VSL sodba I Cp 2034/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-07-08

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - preureditev in nadzidava skupnih prostorov - stanovanje - nova stvar - gradbeno dovoljenje - pridobitev stanovanjske pravice

Če se iz več različnih stanovanjskih prostorov, pred tem v uporabi različnih oseb, uredi eno stanovanje kot zaključena stanovanjska enota, se takšna preureditev v vsakdanji rabi opredeljuje kot „adaptacija“, kar ni nič drugega kot posodobitev ali celo sprememba namembnosti določenega stanovanjskega prostora v okviru stanovanja. V obravnavani zadevi zato ne gre za preureditev skupnih prostorov (podstrešja) v stanovanjske prostore.

Pritožbi tožene stranke se ugodi in se sklep in sodba spremeni tako, da se zavrne tudi primarni tožbeni zahtevek iz 3. točke izreka, odločitev o stroških postopka (5. točka izreka) pa se pridrži za končno odločbo.

Pritožba tožeče stranke se zavrne in se v z njo izpodbijani 4. točki izreka potrdi odločitev sodišča prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom in sodbo s sklepom pod 1. točko izreka dovolilo spremembo tožbe z dne 22.12.2008 in pod 2. točko izreka zaradi umika dela tožbe na ugotovitev, da sta tožnika solastnika do 276/1000 stanovanjske zgradbe, parc. št. 322., v tem delu postopek ustavilo, medtem ko je s sodbo pod 3. točko izreka ugotovilo, da sta tožnika lastnika vsak do ½ večsobnega stanovanja v mansardi stanovanjske hiše U6, parc. št. 322 pod 4. točko izreka je kot neutemeljenega zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožnikoma izstaviti za zemljiškoknjižni vpis sposobno listino, na podlagi katere bosta tožeči stranki dosegli vpis lastninske pravice pri prej navedenem stanovanju v skupnem deležu do 273/1000, oziroma vsak tožnik v deležu do 1365/1000, pod 5. točko izreka pa je toženi stranki naložilo v povrnitev tožeči stranki pravdne stroške v višini 3.182,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper odločitev s sodbo sta se pritožili obe pravdni stranki, in sicer tožeča zoper 4. točko izreka in tožena zoper 3. in 5. točko izreka.

Tožeča stranka se pritožuje iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da pritožbeno sodišče v 4. točki izreka odločitev s sodbo spremeni tako, da ugotovi, da sta tožnika solastnika stanovanjske stavbe U6, parc. št. 322 v skupnem deležu do 273/1000 oziroma vsak od tožnikov v deležu do 1365/1000, pri čemer navedeni solastniški delež v naravi predstavlja mansardno stanovanje. Navaja, da je vknjižba lastninske pravice po sodbi res le deklaratorne narave, vendar bo ta nemogoča zaradi zavrnitve celotne 4. točke tožbenega zahtevka. S sodbo je namreč potrebno ugotoviti tudi solastninski delež tožnikov na celotni nepremičnini.

Tožena stranka se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da višje sodišče tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti stroškovno zavrne, podrejeno, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je izpodbijana sodba izdana v posledici odločitve Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 814/2995, z dne 25.10.2007, v kateri je Vrhovno sodišče RS prejudiciralo zaključke sodišča v ponovljenem postopku glede dejanskega vprašanja stanja sporne nepremičnine in morebitnega nastanka nove stvari na podlagi izvedenih adaptacij. Zlasti je nepravilen zaključek Vrhovnega sodišča RS, da tožeča stranka na sporni nepremičnini ni pridobila stanovanjske pravice, saj je bila zatrjevana pridobljena stanovanjska pravica s strani tožene stranke neprerekana in torej to dejstvo med strankama ni bilo sporno. Izpodbijana sodba temelji na ugotovitvi, da podstrešni prostori pred posegom tožnikov niso predstavljali zaključene stanovanjske enote, predstavljali pa so skupne prostore v stanovanjski zgradbi sami, in da tožnika na spornem stanovanju nista pridobila stanovanjske pravice, po adaptaciji podstrešja in izdelavi zaključene stanovanjske enote pa s tožnikoma tudi ni bila sklenjena nobena stanovanjska pogodba več in jima ni bilo podeljeno imetništvo stanovanjske pravice na novo izdelanem stanovanju. Pridobitev lastninske pravice tožnikov na sporni nepremičnini je po mnenju tožene stranke na temelju 116. člena Stanovanjskega zakona (SZ) izključena, ker podstrešje stanovanjske stavbe U6 ob dodelitvi prostorov tožnikoma ni predstavljalo skupnih prostorov, ki bi služili celotni stavbi. Drugačna ugotovitev sodišča predstavlja napačno ugotovljeno dejansko stanje, ki je bilo prejudicirano že z revizijsko odločbo. V odločbi S. št. DD-171/81 z dne 27.7.1981 je kot imetnik stanovanjske pravice tožnik izrecno določen, s to odločbo pa sta tožnika pridobila podstrešne prostore, kateri so se že dalj časa pred tem uporabljali kot bivalni prostori in ne kot skupni prostori. Ugotovitev sodišča prve stopnje je tudi v nasprotju z listinskimi dokazi v spisu, ko izvedenec B. A. v svojem mnenju z dne 27.10.2008 ugotovi, da se je prvotno podstrešje začelo že po letu 1960 preurejati in uporabljati za stanovanjske namene. Torej adaptacija ni bila končana šele leta 1984, ker sta bili pred tem urejeni najmanj dve bivalni sobi. Nadalje je izvedenec ugotovil, da je bila namembnost prostorov na dan 18.9.1981 v sledečem stanju: kuhinja, tri sobe, kopalnica, WC in predsoba. Napačno je stališče sodišča, da obstoj skupnih prostorov utemeljuje jezikovna razlaga določbe 72. člena takratnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR). Ta člen res dovoljuje preureditev podstrešja v stanovanje, vendar pa to velja le v primerih, da podstrešje predstavlja skupne prostore stavbe, kar pa v konkretnem primeru očitno ne drži. Pridobitev lastninske pravice po 116. členu SZ je v konkretnem primeru izključena tudi zaradi tega, ker je imela tožeča stranka ob uveljavitvi SZ leta 1991 na bivalnih prostorih že stanovanjsko pravico, kar je tožeči stranki omogočalo odkup stanovanja po 117. členu SZ. Da sta tožnika pridobila stanovanjsko pravico na spornem trisobnem stanovanju na podlagi stanovanjske pogodbe z dne 18.9.1981, tožnika temu nikoli nista nasprotovala, celo nasprotno, na to sta se tudi sama sklicevala. To dejstvo tako ne bi smelo biti predmet dokazovanja. Da sta tožnika pridobila stanovanjsko pravico na stanovanju že pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona leta 1991, potrjuje tudi odločba št. DD-171/81 z dne 27.7.1981, po kateri je bil tožnik dolžan sprazniti stanovanje v prvem nadstropju iste hiše in se preseliti v predmetno stanovanje, ker ima občan lahko stanovanjsko pravico le na enem stanovanju. Stališče sodišča, da bi moralo biti stanovanje že adaptirano v času sklenitve pogodbe, predstavlja zmotno uporab materialnega prava. Iz listinskih dokazov je razvidno, da so se vsi prostori, ki so bili dodeljeni tožnikoma v uporabo, uporabljali kot stanovanjski prostori, ne pa kot skupni prostori zgradbe. Predmet pogodbe št. 10760 z dne 18.9.1981 tako niso neurejeni skupni prostori, ampak stanovanjska celota. Ta nikakor ni nastala šele leta 1984, kot zmotno ugotovi sodišče prve stopnje. Poleg tega izgradnja kuhinje in kopalnice ter popravilo oken in napeljave ne pomenijo ustvaritve nove stvari. Po ustaljeni sodni praksi so takšna vlaganja podlaga za obligacijskopravne zahtevke na povrnitev vlaganj. Pri ustvaritvi nove stvari pa se po sodni praksi zahteva sprememba identitete zgradbe, ustvaritev novega objekta ali novega dela objekta, ki izpolnjuje pogoje za pridobitev izključne lastninske pravice na delu zgradbe. V obravnavanem primeru so bile tožnikoma dodeljene sobe, ki sta jih nato po svoji volji adaptirala tako, da sta jih spremenila v kuhinjo, kopalnico in podobno. Gre še vedno za isti prostor in tudi zato je odločitev sodišča napačna. Odločitev naslovnega sodišča, da so bili s stanovanjsko pogodbo z dne 18.9.1981 dodeljeni tožečima strankama le skupni prostori, na podlagi katerih ni bila pridobljena stanovanjska pravica, nasprotuje tudi jasno in nedvoumno napisani in s strani vseh strank prostovoljno podpisani pogodbi, katere razveljavitev nista tožeči stranki nikoli zahtevali, temveč sta se nanjo celo v tem postopku ves čas sklicevali.

Pritožba tožene stranke je utemeljena, medtem ko pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

Ni slediti očitkom pritožbe o izostanku potrebnih razlogov v izpodbijani odločbi ali njihovem nasprotju z listinami v spisu, ker je sodišče prve stopnje podalo dovolj obširne in celovite razloge o pravnorelevantnih dejstvih za odločitev o primarnem tožbenem zahtevku, tako, da se pravilnost odločitve z njimi more preizkusiti. Kot bo ugotoviti iz nadaljnjih podajanj pritožbenega sodišča, je bila odločilna in pravno pomembna za odločitev o primarnem tožbenem zahtevku opredelitev prostorov tu obravnavanega stanovanja ob njihovi dodelitvi tožnikoma v uporabo, pri čemer je sodišče prve stopnje zmotno presodilo dokazne listine v spisu in temu posledično prostore stanovanja ob dodelitvi jih tožnikoma opredelilo kot skupne podstrešne prostore, katere sta potem tožnika preuredila v stanovanjske. Torej je sodišče prve stopnje na podlagi dokaznih listin v spisu zmotno ugotovilo dejansko stanje in na podlagi tako zmotno ugotovljenega dejanskega stanja je napačno uporabilo materialno pravo, v kolikor je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku.

Po določbi 1. odstavka 116. člena Stanovanjskega zakona iz leta 1991 – v nadaljevanju SZ (Ur. l. RS, št. 18/91 z dne 11.10.1991 in nadaljnji) je za pridobitev lastninske pravice na stanovanju ob rešitvi stanovanjske vprašanja s preureditvijo ali nadzidavo skupnih prostorov (torej tudi podstrešja) ključnega pomena, da so bili ti preurejeni prostori pred preureditvijo skupni prostori, torej ne dodeljeni le enemu izmed več imetnikov stanovanjske pravice v isti zgradbi, na katerih bi ta z dodelitvijo mu jih pridobil stanovanjsko pravico.

Kot izhaja iz številnih listinskih dokazov (dokaza o nasprotnem ni bilo predlaganega, niti izvedenega), prostorov (nobenega izmed njih) predmetnega stanovanja ob dodelitvi jih ali tudi, ko sta jih tožnika ali eden izmed njiju prevzela v izključno uporabo, ni bilo možno šteti kot skupnih, ampak so že takrat vsi imeli svojstvo stanovanjskega prostora in so se v tak namen tudi uporabljali, pri čemer so bili tudi grajeni in opremljeni kot stanovanjski prostori. Res je le to, da so bili ti prostori zgrajeni v podstrešju in se jih je zato v več listinah opredeljevalo kot podstrešni prostori, ali tudi (kar je pravilneje) mansardni prostori (zaradi neravnega stropa). Pri tem je potrebno poudariti, da že sam pojem „preureditev“ pomeni spremembo svojstva prostora (npr. iz skupnega v stanovanjski prostor), pa tudi spremembo namembnosti stanovanjskega prostora za druge namene, a še vedno v stanovanjske (npr. bivalnega prostora v kuhinjo ali WC, v kopalnico). Vendar slednja preureditev za pridobitev lastninske pravice po 1. odstavku 116. člena SZ ne zadostuje, ker s tem izrecno zahteva preureditev iz skupnega v stanovanjski prostor. Torej ne zadostuje niti, kar je bilo v primeru tožnikov, ko se iz več različnih stanovanjskih prostorov, pred tem v uporabi različnih oseb, uredi eno stanovanje kot zaključena stanovanjska enota. Takšna preureditev se v vsakdanji rabi opredeljuje kot „adaptacija“, kar ni nič drugega, kot posodobitev ali celo sprememba namembnosti določenega stanovanjskega prostora v okviru stanovanja.

Da je temu tako, kot je pojasnjeno zgoraj, potrjujejo številne listine v spisu: Odločba Samoupravne stanovanjske skupnosti z dne 27.7.1981 (priloga A4), s katero sta bila tožniku dodeljena še dva prostora v uporabo, je opredelila odnos tožnika do teh prostorov in preostalih prostorov na podstrešju kot imetnika stanovanjske pravice, in da so prostori potrebni adaptacije. Stanovanjska pogodba za obravnavane prostore z dne 18.9.1981 (priloga A5) je bila sklenjena med Samoupravno stanovanjsko skupnostjo in tožnikom, kjer je bil tožnik prav tako opredeljen kot imetnik stanovanjske pravice in so bili v njej tudi vsi prostori opredeljeni kot stanovanjski in z določeno namembnostjo (kuhinja, sobe, WC, hodnik, kopalnica). Iz predračuna investicijskih stroškov z dne 20.1.1981 (priloga A8) je ugotoviti, da so bili takrat prostori predmetnega stanovanja predeljeni z ometanimi opečnimi stenami, da so imeli okna in vrata, ladijski ali keramični ali tekstilni pod, ometan strop iz trstik in opaža (vse navedeno je bilo predvideno za odstranitev). V. S. je izdelal cenitveno poročilo z dne 6.7.1984 (priloga A9) po naročilu tožnika pred pričetkom obsežnih adaptacij v predmetnih prostorih, kjer te prostore opredeli kot stanovanje (slabo vzdrževano), torej je zgradba z izkoriščenim podstrešjem, kjer so ometane mansardne sobe z vodovodno, električno, telefonsko napeljavo in priključkom na mestno kanalizacijsko omrežje, vse sicer potrebno obnove. Cenitveno poročilo M. M. z dne 8.11.1985 (priloga A10), prav tako izdelano po naročilu tožnika, enako obravnavane prostore pred pričetkom adaptacije opredeli kot mansardno stanovanje. Da je tožnik na predmetnih prostorih kot stanovanju pridobil stanovanjsko pravico že leta 1981, torej kar tri leta pred v tožbi zatrjevano preureditvijo leta 1984, nadalje izrecno potrjuje odločba Republiškega komiteja za varstvo okolja in urejanje prostora z dne 17.2.1984 (priloga A18). Da sta te prostore uporabljala izključno sama, in to tudi v stanovanjske namene (občasno sta se vanje umaknila, da sta bila sama, kot mož in žena), potrdi v svoji izpovedbi tožnik sam, kar je ugotoviti iz zapisnika o njegovem zaslišanju dne 10.11.2004. Tudi izvedenec B. A. v svojem pisnem izvedenskem mnenju z dne 27.10.2008 obravnavane prostore opredeli kot stanovanjske prostore, tudi ob dodelitvi jih leta 1981 tožniku oziroma tožnikoma.

Po zgoraj pojasnjenem je tako nedvoumno, da v obravnavani zadevi ne gre za preureditev skupnih prostorov (podstrešja) v stanovanjske prostore in že to je razlog, ki izključuje pridobitev vtoževane lastninske pravice po 1. odstavku 116. člena SZ in posledično čemur je primarni tožbeni zahtevek, ob pravilni uporabi materialnega prava, neutemeljen. Naslovno sodišče se sicer strinja z ugotovitvami Vrhovnega sodišča RS v odločbi II Ips 814/2005 z dne 25.10.2007, da je šlo v obravnavnih prostorih pred adaptacijo leta 1984 za slabe bivalne razmere in da prostori niso predstavljali zaključene stanovanjske enote. Vendar kljub takšni ugotovitvi ni bil izpolnjen poglavitni pogoj po 1. odstavku 116. člena SZ za pridobitev lastninske pravice, to je preureditev skupnih prostorov v stanovanje. Težko je namreč sprejeti, da so bile bivalne razmere podobne tistim ob koncu 19. stoletja (zlasti ob dejstvu, da so prostori imeli električno, vodovodno, telefonsko napeljavo in priključek na kanalizacijo), zlasti pa ni sprejeti, da so prostori zaradi slabih bivalnih razmer dejansko bili podstrešje in zato opredeljeni kot skupni prostori.

Ker je neutemeljen primarni zahtevek po pridobitvi lastninske pravice, je neutemeljen tudi v delu za določitev solastniških deležev tožnikov na celotni nepremičnini. Zato drugih odgovorov pritožbi ni potrebnih.

Pritožbeno sodišče je zato, ker ni ugotovilo drugih kršitev, na katere pazi v skladu z 2. odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) po uradni dolžnosti, pritožbi tožene stranke ugodilo tako, da je z njo izpodbijano odločitev spremenilo v zavrnitev tožbenega zahtevka (2. alineja 358. člena ZPP), medtem ko je tožbeni zahtevek tožeče stranke kot neutemeljenega zavrnilo (353. člen ZPP). Posledično celotni zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka je bilo potrebno razveljaviti tudi odločitev o stroških postopka, ker bo moralo sodišče prve stopnje v nadaljevanju zaradi zavrnitve primarnega tožbenega zahtevka odločati še o podrednih tožbenih zahtevkih.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 165. člena ZPP in je ta pridržana za končno odločbo sodišča prve stopnje o vseh tožbenih zahtevkih tožeče stranke.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.