VSM sodba I Cp 802/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-08-12

ara - odstop od pogodbe - prodaja nepremičnine - začasno prebivališče

Že na podlagi zapisanega naslova v potrdilu o ari je po mnenju pritožbenega sodišča toženec upravičeno menil, da je tožnik vsaj začasno prebival na spornem naslovu in mu v interesu sklenitve prodajne pogodbe na ta naslov poslal dopis, da se v postavljenem roku izjasni o nakupu nepremičnine. Sam poziv toženca ni ključno dejstvo, saj je sklenitev in izpolnitev pogodbe v interesu obeh strank pogodbe, zatorej sta obe dolžni v ta namen storiti kaj več. Ne glede na postavljen izjasnitveni rok (do 30. 6. 2009), ki ga je toženec postavil tožniku, bi lahko tožnik, če bi dejansko imel interes s tožencem skleniti prodajno pogodbo, le to sklenil tudi po poteku roka, vse do prodaje tretjemu v oktobru 2009. Zato je mogoče šteti, da je toženec storil vse, da bi prišlo do sklenitve pisne pogodbe o prodaji nepremičnine, tožnik pa takšnega interesa ni imel, v posledici pa zaključiti, da je krivda za nesklenitev pisne pogodbe o prodaji nepremičnine oz. za njeno neizpolnitev v celoti na strani tožnika. Toženec je zato upravičeno odstopil od pogodbe in obdržal prejeto aro (1. odst. 65. člena Obligacijskega zakonika).

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi sama nastale ji stroške postopka s pritožbo.

1. Okrajno sodišče v  je s sodbo P  z dne 1. 4. 2011 v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika, s katerim je od toženca zahteval 20.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 8. 2010 dalje do plačila, ter ga zavezalo k povrnitvi pravdnih stroškov toženca.

2. Zoper navedeno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku  338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožil tožnik. Navedel je, da ni nikoli dejal, da hiše ne namerava kupiti, temveč je toženca večkrat pozval, da naj mu hišo vendarle proda, le ta pa mu je venomer odgovarjal, da ureja dokumente. Kasneje je nepremičnino, ne da bi ga prej obvestil, prodal tretjemu kupcu, prejete are pa mu ni hotel vrniti. Ker je za odstop od pogodbe za nakup stanovanjske hiše izključno kriv toženec, mu dolguje dvojno aro, to je 20.000,00 EUR. Toženec bi mu moral poziv z dne 12. 6. 2009, da se izjasni glede nakupa, poslati v Kranj, na naslov njegovega stalnega bivališča, katerega je poznal, ne pa na naslov v , , kjer je bil občasno pri sorodnikih na počitnicah. Ponovno je zatrjeval, da dopisa ni prejel, zato se z njegovo vsebino ni mogel seznaniti. Toženec z dokazilom o oddaji pošiljke z dne 12. 6. 2009 ni uspel dokazati, da je tožnik naveden dopis res prejel. Njegove trditve, da je približno okrog junija 2009 prebival v , pa ni mogoče šteti za dovolj natančne in gotove, da bi na njihovi podlagi bilo mogoče z gotovostjo sklepati, da je zagotovo prejel toženčev dopis.

5. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo, pravilno je uporabilo tudi materialno pravo, zagrešilo pa tudi ni tistih absolutnih bistvenih kršitev določb postopka na katere opozarja pritožba in na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožba graja predvsem dokazno oceno sodišča prve stopnje, glede katere pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v skladu z določbo 8. člena ZPP, je pa tudi povsem prepričljiva. Pritožbeno sodišče sprejema razloge sodišča prve stopnje, ki so ga vodili k odločitvi, kot jo je sprejelo, glede na pritožbene navedbe pa še dodaja:

6. Kot je bilo v postopku na prvi stopnji ugotovljeno je med pravdnima strankama nesporno, da sta dosegli soglasje o prodajni ceni in predmetu prodaje, da je tožnik tožencu v ta namen 5. 5. 2009 izročil aro v višini 10.000,00 EUR in da je 6. 5. 2009 toženec tožniku izročil ključe od stanovanjske hiše. S tem je bila po mnenju sodišča prve stopnje, čigar zaključkom se pritožbeno sodišče pridružuje, sklenjena ustna pogodba o prodaji nepremičnine, ki je bila hkrati realizirana. Pisne pogodbe o prodaji nepremičnine sestavljene 7. 5. 2009, tožnik ni hotel podpisati. Vse do 4. 6. 2009, ko je toženec s prejšnjima lastnikoma ponovno sklenil prodajno pogodbo za omenjeno nepremičnino in na podlagi katere se je kot lastnik vknjižil v zemljiško knjigo, se med pravdnim strankama v zvezi s prodajo nepremičnine ni dogajalo nič. Toženec je 12. 6. 2009 vložil predlog za vknjižbo lastninske pravice na svoje ime in še istega dne z dopisom pozval tožnika, da se do 30. 6. 2009 izjasni o nakupu nepremičnine. Tožnik se v postavljenem roku o nakupu ni izjasnil, zato je toženec odstopil od prodajne pogodbe in obdržal aro. Tožnik je zatrjeval, da dopisa ni prejel.

7. Po prepričanju pritožbenega sodišča tožnikova trditev o neprejemu dopisa z dne 12. 6. 2009 (kar je tudi predmet pritožbenih izvajanj) in posledična nemožnost seznanitve z njegovo vsebino, ni verodostojna, saj potrdilo o oddaji pošiljke ni edini dokaz, ki dokazuje nasprotno. Res je sicer, kar izhaja iz potrdila, da je toženec tožniku poslal dopis, da se izjasni o nakupu nepremičnine do postavljenega roka (30. 6. 2009), na naslov , , vendar je mogoče glede na ostale listinske dokaze v spisu in izpovedbe prič zaključiti, da je tožnik v juniju 2009 bival na tem naslovu in zatorej navedeni dopis prejel. Pri tem ne gre prezreti dejstva, da je tožnik, ki tudi v pritožbi priznava, da ,,je precej časa preživljal pri sorodnikih v '', ob priliki svojega zaslišanja, ko je bil vprašan ali je v mesecu juniju 2009 prebival na tem naslovu povedal, da ,,je približno v tem času dejansko tam prebival'' in kar pomeni, da bivanja na tem naslovu v juniju 2009 ni zanikal. Zato sodišče prve stopnje kljub zanikanju tožnika, da je dopis sprejel, temu utemeljeno ni sledilo, poleg tega pa je toženec priložil tudi potrdilo o poslani pošiljki (B11). Četudi tožnik poziva ni sprejel takoj po tem, ko mu je bil poslan, pa je imel vsekakor dovolj časa povzeti določene aktivnosti v smeri sklenitve prodajne pogodbe, v kolikor je še imel interes za nakup nepremičnine, saj je toženec nepremičnino prodal tretjemu šele v mesecu oktobru 2009 (5. 10. 2009), torej več kot 3 mesece od poslanega poziva. V tem času pa bi nedvomno lahko sam tožnik storil kaj več za sklenitev pisne prodajne pogodbe. Nenazadnje sodišče ugotavlja, da je taisti naslov na katerega je toženec tožniku poslal dopis, naveden tudi na potrdilu o prejemu are (priloga A3), ki je bilo sestavljeno ob sodelovanju tožnika (5. 5. 2009). Očitno torej je, da je tožnik tožencu posredoval ta naslov. Ne gre pa tudi spregledati dejstva, da je v kazenski ovadbi z dne 2. 6. 2009 (priloga A4), navedeno kot tožnikovo začasno bivališče . Že na podlagi zapisanega naslova v potrdilu o ari je po mnenju pritožbenega sodišča toženec upravičeno menil, da je tožnik vsaj začasno prebival na spornem naslovu in mu v interesu sklenitve prodajne pogodbe na ta naslov poslal dopis, da se v postavljenem roku izjasni o nakupu nepremičnine. Sam poziv toženca ni ključno dejstvo, saj je sklenitev in izpolnitev pogodbe v interesu obeh strank pogodbe, zatorej sta obe dolžni v ta namen storiti kaj več. Očitno je, kar je izpovedala tudi priča LS, da si je tožnik premislil glede nakupa nepremičnine, zatorej sklenitev prodajne pogodbe ni bila več v njegovem interesu in je zasledoval zgolj cilj dobiti dano aro nazaj. Tako je mogoče pojasniti tudi tožnikovo popolno pasivnost pri sklenitvi pisne prodajne pogodbe. Nasprotno pa po oceni pritožbenega sodišča ravnanja toženca nakazujejo, da je imel interes skleniti prodajno pogodbo s tožnikom, saj je nenazadnje tožniku izročil ključe hiše (6. 5. 2009), večkrat ga je pozval k sklenitvi pogodbe, kar je potrdila zaslišana priča ZM, v ta namen 4. 6. 2009 ponovno sklenil prodajno pogodbo za nepremičnino s prejšnjima lastnikoma in nato 12. 6. 2009 vložil predlog za vknjižbo lastninske pravice na svoje ime, ter da je omenjeno nepremičnino prodal tretji osebi šele 5. 10. 2009, torej nekaj mesecev po poteku roka, ki ga je postavil tožniku, da se izjasni o nakupu nepremičnine. Ne glede na postavljen izjasnitveni rok (do 30. 6. 2009), ki ga je toženec postavil tožniku, bi lahko tožnik, če bi dejansko imel interes s tožencem skleniti prodajno pogodbo, le to sklenil tudi po poteku roka, vse do prodaje tretjemu v oktobru 2009. Zato je mogoče šteti, da je toženec storil vse, da bi prišlo do sklenitve pisne pogodbe o prodaji nepremičnine, tožnik pa takšnega interesa ni imel, v posledici pa zaključiti, da je krivda za nesklenitev pisne pogodbe o prodaji nepremičnine oz. za njeno neizpolnitev v celoti na strani tožnika. Toženec je zato upravičeno odstopil od pogodbe in obdržal prejeto aro (1. odst. 65. člena Obligacijskega zakonika).

8. Glede na navedeno je potrebno pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

9. Ker tožeča stranka s svojo pritožbo ni uspela, je dolžna sama nositi stroške, ki so ji v tej posledici nastali. Odločitev temelji na določbah prvega odstavka 154. člena ZPP in prvega odstavka 165. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.