VSL sodba II Cp 76/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-06-10

jamčevanje za napake - varstvo kupcev stanovanj - znižanje kupnine

Dokazno breme glede trditve, da je prodajalec kupca opozoril v smislu 2. odstavka 19. člena ZVKSES, je na prodajalcu.

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako:

- da se prisojeni znesek zniža za 1.147,70 EUR (tako da sedaj znaša 2.896,59 EUR) ter se zavrne še nezavrnjeni del tožbenega zahtevka na plačilo 1.147,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in

- glede odločitve o pravdnih stroških tako, da se priznani znesek zniža za 920,38 EUR (tako da po spremembi odločbe znaša 911,15 EUR).

V preostalem delu se pritožba zavrne in sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Tožnici sta dolžni toženi stranki v 15 dneh povrniti 100,37 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožnicama nerazdelno plačati 4.044,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 2. 2007 in 1.831,53 EUR pravdnih stroškov, višji tožbeni zahtevek pa zavrnilo.

Pritožbeni razlogi, predlog in povzetek ključnih pritožbenih navedb

Zoper sodbo se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pritožuje tožena stranka, ki predlaga spremembo sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka, podredno pa razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve v ponovno odločanju sodišču prve stopnje. Kot bistveno navaja, da:

bi lahko tožnici na podlagi 19. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) zahtevali le odpravo napak oz. plačilo pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo nepremičnine, ne pa znižanja kupnine,

je dokazna ocena sodišča prve stopnje, da tožnici nista bili opozorjeni na svoje pravice in pravne posledice 19. člena ZVKSES, napačna in da ZVKSES ne predvideva, da bi moral biti pouk o pravici pisen,

sodišče pri oceni napak poškodbe kopalne kadi ni upoštevalo mnenja izvedenke, da bi se kad poškodovala tudi tako, da bi komu iz rok padel težji predmet,

je izvedenka pri oceni menjave vhodnih vrat ustrezna vrata ocenila na 869,00 EUR, ni pa bila specificirana višina ostalih stroškov menjave in vgradnje vhodnih vrat, glede katerih se sodišče ne bi smelo opreti na izvedensko mnenje,

sta tožnici sta pred postopkom zahtevali brušenje in sanacijo obstoječega parketa, ne menjave celotnega parketa,

je sodišče tožnicama prisodilo 200,00 EUR, čeprav nista navajali, da je treba zamenjati tesnila na oknu ter opraviti pleskarska opravila, zato stroški iz tega naslova ne morejo biti predmet postopka.

Pritožba je bila vročena tožnicama, ki nanjo nista odgovorili.

Tožnici sta s toženo stranko 27. 2. 2006 sklenili kupoprodajno pogodbo za stanovanje. Stanovanje sta prevzeli 1. 3. 2006, pred tem pa sta si ga dvakrat ogledali - januarja in februarja 2006. O stvarnih napakah, ki sta jih odkrili, sta toženko sproti obveščali, toženka pa napak ni odpravila, čeprav je ves čas zagotavljala, da bo to storila. Tožnici sta zato vložili tožbo zaradi znižanja kupnine.

O (ne)izgubi pravice zahtevati odpravo napak

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da pravno podlago tožbenega zahtevka predstavljajo določbe ZVKSES. V skladu z določbo 2. odstavka 19. člena ZVKSES mora prodajalec kupca ob izročitvi in prevzemu nepremičnine opozoriti na pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo ob prevzemu ter ga poučiti, da bo to pravico izgubil, če je ob prevzemu nepremičnine ne bo uveljavil. V skladu z določbo šeste točke 3. odstavka 19. člena ZVKSES pa mora zapisnik o prevzemu nepremičnine obsegati izjavo kupca, da ga je prodajalec poučil o pravicah in pravnih posledicah iz 2. odstavka 19. člena ZVKSES z navedbo vsebine tega pouka. Res je, kar trdi pritožnica, da zakon ne terja, da bi bilo opozorilo stranki pisno, prodajalčevo opozorilo kupcu je lahko (oz. celo mora biti) ustno, vendar pa mora v zapisniku o prevzemu kupec izjaviti, da ga je prodajalec poučil o pravicah in pravnih posledicah iz 2. odstavka 19. člena ZVKSES. Če zapisnik takšne izjave kupca ne vsebuje (in v obravnavani zadevi je ne), pa je dokazno breme za trditev, da je prodajalec kupca vseeno opozoril, na prodajalcu. Toženka v tej zadevi svojega dokaznega bremena ni zmogla.

Po skrbno in popolno izvedenem dokaznem postopku in na podlagi dokazne ocene, ki je skladna z zahtevami 8. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) je namreč sodišče prve stopnje prepričljivo zaključilo, da priči J. V. ni verjeti, da bi ob prevzemu opozorila tožnici v smislu 2. odstavka 19. člena ZVKSES. Priča niti vsebinsko niti opisno ni znala povzeti vsebine spornega opozorila. Še več, izpovedala je, da zapisnik s 1. 3. 2006 navedeno določilo vsebuje, kar ne drži. Pravilnost dokazne ocene sodišča prve stopnje potrjuje izpoved tožnic, da jima je predstavnica tožene stranke (priča J. V.) ob prevzemu zagotavljala, da bo toženka po prejemu vsakega obvestila poskrbela za odpravo vseh napak, ki se bodo pokazale, pa tudi samo ravnanje tožene stranke, ki je grajo napak vsebinsko obravnavala (česar nedvomno ne bi storila, če bi štela, da sta tožnici pravico zahtevati odpravo napak že izgubili). Tudi takšno ravnanje toženke potrjuje dokazno oceno sodišča prve stopnje, ki je verjelo izpovedi tožnic o zagotovilih priče J. V..

Pritožbene trditve, da sta bili tožnici s pravico zahtevati odpravo napak ob prevzemu seznanjeni že na ogledu stanovanja v februarju 2006 ne izpodbijejo dokazne ocene, saj iz vsebine zapisnika o ogledu s 16. 2. 2006 (priloga B2) izhaja, da tožnici kratkega pouka o pravici grajanja napak sploh nista podpisali.

Jamčevalni zahtevek je pravica kupca, da od prodajalca, ki odgovarja za napako stvari, zahteva restitucijo (povrnitev) te (neposredne) škode (napake), ki se kaže v manjši vrednosti stvari zaradi napake na način, ki ustreza obliki te škode. Ker je odgovornost za stvarne napake posebna vrsta poslovne odškodninske odgovornosti, posebna pravila o odgovornosti za stvarne napake izključujejo uporabo splošnih pravil o poslovni odškodninski odgovornosti tudi glede zahtevkov kupca v primeru škode, ki se kaže kot zmanjšanje vrednosti stvari zaradi napake. Zato je odpravo te škode mogoče zahtevati samo z uporabo jamčevalnih zahtevkov, kar sta tožnici storili s tem, ko sta si izbrali enega izmed zakonsko določenih jamčevalnih zahtevkov (znižanje kupnine). Pritožbeni očitki, da sta tožnici s tožbo izbrali napačen jamčevalni zahtevek oz. zahtevek, ki ga nimata, in da je sodišče prve stopnje spregledalo materialnopravno podlago zahtevka, ne držijo. Pritožnica meni, da sta tožnici na podlagi drugega odstavka 19. člena ZVKSES upravičeni zahtevati le odpravo napak, ne pa zmanjšanja kupnine, kar ne drži. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožnici nista bili pravilno poučeni o svojih pravicah in pravnih posledicah glede uveljavljanja očitnih napak, zato s prevzemom nista izgubili pravice odpravo napak zahtevati kasneje, kar sta tudi storili. Ugotovljeno je bilo, da sta tožnici napake grajali pravočasno, nazadnje 15. 9. 2006, in da toženka, prodajalka, napak ni odpravila. Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določili 2. odstavka 20. in 25. člena ZVKSES, ki določata, da lahko kupec, če prodajalec napak (očitnih ali skritih) v roku ne odpravi, bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napak, bodisi sam odpravi napake na stroške prodajalca bodisi zahteva znižanje kupnine. Slednje sta tožnici tudi storili. Pritožnica torej nima prav, ko trdi, da bi tožnici smeli zahtevati le odpravo napak, saj ZVKSES (20. in 25. člen) daje upravičenje izbrati med tremi jamčevalnimi zahtevki, med drugim tudi zahtevati znižanje kupnine.

Glede manjvrednosti stanovanja zaradi poškodb kadi

Pritožbeni očitki glede poškodb kadi so neutemeljeni, saj je sodišče prve stopnje v zvezi s temi napakami sledilo mnenju izvedenke, ki je zaslišana na glavni obravnavi dne 18. 11. 2008 izpovedala, da izključuje možnost, da bi mehanske poškodbe na kadi nastale po vselitvi, iz njenega pisnega mnenja pa izhaja, da poškodbe na kadi niso posledica običajne rabe, zaradi česar je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da toženka ni priložila konkretnih dokazov, kako naj bi se kad poškodovala. O napakah kadi sta tožnici toženko obvestili že z dopisom z 20. 3. 2006, torej le devetnajst dni po opravljenem prevzemu stanovanja, v katerem sta navedli, da je J. V. poškodbe kadi že videla. Ponovno sta toženko o poškodbah kadi obvestili 3. 4., 21. 4 in 19. 6. 2006 (priloge A6 in A12), iz dopisa tožnic s 30. 8. 2006 (priloga A15) pa izhaja, da je toženka za odpravo napak na kadi 29. 8. 2006 pooblastila izvajalca strojnih inštalacij, torej je napako priznala.

Glede manjvrednosti stanovanja zaradi neustreznih vhodnih vrat

Izvedenka je ugotovila, da vgrajena vrata nimajo protivlomne funkcije, kot je bilo tožnicama obljubljeno. Postavila se je na stališče, da je za odpravo te napake potrebna menjava vrat. Sodišče prve stopnje je zato iz tega naslova tožnicama priznalo znesek 1.350,00 EUR, ki vključuje tudi stroške premontaže vrat. Toženka utemeljeno opozarja, da tožnici uveljavljata zahtevek na zmanjšanje kupnine, ker je stanovanje zaradi napak manj vredno in ne morebiti zahtevka na plačilo odškodnine, ker sta sami odpravili napako. Nobene materialnopravne podlagi ni za to, da bi v situaciji, ko vgrajena vrata niso tako neuporabna, da bi to terjalo njihovo zamenjavo, ob ugotavljanju manjvrednosti stanovanja sodišče upoštevalo t. i. stroškovno metodo in tako tožnicama priznalo tudi stroške menjave vrat.

Glede manjvrednosti stanovanja zaradi napak parketa

Tožnici sta v tožbi zaradi nekvalitetnega polaganja in lakiranja parketa zahtevali 1.293,61 EUR, izvedenka pa je ugotovila, da je edini način sanacije parketa menjava, ki stane 1.987,32 EUR. Sodišče prve stopnje je zaradi napak parketa znižalo kupnino za 1.987,32 EUR in tako, kot utemeljeno opozarja pritožnica, tožnicama prisodilo več (oz. nekaj drugega), kot sta iz tega naslova zahtevali.

Glede manjvrednosti stanovanja zaradi tesnil na oknih

Neutemeljeno pa pritožba graja odločitev sodišča prve stopnje, ki je tožnicama zaradi zamenjave tesnil na oknih, dobave in namestitve pokrova plinske peči ter pleskarskih opravil priznalo 200,00 EUR, ker naj tožnici tega ne bi navajali. To ne drži, saj sta tožnici v tožbi izrecno zatrjevali, da zahtevata znižanje kupnine tudi za znesek 271,24 EUR zaradi slabe nastavitve PVC oken in balkonskih vrat, nekvalitetne izvedbe ometov in nekvalitetno pleskane cevi plina. Pritožbeni očitki, da je izvedenka te stroške pavšalno ocenila, niso utemeljeni, saj iz dopolnitve izvedenskega mnenja z dne 27 .9. 2008 izhaja, da je izvedenka vrednost odprave pomanjkljivosti ocenila s poizvedbami pri ponudnikih upoštevaje trenutne tržne razmere ( list. št. 3 dopolnitve izvedenskega mnenja).

Odločitev pritožbenega sodišča in podlaga zanjo

Glede na ugotovljeno prekoračitev tožbenega zahtevka v zvezi s stroški za odpravo napak parketa in delno neutemeljeno določitev stroškov za menjavo vhodnih vrat, je pritožbeno sodišče v skladu z določilom druge alineje 358. člena ZPP izpodbijano sodbo v prvi točki izreka spremenilo tako, da je znesek, ki je bil dosojen tožnicama, znižalo za 1.147,71 EUR. Tožena stranka mora tako tožnicama namesto 4.044,30 EUR povrniti 2.896,59 EUR (454,00 EUR manj iz naslova stroškov montaže vhodnih vrat ter 693,71 EUR iz naslova napak parketa).

V preostalem delu je višje sodišče v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje potrdilo, saj niso podana uveljavljani, niti uradoma upoštevani pritožbeni razlogi.

Ker je tožena stranka s pritožbo delno uspela, je pritožbeno sodišče v skladu z drugim odstavkom 154. člena ZPP, upoštevaje spremenjeni uspeh tožnic v pravdi, spremenilo odločitev o pravdnih stroških. Sodišče prve stopnje je tožeči stranki odmerilo potrebne stroške postopka v skladu z veljavno Odvetniško Tarifo in Zakonom o sodnih taksah na 1.831,53 EUR. Glede na spremenjeno odločitev sta tožnici uspeli z 69 % tožbenega zahtevka. Zato je v skladu z 2. odstavkom 154. člena ZPP tožena stranka dolžna tožnicama povrniti 69 %, torej 1.263,75 EUR pravdnih stroškov. Toženkin uspeh je 31 %, zato sta tožnici dolžni toženki povrniti 352,60 EUR stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje (odmera je razvidna iz stroškovnika na list. št. 114 v spisu). Po pobotu pa je tožena stranka dolžna tožnicama povrniti 911,15 EUR.

Ker je toženka s pritožbo delno uspela, sta ji tožnici dolžni v skladu z 2. odstavkom 154. člena ZPP povrniti ustrezen del pritožbenih stroškov. Potrebni pritožbeni stroški tožene stranke za sestavo pritožbe so stroški odvetniškega zastopanja (382,5 točk, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke v višini 0,459 EUR znaša 175,57 EUR, povečano za 20 % DDV pa 210,68 EUR) in 147,78 EUR sodne takse za pritožbo. Pritožnica je glede na 28 % uspeh na pritožbeni stopnji upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov v višini 100,37 EUR. Pritožbene stroške sta tožnici dolžni plačati toženi stranki v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki v skladu z določbami 313. člena ZPP in 1. odstavka 299. člena Obligacijskega zakonika začnejo teči prvi dan po izteku paricijskega roka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.