VSL sodba II Cp 4061/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-02-03

neprofitno najemno stanovanje - oddaja neprofitnega najemnega stanovanja - najemna pogodba - trajanje najemne pogodbe - podaljšanje najema za določen čas - ničnost najemne pogodbe - kogentna zakonska določila - javni razpis - javni interes - obvezna vsebina pogodbe

Najemna pogodba brez določila, ki opredeljuje trajanje najema v nasprotju z zakonom, ne more veljati, saj gre za bistveni element pogodbe, prav tako pa tega določila ni mogoče nadomestiti z zakonsko opredelitvijo trajanja najema v smislu 17. člena OZ.

Pri sklepanju najemne pogodbe je bil kršen tudi 87. člen SZ-1, ki se nanaša na izbiro upravičenca do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno stanovanje na podlagi izvedenega javnega razpisa. 87. člen pa ni predpisan le v interesu konkretne pogodbene stranke, ampak v interesu vseh potencialnih upravičencev za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno stanovanje. S tem, ko bi dopustili, da pogodbeno določilo o trajanju najemne pogodbe za določen čas nadomesti zakonsko določilo o trajanju najemne pogodbe po 90. členu SZ-1, bi obšli kogentno določilo 87. člena SZ-1, kar pa ni dopustno.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

(1.) Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je zahtevala ugotovitev, da je najemna pogodba, sklenjena 26.10.2007 med tožečo in toženo stranko, katere predmet so bili stanovanjski prostori v izmeri 101,50 m2 in kletni prostori v površini 16,34 m2, na naslovu S. v. 54, G. v., sklenjena za nedoločen čas, zavrne.

(2.) Proti takšni odločitvi se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno sojenje. V bistvenem navaja, da je sodišče prve stopnje pri odločitvi napačno uporabilo materialno pravo, konkretno 90. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. 90. člen SZ-1 namreč toženo stranko zavezuje, smisel tega člena pa je drugačen kot ga razlaga sodišče prve stopnje. Tožena stranka je očitno obšla zakonska določila in sklicevanje na 37. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) ni pravilno. Ker je šlo za neprofitno stanovanje, bi tožena stranka javni razpis morala izvesti, saj gre sicer za obid kogentnih zakonskih določil. Ker tega ni storila, to ne more iti v škodo tožeče stranke.

(3.) Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

(5.) Pritožba utemeljeno opozarja, da so določila SZ-1 v delu, ki se nanaša na neprofitna najemna stanovanja (členi 87 do 90) kogentne narave. Tožena stranka je torej dolžna pred oddajo stanovanja, če gre za neprofitno stanovanje, izvesti postopek z javnim razpisom in nato z upravičencem, ki je izbran na podlagi zakona in Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas. Stališče sodišča, da obveznost iz 90. člena SZ-1 zavezuje občino samo takrat, ko upravičencu odda v najem stanovanje, za katerega je bil predhodno izveden postopek z javnim razpisom in da tožena stranka kot občina lahko oddaja svoja stanovanja (v kolikor gre za neprofitna stanovanja) v najem tudi brez javnega razpisa, je torej materialnopravno zmotno. Kljub temu pa je odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka pravilna.

(6.) Po 2. odstavku 17. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) so sicer določbe predpisov, s katerimi je delno ali v celoti določena vsebina pogodb, sestavni del teh pogodb in jih dopolnjujejo ali pa stopajo na mesto pogodbenih določil, ki niso v skladu z njimi (kar tožeča stranka s tožbenim zahtevkom tudi dejansko zahteva), vendar pa tega določila ni mogoče uporabiti brez upoštevanja 86. in nadaljnjih členov, ki se nanašajo na ničnost sklenjenih pogodb, saj pravilo 2. odstavka 17. člena v ta pravila posega. Njegov namen je v primerih, ko zakon določeno obvezno vsebino pogodbe predpiše v interesu ene pogodbene stranke, neveljavnost (ničnost) pa bi nato prizadela ravno njo, ustrezala pa bi stranki, ki predpisane vsebine ne želi, obdržati pogodbo v veljavi. V konkretnem primeru ne gre za takšno situacijo.

(7.) Dejstvo, da je bila sporna najemna pogodba sklenjena brez predhodnega javnega razpisa in v nasprotju z 90. členom SZ-1, ni sporno. To pritožnica poudarja tudi v pritožbi. Pogodba, pod predpostavko, da bi dejansko šlo za neprofitno stanovanje, je zato po oceni pritožbenega sodišča nična in to v celoti. Pravilno je namreč stališče sodišča prve stopnje, da pogodba brez spornega določila, ki opredeljuje trajanje najema, ne more veljati, saj gre za bistveni element pogodbe, prav tako pa tega določila ni mogoče nadomestiti z zakonsko opredelitvijo trajanja najema v smislu 17. člena OZ. Pri sklepanju najemne pogodbe namreč pogodbeni stranki nista kršili zgolj 90. člena SZ-1, ampak je bil kršen predvsem tudi 87. člen istega zakona, ki se nanaša na izbiro upravičenca do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno stanovanje. 87. člen pa ni predpisan le v interesu konkretne pogodbene stranke, ampak v interesu vseh potencialnih upravičencev za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, njen namen pa je zagotoviti možnost, da se na javni razpis lahko prijavi vsak, ki takšno stanovanje potrebuje in izpolnjuje pogoje, pri čemer se o uvrstitvi na prednostno listo in izbiri nato odloča v posebnem upravnem postopku. Ta postopek je svojevrstna socialna kategorija, v katerem se upoštevajo socialni položaj in potrebe iskalcev najemnih stanovanj. Gre za zasledovanje javnega interesa za zagotavljanje stanovanja tudi socialno najšibkejšim, to pa je hkrati tudi podlaga za omejevanje lastninske pravice lastnika stanovanja in na drugi strani za opredelitev dolžnosti lastnika v zvezi s postopkom oddaje in v zvezi z vsebino najemne pogodbe. Zahtevku pritožnice ravno zaradi navedenih razlogov ni mogoče ugoditi, kajti s tem, ko bi dopustili, da pogodbeno določilo o trajanju najemne pogodbe za določen čas nadomesti zakonsko določilo o trajanju najemne pogodbe po 90. členu SZ-1,  bi namreč prav tako obšli kogentna določila SZ-1, to je 87. člena SZ-1, ki pa varuje širše, zgoraj opisane interese. Odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka je zato pravilna.

(8.) Ne glede na že navedeno pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da sodišče prve stopnje v dokaznem postopku ni presodilo listin, ki sta jih pravdni stranki predložili v zvezi s trditvami o kategoriji stanovanja, ki je bilo predmet najemne pogodbe. Tožnica je v tožbi trdila, da je z najemno pogodbo tožena stranka oddala neprofitno najemno stanovanje, tožena stranka pa, da je v konkretnem primeru šlo za poslovne prostore. Glede na to, da sta pravdni stranki imeli možnost obravnavanja predloženih dokazil pred sodiščem prve stopnje, pritožbeno sodišče na podlagi 3. alineje 358. člena ZPP dodatno ugotavlja, da v konkretnem primeru predmet najemne pogodbe ni bilo neprofitno najemno stanovanje in je zato odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka tudi iz tega razloga pravilna. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, v najemni pogodbi z dne 26.10.2007 predmet najema ni opredeljen po kategoriji najemnih stanovanj. Iz evidence stanovanj v letu 2007, ki ga je v dokaz svojih trditev predložila tožena stranka, pa izhaja, da so bili prostori, ki so bili tožnici oddani v najem, opredeljeni kot poslovni prostor, ki se oddaja za tržno najemnino. Tožena stranka je v tem času, kot izhaja iz te evidence, razpolagala zgolj s tremi neprofitnimi stanovanji (zaporedne številke 10, 11 in 20). Da je takšen status ustrezal dejanskemu stanju, izhaja tudi iz prošnje tožnice za dodelitev teh prostorov, saj pojasnjuje, da bi lahko uredila le-te za bivanje. V nasprotju s tem izpolnjen vprašalnik (priloga A4), trditev tožnice, da je šlo v času sklepanja najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, ne dokazuje, saj je bil ta vprašalnik izpolnjen 26.9.2008, to je skoraj eno leto po podpisu najemne pogodbe.

(9.) Glede na to, da je sodišče prve stopnje v skladu s 615. členom OZ presojalo tudi, ali je bil najem morda molče obnovljen, pa pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da ta določba, v primeru, da gre za stanovanje, ne pride v poštev, saj velja specialna ureditev SZ-1. Po 95. členu SZ-1 mora namreč v primeru, da je najemna pogodba sklenjena za določen čas, najemnik najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače. V kolikor do podaljšanja najemne pogodbe v smislu 95. člena SZ-1 ne pride, oseba, ki uporablja stanovanje, v njem biva nezakonito, lastnik pa lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja.

(10.) Ker glede na vse obrazloženo pritožbeni razlogi niso utemeljeni, sodišče pa ob uradnem preizkusu tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo na podlagi 353. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

(11.) V zavrnitvi pritožbe je že vsebovana tudi odločitev o stroških pritožbenega postopka. Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, do njihovega povračila ni upravičena (154. v zvezi s 165. členom ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.