VSL sodba II Cp 4124/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-13

OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO

uporaba stanovanja brez pravnega naslova - izpraznitev stanovanja - prenehanje najemne pogodbe - potek časa - povrnitev vlaganj - rok za izselitev - simulirana pogodba - predpogodba

Povrnitev vlaganj kot pogoj za izselitev velja le v primeru odpovedi najemne pogodbe, ne pa v primeru prenehanja najemne pogodbe zaradi poteka časa.

Glede na to, da je bilo dogovorjeno, da bo najemnik namesto najemnine vzdrževal hišo in okolico, najemnik nima pravice zahtevati povrnitve vlaganj.

Kadar najemna pogodba preneha zaradi poteka časa, je rok za izselitev takšen, kot je določen v najemni pogodbi; če rok ni bil dogovorjen, pa takoj oziroma v roku, ki ga določi najemodajalec.

Pravdni stranki sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženec dolžan izprazniti stanovanjsko hišo in nepremičnino parc. št. 8/3 k.o. x, last tožnice, na naslovu y in jo prosto oseb, skupaj z vsemi nepremičninami vpisanimi v vl.št. 97 k.o. x, izročiti tožnici, v roku 60 dni in ji povrniti stroške postopka v znesku 611,80 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo je toženec vložil pravočasno pritožbo „iz vseh pritožbenih razlogov“ in predlagal, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da sodba nima dovolj razlogov o tem, zakaj naj najemna pogodba ne bi bila simulirani pravni posel in da je bila sklenjena namesto kupoprodajne pogodbe. Šlo je za tipičen kupoprodajni odnos, tožnica ne more toženca, ki je hišo kupil, metati iz njegove lastne hiše. Zadevo bi bilo potrebno samo še formalno urediti in z izvedencem, ki ga je angažirala tudi že tožnica, ugotoviti morebitno razliko med vlaganji in preostalim zneskom kupnine. Priča U. je jasno povedala, kolikšna je bila dogovorjena kupnina in koliko sta s tožencem v hišo dejansko vložila, vse z namenom trajnega bivanja in formalne ureditve prenosa lastninske pravice. Tožnica pa si je nato premislila, da hiše ne bo prodala in da je šlo samo za najemno pogodbo. Izpovedbi tožnice in priče G., sta prirejeni postopku. Tožnica je s pripravljalno vlogo z dne 7.5.2009 spremenila tožbo in ni samo popravila tožbenega zahtevka. Drugi odstavek 112. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1 določa,da lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu SZ-1. Sodišče se ni izjasnilo, zakaj je zavrnilo dokazni predlog glede izvedenca, ta bi ocenil vlaganja toženca v nepremičnino. Rok za izselitev 60 dni ni primeren rok, potrebno je upoštevati, da ima toženec majhnega otroka.

Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Sodišče prve stopnje je dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo, pravilno je uporabilo materialno pravo, zagrešilo pa tudi ni očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Razlogi sodišča prve stopnje za ugoditev tožbenemu zahtevku, so pravilni in jih pritožbeno sodišče v celoti sprejema. Glede na pritožbene navedbe pa še dodaja:

Toženec ni prav z ničemer izkazal, da sta najemni pogodbi sklenjeni za določen čas, z dne 7.3.2002 (priloga A 1) in z dne 28.4.2008 (priloga A 3), navidezni (simulirani) pogodbi, niti da prikrivata kakšno drugo pogodbo (po pavšalnih trditvah toženca prodajno pogodbo) – 1. in 2. odstavek 50. člena Obligacijskega zakonika – OZ. Izkazan tudi ni obstoj predpogodbe, torej pogodbe, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (po spet povsem pavšalnih navedbah toženca, prodajna pogodba) - 1. odstavek 33. člena OZ. Pa tudi če bi bila takšna predpogodba sklenjena, tožnica pa bi odklonila sklenitev pogodbe, bi moral toženec s tožbenim zahtevkom zahtevati sklenitev glavne pogodbe. Na podlagi predpogodbe je namreč mogoč le zahtevek na sklenitev pogodbe, ni pa mogoč zahtevek za izpolnitev v predpogodbi določene obveznosti. Da bi toženec takšen tožbeni zahtevek uveljavljal, pa ni niti zatrdil (3. in 5. odstavek 33. člena OZ). Ker se je najemna pogodba iztekla s 1.9.2008, je povsem utemeljen in zakonit zaključek sodišča prve stopnje, da toženec nepremičnino, last tožnice, uporablja brez pravnega naslova, torej nezakonito. Zahtevek na njegovo izselitev je tako utemeljen (1. in 2. odstavek 111. člena SZ-1). Tudi pritožbene navedbe v zvezi s povrnitvijo vlaganj in rokom za izselitev so neutemeljene. Poleg tega, da je bilo med pravdnima strankama dogovorjeno, da bo toženec namesto najemnine vzdrževal hišo in okolico in torej posebnega zahtevka za povrnitev vlaganj sploh nima, drži tudi navedba v odgovoru na pritožbo, da se določba 2. odstavka 112. člena SZ-1 uporablja le v primeru odpovedi najemne pogodbe (za kar v konkretnem primeru ne gre), pa še to le za tista vlaganja, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom (98. člen SZ-1). V zvezi s temi vlaganji pa je bilo že ugotovljeno, da so bila dogovorjena, da se pobotajo z najemnino, za kakšna druga pa tožnica ni dala dovoljena. Glede na vse povedano izvedba dokaza z izvedencem gradbene stroke ni bila potrebna, kar je sodišče povsem pravilno ugotovilo v 2. odstavku na strani 3 sodbe. Glede roka za izselitev pa je potrebno povedati, da so roki določeni v 112. členu SZ-1, roki v primeru odpovedi najemne pogodbe, ne pa roki določeni za primer, ko najemno razmerje preneha zaradi poteka časa. V tem primeru je rok za izselitev takšen, kot sta ga stranki dogovorili v najemni pogodbi, če ta rok ni dogovorjen, tako kot v konkretnem primeru, pa takoj oziroma v roku kot ga določi najemodajalec. Rok za izselitev 60 dni, kot ga je tožencu ponudila tožnica, sodišče pa sprejelo, je zato več kot primeren rok. Da je tožnica s pripravljalno vlogo z dne 7.5.2009, le popravila (in ne spremenila) tožbeni zahtevek, je povsem očitno (pri zapisu vl. št. je namesto vl. št. 97 zapisala vl. št. 196, medtem ko je že v obrazložitvi tožbe zapis vl. št. pravilen; poleg tega je bilo ves postopek nesporno, da gre v naravi za hišo na naslovu y). Kakšnih kršitev v zvezi s tem, sodišče zato ni zagrešilo.

Glede na povedano je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Ker s pritožbo ni uspel, toženec sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 154. člena ZPP). Ker odgovor na pritožbo k odločitvi pritožbenega sodišča ni v ničemer pripomogel, ne gre za potrebne pravdne stroške, zato jih tudi tožnica nosi sama (1. odstavek 155. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.