VSL sklep II Cp 641/2010
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-03-03

dvakratna prodaja nepremičnine - dvojna prodaja nepremičnine - izstavitev zemljiškoknjižne listine - zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine - pridobitev posesti - nedobrovernost pridobitelja - načelo vestnosti in poštenja

Gre za primer dvojne prodaje nepremičnine, pri čemer je kasnejši kupec nepremičnine pogodbo tudi zemljškoknjižno realiziral. Prvi kupec nepremičnine lahko v konkretnem primeru uspe z zahtevkom na izstavitev zemljiškoknjižne listine, ki mu bo omogočila vknjižbo lastninske pravice oziroma odpravila oviro za vknjižbo lastninske pravice prvega kupca le v primeru, da izkaže, da je nepremičnino ob sklenitvi pogodbe pridobil v posest in da je bil drugi kupec ob sklenitvi pogodbe nedobroveren, torej da je ravnal v nasprotju z načeli vestnosti in poštenja

Zahtevek za izstavitev listine, sposobne za vknjižbo v zemljiški knjigi, sodna praksa razume tudi tako, da se z njim uveljavlja dopolnitev že obstoječe listine tudi v delu overovitve podpisa prodajalca. Izstavitev zemljiškega dovolila pomeni torej zahtevo za izstavitev tako dopolnjenega dovolila, da bo vknjižba omogočena, kar pa je mogoče zahtevati na podlagi zavezovalnega posla.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na izstavitev zemljiškoknjižne listine, sposobne za vknjižbo lastninske pravice tožnika na parc. št. 367/3, 368/1, 368/2, 369/3, 369/5, 369/143, 369/144, 369/145, 369/146, 366/1, 367/1, 369/1 in 369/112 k.o. B., v solastninskem deležu 720/19200 do celote. Zavrnilo je tudi zahtevek na izročitev soposesti omenjenih nepremičnin in na plačilo uporabnine v višini 50.000,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Tožeči stranki je še naložilo, da je dolžna toženi povrniti njene pravdne stroške v znesku 3.596,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

Pritožbo zoper sodbo vlaga tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Opozarja, da iz obrazložitve sodbe ni mogoče razbrati, kaj je sodišče prve stopnje ugotovilo glede vedenja toženke o prodajni pogodbi med tožnikom in pokojnim G. z dne 28.7.1988. Sodišče prve stopnje ni izvedlo dokaza z vpogledom pravdnega spisa Temeljnega sodišča v Ljubljani, enote v Ljubljani, opr. št. VI P 536/89, iz katerega bi nedvomno lahko ugotovilo, da je toženka za pogodbo med tožnikom in C. G. vedela. Ta dokaz je tožeča stranka pravočasno predlagala, vendar ga sodišče ni izvedlo, čeprav poznavanje izvenknjižnega stanja po ustaljeni sodni praksi odločilno vpliva na ugotavljanje dobre vere. Tudi dodatni razlogi, ki jih pri domnevni dobrovernosti toženke navaja sodišče prve stopnje, so materialnopravni zmotni. Dejstvo, da predhodna prodajna pogodba še ni bila prijavljena za odmero davka za promet z nepremičninami in ni bila notarsko overjena, ne pomeni, da pogodba ni veljavna. Prav tako za veljavnost prodajne pogodbe ni relevanten izid pravde za nedopustnost izvršbe, saj se v tej pravdi ni odločalo o veljavnosti prodajne pogodbe, temveč o drugih vprašanjih. Prav tako ni relevantno, da naj bi se toženka še pred sklenitvijo razdelilne pogodbe dalj časa dogovarjala za odkup spornega solastniškega deleža, saj se je o tem pogajala z C. G., kar pa ne vpliva na veljavnost predhodno sklenjene tožnikove kupoprodajne pogodbe. Toženka se je obstoja predhodne pogodbe zavedala, ni pa relevantno, ali je domnevno dvomila v njeno veljavnost. Pritožba opozarja, da navedenih dvomov tožena stranka v trditvah ni nikoli navajala. Gre za novote, ki jih je navedla šele v okviru zaslišanja strank, pri čemer tak dokaz ne more nadomestiti trditvenega bremena in zato sodišče tovrstnih zatrjevanj ne bi smelo upoštevati in raziskovati. Zato je bilo kršeno načelo kontradiktornosti postopka, to pa je vplivalo na končno presojo sodišča. Odločilno dejstvo v konkretni zadevi je zgolj to, da je toženka že od leta 1989 dalje vedela, da je tožnik odkupil sporni solastniški idealni delež. Če je to dejstvo nesporno, bi bilo treba tožbenemu zahtevku ugoditi, saj toženka ni bila v dobri veri. Če pa je to dejstvo šteti za sporno, pa je sodišče napačno ugotovilo dejansko stanje in zagrešilo absolutne postopkovne kršitve, ker ni vpogledalo v predlagane dokaze, s tem pa tožniku odreklo možnost kontradiktornega obravnavanja. Napačen je tudi zaključek sodišča, da tožnikova kupoprodajna pogodba ne izpolnjuje pogojev za zemljiškoknjižni vpis in zato tožnik v tej pravdi ne more obiti zakona. Izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila je tradicijski posel, ki se lahko zahteva na podlagi zavezovalnega posla. Slednjega tožnik ima in le ta izpolnjuje prav vse pogoje obličnosti za svojo veljavnost. Zato lahko tožnik od toženke vsekakor zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in s tem nikakor ne poskuša obiti zakona.

Nasprotna stranka na pritožbo ni odgovorila.

Tožnik v omenjeni pravdi zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, izročitev nepremičnin v soposest in plačilo uporabnine od toženke kot zemljiškoknjižne lastnice nepremičnin parc. št. 367/3, 368/1, 368/2, 369/3, 369/5, 369/143, 369/144, 369/145, 369/146, 366/1, 367/1, 369/1 in 369/112 k.o. B. glede solastninskega deleža 720/19200. Toženki očita, da je ob sklenitvi pogodbe o razdelitvi solastnine 24.12.1990, s katero je od C. G. pridobila sporni solastninski delež, že vedela, da je nepremičnine v tem obsegu od istega solastnika kupil tudi tožnik s kupoprodajno pogodbo z dne 28.7.1988. Gre za primer dvojne prodaje nepremičnine, pri čemer je kasnejši kupec nepremičnine pogodbo tudi zemljškoknjižno realiziral. Prvi kupec nepremičnine lahko v konkretnem primeru uspe z zahtevkom na izstavitev zemljiškoknjižne listine, ki mu bo omogočila vknjižbo lastninske pravice oziroma odpravila oviro za vknjižbo lastninske pravice prvega kupca le v primeru, da izkaže, da je nepremičnino ob sklenitvi pogodbe pridobil v posest in da je bil drugi kupec ob sklenitvi pogodbe nedobroveren, torej da je ravnal v nasprotju z načeli vestnosti in poštenja (prim. pravno mnenje VSS, Poročilo VSS 1/87). Nedobrovernost tožene stranke je tožeča stranka izkazovala s tem, da je ob vložitvi tožbe na nedopustnost izvršbe, ki se je vodila pred Temeljnim sodiščem v Ljubljani, enoto v Ljubljani pod opr. št. VI P 536/89, kjer je bila na strani tožene stranke udeležena tudi sedanja toženka, le tej sodišče skupaj s tožbo vročilo tudi kupoprodajno pogodbo, s katero je tožnik solastninski delež kupil od C. G.. Pritožba opozarja, da sodišče vpogleda v obravnavani spis ni izvedlo, svoje odločitve v tem delu pa ni obrazložilo. Ker pa iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da je sodišče pritrdilo tožniku, da je toženka s pogodbo bila seznanjena že v letu 1989 (6. odst. na 3. strani sodbe), opustitev izvedbe tega dokaza na pravilnost izpodbijane odločbe ni vplivala. Po določilu 286.b. člena ZPP pa bi tožeča stranka na opustitev izvedbe tega dokaza, če bi ocenila, da je s tem podana zatrjevana procesna kršitev iz 8. točke 2. odst. 339. čl. ZPP, morala opozoriti že na zadnji glavni obravnavi, ko je bilo jasno, katere dokaze je sodišče izvedlo v postopku dokazovanja.

Sodišče prve stopnje je kljub zaključku, da je toženka prejela pogodbo, s katero je C. G. tožniku prodal solastninski delež na vtoževanih nepremičninah, pred sklenitvijo pogodbe o razdelitvi solastnega premoženja, s katerim je sama prevzela isti solastninski delež, ocenilo, da ni izkazana njena slaba vera, saj ni mogla biti prepričana, da je s solastništvom nepremičnine, kot ga izkazuje zemljiška knjiga, kaj narobe. Pogodba namreč ni imela potrdila o odmeri davka, sporna pa je bila tudi overovitev podpisa. V tem delu pa je sodišče prve stopnje, kot pravilno opozarja pritožba, odločalo izven trditvene podlage tožene stranke, ki je v postopku zatrjevala, da ni bila seznanjena s kupoprodajno pogodbo iz leta 1988, ne pa, da je bila v dvomu glede njene veljavnosti. S tem, ko je sodišče zadevo obravnavalo izven trditvenega okvirja pravdnih strank, je kršilo razpravno načelo iz 7. čl. ZPP v zvezi z 212. čl. citiranega zakona, kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločbe. Pritožba tudi utemeljeno opozarja, da pogodba, ki nima potrdila o odmeri davka in ni overjena, še ni neveljavna. Upoštevati je potrebno, da si je tožnik ves čas prizadeval pogodbo realizirati in je od prodajalca tudi zahteval izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, vendar pa se je ta postopek zanj končal neuspešno prav zaradi vknjižbe lastninske pravice s strani toženke in zaradi smrti prvotnega lastnika. V danih okoliščinah pa pritožbeno sodišče upoštevajoč dokazni zaključek prvostopnega sodišča, da je bila toženka seznanjena s prodajo solastninskega deleža tožniku, preden ga je sama ponovno pridobila od prodajalca in glede na trditve obeh strank v pripravljalnih vlogah ter predložene listinske dokaze, nima pomislekov, da je tožnik z zadostno verjetnostjo izkazal slabo vero toženke pri sklepanju te pogodbe. Seveda pa to velja zgolj ob pogoju, da mu je bila nepremičnina kot solastniku tudi izročena v soposest, o čemer pa je dejansko stanje ostalo še nerazčiščeno.

Pritožba tudi utemeljeno graja odločitev sodišča, da tožnik ne more zahtevati izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila, ker ne razpolaga z overjeno kupoprodajno pogodbo. Zahtevek za izstavitev listine, sposobne za zemljiško knjigo, sodna praksa namreč razume tudi tako, da se z njim uveljavlja dopolnitev že obstoječe listine tudi v delu overovitve podpisa prodajalca (prim. odločbo VSS, II Ips 530/2000). Izstavitev zemljiškega dovolila pomeni torej zahtevo za izstavitev tako dopolnjenega dovolila, da bo vknjižba omogočena, kar pa je mogoče zahtevati na podlagi zavezovalnega posla, s katerim tožnik nedvomno razpolaga.

Ker je sodišče prve stopnje odločilo preko trditvene podlage tožene stranke, kar je vplivalo na pravilnost same odločitve, je pritožbeno sodišče izpodbijano odločitev razveljavilo po določilu 1. odst. 339. čl. v zvezi s 354. čl. ZPP. Obravnavana kršitev je namreč povzročila, da sodišče ni presojalo vseh pogojev glede dobrovernosti tožene stranke, saj ni ugotavljalo, ali je prodajalec tožniku stvar tudi izročil v soposest oziroma mu je omogočil njeno nadaljevanje. Izkazanost tega pogoja pa bi kazala na to, da bi sodišče moralo odločati še o preostalih zahtevkih tožnika, glede katerih se dosedaj ni opredelilo. Zato je pritožbeno sodišče ocenilo, da kršitve glede na njeno naravo in posledice za nadaljnje obravnavanje ne more samo odpraviti ter je izpodbijano sodbo v celoti razveljavilo, pri čemer so napotki za nadaljnje delo že razvidni z obrazložitve.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 3. odst. 165. čl. ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.