VSL sodba in sklep II Cp 1925/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-10-07

pogodba o prenosu nepremičnine - ena oseba kot pogodbenik pogodbe o prenosu nepremičnine - realizacija pogodbe o prenosu nepremičnine - ustna pogodba - načelo vestnosti in poštenja

Če pri pravnem poslu o prenosu nepremičnine nastopa le ena oseba tako na strani odsvojitelja kot na strani pridobitelja, je pogodba lahko sklenjena le pisno, ne pa ustno.

1. Pritožbi zoper odločbo, imenovano sklep in sodba z dne 9.2.2009 se ugodi. Izpodbijana sodna odločba se v odločitvi po nasprotni tožbi, tč. II/II/1, spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi:

„ Toženca sta dolžna družbi B.-K., d.o.o., izstaviti za vpis v zemljiško knjigo sposobno listino, na podlagi katere bo družba B.-K., d.o.o., dosegla pri parcelah št. 4010/123 in 4010/163, obe k.o. M., vpis lastninske pravice na svoje ime, sicer bo tako listino nadomestila ta sodba, vse v roku 15 dni pod izvršbo.“

Izpodbijana sodna odločba se razveljavi pod tč. II/I/1, 2, 3, 4, s katero je bil zavrnjen tožbeni zahtevek po tožbi, razveljavi pa se tudi pod tč. III/I, ki se nanaša na zavrnitev predloga za izdajo začasne odredbe, prav tako pa se odločba razveljavi pod tč. III/II, s katero je odločeno o povrnitvi pravdnih stroškov.

Glede razveljavljenega dela se zadeva vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

2. Pritožba zoper sklep z dne 11.3.2009 se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Tožnika sta od obeh toženk zahtevala izročitev nepremičnine parc. št. 4010/123 in 4010/163 k.o. M.. Zahtevala sta prepoved uporabe navedenih nepremičnin, prav tako pa sta tožnika zahtevala od obeh toženk, da vsakemu od tožnikov plačata 199.992,00 EUR uporabnine. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo, potem ko je delno ugodilo tožbenemu zahtevku druge toženke B.-K., d.o.o. po nasprotni tožbi, s katero je slednja zahtevala, da ji toženca izstavita za vpis v zemljiško knjigo sposobno listino, na podlagi katere bo pri že navedenih parcelah lahko dosegla vpis lastninske pravice na svoje ime. V preostalem delu je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrglo (pravilno: zavrglo tožbo z delom zahtevka). Ker je delno ugodilo zahtevku po nasprotni tožbi, je zavrnilo tudi predlog za izdajo začasne odredbe, hkrati pa odločilo, da morata tožnika toženkama povrniti 9.136,25 EUR pravdnih stroškov.

Zoper sodbo se pritožujeta tožnika iz vseh pritožbenih razlogov in predlagata spremembo sodbe tako, da bo tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrnjen, sicer pa naj se sodba razveljavi. Navajata, da bi sodišče moralo upoštevati, da sta toženca nepremičnino pridobila v času trajanja zakonske skupnosti. Sta solastnika nepremičnine tudi na podlagi sodbe Okrožnega sodišča v Novem mestu P 326/2007 z dne 12.12.2007. Ni bil upoštevan dogovor z dne 15.1.2007, da B.-K. na nepremičninah nima nobenih stvarnopravnih pravic. Tožnika nista nikoli na nikogar prenesla lastninske pravice. M. K. ni prodal podjetja družbi B.-K.. Pogodba bi morala biti sklenjena v obliki notarskega zapisa. Predmet prenosa, ki ga ni bilo, niso bile nepremičnine. Poslovna dokumentacija družbe B.-K. je uničena. P. K. je napeljal M. K., da je z navidezno pogodbo brezplačno odsvojil svoj poslovni delež v tej družbi M. Š. kot slamnatemu družbeniku in slamnatemu direktorju.

Pritožbeno sodišče je ob preizkusu izpodbijane sodbe glede pravilne uporabe materialnega prava (2. odstavek 350. člena ZPP – Zakona o pravdnem postopku) ugotovilo, da je pritožba utemeljena, čeprav pretežno iz drugih razlogov, kot jih navaja pritožba. Na pritožbene trditve zato ne bo treba odgovarjati. Bistveno je, da ima pritožba prav, da je treba tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrniti.

Sodišče prve stopnje ugotavlja, da naj bi do prenosa nepremičnine prišlo 31. 10. 2004, ko je tožnik M. K., ki je bil do tedaj samostojni podjetnik, prenesel nepremičnino na družbo B.-K., katere edini družbenik in lastnik je bil. Tožnik je, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, ob tem prenosu deloval tako na strani prenosnika kot na strani prevzemnika. Sodišče prve stopnje se izrecno ne opredeli, ali je šlo za kupno pogodbo oziroma kakšna je bila podlaga pogodbe, čeprav govori v sodbi tudi o kupnini in prodaji, pač pa ugotavlja, da je šlo za pogodbo o prenosu nepremičnine. Ugotavlja tudi, da je bila pogodba sklenjena ustno in da je z obojestransko izpolnitvijo konvalidirala, pri tem pa sodišče prve stopnje uporabi določbe 52. in 58. člena Obligacijskega zakonika – OZ.

Da naj bi šlo za ustno pogodbo, tožena stranka B.-K. v nasprotni tožbi ne trdi. Tudi sicer je ugotovitev o ustno sklenjeni pogodbi absurdna, ob tem da sodišče prve stopnje samo ugotavlja, da je tožnik M. K. kot edina oseba sodeloval tako na strani prenosnika, kot na strani prevzemnika. Če je torej pri poslu nastopala le ena oseba, čeprav v različnih vlogah (najprej kot fizična oseba in lastnik nepremičnine, nato pa kot lastnik in edini družbenik družbe kot prevzemnik nepremičnine), o ustno sklenjeni pogodbi ni mogoče govoriti, s tem v zvezi pa tudi ne o realizaciji pravnega posla, ki bi lahko imel za posledico konvalidacijo pogodbe zaradi pomanjkanja oblike. Sicer pa se, kot že rečeno, tudi sodišče prve stopnje ne opredeli jasno, kakšno podlago naj bi v konkretnem primeru pravni posel sploh imel oziroma za kakšno pogodbo naj bi sploh šlo. Že zato, ker naj bi bil M. K. kot fizična oseba najprej nastopal kot odsvojitelj nepremičnine (prodajalec?), nato pa kot edini družbenik in lastnik družbe, ki naj bi bila prevzemnik (kupec?) nepremičnine, bi morala biti pogodba sklenjena v pisni obliki skladno s 1. odstavkom 52. člena OZ. Varnost pravnega prometa z nepremičninami skupaj z načelom vestnosti in poštenja po 1. in 2. odstavku 5. člena OZ v takem primeru kot je obravnavani zahtevata pisnost pogodbe o nepremičnini. Zaključek povedanega je torej: pisna pogodba o prenosu nepremičnine ni bila sklenjena, kar med strankami ni sporno. Ustna pogodba, v zvezi s katero bi bilo mogoče govoriti o njeni realizaciji, pa po naravi stvari ni mogla biti sklenjena. Pogodbe torej ni bilo. Tako tudi realizacije pogodbe kot pogoja konvalidacije pogodbe ni. V zvezi s tem tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi ni utemeljen.

V tem delu je tako pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine (5. točka 358. člena ZPP).

Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek po tožbi zavrnilo, ker je ugodilo tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi. Ker je pritožbeno sodišče odločitev sodišča prve stopnje spremenilo, bo sodišče prve stopnje moralo odločiti še o zahtevku po tožbi, kajti zaradi zmotne uporabe materialnega prava je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, glede na naravo stvari pa pritožbeno sodišče samo postopka ne more dopolniti (355. člen ZPP). Ker je sodišče prve stopnje iz istih razlogov zavrnilo tudi predlog za izdajo začasne odredbe, je bilo treba razveljaviti tudi ta del odločitve po 3. točki 365. člena ZPP.

S sklepom z dne 11. 3. 2009 je sodišče prve stopnje odločilo, da se tožnika ne oprostita plačila sodnih taks, odobrilo pa jima je obročno plačilo sodne takse, ki znaša 3.284,00 EUR, v desetih zaporednih mesečnih obrokih.

Zoper sklep se tožnika pritožujeta in vztrajata pri tem, da je njuno premoženjsko stanje slabo, da imata dva šoloobvezna otroka ter da je edini dohodek plača M. K. v višini 500,00 EUR mesečno. Nepremičnine imata v posesti in uporabi obe toženi stranki brez pravnega naslova.

Pritožbeno sodišče nima pomislekov proti odločitvi sodišča prve stopnje. Slednje je obrazložilo, zakaj pogoji za oprostitev taks niso podani. Pritožbene trditve niso take, da bi vzbudile dvom o pravilnosti odločitve sodišča prve stopnje. Sicer pa je sodišče prve stopnje premoženjsko situacijo tožnikov upoštevalo tako, da je odločilo o obročnem plačilu sodne takse.

Neutemeljeno pritožbo je bilo treba zavrniti in sklep potrditi po 2. točki 365. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 168. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.