VSM sodba I Cp 1823/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-09-29

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe

Tožeča stranka tožencu ni odpovedala najemne pogodbe in ima toženec še vedno pravni naslov za uporabo stanovanja. Prav tako tožeča stranka s to tožbo ne odpoveduje najemne pogodbe, ampak vlaga le ugotovitveni zahtevek, s katerim naj sodišče ugotovi, da je utemeljeno odpovedala najemno pogodbo. Zahtevek za izpraznitev stanovanja je neutemeljen, ker je najemna pogodba med strankama še vedno veljavna.

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v prvem in drugem odstavku izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, ki glasi:

„ugotovi se, da je tožeča stranka N. Š. utemeljeno odpovedala stanovanjsko najemno pogodbo da dne 1.9.2004 toženi stranki B. T., katere predmet je bilo dvosobno stanovanje št. 6. v I. nadstropju večstanovanjske hiše.

Toženec B. T. se je dolžan v roku 60 dni izseliti iz dvosobnega stanovanja št. 6 v I. nadstropju večstanovanjske hiše v skupni površini 92,34 m2 in ga prostega vseh oseb in stvari prepustiti tožeči stranki pod izvršbo“

v izreku o pravdnih stroških pa tako, da sedaj nosi vsaka stranka svoje stroške pravdnega postopka.

V ostalem se pritožba zavrne in se v nespremenjenem obsegu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 210,00 EUR njenih pravdnih stroškov v 15 dneh v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi pod izvršbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se ugotovi, da je tožeča stranka utemeljeno odpovedala stanovanjsko najemno pogodbo toženi stranki, da je toženec dolžan stanovanje izprazniti v roku 60 dni, da je toženec dolžan tožeči stranki plačati 8.288,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.12.2008 dalje in 2.301,13 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20.4.2009 do plačila, ter ji povrniti povzročene pravdne stroške v znesku 1.720,79 EUR.

Takšno sodbo s pravočasno pritožbo izpodbija toženec. Uveljavlja pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava s predlogom razveljavitve izpodbijane sodbe in vrnitve zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

Na podlagi določila tretjega odstavka 112. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1 se najemna pogodba ob sporu odpoveduje sodno. Nobenega dvoma ni, da je med pravdnima strankama sporno ali ima tožeča stranka pravico odpovedati najemno pogodbo tožencu in jo je mogoče zato odpovedati le sodno.

Tožeča stranka je v skladu z določili SZ-1 tožencu poslala opomin z opisom kršitve najemne pogodbe z rokom do katerega mora toženec kršitev odpraviti in z opozorilom, da bo v nasprotnem primeru s tožbo pri pristojnem sodišču odpovedala najemno pogodbo.

Tožeča stranka do vložitve te tožbe najemne pogodbe ni odpovedala, zato od sodišča ne more zahtevati ugotovitve, da je utemeljeno odpovedala najemno pogodbo.

Iz povedanega sledi zaključek, da tožeča stranka tožencu ni odpovedala najemne pogodbe in ima toženec še vedno pravni naslov za uporabo stanovanja. Prav tako tožeča stranka s to tožbo ne odpoveduje najemne pogodbe ampak vlaga le ugotovitveni zahtevek s katerim naj sodišče ugotovi, da je utemeljeno odpovedala najemno pogodbo. To pa pomeni, da je zahtevek za izpraznitev stanovanja neutemeljen, ker je najemna pogodba med strankama še vedno veljavna.

Sodišče prve stopnje je v tem obsegu na pravilno ugotovljeno dejansko stanje zmotno uporabilo materialno pravo, zato je pritožbeno sodišče v tem obsegu z uporabo določila tretjega odstavka 351. člena ZPP in na podlagi peta aline 358. člena ZPP sodbo sodišča prve stopnje spremenilo.

Ni pa utemeljena pritožba v obsegu ko izpodbija odločitev sodišča prve stopnje glede plačila najemnine in povrnitve zneska, ki ga je iz naslova obratovalnih stroškov toženca plačala tožeča stranka. Sprožen postopek za subvencioniranje najemnine in odobritev subvencionirane najemnine ne pomeni, da tožencu najemnine ni potrebno več plačevati, ampak pomeni, da bo del najemnine pokrit s sredstvi za njeno subvencioniranje. Med pravdnima strankama ni sporno, da toženec dolžne najemnine ni plačal, čeprav jo je v skladu z določbami najemne pogodbe dolžan, zato je sodišče prve stopnje zahtevku po plačilu najemnine utemeljeno ugodilo.

Tožeča stranka je tekom postopka tudi dokazala, da je namesto toženca javnemu podjetju plačala stroške, ki jih toženec ni poravnal. Tožeča stranka je plačilo res izvršila šele tekom tega pravdnega postopka vendar je tudi zakonske zamudne obresti od plačanega zneska zahtevala šele od plačila naprej. Terjatev tožeče stranke je nedvomno zapadla do konca glavne obravnave (311. člen ZPP) zato je sodišče prve stopnje pravilno odločilo.

Pritožbeni razlogi v tem obsegu niso podani, pritožbeno sodišče pa ob uradnem preizkusu zadeve tudi ni našlo tistih bistvenih kršitev določb postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavke 350. člena ZPP), zato je na podlagi določila 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Spremenjena odločitev o glavni stvari ima za posledico tudi spremenjeno odločitev o pravdnih stroških. Toženec je sedaj v pravdi uspel glede polovice zahtevka, stroški pravdnih strank pa so bili približno enaki, zato je pritožbeno sodišče odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške (drugi odstavek 154. člena ZPP).

Toženec je s pritožbo uspel glede 50 % zato mu mora tožeča stranka v istem odstotku povrniti njegove pritožbene stroške (drugi odstavek 154. člena in drugi odstavek 165. člena ZPP). Sodišče je tožencu priznalo 625 točk za pritožbo in 20 % DDV na te stroške, kar znaša 419,98 EUR 50 % tega pa 210,00 EUR.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.