VSL sodba I Cpg 483/2008
Sodna praksa višjih sodišč, 2008-11-05

statusno pravo - obligacijsko pravo - pogodbeno pravo

najemno razmerje - prenehanje najemnega razmerja - najem poslovnih prostorov - sodna odpoved - odpoved najema poslovnih prostorov - molk naslovnika

Prevzem ključev je po sodni praksi res lahko tisto dejanje, ki šteje kot konkludentno dejanje za sklepanje na dogovor o sporazumnem predčasnem prenehanju najemnega razmerja, vendar ob nadaljnjem pogoju, da najemodajalec ob tem dejanju ne ukrepa tako, da se sklicuje na odpovedni rok in zahteva plačilo najemnine za obdobje do pogodbeno dogovorjenega ali zakonsko določenega roka veljavnosti najemnega razmerja.

- prvi odstavek točke 1/II in prvi odstavek točke 3/II ter

Pritožnica sama nosi svoje pritožbene stroške.

Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo v I. točki izreka, da se ugotovi, da obstoji vtoževana terjatev tožeče stranke do tožene stranke iz naslova dane varščine v znesku 13.342,79 EUR - prej 3.197.466,00 SIT (1. odstavek 1. točke), v presežku za zakonske zamudne obresti od zneska 3.197.466,00 SIT od 14.5.2005 pa terjatev ne obstoji (2. odstavek 1. točke); ugotovilo je, da obstoji v pobot ugovarjana terjatev tožene stranke do tožeče stranke iz naslova neplačanih najemnin v znesku 13.342,79 EUR (2. točka) in da se po medsebojnem pobotanju terjatev tožbeni zahtevek na plačilo 3.197.466,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.5.2005 do plačila, zavrne. V II. točki izreka je ugotovilo, da obstoji z nasprotno tožbo vtoževana terjatev v znesku 26.763,38 EUR (prej 6.413.575,43 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov 6.249.875,90 SIT od 8.3.2006 do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od 26.080,27 EUR od 1.1.2007 do plačila, od 163.699,53 SIT od 9.3.2006 do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave in od 683,11 EUR od 1.1.2007 do plačila (1. odstavek 1. točke), v presežku za zakonske zamudne obresti od zneska 163.699,53 SIT od 8.3.2006 do 9.3.2006 pa terjatev ne obstoji (2. odstavek 1. točke); ugotovilo je, da obstoji v pobot ugovarjana terjatev tožeče stranke, tožene po nasprotni tožbi, v znesku 745,27 EUR (prej 178.595,00 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 178.596,00 SIT od 18.5.2005 do 8.3.2006 (2. točka izreka) in po pobotanju terjatev iz točke II/1 in II/2, da je dolžna tožeča stranka toženi stranki plačati glavnico 25.927,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov 6.049.367,51 SIT od 8.3.2006 do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave, od 25.244,69 EUR od 1.1.2007 do plačila, od 163.699,53 SIT od 9.3.2006 do 31.12.2006 v evrski protivrednosti po tečaju zamenjave in od 683,11 EUR od 1.1.2007 do plačila (1. odstavek 3. točke); v presežku za glavnico 835,58 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8.3.2006 je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo (2. odstavek 3. točke). V III točki izreka pa je tožečo stranko obsodilo, da toženi stranka plača 2.925,67 EUR pravdnih stroškov.

Zoper sodbo se je pritožila tožeča stranka z navedbo, da jo izpodbija glede zavrnjenega zahtevka za plačilo obresti od terjatev iz naslova varščine in glede terjatev tožene stranke do tožeče stranke iz naslova najemnine. Izrecno je navedla, da sodbe ne izpodbija glede terjatve tožeče stranke do tožene stranke iz naslova prodaje kompresorja, glede terjatve tožene stranke do tožeče stranke iz naslova stroškov brušenja in lakiranja notranjih vrat ter beljenja fasade. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku tožeče stranke, pobotni ugovor in zahtevek po nasprotni tožbi pa naj v celoti zavrne; podredno pa je predlagala, da naj pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in mu zadevo vrne v ponovno sojenje.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Sodišče prve stopnje je zaradi pobota terjatve tožeče stranke na vračilo varščine s terjatvijo tožene stranke na plačilo najemnin, zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke v višini 3.197.466,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.5.2005 do plačila. Toženi stranki po nasprotni tožbi je prisodilo še drugi del najemnin in stroškov, v višini, ki je ostala po pobotanju terjatve z nasprotno terjatvijo iz naslova prodaje kompresorja.

Pritožbeni očitki so usmerjeni zoper odločitev sodišča prve stopnje o pravici tožene stranke kot najemodajalca poslovnih prostorov, da tožeči stranki kot najemniku zaračunava najemnino za čas dvanajstmesečnega odpovednega roka.

Tožeča stranka nasprotuje odločitvi sodišča prve stopnje, ker ni upoštevalo dejanj tožene stranke kot konkludentnih dejanj, na podlagi katerih je tožeča stranka utemeljeno sklepala, da je njuno pogodbeno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas, sporazumno prenehalo brez odpovednega roka. V skladu z določbo 1. odstavka 23. člena ZPSPP lahko najemna pogodba vsak čas sporazumno preneha. Ob sporazumnem prenehanju najemnega razmerja pa najemodajalka ni upravičena do plačila najemnin za čas odpovednega roka.

Vprašanje, ali je neko ravnanje mogoče šteti kot konkludentno pravnoposlovno ravnanje ali ne, je delno pravno, delno pa dejansko vprašanje.

Sodišče prve stopnje se je materialnopravno pravilno opredelilo do vprašanja, ali bi morala za to, da bi lahko tožeča stranka štela, da je tožena stranka sprejela njeno pisno ponudbo za sporazumno prenehanje najemnega razmerja, prejeti od nje pritrdilen odgovor. Ker od tožene stranke ni dobila nobenega odgovora, ne zavrnitve in ne potrditve, za sklepanje, da se z njenim predlogom strinja, ni imela zadostne pravne podlage. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe navedlo, da če toženka na ponudbo tožnice ni odgovorila, primerjaje 1. odstavek 30. člena OZ to ne pomeni, da jo je sprejela. S takim materialnopravnim zaključkom soglaša tudi pritožbeno sodišče. Če tožeča stranka ni prejela jasnega odgovora od tožene stranke, je imela možnost pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas, sodno odpovedati (26. člen ZPSPP). Na podlagi odpovedi pa preneha najemno razmerje v roku, ki ne sme biti krajši od enega leta (2. odstavek 24. člena ZPSPP).

Pritožnica vztraja pri podanem ugovoru, da je prevzem ključev poslovnih prostorov tisto dejanje, s katerim je tožena stranka sprejela predlog za sporazumno prenehanje najemnega razmerja. Sklicuje se na uveljavljeno sodno prakso o tem vprašanju. Prevzem ključev je po sodni praksi res lahko tisto dejanje, ki šteje kot konkludentno dejanje za sklepanje na dogovor o sporazumnem predčasnem prenehanju najemnega razmerja, vendar ob nadaljnjem pogoju, da najemodajalec ob tem dejanju ne ukrepa tako, da se sklicuje na odpovedni rok in ne zahteva plačila najemnine za obdobje do pogodbeno dogovorjenega ali zakonsko določenega roka veljavnosti najemnega razmerja (primerjaj s sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 882/94). Torej z drugimi besedami to pomeni, da se v primeru, če se ne strinja z najemnikovim predlogom o prenehanju najemnega razmerja brez odpovednega roka, ne more izogniti odpovedi s tem, da odkloni prevzem ključev izpraznjenih poslovnih prostorov. Zato je očitek tožeče stranke toženi stranki v to smer neutemeljen.

O tem, ali se je tožena stranka strinjala s predlogom tožeče stranke, da najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas, preneha in ali je ob prevzemu ključev tožeči stranki karkoli izjavila v zvezi z uveljavljanjem terjatev za čas odpovednega roka, je sodišče prve stopnje ugotavljalo relevantna dejstva in z dokazno oceno zaslišanih prič in listin ugotovilo, da tožeča stranka ni imela podlage za sklepanje, da je z izpraznitvijo prostorov in predajo ključev najemno razmerje sporazumno prenehalo. Tožeča stranka ugotovitev sodišča prve stopnje, da je zastopnik tožene stranke tožečo stranko na sestanku dne 21.2.2005 opozoril na dvanajstmesečni odpovedni rok, enako tudi ob primopredaji, preden je sprejel ključe, ni uspela izpodbiti. Enako tudi ne ugotovitve, da tožeča stranka ni želela ob primopredaji podpisati izjave, da soglaša z dvanajstmesečnim odpovednim rokom in da bo poravnala finančne obveznosti, ki iz tega naslova nastanejo, ker se je njenemu zastopniku ta zapis zdel sporen. Ob ugotovitvi, da molk tožene stranke na ponudbo tožeče stranke o sporazumnem prenehanju najemnega razmerja brez odpovednega roka, ne pomeni tudi njenega soglasja k predlogu, toženi stranki ni mogoče očitati, da naj bi ob prevzemu ključev svoje stališče kakorkoli spremenila. Zato razlog za odklonitev podpisa o prevzemu finančnih obveznosti za čas odpovednega roka, ni bil utemeljen.

Pritožnica neuspešno poskuša omajati dokazno oceno sodišča prve stopnje z domnevno neupoštevanimi ravnanji tožene stranke po prevzemu prostorov, ki naj bi prav tako kazala na spremembo njenega stališča, da od tožeče stranke ne bo uveljavljala najemnin za čas odpovednega roka. Pritrditi je sicer pritožnici, da tožena stranka ni prerekala njenih trditev, da računov za najemnino ni več izdajala, toda očitno ji tudi ni vrnila varščine za neplačane najemnine. Iz tega je mogoče sklepati, da se ni strinjala s predčasnim prenehanjem najemnega razmerja. Podlago za zadržanje varščine je namreč imela v določilih pogodbe, in sicer za zadnje štiri mesece trajanja najema, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Da pa bo od tožeče stranke uveljavljala zahtevo, da poravna svoje finančne obveznosti, ji je napovedala že ob primopredaji. Dejstvo, da tožena stranka po prevzemu ključev tožeči stranki ni več izdajala računov, za ta postopek ni pomembno, saj je na tožbo tožeče stranke za vračilo varščine odgovorila s pobotnim ugovorom in z nasprotno tožbo. Na ta način je v sodnem postopku izrazila svojo denarno terjatev, ki ima podlago v pogodbi; utemeljenost le-te pa ni odvisna od vprašanja, ali je tožeči stranki izdala tudi račune. Vprašanje, ali se je s tem, da za najemnine ni izdala računov, tožena stranka izognila plačilu davkov, pa ni stvar tega, pač pa davčnega postopka.

Nadalje tožeča stranka kot izraz volje tožene stranke, da ne zaračuna najemnin tožeči stranki, poudarja njena ravnanja s pripravo prostorov za oddajo v najem drugemu najemniku, pri tem pa istočasno toženi stranki očita kršitev načela zmanjševanja škode, ker naj bi ne storila potrebnih ukrepov v smeri pridobitve novega najemnika. Ko je tožena stranka dobila jasno sporočilo tožeče stranke, da le ta prostorov ne bo več uporabljala, je imela pravico prostore urediti, kar je očitno tudi storila. Tega pa ji ni mogoče šteti v škodo njeni pravici, da uveljavlja plačilo najemnin za čas enoletnega odpovednega roka. Za drugačno odločitev bi bilo relevantno le, če bi tožeča stranka trdila in dokazala, da je imela tožena stranka koristi z uporabo prostorov v času, ko jih je tožeča stranka izpraznila, česar pa ni trdila.

S tem se izkaže, da pritožnica ni uspela z uveljavljanim pritožbenim razlogom zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Izpodbijana sodba tudi nima pomanjkljivosti, zaradi katerih je ne bi bilo mogoče preizkusiti, zato očitek bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP ni podan. Ker je sodišče prve stopnje tudi pravilno uporabilo materialno pravo in je tudi neutemeljen pritožbeni očitek o odločitvi v nasprotju z uveljavljeno sodno prakso, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo prve stopnje (353. člen ZPP).

Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi 1. odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov.

ZPSPP člen 23,  23/1,  24,  24/2,  26,  23,  23/1,  24,  24/2,  26.  OZ člen 30,  30/1,  30,  30/1.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.