VSL sodba I Cp 493/2010
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-05-05

prodaja kmetijskega zemljišča - zakonita predkupna pravica - obvestitev solastnika o prodaji - ponudba - sprejem ponudbe - prednostni vrstni red - kontrahirna dolžnost - trenutek sklenitve pogodbe

Da je ureditev predkupnih pravic po ZKZ specialnejša od ureditve v SPZ, kaže predvsem dejstvo, da je tudi po 23. čl. ZKZ solastnik prvi predkupni upravičenec.

S trenutkom sprejema ponudbe pogodba še ni sklenjena; tedaj je doseženo le soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe, s tem pa za prodajalca nastane tudi obveznost, da z osebo glede na prednostni vrstni red podpiše pogodbo pod pogoji iz ponudbe.

I. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v II. točki izreka spremeni tako, da se ta glasi:

Tožene stranke A. B., , F. H., K. K., in I. F. B., ki jo zastopa skrbnica M. K., so dolžne v 15-ih dneh skleniti s tožnikom D. H., prodajno pogodbo z naslednjo vsebino :

4. I. F. B., ..., ki jo zastopa skrbnica M. K.,

H. D., roj. .......,K., EMŠO: ......, DŠ ....

da so prodajalke solastnice parc. št. 750 – gozd 17566 m2, parc. št. 751 – gozd 461 m2 in travnik 381 m2 ter parc. št. 752 – njiva 6239 m2, travnik 1753 m2 in gozd 1377 m2, vse vpisane pri vl. št...., k.o. ..., vsaka do 1/10,

da so prodajalke solastnice parc. št. 774 – travnik 2640 m2, parc. št. 775 – njiva 2590 m2, parc. št. 788/2 – sadovnjak 248 m2, parc. št. 789 – sadovnjak 543 m2, parc. št. 790 – njiva 11049 m2 in parc. št. 792 – gozd 8021 m2, vse vpisane pri vl. št. ...., k.o. ..., vsaka v deležu do 12/70,

da je prodajalka pri UE Domžale podala ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, ki so predmet te pogodbe, kupec pa je ponudbo sprejel. Ponudba je visela na oglasni deski UE Domžale od 12.10.2007 do 12.11.2007, kar izhaja iz obvestila o sprejemu ponudbe EU Domžale št. 330-492/2007-24171 in št. 330-493/2007-24171, oba z dne 13.11.2007,

da ima kupec status kmeta in kot tak prednostno pravico za nakup predmetnega zemljišča.

Prodajalke prodajo in prepustijo kupcu zase in za vse svoje pravne naslednike, z dnem sklenitve te pogodbe, v last, posest in uporabo nepremičnine parc. št. 750, 751 in 752, vpisane pri vl. št. ...., k.o. ..., v deležu do 4/10 in parc. št. 774, 775, 788/2, 789, 790 in 792, vpisane pri vl. št. ...., k.o. ..., v deležu do 48/70, kupec pa to sprejme.

Pogodbeni stranki se dogovorita za kupnino v znesku 72.960,00 EUR.

Kupnino se zaveže kupec plačati v roku 15 dni od overovitve pogodbe.

Prodajalec se zaveže nepremičnine, ki so predmet te pogodbe, izročiti kupcu v posest z dnem plačila celotne kupnine.

Kupec se zavezuje od overovitve pogodbe dalje plačevati vse davke, prispevke in druga javna bremena, ki se nanašajo na prodane nepremičnine.

Obratovalne stroške, ki se nanašajo na hišo, pa se kupec zaveže plačevati od izročitve v posest.

Prodajalec jamči kupcu bremen prosti prenos nepremičnin, kakor tudi, da druge osebe na prodanih nepremičninah nimajo nobenih stvarnopravnih ali obligacijskih pravic.

Davek na promet nepremičnin in stroške od overovitve pogodbe plača prodajalec.

Stroške zemljiškoknjižnega vpisa plača kupec.

Ta pogodba je sklenjena, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki.

Pogodba je sestavljena v 4 izvodih, od katerih prejme vsaka stranka en izvod, dva izvoda pa sta za potrebe predložitve Upravni enoti, DURS in overovitve.

4. I. F. B. , ki jo zastopa skrbnica M. K.__________

sicer bo to pogodbo nadomestila ta sodba“.

II. Pritožba tožene stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu (I. in III. točka izreka) potrdi.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 544,25 EUR, v roku 15 dni od prejema te sodne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, na podlagi katerega se bo tožnik pri nepremičninah s parc. št. 750, 751, 752, vse vpisane pri vl. št. .... k.o. ..., vpisal kot solastnik do 4/10, pri nepremičninah s parc. št. 774, 775, 788/2, 789, 790 in 792, vse vpisane pri vl. št. .... k.o. ..., pa do 48/70. V preostalem delu (glede zavezovalnega pravnega posla) je tožbeni zahtevek zavrnilo, toženi stranki pa naložilo povračilo pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 1.378,74 EUR.

Pritožbo zoper sodbo vlagata obe pravdni stranki.

Tožeča stranka se pritožuje zoper zavrnilni del sodbe zaradi zmotne uporabe materialnega prava in ocenjuje, da je tožbeni zahtevek, ki je vseboval vsebino celotne pogodbe, postavila pravilno, saj zgolj izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za realizacijo pravnega posla ne zadošča. Pogodba v smislu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) je sicer sklenjena s trenutkom sprejema ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve posla s strani upravne enote (UE), pri čemer odobritve ni mogoče zahtevati zgolj na temelju sprejema objavljene ponudbe. Tudi v primeru, ko pogodbo nadomešča sodba, je odobritev upravnega organa potrebna, te pa tožnik, zgolj na podlagi izdane intabulacijske klavzule, ne bo dobil. Sodišču druge stopnje predlaga, da sodbo v zavrnilnem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma zadevo v izpodbijanem delu razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba tožeče stranke je bila vročena toženi stranki, ki odgovora nanjo ni podala.

Tožena stranka vlaga pritožbo zoper ugodilni del sodbe iz vseh pritožbenih razlogov. Smatra, da je sodišče obšlo načelo obličnosti, po katerem mora biti pogodba, s katero se prenaša lastninska pravica, sklenjena v pisni obliki, poleg tega pa Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ) izrecno določa, da je vlogi za odobritev pravnega posla treba predložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu. Sodišče je spregledalo, da ima solastnik prednostno pravico pri nakupu solastne nepremičnine, toženke pa so bile vezane z zahtevo po osebni adnotaciji solastnice o nameravani prodaji. Ker so navedeno zahtevo kršile, so jo sanirale z neposredno sklenitvijo prodajne pogodbe. Ne drži, da je pogodba sklenjena že s sprejemom ponudbe, saj morata stranki svojo voljo za sklenitev posla ponovno izraziti v odobritvenem postopku pred upravnim organom. Poleg tega je v zemljiški knjigi vpisana predznamba vknjižbe lastninske pravice, zato toženke niso več zemljiškoknjižne lastnice spornih nepremičnin in tako tudi ne pasivno legitimirane v predmetnem sporu. Napačno je sklepanje sodišča, da so za odobritev pravnega posla izpolnjeni vsi pogoji. V zadevi ne gre več za kmetijska, temveč stavbna zemljišča, ki z ZKZ niso vezana. Sodišču druge stopnje predlaga, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba tožene stranke je bila vročena tožeči stranki, ki na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke ni utemeljena.

Kmetijska zemljišča so zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo, razen stavbnih in vodnih zemljišč ter za druge namene določenih zemljišč. Med kmetijska zemljišča spadajo tudi vsa zemljišča v zaraščanju, ki niso določena za gozd na podlagi zakona o gozdovih (prvi odstavek 2. člena ZKZ). Določitev zemljišč, primernih za kmetijsko pridelavo, za stavbna, vodna ali za drug namen, je možna le v planskih aktih Republike Slovenije in lokalnih skupnosti v skladu z zakonom (prvi odstavek 3. člena ZKZ). Za odločitev o zadevi je ključnega pomena, kakšna je bila namenska raba zemljišč v času objave ponudbe za njihovo prodajo in še v nadaljnjem roku 30 dni za sprejem ponudbe (četrti odstavek 20. člena ZKZ), ne pa tudi kasnejše spremembe statusa spornih zemljišč, saj ponudba v celoti veže tistega, ki jo je dal (prvi odstavek 25. člena OZ). Očitno pa je tudi tožena stranka  sporna zemljišča štela za kmetijska, saj je z namenom prodaje ravnala skladno s prvim odstavkom 20. člena ZKZ in ponudbo za njihovo prodajo izročila upravni enoti.

Tožena stranka sicer pravilno opozarja na zakonito predkupno pravico solastnika (tretji odstavek 337. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju: SPZ), kot tudi na 507. člen OZ, ki v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ solastnika obvezuje, da predkupnega upravičenca obvesti o nameravani prodaji in pogojih prodaje ter mu ponudi, da stvar pod enakimi pogoji kupi sam, vendar spregleda, da skladno z načelom lex specialis o vprašanju prodaje kmetijskih zemljišč prihaja v poštev ZKZ. Tožena stranka se tako zmotno sklicuje na prvi odstavek 23. člena ZKZ, ki povsem decidirano določa, da prihaja drug zakon v poštev le, kolikor bi se specialno nanašal na kmetijska zemljišča, gozdove ali kmetije. Da je ureditev predkupnih pravic po ZKZ specialnejša od ureditve v SPZ kaže predvsem dejstvo, da je tudi po 23. členu ZKZ solastnik prvi predkupni upravičenec (prim. M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem - 3. knjiga, GV založba 2004, str. 320). Solastnik ima tako tudi po ZKZ absolutno prednost pred ostalimi ponudniki, seveda pa se mora držati postopkovnih zahtev zakona, torej mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek 21. člena ZKZ). Prav tako ni mogoče pritrditi naziranju tožene stranke, da je treba solastnika o prodaji individualno obvestiti, saj zaradi specialnosti ZKZ zadošča objava ponudbe pri upravni enoti (prim. M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem - 3. knjiga, GV založba 2004, str. 320), posledično pa tudi ni mogoče sprejeti stališča, da bi bilo napačno postopanje v fazi dane ponudbe, mogoče sanirati s sklenitvijo pravnega posla mimo kogentnih zakonskih določb. Solastnik ima v takšnem primeru namreč na voljo drugačne sankcije (512. člen OZ).

Pritožba tožene stranke napačno tolmači učinek predznambe pridobitve lastninske pravice. Predznamba je glavni vpis, s katerim se doseže oziroma izkaže pridobitev oziroma prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, vendar gre za pogojni vpis, ki učinkuje pod pogojem, da se predznamba opraviči (prvi odstavek 48. člena Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju: ZZK-1). Ne glede na to, da je bil predlog za vknjižbo pravice v predznamovanem vrstnem redu že vložen, pa zemljiškoknjižno sodišče o njem še ni odločilo. Predznamba se tako še ni opravičila (52. in 53. člen ZZK-1), torej se še ni spremenila v vknjižbo, s tem pa ni izpolnjen pogoj za pravnoposlovni prenos lastninske pravice na nepremičnini s toženk na M. S. (40. člen SPZ). Vse dotlej je treba za (so)lastnika spornih nepremičnin in pasivno legitimirano stranko v predmetni zadevi šteti toženo stranko.

Utemeljeno pa pritožbi opozarjata na vprašanje trenutka sklenitve pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč, kar posledično vodi do zaključka, da je treba zahtevku tožeče stranke v celoti ugoditi. Po ZKZ mora prodajalec kmetijskega zemljišča pri upravni enoti dati ponudbo, torej predlog za sklenitev prodajne pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da se s sprejemom ponudbe pogodba lahko sklene (21. in 22. člen OZ). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek 21. člena ZKZ). V prvem in drugem odstavku 23. člena ZKZ so določeni prednostni upravičenci (in njihov vrstni red), v kolikor pa nihče od predkupnih upravičencev predkupne pravice ne uveljavlja, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, ob pogoju odobritve pogodbe s strani UE.

ZKZ izrecnih določb o pravnih učinkih sprejema ponudbe nima, kar bi kazalo na uporabo določb OZ. Po presoji pritožbenega sodišča pa s trenutkom sprejema ponudbe pogodba še ni sklenjena, pač pa je tedaj doseženo le soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe (15. člen OZ), s tem pa za prodajalca tudi obveznost, da z osebo glede na prednostni vrstni red podpiše pogodbo pod pogoji iz ponudbe (prim. II Ips 433/2006, I Cp 2112/98, I Cp 1639/2007). Sodišče se sicer zaveda drugačnih stališč o tem vprašanju (prim. II Ips 835/2007, I Cp 10/2009, II Cp 2344/2009), vendar zaključuje, da možnost, da pravico do nakupa uveljavi več upravičencev istega prednostnega reda in je posledično pravica izbire, s katerim izmed njih bo sklenil pogodbo, na strani prodajalca, narekuje zaključek, po katerem pogodba v trenutku sprejema ponudbe, še ni sklenjena. V prid gornji razlagi nadalje govori tudi obličnostna zahteva pri prodaji nepremičnine (52. člen OZ), odobritveni postopek pred upravno enoto (prvi odstavek 22. člena ZKZ), pa tudi pravila zemljiške knjige (142. člen ZZK-1) o listinah, ki jih je treba priložiti zemljiškoknjižnemu predlogu (prim. tudi M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem - 3. knjiga, GV založba 2004, str. 320).

Sodišče druge stopnje je glede na navedeno pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, kot izhaja iz 1. točke izreka te sodbe (5. točka 358. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju: ZPP). Ker uveljavljeni pritožbeni razlogi tožene stranke niso podani, pri presoji pa pritožbeno sodišče tudi ni zaznalo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožene stranke zoper ugodilni del sodbe kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP).

Ker je tožnik s pritožbo v celoti uspel, mu je tožena stranka po določbi prvega odstavka 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP, dolžna povrniti njegove stroške pritožbenega postopka in sicer 625 odvetniških točk za sestavo pritožbe, kar skupaj z 20% DDV in sodno takso za pritožbo v višini 200,00 EUR znaša 544,25 EUR. Če tožena stranka stroškov ne bo povrnila v 15 dnevnem roku po prejemu predmetne odločbe, je dolžna po poteku tega roka plačati tudi zakonske zamudne obresti (prvi odstavek 299. člena OZ).

ZKZ člen 2, 3, 3/1, 19, 20, 21, 22, 22/1, 23, 23/1, 23/2, 24.

OZ člen 21, 21/1, 22, 23, 25, 25/2, 28, 28/1, 52.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.