VSL sklep II Cp 4425/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-04-08

prodajna pogodba - obličnost pogodbe - teorija realizacije - konvalidacija - izpolnitev pogodbe - predpogodba - glavna pogodba - poimenovanje pogodbe - razdrtje pogodbe

Pri presoji veljavnosti obličnostno pomanjkljive pogodbe je sicer res možno upoštevati načelo realizacije pogodbe, ki pa je omejeno z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana.

O realizaciji pogodbe je mogoče govoriti v primeru, ko pogodbene stranke izpolnijo svoje obveznosti oziroma jih izpolnijo vsaj v bistvenih in pomembnih delih, zato je nepravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je vprašanje, ali je bila kupnina plačana ali ne, za odločitev nepomembna.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo zahtevek tožnika, da sta se toženca dolžna izseliti iz stanovanjske hiše na naslovu ... in jo izročiti tožniku prazno oseb in stvari ter, da sta mu dolžna plačati glavnico v znesku 27.374,39 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi. Hkrati je po nasprotni tožbi tožencev odločilo, da jima je tožnik dolžan izstaviti zemljiškoknjižno listino za vpis lastninske pravice pri zemljiškoknjižnem vl. št. 1409 k.o. ..., pri nepremičnini št. 1887, stanovanjska stavba 85 m2, kot tudi povrniti pravdne stroške v znesku 1.490,00 EUR, vse v roku 15 dni.

Zoper navedeno odločitev se tožnik po svojem pooblaščencu pravočasno pritožuje, uveljavlja vse pritožbene razloge in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožnika v celoti ugodi, zahtevek toženčev po nasprotni tožbi pa zavrne, vse s stroškovno posledico. Meni, da se je sodišče napačno postavilo na stališče, da so bile vse pogodbe oziroma dogovori o prodaji stanovanjske hiše na parc. št. 1887 k.o. .... sklenjene veljavno. Vendar pa je na pogodbi z dne 12.4.1995, sklenjeni med tožnikom in A. K., jasno zapisano, da je pogodba z dnem 12.6.1996 uničena, kar pomeni, da sta pogodbeni stranki dosegli sporazum, da se sklenjena pogodba razveljavi. O tem je tožnik ob svojem zaslišanju tudi prepričljivo izpovedal. To pa pomeni, da so neveljavne tudi naslednje predpogodbe oziroma pogodbe. Do razveljavitve je prišlo, ker A.K. tožniku ni izplačal celotne kupnine, plačani del kupnine pa se je poračunal z najemnino oziroma uporabnino, zato A.K. tudi ni nikoli zahteval vračila kupnine. Sodišče se sploh ni opredelilo do tega, kaj pomeni zapis na kupoprodajni pogodbi „uničeno 12.6.1996“, kjer je podpisan A.K., temveč je slednjemu verjelo, da je bila pogodba sklenjena in da se stranki nista dogovorili, da bi jo izničili. V tem delu je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Tožnik se tudi ne strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da sta toženca dejanska lastnika sporne nepremičnine, saj je dejstvo, da sta le posestnika in še to neupravičeno zasedata celotno nepremičnino, tudi tisti del, ki sploh ni bil predmet nobene od obravnavanih pogodb. Glede na to, da je bila pogodba med tožnikom in A.K. uničena oziroma sta se dogovorila, da ne velja, A. K. ni mogel postati lastnik predmetne nepremičnine. Tako tudi toženca od njega nista mogla kupiti sporne nepremičnine, zato je tožnikov zahtevek na izselitev obeh tožencev v celoti utemeljen. Prav tako je sodišče prve stopnje zaključilo, da sta toženca pridobila lastninsko pravico iz razloga, ker sta nepremičnino kupila v stanju in pod pogoji, ki so bili dogovorjeni in videni ob ogledu nepremičnine in da je bila ta nepremičnina prodana izpraznjena oseb in stvari. To pa ne more biti razlog za pridobitev lastninske pravice. Pritožnik se tudi ne strinja z oceno sodišča, da predpogodba vsebuje vse bistvene sestavine glavne pogodbe, kar je v zadevi prometa z nepremičnino vsekakor preširoka razlaga. Glede na vse navedeno, je tožnik upravičen terjati uporabnino, pri čemer ni pomembno, ali je bila zahtevana sklenitev najemne pogodbe. Za plačilo uporabnine je pomembno le to, da je bila lastniku onemogočena uporaba nepremičnine in da mu zato nastaja škoda. Tožnik je na zadnjem naroku tudi spremenil tožbo, a sodišče o tem ni izdalo posebnega sklepa, niti se ni o tem opredelilo v sodbi in je zagrešilo takšno kršitev določb postopka, ki terja razveljavitev sodbe. Poleg tega tožniki opozarja na neskladje med odločitvijo sodišča ter vsemi pogodbami v spisu, saj gre za očitno razhajanje glede kvadrature nepremičnine. Sodišče prve stopnje pa tudi ni ustrezno obrazložilo svoje stroškovne odločitve.

Pritožba je bila v skladu s 1. odstavkom 344. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami – v nadaljevanju ZPP) vročena toženim strankam, ki v odgovoru na pritožbo le-to ocenjujeta kot neutemeljeno in predlagata njeno zavrnitev s stroškovno posledico.

V zvezi s spornim lastništvom stanovanjske hiše na naslovu ..., stoječe na parc. št. 1887 k.o. ...., je sodišče prve stopnje pravilno povzelo sicer nesporne prenose lastninske pravice oziroma v tej zvezi sklenjene pravne posle in sicer:

dne 12.4.1995 je tožnik kot prodajalec sklenil kupoprodajno pogodbo s kupcem A.K.,

dne 16.5.1996 sta tožnik kot zemljiškoknjižni lastnik ter A.K. kot prodajalec na eni strani s tožencema kot kupcema na drugi strani sklenila predpogodbo za kupoprodajno pogodbo,

dne 12.6.1996 se je A.K. na kupoprodajni pogodbi, sklenjeni s tožnikom dne 12.4.1995 podpisal ob prečrtani pogodbi in pripisu „uničeno“,

dne 22.7.1996 je bil sestavljen dogovor o prodaji stanovanjske hiše (s praktično identično vsebino kot predpogodba z dne 16.5.1996) med tožnikom in A.K. na eni in tožencema na drugi strani, katere pa tožnik kot edini od navedenih strank ni podpisal,

dne 14.8.1996 je tožnik overil svoj podpis na predpogodbi za kupoprodajno pogodbo, katero je sklenil kot zemljiškoknjižni lastnik s tožencema kot kupcema.

Sodišče prve stopnje je svoje ugotovitve in pravne zaključke o ugotovljenem lastništvu tožencev gradilo na predpogodbi z dne 16.5.1996, katere je ne glede na zapis, da gre za predpogodbo, štelo kot glavno pogodbo. Sicer gre pritrditi stališču sodišča prve stopnje, da za rešitev vprašanja, ali gre v primeru navedenega pravnega posla za predpogodbo ali glavno pogodbo, ni odločilno njeno poimenovanje, pač pa vsebina oziroma skupen namen pogodbenikov. Iz povzetih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da navedena predpogodba vsebuje vse bistvene sestavine prodajne pogodbe, kar je utemeljevalo uporabo določbe člena 73 Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) o realizaciji pogodbe, ki sicer ni bila sklenjena v ustrezni obliki. Ob tem je sodišče pravilno zastavilo, da je poleg izkazanega pogodbenega namena potrebno upoštevati tudi okoliščino, ali sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki iz take listine izvirajo, vendar je v nadaljevanju sodišče prve stopnje to okoliščino obšlo oziroma celo negiralo in s tem prešlo v nasprotje. O realizaciji pogodbe je namreč mogoče govoriti v primeru, ko pogodbene stranke izpolnijo svoje obveznosti oziroma jih izpolnijo vsaj v bistvenih in pomembnih delih, zato je nepravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je vprašanje, ali je bila kupnina plačana ali ne, za odločitev nepomembna. Toženca kot tudi priča A.K. sta namreč potrdila, da sta poravnala le polovico v predpogodbi dogovorjene kupnine, do drugih okoliščin izpolnitve pogodbenih obveznosti pa se sodišče ustrezno ni opredelilo. Pri presoji veljavnosti obličnostno pomanjkljive pogodbe je sicer res možno upoštevati načelo realizacije pogodbe, uveljavljano v citiranem 73. členu ZOR, ki pa je omejeno z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana, zato terja še posebej celovito in previdno presojo. V času sklepanja spornih pogodb je bila namreč oblika za pogodbo o prometu z nepremičninami predpisana v 5. členu Zakona o prometu z nepremičninami s sankcijo ničnosti, kar je skladno tudi z določilom 1. odstavka 70. člena ZOR, ki določa, da pogodbo, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka. Kot je že rečeno, pa ob pogojih varstva pogodbenih interesov strank kot tudi varstva družbenih interesov, ni mogoče odreči konvalidacije neoblični pogodbi že vnaprej, v kolikor je ta dejansko realizirana.

O obsegu realizacije navedene predpogodbe z dne 16.5.1996 pa je sodišče prve stopnje zavzelo napačno materialnopravno stališče in posledično o tem vprašanju nepopolno ugotovilo dejansko stanje, sodba pa o tem vprašanju ne vsebuje razlogov, kar onemogoča preizkus pravilnosti sprejete odločitve. S tem je sodišče prve stopnje kršilo določbo pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, ki skladno z določbo 1. odstavka 354. člena ZPP narekuje razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V kolikor bi pritožbeno sodišče na osnovi zbranega procesnega gradiva samo prvič ugotavljalo manjkajoča dejstva o realizaciji pogodbe, bi bila pravdnim strankam v tem delu odvzeta možnost pritožbe in tako so kršitve postopka takšne narave, ki jih pritožbeno sodišče samo ne more odpraviti (1. odstavek 354. člena ZPP v povezavi s členom 25 Ustave RS).

Poleg navedene kršitve določb postopka pritožnik utemeljeno opozarja na nepopolno dokazno oceno sodišča prve stopnje glede pripisa na prodajni pogodbi z dne 12.4.1995, ki sta jo sklenila tožnik in A.K. (priloga A9) in sicer gre za pripis „uničeno 12.6.1996“ z nespornim podpisom A.K. V tej zvezi bo moralo sodišče prve stopnje imenovanega dodatno zaslišati glede motiva oziroma namena te zaznambe na pogodbi, enako velja tudi glede tožnika, upoštevajoč pri tem tudi čas tega pripisa na pogodbi in se ponovno izreči, ali gre v tem primeru za takšno oblikovalno izjavo volje, ki bi lahko imela za posledico razdrtje pogodbe. Nadalje bo moralo sodišče prve stopnje v okviru odločanja o tožbenem zahtevku tudi odpraviti neskladje med kvadraturo sporne nepremičnine kot tudi samo navedbo parcelne številke, saj navedena podatka v tožbenem zahtevku odstopata od podatkov v priloženih pogodbah oziroma predpogodbah. Pritožbeno sodišče ob tem še opozarja, da se sodišče prve stopnje v ničemer ni opredelilo do predpogodbe z dne 14.8.1996, na kateri je tožnik prvič celo overil svoj podpis in ki je zadnja v časovnem nizu vseh navedenih pogodb oziroma predpogodb. Sodišče prve stopnje je v podlago svoje odločitve vzelo izključno predpogodbo z dne 16.5.1996, ker naj bi ta vsebovala vse potrebne sestavine. Temu gre sicer pritrditi, a ni mogoče prezreti, da gre na drugi strani za tipično vsebino predpogodbe, v kateri so stranke v določbi 5. člena tudi natančno določile obvezo sklenitve glavne pogodbe v roku 60 dni (3. odstavek 5. člena) ter opredelile pravne posledice nesklenitve takšne pogodbe. Tej predpogodbi je v dogovorjenem roku sledila predpogodba, na kateri je tožnik overil svoj podpis znotraj zgoraj navedenega roka, vendar pa se sodišče prve stopnje do vsebine 5. člena predpogodbe z dne 16.5.1996 niti do kasneje sklenjene listine ni opredelilo. Pomanjkanje sleherne obrazložitve v tej smeri le še utrjuje podani očitek kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP.

Ob koncu pa je potrebno zavrniti pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje sploh ni odločilo o predlagani spremembi tožbe, podani na naroku dne 2.9.2009. Tožnik je glede na vsebino zapisnika tega naroka le najavil razširitev oziroma spremembo tožbe, vendar v tej smeri sploh ni postavil zahtevka, ki pa mora biti decidirano opredeljen, tako da sodišče prve stopnje niti ni moglo odločati o spremembi tožbe in je pritožba v tem delu neutemeljena.

V novem postopku naj sodišče prve stopnje, upoštevajoč zgornje navedbe, po skrbni in celoviti oceni izvedenih dokazov ponovno odloči o tožbenih zahtevkih pravdnih strank. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.