VSL sklep Cst 97/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-05-18

nepopolno izvedensko mnenje - cenitev premoženja stečajnega dolžnika

Cenitev premoženja stečajnega dolžnika je nejasna zaradi pomanjkanja ključnih podatkov, ki so cenilca vodili k zaključku, da je primerna izklicna cena za javno dražbo 4,5 EUR za 1 m2  nepremičnine. V elaboratu št. 1 je cenilec na 6. strani sicer navedel, da naj bi bila „primerljiva posest ocenjena in prodana med 8,00 EUR/m2  in 10,00/m2.“ Katera je ta primerljiva posest, kje leži in kdaj je bila prodana, pa iz elaborata ni razvidno. Teh izvedenčevih trditev zato ni mogoče preizkusiti.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odredilo prodajo dolžnikovega premoženja in sicer parc. št. 2913/5, 2913/6 in 2913/8 vse k.o. L. v skupni izmeri 8412 m2 ter na njih ležečih zgradb (pisarne in pomožni prostori na naslovu T.), v skupni izmeri 211,87 m2 ter industrijske hale – ključavničarska delavnica, v skupni izmeri 286,42 m2 ter v 2. točki izreka sklepa navedenih osnovnih sredstev na podlagi javne dražbe, pri čemer je izklicno ceno določilo na 368.675,48 EUR, varščino pa na 36.867,54 EUR.

Proti temu sklepu se je upnik N. d.d. pravočasno pritožil. Uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek.

V odgovoru na pritožbo pa stečajni upravitelj predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijanega sklepa.

Pritožbenih navedb, (1) da se površina poslovnih prostorov v obsegu 211,87 m2 ne ujema z dejansko površino ter (2) da industrijske hale niso montažni objekti iz pločevine, pač pa zidani objekti, ni mogoče preizkusiti, saj kljub trditvam, da upnica  (prvotožnica) razpolaga s cenitvijo veliko večje površine, oziroma da razpolaga s podatkom o tem, da gre za zidan objekt, dokazov za te trditve ni predložila. Za odločitev o pritožbi pa ni pomembno, da za noben objekt ni navedeno, na kateri parcelni številki se nahaja. Tudi ne drži, da cenitveno poročilo izvedenca A. H., ki je bilo podlaga za izdajo izpodbijanega sklepa, ne bi bilo objavljeno na internetnih straneh AJPES-A. Objavljeno je bilo kot priloga predloga upravitelja z dne 02. 02. 2011 pod redno številko 21.

Pač pa pritožnik utemeljeno opozarja, da je cenitev nejasna zaradi pomanjkanja ključnih podatkov, ki so cenilca vodili k zaključku, da je primerna izklicna cena za javno dražbo 4,5 EUR za 1 m2 nepremičnine. V elaboratu št. 1 je cenilec na 6. strani sicer navedel, da naj bi bila „primerljiva posest ocenjena in prodana med 8,00 EUR/m2  in 10,00/m2.“ Katera je ta primerljiva posest, kje leži in kdaj je bila prodana, pa iz elaborata ni razvidno. Teh izvedenčevih trditev zato ni mogoče preizkusiti. Aritmetično sredino navedene cene (9,00 EUR na m2) je nato izvedenec znižal na sledeči način:

okoliščine zaradi prodaje ….................... - 10%

časovna razlika prodaje …...................... -   5%

lokacija …................................................ - 15%

velikost parcele …................................... - 10%

oblika parcele …...................................... - 10%

----------------------------------------------------------------

SKUPAJ …............................................... - 50%, in prišel do cene 4,5 EUR/m2.

Kaj pravkar citirani elementi pomenijo, cenilec ni obrazložil, pritožbenemu sodišču pa tudi ni znano. To ni znano niti stečajnemu upravitelju, saj je v odgovoru na pritožbo navedel, „da mu ni znano, kako in zakaj je izvedenec prišel do predlagane cene, saj sam ni usposobljen za vrednotenje nepremičnin, cenilec pa je usposobljen za določanje likvidacijske vrednosti premoženja, ki se prodaja, zato ne vidi razlogov, da vrednost ne bi bila realna.“ Čeprav drži pojasnilo stečajnega upravitelja, da se bo tržna cena spornih nepremičnin oblikovala na dražbi v odvisnosti od potencialnih kupcev, vendar pa izhodiščna cena ni brez pomena, saj jo lahko sodišče v postopku prodaje tudi bistveno zniža (primerjaj 332. člen ZFPPIPP), kar pa odločilno vpliva na obseg stečajne mase. Zato mora biti izhodiščna cena postavljena v vrednosti, po kateri je nepremičnine možno prodati po najboljši možni ceni. Da je preizkus o predlagani ceni mogoč, pa mora biti ocenjena vrednost premoženja s strani ocenjevalcev preverljiva. Ker pa v tem sklepu povzeti del elaborata izvedenca A. H. ne omogoča takega preizkusa, tudi izpodbijanega sklepa ni mogoče preizkusiti (kršitev 14. tč. 2. odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Zato je pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek.

V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje upravitelju naložiti, naj od cenilca A. H. zahteva dopolnitev cenitve v smislu zgornje obrazložitve, tako da ne bo nobenega dvoma o tem, da je cena za 1 m2 ocenjene nepremičnine primerna, to primernost pa je možno preveriti.

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.