VSL sodba I Cp 1611/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-12-12

POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - VARSTVO POTROŠNIKOV

kupoprodajna pogodba - leasing pogodba za stanovanje - stvarne napake - prodaja stanovanj potrošnikom - pouk o grajanju napak

Zaradi neizkazanosti dejstva, da so bili poučeni o dolžnosti takojšnjega grajanja napak, namreč tožniki napake, ki bi jih bilo ob prevzemu mogoče ugotoviti, lahko uveljavljajo, ne glede na to, ali so jih ob prevzemu grajali ali ne.

Pri presoji kupoprodajne pogodbe, sklenjene med investitorjem in leasingodajalcem za stanovanje, ki je bilo izročeno končnemu kupcu (fizični osebi), se uporabljajo določbe 2. poglavja ZVKSES.

I. Pritožbi se delno ugodi tako, da se sodba sodišča prve stopnje spremeni:

a) v I./II. točki izreka tako, da se ta točka glasi:

„Tožena stranka je dolžna plačati tožnikom:

1. I.P. in N.M. znesek  4.013,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska:

2. B.G. znesek 5.034,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska:

3. G.K. in Z.K. znesek 6.135,03 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska:

4. M.L. znesek 4.008,29 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska:

5. E.Ž. in K.V. znesek 5.017,49 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska:

6. U.G. in M.G. znesek 4.954,77 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska:

b)  v II./V. točki izreka tako, da se zahtevek za znižanje kupnine po prodajni pogodbi, sklenjeni med D.V. in toženo stranko, za 14.201,39 EUR in zahtevek za plačilo tega zneska z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21.9.2006 dalje do plačila zavrneta.

c) v II./VI. točki izreka tako, da se zahtevek D.V. za plačilo 278,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3.10.2011 dalje do plačila zavrne.

d) v  II./IX. točki izreka tako, da se zahtevek H.L. d.o.o. za plačilo 278,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.2.2009 dalje do plačila zavrne.

II. V ostalem se pritožba zavrne in se v izpodbijanem pa nespremenjenem  delu potrdi  sodba sodišča prve stopnje.

III. Odločitev o stroških postopka, vsebovana v III. točki izreka, se spremeni tako, da je D.V. dolžna toženi stranki v roku 15. dni od prejema te sodbe povrniti 700,00 EUR stroškov postopka pred sodiščem prve in druge stopnje, svoje ostale stroške pa tožena stranka krije sama. Tožena stranka je v roku 15. dni od prejema te sodbe dolžna I.P., N.M., G.K., Z.K., E.Ž., K.V., U.G. in M.G. plačati vsakemu po 300,00 EUR, B.G., M.L. in H. L. d.o.o. pa vsakemu po 600,00 EUR pravdnih stroškov postopka na prvi stopnji, vsem v primeru zamude s plačilom z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje.

1. Z izpodbijano sodbo je znižana kupnina za etažne enote, ki so jih 1. do 5. in 7. do 11. tožnik kupili od tožene stranke in sicer za 3.102,00 EUR, 3.890,72 EUR, 4.741,13 EUR, 3.079,59 EUR, 3.877,50 EUR in 3.829,03 EUR, višje znižanje pa je zavrnjeno (I/I.1.-6. točka izreka). Toženi stranki je naložena obveznost, da tem tožnikom plača 4.292,00 EUR, 5.312,61 EUR, 6.413,04 EUR, 4.286,30 EUR, 5.295,50 EUR in 5.232,78 EUR, vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi, višji zahtevek pa je zavrnjen ( I./II.1.-6. točka in I./III. točka izreka). Zahtevek za izročitev gradbenega dovoljenja, projekta, navodil za uporabo in vzdrževanje stanovanja in skupnih naprav ter garancijske izjave za vgrajene gradbene elemente je zavrnjen (I./IV. točka izreka). Kupnina po prodajni pogodbi, sklenjeni s šesto tožnico, je znižana za 14.201,EUR in toženi stranki naložena obveznost, da tej tožnici plača 14.201,39 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II./V. točka izreka). Toženi stranki je naložena obveznost, da šesti tožnici plača 278.01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II./VI. točka izreka), višji zahtevek šeste tožnice pa je zavrnjen (II./VII. točka izreka). Kupnina po prodajni pogodbi, sklenjeni z dvanajsto tožečo stranko je znižana za 4.658,13 EUR in toženi stranki naložena obveznost, da temu tožniku plača 4.658,13 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II./VIII. točka izreka). Toženi stranki je naložena obveznost, da dvanajsto tožeči stranki plača 278.01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II./IX. točka izreka), višji zahtevek dvanajsto tožeče stranke pa je zavrnjen (II./X. točka izreka). Zahtevek za odpravo stvarnih napak in izročitev gradbene dokumentacije je zavrnjen (II./XI. točka izreka). Odločitev o stroških postopka je vsebovana v III. točki izreka.

2. Zoper tisti del odločitve, s katerim je zahtevku ugodeno, se pritožuje tožena stranka. Uveljavlja vse tri, s 1. odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevek tudi v tem delu zavrnjen, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Za nepravilno označuje stališče, da je dokazno breme glede grajanja napak in pravočasnosti grajanja na toženi stranki. Opozarja, da je predmet zahtevka znižanje kupnine tako glede napak, ki so bile ugotovljene ob pregledu in tudi glede skritih napak, ki naj bi se izkazale kasneje. Sklicuje se na v 24. čl. Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) določene roke za grajanje skritih napak. Meni, da je dokazno breme grajanja skritih napak na kupcu. Zaradi odsotnosti tega dela navedb zahtevek označuje za nesklepčen. Meni, da bi se sodišče moralo opredeliti do vprašanja, katere napake so očitne in katere skrite ter kdaj so bile ugotovljene in kdaj grajane. Trdi, da so tožniki rok za grajanje skritih napak zamudili. Ostale napake bi tožniki morali grajati ob prevzemu. Izgubili so pravico sklicevati se na napake, ki jih ob prevzemu niso reklamirali. Iz prevzemnega zapisnika je razvidno, da je bilo tožnikom grajanje napak omogočeno, kar je skladno z ZVKSES. Sklicuje se na uporabno dovoljenje, s katerim je ugotovljeno, da je objekt izveden skladno z gradbenim dovoljenjem in skladno z gradbenimi predpisi. Opozarja na svojo trditev, da so napake odpravljene ter da so dokazni predlogi, podani zaradi dokazovanja tega dejstva, pavšalno zavrnjeni. Sodišče se ni opredelilo do vseh pravno relevantnih navedb strank. Zaslišalo ni niti ene priče niti strank. Meni, da sodbe ni mogoče preizkusiti in da je sodba v nasprotju z listinami. Opozarja, da glede garaž in parkirišč celo izvedenec ugotavlja, da so v skladu s projektno dokumentacijo. Kupci so stanovanja in skupne dele kupovali dograjene, ko so bili vsi materiali vidni. Opozarja, da ima investitor tekom gradnje pravico posamezne materiale zamenjati. Zakon o graditvi objektov določa le to, da morajo biti te spremembe obdelane v projektu izvedenih del, kar je bilo storjeno in izročeno kupcem preko posrednika zbora lastnikov; prejem je potrjen s potrdilom z dne 11.11.2005. Meni, da sodišče nekritično sledi izvedenskemu mnenju. Trdi, da je objekt 7 let po izgradnji (v času ogleda po izvedencu) v drugačnem stanju kot je bil ob zaključeni gradnji oz. prodaji. V tem času bi bilo treba stanovanja vzdrževati in zračiti. Opozarja, da je podstrešje nepohodno. Dejstvo, da sta bili nameščeni loputa in lestev za interventni dostop, ne pomeni, da lahko kdorkoli šari po podstrešju. Pomanjkljivosti (pretrgana izolacijska folija) so posledica nepooblaščenih dostopov, saj se etažni lastniki niso mogli dogovoriti za enoten kabelski oz. satelitski sistem. Oljni in ostali jaški so ustrezno izvedeni, saj bi njihovo neustreznost potrdil že tehnični pregled. Pretočnost jaškov ni bila grajana. PVC izvedba vhodnih vrat je ustreznejša od projektirane. Na fasadi izvedena izolacija je boljša od predvidene. Oblika betonskih opornih zidov se nekoliko razlikuje od projektne rešitve, vendar je funkcija ohranjena in pridobljeno parkirno mesto, kar je izboljšava. Nameščeni so bili vsi gasilni aparati. Preboji ventilacijskih tuljav nad streho omogočajo lažjo kontrolo. Stranska vrata v garaži je mogoče upoštevati le kot pomožni dostop. Opozarja na ugotovitev izvedenca, da stanovanja niso bila pravilno vzdrževana oz. uporabljana, zato bi moral biti strošek 9.527,00 EUR priznan največ do 60 %. Ker so stranke same preurejale stanovanja, tožena stranka za napake, povezane s spremembami, ne more jamčiti. V stanovanju G. je bila opravljena sanacija vlage in dodatna toplotna izolacija. Čistilna naprava je ustrezna, njeno neustrezno delovanje pa posledica nevzdrževanja. Opozarja na izjavo D.V., iz katere je razvidno, da so napake odpravljene in da ta tožnica nima nobenih zahtevkov več. Taka izjava je posledica sklenjene poravnave. Nepomembno je, kdo je to izjavo vložil v spis. V zvezi z zahtevkom H.l. d.o.o. opozarja na zmotno uporabo materialnega prava, ker ta kupec nima položaja končnega kupca in potrošnika. Posledično je nepravilna odločitev o stroških postopka.

4. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da tožniki utemeljeno zahtevajo odpravo ob prevzemu ugotovljivih napak. Pravilna je namreč ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni zatrjevala in ni dokazovala, da je tožnike poučila o njihovih pravicah v zvezi z odpravo napak; v primopredajnih zapisnikih tovrstnega zapisa ni. Zaradi neizkazanosti dejstva, da so bili poučeni o dolžnosti takojšnjega grajanja napak, namreč tožniki napake, ki bi jih bilo ob prevzemu mogoče ugotoviti, lahko uveljavljajo, ne glede na to, ali so jih ob prevzemu grajali ali ne. Ker na nujnost takojšnjega uveljavljanja napak ob prevzemu nepremičnine niso bili opozorjeni, je pravno nepomembno, ali so napake ob prevzemu grajali ali ne.  Pogoj za uveljavljanje skritih napak pa je njihova pravočasna notifikacija, kar pomeni, da mora tisti, ki jih uveljavlja, zatrjevati tako čas, ko so se te napake pokazale, kot tudi čas, ko so bile grajane. Tožeča stranka je v svoji vlogi z dne 17.3.2011 (list. št. 315) kot napake, ki so se izkazale šele z uporabo (skrite napake), označila posledice, ki so nastale zaradi toplotnih mostov, kot so plesen in zamakanje. Kot skrito napako je tožeča stranka opisala tudi napako čistilne naprave, kajti v vlogi z dne 23.1.2009 (list. št. 121) je navedla, da so se tožniki z nepravilnim delovanjem čistilne naprave seznanili konec leta 2007, ko so prejeli poročilo Zavoda za zdravstveno varstvo Celje. Glede teh napak je pritrditi pritožbi, da je tožba nesklepčna, saj tožeča stranka ni navedla okoliščin v zvezi z ugotovitvijo in notifikacijo napak. Na nujnost pravočasnega grajanja skritih napak je opozarjal toženec (v 8. točki vloge z dne 21.1.2009 – list. št. 131), pa tožeča stranka zahtevka za odpravo posledic skritih napak ni utemeljila z vsemi potrebnimi trditvami. Glede ostalih napak tožeča stranka ni zatrjevala, da bi jih odkrila šele kasneje in je pravilno stališče prvostopenjskega sodišča, da je bilo na toženi strani dokazno breme, da gre za skrite napake. Konkretnih trditev, da bi bila tudi katera od ostalih napak skrita napaka, tudi tožena stranka ni podala. Sodišče je zato utemeljeno štelo, da je sankcije zaradi napak, ki jih ni označila oz. opisala kot skrite napake, tožeča stranka upravičena zahtevati. Iz gornjih razlogov, so tožnikom neutemeljeno prisojeni zneski zaradi sanacije čistilne naprave – v  višini po 278,01  EUR na stanovanje, zato je odločitev v tem delu spremenjena tako, da je ta del zahtevka zavrnjen (358. čl. ZPP). Zahtevek zaradi sanacije plesni je zavrnilo že sodišče prve stopnje zaradi neizkazanosti zahtevka po višini. Presplošno in zato nepreverljivo pa je pritožbeno sklicevanje, da stanovanja niso bila pravilo vzdrževana oz. uporabljana, kar naj bi pomenilo najmanj 40 % odgovornosti lastnikov glede napak.

5. Res je tožena stranka zatrdila, da je napake odpravila, vendar je z izvedenskim mnenjem izvedenca R.G. izkazano, da njena trditev ni točna. Dejstvo, da so napake odpravljene, je tožena stranka dokazovala z zaslišanjem prič in listinami. Glede na to, da je izvedenec na kraju samem ugotovil, da napake obstajajo, odločitev ne bi bila nič drugačna, če bi priče M.G. in druge odpravo napak potrdile. Dejstev v zvezi z napakami, ki so bile odpravljene, ni treba dokazovati, ker niso pravno pomembna. Da bi se z zaslišanjem prič ali strank dokazovalo še kakšno drugo sporno dejstvo (poleg odprave oz. odpravljenosti napak), pa tožena stranka ni zatrjevala. Dokazni predlog z zaslišanjem po toženi stranki predlaganih prič (in strank) v zvezi z odpravljanjem napak je zato utemeljeno zavrnjen. Tudi uporabno dovoljenje ne dokazuje, da napak ni, ali do so bile odpravljene. Po 11. točki 2. čl. Zakona o graditvi objektov (ZGO-1) je uporabno dovoljenje odločba, s katero tisti upravni organ, ki je za gradnjo izdal gradbeno dovoljenje, na podlagi opravljenega tehničnega pregleda, dovoli začetek uporabe objekta. Namen postopka za izdajo gradbenega in uporabnega dovoljenja je prvenstveno v zagotovitvi varstva javnih koristi. Izdaja uporabnega dovoljenja zato ne izključuje ugotovitve, da objekt ni izveden v skladu s strokovnimi pravili. Razen tega tožniki v upravnem postopku izdaje uporabnega dovoljenja niso sodelovali, zato njihovih pravic iz civilnopravnega razmerja zaradi izdanega uporabnega dovoljenja ni mogoče omejevati.

6. Neutemeljena je tudi pritožbena trditev, da so predmet pogodb stanovanja z vgrajenimi materiali, ker so tožniki stanovanja kupovali izdelana, na podlagi ogleda. Iz pogodb (dokaz B 37 – B 42) je razvidno, da so bila predmet pogodb stanovanja, zgrajena skladno z gradbeno in projektno dokumentacijo in v kvaliteti, skladni z gradbeno in projektno dokumentacijo. Tožniki, ki se glede vgrajenih materialov (parket, premaz v kleti) sklicujejo na komercialne skice, zato utemeljeno grajajo vgradnjo drugih, manjvrednih materialov.

7. Pritožbeni očitek, da so bila stanovanja v času po izvedencu opravljenega ogleda v drugačnem stanju, kot ob ogledu, je splošna. Pritožnik ne pove, kateri od očitkov zaradi v času ogleda spremenjenega stanja ni utemeljen oz. katera od napak je posledica uporabe (obrabe) in ne tehnična pomanjkljivost, za obstoj katere odgovarja investitor. Iz 18. in 19. točke sodbe ter specifikacije in vrednotenja napak v izvedenskem mnenju (stran 17 in 18) ni razvidno, da bi bilo tožnikom priznano znižanje kupnine zaradi neustrezne opremljenosti z gasilnimi aparati.

8. Glede podstrešja je nesporno, da gre za nepodhodno podstrešje in uporaba podstrešja ni predvidena. Ker pa je bila vgrajena loputa za dostop na podstrešje in ker je dostop na podstrešje zaradi vzdrževanja hiše potreben, tudi pritožbeno sodišče pritrjuje izvedencu, da je potreben pohodni del, ki omogoča dostop do posameznih delov ostrešja. Izvedenec je to dodatno utemeljil z ugotovitvijo, da je strešna konstrukcija zgrajena drugače kot je predvideval projekt in je zaradi tega onemogočeno gibanje po leseni konstrukciji.

9. Glede oljnih in ostalih jaškov velja opozoriti, da v postopku izdaje uporabnega dovoljenja opravljen tehnični pregled ne potrjuje njihove brezhibnosti. Razlogi so navedeni v 5. točki te sodbe. Izvedenec je ugotovil, da jaškov ni mogoče odpreti, zato bo nasilno odpiranje v primeru potrebe imelo za posledico poškodbo okvirov ali pokrovov jaškov.

10. Glede vhodnih vrat je izvedenec potrdil, da PVC vrata niso kvalitetnejša rešitev od predvidene masivne lesene izvedbe. Opozoril je na probleme, ki se pri PVC izvedbi pojavljajo zaradi temperaturnih raztezkov in na možne deformacije, obrabo vodil, zapiral ter tudi na kvaliteto vgradnje.

11. Glede ventilacijskih tuljav, ki niso zgrajene skladno s projektom, je izvedenec opozoril na arhitekturni izgled in način vzdrževanja. Do znižanja kupnine so tožniki upravičeni zaradi neizoliranosti in nezaščitenosti.

12. Glede fasade je izvedenec pritrdil toženi stranki, da je izvedba boljša od predvidene in zaradi izvedbe fasade kupnina ni znižana. Pritožba je zato v tem delu brezpredmetna. Isto velja ponoviti glede izvedb betonskih opornikov oz. njihove oblike. Zaradi vgradnje in izvedbe stranskih vrat kupnina ni znižana. Glede preureditev stanovanj, ki so jih izvedli nekateri od tožnikov, je izvedenec ugotovil, da na obstoj stvarnih napak ne vplivajo.

13. Da je D.V. potrdila, da so vse pomanjkljivosti odpravljene in se zato tožbenemu zahtevku odpovedala, je tožena stranka zatrdila v 5. točki svoje vloge z dne 21.1.2009 (list. št. 129). Predložila je pisno izjavo iz oktobra 2006 (dokaz B7), ki to trditev potrjuje. Zaslišanja D.V. v zvezi s to izjavo tožena stranka ni predlagala. Tožeča stranka – D.V. – trditve  o izvensodni ureditvi razmerja s toženo stranko ni zanikala. Sodišče je verodostojnost izjave kljub temu skušalo preveriti, vendar je od pooblaščenca šeste tožnice dobilo pojasnilo, da se o tem ne more izjasniti, torej, da izvensodne ureditve razmerja ne more niti potrditi niti zanikati. Izjave, ki vsebuje odpoved zahtevku, sodišče res ne more uporabiti v procesnem smislu – kot šestotoženkino pravdno dejanje (odpoved zahtevku). Ta izjava pa vsebuje tudi razlog za odpoved zahtevku – pojasnjuje, da sta stranki razmerje izvensodno uredili (tožena stranka je vse pomanjkljivosti na objektu D. odpravila). Ker ta trditev s strani šeste tožnice ni bila zanikana, se šteje za priznano (2. odstavek 214. čl. ZPP). Iz podatkov spisa je sicer razvidno, da vse pomanjkljivosti na skupnih prostorih in napravah niso bile odpravljene, kar pa ne izključuje zatrjevanega, da sta šesto tožeča in tožena stranka razmerje po prodajni pogodbi uredili na tak način, da šesta tožnica nima nobenih zahtevkov več. Ker je šesta tožnica potrdila, da od tožene stranke ni upravičena ničesar več zahtevati, je njen zahtevek treba zavrniti. Na osnovi 358. čl. ZPP je zato  sodba tudi v tem delu spremenjena.

14. Določbe o prodaji stanovanj potrošnikom se uporabljajo za vsak pravni posel, ki ima glede medsebojnih pravic in obveznosti strank enake pravne posledice kot prodajna pogodba končnemu kupcu – potrošniku (2. točka 3. odstavka 4. čl. ZVKSES). Dvanajsti tožnik – H. L. d.o.o. je vmesni kupec, stanovanje, ki ga je kupil, pa je bilo izročeno končnemu kupcu (prevzemni zapisnik z dne 2.12.2005 – dokaz B8). Ker je tudi stanovanje, katerega lastnik je H. L. d.o.o., namenjeno končnemu kupcu (S. C.), je ZVKSES utemeljeno uporabljen tudi glede uveljavljanja napak na tem stanovanju in temu stanovanju pripadajočem deležu skupnih prostorov.

15. Kadar pritožbeno sodišče odločitev spremeni, odloči o stroških vsega postopka (2. odstavek 165. čl. ZPP). V odločbi sodišča prve stopnje je argumentirana ugotovitev, da je v postopku pred sodiščem prve stopnje 1. do 5. in 7. do 11. tožeči stranki nastalo 8.540,95 EUR pravdnih stroškov, 6. in 12. tožeči stranki 5.012,33 EUR pravdnih stroškov in toženi stranki 3.527,87 EUR pravdnih stroškov.  Šesto tožeča stranka je z zahtevkom propadla; uspeh ostalih tožnikov je približno 70 %,  tožena stranka pa se je uspela ubraniti 30 % njihovih zahtevkov. V pritožbenem postopku so toženi stranki nastali sledeči stroški: sestava pritožbe 573,75 EUR (tar. št. 21 Odvetniške tarife (Ur. list RS 67/2003 s spremembami), materialni stroški 10,33 EUR,  DDV 118,80 EUR, sodna taksa za pritožbo 1.084,96 EUR. Njen uspeh proti šesto tožeči stranki je 100 %, uspeh zoper ostale tožnike pa minimalen. Upoštevajoč navedene stroške in uspeh strank v postopku, je primerno, da šesto tožeča stranka toženi stranki povrne 700,00 EUR stroškov postopka na prvi in drugi stopnji. Svoje ostale stroške pred sodiščem prve in druge stopnje je tožena stranka dolžna kriti sama. Ostali tožniki so upravičeni do povrnitve stroškov  postopka na prvi stopnji v sledečem obsegu: I.P., N.M., G.K., Z.K., E.Ž., K.V., U.G. in M.G. po 300,00 EUR, B.G., M.L. in H. L. d.o.o. pa po 600,00 EUR.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.