o obligacijskih razmerjih, Ur. l. SFRJ, št. 29/1978, s spremembami in dopolnitvami.

(3) Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami.

(4) Zakon o stanovanjskih razmerjih, Ur. l. SRS, št. 35/1982, s spremembami in dopolnitvami.

(5) Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami.

(6) Stanovanjski zakon (SZ-1), Ur. l. RS, št. 69/2003, s spremembami in dopolnitvami.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.