VSL sodba II Cp 3380/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-01-27

STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO

najemna pogodba - nepremagljive ovire - zastaranje - odtujitev stvari med pravdo

Tožeča stranka je toženki obljubljala prodajo stanovanja, po preteku vseh rokov pa ji te pravice ni več priznala, zato toženka tudi ni zamudila roka za uveljavljanje pravice do najema istega stanovanja.

Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi.

Vsaka stranka in stranski intervenient sami krijejo stroške pritožbenega postopka.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku za sklenitev najemne pogodbe za stanovanje v večstanovanjski hiši Ljubljana, .... na parc. št. 199/3 in 199/4, vlož. št. 19, k.o. G., v kateri se poleg drugih stanovanj nahaja tudi pritlično stanovanje v izmeri 22,27 m2 z vetrolovom v izmeri 10 m2 s pripadajočo kopalnico. V izreku sodbe je nato vsebina najemne pogodbe natančno navedena. Toženi stranki je naložilo, da mora tožeči stranki povrniti 1.595,20 EUR pravdnih stroškov v 15 dneh. Sodišče prve stopnje je o stvari odločalo tretjič, potem ko je dvakrat tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper sodbo se pritožujeta tako tožena stranka kot stranski intervenient. Uveljavljata vse pritožbene razloge po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP in predlagata spremembo oziroma razveljavitev sodbe.

Sodišče druge stopnje bo potrebne pritožbene trditve povzelo v nadaljevanju, ko bo nanje odgovarjalo.

Tožeča stranka je odgovorila na obe pritožbi in predlagala, da ju pritožbeno sodišče zavrne.

Tožena stranka najprej navaja, da parcela št. 199/3 ni vpisana pri vložku št. 19, k.o. G. in tudi lastninska pravica za Z. d.o.o. je izkazana le do 253141/100000. Pri deležu, ki je v lasti Z. d.o.o., pa je bilo vknjiženih nekaj plomb za pridobitev lastninske pravice. Vse plombe so bile vpisane v zemljiško knjigo pred vložitvijo tožbe. Parcela št. 199/4 je v tem vložku, vendar ima le 8m2 in 9m2 stavbe in 47 m2 dvorišča. Gre za očitno nesklepčnost. Pod 1./IX, 7. odstavek govori o 49. členu Stanovanjskega zakona, to pa se nanaša na oddajanje v podnajem, 49. člen Stanovanjskega zakona pa govori o upravljanju - določitvi upravnika.

Sodišče druge stopnje ugotavlja, da gornje pritožbene trditve niso bistvene v zvezi z vprašanjem, ali mora tožena stranka skleniti najemno pogodbo. Če podatki v najemni pogodbi niso točni, to ne pomeni, da najemne pogodbe ni mogoče skleniti, saj ni dvoma, da tako tožeča kot tožena stranka ves čas vesta, katero stanovanje je predmet spora. To končno pove v nadaljevanju tudi sama pritožba, ki navaja, da je bil Z. d.o.o. ves čas zasebna gospodarska družba in da je imel v lasti vse do prodaje nepremičnin, vlož. št. 19, k.o. G. celotno nepremičnino, vključno s prostori, ki jih zaseda tožnica. Glede 49. člena Stanovanjskega zakona: ni dvoma, da najemna pogodba navaja 49. člen Stanovanjskega zakona - SZ iz leta 1991, medtem ko pritožba govori o Stanovanjskem zakonu - SZ-1 iz leta 2003. Na veljavnost pogodbe oziroma na pravilnost sodbe to ne vpliva.

Pritožba se nato sklicuje na to, da je tožnica morala vedeti, kdo je lastnik in se ne bi mogla uspešno sklicevati na morebitne zahtevke po denacionalizaciji. Navaja, da pri tožnici niso bili izpolnjeni pogoji za sklenitev najemne pogodbo za neprofitno najemnino, kajti vlogo bi morala dati v določenem roku. Tožnica tudi ni dobila v začasno uporabo stanovanja, ki bi bilo predmet najema, pač pa le prostore za nujno in začasno namestitev. S sklepom o dodelitvi začasne rešitve je bila napotena, da reši svoj stanovanjski problem preko Stanovanjske skupnosti. Tega ni izkoristila. Najema ni nikoli uveljavljala, razen tik pred vložitvijo tožbe.

Na gornje pritožbene trditve sodišče druge stopnje odgovarja, da kolikor gre za vprašanje, ali je tožnica pravočasno uveljavljala najem, je o tem izčrpne razloge zapisalo sodišče prve stopnje, s tem, pa se sodišče druge stopnje strinja. Najema res ni uveljavljala v roku, ki ga je določal SZ, vendar je upravičeno pričakovala, da bo prišlo do odkupa. V zvezi s tem ima izpodbijana sodba izčrpne razloge na list. št. 220, 221 in 222, ko govori o zastaranju tožbenega zahtevka. Sodišče druge stopnje to sprejema, zato podrobneje glede tega vprašanja na pritožbo ni treba odgovarjati.

Ko pritožba nato trdi, da sodba določa najemnino na roke najemodajalcu in bi bilo to nezakonito in da sodba ni izvršljiva, ker Z. že od leta 2002 ni več lastnik, je treba poudariti, da vprašanje, ali naj se plačuje na roko, ni odločilno. Način plačila je kljub temu mogoče določiti drugače. Prav tako ni pomembno, da Z. ni več lastnik. Bil je ob vložitvi tožbe, pa tudi ob uveljavitvi SZ v letu 1991. Kot je bilo že poudarjeno, pa po določbi 1. odstavka 190. člena ZPP ni ovira, da se pravda med istima strankama ne dokonča, če katera od strank odtuji stvar ali pravico, o kateri teče pravda.

Ko pritožba nato trdi, da tožnica ni plačala nobene najemnine, je ta trditev v nasprotju z ugotovitvami v sodbi (list. št. 222).

Pritožba nato trdi, da je razlaga sodišča na str. 5 obrazložitve o pravilnosti vložitve tožbe napačna. Nato navaja razloge, zakaj tako meni. Pritožbeno sodišče na to odgovarja, da se tudi v tem delu v celoti strinja z razlogi izpodbijane sodbe in ne sprejema pritožbenih trditev. Na vprašanje, zakaj neprofitna najemnina, bo odgovorjeno v zvezi s pritožbo stranskega intervenienta.

Ko pritožba nato trdi, da ne gre za stanovanje in da se tudi o imetništvu stanovanjske pravice ne da govoriti, pritožbeno sodišče tudi glede tega v celoti sprejema razloge izpodbijane sodbe na list. št. 222 in 223. Pritožba nato ponovno navaja, da zastaranje ni bilo pretrgano in da postopek denacionalizacije ni bil vknjižen. Na to je bilo že odgovorjeno spredaj v zvezi s tem, da razloge v zvezi z zastaranjem sodišča druge stopnje sprejema.

Ko končno pritožba trdi še, da se ves čas govori o enem prostoru, sodišče pa določa dve sobi, kopalnico in kuhinjo, je nato odgovorjeno že na začetku. Med strankama ni spora o tem, katero stanovanje in v kakšnem obsegu tožeča stranka zaseda.

S tem je na bistvene pritožbene trditve odgovorjeno.

Pritožba navaja, da je bil predlog družbe G. D. vpis predznambe lastninske pravice zavrnjen, vendar je pri tem sodišče prezrlo, da je bil predlog zavrnjen zato, ker ga je družba sama umaknila.

Sodišče druge stopnje na to odgovarja, da razlog, zakaj je bil predlog zavrnjen, ni odločilen, sicer pa kot je bilo rečeno v zvezi s pritožbo tožene stranke, sodišče druge stopnje v celoti sprejema vse razloge izpodbijane sodbe, torej tudi razloge, ki so v zvezi z vprašanjem pravilnosti vložitve tožbe in pasivni legitimaciji toženke zapisani na list. št. 219 in 220 sodbe.

Sicer pa v nadaljevanju stranski intervenient poudarja to, kar je v pritožbi izpostavila že tožena stranka: da tožena stranka ni lastnik nepremičnine do celote; da ni res, da je tožena stranka zemljiškoknjižni lastnik večstanovanjske hiše v Ljubljani na .....; da ni dokaza o obsegu stanovanja; da tožnici ni bilo dodeljeno stanovanje, ampak le uporaba sobe; da pri vlož. št. 19, k.o. G. ni vpisana večstanovanjska stavba; da ni jasno, koliko meri stanovanje in da je tako predmet najema naveden drugače, kot izhaja iz zemljiške knjige. Na vse to je bilo odgovorjeno v zvezi s pritožbo tožene stranke. Poleg tega stranski intervenient navaja še, da solastnina med zemljiškoknjižnima lastnikoma ni razdeljena, da je tožena stranka G.D. prodala solastniški delež in da ni mogoče ugotoviti, kako je prišlo sodišče do zaključka, da je tožena stranka lastnik prostorov, ki jih uporablja tožeča stranka. Tudi na to je že bilo odgovorjeno v zvezi s pritožbo tožene stranke in sicer, da je pomembno, da stranki vesta, za katero stanovanje gre. To vprašanje med pravdo ni bilo sporno.

Pritožba nato trdi, da je opredelitev stanovanja kot neprofitnega napačna. Vendar pritožba pri tem spregleda določbo 1. odstavka 150. člena SZ, po katerem se je najemnina za stanovanje, na katerih je bila do uveljavitve SZ stanovanjska pravica, oblikovala skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.

Pritožba se nato ne strinja s tem, da gre za stanovanjsko pravico, in vztraja, da je tožba vložena prepozno, vendar je tudi na to sodišče druge stopnje že odgovorilo v zvezi s pritožbo tožene stranke.

Tako je bilo torej bilo potrebno obe pritožbi zavrniti in sodbo potrditi po 353. členu ZPP, saj glede na vse povedano sodišče prve stopnje ni napravilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka. dejansko stanje je pravilno ugotovljeno, pa tudi materialnopravno je pravilno ugodilo tožbenemu zahtevku po 1. odstavku 147. člena SZ v zvezi s 383. členom Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR in 1. odstavkom 384. člena istega zakona, kajti zastaranje zaradi nepremagljivih ovir ni teklo od poteka zakonskega roka za sklenitev najemne pogodbe do 17.12.2001. Drugačna razlaga bi ne bila v skladu z načelom vestnosti in poštenja po 12. členu ZOR.

Sodišče druge stopnje je odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške: tožena stranka in stranski intervenient zato, ker s pritožbo nista uspela, tožeča stranka pa zato, ker ne gre za stroške, ki bi bili potrebni za pravdo (152. člen ZPP, 1. odstavek 154. člena ZPP in 1. odstavek 155. člena ZPP).

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.