VSL sklep II Cp 1540/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-06-03

stanovanje - posamezni del stanovanja - funkcionalni prostor stanovanja - neločljiva povezanost s stanovanjem - prodaja sestavnih delov stanovanja - parkirni prostor

Parkirni prostor ni sestavina, ki je neločljivo povezana s stanovanjem. Neločljivi sestavni deli stanovanja je v primeru, če okoliščine kažejo, da predstavlja bistveno sestavino funkcionalnih prostorov stanovanja.

Pritožbi zoper sodbo se ugodi in izpodbijana sodba v 1., 2. in 4. točki izreka razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Pritožba zoper sklep se zavrne in izpodbijani sklep potrdi.

Stroški pritožbenega postopka so nadaljnji pravdni stroški.

S sodbo z dne 19.12.2008 je ugodeno zahtevku, da je tožena stranka s kupoprodajno pogodbo z dne 18.11.1991 pokojni L. (M.) P. skupaj s stanovanjem št. 8 v 2. nadstropju bloka Š. prodala tudi parkirno mesto št. 17, vpisano kot nepremičnina 256.E v podvložku 3798/256 k.o. .... Toženi stranki je naložena obveznost, da izstavi zemljiškoknjižno listino za to parkirno mesto (1. in 2. točka izreka). Zahtevek, da je tožnica že lastnica parkirnega mesta, je zavrnjen (3. točka izreka). Toženi stranki je naložena obveznost plačila 1.036,36 € pravdnih stroškov tožeče stranke (4. točka izreka).

S sklepom z dne 19.2.2009 je zavrnjen ugovor tožene stranke zoper dne 19.12.2008 izdano začasno odredbo, s katero je toženi stranki prepovedana odtujitev in obremenitev spornega parkirnega mesta.

Zoper 1., 2. in 4. točko izreka sodbe se pritožuje tožena stranka. Pritožbo zoper sodbo vlaga iz vseh treh, z ZPP predvidenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga spremembo sodbe tako, da  zahtevek zavrne ali razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Meni, da je za odločitev pravno nepomembno določilo 2. odstavka 2. čl. Stanovanjskega zakona. To določilo bi bilo po mnenju tožene stranke pomembno, če bi tožnica uveljavljala pravico do odkupa parkirnega mesta po 117. čl. Stanovanjskega zakona. Sodišču prve stopnje očita, da je na osnovi navedenega zakonskega določila štelo, da parkirno mesto avtomatično spada k stanovanju in ni dalo teže kupoprodajni pogodbi, iz katere je razvidno, da parkirno mesto ni bilo predmet pogodbe. Sodišču očita tudi nepravilno sklepanje o lastništvu na osnovi dejstva, da je bilo parkirno mesto predmet pogodbe, s katero je stanovanje in parkirno mesto od SCT kupila tožena stranka. Opozarja, da parkirno mesto v kupoprodajni pogodbi, sklenjeni s tožničino pravno prednico, ni navedeno. Površina parkirnega prostora ni všteta v izmero stanovanja; v točkovnem zapisniku parkirno mesto ni točkovano pod poglavjem II C točka 19, kjer bi moralo biti. Opozarja, da se urejeno parkiranje omenja v rubriki C, kjer so navedeni prostori skupne rabe in se ne nanaša na garažo v hiši.  Zatrjuje bistveno kršitev postopka, ker sodišče ni ovrednotilo vseh dokazov, ampak sledilo zgolj izpovedbi tožnice. Opozarja na ugotovitev sodišča, da je bilo predmet pisne pogodbe le stanovanje in tej ugotovitvi nasprotno odločitev. Ne soglaša z zaključkom, da so bili odgovori tožeče stranke na ponudbo posledica presenečenja in nepripravljenosti, saj je med temi odgovori preteklo več let. Meni, da je odločitev v nasprotju s sodno prakso – sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 373/96, v kateri je sprejeto mnenje, da so garaže po določbi 2. odstavka 2. člena Stanovanjskega zakona pomožni stanovanjski prostori, kar pa ne pomeni, da lastnik ne more ločeno razpolagati z garažo in stanovanjem.

V pritožbi zoper sklep pa tožena stranka uveljavlja pritožbena razloga nepravilne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava ter predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in zavrnitev predloga za izdajo začasne odredbe. Nasprotuje ugotovitvi, da je iztoževana terjatev verjetno izkazana. Meni, da parkirno mesto, na katerega se začasna odredba nanaša, ni sestavni del stanovanja  in ga ni bilo mogoče kupiti po Stanovanjskem zakonu. Tako izhaja tudi iz pogodbe z dne 18.11.1991. Garažno mesto ni bilo plačano, ker je rubrika pod točko 19 prazna. Meni, da bi tožnica svoj zahtevek lahko zavarovala z zaznambo spora v zemljiški knjigi.

Tožeča stranka je na obe pritožbi odgovorila. Pritrjuje ugotovitvam sodišča in meni, da s tožničino pravno prednico sklenjena pogodba izkazuje nakup parkirnega prostora. Opozarja, da daleč naokrog parkiranje ni dovoljeno in se točkovanje pod rubriko urejeno parkiranje nanaša na sporno parkirno mesto. Meni, da je tožena stranka povzročila ta spor z načinom vknjižbe etažne lastnine - ločevanjem parkirnega prostora od stanovanja. Posebno zemljiškoknjižno dovolilo ne bi bilo potrebno, če bi se parkirno mesto vknjižilo kot sestavni del stanovanja. Meni, da jo zgolj začasna odredba lahko zavaruje pred toženkinim razpolaganjem s spornim parkirnim prostorom.

Pravdni stranki si različno razlagata vsebino pogodbe, ki sta jo dne 18.11.1991 sklenili L. (M.) P. in R. S.. Sporno med njima je, ali je bil predmet pogodbe poleg stanovanja v drugem nadstropju stanovanjskega bloka na Š. tudi parkirno mesto št. 17 v 2. kleti K., Š. -  ali je prodajalec stanovanje kupovalki izročil tako, da bo hkrati s stanovanjem pridobila tudi lastninsko pravico na parkirnem mestu št. 17 v 2. kleti K. ali ne. Ugotoviti je potrebno  pravo pogodbeno voljo oz. skupen namen pogodbenikov ob sklepanju pogodbe.

Ker pisna pogodba parkirnega prostora ne omenja, se je sodišče prve stopnje utemeljeno ukvarjalo z vprašanjem, ali je parkirno mesto sestavni del stanovanja. Drugi odstavek 2. člena v času sklenitve pogodbe veljavnega Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91) med pomožnimi prostori, ki sodijo k stanovanju, našteva tudi garaže. Ali posamezna garaža in analogno parkirni prostor sodi k stanovanju, je dejansko vprašanje, odvisno od okoliščin vsakega posameznega primera. Sodišče prve stopnje kot argument za stališče, da je sporni parkirni prostor sestavni del stanovanja, navaja prodajno pogodbo z dne 22.11.1989, s katero je tožena stranka oboje – stanovanje in parkirni prostor - kupila od investitorja SCT. Da sta bila stanovanje in parkirno mesto kupljena od istega investitorja in z isto pogodbo (pogodba tožene stranke z SCT z dne 22.11.1989 ), je le ena od okoliščin, ki kaže na to, da je parkirno mesto sestavni del stanovanja. To kažejo tudi ostala zatrjevana dejstva o povezanosti stanovanja in parkirnega mesta – bližina stanovanja in parkirnega mesta, izročitev v posest tožnici skupaj s stanovanjem, zahteva investitorja, da se skupaj s stanovanjem kupi parkirno mesto in druga.

Zaradi opredelitve parkirnega mesta kot sestavnega dela stanovanja, je res pričakovati, da bo parkirno mesto pri prometu delilo usodo stanovanja – parkirno mesto povečuje vrednost stanovanja. Ni pa to nujno, saj je tako garaža kot parkirni prostor kljub navedeni povezanosti s stanovanjem lahko tudi samostojen objekt stvarnih pravic. Parkirni prostor ni sestavina, ki je neločljivo povezana s stanovanjem. Pomožni prostori so neločljivi sestavni deli stanovanja samo v primeru, če okoliščine kažejo, da predstavljajo bistveno sestavino funkcionalnih prostorov stanovanja (1). Iz sodbe sodišča prve stopnje je razbrati, da ne šteje, da sporni parkirni prostor predstavlja bistveno sestavino funkcionalnih prostorov stanovanja, saj dopušča obe možnosti – torej, da je bilo predmet nakupa stanovanje s parkirnim mestom ali brez njega. Tudi s tem stališčem se pritožbeno sodišče strinja. Ni namreč vsaka garaža oz. vsak  parkirni prostor s stanovanjem neločljivo povezan, izvedeni dokazni postopek pa neločljivosti ni potrdil.

Pri ugotavljanju volje pogodbenikov pa je sodišče prve stopnje spregledalo, da ta ni bila povsem svobodna oz. je bila vsaj deloma determinirana z zakonskimi določili (npr. cena, plačilni pogoji...). Pri prodaji stanovanja št. 8. v 2. nadstropju bloka na Š. je šlo za prodajo v postopku lastninjenja -  z zakonskimi določili predpisano prodajo, ki je bila za prodajalca obvezna. Zato je lahko pomembno, ali je tožena stranka v okviru zakonskih določil imela polje prostega razpolaganja pri prodaji sestavnih delov stanovanja. Pomembno je tudi, da  prodajalca pri prodaji ni vodil gospodarski račun oz. doseganje optimalne cene.  Prodajalca, ki na ceno ni mogel vplivati, so pri prodaji vodili drugi interesi in predvsem z zakonom predpisani pogoji prodaje. Pomembno so lahko tudi druge okoliščine v zvezi s tem, da pogodbenika nista v celoti svobodno oblikovala pogodbene volje in je bila ta predvidena z zakonom. Sodišče prve stopnje ni izvedlo dokaza z zaslišanjem B. F., ki je na strani prodajalca sodeloval pri prodaji olastninjenih stanovanj. Dokazni predlog z zaslišanjem te priče je brez obrazložitve zavrnilo. Glede na to, da je sporna pogodba ena od številnih pogodb v postopku prodaje olastninjenih stanovanj po Stanovanjskem zakonu (Ur. list RS, št. 18/919), je pričakovati, da bo, če ne o konkretnih pogajanjih in dogovorih, priča vedela izpovedati vsaj na splošno ravno o obsegu prodaje olastninjenega premoženja. Ker glede zgoraj navedenih vprašanj sodba nima razlogov, je podana kršitev iz 14. tč. 2. odstavka 339. čl. ZPP. Neovrednoteni so ostali tudi nekateri od listinskih dokazov, ki jih je predložila tožeča stranka – listini  A15 in A16.

Pri razlagi spornega razmerja je treba uporabiti določila Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), ker je v času sklepanja pogodbe ta predpis urejal obligacijska razmerja (1060 čl. Obligacijskega zakonika). Za primer, ko z golo jezikovno razlago pogodbenih odločil ni mogoče ugotoviti prave pogodbene volje, je treba poseči po določilu 99. ZOR in skupen namen pogodbenikov ugotoviti s pomočjo načel obligacijskega prava. Kot pomembne se lahko pokažejo okoliščine v fazi pogajanj, v primerih, ko gre za  sklepanje istovrstnih pogodb, pa je lahko pomembno tudi postopanje v drugih identičnih primerih, zlasti, ko gre za z zakonom predvideno prodajo. Glede na to, da je bila sporna pogodba izvedbeno dejanje v postopku lastninjenja in privatizacije stanovanj, pri ugotavljanju skupnega namena pogodbenikov ni mogoče zanemariti, da sta stranki pogodbeno voljo oblikovali v postopku izvedbe druge faze lastninjenja in privatizacije stanovanj s prodajo uporabnikom.

Interpretacija do sedaj neizvedenega dokaza skupaj z že izvedenimi dokazi bo omogočila poleg jezikovne razlage obravnavane pogodbe tudi interpretacijo pogodbene volje s pomočjo ostalih znanih metod razlage - logično, primerjalno in drugih.

Da se dokazni postopek dopolni in ugotovijo vsa zatrjevana dejstva ali njihov obstoj, je  izpodbijana sodba razveljavljena (354. in 355. čl. ZPP).

Gornje ugotavljanje skupnega namena pogodbenikov sporne pogodbe kaže, da izida postopka sicer ni mogoče predvideti, je pa terjatev tožeče stranke verjetno izkazana. Pritrditi je tudi obstoju subjektivnih razlogov, s katerimi je utemeljena izdaja začasne odredbe. S prodajo, katero tožena stranka napoveduje v dopisu z dne 18.1.2008 (tožnica se za najem ni odločila), bi bila uveljavitev tožničine pravice zelo verjetno onemogočena, saj bi bil pri eventualni prodaji varovan dobroveren kupec. Zaznamba spora je z 79. čl. Zakona o zemljiški knjigi predvidena za spore, s katerimi pridobitelj uveljavlja pridobitev lastninske pravice na izviren način. Z zatrjevanim priposestvovanjem tožnica uveljavlja tudi pridobite lastninske pravice na izviren način in bi se tudi zaznambe spora lahko poslužila. Ker pa verjetno izkazuje tudi obligacijski zahtevek za izdajo zemljiškoknjižne listine na osnovi sklenjenega pravnega posla in subjektivno nevarnost, ji ni mogoče odreči tudi varstva njenega zahtevka s predlagano prepovedjo odsvojitve in obremenitve spornega parkirnega mesta. Zavrnitev pritožbe zoper sklep temelji na 2. točki 365. čl. ZPP.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odstavku 165. čl. ZPP.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Tako je stališče sodne prakse – zadevi II Ips 373/96 in II Ips 280/2005.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.