VSL sodba I Cp 385/2010
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-02-24

stvarna napaka predmeta prodajne pogodbe - manjša kvadratura stanovanja - odgovornost za nepravilno izpolnitev - razbremenitev prodajalčeve odgovornosti

Nepravilna kvadratura stanovanja predstavlja nepravilno izpolnitev pogodbe, ki izvira iz sfere toženke kot prodajalke in zanjo toženka nasproti tožnici, po določbah o stvarnih napakah, tudi odgovarja. Če ob nakupu toženka ni preverila kvadrature stanovanja, pač pa jo le povzela v pogodbo, s katero je stanovanje prodala naprej, se s tem odgovornosti za stvarno napako nasproti tožnici ni razbremenila. Gre za okoliščino, ki izvira iz njene sfere, zato tožnici odgovarja za nepravilno izpolnitev pogodbe.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se spremeni tako, da se glasi:

„Tožena stranka K., je dolžna v 15 dneh po pravnomočnosti sodbe tožeči stranki I. C. plačati znesek 4.855,02 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23.2.2007 do plačila“.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh plačati pravdne stroške v znesku 4.669,99 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči dan po izteku izpolnitvenega roka.

Sodišče prve stopnje je po ponovljenem sojenju tožbeni zahtevek tožnice zavrnilo, ker je presodilo, da ob sklepanju prodajne pogodbe tožnica ni bila dovolj skrbna.

Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila. Uveljavlja vse v zakonu predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo oz. razveljavitev izpodbijane sodbe. V obrazložitvi pritožbe opozarja, da je sodišče prve stopnje po ponovljenem sojenju ugotovilo, da gre za stvarno napako stanovanja. Z izvedencem je bilo ugotovljeno odstopanje glede površine stanovanja v višini 15,1 %, zaradi česar gotovo ne gre za neznatno stvarno napako. Sodišče prve stopnje je presojo vprašanja pravilne izpolnitve pogodbe ponovno materialnopravno zmotno vezalo na oblikovanje kupnine. Sodišče bi moralo, ob upoštevanju načela dispozitivnosti, upoštevati, da se je toženka sklicevala na roke iz 462. člena Obligacijskega zakonika (OZ), torej na skrite napake, ki izključujejo uporabo 3. odstavka 460. člena OZ. Izpodbijana sodba predstavlja presenečenje. V obravnavani zadevi so trije strokovnjaki ugotovili različno površino stanovanja. Tožnica, ki je šivilja z nepopolno osnovnošolsko izobrazbo, z običajnim pregledom prave površine stanovanja ni mogla ugotoviti. Gre torej za skrito napako, o čemer sodba ne govori. Tudi toženka je bila ob nakupu stanovanja neskrbna, saj kvadrature stanovanja ni preverjala. Sodišče ni upoštevalo meritev in obeh izvedeniških mnenj. Sodba ni le materialnopravno napačna, pač pa tudi nima razlogov o odločilnih dejstvih, razlogi pa so tudi v nasprotju z izvedenimi dokazi. Ker je izvedenec ugotovil, kakšna je površina stanovanja, lahko pritožbeno sodišče samo izreče pravilno materialnopravno odločitev.

Tožena stranka je na vročeno pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Pritožbeni očitek o procesnih kršitvah ni utemeljen. Izpodbijana sodba nima takšnih pomanjkljivosti, da je ne bi bilo mogoče preizkusiti, med razlogi o odločilnih dejstvih pa tudi ni zatrjevanega nasprotja.

Pritrditi pa je treba pritožbenemu stališču, da je sodišče prve stopnje pri zavrnitvi uveljavljanega tožbenega zahtevka materialno pravo zmotno uporabilo.

Med pravdnima strankama ni sporno, da stanovanje, ki je predmet prodajne pogodbe z dne 12.10.2006 (A10) ne meri 27,50 m2, pač pa, po ugotovitvi izvedenca, 24,35 m2. Med pravdnima strankama je sporno vprašanje, ali manjša kvadratura predstavlja stvarno napako predmeta prodajne pogodbe in je zato podana pravna podlaga iz 2. točke 1. odstavka 468. člena OZ za zahtevano znižanje kupnine. Sodišče prve stopnje je po ponovljenem sojenju ugotovilo, da gre za stvarno napako predmeta pogodbe, ker je toženka začela tožničino grajo meritorno obravnavati in je s tem posredno priznala obstoj ter pravočasnost grajanja napake. Pritožbeno sodišče z navedenim pravnim sklepanjem soglaša. Ni se namreč mogoče strinjati s stališčem tožene stranke v odgovoru na pritožbo, da je bil predmet prodajne pogodbe 1/3 solastninski delež na hiši. V 1. točki prodajne pogodbe je namreč natančno navedeno, da gre za enosobno stanovanje, v izmeri 27,50 m2, navedeno je tudi, da je predmet prodaje stanovanje, ki obsega v pogodbi določene prostore, s konkretno navedeno kvadraturo posameznih prostorov, ki v seštevku znaša 27,50 m2. Po določbi 459. člena OZ gre za stvarno napako tedaj, če predmet pogodbe nima dogovorjenih lastnosti. Ker sta se stranki pogodbe natančno dogovorili tudi o kvadraturi stanovanja, ni dvoma, da je predmet pogodbe obremenjen s stvarno napako.

Sodišče prve stopnje je po ponovljenem sojenju tožbeni zahtevek zavrnilo, ker je presodilo, da tožnica ob sklepanju pogodbe ni bila dovolj skrbna in da je toženka, s tem, ko je v pogodbi navedla napačno kvadraturo stanovanja, ni zavedla. S povzetim materialnopravnim stališčem pritožbeno sodišče ne soglaša.

Po določbi 1. odstavka 458. člena OZ prodajalec za stvarne napake odgovarja ne glede na to, ali mu je bila napaka znana. Gre za odgovornost za nepravilno izpolnitev pogodbene obveznosti, za katere obstoj zadostuje, da izvira iz prodajalčeve sfere. V pravni teoriji je zavzeto stališče, da je za razbremenitev prodajalčeve odgovornosti treba smiselno uporabiti določbo 240. člena OZ. Prodajalec se odgovornosti razbremeni, če dokaže, da je vzrok za napako okoliščina, ki je ni mogel preprečiti, ne odpraviti in se ji tudi ne izogniti. V tem okviru se upošteva tudi ravnanje tretjih, ki niso pogodbene stranke, in tudi kupčevo ravnanje (glej Komentar dr. Nine Plavšak k 458. členu OZ, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, stran 134 in 135). Če je toženka kvadraturo stanovanja povzela iz pogodbe, s katero je sama kupila isto stanovanje, gre za okoliščino, ki izvira iz sfere toženke kot prodajalke. Toženka je v pogodbi s tožnico natančno navedla, kakšna je kvadratura stanovanja. Da zagotovila toženke glede kvadrature stanovanja ne držijo, tožnica kot kupec stanovanja pri običajnem pregledu ni mogla opaziti. Tožeča stranka pravilno opozarja na različen rezultat večih meritev istega stanovanja, kar izključuje presojo sodišča prve stopnje, da je tožnica ob sklepanju pogodbe ravnala premalo skrbno, ker se je zanašala na pravilnost toženkine navedbe glede te bistvene lastnosti stanovanja. Nepravilna kvadratura stanovanja predstavlja nepravilno izpolnitev pogodbe, ki izvira iz sfere toženke kot prodajalke in zanjo toženka nasproti tožnici, po določbah o stvarnih napakah, tudi odgovarja. Če ob nakupu toženka ni preverila kvadrature stanovanja, pač pa jo le povzela v pogodbo, s katero je stanovanje prodala naprej, se s tem odgovornosti za stvarno napako nasproti tožnici ni razbremenila. Gre za okoliščino, ki izvira iz njene sfere, zato tožnici odgovarja za nepravilno izpolnitev pogodbe.

Sodišče prve stopnje je materialnopravne določbe odgovornosti za stvarno napako predmeta kupoprodajne pogodbe zmotno uporabilo, zato je pritožbeno sodišče na podlagi 358. člena ZPP pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo. Tožena stranka namreč višini zahtevka ni nasprotovala, pač pa je vse ugovore usmerila le zoper temelj zahtevka (2. odstavek 214. člena ZPP).

Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, odloči o stroških vsega postopka (2. odstavek 165. člena ZPP). Tožeča stranka je v pravdni uspela, zato ji mora tožena stranka povrniti nastale ji pravdne stroške (1. odstavek 154. člena ZPP). Stroški obsegajo nagrado pooblaščenemu odvetniku za sestavo vlog, za udeležbo na narokih in na ogledu stanovanja, s pripadajočimi potnimi stroški, izvedenino ter strošek za sodno takso. Tožeči stranki so v postopku pred prvostopenjskim in pritožbenim sodiščem nastali stroški v skupnem znesku 4.669,99 EUR. Specifikacija priglašenih in priznanih stroškov je razvidna iz list. št. 118 in 132. Priznane stroške mora tožena stranka tožeči povrniti v 15 dneh, v primeru zamude pa ji plačati še zakonske zamudne obresti, ki pričnejo teči dan po izteku izpolnitvenega roka. Tožena stranka v pravdi ni uspela, zato bo morala, ob upoštevanju določbe 1. odstavka 154. člena ZPP, nastale ji stroške nositi sama.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.