VSL sodba II Cp 3548/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-20

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - priposestvovanje nepremičnine - zunajknjižno priposestvovanje - dobra vera - dobrovernost - slaba vera - opravičljiva zmota - običajna skrbnost v pravnem prometu

Posestnik nepremičnine, ki ve, da ni vknjižen v zemljiško knjigo, ki ve, da nobeden od njegovih “pravnih prednikov“ ni vknjižen v zemljiško knjigo, ki sicer razpolaga z verigo pogodb, ki pa ni popolna, in ki nima nobene predstave o tem, kako naj bi prvi prodajalec v verigi pogodb, s katero razpolaga, postal lastnik nepremičnine, ni dobroveren.

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnica lastnica garsonjere v izmeri 27,93 m2, ki se nahaja na terasi stanovanjske stavbe na naslovu V. 17c ter zahtevek, da je toženka dolžna tožnici izstaviti listino, na podlagi katere se bo lahko vknjižila kot lastnica garsonjere.

Zoper takšno sodbo se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pritožuje tožnica. Predlaga spremembo sodbe z ugoditvijo zahtevku, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Navaja, da je sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotovilo, da se posestnikova dobra vera domneva, kar pomeni, da je dokazno breme na strani tistega, ki njenemu obstoju nasprotuje. Toženka bi torej morala dokazati, da tožnica ni bila v dobri veri. Pritožnica meni, da toženka ni podala trditev o tožničini slabi veri. Sodišče prve stopnje pa je prekoračilo meje podanega ugovora, ko je v nadaljevanju postopka ugotavljalo, ali so bili tožnica in njeni pravni predniki v opravičljivi zmoti, ki bi utemeljevala dobrovernost.

Priposestvovalec je v opravičljivi zmoti glede svoje lastninske pravice, ko utemeljeno misli, da je postal lastnik neke stvari, oziroma ko misli, da so se stekle vse predpostavke za pridobitev lastninske pravice. Tožnica povzema potek prometa s sporno garsonjero in vsebino verige kupoprodajnih pogodb. Dodaja, da je skoraj v vseh pogodbah zapisano, da zemljiškoknjižno stanje ni urejeno in da stanovanje v zemljiški knjigi ni vpisano na ime prodajalcev. Te določbe v prodajnih pogodbah po prepričanju pritožnice kažejo na to, da so bili tako ona kot njeni pravni predniki prepričani, da je vpis v zemljiško knjigo sicer možen, pa naj bo to nemudoma ali šele po vzpostavitvi etažne lastnine.

Pritožnica dodaja, da je že tekom postopka opozorila, da gre za večstanovanjsko stavbo. Meni, da sta bila zakonca J. v opravičeni zmoti, saj je kupoprodajno pogodbo, s katero sta kupila garsonjero, sestavil odvetnik.

Pritožba je bila vročena toženki, ki nanjo ni odgovorila.

Tožnica trdi, da je postala lastnica garsonjere na terasi stanovanjske stavbe na V. 17c na podlagi priposestvovanja.

Glede na izrecne pritožbene navedbe o zahtevku na izstavitev zemljiškoknjižne listine, pritožbeno sodišče najprej pojasnjuje, da se lastninska pravica na podlagi priposestvovanja pridobi originarno - po samem zakonu v trenutku, ko so izpolnjene vse predpostavke. Vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo pa se v tem primeru opravi na podlagi sodbe, v kateri je ugotovljeno, da je tožnik lastnik nepremičnine (prim. 3. točka 1. odstavka 40. člena Zakona o zemljiški knjigi (Ur. l. RS, št. 58/2003 s sprem. in dop.; ZZK). Poseben dajatveni zahtevek, na podlagi katerega naj bi toženec izstavil listino, na podlagi katere se bo lahko tožnik vpisal v zemljiško knjigo, zato ni potreben oziroma pri originarnih načinih pridobitve stvarnih pravic ne pride v poštev (1). Takšno stališče je sprejela tudi sodna praksa (2). Ne glede na to, ali bi bil utemeljen zahtevek na ugotovitev priposestvovanja, je torej neutemeljen zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine.

Kar se tiče priposestvovanja, je bilo v obravnavani zadevi ob tem, ko med strankama ni bilo spora o tem, da ima tožnica garsonjero na terasi stanovanjske stavbe v posesti, odločilno vprašanje dobre vere. Toženka je v odgovoru na tožbo izpodbijala domnevo o dobrovernosti tožničine posesti (trdila je, da domnevni priposestvovalec, ki ni vpisan v zemljiško knjigo, ne more uveljavljati dobre vere). Pritožbene navedbe, da se je sodišče prve stopnje s tem vprašanjem ukvarjalo mimo toženkinih trditev, torej ne držijo, tako da bistvena kršitev določb postopka iz 1. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/2007 in 45/2008; ZPP) v zvezi s 7. oz. 212. členom ZPP ni podana.

Res je sicer, da se dobra vera domneva, a uporaba domneve dobrovernosti ne sme biti preširoka, kar pomeni, da dobrovernosti ni treba preizkušati v primerih, ko so podane okoliščine, ki jo v celoti potrjujejo, nujen pa je njen preizkus v primerih, ko se pojavijo posebne okoliščine, ki nasprotujejo dobrovernosti. Sodišče prve stopnje je pravilno sledilo tej usmeritvi, ko je pojasnilo, da mora biti za obstoj dobroverne posesti (2. odstavek 72. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih; Ur. l. SFRJ, št. 6/80 s sprem. in dop.; ZTLR) poleg dejanske oblasti nad stvarjo podana tudi posestnikova zavest o lastništvu nepremičnine. To pomeni, da je posestnik lahko v zmoti glede tega, komu nepremičnina dejansko pripada, vendar pa mora biti njegova zmota opravičljiva. Ne zadošča zgolj ugotovitev, da ni vedel, komu stvar pripada. Posestnik mora biti prepričan, da je stvar njegova, to pa tudi potem ko je s povprečno skrbnostjo razmislil o vseh okoliščinah, ki se nanašajo na njegovo posest sporne nepremičnine. Celotno ravnanje priposestvovalca mora utemeljevati sklep, da je ravnal vestno oziroma da ni opustil običajne potrebne skrbnosti. Dobrovernost posesti je izključena, če gre za očitno neskrbno ravnanje posestnika, zaradi katerega je prišlo do njegove napačne predstave (3).

Dejanske ugotovitve o odločilnih dejstvih (ki so zarisana v prejšnjem odstavku obrazložitve) v izpodbijani sodbi so jasne in popolne, dokazna ocena sodišča prve stopnje pa skrbna in logično prepričljiva. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožnica vedela, da nihče od njenih “pravnih prednikov“ ni bil vpisan v zemljiško knjigo, čemur pritožba niti ne nasprotuje. Ob sklenitvi pogodbe je tožnica po ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki jim tudi ne nasprotuje, vedela, da garsonjera v zemljiško knjigo ni vpisana. V vseh pogodbah, ki jih je predložila tožnica, je zapisano, da se garsonjera nahaja na terasi(!) stanovanjske stavbe. Ob sklenitvi pogodbe je tožnica po ugotovitvah sodišča prve stopnje (ki jih pritožba povzema) prejela verigo pogodb, ki pa ni segala do zemljiškoknjižnega lastnika nepremičnine. Prvi prodajalec garsonjere je, kot izhaja že iz tožbenih trditev, MK. Kako naj bi on pridobil lastninsko pravico, tožnica ni nikdar zatrjevala. Ob tem, ko je sama, po ugotovitvah sodišča prve stopnje, pa tudi njeni “pravni predniki“, vedela oziroma so vedeli, da je zemljiškoknjižni lastnik nekdo tretji, je zaključek sodišča prve stopnje, da tožnica ni bila v dobri veri, pravilen. Posestnik nepremičnine, ki ve, da ni vknjižen v zemljiško knjigo, ki ve, da tudi nobeden od njegovih “pravnih prednikov“ ni vknjižen v zemljiško knjigo, ki sicer razpolaga z verigo pogodb, ki pa ni popolna, in ki nima nobene predstave o tem, kako naj bi prvi prodajalec v verigi pogodb, s katero razpolaga, postal lastnik nepremičnine, ni dobroveren.

Pritožbeno sodišče še opozarja, da gre v tej zadevi za v bistvenem drugačno situacijo, kot v zadevah, kjer so posamezniki kupili stanovanja od podjetij, ki so jih kupila od investitorjev usmerjene družbene stanovanjske gradnje samoupravnih skupnosti, pa se v zemljiško knjigo niso vpisala. Takšne situacije za primer privatizacijskih odkupov rešuje Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (Ur. l. RS, št. 89/99 s spremembami in dopolnitvami; ZPPLPS).

V tej zadevi pa bi moralo biti tožnici ob ustrezni skrbnosti jasno, da njeni pravni predniki garsonjere niso pridobili od nekoga, ki bi z njo lahko razpolagal.

Ker je torej sodišče prve stopnje dejansko stanje ugotovilo pravilno in popolno, pravilno uporabilo materialno pravo in ni zagrešilo nobene od bistvenih kršitev določb postopka, je pritožbeno sodišče v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in sodbo potrdilo.

Pritožnica sama krije pritožbene stroške. Takšna odločitev temelji na določbah 1. odstavka 165. člena in 1. odstavka 154. člena ZPP, vsebovana pa je v odločitvi o zavrnitvi pritožbe.

--------------------------------------------------

(1) prim. dr. Nina Plavšak, dr. Renato Vrenčur, Zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, Pravna praksa, 20. 5. 2004.

(2) prim. odločbo Vrhovnega sodišča RS, II Ips 654/2006 in odločbe Višjega sodišča v Ljubljani, I Cp 5568/2005, II Cp 7552/2006, I Cp 3453/2008, II Cp 83/2009, II Cp 605/2009 in I Cp 610/2009.

(3) prim. dr. Nina Plavšak, dr. Renato Vrenčur, Zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, Pravna praksa, 20. 5. 2004.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.