VSK sodba Cpg 223/2010
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-04-07

kupoprodajna pogodba za nepremičnine - zakonita predkupna pravica - obvestilo o nameravani prodaji - ponudba

V obravnavanem primeru je bil opravljen prenos lastninske pravice, ne da bi bil o tem ustrezno obveščen predkupni upravičenec in je zato v obravnavani zadevi potrebno uporabiti 512. člen OZ, po katerem lahko predkupni upravičenec v šestih mesecih, šteto od dne, ko je izvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Kopru v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku na razveljavitev kupoprodajne pogodbe, sklenjene dne 18. januarja 2008 med prvotoženo stranko in ostalimi toženimi strankami glede prenosa solastninske pravice do 6/32 na nepremičninah s parc. št. 1 in 2, obe k.o. J., na ugotovitev, da je vknjižba solastninske pravice v korist prvotožene stranke neveljavna, da se izbriše zemljiškoknjižno stanje na temelju te kupoprodajne pogodbe in vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje in na sklenitev nove kupoprodajne pogodbe med tožečo stranko in ostalimi toženimi strankami v zvezi z navedenimi nepremičninami ter toženo stranko zavezalo k plačilu pravdnih stroškov v znesku 1.326,74 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude. Ocenilo je namreč, da tožene stranke niso spoštovale zakonite predkupne pravice, določene v tretjem odstavku 66. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in v 85. členu Zakona o urejanju prostora (ZUrep-1).

Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje prvotožena stranka, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da njeni pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi, zahtevke tožnika pa kot neutemeljene v celoti zavrne in mu naloži plačilo stroškov postopka, podrejeno pa, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, v vsakem primeru pa naj tožniku naloži plačilo stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje stroškovne odločbe. Prvotožena stranka pritrjuje navedbam prvostopenjskega sodišča, da se v predmetnem postopku smiselno uporabljajo določbe drugega odstavka 508. člena Obligacijskega zakonika (OZ), ki ob uveljavljanju pogodbene predkupne pravice nalaga predkupnemu upravičencu, da hkrati z izjavo, da kupuje stvar, plača kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položi pri sodišču.  V zvezi z navedenim opozarja, da je v svoji vlogi z dne 19.5.2010 pravočasno zatrjevala, da so drugo do sedmotožene stranke z vlogo z dne 31.12.2007 v skladu s 507. členom OZ obvestili tožečo stranko o pogojih prodaje (ceni 15.000,00 EUR) in določenemu kupcu (prvotoženi stranki), saj je bila priloga te vloge pooblastilo, iz katerega vse to izhaja. Ker je v pooblastilu izrecno navedena tako višina kupnine, kot tudi ime kupca, se ni mogoče strinjati z zaključkom sodišča, da ne bi bilo mogoče od tožeče stranke zahtevati, da položi kupnino ob sami podaji izjave glede uveljavljanja predkupne pravice, ker naj ji tedaj višina kupnine še ni bila poznana. Navedeno ni res, saj je tožeča stranka dejansko bila seznanjena z višino kupnine, česar tožeča stranka nikoli ni niti zanikala – tožeča stranka tako ni prerekala, da ji je bilo navedeno pooblastilo posredovano in da je bila z njegovo vsebino seznanjena. Naslovno sodišče zato napačno navaja, da tožene stranke niso zatrjevale, da je tožeča stranka prejela obvestilo s pogoji prodaje. Po mnenju pritožbe iz navedenega zato jasno izhaja, da so drugo do sedmotožene stranke ravnale skladno z določbo 507. člena OZ, saj so o pogojih prodaje tožnika obvestile (vsi pogoji prodaje so namreč navedeni v pooblastilu, s katerim je bil tožnik nesporno seznanjen), medtem ko tožeča stranka ni ravnala v skladu z drugim odstavkom 508. člena, saj ni plačala kupnine. Ker naslovno sodišče kljub pravočasnim trditvam tožene stranke ni ugotavljalo, ali priloga vloge z dne 31.12.2007 vsebuje vsebino, kot jo določa 507. člen OZ, je zagrešilo bistveno kršitev postopka. Glede na trditve prvotožene stranke o vsebini pooblastila, bi se sodišče do teh navedb moralo opredeliti, saj gre za bistvene okoliščine, od katerih je odvisna pravilna odločitev v tej zadevi. Ker se do njih ni opredelilo, je sodišče s tem storilo kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj v sodbi niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih.

Prvostopenjsko sodišče pa je nepravilno zaključilo, da je utemeljenost tožbenega zahtevka podana, tudi v kolikor se presoja po materialno pravni podlagi, podani v ZUrep-1 in se s tem v zvezi sklicuje na vsebino 85. člena ZUrep-1. Pritožba opozarja, da prvostopenjsko sodišče ni ugotavljalo datuma izdaje odločbe, ampak je napačno zaključilo, da datum na odločbi predstavlja datum izdaje odločbe, čeprav je prvotožena stranka v pripravljalni vlogi z dne 19.5.2010 opozarjala, da je bila odločba oddana na pošto po izteku zakonskega roka, zato izdaja odločbe ni bila pravočasna. Če bi sprejeli napačno obrazložitev sodišča, bi to pomenilo, da bi tožnik (ali seveda občina na splošno) vedno lahko „ujel“ prekluzivno določen rok iz ZUrep-1 na način, da bi v odločbi navedel datum iz obdobja prekluzivnega roka, odločbo pa bi poslal po preteku prekluzivnega roka, kot je to očitno storil tudi v konkretnem primeru. Datum nastanka sporne odločbe (14.1.2008) tako predstavlja zgolj trenutek, ko je tožnik sprejel odločitev. Ta datum pa navzven proti prodajalcem ne more imeti prav nobenih pravnih posledic, saj s tem dejanjem prodajalci niti ne morejo biti seznanjeni. V vlogi iz sodišča, s katero je to utemeljilo izpodbijano sodbo, pa bi že sama izdelava odločbe predstavljala uveljavljanje predkupne pravice češ, saj je pravočasno izdana, pred tem pa sploh ni pomembno, ali in kdaj je poslana prodajalcem. Razlaga, kot jo je podalo prvostopenjsko sodišče, pa postavlja prodajalce v pravno popolnoma nemogočo situacijo, saj se jim kadarkoli lahko zgodi, da prejmejo odločbo občine o uveljavljanju predkupne pravice, ki je bila izdelana sicer v roku 15-ih dni po vložitvi vloge, odposlana pa bistveno kasneje. Ker občina ni izdala odločbe v 15-ih dneh od vložitve zahteve, bi prvostopenjsko sodišče moralo šteti, da tožeča stranka predkupne pravice ni uveljavljala. Iz navedenega po mnenju pritožbe izhaja, da je naslovno sodišče nepravilno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje in nepravilno uporabilo materialno pravo.

Sodišče je tudi povsem spregledalo dejstvo, da je bil tožnik o možnosti uveljavljanja predkupne pravice pravilno obveščen, zato sploh nima zahtevka na razveljavitev pogodbe iz 512. člena OZ. Tak zahtevek bi mu namreč šel samo v primeru, če ne bi bil obveščen, ali če bi bil obveščen napačno. Tretji, o katerem govori 512. člen OZ, to je prvotožena stranka, je ves čas zatrjevala, da je bila dobroverna, v tej dobri veri je mislila, da tožnik ni in ne bo izkoristil predkupne pravice, kar pomeni, da mu predkupna pravica ni bila znana. V skladu z 9. členom SPZ se dobra vera domneva, tožnik pa niti ni izkazal, ne zatrjeval, da bi bila prvotožena stranka nedobroverna. Prvemu tožniku predkupna pravica tožnika ni bila znana (oziroma je mislil, da je tožnik ne uveljavlja), je zahtevek tožnika glede na 512/1 člen OZ neutemeljen, saj bi prišel ta zahtevek vpoštev samo v primeru, če bi prvotoženec vedel za predkupno pravico. Ker se sodišče tudi o tem, da je bil prvotoženec dobroveren, ni izreklo, je tudi v tem delu dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, prav tako je napačno uporabilo materialno pravo in s tem storilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. V zvezi z navedenim pritožba še opozarja, da je tudi notarka dne 31.1.2008 izdala notarsko potrdilo o ugotovitvi dejstev v skladu s tretjim odstavkom 38. člena ZZK-1, saj je ugotovila, da se tožnik o predkupni pravici ni izjasnil v predpisanem roku, ampak je tožnik šele 21.1.2008, torej za tri dni prepozno, oddal na pošto odločbo št. 48-1/2008. Pri notarju sestavljena notarska listina pa je javna listina, ki dokazuje resničnost tega, kar je v njej določeno ali potrjeno, česar pa sodišče ni upoštevalo. Prvotožena stranka se je zanesla na vsebino v notarskem potrdilu, ki potrjuje, da tožnik predkupne pravice ne uveljavlja, zato zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Tudi zaradi navedenega tožnik nima zahtevka na razveljavitev pogodbe iz 512. člena OZ.

Na pritožbo prvotožene stranke je odgovorila tožeča stranka, ki meni, da je odločitev prvostopenjskega sodišča pravilna. Predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe. Tožeča stranka uveljavlja plačilo stroškov pritožbenega postopka.

Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je prvotožena stranka dne 18.1.2008 z ostalimi toženkami sklenila kupoprodajno pogodbo za nakup 6/32 nepremičnine s parc.št. 1 in 2, obe k.o. J. in da je bila v korist prvotožene stranke v zemljiški knjigi vpisana solastninska pravica na navedenih nepremičninah. Prvostopenjsko sodišče je na podlagi listin v spisu ugotovilo, da so druga do sedmo tožene stranke pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe in sicer  dne 31.12.2007 po pooblaščenki posredovale tožeči stranki vlogo za izdajo potrdila, da občina ne uveljavlja predkupne pravice na nepremičnini. Tega pritožnica ne prereka. To vlogo  toženih strank (listina  v prilogi B/7) pa je sodišče prve stopnje zmotno presodilo kot obvestilo predkupnemu upravičencu o nameravani prodaji, o katerem govori 507. člen OZ. Navedeni dopis je dejansko obrazec, ki ne vsebuje pogojev prodaje in ponudbe predkupnemu upravičencu, naj on nepremičnino kupi pod enakimi pogoji. Ponudba mora vsebovati vse elemente določene s splošnimi pravili. Ponudba je določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene elemente za sklenitev pogodbe, tako da bi z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila (22. člen OZ).Bistveni element ponudbe predkupnemu upravičencu je vsekakor cena,ki pa iz navedenega obrazca ni razvidna. Ni mogoče slediti pritožbi, da so bile vse navedene sestavine razvidne iz pooblastila odvetnici, ki je bilo priloženo vlogi. Pooblastilo, ki ga je odvetnica predložila vlogi je bilo namreč dano, da se odvetnica izkaže kot pooblaščenka prodajalcev v upravnem postopku. Tako se izkaže, da je bil v obravnavanem primeru opravljen prenos lastninske pravice, ne da bi bil o o tem  ustrezno obveščen predkupni upravičenec in je zato v obravnavani zadevi potrebno uporabiti 512. člen OZ, po katerem lahko predkupni upravičenec v šestih mesecih, šteto od dne, ko je izvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu, v primeru, ko je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvesti predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana oz. mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca. Glede na to, da gre za zakonito predkupno pravico solastnika nepremičnine, kar je prav tako ugotovilo prvostopenjsko sodišče, pritožba pa tega ne prereka, in da je prvotoženka vedela, da kupuje le solastninski delež nepremičnine, bi moral za obstoj predkupne pravice drugega solastnika vedeti, ne glede na to, ali so ga prodajalci na predkupno pravico tožnice opozorili ali ne. Pritožnica tudi ne more uspeti s trditvami, da se je zanesla na vsebino v notarskem zapisu, ki naj bi potrjevala, da tožnik predkupne pravice ne uveljavlja saj se navedena ugotovitev v notarskem zapisu nanaša na ugotovitev, da tožeča stranka ni uveljavljala predkupne pravice na podlagi 85. člena Zakona o urejanju prostora. Tožbeni zahtevek tožeče stranke je tako utemeljen na podlagi tretjega odstavka 66. člena SPZ in  512. člena OZ in je zato odločitev prvostopenjskega sodišča iz zgoraj navedenih razlogov pravilna. Pritožbenemu sodišču se zato  ni opredeljevalo  do ostalih  pritožbenih navedb, ki niso odločilnega pomena (1.odst.360. člena ZPP).

Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (154. člen ZPP). Ker tožeča stranka z navedbami v odgovoru na pritožbo ni prispevala k razjasnitvi zadeve, saj je le ponovila svoja pravna naziranja, ki jih je podala že v postopku na prvi stopnji, ne gre za potrebne stroške, zato trpi stroške odgovora na pritožbo sama (154, 155 in 165. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.