VSL sodba II Cp 94/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-09-07

POGODBENO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - KMETIJSKA ZEMLJIŠČA

kmetijsko zemljišče - prodajna pogodba - sprejem ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča - sklenitev pogodbe za nakup kmetijskega zemljišča

Med pravdnima strankama je bila s sprejemom ponudbe po 21. členu ZKZ in potekom 30-dnevnega roka sklenjena pogodba o prodaji kmetijskih zemljišč. Vendar pa do odobritve na upravni enoti pogodba nima učinka, ampak začne veljati šele, ko je odobrena. Odobrena pa je lahko le pogodba tistega sprejemnika ponudbe, ki je pravočasno vložil svojo zahtevo za odobritev pravnega posla.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim tožnik zahteva od toženca, da z njim sklene prodajno pogodbo za nepremičnino parc. št. 1193 in parc.št. 1194, obe k.o. T, v skupni vrednosti in za ponujeno ceno 3.779,83 EUR, ki jo je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki v roku 30 dni od pravnomočnosti te sodbe, sicer bo takšno listino nadomestila sodba. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek tožnika, da je toženec dolžan po odobritvi prodajne pogodbe za nepremičnino s strani upravnega organa sestaviti in izstaviti ter notarsko overiti zemljiškoknjižno dovolilo z naslednjo vsebino: „U P, rojen , stanujoč T. izrecno in brezpogojno dovoljujem, da se pri nepremičnini parc.št. 1193 in nepremičnini parc.št. 1194 k.o. T., vpisani v zemljiškoknjižni vložek št. 81 k.o. T., vknjiži lastninska pravica v korist in na ime osebe F. K., EMŠO: ., G. “, sicer bo takšno listino nadomestila ta sodba.

2. Tožnik se v pritožbi zoper gornjo sodbo sklicuje na vse pritožbene razloge in predlaga pritožbenemu sodišču ustrezno spremembo oziroma razveljavitev sodbe. Navaja, da je potrebno glede na določbo 22. člena ZKZ vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, sicer upravni organ ne more izdati odločbe o odobritvi pravnega posla. Sestavni del upravne odločbe je namreč tudi vsebina sklenjene (podpisane) pogodbe, zapisana v pisni obliki, kot to za veljavno prodajno pogodbo za nepremičnino določa obligacijsko pravo. Pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča je sklenjena pod odložnim pogojem odobritve pristojne upravne enote. Ureditev po ZKZ je glede sklenitve pogodbe specialnejša kot OZ. S trenutkom sprejema ponudbe namreč pogodba še ni sklenjena, tedaj je le doseženo soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe v smislu 15. člena OZ. S tem za prodajalca nastane obveznost, da z osebo glede na prednostni vrstni red podpiše pisno prodajno pogodbo pod pogoji ponudbe. Odobritve ni mogoče zahtevati zgolj na temelju sprejema objavljene ponudbe. Zato je materialnopravno zmotno stališče sodišča prve stopnje, da bi moral tožnik v roku 60 dni zahtevati odobritev pravnega posla. Enako je zmotno stališče, da bi moral tožnik v 60-dnevnem roku vložiti tožbeni zahtevek.

4. Predmet obravnave v tej zadevi je zahtevek tožnika na sklenitev prodajne pogodbe ter na izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine za vknjižbo lastninske pravice na toženčeve nepremičnine parc.št. 1193 in 1194 k.o. T., ki sta kmetijski zemljišči. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je toženec izročil ponudbo za prodajo navedenih kmetijskih zemljišč na pristojni upravni enoti v skladu z določbo 20. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. RS, št. 59/96 s kasnejšimi spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZKZ) ter da so v predpisanem roku prispele tri izjave o sprejemu ponudbe, med katerimi je tudi tožnikova. Toženec je sklenil prodajno pogodbo z M. L., ki ni izpolnjeval pogojev glede prednostnega vrstnega reda predkupnih upravičencev, ki jih določa 23. člen ZKZ, zato upravna enota ni odobrila sklenitve pogodbe med njim in tožencem. Nadalje je sodišče ugotovilo, da je bil pravni posel med pravdnima strankama sklenjen že s sprejemom ponudbe po 21. členu ZKZ in potekom 30-dnevnega roka, pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla pri upravni enoti. Tožnik ni izkazal, da bi v prekluzivnem 60-dnevnem roku po 22. členu ZKZ pri upravni enoti zahteval odobritev pravnega posla, niti ni v tem roku vložil tožbe.

5. Glede na zgoraj ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje  pravilno uporabilo materialnopravne določbe ZKZ, ki urejajo promet s kmetijskimi zemljišči (17. do 24. člen ZKZ). Pritožbeno sodišče se ne strinja s stališčem tožeče stranke v pritožbi, da glede na specialnejšo ureditev po ZKZ napram OZ, s trenutkom sprejema ponudbe pogodba še ni sklenjena, češ da je tedaj le doseženo soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe v smislu 15. člena OZ, vendar s tem za prodajalca nastane obveznost, da z osebo glede na prednostni vrstni red podpiše pisno prodajno pogodbo pod pogoji ponudbe. Glede na večinsko sodno prakso se pritožbeno sodišče pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da ima ponudba prodajalca za prodajo kmetijskega zemljišča učinke ponudbe po določbi 21. člena Obligacijskega zakonika - OZ, po kateri je pogodba sklenjena takrat, ko ponudnik prejme od druge stranke (naslovnika) izjavo, da ponudbo sprejema. Prodajna pogodba za sporno kmetijsko zemljišče s tožnikom je bila zato sklenjena s sprejemom toženčeve ponudbe. Ta prodajna pogodba je bila sklenjena pod odložnim pogojem, da jo bo odobrila upravna enota (19. in 22. člen ZKZ). Pritožba se v zvezi s tem sklicuje na določbo 22. člena ZKZ in kot argument za stališče, da pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča s sprejemom javno objavljene ponudbe še ni bila sklenjena, izpostavi, da zakon sam zahteva, da je treba vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu. Vendar iz določbe 1. odstavka 22. člena ZKZ ne izhaja namen zakonodajalca, da morata ponudnik in sprejemnik ponudbe pri prodaji kmetijskega zemljišča, poleg tega, da podata pisno ponudbo in pisni sprejem ponudbe, ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe. Navedena določba, ki ureja postopek odobritev pravnega posla pri upravni enoti, se namreč ne uporablja zgolj za prodajne pogodbe, pri katerih je predhodno izveden postopek javne objave ponudbe, ampak tudi za darilne, menjalne in vse druge pogodbe, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na kmetijskem zemljišču in ki jih je prav tako treba predložiti v odobritev upravni enoti, a ne gre za položaj, ko bi upravna enota že razpolagala z listinami o pravnem poslu (o tem več avtorja Danilo Ukmar, Pravna praksa št. 46/2010 in Franci Krivec, Pravna praksa št. 27 /2010 in 1/2011).

6. Med pravdnima strankama je bila torej s sprejemom ponudbe po 21. členu ZKZ in potekom 30-dnevnega roka  sklenjena pogodba o prodaji kmetijskih zemljišč. Vendar pa do odobritve na upravni enoti pogodba nima učinka, ampak začne veljati šele, ko je odobrena. Odobrena pa je lahko le pogodba tistega sprejemnika ponudbe, ki je pravočasno vložil svojo zahtevo za odobritev pravnega posla. Ker tožnik po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča ni predlagal pri upravni enoti odobritev pravnega posla v roku, ki ga določa 22. člen ZKZ, pogodba ne bo začela učinkovati, ker se odložni pogoj zaradi poteka rokov za vložitev zahteve ne more izpolniti, četudi je tožbo vložil pravočasno.

7. Pritožbeno sodišče je zato zavrnilo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, saj niso podani pritožbeni razlogi, niti tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (353. člen ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.