VSL sodba I Cp 778/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-04-20

predkupna pravica - trenutek kršitve predkupne pravice

Kršenje zakonite predkupne pravice nastopi že s trenutkom veljavne sklenitve pogodbe, čeprav lastninska pravica še ni prenesena.

Pritožba se zavrne in sodba v izpodbijanem ugodilnem delu, potrdi.

Toženi stranki sta dolžni tožnici nerazdelno povrniti 4.189,21 EUR stroškov revizijskega postopka, v roku 15 dni po prejemu sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se razveljavi kupoprodajna pogodba z dne 26.9.2005, sklenjena med prvotoženo stranko H. l. , podjetje za financiranje d.o.o., L. kot kupovalko in drugotoženo stranko B. D., S., kot prodajalko, glede nepremičnin parc. št. 1422/3 k.o. G. S. in parc. št. 1422/4 k.o. G. S., za kupnino v znesku 125.187,78 EUR (prej 30.000.000,00 SIT); da je dolžna drugotožena stranka sporne nepremičnine prodati tožnici po ceni in pogojih, ki jih je dogovorila s prvotoženo stranko v kupoprodajni pogodbi z dne 26.9.2005 in tožnici izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno listino z istočasnostjo obveznostjo tožnice, da drugotoženi stranki plača kupnino v znesku 125.187,78 EUR v rokih, kakor so dogovorjeni s prvotoženo stranko, vse v roku 15 dni; da sta toženi stranki dolžni v 15. dneh tožnici nerazdelno povrniti pravdne stroške v višini 8.989,98 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. V presežku za zakonske zamudne obresti od dosojenega zneska za čas od izdaje sodbe sodišča prve stopnje do izteka paricijskega roka, je sodišče stroškovni del tožbenega zahtevka zavrnilo.

Zoper ugodilni del sodbe sta se pravočasno pritožili obe toženi stranki, vsaka s svojo pritožbo ter stranska intervenientka, ki se je pridružila pritožbi druge tožene stranke. Pritožujejo se zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka in predlagajo, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Navajajo, da je določba 1. odstavka 512. člena Obligacijskega zakonika – OZ jasna in govori o prodaji in prenosu lastninske pravice. S kupoprodajno pogodbo pa se lastninska pravica na nepremičninah pridobi šele z vpisom lastninske pravice v zemljiški knjigi in ne z izdajo zemljiškoknjižnega dovolila ali z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bil zemljiškoknjižni predlog prve tožene stranke zavržen. Sodišče ni obrazložilo, zakaj šteje lokacijsko informacijo z dne 14.9.2005 za neveljavno uradno listino oz. zakaj naj ta ne bi bila veljavna v času sklenitve kupoprodajne pogodbe z dne 26.9.2005, ko nove lokacijske informacije z dne 3.11.2005, še ni bilo. Šlo je za uradno informacijo, zato prva tožena stranka ni imela razloga dvomiti v njeno vsebinsko pravilnost. Nepravilno je razlogovanje sodišče prve stopnje, da sta se obe parceli prodajali v kompletu. Skupna cena za obe nepremičnini v pogodbi ni dejstvo, ki bi izkazovalo, da sta nepremičnini nerazdružljivi. Prodaja v kompletu je tudi sicer nov pravni termin, brez pravne podlage. Prva tožena stranka ni začasna lastnica in stranski intervenient ni končni kupec. Tudi to so neki novi termini. Presojanje dobrovernosti prve tožene stranke po dobrovernosti stranske intervenientke, je neutemeljeno in brez pravne podlage. Šteti je, da je bila prva tožena stranka dobroverna, saj ji ni bilo znano, da ima tožnica predkupno pravico. Prva tožena stranka je pokazala celo več skrbnosti od potrebne, ko je zaupala listinam, pridobljenih s strani strokovnjakov. Sodišče je kršilo določbo 8. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP in 3. točko 2. odstavka 339. člena ZPP, saj je odločalo o stvari, ki ne sodi v sodno pristojnost, ampak je stvar upravnega postopka. Kršilo je 6. točko 2. odstavka 339. člena ZPP, saj je v nasprotju z določbami zakona oprlo svojo odločbo na nedovoljena razpolaganja tožeče stranke, zagrešilo pa je tudi absolutno bistveno kršitev iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, saj sodbe ni mogoče preizkusiti. Nedokazan je zaključek sodišča prve stopnje, da je bil upravni organ pri izdaji lokacijske dokumentacije z dne 14.9.2005, zaveden s strani nepremičninskega posrednika F. J. Neizkazano je, da bi mapno kopijo prevzel prav J. Ta je pojasnil, da so napačne lokacijske informacije pogosta praksa Mestne občine Novo mesto. Toženi stranki sta se zanesli na uradno informacijo, zato njuna dobra vera ne more biti vprašljiva. Sodišče ugotavlja, da tožnica dejansko uveljavlja nepravilnosti sklenjene pogodbe samo glede parcele št. 1422/3, zato je nelogično, da je razveljavilo pogodbo v celoti, saj glede parcele št. 1422/4 ni spora, da je to v celoti stavbno zemljišče. Nepravilno je postopanje sodišča v delu, ko prevzame funkcijo upravnega organa. Zahteva tožnice, da se z njo sklene kupoprodajna pogodba, pomeni obid določb 3. poglavja Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Sodišče je tudi zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Tožnica je povedala, da se s pisno ponudbo ni javila sestri za nakup spornih zemljišč, torej ni imela interesa, da bi nepremičnine kupila. Tožbo je vložila zgolj zaradi nagajivosti. Tožnica tudi ni izkazala, da bi druga tožena stranka listine z dne 7.1.2004 dejansko prejela. Stranska intervenientka se je na nepremičninskega posrednika obrnila v avgustu 2005 in ne že v maju 2005, kot to zaključuje sodišče prve stopnje. Odločitve o stroških ni mogoče preizkusiti.

Druga tožena stranka in stranska intervenientka sta dne 28.6.2007 vložili dopolnitev pritožbe, ki pa je prepozna in je pritožbeno sodišče ni upoštevalo.

Pritožbeno sodišče je o pritožbi že odločalo s sodbo opr. št. I Cp 1913/2007 z dne 3.10.2007 in pritožbi ugodilo ter sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Proti sodbi pritožbenega sodišča je tožnica vložila revizijo, ki ji je Vrhovno sodišče RS s sklepom opr. št. II Ips 41/2008 z dne 10.2.2011 ugodilo, sodbo pritožbenega sodišča z odločitvijo o stroških pritožbenega postopka razveljavilo in zadevo vrnilo pritožbenemu sodišču v novo sojenje, odločitev o stroških revizijskega postopka pa pridržalo za končno odločbo. Zaključilo je, da je pritožbeno sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ko je sodilo, da nastopi kršitev predkupnega upravičenja šele s prenosom lastninske pravice na tretjega, to je z vpisom v  zemljiško knjigo. Predkupna pravica je obligacijska pravica in glede na smisel pravnega instituta predkupne pravice, ki jo je uveljavil zakon, ni razloga, da predkupni upravičenec svoje pravice nasproti prodajalcu ne uveljavi že v fazi, ko je bila pogodba veljavno sklenjena, čeprav lastninska pravica še ni bila prenesena oz. še ni bila dokončno prenesena. Če prodajalec kupcu dovoli vpis v zemljiško knjigo in prodano stvar izroči v posest ter izpolni pogodbo, ni dvoma, da je bila predkupna pravica prekršena. Pri tem revizijsko sodišče opozarja na razlike v pravni ureditvi predkupne pravice v Zakonu o obligacijskih razmerjih – ZOR in v Obligacijskem zakoniku – OZ. OZ omogoča zahtevo, da se pogodba razveljavi in ne tako kot ZOR, da se razveljavi prenos. Nova določba zakona je torej usmerjena v razveljavitev zavezovalnega posla. Vrhovno sodišče RS je v zadevi II Ips 80/2007 izrecno zapisalo, da predpisi glede predkupne pravice določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le razveljavitev pogodbe in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji, ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe). Ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, je revizijsko sodišče sodbo pritožbenega sodišča razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo odločanje.

V ponovljenem sojenju pritožbeno sodišče ugotavlja, da pritožbi nista utemeljeni.

Druga tožena stranka, B. D. (sestra tožnice) je podala ponudbo za prodajo (tudi) kmetijskega zemljišča, ponudbo je sprejela prva tožena stranka, pri čemer je bila kupoprodajna pogodba sklenjena dne 26.9.2005. Pri tem pa je bila kršena predkupna pravica tožnice, glede katere je nesporno, da je po 23. členu  ZKZ prva in edina predkupna upravičenka za nakup kmetijskega zemljišča druge tožene stranke. Tožnica ima zato zahtevek iz 512. člena OZ, ki se uveljavlja pred rednim sodiščem, torej tako zahtevek na razveljavitev pogodbe, kot zahtevek, da se stvar pod enakimi pogoji proda njej (1. odstavek tega člena). Ne gre torej za to, da bi se sodišče postavilo v vlogo upravnega organa. Tudi iz odločbe revizijskega sodišča je razvidno, da to sodišče nima pomislekov glede pravilnosti materialnopravne podlage tožbenega zahtevka, ki izhaja iz določb 512. člena OZ (kljub specifični situaciji konkretnega primera, ko je bila tožnici kršena zakonita predkupna pravica na ta način, da je bila sporna nepremičnina, ki delno predstavlja kmetijsko zemljišče, prodana v celoti mimo določb ZKZ, kar je bilo v odgovoru na revizijo izrecno izpostavljeno).

Pritožbeno sodišče sprejema zaključek revizijskega sodišča, da kršenje zakonite predkupne pravice nastopi že s trenutkom veljavne sklenitve pogodbe, čeprav lastninska pravica še ni bila prenesena. Ni torej dvoma, da je bila v konkretnem primeru tožnici zakonita predkupna pravica po ZKZ kršena – prodajalka (druga tožena stranka) je kupcu (prvi toženi stranki) dovolila vpis v zemljiško knjigo in mu prodano stvar tudi že izročila v posest, čeprav v času sojenja sodišča prve stopnje, 15.1.2007, prva tožena stranka v zemljiški knjigi še ni bila vpisana kot lastnica spornih nepremičnin, parc. št. 1422/3 in 1422/4 k.o. G. S.. Nesporno je tudi, da se del parcele št. 1422/3 nahaja v območju kmetijskih zemljišč (lokacijska dokumentacija z dne 3.11.2005, priloga A6) in da bi zato morala biti pri prodaji te nepremičnine (dne 26.9.2005) spoštovana določila ZKZ o prodaji kmetijskega zemljišča, kakor tudi, da je tožnica po 23. členu ZKZ prva in edina predkupna upravičenka za nakup kmetijskih zemljišč. Preostali del parc. št. 1422/3 in parc. št. 1422/4 k.o. G. S., ne predstavljata kmetijskega zemljišča. Druga tožena stranka je obe parceli prodajala kot celoto, čeprav gre za nepremičnini z različnimi statusi, za enotno ceno. Ker lastnik svobodno določa pogoje prodaje, s takšnim načinom prodaje ni nič narobe. Ker pa del te celote predstavlja kmetijsko zemljišče, bi morala druga tožena stranka za celoten kompleks izpeljati postopek po določbah ZKZ, upravni organ pa ne bi smel spreminjati ponudbe oz. sprejema, kar pomeni, da delna potrditev posla ni mogoča, saj bi se s tem spreminjala tako ponudba kot sprejem. Zato je tudi sodišče prve stopnje pravilno prodajo obeh nepremičnin obravnavalo kot celoto. Seveda pa predkupni upravičenec lahko uveljavlja svojo pravico samo, če je pripravljen kupiti kompleks v celoti. Tožnica je to pripravljena storiti.

Obe toženi stranki in stranska intervenientka se sklicujejo na dejstvo, da je iz lokacijske informacije z dne 14.9.2005 (priloga A4) izhajalo, da obe parceli sodita v območje stavbnih zemljišč. Vendar pa je bilo v postopku pred sodiščem prve stopnje ugotovljeno, da je bila lokacijska dokumentacija izdana na podlagi spremenjene mapne kopije (priloga A7) in da je bil upravni organ pri izdaji lokacijske informacije zaveden ter da je že v času sklenitve sporne prodajne pogodbe dne 26.9.2005, kot rečeno, del parc. št. 1422/3, predstavljal prvo območje kmetijskih zemljišč. Zato napačna lokacijska informacija ne more iti v breme tožnice kot zakonite predkupne upravičenke.

Pritožbeno sodišče sprejema tudi zaključek sodišča prve stopnje o nedobrovernosti obeh toženih strank (in stranske intervenientke kot končnega kupca). Nedvomno je prodajalka, druga tožena stranka, vedela, da del parc. št. 1422/3 predstavlja kmetijsko zemljišče in to najboljše. Razlogi sodišča prve stopnje za takšen zaključek so prepričljivi in jih pritožbeno sodišče v celoti sprejema (strani 8 do 10 sodbe). Skrbnost prve tožene stranke (kupca) pri sklepanju prodajne pogodbe z dne 26.9.2005, je potrebno presojati po strožjih merilih skrbnosti dobrega strokovnjaka (2. odstavek 6. člena OZ), kot to pravilno zaključuje sodišče prve stopnje. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je prva tožena stranka zbiranje potrebne dokumentacije za sklenitev prodajne pogodbe v celoti prepustila  leasingojemalcu (stranski interventientki), kot končnemu kupcu. Pritožbeno sodišče sprejema zaključek sodišča prve stopnje, da je bilo takšno ravnanje v konkretnem primeru, premalo skrbno in da je bil očitno njen poglavitni interes sklenitev pogodbe o finančnem leasingu, prodajna pogodba pa je služila bolj kot instrument zavarovanja za primer neizpolnitve leasingojemalčevih obveznosti. Kolikor bi dokumentacijo zbirala sama, bi nedvomno lahko ugotovila, da gre delno za prodajo kmetijskega zemljišča (nenazadnje je bila že dne 10.6.2005 izdana lokacijska informacija, ki je izkazovala pravo stanje – priloga A9) in bi morala biti ob tem, da ima zakonita predkupna pravica publiciteto že po zakonu, še posebej previdna in bi morala razčistiti, po potrebi tudi z ogledom na kraju samem, različne ugotovitve o statusu zemljišč v lokacijskih informacijah ter različnosti mapnih kopij. Pravilno je tako sodišče prve stopnje zaključilo, da kupcu, prvi toženi stranki predkupna pravica tožnice ni mogla oziroma ne bi smela ostati neznana (1. odstavek 512. člena OZ).

Upoštevaje vse povedano, je sodišče prve stopnje pravilno in zakonito tožbenemu zahtevku ugodilo. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi zavrnilo kot neutemeljeni in sodbo v izpodbijanem ugodilnem delu, potrdilo (353. člen ZPP).

Ker s pritožbama nista uspeli, toženi stranki (in stranska intervenientka) sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka. Enako velja za stroške odgovorov na revizijo (1. odstavek 154. člena ZPP).

Tožnica je z revizijo in s končno odločitvijo uspela. Toženi stranki sta ji zato dolžni povrniti njene revizijske stroške. Tožnici gre 3.000 točk ali 1.377,00 EUR iz naslova vložene revizije, pripada ji tudi 2 % materialnih stroškov, to je 27,54 EUR, skupaj 1.404,54 EUR. Upravičena je tudi do 20 % DDV, to je do zneska 280,91 EUR, skupaj 1.685,45 EUR. Taksa za revizijo je znašala 2.503,76 EUR in sta torej toženi stranki dolžni tožnici nerazdelno povrniti 4.189,21 EUR revizijskih stroškov  in sicer v 15. dneh po prejemu sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.