VSL sklep I Cp 758/2010
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-05-05

CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO

imenovanje upravnika - zastopanje etažnih lastnikov - zakoniti zastopnik

Pogodba o opravljanju upravniških storitev ni akt, s katerim bi bil upravnik imenovan, ampak podlago predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, ki je sprejet bodisi s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov.

Ker je upravnik dejansko zakoniti zastopnik (za določeno področje) etažnih lastnikov, bi moralo sodišče, če je dvomilo ali tožečo stranko res zastopa njen zakoniti zastopnik, upoštevati 79. člen ZPP. Sodišče ima na podlagi 2. odst. tega člena v takšnem primeru možnost, da zakonitega zastopnika pozove, da svoje upravičenje za zastopanje dokaže. V konkretnem primeru bi moral zastopnik sodišču predložiti listino, s katero je bil imenovan za upravnika oziroma zapisnik zbora etažnih lastnikov, kjer je bilo to imenovanje izglasovano.

Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in vrne zadeva sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek.

(1.) Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr.št. I 15050/2005 z dne 10.1.2006 razveljavi v 1. in 3. točki izreka ter se tožba, vložena 14.12.2005, zavrže.

(2.) Zoper takšno odločitev vlaga pritožbo tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da pritožbeno sodišče vloženi pritožbi ugodi, izpodbijani sklep pa spremeni tako, da obdrži sklep o izvršbi v veljavi, podrejeno pa, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V bistvenem navaja, da je nesporno, da etažni lastniki stanovanjskoposlovne stavbe ... družbo S. d.o.o. priznavajo kot upravnika te stavbe, ne glede na to, da pogodba o opravljanju pravniških storitev še ni sklenjena. Slednja je za etažne lastnike opravljala vsa opravila, ki jih po Stanovanjskem zakonu (v nadlajevanju SZ-1) ter Stvarnopravnem zakoniku (v nadaljevanju SPZ) upravnik mora opravljati, etažni lastniki pa so za opravljene storitve plačevali strošek upravljanja. Ne gre prezreti, da ne SZ-1, ne SPZ, ne določata izrecno, da ima stavba upravnika le, če ima z njim sklenjeno pogodbo o upravljanju upravniških storitev. Upoštevati je potrebno tudi teorijo realizacije, ki velja v pogodbenem pravu, saj se izvajanje pogodbe med lastniki stanovanj in upravnikom dejansko izvršuje, pa čeprav med njimi pogodba v pisni obliki ni bila sklenjena. Tudi določila o vpisu upravnika v register upravnikov ne gre razlagati v smeri, da je vpis v register konstitutivne narave in da je šele z vpisom nekdo določen za upravnika stavbe, tako kot navaja sodišče.

(3.) Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

(5.) Po 1. odst. 48. člena SZ-1 morajo etažni lastniki, če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, določiti upravnika. Določitev upravnika predstavlja po 1. odst. 49. člena SZ-1 (enako tudi po 2. odst. 118. člena SPZ) posel rednega upravljanja. Po 25. členu SZ-1 je za posle v zvezi z rednim upravljanjem, kamor sodi tudi določitev ter razrešitev upravnika, potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Kako etažni lastniki odločajo o poslih upravljanja, pa ureja 34. in nadaljnji členi SZ-1. Tako o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastniki lahko odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov. S podpisovanjem listine se odloča tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (35. člen SZ-1). Na zboru etažnih lastnikov pa se veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna takšna večina, ki se v skladu s tem zakonom zahteva za odločanje (2. odst. 37. člena SZ-1). Če v večstanovanjski stavbi, kjer bi v skladu s tem zakonom moral biti določen upravnik, iz kakršnegakoli razloga upravnik ni določen, lahko pooblastila upravnika glede sklica in vodenja zbora etažnih lastnikov prevzame kdorkoli od etažnih lastnikov. Tako sklican zbor mora najprej glasovati o določitvi upravnika. Če sklep ni sprejet, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da upravnika določi sodišče v nepravdnem postopku (40. člen SZ-1). Po 1. odst. 53. člena istega zakona pa se nato (torej že po imenovanju upravnika na zgoraj opisan način) razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, le-ta pa je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Etažni lastniki lahko, ob določitvi upravnika, za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev pooblastijo tudi enega ali več etažnih lastnikov in se v tem primeru šteje pogodba za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe.

(6.) Iz citiranih določil, ki pomenijo pravno podlago za imenovanje upravnika in za ureditev razmerja med etažnimi lastniki in imenovanim upravnikom, jasno izhaja, da pogodba o opravljanju upravniških storitev ni akt, s katerim bi bil upravnik imenovan, ampak podlago predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, ki je sprejet bodisi s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov. Dejstvo, da etažni lastniki stavbe ... še niso sklenili pogodbe o opravljanju upravniških storitev, zato še ne pomeni, da etažni lastniki niso imenovali upravnika in da upravnik ni S. d.o.o., ki je kot zastopnik etažnih lastnikov vložil predlog za izvršbo. Tudi dejstvo, da tožeča stranka kot upravnik stavbe morebiti ni bila registrirana, ne vpliva na njeno upravljalsko funkcijo, če je bila sicer imenovana po pravilnem postopku. Ker je upravnik dejansko zakoniti zastopnik (za določeno področje) etažnih lastnikov, bi moralo sodišče, če je dvomilo ali tožečo stranko res zastopa njen zakoniti zastopnik, upoštevati 79. člen ZPP.  Sodišče ima na podlagi 2. odst. tega člena v takšnem primeru možnost, da zakonitega zastopnika pozove, da svoje upravičenje za zastopanje dokaže. V konkretnem primeru bi moral zastopnik sodišču predložiti listino, s katero je bil imenovan za upravnika oziroma zapisnik zbora etažnih lastnikov, kjer je bilo to imenovanje izglasovano. Šele po takšnem pozivu bo mogoče nadaljnje odločanje oziroma odločanje o morebitnem zavrženju tožbe.

(7.) Pritožba v tem delu nima prav, ko se sklicuje na teorijo realizacije. Pri imenovanju upravnika namreč ne gre, kot je že bilo pojasnjeno, za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev, ampak za akt imenovanja, za katerega zakon predpisuje pogoje in način in takšnega akta ni mogoče nadomestiti na način, ki je predpisan v 55. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki se nanaša na pogodbe.

(8.) Ker je sodišče prve stopnje glede na obrazloženo ob odločitvi zmotno uporabilo materialno pravo, to je določila SZ-1, ki se nanašajo na imenovanje upravnika, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in na podlagi 3. točke 365. člena ZPP izpodbijani sklep razveljavilo in vrača zadevo v nadaljnje odločanje.

(9.) V nadaljnjem postopku naj sodišče prve stopnje tožečo stranko oziroma njenega zastopnika pozove, da v smislu 2. odst. 79. člena ZPP dokaže, da je upravnik tožeče stranke in s tem njen zastopnik, upoštevajoč pri tem 118. člen SPZ, nato pa glede na morebitno izkazanost podlage za zastopanje nadaljuje s postopkom ali pa, če takšna podlaga ne bo izkazana, ponovno odloči o zavrženju tožbe.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.