VSL sklep I Cp 881/2012
Sodna praksa višjih sodišč, 2012-10-24

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov - primerno stanovanje - bistveno poslabšanje stanovanjskih pogojev

Presoja o tem, ali je stanovanje, ki ga je lastnik ob odpovedi najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov ponudil najemniku, primerno stanovanje v smislu zahtev iz 106. člena SZ-1, je predpostavka za ugoditev zahtevku za izpraznitev stanovanja.

Zahteve po zagotovitvi primernega stanovanja s primerljivimi stanovanjskimi pogoji v dotedanjem najemnem stanovanju ni dopustno razlagati tako, da bi lastniku onemogočili odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnih, a utemeljenih razlogov.

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za izpraznitev stanovanja v pritličju na Č. 26 v L in podredni tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe in izpraznitev navedenega stanovanja.

2. Tožnica v pritožbi zoper sodbo uveljavlja vse razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Trdi, da stališče izpodbijane sodbe predstavlja prekomeren poseg v tožničino lastninsko pravico. Lastninska pravica je omejena in regulirana, da se zagotovi med drugim tudi njena socialna funkcija, vendar pa stališče izpodbijane sodbe predstavlja praktično tožničino razlastitev oziroma jo postavlja v vlogo osebe v okviru sistema socialnega varstva. Tožnica vztraja pri stališčih, podanih v vlogah o primarnem zahtevku. Izpodbijana sodba se do njih ni vsebinsko opredelila. Ker toženca po tožničini izjavi o odpovedi najemne pogodbe nista začela nepravdnega postopka za zagotovitev nadomestnega stanovanja, vprašanje, ali jima je tožnica ponudila nadomestno stanovanje, za odločitev v zadevi sploh ni pomembno. Če naj se najemnikom zagotovi tako obsežno pravno varstvo, kot izhaja iz sodbe, bi se moralo to uravnotežiti vsaj na ta način, da se morajo za svoje pravice zavzeti sami in sprožiti ustrezne sodne postopke, ne pa da se vse breme prevali na najemodajalca. Razlika med pravdnim in nepravdnim postopkom ni le v procesnih jamstvih, ampak tudi v stroških. Dokazno breme glede števila oseb, ki živijo v stanovanju, je bilo na strani tožencev. Tožnica ne more dokazovati, da J.Č. tam ne živi več, ker gre za negativno dejstvo in ker nima vpogleda v osebno življenje tožencev. Toženčeva izpovedba je bila neprepričljiva in življenjsko nesprejemljiva. Izvedensko mnenje je bilo nepravilno povzeto in razloženo. Iz mnenja izhaja, da je ponujeno nadomestno stanovanje v mnogih vidikih boljše od obstoječega, ima pa tudi slabosti v primerjavi z dosedanjim. Povedal je, da tako bivanje treh oseb kot v dosedanjem stanovanju ni možno, vendar pa je možna drugačna rešitev. Upoštevati je treba, da tudi sedanje stanovanje ni primerno za bivanje treh oseb. Najemnina ustreza boljšemu standardu v ponujenem stanovanju. Predpisi o določanju neprofitne najemnine naj bi zagotavljali ekvivalenco med najetim stanovanjem in dolgovano najemnino, s tem pa naj bi bil vsem najemnikom zagotovljen relativno enak položaj. Stališče izpodbijane sodbe o neustreznosti ponujenega stanovanja je nesprejemljivo. Sodba na eni strani ugotavlja, da je ponujeno stanovanje preslabo, nezadostno, na drugi strani pa, da je najemnina previsoka. Zahteva torej več prostora za manj denarja, kar pa je po obstoječih predpisih nemogoče. Pritožnica ob tem dodaja, da sta toženca izrazila pripravljenost, da plačata višjo najemnino, tako da tudi ugotovitev izpodbijane sodbe, da toženca višje najemnine ne bi mogla poravnati, nima nobene podlage. Nenazadnje imata v primeru nezmožnosti za plačilo neprofitne najemnine možnost zaprositi za subvencijo pri javnem stanovanjskem skladu. Tožnica je fizična oseba, ki ima lahko kvečjemu dolžnost, da ponudi primerno nadomestno stanovanje po relativno enaki ceni. Primerno stanovanje ne more pomeni enakega stanovanja. Tožnica predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Toženca v odgovoru na pritožbo predlagata njeno zavrnitev.

5. Pritožničino stališče, da zagotovitev primernega stanovanja ni predpostavka za ugoditev zahtevku za izpraznitev, ker toženca med tekom odpovednega roka nista zahtevala odločitve o primernosti stanovanja v nepravdnem postopku, nima opore v določbah Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Utemeljeni pa so pritožbeni očitki glede presoje, ali je tožnica tožencema ob odpovedi najemne pogodbe ponudila drugo primerno stanovanje.

6. V skladu s prvim odstavkom 106. člena SZ-1 lahko lastnik odpove najemno pogodbo iz t. i. nekrivdnih razlogov, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. V nadaljnjih odstavkih 106. člena SZ-1 je opredeljen pojem primernega stanovanja (drugi odstavek), določena omejitev glede števila odpovedi najemne pogodbe v primeru različnih skupin nekrivdnih razlogov (tretji in četrti odstavek), urejeno breme selitvenih stroškov (peti odstavek) in določeno, da v primeru spora o primernosti drugega stanovanja odloči sodišče v nepravdnem postopku (šesti odstavek). Po 112. členu SZ-1 lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 90 dni (prvi odstavek). Najemna pogodba se ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti (tretji odstavek). Sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni (četrti odstavek). Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku (šesti odstavek).

7. Stališče izpodbijane sodbe, da je presoja o tem, ali je stanovanje, ki ga je tožnica ponudila tožencema, primerno stanovanje v smislu prvega odstavka 106. člena SZ-1, predpostavka za ugoditev zahtevku za izpraznitev stanovanja, je pravilno. Predpostavka za pravno učinkovitost izjave o odpovedi najemne pogodbe je tudi priskrba primernega stanovanja. Pritožničino stališče, da v pravdi glede izpraznitvenega zahtevka ni pomembno, ali je bilo tožencemu ponujeno stanovanje primerno, ker nista zahtevala presoje o tem vprašanju v nepravdnem postopku, nima opore v zakonu. Taka razlaga bi najemniku v pravdi, ki bi se vodila zoper njega zaradi izpraznitve najemnega stanovanja, odvzemala možnost ugovora, da niso bile izpolnjene zakonske predpostavke za učinkovitost izjave o odpovedi najemne pogodbe. Z drugimi besedami povedano bi to pomenilo, da v primeru nesprožitve nepravdnega postopka velja neizpodbojna domneva, da je bilo ponujeno stanovanje primerno. Iz zakonske določbe, da v primeru spora o primernosti drugega stanovanja odloči sodišče v nepravdnem postopku, tako razumevanje ne izhaja, druge določbe, ki bi utemeljevala tako razlago, pa tožnica ni navedla in je tudi pritožbeno sodišče ne vidi. Pritožbeni očitki o pretiranem varstvu, ki naj bi bilo s spornim stališčem izpodbijane sodbe dano najemniku, niso utemeljeni. Vsaka od strank najemnega razmerja ima možnost, da v nepravdnem postopku zahteva presojo o tem, ali je ponujeno stanovanje primerno v smislu 106. člena SZ-1. Z izbiro te poti pridobi tudi možnost porazdelitve stroškov takega postopka, na katero v zvezi z ustreznostjo pravdnega oziroma nepravdnega postopka opozarja pritožba. Najemodajalec se z zahtevo za odločitev v nepravdnem postopku izogne tveganjem, povezanim z zavrnitvijo izpraznitvenega tožbenega zahtevka (vključno s stroškovno posledico). Najemnik se s tem izogne tveganju, da bo ob zaključku pravdnega postopka moral izprazniti stanovanje, ne da bi mu bilo zagotovljeno nadomestno stanovanje, in da bo poleg tega moral nositi še stroške postopka.

8. Utemeljeni pa so pritožbeni očitki, da v izpodbijani sodbi v okviru presoje, ali tožencema ponujeno stanovanje predstavlja primerno stanovanje v smislu drugega odstavka 106. člena SZ-1, niso bile ovrednotene vse relevantne okoliščine in je bila posledično premajhna teža dana položaju tožnice kot lastnice.

9. V skladu z drugim odstavkom 106. člena SZ-1 se najemniku zaradi odpovedi najemne pogodbe njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje, poleg opredelitev iz 10. člena tega zakona, stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini, v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju. Po 10. členu SZ-1 je primerno stanovanje po tem zakonu tisto stanovanje, ki je v takšni eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom po pravilniku iz 87. člena tega zakona.

10. Pogojevanje učinkovitosti odpovedi najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov z okoliščino, da najemodajalec najemniku preskrbi drugo primerno stanovanje, predstavlja ukrep za zagotovitev socialne funkcije lastnine. Pritožbeno sodišče se strinja s pritožnico, da je pri razlagi določbe treba poleg najemnikovega položaja ovrednotiti tudi težo omejitve lastnikovega položaja. Zahteve po zagotovitvi primerljivega stanovanjskega standarda, kar je vsebina dodatnega pogoja iz drugega odstavka 106. člena SZ-1, ni dopustno razlagati tako, da bi lastniku onemogočili odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnih, a utemeljenih razlogov (navedenih v tretjem odstavku 106. člena SZ-1).(1) Ker zakon daje lastniku pravico, da odpove najemno pogodbo, omejitvenim pogojem ni dopustno take vsebine, da bi pravica ostala prazna.

11. Toženca sta v pravdi navedla več okoliščin, s katerimi sta utemeljevala svoje stališče, da ponujeno stanovanje ni primerno stanovanje v smislu 106. člena SZ-1. Izpostavila sta tako okoliščine, zaradi katerih niso izpolnjene predpostavke iz 10. člena SZ-1, kot tudi okoliščine, zaradi katerih bi se tudi sicer stanovanjski pogoji njiju in njune odrasle hčere, ki skupaj z njima uporablja stanovanje na Č, v primerjavi s sedanjim bistveno poslabšali (drugi odstavek 106. člena SZ-1). Tožnica se je o njunih stališčih izjavila. Zaradi ugotavljanja dejanske podlage za razrešitev spornega vprašanja sta bila v pravdi postavljena dva izvedenca. Ključne ugotovitve izpodbijane sodbe temeljijo na mnenju drugega izvedenca. Stališču, da to mnenje predstavlja ustrezno podlago za dejanske ugotovitve sodbe, pritožnica ne nasprotuje. Utemeljen pa je očitek, da sodba temelji le na dveh ugotovitvah mnenja, ne da bi ovrednotila še druge ugotovitve in se opredelila do mnenja kot celote, in da je zato materialnopravno zmotna.

12. Ključne dejanske ugotovitve, na katerih temelji izpodbijana sodba, so naslednje:

- v najemnem stanovanju na Č. 26 s tožencema živi njuna sedemindvajsetletna hči,

- tožnica je tožencema ponudila sklenitev najemne pogodbe za enosobno stanovanje na K. 6,

- stanovanji se razlikujeta v višini prostorov, ki na Č. znaša 3,2 m, na K. pa 2,5 m,

- stanovanje na Č. – s preureditvijo, ki sta jo izvedla toženca – omogoča zasilno bivanje treh oseb, v stanovanju na K pa ob namestitvi treh ležišč zmanjka prostora za ureditev bivalnega dela,

- mesečna najemnina za stanovanje na Č. znaša 28 EUR, za stanovanje na K. pa 117 EUR; stroški, povezani z uporabo stanovanja na Č. znašajo 25 EUR, na K. pa bi znašali več kot 100 EUR.

Izpodbijana sodba zavzema stališče, da ponujeno stanovanje ni primerno, ker ne omogoča bivanja treh odraslih oseb, primerljivega z njihovim bivanjem v sedanjem stanovanju, in ker bi se s preselitvijo stroški za najemnino in obratovalni stroški povečali za več kot štirikrat, ter bi se zato položaj tožencev s preselitvijo bistveno poslabšal.

13. Nobena od okoliščin izpodbijane sodbe sama zase ali v povezavi z drugo ne zadostujeta za sklep, da tožencema ponujeno stanovanje ni primerno stanovanje. Ugotovitev, da stanovanje na K. ne omogoča enakovrednega bivanja treh oseb, izhaja iz napačnega stališča, da je za presojo edino odločilno, koliko oseb dejansko živi v dosedanjem najemnem stanovanju. Pri presoji o primerljivosti bivalnega standarda v najemnem in v ponujenem stanovanju so odločilne osnovne lastnosti stanovanja in ne morebitne preureditve prostorov s strani najemnika, ki predstavljajo začasno rešitev prostorske stiske. Take (dovoljene) preureditve so lahko ena izmed okoliščin v okviru presoje o primerljivosti standarda, ne morejo pa biti edino odločilne. Pritožba v tem pogledu utemeljeno opozarja na neovrednotenje izvedenčevega mnenja, da sedanje stanovanje z vidika veljavnih standardov ni primerno za bivanje treh (odraslih) oseb. Poleg tega utemeljeno opozarja tudi na površnost dokaznega zaključka, da sedemindvajsetletna hči tožencev dejansko še živi v stanovanju. Sodba se namreč zgolj sklicuje na toženčevo izpovedbo, ne da bi ocenila njeno verodostojnost v kontekstu, v katerem je bila podana.

14. Sama zase ne more biti odločilna niti okoliščina, da bi bili najemnina in stroški za ponujeno stanovanje štirikrat višji od dosedanjih. Stališče izpodbijane sodbe, da bi previsoki stroški lahko dejansko privedli do tega, da bi toženca zaradi nezmožnosti njihovega plačevanja ostala brez stanovanja, ne temelji na ugotovitvah o zmožnostih tožencev. Poleg tega je za presojo odločilno, ali jima je glede na izrazito nizko najemnino in stroške sedanjega najemnega stanovanja sploh mogoče ponuditi primerno stanovanje, ki bo skladno z zahtevami iz SZ-1. Pritožba utemeljeno opozarja, da je višja kvaliteta stanovanja neizogibno povezana z višjo najemnino in stroški ter da je praviloma ustreznost najemnine in stroškov z vidika določb SZ-1 zagotovljena s ponudbo stanovanja za neprofitno najemnino (torej najemnino, izračunano po enakih merilih, kot je bila izračunana dosedanja) in s primerljivim, a še zadostnim bivalnim standardom.

15. Pritožba nazadnje tudi utemeljeno opozarja, da iz razlogov izpodbijane sodbe o neprimernosti stanovanja izhaja praktično neizvedljivo stališče, da jima je dolžna ponuditi stanovanje z večjo površino in za nižjo najemnino in stroške. Pritožbeno sodišče se strinja, da ti dve zahtevi bržkone nista združljivi.

16. Ker je zaradi zmotnega materialnopravnega gledišča dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, je pritožbeno sodišče tožničini pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo tako glede odločitve o primarnem (2) kot glede odločitve o podrednem zahtevku razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). V izpodbijani sodbi ni ugotovitev, ki bi omogočale primerjavo sedanjega in ponujenega stanovanja, niti ni izvedena celovita ocena vseh okoliščin, ki bi nudila zadostno podlago za presojo, ali ponujeno stanovanje ustreza zahtevam iz drugega odstavka 106. člena SZ-1. V takem položaju bi odločitev pritožbenega sodišča o vsebini zahtevka lahko pravdni stranki prikrajšala za pritožbo.

17. V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje primerjati sedanje najemno stanovanje in ponujeno stanovanje glede posameznih okoliščin, relevantnih najprej z vidika 10. člena SZ-1 in nato še z vidika primerljivosti stanovanjskih pogojev, in te ugotovitve celovito ovrednotiti v luči bistvene vsebine zakonske zahteve po zagotovitvi primernega stanovanja. Kot je bilo že zgoraj navedeno, tej zahtevi ni mogoče dati take vsebine, da odpoved stanovanja v konkretnem primeru ne bi bila več mogoča, na drugi strani pa mora nadomestno stanovanje najemniku omogočati primerljivo raven bivanja. Ustrezno ovrednotenje vseh relevantnih okoliščin se bo v obravnavanem primeru lahko pokazalo kot še posebej zahtevno. Zahteva iz drugega odstavka 106. člena SZ-1 dopolnjuje zahteve iz 10. člena SZ-1, ki naj bi predstavljale minimalen, še sprejemljiv stanovanjski standard, v obravnavanem primeru, ko se najemno stanovanje nahaja v zgradbi, zgrajeni domala sto let pred uveljavitvijo SZ-1, pa se bo morda pokazalo, da zakonsko predviden minimalni standard ni bil dosežen. Togo vztrajanje pri izpolnjevanju vseh zahtev iz 10. člena SZ-1 v takem primeru ne bo mogoče. Za odločitev v zadevi bo tedaj odločilen odgovor na vprašanje, ali ponujeno stanovanje tožencema omogoča primerljivo raven bivanja, kot jima jo nudi bivanje v sedanjem najemnem stanovanju. Morda se bo pokazalo kot primerno, da sodišče stranki pozove, naj se izjavita o tem, kateri od okoliščin, upoštevnih za presojo o primerljivosti bivanjskega standarda (velikost, razporeditev prostorov, višina najemnina in stroškov itd.), dajejo večjo težo. Kot primernejši okvir za razpravljanje o teh vprašanjih se pokaže – zakonsko predvideni – nepravdni postopek, ki je bolj kot pravdni postopek naravnan k ureditvi spornega razmerja, vendar pa niti pravdni postopek takega odprtega razpravljanja (še posebej ob morebitni pripravljenosti pravdnih strank za razrešitev spora s sklenitvijo poravnave) ne preprečuje.

18. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Tožnica je v pravdi zatrjevala, da je predvideno rušenje zgradbe, v kateri se nahaja sporno stanovanje.

(2) Izpodbijani sodbi se ni bilo treba opredeliti do vprašanja, ali se najemna pogodba odpoveduje le sodno ali v določenih primerih tudi z izjavo. Ker SZ-1 predvideva sodno odpoved le za primer spora, kar bo po naravi stvari praviloma spor o obstoju odpovednega razloga (za spor o o primernosti ponujenega stanovanja je predviden nepravdni postopek), ni mogoče odreči vsake podlage tožničinemu stališču, da za učinkovito odpoved najemne pogodbe po 106. členu SZ-1 ni potrebno njeno sodno uveljavljanje.

SZ-1 člen 10, 87, 106, 106/1, 106/2, 106/3, 106/4, 106/5, 106/6, 112, 112/1, 112/3, 112/4, 112/6.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.