VSL sodba in sklep I Cpg 109/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-06-02

SODNE TAKSE - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO

pogodba o nepremičninskem posredovanju - posredovanje pri prodaji nepremičnine - dejavnost nepremičninskega posredništva

Za odločitev o utemeljenosti zahtevka je odločilna aktivnost tožeče stranke v zvezi z lokacijo, ki je bila predmet kasneje sklenjene najemne pogodbe. Predhodne zatrjevane dejavnosti tožene stranke v zvezi z drugimi zemljišči niso pravno odločilne.

Dejavnost posrednika je opravljanje dejanskih poslov, ki so potrebni za to, da bi se bila tretja oseba z naročiteljem pripravljena pogajati za sklenitev določenih poslov, torej da bi tretja oseba pridobila (oblikovala) interes za sklenitev te pogodbe s posrednikovim naročiteljem.

I. Pritožbi zoper izpodbijani sklep se ugodi in se ta spremeni tako, da se tožečo stranko oprosti plačila sodnih taks.

II. Pritožba zoper izpodbijano sodbo se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

III. Vsaka stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom sklenilo, da se predlog tožeče stranke za oprostitev plačila sodnih taks zavrne (1. točka izreka), da pa se tožeči stranki dovoli odlog plačila sodnih taks tako, da je takso za sodbo v višini 1.642,00 EUR ter za napoved pritožbe v višini 3.284,00 EUR dolžna plačati do 30. 06. 2011 (2. točka izreka).

2. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. 0659 Ig 3746/2007 z dne 08. 11. 2007, razveljavi tudi v 1. in 3. odstavku izreka sklepa in se tožbeni zahtevek zavrne (1. točka izreka). Odločilo je, da je tožeča stranka dolžna toženi plačati nadaljnje stroške postopka v višini 5.971,62 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (2. točka izreka).

3. Zoper sklep in sodbo se pravočasno pritožuje tožeča stranka. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbama ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in odloči, da se tožečo stranko oprosti plačila vseh sodnih taks v postopku ter da izpodbijano sodbo spremeni v smeri ugoditve tožbenemu zahtevku in toženi stranki naloži plačilo stroškov postopka oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in jo vrne sodišču prve stopnje v ponovno razsojo.

4. Tožena stranka na pritožbo zoper sklep ni odgovorila, v odgovoru na pritožbo zoper sodbo pa pritožbenemu sodišču predlaga, naj pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrne.

5. Pritožba zoper sklep je utemeljena, pritožba zoper sodbo pa ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je odločitev o plačilni sposobnosti tožeče stranke in o zavrnitvi njenega predloga za oprostitev plačila sodnih taks oprlo na ugotovitev, da je tožeča stranka še vedno registrirana kot samostojni podjetnik posameznik. Navedeno po mnenju pritožbenega sodišča ni utemeljen razlog, ki bi (sam po sebi) izključeval možnost oprostitve po določbah Zakona o sodnih taksah (ZST). Ta v tretjem odstavku 11. člena določa možnost oprostitve podjetnika posameznika v postopkih v zvezi z njegovo dejavnostjo (kot je to predmetni), ko bi plačilo sodnih taks ogrožalo dejavnost stranke. Navedeno pomeni, da zakon sam predvideva, da stranka še naprej opravlja dejavnost (ki pa bi bila lahko zaradi plačila sodnih taks ogrožena).

7. Pritožba nadalje utemeljeno opozarja na zmotno presojo listin s strani sodišča prve stopnje. Iz izjave o premoženjskem stanju izhaja, da tožeča stranka nima rednih dohodkov in prejemkov v zadnjih treh mesecih pred vložitvijo vloge ter da nima niti občasnih dohodkov. Potrdila solventnosti N. K. z dne 23. 09. 2010 (A70 in A72) potrjujejo, da tožnik v letu 2010 ni imel rednih prilivov, stanje na njegovih računih je bilo negativno. Iz izpisov prometa in stanja N. K. z dne 15. 11. 2010 (A78 in A79) izhaja stanje na računu v 11ih mesecih, v zadnjih treh mesecih pred vložitvijo predloga dne 11. 10. 2011, je bilo stanje negativno oz. nekaj več kot nič. Po mnenju pritožbenega sodišča navedene ugotovitve zadostujejo za zaključek o nezmožnosti tožeče stranke plačati odmerjene sodne takse brez ogrožanja njene dejavnosti (tretji odstavek 11. člena ZST), zato je izpodbijani sklep spremenilo tako, da je tožečo stranko oprostilo plačila sodnih taks (tč. 1 izreka).

8. Tožeča stranka je s tožbo zahtevala plačilo provizije za posredovanje pri najemu nepremičnine v M. za potrebe tožene stranke. Odločitev o neutemeljenosti njenega zahtevka je sodišče prve stopnje sprejelo po ugotovitvi, da pravdni stranki pogodbe o posredovanju nista sklenili. Pritožbeno sodišče takšnemu zaključku pritrjuje.

9. Tožeča stranka sklenjene pisne pogodbe o nepremičninskem posredovanju ni zatrjevala, trdila je, da sta stranki sklenili ustno pogodbo. Obstoj slednje je tožena stranka ves čas postopka izrecno zanikala (1). Dejstvo sklenitve pogodbe o posredovanju je sodišče prve stopnje ugotavljalo z zaslišanjem strank in priče Z. H.. Skladno z navedbami tožeče stranke naj bi bila ta prisotna na drugem sestanku (okoli 14. 08. 2003), na katerem naj bi tožena stranka tožeči (zgolj) potrdila obstoj njune predhodno sklenjene ustne pogodbe (v začetku leta 2002). Sodišče prve stopnje je napravilo dokazno oceno in vero poklonilo navedbam tožene stranke o nesklenitvi zatrjevane pogodbe.

10. Pritožbeno sodišče se z dokazno oceno sodišča prve stopnje strinja. Oba zaslišana, ki naj bi bila po navedbah tožeče stranke seznanjena s sklenitvijo pogodbe, sta sklenitev zanikala. Pri tem sodišče prve stopnje ni upoštevalo zgolj zanikanja priče H., ampak tudi odločno zanikanje zaslišanega direktorja tožene stranke, ki naj bi bil po navedbah tožeče stranke prisoten že ob sami sklenitvi pogodbe (na prvem sestanku) in nadalje ob zatrjevani potrditvi sklenitve na drugem sestanku. Zakoniti zastopnik je v zvezi s tem tudi izpovedal, da prav v izogib takšnim postopkom sklepajo izključno pisne posredniške pogodbe. Tako ni utemeljeno pritožbeno razlogovanje, da sodišče prve stopnje zmotno ni upoštevalo obstoja dveh sestankov in da je odločitev zmotno naslonilo na zaslišanje priče H., ki se dogodkov, pri katerih je sodelovala, ni spominjala oz. jih je zanikala. Prav tako ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam v zvezi z dokazno oceno listine dopisa z dne 14. 02. 2005 (A19). Pomen in vsebino listine je sodišče prve stopnje ugotavljalo skladno z izpovedbo na njej podpisane priče ter izrecno zanikanje sklenitve ustne pogodbe s strani direktorja tožene stranke. Ob upoštevanju celovite dokazne ocene je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožeča stranka svojih navedb ni dokazala. Pritožbeno podrobno obravnavanje zatrjevanega poteka dogodkov dokazne ocene sodišča prve stopnje ne omaje.

11. Sodišče prve stopnje pa se je v okviru ugotovitev o nedokazani sklenitvi posredniške pogodbe opredelilo tudi do vprašanja, ali je tožeča stranka za toženo stranko opravila storitev posredovanja. Po presoji pritožbenega sodišča je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje o tem, da tožena stranka ni opravila storitev, ki bi jih bilo mogoče opredeliti kot storitve posredovanja za toženo stranko. Za odločitev o utemeljenosti zahtevka je odločilna aktivnost tožeče stranke v zvezi z lokacijo, ki je bila predmet kasneje sklenjene najemne pogodbe (smiselno 25. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju, ZNPosr). Predhodne zatrjevane dejavnosti tožene stranke v zvezi z drugimi zemljišči niso pravno odločilne. Tako pa tudi ni pomembna dejavnost tožeče stranke v zvezi s pridobivanjem zemljišč za M. I. d.o.o., štejejo le dejanja, ki bi jih opravila za toženo stranko.

12. Tožeča stranka je trdila, da sta bila z ga. H. že pred nakupom zemljišča pri toženi stranki (g. K.), ki naj bi izrazila resen interes za odprtje trgovskega centra v M. Trdila je, da je ga. H. o interesu tožene stranke obvestila g. H. Ta naj bi kmalu zatem kupil predmetno zemljišče. Ni pa ji znano, kdaj naj bi ga. H. seznanila g. M., da ima možnost nakupa lokacije in datum, ko mu je sporočila, da tožena stranka išče lokacijo v M. (tč. VIII druge pripravljalne vloge, list. št. 78), kot tudi ne, kdaj sta se s toženo stranko začela pogajati (točka XIV. tretje pripravljalne vloge, list. št. 102). Tožeča stranka je v zvezi s tem še trdila, da je kasneje ga. H. vprašala, ali lahko predmetno lokacijo ponudi v najem toženi stranki, po njeni odobritvi pa naj bi to tudi storila v telefonskem pogovoru z g. K., pri čemer ji niti tožena stranka niti najemodajalec nista povedala, da se o najemu že pogovarjata in da njeno posredovanje ni potrebno (tč. 1 prve pripravljalne vloge z dne 26. 10. 2009, list. št. 41).

13. Po mnenju pritožbenega sodišča navedbe tožeče stranke ne zadostujejo za sklep, da je opravila dejavnost posredovanja kot izhaja iz 1. odstavka 13. člena ZNPosr in splošnih pravil obligacijskega prava o posredovanju. Četudi iz trditev tožeče stranke izhaja, da je bila vključena v proces posredovanja, navedeno ni dovolj. Ne glede na sicer obširne navedbe o tem, kako je potekal proces nakupa zemljišč in komunikaciji med vsemi vpletenimi, je iz navedb tožeče stranke razbrati, da kot svoj  prispevek pri posredovanju zatrjuje, da je pred nakupom zemljišča obvestila ga. H. o interesu tožene stranke za najem zemljišča v M., ta pa je o njenem interesu (na splošno) obvestila najemodajalca (točka XIII. tretje pripravljalne vloge, list. št. 100). Sama tožeča stranka pa hkrati tudi zatrjuje, da sta se g. Mr. (za najemodajalca) in g. K. (za toženo stranko) poznala že pred časom, ko naj bi ju ona preko Z. H. spravila v stik (točka XIV. tretje pripravljalne vloge, list. št. 101). Tožeča stranka v tem delu torej niti ne trdi, da je bila ona tista, ki je toženi stranki posredovala informacije v zvezi z najemom konkretne nepremičnine, niti ne zanika, da je bil med pogodbenikoma stik že vzpostavljen, preden je s predstavnikom tožene stranke po telefonu govorila v zvezi s konkretno lokacijo.

14. Tožeča stranka je nadalje svojo storitev utemeljevala s telefonskim sklicem, s katerim naj bi ponovno spravila v tek pogajanja/pogovore med najemodajalcem in toženo stranko, ki naj bi zastali. Najemna pogodba naj bi bila nato sklenjena v manj kot v tednu dni (tč. XV tretje pripravljalne vloge z dne 22. 02. 2010, list. št. 103). Tudi po mnenju pritožbenega sodišča pa takšen telefonski klic, ob dejstvu že obstoječega stika med strankama glede predmetne nepremičnine, ne zadostuje. Res je dejavnost posrednika opravljanje dejanskih poslov, ki so potrebni za to, da bi se bila tretja oseba z naročiteljem pripravljena pogajati za sklenitev določenih poslov, torej da bi tretja oseba pridobila (oblikovala) interes za sklenitev te pogodbe s posrednikovim naročiteljem (tako tudi N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, GV založba, Ljubljana, 2004, 3. knjiga, str. 612). Vendar pa naveden trditve tožeče stranke ne zadoščajo za sklep, da je prav tožeča stranka delovala kot nepremičninski posrednik za toženo stranko ter da je storitev skladno z naročilom tudi opravila.

15. Ker tožeča stranka ni uspela dokazati, da je delovala kot posrednik za toženo stranko, se njeno pritožbeno navajanje o času, načinu sklenitve najemne pogodbe, njeni naravi (predpogodba o najemu) in dogodkih po sklenitvi izkaže kot neodločilno (prvi odstavek 360. člena ZPP). Prav takšno je tudi ponavljanje navedb o (ne)zastaranju vtoževane terjatve, saj je sodišče prve stopnje zahtevek pravilno zavrnilo že iz drugih razlogov.

16. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo, saj uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

17. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Ker odgovor na pritožbo ni pripomogel k odločitvi o pritožbi, pritožbeno sodišče stroške odgovora na pritožbo ocenjuje kot nepotrebne (prvi odstavek 155. člena ZPP).

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Tč. I ugovora z dne 19. 11. 2007 – list. št. 16, tč. 1 prve pripravljalne vloge z dne 24. 11. 2009 – list. št. 53 in 54, tč. 1 druge pripravljalne vloge z dne 11. 02. 2011 – list. št. 85.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.