VSL sodba in sklep I Cp 1678/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-06-29

predkupna pravica najemnika stanovanja - kršitev predkupne pravice - tožba predkupnega upravičenca na razveljavitev pogodbe s tretjim in sklenitev pogodbe z njim

Toženci so sklenili kupoprodajno pogodbo v nasprotju s prisilnimi predpisi zaradi kršitve zakonite predkupne pravice, ki jo ima tožnica na stanovanju. Predkupne pravice ni mogoče pogojevati z etažno lastnino. Če etažna lastnina ni vzpostavljena, za uveljavljanje predkupne pravice na stanovanju zadostuje njegova dovolj določna opredelitev. Tožnica ima predkupno upravičenje v obsegu, kot izhaja iz najemne pogodbe, sklenjene s prvo toženko.

Pritožbi tožene stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje:

- spremeni tako, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne v 2. in 3. točki izreka v delu, ki se nanaša na ugotovitev, da stanovanje predstavlja 4324/1000 nepremičnine parc. št. 309/12 k.o. T. in se v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Kamniku pri tem deležu vzpostavi staro lastniško stanje na ime prve toženke ter glede dovolitve vknjižbe solastninske pravice do deleža 4324/1000 na ime tožnice,

- razveljavi v preostalem nespremenjenem obsodilnem delu ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba tožeče stranke se zavrne in se sodba v izpodbijanem zavrnilnem delu (4. točka izreka) potrdi.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se razveljavi kupoprodajna pogodba z dne 4.6.2004 z dodatkom z dne 5.7.2004, ki so jo sklenili toženci za nakup parc. št. 309/12 k.o. T., v delu, ki se nanaša na stanovanje, opisano v 1. točki izreka sodbe. Ugotovilo je, da stanovanje predstavlja 4324/1000 nepremičnine parc. št. 309/12 k.o. T. in se v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Kamniku, kjer je vpisana lastninska pravica do ½ na drugega toženca in tretjo toženko, pri deležu 4324/1000 vzpostavi staro lastniško stanje na ime prve toženke. Prvi toženki je naložilo, da je dolžna s tožnico skleniti kupno pogodbo za stanovanje v mansardi stanovanjske hiše, opisano v 3. točki izreka, ki predstavlja delež do 4324/1000, pod enakimi pogoji, kot je bila sklenjena s kupcema in z vsebino, navedeno v nadaljevanju, ker bo sicer to listino nadomestila sodba. Podrejeni tožbeni zahtevek je sodišče zavrnilo kot neutemeljen in odločilo, da so tožene stranke dolžne plačati tožeči stranki njene pravdne stroške v višini 1.294,44 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. dne od prejema prvostopne sodne odločbe dalje do plačila. Z dopolnilno sodbo in popravnim sklepom z dne 13.3.2008 je sodišče prve stopnje sodbi dodalo novo 4. točko izreka, s katero je zavrnilo, kar je tožeča stranka s primarnim zahtevkom zahtevala več ali drugače ter popravilo oz. pravilno oštevilčilo točke izreka sodbe.

Zoper sodbo se pritožujeta toženca T. U. in L. K. Ker gre za enotne sospornike (196. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP), njuna pritožba učinkuje tudi glede prve toženke. Uveljavljata vse pritožbene razloge in predlagata zavrženje tožbe oz. zavrnitev tožbenega zahtevka. Navajata, da stanovanje, v zvezi s katerim je sodišče razveljavilo kupoprodajno pogodbo z dodatkom, nikakor ne more predstavljati 4324/1000 nepremičnine parc. št. 309/12. Sodba ni izvršljiva, saj je tožbeni zahtevek očitno napačen. Sodišče je razsodilo, da se razveljavi kupoprodajna pogodba v delu, ki se nanaša na stanovanje, to stanovanje naj bi predstavljalo solastninski delež 4324/1000, po drugi strani pa sodba nalaga prvotoženki, da sklene kupoprodajno pogodbo v tem idealnem deležu za nepremičnino parc. št. 309/12. Tožnica naj bi na takšen način pridobila solastnino tudi dvorišča oz. kar na celotni nepremičnini, kljub dejstvu, da je sodišče ugodilo zahtevku zgolj v obsegu stanovanja s točno določenimi prostori in površinami. Sama vrednost stanovanja, do katerega naj bi bila tožnica upravičena, v postopku z izvedencem sploh ni bila ugotovljena. Prav tako v dokaznem postopku ni bilo razčiščeno, ali so tožene stranke sklenile kupno pogodbo v nasprotju s prisilnimi predpisi ter ali je tožnica zamudila prekluzivni rok za vložitev tožbe. Pritožnika vztrajata, da bi moralo sodišče zaslišati tako prvotoženko kot tudi J. K., ki je bil s strani prvotoženke pooblaščen za odprodajo nepremičnine. Sodišče tudi ni upoštevalo, da sta toženca nepremičnino kupila v dobri veri ter da tožnica nikoli ni podala zahteve za odkup stanovanja po Zakonu o denacionalizaciji.

Tožnica se pritožuje zoper zavrnilni del sodbe in predlaga, da se v 3. točki izreka pri opisu stanovanja doda besedna zveza „stranišča v površini 3 m2“. Navaja, da v izreku sodbe ni navedeno, da je sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek v delu, ki se nanaša na stranišče v izmeri 3 m2, kljub temu, da je iz obrazložitve sodbe razvidno, da je bil zahtevek v tem delu zavrnjen. Ker je imela tožeča stranka predkupno pravico na stanovanje, bi moralo sodišče ugoditi tudi zahtevku glede stranišča, saj je sodišče napačno kot pravnorelevantno štelo dejstvo, da v nobeni pogodbi to stranišče doslej ni bilo posebej opredeljeno.

Tožnica je vložila odgovor na pritožbo tožene stranke, v katerem zavrača vse pritožbene trditve tožene stranke kot neutemeljene in predlaga, da višje sodišče pritožbo tožencev kot neutemeljeno zavrne.

Sodišče druge stopnje je v tej zadevi že odločilo s sodbo I Cp 4527/2008 z dne 28.1.2009 in sicer je pritožbi tožencev ugodilo ter sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrnilo. Pritožbo tožeče stranke pa je zavrnilo in sodbo v 4. točki izreka potrdilo ter tožeči stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov. Zoper to sodbo je tožeča stranka vložila revizijo. Vrhovno sodišče RS je s sklepom II Ips 34/2010 z dne 7.4.2011 reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje.

Pritožba tožene stranke je utemeljena, pritožba tožeče stranke pa ni utemeljena.

Tožnica zahteva sodno varstvo zaradi kršitve svoje zakonite predkupne pravice na stanovanju na podlagi 2. odstavka 178. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/2003 s spremembami, v nadaljevanju SZ-1). Iz dejanskih ugotovitev prvostopenjskega sodišča izhaja, da je tožnica prejšnja imetnica stanovanjske pravice na stanovanju na naslovu T., ki se nahaja na parc. št. 309/12 k.o. T. ter da je nato postala najemnica spornega stanovanja za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Ugotovljeno je tudi, da so prva toženka kot lastnica in drugi ter tretja toženka kot kupca dne 4.6.2004 sklenili kupoprodajno pogodbo (kasneje pa še dodatek k pogodbi), iz katere izhaja, da je bilo predmet pogodbe med ostalim tudi sporno stanovanje, katerega najemnica je tožnica. Prva toženka pred prodajo nepremičnin tožnice ni obvestila o nameravani prodaji in ji ni sporočila pogojev prodaje.

Zakonita predkupna pravica na stanovanjih je urejena v določbah 176. do 178. člena SZ-1. V 1. odstavku 176. člena SZ-1 je uzakonjena predkupna pravica najemnikov – prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice, pri čemer je glede na vrstni red v zakonu pred najemnikom uvrščen le solastnik stanovanja (66. člen Stvarnopravnega zakonika – SPZ). Ker v obravnavanem primeru ne gre za takšno kolizijo zakonitih predkupnih pravic, je glede na zgoraj ugotovljeno nedvomno pravilen zaključek prvostopenjskega sodišča, da so toženci sklenili kupoprodajno pogodbo v nasprotju s prisilnimi predpisi zaradi kršitve zakonite predkupne pravice, ki jo ima tožnica na stanovanju. Tožnica je zato upravičena zahtevati s tožbo, naj se prodaja razveljavi in naj lastnik ob enakih pogojih njej proda stanovanje v etažni lastnini ali nepremičnino (2. odstavek 178. člena SZ-1). V skladu z določbo 5. odstavka 178. člena SZ-1 je tožnica na sodni polog položila znesek kupnine po sklenjeni pogodbi.

Med pravdnima strankama je poleg vprašanja, ali je tožba vložena v okviru zakonskega prekluzivnega roka (4. odstavek 178. člena SZ-1) sporno še sledeče: ali je tožnica upravičena uveljavljati predkupno pravico, če je bila predmet prodaje celotna nepremičnina, na stanovanju pa ni vzpostavljena etažna lastnina; ali ima tožnica kot predkupna upravičenka pravico zahtevati ugotovitev solastniškega deleža na nepremičnini, katere del je sporno stanovanje; kolikšen del kupnine se nanaša na stanovanje; ali se predkupno upravičenje tožnice nanaša tudi na stranišče v izmeri 3 m2 v pritličju objekta.

Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dokazno oceno prvostopenjskega sodišča, da je bila tožba vložena v okviru zakonskega prekluzivnega roka iz 4. odstavka 178. člena SZ-1, torej v 60. dneh od dneva, ko je tožnica izvedela za pogodbo. Neutemeljena je pritožbena zahteva tožencev po zaslišanju prve toženke in priče J. K., saj sta se toženca sama v odgovoru na tožbo sklicevala zgolj na domnevno tožničino izjavo, da naj bi za nakup vedela že več kot teden dni, preden sta ji onadva povedala. Ker pa je tožnica prepričljivo pojasnila vse okoliščine o tem, kdaj in na kakšen način je izvedela za pogodbo, ji je sodišče prve stopnje utemeljeno verjelo. Pravilno je tudi stališče prvostopenjskega sodišča, da predkupne pravice na podlagi 176. člena SZ-1 ni mogoče pogojevati z etažno lastnino. Če etažna lastnina ni vzpostavljena, za uveljavljanje predkupne pravice na stanovanju zadostuje njegova dovolj določna opredelitev, ki je v predmetni zadevi skladna z opredelitvijo v stanovanjski oz. najemni pogodbi (sklep VS RS II Ips 34/2010). Pritožba tožene stranke se brez podlage sklicuje tudi na dobrovernost kupcev nepremičnine, saj le-ta ni pogoj pri zakoniti predkupni pravici, v celoti pa je tudi neutemeljeno sklicevanje na zamudo roka za odkup stanovanja po ZDen oz. 125. členu SZ, saj gre za druga upravičenja, ki ne vplivajo na tožničino zakonito predkupno pravico. Pač pa tožena stranka utemeljeno nasprotuje zahtevku tožnice na ugotovitev solastniškega deleža na nepremičnini, katere del je sporno stanovanje. Tožnica kot najemnica ne more imeti predkupne pravice na stanovanju in na idealnem deležu, ki ga je določila sama. Ne SZ-1 in ne Stvarnopravni zakonik (SPZ) predkupni upravičenki ne dajeta podlage za solastninski delež na določeni nepremičnini na način, kot ga zahteva tožnica. Enostranska določitev idealnega deleža tožnice zgolj zato, ker je predkupna upravičenka, ne predstavlja pravno relevantne podlage za vzpostavitev solastnine na sporni nepremičnini. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava, saj kot rečeno za pretvorbo v solastniški delež 4324/1000 (pravilno 4324/10000) ni pravne podlage, je pritožbeno sodišče v tem delu ugodilo pritožbi in sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo v obsegu, kot izhaja iz izreka te odločbe (5. alinea 358. člena ZPP).

Tožbeni zahtevek je v delu, ki se nanaša na delno razveljavitev (in sklenitev nove) kupoprodajne pogodbe v obsegu opisno opredeljenega stanovanja, sklepčen, saj je v mejah tožbenega zahtevka. Res pa tožnica brez izbrisa vknjižbe kupcev ne more doseči svoje vknjižbe, vendar lahko izbrisno tožbo zoper kupca stanovanja vloži tudi kasneje oz. kadarkoli (sodba in sklep VS RS II Ips 80/2007). Ker pa pritožba tožene stranke upravičeno opozarja na odsotnost razlogov v sodbi o višini kupnine za stanovanje, je pritožbeno sodišče v preostalem delu ugodilo pritožbi in sodbo razveljavilo ter zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje, saj kršitve določb ZPP samo ne more odpraviti (1. odstavka 354. člen ZPP). Tako tožena stranka kot stranski intervenient sta namreč v postopku konkretno ugovarjala znesku kupnine za stanovanje, ki ga je tožnica opredelila v tožbenem zahtevku. V ponovljenem postopku bo zato moralo sodišče prve stopnje odgovoriti na ugovore tožene stranke in presoditi, ali je v zahtevku opredeljena kupnina primerna oz. ali ustreza zakonski zahtevi nakupa stanovanja pod istimi pogoji.

Prvostopenjsko sodišče je odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, da je tožnica upravičena v okviru zakonite predkupne pravice odkupiti tudi stranišče v izmeri 3 m2, pravilno utemeljilo. Tožnici gre predkupno upravičenje stanovanja le v obsegu, kot izhaja iz najemne pogodbe, sklenjene s prvo toženko. Tožnica je v pritožbi sicer pravilno opozorila na pomanjkljivost v izreku sodbe, ki pa je bila kasneje odpravljena z izdajo dopolnilne sodbe. Pritožbeno sodišče je zato zavrnilo pritožbo tožnice in sodbo v zavrnilnem delu potrdilo (353. člen ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških je v skladu z določbo 4. odstavka 165. člena ZPP.

SZ-1 člen 176, 176/1, 177, 178, 178/2, 178/4, 178/5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.