VSL sodba I Cpg 123/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-09-08

CIVILNO PROCESNO PRAVO -OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO

najem poslovnih prostorov - odpoved najemne pogodbe - izpraznitev poslovnega prostora

Če odpovedno tožbo vloži najemnik, sodišče ne izda naloga za izpraznitev, pač pa tožbo zgolj vroči najemodajalcu.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da ostane v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Plg 105/2009 Okrožnega sodišča v Ljubljani z dne 10. 12 .2009, pri čemer pa se kot izpraznitveni rok določi datum 31. 12. 2010, v preostalem delu pa ostane nalog nespremenjen. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožeči stranki plačati njene pravdne stroške v višini 4.726,08 EUR v roku 8 dni, po preteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo je vložila pravočasno pritožbo tožena stranka. Uveljavljala je vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da nalog za izpraznitev poslovnih prostorov razveljavi, oziroma da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožeča stranka je vložila odgovor na pritožbo. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne.

4. Stečajni postopek zoper toženo stranko je sodišče začelo dne 04. 04. 2011. S tem dnem je prišlo do prekinitve postopka po samem zakonu (4. točka 205. člena ZPP). Do prekinitve postopka je prišlo potem, ko so bila v pritožbenem postopku opravljena vsa procesna dejanja, oziroma so potekli roki zanje. Zato je pritožbeno sodišče, ob smiselni uporabi 2. odstavka 207. člena ZPP, po seji senata izdalo odločbo (primerjaj III Ips 41/97).

6. Sodišče prve stopnje je kot pravno odločilno dejstvo ugotovilo, da sta tožena stranka in pravni prednik tožeče stranke 01. 10. 2005 sklenila pogodbo o najemu poslovne stavbe in drugih proizvodnih objektov za nedoločen čas (priloge A2). Ker se za veljavnost pogodbe o najemu poslovnih prostorov zahteva pisna oblika (2. odstavek 12. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Ur. l. RS št. 18/74 s spremembami: ZPSPP), je razsodilo, da zatrjevani ustni dogovor o drugačnem trajanju najemnega razmerja (odpovedi pravici do odpovedi najemnega razmerja pred potekom 10 let) ne bi bil veljaven. Ugotovilo je tudi, da je tožeča stranka najemno pogodbo v skladu z zakonom sodno odpovedala. V zvezi z vprašanjem lastništva v najem dane nepremičnine pa je zavzelo stališče, da je to za najemno razmerje irelevantno, saj ni nujno, da je najemodajalec lastnik stvari (587. člen Obligacijskega zakonika; OZ).

7. Tožena stranka je v pritožbi izpodbijala navedeno sodbo z naslednjimi pritožbenimi navedbami. Trdila je, da je sodišče prve stopnje storilo bistveno kršitev določb postopka s tem, ko se ni opredelilo do njenega nasprotnega tožbenega zahtevka za odpoved najemnega razmerja za del nepremičnin, ki naj ne bile v lasti tožeče stranke (parc. št. 2203/5 in 2210/5 k.o. V.). Nadalje je navajala, da tožeča stranka ni upravičena zahtevati izpraznitev tega dela nepremičnin, saj naj ne bi imela pravne podlage za oddajo spornega dela nepremičnine v najem. Nazadnje je še vztrajala je pri trditvah o obstoju ustnega dogovora o 10 letnem najemu.

8. Po presoji pritožbenega sodišča je neutemeljen pritožbeni očitek tožene stranke, da se sodišče ni opredelilo do nasprotnega zahtevka tožene stranke za odpoved najemnega razmerja brez odpovednega roka za nepremičnine na parc. št. 2203/5 in 2210/5 k.o. V. Drži sicer, da lahko odpovedno tožbo vloži tudi najemnik, vendar pa v takem primeru sodišče ne izda naloga za izpraznitev, pač pa tožbo zgolj vroči najemodajalcu. Z vročitvijo je tako sodelovanje sodišča pri odpovedi končano (Andreja Veselič: Posebnosti pravne ureditve poslovnih stavb in poslovnih prostorov, Pravna praksa št. 441/99, Gospodarski vestnik d.d., Ljubljana 1999, str. 25 in naslednje ter prof. Dr. Jože Juhart: Civilno procesno pravo FLRJ, Univerzitetna založba v Ljubljani, Ljubljana 1961, str. 576). Ker o odpovedi najemnika sodišče ne odloči s sodbo, uveljavljene kršitve niso podane.

9. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje tudi pogoje za odpoved in nalog za izpraznitev pravilno presodilo. Tožena stranka je pred sodiščem prve stopnje navajala zgolj to, da deponija žerjavov in delavnica s skladiščem, ki se nahajata na parcelah št. 2203/5 in 2210/5 k.o. V., nista v lasti najemodajalca. V zvezi s tem je tožeča stranka pojasnila, da je toženi stranki oddala v najem celotni kompleks poslovnih prostorov na lokaciji L., ter da sta bili obe stranki ob sklepanju najemne pogodbe v dobri veri, da je najemodajalec lastnik celotnega kompleksa.

10. Tožena stranka v pritožbi vztraja pri trditvah, da tožeča stranka za oddajo stvari v najem ne izkazuje nobenega stvarnopravnega oziroma obligacijskopravnega upravičenja. Po presoji pritožbenega sodišča takšne trditve za drugačno odločitev ne zadoščajo. Odločilno dejstvo, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje je, da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo za celoten kompleks poslovnih prostorov. Najemodajalčev zahtevek za izpraznitev poslovnih prostorov (28. člena ZPSPP) zato izhaja iz obligacijskopravnega razmerja med najemodajalcem in najemnikom. Tožena stranka pa ni podala ustrezne konkretne trditvene podlage, iz katere bi izhajalo, da obstaja takšno stvarnopravno oziroma obligacijskopravno upravičenje koga tretjega (oziroma nje same), ki bi izključevalo izpraznitveni zahtevek tožeče stranke. Zato pritožbene navedbe tožene stranke v zvezi s pravico do vrnitve stvari (nepremičnin na parcelah št. 2203/5 in 2210/5 k.o. V.) niso utemeljene.

11. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe tožene stranke, da ob sklenitvi najemnega razmerja ni prišlo do dejanske izročitve nepremičnin, saj naj bi bile te že v posesti in uporabi tožene stranke. Če ima najemnik stvar že v svoji posesti posebna izročitev ni potrebna. V tem primeru se šteje, da je obveznost najemodajalca izpolnjena že s tem, da je najemniku omogočena raba stvari (primerjaj dr. Nina Plavšak, dr. Miha Juhart, mag. Dunja Jadek Pensa, dr. Vesna Kranjc, dr. Peter Grilc, dr. Ada Polajnar Pavčnik, dr. Mile Dolenc in dr. Marjan Pavčnik: Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 647).

12. Tožena stranka nadalje vztraja tudi pri obstoju ustnega dogovora o najmanj desetletnem obdobju najema, vendar pa v tem delu pritožbe ne obrazloži podrobneje. Sodišče prve stopnje je zahtevano pisnost dogovora o trajanju najema izčrpno obrazložilo, zato zgolj pavšalno sklicevanje na izjeme glede predpisane obličnosti za uspešno utemeljitev pritožbe ne zadoščajo.

13. Sodišče druge stopnje glede na navedeno ugotavlja, da uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa tudi niso podane kršitve, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Tožeča stranka je dolžna sama nositi svoje stroške odgovora na pritožbo, saj glede na vsebino odgovora niso bili potrebni za pravdo (prvi odstavek 155. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.