VSL sklep I Cp 1223/2011
Sodna praksa višjih sodišč, 2011-06-15

odpoved najemne pogodbe - izpraznitev stanovanja - stanovanjska pravica - nesklenitev najemne pogodbe

Med strankama ni bilo soglasja volj glede ene izmed bistvenih sestavin najemne pogodbe. To pa je, ali se ta sklepa za določen ali za nedoločen čas. Če pa takšnega soglasja ni bilo, potem tudi najemnega razmerja med strankama ni. V izpodbijani sodbi manjka odločilna dejanska ugotovitev, na čigavi strani so razlogi, da ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe, do katere je toženka upravičena.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi v drugem odstavku 1. točke izreka (zavrnjen izročitveni zahtevek zoper prvega toženca), v 2. točki izreka (izpraznitveni zahtevek zoper drugo toženko) ter glede stroškov postopka. V tem obsegu se zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

1. Tožeča stranka je v tej pravdi uveljavljala odpoved najemne pogodbe proti prvemu tožencu ter dalje zahtevala, da oba toženca stanovanje izpraznita in ga izročita tožeči stranki. Tožena stranka je z nasprotno tožbo zahtevala sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino ter ugotovitev solastninske pravice. Odločitev o zavrnitvi zahtevka za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino ter zahtevka za ugotovitev solastninske pravice po nasprotni tožbi sta bila že pravnomočno zavrnjena.

2. V ponovljenem postopku je sodišče odločilo, da je prvi toženec dolžan izprazniti sporno dvosobno stanovanje. Zavrnilo pa je zahtevek, da je stanovanje dolžna izprazniti tudi A. M.. Posledično je zavrnilo zahtevek, da bi katerikoli od tožencev bil dolžan izročiti prazno stanovanje tožeči stranki. Ugodilo pa je sodišče prve stopnje zahtevku, po katerem sta toženca dolžna vrniti tožeči stranki v neposredno posest tisti del sporne nepremičnine, ki ne predstavlja stanovanja. Podrobnejši opis te nepremičnine izhaja iz izreka sodbe in dopolnilne sodbe. Nazadnje je sodišče odločilo, da vsaka stranka krije svoje pravdne stroške.

3. Proti sodbi in dopolnilni sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge ter sodišču predlaga, naj sodbo spremeni tako, da bo vsem zahtevkom tožeče stranke ugodeno, podrejeno pa predlaga razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu. Pritožba sodišču očita, da je prišlo samo s seboj v nasprotje. Nasprotje, ki ga vidi pritožba, naj bi bilo podano v odločitvi, da je prvi toženec dolžan izprazniti stanovanje, obenem pa ga ni dolžan izročiti tožeči stranki. Pritožba dalje utemeljuje, da noben od tožencev nima pravnega naslova za bivanje v stanovanju, tožeča stranka pa kot lastnik lahko zahteva njegovo izpraznitev. Ne sprejema razlogovanja pritožbenega sodišča iz prejšnjega razveljavitvenega sklepa, ki ga je povzelo prvo sodišče v ponovljenem postopku, da je treba položaj druge toženke presojati analogno s položajem, ki je urejen v 109. členu SZ-1 (1). Predvsem opozarja, da sta toženca izčrpala pravico do izbire tedaj, ko sta se odločila, kdo bo kot najemnik naveden v najemni pogodbi po smrti prejšnjega imetnika stanovanjske pravice B. M.. Sodišče se tudi ni opredelilo do pomembne okoliščine, da je bila najemna pogodba prvemu tožencu odpovedana iz krivdnega razloga. Oba toženca delita enak pravni položaj. Pritožba napada tudi odločitev sodišča,  ki toženkino pravico do posesti opira na najemno pogodbo. Pritožba se sprašuje, katera najemna pogodba je to in kakšna je njena vsebina. Med strankama do soglasja volj ni prišlo. Pa tudi če bi do soglasja volj prišlo, pogodbi manjka obličnost. Pogojev za uporabo teorije realizacije ni.

4. Pritožba je bila vročena toženi stranki. Ta je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

6. Pritožbeno sodišče vztraja pri teleološki razlagi določbe 109. člena SZ-1, kakor je pojasnjena v razveljavitvenem sklepu, opr.št. I Cp 1816/2009 z dne 2.9.2009. Takšno pravno stališče je v ponovljenem postopku sprejelo tudi sodišče prve stopnje. Bistvo takšne materialnopravne razlage je, da ima toženka položaj uporabnice stanovanja oziroma družinskega člana iz 3. odstavka 111. člena SZ-1. To pa pomeni, da tožeča stranka od nje ne more uspešno zahtevati izpraznitve stanovanja, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika.

7. V prejšnjem razveljavitvenem sklepu je bilo pojasnjeno, do kakšne najemne pogodbe je toženka zaradi svojega položaja upravičena. To je do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas in za profitno najemnino. Takšna pogodba med strankama – več kot očitno – ni bila sklenjena. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je bilo nesoglasje med pravdnima strankama podano prav glede vprašanja, ali naj se najemna pogodba sklene za določen ali za nedoločen čas. Ker najemna pogodba za nedoločen čas in za profitno najemnino ni bila sklenjena, je odločilno in osrednje dejstvo v tej pravdi, na čigavi strani je krivda za tak položaj. Pritožbeno sodišče je v predzadnjem odstavku razveljavitvenega sklepa sodišču prve stopnje dalo napotke, naj razišče dejanske okoliščine, od katerih bo odvisen odgovor na to vprašanje. V napotkih je resda govor tudi o tem, da je med strankama prišlo morebiti že celo do soglasja volj ter da torej manjka le še oblika. Ti razlogi so umeščeni v okoliščine prejšnjega pritožbenega postopka, ko dejstva, kaj se je med strankama dogajalo od pogodbene ponudbe dalje, še niso bila razčiščena. Te dejanske okoliščine so pomembne tudi še sedaj. Vendar ne zato, ker bi tvorile samostojen ugovorni dejanski stan zoper izpraznitveno tožbo (takšen samostojni ugovorni dejanski stan bi predstavljala perfektna najemna pogodba, na katero bi svojo posest opirala toženka), marveč zato, ker so te dejanske okoliščine lahko pomembne za presojo, na čigavi strani so razlogi, da do sklenitve veljavne (se pravi: tudi oblično veljavne) najemne pogodbe za nedoločen čas za profitno najemnino ni prišlo. Prav slednje vprašanje pa je osrednje in odločilno vprašanje te pravde, na katerega izpodbijana sodba ne daje odgovora. Izpodbijana sodba namreč odločitev o zavrnitvi izpraznitvenega zahtevka opira na toženkino pravico, ki naj bi izhajala iz veljavne najemne pogodbe. Vendar očitno je – in tako je v razlogih sodbe tudi zapisano – da med strankama ni bilo soglasja volj glede ene izmed bistvenih sestavin najemne pogodbe. To pa je, ali se ta sklepa za določen ali za nedoločen čas. Če pa takšnega soglasja ni bilo (in pritožbeno sodišče nima nobenega razloga, da bi dvomilo v takšno dejansko ugotovitev), potem tudi najemnega razmerja med strankama ni. Tudi dejstvo, da naj bi toženka plačevala uporabnino, ne more vzpostavljati najemnega razmerja, marveč pomeni le prostovoljno (in začasno) izravnavanje, ki nastane pri položaju neupravičene obogatitve zaradi uporabe tuje stvari.

8. V tem pritožbenem postopku je glede odločilnega dejstva tako podan položaj kot ob prejšnji razveljavitvi. V izpodbijani sodbi namreč manjka odločilna dejanska ugotovitev, na čigavi strani so razlogi, da ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe, do katere je toženka upravičena (3. odstavek 111. člena SZ-1). Tako je zato, ker je sodišče materialnopravno napačno odločilo, da je med strankama sklenjeno najemno razmerje. Podan je položaj iz 355. člena ZPP (2), ki v konkretnem primeru zaradi varovanja načela hitrosti in ekonomičnosti postopka (11. člen ZPP) pritožbenemu sodišču narekuje razveljavitev izpodbijane sodbe v naslednjih točkah izreka:

- drugi odstavek 1. točke izreka (zavrnjen izročitveni zahtevek zoper prvega toženca);

- v 2. točki izreka (izpraznitveni zahtevek zoper drugo toženko) in

9. Pritožba nasprotuje stališču sodišča druge stopnje, da ima toženka pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas za profitno najemnino, vendar njeni protiargumenti pritožbenega sodišča ne prepričajo. Pritožbeni argumenti, da je bila s sklenitvijo najemne pogodbe po smrti toženkinega moža opravljena izbira, vrednotnega temelja (tertium comparationis), zaradi katerega je treba tudi toženkin položaj presojati po 109. členu SZ-1, v ničemer ne premaknejo. Takšna izbira je namreč opravljena tudi v primeru, če najemnik umre, pa to dejstvo na pravico uporabnika stanovanja, da sklene novo najemno pogodbo za nedoločen čas in  za profitno najemnino v ničemer ne vpliva in zato tudi ni razloga, da bi to dejstvo vplivalo na toženkin pravni položaj.

10. Prav tako ne prepričajo protiargumenti, da toženka nima pravice do sklenitve najemne pogodbe zato, ker je bila najemna pogodba njenemu sinu odpovedana iz krivdnega razloga. Ta krivdni razlog je namreč specifičen. Njegovo bistvo namreč ni v tem, da bi se najemnik kakorkoli civilnopravno (pogodbeno) pregrešil zoper lastnika, marveč je njegova edina vsebina v tem, da so prenehali razlogi, zaradi katerih bi imel najemnik, ki svojo pravico do najema izvaja iz nekdanje stanovanjske pravice, še privilegiran položaj. To dejstvo pa ne velja za toženko. Njen položaj je treba umestiti in pri njem upoštevati socialno funkcijo stanovanja ter pri tem upoštevati celoten normativni historiat od nekdanje ureditve (sistem stanovanjske pravice) prek njegove transformacije v sedanji sistem (sistem najemniških in lastniških stanovanj), katerega odraz je tudi ureditev iz 3. odstavka 111. člena SZ-1. Prav zato je treba najti ustrezno ravnovesje med lastninsko pravico tožeče stranke (tako, da ta nima le gole pravice, marveč da ohrani ekonomsko bistvo lastninske pravice prek upravičenja do profitne najemnine) na eni strani ter pravico do najema stanovanja toženke, s čimer se uresničuje socialna funkcija stanovanja kot sestavni del ustavno zasnovane lastninske pravice. Normativna moč dejanskosti terja, da se pri tem upošteva normativni historiat ureditve stanovanjskih razmerij. Takšno ravnovesje ob ustrezni metodološki izpeljavi, ki upošteva načelo celovitosti in notranje povezanosti pravnega reda, nazadnje da tudi pravičen in human pravni odraz dejstvu, da je sporno stanovanje toženkin dom že 50 let, čeprav ni njena lastnina. Edino, kar je torej treba v tej pravdi še presoditi, je, na čigavi strani so razlogi, da do sklenitve najemne pogodbe za profitno najemnino za nedoločen čas ni prišlo. Glede na to, da sta pravdni stranki bili v pogajalskem stiku, bo tako odločilnega pomena, katera stranka se je za te pogodbene prvine (nedoločen čas, profitna najemnina) zavzemala, katera stranka pa jih je zavračala. Pri tehtanju vseh okoliščin bo sodišču v pomoč razlogovanje Vrhovnega sodišča RS v obeh odločbah, na katere se sklicuje tudi pritožba (II Ips 98/2004 in II Ips 469/2007).

----------------------------------------------------------------------

(1) Stanovanjski zakon (Ur.l. RS, št. 69/2003).

(2) Zakon o pravdnem postopku (Ur.l. RS, št. 73/2007 in nadaljnji).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.