VSL sodba in sklep I Cpg 132/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-02-16

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - DAVKI

najemna pogodba - stvarne napake na prostorih, danih v najem - jamčevanje za napake - neupravičena obogatitev - prevara - DDV - dogovor o obdavčenju najemnine - ničnost - kondikcijski zahtevek - sklepčnost

Tožena stranka kot najemodajalec tožeči stranki kot najemniku odgovarja za napake izročenih poslovnih prostorov, ki se kažejo v obliki manjkajočih lastnosti, katere so bile izrecno dogovorjene. To lastnost pa predstavlja prav površina poslovnih prostorov.

Opustitev notifikacije ne pomeni izgube jamčevalnih zahtevkov ter da ne glede na čas notifikacije jamčevalni zahtevki ne prekludirajo. Vendar pritožnik ob tem spregleda, da jamčevalni zahtevki učinkujejo ex nunc, torej le od obvestitve dalje.

V kolikor bi se sporni dogovor o obračunavanju DDV na najemnino zaradi neizpolnjevanja pogojev po 45. členu ZDDV-1 izkazal za ničnega, za morebitno obogatitev tožene stranke ni pravne podlage. Posledica izpolnitve na podlagi ničnega pravnega temelja pa je povračilni zahtevek. Tak zahtevek pa je lahko utemeljen le v višini, kolikor je nasprotna stranka osebno obogatena, pri čemer ni izključeno, da se dokončna davčna obremenitev odrazi kot okoriščenje tožene stranke.

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba delno razveljavi:

v prvem odstavku I. točke izreka za znesek 41.872,76 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 2. 2008 dalje do plačila,

ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. V preostalem izpodbijanem delu (za znesek 35.073,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 7. 2008 dalje do plačila) se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v nerazveljavljenem delu I. točke izreka  potrdi.

III. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Odločitev sodišča prve stopnje in pritožbena dejanja

- v I. točki izreka zavrnilo tožbeni zahtevek, ki se glasi:

„Tožena stranka E., d.o.o., je dolžna plačati tožeči stranki R., znesek 76.945,77 EUR in zakonske zamudne obrestmi od zneska 41.872,76 EUR za čas od 1. 2. 2008 dalje do plačila in zakonske zamudne obrestmi od zneska 35.073,0 EUR za čas od 7. 8. 2008 dalje do plačila, vse v roku 15 dni, pod izvršbo.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki vse njene pravdne stroške, odmerjene po sodišču, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila, v roku 15 dni, pod izvršbo.“;

- v II. točki izreka odločilo, da je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki pravdne stroške v višini 2.385,00 EUR v roku 15 dni, s pripadki.

2. Proti tej sodbi se pritožuje tožeča stranka „iz vseh pritožbenih razlogov“. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni njej v prid, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo v novo sojenje drugemu sodniku sodišča prve stopnje. Priglasi stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in sodbo sodišča prve stopnje potrdi. Priglasi stroške pritožbenega postopka.

5. Iz izpodbijane sodbe izhaja, da sta pravdni stranki sklenili pisno najemno pogodbo za prostore s pripadajočimi deli v velikosti 1.448,12 m2, ki se nahajajo v drugem nadstropju T. (Pogodba o uporabi prostorov z dne 1. 12. 2006 ter aneks z dne 10. 7. 2007; prilogi A2 in A3). Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da je med pravdnima strankama sporno, katere prostore in v kakšni površini je izročila tožena stranka tožeči stranki v najem. Tožeča stranka trdi, da ji je tožena izročila v najem prostore v manjši površini, kot je bilo dogovorjeno s pogodbo, tožena pa, da to ne drži. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo na podlagi presoje, da je tožena stranka v celoti izpolnila pogodbene obveznosti, saj je tožena stranka izročila tožeči stranki v najem dogovorjenih 1.448,12 m2 poslovnih prostorov. Ocenilo je, da so v izročeni površini najetih prostorov zajeti tudi parkirni prostori ter požarne stopnice.

6. Tožeča stranka v pritožbi takšnemu zaključku sodišča prve stopnje nasprotuje in obširno graja njegovo dokazno oceno glede površine v najem danih prostorov. Vztraja, da parkirni prostori in požarne stopnice niso bili predmet najemne pogodbe. Prav tako zatrjuje novo pravno podlago za vračilo preveč plačane najemnine zaradi manjše površine v najem danih prostorov, in sicer jamčevanje za stvarne napake ter prevaro. Med postopkom pred sodiščem prve stopnje pa je tožbeni zahtevek utemeljevala le na neupravičeni obogatitvi in zmoti.

7. Trditvena podlaga tožeče stranke terja presojo tožbenega zahtevka na štirih materialnopravnih podlagah, upoštevajoč tudi nove pravne podlage v pritožbi. V tožbi je tožeča stranka navedla, da utemeljuje tožbeni zahtevek na neupravičeni obogatitvi. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožbeni zahtevek na tej podlagi ni utemeljen, ker tožba na tej podlagi ni sklepčna. Enega izmed pogojev za utemeljenost tožbenega zahtevka iz naslova neupravičene pridobitve namreč predstavlja odsotnost pravnega temelja ob premiku premoženja (prim. 190. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). V obravnavani zadevi pa je tožeča stranka najemnino, stroške obratovanja in stroške hišne uprave plačevala toženi stranki na podlagi veljavne najemne pogodbe, katere ni izpodbijala, kar izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe. Ker tožeča stranka tudi ne zatrjuje, da je odstopila od pogodbe, tožbeni zahtevek niti z vidika določil o učinkih razvezane pogodbe (prim. 111. člen OZ) ne more biti utemeljen (1). Zato vtoževana previsoko zaračunana najemnina ter stroški obratovanja in hišne uprave ne prestavljajo okoriščenja tožene in prikrajšanja tožeče stranke.

8. Pritožbeno sklicevanje na odškodninsko odgovornost po 49. členu OZ iz razloga, da je tožena stranka namenoma spravila tožečo stranko v zmoto, da bi podpisala pogodbo za površino, ki je manjša od dejanske, predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto (prim. prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). O prevari po določbi 49. člena OZ je namreč mogoče govoriti tedaj, ko sopogodbenik aktivno in naklepno zavaja drugega sopogodbenika, da bi ga napeljal k sklenitvi pogodbe (2). Tega tožeča stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni trdila, predvsem pa na tej podlagi ni utemeljevala odškodninskega zahtevka. Zatrjevala je le, da je bila v zmoti. Tožbeni zahtevek na tej podlagi pa ni utemeljen zato, kot je obrazložilo že sodišče prve stopnje, ker tožeča stranka ni zahtevala razveljavitve pogodbe (prim. 46. člen OZ). Tožba torej tudi na tej podlagi ni sklepčna.

9. Šele v pritožbi pritožnik zatrjuje, da predstavljajo materialnopravno podlago za vračilo preveč plačane najemnine zaradi manjše površine v najem danih poslovnih prostorov določila o jamčevanju za napake. Iz trditev, da so bili v najem dani prostori le v izmeri 1.229,58 m2 in ne 1.448,12 m2, kot to izhaja iz pogodbe, sledi, da tožeča stranka zaradi obstoja stvarnih napak s tožbenim zahtevkom uveljavlja jamčevalni zahtevek znižanja kupnine (prim. prvi odstavek 597. člena OZ). Tožena stranka kot najemodajalec tožeči stranki kot najemniku odgovarja za napake izročenih poslovnih prostorov, ki se kažejo v obliki manjkajočih lastnosti, katere so bile izrecno dogovorjene (prim. prvi odstavek 592. člena OZ). To lastnost pa predstavlja prav površina poslovnih prostorov (3).

10. Po oceni pritožbenega sodišča pa tožbeni zahtevek niti po tistih določilih OZ, ki urejajo jamčevalne zahtevke tožeče stranke na znižanje najemnine, ni utemeljen, in sicer zaradi nesklepčnosti. Prvi odstavek 596. člena OZ za utemeljenost takšnega zahtevka od najemnika zahteva, da brez nepotrebnega odlašanja obvesti najemodajalca o napaki v najem vzete stvari, razen če zanjo že ve. Pritožnik šele v pritožbi zatrjuje, da je sedanji zakoniti zastopnik tožene stranke za napako vedel, zaradi česar tudi brez notifikacije zanjo odgovarja. Vendar v zvezi s tem dejstvom konkretiziranih trditev v postopku pred sodiščem prve stopnje ni postavil, trditveno in dokazno breme glede zavedanja najemodajalca o stvarni napaki pa je na najemniku, torej na tožeči stranki (prim. 212. člen in 215. člen ZPP) (4).

11. Predmet tožbenega zahtevka je vračilo preveč plačane najemnine za obdobje od 1. 12. 2006 do 31. 1. 2008. V tožbi je tožeča stranka navedla, da je o previsoko obračunani najemnini za poslovne prostore toženo stranko obvestila z dopisom pooblaščenca, katerega je ta prejela julija 2008 (glej prilogo A14). Navedla je tudi, da ob podpisu pogodbe takratna zakonita zastopnica tožeče stranke ni vedela, da je dejanska površina prostorov manjša ter da je za to dejstvo sedanja zakonita zastopnica ugotovila šele naknadno na podlagi meritev G., d.o.o. (VIII. točka pripravljalne vloge na l. št. 13 in 14, XVI. točka pripravljalne vloge na l. št. 56; priloga A6). Iz tega sledi, da je o zatrjevanih napakah (nižja kvadratura) tožeča stranka toženo obvestila šele po obdobju, za katerega zahteva vračilo plačane najemnine.

12. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožniku, da opustitev notifikacije ne pomeni izgube jamčevalnih zahtevkov ter da ne glede na čas notifikacije jamčevalni zahtevki ne prekludirajo (5). Vendar pritožnik ob tem spregleda, da jamčevalni zahtevki učinkujejo ex nunc, torej le od obvestitve dalje. Opustitev notifikacije torej vpliva na izvrševanje pravic iz jamčevanja. To pomeni, da je za uveljavljani jamčevalni zahtevek bistveno, da se notifikacija opravi, ni pa je treba opraviti v prekluzivnih rokih kot pri prodajni pogodbi; če najemnik sporoči napako kasneje, pravic ne izgubi, vendar pa jih lahko uveljavlja le za čas od notifikacije naprej (6). Opisano pa utemeljuje zavrnitev tega dela tožbenega zahtevka na podlagi pravil o jamčevanju za napake, saj je iz zgoraj obrazloženega očitno, da tožeča stranka uveljavlja znižanje najemnine za čas pred notifikacijo, torej ex tunc. Tožeča stranka zato s pritožbenimi navedbami ne more uspeti.

13. Ker tožbeni zahtevek v obravnavanem delu zaradi nesklepčnosti na nobeni podlagi ni utemeljen, se pritožbeno sodišče do pritožbenih trditev glede same površine v najem danih prostorov ni opredeljevalo (prim. prvi odstavek 360. člena ZPP). Odločitev sodišča prve stopnje je torej pravilna, a iz drugih razlogov. Glede na to pritožba tožeče stranke v delu, ki se nanaša na plačilo previsoko zaračunane najemnine, preveč obračunanih stroškov obratovanja in stroškov hišne uprave, ni utemeljena. Ker pa pritožbeno sodišče ob uradnem preizkusu tega dela izpodbijane sodbe ni zasledilo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo glede zneska 35.073,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 7. 2008 dalje do plačila kot neutemeljeno zavrnilo in v navedenem delu I. točke izreka potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Tožeča stranka v obravnavani zadevi nadalje trdi, da ji je tožena stranka v nasprotju s predpisi obračunavala 20 % DDV na najemnino, ker dogovor o obdavčenju takšne transakcije, ki je sicer oproščena plačila DDV, ni bil dopusten. Sodišče prve stopnje je glede tožbenega zahtevka za vračilo neutemeljeno obračunanega in plačanega DDV presodilo, da vedenje nekdanje zakonite zastopnice tožeče stranke V. D., da ni bila nikoli v položaju, ko bi imela pravico do 100 % odbitka DDV, zadošča za uporabo določbe 191. člena OZ. Ta določa, da kdor kaj plača, čeprav ve, da ni dolžan, tega nima pravice zahtevati nazaj. Na tej podlagi je tudi ta del tožbenega zahtevka za plačilo 41.872,76 EUR iz naslova neutemeljeno plačanega DDV zavrnilo.

15. Smisel določbe 191. člena OZ je, da plačnik plačila nima pravice zahtevati nazaj le takrat, kadar se je zavedal, da plačuje nekaj, česar v resnici ne dolguje, in ni okoliščin, ki bi takšnemu dejanju lahko odvzele pomen prostovoljne privolitve v prikrajšanje; sklepanje o privolitvi v prikrajšanje pa je izključeno, če je plačnik v zmoti, da obstoji dolg, ki ga plačuje (7). Vprašanje krivde za zmoto o obstoju dolga ob tem ni pravno pomembno (8).

16. Pritožnik utemeljeno izpostavlja, da iz izpovedi V. D. ne izhaja, da je vedela, da ni dolžna plačevati 20 % DDV, pa ga je plačevala kljub temu. Sodišče prve stopnje je zaključek o zavedanju, da tožeča stranka plačuje nekaj, česar ne dolguje, oprlo zgolj na vedenje o pravici do 100 % odbitka DDV kot enega izmed pogojev za uveljavitev pravice do izbire za obdavčitev transakcij v zvezi z nepremičninami po 45. členu Zakona o davku na dodano vrednost (v nadaljevanju ZDDV-1). Po oceni pritožbenega sodišča pa zgolj to dejstvo za uporabo 191. člena OZ ne zadostuje. Iz izpovedi V. D. res izhaja njeno zavedanje, da nima pravice do odbitka celotnega DDV (prim. drugi odstavek na 7. strani obrazložitve), ne pa tudi, da na podlagi izstavljenih računov obračunanega DDV-ja sploh ni bila dolžna plačati. Iz njene izpovedi namreč ne izhaja, da je vedela, da je dolg tožeče stranke po računih dejansko manjši, pa jih je kljub temu plačevala v celotnem znesku. Nasprotno, na naroku dne 23. 3. 2010 je pojasnila, da je tožeča stranka za vse najete poslovne prostore plačevala DDV ter da to zanjo nikoli ni bilo sporno. Pojasnjeno da ji je bilo, da na odločitev o obračunavanju DDV nima vpliva, saj je to odločitev najemodajalca (l. št. 71 do 74). O privolitvi tožeče stranke v prikrajšanje v obravnavanem primeru torej ni mogoče govoriti.

17. Prav tako ni mogoče šteti, da je tožeča stranka vedoma plačala nekaj, kar ni bila dolžna, če je to storila pomotoma, čeprav pri tem ni bila dovolj skrbna (9). Zato vprašanje, ali bi V. D. na podlagi višine pravice do odbitka DDV lahko vedela, da je dogovor o plačevanju DDV v nasprotju z davčnimi predpisi, za odločitev v predmetni zadevi ni pomembno. Odločitev sodišča prve stopnje je v tem delu torej materialnopravno zmotna.

18. Pritožnik nadalje utemeljeno opozarja, da se sodišče prve stopnje ni spuščalo v presojo, ali so pogodbena določila o obračunavanju DDV v nasprotju s prisilnimi predpisi. To vprašanje se glede na trditveno podlago tožeče stranke o neupravičeni obogatitvi izkaže kot pravno odločilno. V kolikor bi se sporni dogovor o obračunavanju DDV na najemnino zaradi neizpolnjevanja pogojev po 45. členu ZDDV-1 izkazal za ničnega (prim. 86. člen OZ), za morebitno obogatitev tožene stranke ni pravne podlage. Posledica izpolnitve na podlagi ničnega pravnega temelja (pogodba, ki je v nasprotju s prisilnim predpisom) pa je povračilni zahtevek (prim. 190. člen OZ). Tak zahtevek pa je lahko utemeljen le v višini, kolikor je nasprotna stranka osebno obogatena.

19. Tožeča stranka utemeljuje obogatitev tožene stranke na podlagi razlike med vstopnim in izstopnim DDV, natančneje da je tožena stranka zaradi poračunavanja odbitka DDV obdržala več prejetega davka, kot bi ga v primeru neobdavčene transakcije; kot dokaz za to trditev predlaga finančnega izvedenca (l. št. 3 in 18). Prikrajšanje pa tožeča stranka utemeljuje kot posledico samoprijave na davčni urad ter nastalo obveznost za doplačilo davka. Pritožbeno sodišče ob tem ocenjuje, da ni izključeno, da se dokončna davčna obremenitev odrazi kot okoriščenje tožene stranke. Obstoj konkretne in dokončne davčne obremenitve iz razmerja davčnega zavezanca do države se tako lahko izpostavi kot predhodno vprašanje, pomembno za opredelitev konkretnega okoriščenja, ki je predpostavka neupravičene pridobitve (10). Sodišče prve stopnje bo moralo zato v nadaljevanju postopka najprej presojati veljavnost spornega dogovora o obračunavanju DDV na najemnino in nato, če bo ugotovilo njegovo ničnost, ugotavljati, ali je bila tožena stranka zaradi obračunanega DDV dejansko okoriščena, tožeča stranka pa prikrajšana.

20. Pritožba tožeče stranke je v tem delu utemeljena. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je ostalo dejansko stanje za pravilno uporabo 190. člena OZ nepopolno ugotovljeno. Pritožbeno sodišče v takšnem primeru, glede na naravo stvari in okoliščine primera oceni, ali bo postopek dopolnjevalo samo ali pa bo izjemoma sodbo razveljavilo (prim. 355. člen ZPP). Pritožbeno sodišče bi moralo v konkretnem primeru prvič ugotavljati cel sklop pravno odločilnih dejstev šele na pritožbeni stopnji, da bi lahko popolno ugotovilo dejansko stanje. Če bi to storilo, bi pravdnima strankama odvzelo ustavno zagotovljeno pravico do pravnega sredstva - pritožbe (25. člen Ustave Republike Slovenije). Zato je pritožbi delno ugodilo in izpodbijano sodbo delno razveljavilo v prvem odstavku I. točke izreka za znesek 41.872,76 EUR s pripadki in v drugem odstavku I. točke izreka ter v opisanem obsegu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). V ponovljenem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje ugotovitvi vsa zgoraj opisana pravnorelevantna dejstva in nato o tožbenem zahtevku na vračilo plačanega DDV ponovno odločiti.

21. Ker je pritožbeno sodišče delno razveljavilo odločitev sodišča prve stopnje v I. točki izreka, je končni uspeh pravdnih strank še neznan. Zato je razveljavilo tudi odločitev o stroških postopka (II. točka izreka) ter tudi v tem delu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

22. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na četrtem odstavku v zvezi s tretjim odstavkom 165. člena ZPP.

(1) Prim. odločbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 470/1992 z dne 3. 2. 1993.

(2) Prim. sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 922/2007 z dne 16. 9. 2010.

(3) Takšna je tudi sodna praksa pri prodaji manjše površine določene nepremičnine (prim. sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije III Ips 87/2000 z dne 14. 9. 2000 in sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 385/2010 z dne 24. 2. 2010).

(4) Juhart, v: Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 667 in 668.

(5) Posebnost ureditve notifikacije v primerjavi s prodajno pogodbo izhaja iz trajajoče narave najemnega razmerja. Prim. prav tam, str. 667 in nadaljnje.

(7) Tako sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije III Ips 137/2008 z dne 17. 5. 2011.

(8) Tako sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije III Ips 18/2007 z dne 18. 2. 2009.

(9) Prim. sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije III Ips 84/2007 z dne 10. 3. 2009.

(10) Prim. sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije III Ips 137/2008 z dne 17. 5. 2011.

OZ člen 8, 49, 111, 190, 191, 592, 592/1, 596, 596/1, 597, 597/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.