VSL sodba I Cp 3672/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-02-10

pogodba o posredovanju pri nakupu nepremičnine - posredovanje pri nakupu nepremičnine - posredniška provizija - posredniško plačilo - ugovor znižanja posredniške provizije - zahteva za znižanje posredniške provizije

Zahteva za znižanje provizije je materialnopravni ugovor, zato njegova postavitev ni vezana na čas prvega naroka za glavno obravnavo. Če stranka do konca prvega naroka za glavno obravnavo poda ustrezna dejstva v zvezi s pretirano visokim posredniškim plačilom, trditve o posrednikovem trudu in opravljenih storitvah ter za te trditve predlaga ustrezne dokaze, je zahteva za znižanje provizije, podana na kasnejšem naroku, pravočasna. Pri odločanju o zahtevi za znižanje provizije mora sodišče upoštevati posrednikov trud pri opravljeni storitvi, čas opravljanja storitve in katera dejanja je posrednik izvedel.

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni:

v 1. točki izreka tako, da se znesek 7.110,66 EUR nadomesti z zneskom 3.555,33 EUR,

v 2. točki izreka pa tako, da je tožeča stranka dolžna povrniti tožencema v roku 15 dni od prejema te sodbe njune pravdne stroške v znesku 85,03 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči po poteku 15-dnevnega izpolnitvenega roka do plačila.

V ostalem se pritožba zavrne in v nespremenjenem a izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožencema naložilo, da sta dolžna na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine nerazdelno plačati tožeči stranki znesek v višini 7.110,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25.9.2006 do plačila, v 15 dneh od prejema sodbe. Odločilo je tudi o stroških pravdnega postopka.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov ter višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma da sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Opozarja, da se je sodišče napačno sklicevalo na določilo 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju glede ugovora neutemeljenosti zahtevka zoper stranko, ki ni sklenila pogodbe o posredovanju. Prvi toženec je bil lastnik polovice nepremičnine, druga toženka pa polovice nepremičnine. Druga toženka bi tako lahko prodala samo svojo solastno polovico nepremičnine oziroma le glede tega dela nepremičnine sklepala zaveze. Prvi toženec ne more odgovarjati za obveznosti po sklenjeni pogodbi o posredovanju, saj ni stranka pogodbe in ne gre za njuno skupno premoženje. Tožeča stranka tožencema tudi ni izdala računa, temveč je brez predhodne izdaje računa za zatrjevano storitev vložila tožbo. Zato tožena stranka ne more biti v zamudi, saj ni bila obveščena o višini obveznosti. Sodišče ne more v škodo tožene stranke upoštevati pasivnosti tožeče stranke. Prav tako tožeča stranka ni upravičena do plačila DDV. V splošnih pogojih je sicer določeno, da naj bi tožeča stranka zaračunala 2 % provizijo, povečano še za 20 % DDV, taki splošni pogoji pa naj bi zavezovali tudi kupca M.. S tem pa je presežen znesek dovoljene 4 % provizije po 5. členu ZNPosr. Pogodba, sklenjena v nasprotju s 5. členom ZNPosr, je nična. Iz pogodbe o posredovanju, sklenjene med pravdnima strankama, je razvidno, da posredniška storitev zajema pregled pravnega in dejanskega stanja nepremičnine in morebitnih pravic tretjih oseb, oglaševanje, podajanje informacij o nepremičnini in lastništvu, sodelovanje pri pogajanjih, pripravo listin za sklenitev posla in hrambo listin. Storitev posredovanja torej zajema več med seboj povezanih storitev, zgolj oprava ene od storitev pa še ne pomeni, da je bilo posredovanje izvršeno. Priča P. ni navedla, da bi opravila druge storitve kot zgolj oglaševanje in pregledovanje obstoječe baze. Tudi priča P. je glede storitev navedla zgolj oglaševanje, raziskavo trga ter ogled s strani gospoda M.. Poleg zgoraj navedenega tožeča stranka za toženo ni opravila nobene druge storitve. Zato ne zdrži zaključek sodišča, da je bila tožeča stranka dovolj aktivna pri posredovanju. Oglaševanje nepremičnine v medijih, kar so storile tudi druge agencije in tožena stranka sama, predstavlja osnovno storitev, ki ne terja nikakršnega truda ali stroškov in tožeči stranki še ne daje pravice do plačila posredniške provizije. Sodišče nepravilno zaključuje, da je tožena stranka sama opustila koriščenje vseh storitev, ki jih ponuja tožeča stranka, pri čemer takšnega zaključka niti ne obrazloži in utemelji. Tožeča stranka ni izkazala nikakršnega interesa za posredovanje, zato je do sklenitve kupoprodajne pogodbe prišlo na podlagi posredovanja družbe S., d.o.o., s katero je tožena stranka ravno tako imela sklenjeno pogodbo o posredovanju. Toženi stranki sta predlagali znižanje provizije, čeprav po prvem naroku za glavno obravnavo, vendar pa gre za materialnopravni ugovor.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in prerekala podane pritožbene navedbe.

Ugovor tožene stranke, da prvi toženec ne more biti zavezanec za kakršnokoli plačilo, saj ni stranka pogodbe o posredovanju, ni utemeljen. Toženca sta zakonca, ki sta prodajala skupno nepremičnino, in sta oba kot naročnika tudi navedena na posredniški pogodbi. Da sta pogodbo o nepremičninskem posredovanju sklenila soglasno in je šlo za njuno skupno voljo, izhaja tudi iz njunih trditev v odgovoru na tožbo, čeprav je pogodbo dejansko podpisal zgolj eden izmed njiju. Po določilu 2. odst. 51. člena ZZZDR je premoženje, ki ga zakonca pridobita z delom v času trajanja zakonske zveze, njuno skupno premoženje. Da bi za omenjeno stanovanjsko hišo veljal drugačen pravni režim, toženca pred sodiščem prve stopnje nista zatrjevala, zato pomenijo njune pritožbene navedbe, da gre za solastnino zakoncev, nedopustno pritožbeno novoto, ki jo višje sodišče ne more upoštevati (1. odst. 337. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP). Za skupno premoženje velja, da se zakonca lahko dogovorita tudi, da zgolj eden izmed njih z njim upravlja (2. odst. 52. člena ZZZDR), torej lahko tudi en sam podpiše pogodbo o nepremičninskem posredovanju. Kljub temu za obveznosti iz takšne pogodbe odgovarjata oba zakonca nerazdelno v skladu z 2. odst. 56. člena ZZZDR. Glede na navedeno je ugotovitev sodišča prve stopnje, da sklenjena posredniška pogodba zavezuje oba toženca, pravilna, čeprav iz drugih materialnopravnih razlogov, kot jih je navedlo sodišče prve stopnje. To se je namreč sklicevalo na določilo 4. odst. 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki pa ščiti nepremičninskega posrednika pred izigravanjem pogodbe o nepremičninskem posredovanju s tem, da ravnanje naročnika izenačuje z ravnanjem ožjih družinskih članov, ki nepremičnino prodajo tretji osebi, s katero jih je v stik spravil nepremičninski posrednik. To določilo torej ne širi kroga zavezancev za plačilo posredniške provizije. V danem primeru pa je potrebno šteti, da sta naročnika oba zakonca, čeprav je pogodbo podpisala le druga toženka.

Prav pa imata pritožnika, ko opozarjata, da je ugovor znižanja provizije v smislu 3. odst. 846. člena Obligacijskega zakonika materialnopravni ugovor, ki ga lahko stranka postavi tudi po prvem naroku za glavno obravnavo. Bistveno je, da do prvega naroka za glavno obravnavo navede vsa relevantna dejstva in zanje predlaga ustrezne dokaze. Dogovorjeno posredniško plačilo lahko sodišče na naročiteljevo zahtevo zniža, če spozna, da je pretirano visoko v primerjavi s posrednikovim trudom in z njegovo storitvijo. Tožena stranka je na prvem naroku za glavno obravnavo navedla, kaj vse obsega posel posredniške storitve po splošnih pogojih poslovanja tožeče stranke, pri čemer je izrecno izpostavila, da je tožnica zgolj oglaševala nepremičnino (kot še več nepremičninskih agencij), kar ne predstavlja v celoti izvedene posredniške storitve, prav tako je navedla, da tožnica ni sodelovala v pogajanjih med prodajalcem in kupcem, zato storitve ni mogoče uvrstiti med posredniško storitev. Za omenjene trditve je tožena stranka predlagala tudi ustrezne dokaze. Sodišče prve stopnje je v svoji dokazni oceni, s katero pritožbeno sodišče v celoti soglaša, ugotovilo, da je tožeča stranka za namen prodaje nepremičnine tožencev opravila raziskavo trga, prodajo je oglaševala in na nepremičnini izvedla nekaj ogledov kupcev. Iz listin v spisu nadalje izhaja, da je tožeča stranka pogodbo izvajala manj kot en mesec, saj je bila ta sklenjena 4.9.2006, nepremičnina pa je bila dne 25.9.2006 že prodana kupcem brez sodelovanja tožeče stranke, ki ji je bila nato pogodba o posredovanju odpovedana. Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je po oceni pritožbenega sodišča utemeljen ugovor tožene stranke o znižanju provizije za opravljeni posel. Znesek 7.110,66 EUR je namreč nedvomno pretirano visok glede na izvedene aktivnosti tožeče stranke, ki so trajale razmeroma kratek čas, ne glede na to, da do nadaljnjega sodelovanja ni prišlo predvsem zaradi ravnanja tožencev. Zato je sodišče druge stopnje glede na ugovor tožene stranke za znižanje provizije na podlagi 3. odst. 358. člena ZPP zahtevano provizijo znižalo na polovični znesek 3.555,33 EUR, kar predstavlja primerno plačilo za opravljeno delo. 4 % provizija, kot jo omogoča ZNPosr v 5. členu in jo tožeča stranka zahteva v sorazmernem deležu 2 % od naročnika posredniških storitev in 2 % od kupca nepremičnine, je maksimalna provizija, ki jo nepremičninski posrednik sploh lahko zahteva. Do takšne provizije je le-ta torej upravičen v primerih, ko je posel uspešno sklenjen po več mesecih posrednikovih prizadevanj, pogajanj, iskanja strank, izvedenih ogledov, priprave pogodb itd. V danem primeru pa je bilo v posel vloženo bistveno manj truda, zato bi bilo plačilo 2 % provizije, povečano za 20 % DDV pretirano.

Glede na odločitev pritožbenega sodišča, da zniža zahtevano provizijo za polovico, pa se pokaže kot nerelevanten nadaljnji pritožbeni ugovor tožene stranke v zvezi s plačilom DDV. Na novo določena provizija namreč ne presega zakonsko dopustne 4 % provizije. Neutemeljene pa so tudi pritožbene navedbe glede obrestnega dela zahtevka, saj tožena stranka v dosedanjem postopku plačilu obresti ni ugovarjala, tožeča stranka pa je do plačila provizije upravičena od sklenitve kupoprodajne pogodbe dalje (5. člen pogodbe o posredovanju).

Ker je sodišče druge stopnje spremenilo odločitev prvostopnega sodišča, je v skladu z določilom 2. odst. 165. člena ZPP ponovno odločilo o stroških pravdnega postopka. Stroške tožene stranke je sodišče odmerilo po priglasitvi (list. št. 70 spisa) v skladu z Zakonom o sodnih taksah in Odvetniško tarifo. Toženi stranki ni priznalo postavke pripravljalne vloge z dne 15.4.2009, saj je s to vlogo zgolj posredovala sodišču izjave obeh tožencev ter pooblastilo novega pooblaščenca ter tako ne gre za pripravljalno vlogo, s katero bi se stranka opredeljevala do navedb nasprotne stranke ali podala nove trditve. Skupaj stroški tožene stranke predstavljajo 2608 odvetniških točk, povečanih za 2 % materialne stroške in 20 % DDV, kar znaša 3192,19 odvetniških točk, ob vrednosti točke 0,459 EUR pa 1.465,21 EUR. Sodišče je toženi stranki priznalo še kilometrino v višini 10,20 EUR in stroške sodne takse za odgovor na tožbo v višini 35,64 EUR, tako da skupaj odmerjeni stroški tožene stranke znašajo 1.511,05 EUR. Glede na polovičen uspeh tožene stranke v postopku ji je sodišče odmerilo 755,52 EUR pravdnih stroškov. Stroške tožeče stranke je odmerilo že sodišče prve stopnje in tej odmeri tožena stranka ni nasprotovala. Odmerjeni stroški so znašali 1.340,98 EUR, glede na polovični uspeh tožeče stranke v postopku pa ji je sodišče druge stopnje priznalo 670,49 EUR. Po pobotanju je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti še 85,03 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka do plačila.

Ker tožena stranka pritožbenih stroškov ni priglasila, sodišče o njih ni odločilo. Tožeča stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo na podlagi določila 1. odst. 154. v zvezi s 1. odst. 155. člena ZPP. V delu, v katerem je tožena stranka s pritožbo uspela, odgovor na pritožbo ni bil uspešen, v ostalem delu pa tudi ni pripomogel k odločitvi pritožbenega sodišča.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.