VSL sodba I Cpg 967/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-21

najemna pogodba za določen čas - odpoved najemne pogodbe

24. člen ZPSPP ureja način prenehanja najemne pogodbe v primeru, ko je le-ta sklenjena za nedoločen čas. Zakon v tem delu omogoča posamezni pogodbeni stranki, da z enostranskim upravičenjem doseže prenehanje pogodbenega razmerja v primeru, ko pogodbeni stranki le-tega nista časovno omejili, zaradi česar ima pogodba značaj trajnega razmerja. Materialnopravno zmotno pa je pritožbeno stališče, da gre takšno oblikovalno upravičenje pogodbeni stranki tudi v primeru, ko sta pogodbeni stranki s samo pogodbo izrecno opredelili čas trajanje pogodbenega razmerja.

Pritožba se zavrne in se izpodbijani del prvostopenjske sodbe potrdi.

Tožena stranka je dolžna v 15 dneh tožeči stranki povrniti 247,62 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru neplačila skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka tega roka dalje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Kranju, opr. štev. Ig 281/2007-7 z dne 20. 08. 2007 v 1. in 3. točki izreka za glavnico v znesku 4.366,32 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 03. 2007 do plačila in za izvršilne stroške v znesku 194,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 08. 2007 do plačila. V presežku je za znesek glavnice 257,12 EUR s pripadajočimi obrestmi citirani sklep o izvršbi v 1. točki izreka razveljavilo in v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo. Toženi stranki je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 1.113,25 EUR.

Zoper sodbo je v pritožbenem roku vložila pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlagala, da njeni pritožbi ugodi. Iz pritožbenih navedb je razvidno, da tožena stranka prvostopenjsko sodbo izpodbija v tistem delu, v katerem je prvostopenjsko sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, zato je pritožbeno sodišče sodbo preizkušalo le v tem delu, v katerem ima tožena stranka tudi izkazan pravni interes za vložitev pritožbe (1. odstavek 350. člena ZPP).

Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi, toženi stranki pa naloži povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Tožeča stranka je s tožbo uveljavljala neplačan del obveznosti tožene stranke iz naslova najemnine in stroškov za mesec februar 2007, kot so izhajali iz pogodbe o najemu poslovnih prostorov štev. 28/2005 v objektu A. Prvostopenjsko sodišče je na obstoj pogodbene podlage za vtoževano terjatev sklepalo iz naslednjih dejanskih ugotovitev:

pravdni stranki sta 10. 06. 2005 sklenili pogodbo o najemu poslovnih prostorov za določen čas do dne 01. 08. 2007. Tožena stranka se je s pogodbo zavezala mesečno plačevati najemnino in obratovalne stroške za najete prostore,

tožena stranka je pogodbene obveznosti izvrševala, dne 23. 08. 2006 pa je tožeči stranki predlagala razdrtje pogodbe, na kar tožeča stranka ni pristala,

na razdrtje pogodbe tožeča stranka ni pristala niti, ko ji je tožena stranka izročila enostranski zapisnik o vrnitvi poslovnih prostorov skupaj z vsemi ključi in magnetnimi karticami.

Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje materialnopravnim razlogom prvostopenjskega sodišča v izpodbijani sodbi, iz katere izhaja, da pogodbeno razmerje med pravdnima strankama ni prenehalo v posledici enostranskega ravnanja tožene stranke v smislu odpovedi najemne pogodbe, na katere se je sklicevala tožena stranka v postopku pred prvostopenjskim sodiščem. Ob ugotovitvi, da ni prišlo do soglasja med pravdnima strankama o prenehanju pogodbenega razmerja ter da pravdni stranki tudi v okviru sklenjene najemne pogodbe za določen čas nista dogovorili izrecnega upravičenja posamezne stranke, da bi lahko pred iztekom pogodbeno dogovorjenega časa enostransko uveljavljala razdrtje pogodbe, je pravilno sklepanje prvostopenjskega sodišča, da tožena stranka nima takšnega oblikovalnega upravičenja v smislu razdrtja pogodbe. Materialnopravno zmotna so pritožbena sklicevanja, naj bi takšno upravičenje toženi stranki šlo neposredno na podlagi določil Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Vprašanje trajanja najemnega razmerja je eden od bistvenih elementov same najemne pogodbe, pri čemer je stvar pogodbene avtonomije strank, da to vprašanje uredita v okviru zasledovanih pogodbenih interesov. 24. člen ZPSPP ureja način prenehanja najemne pogodbe v primeru, ko je le-ta sklenjena za nedoločen čas. Zakon v tem delu omogoča posamezni pogodbeni stranki, da z enostranskim upravičenjem doseže prenehanje pogodbenega razmerja v primeru, ko pogodbeni stranki le-tega nista časovno omejili, zaradi česar ima pogodba značaj trajnega razmerja. Materialnopravno zmotno pa je pritožbeno stališče, da gre takšno oblikovalno upravičenje pogodbeni stranki tudi v primeru, ko sta pogodbeni stranki s samo pogodbo izrecno opredelili čas trajanje pogodbenega razmerja. Pogodbeni stranki sta v tem primeru na ta način v okviru pogodbene avtonomije opredelili eno od bistvenih elementov samega pogodbenega razmerja. Upoštevaje splošno načelo pacta sunt servanda“ lahko spreminjata takšno pogodbeno določilo samo sporazumno obe pogodbeni stranki. Iz tega razloga se tako izkažejo kot neutemeljeni vsi pritožbeni očitki, ki se nanašajo na očitke prvostopenjskemu sodišču o nepravilni uporabi materialnega prava glede obstoja pogodbenega razmerja za sporno obdobje, kakor tudi, da prvostopenjsko sodišče ni upoštevalo učinkov enostranskih ravnanj tožene stranke. Ti očitki so brez pravne podlage tudi v delu, ko se pritožnica sklicuje, da naj bi na prenehanje pogodbe učinkovala že vročitev sodne odpovedi najemne pogodbe, ki jo je uveljavljala tožena stranka, čeprav je bil njen zahtevek v pravdnem postopku, vodenem pod opr. št. I Pg 375/2006, pravnomočno zavrnjen.

Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, s katerim pritožnica očita prvostopenjskemu sodišču, da ni upoštevalo dejanj, ki jih je izvedla tožeča stranka v smeri prevzema prostora in njegovega nadaljnjega trženja in obnavljanja, s čimer naj bi le-ta pokazala, da je sprejela odpoved. Iz dejanskih ugotovitev prvostopenjskega sodišča izhaja, da je tožeča stranka pričela z nadaljnjim trženjem spornih prostorov šele kasneje, po obdobju, na katerega se nanaša vtoževani račun (2. odstavek na 8 strani obrazložitve izpodbijane sodbe). Prvostopenjsko sodišče je s tem sledilo trditvam tožeče stranke, da je šele po spornem obdobju, to je 07. 03. 2007 oddala v najem del poslovnih prostorov (navedbe v zadnjem odstavku pripravljalne vloge tožeče stranke z dne 29. 11. 2007).

Neupravičen je tudi pritožbeni očitek, da je sodišče kršilo načelo enakosti dajatev v dvostranski pogodbi. Zgolj iz okoliščine, da tožena stranka zaradi lastne odločitve ni koristila najetih poslovnih prostorov, ni mogoče govoriti o neenakosti dajatev v dvostranski pogodbi, če je tožeča stranka uveljavljala izpolnitveni zahtevek za čas, ko je pogodbeno razmerje med pravdnima strankama še obstajalo. Zgolj s pritožbenim sklicevanjem na ravnanje tožeče stranke po spornem obdobju (predrugačenje prostorov, oddaja v nov najem) tožena stranka ne more uspešno izpodbiti dejanske ugotovitve prvostopenjskega sodišča, da tožeča stranka ni soglašala s prekinitvijo najemnega razmerja pred iztekom pogodbeno določenega roka.

Pritožbeno sodišče ocenjuje kot premalo konkretizirane tudi pritožbene očitke, ki se tičejo same višine zahtevka tožeče stranke, kateremu je ugodilo prvostopenjsko sodišče. V tem delu so nekonkretizirani očitki, da bi sodišče moralo utemeljenost zahtevka preizkušati po načelu prepovedi zlorabe pravic, načelu skrbnosti in načelu vestnosti in poštenja, upoštevaje izpovedi prič v samem postopku. Sodišče prve stopnje je odločitev o višini stroškov, ki jih upravičeno uveljavlja tožeča stranka poleg pogodbene najemnine, izčrpno obrazložilo po posameznih postavkah, upoštevaje pogodbena določila, ki se nanašajo na obračunavanje stroškov po individualni porabi (8. člen pogodbe) in stroškov po kolektivni porabi (9. člen pogodbe). Ker tožena stranka v pritožbi ni konkretizirano pojasnila, v kakšnem deležu naj bi bili zanjo sploh sporni tako priznani stroški, je njene pritožbene navedbe v tem delu šteti kot nekonkretizirane. Pri tem pa je zavrniti pritožbeni očitek, da naj bi iz razlogov, ker tožena stranka v spornem obdobju prostora ni uporabljala, tožeči stranki ti stroški ne nastali. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev o višini obratovalnih stroškov, ki jih upravičeno terja tožeča stranka, utemeljilo na konkretiziranih pojasnilih, kot jih je podala tožeča stranka po posameznih postavkah (glej pripravljalna vloga z dne 28. 01. 2009). Neutemeljen pa je edini konkretizirani pritožbeni očitek, da tožniku ti stroški niso nastali iz razloga, ker tožena stranka v spornem obdobju prostorov ni uporabljala. Neuporaba poslovnih prostorov s strani tožene stranke in s tem posledično neuporabo dvigala, parkirnih prostorov, skupne elektrike in drugih storitev ne izključujejo obveznosti tožene stranke, da skladno s pogodbo poravnava ustrezen del stroškov, ki so nastali za celotno poslovno stavbo. Neutemeljen je torej pritožbeni očitek, da ti stroški tožeči stranki kot upravljalcu objekta niso nastali, kakor tudi, da bi neuporaba prostorov s strani tožene stranke le-to razbremenjevala povrnitve sorazmernega dela teh stroškov.

Upoštevaje navedene razloge se tako izkažejo kot neutemeljeni vsi s pritožbo uveljavljani pritožbeni razlogi. Ker pritožbeno sodišče tudi v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe ni ugotovilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče odločilo kot je razvidno iz izreka te sodbe (353. člen ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 1. odstavku 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, je dolžna povrniti nastale stroške pritožbenega postopka tožeči stranki in sicer za sestavo odgovora na pritožbo (375 točk) ter 2% materialnih stroškov (7,5 točk), skupaj 382,5 točk, kar upoštevaje 20% DDV in vrednost točke (0,459 EUR) znaša 210,68 EUR. Tožeča stranka je upravičena tudi do povrnitve plačane takse za odgovor na pritožbo v višini 36,94 EUR.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.