VSL sodba in sklep I Cp 1891/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2009-06-17

STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO

upravnik večstanovanjske hiše - plačilo obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja - obratovalni stroški - stroški upravljanja - zakonska podlaga za delitev stroškov - aktivna legitimacija upravnika

Ključ delitve, na katerega se sklicuje tožeča stranka, zaradi odsotnosti soglasja vseh etažnih lastnikov ne more biti veljavna podlaga za obračunavanje obratovalnih stroškov in stroškov posameznih etažnih enot.

Strošek upravljanja v ožjem pomenu je po 9. členu pogodbe o upravljanju odvisen od vrednosti posamezne etažne lastnine v stavbi oziroma od kvadrature posamezne stanovanjske ali nestanovanjske enote.

Upravičenost tožeče stranke, da navedene stroške v predmetni pravdi terja v svojem imenu, je odvisna od vprašanja, ali jih je tožeča stranka za toženo dejansko zalagala, zaradi česar je prišlo do neupravičenega premika premoženja.

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi:

1. glede zneska glavnice 233,49 EUR (55.952,58 SIT) in glede zamudnih obresti od zneskov:

3.677,00 SIT od 19. 4. 2001 dalje do plačila

2.464,46 SIT od 22. 5. 2001 dalje do plačila

2.007,25 SIT od 19. 6. 2001 dalje do plačila

1.135,82 SIT od 19. 10. 2001 dalje do plačila

3.881,78 SIT od 25. 12. 2001 dalje do plačila

5.990,72 SIT od 25. 1. 2002 dalje do plačila

14.930,41 SIT od 27. 2. 2002 dalje do plačila

11.350,24 SIT od 28. 3. 2002 dalje do plačila

10.514,90 SIT od 19. 4. 2002 dalje do plačila

2. glede zneska glavnice 509,16 EUR (122.015,13 SIT) in glede zamudnih obresti od zneskov:

12.704,37 SIT od 24. 5.2002 dalje do plačila

6.755,14 SIT od 22. 6. 2002 dalje do plačila

6.496,98 SIT od 21. 7. 2002 dalje do plačila

6.910,43 SIT od 22. 8. 2002 dalje do plačila

7.257,80 SIT od 21. 9. 2002 dalje do plačila

7.170,14 SIT od 23. 10. 2002 dalje do plačila

9.038,70 SIT od 25. 11. 2002 dalje do plačila

12.385,47 SIT od 27. 12. 2002 dalje do plačila

10.877,02 SIT od 28. 1 0. 2003 dalje do plačila

17.069,88 SIT od 27. 2. 2003 dalje do plačila

15.523,91 SIT od 28. 3. 2003 dalje do plačila

9.825,29 SIT od 5. 5. 2003 dalje do plačila

in v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V presežku se pritožba zavrne in v tem obsegu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Odločitev o stroških s pritožbo se pridrži za končno odločitev.

Sodišče prve stopnje je razveljavilo izvršilni sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani 0002 I 2002/07534-2 z dne 12. 6. 2002 v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo. Ravno tako je v 1. in 3. točki izreka razveljavilo izvršilni sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani 0004 I 2003/06479-2 z dne 24. 5. 2003 in tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper takšno odločitev se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka in sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je tožena stranka lastnik stanovanja in je torej upoštevajoč 15. člen tedaj veljavnega ZTLR dolžna plačevati stroške uporabe, upravljanja in vzdrževanja v sorazmerju z velikostjo svojega deleža. Sklicuje se tudi na 33. člen SZ, ki ga je mogoče po njenem mnenju neposredno uporabiti in ni potrebno, da se lastniki etažnih enot o njegovi uporabi še posebej dogovorijo s pogodbo o upravljanju iz 22. člena SZ. V danem primeru nesporno obstoji temelj, na podlagi katerega je tožena stranka dolžna plačevati stroške upravljanja in obratovanja, česar pa naslovno sodišče ni upoštevalo. Opozarja tudi, da je tekom postopka navedla, da je stroške ogrevanja, porabo vode in ogrevanje vode zaračunavala po porabi, zato je tožena stranka navedene stroške nedvomno dolžna poravnati, saj jih je sama povzročila, njihova višina pa izhaja iz števcev. V tem primeru namreč ne gre za stroške, ki se delijo med lastnike, temveč je tožeča stranka le vsak mesec prebrala stanje števca in toženi stranki obračunala skladno s porabo. Te stroške je namesto tožene stranke tudi poravnala, zato jih je tožena dolžna povrniti. Sodišče tožeči stranki nadalje ni priznalo nagrade za njeno delo kot upravnika, čeprav je ta po temelju in višini določena v pogodbi o upravljanju, nesporno pa je tožeča stranka posel upravnika tudi ves čas izvajala. Poudarja še, da stroškov ni delila po ključih, ki bi si jih sama izmislila, temveč je uporabila ključ, za katerega se je z lastniki dogovorila s pogodbo o upravljanju, od 1. 1. 2002 pa je uporabila ključ solastniških deležev, ki ima nenazadnje temelj v zgoraj navedenih členih ZTLR in SZ. Tožeča stranka se namreč ne more strinjati s stališčem sodišča v izpodbijani sodbi, da je kot delež mogoče upoštevati zgolj delež, določen v sklenjeni pogodbi, saj v večini primerov pogodb po 22. členu ni sklenjenih. Ravno v ta namen novi SZ-1 v 182. členu določa, kako se ugotavljajo solastniški deleži v obdobju do sklenitve pogodb v smislu 22. člena SZ. Priglaša stroške s pritožbo.

Tožena stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

Ker vrednost spornega predmeta ne presega vrednosti iz 1. odstavka 443. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP – Ur. l. RS, št. 26/99 – 52/07, 45/08, se sme sodba, s katero je bil končan postopek v predmetnem sporu, izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (458. člen ZPP). O pritožbi pa v skladu s pooblastilom iz 5. odstavka 458. člena ZPP odloča sodnik posameznik.

Tožeča stranka je v predmetnem sporu zahtevala plačilo stroškov obratovanja in upravljanja za obdobje od marca 2001 do marca 2002 (glede navedenih stroškov je bil izdan izvršilni sklep

Okrajnega sodišča v Ljubljani 0002 I 2002/07534-2 z dne 12. 6. 2002)

ter za obdobje od maja 2002 do maja 2003 (glede navedenih stroškov je bil izdan izvršilni sklep

Okrajnega sodišča v Ljubljani 0004 I 2003/06479-2 z dne 24. 5. 2003)

. Trdila je, da ima veljavno pogodbo o upravljanju za stanovanjsko hišo na naslovu AA, na podlagi katere je opravljala posle upravljanja in med drugim tudi obračunavala posameznim etažnim lastnikom stroške obratovanja v skladu s sklepom o ključu delitve, sprejetim na sestanku 28. 10. 1997. Od tožene stranke je zahtevala plačilo zneskov, ki jih le-ta kot etažni lastnik dolguje po obračunu tožeče stranke, podredno pa je zahtevek utemeljevala tudi na verzijski podlagi, saj je trdila, da je storitve upravljanja nesporno izvajala, preostale vtoževane stroške pa plačala dobaviteljem in je bila za to prikrajšana na račun tožene stranke.

Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da ključ delitve, na katerega se sklicuje tožeča stranka, zaradi odsotnosti soglasja vseh etažnih lastnikov ne more biti veljavna podlaga za obračunavanje obratovalnih stroškov in stroškov posameznih etažnih enot. V tem delu so razlogi sodišča prve stopnje pravilni in popolni, zato se jim v izogib ponavljanju pridružuje tudi sodišče druge stopnje. V odgovor na pritožbene navedbe o zakonski podlagi za delitev vtoževanih stroškov (tj. stroškov upravljanja v ožjem smislu, stroškov obratovanja in stroškov posameznega stanovanja oziroma poslovne enote) pa sodišče druge stopnje pojasnjuje, da takšna podlaga ne more biti niti 33. člen prej veljavnega Stanovanjskega zakona (SZ), ki se v konkretnem primeru uporablja glede na čas nastanka vtoževanih obveznosti, tj. pred 14. 10. 2003, ko je začel veljati nov stanovanjski zakon (SZ-1). Navedena določba ureja namreč upoštevajoč gramatikalno in sistematično razlago zakona (zgolj) medsebojne odnose lastnikov posameznih delov na skupnih delih zgradbe, pri čemer izrecno izključuje svojo uporabo za stroške obratovanja (1). Ker je v konkretnem primeru sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožeča stranka ni uspela dokazati zatrjevanega solastniškega deleža toženca na skupnih delih (kar je bistven element pravnega razmerja etažne lastnine), pa takšne pravne podlage ni mogoče uporabiti niti za delitev stroškov upravljanja. Navedena ugotovitev sodišča prve stopnje je namreč dejanske narave, zato je pritožbeno sodišče upoštevajoč omejitve pritožbenih razlogov v sporu majhne vrednosti nanjo vezano (458. člen ZPP).

Podobni razlogi veljajo tudi za diskvalifikacijo uporabe 15. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), na katerega se v pritožbi prav tako sklicuje tožeča stranka. Navedena določba sicer v svojem 6. odstavku predpisuje, da stroške uporabe, upravljanja in vzdrževanja stvari in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, trpijo solastniki v sorazmerju z velikostjo svojih delov, vendar pa se citirana določba nanaša na položaj solastništva, ki ni vzporedljiv s položajem etažnih lastnikov v razmerju do etažnih enot in zaradi česar bi bila citirana določba ravno tako uporabna zgolj za stroške skupnih delov, na katerih obstaja solastninska pravica vseh etažnih lastnikov. Navedeno pa ni mogoče zaradi že pojasnjene dokazne ocene sodišča prve stopnje o nedokazanosti ključa delitve, ki bremeni tožečo stranko. Pojasnjeno je tudi razlog, da tožeči stranki ni mogoče prisoditi stroškov upravljanja v ožjem pomenu po pogodbenem izračunu cene, saj je način takšnega izračuna, kakor so ga v 9. členu pogodbe o upravljanju dogovorili lastniki stanovanj in lokalov ter tožnik, ravno tako odvisen od vrednosti posamezne etažne lastnine v stavbi oziroma od kvadrature posamezne stanovanjske ali nestanovanjske enote, česar pa tožeča stranka v razmerju do tožene stranke ni uspela dokazati.

Deloma pa gre pritožbi vendarle ugoditi. Utemeljeno namreč opozarja, da takšni razlogi ne morejo veljati za stroške, za katere je tožeča stranka trdila, da jih je odčitavala za vsako etažno enoto posebej, torej stroške ogrevanja, porabo vode in ogrevanje vode (navedeni stroški so v računih tožeče stranke, ki jih je le-ta predložila kot dokaz svojih terjatev, obračunani pod postavkami „voda-poraba (1013)“, „ogrev.vode-poraba (2013)“ in „ogr.prost.-poraba (3014)“). Višina navedenih stroškov namreč v takšnem primeru ni odvisna od ključa delitve, zato je tožena stranka kot njihov povzročitelj za njihovo plačilo tudi odgovorna. Upravičenost tožeče stranke, da navedene stroške v predmetni pravdi terja v svojem imenu, pa je seveda odvisna od vprašanja, ali jih je tožeča stranka za toženo dejansko zalagala, zaradi česar je prišlo do neupravičenega premika premoženja. Glede navedenih pravnoodločilnih dejstev je tožeča stranka tekom postopka pred sodiščem prve stopnje podala ustrezne trditve, sodišče prve stopnje pa jih zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni ugotavljalo. Ker je torej dejansko stanje v tem delu ostalo nepopolno ugotovljeno, je sodišče druge stopnje v tem obsegu (torej glede stroškov ogrevanja, porabe vode in ogrevanja vode) pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo ter v tem obsegu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Glede na naravo stvari namreč navedene pomanjkljivosti ne more odpraviti samo. Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku ob upoštevanju nasprotnih trditev tožene stranke preizkusi in se opredeli do trditev tožeče stranke o zaračunavanju navedenih stroškov po porabi ter njihovem zalaganju za toženo stranko, nakar naj o utemeljenosti tožbenega zahtevka v tem delu ponovno odloči. Sicer pa je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in glede presežka potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Razveljavitev stroškovne odločitve je posledica delne razveljavitve odločitve o glavni stvari.

Izrek o stroških s pritožbo temelji na določbi 3. in 4. odstavka 165. člena ZPP.

---------------------------------------------------------------

Člen 33 SZ: „Stroški upravljanja, prenove in izboljšav, razen obratovanja, bremenijo lastnika v sorazmerju s solastniškim deležem, ki ga ima na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjske hiše. Če služijo skupni prostori, deli, objekti in naprave zgolj posameznim stanovanjem, bremenijo stroški upravljanja zgolj lastnike teh stanovanj.“

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.