VSL sodba II Cp 2823/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-06

funkcionalno zemljišče - prodaja funkcionalnega zemljišča - razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem - javna površina - ničnost pogodbe - pravica uporabe - pridobitev lastninske pravice ex lege - dopustnost pogodbenega predmeta

Sodišče prve stopnje je prepričljivo utemeljilo, zakaj šteje, da sporni nepremičnini, ki sta bili predmet izpodbijane pogodbe, predstavljata funkcionalno zemljišče (to je stavbno zemljišče, potrebno za redno rabo objekta) in da zato drugotožena stranka s temi nepremičninami ne bi smela prosto razpolagati. Toženi stranki sta namreč z izpodbijano pogodbo razpolagali s funkcionalnim zemljiščem, ki sodi k stavbi tožnikov. Funkcionalno zemljišče ali njegov del pa nista v samostojnem pravnem prometu. Funkcionalno zemljišče sodi k stavbi, za katero je določeno, in tvori z njo neločljivo celoto. Funkcionalno zemljišče, ki naj zaokroži določeno stavbno zemljišče postane njegov sestavni del in ga potem ni več mogoče dodeljevati samostojno ali samo k delu nekdaj skupne parcele. Pogodba, s katero se s takim zemljiščem razpolaga ne v korist parcele, za katero je bilo funkcionalno zemljišče določeno, pa je nična. Gre namreč za razpolaganje s predmetom, ki ni več v samostojnem pravnem prometu (47. člen ZOR).

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama krije stroške za odgovor na pritožbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je pogodba o prenosu objektov in zazidanih stavbnih zemljišč, ki sta jo sklenili G. d.d., in O. K. dne 13.12.1994 nična v delu, ki se nanaša na prenos lastninske pravice oziroma pravice uporabe v korist O. K. na parc. št. 1367/6 in 1367/7, k.o. P.. O. K. je naložilo, da je dolžna izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bodo pri O. K. nastalih nepremičninah, parc. št. 1367/6 in 1367/7, k.o. P. vpisali tožniki kot lastniki s svojimi solastniškimi deleži. Sodišče je prvo in drugo toženi stranki tudi naložilo, da sta dolžni povrniti stroške pravdnega postopka tožeči stranki v višini 2.594,88 EUR z zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo se pritožuje prvotožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov 338. člena ZPP in pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in odločitev sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne; podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Prvostopni sodbi očita, da je obrazložitev v popolnem nasprotju z ugotovitvami obrazložitve, ki se nanašajo na poskus pravne argumentacije funkcionalnega zemljišča. Razumevanje sodišča, da je gradbena parcela k objektu tožečih strank in M. enoten monolit, ki ga ni mogoče deliti, je napačno. V strnjenih mestnih naseljih, kot je v konkretnem primeru, je funkcijska raba prostora (funkcionalno zemljišče) mnogokrat omejena na stavbišče, vse ostalo pa so javne površine oziroma površine namenjene širšemu krogu porabnikov. Sporno zemljišče ni funkcionalno zemljišče, ki bi bilo nujno potrebno za rabo objekta. Sodišče je spregledalo, kaj je bil predmet nakupa s strani tožečih strank. Sporno zemljišče s parcelnimi številkami 1367/6 in 1367/7 k.o. P. pa ne predstavlja predmeta nakupa. Edini verodostojen dokaz je listinski dokaz, to pa so pogodbe o nakupu. Sodišče si tudi napačno razlaga zapis zunanje ureditve iz 1. točke sklenjenih pogodb. V konkretnem primeru gre za realizacijo obligacijsko pravne pravice, in sicer, da je bil prodajalec poslovnega prostora dolžan izvesti in v okviru pogodbene cene všteti vsa zemeljska dela, vsa betonska in tesarska dela, kanalizacijo in med drugim izvesti tudi zunanjo ureditev na zemljiščih. Tako prodajalec kot kupec sta imela jasno predstavo o tem, kaj je predmet pogodbenega razmerja. V letu 1999 ni veljal Zakon o prometu z nepremičninami v družbeni lastnini, na katerega se sodišče sklicuje, prav tako tudi ne Zakon o urejanju naselij. Sodišče pri določitvi funkcionalnega zemljišča napačno razlaga pogodbena določila, ki so zgolj obligacijska zaveza za ureditev okolice predmeta nakupa, ne pa temelj za pridobitev pravice uporabe po prejšnjih predpisih ali pa lastninske pravice po sedanjih. V konkretnem primeru gre za pridobitev pravic iz zasebne listine, kar pomeni na podlagi pravnega posla. Tožeča stranka ni izkazala načina pridobitve lastninske pravice na spornih parcelah. Zakon pozna načine pridobitve lastninske pravice, pri čemer niti prejšnji ZTLR niti sedanji SPZ lastninske pravice na podlagi veljavnega lokacijskega dovoljenja, ki je služil kot podlaga sodišču za tako odločitev, ne pozna. Tudi obrazložitev sodišča, da pritožnik ni izkazal javnega dobra, ne drži, saj sporne nepremičnine sodijo v okvir uporabe širšemu krogu ljudi. Napačno je tako stališče, da sporno zemljišče ne more biti predmet pravnega prometa, saj to zemljišče ne predstavlja funkcionalnega zemljišča. Sodišče je spregledalo zastaralni rok glede zahtevka za izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine in zmotno štelo, da zastaralni rok ni nastopil, saj naj bi šlo za pripoznavo dolga. Sodišče si je dopis napačno razlagalo, saj je šlo za pogojno pripoznavo, ki ne izpolnjuje kriterija izjave, ki bi zastaranje pretrgala. Navaja še, da je v procesu lastninskega preoblikovanja podjetij cel sklop predpisov urejal lastninsko preoblikovanje, eden od teh predpisov pa je predvideval tudi, da podjetja, ki se lastninijo, poslovno nepotrebna sredstva prenesejo na druge pravne osebe oziroma lokalne skupnosti, pri čemer je bil pogoj takega prenosa brezplačen prenos. V procesu priprave otvoritvene bilance in pridobitve soglasja Agencije za prestrukturiranje in razvoj, je moralo podjetje poleg kmetijskih zemljišč in gozdov, poslovno nepotrebna sredstva, ki jih ni imelo namen lastniniti, brezplačno prenesti na pravne osebe (lokalne skupnosti). Pritožnik je menil, da so sodišču ti predpisi znani, zato je zgolj zapisal, da je morala drugotožena stranka prvi toženi stranki prenesti predmetne nepremičnine po sili zakona oziroma veljavnih predpisih. Drugotožena stranka kot pravni naslednik enostavno ne bi izvedla lastninskega preoblikovanja, če poslovnih sredstev ne bi prenesla na lokalno skupnost, to je bil namreč pogoj za pridobitev soglasja k lastninskemu preoblikovanju, ki ga je v obliki upravnega akta izdala Agencija za prestrukturiranje in razvoj RS.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z ugotovitvami in zaključki prvostopnega sodišča. Svoje pravno stališče je sodišče prve stopnje jasno in prepričljivo utemeljilo v razlogih izpodbijane sodbe, na katere se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju v celoti sklicuje. Sodišče prve stopnje je prepričljivo utemeljilo, zakaj šteje, da sporni nepremičnini, ki sta bili predmet izpodbijane pogodbe, predstavljata funkcionalno zemljišče (to je stavbno zemljišče, potrebno za redno rabo objekta) in da zato drugotožena stranka s temi nepremičninami ne bi smela prosto razpolagati. Toženi stranki sta namreč z izpodbijano pogodbo (13.12.1994) razpolagali s funkcionalnim zemljiščem, ki sodi k stavbi tožnikov. Funkcionalno zemljišče ali njegov del pa nista v samostojnem pravnem prometu. Funkcionalno zemljišče sodi k stavbi, za katero je določeno, in tvori z njo neločljivo celoto. Funkcionalno zemljišče, ki naj zaokroži določeno stavbno zemljišče postane njegov sestavni del in ga potem ni več mogoče dodeljevati samostojno ali samo k delu nekdaj skupne parcele. Pogodba, s katero se s takim zemljiščem razpolaga ne v korist parcele, za katero je bilo funkcionalno zemljišče določeno, pa je nična. Gre namreč za razpolaganje s predmetom, ki ni več v samostojnem pravnem prometu (47. člen ZOR).

Da predstavljata sporni nepremičnini, ki sta predmet izpodbijane pogodbe, funkcionalno zemljišče k objektu, v katerem imajo tožniki svoje poslovne prostore, je sodišče ugotovilo na podlagi (lokacijske) dokumentacije, ki se nahaja v spisu in pritožbeno sodišče o tem nima pomislekov in je pritožba glede tega neutemeljena. Neutemeljeno tudi pritožba očita prvemu sodišču uporabo napačne materialnopravne podlage. Lastninjenje stavbnih zemljišč je uredil Zakon o lastninjenju zemljišč v družbeni lastnini (Ur. l. RS, št. 44/97 in 29/2001, v nadaljevanju ZLNDL). Pravica uporabe zemljišča v družbeni lastnini se je na podlagi samega zakona (ex lege) spremenila v lastninsko pravico (1. odstavek 2., 3. , 4. in 5. člena ZLNDL). Pogoj za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini v družbeni lastnini je obstoječa pravica uporabe te nepremičnine, zato je potrebno ugotoviti, kdo je bil njen nosilec. To pa je mogoče le, upoštevajoč nekdanje predpise, ki so bili podlaga za pridobitev teh pravic. Tožeča stranka kot lastnica posameznih poslovnih prostorov je lastninsko pravico pridobila na podlagi pogodb (o odplačnem prenosu pravice uporabe in razpolaganja s poslovnimi prostori), sklenjenih v časovnem obdobju od leta 1985 dalje. V tem času so bila stavbna zemljišča družbena lastnina, lastnik stavbe pa je imel na zemljišču pravico uporabe oziroma lastniki posameznih delov stavbe skupno trajno pravico uporabe na zemljišču, na katerem stoji stavba in na zemljišču potrebnem za njeno rabo (6. člen Zakona o pravicah na delih stavb, Ur. l. SRS, št. 19/76). Ta pravica se je lahko prenašala le skupaj z lastninsko pravico na stavbi. Pravice na zemljišču so torej sledile pravici na objektu. Noben kasnejši predpis (razen z lastninskim preoblikovanjem) ni posegel v pridobljene pravice lastnikov na delih stavb in tudi ni omejil njihovih pravic na funkcionalnem zemljišču. Zakaj v danem primeru ne gre za javno dobro ampak za funkcionalno zemljišče pa je argumentirano obrazložilo že prvostopno sodišče v razlogih izpodbijane sodbe in se v izogib ponavljanju pritožbeno sodišče nanje sklicuje.

Ugovor zastaranja tožene stranke je argumentirano zavrnilo že prvostopno sodišče in se pritožbeno sodišče na te razloge sklicuje. Pritožbene trditve o tem, da je vsebina dopisa, na katerega se je oprlo sodišče pogojevana, pa so neutemeljene in predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto. Enako glede pritožbenih trditev o tem, da je moralo podjetje v procesu lastninskega preoblikovanja poleg kmetijskih zemljišč in gozdov poslovno nepotrebna sredstva, ki jih ni imelo namen lastniniti, brezplačno prenesti na pravne osebe (lokalne skupnosti). Pritožbeno sodišče še dodaja, da ob ugotovitvi, da predstavljajo sporne nepremičnine funkcionalno zemljišče, z njimi ni moč samostojno razpolagati, torej niti ne brezplačno prenašati na pravne osebe (lokalne skupnosti), kar se zatrjuje v pritožbi.

Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa niso podani pritožbeni razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je bilo potrebno pritožbo zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

Ker tožeča stranka z odgovorom na pritožbo v ničemer ni pripomogla k rešitvi zadeve, krije sama svoje stroške odgovora na pritožbo.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.