VSK sklep CDn 21/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-02-15

nakup posameznega dela stavbe po določbah SZ - načelo pravnega prednika - izkaz verige prenosov pri več zaporednih prenosih pravice - načelo formalnosti postopka

Določba 6. člena ZPPLPS, ki je izjema od načela zemljiškoknjižnega prednika, je uporabljiva samo v postopkih, ko je predlagatelj kupil posamezni del stavbe po določbah Stanovanjskega zakona. Pri večkratnih zaporednih prenosih pravice, ki niso vpisani v zemljiški knjigi, lahko zadnji pridobitelj pravice zahteva vknjižbo neposredno v svojo korist, če za vsak prenos priloži listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega pravnega prednika.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice razveljavita ter zadeva vrne zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovor D. z dne 15.6.2011 zavrnilo in vzdržalo v veljavi sklep Dn. št. 1 z dne 2.6.2011 o dovolitvi vpisa pridobitve lastninske pravice na nepremičnini 1.

Zoper sklep se pritožuje nasprotni udeleženec. Navaja, da je opiranje ugovornega sodišča na 6. člen ZPPLPS v celoti zmotno, saj ta člen v vlogo zemljiškoknjižnega prednika postavlja prodajalca, ki je stanovanje prodal po določbah SZ. Zadnja kupoprodajna pogodba v verigi pravnih poslov, s katero je nepremičnino kupil L.G. je bila sklenjena 29.8.1991, torej pred uveljavitvijo SZ, ki je začel veljati 11.10.1991, pa tudi iz te pogodbe v 1. členu izhaja, da je kupec stanovanje kupil na javni dražbi. Sklicevanje sodišča prve stopnje na podobne primere sosednjih posameznih delov, nima pomena, saj so vsi sedanji zemljiškoknjižni lastniki z D. sklenili pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, ki vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo. Navedbe sodišča, da se D.  ni štel za lastnika, na kar kaže korespondenca med strankami, saj naj bi slednji želel od L.G. odkupiti predmetno stanovanje brez osnove, ki jih v formalnem zemljiškoknjižnem postopku ni mogoče upoštevati. Zemljiškoknjižni lastnik posameznega dela stavbe z ident. št. 1 je D. d.o.o. Zemljiškoknjižno sodišče je dovolilo vknjižbo na podlagi treh kupoprodajnih pogodb. Vendar ni bilo upoštevano določilo 150. člena ZZK-1, da je vpis dovoljen le proti osebi, v korist katere je vknjižena lastninska pravica in če je ta oseba izstavila zemljiškoknjižno dovolilo. Nobena izmed pogodb pa ne vsebuje takšnega zemljiškoknjižnega dovolila, zato vpis ne more biti dovoljen. Tudi pogoj iz 31. člena ZZK-1 ni izpolnjen, saj nepremičnina ni označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi. Iz vpogleda v spis je razvidno, da je predlagatelj poleg vknjižbe lastninske pravice predlagal tudi vzpostavitev listine, in sicer kupoprodajne pogodbe z dne 27.12.1973 med prodajalcem Stanovanjskim podjetjem J., kot pravnim prednikom D., in kupcem Splošnim gradbenim podjetjem S., vendar ta predlog ni bil upoštevan. Po zatrjevanju zemljiškoknjižne sodniške pomočnice naj bi se izvirnik nahajal v zbirki listin Okrajnega sodišča v Ljubljani, zato vzpostavitev listine ni potrebna, a iz spisa to ni razvidno. V resnici pa gre za predpogodbo med Splošnim gradbenim podjetjem S. in T.; Stanovanjsko podjetje J. pa je nastopalo le kot zastopnik Splošnega gradbenega podjetja S.

Strinjati se je s pritožnikom, da je pri dovolitvi predmetnega vpisa opiranje zemljiškoknjižne sodnice na 6. člen Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (v nadaljevanju ZPPLPS) zmotno. Določba 6. člena ZPPLPS, ki je izjema od načela zemljiškoknjižnega prednika, je uporabljiva samo v postopkih, ko je predlagatelj kupil posamezni del stavbe po določbah Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ). V konkretnem primeru pa predlagatelj ni kupil posameznega dela po določbah SZ, ampak na javni dražbi 20.8.1991 (še pred uveljavitvijo SZ), kot je to razvidno iz 1. člena Kupoprodajne pogodbe z dne 29.8.1991 (list. št. 9-11), zato predlagani vpis ne more biti dovoljen na podlagi 6. člena ZPPLPS, ampak mora predlagatelj (kot zadnji pridobitelj) izkazati verigo pogodb, ki so sposobne za vknjižbo pravice v korist njegovega pravnega prednika po drugem odstavku 150. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Iz zgodovinskega izpiska iz zemljiške knjige izhaja, da je pri nepremičnini 1 vpisan kot lastnik D. d.o.o., ki je pravni naslednik Stanovanjskega podjetja J. Ker predlagatelj ne razpolaga s Kupoprodajno pogodbo z dne 27.12.1973 med prodajalcem Stanovanjsko podjetje J.(pravni prednik D. d.o.o.) in kupcem Splošnim gradbenim podjetjem S., je zato predlagal vzpostavitev zemljiškoknjižne listine po poglavju 7.5 ZZK-1 in tudi vknjižbo na svoje ime pri predmetni nepremičnini (posamezni del št. 2 v stavbi 427 k.o. K.), s tem, da je predložil ostale (tri) pogodbe, ki izkazujejo verigo do predlagatelja. Iz izpodbijanega sklepa, pa tudi iz sklepa zemljiškoknjižne sodniške pomočnice ni razvidno, da bi zemljiškoknjižno sodišče sploh odločalo o predlogu za vzpostavitev (manjkajoče) zemljiškoknjižne listine, ampak je kar dovolilo predlagani vpis, na kar pritožnik utemeljeno opozarja. To je v nasprotju z drugim odstavkom 150. člena ZZK-1, saj pri večkratnih zaporednih prenosih pravice, ki niso vpisani v zemljiški knjigi, lahko zadnji pridobitelj pravice zahteva vknjižbo neposredno v svojo korist, če za vsak prenos priloži listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega pravnega prednika. Zemljiškoknjižni postopek je strogo formalne narave, kjer zemljiškoknjižno sodišče odloča o pogojih za vpis samo na podlagi listin, za katere zakon določa, da so podlaga za vpis, in na podlagi stanja vpisov v zemljiški knjigi (124. člen ZZK-1). Ker sodišče prve stopnje ni odločalo o predlogu za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, hkrati pa je odločilo, da je vpis dovoljen, čeprav pogoji za dovolitev vpisa niso izpolnjeni, je pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice razveljavilo ter zadevo vrnilo zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

Pritožbeno sodišče še ugotavlja, da iz rednega izpisa iz zemljiške knjige izhaja, da je pri predmetni nepremičnini (posamezni del št. 2 v stavbi 427 k.o. K.) že vknjižena lastninska pravica na predlagatelja L.G. (vpis izveden 13.1.2012), vendar za takšen vpis ni pravne podlage, zato bo moralo sodišče prve stopnje poskrbeti za pravilnost in zakonitost vpisov skladno z določili ZZK-1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.