VSK sklep I Ip 203/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-06-17

ugotovitev vrednosti nepremičnine - bistvena sprememba tržne vrednosti - pritožbene novote

Zgolj dejstvo, da iz predložene cenitve izhaja tržna vrednost nepremičnine, ne zadošča za ugotovitev, da je sprememba vrednosti v zahtevanem obdobju verjetno izkazana (4.odst. 178.čl. ZIZ).

Pritožba se zavrne in p o t r d i sklep sodišča prve stopnje.

Dolžnik nosi sam svoje pritožbene stroške.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje predlog dolžnika za ugotovitev nove vrednosti nepremičnine, parc.št. 1297/1 k.o. J., zavrnilo.

Zoper sklep se po pooblaščencu pritožuje dolžnik iz vseh pritožbenih razlogov po 338.čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 15.čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) s predlogom, da se izpodbijani sklep razveljavi oziroma smiselno spremeni in dolžnikovemu predlogu za ugotovitev nove vrednosti nepremičnine ugodi ter upniku naloži v plačilo dolžnikove pritožbene stroške z obrestmi. Osnovni princip, ki ga zasleduje ZIZ pri prodaji nepremičnin je, da se prodajajo po tržni vrednosti. Izvedenec A.K. je ocenil vrednosti "na osnovi podatkov o prodajah objektov v okolici in ocenjenih najemninah, v kolikor bi se te dale v najem". Takšen pristop pa ne pomeni nič drugega kot ugotavljanje tržne vrednosti, saj izhaja iz podatkov o prodajah primerljivih nepremičnin v primerljivem okolju. Izvedenec D.D., na izvedenstvu katerega temelji ugotovitev prvostopenjskega sodišča o pošteni tržni vrednosti nepremičnine, v svojem mnenju iz leta 2005 dejansko sploh ni uporabil podlage za ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine, kar je na predzadnji strani pod točko B pojasnil in navedel:"...ni mogoče izdelati tabele primerjav in na tej osnovi indeksacijo vrednosti po tržnem pristopu", in je v končni oceni vrednost določil po stroškovnem principu. Zato njegova valorizacija iz septembra 2007 na znesek 173.000 EUR nikakor ne more predstavljati poštene tržne cene, ampak gre zgolj za valorizacijo osnovne cenitve, izdelane po stroškovnem pristopu, upoštevaje rast tržnih cen, ki jo je opredelil na 8% letno. Da je cenitev cenilca D. neverodostojna v smislu ugotavljanja poštene tržne cene, pojasnjuje tudi izvedenec K. v njegovi prilogi k cenitvi, ki jo je dodatno izdelal zaradi pojasnila in se prilaga tej pritožbi, skupaj s tabelami izvršenih prodaj v letu 2004 in 2006; slednje leto pa dejansko kaže, da je po izvedeni osnovni cenitvi izvedenca D. vrednost primerljivih nepremičnin v primerljivem okolju (P.) znatno poskočila. Npr, v letu 2004 je bilo skladišče - delavnica na N. prodana za 77.179,00 SIT/m2 oz. 322,06 EUR/m2, v letu 2006 na P. pa za 118.598,00 SIT/m2 oziroma 494,90 EUR/m2. Iz cenitev in podatkov spisa je tudi razvidno, da nepremičnina, ki je predmet prodaje, zajema dva ločena objekta in ju je mogoče prodajati ločeno ter s tem doseči višjo ceno, kar bi bilo potrebno v tem izvršilnem postopku tudi storiti. Zato je očitno, da izvedenstvo izvedenca D. ne temelji na dejanskem ugotavljanju tržne vrednosti nepremičnine in da to vrednost, dejansko pošteno tržno vrednost, izkazuje izvedenstvo izvedenca A.K., ki temelji na primerjavi doseženih, torej tržnih cen, primerljivih objektov v primerljivem okolju ter dokazuje, da so se od zadnje cenitve do danes cene znatno zvišale.

Po 1.odst. 178.čl. ZIZ vrednost nepremičnine ugotovi sodišče na podlagi cenitve sodnega cenilca po tržni ceni na dan cenitve. Iz podatkov spisa in izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje na podlagi tako opravljene cenitve sodnega izvedenca in cenilca D.D., zoper katero dolžnik ni imel pripomb, ugotovilo, da tržna vrednost nepremičnine (parc.št. 1297/1 k.o. J.) znaša 36.000.000,00 SIT (sedaj 150.225,33 EUR). Sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine je bil dolžniku vročen 18.10.2005, zoper le-tega se dolžnik ni pritožil. Valorizacijo cenitve je cenilec opravil v septembru 2007, na podlagi le-te je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 25.9.2007 ugotovilo vrednost nepremičnine 173.000 EUR. Tudi zoper ta sklep, vročen dolžniku 26.9.2007, se slednji ni pritožil. Zato so vse pritožbene navedbe, s katerimi dolžnik izpodbija cenitev cenilca D., neupoštevne, pa tudi neutemeljene, saj iz cenitve tega cenilca jasno izhaja, da je ocenil tržno vrednost nepremičnine, pri čemer je v pritožbi povzet citat iz predzadnje strani cenitve iz oktobra 2005 nekorektno iztrgan iz konteksta, saj je cenilec v nadaljevanju pojasnil, da je pri tržnem pristopu izhajal iz podatkov raznih dražb, oglasov in podatkov o primerljivih prodajah nepremičnin na zadevnem območju. Po pravnomočnosti sklepa z dne 25.9.2007 je bila izdana odredba o prodaji, na prvem prodajnem naroku 19.12.2007 nepremičnina ni bila prodana, pred drugim prodajnim narokom pa je dolžnik predlagal, naj sodišče ponovno ugotovi vrednost nepremičnine. Njegov predlog je bil tudi po mnenju pritožbenega sodišča pravilno zavrnjen. Dolžnik je sicer pravočasno podal predlog, v skladu s 4.odst. 178.čl. ZIZ. Ta zakonska določba pravi, da na predlog, ki mora biti vložen najpozneje osem dni pred prodajnim narokom, sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine, če stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. Dolžnik je predlogu priložil cenitev cenilca A.K. z dne 29.12.1994 z valorizacijo z dne 10.5.2001, cenitev istega z dne 1.4.1997 ter cenitev na dan 19.2.2008 ter predlagal, naj se upošteva zadnja cenitev o tržni vrednosti nepremičnine in ugotovi vrednost nepremičnine 413.289,50 EUR. Kot izhaja iz cit. 4.odst. 178.čl. ZIZ služi predložitev mnenja sodnega cenilca verjetnosti izkaza, da se je vrednost nepremičnine v obdobju od prejšnje ugotovitve vrednosti (v obravnavanem primeru s pravnomočnostjo sklepa z dne 25.9.2007) do dneva prodaje (prodajni narok 6.3.2008) precej spremenila, čemur dolžnik s predložitvijo cenitve (že) z dne 29.12.1994 z valorizacijo le-te z dne 10.5.2001 in cenitve z dne 1.4.1997 ni mogel zadostiti, niti s cenitvijo z dne 19.2.2008. Zgolj dejstvo, ki ga izpostavlja pritožba, da iz predložene cenitve sodnega cenilca A.K. izhaja tržna vrednost nepremičnine, čemur je sicer pritrditi, in da je le-ta višja, namreč ne zadošča za ugotovitev, da je sprememba vrednosti v zahtevanem obdobju verjetno izkazana. Če bi to zadostovalo, bi bilo omogočeno dolžniku, da lahko neomejeno izpodbija pravilnost prve cenitve, zakonodajalec pa je prav z novelo 4.odst. 178.čl. ZIZ hotel to preprečiti (ZIZ s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2002, stran 366). Zato je pravilno razlogovanje prvostopenjskega sodišča, da dolžnik ni verjetno izkazal, da se je vrednost nepremičnine spremenila v časovnem obdobju od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje; dolžnik mora z mnenjem sodnega cenilca izkazati, da je prav v tem obdobju zaradi določenih okoliščin prišlo do bistvene spremembe tržne vrednosti nepremičnine in to z obrazloženo primerjavo s prejšnjo cenitvijo. V izpodbijanem sklepu je sodišče prve stopnje tako pravilno ugotovilo, da v cenitvi cenilca K. ni navedeno, katere so tiste okoliščine, ki so vplivale na spremembo tržne cene, niti ni opravljena primerjava s prvo cenitvijo in pravilno dokazno sklenilo, da dolžnik ni izkazal spremembe tržne vrednosti nepremičnine glede na prejšnjo cenitev. To poskuša dolžnik šele z vloženo pritožbo in šele k pritožbi priloženimi dodatnimi pojasnili cenilca K. in s prilogami o primerjavi cen maj 2004 - 2006, kar pa je vse prepozno in zato neupoštevno, glede na določbo 337.čl. v zvezi z 286. čl. ZPP in 15.čl. ZIZ, in kar zato odgovora pritožbenega sodišča ne terja. Ob vsem obrazloženem pritožbeno sodišče ugotavlja, da pritožba ni utemeljena in ker tudi ni ugotovilo nobene izmed kršitev, na katere po 2.odst. 350.čl. ZPP v zvezi s 15.čl. ZIZ pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2.tč. 365.čl. ZPP v zvezi s 15.čl. ZIZ).

Ker dolžnik s pritožbo ni uspel, nosi sam svoje pritožbene stroške (1.odst. 154.čl. ZPP in 165.čl. ZPP v zvezi s 15.čl. ZIZ).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.