VSK sklep CDn 8000000143/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-01-10

identifikacijski znak nepremičnine - etažna lastnina

Stališče sodišča prve stopnje, ki je ugovor predlagateljice zavrnilo zgolj iz razloga, ker nepremičnina v kupoprodajni pogodbi ni označena s takim identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo, je preveč strogo. Sloni na formalistični uporabi določbe prvega odstavka 31. člena ZZK-1.

Pritožbi se ugodi, razveljavita se izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika ter se zadeva vrne zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje o vpisu.

Z izpodbijanim sklepom je Okrajno sodišče v Žalcu zavrnilo ugovor predlagateljice zoper sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice, ki ni dovolila predlaganega vpisa lastninske pravice. Prvostopenjsko sodišče je sicer ugotovilo, da so utemeljene ugovorne navedbe predlagateljice, da je bila kupoprodajna  pogodba, ki je podlaga za predlagani vpis, sklenjena v skladu z določili takrat veljavnega Stanovanjskega zakona iz leta 1991 in da je zemljiškoknjižno dovolilo skladno s takrat veljavnimi stvarnopravnimi pravili. Kljub tem ugotovitvam pa sodišče prve stopnje vpisa ni dovolilo, saj v listini, ki je podlaga za vpis, nepremičnina ni označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo. Iz  obrazložitve izpodbijanega sklepa še izhaja, da ZZK-1 ne vsebuje prehodnih določb, ki bi vprašanje identifikacijskega znaka urejale drugače za listine, ki so bile sestavljene pred uveljavitvijo ZZK-1, prav tako pa po oceni sodišča prve stopnje v predmetni zadevi ni uporabna prehodna določba 267. člena Stvarnopravnega zakonika, ki se nanaša na izpoljnjevanje vsebinskih in ne formalnih pogojev za vpis.

Zoper navedeni sklep se pritožuje predlagateljica po pooblaščenki in vztraja na stališču, da so na podlagi predložene kupoprodajne pogodbe izpolnjeni pogoji za vpis lastninske pravice na nepremičnini z ID znakom 1. Pritožba v nadaljevanju citira določbi 23. člena SPZ in 149. člena ZZK-1, ki v času sklepanja pravnega posla – kupoprodajne pogodbe z dne 9.1.1992 še nista veljali, pač pa je bila ta pogodba sklenjena v skladu s Stanovanjskim zakonom iz leta 1991. Šele SPZ, ki je v veljavi od leta 2003, je uvedel obligatornost zemljiškoknjižnega dovolila, veljavnost pravnih poslov, ki so bili sklenjeni pred njegovo uveljavitvijo, pa je uredil s prehodno določbo 267. člena. Glede na navedeno po mnenju pritožbe predložena kupoprodajna pogodba predstavlja pravni naslov za vpis v zemljiško knjigo, vpis lastninske pravice na njeni podlagi pa se mora v skladu z določbo 267. člena SPZ izvesti po pravilih, ki so veljala pred njegovo uveljavitvijo.

Kupoprodajna pogodba, ki je podlaga za predlagano vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini, je bila sklenjena dne 9.1.1992, torej v času, ko v stanovanjski hiši, kjer se nahaja stanovanje, na katerem se predlaga

vknjižba lastninske pravice, sploh še ni bila vzpostavljena etažna lastnina. Zaradi tega je sporna nepremičnina v kupoprodajni pogodbi označena kot stanovanje št. 1 v pritličju in v obsegu 63,40 m2, ki se nahaja v stanovanjski hiši v L. Danes je v zemljiški knjigi nepremičnina označena kot posamezni del stavbe št. 1 v stavbi št. 2 k.o. U. Po oceni pritožbenega sodišča je stališče sodišče prve stopnje, ki je ugovor predlagateljice zavrnilo zgolj iz razloga, ker nepremičnina v kupoprodajni pogodbi ni označena s takim identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo, preveč strogo. Sloni na formalistični uporabi določbe prvega odstavka 31. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1), ki določa, da mora biti v listini, ki je podlaga za vpis, nepremičnina označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi. Dobesedna razlaga bi narekovala zavrnitev vpisa takoj, ko ni popolne skladnosti podatkov o nepremičnini, vendar je treba pri odločanju izhajati ne le iz same dikcije, temveč tudi iz namena citirane določbe. Ta je v tem, da varuje zemljiškoknjižnega lastnika, dosego tega cilja pa omogoča tudi vsebinska in ne le dobesedna razlaga citirane določbe. V tej smeri se je že izrekla tudi novejša sodna praksa (glej npr. VSL sklep II Cp 1899/2009, v nekoliko drugačnih sitaucijah pa tudi VSL sklep I Cp 3340/2009, in VSL sklep II Cp 2076/2010). V skladu z navedenim je pritožbeno sodišče mnenja, da je sodišče prve stopnje določbo napačno razlagalo in zato nekaterih dejstev ni ugotavljalo. Pri odločanju o predlogu za vpis se ne bi smelo zadovoljiti z neskladjem med opredelitvijo nepremičnine, kot izhaja iz pogodbe iz leta 1992 in njenim identifikacijskim znakom v zdajšnji zemljiški knjigi. Namen relevantne določbe mu narekuje ugotavljanje identitete nepremičnine, torej pretresanje, ali je nepremičnina, kot je označena v listini, ki predstavlja podlago za predlagani vpis, tista, pri kateri se predlaga vpis, pri čemer mora (poleg kupoprodajne pogodbe, na katero se sklicuje predlagatelj) upoštevati tudi vse podatke o nepremičnini,  ki jih ima že samo na razpolago – podatke, tudi historične, s katerimi je bila nepremičnina prvič vpisana in opredeljena v zemljiški knjigi (npr. izmera, nadstropje, število sob, številka stanovanja, število stanovanj v posameznem nadstropju, naslov, ipd.). V primeru, ko lahko obstaja dvom o identiteti nepremičnine, vpisa seveda ni mogoče dovoliti, v primeru, ko dvoma o identiteti ni, pa je predlogu za vpis potrebno ugoditi.

Glede na vse navedeno je bilo pritožbi potrebno ugoditi in izpodbijani sklep ter sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika razveljaviti in vrniti zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje o vpisu (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1). V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje najprej opraviti zgoraj obrazloženo tehtanje podatkov o nepremičnini, glede na svoje ugotovitve o (ne)obstoju identitete nepremičnine pa nato še odločiti o predlogu za vpis.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.