VSL sodba I Cp 2069/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-09-09

privatizacija stanovanj - odkup stanovanja, ki je bilo predmet denacionalizacije - zahtevek za odkup stanovanja - zahtevek dediča za odkup stanovanja

Okoliščina, da je tožnik kot dedič univerzalni pravni naslednik bivše imetnice stanovanjske pravice, je glede na zakonsko določbo 3. odstavka 147. člena SZ brez pomena za vprašanje njegove stvarne legitimacije do zahtevka za odkup stanovanja. Pravica do odkupa bi lahko prešla na tožnika le v primeru, če bi bilo tožeči stranki mogoče očitati opustitev kontrahirne dolžnosti po določbah SZ še za časa življenja pokojne (nekdanje) imetnice stanovanjske pravice.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je s sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi morala tožena stranka s tožečo stranko skleniti prodajno pogodbo za pritlično stanovanje št. 2 v izmeri 30,90 m2 za kupnino 3.090,53 EUR, ki naj jo kupec plača v roku šestdesetih dni, če pa je ne plača v tako določenem roku, pa kupnina znaša 5.408,42 EUR, ki jo je dolžan kupec odplačati obročno, in sicer v dvajsetih letih v zaporednih mesečnih obrokih. Hkrati je zavrnilo tudi podrejeni tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe za omenjeno stanovanje in za kupnino 3.090,53 EUR, ki jo je dolžan kupec (tožnik) odplačati v roku šestdesetih dni od sklenitve pogodbe. Sodišče prve stopnje je tudi odločilo, da je tožnik dolžan toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 1.201,57 EUR.

Tožnik je proti takšni odločitvi vložil pravočasno pritožbo, s katero uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Meni, da je privatizacijska pravica pokojne L. Š. postala podedljiva premoženjska pravica s potekom tridesetdnevnega roka za prodajo stanovanja od prvotno vložene zahteve, najkasneje pa z dnem, ko je bil denacionalizacijski postopek pravnomočno končan oziroma 19.11.2005. Tožena stranka se ne more upirati sklenitvi prodajne pogodbe z dedičem prejšnje imetnice stanovanjske pravice v denacionaliziranem stanovanju, saj sama kot denacionalizacijska zavezanka ni izkoristila razpoložljivih možnosti za njegovo pospešitev. Nepravilno je stališče prvostopenjskega sodišča, da postane pravica do odkupa stanovanja premoženjska pravica šele potem, ko mine trideset dni od pravnomočnega dokončanja denacionalizacijskega postopka. To bi pomenilo, da je podedljivost skupne pravice prejšnjega imetnika stanovanjske pravice dejansko odložena zaradi objektivno protipravnih ravnanj tretjih, na katere prejšnji imetnik stanovanjske pravice kot nesporni odkupni upravičenec, ni imel nobenega vpliva. Stališče sodišča prve stopnje, da postane pravica do odkupa stanovanja premoženjska pravica šele s tem, ko mine trideset dni od pravnomočnega dokončanja denacionalizacijskega postopka, pomeni, da je usoda odkupne pravice odvisna od dejstva, ki predstavljajo protipravna ravnanja tretjih in ki ne bi smela imeti škodljivih pravnih posledic za upravičenca do odkupa stanovanja in posledično ne odlagati kvalifikacije njegove pravice kot premoženjske pravice. Tudi stališč Vrhovnega sodišča iz judikatov, ki jih je citiralo sodišče prve stopnje, ni mogoče uporabiti za konkretni primer, saj se v navedenih judikatih ni izrecno presojalo, kakšen vpliv ima neutemeljeno zavlačevanje denacionalizacijskega upravnega postopka na pravni položaj upravičenca do odkupa stanovanja. Navedene okoliščine tudi ne morejo opravičevati različno obravnavo tožnikove pravne prednice v primerjavi z drugimi prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice, katerih odkupne pravice so postale podedljive. Tolmačenje določb materialnega prava prvostopenjskega sodišča posega v ustavne in konvencijske pravice, ki se nanašajo na enakost pred zakonom, ter na varstvo zasebne lastnine in dedovanja. Odkupna pravica pravne prednice tožnika je postala podedljiva premoženjska pravica najkasneje z dnem, ko je potekel rok za ugoditev njeni zahtevi za prodajo stanovanja, to je najkasneje 14.5.2005, saj se je občina sklicevala na neutemeljen denacionalizacijski postopek, v katerem nepremičnina ni bila vrnjena v naravi. Podrejeno pa navaja, da je dolžnost tožene stranke, da proda sporno stanovanje, nastopila najkasneje z dnem pravnomočno končanega denacionalizacijskega postopka. S tem dnem je prenehal sleherni dvom v ovire za prodajo stanovanja po 88. členu ZDen. Hkrati pa je potekel tudi že tridesetdnevni rok za prodajo stanovanja, ki je tekel od vložitve zahteve za prodajo stanovanja.

Tožnik je podal pripombe z vlogo z dne 25.4.2009, ki pa jo je vložil po poteku pritožbenega roka, zato navedbe v navedeni vlogi niso mogle biti predmet pritožbene presoje.

Iz izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje izhajajo naslednja pravno relevantna dejstva, ki med strankama niso sporna:

da je bila pravna prednica tožnika pok. L. Š. imetnica stanovanjske pravice na (obravnavanem) stanovanju iz 2. odstavka 113. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91, SZ),

da je tožnikova pravna prednica s toženo stranko sklenila najemno pogodbo za obravnavano stanovanje dne 7.4.1992,

da je bil denacionalizacijski postopek, katerega predmet je bila stavba, v kateri se nahaja obravnavano stanovanje, pravnomočno končan 19.11.2005 in da  obravnavano stanovanje ni bilo vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu,

da je pravna prednica tožnika 14.4.2005 (torej pred pravnomočnim končanjem denacionalizacijskega postopka) vložila zahtevo za odkup obravnavanega stanovanja, dne 7.7.2005 pa je vložila tožbo, s katero je zahtevala sklenitev prodajne pogodbe,

da tožnik ni ožji družinski član v smislu 6. člena SZ, saj na dan uveljavitve SZ ni stalno, več kot dve leti, živel v ekonomski skupnosti z imetnico stanovanjske pravice,

da je pravna prednica tožnika dne 29.11.2005 umrla, v pravdo pa je namesto nje vstopil tožnik kot njen edini dedič (vnuk), ki zatrjevano pravico do odkupa po določbah 117. člena SZ temelji na okoliščini univerzalnega pravnega nasledstva po pokojni najemnici oziroma bivši imetnici stanovanjske pravice.

Odločitev sodišča prve stopnje o neutemeljenosti tožnikovega tožbenega zahtevka temelji na pravilnem pravnem zaključku o odsotnosti tožnikove stvarne legitimacije.

Presojo tožnikovega tožbenega zahtevka je treba najprej postaviti v kontekst privatizacijskih določb SZ. Zakonodajalec je s privatizacijskim modelom in ureditvijo najemnih razmerij omogočil prehod iz družbeno lastninskih razmerij v (zasebno) lastninska. Njegov namen je bil, da stara, prevzeta pravna razmerja na novo uredi in prilagodi novemu pravnemu sistemu. Tako je v SZ na poseben način določil lastninjenje stanovanjskega fonda kot dela takratnih družbenih sredstev, in sicer tako, da je določil lastnike stanovanjskih hiš in jim naložil obveznost prodaje predkupnim upravičencem, ker je upošteval socialno funkcijo stanovanj. Kot upravičence do odkupa je določil imetnike stanovanjske pravice, z njihovo privolitvijo njihove ožje družinske člane (1. odstavek 117. člena SZ) in v primeru smrti imetnikov stanovanjske pravice tisti krog ljudi, ki so skupaj z imetnikom uporabljali stanovanje (3. odstavek 147. člena SZ). Ti so imeli po določbah Zakona o stanovanjskih razmerjih (5. člen) položaj uporabnikov, ki je bil zavarovan tudi še po smrti ali selitvi imetnika stanovanjske pravice in ki je lahko celo prešel v stanovanjsko pravico. Ti so torej lahko uveljavljali pravico do odkupa, oziroma do sklenitve najemnega razmerja v zakonsko določenem roku. Tako je za stanovanje iz 2. odstavka 113. člena SZ (stanovanja, ki so postala družbena lastnina na podlago predpisov o podržavljanju) določil šestmesečni rok, ki je začel teči od dne pravnomočne zavrnitve zahtevka za denacionalizacijo (1. odstavek 123. člena SZ). V primeru pravočasno vložene zahteve za odkup je bil lastnik dolžan skleniti kupoprodajno pogodbo najpozneje v tridesetih dneh od vložene zahteve (5. odstavek 117. člena SZ). Zakonodajalec pa je, kot je bilo navedeno, predvidel tudi situacijo, ko imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe oziroma najemne pogodbe. V takšnem primeru se pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe prenese na zakonca, ali osebo s katero je imetnik stanovanjske pravice živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, oziroma na drugega ožjega družinskega člana, navedenega v najemni pogodbi. Le na te preide pravica do odkupa in le v primeru, če je prejšnji imetnik stanovanjske pravice umrl pred potekom roka za privatizacijo. Navedena določba izkazuje namen zakonodajalca, da zavaruje pravni položaj le tistih v zakonu določenih upravičencev, ki so skupaj z bivšim imetnikom stanovanjske pravice stanovanje zasedali oziroma uporabljali. Le ta kategorija oseb, torej oseb iz 3. odstavka 147. člena SZ, ima uzakonjena upravičenja do  odkupa. Vsakršna širitev kroga upravičencev bi predstavljala nadaljnjo omejitev lastninskih upravičenj lastnikov stanovanj.

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je obravnavani zadevi in glede na navedene zakonske določbe, začel teči rok za sklenitev kupoprodajne pogodbe s pravno prednico tožnika od pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji. Ker je pred potekom navedenega roka umrla, bi se pravica do odkupa lahko prenesla le na osebe iz 3. odstavka 147. člena SZ. Tožnik ni oseba iz navedenega zakonskega določila, zato tudi ne bi imel stvarne legitimacije za uveljavljanje zahtevka za odkup stanovanja po privatizacijskih določbah SZ. Okoliščina, da je kot dedič univerzalni pravni naslednik bivše imetnice stanovanjske pravice, je glede na navedeno zakonsko določbo brez pomena za vprašanje njegove stvarne legitimacije do takšnega zahtevka. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, bi pravica do odkupa lahko prešla na tožnika le v primeru, če bi bilo tožeči stranki mogoče očitati opustitev kontrahirne dolžnosti po določbah SZ še za časa življenja pokojne (nekdanje) imetnice stanovanjske pravice, za kar pa v obravnavani zadevi ni šlo. Privatizacijska upravičenka je namreč umrla v času, ko se rok za sklenitev pogodbe še ni iztekel.

Dolgotrajnost postopka denacionalizacije sama po sebi ni okoliščina, ki bi vplivala na nastanek tožnikove pravice do odkupa stanovanja. Prav tako ni mogoče upoštevati neizkazan očitek toženi stranki o neutemeljenem zavlačevanju denacionalizacijskega postopka. Ne glede na trajanje denacionalizacijskega postopka tožnikova pravna prednica ni mogla pridobiti pravice do odkupa stanovanja prej kot pred pravnomočnostjo odločitve o denacionalizaciji. Sodišče prve stopnje je pravilno poudarilo, da je imela bivša imetnica stanovanjske pravice ves čas trajanja denacionalizacijskega postopka zavarovan pravni položaj v skladu z določbami SZ skupaj s pravico do privatizacije stanovanja, ki bi jo lahko ona, ali pa po njeni smrti (le) osebe iz 3. odstavka 147. člena SZ realizirale v roku iz 1. odstavka 123. člena SZ.

Pritožba tožeče stranke se tako izkaže za neutemeljeno, zato jo je bilo treba zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku).

SZ člen 113, 117, 123, 123/1, 147, 147/3.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.