VSL sodba I Cp 3853/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-06

drugo primerno stanovanje - odpoved najemne pogodbe - dvig neprofitne najemnine - neprofitna najemnina - izselitev najemnika

Pojma primernega stanovanja ni mogoče ožiti tako, da bi se primernost stanovanja presojalo brez upoštevanja okoliščine, da lastnik nepremičnine lahko vpliva na (ne)primernost stanovanja.

Stvar najemodajalca je, ali bo zahteval spremembo najemnine ali bo odpovedal neprofitno najemno razmerje, če se razmere spremenijo.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odpovedalo najemno pogodbo glede stanovanja v drugem nadstropju stanovanjske stavbe na naslovu X, Ljubljana, v izmeri 117,51 m2, z odpovednim rokom 90 dni. Toženki je naložilo, da mora omenjeno stanovanje izprazniti ter ga prostega oseb in stvari predati tožniku po izteku odpovednega roka. Toženki je tudi naložilo, da mora tožniku povrniti stroške postopka v znesku 1.289,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od  prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila. Ugotovilo je, da so podani razlogi iz 5. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1, kajti toženka je lastnica primernega stanovanja v Piranu.

Zoper sodbo se toženka pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga spremembo oziroma razveljavitev sodbe. Navaja:

Tožena stranka naj bi svojo dolgoletno domovanje izgubila zaradi svojega premoženjskega stanja. S tem se ne more strinjati. Nepravilna je presoja, da naj bi počitniški objekt v Piranu predstavljal primerno stanovanje. Ta objekt ne izpolnjuje pogojev primernega stanovanja iz 10. člena SZ-1, razen morda površinskih normativov. Ne zadovoljuje njenih stanovanjskih potreb, ker je na drugem koncu države, zaradi zdravstvenega stanja pa se tudi ne more gibati skozi štiri etaže. Toženka torej nima v lasti primernega stanovanja, zato je odločitev sodišča prve stopnje napačna. Sodba temelji na argumentaciji, češ da je najemnikom mogoče odpovedati neprofitni najem zaradi njegovega premoženjskega stanja. To je napačno in v nasprotju z ustavnopravnim varstvom človekovih pravic, ki ga ne uživajo le lastninska pravica, pač pa tudi drugi posamezniki in njihove pravice. Vpliv premoženjskega stanja na položaj neprofitnega najemnika je zakonodajalec uredil v 90. členu SZ-1. Po zakonu predpisana pravna posledica za izboljšanje premoženjskega stanja neprofitnega najemnika je sprememba neprofitne najemnine v tržno, ne pa odpoved najemnega razmerja in izguba domovanja. Poseženo je v njeno pravico do mirnega uživanja premoženja, do varstva in do enakosti po členih P 1-1., 8. in 14. EKČP oziroma 33. ter 36. in 14. členu Ustave. Obravnavana je drugače od drugih najemnikov neprofitnih stanovanj, ki se znajdejo v takem premoženjskem položaju, da bi si lahko s svojimi sredstvi rešili stanovanjsko vprašanje. Za primerjane najemnike neprofitnih stanovanj pride v poštev lažja sankcija, to je zgolj zvišanje najemnine iz neprofitne na tržno. Ne strinja se s tem, da sodišče odločitev utemeljuje s sklicevanjem na ustavnopravno  varstvo zasebne lastnine. Varovani so tudi drugi položaji in interesi, torej nedotakljivost doma in načelo enakosti. Gre še za ustavnopravni vidik relevantnih odločb SZ-1, to je na njihovo skladnost z načelom zaupanja v pravo in z ustavnopravno prepovedjo retroaktivnosti. Odpovedni razlog po 5. odstavku 103. člena SZ-1 je bil v zakon uveden na novo. SZ iz leta 1991 tega ni vseboval. Iz zakonodajnega gradiva izhaja, da se je zakonodajalec za tak poseg odločil, ker je že Zakon o stanovanjskih razmerjih - ZSR vseboval smiselno enak odpovedni razlog in torej odpovedni razlog po 5. odstavku 103. člena SZ-1 ne poslabšuje položaja prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice v razmerju do položaja, kakršnega so imeli v času ZSR. Sodna praksa po ZSR pa je upoštevala tudi oddaljenost od kraja zaposlitve in tudi vprašanje, ko imetnik stanovanjske pravice svojega lastniškega stanovanja zaradi specifičnih okoliščin ni mogel uporabljati. Sodišče prve stopnje pa je izpraznitev naložilo kljub temu, da je toženka zatrjevala oddaljenost od kraja zaposlitve in to, da zaradi kronične in neozdravljive bolezni objekta ne more uporabljati. V toženkinem primeru gre torej za širši odpovedni razlog proti tistemu po ZSR. Toženka tudi nima sredstev, da nepremičnino preuredi v domnevno primerno stanovanje. Gre za investicijo 16.100,00 EUR. Ni izkazano, da jih ima toženka na voljo. Ne gre za primerno stanovanje, vprašanje premoženjskega stanja pa ne more voditi v odpoved najemnega razmerja.

Na pritožbo je tožnik odgovoril in predlagal, da jo pritožbeno sodišče zavrne.

Sodišče druge stopnje se strinja z odločitvijo sodišča prve stopnje in brez pridržkov sprejema tudi vse razloge izpodbijane sodbe. Tako torej sodišče prve stopnje ni napravilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, dejansko stanje je popolno ugotovljeno in tudi materialnopravno je odločitev pravilna. Odgovoriti je  treba le na pritožbene trditve.

Ko pritožba trdi, da toženkino stanovanje v Piranu ni primerno stanovanje, sodišče druge stopnje teh trditev ne sprejema. V celoti se pridružuje sodišču prve stopnje, da pojma primernega stanovanja ni mogoče ožiti tako, da bi se primernost stanovanja presojalo brez upoštevanja okoliščine, da lastnik nepremičnine lahko vpliva na (ne)primernost stanovanja. V zvezi s tem je sodišče prve stopnje pravilno poudarilo, da ta odpovedni razlog velja zgolj za stanovanja, za katera se plačuje neprofitna najemnina. Sodišče druge stopnje se tako ne strinja s pritožbo, češ da objekt v Piranu ne izpolnjuje elementov primernosti stanovanja iz 10. člena SZ-1. Dokazni postopek je pokazal, da je preureditev prostorov za stalno bivanje mogoča, strošek 16.100,00 EUR za preureditev pa glede na vrednost celotne nepremičnine predstavlja manj kot 10 % vrednosti. Četudi toženka tega denarja nima, pa to še ne pomeni, da ga ne more pridobiti. Jasno je, da je počitniško stanovanje tako, da potrebuje nekoliko preureditve, če naj bi se v njem stalno živelo. Ne more biti sprejemljivo sklicevanje na neprimernost zgolj zato, ker je stanovanje počitniško, saj bi to lahko vodilo k zlorabam, kar je poudarilo že sodišče prve stopnje. Vprašanje oddaljenosti ne more biti odločilno, kot tudi ne vprašanje gibanja skozi štiri etaže. Splošno znano je, da v Piranu v takih objektih, kot je toženkin, ljudje stalno živijo. Sicer pa je tudi stanovanje v Ljubljani v drugem nadstropju. Toženka sicer trdi, da po stopnicah ne more hoditi, ne trdi pa, da bi za dostop do stanovanja v drugem nadstropju v Ljubljani uporabljala dvigalo. Ko gre za vprašanje zdravstvenega stanja, pa je toženka zaslišana izpovedala, da je asmatični bolnik in da ji je bilo svetovano, da čim dlje časa preživi na morju (list. št. 30). Trditve o zdravstvenem stanju kot okoliščini, ki vpliva na vprašanje primernosti stanovanja, torej niso prepričljive. Oddaljenost od delovnega mesta glede na splošno znano prometno povezavo med Piranom in Ljubljano prav tako ne more biti odločilno. Sicer pa ugotovitev, da ima toženka primerno stanovanje, še ne pomeni, da se mora vanj preseliti. Ugotovljeno je, da ta možnost obstaja in da je stanovanje primerno. Vprašanje primernosti je sodišče prve stopnje prepričljivo obrazložilo. Ali se bo toženka tja preselila, je njena stvar. Toženka ne trdi, da v Ljubljani ni mogoče najeti stanovanja. Tudi to je splošno znano, da so stanovanja na razpolago, seveda za profitno najemnino. Kolikor se pritožba sklicuje na 90. člen  SZ, je treba poudariti, da je stvar najemodajalca, ali bo zahteval spremembo najemnine ali bo odpovedal najemno razmerje po 5. odstavku 103. člena, če se razmere spremenijo (glej odločbo VS RS, II Ips 36/2007). Toženka se sklicuje na ustavne pravice, in na Evropsko konvencijo o človekovih pravicah, vendar sodišče druge stopnje v odločitvi ne vidi nobenih kršitev zatrjevanih pravic. Na zasebno lastnino se toženka sklicuje kot najemnica stanovanja, medtem ko lastnina njenega počitniškega stanovanja z odločitvijo sodišča prve stopnje ni okrnjena. Pretirano je govoriti, da je toženka „kaznovana z izgubo najemne pravice“. Ne gre za kazen, pač pa za vprašanje, ali je pravično, da toženka ob tem, da ima v Piranu primerno stanovanje, v Ljubljani za stanovanje plačuje neprofitno najemnino. Odločitev ne posega v nedotakljivost stanovanja. To, da mora stanovanje v Ljubljani izprazniti, ker ima primerno lastno stanovanje v Piranu, z nedotakljivostjo stanovanja v smislu 14. člena Ustave ni povezano. Toženka, ki je doslej imela pravico do neprofitne najemnine, po odločitvi pa se bo morala izseliti, ni v slabšem položaju od drugih najemnikov, ki so v takšnem položaju in za katere po pritožbenih trditvah pride v najem le višja najemnina. Izselitev iz stanovanja zaradi lastništva primernega stanovanja ali plačevanja profitne najemnine sta primerljivi dejanji glede na to, kar je bilo povedano že zgoraj. Toženka se ni dolžna preseliti v Piran. V Ljubljani si lahko najde stanovanje za profitno najemnino. Za neenakost bi morda šlo, če bi toženka trdila in dokazala, da v Ljubljani ali bližnji okolici tudi za profitno najemnino ne more najeti stanovanja.

Kolikor gre za pritožbene trditve v zvezi s 7. členom ZSR in 5. odstavkom 103. člena SZ-1, ne gre za prepoved retroaktivnosti. 1. odstavek 7. člena ZSR je določal, da se za primerno stanovanje šteje stanovanje, ki ne pomeni bistvenega poslabšanja razmer uporabnikov stanovanja. 10. člen SZ-1 bolj natančno opredeljuje, kaj je primerno stanovanje. Kako je sodna praksa v času veljavnosti ZSR upoštevala, kaj je primerno stanovanje, pa se ne nanaša na vprašanje retroaktivnosti.  Poleg tega pa so se družbene razmere od leta 1984, ko je bil izdan komentar, na katerega se sklicuje pritožba, pa do danes bistveno spremenile. To se odraža tudi v zakonu, saj ZSR v 7. členu govori le o bistvenem poslabšanju razmer uporabnikov stanovanja, medtem ko 10. člen SZ-1 točno določa, kaj je primerno stanovanje.

Tako torej počitniško stanovanje v Piranu, tako kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, predstavlja primerno stanovanje. Oddaljenost in zdravstveno stanje v konkretnem primeru nista odločilna faktorja. Znesek, potreben za morebitno izboljšavo, ne predstavlja nerazumno visokega zneska glede na vrednost celotne nepremičnine. Sicer pa se nista dolžna preseliti v Piran, pač pa si bliže lahko poiščeta najemniško stanovanje.

Na bistvene pritožbene trditve je s tem odgovorjeno.

Pritožbi je bilo tako treba ugoditi in sodbo potrditi po 353. členu ZPP.

Sodišče druge stopnje je odločilo, da vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške: tožena zato,  ker  s  pritožbo  ni  uspela, tožeča  pa  zato, ker  stroški  odgovora  na

pritožbo ne predstavljajo stroškov, ki bi bili potrebni za pravdo (152. člen ZPP, 1. odstavek 154. člena ZPP in 1. odstavek 155. člena ZPP).

SZ-1 člen 10, 90, 90/2, 90/3, 103, 103/5.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.