VSL sodba II Cp 3187/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-11-28

plačilo uporabnine - sklenitev najemne pogodbe - neprofitna najemnina

Po določbah SZ so imeli možnost skleniti najemno pogodbo za uporabo stanovanja za neprofitno najemnino le nekdanji imetniki stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih, ne pa (kasneje) tudi uporabniki stanovanja.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 6.3.2012 odločilo, da sta dolžna toženca tožniku nerazdelno plačati 19.644,18 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe, to je od 2.10.2009 dalje do plačila (I. točka izreka). V višjem delu je tožnikov zahtevek (in sicer da sta mu dolžna toženca plačati še 47.302,63 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje do plačila) zavrnilo (II. točka izreka). Prav tako je odločilo, da sta dolžna toženca tožniku plačati pravdne stroške v višini 968,28 EUR (III. točka izreka).

2. Zoper odločitev v I. in III. točki izreka sta se pravočasno pritožila toženca. Navajata, da je bila prvotoženčeva pokojna mati E. Z. nosilka stanovanjske pravice na stanovanju v prvem nadstropju hiše P. 15, sama pa sta bila v stanovanjski pogodbi navedena kot njegova souporabnika. Nadalje opisujeta, kaj se je dogajalo, ko je bilo stanovanje v denacionalizacijskem postopku vrnjeno (z odločbo z dne 7.9.1993) pokojnemu M.R., in pa željo imetnice stanovanjske pravice, da ga odkupi. Poudarjata, da lastnica stanovanja BM ni upoštevala določil stanovanjskega zakona, saj stanovanja (čeprav ga je imela namen prodati) ni v prodajo ponudila predkupnemu upravičencu. Dne 17.8.1995 naj bi ga prodala tožniku, ki ni predlagal sklenitve najemne pogodbe z imetnico stanovanjske pravice, po njeni smrti leta 2003 pa je vložil tožbo na izpraznitev stanovanja in plačilo ekonomske najemnine. Iz sodbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 469/2007 z dne 19.2.2009, s katero je bil njegov zahtevek zavrnjen, izhaja, da je bila dolžnost novega lastnika skleniti novo najemno pogodbo z upravičenci, kar toženca nedvomno sta (v nadaljevanju navajata, kaj naj bi še izhajalo iz omenjene sodbe). Pritožnika poudarjata, da mora, če najemnik stanovanja umre, v skladu z določbo 109. člena SZ lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z enim od v členu opredeljenih družinskih članov najemnika, če je v času njegove smrti dejansko prebival v stanovanju. Toženca sta nesporno izpolnjevala vse zakonske pogoje za sklenitev najemne pogodbe za sporno stanovanje, za katero sta ves čas plačevala najemnino, katere višino je izračunal pristojni Stanovanjski sklad v višini 148,58 EUR (v skladu z dopisom le-tega sta plačevala maksimalen znesek najemnine in ne 146,00 EUR, kot jo je priznal tožnik, v zvezi s čemer sta pritožbi priložila nekaj potrdil o plačilu najemnine). Toženca sta bila po določbah SZ upravičena do neprofitne najemnine, vendar pa do sklenitve najemne pogodbe po krivdi tožnika, ki je ni hotel skleniti (ne z imetnico stanovanjske pravice in ne z njima), ni prišlo. Stanovanje sta v lanskem letu prostovoljno izpraznila in tožniku izročila ključe.

3. Pritožba je bila poslana v odgovor tožniku, ki pa le-tega ni podala.

5. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi pravilno poudarilo, da so imeli z ozirom na določbe Stanovanjskega zakona (Uradni list RS/I, št. 18/1991, s kasnejšimi spremembami; v nadaljevanju SZ) (1) in v skladu z ustaljeno sodno prakso (glej npr. odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 98/2004 z dne 21.4.2005, II Ips 616/2005 z dne 17.1.2008, II Ips 570/1999 z dne 10.5.2000, odločbo Ustavnega sodišča RS U-I-172/2002 z dne25.9.2003 in sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1806/2009 z dne 16.9.2009) le nekdanji imetniki stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih (2) (v konkretnem primeru je bila to prvotoženčeva mama) možnost skleniti najemno pogodbo za uporabo stanovanja za neprofitno najemnino, ne pa (kasneje) tudi uporabniki stanovanja, torej v konkretnem primeru toženca (3). Takšno upravičenje jima ni šlo ne v skladu z določbami 150. člena SZ in prvega odstavka 56. člena SZ, niti določbami tretje alineje prvega odstavka 196. člena SZ-1 in 109. člena SZ-1 (4), na katerega se toženca sklicujeta. V zvezi s tem je Ustavno sodišče RS v svoji odločbi z dne 7.10.2009 (U-I-128/08, Up-933/08) odločilo, da je bil prvi odstavek 56. člena SZ v neskladju z Ustavo RS, prvi odstavek 150. člena SZ in tretja alineja prvega odstavka 196. člena SZ-1 pa sta v neskladju z Ustavo RS, če se navedene določbe razlagajo tako, da je lastnik stanovanja po smrti najemnika (to je prejšnjega imetnika stanovanjske pravice) dolžan skleniti najemno pogodbo za neprofitno najemnino z ožjimi družinskimi člani iz 6. člena SZ (kamor sodijo seveda tudi otroci). Iz omenjene odločbe nadalje izhaja, da edina izjema velja za osebo, ki je bila ob uveljavitvi SZ zakonec oziroma zunajzakonski partner prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. Ker je določbi prvega odstavka 56. člena SZ vsebinsko podobna določba prvega odstavka 109. člena SZ-1 (na katero se v pritožbi sklicujeta toženca), je jasno, da tudi te ni moč razlagati nič drugače. Zato sta toženca (kot je to pravilno navedlo in prepričljivo obrazložilo že sodišče prve stopnje) dolžna plačati uporabnino (5) odmerjeno glede znesek tržne (profitne) najemnine, ki bi jo bila za uporabo stanovanja v obravnavanem obdobju dolžna plačati (6).

6. Sodišče prve stopnje je nadalje upravičeno zaključilo, da toženca nista uspela izkazati zneska višjega mesečnega plačila od 146,00 EUR (kot ga je tožnik priznal, oporekal pa, da bi bilo plačano več od tega). Potrdila (o plačilu zneskov za določene mesece) predložena sedaj šele sedaj v pritožbi pa predstavljajo nedovoljen in posledično neupošteven dokaz (prvi odstavek 337. člena ZPP) (7). Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo (8) in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Enako pa velja tudi glede določb sedaj veljavnega Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/2003 s kasnejšimi spremembami, v nadaljevanju SZ-1).

(2) Šlo je torej za privilegij prvotnega najemnika - bivšega imetnika stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih, ki pa se zaradi varstva lastninske pravice najemodajalca ne more prenašati naprej (neomejeno širjenje tega upravičenja na ostale uporabnike stanovanja oziroma vse ožje družinske člane bivšega imetnika stanovanjske pravice bi pomenila prevelik poseg v najemodajalčevo lastninsko pravico).

(3) Upoštevaje dejstvo, da v konkretnem primeru toženca ne izpolnjujeta pogojev iz tretjega odstavka 147. člena SZ (kot je to prav tako v izpodbijani odločbi ugotovilo že sodišče prve stopnje - pritožba pa tem ugotovitvam ne oporeka - je bila namreč že prvotoženčeva mati kot imetnica stanovanjske pravice najemnica predmetnega stanovanja na podlagi najemne pogodbe po določbah SZ). Samo v primerih, ki jih ureja omenjena določba (torej smrti imetnika stanovanjske pravice pred sklenitvijo najemne pogodbe po SZ) je bila pravica do neprofitne najemnine prenosljiva na uporabnika stanovanja.

(4) Ki je vsebinsko podobna določbam 56. člena SZ in 3. odstavka 147. člena SZ.

(5) In sicer v skladu z določbo 198. člena Obligacijskega zakonika/OZ (okoliščina, da toženca stanovanja nista uporabljala nezakonito, kot je to razvidno iz sodbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 469/2007 z dne 19.2.2009, seveda ne pomeni, da sta ga bila upravičena uporabljati tudi brez ustrezne odmene).

(6) Pritožbeno navajanje, da prvotoženčevi materi ni bila dana možnost odkupa in da tožnik ni (ne prvotoženčevi materi in ne tožencema) predlagal sklenitve (nove) najemne pogodbe, je ne samo novo in posledično nedopustno (prvi odstavek 337. člena ZPP), ampak tudi sicer za odločitev v predmetni zadevi nerelevantno. Z vidika višine najemnine, ki bi jo bila dolžna plačevati, pa je takšne narave tudi pritožbeno sklicevanje, da sta ves čas plačevala najemnino, katere višino je izračunal pristojni Javni stanovanjski sklad MOL. Okoliščina, da sta plačevala znesek, ki naj bi ustrezal znesku neprofitne najemnine (po izračunu prej omenjenega sklada), seveda ne pomeni, da je bila takšna tudi višina njune (mesečne) obveznosti. Nepomembno je tudi pritožbeno navajanje, da sta stanovanje v lanskem letu prostovoljno izpraznila in tožniku izročila ključe, saj slednji plačilo uporabnine zahteva za čas od oktobra 2004 do vložitve tožbe (2.10.2009).

(7)Pritožnika niti ne navajata, zakaj jih nista predložila prej. Tudi sicer je iz predloženih (5) potrdil razvidno, da so bili izdani v obdobju od 4.6.2007 (prvi) do 1.2.2010 (zadnji), torej tudi zadnji več kot dve leti pred zaključkom postopka na prvi stopnji.

(8) Kar velja tudi glede odločitve o stroških (III. točka izreka izpodbijane odločbe), glede katere pritožnika nista podala nobenih konkretnih očitkov.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.