VSL sodba II Cp 4449/2010
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-04-06

izpraznitev stanovanja - bivanje brez pravne podlage - obstoj najemnega razmerja

Niti sklep sodišča, niti pogodba o prodaji nepremičnine z dne 11.3.2002 med stečajnim dolžnikom kot prodajalcem in tožnico kot kupcem, ne more nadomestiti veljavne najemne pogodbe, sklenjene med tožencem in vsakokratnim najemodajalcem. Z navedenima listinama ni mogoče dokazovati obstoja najemnega razmerja. Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe.

Določba 4. odst. 112. čl. SZ-1 se nanaša na rok za izselitev, ki velja le v primeru odpovedi najemne pogodbe, ne pa v primerih izselitve iz stanovanja zaradi uporabe stanovanja brez pravnega naslova.

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženec dolžan izprazniti stanovanje št. 46 v XI. nadstropju večstanovanjske hiše na …...., in ga praznega izročiti v posest tožnici. Tožencu je naložilo, da tožnici plača uporabnino v znesku 9.520,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Tožencu je še naložilo, da tožnici povrne pravdne stroške, v presežku pa tožbeni zahtevek zavrnilo.

Proti sodbi se pritožuje toženec, ki uveljavlja vse dovoljene pritožbene razloge in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo tako spremeni, da tožbeni zahtevek zavrne ali pa jo razveljavi in zadevo vrne prvemu sodišču v novo sojenje pred drugo sodnico. Navaja, da iz prodajne pogodbe, na podlagi katere je tožnica kupila sporno stanovanje, jasno izhaja, da je stanovanje obremenjeno z najemnim razmerjem v korist toženca. Z nakupom stanovanja je tožnica vstopila na mesto najemodajalca nasproti tožencu kot najemniku in prevzela vse pravice in obveznosti iz najemnega razmerja. Od dneva tožničinega nakupa stanovanja torej med pravdnima strankama obstaja najemno razmerje, ki vse do danes ni prenehalo. Na tožnici je dokazno breme, da najemno razmerje ne obstoji in ne na tožencu. Stališče prvega sodišča,  da toženec ni uspel dokazati, da je imel veljavno sklenjeno pogodbo o najemu v času tožničinega nakupa stanovanja, je v nasprotju z listinskimi dokazi. Da je stanovanje obremenjeno z najemnim razmerjem v korist toženca namreč izhaja iz prodajne pogodbe z dne 11.3.2002. Glede na naveden obstoj najemnega razmerja pa ni izpolnjena predpostavka za vložitev tožbe za izpraznitev stanovanja. Pritožba nadalje opozarja tudi na prekratek izselitveni rok, ker bi v skladu s 4. odst. 112. čl. Stanovanjskega zakona rok za izselitev ne smel biti krajši od 60 dni. Sodišče je tudi neutemeljeno sledilo pavšalnim tožbenim trditvam o višini uporabnine. Zahtevek za plačilo uporabnine je tudi sicer preuranjen glede na obstoj najemnega razmerja. Pritožba sodnici očita tudi pristranost, kot tudi celotnemu sodišču na Jesenicah, glede na to, da je tožnica odvetnica z jeseniškim sedežem.

Tožnica je vložila odgovor na pritožbo in predlaga njeno zavrnitev.

O tem, da okoliščina, da ima tožnica sedež odvetniške pisarne na območju prvostopnega sodišča, ne predstavlja okoliščine, ki bi narekovala prenos pristojnosti na drugo stvarno pristojno sodišče, je odločeno že s sklepom Vrhovnega sodišča RS z dne 5.11.2009 pod opr. št. I R 132/2009. Toženec tudi ni izločal sodnice, ki je sodila v tej zadevi, v pritožbi uveljavljani očitki o njeni pristranosti pa so le pavšalni in neobrazloženi. Zadevne pritožbene trditve so zato brezpredmetne in v ničemer ne predstavljajo uveljavljanja kakšne bistvene kršitve določb postopka.

V ostalem pa je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo vsa odločilna dejstva, razlogi, ki jih za svojo odločitev navaja sodišče prve stopnje, so pravno pravilni, razumni, dokazna presoja prvostopnega sodišča o vsebini listin pa je skladna z vsebino listin, ki se nahajajo v spisu. V izogib ponavljanju se pritožbeno sodišče v celoti sklicuje na pravilne in popolne prvostopne razloge.

Glede na pritožbene trditve je dodati, da niti sklep Okrožnega sodišča v Kranju z dne 12.11.2001 pod opr. št. St 21/99, niti pogodba o prodaji nepremičnine z dne 11.3.2002 med stečajnim dolžnikom kot prodajalcem in tožnico kot kupcem, ne more nadomestiti veljavne najemne pogodbe, sklenjene med tožencem in vsakokratnim najemodajalcem. Z navedenima listinama torej ni mogoče dokazovati obstoja najemnega razmerja. Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe, ki pa jo toženec za obdobje po tožničinem nakupu spornega stanovanja ni izkazal. V nasprotju s tem je tožnica predložila najemne pogodbe, ki so bile sklenjene med prejšnjim lastnikom stanovanja V. J. d.o.o. in tožencem, vendar vedno le za določen čas enega leta in so se podaljševale le do določenega obdobja, do 31.12.1998, torej preden je tožnica postala lastnica stanovanja. Na podlagi vsega navedenega je prvo sodišče utemeljeno zaključilo, da toženec brez pravne podlage biva v tožničinem stanovanju, v posledici tega pa ugodilo zahtevku za izpraznitev stanovanja. Pri tem se pritožba tudi neutemeljeno sklicuje na določbo 4. odst. 112. čl. Stanovanjskega zakona, ki se nanaša na rok za izselitev, saj ta rok velja le v primeru odpovedi najemne pogodbe, ne pa v primerih izselitve iz stanovanja zaradi uporabe stanovanja brez pravnega naslova (111. čl. Stanovanjskega zakona).

Ker je toženec uporabljal za vtoževano obdobje tožničino stanovanje brez pravnega naslova, je ta upravičena terjati od njega plačilo uporabnine (zaključka prvostopnega sodišča, da med pravdnima strankama sklenjena predpogodba ne veže, pritožba ne izpodbija). Sami višini terjane uporabnine pa toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje ni konkretizirano ugovarjal. Pod točko 2. odgovora na tožbo je le navedel, da zavrača zahtevek za plačilo uporabnine in prereka tudi višino zahtevane uporabnine, zlasti glede na sklenjeno predpogodbo, da toženec ne bo plačeval najemnine. Ob takšnem nekonkretiziranem grajanju višine uporabnine je prvo sodišče utemeljeno sledilo neprerekanim tožničinim trditvam o dogovorjeni višini najemnine in v istem znesku tožencu naložilo plačilo uporabnine.

Glede na spredaj navedeno je torej odločitev prvega sodišča v dejanskem in pravnem pogledu pravilna in zakonita, uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, in je zato pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka je posledica neuspele pritožbe in dejstva, da tožnica z odgovorom na pritožbo ni v ničemer prispevala k rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.