VSL sodba III Cp 1180/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-06-17

upravljanje večstanovanjske hiše - posel rednega upravljanja - vzpostavitev kurilnice

Vzpostavitev kurilnice z ustrezno napeljavo namesto prejšnjega načina ogrevanja, ki pa je bilo v celoti ukinjeno, je nujen posel, namenjen ohranitvi osnovnega bivalnega standarda. Tak posel zato predstavlja posel rednega upravljanja.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Za sojenje v tej zadevi je pristojno Višje sodišče v Ljubljani, ker je bila pristojnost s sklepom predsednika Vrhovnega sodišča Republike Slovenije št. Su 72/2009-14, z dne 19.3.2009, prenešena z Višjega sodišča v Celju na Višje sodišče v Ljubljani.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženec dolžan plačati tožeči stranki glavnico v znesku 459,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter ji povrniti pravdne stroške v višini 515,05 EUR. Hkrati je zavrnilo tožbeni zahtevek za glavnico 19,77 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Toženec je proti takšni odločitvi vložil pravočasno pritožbo s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano odločitev spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne ali pa da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da izpodbijana sodba temelji na napačni ugotovitvi, da je preureditev kurilnice v večstanovanjski stavbi ............ posel rednega upravljanja, ne pa posel, ki presega okvir rednega upravljanja. Dejansko je šlo za montažo nove kurilne peči, kar je bistven poseg izven okvira rednega upravljanja stavbe. Navaja, da iz 11. člena Pogodbe o medsebojnih razmerjih izhaja, da peč za centralno ogrevanje sploh ni skupna naprava, ampak je skupna naprava le razvod za ogrevanje v kleteh. Ker gre za bistveno spremembo pri ogrevanju, odločitev o tem ne more biti posel rednega upravljanja. Sodišče očita tožencu, da Pogodba o medsebojnih razmerjih formalno ne določa, da je peč za centralno kurjavo posebna skupna naprava, vendar za to ni kriv toženec, pač pa upravnik stavbe. Ob postavitvi lastne peči za ogrevanje in izrecnem nasprotovanju dveh lastnikov je bil upravnik stavbe dolžan predlagati spremembo pogodbe z opredelitvijo peči za ogrevanje, kot nove posebne skupne naprave stavbe, katere pa ne bosta koristila dva lastnika, ki sta se nesporno odpovedala ogrevanju iz nove peči. Lastnik, ki ne uporablja ogrevanja, ni dolžan plačevati niti preureditve kurilnice niti ogrevanja z novo pečjo. Sodišče sicer ocenjuje, da za stavbo ni nujen enoten način ogrevanja, potem pa napačno opredeli vsebino spora, češ da je v tem primeru bistveno vprašanje, ali so bile skupne cevi centralnega ogrevanja izolirane in kdo jih je dolžan izolirati. V tem delu je sodba nerazumljiva, saj so razlogi o odločilnih dejstvih nejasni in med seboj v nasprotju.

Obravnavani spor je spor majhne vrednosti, zato se sme sodba izpodbijati le zaradi bistvene kršitve kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (1. odstavek 458. člena ZPP). To pomeni, da je dejanska podlaga odločitve sodišča prve stopnje hkrati neizpodbojna podlaga odločitve pritožbenega sodišča. Iz dejanske podlage izpodbijane sodbe izhaja, da je tožeča stranka morala preiti na nov način ogrevanja. Ogrevali so se namreč tako, da so odjemali toplo vodo iz skupne kotlovnice za celo naselje, s katero je upravljalo OKP JPKS, d.o.o. .... To je uporabnike zaradi opustitve dejavnosti pozvalo, da poskrbijo za lasten sistem ogrevanja. Etažni lastniki so se s 93,3 % večino odločili, da bodo obnovili kurilnico in toplovodne inštalacije in prešli na lastno ogrevanje s plinom. Toženec je eden od dveh lastnikov, ki je tej odločitvi nasprotoval. Zato tudi noče plačati stroškov preureditve kotlovnice, ki odpadejo na njegov solastninski delež in stroška za centralno ogrevanje.

Obravnavani spor torej izvira iz razmerja med etažnimi lastniki glede skupnega dela večstanovanjske stavbe. Da gre za skupni del večstanovanjske stavbe izvira tako iz njegove narave in namena, kot tudi iz Pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki določa, da je skupni prostor bloka kurilnica ter da sodijo med skupne instalacije in naprave bloka tudi naprave za ogrevanje. Skupni deli večstanovanjske stavbe so solastnina etažnih lastnikov. Po določilu 117. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) se za upravljanje skupnih delov smiselno uporabljajo določila SPZ, ki urejajo solastnino, razen če Pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače. Po določilu 1. odstavka 67. člena SPZ imajo solastniki pravico skupno upravljati stvar v solastnini. Zakonodajalec izhaja iz predpostavke, da stališče vseh solastnikov do upravljanja ni vselej enako. Zaradi uskladitve različnosti interesov etažnih lastnikov zakon določa pogoje za opravo določenih ukrepov v skupnem interesu vseh ali večine solastnikov. V obravnavani zadevi tožeča stranka uveljavlja svoj zahtevek na podlagi sklepa o izvedbi del lastnikov, ki predstavljajo delež 93,89 %. Tisto, kar je v obravnavani zadevi sporno, je vprašanje veljavnosti ali neveljavnosti takšnega sklepa. Ta je odvisna od vprašanja, ali je bil sklep sprejet v zvezi z rednim upravljanjem stvari, ali pa je šlo za posel, ki presega okvire rednega upravljanja. Po določilu 2. odstavka 25. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), se za posle rednega upravljanja štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe. Po določilu 3. odstavka 25. člena SZ-1 je obratovanje večstanovanjske stavbe sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Po določilu 4. odstavka 25. člena SZ-1 pa je vzdrževanje večstanovanjske stavbe sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni zato, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. SPZ določa v 3. odstavku 67. člena, da se za posle rednega upravljanja štejejo tisti posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. Glede na navedena zakonska določila je treba zaključiti, da predstavlja vzpostavitev kurilnice z ustrezno napeljavo namesto prejšnjega načina ogrevanja, ki pa je bilo v celoti ukinjeno, nujen posel namenjen ohranitvi osnovnega bivalnega standarda. Tak posel zato predstavlja posel rednega upravljanja. Sklep, ki ga je sprejela večina lastnikov ...., je zato veljaven. Učinkuje kot da bi ga sprejeli vsi lastniki oziroma kot da bi bil sprejel soglasno. V določbi 2. odstavka 30. člena je zato določeno, da vsi etažni lastniki odgovarjajo za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganim sklepom. To pomeni, da je toženec dolžan plačati tako stroške vzpostavitve novega načina ogrevanja kot tudi same stroške ogrevanja. Tudi v tem delu je namreč dogovor etažnih lastnikov za toženca zavezujoč. Takšna ureditev temelji na temeljnem načelu prepovedi zlorabe lastninske pravice (12. člena SPZ), po katerem je lastnik stvari omejen z enakimi pravicami drugih in po katerem je treba lastninsko pravico izvrševati v skladu s temeljnimi načeli SPZ ter z namenom in z naravo stvari. Glede na konkretni primer se takšna ureditev izkaže tudi za povsem logično ob ugotovitvi sodišča prve stopnje, da čez toženčevo stanovanje potekajo neizolirani vodi centralnega ogrevanja in glede na to, da se toženčevo stanovanje nahaja med dvema ogrevanima stanovanjema, kot je to zaslišana kot priča izpovedala toženčeva hči, ki je uporabnica njegovega stanovanja. Izpodbijana sodba res vsebuje notranje nasprotje, ko hkrati navaja tudi, da v večstanovanjskih stavbah ni nujen enoten način ogrevanja, kar pa ne predstavlja bistvene kršitve določbe postopka, saj je mogoče izpodbijano sodbo, kot izhaja iz navedenega, preizkusiti kljub tej navedbi.

Iz navedenih razlogov je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

SZ-1 člen 25, 25/2, 25/3, 25/4, 30, 30/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.