VSC sodba Cp 737/2010
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-02-04

ničnost pogodbe - posredniška pogodba - plačilo za posredovanje - nepremičninsko posredovanje

5. člen ZNPosr v 2. odstavku določa, da lahko plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju. V primeru, da je dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se ta znesek razdeli. Pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s I. in II. odstavkom je nična (III. odstavek). Ta določba je prisilnega značaja, izhaja pa iz bistva pogodbe o posredovanju in iz načela, da posrednik ne sme posredovati samo za eno stranko. Takšno posredovanje je v nasprotju z moralnimi predpisi, zato je zakon izrecno kot sankcijo določil ničnost.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožnik sam nosi stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani in tožbeni zahtevek zavrnilo ter tožeči stranki naložilo povrnitev 566,26 EUR pravdnih stroškov. Ugotovilo je, da tožena stranka ni dolžna plačati zahtevanega zneska na podlagi posredniške pogodbe, ki je bila sklenjena med tožečo stranko in prodajalcema, saj tožena stranka s tožečo stranko ni nikoli sklenila kupoprodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje je štelo, da je bila kupoprodajna pogodba sklenjena med prodajalcema in družbo H. L. d.o.o. Štelo pa je tudi, da je v skladu z določbami 5. čl. Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) nedopusten dogovor o tem, da provizijo plača kupec. Ker je takšna pogodba nična, je tudi iz tega razloga zavrnilo zahtevek tožeče stranke.

Tožeča stranka se je zoper sodbo pravočasno pritožila in uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz 338. čl. ZPP. Sodišču očita, da je napačno ugotovilo dejansko stanje, ko je štelo, da kupec stanovanja ni bil toženec ampak H. L. S tem pa je razmerje ocenjevalo prestrogo, formalistično in neživljenjsko in zanemarilo smisel in pomen finančnega leasinga. Prav tako sodišče ni pravilno upoštevalo dejstva, da je tožena stranka podpisala izjavo o zainteresiranosti, s katero se je zavezala, da bo v primeru nakupa nepremičnine poravnala provizijo v višini 2,5 % od dogovorjene pogodbene cene. Gre za samostojno zavezo tožene stranke, ki je obstajala poleg pogodbe o posredovanju. Ker se je torej tožena stranka samostojno zavezala, da bo plačala zahtevani znesek, je sodišče v tej smeri napačno ugotovilo dejansko stanje in nepravilno uporabilo materialno pravo. Sicer pa meni, da bi lahko šlo le za delno ničnost glede na določbe Zakona o nepremičninskem posredovanju in sodišče ne bi smelo v celoti zavrniti zahtevka. Predlaga, da se pritožbi ugodi ter da se sodbo spremeni tako, da se zahtevku ugodi ali pa da se sodbo razveljavi in vrne v nov postopek. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Pri odločanja o zahtevku tožeče stranke na prvi stopnji ni bilo sporno, da je tožnik s prodajalcema V. L. in R., oz. njunim pooblaščencem, sklenil pogodbo o posredovanju. V pogodbi o posredovanju je bilo dogovorjeno, da se pogodbeni stranki dogovorita, da sklepata posel posredovanja pod pogojem, da posredniško provizijo v višini 2,5 % od dosežene transakcijske cene poravna potencialni kupec, ki se ga ob priliki ogleda te nepremičnine na to tudi opozori (6. člen te pogodbe). Prav tako ni sporno, da je tožnik stopil v stik s tožencem kot tudi ne, da je toženec kot zainteresirani kupec, tožeči stranki podpisal izjavo o zainteresiranosti v zvezi z nakupom nepremičnine, v kateri je pod tč. 4 navedeno, da s podpisom zainteresirani kupec potrjuje, da bo v primeru nakupa nepremičnine poravnal posredniku A. z.o.o. C. posredniško provizijo v višini 2,5 % od dogovorjene pogodbene cene ter pripadajoči DDV. Ta izjava je bila podpisana 13.5.2008. Nadalje je sodišče prve stopnje ugotovilo, kar se pritožbeno prav tako ne izpodbija, da je bila sicer sestavljena prodajna pogodba med lastnikoma in tožencema 20.5.2008 in da je bilo tudi v tej pogodbi določeno, da bosta provizijo plačala kupca in ne prodajalec. Prav tako pa je tudi nesporno, da je toženec to pogodbo podpisal, vendar pa le ta ni bila realizirana. Kupoprodajna pogodba je bila sklenjena z družbo H. L. kot kupcem, iz te pogodbe pa tudi izhaja, da je bila sklenjena zaradi finančnega leasinga. Na podlagi takšne pogodbe se je v zemljiški knjigi vknjižil kot lastnik H. L., sodišče pa je ugotovilo, da je bila kasneje nepremičnina prenesena na sedanjega toženca.

Dejansko stanje, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje na pritožbeni stopnji ni sporno. Dejstvo, da je prodajalec nepremičnin le-to prodal s kupno pogodbo, ki jo je sklenil z leasingodajalcem H. L., šele nato pa se je kot kupec vknjižil na podlagi pravnega posla toženec, niti ni odločilno za odločanje o zahtevku. Zato se pritožbeno sodišče tudi ni ukvarjalo z razlogi sodišča prve stopnje v delu, ko je v sodbi obrazložilo, da toženec ni bil kupec tega stanovanja. Prav tako pa po mnenju pritožbenega sodišča tudi niso odločilni zaključki sodišča prve stopnje o tem, da tožnik ni upravičen do provizije iz razlogov, ker prodajalca nista sklenila kupoprodajne pogodbe s tožencem.

Pravna podlaga za odločanje o utemeljenosti zahtevka je v določbah Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr, Uradni list RS št. 42-2010/2003, str. 4793, ZNPosr-A, Uradni list RS št. 47-2025/2006, uradno prečiščeno besedilo Uradni list RS št. 72-3080/2006, str. 7684). V prvem členu tega zakona je določeno, da ta zakon določa nepremičninskim družbam in nepremičninskim posrednikom pogoje za opravljanje posredovanja v prometu z nepremičninami ter določa pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju, ki so jih nepremičninske družbe in nepremičninski posredniki dolžni upoštevati pri svojem delu (drugi odstavek). Te določbe so prisilnega značaja, saj je s tem zakonom zakonodajalec ustvaril pravni red na področju nepremičninskega posredovanja. V tretjem poglavju so določena pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju, 13. člen pa določa, kakšna mora biti pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami. Pogodbo o posredovanju morata skleniti naročnik (pojem ureja čl. 2/4) in nepremičninska družba. 4. odstavek določa obvezne sestavine pogodbe: med te spada tudi višina plačila za posredovanje, ki mora biti v skladu s 5. členom tega zakona.

5. člen v 2. odstavku določa, da lahko plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju. V primeru, da je dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki (tega tožeča stranka nikoli ni zatrjevala), se ta znesek razdeli. Pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s I. in II. odstavkom je nična (III. odstavek). Ta določba je prisilnega značaja, izhaja pa iz bistva pogodbe o posredovanju in iz načela, da posrednik ne sme posredovati samo za eno stranko. Takšno posredovanje je v nasprotju z moralnimi predpisi, zato je zakon izrecno kot sankcijo določil ničnost. Ker je dolžnost plačati za posredovanje dolžnost prodajalca – naročitelja, izjemoma delno tudi druge stranke (kar je v skladu z načelom, da je nedopustno, da dela le za eno stranko) in ker je predpisana sankcija nespoštovanja tega predpisa ničnost, tudi ni pomembna izjava o zainteresiranosti v zvezi z nakupom nepremičnine in samostojna zaveza kupca, da bo plačal provizijo. Provizija in plačilo morata biti določena v pogodbi o posredovanju na način, ki ga določa 5. čl. ZNPosr. Zato pritožbene navedbe tožeče stranke, da je sodišče zanemarilo to dejstvo, niso utemeljene. Sodišče prve stopnje je obrazložilo, da je takšna izjava nedopustna, na nedopustni in v nasprotju s kogentnimi predpisi dani izjavi, pa ne more temeljiti zahtevek za plačilo. Bistveno je, da bi bila tožeča stranka upravičena do plačila le v skladu s kogentnimi določbami ZNPosr.

Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožeča stranka zatrjevala in to tudi dokazovala, da sta se že prvotno tožeča stranka kot posrednik in prodajalca dogovorila, da bo provizijo plačal kupec, da je zato tudi kupec podpisal izjavo o zainteresiranosti, za katero trdi tožeča stranka, da se je samostojno zavezal za plačilo provizije, kot tudi, da je tožeča stranka ves čas zatrjevala, da je le dolžnost kupca, da plača provizijo. S tem pa je tožeča stranka ravnala v nasprotju s prisilnimi predpisi, saj ne bi smela provizije naložiti kupcu, zakon pa izrecno v 5. členu za takšno ravnanje določa ničnost. Zato je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, ostala dejstva pa, ki jih je sodišče prve stopnje dokazno ocenjevalo, pa razen navedenih, niso pomembna. Pravilni so zaključki sodišča prve stopnje v delu, ko je sodišče navedlo, da je dogovor nedopusten in ničen v skladu z II. odst. 5. člena, glede na to pa tudi ne more biti pomembna izjava toženca kot kupca.

Zato se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo s pritožbenimi navedbami o tem, da je sodišče prve stopnje napačno presojalo kupoprodajno pogodbo, sklenjeno med leasingodajalcem in prodajalcema, saj to dejstvo ni bilo več pomembno. Tožeča stranka se tudi ne more izogniti sankcijam iz 5. člena na tak način, da daje kupcema v izjavo samostojno zavezo, saj bi s tem ravnala v nasprotju s kogentnimi predpisi, zato pritožba tudi v tem delu ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče absolutno bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (ZPP člen 350/II). Pritožba tožeče stranke tako ni utemeljena in jo je bilo potrebno zavrniti (ZPP člen 353). Pritožnik s pritožbo ni uspel, zato sam nosi stroške pritožbenega postopka (ZPP člen 165, 154).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.