VSL sodba I Cp 4923/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-05-13

najemnina - plačilo najemnine - najemna pogodba - podnajemna pogodba - obličnost pogodbe

Toženec je od tedaj dalje, ko je bil o spremembi lastništva obveščen, dolžan najemnino plačevati tožniku. Toženec zato ni prišel v zamudo s plačilom najemnine.

Tožeča stranka je dolžna sama nositi svoje pritožbene stroške.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna sama nositi svoje pritožbene stroške.

Sodišče prve stopnje je zaradi delnega umika tožbe z dne 6.10.2006 v 1. točki izreka odločilo, da se pravdni postopek za znesek 2.171,77 EUR (oz. nekdanjih 540.422,96 SIT)  in evrsko protivrednost zakonskih zamudnih obresti od zneska 186.814,00 SIT od 28.10.2005 do 31.12.2006 po tečaju zamenjave in zakonske zamudne obresti od zneska 779,56 EUR od 1.1.2007 dalje in evrsko protivrednost zakonskih zamudnih obresti od zneska 62.049,96 SIT (sedaj 258,93 EUR) od 28.10.2005 do 13.11.2005 po tečaju zamenjave,  evrsko protivrednost zakonskih zamudnih obresti od zneska 342.492,92 SIT od 6.10.2006 do 31.12.2006 po tečaju zamenjave in zakonske zamudne obresti od zneska 1.429,20 EUR od 1.1.2007 dalje, ustavi.

V drugi točki izreka je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči plačati znesek 1.034,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi: od zneska 8.578,34 SIT od 1.1.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.2.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.3.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.4.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.5.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.6.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.7.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.8.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.9.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.10.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.11.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 8.864,28 SIT od 1.12.2006 dalje do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od zneska 442,59 EUR od 1.1.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.2.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.3.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.4.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.5.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.6.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.7.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.8.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.9.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.10.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.11.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.12.2007 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.1.2008 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.2.2008 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.3.2008 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.4.2008 dalje do plačila, od zneska 36,99 EUR od 1.5.2008 dalje do plačila. V tretji točki je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo zneska 297,21 EUR (prej 71.223,40 SIT) in evrsko protivrednost zakonskih zamudnih obresti od zneska 62.049,96 SIT od 14.11.2005 dalje do 31.12.2006 po tečaju zamenjave, evrsko protivrednost zakonskih zamudnih obresti od zneska 8.864,28 SIT od 1.12.2005 do 31.12.2006 po tečaju zamenjave, zakonske zamudne obresti od zneska 38,28 EUR od 1.1.2007 dalje do plačila. Odločilo je, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka.

Zoper 3. točko izreka sodbe se pritožuje tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da pritožbeno sodišče tožbenemu zahtevku v celoti ugodi in je tožena stranka dolžna nositi plačilo stroškov pravdnega postopka tožeče stranke in njenih pritožbenih stroškov v roku 8 dni z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila, podrejeno pa predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev v ponovno odločanje. Navaja, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo zahtevek tožeče stranke v delu, v katerem je le-ta zahtevala plačilo neprofitne najemnine pred vročitvijo tožbe toženi stranki, to je še za čas od 1.4.2005 do vključno 1.12.2005, kar skupaj znaša 297,21 EUR (oziroma 71.223,40 SIT). Sodišče prve stopnje je predmetni del tožbenega zahtevka zavrnilo iz razloga, ker se je prvotni najemodajalec G..., p.o. odločil, da od tožene stranke ne bo več zahteval plačevanja najemnine, kar je toženi stranki sporočil z dopisom z dne 12.1.1998. Navedeno odločitev je pravni prednik tožeče stranke sprejel enostransko in sicer s sklepom kolegija z dne 12.7.1998, kar izhaja iz dopisa Splošne kadrovske službe G..., p.o. z dne 26.1.1998, ki ga je poslala finančni službi podjetja, s toženo stranko pa dodatek v tej zvezi ni bil sklenjen. Iz navedenega dopisa namreč izhaja, da se stanovalcem S..., od dne 1.1.1998 dalje ne zaračunava več stanarine, ampak le stroške, ki jih pokriva G..., p.o.. Navedene enostranske spremembe najemnega razmerja med pravnim prednikom tožeča stranke in toženo stranko ni možno šteti za spremembo pogodbe, saj je skladno z določbo 5. odstavka 39. člena takrat veljavnega Stanovanjskega zakona zaradi pomanjkanja pogoja obličnosti, nična. Skladno z navedeno spremembo se je najemna pogodba sklepala v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična. Skladno z določbo 2. odstavka 67. člena tedaj veljavnega ZOR in skladno z določbo 2. odstavka 51. člena sedaj veljavnega Obligacijskega zakonika (OZ) pa velja, da zahteva zakona, da mora biti pogodba sklenjena v določeni obliki, velja tudi za njene poznejše spremembe in dopolnitve. Najemna pogodba med pravnim prednikom tožeče stranke in toženo stranko je bila sklenjena 30.11.1992 v pisni obliki. Enostranska odločitev podjetja G..., p.o., da toženi stranki ni več treba plačevati najemnine, tako ne more predstavljati spremembe najemne pogodbe, saj najemodajalčeva terjatev najemnine predstavlja sestavni in bistveni del tega razmerja. Enostranska odpoved najemnini s strani podjetja G.... p.o. je sicer odločitev takratnega najemodajalca, da plačila najemnine ne bo zahteval, ne more pa predstavljati veljavne spremembe pogodbe, navkljub sprejemu te odpovedi plačila s strani tožene stranke, saj je zaradi pomanjkanja obličnosti nična. Le v primeru, da bi bila sklenjena v pisni obliki, bi navedeno lahko predstavljalo spremembo najemne pogodbe. Zato takšna odločitev pravnega prednika tožeče stranke v nobenem primeru ne more ustvarjati pravnih učinkov v razmerju med tožečo in toženo stranko in je tožeča stranka upravičena zahtevati plačilo najemnine vse od trenutka, ko je sklenila prodajno pogodbo. G..., p.o. se ni mogel veljavno odpovedati plačilu najemnine za tožečo stranko. Obvestilo tožeče stranke dano toženi stranki o tem, da toženi stranki ni več potrebno plačevati najemnine, tako na obstoj obveznosti plačila najemnine ne vpliva, vpliva pa seveda na vprašanje zamude tožene stranke. Skladno z navedenim je tožeča stranka upravičena tudi do plačila najemnine za čas od vstopa tožeče stranke v pravni položaj prvotnega najemodajalca do vložitve predmetne tožbe, torej za čas od 1.4.2005 do vključno 1.12.2005.

Tožena stranka na vročeno pritožbo tožeče stranke ni podala odgovora.

V obravnavani zadevi je tožnik dne 14.11.2005 zoper toženo stranko vložil tožbo na izselitev iz stanovanja v prvem nadstropju stavbe S..., v skupni izmeri 22,40m2, ter podredno odpoved najemne pogodbe z dne 30.11.1992 in za izpraznitev omenjenega stanovanja, istočasno pa je zahteval plačilo uporabnine. S sodbo Okrajnega sodišča v Kranju, opr. št. P 511/2005 z dne 1.2.2007 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 4135/2007 z dne 2.4.2008 sta bila primarni in podredni zahtevek tožeče stranke pravnomočno zavrnjena. V tem postopku je bilo po ugotovitvah sodišča prve stopnje med drugim ugotovljeno, da je najemna pogodba, ki jo je toženec sklenil dne 30.11.1992 z G..., p.o. veljavna in da z dopisom najemodajalca z dne 26.1.1998, na podlagi katerega je najemodajalec enostransko prenehal zaračunavati toženi stranki najemnino, ni prišlo do prenehanja najemnega razmerja. Tožba tožeče stranke, ki se je nanašala na plačilo uporabnine, se je iz postopka, opr. št. P 511/2005 izločila in se vodila v obravnavanem pravdnem postopku. Višina najemnine, ki jo je tožena stranka dolžna plačati tožniku, je bila v postopku nesporna, saj se je tožena stranka z višino vtoževane neprofitne najemnine strinjala, sporno med pravdnima strankama pa je bilo, od kdaj je tožena stranka tožniku najemnino dolguje.

Sodišče prve stopnje je pri odločitvi pravilno uporabilo materialnopravno določilo 611. člena Obligacijskega zakonika ( v nadaljevanju OZ), ki v drugem odstavku določa, da sme zakupnik (najemnik) od trenutka, ko je obveščen o odtujitvi v zakup dane stvari, zakupnino (najemnino) plačati samo pridobitelju. Tožena stranka je imela s podjetjem G..., p.o. sklenjeno veljavno najemno pogodbo, tožnik pa je s s podjetjem R. d.o.o dne 30.3.2005 sklenil prodajno pogodbo za zemljišče, na katerem stoji stavba na naslovu S..., v kateri se nahaja toženčevo stanovanje (priloga A2). Najemodajalec G..., p.o.  je leta 1998 odredil, da tožencu ni treba plačevati najemnine ( dopis v prilogi B11). Glede na to, da je sodišče prve stopnje v pravdnem postopku ugotovilo, da tožnik ni ne trdil, ne dokazoval, da bi toženo stranko kadarkoli od vložitve tožbe obvestil o spremembi lastništva ter da tožnik do vložitve tožbe dne 14.11.2005 (ki jo je tožena stranka prejela 2.12.2005) ni zahteval plačila najemnine, je sodišče prve stopnje v skladu z določilom drugega odstavka 611. člena Obligacijskega zakonika pravilno zavrnilo zahtevek tožnika na plačilo najemnine za obdobje od 1.4.2005 do 1.12.2005, saj je ugotovilo, da je bila tožena stranka o novem lastniku obveščena šele z vročitvijo tožbe dne 2.12.2005, zaradi česar je utemeljeno odločilo, da je tožena stranka šele od takrat tožeči stranki dolžna plačevati najemnino. Pritožnik pri tem tudi neutemeljeno navaja, da je sodišče prve stopnje njegov zahtevek delno zavrnilo zaradi dopisa najemodajalca iz leta 1998. Iz obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje izhaja, da je bil zahtevek delno zavrnjen, ker tožnik ni trdil ne dokazoval, da bi toženo stranko o spremembi lastništva obvestil ali jo pred vložitvijo tožbe, ki je bila tožencu vročena 2.12.2005, pozval na plačilo najemnine.

Pritožbeni očitki, da  enostranske spremembe najemne pogodbe med pravnim prednikom tožeče stranke in toženo stranko ni možno sprejeti za spremembo pogodbe, ker je to v nasprotju z določilom takrat veljavnega Stanovanjskega zakona in določili 67. člena ZOR, so neutemeljeni. Stanovanjski zakon je v 5. odstavku 39. člena določal, da se najemna in podnajemna pogodba sklepata v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična. V obravnavani zadevi je bilo v postopku, ki je tekel pred Okrajnim sodiščem v Kranju pod opr. št. P 511/2005 ugotovljeno, da je najemna pogodba, ki jo je toženec sklenil 30.11.1992 s podjetjem G..., p.o., veljavna in da z dopisom najemodajalca z dne 26.1.1998, na podlagi katerega je najemodajalec enostransko prenehal zaračunavati toženi stranki najemnino, ni prišlo do prenehanja najemnega razmerja (po prejšnjih predpisih se je lahko najemno razmerje odpovedalo s tožbo – 59. člen SZ), niti ne gre za nikakršno spremembo pogodbenega razmerja, saj bi bilo zanjo potrebno soglasje obeh pogodbenih strank. Sklicevanje tožeče stranke na določilo 5. odstavka 39. člena je neutemeljeno, saj je tožena stranka najemno pogodbo leta 1992 z najemodajalcem sklenila v pisni obliki. Neutemeljen je tudi očitek, da je navedena pogodba nična, ker je bilo z enostransko izjavo najemodajalca iz leta 1998 prekršeno določilo 2. odstavka 67. člena ZOR, ki določa, da  zahteva zakona, da mora biti pogodba sklenjena v določeni obliki, velja tudi za vse njene poznejše spremembe in dopolnitve, saj je bilo v obravnavani zadevi že v prejšnjem, pravnomočno zaključenem, pravdnem postopku ugotovljeno, da je najemna pogodba tožene stranke veljavna, pri čemer je opozoriti tudi na določilo 4. odstavka 51. člena OZ ( oziroma prej 67. člena ZOR) ki določa, da so veljavni poznejši ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank.

Neutemeljen je pritožbeni očitek, da se najemodajalec ni mogel veljavno odpovedati plačilu najemnine za tožečo stranko, saj tega najemodajalec ni storil in to iz dopisa iz leta 1998 ne izhaja. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da bi tožnik odločitev najemodajalca lahko kadarkoli spremenil, v danem primeru je to storil šele z vložitvijo predmetne tožbe, ki je bila tožencu vročena dne 2.12.2005. Sodišče prve stopnje je tako pravilno uporabilo določilo 2. odstavka 611. člena OZ in odločilo, da je toženec od tedaj dalje, ko je bil o spremembi lastništva obveščen, dolžan najemnino plačevati tožniku in pravilno zavrnilo zahtevek tožnika za plačilo najemnine za obdobje od 1.4.2005 do 1.12.2005. Upoštevaje določilo 611. člena OZ pritožnik tudi neutemeljeno navaja, da je toženec prišel v zamudo s plačilom najemnine dne 1.4.2005. S pritožbenimi izvajanji o ničnosti najemne pogodbe pa pritožnik prihaja v protislovje s seboj, saj je ravno veljavna najemna pogodba toženca podlaga delne utemeljenosti njegovega zahtevka.

Ker niso podani razlogi, iz katerih je pritožnik sodbo sodišča prve stopnje izpodbijal, niti razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti, se pritožba zavrne kot neutemeljena in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu v skladu z določilom 353. člena ZPP potrdi.

Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, je dolžan v skladu z določilom 1. odstavka 165. člena ZPP nositi svoje pritožbene stroške.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.