VSL sodba II Cp 3122/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-14

službeno najemno stanovanje - neprofitna najemnina - odpoved najemne pogodbe - poseben odpovedni razlog - primerno stanovanje - neodplačno razpolaganje s stanovanjem

Toženec je s stanovanjem neodplačno razpolagal potem, ko mu je bilo znano, da tožeča stranka odpoveduje službeni najem in ko je vedela, da se bo njegovo stanovanje izpraznilo, kar ne more iti v škodo tožeče stranke. Toženec je prvenstveno dolžan poskrbeti za svoje bivanje, brez morebitne zlorabe pravic. Zagotovitev stanovanjskih razmer polnoletnima otrokoma (kar je sicer razumljiva starševska skrb), do katerih toženec nima preživninske obveznosti, nima prednosti.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku za odpoved najemne pogodbe, ki je bila 8. 10. 1998 sklenjena med mestno občino Ljubljana in S.V. za stanovanje štev. 1 v sedmem nadstropju zgradbe K. 12., v skupni izmeri 74,02 m2, s pripadajočo kletjo v izmeri 1,12 m2 ter tožencu naložilo, da je dolžan stanovanje v 91-ih dneh izprazniti in ga praznega oseb in stvari izročiti tožniku. Tožencu je naložilo plačilo tožnikovih stroškov postopka v znesku 1.129,14 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Proti sodbi se pritožuje toženec po svojem pooblaščencu zlasti zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožbeni zahtevek zavrne ali jo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, vse s stroškovno posledico. Poudarja, da je materialnopravna podlaga tožbenega zahtevka določba 5. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakonika (Ur. l. RS, št. 69/03; v nadaljevanju SZ-1), ki omogoča lastniku, da najemniku neprofitnega stanovanja odpove najemno pogodbo, če ima slednji v lasti drugo primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo. Toženec s pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju R. 22 v L. ni postal lastnik drugega primernega stanovanja, kar je izpostavil v svojem dopisu z dne 13. 3. 2007, na katerega tožnik ni odgovoril. V tem postopku je prvič seznanjen o odlogu izselitve iz spornega stanovanja. Če bi mu tožnik svoj molk do 1. 10. 2007 pojasnil v kakšnem dopisu, bi toženec zadevo začel takoj razčiščevati. Stanovanje na R. 22, ki je postalo last toženca leta 2003, ni bilo primerno stanovanje, saj je bilo do septembra 2007 zasedeno s strani treh odraslih oseb. V njem so namreč bivali toženčeva bivša žena, ki se je izselila v septembru 2007, in otroka iz prvega zakona, hči A. in sin L., ki sta v stanovanju ostala tudi še po izselitvi bivše žene, vse do odsvojitve stanovanja. Otroka nista imela rešenega stanovanjskega problema, zato ju ni mogel nagnati iz stanovanja. Toženec je za primer izselitve svoje bivše žene štel, da stanovanje na R. zanj ni drugo primerno stanovanje. V pričakovanju njene izselitve je stanovanje 3. 8. 2007 podaril sinu L.. V tem času je bilo stanovanje še vedno zasedeno s strani njegove prve družine. V času trajanja neprofitnega najemnega razmerja toženec ni bil lastnik drugega primernega stanovanja. SZ-1 v 10. členu vsebuje definicijo primernosti stanovanja. Toženec opozarja, da v obravnavani zadevi normativ tehnične narave za bivanje šestih oseb (zahteva se minimalni normativ 75 m2) v času njegovega lastništva stanovanja ni bil izpolnjen. Normativ pa tudi ni odločilen pri ugotavljanju primernosti stanovanja, ki je pravni standard. Glede na navedeno toženec zaključuje, da v 70 m2 velikem stanovanju ni zadoščeno potrebam bivanja njegove sedanje družine (dve odrasli osebi in mld. otrok) in dveh odraslih otrok iz prvega zakona, ki sta ves čas živela z materjo - bivšo ženo toženca. Gre za nemogoče sobivanjske okoliščine, ki kažejo, da toženec ni bil lastnik primernega stanovanja. Nadalje toženec graja izhodišče prvega sodišča, da je treba v tej zadevi tudi ugotoviti, ali je toženec stanovanje neupravičeno odsvojil. Navedenega dejstva tožnik ni zatrjeval oziroma ga je zatrjeval v zvezi z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom za ničnost darilne pogodbe, ki pa ga je umaknil, zato to dejstvo sploh ni pravno relevantno. Toženec ni neupravičeno odtujil svojega stanovanja.

Tožnik je na vročeno pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev. Zahteval je povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Pritožbeno sodišče je ob uradnem preizkusu odločitve po 2. odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/07 in 45/08; v nadaljevanju ZPP) ter v mejah v pritožbi uveljavljanih pritožbenih razlogov ugotovilo, da je prvo sodišče v okviru trditvene podlage pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in nanj pravilno uporabilo materialno pravo. Zavzelo je stališča o vseh pravnorelevantnih dejstvih.

Materialnopravna podlaga za odločitev je določba 1. odstavka 105. člena SZ-1, ki med odpovednimi razlogi za službeno najemno stanovanje izrecno našteva razlog po 5. odstavku 103. člena tega zakona, ki določa, da sme lastnik v primeru, če ima najemnik neprofitnega stanovanja v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, odpovedati najemno pogodbo. Med strankama je v pritožbi še vedno sporno, ali je bil toženec v času najema stanovanja lastnik primernega stanovanja. Kot je že pojasnilo sodišče prve stopnje, je bistven odgovor na vprašanje, ali so že med trajanjem najemnega razmerja nastopile okoliščine, ki opravičujejo sodno odpoved najemnega razmerja. Pomembno je, ali je torej odpovedni razlog že obstajal v času, ko je tožeča stranka toženca opozorila na njegov obstoj (prim. odločbo II Ips 36/2007). Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje je razvidno, da je bila 15. 10. 1998 med pravnim prednikom tožnika in tožencem sklenjena najemna pogodba za službeno stanovanje na K. ulici 12 v L. za neprofitno najemnino za čas toženčeve zaposlitve pri mestni občini (še vedno je zaposlen pri njej) in da je 8. 11. 2004 z vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo postal lastnik trisobnega stanovanja na R. 22 v L.. Tožnik je 26. 2. 2007 tožencu poslal opomin pred odpovedjo najemne pogodbe, v katerem ga je opozoril na kršitve iz 103. člena SZ-1 (najpozneje od tedaj je vedel za opisano zakonsko podlago), toženec pa je na dopis 13. 3. 2007 odgovoril, da je stanovanje zasedeno. Sprožil je postopek za izselitev bivše žene M. V. iz stanovanja, bivanju svojih dve polnoletnih otrok, sina L. in hčerke A., pa ni nasprotoval. Glede na te okoliščine je sodišče prve stopnje pravilno sklepalo na konkludentno ravnanje tožnika o odlogu izpraznitve in predaje najemnega stanovanja, saj po opominu z dne 26. 2. 2007 ni takoj zahteval sodne odpovedi najemnega razmerja in toženčeve izselitve. Toženec pa tudi ni trdil ne dokazal, da je podana izjema glede odpovedi najemniku, ki je lastnik zasedenega stanovanja, v smislu 108. člena SZ-1. Med tožencem in njegovo bivšo ženo M. V. je bila 17. 5. 2007 sklenjena sodna poravnava, po kateri se je M. V. zavezala izročiti tožencu lastno stanovanje do 1. 9. 2007. Z vsebino sodne poravnave (z rokom izselitve) je bil v mesecu juniju 2007 seznanjen tudi tožnik, kar še dodatno potrjuje, da je tožencu očitno (začasno) odložil dolžnost izpraznitve najemnega stanovanja.

Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da je treba najkasneje z odselitvijo M. V. (nesporno v septembru 2007) šteti stanovanje na R. za primerno stanovanje. Za ugotovitev primernosti stanovanja je ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva in uporabilo pravilno pravno podlago, to je določbo 10. člena SZ-1. Od takrat dalje bi v njem bivalo največ pet oseb (toženec z novo družino – tričlanska družina in otroka iz prvega zakona, ki sicer nista bila člana skupnega gospodinjstva toženca in bi lahko nenazadnje kot polnoletni osebi bivali tudi drugje) in ne šest, kot zmotno meni pritožnik. Stanovanje v izmeri 74,02 m2 ustreza površinskim normativom po pravilniku (65 m2 – 75 m2) iz 87. člena SZ-1. Po neizpodbitih ugotovitvah sodišča prve stopnje je stanovanje zadoščalo tudi stanovanjskim potrebam lastnika in njegovih ožjih družinskih članov, ki živijo z njim v skupnem gospodinjstvu. Tožnik pa ni zatrjeval, da obstojijo konkretne (pomembne) okoliščine, ki vplivajo na morebitno bistveno poslabšanje pogojev bivanja v lastniškem stanovanju v primerjavi z najemnim stanovanjem. Dejstvo, da je nemogoče zahtevati sobivanje toženčeve družine z mladoletnim otrokom in dveh odraslih otrok iz njegovega prvega zakona, z vidika primernosti stanovanja ne more pripeljati do drugačnega zaključka.

Glede na jasne zakonske obveznosti in omejitve v primeru uživanja ugodnosti službenega ali neprofitnega stanovanja, samo dejstvo, da je toženec z darilno pogodbo 3. 8. 2007, torej še pred izselitvijo bivše žene in pred vložitvijo tožbe na odpoved najemnega razmerja, podaril svoje stanovanje sinu L. (ki je nato 30. 10. 2007 stanovanje odsvojil tretji osebi), ne predstavlja ovire za obstoj utemeljenosti tožbenega zahtevka, saj je dejstvo, da je toženec s stanovanjem neodplačno razpolagal potem, ko mu je bilo znano, da tožeča stranka odpoveduje službeni najem in ko je vedela, da se bo njegovo stanovanje izpraznilo. Preko sodnega postopka (s sodno poravnavo z dne 17. 5. 2007) je namreč dosegel, da bi slednje postalo nezasedeno in s tem primerno stanovanje. Bivša žena se je namreč zavezala v mesecu septembru 2007 izročiti stanovanje tožencu. Dodatno zagotovilo, da se bo gotovo izselila iz njegovega stanovanja, je njena prijava na javnem razpisu za dodelitev neprofitnih stanovanj in njena uspešna uvrstitev na njem, saj je v mesecu septembru 2007 tudi prevzela najemno stanovanje. Toženec se je z razpolaganjem stanovanja, kot je pravilno ocenilo sodišče prve stopnje, izognil nastopu posledice lastništva primernega stanovanja. To pa ni v skladu z namenom zakonskega določila, konkretno 5. odstavka 103. člena SZ-1. Zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da toženčevo neodplačno razpolaganje s stanovanjem, v katerega bi se lahko preselil ali ga prodal in pridobil drugega, ne more iti v škodo tožeče stranke. Toženec je prvenstveno dolžan poskrbeti za svoje bivanje, brez morebitne zlorabe pravic. Zagotovitev stanovanjskih razmer polnoletnima otrokoma (kar je sicer razumljiva starševska skrb), do katerih toženec nima preživninske obveznosti, nima prednosti, pri čemer pritožbeno sodišče dodaja, da po vsej verjetnosti ni šlo za odpravo stanovanjskega problema toženčevih polnoletnih otrok, saj je bilo podarjeno stanovanje kmalu odsvojeno v oktobru istega leta, od njegove predaje (v aprilu 2008) pa otroka živita pri starih starših.

Za odločitev o tožbenem zahtevku za odpoved najemne pogodbe in izročitev   stanovanja ni relevanten odgovor na vprašanje, ali je toženec svoje stanovanje neupravičeno odsvojil. Kot pravilno opozarja pritožnik, je tožeča stranka umaknila vmesni tožbeni zahtevek na ničnost darilne pogodbe z dne 3. 8. 2007. Sodišču prve stopnje se zato ni bilo treba ukvarjati z ugotavljanjem tega dejstva. Čeprav je v izpodbijani sodbi zapisalo, da je med strankama to sporno, ni ugotavljalo, ali so podani pogoji za ničnost darilne pogodbe. Ravnanje sodišča ne vpliva na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Pritožba je zato v tej smeri neutemeljena.

Glede na navedeno in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni našlo kršitev procesnih pravil, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Toženec s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP). Svoje stroške pritožbenega postopka pa krije tudi tožnik, saj njegov odgovor na pritožbo ni v ničemer pripomogel k rešitvi pritožbe in je bil nepotreben (1. odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP). Odločitev o zavrnitvi njunih pritožbenih stroškov je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.