VSL sodba I Cp 2062/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-01-25

odpoved najemne pogodbe - izpraznitev stanovanja - obstoj socialne stiske - postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine

Obstoj socialne stiske je sicer lahko razlog, ki preprečuje odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, vendar pa le pod pogojem, da najemnik ravna v skladu s 104. členom SZ-1, to je, da najkasneje v roku 30 dni po nastanku okoliščin sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvesti lastnika stanovanja.

Ker torej toženka ni pravočasno sprožila postopka za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopka za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja oziroma o tem ni obvestila lastnika stanovanja, je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da toženka ni dokazala razloga, ki bi preprečeval odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki odpovedalo najemno pogodbo št. 1035/2007 z dne 19. 09. 2007 z odpovednim rokom 91 dni ter toženki naložilo, da je dolžna stanovanje izročiti tožnici praznega oseb in stvari (1. in 2. točka izreka odločbe). Sklenilo je, da se pravdni postopek glede plačila najemnine s pripadki z dne 27. 07. 2010 nadaljuje (3. točka izreka odločbe) ter tožbo v 3. točki tožbenega predloga (glede plačila najemnine s pp) zavrglo (4. točka izreka odločbe). Toženi stranki je še naložilo, da je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 1.671,31 EUR s pp (5. točka izreka odločbe).

2. Zoper sodbo se po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/2007; UPB-3; ZPP) pritožuje toženka s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v celoti razveljavi in naloži tožnici v plačilo vse pravdne stroške tožene stranke. V pritožbi navaja, da toženka ni plačevala najemnine iz razloga, ker je bila takrat brez zaposlitve. Vse do tega postopka pa toženka ni vedela, da lahko najemodajalca  zaprosi za znižanje najemnine oziroma za subvencijo, kar je tekom postopka tudi storila. Poleg tega je toženka tekom postopka poravnala večino dolgovane najemnine in sicer tako, da so to najemnine nakazale na račun tožnice direktno dobrodelne organizacije. Opozarja, da je bil tekom postopka zoper toženko uveden osebni stečaj. Sodišče bi moralo o tem postopku obvestiti stečajnega upravitelja toženke in ker je toženko v postopku tudi po uvedbi stečaja zastopal njen pooblaščenec, ki mu po ZFPPIPP z uvedbo stečaja preneha pooblastilo, je potrebno že zato izpodbijano sodbo razveljaviti in v ponovljenem postopku obvestiti in vabiti stečajnega upravitelja.

3. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki je nanjo odgovorila ter je predlagala njeno zavrnitev.

5. Višje sodišče ob preizkusu sodbe v smislu določbe drugega odstavka 350. člena ZPP ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, v postopku pred sodiščem prve stopnje pa tudi ni bila storjena nobena od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

6. Iz nespornih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila toženka iz naslova najemnine na dan 27. 05. 2009 tožeči stranki dolžna znesek 1.497,74 EUR ter da je tožeča stranka z opominom toženko pozvala k poravnavi zapadlega dolga in jo opozorila na posledice neplačila. Zato je sodišče prve stopnje utemeljeno štelo, da je podan krivdni razlog po 4. točki prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/03, 57/08; SZ-1).

7. Obstoj socialne stiske je sicer lahko razlog, ki preprečuje odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, vendar pa le pod pogojem, da najemnik ravna v skladu s 104. členom SZ-1, to je, da najkasneje v roku 30 dni po nastanku okoliščin sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvesti lastnika stanovanja. V konkretnem primeru je protispisna navedba pritožbe, da toženka do vložitve tožbe ni vedela, da lahko najemodajalca zaprosi za znižanje najemnine, saj je tožeča stranka toženko z opominom, ki ji je bil vročen dne 29. 05. 2009 opozorila na možnost uveljavljanja subvencionirane najemnine in uveljavljanja izredne pomoči pri uporabi stanovanja. Ker torej toženka ni pravočasno sprožila postopka za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopka za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja oziroma o tem ni obvestila lastnika stanovanja, je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da toženka ni dokazala razloga, ki bi preprečeval odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine.

8. Zmotna je pritožbena trditev, da bi toženko v postopku zaradi odpovedi najemne pogodbe, izpraznitve in izročitve stanovanja moral zastopati stečajni upravitelj. Z uvedbo osebnega stečaja namreč toženka kot fizična oseba ni prenehala obstajati. Še vedno je procesno sposobna, vendar pa je njena poslovna sposobnost omejena zgolj v smislu določbe 386. člena Zakona o finančnem poslovanju podjetij, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnega prenehanja (v nadaljevanju ZFPPIPP), ki določa, da je toženka poslovno omejena le v tem smislu, da ne more sklepati pogodb in opravljati drugih pravnih poslov ali dejanj, katerih predmet je razpolaganje z njenim premoženjem, ki spada v stečajno maso in da brez soglasja sodišča ne more najeti kredita ali posojila ali dati poroštvo, odpreti nov transakcijski ali drug denarni račun in se odpovedati dediščini ali drugim premoženjskim pravicam, kar pomeni, da stečajni upravitelj postane zakoniti zastopnik stečajnega dolžnika le glede razpolaganja s tem premoženjem. V konkretnem primeru pa se tožbeni zahtevek nanaša na nedenarni zahtevek, zato predmetna tožba ne sodi v dejanje, za katero je poslovna sposobnost toženke, skladno s citiranim 386. členom ZFPPIPP omejena in zato tožničina upravičenja v zvezi z navedeno terjatvijo niso prešla na stečajnega upravitelja.

9. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbo toženke zavrnilo kot neutemeljeno in izpodbijano sodbo potrdilo.

10. Zaradi neuspeha s pritožbo toženka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka. Ker odgovor tožeče stranke ni bistveno prispeval k odločitvi, tudi tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.