VSL sodba II Cp 664/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-06-17

najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - službeno stanovanje - kadrovsko stanovanje

Najemne pogodbe za tržno najemno stanovanje ni možno odpovedati iz razloga po 5. odst. 103. člena SZ-1 (2. odst. 105. člena SZ), torej iz razloga, ker ima najemnik v lasti primerno stanovanje.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi:

„1. Tožeča stranka M.O., Ljubljana odpoveduje najemno pogodbo z dne 8.3.1993 in aneksa k najemni pogodbi z dne 13.7.1993 in 19.12.1994, sklenjeno z M. R. G. za eno in pol sobno stanovanje št. 1 v pritličju v stanovanjski stavbi K., v izmeri 48,46 m2 s pripadajočimi pomožnimi prostori, shrambo v izmeri 5,13 m2 in atrij v izmeri 32,28 m2 in garažo št. 5 v objektu B10 v izmeri 18,86 m2.

2. Tožena stranka M. R. G., Ljubljana je dolžna izprazniti eno in polsobno stanovanje št. 1 v pritličju stanovanjske stavbe K. 8, v izmeri 48,46 m2 s pripadajočimi pomožnimi prostori shrambo v izmeri 5,13 m2 in atrij v izmeri 32,98 m2 in garažo št. 5 v objektu B10 v izmeri 18,86 m2 ter prazno oseb in stvari izročiti tožeči stranki M. O. v 91-ih dneh, da ne bo izvršbe.

3. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje prvostopne odločbe dalje do plačila vse v petnajstih dneh, da ne bo izvršbe.“

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 1.784,26 EUR pravdnih stroškov, v petnajstih dneh, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi naslednji dan po poteku paricijskega roka.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 428,70 EUR pritožbenih stroškov, v petnajstih dneh z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi naslednji dan po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, s katero je ta odpovedala najemno pogodbo za najem eno in polsobnega stanovanja št. 1 in garažo št. 5 v objektu B10 ter toženi stranki naložilo, da je dolžna stanovanje in garažo izprazniti in prazno oseb ter stvari izročiti tožeči stranki v roku 91-ih dni in da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti 1.624,86 EUR pravdnih stroškov.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložila pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v 1. odst. 338. člena ZPP, v kateri predlaga zavrnitev tožbenega zahtevka, podrejeno, da se sodbo razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Bistvo pritožbenih navedb je, da je zmotno ugotovljeno, da je bil predmet najemne pogodbe službeno stanovanje, ker gre za najem profitnega stanovanja. Dokaz tožeče stranke o lastništvu stanovanja je bil vložen prepozno. S tem, ko je sodišče dopustilo njegovo izvedbo, je storilo relativno bistveno kršitev postopka, ki je vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe. Brez tega dokaza aktivna legitimacije tožeče stranke ni izkazana. Obvezna sestavina najemne pogodbe je opredelitev kategorije najema stanovanja. Iz 3. člena najemne pogodbe izhaja, da je stanovanje razvrščeno v kategorijo profitnih stanovanj. Predlaga vpogled v zapisnik 75. seje izvršnega sveta Občine Šiška z dne 24.3.1992, ki jo je iz arhiva tožena stranka uspela pridobiti šele sedaj. Ta dokaz se je tudi šele sedaj izkazal za pravno pomembnega, zato je vložen pravočasno. Oddajanje stanovanj v najem je v pristojnosti občine in ne gre za izvajanje državnih funkcij. Stanovanje, ki ga je tožnica kupila v letu 2003, je zasedeno in je zato napačen zaključek sodišča prve stopnje, da gre za primerno stanovanje.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo navaja, da je neutemeljen očitek, da se je najemno razmerje presojalo iz različnih časovnih trenutkov. Pravna podlaga odpovedi najemne pogodbe je v dejstvu, da ima tožena stranka v lasti drugo primerno stanovanje. Višje sodišče je v razveljavljenem sklepu že odločilo, da gre za službeno stanovanje. Zapisnik z dne 24.3.1992 je nov dokaz, ki ni dopusten.

1. Najemna pogodba za nedoločen čas je trajno pogodbeno razmerje. Za presojo trajnih pogodbenih razmerij se uporablja pravo v času odločanja.

2. Najemna pogodba z dne 8.3.1993 in aneksa z dne 19.12.1994 in 13.7.1993 sta pravni prednik tožnice in toženka sklenili v času veljavnosti Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91 – SZ) in na podlagi Pravilnika o dodeljevanju občinskih stanovanj v najem Občine Ljubljana Šiška z dne 1.12.1992.

Iz Stanovanjskega zakona izhaja, da je zakon poznal tako profitna kot službena stanovanja (4. člen) da se je najemna pogodba za službeno stanovanje lahko sklepala za določen čas (1. alineja 40. člena); da je obvezna sestavina najemne pogodbe navedba vrste najema stanovanja (4. alineja 1. odst. 41. člena); in da lastnik lahko odpove službeno stanovanje, če najemniku preneha delovno razmerje pri lastniku službenega stanovanja (6. odst. 53. člena). V Stanovanjskem zakonu torej ni bilo odpovednega razloga, ki ga v tožbi uveljavlja tožeča stranka, to je, če ima lastnik službenega stanovanja v lasti primerno stanovanje.

Po sklenitvi najemne pogodbe in aneksov, je lastništvo stanovanja prešlo na tožečo stranko, ki je vprašanje dodeljevanja občinskih stanovanj uredila s Pravilnikom o dodeljevanju kadrovskih in službenih stanovanj Mestne občine Ljubljana ter o zamenjavi stanovanj Mestne občine Ljubljana z dne 14.5.1996 (Ur. list RS, št. 49/96). V tem pravilniku tožeča stranka loči kadrovska stanovanja in službena stanovanja. V 3. členu Pravilnika so določeni upravičenci do kadrovskih stanovanj, v 13. členu pa upravičenci do službenih stanovanj, v 19. členu pa je določeno, da oboji plačujejo profitno najemnino. Upravičenci do službenih stanovanj so zaposleni v organih Mestne občine Ljubljana v mestni upravi in v inštitucijah, katerih ustanovitelj je Mestna občina Ljubljana. Službeno stanovanje se oddaja za določen čas, dokler so najemniki zaposleni v Mestni občini Ljubljana in v inštitucijah, katerih ustanovitelj je Mestna občina Ljubljana.

3. Analiza dejanskega stanja in predpisov pokaže, da je v času sklepanja najemne pogodbe z dne 8.3.1993 imela sama najemna pogodba značilnosti najemne pogodbe za službeno stanovanje, saj je bila sklenjena za določen čas, za čas trajanja delovnega razmerja toženke pri delodajalcu. Kasnejša sprememba najemne pogodbe (sprememba najemne pogodbe iz določenega časa v nedoločen čas in odpravo odpovednega razloga prenehanja najemnega razmerja zaradi prenehanja delovnega razmerja), in ob upoštevanju pravilnika tožeče stranke z dne 14.5.1996 (B24), ko je tožeča stranka ločila kadrovska stanovanja od službenih stanovanj (s citiranim pravilnikom se je pritožbeno sodišče žal seznanilo šele v ponovljenem odločanju, in od tu tudi sedanja različna pravna razlaga obravnavanega najemnega razmerja), vpliva tako, da je tožničino najemno pogodbo, po sklenjenih aneksih in po pravilniku tožeče stranke z dne 14.5.1996, opredeliti kot kadrovsko najemno stanovanje, za katerega je toženka dolžna plačevati profitno najemnino, torej kot tržno najemno stanovanje po določilu 2. alineje 83. člena Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 69/2003-SZ-1).

Najemne pogodbe ni mogoče opredeliti kot najemne pogodbe za službeno stanovanje, ker toženka ni zaposlena v organih Mestne občine Ljubljana v mestni upravi in inštitucijah, katerih ustanovitelj je Mestna občina Ljubljana (določilo 13. člena Pravilnika tožeče stranke z dne 14.5.1996).

Najemne pogodbe za tržno najemno stanovanje ni možno odpovedati iz razloga po 5. odst. 103. člena SZ-1 (2. odst. 105. člena SZ), torej iz razloga, ker ima najemnik v lasti primerno stanovanje.

Tožbeni zahtevek tožeče stranke ni utemeljen. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi tožene stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

4. Tožena stranka je v pravdi in s pritožbo uspela. Tožeča stranka ji je zato dolžna povrniti vse potrebne pravdne stroške, nastale pred sodiščem prve stopnje in pritožbene stroške (165. člen ZPP in 154. člen ZPP). Na podlagi priglašenih pravdnih stroškov, ob uporabi Zakona o sodnih taksah in Odvetniške tarife je pritožbeno sodišče toženi stranki priznalo 3.131,40 odvetniških točk za zastopanje tožene stranke pred sodiščem prve stopnje, kar po vrednosti 0,459 EUR za eno točko, povečano za 20 % DDV, znaša 1.724,76 EUR ter 59,50 EUR takse za odgovor na tožbo in odgovor na pritožbo, kar skupaj znese 1.784,26 EUR stroškov postopka na prvi stopnji.

Za sestavo pritožbe je toženi stranki priznalo 280,90 EUR in takso za pritožbo v znesku 147,80 EUR, skupaj 428,70 EUR.

Od priznanih stroškov postopka začnejo teči zakonske zamudne obresti od prvega naslednjega dne po poteku paricijskega roka.

SZ člen 4, 40, 40-1, 41, 41/1, 41/1-4, 53, 53/6, 83, 83-2, 105, 105/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.