VSL sodba II Cp 3840/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-06

urejanje razmerij v stanovanjih, odvzetih po predpisih o podržavljenju - sklenitev najemne pogodbe po razvezi zakonske zveze ali prenehanju zunajzakonske skupnosti - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - prejem ugodnosti - odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlog

Upoštevanje dejstva, da je tožena stranka razvezana (razveza je bila že v letu 1991, bivši zakonec pa se je izselil v letu 2008), bi pomenilo obid jasne določbe 8. odstavka 173. člena SZ-1, po katerem se je najemnik dolžan izseliti skupaj z osebami, ki skupaj z njim uporabljajo stanovanje.

Pritožbi se  zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je bila v predmetni pravdni zadevi vložena nasprotna tožba, ki je bila združena v skupno obravnavanje s tožbo, in bo pritožbeno sodišče zato tožnico po tožbi in toženo strank po nasprotni tožbi poimenovalo tožnica, toženo stranko po tožbi in tožnico po nasprotni tožbi pa toženka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki naložilo, da se je dolžna v roku 15 dni izseliti iz trisobnega stanovanja v izmeri 105,86 m2, ki se nahaja v 4. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu T. 7 v L. in ga izpraznjenega svojih stvari ter drugih oseb izročiti v neposredno posest tožeči stranki. Zavrnilo je tožbeni zahtevek tožnice, da ji je toženka dolžna plačati znesek uporabnine 5.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe dalje do plačila. Zavrnilo je primarni tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, s katerim je toženka zahtevala, da tožnica z njo sklene najemno pogodbo za neprofitno najemnino in podrejeni tožbeni zahtevek, s katerim je toženka zahtevala, da sklene z njo najemno pogodbo za profitno najemnino. Odločitev je utemeljilo z obrazložitvijo, da je toženka na podlagi 1. odstavka 110. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. Republike Slovenije, št. 69/2003 s spremembami in dopolnitvami; SZ-1) pridobila pravico, da od tožeče stranke zahteva sklenitev najemne pogodbe za profitno najemnino, vendar se je kljub temu dolžna iz stanovanja izseliti, ker je tožnica dokazala obstoj krivdnega razloga iz 4. točke 1. odstavka 103. člena SZ-1. Zahtevek na plačilo uporabnine je zavrnilo, ker je ugotovilo, da toženka v stanovanju od 4.10.2008 ni brez pravnega naslova in ker ni ponudila ustrezne trditvene podlage. Zahtevek po nasprotni tožbi, tako primarni kot podredni, je zavrnilo z obrazložitvijo, da je toženka zaradi krivdnega razloga izgubila pravico do sklenitve najemne pogodbe. Zahtevka pa sta neutemeljena tudi zaradi zgrešene pasivne legitimacije.

Zoper sodbo sta se pritožili obe stranki, vsaka proti delu, s katerim ni uspela, in sicer se je tožnica pritožila iz pritožbenega razloga napačne uporabe materialnega prava, toženka pa iz vseh pritožbenih razlogov.

Tožnica, ki se pritožuje zoper zavrnilni del (2. točka I. točke izreka sodbe) je predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku na plačilo uporabnine ugodi, podredno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico. Poudarja, da je namen 8. odstavka 173. člena SZ-1, ki predstavlja pravno podlago njenemu tožbenemu zahtevku, zavarovati tako najemnika denacionaliziranega stanovanja kot tudi denacionalizacijskega upravičenca. Dejstvo je, da nadomestilo oziroma posojilo iz 3. odstavka 173. člena SZ-1 spodbuja najemnike k odselitvi, torej izpraznitvi denacionaliziranih stanovanj in denacionalizacijskemu upravičencu omogoča tudi dejansko (ne zgolj teoretično) uporabo vrnjenega premoženja in razpolaganje z njim. Izraža nestrinjanje s pravnim naziranjem sodišča prve stopnje, da se toženki na podlagi 8. odstavka 173. člena SZ-1 ni treba izseliti skupaj s tožencem, ker sta razvezana zakonca. Dejstvo, da je med zakoncema, od katerih je eden imetnik stanovanjske pravice, prišlo do razveze zakonske zveze, ne sme biti v škodo lastniku stanovanja v smislu 8. odstavka 173. člena SZ-1, ker bi bilo takšno tolmačenje krivično do lastnika stanovanja in v nasprotju z namenom zakonske določbe. V tem primeru bi bilo le od odločitve zakonskih partnerjev o usodi njune zakonske zveze odvisno upoštevanje določbe 8. odstavka 173. člena SZ-1. Neupoštevno je sklicevanje sodišča prve stopnje na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 469/2007, ki ima povsem drugačno pravno in dejansko podlago. Na prvi stopnji je bilo nesporno ugotovljeno, da mora toženka poleg obratovalnih stroškov plačati tudi uporabnino oziroma najemnino za stanovanje, pa kljub nadaljnjemu bivanju v spornem stanovanju tega ni storila. Toženka je torej predmetno stanovanje dejansko uporabljala nezakonito oziroma je bila s samovoljno brezplačno uporabo stanovanja neupravičeno obogatena.

Toženka je predlagala, da pritožbeno sodišče sodbo v izpodbijanih delih razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje ali pa da jo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožnice v celoti zavrne, in ugodi nasprotni tožbi, vse s stroškovno posledico. Poudarja, da je zahtevek tožnice na izselitev povezan oziroma v odvisnosti od predhodnega statusa toženke, kar je toženka uveljavljala z dvema nasprotnima tožbenima zahtevkoma. Ob tem je upoštevalo trditve tožnice, da naj bi bila tožnica izključna lastnica spornega stanovanja, čeprav je sodišče glede na drugačno navedbo pooblaščenca, upoštevalo, da gre le za solastništvo. Čeprav je vložila tožbo tudi proti solastnikom spornega stanovanja, ki se vodi pod opr. št. III P 1618/2009, nasprotne tožbe ni umaknila, ker je tožnica osebno, na poziv sodnika, na obravnavi 29.6.2009, še vedno zatrjevala, da naj bi bila izključna lastnica spornega stanovanja. Sodišče prve stopnje, ker gre za predhodno vprašanje, bi moralo počakati z odločitvijo o izpraznitvenem zahtevku, tudi če sta bila primarni in podredni zahtevek iz nasprotne tožbe neutemeljena zaradi zgrešene pasivne legitimacije. Odločitev sodišča je najmanj preuranjena. Sodišče prve stopnje niti v obrazložitvi ni zavzelo stališča glede zahtevka toženke kot tožnice v zadevi III P 1618/2009, čeprav gre za predhodno vprašanje. V tem delu je sodba tudi neobrazložena in je ni mogoče preizkusiti. Zoper odločitev o zavrnitvi zahtevkov po nasprotni tožbi se pritožuje predvsem iz previdnosti in glede na vztrajanje tožnice na obravnavi 29.6.2009, je izključna lastnica. Graja, da sodišče prve stopnje, ki sicer ugotavlja, da bi imela pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe in ima s tem tudi pravni naslov za bivanje v stanovanju, omenja le tožnico in ne vseh solastnikov, ki so toženi s tožbo III P 1618/2009. Odklanja ugotovitve o krivdnih razlogih za odpoved kar glede na zaključek sodišča prve stopnje, da sta  nasprotna tožbena zahtevka neutemeljena zaradi pomanjkanja pasivne legitimacije, niti ni bistveno. Vztraja, da je plačala vse, kar je prihajalo na njeno ime in v dokaz prilaga potrdilo o plačilu za čiščenje. Dopis odvetniške pisarne P. z dne 22.5.2009 je zanjo brezpredmeten in ga ni mogoče šteti kot nek domnevno krivdni razlog  za odpoved pogodbe. Z odločitvijo o izpraznitvi bi  sodišče prve stopnje moralo počakati do odločitve  po tožbi na sklenitev pogodbe, in bi lahko šele potem vsebinsko obravnavalo zatrjevane krivdne razloge za odpoved. Sklicuje se na svoj zahtevek za povrnitev vlaganj, kar predstavlja oviro za zahtevek na izpraznitev stanovanja. Če bi bilo pritožbeno sodišče mnenja, da sta nasprotna tožbena zahtevka zaradi pomanjkanja pasivne legitimacije neutemeljena, vztraja, da bi moralo sodišče prve stopnje pred odločitvijo o zahtevku tožnice odločiti o zahtevku za sklenitev najemne pogodbe, kot predhodnem vprašanju.

Stranki sta druga drugi na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

O zahtevku na izpraznitev in izročitev stanovanja (I/1 točke izreka sodbe):

Sodišče prve stopnje je na podlagi v pritožbi neprerekanih odločilnih dejstvih:

da je bil J. V. ob uveljavitvi Stanovanjskega  zakona (Ur. l. Republike Slovenije, št. 18/91; SZ) imetnik stanovanjske pravice in je bila z njim v letu 1992 sklenjena najemna pogodba,

da je bilo sporno stanovanje z delno denacionalizacijsko odločbo 20.4.1994 vrnjeno in lastninska pravica vknjižena na denacionalizacijska upravičenca J. in L. M.,

da je bila na podlagi sklepa o dedovanju po pokojnih J. in L. M. vknjižena lastninska pravica v korist tožnice in J. P. M., po njegovi smrti pa njegovem deležu v korist M. M., M. M., J. M. in N. G.,

da sta se J. V. in J. Z. razvezala 12.9.1991,

da sta razvezana zakonca sklenila sporazum 20.3.1991, v katerem sta se dogovorila, da sporno stanovanje zamenjata za dve manjši enoti in se bo iz stanovanja izselil tisti od zakoncev, ki mu bo pripadlo drugo manjše stanovanje,

da je Ministrstvo za okolje in prostor z odločbo 10.5.2006 (priloga spisa A2) na predlog najemnika J. V. odobrilo za rešitev stanovanjskega problema denarno nadomestilo v višini 42.105,27 EUR in pravico do pridobitve posojila iz Stanovanjskega sklada Republike Slovenije,

da se je J. V. zaradi prejetega denarnega nadomestila in pridobitve posojila 4.10.2008 iz stanovanja izselil (tožnica je tožbo zoper njega umaknila),

da sta do izselitve J. V. in J. Z. z otrokoma, kljub razvezi, živela skupaj, vendar ne kot zunajzakonska partnerja (imela sta ločeno gospodinjstvo in živela v ločenih prostorih),

da je po izselitvi J. V. toženka ostala v stanovanju in ji tožnica ni ponudila sklenitve najemne pogodbe,

ocenilo, da je toženka s toženčevo odselitvijo, na podlagi 1. odstavka 110. člena SZ-1 (toženec je z izselitvijo iz stanovanja izrazil soglasje, da toženka ostane v stanovanju kot najemnica) pridobila pravico, da zahteva, da tožnica sklene z njo najemno pogodbo za profitno najemnino. Ocenilo je, da se toženki ni bilo treba na podlagi 8. odstavka 173. člena SZ-1 iz stanovanja izseliti skupaj s tožencem, ker ima za bivanje v spornem stanovanju samostojni pravni naslov. Ker pa je ugotovilo, da toženka ne plačuje obratovalnih stroškov, je štelo, da je s tem dokazan obstoj krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe iz 4. točke 1. odstavka 103. člena SZ-1, kot ga je tožnica smiselno zatrjevala.

Na podlagi 8. odstavka 173. člena SZ-1, ki ga je tožnica uveljavljala kot pravno podlago zahtevka na izselitev, se je najemnik, ki kupuje ali gradi stanovanjsko hišo, dolžan skupaj z osebami, ki skupaj z njim uporabljajo stanovanje izseliti iz stanovanja v katerem prebiva, najkasneje v roku enega leta po prejemu ugodnosti iz 3. odstavka 173. člena SZ-1 (nadomestilo in posojilo iz 148. člena SZ-1 do višine kupnine za primerno stanovanje).

Ob neizpodbijani ugotovitvi, da je najemnik stanovanja J. V. (prvotni toženec) ugodnosti koristil in se je zato iz spornega stanovanja 4.10.2008 tudi izselil, ni sprejemljivo pravno stališče sodišča prve stopnje, da se toženki ni treba izseliti skupaj z njim. Na podlagi določbe 110. člena SZ-1, na katero se sklicuje sodišče prve stopnje, in ki ureja vprašanje, kdo od zakoncev po razvezi postane najemnik stanovanja, bi tožnica (po toženčevi izselitvi) lahko zahtevala sklenitev najemne pogodbe, če ne bi najemnik (prvotni toženec) izkoristil ugodnosti po 3. odstavku 178. člena SZ-1. Za drugačno razlagovanje sodišča prve stopnje, (da se toženki ne bi bilo treba izseliti, ker sta s tožencem razvezana), po oceni pritožbenega sodišča, v določbah SZ-1 ni podlage. Upoštevanje dejstva, da sta J. V. in J. Z. razvezana (razveza je bila že v letu 1991, J. V. pa se je izselil v letu 2008), bi pomenilo obid jasne določbe 8. odstavka 173. člena SZ-1, po katerem se je najemnik dolžan izseliti skupaj z osebami, ki skupaj z njim uporabljajo stanovanje. Če bi obveljalo pravno naziranje sodišča prve stopnje, bi najemnik izkoristil ugodnosti iz 3. odstavka 173. člena (dane z namenom, da se denacionalizacijskemu upravičencu omogoči uporaba v denacionalizaciji vrnjenega stanovanja), denacionalizacijski upravičenec pa v primeru, da bi se najemnik razvezal (razvezani partner bi ostal v stanovanju), ne bi mogel uporabljati svojega stanovanja.

Toženka je od toženčeve izselitve dalje v predmetnem stanovanju nezakonito (nima sklenjene najemne pogodbe), pri čemer je na podlagi 2. odstavka 111. člena lastnik upravičen zahtevati izpraznitev stanovanja. Odločitev sodišča prve stopnje, ki je tožbenemu zahtevku na izselitev ugodilo, je, kljub drugačnim razlogom sodišča prve stopnje, pravilna.

Vprašanje obveznosti sklenitve najemne pogodbe je, kot pravilno opozarja toženka, predhodno vprašanje, vendar ga lahko reši sodišče samo (13. člen ZPP), z učinkom le v pravdi, v kateri je bilo rešeno. Zmotno je toženkino pritožbeno stališče, da bi moralo sodišče prve stopnje z odločitvijo o tožbenem zahtevku tožnice počakati na rešitev tožbe, ki jo  je toženka vložila zoper vse solastnike spornega stanovanja (III P 1618/2009). Ob tem tudi ni pomembno, da je bila nasprotna tožba, ki jo je toženka vložila v predmetnem postopku na sklenitev najemne pogodbe, zavrnjena zaradi pomanjkanja pasivne legitimacije (ni bila vložena zoper vse solastnike  spornega stanovanja). Odločitev sodišča prve stopnje, da se je toženka dolžna iz spornega stanovanja izseliti, ne temelji na pomanjkanju pravnega naslova za uporabo stanovanja, temveč na obstoju krivdnih razlogov. Sodišče prve stopnje je o predhodnem vprašanju (15. stran obrazložitve) zavzelo stališče, ki ga je tudi ustrezno obrazložilo (pritožbeno sodišče ne soglaša z njim). Ocenilo je, da bi bila toženka upravičena zahtevati sklenitev najemne pogodbe za profitno najemnino (ni pomembno, zoper koga bi morala tožbo vložiti). Sodišču prve stopnje ni mogoče očitati neobrazloženosti sodbe in posledično tudi ne absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki jo uveljavlja toženka.

Ob dejstvu, da najemna pogodba ni  bila sklenjena, neplačilo obratovalnih stroškov, kar je kot krivdni razlog upoštevalo sodišče prve stopnje, ne more biti podlaga izpraznitvenemu zahtevku. Način plačevanja in obseg stroškov, ki niso  zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno ter stroškov za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske hiše se namreč določi v najemni pogodbi (91. člen SZ-1). V zadevah II Ips 157/1995 in II Ips 528/1998, na kateri se sklicuje sodišče prve stopnje, ne gre za primerljivi zadevi. V obeh zadevah je bila kot krivdni razlog uveljavljana 4. alineja 53. člena SZ (povzročanje konfliktnih razmer oziroma način uporabe prostorov, ki stanovalce moti). V zadevi II Ips 569/95 je sicer Vrhovno sodišče Republike Slovenije zavzelo stališče, da je zahtevek na izpraznitev stanovanja izjemoma utemeljen tudi tedaj, ko najemna pogodba ni sklenjena, pri čemer pa uporabnica stanovanja ni plačevala uporabnine (kljub pravnomočni sodbi).

Vprašanje pravilnosti stališča sodišče prve stopnje o obstoju  krivdnega razloga pa sicer tudi ni pravno odločilno, ob dejstvu, da je zahtevek na izpraznitev utemeljen že iz prej obrazloženih drugih razlogov, (toženka nezakonito zaseda stanovanje) in pritožbeno sodišče zato na pritožbene trditve v  zvezi z njim ne bo odgovarjalo (360. člen ZPP).

Tudi vprašanje povrnitve vlaganj, pri čemer vztraja toženka v pritožbi, kot ji je pojasnilo že sodišče prve stopnje, za zahtevek izselitve ni pravno odločilno.

O zahtevku na plačilo uporabnine (I/2 točka izreka sodbe):

Tožbeni zahtevek na plačilo uporabnine (sprememba tožbe 29.6.2009) je sodišče prve stopnje zavrnilo na dveh podlagah in sicer ker ni podan eden od elementov 198. člena Obligacijskega  zakonika (Ur. l. Republike Slovenije, št. 83/2001 s spremembami in dopolnitvami; OZ), ne gre za uporabo tuje stvari brez pravnega temelja, in zaradi nezadostne trditvene podlage. Tožnica izpodbija pravilnost odločitve zaradi materialnopravnega zmotnega stališča sodišča prve stopnje, da toženka zaseda stanovanje nezakonito. Ugotovitvi sodišča glede nezadostne trditvene podlage obrazloženo ne nasprotuje, pritožbeno sodišče pa ni ugotovilo absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora paziti na podlagi 2. odstavka 350. člena ZPP. Pritožbeno sodišče soglaša s tožnico, da je pravno zmotno stališče sodišča prve stopnje, da zahtevek na plačilo uporabnine ni utemeljen, ker toženka v stanovanju od 4.10.2008 ni nezakonito, vendar je kljub temu sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo zahtevek (zaradi neustrezne trditvene podlage), česar tožnica obrazloženo ne izpodbija.

O zahtevkih po nasprotni tožbi (II. točka izreka sodbe):

Sodišče prve stopnje je zahtevka toženke po nasprotni tožbi na sklenitev najemne pogodbe zavrnilo na dveh podlagah, in sicer ker je zaradi obstoja krivdnega razloga po 4. točki 1. odstavka 103. člena SZ-1 izgubila pravico do najemne pogodbe za profitno najemnino in zaradi zgrešene pasivne legitimacije (ni tožila vseh solastnikov spornega stanovanja). Pritožbeno sodišče je že obrazložilo, da krivdni razlog ni podlaga izpraznitvenemu zahtevku, da pa toženka ni upravičena zahtevati sklenitve najemne pogodbe, ker bi se morala skupaj z najemnikom J. V. iz stanovanja izseliti. Soglaša pa s sodiščem prve stopnje, da je zahtevek neutemeljen zaradi zgrešene pasivne legitimacije (toženka z nasprotnima tožbenima zahtevkoma ni tožila vseh solastnikov spornega stanovanja, temveč le tožnico). Podlago za ugotovitev, da tožnica ni izključna lastnica predmetnega stanovanja (13 stran obrazložitve sodbe), je sodišče prve stopnje imelo v podatkih zemljiške knjige (priloga spisa B 31). Toženka v pritožbi ne vztraja več, da je tožnica izključna lastnica spornega stanovanja, in tudi razlogom sodišča prve stopnje, ki je štelo, da tožnica ni uspela dokazati (ni predložila dogovora, ki naj bi bil podlaga za njeno izključno lastništvo), obrazloženo ne nasprotuje. Nasprotno, sama navaja, da je iz previdnosti vložila tožbo tudi proti solastnikom predmetnega stanovanja in da se zoper odločitev po nasprotni tožbi pritožuje „predvsem iz previdnosti in glede na vztrajanje tožnice na obravnavi 29.6.2009, da je izključna lastnica“. Zgolj s sklicevanjem, da je tožnica še na obravnavi 29.6.2009 vztrajala, da je izključna lastnica stanovanja (po oceni sodišča prve stopnje tega ni dokazala), pravilnosti odločitve ne more uspešno izpodbiti.

Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker tudi ni razlogov, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče obe pritožbi zavrnilo kot neutemeljeni ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Stranki sta s pritožbama propadli in do povrnitve pritožbenih stroškov nista upravičeni (1. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP). Stroškov odgovorov na pritožbo pritožbeno sodišče, glede na njihovo vsebino, ne ocenjuje za potrebne (155. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je  zato odločilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

SZ-1 člen 91, 103, 103/1, 103/1-4, 110, 110/1, 111, 111/2, 148, 173, 173/3, 173/8.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.