VSL sodba I Cp 598/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-11-27

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe

Po odpovedi najemne pogodbe pa do poteka odpovednega roka je imela druga toženka pravico bivati v stanovanju, tožnika pa sta bila upravičena do plačila najemnine, sporazumno dogovorjene v najemni pogodbi. Toženca sta bila v skladu s pogodbenim dogovorom dolžna plačevati tudi obratovalne stroške. Ker druga toženka po poteku odpovednega roka ni vrnila najemodajalcema ključev stanovanjske hiše, pa sta tožnika upravičeno zahtevala še povračilo škode zaradi zamenjave ključavnice.

Tudi če bi obstajali utemeljeni razlogi za spremembo najemne pogodbe na strani pritožnice (npr. razveza ali sprememba pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin po določbi 112. člena OZ), teh razlogov ni ustrezno uveljavljala oziroma sploh ni vzpostavila kontakta s tožnikoma.

I. Pritožba se zavrne in se sodba v izpodbijanem delu (točka 1/B in točka 3 izreka) potrdi.

II. Druga tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki v roku 15 dni stroške pritožbenega postopka 260,20 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka.

1.Sodišče prve stopnje je z obravnavano sodbo prvi toženi stranki naložilo, da je dolžna plačati tožnikoma vsakemu znesek v višini 704,37 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka 1/A). Drugi toženi stranki je prav tako naložilo, da je dolžna plačati tožnikoma vsakemu znesek 704,37 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka 1/B). Kolikor sta tožnika zahtevala več ali drugače, je tožbeni zahtevek zavrnilo ter tožencema naložilo, da sta dolžna vsakemu tožniku plačati po 164,39 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2.Proti sodbi se pritožuje druga toženka, uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga pritožbenemu sodišču, da razveljavi sodbo v delu, v katerem se nanaša nanjo. Navaja, da je odločitev sodišča v nasprotju z moralnimi načeli in javnim redom ter 37. členom Obligacijskega zakonika. Druga toženka se je bila primorana izseliti zaradi nasilja v družini že konec oktobra 2008, ker s prvotožencem ni mogla več živeti iz razlogov ogrožanja zdravja in varnosti. Sodišče bi moralo uvideti, da bistvo problema ni v tem, kdo od najemnikov je prvi zapustil hišo v M. in kdo se je z najemodajalcem kaj dogovoril, ampak kdo je moral odditi zaradi lastne varnosti. Sodišče se ne bi smelo izogniti temu vprašanju in se sklicevati le na zaveze iz sklenjene najemne pogodbe, od katerih druga toženka ni imela nič koristi. Drži, da okoliščine, ki jih je uveljavljala druga toženka, ne bremenijo tožnikov, vendar pa nesporno onemogočajo redno rabo nepremičnine z njene strani.

3.Tožnika sta vložila odgovor na pritožbo, v katerem zavračata kot neutemeljene vse pritožbene trditve druge toženke ter predlagata zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe v celoti.

5.Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo vse odločilne okoliščine v obravnavani zadevi, materialno pravo je pravilno uporabilo in tudi ni zagrešilo bistvenih kršitev določb postopka, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti glede na določbo 2. odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP. Bistvena okoliščina v obravnavani zadevi je namreč obstoj najemnega razmerja med pravdnima strankama vse do poteka odpovednega roka po odpovedi najemne pogodbe. V tem obdobju je imela druga toženka pravico bivati v stanovanju, tožnika pa sta bila upravičena do plačila najemnine, sporazumno dogovorjene v najemni pogodbi.  Toženca sta bila v skladu s pogodbenim dogovorom dolžna plačevati tudi obratovalne stroške. Ker druga toženka po poteku odpovednega roka ni vrnila najemodajalcema ključev stanovanjske hiše, pa sta tožnika upravičeno zahtevala še povračilo škode zaradi zamenjave ključavnice.

6.Pritožnici je tudi pravilno pojasnjeno, da njeni ugovori o višji sili kot razlogu za predčasno izselitev, niso upoštevni v razmerju do tožnikov, ki ju ni niti obvestila o njenih razlogih za izselitev iz hiše ter da je v razmerju do tožnikov toženko zavezovala sklenjena najemna pogodba. Skratka, tudi če bi obstajali utemeljeni razlogi za spremembo najemne pogodbe na strani pritožnice (npr. razveza ali sprememba pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin po določbi 112. člena Obligacijskega zakonika – OZ), teh razlogov ni ustrezno uveljavljala oziroma sploh ni vzpostavila kontakta s tožnikoma. Sklicevanje na višjo silo oziroma na nedopustnost predmeta obveznosti (37. člen OZ) je zato brez podlage. Pritožbeno sodišče je zato zavrnilo pritožbo in sodbo potrdilo v izpodbijanem delu na podlagi 353. člena ZPP.

7.Odločitev o stroških pritožbenega postopka je v skladu z določbo 1. odstavka 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. členom ZPP. Stroški za sestavo odgovora na pritožbo so odmerjeni v skladu z Odvetniško tarifo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.