VSL sklep I Cp 2277/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-02-15

OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - DRUŽINSKO PRAVO

nezakonito bivanje v stanovanju - uporabnina - višina uporabnine - pravica najemnika zahtevati sklenitev najemne pogodbe - zastaranje pravice - obstoj zunajzakonske skupnosti - pravica zakonca do neprofitne najemnine

Če se izkaže, da je prva toženka z najemnikom živela v zunajzakonski skupnosti od leta 1971 dalje do njegove odselitve (torej tako v času transformacije najemnih razmerij kot tudi ob njegovi izselitvi), tako obstaja dolžnost tožnice s prvo toženko skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino (glej odločbo Ustavnega sodišča U-I-128/08). Če je med prvo toženko in bivšim imetnikom stanovanjske pravice obstajala zunajzakonska skupnost, je prva toženka upravičena do neprofitne najemnine za stanovanje, ki pa jo več čas plačuje, zaradi česar prikrajšanje tožnice v znesku, ki predstavlja razliko med profitno in neprofitno najemnino, ni podano.

I. Ugotovi se, da je tožeča stranka pritožbo umaknila.

II. Pritožbi tožene stranke se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu (II/1. in II/3. točka izreka) razveljavi in se zadeva v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da sta toženi stranki dolžni tožeči stranki plačati uporabnino za stanovanje na naslovu C. v Ljubljani, vsaka tožena stranka 29.223,71 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska 21.868,60 EUR od 20. 04. 2009 dalje do plačila, od zneska 14.710,23 EUR pa od 29. 12. 2010 dalje do plačila. Višji tožbeni zahtevek (za glavnico v višini 3.466,00 EUR) je zavrnilo in odločilo, da sta toženi stranki dolžni tožeči stranki plačati vsaka 1.709,10 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila. Odločilo je tudi, da se delni umik tožbe za znesek 1.706,81 EUR ter zakonske zamudne obresti od tega zneska od 20.4.2009 do plačila vzame na znanje in se v tem delu postopek ustavi.

2. Tožeča stranka je svojo pritožbo zoper odločitev o stroških umaknila z vlogo z dne 23. 05. 2011.

3. Zoper ugodilni del sodbe in odločitev o stroških se pritožuje tožena stranka iz vseh zakonsko določenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Sodišče prve stopnje je zavzelo napačno stališče, da tožena stranka nima pravice do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino, ker svoje pravice ni uveljavila s tožbo ter da te pravice zaradi poteka 5-letnega zastaralnega roka ne more več uveljaviti. Neobstoj aktivnega sodnega uveljavljanja določene pravice, konkretno pravice, da se sklene najemna pogodba, ne pomeni, da te pravice ni, da je prenehala ali kaj podobnega. Tožena stranka se res ni odločila za tožbo, vendar to pravico nedvomno ima in jo je zoper tožečo stranko tudi uveljavljala z več pisnimi pozivi prek pooblaščenca tožene stranke z dne 29. 05. 2001, 09. 10. 2003, 16. 12. 2003, 26. 10. 2006 in 23. 05. 2007, ki so v sodnem spisu. To pomeni, da je tožena stranka zahtevala od tožeče stranke, da z njo sklene najemno pogodbo za neprofitno najemnino, tožeča stranka pa svoje obveznosti ni izpolnila. Obveznost pa je obstajala še naprej. Sodišče prve stopnje je spregledalo, da je tožena stranka sklenitev ustrezne najemne pogodbe zahtevala tudi v predmetnem sodnem postopku, sicer ne z aktivnim iskanjem sodnega varstva, pač pa s postavitvijo ugovora zoper tožbeni zahtevek, da tožeča stranka ni upravičena do plačila uporabnine v višini, ki presega neprofitno najemnino. Postavitev tovrstnega ugovora je pravno učinkovita, kot nenazadnje izhaja že iz pravnomočne sodbe Okrajnega sodišča v Ljubljani, s katero je bil zahtevek tožeče stranke na izpraznitev stanovanja, ki ga je vložila zoper toženo stranko, zavrnjen. Če je tožena stranka upravičena, da plačuje neprofitno najemnino, ki jo nesporno tudi plačuje, potem ni pravnega temelja za tožničin obogatitveni zahtevek. Sodišče prve stopnje meša naravo zastaralnega roka z naravo prekluzivnega roka. Zaključek, da je pravica tožene stranke zaradi poteka zastaralnega roka prenehala, je materialnopravno zmoten. Poleg tega sodišče zastaranja ne upošteva po uradni dolžnosti, ampak le na ugovor dolžnika, zato o časovni omejenosti zahtevka ne moremo govoriti, saj se ne ve, ali bo zavezanec za sklenitev pogodbe ugovarjal zastaranje. V predmetni pravdi se vprašanje zastaranja oziroma pravočasnosti ni porajalo. Napačen je tudi materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da za bivanje tožene stranke ne obstaja noben pravni temelj, to je niti pogodba, niti zakon, niti sodna odločba. To ne drži: res ni bila sklenjena pogodba, ne izdana odločba, vendar je pravni temelj za bivanje tožene stranke v stanovanju zakon. Za ugotovitev tega temelja pa bi sodišče prve stopnje moralo ugotavljati obstoj zunajzakonske skupnosti med J. K. in prvo toženko. Ker sodišče tega odločilnega dejstva ni ugotavljalo, je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Obrazložitev sodbe je na določenih mestih, kjer pojasnjuje pravico do neprofitne najemnine, v nasprotju sama s seboj. Izpodbijano sodbo bremeni tudi relativna bistvena procesna kršitev, ki je vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe. Sodišče je namreč v zvezi z zvišanim tožbenim zahtevkom kot dokaz v zvezi z višino zahtevka v tem delu upoštevalo cenitveno poročilo A. B. in njegovo dopolnitev, ki sta bila izdelana v okviru pravde, ki je takrat, ko je bil zahtevek zvišan, tekla samo zaradi zahtevka po prvotni tožbi in se torej ni nanašala na zvišani znesek po spremembi tožbe. Poleg tega pa je sodišče izvedencu postavilo vprašanje glede višine tržne najemnine le glede obdobja od marca 2004 do marca 2009, ne pa tudi glede kasnejšega obdobja, na katerega se nanaša sprememba tožbe. Ker je tožena stranka ugovarjala, da je višina zvišanega zahtevka previsoka, lahko dopolnitev izvedenskega mnenja predstavlja procesno relevanten dokaz z izvedencem izključno glede prvotno postavljenega zahtevka, ne pa tudi glede zvišanega zahtevka po spremenjeni tožbi, kar je tožena stranka takoj navedla.

4. Tožeča stranka na vročeno pritožbo tožene stranke ni odgovorila.

6. Če je nekdo tujo stvar uporabil v svojo korist, lahko imetnik (lastnik) po 198. členu OZ (1) ne glede na pravico do odškodnine, in tudi če te pravice nima, zahteva od njega, da mu nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe. Za uveljavljanje zahtevka iz neupravičene pridobitve mora tožnica med drugim dokazati, da toženka stanovanje uporablja neupravičeno, brez pravnega temelja. Prej veljavni SZ (2) je v 58. členu določal, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila oziroma podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, stanovanje uporablja nezakonito. Sedaj veljavni SZ-1 (3), ki velja od 14. 10. 2003 dalje, pa poleg zgoraj navedene določbe, ki je zajeta v prvem odstavku 111. člena SZ-1, v tretjem odstavku 111. člena vsebuje tudi določbo, da se določbe o uporabi stanovanja brez pravnega naslova (določbi prvega in drugega odstavka 111. člena SZ-1) ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika.

7. Med pravdnima strankama ni sporno, da je najemnik stanovanja, bivši imetnik stanovanjske pravice, J. K. s pravnim prednikom tožeče stranke leta 1993 sklenil najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Do leta 1971 je bil J. K. zakonec prve tožene stranke, aprila 2001 pa se je iz stanovanja izselil. Drugi toženec je sin prve toženke in J. K.. Med pravdnimi strankami po izselitvi J. K. najemna pogodba ni bila sklenjena. Toženi stranki sta z njim živeli skupaj vse do njegove izselitve in tudi po izselitvi ves čas plačevali neprofitno najemnino. Med pravdnima strankama je sporno, ali je med prvo toženko in J. K. obstajala zunajzakonska skupnost.

8. 57. člen SZ je določal, da se v primeru razveze zakonske zveze lahko prejšnja zakonca sporazumeta o tem, kdo od njiju ostane ali postane najemnik stanovanja, drugi zakonec pa se iz stanovanja izseli. Iz določb SZ (npr. 6. in 56. člen) izhaja, da so se določbe 57. člena tega zakona v smislu 12. člena ZZZDR nanašale tudi na izvenzakonska partnerja. Pomensko enake določbe (veljavne tudi v primeru prenehanja izvenzakonske skupnosti) vsebuje tudi 110. člen SZ-1. Najemna pogodba iz leta 1993 v 19. členu določa, da mora lastnik stanovanja, če najemnik stanovanja umre ali stanovanje preneha uporabljati zaradi razveze zakonske zveze, skleniti najemno pogodbo z zakoncem ali osebo, s katero je najemnik živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti (očitno je mišljena izvenzakonska skupnost v smislu 12. člena ZZZDR) oziroma z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi. V 6. točki I. člena najemne pogodbe sta prva toženka in drugi toženec navedena kot uporabnika stanovanja.

9. V obravnavanem primeru gre za najemno razmerje, ki je nastalo na podlagi upravičenosti bivšega imetnika stanovanjske pravice. Tako v času sklenitve najemne pogodbe leta 1993 kot v času izselitve najemnika v aprilu 2001, je veljal SZ, ki je v primerih prenehanja zakonske zveze oz. razpada zunajzakonske skupnosti (57. člen SZ) in smrti najemnika (56. člen SZ) varoval vse tiste upravičence (uporabnike oz. družinske člane) iz najemne pogodbe, ki so v stanovanju po izselitvi (smrti) najemnika ostali ter jim torej nudil ustrezno najemno varstvo tudi po prenehanju najemnega razmerja z najemnikom, ki se je iz stanovanja izselil oziroma umrl. Takšno varstvo zagotavljata tudi 109. in 110. člen SZ-1. Upoštevaje 57. člen SZ oz. 110. člen SZ-1 (pod pogojem, da sta najemnik in prva toženka živela v zunajzakonski skupnosti) kot tudi 19. člen najemne pogodbe, je torej obstajala dolžnost tožnice kot lastnice stanovanja s prvo toženko (oz. drugim tožencem) skleniti najemno pogodbo. Toženka je trdila, da je zahtevala sklenitev ustrezne najemne pogodbe od tožnice. Sodišče prve stopnje se je tako preuranjeno postavilo na stališče, da toženca v stanovanju bivata nezakonito, saj ni ugotavljalo vseh odločilnih dejstev. Poleg tega, kot utemeljeno opozarja pritožba, tožeča stranka ugovora zastaranja glede zahtevka za sklenitev najemne pogodbe ni uveljavljala (3. odstavek 335. člena OZ). Prva toženka in drugi toženec sta se tudi sporazumela, da bo nova najemnica prva toženka, kar izhaja iz dopisa v prilogi B11. Kot pravilno opozarja pritožba, je tako po izselitvi najemnika obstajala dolžnost tožnice s prvo toženko skleniti najemno pogodbo (v primeru obstoja izvenzakonske skupnosti).

10. Prva toženka je v postopku zatrjevala, da je z najemnikom J. K. od njune razveze leta 1971 pa do njegove odselitve aprila 2001 ves čas živela v zunajzakonski skupnosti. Sodišče prve stopnje pa zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča obstoja zunajzakonske skupnosti ni ugotavljalo. Če se izkaže, da je prva toženka z najemnikom živela v zunajzakonski skupnosti od leta 1971 do izselitve (torej tako v času transformacije najemnih razmerij kot tudi ob njegovi izselitvi), obstaja dolžnost tožnice s prvo toženko skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino (glej odločbo Ustavnega sodišča U-I- 128/08). Prva toženka je kot že rečeno trdila, da je sklenitev take pogodbe tudi večkrat pisno, a neuspešno zahtevala. V tem primeru za toženca ne bi bilo mogoče šteti, da uporabljata stanovanje brez pravnega naslova (tretji odstavek 111. člena SZ-1). V primeru obstoja zunajzakonske skupnosti je tožnica upravičena le do neprofitne najemnine za stanovanje, ki jo toženca ves čas tudi plačujeta, zaradi česar prikrajšanje tožnice v znesku, ki predstavlja razliko med profitno in neprofitno najemnino, ne bi bilo podano.

11. Ker sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava odločilnega dejstva (obstoja zunajzakonske skupnosti med prvo toženko in najemnikom J. K.) ni ugotavljalo, na kar pritožba pravilno opozarja, je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo in v skladu z določilom 355. člena ZPP sodbo v izpodbijanem delu (II/1. in II/3. točka izreka) razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje izvesti predlagane dokaze v zvezi z obstojem zunajzakonske skupnosti in okoliščin iz tretjega odstavka 111. člena SZ-1 ter se do teh vprašanj tudi opredeliti. Če bo ugotovilo, da je prva toženka z J. K. živela v zunajzakonski skupnosti in da je od tožnice neuspešno zahtevala sklenitev ustrezne najemne pogodbe, je tožnica upravičena od prve toženke za uporabo stanovanja zahtevati le plačilo neprofitne  najemnine. V tem primeru tožničino prikrajšanje (oziroma okoriščenje prve toženke) ne bi bilo podano.

12. Tožeča stranka je pritožbo zoper stroškovno odločitev z vlogo z dne 23. 05. 2011 umaknila. Višje sodišče o njeni pritožbi še ni odločilo. Ker se umik pritožbe ne more več preklicati (tretji odstavek 334. člena ZPP), je višje sodišče glede njene pritožbe odločilo kot izhaja iz izreka tega sklepa.

13. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Uradni list RS, št.83/2001 s spremembami in dopolnitvami.

(2) Uradni list RS/I, št. 18/1991 s spremembami in dopolnitvami.

(3) Uradni list RS, št.69/2003 s spremembami in dopolnitvami.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.