VSL  sodba II Cp 3946/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-06

denacionalizirano stanovanje - neprofitno stanovanje - odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlog - primerno stanovanje - zloraba pravic - povrnitev lastnih vlaganj najemnika

SZ-1 res ne določa časa, v katerem mora stranka, ki ima svojo nepremičnino, to izdelati do te mere, da je primerna za življenje, a 15 let le predstavlja takšno obdobje, da je utemeljeno pričakovati, da bi tisti, ki ima namen ustvariti dom - stanovanje v tem obdobju to tudi ustvaril, predvsem od dejstvu, da je toženka že izdelala fasado in okolico hiše, ne pa tudi stanovanjskih prostorov.  Zakon varuje najemnika, ki plačuje neprofitno najemnino, a le v razumnih mejah, ki ne smejo dopustiti zlorabe pravic.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje

Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Z napadeno sodbo je tožeča stranka odpovedala toženi stranki najemno pogodbo št. 06579 z dne 18.10.1993, za dvosobno stanovanje v izmeri 66,26 m2, v stanovanjski hiši s pomožnim prostorom - kletjo v izmeri 10,13 m2. Toženka je to stanovanje dolžna izprazniti in ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 90-ih dni. Odločilo je tudi, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki 2.325,6755 EUR pravdnih stroškov skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti do plačila.

Zoper sodbo se je v roku iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja pritožila toženka. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da zahtevek tožeče stranke zavrne, podrejeno pa sodbo razveljavi in jo vrne prvemu sodišču v novo odločanje. Navaja, da je sodišče nepravilno povzelo dokaz izvedenca, ki je v mnenju z dne 25.9.2008 zapisal, da hiša ni zgrajena z minimalnimi tehničnimi zahtevami, to pa je enako dikciji 10. člena SZ-1 in dodatno, da mora imeti stavba uporabno dovoljenje, ki ga nima. Zato sodišče ne bi smelo uporabiti določb 5. odst. 103. člena SZ-1. Sodišče je to v točki 17 sicer ugotovilo, a zahtevku  ugodilo, ker bi tožena stranka lahko prodala svoj solastniški delež in si kupila stanovanje ustrezno 10. členu SZ-1. Ne gre za pravno praznino, ampak za to, da najemodajalci ne morejo zlorabiti svojega monopolnega položaja napram najemniku, ki ima neprofitno najemnino (gre za varstvo najemnika v neprofitnem najemnem razmerju). Napačno je tudi razlogovanje sodišča v točki 19, da tožena stranka ne potrebuje ugodnosti, ki jih daje zakon. Dokler toženka ne bo dokončala stanovanja, da bo ustrezalo minimalnim tehničnim zahtevam, potrebuje sodno in zakonsko varstvo. Sodišče zanemari dopolnitev izvedenskega mnenja z dne 6.4.2009, ki ugotovi, da stanovanje v hiši potrebuje  toliko skupnih del, da je prodaja praktično nemogoča. Napačno je tudi stališče v 20. točki obrazložitvi sodbe. Dejstvo je, da toženka nima primernega stanovanja. Toženka ne pristaja na prodajo svoje nepremičnine, zato je tudi napačno stališče sodišča v 21. točki, da varuje ZDen tista razmerja, ki so nastala pred denacionalizacijo in ne tista po njej. Sicer pa se je tožeča stranka prvo borila proti temu, da bi izplačala toženi stranki njena vlaganja v enkratnem znesku, zato je bilo določeno, da je to dolžna storiti v 10-ih letih. S to odločbo pa praktično tožeča stranka sama določa časovni okvir, v katerem bo zadeva rešena. Sodba je neživljenjska, nezakonita, saj bi morala toženka z družino živeti kjer za življenje ni minimalnih pogojev. Sodišče pa je odločilo preko zahtevka, saj je zahtevani 15-dnevni rok za izpraznitev stanovanja, podaljšalo na 90 dni. To predstavlja absolutno bistveno kršitev. Sodišče je priznalo stroške tožeče stranke za 3., 4. in 5. pripravljalno vlogo in dvakrat čas potovanja, a tožena stranka meni, da s temi vlogami ni z ničemer pripomogla k rešitvi dejanskega stanja.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Strinja se z odločitvijo in stališči prvega sodišča in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo v celoti zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve stopnje s stroškovno posledico.

Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dejanske ugotovitve prvega sodišča in njegovo materialnopravno stališče, kar je oboje jasno in prepričljivo utemeljeno v razlogih izpodbijane sodbe. Na te razloge se v izogib ponavljanju pritožbeno sodišče tudi v celoti sklicuje, ker je v njih vsebovan tudi odgovor na drugačna pravna stališča v pritožbi. Glede na same pritožbene navedbe je dodati in še enkrat poudariti, da odločba upravnega organa, s katero je bilo odločeno, da je tožeča stranka dolžna toženki vrniti njena vlaganja v sporno stanovanje, v roku 10-ih let, nima nobenega vpliva na odločitev v tej zadevi. Tožeča stranka bo morala toženki povrniti vlaganja, če jih že ni, ob izselitvi (3. odst. 112. člena in 98. člen SZ-1). Pritožbeno sodišče pa je tudi sledilo razlogom prvega sodišča, ki je ne glede na mnenje izvedenca, da hiša še ni zgrajena z minimalnimi tehničnimi zahtevami - torej ne predstavlja primernega stanovanja, ugodilo zahtevku tožeče stranke.  Slediti je pritožbi, da zakon varuje najemnika, ki plačuje neprofitno najemnino, za kar v konkretnem primeru gre, a mora biti to varovanje v razumnih mejah. Toženka je že v letu 1995 skupaj s hčerko kupila hišo. Hišo je adaptirala in tudi povečala. Sama hiša - notranjost sicer še ni primerna za vselitev, je pa urejena fasada in okolica hiše. Bolj je izdelano pritličje kot nadstropje. Že tekom tega postopka pa sta solastnici pri notarju sklenili dogovor in si nepremičnino fizično razdelili.  Vprašanje je, čemu je taka delitev namenjena. Solastnica - hčerka je namreč prevzela spodnje, bolj izdelane prostore kljub temu, da  z družino živi v tujini, toženka, ki pa ji je tožeča stranka odpovedala najemno pogodbo, pa je  prevzela zgornje manj izdelane prostore. Toženka torej že skoraj 15 let ureja in izdeluje svoje stanovanje, obenem pa plačuje neprofitno najemnino. Zakon res ne določa časa, v katerem mora stranka, ki ima svojo nepremičnino, to izdelati do te mere, da je primerna za življenje, a 15 let le predstavlja takšno obdobje, da je utemeljeno pričakovati, da bi tisti, ki ima namen ustvariti dom - stanovanje v tem obdobju to tudi ustvaril. Iz listin in fotografij v spisu pa je tudi razvidno, da je toženka že izdelala fasado in okolico hiše, ne pa tudi stanovanjskih prostorov. V situaciji v kakršni se nahaja bi bilo pričakovati ravno obratno ravnanje, da bi najprej uredila svoje stanovanje, da bi bilo primerno za bivanje in šele nato vse ostalo. Sicer pa je izvedenec v mnenju iz septembra 2008 povedal, da bi bilo možno pritlično stanovanje dokončati v dveh mesecih, stanovanje v nadstropju pa v treh. Ocenjena dela v pritličju bi znašala 7.000,00 EUR, v nadstropju pa 21.000,00 EUR. Toženka bi tako lahko z malo truda in zavzetosti uredila primerno stanovanje in se iz spornega stanovanja izselila.  Od izdelave mnenja pa je poteklo že več kot eno leto.

Pritožbeni očitek, da je sodišče, ki je namesto zahtevanih 15 dni za izselitev iz spornega stanovanja toženki določilo 90 dni, ne pomeni, da je odločilo preko zahtevka, nasprotno, takšna odločitev je manj od zahtevanega.

Neutemeljena pa je pritožba tudi glede stroškov. Pritožnica meni, da sodišče ni upravičeno priznalo stroškov tožeče stranke za 3., 4. in 5. pripravljalno vlogo in dvakratni čas potovanja. A so to pavšalna zatrjevanja, ki niso upoštevna. V pojasnilo pa le-to, da iz spisa izhaja, da je v tretji pripravljalni vlogi tožeča stranka dala pripombe na izvedensko mnenje izvedenca  Z., v četrti je odgovorila na navedbe tožene stranke in dala pripombe na dopolnitev izvedenskega mnenja izvedenca Z., s peto pripravljalno vlogo pa je odgovorila na vlogo tožene stranke z dne 13.5.2009.

Po povedanem je pritožba tožene stranke neutemeljena. Pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo nepravilnosti na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), zato je sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Izrek o stroških pritožbenega postopka ima podlago v določbi 1. odst. 165. člena v zvezi s 1. odst. 154. člena  in 1. odst. 155. členom ZPP. Toženka s pritožbo ni uspela, tožeča stranka pa z odgovorom na pritožbo ni v ničemer prispevala k reševanju zadeve na pritožbeni stopnji, zato je odločitev, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.