VSK sodba Cp 1189/2010
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-02-01

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe

Toženec in njegova žena bi lahko veljaven sporazum iz 110. člena SZ-1, ki bi zavezoval tudi tožečo stranko, sklenila le, če v času sklepanja sporazuma ne bi obstajale okoliščine, ki opravičujejo odpoved najemne pogodbe.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se odpove najemna pogodba sklenjena med Občino S. in tožencem I. F. za stanovanja št. 13 v I. nadstropju na naslovu C.. Tožencu je naložilo, da je dolžan to stanovanje izprazniti in ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v posest, v roku 60 dni. Naložilo mu je tudi, da je dolžan v roku 15 dni povrniti tožeči stranki stroške postopka v višini 996,36 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od izteka izpolnitvenega roka po tej sodbi dalje.

Zoper sodbo je vložil toženec pritožbo. V pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge. Že med postopkom je pojasnil, da tožba ni bila potrebna. Tožeča stranka mu je odpovedala najemno pogodbo že 17.1.2008 in toženec je to odpoved vzel na znanje, saj se odpovedi ni upiral in je odločba pravnomočna. Na zaslišanju v prostorih občinske uprave tožeče stranke 17.1.2008 je jasno povedal, da odstopa od stanovanja, da se bo iz njega izselil, da je z ženo v ločitvenem postopku in da je žena samo formalni solastnik novega stanovanja. Toženec se je iz spornega stanovanja že izselil, nima ga več v posesti. Stanovanje ni dobil zaradi sebe, ampak zaradi družine, to je žene in dveh mladoletnih otrok, od katerih je eden invalid in kar je bilo navedeno v odločbi, kjer so bili našteti uporabniki tega stanovanja. Sodišče je o tožbenem zahtevku napačno odločilo. Toženec ni več uporabnik stanovanja, zato ga ne more izročiti tožeči stranki. Uporabniki so njegova žena in otroci. Z bivšo ženo je sklenil sporazum, da postane ona najemnica stanovanja in ta sporazum ga veže, kot tudi najemodajalca, kar so sodišča v takih primerih vedno spoštovala. Tudi v najemni pogodbi je v 16. členu določeno, da za primer razveze zakonske zveze mora stanodajalec oz. lastnik skleniti najemno pogodbo z drugim zakoncem ali družinskim članom, ki je naveden v pogodbi. Bivša žena tudi ni več solastnica novega stanovanja. Predlaga, da se njegovi pritožbi ugodi in tožba zavrže oz. izpodbijana sodba razveljavi in vrne zadeva v novo odločanje.

Toženec se je ves čas tega postopka tožbenemu zahtevku upiral. Zatrjeval je, da ni pasivno legitimiran, ker se je iz stanovanja že izselil. Ker pa stanovanja ni izpraznil in je po najemni pogodbi še vedno najemnik on, med pravdnima strankama pa obstaja spor o utemeljenosti odpovedi najemne pogodbe, so sprenevedanje pritožbene trditve, da ni podlage za zahtevek na odpoved najemne pogodbe. Tožeča stranka je v skladu s tretjim odstavkom 112. člena SZ-1 morala ob takšnem stanju vložiti tožbo na odpoved najemne pogodbe.

V tem pravdnem postopku je moralo sodišče ugotoviti, ali je med trajanjem najemnega razmerja prišlo do kršitev, ki jih očita tožeča stranka in ki utemeljujejo odpoved najemnega razmerja. Ugotovilo je, da je bila najemna pogodba med pravdnima strankama sklenjena leta 2002. Po najemni pogodbi za neprofitno stanovanje, ki ga je poleg toženca uporabljala tudi njegova žena in dva otroka, sta toženec in njegova žena v letu 2007 postala solastnika novega stanovanja, ki sta ga oddala v najem. Sama pa sta zaprosila še za subvencioniranje najemnine za neprofitno stanovanje. Te dejanske okoliščine je sodišče prve stopnje pravilno opredelilo kot krivdne odpovedne razloge iz 103. člena SZ-1. Obstoj odpovednih razlogov se v pravdi, kot je konkretna, ugotavlja za nazaj. Iz ugotovitev izpodbijane sodbe izhaja, da je do kršitev najemne pogodbe, ki utemeljujejo odpoved, prišlo v decembru 2007 in januarju 2008, ko sta toženec in njegova žena še živela v skupnem gospodinjstvu in bi se ob nakupu lastniškega stanovanja lahko preselila iz neprofitnega najemnega stanovanja v svoje novo stanovanje.

Ker je toženec trdil, da ob vložitvi tožbe ni bilo več podlage za zahtevek proti njemu, saj je na podlagi sporazuma iz 110. člena SZ-1 po razvezi zakonske zveze, postala najemnica bivša žena, so za odločitev pomembne tudi te okoliščine. V primeru, če je nastopil odpovedni razlog, pa so ob vložitvi tožbe na odpoved najemne pogodbe nastopile že nove okoliščine katerih učinek lahko vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka na odpoved najemnega razmerja, se mora sodišče opredeliti tudi do teh okoliščin. V izpodbijani sodbi so ugotovljene tudi te okoliščine, ki so nastopile kasneje in so obstajale ob vložitvi tožbe, s katerimi se je toženec upiral zahtevku. Po mnenju pritožbenega sodišča pa te kasneje nastale okoliščine niso takšne, da bi lahko vplivale na utemeljenost tožbenega zahtevka. Ob dejstvu, da so obstajali krivdni razlogi za odpoved najemnega razmerja tožencu (in vsem uporabnikom, ki so z njim uporabljali to stanovanje) v decembru 2007 in januarju 2008, se toženec in njegova žena ob razvezi v 27.5.2008 nista mogla veljavno sporazumeti, da postane najemnica žena. Takšen sporazum, tudi če sta ga sklenila, zato ne more vplivati na utemeljenost tožbenega zahtevka v tem sporu. Toženec in njegova žena bi lahko veljaven sporazum iz 110. člena SZ-1, ki bi zavezoval tudi tožečo stranko, sklenila le, če v času sklepanja sporazuma ne bi obstajale okoliščine, ki opravičujejo odpoved najemne pogodbe. Ker so takšne okoliščine v tem času obstajale, veljavnega sporazuma, ki bi učinkoval proti tožeči stranki glede na gornjo zakonsko določbo v letu 2008 nista mogla več skleniti. Če bi se dopustilo takšno kasnejše sklepanje sporazuma, ki bi učinkoval za nazaj in izničil odpovedni razlog, bi to lahko pripeljalo do zlorabe določbe 110. člena SZ-1. Zato je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.