VSL sodba II Cp 3007/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-13

predkupna pravica najemnika - prejšnji imetnik stanovanjske pravice

Smisel predkupne pravice najemnika pri prodaji stanovanja je v tem, da se prepreči prodaja stanovanja in s tem morebiten negotov položaj najemnika, če je najemnik sam interesent, da bi postal lastnik stanovanja. Takšne negotovosti pa ni več, če se z vidika predkupnega upravičenca stanje v ničemer ne spremeni. Toženke so s tem, ko so sporazumno razveljavile pogodbo, preprečile sankcije zaradi kršitve predkupne pravice.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da se kupna pogodba, ki so jo sklenile toženke za dvosobno stanovanje v izmeri 75,16 m2  z oznako št. 8 in trisobno stanovanje v izmeri  102,35 m2 z oznako št. 7 na x (vl. št. 259 k.o. y) za kupnino 14.000.000,00 SIT z dne 23.7.2003, overjena pri notarki AB iz Ljubljane pod št. OV -2667/3, razveljavi v delu, kolikor se nanaša na  trisobno stanovanje v izmeri 102,35 m2 z oznako številka 7 na x in pripadajočo kupnino v višini 8.100.000,00 SIT, oziroma 33.800,70 EUR oziroma podrejeno v višini, ki jo ugotovi sodišče. Nadalje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da so druga do četrta tožena stranka dolžne s tožečo stranko skleniti prodajno pogodbo, s katero se zavežejo kot prodajalci tožeči stranki kot kupcu izročiti v last in posest posamezni etažni del z ident. znakom 912.E, pod vl. št. 259/13, ki v naravi predstavlja trisobno stanovanje v izmeri 102,35 m2 z oznako številka 7 v stanovanjski stavbi z, tožeča stranka pa se zavezuje drugo do četrto toženi stranki plačati kupnino v višini 33.800,70 EUR oziroma podrejeno v višini, ki jo ugotovi sodišče ter na ugotovitev, da je vknjižba lastninska pravice prvotožene stranke na tej nepremičnini neveljavna in se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje, ki je obstajalo pred vpisom, opravljenim pod Dn. št. 6900/2004, tožene stranke pa so dolžne izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na ime tožeče stranke do celote. Odločilo je, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

Tožeča stranke je vložila zoper sodbo pravočasno pritožbo iz pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava. Kot bistveno navaja, da pravni posledici, ki ju zakon predpisuje kot posledici kršitve predkupne pravice, to je oblikovalno izpodbojno upravičenje, da predkupni upravičenec zahteva razveljavitev nezakonite prodaje tretjemu in dajatveni zahtevek, da zahteva od lastnika, da mu nepremičnino proda pod takšnimi pogoji, pod kakršnimi se je nepremičnino odločil prodati tretjemu, nista odvisni od realizacije nezakonite prodaje. Nastaneta in obstajata izključna na podlagi dejstva, da je prišlo do kršitve predkupne pravice s sklenitvijo prodajne pogodbe z nekom tretjim brez predhodne ponudbe predkupnemu upravičencu. Namenjeni sta temu, da predkupni upravičenec vzpostavi tisto stanje, kakršno bi bilo, če kršitve predkupne pravice ne bi bilo. S tem, ko prodajalec in tretji kupec sporazumno razveljavita nezakonito prodajo po tem, ko predkupni upravičenec že uveljavlja predkupno pravico po sodni poti, v bistvu le izpolnita enega od dveh zahtevkov, ki jih je predkupni upravičenec že prej pridobil, to je oblikovalni zahtevek na razveljavitev nezakonite prodaje. S tem ne izpolnita tudi dajatvenega zahtevka, da se nepremičnina proda predkupnemu upravičencu, ki šele omogoča uresničenje tistega pravnega interesa, ki ga varuje predkupna pravica, to je interes, da sam odkupi nepremičnino, na kateri ima predkupno pravico. Drugačno tolmačenje bi vodilo do popolne izvotlitve predkupne pravice civilnega prava, saj bi postalo njeno sodno varstvo brezpredmetno. Pritožnica meni, da tudi sklicevanje na ustavnopravno varstvo zasebne lastnine ne more biti argument, ki bi utemeljeval restriktivno tolmačenje določb o predkupni pravici. Zato pritožnica vztraja, da na izid postopka za uveljavitev predkupne pravice ne more vplivati naknadna izvensodna razveljavitev nezakonite prodaje, za katero se dogovorita prodajalec in kupec potem, ko predkupni upravičenec že uveljavlja  sodno varstvo predkupne pravice.

V obravnavani zadevi tožnica zahteva sodno varstvo zaradi kršitve svoje zakonite predkupne pravice na podlagi določb 176. do 178. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Sodišče prve stopnje je ugotovilo sledeče dejansko stanje, ki med pravdnima strankama tudi ni sporno: prva toženka kot kupec in druga, tretja ter četrta toženka kot prodajalke so dne 23.7.2003 sklenile kupoprodajno pogodbo za prodajo stanovanja št. 7 na z., pri tem pa o prodaji niso obvestile predkupnega upravičenca (tožnice oziroma njenega pokojnega moža); zemljiškoknjižni predlog za vpis lastninske pravice na prvo toženko je bil zavrnjen; toženke so naknadno same s sporazumom z dne 16.7.2008 razveljavile izpodbijano kupoprodajno pogodbo. V takšni specifični situaciji je sodišče prve stopnje presojo, ali gredo tožnici kljub vseskozi nespremenjenemu zemljiškoknjižnemu stanju in kasnejši razveljavitvi prodajne pogodbe vsa tista upravičenja, ki gredo predkupnemu upravičencu po 178. členu SZ-1, torej poleg zahteve, naj se prodaja razveljavi tudi, naj lastnik ob enakih pogojih proda stanovanje njemu.

Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z materialnopravno presojo sodišča prve stopnje o tem, da tožnica kot predkupna upravičenka potem, ko so toženke sporazumno razveljavile sporno pogodbo in ob nespremenjenem zemljiškoknjižnem stanju nepremičnine, po v določbah 512. člena v zvezi s 513. členom  Obligacijskega zakonika ter v zvezi s 178. členom SZ-1, nima podlage za zahtevek, da ji solastnice stanovanje prodajo pod enakimi pogoji, kot izhajajo iz razveljavljene prodajne pogodbe. Razlogi sodbe o tem so razumni in logični ter oprti tako na pravno teorijo kot sodno prakso (M. Tratnik, Stvarno pravo, Ljubljana 2007, stran 213; M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, Ljubljana 2004, stran 324, sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Cp 4079/2007). Pritožba sicer vztraja pri stališču, da je lahko pravno pomembno le dejstvo kršitve predkupne pravice, ne pa kasnejša razveljavitev nezakonite prodaje, ki naj bi pomenila v bistvu le izpolnitev enega od zahtevkov tožnice, to je oblikovalnega zahtevka na razveljavitev nezakonite prodaje. Pritožbeno sodišče lahko le ponovi ključne ugotovitve sodbe, ki izhajajo iz namena zakonite predkupne pravice. Predkupna pravica je omejitev lastninske pravice, v razmerju do nje je v subsidiarnem položaju. Odvisna je od volje lastnika, ki je iz naslova predkupne pravice dolžnik, da s stvarjo razpolaga. Položaj predkupne upravičenke, to je tožnice, je ostal enak, kot je bil pred kršitvijo njene predkupne pravice. Pritožbeno sodišče tem razlogom še dodaja, da je smisel predkupne pravice najemnika pri prodaji stanovanja glede na določbe 176. do 178. člena SZ-1 v tem, da se prepreči prodaja stanovanja tretjemu in s tem morebiten negotov položaj najemnika, če je najemnik sam interesent, da bi postal lastnik stanovanja. Takšne negotovosti pa ni več, če se z vidika predkupnega upravičenca stanje v ničemer ne spremeni. Toženke so s tem, ko so sporazumno razveljavile pogodbo, preprečile sankcije zaradi kršitve predkupne pravice. Glede na navedene razloge je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in sodbo potrdilo na podlagi 353. člena ZPP.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.