VSL sodba in sklep II Cp 256/2011.
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-06-01

odkup stanovanja - kršitev predkupne pravice

Če zavezanec za prodajo proda stanovanje tretji osebi, mora tožnik istočasno zahtevati razveljavitev kupoprodajne pogodbe in odkup stanovanja po določbah SZ.

Pritožba tožnika se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek za sklenitev kupoprodajna pogodbe za 3 sobno stanovanje v izmeri 95,22 m2 v prvem nadstropju zgradbe na R.i za kupnino 812.728,00 SIT, ki jo je kupec dolžan poravnati v roku 60 dni. V posledici take odločitve je tožniku naložilo povrnitev pravdnih stroškov toženi stranki v znesku 652,71 EUR in stranskemu intervenientu v znesku 459,95 EUR z ustreznimi zamudnimi obrestmi.

Zoper tako sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po odvetniku pritožuje tožnik, ki v pritožbi predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi njegovi pritožbi ter izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje. V pritožbi tožnik navaja, da se strinja s stališčem sodišča, da bi bila nična obsodba za zavezovalni posel, ne razume pa, zakaj sodišče sklepa, da nikdar ne bo razpolagalnega posla. Če bi bila tožena stranka obsojena na zavezovalni posel, bi tožnik pridobil pravico po členu 268 OZ in bi lahko zahteval odškodnino, če tožena stranka ne bi izpolnila obveznosti. Tožnik ni utemeljeval tožbenega zahtevka s sprejemom ponudbe kot navaja sodišče prve stopnje.

Zoper sodbo se pritožuje kot pooblaščenec tudi tožnikov sin S.F.

Pritožba tožnika je neutemeljena, pritožba S.F. pa nedovoljena.

Privatizacija stanovanj je urejena s kogentnimi predpisi to je Stanovanjskim zakonom (Ur. l. RS 18/91 in 21/94), ki je v razmerju do Obligacijskega zakonika specialni predpis in razlog za zavrnitev tožbenega zahtevka ne morejo biti določbe OZ, na katere je oprlo svojo odločitev sodišče prve stopnje (določbe o prodaji tuje svari, določbe o ponudbi, določbe o zavarovalnem in razpolagalnem poslu). Sodišče bi moralo svojo odločitev opreti kot že omenjeno na določb SZ, vendar je kljub temu odločitev sodišča prve stopnje, ki je zavrnilo tožbeni zahtevek, materialnopravno pravilna. SZ natančno določa, kdo je lahko stranka pogodbe in kakšni so pogoji prodaje. Krog oseb, ki so upravičenci in zavezanci je določen v členu 117 (SZ). Zavezanec je dolžan prodati stanovanje samo tistemu, ki je po tej določbi upravičenec, in sicer v roku dveh let, odkar je bila zavrnjena zahteva za denacionalizacijo. Zavezanec vsebinsko odkloni zahtevo za sklenitev pogodbe tudi tedaj, če sklene pogodbo z osebo, ki ni upravičenec po členu 117 SZ in je sodna praksa izoblikovala stališče, da v takem primeru izpodbija pogodbo, ki jo je zavezanec sklenil s tretjo osebo (glej odločbo II Ips 797/93) in istočasno sklenitev kupoprodajne pogodbe (enako sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 667/96). Ob ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je tožena stranka že pred vložitvijo tožb sporno stanovanje prodala tretji osebi, da pogodba o prodaji ni bila izpodbita in da je bila pogodba z tretjo osebo že realizirana v zemljiški knjigi, je že kot omenjeno sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek, čeprav je odločitev pravilna iz drugih razlogov. Tako tožba, s katero je tožnik zahteval samo sklenitev kupoprodajne pogodbe brez zahtevka na neveljavnost pogodbe, sklenjene med toženo stranko in tretjim je nesklepčna. Ker nesklepčnost tožbe pomeni materialnopravno vprašanje je odločitev sodišča prve stopnje materialnopravno pravilna, ko je zavrnilo tožbeni zahtevek, čeprav iz drugih razlogov. Pritožba se neutemeljeno sklicuje na določbe člena 286 OZ (pravico zahtevati odškodnino namesto prisojenega), saj v konkretnem primeru glede na postavljeni zahtevek za odkup stanovanja po SZ, določbe o OZ ne pridejo v poštev, niti tožnik od tožene stranke v tem postopku ne uveljavlja odškodnine.

V pravnem pouku zoper sodno odločbo je bil tožnikov sin kot pooblaščenec opozorjen,  da lahko pritožbo vloži po pooblaščencu, ki je odvetnik ali oseba, ki je opravila pravniški državni izpit (čl. 89 v zvezi s tretjim odstavkom čl. 87 ZPP). Ker tožnikov sin F.S. ni predložil dokazila, da ima opravljen pravniški državni izpit je bilo pritožbo zavreči kot nedovoljeno (čl. 352 v zvezi s četrtim odstavkom člena 343 ZPP).

Pritožba tožnika pa je bilo glede na navedeno zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (člen 353. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.