VSL sodba I Cpg 415/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-06-07

pogodba o najemu poslovnih prostorov - oblika pogodbe - dogovor o spremembi cene

ZPSPP v 2. odst. 12. čl. določa, da mora biti pogodba o najemu poslovnih prostorov pisna. Določa tudi sankcijo za primer, če pogodba ni sklenjena v pisni obliki; takšna pogodba ni veljavna. Zahteva po pisnosti velja tudi za vse kasnejše spremembe pogodbe. Ustni dogovor, ki ga je zatrjevala tožena stranka, da se najemnina za čas dogovarjanja o višini, ne bo plačevala, je dogovor o spremembi cene, cena najema pa je ena izmed bistvenih sestavin najemne pogodbe. Zato v obravnavanem primeru ne pride v poštev uporaba določila iz 3. odst. 51. čl. OZ. Prav tako se v dani situaciji ne more uporabiti 4. odst. 51. čl. OZ, saj se z dogovorom o neplačilu najemnine bistveno otežuje obveznost najemodajalca, ki drugemu prepusti rabo določenega prostora brez vsakršne odmene.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi pritožbene stroške.

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 119900/2009 z dne 31. 08. 2009 za znesek 8.656,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 08. 2009 do plačila. Navedeni sklep o izvršbi je razveljavilo za znesek 1,28 EUR in zakonske zamudne obresti od 26. 08. 2009 in v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo. V delu, ki se nanaša na znesek 2.446,92 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 12. 2007 do plačila, je postopek zaradi umika tožbe ustavilo. Odločilo je še, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti 644,15 EUR stroškov postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper ugodilni in stroškovni del sodbe se je pravočasno pritožila tožena stranka, iz vseh pritožbenih razlogov iz 1. odst. 338. čl. ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevek tožeče stranke tudi v tem delu zavrne, podrejeno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša tudi pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

5. Neutemeljen je pritožbeni očitek prvostopnemu sodišču, da ni izvedlo dokaza z zaslišanjem strank, ki ga je tožena stranka predlagala v dokaz zatrjevanega dogovora o tem, da tožeča stranka tožene stranke med tem, ko med njima tečejo pogovori o višini najemnine, ne bo terjala.

6. Pravno podlago spora predstavlja Zakon o poslovnih zgradbah in poslovnih prostorih (Ur. l. RS št. 18/74-31, v nadaljevanju ZPSPP), ki v 2. odst. 12. čl. določa, da mora biti pogodba o najemu poslovnih prostorov pisna. ZPSPP določa tudi sankcijo za primer, če pogodba ni sklenjena v pisni obliki; takšna pogodba ni veljavna. Zahteva po pisnosti velja tudi za vse kasnejše spremembe pogodbe (2. odst. 51. čl. OZ). Ustni dogovor, ki ga je zatrjevala tožena stranka, da se najemnina za čas dogovarjanja o višini, ne bo plačevala, je dogovor o spremembi cene, cena najema pa je ena izmed bistvenih sestavin najemne pogodbe. Zato v obravnavanem primeru ne pride v poštev uporaba določila iz 3. odst. 51. čl. OZ. Prav tako se v dani situaciji ne more uporabiti 4. odst. 51. čl. OZ, saj se z dogovorom o neplačilu najemnine bistveno otežuje obveznost najemodajalca, ki drugemu prepusti rabo določenega prostora brez vsakršne odmene. Iz povedanega sledi, da takšen ustni dogovor, kot ga je zatrjevala tožena stranka, tudi če bi bil sklenjen, ne bi bil veljaven, ker ni bil sklenjen v predpisani obliki. Zaradi tega je bila izvedba dokaza z zaslišanjem zastopnikov strank nepotrebna. Tožena stranka bi vsebino celostnega pravno poslovnega odnosa s toženo stranko uspešno dokazala le z predložitvijo pisne pogodbe oz. aneksa.

7. Ostali pritožbeni razlogi so bodisi presplošni bodisi nerelevantni za odločitev o zahtevku, in v ničemer ne morejo omajati pravilnosti zaključkov prvostopnega sodišča. Pravdni stranki sta sklenili pisno najemno pogodbo z dvema kasnejšima aneksoma, skladno s katerimi je tožena stranka kot najemodajalka sprejela obveznost plačevati za najeti poslovni prostor najemnino in poleg tega poravnati še obratovalne stroške, stroške ogrevanja in nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, porabljeno električno energijo. Prevzete obveznosti je dolžna poravnati. Če višini izdanih računov nasprotuje, bi morala svoje ugovore konkretizirati tako, da bi sama predložila pravilen izračun in ga utemeljila. Prav tako ni mogoče ugotoviti, kaj je želela doseči z zatrjevanjem napak na najetih prostorov, saj ni, kot je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, na tej podlagi uveljavljala nobenega zahtevka (npr. povrnitve stroškov popravil, ki bi jih založila tožena stranka, odškodnine, znižanja najemnine zaradi nemožnosti uporabe ipd.). Zaradi obstoja napak na poslovnih prostorih tožena stranka namreč ni odvezana dolžnosti plačevanja najemnine, pač pa lahko iz tega naslova uveljavlja le eventualne nasprotne zahtevke oziroma od najemne pogodbe odstopi. Presplošne in prepavšalne so bile nadalje trditve tožene stranke, da je bila izjava po 45. čl. Zakona o davku na dodano vrednost  antidatirana. Da bi jih sodišče prve stopnje lahko preizkusilo, bi tožena stranka v prvi vrsti morala navesti, kdaj je ona sama podpisala navedeno izjavo in v tej smeri ponuditi dokaze. Če teh trditev ni, sodišče nima nobenega razloga dvomiti v verodostojnost na izjavi napisanega datuma.

8. Ker pritožbeni razlogi niso podani kot tudi ne razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo v izpodbijanem delu potrdilo. Tožena stranka sama nosi svoje pritožbene stroške (154. čl. v zvezi s 165. čl. ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.