VSL sodba II Cp 4457/2009
Sodna praksa višjih sodišč, 2010-04-02

stanovanjska pravica - imetnik stanovanjske pravice - najemna pogodba za določen čas - neupravičeni zastopnik

Imetnik stanovanjske pravice, ki ne uveljavi upravičenja iz drugega odstavka 147. člena Stanovanjskega zakona, lahko z lastnikom sklene najemno pogodbo za določen čas, s tem pa nobeden od pogodbenikov ne krši zakonskih določb, saj je sklenitev take pogodbe posledica doseženega soglasja pogodbene volje in je v skladu z načelom o svobodnem urejanju obligacijskih razmerij.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožencu naložilo, da je dolžan izprazniti stanovanjski provizorij št. 11 v izmeri 27,70 m², v objektu na naslovu S. c. 58, K., ki stoji na parc. št. 243, vpisani v vl. št. 54 k.o. H., ki ga zaseda in ga prosto oseb in stvari skupaj s ključi izročiti v neposredno posest tožeče stranke v roku petnajstih dni od pravnomočnosti sodbe. Toženec je bil tudi obsojen na plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 573,00 EUR, ki jih je dolžan plačati v roku  petnajstih dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Toženec v pritožbi izpodbija sodbo zaradi napačno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava in kršitev določb pravdnega postopka ter predlaga višjemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Izrek sodbe je v nasprotju z obrazložitvijo in listinami v spisu, saj je v dogovoru o uporabi z dne 1. 9. 2000 predmet prostor št. 10 in skupni prostori, ki niso stanovanje. Prvo sodišče ni ugotavljalo, ali je predmet dogovora o uporabi stanovanje, ki ga uporablja toženec. Ne glede na vsebino dogovora, dogovor oziroma pogodba ni bila nikoli sklenjena, zato nikoli ni začela veljati. S. z. G. ni mogla podpisati dogovora, saj ni bila upravičeni zastopnik lastnika stanovanja, in ker ni fizična oseba, ni mogla izraziti volje in podpisati dogovora. Dogovor, ki ga sklene neupravičeni zastopnik nikoli ne postane veljaven, ker nikoli ni bil odobren. Odobriti bi ga moral stečajni upravitelj T.. T. v stečaju ni nikoli zahteval izpraznitve prostora, zato dogovor nikoli ni bil realiziran. Izpolnitev obveznosti je mogoče zahtevati na podlagi veljavne pogodbe, zato je napačen zaključek sodišča prve stopnje, da je nastala obveznost iz dogovora, ker toženec s tožbo ni zahteval razveljavitve dogovora. Stanovanjski zakon vsebuje prisilne določbe glede dopustnosti pogodbe za določen čas in predpisuje vsebino najemne pogodbe za stanovanje, ki v dogovoru o uporabi niso bile upoštevane.

Sodišče prve stopnje ni storilo absolutnih bistvenih kršitev pravdnega postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (1). Sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne bi mogla preizkusiti, prav tako pa tudi morebitna napaka v označbi stanovanjskega provizorija z napačno številko ne vpliva na zakonitost sodne odločitve, saj med pravdnima strankama ni bilo sporno, kateri prostor zaseda toženec v objektu na naslovu S. C, 58, ki stoji na parc. št. 234, ki je vpisana v vl. št. 54 k.o. H,.

Sodišče prve stopnje je materialnopravno pravilno presodilo veljavnost dogovora z dne 1. 9. 2000 (2), na podlagi katerega je toženec kot imetnik stanovanjske pravice z lastnikom stanovanja T. podpisal dogovor o uporabi, v katerem se je zavezal, da bo stanovanje (še) uporabljal za čas od 1. 7. 2000 do 30. 6. 2001, vendar ne dlje, kot do zaključka stečajnega postopka T,. Dogovor je v imenu družbe podpisala S. z. G. kot zastopnica, sodišče prve stopnje pa se v razlogih sodbe pravilno sklicuje na določbo 73. člena Obligacijskega zakonika (3), ki ureja veljavnost pogodbe, ki jo sklene neupravičeni zastopnik. V takšnem primeru je pogodba veljavna in zavezuje neupravičeno zastopanega, če jo ta kasneje odobri. Drugačni materialnopravni

razlogi, kot jih zatrjuje pritožba, so zmotni. Sklenitev pogodbe je bil rezultat svobodne odločitve pogodbenih strank, ko pa je pogodba sklenjena, pogodbene stranke zavezuje v okviru pogodbenega dogovora, kar pomeni, da sta pogodbeni stranki dolžni izpolniti prevzete obveznosti iz pogodbe.

Pogodbeni dogovor je veljaven, ker tudi niso bili izpolnjeni pogoji iz tretjega odstavka 73. člena OZ, saj toženec od stečajnega upravitelja T. ni zahteval, da se v primernem roku izreče, ali odobrava pogodbo. Če bi toženec od stečajnega upravitelja zahteval, da se izreče o veljavnosti pravnega posla in stečajni upravitelj ne bi odgovoril v roku na poziv toženca, bi se štelo, da pogodba ne velja. Okoliščina, da T. v stečaju oziroma stečajni upravitelj ni zahteval izpraznitve prostora, ni pravno odločilna okoliščina. V zvezi z nepravilnostjo sklenitve najemne pogodbe za določen čas se tudi pritožbeno sodišče sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 809/2005, iz katere izhaja, da imetnik stanovanjske pravice, ki ne uveljavi upravičenja iz drugega odstavka 147. člena Stanovanjskega zakona, lahko z lastnikom sklene najemno pogodbo za določen čas, s tem pa nobeden od pogodbenikov ne krši zakonskih določb, saj je sklenitev take pogodbe posledica doseženega soglasja  pogodbene volje in je v skladu z načelom o svobodnem urejanju obligacijskih razmerij.

Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, sodišče prve stopnje pa ni storilo bistvenih kršitev, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato krije sama stroške pritožbenega postopka (165. člen ZPP).

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - --

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.