VSK sodba Cp 27/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-03-05

promet z nepremičninami - funkcionalno zemljišče

Razlaga tega, katero zemljišče je potrebno za redno rabo objekta, je lahko zelo različna.

Pritožbi se zavrneta in se p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta tožnika lastnika vsak do 1/2 parc. št. 1763/3, vl. št. E 35, k.o. P., to je zemljišča v površini 390 m2, kar so tožene stranke dolžne priznati in tožnikoma izstaviti zemljiškoknjižno listino, sposobno prenosa lastninske pravice na njuno ime, ker bo sicer takšno listino nadomestila sodba. Toženim strankam je naložilo, da so dolžne povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 2.420,20 EUR v 15-dnevnem paricijskem roku, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje. Po obsežno izvedenem dokaznem postopku je ugotovilo, da sta zakonca B. v letu 1985 kupila poleg stanovanja v pritličju tristanovanjske hiše v P., še pravico uporabe na delu parc. št. 3146, k.o. P1., v površini 570 m2. Gre za parcelo, ki ima sedaj parc. št. 1763/3, k.o. P. Ta parcela leži na jugozahodnem in južnem delu stanovanjske hiše, iz nje je dostop samo do stanovanja tožnikov, ki je v pritličju in parcela je tudi dejansko ločena od zemljišča na severu in severovzhodu, to je parc. št. 1763/4, k.o. P., na kateri stoji stanovanjska hiša in kjer je vhod v ostali dve stanovanji v tej stanovanjski hiši. Na podlagi teh dejstev je zaključilo, da je O.P. kot prodajalka stanovanja in sporne parcele lahko to parcelo v letu 1985 prodala tožnikoma, da sta tožnika plačala kupnino za to zemljišče in ga imata tudi ves čas v posesti, zato je njunemu zahtevku v celoti ugodilo.

Zoper sodbo sta se pritožili O.P. in toženca M. in S.O.

O.P. uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Po mnenju pritožnice je zmotno stališče, da v času sklenitve sporne kupoprodajne pogodbe noben zakon ni prepovedoval prodajo dela funkcionalnega zemljišča. 6. čl. Zakona o pravicah na delih stavb iz leta 1976 je določal, da imajo etažni lastniki skupno trajno pravico uporabe na zemljišču, na katerem stoji stavba in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo. Iz te določbe sledi, da je bilo funkcionalno zemljišče nedeljivo in ker je šlo za družbeno lastnino, so vsi etažni lastniki imeli skupno trajno pravico uporabe na zemljišču, ki je predmet tega spora. Funkcionalnega zemljišča ni bilo mogoče prodati samo enemu etažnemu lastniku. Tudi iz pogodbe je razvidno, da je govora o pravici souporabe. To besedilo je razumeti samo tako, da lahko kupca souporabljata zemljišče skupaj z drugimi, ki bivajo v tej hiši. Zato tudi pogodba ni določala, da bi tožnika imela izključno pravico uporabe na sporni parceli. O.P. nikoli tožnikoma ni prodala oziroma nanju prenesla pravice uporabe določnega dela funkcionalnega zemljišča tako, da bi od te pravice izključila druge, ki so imeli stanovanje v tej stanovanjski hiši, saj bi bilo takšno početje nezakonito, zato pravni posel v tem smislu nikoli ni nastal. To, kar si je tožeča stranka mislila, ko je kupovala stanovanje, pa ni pomembno za izid te pravde. O.P. predlaga spremembo sodbe tako, da se tožbeni zahtevek zavrne in se ji priznajo vsi stroški tega postopka. Priglaša tudi pritožbene stroške.

Toženca M. in S.O. v pritožbi uveljavljata vse pritožbene razloge. Tudi onadva menita, da je odločitev napačna, ker ni bilo mogoče deliti enovitega funkcionalnega zemljišča, niti to ni bilo samostojno v pravnem prometu. SKIS O. P. je s sklepom z dne 7.4.1981 dodelil kot funkcionalno zemljišče k stanovanjski hiši na parc. št. 3146, k.o. P.1 parc. št. 2710/4, 3146 in 2710/2, ki so tako postale del enovitega funkcionalnega zemljišča k stavbi. Tožnika, ki sta v letu 1985 odkupila posamezen del stavbe, sta avtomatično pridobila skupno trajno pravico uporabe funkcionalnega zemljišča z ostalimi lastniki posameznih delov stavbe, saj O. ni mogla samostojno prodati ničesar od funkcionalnega zemljišča tožeči stranki. Ko je s sklepom iz leta 1981 SKIS dodelil to funkcionalno zemljišče stavbi, ni bilo več v samostojnem pravnem prometu. Delilo je usodo stavbe in na njem je bila skupna uporaba vseh lastnikov stavbe, ker je tedaj bilo še to zemljišče družbena lastnina. Sicer pa tudi iz pogodbe izhaja, da gre za souporabo funkcionalnega zemljišča, zato tudi ta tožena stranka predlaga spremembo sodbe tako, da se zahtevek tožnikov zavrne.

Tožnika sta na pritožbi odgovorila. V odgovoru opozarjata, da O.P. v letu 1985 ni imela takšnih omejitev, kot jih zatrjuje tožena stranka. O.P. je pred prodajo pridobila stališče ostalih imetnikov stanovanjske pravice, ki niso imeli interesa za odkup tega zemljišča in tudi niso nasprotovali odkupu tožeče stranke. Zatrjevanje obeh pritožnic je skregano s stanjem v naravi, ki je vzpostavljeno že več kot 50 let. Pogodbo je sestavljala občina in zato se vse nejasnosti v zapisih razlagajo v korist tožeče stranke. Očitno je bilo doseženo soglasje pogodbenih strank, da tožeča stranka odkupi sporno zemljišče, saj je kupnina vključevala tudi pripadajoče zemljišče.

V obeh pritožbah se zatrjuje, da v letu 1985 O.P. spornega zemljišča ni mogla prodati, ker naj bi šlo za funkcionalno zemljišče. Osrednje vprašanje v tem sporu je zato, ali je sporna parcela res predstavljala takšno zemljišče, ki ne bi moglo biti predmet samostojnega prometa, ker naj bi bilo nujno potrebno za redno rabo objekta.

Funkcionalno zemljišče kot zakonski pojem se je prvič pojavilo v Zakonu o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Ur.l. SRS 18/84). Drugi odst. 46. čl. zakona je določal pojem gradbene parcele. Gradbena parcela je po tej določbi bila stavbno zemljišče, na katerem stoji oziroma na katerem je predviden objekt ali naprava (stavbišče) in stavbno zemljišče, potrebno za njegovo redno rabo (funkcionalno zemljišče). Po stališču dr. Mihe Juharta (Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa z dne 24.1.2008) gre po naravi te določbe za prostorsko pravilo v času sistema družbene lastnine. V praksi nikoli ni bilo sporno, katero zemljišče predstavlja stavbišče. Drugače je pri funkcionalnem zemljišču, kjer je bilo pravilo povsem nedorečeno, saj je razlaga tega, katero zemljišče je potrebno za redno rabo objekta, lahko zelo različna. Določanje funkcionalnega zemljišča obstoječim objektom je bilo v pristojnosti občinskih upravnih organov. Drži pritožbena navedba tožencev, da je v letu 1981 bil sprejet sklep SKIS občine P., po katerem je k stanovanjski hiši na parc. št. 3146, k.o. P.1 (sedaj parc. št. 1763/4, k.o. P.) bilo dodeljenih kot funkcionalno zemljišče še več drugih parcel, med njimi tudi parcela, v okviru katere je sporno zemljišče. V tem sklepu pa je v nadaljevanju tudi zapisano, da bo pri geodetski izmeri potrebno upoštevati in izmeriti zemljišče, kot ga uporabljajo stranke B., Bo. in S. (torej trije stanovalci v treh stanovanjih v tej stanovanjski hiši v letu 1981). Tožeča stranka je tudi po mnenju pritožbenega sodišča dokazala, da je sporno zemljišče bilo odmerjeno od funkcionalnega zemljišča in bilo predmet kupoprodajne pogodbe v letu 1985. Po nakupu stanovanja sta tožnika predlagala parcelacijo. Od parcele štev. 3164 k.o. P.1 je bilo odmerjenih 390 m2, nastala je parc. št 2710/6 k. o. P1. Ta parcela pa se je po novi izmeri za k.o. P. uskladila s parc. št. 1763/3 k.o. P. Katastrski podatki, ki jih je pojasnil izvedenec I.S. (l.št. 173 spisa) potrjujejo navedbe tožeče stranke o odkupu sporne parcele v letu 1985. Sodišče prve stopnje pa se je tudi na ogledu prepričalo, da ne gre za zemljišče, ki bi bilo nujno potrebno za redno rabo objekta kot celote. Že dejstvo, da ima sporno zemljišče drugo parcelno številko, kot ga ima zemljišče, na katerem stoji stavba in je poleg stavbišča na tej parceli tudi dostopna pot do stavbe, kaže na prvi pogled, da ne gre za zemljišče, ki bi bilo nujno potrebno za redno rabo objekta. Kot povedano je dostop do stanovanjske hiše na parc. št. 1363/4, parc. št. 1763/3, k.o. P. pa je povsem ločena in funkcionalno spada samo k stanovanju tožnikov v pritličju, ne pa tudi ostalih stanovalcev v tej hiši.

Sodišče prve stopnje je logično in prepričljivo razlagalo tudi v sporni kupoprodajni pogodbi iz leta 1985 uporabljeni izraz souporaba. Zato tudi v tem delu pritožbene navedbe ne morejo omajati v izpodbijani sodbi ugotovljenega dejanskega stanja.

Po mnenju pritožbenega sodišča je torej dejansko stanje v izpodbijani sodbi pravilno in popolno ugotovljeno, na ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi materialno pravo pravilno uporabilo, saj glede na vse ugotovljene okoliščine sporna parcela ne predstavlja funkcionalnega zemljišča stavbe, v kateri so tri stanovanja, ker ni potrebna za redno rabo celotnega objekta. Neutemeljeno pritožbo je zato zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (čl. 353 Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

ZUN člen 46,  46/2,  46,  46/2,  46,  46/2.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.