VSL sodba I Cp 4402/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-02-24

prodaja kmetijskega zemljišča - ponudba - sprejem ponudbe - vabilo k dajanju ponudb - izbira kupca - kdaj je pogodba sklenjena

ZKZ omejuje lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in izključuje možnost, da bi lastnik kmetijskega zemljišča kupca sam izbral. Prodajalec ima možnost izbire le v primeru, če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice. Zato je zmotno pritožbeno stališče toženke, da je bila bistvena sestavina njene ponudbe znani kupec F. T.. Ker ta kupec ni predkupni upravičenec po 23. členu ZKZ, navedba toženke v dani ponudbi (kupec je znan) ni pravno upoštevna. Ni se namreč mogoče strinjati s stališčem toženke, da je treba ponudbo toženke za prodajo kmetijskega zemljišča obravnavati kot vabilo k dajanju ponudb v smislu 3. odstavka 22. člena OZ. Ker pa je z ZKZ predpisano, da mora sklenjeno pogodbo upravna enota odobriti, ni mogoče šteti, da je pogodba sklenjena že s sprejemom ponudbe, kot to določa 1. odstavek 21. člena OZ, pač pa je s sprejemom ponudbe s strani tožnika, za prodajalko nastala obveznost, da z njim sklene prodajno pogodbo pod pogoji s ponudbe.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku, da mora toženka v petnajstih dneh s tožnikom skleniti prodajno pogodbo za kmetijsko zemljišče z vsebino, ki je povzeta v izrek sodbe, sicer bo pogodbo nadomestila sodba. Toženi stranki je sodišče naložilo, da tožeči povrne pravdne stroške v znesku 443,76 EUR v petnajstih dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo se je toženka pravočasno pritožila. Uveljavlja vse v Zakonu o pravdnem postopku (ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek oziroma njeno spremembo in zavrnitev tožbenega zahtevka. V obrazložitvi pritožbe navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo določila Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki govorijo o ponudbi. V konkretnem primeru je šlo za situacijo po 3. odstavku 22. člena OZ, ki ureja vabilo k dajanju ponudb. Jasno je, da je bila bistvena sestavina toženkine ponudbe, da je kupec F. T., ki je ponudbo, poleg ostalih dveh zainteresiranih, tudi sprejel. Tožnik živi v Č., zato njegov status kmeta ni pomemben, saj fizično ne more gospodariti s parcelo. Sodišče ne bi smelo tako ozko tolmačiti pravil Zakona o kmetijskih zemljiščih, pač pa bi moralo na primer gledati življenjsko in v skladu s splošnimi načeli obligacijskega prava ter voljo strank in oceniti, da je toženka ponudbo umaknila, saj njene zahteve v ponudbi niso bile upoštevane. Prekršeno pa je tudi osnovno načelo lastninske pravice, saj nihče ne more prodajalcu vsiljevati, komu naj svojo lastnino proda. Sodišče si je tudi napačno razlagalo zakupno pogodbo. Moralo bi ugotoviti, da ima zakupnik močnejšo predkupno pravico in je prednostni upravičenec do nakupa sporne parcele, seveda tudi v povezavi z željo toženke in njenim izrecnim pogojem, ki ga je postavila s ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča. Sodišče je bistveno prekršilo določbo 7. člena ZPP, ker je ugotavljalo trditve, ki jih tožeča stranka ni podala. Sodišče bi moralo za ugotavljanje verodostojnosti zakupne pogodbe dokazni postopek razširiti. Napačna je tudi odločitev, da je bila kršena pričakovana pravica tožnika. Ponudbo je sprejel še en zainteresirani kmet, ki sprejema ni umaknil. Sodišče prve stopnje bi moralo, v skladu z načelom dobre vere strank, načelom poštenja in upoštevanjem volje ter želje toženke, tožbeni zahtevek zavrniti.

Tožeča stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

Sodišče prve stopnje je odločitev o utemeljenosti uveljavljenega tožbenega zahtevka oprlo na naslednja pravno odločilna dejstva:

toženka je 24.10.2007 na pristojno upravno enoto dala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča;

F. T. kot neposredni mejaš (in ne kot zakupnik zemljišča);

tožnik je edini od predkupnih upravičencev, ki sklenitev pogodbe uveljavlja s tožbo.

Povzetim dejanskim ugotovitvam pritožba ne nasprotuje, pač pa nasprotuje presoji sodišča prve stopnje, da je toženka za prodajo kmetijskega zemljišča dala veljavno ponudbo, ki jo veže in je ne more umakniti. Pritožbenemu stališču toženke ni mogoče pritrditi. Sodišče prve stopnje je v 1. odstavku na peti strani sodbe pravilno navedlo, da Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) omejuje lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in izključuje možnost, da bi lastnik kmetijskega zemljišča kupca sam izbral. Pravilno je pojasnilo, da ima prodajalec možnost izbire le v primeru, če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice. Le v tem primeru lahko kmet proda kmetijsko zemljišče akceptantu, ki je ponudbo sprejel pravočasno in na način, predpisan z ZKZ, z odložnim pogojem, da sklenjeno pogodbo odobri upravna enota (glej 2. odstavek 23. člena ZKZ). Navedene zakonske določbe imajo kogentno naravo in vežejo tako stranke kot sodišče oziroma upravni organ, ki po določbi 22. člena ZKZ odloča o odobritvi sklenjenega pravnega posla. Zmotno je potemtakem pritožbeno stališče toženke, da je bila bistvena sestavina njene ponudbe znani kupec F. T.. Ker ta kupec ni predkupni upravičenec po 23. členu ZKZ, navedba toženke v dani ponudbi (kupec je znan) ni pravno upoštevna. Namen specialne ureditve prodaje kmetijskih zemljišč je zagotovitev, da bodo ta zemljišča uporabljena v skladu z njihovim namenom, da bodo obdelana.

Pritožbeno sodišče soglaša tudi s presojo sodišča prve stopnje, da v spis vložena zakupna pogodba nima pravne veljave. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje pri presoji zakupne pogodbe prekršilo določbo 7. člena ZPP. Zakupno pogodbo je v spis predložila toženka na naroku dne 25.9.2009. Tožeča stranka je na istem naroku obrazložila zakaj meni, da zakupne pogodbe ni mogoče upoštevati: ker ni bila sklenjena na z zakonom predpisan način in ker datum na njej ni pravi. Sodišče prve stopnje je stališču tožeče stranke pritrdilo in v njegovo podkrepitev opozorilo še na dejstvo, ki izhaja iz že prej predloženih dokazov namreč, da F. T. ponudbe za nakup zemljišča ni sprejel kot zakupnik, pač pa kot neposredni mejaš.

Neutemeljena je tudi pritožbena navedba, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo določbe OZ o ponudbi. Ni se namreč mogoče strinjati s stališčem toženke, da je treba ponudbo toženke za prodajo kmetijskega zemljišča, ki jo je podala 24.10.2007 na Upravni enoti Ljubljana, obravnavati kot vabilo k dajanju ponudb v smislu 3. odstavka 22. člena OZ. Toženka je ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča podala na način, ki ga predvideva ZKZ. Na podlagi 1. odstavka 22. člena OZ je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da ponudba, ki jo je tožnik sprejel, toženko veže in od nje ne more odstopiti. Ker pa je z ZKZ predpisano, da mora sklenjeno pogodbo upravna enota odobriti, ni mogoče šteti, da je pogodba sklenjena že s sprejemom ponudbe, kot to določa 1. odstavek 21. člena OZ, pač pa je s sprejemom ponudbe s strani tožnika, za prodajalko nastala obveznost, da z njim sklene prodajno pogodbo pod pogoji s ponudbe. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je sklenitev pogodbe zahteval le tožnik in ker toženka tej ugotovitvi ne oporeka, je sodišče prve stopnje sprejelo pravilno materialnopravno odločitev, ko je uveljavljanemu tožbenemu zahtevku ugodilo.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da niso podani razlogi, iz katerih se sodba izpodbija, in tudi ne tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti. Zato je na podlagi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato bo morala na podlagi 1. odstavka 154. v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP sama nositi nastale ji pritožbene stroške. Odločitev o tem je zajeta v izreku o zavrnitvi pritožbe.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.