VSL sodba II Cp 4304/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-03-10

najemna pogodba - prenova najete nepremičnine - solidarno poroštvo poroka in dolžnika - solidarna obveznost - prenehanje obveznosti s poplačilom - ugovor plačila v izvršbi

Če toženec najetih prostorov (zaradi prenove strehe) ni mogel uporabljati, bi lahko zahteval znižanje dogovorjene najemnine ali pa bi odstopil od pogodbe; ker tega ni storil, je najemnino dolžan poravnati.

Pravnomočna odločitev o plačilu najemnine zoper poroka, ki je pristopil h najemni pogodbi, toženca ne odvezuje plačila najemnine. Gre namreč za solidarno obveznost; ko bo tožnik v celoti poplačan, bo toženec (v izvršbi) lahko ugovarjal, da je njegova obveznost že prenehala.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo, potem ko je zavrnilo njegov pobotni ugovor, tožencu naložilo, da mora tožnici plačati 3.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in ji povrniti 1.413,51 EUR pravdnih stroškov z obrestmi.

Toženec se je pravočasno pritožil. V pritožbi se sklicuje na vse zakonske pritožbene razloge. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje. Navaja, da tožnica že ima izvršilni naslov, namreč pravnomočno sodbo zoper R. R., in sicer za plačilo najemnine za isto časovno obdobje kot v izpodbijani sodbi. V zvezi s tem že teče izvršilni postopek zoper R. R.. Tožnica očitno skuša priti do dvakratnega plačila iste najemnine, kar je pravno nedopustno. Izpodbijana sodba o tem nima razlogov. Tožnica je vedela, da je toženec oddal sporne poslovne prostore v podnajem R. R. in je s tem tudi soglašala, saj je sicer ne bi štela za svojo dolžnico. Toženec še navaja, da ni imel več vstopa v sporni lokal, ker je tožnica poskrbela, da so bila ob prenovi strehe vhodna vrata zaklenjena z verigo. Do izpovedi priče D. T., ki je to dejstvo potrdil, se sodišče sploh ni opredelilo in zato sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti. Ker je tožnica na opisan način tožencu preprečila dostop do lokala, ta ni mogel obratovati in sprejemati gostov, zato je nesprejemljivo stališče sodišča prve stopnje, da je kljub temu dolžan plačati najemnino. Sicer pa je bila sodno odpoved najema dolžna podati tožnica in ne toženec. Ker je namesto nje poravnal tudi davek, je upravičen, da se to upošteva kot plačilo najemnine za mesec maj 2004. Davek je namreč dolžan plačevati najemodajalec in ne najemnik.

V postopku na prvi stopnji ni bilo bistvenih kršitev, ki bi lahko vplivale na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe, niti takšnih pomanjkljivosti, ki bi lahko preprečile njen pritožbeni preizkus. Sodišče se je v obrazložitvi sodbe opredelilo do vseh bistvenih trditev in ugovorov pravdnih strank ter navedlo jasne in popolne razloge o vseh odločilnih dejstvih. Smiselno očitana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP; Ur. l. RS, št. 73/07 – UPB-3, 45/08 in 57/09) zato ni podana, drugih postopkovnih kršitev pa toženec opredeljeno niti ne uveljavlja.

Toženčevo sklicevanje na pravnomočno sodbo, ki jo je tožnica v zvezi s plačilom iste terjatve že izposlovala zoper R. R., je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo s pojasnilom, da gre za solidarno obveznost. Iz aneksa k pogodbi o oddaji in najemu poslovnih prostorov z dne 26.1.2005 je namreč jasno razvidno, da je R. R. kot podnajemnica pristopila k najemni pogodbi med pravdnima strankama kot solidarni porok za neplačane najemnine in stroške (III. točka aneksa). Po 1. odstavku 395. člena Obligacijskega zakonika (OZ; Ur. l. RS, št. 97/07 – UPB-1) vsak dolžnik solidarne obveznosti odgovarja upniku za celo obveznost in lahko upnik zahteva njeno izpolnitev od kogar hoče, vse dotlej, dokler ni popolnoma izpolnjena; obveznost preneha šele, ko jo en dolžnik izpolni, tedaj so vsi dolžniki prosti. Odveč so torej pritožbeni očitki na račun domnevne tožničine nepoštenosti. Tožnica je smela tožiti tako R. R. kot toženca. Brez pomena je tudi dejstvo, da zoper R. R. že teče izvršba. Toženec bo namreč (v celoti ali deloma) prost svoje obveznosti šele, ko bo tožnici uspelo izterjati plačilo od R. R.. Če bo kljub temu terjala še toženca, bo ta lahko uspešno ugovarjal, da je njegova obveznost zaradi izpolnitve že ugasnila.

Neutemeljeno je tudi toženčevo sklicevanje na prenovo strehe, zaradi katere je bil v septembru 2005 oviran ali onemogočen dostop do najetega poslovnega prostora. Če toženec zato določen čas ni mogel opravljati svoje dejavnosti, ker je popravilo oviralo rabo poslovnega prostora, bi od tožnice lahko zahteval sorazmerno znižanje dolgovane najemnine, lahko pa bi tudi odstopil od najemne pogodbe, skladno s 590. členom OZ. Ker toženec ni tako ravnal, se tudi zdaj ne more uspešno upirati plačilu zahtevane najemnine. Sicer pa je toženec že v odgovoru na tožbo navedel, da je zaprl lokal in prenehal z dejavnostjo v januarju 2005 in je zato tožničin poslovni prostor prepustil v podnajem R. R.. Toženec niti ne trdi, da je nameraval nadaljevati s svojo dejavnostjo v poslovnem prostoru, potem ko ga je v avgustu 2005 nehala uporabljati podnajemnica. Potemtakem oviran dostop očitno ni bil vzrok, da toženčev gostinski lokal od tedaj dalje ni več obratoval. Tako se pokaže, da izpoved priče D. T., ki je potrdil toženčevo trditev o oviranem dostopu, niti ni pomembna za odločitev o tožbenem zahtevku. Čeprav je sodišče ni posebej ocenilo, ampak le v povezavi s toženčevo izpovedjo, to ni vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe.

Brez pomena je torej vprašanje, ali je toženec od septembra 2005 še opravljal dejavnost v najetem poslovnem prostoru. Bistveno je pač, da je tam še hranil svoje stvari in da je obdržal ključ. Toženec tej ugotovitvi sodišča prve stopnje v pritožbi ne nasprotuje. Ker je bila najemna pogodba sklenjena za deset let (do julija 2013), je toženec, kot pravilno ugotavlja izpodbijana sodba, dolžan plačati dogovorjeno najemnino do sporazumnega prenehanja najemnega razmerja. Napačno, vendar ne bistveno, je sicer stališče sodišča prve stopnje, da bi moral toženec v nasprotnem primeru najemno pogodbo že prej sodno odpovedati. Po 24. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/74 do 102/02) namreč z odpovedjo lahko preneha le najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas. Pač pa bi toženec, kot je že navedeno, lahko zahteval razvezo pogodbe, če zaradi naknadno spremenjenih okoliščin ni več mogel ali hotel uporabljati najetega prostora.

Končno je neutemeljeno tudi toženčevo sklicevanje na plačani davek. Tožnica je namreč to plačilo v najemni pogodbi prevalila na toženca. Sicer pa je po 1. odstavku 282. člena OZ izpolnitev v izvršitvi tistega, kar je vsebina obveznosti. Toženec zato ne more sam izbrati, naj se plačilo davka upošteva kot plačilo dolgovane najemnine.

Po navedenem je izpodbijana sodba v dejanskem in pravnem pogledu pravilna. Ker v postopku na prvi stopnji tudi ni bilo procesnih ali materialnih kršitev, na katere mora sodišče druge stopnje paziti po uradni dolžnosti, je toženčevo pritožbo zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo prvo sodbo.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 1. odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 155. členom istega zakona. Toženec je s pritožbo propadel, zato do povračila svojih stroškov zanjo ni upravičen. Odločitev o tem je zajeta z zavrnilnim izrekom sodbe.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.