VSK sklep I Ip 165/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-05-12

ustavitev izvršbe na nepremičnine - varstvo kupca nepremičnine - pričakovalna pravica - sklep o domiku

S tem ko je kupec izpolnil svoje obveznosti, je njegovo pričakovanje lastninske pravice tako utemeljeno in konkretno, da zadosti pojmu upravičeno pričakovanje.

in  zadeva vrača sodišču prve stopnje v nadaljnje odločanje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ustavilo izvršilni postopek v vodilni zadevi z opr. št. In 1 in pristopni zadevi z opr. št. In 2, ker sta upnici umaknili izvršilni predlog in predlagali ustavitev izvršilnega postopka.

Zoper takšen sklep se pritožuje kupec - družba M. d.o.o., z navedbo, da je v zakonitem roku plačal varščino in kot ponudnik dne 7.1.2009 sodeloval na dražbi. Na dražbi je bil najugodnejši ponudnik in UE je dne 20.1.2009 izdala odločbo, s katero je odobrila pravni posel za parcelo št. 2592 k.o. Š., odločba pa je postala dokončna 23.1.2009. Kot kupec je torej naredil prav vse, kar je bilo potrebno narediti, in to še pred izdajo spornega sklepa z dne 10.2.2009. Ni mu jasno, zakaj je prvostopenjsko sodišče razveljavilo dražbo brez njegovega soglasja, saj bi mu kot kupcu moralo priznati določene pravice. Predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa v celoti in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Po mnenju pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje s tem, ko je z izpodbijanim sklepom zaradi umika predloga za izvršbo v obravnavani zadevi ustavilo izvršilni postopek s prodajo nepremičnine in razveljavilo izvršilna dejanja, poseglo v pričakovalno pravico kupca – pritožnika. Slednji utemeljeno opozarja, da je potem, ko je bil ugotovljen kot najugodnejši ponudnik na prodajnem naroku, še pred izdajo izpodbijanega sklepa storil vse, kar je bil kot kupec dolžan storiti; pridobil odobritev pravnega posla in plačal kupnino. To pa pomeni, da je bil v izvršilnem postopku že v pravno varovanem položaju. Po mnenju pritožbenega sodišča mu ta namreč ne gre šele od izdaje sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu, oziroma sklepa o domiku, kot izhaja iz razlogov izpodbijanega sklepa, čeprav je res, da se sama lastninska pravica vpiše v zemljiški knjigi šele po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine.

Po opravljeni javni dražbi dne 7. januarja 2009 je v obravnavani zadevi visečnost kupčevega pravnega položaja lahko odvisna le od zakonitosti javne dražbe in od njegove izpolnitve obveznosti pridobitve potrebne odobritve pravnega posla in plačila kupnine (7. odstavek 189. člena ZIZ). Sklep o domiku namreč pomeni le ugotovitev izvršilnega sodišča, da je prišlo do prodaje nepremičnine in da je bila ta prodaja opravljena v skladu s predpisi oziroma pogoji za prodajo, saj ga je mogoče izpodbijati le zaradi kršitve predpisov o prodaji. To pa pomeni, da je z izpodbijanim sklepom sodišče prve stopnje nedopustno poseglo v pričakovalno pravico kupca (primerjaj odločbi Ustavnega sodišča RS št. Up – 35/98 in št. Up – 77/04). S tem ko je kupec v obravnavani zadevi izpolnil vse svoje obveznosti (dne 20. januarja 2009 pridobil potrebno odobritev; odločba dokončna 23. januarja 2009 in dne 4. februarja 2009 plačal še razliko kupnine) je namreč njegovo pričakovanje lastninske pravice tako utemeljeno in konkretno, da zadosti pojmu upravičeno pričakovanje in je zato varovano z ustavno določbo o varstvu zasebne lastnine iz 33. člena Ustave, ki zagotavlja širše varstvo kupčevega položaja, kot ga ponuja zgolj razlaga 193. člena ZIZ. Ustavno sodišče, čigar odločbe je treba spoštovati (2. člen Ustave in 3. odstavek 1. člena Zakona o ustavnem sodišču) namreč položaj kupca v izvršilnem postopku po opravljenem domiku primerja s položajem kupca v obligacijskem razmerju. Ugotovilo je, da je kupec v obdobju od sklenitve pravnega posla do vpisa v zemljiško knjigo v pravnem položaju, ko je njegova pravica pričakovanja pravno zavarovana. To po mnenju pritožbenega sodišča velja tudi za obravnavani primer, saj je bil nastanek zavezovalnega pravnega posla (in posledično „varovanega“ položaja kupca), t.j. izdaja sklepa o domiku, odvisen le od  kupčevih dejanj, ki pa jih je v obravnavanem primeru v celoti izpolnil. Med visečnostjo je pridobitev „polne“ pravice torej odvisna le od zakonitosti javne dražbe, odobritve pravnega posla in plačila kupnine, druga naknadno nastala okoliščina (v obravnavani zadevi umik predloga za izvršbo) pa njegove pridobitve lastninske pravice na nepremičnini ne more več preprečiti, sploh ko bi sodišče namesto izpodbijanega sklepa moralo izdati sklep o domiku (peti odstavek 189. člena ZIZ – takoj po odobritvi). Dodaten argument takšnemu stališču je še dejstvo, da je dolžnik sam povzročil takšno situacijo, ker najprej terjatve iz izvršilnega naslova ni prostovoljno plačal in nato tudi v izvršilnem postopku ni preprečil javne dražbe. Kupčev pravni položaj (pričakovanje) je zato v tem vmesnem času močnejši od dolžnikovega, ki temelji na formalni lastninski pravici.

Pritožbeno sodišče je na podlagi povedanega moralo na podlagi 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pritožbi ugoditi, izpodbijani sklep razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nadaljnje postopanje –izdajo sklepa o domiku.

Na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ je pritožbeno sodišče odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.