VSL sodba I Cp 3849/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-20

nesporazum - razlaga pogodbe - soglasje volj

Jasnih določb ni treba razlagati (In claris non fit interpretatio). Zato je brezpredmetna ocena prvostopenjskega sodišča, da bi ponudbo na tak način, kot jo je razlagalo, razumel „vsak povprečen človek“.

Če je v ponudbi po ZKZ navedena parcelna številka zemljišča in obseg v m2, je jasno, da se prodaja le ta del zemljišča, še zlasti, če je preostali del iste parcele stavbno zemljišče.

I. Pritožbi tožene stranke se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi:

»Tožena stranka C. N., promet z nepremičninami in gradbeništvom, d.o.o., ...., Ljubljana, je dolžna s tožečo stranko J. D., ....., skleniti kupoprodajno pogodbo z naslednjo vsebino:

1. C. N. , promet z nepremičninami in gradbeništvom, d.o.o., ......, mat. št. ...... davčna št. ......, ki jo zastopa direktor V. D., kot prodajalec

2. D. J. , ......, EMŠO ..., davčna št. ...., kot kupec

da je prodajalec dejanski in zemljiškoknjižni lastnik nepremičnin, ki obsegajo parcele št. 967/4, 967/6, 1090/1, 1120, 1129 in 84/4.S, vse k.o. X., vpisane pri vl. št. 791 v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča na Vrhniki,

da je prodajalec na oglasni deski Upravne enote Vrhnika v času od 12. 4. 2008 do 12. 5. 2008 izobesil ponudbo za prodajo zgoraj navedenih nepremičnin, in sicer za ceno 15.000,00 EUR,

da je bil kupcu z odločbo Upravne enote Vrhnika, št. 330-343/2007 (306) z dne 20. 8. 2007 priznan status kmeta,

da se je kupec na prodajalčevo ponudbo javil in jo sprejel ter pri tem uveljavljal prednostno pravico pri nakupu na podlagi 4. tč. 1. odst. 23. čl. ZKZ-UPB1,

da je upravna enota Vrhnika 14. 5. 2008 izdala obvestilo, št. 330-307/2008 (306), s katerim je kupca obvestila, da je le on uveljavljal prednostno pravico pri nakupu na podlagi 4. tč. 1. odst. 23. čl. ZKZ-UPB1,

da je kupec državljan Republike Slovenije.

Prodajalec C. N., d.o.o., s to pogodbo proda, izroči in prepusti v last in posest kupcu D. J., kupec D.J. pa od prodajalca kupi in prevzame v last in posest nepremičnine, vpisane v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča na Vrhniki pri vl. št. 791 k.o. X., ki obsegajo parcele št. 967/4, 967/6, 1090/1, 1120, 1129 in 84/4.S, za med seboj dogovorjeno kupnino 15.000,00 EUR.

Kupnino plača kupec prodajalcu v roku 30 dni od sklenitve te kupoprodajne pogodbe.

Kupec prevzame kupljene nepremičnine v last in posest z dnem sklenitve te pogodbe in se od tedaj dalje zavezuje plačevati dajatve, ki odpadejo na kupljene nepremičnine.

Prodajalec C. N., promet z nepremičninami in gradbeništvom d.o.o., ..., Ljubljana, mat. št. ...., davčna št. ...., izrecno in nepogojno dovoljuje, da se na podlagi te pogodbe na nepremičninah, vpisanih v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča na Vrhniki pri vl. št. 791, k.o. X., ki obsegajo parcele št.967/4, 967/6, 1090/1, 1120, 1129 in 84/4.S , vknjiži lastninska pravica v korist in na ime:

D. J., roj. ............, stanujoč ....... , EMŠO: ......do celote.

Prodajalec se zaveže plačati davek od prometa nepremičnin, ter stroške overitve njegovega podpisa, kupec pa nosi stroške vpisa te pogodbe v zemljiško knjigo.

Ta pogodba prične veljati z dnem njenega podpisa.

Ta pogodba je sestavljena v štirih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka en izvod, ostala dva izvoda pa sta namenjena za potrebe davčnega in zemljiškoknjižnega postopka.

v roku 15 dni, v nasprotnem primeru bo navedeno kupoprodajno pogodbo nadomestila ta sodba.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude do plačila, pod izvršbo.«

II. Tožeča stranka je dolžna toženi povrniti njene pravdne stroške, vključno s pritožbenimi stroški, v višini 1.121,04 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude do plačila, pod izvršbo.

(1) Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni s tožečo stranko skleniti kupoprodajno pogodbo z vsebino, kot je razvidna iz izreka sodbe, sicer jo bo nadomestila sodba. Toženi stranki je naložilo v plačilo 759,6 EUR pravdnih stroškov tožeče stranke.

(2) Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s kasnejšimi spremembami; ZPP), pritožbenemu sodišču pa predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, s stroškovno posledico in podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške. Meni, da je sodišče napačno ocenilo izvedene listinske dokaze, zlasti ponudbo in izjavo o sprejemu ponudbe, posledično napačno uporabilo materialno pravo in zmotno ugotovilo dejansko stanje. Sodba glede pomembnega dela oz. razen parcele št. 967/4, glede drugih parcel, ki so obsežene s ponudbo, nima razlogov, s čimer je podana bistvena kršitev določb po 14. tč. 2. odst. 339 .čl. ZPP. Pritožnik kot zmotno in brez podlage izpodbija ugotovitev sodišča, da je tožena stranka s ponudbo po 20. čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. RS, št. 55/2003; ZKZ) tudi stavbna zemljišča podvrgla režimu prodaje kmetijskih zemljišč. Ker se je prodaja nanašala izključno le na kmetijska zemljišča, kar izhaja iz vsebine in besedila ponudbe, je sodišče z zaključkom, da se ponudba nanaša na zemljiške parcele v celoti, napačno ugotovilo predmet ponudbe. Pri določitvi predmeta ponudbe je po mnenju pritožnika potrebno upoštevati celotno vsebino ponudbe in ne samo njenega dela, kot je to storilo sodišče prve stopnje. Sodišče ni pravilno uporabilo pravil OZ (Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/01, s kasnejšimi spremembami; OZ), da so pri ugotavljanju volje strank pomembne predvsem tiste navedbe, ki so v sami ponudbi, saj je kot edino merodajno vzelo navedbo parcelne številke in katastrske občine, vse ostale navedbe pa povsem prezrlo. Upoštevaje pravilo 81. čl. OZ, da se določila pogodbe razlagajo tako, kot se glasijo, je glede parc. št. 967/4 jasno, da je tožena stranka ponudila samo kmetijsko neplodno zemljišče v izmeri 5.000 m2, ki je v zemljiškem katastru vpisano pod številko sicer večje zemljiške parcele št. 967/4, ki meri 9274 m2, kar je razvidno iz stanja zemljiške knjige. S tem je bil predmet ponudbe povsem jasno določen in pri tem ni pomembno, da tožena stranka ni posebej navedla, da to predstavlja le del zemljiške parcele, kot napačno zaključuje sodišče prve stopnje. Da je bil predmet ponudbe očitno le del parcele, je ugotovila tudi Upravna enota Vrhnika v obvestilu z dne 14. 5. 2008, ko je navedla, da je bila dana ponudba za neplodno zemljišče v izmeri 5.000 m2 in da je celotna površina zemljiške parcele 9274 m2. Nadalje poudarja, da je tudi tožeča stranka v svoji izjavi o sprejemu ponudbe navedla, da ponudbo sprejema glede kmetijskega zemljišča v izmeri 5000 m2. Pri oceni dejanske vsebine sprejema ponudbe je sodišče nekritično sledilo izpovedbi tožeče stranke, da je mislila, da kupuje celotno zemljiško parcelo št. 967/4 in zaključilo, da bi ponudbo tako razumel vsak povprečen človek. Povprečen človek bi ponudbo razumel tako, kot se glasi. Tudi razlaga sodišča, da tožeča stranka ni bila dolžna preverjati koliko meri parc. št. 967/4, sodbe ne utemeljuje. Če je tožeča stranka dejansko mislila, da kupuje celotno zemljiško parcelo št. 967/4, vključno s stavbnim zemljiščem in še objektom, pa je po mnenju tožene stranke podano bistveno neskladje in nesoglasje glede dejanske vsebine ponudbe in akcepta ponudbe in s tem glede predmeta ponudbe, zato pogodba v skladu z določilo 16. čl. OZ sploh ni bila sklenjena. Soglasje o bistvenih sestavinah glede zemljiške parcele 967/4 ni bilo doseženo, zato bi sodišče zahtevek tožeče stranke moralo (vsaj glede parcele 967/4) zavrniti. Končno se pritožuje še zoper odločitev sodišča o zavrnitvi dokaznega predloga za postavitev izvedenca, s čimer bi naj bila toženi stranki odvzeta pravica do dokaza. Izvedenec bi lahko potrdil njene trditve, da so v ponudbi bila obsežena le kmetijska zemljišča, brez stavbnih zemljišč in objektov. V zvezi s tem tožena stranka ni uveljavljala čezmernega prikrajšanja, temveč bi izvedenec potrdil le, da bi bila poštena tržna cena, če bi dejansko prodajala celotno zemljiško parcelo, zagotovo nekajkrat višja od ponujene.

(3) Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka, ki predlaga njeno zavrnitev. Priglaša pritožbene stroške.

(5) Sodba sodišča prve stopnje je materialnopravno napačna. Sodišče glede na ustrezne določbe materialnega prava (konkretno OZ o soglasju volj pri sklepanju pravnih poslov) ni napravilo pravilnega zaključka glede vprašanja, ali je bilo med pravdnima strankama soglasje volj glede predmeta prodajne pogodbe doseženo.

(6) Utemeljen je pritožbeni očitek, da glede parcele št. 967/4 med ponudbo in sprejemom ponudbe soglasja glede predmeta prodaje ni bilo. Iz pisne ponudbe tožene stranke namreč nedvoumno izhaja, da je bilo ponujenih samo 5.000 m2 sporne parcele, ki glede na druge dokaze in nesporno v naravi predstavlja kmetijsko neplodno zemljišče, tožeča stranka pa je bila (očitno zmotno) prepričana, da je v prodajo ponujena celotna zemljiška parcela v izmeri 9274 m2, vključno s stavbnim zemljiščem, čemur primerno je tudi oblikovala tožbeni zahtevek.

(7) Pogodba je sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah (15. čl. OZ). Bistveni sestavini prodajne pogodbe sta predmet prodaje in njegova cena. Kadar sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti, se šteje, da pogodba ni bila sklenjena (16. čl. OZ).

(8) Bistveni dejanski ugotovitvi v obravnavanem sporu sta, da je toženec je v ponudbi za prodajo kmetijskih zemljišč med drugimi parcelami navedel, da prodaja parcelo 967/4, in sicer 5.000 m2. Parcela 967/4 meri sicer v celoti 9274 m2, le 5.000 m2 tega pa je kmetijsko zemljišče.

(9) V konkretnem primeru ni dvoma, da med strankama ni bilo soglasja o predmetu obveznosti, pač pa je šlo za nesporazum. Tožnik je bil prepričan, da toženec prodaja celotno parcelo št. 967/4, toženec pa je brez dvoma prodajal le del te parcele (skupaj z drugimi) česar pa tožnik očitno ne želi kupiti. Pritožnik utemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je ponudbe razlagalo drugače, kot se (izrecno) glasi, s tem pa kršilo določbo1. odst. 82. čl. OZ o razlagi pogodbenih določil. S tem ko je sodišče pri opredelitvi predmeta ponudbe kot merodajno upoštevalo le navedbo parcelne številke in katastrske občine, ne pa tudi navedbe površine zemljišča, je predmet ponudbe nedopustno in brez podlage razširilo še na (stavbna) zemljišča, ki s ponudbo sploh niso bila obsežena. Če je v ponudbi po ZKZ navedena par. št. zemljišča in obseg v m2, je jasno, da se prodaja le ta del zemljišča, še zlasti, če je preostali del iste parcele stavbno zemljišče.

(10) Zaključek prvega sodišča, da je tožena stranka s tem, ko je v ponudbi navedla, da se vsa zemljišča prodajajo v paketu, režim prodaje stavbnih zemljišč podvrgla režimu prodaje kmetijskih zemljišč je zgrešen in brez podlage. Pravila ZKZ o predkupni pravici za prodajo stavbnih zemljišč ne veljajo. Določilo ponudbe, da se vsa zemljišča prodajajo skupaj v paketu, je treba razumeti tako, da ni možna prodaja posameznega zemljišča iz ponudbe oziroma da se vsa, v ponudbi obsežena zemljišča, prodajajo samo skupaj. Z navedbo površine zemljišča je bil po presoji pritožbenega sodišča predmet ponudbe dovolj določno opredeljen, zato ni odločilno, da tožena stranka v ponudbi ni izrecno navedla, da stavbna zemljišča niso predmet prodaje oziroma da ponujeno zemljišče predstavlja le del večje zemljiške parcele. Neodločilno je tudi, da tožeča stranka pred ponudbo ni izvedla parcelacije zemljišča, saj bi ta bila potrebna šele za izvedbo pogodbe v zemljiški knjigi, ne pa že v fazi sklepanja pogodbe.

(11) Jasnih določb ni treba razlagati (In claris non fit interpretatio). Zato je brezpredmetna ocena prvostopenjskega sodišča, da bi ponudbo na tak način, kot jo je razlagalo, razumel „vsak povprečen človek“. Da pa niti to ne drži, potrjujejo  ugotovitve Upravne enote Vrhnika v obvestilu o sprejemu ponudbe, da je bilo v prodajo ponujeno kmetijsko zemljišče v izmeri 5.000 m2, ki predstavlja del površinsko večje zemljiške parcele v izmeri 9274 m2. Tožeča stranka bi tako z večjo skrbnostjo (npr. s poizvedbami oziroma vpogledom v javne knjige in registre) tudi sama lahko odpravila svoje morebitne dvome glede sicer jasne ponudbe.

(12) Ker je razlika med celotno zemljiško parcelo po površini in namembnosti in med njenim delom, ki obsega le del kmetijskega zemljišča v površini 5.000 m2, je očitno, da je bil med ponudbo in sprejemom ponudbe glede parcele št. 967/4 nesporazum glede bistvenega dela predmeta obveznosti tožene stranke. Kljub temu, da pisni sprejem ponudbe sicer kaže na to, da je tožeča stranka ponudbo sprejela glede 5.000 m2, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tako soglasje le navidezno, kar potrjuje izpoved tožeče stranke, da je bila prepričana, da se ponudba nanaša na celotno parcelo, vključno s stavbnimi zemljišči.

(13) Dokaz z izvedencem, s katerim je tožena stranka želela dokazovati obseg ponudbe, za predmetni spor ni bil potreben, saj je bilo predmet ponudbe mogoče zanesljivo ugotoviti že na podlagi predložene ponudbe, zato so pritožbena navajanja v tej smeri sicer neutemeljena.

(14) Ob pravilni uporabi materialnega se izkaže, da med pravdnima strankama glede parcele 967/4 ni bilo potrebnega soglasja o predmetu prodaje, zaradi česar je tožbeni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe neutemeljen. Samo delna ugoditev zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe glede preostalih zemljišč (parcele št. 967/6, 1090/1, 1120, 1129 in 84/4.S) zaradi izrecnega pogoja v ponudbi, da se zemljišča prodajajo le v paketu, tudi ni bila mogoča. Pritožbeno sodišče je zato izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo (358. čl. ZPP).

(15) Sprememba sodbe terja tudi spremembo stroškovnega dela odločitve v korist tožene stranke. Ker tožeča stranka s svojim tožbenim zahtevkom ni uspela, je na podlagi določila 1. odst. 154. čl. in 2. odst. 165. čl. ZPP dolžna toženi stranka povrniti njene pravdne stroške, vključno s pritožbenimi stroški. Stroške je pritožbeno sodišče odmerilo na podlagi predloženega stroškovnika v skladu z veljavno Odvetniško tarifo (Ur. l. RS, št. 67/2003) in Zakonom o sodnih taksah (Ur. l. RS, št. 37/2008). Toženi stranki je priznalo naslednje stroške: 400 tč. za odgovor na tožbo, 400 tč. za pristop na narok dne 13.7.2009 in še posebej 250. tč. za čas trajanja naroka, 23 tč. za materialne izdatke, 20 % DDV na odvetniške storitve in 45,16 EUR za sodno takso ter 500 tč. za pritožbo, 50 tč. za končno poročilo stranki, 13 tč. za materialne izdatke, 20 % DDV in 147,78 EUR za sodno takso za pritožbo. Skupno je sodišče toženi stranki priznalo 1121,04 EUR, ki jih mora tožeča stranka povrniti toženi v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.