VSL sodba II Cp 4189/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-02-03

nepremičninsko posredovanje - posredniška pogodba - pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami - plačilo za posredovanje - provizija - kdaj pridobi posrednik pravico do plačila - predpogodba

Zakon o nepremičninskem posredovanju je ob ugotovitvi v 25. členu dopuščal tudi pravico nepremičninske družbe do plačila provizije ob sklenitvi predpogodbe glede nepremičnine, pri kateri je posredovala. Po spremembi zakona pa je plačilo predvideno zgolj, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala. Nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega posreduje. Določila ZNPosr so kogentne narave in jih agencija z drugačnimi splošnimi pogoji ne more spremeniti.

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se glasi:

„Tožena stranka N.M.N. N.m. je dolžna plačati tožnici D.H.,  N. m. znesek 1.527,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.1.2007 dalje.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v višini 331,07 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka 15-dnevnega izpolnitvenega roka dalje do plačila, pod izvršbo.“

Sicer se pritožba zavrne in v nespremenjenem a izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 203,51 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo zneska 2.563,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.1.2007 dalje. Omenjeni znesek predstavlja plačilo provizije, ki jo je tožnica plačala toženi stranki kot nepremičninski posrednici ob sklenitvi predpogodbe za nakup stanovanja ter znesek are, ki je ni dobila vrnjene od prodajalca stanovanja. Sodišče je odločilo tudi, da je tožeča stranka toženi dolžna povrniti pravdne stroške v višini 692,68 EUR s pripadki.

Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka. Uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka, saj sodba nima odločilnih razlogov o zavrnitvi tožbenega zahtevka, zato se je ne da preizkusiti. Tožnica je izkazala, da je bil nakup stanovanja R. pogojen s prodajo njenega stanovanja, kar so potrdile vse zaslišane priče. Nedvomno je torej izkazan dogovor, da bo tožnica kupila stanovanje R. samo na način, da predhodno proda svoje stanovanje. Kljub takšnemu dogovoru pa je toženka v predpogodbi zapisala, da mora biti celotna kupnina plačana predvidoma do 16.2.2007, v pogodbi o prodaji tožničinega stanovanja pa si je izgovorila 9 mesečni rok za prodajo tega stanovanja. Na takšno razliko v obeh pogodbah tožnice ni opozorila, s tem pa je kršila tudi določilo 17. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju. Le poštenosti kupcev R. je pripisati, da je tožnica dobila pretežni del are nazaj. Sodišče je svojo odločitev oprlo tudi na dopis družbe S.. in priloge, kar naj bi izkazovalo, da je toženka izpolnjevala pogodbo o prodaji tožničinega stanovanja. Iz oglasov pa izhaja, da gre za prodajo različnih stanovanj, ne zgolj tožničinega. Ker do nakupa in prodaje stanovanja ni prišlo iz razlogov na strani tožnice, je upravičena do vrnitve zneska 1.527,00 EUR. Nepravilno je tudi stališče sodišča, da tožnica ni upravičena do vrnitve zneska are, ki sta ga zakonca R. zadržala. Stranka ni dolžna navesti pravne podlage tožbenega zahtevka, sodnik pa ni vezan nanjo. Zato zavrnitev zahtevka z razlogi, da tožnica ni navedla vseh pravno pomembnih dejstev, ni utemeljena.

Očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) sodišče prve stopnje ni zagrešilo. Odločitev sodišča je namreč zadostno obrazložena, razlogi so koherentni in niso v nasprotju ne z izrekom sodbe ne sami s seboj.

Vendar pa je sodišče pri presoji, ali je bila tožena stranka upravičena do plačila 2% provizije ob sklenitvi predpogodbe o nakupu stanovanja zakoncev R. dne 16.1.2007 napačno uporabilo materialno pravo. Kdaj lahko nepremičninski posrednik zahteva plačilo za posredovanje, ureja 25. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju. Ta je ob uveljavitvi (Ur.l. RS, št. 42/2003) res predvideval, da se stranki lahko dogovorita tudi, da nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje že ob sklenitvi morebitne predpogodbe, vendar pa je bila ta določba z novelo, objavljeno v Ur. l. RS, št. 47/2006, spremenjena tako, da sedaj nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje šele, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. V 2. odstavku omenjeni člen še določa, da nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega se posreduje. Določila tega zakona so glede na določila Obligacijskega zakonika (OZ), ki omogočajo tudi drugačen dogovor (1. odstavek 847. člena OZ), specialnejša, prav tako pa so tudi kogentne narave (3. odstavek 13. člena ZNPosr) in jih nepremičninska družba ne more zaobiti z izdajo drugačnih splošnih pogojev. To bi namreč bilo v nasprotju z načeli profesionalne etike, ki zavezujejo nepremičninsko družbo, da skrbi za naročiteljev interes, pri čemer je ne sme voditi zgolj želja po čim višji proviziji (14. člen ZNPosr). Ker je tožena stranka v odgovoru na tožbo pritrdila tožnici, da si je ob sklenitvi predpogodbe, do katere realizacije ni nikoli prišlo, že zaračunala posredniško provizijo v višini 2% od nakupne vrednosti stanovanja, do tega zneska pa po kogentnem določilu 25. člena ZNPosr ni bila upravičena, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku tožnice na vračilo omenjenega zneska ugodilo (5. alineja 358. člena ZPP). Znesek provizije v višini 1.527,00 EUR je sodišče tožeči stranki priznalo z obrestmi od 16.1.2007 dalje, to je od dneva plačila, saj tožena stranka obrestnemu delu zahtevka nikoli ni nasprotovala, poleg tega pa je bila od tega dne dalje za omenjeno vsoto neupravičeno obogatena. Pritožbene navedbe v smeri dejanskega neizvrševanja pogodbe s strani tožene stranke glede na zgoraj navedeno za odločitev o vrnitvi plačane provizije niso pravno pomembne.

Neutemeljene so pavšalne pritožbene navedbe, ki grajajo odločitev sodišča o zavrnitvi tožbenega zahtevka, ki se nanaša na vračilo dela are, ki jo je tožnica izročila zakoncema R.. Sodišče prve stopnje namreč zahtevka ni zavrnilo, ker tožena stranka ni navedla pravne podlage za odločitev, temveč zato, ker ni zmogla trditvenega bremena. V danem primeru bi se namreč tožnica morala opredeliti, ali zahtevani znesek predstavlja škodo za kršitev poslovnega razmerja, škodo iz naslova neposlovne odškodninske odgovornosti tožene stranke ali kaj drugega. Pogodbeni stranki predpogodbe o nakupu stanovanja so bile tožnica in zakonca R., ne pa tožena stranka, tožnica pa bi morala pri sklenitvi pogodbe ravnati s skrbnostjo, ki se običajno zahteva v pravnem prometu. Iz 3. člena pogodbe jasno izhaja, kdaj kupnina v celoti zapade v plačilo, pri čemer je tisk v tem delu celo odebeljen, zato pavšalno sklicevanje tožnice, da je bila zavedena s strani tožene stranke, ne more predstavljati zadostne trditvene podlage za ugoditev zahtevku na vračilo dela are, izročene prodajalcema stanovanja ob podpisu predpogodbe o nakupu. Poleg tega pa od tožene stranke kot nepremičninske posrednice ni mogoče zahtevati, da bo prišlo do realizacije pogodbe o nakupu oziroma prodaji stanovanja, temveč le-to, da si bo za sklenitev tovrstnih pogodb prizadevala.

Ker je sodišče spremenilo odločitev o glavni stvari, je ponovno odločalo tudi o stroških pravdnega postopka. Stroške tožeče stranke na prvi stopnji je sodišče odmerilo po priloženem stroškovniku v skladu z Odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah ter znašajo 1.028,01 EUR. Glede na uspeh tožnice v postopku v višini 59,5%, ji je pritožbeno sodišče priznalo 611,66 EUR pravdnih stroškov. Odmera stroškov tožene stranke je razvidna že iz prvostopne sodbe (pritožba je ne prereka), glede na sedanji uspeh tožene stranke 40,5% pa njeni priznani stroški znašajo 280,53 EUR. Po pobotu je tožena stranka tožeči stranki dolžna povrniti še 331,07 EUR pravdnih stroškov postopka na prvi stopnji, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila. Tožeči stranki pripadajo tudi pritožbeni stroški glede na njen uspeh v pritožbenem postopku. Te je sodišče druge stopnje odmerilo v višini 342,04 EUR; ob 59,5% pritožbenem uspehu pa mora tožena stranka tožeči povrniti znesek 203,51 EUR stroškov pritožbenega postopka z obrestmi, kot izhajajo iz izreka sodbe.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.