VSL sodba I Cp 886/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-07-08

OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - KMETIJSKA ZEMLJIŠČA

prodaja kmetijskih zemljišč - bistvena zmota - čezmerno prikrajšanje - ponudba - vezanost ponudnika

Realna cena nepremičnin je res bistveno višja, vendar to ni relevantno, saj se je toženec tega zavedal, torej je v prodajo pod takšnimi pogoji privolil. O napaki volje (bistveni zmoti) zato ni mogoče govoriti, prav tako tudi ne o čezmernem prikrajšanju, saj se za uporabo tega instituta prav tako zahteva, da toženec za pravo vrednost nepremičnin ni vedel in ni bil dolžan vedeti.

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je toženec dolžan s tožnikom  skleniti prodajno pogodbo, katere predmet sta nepremičnini s parcelno št. 4010/7 (njiva v izmeri 5113 m2) in 4010/1 (travnik v izmeri 1652 m2), obe vpisani v vložni št. X in mu izdati ustrezno zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo mogoč vpis tožnikove lastninske pravice v zemljiško knjigo. Tožnik mora tožencu za navedeni nepremičnini plačati kupnino v višini 8.500,00 EUR, pri čemer je del kupnine v višini 3.000,00 EUR že plačal, tako da je dolžan poravnati le še njen preostanek, toženec pa je dolžan tožniku plačati njegove stroške pravdnega postopka v višini 2.639,20 EUR.

Pritožbo zoper sodbo vlaga toženec zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava, pritožbenemu sodišču pa predlaga, da napadeno sodbo spremeni in tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožnik navaja, da je bil glede vrednosti prodajanih nepremičnin v bistveni zmoti, saj kot tujec ni bil seznanjen z realnimi cenami nepremičnin v Republiki Sloveniji, postavljeno ceno pa mu je sugeriral tožnik. Slednji je bil po drugi strani pripravljen sprejeti tudi drugo ponudbo v višini 5.000.000,00 SIT, torej je bil dobro seznanjen z njihovo realno vrednostjo, iz izvedenskega mnenja pa izhaja, da je ta še bistveno višja. Sodišče se z navedenim ni ukvarjalo v zadostni meri. Toženec je s tako prodajo čezmerno prikrajšan, poleg tega pa je kot aro prejel le 1.000,00 EUR in ne 3.000,00 EUR. Notar, ki naj bi sestavil prodajno pogodbo, ni bil prepričan, ali je bil toženec pri njem v zvezi s predmetno zadevo ali kakšnim drugim poslom. Toženec je prodajal dve zemljišči, eno kmetijsko in eno stavbno, pri čemer se za stavbno ne zahteva odobritve upravne enote (UE), zato z njim lahko toženec prosto razpolaga. Nenazadnje pa bi se moralo o pravi vrednosti nepremičnin pozanimati tudi sodišče zaradi določitve vrednosti spornega predmeta.

Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, mora po določbi prvega odstavka 20. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 55/2003-UPB1, v nadaljevanju: ZKZ) ponudbo izročiti vsaki UE na območju, kjer to zemljišče leži. Ponudba mora vsebovati podatke o prodajalcu, o kmetijskem zemljišču, ceno in morebitne druge prodajne pogoje (drugi odstavek 20. člena ZKZ). Toženec bi se na bistveno zmoto lahko skliceval, v kolikor bi pri sklepanju posla ravnal s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu, pa vendar bi glede vrednosti nepremičnin ostal v zmoti (prvi in drugi odstavek 46. člena Obligacijskega zakonika, Uradni list RS, št. 83/2001, v nadaljevanju: OZ). Slednjemu po ugotovitvi sodišča prve stopnje ni mogoče pritrditi. Iz zaslišanja notarja F., J. D. in D. K. namreč izhaja, da je toženec na tem območju, približno mesec dni pred sporno pogodbo, sklenil prodajno pogodbo za druge nepremičnine, iz česar gre zanesljivo sklepati, da je bil s ceno nepremičnin seznanjen. Dejstvo, da se notar F. ni mogel zanesljivo spomniti, v zvezi s katerim poslom ga je toženec obiskal, je povsem nepomembno in kvečjemu dokazuje, da je toženec z nepremičninami trgoval več kot enkrat. Skladno z določbo prvega odstavka 25. člena OZ ponudba veže, razen če bi ponudnik svojo obveznost izključil ali bi to izhajalo iz okoliščin posla. Ponudnik zato lahko ponudbo umakne le, če naslovnik prejme umik, preden je prejel ponudbo ali sočasno z njo (drugi odstavek 25. člena OZ). V predmetni zadevi je tožnik že podal izjavo o sprejemu ponudbe, zato je bil toženec z njim dolžan skleniti prodajno pogodbo za postavljeno ceno. Drži sicer, da je realna cena nepremičnin bistveno višja, vendar to ni relevantno, saj se je toženec tega zavedal in v prodajo pod takšnimi pogoji privolil. O napaki volje zato ni mogoče govoriti, prav tako tudi ne o čezmernem prikrajšanju, ker se za uporabo tega instituta prav tako zahteva, da toženec za pravo vrednost nepremičnin ni vedel in ni bil dolžan vedeti (prvi odstavek 118. člena OZ). Pritožba poleg tega neutemeljeno navaja, da je toženec na račun are prejel 1.000,00 in ne 3.000,00 EUR. Navedeno namreč izhaja iz pričanja K. in D., zaslišanja tožnika, pa tudi nekonsistentne izpovedi tožene stranke. Dokazna ocena sodišča prve stopnje je v tem delu natančna in prepričljiva, sodišče druge stopnje pa jo v celoti sprejema.

Toženec šele v pritožbi navaja, da je ena izmed nepremičnin stavbno zemljišče, za katerega ZKZ ne velja (prvi odstavek 2. člena ZKZ), in je torej promet z njimi povsem svoboden. Gre za materialnopravni ugovor, ki ga je dopustno uveljavljati tudi še v pritožbenem postopku, v kolikor bi ga toženec pravočasno substanciral (prvi odstavek 286. člena Zakona o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 73/2007, 45/2008, v nadaljevanju: ZPP). Tovrstnih trditev pa toženec pred sodiščem prve stopnje ni podal, zato je z njimi v postopku pred sodiščem druge stopnje prekludiran (prvi odstavek 337. člena ZPP). Pa tudi sicer je ugovor neutemeljen, saj je pritožnik skladno s 4. alinejo drugega odstavka 20. člena ZKZ sam postavil dodatni pogoj, da se kmetijsko zemljišče prodaja le skupaj s stavbnim zemljiščem. V takšnem primeru pa je potrebno nepremičnini obravnavati enotno in se specialne določbe ZKZ glede prodaje kmetijskih zemljišč raztezajo tudi na drugo prodajano zemljišče.

Pritožba tudi nima prav, ko trdi, da se je bilo sodišče prve stopnje dolžno pozanimati o pravi vrednosti zemljišč zaradi določitve vrednosti spornega predmeta. Slednje je namreč v tožbi dolžna navesti tožeča stranka, v kolikor predmet tožbenega zahtevka ni denarni znesek (tretji odstavek 180. člena ZPP), sodišče pa se o njej prepriča le, če je bila navedena očitno previsoka ali prenizka vrednost tako, da nastane vprašanje o stvarni pristojnosti ali pravici do revizije (tretji odstavek 44. člena ZPP). Da takšnega dvoma sodišče ni moglo imeti izhaja iz dejstva, da se tudi tožbeni zahtevek glasi na sklenitev prodajne pogodbe za ceno dva milijona slovenskih tolarjev.

Ker pritožba ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Pritožnik mora po določbi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP sam kriti svoje stroške vložene pritožbe, tožnik pa na podlagi prvega odstavka 155. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP stroške odgovora na pritožbo, saj navedbe iz odgovora niso prispevale k rešitvi pritožbe.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.