VSM sklep I Cp 343/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-09-07

STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA

imetnik stanovanjske pravice - obligacijska pravica - prepoved odsvojitve in obremenitve - družbeno stanovanje

Določila 117 do 122. člena SZ v poglavju o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš  je novim lastnikom prej družbenih stanovanj določil obveznost sklenitve prodajne pogodbe s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, hkrati pa določil vsebino take prodajne pogodbe, med drugim s prepovedjo kupčeve možnost, da bi še pred končnim plačilom pogodbene cene stanovanja, le-to odtujil, kar se vknjiži v zemljiško knjigo (122. člen SZ). Nastanek te prepovedi se veže na sklenitev prodajne pogodbe. Tako  je taka prepoved odtujitve in obremenitve obligacijska pravica, nastanek katere je pogojen s sklenitvijo prodajne pogodbe med pogodbenima strankama. Zato je vpis v zemljiško knjigo te prepovedi mogoč le v primeru, če je prepoved pogodbeno dogovorjena in vsebuje overjen podpis kupca na pogodbi (41. člena ZZK-1).

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Odredi se izbris zaznambe zavrnitve vpisa.

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom Dn. št. z dne 10. 1. 2011 predlog predlagateljice za zaznambe vknjižbe prepovedi odsvojitve in obremenitve v njeno korist pri nepremičnini, pripisani pod vl. št. , k.o. .

2. Zoper citirani sklep se pritožuje predlagateljica iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 120. člena Zakona zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) in 37. člena Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP). Sodišču prve stopnje očita zmotno uporabo določila drugega odstavka 267. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Prodajna pogodba je bila glede spornega stanovanja, glede katerega se predlaga vknjižba prepovedi odtujitve in obremenitve, sklenjena na podlagi Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), ki je v 122. členu določal, da se prepoved odtujitve nepremičnine v korist prodajalca vknjiži v zemljiško knjigo. Na podlagi 267. člena SPZ sklenjena pogodba predstavlja pravni naslov za vpis prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine v zemljiško knjigo in se vpis opravi na podlagi citirane pogodbe po pravilih, ki so veljala pred uveljavitvijo SPZ. Prepoved odtujitve je, po mnenju pritožbe, nastala na podlagi samega SZ, zato podlaga omejitvi ni v soglasju strank, temveč v dejstvu, da je bilo stanovanje privatizirano z ugodnostmi po Stanovanjskem zakonu. Sodišču druge stopnje predlaga razveljavitev sklepa sodišča prve stopnje in vrnitev zadeve v nov postopek.

4. V skladu z določilom 366. člena ZPP v zvezi s 120. členom ZZK-1 in 37. členom ZNP je sodišče druge stopnje s smiselno uporabo 350. člena ZPP preizkusilo odločitev sodišča prve stopnje v okviru pritožbenih razlogov in uradnega preizkusa.

5. Določila 117 do 122. člena SZ v poglavju o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš je novim lastnikom prej družbenih stanovanj določil obveznost sklenitve prodajne pogodbe s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, hkrati pa določil vsebino take prodajne pogodbe, med drugim s prepovedjo kupčeve možnost, da bi še pred končnim plačilom pogodbene cene stanovanja, le-to odtujil, kar se vknjiži v zemljiško knjigo (122. člen SZ). Nastanek te prepovedi se veže na sklenitev prodajne pogodbe. Tako je taka prepoved odtujitve in obremenitve obligacijska pravica, nastanek katere je pogojen s sklenitvijo prodajne pogodbe med pogodbenima strankama. Zato je vpis v zemljiško knjigo te prepovedi mogoč le v primeru, če je prepoved pogodbeno dogovorjena in vsebuje overjen podpis kupca na pogodbi (41. člena ZZK-1). V zemljiško knjigo se namreč vpisujejo na podlagi drugega odstavka 13. člena ZZK-1 obligacijske pravice na nepremičninah, med katere spada tudi pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala na podlagi pravnega posla lastnika in če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi v zemljiško knjigo po SPZ, ter na podlagi določila 98. člena ZZK-1 pravna dejstva prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine oziroma pravice na nepremičnini, ki je vpisana v zemljiški knjigi, na podlagi začasne odredbe, izdane v zavarovanje denarne oziroma nedenarne terjatve proti zemljiškoknjižnemu lastniku oziroma imetniku drugih stvarnih pravic, ki so predmet začasne odredbe. Za ta pravna dejstva, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, je značilno, da nastanejo kot posledica določenega postopka ali posebnega statusa nepremičnine ter se v zemljiški knjigi zaznamujejo na podlagi odločbe organa. Vendar v obravnavanem primeru ne gre za tako pravno dejstvo, ker ne temelji prepoved odtujitve in obremenitve na sodni odločbi, temveč gre za obligacijsko pravico, za katero se stranki prodajne pogodbe dogovorita v sami pogodbi. Njen vpis v zemljiško knjigo pa je mogoč zgolj v tistih primerih, ko je zadoščeno obličnosti po ZZK-1 oziroma po 267. členu SPZ, torej da je prepoved odtujitve in obremenitve dogovorjena v obliki intabulacijske klavzule po predpisih, ki so veljali v času sklenitve prodajne pogodbe za sporno stanovanje in da je podpis tistega v čigar breme je dogovorjena prepoved odtujitve in obremenitve overjen. Tega pa predložena prodajna pogodba za sporno stanovanje ne vsebuje.

6. Glede pritožbenega očitka, da je Višje sodišče v odločbi zavzelo stališče, kot ga zagovarja pritožnica, da je prepoved odtujitve nastala na podlagi samega SZ, zato podlaga omejitvi ni v soglasju strank, sodišče druge stopnje pojasnjuje, da je isto sodišče v kasnejši zadevi jasno zapisalo, da gre pri prepovedi odtujitve stanovanja, kupljenega po Stanovanjskem zakonu, za pogodbeno, obligacijsko pravico, čeprav je določena z zakonom. Brez pogodbe, ki bi tako prepoved vsebovala, namreč določilo ostaja le na abstraktni ravni. S takim stališčem pa se strinja tudi sodišče druge stopnje v obravnavani zadevi.

7. Glede na navedeno je sodišče druge stopnje zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 120. členom ZZK-1 in 37. člena ZNP) ter dovolilo izbris zaznambe zavrnitve vpisa (2. točka 3. odstavka 161. člena ZZK-1).

8. Odločitev o stroških je odpadla, ker jih predlagateljica ni priglasila.

ZZK-1 člen 13, 13/2, 41, 98, 161, 161/3, 161/3-2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.